ti_gerichte · 12.2010.141 · 2010-07-02 · it
Mandato, mediazione immobiliare, legittimazione attiva, proroga di foro, conclusione del contratto, mercede

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.03.2012 12.2010.141

Incarto n.
12.2010.141
Lugano
5 marzo 2012/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretaria:
Federspiel Peer, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2008.104
della Pretura della giurisdizione di
Locarno-Città - promossa con petizione 30 ottobre 2008 da
AO 1
rappr. dall’   RA
1
contro
AP 1
AP 2
AP 3
tutti rappr. dall’  RA 2
con cui l’attrice ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di
fr. 174'850.- oltre interessi al 5% dall’11 gennaio 2008 a titolo di mercede per mediazione,
richiesta avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione
della petizione e che il Pretore con sentenza del 2 luglio 2010 ha parzialmente accolto, condannando i convenuti in solido a versare all’attrice fr. 113'652.50 oltre
interessi,
appellanti i convenuti con atto di appello 16 agosto 2010, con cui
chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la
petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attrice con osservazioni 17 settembre 2010 postula la
reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A.
Il
25 ottobre 2006, i coniugi AP 1 e A__________ hanno conferito alla AO 1 (in
seguito AO 1 ), con sede a L__________, un mandato di mediazione (doc. A)
affinché reperisse un acquirente per i fondi part__________ RFD di M__________
e part. __________ e __________ RFD di O__________ di cui erano comproprietari
(doc. 1 - 4). Il contratto, della durata di un anno e rinnovabile tacitamente
di sei mesi in sei mesi, prevedeva un prezzo di vendita di fr. 3'400'000.-. L
a provvigione spettante al mediatore è stata stabilita nel 5% del
prezzo di vendita, oltre IVA (doc. A). Il 28 dicembre 2006 A__________ è
deceduto. Su richiesta della di lui sorella AP 2, il 1
°
marzo 2007, il giudice unico del Bezirksgericht Meilen ha ordinato
il beneficio di inventario ai sensi dell’art. 580 CC (doc. B). Sulla base degli
atti di stato civile e riservato l’esito della procedura di beneficio di
inventario, in data 2 marzo 2007 il Bezirksgericht Meilen ha rilasciato il
certificato ereditario che indicava quali eredi legali del defunto la moglie AP
1, la sorella AP 2 ed il fratello AP 3 (doc. C).
B.
Con
scritto del 10 maggio 2007, AO 1 ha segnalato ad AP 1 di aver offerto gli
immobili in parola a B__________ e a N__________ (doc. D). In data 1
°
giugno 2007 P__________ e B__________
hanno sottoscritto un documento denominato “Reservation” nel quale hanno
confermato di voler acquistare gli immobili in oggetto al prezzo di fr.
3'250'000.- ed hanno dato incarico a AO 1 di fare quanto necessario in vista
della sottoscrizione del contratto di compravendita (doc. E). Nel contempo essi
hanno provveduto a versare sul conto del notaio avv. __________, che avrebbe
dovuto rogare l’atto, un acconto di fr. 300'000.- (doc. E e T). Nel giugno
2007, la ditta AO 1 è stata trasformata in società anonima ed ha acquisito la
nuova ragione sociale AO 1 (vedi iscrizione sul FUSC del 12 giugno 2007; in
seguito AO 1). Il 6 giugno 2007 AP 1 ha trasmesso a AO 1 il certificato
ereditario del 2 marzo 2007, e la decisione del Bezirksgericht Meilen del 1
°
marzo 2007 da cui si evinceva che la
cognata aveva chiesto e ottenuto l’allestimento di un inventario ex art. 580 CC
(doc. B e C). Ella ha pure inviato copia di una convenzione matrimoniale
conclusa col defunto marito datata 6 giugno 1975 (doc. M). Questi documenti
sono quindi stati trasmessi da AO 1 al notaio __________. Con e-mail del 12
giugno 2007 indirizzata a Pe__________ della AO 1, il notaio __________,
constatato che il certificato ereditario indicava quali eredi oltre alla vedova
AP 1 anche i fratelli AP 2 e AP 3 e che era stata avviata una procedura di
inventario, ha proposto di procedere ad una divisione ereditaria che
attribuisse la proprietà dei fondi unicamente alla vedova in modo da procedere
al trapasso di proprietà indicando quale venditrice solo quest’ultima (doc. T).
Nella stessa occasione egli ha comunicato di aver avuto contatti sia col notaio
incaricato dell’erezione dell’inventario che con l’avv. S__________, legale di AP
1; quest’ultimo lo avrebbe autorizzato a contattare i cognati della stessa, ciò
che il notaio __________ ha fatto con scritto dell’8 giugno 2007. In seguito, P__________ __________, informata della problematica ereditaria, ha contattato a più
riprese AO 1 manifestando la propria preoccupazione per la dilazione dei tempi
e per le difficoltà nel formalizzare la vendita (doc. S, U, Z e AA). Il 17
luglio 2007 AO 1 ha inviato ad AP 1 una dichiarazione da firmare e rispedire
direttamente ai coniugi P__________ e B__________ nella quale essa confermava
che avrebbe venduto loro i suoi terreni in Ticino al prezzo concordato di fr.
3'250'000.-, non appena risolta la questione ereditaria (doc. F e G). Non
risulta che questo scritto sia stato trasmesso ai coniugi interessati
all’acquisto.
C.
Con
lettera del 20 agosto 2007 AP 2 e AP 3, facente esplicito riferimento allo
scritto del notaio __________ dell’8 giugno 2007, hanno dichiarato di ritenere
impossibile la conclusione, in quel momento, di un contratto di divisione
ereditaria a causa di divergenze tra gli eredi sull’ammontare dell’eredità; per
questo motivo i due fratelli hanno proposto e manifestato la propria
disponibilità a che la vendita degli immobili, degli accessori ed eventualmente
del mobilio avvenisse a nome della comunione ereditaria (doc. I). Essi hanno
inoltre chiesto al notaio di trasmettere loro una copia del progetto di
contratto di vendita. Il 23 agosto 2007 AO 1 ha comunicato ad AP 1 di aver ricevuto l’accordo dei cognati alla vendita dei fondi e l’ha informata che il notaio __________
avrebbe quindi preparato la bozza del contratto (doc. V). Il 4 settembre 2007 AO
1 ha chiesto ad AP 1 di esprimersi in modo chiaro e per iscritto sulla sua
reale volontà di alienare i beni in parola, sottolineando che in caso di sua
retrocessione l’importo di fr. 300'000.- versato dai coniugi P__________ e B__________
a titolo di cauzione sarebbe stato loro restituito e AO 1 avrebbe proceduto ad
allestire la propria nota d’onorario (doc. N) e le ha spedito copia del
documento denominato “Reservation” sottoscritto dai coniugi interessati
all’acquisto. Con lettera del 6 settembre 2007 AO 1 le ha inoltre confermato di
aver contattato, come da sue istruzioni, il notaio H__________ di K__________,
e le ha comunicato la disponibilità dei coniugi P__________ e B__________ ad
attendere sino all’emanazione del certificato ereditario definitivo per la
sottoscrizione del contratto di compravendita (doc. 9). Il 28 settembre 2007,
l’avv. H__________ di Zurigo, presentandosi quale rappresentante della vedova AP
1, ha scritto a AO 1 contestando che tra quest’ultima e la Comunione
ereditaria fu A__________ vi fosse in essere un contratto di mediazione.
Precauzionalmente il legale ha disdetto il mandato di mediazione del 25 ottobre
2006 per il 31 ottobre 2007 (doc. O). A questo primo scritto ha fatto seguito
un intenso scambio di corrispondenza di cui si dirà per quanto necessario in
seguito (doc. O, 10, 11 e 12). Il 12 novembre 2007 il Bezirksgericht Meilen ha attestato
l’accettazione dell’eredità da parte degli eredi con beneficio di inventario. AO
1, in data 11 dicembre 2007, ha quindi inviato a AP 1, AP 2 e AP 3 la propria
nota d’onorario per provvigione pari a complessivi fr. 174’850.-,
corrispondenti al 5% di fr. 3’250'000.- oltre fr. 12'350.- di IVA al 7.6% (doc.
L).
Il 21 gennaio 2008, l’avv. H__________, per conto
di AP 1, ha contestato la nota (doc. 13). Il Bezirksgericht Meilen ha emesso il
9 aprile 2008 un nuovo certificato ereditario
confermante i tre eredi indicati in precedenza (doc. 5, 6 e 7). A seguito di
atto di divisione, il 30 luglio 2008, AP 1 è stata iscritta a Registro
fondiario quale unica proprietaria dei fondi n. __________ e __________ RFD di
M__________ e n. __________ e __________ RFD di O__________ (doc. 1 - 4).
D.
Con petizione del 30 ottobre 2008 AO 1 ha chiesto la condanna di , __________ e di AP 3 al pagamento in solido dell’importo di fr. 174'850
oltre interessi al 5% dal 11 gennaio 2008 a titolo di provvigione di mediazione. In estrema sintesi, l’attrice ha argomentato che il contratto di mediazione
sottoscritto nell’ottobre 2006 dai coniugi AP 1 e A__________ è continuato
anche dopo la morte di quest’ultimo, essendo stato ripreso - quantomeno per
atti concludenti - dai di lui eredi. AO 1 ha adempiuto ai propri obblighi presentando ai convenuti degli acquirenti disposti a comperare i fondi. A detta
dell’attrice, la mancata conclusione del contratto di compravendita sarebbe imputabile
unicamente al cambiamento di volontà della convenuta AP 1, ragion per cui la
provvigione è comunque dovuta in conformità con quanto previsto sotto il titolo
“Provision und Spesen” punto 3 del contratto 25 ottobre 2006. I convenuti si
sono opposti alla petizione, contestando integralmente le pretese creditorie dell’attrice.
In sostanza, essi, oltre a contestare l’ammontare della mercede di mediazione,
ritenuta eccessiva, hanno negato che il contratto sottoscritto dai coniugi AP 1
e A__________ sia stato ripreso e sia quindi proseguito con gli eredi di
quest’ultimo. Essi hanno inoltre sostenuto di non aver mai acconsentito alla
riduzione del prezzo di vendita da fr. 3'400'000.- a fr. 3’250'000.-. Nel
contempo hanno sollevato un’eccezione di carenza di legittimazione attiva e
un’eccezione di incompetenza territoriale della Pretura di Locarno-Città. Nei successivi
allegati di replica e duplica le parti si sono riconfermate nelle rispettive
allegazioni e richieste. Esperita l’istruttoria, le parti hanno poi rinunciato
a partecipare al dibattimento finale. Nei rispettivi memoriali conclusivi esse
hanno confermato le proprie posizioni.
E.
Con
sentenza del 2 luglio 2010, il Pretore ha accolto la petizione per complessivi
fr. 113'652.50 oltre interessi al 3.25 % dall’11 gennaio 2008. Il primo giudice,
dopo aver respinto le eccezioni di assenza di legittimazione attiva e di
incompetenza, ha in sostanza ritenuto provata l’esistenza tra le parti di un
contratto di mediazione ed ha condannato i convenuti al pagamento, in solido,
di una mercede per provvigione. Egli ha quantificato la stessa nel 3.25% del
prezzo di vendita pattuito.
F.
Con
atto di appello 16 agosto 2010 i convenuti chiedono la
riforma
del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione,
protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le istanze. Con osservazioni 17
settembre 2010 l’attrice postula la reiezione del gravame con protesta di tasse,
spese e ripetibili.
e considerando
in diritto,
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore
il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). La
decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data e la
procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal previgente codice di
procedura civile cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC).
2.
Gli
appellanti contestano innanzitutto la legittimazione attiva dell’attrice e lamentano
la mancata produzione da parte della stessa dei documenti provanti l’assunzione
di tutti gli attivi e passivi di AO 1 da parte di AO 1. Questa censura è
manifestamente inconsistente. Contrariamente a quanto sostengono i convenuti,
non possono sussistere dubbi sul fatto che AO 1 e AO 1 siano lo stesso soggetto
giuridico, si tratta infatti della medesima società anche se con una diversa
forma giuridica e una nuova ragione sociale. Come correttamente accertato dal
Pretore la modifica di ragione sociale dell’attrice, pubblicata sul FUSC del 12
gennaio 2007, costituisce un fatto notorio e non deve pertanto essere
ulteriormente provato (per i dettagli cfr. DTF 5A_62/2009 del 2 luglio 2009
consid. 2.1). Ai sensi dell’art. 53 LFus, del resto, la modifica della forma
giuridica di una società non comporta la modifica dei suoi rapporti giuridici
(cfr. anche Basler Kommentar, Fusionsgesetz, Basilea, 2005, nota 1 ad art. 53
LFus) .
3.
Allo
stesso modo, anche l’eccezione di incompetenza territoriale della Pretura di
Locarno-Città, sollevata dai convenuti nel loro allegato d’appello, deve essere
disattesa. È incontestato che la presente vertenza concerne anche la questione
della validità del contratto di mediazione immobiliare sottoscritto il 25
ottobre 2006 dai coniugi AP 1 e A__________ e AO 1 e contenente la proroga di
foro a favore della Pretura di Locarno-Città. Ora, dottrina e giurisprudenza
sono unanimi nell’affermare che una clausola di proroga di foro stipulata in un
contratto di diritto civile costituisce una convenzione di carattere
procedurale indipendente che non segue necessariamente le sorti del contratto
principale. In altre parole, contrariamente a quanto sostengono gli appellanti,
l’eventuale invalidazione o decadenza di un contratto in cui figura una proroga
di foro non comporta necessariamente la non validità di quest’ultima (cfr.
Hohl
, Procédure civile, vol.
II, Berna 2002, nota 1591;
Vogel/Spühler/
Gehri
, Grundriss des Zivilprozessrechts, Berna, 2006, 8
a
ed,
nota 73;
Donzallaz
, Commentaire
de la loi fédérale sur les fors en mantière civile, Berne, 2001, pag. 298 segg).
Di regola, spetta proprio al giudice designato con la
proroga di foro accertare se il contratto principale è valevole o meno (
Spühler/ Tenchio/Infanger
, Kommentar
zum schweizerischen Zivilprozessrecht, Bundesgesetz über Gerichtsstand in
Zivilsachen, Basilea, 2001, nota 36 ad art. 9). Le clausole di proroga di foro
vincolano anche i successori in diritto delle parti contrattuali (
Berger
, Gerichtsstandgesetz, Berna
2005, nota 37 ad art. 9;
Wirth
,
Gerichtsstandgesetz, Zurigo, 2001; nota 71 e 72 ad art. 9).
Ne
discende che a ragione l’attrice ha promosso la causa al foro prorogato,
indicato nel contratto di mediazione, di Locarno-Città. Anche su questo punto
la sentenza del Pretore va pertanto confermata.
4.
Gli appellanti contestano la loro legittimazione
passiva, per il motivo che il contratto di mediazione del 25 ottobre 2006
sarebbe stato concluso tra AO 1 e la famigliaAP 1 e A__________, soggetto
quest’ultimo privo di personalità giuridica. Questa censura si rivela manifestamente
pretestuosa. Se pur è vero che l’intestazione prestampata del contratto riporta
effettivamente la dicitura “Familie E__________ und A__________, __________”, quali
“ “Autraggener/in” e “AO 1, __________” quale “Beauftragte” non può sussistere
dubbio alcuno sul fatto che AP 1 e A__________ hanno concluso e sottoscritto il
contratto di mandato quali persone fisiche distinte, così come accertato nella
sentenza di primo grado. Il contratto così venuto in essere tra le parti è un
contratto di mediazione concluso tra più mandanti (per l’appunto i coniugi AP 1
e A__________) e un mediatore (AO 1).
5.
Parte appellante sostiene che il
contratto sottoscritto dai coniugi __________ con AO 1 si è estinto con il
decesso di A__________ ed afferma che i riferimenti alla dottrina citati dal
Pretore nella sentenza di primo grado a sostegno della tesi opposta non sono
applicabili al caso in esame (pag. 2 punto 3 atto di appello), questo però
senza motivare ulteriormente le proprie allegazioni. I convenuti commentano la
decisione del Pretore - che definiscono “confusa e contraddittoria” e
addirittura “incomprensibile” e di cui riportano degli stralci (pag. 2 punto 4
dell’atto di appello), e qualificano le deduzioni del Pretore quali “illazioni
che non trovano riscontro nei documenti di causa” (pag. 2 punto 5 atto di
appello) senza però confrontarsi in modo puntuale con le motivazioni addotte
dal giudice di prime cure e senza indicare per quali motivi le stesse sarebbero
errate o non potrebbero essere condivise, come invece richiesto dalla
giurisprudenza, ciò che comporta l’irricevibilità di queste censure.
6.
Gli
appellanti contestano d’aver accettato la continuazione del mandato di
mediazione, rispettivamente di aver ratificato l’attività svolta dalla
mediatrice.
6.1.
Giusta
l’art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di
indicare l’occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione
di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione
del mediatore si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante
del probabile contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle
trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi
essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante
e il principio della sua onerosità (
Rep.
1988, pag. 360;
Gautschi
, Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO;
Ammann
, Basler Kommentar, n. 1 s. ad
art. 412 CO). Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere
applicabili al contratto di mediazione (art. 412 cpv. 2 CO;
Amman
, op cit. nota 16 ad art. 412 CO).
Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre
riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto ed alle norme
sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia (
Gautschi
, Berner
Kommentar, n. 5a e segg. ad art. 412 CO;
Marquis
, Le contrat de
courtage immobilier et le salaire du courtier, p. 179), così che il contratto
può risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti (
Ammann
,
Basler Kommentar, 2
ª
ed., n. 5
ad art. 412 CO;
Engel
, Les contrats de droit suisse, 2
ª
ed., p. 522;
Marquis
, op. cit., p. 179 e 182 segg.). Il solo fatto di lasciare agire il
mediatore non implica tuttavia necessariamente che il contratto di mediazione
sia venuto in essere per atti concludenti (ICCTF 9 aprile 2002 consid. 2a
pubbl. in SJ 2002 p. 557; ICCTF 6 giugno 2003 consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 p.
257). L’accettazione per atti concludenti avviene in effetti solo con la
consapevole tolleranza o la tacita ratifica di un’attività mediatoria (
Gautschi
,
op. cit., n. 5c ad art. 412 CO;
Ammann
, op. cit., ibidem;
Marquis
,
op. cit., p. 184 seg.). È in altre parole necessario che l’attività del
mediatore sia tanto chiara da far ritenere che la mancata opposizione del
mandante sia da interpretare quale volontà di concludere un mandato di
mediazione (
Schweiger
, Der Mäklerlohn, p. 37 seg.;
Ammann
, op. cit.,
ibidem;
Marquis
, op. cit., p. 185 segg.; DTF 72 II 87; ICCTF 9 aprile 2002 consid.
2a pubbl. in SJ 2002 p. 557; II CCA 20 novembre 1997 inc. n. 12.97.173, 10
luglio 1998 inc. n. 12.98.43).
L’art.
405 cpv. 1 CO prevede che il mandato si estingue, salvo che risulti il
contrario dalla convenzione o dalla natura dell’affare, con la morte, la
perdita della capacità civile o col fallimento sia del mandante, sia del
mandatario. Questa norma ha carattere dispositivo (
Fellmann
, Berner Kommentar, nota 16 ad art. 405 CO). La
dottrina ritiene che il rapporto di mandato prosegue anche nel caso in cui
subentri un consenso in merito tra gli eredi del mandante e il mandatario,
consenso che può esprimersi pure in forma tacita o per atti concludenti (
Weber
, Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, nota 8 e 9 ad art 405 CO).
6.2.
Sulla
base delle risultanze istruttorie, il Pretore ha ritenuto che i convenuti abbiano
accettato la prosecuzione del contratto di mediazione, rispettivamente
ratificato a posteriori l’operato dell’attrice.
Per quel
che attiene i fratelli AP 2 e AP 3 il primo giudice ha rilevato che in data 20
agosto 2008 essi hanno scritto al notaio __________, che li aveva interpellati
con lettera dell’8 agosto 2007, confermando il loro consenso alla vendita degli
immobile (e di eventuali suppellettili) e chiedendogli l’invio per esame della
bozza del contratto di compravendita (doc. I). A giusta ragione il Pretore ne
ha desunto il subingresso dei due fratelli nel contratto di mediazione. Tale
scritto costituisce, infatti, una manifestazione di consenso al proseguimento
del contratto e nel contempo di ratifica dell’operato dell’attrice. In
relazione alla vedova AP 1, il Pretore è giunto ad analoga conclusione. Egli ha
accertato nella sentenza che quest’ultima era informata dell’attività di
mediazione svolta dall’attrice ed aveva lasciato che la stessa continuasse ad
operare anche dopo la morte del marito. In particolare, risulta che la
convenuta AP 1 non ha reagito allo scritto del 10 maggio 2007 con cui l’attrice
le ha comunicato di aver trovato due persone interessate all’acquisto dei fondi
(doc. D), reazione che sarebbe stato invece legittimo aspettarsi se ella non
fosse stata d’accordo con l’agire dell’attrice ed avesse voluto distanziarsene.
A scanso di equivoci è utile sottolineare che la ricezione di questo scritto,
come pure di quelli indicati qui di seguito, non è stata contestata dai
convenuti. Dagli atti emerge inoltre che ella ha intrattenuto contatti sia coi coniugi
interessati all’acquisto sia col notaio __________ (al riguardo si rinvia alle
testimonianze, audizione in via rogatoriale, della teste P__________ del 21
dicembre 2009 pagg. 2 in fine e 3 e del teste B__________ pagg. 2 e 3 e doc. T),
circostanza questa che depone anch’essa a favore della presenza di un accordo
da parte della convenuta. Assenso al proseguimento del contratto di mediazione
suffragato pure dalla mancata manifestazione di un disaccordo da parte di
quest’ultima agli scritti trasmessile dall’attrice. Né lo scritto del 17 luglio
2007 con allegata la dichiarazione da firmare e inoltrare ai coniugi P__________
e B__________ (doc. F e G; in merito alla questione del prezzo di vendita si
rinvia al consid. 7.1.), né quello del 23 agosto 2007, con cui l’attrice le ha
comunicato l’accordo dei coeredi alla conclusione dei contratto (doc. V), e
neppure quello del 4 settembre 2007, in cui la mediatrice le ha chiesto di
manifestare in modo chiaro le proprie intenzioni (doc. N) hanno suscitato una
specifica e immediata reazione di dissenso da parte della convenuta. Solo in
data 28 settembre 2007, AP 1, per il tramite dell’avv. H__________, ha preso
posizione sostenendo che il contratto di mediazione era venuto meno alla morte
del marito ed ha disdetto, a titolo precauzionale, il contratto stesso per il
31 ottobre 2007 (doc. O). Alla luce delle circostanze sovra descritte ed in
particolare dell’atteggiamento tenuto da AP 1 nei confronti dell’attrice, se ne
deve concludere che ella abbia accettato il proseguimento del mandato di
mediazione del 25 ottobre 2006, per poi disdirlo per il 31 ottobre 2007.
Il
comportamento assunto dai convenuti nei confronti dell’attrice dopo il decesso
di A__________ e descritto qui sopra non può lasciare adito a dubbi: essi hanno
manifestato, per quanto in tempi e modi diversi, il loro assenso al
proseguimento del contratto di mediazione del 25 ottobre 2006. Lo stesso ha
pertanto continuato ad esplicare i suoi affetti e questo sino al 31 ottobre
2007, termine per il quale è stato disdetto. Sostenere ora, come fanno gli
appellanti, di non aver mai accettato il proseguimento del mandato,
rispettivamente di non aver mai ratificato l’agire dell’attrice rasenta la mala
fede. La decisione del Pretore merita anche su questo punto conferma.
7.
Gli
appellanti sostengono di non aver mai espresso il loro accordo in relazione ad
una riduzione del prezzo di vendita originariamente pattuito, da fr. 3'400'000.-
a fr. 3'250'000.-. In particolare la convenuta AP 1 sostiene di non essere
stata a conoscenza di quanto concordato tra l’attrice, i coniugi interessati
all’acquisto e il notaio __________ e di non essere stata al corrente della
riduzione di prezzo. A detta dei convenuti ciò sarebbe provato anche dalle
dichiarazioni del teste E__________. Essi definiscono inoltre assurde le
conclusioni tratte dal Pretore per il mancato svincolo dal segreto professionale
del notaio __________ da parte di AP 1.
7.1.
Nella
sentenza di primo grado il Pretore ha accertato la presenza di sufficienti
indizi per ritenere provato che i convenuti sapessero che il prezzo di vendita
era fissato in fr. 3'250'000.- e lo avessero accettato. Per quanto attiene ai
convenuti AP 2 e AP 3, il primo giudice ha giudicato assolutamente inverosimile
che gli stessi non fossero in chiaro, al momento in cui hanno manifestato al
notaio __________ il loro accordo alla vendita degli immobili (scritto del 20
agosto 2007 doc. I), su quale sarebbe stato il prezzo di compravendita. Questa
considerazione può essere condivisa. È’ infatti impensabile oltre che contrario
al normale andamento delle cose che un proprietario dichiari il proprio assenso
alla vendita di un determinato bene - nel caso specifico di immobili di
rilevante valore economico -  senza essere a conoscenza del prezzo di vendita
pattuito. Prezzo che, è utile ricordarlo, costituisce uno degli elementi costitutivi
del contratto di compravendita. Non vi è motivo di credere che una persona
possa impegnarsi a concludere una vendita immobiliare senza essere al corrente
del prezzo. Pur in assenza di una prova diretta, si può ritenere, sulla base
delle considerazioni sovra descritte, che i fratelli P__________ fossero
perfettamente a coscienza, ed avessero accettato, il prezzo di vendita di fr. 3'250'000.-
in luogo dei fr. 3'400'000.- riportati sul contratto di mediazione. Anche con
riferimento a AP 1 il Pretore ha ritenuto che la stessa fosse a conoscenza che
il prezzo concordato con gli interessati all’acquisto era di fr. 3'250'000.- e
non di fr. 3'400'000.-. Da un canto il primo giudice ha ritenuto poco credibile
e contrario all’ordinario andamento delle cose che la mediatrice abbia stabilito
con i potenziali acquirenti un prezzo di vendita di fr. 3'250'000.- senza prima
discuterne con la convenuta. In effetti, riesce difficile immaginare che
l’attrice abbia fatto sottoscrivere ai potenziali clienti un documento di
riservazione e abbia fatto loro versare un acconto di fr. 300'000.- sul conto clienti
del notaio rogante, senza prima aver prima concordato il nuovo prezzo di
compravendita di fr. 3'250'000.- con AP 1. Come accertato dal Pretore, dagli
atti risulta inoltre che quest’ultima in data 17 luglio 2007 ha ricevuto dall’attrice uno scritto preconfezionato da firmare e rispedire ai potenziali
acquirenti nel quale veniva indicato esplicitamente il prezzo di vendita di fr.
3'250'000.- (doc. F e doc. G in cui figura “Preis von Fr. 3.25 Mio”). Al più
tardi in quel momento ella è pertanto venuta a conoscenza del cambiamento di
prezzo. Se realmente AP 1 non fosse stata d’accordo con questa riduzione del
prezzo di vendita, ci si sarebbe potuti aspettare che ella reagisse contattando
l’attrice e lamentandosi per la modifica di questa - certo non secondaria - clausola
contrattuale. Ciò non è però avvenuto. La mancata trasmissione di predetto
scritto ai potenziali acquirenti non è decisiva e non costituisce prova dell’assenza
di accordo. AP 1 era legata contrattualmente all’attrice e in caso di
disaccordo è a quest’ultima che avrebbe dovuto manifestare il proprio dissenso.
Il 4 settembre 2007, l’attrice le ha inoltre trasmesso copia del documento
denominato “Reservation”; neanche in questa occasione ella ha avuto una
immediata reazione circa il prezzo di vendita ivi riportato di fr. 3'250'000.-,
avendo il suo legale atteso ben 24 giorni per prendere posizione.
Quale
ulteriore indizio del fatto che AP 1 sapesse del cambiamento di prezzo vi è inoltre
l’episodio, menzionato dal Pretore, della telefonata del dicembre 2008 ai potenziali
acquirenti nella quale ella ha comunicato la sua disponibilità a vendere, precisando
però che ora voleva il prezzo originario di fr. 3'400'000.- (“nunmehr den ursprünglichen
Preis, nämlich 3,4 Milionen haben möchte”), così come dichiarato da P__________
(testimonianze della teste P__________ del 21 dicembre 2009 pag. 3). Tutti
questi elementi portano a ritenere che AP 1 fosse perfettamente informata della
riduzione di prezzo e vi avesse acconsentito, così come correttamente accertato
nella sentenza pretorile.
7.2.
Nell’atto
di appello i convenuti definiscono “assurde” ed “arbitrarie” le deduzioni (nell’appello
essi parlano addirittura di “congetture” pag. 5) tratte dal Pretore dal mancato
svincolo dal segreto professionale del notaio __________ da parte di AP 1. Con
argomentazioni confuse e al limite dell’irricevibilità, essi censurano le
considerazioni espresse dal Pretore secondo cui se la versione di AP 1 fosse
stata conforme alla realtà, ella nulla avrebbe dovuto temere dalla deposizione
in giudizio del notaio. Preliminarmente è indispensabile chiarire la portata di
questo fatto ai fini del giudizio; portata che va relativizzata. Contrariamente
a quanto sembrano credere i convenuti il mancato svincolo non costituisce un
elemento decisivo per accertare se AP 1 era a conoscenza della riduzione del
prezzo bensì unicamente un ulteriore indizio - congruente con quelli analizzati
sopra - a conferma di questa tesi. Dallo stesso è infatti possibile prescindere.
La cronologia dei fatti e gli indizi che emergono dall’incarto sono sufficientemente
chiari per poter considerare come assodato che la mutazione del prezzo è stata
concordata con AP 1. Ciò premesso, il ragionamento fatto dal Pretore appare
sostenibile e non inficiato da arbitrio.
7.3.
Irrilevanti
ai fini della vertenza sono le dichiarazioni di E__________, a cui rinviano i
convenuti (testimonianza, audizione in via rogatoriale, del 7 dicembre 2009). Il
teste si è infatti limitato a riferire quanto confidatogli da AP 1. Ora, senza
volersi dilungare sul valore probante di testimonianze che si limitano a
riportano quanto asserito da una parte (su questo aspetto per i dettagli cfr.
Cocchi/Trezzini
, CPC annotato e
massimato, nota 1 ad art. 235-237), non si può far a meno di notare che il
teste riferisce il contenuto di dichiarazioni fattegli al più presto un anno,
rispettivamente 6 mesi, prima dell’audizione (cfr. pag. 3 del verbale citato),
ovvero quando il contratto di mediazione era già stato disdetto e la convenuta
aveva da tempo ristabilito il prezzo originario di fr. 3'400'000.-.
8.
Gli
appellanti contestano di dover pagare una provvigione all’attrice per il fatto
che il contratto di compravendita non è stato concluso. A detta dei convenuti,
l’attrice non avrebbe inoltre adempiuto ai propri obblighi, non avendo trovato
un acquirente disposto a versare fr. 3'400'000.- per gli immobili.
8.1.
Di
regola, premessa necessaria per poter pretendere la mercede di mediazione è la
stipulazione del contratto mediato a seguito dell'indicazione o
dell’interposizione del mediatore (
Ammann
,
op. cit., n. 1 ad art. 413 CO: ”potestative Suspensivbedingung”). In altre parole,
è necessario che tra l’attività messa in atto dal mediatore e la conclusione
del contratto mediato vi sia un nesso causale psicologico che si ravvisa anche
se l’attività del mediatore non sia la causa esclusiva o diretta che ha portato
alla conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o
indiretta (art. 413 cpv. 1 CO;
Schweiger
,
op. cit., pag. 81 ss.;
Marquis
,
Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, pag.
441 ss.; II CCA 16 dicembre 1994 in re S. SA/ A.M. e II CCA del 2 maggio 2000 in re W.M./A.H.; DTF 72 II 89 e 421; 76 II 382; 84 II 525). Alla condizione del nesso causale è
però possibile rinunciare contrattualmente (DTF 97 II 357). Dottrina e
giurisprudenza ammettono l’obbligo di rimunerazione del mediatore anche se il
contratto di mandato è scaduto o è stato revocato, ma a condizione che la
conclusione del contratto da parte del mandante sia riconducibile a un’attività
svolta dal mediatore quando il contratto ex art. 412 CO era ancora in vigore
(DTF 97 II 357;
Ammann
, op. cit.,
n. 8 e 10 ad art. 413 CO;
Marquis
,
op. cit., pag. 394). La conclusione del contratto da parte del mandante
costituisce una condizione potestativa sospensiva. Il mandante non ha
fondamentalmente l’obbligo di concludere il contratto indicatogli dal
mediatore. In altre parole egli è libero di portare a termine o meno l’affare
segnalatogli, poiché per definizione ogni condizione potestativa dipende
dall’arbitrio dell’obbligato. Non concludendo il contratto, il mandante non
agisce in mala fede (
Ammann
, op.
cit., nota 2 ad art. 413 CP ; sentenza del Tribunale federale 4C.278/2004 del 29 dicembre 2004 consid. 3.2; sentenza II Camera civile del 26 novembre 2008, inc.
12.2007.238 consid. 6). Al riguardo, la dottrina parla di carattere aleatorio
del contratto di mediazione. Carattere aleatorio al quale le parti possono
porre dei limiti inserendo nel contratto delle così dette garanzie di
provvigione (“Provisionsgarantien”) o delle clausole di esclusiva
(“Ausschliesslichkeitsklauseln”). Gli art. 412 segg. CO sono di natura
dispositiva; le parti possono pertanto derogarvi. Dottrina e giurisprudenza
ammettono la validità, di principio, di siffatte clausole, tra cui pure quelle
che prevedono il versamento di una provvigione anche nel caso in cui il
mandante non abbia proceduto alla conclusione del contratto con il terzo
segnalatogli dal mediatore, ammessa comunque la dimostrazione che il mediatore
abbia svolto una determinata attività in favore del mandante (sentenza del
Tribunale federale 4C.228/2005 del 25 ottobre 2005 consid. 3 e riferimenti ivi
citati;
Ammann
, op. cit, nota 13
ad art. 413 CO;
Rayroux
,
Commentaire Romand CO I, note 9, 38 e 39 ad art. 412 CO).
8.2.
Nel caso concreto il contratto di mediazione del 25 ottobre 2006,  regola
la questione al capitolo “Provision und Spesen” (doc. A). Il punto 2 prevede
che la provvigione è dovuta allorquando il mandante vende, durante la durata di
validità del contratto stesso, l’immobile. A fare stato è l’iscrizione a
Registro fondiario del trapasso di proprietà. Al punto 3 si precisa che quando
il mandatario fornisce al mandante il nominativo di una persona interessata
all’acquisto, ma il mandante, per qualsiasi motivo, non intende più procedere
alla vendita o dà la preferenza a altri interessati, l’intera provvigione di
mediazione è comunque dovuta.
8.3.
Come accennato
in precedenza, i convenuti contestano, invero in maniera assai generica, il
loro obbligo di versare una provvigione adducendo che non è stato concluso
alcun contratto di compravendita. Essi non spiegano però perché, nel caso
concreto, la clausola 3 citata sopra non sarebbe applicabile. In particolare
essi non sostengono che la stessa, oltretutto redatta in tedesco, loro lingua
madre, sarebbe poco chiara o altrimenti viziata. Conformemente ai disposti
dottrinali e giurisprudenziali citati, detta clausola è di per sé ammissibile,
essendo altresì dimostrato che l’attrice ha svolto la propria opera di
mediazione a favore dei convenuti. L’argomentazione secondo cui la mercede non sarebbe
dovuta non avendo l’attrice presentato un acquirente disposto a comperare gli
immobile al prezzo di fr. 3'400'000.- non può essere seguita. Come esposto
dettagliatamente nei considerandi che precedono (cfr. consid. 7.1), i convenuti
erano a conoscenza ed hanno accettato la riduzione del prezzo di vendita. La
sentenza del Pretore merita pertanto conferma.
9.
Da
ultimo, gli appellanti ritengono insufficiente la riduzione della provvigione accordata
dal Pretore nella sentenza di primo grado, dal 5% del prezzo di vendita indicato
nel contratto di mediazione (cfr. doc. A “Provisionen und Spesen, punto 1) al
3,25 %, e chiedono che la stessa venga ulteriormente ridotta.
9.1.
Giusta
l'art. 417 CO - disposizione a carattere imperativo - se per indicare l'occasione
di concludere un contratto individuale di lavoro o una vendita di fondi o per
la mediazione di un tale contratto fu stipulata una mercede eccessiva, il
giudice può a istanza del debitore ridurla nella giusta misura. Questa norma
riveste un carattere eccezionale; essa si propone di tutelare la parte
contrattuale più vulnerabile ma anche l'interesse pubblico impedendo la
realizzazione di guadagni ingiustificati e suscettibili di ripercuotersi
negativamente sul mercato immobiliare (
Ammann
,
op. cit., N. 2 all'art. 417;
Rayroux
,
op. cit., N. 1 all'art. 417). Il mandante può esercitare il diritto
conferitogli dall'art. 417 CO mediante una dichiarazione di volontà espressa o
anche tacita. Una riduzione della provvigione in virtù dell'art. 417 CO si
giustifica se questa è sproporzionata rispetto alla prestazione del mediatore.
Per stabilire se la provvigione è sproporzionata, il carattere aleatorio della
mediazione impone di considerare il successo conseguito dal mediatore e non
tanto l'attività da lui svolta. Per valutare tale successo il giudice deve in
primo luogo fondarsi su criteri oggettivi, in particolare sulle tariffe o l'uso
vigenti. Su questa base, il giusto importo può poi essere, se del caso,
adattato per tenere conto di criteri soggettivi, quali l'importanza accordata
dal mandante al contratto principale, la rapidità della conclusione
dell'affare, ecc. (
Rayroux
, op.
cit., N. 8 all'art. 417). Questo Tribunale ha già avuto modo di dichiarare
conforme all'uso locale - e fatto notorio per mediatori professionisti - una
mercede del 3% (II CCA 1° marzo 2005 inc. n. 12.2004.31 e 3 aprile 2003 inc. n.
12.2002.145; Rep. 1991 460, Rep. 1969 257; sul tema cfr. pure
Ammann
, op. cit., N. 5 all'art. 417, e
DTF 117 II 286 consid. 5b). Del resto, anche la giurisprudenza federale
considera come non eccessivo, riferito a mediazioni immobiliari, un tasso del
3% (sentenza del Tribunale federale inc. 4C.121/2005 del 5 luglio 2005 consid. 4.2.1 e 4.2.2; DTF 90 II 92 consid. 11 pag. 107; 112 II 460 consid. 3; 117 II
286 consid. 5b; decisioni inedite della I Corte di diritto civile del Tribunale
federale del 1. ottobre 1996/4C.28.1995 consid. 5b e del 28 giugno
1990/4C.341/1989, consid. 2a). Imponendosi una riduzione della mercede ai sensi
dell’art. 417 CO, il giudice valuta secondo il suo prudente criterio, secondo
quanto impostogli dall’art. 4 CC. In tali circostanze, l’autorità d’appello può
riesaminare liberamente una tale valutazione ma con estrema prudenza,
intervenendo solo quando le decisioni, rese secondo il libero apprezzamento,
siano manifestamente ingiuste o inique (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., m. 32 ad art. 307).
9.2.
Nella
fattispecie, il Pretore ha ritenuto eccessiva la mercede fissata nel contratto
di mediazione, corrispondente al 5% del prezzo di vendita, e l’ha ridotta al
3,25 %. Nella sua approfondita e dettagliata valutazione, il primo giudice ha tenuto
conto della giurisprudenza federale e cantonale in materia come pure delle
tariffe normalmente applicate dalle associazioni di categoria. Egli ha inoltre
considerato il tipo di immobile, il suo valore, il fatto che il contratto di
mediazione non prevedeva nessun compenso separato a titolo di rimborso spese,
la mancata conclusione del contratto - anche se per cause non imputabili
all’attrice - e la circostanza che i mandanti, certo non dei profani in materia
(cfr. doc. II, comprovante l’attività professionale di A__________), avevano
consapevolmente accettato una provvigione del 5%. Alla luce di quanto precede, la
provvigione del 3,25% sul prezzo di vendita di fr. 3'250'000.- oltre IVA appare
corretta e va confermata. Come rettamente indicato dal Pretore gli interessi
sono riconosciuti dall’11 gennaio 2008. Gli appellanti sono responsabili in
solito del pagamento del dovuto, aspetto questo non contestato in appello.
10.
Ne
discende la reiezione dell’appello e la conferma della sentenza impugnata. La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello, calcolate su un valore
litigioso di fr. 113'652.50 seguono la soccombenza dei convenuti (art. 148 CPC-TI),
i quali rifonderanno alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili, il
tutto con vincolo di solidarietà.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili,
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello 16 agosto 2010 di AP 1, AP 2 e AP 3 è
respinto
.
2
.   Gli
oneri processuali d’appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.   5’000.-
b) spese                                                      fr.
100.-
totale                                                            fr.
5’100.-
già
anticipati dagli appellanti, rimangono in solido a loro carico, con obbligo di
versare in solido alla controparte fr. 3'000.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-    e,
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                     La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).