ti_gerichte · 12.2002.39 · 2002-10-02 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.10.2002 12.2002.39

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.00039
Lugano
2 ottobre
2002
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Pellegrini (quest'ultimo in sostituzione del giudice Rusca, assente)
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione nella
causa -inc. no. SF.2000.00298 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4-
e più precisamente sull'istanza di sfratto 9 ottobre 2000 promossa da
__________
__________
entrambi rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
nonché
sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 29 agosto 2000
innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
__________
entrambi
rappr. dall'avv. __________
sulle
quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 30 gennaio 2002, con cui ha
accolto l'istanza di contestazione della disdetta e respinto l'istanza di
sfratto;
appellante
__________ e __________ con atto di appello 8 febbraio 2002, con cui chiedono
la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di contestazione
della disdetta e di ammettere l'istanza di sfratto, il tutto protestando spese
e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
controparte, con osservazioni 18 marzo 2002, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto e in diritto:
1.
__________
conduce in locazione dal 1° maggio 1994 un bar-chiosco ("__________")
comprensivo di un impianto di distribuzione di benzina e di un piano cantina
situato in Via __________ a __________, di proprietà di __________ e __________
(cfr. doc. A).
2.
Nell'estate
2000 il conduttore ha assegnato ai locatori un termine per reperire un nuovo
fornitore di carburante -la __________, precedente fornitrice, aveva in effetti
provveduto a disdire il contratto di fornitura- e, alla scadenza dello stesso,
con scritto 21 giugno 2000 (doc. B) ha dichiarato che avrebbe depositato
all'Ufficio di conciliazione le pigioni future. La pigione di luglio è stata
depositata il 4 luglio 2000 (doc. G).
La
domanda di liberazione delle pigioni depositate, da lui inoltrata all'Ufficio
di conciliazione il successivo 10 luglio, è stata intimata ai locatori l'11
agosto 2000 (doc. D).
3.
Nel
frattempo, con raccomandata 13 luglio 2000 (doc. C), i locatori avevano
diffidato il conduttore al pagamento entro 30 giorni della pigione relativa al
mese di luglio 2000, e preso atto, a seguito della comunicazione 21 agosto
dell'Ufficio di conciliazione (doc. F), che la pigione di luglio era stata
depositata tardivamente, il 26 agosto hanno disdetto il contratto ai sensi
dell'art. 257d CO con effetto al 30 settembre 2000 (doc. H). Da qui la presente
causa.
4.
Con
istanza 9 ottobre 2000 __________ ed __________ a (in seguito: istanti),
rilevando come il deposito della pigione di luglio, per altro del tutto
ingiustificato, non aveva effetto liberatorio siccome avvenuto tardivamente, ha
adito la Pretura chiedendo lo sfratto di __________ (in seguito: convenuto)
dall'ente locato. In precedenza, con istanza 29 agosto 2000 quest'ultimo aveva
contestato la disdetta avanti all'Ufficio di conciliazione, osservando che la
pigione era stata depositata e dunque era da considerarsi pagata, dal che il
carattere manifestamente abusivo della rescissione contrattuale.
In
applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata
devoluta al giudice dello sfratto.
5.
Con
il giudizio qui impugnato il Pretore ha accolto l'istanza di contestazione
della disdetta e respinto l'istanza di sfratto.
Il
giudice di prime cure ha innanzitutto ritenuto che la pigione, una volta
depositata, era da considerarsi pagata, almeno provvisoriamente, la relativa
somma non essendo più nella disponibilità del conduttore. Il fatto che il
deposito della pigione sia stato in seguito dichiarato ingiustificato, in
particolare perché la cessazione della fornitura di carburante da parte della
__________ non configurava difetto ai sensi dell'art. 259d CO, non poteva in
concreto essere di nocumento per il convenuto, atteso che con sentenza
DTF
125 III 120 il Tribunale federale aveva stabilito che il locatore non poteva
disdire ex art. 257d CO il contratto di un conduttore che aveva eseguito il
deposito in buona fede: nel caso di specie, il fatto che l'Ufficio di
conciliazione avesse a suo tempo riconosciuto al convenuto una riduzione del
40% della pigione per il problema del fornitore di carburante (doc. 1)
permetteva senz'altro di concludere per la sua buona fede, mentre non era a sua
volta indice di malafede il ritardo di 4 giorni nel deposito della pigione,
visto e considerato che non risultava dagli atti che vi fossero mai stati
problemi nell'incasso delle pigioni da parte degli istanti.
6.
Con
l'appello che qui ci occupa gli istanti chiedono di respingere l'istanza di
contestazione della disdetta e con ciò di ammettere il benfondato dell'istanza
di sfratto.
Essi
ribadiscono che il deposito della pigione di luglio era avvenuto tardivamente,
per cui lo stesso non poteva assolutamente avere effetto liberatorio ai sensi
dell'art. 259g cpv. 2 CO. In ogni caso sia la tardività del deposito sia la
circostanza che lo stesso sia stato dichiarato ingiustificato già per il fatto
che la cessazione della fornitura di carburante da parte della __________ non
configurava alcun difetto, permettevano senz'altro di escludere che esso
potesse essere avvenuto in buona fede.
7.
Delle
osservazioni al gravame inoltrate dal convenuto non torna conto riferire, le
stesse essendo manifestamente irricevibili, siccome non ossequiose del termine
di 10 giorni per la loro presentazione (art. 411 cpv. 2 CPC).
8.
Con
la sentenza pubblicata in
DTF
125 III 120 il Tribunale federale ha
stabilito, in materia condizioni materiali del deposito della pigione, che se
al momento del deposito il conduttore ritiene in buona fede che la cosa locata
presenta un difetto che non gli è imputabile né è a suo carico, le pigioni
valgono come pagate e una disdetta straordinaria giusta l'art. 257d CO non è
valida.
9.
Nel
caso di specie gli istanti sono innanzitutto del parere che il deposito della
pigione operato dal convenuto, ritenuto ingiustificato dal Pretore con la
sentenza nella causa congiunta per l'istruttoria LA.2000.00106 -trattasi in
sostanza della causa conseguente alla decisione dell'Ufficio di conciliazione
di ammettere una riduzione della pigione in ragione del 40% (doc. 1)- sia
avvenuto contrariamente ai dettami della buona fede, ciò che, in base ai
principi giurisprudenziali appena evocati, imponeva di concludere per la
validità della disdetta per mora. A ragione.
La
dottrina ritiene in effetti contrario al principio della buona fede il deposito
della pigione posto in atto nonostante l'evidente assenza di un difetto e con
lo scopo di perseguire altri interessi, rispettivamente quello eseguito in
presenza di un difetto imputabile al conduttore stesso o di cui quest'ultimo
impedisce l'eliminazione (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 18 ad art. 257d
CO). Ora, nella causa congiunta il Pretore, oltre ad aver appurato che la
mancata fornitura di carburante non configurava alcun difetto ai sensi
dell'art. 259d CO, ha accertato che il contratto per la fornitura di carburante
tra la __________ ed il Garage __________ (rappresentata da __________) era
preesistente al contratto di locazione qui in esame e dunque nulla aveva a che
fare con lo stesso; che il contratto di fornitura di carburanti era stato in
seguito ceduto al convenuto (doc. 4 UC) e dunque non poteva in alcun modo
concernere il __________ e ancor meno i qui istanti; che infine la disdetta del
contratto di fornitura di carburante era avvenuta anche a causa delle
difficoltà incontrate con il convenuto per il pagamento delle forniture (da qui
la conclusione a p. 9 della sentenza 30 gennaio 2002 LA.2000.00106 : "
alla
luce di quanto sopra la disdetta del contratto di fornitura ad opera della
__________ è dipesa unicamente dal comportamento del convenuto, mentre agli
istanti non può essere addossata alcuna colpa, ritenuto che con la cessione del
27 luglio 1994 (doc. 4 UC) il __________ è divenuto inoltre l'esclusivo responsabile
della stazione di servizio in virtù del rapporto contrattuale con la
__________. A tale proposito occorre inoltre rilevare che dopo aver ricevuto la
disdetta del contratto di fornitura di carburante per il 31 maggio 2001, il
convenuto in data 21 gennaio 1999 si è rivolto direttamente alla __________, e
non al locatore, chiedendo a sua volta lo scioglimento anticipato del
contratto, non escludendo eventualmente la conclusione di uno nuovo (cfr. doc.
P, inc. LA.00.106). Si deve pertanto ritenere che il convenuto ha sempre saputo
che la fornitura di carburante dipendeva da una pattuizione estranea al
contratto di locazione del 15 gennaio 1994
"). In definitiva il
deposito della pigione è dunque avvenuto allo scopo, certamente non degno di
protezione ed anzi vessatorio, di obbligare gli istanti a risolvere un problema
che non li concerneva affatto.
10.
A
prescindere da quanto precede, gli istanti meritano pure di essere seguiti
laddove evidenziano che il deposito delle pigioni poteva essere validamente effettuato
solo per le pigioni non ancora scadute, il che non sarebbe in concreto il caso,
avendo il convenuto depositato solo il 4 luglio 2000 il canone per quel mese,
che in base al contratto (doc. A punto 4) doveva invece essere pagato in via
anticipata: questa Camera ha in effetti già avuto modo di stabilire che un
deposito effettuato anche un solo giorno dopo la scadenza delle pigioni non è
conforme all’art. 259g cpv. 1 CO (
Higi
, op. cit., n. 55 e segg. ad art.
259g CO;
SVIT
, Mietrecht-Kommentar, 2. ed., n. 17 ad art. 259g CO;
Lachat
,
Die Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g bis 259i OR), in
mp
1993 p.
12;
Terrapon
, Les défauts de la chose louée et la consignation du loyer,
in 8. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 7;
Wey
, La
consignation du loyer, Losanna 1995, pag. 86 e seg.;
ICCTF
10 gennaio
2002 in re X. SA/A.;
IICCA
3 marzo 1993 in re P. SA/T.;
Rep
. 1998
p. 224). Le conseguenze della tardività del deposito sono che da una parte il
locatore può esercitare la facoltà accordatagli dall’art. 259h cpv. 2 CO e
chiedere l’immediata liberazione in suo favore della pigione così depositata
(sentenza
IICCA
citata), e che d’altra parte siffatto deposito non
esplica l’effetto liberatorio di cui all’art. 259g cpv. 2 CO, e la stessa non
può pertanto reputarsi pagata (
Higi
, op. cit., n. 57 e seg. ad art. 259g
CO;
SVIT
, op. cit., n. 25 ad art. 259g CO;
Züst
, Die Mängelrechte
des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1992, p. 304;
Lachat
, op. cit., p. 14 e in, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 182;
Terrapon
,
op. cit., p. 8;
Wey
, op. cit., p. 108;
Rep
. citato), ciò che
espone il conduttore a una disdetta per mora ex art. 257d CO (
SVIT
, op.
cit., ibidem;
Züst
, op. cit., ibidem;
Lachat
, loc. cit., ibidem;
Terrapon
,
op. cit., ibidem;
Wey
, op. cit., p. 109;
Rep
. citato). Il
convenuto non può in ogni caso prevalersi nell'occasione della giurisprudenza
del Tribunale federale di cui al consid. 8, che -come detto- si riferisce solo
alle condizioni materiali del deposito e segnatamente all'esistenza
rispettivamente all'imputabilità del difetto e non alle modalità d'esecuzione
dello stesso (cfr.
DTF
125 III 121; sentenza commentata in
MRA
1999 p. 70 e
DB
2000 p. 14), tanto più che il suo agire, manifestamente
contrario al chiaro tenore della legge, nemmeno sarebbe meritevole di
protezione in base al principio della buona fede.
Contrariamente
alla sentenza pubblicata in
Rep
. 1998 p. 224, nel caso di specie agli
istanti non può infine essere rimproverato alcun abuso di diritto nell'aver
disdetto il contratto per mora: in effetti la circostanza che il deposito della
pigione del mese di luglio 2000, ancorché preavvisato (cfr. doc. B), fosse
avvenuto tardivamente, è venuta a loro conoscenza solo il 21 agosto (doc. F),
ovvero pacificamente dopo la scadenza del termine di 30 giorni assegnato il 13
luglio (doc. C) con la diffida ex art. 257d CO.
11.
Da
quanto precede, si ha che la disdetta 26 agosto 2000 è perfettamente valida,
ciò che impone di accogliere l'appello e con ciò di riformare la sentenza pretorile
nel senso di respingere l'istanza di contestazione della disdetta e di
ammettere l'istanza di sfratto.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC).
Per i
quali motivi,
richiamati
gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia:
I.
L’appello 8 febbraio 2002 di __________ e __________
è accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 30 gennaio 2002 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4 è così riformata:
1.
L’istanza 29 agosto 2000
di contestazione della disdetta presentata da __________ è respinta.
2.
L’istanza di sfratto 9 ottobre 2000 di
__________ e __________ è accolta.
2.1
È fatto ordine a __________ di mettere
immediatamente a libera disposizione degli istanti i locali del bar __________,
il chiosco, la stazione di rifornimento e ogni altro locale a lui locato con il
contratto 15 gennaio 1994.
2.2
L'ordine
di cui sopra è impartito sotto la comminatoria dell’azione penale per
disobbedienza a decisione dell’autorità, come all’art. 292 CPS, che recita:
"Chiunque
non ottempera ad una decisione a lui intimata da un'autorità competente o da un
funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente
articolo, è punito con l'arresto o con la multa".
2.3
È
fatto ordine ad ogni usciere od agente della forza pubblica di prestar man
forte per l’esecuzione del presente decreto a semplice richiesta degli istanti
e con la sola assistenza di un municipale.
2.4
Qualora il convenuto non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua
pertinenza o non disponesse altrimenti, l’usciere o l’agente della forza
pubblica provvederà a farli depositare in luogo indicato dagli istanti. Le
relative spese sono a carico del convenuto.
3.
La
tassa di giustizia di fr. 1'000.- e le spese di fr. 100.-, già anticipate dagli
istanti, sono poste a carico del convenuto, che rifonderà inoltre alla
controparte fr. 2'000.- a titolo di ripetibili
.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia        fr.  450.-
b) spese
fr.    50.-
Totale
fr.  500.-
da
anticiparsi dagli appellanti, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà
alla controparte fr. 1'000.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione a:      - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario