ti_gerichte · 12.2024.103 · 2024-12-16 · it
Locazione, disdetta straordinaria, sublocazione abusiva


Incarto n.12.2024.103

Lugano

16 dicembre 2024

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SE.2023.38 della Pretura della Giurisdizione
di Mendrisio-Sud - promossa con petizione 26 ottobre 2023 da

AO
 1

contro

AP
 1

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso (fissato dal Pretore
in fr. 72'000.-, corrispondente allammontare delle pigioni per un periodo di
tre anni, senza che ciò sia stato oggetto di contestazioni) supera la soglia
testé menzionata.

2.I termini di impugnazione e
risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Lappello 4 settembre 2024
contro la decisione 15 luglio 2024 (recapitata allappellante il giorno
successivo) è pertanto tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie estive,
art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), così come la risposta allappello 28 ottobre 2024
(v. anche art. 142 cpv. 3 CPC).

3.Con limpugnata decisione, il
Pretore ha innanzitutto premesso che la locatrice ha pronunciato una disdetta
straordinaria fondata sugli art. 257d e 257f CO. Ha poi interpretato la controversa
clausola contrattuale n. 12 concludendo per la correttezza della tesi della AP
1, ovvero accertando che, secondo la volontà soggettiva e oggettiva delle
parti, limporto ivi fissato di fr. 25'000.- corrispondeva alle entrate massime
consentite provenienti dalla sublocazione, che il relativo utile per AO 1 poteva
dunque corrispondere al massimo alla differenza tra il canone di locazione
principale (contrattuale o maggiore, in caso di esercizio dellopzione prevista
nella seconda parte del punto n. 12) e il canone della sublocazione (segnatamente
a un massimo di fr. 1'000.- a fronte di un canone di locazione principale di
fr. 24'000.-), e che la regolamentazione mirava a evitare che questultima lucrasse
in modo sproporzionato attraverso la sublocazione (comera avvenuto in passato),
così come confermato dalteste
R______ P______,amministratore
unico e liquidatore di C______ SA (verbale del 21 marzo 2024, p. 2-3).

Nel seguito, il Pretore ha stabilito che la disdetta fondata
sullart.257d CO doveva essere
considerata inefficace (e quindi nulla) per invalidità della relativa diffida (non
contenente un conteggio sufficientemente chiaro e oggettivo), e sarebbe stata
comunque da annullare poiché contraria ai principi della buona fede (in quanto riferita
a una pretesa per pigioni del tutto eccessiva).

Infine, il primo giudice ha dichiarato la disdetta
inefficace anche alla luce dellart. 257f CO, ritenuto che nella diffida del 15
maggio 2023AP 1 chiedeva a AO 1 di ristabilire lo stato di conformità
contrattuale senza lamentare né una pigione eccessiva derivante dalla
sublocazione, né altri motivi che giustificavano lapplicazione dellart. 257f
CO (ovvero una violazione dellart. 262 CO), ma solamente il mancato
adeguamento della pigione principale ai margini di remunerazione derivanti
dalla sublocazione previsti contrattualmente ai sensi del punto n. 12,
questione che però era nuovamente da ricondurre alla pretesa mora della
conduttrice invece che allart. 262 CO ed era già stata evasa nei termini
suddetti.

4.In questa sede, alla luce
delle rispettive allegazioni delle parti nellappello e nella risposta, le
considerazioni pretorili relative alla corretta interpretazione della clausola
contrattuale n. 12 e allassenza delle condizioni per pronunciare una disdetta
per mora ex art. 257d CO non sono più controverse. Parimenti non è contestato
che AO 1 non ha mai esercitato il diritto dopzione previsto dalla clausola n.
12. Permane invece controversa la questione a sapere se la locatrice poteva
validamente pronunciare una disdetta ex art. 257f cpv. 3 CO.

5.Al riguardo, lappellante
premette anzitutto che,ai sensi
dell'art. 262 CO, il locatore può negare il consenso alla sublocazione laddove
le sue condizioni, comparate con quelle del contratto principale, siano
abusive, e che nel caso specifico la sublocazione era stata autorizzata solo a
determinate condizioni definite contrattualmente e non rispettate. Difatti, a
fronte di un canone di locazione principale pari a fr. 24'000.- annui, la
conduttrice ha fissato al contempo canoni di sublocazione manifestamente
eccessivi (fr. 40'800.-, come riconosciuto dal Pretore e ammesso dallo stesso
E______ B______, AU della conduttrice, nel proprio interrogatorio) a fronte di
un massimo contrattuale di fr. 25'000.- annui. Ovvero, tale incasso è maggiore
di ben fr. 15'800.- rispetto al limite fissato, comporta un margine di guadagno
annuo di fr. 16'800.- anziché di quello previsto di fr. 1'000.- e supera
addirittura lincasso massimo stabilito contrattualmente in caso di esercizio
dell'opzione e di conseguente aumento del canone di locazione principale (fr.
36'000.-). Per lappellante, la violazione sarebbe ulteriormente aggravata dal
fatto che una parte delle superfici locate è occupata dalla stessa conduttrice
principale (cfr. interrogatorio di E______ B______, verbale del 22 aprile 2024,
p. 2, secondo cui, su un totale di 265 m2, 90 m2 al primo piano sono in uso
alla medesima), ciò che in base alle pattuizioni comporta la riduzione della
soglia massima di remunerazione proporzionalmente alla superficie locata.
Mirando la clausola in esame (come correttamente accertato dal primo giudice) a
evitare che asse in modo sproporzionato attraverso la sublocazione (comera già
avvenuto in precedenza) e avendo questultima gravemente violato le condizioni
alle quali la sublocazione era stata autorizzata, sublocando parte delle
superfici a condizioni abusive (se comparate con quelle del contratto
principale) e traendovi così un indebito vantaggio, la violazione contrattuale
così come quella dellart. 262 CO sarebbero pacifiche. Lappellante sostiene
pure che il mancato utilizzo del diritto di opzione da parte della conduttrice e
il conseguente mancato aumento del canone di locazione principale sono elementi
di valutazione che non solo non escludono lapplicazione dellart. 262 CO in
favore delle norme relative alla mora (questioni indipendenti luna
dallaltra), ma casomai aggravano ulteriormente la posizione della parte
avversa. Lappellante precisa infine che le ulteriori condizioni di una
disdetta ex art. 257f CO sarebbero adempiute giacché: i) la diffida (doc. 8) da
lei emanata dopo aver preso atto delle informazioni e della documentazione
trasmesse dalla controparte (doc. 7) sarebbe sufficientemente esplicita e
lamenterebbe chiaramente la grave violazione della clausola n. 12, il
superamento della soglia massima di remunerazione e lindebito vantaggio conseguito
dalla controparte (concetti nuovamente ribaditi contestualmente alla disdetta,
cfr. doc. 10); ii) la conduttrice aveva ben compreso quanto le veniva
contestato (v. doc. 9); iii) entro il termine di diffida, la conduttrice non ha
posto in essere la benché minima misura, né adeguando al rialzo il canone della
locazione principale, né adeguando al ribasso quelli della sublocazione, e continuando
imperterrita a lucrare in modo abusivo attraverso la sublocazione.

6.Con la risposta allappello,
la resistente sottolinea invece la correttezza della decisione impugnata,
rilevando di non aver commesso alcunaviolazione
contrattuale (segnatamente della clausola n. 12), né alcuna violazione
dellart. 262 CO. Difatti, la clausola n. 12prevedeva unautorizzazione alla
sublocazione anche se generatrice di profitto, nonché la possibilità di
conseguire remunerazioni superiori e aumentare così il margine di guadagno.
Essa avrebbede factoesercitato tale opzione, comera suo diritto,
sicché non avrebbe né violato le condizioni alle quali la locatrice aveva
subordinato il suo consenso alla locazione, né sublocato parte delle superfici
a condizioni abusive.Una similefattispecie non riguarderebbe pertanto una violazione
contrattuale relativa alla sublocazione, bensì solamente le conseguenze della
clausola contrattuale n. 12 (da regolare al di fuori della presente controversia,
mediante una separata procedura). In ogni caso, non le sarebbe imputabile
alcuna violazione qualificata di sufficiente gravità (tenuto conto che non
tutte le violazioni in materia di sublocazione ai sensi dellart. 262 CO giustificano
una disdetta straordinaria ex art. 257f cpv. 3 CO). La resistente osserva
altresì che, a suo modo di vedere, il tenore della diffida del 15 maggio 2023 sarebbe
troppo vago e indefinito per adempiere ai presupposti di cui allart. 257f cpv.
3 CO, non spiegando quali fossero la violazione contrattuale, i limiti
disattesi e le azioni da lei pretese per ristabilire uno stato di conformità
contrattuale.

7.Secondo lart. 257f cpv. 3 CO,
qualora la continuazione del rapporto di
locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli
abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il
conduttore persiste nel violare lobbligo di diligenza o di riguardo per i
vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di
locazione di locali dabitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni
almeno per la fine di un mese. Come già osservato dal Pretore, tale diritto di
pronunciare una disdetta straordinaria è di principio subordinato ai seguenti presupposti
cumulativi:

8.Giusta lart. 262 cpv. 1 CO, il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa
con il consenso del locatore. Secondo il relativo cpv. 2, il locatore può
negare il consenso soltanto se a) il conduttore rifiuta di comunicargli le
condizioni della sublocazione; b) le condizioni della sublocazione, comparate
con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive; c) la
sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale. Trattasi di ipotesi
alternative (Weberin: Basler
Kommentar Obligationenrecht I, 7aed, n. 5 ad art. 262 CO;Lachat/Bohnetin: Commentaire romand
Code des obligations I, 3aed., n. 3 ad art. 262 CO). Trattandosi di
un diritto di natura semi-imperativa in favore della parte conduttrice, le
parti non possono, tramite contratto, limitare ulteriormente il diritto alla
sublocazione modificando la norma di legge, ma possono casomai completarla, ad
esempio definendo le modalità di richiesta e concessione dellautorizzazione, o
concretizzando il concetto di pregiudizio essenziale sulla base di motivi oggettivamente
comprensibili (Lachat/Bohnet, op.
cit., n. 9 ad art. 262 CO;Rohrerin: SVIT Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4aed., n. 1-2 ad
art. 262 CO).

Posto che nella dottrina è controverso se e in che
misura una sublocazione possa rivestire carattere lucrativo e un conduttore
possa trarre un profitto dalla sublocazione (DTF 119 II 353 consid. 6b e 6e e relativi
riferimenti) come pure che, secondo il Tribunale federale, la sublocazione è stata
pensata per i casi in cui, temporaneamente, un inquilino non utilizzi o utilizzi
solo parzialmente lente locato, e non per permettere a questultimo di imporre
una sostituzione della parte conduttrice laddove non sia intenzionato a tornare
a occupare gli spazi in questione (a meno di diversi accordi contrattuali, cfr.
DTF 134 III 446 consid. 2.4, 138 III 59 consid. 2.2.1 e STF 4A_209/2014 del 16
dicembre 2014 consid. 4.1), le condizioni della sublocazione sono in
particolare da considerare abusive se, tenuto conto delle condizioni del
contratto di locazione principale e delle eventuali prestazioni fornite dal
conduttore (ad esempio investimenti, messa a disposizione di mobili o
istallazioni, prestazione di servizi di pulizia o portineria), questultimo
trae dalla sublocazione (segnatamente: dai canoni di sublocazione percepiti) un
indebito ed eccessivo vantaggio senza che ciò sia oggettivamente giustificato (DTF
119 II 353 consid.5c e 6e; STF
4A_518/2014, 4A_520/2014 del 19 novembre 2014 consid. 3;Higi/Wildisenin: Zürcher Kommentar, Die
Miete, 5aed., n. 43 ad art. 262 CO;Rohrer,
op. cit., n. 18 ad art. 262 CO;Hulligerin: CHK Kommentar, 4aed., n. 6 ad art. 262 CO; Gigerin: Berner Kommentar, Die Miete,
n. 68 ad art. 262 CO;Lachat/Bohnet,
op. cit., n. 3 ad art. 262 CO).Qualora
sussistano più contratti di sublocazione, lesame non devessere effettuato
separatamente per ogni subconduttore, ma tenuto conto di tutte le sublocazioni in
essere (STF 4C.331/2004 del 17 marzo 2004 consid. 1.2.1;Weber, op. cit., n. 7 ad art. 262 CO). Secondo
dottrina e giurisprudenza, lart. 262 cpv. 2 lett. b CO ha innanzitutto lo
scopo di impedire che i conduttori facciano mestiere della sublocazione
approfittando della penuria di alloggi e di proteggere gli interessi della
parte locatrice, che non deve sentirsi raggirata per il fatto che il suo
conduttore guadagni decisamente più di lei mediante la concessione in uso
dellente locato (STF 4C.331/2004 del 17 marzo 2004 consid. 1.2.1;DTF 119 II 353 consid. 6c).

Una sublocazione senza il consenso del
locatore può giustificare (previa diffida a ripristinare lo stato di legalità),
una risoluzione anticipata del contratto ai sensi dellart. 257f cpv. 3 CO, segnatamente
se il locatore disponeva di un valido motivo di rifiutoai sensi
dellart. 262 cpv. 2 lett. a-c CO (DTF 134 III 300 consid. 3.1, 134 III 446
consid. 2.2; STF 4A_379/2014 del 10 marzo 2015 consid. 4.1, 4A_209/2014 del 16
dicembre 2014 consid. 4.1;Higi/Wildisen,op. cit., n. 49 ad art. 262 CO). In tale caso, secondo la giurisprudenza, la
violazione raggiunge il grado di gravità richiesto dallart. 257f cpv. 3 CO,
ovvero il requisito del carattere intollerabile del mantenimento del contratto
non ha portata indipendente e non devessere esaminato autonomamente, dovendosi
piuttosto presumere che la prosecuzione del contratto sia per il locatore
inaccettabile (DTF 134 III 300 consid. 3.1,134 III 446 consid. 2.2;STF 4A_379/2014 del 10 marzo 2015 consid. 4.1).

9.Nel caso concreto, data per
assodata e incontestata linterpretazione della clausola contrattuale n. 12
proposta dalla locatrice e confermata dal primo giudice e tenuto conto dei
canoni di sublocazione complessivi percepiti da AO 1 (fr. 40'800.- annui) senza
rispettare la suddetta pattuizione, la sua violazione contrattuale è manifesta.
Quanto a sapere se una simile violazione possa giustificare una risoluzione
contrattuale anticipata ex art. 257f cpv. 3 CO occorre premettere che, alla
luce del mancato adempimento delle condizioni cui le parti avevano subordinato
il consenso alla sublocazione nellaccordo di modifica del dicembre 2020, le
sublocazioni concretamente messe in atto dalla conduttrice non erano
autorizzate. Esaminando il contesto nel quale tali pattuizioni erano sorte, è
pacifico che nel 2014, allinizio del rapporto di locazione principale,lente locato si trovava in uno stato precario per
lassenza di regolare manutenzione e che la conduttrice si era impegnata ad
eseguire svariati lavori. Questultimanei suoi allegati scritti non ha mai dettagliato né quantificato le prestazioni
svolte nel corso degli anni. Comunque sia, volendo prescindere da tale
mancanza, anche alla luce dellart. 247 cpv. 2 lett. a CPC, dagli atti risulta
che essa aveva fatto eseguire, fra il 2014 e il 2015, una serie di lavoridi sistemazione, suddividendo inoltre gli spazi
interni in diverse unità e subaffittandone una parte (cfr. contratti di
locazione del 14 marzo 2014 e del 25 novembre 2014, punti 6 e 7, teste R______
P______, verbale del 21 marzo 2024, p. 2; interrogatorio di E______ B______,
verbale del 22 aprile 2024, p. 1-2). E______ B______ ha dichiarato che tali
investimenti sono costati allincirca fr. 150'000.-, come esposto nel riepilogo
della conduttrice prodotto sub. doc. E (fr. 145'706.75). Esaminando nondimeno
le fatture prodotte (v. sempre doc. E), i costi documentati (effettuati prima
dellaccordo di modifica nel 2020) ammontano piuttosto a fr. 89'947.97 (fr. 36'325.42 nel 2014 e fr. 53'622.55 nel 2015).

10.Ora, idue contratti di locazione 14 marzo e 25 novembre
2014, avendo una durata determinata di 18 mesi (senza garanzia di prolungamento)
e stabilendo al rispettivo punto 6 che la locatrice non avrebbe dovuto versare
alcuna indennità per maggior valore dellimmobile (a meno che avesse venduto limmobile a terzi prima del
1° ottobre 2015/2016), sembrano suggerire che entro tali termini gli
investimenti della conduttrice dovevano ritenersi ammortizzati, considerato
oltretutto che essa avrebbe potuto beneficiare di una pigione particolarmente
esigua proprio per tener conto di tali circostanze (teste R______ P______,
verbale del 21 marzo 2024, p. 2 e replica con risposta riconvenzionale del 1°
marzo 2024, p. 2). Tenuto inoltre conto che, secondo quanto dichiarato da
E______ B______ nel suo interrogatorio (verbale del 22 aprile 2024, p. 2) solo
nel 2015 la AO 1 aveva incassato canoni di sublocazione per fr. 70'000.- a
fronte del pagamento di un canone di locazione principale di fr. 24'000.-
(guadagno netto: fr. 46'000.-), si può ben ipotizzare che nel 2020, al momento
della stipulazione dellaccordo di modifica, la conduttrice fosse perlomeno
rientrata nel suo investimento. Daltronde il suddetto nuovo accordo non
prevedeva suoi specifici diritti in relazione agli investimenti effettuati ma
casomai li escludeva (cfr. punti 6 e 7 e sopra, consid. C) e, se da una parte confermava
la pigione principale di fr. 24'000.- annui e stabiliva la prima possibilità di
disdetta per la fine del 2025, dallaltra conteneva al punto 12 una
regolamentazione che, secondo quanto accertato dal Pretore e non contestato in
questa sede, mirava a evitare che essa continuasse a lucrare in maniera
sproporzionata attraverso la sublocazione (come avvenuto in precedenza),
fissando un margine di guadagno massimo di fr. 1'000.- annui (laddove la
medesima aveva invano chiesto di concederle un margine annuo di fr. 6'000.-,
cfr. teste Ro______ P______, verbale del 21 marzo 2024, p. 2-3). Le parti avevano
dunque liberamente trattato, stabilito e concretizzato, mediante una
regolamentazione neppure messa in discussione in questa sede e che risulta
giustificata, quale fosse un margine di guadagno ancora ritenuto accettabile, ovvero
non abusivo. Detto margine avrebbe peraltro dovuto essere proporzionalmente
ridotto, secondo la clausola n. 12, in caso di uso personale di una parte dei
locali da parte di AO 1, ciò che nel caso concreto avveniva in ragione di circa
1/3 della superficie locata, come correttamente rilevato dallappellante e
confermato da E______ B______.

11.Ne discende che lincasso annuale
di fr. 40'800.-, importo mai previsto e neppure ipotizzato dalle parti, neppure
nellambito del diritto dopzione (che ammetteva un importo massimo di fr.
36000.-, v. anche teste R______ P______, verbale del 21 marzo 2024, p. 3) e
comportante un guadagno di ben fr. 16'800.- annui, è da considerare non solo un
lampante superamento dei margini di autorizzazione della sublocazione e
unevidente violazione contrattuale, ma pure un abuso tale da generare un
valido motivo di rifiuto ai sensi dellart. 262 cpv. 2 lett. b CO e da minare
il rapporto di fiducia delle parti (ciò anche qualora si volesse considerare il
successivo investimento della conduttrice relativo ai serramenti, ammontante
secondo il doc. E a fr. 6462.- e comunque oggetto di regolamentazione
separata, v. sopra consid. C). Daltronde, lesercizio di un diritto formatore
quale il diritto dopzione presuppone una dichiarazione di volontà
sufficientemente chiara e soggetta a ricezione, e coerentemente la clausola
contrattuale n. 12 prevedeva che la conduttrice avrebbe dovuto comunicare alla
controparte tale esercizio, nonché che la nuova pigione e il nuovo margine
(entro i limiti ivi previsti) sarebbero entrati in vigore il primo giorno del
mese successivo. Invano la conduttrice pretende dunque che gli importi
incassati fossero giustificati da un valido esercizio del diritto dopzione, mai
dimostrato e neppure previsto per un importo così consistente. Tutto
considerato, si deve pertanto ritenere, diversamente da quanto concluso dal giudice
di prima sede, che la conduttrice abbia commesso una violazione contrattuale (e
dellart. 262 cpv. 2 lett. b CO), grave al punto da dover ammettere il diritto
della locatrice di avvalersi dellart. 257f cpv. 3 CO. Ciò esclude altresì che
la disdetta possa essere considerata abusiva o ritorsiva e dunque inefficace
nel senso degli art. 271 e 271a CO, come aveva ventilato la conduttrice.

12.Quanto alla necessità e alle
esigenze contenutistiche da porre alla diffida scritta, già con lo scritto 15
marzo 2023 di cui al doc. 6 la locatrice alludeva allesistenza di gravi
violazioni contrattuali della conduttrice relative alla sublocazione,
chiedendole una copia dei relativi contratti e una distinta delle pigioni
incassate nel 2021 e nel 2022. Dopo lottenimento e lesame della
documentazione, con diffida del 15 maggio 2023 (doc. 10) la medesima ha
lamentato una grave violazione della clausola contrattuale n. 12 e della regola
secondo cui i canoni di sublocazione non potevano superare i fr. 25'000.-
(importo oltretutto da ridurre visto il parziale uso proprio di parte delle
superfici), rimproverando alla controparte di aver crassamente e
continuativamente superato la soglia massima di remunerazione dal mese di
gennaio 2021 in avanti senza aver mai conseguentemente adeguato il canone di
locazione principale. Essa ha poi ribadito che la conduttrice, a fronte
dellentità del canone della locazione principale, percepiva un indebito
vantaggio, invitandola a ristabilire entro 30 giorni lo stato di conformità
contrattuale, pena la disdetta immediata del contratto. In data 15 giugno 2023
la conduttrice ha contestato tale scritto e lesistenza di una violazione
contrattuale, offrendo una sua diversa interpretazione della clausola n. 12 e
sostenendo che le remunerazioni da lei percepite fossero giustificate alla luce
degli investimenti effettuati (doc. 9). Se ne deve dedurre che la diffida,
esaminata nel suo contesto, esprimeva con la sufficiente chiarezza il
comportamento rimproverato alla conduttrice, e che questultima lo aveva ben
compreso.

13.Ne discende che, avendo la
conduttrice persistito nella violazione contrattuale, la disdetta del contratto
pronunciata da AP 1 in data3 luglio 2023
per il 30 agosto 2023 (doc. 10) è da considerare valida ex art. 257f cpv. 3 CO,
ciò che esclude la possibilità per AO 1 di ricorrere allistituto della
protrazione, come già rilevato dal primo giudice (v. anche art. 272a cpv. 1
lett. b CO). La petizione del 26 ottobre 2023 di AO 1 deve pertanto essere
integralmente respinta, in riforma del giudizio pretorile.

14.Per quanto riguarda la domanda
riconvenzionale di espulsione, posta la sua ricevibilità ai sensi degli art. 14
e 224 CPC, essa devessere accolta, poggiando su una valida disdetta con
effetto al 30 agosto 2023 e alla luce della mancata riconsegna dellente
locato, con conseguente obbligo per AO 1 di garantirne lintegrale liberazione,
mentre un ordine diretto di espulsione riferito ai singoli subconduttori, di
principio ammissibile secondo dottrina e giurisprudenza (cfr. DTF 120 II 112
consid.3b/cc/bbb; IICCA del 22 novembre 2010, inc. 12.2010.164, consid. 7;Bise/Planasin: CPra Bail, 2aed.,
n. 82 ad art. 262 CO;Higi/Wildisen,
op. cit., n. 27 e 53 ad art. 262 CO) non rientra nel caso concreto in
considerazione, non essendo i medesimi convenuti in causa. In luogo di
unespulsione immediata, si giustifica di fissare un termine di 30 giorni, in
modo da concedere alla conduttrice un sufficiente lasso di tempo onde attuare
quanto ordinato. La presente decisione, impugnabile unicamente mediante un
rimedio di diritto straordinario (ricorso al Tribunale federale), per
giurisprudenza passa in giudicato con la sua intimazione ed è pertanto esecutiva
(riservato lottenimento delleffetto sospensivo, v. anche art. 336 cpv. 1
lett. a CPC, art. 103 LTF, DTF 146 III 284 consid. 2.3.4, 142 III 738 consid.
5.5.4), e va corredata delle comminatorie di rito, così come postulato
dallappellante.

15.In conclusione, in
accoglimento dellappello la decisione di prima sede devessere riformata nel
merito così come indicato, respingendo la petizione e accogliendo lazione
riconvenzionale, con seguito di spese a carico di AO 1.

16.Le spese giudiziarie di seconda
sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr.72'000.-,
seguono la soccombenza dellappellata (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese
processuali ammontano a fr. 4000.- (art. 2 cpv. 1 e 2, 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG).
Le ripetibili, quantificate sulla base dellart. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e
cpv. 5 e dellart. 13 cpv. 1 RTar, tenuto pure conto delle spese e dellIVA, pure
ammontano a fr. 4000.-.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar,

decide:

-

;

-    .

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
cancelliera

Rimedi
giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il
ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale o se una legge federale prescrive unistanza cantonale
unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale
deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119
LTF).