ti_gerichte · 80.2009.24 · 2009-04-15 · it

Imposta sugli utili immobiliari: valore d'investimento, vendita separata immobile acquistato con altri, proprietà per piani, deroga a ripartizione millesimale

Tessin Camera di diritto tributario 15.04.2009 80.2009.24
Tessin Camera di diritto tributario 15.04.2009 80.2009.24
Ticino Camera di diritto tributario 15.04.2009 80.2009.24

Incarto n.
80.2009.24
Lugano
15 aprile 2009
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributar
io
del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
F
io
renzo
Gianinazzi
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 20 febbra
io
2009 contro la decis
io
ne del 29 dicembre 2008 in
materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico del
6 maggio 1993, iscritto a registro fondiario il 13 luglio 1993, __________
procedeva al frazionamento dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________,
corrispondente a una quota di 36‰ del fondo n. __________ RFD di __________,
ricavandone due distinte unità di PPP, rispettivamente di 17‰ l’una e di 19‰
l’altra. Contestualmente, vendeva a RI 1 la nuova PPP n. __________ (17‰),
oltre a quattro parcheggi, costituiti da una quota di comproprietà di 4/76
dell’unità di PPP n. __________, corrispondente a 19‰ del fondo n. __________
di __________. Il prezzo era stabilito in complessivi fr. 680'000.–.
L’Ufficio dei registri
assoggettava la compravendita all’imposta sul maggior valore immobiliare
(IMVI), emettendo un’unica tassazione per la cessione delle due unità
condominiali ed attribuendo pertanto alla vendita di 18‰ un valore di fr.
680'000.–.
B.
Il 23 luglio 2008, RI
1 vendeva a__________ la quota di comproprietà di 4/76 della PPP n. __________,
cioè i quattro parcheggi, al prezzo di fr. 90'000.–.
Nella dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore deduceva dal ricavo, a titolo
di valore d’acquisto, l’importo di fr. 100'000.–, azzerando in tal modo l’utile
imponibile.
Notificandogli la tassazione
dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 novembre 2008,
l’Ufficio di tassazione di Mendrisio commisurava l’utile imponibile in fr.
52'212.– e l’imposta in fr. 2'610.60. Dal valore di alienazione di fr. 90'000.–
deduceva infatti un valore di acquisto di fr. 37'777.–, pari alla proporzione
millesimale del valore di acquisto; a ciò aggiungeva costi di acquisto per fr.
11.–.
C.
Il contribuente
impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 1° dicembre 2008. Spiegava di
avere messo in vendita anche il negozio e di avere ricevuto offerte tali da
comportare una perdita complessiva, anche considerando il ricavo della cessione
dei posteggi. Chiedeva pertanto che il valore di acquisto fosse definito in fr.
100'000.– oppure che fosse fatta un’unica tassazione in seguito alla conclusione
del contratto di vendita del negozio.
L’autorità fiscale
respingeva il reclamo, con decisione del 29 dicembre 2008. Premesso che per
giurisprudenza il valore d’investimento si stabilisce proporzionalmente ai
millesimi attribuiti alla singola quota, spiegava che nel caso concreto i quattro
posteggi corrispondevano ad un millesimo del fondo base ed il valore di
acquisto complessivo doveva pertanto essere ripartito in tale proporzione.
D.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, contesta nuovamente il valore d’acquisto
attribuito ai quattro posteggi, affermando di ricordare che al momento della
stipulazione del contratto erano stati valutati 100'000 franchi. Ribadisce che
quando sarà stato venduto il negozio egli subirà una perdita e produce copia di
un contratto di costituzione di diritto di compera, dal quale risulta che nel
2007 egli era disposto a vendere l’intera proprietà per fr. 600'000.–.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde
alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per l’art. 130 LT il
valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza
di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT).
Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al
prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiar
io
, ma considera tale criter
io
semplicemente sussidiar
io
, per il
caso in cui, c
io
è, non vi sia un
prezzo accertato mediante la precedente tassaz
io
ne (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t;
inoltre
Soldini/Pedroli
,
op.
cit.
, p. 199).
Per il calcolo dell’utile
e la durata della proprietà dei trasferimenti avvenuti prima dell’entrata in
vigore della legge la cui imposizione non è più oggetto di differimento secondo
l’articolo 125 fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento imponibile
(art. 316 LT).
Nel caso specifico è
assodato, dalle verifiche intraprese nell’ambito dell’istruzione del ricorso,
che le unità di PPP acquistate dal ricorrente nel 1993, per il prezzo
complessivo di fr. 680'000.–, hanno dato luogo ad un’unica tassazione dell’imposta
sul maggior valore immobiliare (IMVI). Dovendo ora imporre la successiva alienazione
di una sola unità di PPP, il relativo valore di acquisto deve pertanto essere determinato
nella procedura qui in esame.
2.2.
Come esposto in narrativa,
l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile procedendo alla suddivisione
del prezzo di acquisto complessivo in base ai millesimi delle singole unità di
PPP. I quattro parcheggi costituiscono come detto una quota di comproprietà di
4/76 dell’unità di PPP n. __________, la quale a sua volta rappresenta una
quota di 19‰ del fondo base. Ne consegue che la quota di comproprietà venduta
rappresenta un millesimo dell’intera proprietà condominiale. L’autorità fiscale
ha così stabilito il valore d’acquisto in fr. 37'777.–, sulla base della proporzione
seguente:
fr. 680'000 : 18 x 1 =
37'777.
I ricorrenti postulano
invece l’annullamento della tassazione, sostenendo che il valore di acquisto
della quota di comproprietà in questione, ceduta con il contratto che ha dato
luogo all’imposizione qui in discussione, corrisponde in realtà a           fr.
100’000.–, cioè al valore attribuito ai parcheggi al momento del loro acquisto.
2.3.
Secondo l’art. 137 LT, se
un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato
separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore
commerciale dei singoli immobili. Premesso che in materia di imposizione degli utili
immobiliari, così come in precedenza in materia di imposizione del maggior
valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti dal diritto civile,
dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in
proprietà per piani (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è
la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.
A tale riguardo, come
sottolineato dall’autorità di tassazione, questa Camera ha più volte ribadito
che non sussiste motivo di calcolare il valore di acquisto, come pure i costi
di investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo
astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro fondiario, e ha affermato
che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza,
misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei fondi e che
l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione della
loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr., tra
le altre, CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT n. 80.99.156 del 31 agosto
1999; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 282 s.;
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli
articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).
2.4.
La prassi e la
giurisprudenza indicate sono state messe in discussione dalla dottrina e dalla
giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di tassazioni possono
scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato che essa non si conforma
a criteri oggettivi, che riflettano il valore di mercato degli appartamenti (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
, Kommentar
zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2
a
ediz., Zurigo 2006, p.
1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni del 19
giugno 2007, n. A 07/23 e 24, in PVG 2007 n. 17 p. 89).
Nel caso deciso dal
Tribunale cantonale grigionese, in particolare, si è osservato che le quote di
valore secondo l’art. 712e CC vengono stabilite dai condomini in base a criteri
essenzialmente discrezionali, che possono essere di natura oggettiva (estensione
delle superfici in uso esclusivo, uso delle parti comuni, ecc.) o soggettiva
(vista, accesso, immissioni, ecc.). Soprattutto quando ci si basa su criteri
soggettivi, i risultati non sono adatti alla ripartizione del valore per il
calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Anche se si può ritenere che le
quote di valore in generale rispecchiano i valori oggettivi, tuttavia si può
discostarsene quando nel caso concreto vi sono sufficienti indizi del fatto che
le quote condurrebbero ad un esito non conforme alla effettiva situazione
economica. Nel caso su cui si è pronunciata la corte grigionese, tale conclusione
è stata raggiunta a partire dalla constatazione che le quote di valore di due
unità di PPP erano state stabilite in base alla sola superficie lorda, mentre
era evidente che l’elegante appartamento mansardato non poteva avere lo stesso
valore metrico del locale commerciale al pian terreno (PVG 2007 n. 17 consid.
1.b p. 90).
2.5.
Venendo all’esame del caso
concreto, sarebbe stato certamente auspicabile che le parti, al momento della
conclusione del contratto di compravendita intervenuto nel 1993 distinguessero
il prezzo che si riferiva al negozio da quello relativo ai parcheggi. Non
avendolo fatto, si tratta ora di stabilire se si possa considerare attendibile
il risultato cui si perviene con la semplice ripartizione millesimale.
Il prezzo d’acquisto
ricostruito dall’Ufficio di tassazione             (fr. 37'777.–) porta a
concludere che ogni singolo box sarebbe stato acquistato nel 1993 per 9'444.--
franchi, per essere poi venduto nel 2008 per ben 22'500.-- franchi.
L’incremento di valore sarebbe stato dunque pari al 138% in quindici anni.
Dalle indicazioni fornite dal ricorrente, risulta invece che le offerte che
egli ha ricevuto per il negozio sono tali che ne risulterebbe addirittura una
perdita.
Ora, in sé una cosa non
esclude necessariamente l’altra: l’evoluzione dei prezzi dei parcheggi,
soprattutto nella zona urbana, ha conosciuto certamente negli scorsi anni una
crescita di rilievo, in una misura che proporzionalmente potrebbe essere stata
superiore rispetto a quella degli appartamenti e dei locali commerciali.
La sproporzione fra la
crescita del valore dei parcheggi e la diminuzione di quello del negozio, nel
caso concreto, dà tuttavia da pensare. È poi evidente che, se davvero si
verificasse una opposta evoluzione dei valori immobiliari, fra appartamenti da
una parte e posteggi dall’altra, questa sarebbe la migliore riprova del fatto
che il criterio delle quote millesimali non è adeguato ai fini del calcolo
dell’imposta sugli utili immobiliari.
Considerato il gran numero
di parcheggi che compongono la proprietà in questione non dovrebbe essere
impossibile ricavare dei dati di confronto, per stimare il valore di acquisto
dei quattro box del ricorrente ed anche per verificare l’evoluzione dei prezzi
degli stessi nel corso degli anni dal 1993 in poi. In mancanza di termini di paragone
reperibili dall’autorità fiscale, dovrebbe essere possibile ricorrere ad una
comparazione con stabili situati nelle vicinanze.
La decisione dell’Ufficio
di tassazione, fondata sulla ripartizione millesimale del prezzo di acquisto
risultante dai pubblici registri, necessita quindi perlomeno di una verifica.
3.
La decisione
impugnata è conseguentemente annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di
tassazione, per una nuova decisione, dopo le verifiche descritte.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   La decisione su reclamo del
29 dicembre 2008 è __________ e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione
di __________ per una nuova decisione, al termine delle verifiche descritte.
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
;
-
;
-
.
Copia per conoscenza:
-
municip
io
di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                          Il
segretar
io
: