ti_gerichte · 80.2002.86 · 2002-10-15 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Camera di diritto tributario 15.10.2002 80.2002.86
Tessin Camera di diritto tributario 15.10.2002 80.2002.86
Ticino Camera di diritto tributario 15.10.2002 80.2002.86

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
80.2002.00086
Lugano
15 ottobre 2002
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera
di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio
segretario:
Andrea Pedroli, vicecancelliere
statuendo sul ricorso del 21 maggio 2002
in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari
presentato da:
1.
__________
__________
,
__________
__________
,
2.
__________
__________
,
__________
__________
,
3.
__________
__________
__________
,
__________
__________
,
rappresentate
__________
.
__________
,
__________
__________
,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1.
Il 24 ottobre 1984,
__________
__________
donava alle tre figlie
__________
,
__________
e
__________
le part. n.
__________
e
__________
RFD di
__________
.
Il 7
maggio 2000,
__________
__________
moriva, lasciando eredi la vedova
__________
__________
e le tre figlie. La comunione ereditaria formata dalla vedova e dalle figlie
subentrava pertanto nella proprietà degli immobili appartenenti al
de cuius
:
½ della part. n.
__________
, ½ della
part. n.
__________
, la part. n.
__________
, la part. n.
__________
e le PPP n.
__________
,
__________
,
__________
,
__________
,
__________
, tutte situate a
__________
; inoltre, la PPP n.
__________
RF di
__________
(
__________
), con relativo posteggio.
2.
Le
coeredi sottoscrivevano, in data 24 novembre 2000, un contratto di divisione ereditaria
parziale, in virtù del quale:
Ø
le
part. n.
__________
e
__________
di
__________
e la PPP n.
__________
di
__________
venivano lasciate nella comunione
ereditaria;
Ø
le
quote di un mezzo delle part. n.
__________
e
__________
di
__________
venivano attribuite in proprietà esclusiva a
__________
__________
__________
;
Ø
le
PPP n.
__________
,
__________
,
__________
,
__________
,
__________
, di
__________
venivano attribuite in proprietà esclusiva alla vedova
__________
__________
.
Con atto
pubblico del 24 novembre 2000, inoltre, le sorelle
__________
scioglievano la comproprietà delle part. n.
__________
e
__________
di
__________
, le quali venivano
attribuite in proprietà esclusiva, rispettivamente, a
__________
e
__________
__________
.
3.
Con
decisioni del 26 settembre 2001, l'Ufficio di tassazione di Locarno notificava
alle sorelle
__________
le tassazioni
dell'imposta sugli utili immobiliari, relative alla cessione dei due terzi
delle part. n.
__________
e
__________
.
L'utile
imponibile veniva commisurato, rispettivamente, in fr. 1'014'885 per la part. n.
__________
e in fr. 836'966 per la part.
n.
__________
. In entrambi i casi,
veniva applicata l'aliquota del 3%, con la conseguenza che l'imposta ammontava,
rispettivamente, a fr. 30'446.55 (divisi fra le due cedenti) ed a fr. 25'109
(sempre divise in due).
Le
interessate impugnavano le suddette decisioni con reclamo del 18 ottobre 2001,
chiedendo di essere convocate. All'udienza del 7 novembre 2001, le reclamanti invocavano
il differimento dell'imposizione, in base all'art. 125 LT, e, in subordine, una
riduzione del valore di alienazione in base ad una stima da loro commissionata.
I reclami
venivano respinti dall'autorità di tassazione, con decisioni del 25 aprile
2002, con la seguente motivazione:
Per quanto
concerne il principio d'imposizione del presente scioglimento di comproprietà,
l'ufficio di tassazione riconferma la propria posizione già motivata in sede di
tassazione base.
Viene pure
confermata la perizia effettuata dal perito dell'ufficio cantonale di stima.
4.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario,
__________
__________
,
__________
__________
e
__________
__________
__________
ripropongono la richiesta, in via principale, di differimento dell'imposizione
dell'utile immobiliare, secondo l'art. 125 lett.
c
LT, e, in via
subordinata, di riduzione dell'imponibile.
Quanto
alla richiesta principale,  le ricorrenti sostengono che la cessione è avvenuta
nell'ambito di un semplice scioglimento della comunione ereditaria, nel quale è
stato conglobato quanto già precedentemente ricevuto dalle sorelle, sicché lo
scioglimento di comproprietà non è stato altro che "la completazione e la
concretizzazione di una ripartizione successoria finalizzata all'attribuzione
ad ogni figlia di un bene immobile in esclusiva proprietà".
Quanto
invece alla richiesta subordinata, allegano un calcolo dal quale risulta un valore
nettamente inferiore.
5.
5.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
5.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
6.
In
sostanza, la controversia alla base del presente ricorso verte intorno alla
qualifica del contratto di "scioglimento di comproprietà"
sottoscritto fra le ricorrenti il 24 novembre 2001. L'autorità di tassazione lo
ha considerato uno scioglimento di proprietà collettive, imponibile secondo
l'art. 124 cpv. 2 lett.
c
LT, mentre le ricorrenti ritengono si tratti
di uno scioglimento di comunione ereditaria, al beneficio del differimento
dell'imposizione secondo l'art. 125 lett.
c
LT.
6.1.
Per
l'art. 125 lett.
c
LT, l'imposizione degli utili immobiliari è differita,
fra l'altro, in caso di scioglimento delle comunioni ereditarie come pure delle
altre proprietà collettive, per queste ultime solo quando la divisione avviene
in natura e senza conguaglio in denaro.
Mentre
l'art. 124 lett. c LT dichiara imponibili, in linea di principio, tutti i casi
di scioglimento di proprietà collettive, la lett
. c
dell' art. 125 ne
limita invece la portata, introducendo due importanti eccezioni.
Una prima
eccezione è rappresentata dal differimento dell'imposizione in caso di
scioglimento delle comunioni ereditarie, indipendentemente dal fatto che esso
comporti o meno il versamento di conguagli in denaro.
In
secondo luogo, l'imposizione viene differita in tutti i casi di scioglimento di
comproprietà e di proprietà comuni in cui vi è mera divisione in natura priva
di conguagli in denaro (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 122-123).
6.2.
Deve
dunque essere sottolineato il fatto che la fattispecie di differimento
dell'imposizione rappresenta un'eccezione al principio dell'imponibilità dello
scioglimento delle proprietà collettive, affermato all'art. 124 LT.
L'inserimento dello scioglimento delle proprietà collettive fra i negozi
imponibili è opera della Commissione speciale in materia tributaria, che ha
voluto aggiungere all'elenco esemplificativo anche questa importante fattispecie,
in seguito ad una sentenza della Camera di diritto tributario (
Rapporto
di maggioranza della Commissione speciale in materia tributaria sul messaggio
13 ottobre 1993 concernente il progetto di nuova legge tributaria, n.
__________
R1 del 26 aprile 1994, p. 48). Con
quest'ultima decisione, infatti, l'autorità giudiziaria cantonale aveva
stabilito che, per la LIMVI, erano imponibili, dato il mero carattere
esemplificativo all'elenco dei negozi imponibili, da un lato, e la portata
generale della nozione di alienazione, dall'altro, anche tutti i trasferimenti
di proprietà che avvengono nel quadro dello scioglimento delle proprietà
collettive (proprietà comuni e comproprietà).
Le sole
eccezioni all'imponibilità vanno dunque ricercate nella tassativa enumerazione
dei casi di esenzione e differimento dell'imposizione, contenuta nella stessa
legge (
CDT
n. 29 del 9 marzo 1994).
Affermato,
in modo generale, il principio dell'imponibilità, la Camera ha poi risolto
anche l'ulteriore questione delle modalità di imposizione. I modelli cui si può
ispirare la tassazione della fattispecie in esame sono due: uno è quello della
permuta e consiste nel considerare lo scioglimento della comproprietà come una
doppia alienazione, ove entrambi i trasferimenti sono soggetti all'imposta;
l'altro pone invece l'accento sull'elemento della realizzazione e consiste
nell'imporre solo la cessione della parte che eccede la quota di un contraente,
contro pagamento di un conguaglio. In altri Cantoni si è adottato il primo
modello, assimilando lo scioglimento di ogni proprietà collettiva ad una
permuta; in tal modo, divengono imponibili anche i casi di
Realteilung
, cioè di divisione reale, salvi
soltanto i motivi di differimento espressamente formulati dal legislatore (così
nel Canton Zurigo e nel Canton Argovia; cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit.,
86 e dottrina e giurisprudenza citate; inoltre,
AGVE
1996 p. 430 ss.;
Richner/Frei/Kaufmann
,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, § 216 LT-ZH,
nn. 48-51, pp. 1330-1331). La giustificazione di tale prassi è che, nel caso di
uno scioglimento senza conguagli manca sì l'elemento della realizzazione, tanto
che dal punto di vista economico si parla di una semplice ristrutturazione
della proprietà; tuttavia, si tratterebbe di un trasferimento imponibile, per
il fatto che ognuno dei contraenti acquista in proprietà esclusiva la metà
della quota di partecipazione alla proprietà collettiva dell'altro.
La Camera
di diritto tributario, nella già citata decisione, ha ritenuto di non aderire
alla concezione fatta propria dalla giurisprudenza di altri Cantoni,
considerando invece centrale la nozione di realizzazione. Tale conclusione è
stata fatta propria dal legislatore, che, all'art. 125 LT, ha stabilito che
l'imposizione è differita nei casi di "scioglimento delle comunioni
ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo
quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro". Vi
sono cioè due importanti limiti al principio, affermato dall'art. 124 LT: in
primo luogo, vi è differimento ogniqualvolta la proprietà collettiva che viene
sciolta si presenti sotto forma di comunione ereditaria, a prescindere dal
fatto che vi sia una semplice divisione in natura oppure il versamento di un
conguaglio; in secondo luogo, anche l'imposizione dello scioglimento di tutte
le altre forme di proprietà collettiva è differito nel caso in cui vi sia una
semplice
Realteilung
, senza cioè che vi sia il trasferimento di una
parte eccedente la quota di un contraente, con conseguente versamento di un
conguaglio in denaro o in altra forma (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p.
86).
6.3.
In una
recente sentenza, questa Camera ha avuto modo di decidere che, se due persone
sono comproprietarie di due distinti fondi, in entrambi i casi nella misura di
un mezzo ciascuno, e stipulano un contratto mediante il quale permutano le
quote di comproprietà in modo tale da diventare proprietari esclusivi ognuno di
un immobile, la transazione deve essere imposta come una permuta, cioè come una
doppia compravendita avente per oggetto le due metà dei fondi. Non può cioè
essere invocato il differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare,
previsto dall'art. 125 lett
. c
LT, per il fatto che esso si riferisce
esclusivamente agli scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in
natura, cioè in forma di divisione di un unico immobile fra i comproprietari.
In quel caso si trattava dello scioglimento di due comproprietà mediante
cessione della cosa ad uno dei comproprietari – un immobile ad ognuno –
compensando l'altro comproprietario mediante cessione della metà dell'altro immobile
(CDT n.
__________
.
__________
.
__________
del 6 giugno 2000, in
RDAT
II-2000 p. 407).
In
quest'ultima sentenza, la Camera si è anche chiesta se tale interpretazione
restrittiva non introduca una disparità di trattamento fra i coeredi che
sciolgono la comunione ereditaria – i quali beneficiano del differimento
dell'imposizione in ogni caso – ed i comproprietari che sciolgono più
comproprietà. Infatti, il principio di specialità vale anche per gli oggetti in
proprietà comune (cfr.
Rey
, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum,
tomo I, Berna 1991, n. 983, p. 216). Tuttavia, il patrimonio in proprietà
comune costituisce una "universitas iuris", cioè un insieme giuridico,
composto non solo di cose ma anche di altri diritti; tale insieme può essere
oggetto di un unico negozio giuridico di carattere obbligatorio (può cioè
essere venduto, affittato, donato), anche se, proprio perché continua a vigere
il principio di specialità, non può essere oggetto di un unico diritto reale (
Meier-Hayoz
,
Berner Kommentar, Das Sachenrecht, Art. 641-654 CC, 5a ediz., Berna 1981, Syst.
Teil, n. 149, p. 77 e n. 160 p. 80).
Sebbene,
concettualmente, lo scioglimento di una comunione ereditaria debba dunque
essere considerato come lo scioglimento della proprietà comune di diversi beni,
ciò non toglie che goda di un privilegio fiscale, giustificato anche dalla
particolare connessione esistente fra i beni rientranti nella massa appartenente
alla comunione ereditaria. È d'altronde comprensibile che il legislatore abbia
esteso il differimento, previsto per il caso della successione come tale, anche
alla seguente divisione, perché altrimenti l'imposizione che fosse avvenuta a
tale momento avrebbe di fatto reso priva di senso la rinuncia ad imporre la devoluzione
mortis causa
, che quasi sempre precede la divisione e ne costituisce la
necessaria premessa
(
RDAT
II-2000 p. 407).
6.4.
La Camera
di diritto tributario ha introdotto, nella sentenza poc'anzi citata, un'ulteriore
considerazione.
Il
differimento nel caso della divisione ereditaria è previsto anche dalla legge
sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei comuni (LAID),
precisamente alla lettera
a
del capoverso 3 dell'art. 12, che si
riferisce al trapasso di proprietà in seguito a cessione. Ogni altra
fattispecie di scioglimento di proprietà collettive è dunque considerata
imponibile.
Ora, la
dottrina ritiene che i casi di differimento dell'imposizione degli utili immobiliari
non rientranti nell'elenco tassativo contenuto nella LAID, ma tuttora esistenti
nelle legislazioni cantonali, siano in contrasto con l'armonizzazione fiscale (
Zwahlen
,
in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Basilea/Francoforte
1997, vol. I, tomo I, n. 61 all'art. 12 LAID, p. 198). È pertanto dubbio che le
leggi cantonali che differiscono l'imposizione in caso di scioglimento di proprietà
collettive possano mantenere tali disposizioni anche dopo la scadenza del termine
di adeguamento alla LAID (sulla questione, dal punto di vista della legge del
Canton Basilea Campagna, cfr.
Christen
, Die Grundstückgewinnsteuer des
Kantons Basel-Landschaft, Basilea/Liestal 1998, p. 136).
Senza che
dovesse risolvere in quella sede il problema della compatibilità dell'art. 125
lett
. c
LT con l'art. 12 LAID, la Camera ha tuttavia definito perlomeno
poco opportuna, proprio nella prospettiva dell'armonizzazione fiscale,
un'interpretazione estensiva di tale disposizione. Se, cioè, è già discutibile
che possa essere mantenuto il differimento nei casi di divisione in natura
senza conguagli in denaro, riferiti al singolo bene in comproprietà o in
proprietà comune, non è comunque il caso di ampliare ulteriormente il campo di
applicazione di tale norma eccezionale.
6.5.
Circa i
presupposti per il differimento dell'imposizione nel caso dello scioglimento di
una comunione ereditaria, la giurisprudenza del Tribunale amministrativo del
Canton Zurigo ha avuto occasione di precisarne meglio i contorni.
In una
sentenza del 1989, ha deciso che alienazioni, aventi per oggetto immobili che
sono stati donati a titolo di anticipo ereditario, fra donatari che hanno in
comune un'aspettativa ereditaria, si devono considerare come trasferimenti tra
eredi, che fanno seguito ad una divisione ereditaria già precedentemente
eseguita; è pertanto escluso il differimento dell'imposizione (
StE
1989
B 42.32 n. 3).
In
un'altra occasione, il Tribunale zurighese ha stabilito che costituiscono
trasferimenti fiscalmente privilegiati – nel senso che beneficiano del
differimento per divisione ereditaria – il conferimento alla successione di
immobili, a suo tempo donati dal defunto, allo scopo di compensare pretese
ereditarie, e la successiva attribuzione in proprietà esclusiva ad un erede.
Due sorelle, che avevano ricevuto dal padre un immobile in proprietà comune a
titolo di anticipo ereditario, avevano sottoscritto una transazione
giudiziaria, dopo che il fratello aveva promosso una causa civile nei loro
confronti, ed avevano acconsentito al conferimento dell'immobile nella successione
ed al seguente trasferimento in proprietà esclusiva al fratello. I giudici
hanno precisato anche che tale decisione non è in contrasto con quella
precedente del 1989, per il fatto che l'obbligo di collazione rappresenta semplicemente
un'obbligazione condizionata, che al momento dell'anticipo ereditario non è
ancora certo che venga fatta valere. Se, dunque, chi è tenuto alla collazione,
viene chiamato a procedervi dopo l'apertura della successione e decide per il
conferimento dell'immobile in natura, allora si verifica una sorta di revisione
della divisione ereditaria anticipata e il procedimento di divisione viene
riavviato, per concludersi definitivamente con la divisione dell'eredità (
ZStP
1995 p. 229).
In
un'altra sentenza, il Tribunale amministrativo del Canton Zurigo ha introdotto
un'ulteriore distinzione. Quando più eredi insieme beneficiano di un anticipo
ereditario, si devono trattare diversamente i casi in cui i diversi beneficiari
acquistano immobili in proprietà esclusiva o in comproprietà e quelli in cui
acquistano gli immobili in proprietà comune. La prima ipotesi si assimila alla
successione seguita dalla divisione ereditaria, con la conseguenza che ogni
eventuale ulteriore trasferimento immobiliare fra gli eredi non può più
beneficiare del differimento dell'imposizione per scioglimento della comunione
ereditaria. Invece, la seconda ipotesi corrisponde semplicemente all'acquisto
dei beni in comunione, sicché il successivo scioglimento della comunione fra i
beneficiari dell'anticipo ereditario può ancora godere del privilegio fiscale
previsto per il caso della divisione ereditaria (
ZStP
1995 p. 233 =
StE
1995 B 42.32 n. 4; v. anche
Richner/Frei/Kaufmann
, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz
, Zurigo 1999, § 216, n. 156, p. 1360).
6.6.
Venendo
all'esame della fattispecie, l'Ufficio di tassazione ha correttamente concesso
il differimento dell'imposizione in relazione allo scioglimento parziale della
comunione ereditaria. Ha per contro assoggettato all'imposta la plusvalenza
relativa ai due immobili che erano stati oggetto della donazione intervenuta
nel 1984, per il fatto che nel 2000 vi è stato lo scioglimento delle rispettive
comproprietà.
È infatti
necessario, se si vogliono delimitare fra loro i campi di applicazione
dell'art. 124 cpv. 2 lett.
c
e dell'art. 125 lett.
c
LT, tenere
distinti fra loro i due trasferimenti intervenuti fra le parti: da un lato, lo
scioglimento parziale della comunione ereditaria, che rientra indiscutibilmente
nel campo di applicazione della fattispecie di differimento; dall'altro, lo
scioglimento della comproprietà delle due case precedentemente ricevute in
donazione dalle ricorrenti, che invece potrebbe, a prima vista, essere sussunto
in entrambe le fattispecie.
La
particolarità del caso in esame è costituita dal chiaro legame, stabilito dalle
parti contraenti, fra le due operazioni in questione: come segnalano le stesse
ricorrenti, sebbene nessuno dei due contratti fra loro conclusi prevedesse il
pagamento di somme di denaro, nessuno di essi era però neppure un negozio
gratuito. In altri termini, il fatto che la divisione parziale escludesse due sorelle
non significa che esse avessero donato qualcosa alla terza e alla madre; analogamente,
il fatto che lo scioglimento delle comproprietà abbia comportato la rinuncia di
una sorella alla quota che le sarebbe spettata non significa che ella abbia
fatto un regalo alle sue due sorelle. Al contrario, la rinuncia di due sorelle
a partecipare alla divisione parziale della comunione ereditaria era compensata
con la rinuncia della terza sorella a partecipare allo scioglimento delle
comproprietà.
In tal
modo, è chiaro che la soluzione adottata dall'autorità fiscale, con la
decisione impugnata, è la sola che sia compatibile con le disposizioni legali.
Da un lato, tiene conto del fatto che il legislatore ha voluto privilegiare, in
ogni caso, lo scioglimento della comunione ereditaria, quindi anche quando esso
comporta il versamento di eventuali conguagli. Così, nel caso in esame, tale
operazione è stata messa al beneficio del differimento dell'imposizione,
sebbene vi sia stata una forma di conguaglio, rappresentata dalla rinuncia
della sorella favorita a partecipare allo scioglimento delle comproprietà; al
contrario, lo stesso privilegio non è stato concesso nel caso dello
scioglimento delle comproprietà, perché l'art. 125 lett.
c
LT richiede
in tal caso che divisione avvenga "in natura e senza conguaglio in
denaro", mentre non solo non vi è stata una divisione in natura ma vi è
stato anche un conguaglio, seppure non in denaro.
6.7.
Il
ricorso deve pertanto essere respinto, quanto al
petitum
principale. Lo
scioglimento delle comproprietà non può infatti beneficiare del differimento
dell'imposizione, per il fatto che non si è trattato di una semplice divisione
in natura.
7.
In
via subordinata, le ricorrenti contestano il calcolo dell'utile imponibile.
Propongono
una valutazione fondata sulle stesse volumetrie e superfici della perizia del
fisco, ma applicano parametri diversi da quelli previsti dalla legge cantonale
sulla stima. Pervengono in tal modo ad un valore di fr. 1'045'000 per il mapp.
__________
e di fr. 1'010'000 per il mapp.
__________
.
7.1.
La
censura relativa al calcolo dell'utile imponibile era già stata sottoposta
all'Ufficio di tassazione con il reclamo, cui era stato allegato un calcolo
alternativo. Le ricorrenti erano allora state convocate, insieme all'estensore
della perizia dell'Ufficio di stima, ad un'udienza dinanzi all'Ufficio di
tassazione. In quell'occasione, ci si era limitati a sottoscrivere un verbale,
nel quale si dice che "le parti si riconfermano nelle proprie posizioni
sia per quanto riguarda il principio dell'imposizione che per i rispettivi
valori" (cfr. verbale di audizione del 27 marzo 2002). Non risultando che
l'Ufficio di stima avesse esplicitamente preso posizione sul calcolo proposto
dalle ricorrenti, questa Camera, in sede di istruzione del ricorso, gli ha
chiesto di esprimersi al riguardo.
Le
perizie dell'Ufficio di stima, con le osservazioni aggiuntive del 13 settembre
2002, sono state sottoposte alle ricorrenti, che hanno potuto presentare le
proprie considerazioni.
7.2.
Le
ricorrenti dichiarano di non contestare le volumetrie su cui si fonda la stima
commissionata dall'autorità di tassazione. La divergenza fra le parti si riduce
quindi solo al metodo applicato dall'Ufficio di stima per ricavare i valori
determinanti.
Nelle
perizie e nelle osservazioni trasmesse a questa Camera, l'Ufficio cantonale di
stima ha spiegato di avere applicato i criteri di estimo adottati da tutti i
periti immobiliari, in particolare conformandosi al manuale dell'estimatore
dell'Unione svizzera degli esperti cantonali in materia di valutazione degli
immobili e della Camera degli esperti in stime immobiliari. Ciò comporta che il
valore reale degli edifici sia ricavato deducendo dal valore cubimetrico a
nuovo la vetustà in base alla formula "
__________
"
o "
__________
". Le
osservazioni dell'Ufficio di stima contestano, a tale proposito, il valore a
nuovo e il coefficiente di vetustà applicati nella stima delle ricorrenti, le
quali, da parte loro, si sono limitate a confermare tali valori.
Quanto,
in particolare, al valore venale, le ricorrenti si limitano a manifestare la propria
preferenza per la formula "
__________
".
Nelle
proprie osservazioni, il perito dell'Ufficio di stima ha spiegato di avere
applicato, anche a tale riguardo, i fattori di ponderazione del valore reale e
del valore di reddito, ricavati dal già citato manuale dell'estimatore. A suo
avviso, tale sistema, che comporta una diversa ponderazione dei due valori, a
dipendenza del genere della costruzione, delle caratteristiche dell'immobile,
del volume, ecc., meglio rispecchia la realtà economica del metodo
__________
, che definisce la ponderazione
unicamente in funzione della differenza percentuale fra valore di reddito e valore
reale.
7.3.
Di fronte
alle circostanziate argomentazioni su cui si fondano le perizie dell'Ufficio di
stima, da una parte, ed alle generiche censure delle ricorrenti, dall'altra,
questa Camera non vede alcuna ragione per discostarsi dai valori stabiliti
dall'autorità di tassazione. Anche la stima proposta dalle contribuenti appare
più una rielaborazione di quella dell'Ufficio di stima, con l'adozione di
qualche correttivo, che non una vera e propria perizia immobiliare alternativa.
Il perito
cantonale non ha inoltre mancato di sottolineare la posizione pregiata in cui
si trovano entrambi gli immobili in questione, con vista sul
__________
__________
e grandi potenzialità edificatorie. Tanto è vero che le nuove perizie trasmesse
alla Camera giungono a risultati addirittura lievemente superiori a quelli delle
perizie su cui si è fondata l'autorità di tassazione.
7.4.
Questa
Camera ritiene pertanto di poter confermare anche il valore di alienazione
delle tassazioni impugnate.
8.
Ne consegue che il ricorso è integralmente respinto. Tassa di
giustizia e spese processuali sono a carico delle ricorrenti, soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 1'000.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr. 1'080.–
sono a
carico del
le
ricorrenti.
3.   Intimazione
alle parti.
4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il presidente:                                                       Il
segretario: