ti_gerichte · 12.2007.151 · 2008-03-31 · it
Locazione: disdetta

Locazione: disdetta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 31.03.2008 12.2007.151

Locazione: disdetta

Incarto n.
12.2007.151
Lugano
31 marzo 2008
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.7
della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 5 gennaio 2007
da
AP 1
rappr. dall
’
RA 1
contro
AO 1
rappr. dall
’
RA 2
con cui
l
’
istante ha chiesto di
accertare la validità della disdetta 1° settembre 2006 del contratto di
locazione relativo ai locali adibiti a
“
palestra fitness center
”
al primo e secondo piano dello stabile sito in via __________ a __________,
con effetto al 30 settembre 2007;
domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell
’
istanza, in via subordinata l
’
accoglimento con la concessione di una protrazione
di sei anni, in via ancor più subordinata di una prima protrazione di tre anni,
e che il Segretario assessore con sentenza 12 giugno 2007 ha respinto;
appellante
l
’
istante che con atto di
appello 25 giugno 2007 postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di
accogliere l
’
istanza, con
protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
la convenuta con osservazioni 27 luglio 2007 propone la reiezione del gravame,
in via subordinata l'accoglimento con la concessione di una protrazione di sei
anni o, in via ancor più subordinata, di una prima protrazione di tre anni,
pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti,
ritenuto
in fatto:                    A.
Il 31 luglio 1007 AP 1 in qualità di locatrice e AO 1 come parte
conduttrice hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto il
primo e il secondo piano dello stabile
“__________”
(887 mq) sito in via __________ a __________ adibiti a
“
palestra fitness-center
”
, così come diciannove posti auto scoperti.
La locazione, conclusa per una durata indeterminata dal 1° ottobre 1997 e
disdicibile con un preavviso di dodici mesi per le scadenze del 30 settembre,
si poteva rescindere per la prima volta il 30 settembre 2007. Essa prevedeva
inoltre una pigione di fr. 10
'916.67 mensili (fr. 131'000.-
annuali) oltre a fr. 500.- mensili per spese accessorie (inc. rich. UC: doc. A,
pag. 1). Sempre il 31 luglio 1997 le parti hanno sottoscritto un’“aggiunta al
contratto di locazione” nella quale hanno stabilito la pigione in fr. 98'250.-
annuali per il primo anno, in fr. 111'350.- annuali per il secondo anno e, in
seguito, in fr. 131'000.- annuali (inc. rich. UC: doc. A, pag. 2 seg.). Il 30
luglio 1999 esse hanno concordato un’ulteriore “aggiunta”, nel senso che la
locatrice ha concesso in locazione alla conduttrice dal 1° ottobre 1999 anche
dei locali al pianterreno dello stabile citato (156 mq), con durata della
locazione fino al 30 settembre 2007 e pigione di fr. 22'900.- annuali oltre fr.
2'400.- annuali quale “acc. spese” (inc. rich. UC: doc. B).
B.
A
seguito di un
’
istanza 24
ottobre 2001 della conduttrice dinanzi alla Pretura del Distretto di
Bellinzona, il Segretario assessore ha accertato l
’
esistenza di difetti non eliminati dalla conduttrice e ha di
conseguenza ridotto la pigione del 24% dal 1° novembre 2000 al 14 luglio 2003 e
del 4% dal 15 luglio 2003 fino all
’
eliminazione degli stessi (inc. DI.2001.210). Adita con un appello
della convenuta e con appello adesivo della parte istante, questa Camera il 29
ottobre 2004 ha stralciato la causa dai ruoli per intervenuto accordo. Le parti
hanno invero convenuto l
’
8/21
ottobre 2004 la riduzione del canone di locazione dell
’
11.28% dal novembre 2000 (con adeguamento all
’
indice dei prezzi al consumo), ovvero una
pigione di complessivi fr. 12
'361.- mensili dal 1°
ottobre 2001 e di fr. 12'667.- mensili dal 1° ottobre 2004
(inc. 12.2004.69).
C.
Il
1° settembre 2006 la locatrice ha disdetto il rapporto di locazione per il 30
settembre 2007 (inc. rich. UC: doc. 5). L
’
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona,
adito dalla conduttrice il 4 ottobre 2006, ne ha accolto l
’
istanza con decisione 28 novembre 2006,
annullando la disdetta citata (inc. rich. UC n. 100.06). La locatrice si è
rivolta con istanza 5 gennaio 2007 alla Pretura del Distretto di Bellinzona,
chiedendo di accertare la validità della disdetta 1° settembre 2006. All
’
udienza di discussione 26 marzo 2007 la
convenuta si è opposta alla domanda, in via subordinata ha chiesto una
protrazione del contratto di locazione di sei anni, in via ancor più subordinata
una prima protrazione di tre anni. Esperita l
’
istruttoria, al dibattimento finale 21 maggio 2007 le parti hanno
ribadito le loro rispettive posizioni. Statuendo il 12 giugno 2007 il
Segretario assessore ha respinto l
’
istanza.
D.
Nel
frattempo, il 27 novembre 2006 la conduttrice ha nuovamente adito l
’
Ufficio di conciliazione per chiedere di
accertare l
’
inesistenza di
asserite pretese della locatrice, rispettivamente di condannare quest
’
ultima a versarle determinati importi, così
come all
’
eliminazione di alcuni
difetti, con relativa riduzione della pigione (inc. rich. UC n. 117/06). Il 4
dicembre 2006 la locatrice ha notificato alla conduttrice un
’
ulteriore disdetta per il 31 gennaio 2007.
Quest
’
ultima ha adito l
’
Ufficio di conciliazione il 29 dicembre
2006 contestando la disdetta citata. Tale procedura è stata sospesa il 15 marzo
2007 in attesa del rapporto del perito assicurativo (inc. rich. UC n. 01-07).
E.   AP 1
è insorta con un appello 25 giugno 2007, con il quale chiede che, in riforma
del giudizio impugnato, sia accertata la validità della disdetta 1° settembre
2006 per il 30 settembre 2007. Con osservazioni 27 luglio 2007 AO 1 propone la
reiezione del gravame, in via subordinata una protrazione del contratto di
locazione di sei anni e, in via ancor più subordinata, una prima protrazione di
tre anni.
Considerando
in diritto:                  1.
Nella fattispecie il Segretario assessore ha accertato che nell
’
ottobre 2004 le parti avevano concluso un
accordo destinato a porre fine a una vertenza iniziata nel 2001. Egli ha quindi
spiegato che la conduttrice poteva contestare la disdetta del 1° settembre 2006
poiché notificata nei tre anni successivi alla conclusione di una transazione
giusta l
’
art. 271a cpv. 1 lett.
e cfr. 4 CO. Il primo giudice ha poi ritenuto che non si trattava di una
disdetta per motivi gravi ai sensi dell’art. 271a cpv. 3 lett. e CO, poiché la
disdetta era stata inizialmente giustificata con la mora del conduttore.
Nemmeno egli ha ritenuto che fossero riuniti i presupposti di cui all
’
art. 271a cpv. 3 lett. b CO, dato che la
conduttrice non era mai stata messa in mora dalla locatrice prima della
disdetta in questione.
2.
L
’
appellante sostiene che la protezione di
cui all
’
art. 271a cpv. 1 lett.
a CO richiede un rapporto di causalità tra le pretese vantate dal conduttore e
la disdetta contestata. Ciò che difetta, a suo dire, nella fattispecie. Essa
afferma, invero, di essere sempre intervenuta tempestivamente per eliminare i
difetti segnalati, motivo per cui non si può ragionevolmente credere che la
disdetta sia stata data per motivi di ritorsione. Anche nell
’
ipotesi che le pretese della conduttrice fossero
giustificate, essa non avrebbe comunque, secondo la locatrice, agito in buona
fede, ovvero a suo dire conformemente alla legge, poiché ha trattenuto le
pigioni senza depositarle all
’
Ufficio
di conciliazione.
3.
La
locatrice si sofferma sull
’
applicazione
dell
’
art. 271a cpv. 1 lett. a
CO, senza tuttavia esprimersi sulla lett. e del medesimo disposto di legge,
applicato nella fattispecie dal Segretario assessore. Il Tribunale federale ha
recentemente ribadito che l
’
art.
271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO si inserisce nel quadro della cosiddetta protezione
temporale contro le disdette
,
volta a garantire al
conduttore la possibilità di far valere i propri diritti derivanti dalla
locazione dinanzi a un ufficio di conciliazione, rispettivamente un
’
autorità giudiziaria, senza temere di
vedersi - per questo motivo - rescindere il contratto. Nell
’
ottica di tutelare il conduttore da una
ritorsione da parte del locatore, il legislatore vieta pertanto, in linea di
principio, lo scioglimento del contratto durante un procedimento di
conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271a cpv. 1
lett. d CO) nonché nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di
conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271a cpv. 1
lett. e CO). Ciò significa che qualora la disdetta intervenga durante i tre
anni successivi alla fine di un procedimento giudiziario il conduttore può opporvisi
senza dover dimostrare l
’
esistenza
di un nesso di causalità fra la precedente procedura e la disdetta: il
carattere abusivo della disdetta - dato dal desiderio di vendetta - è infatti
presunto per legge
(sentenza del Tribunale federale
inc. 4C.432/2006 dell’8 maggio 2007, consid. 4.4 con numerosi riferimenti;
Lachat
, Commentaire romand CO-I, n. 16
ad art. 271a).
4.
Nella fattispecie, come
accertato dal Segretario assessore (sentenza impugnata, pag. 4 in mezzo),
l
’
8/21 ottobre 2004
le parti hanno concluso una transazione che ha posto fine a una causa intentata
dalla conduttrice il 24 ottobre 2001 dinanzi alla Pretura. Motivo per cui la
causa, a quell
’
epoca pendente
in appello, è stata stralciata dai ruoli il 29 ottobre 2004 (sopra, lett. B). La
disdetta 1° settembre 2006 è quindi stata notificata prima della decorrenza
triennale prevista dall
’
art.
271a cpv. 1 lett. e cfr. 4 CO.
Ne consegue che le argomentazioni
dell’appellante sul rapporto di causalità nulla mutano al fatto che la disdetta
è, comunque sia, contestabile in virtù del disposto testé citato.
5.
Come
spiegato dal primo giudice, la presunzione legale dell
’
art. 271a cpv. 1 lett. e CO viene tuttavia a cadere se è realizzata
una delle circostanze menzionate nell
’
art. 271a cpv. 3 CO o
se il richiamo del
conduttore alla protezione temporale contro la disdetta è in contrasto con la
buona fede ai sensi dell
’
art. 2
cpv. 2 CC
(sentenza del Tribunale federale inc.
4C.432/2006 dell’8 maggio 2007, consid. 4.4 con numerosi riferimenti).
6.
Al
riguardo, l
’
appellante
rimprovera anzitutto al primo giudice di aver erroneamente accertato che la
disdetta 1° settembre 2006 era stata notificata per mora del conduttore, mentre
la stessa era una rescissione ordinaria (appello, pag. 8 segg.). In tal modo,
la stessa locatrice ammette di conseguenza che in concreto non sono riunite le
premesse per l
’
applicazione
dell
’
art. 271a cpv. 3 lett. b
CO. La locatrice, che sostiene che la disdetta è ordinaria, afferma altresì che
essa è stata data per motivi gravi (art. 271a cpv. 3 lett. e CO). L’affermazione
è contraddittoria, visto che la disdetta per motivi gravi è una disdetta
straordinaria (vedasi la marginale all’art. 266g CO). Comunque sia, l
’
appellante ritiene di aver invocato motivi
gravi alla base della disdetta già con la sua risposta 16 novembre 2006 dinanzi
all
’
Ufficio di conciliazione
(inc. rich. 100-06). Effettivamente, al punto 7.4 essa ha fatto riferimento all
’
art. 266g CO (pag. 5), ma i motivi invocati
a suffragio dell
’
esistenza dei
relativi presupposti riguardano, come accertato dal primo giudice, quelli di un
’
eventuale disdetta per mora. La locatrice
ha invero spiegato che la conduttrice aveva trattenuto delle pigioni, era in
ritardo nei pagamenti e si trovava in una situazione finanziaria precaria tale
da lasciar intendere che la locatrice non avrebbe potuto riscuotere le pigioni
passate (pag. 5). Tale circostanza è ribadita anche al punto 8.1, dove essa
sostiene che
“
i pagamenti
costantemente morosi e le trattenute dei pagamenti ingiustificati hanno indotto
la convenuta a non proseguire il contratto di locazione
”
(pag. 6). La mora del conduttore è prevista dall
’
art. 257d CO e prevede, se riunite
determinate condizioni, la rescissione del contratto con preavviso di trenta
giorni (locale commerciale) almeno per la fine di un mese. Ma la locatrice non
si è avvalsa, come da lei stessa ammesso, di tale strumento. Se non che, la
disdetta straordinaria per motivi gravi di cui all
’
art. 266g CO è applicabile solo nella misura in cui le premesse di
altri casi di rescissione anticipata, come appunto l
’
art. 257d CO, non sono riunite. In altre parole, se sussistono i
presupposti di una disdetta per mora, il locatore non può avvalersi dell
’
art. 266g CO per notificare una disdetta
straordinaria (
Higi,
Zürcher
Kommentar 1995, n. 13 seg. ad art. 266g CO;
Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 441 seg.;
Lachat
, Commentaire romand CO-I, n. 2 ad art. 266g). Ciò è d
’
altra parte ammesso dalla stessa appellante
(pag. 15).
Nemmeno
la situazione della conduttrice che la locatrice ha asserito (e asserisce) essere
talmente precaria da costituire, per lei, un rischio economico altissimo a
fronte dei crediti ancora scoperti (risposta UC 16 novembre 2006, pag. 5;
appello, pag. 13 in mezzo) è tale da comportare l
’
applicazione dell
’
art.
266g CO. Basti pensare, al riguardo, che gravi motivi sono delle severe crisi
economiche, una guerra, una grave malattia del locatore o una modifica della
sua sostanza che lo obbliga ad occupare lui stesso i locali in questione (
Lachat,
op. cit., pag. 442). Se la
locatrice non avesse voluto far accumulare l
’
asserito debito nei suoi confronti, avrebbe semmai dovuto prevalersi
tempestivamente dell
’
art. 257d
CO. Stessa argomentazione vale per la sua censura secondo la quale l
’
atteggiamento della controparte aveva
minato il rapporto di fiducia (appello, pag. 14 in mezzo). Mal si comprende,
invero, perché la locatrice non si sia invece avvalsa, se del caso, di una
disdetta per mora anziché per giusti motivi. L
’
appellante si contraddice, poi, nuovamente, allorquando da una parte
sostiene l
’
esistenza di un
debito importante per pigioni trattenute (appello, pag. 13 in mezzo), dall
’
altra afferma che vi erano delle piccole
violazioni contrattuali, come dei ritardi vessatori e ripetuti nei pagamenti,
che non giustificavano l
’
applicazione
dell
’
art. 257d CO ma dell
’
art. 266g CO (appello, pag. 15 in mezzo). Per
tacere del fatto che
la disdetta per mora può essere
abusiva se la pigione arretrata viene sì versata poco tempo dopo la scadenza
del termine di pagamento, ma il locatario ha sempre precedentemente pagato
puntualmente il canone di locazione (II CCA, sentenza inc. 12.2004.175 del 1°
aprile 2005, consid. 6.4). M
otivo per cui le
argomentazioni dell
’
appellante
sull
’
applicazione dell
’
art. 266g CO non possono comunque essere
condivise. Nella fattispecie non si ravvisa dunque l’esistenza di motivi gravi
che potessero giustificare una disdetta straordinaria, con la conseguenza che a
ragione il primo giudice ha annullato la disdetta del 1° settembre 2006.
7.
L’appello
deve pertanto essere respinto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili
di appello, calcolate su un valore computabile massimo di fr. 152
'
004.-, pari a dodici mesi di locazione
(art. 414 cpv. 3 CPC; lett. b: fr.
12'667.- mensili
), seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che il valore
litigioso – determinante per l
’
impugnabilità
al Tribunale federale – deve invece essere quantificato in fr. 456
'
012.-, pari al periodo di tre anni fissato
dall
’
art. 271a lett. e CO (
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, App. 2004,
Lugano 2005, n. 18 ad art. 8).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1.
L
’
appello 25
giugno 2007 di AP 1
è respinto
.
2.
Gli
oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 750.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
800.-
già
anticipati dall
’
appellante,
rimangono a suo carico.
L
’
appellante rifonderà inoltre a AO 1 fr. 2
'
700.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                     La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).