ti_gerichte · 14.2012.95 · 2012-07-30 · it
Contratto di locazione. Compensazione

Contratto di locazione. Compensazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 30.07.2012 14.2012.95

Contratto di locazione. Compensazione

Incarto n.
14.2012.95
Lugano
30 luglio
2012
B/fp/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Epiney-Colombo
segretaria:
Baur Martinelli,
vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria in tema di
esecuzione e fallimenti promossa con istanza 22 febbraio 2012 da
CC 1
composta da:
1. CO 1
2. CO 2
(I)
patrocinate dall’ PA 1
contro
RE 1
rappr. dall’RA 1
tendente ad ottenere il rigetto
provvisorio dell’opposizione interposta al
precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione di Lugano del 31
gennaio /2 febbraio 2012;
sulla quale istanza il Pretore del Distretto di
Lugano, sezione 5, con decisione12 giugno 2012 (SO.2012.927) ha così statuito:
“1. L’istanza è parzialmente accolta e di conseguenza
l’opposizione interposta
al summenzionato precetto esecutivo è respinta in
via provvisoria
limitatamente all’importo di fr. 3'230.-- con
interessi al 5% dal 06.06.2011
su fr. 1'270.--, dal 06.05.2011 su fr. 1'130.-- e dal 06.04.2011 su fr. 830.--.
2. La tassa di giustizia in fr. 150.--, da anticipare
dalla parte istante, rimane a suo
carico in misura di 2/3, mentre è posta a carico
della parte convenuta in misura
di 1/3, con l’obbligo per l’istante di rifondere
alla convenuta fr. 100.-- a titolo
di ripetibili.”
Sentenza tempestivamente impugnata da RE 1, che con
reclamo 18 giugno 2012 postula la reiezione dell’istanza, protestate spese e
ripetibili;
lette le osservazioni 2 luglio 2012 di controparte;
ritenuto
in fatto
:
A.
Con
PE n. __________ del 31 gennaio/2 febbraio 2012 dell’Ufficio esecuzione di Lugano la CC 1 composta da CO 1 e CO 2 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 8'750.-- oltre interessi, ossia: 1) fr. 1'270.-- oltre interessi al 5% dal 6.5.2010, 2) fr. 1'270.-- oltre interessi al 5% dal 6 ottobre 2010, 3) fr. 1'270.-- oltre interessi al 5% dal 6 dicembre 2010, 4) fr. 1'270.-- oltre interessi al 5% dal 6 febbraio 2011,
5) fr.
1'270.-- oltre interessi al 5% dal 6 aprile 2011,
6) fr.
1'130.-- oltre interessi al 5% dal 6 maggio 2011,
7) fr. 1'270.--
oltre interessi al 5% dal 6 giugno 2011, indicando quale titolo di credito: 1) - 7) Canoni di locazione dovuti sulla base del contratto di locazione 01.10.2002.
Interposta
tempestiva opposizione dalla convenuta, la procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio
al Pretore.
B.
L’istante fonda la sua pretesa su un contratto di locazione
stipulato con la convenuta, che prevedeva una pigione mensile di  fr. 1’140.--
per un appartamento più posteggi rispettivamente di fr. 130.-- per le spese
accessorie (doc. B), con inizio dal 1. ottobre 2002. Il contratto prevedeva altresì il deposito di una garanzia di fr. 1'100.-- da versare su di un libretto
di risparmio o simile con firme abbinate. A partire dal mese di novembre 2008
la pigione è stata aumentata di fr. 230.-- al mese, per cui, secondo l’istante,
dal predetto mese la conduttrice ha versato fr. 1'500.-- per 18 mensilità,
accettando l’aumento pattuito (doc. D). Nel corso del 2010 la convenuta non ha tuttavia
pagato il dovuto per i mesi di maggio, ottobre e dicembre (doc. E) e nel corso
del 2011 per i mesi di febbraio, aprile e giugno. Con l’esecuzione in oggetto
la procedente pretende il pagamento delle pigioni per i predetti mesi che essa
ha indicato in fr. 8'750 oltre interessi come al precetto esecutivo.
C
.   Con
le sue osservazioni del 26 marzo 2012 la convenuta ha rilevato che tra le parti è intervenuto un accordo verbale in base al quale ha accettato l’aumento di
fr. 230.-- mensili in cambio dell’eliminazione di alcuni difetti presenti
nell’appartamento, che tuttavia non è avvenuta. L’escussa ha poi sostenuto di
avere iniziato a corrispondere l’aumento di pigione a partire dal mese di
settembre 2008 e non, come affermato da controparte, da novembre 2008 (doc. 5 e
6), per cui nel corso del rapporto di locazione ha corrisposto, oltre alla
pigione stabilita contrattualmente, i seguenti importi: anno 2008 fr. 920.--,
anno 2009 fr. 2'760.-- , anno 2010 fr. 2'300.-- e anno 2011 fr. 230.--,
complessivamente fr. 6'210.--. La somma versata in eccedenza , con l’aggiunta
di fr. 140.-- versati nel mese di aprile 2011, è destinata a saldare le pigioni
dei mesi di ottobre e dicembre 2010, così come di febbraio, aprile e maggio
2011. Secondo la convenuta la pigione del mese di giugno 2011 va compensata con
il deposito di garanzia di fr. 1'100.--, per cui l’importo dovuto ammonta a fr.
170.--.
All’udienza
di discussione l’istante ha confermato la sua domanda limitandola a fr. 7'480.--
oltre interessi, ritenuto provato il versamento brevi manu di fr. 1'500.-- per
la pigione di maggio 2010. La procedente ha poi rilevato che l’escussa, a partire
da settembre 2008, ha versato regolarmente una pigione di fr. 1'500.--,
accettando quindi per atti concludenti un aumento della pigione pari a fr. 230.--
mensili. D’altro canto la conduttrice non ha prodotto alcun documento a
comprova del fatto che l’aumento fosse dovuto alle spese per l’eliminazione
degli asseriti difetti. Agli atti non risulta alcun accordo tra le parti in tal
senso, per cui l’aumento della pigione non è in alcuna relazione con
l’eliminazione dei presunti e contestati difetti. L’eccezione di estinzione per
compensazione del debito richiede che l’esistenza e l’esigibilità della
contropretesa vengano rese verosimili, mentre la convenuta non ha nessuna
pretesa pecuniaria derivante da un diritto di riduzione della pigione per
difetti.
Con la risposta la convenuta ha contestato
le allegazioni di controparte, riconfermandosi nelle sue osservazioni scritte
del 26 marzo 2012. In particolare ha rilevato come l’aumento della pigione
fosse sottoposto a condizione sospensiva, ossia l’esecuzione di lavori
nell’appartamento che mai sono stati eseguiti, producendo un elenco dei lavori
che andavano effettuati (doc. 14).
Replicando l’istante ha rilevato come il
documento prodotto quale doc. 14 non è né datato, né sottoscritto. Inoltre non
contiene alcun riferimento all’ente locato in oggetto ed è privo di indirizzo o
indicazione relativa al destinatario dello stesso. Che l’aumento della pigione
non fosse sottoposto ad alcuna condizione risulta inoltre dal fatto che la
pigione aumentata è stata corrisposta dalla convenuta.
Con la duplica l’escussa ha contestato le
argomentazioni di controparte. In particolare ha richiamato il doc. 4 allegato
alle sue osservazioni  scritte, in cui ha espresso il proprio disappunto nei
confronti della locatrice per non avere rispettato l’accordo concluso e non avere
avviato i lavori di ripristino dell’appartamento.
D.
Con decisione 12 giugno 2012 il  Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, ha accolto parzialmente l’istanza, argomentando che il contratto di
locazione in oggetto costituisce valido riconoscimento di debito ai sensi
dell’art. 82 cpv. 1 LEF limitatamente all’importo ivi indicato di fr. 1'140.--
per la pigione e fr. 130.-- quale anticipo per le spese accessorie. Dalla
documentazione prodotta, in particolare dagli estratti conto doc. C e doc. 7,
si evince che la conduttrice per 24 mesi ha versato fr. 1'500.-- anziché fr.
1'270.--. La differenza mensile di fr. 230.-- versata in eccesso dalla convenuta
rispetto alla pigione e alle spese accessorie contrattualmente previste, per un
importo complessivo di fr. 5'520.--, non trova nella documentazione prodotta
alcun riscontro in merito alla sua causale. Per cui in prima sede il predetto
importo è stato dedotto dall’ammontare scoperto per i mesi di maggio, ottobre e
dicembre 2010, nonché febbraio, aprile e giugno 2011, che è stato ritenuto fosse
di fr. 8'750.--, ossia fr. 8'750.-- dedotti fr. 5'520.--. L’istanza è stata
pertanto accolta limitatamente all’importo di fr. 3'230.-- oltre interessi al
5% dal 6 giugno 2011 su fr. 1'270.--, dal 6 maggio 2011 su fr. 1'130.-- e dal 6 aprile 2011 su fr. 830.--
E.
Con il reclamo la convenuta rileva
che durante l’udienza di discussione la procedente ha ridotto l’istanza da fr.
8'750.-- a fr. 7'480.--. Inoltre puntualizza che dai documenti prodotti, in
particolare dai doc. C e doc. 7, si evince che da parte sua la pigione è stata
pagata con il versamento di fr. 1'500.-- per 27 mesi e non 24 come ritenuto dal
primo giudice. La convenuta sostiene poi che, come risulta dal contratto di
locazione, ha provveduto al versamento di un deposito di garanzia di fr.
1'100.--, che mai è stato vincolato da controparte a norma di legge, per cui
non può essere considerato quale valido deposito di garanzia. Questo importo,
oltre agli interessi legali al 5%, è quindi immediatamente esigibile e va posto
in compensazione con quanto ancora da lei dovuto. Per cui dall’importo di fr.
7'480.- preteso dall’istante vanno dedotti fr. 6'210.--, ossia fr. 230.--
pagati in più per 27 mesi, da cui risulta l’importo di fr. 1'270.--. Questo
importo va compensato con fr. 1'100.-- del deposito di garanzia oltre
all’interesse al 5% su questo importo per 42 mesi, ossia dall’inizio del
contratto di locazione.
F
. Con le
sue osservazioni l’istante postula la reiezione delle richieste così come
formulate dalla reclamante, rilevando dapprima che l’eccezione di compensazione
del saldo a suo favore con il deposito di garanzia è stata sollevata dalla
convenuta la prima volta in sede di reclamo, per cui costituisce un nuovo
argomento inammissibile ai sensi dell’art. 326 CPC. La reclamante avrebbe
inoltre dovuto limitarsi a chiedere eventualmente la riforma di quanto deciso
in prima istanza, senza aggiungere nuove domande di giudizio, quali la
compensazione e la richiesta di cancellazione dell’esecuzione.
Considerando
In diritto:
1.
Secondo l’art. 319 lett. a CPC sono
impugnabili mediante
reclamo,
tra l’altro, le decisioni inappellabili di prima istanza.
Tale è il
caso per le decisioni nelle pratiche a tenore della LEF, segnatamente in tema
di rigetto dell’opposizione ex art. 80-84 LEF (cfr. art. 309 lett. b n. 3 CPC).
2.
In base all’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati:
a.   l’applicazione
errata del diritto,
b.   l’accertamento
manifestamente errato dei fatti.
3.
In virtù dell’art. 82 cpv. 1 LEF se il credito si fonda sopra un
riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata,
il creditore può chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione.
4.
La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante
scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge,
implica necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o del suo
rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro
determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere
dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli
elementi necessari (DTF 132 III 480 consid. 4.1 pag. 481). Condizione
essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile
secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di
modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (cfr.
Cometta
, Il rigetto provvisorio
dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in
Rep
1989, p. 338 con riferimenti).
5.
La dichiarazione di riconoscimento di debito è una dichiarazione
di volontà con la quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di
denaro, deve essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta
a interpretazione (cfr.
Panchaud/Caprez
, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 1 n. 7 p. 3; anche DTF 132 III
480 consid. 4 p. 461).
Il
limitato potere di cognizione del giudice del rigetto provvisorio non consente
l’indagine volta a stabilire quale sia il reale significato di una
dichiarazione che non appaia sufficientemente liquida, ritenuto che tale
accertamento è compito del giudice ordinario (
Cometta
, op. cit., in Rep 1989 p. 330).
L’ammontare della pretesa
deve risultare determinato nel riconoscimento di debito oppure in un altro
documento al quale il riconoscimento di debito rinvia. Nel caso in cui
l’importo non risultasse dal riconoscimento di debito, ma dagli altri
documenti, la sua determinazione deve poter essere effettuata in modo semplice
(
Staehelin
, Basler
Kommentar zum SchKG, vol. I, 2. ed. 2010, n. 25 ad art. 82 LEF).
La documentazione prodotta
(in particolare i conteggi e altri computi numerici) deve permettere una chiara
e immediata ricostruzione dei movimenti contabili di dare e avere tra le parti
fino a giungere all’importo finale posto in esecuzione: una indagine
approfondita di natura contabile sfugge al potere di cognizione del giudice del
rigetto (
Cometta
, op.
cit. in, p. 339).
Un
contratto di locazione costituisce, in linea di principio, valido
riconoscimento di debito per le pigioni così come per le spese accessorie ivi
stabilite. Un aumento di pigione comunicato dal locatore con il formulario
ufficiale non rappresenta invece un riconoscimento di debito e non permette di
concedere il rigetto provvisorio per l’importo aumentato, pure nel caso in cui
l’aumento non è stato impugnato dal conduttore. Il rigetto dell’opposizione può
essere concesso per l’importo aumentato, solo nel caso in cui l’aumento di
pigione è stata sottoscritto dal conduttore (
Staehelin
,
op. cit., n. 114 e 115 ad art. 82 LEF)
6.
Nel
presente caso il contratto di locazione in esame costituisce valido
riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF solo per fr. 1'270.--
al mese (fr. 1'140.-- per la pigione e fr. 130.--quale anticipo per le spese
accessorie), atteso che per l’aumento di fr. 230.--mensili non vi è alcun
documento sottoscritto dalla reclamante. Come rilevato da quest’ultima
l’istanza è stata ridotta dalla procedente durante l’udienza di discussione
(cfr. verbale pag. 3) da fr. 8'750.-- a fr. 7'480.--, in considerazione del
versamento brevi manu da parte della conduttrice di fr. 1'500.-- per la pigione
di maggio 2010, che tuttavia è stata conteggiata dall’istante solo per
l’importo di fr. 1'270.-- (fr. 8'750 dedotti fr. 1'270.-- = fr. 7'480.--).
Questa riduzione dell’istanza non è stata considerata dal primo giudice. Il
calcolo eseguito in sede preto-rile va pertanto corretto nel senso che
dall’importo di fr. 7'480.-- , e non da fr. 8'750.--, va effettuata la
deduzione di fr. 5'520.-- per compensazione in “
assenza di una valida causale”
,
da cui risulta l’importo di fr. 1'960.-- (fr. 7'480.-- dedotti fr. 5'520.--), in
luogo di fr. 3'230.--.
7.
Secondo l’art. 82
cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione, a meno
che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da
infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di
dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132
III 142 cons. 4.1.1. con rinvii). Secondo la giurisprudenza le eccezioni non
solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere
sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle
allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 104 Ia 413 consid.
4;
Jaeger/walder/Kull/Kottmann,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol.
I, 4a edizione, Zurigo 1997, n. 28 ad art. 82;
Staehelin,
op. cit., n. 87 seg. ad art.
82 LEF;
Gilliéron
, op. cit., vol.
II,
n. 82 ad art. 82).
Il debitore può rendere verosimile che il
suo debito è stato estinto tramite pagamento. L’estinzione può avvenire pure
tramite compensazione, nel qual caso si presuppone che due persone siano
debitrici una verso l’altra (art. 120 cpv. 1 CO; cfr. DTF 122 V 81 consid.
3.a). L’esistenza, l’importo e l’esigibilità della contropretesa devono essere
resi solo verosimili. Una prova documentale liquida non è necessaria (
Staehelin
, op. cit., n. 91 e
93 ad art. 82 LEF).
Nella fattispecie, per
infirmare il riconoscimento di debito per fr. 7'480.---, di cui al precedente
considerando, costituito dal contratto di locazione doc. B, la convenuta deve
rendere verosimile l’esistenza della sua contropretesa composta dall’importo di
fr. 230.-- al mese pagato in eccesso all’istante per 27 mesi, come da lei
sostenuto con il reclamo, per un importo complessivo di fr. 6'210.-- (fr.
230.-- per 27 mesi e non fr. 230.--per 24 mesi come ritenuto dal Pretore).
Orbene dalla documentazione agli atti risulta che da un canto vi è stata
opposizione da parte della convenuta in merito all’aumento di fr. 230.--, mentre
dall’altro canto essa ha pagato l’importo aumentato di fr. 230.--, ossia fr.
1'500.--, per ben 27 mesi. A questo proposito la convenuta sostiene che il
pagamento è avvenuto a condizione che venissero eseguiti alcuni lavori
nell’appartamento locato, mentre l’istante afferma che non vi era accordo
alcuno (doc. G, 3, 4, 9, 10, 11 e 14). Orbene, questa questione non può essere
risolta in questa sede, ma, se del caso, sarà compito del giudice del merito
decidere se l’aumento di fr. 230.-- al mese doveva essere pagato incondizionatamente
oppure era subordinato all’eliminazione di difetti nell’appartamento locato. Ne
consegue che la contropretesa ammontante a fr. 230.-- al mese non può essere
ritenuta resa sufficientemente verosimile. Ciò nonostante il Pretore ha ammesso
la compensazione con questa asserita contropretesa di fr. 230.-- per 24 mesi,
ossia per fr. 5'520.--, ritenendo, irritualmente, che non era data una causale
per questo importo. Non avendo però l’istante presentato reclamo, la decisione,
in questo punto, non può essere riformata. L’ulteriore compensazione  richiesta
dalla reclamante per l’importo di fr. 230.-- da 24 a 27 mesi, ossia fr. 690.--, non può invece essere accolta.
Per quel che riguarda la
compensazione con il deposito di garanzia di fr. 1'100.--, che secondo la
convenuta non è stato depositato su un libretto di risparmio a norma di legge, va
dapprima rilevato che, contrariamente a quanto sostenuto dall’istante nelle sue
osservazioni al reclamo, questa eccezione è già stata sollevata in prima sede con
le osservazioni del 26 marzo 2012 all’istanza  (cfr. pag. 5:
“compensato
secondo le intenzioni dell’inquilina con il deposito di garanzia di fr. 1'100.--“
).
Orbene, secondo giurisprudenza e dottrina, il locatore è obbligato a depositare
la garanzia correttamente e a comunicare al conduttore il nome della banca. Nel
caso non procedesse in tal senso, il pagamento effettuato al locatore, può
essere compensato con future pigioni (DTF 127 III 273 consid. 4c;
Weber
, Basler Kommentar,
Obligationenrecht I,  4. ed., 2007, n. 5 ad art. 527e CO e rif. ivi).
Nella fattispecie la
locatrice non ha ribadito di avere depositato la garanzia presso un istituto di
credito a norma di legge, per cui la richiesta della reclamante di porre in
compensazione l’importo di fr. 1'100.-- ed i relativi interessi al 5% per 42
mesi va accolta. Dall’importo ricalcolato ammontante a fr. 1’960.-- (cfr.
considerando 6) vanno pertanto dedotti fr. 1'100.-- oltre a fr. 192.50 per
interessi al 5% per 42 mesi, da cui risulta l’importo di fr. 667.50. Ne
consegue che la sentenza pretorile va riformata nel senso che il rigetto
provvisorio dell’opposizione può essere concesso limitatamente a fr. 667.50
oltre interessi al 5% dal 6 giugno 2011.
8.
Il
reclamo va pertanto parzialmente accolto.
Le spese processuali e
le ripetibili seguono la reciproca soccombenza (art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF; art.
95 cpv. 2 e 3, 105 cpv. 1 e 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamato l’art. 82 LEF
pronuncia:
I.
Il
reclamo è parzialmente accolto.
Di
conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione 12 giugno 2012 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5 (SO.2012.927) sono così riformati:
1.
“L’istanza 22 febbraio 2012 della CC 1, __________, composta da: 1) CO 1, __________ - 2) CO 2, __________ (I), è
parzialmente accolta. Di conseguenza, l’opposizione interposta da RE 1, __________,
al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione di Lugano, è
rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 667.50 oltre interessi al 5%
dal 6 giugno 2011.
2.
La tassa di giustizia per complessivi fr.
150.--, anticipata dalla parte istante, è posta per fr. 136.-- a suo carico e
per fr. 14.-- a carico di RE 1, alla quale la parte istante in solido rifonderà
ripetibili ridotte di fr. 90.--.”
II
.   La
tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 250.--, già anticipata da, è
posta per  fr. 50.-- a suo carico e per fr. 200.-- in solido a carico della parte
istante, la quale, sempre in solido, rifonderà a ripetibili ridotte di fr.
140.--.
III.
Notificazione
a:
-, ,
-.,
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                                           La
segretaria
Giacché il valore litigioso della vertenza, di fr.
3'230.--, non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--, contro la presente
decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 cpv. 2 lett. a LTF).
Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113 e segg. LTF).