ti_gerichte · 12.2020.21 · 2021-02-24 · it
Compravendita immobiliare, apparthotel; inutilizzabilità degli appartamenti quale residenza primaria o secondaria, difetti dell'oggetto compravenduto; recesso dal contratto e restituzione degli acconti già versati


Incarto n.12.2020.21

Lugano

24 febbraio 2021/lk

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Bozzini
 e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n.OR.2017.27della
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città - promossa con petizione15 settembre 2017da

AP
 1()

contro

AO
 1

appellante lattricecon atto di appello 11 febbraio 2020, con cui ha
postulato, previa

assunzione di determinati mezzi di
prova, la riforma del querelato giudizio nel senso di

accogliere la petizione, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre la convenuta con risposta 25
marzo 2020 ha postulato la reiezione del

gravame, pure con protesta di spese e
ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia
testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art.
311 e 312 CPC). Nel caso concreto lappello 11 febbraio 2020 contro la
decisione 14 gennaio 2020 è tempestivo, così come è tempestiva la risposta 25
marzo 2020 dellappellata.

2.Con limpugnata sentenza, il
Pretore ha esaminato se le pretese attoree potessero essere fondate su
unazione di garanzia per difetti (azione redibitoria) o sul vizio di volontà
(errore essenziale).

2.1Per quanto riguarda il primo costrutto giuridico, il Pretore ha
dapprima esposto dottrina e giurisprudenza in relazione agli art. 197, 200 e
205 CO (consid. 2-5 dellimpugnato giudizio, a cui si rinvia), evidenziando in
particolar modo che se un appartamento non può essere utilizzato nel modo in
cui era stato convenuto al momento della sottoscrizione del contratto a causa
di norme di diritto amministrativo, si è in presenza di un difetto di tipo
giuridico, rispettivamente che la risoluzione contrattualeex tuncprevista dallazione redibitoria devessere giustificata dalle circostanze.
Dopo avere accertato che nella fattispecie la libera disposizione e luso
esclusivo dellappartamento facevano parte dei principi cardine del progetto
immobiliare e delle caratteristiche giuridiche delloggetto compravenduto
chiaramente pattuite, il primo giudice ha nondimeno escluso un difetto
giuridico, poiché lesistente contenzioso di diritto amministrativo non
risultava né chiaro né tantomeno risolto e poiché nulla permetteva di
concludere che lacquirente non potesse godere delluso esclusivo e della
libertà di disporre del proprio appartamento (non sussistendo in quel momento
alcun obbligo di locazione a terzi, non contenuto né nelle licenze edilizie, né
nel Regolamento condominiale).

2.2Quanto al vizio di volontà, dopo avere riassunto dottrina e
giurisprudenza in relazione allerrore essenziale ex art. 23 e 24 CO (consid.
9.1 della decisione impugnata), il giudice di primo grado ha in sintesi
ribadito che non sussisteva un obbligo di messa a disposizione e che in
considerazione delle discussioni avvenute fra il notaio avv. __________ A__________
e lUfficio tecnico del Comune di __________, nel caso di una conformità del
complesso alla destinazione alberghiera non vi sono restrizioni legate alla LASec
(ciò che è stato pure esplicitato nel contratto). Trattandosi di questioni
ancorasub iudice, non si può pertanto ammettere un errore
dellacquirente né in relazione allassenza dellobbligo di messa a
disposizione, né allutilizzo dellappartamento quale casa secondaria.

3.Con limpugnativa,
lappellante ribadisce il buon fondamento della propria pretesa creditoria
sulla base dellazione redibitoria e del vizio di volontà.

3.1Innanzitutto, essa evidenzia di avere acquistato lappartamento
quale residenza secondaria, pattuendo espressamente che ne avrebbe avuto luso
esclusivo senza alcun obbligo di locazione a terzi, laddove la fraseIl concetto di residenza secondaria non è
applicabile mirava semplicemente a escludere lapplicabilità della LASec.

3.2Lappellante critica poi il Pretore per aver esposto i fatti in
maniera parziale, mettendo in risalto quelli esposti dalla venditrice o
irrilevanti per lesito del giudizio (quali le procedure per il rilascio delle
licenze edilizie, alle quali lei non ha partecipato) e trascurando invece
quelli determinanti da lei evidenziati, in special modo quelli relativi
alleffettiva esistenza ed efficacia dellobbligo di locazione a terzi dal
punto di vista del diritto pubblico e le relative considerazioni giuridiche da
lei proposte, che dovevano daltronde essere esaminate dufficio alla luce
dellart. 57 CPC. Ne discenderebbe pertanto un diniego di giustizia e la
violazione del suo diritto di essere sentita, per cui si dovrebbe annullare la
decisione e rinviare lincarto al primo giudice per un nuovo giudizio.

3.3Nello specifico, il giudice di prima sede avrebbe trascurato il
fatto che la controparte e il notaio erano perfettamente a conoscenza della
situazione pianificatoria del fondo (che escludeva la destinazione
residenziale), avendoli peraltro il Municipio espressamente informati che la
residenza pura e semplice non è ammessa (teste __________ A__________,
verbale del 21 novembre 2018, p. 2-5; doc. 13). Il teste arch. __________ R__________
(caposervizio dellUfficio domande di costruzione del Comune di __________) ha dichiarato
di avere informato il suddetto notaio che nel comparto era esclusa la
destinazione residenziale (sia primaria che secondaria, essendo la struttura da
utilizzare quale apparthotel) e di non aver per contro mai fornito
rassicurazioni sullassenza di un obbligo di locazione a terzi (verbale del 12
settembre 2018, p. 4), questultima circostanza confermata dallo stesso notaio
(verbale del 21 novembre 2018, p. 9), dal doc. 13 e dallo scritto 12 marzo 2014
di cui al doc. V° rich. Lappellante rileva poi che la licenza edilizia è stata
chiesta e rilasciata per un apparthotel (v. doc. 4, 5 e 9), ovvero per una
struttura gestita secondo criteri alberghieri. Già prima della sottoscrizione
del contratto e della decisione 22 aprile 2015 del Municipio, e meglio a
partire dallottobre 2014, questultimo e il notaio avevano discusso del
problema legato allobbligo di locazione. Addirittura il notaio, per conto
della venditrice, aveva chiesto rassicurazioni (mai ricevute) sullassenza di
detto vincolo (v. le-mail del 3 novembre 2014 di cui al doc. E/doc. II° rich.,
lo scritto 17 dicembre 2014 di cui al doc. V° rich., il doc. 6, p. 3 e il doc.
7, p. 4). Contrariamente a quanto asserito dal medesimo nella sua
testimonianza, in quel frangente egli non agiva dunque quale notaio (ciò che
solleverebbe dei dubbi sulla sua equidistanza), né è venuto a conoscenza del
problema solo a fine 2014/inizio 2015. Malgrado ciò, egli e la venditrice hanno
continuato ingiustificatamente a sostenere che il prospettato utilizzo del
complesso fosse conforme al PR, introducendo nel rogito una relativa garanzia
perlomeno temeraria. Il Pretore non avrebbe neppure tenuto in debita
considerazione il contenuto della decisione 20 gennaio 2016 del CdS, che ha
confermato nel merito la necessità dellobbligo di messa a disposizione quale
conseguenza diretta delle vincolanti norme di diritto pubblico (PR e art. 19
NAPR), ritenuto che il complesso può avere carattere alberghiero soltanto nella
misura in cui gli appartamenti sono messi a disposizione dellalbergo per
alloggiarvi i suoi clienti, indipendentemente dai contenuti di un Regolamento
condominiale. Tali considerazioni emergono pure dal parere di L__________ (doc.
7) e da quello della __________ (doc. IV° rich.). Parimenti trascurato sarebbe
stato lo scambio di corrispondenza intrattenuto fra le parti dopo che è emersa
la necessità del vincolo, nellambito del quale si è discusso per trovare una
soluzione. In tal contesto, lacquirente è stata informata dei possibili futuri
controlli da parte del Municipio (doc. Y) e chiedeva delle garanzie valide ai
sensi del diritto pubblico (mai ricevute; cfr. doc. K, P, U e V). In effetti,
le autorità cantonali e comunali hanno evidenziato la necessità di vigilare sul
rispetto delle prescrizioni pianificatorie da parte del D__________ e di adottare
(qualora necessario) dei provvedimenti per ripristinare un uso conforme alle
medesime (doc. Z  HH). Tantè che il Municipio lo ha poi fatto, in particolare
emanando delle misure coercitive (divieti duso) nei confronti di alcuni
proprietari volte a impedire un utilizzo residenziale rispettivamente a imporre
un utilizzo alberghiero dei loro appartamenti (doc. NN-UU), la cui immediata
esecutività(corredata dallacomminatoria dellart. 292 CPS) è stata confermata
pure dal Tribunale cantonale amministrativo e dal Tribunale federale (doc. TT,
16 e doc. V° rich.). Tali misure sono pertanto in vigore a tutti gli effetti.

3.4Nel seguito del gravame, lappellante adduce nuovi fatti e nuovi
mezzi di prova, segnalando che nel frattempo il Consiglio di Stato ha
confermato due decisioni del Municipio di __________ relative ai divieti duso
summenzionati. Chiede lammissione agli atti del doc. VV (risposta 25 novembre
2019 del Municipio di __________ a uninterpellanza, pubblicata il 14 gennaio
2020, con la quale ha aggiornato il Consiglio comunale sullo stato dei pendenti
ricorsi presso il CdS e sulle misure intraprese per assicurare il rispetto del
PR) e del doc. WW (articolo pubblicato il 26 novembre 2019 su www.__________
relativo alla conferma dei divieti duso da parte del CdS), nonché unedizione
documenti rivolta al Comune di __________ (subordinatamente alla convenuta o al
Consiglio di Stato) e riguardante le suddette due recenti decisioni del CdS,
eventualmente da produrre in forma anonimizzata. Secondo lappellante, tali
mezzi di prova, posteriori alla chiusura dellistruttoria (art. 232 CPC),
contribuiscono ulteriormente a confermare lefficacia delle misure coercitive
adottate dal Municipio nei confronti dei condomini.

3.5Sulla base di tutti questi elementi, lappellante evidenzia il
mancato adempimento del contratto, che prevedeva la consegna di un appartamento
da utilizzare quale residenza secondaria entro la fine di maggio 2016: la
libera fruibilità dellappartamento è giuridicamente e coercitivamente esclusa,
e la garanzia di cui alla clausola 11 del rogito (uso esclusivo e libera
disposizione) non può essere adempiuta ai sensi dellart. 197 CO. Le licenze
edilizie non possono mutare la situazione (tenuto conto che lacquirente
neppure ha preso parte alle relative procedure di rilascio e non può dunque far
valere eventuali diritti derivanti dalla buona fede), né può farlo un
Regolamento condominiale, strumento di diritto civile modificabile in ogni
tempo e irrilevante ai fini dellapplicazione del diritto pubblico (e che
comunque non tutelerebbe un successivo acquirente nel caso in cui un condomino
decidesse di vendere la sua unità). Lappellante rileva altresì che, vista la
situazione attuale e concreta, i futuri sviluppi delle varie procedure
amministrative non sono determinanti, non potendosi del resto da essa esigere
di attendere 5-10 anni per poter utilizzare un appartamento pagato fr.
1'253'000.- (laddove se il Pretore avesse ritenuto il contrario, avrebbe
perlomeno dovuto sospendere la procedura civile ex art. 126 CPC). A mente
dellappellante, sarà piuttosto la controparte a doversi attivare nei confronti
del Municipio, facendo valere le licenze edilizie e rivendicando il
risarcimento di eventuali danni, ciò che ha già preannunciato di voler fare
(doc. PP e QQ). Ne conseguirebbe pertanto la presenza di un difetto tale da
giustificare la risoluzione della compravendita, la restituzione degli acconti
versati e delle spese notarili sostenute (quale risarcimento del danno diretto)
ai sensi dellart. 205 e 208 cpv. 2 CO, oltre ai relativi interessi. Le spese
notarili sarebbero da rifondere anche qualora venissero considerate un danno
indiretto giusta lart. 208 cpv. 3 CO, poiché secondo lappellante la
controparte non ha dimostrato che non le incombe alcuna colpa, e anzi ha
sottoscritto il contratto malgrado fosse perfettamente consapevole della problematica
amministrativa, dovendo essa pertanto rispondere per le fallaci garanzie
fornite.

3.6Da ultimo, lappellante invoca nuovamente il vizio di
volontà e lannullamento del contratto per il suo errore su un elemento
essenziale, riguardante una qualità giuridica dallimportanza riconoscibile
anche per la controparte (ovvero la possibilità di disporre liberamente ed
esclusivamente delloggetto compravenduto quale residenza secondaria). Di qui
la restituzione degli acconti e la rifusione dellulteriore danno arrecato a
causa di un comportamento contrario alla buona fede (art. 2 CC e 62 seg. CO).

4.Con la risposta allappello, AO
1 sostiene invece che il giudice di primo grado si è chinato su tutte le questioni
rilevanti. Ella sottolinea la sua buona fede, avendo sempre illustrato, nei
confronti delle competenti autorità, il carattere abitativo delle palazzine e
le modalità proposte per garantire la sufficiente interconnessione con
lalbergo e la conformità con la destinazione del fondo. Ella ha dunque fatto
affidamento sul comportamento del Municipio di __________, che ha approvato la
documentazione sottopostagli (compreso il Regolamento condominiale, v. doc. 13)
e ha rilasciato le licenze edilizie senza opporre alcuna contestazione prima
della sottoscrizione del contratto di compravendita, per poi sollevare la
problematica solo in un secondo tempo a seguito di pressioni politiche. A mente
dellappellata, il Pretore non ha accertato la presenza di una garanzia ex art.
197 CO, considerato in ogni caso che la clausola 11 non è inficiata da un divieto
concreto. Non vi sarebbe difatti alcun vincolo già in vigore, non prevedendo il
PR, le NAPR, le licenze edilizie o il Regolamento condominiale un obbligo di
locazione a terzi. In particolare, a suo modo di vedere lart. 19 NAPR non
fornisce una definizione di impianti e strutture per attività turistiche di
tipo alberghiero, né sancisce linammissibilità di abitazioni residenziali.
Parimenti, un obbligodi
locazione o un divieto di residenza non sarebbero derivabili da alcuna legge
comunale, cantonale o federale. Lappellata evidenzia altresì di essersi
opposta alle posizioni espresse dal Municipio di __________ e di avercontinuato a garantire il rispetto del contratto
tramite strumenti idonei, segnatamente tramite la modifica del Regolamento nel
maggio 2016 (allegato 2 di cui al doc. III° rich.), con la quale la controparte
è stata esentata dallobbligo di messa a disposizione. Essa sottolinea di avere
inoltre impugnato anche le recenti decisioni del Consiglio di Stato relative ai
divieti duso, per cui né il Tribunale cantonale amministrativo né il Tribunale
federale si sono ancora espressi nel merito, laddove lesito potrebbe essere
per lei favorevole. Fino a una pronuncia definitiva, la controparte non
potrebbe pertanto far valere alcuna pretesa per difetti, per cui la sua azione
sarebbe quantomeno prematura. Di conseguenza, neppure sarebbero rilevanti i
nuovi mezzi di prova richiesti, che non riguardano il contratto in esame ma questioni
politiche o giudiziarie ancora incerte, ritenuto che il doc. WW e ledizione
documenti, concernenti fatti di fine novembre, sarebbero stati oltretutto proposti
tardivamente (dato che limpugnata decisione è del 14 gennaio 2020). A mente
dellappellata inoltre la causa del contestato difetto non è precedente, bensì
successiva al trasferimento dei rischi in capo allacquirente, poiché è sorta
solamente con la decisione 22 aprile 2015 del Municipio di __________. Ella
aggiunge che la controparte non potrebbe in ogni caso pretendere degli
interessi di mora poiché esclusi dalla clausola n. 6 (parte venditrice non deve alcun interesse o
garanzia sullacconto versato dalla parte acquirente), la quale peraltro
prevedeva anche il diritto di trattenere perlomeno il 25% degli acconti
versati. Neppure la rifusione delle spese notarili sarebbe dovuta, poiché esse
erano a carico dellacquirente (v. clausola 25). In ogni caso, la richiesta
andrebbe semmai rivolta al notaio e non a lei, che non avendo alcuna colpa non
dovrebbe pertanto rispondere di alcun maggiore danno. Infine, lappellata
ribadisce che non vi è spazio per un vizio di volontà. Lacquirente era
consapevole che il fondo non si trovava in zona residenziale bensì alberghiera
(v. clausola 11), né vi sarebbe alcuna divergenza fra quanto voluto e la realtà
dei fatti: non sussisterebbe difatti alcun vincolo, né alcuna limitazione
riguardante le residenze secondarie (inapplicabilità della LASec).

5.Il diritto di ottenere una
decisione motivata deriva dal diritto di essere sentito sancito dallart. 29
cpv. 2 Cost. Il giudice non è tenuto a determinarsi su ogni singola allegazione
di parte. La motivazione può anche essere breve e concisa. Essenziale è che
permetta di capire perché il giudice ha statuito in un modo piuttosto che in un
altro, sicché l'interessato possa valutare con cognizione di causa se deferire
il litigio all'autorità superiore, la quale deve, a sua volta, poter esercitare
adeguatamente il proprio controllo giurisdizionale (DTF 143 III 65, consid.
5.2; DTF 142 II 154, consid. 4.2).

Nella presente fattispecie, lappellante menziona
lannullamento del giudizio e il rinvio dellincarto al primo giudice, ma non
include una simile richiesta nel suopetitum, volto unicamente alla
riforma della decisione impugnata. La motivazione della sentenza di primo grado
è invero decisamente scarna con riferimento ai diversi atti amministrativi che
hanno riguardato le possibilità di utilizzo degli appartamenti in questione. Il
Pretore non ha ad esempio speso una parolasulle posizioni espresse dal Municipio di __________
dopo la decisione20 gennaio 2016 del
Consiglio di Stato, segnatamente sui controlli effettuati e sui divieti duso
emanati nei confronti di alcuni proprietari e immediatamente esecutivi, ciò che
è quantomeno discutibile. Sennonché il Pretore ha pur sempre spiegato che la
sua decisione di non ammettere un difetto o un errore deriva dal fatto chelobbligo di messa a disposizione non è
previsto né dal Regolamento condominiale in vigore al momento della
sottoscrizione dellatto di compravendita, né dalla licenza edilizia, né dalla
licenza per il PQ, rispettivamente che la situazione giuridica non è chiara eche il
contenzioso di diritto amministrativo non è ancora stato definitivamente
risolto. Il primo giudice ha dunque indicato le ragioni che lo hanno condotto a
respingere lazione redibitoria, tantè che lappellanteè stata in grado di censurarle con cognizione di causa
nellappello qui in esame. Qui di seguito si esaminerà se tali ragioni siano o
meno fondate.

6.Nel caso concreto, è pacifico
che il contratto di compravendita stabilisse una garanzia in favore
dellacquirente, e meglio una qualità promessa ai sensi dellart. 197 CO: la
venditrice si è impegnata a consegnare allacquirente un appartamento di cui
poter disporre liberamente e da utilizzare a scopo abitativo quale residenza
secondaria in via esclusiva, senza alcun obbligo di messa a disposizione in favore
di terzi (doc. A, clausola 11; contratto di riservazione di cui al doc. II°
rich.; doc. D; teste __________ A__________, verbale del 21 novembre 2018, p.
11). Parimenti evidente è che lacquirente, in caso contrario, non avrebbe mai
concluso il contratto.

Occorre pertanto esaminare le concrete possibilità di
utilizzo dellappartamento nel periodo in cui esso avrebbe dovuto essere
consegnato. Nella fattispecie, si può osservare che lobbligo di utilizzo
alberghiero degli stabili trova di principio il suo fondamento direttamente nel
PR e nelle NAPR e che pertanto lutilizzo residenziale degli appartamenti non è
conforme alla destinazione alberghiera del fondo e al concetto di apparthotel
(con la riserva che dovrà ancora essere chiarito se tutti gli appartamenti
devono essere sottoposti allobbligo di messa a disposizione, o solamente una
parte preponderante di essi, o se unaltra soluzione è possibile alla luce del
principio dellaffidamento). Ad ogni modo, la posizione del Municipio e del
Consiglio di Stato era e rimane chiara: entrambi hanno confermato, quale
principio cardine, lobbligo di messa a disposizione (tanto più che la
venditrice ha reagito inserendo tale vincolo nel Regolamento condominiale, cfr.
doc. I). Il Municipio inoltre, ovvero lautorità competente per vigilare sul
rispetto del Piano regolatore (art. 48 cpv. 1 LE), si è nel seguito più volte
riconfermato in questa posizione, annunciando lintenzione di effettuare dei controlli
indipendentemente dagli accordi di natura privata fra lalbergo e i condomini e
negando puntualmente la possibilità di erigere nel complesso la propria
residenza o il proprio domicilio (cfr. ad esempio i doc. OO e UU), emettendo oltretutto
alcuni divieti duso, la cui immediata esecutività (corredata alla comminatoria
penale giusta lart. 292 CPS) è stata confermata dal TRAM e dal Tribunale
federale (v. le decisioni del TRAM del 14 settembre 2018, inc. 52.2018.314/322,
di cui al doc. V° rich. e la STF 1C_534/2018 del 2 novembre 2018 di cui al doc.
16). Nello specifico, il Municipio ha vietato ai diretti interessati di
risiedere negli appartamenti, imponendo una serie di condizioni per il loro
utilizzo quali delle limitazioni temporali dei periodi di occupazione e degli
obblighi di notifica circa la messa a disposizione a terzi. In altre parole,
non solo non esiste qualsivoglia decisione amministrativa che stabilisca
lassenza del vincolo in questione o una relativa esenzione per determinati
proprietari, ma vi sono concrete decisioni amministrative che stabiliscono il
contrario, per cui le scelte unilaterali della venditrice nellambito del
diritto civile (quali la definizione dei contenuti del Regolamento
condominiale) non sono atte a risolvere la situazione e a soddisfare la
garanzia contenuta al pto. 11 del contratto: essa non poteva né può essere
adempiuta, né si poteva esigere dallacquirente di risiedere nellappartamento
in pieno contrasto con le indicazioni delle competenti autorità oppure di
attendere per anni una risposta in merito alle possibilità di utilizzo del
medesimo. Una colpa della venditrice non è a tal riguardo necessaria. La problematica
deve appartenere alla sfera di rischio della venditrice e non certo a quella
dellacquirente, tanto più che il germe di tale rischio deriva direttamente dal
diritto pianificatorio e dalla confusione dei promotori immobiliari sulladistinzione fra appartamenti con servizio
alberghiero e apparthotel (rispettivamente sulle caratteristiche che il
complesso doveva avere per rientrare nella destinazione alberghiera prevista dal
PR), come è emersoa partire dallottobre
2014. Daltronde, secondo la clausola n. 20 del contratto il trapasso del
possesso, con diritti ed obblighi nonché utili e rischi, avrà luogo secondo
accordi separati, dopo lottenimento dellabitabilità dello stabilee con la
consegna delloggetto (prevista per la fine di maggio 2016), e lart. 220
CO recita: se per la consegna del fondo al compratore è stato pattuito un
termi­ne, si presume che gli utili ed i rischi debbano passare al compratore
solo alla scadenza di questo.

In siffatte circostanze, occorre ammettere lesistenza
di un difetto tale da giustificare il recesso dal contratto ai sensi degli art.
205 cpv. 1 e 208 CO. I nuovi fatti e mezzi di prova proposti dallappellante sono
pertanto superflui (ritenuto ad ogni modo che lappellata non contesta la
conferma, da parte del Consiglio di Stato, dei divieti duso imposti dal
Municipio di __________).

7.Quanto alle conseguenze
dellazione redibitoria, lart. 208 cpv. 2 CO prevede che il venditore deve
restituire il prezzo pagato con gli interessi e risar­cire inoltre le spese di
causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compra­tore con la
consegna della merce difettosa. Per quanto riguarda gli interessi, in prima
sede la convenuta ha preteso lapplicazione della clausola 6 (che stabilisce: Parte
venditrice non deve alcun interesse o garanzia sullacconto versato dalla parte
acquirente) solo nelle conclusioni scritte, ma non negli allegati
introduttivi di risposta e duplica (dunque tardivamente). Ad ogni modo, la
suddetta clausola regola le ipotesi di una mora nel pagamento del prezzo di
compravendita (con diritto di recesso della venditrice), del recesso dal
contratto senza particolari motivi dietro penale e della mancata ultimazione
della costruzione. Vertendo la presente fattispecie su una situazione ben
diversa, lapplicabilità della clausola 6 può essere esclusa, derivandoin
casuil diritto agli interessi sugli acconti versati, decorrenti dal
momento del loro versamento, direttamente dallart. 208 cpv. 2 CO (cfr.Honsellin: Basler Kommentar, OR I, 6.
ed., n. 2 ad art. 208 CO;Venturi/Zen-Ruffinenin: Commentaire Romand, CO I, 2. ed., n. 8 ad art. 208 CO). Ritenuto che il
versamento del secondo acconto era da effettuare entro 10 giorni dalla firma
del contratto di compravendita, avvenuta il 4 dicembre 2014, la richiesta
attorea di pagamento degli interessi dal14 dicembre 2014 sullimporto complessivo di fr.173'500.- (somma del primo e del secondo acconto) può
essere accolta. La convenuta deve pure risarcire allattrice le spese notarili
di fr. 12'000.-, essendo una spesa sostenuta ai fini della conclusione del
contratto e dunque un danno diretto ai sensi dellart. 208 cpv. 2 CO (cfr.Honsell, op. cit., n. 5 ad art. 208 COeKostkiewiczin: OFK OR
Kommentar, 3. ed., n. 4 ad art. 208 CO). Trattandosi di una pretesa di
risarcimento del danno, si giustifica di far decorrere gli interessi moratori non
dal giorno in cui tale spesa è stata sostenuta (sul quale del resto lattrice
non ha fornito sufficienti allegazioni e dimostrazioni), bensì dal 19 novembre
2016 sulla base del contenuto della prima interpellanza di cui al doc. II (v.
sopra consid. Q).

8.In considerazione dellesito
del giudizio, non occorre pertanto esaminare lesistenza di un errore
essenziale ex art. 24 CO. Si può comunque osservare che la risposta parrebbe
essere di primo acchito affermativa, nella misura in cui lacquirente confidava
su una qualità fondamentale delloggetto compravenduto, ovvero su un libero ed
esclusivo utilizzo quale residenza secondaria che  tuttavia è stato fino a
questo momento impedito dalle posizioni assunte e dalle decisioni prese dalle
varie autorità amministrative.

9.Ne discende che lappello deve
essere accolto e limpugnata decisone riformata nel senso che la convenuta è
condannata a versare allattrice fr. 173'500.- oltre interessi del 5% dal14 dicembre 2014 nonché fr. 12'000.- oltre
interessi dal19 novembre 2016.

Tenuto conto che con PE n. __________ dellUE di __________
lattrice ha escusso la convenuta per fr. 200'000.- oltre interessi dal 1°
giugno 2016, ne consegue il rigetto definitivo dellopposizione limitatamente a
fr. 185'500.- oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2016 su fr. 173'500.- e dal
19 novembre 2016 su fr. 12'000.-.

10.Le spese giudiziarie di
seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr.185500.-(determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale),
seguono la soccombenza dellappellata, che deve considerarsi integrale (art.
106 CPC). Le spese processuali, calcolate in base agli art. 2, 7 e 13 LTG,
ammontano a fr. 10'000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dellart. 11 cpv.
1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dellIVA, sono
quantificate in fr. 7000.-.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

1.Lappello
11 febbraio 2020 di AP 1è accolto.

§
Di conseguenza, la decisione 14 gennaio 2020 del Pretore della Giurisdizione di
Locarno-Città è così riformata:

1.  La petizione èaccolta. AO 1 è pertanto condannata a versare
a AP 1fr. 173'500.- oltre interessi del 5% dal14 dicembre 2014 e fr. 12'000.- oltre interessi del 5% dal19
novembre 2016.

§  Di
conseguenza è rigettata in via definitiva lopposizione al PE n. __________
dellUfficio di esecuzione di __________ nella misura difr.
185'500.- oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2016 su fr. 173'500.- e dal 19
novembre 2016 su fr. 12'000.-.

2.  Le
spese processuali di complessivi fr. 11000.-, anticipate in ragione di fr.
9300.- dallattrice, sono poste a carico della convenuta, che rifonderà alla
controparte fr. 13000.- a titolo di spese ripetibili.

3.  Invariato.

-     ;

-    .

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi
giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).