ti_gerichte · 11.2016.98 · 2017-10-09 · it
Registro fondiario: ricorso contro la cancellazione di servitû da parte dell'ufficiale

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 09.10.2017 11.2016.98
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 09.10.2017 11.2016.98
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 09.10.2017 11.2016.98

Incarto n.
11.2016.98
Lugano
9 ottobre 2017/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Grisanti
vicecancelliera:
F.
Bernasconi
sedente
per statuire nella causa
01/2016 RF
(registro
fondiario: ricorso contro l'operato dell'ufficiale) del Dipartimento delle
istituzioni che oppone la
AP 1
(patrocinata
dall'avv. PA 1)
alla
Divisione
della giustizia
quale
autorità di vigilanza sul registro fondiario
1. TERZ 1
2. TERZ 2
1. CO 1
2. CO 2
e
all
'
Ufficio
dei registri del Distretto di
riguardo alla cancellazione di servitù iscritte a
carico delle particelle n. 2653, 2654, 2860 e 2861 RFD di __________, di sua
proprietà, in favore della particella n. 3339 appartenente a
AO 1
(patrocinato
dall'avv. PA 2),
giudicando
sul ricorso presentato il 19 settembre 2016 dalla AP 1 contro la decisione emessa
il 17 agosto 2016 dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza
sul registro fondiario;
Ritenuto
in fatto:
A.
Nel 1976 i
proprietari delle particelle n. 1200, 2651, 2652, 2653, 2654, 2860, 2861 e 2862
RFD di __________, formanti un vasto complesso residenziale denominato ‟Q__________
ˮ, hanno disciplinato l'uso e la gestione di talune strutture comuni (piscine,
campi da tennis e parco giochi) in un “regolamento supercondominiale del
complesso immobiliare Q__________”. Nel 2000 è stata ricavata dal frazionamento
della particella n. 2651 la particella n. 3339, costituita poi in proprietà per
piani, il cui regolamento per l'uso e l'amministrazione richiama il citato “regolamento
supercondominiale”. Nel 2004 AO 1 ha acquistato la particella n. 3339, la quale
beneficia – in particolare – di una servitù di passo pedonale iscritta sulle
particelle n. 1200, 2651, 2652, 2653, 2654, 2860, 2861 e 2862, di una servitù
di ‟uso piscinaˮ sulle particelle n. 2652, 2653, 2654, 2861 e 2862,
di una servitù di ‟uso campo da tennisˮ sulle particelle n. 1200, 2651,
2654 e 2862, di una ser­vitù di ‟uso area appoggio attività tennisˮ sulle
particelle n. 2651, 2653, 2654 e 2862 e di una servitù di ‟uso area di
svago, riposo e parco giochi per bambiniˮ sulle particelle n. 2652, 2653 e
2860.
B.
Il 14 dicembre 2015 AO
1 ha chiesto all'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Bellinzona la
cancellazione delle menzionate servitù. Il giorno successivo l'ufficiale ha eseguito
l'operazione, dandone comunicazione il 27 gennaio 2016 ai proprietari dei fondi
dominanti. Il 5 febbraio 2016 l'avv. __________ M__________, incaricato dall'amministratore
del “Supercondominio __________ˮ, ha invitato l'ufficiale a riesaminare la
situazione e a revocare la cancellazione delle servitù. Il 10 febbraio 2016 l'ufficiale
ha confermato il proprio operato, ricordando che eventuali controversie tra proprietari
dei fondi dominanti e proprietari dei fondi servienti andavano sottoposte – se mai
– al giudice civile.
C.
Contro la decisione
dell'ufficiale del registro fondiario la AP 1, proprietaria delle particelle n.
2653, 2654, 2860 e 2861, ha ricorso il 29 febbraio 2016 alla Divisione della
giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, postulando la reiezione
della richiesta di cancellazione
delle citate
servitù e la reinscrizione delle medesime. Nelle sue osservazioni del­ 7 marzo
2016
l'ufficiale del registro fondiario si è confermato una volta ancora nel proprio
operato. In una replica spontanea del 13 aprile 2016 la ricorrente ha ribadito
le sue domande. Invitato a presentare osservazioni, AO 1 ha chiesto il 1°
giugno 2016 di dichiarare il ricorso irricevibile o, in subordine, di
respingerlo. Statuendo il 17 agosto 2016, l'autorità di vigilanza ha
respinto il ricorso e ha posto la tassa di giustizia (fr. 300.–) con le
spese (fr. 50.–) a carico della AP 1.
D.
Contro la decisione appena citata la AP 1 è
insorta
a questa Camera con un ricorso del 19 settembre 2016 per
ottenere che ‟la richiesta di cancellazione del 14 dicembre 2015 (...) e
la comunicazione del 27 gennaio 2016 dell'Ufficio dei registri” siano annullate,
di modo che ‟le servitù indicate nell'istanza di cancellazione e nella
comunicazione dell'Ufficio dei registri, per cui la cancellazione è avvenuta
solo a giornale, non sono riportate a libro mastro e permangono dunque iscritte
a registro fondiario, ristabilendo la situazione anterioreˮ. Con osservazioni
del 27 ottobre 2016 AO 1 propone di respingere il ricorso. Il 28 ottobre 2016 l'ufficiale
del registro fondiario ha reiterato la propria posizione, mentre la
Divisione della giustizia ha dichiarato
il 31 ottobre
2016
di rinunciare a osservazioni, proponendo nondimeno
di respingere il ricorso.
Considerando
in diritto:                  1.
Le decisioni emanate dalla
Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario
possono formare oggetto di ricorso entro trenta giorni alla Camera civile di
appello secondo le disposizioni della legge di procedura per le cause amministrative
(art. 6 LRF: RL 4.1.3.1; cfr. anche art. 956
b
cpv. 1 CC). Il ricorso è
diretto contro l'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del registro
fondiario che ha emanato la decisione rimane
parte in causa (I CCA,
sentenza inc.
11.2011.101
del 22 marzo 2012, consid. 1 con rinvii; v. anche
Schmid
in: Basler Kommentar, ZGB II, 5ª
edizione, n. 31 ad art. 956
a
). Tempestivo, il ricorso in esame è quindi
ricevibile.
2.
Nella decisione
impugnata l'autorità di vigilanza ha ricordato che a norma dell'art. 956
a
cpv.
3 CC non è dato ricorso contro l'avvenuta iscrizione, modifica o cancellazione
di un diritto reale nel registro fondiario o contro annotazioni nel libro mastro,
operazioni che possono essere contestate – se mai – davanti al giudice civile con
un'azione di rettifica del registro fondiario (art. 975 CC). Quanto alla comunicazione
della radiazione di servitù dal registro fondiario senza il concorso del
proprietario della particella gravata, secondo l'autorità di vigilanza si
tratta di un provvedi­mento estraneo alla procedura di iscrizione, ragione per
cui il ricorso della AP 1 è stato definito irricevibile.
Ciò posto, l'autorità di
vigilanza ha esaminato ugualmente le
argomentazioni della ricorrente,
rilevando che per cancellare una servitù dal registro fondiario è sufficiente
una dichiarazione scritta del beneficiario. Non occorre coinvolgere il proprietario
del fondo interessato, nemmeno nell'ipotesi cui una servitù derelitta si trovi
connessa a un obbligo di manutenzione e di istallazione in favore del fondo
gravato, giacché tale onere, che costituisce un dovere accessorio alla servitù
e non gode di un'esistenza propria e indipendente, non è
propter rem
. Evocata
l'entrata in vigore nel 2012 degli art. 740
a
e 741 cpv. 2 CC, l'autorità
di vigilanza ha soggiunto che qualora “si intenda subordinare il preesistente
regime di servitù su istallazioni comuni a restrizioni nei confronti di atti di
disposizione liberatori per complessi già realizzati, occorrerà procedere a
stipulare apposite convenzioni integrative con eventuale annotazione a RF”. Essa
ne ha concluso che, in mancanza di un tale accordo, il beneficiario può rinunciare
unilateralmente a una servitù senza dover interpellare previamente eventuali
altri titolari interessati.
3.
La ricorrente contesta
che AO 1 potesse ottenere da sé solo la cancellazione delle note servitù “con
il solo e manifesto intento di non contribuire alle spese di manutenzione di
alcune installazioni comuni”, ciò che compromette “l'intero e complesso assetto
del Q__________”. A mente sua, in mancanza dei consensi per la cancellazione
delle servitù da parte “dei terzi che dispongono di diritti reali limitati sui
fondi dominanti” (come i creditori ipotecari), la decisione impugnata va
annullata, anche perché con la rinuncia alle servitù le proprietà per piani del
fondo dominante subiscono un netto deprezzamento dovuto alla perdita del diritto
d'uso di determinate strutture comuni al “supercondominio”. Inoltre, secondo la
ricorrente, l'ufficiale del registro fondiario non poteva dar seguito alla
richiesta di cancellazione, poiché l'art. 740
a
cpv. 1 CC non è
applicabile. A suo parere, la norma è superata dal regolamento per la gestione
delle strutture comuni del Q__________, il quale prevede che per la definizione
dei termini di gestione, uso e ripartizione delle spese delle parti comuni è
data la competenza dell'assemblea dei comproprietari. Ciò esclude la
possibilità di rinunciare unilateralmente alle servitù. Per di più, prosegue la
ricorrente, il citato regolamento non consente di uscire dalla comunione
rinunciando alle servitù giusta l'art. 740
a
cpv. 2 CC. Infine, secondo
la ricorrente, la rinuncia unilaterale alle servitù, che trascenderebbe
finanche nel­l'abuso di diritto, non è ammissibile, poiché la mancata partecipazione
alla gestione e al finanziamento delle varie strutture comuni comprometterebbe gravemente
la stabilità, l'attrattività e la vivibilità del quartiere.
4.
Come si è visto, la
decisione impugnata poggia su una doppia motivazione. Per un verso l'autorità di
vigilanza sul registro fondiario ha definito il ricorso irricevibile, per altro
verso l'ha respinto poiché – in estrema sintesi – mancando una convenzione integrativa
annotata nel registro fondiario, il beneficiario poteva rinunciare
unilateralmente a diritti di servitù senza dover interpellare previamente eventuali
altri titolari interessati. Ora, quan­­do una decisione è sorretta da più motivazioni
indipendenti (alternative o sussidiarie), l'una di esse bastando da sé sola per
definire l'esito della causa, il ricorrente deve confrontarsi con tutte quante,
sotto pena di inam­missibilità del ricorso, e un'impugnazione può essere
accolta unicamente se le critiche volte contro ogni motivazione risultano
fondate (DTF 138 III 735 consid. 3.4 con rinvio, 138 I
100 consid. 4.1.4; analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2016.89
del
7 ottobre 2016, consid. 4).
In concreto l'argomentazione
della ricorrente è tutta tesa a dimostrare che l'ufficiale del registro
fondiario non poteva cancellare le servitù perché AO 1 non poteva rinunciare
unilateralmente a quei diritti. La ricorrente non spende una parola invece per spiegare
quali ragioni rendevano proponibile il suo ricorso contro la decisione dell'ufficiale
del registro e, quindi, perché la conclusione dell'autorità di vigilanza, che
ha definito il ricorso irricevibile, sarebbe erronea. Ne segue che il ricorso non
rispetta le esigenze di motivazione dell'art. 70 LPAmm e va dichiarato inammissibile.
5.
La ricorrente fa
notare, senza invero trarre conclusioni, che la richiesta di cancellazione è
stata registrata a giornale, ma non è ancora stata eseguita nel libro mastro. V'è
da domandarsi se ciò influisca sulla ricevibilità del ricorso presentato contro
la decisione del­l'ufficiale del registro fondiario. In realtà la questione può
rimanere indecisa. È vero infatti che al
momento in
cui è stato presentato il ricorso contro la decisione dell'ufficiale, il 29 febbraio
2016,
figurava ancora in calce all'estratto del registro fondiario l'avvertenza
secondo cui la cancellazione delle note servitù dal libro mastro non era ancora
avvenuta (doc. 10). L'indicazione tuttavia era fallace, poiché in realtà la
cancellazione era stata eseguita, come si evince chiaramente dall'elenco delle
servitù riprodotto nell'estratto medesimo. E contro l'avvenuta iscrizione,
modifica o cancellazione di un diritto reale dal libro mastro non era dato
ricorso. Si sarebbe potuta promuovere solo – come rileva l'autorità di
vigilanza – azione di rettifica del registro fondiario (art. 975 CC;
Mooser
in: Commentaire Romand, Code
civil II, Basilea 2016, n. 18 ad art. 956
a
;
Schmid
, op. cit., n. 3 ad art. 956
a
CC;
Steinauer
,
Les droits réels, vol. I, 4ª edizione,
pag. 308 n. 858; analogamente, sotto l'egida del vecchio art. 956 cpv. 2 CC:
R
tiD
II-2008 pag. 667 n. 36c consid. 3 con rinvii
). Se ne conclude che,
comunque lo si esamini, il ricorso si rivela irricevibile e sfugge a ulteriore
disamina.
6.
Gli oneri dell'attuale
giudizio seguono la soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). AO 1, che ha presentato
osservazioni tramite un patrocinatore, ha diritto a un'adeguata indennità per ripetibili
(art. 49 cpv. 1 LPAmm). Non si pone invece problema di ripetibili in favore
dell'autorità di vigilanza o dell'ufficio del registro fondiario, i quali sono
intervenuti nell'ambito delle loro attribuzioni ufficiali (art. 66 cpv. 4
LTF per analogia).
7.
Quanto ai rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la
vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in materia
civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF). Il valore litigioso non parrebbe
determinante (sentenza del Tribunale federale 5A_614/2008 del 26 novembre 2008,
consid. 1, in: ZBGR 92/2011 pag. 370 e sentenza 5A_593/2012 del 1°
novembre 2012, consid. 1 in: ZBGR 94/2013 pag. 277; v. anche
Mooser
, op. cit., n. 53 ad art. 956
a
CC;
Schmid
, op. cit., n. 8 ad art. 956
b
CC).
8.
La comunicazione
dell'odierno giudizio avviene anche all'Ufficio federale per il diritto del
registro fondiario e del diritto fondiario (UFRF: art. 7 ORF), il quale
esercita l'alta vigilanza sulla tenuta del registro fondiario ed è legittimato
a impugnare le decisioni su ricorso in materia di registro fondiario dinanzi al
Tribunale federale (art. 956
a
cpv. 2 n. 3 CC, art. 6 cpv. 3 lett. j
ORF).
Per
questi motivi,
pronuncia:
1.   Il ricorso è irricevibile.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 1000.– sono poste a carico della ricorrente,
che rifonderà ad AO 1 fr. 1500.– per ripetibili.
3.   Notificazione a:
–
avv.;
–
avv.;
– Ufficio del
registro fondiario del Distretto di;
–
Divisione della giustizia quale
autorità di vigilanza sul registro fondiario.
Comunicazione
all'Ufficio federale di giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro
fondiario e del diritto fondiario.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per
i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).