ti_gerichte · 20.2007.3-2 · 2008-11-20 · it

Espropriazione formale per opere di sistemazione stradale con creazione di un marciapiede (indennità per terreni posti in zona residenziale semi-intensiva R3

Tessin Tribunale di espropriazione 20.11.2008 20.2007.3-2
Tessin Tribunale di espropriazione 20.11.2008 20.2007.3-2
Ticino Tribunale di espropriazione 20.11.2008 20.2007.3-2

Incarto n.
20.2007.3-2
Lugano
20 novembre 2008
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch. Alberto Canepa
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione dei progetti definitivi promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COCE
1
composta da:
1.
MCON 1
2.
MCON 2
3.
MCON 3
4.
MCON 4
tutti
rappr. da  RA 2
nell'ambito
della sistemazione stradale di Via __________ e la creazione di un
marciapiede,
relativamente
al mapp. no. 250 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Con risoluzione dell’11.12.2006 il Consiglio Comunale di __________ ha
approvato il progetto concernente la sistemazione di Via __________ e la
formazione di un marciapiede, ed ha concesso un credito di investimento per le
opere di fr. 1'888'128.- (MM 14/06).
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dall’8.6 al
6.7.2007 conformemente agli art. 30 ss della Legge sulle strade (Lstr.).
Il
Municipio
ha approvato il progetto con risoluzione del
22.10.2007 cresciuta incontestata in giudicato, ed ha quindi trasmesso
l’incarto a questo Tribunale per i suoi incombenti come previsto dagli art. 31
e 26 Lstr..
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge il mapp. no. 250 di proprietà della
COCE 1; stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato definitivamente
in ragione di mq 88 ed occupato temporaneamente per mq 158, superfici per le
quali è offerta un’indennità di fr. 300.- il mq, rispettivamente di fr. 0.20 il
mq.
Con memoria del 26.6.2007 gli espropriati hanno rivendicato un’indennità di fr.
450.- il mq; essi hanno chiesto inoltre il ripristino della superficie
temporaneamente occupata e delle opere di recinzione nonché la ripiantumazione
o il risarcimento della vegetazione estirpata.
Sulle pretese degli espropriati il
Municipio
ha preso posizione con scritto del 26.9.2007.
L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 18.3.2008 con esito negativo. In
proposito basti rilevare che il
Municipio
ha aumentato l’indennità per l’occupazione temporanea
a fr. 0.50 il mq e che per il resto le parti hanno confermato le rispettive
posizioni.
L’anticipata immissione in possesso è stata autorizzata a far tempo dal
1°.6.2008.
2.
Le
rivendicazioni di natura espropriativa concernenti i preesistenti manufatti di
recinzione e l’area temporaneamente occupata sono da considerarsi evasi con il
predetto scritto del 26.9.2007 nel quale il Municipio ne ha garantito il
ripristino.
3.
Il
mapp. no. 250 è ubicato in località __________ ed è così censito a RF:
sub. A) edificio                              mq        249
sub. B) edificio                              mq        105
sub. C) edificio                              mq        199
sub. D) edificio                              mq          14
superficie non edificata                 mq    16027
totale                                             mq    16594
Si tratta di un ampio terreno, piano e di conformazione regolare, che occupa
quasi tutto il comparto delimitato da Via __________, Via __________, Via __________
e Via __________ con la quale ultima confina in minima parte. La particella, libera
da servitù ed oneri fondiari, è assegnata nella sua parte occidentale,
confinante con Via __________, alla zona residenziale particolare RP e nella
parte orientale (non coinvolta nell’espropriazione) alla zona residenziale semi-intensiva
R3.
4.
4.1.
L’espropriazione formale è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per la
valutazione dell’indennità per espropriazione formale corrisponde a quella
dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, a quella dell’emissione
del giudizio di estimo (art. 19 Lespr.).
L’indennità espropriativa consta, in particolare, dell’intero valore venale del
diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo
commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto
stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit
administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base
al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita
ufficialmente registrati di preferenza negli anni immediatamente precedenti il
dies aestimandi e riferibili a fondi con possibilità di sfruttamento analoghe a
quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80
ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT
II-1998 no. 27). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di
un campione di raffronto adeguato e che costituisca una testimonianza valida
quanto ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare (RDAT 1985 no.
92, II-1998 no. 27); in quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran
lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato –
ed i prezzi per
tin
enti a terreni già edificati non hanno quindi valenza
decisiva (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
Nell’operazione di estimo non è tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni
di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2
Lespr.). Viceversa vanno considerate tutte le caratteristiche dei fondi
(posizione, potenziale edilizio, conformazione, dimensione ecc.), senza
trascurare, peraltro, le eventuali possibilità di miglior uso (art. 12 cpv. 1 Lespr.),
purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF
(art. 14 Lespr.), così da ottenere, in esito ad una ponderazione oggettiva ed
agli adeguamenti che dovessero risultare necessari in ragione di peculiarità
specifiche, un valore attendibile e corrispondente al prezzo che chiunque
potrebbe conseguire nell’ambito di una transazione privata.
4.2. Il mapp. no. 250 è posto a cavallo delle zone R3 ed RP nelle quali vigono di
principio i medesimi parametri edilizi con un indice di occupazione del 30% ed
un indice di sfruttamento dello 0.5 (art. 35 e 39 NAPR). Nel comparto RP tali
parametri potrebbero tuttavia essere aumentati (l’indice di occupazione al 40%
e l’indice di sfruttamento allo 0.65) qualora fosse elaborato un piano particolareggiato
con una piazza e superfici al piano terreno destinate almeno al 50% a negozi e
commerci.
Il Tribunale ha esperito come d’uso un’indagine a RF focalizzando le
transazioni immobiliari stipulate immediatamente prima del 1°.6.2008 ed aventi
per oggetto terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle
del fondo espropriando. Considerato che l’esito non si è rivelato del tutto
soddisfacente, il sondaggio è stato esteso anche alle transazioni precedenti
risalendo fino al 2001.
Complessivamente sono così emersi i seguenti valori:
- fr. 360.- il mq per il mapp. no. 1865 di mq 600, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.4.2001 al d.g. 3038);
- fr. 310.- il mq per il mapp. no. 1845 di mq 2180, loc. __________ (iscr. a RF
il 24.12.2001 al d.g. 9673);
- fr. 270.27 il mq per il mapp. no. 1883 di mq 481, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.12.2002 al d.g. 9665);
- fr. 288.89 il mq per il mapp. no. 1884 di mq 450, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.12.2002 al d.g. 9667);
- fr. 330.52 il mq per il mapp. no. 1869 di mq 593, loc. __________ (iscr. a RF
il 26.8.2003 al d.g. 6672);
- fr. 315.64 il mq per il mapp. no. 1881 di mq 358, loc. __________ (iscr. a RF
il 10.4.2003 al d.g. 2636);
- fr. 315.79 il mq per il mapp. no. 1845 di mq 475, loc. __________ (iscr. a RF
il 24.2.2003 al d.g. 1327);
- fr. 327.- il mq per il mapp. no. 1868 di mq 280, loc. __________ (iscr. a RF
il 26.8.2003 al d.g. 6674);
- fr. 370.- il mq per il mapp. no. 1889 di mq 550, loc. __________ (iscr. a RF
l’11.3.2004 al d.g. 1871/2); i
l trapasso
è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il
23.12.2003;
- fr. 226.56 il mq per il mapp. no. 239 di mq 3531, loc. __________ (iscr. a RF
il 28.10.2004 al d.g. 8921; il fondo consta di una superficie boschiva di mq
340 e di un ripostiglio di mq 11;
- fr. 360.58 il mq per il mapp. no. 1882 di mq 416, loc. __________ (iscr. a RF
il 30.8.2004 al d.g. 6968);
- fr. 387.33 il mq per il mapp. no. 1898 di mq 371, loc. __________ (iscr. a RF
il 9.12.2004 al d.g. 10215); il prezzo è comprensivo di una quota di
comproprietà coattiva di 1/5 del mapp. no. 1875;
- fr. 380.- il mq per il mapp. no. 1902 di mq 428, loc. __________ (iscr. a RF
il 6.4.2005 al d.g. 2602);
- fr. 369.24 il mq per il mapp. no. 1945 di mq 332, loc. __________ (iscr. a RF
il 21.9.2007 al d.g. 7345);
i
l trapasso è avvenuto in seguito a cessione ed
esercizio di un diritto di compera annotato il 15.2.2007.
Su tali basi, tolte le punte estreme, risulta d’acchito che sia l’indennità
offerta dal Comune (fr. 300.- il mq) sia quella rivendicata dagli espropriati
(fr. 450.- il mq) non sono condivisibili poiché non corrispondono ai valori di
mercato: l’una è senz’altro insufficiente e l’altra è eccessiva e del tutto
priva di riscontri oggettivi.
Piuttosto bisogna considerare che dopo una flessione riscontrata nel 2002, a
partire dal 2003 il mercato immobiliare ha registrato un apparente rialzo raggiungendo
una quotazione media di ca. 350.- fr. il mq; come si evince dai dati riportati,
tale importo è riconducibile prevalentemente a superfici non particolarmente
ampie che normalmente sono destinate ad accogliere abitazioni a carattere
unifamiliare. Dopo il 2005 è stata stipulata una sola transazione, segno questo
di un certo ristagno del mercato in base al quale è lecito ritenere che ancora
nel giugno del 2008 questa tipologia di terreni non potesse valere più di 350.-
fr. il mq.
Il mapp. no. 250 è un fondo assai vasto che, senza alcuna difficoltà, potrebbe
essere frazionato in due lotti seguendo il confine tra le zone R3 ed RP ed
ognuno di essi potrebbe essere sfruttato o eventualmente ceduto autonomamente. La
superficie qui espropriata appartiene al comparto RP che, rispetto al comparto
R3, ha il vantaggio di essere potenzialmente più redditizio sia perché dispone
di maggiori possibilità edilizie sia perché è utilizzabile a fini commerciali. In
ragione di tali caratteristiche favorevoli questo Tribunale reputa che il
valore, e quindi l’indennizzo espropriativo, possa essere fissato in fr. 380.-
il mq. Importo, questo, che appare del tutto coerente a fronte del prezzo
soluto per il mapp. no. 1945 che pure è assegnato alla zona RP ma che, vista la
superficie contenuta, ben difficilmente potrebbe essere sfruttato secondo i
parametri massimi ammessi, salvo essere annesso ad un altro fondo.
5.
L’occupazione
temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre
all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di cantiere;
concluso l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al proprietario. La
relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario
derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli renda attendibile un
miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr.
(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT
1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).
Di regola l’indennità annua riconosciuta
nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott.
2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM 24.4.2008 N.
50.2006.5).
In concreto il provvedimento colpisce una superficie di mq 158 destinata a
giardino. Di conseguenza l’indennità, che il Comune ha adeguato a fr. 0.50 il
mq/annui e che nell’ammontare risponde ai canoni giurisprudenziali, può essere
confermata.
6.
Gli espropriati hanno chiesto la ripiantumazione o il
risarcimento della vegetazione che sarà coinvolta nell’espropriazione.
A norma dell’art. 11 let. c Lespr. l’indennità comprende anche il corrispettivo
di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano prevedibili
secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza dell’espropriazione.
La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta
l’art. 11 let. c Lespr. a condizione che i vegetali estirpati svolgessero una
particolare funzione estetico-protettiva o recassero un cospicuo valore
botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la superficie
espropriata, e quindi l’indennizzo espropriativo, fossero esigui a tal punto da
non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT 1985 no. 94 e,
da ultimo, TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).
La vegetazione messa a dimora lungo il confine del mapp. no. 250 forma
quantomeno una piacevole e rigogliosa cornice decorativa cosicché un risarcimento
pare giustificato.
Stando alla perizia fatta allestire dal Comune il valore complessivo dei
vegetali situati entro la linea d’esproprio è di fr. 3'482.- (cfr. perizia). Il
Tribunale non ha motivo di dubitare della valutazione che, del resto, è
incontestata ed è stata controfirmata dalla rappresentante degli espropriati in
data 27.6.2008.
Di conseguenza l’indennità è fissata in fr. 3'482.- a corpo.
Sarà premura delle parti verificare direttamente la corrispondenza del numero
di piante estirpate con l’elenco del perito e, qualora fosse possibile salvarne
o ripiantarne qualcuna, adeguare l’importo di conseguenza conformemente alla
perizia.
7.
Le
indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del
3.5%, fissato dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dalla data
dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ossia dal
1°.6.2008 in poi.
8.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un
legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia
1.     L’ente espropriante verserà agli espropriati
per il mapp. no. 250 le seguenti indennità:
- fr. 380.- il mq per l’espropriazione formale di mq 88
- fr. 0.50 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 158
- fr. 3'482.- a corpo per vegetali
2.     Le
indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del
3.5% dal 1°.6.2008 in poi.
3.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
4.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
5.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco