ti_gerichte · 12.2000.134 · 2000-11-28 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.11.2000 12.2000.134

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00134
Lugano
28 novembre
2000
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa a procedura speciale
in materia di locazione -inc. no. DI.1997.00305 della Pretura della
giurisdizione di Mendrisio sud- promossa con petizione (recte: istanza) 16
dicembre 1997 da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'__________
con cui l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al
pagamento di fr. 12'571.90 oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva
dell'opposizione interposta al PE n. __________dell'UEF di Mendrisio;
domande avversate dalla convenuta, che ha postulato la reiezione
dell’istanza, e che il Segretario assessore, con sentenza 21 agosto 2000, ha
accolto per fr. 3'474.75 più interessi ed accessori;
appellante l’istante con atto di appello 4 settembre 2000, con cui
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza per
fr. 10'421.90 oltre interessi, con protesta di spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
appellante adesivamente la convenuta, con atto ricorsuale 9 ottobre
2000, con cui chiede la reiezione del gravame di parte avversa e l’accoglimento
del proprio nel senso di accogliere l'istanza limitatamente a fr. 1'161.10,
protestando spese e ripetibili;
mentre con osservazioni 27 ottobre 2000 l'istante postula la reiezione
dell’appello adesivo, protestando spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
__________
dal 1° ottobre 1995 ha condotto in locazione, in forza di un contratto di
durata indeterminata disdicibile la prima volta per il 30 settembre 1998,
l'appartamento di 4 locali al primo piano dello stabile in __________ a
_________ di proprietà di __________. A causa dell'eccessiva presenza di rumori
nell'ente locato le parti, nel settembre del 1996, hanno concordato la
risoluzione anticipata del contratto per il 30 novembre 1996.
I danni
riscontrati nell'appartamento dopo la sua riconsegna (doc. H), tempestivamente
notificati all'inquilina (doc. I), hanno indotto il locatore a promuovere la
causa che qui ci occupa.
B.
Dopo
aver adito l’Ufficio di conciliazione, con l'istanza in rassegna __________ ha
chiesto la condanna di __________ al pagamento di fr. 12'571.90 (recte: fr.
12'765.55) oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione
interposta al PE n. __________dell'UEF di Mendrisio.
L’istante
postula in pratica la rifusione delle spese per il ripristino dell’ente locato,
e meglio delle fatture esposte dal piastrellista (fr. 518.65 e fr. 1'122.-),
dal falegname (fr. 150.-), dal pittore (fr. 6'230.65 e fr. 2'594.25) e dal
perito comunale (fr. 150.-), come pure il versamento della pigione fino al 31
gennaio 1997 (fr. 2'000.-) cioè fintanto che non gli era stato possibile
rilocare l’appartamento a terzi a seguito dei lavori di risistemazione.
C.
La
convenuta si è opposta all’istanza, escludendo una sua responsabilità per i
danni riscontrati nell'ente locato -tranne che per qualche graffio sui muri del
vano scale- i quali al contrario si lasciavano ricondurre a difetti di
costruzione dell'ente locato o al precedente conduttore; contestata, in assenza
della prova della disponibilità di inquilini in quel periodo, era pure la
richiesta di pagamento della pigione per 2 mesi a seguito della presunta
inutilizzabilità dell’ente locato.
D.
Il
Segretario assessore, con la sentenza qui impugnata, ha accolto l’istanza per
fr. 3'474.75 oltre agli interessi, dovuti a far tempo dalla data di esigibilità
delle singole fatture da risarcire.
Il
giudice di prime cure ha in sostanza riconosciuto all’istante fr. 518.- per la
sostituzione di alcune piastrelle nel soggiorno, fr. 562.50 per la masticatura
e verniciatura degli stipiti e fr. 2'394.25 per le opere da pittore eseguite
nel vano scale; le altre posizioni di danno sono state per contro respinte.
E.
Con
l’appello principale l'istante chiede la riforma del primo giudizio nel senso
di accogliere l’istanza per fr. 10'421.90 (recte: 10'414.90) più interessi,
questi ultimi dovuti però a far tempo dalla data di riconsegna dell'ente
locato, riproponendo la richiesta di integrale rimborso delle fatture del
piastrellista (fr. 518.- e fr. 1'122.-), del falegname (fr. 150.-) e del
pittore (fr. 6'230.65 e fr. 2'394.25, quest'ultima nella misura indicata dal
primo giudice).
F.
Con
l’appello adesivo la convenuta chiede per contro l’accoglimento dell’istanza
limitatamente a fr. 1'161.10, riconoscendo di essere debitrice unicamente delle
somme fatturate per la riparazione degli stipiti (fr. 562.50) e, parzialmente,
di quelle per il ritinteggio del vano scale (fr. 598.60).
G.
Delle
osservazioni con cui la convenuta ha postulato la reiezione dell’appello
principale e l'istante la reiezione di quello adesivo si dirà, se necessario,
nei successivi considerandi.
considerando
in diritto:
1.
Secondo
l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore alla fine della locazione deve restituire la
cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto: egli non risponde
perciò dell’eventuale deterioramento e del consumo derivante dall’uso della
cosa secondo contratto ed è invece responsabile per i danni arrecati
intenzionalmente o per negligenza, oppure derivati dall’uso improprio dell’ente
locato (
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 79 e 85 e segg. ad art. 267 CO;
IICCA
26 ottobre 1998 in re G./C.).
Analogamente
a quanto stabilito nel diritto previgente sotto l’egida dell’art. 271 v.CO,
giusta l’art. 267a CO tali danni, con riserva di quelli nascosti, devono essere
immediatamente notificati al conduttore inadempiente, pena la perenzione della
pretesa del locatore.
2.
Si
tratta ora di esaminare se ed eventualmente in quale misura tutte le fatture
ancora litigiose debbano essere rimborsate dalla convenuta. Va qui per inciso
osservato che la circostanza che quest'ultima abbia accertato l'esistenza di
alcuni difetti il 3 maggio 1996 (doc. 4), cioè a distanza di 7 mesi dall’inizio
della locazione, da una parte non è tale da escludere una sua responsabilità
per la loro esistenza, non potendosi in effetti escludere che i difetti
menzionati in quell'occasione possano essersi prodotti proprio in quel lasso di
tempo, e dall'altra nemmeno permette di sostenere che quelli non notificati a
quel momento (tranne eventualmente quelli occulti) fossero nondimeno già
presenti all'inizio della locazione.
A questo
proposito, va precisato che di regola il conduttore non è tenuto a risarcire
gli interventi che rimettono a nuovo l’ente locato, ma unicamente quelli che
permettono di ricostituire uno stato conforme al contratto (cioè tenendo conto
della normale usura), di modo che in sostanza egli dovrà risarcire solo i danni
che eccedono la normale usura: nel caso di una sostituzione totale, si imporrà
di tener conto della durata di vita dell’installazione sostituita; in caso di
semplice riparazione, la spesa andrà per contro interamente a carico del
conduttore, a meno che i costi di sostituzione totale dell’apparecchio non
risultino inferiori; in presenza di piccoli difetti estetici, la cui
riparazione comporterebbe una spesa eccessiva o sproporzionata, si giustifica
invece mettere a carico del locatario unicamente il minor valore causato (
SVIT
,
Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 25 e segg. ad art. 267-267a CO;
Higi
,
op. cit., N. 101 e segg. ad art. 267 CO;
Lachat/Micheli
, Le nouveau
droit du bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 357 e seg.;
SJ
1996 p. 322 con
rif.;
IICCA
30 gennaio 1997 in re F./P. e lc., 26 ottobre 1998 in re
G./C.).
fattura
__________ (doc. R)
La
fattura di complessivi fr. 518.- si riferisce alla riparazione del pavimento
del soggiorno mediante sostituzione di alcune piastrelle scagliate.
La
convenuta, nella sua notifica dei difetti del 3 maggio 1996 (doc. 4) non aveva
accennato alla presenza di piastrelle scheggiate nel soggiorno, difetto che al
contrario è stato constatato dal perito comunale al termine della locazione (doc.
H, pos. 75): in tali circostanze, ben si può ritenere che il danno sia stato
causato proprio in pendenza di contratto e che la convenuta debba pertanto
assumersi il costo della riparazione.
fattura
__________ (doc. S)
Oggetto
della fattura di complessivi fr. 1'122.- è la riparazione del rivestimento del
bagno: in pratica si è trattato di togliere una parete di piastrelle che si
staccava per via dell'umidità presente e di sostituirla con la messa in posa di
altre piastrelle simili.
Il perito
comunale, nel verbale di constatazione (doc. H, pos. 39), aveva evidenziato
l'esistenza nel bagno unicamente di una piastrella scheggiata vicino al
porta-carta e dei fori del porta-bicchieri, mentre non aveva assolutamente
accennato al fatto che una parete di piastrelle si stesse staccando o anzi si
fosse già staccata. Quest'ultimo difetto non essendo stato notificato alla
convenuta né allora né in seguito, l'istante non può pretendere il rimborso
degli interventi per il ripristino della parete. Anzi, a ben vedere, la
convenuta nemmeno risponde per la piastrella scheggiata e per i fori relativi
al porta-bicchieri: atteso che in ogni caso la parete in questione andava
rifatta e le piastrelle, non più disponibili, sostituite, l'istante non ha in
effetti subito alcun danno dal fatto che alcune di esse presentassero buchi o
fossero scheggiate.
fattura
__________ (doc. T)
L'istante
ha pagato fr. 150.- per la sostituzione dello schienale di un armadio di sua
proprietà, marcito a causa della forte umidità proveniente dal muro del bagno
cui lo stesso era appoggiato.
Nel
verbale di constatazione il perito comunale aveva evidenziato l'esistenza di
muffa dietro un armadio mobile (doc. H, pos. 81), precisando, in sede
testimoniale, che al momento della verifica l'armadio era stato spostato dalla
sua presumibile posizione originale (verbale p. 2). Proprio quest'ultima
circostanza consente di escludere il diritto dell'istante al rimborso delle
spese di ripristino: in effetti, se per scoprire quel danno si è dovuto spostare
il mobile dalla sua sede, ben si può ritenere che il difetto in questione non
fosse palese, per cui il fatto che la convenuta nel maggio 1996 (doc. 4) -in
pendenza di contratto e quindi con i locali occupati tra l'altro da mobili,
suppellettili, ecc.- abbia omesso di menzionarlo appare tutto sommato
giustificabile e in ogni caso non esclude che lo stesso potesse già essere
presente al momento dell'inizio della locazione.
fattura
__________ (doc. U)
La
fattura di complessivi fr. 6'237.65 si riferisce alle opere da pittore e
verniciatore, suddivise in varie posizioni, eseguite nell'appartamento
dell'istante. Come vedremo, a carico della convenuta possono essere posti
unicamente fr. 2'754.70.
Per la
tinteggiatura dei plafoni con bianco fisso l'artigiano ha fatturato fr. 653.30.
Nel verbale di constatazione il perito comunale aveva indicato che tutti i
soffitti, tranne quello del bagno, erano da ritinteggiare (doc. H, pos. 7, 29,
76, 87, 100 e 113): ovviamente nell'occasione egli non ha effettuato una
constatazione -come il suo mandato gli avrebbe imposto- ma si è limitato a
formulare un proprio giudizio che evidentemente, in mancanza di concreti
riscontri agli atti (ad es. una documentazione fotografica), non può ancora
vincolare il giudice; dovendosi in definitiva ritenere che gli unici danni
constatati, e meglio una crepa verso la finestra e un segno mobile nella cucina
(doc. H, pos. 7), non erano tali da fondare una responsabilità della convenuta
-nel primo caso trattandosi chiaramente di un difetto della costruzione, nel
secondo di normale usura-, se ne deve concludere che l'intera posizione
fatturata deve restare a carico dell'istante.
La spesa
per la tinteggiatura con dispersione delle pareti è stata di fr. 2'327.60. Il
perito comunale anche in questo caso aveva indicato che tutte le pareti erano
da ritinteggiare (doc. H, pos. 4, 27, 34, 37, 74, 85, 98 e 111), ma già si è
detto più sopra che la portata di tale affermazione è praticamente nulla; nel
verbale egli aveva tuttavia pure evidenziato che le pareti erano sporche in
cucina e in corridoio, specie in prossimità degli interruttori luce (teste
_________ p. 4), che vi erano tracce di stucco in cucina, corridoio e nelle due
camere, che vi era uno scrostamento dietro il letto nella camera matrimoniale e
umidità in una parete del ripostiglio, precisando inoltre in sede testimoniale
come in generale vi fossero fori da otturare e tracce di diversi tinteggi in
soggiorno (verbale p. 2): ritenuto che i danni segnalati differivano da locale
a locale, che in particolare le parti sporche rispettivamente con tracce di
stucco o altro risultavano relativamente contenute per raffronto alla
superficie totale per cui nemmeno è escluso che in taluni casi al danno si
sarebbe potuto ovviare con semplici ritocchi e considerata comunque un'usura di
circa il 11.5% -la durata di vita della dispersione essendo di 10 anni (
SVIT
,
op. cit., N. 27 ad art. 267-267a CO;
Lachat/Micheli
, op. cit., p. 358)-,
questa Camera a titolo equitativo ritiene tutto sommato di poter fissare a fr.
1'500.- la somma da porre a carico della convenuta, responsabile di questo
stato di fatto.
Per la
tinteggiatura di alcuni plafoni e pareti della cucina e del bagno con bianco
fisso antimuffa sono stati fatturati fr. 253.70. Dal verbale di constatazione
dei danni si è potuto accertare l'esistenza di muffa unicamente sulle pareti
del bagno sopra le piastrelle (doc. H, pos. 37), mentre non è stata specificata
la presenza di muffa in cucina e nei plafoni: ciò posto, essendo evidente che
all'inizio della locazione un inquilino mai avrebbe accettato per evidenti
motivi d'ordine igienico la presenza di muffa nel bagno, la responsabilità
della convenuta per tale danno è senz'altro innescata ed alla stessa deve
pertanto essere caricato il costo per il ripristino, che può essere
equitativamente fissato ad un quarto della spesa complessivamente esposta,
dunque in fr. 63.40.
La
convenuta ha pacificamente riconosciuto di essere debitrice dell'importo di fr.
562.50 per la masticatura e verniciatura degli stipiti, posizione che non
necessita di essere riesaminata.
Per la
masticatura e verniciatura dei contorni delle finestre e dei davanzali sono
stati esposti altri fr. 425.-. Il perito comunale nel suo rapporto non aveva
menzionato l'esistenza di danni alle finestre tali da comportare l'intervento
qui fatturato, limitandosi a menzionare l'esistenza di ganci adesivi per tende
(doc. H, pos. 19) e ad indicare la necessità di fissare un celino (doc. H, pos.
90): non essendovi la prova di una successiva notifica di danni alle finestre,
l'importo in questione rimane a carico dell'istante.
Altri fr.
640.- sono stati fatturati per la verniciatura dei radiatori. Nel verbale di
constatazione il perito comunale non aveva però evidenziato alcun danno ai
corpi riscaldanti, limitandosi a menzionare l'esistenza di macchie in un corpo
riscaldante della camera matrimoniale (doc. H, pos. 84), ciò che tuttavia non
imponeva ancora la sua verniciatura: anche questa posizione deve pertanto
rimanere a carico dell'istante.
L'artigiano
ha quindi esposto le ore a regia per vari interventi, che, visto quanto
precede, in parte devono essere caricate alla convenuta: così, delle 8 ore
esposte per lavatura plafoni e pareti 2 possono essere poste a carico della
convenuta; le 3 ore esposte per l'otturazione dei buchi e fessure sono pure da
caricare a quest'ultima; le 4 ore per lavatura con soda degli stipiti,
radiatori e contorni finestre sono a suo carico per metà, mentre per la
protezione dei pavimenti, zoccolini, rimozione e pulizia si giustifica porre a
suo carico 1 delle 2 ore e mezzo esposte. Complessivamente, quindi circa 8 ore,
corrispondenti a fr. 546.80 (8 ore a fr. 68.35).
Il
materiale utilizzato per gli interventi a regia è stato fatturato in ragione
del 15% delle ore esposte e quindi alla convenuta va pure caricata la somma di
fr. 82.-.
fattura
__________ (doc. V)
Per le
opere da pittore effettuate nel vano scala l'artigiano ha fatturato all'istante
fr. 2'574.45, importo saldato da quest'ultimo in ragione di fr. 2'394.25.
Dal
verbale di constatazione dei danni si è unicamente potuto evincere che nel
corridoio dell'entrata vi erano degli spigoli rotti e stuccati (doc. H, pos.
157), mentre non sono stati menzionati altri danni relativi al vano scale: ciò
significa che solo il difetto degli spigoli era stato tempestivamente
notificato. Il fatto che la convenuta abbia ammesso in causa di aver graffiato
in alcune parti le pareti del vano scala è dunque irrilevante: trattandosi di
difetto non occulto, l'istante, per pretenderne il risarcimento, era in effetti
tenuto a notificarlo alla controparte immediatamente e, non avendolo fatto,
ogni suo diritto in merito è inesorabilmente perento. Ciò posto, all'istante
potrebbero tutt'al più essere riconosciute le spese per stuccatura degli
spigoli e dei muri, pari a circa 3 delle 6 ore e mezzo fatturate allo scopo,
oltre ad altre 2 ore per la protezione pavimenti zoccolini, rimozione e
pulizia, quindi complessivamente fr. 341.75 (5 ore); a tale somma andrebbe
aggiunto il 15% di materiale, pari a fr. 51.25, così che in totale il suo
credito sarebbe di fr. 393.-. Avendo la convenuta tuttavia accettato con
l'appello adesivo di rimborsare questa fattura in ragione di fr. 598.60, sarà
in definitiva questo l'importo che essa viene qui condannata a corrispondere.
3.
Giustamente
l'istante chiede che gli interessi sui suoi eventuali crediti vengano fatti
decorrere dalla data della riconsegna dell'ente locato e non dalla data di
esigibilità delle singole fatture degli artigiani: trattandosi in concreto di
pretese volte al risarcimento del danno, gli interessi devono infatti decorrere
dalla data in cui il danno si è prodotto (
Tercier
, Le droit des
obligations, 2. ed., Zurigo 1999, n. 856), nella fattispecie quindi al più
tardi proprio dalla data della riconsegna dell'ente locato.
4.
Ricapitolando,
a carico della convenuta vanno posti fr. 3'871.30 (fr. 518.- di cui al doc. R,
fr. 2'754.70 di cui al doc. U e fr. 598.60 di cui al doc. V) oltre agli
interessi al 5% a far tempo dal 1° dicembre 1996 e agli accessori.
5.
Ne
discende, ai sensi dei considerandi, il parziale accoglimento sia dell’appello
principale sia di quello adesivo.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che quelle relative alla procedura di
appello e di appello adesivo non sono però state calcolate ed assegnate in
funzione dell'esito finale della causa, ma ovviamente in funzione
dell'accoglimento o meno delle singole richieste di modifica del primo
giudizio.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 4 settembre 2000 di __________ e l’appello adesivo 9
ottobre 2000 di __________
sono parzialmente accolti
.
Di
conseguenza, la sentenza 21 agosto 2000 della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio sud, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1.1
Di conseguenza __________ è
condannata a versare a __________ l'importo di fr. 3'871.30 oltre interessi al
5% dal 1° dicembre 1996.
1.2
Limitatamente a tale somma è rigettata
in via definitiva l'opposizione interposta al PE n. __________dell'UEF di
Mendrisio.
2.
Tassa di giustizia in fr.
800.- e le spese, da anticipare come di rito, restano a carico di __________ in
ragione di 7/10, e per il restante 3/10 sono messe a carico di __________.
__________ rifonderà inoltre a controparte fr. 600.- a titolo di ripetibili.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia        fr.     380.-
b) spese
fr.       20.-
Totale
fr.     400.-
da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico per 7/10 e per 3/10 sono
poste a carico dell’appellata. A quest’ultima l'appellante rifonderà fr. 150.-
per parti di ripetibili d'appello.
III.
Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:
a) tassa
di giustizia                               fr.      180.-
b) spese
fr.        20.-
Totale
fr.      200.-
da
anticiparsi dall’appellante adesivamente, restano a suo carico per 1/4 e per
3/4 sono poste a carico della controparte, che rifonderà all'appellante
adesivamente fr. 100.- per parti di ripetibili della procedura di appello
adesivo.
IV.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario