ti_gerichte · 12.2005.156 · 2006-09-28 · it
creditoria con domanda di iscrizione di ipoteca legale - foro

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.09.2006 12.2005.156

Incarto n.
12.2005.156
Lugano
28 settembre
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.165
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 24
settembre 2004 da
AO 1
rappr. dall’  RA
2
contro
AP 1
RA 1
chiedente
la condanna del convenuto al pagamento dell’importo di fr. 180'000.-  -poi
aumentato a fr. 193'500.- in sede di replica- oltre interessi quale saldo del
prezzo di una compravendita immobiliare nonché l’iscrizione definitiva di
un’ipoteca legale del venditore a favore dell’attrice per l’importo di fr.
180'000.- a carico della PPP n. 2875, fondo base n. 1753 RFD di __________, di
proprietà del convenuto;
domande alle quali il convenuto si è opposto chiedendo
in pari tempo la cancellazione dell’ipoteca legale iscritta in via provvisoria,
e sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 8 agosto 2005 accogliendo
la petizione
;
appellante
il convenuto con atto d’appello 5 settembre 2005, con il quale chiede in via
preliminare l’annullamento della decisione di prima istanza per incompetenza
del giudice a statuire nella fattispecie, in via principale la cancellazione
dell’ipoteca legale del venditore già iscritta in via provvisoria e che
l’appellata sia riconosciuta debitrice dell’appellante dell’importo di almeno
fr. 100'000.- a saldo del prezzo di compravendita, in via subordinata
l’annullamento dei dispositivi 1 e 2 della sentenza impugnata e, in via ancor
più subordinata che sia riconosciuto nullo il contratto di compravendita
stipulato dalle parti il 3 marzo 2004 e che sia fatto ordine all’ufficiale del
distretto di Locarno di procedere a nuove iscrizioni, che proprietaria della
PPP n. 2875 sia riconosciuta AO 1 la quale riassume il debito di fr. 300'000.-
nei confronti di __________ SA di __________;
mentre
l’attrice con osservazioni 10 ottobre 2005 postula la reiezione del gravame;
letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
1.
Con rogito no 496 del 3 marzo 2004 del
notaio avv. __________, AO 1 ha venduto la sua quota, PPP n. 2875, di 41/00 del
fondo base n. 1753 RFD di __________ a AP 1. Il prezzo è stato pattuito in fr.
480'000.-, da solvere mediante assunzione del debito di fr. 300'000.- presso __________
__________ garantito da 4 cartelle ipotecarie (100'000.- in I rango, 110'000.-
in II rango, 40'000.- in III rango e 50'000.- in IV rango) e mediante pagamento
“a saldo” dei rimanenti fr. 180'000.-“secondo accordi separati”.
Constatato
il mancato pagamento del saldo di fr. 180'000.- la venditrice ha chiesto, ed
ottenuto con decreto 10 maggio 2004, l’annotazione di un’ipoteca legale provvisoria
del venditore sul fondo oggetto della transazione.
2.
Con
petizione 24 settembre 2004 AO 1 ha chiesto
la condanna del convenuto al
pagamento dell’importo di fr. 180'000.-, rilevando che il saldo del prezzo di
compravendita era rimasto impagato, postulando altresì l’iscrizione definitiva
dell’ipoteca legale del venditore già annotata in via provvisoria.
3.
Con
risposta 26 ottobre 2004 il convenuto si è opposto alla petizione, chiedendo la
cancellazione dell’ipoteca legale già annotata ed eccependo avantutto la
competenza giurisdizionale del giudice adito perché, non essendovi connessioni
di natura reale con il fondo venduto, la causa sarebbe da promuovere al suo domicilio
a __________. Nel merito, ha affermato che il residuo del prezzo è stato già pagato
secondo accordi separati. Egli avrebbe infatti erogato un prestito di
complessivi fr. 523'800.- alla società __________ SA, di cui l’attrice era
azionista unitamente al marito __________ ed a __________, i quali, a parziale
restituzione del mutuo si sarebbero riconosciuti debitori solidali nei suoi
confronti dalla somma di fr. 100'000.- ciascuno, per un importo complessivo di
fr. 300'000.-. Gli stessi non avendo fatto fronte ai loro impegni, egli non
sarebbe tenuto al pagamento di quanto richiestogli.
4.
Con
replica 22 novembre 2004 l’attrice, rilevato come il debito ipotecario in
essere presso __________, assunto dal convenuto nell’ambito del contratto di
compravendita immobiliare, ammontava a soli fr. 286'500.-, ha aumentato la
domanda di causa a fr. 193'500.-, contestando per il resto gli argomenti di
controparte, segnatamente l’eccezione di carenza di foro.
Con
duplica 21 dicembre 2004 il convenuto ha confermato le proprie domande,
chiedendo inoltre che l’attrice sia riconosciuta debitrice dell’importo di fr.
180'000.- nei suoi confronti, a saldo del prezzo di compravendita.
Con
le rispettive conclusioni le parti hanno entrambe confermato le proprie domande.
5.
Con
sentenza 8 agosto 2005 il Pretore ha accolto la petizione, condannando il
convenuto al pagamento dell’importo di fr. 193'500.- oltre interessi ed
ordinando l’iscrizione definitiva di un’ipoteca legale del venditore a favore
dell’attrice per l’importo di fr. 180'000.- a carico della PPP n. 2875, fondo
base n. 1753 RFD di __________, di proprietà del convenuto.
6.
Con
appello 5 settembre 2005 il convenuto chiede in via preliminare l’annullamento
della decisione di prima istanza per incompetenza del giudice a statuire nella
fattispecie, in via principale la cancellazione dell’ipoteca legale del
venditore già iscritta in via provvisoria e che l’appellata sia riconosciuta
debitrice dell’appellante dell’importo di almeno fr. 100'000.- a saldo del
prezzo di compravendita, in via subordinata l’annullamento dei dispositivi 1 e
2 della sentenza impugnata e, in via ancor più subordinata che sia riconosciuto
nullo il contratto di compravendita stipulato dalle parti il 3 marzo 2004 e che
sia fatto ordine all’ufficiale del distretto di Locarno di procedere a nuove
iscrizioni, e che proprietaria della PPP n. 2875 sia riconosciuta AO 1 che
riassume il debito di fr. 300'000.- nei confronti di __________ SA di __________.
Con
osservazioni 10 ottobre 2005 l'attrice postula la reiezione del gravame.
considerato
in
diritto:                7.
Il Pretore ha respinto l’eccezione di incompetenza sollevata dal
convenuto, il quale invocava la competenza esclusiva del giudice del proprio
domicilio, rilevando che quando -come nel caso concreto- l’azione tende anche
all’iscrizione di un’ipoteca legale del venditore di un fondo, essa può essere
proposta anche al giudice di situazione dell’immobile e non esclusivamente al
domicilio del convenuto. L’appellante censura la sentenza, contestando
l’esistenza di implicazioni di natura reale.
Per
l’art. 3 LForo, s
alvo che la legge disponga altrimenti, le azioni contro
una persona fisica si propongono al giudice del suo domicilio. L’art. 19
prevede poi che il giudice del luogo in cui il fondo è o dovrebbe essere
intavolato nel registro fondiario è competente per le azioni reali (lettera a)
e le altre azioni inerenti al fondo, come quelle volte al trasferimento della
proprietà fondiaria o al conferimento di diritti reali limitati su fondi,
ritenuto che tali azioni possono essere proposte anche al giudice del domicilio
o della sede del convenuto (lettera c). Tra queste ultime vanno annoverate
segnatamente le azioni di carattere misto e quelle concernenti obbligazioni
propter
rem
(
Kellerhals/Von Werdt/Güngerich,
Gerichtsstandsgesetz, ni 32 segg. ad art. 19;
Müller/Wirth
,
Gerichtsstandsgesetz, n. 26 ad art. 19;
Spühler/Tenchio/Infanger
, Bundesgesetz über den Gerichtsstand
in Zivilsachen, ni 27 segg. ad art. 19).
L’
art. 837 cpv. 1 CC conferisce al venditore il diritto di ottenere la
costituzione di un’ipoteca legale sul fondo venduto a garanzia del proprio
credito. Questo diritto, di natura obbligatoria, costituisce un’obbligazione
propter
rem
(
Koller
, Der
Grundstückkauf, 2. ed., §4, n. 61), con la conseguenza che la relativa azione
cade, per quanto riguarda il foro, nel campo d'applicazione dell’art. 19 LForo.
8.
Nel
caso concreto l’appellata ha chiesto non solo il pagamento del saldo del prezzo
di compravendita ma anche che tale saldo venga garantito da un’ipoteca legale
del venditore da costituire sul fondo venduto. Trattasi quindi di una procedura
mista, che può essere proposta anche al foro della situazione dell’immobile (
Kellerhals/Von Werdt/Güngerich
, op.
cit., n. 56 ad art. 19;
Spühler/Tenchio
Infanger
, op. cit., n. 34 ad art. 19). L’appello -su questo punto invero
parecchio confuso- dev’essere di conseguenza respinto e la decisione impugnata
confermata nella misura in cui l’eccezione di carenza di foro è stata disattesa.
9.
Nel
merito, il Pretore ha accolto la domanda intesa al pagamento del residuo del
prezzo di vendita. Reietta l’
exceptio non adimpleti contractus
sollevata
dal convenuto per il fatto che l’obbligazione di cui egli lamentava
l’inesecuzione da parte dell’attrice rilevava semmai da una fattispecie
estranea al contratto di compravendita, il primo giudice ha poi ritenuto che
-al di là della questione lasciata aperta se l’eccezione di compensazione fosse
stata sollevata correttamente- neppure era provata l’esistenza del preteso
credito vantato nei confronti della convenuta. L’appellante censura la
decisione impugnata, sostenendo che la compravendita in oggetto si inseriva in
un’altra fattispecie, e meglio nei rapporti tra le parti in relazione alla __________
SA -società gestita da __________, __________ e AO 1- alla quale egli aveva
erogato prestiti per complessivi fr. 523'800.-. Volendo egli recuperare almeno
parte del credito, le parti si sarebbero accordate in separata sede stipulando,
precedentemente alla firma del contratto di compravendita, un accordo nell’ambito
del quale l’appellata rinunciava all’importo di fr. 100'000.-.
9.1.
Incontestato
l’ammontare del residuo del prezzo di vendita pari a fr. 180'000.- e pacifico che
l’appellante non lo ha pagato, è qui da esaminare se egli abbia estinto in
altro modo il suo debito, in particolare compensandolo con il credito da lui
vantato nei confronti dell’appellata.
Contrariamente
a quanto egli sostiene, dall’accordo stipulato il 2 marzo 2004 (doc. 2) tra __________,
AO 1 e AP 1 non è però possibile desumere il preteso riconoscimento del debito
di fr. 100'000.- di AO 1 nei confronti dell’appellante. L'accordo in parola
menziona unicamente l’esistenza di un credito concesso da __________ __________
alla società __________ SA, garantito da AO 1 con un’ipoteca. Non fa per contro
alcun riferimento a eventuali finanziamenti di AP 1 alla __________ SA né ad
una qualsivoglia connessione tra i medesimi e la compravendita. Inoltre va
rilevato che, sempre nel menzionato documento, le parti hanno stabilito il
prezzo di vendita dell’immobile, fissandolo in fr. 480'000.- (punto 1), senza indicare
che il prezzo sarebbe stato in qualche
modo compensato con pretese
dell’appellante nei confronti della società o di altri.
9.2.
Neppure i punti 2-4 dell'accordo contengono
un riconoscimento del debito. Tali clausole, come ben rilevato dall’appellata, paiono
piuttosto intese a regolare i rapporti tra la lei, __________ e __________ nel
contesto del credito di fr. 300'000.- concesso da __________ __________ agli
ultimi due e garantito da AO 1 mediante ipoteca. Contrariamente a quanto
sostenuto dall'appellante, il mutuo è stato erogato esclusivamente a __________
e __________, non invece anche a AO 1 (cfr. contratto di ipoteca 9 luglio 1998
e lettera di conferma di rimborso del mutuo 11 novembre 2004, nel fascicolo di
doc. prodotti da __________ SA). È qui manifestamente contraria agli atti la
diversa affermazione dell'appellante, secondo cui AO 1 avrebbe ammesso nei
propri allegati di essere anch'essa mutuataria, ciò non risultando da nessuna
parte. Per quanto dato a capire, __________, AO 1 e __________ si erano
accordati in merito alla ripartizione interna del debito -l’unico menzionato
nel documento-, nel senso che AO 1 e __________ lo assumevano in ragione di fr.
100'000.- ciascuno, mentre la parte a carico di __________ era invece regolata
direttamente tra questi e la AO 1. Il punto 4 stabilisce che __________ avrebbe
dovuto pagare fr. 100'000.-, senza invero indicare  il beneficiario di tale
somma, che non può però essere altri se non AO 1. Ciò appare infatti evidente quando
si consideri che la medesima clausola prevede, nell'eventualità in cui AP 1
avesse anticipato per __________ la prima rata unica (fissata al minimo in fr.
40'000.- ed al massimo in fr. 50'000.-), che le ulteriori rate mensili di fr.
1'000.- (da versare da __________ per estinguere la rimanenza del debito)
sarebbero state divise tra AO 1 e AP 1.
9.3.
La “rinuncia ad 1/3 dell’ipoteca
di CHF 300'000.- vale a dire CHF 100'000.-“  da parte di AO 1, collocata in
questo contesto, non è quindi connessa con il pagamento del prezzo di
compravendita, e di conseguenza neppure può essere interpretata quale rinuncia
a chiedere a AP 1 fr. 100'000.-. Semmai la rinuncia è nei confronti di __________
e __________ a chiedere loro tale importo, ciò che è peraltro confermato anche
dallo stesso __________ (verbale 2 maggio 2005, pag. 6). Vero è che la
testimonianza di quest'ultimo appare confusa, avendo egli  affermato che al
momento della sottoscrizione del doc. 2 l'accordo era che l’appellante avrebbe
pagato fr. 100'000.- in meno all’appellata. Si rileva tuttavia come -a
prescindere dalla mancanza di qualsivoglia indicazione in tal senso
nell’accordo- è ancora lo stesso __________ ad affermare che l’intenzione
dell’appellata era di accollarsi fr. 100’000.-, pari ad 1/3 del debito
esistente presso __________. Va qui però rilevato come, rinunciando a fr.
100'000.- del prezzo di vendita dell’appartamento a favore dell’acquirente,
dopo aver già rinunciato a farsi rimborsare pari importo da __________ e __________,
essa in realtà ci avrebbe rimesso complessivamente fr. 200'000.-vale a dire il
doppio di quanto aveva dichiarato di essere disposta ad assumersi. A ragione
quindi il Pretore non ha ritenuto determinante tale testimonianza perché
manifestamente contraddittoria.
9.4.
Ciò senza dimenticare che neppure
l’appellante sembra aver inteso l’accordo 2 marzo 2004 come pretende in sede
giudiziaria, nel senso della rinuncia ad incassare fr. 100'000.-. In epoca
successiva alla firma del contratto di compravendita, egli ha infatti proposto
a controparte di saldare il residuo di fr. 180'000.- (e non di fr. 80'000.-
come logica vorrebbe) mediante cessione di una pretesa di pari importo da lui
vantata nei confronti della __________ SA (doc. D).
Il
fatto che con l’acquisto dell’appartamento l’appellante volesse  recuperare
parte dei capitali che afferma di aver immessi nella società, non porta a
diversa conclusione ritenuto che, per i motivi già esposti, tale intenzione non
è stata concretizzata con l’accordo del 2 marzo -il cui testo risulta emanare dallo
stesso AP 1- né successivamente.
Anche
nel merito la sentenza del Pretore merita quindi conferma.
10.
L’appellante
contesta ancora l’ammontare di spese e ripetibili poste a suo carico dal
Pretore, senza tuttavia formulare alcuna domanda di giudizio su tale punto,
sicché la questione non ha da essere esaminata. Abbondanzialmente si rileva come,
per
giurisprudenza invalsa, nella fissazione della tassa di
giustizia e delle ripetibili il giudice gode di un ampio potere
d’apprezzamento, censurabile unicamente in caso di eccesso o di abuso, ciò che
non è il caso se  gli importi attribuiti rientrano tra i minimi ed i massimi
della tariffa applicabile (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., m. 51 ad art. 148 e m. 19 ad art. 150). Poiché nel caso concreto gli
importi fissati dal Pretore rientrano nei limiti tariffari, l’appello sarebbe
comunque da respingere, neppure essendo dato a comprendere in virtù di quali
considerazioni l’appellante possa sostenere che il valore di causa sarebbe
stato ridotto a fr. 100'000.-, quando in sede di replica l’attrice ha aumentato
la propria domanda da fr. 180'000.- a fr. 193'500.-, richiesta confermata con
le conclusioni e interamente accolta dal Pretore con la sentenza impugnata.
11.
Non
essendo stata provata l’esistenza di un credito dell’appellante nei confronti
dell’attrice, le domande d’appello formulate in via principale e in via
subordinata vanno respinte, senza che sia necessario interrogarsi ulteriormente
sul significato della richiesta formulata in via principale di accertare che la
signora AO 1 sia riconosciuta debitrice dell’importo di almeno fr. 100'000.-
nei confronti dell’appellante “a saldo del prezzo di compravendita della PPP n.
2785...”, il cui senso rimane incomprensibile, come già rilevato dal Pretore
nella sentenza impugnata (pag. 8 p. 5).
Respinta
anche la domanda subordinata, rimane da evadere quella formulata “in via ancor
più subordinata”, chiedente che sia riconosciuto
nullo il contratto di
compravendita stipulato dalle parti il 3 marzo 2004 e che sia fatto ordine
all’ufficiale del distretto di Locarno di procedere a nuove iscrizioni, e che
proprietaria della PPP 2875 sia riconosciuta AO 1 che riassume il debito di fr.
300'000.- nei confronti di __________ SA di __________.
L’art. 321 CPC esclude la facoltà di mutare l’azione in sede di
appello e di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni. Di conseguenza, nella
misura in cui l’appellante chiede in via subordinata, per la prima volta in
questa sede,
che sia riconosciuto nullo il contratto di compravendita
stipulato dalle parti l’appello si rivela manifestamente irricevibile.
12.
Ne segue che, nella misura in cui è ricevibile, l’appello è integralmente
respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art.
148 CPC).
Per i quali motivi,
dichiara e pronuncia:
1.
L'appello
5 settembre 2005 di AP 1 è respinto.
2.
Le
spese della procedura d'appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.    2’950.--
b) spese                         fr.
50.--
t o t a l
e                         fr.    3’000.--
sono
poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere a
controparte
fr. 9'000.- di ripetibili d’appello.
3.
Intimazione:
-      ;
-     .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
terzi
implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                            Il
segretario