ti_gerichte · 12.2000.204 · 2001-01-18 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.01.2001 12.2000.204

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00204
Lugano
18 gennaio
2001
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no.
LA.1999.00010 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con
istanza 18 gennaio 1999 da
__________
ora
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
con cui
l’istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 8 aprile 1998 e in subordine
la protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2005;
domande
avversate dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il
Pretore con sentenza 18 ottobre 2000 ha parzialmente accolto, concedendo una
proroga unica e definitiva del contratto fino al 29 settembre 2001;
appellante
l'istante con atto di appello 30 ottobre 2000, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l'istanza, con
protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
convenuta con osservazioni 24 novembre 2000 postula la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 3 novembre 2000 con cui il vicepresidente di questa Camera ha
respinto la richiesta dell'appellante volta a concedere l'effetto sospensivo al
gravame;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.
Ritenuto
in fatto:
A.
A far tempo
dal 15 dicembre 1995 la __________ conduce in locazione il complesso
immobiliare __________ a __________, comprendente tra l'altro un albergo, un
motel, un ristorante e gli spazi annessi, di proprietà di __________. Il contratto,
di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la fine di
un anno civile, la prima volta il 31 dicembre 1999, prevedeva un corrispettivo
di fr. 7'000.-- mensili, cui si aggiungeva una partecipazione alla cifra
d'affari nella misura in cui questa avesse superato i fr. 2'000'000.-- annui
(cfr. doc. A e B inc. UC).
B.
Il 21 marzo
1996 è stato dichiarato il fallimento di __________
In seguito a ciò,
l'amministrazione speciale del fallimento ha ritenuto in diverse occasioni di
dover procedere nei confronti della conduttrice: con petizione 16 agosto 1996
(doc. L inc. UC), respinta in ordine il 25 agosto 1998 siccome non preceduta
dalla necessaria procedura di conciliazione (doc. B), ripresentata in seguito,
il 4 settembre 1998, avanti all'Ufficio di conciliazione (doc. C) e tuttora
pendente, ha chiesto la revocazione del contratto di locazione ex art. 285 LEF;
con istanza 6 febbraio 1997 (doc. O inc. UC), stralciata dai ruoli il 29 aprile
1997 per il mancato pagamento dell'anticipo spese (doc. S inc. UC), ha chiesto
lo sfratto della conduttrice; l'8 aprile 1998 ha quindi disdetto il contratto
con effetto al 31 dicembre 1999 (doc. D inc. UC).
C.
Dopo aver
adito -con esito per lei negativo- l'Ufficio di conciliazione (doc. A), con
l'istanza in rassegna la conduttrice chiede l'annullamento della disdetta, a
suo dire significata in chiara violazione dell'art. 271a cpv. 1 CO: la disdetta
era stata in effetti intimata quando la causa di revocazione del contratto era
ancora pendente (lett. d), nei 3 anni dalla soccombenza della controparte nel
procedimento di sfratto (lett. e), rispettivamente dopo che quest'ultima aveva
omesso di dar seguito a puntuali richieste di ripristino dell'ente locato
(lett. a). In subordine auspica la protrazione del contratto di locazione fino
al 31 dicembre 2005, esponendo i motivi gravosi che le deriverebbero in
conseguenza della disdetta.
La convenuta si è
opposta all'istanza, contestando l'esistenza in concreto delle condizioni per
poter annullare la disdetta rispettivamente per concedere una protrazione.
D.
Il Pretore,
con la sentenza qui oggetto di impugnativa, ha confermato la validità della
disdetta: a suo giudizio, la pendenza dell'azione revocatoria, causa di natura
prettamente esecutiva e non connessa con il contratto di locazione in essere,
non ostava alla validità della disdetta; lo stesso discorso valeva per lo stralcio
della procedura di sfratto, nel quale non si poteva in effetti ravvisare una
soccombenza della parte locatrice; quanto alle richieste dell'istante volte ad
una maggior manutenzione dell'ente locato, non era stato provato che le stesse
fossero in relazione con la disdetta. Ritenuto tuttavia che la disdetta
comportava effetti gravosi per l'istante, la quale durante gli anni aveva
provveduto ad importanti e costosi interventi di miglioria, il giudice di prime
cure ha ritenuto giustificato concederle una proroga del contratto fino al 29
settembre 2001.
E.
Con l'appello
l'istante chiede nuovamente l'annullamento della disdetta, contestando in
sostanza che la pendenza di un'azione revocatoria non configuri un caso di
applicazione dell'art. 271a CO. In subordine chiede che la protrazione venga
estesa fino al 31 dicembre 2005.
Delle osservazioni
della convenuta, che postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario,
nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto:
1.
Giusta
l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole
della buona fede. Ai sensi dell'art. 271a cpv. 1 CO la disdetta può essere
contestata in particolare se data dal locatore durante un procedimento di conciliazione
o giudiziario in relazione con la locazione, semprechè il conduttore non
l'abbia intrapreso in maniera abusiva (lett. d), come pure nei tre anni
susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione
con la locazione e nel corso del quale il locatore è risultato ampiamente
soccombente (lett. d cifra 1) oppure ha concluso una transazione con il conduttore
o si è comunque accordato con lui (lett. d cifra 4).
2.
In questa
sede l'istante non rimette in discussione, ritenendola implicitamente corretta,
la tesi pretorile secondo cui lo stralcio della procedura di sfratto non
potrebbe portare all'annullamento della disdetta che qui ci occupa, non configurando
una soccombenza della controparte. Trattandosi in concreto di una questione di
diritto, la mancata impugnazione di questa tesi non comporta tuttavia
l'impossibilità per l'autorità di ricorso di riesaminarne il ben fondato, il giudice
non essendo in effetti vincolato dalle tesi di diritto -corrette o errate che
siano- formulate in causa dalle parti (art. 87 CPC;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, Lugano 2000, m. 5 e 6 ad art.
86).
2.1
Nel caso di specie, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore,
la circostanza che l'istanza di sfratto inoltrata il 6 febbraio 1997 dalla
convenuta sia stata stralciata dai ruoli, sia pure solo per il mancato
pagamento dell'anticipo spese, comporta senz'altro l'annullamento della
disdetta 8 aprile 1998 e ciò in applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. e
cifra 1 CO: la dottrina ha infatti avuto modo di precisare che la norma in
questione si applica anche in caso di soccombenza del locatore in una procedura
di sfratto (
Permann/Schaner
,
Kommentar zum Mietrecht, Zurigo 1999, p. 447;
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 237 ad art. 271a CO), ritenuto
inoltre che la reiezione in ordine della causa -come è il caso in Ticino per lo
stralcio per mancato anticipo delle spese giudiziarie- va equiparato ad un
giudizio negativo nel merito (
Higi
,
op. cit., N. 264 e 276 ad art. 271a CO); tanto più che il locatore ha in
seguito omesso di ripresentare quella causa (
Higi
, op. cit., ibidem;
Barbey
, Protection contre les congés concernant les baux
d'habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, N. 120 ad art. 271-271a
CO;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N.
51 ad art. 271a CO).
2.2
Ma tale
conclusione si giustifica anche per un altro motivo.
Il Pretore,
nonostante la massima inquisitoria vigente in materia (art. 274d cpv. 3 CO) e
nonostante tali circostanze risultassero dall'incarto, ha in effetti omesso di
considerare che l'istanza di sfratto 6 febbraio 1997 della convenuta era successiva
all'inoltro da parte sua di una precedente disdetta 27 dicembre 1996 per mora
del conduttore con effetto al 31 gennaio 1997, disdetta quest'ultima che la qui
istante il 29 gennaio 1997 aveva provveduto a contestare avanti all'Ufficio di
conciliazione (cfr. doc. O inc. UC); con l'inoltro dell'istanza di sfratto
entrambe le procedure erano state trasmesse per giudizio al Pretore ex art.
274g CO (cfr. inc. no. LA.97.00025 richiamato). Ora, se è vero che lo stralcio
dell'istanza di sfratto ha comportato la soccombenza della qui convenuta in quella
procedura, è però altrettanto vero che ciò non ha avuto alcuna conseguenza
sull'istanza di contestazione della disdetta, che di fatto è rimasta indecisa
(cfr. per analogia,
Higi
,
op. cit., N. 40 e segg. ad art. 274g CO). E proprio tale circostanza implica
l'annullamento della disdetta 8 aprile 1998: se infatti si volesse ritenere
ancora pendente quella procedura, risulterebbe chiaramente applicabile l'art.
271a cpv. 1 lett. d CO; diversamente, non essendo ipotizzabile una rinuncia a
tale procedura da parte della qui istante -che in effetti avrebbe avuto come
conseguenza la validità di quella disdetta e la fine del contratto per il 31
gennaio 1997- si dovrebbe ritenere che la stessa è stata implicitamente evasa
tra le parti in via transattiva, transazione che va intravista nel fatto, pacificamente
ammesso dalla convenuta davanti all'Ufficio di conciliazione (cfr. verbale 4
giugno 1998 inc. UC), che essa a seguito del pagamento degli arretrati da parte
della conduttrice ha deciso di rinunciare a una successiva procedura di
sfratto, lasciando di fatto cadere quella disdetta, fattispecie questa che può
essere sussunta sotto l'art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO (
IICCA
21
ottobre 1994 in re B./C.).
3.
La disdetta
8 aprile 1998 deve in ogni caso essere annullata anche per il fatto che il 16
agosto 1996 la convenuta aveva inoltrato un'azione di revocazione del contratto
di locazione ex art. 285 LEF, pacificamente pendente al momento dell'inoltro
della disdetta qui in esame (art. 271a cpv. 1 lett. d CO), e ciò quantunque la
causa sia stata in seguito respinta in ordine.
Contrariamente a
quanto ritenuto dal giudice di prime cure, il fatto che l'azione pendente fosse
una semplice azione revocatoria ex art. 285 LEF non esclude affatto
l'applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. d CO: parte della dottrina, facendo
riferimento al messaggio del Consiglio federale (
FF
1985 I 1270 e seg.),
ritiene infatti che con la novella legislativa ora in vigore la protezione è
stata estesa a tutte le procedure in relazione con la locazione (
Jeanprêtre
Pittet/Guinand/Wessner
, Bail à loyer VII - La
protection contre les congés, in
FJS
362a p. 15;
Calamo
, Die missbräuchliche
Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna 1994, p. 248;
Lachat/Micheli
, Le nouveau droit du
bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 327 n. 39;
Lachat
,
Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 479 n. 128;
Zihlmann
, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995 p. 216; critici:
Barbey
, op. cit., N. 106
ad art. 271-271a CO;
SVIT
, op. cit., N. 30-32 ad art. 271a CO) ritenuto
che tale nozione deve essere interpretata in modo estensivo (
Higi
, op. cit., N. 239 ad art. 271a
CO;
Lachat
, op. cit., p.
480) e dunque comprende pure l'azione revocatoria avente per oggetto un
contratto di locazione; altri autori, attenuando questo principio, sono per
contro del parere che la protezione sia data unicamente in pendenza di una
causa civile (
Higi
, op.
cit., N. 242 ad art. 271a CO;
Barbey
,
op. cit., N. 108 ad art. 271-271a CO), ciò che non è il caso in presenza di
azioni che hanno per oggetto unicamente aspetti di diritto esecutivo (
Higi
, op. cit., N. 243 ad art. 271a
CO;
SVIT
, op. cit., N. 29 ad art. 271a CO), quali le vertenze di rigetto
dell'opposizione (
Higi
,
op. cit., ibidem;
Permann/Schaner
,
op. cit., ibidem;
Lachat
,
op. cit., p. 479 n. 129): sennonché l'azione revocatoria di cui all'art. 285
LEF non è assolutamente assimilabile a una procedura di rigetto, né costituisce
una causa di natura esclusivamente esecutiva, avendo effetti anche dal punto
del diritto materiale civile (
Amonn
,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 3. ed., Berna 1983, N. 4 ad
§ 52 e N. 43 ad § 4), cosicché in presenza di una tale vertenza appare
senz'altro lecito far capo alla protezione di cui all'art. 271a CO.
Quand'anche, per ipotesi, si dovesse giungere alla conclusione che l'azione revocatoria
in esame non sia di natura civile, un'analoga protezione sarebbe in ogni caso
data in applicazione dell'art. 271 cpv. 1 CO (
Lachat
, op. cit., ibidem).
4.
In
accoglimento dell'appello, la disdetta 8 aprile 1998 deve pertanto essere annullata.
La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello 30 ottobre 2000 di __________ in liquidazione
è accolto
.
Di conseguenza la
sentenza 18 ottobre 2000 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, è
così riformata:
1.
L'istanza
18/19 gennaio 1999 è accolta e di conseguenza la disdetta 8 aprile 1998 è
annullata.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 2'700.-- e le spese di fr. 300.--, già anticipate
dall'istante, sono poste a carico della convenuta, la quale rifonderà
all'istante fr. 5'000.-- a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
(invariato).
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di
giustizia                                      fr.   1'450.--
b) spese                                                        fr.        50.--
Totale                                                            fr.   1'500.--
da anticiparsi
dall’appellante, sono poste a carico dell’appellata, che rifonderà alla
controparte fr. 2'500.-- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione a:  __________;
Comunicazione alla
Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario