ti_gerichte · 16.2003.40 · 2004-03-24 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 24.03.2004 16.2003.40

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.2003.40
Lugano
24 marzo 2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 18
aprile 2003 presentato da
__________
contro
la sentenza 8 aprile 2003 del Segretario assessore
della Pretura del Distretto di __________ nella procedura derivante da
contratto di locazione (inc. n. DI.2003.58) promossa con istanza 24 febbraio
2003 nei confronti di
__________
con la quale l'istante ha chiesto la condanna dei convenuti al
pagamento in solido di fr. 5'089.70 oltre interessi del 5% versati a titolo di
spese accessorie, domanda respinta dal Segretario assessore,
letti
ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il 25 febbraio 1998 __________ ha concluso con i coniugi
__________ un contratto di locazione avente per oggetto un locale situato in
uno stabile di proprietà di quest'ultimi a __________o, per una pigione mensile
di fr. 244.- oltre a fr. 35.- a titolo di acconto per le spese accessorie, con
conguaglio al termine dell'esercizio (cfr. doc. A1, in particolare punto 5). Il
6 dicembre 1999 le parti hanno concluso un altro contratto di locazione avente
per oggetto un appartamento posto nello medesimo immobile. La pigione mensile
pattuita ammontava a fr. 1'200.- oltre a fr. 100.- a titolo di acconto per le
spese accessorie, con conguaglio al termine dell'esercizio (cfr. doc. A, in
particolare punto 5).
2.
Con
istanza 24 febbraio 2003 __________, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________, ha convenuto davanti al
Pretore del Distretto di __________ __________ per ottenere la restituzione di
fr. 4'080.- versati a titolo di acconto per le spese accessorie per
l'appartamento e lo studio per gli anni 2000 e 2001, oltre a fr. 1'009.70 pari
ai conguagli per le spese accessorie pagati fino al 31 agosto 2000. A sostegno
della sua pretesa l'istante ritiene di aver versato ai convenuti spese
accessorie non dovute, l'unica spesa non contemplata nella pigione essendo
quella relativa alla tassa di raccolta rifiuti, la sola che è stata evidenziata
nei due contratti e che è stata dalla stessa personalmente pagata. I convenuti
si sono opposti alla pretesa avversaria contestando l'interpretazione data
dalla convenuta al punto 5 dei contratti di locazione, tutte le spese ivi menzionate
dovendo essere considerate spese accessorie non comprese nella pigione. Per
quanto attiene alla sottolineatura della spesa relativa alla tassa rifiuti,
scopo di quest'evidenziazione era quello di segnalare alla conduttrice che
anche questa spesa, di regola fatturata dal Comune direttamente all'inquilino,
era nel caso concreto fatturata al locatore che ne richiedeva in seguito il
pagamento all'inquilino.
3.
Con sentenza 8 aprile 2003 il Segretario assessore, basandosi sul
testo letterale dei contratti di locazione sottoscritti dalle parti, che al
loro punto 5 elencano le spese accessorie non contemplate nella pigione senza
stralciarne nessuna, ha ammesso la tesi dei convenuti secondo i quali la spesa
relativa alla tassa raccolta rifiuti, ancorché l'unica ad essere sottolineata,
non era la sola spesa accessoria pattuita tra le parti ma una delle spese
dovute oltre la pigione. Egli ha quindi respinto l'istanza censurando inoltre
l’atteggiamento della conduttrice la quale, dopo aver pagato per oltre tre anni
gli importi richiesti dai locatori senza nulla eccepire, non poteva in buona
fede ritenere che gli acconti versati per un importo annuo di fr. 1'200.-
fossero destinati unicamente a coprire la spesa relativa alla tassa raccolta
rifiuti di fr. 130.- annui.
4.
Con
il presente tempestivo gravame __________ è insorta contro il predetto giudizio
postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art.
327 lett. g CPC. La  ricorrente rimprovera al segretario assessore di aver
arbitrariamente valutato le prove, in particolare la clausola n. 5 dei
contratti di locazione senza darne una plausibile spiegazione nel giudizio.
Essa contesta inoltre l’applicazione del diritto sostanziale, e più
precisamente del principio secondo il quale le spese accessorie devono essere
espressamente pattuite tra le parti, caso contrario si presume che le stesse
siano comprese nella pigione, come era il caso in concreto eccezion fatta per
la spesa relativa alla spazzatura.
Con
osservazioni 15 maggio 2003 la controparte postula la reiezione del ricorso.
5.
Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice
di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di
diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata
di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale
una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di
un diritto certo (DTF 126 I 170 consid. 3a).
6.
Secondo l’art. 257
a
CO le spese accessorie sono la
remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in
relazione all’uso della cosa locata quali i costi di riscaldamento e di acqua
calda e analoghe spese d’esercizio (ad esempio le spese di illuminazione,
d'ascensore, di portineria, di manutenzione del giardino, cfr. FF 1985 I p.
1294), come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa (Schweizerisches
Mietrecht, Kommentar (SVIT), 2. ed., n. 11 e 21 ad art. 257-257
b
CO;
Higi,
Zürcher Kommentar, 1994, n. 5-7 ad art. 257
a
-257
b
CO; Lachat, Le
bail à loyer, 1997, p. 222 segg.; FF 1985 ibidem e p. 1237). Non sono per
contro spese accessorie quelle finalizzate alla manutenzione della cosa, quali
le riparazioni o le sostituzioni delle parti deteriorate e, in generale, i
costi che non sono in relazione con l’uso della cosa ma che il locatore deve
sopportare nella sua qualità di proprietario della stessa, ad esempio le
imposte sulla sostanza, i premi assicurativi e le tasse di allacciamento (art.
256
b
CO; FF 1985 I p. 1237; Higi, op. cit., n. 9-11 ad art. 257
a
-257
b
CO e n. 42 ad art. 256
a
-256
b
CO; SVIT, n. 13-14 ad art. 257-257
b
CO e n. 3 ad art. 256
b
CO).
7.
Le
spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito
(art. 257
a
cpv. 2 CO), caso contrario le stesse si presumono comprese
nella pigione. Di regola il contratto deve indicare in modo preciso quali sono
le spese che il conduttore deve assumere oltre alla pigione. Eccezionalmente il
pagamento di determinate spese accessorie può risultare dalle circostanze o può
essere pattuito tacitamente o per atti concludenti (FF 1985 I p. 1238; Higi,
op. cit., n. 13 ad art. 257
a
-257
b
CO). In caso di dubbio o di
carenze del contratto, si presume che le spese accessorie siano comprese nella
pigione di modo che è il locatore che le deve sopportare (SVIT, n. 18 ad art.
257-257
b
CO; Lachat, op. cit., p. 222; DTF 121 III 460; Higi, op. cit.,
n. 14).
Nel caso
di specie, i contratti di locazione sottoscritti dalle parti elencano diverse
spese accessorie non comprese nella pigione e una sola di queste, ovvero quella
relativa alla
spazzatura
,
è stata sottolineata
(cfr. punto
5 contratti doc. A e A1). Contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, la
conclusione del Segretario assessore secondo cui dalla sottolineatura di questa
spesa non si può dedurre che trattasi della sola spesa non contemplata nella
pigione, non è arbitraria. A sostegno della conclusione del primo giudice vi è
innanzitutto il testo medesimo del contratto, dal quale si evince che
nell'elenco delle spese accessorie
non comprese nella pigione
non ne è
stata cancellata nessuna, per cui tutte quelle elencate al punto 5 dei contratti
di locazione sottoscritti dall'istante sono di principio dovute oltre la
pigione. Inoltre, anche dall'importo mensile richiesto all'istante a titolo di
acconto spese accessorie (fr. 35.- per la locazione dello studio e fr. 100.-
per la locazione di un appartamento di quattro locali e mezzo), questa non
poteva in buona fede dedurre che l'acconto si riferisse unicamente alla spesa
per la spazzatura, ciò a maggior ragione perché questa spesa, di fr. 130.-
annui per il 2000 e il 2001, le veniva direttamente e separatamente fatturata
dai locatori (cfr. doc. D), per cui si ha da presumere che la stessa non fosse
più contemplata nel conguaglio finale. La tesi dei locatori secondo i quali nei
contratti sarebbe stata evidenziata solo la spesa relativa alla spazzatura allo
scopo di segnalare alla conduttrice che anche questa spesa rientrava tra quelle
accessorie, poiché non veniva fatturata dal Comune direttamente all’inquilino
ma al locatore, che in seguito la computava all’inquilino, trova riscontro nel
doc. D dal quale si evince che la tassa raccolta rifiuti veniva richiesta
all’istante dai convenuti e non dall’ente pubblico. Anche dal contenuto dei
conteggi e conguagli delle spese accessorie del 31 agosto 2000 (doc. F) e del
31 agosto 2001 (doc. G), l’istante doveva in buona fede dedurre che gli importi
versati mensilmente a titolo di acconto spese accessorie non erano destinati a
coprire unicamente la spesa relativa alla spazzatura ma anche le altre spese
menzionate nel contratto. Come correttamente rilevato dal Segretario assessore,
la pretesa dell’istante non merita protezione poiché, se ella avesse
effettivamente ritenuto che l'unica spesa non compresa nella pigione fosse
quella relativa alla tassa raccolta rifiuti, mal si comprende per quale motivo
ella abbia continuato a pagare l'acconto per le spese accessorie dopo il 20
aprile 2000 (doc. D), data alla quale ha ricevuto la richiesta di pagamento
della medesima dai locatori.
8.
Alla
luce di quanto sopra esposto e ritenuto l’ampio potere di apprezzamento delle
prove di cui gode il primo giudice, questa Camera non ritiene arbitraria,
ovvero insostenibile, l’interpretazione data dal segretario assessore ai
contratti di locazione sottoscritti dalle parti, con particolare riferimento
alle spese accessorie pattuite oltre alla pigione. Per il che il ricorso, che
non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese
l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia:
1.
Il
ricorso per cassazione 18 aprile 2003 di __________ è
respinto.
2.
Tasse
e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 100.-, già anticipate dalla
ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte
fr. 300.- a titolo di ripetibili  di questa sede.
3.
Intimazione
a:
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale
d’appello
La presidente                                                        La
segretaria