ti_gerichte · 12.2000.187 · 2001-02-21 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 21.02.2001 12.2000.187

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00187
Lugano
21 febbraio
2001
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa inc. no.
SF.2000.00140 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con
istanza 10 maggio 2000 da
__________
e
__________
entrambe rappr. dall' avv. __________
Contro
__________
e
__________
entrambi rappr. dall' __________
con la quale le istanti hanno chiesto lo sfratto dei
convenuti dalla __________ di __________ e che il Segretario-Assessore di
Lugano, con sentenza 19 settembre 2000, ha respinto.
Appellanti le istanti le quali, con atto di appello 2
ottobre 2000, chiedono la riforma del primo giudizio ed il conseguente
accoglimento della loro domanda di sfratto mentre le controparti postulano la
reiezione del gravame.
Letti ed esaminati gli atti dell'incarto
Considerato
in fatto ed in diritto
1.   __________
ed __________ conducono in locazione, dal giugno 1999, lo stabile
__________ di __________ di proprietà della comunione ereditaria formata da
__________ ed __________. Il canone mensile di locazione ammonta a Fr. 850.-.
In
occasione di un'udienza di discussione, svoltasi il 13 dicembre 1999 presso
l'Ufficio di conciliazione di Mendrisio, riguardante una contestata disdetta
ordinaria per il 31 maggio 2000, le locatrici hanno messo in mora i conduttori
per il pagamento di pigioni arretrate nei seguenti termini:
"Si rileva inoltre che…..i conduttori
sono in mora con il pagamento delle pigioni di settembre Fr. 467.- e ottobre,
Fr. 850.-, di modo che si coglie ora l'occasione di diffidarli al pagamento
entro 30 giorni da oggi, pena la disdetta ex art. 257d CO."
(doc. E).
I
conduttori eccepivano che le pigioni pretese impagate erano state compensate e
che, per ottobre, mancava una differenza a saldo di Fr. 382,55.
2.
Il
28 marzo 2000, il rappresentante delle locatrici inviava ai conduttori una
lettera-raccomandata del seguente tenore:
"Da un controllo della contabilità dell'ente
locato in oggetto è emerso che non avete provveduto al pagamento dei canoni dei
mesi da dicembre 1999 a marzo 2000 compresi. Ciò oltre agli arretrati di
settembre ed ottobre 1999 di cui già siete stati diffidati. Per questo motivo
mi vedo costretto ad invitarvi al versamento delle menzionate pendenze, per un
importo di Fr. 3'400.- complessivi, entro 30 giorni da oggi, con la diffida
della disdetta ai sensi dell'art. 257d CO…".
(doc.
F).
Lo stesso giorno, tramite modulo ufficiale, il rappresentante delle
locatrici intimava ad entrambi i conduttori la disdetta della locazione, con
effetto a decorrere dal 30 aprile 2000 (doc. H).
3.
Con
l'istanza di sfratto che ci occupa le locatrici argomentano che anche di fronte
all'ultima diffida del 13 dicembre 1999 presso l'Ufficio di conciliazione gli
inquilini non hanno dato seguito al pagamento e che quindi sono state costrette
a sciogliere il rapporto di locazione con disdetta del 28 marzo 2000 per il 30
aprile 2000, senza che l'ente locato sia stato loro riconsegnato nei termini.
Le
controparti vi si oppongono contestando che al momento della messa in mora vi
fossero pigioni in sofferenza e sostenendo che la messa in mora di fine marzo
2000 era un rinnovo di quella di dicembre 1999 con il che la disdetta,
pronunciata quello stesso giorno, sarebbe intempestiva.
Il primo
giudice ha ritenuto che i conduttori potevano intendere, in buona fede, dal contenuto
della seconda messa in mora che la stessa riguardasse anche ed ancora le
pigioni richiamate in occasione della discussione avanti l'Ufficio di
conciliazione e di conseguenza ha deciso che la disdetta, pronunciata
contemporaneamente al qualificato sollecito di pagamento, era prematura ed
inefficace.
4.
Le
locatrici insorgono in appello contro la sentenza di prima istanza e chiedono
la pronuncia dello sfratto mentre le controparti vi si oppongono. Dei motivi si
dirà, per quanto necessario, nei considerandi che seguono.
5.
La
chiarezza nei rapporti tra le parti (le istanti hanno perfino contestato che un
contratto di locazione si fosse instaurato come appare dalla lettera 28 ottobre
1999, doc. C) e la comprensibilità  delle pigioni dovute o non dovute a seguito
di pagamenti o di compensazioni effettuate (le istanti hanno redatto a mano uno
scritto 14.8.1999 dal quale appare che la pigione era pagata sino a tutto
ottobre, doc. 1) non sono di certo di casa nella vicenda che ci occupa.
Già la
sola presenza del doc. 1, che non è contestato provenire dalle istanti e che è
messo in discussione solo perché le posizioni di dare ed avere tra le parti non
sarebbero ancora oggi regolate, permette di respingere l'istanza di sfratto. La
stessa si basa, infatti, su di una disdetta che dipende dal mancato pagamento,
nei termini di messa in mora, delle pigioni di settembre ed ottobre 1999
quando, per quel documento, queste pigioni erano state dichiarate compensate.
Facendo difetto una situazione di mora viene a mancare ogni presupposto per una
valida disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257d CO.
L'ammissione
dei convenuti, di cui all'udienza avanti all'ufficio di conciliazione del 13
dicembre 1999, nel senso di dovere a saldo per il mese di ottobre l'importo di
Fr. 332.55 non è determinante poiché appare essere il frutto di un errore, sia
nell'importo sia nella scadenza, se confrontato con le rilevanze di cui alla
dichiarazione doc. 1. La qualcosa, nel marasma dei rapporti tra le parti, è
sicuramente comprensibile. Proprio per questa situazione di incertezza e
confusione, anche se si dovesse ritenere che gli inquilini erano in mora per
quell'importo, la disdetta del 28 marzo 2000 sarebbe contraria alla buona fede
e di conseguenza da annullare poiché le locatrici non erano per niente certe
che l'importo richiesto fosse effettivamente dovuto (
DTF
120 II 31).
6.
Dovendosi
respingere l'istanza di sfratto per i motivi che precedono torna inutile
addentrarsi nelle altre questioni sollevate dalle parti, in particolare
decidere sulla validità di una messa in mora nei confronti di due coinquilini
consegnata in un verbale di discussione avanti all'ufficio di conciliazione o
della disdetta susseguente quando, contemporaneamente, si sollecitano altre
pigioni e si richiama espressamente la precedente messa in mora così da poter
far ritenere che la stessa fosse superata o ancora della diffida inviata
congiuntamente ai coinquilini.
Per i quali motivi
visti per le spese l'art. 148 CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
1.
L'appello 2 ottobre 2000 di __________ e __________ è respinto.
2.
La
tassa di giustizia di Fr. 450.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 500.-) già
anticipate dalle appellanti rimangono a loro carico con l'obbligo di rifondere
alle controparti, in solido, l'importo di Fr. 100.- per ripetibili.
3.
Intimazione
a__________
Comunicazione
alla Pretura di Lugano, sez. 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario