ti_gerichte · 12.2008.105 · 2008-06-20 · it
Locazione - protrazione - durata

Locazione - protrazione - durata

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.06.2008 12.2008.105

Locazione - protrazione - durata

Incarto n.
12.2008.105
Lugano
20 giugno
2008
/sc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2008.8
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con istanza 14
gennaio 2008 da
AP 1
rappr. da RA 1
contro
AO 1
rappr. da RA 2
con cui
l’istante ha chiesto la protrazione della locazione per un primo periodo di 2
anni a decorrere dal 1° gennaio 2008;
domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il
Pretore con sentenza 6 maggio 2008 ha respinto;
appellante
l’istante con atto di appello 19 maggio 2008, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
convenuta non è stata invitata presentare le sue osservazioni;
richiamato
il decreto 21 maggio 2008 con cui la presidente di questa Camera ha concesso
all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che AO 1
ha concesso in locazione a AP 1, dal 1° gennaio 2002, un appartamento di 3
locali in __________ ad __________ in forza di un contratto, inizialmente di
durata determinata fino al 31 marzo 2004 e poi rinnovato tacitamente a tempo
indeterminato, che prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 1'800.-,
comprensiva delle spese fisse e dell’acconto per il riscaldamento;
che il 6 settembre
2007 (doc. A inc. UC rich.) la locatrice ha significato al conduttore regolare
disdetta del contratto di locazione per il 31 dicembre successivo;
che,
tempestivamente adito dal conduttore, l’Ufficio di conciliazione di __________
ha confermato la validità della disdetta per la data indicata ed ha concesso
una protrazione della locazione per 3 mesi fino al 31 marzo 2008 (doc. A);
che con
l’istanza in rassegna, avversata da AO 1, AP 1 ha chiesto al Pretore della giurisdizione
di Locarno- Campagna che la locazione fosse protratta per un primo periodo di 2
anni a decorrere dal 1° gennaio 2008, il tutto adducendo difficoltà a trovare
alloggi sostitutivi a causa della situazione del mercato immobiliare nel __________,
nonché facendo valere la durata della locazione di 6 anni e la circostanza che
la controparte non aveva fatto valere un fabbisogno personale;
che il
Pretore, con la sentenza qui impugnata, ha respinto l’istanza: egli ha
innanzitutto rilevato che di fronte alla prova della ricerca di un unico
alloggio sostitutivo nel __________ da parte dell’istante la sua affermazione
che la protrazione dovesse essere concessa per la particolare situazione del
mercato immobiliare non risultava convincente, anche se la durata concreta
della locazione, iniziata nel gennaio 2002, avrebbe potuto essere importante sul
principio della concessione di una protrazione; sennonché, a suo giudizio,
nell’analisi dei contrapposti interessi delle parti, il comportamento dell’istante
all’interno dello stabile, poco rispettoso degli altri inquilini e dell’ente
locato, non permetteva d’imporre alla convenuta di continuare a tollerarne la
presenza, per lo meno oltre ai 3 mesi concessi in più dall’Ufficio di
conciliazione, dovendosi ritenere preponderante l’interesse di costei a
ristabilire la quiete all’interno dell’immobile, sia per evitare disdette da
parte degli altri inquilini, sia perché quale proprietaria era tenuta a garantire
a questi ultimi l’idoneità degli spazi locati, compromessa dai rumori provocati
durante la notte dall’istante, nonostante le richieste scritte e verbali
rivoltegli di assumere un atteggiamento rispettoso; poco importava poi se un simile
atteggiamento dell’istante potesse essere imputato a suoi problemi personali;
che con
l’appello che qui ci occupa, cui è stato concesso l’effetto sospensivo
richiesto, l’istante chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere
l’istanza, rilevando che il giudice di prime cure, dovendo statuire sulla prima
e non sulla seconda protrazione, avrebbe attribuito eccessiva importanza al suo
presunto insufficiente sforzo profuso per trovare un altro alloggio, sforzo che
per altro alla luce della sua ricerca di un ente sostitutivo, comprovata
dall’istruttoria, non poteva nemmeno essere ritenuto insufficiente; il Pretore
non avrebbe infine considerato la sua situazione personale e in particolare la
sua tossicomania, notoria nella regione, che gli rendeva oltremodo difficoltosa
la ricerca di enti locati sostitutivi;
che il
gravame, infondato, può senz’altro essere evaso già nell’ambito dell’esame
preliminare dell’art. 313bis CPC, senza necessità di intimarlo alla controparte
per le eventuali osservazioni;
che
secondo l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della
locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia
effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del
locatore, ritenuto che in tal caso l’autorità competente pondera gli interessi
delle parti tenendo conto, in particolare, delle circostanze che hanno
determinato la conclusione del contratto e del contenuto dello stesso, della
durata della locazione, della situazione personale, familiare ed economica
delle parti come pure del loro comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio
del locatore nonché della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei
locali commerciali (art. 271 cpv. 2 lett. a-e CO);
che lo
scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede
in sostanza nel concedere al conduttore un termine più ampio e sufficiente per
cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i
vantaggi (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2
ª
ed.,
N. 11 segg. ad art. 272 CO;
Higi
,
Zürcher Kommentar,
N. 86 ad
art. 272 CO;
Giger
, Die
Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80 seg.;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 2ª ed.,
Zurigo 1995, n. 2104; SJ 1979 p. 585 no. 125; DTF 105 II 197; ICCTF 21 marzo
2000 4C.455/1999; per tante II CCA 28 settembre 2007 inc. n. 12.2007.39);
che nel caso di specie,
il rimprovero mosso al Pretore di non aver preso in considerazione
la situazione personale dell’istante e in particolare la sua tossicomania, a
suo dire notoria nella regione, che gli rendeva oltremodo difficoltosa la
ricerca di enti locati alternativi, è chiaramente infondato, visto e
considerato che è per la prima volta solo in questa sede e quindi in maniera
irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) che l’istante ha evocato tali
circostanze, tutt’altro che notorie, e i problemi che le stesse gli avrebbero
causato, specie nella ricerca di enti sostitutivi (e, oltretutto, già la loro
precedente adduzione, sia pure in termini ancor più vaghi, in sede
conclusionale sarebbe stata a sua volta irricevibile, siccome in contrasto con
l’art. 78 CPC);
che in
merito all’altra censura sollevata, quella secondo cui il giudice di prime cure,
pur dovendo decidere su una prima protrazione, avrebbe attribuito eccessiva
importanza al suo presunto insufficiente sforzo profuso per trovare un altro
alloggio, sforzo che per altro era stato effettivamente comprovato mediante la
ricerca di un ente sostitutivo, si osserva che in realtà entrambe le
circostanze erano state debitamente considerate dal Pretore: infatti, il
giudice da una parte aveva dato atto che l’istante aveva cercato un ente
sostitutivo e dall’altra aveva affermato, sulla base della dottrina e della
giurisprudenza (in particolare
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 1997, p.
506 n. 94), qui di per sé neppure contestate, che se di principio l’entità dello
sforzo profuso dal conduttore per trovare un nuovo alloggio era più importante
nell’ambito di una seconda protrazione, la stessa poteva nondimeno essere
considerata anche per valutare una prima protrazione, in particolare se, come
nella fattispecie, il conduttore non poteva in buona fede ritenere che la sua
domanda di annullamento della disdetta, in concreto nemmeno più riproposta
nella sede pretorile, sarebbe stata accolta; fatto sta che, come accertato nel
giudizio impugnato, la circostanza non era certamente tale da confermare l’asserita
esistenza di una penuria di appartamenti sfitti nel mercato immobiliare nel __________,
che in tal modo l’istante intendeva dimostrare;
che ad
ogni buon conto, sempre con riferimento a quest’ultima censura, si osserva che
il primo giudice non aveva escluso che nelle particolari circostanze l’istante,
anche in considerazione delle ricerche da lui effettuate, non potesse aver
diritto ad una protrazione della locazione, ed è semmai vero il contrario;
che proprio
in tal senso egli ha pertanto ritenuto necessario effettuare l’analisi dei
contrapposti interessi delle parti, giungendo alla conclusione, in
considerazione del preponderante interesse della convenuta a ristabilire la
quiete all’interno dell’immobile, argomento qui non oggetto di censura, che la
protrazione non potesse in ogni caso essere estesa oltre i 3 mesi concessi a
suo tempo dall’Ufficio di conciliazione;
che in
merito alla durata della protrazione da concedere il giudice di prime cure gode
di un ampio potere di apprezzamento (
Higi
, op. cit., N. 220 segg. ad art. 272 CO;
DTF 125 III 230; ICCTF 20 novembre 2001 4C.174/2001, 26 giugno 2006 4C.28/2006,
19 dicembre 2006 4C.242/2006, 7 giugno 2007 4C.455/2006; per tante sentenza II
CCA
28 settembre 2007
citata) che può essere
riesaminato dall’autorità d’appello, con estrema prudenza, solo se la sua
decisione risulti manifestamente ingiusta o iniqua (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI,
Lugano 2000, m. 32 ad art. 307): in concreto, alla luce delle circostanze
accertate in precedenza e soprattutto della mancata censura da parte
dell’istante del carattere preponderante dell’interesse della convenuta a
ristabilire la quiete nell’immobile, compromessa dal comportamento irrispettoso
dell’istante, la soluzione adottata dal Pretore non può essere considerata
ingiusta o iniqua e può dunque essere confermata; tale conclusione si impone a
maggior ragione se si considera che l’istante, il quale, pagando sinora senza
apparenti difficoltà una pigione di fr. 1'800.- mensili, poteva evidentemente
disporre di maggiori opportunità nella ricerca di locali sostitutivi, si è in
definitiva limitato ad interessarsi ad un appartamento con una pigione,
comprensiva delle spese accessorie, di fr. 1'250.-;
che
oltretutto si osserva che nelle more della causa l’istante ha comunque potuto
beneficiare di una protrazione di fatto di altri 2 mesi e mezzo;
che la
tassa di giustizia e le spese della procedura d’appello, calcolate su un valore
litigioso di fr. 37'800.- (somma delle pigioni dovute durante il periodo di
protrazione richiesto, art. 414 cpv. 4 CPC) seguono la soccombenza (art. 148
CPC), mentre non si assegnano ripetibili alla convenuta, che - come detto - non
è stata invitata a presentare le sue osservazioni;
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 19 maggio 2008 di AP 1
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    350.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
400.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico.
Non si
attribuiscono ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).