ti_gerichte · 12.2010.24 · 2010-12-03 · it
Mediazione - mercede - nesso causale

Mediazione - mercede - nesso causale

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.12.2010 12.2010.24

Mediazione - mercede - nesso causale

Incarto n.
12.2010.24
Lugano
3 dicembre
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Pedrioli
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2008.646
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 promossa con petizione 9
ottobre 2008 da
AP 1
rappr. dall’ RA
2
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
1
chiedente
la condanna del convenuto al pagamento di fr. 68'864.-, oltre interessi del 5%
dal 23 giugno 2008, ridotta poi in sede di conclusioni a fr. 66'712.- oltre
interessi, domanda alla quale il convenuto si è opposto e che il Pretore, con
sentenza 11 gennaio 2010, ha parzialmente accolto;
appellante
l’attrice che con atto di appello 1° febbraio 2010 chiede di riformare il
giudizio impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione, con
protesta di spese e ripetibili;
mentre
il convenuto con osservazioni 15 marzo 2010 postula la reiezione del gravame,
pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
20 novembre 2007 AO 1 ha conferito a AP 1 un mandato di vendita immobiliare
esclusivo, con scadenza al 18 novembre 2008, avente per oggetto la vendita di
una villa monofamiliare, ubicata sulla part. no. __________ in Via P__________ __________
a C__________ (doc. C). Nel contratto stipulato tra le parti, il prezzo di
vendita veniva fissato in fr. 1'600'000.-, ritenuto che il mandante avrebbe
dovuto incassare un importo netto di complessivi fr. 1'500'000.- (doc. C, ad
1). Le parti hanno pattuito una provvigione del 4% + IVA al 7.6% del prezzo di
vendita dell’immobile (doc. C, ad 2), mentre, in caso di vendita diretta da
parte del mandante, esse hanno concordato il pagamento di una commissione di
intermediazione pari allo 0.5%, a titolo di rimborso spese (doc. C, ad 5). Il
1° aprile 2008, a seguito di alcuni contatti diretti tra il mandante e i potenziali
acquirenti, A__________ e M__________, è stato costituito a loro favore, sulla
proprietà in vendita, un diritto di compera, scadente il 16 giugno 2008, il
quale è stato regolarmente esercitato (doc. B).
B.
Con
petizione 9 ottobre 2008 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 al pagamento di
fr. 68'864.-, oltre interessi, corrispondenti al 4% + IVA del prezzo di vendita
di fr. 1'650'000.-, a titolo di provvigione di vendita dovuta sulla base del
punto 2 del contratto di mediazione sottoscritto dalle parti il 20 novembre
2007 (doc. C). A fondamento di tale pretesa l’attrice ha sostenuto che
successivamente alla sottoscrizione del contratto di cui al doc. C essa avrebbe
provveduto a pubblicizzare la vendita dell’immobile sia tramite contatti
personali, sia con pubblicazioni sul __________, sia sui portali internet H__________
e I__________ sia sul proprio sito web e che sarebbe proprio grazie a questa
attività che gli acquirenti sarebbero venuti a conoscenza della possibilità di
acquisto dell’immobile in questione. Il convenuto avrebbe infatti comunicato
all’addetta alla vendita della proprietà, D__________, di essere stato
contattato direttamente dagli acquirenti, i quali si sarebbero presentati alla
visita con un‘inserzione pubblicitaria dell’attrice ed avrebbero chiesto
espressamente di “bypassare” l’agenzia. In risposta il convenuto si è opposto
alla pretesa indicando di aver provveduto a corrispondere alla parte attrice,
in data 16 ottobre 2008, per il tramite del proprio legale, l’importo di fr. 7'750.-,
corrispondenti allo 0.5% dell’effettivo prezzo di vendita di fr. 1'550'000.-,
in ossequio alle pattuizioni contrattuali (doc. C, ad 5), formulando pure
all’attrice una proposta transattiva per dirimere la vertenza in via
extragiudiziale (fr. 20'000.-). Nelle rispettive conclusioni le parti si sono
confermate nelle proprie opposte tesi e l’attrice, preso atto che il prezzo di
vendita dell’immobile ammontava in realtà a fr. 1'550'000.-, ha ridotto la
propria pretesa da fr. 68'864.- a fr. 66'712.-, deducendo l’importo di fr.
7'750.- versato pendente causa dal convenuto.
C.
Con
sentenza 11 gennaio 2010, il Pretore, dopo aver constato che la vendita era
avvenuta direttamente da parte del convenuto, ha accolto la petizione
limitatamente a fr. 7'750.-, già corrisposti all’attrice pendente causa, oltre
fr. 121.- per interessi scaduti.
D.
L’attrice
è insorta contro il giudizio pretorile con appello 1° febbraio 2010, nel quale
ha postulato la riforma della sentenza di prima istanza nel senso di accogliere
integralmente la petizione, con protesta di spese e ripetibili; mentre il
convenuto, con osservazioni 15 marzo 2010, ha invece concluso per la reiezione del gravame, anch’egli con protesta di spese e ripetibili.
e considerato
in diritto:
1.
Il
Pretore ha ritenuto nella sentenza impugnata che tra l’attività pubblicitaria
messa in atto dalla mediatrice e la conclusione del contratto di compravendita
non vi sia stato il nesso causale psicologico necessario, secondo dottrina e
giurisprudenza, affinché si giustifichi il pagamento della mercede alla persona
che si è interposta come mediatrice. Grazie alla testimonianza dell’acquirente,
A__________, è infatti emerso che l’occasione di acquisto, così come
l’interesse per l’oggetto, risultano essere nati all’infuori di qualsiasi
attività di mediazione da parte dell’attrice. Pertanto il primo giudice ha
negato a quest’ultima il diritto alla provvigione prevista al punto 2 del
contratto (doc. C) e, in conformità al punto 5 dello stesso, le ha concesso la
commissione d’intermediazione pari allo 0.5% a titolo di rimborso spese.
2.
L’appellante
contesta il giudizio pretorile e ne chiede di conseguenza la riforma in quanto
a suo dire esso viola il diritto, presentando un errato apprezzamento delle
prove e un’errata applicazione della legge che conducono a un accertamento
manifestamente errato dei fatti. L’attrice contesta in particolare la
credibilità della testimonianza dell’acquirente, A__________, poiché in
contrapposizione con quella della teste D__________, addetta alla vendita della
proprietà presso l’attrice. Secondo l’appellante solo la testimonianza di
quest’ultima risulterebbe credibile e corrisponderebbe a verità, in quanto ella
non avrebbe alcun interesse, neppure finanziario siccome remunerata ad ore, a
mentire. Per quanto precede l’appellante sostiene quindi che il Pretore,
basandosi unicamente sulla deposizione di D__________, avrebbe dovuto ritenere
l’esistenza del nesso causale psicologico, poiché gli acquirenti sarebbero
venuti a conoscenza della vendita dell’immobile tramite l’inserzione sul __________
fatta pubblicare dall’attrice e si sarebbero rivolti direttamente al venditore
con il solo scopo di ridurre il prezzo di compravendita. L’appellante sostiene
che, con la propria attività, avrebbe dunque creato le premesse per l’esistenza
di un nesso causale tra la volontà di vendita e la volontà di acquisto
dell’immobile.
3.
Non
è contestato che l’accordo concluso tra le parti il 20 novembre 2007 (doc. C) costituisce
un contratto di mediazione ai sensi degli artt. 412 ss. CO. Per mezzo di tale accordo,
il convenuto ha conferito mandato all’attrice di indicare l’occasione per
concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto
contro pagamento di una mercede (doc. C, “Il mandante riconosce al mandatario
una commissione d’intermediazione pari al 4% + IVA al 7.6% del prezzo di
vendita dell’immobile”). Nel primo caso, la prestazione del mediatore si
esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile
contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di
compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Secondo l’art. 413 CO la
provvigione è dovuta unicamente in presenza di due condizioni: la conclusione
del negozio principale tra il mandante e un terzo, nonché il nesso causale tra
detta conclusione e l’attività del mediatore. Quanto al secondo requisito la
dottrina parla di “
psychologischer Kausalzusammenhang”
, per distinguerlo
dal concetto comunemente utilizzato nell’ambito della responsabilità da atto
illecito. Il procedimento attraverso il quale il singolo viene determinato a
compiere un’azione è un fatto puramente soggettivo. Esso non può pertanto
essere appurato attraverso “il corso naturale delle cose” e le “esperienze di
vita” (
Schweiger
, Der Mäklerlohn,
Zurigo 1986, p. 85:
Ammann
, Basler
Kommentar OR I, art. 413 nn. 4 ss.;
Guhl/Schnyder
,
Das Schweizerische Obligationenrecht, § 50 n. 20). Affinché ci sia nesso
causale non è necessario che l’attività del mediatore sia stata l’unico motivo
che ha indotto il terzo a contrarre. È sufficiente che l’opera del mandatario
sia stata perlomeno una concausa di natura psicologica (DTF 114 II 359; 76 II
378). Ciò può verificarsi in particolare nel caso in cui vengano incaricati più
mediatori che agiscono indipendentemente l’uno dall’altro. In tal caso,
tuttavia, a ogni mediatore spetterà solo una parte della provvigione
concordata, a seconda dell’intensità del nesso causale che lo riguarda (DTF 100
II 367; 72 II 421;
Guhl
, op. cit.,
§ 50 n. 21). Rimane invece fermo il diritto all’intera provvigione nel caso in
cui il mandante porta a termine delle trattative in modo autonomo, ma sulla
base dei contatti precedentemente instaurati dal mediatore (DTF 72 II 422;
Ammann
, op. cit., art. 413 n. 8). La
prova del nesso causale spetta al mediatore. Per evitare il rischio della
mancata prova, le parti possono inserire nei propri contratti una clausola in
base alla quale la provvigione è dovuta indipendentemente dal nesso causale. In
tale ipotesi il mediatore deve solo dimostrare di essersi attivato (DTF 100 II
361;
Guhl
, op. cit., § 50 n. 21).
A ogni modo, la giurisprudenza del Tribunale Federale riconosce una presunzione
in relazione al nesso di causalità non appena il mandatario abbia posto in
essere delle attività idonee ad influenzare in modo determinante il terzo, e a
queste sia effettivamente seguita la conclusione del negozio finale (DTF 57 II
193 c. 3;
Gautschi
, Berner
Kommentar, Vorbemerkungen artt. 412-418, d;
Schweiger
,
cit., p. 84). A fronte di una simile condotta del mediatore, sarà dunque il
mandante a dover dimostrare che tali attività non sono state una causa ai sensi
dell’art. 413 CO.
4.
La
questione fondamentale nella presente fattispecie è dunque appurare se tra la
conclusione della compravendita immobiliare e l’attività dell’attrice ci sia
stato un rapporto di causalità nel senso precisato precedentemente. Solo in tal
caso la pretesa dell’appellante può dirsi fondata in relazione alla
provvigione. Dall’istruttoria è emerso che gli acquirenti hanno contattato
direttamente il proprietario dell’immobile, questo poiché dalle liste di
segnalazione delle persone interessate all’acquisto (doc. 2), fornite dalla
mediatrice al convenuto, non risultano i nominativi degli effettivi acquirenti.
L’attrice non può pertanto sostenere né di averli segnalati, poiché essi hanno
preso contatto diretto con il venditore, né di aver svolto attività che possano
averli indotti a concludere l’affare. In effetti la mediatrice avrebbe perlopiù
un ruolo marginale nelle trattative tra gli acquirenti finali e il venditore.
In effetti la tesi sostenuta dall’attrice secondo la quale gli acquirenti
sarebbero venuti a conoscenza della vendita dell’immobile tramite l’inserzione
sul __________ da lei fatta pubblicare, creando con la propria attività le
premesse per l’esistenza di un nesso causale tra la volontà di vendita e la
volontà di acquisto dell’immobile, non è stata dimostrata. Infatti, come
rettamente considerato dal Pretore, la teste A__________, una degli acquirenti,
ha confermato che l’occasione di acquisto, così come l’interesse per l’oggetto,
risultano essere nati all’infuori di qualsiasi attività di mediazione da parte
dell’attrice (
“Tramite conoscenti, ora non saprei esattamente indicare chi,
ero venuta a conoscenza del fatto che la casa del convenuto era stata messa in
vendita. Ho quindi cercato il suo numero telefonico e una sera l’ho chiamato
chiedendo se corrispondeva al vero che l’immobile fosse in vendita, domanda a
cui lui ha risposto affermativamente e quindi di poter visitare la casa. Non
abbiamo avuto nessun contatto con l’attrice né con una certa signora __________.
Escludo inoltre di aver preso conoscenza della vendita tramite il giornale.”,
cfr.
v
erbale di udienza 8 luglio 2009, pag. 4). L’attrice tenta di confutare la testimonianza
dell’acquirente, a suo dire falsa, con la testimonianza della propria
dipendente D__________, la quale ha riferito che il convenuto l’avrebbe
informata telefonicamente avvertendola di aver trovato degli acquirenti, i
quali si sarebbero presentati alla visita dell’immobile con l’inserzione
pubblicitaria del __________ pubblicata dall’attrice e avrebbero inoltre
espressamente richiesto di “bypassare” l’agenzia (verbale di udienza 8 luglio
2009, pag. 2). Tuttavia, in merito alle informazioni fornite da D__________ si
rileva che esse non sono probanti, poiché la testimone (verbale 8 luglio 2009, pag.
2) si limita a riportare dichiarazioni rilasciate da una parte su un
determinato fatto, senza aver avuto una percezione personale del fatto, dal che
l'irrilevanza della sua testimonianza (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI ad art. 237 m. 1 e n. 738). Ne discende che, non essendo stata
dimostrata l’esistenza di un nesso causale psicologico tra l’attività
dell’attrice e la vendita della proprietà, la provvigione di cui al punto 2 del
contratto non è dovuta.
5.
Vi
è di più. Anche se gli acquirenti fossero effettivamente venuti a conoscenza
della vendita dell’immobile tramite l’inserzione fatta pubblicare dall’attrice,
ciò che non è stato dimostrato, il nesso causale non sarebbe comunque dato e
addirittura neppure l’attività di segnalazione sarebbe provata. Una pubblicità
non mirata pubblicata su un quotidiano, com’è il caso in concreto, è solo un
mezzo che permette al mediatore di ottenere contatti con potenziali acquirenti
da poi segnalare al mandante, ciò che non ha avuto luogo con gli effettivi
acquirenti, i quali si sono rivolti direttamente al proprietario. Nella
concreta fattispecie il contratto di mediazione concluso tra le parti (doc. C)
non prevede alcun diritto alla provvigione per la semplice attività di
mediazione senza nesso causale con la conclusione del contratto finale, perciò
l’attività del mediatore deve rivestire una certa rilevanza nell’ambito del
processo decisionale degli acquirenti o perlomeno egli deve dimostrare di
essere stato il primo ad indicare l’interesse all’acquisto della persona che in
seguito ha concluso il contratto di compravendita e che proprio grazie a questa
indicazione le parti sono entrate in relazione e hanno concluso l’affare (
Marquis
, Le contrat de courtage
immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, pagg. 437-443). L’attività
di pubblicizzare un immobile in vendita su un quotidiano non è da considerare
come un’attività da mediatrice causale per la conclusione della compravendita,
poiché non prova un legame psicologico tra gli sforzi del mediatore e la
decisione finale dell’acquirente, con cui in concreto non vi sono stati
contatti. A maggior ragione in questo caso, poiché il contratto prevede
espressamente la vendita diretta da parte del proprietario con la relativa
commissione d’intermediazione dello 0.5% dovuta a titolo di rimborso spese
(doc. C, ad 5). Tra le spese sostenute si possono palesemente includere pure le
spese pubblicitarie. Si può dunque concludere che la commissione prevista al
punto 2 non è dovuta in quanto la mediatrice non ha esercitato alcuna attività
di mediazione che favorisse la conclusione del contratto.
6.
Per
quanto precede, la sentenza impugnata resiste alle critiche e l’appello 1°
febbraio 2010 deve essere respinto. La tassa di giustizia, le spese e le
ripetibili di appello seguono la soccombenza dell’appellante (art. 148 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili,
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello 1° febbraio 2010 di AP 1
è respinto.
2.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.   1’100.-
b) spese                                                      fr.      100.-
Totale                                                           fr.   1’200.-
già
anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a
controparte fr. 2'000.- di ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                       Il
segretario
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso
ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di
locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è
ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art.
74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è
dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso
dall'art. 115 LTF.