ti_gerichte · 80.2018.100 · 2018-04-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, interessi di costruzione, solo fino al termine dei lavori di edificazione, irrilevanza del mancato rilascio dellabitabilità

Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, interessi di costruzione, solo fino al termine dei lavori di edificazione, irrilevanza del mancato rilascio dell’abitabilità

Tessin Camera di diritto tributario 27.07.2018 80.2018.100
Tessin Camera di diritto tributario 27.07.2018 80.2018.100
Ticino Camera di diritto tributario 27.07.2018 80.2018.100

Incarto n.
80.2018.100
Lugano
27 luglio 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Ivano Ranzanici (in sostituzione di Raffaele Guffi,
assente)
segretari
a
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 23 maggio 2018 contro la decisione del 26 aprile 2018 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
RI 1,
domiciliato a __________, esercitava il diritto di compera, costituito con atto
pubblico del 19 dicembre 2007, sulla particella __________ di __________ e diventava
proprietario il 15 maggio 2008. Su tale particella il contribuente eseguiva dei
lavori di edificazione tra il 2008 e il 2010. In seguito, in data 16 novembre
2017, il contribuente concedeva un diritto di compera cedibile in favore della
signora __________. Questo diritto di compera veniva ceduto con rogito del 19 dicembre
2017 a __________, che lo esercitava il giorno stesso mediante il saldo del
prezzo convenuto (fr. 3'600'000.-). Il trasferimento di proprietà era iscritto
a Registro fondiario il 20 dicembre 2017.
B.
Il contribuente
compilava la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari in data 8
marzo 2018, nella quale indicava di aver sopportato costi di costruzione e di
miglioria per fr. 4'327'175.-. Essendo questi costi superiori al valore di
alienazione, il contribuente dichiarava di non aver conseguito alcun utile
immobiliare e che pertanto l’imposta dovuta ammontava a fr. 0.-. I costi di
costruzione e di miglioria comprendevano gli interessi ipotecari capitalizzati
relativi al credito di costruzione concesso dalla __________ (__________) nel
periodo 2007-2017, per un totale di fr. 1'055'789.-.
C.
Nella decisione di
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, notificata al venditore il 26
marzo 2018, l’ RS 1 (UT) riduceva i costi di costruzione dichiarati dal
contribuente a fr. 2'708'313.-, ritenendo fra l’altro che gli interessi
maturati dopo il 31 dicembre 2012 non potevano essere dedotti siccome a partire
da quel momento “era data l’abitabilità dell’immobile”. L’utile imponibile
ammontava di conseguenza a fr. 547'149.– e l’imposta dovuta a fr. 76'600.85.
D.
Il contribuente
contestava la decisione di tassazione con reclamo dell’11 aprile 2018,
rilevando che l’abitabilità dell’immobile non era mai stata data, nemmeno al
momento della vendita del fondo nel 2017, sicché gli interessi ipotecari dovevano
essere dedotti dall’utile immobiliare anche dopo il 31.12.2012. I costi di costruzione
e di miglioria andavano quindi a suo avviso aumentati di fr. 624'699.-, tenuto
conto degli interessi ipotecari relativi al periodo 2012-2017. Inoltre, in merito
alle provvigioni deducibili, il contribuente osservava che una provvigione supplementare
doveva essere conteggiata qualora la __________ avesse riconosciuto un debito
nei confronti dell’immobiliare __________ pari a fr. 113'400.-. Per il
reclamante non ci sarebbe stato alcun utile imponibile.
E.
L’UT respingeva il
reclamo con decisione del 26 aprile 2018, considerando che l’abitabilità
dell’immobile fosse data poiché il reclamante aveva sottoscritto un contratto
di locazione in data 20 maggio 2010 valevole dal 1° luglio 2010 con prima
scadenza il 31 giugno 2013 e rinnovabile, “tantè che [il relativo reddito] era
stato regolarmente imposto”. Oltre a ciò, l’autorità osservava che nella
dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare, inoltrata il
18 dicembre 2012, il reclamante aveva indicato che i lavori erano stati
eseguiti tra il 2008 e il 2010, cosicch.l’ Ufficio cantonale di stima aveva
allestito la stima ufficiale il 21 dicembre 2012 e proceduto alla pubblicazione
il 2 luglio 2013.
In merito alla
provvigione supplementare richiesta in sede di reclamo, l’UT, ricordando che
questa non possa superare il 5% del prezzo di vendita, riteneva che non fosse
deducibile poiché non era ancora stata pagata e che, in ogni caso, era la
commissione già riconosciuta ad aver concorso al buon esito delle trattative di
vendita.
F.
Contro questa
decisione, RI 1 presenta ricorso alla Camera di diritto tributario confermando
le conclusioni contenute nel reclamo. Il ricorrente contesta la motivazione
dell’UT fondata sul contratto di locazione sottoscritto, che comporterebbe
l’abitabilità dell’intero stabile. A suo dire da questo contratto si può
tutt’al più ritenere l’abitabilità per quanto riguarda il locale oggetto del contratto,
di una superfice di 126 mq, mentre per le altre superfici dello stabile
l’abitabilità non sarebbe mai stata concessa. A sostegno della sua tesi, allega
una dichiarazione rilasciata dal Comune di __________ il 14 maggio 2018 secondo
cui “lo stabile non è in possesso dell’abitabilità se non per una superficie
pari a mq 126.00 per lo Studio __________ scuola di __________ rilasciata in
data 29 marzo 2010 (data di registrazione dell’attività)”. Il ricorrente fa
valere inoltre di aver richiesto in data 12 settembre 2010 una licenza
edilizia, concessa il 2 marzo 2011, per il cambiamento di destinazione dei
locali e sostiene di non aver mai potuto ultimare i lavori riguardanti questa
seconda licenza per mancanza di liquidità e quindi di non aver mai richiesto la
verifica dell’abitabilità al Municipio.
Il ricorrente
sostiene altresì che la compilazione del formulario di stima non ha alcuna
attinenza con la tassazione sugli utili immobiliari e con la nozione di abitabilità:
la decisione di stima riguarda a suo dire “l’edificio, senza abitabilità, senza
reddito e senza finiture interne ed esterne, a quel momento non ancora eseguite”.
Infine, per quel
che concerne la provvigione supplementare, ribadisce che essa dovrebbe essere
computata, “almeno fino alla concorrenza del 5% di provvigioni ammesse”, ma
ammette che questo importo possa essere ignorato vista la scarsa rilevanza ai
fini della tassazione TUI.
G.
Nelle sue
osservazioni del 28 maggio 2018, l’UT ricorda che il ricorrente stesso ha
indicato nella dichiarazione per la stima ufficiale che i lavori erano stati
ultimati nel 2010 e rileva che sono stati rilasciati due permessi di
abitabilità: il primo, il 29 marzo 2010, per lo Studio __________ scuola di __________
e il secondo, il 13 dicembre 2012, per lo __________. A sostegno della sua tesi
allega rispettivamente il contratto di locazione stipulato con la scuola di __________
e un’email dell’Ufficio tecnico di __________ secondo cui era stata “rilasciata
un’abitabilità per studio d’architettura in data 13.12.2012”. Secondo l’UT, la
scelta di non richiedere l’abitabilità totale dell’immobile è stata dettata da
“motivi personali” del ricorrente che preferiva posticipare il consolidamento
in ipoteca del credito di costruzione concesso dalla __________, siccome, se avesse
dovuto pagare gli interessi ipotecari, si sarebbe trovato in “serie difficoltà
finanziarie ritenuto che l’immobile non produceva reddito”. Di conseguenza,
trattandosi di una scelta del ricorrente, non sarebbe possibile concedere la
deduzione degli interessi maturati oltre il 1° gennaio 2013, poiché i lavori a
quel momento erano in realtà ultimati.
Infine l’UT ritiene
che la provvigione pretesa da __________, anche se dovesse essere riconosciuta
dalla __________, non possa essere dedotta poiché non ha concorso al
perfezionamento della vendita.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono
considerati costi di investimento:
–
i costi di
acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni
usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
–
i costi
che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione
e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
–
le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e
oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
1.3.
La giurisprudenza del
Tribunale federale ha precisato a più riprese che gli interessi sul credito di
costruzione costituiscono un costo di costruzione dell’immobile, ovvero una
spesa di investimento che non provoca una diminuzione della sostanza, bensì
contribuisce a creare una plusvalenza che si manifesta nel valore complessivo
dell’immobile (CDT 80.2007.185 del 31 gennaio 2008, consid. 4.3 e 4.4; ASA 57
657; ASA 60 194 e riferimenti).
Va ricordato, in questo
contesto, che sono deducibili dal reddito imponibile, nel calcolo dell’imposta
sul reddito federale e cantonale, gli interessi maturati su debiti privati,
fino a concorrenza dei redditi da sostanza imponibili e di ulteriori 50’000
franchi (art. 33 cpv. 1 lett.
a
prima frase LIFD; art. 9 cpv. 2 lett.
a
LAID; art. 32 cpv. 1 lett.
a
prima frase LT). Gli interessi su un
credito di costruzione, invece, non sono considerati interessi passivi
deducibili, bensì spese d'acquisto o di miglioria di beni patrimoniali, come
tali non deducibili (art. 34 lett.
d
LIFD; art. 33 lett.
d
LT).
Per il fatto che generano un incremento di valore, sono infatti assimilati a
spese di investimento e sono compresi nel piano finanziario dell’opera. In generale,
il capitale e gli interessi del credito di costruzione sono consolidati quando
l’opera è conclusa e, a partire da questo momento, costituiscono il debito in
capitale, i cui futuri interessi saranno deducibili.
Sempre secondo la
giurisprudenza della Suprema Corte, la nozione di interessi sul credito di
costruzione non è legata alla qualificazione giuridica o alla designazione del
prestito adottata dalle parti, ma alla funzione economica del prestito. In
questo senso, il finanziamento di lavori di costruzione o di rinnovo di un
immobile può anche assumere una forma diversa da quella del credito di costruzione.
Nel caso di un prestito garantito da una cartella ipotecaria esistente, acceso
in vista di una costruzione particolare, il Tribunale federale ritiene che gli
interessi, benché qualificati ipotecari, siano compresi nel piano finanziario
dell’opera e che, tenuto conto dei loro rapporti tecnici, economici e temporali
con la costruzione, costituiscano spese di investimento che contribuiscono a
creare o a sviluppare la fonte di reddito e che non siano pertanto deducibili (sentenze
2C_516/2011 e 2C_517/201128 del 28 dicembre 2011, in RF 67/2012 p. 185 = RDAF
2012 II 67, consid. 3.1; 2C_874/2013 e 2C_875/2013 del 21 maggio 2014 consid.
2.2 e 2.3 e giurisprudenza citata).
2
.   2.1.
Nel caso in esame, non è
in discussione la deduzione degli interessi passivi dal reddito imponibile
soggetto alle imposte federale e cantonale sul reddito, bensì la deduzione
degli interessi su un credito di costruzione nell’ambito del calcolo
dell’imposta sugli utili immobiliari. La qualifica di interessi passivi come
interessi su un credito di costruzione implica in effetti che gli stessi
possano essere dedotti dall’imposta sugli utili immobiliari, in quanto assurgono
in tal caso a “costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato” (art.
134 cpv. 1 LT). Nel calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari, del resto, non
possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella
determinazione del reddito o dell’utile imponibili (art. 134 cpv. 2 LT).
Nella fattispecie, l’UT
non ha concesso la deduzione dall’utile immobiliare degli interessi passivi
maturati a partire dal 31 dicembre 2012, poiché a suo avviso i lavori di
costruzione erano ormai terminati, essendo i locali abitabili. Di conseguenza
gli interessi non potevano più essere considerati costi d’investimento. Secondo
l’UT, il ricorrente avrebbe volontariamente deciso di non richiedere
l’abitabilità totale dell’immobile per evitare il consolidamento del credito di
costruzione in ipoteca. Il ricorrente ritiene invece che gli interessi passivi
maturati tra il 2013 e il 2017 siano anch’essi costi d’investimento deducibili,
visto che i lavori non sono mai stati ultimati e che di conseguenza l’immobile
non ha mai beneficiato dell’abitabilità.
2.2.
Come visto, secondo la
giurisprudenza del Tribunale federale, la nozione di interessi sul credito di
costruzione non è legata alla qualificazione giuridica o alla designazione del
prestito adottata dalle parti, ma alla funzione economica del prestito. La loro
qualifica ai fini della deduzione fiscale dipende dunque dai loro rapporti
tecnici, economici e temporali con la costruzione realizzata dall’alienante.
Nella fattispecie, si
tratta pertanto di stabilire se i lavori di costruzione siano stati ultimati,
come sostiene l’autorità di tassazione entro la fine del 2012 o se invece ciò
non sia avvenuto prima della vendita dell’immobile.
2.3.
Per quanto riguarda i
permessi d’abitabilità rilasciati, la documentazione agli atti si contraddice.
Dallo scritto del Comune di __________ del 14 maggio 2018, prodotto dal
ricorrente, risulta infatti che “lo stabile non è in possesso dell’abitabilità
se non per una superficie pari a mq 126.00 per lo __________ scuola di __________
rilasciata in data 29.03.2010 (data di registrazione dell’attività)”; mentre
secondo una email dell’Ufficio tecnico datata 9 marzo 2018 prodotta dall’UT è
stata “rilasciata un’abitabilità per studio d’architettura in data 13.12.2012”.
La questione non necessita
tuttavia di essere ulteriormente approfondita. Contrariamente a quanto pretende
il ricorrente, non è infatti determinante l’ottenimento del permesso di
abitabilità. In effetti, quest’ultimo dipende sia da circostanze esterne quali
intralci e ritardi burocratici, che interne, ossia dalla volontà del contribuente
di chiedere all’autorità comunale la verifica dell’abitabilità dell’immobile.
La fine dei lavori deve invece corrispondere al momento in cui il valore
dell’immobile si stabilizza sicché gli interessi sul credito di costruzione non
contribuiscono più ad apportare plusvalenza. Il permesso di abitabilità
conferito dall’autorità non è dunque determinante, ma è unicamente un indizio
tra gli altri che i lavori siano oggettivamente ultimati, ovvero che l’immobile
sia pronto ad essere occupato.
Che, nel caso in
discussione, la costruzione si sia conclusa entro il 2010 in sé è fuori
discussione. È stato lo stesso ricorrente a indicarlo, nel formulario della dichiarazione
per la stima ufficiale della sostanza immobiliare, inoltrato il 18 dicembre
2012. D’altra parte, nel ricorso si limita a sostenere che l’autorità comunale
non ha mai concesso l’abitabilità, ma non sostiene che i lavori di costruzione
sarebbero tuttora in atto. Non sarebbe neppure realistico immaginare che dei lavori
di costruzione iniziati nel 2008 possano essersi protratti per oltre cinque anni.
2.4.
A prescindere
dall’estensione del permesso di abitabilità, è poi un fatto che l’alienante
abbia sottoscritto un contratto di locazione, per una superficie di 130 mq già
il 20 maggio 2010, con effetto a partire dal 1° luglio 2010. Dal contratto risulta
che la locazione portava su una superficie di 130 mq e che la pigione mensile
ammontava a fr. 2'500.-. La disdetta è stata inviata dall’inquilino il 10
gennaio 2013 per la fine di giugno 2013. La conclusione del contratto di
locazione presuppone logicamente la conclusione dei lavori di costruzione
dell’edificio.
Inoltre, le Aziende
industriali di Lugano (AIL), hanno inviato al ricorrente, in data 9 luglio
2009, una fattura per l’avviso d’installazione definitivo della rete di distribuzione
di elettricità.
2.5.
L’insorgente ritiene che
l’aggiornamento della stima ufficiale sia irrilevante, in quanto per la
deduzione degli interessi passivi sarebbe determinante unicamente il rilascio
del permesso di abitabilità.
Secondo l’art. 49 cpv. 2 della
Legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100), prima
dell’occupazione del nuovo edificio e della concessione dell’eventuale permesso
di abitabilità, deve essere chiesta la verifica sul posto per confrontare la
costruzione con il progetto approvato; il controllo si estende alle superfici,
altezze, aspetto, materiali, colori, posteggi, ecc., e per gli edifici previsti
dall’art. 30 alle istallazioni a favore degli invalidi motulesi. L’art. 25 cpv.
1 del Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della
sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 (RL 215.610), prevede che il
Municipio dopo la verifica dell’avvenuta costruzione o il rilascio
dell’eventuale permesso di abitabilità per nuovi edifici o riattazioni, ai
sensi dell’art. 49 cpv. 2 della Legge edilizia, ordini al geometra detentore
della mappa di procedere al relativo rilievo catastale. Quando riceve la scheda
di sommarione aggiornata, il Municipio invia al proprietario il formulario per
la raccolta dei dati, con allegata la scheda di sommarione. La dichiarazione di
stima deve essere riconsegnata al Municipio nei termini stabiliti dall’art. 21
(art. 25 cpv. 2 Regolamento). Il Municipio trasmette all’US, regolarmente ma al
più tardi entro la fine del mese di giugno dell’anno successivo, i formulari
relativi ai fabbricati nuovi o riattati, nonché ogni modifica del piano regolatore
e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del
valore ufficiale di stima (art. 25 cpv. 3 Regolamento).
L’aggiornamento della
stima ufficiale presuppone pertanto non la concessione del permesso di
abitabilità ma perlomeno la verifica dell’avvenuta costruzione. Solo dopo
l’aggiornamento della scheda di sommarione il Municipio invia al proprietario
il formulario per la raccolta dei dati. Il fatto che nel caso concreto il Comune
abbia inviato al contribuente il formulario per la stima ufficiale implica pertanto
che abbia constatato la conclusione dell’edificazione.
2.6.
Per le ragioni che
precedono, non può neppure essere seguito il ragionamento proposto dal ricorrente,
laddove ritiene che, se questa Camera dovesse accertare l’abitabilità
limitatamente ai locali ceduti in locazione, “la decurtazione degli interessi
del conto di costruzione non sarebbe certamente applicabile ad una superficie
superiore ai 126 mq”.
Proprio perché la
concessione del permesso di abitabilità non rappresenta una condizione
imprescindibile per ammettere che i lavori di costruzione si siano conclusi, è
evidente che non può entrare in considerazione una deduzione proporzionale
degli interessi litigiosi.
2.7.
Non è poi chiaro in quale
misura dovrebbe imporsi una diversa conclusione alla luce del fatto che al
ricorrente sarebbe stata rilasciata il 2 marzo 2011 una licenza edilizia per il
cambiamento di destinazione dell’immobile (variante alla licenza edilizia rilasciata
il 2 aprile 2008), domandata il 12 settembre 2010. Egli sostiene che questa
licenza abbia sostituito quella precedente – sulla base della quale era stata
concessa l’abitabilità parziale dei locali affittati alla scuola __________ –
ma che, per mancanza di liquidità, i lavori siano progrediti lentamente rimanendo
incompiuti, sicché le attività previste non sarebbero mai entrate in funzione e
il permesso di abitabilità non sarebbe mai stato domandato.
L’eventuale successivo
cambiamento di destinazione non ha evidentemente alcuna ripercussione sulla
conclusione dei lavori. La relativa domanda di costruzione è infatti stata
inoltrata quando ormai la costruzione era terminata (12 settembre 2010).
2.8.
Come già ricordato,
infine, l’art. 134 cpv. 2 LT esclude la deduzione delle spese che sono state
dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile imponibili.
Nelle decisioni di
tassazione ordinarie IC/IFD riguardanti i periodi fiscali 2013, 2014, l’UT ha
dedotto dal reddito del ricorrente e della moglie interessi passivi maturati
sul conto di costruzione per fr. 30'000.-. Per quanto concerne i periodi fiscali
2015 e 2016, invece, gli interessi passivi accertati dall’UT ammontavano rispettivamente
a fr. 120'000.- e a fr. 50'000.-. Le suddette decisioni, allestite d’ufficio,
sono cresciute in giudicato, non avendo fatto l’oggetto di reclamo. Dal 2013 al
2016 sono dunque stati dedotti fr. 230'000.- di interessi passivi dal reddito
del contribuente e della moglie, per i quali il debito d’imposta era pari a fr.
0.- (esenti) per i periodi fiscali 2013, 2014, 2015, mentre era di fr. 378.35
ai fini IC e fr. 102.- ai fini IFD per il periodo 2016.
Parte degli interessi
ipotecari che il ricorrente vorrebbe dedurre dall’utile immobiliare in quanto
costi d’investimento sono dunque stati dedotti dal reddito imponibile nelle
decisioni di tassazione IC/IFD e non possono così essere fatti valere
nuovamente nella procedura di tassazione degli utili immobiliari. Non presentando
reclamo contro le decisioni di tassazione d’ufficio, il ricorrente ha del resto
accettato che gli interessi sul credito di costruzione fossero dedotti dal
proprio reddito imponibile, che ne è stato significativamente ridotto.
Negando la deduzione degli
interessi dall’utile soggetto all’imposta sugli utili immobiliari, l’Ufficio di
tassazione agisce pertanto coerentemente con quanto deciso nell’ambito del calcolo
dell’imposta sul reddito, diversamente dal ricorrente, il quale per anni ha perlomeno
accettato la riqualifica degli interessi sul credito di costruzione, per poi
censurarla solo in seguito alla vendita dell’immobile, nell’ambito della
decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari.
2.9.
Per quanto esposto,
l’operato dell’UT merita tutela. Anzi, accordare, come da decisione impugnata,
la deduzione degli interessi maturati fino al 2012 compreso, sebbene la
costruzione si sia conclusa nel 2010, appare quantomai generoso.
3.
3.1.
Nella decisione impugnata,
l’UT ha ammesso la deduzione della commissione d’intermediazione immobiliare
pari a fr. 116'640.- versata a __________, mentre non ha concesso la deduzione
della provvigione di fr. 113'400.- pretesa da __________. Secondo l’UT, anche
qualora il ricorrente fosse condannato dalla __________ a versare tale importo,
la deduzione non sarebbe ammissibile, mancando il nesso di causalità tra la
provvigione e il buon esito delle trattative di vendita.
3.2.
Come già ricordato, l’art.
134 cpv. 1 LT ammette che siano deducibili quali costi di investimento anche le
provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.
Il Tribunale federale ha
stabilito che le condizioni, cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo
subordina il riconoscimento della deducibilità della provvigione pagata ad un
mediatore, sono conformi sia all’art. 12 della legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) sia
alla disciplina legislativa federale del contratto di mediazione. Si tratta dei
requisiti che seguono:
·
conclusione di un contratto di mediazione civilisticamente valido
secondo l’art. 412 CO;
·
conclusione del contratto con una terza persona;
·
attività di indicazione o di interposizione del mediatore, che
conduce alla conclusione d’un contratto di compravendita;
·
pagamento dell’onorario dovuto;
·
limitazione della deduzione della provvigione alla misura usuale.
Se tali condizioni non
sono adempiute, non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di un elemento che
riduce l’onere fiscale del contribuente, la prova è a suo carico (sentenza del
Tribunale federale del 28 marzo 2008 n. 2C_479/2007 consid. 2.2).
3.3.
Nella fattispecie, dalla
documentazione agli atti si evince che l’insorgente aveva a suo tempo conferito
un mandato di vendita immobiliare alla __________ SA. Il ricorrente non ha poi
tuttavia concluso il contratto di compravendita con __________., che aveva
manifestato l’intenzione di comprare l’immobile. La __________ SA ha allora
convenuto in causa il contribuente dinanzi al Pretore di __________, perché
fosse condannato a pagare la commissione di fr. 113'400.– che riteneva esserle
dovuta.
Rispetto alle condizioni
per la deduzione della provvigione, indicate in precedenza, le ultime tre non
sono chiaramente adempiute. L’attività del mediatore non ha infatti condotto
alla conclusione della compravendita, che infatti è avvenuta con un altro acquirente;
l’onorario dovuto non è stato pagato ed è tuttora contestato proprio
dall’insorgente; infine, sommando la provvigione rivendicata dalla __________
SA (fr. 113'400.–) a quella già versata alla __________ SA (fr. 116'640.–), si
va ben oltre il 5% del prezzo di vendita (fr. 180'000.–).
3.4.
Di conseguenza, neppure la
deduzione della provvigione richiesta dal ricorrente può essere accolta.
4.
Visto l’esito del
ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico del
ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr. 1’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 1’100.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAI   Copia per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: