ti_gerichte · 40.2006.1 · 2006-11-21 · it
Edificio principale: aumento correttivo di vetustà; ponderazione


Incarto n.40.2006.1

LUGANO

Lugano

21 novembre 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 28/30 dicembre 2005 da

RICO
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 2235 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 13 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 2235 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 374'274.--.

Il
reclamo interposto in data 17 luglio 2004 da RICO 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione del 14 dicembre 2004.Lautorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito in data
12 aprile 2005, ha rettificato il valore di stima portandolo da CHF 374'274.a
CHF 324'522.--. In sostanza lUfficio di stima ha accolto le censure sollevate
dal reclamante con riguardo alla volumetria determinata per ledificio sub. A (ridotta
da mc. 1'574 a  mc. 857 per constatato errore informatico) ed alla superficie
abitabile del medesimo (ridotta da mq. 190 a mq. 170). Per tutto il resto
lUfficio di stima ha confermato la bontà della propria decisione e dei
parametri adottati.

3.     Con
ricorso 30 dicembre 2005 RICO 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando
unulteriore riduzione del valore complessivo di stima per i seguenti motivi:- lUCS non avrebbe correttamente determinato il correttivo della vetustà da
applicare al valore metrico delledificio sub. A, per tenere debitamente conto
della destinazione, dellanno di edificazione, dello standard architettonico
più modesto ed economico dei materiali e delle rifiniture anche per confronto
con edifici vicini comparabili per dimensione;- con la decisione su reclamo lUCS avrebbe incomprensibilmente aumentato,
ancorchè in modo modesto, i valori dei sub. C e F;- nella determinazione del valore del terreno lUCS non avrebbe correttamente
considerato tutta una serie di circostanze svantaggiose (posizione del terreno,
oneri fondiari, rumori ed immissioni moleste dovute alle massicce edificazioni
sui mappali confinanti, servizio di elicottero dellOspedale __________
sovrastante), anche per confronto con altri fondi comparabili;

-
nella determinazione del valore di reddito, non sarebbero state considerate
dallUCS tutte le circostanze negative suesposte, così come pure  lo standard
modesto delle finiture e lo stato di conservazione sufficiente dellimmobile,
composto di due appartamenti abitati e di una modesta stanzetta in solaio;- infine lautorimessa indicata al sub C disporrebbe di spazio sufficiente per
il parcheggio di un solo automezzo.

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 13 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che ledificio
principale sub. A è strutturato su due piani. Il piano inferiore comporta un
appartamento di tre locali (due camere, un soggiorno, una cucina e un servizio)
abitato dalla sorella del ricorrente. Per il resto trattasi di lavanderia e
cantina. Il piano superiore, abitato dalla madre del ricorrente, è suddiviso in
tre camere, una sala, un soggiorno, un tinello e un servizio. Oltre a ciò è
presente una soffitta.La struttura e le finiture sono quelle originali e lo stato di conservazione è
normale.Il sub. C è una autorimessa con un solo posto auto, così come il sub. F.Il sub. E è il locale serbatoio.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RICO 1 proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento
del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il
carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro
funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

7.1.     Come
accertato in sede di sopralluogo ledificio principale si trova sostanzialmente
nella sua struttura originale ed interventi rilevanti per il valore della
costruzione non ne sono stati concretizzati. Alla luce dellanno di
edificazione  risalente al 1957 (cfr. dichiarazione per la stima ufficiale
della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.4) -  e per quanto constatato ed
accertato dal profilo della conservazione, della struttura e della tipologia,
il Tribunale ritiene di poter riconsiderare il correttivo di vetustà, più
corrispondente e confacente alla situazione di fatto, aumentandolo dal -31% al
-47% per il sub. A, rispettivamente dal -40% al -60% per gli edifici accessori
indicati ai sub. C, E e  F (per questi ultimi quindi nella misura massima
prevista dallart. 9 cpv. 1 del Regolamento sulla stima ufficiale).

7.2.     Gli
elementi suesposti hanno inevitabilmente una certa influenza anche sul valore
di reddito delledificio abitativo, che complessivamente viene ridotto da
CHF/annui 20'906.60  a CHF/annui 19'691.10.Il Tribunale ritiene corretto computare il valore di reddito presunto
suesposto, corrispondente a CHF 1'640.10 mensili, perché oltre ad essere
alquanto prudenziale non si discosta da quanto stabilito in casi analoghi sulla
base di redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.).
Daltra parte le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario non
possono essere valutate con attendibilità, poichè i due appartamenti di cui
alledificio sub. A sono occupati dalla sorella e dalla madre ed il reddito
dichiarato di CHF 10'600 annui, risultante dal punto 3.2.1 della Dichiarazione
per la stima ufficiale della sostanza immobiliare -modulo 1- non può essere
ritenuto corrispondente alla realtà, se appunto messo a confronto con altri
casi simili.Il valore di reddito delle autorimesse sub. C ed F viene pure influenzato dai
correttivi apportati e ridotto a CHF/annui 731.64 ciascuna; questo anche in
considerazione del fatto che per lautorimessa sub. C questo Tribunale riduce
da 2 ad 1 i posti auto.

7.3.     Tutti
i parametri adottati per la determinazione del valore del terreno devono essere
confermati, perché appaiono prudenziali e sostenibili per una zona di piano
regolatore R5-1 a __________.Ciò detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti
da CHF 137'522.-- a CHF 146'075.-- . Esso è frutto del metodo di calcolo voluto
dal legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore
metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi
edificati considerandoli come ununità economica comprendente tanto i
fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M
art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e
costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di
una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che
entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima
nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore
metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17
cpv. 3 Lst.), lapplicazione della media ponderata può dunque comportare, come
in questo caso, laumento del valore del terreno complementare.

7.4.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 2235 RFD di __________ stabilito in CHF 282075.--, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2.     La
tassa di giustizia di CHF 600. è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, ovvero di un mezzo ciascuno.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1.     Il
ricorsoè parzialmente accoltoed il valore ufficiale di stima del
mappale no. 2235 RFD di __________ stabilito in CHF 282075.--, come da scheda
di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 600. è posta per 1/2 a carico dellUfficio cantonale
di stima e per il rimanente 1/2 a carico della ricorrente

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-
 RICO 1

-

per il Tribunale di espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco