ti_gerichte · 50.2005.23 · 2006-11-11 · it
Esproprio parziale di un terreno a lago. Ammontare dell'indennità

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 11.11.2006 50.2005.23
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 11.11.2006 50.2005.23
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 11.11.2006 50.2005.23

Incarto n.
50.2005.23
Lugano
11 novembre
2006
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano
Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 13 settembre 2005 dello
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
la decisione 29 luglio 2005 (no. 10.2004.98-11) del
Tribunale di espropriazione, prolata nell'ambito del procedimento
espropriativo promosso dallo Stato del Canton Ticino per acquisire i diritti
necessari alla sistemazione della strada cantonale __________ (secondo tratto);
viste le risposte:
-    13 ottobre 2005 del
Tribunale di espropriazione;
-    14 ottobre 2005 di CO 1;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
che nel
2001 CO 1 era proprietario del mapp. __________ RFD di __________, un fondo
sito in zona R2S di complessivi mq 307 sul quale si erge una moderna casa di
abitazione monofamigliare dotata di piscina; la proprietà si trova in posizione
panoramica a lato della strada cantonale del __________, con la quale confina
verso S, e si affaccia direttamente sul Lago __________;
che nel
contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi attinenti alla
correzione della strada cantonale __________ tra __________ e __________, lo
Stato - mediante avviso personale 24 aprile 2001 e pubblicazione degli atti -
ha promosso l'espropriazione formale dei diritti necessari alla realizzazione
dell'opera; sono così divenuti oggetto di esproprio definitivo anche 23 mq
della part. __________, per i quali il Cantone ha offerto fr. 175.- il mq;
che il 16
maggio 2001 il proprietario ha avanzato una pretesa d'indennizzo di fr. 600.-
il mq, contestando la natura complementare del terreno espropriato;
che
all'udienza di conciliazione del 20 novembre 2001 CO 1 ha accordato l'anticipata
immissione in possesso dei diritti espropriati per il 1° marzo 2002, riconfermandosi
per il resto nelle pretese notificate;
che il 27
marzo 2002 il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi
concernenti le opere di sistemazione della strada cantonale in territorio dei
comuni di __________ e __________;
che
esaurite le formalità processuali, con sentenza 29 luglio 2005 il Tribunale di espropriazione
ha accordato al proprietario del mapp. __________ nel frattempo donato a __________
un'indennità di fr. 720.- il mq, oltre interessi a contare dall'anticipata
immissione in possesso;
che
esposto l'esito delle ampie indagini esperite a RF per accertare il livello dei
prezzi nei comuni del __________, __________ (zona R2) e __________ (zone R2,
R2v e R2s) in particolare, il primo giudice ha concentrato la propria
attenzione sulla compravendita del mapp. __________ di __________ (fr.
875.-/mq) e sulle perizie dell'Ufficio cantonale di stima aventi per oggetto i
mapp. __________ di __________ (fr. 750.-/mq) e __________ di __________ (fr.
1'000.-/mq), tutti siti a lago;
che
stimata dunque in fr. 700.-/800.- il mq la quotazione di riferimento dei fondi
posti nella fascia rivierasca di __________ e __________ e ponderate le
peculiarità del mapp. __________, il Tribunale di espropriazione ha ritenuto
per finire di poter assegnare all'interessato un indennizzo di fr. 720.- il mq
corrispondente al valore edilizio pieno del terreno avulso;
che
mediante ricorso 13 settembre 2005 lo Stato ha impugnato la predetta pronunzia
innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità
stabilita dall'istanza inferiore disattendendo i principi invalsi in materia di
estimo venga definita in 175.- fr. il mq;
che a
mente del ricorrente, il Tribunale di espropriazione ha omesso di considerare
debitamente che la media dei prezzi pagati nella zona di riferimento si attesta
attorno a 300.- fr. il mq, per poi fondare il proprio giudizio su transazioni
lontane dal dies aestimandi e su perizie di dubbia affidabilità; tenuto conto
delle somme vicine a fr. 300.- il mq sborsate per l'acquisto degli unici tre
terreni a lago (mapp. __________ e __________ di __________; mapp. __________
di __________) compravenduti nella regione tra il 1994 e il 1996, nonché delle
caratteristiche dello scorporo espropriato, l'indennità espropriativa non
potrebbe superare l'importo di fr. 175.- il mq già offerto al momento della
pubblicazione degli atti;
che il
Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la conseguente
conferma della sentenza impugnata riconfermandosi nelle motivazioni ivi contenute;
ad identica conclusione è pervenuto l'espropriato, il quale ha avversato le
tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse -
in appresso;
considerato,
in
diritto
che la
competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr;
che il
gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso senza istruttoria
sulla scorta delle tavole processuali, atteso che le caratteristiche del
mappale espropriato e dei luoghi circostanti, oltre ad emergere perfettamente
dai numerosi referti planimetrici e fotografici acquisiti agli atti, sono note
al tribunale per conoscenza diretta (art. 18 cpv. 1 PAmm);
che giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione
ha luogo mediante piena indennità, il cui importo è calcolato in base
all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr); il
dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso
(art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi
al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr);
che in ambito espropriativo dottrina e
giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga
di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit
administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408);
che secondo questo metodo il valore venale
di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di
cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni, prendendo in
considerazione, nel limite del possibile, le contrattazioni attendibili
realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi; di eventuali differenze
(per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene
conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni;
che, in sostanza, il valore corrisponde al
prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni;
che in passato questo Tribunale ha già avuto
modo di sottolineare le difficoltà insite nell'estimo dei terreni a lago, vuoi
perché rari e poco negoziati, vuoi perché particolarmente preziosi proprio in
funzione della loro vicinanza con uno specchio d'acqua direttamente accessibile
(STA 27 novembre 1992 in re R. e 2 febbraio 1994 in re B.; Hägi, Die Bewertung
von Liegenschaften, p. 37; Nägeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, p. 39);
che per stabilire il valore commerciale del
mapp. __________ dedotto in esproprio il primo giudice ha fatto capo al prezzo
pagato nel 1992 per l'acquisto del mapp. __________ di __________ (fr.
875.-/mq) e sulle valutazioni peritali dei mapp. __________ di __________ (fr.
750.-/mq) e __________ di __________ (fr. 1'000.-/mq) esperite nel 2001
dall'Ufficio cantonale di stima; trattasi di dati di riferimento del tutto
attendibili, frutto di un'operazione non speculativa e di apprezzamenti svolti
da specialisti concernenti terreni a lago di dimensioni interessanti (mapp. __________
di __________ mq 3'053; mapp. __________ di __________ mq 2'591; mapp. __________
di __________ mq 499) situati proprio nel __________;
che a completazione di questi elementi può
essere senz'altro aggiunta la compravendita del mapp. __________ di __________,
avvenuta nel 2002 a fr. 575'000.- (= fr. 1'152.30 il mq, compresi i resti delle
costruzioni andate distrutte in un incendio scoppiato nel corso del 2000);
che le transazioni evocate dallo Stato per
accreditare il valore riridotto propugnato nel proprio gravame si avverano per
contro inutilizzabili pur interessando terreni confinanti con il __________;
che la part. __________ di __________,
acquistata nel 1996 a fr. 263.- il mq, è del tutto inservibile a fini
edificatori tenuto conto della sua superficie di soli 95 mq e dei vincoli ex
art. 11 legge sulla protezione delle rive dei laghi che la gravano (cfr. RF);
il terreno, unitamente al contermine mapp. __________, appartiene al
proprietario della part. __________ e funge da giardino al servizio della casa
eretta su quest'ultimo fondo, posto dirimpetto sull'altro lato della strada
cantonale;
che alla stessa stregua del caso appena
citato, anche il mapp__________ di __________, pagato fr. 310.55 il mq valuta
1994, è stato acquisito per formare un'unità economica con la vicina proprietà
edificata (mapp. __________) e dotarla di un giardino di maggiori dimensioni;
il fondo è ampio 355 mq, ma non poteva essere edificato autonomamente a causa
della sua forma allungata (m 31 x 11.50 sul fronte del lago) e delle distanze
da confine sancite dal PR;
che i trapassi di proprietà del mapp. __________
di __________ e relative quote di comproprietà coattiva sul confinante mapp. __________,
avvenuti nel 1996 a 250.- fr. il mq (e non a fr. 319.90/mq come erroneamente
indicato dal Tribunale di espropriazione e dallo Stato), sono stati influenzati
da circostanze particolari (vendita tra parenti, noti promotori immobiliari di __________)
al fine di realizzare sui mapp. __________ e __________ due costruzioni
contigue, dotate di un ampio parcheggio coperto al mapp. __________;
che stante quanto precede questo Tribunale
non può che confermare le conclusioni dell'istanza inferiore, che ha attribuito
ai terreni posti nella fascia rivierasca del __________ un valore di
700.-/800.- fr. il mq;
che al momento dell'edificazione del mapp. __________,
frazionato nel 1996 per costituire i contigui mapp. __________ e __________,
tutta la sua superficie è stata considerata edificabile (cfr. incarto edilizio
agli atti); la servitù di passo pubblico iscritta a RF non ha quindi avuto
alcun influsso sul calcolo degli indici e non è stata nemmeno apposta sulla
striscia di terreno dedotta in esproprio (vedi convenzione 18 marzo 1985
Stato/proprietari del mapp. __________), per cui l'onere - contrariamente a quanto
sostiene il Cantone - non è suscettibile di incidere marcatamente
sull'ammontare dell'indennità spettante agli espropriati (STA 6 dicembre 2005
in re CE B.);__________
che l'esproprio ha colpito tutta la striscia
di terreno posta tra la casa d'abitazione e la strada cantonale, che
attualmente scorre proprio lungo il muro di cinta eretto a ridosso della
facciata S dell'edificio; in simili evenienze, si avvera senz'altro corretto
riconoscere all'espropriato un indennizzo corrispondente al valore edilizio
pieno del fondo;
che ferme queste premesse il ricorso deve
essere respinto, con la conseguente conferma del giudizio impugnato;
che la tassa di giustizia e le ripetibili
seguono la soccombenza del ricorrente (art. 28 e 31 PAmm per il rinvio dato
dall'art. 50 cpv. 3 Lespr).
Per questi motivi,
visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70 Lespr; 18, 28, 31, 43
e 46 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   La tassa di
giudizio di fr. 800.- è posta a carico del ricorrente, con l'ulteriore obbligo
di versare all'espropriato identico importo a titolo di ripetibili.
3.   Intimazione
a:
rappr. dal
rappr. dall'a
terzi implicati
1. CO 1
1 patrocinato da: PA 1
2. CO 2
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario