ti_gerichte · 12.2006.21 · 2006-10-20 · it
riduzione della pigione - pigione in uso nella località e nel quartiere non sproporzionata

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.10.2006 12.2006.21

Incarto n.
12.2006.21
Lugano
20 ottobre
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2003.151 (domanda
di riduzione del canone di locazione) della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio sud promossa con istanza 19 settembre 2003 da
AO 1
AO 2
tutti rappr. dall'RA 1
contro
AP 1
RA 2
con cui gli istanti hanno chiesto la riduzione del
canone di locazione nella misura del 20,63%, pari a fr. 242.– mensili, dal 1°novembre
2003, domanda alla quale si è opposta la convenuta e che il Segretario
assessore ha accolto con sentenza 5 gennaio 2006;
appellante la convenuta che, con atto d’appello 18
gennaio 2006, chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere
l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni dell'8 febbraio 2006 gli
istanti propongono la reiezione dell’appello, con protesta di spese e
ripetibili;
Letti ed esaminati gli
atti e i documenti prodotti
Ritenuto
In fatto:
1.
Dal
1°novembre 1990 AO 1 e AO 2 conducono in locazione un appartamento di 4 e ½____________________
di proprietà della società AP 1. Il contratto di locazione, stipulato inizialmente
per durata determinata e scadenza al 1°novembre 1995, è stato poi rinnovato
tacitamente ogni anno. Il canone di locazione era in un primo tempo di fr. 13'200.–,
pagabile in rate mensili di fr. 1'100.– (oltre a fr. 150.– mensili per le
spese); il 1°gennaio 1993 è stato aumentato a fr. 14'100.–, pagabile in rate
mensili di fr. 1'175.– (oltre a fr. 150.– mensili per le spese). AO 1 e AO 2 hanno
chiesto il 24 maggio 2003 alla C__________ SA, amministratrice dello stabile, una
riduzione della pigione di fr. 242.– mensili per la scadenza contrattuale del
1°novembre 2003. Ciò argomentando che il canone era basato su un tasso
ipotecario del 5.5%, mentre dal successivo 1 agosto 2003 il medesimo sarebbe
sceso al 3.25%. La C__________ SA ha risposto negativamente alla richiesta.
Con istanza 30 giugno
2003, AO 2 e AO 1 si sono rivolti all’ufficio di conciliazione di Chiasso che
ha constatato l’impossibilità di conciliare le parti.
2.
Il 19 settembre
2003 AO 1 e AO 2 hanno convenuto la società AP 1 davanti alla Pretura di
Mendrisio Sud chiedendo che il canone di locazione fosse fissato in fr. 962.–
mensili a far tempo dal 1°novembre 2003.
All’udienza del 13
ottobre 2003 la convenuta si è opposta all’istanza eccependo che dalla cosa
locata la locatrice non ottiene un reddito sproporzionato ex art. 269 CO,
poiché la pigione sarebbe conforme a quelle in uso nella zona per oggetti
analoghi. Conclusa l'istruttoria, nel corso della quale è stata tra l'altro
eseguita una perizia di valutazione e paragone con altri appartamenti siti in __________,
con i propri memoriali conclusivi le parti hanno confermato le loro domande.
3.
Con sentenza 5
gennaio 2006 il Segretario assessore, statuendo in luogo e vece del Pretore, ha
accolto l’istanza e ha posto la tassa di giustizia di fr. 100.– e le spese,
anticipate come di rito, a carico della convenuta, obbligata a rifondere agli istanti
fr. 600.– per ripetibili.
4.
Con appello 18
gennaio 2006 la società AP 1 postula la riforma del citato giudizio nel senso
di respingere l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Con le loro osservazioni
8 febbraio 2006 gli istanti propongono la reiezione dell’appello, con protesta
di spese e ripetibili.
Considerato
In diritto
5.
Il
conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza di
disdetta se ha motivo di credere che il locatore ottenga un reddito che è
divenuto sproporzionato a causa di una modifica essenziale delle basi di
calcolo, segnatamente di una diminuzione dei costi ipotecari (art. 270a CO).
Anche se i costi sopportati dal locatore sono sensibilmente diminuiti rispetto
al momento in cui è stata fissata la pigione iniziale, questi può comunque
eccepire di non ricavare dall’immobile un reddito netto abusivo (DTF 121 III
167). Il canone di locazione non è considerato sproporzionato se si situa nei
limiti di quelli in uso nella località o nel quartiere, rispettivamente se
garantisce unicamente il potere di acquisto del capitale proprio investito
nell’immobile (art. 269a lett. a ed e CO; DTF 121 III 254). Il criterio della
pigione in uso si basa sul confronto del canone di locazione con oggetti
simili, ritenuto che per il calcolo di tali pigioni sono determinanti le
pigioni di locali d’abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per
ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione (art. 11 cpv.
1 OLAL). L'utilizzo di una statistica ufficiale può entrare in considerazione (art.
11 cpv. 4 OLAL) allorquando dalla medesima possono essere debitamente ricavati
i predetti elementi di comparazione indicati dall' art. 11 cpv. 1 OLAL (DTF 123
III 317 consid. 4a pag. 319 e consid. 4c/cc pag. 324). In ragione delle elevate
esigenze che devono essere adempiute, fino ad ora il Tribunale federale ne ha
ammesso la parziale utilizzazione in un solo caso, riferito alla statistica
ufficiale del Cantone di Basilea-Città (cfr. decisione 4C.176/2003 del 13 gennaio
2003, consid. 3.2 in: Chahiers du Bail pag. 81). Detta statistica – pur non
adempiendo pienamente ai requisiti dell'art. 11 cpv. 1 OLAL, non essendo
sufficientemente considerate le situazioni concrete e le attrezzature delle
abitazioni – è stata presa in considerazione quale canovaccio grossolano per
determinare il canone d'affitto medio del quartiere e della località. In quel
caso erano comunque presenti dei punti di riferimento oggettivi, che hanno reso
possibile determinare in quale misura il valore dell'appartamento differiva
dalla media stabilita statisticamente (
Devaud
,
La pratique récente en matière de loyers, 14
ème
Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2006, n. III.1e, pag. 9).
In assenza di una statistica
ufficiale che realizza i predetti requisiti, secondo la giurisprudenza
elaborata dal Tribunale federale, per poter trarre delle conclusioni con una
certa sicurezza, il paragone dev’essere fatto con almeno 5 oggetti siti nella
medesima località o quartiere (DTF 123 III 317, consid. 4). Questa
giurisprudenza non è mai stata modificata né messa in dubbio dal Tribunale
federale, che l'ha per contro applicata e richiamata ripetutamente (cfr. in
particolare decisioni 4C.124/2006 del 29 giugno 2006, consid. 2.1; 4C.275/2004
del 26 ottobre 2004, consid. 3.1; 4C.176/2003 del 13 gennaio 2003, consid. 3.1
in: Cahiers du Bail 2004 pag. 81; 4C.323/2001 del 9 aprile 2002, consid. 3b/aa;
4C.55/2001 del 4 luglio 2001, consid. 4a non pubblicato in DTF 127 III 411;
4C.40/2001 del 15 giugno 2001, consid. 5b; 4C.265/2000 del 16 gennaio 2001,
riprodotto in SJ 2001 pag. 247 consid. 4a). Inoltre, in questo contesto è
altresì da verificare se i canoni oggetto di paragone siano già stati adattati
ai nuovi fattori di costo, segnatamente al tasso ipotecario ed al rincaro, ritenuto
che, se del caso, i canoni da comparare vanno adattati perlomeno teoricamente
all’evoluzione dei menzionati fattori (127 III 411 consid. 5; DTF 123 III 317
consid. 4d). L’onere di provare i citati elementi incombe alla parte che invoca
il criterio delle pigioni in uso nella zona, la quale dovrà quindi fornire gli
elementi necessari per stabilire che sono adempiuti i presupposti della
comparabilità, ritenuto che la mancanza di sufficienti elementi comporta
l’esclusione dell’oggetto quale elemento di paragone.
6.
Alla procedura speciale in materia di locazione (art. 404 seg. CPC)
si applica la massima inquisitoria a carattere sociale, in virtù della quale il
giudice accerta d'ufficio i fatti e apprezza liberamente le prove e le parti
sono tenute a presentare tutti i documenti utili per la valutazione del caso
(art. 274d cpv. 3 CO; DTF 125 III 231; Hohl, Procédure civile, tome I, Berna
2001, n. 857-860, pag. 165). La massima inquisitoria non dispensa però le parti
dai propri obblighi processuali, segnatamente da quello di presentare tutti gli
elementi di prova utili all’apprezzamento della situazione e neppure obbliga il
giudice a sostituirsi d’ufficio alla parte che rinuncia ad invocare fatti
pertinenti o a chiedere accertamenti, né ad istruire d'ufficio la causa (DTF
107 II 236 consid. 2c; 125 III 231 consid. 4a), ma solo a rendere attente le
parti sull'obbligo di collaborare e a invitarle a completare le rispettive
allegazioni qualora abbia motivo oggettivo di dubbio al riguardo (DTF 107 II
236 consid. 2c; Hohl, op. cit., n. 858 pag. 165).
7.
Il Segretario
assessore non ha considerato adempiuti i criteri di comparabilità invocati
dalla convenuta. Ha in primo luogo ritenuto che i dati forniti dal Comune di __________
inerenti 16 appartamenti della zona – prodotti agli atti dalla convenuta – non
sono minimamente paragonabili alla statistica ufficiale del Cantone di
Basilea-Città, riconosciuta dal Tribunale federale, per un caso specifico di
quel cantone, quale valido strumento di comparazione (cfr. decisione
4C.176/2003 del 13 gennaio 2003 in: Cahiers du Bail 2004 pag. 81). Il primo
giudice ha dipoi rilevato che non sono stati neppure individuati cinque oggetti
siti nella stessa località e comparabili all'ente condotto dagli istanti,
avendo il perito giudiziario “individuato unicamente quattro oggetti
paragonabili” ed anche per questi “il confronto è risultato difficile in
considerazione della diversa metratura, finitura e sistemazione esterna”. Il Segretario
assessore ha pertanto concluso che la pretesa non abusività della pigione non
era stata dimostrata dalla parte convenuta, alla quale incombeva il relativo
onere probatorio. Ha quindi accolto l'istanza di riduzione del canone di
locazione.
8.
L'appellante non
contesta che il primo giudice non abbia considerato quale valida statistica
ufficiale ai sensi dell'art. 11 cpv. 4 OLAL i dati forniti dal Comune di __________
inerenti 16 appartamenti della zona (doc. 2). Ammette anzi che il predetto
Comune è privo “di rapporti statistici muniti di un accettabile grado
probatorio” (appello pag. 9, nel mezzo e pag. 10 verso l'alto). Esso neppure
critica l'accertamento del Segretario assessore secondo il quale non sono stati
individuati cinque oggetti, siti nella stessa località, comparabili all'ente condotto
da AO 1 e AO 2. Contesta per contro che il primo giudice si sia attenuto al
criterio dei cinque oggetti paragonabili. A suo dire, con la sentenza del 13
gennaio 2003 (4C.176/2003 in: Cahiers du Bail 2004 pag. 81) il Tribunale
federale avrebbe in effetti “attenuato la precedente prassi” e sancito che
“qualora vi siano sufficienti dati oggettivi di paragone a disposizione, si può
prescindere dall'applicazione dei rigidi criteri afferenti all'esame dei cinque
elementi paragonabili”. Secondo l'appellante, l'evoluzione giurisprudenziale
concederebbe “al giudice la facoltà di discostarsi dall'esigenza dei cinque
oggetti paragonabili” allorquando “si sia in presenza di dati sufficientemente
chiari, oggettivi e dimostrativi del fatto che il canone” preso in esame “si
colloca nettamente al di sotto dei parametri vigenti nella zona”. Per quanto
qui concerne, le predette circostanze emergerebbero dai dati forniti dal Comune
di __________ (doc. 2) e dalla perizia in atti (act. VII
a
e XII). A
torto.
Nella sentenza
menzionata dall'appellante il Tribunale federale ha invero rinunciato a
stabilire il canone in uso nella località sulla base dei cinque oggetti di
comparazione. Ciò in quanto la statistica ufficiale del Cantone di
Basilea-Città, nel quale il canone di locazione medio è stato determinato per
1680 oggetti, forniva sufficienti elementi oggettivi di confronto – in
particolare il catalogo per quartiere, numero di locali, periodo di costruzione
e con la menzione “riattato/non riattato”, come pure il prezzo per metro
quadrato, adattato quattro volte all'anno all'indice basilese dei prezzi degli
affitti – atti a stabilire che la pigione contestata non era abusiva. L'Alta
Corte federale ha tuttavia ancora recentemente ribadito che, in assenza di
circostanze eccezionali – e in queste rientra certamente il caso di Basilea –
ci si deve attenere strettamente alla regola chiara secondo la quale il canone
usuale va accertato con riferimento a cinque casi di comparazione (decisione
4C.124/2006 del 29 giugno 2006, consid. 2.2). Del resto le dimensioni del
Comune di __________ – 2846 abitanti (cfr. Annuario 2006/2007 della Repubblica
e Cantone Ticino, pag. 86) – e le conseguenti non disponibilità di statistiche
ufficiali e difficoltà nel reperire oggetti per il confronto, non possono
essere ritenute circostanze eccezionali per derogare alla regola, né
l’appellante indica altre circostanze che possano essere considerate
eccezionali.
9.
Contrariamente a
quanto ritiene l'appellante (appello n. 7, pag. 11/12) nessun elemento utile al
confronto può comunque essere ricavato direttamente dai dati forniti dal Comune
di __________ (doc. 2). Trattasi in effetti di un semplice elenco di
appartamenti e di canoni di locazione, privo dei basilari elementi di confronto
prescritti dall'art. 11 cpv. 1 OLAL (attrezzature, stato ed epoca di
costruzione) e dalla giurisprudenza (adeguamento o meno dei canoni al tasso
ipotecario ed al rincaro).
Pure la perizia in atti
(act. VII
a
e XII) – che per altro individua solo quattro oggetti di
comparazione (quindi già di per sé non sufficienti secondo i dettami
giurisprudenziali) – appare assai carente dal profilo probatorio. Non indica il
riferimento all'eventuale adeguamento dei canoni al tasso ipotecario ed al
rincaro. Né tantomeno fornisce informazioni sull'epoca di costruzione e
sull'eventuale riattazione dell'ente locato dagli istanti. Queste ultime
indicazioni non sono del resto desumibili neppure da altri atti dell'incarto,
limitandosi il Segretario assessore a riferire in sentenza (consid. 3) – con
un'affermazione non contestata –che lo stabile AP 1 è stato “costruito negli
anni '70”. Si rivela dunque già a prima vista impossibile trarre delle
conclusioni, ai fini del giudizio, dal confronto dell'appartamento degli
istanti con i quattro oggetti identificati dal perito. Questi ultimi risultano
infatti costruiti e riattati in epoche diverse tra loro e, soprattutto, rispetto
all'ente condotto da AO 1 e AO 2, per il quale è nota solo una generica
indicazione dell'epoca di costruzione. Le differenze tra gli oggetti in
questione e la loro non comparabilità risulta d'altronde anche dalla “tabella
di statistica e valutazione” allestita dal perito. Solo uno dei sei parametri
di valutazione, presi in considerazione dal perito per il confronto con i
quattro oggetti individuati, presenta infatti delle coincidenze con
l'appartamento degli istanti (cfr. act. XII pag. 2).
Di conseguenza, nessuno
degli immobili utilizzati quale paragone può essere preso in considerazione per
stabilire le pigioni in uso nella zona per appartamenti simili a quello degli
istanti.
10.
Da quanto precede
discende che la convenuta non ha dimostrato quale sia il canone di locazione in
uso nella zona e quindi neppure è possibile verificare se quello contestato può
essere considerato conforme. Ciò comporta la reiezione dell'eccezione sollevata
dalla locatrice e il respingimento dell'appello volto alla conferma della
pigione mensile ora corrisposta dagli istanti. La riduzione della pigione del
20,63% pari a fr. 242.– mensili, a partire dal 1°novembre 2003, di per sé non
contestata, appare del resto conforme ai criteri fissati dall'art. 13 cpv. 1
OLAL.
11.
In conclusione,
l'appello deve essere integralmente respinto, con conferma della sentenza
pretorile. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e
la TG
dichiara
e pr
onuncia:
1.
L'appello
18 gennaio 2006 della società AP 1,
è respinto.
2.
Gli oneri
processuali della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia           Fr.   100.-
b) spese                              Fr.     50.-
Fr.   150.-
già anticipate
dall'appellante, rimangono a suo carico. L’appellante rifonderà a AO 1 e AO 2, __________,
Fr. 400.- a titolo di ripetibili di seconda istanza.
3.   Intimazione:
-     ;
-
;
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario