ti_gerichte · 12.2011.166 · 2012-08-27 · it
Locazione di locale commerciale, disdetta straordinaria per violazione contrattuale (obbligo di diligenza e riguardo verso i vicini, rumore da esercizio pubblico)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.08.2012 12.2011.166

Incarto n.
12.2011.166
Lugano
27 agosto
2012
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa inc. n. DI.2009.361 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, promossa con istanza 18 marzo 2009 da
AO 1
rappr. dall’  RA
1
contro
AP 1
rapp. da  PA 1
per
chiedere lo sfratto del convenuto dai locali commerciali occupati, nel corso
della quale è stata decisa anche l’istanza presentata dal convenuto il 26
novembre 2008 all’Ufficio di conciliazione di Lugano-Ovest in contestazione
della disdetta e in protrazione della locazione;
sulle
quali ha statuito il Pretore con sentenza 7 luglio 2011, respingendo l’istanza
di contestazione della disdetta e di protrazione della locazione presentata dal
convenuto e accogliendo l’istanza di sfratto presentata dalla locatrice;
appellante
il convenuto che con atto di appello 14 settembre 2011 chiede in via principale
la riforma del querelato giudizio nel senso di accertare la nullità della
disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, subordinatamente di protrarre il
contratto di locazione fino al 30 agosto 2017, con protesta di spese e
ripetibili;
mentre
la conduttrice nelle proprie osservazioni 31 ottobre 2011 ha proposto di respingere l’appello e di confermare la decisione impugnata;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A.
Il 27
luglio 2001, AO 1 quale locatrice e AP 1 quale conduttore, hanno stipulato un
contratto di locazione avente come oggetto una superficie di 140 m
2
adibiti ad uso commerciale, in particolare a bar (denominato “Bar O__________”), al
pianterreno dello stabile sito in via __________ a __________. Tale contratto
era di durata indeterminata a partire dal 1° settembre 2001, disdicibile con un
preavviso di sei mesi per un periodo quinquiennale, con la prima scadenza al 31
agosto 2006. Il contratto prevedeva una pigione annua di fr. 30'000.-, pagabile
in rate mensili anticipate di fr. 2'500.- oltre a fr. 150.- mensili per le
spese accessorie. Annesse al contratto di locazione le parti hanno pure
concordato delle condizioni aggiuntive, che segnatamente prevedono al punto 3: “L’attività
dell’inquilino è la conduzione di un esercizio pubblico (bar diurno).
L’inquilino si impegna ad adottare tutte le misure necessarie alla conduzione
di un esercizio pubblico, quali, rispettare la legislazione, evitare i rumori molesti,
impedire l’utilizzo dei posteggi agli utenti non autorizzati, ottenere dalla
clientela il rispetto della quiete ed il mantenimento dell’ordine e della
pulizia” (doc. A). Il 2 novembre 2001 e il 18 dicembre 2001 alcuni conduttori
dello stesso stabile dove si trova il bar si sono lamentati presso la
locatrice, a causa del disturbo provocato dal bar con un volume troppo alto
della musica e con schiamazzi notturni, chiedendo un pronto intervento e
miglioramento della situazione creatasi (doc.  AA e Z). Il 17 agosto 2003
diversi conduttori dello stabile situato in Corso __________ hanno
controfirmato una lettera indirizzata alla Centrale di Polizia di __________,
dove si lamenta una
“situazione insostenibile per chi abita nelle adiacenze
del Bar e di degrado ambientale”
poiché
“Da mesi, ormai, ogni sera a
partire dalle 22:30/23:00 fin oltre alla una, le adiacenze del Bar O__________
in via __________ sono animate da frotte di giovani accovacciati per terra o in
piedi sulla strada fra le numerosissime macchine posteggiate alla bell’e meglio
e schiamazzano, fumano, si riforniscono di bevande al Bar, a volte alcuni si
esercitano sui monopattini con l’accompagnamento dell’abbaiare di cani”
(doc. BB). Il 15 aprile 2004 e 26 settembre 2005 la società immobiliare __________,
amministratrice in nome di __________ dello stabile sito in Corso __________,
ha scritto alla Polizia comunale di __________ chiedendone l’intervento per la
continua situazione di rumore e sporco causata dal Bar O__________ e dai suoi
avventori. Su richiesta della locatrice, la Sezione dei permessi e
dell’immigrazione ha comunicato che l’estensione della patente d’esercizio
pubblico al servizio all’aperto non era possibile poiché il Municipio,
interpellato, aveva espresso un preavviso negativo per problemi di disturbo
della quiete e dell’ordine pubblico (doc. 1 e 2).
B.
Con
decisione 7/27 settembre 2007, il Municipio di__________ ha ordinato ad AP 1 e
a __________ di predisporre l’assunzione di due addetti appartenenti ad una
ditta di sorveglianza privata riconosciuta, riservandosi la facoltà di ordinare
la chiusura anticipata dell’esercizio pubblico “Bar O__________” in caso di
ulteriori turbative della quiete e dell’ordine pubblico (doc. DD).
Successivamente, in data 19 dicembre 2007, il Consiglio di Stato ha accolto il
ricorso presentato da AP 1 e __________ contro la decisione summenzionata,
annullandola, poiché, pur riconoscendo l’esistenza di una reale turbativa, ha
ritenuto che il Municipio prima di ordinare dei provvedimenti per ovviare alla
turbativa creata dal “Bar O__________” avrebbe dovuto provvedere ad accertarla
secondo criteri oggettivi, mediante rilevamenti fonometrici e l’allestimento di
una perizia (doc. DD). Sulla base della decisione dell’Esecutivo cantonale, il
Municipio di __________ ha ordinato una perizia per valutare i rumori prodotti
dall’esercizio pubblico “Bar O__________”. La perizia – del 17 ottobre 2009 –
ha accertato che vi era il superamento da parte del locale del limite fonico
consentito di almeno 6,4 dBA (doc. CC e FF). Nel frattempo, il 30 settembre
2008, due conduttori di un appartamento al quarto piano nello stabile in cui è
ubicato il “Bar O__________” hanno inviato una raccomandata alla locatrice,
lamentandosi del forte rumore causato dai clienti dell’esercizio pubblico
soprattutto nelle ore notturne, invitando a far cessare ogni turbativa (doc.
B). Il 1° ottobre 2008, la società __________, proprietaria del fondo
confinante con quello in cui sorge l’esercizio pubblico, si è a sua volta
rivolta a AO 1 deplorando i disagi e i danni creatisi per i suoi conduttori e
la sua proprietà a causa del “Bar O__________” e della ditta “S__________” –
entrambi conduttori di AO 1 – in particolare: gli schiamazzi notturni,
l’imbrattamento delle facciate dell’edificio __________ e lo spargimento di
vari rifiuti. Nel medesimo scritto, __________ ha pure informato AO 1 che, a
seguito di varie minacce di disdetta da parte di suoi conduttori, si era vista
costretta ad assumere una società privata di sicurezza e ad adottare altre misure
dissuasive (quali la posa di fari e di telecamere), per un costo complessivo di
fr. 40'000.-. Ha quindi esortato AO 1 ad adottare tempestivamente dei
provvedimenti per far cessare la turbativa, riservandosi di adire le vie legali
in caso di inadempienza (doc. C).
C.
Il 6
ottobre 2008 la locatrice ha diffidato per iscritto il conduttore ai sensi
dell’art. 257f CO poiché “Vista la gravità del caso e la reiterata violazione
degli obblighi contrattuali, ed in particolare quello di usare riguardo verso gli
abitanti della casa e dei vicini” doveva “far cessare la turbativa, riportando
la situazione all’interno ed all’esterno del locale ad un livello accettabile e
compatibile con la funzione residenziale dello stabile”. Il conduttore veniva
inoltre invitato a comunicare alla locatrice al più tardi entro il 20 ottobre
2008, i provvedimenti e le misure che in concreto intendeva adottare per far
cessare i disagi provocati. La lettera terminava con la comminatoria seguente: “Trascorso
tale termine senza le opportune garanzie di intervento da parte sua o al
ricevimento di ulteriori reclami, ci vedremo costretti ad inoltrare la disdetta
del contratto di locazione come previsto dall’art. 257f del Codice delle Obbligazioni” (doc. D). Il 16 ottobre 2008 AP 1 ha risposto contestando la
diffida del 6 ottobre 2008, adducendo che, anche se vi fosse la turbativa
contestata, essa non sarebbe riconducibile al “Bar O__________”. Difatti, visto
il vigente divieto di asporto di bicchieri e bottiglie all’esterno
dell’esercizio pubblico, i rifiuti sarebbero da imputare all’esercizio pubblico
“S__________”, sito di fianco al bar. Gli altri disturbi, imputati a torto
all’esercizio pubblico e alla sua clientela, sarebbero invece spesso provocati
da ex-avventori diffidati e da persone che non sono mai entrate in relazione
con il bar (poiché non sarebbero avventori dello stesso esercizio pubblico) e
che non sarebbe possibile controllare sul suolo pubblico, mentre è possibile
fare controlli all’interno del locale e nelle sue immediate vicinanze. Nel suo
scritto il conduttore si è dichiarato disposto a intavolare trattative con la
locatrice per definire la reale turbativa e i possibili interventi (doc. E UC).
D.
La
locatrice
AO 1
ha notificato il 23 ottobre 2008 al conduttore, con l’apposito
modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il 30 novembre
2008, motivandola con la violazione dell’art. 257f CO (doc. H). Il 29 ottobre 2008 il conduttore, tramite il suo legale, ha comunicato alla
locatrice che dal 30 ottobre 2008 avrebbe assunto ulteriori due agenti di
sicurezza della società __________, per aiutare il servizio di sicurezza
presente già a partire dall’estate 2003 nella sorveglianza delle vicinanze
dell’esercizio pubblico (doc. F UC). Con ulteriore scritto del 25 novembre
2008, il conduttore ha chiesto alla locatrice la sospensione della procedura di
disdetta, per verificare gli effetti positivi del servizio di sicurezza assunto
alle sue dipendenze (doc. 9). Il 26 novembre 2008 il conduttore ha contestato
la disdetta e ha chiesto la protrazione del contratto di locazione al
competente Ufficio di conciliazione. A detta del conduttore la disdetta era da
annullare in quanto inefficace, poiché non sarebbero adempiute le condizioni di
applicazione dell’art. 257f CO. Difatti egli non avrebbe violato i suoi
obblighi contrattuali, visto che le contestate turbative non sarebbero a lui
ascrivibili, perché proverrebbero dal comportamento di certe persone che si
troverebbero su suolo pubblico e per le quali egli non ha alcuna responsabilità,
ed in ogni caso dopo la diffida del 6 ottobre 2008 egli aveva preso diverse
misure per ovviare alle turbative. Inoltre, prosegue il conduttore, la
locatrice non avrebbe dimostrato che il mantenimento del contratto fosse
divenuto intollerabile. Infine, la disdetta del contratto sarebbe abusiva,
poiché in palese contrasto con il principio della buona fede, essendo stata
notificata senza un interesse degno di protezione ed in modo incompatibile con
lo scopo che si prefigge la legge, visto che la locatrice avrebbe dato la
disdetta solo per tutelarsi da eventuali cause civili che i proprietari dello
stabile adiacente avrebbero potuto promuovere nei suoi confronti. Nell’ipotesi
in cui la disdetta della locatrice fosse valida, il conduttore ha postulato la
protrazione del contratto di locazione, a fronte degli effetti gravosi che
avrebbe la rescissione del contratto per lui. Il 10 marzo 2009 l’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest ha accertato la mancanza
di conciliazione, dichiarandosi incompetente a statuire in materia di disdette
straordinarie (doc. nel plico UC; doc. I).
E.
Con
istanza 18 marzo 2009 la locatrice AO 1 ha postulato dinanzi alla Pretura del
Distretto di Lugano lo sfratto del conduttore AP 1 non essendo intervenuta la
riconsegna dei locali alla scadenza della disdetta straordinaria, motivata
dalla violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo nei confronti dei
vicini ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO. All’udienza di discussione del 30
aprile 2009, l’istante ha confermato la richiesta di sfratto, alla quale si è
opposto il convenuto, postulando l’accertamento della nullità della disdetta
straordinaria e in via subordinata la concessione di una protrazione del
contratto fino al 30 novembre 2014. Dopo una lunga istruttoria, nei rispettivi memoriali
conclusivi le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro
argomentazioni, il conduttore estendendo la domanda di protrazione del
contratto fino al 30 agosto 2017.
F.
Statuendo
il 7 luglio 2011, il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione della
disdetta e di protrazione della locazione presentata dal conduttore, accertando
la validità della disdetta straordinaria 23 novembre 2008 e accogliendo
l’istanza di sfratto presentata da quest’ultima, dando ordine ad AP 1, con la comminativa
dell’art. 292 CP, di mettere a libera disposizione della parte locatrice entro
10 giorni dall’intimazione della decisione, le superfici da egli adibite ad uso
commerciale (Bar O__________).
G.
Con
appello 14 settembre 2011, il conduttore è insorto contro il giudizio testé
citato, chiedendo l’accoglimento della propria istanza di contestazione della
disdetta e di protrazione della locazione, con conseguente accertamento della
nullità della disdetta 23 ottobre 2008 e reiezione dell’istanza di sfratto 18
marzo 2009. In via subordinata l’appellante ha postulato la protrazione del
contratto di locazione fino al 30 agosto 2017, protestando spese e ripetibili.
Nelle sue osservazioni del 31 ottobre 2011, la locatrice ha proposto la
reiezione dell’appello e la conferma del giudizio pretorile, il tutto con
protesta di spese e ripetibili.
e considerato
in diritto:
1.
Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile
svizzero (CPC). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il
diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione, intesa come
data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza pretorile è stata intimata
il 7 luglio 2011, sicché la procedura d’appello sottostà al nuovo CPC. La
procedura davanti al Pretore, per contro, rimane soggetta al diritto
processuale cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC).
2.
In
caso di contestazione della disdetta, il valore di causa corrisponde al canone
di locazione fino alla data in cui sarebbe possibile dare disdetta ordinaria
del contratto. Se tale periodo è inferiore al termine di protezione di tre anni
fissato all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, allora nel computo del valore di causa
occorre considerare tale periodo di protezione (DTF 137 III 389, consid. 1.1,
pag. 390-391). Nella fattispecie, il canone di locazione mensile è di fr.
2'500.-, cioè fr. 30'000.- annui, a cui si aggiungono le spese accessorie per
fr. 150.- mensili, cioè fr. 1'800.- annui. Se ci si riferisce al termine minimo
di durata di tre anni ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, si ottiene un
importo di fr. 95'400.- (fr. 30'000.- X 3 + fr. 1'800.- X 3). Aggiungendo a
tale termine il periodo di tre mesi ai sensi dell’art. 266d CO si giunge ad un
importo di fr. 103'350.- (95'400.- + [2'500.-X 3 + 150 X 3 = 7'950.-]). In ogni
caso il valore litigioso è superiore a fr. 10'000.- e l’appello è ricevibile
(art. 308 cpv. 2 CPC).
3.
Nella
fattispecie il Pretore ha ritenuto che la disdetta straordinaria data dalla locatrice
al conduttore ai sensi dell’art. 257f CO adempiva a tutte le condizioni legali,
ed era pertanto valida. Al riguardo la prima giudice ha ritenuto che la
clausola contrattuale contenuta al punto 3 delle condizioni facenti parte del
contratto, che concretizza l’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini,
sia stata ripetutamente violata negli anni da parte del Bar O__________. Ha
accertato, infatti, che dal novembre 2001 si sono susseguiti diversi scritti da
parte di inquilini dello stabile in Via __________, dei vicini e della
proprietà limitrofa, che lamentavano una situazione di continua turbativa
(musica troppo elevata, schiamazzi notturni, urla, vari rifiuti abbandonati
sulle proprietà altrui, ecc…) proveniente dal Bar O__________ e dagli avventori
dell’esercizio pubblico che sostavano al di fuori di esso. Il Pretore ha
evidenziato che solo dopo la diffida del 6 ottobre 2008 il conduttore si è
attivato in modo più incisivo per potenziare il servizio di sicurezza e ovviare
alla situazione di disagio creatasi, e ha ritenuto di dare maggior peso alla
violazione contrattuale perdurante da tempo. In seguito la giudice di prime
cure ha considerato che la violazione contrattuale ripetuta doveva essere
imputata al conduttore, poiché anche se le testimonianze presenti agli atti
davano un quadro ambivalente della situazione, una serie di elementi portavano
a concludere che i disturbi lamentati dagli abitanti dello stabile e dal
vicinato fossero da attribuire agli avventori del Bar O__________. Il Pretore
ha ravvisato tali elementi a partire dagli articoli pubblicati sul __________
(doc. M, O, P e Q) e dai filmati (DVD allegati al doc. V per il 2008 e il 2009
e la chiavetta USB allegata al plico doc. GG per il 2010), che creerebbero la
presunzione di come gli inconvenienti riscontrati provengano dagli avventori
dell’esercizio pubblico assembrati al suo esterno. La turbativa presente,
prosegue la giudice di prima istanza, non sarebbe quindi ascrivibile ad altri
locali che nella zona non possono attirare un così gran numero di persone, né
alla pizzeria d’asporto ubicata di fianco al bar, che chiude già alle 21:00 e
neppure alle cosìddette persone diffidate dallo stesso bar. Per quel che
concerne la gravità della violazione, il Pretore ha concluso che essa era di una
certa intensità, visti i disagi patiti dagli inquilini e dai vicini del bar O__________.
A comprova vi sarebbe la circostanza che la proprietaria dello stabile adiacente,
sito in __________, ha dovuto installare delle telecamere ed assumere un agente
privato di sicurezza per ovviare ai disagi serali e notturni creati
dall’esercizio pubblico del conduttore. Inoltre risulterebbe dalla decisione 19
dicembre 2007 del Consiglio di Stato (doc. DD) che vi sono stati dal 1° gennaio
2004 al 25 agosto 2007 complessivamente 109 constatazioni della Polizia
comunale di Lugano per problemi di ordine pubblico causati dagli avventori del
Bar O__________. In seguito la giudice di prima istanza ha ritenuto che fosse
stata adempiuta anche la condizione dell’invio di un avvertimento scritto al
conduttore, visto l’invio il 6 ottobre 2008 di una diffida formale che evocava
espressamente l’art. 257f CO. Il conduttore avrebbe persistito nel mancato
rispetto del suo obbligo di diligenza e riguardo verso i vicini poiché, tra la
diffida 6 ottobre 2008 e la disdetta 23 ottobre 2008, sarebbero pervenute alla
locatrice ulteriori lamentele, come confermato dalle deposizioni testimoniali
agli atti. La prima giudice ha ritenuto adempiuto anche il carattere
intollerabile per la locatrice del mantenimento del contratto in essere tra le
parti, in considerazione della durata della situazione di disagio per gli altri
abitanti dello stabile e della concreta possibilità di cause giudiziarie per
immissioni moleste promosse dalla proprietaria dello stabile adiacente. Infine,
constatato che la disdetta, notificata il 23 ottobre 2008 con effetto dal 30
novembre 2008, rispettava il termine di preavviso di 30 giorni per la fine di
un mese previsto dall’art. 257f cpv. 3 CO, il Pretore l’ha ritenuta valida. Ha
pertanto accolto l’istanza di sfratto presentata dalla locatrice e ha respinto
le obiezioni del convenuto sulla validità della disdetta e la sua richiesta di protrazione
della locazione.
4.
L’appellante
rimprovera al Pretore di aver ammesso a torto l’adempimento di tutti i
presupposti per una disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO, e di aver respinto senza alcun valido e fondato motivo la sua richiesta di protrazione del
contratto. Il conduttore ritiene di non aver violato il suo obbligo di
diligenza poiché le asserite turbative si svolgono su suolo pubblico e sono
provocate da persone che non sono clienti del Bar e ravvisa nella decisione
pretorile l’uso arbitrario delle prove agli atti e la violazione del principio
dell’onere probatorio, allorché la giudice cerca di imputargli i disagi
riscontrati dagli altri conduttori dello stabile e dai vicini, senza che essi
siano concretamente provati dalla controparte, oltretutto senza tener conto
delle misure da lui adottate per controllare i suoi stessi avventori. Altresì,
a suo dire, non sarebbe provato il persistere da parte del conduttore nella
violazione del suo obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini tra la
diffida 6 ottobre 2008 e la disdetta 23 ottobre 2008, poiché la locatrice non ha
ricevuto alcuna lamentela scritta che comprovi tale fatto. Non sarebbe neppure
dato il carattere intollerabile del mantenimento del contratto per la
locatrice, che non è, a dire dell’appellante, minimamente provato. Diversi
elementi, infatti, lo comproverebbero, poiché non vi è stata alcuna diffida
formale prima del 6 ottobre 2008 da parte della locatrice, l’esercizio pubblico
è situato in un quartiere dove il grado di tollerabilità al rumore deve essere
maggiore e devono essere valutati positivamente i provvedimenti adottati
dall’appellante per diminuire i rumori. Infine il conduttore ritiene che la
disdetta sia contraria al principio della buona fede, poiché la locatrice non
ha atteso l’esito delle misure da lui adottate prima di disdire il contratto e
sarebbe stata spinta principalmente dal timore di subire iniziative giudiziarie
avviate dalla proprietà limitrofa, dopo aver tollerato a lungo le immissioni
provenienti dall’esercizio pubblico.
5.
Giusta
l’art. 257f CO il conduttore è tenuto alla diligenza nell’uso della cosa locata
(cpv. 1) e deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini
(cpv. 2). Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più
essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché,
nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare
l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può, ai sensi
dell’art. 257f cpv. 3 CO, recedere dal contratto con un preavviso di almeno 30
giorni per la fine di un mese. La rescissione del contratto prevista all’art. 257f cpv. 3 CO presuppone la realizzazione delle seguenti condizioni cumulative: una violazione
dell’obbligo di diligenza e/o di riguardo verso i vicini che incombe al
conduttore (sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012,
consid. 4.1 e referenza citata;
Lachat
,
Le bail à loyer, Asloca, Losanna 2008, pag. 675, punto 3.1.2;
Lachat
in Thévenoz/Werro, Code des
obligations I, Commentaire romand, Helbing & Lichtenhahn, Basilea 2003, pag.
1339, punto 10); l’invio di un avvertimento scritto da parte del locatore al
conduttore (sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012,
consid. 4.1 e referenza citata;
Lachat
in Commentaire romand, op. cit., pag. 1339, n. 10;
Weber
in Honsell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, Basler
Kommentar, 4
a
ed., Helbing Lichtenhahn, Basilea 2007, pag. 1390, n.
4); il persistere del conduttore nel non rispettare il suo obbligo di diligenza
e di riguardo per i vicini che deve essere in relazione con il mancamento
evocato dal locatore nell’avvertimento scritto (sentenza del Tribunale federale
4A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 4.1 e referenza citata; sentenza della
II CCA del 20 aprile 2009 inc. 12.2008.192 consid. 13;
Lachat
in Commentaire romand, op. cit., pag. 1339, n. 10);
il carattere intollerabile del mantenimento del contratto per il locatore o gli
altri abitanti della casa (sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10
aprile 2012, consid. 4.1 e referenza citata;
Lachat
in Commentaire romand, op. cit., pag. 1339, n. 10); e il rispetto di un termine
di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del Tribunale
federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 4.1 e referenza citata;
Lachat
in Commentaire romand, pag. 1339,
n. 10). Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le condizioni per
la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (
Weber
, op. cit., pag. 1391, n. 8). La
mancanza di una sola di tali condizioni materiali cumulative comporta
l’inefficacia della disdetta straordinaria (
Lachat
,
Le bail à loyer, op. cit., pag. 682, n. 3.2.2).
6.
Nel
caso concreto è indiscusso che l’amministrazione dello stabile dove si trova
l’ente locato ha notificato il 23 ottobre 2008 la disdetta del contratto di
locazione mediante il formulario ufficiale per il 30 novembre 2008 (doc. H), di
modo che ha rispettato il termine di preavviso di almeno 30 giorni per la fine
di un mese. Occorre dunque, per verificare la validità della disdetta
straordinaria notificata a motivo della violazione del dovere di riguardo e di
diligenza verso i vicini, esaminare se il conduttore aveva violato tale obbligo
contrattuale prima del 23 ottobre 2008, se è stato avvertito per iscritto, se
ha nuovamente violato l’obbligo contrattuale dopo la diffida e prima dell’invio
della disdetta straordinaria e infine se il mantenimento del contratto fino
alla scadenza contrattuale del 31 agosto 2011 fosse intollerabile per la
locatrice o gli altri abitanti della casa.
7.
Perché
il contratto possa essere rescisso giusta l’art. 257f cpv. 3 CO è necessario che il conduttore abbia contravvenuto al suo dovere di diligenza. Tale
contravvenzione può consistere nella violazione di una clausola contrattuale
relativa all’uso dei locali (257f cpv. 1 CO) o la violazione della diligenza da
avere nell’uso dei locali o verso i vicini (257f cpv. 2 CO) (
Lachat
, Le bail à loyer, op. cit., pag.
675-676, n. 3.1.3). La violazione del dovere di diligenza prescritto dall’art. 257f cpv. 2 CO può in particolare consistere nel non rispetto del riposo notturno o nel provocare
rumore, che intaccano la tranquillità degli altri conduttori (sentenza del
Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 4.1;
Lachat
, Le bail à loyer, op. cit., pag.
78-79, n. 1.3.11). In questo il conduttore risponde non solo dei suoi atti, ma
ugualmente delle persone con cui vive, delle sue visite, dei suoi impiegati,
dei suoi clienti, e di tutti gli altri ausiliari (DTF 136 III 65, consid. 2.2;
Lachat
, Le bail à loyer, op. cit., pag.
79, n. 1.3.12).
7.1
Nel
caso concreto, il Pretore ha ritenuto che il conduttore ha violato
ripetutamente nel corso degli anni la clausola n. 3 contenuta nelle condizioni
aggiuntive al contratto di locazione (doc. A), per quel che concerne la
violazione del dovere di diligenza e di riguardo nei confronti dei vicini, e
ciò malgrado il potenziamento delle misure di intervento da parte del
conduttore dopo la ricezione della diffida. I disturbi lamentati dagli abitanti
della casa in cui si trova il Bar O__________ e dello stabile limitrofo,
secondo la giudice di prima istanza, sono riconducibili al conduttore e sono di
gravità tale da giustificare la disdetta straordinaria del contratto. Il
conduttore, per contro, nega ogni addebito, affermando che le asserite
turbative, contestate pure esse poiché non sufficientemente provate, non gli
sarebbero imputabili perché provengono dal suolo pubblico e sarebbero causate
da persone che non sono avventori del suo Bar. Egli sostiene di aver fatto più
di quanto si poteva pretendere da lui per rispettare la clausola contrattuale
n. 3 delle condizioni aggiuntive al contratto di locazione, prendendo i dovuti
interventi per sorvegliare gli avventori dell’esercizio pubblico. Dall’istruttoria
è emerso che dal 27 luglio 2001, data in cui è stato stipulato il contratto di
locazione, al 6 ottobre 2008, data della diffida, vi sono stati più scritti da
parte degli altri conduttori dello stabile e da parte delle proprietà
limitrofe, sia all’amministrazione dello stabile, sia alla Polizia comunale di
Lugano, per dolersi della situazione di rumore e di sporcizia provocati dai
clienti del Bar O__________ e, in alcuni casi, della sporcizia causata dai
clienti dell’esercizio S__________ ubicato a fianco del Bar succitato (doc. AA
del 2 novembre 2001; doc. Z del 18 dicembre 2001; doc. BB del 17 agosto 2003;
doc. nella mappetta gialla del 15 aprile 2004; doc. nella mappetta gialla del
26 settembre 2005; doc. B del 30 settembre 2008 e doc. C del 1° ottobre 2008).
Agli atti vi sono pure dei filmati che mostrano come nelle date 13, 14, 16, 17
e 20 giugno 2008 vi sono stati notevoli assembramenti di persone (a volte più
di 30 individui) che stazionavano nei pressi e davanti al Bar O__________ (DVD
del 2008 nella mappetta gialla). Le deposizioni testimoniali non sono invero univoche.
Da un lato infatti vi sono dei conduttori e l’amministratore dello stabile
limitrofo che deplorano il rumore e i disturbi provenienti dall’interno e
dall’esterno del bar (
“Sin dall’inizio della locazione, e meglio da luglio
2008, siamo stati disturbati dalla musica proveniente dal Bar O__________ e
dagli schiamazzi delle persone che stanno fuori dal Bar e che stanno sul
cortile. In diverse occasioni non riuscivo nemmeno ad entrare con la macchina
nel mio parcheggio poiché vi erano parecchie persone. Sin dai primi giorni di
locazione mi sono rivolto al sig. AP 1 chiedendo se non era possibile trovare
una soluzione, in particolare gli chiesi di abbassare il volume della musica –
che siccome era estate e sia il Bar che noi avevamo le finestre aperte si
sentiva moltissimo – e di intervenire in qualche modo presso gli avventori che
stavano fuori dal Bar.”
, doc. III, verbale 25 giugno 2009 di S__________,
pag. 7;
“A mio avviso i disturbi provengono dagli avventori del bar poiché
le persone che schiamazzano formano un capannello proprio a ridosso del bar.
Non ritengo che i disturbi possano provenire dagli avventori della pizzeria
poiché quando quest’ultima chiude vi sono ancora degli schiamazzi. Inoltre
quando il bar chiude noi non siamo disturbati, ragione per cui ritengo che il
disturbo sia causato dagli avventori del bar.”
, doc. III, verbale 25 giugno
2009 di S__________, pag. 11;
“Le problematiche relative alle turbative
causate dal Bar O__________ si sono presentate almeno già tre anni fa. Già a
quell’epoca avevo avuto modo di segnalare la situazione alla città di __________
e alla polizia comunale. Erano stati i miei inquilini dello stabile della cui
società sono amministratore a segnalarmi tale situazione. In particolare gli
inquilini si lamentavano dei rumori notturni, degli schiamazzi e delle grida
provenienti dal Bar O__________. Successivamente ho poi potuto personalmente
constatare lo stato di degrado della zona adiacente al Bar O__________. Al
mattino infatti quando arrivavo in ufficio trovavo lattine di birra per terra,
graffiti, sporcizia, pipì, e rimasugli riconducibili al consumo di sostanze
stupefacenti.”
, doc. IV, verbale 20 agosto 2009 di C__________, pag. 1;
“A
mio avviso le persone che hanno causato i noti disagi e che ancora oggi seppur
in misura minore li causano, sono avventori del bar O__________. Dico ciò
poiché dalle registrazioni si nota chiaramente come gli avventori escono dal
bar e si siedono davanti alle vetrine della __________ a fumare o quant’altro.
Aggiungo che a quell’ora il negozio S__________ è chiuso e quindi non possono
che essere gli avventori del bar O__________. Infine rilevo che da quando il
signor AP 1 si è dato da fare si è notato un certo miglioramento, ciò che mi
conferma ulteriormente che i disagi sono provocati dagli avventori del bar.
Posso confermare che prima del Bar O__________ vi era il Bar __________. Per
quanto mi risulta il bar __________ non ha mai causato problemi.”
, doc. IV,
verbale 20 agosto 2009 di C__________, pag. 3);
“All’inizio della locazione,
e meglio nel 2004, effettivamente c’erano diversi rumori che provenivano dal
Bar, in particolare si sentivano le persone che parlavano ad alta voce, si
sentiva musica, ecc. Almeno per 2 o 3 anni ho potuto personalmente accertare
che provenivano diversi rumori dal Bar. Posso confermare che dopo la chiusura
del Bar gli avventori si spostavano nella zona dell’Università e continuavano a
disturbare (suonavano la chitarra, cantavano, ecc.). Aggiungo inoltre che al
mattino quando uscivo per andare al lavoro potevo notare diversi mozziconi di
sigarette davanti al Bar così come bottiglie vuote nella zona dell’Università e
nella zona __________. Ho pure potuto accertare la presenza dei cartoni della
Ex S__________ __________.”
, doc. VII, verbale 11 marzo 2010 di D__________,
pag. 2); dall’altra vi è invece un ex-conduttore che si esprime  in questi
termini:
“Sono stato inquilino dello stabile dove è sito il Bar O__________
dall’agosto 2007 al giugno 2008. Il mio appartamento si trovava all’ultimo
piano dello stabile […] Personalmente non sono mai stato disturbato dalla
presenza del Bar. Sono invece stato disturbato dagli altri inquilini dello
stabile e dall’ascensore. Devo dire che lo stabile non era ben isolato […] Devo
dire che dall’appartamento in questione capitava di sentire persone che
parlavano, tuttavia ciò non mi ha mai dato fastidio più di tanto. Se proprio
creava fastidio bastava chiudere le finestre. A mio avviso le persone che
sostavano davanti al Bar conversavano normalmente. Io non ho mai sentito urla o
schiamazzi […] Quanto alla sporcizia, ho notato soprattutto mozziconi di
sigarette. Può darsi che abbia notato anche cartoni di pizze visto che vicino
vi è la Pizzeria d’asporto […]”
(doc. V, verbale 28 ottobre 2009 di R__________,
pag. 1-2). Da tali risultanze si può concludere che la musica suonata nel Bar O__________
si sentiva all’esterno di notte e che davanti al Bar decine di avventori
sostavano fino a tarda notte a fumare e a discutere (fino anche all’ 1:00 della
mattina, DVD nella mappetta gialla), specialmente durante l’estate ed i fine
settimana. Le deposizioni dei dipendenti del Bar tendono invero a minimizzare i
disturbi, ma non possono negare l’evidenza dei fatti. La situazione è così
stata descritta:
“La gente sostava davanti al bar unicamente per fumare
poiché come ho detto il mio compito è quello di impedire che escano con
bicchieri o lattine. In genere controllo affinché vi siano un massimo di 30
avventori che fumano davanti al bar. Le persone parlano normalmente e se alzano
la voce io intervengo al fine di mantenere ordine. Con le finestre chiuse la
musica non si sente ed in genere se è troppo alta io intervengo e chiedo di
abbassare il volume.”
(verbale 20 agosto 2009 di G__________, pag. 4);
“[…]
Sin dall’inizio della mia attività al Bar O__________ vi sono state delle reclamazioni.
In particolare in un paio o tre occasioni la Polizia ci ha chiamato chiedendoci
di controllare gli avventori del Bar. Devo dire che da parte nostra abbiamo
sempre cercato di adottare delle misure tali da contenere i disturbi che ci
venivano imputati”
(doc. V, verbale 28 ottobre 2009 di T__________, pag. 2)
e dalla deposizione dello stesso appellante:
“Devo dire che nel 2001 c’erano
gli inquilini dello stabile che si lamentavano per il volume della musica. In
particolare si lamentavano gli inquilini del 3° e 4° piano i cui appartamenti
erano proprio sopra il Bar. Io sin da subito ho adattato il volume della musica
[…] Sin dall’inizio della locazione ho avuto degli incontri con il sig. __________
in ordine al problema della musica […]”
(verbale 11 marzo 2010 di AP 1,
pag. 3). Palese quindi che i disturbi provocati agli abitanti dello stabile e
ai vicini per la musica fuoriuscita dal Bar la notte e i rumori causati dagli
avventori attruppati davanti al Bar a fumare e a discutere siano imputabili al
conduttore. L’appellante ha oggettivamente violato il proprio dovere di
diligenza nei confronti degli altri abitanti dello stabile e dei vicini, poiché
nonostante gli accorgimenti da lui adottati, come l’assunzione di una persona
come addetto alla sicurezza a partire dal 2006 durante quasi tutti i week-end,
e la moderazione della musica, i problemi non sono stati completamente eliminati.
Si deve pertanto ammettere che a giusta ragione il Pretore ha ammesso
l’esistenza di una violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo verso i
vicini per quel che concerne le immissioni foniche.
7.2
È invece
dubbio che la sporcizia trovata nei pressi del Bar e delle proprietà adiacenti
possa essere ricondotta solo al Bar stesso o ai suoi avventori (salvo per i mozziconi
di sigarette). Il conduttore ha dimostrato di aver vietato alla propria
clientela di uscire con le bibite all’esterno dell’esercizio pubblico sin dal
2006 (verbale 20 agosto 2009 di G__________, pag. 5; verbale 28 ottobre 2009 di
T__________, pag. 2; verbale 29 gennaio 2010 di D__________, pag. 2). A detta
di alcune testimonianze (verbale 28 ottobre 2009 di T__________, pag. 2;
verbale 29 gennaio 2010 di D__________, pag. 3) la sporcizia sarebbe da
ricondurre alla Pizzeria d’asporto ubicata a fianco del Bar O__________, che è
stata resa attenta ad evitarla solo con scritto 13 novembre 2008 (doc. E e
verbale 25 giugno 2009 di G__________, pag. 4-5). Ciò non toglie che i rumori e
gli schiamazzi, imputabili questi solo al bar, costituiscano una chiara
violazione della clausola contrattuale n. 3. In questo contesto, la questione di sapere a chi sia imputabile la sporcizia presente al mattino nei dintorni del
bar può rimanere indecisa.
8.
L’amministrazione
ha inviato al conduttore la lettera di diffida il 6 ottobre 2008 (doc. D), dopo
aver ricevuto dal dicembre 2001 al 1° ottobre 2008 più scritti di lamentele da
parte di altri abitanti dello stabile e dalla proprietaria dello stabile
limitrofo. Il Pretore ha ritenuto che la locatrice non era tenuta a fare altro,
viste le reiterate violazioni contrattuali del conduttore, le comunicazioni
della locatrice sui disturbi già prima del 6 ottobre 2008, e infine la diffida
formale conforme all’art. 257f cpv. 3 CO. L’appellante ravvisa invece nel lasso
di tempo trascorso prima della diffida, senza aver mai ricevuto prima di allora
altri avvertimenti, un atteggiamento contraddittorio e in violazione delle
regole della buona fede ai sensi dell’art. 271 CO. A torto. L’invio della diffida
di cui all’art. 257f cpv. 3 CO non è vincolato a un termine di legge, ma deve
essere fatto in un lasso di tempo ragionevole, a partire dalla conoscenza della
contravvenzione, poiché altrimenti si reputa che il locatore abbia rinunciato a
prevalersi di tale motivo per rescindere il contratto (
Lachat
, Le bail à loyer, op. cit., pag. 677, n. 3.1.7 e nota
102). In considerazione dell’intensificarsi delle lamentele nel periodo
precedente l’invio della diffida formale, in particolare con gli scritti da
parte di altri conduttori del 30 settembre 2008 (doc. B) e da parte della ditta
__________, proprietaria dello stabile limitrofo il 1° ottobre 2008 (doc. C),
che lamentavano le varie turbative derivanti dall’esercizio pubblico e dalla
sua clientela, con in aggiunta la concreta minaccia di un’azione legale da
parte della vicina, la locatrice ben poteva inviare la diffida il 6 ottobre
2008, meno di una settimana dopo aver ricevuto le ultime, energiche, lamentele
scritte dei propri conduttori e della vicina. Semmai, nel lungo lasso di tempo
intercorso dalle prime lamentele scritte degli allora conduttori dello stabile,
datate 2 novembre 2001 (doc. AA) e 18 dicembre 2001 (doc. Z), si ravvisa
piuttosto un comportamento fin troppo paziente nei confronti del conduttore. Solo
dopo essere stata messa alle strette dagli altri conduttori e dalla vicina la
locatrice ha inviato la diffida 6 ottobre 2008. Tale scritto menziona
chiaramente i motivi a fondamento della diffida cioè i vari reclami ricevuti
per i problemi causati dalla clientela del Bar O__________ all’interno ed
all’esterno del locale, nonché la segnalazione da parte della polizia comunale
della necessità di un intervento, chiedendo al conduttore di far cessare la
turbativa
“riportando la situazione all’interno ed all’esterno del locale ad
un livello accettabile e compatibile con la funzione residenziale dello
stabile”
,
e fissando
un termine al 20 ottobre 2008
per
“comunicare […] i provvedimenti e le misure concrete che intende adottare per
far cessare i disagi arrecati”
.
Inoltre, anche se non richiesto
dalla legge, nella diffida formale vi è la minaccia al conduttore della
disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO, qualora fosse trascorso il termine del 20 ottobre 2008 senza le
“opportune garanzie di intervento”
da
parte del conduttore o al ricevimento di altri reclami (
Lachat
, Le bail à loyer, op. cit. pag. 678, n. 3.1.7).
Pertanto la censura mossa dall’appellante alla sentenza pretorile in questo
senso è infondata.
9.
La
rescissione straordinaria del contratto ex art. 257f cpv. 3 CO può essere data se, malgrado l’avvertimento scritto, il conduttore continua o
ricomincia ad infrangere il suo dovere di diligenza (
Lachat
, Le bail à loyer, op. cit., pag. 678, n. 3.1.8;
Weber
in op. cit., pag. 1390, n. 5). La
nuova violazione deve essere in relazione con quella menzionata
nell’avvertimento scritto. Inoltre il locatore non deve tardare troppo a
rescindere il contratto di locazione dopo il periodo di tempo dato al
conduttore, se quest’ultimo continua ad infrangere il suo dovere di diligenza
(sentenza del Tribunale federale 4C.270/2001 del 26 novembre 2001, consid. 3b
aa;
Lachat
, op. cit., pag. 678, n.
3.1.8). Nella fattispecie per ritenere adempiuta tale condizione, la Pretora si
è basata sullo scritto 24 marzo 2009 di S__________ (doc. L), e sulle
deposizioni di quest’ultimo, secondo il quale
“[…] anche dopo la notifica
della disdetta abbiamo nuovamente segnalato la situazione che per noi era
diventata insostenibile. Inizialmente infatti si pensava che la problematica
fosse circoscritta all’estate, ma in realtà abbiamo poi dovuto constatare la
medesima situazione anche in inverno. Nonostante avessimo le finestre chiuse
sentivamo comunque gli schiamazzi e, anche se in misura minore, la musica”
(verbale 25 giugno 2009, pag. 8); e dell’amministratore G__________ che
afferma:
“Dopo l’incontro di cui ho detto non ho ricevuto alcuna presa di
posizione ufficiale da parte del conduttore. D’altra parte ho invece ricevuto,
verbalmente, da parte della dott.iur. __________ nuove segnalazioni circa la
situazione del Bar O__________ che non era mutata. Ho quindi parlato con la
proprietà che ha poi deciso di notificare la disdetta del contratto di
locazione”
(verbale 25 giugno 2009, pag. 4).
A detta
dell’appellante la conclusione alla quale è giunta la Pretora riposa su un
accertamento errato ed arbitrario dei fatti, poiché nello scritto dell’11
dicembre 2008 (doc. G) non viene citato dagli abitanti dello stabile alcun
episodio che sarebbe intervenuto tra la diffida e la disdetta, ciò che invece
viene riportato nello scritto di cui al doc. L, che sarebbe quindi
“preparato
ad arte da __________ con l’unico scopo di produrre agli atti una prova
documentale attestante l’inesistente persistere della turbativa”
(appello,
pag. 13). Inoltre egli ha ravvisato nel comportamento della locatrice un
atteggiamento contraddittorio poiché, anche a prescindere dalla deposizione del
teste G__________ che non è a dir suo sufficiente per provare tale condizione,
ha inviato la disdetta il 23 ottobre 2008, senza ricevere alcuna lamentela
scritta e senza attendere l’esito delle misure proposte dal conduttore. La
critica è fondata. Dopo la diffida del 6 ottobre 2008, vi è stato uno scritto
16 ottobre 2008 del conduttore, che proponeva sostanzialmente trattative per
definire i possibili interventi, pur contestando la diffida (doc. E nel
fascicolo dell’UC), e un incontro fra l’amministratore dello stabile, il
conduttore e il suo legale (verbale 25 giugno 2009 di G__________, pag. 4). Non
risulta però provata alcuna lamentela scritta o verbale da parte degli altri
abitanti dello stabile o della vicina tra il 6 e il 23 ottobre 2008. Nello
scritto dell’11 dicembre 2008 (doc. G), S__________ non accenna ad alcun episodio
che si sarebbe svolto durante tale periodo. Solo il 24 marzo 2009 egli ha precisato
che:
“[…] come già Vi scrissi con comunicazione del 11 dicembre 2008, gli
schiamazzi ed i disturbi provenienti dal Bar O__________ sono continuati ben
oltre l’invio della diffida inoltrata al bar stesso. In particolare, sia io che
la mia fidanzata A__________ abbiamo più volte avvertito nel mese di ottobre
musica proveniente dal bar (nonostante i doppi vetri del nostro appartamento)
anche in tarda serata, ben dopo le 23: […] A ciò si aggiunga che un’ulteriore
fonte di disturbo proveniva dagli avventori del bar, i quali, sostando
all’esterno dello stesso con urla e schiamazzi tenevano svegli tutto il
vicinato. Nello stesso mese di ottobre, una rissa tra avventori (probabilmente
ubriachi) era sfociata in una serie di urla fino a tarda notte […]”
(doc.
L). L’amministratore G__________ ha riferito di aver “
ricevuto, verbalmente,
da parte della dott.iur. __________ nuove segnalazioni circa la situazione del
Bar O__________ che non era mutata”
(verbale del 25 giugno 2009, pag. 4), senza
tuttavia precisare le date di tali segnalazioni. Non risulta quindi provato
dalla locatrice che nel periodo tra la diffida e la disdetta (6-23 ottobre
2008) siano intervenuti nuovamente disturbi da ricondurre a mancanza di
diligenza da parte del conduttore simili a quelli rimproveratigli nella diffida
del 6 ottobre 2008. Le
“nuove segnalazioni”
da parte del legale della proprietà
limitrofa, che sarebbero intervenute prima della disdetta straordinaria del 23
ottobre 2008, non sono state situate nel tempo e al riguardo la deposizione
dell’amministratore della locatrice è del tutto generica. L’abitante dello
stabile estensore delle lettere 11 dicembre 2008 e 24 marzo 2009 ha dapprima indicato genericamente “l’inverno 2008” e poi il mese di “ottobre”, ma ciò non
consente di situare gli episodi ai quali si riferisce nel periodo decisivo,
vale a dire tra il 6 e il 23 ottobre 2008. In conclusione, quindi, la locatrice non è riuscita a provare l’adempimento di tutte le condizioni cumulative
previste dall’art. 257f cpv. 3 CO. La disdetta notificata il 23 ottobre 2008 si
rivela quindi inefficace.
10.
Vista
la sua inefficacia, la disdetta 23 ottobre 2008 non può essere convertita in
una disdetta ordinaria per la scadenza contrattuale del 31 agosto 2011 (DTF 135
III 441 consid. 3)
. Non nuoce al conduttore, pertanto, il fatto di non
aver avviato un’azione giudiziaria in contestazione della disdetta nel termine
di 30 giorni dalla mancata conciliazione (DTF 121 III 156). L’appello deve
dunque essere accolto, senza che sia necessario pronunciarsi sulla richiesta di
protrazione della locazione, priva di oggetto. La decisione impugnata va di
conseguenza riformata nel senso di respingere l’istanza di sfratto.
La spese giudiziarie di entrambe le sedi seguono la soccombenza e
sono perciò poste a carico della parte locatrice (art. 106 cpv. 1 CPC). Il
valore litigioso ammonta a fr. 100'000.- (cfr. consid. 2).
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 106 CPC, la LTG e
il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
I.
L’appello 14 settembre 2011 di AP 1
è accolto
.
Di conseguenza
la decisione 7 luglio 2011 (inc. DI.2009.361) della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, è così riformata:
1. L’istanza di contestazione della
disdetta 26 novembre 2008 è accolta ed è accertata l’inefficacia della disdetta
23 ottobre 2008.
2.
L’istanza di sfratto 18 marzo 2009 è respinta.
3.
(Stralciato).
4.
(Stralciato).
5.
(Stralciato).
6.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.- e le spese di fr. 500.-,     già anticipate
in ragione di ½ ciascuna, sono poste interamente a carico della locatrice con
l’obbligo di rifondere al conduttore fr. 3'000.- a titolo di ripetibili.
II.
Le
spese processuali di appello in complessivi fr. 1'200.-, già anticipati
dall’appellante, sono poste a carico dell’appellata, con l’obbligo per
quest’ultima di rifondere all’appellante fr. 2’500.- a titolo di ripetibili
d’appello.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a
carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è superiore a fr.
15'000.- nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione
(art. 74 cpv. 1 lett. a LTF) o se è superiore a fr. 30'000.- in tutti gli altri
casi (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF). Per valori inferiori il ricorso è
ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).