ti_gerichte · 12.2016.160 · 2016-11-24 · it
Espulsione del conduttore

Espulsione del conduttore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.11.2016 12.2016.160

Espulsione del conduttore

Incarto n.
12.2016.160
Lugano
24 novembre 2016
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa inc. n.
SO.2016.766
della
Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza di espulsione 17
agosto 2016 da
CC
1
composta da:
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5
AO 6
AO 7
AO 8
rappr.
dall' RA 2
contro
AP
1
rappr. dall' RA 1
chiedente l’espulsione del convenuto dalla
porzione dell'immobile al mapp. __________ di __________ adibita ad esposizione
di autovetture, con protesta di tassa, spese e ripetibili, domanda alla quale AP
1 non si è opposto, rimettendosi al prudente giudizio del giudice, e che il Pretore
aggiunto ha accolto con decisione 29 settembre 2016, ordinando l'espulsione del
convenuto entro 10 giorni dalla data di intimazione della decisione medesima;
appellante AP 1
che, con appello del 7 ottobre 2016, chiede di
annullare il querelato giudizio e di differire l'espulsione al 1° gennaio 2017
o, in alternativa, di rinviare gli atti alla Pretura per un nuovo giudizio; sollecita
altresì il conferimento dell'effetto sospensivo al gravame e protesta le spese
giudiziarie;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che AP 1,
convenuto, ha preso in locazione dagli istanti una porzione del mapp. __________
di __________ da adibire a esposizione di autovetture, da ultimo mediante contratto
del 22 dicembre 2014 che ha preso inizio il 1° gennaio 2015
(cfr. doc. B);
che
la durata della locazione secondo quest'ultimo contratto era di un solo anno, con
scadenza fissa e senza disdetta al 31 dicembre 2015; per contro, l'accordo
prevedeva la possibilità per le parti di disdire la locazione prima di tale
data, con un preavviso di tre mesi (cfr. doc. B);
che
l'11 maggio 2015
gli istanti hanno notificato al convenuto
la disdetta del contratto con effetto al 31 dicembre 2015 sull'apposito modulo
ufficiale (doc. F);
che il 28 maggio
2015 il convenuto ha adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione,
sollecitando una protrazione della locazione sino al 31 dicembre 2017 (doc. G);
che le parti hanno
accettato il seguente accordo proposto il 27 agosto 2015 dall'Ufficio di
conciliazione:
"il contratto termina inderogabilmente senza possibilità
di proroga, non prima del 31 gennaio 2016, per la fine del mese successivo la
crescita in giudicato della licenza edilizia che verrà rilasciata alla società __________
relativamente al mappale __________ di __________ già beneficiaria di un
diritto di compera, ma al più tardi con effetto al 31 dicembre 2016"
(doc. I, L, M);
che il 26 aprile
2016 il Municipio di __________ ha rilasciato alla Cooperativa __________ la
licenza edilizia per l'edificazione di un edificio commerciale sul fondo locato
al convenuto (doc. N), la quale è stata sostituita dalla licenza rilasciata il
20 maggio successivo (doc. Q);
che il
patrocinatore degli istanti ha dapprima notificato una copia della prima
licenza al convenuto, annunciandogli la crescita in giudicato della stessa al
29 maggio successivo e, di conseguenza, l'obbligo di riconsegna dell'immobile
al 30 giugno 2016 (doc. O); il 5 luglio 2016 egli ha, in seguito, notificato
copia del secondo permesso, cresciuto in giudicato il 22 giugno 2016, al
patrono di AP 1, sollecitando la restituzione del bene locato al 31 luglio
successivo, termine riportato al primo giorno feriale seguente, ovvero il 2
agosto 2016 (doc. R);
che, difettando la
riconsegna dell'immobile, con istanza del 17 agosto 2016 gli istanti hanno
chiesto alla Pretura l’espulsione del convenuto;
che l'istanza è
stata trattata secondo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 248 lett. a, 252-256 e 257 CPC);
che, all'udienza
del 27 settembre 2016, il convenuto si è semplicemente rimesso al giudizio del
giudice;
che, con decisione 29
settembre 2016, il giudice di prime cure ha accolto l'istanza: assodata la fine
del contratto il 31 luglio 2016 e l'occupazione dell'ente locato senza valida
causa da parte del convenuto dopo tale data, ritenuto che i fatti erano incontestati
ed erano altresì adempiuti tutti i presupposti legali, il Pretore aggiunto ha
ordinato l’espulsione del convenuto, con le comminatorie di rito, entro 10
giorni dalla notificazione della sua decisione;
che, con appello 7
ottobre 2016, AP 1 chiede di
differire l'espulsione al 1°
gennaio 2017 o, in alternativa, di rinviare gli atti alla Pretura per un nuovo
giudizio; sollecita altresì il conferimento dell'effetto sospensivo al gravame;
a suo dire la riconsegna dell'ente locato avrebbe dovuto avere luogo, a tenore
dell'accordo conchiuso dinanzi all'Ufficio di conciliazione, solo quando l'acquirente
della particella non avesse provato l'imminente apertura del cantiere per
realizzare il progetto approvato dal Municipio; egli sostiene inoltre di essere
prossimo a traslocare i suoi veicoli di esposizione in un altro terreno: chiede
solo di pazientare fino alla fine del corrente anno;
che l'appello non è
stato notificato agli istanti per la presentazione della risposta, in quanto
manifestamente infondato (art. 312 cpv. 1 in fine CPC);
che
l’espulsione di
un conduttore dall'ente locato dopo la fine del contratto per disdetta,
ordinaria o straordinaria, può avere luogo seguendo la procedura sommaria di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC; cfr. DTF 139 III 38;
RtiD I-2015 n. 35c; II-2014 n. 42c), che non richiede la previa conciliazione (art.
198 lett. a CPC); g
iusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo nei casi che
qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la
situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni
non sono date non entra nel merito (cpv. 3);
che il giudice di prime cure ha verificato se, nel caso di
specie, sussistevano i requisiti per poter accedere alla domanda dei locatori
secondo la procedura sommaria testé menzionata; la verifica, in concreto
agevole, ha dato esito positivo;
che, palesemente a
torto, l'appellante sostiene che la fine del contratto e la contestuale
restituzione del terreno da parte sua ai proprietari avrebbe dovuto coincidere
con l'apertura del cantiere di costruzione al mapp. 310: la transazione
conclusa dinanzi all'Ufficio di conciliazione (doc. I) indicava per contro, a
chiare lettere, che questi eventi cadevano alla fine del mese successivo alla
crescita in giudicato della licenza edilizia, ovvero al 31 luglio 2016;
che l'insorgente
domanda inoltre di avere più tempo per poter traslocare e postula, in via alternativa,
di differire l'espulsione alla fine del prossimo mese di dicembre; giacché
l'appello ha effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC), questa domanda è
divenuta priva di oggetto in larga misura (mesi di ottobre e novembre); per
quanto ancora d'attualità (mese di dicembre), essa dev'essere decisamente respinta,
poiché la scadenza del termine di 10 giorni per la riconsegna dell'ente locato
fissato dal Pretore aggiunto nel giudizio 29 settembre 2016 è avvenuta a tre
mesi circa dal giorno (5 luglio 2016) in cui il legale dei locatori aveva notificato
la copia della seconda licenza edilizia cresciuta in giudicato al patrono dell'appellante,
sollecitando la restituzione del bene locato al 2 agosto 2016 (doc. R): periodo
in principio sufficiente per finalmente trovare una nuova sistemazione (ricercata
peraltro dall'appellante da circa due anni; cfr. doc. A) e che, grazie alla
presentazione dell'appello, è lievitato di fatto di ulteriori due mesi;
che, in conclusione, in quanto
non è divenuto privo di oggetto, l’appello, manifestamente infondato, va
respinto e la sentenza impugnata confermata;
che le spese processuali, fissate in conformità all’art. 9 cpv. 3
LTG, seguono la soccombenza (art. 106 CPC); ai locatori, che non sono stati
invitati a presentare una risposta, non vengono assegnate ripetibili;
che il valore
litigioso, determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale, è
stato fissato dal Pretore aggiunto ad almeno fr. 36'000.- ed è rimasto
incontestato in questa sede;
Per questi motivi,
decide:                 1.
L'appello 7 ottobre 2016 di AP 1
è respinto
nella misura in cui non è diventato privo di oggetto
.
2.
Le spese
processuali di complessivi fr. 200.-, già anticipate dall'appellante, sono poste
a carico dello stesso. Non si assegnano ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Bellinzona
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).