ti_gerichte · 12.2003.71 · 2004-02-16 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.02.2004 12.2003.71

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2003.71
Lugano
16 febbraio
2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Rampini (giudice supplente)
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2003.17
della Pretura del Distretto di __________ promossa, con istanza 13 gennaio
2003, da
__________
__________
entrambi rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
__________
con cui gli istanti hanno chiesto in favore del signor
__________ la liberazione delle pigioni depositate dal conduttore dal giugno
2002 in avanti e che il Segretario assessore, con sentenza 24 marzo 2003, ha
respinto.
Appellanti gli istanti che, con gravame 4 aprile 2003,
chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza,
mentre il convenuto, con osservazioni 15 maggio 2003, postula la reiezione
dell’appello.
Letti ed esaminati gli atti di causa e i documenti
prodotti,
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
Dal
1° maggio 2001 il signor __________ conduce in locazione un appartamento di 3 ½
locali in uno stabile sito in __________ e di proprietà del signor __________.
La pigione è stata fissata in Fr. 1'050.-comprensiva delle spese accessorie.
Con
scritto 28 maggio 2002 il conduttore ha chiesto al signor __________ di
volergli trasmettere copia del contratto di locazione, nonché lo ha diffidato a
voler provvedere all’eliminazione di un difetto in relazione all’erogazione
dell’acqua calda che fuoriusciva dai rubinetti senza forza e dopo un periodo di
attesa di circa un quarto d’ora. Per l’eliminazione di questo difetto il
conduttore ha assegnato al locatore un termine di 15 giorni (Doc. _). Questa
richiesta è stata rinnovata il 13 giugno 2002, osservando che se non avesse
dato seguito alla sua domanda egli avrebbe proceduto al deposito della pigione
(Doc. _). Non avendo avuto notizie nel frattempo, il conduttore ha depositato
le pigioni all’Ufficio di conciliazione: la prima è stata depositata il 17/19
luglio 2002.
2.
Con istanza 23 marzo 2000 il conduttore si è rivolto all’Ufficio di
conciliazione di __________ chiedendo la riduzione del canone di locazione dal
mese di luglio 2002 sino a quando il locatore non avesse provveduto
all’eliminazione del difetto. La domanda è stata avversata dal locatore.
Con
decisione 12 dicembre 2002 l’Ufficio di conciliazione ha accolto l’istanza del
conduttore, riducendo il canone del 15%, pari a fr. 157,50 al mese e
svincolando nello stesso tempo un importo di Fr. 787,50 delle pigioni
depositate per i mesi da luglio a novembre in favore del conduttore e Fr.
4'462,50 in favore del convenuto.
3.
Con istanza 13 gennaio 2003 i signori __________ e __________ hanno
adito la Pretura di __________ rilevando che il deposito della pigione per il
mese di luglio era tardivo, giacché la pigione andava corrisposta entro il 1°
luglio 2002 e non successivamente. La pedissequa istanza di conciliazione di
data 5 agosto 2002 era quindi tardiva e l’Ufficio di conciliazione non avrebbe
dovuto entrare nel merito della lite. Soggiungevano che il conduttore aveva
accettato l’ente locato nello stato in cui si trovava con tutti i difetti
presenti al momento della consegna dell’appartamento, ivi compreso quello –
contestato - relativo all’erogazione dell’acqua calda. In queste condizioni il
conduttore non poteva chiedere la riduzione della locazione.
Con
sentenza 24 marzo 2003 il Segretario assessore della pretura di __________ ha
respinto l’istanza e ha confermato nella sostanza la decisione dell’Ufficio di
conciliazione. Per il Giudice di prima istanza il deposito della pigione da
parte del conduttore non è avvenuto tardivamente, perché il conduttore era tenuto
a corrispondere il canone alla fine di ogni mese come prevede l’art. 257c CO e
non anticipatamente all’inizio di ogni mese, in assenza di un patto diverso fra
le parti. In relazione al difetto lamentato dal conduttore il Segretario
assessore ne ha accertato l’esistenza e ha precisato che la dicitura “
l’appartamento
lo prendo come visto con tutti i difetti che ci sono
” posta sulla copia di
una pagina di un contratto di locazione non poteva essere valida, perché il
documento è stato annullato. Per contro una dichiarazione simile del
conduttore, ma illeggibile, contenuta su di un verbale di constatazione danni
del 30 aprile 2002 non poteva liberare il locatore dai suoi obblighi, giacché
non si fa alcun cenno ai problemi di erogazione dell’acqua calda e perché il
documento non è stato firmato dal locatario uscente e dal convenuto.
4.
Contro il premesso giudizio gli istanti si sono aggravati in
appello, assumendo che il conduttore aveva firmato un contratto di locazione
CATEF, sul quale v’è la menzione al punto 4, che la pigione andava corrisposta
anticipatamente. Col che il deposito della pigione doveva avvenire entro il 1°
luglio 2002 e non entro la fine del mese come ha stabilito il Segretario
assessore. Non solo. Il pagamento anticipato della pigione in Ticino assurge ad
uso locale, perché la quasi totalità dei contratti di locazione viene
perfezionata con i formulari della CATEF. L’istanza del signor __________
doveva di conseguenza essere dichiarata tardiva, senza che l’Ufficio di
conciliazione e il Segretario assessore entrassero nel merito della richiesta
di riduzione del canone di locazione, con contestuale svincolo in favore del
locatore delle pigioni depositate. L’istanza del locatario non poteva comunque
essere accolta, giacché costui aveva accettato l’ente locato con tutti i
difetti presenti al momento della consegna, ivi compreso quello relativo
all’erogazione dell’acqua calda come risulta dal verbale di constatazione del
perito comunale sugli immobili.
Con
tempestive osservazioni il convenuto ha postulato la reiezione del gravame con
argomenti che, all’occorrenza, verranno ripresi nei considerandi di diritto,
protestando spese e ripetibili.
5.
La materia del contendere verte in primo luogo sul tema di sapere se
la pigione depositata presso l’Ufficio di conciliazione di __________ è
avvenuta tempestivamente.
5.1.
A norma dell’art. 259h CO il conduttore di un immobile, se esige la
riparazione di un difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un
congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente il termine,
depositerà presso l’Ufficio di conciliazione le pigioni che giungeranno a
scadenza (cpv. 1). Le pigioni depositate sono reputate pagate (cpv. 2). Il
momento per l’esigibilità delle pigioni risulta dal contratto. È solamente nel
caso in cui il contratto non prevede nulla che ci si può riferire ai termini
legali (art. 257c CO;
Peter Higi
, Commentario zurighese, N. 56 ad art.
259g CO). Nel caso in esame è controversa la questione di sapere se il canone
di locazione era già esigibile anticipatamente all’inizio di ogni mese oppure,
come ha ritenuto l’Ufficio di conciliazione e il Segretario assessore, alla
fine di ogni mese in applicazione dell’art. 257c CO. Il tema non è senza
rilievo, perché se le pigioni scadute non fossero state depositate per tempo,
l’Ufficio di conciliazione non avrebbe potuto entrare nel merito della
richiesta del locatario volta a chiedere l’eliminazione del difetto e la
riduzione del corrispettivo. Se il deposito della pigione è tardivo, l’integralità
delle pigioni depositate deve essere svincolata in favore del locatore (
TF
10
gennaio 2002, 4C.341/2001;
Higi
, op. cit.,
N. 11
ad art. 259h CO).
Dagli
atti emerge che il canone di locazione del mese di luglio 2002 è stato
depositato il 17/19 di quel mese sul conto corrente bancario dell’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________. L’appellante sostiene che
il conduttore avrebbe firmato un contratto di locazione prestampato edito dalla
CATEF (doc. _ Ufficio di conciliazione) ove è indicato, all’art. 4 dello
stesso, che la pigione è pagabile in rate mensili anticipate. Invero
nell’incarto v’è la copia della prima pagina di un contratto di locazione, ma
lo stesso risulta firmato sul lato unicamente dal conduttore e non anche dal
locatore in spregio all’art. 13 CO, che impone l’obbligo della firma di tutti i
contraenti. Inoltre esso risulta radiato con una croce, come se nessuna delle
parti intendesse sottoporsi a quei vincoli. Infine, il riquadro riferito alla
pigione non è stato compilato: non v’è l’ammontare della pigione, come pure non
è specificato se la stessa andava pagata mensilmente, trimestralmente o
semestralmente. Ne deriva che, quand’anche si potesse ritenere vincolante
questo contratto per il conduttore, dallo stesso non si può assolutamente
desumere che le parti intendevano derogare ai precetti fissati dall’art. 257c
CO. Questo spazio è stato lasciato in bianco.
5.2.
L’appellante sostiene però che il largo utilizzo dei contratti
prestampati della CATEF, che prevedono il pagamento anticipato della pigione,
assurge ad un uso locale che il Segretario assessore non poteva misconoscere.
Invero a Zurigo, ad esempio, l’uso diffuso di questi contratti prestampati che
prevedono il pagamento anticipato mensile della pigione è stato ritenuto
sufficiente per ammettere l’esistenza di un uso locale (
Lachat
, Le bail
à loyer, 1997, pag. 203 n. 2.3). La IICCA, in una decisione confermata dal TF,
ha però chiarito che in Ticino non esiste l’uso locale del pagamento anticipato
mensile della pigione (
II CCA
29 agosto 2001, 12.2001.85;
TF
22
gennaio 2002, 4C.304/2001). Spettava semmai all’appellante recare la prova di
un uso particolare nel __________, ma agli atti non v’è nulla. In assenza di un
accordo diverso o di un uso locale, il Segretario assessore ha correttamente
stabilito che il pagamento della pigione doveva essere effettuato nel quadro
dispositivo dell’art. 257c CO, giusta il quale il corrispettivo va versato
entro la fine di ogni mese (
TF
22 gennaio 2002, 4C.304/2001;
Higi
,
op. cit. N. 21 ad art. 257c;
SVIT
Kommentar, 2a ed., N. 3 ad art. 257c).
6.
Rimane da esaminare se il conduttore può avere validamente
rinunciato ad avvalersi delle disposizioni sulla garanzia dei difetti dell’ente
locato (art. 259a segg. CO) per aver accettato l’appartamento nello stato in
cui si trovava. Di principio il locatario può rinunciare all’esercizio della
garanzia sui difetti dell’ente locato. La rinuncia può essere espressa o
tacita, come pure può essere speciale o generale in relazione a difetti
iniziali o successivi la consegna della cosa (
Tercier
, Les contrats
spéciaux, 3a ed., N. 1876-1878). Simili accordi sono leciti, ma devono essere
ammessi con estrema cautela (
Tercier
, op. cit., N. 1878 e 1823 segg.) e
le parti devono aver previsto una riduzione della pigione in considerazione di
questi difetti. La rinuncia non è tuttavia opponibile al locatario per dei
difetti occulti (
Lachat
, op. cit., pag. 165; idem in:
CR CO
I-Lachat
N. 10 all’art. 256). Nel caso in esame non è dato di sapere se il conduttore ha
potuto fruire di una riduzione della locazione per aver accettato l’ente locato
con tutti i difetti a lui noti. Il tema può rimanere indeciso. Dal verbale di
constatazione danni di data 30 aprile 2002 (doc. _) traspare che il conduttore
ha rilasciato la seguente dichiarazione: “
l’appartamento lo prendo come
visto con tutti i difetti che ci sono ((provvisorio in attesa di un altro
appartamento))
”. Una dichiarazione simile figura altresì sulla copia della
prima pagina del contratto cui si è accennato qui sopra. In questo verbale non
v’è cenno alcuno ai problemi relativi l’erogazione dell’acqua calda. Questa
rinuncia poteva quindi valere per i difetti che erano noti al locatario, ma non
per altri, specie per quelli occulti. Il contratto è iniziato il 1° maggio 2002
e fra le parti non sembra controverso che il conduttore ha preso possesso
dell’appartamento a quella data (cfr. sentenza impugnata consid. 1; appello
pag. 2 punto 1). Ne discende che il verbale di constatazione del perito
comunale del 7 maggio 2002 (doc. _ Pretura) in cui si annoveravano – fra altri
difetti – quelli relativi all’erogazione dell’acqua calda, non era opponibile
al conduttore, perché questo difetto non gli era noto prima della conclusione
del contratto ed egli non poteva quindi rinunciarvi validamente. Egualmente non
risulta da questo verbale che il locatario abbia formulato riserve e/o rinunce
simili a quelle precedenti. Stando così le cose il locatario non può aver
rinunciato ad avvalersi delle norme sulla garanzia dei difetti dell’ente locato
in relazione alle difficoltà di erogazione dell’acqua calda constatate dal
Segretario assessore in occasione del sopralluogo e dal perito comunale.
Trattandosi di un difetto occulto, la responsabilità del locatore per
l’eliminazione di questo difetto è sicuramente data.
Non
essendoci contestazioni intorno alla misura della riduzione del canone di
locazione, la sentenza del Segretario assessore della Pretura di __________
merita di essere confermata.
7.
Da quanto precede si deve concludere per la reiezione dell’appello,
del tutto infondato, e per la conseguente conferma della sentenza di prime
cure.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi
richiamati per le spese l’art. 148 CPC, la LTG e
la TOA
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
4 aprile 2003 dei signori __________ e __________ è respinto.
2.
Le
spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.   80.-
b) spese                         fr.
20.-
totale                              fr.
100.-
sono
poste a carico degli appellanti, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata
fr. 100.- a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
- __________,
- avv.
__________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di __________.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario