ti_gerichte · 16.1998.14 · 1998-07-20 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 20.07.1998 16.1998.14

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.98.00014
Lugano
20 luglio 1998
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
Composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Cocchi e Giani
Segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 16 febbraio 1998 presentato da
__________
(patr.
dallo studio legale __________)
Contro
la
sentenza 3 febbraio 1998 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella
causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con
istanza
20 maggio 1997
nei confronti di
__________
(patr.
dallo studio legale __________)
con la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 3’086.85
oltre interessi a titolo di
risarcimento danni, domanda respinta dal primo giudice,
letti ed esaminati gli atti,
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il 10 agosto 1994
__________ ha concluso con __________ un contratto di locazione avente per
oggetto un appartamento monolocale ammobiliato in uno stabile di proprietà di
quest’ultimo a __________. La pigione pattuita tra le parti ammontava a fr.
550.– mensili (doc. C ). A dipendenza del comportamento del conduttore, che ha
utilizzato l’ente locato in contrasto con i propri obblighi contrattuali
creando disturbo per gli altri inquilini e sporcizia all’interno
dell’appartamento, il 20 agosto 1996 il locatore ha disdetto il contratto per
il successivo 31 dicembre (doc. E).
Il 3 ottobre 1996
__________, preoccupato per lo stato dell’ente locato a dipendenza dell’uso
riprovevole che ne faceva l’inquilino, non essendo riuscito a contattarlo ha
proceduto a un’ispezione dell’appartamento accompagnato dal perito comunale che
in quell’occasione ha steso un rapporto di constatazione che evidenzia lo stato
deplorevole in cui si trovava l’ente locato (doc. G).
2.
Poiché dinanzi
all’Ufficio di conciliazione, adito dal locatore con istanza 15 gennaio 1997,
non è stato possibile raggiungere un’intesa a dipendenza della contumacia del
conduttore, con istanza 20 maggio 1997 __________ si è rivolto al Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo la condanna di __________ al pagamento
di fr. 3’086.85 pari alle spese da questi cagionate a seguito della violazione
dei doveri di diligenza nell’uso della cosa locata che gli incombevano sulla
base dell’art.257f cpv. 1 CO. Trattasi in particolare delle spese necessarie al
ripristino dell’appartamento (spese di pulizia e sgombero rifiuti nonchè i
costi di riparazione di mobili di proprietà del locatore che si trovavano
nell’appartamento) e la pigione persa per i primi quindici giorni del mese di
ottobre avendo potuto rilocare l’appartamento solo dopo il 15 ottobre 1996.
Il patrocinatore
d’ufficio del convenuto si è limitato a contestare le pretese avversarie non
essendo riuscito a contattare il proprio rappresentato.
3.
Con il querelato
giudizio il pretore ha respinto l’istanza ritenendo innanzi tutto ingiustificata
l’ispezione dell’ente locato effettuata dal locatore il 3 ottobre 1996 senza
darne preventivo avviso al conduttore e senza che vi fosse la prova che si
trattasse di un caso di emergenza ai sensi del punto 17.1 del contratto di locazione.
Il primo giudice ha inoltre ritenuto ingiustificata la pretesa di pagamento
dell’istante per il fatto che questi, non avendo notificato al conduttore
nessuna disdetta straordinaria secondo l’art. 257f cpv. 3 CO, non era
legittimato a constatare lo stato dell’ente locato e ordinarne il ripristino
prima della fine del rapporto di locazione dallo stesso disdetto per il 31
dicembre 1996.
4.
Con il presente
tempestivo ricorso __________ è insorto contro il predetto giudizio
postulandone l’annullamento sulla base dei titoli di cassazione di cui alle
lettere e) e g) dell’art. 327 CPC. Il ricorrente rimprovera al primo giudice di
aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente
applicato il diritto sostanziale e procedurale, in specie per essersi
pronunciato sulla durata del contratto escludendo che le parti vi avessero
posto fine di comune accordo per il 30 settembre 1996, nonostante il convenuto
non abbia sollevato nessuna contestazione al proposito. A dipendenza dell’esame
di questa problematica da parte del giudice, egli lamenta la violazione del suo
diritto di essere sentito per non aver potuto provare la conclusione di un accordo
con controparte per porre termine al contratto per il 30 settembre 1996, prova
che egli non ha ritenuto di dover fornire non avendo il convenuto contestato
questa circostanza.
Con osservazioni 16 marzo
1998 la controparte postula la reiezione del gravame chiedendo nel contempo di
essere posta al beneficio dell’assistenza giudiziaria.
5.
Preliminarmente deve
essere estromessa dall’incarto la documentazione prodotta con il ricorso,
vietando l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC la facoltà per le parti di addurre in
questa sede nuovi fatti, prove o eccezioni.
6.
Giusta l’art. 327
lett. g CPC, titolo di cassazione sotto il quale può essere sussunta anche
l’ulteriore censura ricorsuale attinente alla violazione del diritto di essere
sentito del ricorrente siccome basata sulla violazione di norme di procedura da
parte del primo giudice, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può
essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove.
Per costante
giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola
gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando
contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
122 III 130 consid.
2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).
7.
Secondo l’art. 267
cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un
uso conforme al contratto, caso contrario egli risponde del danno cagionato
intenzionalmente o per negligenza, oppure derivante da un uso improprio
dell’ente locato (
Higi
, Commentario zurighese, 1995, n. 79 e 85 segg. ad
art. 267 CO). Quest’obbligo di riconsegna dei locali puliti e in ordine si
situa al termine della locazione (
Lachat
, Le bail à loyer, 1997, n. 3.1
pag. 522;
SVIT
- Kommentar, n. 10 ad art. 267-267a CO). Nel caso di
specie, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente per la prima volta in
questa sede ricorsuale, per sua stessa ammissione il rapporto di locazione si è
concluso il 31 dicembre 1996 (cfr. punto 2 istanza che rinvia espressamente
alla disdetta notificata per tale data, doc. E). Come correttamente concluso
dal primo giudice è quindi solo a tale data che poteva essere stabilito lo
stato dell’ente locato, non potendosi peraltro escludere -per quella data - il
ripristino ad opera del conduttore.
Ne discende che il
locatore, che ha proceduto di sua iniziativa e alla verifica dell’ente locato
ordinandone poi il ripristino prima della pacifica, prossima scadenza
contrattuale, senza neppure interpellare il conduttore e senza dimostrare
trattarsi di un caso d’emergenza ai sensi del punto 17.1 del contratto di
locazione, deve sopportare le conseguenze del suo agire prematuro.
In particolare la
sentenza pretorile, oltre che conforme alle risultanze dell’ istruttoria,
risulta rispettosa del diritto sostanziale, laddove fa riferimento all’art.
257f CO (cpv. 3 e 4), -nonchè implicitamente- agli art. 267 e 267 a CO.
8.
Per quanto attiene
alla pretesa violazione di norme di procedura ad opera del primo giudice, con
particolare riferimento alla violazione dell’art. 170 CPC che impone al
convenuto l’obbligo di una puntuale e precisa contestazione dei fatti
dell’istanza, la stessa è infondata. Il convenuto non era infatti tenuto a
contestare la conclusione del contratto per il 30 settembre 1996  ritenuto che
questa circostanza non è mai stata allegata dall’istante se non in questa sede ricorsuale.
Infatti, a sostegno della sua domanda risarcitoria egli ha allegato la disdetta
scritta del contratto per il 31 dicembre 1996, prova documentale che spettava
all’istante inficiare con la prova di una rescissione  anticipata del contratto
per il 30 settembre 1996, non potendo al proposito bastare il solo fatto di
aver rilocato l‘appartamento per il mese di ottobre 1996.
Poiché
la questione dedotta in cassazione, ossia quella dell’accertamento della data
di scadenza del contratto per il 30 settembre 1996, non è stata sollevata
dall’istante in prima sede, su questo punto specifico non competeva quindi al
convenuto nessun particolare onere di contestazione.
9.
La domanda di
concessione dell’assistenza giudiziaria formulata da __________ con le
osservazioni al ricorso può essere accolta avendo quest’ultimo comprovato il
suo stato di indigenza (cfr. dichiarazione fiscale 3 febbraio 1998 dell’Ufficio
di tassazione del Comune di domicilio) e considerata la fondatezza della sua
resistenza all'impugnazione in esame.
10.
Alla luce di quanto
sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione,
deve essere respinto.
Tassa di giustizia, spese
e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per
i quali motivi,
richiamati
gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG
pronuncia:           1.
Il ricorso per cassazione 16
febbraio 1998 di __________ è
respinto
.
2.
Le spese del
presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia      fr.     250.–
b) spese                         fr.       50.–
fr.     300.–
già anticipate dal
ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte
fr. 400.- a titolo di ripetibili di questa sede.
3.
__________ è posto
al beneficio dell’assistenza giudiziaria, con il gratuito patrocinio nella sede
ricorsuale dello studio legale __________.
4.
Intimazione a:
– __________
Comunicazione alla
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                                 La
segretaria