ti_gerichte · 90.2011.59 · 2013-05-17 · it
Piano particolareggiato per un complesso alberghiero

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 17.05.2013 90.2011.59
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 17.05.2013 90.2011.59
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 17.05.2013 90.2011.59

Incarto n.
90.2011.59
Lugano
17 maggio
2013
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello Balerna, presidente
Giovan Maria Tattarletti, Matea Pessina, supplente
segretario:
Fulvio Campello, vicecancelliere
statuendo sul ricorso 12 settembre 2011 della
RI 1
patrocinata da:PR 1
contro
la risoluzione 12 luglio 2011 (n. 3969), con cui il
Consiglio di Stato ha approvato la revisione del piano regolatore di Vico Morcote;
viste le risposte:
-    4 novembre 2011 della
Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità;
-    1° dicembre 2011 del
municipio di Vico Morcote;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.
La ricorrente è proprietaria di 7 quote
di PPP del fondo base 333 (tot. 876/1000), di 3 quote di PPP del fondo base 340
(tot.
572/1000) e del
mapp. 467 di Vico Morcote. La proprietà, che
ospita il complesso
alberghiero "__________" (ex __________
) e le sue strutture, si affaccia sul lago Ceresio e si estende
al di sopra e al di sotto della strada cantonale che collega Melide a Morcote.
Il mapp. 333, sovrastante la cantonale, è attribuito dal piano regolatore in
vigore, approvato il 21 dicembre 1988 (ris. gov. n. 9636), alla zona
residenziale estensiva R2a, mentre i mapp. 340 e 467 sono inseriti in zona
residenziale particolare a lago RPL. Il complesso alberghiero, edificato negli
anni '70,
prima dell'entrata in vigore del
piano regolatore, e sottoposto nel
2006 a ristrutturazione, non rispetta i parametri edificatori previsti
per le due zone (cfr. art. 33 e 35 norme di attuazione del piano regolatore;
NAPR '88), presentando una densità edilizia
ragguardevole: lo sfruttamento del mapp. 467 raggiunge l'1.2, quello del
mapp. 340 l'1.4 e quello del mapp. 333 l'1.94 (cfr. rapporto di
pianificazione giugno 2010, pag. 56).
B.
Nelle sedute dell'11 e 19 maggio 2010 l'assemblea comunale di
Vico Morcote ha adottato la revisione
del piano regolatore. In
quella sede, vista la situazione edificatoria
esistente, la presenza di una struttura turistica d'importanza regionale e la
sensibilità paesaggistica del luogo, è stato adottato per il comparto formato
dai mapp. 332-336, 340 e 467 un piano particolareggiato
denominato "Zona alberghiera-residenziale __________ ". In particolare
suddetto piano attribuisce i fondi inclusi nel suo perimetro a 3 diversi regimi
di sfruttamento: area A complesso alberghiero superiore (mapp. 333); area B
complesso alberghiero inferiore (mapp. 340 e 467) e area C area di espansione
della zona alberghiera residenziale (mapp. 332, 334-336). In sintesi, le aree A
e B, corrispondenti all'insediamento alberghiero esistente, inclusa un'area per
la realizzazione di un autosilo, vengono sottoposte ad un
regime conservativo, mentre l'area C, comprendente
in parte
fondi liberi, è intesa quale zona di potenziale espansione e
sviluppo della struttura. Le aree A e B vengono suddivise dal piano in
specifici comparti (area A: comparti A-E; area B: comparti F, G e piscina).
C.  Contro
la pianificazione adottata dal comune, la RI 1 è insorta davanti al Consiglio
di Stato, domandando numerosi e puntuali emendamenti alla disciplina prevista
per le aree A e B, emendamenti intesi - a sua detta - a completare in modo
coerente il piano che, in parte, non terrebbe conto a sufficienza della
situazione di fatto esistente. In particolare essa ha chiesto:
-  per
quanto attiene al comparto B, un aumento dell'altezza con-cessa da 6 m a 9 m e l'inclusione di una scala situata sul suo spigolo sud-est;
-  la
possibilità di completare sui lati est e ovest una pensilina po-           sta
nel comparto C;
-  l'inserimento nel comparto F di una pensilina e
di una sala-       riunioni esistente, nonché l'accorpamento di un'area situata
sotto la superficie del parcheggio, al fine di ricavarne
ulteriori                                       spazi per attività di servizio;
-  l'integrazione
nel comparto G di una veranda esistente nonché             la possibilità di
completare una pensilina lungo tutta la facciata   dell'edificio.
D.
Con risoluzione 12 luglio 2011 il Governo ha approvato il piano e,
nel contempo, ha respinto il ricorso della RI 1, ritenendo in sostanza che le
sue richieste contraddicessero gli obiettivi del piano.
E.
Con ricorso 12 settembre 2011 la RI 1 insorge
davanti al Tribunale cantonale amministrativo,
riproponendo puntualmente le censure disattese dal Governo.
F.
Il municipio e la Divisione dello sviluppo territoriale e della
mobilità, agente per il Consiglio di Stato, resistono al ricorso.
G.
Il 28 febbraio 2013 una delegazione del
Tribunale ha tenuto un'udienza
e ha visitato i luoghi delle
contestazioni. In quell'occasione
sono state
scattate alcune fotografie, acquisite agli atti. Le
parti hanno
confermato le loro domande, rinunciando a inoltrare un allegato conclusivo.
Considerato,
in
diritto
1.   1.1.
La competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la tempestività del ricorso
sono date (art. 38 cpv. 1 legge cantonale di applicazione della legge federale
sulla pianificazione del territorio del 23 maggio 1990; LALPT; BU 1990; in
vigore sino al 31
dicembre 2011; dal 1°
gennaio 2012 art. 30 cpv. 1 legge sullo
sviluppo territoriale del 21
giugno 2011; Lst; RL 7.1.1.1). La legittimazione attiva della ricorrente,
validamente insorta davanti al Governo ponendo le stesse domande, è data (art.
38 cpv. 4 lett. b LALPT; dal 1° gennaio 2012 art. 30 cpv. 2 lett. b Lst). Il
ricorso è dunque ricevibile in ordine.
1.2. La materia del contendere è retta dalla
LALPT, in applicazione
dell'art. 107 Lst.
2.
2.1. In campo pianificatorio il comune
ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33
cpv. 3 lett. b della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22
giugno 1979 (LPT; RS 700), il diritto cantonale deve garantire il riesame
completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone
Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT; dal 1°
gennaio 2012, art. 29 cpv. 1 Lst), che approva il piano - e decide i ricorsi -
con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legalità
ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate
di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle
autorità loro subordinate il margine
d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il
Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento
a quello del comune, ma deve rispettare
il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta
più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad
intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun
criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario
rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli
scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro
sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto
della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore
(cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente
che sia stata effettuata in modo corretto la
ponderazione globale degli interessi richiesta
dall'art. 3 ordinanza
sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000 (OPT; RS 700.1;
RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b, II-1999 n. 27
consid. 3).
2.2. Il potere cognitivo del Tribunale cantonale amministrativo è invece
circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; dal 1° gennaio
2012, art. 30 cpv. 3 Lst e relativo rinvio agli art. 61
seg. legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966;
LPamm; RL 3.3.1.1.; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c, II-
1999 n. 27 consid.
3, II-1997 n. 23). Fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3
lett. b LPT - i casi in cui il Tribunale interviene quale unica autorità di
ricorso a livello cantonale (DTF 114 Ib 81 consid. 3, 109 Ib 121 consid. 5;
Bernhard
Waldmann/
Peter Hänni
,
Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 64 ad art. 33), segnatamente quindi i casi
in cui sono
impugnati un diniego di approvazione rispettivamente
una modifica d'ufficio del piano regolatore disposti dal Consiglio di Stato.
3.
Giusta l'art. 75 della Costituzione federale della Confederazione
Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101) i Cantoni devono allestire dei
piani d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione
del suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo
l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima
legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione
direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di
costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di
cui ogni parte adempie una specifica funzione. I piani d'utilizzazione - nel nostro
Cantone chiamati piani regolatori a livello comunale (art. 24 segg. LALPT) - disciplinano
l'uso ammissibile del suolo (art. 14 cpv. 1 LPT). Essi devono delimitare, in
primo luogo, le zone edificabili, agricole e protette (art. 14 cpv. 2 LPT). Il
compito di operare una separazione all'interno delle zone edificabili spetta al
diritto cantonale ed alle autorità incaricate della pianificazione (cfr.
Alexandre
Flückiger/Stéphane Grodecki,
Commentario LPT, n. 18 ad art.
15 con rinvii; art. 28 cpv. 2 lett. a-d LALPT), come peraltro ricorda l'art. 18
LPT. Il territorio fabbricabile dev'essere suddiviso secondo le rispettive
necessità, private o pubbliche: quelle dell'abitazione, dell'artigianato,
dell'industria, del commercio, dell'amministrazione, dello sport, della
cultura, del tempo libero e così via, ma anche
secondo necessità
estetiche o di preservazione dei siti (
Flückiger/Grodecki
, op. cit., n. 20 ad
art. 15). Questo conduce a delimitare delle zone
edificabili con funzioni differenti che, oltre a soddisfare i requisiti
dell'art. 15 LPT, devono ossequiare gli scopi e i principi di quest'ultima legge
federale (art. 1 cpv. 2 lett. b, 3 cpv. 3 LPT;
Pier-marco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert
, Aménagement
du territoire, construction, expropriation, Berna 2001, n. 509).
4.   Il piano
particolareggiato (art. 28 cpv. 2 lett. c, 54 segg. LALPT) organizza e disciplina
nel dettaglio l'uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del
territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o
socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti alla protezione
naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo
richiedono. Esso deve essere previsto nell'ambito di un piano regolatore
comunale (art. 54 cpv. 2 LALPT).
Il piano
particolareggiato regola nel dettaglio l'uso dei singoli fondi, stabilendo per
ciascuno ad esempio l'ubicazione e la dimensione dei fabbricati, le superfici
da mantenere libere, l'arredo di superficie e le caratteristiche degli edifici;
può inoltre stabilire la formazione in comune di infrastrutture che interessino
un preciso numero di proprietari, come aree di svago, posteggi e strade di
accesso. Il piano particolareggiato si
distingue
dal piano regolatore per il diverso grado di specificazione delle utilizzazioni
e per la diversa intensità delle restrizioni adottate
(cfr.
Adelio
Scolari
, Commentario, Cadenazzo
1996, n.
409 seg. ad art. 54 LALPT, con relativi rinvii alla giurisprudenza).
5.
La ricorrente critica il Governo, che
non ha accolto i puntuali emendamenti da lei proposti, rimproverandogli in
sostanza di
aver tutelato soluzioni pianificatorie manifestamente
contrarie alle finalità del piano e quindi prive di interesse pubblico.
6.
6.1. Una restrizione di diritto
pubblico è compatibile con la garanzia
della proprietà
sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su di una base legale, è
giustificata da un interesse pubblico preponderante e rispetta il principio
della proporzionalità (art. 36 cpv. 1-3 Cost.). In linea generale, è pubblico
l'interesse che coinvolge la
generalità dei
cittadini o una sua frazione significativa e che compete al potere pubblico promuovere
nell'esercizio delle sue
funzioni. L'interesse pubblico a un
provvedimento di pianificazione del territorio è, pertanto, segnatamente dato
quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito
dalla collettività. Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi
pubblici e privati in gioco (RDAT I-2000 n. 24 consid.
4.1 con rinvii
;
Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,
op. cit., n. 98-102;
Adelio Scolari
, Diritto amministrativo,
Parte generale, II
a
edizione, Cadenazzo 2002, n. 558-594). Il
principio della proporzionalità
esige invece
che le restrizioni della proprietà siano idonee a raggiungere lo scopo di
interesse pubblico desiderato (regola dell'idoneità), che tra i diversi
provvedimenti a disposizione per
conseguire tale scopo venga scelto
quello che lede in misura minore gli interessi del proprietario (regola della
necessità), infine
che sussista un rapporto
ragionevole tra lo scopo di interesse
pubblico perseguito e i mezzi
utilizzati (regola della proporzionalità in senso stretto; RDAT II-2000 n. 75
consid. 5b con rinvii;
Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,
op. cit., n. 103-
106;
Scolari
, op. cit., n.
595-610).
Infine, quale fondamentale istituto dell'ordinamento giuridico, la proprietà
non deve essere svuotata della sua sostanza
(
Ulrich
Häfelin/Walter
Haller
, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, VI
a
ed., Zurigo
2005, n. 324;
Pascal
M
ahon
, Petit commentaire del la Constitution fédérale de la Confédération suisse, Zurigo 2003, n. 15 seg. ad art. 26).
6.2. Nel caso di specie la risoluzione qui
impugnata non tocca
l'essenza del menzionato diritto fondamentale ed è
palesemente
sorretta da una base legale
(art. 37 cpv. 1 LALPT), peraltro
nemmeno messa in discussione dalla
ricorrente. L'oggetto del contendere si riduce pertanto ad una puntuale
verifica dell'interesse pubblico e della proporzionalità dell'assetto
pianificatorio adottato dal Comune alla luce degli emendamenti richiesti dalla
ricorrente.
7.   Con
il piano particolareggiato "Zona alberghiera-residenziale __________ ",
il Comune di Vico-Morcote ha inteso consolidare la
destinazione alberghiera del complesso "ex __________ ",
correggendo
una situazione abnorme dal profilo pianificatorio per quanto
attiene ai fondi che ospitano la struttura, e indirizzandone il futuro
sviluppo. In particolare, secondo il rapporto di pianificazione giugno 2010, pag.
57, "(…)
Si è giunti alla proposta del piano particolareggiato quale
strumento pianificatorio, in quanto come già detto le aree interessate sono
occupate da costruzioni che eccedono gli indici pianificatori dell'attuale PR,
sia per quanto
riguarda i sedimi inseriti in
zona RPL sia per quelli in R2a. Attraverso il
piano particolareggiato si
è voluto quindi 'regolarizzare' questi fondi
(…)". Nelle aree A e B
vengono così previsti dei parametri edificatori corrispondenti alla situazione
reale, che viene in sostanza consolidata senza possibilità di sviluppo, salvo
per un'uniformazione dell'altezza dell'edificio al mapp. 333, che si presenta
ora con due diverse altezze, e per la possibilità di realizzare l'autosilo.
Quale zona di potenziale espansione della struttura alberghiera il piano
particolareggiato riserva l'adiacente area C, composta dai mapp. 332 e 334-336.
8.
Area A
L'area
A, corrispondente al mapp. 333, ospita l'edificio alberghiero originario, posto
sopra la strada cantonale; come esposto nei fatti, lo sfruttamento della
proprietà, di grande impatto paesaggistico, corrisponde all'1.94 contro lo 0.4
ammesso dal piano regolatore approvato nel 1988 per la zona R2a. Viste queste
premesse, la soluzione adottata attraverso la pianificazione testé illustrata
di inibire di principio qualsiasi ampliamento della sostanza edilizia
esistente, destinando a questo scopo il comparto C,
deve
essere considerata congruente con lo scopo ordinatore e di tutela
paesaggistica prefisso e dunque sorretta da un eminente interesse pubblico. In
merito alle singole richieste della ricorrente si osserva quanto segue.
8.1.
La ricorrente chiede anzitutto, per quanto attiene al comparto B, riservato
agli accessori, un aumento dell'altezza prevista da 6 a 9 m: secondo la ricorrente la modifica richiesta si imporrebbe proprio in ossequio al principio
ordinatore del piano, che mira a recepire e consolidare la situazione di fatto,
in modo da includere l'esistente locale tecnico e la copertura della scala
antincendio, che ravvisano (già) un'altezza di 9 m. Inoltre, per consentire
l'accesso al coperto dell'area dei
servizi dell'albergo, e quindi per
migliorare la funzionalità della
struttura, anche la scala esterna situata sullo spigolo sud-est dovrebbe venir integrata
nel comparto. Tali richieste devono venir disattese: ferme infatti le premesse
di cui sopra, va anzitutto osservato che, con la possibilità di edificare fino
a 9 m d'altezza, il comparto B perderebbe la sua qualità di area subalterna,
riservata ai soli accessori, trasformandosi in un nuovo volume costruito,
massiccio e disarmonico, posto per di più direttamente a confine con il mapp. 334, in palese contrasto con le finalità del piano che, come detto, in conformità con il suo scopo
ordinatore e di tutela paesaggistica, non consente di principio aumenti della
sostanza edilizia esistente. Già per questo motivo le richieste della
ricorrente si rivelano manifestamente contrarie al suo spirito. Non solo, ma
per quanto attiene specificatamente alla critica relativa alla mancata
ricezione nel piano della situazione di fatto esistente, si osserva che per l'area
A il
piano particolareggiato si limita ad indicare
il volume complessivo dell'albergo, mirando, come detto, a creare una
volumetria armoniosa tramite la possibilità di uniformarne l'altezza; il piano
non è invece inteso a recepire e sanare dal profilo edilizio situazioni
specifiche e particolari, venutesi a creare nel
corso degli
anni in risposta a necessità puntuali e contingenti della
struttura alberghiera ma prive di un concetto architettonico globale,
ragionato e coerente, insignificanti quindi in un'ottica
complessiva. Per
il che la decisione del Governo merita conferma.
8.2.
Anche la richiesta relativa alla possibilità di completare sui
lati est e ovest, fino a confine, la pensilina
esterna, che corre
lungo la facciata principale dell'edificio va disattesa.
Tale pensilina, attribuita dal piano particolareggiato al comparto C, delimita
attualmente la facciata principale dell'albergo, sottolineandone nel contempo l'entrata.
Al fine di permettere una sistemazione decorosa nonché la copertura del subalterno
"entrata fornitori",
attribuito al
comparto B, il piano particolareggiato prevede la
possibilità di
completare la pensilina verso nord, oltre la facciata principale, per una
lunghezza di ca. 10 m. Ora, ritenuto che già questa soluzione introduce un'anomalia
nel disegno e nella tipologia della facciata dell'albergo e va considerata come
un'eccezione al principio che ispira il piano particolareggiato, volto al rigoroso
mantenimento della situazione attuale, la decisione del
Governo di limitare al minimo indispensabile l'eccezione - dettata
appunto dalla volontà di dotare l'entrata
riservata ai fornitori di una sistemazione confacente - e di non accogliere
quindi la richiesta di poter ulteriormente ampliare la pensilina resiste a
qualsiasi critica e va di conseguenza confermata.
9.   Area
B
L'area
B, che include il complesso __________, posto ai mapp. 467 e 340, presenta una
tipologia di
carattere residenziale, diversa
da quella dell'edificio al mapp. 333;
tant'è che la costruzione,
suddivisa per quanto attiene al mapp. 340 in PPP, ospita tutt'ora appartamenti, riservati alla residenza privata; come esposto nei fatti, anche lo
sfruttamento di quest'area, posta a diretto contatto con il lago e quindi estremamente
sensibile dal profilo paesaggistico, è ragguardevole e raggiunge l'1.2 (mapp.
467), rispettivamente l'1.4 (mapp. 340) contro lo 0.2 ammesso dal piano regolatore
per la zona RPL. Valgono di
conseguenza le
medesime considerazioni espresse al considerando che precede in merito alla
fondatezza, dal profilo dell'interesse pubblico, della scelta pianificatoria
alla base del piano di inibire qualsiasi attività edilizia nel comparto e di
destinare invece il comparto C a zona di potenziale espansione della struttura
alberghiera. In merito alle puntuali richieste della ricorrente si osserva
quanto segue.
9.1.
Per quanto attiene all'area B la ricorrente chiede anzitutto l'inserimento nel
comparto F, riservato all'edificio alberghiero-residenziale, di una pensilina
esistente, eseguita in cemento armato, posta sul lato ovest del mapp. 467, in prossimità della piscina. Tale richiesta è presto evasa, in quanto valgono,
mutatis
mutandis
, le osservazioni espresse al considerando che precede, relative
alle finalità del piano, che, come detto, si limita ad indicare i volumi complessivi
degli ingombri e non è inteso a
sanare
situazioni specifiche e particolari, insignificanti in un'ottica
complessiva.
Notasi peraltro che la richiesta della ricorrente appare infondata anche da un
profilo tipologico, nella misura in cui viene chiesta l'attribuzione della
pensilina al comparto F, che permette
un'edificazione
fino al livello della strada (terrazza esclusa: cfr.
decisione
impugnata, pag. 33, in evasione del ricorso dell'arch. __________ e
osservazioni 19 dicembre 2012 della Divisione dello sviluppo territoriale e
della mobilità in merito alla richiesta di
chiarimenti
20 dicembre 2011 dell'arch. __________), e non, tutt'al più, al
comparto
G, riservato appunto alle pensiline.
9.2. Più articolato l'esame
della richiesta di inserire nel comparto F la sala-riunioni, denominata "__________",
già realizzata sotto il parcheggio di servizio dell'albergo, e di accorpare l'area
libera adiacente, anch'essa situata sotto la superficie del parcheggio, al fine
di ricavarne ulteriori spazi per attività di servizio. In proposito va osservato
che, come esposto sopra, il complesso inferiore ____________________ mantiene
nell'insieme, salvo per la veranda al servizio del ristorante posto nelle vicinanze
della piscina, le
sue caratteristiche
architettoniche originarie, tipicamente residenziali
. In particolare, lo
spazio libero, di cui la ricorrente chiede
l'attribuzione
al comparto F, è stato concepito come spazio di servizio con la duplice
funzione di permettere l'accesso, sui tre livelli, agli appartamenti ed agli
spazi interni, tramite dei ballatoi, nonché l'illuminazione e la ventilazione
dei locali che vi si affacciano. Esso non incide quindi sull'indice di sfruttamento
(cfr. art. 37 e 38 legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991; LE; RL
7.1.2.1). Appare a questo punto evidente che la richiesta della ricorrente,
volta a permettere l'ampliamento verso ovest dell'edificio esistente, tramite l'inclusione
di questo spazio nel comparto F, che permette un'edificazione fino al livello
della strada, è palesemente contraria alle finalità del piano, che non consente
aumenti di sorta della sostanza edilizia esistente, in considerazione del fatto
che le aree interessate sono occupate da costruzioni che già eccedono in modo esorbitante
gli indici pianificatori
dell'attuale piano
regolatore. Non solo, ma, come giustamente osserva il Municipio, la richiesta
non può essere accolta anche
perché comprometterebbe l'abitabilità dei
locali che si affacciano sullo spazio di servizio. Per il che, anche in questo
caso, la decisione del Governo va tutelata.
9.3. Alla luce di queste
considerazioni e quale loro logica conseguenza va parimenti tutelata l'impostazione
del piano che non include nel comparto F la sala-riunioni, denominata "__________",
già realizzata sotto il parcheggio di servizio dell'albergo. Tale sala, di ca.
40 mq, è stata ritagliata, senza autorizzazione, dallo spazio libero di
servizio sopra descritto, all'altezza del terzo piano,
snaturandone la funzione, in risposta a bisogni contingenti dell'albergo
ma senza logica precisa dal profilo della sua organizzazione
interna.
Poiché includere la sala nel comparto F significherebbe avallare nel principio
un modo di procedere secondo necessità e senza un disegno preciso, consolidando
per di più una situazione anomala dal profilo tipologico, che viene ad incidere
sull'indice di sfruttamento, la decisione del Governo di non accogliere la
richiesta della ricorrente risulta coerente con le finalità del piano. Va così
respinta la critica dell'insorgente, secondo cui il mancato inserimento della
sala "__________" nel comparto F costituirebbe una palese violazione
del principio posto dalla stessa autorità, secondo cui il piano particolareggiato
deve tener in considerazione lo stato esistente, anche perché, come già detto,
il piano non è inteso a sanare situazioni specifiche di illegalità, che neppure
la situazione insoddisfacente dal profilo pianificatorio, precedente l'adozione
del piano particolareggiato, possono giustificare.
9.4.
Il piano particolareggiato concede infine la possibilità di realizzare, al
servizio del ristorante, una pensilina esterna di ca. 100 mq e alta al massimo 4 m, in prossimità della piscina. La pensilina beneficerebbe di una deroga alle distanze dal lago
(cfr. art. 10
norme di attuazione del piano
particolareggiato; NAPP; e 18 cifra 5.3 norme di attuazione del piano
regolatore; NAPR), potendo
sorgere ad
una distanza di m 3 dal giardino antistante, di 355
mq, realizzato,
grazie ad una concessione, sulle acque
demaniali.
La ricorrente, che nel frattempo ha (già) provveduto, senza
permesso, a
realizzare e a chiudere con delle vetrate la tettoia, ampliando la superficie
destinata al ristorante, e per di più a confine con il terreno demaniale,
chiede l'integrazione di tale struttura, definita "giardino d'inverno",
nel comparto G, così come realizzata, al fine di "
eliminare i conflitti
fra esistente e nuovo piano regolatore
". In proposito si osserva che
il piano particolareggiato, in sintonia con il principio ispiratore di
mantenere la situazione edilizia esistente, non permettendone ampliamenti, ha
previsto nel comparto G l'esecuzione di
una pensilina, ovvero di una tettoia aperta "(…)
sporgente da un muro o isolata e appoggiata su colonne con la funzione di
riparare cose e persone dalla pioggia e dal sole
" (cfr.
Giacomo
Devoto/Gian Carlo Oli
, Vocabolario
della
lingua italiana, Firenze 2013), al servizio del ristorante,
struttura
che, in base all'art. 38 cpv. 1 LE non incide nel computo della superficie
utile lorda. Ben diversa la struttura realizzata dalla
ricorrente, che, oltre a non rientrare (più) nella definizione di
"pensilina" (di modo che un'attribuzione al comparto G sarebbe
tipologicamente errata) e a non rispettare le
distanze dal demanio
pubblico, essendo chiusa lateralmente, viene ad
incidere nel calcolo dell'indice di sfruttamento. Di conseguenza la decisione
del Governo di non accogliere la richiesta della ricorrente è perfet
tamente coerente con le finalità perseguite dal
piano e va esente
da critiche.
9.5. La facciata a lago della porzione
di edificio che insiste sul
mapp. 340
è munita attualmente al piano terreno di un tendone avvolgibile, che protegge
dal sole gli ospiti della SPA dell'albergo che soggiornano sulla terrazza. La
stessa soluzione è stata adottata per i balconi ai piani superiori, muniti anch'essi
di tende avvolgibili parasole. La ricorrente ha preteso in prima sede la possibilità
di realizzare, in sostituzione del tendone al piano terreno dell'edificio,
lungo tutta la sua facciata, una pensilina sporgente ca. 2.5 m, chiedendone l'inserimento nel comparto G. In proposito
si
osserva anzitutto che non è ben chiara la finalità della richiesta, posto che l'attuale
tendone avvolgibile assolve già la funzione di "(…)
offrire agli ospiti
durante il relax sulla terrazza
una zona ombreggiata
",
così come indica la ricorrente nel suo ricorso. Non solo, ma, come
correttamente rileva il Municipio, nella sua risposta, l'esecuzione di una
pensilina, fissa e permanente
e ben diversa,
nel suo impatto, rispetto alla soluzione adottata
per i balconi dei piani
superiori, comprometterebbe, a non averne, dubbio la tipologia e l'organicità
della facciata. Per il che la decisione del Governo di non accogliere la
richiesta risulta immune da violazioni del diritto.
10.
In definitiva, la
risoluzione del Consiglio di Stato qui impugnata è
sorretta da un sufficiente interesse pubblico e non viola il principio della
proporzionalità. Benché la ricorrente non contesti, sotto quest'ultimo profilo,
la soluzione pianificatoria adottata dal Comune, va detto che le finalità del piano
non potevano venir realizzate altrimenti che tramite un ordinamento rigoroso,
che riducesse al minimo il margine di manovra per quanto attiene agli interventi
ammessi nelle aree A e B. In quest'ordine di idee, i contestati vincoli che
gravano i fondi della ricorrente non sono nient'altro che strumenti atti e
necessari a realizzare gli intendimenti del piano.
11.
Per tutti questi
motivi il ricorso dev'essere respinto. La tassa di
giustizia e le
spese sono poste a carico della ricorrente, soccombente (art. 28 LPamm). Non si
giustifica di assegnare ripetibili al comune, rappresentato da un organo nella
sua funzione (art. 31 LPamm).
Per questi motivi,
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è respinto.
2.   La tassa
di giustizia di fr. 3'000.- è posta a carico dell'RI 1.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario