ti_gerichte · 80.2009.14 · 2008-08-19 · it
Imposta sugli utili immobiliari: nullità del contratto di compravendita o retrocessione dell'immobile?, accordo transattivo fra i contraenti sull'invalidità del contratto

Tessin Camera di diritto tributario 21.07.2010 80.2009.14
Tessin Camera di diritto tributario 21.07.2010 80.2009.14
Ticino Camera di diritto tributario 21.07.2010 80.2009.14

Incarto n.
80.2009.14
Lugano
21 luglio
2010
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 18 settembre 2008 contro la decisione del 19 agosto 2008 in materia di revisione imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
La __________
ha effettuato le seguenti vendite di unità in proprietà per piani (PPP) sul
fondo base n. __________ RFD di __________:
·
il 31 marzo 1999 (iscrizione a registro fondiario il 13 aprile 1999) ha venduto la PPP n. __________ di 28
‰
a __________ di __________ (SG) al prezzo di fr. 330'000.–;
·
il 15 marzo 1999 (iscrizione a registro fondiario il 13 aprile 1999) ha venduto la PPP n. __________ di 11,5
‰ a __________
di __________ (SG) al prezzo di fr. 224'000.–;
·
il 15 marzo 1999 (iscrizione a registro fondiario il 13 aprile 1999) ha venduto la PPP n. __________ di 12,5
‰ a __________
(AG) al prezzo di fr. 210'000.–;
·
il 31 marzo 1999 (iscrizione a registro fondiario il 13 aprile 1999) ha venduto la PPP n. __________ di 12
‰ a __________
di __________ (AG) al prezzo di fr. 240'000.–;
·
il 15 marzo 2000 (iscrizione a registro fondiario il 16 marzo 2000) ha venduto la PPP n. __________ di 16
‰ a __________
di __________ (SG) al prezzo di fr. 295'000.–.
B.
Le
suddette alienazioni sono state assoggettate all’imposta sugli utili
immobiliari, con decisioni notificate alla venditrice il 26 agosto 2003 dall’RS
1 (UTPG). Un reclamo della contribuente è poi stato parzialmente accolto con
decisioni del 24 giugno 2004, con cui è stata elevata la deduzione dei costi d’investimento. L’utile imponibile e l’imposta sono stati così determinati:
·
per le PPP n. ____________________: imponibile
fr. 208'580.–, imposta fr. 100'118.40;
·
per le PPP n. ____________________: imponibile
fr. 130’661.–, imposta fr. 62'717.30;
·
per la PPP n. __________: imponibile fr. 99’078.–,
imposta fr. 43'594.30.
C.
Con
istanza del 26 maggio 2008, la RI 1 ha chiesto la revisione delle decisioni concernenti l’imposta sugli utili immobiliari, affermando che le vendite degli appartamenti
erano state dichiarate nulle e che di conseguenza gli oggetti erano stati
iscritti nuovamente a nome dell’istante. All’istanza erano allegati dei verbali
del __________ di __________, che contenevano l’ordine, rivolto all’Ufficio dei registri, di iscrivere quale proprietaria degli immobili la RI 1.
L’UTPG ha
respinto l’istanza con decisione del 19 agosto 2008, negando l’esistenza di un
motivo di revisione. A suo avviso, la retrocessione si considera un atto di
compravendita a tutti gli effetti.
D.
Con
tempestivo reclamo, indirizzato all’autorità di tassazione e da quest’ultima trasmesso
alla Camera di diritto tributario per ragioni di competenza, laRI 1 postula
nuovamente la revisione delle decisioni di tassazione e la restituzione dell’imposta sugli utili immobiliari. Contesta che si sia trattato di una retrocessione e sostiene che invece i contratti sono stati dichiarati nulli
ex tunc
da un’autorità
giudiziaria, con la conseguenza che le compravendite non hanno mai prodotto
effetto.
E.
Nelle sue osservazioni del 3 marzo 2009, la Divisione delle contribuzioni ha proposto di respingere il ricorso, argomentando che la retrocessione si fonderebbe su una conciliazione intervenuta tra le parti e non su una sentenza
giuridiziaria.
Il
rappresentante della ricorrente ha replicato, con scritto del 30 marzo 2009,
nel quale ha chiesto di essere convocato in udienza ed ha contestato che la
retrocessione si fondi su una conciliazione, sottolineando che una transazione
sottoscritta al termine di una procedura di conciliazione ha forza di sentenza
esecutiva.
La
Divisione delle contribuzioni ha a sua volta contestato il contenuto della replica,
con scritto del 29 aprile 2009.
Con
lettera del 30 giugno 2009, il giudice delegato della Camera si è rivolto al rappresentante
della ricorrente, chiedendogli di trasmettere tutti gli atti che si riferiscono
alle vertenze fra la ricorrente e gli acquirenti degli immobili.
Il 12
agosto 2009, il patrocinatore della contribuente ha comunicato alla Camera di
rinunciare al mandato, “a seguito di un problema di incompatibilità personale”.
Il 20
agosto 2009, la nuova rappresentante dell’insorgente ha ribadito di voler essere
convocata in udienza.
Con
scritto del 31 agosto 2009, la Camera ha trasmesso al nuovo patrocinatore la
lettera già inviata il 30 giugno 2009 al precedente rappresentante, attribuendogli
un termine di 15 giorni. Il 14 settembre 2009, è pervenuta alla Camera una
lettera cui erano allegati tre accordi contrattuali fra la ricorrente e gli
acquirenti degli appartamenti.
Una prima
convocazione è stata inviata alle parti il 18 febbraio 2010, in vista di
un’udienza prevista per il 24 marzo 2010. La rappresentante della ricorrente ha
risposto il 26 febbraio 2010, informando la Camera che il mandato le era stato
revocato da “circa 2 anni”.
In
seguito, la stessa rappresentante ha chiesto il rinvio dell’udienza.
Una nuova
convocazione è stata inviata alle parti il 22 marzo 2010, per un’udienza da
tenersi il 26 aprile 2010. In tale data, poco prima dell’ora stabilita per
l’audizione, la patrocinatrice della ricorrente ha comunicato telefonicamente
la propria impossibilità a partecipare all’udienza. Il giudice delegato ha
allora stabilito di attribuire alla contribuente un ultimo termine
improrogabile di 10 giorni per produrre la documentazione già richiesta il 30
giugno 2009 al precedente rappresentante.
Il 4
maggio 2010, la RI 1 ha inviato una lettera in tedesco, del cui contenuto si
dirà in seguito.
Diritto
1.
1.1.
Sono tre i motivi di revisione, a vantaggio del contribuente, di una decisione o sentenza cresciuta in giudicato:
a)
la
scoperta di fatti rilevanti o mezzi di prova decisivi;
b)
la
mancata considerazione, da parte dell’autorità giudicante, di fatti rilevanti o
di mezzi di prova decisivi, che conosceva o doveva conoscere, oppure un’altra violazione di principi essenziali della procedura;
c)
il fatto che un crimine o un delitto abbia influito sulla decisione o sulla sentenza.
(art. 232
cpv. 1 LT).
1.2.
La revisione è tuttavia
esclusa se l’istante, ove avesse usato la diligenza che da lui poteva essere
ragionevolmente pretesa, avrebbe potuto far valere già nel corso della
procedura ordinaria il motivo di revisione invocato (art. 232 cpv. 2 LT, art.
147 cpv. 2 LIFD).
L’istituto della revisione non è dato, cioè, per addurre fatti che si sarebbero potuti invocare già nella procedura di
reclamo o di ricorso. Decidere altrimenti, ed ammettere automaticamente la revisione in caso di v iolazione di norme essenziali di procedura, significherebbe abolire ogni
distinzione tra mezzi d’impugnazione ordinari e il rimedio straordinario della revisione, che non può supplire a un’omissione imputabile allo stesso contribuente, che
ha diritto di avvalersi dei rimedi ordinari (cfr. DTF 111 Ib 210; 105 Ib 252,
consid. 3b; 103 Ib 89 s., consid. 3; 98 Ia 572 s., consid. 5 b; ASA 43 p. 251;
34 p. 152, consid.
5 e 6; RTT 1978 p. 87 s., consid. Ia e 3a;
Imboden/Rhinow
,
Verwaltungsrechtsprechung, Basilea 1986, N. 43, p. 265, IVc;
Haesler
, Die Revision rechtskräftiger Steuerverfügungen zugunsten des Steuerpflichtigen, ZBl 62 p. 121 s.;
Känzig/Behnisch
, Direkte Bundessteuer,
II ediz., vol. III, Basilea 1992, p. 362; AA.VV., Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, Berna 1991, p. 1111;
Richner/Frei/Weber/
Brütsch
, Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, Zurigo 1994, p. 582;
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum Gesetz
über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 436).
Di
conseguenza, la revisione è esclusa, per esempio, nel caso dell’errore di dichiarazione, cioè quando, per trascuratezza del contribuente o del suo rappresentante, si è omesso di
far valere nella procedura di tassazione o con i rimedi giuridici ordinari elementi
di fatto essenziali, oppure nel caso in cui il contribuente avrebbe potuto
scoprire subito l’errore di fatto o di diritto dell’autorità, controllando la
tassazione notificatagli (
Casanova
,
Änderungen rechtskräftiger Verfügungen und Entscheide, in ASA 61 p. 450-451).
2.
2.1.
La
ricorrente invoca la revisione delle decisioni su reclamo del 24 giugno 2004,
con le quali è stata accertata l’imposta da essa dovuta in relazione alla
vendita di alcuni appartamenti in proprietà per piani (PPP).
Il motivo
di revisione dovrebbe essere rappresentato, in base al tenore della primitiva
istanza inoltrata all’UTPG, dalla circostanza che l’insorgente, a suo tempo
venditrice degli immobili, è stata nuovamente iscritta quale proprietaria degli
stessi il 26 maggio 2008. Tale iscrizione a Registro fondiario si basa su un
verbale redatto dal
Vermittleramt
di San Gallo il 19 marzo 2008, mediante
il quale è stato raggiunto un accordo giudiziale per metter fine ad una
vertenza fra venditrice e compratori.
2.2.
All’udienza
del 26 aprile 2010, la Divisione delle contribuzioni ha ritenuto che, se anche
i contratti di compravendita fossero stati nulli, la revisione delle decisioni di
tassazione sarebbe comunque esclusa, non trattandosi di un fatto nuovo secondo
l’art. 232 LT. La nullità avrebbe piuttosto dovuto esser fatta valere nella
procedura di tassazione o tutt’al più in quella di reclamo.
A tale
riguardo, va ricordato che, in linea di principio, si considerano fatti
rilevanti che giustificano una revisione solo quelli che vengono scoperti dopo e
non anche quelli che si verificano dopo. In dottrina si parla, a tale riguardo,
di fatti “nuovi vecchi” (
Vallender/Looser
,
in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 2
a
ediz., Vol.
I/2b, Basilea 2008, n. 10 ad art. 147 LIFD, p. 453). Secondo
la giurisprudenza del Tribunale federale, se fatti nuovi
importanti sono posteriori alla decisione di cui si chiede la revisione, essa è ammessa unicamente nella misura in cui retroagiscono al giorno della decisione e fanno apparire errata la valutazione dei fatti allora intrapresa (Tribunale federale, 14
ottobre 1998, in RF 1999 p. 196 = RDAF 55/1999 p. 233).
Per stabilire
se si sia in presenza di fatti “nuovi vecchi” secondo la giurisprudenza,
sarebbe necessario conoscere i fatti che sono stati addotti per far valere la
nullità dei contratti e si dovrebbe poi anche stabilire quando la loro
esistenza sia venuta alla luce. Le ripetute sollecitazioni di questa Camera nei
confronti della società ricorrente non hanno tuttavia consentito di fare
chiarezza su tali aspetti.
La questione
sollevata dall’autorità resistente può pertanto rimanere aperta, alla luce del
fatto che il ricorso deve in ogni caso essere respinto perché, come si dirà,
non è minimamente comprovata la tesi della nullità dei contratti di
compravendita.
3.
3.1.
Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice
sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
3.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
4.
4.1.
Nell’istanza
di revisione inoltrata all’Ufficio di tassazione e nel ricorso a questa Camera,
l’insorgente sostiene che i contratti di compravendita sarebbero stati nulli
fin dalla loro conclusione.
4.2.
Sebbene
la legge tributaria non lo precisi, si deve ritenere che se un contratto di
compravendita è nullo perché illecito o contrario ai buoni costumi (art. 20 CO)
o per lesione (art. 21 CO) o per vizi del contratto (art. 23 e seguenti CO) non
si possa considerare quale trasferimento imponibile secondo l’art. 124 LT (
Soldini/Pedroli
, op. cit., pp. 80-81;
inoltre la giurisprudenza del Tribunale federale in ASA 56 p. 659 consid. 4b e
ZBGR 80/1999 p. 100 consid. 2c).
Non ha
per contro alcun effetto sull’imponibilità della primitiva compravendita la successiva
retrocessione dell’immobile al venditore (cfr. p. es. le sentenze del Tribunale
federale dell’8 ottobre 1997, n. 2P.262/1995 consid. 2a, e del 12 ottobre 2005,
n. 2A.86/2005 consid. 2.2.1).
4.3.
La
pretesa della ricorrente, di ottenere la revisione delle tassazioni
dell’imposta sugli utili immobiliari passate in giudicato, si è fondata in un
primo momento sul verbale sottoscritto insieme agli acquirenti degli immobili
dinanzi al
Vermittleramt
di __________ il 19 marzo 2008, per metter fine
ad una vertenza fra venditrice e compratori. Dal verbale stesso non si ricava
tuttavia alcuna indicazione in merito alla causa della pretesa nullità dei
contratti di compravendita. Alla richiesta della Camera di produrre documentazione
relativa alla vertenza in questione l’insorgente non ha mai dato seguito, limitandosi
per contro ad inviare copia di accordi conclusi fra le parti in un momento
precedente.
Ora, come
ha già avuto modo di rilevare per esempio il Tribunale amministrativo del
Canton Zurigo, se le parti che hanno stipulato un contratto di compravendita
immobiliare raggiungono un accordo transattivo davanti al giudice civile, in
merito all’invalidità del contratto, ottenendo in tal modo lo stralcio della
causa per acquiescenza, l’autorità fiscale non è vincolata alla decisione del
giudice civile in merito alla validità del contratto (sentenza del 16 novembre
1993, n. SR-93/0006, in RB-ZH 1993 n. 28).
Poiché,
come rilevato, la contribuente non ha fornito alcuna delucidazione in merito
alla natura del vizio del contratto, che avrebbe giustificato la sua nullità, è
inevitabile concludere che la prova dell’eventuale motivo di revisione delle
tassazioni non è stata apportata.
4.4.
Come pure
è già stato ricordato, i soli documenti che la ricorrente ha prodotto, durante
la prolungata istruttoria del ricorso, sono tre contratti, nella forma della
scrittura privata, fra la stessa insorgente ed i tre acquirenti degli
appartamenti. I tre atti in questione, redatti in tedesco, sono intitolati
“Vereinbarung zum Kaufvertrag”
e non sono neppure datati. Il loro oggetto è
essenzialmente costituito dalla definizione delle modalità di pagamento del
prezzo
(“Restfinanzierung”)
, in relazione al quale è stabilito che la
venditrice concede ai compratori un mutuo nella forma di un’ipoteca del
venditore
(“Verkäuferhypothek”)
. Una clausola del contratto concerne il
diritto di restituire l’oggetto acquistato
(“Rückgaberecht”)
e prevede
che il compratore possa restituire al venditore l’appartamento entro tre anni,
termine poi prorogato, al prezzo di acquisto.
Nello scritto
inviato alla Camera il 4 maggio 2010, la ricorrente sostiene di aver acquistato
tre case di appartamenti a __________, con l’intenzione di risanarle e rivenderle.
Necessitando di liquidità, aveva deciso di vendere uno degli edifici a membri
del consiglio d’amministrazione e ad architetti ed artigiani. I contratti in discussione
rientrano in quest’ambito: i signori __________ avrebbero comprato per fare un
investimento immobiliare. La società venditrice si sarebbe occupata di amministrare,
risanare e rivendere; i compratori da parte loro avrebbero potuto restituire
gli appartamenti a determinate condizioni. Non essendo riuscita la contribuente
a rivendere gli appartamenti, i compratori avrebbero esercitato il diritto di
restituzione.
È
immediatamente evidente come tale versione dei fatti sia inconciliabile con
quella alla base del ricorso. Se infatti i compratori hanno deciso in un
momento successivo di restituire l’oggetto acquistato, avvalendosi di una
pattuizione conclusa con il venditore al di fuori dell’atto pubblico, non si
vede come si possa sostenere che il contratto è stato invalidato per nullità. Si
tratta invece di una semplice retrocessione dell’oggetto acquistato, che come
detto non giustifica in alcun caso una restituzione dell’imposta sugli utili
immobiliari.
Non è
peraltro neppure del tutto comprensibile il senso economico dell’operazione. Se
lo scopo della vendita ai membri del consiglio d’amministrazione consisteva,
come sostenuto nella lettera inviata alla Camera di diritto tributario, nel
disporre di liquidità per procedere al risanamento delle case acquistate dalla
ricorrente, non si vede come esso possa essere raggiunto con una pattuizione
che trasforma il debito del prezzo in un mutuo.
La
questione non necessita tuttavia di essere ulteriormente approfondita, poiché
la nullità dei contratti di compravendita non è stata dimostrata e ciò basta ad
escludere la revisione delle tassazioni in discussione.
5.
Il ricorso è conseguentemente
respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della
ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visti per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 2’000.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    300.–
per un
totale di                                                       fr. 2’300
.–
sono a
carico della ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.         Intimazione
a: __________
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: