ti_gerichte · 80.2012.120 · 2012-05-24 · it
Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, spese notarili, svincolo cartelle ipotecarie, fondo frazionato

Tessin Camera di diritto tributario 26.07.2012 80.2012.120
Tessin Camera di diritto tributario 26.07.2012 80.2012.120
Ticino Camera di diritto tributario 26.07.2012 80.2012.120

Incarto n.
80.2012.120
Lugano
26 luglio
2012
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. dall’ RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 giugno 2012 contro la decisione del 24
maggio 2012 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
In
data 16 febbraio 2010 RI 1, come parte venditrice, e __________ quale parte acquirente,
sottoscrivevano un rogito notarile intitolato “compravendita immobiliare” con
oggetto le part. n. __________ e n. __________ RFD di __________.
Il prezzo per la vendita dei terreni veniva fissato in complessivi
fr. 230'000.
−
.
B.
Il
14 giugno 2010, il venditore presentava la dichiarazione per l’imposta sugli
utili immobiliari, nella quale indicava un utile imponibile totale di fr.
204'766.- e commisurava l’imposta dovuta in fr. 12'285.95. −, applicando
l’aliquota del 6 %. Oltre al valore di stima di fr. 21'234.-, chiedeva in
deduzione fr. 4'000.- quali costi di acquisto.
Notificando al contribuente la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, l’Ufficio circondariale di
tassazione di Mendrisio commisurava l’utile imponibile totale in fr. 208’341.−
e l’imposta sugli utili immobiliari dovuta in fr. 12'500.- applicando
l’aliquota del 6%. Riconosceva solo in parte i costi di acquisto chiesti in
deduzione dal contribuente, per un importo pari a fr. 425.-.
C.
Il
contribuente, rappresentato dalla fiduciaria DEMAFID SA, interponeva reclamo
contro la suddetta decisione il 25 gennaio 2012, chiedendo in primo luogo il
riconoscimento della fattura inerente le spese notarili di fr. 2'954.-.
Secondariamente, chiedeva di essere posto al beneficio dell’aliquota minima del
4%, affermando di essere stato proprietario dei terreni per oltre 30 anni.
Con
decisione del 24 maggio 2012 l’Ufficio circondariale di tassazione di Mendrisio
respingeva il reclamo. Nelle motivazioni spiegava che la postulata deduzione di
fr. 2'654.- andava negata poiché inerente ai costi per lo svincolo delle
cartelle ipotecarie. Per quanto concerne la seconda censura, argomentava che
l’aliquota del 6% era stata stabilita in base alle risultanze del catasto, ed
in particolare alla data di acquisto dei mappali risalente al 2 luglio 1992.
D.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, rappresentato
dall’avv. RA 1, postula nuovamente la deduzione della parcella notarile
dell’avv. __________ e contesta la durata della proprietà, sostenendo che la
stessa risalirebbe in realtà al 1972:
“ […] Nel 1972 il signor RI 1 ha acquistato la particella __________ RFD __________ dalla signora __________. […] Una prima volta
è stato frazionato con Piano di Mutazione no. __________ iscritto a U.R. il __________.
Tale frazionamento ha dato origine alle particelle __________ e __________ RFD __________.
[…] Nel 1992 ci sono state altre due mutazioni che hanno riguardato le
particelle __________ e __________. La prima, iscritta a U.R. il __________ ha
riguardato l’esproprio per la nuova strada comunale mentre la seconda, iscritta
a U.R. il __________, ha avuto ad oggetto una modifica di copertura del suolo
[…].
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Nella
fattispecie, il ricorrente contesta dapprima il mancato riconoscimento della
parcella notarile dell’avv. __________, di complessivi fr. 2'954.-, sostenendo
che si tratta di costi di acquisto “per il trapasso delle particelle n. __________
e __________ RFD”.
2.2.
Secondo
l’art. 134 cpv. 1 LT sono effettivamente considerati costi di investimento
deducibili, fra gli altri, anche i costi di acquisto e di vendita, quali le
spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente
comprovate versate a un mediatore.
Dai documenti
allegati dal ricorrente risulta nondimeno che l’importo in questione è stato
fatturato dall’avv. __________ “per le spese e competenze a lui dovute per lo
svincolo di cartelle ipotecarie per la compravendita part. n. __________ e __________
RFD __________”.
Ora,
secondo la giurisprudenza di questa Camera, i costi per l’emissione di cartelle
ipotecarie, a garanzia di finanziamenti per l’acquisto o la costruzione di un
immobile, non sono computabili quali costi di investimento, non trattandosi né
di spese che incrementano il valore immobiliare né di spese in stretta connessione
con l’acquisto e la vendita (
RtiD II-2008 n. 13t
;
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 157
).
È quindi
a giusto titolo che l’Ufficio di tassazione ha negato la deducibilità
dell’onorario dell’avv. __________, che nella relativa parcella notarile del 1°
luglio 2010 viene espressamente riferito alle spese per lo svincolo delle
cartelle ipotecarie.
3.
3.1.
Il
ricorrente insorge poi avverso l’applicazione di un’aliquota del 6% all’utile
imponibile di fr. 208’341.−. Infatti, secondo Fausto Tacchella, l’imposta
dovuta in base al trasferimento immobiliare in questione andrebbe determinata
con l’aliquota minima del 4%, trattandosi di fondi acquistati nel 1972.
3.2.
L’art.
139 LT stabilisce una scala delle aliquote decrescente in funzione della durata
della proprietà. Nel caso in esame, si tratta quindi di stabilire quando il
ricorrente è entrato in possesso dei fondi part. n. __________ e __________ RFD
__________, successivamente alienati a __________
,
così da stabilirne l’aliquota corrispondente, pari al 4% per
proprietà di oltre 30 anni, al 5% per proprietà di oltre 20 anni e fino a 30
anni, al 6% per proprietà di oltre 15 anni e fino a 20 anni e così via.
3.3.
Il
ricorrente afferma che le suddette part. 1339 e 1340 sono il risultato di un
frazionamento
iscritto a Registro fondiario il 20 luglio
1982 (cfr. piano di mutazione n. __________ dell’ing. __________ di Lugano)
dell’originaria part. __________ RFD di __________, acquistata nel 1972 da __________.
Secondo l’autorità fiscale, invece, l’acquisto da parte del ricorrente delle
particelle in questione sarebbe avvenuto solo il 2 luglio 1992.
In base agli accertamenti effettuati da questa Camera, risulta che
in data 16 novembre 1972 RI 1 e __________ sottoscrivevano un rogito notarile
con oggetto la costituzione di un diritto di compera sulla part. n. __________
RFD di __________, iscritto a Registro fondiario il __________ 1972. Il__________
1992, per contro, corrisponde alla data in cui è stata iscritta a Registro
fondiario un’ulteriore mutazione delle part. __________ e __________, in
seguito all’esproprio della nuova strada comunale.
Non può
quindi esserci dubbio sul fatto che il ricorrente abbia acquistato i fondi qui
in discussione nel lontano 1972 (prima ancora del frazionamento dell’originaria
part. __________ RFD di __________) e ne abbia mantenuto il possesso fino al 16
febbraio 2010, ovvero per oltre 37 anni.
Ne consegue che all’utile
imponibile totale (fr. 208'341.-) deve essere applicata l’aliquota del 4 %.
L’imposta sugli utili
immobiliari dovuta si riduce di conseguenza a fr. 8'334.
−
.
4.
Visto l’esito del ricorso,
parzialmente favorevole al contribuente, la tassa di giustizia e le spese
processuali sono poste a suo carico solo in parte.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 24 maggio 2012 è riformata nel senso
che è ammessa l’applicazione dell’aliquota del 4% all’utile imponibile totale
di fr. 208’341.−.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                   fr. 600.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi        fr.   80.–
per un
totale di                                                        fr. 680
.–
sono a
carico del ricorrente in ragione di un mezzo (fr. 340.–).
Al
ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 400.– a titolo di ripetibili.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.
LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: