ti_gerichte · 40.2005.58 · 2006-04-05 · it
Correttivo del -35% sul valore metrico del terreno per la mancanza di un accesso veicolare, la sua posizione sotto il livello del campo stradale e la presenza di un altro mappale nel bel mezzo del fondo, che causano delle oggettive difficoltà per un'eventuale edificazione.


Incarto n.40.2005.58

__________

Lugano

5 aprile 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Ferruccio Robbiani

ing. Eraldo Pianetti

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 2/3 maggio 2005 da

-
 RI 1,

-
 RI 2,

-RI 3,

tutti
 rappr. da RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 4 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 397 VM di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 17 febbraio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 397 VM di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 64'302.-.

Il
reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1, RI 2 e RI 3 è stato respinto
dallUCS con decisione 4 aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore
base attribuito al fondo, di CHF/mq 40.-, rispecchia in modo prudenziale il
valore di mercato e tiene già conto della situazione topografica del
comprensorio comunale.

3.     Con
ricorso 2/3 maggio 2005 RA 1, RI 2 e RI 3 sono insorte innanzi a questo
Tribunale postulando una ragionevole diminuzione del valore di stima. Ciò
poiché il terreno, in forte pendenza e delimitato a nord da un muro che
sostiene le strade cantonale e comunale, non beneficia di alcun accesso
veicolare. Oltre a ciò, proprio al centro, è inserito un altro fondo di
proprietà di terzi. Del resto, tali motivi erano già stati ritenuti fondati dal
Tribunale di espropriazione, che nel 1991 aveva ridotto il valore ufficiale di
stima del mappale da 38.- a 25.- CHF/mq.

Le
ricorrenti, a dimostrazione della scarsa attrattività commerciale della loro
proprietà, sottolineano infine che, da quando la zona è stata resa edificabile,
non è sorta alcuna costruzione.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 17 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato
che il mappale no. 397 è un terreno prativo di media pendenza situato ad un
livello inferiore di ca. 6-7 metri rispetto alla strada cantonale, sostenuta da
un importante muro di sostegno. La proprietà è raggiungibile unicamente tramite
una scala applicata a tale muro. Non esiste per contro alcun accesso veicolare.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, RI 2 e RI 3, proprietarie delloggetto
stimato e destinatarie della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

6.2.

Giusta
lart. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dellart. 16 LPT e
della LDFR quelli idonei oppure adibiti allutilizzazione agricola o orticola,
quelli che, nellinteresse generale, devono essere utilizzati dallagricoltura
ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati
alla LDFR.

I
fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2
Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1
del Regolamento di applicazione della Lst.  Reg. -).

6.3.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta il Tribunale applica un correttivo del -35% sul valore
metrico della porzione di terreno edificabile, di 1'605 mq e conferma il valore
di CHF/mq 0.30 per la superficie restante di 342 mq. Ciò per la mancanza di un
accesso veicolare e per le evidenti difficoltà di edificazione dovute, oltre
che alla pendenza, sia al fatto che il terreno si trova ad un livello inferiore
di ca. 6-7 m rispetto al campo stradale, sostenuto da un muraglione, sia alla
presenza proprio nel mezzo del mapp. no. 398, di proprietà di terzi. Infine,
anche per confronti con i mappali presenti nella medesima zona di piano
regolatore (zona residenziale media - R3 -) situati a valle del campo stradale,
che si trovano in una situazione più favorevole sia per quanto riguarda
laccesso sia per la loro posizione rispetto al campo stradale.

Per
contro, la superficie di 342 mq, idonea allutilizzazione agricola o orticola e
situata ad unaltitudine tra i 400 e gli 800 m (zona collinare e di bassa
montagna), è stata correttamente valutata in base alla carta delle idoneità
agricole. Per tale zona climatica (B6) lUCS ha infatti stabilito un valore
uniforme di CHF/mq 0.30 applicabile su tutto il territorio cantonale.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallautorità di prima istanza non prestano
il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla
Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 397 VM di __________ stabilito in CHF 41'832.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 397 VM di __________ stabilito in CHF
41'832.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi