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Espropriazione formale - bosco - diritto di superficie

Tessin Tribunale di espropriazione 04.12.2013 10.2013.1-1
Tessin Tribunale di espropriazione 04.12.2013 10.2013.1-1
Ticino Tribunale di espropriazione 04.12.2013 10.2013.1-1

Incarto n.
10.2013.1-1
Lugano
4 dicembre 2013
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Giancarlo Rosselli
arch. Lucia Montorfani Giovanzana
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale promossa da
ISEP
1
rappr.
dall’avv. __________
contro
COCE
1
composta da:
1.
MCON 1
2.
MCON 2
3.
MCON 3
4.
MCON 4
tutti
rappr. dall’ RA 2
nell'ambito
delle opere di premunizione da caduta massi sul territorio di __________,
relativamente
al mapp. no. 195 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Il Consiglio di Stato, con decisione del 5.2.2002, ha approvato la revisione
del piano regolatore di __________. Contestualmente ha tuttavia sospeso
l’approvazione delle zone edificabili interessate da pericoli naturali, situate
nei comparti __________, __________ e __________, ed assegnato al Comune un
termine di tre anni per realizzare delle opere di premunizione. Tale decisione
è stata annullata in ultima istanza dal Tribunale federale con sentenza del
16.9.2004, il quale ha sostanzialmente ritenuto che la revisione del PR doveva
essere preceduta dall’adozione di un piano delle zone soggette a pericolo (PZP)
conformemente alla legislazione vigente in materia di territori soggetti a
pericoli naturali. Su rinvio degli atti, in data 13.12.2005 il Consiglio di
Stato ha approvato i comparti edificabili inclusi nelle zone esposte a pericolo
basso e residuo, negato invece il suo benestare a quelli situati nelle zone con
pericolo medio e alto indicate nel PZP che nel frattempo era stato pubblicato, ed
ordinato al Comune di adottare una variante di PR. Lo stesso Consiglio di Stato
ha poi approvato, con risoluzione del 22.8.2006, il PZP per i settori di __________,
__________ e __________, mentre la sezione forestale ha approvato il progetto
di massima per gli interventi di premunizione in data 3.5.2010.
1.2. Sulla base di questi antefatti, e su proposta del Municipio di __________ (MM
892), con risoluzione del 20.6.2011 il Consiglio comunale ha approvato il
progetto definitivo delle opere di premunizione da caduta massi nelle località __________,
__________, __________ e __________; nel contempo ha stanziato a tal fine un
credito di fr. 2'614'500.- ed autorizzato l’esecutivo a prelevare contributi di
miglioria per le suddette opere nella misura del 90% della spesa effettiva. Il
Municipio si è quindi prodigato per ottenere in forma amichevole la
disponibilità dei terreni coinvolti nel progetto pervenendo ad un accordo con
tutti i privati interessati, salvo che con i proprietari del mapp. no. 195, i
quali, pur non opponendosi all’opera, hanno chiesto un indennizzo di fr.
10'000.- e la dispensa dal pagamento di contributi di miglioria.
Da ciò l’apertura della presente procedura espropriativa promossa dal Comune
con istanza del 10.1.2013, con la quale è chiesta l’imposizione, nelle forme
dell’esproprio, di un diritto di superficie su mq 971 del mapp. no. 195 per eseguire
l’opera di premunizione (rete paramassi), nonché di un diritto di passo
pedonale e con ogni veicolo, per la realizzazione, la manutenzione come pure
l’estensione e/o il risanamento dell’opera in oggetto. A titolo d’indennità sono
offerti 31 cts. il mq, pari ad un importo complessivo di fr. 300.-. Il Comune,
autorizzato dal Tribunale ad omettere la pubblicazione degli atti, ha
notificato ai proprietari, in data 28.1.2013, un avviso personale con annessa
tabella e piano di espropriazione.
Con tempestiva memoria del 25.2.2013 gli espropriati hanno ribadito la
richiesta di indennizzo di fr. 10'000.- e di esonero dai contributi di
miglioria.
L’udienza di conciliazione si è svolta il 26.4.2013 con esito infruttuoso,
seguita immediatamente da un sopralluogo al termine del quale gli espropriati
hanno accordato l’anticipata immissione in possesso. Le parti sono quindi comparse
al dibattimento finale del 9.10.2013 ove hanno integralmente confermato le
rispettive posizioni.
2.
Il
mapp. no. 195 (mq 9'713) è un terreno boschivo in forte declivio verso
sud-ovest ubicato in località __________, a nord-ovest dell’insediamento
residenziale comunemente detto “__________”. Sulla parte meridionale del fondo,
lungo il confine, vi è un sentiero pedonale asfaltato che ha inizio dalla
strada comunale al mapp. no. 241 e si sviluppa verso nord-ovest su sedimi privati
(cfr. verbale di sopralluogo del 26.3.2013 e documentazione fotografica annessa).
Nel vigente PR di __________ la particella è attribuita alla zona forestale.
3.
L’espropriazione
formale soggiace al versamento di una piena indennità
(art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti i pregiudizi derivanti
all’espropriato in seguito all’estinzione o alla limitazione dei suoi diritti
(art. 11 Lespr), è finalizzata a restituirgli le condizioni economiche di cui
avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né
arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.
16 no. 4).
Nella fattispecie l’espropriazione ha per oggetto l’imposizione sul mapp. no.
195 di un diritto di superficie per la realizzazione di una rete paramassi e di
un diritto di passo pedonale e veicolare per accedervi. Un tale intervento è
giuridicamente equiparato ad un’espropriazione parziale ai sensi dell’art. 11
lt. b Lespr giacché le servitù, diversamente dai fondi, non sono beni in
commercio e quindi non hanno un vero e proprio valore venale. Di conseguenza la
piena indennità corrisponde al deprezzamento subito dalla particella gravata, ovvero
alla
differenza tra il valore venale del
fondo libero dall’onere ed il valore del fondo stesso dopo l’aggravio. Accanto
alla diminuzione del valore venale, vanno poi eventualmente considerati tutti
gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato (art. 11 let. c Lespr) purché,
secondo il corso ordinario delle cose, siano una prevedibile conseguenza
dell’espropriazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 172-173, ad
art. 23 no. 7; Pradervand-Kernen, La valeur des servitudes foncières et
du droit de superficie, th. 2007, no. 161, 166, 236 ss, 176 ss; DTF 121
II 436 c. 8a, 122 II 246 c. 4, 129 II 420 c. 3.1.1, 8; 131 II 458 c. 3.3).
E’ dunque necessario stabilire anzitutto il valore venale del mapp. no. 195
libero da servitù.
4.
4.1. Il valore venale corrisponde
al prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente
immobiliare avveduto nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 50 ss). Lo strumento prioritario per stabilire il
valore venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato
sul confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe
al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF
122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no.
52 c. 4.1). Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è
richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a
paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di
urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante
opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite
isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti
influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono
risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al
di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di
vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 88). Devono essere considerate le eventuali
possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art.
12 cpv. 1 Lespr; DTF 114 Ib 321 c. 3), nonché le servitù attive e
passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1
Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore
derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr; DTF
114 Ib 321 c. 3).
4.2. La valutazione del mapp. no. 195 risale al 26.4.2013, data per la quale è
stata autorizzata l’anticipata immissione in possesso (cfr. verbale di medesima
data; art. 19 Lespr). Considerato che il fondo è inedificabile ed assegnato al
territorio boschivo, l’estimo deve fondarsi sui
prezzi soluti per terreni che hanno qualità analoghe. L’indagine
esperita a tal fine copre il periodo 1995-2013 e si estende, oltre che al Comune
di __________, anche al confinante Comune di __________. In tal modo sono emersi
i dati seguenti:
Comune di __________ (zona boschiva)
mapp. nr.
mq
località
fr./mq
iscr. a RF
6
1’234
__________
1.22
10.10.1997
164
5’278
__________
0.11
10.10.1997
180, 181
14’786
__________
5.07
16.01.2004
722, 723, 731
5’908
__________
2.96
29.09.2004
938
8’242
__________
1.15
14.12.2012
Le part. no. 722/723/731 e 938 sono ubicate a monte
del nucleo di __________; le altre si trovano grosso modo nel territorio che
qui interessa, a nord della zona residenziale __________, in collina (mapp. no.
6 e 164) e nei pressi del lago, lungo la strada cantonale __________ (mapp. no.
180 e 181). La media generale dei valori è di ca. fr. 2.- il mq.
Comune di __________ (zona boschiva e
agricola)
mapp.nr.
mq
località
fr./mq
Iscr. a RF
255
925
scorporo
__________
2.50
06.02.1996
513
3’895
scorporo
__________
2.50
06.02.1996
406
3’090
__________
4.-
21.04.1997
280
844
__________
100.-
28.07.1998
410
6’452
__________
1.08
18.12.1998
538
4’923
__________
3.05
24.10.2003
616
760
__________
236.84
05.07.2004
643
2’009
__________
49.78
06.10.2005
109
1’427
__________
12.89
29.08.2006
114
435
__________
13.03
29.08.2006
269
359
__________
2.79
17.12.2007
222
1’846
__________
25.-
29.04.2010
100, 191, 196, 366,
391, 435
46’508
__________
0.58
20.12.2010
191, 196, 366, 391,
435
37’739
__________
0.32
04.09.2013
290
251
scorporo
__________
75.-
04.09.2013
Le proprietà sono sparse sulla collina nel territorio
a nord-est del nucleo di __________. Alcune si distinguono per essere state alienate
a prezzi decisamente elevati se soltanto si considera che i valori normalmente
assegnati alle superfici boschive raggiungono un massimo di fr. 5.- il mq (cfr.
RDAT I-1999 no. 34; TRAM 50.2007.1 del 22.5.2007 e conseguente
sentenza del TF 1C_173/2007 del 14.9.2007). Alienazioni che, ad un esame
più attento, non possono dirsi esenti dall’influsso di componenti soggettive o
comunque insolite. In particolare, per quanto riguarda i mapp. no. 280, 616 e
222, si rileva che gli acquirenti erano già proprietari di fondi confinanti
edificati, e dunque avevano un evidente interesse all’acquisto in quanto ha
permesso loro di usufruire di una più ampia superficie verde di sfogo. Allo
stesso modo il mapp. no. 643 è servito ad ingrandire il giardino dello stabile
al mapp. no. 601 al quale è stato riunito (cfr. d.g. 22613 del 6.10.2005). I
mapp. no. 109, 114 e 290 sono invece assegnati alla zona agricola la quale, già
di per sé stessa, ravvisa normalmente valori superiori rispetto a quella
boschiva; inoltre, il primo era già occupato da un edificio di 49 mq al momento
della compravendita, il secondo è stato acquistato da un parente del venditore ed
il terzo dal Comune in vista di una sistemazione stradale. In sostanza le
suddette transazioni si riconducono a contesti particolari che, verosimilmente,
hanno indotto gli acquirenti a non attenersi a criteri puramente oggettivi nel
fissare i prezzi di compravendita; perciò non entrano in considerazione ai fini
dell’estimo.
Per il resto il valore medio dei terreni boschivi si situa, anche nel Comune di
__________, attorno a fr. 2.- il mq.
4.3. Il mapp. no. 195 è un terreno alquanto scosceso, con rocce affioranti ed
un bosco misto costituito da una flora arbustiva non legnosa intercalata a
poche piante ad alto fusto, essenzialmente querce, alcuni castagni e molte robinie,
specie quest’ultima ritenuta invasiva. Quindi – a differenza, ad esempio, di
una selva castanile o di un bosco in ricrescita – non presenta alcun pregio particolare
ed è adatto solamente per la produzione di legna da ardere. Inoltre, per quanto
si è potuto constatare in sede di sopralluogo, esso è lasciato allo stato completamente
naturale, con il sottobosco infestato da vegetazione incolta e ramaglie (cfr. fotografie).
Il fondo è accessibile a piedi, a partire dalla
strada comunale, grazie al sentiero che costeggia tutto il suo confine
meridionale e che, all’occorrenza, è
percorribile
con carriole a motore. In definitiva si tratta di una proprietà priva di
qualità degne di nota ed il cui sfruttamento, vista la destinazione e
l’orografia, è alquanto limitato. Si aggiunga poi che
il miglior uso di un terreno di natura boschiva
dipende, di regola, dalla possibilità, per il proprietario, di procedere ad un dissodamento
(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 118), intervento che di norma è
vietato salvo deroghe eccezioni (art. 5 LFo; RtiD II-2008 no. 74). Ritenuto
che gli espropriati non dispongono di una tale autorizzazione, un miglior uso non
è ipotizzabile. Pertanto può essere concluso che il valore della particella raggiunga
la quotazione media accertata sopra di fr. 2.- il mq. Importo, questo, che
tutto sommato pare adeguato alla situazione ed è ragionevole anche per
confronti con i mapp. no. 180/181 di __________, che sono contigui al lago ed
alla strada cantonale (mapp. no. 27), nonché c
on i mapp. no. 255/513, 269 e 406 di __________ che sono provvisti di
accessi veicolari diretti siccome confinanti, rispettivamente, con una strada privata
coattiva (mapp. no. 259) e con la strada cantonale (mapp. no. 412 e 339).
5.
Stabilito il valore della
particella, occorre valutare l’incidenza delle servitù espropriate (cfr.
consid. 3). Il diritto di superficie interessa un’area più o meno rettangolare
di 971 mq vicino al confine sud-est del fondo; su di essa, immediatamente a
monte del sentiero, è prevista la posa di una rete paramassi. In tal modo gli
espropriati perdono la libera disponibilità della superficie gravata e si
vedono parzialmente ostruito dall’impianto il fronte verso il sentiero. Ciò
nonostante, vista la natura e la situazione della particella, le ripercussioni non
sono particolarmente penalizzanti. Bisogna infatti considerare che, lungo tutto
il fronte, l’accesso dal sentiero non è già dei migliori poiché il terreno è
impervio e roccioso, e quindi di per sé stesso difficilmente agibile; senza
contare la boscaglia incolta che, evidentemente, concorre a pregiudicarne
l’agibilità. Semmai, nel caso di interventi di pulizia, potrebbe risultare più
laborioso trasportare la vegetazione verso la parte libera del fronte, anche
se, per la verità, si tratta di un’eventualità teorica poiché il bosco non si
presenta affatto curato e mantenuto. D’altra parte il diritto di superficie è
circoscritto ad un’area ben definita mentre tutto il resto del fondo rimane
liberamente fruibile, e la rete paramassi non crea particolari o maggiori
disturbi rispetto a qualsiasi altro impianto analogo posato altrove in
territorio boschivo.
La servitù di passo pedonale e veicolare, intesa a garantire l’accesso
all’opera, concerne la stessa porzione gravata dal diritto di superficie come
anche il sentiero che si snoda sul mapp. no. 195 e su altri sedimi privati. Tale
sentiero è asfaltato, nel piano del traffico è parte integrante della rete dei
sentieri e percorsi pedonali, e di fatto è già liberamente accessibile al
pubblico e percorribile senza restrizioni da chiunque; il tracciato è peraltro
già gravato da un diritto di passo pubblico a favore del Comune iscritto nel
registro fondiario (cfr. verbale 9.5.1980).
Considerate tali circostanze, le servitù imposte al mapp. no. 195 incidono in minima
parte sulla destinazione d’uso del fondo, certamente non in misura superiore al
25% del suo valore. Perciò l’indennità può essere fissata cts. 50 il mq.
L’importo preteso dagli espropriati (fr. 10'000.-) – che si ispira
all’indennità versata in altra sede dall’__________ per la posa di cavi
sotterranei – è palesemente eccessivo ed ingiustificato alla luce dei criteri
d’estimo (cfr. consid. 3) e dei valori di mercato ai quali il Tribunale deve
attenersi.
6.
L’indennità espropriativa è
completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dalla data
dell’immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Detto saggio usuale
corrisponde, per decisione del 9.11.2009 del Tribunale amministrativo federale,
al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione. Pertanto in
concreto sono dovuti i seguenti interessi:
- del 2.25% dal 26.4.2013 al 2.9.2013
- del 2% dal 3.9.2013 in poi
7.
Gli espropriati pretendono di
essere esonerati dal pagamento di contributi di miglioria per le opere di
premunizione. Tale questione esula, tuttavia, dalla presente vertenza e
pertanto la domanda non può che essere respinta. Restano naturalmente riservati
i diritti dei proprietari da esercitarsi, se del caso, nell’ambito di
un’eventuale procedura impositiva che il Comune dovesse avviare a norma della
Legge sui contributi di miglioria.
8.
La tassa di giustizia e le spese
sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 Lespr) con l’obbligo di rifondere
agli espropriati, patrocinati da un legale, un’equa indennità per ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia
1.     Per l’espropriazione formale di diritto di
superficie su mq 971 del mapp. no. 195 di __________ per realizzare l’opera di
premunizione, nonché di un diritto di passo pedonale e con ogni veicolo, per la
realizzazione, la manutenzione come pure l’estensione e/o il risanamento
dell’opera in oggetto, l’ente espropriante verserà agli espropriati
un’indennità di cts. 50 il mq.
2.     L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi ai seguenti saggi annui:
- del 2.25% dal 26.4.2013 al 2.9.2013
- del 2% dal 3.9.2013 in poi
3.     La
richiesta di esonero dai contributi di miglioria è respinta ai sensi dei
considerandi.
4.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere agli
espropriati fr. 600.- per ripetibili.
5.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
6.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco