ti_gerichte · 12.1997.156 · 1997-10-30 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.10.1997 12.1997.156

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00156
Lugano
30 ottobre 1997
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa
inc. no. LA.96.101
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 28 giugno
1996 da
__________
rappr. dall’avv. __________
contro
__________
rappr. dall’avv. __________
in
materia di locazione (spese accessorie) che il Pretore, con sentenza 15 maggio
1997, ha respinto.
Appellante
l’attrice la quale, con appello 26 maggio 1997, chiede la riforma del primo
giudizio nel senso di accogliere la sua petizione e condannare controparte a restituirle
l’importo di Fr. 13’830.- oltre interessi al 5% dal 7 aprile 1995.
Mentre
le osservazioni 18 giugno 1997 della controparte non possono essere tenute in
considerazione poiché presentate dopo la scadenza del termine di 10 giorni
dalla notifica dell’appello (art. 411 cpv. 2 CPC).
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
La __________
occupa, quale conduttrice, i locali adibiti all’esercizio pubblico Siberiano
nel Centro commerciale di __________. Il contratto di locazione, ora in vigore
con la locatrice __________, prevedeva, per riguardo alle spese accessorie, che
le stesse (e tra queste l’acqua potabile e l’acqua calda) sarebbero state
addebitate proporzionalmente alla superficie locata (contratto 12 settembre
1988 - punto 8, doc. G). Successivamente le parti hanno concordato di stabilire
in un importo a forfait annuo di Fr. 10’500.- la partecipazione della
conduttrice alle spese comuni (lettera 19 febbraio 1991, doc. F) per poi
rivedere quest’intesa nel senso che, a far tempo dal 1 gennaio 1993, oltre
all’importo di Fr. 10’500.- sarebbero state pagate a parte le spese per il
consumo effettivo dell’acqua potabile e dell’acqua calda (lettera 3 novembre
1993, doc. I).
2.
La __________, conosciuto
l’importo addebitatole per consumo acqua nel 1993 ossia Fr. 6’039.10, ha
rifiutato di pagarlo adducendo che non si riteneva legata all’accordo del
novembre 1993 poiché lo stesso era stato ottenuto dalla controparte sottacendo
che, nel frattempo, le tariffe per il consumo dell’acqua potabile erano
aumentate in modo considerevole. Ha pure rifiutato di versare l’importo di Fr.
7’283.80 per il consumo dell’anno 1994.
Di fronte alla messa in
mora per il pagamento dell’arretrato ed alla possibile sanzione dello
scioglimento del contratto di locazione nel caso di mancato pagamento ha
provveduto, il 7 aprile 1995, a versare l’importo di Fr. 13’830.- (doc. T)
comunicando che avrebbe proceduto in seguito per il recupero dell’indebito
arricchimento (lettera 7 aprile 1995, doc. R).
Cosa che ha fatto
introducendo la presente causa con la quale addebita alla controparte un
comportamento scorretto nel raggiungimento dell’accordo del novembre 1993 che,
per di più, considera inficiato da errore essenziale. Contesta pure i conteggi
del consumo dell’acqua ritenendoli impensabili.
3.
Il Pretore, con la
sentenza 15 maggio 1997, ha respinto l’istanza considerando che la ripetizione
di quanto versato per il consumo dell’acqua negli anni 1993 e 1994 non poteva
entrare in linea di conto trattandosi manifestamente di spesa accessoria
contrattualmente a carico della conduttrice; l’allegazione di  una presunta
situazione di errore al momento di stipulare l’accordo del 3 novembre 1993 era
poi irrilevante poiché le spese accessorie sono definite dalla legge e, come
tali, possono essere contrattualmente poste a carico dell’inquilino.
4.
Con l’appello la
__________ sostiene che la controparte, rinunciando a portare avanti al
Pretore, la contestazione non conciliata dell’inquilina sulle spese accessorie
ha perso il diritto di incassarle; che la modifica dell’accordo esclusivamente
a forfait per le spese accessorie con l’introduzione del pagamento a parte del
consumo dell’acqua è frutto di errore essenziale e di dolo ed inoltre nullo
perché non avvenuto su formulario ufficiale; che il conteggio dei consumi è, in
ogni caso, inesatto.
5.
La pretesa di
perenzione del diritto di far valere le spese accessorie si riferisce al fatto
che la __________ fronte alla contestazione dell’inquilina, ha avviato una
procedura di conciliazione, non riuscita in occasione della discussione del 6
aprile 1995, senza poi presentare, nel termine di trenta giorni, l’istanza alla
Pretura. L’argomento non può essere condiviso poiché Il termine perentorio di
trenta giorni per ricorrere al giudice laddove l'ufficio interviene come
autorità conciliativa, al di fuori della casistica riguardante la
determinazione del canone di locazione, rappresenta un termine di procedura il
cui mancato rispetto non comporta la perenzione del diritto sostanziale ma
solamente l'irricevibilità dell'azione giudiziaria (
Higi
, Commentario zurighese,
ad art. 274f CO n. 88 e rif.;
II CCA
3 maggio 1995  N. c. G. e 14 luglio
1995 B. c. S.). In ogni caso, nella fattispecie concreta, la proprietaria non
aveva nessun interesse ad inoltrare la procedura giudiziaria dal momento che la
controparte aveva, nel frattempo, provveduto, pur con le note riserve, a pagare
l’importo reclamatole per spese accessorie.
6.
Contrariamente
all’assunto del Pretore, il fatto che il consumo dell’acqua sia una spesa
accessoria e che tale spesa possa essere caricata, per contratto, all’inquilino
non preclude alle parti al contratto di impugnarlo, come tutti gli accordi, per
errore o per dolo con la conseguenza che, se tali vizi contrattuali sono
accertati, l’impegno (nel nostro caso l’aggiunta al forfait delle spese per il
consumo dell’acqua potabile e dell’acqua calda) non è vincolante.
L’appellante riconduce la
situazione di errore essenziale e di dolo al momento della stipula dell’accordo
del novembre 1993 (doc. I) al fatto che controparte le ha sottaciuto un
elemento a lei noto (aumento delle tariffe) che, se lo avesse conosciuto, non
l’avrebbe condotta a sottoscrivere quella modifica di addebito delle spese
accessorie. In ciò non è assolutamente ravvisabile un dolo poiché quel fatto
(l’aumento delle tariffe) non era tra quelli che __________ non doveva
normalmente conoscere ma piuttosto era un fatto semplice, facile da verificare
ed alla portata di ogni persona (
Engel
, Traité des obligations en droit suisse,
2a edizione 1997, pag. 353). E nemmeno può essere riconosciuto all’appellante
un errore essenziale poiché quello da lei addotto è un errore sui motivi (art.
24 cpv. 2 CO): __________ ha dichiarato ciò che voleva  (la nuova ripartizione
delle spese accessorie per il consumo dell’acqua) senza preoccuparsi
dell’eventuale evoluzione delle tariffe dell’acqua oppure pensando erroneamente
che le stesse non si erano modificate.
7.
L’utilizzo del
formulario ufficiale, che l’appellante ritiene indispensabile per la validità
del nuovo regime di addebito delle spese accessorie, non era assolutamente
necessario poiché la modifica è stata consensuale (
Higi
, op. cit., ad art.
257a-257b CO n.22).
8.
Anche la contestazione
della veridicità dei consumi dell’acqua fatturati all’appellante non può
trovare udienza. Infatti la locatrice, presentando i giustificativi ufficiali
del consumo dell’acqua tramite le fatture del consorzio acquedotto
intercomunale (vedi gli allegati al doc. O), ha esaurito i suoi obblighi non
potendosi evidentemente caricarle l’onere di provare che i consumi indicati
sono quelli reali. Incombeva alla controparte, che in prima sede ha richiesto
la prova peritale intesa alla verifica dei consumi per poi rinunciarvi, provare
che le registrazioni non erano corrette a dipendenza, per esempio, di
disfunzioni dei contatori o di perdite tra il contatore ed i suoi rubinetti.
9.
L’appello, infondato
in ogni suo punto, viene così respinto con le spese a carico dell’appellante
soccombente mentre non sono dovute ripetibili alla controparte che non ha
presentato, nei termini di legge, l’allegato di osservazioni all’appello.
Per i quali motivi
visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello 26 maggio
1997 __________ è respinto.
2.
La tassa di
giustizia in Fr. 450.- e le spese in Fr. 50.- (totale Fr. 500.-), già
anticipate dall’appellante rimangono a suo carico.
3.
Intimazione a:
-__________
Comunicazione alla Pretura
di Lugano, sez. 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario