ti_gerichte · 12.1995.315 · 1996-02-26 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.02.1996 12.1995.315

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00315
Lugano
26 febbraio 1996
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa -
inc. no. P 20/95
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città - promossa con istanza 2
febbraio 1995
da
1.
__________
2.
__________ (entrambi rappresentati dall’avv.
__________)
contro
__________
(rappresentato
dall’avv. __________)
in
materia di locazione (nullità della disdetta, subordinatamente protrazione
della locazione) che il Pretore, con sentenza 16 novembre 1995, ha integralmente
respinto.
Appellante
la parte attrice la quale, con atto di appello 24 novembre 1995, chiede la riforma
del querelato giudizio nel senso di accogliere le sue domande.
Mentre
la controparte non ha presentato osservazioni entro i termini di cui all’art.
411 cpv. 2 CPC in relazione all’art. 412 cpv. 2 CPC.
Letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti.
Ritenuto
in fatto ed in
diritto
1.
Con
contratto 25 ottobre 1989 __________ ha concesso in locazione a __________ ed
__________ la sua part. n. __________RFD di __________ - fondo non edificato
che si affaccia sulla strada cantonale - per una durata iniziale sino al
31.12.1991, rinnovabile tacitamente di volta in volta per un altro anno in mancanza
di una disdetta data da una delle parti sei mesi prima della scadenza. La pigione
è stata stabilita in fr. 740.- al mese fino al 31.12.1991 e in fr. 830.-
mensili a partire dal gennaio1992 nel caso di tacito rinnovo della locazione.
2.
I
signori __________ e __________ hanno utilizzato il fondo locato per
posteggiare ed esporre autoveicoli nell’ambito della loro attività commerciale
di compravendita di automobili d’occasione. Essi hanno provveduto a recintare
il fondo e vi hanno installato un piccolo châlet in legno adibito ad ufficio.
3.
Il
20 giugno 1994 __________ ha disdetto, con semplice comunicazione scritta, il
contratto di locazione per la scadenza del 31 dicembre 1994 poichè era sua
volontà vendere il terreno in questione. A questo proposito sono state
intavolate trattative, poi non concretizzatesi, anche con i qui istanti.
4.
__________
ed __________, dopo aver comunicato l’8 luglio 1994 a __________ la loro
opposizione alla disdetta, hanno presentato, in data 4 novembre 1994,
un’istanza all’ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________
con la quale hanno contestato la validità della disdetta poichè non intimata loro
mediante il modulo ufficiale approvato dal Cantone e contemporaneamente hanno
richiesto una protrazione del contratto di locazione.
L’ufficio
di conciliazione, con decisione 10 gennaio 1995, ha confermato la validità
della disdetta dichiarando inapplicabili le disposizioni di legge a protezione
dei conduttori (annullabilità delle disdette e protrazione della locazione) a
rapporti di locazione riguardanti  terreni aperti come il fondo di __________
locato agli istanti. Ha osservato inoltre che, in ogni caso, l’opposizione era
stata portata all’ufficio di conciliazione ben oltre il termine di trenta
giorni previsto dall’art. 273 cpv. 1 e 2 CO .
5.
____________________
e __________ hanno riproposto al Pretore le loro pretese riguardanti
l’accertamento della nullità della disdetta del contratto di locazione per il
mancato uso del formulario ufficiale e in via subordinata la concessione di una
protrazione della locazione di almeno sei anni.
Il
convenuto ha contestato le argomentazioni e le pretese degli istanti  non
ritenendo applicabili, alla concreta fattispecie, le disposizioni a protezione
delle disdette in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali
tale non potendo essere qualificato il fondo non edificato di __________.
Il
Pretore, con la decisione qui impugnata, ha integralmente respinto l’istanza.
All’oggetto contrattuale farebbe difetto, pur ammessa la sua funzione
commerciale, l’indispensabile caratteristica di “locale” - non essendo nemmeno
provato che al momento della sottoscrizione del contratto fossero ubicate delle
costruzioni sul terreno in questione - con la conseguenza che, non potendosi
applicare le norme sulla protezione dalle disdette, la disdetta risulterebbe
valida formalmente a tutti gli effetti e l’eventuale protrazione esclusa.
6.
Con
tempestivo appello  gli istanti postulano la riforma del querelato giudizio nel
senso di accogliere integralmente la loro istanza. Insistono nel ritenere la locazione
riguardante il fondo di __________ sottoposta alle disposizioni di protezione
dei conduttori degli art. 271 e seg. CO.
La
parte appellata ha presentato osservazioni dopo trascorso il termine di 10
giorni dell’art. 411 cpv. 2 CPC: le stesse non possono essere prese in
considerazione.
7.
Il
litigio tra le parti trova la sua soluzione nel sapere se l’oggetto locato
dev’essere considerato quale locale commerciale oppure no.
Nel
primo caso la disdetta notificata dal locatore sarebbe nulla (art. 266o CO) perché
non data mediante modulo ufficiale, come prescrive l’art. 266l cpv. 2 CO; trattandosi
di nullità assoluta la stessa può evidentemente essere fatta valere ed accertata
anche dopo trascorso il termine di 30 giorni, dalla notifica del provvedimento,
previsto dall’art. 273 CO (
B. Corboz
, La nullité du congé dans le nouveau
droit du bail, in Cahiers du bail 1994, 37;
DTF
121 III 156) percui
l’istanza al proposito all’Ufficio di conciliazione, e la successiva procedura
giudiziaria, é comunque ricevibile.
Nel
secondo caso invece, in presenza quindi di una locazione di tutt’altro tipo
rispetto a quella di locali d’abitazione o commerciali, non vi sarebbero
prescrizioni di forma per la notifica della disdetta (
Higi
, ad art. 266l
CO, n. 3) con conseguente piena efficacia di quella qui all’esame ed
impossibilità di far capo alle disposizioni sulla protrazione della locazione (
B.
Giger
, Die Erstreckung des Mietverhältniss, tesi ZH 1995, pag. 43).
8.
Per
interpretare la nozione di locale commerciale il nuovo diritto della locazione
utilizza i medesimi criteri che quello vecchio (
DTF
113 II 413),
comprendendo quei locali che contribuiscono effettivamente allo sviluppo della
personalità e dell’attività privata o economica del locatario (
DTF
118
II 40). Determinante al proposito risulta essere la volontà delle parti (
Higi
,
ad art. 253a-253b CO, n. 18 e 25).
8.1
Come
correttamente stabilito dal Pretore le parti, al momento della stipulazione del
contratto, erano d’accordo che il mappale sarebbe stato adibito ad esposizione
di automobili nell’ambito dell’attività di compera e vendita di veicoli
d’occasione. In proposito basti il riferimento ad alcune inequivocabili
indicazioni nel testo del contratto come “Oel- oder Benzinschaden” e “Aus- und Abstellplatz
für seinen Betrieb”. È quindi pacifico che tale attività degli istanti ne
rappresenti una commerciale ai sensi della costante giurisprudenza prima
indicata.
8.2
Bisogna
stabilire se l’oggetto locato costituisce anche un locale.
La
dottrina definisce locale una costruzione interamente delimitata nel suo volume
che forma un’unità chiusa sia verticalmente che orizzontalmente da pareti e
tetto (
Higi
, ad art. 253a-253b CO, n. 8 e 22;
R. Barbey
, Commentaire
du droit du bail, Chapitre III, pag. 72 n. 184) che non deve tuttavia essere
necessariamente unita stabilmente al suolo (
Higi
, ad art. 253a-253b CO,
n. 11).
Nel
caso concreto è pacifico che il terreno libero, non costruito, di per sé non
soddisfi i requisiti di locale ai sensi della legge (cfr.
DB
1991, 10 n.
8;
II CCA
19 settembre 1993 S. c. Comune di M.).
La
presenza, nel terreno, di due boxes metallici già all’inizio del rapporto
contrattuale, sostenuta dalla parte appellante ma non comprovata dai fatti,
nulla cambierebbe alla definizione dell’oggetto locato. I due boxes non
rappresentano infatti l’elemento caratterizzante della locazione (la loro
rilevanza minima viene confermata anche dal fatto che le parti contraenti non
li hanno menzionati nel contratto) e non sono perciò in grado di determinarne
la natura.
Resta
da analizzare quale significato, in funzione della qualifica di locale commerciale,
possa essere dato alla presenza dello châlet  edificato dagli istanti ed
adibito ad ufficio. Questi ultimi, come specificato nel contratto di locazione,
avevano la facoltà di preparare a proprie spese il terreno in maniera
appropriata all’uso. Con ciò erano senz’altro autorizzati ad installare sul terreno
uno châlet ed eventualmente anche dei containers metallici tanto è vero che il
contratto prevedeva l’obbligo, alla fine della locazione, di rimuovere tutti i
beni mobili e le infrastrutture fisse evidentemente messe in opera dai
conduttori. La fattispecie corrisponde a quella descritta da __________ (ad art.
266e, n. 53 segg.) che menziona terreni e altre superfici piane, eventualmente
racchiusi in un padiglione e sbarrabili, che servono all’esercizio di
un’attività commerciale e su cui è permesso installare una costruzione
mobiliare o uno stand e che non possono essere assimilati a locali ed a quella
di cui alla sentenza del Tribunale federale pubblicata in
DB
1991, pag.
10 n. 8.
I
locatari hanno avuto ampia libertà di costruire o meno lo châlet a proprie
spese nel corso della locazione a condizione di rimuoverlo al termine di
questa. Inoltre le nuove infrastrutture a disposizione dei locatari non hanno
determinato un aumento della pigione ed il motivo sta nel fatto che le nuove
infrastrutture non sono state oggetto della locazione. Esse sono semplicemente
la concretizzazione della libertà concessa al locatario di incidere
sull’oggetto locato fino alla scadenza della locazione, momento in cui
l’oggetto doveva venire riconsegnato al proprietario nel suo stato originario.
L’oggetto ed i contenuti  del contratto di locazione non possono dipendere
dall’eventuale libertà concessa al locatario di modificare, temporaneamente, i
luoghi locati altrimenti si arriverebbe ad affermare, contrariamente alla
volontà comune delle parti, che l’oggetto del contratto di locazione è
condizionato dalla scelta unilaterale del conduttore.
Il
terreno di __________ non può così essere considerato un locale commerciale e
la disdetta, anche se non data mediante formulario ufficiale, risulta valida ed
operante e la domanda di protrazione si rivela inammissibile proprio perché le
disposizioni degli art. 271 e seg. CO a protezione dalle disdette non si applicano
a questo rapporto di locazione.
9
.      Nemmeno
sono date le condizioni tutte particolari che permetterebbero un’applicazione
per analogia delle norme sulla protrazione della locazione di un terreno non
costruito (
DTF
98 II 204 consid. 4b). I locatari non hanno preteso che
lo châlet costruito o posato sul terreno fosse stato particolarmente costoso e,
sicuramente, non potevano contare che il contratto non sarebbe stato rescisso
per una data prevedibile dal momento che già dopo due anni e mezzo di locazione
potevano aspettarsi la disdetta.
10.
Tasse
e spese sono a carico degli appellanti interamente soccombenti mentre non si
concedono ripetibili d’appello alla controparte che non ha, nei termini di
legge, presentato osservazioni all’appello.
Per questi motivi,
richiamati per le
spese gli art. 147 e seg. CPC e la vigente LTG
dichiara e
pronuncia
1.
L'appello
del 24 novembre 1995 di __________ e __________
é respinto
.
2.
La
tassa di giudizio della procedura di appello (Fr. 350.-) e le spese (Fr. 50.-)
per complessivi Fr. 400.-, già anticipati dagli appellanti, restano a loro
carico.
3.
Intimazione
a:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Città.
Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
segretario