ti_gerichte · 16.2008.113 · 2009-07-14 · it
Locazione - spese accessorie - concetto - contratti di abbonamento - valutazione da parte del giudice

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 14.07.2009 16.2008.113

Incarto n.
16.2008.113
Lugano
14 luglio 2009/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Lardelli
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per statuire sul ricorso per cassazione 10
novembre 2008 presentato da
RI 1 e RI 2,
e
(rappresentati dall'PA 1, )
contro la sentenza emessa il 30 ottobre
2008 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella causa DI.2006.1475
(locazione) promossa con istanza 25 novembre 2006 nei confronti di
CO 1,
(patrocinato
dall'avv.  RA 1
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
29 ottobre 1999 i coniugi RI 1 e RI 2 hanno sottoscritto un contratto per la locazione
di un appartamento nello stabile
“
Residenza al __________
”
di __________, ora appartenente a CO 1, per una pigione di fr.
1500.– mensili oltre a fr. 250.– quale acconto per le spese accessorie con conguaglio
al termine dell'esercizio.
Il
10
luglio 2006 il locatore ha notificato ai conduttori il conteggio per le spese
accessorie per il periodo 1° gennaio – 31 dicembre 2005 che, dedotti gli
acconti pagati, presentava un residuo in suo favore di fr. 1454.90. Ancorché i
conduttori abbiano parzialmente contestato il conteggio, essi hanno versato il
saldo al locatore anche perché quest'ultimo, il 31 agosto 2006, li aveva
diffidati a pagare lo scoperto con l'avvertenza che in caso di mancato versamento
avrebbe notificato loro la disdetta del contratto.
B.
Il 25
novembre 2006 RI 1 e RI 2, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Massagno, hanno convenuto CO 1 davanti
al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere la restituzione sulla
base dell'art. 62 CO di fr. 840.–. Essi, in particolare, hanno rimproverato al
locatore di avere addebitato loro le spese degli abbonamenti per la
manutenzione del tetto piano e del portone del garage così come i costi della
pulizia delle canalizzazioni allorquando essi dovrebbero già essere compresi
nella pigione. All'udienza del 19 febbraio 2007 indetta per la discussione, il convenuto
ha proposto di respingere l'istanza, sostenendo che i costi in questione son
o connessi all'uso dell'ente locato sicché rientrano nelle spese accessorie
a carico dei conduttori.
C.
Statuendo il 30 ottobre 2008 il Pretore, ammessa la proponibilità
dell'azione per indebito arricchimento promossa dagli istanti, l'ha accolta limitatamente
a fr. 708.35. Il primo giudice, in particolare, ha ritenuto giustificata la
pretesa del locatore per le spese di portineria per fr. 853.70 (pari a un
aumento del 20% e non del 53% come da questi preteso), e fr.
123.25 per la manutenzione del giardino (aumento riconosciuto nella
misura del 15% e non del 195% come rivendicato dal locatore). Egli ha pure
ritenuto giustificata la richiesta di pagamento delle spese degli abbonamenti
per la manutenzione tetto piano (fr. 54.95) e della porta del garage (fr. 41.05),
così come per la pulizia delle canalizzazioni (fr. 152.10), oltre alle spese di
amministrazione del 3% (fr. 109.10), per un totale di fr. 3746.55 dal quale
vanno dedotti gli acconti di fr. 3000.– versati dai conduttori.
D.
Con
ricorso per cassazione del 10 novembre 2008 RI 1 e RI 2 sono insorti contro il
predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di
cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC. I ricorrenti rimproverano al primo
giudice di aver erroneamente applicato il diritto sostanziale qualificando di
spese accessorie da addebitare ai conduttori quelle relative agli abbonamenti
per la manutenzione del tetto piano e della porta del garage, così come il
costo per la pulizia della canalizzazioni. CO 1 non ha presentato osservazioni al
ricorso.
Considerando
in diritto:
1.
Giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace
può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una
decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di
un diritto certo (DTF 134 I 148 consid. 5.4).
2.
Il
Pretore ha  ritenuto che i costi degli abbonamenti per la manutenzione del
tetto piano e della porta del garage così come la pulizia delle canalizzazioni
rientrassero tra le spese accessorie poiché non si trattava di interventi di
riparazione ma di prestazioni eseguite nell'interesse dei conduttori. Per di più,
ha soggiunto il primo giudice, queste spese accessorie sono menzionate nel
contratto di locazione in vigore tra le parti. I ricorrenti contestano quest'accertamento
e sostengono invece che si tratta di costi che esulano dal concetto di spese
accessorie poiché intese a garantire l'utilizzo della cosa locata e quindi già
comprese nella pigione.
Sennonché,
così argomentando, i ricorrenti dimenticano che per motivare un ricorso per
cassazione non basta contrapporre alla sentenza impugnata una propria versione
dei fatti o una personale valutazione delle prove, per quanto preferibile essa
appaia, ma occorre spiegare perché un determinato accertamento dei fatti o una
determinata valutazione del materiale probatorio sarebbero arbitrari, ovvero viziati
di errore qualificato. E non basta nemmeno dolersi di arbitrio nella
motivazione, ma occorre dimostrare arbitrio anche nel risultato. In concreto, i
ricorrenti si rivolgono a questa Camera come se adissero un'autorità di secondo
grado munita di pieno potere cognitivo nell'accertamento dei fatti e nella
valutazione delle prove. Ciò premesso il ricorso, di natura spiccatamente
appellatoria, è improprio a sostanziare una critica di arbitrio. Già per questo
motivo andrebbe dichiarato inammissibile.
3.
a)
Sia come sia, nel concetto di spese accessorie
rientrano quelle spese dovute per le prestazioni fornite dal locatore o da un
terzo in relazione all'uso della cosa locata, ovvero tutte quelle spese per interventi
eseguiti dal locatore o da terzi, destinati a facilitare e migliorare le
comodità di utilizzo della cosa locata e a evitare oneri di pulizia al
conduttore (
Kommentar Das schweizerische Mietrecht (SVIT), 3ª edizione,
n. 12 ad art. 257–257
b
CO;
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 7 ad art. 257
a
–257
b
CO), mentre sono escluse
le s
pese di riparazione o sostituzione delle parti deteriorate
e i costi che non sono in relazione con l'uso della cosa ma che il locatore
deve sopportare nella sua qualità di proprietario della stessa (ad esempio le
imposte sulla sostanza, i premi assicurativi e le tasse di allacciamento, cfr.
FF 1985 I pag. 1237; SVIT, n. 13 e
14
ad art.
257–257
b
CO 14 e n. 3 ad art. 256
b
CO;
Higi
,
op. cit., n. 11 ad art. 257
a
–257
b
CO;
Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 332 n. 8).
b)
In
concreto la conclusione del
Pretore secondo cui tra le spese
accessorie rientrano anche il costo
dell'abbonamento del contratto con la
S__________ SA per la manutenzione del tetto piano
,
la
fattura 4 aprile 2005 della ditta R__________ __________ SA concernente le
spese di pulizia delle canalizzazioni e controllo pozzo pompa lavanderia “come
da abbonamento” e i costi concernenti il contratto di abbonamento per il
controllo delle porte del garage con la ditta R__________
non
può essere ritenuto arbitrario giacché trova sostegno in parte della dottrina
(cfr.
Richard
, Les frais
accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in
12
e
Séminaire
sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 8 segg. n. 26, 27 e 29;
Lachat
, op. cit., pag. 442, nota 111).
In
tutti e tre i casi senza incorrere in arbitro il primo giudice poteva ritenere
che non si tratta di costi di riparazione o sostituzione di parti deteriorate,
bensì di interventi di controllo regolari, basati su contratti di abbonamento,
destinati a garantire al conduttore l'uso della cosa locata.
Certo,
altri autori escludono tali costi dalla nozione di spese accessorie (
Higi,
n. 8 ad
art. 257
a
–257
b
CO
), ma ciò non basta a ritenere manifestamente insostenibile
il giudizio impugnato. Non va per altro dimenticato che la scelta del giudice
di basare il proprio giudizio su una tesi dottrinale piuttosto che su un'altra
in una fattispecie non espressamente regolamentata, come è il caso per il
concetto di spese accessorie siccome soggetto a interpretazione, non costituisce
motivo di arbitrio
(
Cocchi/Trezzini,
CPC ticinese annotato e massimato, Lugano 2000, n. 16 ad art. 327).
4.
Quanto al fatto che il contratto di locazione sia troppo generico
in merito ai costi di
“
abbonamenti
di controllo e assistenza
”
, giovi
ricordare che le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se
specialmente pattuito (art. 257
a
cpv. 2 CO), caso contrario le stesse si
presumono comprese nella pigione. Di regola il contratto deve indicare in modo
preciso quali sono le spese che il conduttore deve assumere oltre alla pigione (DTF
121 III 462 consid.
2a/aa; Cahiers du bail 2002
pag. 144, consid. 2.1;
Higi
,
op. cit., n. 13 seg. ad art. 257
a
-257
b
CO; SVIT, n. 18 ad art.
257–257
b
CO).
L'accordo in merito alle spese a carico del
conduttore deve essere chiaro e preciso senza che sia assoggettato a una forma
particolare (
Tercier/ Favre,
Les
contrats spéciaux, 4ª edizione, pag. 328 n. 2248; sentenza del Tribunale
federale
4C.250/2006 del 3 ottobre 2006, consid. 1.1 con riferimenti)
.
Nella
fattispecie, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti elenca diverse
spese accessorie non comprese nella pigione, tra le quali gli
“
abbonamenti di controllo e assistenza
”
, ovvero gli abbonamenti per il controllo e
l'assistenza di apparecchi e istallazioni quali ad esempio le porte e barriere
automatiche (cfr. contratto di locazione punto 5 e 12.1 lettera i). Che l'abbonamento
per la manutenzione della porta del garage rientri in questa definizione e sia
quindi dovuto in aggiunta alla pigione appare pacifico. Lo stesso dicasi per l'abbonamento
di manutenzione del tetto piano che pure rientra nella definizione di
abbonamenti di controllo delle parti comuni (cfr. contratto di locazione punto
5 e 12.1 lettera i). Anche per quanto attiene alle spese di pulizia delle canalizzazioni,
il contratto di locazione sottoscritto dalle parti vi fa esplicito riferimento
ponendo a carico del conduttore, le spese di fognatura, spazzatura e
depurazione (cfr. contratto di locazione punto 5), ovvero le spese per la
pulizia
“
dei sadi, delle fosse
biologiche, dei contenitori e delle canalizzazioni interne ed esterne
”
(cfr. contratto punto 12.1 lett. g ).
5.
Visto quanto precede, ritenuto che in assenza di una precisa
norma che fornisca un elenco esaustivo di quelle che sono le possibili spese
accessorie che il locatore può inserire nel contratto di locazione in aggiunta
alla pigione, spetta al giudice valutare in ogni singolo caso se ai costi
sostenuti dal locatore per un determinato intervento possa o meno essere
attribuita la qualifica di spesa accessoria, non appare manifestamente insostenibile
l'interpretazione data dal primo giudice al contratto di locazione sottoscritto
dalle parti, con particolare riferimento alla qualifica di spese accessorie dallo
stesso attribuita alle spese di manutenzione del tetto piano, della porta del
garage e della pulizia delle canalizzazioni. La conclusione del Pretore, non essendo
contraddetta dalle risultanze istruttorie e non essendo neppure contraria a una
norma di diritto sostanziale o a un chiaro e indiscusso principio giurisprudenziale,
non può quindi ritenersi arbitraria. Ciò posto il ricorso, che non ha
evidenziato nessun titolo di cassazione tantomeno quello di cui all'art. 327
lett. g CPC, deve essere respinto.
6.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si
pone problema di ripetibili alla controparte che ha rinunciato a formulare
osservazioni al ricorso.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia:
1.
Il
ricorso per cassazione è respinto.
2.
Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 100.–,
già anticipate dai ricorrenti, rimangono a loro carico. Non si assegnano ripetibili.
3.
Intimazione
a:
–   ;
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
Il presidente                                                                  La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a
98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.