ti_gerichte · 12.2011.129 · 2011-08-08 · it
Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione del conduttore in seguito a disdetta straordinaria per mora, conduttore assente alla discussione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.08.2011 12.2011.129

Incarto n.
12.2011.129
Lugano
8 agosto 2011
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.559 (tutela
dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura del
Distretto di Bellinzona promossa con istanza 25 maggio 2011 da
AO 1
AO 2
tutti rappr.
dall’  RA 1
contro
AP 1
sulla quale il Pretore si è pronunciato
con decisione 22 giugno 2011, con cui ha accolto la richiesta, ordinando
l’espulsione della convenuta dai locali commerciali __________ da lei occupati
nello stabile __________ di __________, proprietà degli istanti;
appellante la convenuta con atto 7 luglio 2011, in cui dichiara di inoltrare opposizione alla decisione del Pretore;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
di causa;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.     AO 2
e AO 1, comproprietari in ragione di ½ ciascuno del fondo n. __________
RFD __________, hanno concesso in locazione a AP 1 i locali commerciali a uso __________
situati nello stabile di __________ a __________, per un canone di locazione
annuo di fr. 40'000.- oltre fr. 2'500.- per spese. La conduttrice, sorella di
uno dei comproprietari, ha accumulato debiti per il mancato pagamento delle
pigioni per un totale di fr. 441'354.80 al 31 dicembre 2008, da lei
riconosciuti sottoscrivendo il conteggio (doc. C). Dopo il fallimento della
conduttrice, i locatori l’hanno autorizzata a utilizzare i locali fino al 31
dicembre 2010 in vista della vendita della __________, subordinando
l’occupazione dei locali dopo il 1° gennaio 2011 al pagamento anticipato della
pigione annua e delle spese (doc. D). Il 4 febbraio 2011 il patrocinatore dei
locatori ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria
di disdetta ai sensi dell’art. 257d CO, invitandola a pagare le pigioni
scoperte per i locali commerciali, il posteggio e le spese accessorie, il cui
importo ammontava a fr. 543'963.70 al 30 aprile 2011, entro 30 giorni (doc. E).
Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, i locatori hanno notificato il 22
marzo 2011 alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione per il 30
aprile 2011 tramite modulo ufficiale (doc. B). Non risulta che la conduttrice
abbia contestato la disdetta.
2.
Con istanza 25
maggio 2011 i locatori hanno chiesto alla Pretura di __________ lo “sfratto”
della conduttrice dai locali commerciali da lei occupati. Gli istanti hanno
fatto valere la mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice
nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel
pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 21 giugno 2011 è comparso
solo il patrocinatore degli istanti, il quale ha confermato la richiesta di espulsione
della conduttrice.
3.
Con
decisione 22 giugno 2011 il Pretore ha accolto l’istanza e ha ordinato
l’espulsione della conduttrice dai locali commerciali __________ da lei
occupati nello stabile __________ (part. n. __________ di __________) di __________,
proprietà degli istanti. Egli ha disposto le modalità di esecuzione diretta
della decisione, ha comminato alla convenuta l’azione penale ai sensi dell’art.
292 CP e ha posto le spese processuali di complessivi fr. 200.- a carico della
conduttrice, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 160.- a titolo di
ripetibili.
4.
La convenuta
è insorta con atto denominato “opposizione” datato 7 luglio 2011 contro la
decisione pretorile, della quale chiede l’annullamento. L’atto non è stato
notificato alla controparte. , al quale era stata data comunicazione
dell’appello, ha nondimeno presentato osservazioni spontanee, trasmesse
all’appellante.
5.
Dal 1°
gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del
contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura
semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela
dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (
Bisang,
MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai
sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e
se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito
dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela
giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).
6.
Nella
fattispecie il canone di locazione annuo della __________ ammonta a fr.
40'000.- oltre spese di fr. 2'500.-. Il valore litigioso è dunque ampiamente
superiore alla soglia di fr. 10'000.-, di modo che contro la decisione del
Pretore è in concreto dato il rimedio dell’appello, da presentare nel termine
di 10 giorni (art. 314 cpv. 1 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art.
315 cpv. 1 CPC). L’atto denominato “opposizione” va quindi trattato come un
appello.
7.
Il Pretore
ha accolto l’istanza sulla base dei documenti agli atti, vale a dire il
contratto di locazione, la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria del
contratto di locazione. Accertata la validità della disdetta straordinaria, non
contestata dalla conduttrice che occupava ancora i locali commerciali, il primo
giudice ha considerato chiara la situazione giuridica e adempiuti i requisiti
posti dall’art. 257 CPC per la tutela dei casi manifesti in procedura sommaria,
sicché ha ordinato l’espulsione della conduttrice dai locali commerciali
occupati senza valida causa.
8.
La convenuta
dichiara di opporsi alla decisione impugnata  “in quanto non mi è chiara la
posizione del debito” e lamenta le sue difficoltà nel ritirare le raccomandate
a Lugano in seguito a un infortunio, osservando che trattandosi di un membro
della famiglia il fratello o il suo avvocato avrebbero potuto consegnarle le
raccomandate direttamente a mano.
9.
L’appello
deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in
modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (
Bohnet
, Le droit du bail en procédure
civile suisse, 16
e
Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel,
n. 207 pag. 56). Nella fattispecie, la convenuta afferma che non le è chiara la
posizione del debito e sostiene che la __________ ha un credito di fr.
56'036.30 e non un debito, come risulta dal riepilogo dei debiti della __________
prodotto agli atti, senza criticare esplicitamente la motivazione esposta dal
Pretore. Ci si potrebbe quindi chiedere se il rimedio sia ricevibile.
Vi è da rilevare
che la convenuta, benché regolarmente citata dalla Pretura, non è comparsa
all’udienza di discussione e non ha fornito alcuna giustificazione. Il Pretore
ha quindi deciso sulla base delle allegazioni degli istanti e dei documenti da
loro prodotti, come previsto dall’art. 234 cpv. 1 CPC, applicabile anche alla
procedura sommaria di tutela dei casi manifesti. Ne deriva che l’esistenza di
un debito per pigioni impagate di fr. 543'963.70 deve essere considerata
accertata, sulla base del doc. E agli atti, vale a dire il riepilogo dei debiti
della __________ al 30 aprile 2011. L’appellante menziona invero l’importo di
fr. 600'000.- indicato su tale riepilogo quale garanzia da due sue cessioni
ereditarie e ne deduce che in realtà ella ha un credito di fr. 56'036.30 nei
confronti dei locatori e non un debito. Se non che, la convenuta non è comparsa
in udienza e non può dunque più contestare l’ammmontare del debito per pigioni
arretrate, che ammontava a fr. 543'963.70 e che non è pacificamente stato
pagato nel termine impartito con la comminatoria del 4 febbraio 2011.
Per quanto
concerne l’invio per plico raccomandato della diffida di pagamento e della
disdetta, di cui la convenuta si duole nell’atto 7 luglio 2011, le asserite
difficoltà nel ritirare le raccomandate sono rimaste allo stadio della semplice
affermazione e la circostanza che entrambi i plichi non siano stati ritirati
non giova all’appellante. È indiscusso che entrambi i plichi sono stati
notificati all’indirizzo privato della convenuta, che ha rinunciato a
ritirarli, come peraltro ha rinunciato a ritirare la decisione impugnata. La
loro notifica è dunque da ritenere eseguita correttamente.
10.
Stante quanto
precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione
giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di
locazione per mora della conduttrice, che nemmeno l’ha contestata. A giusta
ragione quindi il Pretore ha deciso l’espulsione della convenuta dall’ente
locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello
7 luglio 2011 si rivela di conseguenza manifestamente infondato e come tale va
respinto, senza che sia necessario notificare l’appello alle controparti per
osservazioni. Lo sgombero dei vani occupati dalla convenuta è da effettuarsi
come ordinato dal Pretore nella decisione 22 giugno 2001, qui confermata.
11.
Le spese
giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a carico
della convenuta, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è tuttavia motivo
di attribuire ripetibili agli istanti, ai quali l’appello non è stato
notificato per osservazioni. Nella commisurazione della tassa di giustizia si è
tenuto conto del valore litigioso di almeno fr. 40’000.- e dei valori previsti
dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore
(art. 7, 9, 13 LTG).
Per questi
motivi
decide
1.
L’appello 7 luglio 2011 di AP 1 è respinto e la decisione 22 giugno
2011 (SO.2011.559) del Pretore di Bellinzona
è confermata.
2.
Le spese processuali della procedura d’appello in complessivi fr.
400.- sono poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr.  15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).