ti_gerichte · 12.2012.36 · 2013-09-30 · it
Compravendita - garanzia per difetti - notifica dei difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.09.2013 12.2012.36

Incarto n.
12.2012.36
Lugano
30 settembre
2013
/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2004.128
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città - promossa con petizione 25
ottobre 2003 (
recte
: 2004) da
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5
AO 6
AO 7
AO 8
AO 9
AO 10
AO 11
AO 12
AO 13
AO 14
AO 15
AO 16
AO 17
AO 18
AO 19
AO 20
AO 21
AO 22
AO 23
AO 24
AO 25
AO 26
AO 27
AO 28
AO 29
AO 30
AO 31
AO 32
AO 33
AO 34
AO 35
AO 36
AO 37
AO 38
tutti rappr. dall’
avv.
dott.
RA 2
contro
AP 1
ora
entrambi rappr.
dall’  RA 1
chiedente
la condanna dei convenuti in solido al pagamento all’attrice AO 1 di fr.
24'889.05 oltre interessi al 5% dal 30 maggio 2000 e agli altri 37 attori -
comproprietari per piani degli edifici Blocco A e B di quel medesimo condominio
- di complessivi fr. 137'808.- oltre interessi al 5% pure dal 30 maggio 2000,
somme poi modificate in sede conclusionale a fr. 19'968.60 (in subordine a fr.
115'348.60) rispettivamente a fr. 425'139.43 (in subordine a fr. 329'759.45);
domande
avversate dai convenuti che - oltre ad aver denunciato la lite a
Z__________
__________ (rappr. dall’
avv.
__________
,
__________), che non è intervenuta in
lite - hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza
17 gennaio 2012 ha parzialmente accolto, condannando il solo convenuto AP 1 a
pagare complessivi fr. 8'334.75 agli attori comproprietari per piani
dell’edificio Blocco A (proporzionalmente ai loro millesimi), complessivi fr.
16’366.25 agli attori comproprietari per piani degli edifici Blocco A e B
(proporzionalmente ai loro millesimi), fr. 13'307.40 a ciascun attore comproprietario per piani degli edifici Blocco A e B aventi una delle 12
terrazze laterali, fr. 10'902.50 a ciascun attore comproprietario per piani
degli edifici Blocco A e B aventi una delle 6 terrazze centrali, fr. 2'639.30 a ciascun attore comproprietario per piani degli edifici Blocco A e B aventi una delle 12
terrazze-balcone e complessivi fr. 1’648.- agli attori comproprietari per piani
degli edifici Blocco A e B (proporzionalmente ai loro millesimi), il tutto
oltre interessi al 5% dal 25 ottobre 2004, ritenuto che le spese di fr.
37'697.65 e la tassa di giudizio di fr. 9'800.- sono state caricate per 2/3
alle parti attrici in solido e per 1/3 alle parti convenute in solido, alle
quali le attrici sono altresì state obbligate a rifondere, sempre in solido,
complessivi
fr.
10'400.- a titolo di ripetibili ridotte;
appellante
il convenuto AP 1 con atto di appello 17 febbraio 2012, con cui chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la
petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli
attori con osservazioni 16 aprile 2012 postulano la reiezione del gravame pure
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Nell’estate
1998 AP 1, che era al beneficio di un diritto di compera sui fondi part. n. __________
e __________ RFD di __________, ha incaricato la società __________, impresa
generale di cui era l’amministratore unico, di progettare ed edificare due
edifici su quei fondi, poi riuniti nella nuova particella n. __________.
A far
tempo dal marzo 1999, dopo che quest’ultima particella era stata costituita in
proprietà per piani, egli ha provveduto all’esercizio del diritto di compera e alla
vendita delle quote di comproprietà del condominio (denominato __________),
ritenuto che i 24 appartamenti corrispondenti a quelle quote di comproprietà
(12 costituenti il Blocco A e 12 costituenti il Blocco B), una volta terminati,
sono poi stati consegnati agli acquirenti a partire da metà aprile 2000.
Ben
presto tra le parti sono sorte delle discussioni in merito all’esistenza di
alcuni difetti e alla loro eliminazione.
2.
Con
petizione 25 ottobre 2004, avversata dalle rispettive controparti, la AO 1 e i
37 condomini citati in epigrafe - dei 38 totali, tranne cioè M__________ __________
- hanno convenuto in giudizio innanzi alla Pretura della giurisdizione di
Locarno-Città AP 1 e __________ (ora __________) al fine di ottenerne la
condanna in solido al pagamento alla prima di fr. 24'889.05 oltre interessi al
5% dal 30 maggio 2000 e agli altri 37 di complessivi fr. 137'808.- oltre
interessi al 5%, pure dal 30 maggio 2000. Mentre la AO 1 ha preteso il
risarcimento delle spese relative alla procedura di prova a futura memoria svolta
tra il 2002 e il 2003 (tassa di giustizia di fr. 150.-, onorario del perito di fr.
6'362.40, nota d’onorario e spese del proprio patrocinatore di fr. 6'456.- e di
fr.
4'790.-, costi per la ricerca dei difetti di fr. 1'887.75 e di
fr.
242.90) e di un importo prudenziale per gli inconvenienti causati ai proprietari
degli attici (fr. 5'000.-); i 37 comproprietari hanno chiesto la rifusione del
minor valore delle parti comuni asseritamente risultate difettose e meglio le
spese per la riparazione dell’atrio d’entrata del Blocco A (fr. 5'000.-), per la
completazione della sistemazione esterna (fr. 5'000.-), per la posa delle
copertine inox mancanti sul tetto (fr. 5'000.-), per la sostituzione delle
porte dell’entrata principale (fr. 5'000.-), per la realizzazione di un nuovo
pozzo perdente (fr. 10'000.-), per la riparazione delle guarnizioni delle
rolladen (fr. 3'000.-), per l’eliminazione delle macchie riscontrate sui
plafoni di quattro terrazze (fr. 1'000.-) e soprattutto per l’eliminazione del
difetto ai tetti piani causato dall’uso di materiale d’impermeabilizzazione inadatto
(fr. 110'000.-), fermo restando che tutti questi ultimi importi (di complessivi
fr. 144'000.-) sono poi stati ridotti in virtù del fatto che il condomino M__________
__________, detentore di una quota di 43/1000, non aveva ritenuto di partecipare
alla causa.
3.
Respinte
ai sensi dei considerandi, con
sentenza incidentale 17
aprile 2008 cresciuta in giudicato, le eccezioni di carenza di legittimazione
attiva e di carenza di legittimazione passiva
di __________
(ora __________) sollevate dai convenuti, ed esperita l’istruttoria di merito,
nell’ambito della quale - per quanto qui interessa - sono in particolare stati
sentiti i testi A__________ __________ e Ma__________ __________ ed è stata
assunta una perizia giudiziaria nonché la sua delucidazione, le parti, con i
loro allegati conclusivi, datati 13 rispettivamente 17 ottobre 2011, si sono in
sostanza riconfermate nelle loro precedenti allegazioni.
Le parti
attrici hanno tuttavia adeguato le loro richieste nel senso della condanna dei
convenuti in solido al pagamento alla AO 1 di fr. 19'968.60 (in subordine
fr.
115'348.60) oltre interessi e ai 37 comproprietari di
fr.
425'139.43 (in subordine fr. 329'759.45) oltre interessi: la prima ha rinunciato
a far valere l’importo per gli inconvenienti causati ai proprietari degli
attici (fr. 5'000.-), salvo poi aggiungere alla somma totale una percentuale
dello 0.4% siccome l’IVA era passata da inizio 2011 dal 7.6% all’8%; gli altri hanno
meglio precisato le loro richieste, auspicando l’attribuzione di
fr.
8'334.75 per la riparazione dell’atrio d’entrata del Blocco A, di fr. 19’700.-
per la posa delle copertine inox mancanti sul tetto, di fr. 19’942.- per la
sostituzione delle porte dell’entrata principale, di fr. 16'366.25 per la
realizzazione di un nuovo pozzo perdente, di fr. 3'000.- per la riparazione delle
guarnizioni delle rolladen, di fr. 256'775.40 per l’eliminazione delle infiltrazioni
da tutte le terrazze, di fr. 1'648.- e di fr. 17'437.- per i difetti al
tetto-terrazza e di fr. 95'000.- per la sostituzione delle piastrelle, ritenuto
che questi importi (per un totale di fr. 438'203.40) sono stati ridotti in considerazione
della mancata partecipazione alla causa del condomino M__________ __________ e
poi aumentati della percentuale dello 0.4%; con le domande subordinate si è tenuto
invece conto dell’ipotesi che la pretesa per la sostituzione delle piastrelle era
di spettanza, anziché dei condomini, della loro AO 1.
4.
Il Pretore, con la sentenza 17 gennaio
2012 qui impugnata, ha parzialmente accolto la petizione (dispositivo n. 1),
condannando il solo convenuto AP 1 a pagare (dispositivo n. 1§): complessivi
fr. 8'334.75 agli attori comproprietari per piani dell’edificio Blocco A
(proporzionalmente ai loro millesimi, dispositivo n. 1§a), complessivi fr.
16’366.25 agli attori comproprietari per piani degli edifici Blocco A e B
(proporzionalmente ai loro millesimi, dispositivo n. 1§b),
fr. 13'307.40 a ciascun attore comproprietario per piani degli edifici Blocco A e B aventi una delle 12
terrazze laterali,
fr. 10'902.50 a ciascun attore comproprietario per piani degli edifici Blocco A e B aventi una delle 6
terrazze centrali,
fr. 2'639.30 a ciascun attore comproprietario per piani degli edifici Blocco A e B aventi una delle 12
terrazze-balcone (dispositivo n. 1§c) e complessivi fr. 1’648.- agli attori
comproprietari per piani degli edifici Blocco A e B (proporzionalmente ai loro
millesimi, dispositivo n. 1§d), il tutto oltre interessi al 5% dal 25 ottobre
2004 (dispositivo n. 1§§); le spese di fr. 37'697.65 e la tassa di giudizio di
fr. 9'800.- sono state caricate per 2/3 alle parti attrici in solido e per 1/3
alle parti convenute in solido, alle quali le attrici sono altresì state obbligate
a rifondere, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 10'400.- complessivi a
titolo di ripetibili ridotte (dispositivo n. 2).
Il
giudice di prime cure ha in sostanza ammesso unicamente le pretese dei comproprietari,
fondate sui rispettivi contratti di compravendita, volte alla riparazione
dell’atrio d’entrata del Blocco A (per fr. 8'334.75), alla realizzazione di un
nuovo pozzo perdente (per fr. 16'366.25), all’eliminazione delle infiltrazioni
dalle terrazze (per complessivi fr. 256'775.40) ed al risanamento del betoncino
di sottofondo del tetto-terrazza (per fr. 1'648.-). Tutte le altre domande,
comprese quelle formulate dalla AO 1, sono per contro state disattese.
5.
Con
l’appello 17 febbraio 2012, che qui ci occupa, il convenuto AP 1 chiede di
riformare il querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la
petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Egli nega di
essere debitore dei fr. 283'124.40 posti a suo carico dal Pretore.
Delle
osservazioni 16 aprile 2012 con cui gli attori postulano la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili, senza in particolare aver censurato il
mancato riconoscimento delle rimanenti pretese da loro azionate a suo tempo, si
dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
6.
Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale
civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è
stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta
disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio
dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece
la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una
decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove
disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
7.
Nel
caso di specie è oramai pacifico che tra il convenuto AP 1 e i 37 attori sia
venuto in essere un contratto di compravendita immobiliare. Di seguito si
espongono i principi che regolano la garanzia per difetti dell’oggetto
compravenduto.
L’art.
197 CO stabilisce che il venditore risponde verso il compratore tanto delle
qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente,
tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l’attitudine all’uso
cui essa è destinata (cpv. 1), e questo indipendentemente dalla circostanza che
tali manchevolezze gli siano note (cpv. 2). Se è dato uno di questi casi, il
compratore - se il difetto non gli è noto al momento della vendita (art. 200
cpv. 1 CO) rispettivamente, qualora lo stesso sia stato riconoscibile, se il
venditore gliene ha nondimeno escluso la sussistenza (art. 200 cpv. 2 CO) - può
tra l'altro chiedere il risarcimento per il minor valore della cosa (art. 205
CO). Ulteriore premessa per l’esercizio dell’azione di garanzia è la tempestiva
notifica del difetto ai sensi dell’art. 201 CO, a meno che il venditore abbia
intenzionalmente ingannato il compratore (art. 203 CO). In tema di notifica, la
legge impone al compratore di esaminare lo stato della cosa compravenduta tosto
che l’ordinario andamento degli affari lo consenta e, se vi scopre difetti di
cui il venditore sia responsabile, di dargliene subito notizia (art. 201 cpv. 1
CO), ritenuto che in caso contrario la cosa si ritiene accettata (art. 201 cpv.
2 CO). In caso di difetti apparsi più tardi, dev’esserne data notizia al
venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata
anche rispetto a questi difetti (art. 201 cpv. 3 CO). Dato che al committente
nel quadro del contratto di appalto incombe un onere di notifica analogo a
quello del compratore (art. 370 cpv. 3 CO), per definire le esigenze poste
all’obbligo di notificare i difetti “subito dopo la scoperta”, ci si può
fondare anche sulla giurisprudenza in materia di appalto (TF 14 giugno 1999 4C.112/1999 consid. 3a; DTF 131 III 145 consid. 7.2; II CCA 30 aprile 2010 inc. n. 12.2009.41, 7
dicembre 2012 inc. n. 12.2011.15). La durata del termine entro il quale il
committente è tenuto a notificare i difetti va così determinata tenendo conto
delle specifiche circostanze che caratterizzano il singolo caso (
Chaix
, Commentaire Romand, n. 17 ad art.
370 CO), fermo restando che il termine è più breve se v’è il rischio che
l’attesa aggravi ulteriormente il danno (DTF 118 II 142 consid. 3b), mentre
negli altri casi la valutazione circa l’adeguatezza del tempo di reazione può
avvenire in modo più ampio, anche per evitare di pregiudicare eccessivamente la
posizione del committente (
Gauch
,
Der Werkvertrag, 5
ª
ed., n.
2175;
Chaix
, op. cit., n. 17 ad art. 370 CO;
Zindel/Pulver
,
Basler Kommentar, 4
ª
ed., n. 16
ad art. 370 CO). A titolo puramente esemplificativo, ricordato che la dottrina
ritiene usuale un termine di 7-10 giorni (
Zindel/Pulver
,
op. cit., ibidem), giovi comunque rammentare che, in fattispecie in cui
dall’attesa non poteva scaturire un maggior danno, il Tribunale federale ha
ritenuto accettabile un termine di avviso di una settimana (TF 12 novembre 1996
4C.143/1996, 3 maggio 2004 4C.82/2004) rispettivamente di 5 giorni lavorativi
o di 7 giorni di calendario (TF 28 luglio 2000 4C.159/1999), non però un termine di 10 (TF 10 dicembre 1997 4C.517/1996) o ancora di 14 (TF 14 giugno 1999 4C.112/1999) o di 17 giorni (DTF 118 II 142 consid. 3b; TF 17
novembre 2003 4C.205/2003). In applicazione dell’art. 8 CC, il committente che
intende avvalersi dell’art. 370 cpv. 3 CO deve provare la tempestività della
notifica dei difetti, dimostrando quando gli stessi gli sono divenuti
riconoscibili e come e a chi ne ha comunicato l’esistenza (cfr. DTF 118 II 142
consid. 3a, 107 II 172 consid. 1a; II CCA 17 agosto 2006 inc. n. 12.2005.114),
ritenuto che, se è assodata proceduralmente l’intempestività, il giudice non
può ignorare simile circostanza neanche se, per avventura, l’appaltatore non
alleghi tale fatto (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 46 ad art. 183).
8.
Prima
di passare in rassegna le censure relative alle quattro pretese ammesse dal
Pretore, è opportuno esaminare quella con cui il convenuto AP 1, ribadendo
quanto sostenuto in sede conclusionale, ritiene che le domande oggetto della
petizione sarebbero già state prescritte al momento dell’inoltro del suo
allegato conclusionale (il 17 ottobre 2011) rispettivamente della presentazione
dell’appello (il 17 febbraio 2012), dato che nell’ambito di un contratto di
compravendita immobiliare le azioni di garanzia per difetti degli acquirenti si
prescrivevano dopo cinque anni dall’acquisto della proprietà (art. 219 cpv. 3
CO). La censura è manifestamente infondata.
Innanzitutto
si osserva che negli allegati preliminari il convenuto non ha mai sostenuto che
al momento dell’inoltro della petizione (il 24 ottobre 2004), che aveva effetto
interruttivo della prescrizione (art. 135 n. 2 CO), le pretese attoree
sarebbero state prescritte: in tal modo egli ha perso la possibilità di
sollevare quell’eccezione, non supplibile d’ufficio (art. 142 CO), che era inesorabilmente
perenta (art. 78 cpv. 1 e 2 CPC/TI).
Nulla
impediva però al convenuto, giusta l’art. 80 cpv. 2 CPC/TI, di sostenere che la
prescrizione fosse intervenuta in seguito, e meglio al momento dell’inoltro
dell’allegato conclusionale. Ora, quella disposizione processuale era il
corollario dell’art. 138 cpv. 1 vCO (in vigore fino al 31 dicembre 2010),
secondo cui quando la prescrizione sia interrotta mediante azione o eccezione,
comincia a decorrere nel corso della procedura una nuova prescrizione ad ogni
atto giudiziale delle parti e ad ogni provvedimento o decisione del giudice.
Sennonché, a far tempo dal 1° gennaio 2011 quest’ultima norma è stata
modificata nel senso che quando la prescrizione sia interrotta mediante istanza
di conciliazione, azione o eccezione, una nuova prescrizione comincia a
decorrere se la lite è conclusa davanti all’autorità adita (art. 138 cpv. 1 CO):
ciò significa che a partire dal 1° gennaio 2011 una pretesa fatta valere in un
procedimento già avviato non può più prescrivere nel corso di causa (
Krauskopf
, La prescription en pleine
mutation, in: SJ 2011 II p. 17 seg.;
Berti
,
Gedanken zur Unterbrechung der Verjährung durch Rechtsschutzgesuch im Sinne von
Art. 138 Abs. 1 revOR, in: RSPC 2011 p. 521; II CCA 23 maggio 2012 inc. n.
12.2010.89, 26 ottobre 2012 inc. n. 12.2010.185). Ritenuto che nel caso di
specie al 31 dicembre 2010, al momento cioè in cui era ancora in vigore l’art.
138 cpv. 1 vCO, le pretese attoree non erano prescritte (siccome durante la
causa erano intervenuti tutta una serie di atti giudiziali delle parti e di provvedimenti
o decisioni del Pretore
[cfr. per tanti: la sentenza incidentale
17 aprile 2008 sulle eccezioni preliminari]
, ognuno
tale da far decorrere un nuovo termine di prescrizione quinquennale, che nel
frattempo non era così mai scaduto), e che dal 1° gennaio 2011 le pretese già
azionate non potevano più prescrivere nel corso della causa, l’eccezione di
prescrizione sollevata a suo tempo dal convenuto è stata giustamente respinta
dal Pretore. Per le medesime considerazioni è poi escluso che le pretese
attoree possano essere ora prescritte nelle more della procedura d’appello.
9.
Nel
querelato giudizio il Pretore ha spiegato in modo dettagliato, in fatto e in
diritto, le ragioni che lo avevano indotto a riconoscere ai comproprietari del
Blocco A un minor valore di fr. 8'334.75 per la difettosità, tuttora esistente,
dell’atrio d’entrata, che non aveva la pendenza sufficiente per far defluire
verso l’esterno l’acqua piovana (cfr. documentazione fotografica doc. C). In
questa sede il convenuto AP 1 si è limitato ad evidenziare che “come risulta
dalla tavole processuali la parte convenuta ha provveduto al rimedio di questo
difetto” (appello p. 13). A torto.
La
censura è innanzitutto irricevibile, visto e considerato che il convenuto, in
violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha assolutamente
spiegato per quale motivo l’opposta decisione del Pretore sarebbe errata, né ha
indicato quali risultanze istruttorie sosterrebbero la sua versione dei fatti.
Essa è
comunque priva di fondamento anche nel merito, dato che la mancata eliminazione
del difetto e la sua sussistenza tuttora, nonostante i tentativi messi in atto nel
corso del 2001 per ovviare all’inconveniente, è stata dimostrata in sede
testimoniale (teste A__________ __________ verbale 29 marzo 2007 p. 3 e 5 e
verbale 7 maggio 2009 p. 2) e peritalmente (cfr. perizia p. 4 e delucidazione
peritale p. 4).
10.
Il
Pretore ha in seguito riconosciuto ai 37 attori un minor valore di fr. 16'366.25 in considerazione del fatto che il pozzo perdente esistente nel piazzale era
sottodimensionato, ciò che imponeva la realizzazione di un nuovo pozzo, al fine
di evitare ulteriori allagamenti nei locali scantinati (cfr. la documentazione
fotografica, doc. G). In questa sede il convenuto AP 1 ribadisce che all’eventuale
difetto in questione era in realtà già stato ovviato mediante la posa di alcune
pompe elettriche e che il diverso assunto del perito giudiziario non poteva
essere seguito, dato che la soluzione da questi proposta, a suo dire la
migliore, non era l’unica possibile, tanto più che la posa di quelle pompe, che
aveva risolto ogni problema, era stata accettata dagli attori (appello p. 14
seg.). La censura è infondata.
L’istruttoria
ha permesso di accertare che la posa delle pompe elettriche - avvenuta nel
corso del 2000 (cfr. lettera 9 settembre 2003 nel plico doc. G) - per cercare
di ovviare all’inconveniente, che costituisce un difetto (cfr. perizia p. 8
seg. e delucidazione peritale p. 5 e 16, 17 e 19), era stata proposta dal convenuto,
ma non era mai stata formalmente accettata dagli attori. Con quell’intervento
la situazione è sicuramente migliorata, ma il problema non è stato risolto completamente,
tanto è vero che anche in seguito si sono nuovamente riscontrate delle pozze
sul piazzale in caso di forti piogge (teste A__________ __________ verbale 29
marzo 2007 p. 3 seg. e verbale 7 maggio 2009 p. 3) e degli allagamenti
(nell’agosto 2003 e 2004; cfr. doc. G; cfr. pure risposta ad 3.5). In tali
circostanze, non sorprende che il perito giudiziario, confermando per altro il
parere reso dalla ditta V__________ __________ (cfr. doc. H), abbia concluso
che la posa di quelle pompe non fosse sufficiente, aggiungendo poi che la
soluzione idonea e meno onerosa - non invece “migliore” - fosse quella di
realizzare un ulteriore pozzo perdente (cfr. perizia p. 9 e delucidazione
peritale p. 5 e 16, 17 e 19), opinione questa da cui non vi è pertanto motivo
di distanziarsi (cfr.
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 3 ad art. 253 e CPC-TI App. m. 11 ad art. 253).
11.
Nel
prosieguo del suo esposto il Pretore ha riconosciuto ai 37 attori un minor
valore di complessivi fr. 256'775.40 per la difettosità delle terrazze, che
erano risultate prive della necessaria impermeabilizzazione, non potendosi
ritenere sufficiente, secondo gli accertamenti peritali, l’avvenuta posa di semplici
teli di plastica. A questo proposito, il giudice di prime cure ha dapprima
escluso che il convenuto AP 1 fosse a conoscenza della modalità di
impermeabilizzazione adottata e che allo stesso potesse così essere
rimproverato un comportamento doloso per l’insorgenza del difetto. Ha in
seguito evidenziato che gli attori, a fronte dell’eccezione di intempestività
sollevata in causa dalla controparte, non avevano però fornito la prova della
tempestiva segnalazione dell’insorgenza del difetto palese costituito dalle
macchie di umidità in quattro terrazze, la loro affermazione in petizione
secondo cui il difetto sarebbe stato notificato “di recente” non essendo
sufficiente allo scopo. Sennonché, ritenuto che la difettosità era data non già
dalle macchie di umidità in quanto tali bensì dall’erronea modalità di impermeabilizzazione
di tutte le terrazze, che in quanto difetto occulto era stata accertata solo in
causa a seguito dell’operato del perito giudiziario, ha in definitiva ritenuto
che non si poteva parlare di una notifica intempestiva del difetto.
In questa
sede, le parti censurano in più punti l’assunto pretorile.
Gli
attori rimproverano al primo giudice di non aver imputato al convenuto AP 1 un
comportamento doloso nell’insorgenza del difetto. E ribadiscono che il difetto
(palese) relativo alle macchie di umidità era stato notificato tempestivamente,
poco prima dell’inoltro della petizione: lo provavano i doc. J e le testimonianze
di A__________ __________ e di Ma__________ __________; il fatto che i
convenuti non avevano contestato l’assunto petizionale secondo cui la notifica
era avvenuta “di recente”; il fatto che essi avevano ammesso che la notifica
era avvenuta in modo regolare, completo e tempestivo; il fatto che essi avevano
riconosciuto nel doc. N che i difetti erano stati segnalati tempestivamente; e
il fatto che essi avevano promesso di intervenire e avevano cercato di porre
rimedio ai difetti.
Il
convenuto AP 1 rileva invece che la modalità di impermeabilizzazione utilizzata
era conforme alle norme dell’arte vigenti al momento della costruzione, che non
erano le norme SIA applicate dal perito giudiziario, mai concordate e nemmeno
prodotte in causa. Contesta siccome illogico il giudizio pretorile che ritiene
tardivi i difetti palesi e tempestivi quelli occulti, tanto più che questi
ultimi non erano comunque stati notificati, tanto meno tempestivamente. E
ritiene infine notoriamente eccessivo l’importo per il risanamento proposto dal
perito giudiziario.
11.1
Le
censure del convenuto AP 1 sull’esistenza del difetto e sull’importo necessario
alla sua eliminazione, per altro irricevibili siccome addotte per la prima
volta soltanto in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), sono ampiamente infondate.
Non è
vero che la modalità di impermeabilizzazione utilizzata per la realizzazione delle
terrazze qui in esame era conforme alle regole dell’arte valide al momento dell’edificazione
rispettivamente che il perito giudiziario avrebbe evaso in senso contrario la
questione sulla base delle norme SIA 271 entrate in vigore solo nel 2007. Il
perito si è in effetti limitato a confermare che il sistema e il materiale
scelto per impermeabilizzare le terrazze non era sicuramente idoneo e non
rispettava le regole dell’arte (perizia p. 13 e delucidazione peritale p. 6 e
21), senza aver fatto riferimento o menzionato qualsiasi norma tecnica.
E neppure
si può ritenere che l’importo per il risanamento proposto dal perito
giudiziario sia notoriamente eccessivo, non essendo affatto notorio che il
normale costo di un pavimento sul mercato odierno sia di circa fr. 100.- al
metro quadro, ossia sei volte di meno di quanto apparentemente indicato nella
perizia. Si aggiunga che la modalità d’intervento proposta dal perito (cfr.
delucidazione peritale p. 6 seg. e 21) non poteva essere assimilata alla
semplice posa di un nuovo pavimento.
11.2
È pure
a torto che gli attori rimproverano al Pretore di non aver imputato al
convenuto AP 1 un comportamento doloso nell’insorgenza del difetto. In realtà
quell’eccezione nemmeno avrebbe dovuto essere esaminata. La stessa e soprattutto
le circostanze di fatto che ne stavano alla base sono in effetti state
sollevate dagli attori per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78
cpv. 1 e 2 CPC/TI), solo in sede conclusionale, senza cioè che costoro le
avessero addotte in precedenza negli allegati preliminari, rispettivamente
fossero stati autorizzati a farle valere in seguito, nell’ambito di una domanda
di restituzione in intero oppure ancora su invito del giudice (art. 80 cpv. 1
lett. a e b CPC/TI; sulla questione cfr.
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App., n. 134 ad art. 78 con rif. a TF 16 febbraio 2004 4P.134/2003
consid. 3.2). L’irricevibilità può pertanto essere sanzionata d’ufficio in
questa sede (per il diritto cantonale previgente: II CCA 2 ottobre 2007 inc. n.
12.2006.179, 29 ottobre 2007 inc. n. 12.2007.223, 8 gennaio 2008 inc. n.
12.2006.211, 31 luglio 2008 inc. n. 12.2007.133, 15 dicembre 2008 inc. n.
12.2007.197, 24 agosto 2009 inc. n. 12.2008.122 e inc. n. 12.2008.123, 15
aprile 2010 inc. n. 12.2008.250; per il nuovo diritto federale: cfr., in
generale,
Kunz
, ZPO-Rechtsmittel -
Berufung und Beschwerde, n. 94 ad art. 311;
Seiler
,
Die Berufung nach ZPO, n. 433 e 893;
Hugenbühler
,
DIKE-ZPO, n. 35 ad art. 311;
Tappy
,
Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in: JdT 2010 III p. 136)
11.3
È a
ragione che il convenuto AP 1 evidenzia che i difetti (occulti) a tutte le
terrazze - e non alle sole quattro menzionate dagli attori negli allegati
preliminari, di cui si dirà nel prossimo considerando - non erano stati
notificati in modo tempestivo. La difettosità di queste altre terrazze è in
effetti stata accertata per la prima volta dal perito giudiziario in occasione
dell’allestimento del complemento peritale (delucidazione peritale p. 6) - che
di per sé non costituisce una notifica ex art. 201 CO (
Gauch
, op. cit., n. 2137 seg.; Rep. 1979 p. 312; II CCA 29
maggio 1998 inc. n. 12.98.111, 11 luglio 2005 inc. n. 12.2004.88, 8 aprile 2013
inc. n. 12.2011.106) - comunicato alle parti il 1° aprile 2011, ma è soltanto ad
oltre sei mesi di distanza, con l’allegato conclusionale datato 13 ottobre
2011, che gli attori hanno segnalato alla controparte quei difetti, che in tal
modo sono però stati notificati tardivamente, il tempo trascorso non essendo
rispettoso dei termini dell’art. 201 cpv. 3 CO.
Gli
attori sembrano oltretutto ignorare, in tema di allegazione, che la
giurisprudenza ha già avuto modo di stabilire che i fatti venuti alla luce nel
corso dell’istruttoria non divengono automaticamente parte della realtà
processuale di cui il giudice deve tener conto secondo le modalità previste dal
codice di rito, se in precedenza non erano stati allegati dalle parti (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m. 42 ad art. 78;
NRCP
2004 p. 546;
II CCA
30 giugno 2005 inc. n. 12.2004.51, 9 agosto 2005 inc. n. 12.2004.91,
4 giugno 2007 inc. n. 12.2006.109 pubbl. in: NRCP 2007 p. 396, 7 gennaio 2008
inc. n. 12.2007.7, 8 gennaio 2008 inc. n. 12.2006.211, 11 dicembre 2008 inc. n.
12.2007.231, 15 dicembre 2008 inc. n. 12.2007.197, 20 aprile 2009 inc. n.
12.2008.15, 22 aprile 2009 inc. n. 12.2008.37, 20 luglio 2010 inc. n.
12.2009.192, 6 ottobre 2011 inc. n. 12.2009.55, 31 luglio 2012 inc. n.
12.2010.119, 3 gennaio 2013 inc. n. 12.2011.9); a meno che la loro successiva
adduzione sia stata ammessa su invito del giudice giusta l’art. 80 cpv. 1 lett.
a CPC/TI oppure nell’ambito di una domanda di restituzione in intero ai sensi
dell'art. 80 cpv. 1 lett. b CPC/TI (II CCA 20 dicembre 2006 inc. n.
12.2005.222, 4 giugno 2007 inc. n. 12.2006.109 pubbl. in: NRCP 2007 p. 396, 7
gennaio 2008 inc. n. 12.2007.7, 8 gennaio 2008 inc. n. 12.2006.211, 11 dicembre
2008 inc. n. 12.2007.231, 15 dicembre 2008 inc. n. 12.2007.197, 20 aprile 2009
inc. n. 12.2008.15, 22 aprile 2009 inc. n. 12.2008.37, 20 luglio 2010 inc. n.
12.2009.192, 3 gennaio 2013 inc. n. 12.2011.9), ciò che non è però stato il
caso nella fattispecie. Nel caso concreto quei nuovi difetti sono in definitiva
stati allegati dagli attori per la prima volta, e con ciò irritualmente (art.
78 cpv. 1 e 2 CPC/TI), solo con le conclusioni, ciò che in ogni caso deve pure essere
sanzionato d’ufficio in questa sede (cfr.
supra
consid. 11.2).
11.4
Contrariamente
a quanto preteso dagli attori, nemmeno si può ritenere - come del resto già
rilevato dal Pretore - che il difetto (palese) relativo alle macchie di umidità
in quattro terrazze (e meglio quelle dei condomini AO 11, AO 16, AO 2 e AO 32,
cfr petizione ad 3.7) sia stato notificato tempestivamente, poco prima
dell’inoltro della petizione. In merito alle circostanze evocate a sostegno
della loro tesi si osserva quanto segue.
11.4.1
Non è
innanzitutto vero che i convenuti non avevano contestato l’assunto di petizione
secondo cui la notifica di quei difetti era avvenuta “di recente” (ad 3.7): se
in un primo tempo essi, in risposta, si erano effettivamente limitati ad
affermare che quei difetti, che a detta della controparte si erano “formati” -
e non erano stati “notificati” - “di recente”, “non sono mai stati notificati
prima dell’inoltro della petizione e vengono quindi integralmente contestati”
(ad 3.7), sempre in quell’allegato, prendendo posizione sull’ulteriore
allegazione di petizione secondo cui “i convenuti hanno comunque dato atto
dell’avvenuta tempestiva notifica delle difettosità” dei difetti esposti ad
3.1-3.6 e 3.8 (ad 4.1), essi hanno obiettato che “tutti gli ulteriori difetti
segnalati e non formalmente notificati vengono qui integralmente contestati, in
quanto tardivi” (ad 4, 4.1, 4.2, 4.3). In tali circostanze ben si poteva
concludere per la contestazione della tempestività dei difetti qui in
discussione (menzionati ad 3.7), ivi compreso del fatto che la notifica fosse
avvenuta “di recente”.
11.4.2
Neppure
si può ritenere che i convenuti avessero ammesso che la notifica era avvenuta
in modo regolare, completo e tempestivo per il fatto che in risposta avevano
affermato che “tutti i difetti sono già stati eliminati” (ad 5) rispettivamente
che “se la perizia che verrà chiesta in causa dovesse giungere alla conclusione
che vi sono ancora difetti da eliminare, gli stessi andranno pure rivalutati”
(ad 5), tanto più in considerazione di quanto avevano sostenuto poche righe più
sopra (ad 3.7 e ad 4, 4.1, 4.2, 4.3).
11.4.3
Nemmeno
il fatto che costoro avessero promesso di intervenire e avessero cercato di
porre rimedio ai difetti - non è per altro dato a sapere se con riferimento a quelli
ora in esame - significa che essi abbiano ammesso la tempestività del difetto:
il fatto che essi, in un’ottica bonale, abbiano accettato di
discutere per risolvere il problema non impediva in effetti loro di far valere,
nell'ambito della successiva lite giudiziaria, i loro diritti e le loro
eccezioni, tanto più che non hanno posto in atto alcun accorgimento per indurre
la controparte a non dar seguito ai suoi obblighi di notifica tempestiva del
difetto (
Hohl
, L’avis des défauts
de l’ouvrage: fardeau de la preuve et fardeau de l’allégation, in: RFJ 1994 p.
269 n. 137; TF 6 giugno 1994 4C.457/1993; cfr. pure II CCA 13 marzo 1998 inc.
n. 12.97.240, 18 giugno 2001 inc. n. 12.2000.203, 16 luglio 2003 inc. n.
12.2002.140, 6 dicembre 2006 inc. n. 12.2005.209, 14 agosto 2008 inc. n.
12.2007.178, 7 dicembre 2012 inc. n. 12.2011.15).
11.4.4
Non è poi
vero che in occasione della sottoscrizione del doc. N i convenuti avevano
riconosciuto che i difetti erano stati segnalati tempestivamente. Pur dovendosi
ammettere che in quel documento essi avevano dato atto che alcuni difetti e inconvenienti
erano stati segnalati tempestivamente e meglio, a titolo esemplificativo,
quelli poi oggetto dei punti ad 3.1-3.5 (in tal senso pure il doc. BB,
allestito il 7 novembre 2003), si osserva che quell’ammissione non può in ogni
caso valere per i difetti ora in esame, neppure menzionati a quel momento;
tanto più che quel documento era stato allestito in data 11 dicembre 2003,
mentre i difetti in parola, che a detta degli stessi attori sarebbero stati scoperti
“di recente” cioè solo pochi giorni prima dell’inoltro della petizione (cfr.
osservazioni p. 11 e 12), datata 25 ottobre 2004, per loro ammissione dovevano così
essere venuti alla luce ben dopo la sottoscrizione del doc. N e non oltre 10
mesi prima.
11.4.5
Passando
ad esaminare le prove addotte a sostegno della tempestività della notifica, si
osserva che la documentazione fotografica di cui al doc. J (p. 3 e 4) e le
testimonianze di A__________ __________ (verbale 29 marzo 2007 p. 4) e di Ma__________
__________ (verbale 29 marzo 2007 p. 6), danno effettivamente atto
dell’esistenza delle macchie sulle terrazze. Da quelle deposizioni testimoniali
si evince pure che in generale i difetti - non è però dato a sapere se si
trattava di quelli in esame - sarebbero stati notificati ai convenuti. Sennonché
dalle stesse non è in definitiva dato a sapere quando ciò sia avvenuto, ciò che
impone di decidere a sfavore degli attori, gravati dell’onere della prova.
12.
Il Pretore ha infine riconosciuto ai
37 attori un minor valore di
fr.
1'648.- per l’eliminazione del difetto accertato inerente alla divisione in
campi del betoncino di sottofondo del tetto-terrazza. In questa sede il
convenuto AP 1, visto l’esiguo ammontare dell’importo riconosciuto dal primo
giudice, dichiara di rinunciare a dilungarsi sulla questione, salvo poi
rilevare “che ogni difetto è stato completamente sanato” (appello p. 20). La
censura è irricevibile, visto che il convenuto, in violazione del suo obbligo
di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha spiegato le ragioni per cui
l’opposta decisione del Pretore sarebbe errata, né ha indicato quali risultanze
istruttorie sosterrebbero la sua versione dei fatti. Essa è inoltre infondata
anche nel merito, dato che la mancata eliminazione del difetto e la sua sussistenza
tuttora è stata dimostrata dal perito a futura memoria (perizia p. 5 e 9 segg.
e delucidazione peritale p. 2 e 6 seg., entrambe nell’incarto DI.2002.87, doc.
rich. V°) e soprattutto dal perito giudiziario (perizia p. 14 e 15 seg.,
delucidazione peritale p. 9).
13.
Alla
luce di quanto precede, l’appello dev’essere parzialmente accolto nel senso che
l’importo che il convenuto AP 1 è tenuto a pagare ai 37 comproprietari viene
ridotto dai complessivi fr. 283'124.40 riconosciuti dal Pretore a complessivi
fr. 26’349.-, oltre interessi 5% dal 25 ottobre 2004. L’esito della lite
giustifica pure la modifica del giudizio sulle spese e sulle ripetibili della prima
sede, tenendo conto della rispettiva soccombenza delle parti (art. 148 CPC/TI):
sennonché, non avendo la convenuta __________ (ora __________) appellato la
decisione del giudice di prime cure in tal senso, quel dispositivo può in
definitiva essere riformato, parzialmente, solo a favore del convenuto AP 1.
Gli oneri
processuali e le ripetibili della procedura d’appello, calcolati sulla base di
un valore litigioso di fr. 283'124.40, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la TG
decide:
I.
L’appello
17 febbraio 2012 di AP 1
è parzialmente accolto
. Di conseguenza la
sentenza 17 gennaio 2012 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città è
così riformata:
1.
La petizione è parzialmente
accolta.
§
Di
conseguenza, AP 1 è tenuto a versare:
a)
ai
singoli comproprietari per piani dell’edificio Blocco A, qui attori,
proporzionalmente ai millesimi delle loro unità PPP, l’importo di
fr. 8'334.75;
b)
ai singoli comproprietari per piani (sia
del Blocco A che del Blocco B), qui attori, proporzionalmente ai millesimi
delle loro unità PPP, l’importo di fr. 16'366.25;
c)
(annullato)
d)
ai singoli comproprietari per piani (sia
del Blocco A che del Blocco B), qui attori, proporzionalmente ai millesimi
delle loro unità PPP, l’importo di fr. 1'648.-.
§§
A tutti gli importi di cui al dispositivo
1§ a), b) e d) vengono aggiunti gli interessi moratori al 5% a decorrere dal 25
ottobre 2004.
2.
Le spese di
fr. 37'697.65 e la tassa di giudizio di fr. 9’800.-, da anticipare dalle parti
attrici, rimangono a carico delle medesime - in solido - per 2/3 e vengono
poste a carico della convenuta __________ (ora __________) per 1/3, ritenuto
che per 1/5 di quest’ultima quota risponde in solido anche il convenuto AP 1. Gli
attori, in solido, rifonderanno fr. 500.- alla convenuta __________ (ora __________)
e
fr. 26’500.- al convenuto AP 1 a titolo di
ripetibili ridotte. Alla denunciata in lite Z__________ __________, non
intervenuta, non vengono accollate né attribuite spese e ripetibili.
II.
Gli
oneri processuali di complessivi fr. 5’000.- sono a carico dell’appellante per
1/10 e degli appellati in solido per 9/10. Questi ultimi rifonderanno all’appellante,
sempre in solido,                                                                 fr.
8'000.- per parti di ripetibili di appello.
III.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).