ti_gerichte · 16.2016.64 · 2017-01-19 · it
Contratto di locazione - espulsione del conduttore in seguito a disdetta straordinaria per mora - contestazione dellesistenza di una mora nel pagamento della pigione

Contratto di locazione - espulsione del conduttore in seguito a disdetta straordinaria per mora - contestazione dell’esistenza di una mora nel pagamento della pigione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 19.01.2017 16.2016.64

Incarto n.
16.2016.64
Lugano
19 gennaio 2017
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 14 ottobre 2016 presentato da
RE 1
ed RE 2
contro
la decisione emessa il 6 ottobre 2016 dal Pretore aggiunto della
giurisdizione di Locarno Città nella causa SO.2016.612 (espulsione del
conduttore per mora) promossa con istanza del
3 agosto 2016
dalla
CO 1
(patrocinata dall
'
avv. PA 1);
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 22
dicembre 2002
la CO 1, in qualità di locatrice ed RE 1 con RE 2, in qualità
di conduttori, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un
appartamento
a __________.
Il contratto
di locazione, di durata indeterminata, era disdicibile con preavviso di tre
mesi per la fine di ogni mese, salvo quella del mese di dicembre, e prevedeva
il pagamento di una pigione mensile di fr. 1545.– oltre a un acconto mensile
per spese accessorie di fr. 148.– (con conguaglio al termine del relativo esercizio).
Questi importi sono stati in seguito adeguati, da ultimo dal 1° novembre 2012, rispettivamente
a fr. 1306.– e a fr. 250.– mensili.
B.
Il
14 aprile
2016
la locatrice ha inviato ai conduttori una diffida
di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi dell'art. 257
d
CO, invitandoli
a pagare entro 30 giorni fr. 1556.– corrispondenti alla pigione e all'acconto
per le spese accessorie del mese di aprile 2016. Non avendo ricevuto alcun
pagamento, il 7 giugno 2016 la locatrice ha notificato separatamente ai
conduttori, mediante l'apposito formulario ufficiale, la disdetta del contratto
per il successivo 31 luglio. I conduttori non hanno contestato la disdetta
presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione
né hanno riconsegnato i locali alla scadenza del contratto.
C.
Con istanza del 3 agosto 2016, promossa nella procedura di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1 si è rivolta al Pretore della
giurisdizione di Locarno Città chiedendogli di ordinare a RE 1 ed RE 2 – sotto
comminatoria dell'art. 292 CP – di riconsegnare l
'
ente locato entro 10 giorni
dall'intimazione della decisione, di
avvertirli che l'inesecuzione dell'ordine di espulsione avrebbe costituito un
valido titolo per chiedere il risarcimento dei danni da liquidare in separata
sede e di pronunciare concrete misure d'esecuzione per consentire l'esecuzione
diretta della decisione.
All
'
udienza del 29 settembre 2016, indetta per il contradditorio, i convenuti
hanno proposto di respingere l'istanza
invocando
la nullità delle disdette e hanno instato per il gratuito patrocinio.
D.
Statuendo il 6 ottobre 2016
il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza
e ha ordinato l'espulsione dei convenuti dall'appartamento di proprietà dell'istante.
Egli li ha avvertiti che l'inesecuzione della decisione avrebbe costituito un
valido titolo per chiedere il risarcimento dei danni (art. 345 CPC), ha
comminato loro l'azione penale ai sensi dell'art. 292 CP, ha ingiunto agli
organi di Polizia preposti (art. 13 LACPC) di prestare man forte all'istante
nell'esecuzione della decisione a sua semplice richiesta, ha diffidato i
convenuti di ritirare mobili e oggetti di loro pertinenza pena il loro deposito
a loro spese in un luogo indicato dall'istante. Le spese processuali di fr.
200.– sono state poste in solido a carico dei convenuti, tenuti a rifondere alla
controparte, sempre con il vincolo della solidarietà, fr. 200.– per ripetibili.
E.
Contro la decisione appena
citata RE 1 ed RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo deI 14 ottobre
2016 per ottenere, in via principale, la riforma del giudizio impugnato nel
senso di respingere l'istanza o, in via subordinata, il differimento dell'esecuzione
della decisione per permettere loro di trovare un nuovo alloggio.
Il
memoriale non è stato oggetto di notificazione.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate
nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC)
sono impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr.
10 000.–, con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
In concreto, il Pretore aggiunto ha fissato il valore litigioso in fr. 4668.–
(fr. 1556.– per tre mesi), donde la competenza di questa Camera. Quanto alla
tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta ai convenuti il 10
ottobre 2016 (cfr. tracciamento degli invii postali prodotto dalla Pretura), sicché
il reclamo, introdotto il 14 ottobre successivo, è senz'altro tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320 CPC con
il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o
l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata
applicazione del diritto –
federale
, cantonale o estero –
da parte del giudice di prime cure. Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità
di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti
soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Quanto all'
apprezzamento
delle prove, esso è arbitrario solo quando l'autorità inferiore ha
manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o ha
omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante, idonea a
influire sulla decisione presa, oppure quando, sulla base degli elementi
raccolti, essa ha fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid.
2.3 con rinvii).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha innanzitutto rilevato che i
convenuti non contestavano di aver ricevuto, tramite invii separati, le diffide
di pagamento nel rispetto dell'art. 257
d
cpv. 1 CO, così come le
disdette del contratto di locazione sul formulario ufficiale in ossequio a
quanto previsto dagli artt. 257
d
cpv. 1 e 266
l
CO, né,
tantomeno, di essere in mora con il pagamento degli oneri locativi. Egli ha poi
esaminato l'eccezione da loro sollevata secondo cui le diffide e le disdette
sarebbero nulle.
Al riguardo, ha constatato che le diffide di
pagamento sono inviate dalla W__________, in rappresentanza della locatrice, presentate
dall'istante erano state sottoscritte da K__________ e da M__________, mentre quelle
ricevute dai convenuti lo erano da S__________ e da E__________. In entrambi i
casi, il primo dei due cofirmatari disponeva di un diritto di firma collettiva
a due, mentre il secondo non aveva alcun diritto di firma.
Egli ha appurato altresì che le disdette del rapporto di locazione recavano
la firma M__________ e D__________, dipendenti della W__________ entrambe prive
di diritto di firma per la società.
Il Pretore aggiunto ha però
ritenuto che tali vizi di forma fossero stati sanati dalla procura del 20
settembre 2016 prodotta dall'istante, in cui essa “autorizza W__________ e
tutti i suoi dipendenti, __________, a rappresentarla nella procedura di espulsione
nei confronti dei conduttori” e “ratifica inoltre tutti gli atti giuridici già
compiuti e le dichiarazioni già fatte da parte della mandataria e dai suoi
dipendenti (ivi inclusi coloro che non hanno diritto di firma iscritto a registro
di commercio)”. Per di più, egli ha soggiunto, prima di ricevere l'istanza di
espulsione i conduttori non avevano dubbi in merito alla validità della diffida
di pagamento e della successiva disdetta. Essi si sono, infatti, accorti che “qualcosa
non quadrava” soltanto alla fine di tali periodi, dunque dopo aver potuto
beneficiare integralmente, senza peraltro rispettarli, dei termini prescritti
dall'art. 257
d
CO. I convenuti hanno poi palesato i loro dubbi soltanto
all'udienza di contraddittorio del 29 settembre 2016. Alla luce di tali
accertamenti, il primo giudice ha stabilito che la ratifica da parte della
locatrice di tutti gli atti giuridici compiuti da W__________ e da tutti i suoi
dipendenti, intervenuta il 20 settembre 2016, abbia validamente sanato, a
posteriori, i vizi delle diffide di pagamento e delle disdette.
Premesso ciò, accertate la
validità
sia
della diffida di pagamento
sia
della
disdetta per mora ai sensi dell
'
art. 257
d
CO
e la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione dei convenuti
dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti
giusta l
'
art. 257 CPC
,
il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza.
4.
I reclamanti contestano
anzitutto l'esistenza di una mora nel pagamento della pigione. Sollevata per la
prima volta in questa sede la censura non è ammissibile, l'art. 326 cpv. 1 CPC
vietando alle parti di avvalersi davanti all'autorità di reclamo di nuove conclusioni,
nuovi fatti o nuovi mezzi di prova non addotti in prima sede (
Jeandin
in: Code de procédure civile
commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326).
Per
di più nulla dimostra che i conduttori hanno pagato fr. 1556.– entro il termine
di 30 giorni impartito loro con la diffida di pagamento del 14 aprile 2016
(art. 257
d
CO). La censura, priva di qualsiasi fondamento, non merita pertanto
ulteriore disamina.
5.
I reclamanti si dolgono di
avere subito dal 2008 l'“incompetenza e negligenza dei presunti gestori, senza
autorizzazione e firme valide a RC” e che l'ultimo gestore, D__________, ha
seguito il corso di abilitazione alla gestione immobiliare solo nel 2012. Essi rilevano
poi di avere introdotto una serie di procedure nei confronti della controparte,
in particolare per contestare errati conteggi delle spese di esercizio e per
fare cessare dei comportamenti molesti causati da altri inquilini, vincendole.
Ciò, secondo loro, ha provocato quale ritorsione la disdetta del contratto di locazione.
Se non che, le
critiche sul­l'ope­rato di W__________ esulano dalla presente procedura, in
discussione essendo l'espulsione dei convenuti per mora nel pagamento degli
oneri locativi. Relativamente invece alla pretesa “disdetta rappresaglia”
dovuta alle procedure giudiziarie, l'argomentazione, oltre che nuova e dunque
inammissibile (sopra consid. 4), non giova ai fini del giudizio giacché a
prescindere dal fatto che i conduttori non hanno contestato tempestivamente la
disdetta, la protezione contro le disdette prevista dall'art. 271
a
cpv.
1 lett. d ed e CO non è applicabile se la questa è stata data ­– come nella
fattispecie ­– per mora del conduttore (art. 271
a
cpv. 3 lett. b CO; II CCA
sentenza inc. 12.2013.112 del 16 dicembre 2013 consid. 8).
6.
I convenuti
lamentano il fatto che l'istanza di espulsione non sia stata preceduta da un
tentativo di conciliazione obbligatorio per legge.
La
censura
è una volta di più nuova e come tale irricevibile (art. 326
cpv. 1 CPC). Per di più,
i convenuti non contestano il fatto che
l'istante abbia promosso un'istanza di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti sulla base dell'art. 257 CPC. Ciò premesso, contrariamente alla richiesta
di espulsione di un conduttore promossa con la procedura semplificata (art. 243
segg. CPC), ove un tentativo di
conciliazione
previo va esperito, in quella promossa a tutela dei casi manifesti ciò non è
richiesto (art. 198 lett. a CPC; sentenze del Tribunale federale 4A_585/2011
del 7 novembre 2011 consid. 3.1 e 4A_87/2012 del 10 aprile 2012 consid. 3.1.1;
CCR, sentenza inc.
16.2013.31 del 4 settembre 2013 con riferimenti
). Il Pretore aggiunto non è dunque incorso in un'errata applicazione
del diritto.
7.
Le insinuazioni
rivolte alla situazione finanziaria di M__________, dipendente di W__________, sono
gratuite e non sono attinenti al giudizio impugnato sicché non meritano ulteriore
approfondimento. Quanto al fatto che la controparte non ha rispettato i
“termini e modalità previste dall
'
ordinamento
giudiziario a vario titolo” e ha prodotto “documentazione con firme non
autorizzate a RC, (…) oltre che artefatta/manipolata”, la censura è del tutto generica.
I reclamanti non si confrontano con la puntuale motivazione del primo giudice,
secondo cui i vizi formali erano stati sanati, ciò che rende inammissibile la
doglianza.
8.
I convenuti contestano
poi, da quanto è dato di capire, di non avere chiesto al Pretore aggiunto i
l
beneficio del gratuito patrocinio, asserendo di averlo fatto solo con una petizione
da loro presentata il 26 settembre 2016 nei confronti della controparte “tendente
ad acclarare la grave e iniqua maggiorazione delle quote di partecipazione alle
spese e costi d'esercizio”. Ora, a prescindere dal fatto che dal verbale dell'udienza
del 29 settembre 2016 risulta che i convenuti hanno formulato “istanza di
ammissione al gratuito patrocinio sulla scorta dei relativi certificati inviati
per posta in data odierna”, sapere se essi abbiano chiesto o no questo
beneficio non è di alcun rilievo per l'esito del reclamo poiché nessun dispositivo
della decisione impugnata concerne tale aspetto. Per di più, il Pretore aggiunto
ha indicato espressamente che sulla richiesta di gratuito patrocinio da loro
formulata avrebbe statuito separatamente (decisione pag. 10).
9.
I reclamanti chiedono, in via subordinata, la concessione di ulteriore
tempo per lasciare l
'
appartamento, in
modo da potere trovare un nuovo alloggio
. Se non che, per tacere del
fatto che in materia di locazione il diritto federale nemmeno tiene conto di motivi
umanitari, di modo che
neanche il giudice può considerarli
(sentenza del Tribunale federale 4A_252/2014 del 28 maggio 2014 consid. 4.2 con
rinvio a 4C.74/2006 del 12 maggio 2006 consid. 3.2.1), con lo sfratto
l'autorità giudicante dovrebbe accordare all'inquilino un termine strettamente
indispensabile sul piano umanitario e pratico per trovarsi una nuova
sistemazione. Per tenere conto del principio di proporzionalità, l'autorità di
esecuzione dello sfratto può concedere un termine di moratoria, di breve durata,
a condizione però che vi siano delle ragioni elementari di umanità (malattia
grave o decesso dell'inquilino o di un membro della famiglia, età avanzata o
situazione economica modesta) o qualora sulla base di indizi seri e concreti si
può presumere che l'inquilino rispetterà spontaneamente l'ordine impartitogli
entro un termine ragionevole. Ad ogni modo il differimento deve comunque essere
breve e non deve equivalere a una proroga del contratto di locazione (sentenza
del Tribunale federale 4A_207/2014 del 14 maggio 2014 consid. 3.1; v. anche CCR
sentenza inc. 16.2015.40 del 21 settembre 2015 consid. 3 con rinvii). Nella
fattispecie, gli interessati hanno già di fatto beneficiato di una dilazione
sufficiente per reperire una nuova sistemazione e organizzare il trasloco, di
modo che la richiesta è inammissibile.
10.
Ne discende che il reclamo, infondato, dev'essere respinto. Le spese
giudiziarie seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le
circostanze del caso specifico inducono a rinunciare – eccezionalmente – a ogni
prelievo, i reclamanti essendo sprovvisti di cognizioni giuridiche e avendo
agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC), mentre
non si pone problema di indennità all'istante, alla quale il reclamo non è
stato notificato per osservazioni.
Per questi motivi,
decide:
1.  Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo è respinto.
2.  Non si prelevano spese
processuali.
3.  Notificazione a:
–ed;
–
avv..
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno-Città.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.