ti_gerichte · 12.2011.74 · 2011-06-09 · it
Procedura sommaria dei casi manifesti, locazione, disdetta straordinaria per mora del conduttore contestata

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.06.2011 12.2011.74

Incarto n.
12.2011.74
Lugano
9 giugno 2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2011.21
(tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 28 gennaio 2011 da
AO 1
rappr. dall’avv. RA 2
contro
AP 1
rappr. dall’avv.
RA 1, Lugano
nonché sull’istanza di contestazione della
disdetta introdotta il 29 dicembre 2010 innanzi all’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Lugano Ovest da
AP 1
rappr. dall’avv. RA 1
contro
AO 1
rappr. dall’avv.
RA 2
sulle quali il Pretore si è pronunciato,
con decisione 4 aprile 2011, con cui ha respinto l’istanza di contestazione
della disdetta ed accolto la richiesta di “sfratto”;
appellante la parte soccombente in prima
sede con atto di appello 14 aprile 2011, con cui chiede di concedere effetto
sospensivo all’appello e la riforma del querelato giudizio nel senso di
respingere la domanda di “sfratto” e di lasciar quindi intatto il diritto di
locazione dell’appellante, il tutto protestando spese e ripetibili di primo e
secondo grado:
mentre la controparte, con risposta 12
maggio 2011, postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e
ripetibili, chiedendo che non sia concesso alcun effetto sospensivo dopo il 31
maggio 2011;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
di causa
ritenuto
in fatto:
A.
Con
contratto 15 aprile 2010 (doc. B) la AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 l’appartamento di sua proprietà composto di 4 locali al pianterreno del condominio
denominato Condominio __________ sito in __________. Il contratto di locazione,
che prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 1'210.- oltre a un
acconto per le spese accessorie di fr. 120.- mensili, prendeva inizio il 1°
maggio 2010. Il 24 settembre 2010 la locatrice ha inviato alla conduttrice una
diffida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi dell’art. 257d CO,
invitandola a pagare le pigioni scoperte in fr. 2'840.- entro il 24 ottobre
2010 con l’avvertenza che, in caso di inadempienza, sarebbe stata notificata la
disdetta del contratto di locazione (doc. F). Con scritto 14 ottobre 2010 la
conduttrice è stata nuovamente diffidata al pagamento dei canoni di locazione
arretrati (agosto, settembre e ottobre 2010), pena la rescissione anticipata
della locazione (doc. G). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, la
locatrice ha notificato il 21 dicembre 2010 alla conduttrice la disdetta del
rapporto di locazione per il 31 gennaio 2011 tramite modulo ufficiale (doc. H).
Con istanza 29 dicembre 2010 la conduttrice ha contestato la disdetta dinanzi
all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest (inc. UC).
B.
Con
istanza 28 gennaio 2011 la locatrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di
Lugano sezione 4 lo sgombero della conduttrice dai locali da essa occupati con la
procedura dei casi manifesti ai sensi dell’art. 257 CPC. L’istante ha fatto
valere la mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice nonostante
la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel pagamento dei
canoni di locazione, rilevando come la convenuta, pur contestando la disdetta
con l’esistenza di gravi difetti dell’ente locato, non aveva depositato il
canone di locazione giusta l’art. 259g CO, mettendosi così in mora. All’udienza
del 28 febbraio 2011 l’istante ha dichiarato di accettare la proposta
transattiva formulata dal Pretore per l’evasione di tutte le procedure pendenti
fra le parti, alla quale non ha invece aderito la convenuta. Alla successiva
udienza del 29 marzo 2011 l’istante ha confermato la propria richiesta di
sgombero dall’ente locato, alla quale si è opposta la conduttrice.
C.
Con
decisione 4 aprile 2011 il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione della
disdetta e protrazione della locazione 29 dicembre 2010 e ha accolto la
richiesta di “sfratto” 28 gennaio 2011, facendo ordine alla conduttrice di
mettere a libera disposizione della parte istante l’appartamento in questione
entro il 31 maggio 2011. Il Pretore ha quindi pronunciato lo “sfratto” e, dopo
aver calcolato il valore litigioso in almeno fr. 43'560.-, ha posto la tassa di
giustizia di fr. 300.- e le spese di fr. 100.- a carico della conduttrice, con
l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 500.- a titolo di ripetibili.
D.
La
convenuta è insorta con appello 14 aprile 2011 contro la decisione pretorile,
della quale chiede l’annullamento e propone ”di respingere in ordine e nel
merito l’istanza di sfratto 28 gennaio 2011 presentata dall’appellata”, con
protesta di spese e ripetibili. L’appellante ha inoltre chiesto di “attribuire/confermare
l’effetto sospensivo al presente appello”. Nella risposta del 12 maggio 2011
l’istante propone la conferma della decisione pretorile, con protesta di spese
e ripetibili.
e considerato
in diritto:
1.
Preliminarmente si osserva che ai sensi dell’art. 315 cpv. 1 CPC
l’appello ha per legge effetto sospensivo, non trattandosi nella fattispecie di
un diritto di risposta o di provvedimenti cautelari. Non risulta essere stata
presentata dalla controparte una domanda di autorizzazione all’esecuzione
anticipata della decisione impugnata (art. 315 cpv. 2 CPC), sicché la richiesta
dell’appellante di confermare l’effetto sospensivo si avvera superflua.
2.
Il
Pretore ha ritenuto pacifica la mora della conduttrice. Infatti a suo dire,
fondando la propria contestazione della disdetta sull’esistenza di numerosi
difetti dell’ente locato che giustificherebbero il completo azzeramento della
pigione, la conduttrice, ritenuto pure come nell’ambito della locazione di
immobili il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per indurre
il locatore ad eliminare i difetti dell’ente locato, avrebbe dovuto seguire la
procedura dell’ art. 259g CO, fissando quindi alla locatrice un termine per
provvedere alla riparazione dei difetti con la comminatoria del deposito delle
pigioni nel caso in cui non vi desse seguito. Non essendosi la conduttrice
avvalsa del suddetto istituto e non avendo provveduto al pagamento delle
pigioni, il Pretore ha ritenuto che la pigione non era stata pagata e che quindi
il contratto di locazione era stato validamente disdetto giusta l’art. 257d CO
(cfr. punto n. 5a della sentenza 4 aprile 2011). Ritenuti adempiuti i presupposti
dell’art. 257d CO, il primo giudice ha pertanto accordato la tutela
giurisdizionale per i casi manifesti richiesta dall’istante. Il Pretore ha
ritenuto infondata l’eccezione sollevata dalla conduttrice, secondo cui l’istanza
28 gennaio 2011 sarebbe prematura, poiché la convenuta si era rivolta all’Ufficio
di conciliazione con un’istanza di contestazione della disdetta e protrazione
della locazione, dimostrando così di non voler procedere alla riconsegna dei
locali il 31 gennaio 2011.
3.
Nel
proprio appello la convenuta ribadisce di non essere in mora per il pagamento
dei canoni di locazione. Ella rimprovera al Pretore di non aver tenuto conto
della situazione oggettiva dell’ente locato e dei difetti da lei segnalati alla
locatrice e da questa mai eliminati. A detta dell’appellante l’esistenza dei
numerosi difetti accertati in causa l’autorizzava a ridurre a zero il canone di
locazione fino a completa eliminazione degli stessi, senza dover far capo al
deposito delle pigioni ai sensi dell’art. 259g CO, in virtù dei combinati art.
83 CO e 259d CO. Non si è quindi in presenza di mora del conduttore ed è la
locatrice ad essere inadempiente, con la conseguenza che la disdetta
straordinaria non è valida. Inoltre, prosegue l’appellante, la situazione
giuridica non è chiara, poiché la questione di accertare l’effettiva entità del
canone di locazione rende incerti  “i contorni della fattispecie” e la
procedura di contestazione della disdetta, tuttora pendente davanti all’Ufficio
di conciliazione, impedisce l’applicazione della procedura per caso manifesto
ai sensi dell’art. 257 CPC. Non vi è poi da dimenticare, a detta della
convenuta, che l’istanza 28 gennaio 2011 precede la scadenza del termine di
riconsegna dell’ente locato ed era quindi prematura e come tale irricevibile.
4.
Dal
1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine
del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura
semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela
dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (
Bisang,
MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai
sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e
se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito
dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela
giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).
5.
Nella
fattispecie l’appellante si prevale dell’esistenza di asseriti numerosi difetti
dell’ente locato per trattenere il canone di locazione, che a suo dire sarebbe
“azzerato” dal suo diritto di chiedere la riduzione del corrispettivo ai sensi
dell’art. 259d CO. Ella non ha tuttavia fatto capo alla procedura di deposito
della pigione prevista dall’art. 259g CO, e si è limitata ad “azzerare” i suoi
pagamenti. In questa sede adduce che l’art. 259g CO non è di diritto imperativo
e che ella ha diritto a una riduzione per i difetti presenti nell’ente locato
in virtù dell’art. 259d CO.
5.1   Per dottrina
e giurisprudenza invalse nell'ambito della locazione di immobili – fatte salve
alcune eccezioni che qui non ricorrono – il conduttore non ha la facoltà di
trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente
locato, ritenuto che egli ha a disposizione l'istituto del deposito della
pigione di cui all'art. 259g CO, articolo considerato legge speciale rispetto
all'art. 82 CO (sentenza del Tribunale federale 26 gennaio 2009 4A_472/2008
consid. 4.2.3; sentenza II CCA inc. n. 12.2009.110 del 10 giugno 2009;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art.
259g CO;
Lachat
, Commentaire
Romand CO-I, n. 2 ad art. 259g CO). Qualora egli non si avvalga di tale
istituto la pigione è reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la
situazione di mora e il contratto di locazione può essere disdetto giusta
l’art. 257d CO (II CCA, sentenza, inc. n. 12.2006.43 del 14 giugno 2006, inc.
12.2007.102 del 7 giugno 2004;
Higi
,
op. cit., n. 17 ad art. 257d CO;
Lachat
, Le bail a Loyer, Losanna 2008,
pag. 278).
5.2   Agli atti
non risulta che vi sia una decisione giudiziaria attestante il diritto dell’appellante
a ridurre il canone di locazione, motivo per cui ella deve pagare alla
locatrice l’importo pattuito nel contratto di locazione in vigore, ciò che
pacificamente non è avvenuto (riduzione a 0, appello pag. 4). È vero che il
conduttore non ha l’obbligo di seguire la procedura prevista dall’art. 259g CO,
ma se non la segue e non paga il canone di locazione nonostante la diffida di
pagamento con la comminatoria della disdetta straordinaria, si espone al rischio
di essere messo in mora ai sensi dell’art. 257d CO. Nella fattispecie, quindi,
la conduttrice è in mora, poiché solo le pigioni depositate seguendo la
procedura indicata dall’art. 259g CO sono considerate pagate.
5.3   Come già
rilevato dal Pretore, con l’entrata in vigore del nuovo CPC è stato abrogato
l’art. 274g CO, che prescriveva la competenza del giudice dello sfratto a
decidere in merito alla contestazione di una disdetta straordinaria pendente
presso l’ufficio di conciliazione. Detto ciò si pone il quesito se, giusta
l’art. 257 CPC, la scrivente Camera sia competente ad esaminare, oltre che la
richiesta di “sfratto” (correttamente: domanda di espulsione), anche la
contestazione della disdetta effettuata della parte locatrice e pendente presso
l’Ufficio di conciliazione . A detta dell’appellante la procedura sommaria a
tutela dei casi manifesti non è applicabile alla fattispecie, per il motivo che
non è liquida la questione della “giusta misura della pigione, in relazione ai
difetti dell’immobile” (appello, pag. 7). Al riguardo la dottrina si è espressa
nel senso che, premesso l’adempimento dei presupposti dell’art. 257 CPC, in
presenza di vertenza pendente presso l’Ufficio di conciliazione può essere
accordata la tutela giurisdizionale per i casi manifesti, se la contestazione
della disdetta appare priva di esito positivo (
Lachat
,
Procédure civile en matière de baux et loyers, Losanna 2011, pag. 168-169) o se
essa rappresenta unicamente una semplice domanda preliminare, come ad esempio
la validità di una disdetta, rispetto all’esecuzione di un procedimento di espulsione
in via sommaria (
Bisang
, MRA
3/2010, pag. 113-114). Il giudice chiamato a decidere sulla tutela
giurisdizionale dei casi manifesti può pronunciarsi sulla validità della
disdetta del contratto di locazione, esaminando se la contestazione sollevata
dalla conduttrice sia verosimile o se essa sia priva di fondamento (Messaggio
concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero, FF 2006 pag.
6724, H
ohl
, Procédure civile, Tome
II, 2
a
ed., n. 1442, 1448).
5.4   In concreto
l’ammontare della pigione risulta dal contratto agli atti (doc. B) ed è
assodato, per stessa ammissione dell’appellante, che ella non l’ha depositata
secondo le forme previste dall’art. 259g CO all’Ufficio di conciliazione. Non
esiste neppure, a questo stadio della vertenza, una decisione giudiziaria che
riduca il canone di locazione pattuito dalle parti. Accertata la mora manifesta
della conduttrice, pure gli altri presupposti dell’art. 257d CO, peraltro non
contestati in appello, risultano adempiuti. Infatti l'istante aveva diffidato
la conduttrice a pagare gli arretrati entro 30 giorni (doc. F, doc. G), e
constatato il mancato pagamento entro tale termine, la disdetta straordinaria
21 dicembre 2010 interposta mediante modulo ufficiale (doc. H) è pertanto
valida.
6.
Rimane
da stabilire se la richiesta di espulsione della conduttrice può essere accolta
anche se presentata il 28 gennaio 2011, quando ancora non era scaduto il
termine per la riconsegna dei locali (doc. H: 31 gennaio 2011). Nel Codice di
procedura civile ticinese l’istanza di sfratto presentata prima della scadenza
del termine di riconsegna dell’ente locato era di principio dichiarata
irricevibile (Rep. 1996, n. 80;
Cocchi/Trezzini
,
CPC ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 16-18 ad art. 506; NRCP
2005 pag. 404). In altri Cantoni era invece possibile avviare la procedura di
espulsione del conduttore anche prima della scadenza del termine di consegna, e
il diritto federale vietava unicamente che l’espulsione fosse decisa dal
giudice prima della fine del contratto (MP 4/98 pag. 184). Non è a ogni modo più
possibile applicare la citata giurisprudenza della Camera, sviluppata sotto
l’egida del Codice di procedura civile ticinese, dopo l’entrata in vigore del
Codice di procedura civile, applicabile alla fattispecie.
L’istanza
qui in esame data del 28 gennaio 2011, quando ancora era in vigore il contratto
di locazione, ma la decisione di espulsione è stata emanata il 4 aprile 2011, a contratto ormai concluso, quando era certo che la conduttrice non aveva lasciato l’ente
locato persistendo inoltre nel non voler pagare la pigione. In
casi semplici o urgenti una procedura sommaria ai sensi dell’art.
252 cpv. 2 CPC può essere proposta oralmente mediante dichiarazione a verbale
presso il tribunale. La semplicità della questione da decidere è dettata dalla
liquidità della fattispecie e dalla chiarezza del caso giuridico, semplicità che
deve essere evidente (Messaggio cit., pag. 6722;
Mazon
, Basler Kommentar ZPO 2010, n. 6 ad art. 252;
Chevalier
, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar 2010, n. 1 ad art. 252;
Bohnet
, La procedure sommaire selon le
Code de procedure civil suisse in RJJ 2008, pag. 270-271). Nel caso concreto l’istante
ha confermato la propria domanda di espulsione datata 28 gennaio 2011 ancora
alla discussione davanti al Pretore all’udienza del 29 marzo 2011. Tale
richiesta può essere considerata alla stregua di un’istanza ai sensi dell’art.
252 cpv. 2 CPC. La fattispecie è infatti liquida, come si è visto in
precedenza, e la situazione giuridica è chiara e semplice. La conduttrice ha avuto
la possibilità di proporre le proprie osservazioni (cfr. osservazioni 29 marzo
2011) correttamente e tempestivamente come richiesto dall’art. 253 CPC, in
epoca ben posteriore alla scadenza del contratto. Si può quindi ritenere,
quand’anche si volesse considerare prematura l’istanza 28 gennaio 2011, che
l’espulsione della conduttrice poggia anche sulla domanda proposta oralmente
all’udienza del 29 marzo 2011, vale a dire dopo la scadenza infruttuosa del
termine di riconsegna dell’ente locato.
7.
Stante
quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione
giuridica chiara. La conduttrice ha ammesso di non aver pagato i canoni di
locazione richiesti dall’istante e di non aver seguito la procedura di deposito
di cui all’art. 259g CO, sicché è da considerare in mora. Non vi sono poi dubbi
sulla portata della norma di diritto applicabile (art. 257d CO), trattandosi di
giurisprudenza e dottrina invalsa (cfr. Messaggio, op. cit., pag. 6724;
Alberti
, SZZP 2010 1, pag. 103 e seg.;
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
, Commentario
al Codice di diritto processuale civile svizzero, ad art. 257 pag 1137-1143;
Hofman
, Basler Kommentar ZPO 2010, n.
8-12 ad art. 257;
Sutter-Somm/Loetscher
,
in: Sutter/Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 2010, n. 4-13 ad art.
257). A giusta ragione quindi il Pretore ha ritenuto valida la disdetta
straordinaria del contratto di locazione e ha deciso l’espulsione della
convenuta dall’ente locato. L’appello 14 aprile 2011 si rivela di conseguenza
infondato e come tale va respinto. Lo sgombero dei vani siti al pianterreno del
condominio denominato
Condominio __________
sito in __________ a __________
è da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 4 aprile 2011, qui
confermata, senza ulteriori dilazioni.
8.
Le
spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) sono a carico della
conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Oltre alle spese processuali,
essa rifonderà all’appellante un’adeguata indennità per spese ripetibili (art.
95 CPC). Nella commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del
valore litigioso di fr. 43'560.- accertato dal Pretore e dei valori previsti
dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore
(art. 7, 9, 13 LTG).
Per questi
motivi
decide
I.
L’appello 14 aprile 2011 di AP 1 è
respinto e
la decisione 4
aprile 2011 (SE.2011.21) del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4
è
confermata.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.     400.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
450.-
sono
poste a carico dell’appellante, che verserà alla parte appellata fr. 900.- per
ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-
avv. RA 1
-
avv. RA 2
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr.  15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).