ti_gerichte · 16.2014.43 · 2016-03-07 · it
Pagamento dei contributi alle spese e agli oneri comuni in caso di alienazione della proprietà per piani

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 07.03.2016 16.2014.43

Incarto n.
16.2014.43
Lugano
7 marzo 2016
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Giannini
sedente
per statuire sul reclamo 23 settembre 2014 presentato dalla
RE
1
(patrocinata dall'avv. PA 1)
contro
la decisione emessa il 26 agosto 2014 dal Pretore aggiunto del Distretto di
Lugano, sezione 1, nella causa SE.2014.31 (proprietà per piani: contributi per
spese comuni) promossa con petizione del
22 gennaio 2014
nei confronti di
CO 1
(patrocinata dall'avv. PA 2);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Sulla particella n. __________
RFD di __________ sorge una proprietà per piani composta di tre appartamenti RE
1. Il 15 luglio 2011 F__________ e D__________ hanno acquistato in ragione di
un mezzo ciascuno la proprietà per piani n. 15201 (
409
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'unità n. 3, appartenente a CO
1. All'assemblea generale ordinaria del 23 luglio 2012 i comproprietari hanno –
fra l'altro – approvato all'unanimità il consuntivo 2011 (oggetto n. 3). Nel contempo
i comproprietari hanno incaricato l'amministratore di procedere al recupero
della quota di spese comuni e del fondo di rinnovamento a carico di CO 1 per il
periodo in cui era proprietaria dell'appartamento.
B.
Il 12 novembre 2013 la RE 1
si è rivolta al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di citare
CO 1 a un'udienza di conciliazione per ottenere da il pagamento di
fr. 8862.65 oltre interessi al 5% dal 16 luglio 2011. Il tentativo di conciliazione
è decaduto infruttuoso il 7 gennaio 2014 sicché seduta stante il Segretario
assessore ha rilasciato alla parte attrice l'autorizzazione ad agire (CM.2013.689).
C.
Il 22 gennaio 2014 la RE 1
ha convenuto CO 1 davanti allo stesso Pretore formulando l'identica richiesta
sottoposta all'autorità di conciliazione. Il Pretore ha trattato la causa con
la procedura semplificata. Invitata a presentare osservazioni scritte, il 24 febbraio
2014, la convenuta ha proposto di respingere la petizione, eccependo la carenza
di legittimazione passiva. Al dibattimento del 29 aprile 2014 le parti hanno
mantenuto le rispettive posizioni. Non sono state assunte al prove oltre alla
documentazione prodotta dalle parti.
D.
Statuendo il 26 agosto 2014
il Pretore aggiunto ha respinto la petizione accertando la carenza di
legittimazione passiva della convenuta. Le spese processuali di fr. 300.– sono
state poste a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta
fr. 1300.– per ripetibili.
E.
Contro la decisione appena
citata l'attrice è insorta a questa Camera con un reclamo del 23 settembre 2014
in cui chiede l'annullamento del giudizio impugnato e l'accoglimento della petizione.
In via subordinata, essa postula il rinvio della causa al primo giudice per
nuovo giudizio. Nelle sue osservazioni del 14 novembre 2014 CO 1 conclude
per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:
1.
Le
decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di
controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con
reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella
fattispecie la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'attrice il
27 agosto 2014. Introdotto il 23 settembre 2014 il reclamo è pertanto
tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320 CPC con
il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o
l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). Il reclamo deve essere
motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che, relativamente all'applicazione
del diritto, occorre spiegare in modo conciso, riferendosi all'oggetto del
litigio, in cosa consiste la violazione e su quali punti il giudizio contestato
viene impugnato (cfr. DTF 134 II 246, consid. 2.1). Quanto all'accertamento dei
fatti, la definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella
dell'arbitrio ragione per cui il reclamante non può limitarsi a criticare la
decisione impugnata come in una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso
gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella
del primo giudice (
DTF 136 II 494
, consid. 2.8 con
riferimenti). Egli deve così dimostrare, attraverso un' argomentazione chiara e
dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente
insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con
il senso di giustizia ed equità (
DTF 135 V 4,
consid. 1.3 con rinvii). Non basta
segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà della decisione impugnata
adducendo considerazioni generiche (
DTF 136 II 494,
consid. 2.8).
3.
Il Pretore aggiunto ha
respinto la petizione accertando la carenza di legittimazione passiva della
convenuta, la quale il 23 luglio 2012, al momento in cui l'assemblea dei comproprietari
ha approvato i conti per l'esercizio 2011 e segnatamente il conteggio
definitivo dei contributi a carico della proprietà per piani n. 15201, non
era più iscritta nel registro fondiario quale proprietaria di tale immobile. A
suo dire, debitore dell'obbligazione contributiva è colui che, nel momento in
cui la stessa diventa esigibile, è iscritto nel registro fondiario quale
proprietario di una proprietà per piani.
4.
La reclamante censura la
conclusione del Pretore aggiunto sostenendo che per quanto riguarda le spese di
gestione e di manutenzione ordinaria, come quelle di cui si chiede il pagamento,
in proporzione ai millesimi condominiali e al periodo di utilizzazione del
bene, l'obbligazione nasce quando la loro necessità si manifesta e rimane a
carico di chi era condomino al tempo in cui l'intervento si è reso necessario. A
suo parere, soggiunge, la conclusione del primo giudice è sbagliata poiché ha interpretato
in modo errato un passaggio della dottrina su cui ha fondato il suo giudizio. Essa
ritiene pertanto che debitrice nei confronti della Comunione dei condomini per
le spese pregresse al cambio di proprietà rimane la convenuta.
5.
Nella fattispecie non è
censurato il fatto che sulla scorta del consuntivo 2011 a carico della
proprietà per piani n. 15201 vi era un saldo scoperto di fr. 8862.75 di cui fr.
7781.42 per le spese comuni e fr. 1081.33 quale quota per il fondo di rinnovamento.
La questione è di sapere se accertando come CO 1 non fosse debitrice di tale
importo il Pretore aggiunto ha erroneamente applicato il diritto (art. 320 lett.
a CPC).
Ora, per l'art.
712h
i
comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese
dell'amministrazione comune (indicate segnatamente al cpv. 2) proporzionalmente
al valore delle loro quote. Si tratta di un'obbligazione reale (
propter rem
)
istituita per legge. Debitore dell'obbligazione è chi è iscritto come proprietario
nel registro fondiario. L'attuale proprietario dell'unità deve sdebitarsi del
contributo alle spese comuni quand'anche non abbia partecipato alla decisione alla
base delle stesse (
Wermelinger,
La
propriété par étages, 3
a
edizione, n. 29 e 42 ad art. 712h). Il
carattere
propter rem
, nondimeno, si applica solamente alle pretese
sorte dopo il trasferimento della proprietà, fermo restando che sorta prima del
trasferimento non significa decisa prima dello stesso (
Wermelinger,
op. cit., n. 43 ad art. 712h). Il debitore è
pertanto il proprietario iscritto nel registro fondiario al momento in cui la
pretesa è esigibile (
Bösch
in: Basler
Kommentar, ZGB II, 5
a
edizione, n. 4 ad art. 712h CC;
Wermelinger
in: Zürcher
Kommentar, Zurigo/Basilea/Gi­nevra 2010, n. 113 ad art.
712h
CC
).
E qualora durante un periodo contabile la pretesa non sia ancora esigibile,
debitore è il proprietario iscritto nel registro fondiario al momento del
conteggio definitivo (
Meier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar, 1988, n. 33 ad art. 712h CC;
Rey/Maetzke
, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3
a
edizione, pag. 130 n. 525;
Bösch,
loc.
cit
.
). Contrariamente a quanto sostiene
la reclamante, tale principio non si applica solo a “lavori o alle prestazioni
dei terzi eseguiti per la manutenzione e la gestione del condominio”, giacché
lo stesso autore da lei citato, si riferisce espressamente anche ai costi di
riscaldamento.
6.
Nella fattispecie non è
contestato che il resoconto (conteggio annuale) delle spese comuni relative al
2011 con la relativa ripartizione delle stesse tra i comproprietari è stato
approvato all'assemblea ordinaria del 23 luglio 2012 (art. 712
m
cpv. 1 n.
4 CC; doc. A). Solo a quel momento la quota di spese comuni a carico del
singolo comproprietario è stata determinata ed è quindi diventata esigibile,
tant'è che da quel momento è iniziata a decorrere la prescrizione (art. 130
cpv. 1 CO). E siccome il trapasso di proprietà della proprietà per piani n.
15201 è stato iscritto nel registro fondiario il 15 luglio 2011, la pretesa non
poteva più essere rivolta verso la convenuta. Non si disconosce che, ove il
regolamento per l'uso e l'amministrazione preveda il pagamento di acconti sulle
spese comuni, l'esigibilità possa già decorrere dal riparto dei costi
preventivati. E in concreto, dagli atti parrebbe che effettivamente i
comproprietari fossero tenuti al versamento di 2 rate senza che la convenuta vi
abbia fatto fronte (doc. C). Nondimeno, per tacere del fatto che il regolamento
per l'uso e l'amministrazione non è stato prodotto in causa, tutto si ignora
sull'ammontare dell'acconto preteso e il momento dell'esigibilità. Non si può
pertanto ritenere che al momento del trapasso di proprietà la pretesa di
versamento dell'acconto sulle spese comuni fosse già esigibile verso CO 1. Né,
in mancanza della decisione dell'assemblea dei comproprietari del 2011, è dato
di sapere se verso la stessa fosse già esigibile il contributo al fondo di
rinnovamento. Quanto alla decisione del Tribunale federale pubblicata in DTF 123
III 53, che esclude una responsabilità dell'aggiudicatario di una quota di
proprietà per piani per il pagamento di contributi scaduti alle spese e agli oneri
comuni, si limita a rilevare che il pagamento dei contributi scaduti alle spese
e agli oneri comuni (
fälligen
gemeinschaftlichen Kosten und Lasten
,
contributions échues aux frais et charges communs
) rimane a carico del venditore
ma nulla dice su chi è debitore dei contributi non ancora scaduti al momento
del trapasso di proprietà. Ciò posto il reclamo, che non ha evidenziato
un'errata applicazione del diritto da parte del primo giudice, deve essere respinto.
7.
Le spese seguono la
soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'opponente, che ha presentato osservazioni
per il tramite di un patrocinatore, ha diritto a un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
decide:
1.  Il reclamo è respinto.
2.  Le spese processuali di fr. 950.– sono
poste a carico della reclamante, che rifonderà alla controparte fr. 600.– per
ripetibili.
3.  Notificazione a:
–
avv.;
–
avv..
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.