ti_gerichte · 80.2014.45 · 2014-02-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, tutte le prestazioni dellacquirente in relazione causale con la cessione, assunzione di debito ipotecario

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, tutte le prestazioni dell’acquirente in relazione causale con la cessione, assunzione di debito ipotecario

Tessin Camera di diritto tributario 14.04.2014 80.2014.45
Tessin Camera di diritto tributario 14.04.2014 80.2014.45
Ticino Camera di diritto tributario 14.04.2014 80.2014.45

Incarto n.
80.2014.45
Lugano
14 aprile
2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 24 febbraio 2014 contro la decisione del
26 febbraio 2014 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Il 4
agosto 2010, RI 1 ha promosso una causa di scioglimento di comproprietà nei
confronti di __________.
All’udienza
del 20 agosto 2013, dinanzi al Pretore del Distretto di __________, le parti
hanno raggiunto il seguente accordo:
·
viene sciolta la comproprietà in ragione di un
mezzo ciascuno sui mappali n. __________ e __________ RFP di __________;
·
i due fondi vengono attribuiti in proprietà
esclusiva a __________;
·
il debito ipotecario gravante entrambe le
particelle viene assunto integralmente da __________;
·
a conguaglio della parte spettante a RI 1, __________
gli verserà l’importo di fr. 310'000.–;
·
__________ concederà ad RI 1 un diritto di prelazione
sulla part. n. __________ RFP di __________.
Con
decreto del 5 settembre 2013, il Pretore ha omologato la transazione ed ha
stralciato la causa dai ruoli. Ha contestualmente ordinato all’Ufficiale del
registro fondiario di __________ di procedere alle iscrizioni ed annotazioni
necessarie.
B.
Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, RI 1 indicava quale valore
di alienazione l’importo di fr. 310'000.–; deducendo il valore di acquisto di
fr. 425'000.– e i costi di acquisto e di vendita di fr. 35'119.–, commisurava
la perdita in fr. 150'119.–.
C.
Notificando
ad RI 1 la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla cessione
della quota di un mezzo dei mapp. n. __________ e __________ RFP di __________,
con decisione del 26 novembre 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in
fr. 115'881.– e l’imposta corrispondente in fr. 6'952.85.
Nella
motivazione, argomentava che lo scioglimento della comproprietà di due beni
immobili costituiva un trasferimento imponibile al valore venale e che una
perizia giudiziaria aveva stabilito il valore delle part. n. __________ e __________,
rispettivamente, in fr. 820'000.– la prima e fr. 340'000.– la seconda. Di conseguenza,
il valore di alienazione della metà dei fondi ammontava a fr. 580'000.– (il 50%
di fr. 1'160'000.–).
D.
Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 26 novembre 2013,
contestando che il valore di alienazione fosse quello stabilito dall’Ufficio di
tassazione. A suo avviso, doveva per contro essere considerato unicamente
l’importo indicato nel verbale della Pretura del Distretto di __________, che
aveva stabilito il valore della contrattazione in fr. 310'000.–.
L’Ufficio
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 febbraio 2014, nella
quale rilevava che, in mancanza di un prezzo risultante dall’atto notarile, il
valore di alienazione equivale al valore venale del fondo ceduto, cioè nella
fattispecie a quello stabilito dalla perizia giudiziaria ordinata dal pretore.
Aggiungeva poi che il conguaglio di fr. 310'000.– era una modalità di pagamento
e non equivaleva al valore commerciale dei fondi ceduti.
E.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede nuovamente
che il valore di alienazione sia ridotto a fr. 310'000.–. L’insorgente rievoca
dapprima la vertenza con la sorella, che lo ha condotto a promuovere l’azione
di scioglimento della comproprietà. In base alla perizia ordinata dal giudice,
quest’ultimo avrebbe così stabilito il prezzo.
Descrizione
Importo
Totale CHF
Valori secondo perizia
Valore mapp. __________
820'000.00
Valore mapp. __________
340'000.00
1'160’000
Debito ipoteca
./. saldo conto ipoteca al 31.8.2013
- 667'000.00
Conto corrente ipoteca
Saldo c/c ipoteca al 31.8.2013
0.00
+ conguagli spese accessorie __________
14'500.00
+ conguagli __________
9'200.00
+ affitti da incassare al 31.8.2013
28'388.70
+ prelevamenti __________
53'686.90
+ prelevamenti __________
8'849.00
114'624.60
Valore venale comproprietà
607'624.60
Prezzo di vendita quota 50%
303'812.30
L’importo
così calcolato sarebbe poi stato arrotondato a fr. 310'000.–.
Secondo
il ricorrente, l’Ufficio di tassazione non avrebbe tenuto conto del fatto che
la legge tributaria pone come primo criterio di determinazione del valore di
alienazione il riferimento al valore risultante dall’atto notarile, al quale la
legge attribuisce un’efficacia probatoria superiore.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una
speciale
, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
L’unica
contestazione del ricorrente concerne la defnizione del valore di alienazione
delle quote di comproprietà da lui cedute alla sorella nell’ambito della
divisione intervenuta nel corso del procedimento civile. Mentre l’Ufficio di
tassazione ha considerato il valore venale stabilito con la perizia
giudiziaria, il contribuente ritiene per contro che il valore di alienazione
sia costituito dal solo conguaglio versatole dalla sorella in base alla
transazione con cui si è conclusa la vertenza.
2.2.
L’art. 131 cpv. 1 LT
dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o
dalla contrattazione.
Nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante,
purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano pertanto essere
qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti
ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti,
prestazioni accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 209 e dottrina
citata).
La legge
tributaria pone, dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al
valore risultante dall'atto notarile
.
All'atto pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CCS). Il contribuente può allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si
fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo
indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento
della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate
altre prestazioni particolari.
Accanto
al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il
riferimento al
valore risultante dalla contrattazione
, per quei
trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 210 e
dottrina citata).
2.3.
Per
stabilire il valore di alienazione, si tratta dunque di individuare
tutte
le prestazioni dell'acquirente nei confronti dell'alienante, che siano in relazione causale con l'alienazione imponibile.
Basta esaminare il testo
dell’accordo transattivo sottoscritto all’udienza del 20 agosto 2013 per
rendersi conto che la controprestazione, per la cessione, da parte del
ricorrente, della quota di un mezzo dei due fondi in comproprietà con la
sorella, era costituita:
·
dall’assunzione integrale, da parte di __________, del debito
ipotecario gravante entrambe le particelle e
·
dal versamento, da parte sempre di __________, “a conguaglio
della parte spettante a RI 1 “, dell’importo di fr. 310'000.–.
La
controprestazione principale, secondo l’accordo delle parti, consisteva chiaramente
nell’assunzione della metà del debito ipotecario, che ammontava complessivamente,
secondo le indicazioni dello stesso ricorrente, a fr. 667'000.–. L’importo
pagato a contanti dalla sorella al contribuente è definito “conguaglio”,
proprio perché tiene conto della circostanza che l’assunzione del debito
ipotecario non è sufficiente a coprire l’intero valore delle quote di
comproprietà cedute.
Non
occorrono argomentazioni particolarmente convincenti per ritenere che, se i
fondi in discussione non fossero stati gravati da oneri ipotecari, l’insorgente
non si sarebbe accontentato di un importo di fr. 310'000.–, dopo aver appreso
dalle perizie giudiziarie che il valore delle sue quote di comproprietà
ammontava a fr. 580'000.–.
Il
conguaglio non corrisponde esattamente alla differenza fra il valore della quota
ceduta e la metà dell’onere ipotecario. Ma, come risulta ancora dalle
indicazioni fornite dal ricorrente, l’importo è stato adeguato tenendo conto
del fatto che la sorella ha ripreso anche il conto corrente ipoteca, sul quale
vengono versate le pigioni pagate dagli inquilini.
2.4.
Ne
consegue che la decisione impugnata, che ha commisurato il valore di alienazione
in fr. 580'000.– è ineccepibile, in quanto si fonda sulla volontà delle parti
contraenti, così come risulta dall’accordo transattivo da queste ultime
sottoscritto al termine della procedura giudiziaria promossa dal ricorrente.
3.
3.1.
Non si
comprende per quale ragione l’Ufficio di tassazione abbia adottato un’unica
decisione per la tassazione dell’utile relativo a due immobili diversi.
3.2.
La legge
tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e
ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente
al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata
della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).
Se fondi
diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per
un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo
fondo, occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò
consente fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al
momento del successivo trasferimento (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 302; cfr. anche p. es. la sentenza CDT n. 80.2007.104 del 31
ottobre 2008, consid. 4.2.).
3.3.
Per
quanto è desumibile dagli atti, i mapp. n. __________ e __________ di __________,
per quanto confinanti fra loro, sono stati acquistati separatamente, il primo
il 29 gennaio 1998 e il secondo il 16 settembre 1997.
Di
conseguenza, la decisione impugnata è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione, perché adotti due decisioni separate per l’imposizione
di ognuno dei fondi in questione.
4.
Visto
l’esito del ricorso, sostanzialmente sfavorevole al ricorrente, tassa di
giuszia e spese processuali sono poste a suo carico.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
§    La
decisione su reclamo del 26 febbraio 2014 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione, perché adotti due decisioni separate per
l’imposizione dell’utile immobiliare relativo, rispettivamente, al mapp. __________
e al mapp. n. __________ RFP di __________.__________
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    800.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    880
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-
;
-
;
-
.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: