ti_gerichte · 12.2011.204 · 2011-12-16 · it
Procedura sommaria, tutela dei casi manifesti, espulsione dai locali di un immobile dopo pubblico incanto con doppio turno d'asta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.12.2011 12.2011.204

Incarto n.
12.2011.204
Lugano
16 dicembre
2011
/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.11.4306 (espulsione
dai locali) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con
istanza 6 ottobre 2011 da
AO 1
rappr. dall’ RA
1
contro
AP 1
AP 2
____________________
__________
, __________
__________
, __________
sulla quale il Pretore si è pronunciato
con decisione 2 novembre 2011, accogliendo la domanda di riconsegna
dell’immobile e disponendone l’esecuzione effettiva, con la comminatoria
dell’azione penale;
appellanti AP 1 AP 2 con atto di appello
datato 9 novembre 2011, con cui chiedono l’annullamento immediato della
decisione di sfratto e la concessione di una proroga per il massimo consentito
dalla legge;
mentre l’istante propone nelle proprie
osservazioni di respingere l’appello;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
di causa
ritenuto
in fatto:
A.
AO 1 ha acquistato ai pubblici incanti a doppio turno d’asta il 17 giugno 2011 il fondo n. __________,
già di proprietà di AP 1 (doc. H), su cui sorge un’abitazione. Il medesimo
giorno il nuovo proprietario ha inviato mediante formulario ufficiale la
disdetta di qualsiasi contratto per il 29 settembre 2011 agli occupanti
dell’immobile, __________ (doc. G), __________ (doc. F), __________ (doc. E), AP
2 (doc. D) e AP 1 (doc. C). Le disdette non sono state state contestate
all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano. L’11 agosto
2011 AO 1 ha scritto, tramite il proprio legale, a tutti gli occupanti
dell’immobile chiedendo la riconsegna dei locali per il 29 settembre 2011 (doc.
I).
B.
Con
istanza 6 ottobre 2011 AO 1 ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano di
ordinare a AP 1, AP 2, __________, __________ e __________ la restituzione
immediata dei locali da essi occupati nello stabile sulla particella n. __________,
in via __________ con immediato sgombero dagli stessi e l’esecuzione diretta
della decisione. L’istante ha fatto valere la mancata riconsegna dei locali
alla data pattuita. All’udienza del 26 ottobre 2011 l’istante ha confermato le
sue domande, mentre i convenuti non sono comparsi, senza giustificazione.
C.
Con
decisione 2 novembre 2011 il Pretore ha accolto l’istanza e ha ordinato
l’espulsione di AP 1, AP 2 __________ dallo stabile in __________, fondo n. __________,
con la comminatoria dell’azione penale di cui all’art. 292 CP, disponendone
l’esecuzione diretta. Egli ha posto le spese processuali di fr. 100.- a carico
dei convenuti in solido, con l’obbligo di rifondere all’istante fr. 100.- a
titolo di spese ripetibili.
D.
AP 1
e AP 2 sono insorti con appello 9 novembre 2011 contro la decisione pretorile,
chiedendone l’immediato annullamento e la concessione della proroga massima di
legge. Nelle sue osservazioni del 2 dicembre 2011 l’appellato chiede di
respingere l’appello, con protesta di spese e ripetibili, con argomentazioni di
cui si dirà, per quanto necessario, nei considerandi del presente giudizio.
e considerato
in diritto:
1.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati
dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o
in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in
procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa
conciliazione (
Bisang,
MRA 3/2010,
pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela
giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara
(lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le
condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art.
257 cpv. 3 CPC).
2.
Il
Pretore ha indicato in almeno fr. 10'000.- il valore litigioso. Contro la
decisione del Pretore è quindi dato il rimedio dell’appello, da presentare nel
termine di 10 giorni (art. 314 cpv. 1 CPC) e che ha per legge effetto
sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). Il rimedio datato 9 novembre 2011 è stato
consegnato alla Posta il 10 novembre 2011 (busta di spedizione) e risulta
tempestivo, per cui può essere esaminato nel merito.
3.
Il
Pretore ha accolto l’istanza dopo aver constatato che le disdette degli
eventuali contratti, notificate sul modulo ufficiale cantonale, non erano state
contestate al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione e che
lo stabile non era stato riconsegnato al proprietario il 29 settembre 2011. Ha pertanto ritenuto adempiuti i requisiti posti dall’art. 257 CPC per la tutela dei casi
manifesti in procedura sommaria.
4.
L’appello
deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in
modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (
Bohnet
, Le droit du bail en procédure
civile suisse, 16
e
Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel,
n. 207 pag. 56).
5.
Nella
fattispecie, i convenuti AP 1 e AP 2 adducono di essersi presentati per errore
in un’altra aula della Pretura e lamentano che sia stato negato loro l’ascolto
in udienza. Essi fanno valere di non aver consegnato lo stabile “per lo stato
delicato e il doloroso periodo in cui non è stato possibile pensare a un
trasloco provvisorio” a seguito della morte della madre, rispettivamente della
nonna, e di aver dato la disdetta del contratto di locazione agli inquilini
dell’appartamento di loro proprietà in cui si trasferirebbero qualora dovessero
uscire dallo stabile, ma di essere confrontati con una richiesta di proroga del
contratto per motivi di salute, rispettivamente umanitari. Gli appellanti
contestano poi di aver disubbidito alle autorità e ribadiscono la richiesta di
proroga “per un massimo consentito dalla legge tempo permettendo di trovare una
soluzione dignitosa e fattibile per le parti coinvolte.”
6
.   Dagli
atti è chiaro che l’istante è diventato proprietario dell’immobile di cui
chiede lo sgombero il 17 giugno 2011 in esito a un pubblico incanto con doppio
turno d’asta, vale a dire che non ha ripreso alcun contratto esistente. A ogni
modo, egli ha inviato il medesimo giorno una disdetta a tutti gli occupanti
dello stabile a lui noti, tra i quali gli appellanti, per la scadenza usuale
del 29 settembre 2011 (doc. C, D, E, F, G). Nessuno ha contestato la disdetta,
come risulta dalla dichiarazione del competente Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Lugano, interpellato dalla Pretura. Ogni eventuale
contratto relativo allo stabile di via __________ a __________ è pertanto
scaduto senza contestazione il 29 settembre 2011, data alla quale doveva
avvenire la riconsegna. Nessuno degli occupanti dello stabile si è presentato
all’udienza di discussione indetta dalla Pretura e l’affermazione degli
appellanti sulla loro presenza negli uffici della Pretura, ancorché in un altro
ufficio, non trova riscontro negli atti. In tali circostanze il Pretore ha a
giusta ragione considerato quanto allegato dall’istante (art. 234 cpv. 1 CPC) e
i documenti prodotti con l’istanza. In questa sede, gli appellanti ammettono in
sostanza di occupare tuttora lo stabile senza alcun diritto contrattuale e
fanno valere considerazioni di natura personale che giustificherebbero, a loro
parere, la mancata riconsegna dello stabile e la concessione in loro favore di
una proroga massima, non potendo essi pensare a un trasloco provvisorio. Tali
motivazioni, a tratti confuse ed estranee alla vertenza qui in esame, non
indicano perché sarebbe errata la decisione del Pretore, sia nei fatti sia
nell’applicazione del diritto.
7.
Stante
quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione
giuridica chiara, in presenza di occupanti di uno stabile che non hanno
riconsegnato i locali alla scadenza indicata nella disdetta, da loro nemmeno
contestata. A giusta ragione quindi il Pretore ha deciso l’espulsione dei
convenuti dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi
manifesti (art. 257 CPC). L’appello 9 novembre 2011 si rivela di conseguenza
infondato e come tale va respinto. Lo sgombero dei vani occupati dai convenuti
è da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 2 novembre 2011, qui
confermata.
8.
Le
spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a
carico degli appellanti, che soccombono (art. 106 cpv. 1 CPC) e che
rifonderanno all’istante un’adeguata indennità per ripetibili. Nella
commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso
di fr. 10’000.- e dei valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per
una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG).
Per questi
motivi
decide
1.
L’appello
9 novembre 2011 di AP 1 e AP 2
è respinto
e la decisione 2 novembre 2011
(SO.2011.4306) del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4
è confermata.
2.
Le spese processuali della procedura d’appello consistenti in     fr.
100.- sono poste in solido a carico degli appellanti. AP 1 e AP 2 rifonderanno
a AO 1, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 400.- per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).