ti_gerichte · 12.2023.117 ·  · it
Contratto di locazione - durata della locazione - interpretazione


Incarto n.12.2023.117

Lugano

5 dicembre 2023

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SE.2023.5 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 5 gennaio 2023 da

AO 1

AO 2

contro

AP
 1

con cui
gli attori hanno chiesto di accertare che la disdetta inoltrata dalla convenuta
il 22 (recte: 29) settembre 2022 per il 31 marzo 2023 era inefficace per
tale data e che il contratto di locazione tra le parti proseguiva, senza
possibilità di disdetta, almeno fino al 30 settembre 2029;

domanda avversata dalla controparte,
che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore, con decisione 11
luglio 2023, ha (parzialmente) accolto, accertando che la disdetta era
inefficace e che la fine del contratto di locazione era fissata al 30 settembre
2029;

appellante
la convenuta,con appello
12 settembre 2023, con cui ha chiesto di accertare che la disdetta era valida e
che il contratto di locazione terminava con effetto al 31 marzo 2023,
protestando tasse, spese e ripetibili;

mentre gli
attori, con risposta allappello 19 ottobre 2023, hanno postulato la reiezione
del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti;

Il
29 settembre 2022 (doc. E) la conduttrice ha significato ai locatori la
disdetta ordinaria del contratto di locazione con effetto dal 31 marzo 2023,
che non è però stata accettata in quanto non ritenuta conforme ai termini
contrattuali (doc. F).

La
convenuta si è integralmente opposta alla petizionee ha a sua volta chiesto di
accertare che la disdetta era valida e che il contratto di locazione terminava
con effetto al 31 marzo 2023.

5.Lart. 308 CPC prevede che sono impugnabili mediante
appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (cpv. 1 lett. a),
posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo
l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.-
(cpv. 2). Nel caso concreto, nei confronti della pronuncia pretorile in esame,
che è una decisione finale di prima istanza resa in una controversia
patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.-, è così esperibile il rimedio
dellappello, che, essendo stato in concreto inoltrato entro il termine di 30
giorni, sospeso dal 15 luglio al 15 agosto incluso (art. 145 cpv. 1 lett. b
CPC), dalla notificazione del giudizio (art. 311cpv. 1CPC), avvenuta il 14 luglio
2023, è senzaltro tempestivo.

6.Tra le parti è unicamente controverso se il
contratto di locazione, in vigore dal 1° ottobre 2019,possa o meno essere validamente
disdetto in via ordinaria prima del 30 settembre 2029.

Secondo
gli attori, sostanzialmente seguiti dal Pretore, le partihanno quindi
stabilito una durata minima del contratto di locazione di 10 anni, ossia almeno
fino al 30.09.2029, non disdicibile prima di tale data e inoltrei
contraenti hanno stabilito unopzione di rinnovo per unulteriore durata
determinata di 5 anni; rinnovo che secondo gli accordi contrattuali scatterà
automaticamente, in mancanza di disdetta con preavviso di 6 mesi, fermo
restando che in caso di inazione dei contraenti, il contratto terminerà
pertanto senza necessità di disdetta, alla fine del periodo di 10 + 5 anni
(petizione p. 2 segg., replica p. 4 e 7). Essi hanno poi aggiunto che i
contratti come quello in questione, di 10 anni + 5 anni, costituivano
dei contratti di durata determinata a catena  ammessi dalla legge
(replica p. 4).

Per
la convenuta, le parti hanno invece concluso un contratto di locazione con
durata determinata massimale di 10 anni (con opzione di aumento per altri 5
anni) (duplica p. 4 e 6) e meglio un contratto a catena con due
durate massime di 10 + 5 anni (duplica p. 8 e 14), che in ogni caso poteva
essere disdetto, da lei (risposta p. 6) o da entrambe le parti (risposta p. 8),
in ogni momento con un termine di disdetta di 6 mesi (risposta p. 3
seg., duplica p. 4, 6 segg. e 14) senza dover rispettare nessuna scadenza
(duplica p. 4, 6, 8 e 16). Essa ha poi aggiunto che il rinnovo di ulteriori
5 anni presuppone necessariamente una manifestazione unilaterale di volontà da
parte della conduttrice (risposta p. 4 e 10, duplica p. 8 seg. e 18).

Le
parti hanno sostanzialmente confermato le loro rispettive interpretazioni anche
in sede di appello.

7.Nel diritto contrattuale
svizzero le questioni che riguardano linterpretazione di un accordo sono
sottoposte al principio della priorità della volontà soggettiva sulla volontà
oggettiva (TF 4A_267/2022 del 1° novembre 2022 consid. 4.1).

10.Ne discende che lappello della convenuta
devessere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un
valore litigioso superiore afr. 1'500000.-, seguono la
soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

I.Lappello 12 settembre 2023diAP 1è
respinto nella misura in cui è ricevibile.

II.Le spese processuali di fr. 30000.- sono a carico
dellappellante, che rifonderà agli appellati fr. 20000.- a titolo di
ripetibili.

-     ;

-     .

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).