ti_gerichte · 12.2001.111 · 2001-09-13 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.09.2001 12.2001.111

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00111
Lugano
13 settembre
2001
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella procedura speciale per lo sfratto dei conduttori - inc. no.
SF.2001.00133 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - promossa con
istanza 23 maggio 2001 da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dallo studio legale __________
che il
Segretario assessore, con sentenza 18 luglio 2001, ha accolto, facendo ordine
alla convenuta di liberare entro 10 giorni dall'intimazione di quel giudizio, i
locali da lei occupati nello stabile sito in __________ a __________ e meglio
il III e il IV piano;
appellante
la convenuta con atto di appello 30 luglio 2001, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
l'istante, con osservazioni 31 agosto 2001, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 31 luglio 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A.
Il
dott. __________ ha concesso in locazione, a far tempo dal 1° luglio 1998, a
__________, lo stabile di 6 piani in __________ a _________ (doc. A inc.
SF.2001.00085 richiamato) e quest'ultima ne ha subaffittato il terzo e il
quarto piano a __________ (doc. 3 inc. SF.2001.00085 richiamato).
B.
Con
l'istanza in rassegna il locatore, rilevando come il contratto di locazione con
__________ fosse stato nel frattempo disdetto ai sensi dell'art. 257d CO, ha
chiesto lo sfratto della subconduttrice __________.
La
convenuta ritiene innanzitutto che in assenza di un contratto tra le parti
l'istante non poteva pretendere il suo sfratto, tanto più che la validità della
disdetta nei confronti della conduttrice __________ era contestata. Essa chiede
inoltre la concessione di una proroga, di almeno 3 mesi.
C.
Il
Segretario assessore, con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto rammentato
che in base alla giurisprudenza del Tribunale d'appello il locatore era
senz'altro legittimato a postulare lo sfratto del subconduttore in caso di
cessazione della locazione principale, ed ha quindi esaminato se il contratto
tra l'istante e __________ fosse effettivamente terminato, concludendo, con
riferimento all'incarto SF.2001.00085, che ciò era senz'altro il caso. Escluso
che la convenuta potesse beneficiare di una protrazione del contratto, egli ha
pertanto accolto l'istanza.
D.
Con
l'appello che qui ci occupa la convenuta chiede la riforma del primo giudizio
nel senso di respingere l'istanza di sfratto.
L'appellante
contesta innanzitutto che il contratto di locazione tra l'istante e __________
sia effettivamente terminato a seguito della disdetta per mora, censurando in
particolare la decisione con cui il Segretario assessore aveva escluso che
quest'ultima potesse prevalersi dell'eccezione di compensazione: il primo
giudice aveva in effetti misconosciuto che essa aveva già sollevato verbalmente
l'eccezione in epoca precedente, mentre era del tutto infondato l'argomento sviluppato
in via abbondanziale secondo cui l'eccezione andava in ogni caso disattesa in
quanto il credito posto in compensazione non era incontestato, non risultando
da un riconoscimento di debito o da una decisione giudiziale; la disdetta in
questione era in ogni caso da annullare, siccome abusiva, in quanto significata
a seguito della volontà di __________ di compensare i propri crediti. Il
termine di 10 giorni assegnato dal primo giudice alla convenuta per liberare
l'ente locato era infine eccessivamente breve, per potervi ragionevolmente dar
seguito.
E.
Delle
osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in
diritto:
1.
Il
conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art.
257d CO è confrontato con due alternative: da un lato versare il corrispettivo
insoluto, dall’altro provare che il mancato pagamento non costituisce una
violazione contrattuale, in particolare perché la pigione è stata validamente
compensata, poiché il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a
ridurre il corrispettivo, oppure poiché quest’ultimo è stato depositato presso
l’Ufficio di conciliazione in applicazione dell’art. 259g CO (
Higi
, Zürcher Kommentar, ad art.
257d CO N. 13-16;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed, ad art. 257d
CO N. 17-23). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli
arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro
lo stesso il conduttore deve pertanto operare il relativo versamento (
Higi
, op. cit., ad art. 257d CO N.
12;
SVIT
, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di
compensazione (
DTF
119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la
riduzione della pigione (
Higi
,
op. cit., ad art. 257d CO N. 15;
Züst
,
Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, p. 177), oppure
effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO (
IICCA
7
settembre 1994 in re I. SA/T. SA, 5 dicembre 1994 in re C. SA/T., 28 novembre
1996 in re P./M. SA,
17 febbraio 1997 in re F./R. SA).
Nel
caso di specie la convenuta asserisce che __________ non era in mora, avendo
essa dichiarato verbalmente la compensazione ben prima della scadenza del
termine di diffida di 30 giorni, e in questa sede preliminarmente chiede
pertanto l'assunzione di tutta una serie di prove, in particolare testimoniali,
che attesterebbero per l'appunto i tempi e le modalità di tale dichiarazione
rispettivamente il consenso dell'istante all'esecuzione delle opere oggetto
della compensazione e il valore di queste ultime. La richiesta assunzione di
prove, non riservate in prima sede e dunque irricevibile, non può tuttavia
trovare accoglimento, l'esito della lite non essendo in ogni caso diverso nemmeno
nel caso in cui tutte quelle circostanze fattuali avessero trovato conferma
(cfr.
Cocchi/Trezzini
, op.
cit., m. 1 segg. ad art. 184).
L'argomento
secondo cui __________ non sarebbe stata in mora, avendo essa compensato i
crediti vantati dall'istante, è stato sollevato dall'appellante per la prima
volta in questa sede ed è pertanto irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC).
A prescindere da quanto precede, la pretesa che la conduttrice pone in compensazione
si riferisce pacificamente ad opere di miglioria da lei eseguite - non è dato
sapere se con o senza il consenso dell'istante - nell'ente locato (doc. 4 inc.
SF.2001.00085 richiamato), ma la parte non si avvede che tale pretesa non può
essere in concreto posta in compensazione ed anzi nemmeno esiste. Contrariamente
a quanto ritenuto nel gravame, non è l'esecuzione di opere di miglioria in
quanto tale bensì l'esistenza di un aumento di valore dell'ente locato al
termine della locazione che, a determinate condizioni, fa sorgere a favore del
conduttore il diritto ad un'indennità nei confronti del locatore (art. 260a
cpv. 3 CO): se dovuta, l'indennità in questione può pertanto esserlo, e dunque
sarà esigibile, al più presto alla fine della locazione (
Higi
, op. cit., N. 73 ad art. 260a
CO;
SVIT
, op. cit., N. 84 ad art. 260-260a CO). È proprio sulla base di
queste considerazioni che la dottrina ha escluso che il conduttore potesse
compensare con una tale indennità eventuali pigioni scadute prima della fine
della locazione (
Higi
, op.
cit., ibidem;
SVIT
, op. cit., N. 85 ad art. 260-260a CO), non essendo
per principio possibile una compensazione nel caso in cui la pretesa
compensatoria non sia ancora esigibile (per tanti:
Gauch / Schluep / Schmid / Rey
, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, 7. ed., Zurigo 1998, Vol. II, N. 3350). Ma vi è di più. Nel
contratto di locazione principale (doc. A inc. SF.2001.00085 richiamato) le
parti, in deroga all'art. 260a cpv. 3 CO - che è di natura dispositiva (
DTF
124 III 149 consid. 5) - avevano espressamente pattuito che al termine della
locazione al conduttore non era dovuta alcuna indennità per eventuali modifiche
da questi effettuate nell'ente locato (clausola 6), così che in concreto
nemmeno vi era una valida pretesa compensatoria.
2.
La
tesi secondo cui la disdetta del contratto tra l'istante e __________ sarebbe
in ogni caso da annullare, in quanto significata proprio in seguito alla
volontà di quest'ultima di compensare i propri crediti, è stata sollevata per
la prima volta in questa sede ed è pertanto irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett.
b CPC).
3.
Quanto
al termine di 10 giorni assegnato dal primo giudice per liberare l'ente locato,
ritenuto eccessivamente breve dall'appellante per potervi ragionevolmente dar
seguito, lo stesso non può essere modificato in questa sede, già per il fatto
che per giurisprudenza il termine per l'abbandono fissato dal giudice ha natura
meramente ordinatoria e non può dunque formare oggetto di impugnativa (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 9 ad
art. 508). A prescindere da quanto precede, il termine assegnato, che di regola
non deve essere superiore a quanto strettamente indispensabile sul piano
umanitario e pratico (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., n. 1044 ad art. 508;
IICCA
11 marzo 1996 in re S. SA/T.),
appare in concreto consono alla situazione di fatto, la concessione di un
termine superiore contrastando oltretutto con la perentorietà del diritto
federale e la speditezza voluta dal legislatore cantonale (
Cocchi/ Trezzini
, op. cit., m. 1 ad
art. 508;
IICCA
27 giugno 1995 in re R. e F./M.). Qualora la convenuta
fosse tuttavia in grado di provare l'esistenza di ragioni elementari di umanità
(quali malattia grave o decesso di un inquilino o di un membro della famiglia,
età avanzata o situazione economica modesta) - ciò che non sembra ora essere il
caso, le difficoltà da essa evocate nel gravame, tra cui la sua malattia ed i
problemi per organizzare il trasloco, essendo a suo dire risolte con la fine
del mese di agosto - essa potrà in ogni caso chiedere all'autorità di esecuzione
dello sfratto la concessione, in via eccezionale, di un breve periodo di
moratoria (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., n. 1044 ad art. 508;
IICCA
11 marzo 1996 in re S. SA/T., 14
ottobre 1996 in re G. SA/D., 26 giugno 1997 in re R./P.).
4.
Ne
discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).
Per i
quali motivi,
richiamati
gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia:
I.
L’appello 30 luglio 2001 di __________
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                 fr.     380.--
b)
spese                                                   fr.        20.--
Totale                                                        fr.     400.--
da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 500.-- per ripetibili.
III.
Intimazione a:     - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano,
Sezione
4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario