ti_gerichte · 12.1998.238 · 1999-03-26 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.03.1999 12.1998.238

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00238
Lugano
26 marzo 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -
inc. no. DI.98.00057
della Pretura del distretto di Leventina- promossa con istanza 27 luglio 1998
da
__________
__________
entrambe
rappr. dall’avv. __________
contro
__________
rappr.
dall’__________
con cui le istanti hanno
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 8’678.15 oltre
interessi per risarcimento danni, domanda avversata dalla controparte;
ed ora sull’eccezione di
intempestività della notifica dei danni, che il Pretore, con  decreto 26
ottobre 1998, ha respinto;
appellante la convenuta con
atto di appello 3 novembre 1998, con cui postula l’annullamento del decreto
pretorile, protestando spese e tasse;
letti ed esaminati gli atti
ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto
A.
Il 1° aprile 1997,
alla presenza del perito comunale, __________
ha
riconsegnato alle proprietarie __________ e __________ l’appartamento da lei
locato a __________. Il rapporto di constatazione allestito in quell’occasione
è stato regolarmente sottoscritto dalle parti (doc. B).
Sulla base del verbale del
perito comunale, ricopiato in bella copia il 20 giugno (doc. C) e trasmesso
alle parti il 26 giugno (doc. D), l’8 luglio (doc. E) le proprietarie hanno
comunicato all’ex conduttrice di ritenerla responsabile per alcuni danni
riscontrati nell’ente locato.
B.
Dopo aver adito
l’ufficio di conciliazione, con l’istanza in rassegna __________ e __________
hanno chiesto la condanna di __________ a rifonder loro le spese per la
riparazione dei danni riscontrati nell’ente locato a lei imputabili, ammontanti
in complessivi fr. 8’678.15.
La convenuta si è opposta
all’istanza, eccependo tra l’altro, per quanto qui interessa, la tardività
della notifica dei danni.
C.
Con il decreto qui
impugnato il Pretore ha respinto l’eccezione, ritenendo in particolare che
l’allestimento del rapporto di constatazione da parte del perito comunale
costituisse una valida notifica dei danni, nella misura in cui -come nella fattispecie-
l’accertamento era avvenuto alla presenza delle parti: di conseguenza, la
notifica dei danni alla convenuta, risalendo già al 1° aprile 1997, era da
ritenersi tempestiva.
D.
Con l’appello la
convenuta nutre innanzitutto qualche dubbio in merito alla legittimità del
decreto pretorile, atteso come l’art. 181 CPC, in forza del quale il giudice
avrebbe emanato la sua decisione, in realtà si applicava solo alla procedura
ordinaria e non a quella speciale in materia di locazione.
In ogni caso, contrariamente
a quanto assunto dal Pretore, la consegna del verbale di constatazione dei
danni non poteva essere considerata una valida notifica dei difetti, per cui la
comunicazione con cui le istanti pretendevano di renderla responsabile di
alcuni danni all’ente locato, a 3 mesi dalla sua riconsegna, era palesemente
tardiva.
Considerando
in diritto
1.
L’appellante, come
accennato, nutre qualche dubbio sulla legittimità del decreto qui impugnato,
che il Pretore avrebbe verosimilmente emanato in forza dell’art. 181 CPC, norma
a suo dire applicabile nella procedura ordinaria, ma non in quella speciale in
materia di locazione (art. 404 e segg. CPC): essa in definitiva rimprovera al
primo giudice di aver adottato, in violazione dell’art. 101 CPC, un modo di
procedura diverso da quello stabilito dalla legge.
La doglianza è
manifestamente fuori luogo.
La giurisprudenza ha già
avuto modo di precisare che gli atti in urto con l’art. 101 CPC non sono nulli,
ma tutt’al più annullabili, nel caso in cui la violazione della forma arrechi
alla parte che se ne prevale un pregiudizio che si possa riparare solo con
l’annullamento dell’atto (art. 143 cpv. 1 CPC;
Cocchi/Trezzini
, CPC, N.
1 ad art. 101 e N. 1 ad art. 143;
IICCA
4 maggio 1994 in re G./I. SA,
26 maggio 1997 in re B./S.).
Nel caso di specie va
innanzitutto rilevato che l’appellante in questa sede si è limitata a dirsi
perplessa riguardo alla legittimità della decisione, ma non ne ha
specificamente auspicato l’annullamento per questo motivo, con il che nemmeno è
evidente se essa in realtà voglia effettivamente contestare, su questo punto,
il primo giudizio. A prescindere da ciò, essa in ogni caso non ha indicato
quale fosse il pregiudizio che le sarebbe derivato dal modo di procedere
adottato dal Pretore, pregiudizio per altro inesistente, cosicché in definitiva
non vi è comunque motivo per ammettere l’eccezione di annullabilità dell’atto.
Ad ogni buon conto, avendo
le parti, ed in particolare proprio su richiesta della convenuta,
esplicitamente autorizzato il Pretore ad agire in tal modo -come risulta dal
verbale d’udienza 28 settembre 1998 e dal gravame stesso- essa appare
francamente malvenuta a sollevare in questa sede quell’eventuale irregolarità (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., N. 2 ad art. 101).
2.
Giusta l’art. 267a
CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve
verificarne lo stato e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve
rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è
liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti
irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2).
2.1
La dottrina e la
giurisprudenza si sono ripetutamente chinate sulla questione a sapere se la
sottoscrizione da parte del locatore e del conduttore del rapporto di
constatazione al momento della riconsegna dell’ente locato potesse costituire
valida notifica dei danni ai sensi dell’art. 267a cpv. 1 CO.
Mentre inizialmente i
pareri erano alquanto discordanti (per l’affermativa:
Wessner
, Die
allgemeinen Bestimmungen des neuen Mietrechts, in
mp
1991 p. 136;
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 355;
Minotti
Perucchi/Mosca
, Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 2,
1994-1995, n. 28; per la negativa:
Thanei
, Pflichten der Mietparteien
betreffend die Übergabe der Mietsache bei Vertragsbeginn und -ende, in
mp
1992 p. 62;
IICCA
28 settembre 1992 in re C./B.), recentemente la
dottrina si è indirizzata con decisione verso una soluzione differenziata:
così, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni
per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz’altro quale valida
notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata
(
II CCA
8 settembre 1998 in re H. AG/C;
Higi
, Commentario
zurighese, N. 26 e 28 e seg. ad art. 267a CO;
Lachat
, Le bail à loyer,
Losanna 1997, p. 523;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., Zurigo
1998, N. 35 ad art. 267-267a CO;
Zihlmann
, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo
1995, p. 117).
Nel caso di specie, dal
verbale di constatazione allestito dal perito comunale e sottoscritto dalle
parti (doc. B) non si evince assolutamente per quali danni le istanti volessero
rendere responsabile la convenuta, per cui lo stesso in base ai riferimenti dottrinali
appena evocati non può evidentemente costituire una valida notifica dei danni.
2.2
Per legge, per essere
tempestiva ai sensi dell’art. 267a cpv. 1 CO, la notifica dei danni al
conduttore deve avvenire “subito”.
La dottrina e la
giurisprudenza, in considerazione del principio dell’affidamento e della buona
fede contrattuale, hanno tuttavia in parte stemperato tale esigenza ed hanno
ritenuto che la relativa comunicazione poteva avvenire nei giorni feriali
successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato (
SVIT
, op.
cit., ibidem;
Wessner
, op. cit., ibidem;
Lachat/Micheli
, op.
cit., p. 354) e meglio entro 2 o 3 giorni (
Higi
, op. cit., N. 33 ad art.
267a CO;
Permann/Schaner
, Kommentar zum Mietrecht, Zurigo 1999, p. 350),
al massimo entro una settimana (
CdB
1997 p. 28), ritenuto che una
notifica avvenuta dopo 17 giorni era senz’altro tardiva (
mp
1992 p. 76;
esaustivo, sul tema,
Lachat
, op. cit., p. 524).
Nella fattispecie è d’uopo
rilevare che la riconsegna e la verifica dello stato dell’ente locato sono
avvenute il 1° aprile 1997, per cui già a quel momento le istanti, pur non
disponendo di una copia del verbale del perito comunale, erano a conoscenza dei
danni riscontrati e con ciò avrebbero potuto in breve tempo notificare alla
controparte le posizioni di danno che esse intendevano mettere a suo carico. In
tali circostanze la notifica alla convenuta, avvenuta per la prima volta l’8
luglio (doc. E), ad oltre 3 mesi di distanza, appare senz’altro tardiva.
Ma quest’ultima
comunicazione risulta tardiva anche se si volesse ammettere che il termine per
la notifica iniziasse a decorrere solo da che il verbale di constatazione era
stato trasmesso alle parti in bella copia: atteso che quest’ultimo è stato dato
alla posta il 26 giugno (doc. D), un giovedì, è infatti giustificato ritenere
che lo stesso sia pervenuto alle parti già il giorno successivo, ovvero venerdì
27 giugno, con il che la notifica alla convenuta, spedita martedì 8 luglio
(doc. E) e ricevuta da quest’ultima nella migliore -per le proprietarie-
dell’ipotesi il giorno successivo 9 luglio, cioè 12 giorni dopo, è in ogni caso
tardiva, siccome avvenuta oltre il termine massimo di una settimana auspicato
dalla dottrina e dalla giurisprudenza.
3.
Ammessa con ciò la
tardività della notifica dei danni oggetto dell’istanza, l’esito del presente
giudizio non può unicamente essere quello di annullare il decreto pretorile,
come indicato dalla convenuta nel petitum d’appello; essendo per contro chiaro
dalla motivazione del gravame che l’appellante -né potrebbe essere altrimenti-
in realtà postulava l’accoglimento dell’eccezione di tardività della notifica e
con ciò la reiezione dell’istanza, lo stesso viene pertanto riformato in
quest’ultima misura.
4.
Ne discende
l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Tassa di giustizia, spese
e ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 3
novembre 1998 __________
è accolto
.
Di conseguenza la
decisione 26 ottobre 1998 della Pretura del distretto di Leventina è così
riformata:
1.
L’istanza 27 luglio 1998 di
__________ e __________ è respinta.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 30.- e le spese di fr. 20.- sono poste a carico delle
istanti in solido, che rifonderanno pure in solido alla convenuta fr. 800.- a
titolo di ripetibili.
II.
Le spese della
procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia        fr.
130.-
b) spese
fr.    20.-
Totale
fr.  150.-
da anticiparsi
dall’appellante, sono poste a carico delle appellate in solido, che pure
solidalmente rifonderanno alla controparte fr. 300.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione alla Pretura
del distretto di Leventina
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario