ti_gerichte · 40.2013.3 · 2004-04-30 · it
Aggiornamento particolare della stima immobiliare determinato dall'inserimento del fondo nel Piano delle zone di pericolo


Incarto n.40.2013.3

Lugano

19 agosto 2013

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Paolo Barberis

arch. Brenno Borradori

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 10 maggio 2013 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 10.4.2013 dall'Ufficio cantonale di stima nellambito
 della procedura di aggiornamento particolare della stima,

relativamente al mapp. no. 1015 RFD di __________,,

esperito                           il
sopralluogo in data 2 luglio 2013,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la
revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze
idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dellart. 6 cpv. 1 della Legge
sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst),
entrata in vigore il 1° gennaio 1997.Eseguita la procedura di revisione, lUfficio cantonale di stima (UCS), con
decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in
pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per
il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1° giugno 2004.Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato
ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi
valori di stima sul territorio del Cantone.

1.2.     Per
la part. no. 1015 RFD di __________, inedificata, con decisione del

1.
febbraio 2004 (Revisione generale 2004), lUCS ha esposto un valore ufficiale
di stima di fr. 80'417.--.Il reclamo interposto dai proprietari, le cui argomentazioni riconducevano alla
tipologia del fondo e ad un suo difficile sfruttamento edilizio, nonché ai
gravosi problemi che su di esso incombevano per lestesa frana soprastante, è
stato parzialmente accolto dallautorità di stima che, con decisione su reclamo
del 27 gennaio 2005, ha ridotto il valore di stima a fr. 40'322.applicando un
correttivo del -50% al valore metrico del terreno posto in zona edificabile.

2.

2.1.     Successivamente,
nel 2011, il mapp. no. 1015 è stato incluso nel Piano delle zone di pericolo di
__________, ciò che ha indotto lUCS, con decisione per aggiornamento
particolare 2011, a ricalcolare in fr. 8'246.-- il valore di stima ufficiale
del fondo.

2.2.     Non
condividendo tale valutazione, in data 11 febbraio 2013 i proprietari hanno
presentato un reclamo che lUCS ha respinto con decisione del 10 aprile 2013.
Lautorità di prima istanza ha in particolare ritenuto che il valore calcolato
ben considera gli aspetti negativi derivanti dallinserimento della particella nel
comprensorio dei fondi soggetti a pericoli naturali.

2.3.     Contro
tale decisione i proprietari sono insorti mediante ricorso del 10 maggio 2013
innanzi a questo Tribunale riconfermandosi nei contenuti del  reclamo e
postulando di conseguenza la conferma del valore di stima precedente di fr.
40'322.--, subordinatamente formulando le seguenti richieste alternative:- compensare il fondo con un altro di medesimo valore e caratteristiche- indennizzare la perdita di valore del terreno- eventuale compensazione a livello fiscaleI ricorrenti hanno inoltre chiesto al Tribunale di essere convocati ad un
incontro con tutte le parti che, in un modo o nellaltro, abbiano  competenze
nella vertenza.

2.4.     In
data 2 luglio 2013 è stato esperito un sopralluogo che ha permesso le seguenti
constatazioni:il fondo si presenta pianeggiante nella sua parte terminale a nord-est  mentre
è boschivo e in forte pendenza, con rocce affioranti, in quella rimanente. Tra
le due zone scorre il canale __________, atto a convogliare le acque
meteoriche provenienti dalla zona sovrastante. La superficie pianeggiante è
destinata a deposito e lavorazione di materiale inerte. Il fondo è direttamente
a confine (lato sud) con il mappale no. 1016, anche questultimo di proprietà
dei ricorrenti, sul quale sorge un edificio destinato ad autorimessa ed uffici della
__________. Sul suo lato est il mappale 1015 confina con fondi di proprietà del
Patriziato di __________.

3.

3.1.     La
competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di
stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39
cpv. 1 Lst.Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dai proprietari del mapp. no. 1015,
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

3.2.     In
questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo
la quale spetta di principio allautorità di accertare dufficio i fatti
determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e
proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con
pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e
può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).

4.     La
presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare
della stima ai sensi dellart. 8 Lst determinato dallinserimento del mappale
no. 1015 nel Piano delle zone di pericolo di __________.Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione
generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst),
sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad
influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti
riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano
regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995
concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare, ad art. 8).LUCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede
allaggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali dincidenza di
cui allart. 19 Lst, vigenti al momento dellultima revisione generale o
dellultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il
tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle
costruzioni ed il costo medio dellenergia, questultimo per i relativi
impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).

5.

5.1.     Il
mappale no. 1015 RFD di __________ è un fondo inedificato, di forma più o meno
rettangolare, costituito da un terreno pianeggiante a valle e da una superficie
boscosa impervia a monte. Lo stesso è ubicato in località __________, alle
pendici del versante della __________ / __________, ed è direttamente
interessato dallimponente frana del __________.

Stando
al vigente PR comunale la particella è assegnata in parte alla zona industriale
per mq. 729 (terreno pianeggiante) e per la rimanenza allarea forestale
(terreno in forte declivio).

5.2.     Con
ris. no. 2011 del 20 marzo 2011 il Consiglio di Stato ha approvato laggiornamento
dei Piani dei territori soggetti a pericoli naturali nel Comune di __________
adottandoli di conseguenza.La particella no. 1015 è interessata dai seguenti azzonamenti (cfr. PZP):-  pericolo elevato di crollo di roccia sullintero fondo, ad eccezione di una    esigua
superficie in coincidenza con larea boschiva posta a ridosso del    confine sud
per la quale vige il grado di pericolo residuo;-  pericolo residuo di flussi di detrito sullintera parte pianeggiante
inferiore    della particella in corrispondenza con la zona industriale.Da qui la necessità di procedere ad un aggiornamento particolare della stima
per il mappale no. 1015 RFD di __________.Va tra laltro rilevato che il gravame presentato da RI 1, unitamente alla __________
(società di cui RI 1 è procuratore, cfr. estratto RC) contro lallestimento dei
piani dei territori soggetti a pericoli naturali è stato respinto dal Consiglio
di Stato e che il medesimo non includeva il mappale no. 1015 ma solo i mappali
confinanti no. 1016 (di proprietà dei ricorrenti) e 832 (di proprietà del
Patriziato di __________ e dove i ricorrenti agivano per procura in virtù del
diritto di superficie per sé stante e permanente intavolato a RF mapp. 839- in
favore della __________ __________).

5.3.     Il
ricorso presentato da RI 1 tende a contestare il valore di stima di fr.
11.--/mq attribuito dallUCS alla parte edificabile del mappale no. 1015 (zona
industriale) con la decisione per aggiornamento particolare 2011 qui avversata. Al valore di zona di fr. 110.--/mq., che non è qui osteggiato e che tiene
comunque conto in giusta misura della posizione e della topografia e tipologia
del comparto e appare già di per sé prudenziale rispetto al prezzo normalmente
conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, lautorità di
stima ha applicato un correttivo del -90% per carico ambientale (configurazione
non adeguata, zona di pericolo naturale, divieto di costruzione).La censura sollevata dai ricorrenti non può essere condivisa dal Tribunale che,
al contrario, ritiene il valore attribuito dallUCS adeguato alle circostanze per
i motivi che seguono.La superficie edificabile del mapp. no. 1015 corrisponde a mq. 729 della zona
pianeggiante posta a valle del fondo. Essa è delimitata da un lato dal canale
(anche di una certa larghezza e profondità) che la separa dallarea forestale e
dalla parete rocciosa, dallaltro lato dalla strada di accesso sul mapp. no.
832 di proprietà del Patriziato di __________. Stante la situazione le possibilità
edificatorie risultano essere già limitate solo per la morfologia del fondo e le
distanze da osservare dai confini (cfr. art. 9 e 33 NAPR). Linteresse edilizio
va poi scemando e si neutralizza con linserimento del mappale nella zona rossa
del piano dei pericoli naturali e con limposizione dei relativi vincoli di
sicurezza. Per i motivi che precedono un valore maggiore di quello assegnato
dallUCS a mente di questo Tribunale non si giustifica, anche perché
concordante con quelli stabiliti per i fondi accomunabili circostanti.

Nemmeno
però si intravedono argomentazioni valide per ridurre ulteriormente il valore
di stima. Basti pensare che un uso diverso del terreno (per esempio per scopi
agricoli) non è immaginabile e che, nonostante le limitazioni imposte con la
nuova pianificazione, i proprietari attualmente ne possono trarre comunque
vantaggi (terreno discosto dalle zone residenziali dove è possibile svolgere
attività moleste) utilizzandolo quale piazza di deposito e lavorazione di
inerti a tutto vantaggio anche del confinante mappale no. 1016.

5.4.     Per
quanto concerne invece le altre richieste contenute nel gravame, le stesse
esulano dalle competenze del Tribunale di espropriazione, che in questa
procedura può solo esprimersi sul valore di stima del fondo. Eventuali domande
dindennizzo o altro dovranno essere fatte valere nelle appropriate sedi e
secondo le normative in vigore.

6.     Di
conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1015
RF di __________ è confermato in fr. 8'246.-- come stabilito dallUCS.

7.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.--  sono poste a carico dei ricorrenti
in quanto parte soccombente. Non si assegnano ripetibili (art. 39 cpv. 6 Lst;
art. 31 LPamm).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoed il valore
ufficiale di stima del mapp. no. 1015 RFD di __________ stabilito dallUCS è
confermato.

2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- sono poste a carico dei ricorrenti
in solido e in parti uguali. Non si assegnano ripetibili.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco