ti_gerichte · 11.2008.31 · 2008-02-25 · it

Proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari cui hanno preso parte comproprietari in conflitto d'interessi

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.07.2011 11.2008.31
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.07.2011 11.2008.31
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.07.2011 11.2008.31

Incarto n.
11.2008.31
Lugano
25 luglio
2011
/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Cerutti, supplente straordinario
segretaria:
Rossi Tonelli, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2003.334 (contestazione
di risoluzione assembleare) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2,
promossa con petizione del 3 giugno 2003 da
AO 1
e AO 2
,
(patrocinati da PA 2)
contro
AP 1”
,
(patrocinata dall' PA 1),
giudicando
ora sul decreto del 25 febbraio 2008
con cui il
Pretore ha dichiarato nulla una domanda processuale introdotta il 17 giugno
2003 dalla convenuta;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto l'appello
del 13 marzo 2008 presentato
dalla comunione
dei comproprietari del “AP 1
”
contro il decreto emesso il 25 febbraio 2008 dal Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 2;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
__________ è titolare della proprietà per piani n. 6740, pari
a
74
/
1000
della particella n. 299 RFD di __________ (Condominio “AP 1”), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 22 nel “blocco B”, come pure l'uso riservato di un
giardino (“m¹”) e di
un'autorimessa
(“i¹”). AO 1 e AO 2 possiedono, metà ciascuno, la proprietà per piani n. 6741,
pari a
39
/
1000
del
medesimo fondo, con diritto esclusivo sull'appartamento n. 23,
come pure
l'uso riservato di un giardino (“n¹”) e di un'autorimessa (“h¹”), adiacenti
alle parti in uso riservato a __________. Fra quest'ultima e i vicini è sorto
un contenzioso su talune piantagioni e sul confine tra le autorimesse.
L'assemblea dei com­pro­prietari ha deciso all'unanimità il 4 marzo 1999 di
demandare il litigio a “un arbitraggio”, affidato all'avv. __________.
B.
Adito
da __________, con decisione del 5 settembre 2000 l'arbitratore ha integrato il regolamento condominiale nel senso di destinare l'area oggetto del
litigio alla sola piantagione e manutenzione di una siepe obliqua, di cui ha
fissato la posizione, respingendo la rettifica di confine postulata invece da AO
1 e AO 2. Questi ultimi sono stati tenuti così a eliminare “tutta la vegetazione
esistente che non sia la siepe obliqua” e a posare la siepe ove quest'ultima
non esisteva. Un ricorso per nullità presentato da __________ contro il referto
dell'arbitratore è stato dichiarato irricevibile da questa Camera con sentenza
del 21 dicembre 2001 (inc. 11.2000.108; regesto in: RtiD I-2004 pag. 586 n. 56c).
C.
Il
24 aprile 2003 l'amministratore della proprietà per piani ha con­vocato i comproprietari
a un'assemblea generale del 6 maggio 2003 il cui ordine del giorno prevedeva,
tra l'altro:
3. Contenzioso
AO 1-AO 2/__________
Proposta
di modifica del regolamento in merito all'assegnazione in uso riservato della porzione
di giardino e della vasca prospiciente la proprietà per piani della signora __________.
Dopo
discussione, la maggioranza dei condomini (8 contro 1 e 2 astensioni) che
rappresentava in pari tempo la maggior parte del valore della proprietà per
piani (
589
/
1000
) ha risolto di garantire “la vista lago”
all'appartamento n. 23, modificando il confine tra il giardino in uso riservato
a __________ e quello in uso riservato a AO 1 e AO 2. La stessa (doppia)
maggioranza ha respinto la proposta di modificare il regolamento condominiale
nel senso deciso dall'arbitratore il 5 settembre 2000.
D.
Con
petizione del 3 giugno 2003 AO 1 e AO 2 hanno convenuto la comunione dei comproprietari
del “AP 1” davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per ottenere
l'annullamento della risoluzione adottata il 6 maggio 2003, la ratifica in sua
vece della decisione ema­nata dall'arbitratore il 5 settembre 2000 e la modifica
del regolamento condominiale nel senso deciso dall'arbitratore stesso. Ancor prima
di presentare la risposta, il 17 giugno 2003, la comunione dei comproprietari
ha introdotto una domanda processuale, chieden­do che la petizione fosse
dichiarata irricevibile sia per carenza di giurisdizione, il regolamento condominiale
prevedendo una clausola compromissoria volta a far dirimere da un arbitro ogni
controversia tra comproprietari, sia perché il referto dell'arbitratore – cui
essa non era parte – non può essere “ratificato” mediante
azione ordinaria. Con ordinanza del 18 giugno 2003 il Pretore ha
sospeso la causa nel merito fino a decisione definitiva sulla doman­da
processuale e ha citato le parti alla discussione del­­l'8 luglio 2003, poi
rinviata al 15 settembre successivo.
E.
All'udienza
del 15 settembre 2003 gli attori hanno contestato anzitutto che l'amministratore
del condominio fosse stato autorizzato dall'assemblea dei comproprietari a
stare in lite, proponendo in ogni modo di respingere le domanda processuale. Il
Pretore ha assegnato alla convenuta un termine fino al 31 ottobre 2003 per
produrre l'autorizzazione dell'assemblea dei comproprietari a stare in lite e
ratificare gli atti processuali fino ad allora compiuti. Convocati a un'assemblea
straordinaria del 21 ottobre 2003, i comproprietari hanno autorizzato a
maggioranza (6 contro 5, rappresentanti
524
/
1000
contro
476
/
1000
della proprietà per piani) l'amministratore a
stare in lite (risoluzione n. 2) e approvato al­l'unanimità la nomina dell'__________
quale patrocinatore (risoluzione n. 3).
F.
Nelle condizioni descritte il Pretore ha convocato
le parti a un'
udienza dell'11 no
vembre 2003 per la ripresa del contraddittorio. In tale circostanza
gli attori hanno presentato a loro volta una domanda processuale, censurando di
nullità la deliberazione assembleare del 21 ottobre 2003 con l'argomento che __________
non avrebbe potuto partecipare all'assemblea perché interessata all'esito della
risoluzione e quindi esclusa a norma dell'art. 68 CC. La convenuta ha proposto
di respingere la domanda. Statuendo il 25 febbraio 2008, il Pretore ha accolto “l'eccezione
sollevata dagli attori”e ha dichiarato nulla la domanda processuale presentata dalla
convenuta il 17 giugno 2003. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 300.–,
sono state poste a carico della convenuta, con obbligo di rifondere fr. 400.–
agli attori per ripetibili.
G.
Contro
il decreto appena citato la AP 1
”
è insorta a questa Camera il 13 mar
zo
2008, chiedendo – previa concessione dell'effetto sospensivo all'appello – di respingere
la domanda processuale degli attori e di riformare di conseguenza il giudizio impugnato.
Il Pretore ha accordato all'appello effetto sospensivo il 14 marzo 2008. Nelle
loro osservazioni del 21 aprile 2008 AO 1 e AO 2 propongono di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:                  1.
Alle decisioni comunicate entro il 31 dicembre 2010 continua ad
applicarsi la vecchia procedura civile (art. 405 CPC). Nella fattispecie il
decreto del Pretore è stato intimato il 27 febbraio 2008 ed è pervenuto all'appellante
il 28 febbraio successivo (appello, pag. 4 in fondo). Il termine d'impugnazione
di 20 giorni essendo rimasto sospeso durante le ferie pasquali dal 16 al 30
marzo 2008 (art. 133 cpv. 1 lett. a CPC ticinese), l'appello del 13 marzo 2008,
inoltrato l'ultimo giorno utile, è tempestivo.
2.
In
concreto il Pretore non ha fissato il valore litigioso. Gli attori, da parte
loro, hanno promosso causa senza precisare alcunché.
La convenuta nulla ha eccepito. Ora, con la risoluzione del 6 mag
­gio
2003 l'assemblea dei comproprietari ha deciso di garantire all'appartamento n.
23 “la vista lago”, modificando il confine tra il giardino in uso riservato a __________
e quello in uso riservato a AO 1 e AO 2. Con la petizione questi ultimi
postulano, oltre all'annullamento di tale deliberazione, “la ratifica” della
decisione emanata dall'arbitratore il 5 settembre 2000 e la modifica del regola­mento
condominiale nel senso deciso dall'arbitratore stesso. Tenuto conto di ciò, si
può presumere che il maggior valore derivante alla proprietà per piani di __________,
rispettivamente il deprezzamento derivante alla proprietà per piani di AO 1 e AO
2 raggiunga la soglia di fr. 8000.– (art. 9 cpv. 3 CPC ticinese per analogia).
Anche sotto questo profilo l'appello in esame è pertanto ammissibile.
3.
Nel
decreto impugnato il Pretore ha rilevato “che la problematica alla base della delibera
assembleare impugnata dagli attori con petizione 3 giugno 2003 riguarda la
suddivisione della terrazza-giardino (parte comune)” antistante l'appartamento
degli attori e l'appartamento di __________. Giusta l'art. 68 CC, applicabile
per il rinvio dell'art. 712
m
cpv. 2 CC – egli ha continuato – il com­proprietario
che si trova in una situazione di conflitto di interessi è escluso per legge
dal diritto di voto. “Di conseguenza, esclusi gli attori (1 voto) e la
comproprietaria __________ (1 voto), il risultato della votazione relativa alla
delibera n. 2 dell'assemblea condominiale dev'essere corretto nel senso che 5
condomini su 11 hanno accettato la richiesta di stare in lite, mentre 4 condomini
l'hanno respinta”. Pertanto – ha concluso il Pretore – non essendo stata
raggiunta la maggioranza dei condomini presenti all'assemblea, l'amministratore
del condominio non ha ottenuto l'autorizzazione a stare in causa a nome e per
conto della comunione dei comproprietari, con conseguente nullità, in particolare,
della domanda processuale presentata in data 17 giugno 2003 dall'__________”.
4.
L'appellante
sostiene che gli attori avrebbero dovuto impugnare la risoluzione assembleare
del 21 ottobre 2003 per via d'azione, non bastando a tale proposito sollevarne
la nullità in via d'eccezione, sicché in concreto la risoluzione va considerata
valida. A suo avviso inoltre __________ non può definirsi proprietaria “interessata”
nel senso dell'art. 68 CC, poiché essa non è parte in causa davanti al Pretore.
E comunque sia – prosegue la convenuta – se si esclude il voto di __________ occorre
escludere anche quello di AO 1 e AO 2, sicché la risoluzione del 21 ottobre
2003 avrebbe raccolto, comunque sia, la mag­gioranza di cinque voti contro
quattro. In effetti, soggiunge l'appellante, si volesse pur ravvisare un caso
di nullità nella fattispecie, il vizio va riferito al solo voto degli esclusi,
non all'intera deliberazione assem­bleare.
5.
La
giurisprudenza ha già avuto modo di ricordare che
la nullità
di una risoluzione
assembleare (anche in materia di proprietà per piani) può essere fatta valere
non solo in via d'azione, ma anche d'eccezione, nell'ambito di un altro
processo, ove la validità della deliberazione costituisca un presupposto
necessario per statuire in quel processo (Rep. 1997 pag. 153 consid. 5). Diverso
è il caso della semplice
annullabilità
, che può essere fatta valere solo
in via
d'azione (
Steinauer
,
Les droits réels, vol.
I, 4
a
edizio­ne, pag.
460 n. 1319;
Meier-Hayoz/Rey
in:
Berner Kom­mentar, edizione 1988, n. 146 ad art. 712
m
CC;
Friedrich
, Das Stockwerkeigentum,
Zurigo 1972, pag. 146 n. 9;
Müller
,
Zur Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, tesi Zurigo, Berna 1973, pag. 108
seg.).
Nella fattispecie gli attori hanno censurato in via di eccezione
la
nullità
della deliberazione adottata dall'assemblea dei comproprietari i
l 21 ottobre 2003.
A torto la convenuta pretende pertanto che
il vizio potesse essere fatto valere solo impugnando la deliberazione medesima in
via d'azione, a norma dell'art. 75 CC (richiamato dall'art. 712
m
cpv. 2
CC).
6.
Il
Tribunale federale ha precisato di recente che in virtù del rinvio contenuto
nell'art. 712
m
cpv. 2 CC la norma sull'esclusione dal diritto di voto riguardante
le associazioni (art. 68 CC) si applica anche all'assemblea dei comproprietari di
proprietà per piani (DTF 134 III 485 consid. 3.4). Le perplessità espresse al
proposito dall'appellante risultano quindi superate. Ciò posto, nelle risoluzioni
assembleari concernenti un interesse privato o una controversia giuridica fra l'assemblea
dei comproprietari – da una parte – e un comproprietario, il suo coniuge o un
suo parente in linea retta – dall'altra – il comproprietario è escluso per legge
dal diritto di voto. Il che vale anche per decisioni interne all'associazione riguardanti
un comproprietario, il suo coniuge o un suo parente in linea retta (
Riemer
in: Berner Kommentar, 3
a
edizione, n. 12 ad art. 68 CC;
Heini/Scherrer
in: Basler Kommentar, ZGB I, 3
a
edizione, n. 9 ad art. 68;
Perrin/Chappuis
, Droit de l'association,
3
a
edizione, pag. 83 seg.).
7.
In
concreto l'assemblea condominiale del 21 ottobre 2003 era chiamata a decidere
se autorizzare l'amministratore della proprietà per piani a stare in lite nella
causa promossa il 3 giugno 2003 da AO 1 e AO 2 per far annullare e rifor­mare la
risoluzione del 6 mag­gio 2003. È vero che __________ non è parte a tale causa,
ma è altrettanto vero che la sua proprietà per piani risulta direttamente toccata
dalla risoluzione adottata il 6 maggio 2003, la quale modifica il confine tra
il giardino in suo uso riservato e quello in uso riservato a AO 1 AO 2. Beneficiaria
dell'operazione, __________ aveva quindi tutto l'interesse ad appog­giare la
resistenza della comunione dei comproprietari all'azione intentata da AO 1 e AO
2 (tant'è che ha votato per l'autorizzazione a stare in lite). Questi ultimi non
erano meno interessati di lei all'esito della risoluzione, seppure in senso
contrario (tant'è che hanno votato contro l'autorizzazione a stare in lite). Né
l'una né gli altri avrebbero quindi dovuto prendere parte alla vota­zione (art.
68 CC).
8.
Rimane
da esaminare quali siano gli effetti dell'irregolarità appena citata. Nella recente
sentenza di cui s'è detto il Tribunale federale ha stabilito che i voti
espressi a un'assemblea di comproprietari in violazione dell'art. 68 CC “devono
essere considerati non validi e non devono essere contati” (DTF 134 III 488 consid. 3.9
con rinvii di dottrina). Il problema è di sapere se la partecipazione al voto
di comproprietari in conflitto d'interessi renda la risoluzione nulla (sicché
la sua inefficacia possa essere sollevata anche in via d'eccezione) o
semplicemente annullabile (sicché la sua inefficacia possa essere fatta valere
solo in via d'azione). La dottrina è divisa al proposito, ma su un punto converge:
se la risoluzione risulta validamente adottata anche facendo astrazione dal voto
degli esclusi, non è data nullità né annullabilità (
Riemer
, op. cit., n. 111 ad art. 75 CC).
9.
Nel
caso specifico il Pretore ha correttamente accertato che dall'esito della
votazione andavano “esclusi gli attori (1 voto) e la comproprietaria __________
(1 voto)”, di modo “che 5 condomini (...) hanno accettato la richiesta di stare
in lite, mentre 4 condomini l'hanno respinta”. È caduto in errore tuttavia a
livello di conseguenze, credendo che il calcolo dei voti dovesse fondarsi sul
numero di comproprietari presenti (11), sicché a suo avviso, “non essendo stata
raggiunta la maggioranza dei condomini presenti all'assemblea, l'amministratore
del condominio non ha ottenuto l'autorizzazione a stare in causa a nome e per
conto della comunione dei comproprietari”. In realtà per “soci presenti” nell'accezione
dell'art. 67 cpv. 2 CC (applicabile per il rinvio dell'art. 712
m
cpv. 2
CC) non si intendono tutti quelli comparsi all'assemblea, ma tutti quelli che
hanno preso parte alla votazione, senza però gli esclusi e gli astenuti (
Riemer
, op. cit., n. 56 ad art. 67 CC).
Tra i comproprietari esclusi si annoverano – appunto – quelli in conflitto
d'interessi a norma dell'art. 68 CC (
Riemer
,
loc. cit.). In concreto non andavano quindi considerati fra i “soci presenti”
né __________ né AO 1 e AO 2. Contrariamente all'opinione del Pretore, in altri
termini, alla votazione del 21 ottobre 2003 non hanno approvato
l'autorizzazione a stare in lite 5 condomini su 11, bensì 5 condomini su 9, i
quali bastavano a formare la maggioranza. Maggioranza che rappresentava, del
resto, anche la maggior parte della proprietà per piani (
450
/
1000
contro
437
/
1000
). Né il regolamento per l'amministrazione
e l'uso del “AP 1” (doc. A) esige – per avventura – maggioranze ancor più
qualificate. L'autorizzazione a stare in lite, di conseguenza, è stata
validamente rilasciata a prescindere dal voto di __________, di AO 1 e di AO 2.
10.
La
dottrina prospetta ipotesi in cui una risoluzione assembleare sia viziata dal
fatto che comproprietari in conflitto d'interessi (art. 68 CC), pur non
partecipando al voto, intervengano nella discussione (ovvero alla
“deliberazione”), influenzando il risultato dell'assemblea (
Riemer
, op. cit., n. 26, 27 e 111 in fine ad art. 75 CC). A parte il fatto però che in concreto non consta avere preso la parola
all'assemblea del 21 ottobre 2003 né __________ né AO 1 né AO 2 (doc. 2), una
simile evenienza comporta solo l'annullabilità, non la nullità della
risoluzione. Non può quindi essere sollevata in via d'eccezione (sopra, consid.
5). Al proposito non giova dunque attardarsi.
11.
Se ne
conclude che, l'amministratore della proprietà per piani essendo stato validamente
abilitato all'assemblea condominiale del 21 ottobre 2003 a stare in giudizio, la
domanda processuale introdotta dall'attrice all'udienza dell'11 novembre 2003
andava respinta. Gli oneri dell'appello seguono così la soccombenza degli
attori (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese) che vanno tenuti a rifondere alla
comunione dei comproprietari un'equa indennità per ripetibili. Il dispositivo sugli
oneri processuali e le ripetibili di primo grado, non contestati nel loro
ammontare, segue identica sorte.
12.
Circa
i rimedi esperibili sul piano federale contro la presente sentenza (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), trattandosi in concreto di una decisione incidentale
(esame di un'eccezione preliminare), essa segue la via giudiziaria dell'azione
principale (art. 51 cpv. 1 lett. c LTF). Che il valore litigioso dell'azione
principale ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF raggiunga la soglia di fr. 30
000.– per un
eventuale
ricorso in materia civile è dubbio (sopra, consid. 2). Incomberà agli attori,
dandosi il caso, rendere verosimile tale requisito davanti al Tribunale
federale.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
I.   L'appello è accolto e il decreto impugnato è così riformato:
1.  L'eccezione
sollevata dagli attori all'udienza dell'11 novembre 2003 è respinta.
2.  La
tassa di giustizia di fr. 300.– e le spese sono poste a carico degli attori in
solido, che rifonderanno alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr.
400.– complessivi per ripetibili.
II.   Gli oneri
di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 450.–
b)
spese                       fr.
50.–
fr.
500.–
da
anticipare dall'appellante, sono posti solidalmente a carico di AO 1t e AO 2,
che rifonderanno all'appellante, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1500.–
complessivi per ripetibili.
III.   Intimazione:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere
pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100
cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il
ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta
ad almeno 30
000
franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in
materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre
è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in
materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in
materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.
116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal
caso dall'art. 115 LTF.