ti_gerichte · 80.2008.32 · 2009-06-08 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore d'investimento, vendita separata immobile acquistato con altri, appartamento e parcheggio in diverse proprietà per piani

Tessin Camera di diritto tributario 08.06.2009 80.2008.32
Tessin Camera di diritto tributario 08.06.2009 80.2008.32
Ticino Camera di diritto tributario 08.06.2009 80.2008.32

Incarto n.
80.2008.32
Lugano
8 giugno 2009
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributar
io
del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio
Saredo-Parodi
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 25 marzo 2008 contro la decis
io
ne del 26 febbra
io
2008 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico del
9 settembre 2003, iscritto a registro fondiario il 3 novembre 2003, __________
vendeva al fratello RI 1 due unità in proprietà per piani (PPP):
·
la n. __________, corrispondente ad una quota di comproprietà di
160‰ del fondo base n. __________ RFD di ____________________ costituita da un
appartamento;
·
la n. __________, corrispondente ad una quota di comproprietà di
9‰ del fondo base n. __________ RFD di__________, costituita da un box
nell’autorimessa del condominio.
Il prezzo complessivo era
stabilito in fr. 207'000.–.
Con atto pubblico dell’11
luglio 2007, iscritto a registro fondiario l’8 agosto 2007, RI 1 vendeva a __________
l’unità PPP n. 1025, al prezzo di fr. 25'000.–.
B.
Nella dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore indicava quale valore
d’acquisto l’importo di fr. 20'000.–, cui aggiungeva costi d’acquisto e di vendita
per fr. 222.–. L’utile ammontava in tal modo a fr. 4'778.–.
Notificandogli la tassazione
dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 dicembre 2007,
l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava invece l’utile imponibile in
fr. 13'757.– e l’imposta corrispondente in fr. 3'714.40. Quale valore
d’investimento, aveva infatti dedotto un importo di fr. 11'023.–, stabilito
d’ufficio suddividendo il valore d’acquisto complessivo in proporzione alle
quote millesimali. Precisamente, sapendo che per fr. 207'000.– erano stati
acquistati 169‰, aveva attribuito ai 9‰ del parcheggio un valore di fr.
11'023.– (207'000 x 9 : 169).
C.
Il contribuente
impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 10 dicembre 2007, contestando
la suddivisione del prezzo d’acquisto intrapresa dall’autorità fiscale. A suo
avviso, il prezzo al momento dell’acquisto era stato suddiviso in fr. 187'000.–
per l’appartamento ed in fr. 20'000.– per il box, valore di mercato in
quell’anno. Osservava inoltre che non appariva realistico un aumento di valore
come quello risultante dal calcolo dell’Ufficio di tassazione in soli quattro
anni.
L’Ufficio di tassazione
respingeva il reclamo, con decisione del 26 febbraio 2008. Osservava che, nei
casi di immobili costituiti in PPP, la giurisprudenza esclude che vi sia motivo
di calcolare il valore d’acquisto facendo astrazione dalle quote millesimali iscritte
a registro fondiario. Sarebbe in sostanza compito dell’operatore immobiliare
prestare un’attenzione accresciuta alla suddivisione delle quote di una PPP per
evitare che i costi d’investimento vengano suddivisi in modo squilibrato.
D.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente le modalità
di calcolo adottate dall’autorità fiscale, che definisce illogiche. Invece di ricostruire
un valore teorico, quest’ultima avrebbe infatti dovuto confrontare i valori dei
box al momento dell’acquisto oppure procedere al calcolo del valore commerciale
nel 2003.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari
rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta
tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per l’art. 130 LT il
valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza
di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT).
Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al
prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiar
io
, ma considera tale criter
io
semplicemente sussidiar
io
, per il
caso in cui, c
io
è, non vi sia un
prezzo accertato mediante la precedente tassaz
io
ne (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t;
inoltre
Soldini/Pedroli
,
op.
cit.
, p. 199).
Nel caso specifico, le due
unità di PPP acquistate dal ricorrente nel 2003, per il prezzo complessivo di
fr. 207'000.–, hanno dato luogo ad un’unica tassazione dell’imposta sugli utili
immobiliari. Dovendo ora imporre la successiva alienazione di una sola unità di
PPP, il relativo valore di acquisto deve pertanto essere determinato nella
procedura qui in esame.
2.2.
Come esposto in narrativa,
l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile procedendo alla suddivisione
del prezzo di acquisto complessivo in base ai millesimi delle singole unità di
PPP. Il parcheggio venduto costituisce come detto un’unità di PPP, la quale a
sua volta rappresenta una quota di 9‰ del fondo base n. __________. L’appartamento
acquistato insieme, ma rimasto nelle mani del ricorrente, costituisce a sua
volta un’unità di PPP, che rappresenta da parte sua una quota di 160‰ di un
altro fondo base, cioè il n. __________.
L’autorità fiscale ha così
stabilito il valore d’acquisto sulla base della proporzione seguente:
fr. 207'000 : 169 x 9 =
11’023.
Già la circostanza che le
due unità di PPP (cioè l’appartamento e il parcheggio) costituiscano quote di
comproprietà di due diversi fondi base rende il calcolo dell’Ufficio di tassazione
difficilmente sostenibile. Le quote millesimali si riferiscono infatti a due
oggetti diversi, con la conseguenza che non è proponibile una suddivisione
proporzionale. Pur trattandosi di due fondi che costituiscono un unico complesso
condominiale, come risulta dagli atti, si tratta tuttavia di proprietà per
piani separate e distinte, ognuna delle quali è suddivisa in mille millesimi a
sé stanti. In effetti, le quote millesimali dei box variano dai 9‰ di quello
che apparteneva al ricorrente e di altri situati nella parte del garage che appartiene
al fondo base n. __________ fino ai 13 e 14‰ di quelli situati nella parte
rientrante nel condominio n. __________.
2.3.
A prescindere dalle considerazioni
che precedono, il ricorrente postula l’annullamento della tassazione, sostenendo
che il valore di acquisto della quota di comproprietà in questione, ceduta con
il contratto che ha dato luogo all’imposizione qui in discussione, corrisponde
in realtà a fr. 20’000.–, cioè al valore attribuito al parcheggio al momento
del suo acquisto.
Secondo l’art. 137 LT, se
un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato
separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore
commerciale dei singoli immobili. Premesso che in materia di imposizione degli utili
immobiliari, così come in precedenza in materia di imposizione del maggior
valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti dal diritto civile,
dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in
proprietà per piani (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è
la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.
A tale riguardo, come
sottolineato dall’autorità di tassazione, questa Camera ha più volte ribadito
che non sussiste motivo di calcolare il valore di acquisto, come pure i costi
di investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo
astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro fondiario, e ha affermato
che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza,
misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei fondi e che
l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione della
loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr., tra
le altre, CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT n. 80.99.156 del 31 agosto
1999; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 282 s.;
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli
articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).
2.4.
La prassi e la
giurisprudenza indicate sono state messe in discussione dalla dottrina e dalla
giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di tassazioni possono
scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato che essa non si conforma
a criteri oggettivi, che riflettano il valore di mercato degli appartamenti (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
, Kommentar
zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2
a
ediz., Zurigo 2006, p.
1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni del 19
giugno 2007, n. A 07/23 e 24, in PVG 2007 n. 17 p. 89).
Nel caso deciso dal
Tribunale cantonale grigionese, in particolare, si è osservato che le quote di
valore secondo l’art. 712e CC vengono stabilite dai condomini in base a criteri
essenzialmente discrezionali, che possono essere di natura oggettiva (estensione
delle superfici in uso esclusivo, uso delle parti comuni, ecc.) o soggettiva
(vista, accesso, immissioni, ecc.). Soprattutto quando ci si basa su criteri
soggettivi, i risultati non sono adatti alla ripartizione del valore per il
calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Anche se si può ritenere che le
quote di valore in generale rispecchiano i valori oggettivi, tuttavia si può
discostarsene quando nel caso concreto vi sono sufficienti indizi del fatto che
le quote condurrebbero ad un esito non conforme alla effettiva situazione
economica. Nel caso su cui si è pronunciata la corte grigionese, tale conclusione
è stata raggiunta a partire dalla constatazione che le quote di valore di due
unità di PPP erano state stabilite in base alla sola superficie lorda, mentre
era evidente che l’elegante appartamento mansardato non poteva avere lo stesso
valore metrico del locale commerciale al pian terreno (PVG 2007 n. 17 consid.
1.b p. 90).
2.5.
Già in una recente
sentenza, questa Camera ha ritenuto che non fosse attendibile il risultato cui era
pervenuta l’autorità fiscale con la semplice ripartizione millesimale del
prezzo di un parcheggio acquistato insieme ad altri box e ad un negozio, anche
in quel caso facenti parte di una proprietà per piani, ed aveva invitato
l’Ufficio a procedere ad una verifica dei valori definiti (cfr. sentenza CDT n.
80.2009.24 del 15 aprile 2009). In base al calcolo dell’Ufficio di tassazione,
risultava che il valore del box era cresciuto del 138% in quindici anni, mentre
dalle indicazioni fornite dal ricorrente, risultava invece che le offerte che
egli aveva ricevuto per il negozio erano tali che ne sarebbe risultata
addirittura una perdita.
Considerato il gran numero
di parcheggi che componevano la proprietà in questione, la Camera aveva dunque
invitato l’autorità fiscale a ricavare dei dati di confronto, per stimare il valore
di acquisto dei quattro box del ricorrente ed anche per verificare l’evoluzione
dei prezzi degli stessi dal momento dell’acquisto. In mancanza di termini di
paragone reperibili, l’autorità fiscale avrebbe potuto ricorrere ad una
comparazione con stabili situati nelle vicinanze.
2.6.
Venendo all’esame del caso
concreto, sarebbe stato certamente auspicabile che le parti, al momento della
conclusione del contratto di compravendita intervenuto nel 2003 distinguessero
il prezzo che si riferiva all’appartemento da quello relativo al parcheggio.
Non avendolo fatto, si
tratta di procedere ora alla ripartizione del valore d’acquisto complessivo.
Anche in questo caso, più ancora che in quello deciso con la sentenza del 15
aprile 2009, proprio per il fatto che parcheggio e appartamento fanno parte di
due unità condominiali separate, il risultato del calcolo operato dall’autorità
fiscale non è soddisfacente.
L’Ufficio di tassazione è
pertanto invitato a stabilire il valore d’acquisto confrontando i prezzi di
altre transazioni che hanno interessato i parcheggi situati nello stesso
condominio o di altri nelle vicinanze.
3.
La decisione
impugnata è conseguentemente annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione,
per una nuova decisione, dopo le verifiche descritte.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   La decisione su reclamo del
26 febbraio 2008 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione
di __________ per una nuova decisione, al termine delle verifiche descritte.
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
;
-
;
-
.
Copia per conoscenza:
- municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                          Il
segretar
io
: