ti_gerichte · 40.2005.270 · 2006-07-17 · it
Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio; accertamento incompleto della fattispecie e carenza di motivazione.


Incarto n.40.2005.270

__________

Lugano

17 luglio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 19/21 dicembre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 25 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 3634 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 20 giugno 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 3634 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 199'451.-.

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 25 novembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza ridotto i posti auto realmente presenti
nellautorimessa sub. C da 4 a 2 e di riflesso pure il relativo valore di
reddito capitalizzato, diminuito da CHF 36'813.- a CHF 18'406.-.

Il
valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 188'815.-.

3.     Con
ricorso 19/21 dicembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale
postulando unequa riduzione del valore di stima, in particolare del terreno.
Ciò poiché il valore metrico di base di CHF/mq 180.- stabilito dallUCS sarebbe
superiore al valore commerciale del fondo e pure per confronti con alcuni
terreni vicini situati in zona R4, ma venduti, dopo lunghe trattative, a CHF/mq
170.-.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 20 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che
sul mappale sorge unabitazione di un piano con annessa unautorimessa di due
posti auto, i cui valori non sono però contestati. Nella zona non esiste la
fognatura comunale, sostituita nella fattispecie concreta da un pozzo perdente.
Il terreno adiacente la casa è destinato a giardino.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico del fondo edificato comprende il valore del fabbricato più il
valore del terreno, che può essere ridotto a dipendenza della razionalità del
suo sfruttamento (art. 17 cpv. 3 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zona paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.), mentre il valore metrico
di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi
accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del
fabbricato più il valore del terreno (art. 17 cpv. 2 e 3 Lst.).

6.3.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per un
nuovo giudizio.

Ciò
poiché lUCS, malgrado il ricorrente abbia sostenuto già con il reclamo che la
proprietà si è in realtà sensibilmente svalutata rispetto alla precedente stima,
non è entrato nel merito di tale puntuale censura e nemmeno ha esplicato i
motivi che lhanno portato a stabilire per il terreno un valore metrico di base
di CHF/mq 180.-. Tanto più che la Lst. prevede chiaramente che il valore
metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi
in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1).

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle domande del
ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede
anche perché dalla documentazione prodotta dallautorità di prima istanza per
la specifica zona residenziale semi-estensiva (R3) risulta una sola transazione
per un singolo terreno e la distinta delle compravendite di terreni nel Comune
di __________ è invero limitata al solo periodo 1990-2000 e non è stata mai
aggiornata sino al momento in cui è stata concretamente determinata la stima.
Risulta pertanto alquanto difficile stabilire se il valore ritenuto dallUCS
sia o meno conforme a quanto disposto dal legislatore e se, come sostiene il
ricorrente, nel corso degli ultimi anni nella zona di __________ il mercato
immobiliare abbia davvero subito delle forti contrazioni.

Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che
lautorità di prima istanza non è entrata nel merito di una puntuale censura
sollevata dal ricorrente, non ha minimamente motivato i criteri che lhanno
portata a stabilire un valore metrico base del terreno di CHF/mq 180.- e ha
accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di
aggiornare la distinta delle contrattazioni determinanti (art. 27 cpv. 3 Lst. e
art. 19 del relativo Regolamento), lincarto deve esserle rinviato per nuovo
giudizio. Diversamente il ricorrente si vedrebbe tra laltro ingiustamente
preclusa unistanza di giudizio.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione __________è annullatae lincarto è rinviato allUfficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti
accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi