ti_gerichte · 40.2005.253 · 2006-07-10 · it
Parte di un capannone industriale che forma un complesso unico con un'altra parte situata sul territorio di un altro comune: parificazione dei rispettivi valori metrici. Riduzione del valore di reddito.


Incarto n.40.2005.253

__________

Lugano

10 luglio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 25/28 novembre 2005 dalla

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 28 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 1429 RT di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 31 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1429 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'690'131.-.

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dalla RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 28 ottobre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza rettificato la designazione dei vari subalterni,
corretto la cubatura inerente i subalterni A e C, rispettivamente aumentata da
17'528 a 17'624 mc e ridotta da 885 a 772 mc, aumentato da 10'571 a 10'609 mq
la superficie complessiva del fondo e di conseguenza da 5'867 a 5'905 mq la
superficie di terreno considerata come eccedente ed infine ridotto
drasticamente da 4'000 a 1'872 (!) la superficie abitabile del sub. A.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 1'114'736.-.

3.     Con
ricorso 25/28 novembre 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale
postulando in via principale la riduzione del valore di stima a CHF 200'000.- e
in via subordinata a CHF 456'210.- (importo corrispondente al vecchio valore di
stima). Ciò per confronti con i valori di riferimento ritenuti nella zona per dei
terreni e dei capannoni simili e in considerazione del fatto che il mappale era
stato acquistato nel maggio 2004 ad un pubblico incanto per CHF 200'000.-. La
ricorrente chiede inoltre delucidazioni in merito ai calcoli volumetrici
effettuati dallautorità di prima istanza.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 31 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che
il sub. A del mapp. no. 1429 RT di __________ è un capannone ad uso magazzino-deposito
che forma un unicum con il sub. A (e non B) del mapp. no. 771 RFD di __________.

La
struttura dellintero edificio è semplice con tetto a due falde in lamiera. La
parte di edificio a sud, in territorio di __________, è più recente e per ca.
60 m presenta delle capriate in metallo, mentre il resto delledifico è costituito
da capriate in legno con copertura in tegole.

Il
pavimento è in beton, mentre le pareti sono composte da mattoni semplici
intonacati.

Il
capannone è servito da un binario industriale che arriva al suo interno nella
parte situata sul territorio del Comune di __________.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della __________, proprietaria delloggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento
del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il
carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro
funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, constatato che il sub. A del mapp. no. 1429 RT di __________ forma un
unico capannone industriale con il sub. A del mapp. no. 771 RFD di __________ e
che le caratteristiche di entrambi i subalterni sono sostanzialmente le
medesime, il Tribunale ritiene di dover parificare i rispettivi valori metrici
a nuovo riducendo il valore relativo al mapp. no. 1429 RFD di __________ da
CHF/mc 100.- a CHF/mc 86.-.

7.2.

Ritenuto
quanto sopra e che lo stato di conservazione delledificio deve essere
considerato carente e non normale come stabilito a torto dallUCS, pure il
valore di reddito deve essere ridotto da CHF/mq 31.85 a CHF/mq 26.95.

La
differenza di reddito unitario tra il sub. A del mapp. no. 1429 RFD di __________
(CHF/mq 31.85)  e il sub. A del mapp. no. 771 RFD di __________ (CHF/mq 26.14 +
CHF/mq 16.80) è giustificata poiché in territorio di __________ parte della
struttura, per una lunghezza di ca. 60 m, è più recente e il capannone è
servito direttamente da un binario ferroviario.

7.3.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, come verificato in sede di sopralluogo, il volume degli edifici
corrisponde essenzialmente a quanto riportato dallautorità di prima istanza
nella scheda di calcolo allegata alla decisione su reclamo.

Il
fatto che il fondo sia stato acquistato ad un pubblico incanto per CHF
200000.- rientra nelle circostanze eccezionali o personali di cui allart. 16
cpv. 1 Lst. e non ha alcuna influenza pratica sul valore di stima.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 1429 RFD di __________ stabilito in CHF 1'016'197.-, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 17/20 per la ricorrente e dei rimanenti 3/20 per
lUCS, ritenuto che la RI 1 ha chiesto in via principale la riduzione del
valore di stima a CHF 200'000.- e in via subordinata a CHF 456'210.-.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 1429 RFD di __________ stabilito in
CHF 1'016'197.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta
per 17/20 a carico della ricorrente e per i restanti 3/20 a carico dellUfficio
cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi