ti_gerichte · 15.2010.111 · 2010-10-07 · it
Realizzazione di pegno immobiliare. Richiesta di estenzione del pegno agli affitti. Scelta del terzo incaricato di provvedere alla gestione coatta del fondo. Legittimazione del terzo che gestiva il fondo in precedenza a contestare tale scelta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 07.10.2010 15.2010.111

Incarto n.
15.2010.111
Lugano
7 ottobre 2010
CJ/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Roggero-Will
segretario:
Jaques
statuendo sul ricorso 27 settembre 2010 di
RI 1
patrocinata dall’  PA 1
contro
l’operato dell’CO 1, e meglio contro il provvedimento
16 settembre 2010 con cui è stata affidata ad un’altra società l’amministra­zione
coatta di diverse PPP gravanti il fondo mapp. n. __________ RFD __________
oggetto delle esecuzioni in realizzazione di pegno n. __________-__________
promosse da
PI 2
nei confronti di
PI 1
, __________
esaminati
atti e documenti;
ritenuto
in fatto:
A.
Con
tre domande di esecuzione 7 settembre 2010, la PI 2 ha chiesto la realizzazione dei pegni gravanti 39 quote di comproprietà per piani (PPP) gravanti il
fondo base part. n. __________ RFD di__________ (su cui sorgono quattro stabili
di 20 unità abitative ciascuno), richiedendo che il diritto di pegno venisse “esteso
ai crediti per eventuali pigioni e fitti percepiti”.
B.
Il
16 settembre 2010, l’Ufficio ha informato l’attuale amministratrice delle PPP
da realizzare, la società RI 1 (in seguito: RI 1), di averne assunto
l’amministrazione coatta, invitandola ad inviare al più presto possibile alla F__________
SA di __________, a cui aveva deciso di delegare la gestione coatta, tutti i
documenti concernenti l’amministrazione nonché le chiavi dei locali vuoti. Nel
contempo l’Ufficio ha anche avvisato gli inquilini della nuova situazione.
C.
Il
17 settembre 2010, RI 1 ha chiesto all’Ufficio di riconsiderare il proprio
provvedimento in considerazione del lavoro da essa fatto finora per l’amministrazione
dell’intero complesso __________, richiesta respinta dall’Ufficio il 20
settembre.
D.
RI 1 si aggrava contro tale decisione, contestando sia l’istituzione
dell’amministrazione coatta in sé sia la scelta del terzo incaricato di
procedervi operata dall’Ufficio. La ricorrente rimprovera in sostanza
all’Ufficio di aver scelto la via “meno pratica e più dispendiosa” nell’aver
affidato l’am­ministra­zione ad un’altra società di quella che finora ha
gestito i fondi “proficuamente, professionalmente e con competenza”, in
dispregio dei legittimi interessi in gioco,
in primis
quelli dei creditori,
ledendo così i principi di economicità, di equità e di proporzionalità. La
ricorrente lamenta anche il fatto di non essere stata sentita prima
dell’adozione del provvedimento impugnato, il quale per di più non è motivato.
Considerato
in diritto:
1.
È
legittimata a ricorrere solo la parte che ha un interesse proprio, attuale,
pratico e degno di protezione alla modifica o all’annulla­men­to del
provvedimento impugnato oppure all’ado­zione di una determinata misura ingiustamente
negata nell’ambi­to di un’ese­cu­zione o di un fallimento (
Lorandi
,
Betreibungsrechtliche
Beschwerde und Nichtigkeit, Basilea/Ginevra/Monaco 2000,
n. 168 ad art.
17;
Gilliéron
, Commentaire de la
LP, vol. I, Losanna 1999, n. 140 segg. ad art. 17;
Cometta
, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco
1998, n. 38 ad art. 17).
1.1
In concreto il ricorso
di RI 1 è quindi manifestamente irricevibile nella misura in cui invoca gli
interessi dei creditori (e quindi non propri).
1.2.
La ricorrente non
allega d’altronde perché il suo interesse a continuare a gestire le PPP in
questione sia “degno di protezione”.
a)
Giusta l’art. 94 cpv.
1 RFF, dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto
dall'articolo 91, l'ufficio prende in luogo del debitore o del proprietario del
pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti
ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, e può esercitare
il diritto di ritenzione, disdire i contratti, provvedere allo sfratto degli
inquilini e stipulare nuovi contratti di locazione o di affitto. La norma
precisa ancora che l’ufficio ha inoltre facoltà di ordinare le riparazioni
urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas,
l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti
dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF. Da questa norma si evince che
l’obbligo di amministrare i fondi costituiti in pegno entro i suddetti limiti
passa per legge all’ufficio d’esecuzione senza bisogno di una sua decisione,
quand’anche essi siano amministrati da un terzo (cfr. la norma analoga
dell’art. 16 cpv. 2, primo periodo RFF). Infatti, in virtù dell’art. 806 CC,
l’escusso perde il diritto di riscuotere e di disporre delle pigioni e degli
affitti (esponendosi in caso contrario a sanzioni penali, cfr. art. 92 cpv. 2
RFF). Il divieto di disporre diventa opponibile anche ai terzi incaricati
dall’escusso di gestire il fondo gravato non appena esso è stato comunicato loro
(cfr. art. 96 cpv. 2 LEF per analogia). In queste condizioni il terzo non può
avere alcun interesse degno di protezione a contestare una misura –
l’amministrazione coatta – prevista direttamente dalla legge.
b)
Giusta l’art. 94 cpv.
2 RFF, l’ufficio può, sotto la sua responsabilità, affidare ad un terzo i
compiti di cui all’art. 94 cpv. 1 RFF (art. 94 cpv. 2 RFF). La legge conferisce
all’ufficio d’esecuzione un ampio potere d’apprezzamento, non subordinato alla
presa in considerazione degli interessi di un’eventuale amministrazione
preesistente, siccome l’ufficio può liberamente decidere se assumersi sé stesso
la gestione coatta oppure se delegarla a un terzo (cfr.
Brand,
Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von
Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, Zurigo/Basi­lea/Ginevra 2008, p.
28
ad 5). Certo, l’ufficio deve tenere
conto degli interessi delle parti alla procedura esecutiva, ma, come visto, un
terzo non può intervenire a difesa di siffatti interessi. L’interesse del terzo
amministratore non è pertanto giuridicamente protetto (contrariamente a quello
del terzo a cui è stata affidata l’amministrazione coatta del fondo, il cui
operato è disciplinato in parte dalla legge, cfr. DTF 129 III 400, cons. 1.3).
c)
Tuttavia, la
giurisprudenza ha ammesso a volte la legittimazione di un terzo leso in
interessi di mero fatto (ovvero la cui protezione non rientra negli scopi della
norma che si pretende violata), purché il ricorrente sia toccato in una misura
e con un’inten­si­tà maggiore di chiunque altro (cfr.
Gilliéron
, op. cit., n. 152-154 ad art. 17). Nella
fattispecie, ci si potrebbe chiedere se da questo punto di vista, e
limitatamente alla questione della scelta del terzo incaricato di procedere
all’amministrazione coatta limitata delle PPP, l’attuale amministrazione non
sia legittimata a contestare la decisione impugnata, dato che ne è la
destinataria e che il provvedimento la obbliga ad eseguire una prestazione
positiva (consegnare
tutti i documenti concernenti
l’amministrazione degli stabili nonché le chiavi dei locali vuoti). La
questione non necessità però ulteriori approfondimenti, dal momento che il
ricorso va comunque respinto nel merito per i motivi che seguono.
2.
Il principio di
proporzionalità, stabilito all’art. 5 cpv. 2 Cost., si applica a tutti gli atti
dello Stato (
Häfelin/Müller/Uhlmann
,
All­gemeines Verwaltungsrecht, 5
a
ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2006,
n. 583), quindi anche agli atti degli uffici di esecuzione e fallimenti.
Secondo tale principio, i provvedimenti amministrativi devono essere idonei e
necessari alla realizzazione dello scopo d’interesse pubblico, e stare in un
rapporto ragionevole con i disturbi che causano ai privati (
Häfelin/Müller/Uhlmann
, n. 581).
2.1.
Nel caso concreto, la
ricorrente non ha sostenuto che la decisione impugnata avrebbe inciso in modo
sproporzionato nella sua relazione contrattuale con il debitore. Del resto, il
provvedimento lascia immutato tale relazione. La ricorrente non pretende nemmeno
che la consegna della documentazione richiesta dall’Uffi­cio le causerebbe un
danno inammissibile. Essa si lamenta invece di non essere stata scelta
dall’Ufficio per assumere la gestione coatta dei fondi. Orbene, come visto, la
legge non prescrive all’ufficio d’esecuzione di tenere conto degli interessi
(economici) di chi amministrava il fondo prima che esso ne assumesse la gestione
coatta. Oltretutto, la Camera, nel caso di specie, ha accertato che l’Ufficio
ha fondato il provvedimento impugnato su motivi oggettivi, ovvero l’esistenza
di procedure esecutive a carico della ricorrente – che possono legittimamente
giustificare una posizione impronta alla prudenza, sebbene due di esse siano state
ritirate mentre la terza risulta colpita da opposizione – e il fatto che
già ora
la
F__________
SA gestisce per conto dell’Ufficio quote di comproprietà per piano dello stesso
complesso __________ spettanti ad altri debitori e ha ottenuto
l’accordo
della creditrice ipotecaria per un’estensione del suo mandato alle quote di PI
1 (cfr. scritto 28 settembre 2010 di __________ all’Uffi­cio, allegato alle
osservazioni di quest’ultimo).
2.2.
Non essendo parte
della procedura esecutiva, la ricorrente non aveva il diritto di essere sentita
prima della decisione né poteva pretendere una motivazione più estesa di quella
fornita dall’Uffi­cio (esistenza di esecuzioni in realizzazione di pegni gravanti
le PPP con richiesta di amministrazione coatta).
3.
Nella
misura in cui è ricevibile, il ricorso va pertanto respinto.
La
domanda di concessione dell’effetto sospensivo diventa così priva di oggetto. Non
si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2
lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF). In virtù dell’art. 9 cpv. 2 LPR, il ricorso viene
deciso senza notificazione alla creditrice né all’amministrazione delegata, alle
quali non è quindi necessario intimare la sentenza.
Richiamati
gli art. 17, 20
a
, 102 cpv. 3, 155 LEF; 94 RFF; 806 CC; 61, 62 OTLEF;
pronuncia:
1.
Nella
misura in cui è ricevibile, il ricorso è respinto.
2.
Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.
3.
Intimazione
all’avv. PA 1, __________;
Comunicazione
all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente                                                                             Il
segretario
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso
in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10
(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)
giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata
pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.