ti_gerichte · 12.2006.58 · 2006-10-03 · it
condizioni di validità della disdetta straordinaria per violazione del dovere di diligenza e di riguardo verso i vicini, persistere dei dissidi dopo la diffida causata da petizione di protesta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.10.2006 12.2006.58

Incarto n.
12.2006.58
Lugano
3 ottobre 2006/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.138
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 11
luglio 2005 da
AP 1
rappr. da  RA 2
contro
AO 1
rappr. da  RA 1
per chiedere l’annullamento della decisione emanata il
10 giugno 2005 dall’autorità di conciliazione di Chiasso e l’annullamento della
disdetta del contratto di locazione per il 31 maggio 2005, domande alle quali
si è opposta la convenuta e che il Segretario assessore ha respinto con
sentenza 15 febbraio 2006
;
appellante l’istante, la quale con atto di appello del
27 febbraio 2006 chiede che     l’impugnato giudizio sia riformato nel senso di
annullare la disdetta 14 aprile 2005;
mentre la convenuta ha proposto nelle proprie
osservazioni la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio di prima
sede;
letti ed
esaminati gli atti di causa,
considerato
in fatto:
A.
La
AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, con contratto del 13 gennaio 2004, un appartamento
di 3 locali, interno 16 al quinto piano dello stabile denominato B__________ in
via __________ a C__________, dal 1° maggio 2004 al 30 aprile 2007, per un
canone mensile di locazione di fr. 718.- oltre un acconto di fr. 60.- mensili
per le spese di riscaldamento e di acqua calda e un importo fisso di fr. 17.-
mensili per le spese di pulizie delle scale (doc. F, incarto richiamato
dall’Ufficio di conciliazione). Il 10 novembre 2004, 17 abitanti dello stabile
hanno segnalato al Comitato della locatrice il comportamento di AP 1, da loro
ritenuto insopportabile (doc. F), e hanno chiesto l’adozione di provvedimenti
per riportare la tranquillità nell’immobile. L’amministrazione dello stabile ha
comunicato a AP 1, con raccomandata 31 gennaio 2005, l’esistenza delle proteste
e l’ha diffidata dal persistere nel mancato rispetto dei turni di utilizzazione
della lavanderia, nell’apertura delle finestre delle scale durante il periodo
invernale e nell’inveire contro gli altri inquilini, con l’avvertenza che in
caso di persistenza della violazione degli obblighi contrattuali avrebbe
disdetto il contratto di locazione per motivi gravi ai sensi dell’art. 266g CO
(doc. C). La conduttrice ha contestato il 7 febbraio 2005 l’esistenza di
violazioni contrattuali (doc. D) e il 18 marzo 2005 ha invitato
l’amministrazione a intervenire presso gli inquilini che la screditavano (doc.
G). Il 14 aprile 2005 la AO 1 ha inviato a AP 1 mediante il formulario
ufficiale la disdetta del contratto di locazione per il 31 maggio 2005, motivandola
con l’art. 257f CO (doc. B).
B.
AP
1 si è rivolta il 12 maggio 2005 all’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di C__________ per contestare la disdetta, in via subordinata
chiedere la proroga del contratto di locazione. L’Ufficio di conciliazione ha
respinto l’istanza e ha accertato la validità della disdetta con decisione del
10 giugno 2005 (doc. L). AP 1 __________ ha presentato l’11 luglio 2005 alla
Pretura di Mendrisio-Sud un “ricorso” (recte: istanza) per ottenere
l’annullamento della decisione 10 giugno 2005 e della disdetta 14 aprile 2005. All’udienza
del 21 settembre 2005 l’istante ha confermato la contestazione della disdetta,
mentre la convenuta ne ha ribadito la validità. Esperita l’istruttoria, le
parti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale e nei loro memoriali
conclusivi hanno confermato le rispettive domande di giudizio. Statuendo il 15
febbraio 2006, il Segretario assessore ha respinto l’istanza e ha posto a
carico dell’istante la tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese, con
l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 1’200.- per ripetibili.
C.
AP
1 __________ è insorta il 27 febbraio 2006 con un atto d’appello nel quale
chiede l’accoglimento dell’istanza di contestazione della disdetta. La
convenuta ha proposto la reiezione dell’appello con le sue osservazioni.
e ritenuto
in diritto:
1
.   Nella
fattispecie il Segretario assessore ha rilevato che la locatrice aveva disdetto
il contratto di locazione il 14 aprile 2005 per il 31 maggio 2005, dopo aver diffidato
la conduttrice il 30 gennaio 2005 a voler rispettare gli impegni contrattuali,
in particolare i turni della lavanderia e il rispetto nei confronti degli altri
inquilini. Egli ha ritenuto che l’invio della diffida il 30 gennaio 2005, poco
meno di tre mesi dopo una protesta scritta di 17 abitanti dell’immobile, non
fosse abusivo, poiché la locatrice doveva verificare le generiche lamentele
degli altri inquilini prima di agire, e che la mancata assegnazione di un
termine per mettere fine al comportamento rimproverato alla conduttrice non
fosse condizione di validità della comminatoria, chiara a precisa. Nel merito
dei rimproveri, il primo giudice ha considerato che la conduttrice era in
situazione di conflitto con diversi altri inquilini fin dal momento in cui si è
trasferita nella casa B__________, sia per la sua scarsa disciplina nell’uso
della lavanderia sia per gli insulti e le minacce rivolti ad altre inquiline e
che tale comportamento non era cessato dopo la diffida del 31 gennaio 2005,
tanto che vi sono state querele reciproche. Date tali premesse, il Segretario
assessore è giunto alla conclusione che la disdetta del 14 aprile 2005 era
valida e ha respinto l’istanza 11 luglio 2005.
2.
L’appellante
rimprovera al Segretario assessore di aver ammesso a torto la validità della
disdetta 14 aprile 2005. Essa contesta di aver mai violato i propri obblighi
contrattuali e ritiene nulla la disdetta per carenza dei presupposti legali. In
primo luogo l’istante rileva che la locatrice le ha inviato la diffida solo il
30 gennaio 2005, allorquando la lettera di protesta degli altri inquilini
risaliva al 10 novembre 2004, senza aver nulla intrapreso in tale periodo per
chiarire la situazione o per sanare i dissidi. Inoltre, prosegue la
conduttrice, la diffida conteneva il richiamo a norme di legge errate e la
disdetta del 14 aprile 2005 è stata notificata senza che nell’intervallo si
fosse verificato un episodio di sua intemperanza tale da giustificare la
rescissione straordinaria del contratto. Per altro, sostiene l’istante, le
deposizioni dei testimoni su cui il primo giudice ha fondato il proprio
giudizio (O__________ __________, D__________) sono viziate dall’astio e dall’inimicizia
e sono in contrasto con quelle rese da altri testimoni.
3.
La
locatrice ha motivato la disdetta del contratto di locazione con la violazione
da parte dell’appellante dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini,
ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO. La disdetta straordinaria ai sensi dell’art.
257f cpv. 3 CO richiede, cumulativamente, la violazione dell’obbligo di
diligenza e di riguardo verso i vicini, l’invio di un avvertimento scritto al
conduttore (DTF 132 III 109 consid.
5 pag. 114 in fine;
Lachat
,
Commentaire romand CO I
,
n. 10 ad art. 257f;
Weber
, Basler Kommentar, OR I, 3a ed.,
n. 4 ad art. 257f), il persistere del conduttore a non rispettare il suo
obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini, il carattere intollerabile del
mantenimento del contratto per il locatore o gli altri abitanti e il rispetto
di un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del
Tribunale federale del 20.2.2004 4C.306/2003 pubblicata in SJ 126/2004 I pag.
439).
Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le
condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (
Weber
, op. cit., n.
8). La mancanza di una sola di tali condizioni cumulative comporta
l’inefficacia della disdetta straordinaria (
Lachat,
op. cit., n. 12).
4.
Nella
fattispecie è indiscusso che l’amministrazione ha notificato il 14 aprile 2005
la disdetta del contratto di locazione mediante il formulario ufficiale per il
31 maggio 2005 (doc. B), di modo che ha rispettato il termine di preavviso di
almeno 30 giorni per la fine di un mese. Occorre dunque, per verificare la
validità della disdetta straordinaria notificata a motivo della violazione del
dovere di riguardo e di diligenza verso i vicini, esaminare se la conduttrice
aveva violato tale obbligo contrattuale prima del 30 gennaio 2005, se è stata
avvertita per iscritto, se ha nuovamente violato l’obbligo contrattuale dopo la
diffida e infine se il mantenimento del contratto fino alla scadenza
contrattuale del 30 aprile 2007 fosse intollerabile per la locatrice o gli
altri abitanti della casa.
5.
L’amministrazione ha inviato la lettera di diffida il 30 gennaio
2005 dopo aver ricevuto la protesta di 17 abitanti della casa nel novembre
2004. Il primo giudice ha ritenuto che in concreto l’attesa di quasi tre mesi
era ancora adeguata, tenuto conto della necessità di chiarire i fatti e della
vicinanza delle festività natalizie. L’appellante ravvisa invece in tale
indugio un abuso di diritto tale da inficiare la validità della disdetta. A
torto. L’invio della diffida non è vincolato a un termine di legge e se alcuni
autori esigono che il locatore diffidi il conduttore non appena a conoscenza
della violazione contrattuale (
Lachat/Stoll
, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2
a
ed., Zurigo 1991, pag. 315) altri considerano che possa agire entro
un termine ragionevole tenuto conto delle circostanze (
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 52 ad art. 257f CO). L’apprezzamento del primo giudice al
riguardo resiste alla critica, poiché una petizione di protesta va esaminata
con la dovuta cautela (mp 3/05 pag. 167), a maggior ragione quando, come in
concreto, il conduttore denunciato ha problemi di salute (doc. 7, incarto UC
richiamato). Non vi è quindi dubbio che la locatrice ha inviato alla
conduttrice una lettera di diffida in cui elencava in modo chiaro i
comportamenti lesivi del dovere di riguardo nei confronti dei vicini. Come
rileva l’appellante, la diffida non le impartiva un termine per rimediare alle
violazioni contrattuali, ma tale assenza non è richiesta dalla legge e non ne
inficia la validità (
Weber
, Basler Kommentar OR-I, 3
a
ed., n. 4 ad art. 257f;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3
a
ed., n. 2141 pag. 306).
6.
Per
quel che concerne la violazione del dovere di diligenza e di riguardo nei
confronti dei vicini, l’appellante nega ogni addebito e sostiene di essere
vittima del malanimo di alcuni abitanti della casa. Dall’istruttoria è emerso
che l’appellante ha avuto litigi con alcuni vicini, alcuni dei quali sfociati
in denunce penali (deposizioni G__________ del 7 dicembre 2005, D__________ del
26 ottobre 2005). Alcuni abitanti dello stabile hanno riferito di insulti,
parolacce, ingiurie e maldicenze proferite dall’istante già prima del novembre
2004 (deposizioni O__________ e D__________) e che sono continuati anche dopo
la notifica della disdetta. Altri inquilini, che in giornata sono fuori casa,
hanno raccontato che l’istante è una persona che parla ad alta voce facendo uso
di parolacce e che è “un po’ strana, eccentrica” (deposizione R__________, del
26 ottobre 2005) e che ha “disguidi” e “casino” con alcuni inquilini
(deposizione I__________, del 26 ottobre 2005). Il portinaio dello stabile ha
constatato che l’istante “litigava quasi con tutti”, che con lui non aveva
litigato, ma che altri inquilini si lagnavano con lui per i litigi, bussando
alla sua porta anche dopo le dieci di sera (deposizione M__________, del 7
dicembre 2005). Le deposizioni più negative nei confronti dell’appellante emanano
invero dalle persone che hanno deposto querele penali nei suoi confronti.__________
ha deposto di aver sporto con il marito 5 querele penali contro l’istante, che
essa ritiene essere “una persona cattiva e non inquadrata a livello mentale;
non voglio dire che sia una pazza. Io la detesto” (deposizione, pag. 3). La
moglie di D__________ ha sporto denuncia per calunnia e diffamazione
(deposizione, pag. 3). Dall’istruttoria risulta in ogni modo che prima del
novembre 2004 l’istante ha insultato con epiteti del tipo “cretina, stupida,
ignorante, troia” alcuni inquilini (deposizione D__________, pag. 3) e ha avuto
litigi con altri (deposizione O__________, pag. 3), tanto che 17 abitanti dello
stabile si sono lamentati il 10 novembre 2004 per il comportamento da lei
tenuto. Ricevuta la diffida 30 gennaio 2005, l’istante ha contestato i
rimproveri tramite il proprio avvocato il 7 febbraio 2005, chiedendo di avere la
lista delle persone che si erano lamentate e riservandosi di sporgere querela
penale nei confronti di chi la denigrava (doc. G). Nella prima metà del marzo
2005 vi è stato uno scontro tra l’istante e D__________ (doc. G, 11). A
prescindere dalla responsabilità dei partecipanti in tale diverbio e dall’esito
delle querele penali, quasi tutte terminate in un non luogo a procedere, rimane
il fatto che si è verificato un litigio e che i comportamenti menzionati nella
diffida del 30 gennaio 2005 sono continuati (deposizione D__________, pag. 3). Nel
2005 l’istante ha inoltre iniziato a insultare un’altra vicina, il cui marito
aveva firmato la lettera di protesta del 10 novembre 2004 (deposizione R__________,
26 ottobre 2005, pag. 2). Quest’ultima ha protestato a più riprese presso
l’amministrazione, alla quale ha comunicato prima dell’aprile 2005 che la
situazione “era insostenibile e che avrei depositato l’affitto in banca se
fosse continuata e che saremmo andati via”. L’istante medesima ha informato
l’amministrazione che la situazione nello stabile era tale nella seconda metà
di marzo 2005 da richiedere “un pronto e deciso intervento” da parte sua (doc.
G). L’appellante rileva che altri vicini non si sono lamentati del suo
comportamento. Se non che, costoro escono presto di casa e possono dunque
riferire di quello che avviene durante la loro assenza, sicché non vi è
contraddizione tra le deposizioni di chi si è lamentato (D__________, O__________,
M__________) e di chi non ha rimproveri nei confronti dell’istante (R__________,
I__________, Ma__________). Anche a costoro era comunque nota la situazione di
dissidio esistente tra l’istante e alcuni altri inquilini.
7.
L’amministrazione
ha inviato la disdetta 14 aprile 2005 poco meno di un mese dopo il diverbio tra
l’istante e D__________ e lo scambio di corrispondenza tra l’amministrazione e
i rispettivi legali (doc. G, 12), facendo uso del formulario ufficiale
cantonale e rispettando il termine di 30 giorni per la fine di un mese. Il
primo giudice è giunto alla conclusione, dopo un’ampia istruttoria, che la
continuazione del contratto di locazione fino alla scadenza del 30 aprile 2007
non poteva ragionevolmente essere imposta alla locatrice, rispettivamente agli
altri abitanti dello stabile, viste le circostanze concrete. Il quesito di
sapere se il mantenimento del contratto è diventato intollerabile si determina
in base alle circostanze concrete del caso e rientra nel potere di
apprezzamento del giudice (art. 4 CC; Tercier, op. cit., n. 2141 pag. 306).
Nella fattispecie l’apprezzamento operato dal Segretario assessore sfugge alla
critica, se si considera la situazione di grave conflitto - non con un solo
inquilino ma addirittura con tre - in cui si trovava l’istante, le proteste di
numerosi inquilini e le prime minacce di deposito della pigione per riottenere
la tranquillità nello stabile. La disdetta straordinaria del 14 aprile 2005
rispetta pertanto tutte le condizioni poste dall’art. 257f cpv. 3 CO ed è valida
ed efficace, con la conseguenza che l’appello deve essere respinto.
8.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza e sono quindi a carico
dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’equa indennità per
ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
27 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.
2.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia             fr. 100.-
b) spese                               fr.
50.-
totale                                     fr.
150.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico. AP 1 rifonderà alla
controparte un’indennità di fr. 400.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario