ti_gerichte · 40.2005.252 · 2006-07-10 · it
Riduzione dei volumi determinanti e dei valori cubimetrici; lo stato effettivo degli edifici e la difficile accessibilità escludono l'applicazione di un qualsisasi valore di reddito.


Incarto n.40.2005.252

__________

Lugano

10 luglio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 24/25 novembre 2005 da

-
 RI 1,

-
 RI 2,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 28 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 1238 e 1239 RT di __________,

sentiti                              i
ricorrenti presso il Municipio di __________ in data 31 maggio 2006

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004
sono i seguenti:

-
CHF 4'008.- per il mapp. no. 1238 RT di __________;

-
CHF 8'016.- per il mapp. no. 1239 RT di __________.

I
reclami interposti in data 2 settembre e 26 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 sono
stati respinti dallUCS con decisioni 28 ottobre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato le proprie decisioni ribadendo che nel caso del
gravame presentato da RI 1 le argomentazioni del reclamante sono già state
considerate, mentre il reclamo presentato congiuntamente da RI 2 è stato
ritenuto irricevibile in quanto privo di motivazioni circostanziate.

3.     Con
ricorso 25/28 novembre 2005 e 24/25 novembre 2005, completato congiuntamente il
5 dicembre 2005, RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando
che i due mappali oggetto di ricorso vengano stimati considerando il solo
valore del sedime. Ciò poiché si tratta di costruzioni fatiscenti, praticamente
fagocitate dal bosco e non più utilizzate nemmeno a scopi agricoli che sono
discoste dal piano e raggiungibili unicamente tramite un sentiero di montagna.

4.     Nel
corso dellaudizione dei ricorrenti avvenuta il 31 maggio 2006, preso atto
della rinuncia di entrambi allesperimento del sopralluogo, il Tribunale ha
acquisito agli atti le copie delle rispettive schede di inventario degli
edifici situati fuori dalle zone edificabili e preso atto che i tetti degli
edifici sono nel frattempo crollati (mapp. no. 1238) o parzialmente crollati
(mapp. no. 1239).

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, comproprietari degli oggetti
stimati e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Preliminarmente,
in merito al ricorso congiunto presentato da RI 2 il Tribunale non può fare a
meno di rimarcare che lautorità di prima istanza ha dichiarato irricevibile il
reclamo in quanto non contenente alcuna motivazione circostanziata e precisa
che permettesse un riesame approfondito della stima. Ciò in chiaro contrasto
con lart. 9 LPamm., che prevede che istanze o ricorsi che non adempiono ai
requisiti di legge, che sono illeggibili o sconvenienti vengono rinviati
allinteressato con linvito a rifarli entro un termine perentorio, sotto
comminatoria che, trascorso infruttuoso tale termine, saranno dichiarati
irricevibili.

La
decisione dellUCS non può pertanto essere condivisa e deve essere annullata.

Ritenuto
che il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) e che in concreto sono presenti tutti gli
elementi necessari per decidere nel merito la lacuna è eccezionalmente sanabile
in questa sede. Ciò visti anche gli esigui valori oggetto di gravame e per
motivi di economia di procedura.

7.2.

In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso riducendo le volumetrie dei rispettivi
edifici accessori sub. A da 189 a 135 mc per il mapp. no. 1238 e da 330 a 275
mc per il mapp. no. 1239 e dimezzando entrambi i valori cubimetrici
attualizzati. Ciò poiché i rustici presenti sui mapp. nr. 1238 e 1239 RT di __________
si trovano in uno stato di deperimento e di abbandono tali da renderli di fatto
inabitabili. Lo stato di conservazione degli edifici deve essere pertanto
considerato carente e non normale come ritenuto a torto dallUCS e nel calcolo
della volumetria vanno in realtà conteggiati unicamente due piani di 2.5 m
ciascuno per complessivi 5 m di altezza, senza alcun supplemento per il tetto.

Lo
stato effettivo degli edifici e la difficile accessibilità escludono peraltro,
con tutta evidenza, la possibilità di computare un qualsiasi valore di reddito.

7.3.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti,
come da schede di calcolo annesse:

-CHF 1'008.- per il mapp. no. 1238
RT di __________;

-CHF 3'016.- per il mapp. no. 1239
RT di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe i valori
ufficiali di stima stabiliti in CHF 1'008.- per il mapp. no. 1238 RT di __________
e in CHF 3'016.- per il mapp. no. 1239 RT di __________, come da schede di
calcolo annesse.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi