ti_gerichte · 12.2003.81 · 2004-04-13 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.04.2004 12.2003.81

Sentenza o decisione senza scheda

§
Incarto n.
12.2003.81
Lugano
13 aprile
2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2003.36
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 27 gennaio 2003
da
AO1
rappr. daRA2
Bellinzona
contro
AP1
AP2
tutti rappr. da RA1
In materia
di locazione (subentrante, liberazione dagli obblighi contrattuali), che il
Segretario assessore, con sentenza 16 aprile 2003 ha accolto accertando la
liberazione dell'istante dagli obblighi contrattuali di locazione dal 1°
gennaio 2003;
appellanti
le parti convenute, le quali con appello 28 aprile 2003 chiedono che in riforma
del giudizio impugnato l'istanza sia respinta e che l'istante sia condannato a
versare loro fr. 4'863.10 oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2003, mentre
l'istante postula la reiezione dell'appello con le proprie osservazioni del 12
giugno 2003;
letti ed esaminati
gli atti e i documenti di causa
considerato
in fatto:
A.
__________ ha stipulato il 25
febbraio 2002 con i coniugi __________ e __________ un contratto di locazione
avente per oggetto un appartamento di 4 ½ locali in via __________ a
__________, di loro proprietà (doc. _). Il contratto iniziava il 1° marzo 2002
e poteva essere disdetto con un preavviso di 6 mesi, per la prima volta il 28
febbraio 2003. La pigione era di fr. 1'300.- mensili più fr. 100.- di acconto
per le spese accessorie. __________ ha comunicato ai proprietari con scritto 14
novembre 2002 che dava disdetta del contratto di locazione per il 31 dicembre
2002 e che si impegnava a trovare un subentrante per tale data (doc. _).
B.
__________
e __________ si sono rivolti il 21 novembre 2002 all'Ufficio di conciliazione
di __________, contestando la disdetta per il 31 dicembre 2002 e chiedendo di
accertare che il contratto di locazione prendeva fine il 28 febbraio 2004.
All'udienza del 19 dicembre 2002 sono comparsi solo i proprietari, mentre il
conduttore non si è presentato. Statuendo seduta stante il medesimo giorno,
l'Ufficio di conciliazione ha accertato che il contratto di locazione terminava
il 31 gennaio 2003 (doc. _). I locatori hanno comunicato il 3 dicembre 2002 al
conduttore di ritenerlo vincolato fino al 28 febbraio 2004, poiché le persone
interessate a prendere in locazione l'appartamento non erano disposti a
subentrare alle medesime condizioni (doc. _). __________ e __________ hanno
stipulato il 19 dicembre 2002 un contratto di locazione per il medesimo
appartamento con __________ e __________ i. Il nuovo contratto prevedeva un
canone di locazione di fr. 1'300.- mensili oltre l'acconto per le spese
accessorie di fr. 100.- mensili, iniziava il 1° febbraio 2003 ed era
disdicibile annualmente con tre mesi di preavviso, la prima volta per il 31
gennaio 2005 (doc. _). __________ ha comunicato ai coniugi __________, con
scritto del 19 dicembre 2002, di ritenersi libero da ogni impegno nei loro
confronti, avendo segnalato due persone pronte a riprendere il contratto di
locazione alle medesime condizioni (doc. _).
C.
__________
si è rivolto il 27 gennaio 2003 alla Pretura del Distretto di Bellinzona,
chiedendo di annullare la decisione 19 dicembre 2002 dell'Ufficio di
conciliazione di __________. All'udienza del 13 febbraio l'istante ha
confermato la propria domanda, alla quale si sono opposti __________ e
__________, i quali hanno presentato una domanda riconvenzionale per ottenere
il versamento di fr. 4'863.10 a titolo di pigione per il mese di gennaio 2003 e
di risarcimento dei danni constatati dal perito comunale nell'appartamento a
loro riconsegnato. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al
dibattimento finale e si sono confermate nei rispettivi memoriali scritti.
D.
Statuendo
il 16 aprile 2003, il Segretario assessore, in luogo e vece del Pretore, ha
accolto l'istanza, ha accertato che il contratto di locazione era terminato il
31 dicembre 2002 e ha posto la tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di
fr. 50.- a carico dei convenuti, con l'obbligo di rifondere all'istante fr.
300.- per ripetibili. Ha in seguito dichiarato irricevibile la domanda
riconvenzionale e ne ha posto la tassa e le spese di fr. 50.- a carico dei
convenuti.
E.
__________
e __________ sono insorti contro la sentenza citata con appello del 28 aprile
2003, con il quale chiedono che in riforma del giudizio impugnato il
subingresso del contratto di locazione sia riconosciuto per il 31 gennaio 2003
e l'istante sia condannato a versare loro fr. 4'863.10 oltre interessi al 5%
dal 1° febbraio 2003, con protesta di spese e ripetibili. __________ propone
nelle sue osservazioni del 12 giugno 2003 la reiezione in ordine dell'appello e
la conferma del giudizio di prima sede.
e ritenuto
in diritto:
1.
Nella
fattispecie il Segretario assessore ha ritenuto che i nuovi conduttori
dell'appartamento avevano sottoscritto il contratto di locazione alle medesime
condizioni dell'istante, in particolare per quel che concerne la pigione e
l'acconto per le spese accessorie. Ha poi osservato che le chiavi
dell'appartamento erano state messe a disposizione dei locatori il 31 dicembre
2002 e che l'inizio del nuovo contratto dal 1° febbraio 2003 dipendeva da una
scelta concordata tra i proprietari e i nuovi conduttori, che chiedevano la
ritinteggiatura a nuovo di tutti i locali. Per tale motivo il primo giudice ha
concluso che tale scelta dei locatori non doveva pregiudicare il conduttore
uscente, che doveva essere liberato dai propri impegni contrattuali il 31
dicembre 2002.
2.
Gli
appellanti rimproverano dapprima al Segretario assessore di avere a torto
liberato dagli obblighi contrattuali l'istante già dal 1° gennaio 2003. Essi
sostengono che il conduttore non aveva provato di avere fornito ai locatori
persone solvibili e disposte a subentrare nel contratto alle stesse condizioni,
sia perché i nuovi conduttori non erano a conoscenza delle condizioni
contrattuali, sia perché essi hanno preso l'appartamento solo dal 1° febbraio
2003, avendo richiesto la tinteggiatura dei locali. Inoltre l'istante aveva
consegnato le chiavi dell'appartamento solo il 9 gennaio 2003 e la riconsegna è
avvenuta solo il 31 gennaio 2003, di modo che egli deve pagare il canone di
locazione per il mese di gennaio 2003, oltre al risarcimento dei danni per il
ripristino dei locali e il tinteggio.
3.
Ci
si potrebbe interrogare sulla ricevibilità del rimedio di diritto, poiché gli
appellanti chiedono il pagamento di un importo complessivo di fr. 4'863.10,
inferiore quindi al limite appellabile di fr. 8'000.- (art. 411 cpv. 1 CPC).
Come si vedrà, tuttavia, l'appello si rivela ad ogni modo infondato. In primo
luogo, nella procedura per controversie in materia di locazione di locali
d'abitazione e commerciali e di affitto, retta dagli art. 404 segg. CPC, è
esclusa ogni domanda riconvenzionale (art. 406 cpv. 1, terza frase CPC). La
domanda di appello intesa al pagamento di fr. 4'863.10 è pertanto d'acchito
irricevibile. L'unico punto litigioso consiste quindi nel sapere a quale data
si è concluso il contratto di locazione tra l'istante e i convenuti qui
appellanti.
4.
Giusta
l'art. 264 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini
di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore solo
se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere
ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il
contratto alle medesime condizioni.
5.
Dall'istruttoria
è emerso che il conduttore ha dato disdetta anticipata del contratto di
locazione per il 31 dicembre 2002, con scritto del 14 novembre 2002. I
proprietari hanno risposto che la disdetta, a norma di contratto, poteva essere
data con un preavviso di sei mesi, per la scadenza del 28 febbraio 2004 (doc.
_). Non è contestato che l'istante ha presentato agli appellanti come
subentranti le persone che hanno poi effettivamente concluso il contratto di
locazione dal 1° febbraio 2003, con il medesimo canone di locazione e il
medesimo acconto delle spese accessorie (cfr. i contratti di locazione doc. _ e
doc. _) e la cui solvibilità è pacifica. Costoro, nondimeno, hanno chiesto la
tinteggiatura dei locali (cfr. doc. _) e hanno convenuto con i proprietari di iniziare
il contratto il 1° febbraio 2003. Contrariamente a quanto sostengono gli
appellanti, i nuovi conduttori erano a conoscenza delle condizioni
contrattuali, avendo l'istante inviato loro il 3 dicembre 2002 il contratto di
locazione dei suoi predecessori, identico al suo per il canone di locazione
mensile e l'acconto mensile delle spese accessorie e solo lievemente diverso
per l'entità globale dell'acconto annuo per le spese accessorie (fr. 1'300.-
invece di fr. 1'200.-; cfr. incarto richiamato dall'Ufficio di conciliazione di
__________). Essi non hanno però voluto sottoscrivere la dichiarazione
sottoposta loro dall'istante (deposizioni testimoniali __________ e __________,
verbali 28 marzo 2003).
6.
Come
che sia, l'istante ha provato di aver trovato un'altra persona solvibile
disposta a riprendere da subito il suo contratto di locazione alle medesime
condizioni contrattuali, come risulta dalla dichiarazione sottoscritta da
__________ il 1° gennaio 2003 (doc. _). Ciò è sufficiente per liberare il conduttore
dai propri obblighi contrattuali, i proprietari nemmeno avendo addotto motivi
per i quali tale persona non sarebbe stata accettabile (
Lachat
, in:
CdB
1998 n. 34 pag. 143;
Chaix
, in:
SJ
1999 II pag. 71). In realtà, i
proprietari avevano già concluso il 19 dicembre 2002 il contratto di locazione
con i nuovi conduttori, per il quale avevano accettato la domanda di
tinteggiare i locali e avevano fissato di comune accordo l'inizio del contratto
al 1° febbraio 2003 (doc. _). I proprietari erano invero liberi di concludere
un contratto con la persona di loro scelta e non avevano l'obbligo di contrarre
con la persona presentata come subentrante (
Lachat
, in
CdB
1998
n. 32 pag. 143). Se non che, tale loro scelta non può andare a scapito del
conduttore istante, che ha trovato dal 1° gennaio 2003 una persona solvibile
(doc. _) e disposta a subentrare subito nel contratto alle stesse condizioni
(doc. _).
Obiettano
ancora gli appellanti di aver ricevuto i locali solo il 9 gennaio 2003, quando
l'istante ha depositato le chiavi presso la Pretura (doc. _). Il Segretario
assessore ha spiegato nel proprio giudizio che l'istante aveva tentato invano
di consegnare la chiave il 31 dicembre 2002 (cfr. conclusioni), depositandola
poi in Pretura, motivo per il quale egli non era responsabile del canone di
locazione di gennaio 2003. Su questo punto gli appellanti non hanno speso una
parola per confrontarsi con la motivata argomentazione del primo giudice e il
rimedio di diritto è quindi irricevibile. Ad ogni modo, avendo trovato una
persona disposta a riprendere il contratto e i locali dal 1° gennaio 2003,
l'istante era ormai libero dal contratto da tale data, come rilevato con
pertinenza dal primo giudice. L'appello, infondato, deve dunque essere
respinto.
7.
Gli
oneri processuali del presente giudizio seguono l'integrale soccombenza degli
appellanti, che rifonderanno alla controparte un'equa indennità per ripetibili
di appello.
Per questi motivi,
visti, per le spese e le ripetibili, gli art. 147
e seg., 414 CPC e 19 bis LTG
pronuncia:
1.
L'appello
28 aprile 2003 di __________ e __________ è respinto.
2.
Gli
oneri della procedura di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.   80.-
b) spese                         fr.
20.-
fr.
100.-
già
anticipati dagli appellanti, rimangono a loro carico, con l'obbligo di
rifondere alla controparte fr. 300.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario