ti_gerichte · 40.2005.172 · 2006-04-10 · it
Valore di stima di un terreno in zona residenziale soggetta a piano particolareggiato.


Incarto n.40.2005.172

__________

Lugano

10 aprile 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 31 agosto/1. settembre 2005 da

RI
 1, __________

rappr.
 dall RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 262 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 8 febbraio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 262 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 378'263.-.

Il
reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dalla Comunione ereditaria fu __________
è stato respinto dallUCS con decisione 29 luglio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore
unitario di base assegnato al fondo, che si differenzia in modo sostanziale dai
valori applicati alle altre zone residenziali, è stato determinato tenendo
conto della particolare zona di piano regolatore e dei corrispondenti vincoli
pianificatori. Le difficoltà di accesso sono inoltre già state considerate con
lapplicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico di tutto il
terreno.

3.     Con
ricorso 31 agosto/1. settembre 2005 RI 1, divenuta proprietaria esclusiva del fondo
dal __________ gennaio 2005, è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la
riduzione del valore di stima da CHF 378'263.- a CHF 236'400.-. Ciò poiché
lUCS non ha tenuto sufficientemente conto né delle difficoltà di accesso al
mappale, in modo particolare per gli attuali veicoli pesanti in caso di
edificazione né del fatto che il terreno è sì edificabile, ma solo previa
approvazione di un piano particolareggiato che prevede necessariamente
lapprovazione di tutti i proprietari, ben 21, dei sei terreni interessati.
Fatto questultimo quasi impossibile, che riduce sensibilmente il valore venale
del fondo a non più di CHF/mq 50.-.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che
il mappale è un terreno prativo in pendenza, accessibile unicamente dalla
strada comunale sottostante. Laccesso, ristretto e ripido, non è attualmente
percorribile con dei veicoli.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria delloggetto stimato dal __________
gennaio 2005, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.     I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale ritiene che sia il valore metrico di base stabilito per
il terreno sia il correttivo del -20% applicato dallUCS tengano già
sufficientemente conto di tutti i fattori negativi elencati dalla ricorrente.

Intanto, nella determinazione dei valori di base dei
terreni presenti nella specifica zona residenziale estensiva soggetta a piano
particolareggiato (PP) del PR di __________, già si è tenuto conto degli
aspetti potenzialmente negativi intrinsechi a questa particolare pianificazione,
come una possibile difficoltà di accordo tra tutti i proprietari interessati
(tra laltro, come vedremo, nemmeno indispensabile) o i problemi e i costi supplementari
derivanti dalla progettazione e dalla successiva messa in opera del progetto,
che dovrà salvaguardare le caratteristiche ambientali del sito (art. 39
paragrafo 1 delle NAPR), posto che il valore assegnato a tali terreni è stato
fissato in CHF/mq 100.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo
normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione e
che è inoltre chiaramente inferiore a quanto stabilito per tutte le altre zone
edificabili che si trovano nel comprensorio comunale.

Il Tribunale constata pure che già al momento
dellapprovazione del piano regolatore di Manno il Consiglio di Stato aveva
chiaramente indicato che lelaborazione del PP è di competenza del Comune e che
pertanto non è necessaria ladesione di tutti i proprietari interessati (doc. C
prodotto con il reclamo). Tale interpretazione, che ben si sposa con la lettera
dellart. 39 paragrafo 1 delle NAPR, fa evidentemente cadere una delle
principali argomentazioni poste dalla ricorrente a sostegno della postulata
riduzione del valore di stima.

Per quanto attiene alla difficoltà di accesso, già
considerata nella determinazione del valore di base di cui sopra e
ulteriormente  riconosciuta con lapplicazione di un correttivo del -20% sul
valore metrico della parte di terreno di 4'728 mq situata in zona PP (esclusa
pertanto la superficie di 232 mq di bosco), non sussistono invero elementi tali
da giustificare ladozione di ulteriori correttivi. Seppur ristretto, ripido e nello
stato attuale non percorribile con dei veicoli, esiste infatti già un accesso
che collega il mappale con la strada comunale situata a valle. Oltre a ciò,
lart. 39 paragrafo 3 delle NAPR indica chiaramente che il piano
particolareggiato dovrà prevedere la ricomposizione totale o parziale dei fondi
e, soprattutto, la loro corretta accessibilità. I costi di progettazione
saranno tra laltro per 1/2 a carico del Comune (art. 39 paragrafo 2 delle
NAPR). Pertanto, in caso di edificazione, il problema dellaccesso sarà
necessariamente risolto e non costituisce di fatto un ostacolo tale da influire
negativamente sul valore venale del fondo oltre quanto già riconosciuto in
prima sede.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo
sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 262 RFD di __________ confermato in CHF 378'263.-, come da scheda di
calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente, parte
soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 262 RFD di __________ confermato in CHF
378'263.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi