ti_gerichte · 12.2013.40 · 2013-05-08 · it
Tutela giurisdizionale nei casi manifesti - accordo di liberazione dell'ente locato (provvisoria o definitiva)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.05.2013 12.2013.40

Incarto n.
12.2013.40
Lugano
8 maggio 2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2012.1237
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza (di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC) 12 marzo 2012 da
AP 1
rappr. dall’  RA
1
contro
AO 1
rappr. dall’  RA
2
volta ad
ottenere lo sfratto (correttamente: espulsione) della convenuta dall’intero
immobile sito in Via __________ a __________, domanda avversata da lei e da
G__________
e M__________ __________,
__________ - rappr. dall’  RA 2 __________ - che
hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore il 14 febbraio 2013 ha dichiarato irricevibile;
appellante
l'istante con atto di appello 4 marzo 2013, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza di espulsione formulata
nei confronti di AO 1 e di G__________ e M__________ __________, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre costoro
con osservazioni 21 marzo 2013 postulano la reiezione del gravame pure con
protesta di spese e ripetibili;
richiamata
la decisione 22 marzo 2013 con cui la presidente di questa Camera ha stralciato
dagli atti e restituito alla parte appellata il verbale d’udienza 20 marzo 2013
dell’inc. n. SE.2012.267 (doc. 11), inammissibile, prodotto con le sue osservazioni;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con
due contratti datati 2 luglio 1990 (doc. A1 e A2) AP 1 ha concesso in locazione all’avv. G__________ __________ il locale al pianterreno e quattro locali
al secondo piano dell’immobile sito in Via __________ a __________, da destinarsi
all’attività della __________. I contratti, con validità dal 1° marzo 1991 al
28 febbraio 2001 e in seguito rinnovabili automaticamente di anno in anno in
assenza di una disdetta con un preavviso di 6 mesi, prevedevano una pigione
complessiva di fr. 138'000.- annui, poi aumentati dal 1° gennaio 2001 a fr. 139'640.- (doc. A3).
Nel
novembre 2010 (doc. A4), AP 1, in sostituzione del locale mansarda al quarto
piano pure utilizzato dall’avv. G__________ __________, gli ha concesso in
locazione a titolo gratuito e a tempo determinato, fino all’effettuazione dei prospettati
lavori di ristrutturazione dello stabile, altri tre locali siti al primo piano.
2.
Il
16 novembre 2011 AP 1 da una parte e l’avv. G__________ e M__________ __________
dall’altra hanno sottoscritto, con riferimento “ristrutturazione stabile Via __________
a __________ - accordi” un documento del seguente tenore (doc. A5): “
A
seguito della ristrutturazione di tutto lo stabile, concordiamo la disdetta dei
contratti di affitto (PT negozio, P1 deposito, P2 uffici) per lo stabile di Via
__________ a __________, con termine 31.12.2011. A seguito della liquidazione
della merce presente in negozio, è concesso l’utilizzo dei locali (PT negozio,
P1 deposito, P2 uffici) fino al 29.02.2012, senza alcuna pretesa economica (per
tutti i locali e incluso le spese comuni 2012). Se necessario, fino a tale data
e alle stesse condizioni, saranno resi disponibili anche uno o due locali al
P3. Al termine della liquidazione, lo sgombero dei suppellettili rimasti nei
vari locali, lo smantellamento di strutture e insegne e la pulizia generale dei
locali sono a carico della AP 1
”
.
Con lettera 29 febbraio 2012 (doc. A6), AP 1, “
non avendo ricevuto da voi
una dichiarazione dai contenuti inequivocabili e nei tempi legali previsti,
inerente … un ripensamento della disdetta … una richiesta di proroga
”, ha poi
invitato l’avv. G__________ e M__________ __________ a indicare una data per riconsegnare
tutti i locali e le chiavi, precisando che “
con il termine del 29.02.2012
riteniamo conclusi i rapporti commerciali tra la AP 1 e la spettabile __________
”.
3.
Con
istanza 12 marzo 2012, promossa nella procedura sommaria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC, AP 1 ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, AO 1, di cui
l’avv. G__________ e M__________ __________ sono i soci e gerenti, per ottenerne
l’espulsione dall’intero immobile sito in Via __________ a __________,
rilevando in sintesi che i locali dati in locazione non erano stati liberati
alla scadenza del 29 febbraio 2012.
La
convenuta, e con lei l’avv. G__________ e M__________ __________, si sono
opposti all’istanza, osservando che in base all’accordo (parziale) tra le parti
la riconsegna dell’ente locato era solo provvisoria, nel senso che al termine
dei lavori di ristrutturazione la locazione sarebbe ripresa, e rilevando che i
contratti di locazione non erano stati disdetti con il formulario ufficiale.
4.
Con
la decisione 14 febbraio 2013 qui impugnata il Pretore ha dichiarato
irricevibile l’istanza, non ritenendo date le condizioni per concedere all’istante
la tutela giurisdizionale nei casi manifesti. Egli ha ritenuto che una tale
tutela non poteva di principio essere accordata laddove, come nella
fattispecie, la locatrice si era prevalsa di un accordo che a suo dire avrebbe
posto fine al contratto per la scadenza del 31 dicembre 2011 (doc. A5), e
quest’ultimo era però stato contestato dalla controparte, la quale a sua volta
sosteneva che le parti avrebbero concordato la prosecuzione del rapporto
locativo una volta terminati i lavori di risanamento. Sintomatico al proposito era,
a suo giudizio, il contenuto dello scritto 29 febbraio 2012 della locatrice laddove
citava “
non avendo ricevuto da voi una dichiarazione dai contenuti
inequivocabili e nei tempi legali previsti, inerente un ripensamento della disdetta
e una richiesta di proroga
” (doc. A6). Se da un lato dal primo documento
emergeva la volontà delle parti di porre fine alla locazione per il 31 dicembre
2011 con facoltà di occupare i locali sino al 29 febbraio 2012, dall’altro il
tenore dello scritto 29 febbraio 2012 lasciava ritenere che in seguito fra le
parti fossero effettivamente avvenute delle discussioni che a priori non potevano
essere considerate prive di rilevanza. Mal si comprendeva infatti il motivo per
cui la locatrice parlasse di “
un ripensamento della disdetta
” e di “
una
richiesta di proroga
” se le parti avevano posto definitivamente fine al
contratto di locazione.
5.
Con
l’appello 4 marzo 2013 che qui ci occupa l'istante chiede di riformare il
querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza formulata nei confronti di
AO 1 e di G__________ e M__________ __________ e con ciò di condannarli a
lasciare l’intero immobile completamente sgomberato e pulito in modo
ineccepibile e di restituirne le chiavi entro 10 giorni dal passaggio in
giudicato della decisione, atteso da una parte che quanto ancora sarebbe stato
nei locali a tale scadenza avrebbe potuto essere distrutto senza comunicazioni
da parte sua e ritenuto dall’altra che in caso di mancata liberazione dei vani
a tale scadenza l’istante sarebbe stata autorizzata a sgomberare i vani con
l’ausilio della polizia a spese della controparte. Essa rimprovera al Pretore
di aver ritenuto, senza che alcuna prova lo confermasse, che le discussioni
intervenute tra le parti dopo la firma dello scritto del 16 novembre 2011
fossero sfociate in un accordo in deroga allo stesso, la controparte non avendo
per altro mai preteso di aver avuto un ripensamento sulla disdetta o di aver
chiesto una proroga del contratto. E in ogni caso rileva che la parte convenuta
non aveva contestato di essere tenuta a riconsegnare l’ente locato entro il 29
febbraio 2012, l’unica questione litigiosa, che non necessitava però di essere
chiarita in questa procedura, essendo quella a sapere se la riconsegna, anziché
definitiva, fosse eventualmente solo provvisoria, ossia se la conduttrice avrebbe
poi avuto il diritto di rioccupare l’ente locato una volta terminati i lavori
di ristrutturazione.
6.
Delle
osservazioni 21 marzo 2013 con cui AO 1, l’avv. G__________ __________ e M__________
__________ postulano la reiezione del gravame - versando agli atti un nuovo
documento (doc. 11) frattanto già estromesso dagli atti siccome irrito - si
dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
7.
Giusta
l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo
restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
In base
alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un
fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato
senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere
portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale
nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio:
l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve
recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la
controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei
casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso
laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di
vista fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far
vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in
definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte
convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta
dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori
essere considerate prive di rilevanza.
Sempre in
base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la
situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza
giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto
della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un
risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se
l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di
apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso
(II CCA 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.190, 13 dicembre 2012 inc. n.
12.2012.168).
8.
Prima
di esaminare le censure sollevate dall’istante al giudizio pretorile, va preliminarmente
esaminata l’eccezione formulata nelle sue osservazioni dalla parte appellata, la
quale, dopo aver evidenziato che l’istanza di espulsione, nonostante i
contratti di locazione fossero intestati all’avv. G__________ __________, era
stata rivolta solo nei confronti di AO 1 nei confronti della quale era poi anche
stata intimata la decisione impugnata, chiede di risolvere d’ufficio il quesito
a sapere se l’atto di appello poteva ora essere esteso - come fatto
dall’istante - anche nei confronti dell’avv. G__________ __________ e di M__________
__________, ciò che a suo dire non sarebbe possibile.
8.1
Nell’occasione
la parte appellata non eccepisce, giustamente, la carenza di legittimazione
passiva di AO 1 nella procedura di espulsione. Un’eventuale sua eccezione in
tal senso, sollevata per la prima volta solo in questa sede, sarebbe per altro
stata chiaramente destinata all’insuccesso, la dottrina e la giurisprudenza
avendo già avuto modo di stabilire che la legittimazione delle parti - attiva o
passiva - rientra nel novero dei fatti impliciti, che si possono dare per
scontati fino al momento in cui viene affermato il contrario (TF 12 settembre
2008 4A_283/2008 consid. 6;
Hohl
, Procédure civile, vol. I, n. 792 e 942;
II
CCA 30 gennaio 2009 inc. n. 12.2007.256
), ritenuto che
l
’
onere della parte attrice di
allegazione e di prova della propria legittimazione attiva rispettivamente
della legittimazione passiva della controparte sorge solo con la sua
contestazione da parte di quest’ultima (TF 11 novembre 2008 4A_165/2008 consid.
7.3.
2; II CCA 22 aprile 2009 inc. n. 12.2008.70,15
aprile 2010 inc. n. 12.2008.250, 19 novembre 2012 inc. n. 12.2010.183).
8.2
L’appello
è invece manifestamente irricevibile nella misura in cui è rivolto nei
confronti dell’avv. G__________ __________ e di M__________ __________, che non
erano stati convenuti in prima sede e di conseguenza non erano parte della
procedura giudiziaria (anche se nel proprio allegato conclusionale l’istante li
aveva pure inseriti tra i convenuti). A tale proposito è in effetti sufficiente
evidenziare che la parte appellata si è espressamente opposta in questa sede a
una tale iniziativa, il che basta per vanificarla (art. 83 cpv. 4 CPC;
Frei
, Basler Kommentar, n. 33 seg. ad
art. 83 CPC). Neppure vi è poi motivo di ammettere un’eventuale estensione della
causa nei loro confronti sulla base delle norme relative alla mutazione
dell’azione in appello: a parte il fatto che l’estensione ad una nuova parte
nemmeno soggiace alle norme sulla mutazione dell’azione (
Frei/Willisegger
, Basler Kommentar, n. 5
ad art. 227 CPC), si osserva in effetti che le condizioni per una mutazione
dell’azione in seconda istanza nemmeno sono adempiute, la stessa non essendo
stata fondata su nuovi fatti e nuovi mezzi di prova (art. 317 cpv. 2 CPC).
9.
Con
il suo appello, ricevibile unicamente nella misura in cui è rivolto nei confronti
di AO 1, l’istante rimprovera - come detto - al Pretore di non aver ritenuto
che le discussioni intervenute tra le parti dopo la firma dello scritto del 16
novembre 2011 non fossero sfociate in un accordo in deroga allo stesso e di
aver misconosciuto che la parte convenuta non aveva in ogni caso contestato di
essere tenuta a riconsegnare, sia pure solo in via provvisoria, l’ente locato
entro il 29 febbraio 2012. La censura è fondata.
9.1
A mo’
di premessa, si osserva che l’argomentazione che aveva a suo tempo indotto il
Pretore a respingere l’istanza di espulsione, e meglio quella secondo cui il
tenore dello scritto 29 febbraio 2012 (doc. A6) lasciava ritenere che dopo la
sottoscrizione dell’accordo di cui al doc. A5 fra le parti fossero effettivamente
avvenute delle discussioni che a priori non potevano essere considerate prive
di rilevanza, è tutt’altro che convincente. Egli non ha in effetti ritenuto che
quelle discussioni avessero comportato la decadenza di quel primo accordo o
fossero sfociate in un accordo in deroga allo stesso. E nemmeno il fatto che
nel doc. A6 l’istante avesse parlato di “
un ripensamento della disdetta
”
e di “
una richiesta di proroga
” mutava questa situazione, essa avendo a
quel momento dichiarato di non aver ricevuto una dichiarazione della
controparte inerente “
un ripensamento della disdetta
” o “
una
richiesta di proroga
”, ciò che non è mai stato contestato. Stando così le
cose, non vi è motivo di ritenere che la circostanza da lui riportata potesse
essere tale da far vacillare il suo convincimento già formato in precedenza.
9.2
In
seconda istanza la situazione non è sostanzialmente mutata. La convenuta ha
invero evidenziato (osservazioni p. 5) che la riconsegna dell’ente locato non
avrebbe dovuto più aver luogo siccome le parti avrebbero deciso che i lavori di
risanamento sarebbero stati svolti senza interruzione della sua attività,
sennonché tale circostanza, da lei evocata per la prima volta solo in seconda
sede nonostante dovesse essere a sua conoscenza già in precedenza, è
chiaramente irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC). Per il resto, essa, oltre ad
aver beninteso confermato la correttezza dell’assunto del Pretore, come detto
risultato in realtà infondato, non ha però (più) preteso che il primo accordo
fosse decaduto (ad esempio per eventuali vizi di volontà) o fosse stato
sostituito da un altro, limitandosi a ribadire la tesi, per altro avversata
dall’istante, secondo cui quell’accordo fosse solo parziale e non completo
(osservazioni p. 6), nel senso che - come da lei già evidenziato nella fase
preprocessuale (cfr. doc. 5, 6, 8 e 10) e in prima istanza (risposta p. 2 segg.,
duplica p. 2 seg., conclusioni p. 1) - la locazione avrebbe dovuto riprendere al
termine dei lavori di ristrutturazione. In tali circostanze, è evidente che
essa, come stabilito dall’accordo, debba essere obbligata a lasciare l’ente
locato a far tempo dal 29 febbraio 2012, non essendo questa la procedura per
stabilire se a quel momento le parti si fossero pure accordate per una
successiva continuazione o ripresa del rapporto locativo oppure ancora se la
riconsegna dovesse essere considerata definitiva. Detto altrimenti, a fronte
del chiaro ed incontestato impegno di restituzione dell’ente locato per il 29
febbraio 2012 (poco importa se provvisorio o definitivo, ciò a dipendenza
rispettivamente del carattere incompleto oppure completo dell’accordo), i fatti
rilevanti di causa sono incontestati e la situazione giuridica è chiara giusta
l’art. 257 cpv. 1 CPC, per cui la richiesta dell’istante di ottenere la liberazione
dell’ente locato già da quella data è di per sé giustificata. Ciò implica l’ammissione
della sua istanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti.
10.
Ammesso
con ciò il buon fondamento dell’istanza, resta da esaminare se l’istante, oltre
alla liberazione dell’ente locato e alla restituzione delle relative chiavi,
possa pretendere che lo stesso venga preventivamente sgomberato e pulito in
modo ineccepibile, atteso da una parte che quanto ancora sarebbe stato nei
locali a tale scadenza avrebbe potuto essere distrutto senza comunicazioni da
parte sua e ritenuto dall’altra che in caso di mancata liberazione dei vani a
tale scadenza essa sarebbe stata autorizzata a sgomberare i vani con l’ausilio
della polizia a spese della controparte. La richiesta di sgombero preventivo e
di pulizia in modo eccepibile dell’ente locato è infondata, visto e considerato
che l’accordo (doc. A5) stabiliva che “
lo sgombero dei suppellettili rimasti
nei vari locali, lo smantellamento di strutture e insegne e la pulizia generale
dei locali sono a carico della AP 1
”
. La domanda di poter senz’altro distruggere quanto
rimarrà nell’ente locato è invece solo parzialmente fondata e meglio con
riferimento alle strutture e alle insegne, visto che l’accordo autorizzava
l’istante solo a sgomberare i suppellettili e a smantellare proprio le
strutture e le insegne. Quanto alla richiesta di essere autorizzata a
sgomberare i vani con l’ausilio della polizia in caso di mancata liberazione
dei vani alla scadenza a spese della controparte, la stessa può infine essere sostanzialmente
accolta (art. 343 cpv. 1 lett. d e cpv. 3 CPC; cfr. II CCA 15 ottobre 2012 inc.
n. 12.2012.140), tranne per quanto riguarda l’aspetto delle spese, che in base
agli accordi dovevano rimanere a carico dell’istante.
11.
Ne
discende, in parziale accoglimento dell’appello presentato nei confronti di AO
1, che l’istanza di espulsione dev’essere parzialmente ammessa, fermo restando
che l’appello è invece irricevibile nella misura in cui è rivolto nei confronti
dell’avv. G__________ __________ e di M__________ __________.
Gli oneri
processuali e le ripetibili di entrambe le sedi, calcolati sul valore litigioso
di fr. 139'640.- indicato dal Pretore, seguono la rispettiva soccombenza delle
parti (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide                       I.
L’appello 4 marzo 2013 di AP 1
è irricevibile nella misura in cui
è rivolto nei confronti di G__________ e M__________ __________.
II.
L’appello 4 marzo 2013 di AP 1
è parzialmente accolto nella
misura in cui è rivolto nei confronti di AO 1
. Di conseguenza la decisione
14 febbraio 2013 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così
riformata:
1.
L’istanza è parzialmente accolta.
§
Di
conseguenza la convenuta è condannata a lasciare l’intero immobile di Via __________
a __________ ed a restituirne le chiavi entro 10 giorni dal passaggio in
giudicato della decisione, ritenuto che in caso contrario l’istante è
autorizzata a far sgomberare i vani con l’ausilio della polizia e a distruggere
le strutture e le insegne non sgomberate.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 100.-, da anticipare dalla
parte istante, sono poste a carico di AO 1, che rifonderà all’istante fr. 600.-
per ripetibili.
III.
Gli oneri processuali di complessivi fr. 100.- sono a carico
dell’appellante per 1/5 e dell’appellata AO 1 per 4/5. L’appellante rifonderà a
G__________ e M__________ __________ fr. 300.- per ripetibili. AO 1 rifonderà
all’appellante fr. 1’200.- per ripetibili.
IV.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1
LTF).