ti_gerichte · 52.2005.288 · 2006-02-03 · it
Trasformazione ed ampliamento parziale di un immobile

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 03.02.2006 52.2005.288
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 03.02.2006 52.2005.288
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 03.02.2006 52.2005.288

Incarto n.
52.2005.288
Lugano
3 febbraio
2006
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano
Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 6 settembre 2005 di
RI 1
patrocinata da: PA 1
contro
la decisione 17 agosto 2005 del Consiglio di Stato
(3875) che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la
decisione 4 marzo 2005 con cui il municipio di Savosa ha rilasciato a CO 1i
il permesso di trasformare ed ampliare parzialmente un edificio di sua
proprietà (part. 258);
viste le risposte:
-    14 settembre 2005 del
municipio di Savosa;
-    20 settembre 2005 del
Consiglio di Stato;
-    22 settembre 2005 di CO
1;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   a. Il
ricorrente CO 1 è proprietario di uno stabile a due piani, situato a Savosa nel
comparto A3 del piano particolareggiato della zona di via S__________ (part. __________).
Il piano inferiore, posto al livello della strada, è destinato ad autofficina.
Il piano superiore si situa invece a livello del giardino retrostante ed è
destinato all'abitazione. Verso nord, l'edificio presenta un'ala più bassa, ad
un solo piano, che ospita un autolavaggio.
Costruito prima dell'entrata in vigore del
PR, l'edificio dispone di una superficie adibita a verde pari a circa il 24%
della superficie edificabile.
b. Il 21 maggio 2001 il municipio ha
autorizzato CO 1 ad ampliare l'immobile in senso orizzontale ed in senso
verticale. L'ampliamento orizzontale consisteva nell'ingrandimento del locale
soggiorno situato in corrispondenza dell'angolo nordovest dell'edificio (+
13.58 mq), con conseguente riduzione della superficie del giardino.
L'ampliamento verticale era invece costituito dall'aggiunta di un locale sopra
l'autolavaggio al fine di ricavarvi una camera da letto.
La licenza è stata tuttavia annullata dal
Consiglio di Stato, che con decisione 27 novembre 2001 ha accolto il ricorso
contro di essa interposto dalla vicina opponente RI 1, proprietaria delle part.
__________, che ravvisava nell'intervento una disattenzione del vincolo di area
verde minima (30%), sancito dall'art. 8.3 delle norme di attuazione del piano
particolareggiato della zona di via S__________ (NAPP1).
c. Dopo aver presentato senza successo un ulteriore
progetto, di cui non occorre qui riferire, il 23 dicembre 2002 il resistente ha
inoltrato una nuova domanda di costruzione, analoga alle precedenti, ma che
prevedeva soltanto di innalzare l'ala N, ampliando l'appartamento di 42 mq,
senza tuttavia ridurre l'area verde. Per sopperire all'area verde mancante, L__________,
proprietario del fondo contermine (part. n. 262) ha messo a disposizione 70 mq
di superficie edificabile attrezzata a verde.
Il 21 giugno 2004 il municipio ha rilasciato
la licenza richiesta, respingendo l'opposizione di RI 1. Il provvedimento è
stato tuttavia annullato dal Consiglio di Stato, che con giudizio 14 settembre
2004 ha accolto l'impugnativa contro di esso inoltrata dalla vicina opponente,
ritenendo inammissibile il trasferimento di superficie verde tra fondi.
Il giudizio è stato confermato da questo
tribunale con sentenza 21 novembre 2004. Ammessa, contrariamente al Governo, la
possibilità di trasferire superficie verde tra fondi, il Tribunale cantonale
amministrativo ha ritenuto che in concreto il trasferimento pattuito dal
resistente con il vicino non potesse essere riconosciuto perché l'area verde
supplementare, separata da un muretto e da una rete metallica da quella del
fondo dedotto in edificazione, non sarebbe direttamente accessibile a tutti gli
utenti dell'edificio come prescrive l’art. 12 cpv. 1 NAPR.
B.   Allo scopo
di sanare il difetto, il 17 gennaio 2005 CO 1 ha ripresentato la domanda di costruzione
respinta in ultima istanza da questo tribunale con giudizio 21 novembre 2004,
di cui si è appena detto. Il nuovo progetto prevede l'apertura di due varchi
nella recinzione che separa il suo fondo da quello del vicino R__________, in
modo da rendere accessibile a tutti gli utenti del suo stabile l'area verde
mancante messagli a disposizione del vicino.
Con decisione 4 marzo 2005 il municipio ha
rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'ennesima opposizione della
vicina.
Il provvedimento è stato confermato dal
Consiglio di Stato, che con giudizio 17 agosto 2005 ha ritenuto che le
modifiche apportate al precedente progetto bastassero a renderlo conforme al diritto.
C.   Contro il
predetto giudizio, la soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa licenza.
L'insorgente contesta in sostanza
l'ammissibilità del trasferimento di area verde fra i fondi, rilevando che non
è garantita da un'iscrizione a RF, che la porzione ceduta non è definita e che
il passaggio tra i fondi sarebbe previsto solo sulla carta.
D.   All'accoglimento
del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio, che non
formulano particolari osservazioni.
Ad identica conclusione perviene CO 1,
contestando in dettaglio le tesi dell'insorgente con argomenti che saranno
discussi nei seguenti considerandi.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione
attiva della ricorrente, proprietaria del fondo contermine e già opponente, è
certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
Il giudizio può essere emanato sulla base
degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della
contestazione è nota questo tribunale dai precedenti giudizi. Nemmeno le parti
sollecitano del resto l'assunzione di particolari prove.
2.   2.1.
Secondo l'art. 12 cpv. 1 NAPR di Savosa,
per le nuove costruzioni è obbligatoria
la formazione di un'area verde, direttamente accessibile a tutti gli utenti
dell'edificio
.
Quest'area
, soggiunge la norma (cpv. 4),
deve
costituire una superficie unitaria, non pavimentata ma possibilmente alberata,
la cui destinazione deve essere vincolata a RF. Le superfici minime da adibire
a verde sono specificate nelle prescrizioni di zona
(cpv. 5), proporzionalmente
alla superficie edificabile del fondo (art. 35 - 41 NAPR ed 8.3 NAPP1).
L'obbligo di formare aree di svago e di
ricreazione annesse agli edifici è di natura analoga all'obbligo di dotare gli
edifici di un numero di posteggi adeguato alla sua destinazione (Adelio Scolari,
Commentario, II ed., ad art. 29 LALPT, n. 287). Esso impone in sostanza di
lasciare una determinata porzione del fondo libera da costruzioni, conservandola
allo stato naturale. L'alberatura non è imposta in modo tassativo.
2.2. All'obbligo di
vincolare a RF
la
destinazione dell'area verde obbligatoria, sancito dal cpv. 4 della norma in
esame, soggiacciono per principio tutti i proprietari che devono riservare sul
proprio fondo una simile superficie a favore degli utenti di un edificio. Attraverso
un non meglio specificato vincolo da iscrivere a RF, la norma intende semplicemente
impedire che le aree verdi obbligatorie realizzate dai proprietari sui loro
fondi vengano sottratte alla loro destinazione. L’obbligo in discussione
riguarda indistintamente tutti i proprietari tenuti a formare un'area verde.
Vincoli di destinazione possono per
principio essere costituiti ed iscritti a RF a carico dei fondi soltanto sotto
forma di servitù prediali o personali. Una servitù prediale non entra tuttavia in
considerazione, poiché a carico di un fondo non si può evidentemente costituire
una servitù a favore dello stesso fondo. Una servitù personale a favore del comune
è invece esclusa già per l'insufficienza della base legale. Una simile finalità
avrebbe dovuto essere esplicitata chiaramente.
Ne discende che all'obbligo di vincolare a
RF la destinazione delle aree verdi sancito dall'art. 12 cpv. 2 NAPR non può essere
dato concretamente seguito. Né risulta che sia mai stato iscritto a RF un
vincolo di questo genere.
3.   3.1.
Giusta l'art. 38a cpv. 1 LE, quantità edificatorie appartenenti ad un fondo possono
essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona di
utilizzazione del PR e connessi funzionalmente se non risulta intralciata la
pianificazione e, in particolare, se non sono compromessi l’uso razionale del
territorio e un’edifi-cazione armoniosa.
La superficie vincolata a verde è una
quantità edificatoria. Anch'essa può dunque essere oggetto di trasferimento.
L’art. 38a LE non esige che la superficie
messa a disposizione da altri fondi sia ceduta in proprietà o gravata da
servitù di diritto privato. Il consenso, manifestato in sede di domanda di
costruzione, del proprietario che la mette a disposizione è di per sé
sufficiente (STA 21.11.2004 in re CO 1; RDAT 1991 II n. 38; Scolari, op. cit., ad
art. 38a LE n. 1155). I piani regolatori possono tuttavia stabilire ulteriori
eccezioni e limitazioni (art. 38a cpv. 2 LE).
3.3. Nel caso concreto, l’art. 12 cpv. 4
NAPR impone ai proprietari tenuti ad approntare un'area verde di vincolarne la
destinazione a RF. Contrariamente a quanto assume l'insorgente, dall'obbligo di
vincolare a RF la destinazione di siffatte aree non discende affatto che i
trasferimenti di superfici verdi tra i fondi debbano essere assicurati da
servitù prediali iscritte a RF.
L'obbligo in esame non disciplina in effetti
il trasferimento di questo genere di quantità edificatorie tra i fondi. Esso si
ripropone soltanto di garantire che le aree verdi rimangano tali, sia che
vengano realizzate sul fondo sul quale sorge l'edificio al cui servizio è
posta, sia che vengano approntate su fondi vicini. Irrilevante, da questo
profilo, è il fatto che vengano realizzate mediante trasferimento di quantità
edificatorie da un fondo all'altro.
L’art. 12 cpv. 4 NAPR non costituisce dunque
un'eccezione o una limitazione fondata sull'art. 38a LE.
4.   4.1. Ferme
queste premesse, non si può ragionevolmente contestare che l'area verde messa a
disposizione dal vicino del resistente possa essere trasferita a favore del
fondo dedotto in edificazione. I fondi sono confinanti, appartengono alla
stessa zona di utilizzazione e sono funzionalmente connessi. Il trasferimento
della quantità edificatoria messa a disposizione sotto forma di area verde non
intralcia d'altro canto la pianificazione e non compromette né l'uso razionale
del territorio, né un'edificazione armoniosa.
I presupposti dell'art. 38a LE sono dunque
soddisfatti.
4.2. L'area verde risultante dal cumulo di
quella esistente sul fondo del resistente e di quella messa a disposizione dal
vicino risponde l'altra parte alle condizioni fissate dall'art. 12 cpv. 4 NAPR.
Dal profilo quantitativo l'area è pari al 30% della superficie edificabile del
fondo fissato dall'art. 8.3 NAPP1. Nemmeno l'insorgente sostiene il contrario. Gli
ampi varchi previsti nella recinzione esistente tra i due fondi permettono d'altra
parte di considerarla come una superficie unitaria. Gli accordi tra i proprietari
assicurano infine l'accesso a tutti gli utenti dell'edificio.
Non potendosi esigere, per i motivi appena
illustrati, che il trasferimento di superficie verde sia assicurato mediante
iscrizione di una servitù a RF, sono dunque soddisfatte anche le condizioni poste
dall'art. 12 cpv. 4 NAPR.
5.   5.1. L'art.
8 cifra 4 NAPR permette di sopraelevare di un unico piano gli edifici sorti
prima dell'entrata in vigore del PR (3 marzo 1978) ad una distanza inferiore a
quella prescritta, alla condizione che siano rispettate le norme di zona
relative all'indice di sfruttamento, all'area verde minima ed all'altezza
massima.
La disposizione si configura in sostanza
come una
lex specialis
per rapporto all'art. 39 RLE.
5.2. L'ala nord dello stabile del
resistente, costruito negli anni '50, disattende ampiamente la distanza di 9 m
dal confine verso il fondo della ricorrente, fissata dal piano
particolareggiato della zona di via __________.
L'ala in questione può nondimeno essere sopraelevata
in forza dell'art. 8 cifra 4 NAPR, poiché l'ampliamento verticale, assai
contenuto dal profilo volumetrico, rispetta gli altri parametri edilizi fissati
per la zona e lascia invariate le distanze.
Infondate sono le generiche contestazioni
sollevate in proposito dall'insorgente. Né l'altezza, né la SUL superano in
effetti i limiti fissati dalle NAPP1. La norma in esame non esige d'altronde
che l'ampliamento sia giustificato da particolari esigenze tecniche o
funzionali.
6.   In esito
alle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque respinto.
La tassa di giustizia e le ripetibili sono
poste a carico della ricorrente secondo soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38a LE; 12 NAPR, 8.3 NAPP1 di Savosa;
3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'000.- è a carico della ricorrente, che rifonderà fr. 1'500.-
al resistente a titolo di ripetibili.
3.   Intimazione
a:
terzi implicati
1. CO 1
1 patrocinato da: PA 2
2. CO 2
3. CO 3
4. CO 4
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario