ti_gerichte · 12.1995.284 · 1996-01-25 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.01.1996 12.1995.284

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00284
Lugano
25 gennaio 1996
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa, Zali
segretario:
Petrini,
segretario
sedente
per giudicare nella causa inc. n. LA.95.69 della Pretura del distretto di
Lugano, sezione 4, in materia di contratto di locazione, promossa con istanza
31 maggio 1995 da
__________
(rappr.
dall’avv. __________
contro
__________
(rappr.
dall’avv. __________)
con cui
l’istante ha chiesto la riduzione di fr. 694.-- al mese a far tempo dal 1°
agosto 1994 del canone di locazione relativo all’appartamento da lui condotto
in via ____________________ a __________;
Istanza
avversata dal convenuto e che il Segretario Assessore con sentenza 6 ottobre
1995 ha accolto limitatamente a fr. 100.-- al mese;
Appellante
l’istante, che con atto di appello del 19 ottobre 1995 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza;
Mentre
il convenuto con osservazioni e appello adesivo del 17 novembre 1995 chiede la
reiezione del gravame avversario e l’accoglimento del proprio, tendente ad
ottenere la riforma del giudizio pretorile nel senso di  respingere l’istanza.
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1. - se deve
essere accolto l’appello
2. - se deve
essere accolto l’appello adesivo
3. - tassa di
giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:                 A.
A
far tempo dal 1° giugno 1994 il convenuto ha concesso in locazione all’istante
a tempo indeterminato, ma almeno per 8 anni, l’appartamento di cui al n.
__________ di via __________ a __________ contro un canone di fr. 1’000.-- al
mese. Nel contratto (doc. A) l’oggetto della locazione è descritto come composto
di “6 locali duplex per complessivi m2 290 incluso mansarda...”.
B.
Il
16 dicembre 1994 l’istante si è rivolto al competente Ufficio di conciliazione
per ottenere la riduzione del canone di locazione in conseguenza di difetti
dell’ente locato e della sua minore superficie abitabile rispetto a quella
indicata nel contratto, domanda accolta in misura di fr. 100.-- al mese da
agosto 1994 a febbraio 1995, ritenuto che il 23 febbraio 1995 il Segretario
Assessore Straordinario della Pretura di Lugano, sezione 4, avrebbe pronunciato
lo sfratto dell’istante dall’appartamento in questione per mora nel pagamento
della pigione.
C.
Con
l’istanza in rassegna __________ ha concordato con la riduzione ottenuta a
causa dei difetti dell’ente locato, ma ha chiesto un’ulteriore riduzione in
conseguenza della minor superficie abitabile, e l’estensione nel tempo della
stessa in ragione dell’avvenuta impugnazione del decreto di sfratto.
D.
Il
31 maggio 1995 questa Camera ha accolto l’appello dell’istante contro il
decreto di sfratto, riformando il giudizio pretorile nel senso di respingere la
relativa istanza.
E.
All’udienza
del 5 luglio 1995 il convenuto si è opposto all’istanza,  contestando innanzitutto
la validità del contratto di locazione, che egli non avrebbe mai sottoscritto
nei termini di cui al doc. A, e sostenendo inoltre che l’istante avrebbe
senz’altro conosciuto l’esatta grandezza dell’ente locato, e sarebbe perciò in
malafede nel chiedere la riduzione della pigione per quel motivo.
F.
Nel
giudizio impugnato il Segretario Assessore, posta l’autenticità del contratto
di locazione in virtù della presunzione di cui all’art. 199 CPC, ha rilevato
che l’istante avrebbe condotto l’appartamento in questione già un anno prima
dell’entrata in vigore del contratto doc. A, con il che egli ne avrebbe
conosciuto, o avrebbe dovuto conoscerne, l’esatta superficie, atteso anche che
egli si sarebbe occupato di lavori di ristrutturazione ivi eseguiti.
L’indicazione
della superficie contenuta nel contratto sarebbe perciò dovuta ad un semplice
errore di trascrizione, del quale l’istante non si potrebbe prevalere.
Ne
conseguirebbero la reiezione di ogni pretesa relativa all’asserita minor dimensione
dell’appartamento, e la conferma della riduzione di fr. 100.-- al mese per gli
altri difetti, così come stabilito dall’Ufficio di conciliazione,  sino alla
fine della locazione o all’eliminazione dei difetti in questione.
G.
Con
l’appello in esame l’istante postula l’integrale accoglimento delle sue
richieste.
Nel
giudizio impugnato sarebbe stato ammesso a torto che l’istante sapeva o doveva
sapere dell’effettiva superficie dell’ente locato, né si potrebbe sostenere che
il conduttore avrebbe dovuto sincerarsi da sé dell’esattezza della superficie
indicata o che l’indicazione nel contratto è frutto di un semplice errore di
trascrizione.
H.
Nelle
osservazioni del 17 novembre 1995 il convenuto ha chiesto la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili in base ad argomentazioni delle quali
si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Nel
medesimo allegato egli si è aggravato in via adesiva nei confronti del giudizio
di prima sede, chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente
l’istanza.
Preliminarmente,
adducendo la negligenza del precedente legale, egli ha proposto l’assunzione di
nuove prove documentali, mentre nel merito egli ha in sostanza ribadito la
falsità del contratto di locazione, il cui tenore sarebbe in manifesta contraddizione
con tutto il resto della corrispondenza e della documentazione attestante i rapporti
tra le parti.
I.
Delle
osservazioni 12 dicembre 1995 dell’istante, che ha chiesto la reiezione
dell’appello adesivo, verrà detto, per quanto necessario, nei considerandi di
diritto.
Considerato
in diritto:               1.
L’istante
ritiene anche in questa sede di poter trarre diritto dall’indicazione di una
superficie di “m2 290” contenuta nel contratto di locazione in vigore dal 1°
giugno 1994 (doc. A).
La
pretesa è ai limiti del temerario.
L’appellante,
infatti, ammette tranquillamente di aver preso possesso dell’appartamento in
questione almeno due mesi prima dell’entrata in vigore del contratto in
rassegna (appello, pag. 6; interrogatorio formale dell’istante, risposta 11).
Ne
consegue che al momento della sottoscrizione del contratto gli era
perfettamente nota -a prescindere dalla quantificazione numerica in unità di
superficie- la reale estensione dell’ente locato, così che non vi è stato alcun
vizio di volontà da parte sua quo alle dimensioni del medesimo, né egli del
resto lo pretende.
In
siffatte circostanze, ritenuto che i metri quadrati di superficie nemmeno
costituiscono il parametro per la commisurazione della pigione, il dato
numerico in questione è ben lungi dall’essere un elemento oggettivamente o
anche solo soggettivamente essenziale della pattuizione contrattuale, e risulta
al contrario essere un’irrilevante indicazione descrittiva, una mera curiosità
statistica.
L’errata
indicazione di tale parametro, in concreto manifestamente irrilevante nella
formazione della volontà contrattuale (art. 1 e 18 CO), è perciò destinata a
rimanere priva di conseguenze giuridiche, e può pertanto essere rettificata sul
contratto con un semplice tratto di penna (art. 24 cpv. 3 CO).
Ne
consegue la reiezione dell’appello principale, infondato in ogni suo punto.
2.
L’appello
adesivo tende per sua parte, all’atto pratico, ad ottenere la riforma del giudizio
impugnato nel senso della totale reiezione delle pretese di controparte, e meglio
dell’unica sua pretesa accolta, costituita dalla riduzione di fr. 100.--
mensili del canone in conseguenza dell’impraticabilità del locale mansarda.
Tale
decisione era già stata presa dall’Ufficio di Conciliazione in data 27 aprile
1995, e la stessa era stata oggetto di istanza in Pretura non già da parte del
convenuto -che l’ha perciò accettata nel principio- ma dall’istante, il quale
condivideva la quantificazione della riduzione operata dall’Ufficio di
conciliazione (istanza, pag. 6), ma ne contestava la limitazione temporale alla
fine del febbraio 1995, avendo egli impugnato -con successo- il decreto di
sfratto che l’aveva determinata.
In
siffatte circostanze si deve pacificamente ammettere che entrambe le parti
hanno accettato la decisione dell’Ufficio di conciliazione sulla riduzione di
fr. 100.-- al mese del canone di locazione in conseguenza dell’indisponibilità
di una mansarda, decisione il cui principio è perciò cresciuto in giudicato (art.
274f CO).
La
questione litigiosa relativa alla durata limitata di tale riduzione del canone
è stata risolta dal Segretario Assessore in senso favorevole all’istante.
Ne
consegue che solo entro questo preciso limite -la questione a sapere se la riduzione
di fr. 100.-- al mese del canone debba o meno prendere fine con febbraio 1995-
era data facoltà al convenuto di impugnare la decisione dell’autorità giudiziaria.
L’appello
adesivo va invece in tutt’altra direzione, così che in nessuna sua parte si
evince un qualche motivo di fatto o di diritto per il quale la riduzione del
canone dovrebbe essere non già soppressa, ostando a ciò l’assenza di
contestazioni alla decisione dell’Ufficio di conciliazione, ma ricondotta ai
limiti temporali di quella decisione a scapito di quella pretorile.
Ne
consegue che l’appello adesivo nella limitata misura in cui era proponibile
risulta essere privo di motivazione, ed è perciò nel suo complesso manifestamente
irricevibile.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili di questo giudizio seguono la soccombenza
delle parti (art. 148 CPC).
Per i quali
motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia:
1.
L’appello
19 ottobre 1995 __________ è respinto.
2.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia            fr.        680.--
b)
spese                              fr.          20.--
T
o t a l e                              fr.        700.--
già
anticipati dall’appellante,  restano a suo carico.
L’istante
rifonderà al convenuto fr. 1’500.-- per ripetibili di appello.
3.
L’appello
adesivo 17 novembre 1995 __________ è irricevibile.
4.
Le
spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr.         480.--
b)
spese                        fr.            20.--
T
o t a l e                        fr.         500.--
già
anticipati dall’appellante,  restano a suo carico.
Il
convenuto rifonderà all’istante fr. 800.-- per ripetibili di appello.
5.
Intimazione:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
segretario