ti_gerichte · 12.2006.157 · 2006-09-07 · it
locazione - disdetta per mora - compensazione della pretesa per difetti della cosa locata ?

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.09.2006 12.2006.157

Incarto n.
12.2006.157
Lugano
7 settembre
2006
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.924
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 20 luglio
2006 da
AO 1
contro
AP 1
chiedente
lo sfratto del convenuto da due appartamenti monolocale, l'uno ad uso abitativo
e l'altro ad uso laboratorio di proprietà dell'istante, siti in Via __________
a __________;
domanda
alle quali il conduttore si è opposto e che il Segretario assessore ha accolto
con decisione 16 agosto 2006;
appellante
il convenuto che, appello 1 settembre 2006 postula la riforma del giudizio
impugnato nel senso di accogliere la domanda di contestazione della disdetta e
la domanda di protrazione della locazione e di respingere l'istanza di sfratto,
chiedendo che al gravame sia concesso effetto sospensivo;
considerato
in fatto e in diritto:
che con contratti 11 gennaio 2005 la AO 1 ha concesso
in locazione per tempo
indeterminato a AP 1 due appartamenti monolocale nello stabile sito in Via __________
a __________, con un canone di locazione di fr. 4'000.- annuali l'uno e di fr.
5'000.- annuali l'altro, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 400.-
rispettivamente 500.-;
che,
essendo rimasti impagati i canoni di locazione dei mesi di  dicembre, gennaio,
febbraio e marzo 2006, la AO 1, in data 13 marzo 2006 ha inviato al conduttore
una diffida di pagamento, assegnandogli un termine di 30 giorni per provvedere
a versare il dovuto, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento
avrebbe provveduto a disdire per mora il rapporto di locazione;
che,
l'importo essendo rimasto impagato, la locatrice ha notificato al conduttore,
tramite modulo ufficiale, la disdetta dei due contratti di locazione in data 12
maggio 2006;
che
con istanza 13 giugno 2006 all'ufficio di conciliazione in materia di
locazione, AP 1 ha chiesto l'annullamento delle disdette e la protrazione della
locazione;
che
con istanza 3 luglio 2006 la AO 1 ha chiesto all'ufficio di conciliazione lo
sfratto di AP 1 dai locali da esso occupati;
che
all'udienza di conciliazione 20 luglio 2006, avente per oggetto entrambe le
istanze, si è tenuto il tentativo di conciliazione, che non ha dato alcun esito;
che
il medesimo giorno la locatrice ha inviato un'istanza di sfratto alla Pretura,
che ha citato le parti per l'udienza di discussione del 16 agosto 2006, alla
quale ha presenziato unicamente la signora __________ V____________________ per
la parte istante, mentre il convenuto non è comparso;
che
con sentenza 16 agosto 2006 il Segretario assessore, constatato l'adempimento
dei presupposti dell'art. 257d CO, il convenuto essendo in mora non avendo
versato alcun importo durante il termine di diffida, ha respinto sia la domanda
di annullamento della disdetta, ritenuta regolare, sia la domanda di
protrazione della locazione, esclusa in applicazione dell'art. 272a lett. a CO;
che
il convenuto si appella contro la decisione del primo giudice, adducendo di
voler continuare con il rapporto di locazione e di essere disposto a pagare le
pigioni arretrate e correnti non appena controparte gli avrà risarcito i danni
derivatigli dal mancato funzionamento della cucina durante 6 mesi;
che
l'appellante sostiene di non aver potuto presenziare all'udienza essendo
rientrato dalle ferie il giorno dell'udienza stessa -quindi il 16 agosto-
sicché ha potuto ritirare la citazione solo a udienza avvenuta;
che
dagli atti risulta invece che la citazione, inviata all'appellante con plico
raccomandato il 31 luglio 2006, è stata ritornata al mittente perché non
ritirata nel termine di giacenza;
che l'art.
124 CPC prescrive che la notificazione degli atti giudiziari avviene, di
regola, mediante invio postale raccomandato (cpv. 1), fermo restando che essa è
considerata per validamente effettuata anche se il destinatario ha rifiutato o
impedito la consegna (cpv. 5): la giurisprudenza, in particolare, ha già avuto
modo di stabilire che, nel caso in cui il destinatario non può essere
raggiunto, l'invio si considera notificato al momento in cui esso viene ritirato
all'ufficio postale oppure, in caso di mancato ritiro, l'ultimo dei 7 giorni di
giacenza (
Cocchi/Trezzini
,
CPC–TI, ad art. 124 n. 1);
che è di
conseguenza da ritenere che la citazione sia stata validamente intimata in
tempo utile all'interessato, il quale - a prescindere dall'avere il vezzo di
non ritirare le raccomandate inviategli che tornano regolarmente al mittente- neppure
precisa né rende in qualche modo verosimile la sua pretesa assenza;
che,
per quanto riguarda l'ulteriore censura rivolta al primo giudice, di non aver
esaminato gli argomenti da lui addotti avanti l'ufficio di conciliazione in
merito alla validità della disdetta, si rileva che il Segretario assessore ha
esaminato la questione, esponendo in modo succinto -ma comunque sufficiente- i
motivi per i quali ha respinto la domanda di annullamento, rilevando che, il
convenuto non avendo dato seguito alla -regolare- diffida di pagamento era in
mora e la successiva disdetta - anch'essa rispettava i termini di legge;
che,
contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante in sede di conciliazione, la
nullità di una precedente disdetta data prematuramente non impedisce al
locatore di rinnovare la disdetta rispettando i termini di legge (DTF 119 II
147);
che
l'appellante neppure può contestare di essere stato in mora allorché era stato
diffidato di pagare gli arretrati, sostenendo di non essere tenuto a pagare le
pigioni richieste a causa dell'inutilizzabilità della cucina, non riparata
malgrado le sue richieste in tal senso (doc. 1);
che
la dottrina ha in effetti avuto modo di precisare che nell'ambito della
locazione di immobili –fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono– il
conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per indurre il locatore
ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli, con l'entrata in
vigore del nuovo diritto della locazione, ha ora a disposizione l'istituto del
deposito della pigione di cui all'art.
259g CO (
Lachat
, Commentaire Romand, n. 2 ad
art. 259g CO;
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO);
che
in merito alla pretesa compensazione del canone, neppure menzionata
nell'istanza di contestazione della disdetta, si rileva che l'appellante non
fornisce indicazioni di sorta circa la sua composizione e la sua consistenza,
sicché l'eccezione va senz'altro respinta;
che
palesemente infondata è anche la pretesa abusività della disdetta originata, a
dire dell'appellante, dalle sue legittime rimostranze in merito ai difetti
dell'ente locato, ritenuto che la situazione di mora è stata pacificamente
ammessa e la disdetta data per questo motivo non può quindi essere considerata
abusiva;
che,
come già rilevato dal Segretario assessore, in presenza di una disdetta
straordinaria la domanda di protrazione della locazione è esclusa (art. 272a
lett. a CO);
che
l'appellante eccepisce anche l'irregolarità della procedura, perché, a suo dire,
__________ V__________ -__________ non avrebbe potuto rappresentare l'istante
all'udienza in quanto non dispone del diritto di firma individuale ma solo di
firma collettiva a due;
che
la questione se, nell'ambito della procedura di cui trattasi, la signora __________
V__________-__________ da sola potesse validamente rappresentare l'appellata -della
quale essa è membro del consiglio d'amministrazione con la funzione di
segretaria ma con diritto di firma a due- può invero rimanere indecisa;
che,
infatti, anche qualora le si volesse negare il potere di rappresentanza e
quindi concludere che neppure l'istante era presente all'udienza, il giudice
avrebbe comunque dovuto decidere in base agli atti (art. 408 CPC), l'istanza
essendo valida perché regolarmente firmata dalla presidente del CdA e dalla
segretaria e membro del CdA;
che,
in sede di udienza la rappresentante dell'istante essendosi limitata a confermare
le proprie domande, senza nulla aggiungere all'istanza 20 luglio 2006, mentre i
documenti prodotti seduta stante già figuravano tutti agli atti, essendo
contenuti nel plico di documenti prodotto unitamente all'istanza quale doc. B, il
sostrato processuale sul quale il Segretario assessore avrebbe dovuto fondare
la propria decisione sarebbe stato identico, l'udienza non avendo aggiunto
nulla a quanto già agli atti, non per l'adduzione di fatti né per quanto
riguarda il materiale probatorio, con la conseguenza che dalla pretesa
violazione procedurale all'appellante non è derivato pregiudizio di sorta;
che
in ragione di quanto precede l'appello, manifestamente infondato, può essere
respinto con breve motivazione, senza notificazione alla controparte (art. 313
bis CPC) e quindi senza attribuire alla controparte ripetibili per questa
decisione;
che
l'evasione dell'appello rende priva d'oggetto la domanda di concedere effetto
sospensivo al gravame;
Motivi per i quali,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC e
la LTG,
pronuncia:
1.
L'appello 1 settembre 2006 di AP 1
è respinto
.
2.
Le spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 200.- sono posti a carico
dell'appellante.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario