ti_gerichte · 40.2005.14 · 2006-08-14 · it
Per uno dei due mappali aumento del correttivo della vetustà e valore di reddito riportato su soli 8 mesi; per l'altro valore di reddito riportato su 1 solo mese.


Incarto n.40.2005.14

__________

Lugano

14 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 2/3 marzo 2005 da

RI
 1,

rappr.
 dall RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 3 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali n. 291 e 735 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 28 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito
lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del
Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 46'363.- per il mapp. no. 291 RFD di __________;

-
CHF 6'700.- per il mapp. no. 735 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 3 febbraio 2005.

Dapprima
lautorità di prima istanza ha in sostanza confermato la propria decisione per
quanto attiene al mapp. no. 291, considerato quale edificio utilizzato
unicamente a scopi agricoli accessori (vigna) e pertanto non al beneficio della
riduzione del 75% accordata in caso di coltivazione diretta.

Successivamente
il reclamo è stato accolto in merito al valore di stima del mapp. no. 735, il
cui valore di reddito presunto è stato riportato su due mesi in luogo di tre,
riducendo il valore di reddito capitalizzato da CHF 5'880.- a CHF 3'920.-.

Il
valore ufficiale di stima del mapp. no. 735 è stato pertanto stabilito in CHF
5'700.-.

3.     Con
ricorso 2/3 marzo 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una
congrua riduzione del valore di stima di ciascuno dei due fondi. Ciò per i
seguenti motivi:

-Ledificio presente sul mapp. no.
291 è adibito e utilizzato unicamente a scopi agricoli e non come abitazione
primaria o secondaria;

-Il rustico presente sul mapp. no.
735, raggiungibile esclusivamente in due ore e mezza di cammino, si trova
essenzialmente nello stato originario, è parzialmente interrato e privo di
isolazione, nonché di elettricità, di riscaldamento e di servizi igienici,
mentre lacqua viene captata tramite una condotta a cielo aperto. Non può
pertanto essere considerato alcun valore di reddito. Oltre a ciò sia la
cubatura, che non supera la metà di quanto stabilito dallUCS, sia la
superficie abitabile non corrispondono alla realtà.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 28 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che
sul mapp. no. 291, oltre ad un garage-deposito (sub. B), è presente un edificio
rustico di due piani (sub. A) con al piano terreno un piccolo locale pranzo, un
cucinino non arredato e un WC-doccia e al piano superiore un piccolo soggiorno
e una camera. Non esistono impianti di riscaldamento e i vetri sono semplici,
con telaio in legno. Ledificio è stato oggetto di una riattazione nel corso
degli anni 1965-1970.

Sul
mapp. no. 735 è invece presente un rustico riattato allinizio degli anni 80,
strutturato su due livelli. Al piano inferiore, interrato verso monte e sul
lato ovest, è presente un unico locale soggiorno con un lavandino, mentre il
piano superiore è un mansardato con altezza al colmo di 2.20/2.30 m e punto più
basso di 80 cm. Lacqua è captata in superficie e non è potabile. Non sono
presenti servizi igienici.

Ledificio
è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 2 ore e 30 minuti di
cammino.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso in merito ad entrambi i mappali e
più precisamente:

-Mapp. no. 291: il correttivo della vetustà deve essere aumentato
dal -30% al -37%, considerato che il rustico è stato riattato nel corso degli
anni 1965-1970. Oltre a ciò, trattandosi di un edificio rustico senza
riscaldamento e con vetri semplici, che non può pertanto essere abitato nel
corso dei mesi invernali, il valore di reddito deve essere riportato su soli 8
mesi.

-Mapp. no. 735: ritenute le caratteristiche costruttive del rustico,
la mancanza delle più elementari infrastrutture quali per esempio
lapprovvigionamento di acqua potabile e i servizi igienici, nonché il fatto
che la località è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 2 ore e
30 minuti di cammino, il valore di reddito deve essere riportato su un periodo
di tempo massimo di un mese.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti,
come da schede di calcolo annesse:

-CHF 29'893.- per il mapp. no. 291
RFD di __________;

-CHF 2'700.- per il mapp. no. 735
RFD di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico
dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con lobbligo di rifondere
al ricorrente CHF 600.- a titolo di ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe i valori
ufficiali di stima stabiliti in CHF 29'893.- per il mapp. no. 291 RFD di __________
e in CHF 2'700.- per il mapp. no. 735 RFD di __________, come da schede di
calcolo annesse.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima, con lobbligo di rifondere al
ricorrente CHF 600.- a titolo di ripetibili.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi