ti_gerichte · 40.2005.163 · 2006-06-05 · it
Edificio fatiscente da considerare con il valore del solo terreno; riduzione del valore metrico del terreno del -15% in quanto accessibile unicamente attraverso delle proprietà di terzi, senza che a RF sia iscritto alcun diritto di passo.


Incarto n.40.2005.163

__________

Lugano

5 giugno 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 11/16 agosto 2005 da

1.
 RI 1,

2.ISCE 1, composta da:

-
 MIST 1,

- MIST 2,

- MIST 3,

- MIST 4,

rappr. da RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 15 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 2978 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 18 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 2978 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 103'014.-.

Il
reclamo interposto in data 29 agosto 2004 dai proprietari del fondo è stato accolto
dallUCS con decisione 15 luglio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza applicato un correttivo di classe del -40% sul
valore metrico delledificio principale sub. A, mantenendo peraltro il
correttivo della vetustà massimo previsto dalla Lst., ovvero il 60%. Malgrado
quanto riportato nella decisione su reclamo il valore metrico del terreno è rimasto
invariato.

3.     Con
ricorso 11/16 agosto 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale
postulando unequa riduzione del valore di stima che tenga conto dello stato di
deperimento in cui si trova ledificio, che, oltre ad essere privo di qualsiasi
infrastruttura, è di fatto inagibile e pericolante. Oltre a ciò il fondo è
accessibile unicamente passando per dei fondi di proprietà di terzi.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che
sul fondo, accessibile unicamente a piedi attraverso delle proprietà di terzi, è
presente un edificio fatiscente e pericolante.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi
(art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono
stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di
costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima
ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Il
Tribunale accoglie il ricorso poiché ledificio risulta già a prima vista
fatiscente e pronto per la demolizione, di modo che nella fattispecie concreta
deve essere considerato unicamente il valore del terreno. Lo stato effettivo
delledificio esclude peraltro, con tutta evidenza, la possibilità di computare
un qualsiasi valore di reddito.

7.2.

Il
valore metrico del terreno deve inoltre essere ridotto del 15% in quanto il
fondo è accessibile unicamente a piedi attraverso delle proprietà di terzi senza
peraltro che a registro fondiario sia stato iscritto un qualsiasi diritto di
passo.

7.3.

Questo
Tribunale, sulla base della documentazione trasmessagli dallUCS, non può fare
a meno di rimarcare che, se é stato veramente esperito un sopralluogo, il
medesimo ha avuto luogo senza nemmeno citare i proprietari, senza visionare
perlomeno linterno delledificio  altrimenti non potevano sfuggire le sue
reali condizioni - e senza redigere il benché minimo verbale. Delle lacune
sanabili in questa sede, ma gravi, evitabili e quindi particolarmente
censurabili, ritenuto che la competenza del Tribunale di espropriazione di
giudicare con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.)
non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva lUCS
dai suoi obblighi di accertare in modo completo e dettagliato lo stato in cui
si trova il fondo oggetto di stima.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
2978 RFD di __________ stabilito in CHF 9732.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 2978 RFD di __________ stabilito in CHF 9732.-,
come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi