ti_gerichte · 33.2001.6 · 2000-12-13 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale delle assicurazioni 12.06.2002 33.2001.6
Tessin Tribunale cantonale delle assicurazioni 12.06.2002 33.2001.6
Ticino Tribunale cantonale delle assicurazioni 12.06.2002 33.2001.6

Sentenza o decisione senza scheda

RACCOMANDATA
Incarto n.
33.2001.00006
TB
/cd
Lugano
12 giugno 2002
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il
Tribunale cantonale delle assicurazioni
composto dei giudici:
Daniele Cattaneo,
presidente,
Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
redattrice:
Tanja Balmelli
segretario:
Fabio Zocchetti
statuendo sul ricorso del 10 gennaio 2001
di
__________
,
rappr. da: __________,
contro
la decisione del 13 dicembre 2000 emanata
da
Cassa cant. di compensazione,
6501 Bellinzona 1 Caselle,
in materia di prestazioni complementari
ritenuto,
in
fatto
1.1.   In data 13
dicembre 2000 la Cassa cantonale di compensazione di Bellinzona ha accordato ad
__________ con effetto dal 1° aprile 2000 una prestazione complementare mensile
di Fr. 451.- (doc. _).
1.2.   Contro
questa decisione l’assicurata, per il tramite del suo rappresentante, ha
inoltrato un tempestivo ricorso al TCA con il quale si è così espressa:
"
Come rimedio di legge alla decisione citata a
margine interpongo
ricorso a nome mio personale come figlio della
signora __________ con il consenso di mia madre, adducendo i seguenti motivi:
•
la decisione tiene in particolare evidenza che
la signora __________ é membro di una comunione ereditaria proprietaria della
casa di abitazione nella quale mia madre viveva fino al 31 marzo 2000.
•
come tale viene calcolata a suo carico una
sostanza ereditaria al valore commerciale di 42.500.‑ CHF che con la
parte di sostanza non computabile (25.000.‑ CHF) gli dà una sostanza
computabile di 17.500.‑ CHF.
•
in sintesi il suo reddito non privilegiato è
costituito per 1/10 della sostanza computabile equivalente a 1750.‑ CHF
Visto e considerato che il valore di 42.500.‑
CHF è comunque una parte della sostanza, della comunione ereditaria al valore
commerciale (se non vado errato un terzo o un quarto dell'intero valore)
ritengo
sproporzionata la valutazione commerciale della casa di abitazione di mia
madre.
Infatti da una stima fatta allestire il 31 agosto
del 2000 dall'architetto __________, perito del Tribunale delle espropriazioni
di __________ risulta che la casa sita al mappale __________di __________ ha
una valore commerciale di 112.000.‑ CHF. Tale stima è stata fatta
allestire per poter avere un'idea di calcolo nell'eventualità che l'abitazione
fosse ritirata da uno degli altri eredi: il sottoscritto o mia sorella
__________.
Fatto salvo il concetto di un'eventuale
moltiplicazione per 3 del valore considerato come sostanza di mia madre risulterebbe
un valore totale di 127.500.‑ CHF oppure con moltiplicazione per 4 ad un
valore computabile di 170.000.‑ CHF.
Il che evidentemente è molto superiore del valore
vero dell'abitazione come risulta dalla perizia del perito del Tribunale delle
espropriazioni.
Ritengo quindi penalizzante una simile procedura
e una simile connotazione di calcolo.
Quindi chiedo esplicitamente a codesto Tribunale
di
accogliere questo ricorso e di voler dare incarico all'istituto delle
assicurazione sociali di voler procedere ad una modifica della decisione del 13
dicembre 2000.
A sostegno di quanto addotto nel presente scritto
ricorsuale allego una copia della perizia dell'architetto __________ datata 31
agosto 2000."
1.3.   Nella sua
risposta del 16 marzo 2001 (doc. _) la Cassa ha chiesto di respingere
l’impugnativa, argomentando:
"
Dalla documentazione agli atti rileviamo che la
ricorrente, degente
definitivamente dal 31 marzo 2000 presso la Casa
per anziani __________, è comproprietaria in ragione di ¼ della successione relitta
dal defunto __________, deceduto in data __________ 1975. La stessa risulta
composta della sola particella No. __________sita in territorio del comune di
__________.
Per quanto attiene la valutazione della sostanza
immobiliare l'art. 17 cpv. 4 OPC stabilisce:
"La sostanza immobiliare che non serve da
abitazione al richiedente
o a una persona
compresa nel calcolo delle PC deve essere computata al valore corrente".
Nel caso specifico si verifica quanto previsto
dal citato articolo per cui la resistente ha ordinato la perizia tecnica atta a
stabilire il valore corrente della sostanza immobiliare posseduta in
comproprietà.
Per questa valutazione è stato dato mandato
all'ufficio cantonale di stima il quale, a perizia conclusa, ha permesso di
stabilire un valore corrente della sostanza immobiliare di CHF 170'000.‑
(1/4 di CHF 42'500.‑).
Circa i parametri utilizzati per valutare la
sostanza la resistente non può che riconfermarsi nel valore citato e contestato
in quanto scaturito da una perizia specificatamente richiesta. A tal proposito
giova infatti ricordare che anche codesto lodevole Tribunale cantonale delle
assicurazioni ha già avuto modo di confermare tale prassi amministrativa.
Alla luce di quanto precede e tutto ben
considerato si chiede pertanto, a codesto lodevole Tribunale cantonale delle
assicurazioni, di voler respingere il ricorso confermando la decisione
impugnata."
1.4.   Sempre per
il tramite del proprio rappresentante, in data 17 marzo 2001 (doc. _) la
ricorrente, alla quale era stata inviata una copia della perizia allestita il
17 novembre 2000 dall'Ufficio stima (docc. _), ha fatto pervenire al TCA uno
scritto del seguente tenore:
"
Premessa
Ho avuto modo di esaminare la perizia immobiliare
dell'Ufficio cantonale di stima inerente la particella __________a __________
confrontandola con quella fatta da me allestire da parte dell'arch. __________
perito del Tribunale cantonale di espropriazione.
Nel merito posso dire che l'Ufficio cantonale di
stima procede a determinare i valori immobiliari con una metodologia
prestabilita e con finalità essenzialmente fiscali.
In generale, e secondo l'esperienza di diversi
periti, questo modo di procedere calza perfettamente per costruzioni nuove e di
completa ristrutturazione come pure a terreni che non presentano particolari
problemi; mentre si rivela sovente inadatto per le costruzioni in cattivo
stato, costruzioni non aggiornate tecnicamente come è il caso dell'abitazione
di mia madre oppure terreni con problemi particolari e in generale per tutti quegli
oggetti che presentano particolarità soprattutto negative.
Il metodo di stima ufficiale non permette grandi
flessibilità di interpretazione e tende all'unificazione e all'appiattimento
dei valori con delle leggere variazioni che giustificano situazioni soggettive
ma che nel medesimo tempo non danno adito a particolari contestazioni. Sarebbe
infatti quasi impossibile far digerire ad un qualsiasi proprietario il fatto
che il suo terreno ha un valore unitario doppio di quello del vicino solo
perché il suo fondo è perfettamente edificabile mentre quello del vicino, per
forma, lo sarebbe solo passando sul cadavere di qualche confinante.
La tendenza ufficiale è quindi quella di prendere
in considerazione le particolarità con molta parsimonia riducendo il mondo
immobiliare ad un insieme di sfumature grigie evitando scrupolosamente il
bianco, il nero e qualsiasi altra tonalità forte e, di conseguenza, creando dei
contribuenti immusoniti al posto di proprietari contenti o malcontenti.
Una valutazione commerciale ha tutt'altre
finalità e deve contrariamente tenere conto soprattutto delle particolarità.
Potrebbe sembrare un modo di pensare costruito ad arte per giustificare
l'esistenza dei periti ma, nella realtà è la base di ogni valutazione che abbia
come scopo quella di evitare al committente la possibilità di intraprendere una
qualsiasi iniziativa commerciale ‑ immobiliare senza essere a conoscenza
delle diverse particolarità e relative ripercussioni finanziarie soprattutto
negative.
Nel caso particolare osservo che:
Costruzione SUB A
Ufficio cantonale di
stima stabilisce Fr/mc 250.‑ per mc 420
Perito tribunale
espropriazioni Fr/mc 200.‑ per mc 307.312
Questa posizione comporta una differenza del 40%
(circa 40.000.‑ CHF). I due periti potrebbero rifare congiuntamente la
cubatura per rendersi conto chi dei due abbia ragione o abbia sbagliato, mentre
sta di fatto che i 200.‑ Fr/mc scaturisce dalla differenza di una
costruzione a nuovo con deduzione dei costi dei diversi interventi necessari
soprattutto per rendere la costruzione tecnicamente aggiornata. Quanto è stato
stabilito è stato arrotondato per eccesso considerando che esistono dei minimi
ragionevoli. Bisogna però tenere presente che il costo per una totale
ristrutturazione supera sempre quello di un'analoga costruzione nuova e quindi
il valore dell'esistente è tecnicamente zero e solo pari al pretesto di poter
costruire eventualmente in deroga a normative di PR, fattore che nel caso
particolare dell'abitazione di mia mamma non esiste nemmeno.
Secondo quindi un calcolo commerciale di Fr/mc
250.‑ come stabilito dall'Ufficio cantonale di stima non trova nessuna
giustificazione.
Costruzione SUB D
Ufficio cantonale di
stima stabilisce Fr. 4500.-
­Perito tribunale
espropriazioni Fr. 3000.‑
Vale anche in questo caso il principio che ci
sono dei minimi ragionevoli. E' solo in questa ottica che nella perizia del
Tribunale delle espropriazioni viene confermato il valore di stima ufficiale di
Fr. 3000.‑
La stima cantonale non tiene conto del fatto che
si tratta di un oggetto esistente con un precario revocabile "mediante
semplice preavviso". Commercialmente
quindi questo oggetto ha valore
zero
se non per l'uso temporaneo valutabile solo come calcolo secondo il
reddito.
Sedime
Ufficio cantonale di
stima stabilisce 750.‑ Fr/mq
Perito del Tribunale
espropriazioni 300.‑ Fr/mq
Probabilmente tutti i terreni circostanti
verrebbero valutati dall'Ufficio cantonale di stima Fr/mq 750.‑. Infatti
nella valutazione secondo il reddito di un'ipotetica costruzione che sfrutta
completamente i parametri di PR il perito del Tribunale espropriazioni era
giunto ad un valore commerciale di 726.‑ Fr/mq.
Si tratta però di valori estremamente teorici che
non tengono in alcun conto la particolarità del mappale in oggetto dimenticando
infatti che l'oggetto della valutazione è un mappale di 146 mq sul quale si
dovrebbe costruire a confine con le strade comunali ma soprattutto in
contiguità con costruzioni esistenti per le quali i costi per evitare il loro
crollo supererebbe quello della costruzione stessa.
Quindi agli effetti pratici si tratta di un
terreno edificabile che non potrà mai essere edificato se non coinvolgendo
altri proprietari.
Questa situazione avrà anche un valore nullo
per l'Ufficio cantonale di stima ma nella vita vera sono elementi preponderanti
ed ostacoli normalmente insuperabili.
Inoltre vi è da notare che la casa attuale è
disabitata dal 1 aprile 2000 in quanto attualmente sul mercato questo genere di
appartamenti non trova nessun mercato. Di riflesso il reddito presunto che
potrebbe avere dalla sua abitazione per il momento non l'ha mai ottenuto.
Conclusioni
In conclusione ritengo che la valutazione emessa
dal Perito cantonale del Tribunale delle espropriazioni lo scorso 31 agosto
debba essere
considerata veramente oggettiva e che tiene conto di tutte le
componenti positive e negative senza tentare di illudere nessuno di essere
proprietari di valori fantasiosi e assolutamente irrealizzabili.
I calcoli per contro effettuati dall'Ufficio
cantonale di stima sono basati su parametri tecnici e generalizzati. Pertanto
non possono essere condivisi in scienza e coscienza da nessun perito e
tantomeno da chi ne deve subire eventuali contraccolpi finanziari soprattutto
se si tratta di persone che devono accedere a prestazioni vitali senza le quali
non potrebbero beneficiare di strutture sociali come la casa per anziani.
Mia madre infatti vive con le sole prestazioni
AVS. Da sola non è neppure in grado di pagarsi la cassa malati che da
quest'anno ha avuto un'impennata dei premi pari al 35% in quanto ha perso il
bonus degli scorsi anni in quanto è stata ospedalizzata per tre mesi nel corso
del 2000.
Pertanto ritengo che codesto Tribunale abbia a
dare ragione a queste considerazioni e quindi accettare il mio ricorso
invitando l'istituto delle assicurazioni sociali a voler modificare le cifra
prevista per la prestazione complementare di mia mamma __________."
1.5.   Il 27 marzo
2001 questo Tribunale ha notificato alla Cassa lo scritto summenzionato (cfr.
consid. 1.4.) unitamente alla perizia dell’arch. __________ fatta allestire
dalla ricorrente (doc. _), assegnandole un termine di 10 giorni per presentare
le proprie osservazioni scritte (doc. _).
L’amministrazione,
dopo aver esperito un incontro con il rappresentante dell’assicurata, si è
integralmente riconfermata nella sua risposta di causa (doc. _).
1.6.   Gli atti sub
1.4. e 1.5. sono stati trasmessi alla ricorrente, la quale ha dichiarato di non
aver più nulla da osservare in proposito e di limitarsi quindi a riconfermare
sia i risultati ottenuti con la perizia dell’arch. __________ sia le proprie
conseguenti motivazioni già addotte durante la fase istruttoria (doc. _).
1.7.   Poiché dagli
atti sono emerse nette discrepanze fra i valori ritenuti dall'Ufficio stima per
allestire il primo referto datato 17 novembre 2000, i valori identificati dal
perito di parte in data 31 agosto 2000 ed i valori di cui alla seconda perizia
8 maggio 2001 del medesimo Ufficio stima, in data 13 novembre 2001 il TCA ha
invitato la resistente e, di riflesso, l'Ufficio stima, a prendere una
posizione in merito (doc. _), sottoponendole i seguenti quesiti:
"
1.Nella sua perizia immobiliare dell’8 maggio
2001 (doc. _) l’Ufficio
stima ha fissato in mc 357.90 la
cubatura totale dell’abitazione di cui al mappale no. __________RFD di
__________ (Sub A) a fronte dei precedenti mc 420 (cfr. referto peritale
del 17 novembre 2000 a cura dell’ing. __________, doc. _) e dei mc 307.312
calcolati dal perito di parte (cfr. perizia dell’arch. __________ del 31 agosto
2000, doc. _). Ciò posto, vogliate precisare come siete giunti alla nuova
valutazione cubimetrica spiegando dettagliatamente le ragioni alla base delle
citate differenze.
2. In merito all’abitazione testé menzionata,
come giustificate la differenza tra il valore al mc fissato dall’Ufficio stima
(fr. 250.--) ed il valore cubimetrico stabilito dal perito di parte (fr.
200.--)?
3. Dagli atti dell’incarto si evince pure una
sostanziale differenza nella valutazione del valore dei sedimi e dei terreni
calcolata in fr./mq 750.- dall’arch. __________ in sede di perizia 17
novembre 2000 (doc. _), in fr./mq 300.- dal perito di parte ed in fr./mq
550.- dall’ing. __________ nella sua perizia dell’8 maggio 2001 (doc. _).
Vogliate dunque giustificare, motivando dettagliatamente la vostra risposta,
come avete calcolato i rispettivi valori e le ragioni alla base della citata
differenza.
4. Per quanto attiene, infine, al valore reale
del ripostiglio (sub D), come si giustifica la differenza del valore
cubimetrico fissato in fr./mc 150.-- dall’Ufficio stima e fr./mc
90.-- dal perito di parte?" (…)
1.8.   Con scritto
4 dicembre 2001 l'Ufficio stima (ing. __________) ha ulteriormente precisato il
contenuto dei propri precedenti referti peritali, confermando in particolare
tutti i valori individuati nella perizia 8 maggio 2001 (doc. _):
"
1.Come già indicato nella perizia dell'8 maggio
2001, le cubature
degli
edifici sono state determinate sulla base del piano catastale in nostro
possesso e sul rilievo eseguito in luogo, secondo quanto stabilito dalla norma
SIA 116 e secondo il calcolo indicato.
La
differenza tra la cubatura calcolata dall'arch. __________ mc 420, referto
peritale del 17 novembre 2000 e quella calcolata da ing. __________ mc 358 è
riconducibile ad un'errata interpretazione della norma SIA 116 da parte
dell'arch. __________ per quanto riguarda il solaio.
Per
quanto riguarda la cubatura del perito di parte possiamo supporre che vi è
stato un errore nel calcolo della volumetria, in effetti se si sommano le
superficie adoperate per calcolare la volumetria (vedi referto peritale a pag.
6) si può notare che la superficie totale ammonta a mq 49.625, contro
un'effettiva di mq 60, superficie che è stata verificata dal geometra detentore
della mappa su segnalazione del arch. __________ in quanto a catasto figurava
una superficie di mq 76.
Siamo
in ogni modo dell'avviso che debba essere il perito di parte, precisare il
metodo di calcolo adottato dallo stesso.
2. Come
già indicato nella perizia dell'8 maggio 2001, il valore reale degli edifici,
viene di regola ricavato, valutando il valore cubimetrico a nuovo, deducendo la
vetustà in base alla formula "Ross" o "Hagi".
Il
valore cubimetrico unitario tiene conto delle caratteristiche dell'immobile,
del genere di costruzione, delle dimensioni, della qualità delle opere
strutturali e delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e
della funzionalità dello stesso.
Nel
caso concreto esaminata la situazione reale dell'edificio tenendo in
considerazione le ridotte dimensioni e che lo stesso si trova ancora in
discreto stato, che con dei piccoli interventi di miglioria è possibile
affittarla, il perito ha stabilito il valore cubimetrico a nuovo in fr./mc
470.— e la vetustà 47 % (tabella di Ross), che a nostro avviso appaiono giustificati.
Per
quanto riguarda il valore cubico unitario determinato dal perito di parte non
siamo in grado di esprimere un giudizio in quanto nel referto peritale non sono
indicati i parametri adoperati per determinare il valore di fr/mc 200.--.
Siamo
in ogni modo dell'avviso che debba essere il perito di parte, precisare il
metodo di calcolo adottato dallo stesso.
3. Come
già indicato nella perizia dell'8 maggio 2001, il valore del terreno è di
regola determinato sulla parità del prezzo d'acquisto e sul confronto delle
compravendite con terreni aventi le medesime caratteristiche. Se questi criteri
non possono essere utilizzati si può procedere con il metodo delle classi di
situazione, con il calcolo alla rovescia a partire dal valore di reddito, con il
calcolo alla rovescia a partire dal prezzo di vendita e con il calcolo a
partire dal reddito.
Negli
stessi scritti sono indicati i metodo adoperati per la determinazione del
valore del terreno.
L'ing.
__________ nel caso concreto non ha potuto applicare i metodi della parità del
prezzo d'acquisto né tantomeno il confronto delle compravendite non sussistendo
casi analoghi, ha quindi scelto per il calcolo il metodo delle classi di
situazione.
Per
la determinazione del valore venale, trattandosi di un caso particolare ha
proposto due metodi di calcolo ben distinti:
Il
primo non considerando le potenzialità edificatorie che il PR permette, ma
unicamente considerando la situazione esistente, che tuttavia concede al
proprietario un l.s. pari al 0.6, una percentuale in ogni modo importante che
giustifica un valore di 550.- fr. al mq.
Il
secondo considerando le potenzialità edificatorie della particella che
permetterebbe uno sfruttamento notevole con un i.s. di circa 2.75, basti
confrontare l'i.s. della zona R19 (che corrisponde ad un R7) pari a 1.8, per
comprendere queste potenzialità.
L'arch.
__________ ha scelto invece per un solo metodo di calcolo, ma nella
determinazione del valore del terreno ha considerato sia la situazione
esistente che le potenzialità edificatorie, proponendo un valore ponderato.
Il
perito di parte nelle sue valutazioni ha indicato quali fattori bisogna o non
bisogna considerare , ma nel suo referto non ha indicato i metodi adoperati per
determinare il valore del terreno.
Siamo
in ogni modo dell'avviso che debba essere il perito di parte, precisare il
metodo di calcolo adottato dallo stesso.
4. Il
valore cubimetrico del ripostiglio è stato determinato con lo stesso metodo
adottato per il calcolo dell'edificio principale.
La
differenza tra il valore esposto nelle nostre valutazioni e quello del perito
di parte è riconducibile che quest'ultimo, ha determinato il valore attuale del
ripostiglio comparandolo al valore di stima ufficiale che risale al lontano
1985.
Siamo
in ogni modo dell'avviso che debba essere il perito di parte, precisare il
metodo di calcolo adottato dallo stesso.
A nostro avviso
tenuto conto della posizione importante dove si trova la proprietà, in funzione
della situazione geografica (a pochi chilometri da __________, con mezzi di
trasporto, servizi nelle immediate vicinanze ecc.), delle potenzialità di
sviluppo e del mercato immobiliare il valore venale di fr. 170'000.— è da
ritenere prudenziale."
1.9.   In data 26
febbraio 2002 (doc. _) questo Tribunale ha dato modo alla ricorrente di
esprimersi in merito ai documenti evidenziati nel considerando precedente. Per
il tramite del suo rappresentante, l'assicurata si è riconfermata integralmente
nelle proprie conclusioni di cui allo scritto 17 marzo 2001 (doc. _), e meglio
nella perizia di parte (doc. _), puntualizzando contestualmente alcuni aspetti
di quest'ultima (doc. _):
"
(…)
Per ciò che attiene la cubatura
, la stessa, in base alle norme SIA non è solo matematica ma il
risultato di valutazioni professionali che possono anche variare a dipendenza
dell'esperienza soggettiva del perito. Nel caso di costruzioni esistenti alcuni
dati sono stimati e non misurati sul posto e quindi una leggera differenza tra
due calcolazioni è quasi inevitabile.
Per ciò che attiene i valori
ribadisco che la perizia dell'architetto del Tribunale
d'espropriazioni arch. __________ è il risultato di un'analisi di reale valore
reperibile. Fiscalmente (valori ufficio cantonale di stima) valgono logiche di
tipo "valori comparativi" o "evitare disparità di
trattamento" che commercialmente non hanno nessun senso.
I valori stabiliti
nella perizia dell'architetto __________ tengono invece conto di
tutte le componenti positive e negative che qualsiasi persona che si interessa
commercialmente all'oggetto deve prendere in considerazione, pena entrare in
un'operazione fallimentare.
In conclusione:
Non so quale principio possa essere valido ai
fini di un giudizio di codesto Tribunale ma è sicuro che
a determinare la
ricchezza (materiale) di una persona è il concreto valore dei suoi beni dal
punto di vista commerciale e non le logiche politico – finanziarie di una stima
ufficiale.
Per ulteriormente poter confrontare le due tesi
contrapposte dell'attuale contenzioso si potrebbe pure prevedere un confronto
verbale con i due periti. Da una parte l'architetto __________ per il Tribunale
espropriazioni che ha eseguito la mia perizia che, ricordo è stata effettuata
per poter avere un valore commerciale da poter utilizzare per procedere alla
ripartizione fra il sottoscritto e mia sorella, dall'altra l'architetto
__________ che ha eseguito la perizia per conto della Cassa cantonale di
compensazione, lavorando all'Ufficio stime del Cantone. (…)"
in
diritto
2.1.   Va avantutto
rilevato come la LPC persegua lo scopo di garantire un "reddito
minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali" ai sensi dell'art.
112 cpv. 2 lett. b Cost. fed. e Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed. (RCC 1992
pag. 346). Questa nozione è più ampia rispetto al "minimo vitale"
disciplinato dal diritto esecutivo (art. 93 LEF). La Legge federale sulle
prestazioni complementari all'AVS/AI (LPC) contiene dunque la garanzia di un
reddito minimo per le persone anziane e invalide (su queste questioni cfr. DTF
113 V 280 (285), RCC 1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143;
Cattaneo, "Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza
sociale" in RDAT 1991-II pagg. 447 segg., spec. pag. 448 nota 12 e pag.
460 nota 83). I limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e
meglio quella di limite dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V
204; Pratique VSI 1995 pagg. 52 e 176; 1994 pag. 225; RCC 1992 pag. 225; cfr.
anche Messaggio concernente la terza revisione della Legge federale sulle
prestazioni complementari all’AVS/AI, pagg. 3, 8 e 9).
2.2.   Per l’art.
2a lett. a LPC hanno diritto alle prestazioni complementari giusta l’articolo 2
LPC le persone che ricevono una rendita di vecchiaia dell’AVS.
2.3.   Secondo
l’art. 3a LPC (cfr. anche art. 2 LPC),
"
L'importo
della prestazione complementare annua deve
corrispondere alla differenza tra l'eccedenza delle spese
riconosciute e i redditi determinanti (cpv. 1)."
2.4.
Circa le
spese riconosciute, l'art. 3b LPC prevede che
"
Per le persone che vivono durevolmente o per un
lungo periodo in un
istituto o in un ospedale (persone che vivono in
un istituto), le spese riconosciute sono le seguenti:
a.   tassa giornaliera;
b.   importo per le spese personali (cpv. 2).
"Per le persone che vivono a casa e per le
persone che vivono in un
istituto sono inoltre riconosciute le spese
seguenti:
a.
spese per il conseguimento del reddito fino a concorrenza del reddito lordo
dell'attività lucrativa;
b.
spese di manutenzione di fabbricati e interessi ipotecari fino a concorrenza
del ricavo lordo dell'immobile;
c.
premi versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata
l'assicurazione malattie;
d.
importo forfettario annuo per l'assicurazione obbligatoria delle cure
medico-sanitarie. L'importo forfettario deve corrispondere al premio medio
cantonale per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie
(compresa la copertura infortuni);
e.   pensioni alimentari versate in virtù del
diritto di famiglia (cpv. 3)."
2.5.   Secondo
l’art. 3c cpv. 1 LPC, inoltre, i redditi determinanti comprendono:
"
a.   le entrate in denaro o in natura
provenienti dall'esercizio di
un'attività lucrativa. Un importo di 1000 franchi per le
persone sole e di 1500 franchi per i coniugi e le persone con figli che hanno o
danno diritto a una rendita è dedotto dal reddito annuo proveniente
dall'esercizio di un'attività lucrativa, il saldo è computato in ragione di due
terzi. Per gli invalidi ai sensi dell'articolo 2c lettera d, il reddito
dell'attività lucrativa è interamente computato;
b.   il reddito proveniente da sostanza mobile e
immobile;
c.   un quindicesimo della sostanza netta oppure un decimo per i
beneficiari di rendite di vecchiaia, nella misura in cui superi per persone
sole 25000 franchi, per coniugi 40000 franchi e per orfani e figli che danno
diritto a rendite per figli dell'AVS o dell'AI 15000 franchi. Se l'immobile
appartiene al beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona
compresa nel calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione
ad almeno una di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente
75000 franchi é preso in considerazione quale sostanza;
d.   le rendite, le pensioni e le altre prestazioni periodiche,
comprese le rendite dell'AVS e dell'AI;
e.
le prestazioni derivanti da un contratto di vitalizio o da un'altra
convenzione analoga;
f.    gli assegni familiari
g.   le entrate e le parti di sostanza a cui
l'assicurato ha rinunciato;
h.   le pensioni alimentari del diritto di
famiglia."
2.6.
Con
il ricorso 10 gennaio 2001 l’assicurata contesta il valore venale attribuito
dall'Ufficio stima alla sua precedente abitazione sita sulla part.
__________RFD di __________, immobile facente parte della comunione ereditaria
nella quale partecipano anche i suoi due figli.
Per l’art. 3c cpv. 7 lett.
b LPC il Consiglio federale disciplina la valutazione dei redditi determinanti,
delle spese riconosciute, nonché della sostanza.
Giusta
l’art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, la sostanza immobiliare che non serve di
abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle PC deve
essere computata al valore corrente.
Secondo
tali termini, nella misura in cui la sostanza non serve più da abitazione al
richiedente o ad una persona compresa nel calcolo della prestazione
complementare, il legislatore ha voluto che venisse imputato il valore che
l’immobile rappresenta effettivamente sul mercato.
Non
sarebbe infatti corretto che agli assicurati fosse consentito di mantenere la
sostanza a vantaggio degli eredi grazie alle prestazioni complementari. I
titolari di carte valori e libretti di risparmio non devono essere trattati
peggio dei proprietari immobiliari (Pratique VSI 1994 pag. 195; RCC 1991 pag.
424).
In una
sentenza pubblicata in VSI 1994 pag. 290 il TFA ha specificato che tale disposizione
è applicabile solo se il richiedente (o un’altra persona compresa nel calcolo
delle prestazioni complementari) non abita personalmente nell’immobile di sua
proprietà.
Le
Direttive sulle prestazioni complementari all’AVS e AI (DPC) edite dall'UFAS al
N. 4010 prevedono che:
"
Il soggiorno in un istituto deve essere
considerato permanente
quando il beneficiario della PC ha disdetto il
suo alloggio oppure se un ritorno a casa è molto improbabile.”
Nel caso
di specie, poiché l’assicurata è degente presso la casa per anziani della
__________ a far tempo dal 31 marzo 2000 (cfr. documentazione agli atti
dell’amministrazione), l’immobile posseduto in comunione ereditaria (part. n.
__________RFD di __________) non le serve da abitazione primaria. Correttamente,
quindi, la Cassa di compensazione ne ha computato il valore venale.
2.7.   In proposito
va rilevato che per determinare il valore commerciale l’amministrazione deve
far esperire una perizia da un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato
illegale la precedente prassi della Cassa, che consisteva nell’aumentare
sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo
metodo, nel caso di nuove stime, poteva risultare un valore superiore a quello
corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).
Secondo
la giurisprudenza del TFA, infine, l’ufficio cantonale, per la determinazione
del valore corrente degli immobili, deve sempre far capo allo stesso servizio
(SVR 1998 LPC N. 5). A mente dell’Alta Corte federale sarebbe infatti
inammissibile calcolare l’importo delle prestazioni complementari in base a
stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI 1993 pag. 137).
In
concreto la Cassa affida il compito all’Ufficio stima.
Al
riguardo va ancora rilevato che il TFA, in un caso riguardante il Canton Ticino
in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare operata
dall’Ufficio cantonale di stima, ha confermato l’operato dei periti (STFA del
27 febbraio 1998 in re S.S.).
2.8.   Con perizia
immobiliare del 17 novembre 2000 (doc. _), l’Ufficio stima ha stabilito in Fr.
170’000.- il valore venale complessivo dell'abitazione precedentemente occupata
dall'assicurata.
Con il
gravame il rappresentante di __________ ha prodotto una perizia allestita
dall’arch. __________, il quale ha valutato in Fr. 112'000.- il valore
commerciale complessivo del mappale n. __________ RFD di __________ detenuto in
comunione ereditaria con una quota di partecipazione di un 1/4, in virtù del
disposto di cui all'art. 18 OPC-AVS/AI, applicabile laddove, come nel caso in
questione, v'è una successione indivisa (cfr. doc. _).
Pendente
causa, viste le censure ricorsuali, l’amministrazione ha esperito un incontro
con il rappresentante dell’assicurata ed ha provveduto ad una nuova valutazione
dell’immobile (doc. _).
In quella
circostanza, l’Ufficio stima ha confermato la correttezza della precedente
perizia, osservando, in particolare, quanto segue:
"
Con riferimento alla vostra richiesta del 28
marzo 2001, tendente al
riesame della nostra perizia, a seguito delle
osservazioni del 17 marzo 2001 contro la decisione di prestazione complementare
alla rendita AVS/Al
da parte dell'IAS, abbiamo esperito un incontro con
il signor __________ il 10 aprile 2001.
Durante l'incontro abbiamo analizzato i vari aspetti
riguardanti le valutazioni espresse nella nostra perizia, le osservazioni
presentate dal signor __________ e la perizia dell'arch. __________, procedendo
ad un ulteriore sopralluogo.
Il valore venale è stato determinato tenendo in
considerazione vari fattori che influiscono sull'oggetto da valutare e in
particolare:
a)   l'importanza della località in cui giace la proprietà da
valutare, in rapporto con la situazione geografica, con lo sviluppo
residenziale, industriale e commerciale della regione e d'ogni singola parte o
quartiere o frazione o zona dove si trovano i fondi;
b)   i prezzi pagati nelle contrattazioni
di compravendita,
pubbliche e private, avvenute nella località negli ultimi anni;
c)   il valore di reddito accertato, sulla scorta dei contratti di
locazione esistenti in quanto corrispondenti alle pigioni in uso nelle località
o nel quartiere per oggetti paragonabili;
d)   il valore dei fabbricati in rapporto con le dimensioni, con il
genere di costruzione e sua maggiore o minore solidità e ricercatezza, con i
comodi e con gli incomodi d'abitabilità o d'utilizzazione, con lo stato di
conservazione;
e)   le norme pianificatorie dettate dal Piano Regolatore, la
posizione, le dimensioni, le caratteristiche fisiche, la configurazione, la
topografia, l'esposizione, lo sfruttamento, il grado d'urbanizzazione, gli
accesi, le servitù, nonché quei fattori positivi o negativi che incidano sul
valore commerciale.
Il signor __________ nel suo scritto afferma,
"che l'Ufficio cantonale di stima procede a determinare i valori
immobiliari con una metodologia prestabilita e con finalità essenzialmente
fiscali" e "che il metodo di stima ufficiale, non permette grandi
flessibilità d'interpretazione e tende all'unificazione e all'appiattimento dei
valori". Queste affermazioni non possono essere condivise in quanto nella
procedura della determinazione del valore venale sono adottati altri criteri
d'estimo.
I criteri d'estimo adottati per l'allestimento
delle perizie immobiliari allestite dall'ufficio cantonale sono quelli usuali
adottati da tutti i periti immobiliari, tale procedura si differenzia dalla
metodologia di valutazione dei valori di stima ufficiali, che sono determinati
in ossequio alla Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare e ai
rispettivo regolamento d'applicazione .
Siamo concordi che una valutazione commerciale
deve tenere conto di tutte le particolarità di un fondo e che le stesse sono
oggetto d'attento esame da parte dei periti, prima di procedere alla
determinazione del valore immobiliare.
Il perito incaricato di allestire queste
osservazioni ha riesaminato la situazione procedendo ad una nuova valutazione
esaminando altri criteri d'apprezzamento, modificando alcuni elementi, che è
giusto modificare, per meglio adattarli alla situazione reale (vedi perizia
allegata).
Dall'esame delle perizie si può costatare che la
differenza di valore è riconducibile essenzialmente al valore del terreno.
Questa differenza è dovuta alla diversa
considerazione dei parametri edificatori che permette il PR.
La situazione esistente, con un I.s. pari a circa
0.60 giustifica un valore di 550 fr. al mq nel calcolo del valore venale sulla
base del valore reale e del valore di reddito.
La grande potenzialità edificatoria della
particella con un I.s. pari a circa 2.75. giustifica un valore di 1'400 fr. al
mq nel calcolo del valore venale sulla base della demolizione degli edifici
esistenti e la costruzione di un nuovo corrispondente alle norme di PR; pur
tenendo conto, delle limitate dimensione della possibile costruzione, se non
conglobando la particella confinante, per uno sfruttamento il più razionale
possibile.
Questo nostro parere è suffragato dal calcolo del
valore del terreno con le classi di situazione.
Il risultato che ne scaturisce di 1'992 fr. al mq
evidenzia in modo ineluttabile che le possibilità edificatorie sono enormi e
debbano essere ponderate in maniera adeguata, pur riconoscendo le restrizioni
citate in precedenza.
A nostro avviso, sulla base dei considerandi
riteniamo che il valore di fr. 170'000, corrisponda al valore venale
corrente."
2.9.   In allegato
al proprio ricorso inoltrato in data 10 gennaio 2001, la ricorrente, sempre per
il tramite del suo rappresentante, ha prodotto una perizia effettuata
dall’arch. __________ (doc. _). Le differenze sostanziali con le perizie
allestite dall'Ufficio stima portano sulla misurazione delle cubature, sui
valori attribuiti al mc per l'abitazione ed il ripostiglio, come pure sul
valore al mq del terreno e delle costruzioni. Si evidenzia ancora come nella sua
seconda valutazione l’amministrazione ha esperito una dettagliata analisi dei
contenuti della part. n. __ in disamina.
L'arch. __________, perito di parte, evidenzia
nel proprio referto come la zona nella quale è ubicata la nota particella sia
essenzialmente residenziale e ben servita da tutte le infrastrutture.
Quanto alla costruzione medesima, egli ne
conclude che è assai modesta e che non risponde più alle attuali esigenze
tecniche e funzionali (doc. _). Malgrado il grado di manutenzione sia buono, l'abitazione
della CE fu __________ necessiterebbe tuttavia di una riorganizzazione
funzionale nonché di un completo aggiornamento tecnico.
Circa il ripostiglio, la perizia di parte osserva
come esso sia una piccola costruzione eseguita nella zona di arretramento e che
come tale è stata iscritta a RF come opera precaria.
In merito al valore del terreno, l'arch.
__________ osserva che il sedime presenta una sua specificità e
conseguentemente non può essere paragonato ad altri fondi edificabili in zona.
Sostiene peraltro che bisogna tenere presente alcuni fattori che diminuiscono
sicuramente l'attrattività dell'immobile come pure il valore venale. La
contiguità con la costruzione di cui al mappale n. __________nonché la
dimensione limitata ed irregolare del fondo part. n. __________oggetto del
presente giudizio costituirebbero un reale ostacolo a future soluzioni
funzionali e razionali.
Il perito dell'Ufficio stima che ha redatto la
perizia 8 maggio 2001 (ing. __________) considera la proprietà in discussione in
un discreto stato, giudicando che con dei piccoli interventi di miglioria essa
possa essere affittata (cfr. consid. 1.8.).
L'ing. __________ ha preso inoltre in
considerazione l'ubicazione dell'abitazione della ricorrente in zona tranquilla
e la possibilità dell'accesso veicolare. Sebbene di antica data, detta casa
monofamiliare è stata riattata negli anni ed attualmente presenta – come si può
altresì notare dalle fotografie allegate al terzo referto dell'Ufficio stima
(doc. _) -, uno stato di manutenzione normale, con delle rifiniture semplici.
Pure il ripostiglio, costruito accanto
all'abitazione in tempi più recenti (1975), si presenta in buono stato.
In merito ai dati tecnici, si osserva che il
referto eseguito dal perito di parte considera separatamente la parte
abitazione (sub. A) con una cubimetria di mc 307.312 ed il ripostiglio (sub. D)
misurante mc 30. Nella prima perizia 17 novembre 2000 (doc. _) stabilita
dall'Ufficio stima (arch. __________) si hanno di contro mc 420 (sub A) + mc 30
(sub. D) mentre mc 358 + mc 30 nel secondo referto peritale 8 maggio 2001,
allestito dall'ing. __________ sempre dell'Ufficio stima (doc. _).
La suddetta suddivisione è stata eseguita in
funzione dell'attribuzione ad ogni sezione di un valore diverso al mc: la ricorrente
ha computato Fr. 200.-/mc per l'abitazione e Fr. 90.-/mc per il ripostiglio,
contro Fr. 250.-/mc rispettivamente Fr. 150.-/mc stabiliti da entrambi i periti
incaricati dalla Cassa.
Tale valore cubimetrico unitario è stato
determinato dall'amministrazione tenendo in considerazione le caratteristiche
dell'immobile, il genere della costruzione, le dimensioni, la qualità delle
opere strutturali e le finiture, gli impianti, il carattere architettonico e la
funzionalità dello stesso.
A proposito del valore del terreno, si rileva
come l'arch. __________ (prima perizia allestita dall'Ufficio stima) l'abbia
fissato in Fr. 750.-/mq, l'ing. __________ (seconda perizia dell'Ufficio stima)
in Fr. 550.-/mq, mentre la perizia di parte ha stabilito tale valore in Fr.
300.-/mq.
L'ing. __________ ha
evidenziato come nel caso concreto non abbia potuto applicare i metodi della
parità del prezzo di acquisto come pure il confronto delle compravendite, non
sussistendo casi analoghi, giacché nelle zone limitrofe alla part. __________RFD
di __________ i valori dei terreni si assestano fra Fr. 1'000.-/mq e Fr.
2'000.-/mq. Perciò, utilizzando il metodo delle classi di situazione, il
tecnico dell'Ufficio stima, considerati pure altri fattori, ha individuato due
differenti importi. Egli ha infatti suddiviso in due parti il suo referto: da
un lato ha tenuto conto della situazione attuale dei terreni non considerando
le potenzialità edificatorie che il PR permette, arrivando così ad un valore
venale di Fr. 550.-/mq; dall'altro, ha considerato le potenzialità edificatorie
della nota particella che permetterebbero uno sfruttamento notevole, giungendo
ad un importo di Fr. 1'400.-/mq (cfr. consid. 1.8.).
Ciononostante, in entrambe le situazioni il
valore venale dell'immobile è stato stabilito in Fr. 170'000.-, poiché
nell'ipotesi con oggetto le potenzialità edificatorie il valore cubimetrico per
l'abitazione e il ripostiglio è stato diminuito a Fr. 90.-/mc per ogni
costruzione.
Malgrado nella prima perizia 17 novembre 2000 si
sia invece scelto un solo metodo di calcolo, tuttavia nella determinazione del
valore del terreno l'arch. __________ ha considerato sia la situazione
esistente che le potenzialità edificatorie, proponendo un valore ponderato pari
anch'esso a Fr. 170'000.-.
2.10.   Secondo
costante giurisprudenza federale, le perizie mediche eseguite nell’ambito della
procedura amministrativa da medici specializzati riconosciuti, hanno forza
probatoria piena, fintanto che indizi concreti non inducono a ritenerle
inaffidabili, se giungono a conclusioni logiche e sono state realizzate sulla
base di accertamenti approfonditi (ZAK 1986 pag. 189; RAMI U 167 pag. 96; DTF
104 V 212; SZS 1987 pagg. 237-239; SZS 1988 pagg. 329 e 332; DTF non pubblicato
del 24.12.1993 in re S. H; Locher, Grundriss des Sozialversicherungsrechts,
Berna 1994, pag. 332).
Lo stesso vale per quel che riguarda perizie
dell’Amministrazione presso medici esterni (DTF 104 V 31; ZAK 1986 pag. 188;
RAMI 1993 pag. 95).
Per quanto concerne il valore probatorio d'un
rapporto si deve accertare se è completo per quanto riguarda i temi sollevati,
se si riferisce a esami approfonditi, se tiene conto delle censure sollevate,
se è chiaro nella presentazione e se le conclusioni cui perviene sono fondate.
Elemento determinante dal profilo probatorio non è in linea di principio
l'origine del mezzo di prova né la designazione del materiale probatorio
richiesto sotto qualifica di rapporto o di perizia, bensì il suo contenuto (DTF
122 V 160 consid. 1c; STFA del 29 settembre 1998 in re S. F.).
Il giudice non si scosta, senza motivi imperativi
dalle risultanze di una perizia, compito del perito essendo infatti proprio
quello di mettere a disposizione della giustizia le sue specifiche conoscenze,
allo scopo di chiarire gli aspetti specialistici di una determinata fattispecie
(DTF 122 V 161).
La citata giurisprudenza del TFA, applicata in
particolare per i referti medici, deve valere per tutte le perizie (cfr. ad
esempio  per la previdenza professionale SVR 1998 LPP n. 16), e quindi deve
essere applicata anche per quelle esperite immobiliari (cfr. STCA del 24
febbraio 1997 in re L.M.).
2.11.   Da un
raffronto delle due perizie dell'Ufficio stima (docc. _ e _) e della perizia
effettuata dall'arch. __________ (doc. _) emerge dunque che l'ing. __________
ha parzialmente ammesso le censure dell’assicurata per quanto riguarda la
cubatura del fondo n. __________ (mc 358 + mc 30 rispetto a mc 307.312 + mc 30
della perizia di parte, e contro gli iniziali mc 420 + mc 30 stabiliti
dall'arch. __________), ed ha riconosciuto che il valore del terreno era troppo
elevato (Fr. 550.-/mq contro Fr. 750.-/mq). Tuttavia, per entrambe le
costruzioni sul mappale in disamina (abitazione e ripostiglio), il secondo
perito ha invece mantenuto il valore cubico precedentemente stabilito
dall'arch. __________ (Fr. 250.-/mc per l'abitazione e Fr. 150.-/mc per il
ripostiglio, contro Fr. 200.-/mc rispettivamente Fr. 90.-/mc calcolati dal
perito di parte).
Dopo aver esperito un sopralluogo ed esaminato
attentamente tutti i fattori influenti e determinanti per la valutazione, prese
pure in considerazione le caratteristiche dell'immobile, la qualità delle opere
strutturali e delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e la
funzionalità dello stesso, l'ing. __________ ha confermato il valore
cubimetrico indicato nella prima perizia dell'Ufficio stima (arch. __________).
Peraltro, un'analisi più approfondita esperita in
loco tenendo anche presente le osservazioni sollevate con la perizia di parte
ha portato il secondo perito (ing. __________) a diminuire altri valori.
Stanti le summenzionate notevoli differenze (cfr.
consid. 2.9.), ad esplicita richiesta di questo TCA (doc. _) l'Ufficio stima,
chiamato a voler ulteriormente precisare il risultato scaturito dalla sua
seconda perizia dell'8 maggio 2001 (cfr. consid. 1.7.), per il tramite
dell'ing. __________, in data 4 dicembre 2001 ha confermato nella loro
integralità tutti gli elementi che questo stesso perito aveva ritenuto,
escludendo così definitivamente alcuni parametri di calcolo precedentemente
fatti propri nel primo referto 17 novembre 2000 (doc. _).
A mente della scrivente Corte, chiamata ora a
pronunciarsi, il referto peritale 8 maggio 2001 dell’Ufficio stima (ing.
__________) ha tenuto in considerazione tutti i fattori, le caratteristiche e
le peculiarità della concreta fattispecie, quali l’importanza della località in
cui giace la proprietà, la situazione geografica e morfologica, come pure il
valore di reddito che emerge dai contratti di locazione in uso nella località o
nel quartiere per oggetti paragonabili, il valore dei fabbricati e le norme
pianificatorie dettate dal PR, apparendo completo ed esauriente sia nell’esame
generale del fondo, sia nella descrizione dei fabbricati come pure nella
calcolazione aritmetica dei valori.
Va tuttavia evidenziato che, malgrado l'ing.
__________ abbia esposto nella propria perizia due metodi di calcolo ben
distinti (il primo non considera le potenzialità edificatorie che permette il
PR, ma fa unicamente riferimento alla situazione esistente; il secondo tiene
conto delle potenzialità edificatorie della particella; doc. _), secondo questo
Tribunale, solo il metodo di calcolo basato sulla reale situazione del mappale
in questione deve essere posto a fondamento della determinazione del relativo
valore venale. Nel caso concreto, infatti, considerare le potenzialità
edificatorie di una particella significherebbe snaturare le condizioni concrete
del fondo esistenti al momento dell'inoltro della richiesta di una prestazione
complementare. Ciò comporterebbe una disparità di trattamento nell'ambito della
determinazione del valore venale di altri mappali già edificati, con
conseguente violazione del principio dell'uguaglianza di trattamento alla base
del nostro sistema giuridico.
Sulla scorta di quanto precede ed in particolare
delle considerazioni menzionate al considerando 2.9., questo Tribunale rileva
che la ricorrente non ha dal canto suo sufficientemente dimostrato, con il
grado della verosimiglianza preponderante, valido nelle assicurazioni sociali
(SVR 1996 KV Nr. 85 pag. 269; SVR 1996 LPC Nr. 22 pagg. 263 segg.; DTF 121 V
208 consid. 6a; RAMI 1994 pagg. 210/211), il metodo di calcolo adottato per la
volumetria relativa all'abitazione e per la determinazione del prezzo al mc (il
valore di Fr. 200.-/mc si differenzia dal valore univoco individuato sia
dall'arch. __________ che dall'ing. __________, periti dell’Ufficio stima),
come pure il metodo di calcolo per la valutazione del valore del terreno.
Infatti, nelle sue valutazioni l'arch. __________ si è limitato ad indicare
quali fattori bisogna o meno considerare, tralasciando di specificare i metodi
adoperati per determinare il valore di Fr. 300.-/mq.
Oltre a ciò, dagli atti formanti l’incarto non si
evincono elementi tali da mettere in discussione la correttezza della seconda
perizia dell’Ufficio stima (ing. __________) che si fonda su accertamenti
approfonditi, esperita da specialista nel ramo che si è basato su criteri
generalmente applicabili in questo ambito, ponderando inoltre tutti gli usuali
parametri.
Per di più, la ricorrente non ha contestato con
argomenti di carattere tecnico (doc. _, consid. 1.9.) le nuove conclusioni 4
dicembre 2001 tratte dall'ing. __________ pendente causa (doc. _, consid.
1.8.).
Da quanto sopra discende che questo Tribunale può
considerare affidabile nella sua integralità il referto peritale allestito
dall'ing. __________ (doc. _). Ne consegue che alla base della presente
sentenza deve essere posto l'importo di Fr. 170'000.-.
2.12.   In siffatte
circostanze, la decisione impugnata va integralmente confermata.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Non si
percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.
3.   Comunicazione
agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso di
diritto amministrativo al Tribunale federale delle assicurazioni,
Adligenswilerstrasse 24, 6006 Lucerna, entro 30 giorni dalla comunicazione.
L'atto di
ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di
quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare la firma del
ricorrente o del suo rappresentante.
Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il
ricorrente l'ha ricevuta.
Per il Tribunale
cantonale delle assicurazioni
Il presidente                                                           Il
segretario
Daniele Cattaneo                                                  Fabio
Zocchetti