ti_gerichte · 80.2008.89 · 2008-09-08 · it

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, prestazioni ulteriori, rinuncia agli alimenti in seguito a nuovo matrimonio

Tessin Camera di diritto tributario 08.09.2008 80.2008.89
Tessin Camera di diritto tributario 08.09.2008 80.2008.89
Ticino Camera di diritto tributario 08.09.2008 80.2008.89

Incarto n.
80.2008.89
Lugano
8 settembre
2008
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributar
io
del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
F
io
renzo Gianinazzi
parti
__________ RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 lugl
io
2008 contro la decis
io
ne del 26 giugno 2008 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 10 dicembre 1992, gli allora coniugi __________ e RI 1 acquistavano
in comproprietà per un mezzo ciascuno il mapp. n. __________ RFD di __________
al prezzo di fr. 140'000.–, per edificarvi una casa d’abitaz
io
ne.
Nell’ambito
della definiz
io
ne delle
conseguenze accessorie del divorz
io
, dichiarato dal pretore di __________ con sentenza del 2 lugl
io
1998, i coniugi __________ stabilivano
che il marito diventasse unico proprietar
io
della casa d’abitaz
io
ne e, sulla base della sentenza di divorz
io
, la quota di comproprietà della moglie veniva iscritta a suo nome.
Sulla
base di un accordo di modifica della convenz
io
ne sugli effetti accessori del divorz
io
, stipulata il 13 lugl
io
2000, __________ vendeva alla ex moglie ed al nuovo marito di
quest’ul-tima, __________, il mapp. n. __________ di __________, al prezzo
di    fr. 500'000.–.
Con
sentenza del 21 giugno 2004, il pretore di __________ sc
io
glieva per divorz
io
anche il matrimon
io
fra RI 1 e__________. L’immobile veniva attribuito in proprietà esclusiva alla
moglie e le parti dichiaravano di comune intesa di volere il differimento
dell’imposiz
io
ne dell’utile
immobiliare.
B.
Con
atto pubblico del 9 ottobre 2006, RI 1 vendeva ai coniugi __________ la part.
n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 650'000.–.
Nella
dichiaraz
io
ne per l’imposta
sugli utili immobiliari, la venditrice chiedeva il differimento dell’imposiz
io
ne, per reinvestimento nell’abitaz
io
ne primaria.
Notificandole
la tassaz
io
ne dell’imposta
sugli utili immobiliari, con decis
io
ne del 27 agosto 2007, l’Uffic
io
di tassaz
io
ne di __________
commisurava l’utile imponibile in fr. 139'678.– e l’imposta in       fr.
30'729.15. Dal ricavo della vendita deduceva il prezzo di acquisto del 2000
(fr. 500'000.–) e le spese di acquisto                 (fr. 10'322.–). Quanto
al differimento dell’imposiz
io
ne,
affermava che non poteva essere concesso, non essendo chiaramente definibile il
valore e l’oggetto del reinvestimento.
C.
La
contribuente impugnava la suddetta decis
io
ne, con reclamo del 1° ottobre 2007, chiedendo in primo luogo che la
tassaz
io
ne fosse modificata
accertando che non vi era stato alcun utile imponibile. Sosteneva infatti che,
al momento dell’acquisto dell’immobile dall’ex marito, aveva rinunciato al
diritto al contributo alimentare di fr. 2'600.-- mensili per 56 mesi, sicché il
prezzo di acquisto doveva essere aumentato di fr. 145'600.–; inoltre, aveva
rinunciato alla copertura delle spese di manutenz
io
ne della casa, che sarebbe pure stata a carico dell’ex coniuge fino
al 30 giugno 2006. In via subordinata, argomentava che tutti i trasferimenti
dell’immobile intervenuti fin dal 1992 costituivano casi di differimento
dell’imposiz
io
ne (cess
io
ni fra coniugi), con la conseguenza che
il calcolo dell’utile doveva considerare quale precedente acquisto il contratto
di compravendita del terreno del 1992. In via ulter
io
rmente subordinata, postulava il differimento dell’imposiz
io
ne per reinvestimento nell’abitaz
io
ne primaria, avendo acquistato e sistemato
una casa nel Canton __________.
D.
Al
termine di un’audiz
io
ne
tenutasi il 28 novembre 2007, le parti sottoscrivevano un verbale del seguente
tenore:
Sentite le
spiegaz
io
ni dell’uffic
io
,
il rappresentante si riserva di verificare alcuni aspetti di forma con il suo
assistito.
Entro il 7
dicembre 2007 sottoporrà eventuali nuove osservaz
io
ni
a questo uffic
io
, il quale trascorso tale termine senza
comunicaz
io
ni provvederà a respingere il gravame.
Il
reclamo veniva respinto con decis
io
ne del 27 dicembre 2007, nella quale l’Uffic
io
di tassaz
io
ne
faceva riferimento al verbale di audiz
io
ne del 28 novembre 2007.
E.
Con sentenza
del 25 marzo 2008, la Camera di diritto tributar
io
ha annullato la suddetta decis
io
ne su reclamo, per carenza di motivaz
io
ne, rinviando gli atti all’Uffic
io
di tassaz
io
ne per
una nuova decis
io
ne motivata.
Il 26
giugno 2008 l’autorità di tassaz
io
ne ha notificato alla contribuente una nuova decis
io
ne su reclamo, nella quale, rilevato che
la reclamante ha acquistato l’immobile ceduto con contratto di compravendita
del 13 dicembre 2000 al prezzo di fr. 500'000.–, quest’ultimo importo è servito
per la tassaz
io
ne dell’alienaz
io
ne precedente e deve essere considerato
valore di acquisto anche per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari
relativa alla vendita qui in discuss
io
ne. L’Uffic
io
ha
anche osservato che “l’eventuale falsa indicaz
io
ne del prezzo relativa al precedente trasferimento di proprietà
comporterebbe conseguenze civili e penali per tutte le parti che hanno
sottoscritto il rogito”. D’altra parte, le parti non avrebbero chiesto
all’autorità di tassaz
io
ne il
differimento dell’imposiz
io
ne
dell’utile immobiliare.
F.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributarioRI 1 chiede
nuovamente che l’utile imponibile venga azzera-to, in considerazione del fatto
che il prezzo di acquisto accertato con la precedente tassaz
io
ne non teneva conto della rinuncia dell’acquirente
agli alimenti ed al pagamento delle spese di ma nutenzione dell’immobile da
parte dell’ex marito. In via subordinata, ritiene poi che l’utile immobiliare
debba essere calcolato a partire dall’acquisto del terreno nel 1992, essendovi
poi stati solo trasferimenti fra coniugi, come tali posti al beneficio del
differimento dell’imposiz
io
ne.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una
speciale
, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in consideraz
io
ne la
complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
,
L'imposiz
io
ne degli utili
immobiliari – Commentar
io
degli
articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienaz
io
ne e il valore di investimento.
Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietar
io
dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di
stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
La
contestaz
io
ne principale della
ricorrente è indirizzata contro il calcolo dell’utile imponibile su cui si basa
la decis
io
ne impugnata e
censura in particolar modo la determinaz
io
ne del valore di acquisto dell’immobile.
Infatti,
l’Uffic
io
di tassaz
io
ne ha considerato quale valore di acquisto
il prezzo pagato, dalla ricorrente e dall’allora marito, per diventare
proprietari del mapp. n. __________ di __________, così come documentato
dall’atto pubblico del 12 dicembre 2000; l’importo rogato, pari a fr.
500'000.–, è stato anche considerato valore di alienaz
io
ne, nell’ambito della tassaz
io
ne dell’utile conseguito da __________, venditore (decis
io
ne del 25 genna
io
2001, passata in giudicato).
Secondo
la contribuente, invece, il valore di acquisto dell’immobile sarebbe stato
nettamente super
io
re, in misura
tale da azzerare l’utile immobiliare da lei conseguito con la vendita
successiva. Al prezzo documentato dall’atto pubblico di compravendita
dovrebbero infatti essere aggiunti almeno fr. 145'600.–, corrispondenti alla somma
dei contributi alimentari (fr. 2'600.-- mensili per 56 mesi), che le sarebbero
spettati ed ai quali ella ha rinunciato al momento dell’acquisto della casa. A
tale importo, che già basterebbe a ridurre a zero l’utile imponibile, si dovrebbero
poi aggiungere altri fr. 40'425.–, avendo la ricorrente rinunciato anche alla
copertura delle spese di manutenz
io
ne della casa, che sarebbe pure stata a carico dell’ex coniuge fino
al 30 giugno 2006.
2.2.
Per
l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassaz
io
ne o, in assenza di questa, il prezzo risultante
dai pubblici registri.
Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT
non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma
considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè,
non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N.
80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op.
cit.
, p. 199).
Già il
semplice tenore dell’art. 130 LT basterebbe a giustificare la decis
io
ne dell’Uffic
io
di tassaz
io
ne. Non
solo, infatti, la precedente tassaz
io
ne ha accertato un valore di alienaz
io
ne di fr. 500'000.–, come tale vincolante per la tassaz
io
ne della cess
io
ne successiva, ma tale valore risulta anche dai pubblici registri.
3.
3.1.
Ma, anche
volendo prescindere dal contenuto dell’art. 130 LT, non si vede perché
l’autorità fiscale avrebbe dovuto discostarsi dal valore accertato nella
precedente tassaz
io
ne,
aggiungendo, al prezzo di acquisto risultante dai pubblici registri, il valore
delle prestaz
io
ni spettanti
alla contribuente in base ad una convenz
io
ne di divorz
io
ed
alle quali avrebbe poi rinunciato al momento dell’acquisto dell’immobile.
La tesi
della ricorrente è, in sostanza, che il contratto di compravendita prevedesse
delle prestaz
io
ni ulter
io
ri, da parte dell’acqui-rente, oltre al
pagamento del prezzo di fr. 500'000.–.
3.2.
L’art. 131 cpv. 1 LT
dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o
dalla contrattazione.
Nel valore di alienazione
rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti
dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano
pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di
immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma
tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;
tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è
il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la
concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi
dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 209 e dottrina
citata).
La legge
tributaria pone, dunque, come primo criter
io
di determinaz
io
ne
del valore di alienaz
io
ne, il
riferimento al
valore risultante dall'atto notarile
. All'atto pubblico
la legge attribuisce un'efficacia probatoria super
io
re (art. 9 CCS). Il contribuente può allora pretendere che per il
calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può
provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito
per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state
convenute o effettuate altre prestaz
io
ni particolari.
Accanto
al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il
riferimento al
valore risultante dalla contrattaz
io
ne
,
per quei trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 210 e
dottrina citata).
3.3.
Deve
essere ricordato, a tale riguardo, che il venditore dell’im-mobile era il primo
marito della ricorrente, __________.
Ebbene,
nella convenz
io
ne sulle
conseguenze accessorie del divorz
io
, omologata dal pretore con la sentenza del 2 lugl
io
1998, il marito si era obbligato a
versare alla moglie, a titolo di alimenti, un importo di fr. 1'250.– mensili
finché fosse durata la sua convivenza domestica con i figli; tale importo
sarebbe salito a fr. 2'600.– qualora ella avesse lasciato anticipatamente la
casa o l’avesse acquistata. La convenz
io
ne precisava che tale accordo avrebbe avuto effetto “fino al
compimento del 12° anno di età del figl
io
__________”.
Tale
regime si è protratto fino al settembre 2000, quando i due ex coniugi hanno sottoscritto
un accordo di modifica della convenz
io
ne citata, alla luce della volontà della ex moglie di acquistare la
casa di abitaz
io
ne. Su tale
presupposto, infatti, le parti hanno convenuto che la moglie avrebbe rinunciato
“per sé stessa, ad ogni e qualsiasi pretesa di contributo alimentare nei confronti
del marito __________”. Il giudice ha omologato tale accordo il 5 settembre
2000.
Il 12
dicembre 2000, la contribuente ed il nuovo marito __________ (sposato il 12
settembre 2000) hanno dunque acquistato, in comproprietà in rag
io
ne di un mezzo ciascuno, la casa d’abitaz
io
ne appartenente all’ex marito, pagandola
fr. 500'000.–.
3.4.
Esaminata
alla luce dei fatti appena descritti, la tassaz
io
ne precedente appare corretta.
In primo
luogo, l’eventuale “prestaz
io
ne
ulter
io
re” dell’acquirente
dovrebbe risultare dal contratto di compravendita, cosa che non si verifica
nella fattispecie. Perché potesse entrare in consideraz
io
ne nel calcolo dell’utile immobiliare, quale controprestaz
io
ne della ex moglie per l’acquisto
dell’immobile dall’ex marito, la rinuncia agli alimenti avrebbe c
io
è dovuto essere indicata nel contratto di
compravendita.
È ben
vero che la rinuncia agli alimenti è menz
io
nata nell’accor-do di modifica della convenz
io
ne sugli effetti accessori del divorz
io
, stipulato il 13 lugl
io
2000 e omologato dal pretore il 5 settembre 2000. Ma fra il momento
della conclus
io
ne dell’accordo
in quest
io
ne e quello della
stipulaz
io
ne del contratto di
compravendita si è verificato un fatto di importanza fondamentale: il 12 settembre
2000 la contribuente ha contratto un nuovo matrimon
io
, tanto è vero che ha poi acquistato la casa in comproprietà con il
nuovo coniuge.
Il
sopravvenuto matrimon
io
ha
un’importanza determinante, per il fatto che ha fatto venir meno il diritto
della ricorrente al mantenimento da parte del precedente coniuge (art. 130 cpv.
2 CC). Al momento della conclus
io
ne del contratto di compravendita, pertanto, la compratrice non
poteva offrire quale controprestaz
io
ne per l’acquisto della casa la rinuncia a percepire una prestaz
io
ne di mantenimento alla quale aveva già
rinunciato definitivamente, al più tardi al momento di contrarre un nuovo matrimon
io
.
4.
4.1.
In via
subordinata, la ricorrente sostiene che l’utile immobiliare dovrebbe essere tassato
applicando l’aliquota corrispondente ad una durata del possesso a partire dal
1992. Ciò in consideraz
io
ne del
fatto che, a suo avviso, tutti i trapassi di proprietà intervenuti in seguito
all’acquisto del terreno da parte dell’ex coniuge, avvenuto appunto nel 1992,
avrebbero dovuto beneficiare del differimento dell’imposiz
io
ne, trattandosi di trasferimenti fra coniugi.
4.2.
La
ricorrente invoca, in altri termini, l’applicaz
io
ne dell’art. 128 cpv. 3 LT, secondo cui, nel caso di alienaz
io
ne di immobili il cui precedente
trasferimento è stato oggetto di tassaz
io
ne differita secondo l’articolo 125 lettere a), b), c), e) per il
valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situaz
io
ne dell’ultimo trasferimento imponibile.
Secondo
la tesi ricorsuale, il trasferimento di proprietà intervenuto nel 2000, fra
l’ex marito __________, da una parte, e la ricorrente ed il suo nuovo marito __________,
dall’altra, avrebbe dovuto dunque beneficiare del differimento dell’imposi-z
io
ne previsto dall’art. 125 lett.
b
LT. Tale disposiz
io
ne prevede
il differimento nel caso di trasferimento fra coniugi per pretese riferite al
regime matrimoniale, o a indennità per contributi straordinari di un coniuge al
mantenimento della famiglia (art. 165 CC), oppure a pretese fondate sul diritto
del divorz
io
. La legge esige
altresì espressamente, perché il differimento sia ammesso, che ambedue i
coniugi lo richiedano.
4.3.
La
ricorrente sembra dimenticare anzitutto che il trapasso di proprietà
intervenuto nel 2000 è stato regolarmente assoggettato all’imposta sugli utili
immobiliari e non è quindi stato messo al benefic
io
del differimento dell’imposiz
io
ne secondo l’art. 125 lett.
b
LT.
In
secondo luogo, trascura anche la circostanza che quest’ultima disposiz
io
ne è entrata in vigore solo il 1° genna
io
2001, sicché non avrebbe in nessun caso
potuto essere applicata ad un trasferimento immobiliare avvenuto nel 2000
(iscriz
io
ne al registro fondiar
io
: 13 dicembre 2000).
È
comunque dubb
io
che possa
considerarsi “trasferimento tra coniugi” la compravendita di un immobile da un
ex marito (a oltre due anni dal divorz
io
), da una parte, e la ex moglie ed il suo nuovo marito, dall’altra.
Alla
ricorrente deve infine essere rammentato che l’art. 125 lett.
b
LT
subordina in ogni caso il differimento dell’imposiz
io
ne alla richiesta concorde di entrambi i coniugi. Non risulta che,
da parte sua, sia pervenuta una simile richiesta, al momento della compravendita
in discuss
io
ne.
5.
Il ricorso è conseguentemente
respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della
ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 2'000.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–
per un
totale di                                                       fr. 2’100
.–
sono a
carico della ricorrente.
3.   Contro il
presente giudiz
io
è dato
ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro
30 g
io
rni (art. 146 LIFD; art.
73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municip
io
di.
per la Camera di diritto tributar
io
del Tribunale
d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretar
io
: