ti_gerichte · 80.2018.76 · 2018-03-21 · it
Reddito dellattività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, titolare di falegnameria, acquisto di terreni e edificazione di proprietà per piani, finanziamento di terzi

Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, titolare di falegnameria, acquisto di terreni e edificazione di proprietà per piani, finanziamento di terzi

Tessin Camera di diritto tributario 01.10.2018 80.2018.76
Tessin Camera di diritto tributario 01.10.2018 80.2018.76
Ticino Camera di diritto tributario 01.10.2018 80.2018.76

Incarto n.
80.2018.76
Lugano
1 ottobre 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretari
a
Daniela
Fossati, vicecancelliera
parti
RI 1
RI 2
entrambi rappr. da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 20 aprile 2018 contro la decisione del 21 marzo 2018 in materia di IFD
2013 e IFD 2014.
Fatti
A.
RI 1, titolare della
ditta individuale __________, con sede a __________ (il cui scopo è la
fabbricazione e la vendita di mobili, serramenti, arredamenti interni e mobili
per cucine, la vendita di accessori per campeggio, coperture per camper e
roulotte) è, tra l’altro, proprietario del fondo no. __________ del RFD di __________
acquistato il 28 giugno 1990. Egli è parimenti proprietario del fondo attiguo no.
__________ del RFD di __________ ricevuto in donazione dal padre il 28 novembre
2011. Il 1° ottobre 2012 è stata costituita una proprietà per piani (PPP) sul
fondo no. __________ del RFD di __________. Trattasi di un fondo, pure attiguo
ai predetti mappali, che RI 1 aveva acquistato il 19 maggio 2003 dalla __________,
__________ (su cui vi era un edificio costruito "alla fine degli anni
settanta con destinazione ad uso commerciale"), e che egli, il 14 maggio
2012, ha donato alla moglie, nella misura della metà (cfr., nel dettaglio, gli
estratti del RFD di __________). Sul fondo no. __________ del RFD di __________
è stato costruito un edificio nuovo, denominato "__________", i cui
lavori sono iniziati nel mese di aprile 2012 e sono terminati nel mese di
dicembre 2013, suddiviso inizialmente in nove e poi in otto appartamenti in proprietà
per piani (PPP) (cfr. estratto del fondo no. 902 RFD di __________). Tre
appartamenti (suddivisi in quattro PPP) sono stati venduti (il 2 dicembre 2013,
il 9 dicembre 2014 e il 26 febbraio 2016), mentre quattro appartamenti sono
stati concessi in locazione (due adibiti a ufficio e due per uso personale). I
contribuenti, dal 1° gennaio 2014, abitano nell’appartamento no. 10 (cfr. banca
dati MOVPOP [che gestisce l’anagrafe della popolazione del Cantone Ticino]). I suindicati
fondi no. __________, no. __________ e no. __________ del RFD di __________
fanno parte del piano di quartiere __________, che può essere destinato a zona
residenziale, commerciale e artigianale; è esclusa la residenza al piano terra
(cfr., per altri dettagli, art. 60 NAPR del Comune di __________ dell’anno 2010).
B.
Con decisioni del 22
giugno 2016, in materia d’imposta federale diretta 2013, l’RS 1 ha aggiunto ai
redditi dichiarati dai coniugi RI 2 e RI 1 fr. 450'862.– a titolo di "reddito
da attività indipendente principale del contribuente", con la seguente la
motivazione:
Aggiunta del reddito derivante dal commercio professionale
di immobili determinato nel seguente modo:                                                                                             -
Reddito attività indipendente 194'589 fr.                                                                                   -
Utile da vendita PPP __________ 467'338 fr.
./. interessi passivi su conto costruzioni 16'476 fr.
In materia d’imposta
federale diretta 2014, l’autorità fiscale ha invece aggiunto ai redditi
dichiarati dai contribuenti fr. 127'961.–, sempre a titolo di "reddito da
attività indipendente principale del contribuente", quale "Aggiunta
del reddito derivante dal commercio professionale di immobili (utile fr.
127'961)".
C.
Con (un unico)
reclamo del 21 luglio 2016, i contribuenti, per il tramite della loro
rappresentante (la RA 1) hanno postulato di annullare le suddette decisioni di
tassazione, contestando, in estrema sintesi, l’esistenza di un’operazione immobiliare
(denominata "__________") qualificabile come commercio professionale
di immobili, poiché "gli immobili oggetto di cessione" apparterrebbero
alla loro sostanza privata.
D.
Con distinte
decisioni su reclamo del 21 marzo 2018, l’autorità fiscale ha respinto il
gravame. Per l’IFD 2013, ha confermato l’imposizione dell’utile conseguito tramite
la vendita della PPP, foglio __________, del fondo no. __________ RFD di __________.
Per l’IFD 2014, ha confermato l’imposizione dell’utile conseguito tramite la
vendita della PPP, foglio __________, del fondo no. __________ RFD di __________.
Nelle (dettagliate) motivazioni allegate, l’RS 1 è giunto alla seguente
conclusione:
… Nel 2003 la __________ era intenzionata a disfarsi
del mappale __________, in quanto l’edificio esistente era praticamente da
demolire. Il contribuente, grazie alle sue conoscenze in materia, ha visto
l’opportunità di poter acquistare un terreno (confinante con il mappale __________
già di sua proprietà e con il mappale __________ di proprietà del padre; tutti
e tre facenti parte del Piano di Quartiere previsto dal Piano Regolatore di __________).
Dopo aver studiato a lungo e nei dettagli l’operazione, si è deciso a costruire
una nuova palazzina di appartamenti (dando così lavoro anche alla propria
ditta) con l’intenzione di venderne, in breve tempo, almeno una parte per poter
ammortizzare l’ingente debito bancario e anche per poter finanziare l’acquisto
di un appartamento nel Canton __________. Il quadro descritto consente di
ritenere che i ricorrenti non si siano limitati semplicemente ad amministrare
il loro patrimonio o ad approfittare di un’opportunità risultante da circostanze
fortuite, ma che essi abbiano sfruttato il mercato immobiliare alla stregua di
un professionista del settore, nell’intento di realizzare un profitto;
conclusione che comunque non deve avere dei connotati negativi e neppure vuole
essere equiparata a quella che viene comunemente definita speculazione
immobiliare. …
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 2 e RI 1, sempre per il
tramite della loro rappresentante, chiedono – in accoglimento del gravame – di
annullare le suindicate decisioni su reclamo e di ordinare all’RS 1 di "emettere
delle notifiche di tassazione conformi ai dati dichiarati dalla ricorrente",
contestando recisamente che l’operazione immobiliare in questione possa costituire
un commercio professionale d’immobili. Sostengono in particolare che RI 1 si
sarebbe visto costretto ad acquistare i fondi no. __________, no. __________ e
no. __________ del RFD di __________, raggruppati in una zona di pianificazione
denominata "__________", con "importanti limitazioni
edificatorie", allo scopo di "non correre il rischio di ritrovarsi
con un patrimonio di fatto svalutato". In tal modo, sarebbe stato
amministrato solamente il proprio patrimonio privato, dapprima con l’acquisto
dei tre fondi, e poi tramite l’edificazione del fondo no. __________, per
evitare "di subire una sicura perdita sulle due altre particelle",
vista anche l’impossibilità di concedere nuovamente in locazione lo stabile
"vetusto ed obsoleto" che era ivi ubicato e considerato inoltre che,
negli anni 2009-2013, sarebbe stato costruito un complesso immobiliare (con
locali commerciali) di fronte al fondo no. __________. La professione di
falegname di RI 1 lo avrebbe aiutato "ben poco" nella realizzazione
dell’operazione immobiliare, non avendo "una preparazione tecnica
specifica in campo immobiliare". Il nuovo stabile ubicato sul fondo no. __________
sarebbe stato edificato e suddiviso in PPP solamente per motivi famigliari e
per la pianificazione della successione. I mezzi propri apportati dai
ricorrenti nell’operazione immobiliare sarebbero pari al 36.23% del preventivo
complessivo. L’istituto bancario che ha concesso il credito avrebbe considerato
come mezzo proprio anche i lavori eseguiti dalla ditta individuale. Quo
all’acquisto dell’appartamento in __________ dell’8 dicembre 2016, il prezzo
sarebbe stato finanziato in parte con mezzi propri derivanti dalla vendita di
una roulotte e da risparmi. Nell’operazione immobiliare, la ditta individuale avrebbe
regolarmente fatturato la somma complessiva di fr. 282'000.– sull’arco di due
anni, tassata sul reddito aziendale.
F.
Con scritto del 26
aprile 2018, l’autorità fiscale ha trasmesso i relativi incarti, senza
presentare osservazioni in merito al ricorso.
Diritto
1.
1.1.
Secondo l’art. 18 cpv. 1
LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale,
industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da
ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi sulla
portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza
cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una
sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da
commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II
113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p.
385).
L’Alta Corte ha posto
l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità
dei proventi, periodici e unici” e af-ferma pertanto il principio
dell’imposizione del reddito netto com-plessivo. Esenti sono invece, secondo
l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella
realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare quanto
vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si
limite-rebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e defini-scono
in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per
il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche
utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della
sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed
anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale,
anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria
impresa.
Ne consegue che
l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale
che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza
una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro,
oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna
fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18
LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice
amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va poi ricordato che
secondo la pluridecennale prassi del Tribu-nale federale, vi è commercio
professionale di immobili non ap-pena il contribuente svolga un’attività che
eccede la mera ammi-nistrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare
alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realiz-zare un
profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, p. 480 consid. c; cfr. anche
Schmidt
, La recente giurisprudenza
del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di
commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata
di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la
formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p. 14;
Soldini
, Il commercio professionale di immobili alla luce
della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge
tributaria, in RDAT I-1994 p. 385). In particolare, sono a tutt’oggi
considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico
o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso,
l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del
contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie
o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di notevoli
crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione
TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 3.4. e giurisprudenza ivi citata; decisione
TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008; decisione TF 2A.37/2004 del 25.3.2004 consid.
2.1.). Nel medesimo contesto, va anche menzionato l’uso effettivo di un bene e
il motivo della sua alienazione (decisione TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017
consid. 3.4. e giurisprudenza ivi citata; decisione TF 2C_228/2015 del 7 giugno
2016 consid. 6.3. e giurisprudenza ivi citata).
Ognuno di questi indizi
può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere di concludere
che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’art.
18 LIFD (decisione TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 3.5. e giurisprudenza
ivi citata; StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto modo di
precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del
singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività
lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto
(StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è che questi sviluppi
giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al
carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi
del Tribu-nale federale (
Reich
, in
Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.
I/2a, 2ª ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD;
Noël
, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur
l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD;
Oberson
, Droit fiscal suisse, 3ª ediz.,
Basilea 2007, p. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la
delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale
nel senso stretto che tutte le atti-vità “quasi professionali”, meno intense
che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata
vieppiù problematica (
Noël
, op.
cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in
definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni
conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore
dell’attività lucrativa indipendente (
Reich
,
op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
La questione a sapere se
una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili,
mera amministrazione pa-trimoniale o occasione fortuita di transazione
immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle
circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione
esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al
momento della vendita (decisione TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 3.5.
e giurisprudenza ivi citata; decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri.,
p. 9). Così un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 p.
358).
1.4.
Il Tribunale federale ha
ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può
costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di
realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113,
ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385; cfr. anche
Noël
,
op. cit. n. 18 ad art. 18 LIFD).
2.
Dagli atti, oltre a
quanto esposto, emerge in particolare quanto segue:
·
il 19 maggio 2003 RI 1 ha acquistato il fondo no. __________ RFD di
__________ dalla __________, __________, al prezzo di fr. 320'000.– (848 mq /
fr. 377.35 al mq), su cui era ubicato un edificio costruito "alla fine
degli anni settanta con destinazione ad uso commerciale", sprovvisto di
riscaldamento centralizzato, che nel suo insieme si presentava però "in
buono stato" e che "con qualche intervento riparatorio e di
miglioria" si poteva "portare ad un soddisfacente livello di funzionalità",
i cui costi complessivi sono stati preventivati da un perito incaricato da RI 1
in circa fr. 107'000.– (sopralluogo esperito il 31 marzo 2003 dall’arch. __________;
cfr., nel dettaglio, relazione tecnica del 9 aprile 2003, doc. X annesso al
presente ricorso);
·
il 9 febbraio 2011 vi è stato un frazionamento del fondo no. __________
RFD di __________, che è divenuto di 772 mq (espropriazione di 94 mq al prezzo
di fr. 450.– al mq);
·
il 21 giugno 2011 il Municipio del Comune di __________ ha
approvato il piano di quartiere __________ riguardo alla domanda di costruzione
del 21 febbraio 2011 presentata dai coniugi RI 2 e RI 1 ("elaborazione di
un piano di quartiere (__________) con contenuti abitativi e commerciali sui mappali
No. __________, __________ e __________ RFD di __________ in Via __________/Via
__________"; cfr., nel dettaglio, licenza edilizia [approvazione piano di
quartiere] del 21 giugno 2011 allegata al reclamo del 21 luglio 2016);
·
il 18 luglio 2011 il Municipio del Comune di __________ ha
concesso una licenza edilizia ai coniugi RI 2 e RI 1 in relazione alla domanda
di costruzione presentata il 22 febbraio 2011 avente quale oggetto una "Abitazione
plurifamiliare – edificio A / Piano di quartiere __________ e autorizzazione
per la posa di 3 sonde geotermiche a pompa di calore sui fondi particelle No. __________,
__________ e __________ RFD di __________ in __________". L’edificio A, ubicato
sul fondo no. __________, prevedeva alcuni spazi commerciali e appartamenti ("ogni
appartamento è pensato per poter ospitare persone della terza età"; cfr.
relazione tecnica - Domanda di costruzione - Edificio A - Piano Quartiere __________,
__________ e licenza edilizia del 18 luglio 2011, entrambi allegati al reclamo del
21 luglio 2016);
·
il 19 aprile 2012 la __________ ha concesso un credito di fr.
3'145'000.– a favore dei ricorrenti, con la ripresa dell’ipoteca presso __________
e con il contestuale finanziamento dei lavori di costruzione di uno stabile
(che corrisponde all’edificio costruito sul fondo no. __________ RFD di __________)
su un costo di investimento totale quantificato in fr. 4'391’002.90 (cfr., nel
dettaglio, doc. XIV allegato al presente ricorso);
·
nel mese di aprile 2012 sono iniziati i lavori per la costruzione
dello stabile sul fondo no. __________ RFD di __________ (cfr. scritto dell’8
gennaio 2014 dell’RS 1 trasmesso ai contribuenti, incarto TUI);
·
il 14 maggio 2012 RI 1 ha donato, in ragione della metà, il fondo
no. __________ RFD di __________ alla moglie RI 2;
·
il 1° ottobre 2012 vi è stata la costituzione di PPP (dal foglio
PPP __________ fino al foglio PPP __________) sul fondo no. __________ RFD di __________;
·
nel mese di dicembre 2013 è stata terminata la costruzione dell’edificio
ubicato sul fondo no. __________ RFD di __________ con il rilascio dell’abitabilità
(cfr. scritto dell’8 gennaio 2014 dell’RS 1 trasmesso ai contribuenti, incarto
TUI);
·
durante (e anche dopo) l’edificazione dello stabile sono stati
pubblicati diversi annunci di vendita degli appartamenti su giornali e su siti
internet, tra cui figura (ancora oggi) il seguente annuncio:
"Per cortesia agenzia Immobiliari astenersi
… ! Wir sprechen auch Deutsch… Informazioni, superfici
e prezzi per tutti gli appartamenti sul sito specifico          ! Avanzamento
della costruzione:                                                                    Gli
appartamenti sono ora visionabili. Finestre posate.                          __________
è un progetto multigenerazionale, privo di barriere architettoniche e con
servizi adatti alle esigenze specifiche di ogni inquilino
. L’intento è quello di
facilitare la mobilità e garantire ogni confort e qualità di vita a
tutti i suoi abitanti
. __________ è un
concetto abitativo:
prevede appartamenti
per il mantenimento
"
il più a lungo possibile
"
dell’autonomia motoria di
persone che si avvicinano alla terza età e di persone con handicap ma permette
nel contempo, la convivenza con famiglie giovani con o senza figli
. __________ si trova a __________, nel sud del Canton
Ticino, nelle vicinanze del lago di __________ e di __________ del Monte __________
e del Monte __________ (__________) mete escursionistiche eccezionali per il
loro valore naturalistico. __________ offre appartamenti in vendita di standing
superiore. Oltre ad un monolocale, la residenza si compone di 2 ½ locali e 3 ½
locali, 5 ½ o addirittura 7 locali con balconi orientamenti (
recte
orientati) diversamente per garantire una privacy adeguata. Esiste pure la
possibilità di acquistare due o tre appartamenti contigui da unire fino a 305
mq. Durante la costruzione esiste la possibilità d’apportare modifiche alle
finiture interne. Ogni appartamento può essere adattato alle diverse necessità
dell’utenza. __________ è rispettoso dell’ambiente e presta particolare
attenzione al risparmio energetico e alle energie rinnovabili (riscaldamento a
termopompa con sonde geotermiche e rinfrescamento dolce del pavimento in
estate, posa di pannelli fotovoltaici sul tetto). Nella costruzione sono
utilizzati materiali di qualità per una isolazione termica ed acustica ai
massimi livelli. La struttura degli appartamenti - al primo impatto - sembra
corrispondere a quello di molti altri edifici, ma nel dettaglio, si osservano
accorgimenti tecnici tali da garantire - per un lungo period
; cfr. anche la
documentazione inserita nell’incarto fiscale 2013);
·
dal 1° dicembre 2013 la __________, con sede a __________ (di cui
__________ è membro del CdA) ha preso in locazione l’appartamento no. 3,
corrispondente al foglio PPP __________ del fondo no. __________ RFD di __________,
adibito ad uso commerciale (ufficio e spazio espositivo);
·
il 2 dicembre 2013 i fogli PPP __________ e PPP __________ del
fondo no. __________ sono stati riuniti in un’unica quota (foglio PPP __________),
corrispondente a una quota di comproprietà di 197/1000 del fondo no. __________
RFD di __________, che lo stesso giorno è stata venduta dai contribuenti a __________
al prezzo di fr. 1'410'000.– (appartamento no. 7);
·
il 9 dicembre 2014 i contribuenti hanno venduto a __________ il
foglio PPP __________, corrispondente a una quota di comproprietà di 51/1000
del fondo no. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 372'000.– (appartamento
no. 2);
·
dal 1° ottobre 2015 la __________, ora __________, con sede a __________
(__________), di cui __________ è gerente, ha preso in locazione l’appartamento
no. 4, corrispondente al foglio PPP __________ del fondo no. __________ RFD di __________,
adibito ad uso commerciale (ufficio);
·
dal 1° gennaio 2016 __________ ha preso in locazione
l’appartamento no. __________, corrispondente al foglio PPP __________ del
fondo no. __________ RFD di __________, adibito ad uso personale (una persona);
·
dal 19 gennaio 2016 __________ ha preso in locazione
l’appartamento no. __________, corrispondente al foglio PPP __________ del
fondo no. __________ RFD di __________, adibito ad uso personale (una persona);
·
il 26 febbraio 2016 i contribuenti hanno venduto a __________ il
foglio PPP __________, corrispondente a una quota di comproprietà di 111/1000
del fondo no. __________ RFD di __________ (appartamento no. 1).
3.
3.1.
Nella fattispecie qui in
esame vi è una serie di indizi che, a giudizio di questa Camera, fondano
l’esistenza di un commercio a titolo professionale d’immobili imponibile
fiscalmente.
a. Esistenza di legami
tra l’operazione immobiliare e l’attività    professionale del contribuente principale
Come esposto in narrativa,
RI 1, classe __________, è titolare della ditta individuale __________,
iscritta a registro di commercio il __________, il cui scopo è in particolare
la fabbricazione e la vendita di mobili, serramenti, arredamenti interni e
mobili per cucine. Dal sito internet della società emerge che nel 1980 RI 1 ha
iniziato l’apprendistato di falegname nella Svizzera tedesca. Dal __________ egli
faceva già parte dei "ranghi della ormai affermata __________", la
cui attività è stata avviata dal padre nel __________. Nel mese di ottobre __________,
lo stesso RI 1 ha assunto la direzione della società. La ditta, come si evince anche
dal suo scopo, realizza e vende prodotti su misura, quali cucine, tavoli,
scrivanie, finestre, gelosie, porte d’entrata, porte interne, facciate esterne).
In questa sede, RI 1 sostiene che la sua mansione di falegname non lo avrebbe
aiutato più di quel tanto nella realizzazione dell’operazione immobiliare in
questione (ndr. la costruzione di una palazzina, inizialmente suddivisa in nove
PPP, ubicata sul fondo no. __________ RFD di __________, con spazi commerciali
al pian terreno e diversi appartamenti), poiché la sua attività sarebbe
circoscritta. Evidenzia parimenti che l’istituto bancario che ha concesso il
credito di costruzione ha considerato i lavori eseguiti dalla ditta
sull’edificio nuovo quali mezzi propri.
Sennonché, contrariamente
a quanto affermano gli insorgenti, è indubbio che vi sia un forte legame tra
l’operazione immobiliare realizzata sul fondo no. __________ e l’attività
professionale (con pluriennale esperienza) di falegname, esercitata da RI 1 quale
titolare di una (solida) ditta di famiglia nel distretto di __________,
considerato come offre numerosi prodotti (anche su misura) in stretta
connessione con l’ambito immobiliare, in generale, e con il campo dell’edilizia
(la costruzione di edifici), in particolare (cfr., al proposito, il sito internet
della società; cfr. anche l’articolo apparso sul settimanale del __________ e __________
"__________" l’11 maggio 2012, pubblicato poche settimane dopo
l’avvio del cantiere:
Una vita in mezzo ai cantieri di case, ville, palazzi,
strutture pubbliche ha permesso al falegname RI 1 e alla moglie RI 2, di __________,
di capire che raramente l’abitazione è concepita sin dall’inizio, per essere
vissuta - in tutta comodità - anche quando gli anni si fanno avanti. E adesso
che, dopo una lunga riflessione i coniugi __________ hanno deciso di pensare al
loro futuro, accostando all’azienda artigianale l’investimento immobiliare,
ecco nascere nel molto popolato quartiere di __________ qualcosa di nuovo: un’abitazione
che va bene a tutti. ... “Oltre al mondo della costruzione - affermano i
coniugi __________ - abbiamo potuto conoscere, per ragioni famigliari, quello
delle case per anziani…Non abbiamo scoperto l’acqua calda. Semplicemente, ci
siamo dati da fare per mettere a punto soluzioni nuove, partendo dalle nostre
conoscenze …
).
Tant’è
che il 19 aprile 2012, dopo il rilascio della licenza edilizia da parte del Municipio,
la __________ ha concesso un credito di costruzione agli insorgenti
dell’importo di fr. 3'145'000.–, avente quale scopo la "ripresa
dell’ipoteca attualmente presso __________ e contestuale finanziamento dei
lavori di costruzione di uno stabile situato a __________". I costi di
investimento quantificati in fr. 4'391'002.90 sono stati suddivisi in costi di
costruzione dell’importo di fr. 4'189'002.90, e nella "ripresa ipoteca su
terreno da __________" dell’ammontare di fr. 202'000.–. Il finanziamento è
stato suddiviso in fr. 510'000.– quali "lavori eseguiti in proprio",
fr. 311'659.20 quali "costi già pagati con mezzi propri", fr.
424'343.70 quali "mezzi propri da versare", fr. 202'000.– come
"ripresa ipoteca su terreno da __________" e fr. 2'943'000.– come
credito di costruzione. La messa a disposizione della manodopera e dei prodotti
finiti da parte della propria ditta individuale ha pertanto permesso ai
ricorrenti non solo di finanziare l’operazione immobiliare (la costruzione di una
palazzina di nove PPP con spazi commerciali e diversi appartamenti) come
capitale proprio, ma anche di procurarsi lavoro con un fatturato non indifferente.
b. Conoscenze professionali
proprie o di terzi
Come visto poc’anzi, in
primo luogo l’edificazione dello stabile "__________" è strettamente
legata alla professione esercitata da RI 1, nell’ambito del quale ha funto da
artigiano tramite la propria ditta individuale ben radicata sul territorio (di
cui egli è titolare dalla fine degli anni ottanta), su un fondo di cui egli era
già proprietario unitamente alla moglie nella misura di un mezzo ciascuno,
costituito in PPP già durante la costruzione della palazzina. In secondo luogo,
da ricerche eseguite su Internet, è parimenti emerso che il fratello di RI 1 (__________)
è (tra l’altro) presidente dell’Associazione __________. Trattasi di
un’associazione che "si occupa del fenomeno della longevità attiva e della
solidarietà intergenerazionale", che pone tra i suoi vari obiettivi la
promozione e il suggerimento di iniziative da permettere "alle persone di
vivere il più a lungo possibile la propria longevità attiva, anche attraverso
l’offerta di strutture e servizi che ne facilitino la realizzazione",
cercando di coinvolgere "sinergicamente i diversi attori che sono o
possono essere determinanti nell’agire (pianificazione del territorio,
promotori immobiliari, commercio, cu). Il 16 novembre 2012 la suddetta associazione
ha tenuto un convegno a __________, il cui tema era "__________?".
Nel materiale del convegno, scaricabile da internet (formato PDF), al capitolo
intitolato "Situazione nel Canton Ticino", vi sono due fotografie del
"__________" di __________: la prima fotografia rappresenta
l’edificio in costruzione (cantiere), davanti  (ndr. il sito ora non esiste
più), un numero di telefono e la dicitura "vendesi appartamenti". La
seconda fotografia raffigura invece l’edificio terminato (ndr. stante la data
del convegno, si tratta verosimilmente di un
rendering
). Ne discende che
RI 1, nell’operazione immobiliare che qui ci occupa, ha potuto beneficiare non
solo della propria esperienza acquisita in seno alla ditta di famiglia, ma
anche trarre profitto dalle conoscenze professionali del fratello, attivo sia
in ambito finanziario e commerciale (stante in particolar modo lo scopo della
società __________, con sede __________, di cui quest’ultimo è presidente,
rispettivamente lo scopo della __________, __________, con sede a __________,
di cui egli è titolare, cfr. estratti del registro di commercio), sia in ambito
sociale/benefico (quest’ultimo, oltre ad essere presidente dell’Associazione __________,
è anche membro dell’Associazione __________ e dell’__________).
c. Uso di notevoli
crediti
Come detto, il 19 aprile
2012 la __________ ha concesso un credito di costruzione di fr. 3'145'000.–,
calcolato su un costo di investimento complessivo di fr. 4'391’002.90, a favore
dei ricorrenti, con la ripresa dell’ipoteca presso __________ e con il contestuale
finanziamento dei lavori di costruzione dell’edificio sul fondo no. __________
RFD di __________. Si ha dunque che oltre il 70% dell’operazione immobiliare
(trattasi dell’edificazione di una palazzina con spazi commerciali al PT e
appartamenti, e non di una casa unifamiliare), è stata finanziata tramite
credito ipotecario erogato dal suddetto istituto bancario. Il finanziamento,
inoltre, è stato concesso tenendo conto dei seguenti importi: fr. 510'000.– quali
"lavori eseguiti in proprio", fr. 311'659.20 quali "costi già
pagati con mezzi propri" e fr. 424'343.70 quali "mezzi propri da
versare" (cfr. doc. XIV allegato al presente ricorso).
Per finanziare la
costruzione dell’edificio sono stati pertanto impiegati fondi di una certa
importanza concessi dall’istituto bancario. Va anche tenuto presente che il
capitale proprio è, come visto, anche costituito dalla messa a disposizione
della manodopera e dell’esecuzione tramite la ditta individuale di RI 1. Di
conseguenza, l’incasso delle relative fatture è inequivocabilmente in stretta
connessione con l’operazione immobiliare, in particolare con la vendita delle
PPP, come peraltro riconosciuto dagli stessi ricorrenti.
d. Costituzione della
PPP e edificazione dello stabile
Ulteriore indizio
di commercio professionale di immobili è l'espletazione di attività volte a
valorizzare il fondo (
Soldini
, op.
cit., p. 396 s.;
Stocker
, Die
steuerliche Abgrenzung der selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten
Vermögensverwaltung, Basilea 1992, p. 122 s.), per esempio, attrezzandolo a
fini urbanistici ed edificandolo (ASA 45 pag. 468), o creando singole unità
abitative e costituendo una proprietà per piani (DTF 104 Ib 170).
Nel caso in discussione,
come già sottolineato, l’insorgente ha acquistato un fondo già edificato, ha
promosso la procedura di adozione di un piano di quartiere, ha inoltrato una
domanda di costruzione, ha costituito la proprietà per piani e ha edificato una
nuova costruzione. Non si può negare che abbia in tal modo operato con criteri
professionali.
e. Reinvestimento dei
profitti in ulteriori operazioni immobiliari
I contribuenti, in sede di
reclamo, hanno ammesso che "il capitale proprio necessario all’operazione
è stato in buona parte costituito col ricavato delle vendite delle PPP no. __________
(Preambolo b), PPP no. __________ (Preambolo c) e PPP no. __________ (Preambolo
d)" del RFD di __________, iscritte a registro fondiario rispettivamente il
1° dicembre 2012, il 29 luglio 2011 e l’11 agosto 2010. Ne consegue che il
provento delle suddette vendite è stato investito nella costruzione dell’edificio
di __________. L’autorità fiscale, nella decisione impugnata, ha inoltre
evidenziato che nell’anno 2016 i contribuenti, dopo aver venduto il quarto
appartamento, ne hanno acquistato uno in __________ (__________). Gli
insorgenti sostengono che l’appartamento sarebbe stato acquistato, con rogito
dell’8 dicembre 2016, al prezzo di fr. 327'500.–, e finanziato con un’ipoteca
di fr. 240'000.–, mentre l’importo restante con mezzi propri (fr. 45'000.– proveniente
dalla vendita di una roulette e l’importo restante sarebbe stato "generato
dai risparmi"), senza però sostanziare e documentare la propria tesi.
Sia come sia, si può in
ogni caso ritenere che
in casu
vi sia stato un impiego prevalente dei
profitti nel finanziamento di altre operazioni immobiliari.
3.2.
Già solo gli indizi sopra
indicati permettono di concludere che, con l’operazione immobiliare in causa, i
coniugi RI 2 e RI 1 abbiano oltrepassato i limiti della mera amministrazione
del loro patrimonio (sostanza privata) e abbiano sfruttato il mercato immobiliare
alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un
profitto. Ciò giustifica l’assoggettamento del relativo provento quale reddito
dell’attività lucrativa indipendente.
La tesi dei ricorrenti,
secondo cui si sarebbero visti costretti ad acquistare i fondi no. __________,
no. __________ e no. __________ del RFD di __________ raggruppati in una zona
edificatoria "__________" con "importanti limitazioni edificatorie",
allo scopo di "non correre il rischio di ritrovarsi con un patrimonio di
fatto svalutato"– alla luce di quanto sopra esposto – è e resta una mera argomentazione
di parte.
Le decisioni impugnate, peraltro
debitamente motivate dall’autorità fiscale, non prestano dunque il fianco a
critiche.
4.
Il ricorso è
respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico degli insorgenti,
soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr. 2’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 2’100.–
sono a carico dei
ricorrenti.
3.   Co
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: