ti_gerichte · 16.2012.51 · 2014-02-12 · it
Contratto di locazione: liberazione della garanzia

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 12.02.2014 16.2012.51

Incarto n.
16.2012.51
Lugano
12 febbraio 2014
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 31 ottobre 2012 presentato da
RE
1
e
avv.
RE 2
(rappresentati
dal medesimo avv. PA 1 GR)
contro
la sentenza emessa il 28 settembre 2012 dal Pretore aggiunto della
giurisdizione di Locarno Campagna nella causa SE.2011.23 (locazione:
liberazione della garanzia) promossa con petizione del 19 settembre 2011
da
CO 1 e CO 2
(rappresentati
dall'RA 1);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Il 24 maggio 2002 CO 1 e
CO 2 hanno sottoscritto con __________ P__________ un contratto di locazione di
durata indeterminata, avente per oggetto un appartamento di proprietà di quest'
ultimo ad __________. La pigione pattuita ammontava a fr. 1500.– mensili, oltre
a fr. 50.– mensili a titolo di acconto spese con conguaglio a fine anno. Il
contratto prevedeva inoltre il versamento di una garanzia di fr. 1550.–, che i
conduttori hanno depositato su un conto bancario della __________ La locazione
è iniziata il 15 giugno 2002 e poteva essere disdetta con preavviso di tre mesi
con effetto al 14 giugno, la prima volta il 14 giugno 2004.
B.
Nel mese di giugno 2009 l'ente
locato è stato acquistato da RE 1 e PA 1. Il 28 ottobre 2010 CO 1 e CO 2 hanno notificato
la disdetta anticipata del contratto di locazione per il 31 dicembre 2010, comunicando
ai locatori che dal 1° gennaio 2011 sarebbero subentrati nel contratto di
locazione __________ B__________ e __________ A__________. Il giorno successivo,
__________ B__________ ha firmato una dichiarazione di subingresso, in base
alla quale si diceva disposta a subentrare al contratto di locazione alle medesime
condizioni dal 1° gennaio 2011. Con conferma scritta 8 novembre 2010 RE 1 e PA
1 hanno acconsentito alla restituzione anticipata dell'ente locato al 31
dicembre 2010 da parte di CO 1 e CO 2, “preso atto che il nuovo conduttore è
disposto a subentrare l'01.01.2011”.
C.
Verso la fine del mese di novembre
2010 RE 1 e RE 2 hanno comunicato a __________ B__________ e __________ A__________
che i costi complessivi di locazione (pigione e spese accessorie) non sarebbero
stati inferiori a fr. 1680.–/1700.– mensili (fr. 100.–/ 150.– per spese
accessorie). Presone atto, il 6 dicembre 2010 costoro hanno rinunciato a subentrare
al contratto. Il 21 dicembre 2010 RE 1 e PA 1 hanno contestato tale “disdetta
di subingresso”, mentre il 13 gennaio 2011 __________ B__________ e __________
A__________ hanno negato di essere subentrati al contratto di locazione.
D.
Nel frattempo CO 1 e CO 2
hanno riconsegnato l'appartamento per la fine di dicembre 2010 e il 4 maggio
2011 essi hanno chiesto ai locatori la liberazione a loro favore del deposito
di garanzia di fr. 1550.– oltre interessi. Preso atto dell'opposizione
formulata da RE 1 e PA 1, il 21 giugno 2011 CO 1 e CO 2 hanno presentato all'Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di __________ un'istanza di svincolo
del deposito di garanzia. Constatata la mancata conciliazione e ottenuta l'autorizzazione
ad agire, con petizione del 19 settembre 2011 CO 1 e CO 2 hanno convenuto RE 1
e PA 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere
la liberazione in loro favore del citato deposito. Nelle loro osservazioni del
9 novembre 2011 i convenuti, contestata la legittimazione attiva degli attori,
hanno proposto di respingere l'azione (inc. SE.2011.23).
E.
Nel frattempo, il 3 novembre
2011, RE 1 e PA 1, dopo aver adito senza esito il medesimo Ufficio di conciliazione
in materia di locazione, hanno convenuto __________ B__________ e __________ A__________
davanti al medesimo Pretore chiedendo l'accertamento di un rapporto di
locazione con loro in seguito del subingresso nel contratto di locazione con CO
1 e CO 2, ai quali hanno denunciato la lite. Il 18 novembre 2011 gli attori
hanno completato le loro domande chiedendo la condanna dei convenuti al
pagamento di fr. 10 425.– oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011, a titolo di pigioni, acconto spese accessorie e conguaglio per il periodo dal 1° gennaio al 14
giugno 2011, così come per danni. Nella loro risposta del 12 dicembre 2011 __________
B__________ e __________ A__________ hanno proposto di respingere la petizione
(inc. SE.2011.31).
F.
Con ordinanza del 23
gennaio 2012 il Pretore aggiunto ha congiunto le due procedure. Terminata l'istruttoria,
le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, limitandosi a presentare il
13 luglio 2012 e il 10 settembre 2012 memoriali scritti, nei quali hanno
confermato le rispettive posizioni. Statuendo con decisione unica del 28 settembre
2012, il Pretore aggiunto ha accolto la petizione presentata da CO 1 e CO 2, ordinando
la liberazione in loro favore del citato deposito di garanzia e ponendo le
spese processuali di fr. 100.– a carico dei convenuti, tenuti in solido a
rifondere agli attori un'indennità di fr. 200.–. L'azione di RE 1 e PA 1 nei
confronti di __________ B__________ e __________ A__________ è stata respinta.
G.
Relativamente all'azione
contro di loro promossa, RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un
reclamo del 31 ottobre 2012 , in cui chiedono di annullare il giudizio
impugnato nel senso di respingere la petizione. Nelle loro osservazioni del 15
dicembre 2012 CO 1 e CO 2 hanno concluso per la reiezione del reclamo. Nel
frattempo, con sentenza del 9 settembre 2013 la Seconda Camera civile del Tribunale
di appello ha respinto l'appello presentato da RE 1 e PA 1 nell'ambito della
procedura promossa contro __________ B__________ e __________ A__________ (inc.
12.2012.188).
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate
nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie
patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo
entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie
la decisione impugnata è pervenuta ai reclamanti il 3 ottobre 2012. Introdotto
il 31 ottobre 2012, il reclamo in questione è tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320 CPC con
il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o
l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti
l'errata applicazione del diritto –
federale
, cantonale o
estero – da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena
l'irricevibilità del suo reclamo,
spiegare in modo conciso in cosa
consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato
viene impugnato
(DTF 134 II 246, consid. 2.1). Per quanto
concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato,
potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente
errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera
chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La
definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art.
9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti.
Per
motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata
contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo
l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero
manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione
urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 138 I 51, consid. 7.1).
Un
apprezzamento delle prove è arbitrario solo quando l'autorità di prime cure
abbia manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o
abbia omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante,
idonea a influire sulla decisione presa; oppure quando, sulla base degli
elementi raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 137 III
234, consid. 4.2 e rinvii).
3.
Il Pretore aggiunto ha stabilito
che i locatori sebbene disponevano dopo l'incontro del 3 novembre 2010 con i signori
B__________ – A__________ “degli elementi per potere considerare che i
subentranti proposti avrebbero potuto anche non subentrare nella locazione e,
quindi, per poter mantenere i coniugi CO 1 vincolati contrattualmente”, “hanno
comunque deciso l'8 novembre 2010 di liberare dai loro obblighi contrattuali i
coniugi CO 1 a partire dal 1° gennaio 2011, scrivendo loro in tal senso e
riservandosi esclusivamente “il verbale di consegna”, ovvero eventuali danni riscontrati
nell'ente locato”. Così facendo, a suo parere, i locatori hanno rinunciato alla
garanzia prevista in loro favore dall'art. 264 cpv. 2 CO. Donde in definitiva l'accoglimento
della petizione e la liberazione in favore di CO 1 e CO 2 dell'importo da loro
depositato quale garanzia del locatario su un conto alla ____________________.
4.
I reclamanti rimproverano
al Pretore aggiunto di non avere esaminato la loro contestazione sulla legittimazione
attiva degli attori, ciò che costituisce denegata giustizia e arbitrio. Essi ripropongono
così le medesime argomentazioni fatte valere nelle loro osservazioni del 9
novembre 2011, nel complemento del 18 novembre 2011 e ribadite nel memoriale conclusivo
del 13 luglio 2012. In sostanza, a loro dire, con il subingresso nel contratto
di locazione, “tutti i crediti e debiti (v. art. 164 CO) sono stati trasferiti
al subentrante e quindi anche il contratto di pegno con la banca e il relativo
obbligo di mantenere in essere lo stesso”. Solo __________ B__________ e __________
A__________ sarebbero pertanto legittimati a chiedere lo svincolo del noto deposito
di garanzia.
a)
La
legittimazione delle parti – attiva o passiva che sia – è un presupposto di
merito, da verificare d'ufficio in ogni stadio di causa (DTF 136 III 367, consid.
2.1; 130 III 424, consid. 3.1). Munito di legittimazione attiva è unicamente il
titolare del rapporto giuridico fatto valere, nel senso che la parte ha la
legittimazione attiva quando essa e non un'altra è titolare della pretesa che
fa valere in giudizio (cfr.
Ottaviani
,
Le parti nel processo civile ticinese, 1989, pag. 17;
Trezzini
in: Commentario al Codice di diritto processuale
civile svizzero, Lugano 2011, art. 66 pag. 229 seg.). Nell'ambito di pretese
derivanti dall'esistenza di un determinato contratto, la legittimazione attiva
è data quando l'istante è parte al contratto in base al quale procede in
giudizio (
Cocchi/Trezzini,
CPC annotato
e massimato Appendice 2000/2004, n. 23 ad art. 181). Determinare la
legittimazione attiva significa quindi stabilire chi può far valere in
giudizio, in proprio nome, una determinata pretesa in qualità di suo titolare (CCR,
sentenza inc. 16.2011.65 del 24 agosto 2012, consid. 3a).
b)
Ora,
è vero che il Pretore non si è espressamente diffuso sulla legittimazione
attiva degli attori. Resta il fatto che egli ha però stabilito come __________ B__________
e __________ A__________ non avessero alcun obbligo di riprendere la locazione
e non fossero così subentrati nel contratto di locazione 24 maggio 2002. Tale
accertamento è stato confermato con decisione del 9 settembre 2013 dalla seconda
Camera civile del Tribunale di appello (inc. 12.2012.188, consid. 4 e 5). Ne discende
che fondandosi sulla fallace premessa dell'esistenza di un contratto che obbligava
__________ B__________ e __________ A__________ a riprendere il contratto di
locazione, la contestazione dei reclamanti si rivela destituita di fondamento.
5.
I reclamanti ribadiscono che
“la conferma di liberatoria RE 1 08.11.2010 è a ogni caso avvenuta alla chiara
condizione risolutoria (anche se non annotata
expressis verbis
) che ci
fosse un valido contratto di subingresso”.
a)
Un
contratto può essere sottoposto a condizione risolutiva, la quale implica che
la cessazione di un effetto giuridico è subordinata alla realizzazione di una
determinata condizione (art. 154 cpv. 1 CO
;
Tercier/Pichonnaz
, Le droit des obligations,
5
a
edizione, pag. 203 n. 905). Di regola tale condizione non ha
effetto retroattivo (art. 154 cpv. 2 CO). Se dopo aver fissato la condizione,
si ha la certezza che essa non possa mai realizzarsi, l'atto diventa non
condizionale. Fino all'attuazione della condizione o alla sicurezza che essa
non possa verificarsi, l'atto subordinato a condizione risolutiva è in sospeso.
Tuttavia, essendo immediatamente valido, esso produce, durante questo lasso di
tempo, gli stessi effetti di un atto non condizionale (
Tercier/Pichonnaz
, op. cit., pag. 203 n. 907).
Costituendo una modalità dell'obbligazione, la condizione dev'essere
contrattualmente pattuita, vale a dire deve formare l'oggetto di una comune e
reciproca manifestazione di volontà (DTF 96 II 125, consid. 2). La condizione
può essere espressa o tacita. L'onere della prova (art. 8 CC) spetta a chi se
ne prevale (
Engel
, Traité des
obligations en droit suisse, Berna 1997, pag. 852).
b)
In
concreto, è vero che al riguardo il primo giudice non si è pronunciato. Resta
il fatto che nel citato atto, steso da un avvocato, nulla viene espresso al
riguardo. Né dal fascicolo processuale emerge una prova, che incombeva ai
convenuti, sulla comune pattuizione foss'anche tacita di una tale condizione.
Sulla questione non occorre pertanto dilungarsi.
6.
I reclamanti ripropongono
anche l'eccezione dell'annullabilità della “liberatoria” dell'8 novembre 2010 a seguito di errore essenziale (art. 23 CO). A loro dire, qualora si dovesse ritenere che __________
B__________ e __________ A__________ non siano subentrati nel contratto di
locazione, la citata dichiarazione con la quale hanno acconsentito alla
disdetta anticipata della locazione e liberato i conduttori uscenti dai loro
obblighi, sarebbe viziata, perché essi avrebbero avuto “nel mirino una
determinata situazione (esistenza di un valido contratto di subingresso
29.10.2010 che obbligava B__________ - A__________ a riprendere il contratto CO
1, liberazione CO 1 già intervenuta
ex lege
, revoca non possibile della
dichiarazione senza consenso CO 1, contratto di subingresso non viziato, ecc)”
che essi consideravano “come un essenziale elemento del contratto secondo la buona
fede nei rapporti di affari (art. 23 e segg. CO)”.
a)
Per
l'art. 23 CO, un contratto non obbliga chi vi è stato indotto per errore
essenziale, in particolare quando esso concerne una determinata condizione di
fatto, che la parte in errore considerava come un necessario elemento del
contratto secondo la buona fede nei rapporti d'affari (art. 24 cpv. 1 cifra 4
CO). Considerando che l'errore si definisce come una falsa rappresentazione
della realtà, è tuttavia sottinteso che la presenza di dubbi a proposito dei
fatti che sono alla base del consenso non può che escludere l'errore; chi è
consapevole di un rischio e che decide malgrado ciò di vincolarsi in tal senso,
viola un obbligo di prudenza che non merita la protezione della legge (
Schmidlin
in: Berner Kommentar, Berna
2013, n.15 ad art. 23/24;
Guggenheim
,
Le droit suisse des contrats, Principes généraux, Vol. I, Ginevra 1991, pag.
155; SJ 1974 587;
Tercier/
Pichonnaz
, Le droit des obligations,
Ginevra 2012, pag. 178, n. 794; II CCA, sentenza inc. 12.1999.164 del 3
dicembre 1999 consid. 8).
b)
Il
Pretore aggiunto non si è invero espresso sull'esistenza di un errore
essenziale, limitandosi a constatare che dopo il colloquio del 3 novembre 2010
con __________ B__________ e __________ A__________ i locatori disponevano
“degli elementi per poter considerare che i subentranti proposti avrebbero
potuto anche non subentrare nella locazione e quindi, per poter mantenere i coniugi
Iacomini vincolati contrattualmente”. Tale circostanza configura un
accertamento di fatto, che può essere rivisto da questa Camera solo sotto il ristretto
profilo dell'arbitrio.
Ora,
i reclamanti asseriscono che “al momento del rilascio dell'annotazione di
conferma di liberatoria 08.11.2010”, “avevano seri e concreti indizi dell'esistenza
di un contratto di subingresso già perfezionato e che una revoca della dichiarazione
29.10.20, ossia un rifiuto di riprendere alle stesse condizione [il contratto
di locazione], non potesse validamente intervenire da parte B__________ - A__________”.
Così argomentando, tuttavia, i reclamanti si limitano a contrapporre la loro versione
senza tuttavia recare elementi pertinenti atti a sconfessare quella del primo
giudice, come fossero davanti a un'autorità di ricorso munita di piena
cognizione, omettendo però di dimostrare per quali ragioni detti accertamenti
siano manifestamente inesatti e quindi arbitrari o violino altrimenti il
diritto. Ciò non basta per sostanziare una censura d'arbitrio.
Per
di più, anche ammettendo che la dichiarazione di subingresso del 29 ottobre
2010 costituiva un serio e concreto indizio sulla ripresa del contratto di
locazione, la disponibilità dei nuovi inquilini presupponeva però il mantenimento
delle medesime condizioni di pigione e di stato. Ciò che non era però certo
giacché alla riunione del 3 novembre 2010 gli stessi locatori, consci del fatto
che per i nuovi inquilini la pigione mensile – spese accessorie comprese – non
doveva superare fr. 1600.–, avevano ventilato una modifica contrattuale su un
punto importante del contratto quale l'aumento dell'acconto spese accessorie
(doc. 5). Tenuto conto che solo dopo avere liberato i precedenti inquilini dal
contratto di locazione, i reclamanti hanno comunicato a quelli interessati al
subingresso “l'importo dell'acconto realistico”, ciò che comportava per finire
un aumento della pigione, la conclusione del Pretore, secondo cui i locatori disponevano
di elementi per poter considerare che i subentranti proposti avrebbero potuto
anche non subentrare nella locazione, non appare manifestamente errata, ovvero
insostenibile. Una volta ancora il memoriale si dimostra perciò senza
possibilità di buon esito.
7.
I reclamanti ritengono che
il Pretore aggiunto non avrebbe dovuto acconsentire all'RA 1 di rappresentare
contemporaneamente i precedenti conduttori e i subentranti, poiché ciò
comporterebbe un conflitto di interessi. Quale sia tale conflitto d'interesse
non è invero dato di capire, né quali conseguenze i reclamanti vorrebbero
trarre dalla contestazione. La questione non merita ulteriore disamina. In
definitiva il reclamo, che non ha evidenziato nessun errore manifesto nelle
risultanze istruttorie o nell'applicazione del diritto sostanziale da parte del
primo giudice, deve essere respinto.
8.
Le spese giudiziarie
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli opponenti, che hanno
presentato osservazioni per il tramite di un rappresentante, hanno diritto a un'equa
indennità.
Per questi motivi,
decide:
1.  Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo è respinto.
2.  Le spese giudiziarie di fr. 250.–
sono a carico dei reclamanti, che rifonderanno in solido alla controparte un'indennità
di fr. 100..
3.  Notificazione a:
–
avv.;
–.
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno Campagna.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                            La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.