ti_gerichte · 80.2015.104 · 2016-04-26 · it
Reddito dellattività lucrativa indipendente: commercio quasi professionale di immobili, acquisto di terreno e edificazione di quattro appartamenti di lusso, finanziamento preponderante di terzi

Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio quasi professionale di immobili, acquisto di terreno e edificazione di quattro appartamenti di lusso, finanziamento preponderante di terzi

Tessin Camera di diritto tributario 26.04.2016 80.2015.104
Tessin Camera di diritto tributario 26.04.2016 80.2015.104
Ticino Camera di diritto tributario 26.04.2016 80.2015.104

Incarti n.
80.2015.104
80.2015.105
Lugano
26 aprile 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro
Mini e
Raffaele Guffi in
sostituzione di Stefano Bernasconi,
assente
segretaria
Sabrina
Gianola, vicecancelliera
parti
RI 1
RI 2
entrambi
rappr. da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
dell’8 giugno 2015 contro le decisioni del 12 maggio 2015 in materia di IFD 2007
e IFD 2008
Fatti
A.
I coniugiRI 1 e RI 2,
domiciliati a __________ fino alla fine del 2011, avevano acquistato nel 1976,
al prezzo di 100 milioni di lire (pari al cambio di allora a fr. 332'226.–), 72
azioni della società __________ (con sede a __________), con diritto esclusivo
di usufrutto di un appartamento nell’immobile __________ a __________ (__________).
Nel 1998 avevano poi acquisito ulteriori 44 azioni della medesima società
immobiliare per fr. 100'000.–. Con questo acquisto supplementare veniva loro conferito
il diritto di usufrutto esclusivo di un monolocale contiguo a quello comperato
nel 1976.
Il 21 luglio 2008 i
contribuenti vendevano le 116 azioni della società immobiliare __________ in loro
possesso per fr. 450'000.–, beneficiando così di un plusvalore complessivo di
fr. 144'696.– imposto quale utile immobiliare dalle autorità grigionesi.
B.
Il 14 maggio 2003 i
contribuenti avevano poi acquistato il mapp. n. __________ RFD di ____________________,
al prezzo di fr. 10'125'000.–. Con un investimento di fr. 20'485'358.- i contribuenti
costruivano la __________ composta da quattro unità abitative.
Due abitazioni (quote di
PPP pari, rispettivamente, a 355.10‰ e a 367.8‰) erano alienate nel corso
dell’anno 2007 per un prezzo totale di fr. 34'446'600.–. Un’unità è al momento
il domicilio dei coniugi e l’altra viene ceduta in locazione.
C.
Il 18 marzo 2010 l’RS
1 chiedeva dei chiarimenti a proposito della vendita delle azioni della __________
__________ e dell’operazione “__________”. In seguito la decisione di tassazione
veniva sospesa per attendere le decisioni di tassazione sull’utile immobiliare
di __________, di competenza delle autorità fiscali __________.
Con decisione del 22
luglio 2010, l’autorità fiscale del Canton __________ notificava ai venditori
la tassazione dell’imposta sul plusvalore fondiario conseguito con la cessione
delle azioni della __________, commisurando il debito fiscale totale in fr. 17'557.--.
Il 2 settembre 2011, poi, notificava ai contribuenti la tassazione per
l’imposta sul plusvalore fondiario relativo alla vendita delle unità condominiali
di __________, commisurando il debito fiscale totale in fr. 1'705’515.--.
D.
Con decisioni del 22
agosto 2012, l’RS 1 notificava ai coniugi RI 1 e RI 2 l’IFD 2007 e 2008, nelle
quali commisurava il reddito imponibile, rispettivamente, in fr. 10'811'300..
per il 2007 e fr. 1'037'300.– per il 2008. Nel reddito imponibile erano stati
considerati, a titolo di reddito dell’attività lucrativa indipendente, gli
utili conseguiti con il commercio professionale di immobili.
Per quanto concerne il
periodo fiscale 2007, dall’utile calcolato dall’autorità fiscale __________
(fr. 11'370'100.–), in relazione all’operazione di __________, erano stati
dedotti i contributi AVS (fr. 1'080'160.–); anche nel calcolo del reddito relativo
al periodo 2008, dall’utile conseguito con la vendita delle azioni della ____________________
ed assoggettato all’imposta cantonale sul plusvalore fondiario (fr. 144'696.–)
l’Ufficio di tassazione aveva dedotto i contributi AVS (fr. 13'746.–).
E.
I contribuenti
impugnavano le suddette decisioni (IFD 2007 e 2008) con reclamo del 7 settembre
2012, nel quale contestavano la qualifica di commerciante professionale
d’immobili del marito e sottolineavano che sia l’utile ricavato dalla vendita
delle unità abitative della “__________” sia quello dovuto alla vendita delle
azioni di __________, erano da considerarsi utili in capitale conseguiti dalla
realizzazione di sostanza privata e dunque esenti da imposta (art. 16 cpv. 3
LIFD).
L’autorità di tassazione
respingeva i reclami, con decisione del 5 aprile 2013. Nelle motivazioni
allegate argomentava che le condizioni per essere considerato un commerciante
professionale d’immobili erano adempiute nel caso concreto.
F.
Con ricorso 2 maggio
2013 alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 contestavano nuovamente
la decisione di considerare le operazioni come commercio professionale
d’immobili. Subordinatamente sottolineavano che l’autorità fiscale del Cantone
di situazione dell’immobile aveva considerato gli immobili sostanza privata e
non commerciale e ritenevano che il Canton Ticino fosse tenuto a conformarsi a
tale qualifica. In via ulteriormente subordinata, gli insorgenti lamentavano
una violazione del divieto di discriminazione ed una doppia imposizione
virtuale. Con sentenza 25.2.2015 la Camera di diritto tributario annullava le
decisioni su reclamo del 5 aprile 2013, affinché l’Autorità di tassazione adottasse
nuove decisioni motivate.
G.
Il
22.4.2015 l’UT indiceva un’udienza per discutere del reclamo vertente sull’IFD
2007 e 2008. Alla stessa comparivano il rappresentante dei contribuenti ed un
funzionario dell’Autorità.
Nel verbale veniva
ricapitolato come RI 1 contestasse la qualifica di commerciante professionale
di immobili siccome si trattava di un’unica vendita, era trascorso un lasso di
tempo di 5 anni dall’acquisto del terreno alla vendita, aveva fatto ricorso unicamente
in minima parte a capitali di terzi, non era attivo professionalmente
nell’ambito immobiliare e non vi fosse una partecipazione in società semplici.
L’UT spiegava al
rappresentante dei contribuenti come secondo la prassi del Tribunale federale
vi sia commercio professionale d’immobili non appena il contribuente svolga un’attività
che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato
immobiliare, nell’intento di realizzare un profitto.
Secondo il fisco, il
contribuente avrebbe agito alla stregua di un commerciante professionale di
immobili, ritenuto che aveva acquistato un terreno a __________ ed in seguito aveva
edificato quattro unità abitative di lusso. Al termine dell’edificazione, due
unità erano state vendute, una era stata tenuta dai reclamanti mentre l’ultima era
stata affittata. Secondo l’erario l’operazione in questione non poteva essere
ritenuta come operazione “fortuita”.
H.
Con decisione 12.5.2015
respingeva nuovamente il reclamo, con la seguente motivazione:
Reclamo non ammesso come riconfermato al sig. __________
che ha presentato il gravame e che è stato sentito in audizione il 6.3.2013. In
particolare è stato ribadito al fiduciario che il signor RI 1 è considerato a
tutti gli effetti un commerciante professionale di immobili dal 2007 e imposto
in __________ secondo l’art. 18 cpv. 1 LIFD, anche se gli immobili sono stati
venduti nel __________. Le conclusioni sono state tratte sulla base dei dati e
della documentazione messa a disposizione; in particolare relativa
all’operazione di __________, nata con l’acquisto di un terreno nel 2002 per
Fr. 10'380'740’00. Nel 2003 è iniziata l’edificazione della palazzina con 4
appartamenti per un costo di Fr. 22'096'350.00. La costruzione è terminata nel
2007; anno in cui sono state vendute due proprietà per piani per complessivi
Fr. 34'446'600.00. Il plusvalore fondiario tassato nel canton __________ è
stato di complessivi Fr. 11'370'100.-; importo preso dal canton Ticino per
determinare l’imponibile per l’IFD. Da tale importo sono stati dedotti i
contributi AVS per Fr. 1'080'160.00 per giungere al valore imposto per l’IFD di
Fr. 10'289'940.00. Questo ufficio è convinto che vi siano le condizioni
sufficienti per imporre il contribuente come commerciante professionale di
immobili dal 2007. (...).
Per il resto l’Autorità
fiscale si rifaceva alle motivazioni già esposte in sede di verbale di udienza
del 22.4.2015.
I.
Con tempestivo
ricorso 8/9.6.2015 RI 1 si aggravano avverso le decisioni 12.5.2015 dell’UT,
contestando l’imposizione del provento della vendita delle due proprietà
immobiliari denominate “__________”, così come delle azioni della società __________,
quale reddito da attività indipendente (commercio professionale di immobili). Gli
insorgenti ripropongono le precedenti argomentazioni ricorsuali.
Diritto
1.
1.1.
Secondo l’art. 18 cpv. 1
LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale,
industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da
ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi sulla
portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza
cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una
sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio
professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP
1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
L’Alta Corte ha posto
l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità
dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il principio
dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece, secondo
l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella
realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare
quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in
particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il
legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili
provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della
sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed
anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale,
anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria
impresa.
Ne consegue che
l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale
che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza
una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro,
oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna
fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD
permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice amministrazione
del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va poi ricordato che
secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale
di immobili non appena il contribuente svolga un’attività che eccede la mera
amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di
un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un profitto (DTF 112
Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche
Schmidt
, La recente giurisprudenza del
Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio
di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata di
studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la
formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14;
Soldini
, Il commercio professionale di immobili
alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della
nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In particolare, sono a
tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere
(sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del
possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale
del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali
proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di
notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni
immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008; TF 2A.37/2004 del
25.3.2004 consid. 2.1.). Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta
persino singolarmente – permettere di concludere che si è in presenza di
un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2
n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare che nella
valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso, anche in
assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa indipendente,
determinante rimane l’intento di conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 =
RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è che questi sviluppi
giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al
carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi
del Tribunale federale (
Reich
, in
Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.
I/2a, 2ª ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD;
Noël
, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur
l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD;
Oberson
, Droit fiscal suisse, 3ª ediz.,
Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come
la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale
nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”, meno intense che
gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata
vieppiù problematica (
Noël
, op.
cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in
definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni
conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore
dell’attività lucrativa indipendente (
Reich
,
op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
La questione a sapere se
una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili,
mera amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione
immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle
circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione
esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al
momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale
caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante,
della vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 p. 358).
2.
2.1.
Venendo al caso in esame,
i ricorrenti contestano che le operazioni immobiliari - ossia la vendita di due
unità della PPP sita al mapp. __________ RFD di __________ e di 116 azioni
della società __________ avvenute rispettivamente nel 2007 e nel 2008 -
costituiscano un’attività lucrativa indipendente di carattere accessorio.
2.2.
Come stabilisce la
giurisprudenza del Tribunale federale, un’analisi del caso concreto si rivela
necessaria per risolvere la questione. I contribuenti hanno acquistato,
rispettivamente venduto, nel corso degli anni, svariate proprietà immobiliari
nel canton __________, tutte situate nella zona tra __________ e __________.
2.3.
Per quanto concerne il
periodo fiscale 2007, come esposto nei fatti, i ricorrenti avevano acquistato
un terreno e vi avevano fatto costruire, tra il 2002 ed il 2007, quattro unità
immobiliari di lusso. Una volta completate le operazioni, hanno proceduto alla
vendita di due unità. I contribuenti contestano la qualifica delle operazioni
quale commercio professionale d’immobili con i seguenti argomenti:
·
le vendite hanno avuto luogo cinque anni dopo l’acquisto, ciò che
permetterebbe di escludere il carattere sistematico delle operazioni;
·
il contribuente non possiede conoscenze particolari nel campo
delle costruzioni, essendo dirigente di una banca, e conseguentemente il
ricorso a terzi competenti si è rivelato necessario;
·
l’acquisto del terreno è stato finanziato in maniera preponderante
con mezzi propri e la costruzione, una volta vendute le due unità immobiliari,
si è autofinanziata.
2.4.
Il Tribunale federale ha
ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può
costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di
realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113,
ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385; cfr. anche
Nöel
,
op. cit. ad art. 18 n.18).
2.5.
I fatti salienti possono
così essere riassunti:
-
Nel 1976: sono state acquisite da
parte di RI 1 72 azioni (nr. __________) della società __________, che davano
diritto all’usufrutto esclusivo di un appartamento ubicato all’interno
dell’immobile __________ a __________;
-
il 23.3.1998 RI 1 ha acquistato
dalla signora __________ ulteriori 44 azioni nominative della società __________
(numerate dal __________ al __________) con diritto esclusivo di usufrutto
dell’appartamento n. 13 dell’immobile denominato “__________” (allegato A8 al ricorso
8/9.6.2015);
-
RI 1 ha acquistato il 2.8.2002 /
14.5.2003 dal Comune di __________ l’immobile nr. __________ __________, di
un’ampiezza di 2'720 mq al prezzo di complessivi CHF 10'125'000.-- (di cui CHF
250'000.-- a sottoscrizione del contratto ed i rimanenti CHF 9'875'000.-- il
1.5.2003);
-
il 20.9.2005, i ricorrenti hanno
venduto un appartamento in condominio di loro proprietà in località di __________
– __________ (cfr.il Modulo 7 [“
Immobili, determinazione della sostanza e
del reddito immobiliare
”], allegato alla dichiarazione d’imposta 2005, in
cui si specifica “venduto il 20.9.2005 per CHF 1'100'000, importo utilizzato in
parte per rimborsare il debito bancario”);
-
tra il 2003 ed il 2007, i
ricorrenti hanno proceduto ad edificare la proprietà denominata “__________
”
sul mappale __________ RFD di __________ costituita in 4 unità PPP [nello
specifico 4 appartamenti];
-
il costo dell’edificazione del
mappale __________ di __________ è stato di CHF 32'477'098 (terreno e costruzione)
(v. scritto 2.4.2010 all’UT di __________ da parte della __________);
-
due appartamenti sono stati venduti
a terzi: trattasi di __________ la quale ha acquistato 367.8 millesimi della proprietà
per CHF 17'940'000.-- e dei coniugi __________ che a loro volta hanno comperato
un’altra unità della PPP pari a 355.10 millesimi al prezzo di CHF 13'599'300.--;
-
per la vendita delle due PPP, per
stessa ammissione dei qui reclamanti (v. scritto 2.4.2010 all’UT di __________
da parte della __________), è stata riconosciuta una somma di CHF 1'614'000.--
a titolo di provvigione per l’architetto __________, per il suo contributo alla
vendita delle suddette proprietà (allegato A16 a ricorso 8/9.6.2015);
-
i ricorrenti abitano una delle due
unità PPP mentre l’altra è stata concessa in locazione [canone corrisposto da __________
da aprile 2008 a dicembre 2008 pari a CHF 225'000.--];
-
il 21.7.2008 i contribuenti hanno
venduto le 116 azioni della società __________, le quali davano usufrutto su di
una proprietà immobiliare sita a __________, denominata __________, per il
prezzo di CHF 450'000.--.
2.6.
Oltre agli immobili sopra
indicati, gli insorgenti – per i periodi fiscali qui oggetto di disamina –
erano parimenti proprietari di un altro appartamento, sempre sito a __________
ed ubicato in via __________, che sarebbe stato recentemente donato al figlio
dei ricorrenti, così come indicato in sede di verbale d’udienza tenutasi
l’8.4.2016 dinanzi alla Camera di diritto tributario.
RI 1 è parimenti proprietario di una quota di PPP del
fondo base __________ RFD Lugano sito in via __________.
2.7.
L’UT ha trasmesso a
quest’Autorità gli incartamenti fiscali dei qui ricorrenti a far tempo dal 1999.
Mediante scritto
31.3.2016, il fisco ha prodotto in allegato uno schema riassuntivo della
situazione debitoria dei qui ricorrenti in relazione all’edificazione del
mappale __________ RFD di __________.
Lo schema è stato
consegnato ai rappresentanti dei contribuenti in sede di udienza dell’8.4.2016.
Dal medesimo scritto si
può desumere la seguente situazione debitoria nei confronti della __________
dei qui contribuenti:
-
31.12.2003: CHF 3'500'000.--;
-
31.12.2004: CHF 3'000'000.--;
-
31.12.2005: CHF 5'216'602.--;
-
31.12.2006: CHF 13'130'250.--;
-
31.12.2007: CHF 9'200'000.--;
-
31.12.2008: CHF 4’800'000.--;
-
31.12.2009: CHF 3'600'000.--;
-
31.12.2010: CHF 3’513'333.--;
-
31.12.2011: CHF 0.--.
2.8.
Nel caso concreto vi è
tutta una serie di indizi che conduce questa Camera a ritenere come nel caso
concreto non ci si trovi dinanzi ad una mera amministrazione del patrimonio
privato, ma come al contrario le operazioni immobiliari in discussione possano
essere qualificate commercio professionale d’immobili.
a. La sistematicità e
la frequenza delle operazioni immobiliari
Come riportato nei
precedenti considerandi a far tempo dal 2002/2003 i ricorrenti hanno in
sequenza acquistato un immobile e proceduto alla edificazione di 4 unità PPP.
Due delle quali – le più grandi in termini di millesimi – sono state vendute
nel 2007 a prezzi molto elevati, dell’ordine di svariati milioni di franchi svizzeri
ciascuna. La terza PPP è stata data in locazione. Nel 2005 è stato venduto un
altro immobile di loro proprietà – sito in zona __________ – al prezzo di CHF
1'100'000.-- come riportato nella dichiarazione fiscale. Nel 2008 sono poi
state vendute 116 azioni della società immobiliare __________ le quali davano
diritto d’usufrutto esclusivo su due appartamenti dell’immobile sito a __________.
Nell’arco di 5 anni si sono quindi registrate almeno 5 operazioni immobiliari.
Di qui la sistematicità e frequenza delle transazioni, che è una fra le
possibili condizioni esatte dalla giurisprudenza federale per ritenere un commercio
a titolo professionale d’immobili.
b. Vendita delle due
unità di PPP più grandi del fondo base __________ RFD di __________
Altro indizio che non si è
confrontati ad una mera amministrazione del patrimonio è il fatto che i coniugi
hanno tenuto come loro domicilio non le due unità più estese della proprietà
per piani, ma una fra le più piccole.
c. Contratto di
mediazione immobiliare per la vendita delle due unità PPP del fondo base __________
RFD di __________
La vendita delle due PPP
del fondo base __________ RFD __________ è stata conclusa facendo capo ad un
mediatore immobiliare, l’architetto __________ al quale è stata riconosciuta
una somma di CHF 1'614'000.-- a titolo di provvigione.
d. Finanziamento della
costruzione dell’immobile con capitali di terzi
Come viene illustrato
dallo specchietto allestito dall’Ufficio di tassazione sulla base dell’analisi
dei periodi fiscali interessati dalla costruzione al mapp. __________ RFD di __________,
contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, essi hanno dovuto far capo a cospicui
capitali di terzi per l’edificazione della lussuosa proprietà per piani. Come
ha sottolineato in udienza l’autorità fiscale, alla fine del 2006 il debito
ipotecario, acceso dai ricorrenti per la costruzione in questione, ammontava ad
oltre 13 milioni di franchi.
e. Reinvestimento dei
profitti in ulteriori operazioni immobiliari
Il ricavo della vendita di
un altro appartamento, sito a __________, pari a CHF 1'100'000, è stato
utilizzato secondo gli stessi insorgenti “in parte per rimborsare il debito
bancario”. Nella misura in cui, poi, i contribuenti sostengono che la costruzione,
una volta vendute due unità condominiali, si sarebbe “autofinanziata”, si deve
pure ritenere che vi sia stato un impiego dei profitti nel finanziamento di
altre operazioni immobiliari.
2.9.
Il quadro descritto
consente senz’altro di ritenere adempiuti i presupposti per qualificare gli
utili, conseguiti dai ricorrenti con le cessioni immobiliari del 2007, quali
redditi dell’attività lucrativa indipendente e non utili in capitale di natura
privata.
In questo contesto, la
vendita delle azioni della __________ che, come visto davano diritto all’uso
esclusivo di due appartamenti a __________ nell’immobile denominato “Chesa
Centrum” rientra anch’esso nella serie di operazioni immobiliari compiute tra
il 2002/2003 ed il 2008 dai qui ricorrenti. Anche in questo caso si giustifica
l’assoggettamento del relativo utile quale reddito dell’attività lucrativa
indipendente.
2.10.
Ne consegue pertanto che le
decisioni su reclamo riguardanti l’IFD 2007 e 2008 devono essere integralmente
confermate, essendo le transazioni concluse in questi periodi, rispettivamente
la vendita delle due unità PPP del fondo base __________ RFD __________ e la
vendita del pacchetto azionario di __________, designabili come commercio a
titolo professionale d’immobili, ed i relativi proventi dovendo pertanto essere
considerati redditi dell’attività lucrativa indipendente.
Sui rimanenti aspetti
sollevati con il ricorso la Camera di diritto tributario si è già espressa
nella sentenza del 25 febbraio 2015.
3.
Il ricorso è
respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico degli insorgenti,
soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’ art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr. 8’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 8’100.–
sono a carico dei
ricorrenti.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss LTF).
4.   Intimazione a:
-
-
;
-
.
Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         La
segretaria: