ti_gerichte · 12.1997.101 · 1997-12-15 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.12.1997 12.1997.101

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00101
Lugano
15 dicembre 1997
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa
inc. no. OA.96.00077 (già 7420)
della Pretura della giurisdizione di
Locarno-Campagna, promossa con petizione 1° settembre 1995 da
__________
rappr.
dall’avv. __________
contro
__________
rappr. dall’avv. __________
con
cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr.
182’429.90 oltre interessi, riservandosi inoltre un’azione di risarcimento per
il maggior danno (pretesa derivante da un contratto di affitto agricolo);
domanda
avversata dal convenuto, il quale ha postulato la reiezione della petizione, e
che il Pretore con sentenza 24 marzo 1997 ha accolto limitatamente a fr.
45’000.- oltre interessi;
appellanti
entrambe le parti con atti di appello datati 3 aprile 1997 con cui, in riforma
del querelato giudizio e protestando spese e ripetibili, chiedono:
-
l’attrice, l’accoglimento della petizione per la somma di fr. 144’029.90 oltre
interessi, con riserva dell’azione di risarcimento per il maggior danno;
-
il convenuto, l’integrale reiezione della petizione;
mentre
con osservazioni 24 rispettivamente 30 aprile 1997 entrambi chiedono la
reiezione del gravame di parte avversa, con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 8 aprile 1997 con cui il Presidente di questa Camera ha concesso
all’appello del convenuto l’effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto
A.
A far tempo dal 1°
agosto 1985, la ditta __________ conduce in forza di un contratto di affitto agricolo
la part. n. ____________________ di __________ di 14’284 mq, appartenente a
__________: nel contratto, che prevedeva un canone annuale di fr. 2’000.-
adeguabile come di legge, le parti si davano tra l’altro atto che la particella
si trovava in zona edificabile (doc. A).
Sul fondo in questione
l’affittuaria ha costruito un magazzino agricolo e una serie di serre.
B.
Nel corso del 1994
__________, proprietario della contigua part. n. __________ha contattato
__________ al fine di farsi cedere uno scorporo di mq 8’507 della part. n.
__________, ciò che avrebbe permesso alla __________ di edificare sulle due
particelle un nuovo capannone industriale. Il relativo contratto di
compravendita è stato sottoscritto il 25 ottobre 1994, mentre il trapasso di
proprietà a RF è avvenuto il 16 gennaio 1995.
Nel frattempo, al fine di
evitare che la prospettata realizzazione dello stabilimento industriale
slittasse nel tempo, in data 21 ottobre 1994 la __________ e la __________ si
sono accordate nel senso che quest’ultima avrebbe sgomberato lo scorporo entro
15 giorni, dietro corresponsione di fr. 50’000.- e l’assunzione dei costi di
asportazione e di trasporto dell’humus su un altro terreno (doc. B): l’accordo
è stato ossequiato.
C.
Con la petizione che
ci occupa __________ ha chiesto la condanna di __________ pagamento di fr.
182’429.90 oltre interessi, riservandosi inoltre un’azione di risarcimento per
il maggior danno. L’attrice ritiene in sostanza che la fine anticipata del
contratto di affitto agricolo le avrebbe comportato un notevole danno, che
giusta l’art. 15 cpv. 4 LAAgr andava caricato alla controparte: si trattava in
particolare di fr. 166’800.- a titolo di perdita di guadagno per gli anni 1995
e 1996, fr. 31’761.70 per spese di smontaggio e rimontaggio delle serre e di
fr. 33’868.20 per costo della manodopera, somme da cui andavano tuttavia
dedotti i fr. 50’000.- che la __________ aveva a suo tempo versato nell’ambito
della menzionata convenzione.
Il convenuto resiste alla
petizione, osservando innanzitutto che il contratto di affitto agricolo non era
venuto meno a seguito di una disdetta da parte dell’acquirente, bensì in
conseguenza di un accordo in forza del quale l’affittuaria aveva rinunciato a
chiedere la continuazione del contratto nel periodo di disdetta annuale e la
sua protrazione per gli anni successivi: il fatto che ora quest’ultima
pretendesse di far valere un ulteriore risarcimento del danno, tra cui proprio
la perdita di guadagno relativa al 1995 e il 1996, costituiva un chiaro abuso
di diritto; gli importi postulati erano in ogni caso del tutto sproporzionati.
D.
Con la sentenza qui
impugnata il Pretore ha accolto le pretese di parte attrice limitatamente a fr.
45’000.- oltre interessi.
Il giudice di prime cure
ha in sostanza ritenuto che l’accordo di cui al doc. B, e in particolare il
pagamento di fr. 50’000.-, non costituiva una rinuncia dell’attrice a far
valere il danno nei confronti del convenuto per il periodo decorrente dal
momento in cui l’acquirente avrebbe potuto disdire il contratto e il normale
termine di disdetta previsto nel contratto originario, bensì solo per il
periodo precedente: ora, mentre la perdita di guadagno relativa al 1995 non
poteva essere riconosciuta siccome tale posta, semmai da risarcire dall’acquirente,
era già stata tacitata con i fr. 50’000.-, nemmeno quella relativa al 1996
poteva esserlo in quanto l’attrice, disponendo di un nuovo terreno a __________
e avendo rimontato le serre sulla parte residua della part. n. __________, non
aveva in realtà provato di aver subito un danno; in definitiva, il parziale
accoglimento della petizione era dovuto al riconoscimento di fr. 30’000.- per
spese di materiale connesse con lo spostamento delle serre e di fr. 15’000.-
quale partecipazione al costo della manodopera per tali interventi.
E.
Con appelli 3 aprile
1997 l’attrice ed in convenuto chiedono la riforma del querelato giudizio nel
senso che la petizione sia accolta per la somma di fr. 144’029.90 oltre
interessi con riserva dell’azione di risarcimento per il maggior danno,
rispettivamente che la petizione sia respinta.
Secondo l’attrice, ammesso
che la perdita di guadagno relativa al 1995 fosse già stata tacitata dal
versamento dei fr. 50’000.-, nulla ostava però al risarcimento delle altre
posizioni di danno, per altro debitamente comprovate e suffragate dal referto
peritale: di qui la richiesta di fr. 78’400.- per perdita di guadagno per il
1996, fr. 31’761.70 per spese di smontaggio e rimontaggio serre e fr. 33’868.20
per spese di manodopera.
Il convenuto declina
invece ogni responsabilità: innanzitutto l’acquirente non aveva disdetto il
contratto di affitto agricolo, il che escludeva di poter far capo all’art. 15
cpv. 4 LAAgr per evidente abuso di diritto; la controparte disponeva inoltre di
sufficienti superfici coltivabili, indipendentemente da quelle qui in esame;
se, come sembra, l’acquirente avesse potuto disdire il contratto solo per la
fine del 1996, non era dovuto alcun risarcimento per perdita di guadagno per il
1995 e 1996, mentre le rimanenti pretese non erano comunque in rapporto di
causalità adeguata con la vendita, atteso che il contratto sarebbe venuto a
scadenza pochi mesi più tardi; in ogni caso, a seguito di un errore di calcolo,
l’importo eventualmente riconoscibile a controparte andrebbe limitato a fr.
38’568.20, dei quali comunque i fr. 30’000.- relativi al materiale per le serre
andavano parzialmente ridotti, tale somma comportando un arricchimento
dell’attrice.
F.
Delle osservazioni 24
rispettivamente 30 aprile 1997 con cui le parti chiedono la reiezione del
gravame di parte avversa con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
considerando
in diritto
1.
In linea di
principio, giusta l’art. 14 LAAgr se il locatore aliena la cosa affittata o ne
perde la disponibilità in seguito ad esecuzione forzata o a fallimento,
l’acquirente subentra nel contratto di affitto.
Tale regola conosce
tuttavia delle eccezioni: così, in base all’art. 15 LAAgr l’acquirente può
sciogliere il contratto d’affitto se ha acquistato la cosa per scopi edilizi
immediati o per scopi pubblici, o per gestirla direttamente (cpv. 1 ); ove non
intenda assumere il contratto di affitto, l’acquirente deve, con preavviso di
tre mesi dalla conclusione del contratto di acquisto, notificare per scritto
all’affittuario che l’affitto sarà sciolto, dopo la decorrenza di almeno un
anno, al successivo termine primaverile od autunnale ammesso dall’uso locale
(cpv. 2); se l’affitto è sciolto, l’affittuario può, entro trenta giorni da
quando ha ricevuto la relativa notificazione, chiedere in giudizio la
protrazione dell’affitto ... (cpv. 3); il locatore risponde del danno insorto
all’affittuario dalla risoluzione anticipata dell’affitto ... (cpv. 4; cfr. il
Messaggio del Consiglio federale in
FF
1982 I 237 e segg., in
particolare p. 260).
2.
Dal tenore della
legge si evince chiaramente che l’acquirente intenzionato ad edificare il fondo
gravato da un contratto di affitto agricolo, può senz’altro sciogliere quel
contratto indipendentemente dalla sua durata originaria (art. 15 cpv. 1 LAAgr),
ma, per farlo, è tenuto a rispettare le formalità di cui al cpv. 2 della
medesima norma: in particolare, se non vuole che quel contratto continui a
sussistere nei suoi confronti, dovrà notificare per iscritto all’affittuario
entro 3 mesi dalla conclusione del contratto di compravendita, che il contratto
di affitto verrà a scadere dopo un preavviso di almeno un anno al prossimo
termine di scadenza autunnale o primaverile.
La violazione di queste
disposizioni, segnatamente la mancata notifica dell’avviso di scioglimento del
contratto, il quale per essere valido deve avvenire per iscritto (art. 11 cpv.
2 CO;
Studer/Hofer
, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, p.
114;
Koller
, Der Grundstückkauf, San Gallo 1989, p. 359;
Müller
,
Die privatrechtlichen Bestimmungen des Bundesgesetzes über die
landwirtschaftliche Pacht, in
ZBJV
1987 p. 4 e 21), ha come conseguenza
che lo scioglimento del contratto è nullo e di null’effetto (la circostanza è
per altro ravvisabile d’ufficio, cfr.
Gauch/Schluep
, Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 5. ed., Zurigo 1991, N. 548 e seg., che si
basano sulla costante giurisprudenza del Tribunale federale, ancorché criticata
dalla dottrina dominante): in pratica, lo stesso continuerà a sussistere.
Nel caso di specie, è
pacifico che a suo tempo il venditore non ha provveduto a disdire il contratto
di affitto agricolo relativo agli 8’507 mq della part. n. __________e che
l’acquirente (__________) a sua volta non ha significato alcuna disdetta del
contratto entro i tre mesi dalla sottoscrizione del rogito di compravendita
(cfr. osservazioni dell’attrice all’appello di controparte p. 2 e 3).
È ben vero che il 21
ottobre 1994 __________ (che però -la circostanza è sfuggita alle parti in
causa ed al Pretore- non è l’acquirente del fondo) e l’attrice hanno concluso
un accordo (doc. B), in base al quale quest’ultima acconsentiva allo sgombero
dello scorporo oggetto della vendita dietro la corresponsione di determinati
importi: a quel momento, tuttavia, esse non hanno assolutamente fatto
riferimento al contratto di affitto agricolo in essere, né tanto meno hanno
indicato che quel contratto veniva sciolto a seguito di una eventuale disdetta
o ancora in conseguenza di una eventuale dichiarazione di scioglimento da parte
dell’acquirente (tanto più che non risulta che una tale dichiarazione sia stata
allestita in precedenza, o in seguito oppure ancora che fosse evincibile
dall’accordo in questione).
In tali circostanze, non
risultando cioè in alcun modo che l’acquirente abbia disdetto il contratto o
che abbia allestito una dichiarazione di scioglimento, ed in particolare nella
forma scritta, il tutto ai sensi dell’art. 15 cpv. 2 LAAgr, è evidente che egli
è senz’altro subentrato nel contratto di affitto agricolo giusta l’art. 14
LAAgr, con il che il venditore qui convenuto è stato liberato da una eventuale
responsabilità ex art. 15 cpv. 4 LAAgr, il che già implica di respingere la
petizione.
Se, poi, in margine all’accordo
di cui al doc. B, l’attrice abbia rilasciato validamente o meno una
dichiarazione con cui si riteneva integralmente tacitata di qualsiasi pretesa
nei confronti dell’acquirente in riferimento allo scorporo di terreno (ciò che
in pratica le impedirà in futuro di ottenere un ulteriore risarcimento da
quest’ultimo), è una questione che esula dalla fattispecie qui in discussione.
3.
Ma, oltre a questa,
un’altra considerazione giustifica di respingere la petizione.
Già si è detto -e in tale
misura la norma riprende sostanzialmente (come per altro rilevato da entrambi
gli appellanti nei loro gravami) quanto previsto all’art. 261 cpv. 3 CO- che la
responsabilità del venditore implica “una risoluzione anticipata dell’affitto”
(art. 15 cpv. 4 LAAgr) da parte dell’acquirente (art. 15 cpv. 2 LAAgr;
Studer/Hofer
,
op. cit., p. 118). Ciò significa che se la rescissione anticipata è dovuta ad
altre circostanze che non siano la disdetta o la dichiarazione di scioglimento
da parte di quest’ultimo, la responsabilità del venditore è senz’altro esclusa
(
Honsell/Vogt/Wiegand
, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I,
2. ed., Basilea e Francoforte sul Meno 1996, N. 10 ad art. 261;
Higi
,
Commentario zurighese, 1994, N. 52 e segg. ad art. 261-261a CO; mentre
Guhl/Merz/Koller
,
Das Schwerizerische Obligationenrecht, Zurigo 1991, p. 389, ritengono che la
sua responsabilità rimanga innescata anche nel caso in cui il comportamento
contrario al contratto da parte dell’acquirente abbia indotto il conduttore a
disdire il contratto).
Nel caso di specie, come
detto, l’acquirente (__________) non ha disdetto il contratto di affitto
agricolo, né ha allestito una dichiarazione di scioglimento del contratto ex
art. 15 cpv. 2 LAAgr.
In realtà, con l’accordo
del 21 ottobre 1994 l’attrice e __________ hanno inteso liquidare ogni pretesa
vantata dall’attrice verso l’acquirente, nel senso che con lo sgombero del
terreno da una parte e con il pagamento delle somme concordate dall’altra nulla
era più dovuto dall’acquirente per quanto atteneva allo scorporo di terreno
venduto: atteso che la fine del contratto si lascia perciò ricondurre ad un
accordo (nella petizione, a p. 3, l’attrice lo considera una “convenzione
extragiudiziaria circa la risoluzione anticipata dell’affitto agricolo”, mentre
nelle osservazioni al gravame di parte avversa, a p. 2 e 3, parla di
“risoluzione consensuale ed anticipata del contratto di affitto”), oltretutto
concluso tra l’attrice e un terzo che non si identifica con l’acquirente, e
comunque non a un’iniziativa unilaterale di quest’ultimo, ne discende che la
responsabilità del venditore ex art. 15 cpv. 4 LAAgr è esclusa, tanto più che
nemmeno risulta che l’attrice sia stata in qualche modo costretta ad accettare
l’accordo in conseguenza di per altro inesistenti violazioni contrattuali da
parte dell’acquirente.
4.
Ne discende
l’accoglimento dell’appello del convenuto e la reiezione di quello
dell’attrice.
La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148
CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 3 aprile
1997 di __________
è respinto.
II.
Le spese della
procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia                                    fr.
150.-
b) spese                                                      fr.
20.-
Totale                                                           fr.
170.-
da anticiparsi
dall’appellante __________, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla controparte fr. 2’500.- per ripetibili.
III.
L’appello 3 aprile
1997 di __________
è accolto
.
Di conseguenza la sentenza
24 marzo 1997 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna è così
riformata:
1.
La petizione 1° settembre 1995 di
__________ __________, è respinta.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese, da anticipare dalla
__________restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a __________ fr.
8’000.- a titolo di ripetibili.
IV.
Le spese della
procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia                                    fr.
150.-
b) spese
fr.    20.-
Totale
fr.  170.-
da anticiparsi dall'appellante
__________, sono poste a carico della __________ che rifonderà alla controparte
fr. 1’200.- per ripetibili di appello.
V.
Intimazione a:      -
__________
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario