ti_gerichte · 12.2012.200 · 2013-04-23 · it
Procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, intervento in lite, restituzione di deposito escrow, modifica in forma scritta di pattuizioni previste in un contratto notarile di compravendita immobiliare

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.04.2013 12.2012.200

Incarto n.
12.2012.200
Lugano
23 aprile
2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Simoni
sedente
per statuire nella causa SO.12.2012.200 (procedura sommaria di tutela dei casi
manifesti) della Pretura del Distretto di Lugano Sezione 3, promossa con
istanza 27 settembre 2012 da
AO 1
, __________
(rappr.
dall’avv. RA 2, __________)
contro
PI 1
, __________
(rappr. dall’avv. RA 3__________), al quale sono subentrati
in lite
AP 1
, __________
AP 2
, __________
(rappr. dall’avv. RA 1, __________)
con cui
l’istante ha chiesto che venga fatto ordine al notaio avv. __________ di
liberare a suo favore l’importo complessivo di fr. 75'000.-, domanda alla quale
il convenuto si è opposto, denunciando la lite ai coniugi AP 2 e AP 1, i quali
hanno dichiarato di intervenire in lite in via sostitutiva;
e sulla
quale il Pretore ha statuito con sentenza 9 novembre 2012, accogliendo
l’istanza e ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico del convenuto, condannandolo
altresì a versare all’attrice un’indennità per ripetibili;
appellanti
i subentrati in lite con atto 22 novembre 2012, con cui chiedono di riformare
la decisione impugnata nel senso di respingere l’istanza e di porre a carico
dell’istante la tassa di giustizia e le ripetibili, in via subordinata di
annullare la decisione e rinviare l’incarto al giudice di prime cure per un
nuovo giudizio, e in via ancor più subordinata di riformare il dispositivo n. 2
della decisione impugnata, ponendo la tassa di giustizia a carico dell’istante
e compensando le ripetibili, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili
d’appello;
mentre
l’istante con risposta 14 dicembre 2012 postula la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti;
ritenuto
in fatto:
A.
Il 21 ottobre 2009 i coniugi AP 1 e AP 2 hanno acquistato da AO 1
l’unità PPP __________ (appartamento) e una quota di comproprietà di 2/11
dell’unità PPP __________ (garage) del fondo base __________ al prezzo
complessivo di fr. 1'300'000.- quando l’immobile era ancora in costruzione
(doc. A). In un secondo momento gli acquirenti hanno ordinato l’esecuzione di
opere supplementari. Nel settembre 2010 essi hanno preso possesso
dell’appartamento e il 25 novembre seguente venditrice e compratori hanno
sottoscritto un verbale di consegna in contradditorio con la lista dei difetti
riscontrati. Il 21 febbraio 2011 le parti contrattuali e la
società __________, di cui AP 2 è azionista e direttore con diritto
di firma individuale, hanno sottoscritto una convenzione, in modifica del
contratto di compravendita, che prevedeva il deposito di due somme di denaro
(fr. 5'000.- e fr. 70'000.-) presso il notaio avv. __________ per garantire
l’eliminazione di difetti dell’immobile, da liberarsi a determinate condizioni,
vale a dire l’importo di fr. 5'000.- “non appena i difetti sanabili saranno
eliminati secondo quanto sarà accertato e dichiarato dall’arch. __________”
(punto 1 doc. C) e quello di fr. 70'000.- dopo 3 mesi dal rilascio della
dichiarazione dell’impresa generale Consorzio __________ e della Direzione dei
lavori arch. __________ attestante la conclusione dei lavori alle parti comuni
o “in alternativa dopo presentazione della dichiarazione di tacitazione degli
artigiani che hanno eseguito tali lavori” (punto 2 doc. C).
B.
La
venditrice si è rivolta il
27 settembre 2012 al Pretore
del Distretto di Lugano con un’istanza di tutela giurisdizionale dei casi
manifesti con la quale postula che sia fatto ordine al notaio PI 1 di liberare
a suo favore l’importo complessivo di fr. 75'000.-. Il notaio convenuto ha
presentato le proprie osservazioni nel termine impartito ed ha denunciato la
lite ex art. 78 CPC agli acquirenti, i coniugi AP 2 e AP 1, i quali hanno
dichiarato di intervenire in lite in via sostitutiva. Con decisione 9 novembre
2012 il Pretore ha accolto l’istanza e fatto ordine al notaio PI 1 di versare
alla parte istante l’importo complessivo di fr. 75'000.- oltre interessi al 5%
a far tempo dal 27 settembre 2012, ponendo le spese di giustizia a carico del
notaio convenuto.
C.
Contro
la citata sentenza gli acquirenti subentrati in lite sono insorti con appello
22 novembre 2012 chiedendone la riforma, nel senso di respingere l’istanza, subordinatamente
l’annullamento con rinvio al Pretore per nuovo giudizio, in via ancor più
subordinata la riforma nel senso di porre la tassa di giustizia a carico
dell’istante e di compensare le ripetibili. Nella risposta del 14 dicembre 2012
la venditrice ha proposto di  respingere l’appello e confermare la decisione
pretorile.
e considerato
in diritto:
1.
Nelle
controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.- la decisione del
Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine
di 30 giorni, ridotto a 10 giorni nella procedura sommaria (art. 314 cpv. 1
CPC). La sentenza pretorile è stata intimata il 9 novembre 2012 e ricevuta
dall’appellante il 12 novembre 2012, di modo che il termine di 10 giorni per
l’appello scadeva il successivo 22 novembre 2012. Nella fattispecie il valore
litigioso ammonta a fr. 75'000.- e l’appello dei coniugi AP 1 e AP 2 è
tempestivo, così come la risposta 14 dicembre 2012 dell’appellata. La Camera
può quindi esaminare l’appello nel merito, sulla base dell’incarto di prima
istanza, ma non può ammettere nuove allegazioni e nuove prove, trattandosi di
una
procedura sommaria di tutela dei casi manifesti
(sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012).
2
.   Il
Pretore ha giudicato inammissibile la “risposta” 6 novembre 2012 presentata dai
denunciati in lite, poiché il notaio convenuto aveva già inoltrato le proprie
osservazioni l’11 ottobre 2012, nel termine impartito con la decisione
ordinatoria del 25 settembre 2012 (act. I). Nel merito il primo giudice ha
considerato adempiute le condizioni pattuite nell’accordo 21 febbraio 2011 per
la liberazione degli importi depositati presso il notaio convenuto, essendo
state prodotte le dichiarazioni di cui ai punti 1 e 2 dell’accordo. Ha poi
ritenuto che la situazione di fatto e giuridica era da ritenere chiara anche
alla luce delle obiezioni della parte convenuta e ha quindi accordato la tutela
giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 CPC) e posto gli oneri
processuali a carico del convenuto soccombente.
3.
Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono
(cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono
incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione
giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se
non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura
sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).
In base alla recente
giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un fatto
è immediatamente comprovabile in base alla norma se può essere accertato senza
ritardi e senza dispendio particolare. Se la controparte contesta i fatti in
modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere
accordata. Ciò sarà in particolare il caso laddove controparte adduca in modo
concludente obiezioni che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente
confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato
in precedenza. Secondo la giurisprudenza federale (DTF 138 III 123 consid.
2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della disposizione, laddove
la conseguenza giuridica è evincibile dall’applicazione della legge tenendo
conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta
a un risultato univoco.
4.
In
primo luogo gli appellanti rimproverano al Pretore di non avere rilevato la carenza
di legittimazione passiva del notaio convenuto, che avrebbe dovuto condurre
alla reiezione dell’istanza. Secondo gli appellanti, infatti, il notaio
depositario era un terzo non interessato alla vertenza, che nemmeno aveva
sottoscritto il doc. C. L’istanza avrebbe quindi dovuto essere avviata solo nei
confronti degli acquirenti, titolari delle somme depositate. L’eccezione è del
tutto nuova e non può pertanto essere esaminata in questa sede (consid. 1). La
legittimazione delle parti, infatti, rientra nel novero dei fatti impliciti,
che si possono dare per scontati fino al momento in cui viene affermato il
contrario (RtiD I-2010 5c 629). Nella fattispecie il convenuto non ha eccepito
esplicitamente la propria carenza di legittimazione passiva. Gli appellanti
ravvisano tale eccezione in un singolo passaggio della risposta, dove il
convenuto ha messo in dubbio di avere un interesse proprio nella vertenza. Ci
si potrebbe interrogare sul punto di sapere se in tal modo il convenuto abbia
validamente sollevato l’eccezione di carenza di legittimazione passiva. Il
quesito può rimanere indeciso, visto che l’eccezione sarebbe comunque
infondata. Nella fattispecie venditrice e acquirenti hanno pattuito, pur senza
designarlo esplicitamente, un cosiddetto contratto
escrow
, vale a dire
una forma di deposito a titolo di garanzia, effettuato presso un terzo per
garantire un creditore (cfr. DTF 102 Ia 229). Il depositario (agente
escrow
)
può restituire l’oggetto del deposito solo ai termini dell’accordo (
Tercier
, Les contrats spéciaux, 4
a
ed., n. 6627). Venditrice e acquirenti hanno convenzionalmente designato il 21
febbraio 2011 il notaio avv. PI 1, che aveva l’obbligo contrattuale di liberare
a favore della ditta venditrice, a determinate condizioni, gli importi presso
di lui depositati (doc. C, punti 1 e 2). Il notaio ha accettato l’incarico,
come risulta pacificamente dagli atti (cfr. doc. 5, 9), e ha in deposito le
somme di cui l’istante chiede il pagamento. Non si vede chi altri l’istante
avrebbe dovuto convenire in causa per ottenere la liberazione del deposito, se
non il depositario medesimo.
5.
I
subentrati in lite contestano in seguito al primo giudice di avere dichiarato
inammissibili le osservazioni da loro presentate il 6 novembre 2012, a complemento di quelle già presentate dal convenuto che ha denunciato loro la lite. Essi
ritengono di essere intervenuti quando era ancora possibile presentare
osservazioni, non essendo ancora terminata la fase processuale. Infatti,
proseguono gli appellanti, il Pretore ha assegnato loro il 15 ottobre 2012 un
termine di quindici giorni per comunicare se volevano subentrare in lite o
intervenire a fianco del convenuto. Essi hanno presentato il 6 novembre 2012 la
dichiarazione di intervento in lite con la risposta, nel rispetto del termine
fissato dal primo giudice e il rifiuto di quest’ultimo di considerare le loro
osservazioni costituisce una violazione del loro diritto di essere sentito.
6.
Ai
sensi dell’art. 76 CPC l’interveniente può, a sostegno della parte principale,
intraprendere tutti gli atti processuali ammissibili secondo la fase della
procedura. Tale libertà di azione è limitata dal fatto che l’interveniente deve
accettare la causa nello stato in cui si trova al momento della dichiarazione
di subentrare in lite e non può recuperare fasi processuali pregresse o atti
processuali omessi e neppure può procedere alla loro correzione (
Zuber/Gross
, Berner Kommentar ZPO, n. 3
ad art. 76;
Hahn,
Schweizerische
Zivilprozessordnung (ZPO), in: Stämpflis Handkommentar, Berna, 2010, pag. 329 e
riferimenti ivi citati
;
Trezzini
, Commentario al Codice di diritto processuale
civile svizzero, Lugano, 2011, pag. 291).
L’idea
di fondo è che l’interveniente si sostituisce alla parte in causa e riprende la
lite allo stadio in cui si trova. Ora è chiaro che in concreto il Pretore ha
assegnato il 28 settembre 2012 al notaio convenuto un termine di 20 giorni per
presentare osservazioni scritte all’istanza, come prevede l’art. 253 CPC, e che
tale termine era già scaduto al momento in cui gli appellanti hanno dichiarato,
il 6 novembre 2012, di intervenire in lite. Essi equivocano sui termini quando
sostengono che la fase processuale delle osservazioni scritte non era ancora
terminata. Con la disposizione ordinatoria del 15 ottobre 2012, infatti, il Pretore
ha assegnato loro solo il termine per indicare se intervenivano in lite. Il
solo fatto che il notaio convenuto si fosse riservato di integrare le proprie
osservazioni non è al riguardo rilevante, dal momento che un secondo scambio di
scritti non è previsto dalla procedura sommaria (DTF 138 III 252 consid. 2.1) e
dovrebbe essere eccezionale. Se ne deduce che il 6 novembre 2012, quando gli
appellanti hanno dichiarato di intervenire in lite, essi non potevano più
presentare osservazioni all’istanza e a giusta ragione il Pretore ha tenuto
conto solo delle osservazioni proposte l’11 ottobre 2012 dal convenuto. La
censura relativa alla violazione del diritto di essere sentito si rivela quindi
infondata.
7.
Nel
merito gli appellanti
ritengono che lo sblocco delle
somme depositate presso il notaio doveva avvenire solo previa presentazione
della documentazione prevista nel doc. A (punti 10 e 12, fideiussione bancaria
solidale a garanzia della TUI, documentazione di tacitazione degli artigiani o
fideiussione bancaria, lista degli artigiani intervenuti sul cantiere,
deduzione delle penali di ritardo), in mancanza della quale il Pretore non
avrebbe dovuto entrare nel merito dell’istanza e avrebbe dovuto dichiararla
inammissibile. Con tale argomentazione gli appellanti ripropongono quanto
addotto con le osservazioni 6 novembre 2012, ritenute a giusta ragione inammissibili
dal Pretore (consid. 6). A ogni modo, il giudice applica d’ufficio il diritto
(art. 57 CPC) e tale principio porta a constatare che le clausole 1 e 2 della convenzione
21 febbraio 2011 (doc. C), su cui l’istante fonda le proprie richieste, sono
nulle per vizio di forma. La convenzione 21 febbraio 2011 prevede infatti al suo
punto 7 che essa sostituisce quanto previsto nel contratto di compravendita
doc. A:
“Le condizioni pattuite nel contratto di compravendita affinché il
notaio possa liberare l’ultima tranche del prezzo a favore della Parte
venditrice sono integrate e sostituite a mezzo di questa convenzione”.
Il
contratto di compravendita immobiliare richiede per la sua validità la forma
dell’atto pubblico (art. 216 cpv. 1 CO), con la conseguenza che le modifiche
contrattuali relative a pattuizioni sottoposte all’esigenza della forma
dell’atto pubblico devono anch’esse sottostare alla forma autentica (art. 12 CO;
Xoudis
in:
Commentaire
Romand CO-I, 2
a
ed., n. 3 ad art. 12 CO). Le
modalità di pagamento del prezzo di vendita rientrano nelle clausole che devono
obbligatoriamente rivestire la forma autentica (
Foëx
in:
Commentaire Romand CO-I, 2
a
ed., n. 11 ad art. 216 CO
). Nella fattispecie ciò non è pacificamente il caso, visto che i
punti 1 e 2 della convenzione 21 febbraio 2011 rispettano la forma scritta ma
non quella autentica. Ne deriva che tali accordi sono nulli per vizio di forma
(
Foëx
in:
Commentaire
Romand CO-I, 2
a
ed., n. 17 ad art. 216 CO), nullità che il giudice
deve rilevare d’ufficio (sentenza del Tribunale federale 4A_556/2009 del 3
maggio 2010 consid. 3.1, 4A_237/2011 del 21 novembre 2011 consid. 6.2). La
liberazione del saldo del prezzo di vendita può quindi avvenire solo alle
condizioni poste dal contratto 21 ottobre 2009 (doc. A, punto 10c a pag. 7-8),
o da modifiche contrattuali da stipulare nella forma dell’atto pubblico.
8.
Da
quanto precede risulta che l’istante fonda le proprie domande su clausole
nulle. La decisione del notaio depositario di non liberare i due importi
litigiosi si rivela pertanto nel suo esito corretta, non essendo pacificamente
adempiute le condizioni previste nell’atto notarile di compravendita
immobiliare doc. A punto 10c. La decisione del Pretore di accogliere l’istanza nella
procedura della tutela giurisdizionale dei casi manifesti per entrambi gli
importi depositati è invece errata e l’appello va dunque ammesso.
9.
Le
spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono quindi a
carico dell’istante, con l’obbligo di rifondere al notaio convenuto (per la
procedura di prima sede) e agli appellanti (per la procedura di appello) un’equa
indennità per ripetibili. La Camera ha tenuto conto del valore litigioso di fr.
75'000.- nella determinazione delle ripetibili di appello e si è attenuta ai
criteri posti agli art. 7, 9 e 13 LTG per quel che concerne le spese
processuali.
Per questi motivi,
visti per le spese la LTG e il Regolamento sulle ripetibili
decide:
I.
L’appello
22 novembre 2012 di AP 1 e di AP 2 è accolto. Di conseguenza la decisione 9
novembre 2012 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, è così
modificata:
1.   L’istanza
27 settembre 2012 di AO 1 è irricevibile.
2.   La
tassa di giustizia di fr. 350.- e le spese, da anticipare come di rito, sono
poste a carico della parte istante, la quale rifonderà inoltre al notaio
convenuto fr. 700.- a titolo di ripetibili.
II.
Le
spese processuali di complessivi 1'000.-, già anticipate dagli appellanti, sono
poste a carico dell’istante, tenuta inoltre a rifondere agli appellanti fr. 1’200.-
complessivi per ripetibili della procedura di appello.
III.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a
carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).