ti_gerichte · 12.2025.30 · 2025-06-13 · it
Locazione, sfratto, caso manifesto; richiesta di proroga del termine di adempimento volontario (termine di grazia)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.06.2025 12.2025.30

Incarto n.
12.2025.30
Lugano
13 giugno 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta del giudice:
Fiscalini,
presidente
cancelliera:
Bellotti
sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2025.263 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 16 gennaio 2025 da
AO1,
L______
patrocinata dall’
avv.
PA1
,
M______
contro
AP2
, titolare della ditta individuale
“AP1”,
Me______
chiedente nella procedura sommaria a
tutela dei casi manifesti l’espulsione del
convenuto dall’ente locato e la sua
condanna al pagamento di fr. 1’900.- mensili
oltre interessi dal 1° gennaio 2025 e
fino alla completa liberazione dei locali a titolo
di indennità per occupazione abusiva;
domanda avversata dal convenuto (e da
T______ D______, direttore di
AP1
) e
che il Pretore ha accolto con decisione 10
marzo 2025;
appellanti il convenuto e T______
D______
con appello del 27 marzo 2025,
con cui
chiedono
di poter rimanere nell’ente locato fino alla conclusione
del corrente anno,
proponendo di anticipare le
mensilità scoperte trimestralmente;
mentre con osservazioni 9 maggio 2025
l’appellata si è opposta al gravame, con
protesta di spese e ripetibili;
vista anche la replica spontanea 19
maggio 2025 della parte appellante;
letti ed esaminati gli atti e i
documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A.
AP2
, titolare della ditta individuale AP1 (conduttore), occupa
una superficie commerciale di 2 locali adibita a galleria d’arte al piano
terreno dello stabile denominato “C______ P______ S______ G______” sito in
C______ P______ _, L______, per una pigione mensile di fr. 1'800.- e acconto
spese mensili di fr. 100.-, sulla base di un contratto di locazione (doc. B)
sottoscritto in data 9 gennaio 2019 con AO1 (locatrice).
B.
Con scritto 4 ottobre 2024 la
locatrice, rinviando a un precedente richiamo, ha diffidato il conduttore a
saldare gli scoperti relativi alle pigioni per i mesi di febbraio-ottobre 2024
e alle spese accessorie (conguaglio 2023) per complessivi fr. 19'401.75, entro un
ultimo termine di 30 giorni, con la comminatoria della disdetta del contratto
per mora ai sensi dell’art. 257d CO (doc. D).
C.
Con modulo ufficiale del 14
novembre 2024 (doc. E) la locatrice ha notificato al conduttore la disdetta del
contratto per il 31 dicembre 2024.
D.
A fronte della mancata
riconsegna dei locali, con istanza 16 gennaio 2025 AO1 ha convenuto in giudizio
AP2
innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano
(Sezione 4) postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi
manifesti, la sua espulsione dall’ente locato e la sua condanna al pagamento di
fr. 1’900.- mensili oltre interessi dal 1° gennaio 2025 e fino all’avvenuta
riconsegna dei locali a titolo di indennità per occupazione abusiva.
E.
Con osservazioni 10 febbraio
2025
AP2
e T______ D______ (iscritto a RC
quale direttore della ditta individuale AP1) si sono opposti allo sfratto, evidenziando
la storia della propria attività e le difficoltà personali e finanziarie da
loro affrontate, nonché rilevando di avere nel frattempo saldato, il precedente
16 gennaio, nove mensilità relative a febbraio-ottobre 2024 e il conguaglio
2023 (per fr. 20'625.40) nonché la pigione di gennaio 2025, impegnandosi a
saldare al più presto le pigioni ancora scoperte di novembre e dicembre 2024 e
chiedendo di poter rimanere nell’ente locato, anticipando alcune mensilità a
titolo di garanzia.
F.
Con decisione 10 marzo 2025 il
Pretore ha accolto l’istanza di AO1, facendo ordine a
AP2
di liberare i locali entro il 30 giugno
2025, con le comminatorie di rito, e di versare alla locatrice fr. 1’900.-
mensili oltre interessi al 5% dalla scadenza di ogni mensilità a far tempo dal
1° gennaio 2025 e fino alla completa liberazione dei locali a titolo di
indennità per illecita occupazione, nonché ponendo a suo carico la tassa di
giustizia e le spese di fr. 200.- complessivi e condannandolo a versare alla
controparte fr. 300.- a titolo di ripetibili.
G.
Con appello 27 marzo 2025
AP2
e T______ D______ si sono aggravati
contro tale decisione, chiedendo di poter rimanere nell’ente locato fino alla
conclusione del corrente anno, proponendo di anticipare le mensilità scoperte
trimestralmente.
H.
Con osservazioni 9 maggio 2025
AO1 si è opposta all’appello postulandone l’integrale reiezione (laddove fosse stato
ritenuto ricevibile), con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.
I.
Con replica spontanea 19
maggio 2025
AP2
e T______ D______ hanno
ulteriormente ribadito la loro posizione e la loro richiesta.
E
considerato
in
diritto:
1.
Il 1° gennaio 2025 è entrata
in vigore una nuova versione del Codice di diritto processuale civile svizzero
(CPC) in attuazione della relativa modifica del 17 marzo 2023. La procedura
innanzi alla Pretura è iniziata dopo tale data, sicché sia la medesima, sia la
presente procedura di appello sono rette dal nuovo diritto (art. 404 e 405
CPC).
2.
L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé
menzionata.
3.
I termini di impugnazione e
risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314
cpv. 1 CPC). Nel caso concreto l’appello formulato dalla parte conduttrice,
consegnato alla posta in data 27 marzo 2025, contro la decisione 10 marzo 2025
(notificata il 18 marzo 2025) è tempestivo, così come sono tempestive le
osservazioni 9 maggio 2025 e la replica spontanea 19 maggio 2025.
4.
Preliminarmente occorre
precisare che la ditta individuale, e quindi lo AP1, non ha personalità
giuridica, e che la parte contrattuale, nonché la parte convenuta in causa, è
il suo titolare
AP2
, a titolo personale.
Pertanto, l’atto ricorsuale può essere preso in considerazione solo in quanto
da lui presentato. Per contro, l’appello in quanto sottoscritto da T______
D______ è irricevibile non avendo egli il ruolo di parte nella procedura.
5.
L’atto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue
argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni
del Pretore. Non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria
lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e
circostanziate al giudizio pretorile, pena l’irricevibilità delle medesime (STF
4A_297/2021 del 3 febbraio 2022 consid. 4.3, 4A_213/2023 del 9 ottobre 2023
consid. 4.3).
In
sede di appello il conduttore convenuto in una procedura sommaria di tutela nei
casi manifesti
può proporre
nuovi fatti e nuovi mezzi di prova alle condizioni
dell’art. 317 CPC (STF 4A_470/2022 del 4 gennaio 2023 consid. 4.1).
6.
Con la decisione impugnata il
Pretore, dopo avere esposto i requisiti per accordare la tutela giurisdizionale
nei casi manifesti (art. 257 CPC), ha in sintesi evidenziato che il conduttore
non ha contestato la sua mora e ha versato gli scoperti rivendicati dalla
locatrice solo dopo la scadenza del termine di diffida. Essendo i presupposti
di cui all’art. 257d CO adempiuti, ha quindi accertato la validità della
disdetta, la liquidità della fattispecie e il buon fondamento dell’istanza di
espulsione, così come della richiesta di corresponsione di un’indennità per
illecita occupazione. Nondimeno, per motivi umanitari e di proporzionalità,
tenuto conto della particolare situazione dell’inquilino (che occupa i locali sin
dal 1980) e dell’avvenuto saldo di quasi tutti gli arretrati, il primo giudice
gli ha concesso un termine di grazia scadente il 30 giugno 2025 per attuare la
liberazione dell’ente locato.
7.
Con il gravame
AP2
non contesta né la sua mora, né la
validità della disdetta, né il suo dovere di liberare l’ente locato e
l’adempimento dei presupposti per pronunciare l’espulsione e per accogliere la
richiesta creditoria della locatrice nella procedura sommaria ai sensi
dell’art. 257 CPC. Piuttosto, egli ribadisce e approfondisce la storia della
galleria d’arte, l’impatto della relativa attività, la disponibilità mostrata
nel corso degli anni e le difficoltà famigliari e finanziarie recentemente
incontrate, rilevando di avere nel frattempo pagato le mensilità di novembre e
dicembre 2024 e chiedendo sostanzialmente una proroga del termine di grazia.
8.
Nell’ambito di una procedura
di espulsione, in ossequio al principio della proporzionalità e tenuto conto
delle circostanze del caso concreto, il giudice può, rispettivamente deve,
concedere un termine per l’esecuzione volontaria dell’ordine, segnatamente
qualora vi siano concreti motivi per ritenere che il debitore lascerà
spontaneamente l’ente locato entro un termine ragionevole, o qualora una breve
moratoria sia giustificata da ragioni elementari di umanità, ad esempio in caso
di grave malattia oppure onde evitare che una persona sia improvvisamente
privata di un’abitazione senza disporre di alcuna alternativa (STF 4A_39/2018
del 6 giugno 2018 consid. 6, 4A_207/2014 del 19 maggio 2014 consid. 3; IICCA
del 2 ottobre 2023, inc. 12.2023.105). Comunque sia, il differimento dev’essere
breve e non deve equivalere a una proroga del contratto di locazione, tanto più
che in presenza di una disdetta per mora del conduttore ex art. 257d CO, la
concessione di un’eventuale protrazione è esclusa per legge (cfr. art. 272a
cpv. 1 lett. a CO). Inoltre, per principio, la decisione pretorile di
espulsione non può essere ritardata dall’autorità di appello (IICCA dell’8
giugno 2021, inc. 12.2020.160, consid. 7; IICCA del 5 luglio 2018, inc.
12.2018.27).
9.
Nel caso concreto, considerato
il termine di grazia già concesso dal Pretore, di oltre 3 mesi anziché degli
usuali 10 giorni e che già tiene conto delle motivazioni ora riproposte nel
gravame, e pur con tutta la comprensione per il difficile momento
dell’appellante, la sua permanenza nei locali non può essere ulteriormente
protratta dalla scrivente Camera.
10.
Ne discende che l’appello di
AP2
, laddove ricevibile, dev’essere respinto.
Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106
cpv. 1 CPC). Le spese processuali sono fissate in fr. 100.- sulla base degli
art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG. Le indennità per ripetibili sono quantificate in fr.
300.- in applicazione degli art. 11 e 13 cpv. 1 RTar, tenuto conto delle
particolarità del caso e del poco dispendio richiesto alla parte appellata per
l’allestimento della sua risposta.
11.
Essendo la causa stata
trattata in procedura sommaria, il presente giudizio può essere emanato da
questa Camera nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art.
48b cpv. 1 lett. b n. 2 LOG.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar,
decide:
1.
L'appello 27 marzo 2025 di T______ D______
è irricevibile.
2.
L’appello 27 marzo 2025 di AP2
è respinto nella misura della sua ricevibilità.
3.
Le spese processuali di appello di fr. 100.- sono a carico di
AP2
, che rifonderà a AO1 fr. 300.- per
ripetibili di seconda sede.
4.
Notificazione:
-…
-…
-…
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 La cancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il
ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale
unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).