ti_gerichte · 80.2013.155 · 2013-05-23 · it
Imposta sugli utili immobiliari: differimento dellimposizione, reinvestimento nellabitazione primaria, prova del trasferimento di domicilio nellimmobile sostitutivo

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento nell’abitazione primaria, prova del trasferimento di domicilio nell’immobile sostitutivo

Tessin Camera di diritto tributario 16.12.2013 80.2013.155
Tessin Camera di diritto tributario 16.12.2013 80.2013.155
Ticino Camera di diritto tributario 16.12.2013 80.2013.155

Incarto n.
80.2013.155
Lugano
16 dicembre
2013
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 24 giugno 2013 contro la decisione del 23
maggio 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico
iscritto a Registro fondiario il 12 agosto 2010, i coniugi RI 1 (in
comproprietà ½ ciascuno) vendevano la loro abitazione primaria sita sul mapp.
n. __________ RFD di __________, che avevano acquistato il 15 marzo 2001.
Successivamente, il 28
settembre 2010 acquistavano il mapp. n. __________ RFD di __________ (__________)
ed il 22 febbraio 2013 il mapp. n. __________ RFD di __________ (__________).
B.
I coniugi RI 1,
insieme alla dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, chiedevano il
differimento dell’imposizione per l’acquisto dell’abitazione sostitutiva, cioè
del mapp. __________ di __________.
L’Ufficio di tassazione di
Bellinzona notificava la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con
decisione del 26 gennaio 2011, commisurando l’utile imponibile in fr. 869'300.–
e l’imposta corrispondente in fr. 121'702.–: Negava il differimento
dell’imposizione, poiché i contribuenti non risultavano aver trasferito il
domicilio nella casa acquistata nel 2010.
C.
I contribuenti interponevano
reclamo contro la suddetta decisione, il 15 febbraio 2011, affermando che
l’immobile era in riattazione, che il termine dei lavori era previsto per marzo
2012 e che nel frattempo avevano preso in locazione un appartamento nelle
vicinanze.
Con scritto del 28
febbraio 2011, l’autorità fiscale assegnava un termine ai reclamanti al fine di
completare l’incarto con i documenti  necessari a giustificare l’invocato
differimento. I contribuenti il 16 aprile 2012, per mezzo dello studio __________,
comunicavano che “stando al piano termini aggiornato, riteniamo come i signori,
potranno abitare la villa unicamente a partire da gennaio- febbraio 2013”. L’8 maggio 2012, i contribuenti precisavano tuttavia che “l’immobile situato sul mappale __________
RFD di __________ (__________) è ancora in fase di ristrutturazione” e che
pertanto “l’idea iniziale di utilizzarlo quale abitazione primaria è stata per
il momento abbandonata”. Nella stessa lettera, chiedevano nuovamente di
differire l’imposizione dell’utile per reinvestimento nell’acquisto del mapp.
n. __________ RFD di __________.
D.
L’Ufficio di
Tassazione di Bellinzona, con decisione del 23
maggio 2011,
respingeva il reclamo, ribadendo che non erano adempiuti i presupposti per il
differimento. Per il mapp. n. __________, gli stessi reclamanti avevano
riconosciuto di aver abbandonato l’idea iniziale di farne la loro abitazione
primaria; per il mapp. n. __________, invece l’acquisto era avvenuto oltre due
anni e mezzo dopo la vendita della casa d’abitazione precedente.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente il
differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare conseguito con la vendita
del mapp. n. __________ di __________. Sostiene che il mapp. n. __________ è stato
effettivamente il domicilio della sua famiglia per un anno, dal 31 maggio 2012
al 6 maggio 2013.
F.
Nelle sue
osservazioni del 9 agosto 2013, la Divisione delle contribuzioni propone di
respingere il ricorso. Dapprima sottolinea il comportamento contraddittorio del
ricorrente, che nella procedura di reclamo aveva asserito di aver abbandonato
l’idea di fare del mapp. __________ la propria abitazione familiare, mentre nel
ricorso sostiene il contrario. In ogni caso, l’autorità fiscale rileva che la
casa in cui pretende di aver abitato per un anno non aveva mai ottenuto
l’abitabilità.
Diritto
1.
1.1.
Giusta
l’art. 123 LT l’imposta sugli utili immobiliari ha per oggetto i guadagni realizzati
con il trasferimento di immobili o parte di essi, che appartengono alla
sostanza privata o aziendale del contribuente.
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.59)
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Come esposto in narrativa,
i coniugi RI 1 hanno acquistato due immobili nell’arco dei due anni, sei mesi e
10 giorni dalla vendita della loro abitazione di __________ (mapp. __________).
Con il ricorso, il
contribuente chiede di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, in
applicazione dell’art. 125 lett.
g
LT, avendo impiegato l'utile conseguito
dalla vendita della part. __________ di __________ per acquistare l’immobile sulla
part. __________ RFD di __________, a suo dire, adibita ad abitazione primaria.
Dal canto suo, però,
l’autorità di tassazione ritiene che ciò che impedisce di accogliere la
richiesta del contribuente sia costituito, da una parte, dal fatto che __________
RFD di __________ non avrebbe mai funto durevolmente ed esclusivamente da abitazione
primaria e, dall’altra, dall’atteggiamento contraddittorio del contribuente.
2.2.
Per
l’art. 125 lett.
g
LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita
in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che
ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva
adibita al medesimo scopo.
La citata disposizione
della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett.
a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il
reinvestimento deve essere effettuato.
Il legislatore ha
introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata
di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare
casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire
il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio
Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente,
spesso per l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile
acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che
l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere
alla mobilità professionale (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 131).
La dottrina è concorde nel
considerare il motivo di differimento in esame come un’eccezione propria,
giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,
nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La
ratio
della
rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una
componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (
Ochsner
, Die Besteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.;
Mettler
,
Die Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.;
Rumo
, Die Liegenschatfsgewinn- und die
Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo 1993, p. 168). Alcuni autori
ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso di fare un uso extra-fiscale
dell’imposta sugli utili immobiliari (
Mettler
,
op. cit., p. 139;
Rumo
, op. cit.,
p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà
dell’abitazione o la mobilità della popolazione (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 132).
2.3.
Le
condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù
dell'art. 125 lett.
g
LT, sono le seguenti:
a)
l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione
personale;
b)
l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali:
•
l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita
per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;
•
la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è
ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;
c)
deve
trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni
secondarie e di vacanza;
d)
limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa
addirittura precedere la vendita;
e)
il
reinvestimento deve avvenire in Svizzera.
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., pp. 132-134 e
p. 137;
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,
p. 100).
3.
3.1.
In primo luogo, come ha
rilevato l’autorità fiscale nelle sue osservazioni, non può essere ignorato
l’atteggiamento contraddittorio dei contribuenti.
Infatti, se si considera
la lettera dell’8 maggio 2013, in cui essi annunciano di aver desistito dal
progetto di trasferirsi nella casa sul mapp. __________ e quindi di aver
ripiegato sulla villa che sorge sul fondo __________, sempre a __________, non
si può non rilevare l’incongruenza con quanto sostenuto nel ricorso in esame,
nel quale sostengono per contro di aver abitato per un anno nella casa sul mapp.
__________.
Solo dopo aver appreso, dalla
decisione su reclamo, che il reinvestimento nel mapp. n __________ di __________
non poteva essere ammesso, a causa del mancato rispetto del termine biennale previsto
dalla legge, il ricorrente è tornato ad invocare il differimento in relazione
all’acquisto del mapp. n. __________, che risulta tuttora in riattazione.
In simili
circostanze, le argomentazioni sollevate nel ricorso, che fanno riferimento ad
un “errore” in cui sarebbe incorsa l’autorità di tassazione e ad un “malinteso”
nella comunicazione fra le parti, potrebbero addirittura configurarsi
come un
venire contra factum proprium
,
inconciliabile con il principio
costituzionale
della buona fede, che vincola non soltanto l’autorità ma anche l
’
amministrato (
Knapp
, Grundlagen des Verwaltungsrechts, Basilea 1992, Vol.
I,
n. 499, p. 107;
Moor
, Droit
administratif, Vol. I, 2
a
ediz., Berna 1994, p. 433).
3.2.
In ogni caso, i fatti,
così come emergono chiaramente dagli atti, confermano la legittimità della
decisione impugnata.
I contribuenti, prima
ancora di vendere l’immobile di __________, hanno trasferito il domicilio in
via __________ a __________, il 1° aprile 2010, in un appartamento preso in locazione, dove sono rimasti fino al 28 febbraio 2012. in seguito, si sono trasferiti temporaneamente all’Hotel __________, fino al 30 maggio 2012.
Nel marzo del 2013 la famiglia dell’insorgente ha poi trasferito il domicilio
nella casa da poco acquistata (mapp. __________ di __________). Rimarrebbe una
decina di mesi, prima di tale trasferimento, durante i quali il contribuente
avrebbe abitato nella casa in rinnovo. Anche volendo ignorare la lettera, con
la quale il ricorrente stesso, l’8 maggio 2013, diceva di avere “per il momento”
abbandonato l’idea di utilizzare la casa in questione quale abitazione
primaria, appare insostenibile che egli abbia fatto abitare la famiglia in una
casa nella quale erano in corso importanti lavori di ristrutturazione, tanto è
vero che era stata predisposta solo un’utenza elettrica da cantiere. Secondo
quanto affermato dalle Aziende Municipalizzate di ____________________ tale
allacciamento di cantiere risultava ancora attivo il 17 luglio 2013.  Inoltre,
interpellato dall’autorità di tassazione, il 4 luglio 2013 il Dicastero
territorio e mobilità del Comune di __________, confermato che i lavori sul
fondo in discussione sono stati avviati il 5 luglio 2011, ha rilevato che gli stessi non erano ancora terminati e che, di conseguenza, l’abitabilità non
era stata concessa. Del resto, era stato lo stesso direttore dei lavori, nella
lettera del 16 aprile 2012 indirizzata all’Ufficio di tassazione, a confermare
che i lavori erano in corso e che la casa sarebbe stata abitabile “unicamente a
partire da gennaio-febbraio 2013”.
3.3.
Le conclusioni
dell’autorità fiscale, che ha ritenuto che non fosse provato l’adempimento
delle condizioni per il differimento dell’imposizione, non possono che essere
condivise.
Anche volendo ignorare le
contraddizioni in cui è caduto il ricorrente, egli non ha portato alcuna prova di
aver abitato effettivamente nella casa in cui avrebbe trasferito il domicilio.
Non ha infatti prodotto alcun documento, che attesti un trasloco,
l’allacciamento telefonico o elettrico, il recapito di corrispondenza, ecc.
In ogni caso, anche ammettendo
che abbia abitato con la famiglia nella casa in questione, ciò sarebbe avvenuto
per meno di un anno, cosa che induce a dubitare che si sarebbe trattato di un “uso
personale durevole”.
4.
Il
ricorso deve conseguentemente essere respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 2’000.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–
per un
totale di                                                       fr. 2’100
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
__________
Copia per
conoscenza:
- municipio
di __________.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: