ti_gerichte · 16.2007.25 · 2008-02-18 · it
Contratto di locazione - spese accessorie - valutazione conteggio consumo combustibile - potere di apprezzamento delle prove che compete al giudice notifica nuova spesa con modulo ufficiale - non necessario per aumento o diverso riparto di una spesa già esistente - ammontare dell'acconto?

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 18.02.2008 16.2007.25

Incarto n.
16.2007.25
Lugano
18 febbraio
2008
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Lardelli
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per statuire sul ricorso per cassazione 21
marzo 2007 presentato da
RI 1
(patrocinata dall'PA
2)
contro la sentenza emessa l'8 marzo 2007 in luogo e
vece del Pretore dal Segretario assessore della Pretura della giurisdizione
di Mendrisio Nord nella causa inc. DI.2006.48 (locazione) promossa con
istanza 5 aprile 2006 nei confronti di
CO 1
(patrocinato dall'
PA 1);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
22 aprile 1995 CO 1 ha locato a RI 1 un appartamento situato in uno stabile di
sua proprietà a __________. Il contratto prevedeva una pigione di fr. 1190.–
mensili, oltre a fr. 150.– quale acconto per le spese accessorie, con
conguaglio al termine dell'esercizio. Il 7 febbraio 2005 il locatore ha
trasmesso alla conduttrice il conguaglio delle spese accessorie e riscaldamento
per il periodo 1° luglio 2003/30 giugno 2004 con un saldo in suo favore di fr. 979.25,
mentre il successivo 14 novembre le ha trasmesso il conguaglio delle spese accessorie
e riscaldamento per il periodo 1° luglio 2004/30 giugno 2005 con un saldo,
sempre in suo favore, di fr. 1411.95.
B.
Il 5
aprile 2006 RI 1, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Mendrisio, ha convenuto CO 1 davanti al Pretore della
giurisdizione di Mendrisio Nord chiedendo che fosse accertata la correttezza
delle modifiche da lei apportate ai citati conguagli, con un saldo in favore
del locatore di soli fr. 540.30 sul conteggio del primo periodo e fr. 816.45 sul
secondo. All'udienza del 7 settembre 2006, indetta per la discussione, il
convenuto ha proposto di respingere l'istanza e ha postulato la condanna
dell'istante al pagamento di fr. 1197.55 oltre interessi, pretesa alla quale quest'ultima
si è opposta.
C.
Statuendo l'8 marzo
2007 in
luogo e vece del Pretore, il Segretario
assessore, ammessa la ricevibilità dell'azione di accertamento proposta
dall'istante, ha parzialmente accolto l'istanza ritenendo giustificata la
richiesta di dedurre dal conguaglio relativo al periodo 1° luglio 2003–30
giugno 2004 l'abbonamento lavatrice e la spesa dell'estensione della relativa
garanzia, non trattandosi di spese accessorie, donde un saldo a favore del convenuto
di fr. 868.–. Per quanto attiene al secondo conguaglio, il primo giudice ha nuovamente
ritenuto giustificata la deduzione proposta dall'istante concernente la manutenzione
dell'ascensore e relativo abbonamento non trattandosi di spese accessorie, da
qui il riconoscimento in favore del convenuto di fr. 1232.–. La domanda
riconvenzionale di quest'ultimo è stata per contro dichiarata irricevibile.
D.
Con ricorso per cassazione del 21 marzo 2007 RI 1 è insorta contro
il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base dei titoli di
cassazione dell'art. 327 lett. e) e g) CPC. La ricorrente rimprovera al primo
giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed
erroneamente applicato il diritto formale e sostanziale, in particolare per
aver attribuito valore peritale alla deposizione A__________. Essa contesta
inoltre la mancata dimostrazione della correttezza dei conteggi riferiti al
consumo di combustibile censurando altresì l'accertamento secondo cui per la
voce
“
manutenzione giardino
”
non era necessario l'utilizzo del modulo
ufficiale giacché non costituisce una modifica inammissibile del contratto. La
ricorrente si duole infine della lesione del suo diritto di essere sentita
rimproverando al primo giudice di non aver acquisito agli atti il conteggio
2005/2006, ricevuto solo nel mese di gennaio 2007. Nelle sue osservazioni del
16 aprile  2007 il convenuto conclude per il rigetto del ricorso.
Considerando
in diritto:
1.
Il convenuto eccepisce, cautelativamente, la tardività del ricorso.
Ora,
il termine per impugnare una decisione
emanata nell'ambito di controversie in materia di locazione è di 10 giorni
dalla notificazione della sentenza (art. 411 cpv. 2 CPC). In concreto, visto
l'esito del ricorso, la questione della tempestività può rimanere indecisa e
non necessita di particolari approfondimenti.
2.
Giusta
l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è
arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed
indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della
giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;
per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e
riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere
ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o
persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile
soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione
reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 132
III 211 consid. 2.1).
3.
La
ricorrente si duole innanzitutto dell'arbitraria valutazione delle risultanze
istruttorie da parte del primo giudice, al quale rimprovera di aver confermato
il quantitativo di combustibile esposto dal locatore nei due conguagli
controversi, basandosi unicamente su una valutazione personale di A__________ __________
senza però alcun riscontro oggettivo, tantomeno di natura peritale. A questo
proposito, la conclusione del Segretario assessore, che ha ritenuto corretti i
conteggi delle spese accessorie allestiti dal locatore per i periodi 1° luglio
2003/30 giugno 2004 e 1° luglio 2004/30 giugno 2005, con particolare
riferimento al consumo di combustibile, non appare arbitraria in quanto trova
sufficiente riscontro nel fascicolo processuale.
R__________
__________ ha dichiarato di avere personalmente rilevato i dati del consumo
della nafta, confermando altresì l'esattezza dei consumi riportati per i periodi
in questione sul
“
riepilogo
spese
”
dell'11 marzo 2005 e 10 marzo
2006 (deposizione del 18 ottobre 2006, verbali pag. 13). Dal canto suo A__________
__________, tecnico di impianti di riscaldamento alle dipendenze della __________
SA di __________ che si occupa dell'allestimento dei conteggi dello stabile di
proprietà del convenuto, ha confermato l'utilizzo di questi stessi dati, suffragati
dalle relative fatture, per l'allestimento dei conteggi delle spese accessorie
in contestazione. In merito alla rilevanza probatoria di questa deposizione, è
vero che il teste non è stato sentito in qualità di perito, tuttavia il fatto
per il primo giudice di essersi riferito a questa deposizione, resa da persona
qualificata per esprimere un giudizio circa l'incidenza di un difetto al
bruciatore sui relativi consumi, non può essere considerato arbitrario, ovvero
insostenibile, tanto più che nelle controversie in materia di locazione il
giudice accerta d'ufficio i fatti e valuta liberamente le prove (art. 274
d
cpv.
3 CO), non essendo vincolato dalle disposizioni procedurali cantonali che
limitano il valore di determinate prove o che le escludono (
Cocchi
, Il nuovo diritto di locazione,
CFPG 1991, pag. 77).
Per quel
che riguarda la causa del maggior consumo di combustibile nel periodo 2003/2004,
è vero che M__________ __________ ha riferito l'esistenza di problemi all'impianto
di riscaldamento (deposizione del 16 novembre 2006, verbali pag. 20), tuttavia l'accertamento
del primo giudice secondo cui tale problema non ha avuto nessuna incidenza
particolare sui contestati consumi poiché durato una sola settimana, come
confermato dalla teste, non può essere considerato insostenibile. A__________ __________
ha poi escluso che i problemi riscontrati al bruciatore dello stabile abbiano
influito sul consumo di nafta (deposizione del 18 ottobre 2006, verbali pag.
15). Ciò posto, l'accertamento del primo giudice secondo cui il maggior consumo
di combustibile verificatosi nei periodi in esame non era dovuto a una difettosità
dell'impianto di riscaldamento non può dunque essere censurato come arbitrario.
4.
Il
primo giudice, esclusa la difettosità dell'impianto di riscaldamento, ha poi
attribuito il maggior consumo di nafta alla particolare rigidità di
quell'inverno, così come confermato da R__________ __________ e A__________ __________.
Che a un inverno rigido non corrisponda necessariamente un maggior consumo di
combustibile è possibile ma ciò non giova alla ricorrente. Determinante è
infatti unicamente quanto emerge dal fascicolo processuale, ossia che il
quantitativo di combustibile fatturato dal locatore per i periodi in questione è
quello effettivo e che il maggior consumo rispetto al passato non fosse causato
da un difetto dell'impianto. La conclusione del Segretario assessore, che ha
confermato la correttezza dei conteggi contestati, non può dunque essere
considerata arbitraria. Per gli stessi motivi non si ravvisa una violazione del
diritto di essere sentita della ricorrente (art. 327 lett. e CPC) per il rifiuto
di assumere agli atti il conteggio per il periodo 2005/2006, trattandosi in
ogni caso di una prova non rilevante ai fini del giudizio (
Cocchi/Trezzini
,
CPC ticinese annotato e massimato, Lugano 2000,n
. 10 e 12 ad art. 327).
5.
La
ricorrente contesta il fatto per il primo giudice di aver escluso la necessità
del modulo ufficiale per la notifica di una nuova spesa accessoria concernente
la manutenzione del giardino sostenendo che non si tratta semplicemente di una
diversa ripartizione della spesa bensì di un aumento considerevole della
stessa.
Ora nella
definizione di spese accessorie rientrano solo quelle spese dovute per le prestazioni
fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa locata,
quali i costi di riscaldamento, di acqua calda e analoghe spese d'esercizio (ad
esempio le spese di illuminazione, d'ascensore, di portineria, di manutenzione
del giardino, cfr. FF 1985 I pag. 1237 e 1294; Schweizerisches Mietrecht,
Kommentar (SVIT), 2
a
ed., n. 11 e 21 ad art. 257-257b CO;
Higi,
Zürcher Kommentar, 1994, n. 5-7
ad art. 257a-257b CO;
Lachat
, Le
bail à loyer, 1997, pag. 222 segg.; DTF 124 III 203). Tali costi sono a carico
del conduttore soltanto se espressamente pattuiti (art. 257a cpv. 2 CO).
In
concreto, non è controverso che la manutenzione del giardino sia espressamente
contemplata nel contratto di locazione sottoscritto dalle parti, così come che
il costo sia sempre stato richiesto alla conduttrice con le spese di
portineria. È vero che nei precedenti conteggi delle spese accessorie,
allorquando la manutenzione del giardino veniva fatturata con le spese di
portineria, il costo a carico degli inquilini era inferiore di oltre fr. 2000.–
annui, nondimeno l'unica esigenza posta dalla legge all'allestimento del
conteggio spese accessorie è la forma scritta (
Higi,
op. cit., n. 36 ad art. 257a-257b CO), pacificamente
ossequiata in concreto. Contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, la
conclusione del primo giudice secondo la quale l'aumento della spesa relativa
alla manutenzione del giardino non necessitava della notifica mediante
formulario ufficiale, non può quindi essere considerata insostenibile.
Per di
più, l'art. 269
d
cpv. 3 CO prevede l'utilizzo del modulo ufficiale
unicamente per le modifiche unilaterali del contratto da parte del locatore,
quali l'introduzione di nuove spese accessorie non contemplate nel contratto di
locazione, per la richiesta di un importo forfetario anziché di un acconto per
le spese accessorie, per la modifica della chiave di riparto tra i vari
inquilini (
Higi
, op. cit., n. 22
ad art. 257a-257b CO), per l'aumento di spese accessorie prestabilite, ovvero
per l'aumento dell'acconto delle spese accessorie (
Higi
, Zürcher Kommentar, 1998, n. 59 ad art. 269d CO; SJ 1996
pag. 247). Il conteggio separato di un costo della manutenzione non rientra in
questa casistica e non impone quindi l'utilizzo del modulo ufficiale anche se
questa spesa è effettivamente aumentata rispetto ai conteggi precedenti. Trattandosi
unicamente dell'aumento di una spesa accessoria già esistente è sufficiente che
il locatore invii al conduttore il conteggio delle spese effettive che questi è
tenuto a pagare (art. 257b cpv. 1 CO; Cahiers du bail 1/06, pag. 15), come
avvenuto nella fattispecie.
La
questione poi di sapere in che misura l'acconto debba corrispondere alle spese
accessorie effettive che verranno richieste al conduttore, tipica nel contratto
di locazione, non consta essere regolata (Cahiers du bail 1/06, pag. 16). Al
momento della conclusione del contratto il locatore, infatti, non è in grado di
sapere a quanto ammonteranno le spese accessorie, che possono variare di anno
in anno a causa all'instabilità dei costi delle prestazioni fornite dai terzi,
da porre a carico del conduttore. Quest'ultimo non può quindi attendersi, né
tantomeno pretendere, che gli acconti coprano interamente le spese accessorie
(Cahiers du bail 1/06, pag. 17). In concreto, comunque sia, la ricorrente non
pretende che l'importo fatturato dal convenuto non corrisponda a quanto da
questi effettivamente versato per la manutenzione del giardino (v. doc. 8 inc.
DI.2006.45 richiamato), sicché anche su questo punto la sentenza impugnata, che
ha confermato la correttezza del conteggio allestito dal locatore, non appare
arbitraria.
6.
Il
ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere
respinto. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).
La ricorrente rifonderà alla controparte, che ha formulato osservazioni per il
tramite di un avvocato, un'equa indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia:
1.
Il
ricorso per cassazione 21 marzo 2007 di PA 2 è respinto.
2.
Gli
oneri processuali, di complessivi fr. 100.–, già anticipati dalla ricorrente,
rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 350.– per
ripetibili.
3.
Intimazione
a:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.
t
erzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
Il presidente                                                               La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.