ti_gerichte · 14.2024.135 · 2025-02-26 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di compravendita immobiliare. Incarico al notaio di versare ai venditori il saldo del prezzo dopo alcune deduzioni predefinite. Richiesta dellacquirente di trattenere il saldo in ragione di difetti

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di compravendita immobiliare. Incarico al notaio di versare ai venditori il saldo del prezzo dopo alcune deduzioni predefinite. Richiesta dell’acquirente di trattenere il saldo in ragione di difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 26.02.2025 14.2024.135

CO 1CO 1
Incarto n.
14.2024.135
Lugano
26 febbraio 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta del giudice:
Jaques,
presidente
cancelliera:
Bertoni
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) nella causa SO.2023.5127 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza 26 ottobre
2023 da
RE 1
__________
RE 2 __________
(patrocinati dall’PA 1 __________)
contro
avv. CO 1
giudicando sul reclamo del 23 ottobre 2024 presentato da RE 1 e RE 2
contro la decisione emessa l’11 ottobre 2024 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                   A.
Con istromento notarile n. __________ dell’8 marzo 2021 del notaio
avv. CO 1, RE 1 e RE 2 quale parte concedente/venditrice da una parte e PI 1 quale
parte beneficiaria/acquirente dall’altra hanno sottoscritto un atto di
costituzione di diritto di compera in relazione ai fondi n. __________ e __________
RFD di __________. Il punto 2 del rogito prevede che il prezzo di vendita di fr. 16'260'000.–
era da saldare in varie
tranches
descritte al punto 2.1. Secondo il punto 2.2 il notaio, attingendo all’ultima
tranche
del prezzo di vendita, a conferma do-cumentale dell’avvenuta
iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario e in possesso dei
titoli ipotecari liberi da aggravio, era
“irrevocabilmente incaricato e autorizzato
congiuntamente dalle parti”
a procedere alle formalità
seguenti: a) pagare le imposte cantonali e comunali scoperte prima del 31
dicembre 2011, b) versare sul conto dell’Ufficio esazione e condoni fr. 650'400.–
per il pagamento della tassa sugli utili immobiliari (TUI), c) pagare la
provvigione d’intermediazione come da clausola 2.6 del rogito e infine d)
“versare il saldo alla parte venditrice
secondo sue istruzio­n
i”
.
Il punto 2.3 prevede in particolare che qualora l’acquirente aves­se
esercitato il diritto di compera prima del 30 giugno 2023, ella avrebbe
dovuto versare sul conto del notaio il saldo del prezzo, dedotti gli acconti
già versati fino a quel momento e il notaio sarebbe stato allora incaricato di
procedere con le incombenze di cui al punto 2.2.
B.
Con
scritto del 29 novembre 2022, il notaio ha confermato alla Banca __________ – ossia
la banca detentrice delle cartelle ipotecarie che gravavano le particelle
compravendu­te a garanzia del debito ipotecario dei venditori – l’intenzione di
PI 1 di esercitare il diritto di compera. L’avv. CO 1 ha quindi comunicato alla
banca che il saldo del prezzo
di fr. 5'920'000.–
sarebbe stato versato sul suo conto e che lo stes­so
sarebbe stato da
lei utilizzato, come da rogito (clausola 2.2), per pagare eventuali imposte
cantonali e comunali (che non sussistevano), per versare la TUI di fr. 650'400.–
e per pagare il saldo della pigione d’intermediazione di fr. 461'871.45.
Il notaio ha poi scritto:
“dedotto
quanto precede, mi impegno irrevocabilmente a versare la somma restante sul
conto presso il vostro Istituto che mi vor
rete
indicare”
. Il
notaio ha chiesto altresì la restituzione dei titoli ipo­tecari
al portatore.
C.
Il
30 novembre 2022, ossia prima della scadenza del diritto di compera che era
stata fissata per giugno 2023, l’acquirente ha versato fr. 5'920'000.– sul
conto clienti del notaio a saldo residuo del prezzo e per l’esercizio del
diritto di compera. Con lettera del 6 dicembre 2022, la banca ha trasmesso al
notaio i titoli ipotecari
e comunicato che
il debito ipotecario ammontava a fr. 3'850'879.90.
L’avv. CO 1 ha
quindi estinto il debito ipotecario residuo e provveduto ai versamenti previsti
al punto 2.2 del rogito, di modo che il saldo rimanente sul conto è sceso a fr. 956'848.65
(5'920'000 ./. 650'400 ./. 461'871.45 ./. 3'850'879.90).
D.
Nell’ambito
di controversie nate tra acquirente e venditori in merito ad asseriti difetti
dell’oggetto compravenduto, con istanza del 12 gennaio 2023, l’avv. CO 1 ha
chiesto alla Pretura di Lugano, sezione 3, di essere autorizzata a depositare
giudizialmente presso essa il saldo di fr. 956'648.65. Il Pretore ha
respinto la domanda mediante decisione del 6 aprile 2023 (SO.2023.144), contro
la quale l’avv. CO 1 è insorta invano alla Seconda Camera civile del Tribunale
d’appello (IICCA) con un appello del 21 aprile 2023, ch’essa ha respinto, nella
misura della sua ricevibilità, con decisione 28 agosto 2023 (inc. 12.2023.50).
E.
Con
precetto esecutivo n. __________ emesso il 13 settembre 2023 dalla sede di
Lugano dell’Ufficio d’esecuzione, RE 1 e RE 2 hanno escusso l’avv. CO 1 per l’incas­so
di fr. 956'648.65 oltre agl’interessi del 5% dal 21 gennaio 2023 (i
ndicando quale causa del credito il
“Saldo del prezzo come
da con­tratto
di
compravendita di cui al rogito no. __________ del notaio CO 1”
) e fr. 2'000.– oltre agl’interessi del 5% dal 6 settembre 2023
(per
“Ripetibili decisione del
Tribunale d’appello del 28.8.2023 (inc. 12.2023.50)”
).
F.
Avendo
l’avv. CO 1 interposto opposizione al precet­to esecutivo, con istanza del 26
ottobre 2023 RE 1 e RE 2 ne hanno chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 5, limitatamente a fr. 956'648.65 oltre
agli interessi del 5% dal 21 gennaio 2023 (lasciando perdere la pretesa di fr. 2'000.–
oltre agl’interessi). Nel termine impartito, la convenuta si è opposta all’istanza
con osservazioni scritte del 4 gennaio 2024. Mediante replica e duplica
spontanee dell’11 e 25 gennaio 2024, le parti hanno ribadito il proprio punto
di vista.
G.
Statuendo con decisione dell’11 ottobre 2024, il Pretore ha respinto l’istanza,
ponendo a carico degli istanti le spese processuali di fr. 1'000.– senz’assegnare
indennità.
H.
Contro
la sentenza appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti
a
questa Camera
con un reclamo del 23 ottobre 2024
per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento dell’istanza, protestate
spese e ripetibili (di fr. 40'000.–. in prima istanza) in entram­be le
sedi. Nelle sue osservazioni del 6 dicembre 2024, l’avv. CO 1 ha concluso per
la reiezione del reclamo. Mediante replica e duplica spontanee del 18 dicembre
2024 e 7 gennaio 2025, le parti si sono riconfermate nelle rispettive e
contrastanti conclusioni.
Considerando
in diritto:                 1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.
e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro
dieci giorni dalla notificazione (art.
321
cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è avvenuta in concreto al patrocinatore di RE
1 e RE 2 il 14 ottobre 2024,
il termine d’impugnazione è scaduto giovedì
24 ottobre. Presentato il giorno prima (data del timbro postale), il reclamo è
dunque tempestivo.
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi).
Secondo l’art. 320
CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del
diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che
sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi
(art. 326 cpv. 1 CPC).
1.3
Con
le osservazioni al reclamo
l’CO 1 si duole che i
reclamanti abbiano omesso di menzionare atti procedurali riguardanti
procedimenti pendenti tra le medesime parti e produce al riguardo il decreto
supercautelare (doc. 1) emesso il 25 settembre 2024 dal Pretore aggiunto del
distretto di Lugano, con il quale le ha fatto ordine
di
trattenere sul suo conto notarile fiduciario fr. 956'848.65.
Alla duplica spontanea di seconda sede ella ha poi accluso il decreto
della IICCA dell’11 dicembre 2024 (doc. 2), che ripristina in pendenza dell’appello
il decreto supercautelare del 25 settembre 2024, che era stata revocato con
decisione cautelare del 6 dicembre 2024. Si tratta però di allegazioni e
documenti nuo­vi, inammissibili in questa sede (
art. 326
cpv. 1 CPC), ciò che vale anche per le decisioni accluse alla replica spontanea
(doc. E e F).
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura
sommaria documentale
(Urkundenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in
esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147
III 176 consid. 4.2.1), così da determi-nare
rapidamente i ruoli delle
parti in un eventuale processo ordinario (art.
79 o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio
2022 consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo
prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza
esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda
immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante
documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di
rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza
regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1).
Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente
il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564
consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore ha considerato che il rogito non costituisce un
valido titolo di rigetto dell’opposizione poiché il notaio non si è
riconosciuta debitrice nei confronti degli escutenti, ma al punto 2.2 figura
semmai che il
“notaio è
irrevocabilmente incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti
, a
versare il saldo alla parte venditrice secondo
le sue istruzioni.
A mente del Pretore si tratta di un
incarico e di un’autorizzazione delle parti al notaio e non di un
riconoscimento di debito del notaio nei confronti delle parti o di una di esse,
tanto che l’avv. CO 1 ha firmato l’atto pubblico in veste di notaio, non in
qualità di parte contrattua­le. Quanto allo scritto del 29 novembre 2022 del
notaio alla Banca __________ in cui scrive d’impegnarsi
irrevocabilmente
a versare la somma restante sul conto che la banca le avrebbe indicato,
il Pretore ha considerato che l’interpretazione secondo cui tale
scritto possa costituire un riconoscimento di debito risulta forzata, e ad ogni
modo il notaio avrebbe se del caso assunto un impegno nei confronti della Banca
e non degli istanti.
Ricordato
che i venditori si erano impegnati a sanare a proprie spese eventuali
irregolarità o difetti ai beni immobili compravenduti (punti 5.2 e 5.3) e che fra
acquirente e venditori erano insorte controversie sullo stato dell’immobile,
tanto che l’acquirente aveva
“diffidato
la notaia [dal] provvedere a qualsiasi versamento”
, il
Pretore ha citato, senz’altro commento, il passo della decisione di reiezione
della domanda di deposito giudiziale del notaio, in cui la IICCA ha osservato
che
“fosse risultato un saldo
positivo (ossia a favore dei venditori), l’istante avrebbe senz’altro potuto e
dovuto corrisponderlo ai venditori; se, invece, a seguito dell’espletamento di
quelle medesime formalità fosse risultato un saldo negativo (ossia a favore
dell’acquirente), essa, in assenza di un’esplicita
pattuizione tra le parti
in tal senso, non avrebbe potuto e dovuto
versare nulla a nessuno, ma semmai solo trattenere quell’importo presso di sé
(ciò che l’acquirente le aveva chiesto di fare con il doc. B) in attesa di
istruzioni congiunte delle parti contraenti o di una decisione giudiziaria”
.
4.
Nel
reclamo RE 1 e RE 2 sostengono che il Pretore ha erroneamente applicato il
diritto nella qualificazione dei rapporti tra venditori e notaio. Come già
deciso dalla CEF, l’inca­rico conferito al notaio non è parte della mera
attività ministeriale dello stesso, ma è la conseguenza della stipulazione di
un contratto di
escrow
, e quindi di un vero e proprio impegno, il cui adempimento implica il
versamento del saldo dovuto ai venditori (sentenza 14.2021.78 del 7 novembre
2021, consid. 4.1.1). Secondo i reclamanti, il rogito costituisce pertanto un
valido titolo di rigetto, unitamente alla lettera del 29 novembre 2022, dalla
quale si evince l’importo del saldo del prezzo che il notaio deve corrispondere
loro.
Nelle
osservazioni al reclamo l’avv. CO 1 sostiene che il contratto concluso con i
venditori costituirebbe invece un contratto misto, che presenta gli elementi
del mandato e del deposito-sequestro ai sensi degli art. 480 e 481 CO, pur ribadendo
di non poter far altro che aspettare istruzioni congiunte delle parti
contraenti o una decisione giudiziale prima di versare il saldo ai venditori,
specie perché proprio in applicazione delle norme sul­l’
escrow
il giudice le ha ingiunto di
trattenere presso di sé il saldo del prezzo.
5.
Costituisce un riconoscimento di debito nel senso dell’art. 82 cpv. 1
LEF l’atto pubblico o la scrittura privata, firmata dall’escusso o dal suo
rappresentante, da cui si evince la sua volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere)
all’escutente, senza riserve né condizioni, una somma di debito determinata, o
facilmente determinabile, ed esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con
rimandi).
L’opposizione può essere
rigettata in via provvisoria solo se l’e­­scutente prova (e non solo rende
verosimile: sentenza del Tribunale federale 5A_741/2013 del 3 aprile 2014,
consid. 3.1.3 con rimandi) che l’escusso ha riconosciuto senza riserve né
condizioni il debito posto in esecuzione.
Il
riconoscimento deve risultare indiscutibilmente dal documento o dai documenti
prodotti dall’escu­­tente (S
taehelin
in:
Basler Kommentar, SchKG I, 3
a
ed. 2021,
n.
21 ad art. 82 LEF).
5.1
Orbene,
contrariamente a quanto deciso dal Pretore, l’
“incarico
e autorizzazione dati dalle parti”
congiuntamente, nella misura in cui è stato accettato dal notaio, costituisce
un riconoscimento da parte sua, quale mandatario, dell’obbligo di
attingere
all’ultima tranche del pagamento del prezzo di compravendita versata dall’acquiren­-te
sul suo conto per espletare le formalità di cui al punto 2.2 del rogito (lett.
a–c), ossia per procedere ai pagamenti ivi definiti (imposte, TUI, provvigione
d’intermediazione) e
“versare il saldo alla parte venditrice secondo le sue
istruzioni”
. Il rapporto tra le parti non si esaurisce in un contratto di
deposito irregolare – che verte cioè su somme non individualizzate (art. 481
CO), come lo sono inevitabilmente i bonifici sul conto clienti del notaio (DTF
118 Ib 314 consid. 2/c) – ma comprende le formalità appena ricordate.
Non
si tratta poi di un sequestro ai sensi dell’art. 480 CO, secondo cui
“se più persone, per tutelare i loro diritti, hanno
depositato presso un terzo, quale sequestratario, una cosa, su cui siavi
contestazione o i cui rapporti giuridici siano incerti, il sequestratario non
potrà restituirla se non col consenso degli interessati o dietro ordine del
giudice”
, perché il notaio non ha ricevuto tali somme in ragione d’in­certezze
riguardanti i rapporti giuridici tra le parti (
Barbey
in: Commentaire romand, Code des obligations I, 3
a
ed. 2021, art.
480 n. 1) né per garantire pretese litigiose o equivoche (
Schott
/
Mauren­brecher
in:
KUKO,
Kurzkommentar Obligationenrecht, 2014, n. 7 ad art. 480 LEF), bensì, come
visto,
per adempiere le formalità predefinite concordemente
pattuite dalle parti nel rogito.
5.2
Come
sostenuto dai reclamanti (e implicitamente ammesso dalla resistente), le parti
hanno concluso un cosiddetto contratto di
es­crow
, mediante il quale il
promittente consegna all’
escrow-agent
una cosa, affinché questi la
custodisca, a garanzia del promittente (beneficiario), e la consegni al
beneficiario al verificarsi di un certo evento, in genere una condizione
pattuita tra promittente e beneficiario (sentenza della CEF 14.2021.78 del 4 novembre
2021 consid. 4.1.1 con rinvii). Il contratto di
escrow
può avere per
oggetto anche cose fungibili, consegnate all’
escrow-agent
sulla base di
un contratto di deposito irregolare (cfr.
Barbey
,
op. cit., n. 8 ad art. 480).
Nel caso
specifico, l’avv. CO 1 si è impegnata quale
escrow-
agent
a
custodire il denaro ricevuto dall’acquirente (promittente) – che ha esercitato
il diritto di compera secondo il punto 2.3 – e a conferma documentale dell’avvenuta
iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario e in possesso dei
titoli ipotecari di cui al punto 1.2 liberi di aggravio il notaio era
“irrevocabilmente
incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti”
a procedere a
espletare le formalità di cui al punto 2.2 del rogito (pagamento di eventuali imposte
cantonali e comunali scoperte, pagamento della TUI e della provvigione d’intermediazione)
e a consegnare il saldo residuo alla parte venditrice (beneficiario) secondo le
sue istruzioni. In definitiva la sentenza del giudice precedente è giuridicamente
errata su questo punto. Il rogito rappre-senta un valido titolo di rigetto nei
confronti del notaio per il suo obbligo di consegnare ai venditori il saldo del
prezzo di compravendita.
6.
In merito all’eccezione sollevata dal notaio in prima sede, secondo
cui, in presenza di contestazioni sull’esistenza di difetti dell’immo­bile
compravenduto, ella avrebbe potuto versare ai venditori il sal­do delle somme
in deposito solo nella misura in cui: a) non sussiste un saldo negativo (a
favore dell’acquirente), b) esiste un accordo tra le parti, c) istruzioni
congiunte delle parti e d) una decisione giudiziale, i reclamanti sottolineano che
l’eccezione si basa unicamente su un passaggio meramente ipotetico, aggiuntivo
e decontestualizzato della sentenza della IICCA, che del resto ha respinto l’istanza
di deposito giudiziale. Ritengono che andasse esaminata quale eccezione giusta
l’art. 82 cpv. 2 LEF e respinta. D’altronde, perfino il Tribunale
amministrativo cantonale (TRAM) ha sconfessato ufficialmente la tesi della
convenuta, sancendo il principio secondo cui il notaio non ha alcun dovere e/o
diritto di trattenere il saldo del prezzo di compravendita a garanzia di
eventuali (e qui contestati) difetti dell’immobile compravenduto (sentenza del
TRAM 52.2016.158 del 21 aprile 2017, consid. 4.4). Nel caso concreto, epilogano
i reclamanti, non sussiste neppure nel rogito alcuna pattuizione e/o condizione
che consenta al notaio di effettuare una simile trattenuta.
Con
le osservazioni al reclamo la resistente
afferma di aver sen­z’altro
reso verosimile la propria eccezione conformemente all’art. 82 cpv. 2 LEF,
sostanziando
i
“gravi”
inadempimenti contrattuali dei venditori riferibili soprattutto ai difetti del
bene venduto
median­te
una
“congrua
e idonea”
documentazione
, ovvero la
perizia sui
difetti (doc. 1 di prima sede) e la petizione volta a condannare i reclamanti a
risarcire all’acquirente il minor valore della cosa venduta di oltre tre
milioni (doc. 2 di prima sede, SO.2023.5127)
,
ossia un importo ben più alto di quello trattenuto
. Ripete che tra le formalità da espletare prima di versare il saldo ai
venditori la IICCA ha precisato che rientrino anche quelle relative alla
“presunta difettosità dei fondi compravenduti
o di presunte altre inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro
promesso nei punti 5.2 e 5.3 nell’atto pubblico”.
Dal
momento che l
’incarico le è stato conferito congiuntamente dalle parti, a
fronte della richiesta dell’acquirente di non versare il saldo del prezzo ai venditori,
la resistente ritiene di non poter far altro che attendere istruzioni congiunte
delle parti o una decisione giudiziale. Reputa inadempiuto anche il presupposto
dell’esistenza di un saldo positivo a favore dei venditori.
6.1
A
norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere
immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse
non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere
sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle
allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2,
pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160
consid. 5.1).
6.2
Nel
caso in esame, la resistente misconosce che il rigetto dell’op­posizione è
stato richiesto sulla base del rogito e non della sentenza della IICCA. Nel
valutare l’incarico affidatole, non è in sé di rilievo sapere se i difetti
invocati dall’acquirente sono verosimili o
no.
Determinante è sapere se il notaio ha il diritto o addirittura l’ob­­bligo
di trattenere il saldo del prezzo di vendita in caso di controversie sui
difetti dell’immobile fino al raggiungimento di un accordo tra le parti o all’emanazione
di una decisione giudiziale. Ora, il rogito (doc. C) non prevede un simile
diritto od obbligo. Il versamen­to del saldo del prezzo ai venditori è
condizionato solamente all’e­spletamento delle formalità elencate al punto 2.2,
lett. a-c, e alla conferma documentale dell’avvenuta iscrizione del trapasso di
proprietà a registro fondiario e alla consegna al notaio dei titoli ipotecari
liberi da aggravio, presupposti il cui adempimento non è controverso.
6.3
Nel
rogito i concedenti hanno confermato che l’immobile è stato edificato
conformemente alla licenza edilizia rilasciata e dispone del certificato di
abitabilità, che eventuali irregolarità dovranno essere sanate da loro (punto
5.2) e che eventuali difetti devono essere messi in conformità a spese loro
(punto 5.3). Si tratta all’evi­denza di un impegno dei venditori nei confronti
dell’acquirente, in cui il notaio non c’entra nulla. L’incarico affidatole
congiuntamente dalle parti al punto 2.2 non si riferisce ai punti 5.2 e 5.3 né
prevede che dal saldo da versare ai venditori debbano essere dedotti o trattenuti
somme a garanzia di eventuali pretese risarcitorie del­l’acquirente o di rimborso
di un eventuale minor valore dei fondi venduti in ragione di difetti. Nella
nota sentenza (doc. H, consid. 9), la IICCA si è limitata, per di più per
abbondanza, a precisare che ai fini del giudizio sulla richiesta di deposito
giudiziale, non sussisteva alcuna incertezza in punto alla determinazione del
creditore del saldo, che al momento del giudizio potevano essere solo i
venditori,
“sia pure per un importo non certo”
,
giacché,
“solo a titolo di ipotesi”
,
il saldo da versare loro avrebbe potuto essere negativo
“a seguito della presunta difettosità dei fondi
compravenduti o di presunte altre inadempienze dei venditori riferite a quanto
da loro promesso nei punti 5.2 e 5.3 nell’atto pubblico”
. La
decisione non ha valore vincolante sulla questione ora in esame dell’estensione
del­-l’obbligo assunto dal notaio, tanto che la IICCA ha respinto l’istan­za di
deposito giudiziale.
6.4
La
resistente disconosce anche che il punto 2.2 del rogito non prevede che il
versamento del saldo del prezzo ai venditori sia subordinato a ulteriori istruzioni
congiunte delle parti (ma solo dei venditori) o all’emanazione di una sentenza.
L’osservazione aggiuntiva della IICCA riguarda poi unicamente l’ipotesi,
peraltro non prevista nell’atto pubblico, in cui il saldo fosse da versare all’ac­quirente.
Il fatto che quest’ultima si sia opposta posteriormente al versamento del saldo
ai venditori è senza rilievo, poiché non può modificare unilateralmente l’incarico
affidato al notaio. Del resto, non è dato di capire perché l’avv. CO 1 dovrebbe
conformarsi alla richiesta unilaterale dell’acquirente, non contemplata nell’atto
pubblico, e non a quella dei venditori, fondata sul punto 2.2/d del medesimo
atto, volta al versamento del saldo.
6.5
La
resistente eccepisce inoltre di essere tenuta a
trattenere sul
suo conto notarile fiduciario fr. 956'848.65
in base al
decreto supercautelare emesso il 25 settembre 2024. Si tratta però di
un’al­legazione nuova, fondata su un documento nuovo, di cui non si può tenere
conto a questo stadio della procedura
(consid. 1.3). L’eccezione
va così respinta.
Non avendo l’escussa reso verosimili motivi che
inficiano il titolo di rigetto, in definitiva il reclamo merita accoglimento.
7.
In
entrambe le sedi
la tassa,
stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le
ripetibili,
determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2
RTar (
RL 178.310
) per il rinvio del
l’art.
96 CPC,
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), in
prima come in seconda sede. I reclamanti, che ottengono ragione, chiedono l’assegnazione
di ripetibili di fr. 40'000.– in prima sede (ossia il massimo della
tariffa), facendo valere che il notaio ha manifestamente violato – e continua a
violare – i propri doveri nei loro confronti, e ciò da quasi due anni. L’avv. CO
1 rileva a ragione che il motivo invocato dai reclamanti non rientra tra i
criteri dell’art. 11 cpv. 5 RTar, il quale cita l’importanza della lite, la sua
difficoltà, l’ampiezza del lavoro o del tempo impiegato dal­l’avvocato.
Ora,
per una causa sommaria prescritta dalla LEF il cui valore litigioso, come nella
fattispecie sia compreso tra fr. 500'000.– e fr. 1'000'000.–, l’art.
11 cpv. 1 e 2 lett. b RTar prevede ripetibili varianti dallo 0.8 al 4.2% del
valore medesimo. Dandosi in concreto un valore litigioso di fr. 956'648.65,
e tenuto conto della difficoltà media della lite e di un impegno tutto sommato
contenuto dei patrocinatori, tradottosi in un’istanza di nove pagine effettive
e di una replica di quattro, le ripetibili possono essere fis-sate in fr. 15'000.–
con riferimento alla fascia media-bassa della tariffa. Applicando gli stessi
parametri, le ripetibili vanno stabilite in sede di reclamo in fr. 8'000.–.
8.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 956'648.65,
raggiunge la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art.
74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è accolto e di conseguenza i
dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:
“1.  L’istanza
è accolta e di conseguenza
l’opposizione al precetto esecutivo n. __________
emesso
dalla sede di Lugano
dell’Ufficio d’esecu­zione è rigettata
in via provvisoria per fr. 956'648.65 oltre agli interessi del 5% dal 21
gennaio 2023.
2.
Le spese processuali di complessivi fr. 1'000.– sono poste a
carico della convenuta, tenuta a rifondere agl’istanti in solido ripetibili di fr. 15'000.–”
.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 1'500.– relative al presente
giudizio, già anticipate dai reclamanti, sono poste a carico della convenuta,
che rifonderà loro ripetibili di fr. 8'000.–.
3.
Notificazione a:
–
;
–
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                            La
cancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).