ti_gerichte · 52.2024.29 · 2024-07-23 · it
Sanzione disciplinare

Sanzione disciplinare

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 23.07.2024 52.2024.29
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 23.07.2024 52.2024.29
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 23.07.2024 52.2024.29

Sanzione disciplinare

Incarto n.
52.2024.29
Lugano
23
luglio 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
cancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo sul ricorso del 18 gennaio
2024 dell'
RI
1
contro
la decisione del 1° dicembre 2023 (n. 20.2023.13)
con cui la Commissione di disciplina notarile le ha inflitto una multa di fr.
1'500.- a titolo di sanzione disciplinare;
ritenuto,
in
fatto
A.
a. L'8 marzo 2021 la
notaia RI 1 ha rogato l'atto con il quale C__________ e P__________ hanno
concesso a  L__________ un diritto di compera sulle part. __________ e __________
di __________.
Il punto n. 2.1 del rogito prevedeva un prezzo di fr. 16'260'000.- da
corrispondere in diverse tranches (lett. a-i). Il punto n. 2.2 stabiliva
inoltre che, attingendo dall'importo dell'ultima di queste (pari a complessivi
fr. 1'530'000.-),
il notaio è irrevocabilmente incaricato e autorizzato
congiuntamente dalle parti di procedere alle seguenti formalità:
a)
pagare eventuali
imposte cantonali e comunali scoperte o ogni altro onere oggetto di ipoteca
legale sorta prima del 31 (…) dicembre 2011 (…) a carico della parte venditrice
(…);
b)
versare sul conto (…)
intestato all'Ufficio esazione e condoni, Bellinzona, l'importo di fr.
650'400.- (…) a garanzia delle ipoteche legali costituite dopo il 1. (…)
gennaio 2012 (…) nonché del pagamento della tassa sugli utili immobiliari;
c)
pagare la provvigione
di intermediazione (…);
d)
versare il saldo alla
parte venditrice secondo sue istruzioni.
Secondo il punto n. 2.3,
qualora
la parte acquirente dovesse esercitare il presente diritto di compera prima del
30 (...) giugno 2023 (…), essa dovrà versare sul conto del notaio rogante il
saldo del prezzo, dedotti gli acconti già versati fino a quel momento
, con
la precisazione che il notaio
sarà incaricato di procedere con le incombenze
di cui al punto 2.2 (…) nonché, se del caso, a trattenere e pagare l'importo
necessario per l'estinzione del debito ipotecario (…).
b. Il 30
novembre 2022 la
beneficiaria
ha esercitato il
diritto
di compera, mediante il pagamento del saldo del prezzo di acquisto (fr.
5'920'000.-) sul conto del pubblico ufficiale. Il passaggio di proprietà è
stato iscritto a registro fondiario in data 9 dicembre 2022. Dopodiché la
notaia ha provveduto a estinguere il debito ipotecario e a effettuare i
pagamenti previsti dalle clausole 2.2. e 2.3 del pubblico istrumento, omettendo
tuttavia di liberare il saldo del prezzo
(fr.
956'848.65)
a favore dei venditori, malgrado le loro richieste.
c. Con scritto del 9 gennaio 2023, l'acquirente - ritenendo che, contrariamente
a quanto promesso nei punti n. 5.2 e 5.3 dell'atto pubblico, i fondi
compravenduti fossero difettosi e i costi di eliminazione dei difetti di cui
nel frattempo aveva chiesto il pagamento alla controparte a titolo di minor
valore ammontassero a fr. 2'329'617.17 - ha diffidato la notaia dal provvedere
a qualsiasi versamento finché la vertenza fra le parti non fosse stata risolta.
d.
Dopo un ulteriore sollecito, con istanza del 12 gennaio 2023, la notaia ha
chiesto di essere autorizzata a depositare il saldo del prezzo (quantificato in
fr. 956'648.65). C
on decisione del 6
aprile 2023 (SO.2023.144), la Pretura di Lugano ha respinto l'istanza, negando
l'adempimento delle condizioni cui soggiace il deposito giudiziale,
segnatamente che la notaia potesse pretendere di trovarsi in uno stato di
incertezza non colposa sulla persona del creditore.
e. A fronte della predetta decisione, l'11 aprile 2023 i venditori hanno ribadito
la loro richiesta di pagamento alla notaia, che non vi ha però dato seguito.
Il 20 aprile 2023 l'acquirente ha da parte sua nuovamente domandato alla notaia
di trattenere l'importo depositato,
interponendo i necessari atti di
impugnazione contro la sentenza di primo grado
, fino all'emanazione di una sentenza
finale nell'imminente causa civile tendente ad ottenere una riduzione del
prezzo d'acquisto e la conseguente restituzione di fr. 3'329'617.17 oltre
interessi.
Il 21 aprile 2023 la notaia ha quindi impugnato la decisione pretorile davanti
all'istanza superiore che, con decisione del 28 agosto 2023 (inc. 12.2023.50),
ha tuttavia respinto l'appello (nella misura della sua ricevibilità),
essenzialmente per gli stessi motivi addotti dal giudice di prime cure.
f. Il 31 agosto 2023 i venditori hanno quindi richiesto alla notaia il
versamento del saldo del prezzo, oltre che la trasmissione di un rendiconto
completo (con i relativi documenti giustificativi) di tutti i pagamenti
effettuati secondo quanto previsto nel rogito.
L'acquirente ha dal canto suo ulteriormente diffidato la notaia dallo
svincolare il denaro depositato appoggiandosi al considerando 9 della sentenza
d'appello, che impedirebbe a suo dire la liberazione del controverso importo.
Con e-mail del 12 settembre 2023 la notaia ha comunicato di condividere la tesi
dell'acquirente, rifiutandosi quindi di liberare l'importo richiesto.
g.
Il 13 settembre 2023 i venditori hanno fatto spiccare un precetto
esecutivo per l'importo trattenuto (e delle ripetibili) nei confronti della
notaia, che ha sollevato tempestiva opposizione.
I venditori ne hanno quindi
chiesto il rigetto provvisorio con istanza del 26 ottobre 2023.
B.   a. Nel frattempo, il 14
settembre 2023 C__________ e P__________ hanno segnalato alla Commissione di
disciplina notarile (Commissione) il comportamento del notaio RI 1, cui hanno essenzialmente
rimproverato una violazione degli obblighi di diligenza e imparzialità per
avere tutelato indiscriminatamente da otto mesi la parte acquirente (peraltro
già rappresentata da suoi colleghi), trattenendo presso di sé, senza alcun
motivo, il saldo del prezzo di vendita di loro spettanza. L'hanno inoltre
criticata per non avere dato seguito alla reiterata richiesta di rendiconto. Hanno
infine lamentato una violazione del dovere d'informazione del notaio, che non
avrebbe spiegato alle parti la portata della garanzia relativa alle norme SIA
contenuta nel rogito.
b. Chiamata a pronunciarsi in merito, l'interessata ha contestato ogni addebito,
prevalendosi in particolare del contenuto della clausola 5.3 del rogito (con
cui i venditori avevano garantito che i lavori di costruzione dell'immobile
erano stati eseguiti a regola d'arte e in conformità alle norme SIA,
impegnandosi a far fronte a loro spese a eventuali difetti o difformità) e al
considerando 9 della sentenza del Tribunale d'appello (che avrebbe ostato alla
liberazione dell'importo a favore dei venditori).
C.
Con decisione del 1°
dicembre 2023, la Commissione ha inflitto al RI 1 una multa di fr. 1'500.-.
La
Commissione ha rilevato che,
indipendentemente dalle specifiche pattuizioni sulla responsabilità per
difetti, nessuna clausola contrattuale affidava al notaio il compito di
trattenere una qualsiasi somma a garanzia della consegna dell'immobile in
perfetto stato. Rifiutando l'interpretazione della decisione del Tribunale
d'appello proposta nelle osservazioni, ha precisato che il pubblico ufficiale
non era dunque autorizzato a trattenere la somma versata sul suo conto,
modificando unilateralmente la causale del deposito e le clausole contrattuali
dell'atto rogato.
Ha quindi concluso che,
non avendo liberato il denaro in favore dei venditori, la notaia fosse venuta
meno al proprio obbligo di diligenza e di messa a disposizione delle somme
custodite, ma non anche del suo obbligo d'imparzialità (ritenendo che il suo
intento, per quanto censurabile, fosse quello di garantire le parti e
l'esecuzione delle clausole contrattuali). Ha inoltre riconosciuto a suo carico
una violazione dell'obbligo di rendicontazione per non aver fornito un
resoconto completo sull'impiego di tutte le somme. Ha invece negato una
disattenzione dell'obbligo di informazione in relazione alla clausola relativa
alle norme SIA. La sanzione è stata commisurata avuto riguardo alle violazioni
accertate, all'assenza di precedenti e alla mancanza di segni di ravvedimento.
D.   Avverso la predetta
decisione, la notaia RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l'annullamento.
L'insorgente nega anzitutto di aver leso l'obbligo di diligenza e messa a
disposizione di somme custodite, ritenendo in sintesi di aver agito
correttamente chiedendo il deposito giudiziale del saldo del prezzo e ribadendo
in particolare che la decisione del Tribunale d'appello non le avrebbe imposto
alcun obbligo di versamento ai venditori: anzi, la presenza di un saldo a
favore dell'acquirente (come in concreto) e l'assenza di un accordo tra le
parti o di una decisione giudiziaria l'avrebbero obbligata a trattenere presso
di sé il denaro; proprio se lo avesse liberato, avrebbe violato il suo obbligo
di imparzialità e sarebbe allora stata l'acquirente a criticare il suo operato.
Contesta anche la violazione dell'obbligo di rendicontazione, ribadendo che
la
parte venditrice è stata debitamente informata su tutti i pagamenti effettuati
con i beni depositati presso la notaia (…) sulla scorta di conteggi noti ai
venditori e fatture da questi approvate
. Reputa pertanto che non si
giustifichi alcuna sanzione. Ad ogni modo, rilevato come la decisione impugnata
non definisca la gravità del suo comportamento, ritiene che la multa inflittale
non sia né adeguata né rispettosa dei principi della proporzionalità e della
parità di trattamento; nemmeno chiarirebbe il motivo per cui non potrebbe
entrare in considerazione una misura più blanda o per cui l'ammissione di
responsabilità andrebbe considerata nella commisurazione della sanzione.
E.   In sede di risposta la
Commissione ha rinunciato a formulare osservazioni.
F.   Non vi è stato un ulteriore
scambio di allegati, stante la rinuncia della ricorrente a presentare una
replica.
Considerato,
in diritto
1.   1.1. La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo è data dall'art. 102 cpv. 1 della legge sul notariato
del 26 novembre 2013 (LN; RL 3.2.2.1). Certa è la legittimazione attiva della
ricorrente, personalmente e direttamente toccata dalla decisione impugnata, di
cui è destinataria (art. 104 LN e 65 cpv. 1 legge sulla procedura
amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL
3.3.1.1). Il gravame, tempestivo (art. 104 LN e 68 cpv. 1
LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il ricorso può essere
evaso sulla base degli atti, senza
istruttoria
(art. 25 cpv. 1 LPAmm). Nemmeno le parti sollecitano del resto l'assunzione di
particolari mezzi probatori.
2.   2.1. La violazione dei
doveri che incombono al notaio è sanzionata a livello disciplinare.
C
orollario della vigilanza assicurata dallo
Stato al fine di garantire l'esercizio irreprensibile della professione e di
preservare la fiducia del pubblico,
la
responsabilità
disciplinare del notaio è regolata esaustivamente dal diritto cantonale (cfr.
STA 52.2017.337 del 22 novembre 2017 consid. 3.1 e rimandi).
2.2. In Ticino, l'art.
20 cpv. 1 LN prevede la repressione in via disciplinare degli atti commessi dal
notaio in violazione dei suoi doveri o tali da compromettere in qualunque modo
la sua reputazione professionale, il suo onore in relazione agli obblighi
professionali o la fiducia che in lui ripone il pubblico. La norma precisa che
la Commissione giudica tutte le violazioni alla legge sul
notariato, al regolamento, alla legge sulla
tariffa notarile, alle
norme deontologiche e allo statuto. Quest'ultima
puntualizzazione - assente nel corrispondente art. 126 n. 1 della previgente
legge sul notariato del 23 febbraio 1983 (vLN; BU 1985, 217) - è stata aggiunta
al fine di conferire una chiara base legale in merito al perseguimento delle
violazioni ai doveri del notaio, concetto il cui contenuto può essere
individuato anche facendo capo alle norme deontologiche (cfr. STA 52.2018.536
del 20 dicembre 2019, in: RtiD II-2020 n. 18 consid. 2.2 e rimandi).
2.3. Giusta l'art. 12
LN, il notaio deve usare la massima diligenza
nell'espletare
le proprie funzioni. Secondo il codice professionale emanato dall'Ordine dei
notai del Canton Ticino il 18 giugno 2015 (
RL 952.205),
il notaio deve
eseguire i compiti
affidatigli in modo imparziale, secondo scienza e coscienza e con sollecitudine
(art. 5 cpv. 1). Egli deve dunque consacrare il massimo impegno alla pronta
esecuzione del compito che gli è affidato, trattando con solerzia le pratiche e
garantendo ai piccoli incarti la stessa cura che dedica alle operazioni più
importanti (cfr.
Michel Mooser
, Le
droit notarial en Suisse, II ed., Berna 2014, n. 149).
La sottoscrizione dell'atto non mette fine all'attività del notaio, che è
tenuto ad adempiere al suo obbligo di esecuzione, vigilando segnatamente sul
traffico dei pagamenti previsto nel rogito. Anche in questa fase successiva (
Nachverfahren
),
il notaio è tenuto al suo obbligo di diligenza (cfr. STA 52.2022.6 citata
consid. 2.4 e rif.).
2.4. A norma dell'
art. 14 cpv. 1 LN
, il
notaio
custodisce in modo separato dal proprio patrimonio le somme di denaro, le carte
valori e le altre cose fungibili affidategli in modo da poterle restituire in
ogni momento; restano riservati i diritti di
compensazione e ritenzione previsti dalla legge. Il
notaio deve inoltre
poter documentare in ogni momento i movimenti di fondi effettuati per conto
terzi (cfr. art. 14 cpv. 2 LN). L'a
rt.
10 del codice professionale, oltre che ribadire l'obbligo di custodire separatamente
dal proprio patrimonio gli averi che gli sono affidati, precisa che il notaio
deve
provvedere con la massima sollecitudine al pagamento delle tasse e
delle imposte anticipategli dai clienti, nonché ai pagamenti a terzi di cui sia
stato incaricato previo deposito, restituendo le cose fungibili alla prima
richiesta, r
iservati
i diritti di
compensazione e ritenzione previsti dalla legge. Salvo accordo contrario, la
restituzione di tali averi deve intervenire dopo la conclusione dell'affare
(immediatamente o, tutt'al più, entro un determinato termine). Il notaio deve
perciò tenere a disposizione (di principio sotto forma di liquidità) ed essere
in grado in ogni momento di restituire i valori in questione e non può in
nessun caso, neppure temporaneamente, impiegarli per scopi personali o
mischiarli ai suoi propri averi (cfr. STA 52.2017.337 citata consid. 4.2,
52.2016.158 citata consid. 4.3.1;
Mooser,
op. cit., pag. 187 segg., n. 279 segg.;
Klaus
Bürgi,
in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum Notariatsrecht des
Kantons Bern, Berna 2009, n. 1 ad art. 28 NV e n. 1 ad art. 30 NV;
Peter Ruf
, Notariatsrecht, Langenthal
1995, pag. 270, n. 1018 e pag. 272, n. 1019).
2.5. Sia i
l dovere di diligenza che il dovere di conservare
debitamente i valori affidatigli
derivano
dall'obbligo del notaio di tutelare al meglio gli interessi delle parti,
rispettivamente da quello di
esercitare la professione in modo
irreprensibile (cfr. STA 52.2022.6 citata consid. 2.4 e rif., 52.2017.337
citata consid. 4.3 e rif., 52.2016.158 citata consid. 4.3.1).
3.   3.1. Con la decisione
impugnata, la precedente istanza ha ritenuto che, essendosi rifiutata di
liberare a favore dei venditori il saldo del prezzo di loro spettanza
depositato sul suo conto clienti e di fornire un rendiconto circa l'impiego
delle somme versategli, la notaia ricorrente fosse incorsa in una violazione
del suo dovere di diligenza e di messa a disposizione delle somme custodite
nonché dell'obbligo di rendicontazione.
3.2. Come accennato in narrativa, i punti n. 2.2 e 2.3 dell'atto di
costituzione del diritto di compera incaricavano inequivocabilmente la notaia
di procedere a determinate formalità, in particolare prevedevano che, dal saldo
del prezzo corrisposto dall'acquirente sul conto del notaio (pari a fr.
5'920'000.-), quest'ultimo avrebbe dovuto estinguere il debito ipotecario
garantito dalle cartelle ipotecarie nonché pagare eventuali imposte scoperte,
la tassa sugli utili immobiliari come pure la provvigione d'intermediazione e
quindi versare il saldo residuo ai venditori secondo le loro istruzioni (cfr.
punto n. 2.2 lett. d).
Dopo che la beneficiaria aveva esercitato il diritto di compera e che il
passaggio di proprietà era stato iscritto a registro fondiario (9 dicembre
2022), la ricorrente ha effettivamente provveduto a tutti i pagamenti previsti
dalle predette clausole, ad eccezione però del saldo ai venditori, che ha continuato
a trattenere malgrado le richieste degli interessati. Nel frattempo, è stata
diffidata anche dal patrocinatore dell'acquirente a liberare tale importo
fintantoché i venditori non avessero fatto fronte all'impegno, assunto nel
rogito, di eliminare a loro spese tutti i difetti riscontrati nell'immobile (importo
quantificato in un primo tempo in fr. 2'329'617.17; cfr. scritto del 9 gennaio
2023 dell'avv. _______). Dopo un ulteriore sollecito di pagamento, il 12
gennaio 2023 ha presentato un'istanza di deposito giudiziale ai sensi degli
art. 96 e 168 del codice delle obbligazioni del 30 marzo 2011 (CO; RS 220),
pretendendo che a fronte dei difetti fatti valere dall'acquirente e delle
pattuizioni contenute nel rogito, non fosse chiaro a chi spettasse il denaro
trattenuto sul suo conto (quantificato in fr. 956'648.65). A sostegno della sua
tesi ha in particolare fatto riferimento alla clausola n. 5.3 del rogito,
secondo cui:
Parte concedente conferma che i lavori di costruzione
sono stati effettuati a regola d'arte ossia in conformità a tutte le normative
vigenti in materia e in particolare alle Norme SIA. (…) Eventuali difetti
relativi a parti strutturali o difformità rispetto a quanto precede dovranno
essere messi in conformità a spese di parte concedente.
Con decisione del
6 aprile 2023 (SO.2023.144), il pretore ha
tuttavia respinto l'istanza, ritenuto che:
l'atto notarile allestito
dall'istante non contempla, in nessuno dei suoi passaggi, alcun vincolo di
trattenuta del prezzo di compravendita per eventuali difetti o inadempienze dei
venditori in merito a quanto promesso al paragrafo 5 dell'atto notarile; (…)
essa è stata autorizzata dalle parti a trattenere gli importi depositati sul
suo conto al solo scopo di garantire il pagamento degli impegni descritti al
punto 2.2. del rogito, con il chiaro ed incondizionato impegno di versare poi
ai venditori il residuo del prezzo di vendita; (…) non sussistendo nel rogito
alcun impegno di trattenuta riferito al mancato adempimento di quanto previsto
nelle clausole 5.2 e 5.3, la notaia non può dunque pretendere di trovarsi in
uno stato di incertezza non colposa sulla persona del creditore (…).
Nonostante
la decisione pretorile e le richieste dei venditori, la ricorrente ha
continuato a trattenere il denaro. Così sollecitata dall'acquirente (che ha anche
evocato il rischio di tenerla altrimenti solidalmente responsabile nel caso in
cui i venditori non fossero stati in grado di restituire il dovuto), ha
impugnato la decisione di primo grado. Nemmeno a fronte della decisione del 28
agosto 2023 della seconda Camera civile del Tribunale d'appello - che ha respinto
il gravame (nella misura della sua ricevibilità) e delle ennesime richieste dei
venditori, la ricorrente (ulteriormente diffidata dall'acquirente) ha proceduto
al reclamato versamento, tanto che gli interessati sono stati costretti a far
spiccare nei suoi confronti
un precetto esecutivo per l'importo
trattenuto (oltre che per le ripetibili d'appello) e poi a chiedere il rigetto
provvisorio dell'opposizione da lei presentata. Procedura, questa, che non si è
apparentemente ancora conclusa, così come non sembra che la ricorrente abbia
frattanto liberato il denaro a favore dei venditori.
3.3. Ora, come già visto, dalla lettura del
rogito emerge chiaramente che
il notaio
è stato
irrevocabilmente
incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti
a procedere
alle
formalità rispettivamente ai pagamenti previsti alle clausole 2.2. e 2.3,
versando quindi
il saldo
alla parte venditrice secondo sue istruzioni
.
Ne dà peraltro atto anche la ricorrente, laddove rileva che
l'importo finale
in favore di parte venditrice, dedotte tutte
le trattenute concordate a
rogito è di CHF 956'848.65
(cfr. ricorso, pag. 3, ad 10). Nessuna pattuizione
la incaricava o autorizzava per contro a trattenere il prezzo di compravendita
a garanzia di eventuali difetti o inadempienze contrattuali. Una volta
proceduto ai citati pagamenti, la notaia non era quindi più legittimata a
continuare a tenere bloccato il denaro depositato sul suo conto, modificando
unilateralmente la causale della trattenuta, come correttamente rilevato dalla
Commissione. Né richiamandosi al contratto di costituzione del diritto di
compera (segnatamente alla clausola n. 5.3), né alle ripetute diffide dell'acquirente
che faceva valere la presenza di difetti all'immobile.
Ad analoga conclusione sono del resto, come visto, pervenute anche le
autorità civili che si sono chinate sull'istanza di deposito giudiziale. In
particolare, nella sua decisione, seppur resa in procedura sommaria, il pretore
ben ha rilevato come non sussistesse nel rogito alcun obbligo di trattenuta per
eventuali difetti o inadempienze dei venditori in merito a quanto promesso al
punto n. 5 dell'atto notarile e che l'insorgente era stata autorizzata dalle
parti a trattenere il denaro al solo scopo di garantire i pagamenti previsti ai
punti n. 2.2 e 2.3
con il chiaro
ed incondizionato impegno di versare poi ai venditori il residuo del prezzo di
vendita
, concludendo quindi che
non poteva pretendere di trovarsi in uno stato di incertezza colposa sulla persona
del creditore. Conclusione, questa, che è poi stata confermata anche dalla
seconda Camera civile del Tribunale d'appello con sentenza del 28 agosto 2023.
Invano
la ricorrente invoca un passaggio
di tale decisione al consid. 9, espresso abbondanzialmente a mero
titolo di
ipotesi
, riferito a un eventuale saldo positivo o negativo a seguito di
presunte diffettosità o inadempienze. A prescindere dal significato effettivo
di tale
obiter dictum
, rilevante è infatti soltanto come anche tale
Camera, a fronte della chiara clausola di cui al punto n. 2.2, abbia in ogni
caso concluso che la notaia non potesse ricorrere all'istituto del deposito
giudiziale e che le uniche persone a cui avrebbe semmai potuto corrispondere il
saldo erano i venditori.
Da tutto quanto sopra occorre pertanto concludere che, una volta proceduto ai
pagamenti previsti alle clausole 2.2 e 2.3 del rogito conformemente all'irrevocabile
incarico e autorizzazione congiunta delle parti, la ricorrente avrebbe dovuto dar
seguito alle ripetute richieste dei venditori, sbloccando senza indugio a loro
favore i fondi che ancora teneva in deposito. Nella misura in cui ha invece
lasciato inevasi i loro solleciti e
omesso di procedere secondo le loro
istruzioni (anche dopo le decisioni civili di primo e secondo grado che avevano
negato il deposito giudiziale), costringendoli per finire ad avviare una
procedura esecutiva, l'insorgente è pertanto effettivamente incorsa in una
violazione del suo dovere di diligenza (che le impone di eseguire prontamente
gli incarichi affidatile) e di restituire immediatamente i valori custoditi,
come giustamente concluso dalla Commissione (citando peraltro rettamente un
precedente deciso da questo Tribunale [STA 52.2016.158 del 21 aprile 2017],
riguardante un caso per certi versi analogo).
A maggior ragione s'impone tale conclusione se si considera che - pur
tenendo conto del fatto che la Commissione non ha ravvisato anche una
violazione del dovere di imparzialità - l'agire dell'insorgente nemmeno può essere
ricondotto a una volontà di salvaguardare equamente gli interessi delle parti
rispettivamente al
dovere di diligenza che il notaio deve dimostrare nei
confronti di entrambe le parti all'atto
(cfr. ricorso, pag. 8). In
particolare non può essere ignorato che, continuando a trattenere il saldo del
prezzo, la ricorrente ha di fatto offerto all'acquirente una garanzia - non
contemplata dal contratto e dagli incarichi irrevocabilmente affidatile - per
un eventuale minor valore dell'immobile a causa di asseriti difetti, che erano
oltretutto inizialmente stati notificati ai venditori dalla sua collega di
studio (in nome e per conto dell'acquirente; cfr. scritto del 21 ottobre 2021
dell'avv. __________ agli atti; cfr. pure petizione dell'11 luglio 2023 di cui
al doc. 4, pag. 5; inoltre, segnalazione, pag. 3). E in particolare una
garanzia per il caso in cui i venditori non fossero
in grado di fare fronte
alla restituzione di quanto dovuto
(cfr. scritto del 20 aprile 2023 del
nuovo patrocinatore dell'acquirente).
3.4. In questo contesto, pure da confermare è il rimprovero di non aver
compiutamente dato seguito alla richiesta di rendiconto dei venditori, giustificando
tutti i pagamenti effettuati a dimostrazione del saldo del prezzo che, secondo
l'atto pubblico, avrebbe dovuto versare alla parte venditrice, secondo sue
istruzioni. Obbligo che, nelle circostanze concrete, scaturiva a ben vedere non
solo dall'art. 14 cpv. 2 LN richiamato dalla Commissione, ma anche dal dovere
di massima diligenza cui è tenuto il notaio nell'espletamento dei compiti
affidatigli (art. 12 LN e 5 cpv. 1 del codice professionale). Invano la
ricorrente afferma genericamente di avere effettuato i pagamenti in base a
conteggi noti ai venditori e fatture da questi approvate
, sostenendo quindi
di averli debitamente informati. Tanto più che lo scritto del 29 novembre 2022
(doc. 2) prodotto in questa sede quale
prova
(cfr. ricorso, pag. 9) non
dimostra affatto che li ha documentati in modo chiaro su tutti i movimenti
effettuati per giungere al saldo del prezzo, trattandosi solo di una comunicazione
indirizzata alla banca riferita all'esercizio del diritto di compera, da cui
non emerge inoltre neppure l'importo finale di spettanza dei venditori (non è
ad es. certo se sussistono ancora imposte da pagare o la somma necessaria per l'estinzione
dell'intero debito ipotecario). Contrariamente a quanto già affermato davanti
alla Commissione, un conteggio esauriente agli alienanti non risulta nemmeno -
evidentemente - dall'atto pubblico, né dai due documenti prodotti in quella
sede, mandati in copia ai clienti (cfr. osservazioni del 19 ottobre 2023, pag.
7), riguardanti il solo debito ipotecario (doc. 5) o la fattura per la provvigione
di intermediazione (doc. 6). In queste circostanze, avendo omesso di informare
in modo chiaro e completo i venditori di tutti i pagamenti effettuati con la somma
depositata sul suo conto per giungere al saldo (peraltro da lei stessa
quantificato impropriamente in fr. 956'648.65 anziché in fr. 956'848.65 [- fr.
200.-]), non appare insostenibile la conclusione della Commissione di ritenere che,
anche da questo profilo, l'insorgente ha violato gli obblighi che le
incombevano.
4.   Ferme queste premesse, resta
da statuire in merito all'eventuale sanzione da infliggere alla ricorrente.
4.1. In caso di violazione
della legge notarile, l'art. 97 cpv. 1 LN prevede le misure disciplinari seguenti:
- l'avvertimento;
- l'ammonimento;
- la multa
fino a fr. 20'000.-;
- la sospensione
dall'esercizio o il divieto definitivo di esercitare, misure da pubblicarsi sul
Foglio ufficiale.
La multa può
essere cumulata con la sospensione dall'esercizio del notariato o con il divieto
definitivo di esercitare (art. 97 cpv. 2 LN).
L'art. 98 cpv. 1 LN precisa che nella commisurazione delle misure disciplinari devono
essere considerati la rilevanza del fatto, l'intensità del dolo, il grado della
colpa, nonché le possibili conseguenze derivanti dalle mancanze e in genere il comportamento
del notaio.
L
a Commissione
gode di un certo margine di apprezzamento
nella scelta della
misura disciplinare, nella fissazione dell'importo di un'eventuale multa o della
durata della sospensione dall'esercizio della professione. L'autorità deve tuttavia
attenersi al rispetto dei principi della proporzionalità e della parità di trattamento
e, in generale, la sanzione deve rispondere a un interesse pubblico. Occorre considerare
lo scopo che la sanzione disciplinare deve raggiungere - che di principio
non è tanto quello di
punire il trasgressore, quanto piuttosto quello di
garantire che in futuro questi eserciti in maniera ineccepibile
la sua funzione -
e scegliere il provvedimento adatto, necessario
e proporzionato a tale fine.
La sanzione deve essere fissata in maniera appropriata in funzione della natura
e della gravità della violazione dei doveri legati all'esercizio della pubblica
funzione. L'autorità terrà in particolare conto della
colpa
del trasgressore, degli interessi minacciati o lesi, del modo in cui il notaio ha
svolto la sua funzione in precedenza,
così come del comportamento da lui
tenuto durante la procedura disciplinare
(cfr. STA 52.2016.158
citata consid. 5.1 e riferimenti).
4.2. In concreto, bisogna dar atto alla ricorrente che, nel commisurare la
sanzione, la Commissione non si è espressamente pronunciata sulla gravità della
violazione accertata. Ciò non toglie che, a fronte del comportamento dell'insorgente,
la disattenzione dei doveri deontologici di cui si è macchiata non può che essere
ritenuta piuttosto grave. Da un lato, nonostante le loro ripetute richieste e
le menzionate decisioni civili, si è lungamente rifiutata di liberare il denaro
di spettanza dei venditori, costringendoli non solo ad avviare una procedura esecutiva
ma anche ad adire il giudice civile del rigetto. D'altra parte, ha omesso di dar
seguito alla richiesta di fornire un rendiconto completo in merito all'impiego dell'importo
depositato sul suo conto. Non avendo esercitato in modo diligente l'incarico che
le era stato affidato, omettendo di rendere ai venditori la somma trattenuta con
la dovuta sollecitudine e violando il suo obbligo di rendicontazione, il suo agire
è tutt'altro che trascurabile dal profilo disciplinare. Non va peraltro nemmeno
ignorato che il suo comportamento ha provocato dei procedimenti esecutivi e giudiziari
(relativi all'istanza di deposito giudiziale e al rigetto dell'opposizione) che
altrimenti non avrebbero avuto ragione di essere (con conseguente dispendio di tempo
e relativi costi; cfr. STA 52.2016.158 citata consid. 5.2 e rimandi), come pure
dell'ammontare
ragguardevole della somma (pari
a poco meno di un milione di franchi) in gioco. A
favore della notaia depone
invece l'assenza di precedenti disciplinari.
Alla luce di tutto quanto esposto, e anche
se la Commissione non avesse potuto rimarcare negativamente il fatto che
l'insorgente
non abbia ancora ammesso l'errore
, si giustifica comunque di
confermare la multa pronunciata, che resta commisurata attorno al limite inferiore
di quanto prescritto dall'art. 97 cpv. 1 LN, risulta opportunamente ragguagliata
alle circostanze del caso concreto e rispettosa del principio della proporzionalità.
Tiene adeguatamente conto dell'incensuratezza dell'insorgente e appare sufficiente
a richiamarla al rispetto dei principi deontologici che sono stati in concreto disattesi.
Considerata l'importanza della violazione in questione, non entra invece in considerazione
la pronuncia di un avvertimento o di un ammonimento, ritenuto che tali misure sono
di principio riservate alle sole violazioni deontologiche di lieve entità, rispettivamente
che non raggiungono la soglia dei casi di media gravità (cfr. per analogia, STA
52.2022.190 del 2 aprile 2023 consid. 5.2, 52.2020.323 del 2 luglio 2021 consid.
6.2;
Tomas Poledna,
in: Walter Fellmann/Gaudenz
G. Zindel [curatori], Kommentar zum Anwaltsgesetz, Zurigo 2011, n. 30 e 32 ad art.
17).
5.   5.1. Stante
quanto precede, il ricorso deve pertanto essere respinto.
5.2. La tassa di giustizia è posta a carico dell'insorgente, secondo soccombenza
(art. 47 cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
respinto.
2.   La tassa di giustizia
di fr. 1'500.-, già anticipata dalla ricorrente, resta interamente a suo carico.
3.   Contro la presente
decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a
Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della
legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4. Intimazione a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
La
presidente                                                         La cancelliera