ti_gerichte · 11.2022.30 · 2023-05-10 · it
Accertamento di servitù prediale e azione confessoria

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 10.05.2023 11.2022.30
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 10.05.2023 11.2022.30
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 10.05.2023 11.2022.30

Incarto n.
11.2022.30
Lugano
10 maggio 2023
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Giamboni
vicecancelliera:
Ghirardelli
sedente
per statuire nella causa
OR.2017.56
(accertamento di servitù prediale e azione confessoria) della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione del 3 marzo 2017 da
AP
1
(D)
(patrocinato
dall'avv.  PA 1 )
contro
AO
1
(patrocinato
dall'avv. dott.  PA 2 ),
giudicando sull'appello
dell'8 febbraio 2022 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore
aggiunto il 22 dicembre 2021;
Ritenuto
in fatto:
A.
Nel marzo 1978 AO 1
ha acquistato da __________ H__________ la particella n. 721 RFD di __________,
sovrastata dalla particella n. 204 appartenente al venditore. Contestualmente compratore
e venditore hanno costituito una servitù di limitazione di altezza sulla particella
n. 721 “nel senso che non si potrà edificare oltre la quota massima di 478.95 m
(…) s/m, e meglio come risulta dal rilievo effettuato dal geom. L__________ __________
di __________ in data
31 ottobre 1977,
che si allega quale inserto B”. Tale rilievo prevedeva, tra l'altro, che
“l'altezza quota indicata, fa stato quale altezza massima colmo tetto nuova
villa sul mappale n. 721 di
Veduta
dalla terrazza pensile sul tetto
dell'immobile posto sul fondo dominante
(si intravede il laghetto di __________).
Veduta dalla terrazza
destra dall'ultimo piano dell'immobile posto sul fondo dominante (si intravede ancora
il laghetto di __________).
proprietà
AO 1”. La servitù è stata iscritta nel registro fondiario il 6 marzo 1978
come “diritto/onere limitazione altezza
costruzio-ni”
a carico della particella n. 721 in favore della particella n. 204.
AO 1
ha poi costruito sul fondo una casa d'abitazione unifamilia­re a due piani e, contigua
alla stessa, verso il confine con la particella n. 204, un'autorimessa con
cantina seminterrata così come progettata e approvata dal venditore. Il 26
marzo 1997 AP 1 ha acquistato la particella n. 204, sulla quale ha eret­to la
propria abitazione.
B.
L'11 marzo 2013 AO 1
ha introdotto al Comune di __________ una domanda di costruzione per
ristrutturare e ampliare il proprio stabile, ricavando un appartamento autonomo
su ciascu­no dei due piani. Il progetto prevede inoltre di sostituire il tetto
a falde con un tetto piano e di formare due posteggi sopra l'autorimessa
esistente, parzialmente coperti da una tettoia. Il Municipio ha rilasciato il
27 agosto 2013 la licenza edilizia, respingendo un'opposizione di AP 1.
Adito da quest'ultimo, con decisione del 7
maggio 2014 il Consiglio di Stato ne ha accolto parzialmente il ricorso, confermando
la licenza edilizia, ma con una condizione supplementare riferita al camino
dell'abitazione. Con sentenza del 6 agosto 2015 il Tribunale cantonale
amministrativo ha respinto un ricorso inoltrato AP 1 contro la risoluzio­ne
governativa (inc. 52.2014.219). Un ricorso in materia di diritto pubblico
presentato dall'opponente è stato respinto in quanto ammissibile dal Tribunale
federale con sentenza 1C_480/2015 del 9 febbraio 2016.
C.
Il 18 maggio 2016 AP
1
si è rivolto al Segretario
assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, per un tentativo di
conciliazione nei confronti di AO 1 inteso ad accertare il contenuto della
servitù di limitazione di altezza, nel senso che “l'edificio eretto sulla
particella n. 721 non può superare quota 478.95 m s/m e non può limitare la
vista del laghetto di __________ dalla terrazza superiore dell'edificio eretto
sul fondo dominante”. Egli ha chiesto così di vietare al convenuto i lavori di
edificazione del tetto oppure di ordinare la demolizione della copertura
eseguita nel frattempo o, quanto meno, di condannare il convenuto a risarcirgli
una somma indeterminata per il minor valore del fondo dovuto alla violazione
della servitù. Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, il Segretario
assessore ha rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire, ponendo le spese
processuali di fr. 1000.– a carico di lui, riservata una diversa ripartizione in
esito al giudizio di merito (inc. CM.2016.363).
D.
Con petizione del 3
marzo 2017 AP 1 ha adito il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per
ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nella sua risposta del 5 aprile
2017 AO 1 ha proposto di respingere la petizione. Con replica del 21 giugno
2017 e duplica del 21 luglio 2017 le parti
hanno mantenuto i rispettivi punti di vista
. Alle prime arringhe del
28 settembre 2017 ess
e si sono
confermate nelle rispettive posizioni e
hanno notificato prove
. L'istruttoria si è chiusa il 2 ottobre
2020
e al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a
conclusioni scritte.
Nel suo
memoriale del
4 dicembre 2020
l'attore
ha reiterato le domande di petizione. Nel proprio allegato del
25 novembre
2020 i
l
convenuto ha proposto una volta ancora di respingere la petizione.
E.
Statuendo con
sentenza del 22 dicembre 2021, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione. Le
spese processuali di fr. 4200.– (compresi fr. 1000.– per la procedura di
conciliazione) sono state
poste a carico
dell'attore, tenuto a rifondere al convenuto fr. 4000.–
complessivi per
ripetibili.
F.
Contro la sentenza
appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello dell'8 febbraio
2022 nel quale chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di
accogliere la petizione o, subordinatamente, di annullare la decisione medesima
e di rinviare gli atti al Pretore aggiunto per nuovo giudizio. Nelle sue
osservazioni del 15 marzo 2022 AO 1 conclude per la reiezione dell'appello. Con
replica e duplica spontanea del 31 marzo e del 7 aprile 2022 le parti hanno
reiterato le loro posizioni.
Considerando
in diritto:
1.
Le sentenze emanate dai Pretori o dai
Pretori aggiunti con la procedura ordinaria sono impugnabili mediante appello
entro 30 giorni (art. 308 cpv. 1 lett. a e 311 cpv. 1 CPC), sempre che il
valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10
000.–
“
secon­do l'ulti­ma
conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art.
308
cpv. 2 CPC
). In concreto tale presupposto è adempiuto,
il Preto­re
aggiunto avendo
fissato il valore litigioso in
“
almeno fr. 30
000.–”
(sentenza impugnata, pag. 6), cifra che le parti non contestano e che non
appare d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico,
la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore dell'attore il 10
gennaio 2022 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Inoltrato
l'8 febbraio successivo (timbro postale sulla busta d'invio), l'appello in
esame è pertanto ricevibile.
2.
Nella sentenza
impugnata il Pretore aggiunto ha accertato anzitutto la cumulabilità di un'azione
di accertamento riguardo al contenuto di una servitù con un'azione confessoria.
Dopo di che, egli ha riassunto i criteri che determinano l'estensione di una servitù
a norma dell'art. 738 CC. A tale proposito egli ha rilevato che
in concreto
l'iscrizione nel
registro fondiario è meramente telegrafica, ciò che impone di far capo al
titolo d'acquisto, il quale
preve­de il
divieto di
edificare “oltre la quota
massima di 478.95 m”,
ovvero l'altezza massima “a cui poteva elevarsi il
colmo del tetto della villa di futura costruzione
”. A mente del Pretore aggiunto, scopo della servitù
è
la protezione della vista dal fondo dominan­te, comprendente “una porzione del
laghetto di __________ (…), del nucleo del Comune di __________, di una parte
del lago di __________ con le montagne che lo circondano e gli insediamenti
abitativi arrampicati sulle loro pendici”. E siccome anche il convenuto ammette
tale finalità, per il primo giudice il chiaro tenore della servitù non
necessita di interpretazione. “Al fine di salvaguardare il paesaggio” – egli ha
soggiunto – “i costituenti hanno stabilito che sul fondo
gravato non si possa edificare oltre la quota
massi­ma di 478.95 m
s/m, e questo a prescindere dal tipo di tetto”,
fermo restando che l'altezza massima dov'essere misurata “al colmo del previsto
tetto a falde”. Precisato ciò, egli ha constatato che sotto questo profilo il
nuovo tetto piano della villa del convenuto rispetta anche per l'attore l'altezza
massima prevista dalla servitù.
Il Pretore aggiunto ha appurato
in seguito che dalla terrazza pensile sul tetto della casa dell'attore la vista
sul laghetto rimane garantita nonostante il nuovo tetto della villa
sottostante, mentre dalla terrazza dell'ultimo piano “il progetto AO 1
porterebbe a nascondere la parte visibile del laghetto, lasciando inalterata la
visuale sul restante panorama”. Per il primo giudice, tuttavia, tale perdita di
vista non dipende dalla sostituzione del tetto a falde con un tetto piano. A
suo parere, al momento della costituzione della servitù le parti avevano “in
mente unicamente il progetto della villa AO 1, senza prevedere i possibili
futuri sviluppi edificatori del fondo”. Perciò – egli ha continuato – il
vincolo è esclusivamente legato all'altezza massima di quella costruzione,
senza prevedere che un diverso sfruttamento del fondo avrebbe potuto comportare
l'avanzamento della costruzione verso valle e la conseguente limitazione della
vista. Per il primo giudice, “unicamente con una servitù di arretramento ed
eventualmente di occupazione, insie­me a quella della limitazione dell'altezza
delle costruzioni, si sarebbe potuto raggiungere lo scopo che gli originari
proprietari avevano in mente”. Ed egli ha escluso di poter colmare tale lacuna “facendo
capo ai principi di interpretazione” senza disattendere la garanzia costituzionale
della proprietà che tutela il convenuto.
Il Pretore aggiunto ha ritenuto
infine che l'attore, architetto di professione, al momento dell'acquisto “avrebbe
dovuto rendersi conto che la servitù iscritta non era sufficiente a preservare
la vista di cui gode attualmente dalla sua abitazione poiché un semplice
sviluppo dell'edificio verso la parte del fondo prospicente alla valle,
quand'anche con un tetto a falde e rispettoso della quota massima stabilita, è
potenzialmente atto a comprometterla”. Non avendo dato prova dell'attenzione
che le circostanze permettevano di esigere da lui, la buona fede dell'attore
non può essere protetta. Onde, in definitiva, il rigetto della petizione.
3.
L'appellante ribadisce
che il tenore e lo scopo della servitù sono chiari, come chiaro è che il
progetto di ristrutturazione è ininfluen­te, poiché l'unico elemento decisivo
per stabilire se sussista una violazione del diritto reale limitato è “la
preservazione della vista sul laghetto di __________”. Egli sostiene che,
contrariamente all'opinione del primo giudice, la configurazione del tetto a
falde della costruzione vicina è “un elemento della servitù”, il proget­to originario,
sottoposto e approvato dall'allora proprietario del fon­do dominante avendo
funto da base per la costituzione della servi­tù” medesima e per fissarne il
contenuto. L'appellante contesta altresì la conclusione del Pretore aggiunto,
secondo cui le parti originarie non avevano previsto sfruttamenti alternativi
del fondo serviente, sia perché il convenuto nulla ha addotto al riguardo, sia
perché nemmeno sono stati esperiti accertamenti sulla situazione pianificatoria
del comparto. Per di più, stando all'attore, un diverso sfruttamento del fondo
serviente sarebbe stato illogico, ove appena si pensi che tutte le abitazioni
in quell'area sono “poste a monte e i giardini a valle per beneficiare della
vista e del sole”.
Per l'appellante, al
momento di costituire la servitù le parti non avevano dunque alcuna necessità
di prevedere ulteriori misure. Alle parti, egli prosegue, era chiaro “l'esatto
sviluppo degli ingombri ammessi sul terreno ceduto (…) non solo in termini di
altezza, ma anche di posizionamento (ovvero arretrato verso il terreno H__________)
e di volumi (ovvero sotto la linea di vista sul laghet­to di __________)
”
. Quanto alla pretesa lacuna evocata
dal Pretore aggiunto, l'appellante reputa che quest'ultimo disponesse di tutti
gli elementi necessari e, facendo capo ai principi interpretativi, potesse sanare
il difetto. L'attore fa valere infine che la professio­ne di architetto non era
un fattore idoneo per pretendere da lui maggiore attenzione circa il contenuto della
servitù al momento dell'acquisto del fondo, tanto meno se si considera che egli
non parla italiano ed esercita la sua professione in Germania.
4.
I criteri cui occorre far capo per
definire il contenuto di una servitù sono
già stati richiamati dal
Pretore
aggiunto
.
Al riguardo basti rammentare che secondo l'art. 738 cpv. 1 CC l'estensione di
una servitù è determinata dall'iscrizione nel registro fondiario, sempre
ch'essa descriva chiaramente i diritti e gli obblighi che ne derivano
. Se
è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi esegesi. Se invece non è concludente,
occorre ricuperare l'atto costitutivo della servitù, segnatamente il contratto
e la planimetria sulla qua­le figura l'area gravata (art. 942 cpv. 2 CC). Se
nemmeno l'atto costitutivo è concludente, l'estensione della servitù dipende
dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacificamente e
in buo­na fede (DTF 137 III 446 consid. 2.2 con rinvii; RtiD I-2009 pag. 646
consid. 7; p
iù recentemente: I CCA,
sentenza inc. 11.2020.52 del 28 febbraio 2022 consid. 7a con citazioni)
.
L'interpretazione di un
contratto di servitù avviene, come per le altre dichiarazioni di volontà,
secondo la vera e concorde volontà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO:
interpretazione soggettiva) oppure, se questa non può essere stabilita, secondo
il principio dell'affidamento, ossia determinando il senso che, in base alle
regole della buona fede, ogni parte poteva ragionevolmente dare alle
dichiarazioni di volontà dell'altra nella situazione concreta in cui le parti si
trovavano, anche in base al testo e alle intervenute dichiarazioni, oltre che
all'insieme delle
circostanze (interpretazione
oggettiva: DTF 144 III 43 consid. 3.3).
Nei confronti di un terzo
estraneo al contratto, o nei casi in cui il litigio oppone una parte originaria
a un terzo, tali principi interpretativi sono limitati però dal precetto legato
alla pubblicità del registro fondiario (art. 973 cpv. 1 CC).
E il registro fondiario non comprende solo
il libro mastro, ma anche i documenti giustificativi atti a precisare il
contenuto dell'iscrizione (art. 942 cpv. 2 CC). Determinante è così lo scopo che
risulta dal contratto di servitù o che è oggettivamente riconoscibile. Inoltre
le dichiarazioni espresse dalle parti alla stipulazione del contratto sono da
interpretare nel senso in cui vanno comprese, in particolare sulla base delle
esigenze del fondo dominante al momento della costituzio­ne della servitù e
tenendo conto del senso e dello scopo della servitù stessa
(DTF 138 III
656 consid. 5.3; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5A_451/2022
del 28 dicembre 2022 consid. 4.3.1).
Trattandosi di servitù di
divieto o di limitazione di costruzione, esse possono perseguire obiettivi diversi,
come preservare la vista, la luce e il soleggiamento, proteggere dalle immissioni
o limitare la volumetria degli edifici (sentenze del Tribunale federale
5D_136/2014 del 3 febbraio 2015 consid. 5.3.2 e 5A­_340/2013 del 27
agosto 2012 consid. 4.3.1.2). Una servitù che limita l'altezza di una
costruzione autorizzata sul fondo serviente espres­sa con una misura precisa va
intesa in modo assoluto, conformemente al suo senso. Se lo scopo di una
siffatta servitù è quello di migliorare la qualità abitativa del fondo
dominante, esso non tende ragionevolmente solo a preservare la vista,
l'insolazione e la luce di tale fondo, ma anche a limitare il volume della
costruzione sul fondo vicino, ovvero la facoltà di edificare immobili sul fondo
serviente (D
TF 115 II 438 consid.
3c;
Pra
dervand
-Kernen
, La valeur des servitudes
foncières et du droit de superficie, Zurigo/Basilea/Ginevra 2007, pag. 168 n.
607)
.
5.
Nella
fattispecie, come ha accertato il Pretore aggiunto, la descrizione della
servitù nel registro fondiario è meramente telegrafica (“O./D. limitazione
altezza costruzioni”) e non consente di determinare – da sé sola – quale sia la
portata della limitazione, onde la necessità di far capo al titolo d'acquisto. Ora,
l
a servitù in
esame è stata costituita il 21 marzo 1987 ed è così descritta nel­l'atto
notarile
(doc. B, punto 5 nell'inc. CM.2016.363):
A carico
della nuova particella n. 721, oggetto del presente acquisto, sarà costituita
una servitù di limitazione di altezza a favore della particella n. 204, nel
senso che non si potrà edificare oltre la quota massima di 478.95 m s/m (…) e
meglio come risulta dal rilievo effettuato dal geom. L__________ __________ di __________
in data 31 ottobre 1977, che si allega quale inserto B”.
Il rilievo del geometra ha il seguente tenore (doc. B,
3° foglio nel­l'inc. CM.2016.363):
Convenzione
tra il proprietario del mappale n. 204 in __________ e il proprietario del
mappale n. 721 in __________.
Questo documento
testimonia l'altezza attuale dei pali di recinzione esistente in confine fra i
due (2) mappali qui sopra menzionati.
L'altezza
quota indicata, fa stato quale altezza massima colmo nuovo tetto villa sul
mappale di proprietà sig. AO 1.
ALTEZZA QUOTA
MASSIMA
è
478.95 (…)
.
L'atto
notarile prevedeva altresì la seguente clausola (doc. B, pun­to 6 nell'inc.
CM.2016.363):
Il
venditore ha preso conoscenza del progetto di massima in scala 1:100 allestito
dallo studio d'architettura __________ riguardante la prevista costruzione della
casa AO 1 sul mappale n. 721. Egli non ha alcuna obiezione da sollevare al
riguar­do e firma in segno di approvazione i 4 piani del progetto di massima
(…).
a)
Relativamente
allo scopo della servitù, il Pretore aggiunto ha accertato, senza che le parti
muovano obiezioni, che
esso mira a
tutelare la
vista dal fondo dominante, la quale comprende anche “una
porzione del laghetto di __________ (…), il nucleo del Comune di __________,
una parte del lago di __________ con le montagne che lo circondano e gli
insediamenti abitativi arrampicati sulle loro pendici”. Sempre secondo gli
accertamenti del Pretore aggiunto, rimasti incontestati, dalla terrazza destra all'ultimo
piano della villa dell'attore il progetto edilizio celerebbe la parte visibile
del laghetto di __________, mentre ciò non è il caso dalla terrazza pensile sul
tetto.
b)
Premesso
ciò, si ricordi che le facoltà conferite al beneficiario da una servitù
“negativa” riguardano – salvo pattuizione contraria – il fondo dominante nel
suo intero, e non solo una sua parte (DTF 138 III 743 consid. 2.1; più di
recente: sentenza del Tribunale federale 5A_692/2021 del 25 aprile 2022 consid.
4.3 in: ZBGR 103/2022 pag. 385; analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2005.127
del 26 luglio 2007 consid. 5d con rinvio). In concreto nulla induce a supporre,
né il convenuto pretende, che della servitù benefici soltanto la terrazza sul
tetto dell'immobile posto sul fondo dominante.
c)
Nel
caso in esame il problema si riconduce, in sintesi,
alla questione di sapere se il progetto di
ristrutturazione oggetto della licenza edilizia del 27 agosto 2013, rispettoso
dell'altez­za
massima di
478.
95
m ma che preclude in parte la vista sul laghet­to di __________,
sia conciliabile con la servitù o ne costituisca un impedimento all'esercizio. In
concreto l
a servitù non impone il
rispetto
di una linea teorica di altezza, ma è espres­sa con una misura precisa. L'atto
costitutivo, compreso il documento giustificativo, prevede un divieto di soprelevazione
oltre la quota di 478.95 m, corrispondente al
“
colmo del tetto della nuova villa
” (doc. B).
E il
colmo è, secondo la comune accezione del termine, “il punto più alto raggiunto
in un tetto dagli spioventi” (
Battaglia
,
Grande dizionario della lingua italiana, vol. III, pag. 302; analogamente:
Treccani.it, L'enciclopedia italiana, in:
‹
www. treccani.it/vocabolario/colmo2›). L'atto
costitutivo si riferiva pertanto a una tipologia di tetto ben precisa. E ragionevolmente
lo scopo dell'altezza massi­ma del colmo è quello di contenere gli ingombri verticali
costituiti dai tetti a falde che oltrepassano il filo di gronda e non sarebbero
soggetti a limiti particolari. Né l'altezza del colmo corrisponde a quello
della gronda, tant'è che le altezze massime per edifici (misurabili al punto
più alto del filo superiore del cornicione di gronda) contemplate dalle norme
di attuazione del Comune di __________ sono inferiori a quelle massime del
colmo (doc. 6, art. 20 segg.).
La
vista sul paesaggio, compreso il laghetto di __________, era così espressamente
garantita dal progetto edilizio cui si riferisce l'atto notarile, che
contemplava appunto un tetto con uno spiovente verso valle. Il progetto è stato
sottoposto al beneficiario della servitù che l'ha approvato. Esso rispondeva così
alla reale volontà delle parti. Tenuto conto delle esigen­ze del fondo
dominante e dello scopo della servitù che le parti si erano prefisse al momento
della costituzione, si deve ragionevolmente desumere che la restrizione non si
limitava al mero rispetto di un'altezza della costruzione, ma era volta anche a
contenere le ripercussioni che il volume dell'edificio avrebbe avuto sul
panorama, compresa la vista sul laghetto di __________. E ciò era possibile con
un tetto a falde. AO 1, che non è un terzo qualsiasi, ma che ha partecipato alla
stesura dell'atto costitutivo, non poteva in buona fede ignorare l'interesse originario
del proprietario del fondo dominante. Egli stesso ha dichiarato, del resto, di
avere costruito la casa segnalando
“
al nostro progettista di rispettare la servitù
”
(interrogatorio
del 10 maggio 2019: verbali, pag. 5).
d)
Alla
luce delle circostanze che hanno portato alla costituzio­ne del diritto reale
limitato, il proprietario del fondo serviente, a perfetta conoscenza della
reale volontà delle parti originarie al contratto di costituzione della
servitù, doveva presentare un progetto edilizio che non pregiudicasse il
diritto reale limitato. In realtà, all'atto pratico il progetto presentato dal convenuto
porta l'altezza del tetto piano alla quota massima fissata al colmo dell'originario
tetto a falde (doc. D, 4° foglio). Esso implica pertanto l'erezione di una
facciata atta a determinare un aumento significativo dell'attuale ingombro
verticale dell'immobile. Il che, oltre ad accrescere la volumetria dell'edificio,
occupa lo spazio dello spiovente originario, alterando l'attuale ingombro
orizzontale verso valle. Tale aumen­to, senz'altro apprezzabile, preclude in
parte per finire la vista del laghetto di __________ e risulta quindi rilevante
per la finalità perseguita dalla servitù. In circostanze siffatte il progetto
in esame, quantunque rispettoso dell'altezza, non può pertanto dirsi conforme
allo scopo del diritto reale limitato.
e)
Nemmeno
si può dire che con il rispetto della servitù si disattenda la garanzia della proprietà
sancito dall'art. 26 Cost. Certo, l'applicazione – se non immediata, almeno
indiretta – delle norme costituzionali ai rapporti tra privati (effetto
orizzontale) non è esclusa, in particolare per quanto riguarda
l'interpretazione di clausole generali e concetti giuridici indeterminati di
diritto privato. Nei rapporti privatistici, nondimeno, i diritti patrimo­niali
delle parti sono garantiti nei limiti fissati dal diritto civile, che li
concreta. Una parte non può quindi invocare direttamente la garanzia
costituzionale della proprietà in una procedura concernente i diritti reali
(DTF 143 I 219 consid. 5.2; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5A_697/2022
del 20 dicembre 2022 consid. 5; v. anche I
CCA, sentenza inc. 11.2012.126 del 17
ottobre 2014 consid. 5). Senza dimenticare che AO 1 ha pattuito egli stesso la
restrizione oggetto della servitù.
f)
Per
di più, si volesse pure ammettere che ‒ come ritiene il Pretore aggiunto
‒ la buona fede di AP 1 non possa essere tutelata, nella fattispecie la conclusione
non mutereb­be. Ove la buona fede di un acquirente sia incompatibile con l'attenzione
che le circostanze permettevano di esigere da lui nel caso specifico, gli
effetti giuridici sono gli stessi di quelli
per
un acquirente di malafede (DTF 139 III 308 consid. 3.2.2).
In tale
ipotesi l'interpretazione del contratto costitutivo della servitù avviene come
in caso di litigio tra le parti originarie, ovvero secondo la loro reale e comune
volontà (
Hohl
, Le contrôle de
l'interprétation des servitudes par le Tribunal fédéral, in: ZBGR/RNRF 90/2009
pag. 78; sentenze del Tribunale federale 5A_856/2014 del 26 gennaio 2015 consid. 3.3.2,
in: ZBGR/RNRF 97/2016 pag. 278 e 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.2, in:
SJ 2014 pag. 73). E in concreto, come si è visto, le parti originarie hanno inteso
la ser-vitù siccome riferita alla protezione del panorama, compresa la vista
sul laghetto di __________.
g)
In
ultima analisi, l'appello risulta fondato nella misura in cui l'attore chiede
di accertare che la servitù litigiosa ha lo scopo di vietare la costruzione sul
fondo serviente di edifici suscettibili di impedire, in tutto o in parte, la
veduta sul laghetto di __________ dalla terrazza superiore dell'edificio posto
sul fondo dominante. La servitù non impone invece ‒ come pretende l'appellante
‒ che sul fondo serviente siano ammessi unicamente immobili con tetto a
falde.
6.
Relativamente all'azione
confessoria (art. 737 cpv. 3 CC), l'attore chiede che sia vietato al convenuto di
eseguire i lavori di edificazione del tetto, subordinatamente che sia fatto ordine
al medesi­mo di demolire il tetto edificato o, in via ancor più subordinata, che
il convenuto sia condannato al pagamento di un importo a titolo di risarcimento
per il minor valore del fondo.
Ora,
che dopo quanto si è spiegato il progetto di ristrutturazione relativo alla
licenza edilizia del
27 agosto 2013 (doc. C nell'inc. CM.2016.363) non
possa essere eseguito è manifesto
. E
siccome nessuno pretende che i lavori edili siano stati intrapresi nel
frattempo, la petizione va accolta nella sua domanda principale, ovvero
vietando al convenuto di eseguire la ristrutturazione dello stabile posto sulla
sua proprietà come prevede la citata licenza edilizia. Di conseguenza, l'appello
va accolto entro questi limiti.
7.
Le
spese del giudizio odierno seguono il precetto della soccombenza (art. 106 cpv.
1 CPC).
ll convenuto, che ha
proposto a torto di respingere l'appello, rifonderà all'attore un'equa
indennità per ripetibili. L'esito dell'odierna sentenza giustifica anche una
riforma del dispositivo sulle spese e le ripetibili di prima sede (art. 104
cpv. 2 CPC), che seguono identica sorte.
8.
Circa i rimedi giuridici
dati contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF),
il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
I.
L'appello è accolto
e la sentenza impugnata è così riformata:
1.    La petizione è accolta, nel senso che:
1.1  È accertato che la servitù di “limitazione
d'altezza” iscritta sulla par­ticella n. 721 RFD di __________ in favore della
particella n. 104 RFD
va esercitata nel
senso che l'edificio situato sul fondo serviente non può superare l'altezza di
478.95 m s/m e non può limitare la vista del laghetto di __________ dalla
terrazza superiore dell'edificio posto sul fondo dominante.
1.2  A AO 1 è
vietato realizzare il progetto di ristrutturare e ampliare l'edifico posto
sulla particella n. 721 RFD di __________ oggetto della licen­za edilizia
rilasciata il 27 agosto 2013 dal Comune di __________
.
2.    Le
spese processuali di fr. 4200.–, compresi fr. 1000.– per la procedura di
conciliazione, da anticipare dall'attore, sono poste a carico del convenuto, che
rifonderà ad AP 1 fr. 4000.– per ripetibili.
II.
Le
spese di appello, di complessivi fr. 2500.–, da anticipare dal­l'appellante, sono
poste a carico di AO 1, che rifonderà alla controparte fr
. 3000.–
per ripetibili.
III.   Notificazione a:
–
avv.   ;
–
avv. dott.   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali
e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art.
95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle
cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è am­missi­bile
soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30
000 franchi; quando
il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale
(art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato,
entro lo stesso
termine, il ricorso sussidiario
in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.
116
LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo
né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).