ti_gerichte · 12.1995.163 · 1995-05-23 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.05.1995 12.1995.163

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00163
Lugano
23 maggio 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella procedura di sfratto dei conduttori (inc. no. 95'00091
della
Pretura del distretto di Lugano),
Sezione 5, dipendente da istanza 13 aprile 1995 di
__________
rappr.
dall'avv. __________
Contro
__________
che il Segretario assessore della Pretura ha accolto,
facendo ordine alla società convenuta di mettere a libera disposizione
dell’istante i 5 locali ad uso commerciale al primo piano nello stabile in via
__________ a __________, entro 10 giorni dell’intimazione della decisione;
appellante la convenuta, con allegato 16 maggio 1995,
con cui chiede la riforma della sentenza impugnata con la reiezione
dell’istanza di sfratto;
appello corredato di una domanda di effetto sospensivo
che non viene evasa a dipendenza della presente decisione sul merito;
in virtù dell’art. 313 bis CPC
considera
in fatto e in diritto
1.
L’istante ha concesso in locazione alla convenuta un
appartamento di 5 locali adibiti a ufficio, nonché quattro posti auto
all’aperto, sul piazzale antistante l’immobile.
Il
contratto ,iniziato il 1 marzo 1992, sarebbe scaduto dopo un anno, salvo
disdetta con preavviso di sei mesi.
Sorte
divergenze in merito all’occupazione dei posti auto, la locatrice inviò alla
__________ una lettera raccomandata 10 novembre 1994 in cui denunciava una
situazione di notevole disturbo per la circolazione degli altri inquilini,
minacciando la disdetta della locazione qualora non si fosse attenuta per il
futuro alle norme di occupazione previste dal contratto.
Rimasta
presumibilmente senza effetto quella missiva, l’istante si è vista costretta a
inviare a controparte un secondo scritto - di data 11 gennaio 1995 - lamentando
i medesimi disagi e dando disdetta dal contratto in virtù dell’art. 257f CO per
il termine del 28 febbraio successivo. Il 25 gennaio la disdetta veniva
formalizzata, ossia espressa su formulario ufficiale.
2.
A questo atto dell’istante la convenuta non reagiva né
contestando la disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione, né postulando la
protrazione della locazione.
Venuta
così a termine la locazione, l’istante ha introdotto la presente istanza di
sfratto che il primo giudice ha protetto, sostenendo che ogni disdetta, anche
straordinaria, dev’essere contestata davanti all’Ufficio di conciliazione nel
termine perentorio di 30 giorni; in mancanza di contestazione tempestiva, la
discussione sui presupposti materiali non può più essere discussa nella
successiva procedura di sfratto.
3.
In questa sede, l’appellante ammette il proprio
atteggiamento di fronte alla disdetta; tuttavia, sostiene che la contestazione
dei motivi di una disdetta anticipata dev’essere esaminata dal giudice dello
sfratto: non avendovi proceduto il segretario assessore e non esistendo
concretamente i presupposti d’applicazione dell’art. 257f CO, si giustifica il
presente appello.
4.
Questa Camera ha già dovuto affrontare il tema
proposto con l’appello, giungendo alla conclusione che le disposizioni relative
alla contestazione di una disdetta trovano applicazione non  solo nel caso di
disdetta ordinaria ( contrattuale o legale ), ma anche in quello di disdetta
straordinaria dell’art. 257f  cpv. 3 CO per violazione dell’obbligo di
diligenza; affermando che questa conclusione risulta dalla lettera dell’art.
271a cpv. 3 lett. c CO, stante il quale la contestazione della disdetta per
violazione grave dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini è esclusa
solo per i casi previsti al capoverso 1 lett. d ed e; negli altri casi è quindi
possibile far capo alla stessa (
II CCA
14.10.1992 in re Rodenhäuser /
Guida ).
D’altra
parte il Tribunale federale ha avuto modo di decidere, in una fattispecie
analoga, ovvero in un caso di disdetta straordinaria dovuta alla mora del
conduttore nel pagamento della pigione, che - in assenza di una contestazione
tempestiva - la disdetta passa in giudicato (
I CCTF
21.8.1992 in re
__________ c/ Danielli ).
Va
ancora ricordato che, mentre il DAL prevedeva casi di nullità assoluta della
disdetta che poteva essere rilevata in ogni tempo, il nuovo diritto della
locazione ha precisato i casi di disdetta abusiva che possono dar luogo a
contestazione, indicando che la relativa richiesta deve essere presentata -
sotto pena di perenzione - all’autorità di conciliazione entro trenta giorni
dal ricevimento della disdetta ( art. 273 cpv. 1 CO ).
L’opinione
contraria, espressa da determinati autori ( cfr. in particolare
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit du bail, ed. 2, p. 301 e - con conseguenze diverse - Schweizerisches
Mietrecht, Comm.
SVIT
, art. 257f  N. 53 ) può creare ulteriore
insicurezza in un campo del diritto civile dove, malgrado il tempo trascorso
dalla riforma legislativa, le questioni irrisolte non sono poche, a discapito -
tutto sommato -proprio delle parti giustamente considerate più deboli dal
legislatore. Non v'è dubbio che l’eventualità di poter discutere anche davanti
al giudice dello sfratto la presenza dei presupposti sostanziali
all’applicazione dell’art. 257f CO avrebbe come conseguenza di mettere in causa
il carattere perentorio del termine di contestazione della disdetta.
D’altra
parte, come implicitamente sostengono altri autori ( cfr.
Zihlmann P
., Das
neue Mietrecht, Zurigo 1990, p 112 segg.), tale possibilità è data
esclusivamente laddove la legge stessa lo prevede, ossia nell’ambito dell’art.
274g CO, quando al giudice dello sfratto vengono attribuite competenze
normalmente riservate agli uffici di conciliazione, rispettivamente ai giudici
del merito, a motivo del fatto che davanti a lui sia già pendente - per altre
circostanze - una procedura esecutiva di espulsione.
5.
Estranei a questa fattispecie restano i casi in cui si
verifica un manifesto abuso di diritto che qualsiasi giudice può constatare
d’ufficio: si deve tuttavia trattare di casi eccezionali (
II CCA
, sent.
cit. ) che non devono rendere vane le disposizioni, per altro sufficientemente
dettagliate, del nuovo diritto della locazione.
Nel
caso concreto il quesito non si pone dal momento che la convenuta non sostiene
l’assenza di alcun motivo da parte della proprietaria dell’immobile che renda
abusivo il ricorso alla norma in discussione, ma mette unicamente in forse la
sufficiente rilevanza degli inconvenienti creati alla controparte e ai
coinquilini, ossia la gravità dei motivi addotti in causa, ciò che - evidentemente
- ricade nell’apprezzamento del giudice del merito, senza contravvenire in modo
manifesto al principio dell’affidamento.
6.
Le spese processuali seguono la soccombenza. Alla
parte appellata - che non ha dovuto presentare osservazioni - non possono essere
attribuite ripetibili.
Per
i quali motivi,
richiamati
per le spese gli art. 147 segg. CPC
dichiara
e pronuncia
1.
L’appello
di __________, __________, è respinto.
2.
Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr.
300.-, sono poste a carico della società appellante.
3.
Intimazione:    __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano,
sezione
5.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario