ti_gerichte · 80.2015.97 · 2015-04-27 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, assunzione dell'onere ipotecario da parte del compratore, presunzione legale dell'esattezza del valore rogato

Tessin Camera di diritto tributario 14.09.2015 80.2015.97
Tessin Camera di diritto tributario 14.09.2015 80.2015.97
Ticino Camera di diritto tributario 14.09.2015 80.2015.97

Incarto n.
80.2015.97
Lugano
14 settembre 2015
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Rocco
Filippini, vicecancelliere
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 18 maggio 2015 contro la decisione del 27 aprile 2015 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico del
4 marzo 2013, iscritto a Registro fondiario il 5 aprile 2013, RI 1 e __________
vendevano a __________, già proprietario in ragione di un terzo, le rispettive
quote di comproprietà di un terzo ciascuno, della part. n. __________ RFD di __________
(__________).
Per
quanto concerne il prezzo, per la quota di un terzo ceduta da RI 1 a __________,
il contratto prevedeva quanto segue:
Il
prezzo
della compravendita è determinato in
CHF. 113'384.85
(centotredicimilatrecentoottantaquattro
e ottantacinque) ed è saldato come segue:
CHF. 80’788.35
(ottantamilasettecentoottantotto e trentacinque) vengono saldati mediante assunzione
del debito ipotecario garantito dalle seguenti cartelle ipotecarie gravanti il
fondo no. __________ (millecentotrentasette) RFD __________: cartella
ipotecaria in I. (primo) grado di CHF. 100'000.-(centomila), cartella
ipotecaria in II. (secondo) grado di CHF. 40'000.-(quarantamila) e cartella
ipotecaria in Ill. (terzo) grado di CHF. 22'500.-(ventiduemilacinquecento).
L'importo complessivo del debito valuta del 28 (ventotto) febbraio 2013
(duemilatredici) ammonta a CHF. 160'937.50 (centosessantamilanovecentotrentasette
e cinquanta) in capitale e CHF. 429.15 (quattrocentoventinove e quindici) in
interessi e CHF. 210.-(duecentodieci) in spese e bollo cantonale, come risulta
dalla dichiarazione della Banca __________ presentata dal notaio rogante alle
parti.
CHF.
32'596.50 (trantaduemilacinquecentonovantasei.cinquanta) sono da versare entro
15 (quindici) giorni lavorativi dalla rogazione del presente atto a favore del
conto clienti del notaio rogante (__________, __________, __________).
L'importo di CHF. 32’596.50 (trantaduennilacinquecentonovantasei.cinquanta) è composto
dalle spese sostenute dal signor __________, che risultano dall'elenco annesso.
B.
Notificando al
venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del
26 novembre 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 27'097.–, pari
alla differenza fra il valore di alienazione (fr. 113'385.–), da una parte, e
la somma del valore d’acquisto (fr. 83'333.–) e dei costi di acquisto e di
vendita (fr. 2'955.–), dall’altra.
C.
Il venditore
impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 17 dicembre 2013, limitandosi
a chiedere di essere convocato.
L’avv. __________,
rappresentante del contribuente che aveva funto da notaio in occasione della
conclusione del contratto di compravendita, con scritto del 30 marzo 2015, si
rivolgeva all’Ufficio di tassazione con le seguenti parole:
Egregio Signor __________,
In riferimento alla summenzionata
procedura le comunico che il signor __________ non ha intenzione di voler
confermare che il debito ipotecario, gravante il fondo venduto dai
comproprietari signori __________ e __________, è stato assunto dai venditori
in ragione di 1/3 ciascuno. Mi pare che, comunque, ciò sia evidente.
Le chiedo per mia diligenza,
di voler citare il signor __________ quale teste, oppure di informarlo per
scritto sulla fattispecie fiscale, e meglio, che tale procedura non ha nessun
influsso sulla compravendita avvenuta in data 4 marzo 2013.
Con la presente le comunico
anche che il mio mandato di rappresentanza dei signori __________ e __________
si conclude con la presente lettera.
D.
Con
decisione del 27 aprile 2015, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con
la seguente motivazione:
Con
rogito nr. __________ dell'avv. __________ il contribuente ha venduto la sua
quota di un terzo della particella __________ di __________ al comproprietario
sig. __________ per il prezzo di fr. 113'385.-
La
tassazione utili immobiliari veniva emessa come ai dati forniti.
La
notifica è stata contestata con reclamo del 17.12.2013.
Nei
diversi colloqui avuti con l'avv. __________ egli sostiene che il prezzo di
vendita è sbagliato in quanto l'assunzione del debito è errata. (debito fr.
160'937.50 assunto dal compratore per la quota di un mezzo invece che in
ragione di un terzo).
Per
poter rettificare il prezzo di vendita stabilito nel rogito citato sopra stato
richiesto un atto aggiuntivo e la documentazione bancaria attestante l'ammontare
del debito e quali erano i debitori.
Con
lettera 30.03.2015 l'avv. __________ comunica che il compratore (__________)
non ha intenzione di sottoscrivere un atto aggiuntivo per la modifica del
prezzo. Senza tale documento l'ufficio tassazione non può far altro che
respingere il reclamo e confermare i dati della notifica di tassazione del
26.11.2013.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente il valore
di alienazione impiegato dall’autorità fiscale per il calcolo dell’utile immobiliare
imponibile. A suo avviso, il notaio avrebbe commesso un errore, in quanto “ha
calcolato erroneamente il resto del mutuo in un importo di CHF 160'937.50 al
signor __________ e a me per il 50%, anche se l’acquirente __________ era il
debitore”. Invece, avrebbe dovuto suddividere l’onere ipotecario in tre parti,
con la conseguenza che il valore di alienazione sarebbe stato di soli fr.
86'763.05. Il ricorrente ha allegato copia del contratto di mutuo ipotecario,
stipulato il 20 ottobre 2011, al momento dell’acquisto dell’immobile da parte
dei tre comproprietari.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Nella fattispecie, è
controverso il valore di alienazione. L’Ufficio di tassazione si è fondato
sull’importo indicato quale “prezzo della compravendita” nel contratto stipulato
fra le parti nella forma dell’atto pubblico. Dallo stesso risulta infatti un
prezzo di fr. 113'384.85. Tale importo, sempre secondo le indicazioni contenute
nel rogito, è stato stabilito tenendo conto dell’assunzione, da parte
dell’acquirente, degli oneri ipotecari gravanti sull’immobile ceduto, e della
rifusione delle spese sostenute dal venditore in base ad un elenco annesso al
contratto. Queste spese sono costituite essenzialmente da quanto pagato personalmente
dal venditore al momento dell’acquisizione dell’immobile in comproprietà, nel
2011. Vi rientrano i mezzi propri impiegati e la quota parte delle spese di acquisto.
Il problema è tuttavia
rappresentato dall’assunzione del debito ipotecario. Secondo il calcolo
proposto dal contratto, l’acquirente avrebbe ripreso dai venditori l’intero
onere, pari a fr. 160'937.50 in capitale, importo cui si aggiungono fr. 429.15 di
interessi e fr. 210.- di spese e bollo cantonale. Il compratore avrebbe in tal
modo assunto da ognuno dei due venditori un debito ipotecario di fr. 80'788.35.
Questo calcolo è tuttavia
contestato dal ricorrente, secondo cui il debito sarebbe stato invece suddiviso
fra i tre comproprietari, con la conseguenza che il compratore avrebbe assunto
da ognuno dei venditori solo un terzo dell’onere ipotecario complessivo e non
la metà. Il “prezzo della compravendita” sarebbe stato allora inferiore a
quello indicato nell’atto pubblico e poi ripreso dall’autorità fiscale quale
valore di alienazione.
2.2.
L’art. 131 cpv. 1 LT
dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o
dalla contrattazione.
Nel valore di alienazione
rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti
dell'alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano
pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di
immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma
tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;
tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è
il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la
concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi
dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 209 e dottrina
citata).
La legge tributaria pone,
dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il
riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge
attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può
allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia,
l'autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde
al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il
fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari.
Accanto al riferimento al
valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore
risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono effettuati
mediante atto pubblico (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 210 e dottrina citata).
2.3.
2.3.1.
La
tesi del ricorrente è senz’altro plausibile ed è forse anche la più verosimile.
Egli ha peraltro prodotto copia del contratto di mutuo ipotecario, stipulato
nel 2011, al momento cioè dell’acquisto dell’immobile da parte dei tre
comproprietari. Dallo stesso risulta che debitori solidali erano tutti e tre
gli acquirenti.
2.3.2.
Si è tuttavia già
ricordato che, secondo l’art. 9 cpv. 1 CC, i registri pubblici ed i pubblici
documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata
l'inesattezza del loro contenuto. Questa prova, secondo l’art. 9 cpv. 2 CC, non
è soggetta ad alcuna forma speciale. Dell’efficacia probatoria rafforzata,
prevista dall’art. 9 cpv. 1 CC, beneficiano in particolare gli atti pubblici
prescritti imperativamente dal diritto privato federale (p. es. art. 184 CC e
art. 216 cpv. 1 CO;
Wolf
, in:
Hausheer/Walter [a cura di], Berner Kommentar, vol.
I/1, Einleitung,
2012, n. 8 s. ad art. 9 CC).
Perché trovi applicazione l’art. 9 CCS è
necessario che l’atto pubblico sia stato stipulato almeno essenzialmente in
modo ineccepibile (
Wolf
, op. cit.,
N. 36). Fra i presupposti di validità rientra il consenso delle parti (
Wolf
, a.a.O., N. 38). La presunzione
legale dell’esattezza del documento non è inconfutabile (art. 9 cpv. 1 CC; cfr.
anche la sentenza del Tribunale federale n. 2C_662/2013 del 2 dicembre 2013
consid. 3.4).
2.3.3.
Ora, si è già rilevato
che, durante la procedura di reclamo, il notaio che ha rogato l’atto pubblico
ha proposto alle parti di modificare il prezzo di compravendita mediante un
atto aggiuntivo, scontrandosi tuttavia con l’opposizione dell’acquirente, il
quale, secondo lo stesso notaio, non ha avuto “intenzione di voler confermare
che il debito ipotecario, gravante il fondo venduto dai comproprietari signori __________
e __________, è stato assunto dai venditori in ragione di 1/3 ciascuno”.
In simili circostanze, non
si può ritenere che sia stata validamente confutata la presunzione legale, che
discende dall’art. 9 cpv. 1 CC. Se la parte acquirente, interpellata sulla
questione dallo stesso notaio, non ha confermato che, al momento della vendita
delle quote da parte dei due comproprietari, il debito era suddiviso in
proporzioni uguali fra i tre proprietari, esigenze di certezza del diritto impongono
di ritenere prevalente la superiore efficacia probatoria dell’atto pubblico.
D’altronde, l’unica prova offerta dal ricorrente è rappresentata dalla copia
del contratto di mutuo concluso al momento dell’acquisto dell’immobile da parte
dei tre comproprietari, nel 2011.
2.3.4.
Si tenga anche conto della
circostanza che lo stesso acquirente avrebbe avuto interesse a confermare la
tesi del ricorrente. Egli infatti ha pagato la tassa di iscrizione ed il bollo
cantonale sull’atto pubblico, che saranno stati calcolati sul valore dell’atto
stesso. Anche l’onorario del notaio sarà verosimilmente stato stabilito sulla
base dello stesso valore.
Se, in queste circostanze,
il compratore si è rifiutato di confermare che il prezzo rogato non corrispondeva
a quello effettivamente concordato, non si vede come si possa discostarsi dal
valore indicato nel rogito.
2.4.
Il prezzo di compravendita
indicato nell’atto pubblico del 4 marzo 2013 è stato pertanto correttamente
considerato valore di alienazione dall’Ufficio di tassazione, nel calcolo
dell’imposta sugli utili immobiliari.
3.
Visto l’esito del
ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico del
ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr. 1’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 1’100.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-;
-;
-.
Copia per conoscenza:
-
municipio di.
Per
la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il
presidente:                                                      Il segretario: