ti_gerichte · 12.2013.27 · 2013-11-25 · it
Locazione, conguaglio spese accessorie, massima inquisitoria sociale, onere di allegazione, nuovi fatti in appello, motivazione dell'appello

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.11.2013 12.2013.27

Incarto n.
12.2013.27
Lugano
25 novembre
2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.14
della Pretura __________ promossa con istanza 15 gennaio 2010 da
AP 1
contro
AO 1
patrocinata dall’
PA 1
con cui
l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di almeno fr.
20'700.- (fr. 20’000.- quale importo concernente la maggior quota delle spese
accessorie per gli anni 2004-2007 e fr. 700.- quale risarcimento dei costi di
riparazione di una porta) oltre interessi al 5% dal 1 ottobre 2003,
domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza e sulla
quale il Pretore ha statuito con sentenza 15 gennaio 2013 ammettendo
parzialmente l’istanza limitatamente a fr. 680.- oltre interessi al 5% a far
tempo dal 12 ottobre 2009;
appellante
l’istante che con atto d’appello 14 febbraio 2013 chiede l’annullamento della
decisione pretorile e il conseguente rinvio della causa alla giurisdizione
inferiore per nuovo giudizio con protesta di spese e ripetibili e con istanza
di medesima data chiede l’ammissione al gratuito patrocinio;
richiamata
la decisione del 15 luglio 2013, con cui questa Camera ha respinto l’istanza di
gratuito patrocinio presentata dall’appellante, confermata dal Tribunale
federale con decisione 5 settembre 2013, 4A_381/2013,
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
AO 1, in qualità di locatrice, e AP 1, in qualità di conduttrice, hanno sottoscritto un contratto di locazione per esercizio pubblico avente
per oggetto il Garni __________ a C__________. La locazione ha avuto inizio il
1° novembre 2003 per una durata indeterminata. La pigione annua ammontava a fr.
60'000.- pagabili in rate mensili di fr. 5'000.-. Il contratto prevedeva
inoltre un acconto di fr. 1'000.- mensili per le spese accessorie, con
conguaglio annuale (doc. B).
Per i
periodi contabili riferiti agli anni 2004 - 2007 la conduttrice ha ricevuto e
pagato i relativi conguagli spese accessorie (doc. G-L).
Il 1°
luglio 2009 la conduttrice ha ricevuto il dettaglio delle spese accessorie per
il periodo 1° gennaio 2008 – 31 dicembre 2008 dal quale risultava un saldo
residuo a suo carico di fr. 9'064.80 (doc. C). Il 23 settembre 2009 la
conduttrice, per il tramite della Associazione svizzera inquilini, ha
contestato il conteggio delle spese accessorie per il periodo 2008 ritenendolo
sproporzionato, in particolare per quanto concerneva le spese di riscaldamento.
AP 1 ha pertanto comunicato alla locatrice di tenere in sospeso il pagamento
fino al chiarimento della problematica circa una presunta dispersione di
calore, causata da una mancata manutenzione dell’immobile nonché dalla sua
vetustà, con conseguente eccessivo consumo di combustibile (doc. E).
2.
Dopo
aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione (cfr.
doc. T), con istanza 15 gennaio 2010 AP 1 ha convenuto in giudizio innanzi al Pretore __________ AO 1, per ottenere il pagamento di almeno fr. 20'700.-, oltre
interessi al 5% dal 1° ottobre 2003, quale importo corrispondente alla “maggior
quota” delle spese accessorie (riscaldamento) per gli anni 2004 – 2007
(valutata prudenzialmente in almeno fr. 20'000.-), nonché quale risarcimento
dei costi connessi alla riparazione di una porta danneggiata (fr. 700.-). A suo
dire la “maggior quota” delle spese di riscaldamento sarebbe imputabile a
un’eccessiva dispersione termica causata dalla carente manutenzione dello
stabile locato. AP 1 contesta inoltre l’applicazione di una percentuale del 3%
sul valore di acquisto della nafta e il criterio di riparto del 60% a suo
carico delle spese di riscaldamento (istanza 15 gennaio 2010, pag. 4). La
conduttrice chiede infine il risarcimento di fr. 700.- relativi alla
riparazione di una porta danneggiata, poiché tali costi esulerebbero
dall’ordinaria manutenzione dell’ente locato e sarebbero quindi a carico della
locatrice. Nel corso dell’udienza di discussione del 28 aprile 2010 la
convenuta si è opposta integralmente all’istanza, eccependo da un lato
l’eccezione di prescrizione ai sensi delle norme applicabili all’indebito
arricchimento per quanto concerne le pretese di rifusione della maggior quota
di spese accessorie pagate e riferite al periodo 2004-2007 e, dall’altra,
contestando l’esistenza di difetti nella manutenzione del bene locato.
Esperita
l’istruttoria, le parti si sono riconfermate con gli allegati conclusivi nelle
rispettive antitetiche posizioni, la convenuta dolendosi inoltre della mancata
quantificazione della domanda di giudizio da parte dell’istante.
3.
Con
sentenza 15 gennaio 2013 il Pretore __________ ha accolto l’istanza
limitatamente a fr. 680.- concernenti la rifusione dei costi di riparazione
della porta difettosa, ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico della
convenuta in ragione di 1/30 e dell’istante in ragione di 29/30, con l’obbligo
per quest’ultima di rifondere alla controparte fr. 2'000.- a titolo di
ripetibili. Con decisione separata di data 16 gennaio 2013 il Pretore ha accolto
l’istanza di ammissione all’assistenza giudiziaria formulata da AP 1 (atto
XXV).
4.
Con
appello 14 febbraio 2013 l’istante è insorta contro la decisione pretorile di
merito, chiedendone l’annullamento e il rinvio all’autorità inferiore per nuovo
giudizio ai sensi dell’istanza, protestando altresì tasse giudiziarie e
ripetibili. Con decisione 15 luglio 2013 (confermata dal Tribunale federale in
data 5 settembre 2013) questa Camera ha respinto la domanda di ammissione al
gratuito patrocinio (limitatamente all’esenzione dalle spese processuali e
dagli anticipi) presentata dall’appellante con separata istanza il 14 febbraio
2013.
5.
I
l 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il
Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Giusta l’
art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in
vigore al momento della comunicazione della decisione intesa come data di
intimazione (DTF 137 III 127, consid. 2). La sentenza pretorile è stata resa il
10 aprile 2012 e notificata alle parti il giorno seguente,
sicché la procedura di appello è retta dal nuovo CPC. Non così la
procedura innanzi al Pretore che, avviata prima dell’entrata in vigore delle
nuove disposizioni federali, resta disciplinata dal diritto cantonale
previgente (art. 404 cpv. 1 CPC), e meglio dal codice di procedura civile
ticinese (CPC-TI).
6.
Con
decisione 15 gennaio 2013 il Pretore ha dichiarato
inammissibile
l’istanza
per quanto concerne la
domanda
di
rifusione
di parte delle spese accessorie, poiché la
stessa difetterebbe di una corretta quantificazione. Egli è entrato nel merito
della stessa solo a titolo abbondanziale, respingendo la richiesta dell’istante
poiché infondata. Il giudice di prime cure, basandosi sulla perizia giudiziaria
30 aprile 2012 (atto XVII), ha ritenuto che il consumo di combustibile era
conforme alla tipologia e alla vetustà dell’ente locato e che la fatturazione
delle spese accessorie era pertanto corretta. Ha inoltre considerato conforme
al diritto l’applicazione di una percentuale del 3% sul valore di acquisto
della nafta a copertura delle spese amministrative così come la chiave di
riparto in ragione del 60% delle spese accessorie. Il Pretore ha quindi
respinto la pretesa della conduttrice per quanto attiene il rimborso delle
spese accessorie pagate.
7.
L’appellante rimprovera al giudice di prime cure di non avere
considerato che la locatrice, nell’allestimento dei conteggi per gli anni
2004-2007, avrebbe applicato un fattore scientifico di conversione dell’olio
combustibile extra leggero errato, maggiorando in tal modo il consumo di nafta
di circa il 38,5% rispetto al consumo effettivo (appello pag. 2 con riferimento
alla perizia giudiziaria 30 aprile 2012, quesito n. 3, pag. 5, quesito n. 4,
pag. 9 e tabella pag. 10). La conduttrice critica inoltre il Pretore per avere
dichiarato inammissibile la richiesta di rifusione di una parte delle spese
accessorie, difettando la stessa di una corretta quantificazione, e contesta le
osservazioni del primo giudice per quanto attiene all’onere amministrativo del
3% sul valore di acquisto della nafta.
8.
Con
la prima censura l’ appellante critica il Pretore per non avere considerato che
la locatrice nei suoi conteggi relativi al consumo di combustibile avrebbe
applicato un fattore di conversione energetico errato, maggiorando così il
consumo fatturato rispetto al consumo effettivo. Tale argomentazione, proposta
per la prima volta in appello è inammissibile, poiché non adempie ai requisiti
posti dall’art. 317 CPC. Dagli atti di causa emerge infatti che l’istante ha
impostato la sua azione su una pretesa carente manutenzione dello stabile, che
avrebbe causato un’eccessiva dispersione termica con conseguente eccessivo
consumo di combustibile (istanza 15 gennaio 2010, atto I, pag. 3 e 4). Nella
replica 7 maggio 2010 (atto IV) l’istante ha ribadito la propria tesi circa il
difetto dell’ente locato e nelle stringate conclusioni del 3 dicembre 2012
(atto XXII), dopo aver preso conoscenza del referto peritale 12 aprile 2012
(atto XVII) e della delucidazione e completazione della perizia 17 settembre
2012 (atto XXI) (alle quali l’appellante rinvia nel suo atto di appello), si
limita a riconfermare le allegazioni e le domande esposte nei precedenti atti,
senza alcun riferimento al fatto che le spese ritenute eccessive sarebbero da
attribuire all’uso di un coefficiente di conversione errato nei conteggi da
parte della locatrice. Del resto l’appellante, venendo meno al suo obbligo di
motivazione ai sensi dell’art. 311 CPC, non spiega per quale motivo il Pretore
avrebbe dovuto tenerne conto, rispettivamente perché non le è stato possibile
addurre tale allegazione già in prima sede. Si rileva che la massima
inquisitoria sociale non esonera le parti dal loro obbligo di collaborare alla
determinazione della fattispecie rilevante (DTF 125 III 231 consid. 4a). In
queste circostanze ne deriva che la censura relativa al fattore di conversione
energetico, presentata per la prima volta in sede di appello e quindi
irritualmente (art. 317 CPC) è irricevibile.
Anche a
prescindere da tale riserva di ricevibilità, dagli atti di causa, in
particolare dalla perizia giudiziaria 12 aprile 2012 (atto XVII) e dalla
delucidazione e completazione della stessa (atto XXI), si evince unicamente che
il consumo energetico dell’ente locato è conforme alla sua tipologia e vetustà,
che il potere calorifico teorico dell’olio extra-leggero corrisponde a 10'100
Wh/l (corrispondente a 8'690 kcal/l) e che per l’allestimento del referto
peritale del 30 aprile 2012 il perito giudiziario si è basato su un fattore di
conversione di 10'000 Wh/l. Il perito giudiziario non si è per contro mai
espresso sulla correttezza o meno del valore di conversione applicato dalla
locatrice per l’allestimento dei conteggi. L’affermazione che i conteggi si
baserebbero su un fattore di conversione errato rappresenta un’interpretazione
soggettiva dell’istante, non supportata da alcuna prova e in quanto tale
infondata.
9.
Per
quanto concerne la seconda censura relativa all’applicazione di una percentuale
in ragione del 3% sul valore di acquisto del combustibile a copertura delle
spese amministrative, il giudice di prime cure ha ritenuto che tali spese erano
espressamente riservate dal contratto di locazione (doc. B, pag. 4) e che
l’accollo delle stesse in ragione del 3% è conforme ai disposti dell’OLAL. Su
tale punto l’istante si limita a contrapporre la propria personale opinione, in
particolare che l’OLAL non sarebbe imperativa, senza confrontarsi compiutamente
con la decisione del Pretore né spiegando i motivi per cui la stessa sarebbe
errata. Ne deriva che la censura è irricevibile non adempiendo ai presupposti
di motivazione posti dall’art. 311 CPC. Abbondanzialmente si rileva che la
stessa sarebbe pure da respingere poiché gli argomenti portati non sono
comunque atti a scalfire la conclusione del Pretore. Il punto 4 del contratto
sub. doc. B sottoscritto dalle parti prevedeva espressamente che le spese
amministrative, calcolate sulla base di almeno il 3% del totale delle spese
accessorie (tra cui quelle di riscaldamento), fossero a carico della
conduttrice. Indipendentemente dal carattere imperativo dell’OLAL, resta il
fatto che una tale situazione è conforme ai suoi disposti e la censura è
pertanto infondata.
10.
Per
quel che concerne l’ultima censura inerente alla quantificazione della pretesa,
il Pretore ha dichiarato irricevibile la domanda riferita alla rifusione di
parte delle spese accessorie, difettando la stessa di una precisa
quantificazione. Egli è pertanto entrato nel merito della domanda riferita alla
rifusione delle spese accessorie solo a titolo abbondanziale (decisione
impugnata, consid. 2, pag. 4).
Dottrina
e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che nel caso in cui la sentenza
impugnata si fonda su due motivazioni indipendenti, alternative o sussidiarie,
l’appellante deve confrontarsi con entrambe, sotto pena dell’inammissibilità, e
l’appello può essere accolto soltanto se risultano fondate le critiche volte
contro le due motivazioni (DTF 133 IV 119 consid. 6.3 e rif., IICCA del 9 marzo
2012 inc. 12.2010.54, consid. 9 e rif.; sull’applicazione di tale principio
generale al nuovo Codice di diritto processuale svizzero cfr.
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
, Kommentar zur
schweizerischen Zivilprozessordung (ZPO), 2
a
ed., n. 43 ad art.
308-318; Brunner/Gasser/Schwander, ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung,
Kommentar, n. 38 ad art. 311). Alla luce di tale principio la censura dell’appellante
attinente alla quantificazione della domanda risulta irrilevante ai fini del
giudizio, atteso che l’appello andrebbe comunque respinto (nella limitata
misura in cui è ricevibile) per i motivi esposti ai considerandi precedenti.
A titolo
abbondanziale si rileva tuttavia che la decisione del Pretore regge alla
critica anche su questo punto. In applicazione dei disposti della procedura
civile ticinese (cfr. supra consid. 5) l’effettiva quantificazione della somma
richiesta avrebbe potuto e dovuto essere fatta almeno con le conclusioni di
causa, dopo avere preso conoscenza dei risultati della perizia giudiziaria e
della sua completazione (
Cocchi/Trezzini
,
CPC/TI, ad art. 78 m. 49). Se non che, l’istante, validamente rappresentata da
un legale, con le conclusioni si è limitata a riconfermare le allegazioni e le domande
esposte nei precedenti atti, senza procedere ad una precisa quantificazione
(cfr. atto I, IV e XXII). In queste circostanze la censura si rivela infondata.
11.
Da
quanto precede
si ha che
l’appello si rileva
manifestamente infondato nella limitata misura in cui è ricevibile e può essere
deciso senza che sia necessario notificarlo alla controparte, con la procedura
prevista dall’art. 312 cpv.1 CPC. Le spese processuali dell’appello vanno a
carico dell’appellante soccombente. Esse possono essere contenute nei minimi
tariffali considerate le asserite circostanze economiche precarie in cui essa
si trova (cfr. II CCA decisione 15 luglio 2013). Non si attribuiscono
ripetibili alla controparte, alla quale l’appello non è stato notificato.
Per questi motivi,
richiamati per le spese
gli art. 106 e 95 CPC e la LTG,
decide:
1.
L’appello
14 febbraio 2013 di AP 1 è respinto nella limitata misura in cui è ricevibile e
la decisione 15 gennaio 2013 del Pretore __________ confermata.
2.
Le
spese processuali della procedura di appello di fr.100.-, già anticipate
dall’appellante, restano a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili.
3
.   Notificazione:
-,
-.
Comunicazione
alla Pretura __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).