ti_gerichte · 40.2009.4 · 2011-03-15 · it
Aggiornamento particolare della stima immobiliare


Incarto n.40.2009.4

__________

Lugano

15 marzo 2011

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Claudio Morandi

arch. Lucia Montorfani Giovanzana

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 3 dicembre 2009/31 marzo 2010 da

RI
 1

rappr.
 dall RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 6 novembre 2009 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di
 stima determinato da aggiornamenti particolari,

relativamente
 al mapp. no. 14 RFD di __________

esperito                           il
sopralluogo in data 9 dicembre 2010,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.4.     RI
1 è proprietaria del mapp. no. 14 RFD di __________. Per tale particella, con
la notifica di decisione 1° febbraio 2004 (Revisione generale 2004), lUCS ha
esposto un valore ufficiale di stima di fr. 148'540.--. La decisione è
cresciuta incontestata in giudicato.

2.     In
seguito a nuova edificazione, con avviso di decisione per aggiornamento
particolare 2006, lUCS ha fissato il valore ufficiale di stima della part.
no. 14 in fr. 440'037.--. La decisione è divenuta esecutiva.

3.     Successivamente
e per motivi di modifica del Piano regolatore del Comune di __________, con
decisione per aggiornamento particolare 2008 lUCS ha ricalcolato in fr. 441'236.-- il valore di stima ufficiale del mapp. no. 14.Contro tale decisione RI 1 ha presentato reclamo pretendendo chiarimenti circa
la superficie ed il valore attribuito al terreno eccedente. La reclamante ha
inoltre contestato le modifiche operate senza preavviso con il nuovo PR in
relazione sia al mapp. no. 14 sia ai mapp. no. 998 e 1138, questi ultimi di
proprietà del padre e del fratello, __________ e __________ __________, chiedendo
il ripristino dello stato pregresso e sollecitando informazioni in merito agli
indici di edificabilità. Infine essa a sollevato una questione di natura
espropriativa connessa con la strada al mapp. no. 25.LUCS ha respinto il reclamo con decisione 6 novembre 2009 adducendo sostanzialmente
che i parametri applicati al mapp. no. 14 sono giustificati dalle circostanze
oggettive e determinati vista la nuova situazione pianificatoria stabilita dal
PR con la revisione approvata dal Consiglio di Stato con ris.no. 4739 del 4
ottobre 2006. Per quanto riguarda invece le problematiche pianificatorie ed
espropriative ha dichiarato di non potersi esprimere in quanto esulano dalla
sua competenza.

4.     Con
atto del 3.12.2009 RI 1 ha interposto ricorso innanzi al Tribunale di
espropriazione indicando quali co-ricorrenti anche il padre ed il fratello, __________
e __________, e riproponendo le critiche di natura pianificatoria ed
espropriativa già sollevate in prima sede. Con una memoria integrativa del 31
marzo 2010, RI 1 si è inoltre detta perplessa per essere stata unica
destinataria della decisione dellUCS ritenuto che il reclamo era stato
sottoscritto anche dai suoi famigliari, ed ha contestato la stima della part.
no. 14, come anche quella delle part. no. 998 e 1138, in quanto non terrebbe conto dei limiti edilizi introdotti con la revisione del PR. In sostanza
la ricorrente postula:a) che per la part. no. 14 la procedura sia sospesa in attesa dellemanazione
da parte dellUCS delle decisioni riguardanti i mapp. no. 1138 e 998 di
proprietà del padre e del fratello;b) che le stime ufficiali riguardanti le part. no. 14, 1138 e 998 siano
annullate e in quanto edificabili i terreni residui di tali fondi siano
calcolati secondo le effettive possibilità edificatorie alla luce degli
arretramenti e degli indici edilizi/pianificatori effettivi.

5.     In
sede di sopralluogo, esperito il 9 dicembre 2010, il Tribunale ha constatato
che il mapp. no. 14 è delimitato a valle dalla strada comunale con un muro di
sostegno di ca. 2 ml. di altezza sovrastato da un pendio ripido fino in
prossimità della casa. In corrispondenza di questultima e del piazzale di
accesso il terreno è pianeggiante mentre è di nuovo in forte pendenza verso il
sovrastante bosco e verso il mapp. no. 1143. Ad eccezione della parte boschiva
il resto del mappale è sistemato a giardino. Il piazzale di accesso è
pavimentato in sagomati di cemento mentre la strada privata è asfaltata.

6.     Come
già indicato, lemissione, da parte dellUCS, di una decisione con oggetto il
solo mapp. no. 14 ha suscitato le perplessità della ricorrente poiché il
pregresso reclamo era stato firmato anche dal padre e dal fratello quali
proprietari dei mapp. no. 998 e 1138. Da ciò la sua richiesta di sospensione
dellestimo del mapp. no. 14, rispettivamente di annullamento della stima dei
tre mapp. no. 14, 998 e 1138.I dubbi della ricorrente sono tuttavia privi di fondamento per i seguenti
motivi.Il reclamo contro una stima devessere debitamente motivato (art. 34 cpv. 2 Lst;
cfr. anche art. 46 cpv. 2 LPamm). Ciò significa che il reclamante è tenuto ad
esprimere in modo riconoscibile lintenzione di ottenere la modifica di un atto
e della sua portata giuridica (Borghi/Corti, Compendio di procedura
amministrativa ticinese, ad art. 46 no. 3).Il reclamo del 21 novembre 2008 è stato formulato succintamente ed in termini
manifestamente generici. Ciò nonostante, prescindendo da formalismi e tenuto
conto che la reclamante non era patrocinata da un legale, è possibile
intravvedere una protesta riguardante i criteri estimatori applicati al mapp.
no. 14, specie alla parte di terreno eccedente (cfr. pto 1 del reclamo). Viceversa
in relazione ai mapp. no. 998 e 1138 non risulta, neppure in forma implicita,
una qualsiasi obiezione alla loro stima, né una richiesta di riesame e di
modifica della stessa; le due particelle sono menzionate unicamente nel vago contesto
di censure di natura pianificatoria ed espropriativa essenzialmente rivolte al
Municipio di __________ (cfr. pti 2 e 3 nonché ultimo capoverso del reclamo).Di conseguenza lUCS non ha fatto altro (né poteva far altro) che pronunciarsi
sulle critiche identificabili e soggette al suo sindacato: in particolare ha fornito
le dovute spiegazioni in merito alla valutazione del mapp. no. 14 e ne ha confermato
la stima. Per quanto riguarda invece le restanti censure pianificatorie ed
espropriative, che chiaramente esulano dal contesto estimatorio, si è giustamente
dichiarato non competente. Infatti, lo stato di fatto e di diritto di un fondo sul
quale è basata la stima (art. 5 Lst), specie lo stato pianificatorio, va
contestato tempestivamente nella sede opportuna e non nellambito della
procedura di stima. In definitiva la stima dei mapp. no. 998 e 1138 non è stata
riesaminata in quanto non contestata; poco importa quindi che il reclamo sia
stato sottoscritto anche da __________ e __________.Il ricorso in esame del 3 dicembre 2009 è, anchesso, incentrato sulla
situazione pianificatoria e lespropriazione connessa con la strada comunale al
mapp. no. 25, argomenti che, come già evidenziato, anche in questa sede sono
irricevibili. Solo nel memoriale integrativo del 31 marzo 2010 è stata espressamente
rimessa in discussione la stima dei mapp. no. 998 e 1138; critica che tuttavia giunge
tardivamente non essendo proponibili nuove domande con il ricorso (art. 57 cpv.
2 LPamm applicabile in virtù del rinvio di cui allart. 39 cpv. 1 Lst). Nella
misura in cui pretende lannullamento della stima dei mapp. no. 998 e 1138 il
ricorso è dunque irricevibile.In conclusione, oggetto di riesame in questa sede è unicamente la stima del
mapp. no. 14 e, viste le considerazioni di cui sopra, non vi è alcun motivo per
disporne la sospensione. A tal fine il Tribunale dispone di tutti gli elementi
richiesti dalla legge per una corretta valutazione del fondo, della
documentazione che ne riporta lo stato pianificatorio sancito con il nuovo PR e
di un piano di dettaglio rilasciato dal geometra revisore con le misure della
superficie edificabile, di quella computabile ai fini degli indici e di quella
boschiva.

7.     Ai
sensi dellart. 39 cpv. 2 Lst la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti
per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Il Tribunale non é vincolato
dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno
(art. 39 cpv 5 Lst).

8.

8.1.     Lart.
8 Lst stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione
allAutorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in
seguito a notifica di domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano
regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare
del valore ufficiale di stima.Nel messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova
Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, il Consiglio di Stato
ha avuto modo di precisare che trattasi di aggiornamenti causati da mutamenti
di fatto o di diritto dello stato dei fondi, intervenuti dopo la revisione
generale o i successivi aggiornamenti intermedi, come ad esempio nuove
costruzioni, riattamenti, ampliamenti, modifiche di PR ecc.. Lesecutivo
cantonale ha inoltre puntualizzato che la nuova stima sarà eseguita fondandosi
sui fattori dincidenza generali (prezzi medi dei terreni, tasso ipotecario,
costo medio delle pigioni, costo medio delle costruzioni e costo medio
dellenergia per gli impianti di produzione denergia) vigenti al momento
dellultima revisione generale o aggiornamento intermedio.Da parte sua la Commissione speciale in materia tributaria si è limitata ad
apportare modifiche redazionali allarticolo con linserimento di rimandi ad
altri articoli di legge.

8.2.     Nella
sua notifica per aggiornamento particolare dipendente dalle modifiche apportate
con il nuovo PR, poi confermata con decisone su reclamo 6 novembre 2009, per il
mapp. no. 14 lUCS ha fissato in fr. 0.10 il mq il valore dellarea forestale ed
in fr. 120.il mq quello del terreno rimanente (complementare ed eccedente). In
particolare al valore di zona di fr. 160.lautorità di prima istanza ha
applicato un correttivo del -25% giustificandolo con gli oneri di passo
iscritti a carico del fondo (-10%, già ammesso nellambito della Revisione
generale delle stime 2004) e con il vincolo di PR per la zona con esclusione
delle costruzioni (-15%).In effetti il vigente PR, approvato dal Consiglio di Stato il 4 ottobre 2006, attribuisce
il mapp. no. 14 in parte allarea forestale e in parte alla zona residenziale
estensiva R2. Questultima è parzialmente colpita da un vincolo di esclusione
delledificazione, così detto spazi liberi, che non ammette costruzioni ma prevede
la possibilità di computare la superficie ai fini del calcolo degli indici.Per il mapp. no. 14 il calcolo esatto della superficie delle diverse zone è
indicato nella planimetria del geometra revisore __________, acquisita agli
atti dal Tribunale, che stabilisce in mq 324 il bosco, in mq 585 larea
edificabile (sulla quale è del resto ubicata labitazione) ed infine in mq 556
la superficie vincolata computabile per gli indici. Questultima è formata da due
aree di mq 512 e mq 44: la prima confina con larea forestale e con la casa sul
lato nord-ovest del mappale, la seconda di forma triangolare è posta a valle sul
confine sud-est del medesimo.Per quanto concerne la parte di terreno vincolata più a valle (ovvero quella a
forma triangolare), essa non ha nessuna incidenza sul posizionamento di un
edificio poiché sarebbe di per sé esclusa già solo per lobbligo di rispettare
la distanza di m 3 rispettivamente m 4 dai confini (art. 13 cpv. 1 lett. b, art.
19 cpv. 2 lett. b NAPR).Per la superficie di mq. 512 posta tra la casa esistente e il bosco si rileva
che unedificazione sarebbe comunque preclusa entro una fascia di 10 m dal limite del bosco (art. 21 cpv. 1 NAPR) e di 3 m dal confine con la strada (art. 19 cpv. 2
lett. b NAPR). Linfluenza del vincolo di esclusione delle costruzioni riguarda
pertanto unicamente un triangolo stimato dal Tribunale in ca mq. 120 adiacente
al limite della zona dove ledificazione è permessa. Se ne conclude che il suddetto
vincolo è circoscritto e non pregiudica o ostacola in modo sostanziale
ledificazione del fondo, che è già condizionata da altri elementi limitativi
quali, in particolare, la presenza del bosco, la forma del fondo stesso, la
discontinuità della pendenza e gli oneri di passo.LUCS ha quindi correttamente considerato nella sua decisione la superficie del
fondo colpita dal vincolo di esclusione delledificazione (art. 39bis NAPR)
applicando al valore del terreno unulteriore riduzione del 15%, che il
Tribunale ritiene adeguata alle circostanze concrete.

8.3.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla legge e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

9.

9.1.     Di
conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
14 RFD di __________ è confermato in fr. 441'236.--.

9.2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 1000.-- sono poste a carico della
ricorrente in quanto soccombente (art. 39 cpv. 6 Lst). Per lo stesso motivo non
si assegnato ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm),

dichiara

e pronuncia1.     Il ricorso di RI 1, per quanto
ricevibile, è respinto ed il valore ufficiale di stima del mapp. no. 14 RFD di __________
confermato in fr. 441'236.--.

2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 1000.-- sono poste a carico della
ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

4.     Intimazione a:

RA
 1- Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona

per il Tribunale di
espropriazione

la Presidente                                                                                                     Ilsegretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco