ti_gerichte · 12.1999.193 · 1999-10-05 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.10.1999 12.1999.193

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.99.00193
Lugano
5 ottobre 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa a procedura accelerata in materia di locazione (inc.
LA.99.19
della Pretura del distretto di
Lugano, sezione 4) promossa con istanza 22 febbraio 1999 da
__________
contro
__________
rappr.
dalla __________
chiedente la condanna della
convenuta a pagare la somma di fr. 8'036.- (importo aumentato in sede di
replica) a titolo di risarcimento danni e di riduzione del canone di locazione;
domanda cui la convenuta si
è opposta e che il pretore, con sentenza 8 giugno 1999, ha accolto
limitatamente a fr. 1'596.- (recte 1'446.--) oltre interessi del 5% a partire
dalla data della decisione;
appellante l'istante che,
con ricorso per cassazione 19 giugno 1999 ha chiesto la riforma della sentenza
impugnata con l'accoglimento dell'istanza per fr. 7'956.-;
mentre la convenuta non ha formulato
osservazioni al ricorso;
richiamata la decisione 30
settembre 1999 con cui la Camera di cassazione civile ha trasmesso l'incarto a
questo giudice per competenza;
letti gli atti e i documenti
dell'incarto;
considera
in fatto e in diritto:
1.
La presente vertenza
è sorta a dipendenza di un contratto di locazione concluso fra un figlio
dell'istante, __________, nella veste di conduttore e la società convenuta,
relativamente a un appartamento di 4 ½ locali sito in un immobile costruito ad
__________ (__________"). Quel rapporto aveva avuto inizio il 1. febbraio
1993 per tempo indeterminato, potendo essere disdetto la prima volta per il 31
gennaio 1995; la pigione mensile era stata fissata in fr. 1'440.- e l'anticipo
spese in fr. 150.- (doc. A). La locazione ha però preso fine già nel corso del
primo anno, ossia alla fine di luglio 1993.
2.
Con l'istanza -preliminarmente
sottoposta senza esito all'attenzione del competente ufficio di conciliazione-
__________ e, madre del conduttore e cessionaria del credito in questione (doc.
B), ha formulato all'indirizzo della locatrice tutta una serie di richieste,
puntualmente esaminate dal primo giudice. In particolare egli ne ha ammesse due
di cui la prima, per l'importo di fr. 150.- concernente la nota professionale
del perito comunale, chiamato dall'istante per verificare i difetti
dell'appartamento: egli ha infatti considerato che il pregiudizio in esame è
stato causato dall'inadempienza della locatrice. La seconda posta del credito
concerne la riduzione della pigione a dipendenza dei difetti riscontrati e non
riparati dalla locatrice: il pretore ha ritenuto giustificato di concedere
all'istante una riduzione del 15%, fissando così il canone in fr. 1'224.- da
febbraio a luglio 1993, ciò che dà una differenza totale di fr. 1'296.-
3.
Le altre poste del
credito, respinte dal pretore, sono oggetto del presente appello e sono le
seguenti.
3.1.
Verosimilmente in
seguito alla notifica di diversi difetti (lo stabile era nuovo) la locatrice,
in data 29 marzo 1993, ha comunicato con circolare a tutti gli inquilini
"che durante tutta la giornata di venerdì 2 aprile 1993 (ore 8.00 alle
12.00 / 14.00 alle 18.00) i nostri impiegati saranno sul posto per un controllo
generale delle infrastrutture di ogni appartamento. Vi preghiamo di essere
presenti e, in caso contrario, vogliate gentilmente comunicarcelo in modo da
poter così fissare una nuova data" (doc. L). L'istante afferma -e
__________ se ne era lamentato subito con scritto raccomandato alla convenuta-
che durante tutta quella giornata "nessuno si è visto", facendogli
perdere un'intera giornata di lavoro (doc. M). Per questo motivo ha chiesto un
risarcimento di fr. 200.-. Il pretore ha respinto la domanda, facendo carico
all'istante di non aver provato il danno lamentato. A ragione: infatti, a
prescindere dalla scorrettezza della locatrice (il fatto come tale non è stato
contestato), nessun elemento è stato versato agli atti in merito alla quantificazione
del danno: non è così noto se il conduttore lavorasse, quale fosse il suo
lavoro, il suo salario, ecc.: in ciò consiste il fatto rimproverato all'istante
di non aver ossequiato l'onere della prova (art. 8 CC). Né esistono norme
positive del settore che permettano l'attribuzione di indennità in casi come
quello descritto. Né ancora può essere di alcun rilievo il fatto che, nello
scritto (doc. M), __________ si sia riservato di chiedere un risarcimento
danni.
3.2.
Il conduttore ha
effettivamente fatto ripetuta richiesta di ottenere due chiavi in più
dell'appartamento (doc. D, F, I) e non le ha ottenute. Pur avendo affermato di
averle comandate (doc. G), la convenuta non ha dato seguito alla promessa. Da
questa circostanza l'istante trae il diritto di chiedere un risarcimento di fr.
350.- perché un fratello del conduttore (che nessuno sostiene abitasse con lui)
non poteva accedere all'appartamento quando non vi si trovava nessuno e
pertanto era costretto a intrattenersi in locali pubblici, affrontando spese. e
subendo perdite di tempo. In merito a tale richiesta può senz'altro essere
ripetuto quanto esposto al capoverso precedente poiché, a conferma del giudizio
impugnato, anche nell'ambito dell'art. 259e CO, ossia nell'ipotesi che la
mancanza di un esemplare supplementare delle chiavi rappresenti un difetto
della cosa locata, chi postula il risarcimento di un danno che deriva da tale
difetto deve portarne al giudice la prova; in particolare non può semplicemente
accennare a generici inconvenienti in relazione a richieste precise di
risarcimento.
3.3.
A dipendenza
dell'impossibilità di aprire la parte centrale di una vetrata e quindi di
accedere agevolmente a una vasca di fiori esterna al locale soggiorno,
l'istante, sporgendosi da una finestra vicina per procedere all'innaffiamento e
alla pulizia, si è procurata la rottura di una costola. Il trattamento
ospedaliero è stato di un costo complessivo di fr. 224.75 (doc. P) di cui
l'istante chiede il risarcimento (precisamente per fr. 225.-). Il primo giudice,
respingendo la domanda, ha rilevato l'assenza di un nesso causale adeguato fra
il preteso difetto della cosa e l'evento dannoso, dovuto unicamente al
comportamento della signora __________. In questa sede, l'appellante modifica
in parte i fatti, alludendo alla mancata consegna di una chiave per aprire la
vetrata: particolare che tuttavia non risulta dall'incarto, e che, proposto per
la prima volta in appello, non può essere tenuto in considerazione (art. 321
CPC). Per il resto, il giudizio impugnato dev'essere confermato; infatti, prima
ancora di verificare il presupposto considerato dal pretore, va osservato che
la menzionata particolarità costruttiva dell'appartamento non necessariamente
costituisce un difetto, né v'è prova o parere al riguardo: si tratta infatti,
così sembra, di una vasca esterna alla superficie dell'appartamento, non
normalmente accessibile da parte degli inquilini e comunque -come ha osservato
a più riprese la stessa istante- pericolosa per chi vi accedesse comunque, a
dipendenza della minima altezza del parapetto (15 cm secondo l'incontestata
opinione dell'istante: cfr. istanza, pto. 13), ciò che addirittura potrebbe
sconsigliarne l'uso da parte degli inquilini; ma, tant'è poiché la questione
non è stata dibattuta nel processo, proprio perché l'appellante, pur avendo
segnalato a __________ la pericolosità della vasca per chi volesse accedervi (doc.
D e F), non l'ha essa stessa mai considerata come un difetto dell'appartamento
che le procurasse disagio o che limitasse l'uso del medesimo (art. 258 cpv. 3
CO). Il fatto poi, di per sé, che l'inquilino di un immobile si ferisca,
sporgendosi da un finestra, non può certamente coinvolgere la responsabilità
del locatore, a meno che il difetto risieda nella finestra stessa; ciò che non
risulta in concreto.
3.4.
Il pretore ha altresì
respinto la richiesta di risarcimento delle spese di trasloco per fr. 4'000.-,
motivata con le spese di noleggio di un camioncino (fr. 300.-), perdita di
lavoro per il conduttore e suo fratello e disagi (danni morali) per dover
cambiare abitazione già dopo sei mesi. In questa sede, l'appellante insiste -a
maggior sostegno della sua richiesta- sul fatto che i difetti dell'appartamento
erano tali da imporre la rescissione del contratto. Orbene, è vero che l'art.
259e CO (la diversa norma indicata dal pretore non può essere che frutto di una
svista) è applicabile anche nel caso in cui il conduttore scelga di recedere
senza preavviso dal contratto in virtù dell'art. 259b lett. a CO, ma anche in
tal caso devono essere dati i presupposti per il risarcimento dei danni
lamentati (
Komm. SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, 1991, art. 259b CO, N.
26). In concreto, l'unico giustificativo prodotto è il bollettino che attesta
la locazione di un automezzo i giorni 26 e 27 luglio 1993, per cui la posta del
credito può venire esaminata solo in relazione all'importo di fr. 300.-.
Orbene, i pregiudizi di un trasloco, come rettamente osserva il primo giudice,
sono risarcibili soltanto se i difetti sono tali da giustificare la rescissione
del contratto: in effetti, è presupposto fondamentale all'applicazione dell'art.
259b lett. a CO che i difetti dell'immobile siano gravi, ossia impediscano
l'uso dell'immobile o lo pregiudichino notevolmente; ciò che non è il caso
nella fattispecie dove i difetti -come verrà considerato al successivo
considerando 3.8.- sono semmai di media entità (
Higi P
., Comm. di
Zurigo, 1994, art. 259b CO, N.32 e rif. ivi). Ciò esclude di riconoscere il
risarcimento richiesto.
3.5.
In seguito al mancato
pagamento delle pigioni di maggio, giugno e luglio, in data 24 agosto 1993 la
locatrice ha fatto intimate al conduttore il PE __________ dall'UE di Lugano,
per fr. 5'012.70 oltre interessi, al quale è stata interposta opposizione. Il
22 settembre successivo la creditrice ha presentato alla Pretura di Lugano
(Sezione 2) una causa creditoria per lo stesso importo, chiedendo di
conseguenza anche il rigetto definitivo dell'opposizione (doc. BB). In risposta
a tale istanza __________ ha vantato un credito complessivo nei confronti della
controparte di fr. 7'325.-, composto grosso modo degli stessi addendi che
compongono il credito della presente vertenza. Parte della somma è stata posta
in compensazione al credito principale, parte è divenuta oggetto di una riconvenzionale
di fr. 2'312.30. Il 1. luglio 1998 il pretore ha dichiarato irricevibili sia la
domanda principale, sia la riconvenzionale, perché la controversia non era
stata preventivamente sottoposta all'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione (doc. LL). Avendo anticipato fr. 100.- alla pretura per la
presentazione della riconvenzionale (doc. UU) e a seguito della decisione
pretorile secondo cui le spese riscosse rimanevano a carico di chi le aveva
anticipate, __________ ne chiede la rifusione alla controparte, rimproverandola
di aver inoltrato una causa improponibile. Sennonché, quel giudizio del pretore
sulla ripartizione delle spese processuali avrebbe potuto essere impugnato (
Cocchi
/ Trezzini
, art. 148 CPC, n. 17); non avendolo fatto, non è più possibile
correggerlo in questa sede. Anche questa parte del giudizio impugnato
dev'essere così confermata.
3.6.
Nell'ambito della
stessa esecuzione, il 19 aprile 1994 la locatrice ha presentato anche
un'istanza di rigetto definitivo dell'opposizione (inc. 768/94 ro della Pretura
di Lugano, Sezione 5) che il pretore ha accolto parzialmente, ossia rigettando
l'opposizione a titolo provvisorio limitatamente alla somma di fr. 4'950.-. In
seguito al successivo avviso di pignoramento (5 settembre 1994), __________ ha
versato all'UE di Lugano la somma di fr. 5'321.50 a saldo dell'esecuzione n.
__________ (doc. TT). Ora è litigioso l'importo di fr. 375.15 quali spese di
pignoramento, verosimilmente avvenuto il giorno 4 ottobre, emesse in base all'art.
20 OTLEF. Respingendo la domanda, il pretore ha tra l'altro rimproverato
all'istante di non aver avviato una causa di disconoscimento del debito che
avrebbe evitato che il rigetto provvisorio dell'opposizione diventasse
definitivo. La censura dell'appellante è invero poco comprensibile: la sua
insistenza nel rilevare che al momento dell'inoltro dell'istanza di rigetto
dell'opposizione (alla Sezione 5) era già pendente la causa di merito (davanti
alla Sezione 2) non ha nessuna rilevanza, così come essa stessa sembra
ricordare con riferimento a una decisione della Camera di cassazione civile che
ha respinto il ricorso di __________ contro la decisione pretorile nella causa
sommaria 798/1994 ro. Decisione che, tra l'altro e a titolo abbondanziale,
accennava all'esito prevedibilmente negativo di un'eccezione di litispendenza,
formalmente tuttavia nemmeno sollevata dall'escusso. Per il resto l'appellante
non motiva la causa della sua richiesta alla controparte di rifonderle le spese
sostenute nel pignoramento, pignoramento causato peraltro pacificamente dalla
sua mora nel pagamento della pigione.
3.7.
Il 13 ottobre 1993
__________ ha fatto intimare a __________ un precetto esecutivo (n.
__________UE Lugano) per l'importo di fr. 2'312.30, indicando come causa del
credito spese di trasloco (doc. AA). Allo stesso è stata sollevata opposizione.
Oggetto della causa in esame è anche l'importo di fr. 56.- , pari alle spese di
quel precetto. Al proposito è appena il caso di ripetere con il primo giudice
che, per essere trascorso più di un anno fino alle richiesta di rigetto
dell'opposizione (20 febbraio 1999) quell'esecuzione è decaduta (art. 88 cpv. 2
LEF) e le spese non potrebbero in ogni modo essere caricate alla parte escussa.
3.8.
Il pretore, in
parziale accoglimento di una delle maggiori poste del credito in questione, ha
riconosciuto che l'appartamento presentava difetti già al momento della
consegna e che, successivamente, il conduttore ha ripetutamente segnalato alla
locatrice altri difetti, anche sulla base del rapporto di constatazione del
perito comunale. Ha considerato altresì che la convenuta aveva riconosciuto
almeno parte dei difetti, promettendone invano la riparazione. In particolare
ha ritenuto accertati e importanti due difetti: la mancata regolazione di porte
e finestre che erano la causa di spifferi d'aria e di scricchiolii e un
cedimento di alcuni mattoni delle facciate. L'appellante non condivide la
riduzione della pigione limitatamente al 15%, postulando in questa sede una
riduzione minima del 30 o 40% a dipendenza della gravità dei difetti, tali da
compromettere addirittura l'abitabilità dell'ente locato. Orbene, a prescindere
dal lamentato basso standard dell'appartamento -che deve supporsi noto
all'inquilino fin dalla conclusione del contratto- sta il fatto che la maggior
parte dei difetti lamentati dall'istante, corrispondono agli accertamenti del
perito comunale (doc. N) che concernono in generale una carente messa a punto
(regolazione) delle serramenta e in particolare di quelle esterne, creando una
situazione di sicuro disagio per gli inquilini. A questi si aggiungono difetti
di assicurazione e di sigillatura dei cassonetti delle tapparelle e
dell'intonaco sulle giunzioni mazzetta-telaio in legno delle finestre. Altri
inconvenienti sono di second'ordine. Come osservato dal pretore i difetti sono
stati tempestivamente segnalati alla conduttrice: la prima volta già in data 18
febbraio 1993 e in modo pressoché completo, tanto che la prima, insoddisfacente
reazione, porta la data del 2 marzo. Il primo giudice ha già avuto modo di
accertare correttamente la presenza dei presupposti per l'applicazione dell'art.
259d CO. In parziale accoglimento dell'appello, non può invece essere condivisa
l'entità della riduzione operata poiché il pregiudizio subito, in particolare
la permeabilità all'aria delle finestre in genere nei mesi invernali,
dev'essere considerato di media entità e può comportare una riduzione più
importante della pigione. Operando un confronto con la casistica esposta dalla
dottrina dominante (
Higi,
op. cit., art. 259d CO, N. 16 e 17) si
giustifica di accogliere la proposta dell'istante di ridurre il canone mensile
di fr. 400.-, pari a circa il 28%. Non può per contro essere accolta la stessa
richiesta, così come formulata in sede di appello (30 o 40%) in quanto supera la
domanda iniziale ed è improponibile in questa sede (art. 321 CPC).
4.
Riassumendo,
accogliendo parzialmente l'appello, la decisione pretorile dev'essere riformata
con l'accoglimento dell'istanza per fr. 2'550.- Ciò che comporta comunque una
maggior soccombenza dell'istante nei confronti delle controparte e perciò un
proporzionale maggior carico di spese poiché va tenuto conto del valore
complessivo delle sue richieste, pari a circa fr. 8'000.-. Per stabilire la
tassa di giustizia dell'appello va invece tenuto conto dell'importo in
discussione in questa sede e della diversa reciproca soccombenza delle parti.
Alla società resistente che non ha presentato osservazioni all'appello non
vengono assegnate ripetibili.
Per quanto riguarda gli
interessi di mora, l'appellante censura il loro conteggio a partire dalla data
della sentenza e propone che come dies a quo venga considerato il 13 ottobre
1993, data di notifica del PE __________. Ma quel precetto potrebbe costituire
messa in mora nei confronti della convenuta per tutt'altro credito, ossia -come
indicato sul medesimo- per le spese di trasloco, non riconosciute in questa
causa.
Per questi motivi,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia:
I.
L'appello 19 giugno
1999 di __________ è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 8 giugno
1999 del Pretore del distretto di Lugano è riformata come segue:
1.
L'istanza
22 febbraio 1999 di __________, __________ è parzialmente accolta.
§
Di
conseguenza __________ è condannata a pagare a __________ la somma di fr.
2'550.- oltre interessi del 5% a partire dal 22 febbraio 1999.
§
La
richiesta di rigetto dell'opposizione al PE N. __________dell'UE di Lugano
interposta da __________ __________ è respinta.
2.
La
tassa di giustizia in fr. 650.- e le spese, in totale fr. 50.-, da anticipare
dall'istante, rimangono a suo carico nella misura di 2/3 mentre per il
rimanente 1/3 sono poste a carico della convenuta. La parte istante rifonderà
alla convenuta fr. 180.- a titolo di indennità.
II.
Le spese e la tassa
di giustizia per la sede d'appello, per complessivi fr. 400.-, anticipati
dall'appellante, restano a suo carico per 5/6 e per 1/6 a carico della società
convenuta.
III.
Intimazione:       __________
Comunicazione alla Pretura
del distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario