ti_gerichte · 12.1996.127 · 1996-10-16 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.10.1996 12.1996.127

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00127
Lugano
16 ottobre 1996
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa in materia di contratto di locazione n. __________
della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa
con istanza 11 marzo 1996 da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
con cui
l’istante ha chiesto la diminuzione del 9,75% del canone di locazione
dell’appartamento da lui condotto a far tempo dal 1° aprile 1996 a seguito
della diminuzione del tasso ipotecario dal 6% al 5%;
Istanza
avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 28 maggio 1996 ha
respinto;
Appellante
l’istante, che con atto denominato “ricorso per cassazione” del 7 giugno 1996
chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di ammettere l’istanza;
Gravame sul quale
la convenuta non si è espressa;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.  - se deve
essere accolto l’appello
2.  - tassa di
giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto
A.
A
far tempo dal 1° maggio 1987 l’istante ha locato dalla convenuta, dapprima per
la durata di tre anni ed in seguito con tacito rinnovo di anno in anno, un
appartamento di 41/2 locali al 3° piano dello stabile denominato “__________ ”
in via __________ a __________.
La
pigione iniziale di fr. 978.-- al mese è stata portata, con successivi aumenti,
a fr. 1’288.-- mensili.
B.
Con
l’istanza in rassegna __________ ha postulato la riduzione del 9,75% del canone
a partire dal 1° aprile 1996 a seguito della diminuzione del tasso ipotecario
dal 6% al 5%.
All’udienza
del 22 aprile 1996 la convenuta si è opposta all’istanza adducendo che
all’avvenuta riduzione dei tassi ipotecari essa potrebbe eccepire il fatto di
non trarre un reddito sufficiente dal bene locato.
I
canoni percepiti non consentirebbero infatti nemmeno la copertura dei soli
oneri per interessi bancari, dal che una situazione fortemente passiva per la
società locatrice.
C.
Nel
giudizio impugnato il Pretore ha respinto l’istanza facendo propria la tesi
della convenuta, secondo cui alla richiesta di diminuzione del canone potrebbe
validamente essere eccepita la circostanza secondo cui la locatrice non
percepirebbe un reddito sproporzionato dall’ente locato.
D.
Con
il gravame l’istante chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di
accogliere l’istanza.
Indipendentemente
dalla questione a sapere se la convenuta tragga o meno un reddito
sproporzionato dallo stabile, il chiaro tenore dell’art. 13 cpv. 1 OLAL
imporrebbe una riduzione dei canoni proporzionata a quella dei tassi ipotecari.
Inoltre
dal principio dell’affidamento risulterebbe che nella specie il bene locato
procura alla convenuta un reddito ammissibile e sufficiente, e che il
conduttore potrebbe ritenere che la riduzione dei tassi comporti
automaticamente quella del canone, come del resto avvenuto nel 1994.
La
giurisprudenza di cui alla DTF 121 III 163 sarebbe troppo restrittiva e
dovrebbe comunque proteggere la buona fede dell’inquilino.
E.
La
convenuta non ha presentato osservazioni all’appello.
Considerato
in diritto:
1.
Secondo
la giurisprudenza di questa Camera, nelle procedure di adeguamento del canone
di locazione il valore della lite va stabilito in 20 annualità allorché, come
nella specie, il contratto si rinnova automaticamente di anno in anno in
mancanza di disdetta, così che la lite riguarda in definitiva  prestazioni
periodiche di durata indeterminata ed incerta ai sensi dell’art. 7 cpv. 3 CPC (
Cocchi/Trezzini
,
CPC, ad art. 7, n. 1).
Ne
discende che la lite in esame ha valore superiore a fr. 8’000.-- e che la decisione
del Pretore andava impugnata con il rimedio di diritto dell’appello, e non con
quello del ricorso per cassazione.
L’errore
non nuoce tuttavia al ricorrente dal momento che risulta chiaramente
dall’impugnativa che le critiche alla sentenza pretorile dovrebbero condurre -a
mente dell’istante- al pieno accoglimento delle sue domande, e che non si può
per contro ritenere che la controparte abbia subito pregiudizio a seguito
dell’inesatta indicazione del rimedio di diritto (
Cocchi/Trezzini
, opera
citata, ad art. 309, n. 8).
2.
L’art.
270a cpv. 1 CO stabilisce che il conduttore può domandare la riduzione della
pigione per la prossima scadenza contrattuale nel caso in cui il locatore
ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a causa di una modificazione
essenziale della basi di calcolo, in particolare una diminuzione dei costi.
In
questo particolare momento congiunturale, la riduzione dei tassi ipotecari
costituisce il caso più rilevante di “diminuzione dei costi” del locatore ai
sensi della cennata norma.
3.
Il
citato articolo di legge è esplicito nel subordinare la possibilità di ottenere
la riduzione della pigione a due condizioni cumulative: la diminuzione dei
costi del locatore e il conseguente ottenimento di un reddito sproporzionato
dal bene locato.
La
precedente giurisprudenza di questa Camera, aderendo alla dottrina
maggioritaria e alla giurisprudenza di altri cantoni, stabiliva che, all’atto
pratico, una diminuzione dei costi del locatore intervenuta dopo l’ultimo
adeguamento del canone dava diritto al conduttore di ottenere una diminuzione
della pigione, a meno che il locatore avesse introdotto nel contratto o in un
precedente modulo di notifica una valida riserva dalla quale risultasse che il
reddito fornito dall’ente locato non era sufficiente, o che il canone non
corrispondeva alle pigioni del quartiere (
II CCA
9 giugno 1995 in re
F./B., ribadita l’11 luglio 1995 in re B./G. e llcc.).
4.
Nella
sentenza pubblicata in
DTF
121 III 163 e segg., che comporta
necessariamente la modifica dell’orientamento di questa Camera, il Tribunale
federale dopo approfondita analisi della problematica alla luce dei legittimi
interessi delle parti contrattuali e del principio dell’affidamento (cfr. in
particolare il consid. 2d alle pag. 165-168), si è chiaramente espresso in
favore della diversa soluzione secondo cui il locatore, in caso di diminuzione
dei costi, anche in assenza di un’esplicita riserva in tal senso può
validamente eccepire alla richiesta di diminuzione della pigione il fatto che
egli, pur considerata la diminuzione dei costi, trae dal bene locato un reddito
insufficiente o comunque non sproporzionato.
5.
Deve
pertanto essere smentita l’affermazione dell’appellante (peraltro inesatta
anche alla luce della precedente giurisprudenza), secondo cui sussisterebbe una
sorta di automatismo, eruibile dal principio dell’affidamento, grazie al quale
alla diminuzione dei tassi ipotecari seguirebbe necessariamente la riduzione
della pigione nei termini previsti dall’art. 13 OLAL.
Siffatta
soluzione, contrariamente all’opinione dell’istante, non discende in astratto
dal principio dell’affidamento, avendo il Tribunale federale stabilito il
contrario nella citata sentenza. Tanto meno tale soluzione può trovare sostegno
nell’art. 13 OLAL, norma per sua natura subordinata all’art. 270a CO e avente
unicamente funzione di quantificare -ma solo al verificarsi delle condizioni di
cui all’art. 270a CO- l’effetto concreto sulla pigione di una diminuzione dei
tassi ipotecari.
6.
L’accertamento
contenuto nel giudizio impugnato secondo cui la locatrice rifiutando la
riduzione del canone non otterrebbe ancora un reddito sproporzionato dall’ente
locato non è stata contestata dal ricorrente, eccezion fatta per l’apodittica,
e perciò irrilevante affermazione del contrario (ricorso, pag. 5).
Rimane
da esaminare se la soluzione alla quale è giunto il primo Giudice sia in
qualche modo contraria al principio della buona fede in conseguenza delle
peculiarità della concreta fattispecie.
6.1
L’istante
ritiene di poter trarre diritto dal fatto che in occasione dell’ultimo
adeguamento della pigione la convenuta ha tenuto conto della riduzione del
tasso ipotecario senza sollevare eccezioni (doc. I).
Il
rilievo non è pertinente: secondo la precedente giurisprudenza, in assenza di
un’esplicita riserva, che in concreto non era stata formulata, la convenuta non
poteva fare altro se non accordare all’istante la dovuta riduzione della
pigione. Il fatto che ora, conformemente alla più recente giurisprudenza, la
locatrice abbia eccepito il reddito insufficiente da lei tratto dall’immobile
anche in assenza di un’esplicita riserva in tal senso, non costituisce altro
che l’esercizio di un legittimo diritto, e non -in assenza di altri elementi
qualificanti- un abuso del medesimo.
6.2
L’istante
adduce inoltre il fatto che la convenuta gli avrebbe promesso una diminuzione
per la prossima scadenza contrattuale qualora i tassi fossero nel frattempo
rimasti al medesimo livello (doc. C).
Nemmeno
in questo comportamento è tuttavia ravvisabile abuso di diritto, per l’evidente
motivo che la promessa non riguarda il periodo contrattuale oggetto della lite,
per il quale la convenuta non risulta aver assunto atteggiamenti atti a
suscitare una fiducia del convenuto meritevole di protezione circa la rinuncia
all’eccezione relativa all’insufficiente reddito tratto dall’immobile.
Ne
deve conseguire la reiezione del gravame.
Le
spese e la tassa di giustizia seguono la soccombenza dell’appellante.
Alla
locatrice, che non ha presentato osservazioni all’appello, non vengono tuttavia
assegnate ripetibili (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
7 giugno 1996 di __________ è respinto.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                   fr.    580.--
b)
spese                                     fr.      20.--
T
o t a l e                                     fr.    600.--
già
anticipati dall’appellante,  restano a suo carico.
III.
Intimazione:    -    __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario