ti_gerichte · 50.2001.6 · 2001-09-20 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 20.09.2001 50.2001.6
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 20.09.2001 50.2001.6
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 20.09.2001 50.2001.6

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
50.2001.00006
Lugano
20 settembre
2001
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso  22 gennaio 2001 del
contro
la decisione 6 dicembre 2000 (no. 34/99-91) del
Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina, prolata
nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dal comune di __________
per acquisire la proprietà di 218 mq del mapp. __________ di __________ in
vista dell'allargamento di via __________;
viste le risposte:
-    12 febbraio 2001 del
Tribunale di espropriazione;
-    12 febbraio 2001 delle espropriate __________ e __________
__________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   Nel maggio
del 1999 __________ e __________ __________ hanno acquistato in comproprietà e
parti uguali il mapp. __________ di __________ così censito a RF:
a) prato vignato              mq  2600
C) fabbrica                     mq  2838
D) gabina                                   mq      30
E) abitazione e uffici      mq    532
mq
6000
La proprietà è attualmente inclusa in zona
R2 del PR di __________ e si trova sulla sinistra di via __________ circolando
in direzione dell'intersezione con via __________, sulla quale si affaccia
__________. Di forma regolare e pianeggiante, ospita due costruzioni contigue
con contenuti misti di tipo abitativo/amministrativo/industria-le che in quanto
realizzate nel 1972 e ampliate nel 1978 superano largamente i parametri
edificatori massimi concessi dalle NAPR odierne per la zona di utilizzazione R2
(art. 54: i.s. 0.4, i.o. 25%), pur rispettando dal profilo volumetrico le
particolari disposizioni comunali previste a beneficio delle industrie esistenti
all'interno delle zone residenziali (art. 58 NAPR: 3.5 mc/mq). Il sub. C è un
capannone occupato da due aziende che fabbricano penne a sfera (L.B.C. SA) e
plastica (Clipper SA). Il sub. E si configura invece alla stregua di una palazzina
d'appartamenti di tre piani al cui PT si è insediata una ditta (__________)
attiva nello stampaggio di materie plastiche. Queste destinazioni possono
essere mantenute. L'art. 58 NAPR consente addirittura, a determinate
condizioni, il potenziamento dell'attività produttiva e l'ampliamento dei
fabbricati esistenti.
B.   Nel
contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi relativi
all'allargamento di via __________, il comune di __________ - mediante avviso
personale e pubblicazione degli atti durante il mese di agosto del 1999 - ha
promosso la procedura di espropriazione formale del terreno necessario alla
realizzazione dell'opera. Sono così divenuti oggetto di esproprio anche 218 mq
del mapp. __________, per i quali ha offerto un'indennità di fr. 250.- il mq
oltre a fr. 15'742.- per la perdita di alcune piante.
Il 1° settembre 1999 le espropriate hanno
notificato una pretesa di indennizzo di fr. 345.- il mq per il terreno e di fr.
3'553.- per il deprezzamento della porzione restante, accettando nel contempo il
risarcimento proposto per il sacrificio della flora.
All'udienza di conciliazione tenutasi il 1°
dicembre 1999 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
Il 10 dicembre 1999 il Tribunale di
espropriazione ha approvato i progetti definitivi concernenti l'allargamento di
via __________ e il 30 giugno 2000 ha concesso alle proprietarie del mapp.
__________ un acconto di fr. 70'242.- sull'indennità espropriativa.
C.   Esaurite le
formalità processuali, con sentenza 6 dicembre 2000 il Tribunale di espropriazione
si è pronunciato sulle indennità dovute alle espropriate, riconoscendo loro fr.
413.- il mq per lo scorporo avulso e fr. 15'742.- a corpo per il taglio delle
piante.
Esperite le usuali indagini a RF ed
accertato l'ammontare del prezzo medio pagato negli ultimi quattro anni a
__________ per l'acquisto di terreni R2 (1997: fr. 465.-/mq; 1998: fr.
398.-/mq; 1999: fr. 522.-/mq; 2000: fr. 435.-/mq), il primo giudice ha stimato
in fr. 420.- il mq il valore edilizio pieno dei fondi posti nella zona
residenziale adiacente a via __________ e in fr. 413.- il mq il valore venale
della part. __________, siccome occupata da un stabile a carattere
artigianale/industriale che non rispetta i parametri edificatori stabiliti dal
PR e non può essere oggetto di ampliamenti.
Quanto alla svalutazione della frazione
residua, il Tribunale di espropriazione ha ritenuto che le condizioni poste da
dottrina e giurisprudenza al riconoscimento di siffatta posta di danno non
fossero in caso adempiute ed ha quindi respinto la relativa richiesta
d'indennità avanzata dalle espropriate.
D.   Mediante
ricorso 22 gennaio 2001 il comune di __________ ha impugnato la predetta
pronunzia innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità
accordata alle espropriate venga ridotta a fr. 250.- il mq.
A mente del ricorrente, a __________ i
prezzi pagati negli ultimi due anni per i terreni R2 sono rimasti
sostanzialmente stabili assestandosi attorno a 450.- fr. il mq. Diverse
transazioni ritenute dal primo giudice per l'anno 1999 (mapp. __________,
__________, __________, __________, __________ e __________) hanno infatti
falsato il quadro di riferimento, vuoi perché realizzate nell'ambito di
un'operazione di stampo chiaramente speculativo, vuoi perché attinenti in
realtà a diritti di compera costituiti nel 1998 a prezzi nei quali era compresa
anche una quota di comproprietà su una strada in coattiva. Ciò che conta
comunque è la quotazione media prima del dies aestimandi, che per i fondi
inedificati posti nella zona R2 di __________ si aggira sui 435.- fr. il mq.
Ritenuto che il mappale dedotto in esproprio è stato acquistato nel 1999 a fr.
345.- il mq, che si trova in un comparto assai meno pregiato rispetto a quelli
considerati per l'estimo e che ospita una costruzione di natura artigianale/industriale
sovradimensionata per rapporto ai parametri edificatori applicabili alla zona
R2, il suo valore edilizio pieno non può essere quello fissato dalla prima istanza.
L'area necessaria per l'allargamento di via __________ viene d'altronde prelevata
da tipico terreno complementare, per cui il suo valore non raggiunge nemmeno i
250.- fr. il mq offerti dal comune per scrupolo di parità di trattamento con
gli altri espropriati.
E.   Il
Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa,
riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Ad identica conclusione sono pervenute
__________ e __________ __________, le quali hanno avversato partitamente le
tesi del ricorrente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse -
nei considerandi che seguono.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e
può essere deciso sulla scorta degli atti senza procedere ad accertamenti
istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le caratteristiche del mappale espropriato e
dei luoghi circostanti sono note al Tribunale.
2.   L'esproprio
all'esame interessa il confine N-O e l'angolo occidentale del mapp. __________
per una superficie di complessivi 218 mq. Trattasi in pratica di una striscia
di terreno che costeggia via __________ lungo un centinaio di metri, per la
quale il comune di __________ ha offerto un indennizzo di fr. 250.- il mq oltre
al valore della vegetazione ivi piantata.
Il Tribunale di espropriazione ha
considerato insufficiente la proposta risarcitoria del comune, tant'è che per
il solo terreno ha assegnato alle proprietarie un'indennità di fr. 413.- il mq.
Come in prima istanza, anche in questa sede
la lite si concentra dunque sull'ammontare dell'indennizzo da corrispondere
alle espropriate per l'avulsione di 218 mq della loro proprietà.
2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione
ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata
dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale,
né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre
parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in
cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per
effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16
LFespr).
L'importo
dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi
subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Nel caso di
espropriazione parziale, l'indennità comprende inoltre l'importo di cui il
valore venale della frazione residua viene ad essere diminuito (art. 11 lett. b
Lespr).
Il dies
aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19
prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi
al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è
presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione
della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19
seconda frase Lespr) e l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere a
partire dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti
giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
In casu il dies aestimandi va situato in
corrispondenza del 6 dicembre 2000, giorno in cui il Tribunale di
espropriazione si è pronunciato sull'indennità dovuta alle espropriate.
2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano
nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in
base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad
art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337,
115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene
individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per
analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di
norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate
nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma,
situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto
attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al
prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a
fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che
si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei
fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.
2.3. Le numerose transazioni rinvenute dal
Tribunale di espropriazione indicano che il prezzo medio pagato a __________ per
l'acquisto di fondi inedificati inclusi in zona R2 è stato di fr. 465.- il mq
nel 1997 (escluso il valore anomalo di fr. 152.-/mq), fr. 398.- il mq nel 1998,
fr. 522.- il mq nel 1999 (una volta depennata la punta estrema inferiore di fr.
105.-/mq) e fr. 435.- il mq nel 2000.
Come sottolinea a giusto titolo il
ricorrente, determinanti ai fini dell'estimo sono tuttavia le compravendite
immediatamente anteriori al dies aestimandi (DTF 122 II 344 consid. 5a), ovvero
quelle riferite all'anno 2000 (otto casi) che indicano una quotazione media
dell'ordine di fr. 435.- il mq. Inutile quindi indagare sulla controversa affidabilità
delle contrattazioni concernenti i mapp. __________-__________ e, di riflesso,
sulla natura più o meno indicativa del risultato che il primo giudice ha
ottenuto per il 1999.
2.4. Incluso in zona R2 ma occupato da uno
stabile in parte destinato all'abitazione e da una costruzione di tipo
artigianale-industriale, il mapp. __________ fruisce di possibilità
edificatorie e utilizzazioni senz'altro valide quanto diverse (cfr. art. 54 e
58 NAPR di __________). Il fondo possiede infatti dimensioni ragguardevoli
(6000 mq) e può continuare ad essere utilizzato conformemente alla destinazione
datagli in passato, ancorché in gran parte incompatibile con la funzione
prevista dal PR in vigore; a determinate condizioni l'attività produttiva può
essere addirittura potenziata con contestuale ampliamento dei fabbricati esistenti
(cfr., a riguardo, l'apposito art. 58 NAPR dedicato ai casi particolari delle industrie
collocate all'interno delle zone residenziali). Previo adeguato frazionamento
la proprietà può anche essere oggetto di una riedificazione totale consona al
carattere residenziale estensivo della zona di situazione. In altre parole, il
terreno si presterebbe idealmente all'acquisto da parte di un operatore
immobiliare disposto a condurre un'operazione di edificazione in serie come se
ne son viste tante in quel di __________. In questa evenienza, solo il nudo
terreno potrebbe però interessare all'acquirente, il quale non mancherebbe di
prendere in considerazione i costi di demolizione degli edifici nel calcolare
oggettivamente il prezzo di acquisto del terreno.
Il valore venale del diritto espropriato
corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe realizzare in una libera e
normale contrattazione. Nell'evenienza concreta occorre quindi chiedersi se le
proprietarie ricaverebbe di più alienando il mapp. __________ nello stato in
cui si trova, come fondo industriale, o come terreno da riedificare ai fini
residenziali. La risposta al quesito è ovvia, ove solo si consideri l'ingente
valore ancora racchiuso nelle costruzioni industriali che insistono sulla particella
(cfr. anche solo le stime fiscali, superiori ai 3 milioni di fr.), valore che
il promotore di un'edificazione estensiva non potrebbe bonificare alle venditrici
dal momento che andrebbe ad incidere in maniera insopportabile sul costo del
terreno suo unico oggetto d'interesse. Le destinazioni date al fondo nel 1972,
segnatamente gli stabili ivi costruiti ed il loro valore tuttora consistente,
condizionano quindi in maniera decisiva le sue possibilità di
commercializzazione e il valore complessivo della proprietà.
Ne segue, a mente di questo Tribunale, che
nella misura in cui la particella può essere venduta con profitto soltanto nel
suo complesso come fondo a destinazione mista ancorché prevalentemente
industriale, il terreno espropriato va stimato ed indennizzato con lo stesso
indirizzo. Altrimenti detto, va risarcito come fosse di tipo AR-IN, facendo
astrazione dalla sua collocazione in zona R2 e tenendo presente che rispetto ai
parametri appositamente sanciti dall'art. 58 NAPR per le industrie esistente all'interno
della zona residenziale non è neppure sovraedificato (edificazione reale di
3.49 mc/mq contro un indice del 3.5).
Nell'ambito delle procedure ricorsuali
concernenti gli espropri operati in via __________, il Tribunale cantonale
amministrativo ha avuto modo di accertare che alla fine del 2000 i terreni
AR-IN di __________ potevano avere un valore commerciale di fr. 250.- il mq
(STA 20.09.2001 in re Comune di __________ /__________). Ad eccezione della
singolarità di cui si è parlato in precedenza il mapp. __________ non presenta
caratteristiche particolari degne di rilievo. Virtù e difetti della proprietà
tendono con ogni evidenza a compensarsi fino a farla rientrare nei limiti del
valore medio di zona. L'indennità espropriativa viene quindi fissata in fr.
250.- il mq senza che occorra approfondire il tema della natura complementare
dello scorporo espropriato sollevato nel gravame; il comune, alle cui domande
ricorsuali il Tribunale è vincolato, non pretende infatti di dover pagare un
indennizzo inferiore.
Suddetta indennità si distanzia invero dalle
pretese di fr. 345.- il mq che le espropriate hanno notificato in base al
presunto valore della superficie espropriata estrapolato dal prezzo pagato nel
1999 per l'acquisto dell'intera proprietà, immobili compresi. Quand'anche fosse
stata calcolata esattamente, la cifra soluta per comperare il solo terreno si
avvera ininfluente nella fissazione dell'indennità di espropriazione, che deve
corrispondere ai reali valori di mercato. Le espropriate sono state d'altronde
protagoniste di un'operazione assai insolita che le ha viste comperare il fondo
dalla società dei rispettivi mariti (fallita pochi mesi dopo) mediante
l'assunzione dei debiti ipotecari gravanti l'immobile e la rinuncia ad un
credito correntista. Quanto alla stima fiscale della particella dedotta in
esproprio, trattasi di un elemento estraneo alla formazione del prezzo in seno
ad una normale e libera contrattazione e che dunque non può nemmeno interferire
nella fissazione dell'indennizzo espropriativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N.
53 ad art. 19 LFespr).
3.   Ferme
queste premesse, il ricorso è accolto con la conseguente conferma del giudizio
impugnato nel senso dianzi esposto.
La tassa di giustizia e le ripetibili
seguono la soccombenza, atteso che la regola prevista dall'art. 73 Lespr fa
stato soltanto in prima istanza, mentre in questa sede sono applicabili, giusta
il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm (STF 9
giugno 1997 in re Sciorilli/Comune di Vira Gambarogno).
Per questi motivi,
visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70, 73 Lespr; 54, 58
NAPR di Caslano; 18, 28, 31, 43 e 46 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è accolto.
Di
conseguenza il dispositivo 1.1. della decisione 6 dicembre 2000 (no. 34/99-91)
del Tribunale di espropriazione è annullato e riformato come segue:
1.1.  fr.
250.- il mq per l'espropriazione di ca. mq 218;
2.   La tassa
di giudizio di fr. 1'000.- è posta a carico delle espropriate, con l'ulteriore
obbligo di versare al comune ricorrente fr. 800.- a titolo di ripetibili.
3.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario