ti_gerichte · 12.1995.330 · 1996-03-11 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.03.1996 12.1995.330

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00330
Lugano
11 marzo 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa -
inc. no. LA.95.00104
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con 20
luglio 1995 da
__________
rappr.
dall’avv. __________
contro
__________
rappr.
dall’avv. __________
in
materia di accertamento della validità della disdetta e che il Segretario
Assessore ha respinto con sentenza 7 dicembre 1995, annullando la disdetta
siccome abusiva;
appellante
la parte istante con atto di appello 21 dicembre 1995 con cui si chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza e che di
conseguenza venga accertata la validità della disdetta e respinta la domanda di
protrazione per 4 anni formulata in via subordinata dalla controparte; il
tutto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre
la parte convenuta con osservazioni 19 gennaio 1996 ha preliminarmente chiesto
di essere posta al beneficio dell’assistenza giudiziaria e che tale procedura
fosse congiunta con quella di cui all’inc. no. 12.95.00329 e nel merito ha
postulato la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili;
domanda
di congiunzione che il Presidente di questa Camera ha respinto con decisione 22
gennaio 1996.
letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti
Ritenuto
in fatto
A.
Con
contratto 31 luglio 1992 (doc. B) __________ ha dato in locazione a __________
l’appartamento di 2 1/2 locali al primo piano, interno 6, dell’immobile di sua
proprietà sito in __________ a __________: con tale accordo, di durata
indeterminata e disdicibile con un preavviso di 3 mesi alla scadenza del 30
giugno -la prima volta per il 30 giugno 1993- veniva in sostanza operato uno
scambio di appartamenti tra l’ultraottantenne __________ e la figlia
__________, quest’ultima andando in effetti ad occupare con un nuovo contratto
di pari data l’appartamento di 3 locali al primo piano, interno 8, dello stesso
stabile, abitato in precedenza dalla madre.
Sempre
nello stesso complesso abitativo, ma in un altro appartamento, abitava pure
__________, rispettivamente figlia di __________ e sorella di __________.
B.
In
data 7 febbraio 1995 il proprietario ha comunicato su formulario ufficiale a
__________ -ed alla di lei figlia __________, ciò che è oggetto della causa
LA.95.00105- la disdetta del contratto di locazione con effetto dal 30 giugno
1995 (doc. P).
C.
A
seguito della decisione 13/20 giugno 1995 dell’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Lugano - Castagnola (in seguito: UC) che -tempestivamente
adito dall’inquilina (doc. Q)- ha annullato la disdetta ritenendola abusiva
(doc. T), __________ con istanza 20 luglio 1995 ha adito il Pretore chiedendo
l’annullamento della decisione dell’autorità di conciliazione e la conseguente
conferma della validità della disdetta.
A
giudizio dell’istante, durante gli ultimi anni di locazione l’inquilina si
sarebbe resa responsabile di gravi violazioni degli obblighi contrattuali e
inoltre sarebbe stata fonte di continui problemi, al punto da giustificare
addirittura una disdetta anticipata per mancanza di diligenza nell’uso della
cosa locata e per violazione degli obblighi di riguardo nei confronti dei
vicini. La disdetta qui in esame, di carattere ordinario in quanto data nei
termini contrattuali, era quindi del tutto legittima e in ogni caso non era per
nulla abusiva.
D.
Nell’ambito
dell’udienza di discussione indetta per il 13 settembre 1995 __________, dopo
aver formulato domanda per l’ottenimento del beneficio dell’assistenza
giudiziaria, si è opposta all’istanza, contestando innanzitutto l’asserzione secondo
cui ella avrebbe gravemente violato i suoi obblighi contrattuali. In ogni caso,
ella ha osservato che la disdetta in esame doveva essere annullata siccome
abusiva, in quanto venne chiaramente significata per ritorsione.
In
via subordinata, nel caso la disdetta fosse ritenuta valida, la convenuta ha
infine chiesto una protrazione del contratto di locazione per 4 anni: a
sostegno di tale richiesta essa ha addotto da un lato l’impossibilità per
motivi di salute di traslocare e dall’altro la circostanza che nello stabile
vivevano le due figlie che da anni l’accudivano stabilmente e in fine la
difficoltà nel reperire altrove una sistemazione sostitutiva.
E.
In
replica e in duplica, come pure in sede conclusionale, le parti si sono
sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative,
contestando quelle di controparte.
F.
Con
sentenza 7 dicembre 1995 il Segretario Assessore, confermando la decisione
dell’UC, ha annullato la disdetta, caricando alla parte istante la tassa di giustizia
di fr. 700.- e le spese, nonché l’indennità per ripetibili di fr. 1’400.-; la
convenuta è stata altresì posta al beneficio dell’assistenza giudiziaria.
Il
giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che non era ragionevolmente
sostenibile che la disdetta del 7 febbraio 1995 non fosse da porre anche in
relazione agli accadimenti occorsi nel periodo fra la primavera del 1993 e la
fine del 1994 e quindi al comportamento assunto dalla convenuta ed al
deteriorarsi delle relazioni interpersonali tra le parti: non solo risultava
una palese e logica successione temporale fra le doglianze della convenuta e la
risoluzione contrattuale, bensì addirittura il locatore faceva di ciò esplicito
riferimento nella motivazione della disdetta (doc. R); d’altro canto era chiaro
che le pretese avanzate dalla convenuta nel corso della locazione (riparazione
della tenda a lamelle, richiesta dei documenti attestanti le spese accessorie
ed in particolare di quelle per la TV via cavo) erano del tutto legittime. In
definitiva, quindi, quantunque appariva che la convenuta avesse violato -in
modo invero non particolarmente grave- il proprio dovere di riguardo verso i
vicini con tutta una serie di atteggiamenti molesti, era provato che la
disdetta assumeva un carattere di ritorsione, sicché la stessa doveva
senz’altro essere annullata.
A
dipendenza dell’esito della vertenza, il giudice non ha ritenuto necessario
esaminare se alla convenuta dovesse o meno essere concessa la protrazione
richiesta.
G.
Con
appello 21 dicembre 1995 la parte istante ha chiesto la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere l’istanza e che di conseguenza venga accertata
la validità della disdetta e respinta la domanda di protrazione per 4 anni
formulata in via subordinata dalla controparte; il tutto, protestando spese e
ripetibili di primo e secondo grado.
L’appellante
rimprovera innanzitutto al primo giudice di aver limitato il suo giudizio a due
soli episodi, ovvero quello relativo alla riparazione della tapparella e quello
avente per oggetto i conteggi delle spese accessorie, tralasciando per contro
l’esame di tutte le altre ben più gravi motivazioni della disdetta, addotte
dall’istante. A parte il fatto che - a suo dire- le pretese relative alla
tapparella ed al canone TV via cavo erano tutt’altro che legittime, la prima
trattandosi di un semplice intervento di manutenzione a carico del conduttore,
mentre la seconda non era stata neppure sollevata dall’inquilina -bensì semmai
dalla figlia __________ - alla conduttrice andavano comunque rimproverate le
seguenti gravi violazioni contrattuali: uso scorretto e cattiva manutenzione
della cappa d’aspirazione della cucina (con lamentele degli inquilini per gli
odori di cucina esalati), violazione dell’obbligo di notificazione di un danno
alla lavastoviglie (con fuoriuscita d’acqua), disturbo degli altri inquilini
segnatamente per lo sbattere di porte, per il continuo andirivieni tra gli
appartamenti della convenuta e della figlia ____________________ per i rumori
di sedie trascinate, per le modalità di pulizia del balcone, per la scarsa
pulizia dell’appartamento e per il fatto che i parenti della convenuta
occupavano abusivamente i posteggi di altri inquilini.
In
tali circostanze -sempre a suo dire- la disdetta doveva essere dichiarata
legittima ed efficace, ciò che escludeva la possibilità che venisse concessa
una protrazione, di cui invero la convenuta non aveva minimamente provato le
condizioni per poterne beneficiare.
H.
Delle
osservazioni 19 gennaio 1996 della parte convenuta con cui preliminarmente ha
chiesto di essere posta al beneficio dell’assistenza giudiziaria e nel merito
ha postulato la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili si dirà,
se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto
1.
L’appellante
ritiene in sostanza che la disdetta notificata il 7 febbraio 1995 (doc. P) sia
del tutto valida: da un lato la stessa non sarebbe stata data quale ritorsione
per il fatto che l’inquilina in precedenza aveva formulato delle pretese in
buona fede nei confronti del proprietario (cons. 2) e dall’altro i motivi
addotti da quest’ultimo sarebbero del tutto legittimi (cons. 3).
2.
In
base all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO una disdetta può essere contestata in
particolare se data dal locatore poiché il conduttore fa valere in buona fede
pretese derivantigli dalla locazione. Scopo della norma è di reprimere  le
cosiddette “disdette - rappresaglia”, ovvero quelle che sono state significate
dal locatore per ripicca o per ritorsione, cioè in risposta a legittime pretese
fatte valere nei suoi confronti nell’ambito del contratto di locazione dal
conduttore: quest’ultimo deve infatti poter tranquillamente far valere i
diritti che gli derivano dal contratto e dalla legge, senza con ciò temere che
il locatore per questo motivo lo possa allontanare dall’ente locato.
La
dottrina ritiene che per far capo alla protezione di cui alla norma in esame,
debbano essere adempiute 5 condizioni cumulative (
Barbey
, Protection contre
les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra
1991, p. 126 N. 53 e segg.;
Calamo
, Die missbräuchliche Kündigung der
Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1994, p. 229 e segg.): deve
innanzitutto esserci una pretesa del conduttore; la stessa deve derivare dal
contratto di locazione; il conduttore deve averla fatta valere nei confronti di
controparte; la stessa deve essere stata formulata in buona fede; tra la
pretesa e la disdetta vi deve infine essere un nesso causale.
L’onere
della prova circa l’esistenza delle condizioni per l’applicazione dell’articolo
in esame incombe di principio al conduttore (
Broglin
, Pratique récente
en matière d’annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in 7. séminaire
sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 7;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht,
Zurigo 1991, N. 43 ad art. 271a CO;
Barbey
, op. cit., p. 136 N. 80),
atteso che per quanto riguarda il nesso causale lo stesso potrà essere ammesso
se l’esistenza di tutta una serie di indizi convergenti avrà permesso di
ritenere con grande probabilità che la disdetta è effettivamente riconducibile
alle pretese fatte valere dal conduttore (
Honsell/Vogt/Wiegand
, Kommentar
zum schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea 1992, N. 5 ad art. 271a CO;
Broglin
,
op. cit., ibidem;
SVIT
, op. cit., N. 8 e 44 ad art. 271a CO;
Barbey
,
op. cit., p. 135 N. 76;
mp
. 1987 p. 67 e segg. e 117 e segg.).
2.1
L’istruttoria
di causa ha permesso di accertare che a più riprese negli ultimi anni la
conduttrice si era rivolta al proprietario, formulando richieste o pretese.
In
particolare, risalgono al periodo tra il 1990 ed il 1994:
-     la
richiesta nella primavera 1993 volta ad ottenere la riparazione di una tenda a
lamelle (fattura di fr. 404.15 poi pagata dalla conduttrice, cfr. doc. C-H).
-     la
richiesta nell’agosto 1994 di spiegazioni per l’aumento del canone per la TV
via cavo (domanda formulata da __________ anche a nome della convenuta, atteso
come dal doc. 2 inc. no. LA.95.00105 risultava che la richiesta concernesse
anche l’”appartamento di 2 1/2 locali di __________ ”; cfr. pure doc. 4 inc.
no. LA.95.00105);
-     la
richiesta nel dicembre 1994 / gennaio 1995 volta ad ottenere la riparazione del
rubinetto di un lavabo (cfr. doc. E UC).
A
ragione, per contro, l’appellante ha osservato come la richiesta volta ad
ottenere la riparazione dei supporti della cappa d’aspirazione della cucina
(fattura di fr. 125.- poi pagata dalla conduttrice, cfr. doc. 1 e N inc. no.
LA.95.00105) fosse stata formulata dalla sola __________ e non dalla madre, che
nel frangente non risultava rappresentata dalla figlia.
2.2
Pacifico
il fatto che le richieste e le pretese di cui sopra derivino inequivocabilmente
dal contratto di locazione e che le stesse siano state fatte valere dalla
conduttrice nei confronti del locatore, per l’eventuale applicazione dell’art.
271a cpv. 1 lett. a CO si tratterà ancora di stabilire se le stesse siano state
sollevate in buona fede, rispettivamente se siano causali per la disdetta.
2.2.1
La
dottrina ha avuto modo di precisare che una pretesa è sollevata in buona fede
ai sensi della normativa, nel caso in cui la stessa sia fondata, almeno in
apparenza, e se essa è formulata in maniera leale, cioè non con fini
illegittimi (
Barbey
, op. cit., p. 132 e seg. N. 70): il concetto di buon
fondamento della pretesa presuppone da un punto di vista oggettivo che la
stessa possa comportare una soccombenza in larga misura del locatore (ciò che è
già il caso, se il conduttore ha ragione per almeno il 35% - 40%), ma in
un’ottica soggettiva ciò può già essere riconosciuto se il conduttore -non
cognito del diritto di locazione- sia intimamente convinto della legittimità
della sua richiesta (
Barbey
, op. cit., p. 133 N. 71); la pretesa si
reputa inoltre sollevata in modo leale e con fini legittimi, se nella stessa
non si ravvisa un abuso di diritto da parte del conduttore (
Barbey
, op.
cit., p. 134 N. 73) o ancora se la richiesta non viene avanzata al solo scopo
di impedire una futura disdetta (
Barbey
, op. cit., p. 134 N. 74).
2.2.2
Nel
caso di specie non risulta, né è stato provato -per tale circostanza l’onere
della prova incombeva tra l’altro al locatore (
Barbey
, op. cit., p. 136
N. 80;
Calamo
, op. cit., p. 230;
SVIT
, op. cit., N. 45 ad art.
271 a CO;
Broglin
, op. cit., ibidem)- che le richieste dell’inquilina
siano in qualche modo abusive o siano state formulate al solo scopo di godere
della protezione di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO. Le stesse, pur
risultando sollevate soggettivamente in buona fede, dal punto di vista
oggettivo -tranne forse la richiesta di spiegazioni per l’aumento del canone TV
via cavo- non erano tuttavia assolutamente fondate: la richiesta di riparazione
di un rubinetto del lavabo e quella volta alla riparazione di una tenda a
lamelle rappresentavano infatti semplici interventi di manutenzione che
dovevano rimanere a carico della conduttrice.
2.2.3
In
tali circostanze, senza che sia necessario esaminare l’esistenza di un
eventuale nesso causale tra le pretese fatte valere dall’inquilina e la
disdetta, non vi sono quindi le condizioni per annullare la disdetta in base all’art.
271a cpv. 1 lett. a CO.
Ciò
non esclude però che la disdetta possa essere abusiva per altri motivi.
3.
L’art.
271 cpv. 1 CO, quale norma di carattere generale, prescrive che una disdetta
può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. In particolare
è abusiva la disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non esistenti, che
non hanno fondamento o ancora che costituisce una misura sproporzionata per
raffronto agli interessi delle parti in causa (
mp
1992 p. 129 con rif.)
3.1
Nella
fattispecie la disdetta è stata motivata, a richiesta della convenuta (doc. R).
Gli
argomenti a sostegno della rescissione del contratto si lasciavano ricondurre
-a giudizio dell’istante- a gravi violazioni degli obblighi contrattuali da
parte dell’inquilina, nonché a continui problemi nei reciproci rapporti. In
particolare (doc. R):
-     dal
febbraio al luglio 1993 il locatore venne sollecitato a pagare una fattura
relativa alla riparazione di una tenda a lamelle, fattura poi pagata dalla
conduttrice;
-     dall’aprile
al settembre 1993 vi furono problemi alla cappa d’aspirazione della cucina
della convenuta, che non la usava correttamente, rispettivamente non ne curava
la manutenzione;
-     nell’autunno
1994 si manifestò nel soffitto dell’atrio una macchia di umidità dovuta al
fatto che la lavastoviglie della convenuta perdeva acqua, senza che il difetto
fosse stato segnalato al proprietario.
Nel
corso dell’udienza di discussione del 13 settembre 1995 l’istante ha inoltre
menzionato i seguenti motivi, che pure giustificherebbero la disdetta:
-     la
conduttrice avrebbe sporcato la facciate dello stabile per il suo modo di
innaffiare i fiori e di sciacquare il balcone;
-     la
conduttrice non curerebbe la pulizia dell’appartamento e in particolare -come
accertato in sede di conclusioni- delle parti comuni, quali il pianerottolo e
lo zerbino;
-     la
conduttrice avrebbe scrostato la ringhiera del balcone con dei coltelli,
rovinando la vernice.
Infine
in sede conclusionale, preso atto della deposizione __________, sono state
sollevate anche le seguenti contestazioni:
-     la
conduttrice avrebbe provocato sovente disturbo agli altri inquilini, in
particolare per il continuo andirivieni tra gli appartamenti della conduttrice
e della figlia __________, con un continuo sbattere di porte;
-     la
conduttrice avrebbe autorizzato i parenti che la venivano a trovare a
parcheggiare nei posteggi di altri inquilini, che si sono lamentati a più
riprese della circostanza.
3.2
Mentre
gli argomenti sollevati nel corso dell’udienza ed in sede conclusionale non
possono evidentemente essere presi in considerazione, in quanto da un lato la completazione
dei motivi a sostegno della disdetta non è ammessa dalla dottrina (
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit du bail, Losanna 1991, p. 323; mentre
SVIT
, op. cit.,
N. 25 ad art. 271 CO l’ammette solo nel caso -che qui tuttavia non è dato- in
cui il locatore avesse validi motivi per non indicare nella motivazione i veri
motivi, e infine
Barbey
, op. cit., p. 200 N. 290 l’ammette senz’altro,
pur con una certa circospezione) e dall’altro -non essendone l’istante a
conoscenza prima della motivazione della disdetta- non potevano certamente
essere causali per la disdetta e comunque costituivano violazioni di lieve entità
(in parte non provati, si pensi al danno alla ringhiera), quelli menzionati
nella motivazione della disdetta e meglio precisati in Pretura non
costituiscono -contrariamente a quanto ritenuto dall’istante- un valido motivo
di disdetta ex art. 257f CO, non costituendo gravi violazioni nella cura
dell’ente locato o nel riguardo verso i vicini, tali da giustificare
un’eventuale rescissione anticipata del contratto. Tutt’altro.
In
particolare, mentre il problema relativo alla tenda a lamelle non costituisce
evidentemente una violazione degli obblighi di diligenza, per quanto riguarda
gli odori, gli stessi erano solo in parte riconducibili alla conduttrice,
atteso che essi si riscontravano in prossimità degli appartamenti al primo
piano, ma anche di quelli al pianterreno (cfr. doc. L): gli stessi erano
inoltre dovuti parzialmente a difetti della cucina e solo in parte a una non
corretta manipolazione e manutenzione da parte della conduttrice (cfr. doc. L,
ove l’istante ha al proposito affermato che “le cappe erano difettose oppure
rotte, comunque il loro funzionamento non era in regola”). Per quanto attiene
infine all’infiltrazione a seguito di un difetto della lavastoviglie (doc. N,
O), va rilevato che le spese ad essa relative sono state assunte dal locatore
che ha di conseguenza implicitamente ammesso che la perdita d’acqua era
ascrivibile ad un difetto (cfr. doc. O, ove di fatti si parla di “difetto della
lavastoviglie”, che in effetti ha dovuto essere sostituita, doc. N) e non ad
errori di manipolazione o a mancata manutenzione da parte della convenuta
(contrariamente a quanto ipotizzato dalla teste __________): non è tuttavia
dato a sapere se la perdita d’acqua fosse riscontrabile dall’esterno, per cui
neppure si può stabilire se la conduttrice abbia o meno violato il suo dovere
di notifica del difetto.
3.3
Nella
misura in cui i motivi addotti (che di per sé, se ripetuti -il che non è il
caso- potrebbero giustificare una disdetta: cfr.
SVIT
, op. cit., N. 13
ad art. 271 CO) si riferivano a violazioni contrattuali di piccola entità, la
disdetta deve essere considerata abusiva in quanto viene a sanzionare una
sproporzione palese tra gli interessi delle parti (cfr.
Calamo
, op.
cit., p. 291, ove si dice che una disdetta motivata da piccole violazioni
contrattuali, quali violazioni nel dovere di cura dell’ente locato è contraria
al principio della buona fede e quindi annullabile in virtù dell’art. 271 cpv.
1 CO).
4.
A
titolo abbondanziale, la disdetta andrebbe comunque annullata siccome abusiva
sulla base delle seguenti motivazioni.
4.1
Come
già accennato, l’art. 271a CO altro non fa che concretizzare l’art. 271 CO,
norma che sanziona con la nullità le disdette che sono formulate contro il
principio della buona fede: per questo motivo l’elencazione di cui all’art.
271a cpv. 1 CO non è esaustiva, ma semplicemente esemplificativa (cfr.
Barbey
,
op. cit., p. 109 N. 7).
Ciò
non esclude quindi che una disdetta possa essere stata data al conduttore per
il fatto che un terzo, a cui il conduttore è in un qualche modo legato, abbia a
sua volta fatto valere nei confronti del locatore delle pretese in buona fede
(cfr.
Barbey
, op. cit., p. 191 N. 254, il quale ammette l’applicazione dell’art.
271 e seg. CO nel caso -come quello che qui ci occupa- in cui due contratti di
locazione, pur giuridicamente indipendenti, siano tra loro interdipendenti, nel
senso che l’uno è stato concluso poiché era stato concluso l’altro): anche in
tale evenienza si potrebbe infatti intravedere nella disdetta una rappresaglia
da parte del locatore.
È
quello che è senz’altro accaduto nella fattispecie.
4.1.1
Dagli
atti si è potuto evincere che i rapporti tra __________ e la figlia __________
erano molto stretti, tanto è vero che esse si frequentavano costantemente (da
cui il rimprovero mosso di un continuo andirivieni tra i due appartamenti). È
inoltre risultato che quest’ultima era un’inquilina alquanto “scomoda”, atteso
che a più riprese negli ultimi anni essa aveva avuto modo di rivolgersi al
proprietario, formulando richieste o pretese.
In
particolare, risalgono al periodo tra il 1990 ed il 1993:
-     la
richiesta di allestimento dei conguagli per riscaldamento (doc. 9 e 10, inc.
no. LA.95.00105);
-     la
richiesta di riduzione della pigione (non accolta dal locatore, cfr. doc. C,
inc. no. LA.95.00105);
-     la
richiesta volta ad ottenere la riparazione dei supporti della cappa
d’aspirazione della cucina (fattura di fr. 125.- poi pagata dalla conduttrice,
cfr. doc. N e 1, inc. no. LA.95.00105).
Risalgono
per contro al 1994:
-     una
nuova richiesta di riduzione della pigione (doc. 11, inc. no. LA.95.00105);
-     la
richiesta di spiegazioni per l’aumento del canone per la TV via cavo (doc. 2),
con la successiva contestazione del contributo per adattamento impianto di fr.
3.50 mensili (doc. 3, 5, doc. D inc. UC; questione non evasa: cfr. doc. C UC,
inc. no. LA.95.00105);
-     la
richiesta di spiegazioni (foglio di ripartizione) per stabilire le quote-parte
per le spese accessorie (doc. 3, inc. no. LA.95.00105);
-     la
richiesta di riduzione del conteggio riscaldamento per la parte relativa alla
lavanderia (doc. 3 e 5, inc. no. LA.95.00105).
4.1.2
Ora,
tali pretese risultavano essere state sollevate soggettivamente in buona fede,
e dal punto di vista oggettivo -tranne forse la richiesta di riparazione dei
supporti della cappa d’aspirazione della cucina- dovevano sicuramente essere
considerate legittime o comunque non infondate a priori, si pensi alla
richiesta di allestimento dei conguagli, alla domanda di riduzione della
pigione (in particolare quella per l’avvenuta diminuzione dei tassi ipotecari
dal 6.75% al 5.5%), alla richiesta di spiegazioni per l’aumento del canone TV
via cavo (aumento per altro che il locatore ha significativamente annullato in
un secondo momento nei confronti di tutti gli inquilini: cfr. doc. U, V e 7,
inc. no. LA.95.00105), alla richiesta per la definizione delle quote-parte per
i conguagli ed infine a quella volta ad ottenere una riduzione del conteggio
per le spese della lavanderia.
4.1.3
Come
già accennato, la questione a sapere se una disdetta è stata data a seguito di
pretese formulate in buona fede dal conduttore (o, come nel caso che qui ci
occupa, da un terzo) oppure per altri motivi è difficilmente risolvibile,
atteso che si tratta di individuare i motivi soggettivi che hanno indotto il
locatore a disdire l’accordo.
Di
qui la necessità di far capo ad indizi per appurare l’esistenza di un nesso
causale: tra questi, il fattore temporale assume una notevole rilevanza (
Barbey
,
op. cit., p. 135 N. 77;
Calamo
, op. cit., p. 236; mentre
Lachat/Micheli
,
op. cit., p. 325 lo considera addirittura decisivo). È infatti chiaro che tanto
più una disdetta è significata in prossimità di una pretesa sollevata dal
conduttore, tanto più si potrà ragionevolmente ritenere che la disdetta stessa
possa lasciarsi ricondurre a questa sua rivendicazione e non ad altri motivi (
Barbey
,
op. cit., ibidem;
Calamo
, op. cit., ibidem).
4.1.4
Nella
fattispecie è pacifico che la disdetta del contratto di locazione con la
convenuta è avvenuta contemporaneamente alla disdetta significata alla di lei
__________; è altrettanto chiaro che tali disdette siano avvenute a pochi mesi
di distanza dal momento che la figlia della conduttrice aveva sollevato tutta
una serie di questioni e di richieste: il fatto che le stesse si siano sommate
con altre da quest’ultima formulate in precedenza (tra il 1990 ed il 1993) e,
non da ultimo, l’insistenza con cui le stesse sono state portate avanti (si
pensi in particolare alla questione in merito alle spese di lavanderia e quella
per il canone TV via cavo) possono con tutta evidenza aver indotto il locatore
a sciogliere per ritorsione il contratto di locazione con entrambe.
4.1.5
In
tali circostanze, questa Camera ritiene senz’altro di dover annullare la
disdetta, siccome data alla convenuta per ritorsione a seguito di pretese fatte
valere in buona fede dalla figlia. L’intento abusivo è tanto più evidente, se
si pensa che con la disdetta significata a __________ il locatore
indirettamente raggiungeva lo scopo di allontanare __________
(indipendentemente dalla abusività o meno della disdetta a lei personalmente
notificata): è infatti più che verosimile che in caso di validità della
disdetta del contratto relativo alla madre anche la figlia __________, che alla
stessa era molto legata e l’accudiva regolarmente (integrando così l’intervento
dell’aiuto domiciliare, doc. 12) avrebbe lasciato l’ente locato per viverle
accanto.
4.2
La
dottrina e la giurisprudenza sono inoltre concordi nel ritenere che se una
disdetta si basa su più motivi, di cui una parte abusivi e una parte legittimi,
la stessa dovrà essere annullata se i motivi legittimi sono di gran lunga meno
rilevanti rispetto a quelli abusivi (
IICCA
17 giugno 1994 in re U./S.
SA;
SVIT
, op. cit., N. 43 ad art. 271a CO;
Barbey
, op. cit., p.
189 N. 246; mentre
Barbey
al N. 245 con rif. osserva come al contrario
in base a parte della dottrina e della giurisprudenza sia già possibile
annullare una disdetta che si basa solo in misura limitata su motivi abusivi).
Se
si pensa che nella fattispecie la conduttrice, insieme alla figlia, occupava lo
stabile da ben 28 anni, non vi è chi non veda come i motivi addotti dal
locatore a sostegno della disdetta, sia pure ordinaria, siano invero di scarsa
rilevanza: gli stessi altro non costituiscono quindi che dei pretesti per
disfarsi di uno o più inquilini particolarmente critici e perciò “scomodi”.
5.
L’appello
deve pertanto essere respinto e il giudizio di prime cure confermato, tranne
per quanto riguarda la parte del dispositivo con cui veniva confermata la
decisione 13/20 giugno 1995 dell’UC di Lugano - Castagnola: la richiesta di
conferma o di annullamento della decisione dell’UC è infatti una domanda
inammissibile poiché il ricorso all’autorità giudiziaria, dopo la pronuncia
dell’Ufficio, non va inteso quale procedura d’appello, di verifica di quel
giudizio, ma invece quale azione giudiziaria a sé stante e indipendente (
Cocchi/Trezzini
,
CPC, N. 3 ad art. 404;
IICCA
17 giugno 1994 in re U./S. SA). Ne discende
la parziale modifica d’ufficio del dispositivo N. 1.1.
6.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC).
7.
L’esito
della procedura d’appello giustifica di accogliere la richiesta di assistenza
giudiziaria formulata dalla parte appellata nelle sue osservazioni, la
circostanza che costei non sia in grado di sopperire alle spese d’appello
risultando con sufficiente attendibilità dai documenti prodotti (
ICCA
22
settembre 1993 in re M./M.;
IICCA
25 aprile 1994 in re G./C. SA).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
21 dicembre 1995 __________
è respinto
.
D’ufficio
la sentenza 7 dicembre 1995 del Segretario Assessore del distretto di Lugano,
Sezione 4, invariati gli altri dispositivi, viene così riformata:
1.1
È
pertanto annullata la disdetta 7 febbraio 1995 notificata a __________ da
__________ per il 30 giugno 1995 ed inerente l’appartamento di via __________ a
__________.
II.
L’istanza
di ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria per la procedura
d’appello presentata con osservazioni 19 gennaio 1996 da __________ è accolta,
con il gratuito patrocinio dell’avv. __________.
III.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in
a)
tassa di giustizia                        fr.                480.-
b)
spese                                           fr.                  20.-
Totale                                               fr.                500.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere a
controparte fr. 500.- a titolo di ripetibili di appello.
IV.
Intimazione
a:   -    __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                    Il segretario