ti_gerichte · 12.2021.163 · 2022-06-15 · it
Disconoscimento del debito - contratto di mediazione - mercede


Incarto n.12.2021.163

Lugano

15 giugno 2022/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2019.133 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 2 luglio 2019 da

AO
 1

contro

AP
 1

2.L11
giugno 2019 (doc. B) AP 1, che il 18 luglio 2018 (doc. C) aveva escusso AO 1
con il PE n. __________ dellUE di Zugo per fr. 204'313.35 (somma pari all1.5%
di fr. 12'647065.48 + IVA del 7.7%) oltre interessi al 5% dal 30 giugno 2018,
ha ottenuto dal giudice unico del Tribunale cantonale di Zugo, il rigetto in
via provvisoria dellopposizione interposta al PE per fr. 204'313.35 oltre
interessi al 5% dal 25 gennaio 2019, ritenuto che allescussa sono state
caricate le relative spese processuali di fr. 650.- e le ripetibili di fr.
4'000.-.

3.Con
tempestiva petizione 2 luglio 2019 AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di disconoscere il
debito di fr. 204'313.35 oltre interessi, spese, tasse e indennità di cui al
menzionato PE, nonché di confermare in via definitiva lopposizione interposta a
questultimo.

La convenuta si è opposta alla
petizione chiedendo parimenti il rigetto in via definitiva dellopposizione interposta
al PE.

4.Esperita
listruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore, con decisione 4 ottobre 2021, ha accolto la petizione (dispositivi n.
1 e 2), ha ordinato la liberazione a favore dellattrice della cauzione di fr.
15'300.- da lei precedentemente versata (dispositivo n. 3) e ha posto la tassa
di giustizia e le spese di complessivi fr. 4'000.- a carico della convenuta,
tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 15300.- per ripetibili
(dispositivo n. 4).

5.Con
lappello 3 novembre 2021, che qui ci occupa, avversato dallattrice con
risposta 17 dicembre 2021, la convenuta ha chiesto di riformare il querelato
giudizio nel senso di respingere la petizione, di rigettare in via definitiva lopposizione
al PE e di liberare a suo favore la cauzione precedentemente versata
dellattrice, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

6.Giusta
lart. 83 cpv. 2 LEF lescusso, entro venti giorni dal rigetto dellopposizione
al PE, può domandare con la procedura ordinaria il disconoscimento del debito.
Se tuttavia omette di fare tale domanda o se questa è respinta, il rigetto
dellopposizione diventa definitivo (art. 83 cpv. 3 LEF).

8.Il
Pretore ha innanzitutto disatteso le prime tre argomentazioni difensive
sollevate dallattrice. Ha escluso che nel rogito di compravendita immobiliare
del 30 gennaio 2018 (doc. 3a) lattrice e A__________ __________ avessero concordato
il trasferimento a questultima del contratto di mediazione di cui al doc. D. Ha
ritenuto che la convenuta e A__________ __________ non si fossero accordate per
la ripresa da parte di questultima del contratto di mediazione di cui al doc.
D e che tra loro nemmeno fosse in seguito venuto in essere un nuovo contratto
di mediazione di tenore analogo. E ha concluso che, laddove il contratto avesse
concretamente obbligato lattrice a riconoscere una provvigione (questione questa
che verrà trattata più oltre, al consid. 9), alla convenuta non poteva essere
rimproverato un abuso di diritto nellaverla fatta valere in causa.

8.1.In
questa sede lattrice ha rilevato che siffatte affermazioni vengono ivi
contestate, e andranno quantomeno ridimensionate per i motivi da lei dettagliatamente
esplicitati e di cui si dirà, concludendo poi che le stesse sono ad ogni
modo state considerate irrilevanti in sentenza dallistanza precedente e lo
restano per lappello (cfr. risposta allappello p. 3 seg.).

8.2.Ammesso,
ma non concesso, che con una formulazione del genere lattrice abbia effettivamente
provveduto a censurare le tre argomentazioni pretorili riassunte in precedenza,
di fatto da lei ritenute irrilevanti, si osserva che quelle sue
presunte censure avrebbero in ogni caso dovuto essere disattese.

Con
riferimento allinesistenza di un accordo tra lei e A__________ __________ circa
il trasferimento a questultima del contratto di mediazione di cui al doc. D, lattrice
si è limitata a rilevare che lassenza di un tale accordo, da lei ammessa o
comunque non censurata, non sarebbe però stata di rilievo per il giudizio (cfr.
risposta allappello p. 3: se anche un trasferimento di contratto da AO 1
ad A__________ non è effettivamente avvenuto, ciò non è sicuramente imputabile
alla prima; p. 5: se pure non vi è stato trasferimento di mandato, ciò
non significa che il mandato sia sussistito presso AO 1).

Per
quanto riguarda linesistenza di un accordo tra la convenuta e A__________ __________
circa la ripresa da parte di questultima del contratto di mediazione di cui al
doc. D o circa la successiva conclusione di un nuovo contratto di mediazione di
tenore analogo, lattrice si è in un primo tempo limitata a rilevare che
lassenza di un tale accordo, anche in questo caso da lei ammessa o comunque
non censurata, non sarebbe però stata rilevante per il giudizio (cfr. risposta
allappello p. 3:parafrasando, il fatto che un contratto di
mediazione non sia stato in fin dei conti concluso con A__________ __________,
non intacca la situazione di AO 1; p. 4: se anche può apparire
assodato che nessun contratto sia intervenuto tra A__________ ed AP 1, ciò ha
ben poco a che vedere con AO 1).

In
modo contraddittorio, essa ha poi pure evidenziato che ad essere rilevante
sarebbe tuttavia il fatto che quelle due parti sembravano inizialmente
approssimarsi ad unintesa, intesa rifiutata da AP 1, la quale a quel
momento, pur essendo in pieno diritto di rifiutare la proposta contrattuale,
aveva però manifestato una seria intenzione di contrattare (cfr. testi
__________ p. 4 seg. e __________), aggiungendo che da ciò ne discende
chessa aveva accettato la nuova proprietaria e, in secondo luogo, che
il contratto di mediazione immobiliare concluso tra AO 1 ed AP 1 ha perso vita
al momento dellacquisizione del cantiere da parte di A__________ (cfr.
risposta allappello p. 4). Sennonché questa sua ulteriore argomentazione,
oltre ad essere irricevibile essendo stata addotta per la prima volta solo in
questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), sarebbe comunque stata destinata
allinsuccesso, visto e considerato che dalle circostanze fattuali da lei
evocate, invero assai scarne, non si può assolutamente concludere che la convenutaaveva accettato la nuova proprietaria e soprattutto che il contratto
di mediazione immobiliare concluso tra AO 1 ed AP 1 ha perso vita al momento
dellacquisizione del cantiere da parte di A__________.

Con
riferimento allassunto pretorile secondo cui alla convenuta non poteva essere
rimproverato un abuso di diritto nellaver preteso una provvigione dallattrice,
questultima si è limitata a sostenere che labusività delle pretese di una
parte discende da un agire manifestamente contraddittorio che pregiudica e
disillude la buona fede in affari e che nella fattispecie, numerosi
elementi  confermano lagire contraddittorio dellappellante, la quale sembra
venire contra factum proprium su più piani (cfr. risposta allappello p.
4). La censura è irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC),
visto e considerato che lattrice non si è confrontata criticamente con largomentazione
che aveva indotto il giudice di prime cure a escludere un abuso di diritto da parte
della convenuta (e meglio lassenza di prove che la stessa, che dopo il 30
gennaio 2018 aveva continuato ad offrire gli immobili in questione a dei
potenziali clienti acquirenti, sapesse dellavvenuta vendita a A__________ __________)
e oltretutto nemmeno ha spiegato quali sarebbero stati in concreto l agire
manifestamente contraddittorio che pregiudica e disillude la buona fede in
affari e i numerosi elementi che confermano lagire contraddittorio
della convenuta.

9.Il
Pretore, ritenendo invece fondata la quarta argomentazione difensiva dellattrice,
ha ritenuto che la convenuta non potesse pretendere il pagamento della
provvigione dell1.5% oggetto della causa, e ciò in quanto da
uninterpretazione letterale e teleologica del contratto di cui al doc. D si
doveva concludere che lavendita
in blocco della Residenza __________ nello stato di fatto in cui si
trovava non rientrava nelle ipotesi per le quali era stata concordata una
remunerazione. Dalla circostanza che nel
contratto le parti avessero fatto riferimento alla lista separata di cui al
doc. O, da cui si evinceva un prezzo totale di vendita auspicato di fr.
35'301'610.- che era lontanissimo da quello conseguito effettivamente di fr.
12'647065.48,si doveva in effetti
concludere che il contratto aveva per oggetto non tanto la Residenza __________
e/o le PPP e le parti comuni che la componevano, nello stato in cui si
trovavano al momento della stesura del contratto o della vendita delle stesse, bensì
il loro stato al momento della conclusione dei lavori di edificazione in capo
al mandante / committente, detto altrimenti, trattandosi di beni
immobiliari in costruzione, il dies ad quem del contratto era quello futuro
della fine dei lavori, per cui non rientrerebbe nellorbita
contrattuale un potenziale interessato ad acquistare una PPP nello status incompleto
prima della fine dei lavori di costruzione e, legittimamente, il mandante
potrebbe rifiutarlo. In definitiva, la logica di questo contratto
presuppone che il mandante / committente sia intenzionato a concludere i lavori
edificatori in questione e che ne abbia la consistenza e solidità finanziaria
che glielo permetta, consistenza che nel caso di specie era successivamente
venuta a mancare allattrice (cfr. teste __________).

9.1.Per
la convenuta, diversamente da quanto ritenuto dal giudice di prime cure, da
nessuna parte  sta scritto, e nessuno lo ha mai affermato in causa, che non
potessero essere messe in vendita anche unità PPP non finite, o anche lintero
stabile. Era parimenti insostenibile  e smentita dai fatti, anche
lopinione del Pretore che il dies ad quem del contratto era quello della fine
dei lavori, patto su cui il contratto, redatto e firmato da contraenti esperti
e specialisti del ramo, è perfettamente silente. Del resto, la stessa AO 1 non
ha mai sostenuto questa tesi, in questo senso la decisione impugnata lede
quindi il principio attitatorio (art. 55 cpv. 1 CPC) (cfr. appello p. 9 seg.).

9.2.La
censura dappello merita senzaltro di essere accolta.

Nel
caso di specie è incontestato che in base al contratto di cui al doc. D
lattrice aveva conferito alla convenuta un mandato di mediazione in esclusiva avente
per oggettola Residenza __________,che a quel momento era in fase di edificazione. Ed
è pure incontestato che nellaccordo non era stato specificato se quel mandato
fosse riferito alle singole unità PPP o a tutte quante, rispettivamente se lo
stesso avesse per oggetto solo lopera completata (e dunque da completare) oppure
anche quella non completata (e non più da completare).

Inassenza di accordi scritti o verbali in
senso contrario, che non sono stati pretesi dallattrice e comunque non sono
risultati né dal contratto né dalle testimonianze o dalle deposizioni assunte
nel corso della causa, è
innanzitutto incontestabile che la convenuta, pacificamente incaricata di trovare
un eventuale acquirente almeno per ogni singola unità PPP del complesso
immobiliare(cfr. petizione p. 3, replica
p. 2 seg., conclusioni p. 2 segg., risposta allappello p. 6), era logicamente pure autorizzata a
cercareun eventuale interessato ad
acquistare globalmente tutte le unità PPP (in tal senso pure deposizione di __________
p. 4 seg.). Se poi il prezzo di vendita offerto dalleventuale acquirente da
lei reperito (per ogni singola unità PPP o per tutte quante) fosse stato almeno
pari al prezzo di riferimento riportato nel doc. O, che era il corrispettivo
per ogni singola unità PPP completata (e dunque ancora da completare dallattrice
venditrice), essa avrebbe avuto senzaltro diritto alla provvigione del 3%. Se
invece il prezzo di vendita offerto dalleventuale acquirente da lei reperito fosse
risultato inferiore a quel prezzo di riferimento, essa avrebbe avuto
diritto alla provvigione del 3% unicamente nel caso in cui lattrice avesse
accettato di concludere la vendita a quel prezzo inferiore.

Leventualità
di una vendita su segnalazione o per intervento diretto o indiretto
della convenuta non si è però verificata.

Dal contratto di cui al doc. D si
evince però che la convenuta avrebbe pureavuto
diritto a una provvigione, limitata però all1.5%, nel caso in cui lattrice
avesse trovato da sé lacquirente (di ogni singola unità PPP o di tutte quante,
dovendo valere per analogia il ragionamento fatto sopra), eventualità questultima
che si è verificata. Lattrice, che - come detto - sarebbe stata obbligata a
vendere (e quindi a versare la provvigione del 3%) unicamente nel caso in cui
la convenuta avesse reperito un acquirente disposto a pagare almeno il prezzo
di riferimento riportato nel doc. O, in tutti gli altri casi, segnatamente
in quello qui in esame in cui aveva trovato da sé lacquirente, era invece libera
di stabilire il prezzo per cui era disposta a vendere (nel contratto era
infatti stato fissato solo un prezzo di riferimento) e le eventuali
ulteriori condizioni da porre alla base della vendita.

In
assenza di accordi scritti o verbali in senso contrario, che non sono stati
pretesi dallattrice e comunque non sono risultati né dal contratto né dalle
testimonianze o dalle deposizioni assunte nel corso della causa, si può dunque ritenere,
in base al principio dellaffidamento, che la provvigione dell1.5% fosse
dovuta anche nel caso, come quello in esame, in cui lattrice avesse deciso di
sua iniziativa di vendere a un prezzo inferiore e a condizioni diverse,
ritenuto che lottenimento di un prezzo inferiore da parte sua sarebbe risultato
dalla sua rinuncia a completare i lavori, che sarebbero poi stati eseguiti dallacquirente.
Agendo in tal modo, lattrice, che nelloccasione ha indubbiamente venduto la Residenza
__________ allora in fase di edificazione, si è in effetti accontentata
di monetizzare solo una parte del ricavo potenzialmente conseguibile
dallintera operazione edilizia (che era in definitiva quello indicato nel doc.
O) e meglio quello conseguibile per i lavori già eseguiti sino ad allora, e di
rinunciare invece al ricavo conseguibile per la successiva fase di
completazione dellopera, scelta questa che, pur essendo in sé legittima, non può
far venire meno il diritto della convenuta a percepire la provvigione
concordata contrattualmente per il caso in cui essa avesse trovato da sé
lacquirente, il cui scopo era di indennizzare il mediatore per il lavoro e le
spese in cui era nel frattempo incorso. In altre parole, la cessione onerosa da
parte dellattrice delloperazione edilizia in corso a un terzo costituisce né
più né meno che una vendita dellimmobile (ovvero di tutte le unità PPP, cfr.
doc. 3a) non completato ma non più da completare da lei, e con ciò unminus,
e non certo unaliud(come invece ritenuto dal giudice di prime cure), rispetto
alla vendita dellimmobile (ovvero di ogni singola unità PPP o di tutte quante)
completato e dunque ancora da completare da lei, che rientrava pure nel
contratto di cui al doc. D, avente per oggetto, senza alcuna limitazione, la Residenza
__________.

10.Lattrice
ha infine evidenziato come andasse in ogni caso confermato il giudizio con cui il
Pretore aveva pure concluso per linesigibilità della pretesa della convenuta.
Infatti, comegli ha avuto la saggezza di riconoscere, la pretesa di AP 1
non sarebbe nata prima della conclusione delledificazione della residenza. Ne
discende che AP 1 non avrebbe, allora, beneficiato della provvigione sulla vendita,
poiché prima del cambiamento di proprietario, loggetto non era ancora, stando
alle indicazioni contrattuali, suscettibile desser sottoposto a questo vincolo.
In sintesi, lincompletezza delle costruzioni determina linesigibilità della
provvigione (cfr. risposta allappello p. 10).

A torto.In realtà, non risulta che nella sua decisione
il giudice di prime cure si sia mai espresso in quei termini. Largomentazione
dellattrice in merito allinesigibilità della pretesa della controparte,
sollevata per altro per la prima volta e con ciò irritualmente solo in questa
sede (art. 317 cpv. 1 CPC) e comunque infondata anche nel merito stante che nel
contratto era stato pattuito che la provvigione era dovuta a vendita
realizzata, deve pertanto essere disattesa.

-

-

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).