ti_gerichte · 80.2012.208 · 2012-08-27 · it
Procedura: imposta sugli utili immobiliari, mancata dichiarazione, tassazione dufficio, stima dei costi di costruzione, prova della manifesta inesattezza della valutazione

Procedura: imposta sugli utili immobiliari, mancata dichiarazione, tassazione d’ufficio, stima dei costi di costruzione, prova della manifesta inesattezza della valutazione

Tessin Camera di diritto tributario 13.11.2014 80.2012.208
Tessin Camera di diritto tributario 13.11.2014 80.2012.208
Ticino Camera di diritto tributario 13.11.2014 80.2012.208

Incarto n.
80.2012.208
Lugano
13 novembre
2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 20 settembre 2012 contro la decisione
del 27 agosto 2012 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 26 ottobre 2000 la__________ AG, società immobiliare con sede
__________ (__________), concedeva sulle part. n__________ __________ RFD __________
(rispettivamente di mq 4250 e mq 4000) un diritto di compera a favore __________,
con sede nel __________, rappresentata dal suo amministratore unico RI 1, al
prezzo complessivo di fr. 1'925'000.-. Il diritto di compera veniva
successivamente ceduto allo stesso RI 1, __________, e da questi esercitato il
26 marzo 2002.
Le
particelle venivano frazionate ed il contribuente edificava 24 case
unifamiliari: dopo le 3 particelle vendute nel 2003, nell’anno 2004 venivano
vendute 8 particelle, nel 2005 6, nel 2006 pure 6 particelle; l’ultima
particella veniva venduta nel 2007.
B.
In
data 31 dicembre 2004 l’Ufficio circondariale di tassazione di __________ - che
inizialmente si occupava delle pratiche fiscali di RI 1 - a seguito di
esplicita richiesta del rappresentante legale del contribuente, accordava una
proroga fino al 31 dicembre 2005 per alcune delle dichiarazioni d’imposta sugli
utili immobiliari. L’Ufficio rammentava la necessità di produrre, oltre agli
atti notarili, “tutta la documentazione a comprova dei costi di edificazione
sopportati dall’acquisto del fondo e fino alla liquidazione del cantiere (costruzioni
terminate)”. In seguito, il rappresentante del contribuente chiedeva nel corso
degli anni 2005, 2006 e 2007 numerose proroghe relative alle dichiarazioni
sugli utili immobiliari. Tutte queste domande venivano puntualmente accettate
dall’Ufficio di tassazione di __________.
C.
I
n data 21 gennaio 2008 aveva luogo
un’audizione di RI 1 presso l’RS 1, che nel frattempo aveva assunto la
competenza per le pratiche relative alle surriferite procedure di imposizione
degli utili immobiliari. La medesima autorità fiscale, dopo aver richiesto al
contribuente diversi contratti di appalto relativi ai mappali in oggetto, in data
24 gennaio 2008 richiedeva all’Ufficio cantonale di stima una perizia relativa
alle 24 costruzioni.
L’11
luglio 2008 l’autorità fiscale richiedeva al contribuente ulteriori contratti
di appalto. In data 15 luglio 2008 il rappresentante del contribuente
trasmetteva all’autorità fiscale tali contratti, ma per le ulteriori
informazioni riguardanti i singoli fondi indicava di essere ancora in attesa
dei relativi dati da parte dei tecnici incaricati dei lavori.
In data
21 novembre 2008 l’Ufficio cantonale di stima trasmetteva all’autorità fiscale
i rapporti peritali richiesti.
D.
In
data 29 dicembre 2008 l’RS 1 notificava al contribuente 24 decisioni di tassazione
sugli utili immobiliari in relazione alle part. n. __________ RFD __________;
l’utile imponibile veniva commisurato in fr. 3'396'254.- e l’imposta
complessiva in fr. 925'764,50.
Le
decisioni di tassazione recavano tutte le medesime motivazioni:
In mancanza della documentazione
riguardante l’investimento sostenuto nell’ambito dell’edificazione del __________
__________, il valore della costruzione viene stabilito sulla base della
perizia allestita da parte dell’ufficio cantonale di stima, tenuto inoltre
conto di possibili sconti e opere direttamente assunte dall’acquirente.
In merito
ai mezzi di impugnazione, in calce alle decisioni veniva indicato:
Contro la presente decisione
potete reclamare per iscritto allo scrivente ufficio entro 30 giorni dalla
notifica. Contro una tassazione d’ufficio potete reclamare solo se essa è
manifestamente inesatta.
E.
Avverso le citate decisioni RI 1 in data 22 gennaio 2009 interponeva altrettanti reclami, mediante i quali in sostanza lamentava una mancata presa in
considerazione da parte dell’autorità di tassazione di determinati costi di
investimento, segnatamente spese di acquisto, spese amministrative, spese
legali e provvigioni “come a distinte già trasmesse al tassatore in data
21.01.2008”; inoltre, il reclamante indicava quanto segue:
Ancora risulta inesatto il
valore d’acquisto considerato per la proprietà e i costi di costruzione e di
miglioria, che meglio verranno specificati in sede di colloquio con l’autorità
fiscale, colloquio che desideriamo tenere allorché tutti i dati saranno meglio
puntualizzati.
In data
20 aprile 2009 lo RA 1, in rappresentanza del contribuente, inviava all’Ufficio
di tassazione una tabella sinottica con gli elementi di calcolo proposti dal
ricorrente in relazione ai reclami inoltrati in data 22 gennaio 2009, con una
richiesta di audizione “per meglio chiarire quanto ancora necessario al proposito”.
Seguiva
in data 19 maggio 2009 un’audizione di RI 1 presso l’autorità di tassazione (di
cui peraltro, come per le successive, non veniva steso alcun verbale).
Il 30
giugno 2009 l’Ufficio di tassazione inviava al rappresentante del contribuente
una nuova convocazione per il 29 luglio 2009, con la seguente avvertenza:
La presentazione della documentazione su
cui si basa il reclamo, qualora non già avvenuta, è differita all’udienza.
A seguito
dell’audizione, l’autorità fiscale inviava un messaggio telefax al rappresentante
del contribuente mediante il quale trasmetteva una tabella sinottica “rivista dopo
l’ampia discussione avuta”, con la seguente indicazione:
In caso di accordo voglia ritornarcene una
copia debitamente controfirmata quale segno di accettazione entro il 17 agosto 2009. In questo caso il 20 agosto potremo emettere le decisioni su reclamo.
Non
risulta che il contribuente abbia dato seguito a questa richiesta.
F.
Dopo un’ulteriore audizione, che aveva luogo il 5 novembre 2009, in data 24 dicembre 2009 l’Ufficio di tassazione emetteva le decisioni su reclamo, commisurando
l’utile imponibile in fr. 1'965'592.- e l’imposta in fr. 534'070,50.
G.
Con ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiedeva
l’annullamento delle 24 decisioni su reclamo e la loro puntuale rettifica lamentandosi
del costo ritenuto per l’acquisto  del terreno, della riduzione forfettaria del
10% applicata ai costi di costruzione, del calcolo delle cubature e dei costi
unitari e, per finire, dell’omissione di alcune costruzioni accessorie (garage,
piscine, ascensore per disabili) nella perizia dell’Ufficio cantonale di stima.
La Camera
di diritto tributario annullava le decisioni impugnate, con sentenza del 9
maggio 2011, rinviando gli atti all’RS 1 perché diffidasse formalmente il
contribuente a collaborare ed a fornire entro un congruo termine tutta la
documentazione (giustificative e fatture) inerente agli effettivi costi di
edificazione, avvertendolo che l’eventuale reclamo del contribuente non doveva
solo essere motivato, ma doveva apportare la prova della “manifesta
inesattezza” della decisione in materia dell’imposta sugli utili immobiliari.
H.
L’Ufficio di tassazione, in uno scritto del 20 giugno 2011, invitava
il contribuente a collaborare, e quindi presentare la documentazione richiesta,
affinché si potesse giungere ad una decisione di tassazione rispecchiante la
verità. Tale lettera valeva quale diffida poiché, in caso di inosservanza o
assenza di documentazione completa ed attendibile, l’autorità fiscale avvertiva
che avrebbe emesso una tassazione d’ufficio conformemente all’art. 204 cpv. 2
LT.
Con
lettera del 20 settembre 2011 il contribuente ribadiva nuovamente di non essere
in grado di produrre la documentazione richiesta dal fisco.
Per
questa ragione, in data 26 ottobre 2011 l’Ufficio di tassazione notificava al
contribuente 24 decisioni di tassazione d’ufficio sugli utili immobiliari,
riprendendo i valori di investimento stabiliti con le perizie dell’Ufficio di
stima. La motivazione era la seguente:
A seguito
della richiesta di documentazione del 20 giugno 2011, prorogata a diverse
riprese, il rappresentante del contribuente ha riconfermato l’impossibilità del
venditore di presentare il dettaglio dei costi di costruzione degli immobili
situati a __________. Nel caso concreto l’autorità fiscale, conformandosi ai
criteri di prudenza richiesti in queste situazioni deve procedere ad una
tassazione d’ufficio ai sensi dell’art. 204 cpv. 2 LT. Il contribuente potrà
contestare la presente decisione soltanto con il motivo che la stessa è manifestamente
inesatta indicandone i motivi e fornendone le prove, pena l’irricevibilità del
reclamo.
I.
Con reclamo del 24 novembre 2011, il contribuente contestava il
valore d’investimento per il terreno, i costi derivanti dalla costruzione, i
costi secondari e la riduzione generale del 10% di tutti i costi d’investimento
decisa dall’autorità fiscale e riconducibile ad un’economia di scala.
In data
22 marzo 2012 aveva luogo un’audizione di RI 1, durante la quale, per
l’ennesima volta, i rappresentanti del ricorrente dichiarano l’impossibilità di
presentare la documentazione inerente i costi di investimento per
l’edificazione delle 24 case a __________.
In data
27 agosto 2012 l’autorità fiscale emetteva 24 decisioni su reclamo, sottolineando
che “non è stata presentata la documentazione dalla quale si poteva desumere
che la prima decisione era manifestamente inesatta”, ragion per cui l’Ufficio
di tassazione non poteva fare altro che dichiarare il reclamo irricevibile. L’utile
imponibile era commisurato in fr. 1'944'892.- e l’imposta complessiva in fr.
528'481.50.
L.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 lamenta
che la perizia del 20 dicembre 2007, da lui commissionata all’arch. ____________________
non sia stata ritenuta per il calcolo dei costi d’investimento. Le
contestazioni portano inoltre sulla perizia dell’Ufficio cantonale di stima. Il
ricorrente lamenta inoltre che “l’aver creato l’aspettativa che la discussione
avrebbe avuto come base di confronto le perizie per scoprire invece, nelle
ultime decisioni, che l’autorità avrebbe respinto il reclamo in quanto non
sarebbe stata presentata la documentazione (leggasi le fatture) appare un
comportamento contrario al principio della buona fede se messo in relazione con
la procedura fin lì seguita”.
Diritto
1.
1.1.
La Camera
di diritto tributario, autorità di ricorso
in materia fiscale contro le decisioni degli uffici di tassazione, è competente
a pronunciarsi nel merito dei ricorsi a condizione che il gravame sia
ricevibile in ordine. Essa deve pertanto esaminare preliminarmente se il
ricorso è ricevibile, ovvero tempestivo, sufficientemente motivato, spedito nei
termini di legge e presentato da una persona legittimata, ma anche se una
eventuale decisione dell’Ufficio di tassazione, che abbia dichiarato irricevibile
il reclamo del contribuente, sia fondata. Infatti, se l’irricevibilità del
reclamo è stata pronunciata a torto, gli atti verranno retrocessi all’autorità
di tassazione per la decisione di merito, mentre, in caso contrario, la Camera confermerà la decisione di irricevibilità.
1.2.
Nel caso
in esame, l’Ufficio di tassazione ha dichiarato irricevibile il reclamo del contribuente,
non avendo quest’ultimo adempiuto i presupposti stabiliti dalla legge per
contestare una tassazione d’ufficio. Questa Corte si limiterà pertanto a
verificare se sia legittima la decisione dell’autorità fiscale, che si è
rifiutata di entrare nel merito del reclamo interposto dal contribuente contro
la tassazione d’ufficio.
2.
2.1.
Per quanto concerne le disposizioni procedurali che concernono
l’imposta sugli utili immobiliari, l’art. 213 LT dispone che, in mancanza di
norme particolari siano applicabili per analogia le disposizioni della
procedura ordinaria di tassazione (art. 195–208).
Per l’art. 214 cpv. 1 LT, l’alienante è tenuto a presentare una dichiarazione
di imposta completa e veritiera per la tassazione degli utili immobiliari. Essa
indica in particolare il valore dell’alienazione, quello del precedente
acquisto e i costi di investimento.
L’art. 214 cpv. 3 LT aggiunge che la dichiarazione di imposta deve
essere presentata all’autorità di tassazione entro trenta giorni
dall’iscrizione a registro fondiario, rispettivamente dalla conclusione del
negozio giuridico assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari. In via
eccezionale e per fondati motivi il termine di trenta giorni può essere
prorogato dall’autorità di tassazione.
2.2.
Secondo
l’art. 204 cpv. 2 LT, di uguale tenore dell’art. 46 cpv. 3 LAID, l’autorità di
tassazione esegue la tassazione d’ufficio, in base a una valutazione coscienziosa, se il contribuente, nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali
oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per
mancanza di documenti attendibili, e questo anche qualora tale mancanza non
possa essere imputata al contribuente (decisione TF 2A.426/2004 del 23 novembre
2004; TF 2A.442/2001 del 19 giugno 2002; RDAF 2000 II 41;
Zweifel
, in: Zweifel/
Athanas
[a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.
I/2b, 2ª ediz., Basilea 2008, n. 29 e 31 ad art. 130 LIFD, p. 342
ss.;
Richner/Frei/Kaufmann
, Handkommentar
zum DBG, Zurigo 2003, n. 26 ad art. 130 LIFD, p. 972;
contra
Berger
, Voraussetzungen und Anfechtung
der Ermessensveranlagung, in: ASA 75 p. 185, p. 197).
L’autorità di
tassazione può
tener conto di coefficienti sperimentali,
dell’evoluzione patrimoniale e del tenore di vita del contribuente.
L’autorità
fiscale deve comunque agire “
pflichtgemäss
”, ovvero secondo coscienza
professionale, conformandosi agli indispensabili criteri di prudenza che devono
sempre essere tenuti presenti in procedimenti del genere, principalmente allo
scopo di evitare eccessi di discrezionalità (ASA 50 p. 372). Detto altrimenti,
il contribuente deve essere imposto, nella misura del possibile, su un reddito
valutato il più vicino possibile alla sua capacità contributiva reale (
Zweifel
, op. cit., n. 46 ad art. 130
LIFD).
2.3.
Contro la
decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all’autorità
di tassazione, entro trenta giorni dalla notificazione (art. 206 cpv. 1 LT).
Tuttavia, il contribuente può impugnare la tassazione operata d’ufficio soltanto con il motivo che essa è
manifestamente inesatta
; il reclamo dev’essere motivato
e indicare eventuali mezzi di prova (art. 206 cpv. 3 LT).
Le norme
appena citate esigono che il contribuente apporti la prova della “manifesta
inesattezza” della tassazione d’ufficio e richiedono espressamente che il
reclamo sia motivato e indichi eventuali mezzi di prova. In tale contesto vi è
un’inversione
dell’onere della prova: non tocca all’autorità dimostrare
la correttezza della propria valutazione, bensì all’interessato provare che la
stessa è manifestamente inesatta.
Tali
requisiti del reclamo rappresentano non meri presupposti sostanziali per la rimozione della tassaz ione per apprezzamento, bensì prescrizioni di validità del gravame, in
mancanza dei quali l’autorità non deve neppure entrare nel merito (sentenza del
Tribunale federale del 21 novembre 1997, in: DTF 123 II 552).
Secondo
il Tribunale federale, il requisito della motivazione del reclamo, contenuto
nella disposizione in esame, deve essere considerato quale presupposto di
validità, sebbene la legge non lo designi esplicitamente come tale (DTF 81 I 98
consid. 3, 121 I 117 consid. 3a, 122 I 70 consid. 1c).
A tale
riguardo, il Tribunale federale ha precisato che, siccome la necessità di motivare
il reclamo e di indicare mezzi di prova non è prevista per i reclami contro
tassazioni ordinarie, l’autorità fiscale dovrebbe indicare, nella decisione di tassazione per apprezzamento, quanto disposto dall’art. 206 cpv. 3 LT e le conseguenze
in caso di inottemperanza. Vi è infatti il rischio che il contribuente non
cognito di diritto ometta di motivare in modo sufficiente l’impugnativa,
provocandone l’inammissibilità. In mancanza di un’espressa menzione, contenuta nell’indicazione dei rimedi giuridici della tassazione d’ufficio, l’autorità fiscale può comunque rimediarvi, dopo l’inoltro del reclamo da parte del
contribuente, invitando quest’ultimo a emendare il gravame, conformemente ai
requisiti dell’art. 206 cpv. 3 LT, con la comminatoria di dichiarare
irricevibile l’impugnativa (DTF 123 II 552, consid. 4f).
2.4.
In una
sentenza che concerneva proprio una tassazione d’ufficio nell’ambito
dell’imposta sugli utili immobiliari, il Tribunale federale ha ricordato che la
prova della manifesta inesattezza può essere portata in due modi:
·
in primo luogo, il contribuente può produrre i
mezzi di prova necessari a sovvertire l’incertezza in merito alla situazione
effettiva, consentendo in tal modo il corretto accertamento degli elementi
imponibili. In questo caso, la tassazione d’ufficio contestata viene
rimpiazzata da una tassazione ordinaria. A tal fine, si richiede tuttavia
l’adempimento corretto degli obblighi procedurali precedentemente trascurati ed
una completa esposizione dei fatti con il reclamo. Se ciò non si verifica, non
si può rimediarvi nel seguito della procedura né mediante un’audizione
personale del contribuente. D’altronde, la prova dell’inesattezza deve essere
completa e non può limitarsi a singole posizioni della tassazione d’ufficio;
·
in secondo luogo, il contribuente può anche
provare che la tassazione impugnata è palesemente eccessiva (cfr. la sentenza
del 16 maggio 2011 n. 2C_6/2011, consid. 3.1 e giurisprudenza citata).
3.
3.1.
Come già
ricordato, il contribuente ha omesso di inoltrare la dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari, pur essendo stato regolarmente richiamato e
diffidato e nonostante gli siano state concesse ripetute e prolungate proroghe.
L’Ufficio di tassazione ha allora proceduto alla tassazione d’ufficio,
deducendo dal valore di alienazione un valore d’investimento stimato
dall’autorità di tassazione con la collaborazione dell’Ufficio cantonale di
stima.
3.2.
Circa il
fatto che al ricorrente possa essere rimproverata una violazione dei suoi obblighi
procedurali non si vede come sia possibile dubitarne.
Se in un
primo tempo, infatti, egli ha ripetutamente chiesto all’Ufficio di tassazione
di concedergli delle proroghe del termine per presentare la dichiarazione e i
relativi allegati, adducendo che le costruzioni non erano ancora terminate, in
un momento successivo ha poi sostenuto che la documentazione relativa ai costi
d’investimento era andata smarrita.
Che, con
il ricorso in esame, l’insorgente lamenti addirittura una violazione della
buona fede da parte dell’Ufficio di tassazione, perché quest’ultimo avrebbe
dapprima “creato l’aspettativa che la discussione avrebbe avuto come base di
confronto le perizie”, mentre avrebbe poi “respinto il reclamo in quanto non
sarebbe stata presentata la documentazione”, appare un’affermazione
semplicemente temeraria. Se un rimprovero può essere fatto all’autorità di
tassazione è semmai di aver mostrato fin troppa indulgenza di fronte alle
promesse del ricorrente di adempiere finalmente i suoi obblighi di
collaborazione.
Si vuole
sperare che l’insorgente non voglia adottare, quale parametro per stabilire la
buona fede, la condotta di un contribuente che dapprima guadagna tempo, chiedendo
proroghe ripetute perché i lavori non sono ancora finiti, e dopo aver approfittato
della comprensione dell’autorità pretende di provare i costi di investimento
con una perizia di parte, perché nel frattempo i giustificativi sono andati
persi.
3.3.
Come già
sottolineato da questa Camera nella sentenza del 9 maggio 2011, il contribuente,
anche ammettendo che avesse effettivamente perso ogni documento relativo
all’importante investimento immobiliare da poco concluso, avrebbe perlomeno potuto
fare lo sforzo di provare a chiedere delle copie delle fatture presso le
imprese e gli artigiani cui aveva appaltato i lavori. Pure avrebbe potuto
rivolgersi ai progettisti ed agli architetti che avevano curato la direzione
dei lavori. Ma neppure dopo la sentenza citata il contribuente ha manifestato
la minima preoccupazione di collaborare con l’Ufficio di tassazione
nell’intento di ottenere una commisurazione corretta dell’imposta sugli utili
immobiliari.
Mancando
la minima collaborazione del ricorrente, l’Ufficio di tassazione ha stimato i
costi di costruzione avvalendosi della collaborazione dell’Ufficio cantonale di
stima. Invece di apportare documenti in grado di comprovare l’inesattezza della
stima così ottenuta, l’insorgente ha continuato ad accontentarsi di contestare
la valutazione in questione, opponendole una perizia commissionata ad un
architetto di sua conoscenza.
Ancora
con il reclamo dopo le nuove decisioni, seguite alla sentenza del 9 maggio 2011
di questa Camera, il ricorrente non ha soddisfatto i requisiti per comprovare
la “manifesta inesattezza” della tassazione d’ufficio.
3.4.
Deve del
resto essere sottolineato il fatto che l’autorità fiscale ha dato prova di estrema
disponibilità nei confronti del contribuente, non solo concedendogli tutte le
proroghe di cui ha goduto, ma anche aumentando sensibilmente l’ammontare dei valori
di investimento, rispetto a quelli stabiliti nelle prime decisioni adottate
dopo aver preso conoscenza delle risultanze della perizia dell’Ufficio di
stima. Non ha infatti unicamente concesso un aumento sensibile dei costi di
costruzione in sé, per effetto della diminuzione della percentuale di riduzione
per “economie di scala”dal 15% al 10%, ma ha anche ammesso in deduzione spese
di acquisto, provvigioni e altri costi (rifugio), precedentemente non
considerati. In tal modo, ha proceduto, nonostante quanto stabilito dalla
giurisprudenza del Tribunale federale in precedenza ricordata (v.
supra
,
consid. 2.4.), ad una modifica della tassazione d’ufficio basata sulla prova di
singoli elementi, anziché sull’adempimento completo degli obblighi procedurali
violati.
3.5.
Stabilito
che il ricorrente non ha adempiuto i presupposti per comprovare la manifesta
inesattezza della tassazione d’ufficio, si tratta ancora solo di verificare se
quest’ultima non sia stata palesemente eccessiva.
A questo
proposito, il Tribunale federale ha stabilito che possano essere censurati solo
gravi errori di valutazione. Una tassazione per apprezzamento è manifestamente
inesatta se ha trascurato o valutato in modo erroneo un aspetto essenziale o se
l’autorità fiscale è incorsa in errori palesi (cfr. la sentenza del 16 maggio
2011 n. 2C_6/2011, consid.
3.3.1 e giurisprudenza
citata; inoltre
Fenners/Looser,
Besonderheiten bei der Anfechtung
der Ermessensveranlagung, AJP 2013 p. 33 ss., p. 38).
Nella
fattispecie, più che censurare errori che inficerebbero la stima su cui si è fondata
l’autorità di tassazione, il ricorrente oppone a questa stima le risultanze di
una perizia da lui commissionata ad un architetto. Ciò non basta evidentemente
a dimostrare la manifesta inesattezza dell’apprezzamento intrapreso con le
decisioni contestate.
Neppure è sufficiente, a
tal fine, lamentare la riduzione del 10% dei costi di costruzione, che
l’Ufficio di tassazione ha giustificato con le economie di scala. È infatti evidente
che molti dei costi legati alla costruzione sono ridotti se vengono edificate
ventiquattro case. D’altronde, l’autorità fiscale ha già ridotto la relativa
percentuale dal 15% al 10%.
La stima
su cui si fondano le decisioni impugnate non presentano dunque errori manifesti,
tali da farle apparire manifestamente inesatte. Secondo la giurisprudenza,
peraltro, l’autorità fiscale, quando procede alla stima coscienziosa, non è
obbligata, nelle valutazioni imposte dalla condotta del contribuente, a
scegliere, in caso di dubbio, la soluzione più favorevole a quest’ultimo: si
deve impedire che il contribuente che si è preoccupato di presentare gli
elementi della tassazione in modo tale che possano essere sottoposti a verifica
debba pagare più imposte di quello che rende impossibile una simile verifica
per motivi che sono a lui imputabili (RDAF 2003 II 581 consid. 4.1; ASA 58 p.
670 consid. 3b e giurisprudenza citata).
3.6.
La
decisione impugnata, con cui l’Ufficio di tassazione ha dichiarato irricevibile
il reclamo del contribuente, appare di conseguenza ineccepibile, non essendo la
tassazione d’ufficio manifestamente inesatta.
4.
Visto
l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 7’900.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–
per un
totale di                                                       fr. 8’000
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: