ti_gerichte · 15.2021.61 · 2021-07-29 · it
Asta immobiliare con doppio turno dasta nel fallimento. Esecuzione del secondo turno malgrado la migliore offerta formulata nel primo turno fosse sufficiente a soddisfare i creditori di rango prevalente

Asta immobiliare con doppio turno d’asta nel fallimento. Esecuzione del secondo turno malgrado la migliore offerta formulata nel primo turno fosse sufficiente a soddisfare i creditori di rango prevalente

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 29.07.2021 15.2021.61

PI 2RI 1
Incarto n.
15.2021.61
Lugano
29 luglio 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliera:
Bertoni
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) sul ricorso 21 aprile 2021 di
RI 1
contro
l’operato dell’
Ufficio dei fallimenti di Bellinzona
,
o meglio contro l’aggiudicazione della quota di proprietà per piani n. __________
del fondo n. __________ RFD di __________ avvenuta il 20 aprile 2021 nel
fallimento aperto nei confronti dell’
PI 1
(
†
2019), già in __________
ritenuto
in fatto e considerando in diritto:
che nella procedura fallimentare aperta contro l’eredità giacente fu
PI 1 dall’8 maggio 2019, il 22 marzo 2021 l’Ufficio dei fallimenti (UF) di Bellinzona
ha depositato le condizioni d’incanto relativa alla
quota
di proprietà per piani (PPP) n. __________ di
60
⁄
1000
della particella n. __________ RFD di __________, che al punto 23
(“indicazioni speciali”) prevede che a richiesta della creditrice ipotecaria di
primo grado (la PI 3) la PPP viene venduta con il doppio turno d’asta, volto a
permettere all’aggiudicatario, ove essa venisse aggiudicata al secondo turno
senza gli eventuali contratti di locazione, di disdirli per la prossima
scadenza legale a prescindere da un urgente bisogno personale (v. punto n. 22);
che
l’elenco oneri, pure depositato il 22 marzo 2021, stabilisce in fr. 133'817.15
complessivi la somma delle ipoteche legali e convenzionali;
che
in occasione della vendita all’asta del fondo
il 20 aprile
2021
, RI 1 ha formulato, nel primo turno, la miglior offerta
di fr. 181'000.–;
che
RI 1 si è allora opposto alla tenuta del secondo turno d’asta, sulla scorta
dell’art. 56 del
Regolamento del Tribunale federale concernente la
realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42)
, secondo cui se
la miglior offerta nel primo turno è sufficiente per soddisfare il creditore,
il fondo viene aggiudicato con l’aggravio e non si procede a un secondo turno
(cpv. 2 lett. a);
che
ciò nonostante il supplente Ufficiale ha deciso seduta stante di continuare con
il secondo turno, ritenendo l’art. 56 RFF inapplicabile nelle procedure di
fallimento;
che
la PPP è poi stata aggiudicata alla migliore offerente del secondo turno, la PI
2 di __________, per fr. 192'000.–;
che
con il ricorso in esame, del 21 aprile 2021, chiede di annullare l’asta e di
rettificarla, unitamente al verbale, nel senso di aggiudicare il fondo a suo
favore;
che
né i creditori né la PI 2 hanno presentato osservazioni sul ricorso entro il
termine impartito, mentre l’UF ha dichiara­to il 2 giugno 2021 di non avere
osservazioni da formulare;
che
interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera
esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale d’ap­­pello
(art. 3 LPR) – il giorno successivo all’aggiudicazione contestata,
avvenuta il 20 aprile 2021, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art.
17 LEF);
che
il ricorrente rileva come la sua offerta, di fr. 181'000.– copre
ampiamente le ipoteche legali e convenzionali (di fr. 133'817.15
complessivi), sicché l’asta avrebbe dovuto concludersi in virtù dell’art. 56
cpv. 2 lett. a RFF;
che
contrariamente a quanto stabilito dall’Ufficiale supplente in occasione dell’asta,
in realtà l’art. 56 RFF si applica per analogia anche in materia di fallimento
per il rinvio dell’art. 130 cpv. 1 RFF (v. pure il rimando dell’art. 258 cpv. 2
all’art. 142 cpv. 3 LEF);
che,
infatti, il privilegio di poter ottenere l’aggiudicazione del fondo senza l’onere
fondiario per il quale è stato chiesto il doppio turno d’asta, o con la facoltà
di potere disdire eventuali contratti di locazione non annotati
per la prossima scadenza legale a prescindere da un urgente bisogno
personale (DTF 125 III 123 segg. e 126 III 290 segg.;
sentenza
della CEF 15.2002.78 del 20 agosto 2002
consid.
7.3
), è riservato ai
titolari di diritti di pegno prevalenti rispet­to
all’onere
fondiario o ai contratti di locazione in questione, vale a dire i pegni
iscritti prima dell’onere o del contratto di locazione e ai diritti di pegno
legali che prevalgono su tutti gli altri diritti di pegno (nella fattispecie le
ipoteche legali del Comune __________ e del Consorzio correzione fiume Ticino,
così come le cartelle ipotecarie della PI 3);
che
l’onere fondiario o i contratti di locazione non annotati sono invece
opponibili ai titolari di pegno di rango successivo come ai creditori
chirografari (persino a beneficio di un pignoramento del fondo) in virtù delle
regole del diritto fondiario, rispettivamente del Codice delle obbligazioni
(art. 261, 261
b
e 290 lett. a CO a contrario e art. 50 RFF);
che
secondo l’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF (come visto
applicabile in materia di fallimento per il rinvio dell’art. 130 cpv. 1), se la
miglior offerta nel primo turno è sufficiente per soddisfare il creditore, il
fondo viene aggiudicato con l’aggravio e non si procede a un secondo turno;
che
nel caso in esame l’offerta del ricorrente nel primo turno d’a­­sta, di fr. 181'000.–,
era sufficiente a coprire le ipoteche legali e quelle convenzionali della PI 3,
di complessivi fr. 133'817.15 oltre alle spese, sicché il fondo sarebbe
dovuto essergli aggiudicato senza procedere al secondo turno d’asta (DTF 81 III
63 consid.
1; sentenza della CEF 15.2020. 111 del 13 gennaio 2021;
Gilliéron
, Commentaire de la LP, vol.
II, 2000, n. 23 ad art. 142 LEF;
Piotet
in: Commentaire romand,
Poursuite et faillite, 2005, n. 13 ad art. 142 LEF)
;
che
il ricorso va pertanto accolto, l’aggiudicazione del fondo al
ricorrente anziché alla PI 2 essendo tuttavia
subordinata al versamento
dell’acconto di fr. 23'000.–
stabilito al punto 14 delle
condizioni d’asta
;
che
non è necessaria la modifica del verbale d’incanto, che peraltro rispecchia
correttamente quanto avvenuto il 20 aprile 2021, siccome esso viene sostituito
dalla decisione odierna;
che p
er legge
non si preleva
la tassa di giustizia e non si asse-gnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n.
5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è parzialmente accolto.
1.1
Di
conseguenza, la
quota di proprietà per piani n. __________
di
60
⁄
1000
della particella n. __________
RFD di __________
è aggiudicata al miglior offerente del
primo turno dell’asta del 20 aprile 2021, RI 1
(Via __________),
al prezzo di fr. 181'000.–
, a condizione ch’egli
fornisca all’Ufficio
dei fallimenti entro
due giorni dalla ricezione della presente decisione l’acconto
di fr. 23'000.– stabilito dal punto 14 delle condizioni d’asta
nella forma ivi prescritta.
1.2
Qualora RI 1 adempia tempestivamente la condizione stabilita nel
dispositivo n. 1.1, l’aggiudicazione del fondo
a favore
della PI 2 è annullata e la somma da lei versata all’Uffi­­cio dei fallimenti
le è restituita.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
– ;
– PI 2.
Comunicazione
all’Ufficio dei fallimenti, Viganello.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile
presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni
dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata
nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.