ti_gerichte · 11.1998.159 · 2000-05-02 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 02.05.2000 11.1998.159
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 02.05.2000 11.1998.159
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 02.05.2000 11.1998.159

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
11.1998.00159
Lugano
2 maggio 2000
/ld
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima
Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Giani e Pellegrini
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente
per statuire nella causa n. __________/__________ RF (rinuncia a una quota di
comproprietà) del Dipartimento delle istituzioni, Sezione del registro
fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza, promossa con istanza del
14 ottobre 1997 da
__________ __________ __________
, __________
(patrocinata dall'avv. dott. __________
__________, __________)
istanza cui si sono opposti
__________ e __________ __________,
__________,
formanti la Comunione ereditaria fu __________
__________
(patrocinati
dall'avv. __________ __________ -__________, __________) e
__________
__________,
__________, per sé e in
rappresentanza di
__________
__________
(1987) e __________
__________
(1992)
,
formanti
la Comunione ereditaria fu __________ __________
(patrocinati
dall'avv. __________ __________, __________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.
Se dev'essere accolto
l'appello (
recte:
ricorso) del 5 ottobre 1998 presentato da __________ e
__________ __________ contro la decisione emessa il 1° settembre 1998 dalla
Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
La particella n. __________ RFD di __________ è una strada di 1435
m², situata nella frazione delle __________, in comproprietà per un mezzo della
comunione ereditaria fu __________ __________ (composta di __________ e
__________ __________), per un quarto della comunione ereditaria fu __________
__________ (composta di __________ __________ con i figli __________ e
__________) e per il rimanente quarto di __________ __________ __________. Il
fondo è gravato da servitù di “transito con veicoli e manutenzione strada” in
favore delle particelle n. __________, __________, __________, __________,
__________, __________, __________, __________, __________, __________ e
__________, da una servitù “limitata” di passo pubblico in favore del Comune di
__________, come pure da una servitù di “transito con ogni veicolo” in favore delle
particelle n. __________, __________, __________, __________, __________,
__________, __________, __________, __________ e __________. La strada in
questione è, inoltre, l'unica via di accesso alle particelle n. __________,
__________, __________, __________, __________ e __________.
B.
Il
13 ottobre 1997 __________ __________ __________ ha trasmesso all'ufficiale del
registro fondiario del Distretto di __________ una dichiarazione di rinuncia
irrevocabile alla sua quota di comproprietà e nel contempo ha chiesto di essere
radiata quale comproprietaria della particella n. __________. Con decisione del
14 ottobre 1997 l'ufficiale ha respinto l'istanza, argomentando che “la
rinuncia alla quota di comproprietà (derelizione) necessita il consenso di
tutti i proprietari
pro tempore
delle particelle dominanti che si
assumono gli oneri derivanti dalle servitù”.
C.
Contro
la decisione appena citata __________ __________ __________ è insorta il
10
dicembre 1997 al Dipartimento delle istituzioni, Sezione del registro fondiario
e di commercio quale autorità di vigilanza, che statuendo il 1° settembre 1998
ha accolto il ricorso. L'autorità di vigilanza ha rilevato – in estrema sintesi
– che la derelizione è un atto unilaterale e che in caso di comproprietà la quota
derelitta comporta “un accrescimento automatico e proporzionale delle quote di
comproprietà restanti”, nel senso che tale quota è “trasferita
proporzionalmente ai restanti comproprietari, alla stessa stregua di eventuali
diritti”. Non sono state prelevate tasse di giustizia né spese.
D.
Con
appello (
recte:
ricorso) del 5 ottobre 1998 __________ e __________
__________ impugnano davanti a questa Camera la decisione dell'autorità di vigilanza,
chiedendo che essa sia annullata e che sia confermata la decisione dell'ufficiale
del registro fondiario. A loro avviso la derelizione costituisce nel caso specifico
“un inammissibile abuso di diritto (...), in dispregio al più elementare
principio della buona fede”, che non può avvenire senza l'accordo degli altri
comproprietari. Nelle sue osservazioni del 10 novembre 1998 la Sezione del
registro fondiario propone di respingere il ricorso. Analoga richiesta formula
__________ __________ __________ con osservazioni del 30 novembre 1998.
__________, __________ e __________ __________ non si sono espressi sul
ricorso.
Considerando
in diritto:                  1.
Le decisioni emesse dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario
possono essere impugnate davanti alla Camera civile di appello; sono
applicabili le disposizioni della legge di procedura per le cause
amministrative (art. 41
a
LGRF entrato in vigore il 6 giugno 1997,
sostituito il 7 aprile 1998 dall'analogo art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il termine di
ricorso è, per diritto federale, di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF; al proposito:
Schmid
in: Kommentar zum
Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 25 ad art. 956 CC con
richiamo a
Huber
in: ZBGR/RNRF
70/1989 pag. 134 seg.). Tempestivo, l'appello (
recte:
ricorso) in esame
è pertanto ricevibile.
2.
L'art. 666 cpv. 1 CC stabilisce che la proprietà fondiaria si
estingue con la cancellazione dell'iscrizione (“derelizione”) o con la perdita
totale del fondo. Il proprietario ottiene la cancellazione dell'iscrizione
dichiarando per scritto all'ufficiale del registro fondiario la sua rinuncia
chiara e incondizionata alla particella e chiedendo in modo altrettanto chiaro
e incondizionato la sua radiazione dal registro fondiario. Non occorre il
consenso di eventuali titolari di diritti reali limitati o di obbligazioni
reali: tali oneri continuano infatti a sussistere e a gravare il fondo divenuto
senza padrone, anche se con la derelizione il proprietario si libera di aggravi
per i quali risponde il solo fondo (e non egli personalmente). La derelizione è
perfetta al momento in cui il nome del proprietario è cancellato dal libro
mastro e la dichiarazione di rinuncia è acquisita ai documenti giustificativi
del registro fondiario (
Rey
in:
Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, op. cit., n. 5, 6 e 8 ad
art. 666 CC con numerosi riferimenti di dottrina e giurisprudenza). Il fondo,
divenuto senza padrone, può allora essere occupato da chiunque, salvo che il
diritto cantonale ne attribuisca per legge la proprietà a un soggetto
determinato (
Rey
, op. cit., n. 7
ad art. 666 CC). Nel Ticino “le proprietà private estinte con la perdita del
fondo (art. 666 CC)” entrano a far parte, in effetti, del demanio pubblico
immobiliare (art. 1 lett. e LDP: RL 9.4.1.1).
3.
Una
“derelizione” è prospettabile, per sua natura, nella sola ipotesi di cose
materiali. Trattandosi di una quota di comproprietà (bene ideale), il
comproprietario può bensì rinunciarvi, ma la quota abbandonata non rimane senza
padrone. Se è libera da oneri, essa va ad accrescere proporzionalmente le quote
degli altri comproprietari (“consolidazione”). Se invece è gravata da oneri
(diritti reali limitati o obbligazioni reali), essa continua a sussistere come
tale e gli altri comproprietari ne divengono titolari in proporzione alla loro
rispettiva quota sull'intero fondo (
Rey
,
op. cit., n. 9 ad art. 666 CC con rinvio a
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 71 ad art. 646 CC, e a
Liver
, Das Eigentum, in:
Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, Basilea 1977, pag. 63). Quest'ultima
opinione non è unanimemente condivisa. Secondo
Piotet,
anche la quota gravata da oneri va ad accrescere le
quote degli altri comproprietari proporzionalmente alla loro rispettiva quota
sull'intero fondo (“consolidazione”); quanto ai diritti reali limitati o alle
obbligazioni reali che la gravano, essi continuano a sussistere e il loro
contenuto non cambia.
A mente
del citato autore, in altri termini, nella misura in cui si sono accresciute,
le quote di comproprietà rimanenti vengono gravate dagli stessi oneri che
colpivano la quota abbandonata: il pegno che gravava la quota abbandonata di un
quarto, per esempio, dà diritto all'aggiudicatario di diventare, in caso di realizzazione
forzata, comproprietario del fondo per un quarto; l'usufrutto che gravava la
quota abbandonata di un quarto continua a dare all'usufruttuario il diritto di
percepire un quarto dei redditi complessivi del fondo e così via (Nature et
mutations des propriétés collectives, in: Abhandlungen zum schweizerischen
Recht, vol. 528, Berna 1991, pag. 73 segg., in particolare pag. 74 n. 233). La
dottrina dominante critica l'opinione di
Piotet
(
Steinauer
, La pluralité de
copropriétés sur un même immeuble, in: ZBGR/RNRF 79/1998 pag. 226 lett. b), il
quale a sua volta critica con veemenza la dottrina
dominante
(
Copropriétés
et sous-communautés, in: ZBGR/RNRF 80/1999 pag. 140 seg.).
4.
Nella
fattispecie i ricorrenti non contestano che in linea di massima sia possibile rinunciare
a una quota di comproprietà. Sostengono tuttavia che una simile rinuncia è
inammissibile nel caso specifico, ove l'istante si libera della sua quota su
una strada d'accesso dopo avere venduto gran parte dei fondi serviti dalla
strada medesima, e ciò nel manifesto intento di sottrarsi all'obbligo di
contribuire alle spese di manutenzione (ricorso, punto 3a). Comunque sia – essi
soggiungono – una rinuncia alla quota non può avvenire in concreto senza il
consenso degli altri comproprietari nella loro qualità di persone aventi
diritti sul fondo. A loro avviso, del resto, “venisse ammessa la derelizione
malgrado l'opposizione degli altri proprietari, verrebbe anche disatteso il
principio generale del registro fondiario secondo cui, quando una cancellazione
o una modifica di un'iscrizione compromette anche i diritti di altre persone
oltre quelli del titolare del diritto che si vuole radiare, occorre che queste
altre persone diano il loro accordo alla radiazione” (ricorso, punto 3b).
5.
La
prima argomentazione è destinata all'insuccesso ove appena si consideri che la
rinuncia alla proprietà di un fondo è, di per sé, un atto lecito e non
configura dunque alcun abuso. Come il Tribunale federale ha già avuto modo di
precisare in un caso analogo, risalente al 1924, la sola circostanza che il
proprietario di una strada d'accesso faccia atto di derelizione dopo avere venduto
i fondi circostanti non basta a denotare malafede (DTF 50 II 235). Anzi, una
derelizione avviene proprio – di regola – perché economicamente il fondo
comporta per il proprietario più svantaggi che vantaggi (
Meier-Hayoz
, op. cit., n. 3 ad art. 666
CC). Un'altra questione è sapere se in tal modo il rinunciante possa liberarsi
gratuitamente da eventuali oneri di manutenzione assunti a suo tempo come
proprietario della strada (DTF 50 II 235). L'interrogativo esula tuttavia
dall'attuale controversia e non va risolto in questa sede.
6.
Manifestamente
infondata è anche la seconda argomentazione, stando alla quale un
comproprietario non potrebbe rinunciare alla sua quota di comproprietà su un
fondo senza l'assenso degli altri comproprietari. Intanto la rinuncia è sempre
un atto unilaterale, oltre che astratto (
Liver
,
Der Verzicht auf beschränkte dingliche Rechte und auf den Miteigentumsanteil,
in: Festschrift für Walther Hug, Berna 1968, pag. 353). Oltre a ciò, la
rinuncia di un comproprietario non implica maggiori aggravi per gli altri comproprietari,
giacché gli oneri a carico della quota abbandonata continuano a gravare
l'equivalente di tale quota, seppure essa andasse ad accrescere proporzionalmente
– come assevera
Piotet
– le quote
degli altri comproprietari (Nature et mutations des propriétés collectives, op.
cit., pag. 73 n. 204 [
recte:
229] segg.; Copropriétés et
sous-communeautés, op. cit., pag. 140 seg.). Anche al proposito il ricorso
manca perciò di consistenza.
7.
Più
delicato è domandarsi, in realtà, se la rinuncia a una quota di comproprietà
non richieda il consenso di chi detenga diritti sulla quota abbandonata, in
particolare degli eventuali creditori ipotecari. A prescindere dal fatto però
che in concreto i ricorrenti non sono titolari di alcun diritto reale limitato
sulla quota derelitta, tale assenso è posto come condizione per la rinuncia
alla quota soltanto da
Steinauer
(Les droits réels, vol. II, 2ª edizione, pag. 60 n. 1594b), il quale non segue
su questo punto la dottrina dominante. Egli equipara infatti una quota di
comproprietà a un diritto per sé stante e permanente, la rinuncia al quale
presuppone indiscutibilmente l'accordo dei titolari di diritti reali limitati (
Rey
, op. cit., n. 11 ad art. 666 CC con
riferimenti di dottrina e giurisprudenza). Se non che, tale assimilazione non è
confortata né da
Liver
(che
afferma il contrario: Der Verzicht auf beschränkte dingliche Rechte und auf den
Miteigentumsanteil, op. cit., pag. 371 seg.), né da
Rey
(che distingue appunto tra quote di comproprietà e
diritti reali limitati: op. cit., n. 9 e 11 ad art. 666 CC), né tanto meno da
Piotet
, il quale ribadisce che “una
quota di comproprietà è una proprietà come le altre” (Copropriétés et
sous-communautés, op. cit., pag. 142 in fondo). Anche per quanto riguarda il
consenso di eventuali titolari di diritti sul fondo, il gravame cade pertanto
nel vuoto.
8.
Gli
oneri processuali vanno a carico dei ricorrenti in solido, i cui interessi
pecuniari sono palesemente in gioco nella misura in cui, ritrovandosi contitolari
della quota di comproprietà abbandonata, costoro si troveranno ad assumere
anche i relativi oneri, sia che la quota relitta rimanga tale sia ch'essa vada
ad accrescere le loro quote originarie (art. 28 cpv. 1 lett. b e cpv. 2 LPAmm).
I soccombenti rifonderanno inoltre a __________ __________ __________, che per
difendersi si è valsa del patrocinio di un avvocato, un'equa indennità per
ripetibili (art. 31 LPAmm). Non si giustifica invece di attribuire ripetibili a
__________, __________ e __________ __________, che non hanno formulato osservazioni
al ricorso. Per quanto riguarda la comunicazione dell'odierna sentenza, infine,
essa deve avvenire anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce
l'art. 102 cpv. 2 RRF, seppure tale prassi appaia oggi desueta in molti Cantoni
(
Deschenaux
, Le registre foncier,
in: Traité de droit privé suisse, vol. V, tomo II/2, Friburgo 1983, pag. 169 in
alto).
Per questi motivi,
pronuncia:
1.   Il ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 250.–
b)
spese                         fr.   50.–
fr.
300.–
sono
posti a carico dei ricorrenti in solido, che rifonderanno a __________
__________ __________, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 700.– per ripetibili.
3.   Intimazione:
– avv.
__________ __________ -__________, __________;
– avv.
dott. __________ __________, __________;
– avv.
__________ __________, __________.
Comunicazione:
–  Sezione
del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza;
–  Ufficio
federale di giustizia.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso di diritto amministrativo
al Tribunale federale entro 30 giorni dalla sua intimazione (art. 97 segg.
OG).