ti_gerichte · 50.2001.10 · 2001-11-21 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 21.11.2001 50.2001.10
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 21.11.2001 50.2001.10
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 21.11.2001 50.2001.10

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
50.2001.00010
Lugano
21 novembre
2001
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretaria:
Tamara Merlo, vicecancelliera
statuendo sul ricorso 22 gennaio 2001 del
contro
la decisione 6 dicembre 2000 (n. 34/99-92) del
Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina, prolata
nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dal comune di __________
per acquisire la proprietà di 221 mq del mapp. __________ di __________ in
vista dell'allargamento di via __________;
viste le risposte:
-    12 febbraio 2001 del
Tribunale di espropriazione;
-    19 febbraio 2001 della
__________ __________  in rappresentanza dei comproprietari della PPP mapp.
__________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   Il mappale
n. __________ di __________, di complessivi 6'550 mq, risulta così censito a
RF:
A)    capannone industriale         mq    1'220
B)    capannone industriale         mq    1'225
C)    deposito                                mq         23
D)    deposito                                mq         23
e)     piazzale                                 mq    3'293
f)      prato                                      mq       766
Il fondo è attualmente incluso in zona
artigianale/industriale (AR-IN) del PR di __________ e si trova sulla destra di
via __________ circolando in direzione dell'intersezione con via __________,
sulla quale si affaccia verso S. Di forma regolare e pianeggiante, il fondo è
edificato con due capannoni e due depositi.
B.   Nel
contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi relativi
all'allargamento di via __________, il comune di __________ - mediante avviso
personale e pubblicazione degli atti durante il mese di agosto del 1999 - ha
promosso la procedura di espropriazione formale del terreno necessario alla
realizzazione dell'opera. Sono così divenuti oggetto di esproprio anche 221 mq
del mapp. __________ per i quali ha offerto un'indennità di fr. 200.-- al mq.
Il 1° settembre 1999 i comproprietari
espropriati hanno chiesto che nella valutazione dell'indennità si tenesse conto
del fatto che la superficie esproprianda era già da tempo occupata dal sedime
stradale, e che la relativa pavimentazione era stata pagata dai comproprietari.
Hanno inoltre chiesto il ripristino delle opere di cinta, senza peraltro
opporsi né al progetto, né all'espropriazione.
All'udienza di conciliazione tenutasi il 1°
dicembre 1999 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. Gli
espropriati hanno accettato l'indennità offerta per l'eliminazione delle piante
(fr. 8'075.--).
Il 10 dicembre 1999 il Tribunale di
espropriazione ha approvato i progetti definitivi concernenti l'allargamento di
via __________.
C.   Esaurite le
formalità processuali, con sentenza 6 dicembre 2000 il Tribunale di espropriazione
si è pronunciato sull'indennità dovuta agli espropriati, riconoscendo loro fr.
300.-- per ogni mq di terreno sottratto.
In esito alle usuali indagini a RF, il primo
giudice ha constatato innanzi tutto che negli ultimi anni a __________ erano
stati compravenduti diversi fondi collocati in zone residenziali del comprensorio
comunale (in particolare R2 e R3), ma non era stato trattato alcun terreno
posto in zona AR-IN. Nell'impossibilità di far capo al metodo
statistico-comparativo ha quindi applicato il metodo del calcolo a ritroso,
giungendo ad un risultato di fr. 126.55 il mq riferito direttamente al valore
venale del mapp. __________, che ha poi scartato siccome inverosimile. Il Tribunale
di espropriazione ha indi deciso di prendere in considerazione la quotazione di
fr. 413.-- il mq attribuita al mapp. __________, una proprietà anch'essa
oggetto di esproprio parziale che, pur trovandosi in zona R2 di via __________,
è occupata da stabili con contenuti misti di tipo abitativo/artigianale/industriale.
Dedotto in via di apprezzamento il 25% per tenere conto della destinazione
residenziale non ammessa in zona AR/IN, ha infine assegnato al fondo
espropriato un valore commerciale di fr. 300.-- il mq, annotando che tale cifra
corrispondeva in sostanza al prezzo pagato nel 2000 per alcuni terreni
industriali siti a __________ e a __________.
Ha infine confermato il risarcimento di fr.
8'075.-- per la soppressione di alcune piante, data l'intervenuta accettazione,
da parte dei comproprietari, dell'indennità offerta dal comune.
D.   Mediante
ricorso 22 gennaio 2001 il comune di __________ ha impugnato la predetta
pronunzia innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità
accordata agli espropriati venga ridotta a fr. 200.-- il mq.
Il ricorrente ha negato che il mapp.
__________ potesse servire quale valido punto di riferimento per la fissazione
dell'indennità di espropriazione, trattandosi di un fondo appartenente ad una zona
di utilizzazione diversa (R2) e notoriamente più pregiata rispetto a quella
industriale. La riduzione del 25% operata sul valore di quella proprietà,
inoltre, sarebbe artificiosa.
A mente dell'insorgente, più sensato e
corretto si palesa per contro il raffronto con i prezzi soluti nel 2000 per
terreni industriali siti nei comprensori di __________ e __________. La cifra
di ca. 290.-- fr./mq risultante da quelle transazioni andrebbe tuttavia
corretta verso il basso, poiché riferita a fondi che, contrariamente a quelli
di __________, sono posti in comuni più interessanti dal profilo fiscale e
collegati in modo ottimale alla rete ferroviaria e autostradale.
E.   Il
Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa,
riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute. Ad
identica conclusione sono pervenuti i comproprietari della PPP mapp.
__________, i quali hanno avversato le tesi del ricorrente con argomentazioni
che verranno riprese - ove occorresse - nei considerandi che seguono.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e
può essere deciso sulla scorta degli atti senza procedere ad accertamenti
istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le caratteristiche del mappale espropriato e
dei luoghi circostanti sono note al Tribunale.
2.   L'esproprio
all'esame interessa il confine S-E del mapp. __________ costeggiante via __________,
per una superficie di complessivi mq 221. Trattasi in pratica di una striscia
di terreno larga ca. 2 m, sensibilmente più accentuata nel raggio di curvatura
con via __________, già attualmente occupata dal sedime stradale. Per tale superficie
il comune di __________ ha offerto un indennizzo di fr. 200.-- il mq.
Il
Tribunale di espropriazione ha considerato insufficiente tale proposta, tant'è
che ha accordato ai comproprietari un'indennità di fr. 300.-- il mq.
Come in prima istanza, anche in questa sede
la lite si concentra dunque sull'ammontare dell'indennizzo da corrispondere
agli espropriati per l'avulsione di 221 mq della loro proprietà.
2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione
ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata
dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale,
né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre
parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in
cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per
effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16
LFespr).
L'importo
dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi
subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Nel caso di
espropriazione parziale, l'indennità comprende inoltre l'importo di cui il
valore venale della frazione residua viene ad essere diminuito (art. 11 lett. b
Lespr).
Il dies
aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19
prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi
al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è
presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione
della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19
seconda frase Lespr) e l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere
dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla
sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
In casu il dies aestimandi va situato in
corrispondenza del 6 dicembre 2000, giorno in cui il Tribunale di
espropriazione si è pronunciato sull'indennità dovuta agli espropriati.
2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano
nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in
base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad
art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337,
115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato
confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi
terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma
prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno
precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione,
dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso
adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che
l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a
fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che
si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei
fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.
2.3. Il Tribunale di espropriazione non ha
rinvenuto contrattazioni realizzate negli anni precedenti il dies aestimandi
concernenti fondi inclusi in zona AR-IN di __________. Per stabilire il valore
venale del mapp. __________, la prima istanza ha quindi fatto capo al valore da
lei stessa attribuito alla prospiciente part. __________, un fondo che, pur
appartenendo alla zona residenziale R2, è edificato da tempo con stabili in
gran parte sfruttati a fini industriali. Un simile approccio estimativo non può
essere condiviso. Non solo perché è oggettivamente impossibile procedere a
paragoni affidabili tra due proprietà inserite in zone di utilizzazione così
diverse, ma soprattutto perché la part. __________ costituisce con ogni
evidenza un caso del tutto particolare, nella misura in cui gran parte delle costruzioni
esistenti sono oggetto di uno sfruttamento incompatibile con la destinazione
abitativa prevista dal PR in essere. Questa peculiarità, dovuta ad
un'edificazione del sedime risalente al 1972 e conforme alle norme dell'epoca,
fa sì che la proprietà dovesse essere valutata in funzione della sua effettiva
destinazione, senza tenere conto della collocazione pianificatoria attribuitale
dal PR comunale del 1987; posto che quest'ultimo garantisce il mantenimento
dell'attività produttiva esistente e che siffatto sfruttamento massimizza il
profitto ricavabile dalle proprietarie in caso di vendita dell'intero fondo
compresi gli immobili, di principio il mapp. __________ andava dunque stimato
alla stregua di un fondo industriale e non residenziale (cfr. STA 20.09.2001 in
re comune di __________ /__________). Ne segue che la part. __________ non
poteva affatto servire come punto di riferimento per l'estimo dei terreni
industriali collocati nelle vicinanze, dovendo essa stessa esser valutata sulla
base delle quotazioni assegnate alla zona industriale previa corretta
applicazione dei criteri di stima invalsi in materia espropriativa.
Per verificare il valore commerciale della
part. __________, oggetto del presente giudizio, il Tribunale di espropriazione
ha comunque cercato altri dati, estendendo le proprie ricerche alle transazioni
realizzate nei comprensori di __________ /__________ e apprendendo che in quei
comuni il prezzo medio pagato nel 2000 per l'acquisto di fondi inedificati
inclusi in zona industriale si aggirava attorno ai 290.-- fr. il mq. Questa
cifra non può essere però ripresa senza opportuni adattamenti, poiché - come
annota a giusto titolo il ricorrente - le zone industriali di __________ e
__________ sono più attrattive e pregiate di quella di __________, comune che
esercita una maggiore pressione fiscale sui propri contribuenti (moltiplicatore
del 90%, rispetto al 60% di __________ e al 65% di __________) e non beneficia
di collegamenti diretti con la rete ferroviaria e autostradale. Certo, la vicinanza
con l'Italia ed il bacino di lavoratori frontalieri è un fattore da apprezzare,
ma ben altre sono le peculiarità - secondo la miglior dottrina d'estimo (cfr.
Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, p. 39) - che influiscono sul prezzo di
vendita di un terreno industriale: prima fra tutte la possibilità di accedere
facilmente alle principali vie di comunicazione. Sotto questo aspetto, le zone
industriali di __________ e __________, poste a ridosso dello svincolo
autostradale e del principale asse ferroviario del cantone, godono di un
vantaggio innegabile. Sulla scorta di questi elementi e tenuto conto del fatto
che nei tre comuni i parametri edificatori vigenti nelle zone industriali non
presentano grosse differenze, il Tribunale cantonale amministrativo ritiene che
alla fine del 2000 i terreni AR-IN di __________ potevano avere un valore
commerciale di circa 250.-- il mq.
2.4. L'importo indicativo di cui sopra va
ora corretto ed adeguato in funzione delle specificità giuridiche e fattuali
della proprietà espropriata, in modo da giungere al suo effettivo valore
venale. Pianeggiante, di forma regolare e dotato di una superficie sufficiente
nell'ottica di uno sfruttamento a fini artigianali/industriali, il mapp.
__________ non presenta caratteristiche particolari degne di rilievo. Virtù e
difetti della proprietà tendono con ogni evidenza a compensarsi fino a farla
rientrare nei limiti del valore medio di zona.
L'indennità espropriativa viene quindi
fissata in fr. 250.-- il mq.
3.   Ferme queste
premesse il ricorso è parzialmente accolto, con la conseguente riforma del
giudizio impugnato nel senso dianzi esposto.
La regola prevista dall'art. 73 Lespr fa
stato soltanto in prima istanza, mentre in questa sede tornano applicabili,
giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm
(STF 9 giugno 1997 in re Sciorilli/Comune di Vira Gambarogno). La tassa di
giustizia viene dunque ripartita tra le parti in funzione della reciproca
soccombenza. Al comune ricorrente, patrocinato da un legale, vanno riconosciute
ripetibili commisurate in funzione dell'esito del gravame.
Per questi motivi,
visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70, 73 Lespr; 18, 28,
31, 43 e 46 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.
Di conseguenza il dispositivo
1.1. della decisione 6 dicembre 2000 (no. 34/99-92) del Tribunale di
espropriazione è annullato e riformato come segue:
1.1. fr. 250.--
il mq per l'espropriazione formale di ca. 221 mq;
2.   La tassa di
giudizio di fr. 500.-- è posta a carico del comune di __________ nella misura
di fr. 250.-- e per il resto a carico degli espropriati.
3.   Gli
espropriati verseranno al comune ricorrente fr. 400.-- a titolo di ripetibili.
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             La
segretaria