ti_gerichte · 12.2000.31 · 2000-05-02 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.05.2000 12.2000.31

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00031
Lugano
2 maggio 2000
/rf
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa, Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa civile a procedura
ordinaria (inc. OA.98.273 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1)
promossa con petizione 16 aprile 1998 da
__________
rappr. da: avv. __________
contro
__________
rappr. da: avv. __________
chiedente la
condanna della convenuta al pagamento della somma di fr. 87'622.50 oltre
interessi a titolo di provvigione per una mediazione immobiliare;
domanda cui la
convenuta si è opposta e che il pretore ha respinto con sentenza 20 gennaio
2000;
appellante
l'attrice con allegato 11 febbraio 2000 col quale postula la riforma della
sentenza pretorile e il conseguente accoglimento della petizione;
letta la risposta all'appello, presentata il 13
marzo 2000;
esaminati gli atti dell'incarto;
considera
in fatto e in diritto
:
1.
La
presente vertenza è sorta in seguito alla conclusione di un contratto di
mediazione fra la convenuta come proprietaria di un appartamento sito in
__________ (PPP n. __________del fondo part. n. __________7) e l'attrice,
titolare dell'Agenzia immobiliare __________. La prima, intenzionata a
realizzare quel suo bene, si era infatti rivolta all'attrice e l'aveva
incaricata della sua vendita per il prezzo di fr. 2'200'000.-, pattuendo una
provvigione del 5% del prezzo realizzato, pagabile alla firma dell'atto
notarile (doc. A). Quel mandato, la cui conclusione è pacifica, aveva una
durata limitata nel tempo, ossia dal 2 dicembre 1996, giorno del suo
conferimento, al 20 gennaio 1997 (§ 4), pur prevedendo che la mandataria
avrebbe avuto diritto alla provvigione anche dopo la sua scadenza -ma non oltre
il periodo di dieci mesi da quella data- a condizione che la proprietà fosse
venduta a clienti segnalati dalla mandataria durante il periodo contrattuale (§
2).
2.
Il
28 novembre 1997 la convenuta -per i rogiti del notaio __________ di __________
- ha venduto la sua proprietà per fr. 1'650'000.- al signor __________,
cittadino italiano residente a _________ (doc. I). Già prima, ossia nel mese di
settembre, l'attrice -credendo che l'appartamento fosse stato venduto (in
realtà le parti si erano solo impegnate a quel negozio con il versamento di un
anticipo)- si era rivolta alla controparte esigendo entro 10 giorni il
versamento della provvigione che le spettava, in particolare facendo
riferimento a due circostanze: che la signora _________ le aveva indicato di
offrire in vendita l'appartamento anche dopo la scadenza del mandato e che
l'acquirente si era interessato all'oggetto del contratto proprio per il
tramite dell'agenzia _________ (doc. E). A quella missiva la convenuta aveva
reagito energicamente, considerando le richieste dell'attrice infondate e
temerarie e indicando il mandato come "scaduto e rimasto ineseguito"
(doc. F).
3.
Dopo
aver invano richiesto il pagamento della provvigione al signor _________ (doc.
G1), dopo aver ottenuto -in data 29 dicembre 1997- il sequestro dell'importo di
fr. 22'396.40 sul conto (__________) intestato al notaio presso il quale è
stato depositato il prezzo pagato dall'acquirente (doc. L) e aver escusso la
controparte con precetto esecutivo notificato a quest'ultima dal competente
tribunale italiano, __________ ha introdotto la presente azione giudiziaria
intesa al pagamento della provvigione da parte di __________. Essa si fonda in
particolare su una pretesa proroga del contratto di mediazione, ricondotto a
tempo indeterminato.
L'opposizione
della convenuta è determinata da una diversa lettura della fattispecie: infatti
essa sostiene che il contratto non è mai stato prorogato, che al momento della
compravendita il mandato era già scaduto e che l'attrice non le ha segnalato
l'acquirente __________, giunto all'acquisto del bene immobile per altra via;
al proposito osserva come il mandato originario non fosse stato conferito
all'attrice in esclusiva.
4.
Con
la sentenza impugnata il pretore ha negato anzitutto la proroga del contratto
di mediazione, non essendo state offerte prove in tal senso: non ha ritenuto
sufficiente il fatto che l'attrice abbia offerto in vendita l'appartamento dopo
il termine del 20 gennaio 1997, né i contatti fra le parti successivi a tale
data, non risultando nulla a proposito del contenuto e dello scopo dei
medesimi. In secondo luogo, ha comunque considerato non esigibile la
provvigione litigiosa, dal momento che l'acquirente, dopo essersi rivolto
all'Agenzia _________ ed aver visitato l'appartamento nella primavera del 1997,
ha poi troncato quelle trattative a causa del prezzo eccessivo; è poi giunto
allo stesso oggetto per un'altra via, ossia per il tramite di tale signor
Grigioni che lo offriva in vendita a un prezzo inferiore, venendo così a
mancare il nesso psicologico tra la conclusione del contratto di vendita e
l'individuazione del possibile compratore da parte del (primo) mediatore.
5.
Nell'atto
d'appello __________ critica il primo giudice sia in merito all'accertamento
dei fatti, sia per l'applicazione del diritto. Sostiene che la proroga della
mandato di mediazione è avvenuta per atti concludenti, non potendosi scindere
l'offerta in vendita dell'appartamento dopo il termine di scadenza del
contratto dai contatti venuti in essere tra le parti nel mese di marzo / aprile
1997. Ne sarebbe conferma il fatto che la signora __________ disponesse delle
chiavi dell'appartamento al momento in cui mostrò l'appartamento a __________.
D'altra parte, non ritiene sostenibile che la convenuta -a dipendenza dei
contatti avuti con la controparte- non fosse al corrente dell'attività della
mediatrice. In merito al nesso di causalità fra la sua attività professionale e
la conclusione del contratto, considera sufficiente il fatto di avere, per
prima, mostrato all'acquirente il bene immobile: afferma cioè che la sua
attività ha fatto nascere in questi la ragione che l'avrebbe poi spinto a
concludere il contratto. L'appellante osserva inoltre che controparte non è
riuscita a scardinare la presunzione dell'esistenza di tale nesso causale,
poiché nemmeno è stata dimostrata l'esistenza di un contratto di mediazione fra
la convenuta e il signor __________. Considera poi che il diritto alla
provvigione sussiste a prescindere dal fatto che il negozio sia stato concluso
a un prezzo diverso da quello previsto nel contratto di mediazione. E ciò tanto
più nel caso concreto poiché, a dipendenza della proroga del mandato, resta in
vigore la clausola contrattuale che tutela tale fattispecie. Sostiene infine la
ricorrenza degli estremi dell'abuso di diritto da parte dell'attrice.
Delle
osservazioni della convenuta si dirà, in quanto necessario, nel seguito del
presente esposto.
6.
Pacifica
in causa la natura del contratto concluso fra le parti in data 2 dicembre 1996
(doc. A), dev'essere osservato che la mediazione per indicazione e quella per
interposizione -entrambe previste dall'art. 412 cpv. 1 CO- non si sovrappongono
ma si escludono: nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con
l'indicazione o con la presentazione del probabile compratore al mandante; nel
secondo caso, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita ed
agisce fra il mandante e il terzo. Nel caso concreto, il mandato è di questa
seconda specie, sia perché -di regola- è questo il compito affidato a mediatori
di professione (
Rep
1969, 253), sia perché la pattuizione, così come
formulata (doc. A), non appare in nessun modo limitata alla sola indicazione,
sia ancora perché -in pratica (
ZR
1947, N. 1, p. 6)- l'attrice è stata
libera di agire nell'ambito locale, tenuto conto proprio del fatto che la
mandante risiedeva all'estero
In merito
alla proroga della validità del contratto di mediazione, è vero che essa può
risultare da atti concludenti delle parti, in particolare quando il mediatore
continua la sua attività oltre il termine di validità del contratto originario
e il mandante, che ne è al corrente, l'approva anche tollerandola. Valgono cioè
i presupposti per la conclusione tacita di un contratto di mediazione: in
particolare l'attività mediatoria dev'essere tanto chiara da far ritenere che
la mancata opposizione del mandante sia da interpretare quale volontà di
concludere o di prorogare un contratto (
DTF
72 II 87;
Rep
1991,
454); tuttavia, affinché possa essere adeguatamente interpretato
l'atteggiamento del mandante, è necessario che questi sia al corrente
dell'attività svolta dal mandatario (
Gautschi G
., in Comm. di Berna,
1964, art. 412 CO, N. 5c); in altre parole l'accettazione per atti concludenti
avviene con la consapevole tolleranza o la tacita ratifica di un'attività
mediatoria (
II CCA
19 agosto 1994 in re M. e F. c/ M.L. SA).
7.
Nella
fattispecie in esame, non può essere contestato che l'agenzia Fontana ha
offerto in vendita l'appartamento della convenuta ben dopo la fine del
contratto: lo attesta lo scritto 30 aprile 1997 dell'agenzia a __________ in
cui l'oggetto -assieme ad altri- è menzionato e descritto (doc. C), nonché la
testimonianza __________. Ed è pure provato che l'attrice, nello stesso
periodo, ha mostrato alla stessa persona interessata l'appartamento della
convenuta (teste __________), disponendo delle chiavi che -a detta dell'attrice
(doc. E)- si trovavano presso lo studio dell'avv. _________ a __________. Sulla
continuazione dell'attività mediatoria da parte della convenuta nei termini
indicati, non possono perciò esservi ragionevoli dubbi. Non è invece stato
dimostrato dall'attrice, cui incombeva l'onere della prova (
II CCA
cit.), che controparte fosse al corrente di tale attività: al proposito gli
argomenti dell'appellante non appaiono determinanti. Infatti, gli unici
elementi che emergono dall'istruttoria sono offerti dalla teste __________ r la
quale tuttavia si è limitata a dichiarare di "aver visto la signora
__________ in ufficio, nel marzo o aprile 1997, e di averla poi ancora sentita
telefonicamente", nonché di ricordare che la stessa "chiedeva della
signora _________ per avere degli appuntamenti" e che "ad uno di questi
appuntamenti che le avevo fissato io non si era presentata mentre gli altri li
ha disdetti". Se ne deve concludere che non è nemmeno certo (la teste non
lo dice) che almeno un colloquio -quando la cliente è stata presente negli
uffici dell'agenzia- abbia avuto luogo: anzi, proprio con riferimento a
quell'episodio, la teste nemmeno ricorda se la titolare dell'agenzia fosse o no
presente. Comunque manca qualsiasi prova che la convenuta abbia conosciuto
l'attività continuata dall'attrice perché la convenuta non disse mai a
__________ "cosa voleva dalla signora __________ ". Né può essere
rilevante che l'attrice sapesse dove reperire le chiavi dell'appartamento, dal
momento che fino alla fine di gennaio essa era pur pacificamente autorizzata a
disporne. Nessun altro elemento è presente all'incarto a sostegno della tesi
dell'appellante, per cui su questo punto le conclusioni del pretore vanno in
sostanza condivise: ciò che basterebbe per confermarne il giudizio finale, dal
momento che l'attrice stessa pone la proroga della mandato come premessa del
suo credito e poiché le parti non dibattono sul rispetto delle clausole
contrattuali originarie.
8.
Ma
anche per quanto riguarda il nesso causale fra l'attività dell'attrice e la
vendita dell'appartamento la sentenza impugnata dev'essere confermata. Infatti,
stante il consenso sui presupposti contrattuali, la premessa necessaria per
pretendere la mercede di mediazione è l'esistenza di un tale rapporto, almeno
nel senso di un nesso causale psicologico tra l'attività messa in atto dal
mediatore e la conclusione del contratto, anche quando essa non sia stata la
causa esclusiva che ha portato alla definizione del contratto o la causa
diretta, bastando anche una causa concorrente o indiretta (art. 413 cpv. 1 CO;
DTF
72 II 89; 72 II 421; 76 II 382; 84 II 525; 84 II 545;
II CCA
cit.; 28
settembre 1993 in re G. c/ P. e llcc.; 13 maggio 1993 in re L. e P. c/ B.; 30
giugno 1992 in re B. c/ B.; 1. febbraio 1991 in re S. SA c/ P.;
Schweiger
,
Der Mäklerlohn, Zurigo 1986, p. 84 e segg.;
Dürr,
Lettre et ordre de
crédit, courtage, Vira 1970, p. 80 e segg.;
Guhl
, Das Schweizerische
Obligationenrecht, ed. 8, p. 512).
L'onere
della prova di queste circostanze incombe al mediatore (
Gautschi
, op.
cit.,
Vorbemerkungen
, p. 97)
9.
Nel
caso in esame, già si è detto del fatto che nella primavera del 1997
l'acquirente ha visitato per la prima volta l'appartamento per il tramite
dell'attività professionale dell'attrice (teste __________); tuttavia, sia a
fronte del prezzo superiore all'intenzione d'investimento dell'interessato
(teste __________), sia perché non era ancora sicuro di ottenere i permessi
necessari, questi abbandonò le trattative (teste __________). Si trattò -come
precisa questo teste- di una visita esplorativa e in tal senso egli visitò
altri immobili "per avere un'idea di cosa offriva il mercato". Non è
cessata invece la ricerca da parte di quest'ultimo di un appartamento idoneo
(teste __________); in quest'ambito è stato __________ a offrire in vendita a
__________, verso la fine di giugno, per il tramite di una terza persona
(__________), un appartamento della zona: esso risultò essere quello già visto
dall'interessato qualche mese prima (testi _________ e __________); a
dipendenza della nuova offerta (fr. 1'700'000.-) __________ portò avanti le
trattative (teste __________) e quando la pratica per gli attesi permessi
giunse a uno stadio avanzato, egli incontrò la venditrice, accompagnato dal
__________, accordandosi definitivamente sul prezzo di fr. 1'650'000.- (teste
__________). Venne così sottoscritto un contratto preliminare in data 10
settembre 1997. Nella trattativa c'è stata quindi l'intromissione di _________
che sosteneva (la questione è indifferente a dipendenza che l'attività
mediatoria dell'attrice non avveniva in modo esclusivo) di aver avuto un
accordo con la venditrice -contrariamente a quanto sostiene l'appellante- che
l'avrebbe compensato con la somma di fr. 30'000.- (teste __________) e anche
della __________ , pure incaricata della vendita da parte della convenuta e che
beneficò di una provvigione, ma la cui attività, secondo l'acquirente non fu
determinante per la conclusione dell'affare. Determinante è stata invece
l'attività di _________ il quale offrì in vendita l'appartamento all'acquirente
e riuscì a coglierne l'interesse a dipendenza non solo delle caratteristiche
dell'oggetto, ma del prezzo notevolmente inferiore (la differenza minima era di
fr. 500'000.-). Il fatto, puramente casuale, che lo stesso oggetto fosse già
stato visionato in precedenza non risulta essere stato determinante nella
decisione presa dall'acquirente: in particolare -contrariamente a quanto allega
l'appellante- non è per nulla evidente che la scelta di _________ fosse già in
qualche modo caduta sull'oggetto in esame dopo la prima ispezione e che solo
l'elemento prezzo ostasse alla definizione dell'acquisto. Né risulta quali
siano state e che vi siano state esigenze personali dell'acquirente
relativamente all'appartamento desiderato, mentre non si può escludere che egli
fosse semplicemente intenzionato in primis a investire denaro in un bene
immobile di pregio. Infatti, da nessuna delle prove versate all'incarto,
risultano apprezzamenti riferiti a caratteristiche estetiche o abitative
(superficie, numero delle stanze, ecc.) dell'immobile. Non è pertanto possibile
concludere nemmeno nel senso che l'attività mediatoria dell'attrice possa
essere considerata concausa alla conclusione della compravendita. D'altra parte
e in particolare nel caso concreto, la differenza di prezzo fra l'offerta dell'attrice
e l'offerta _________ non può essere sottovalutata: lo stesso oggetto per due
prezzi diversi nella misura di mezzo milione, appare infatti talmente diverso a
un possibile acquirente, quasi si trattasse di due diversi affari.
10.
Da
ultimo va considerata la censura d'appello che ritiene abusivo del diritto il
comportamento della convenuta per aver tirato le trattative per le lunghe al
fine di sottoscrivere l'atto pubblico di compravendita solo dopo il termine di
dieci mesi dalla scadenza del contratto di mediazione. Sennonché tale assunto
non può essere seguito; anzitutto perché la sua azione si fonda sull'avvenuta
proroga del contratto di mediazione; in secondo luogo poiché è sì vero -secondo
i termini del contratto non prorogato- che l'attrice potrebbe richiedere il
pagamento della provvigione al più tardi entro il termine indicato, ma è
altrettanto vero che quella limitazione è accompagnata dalla condizione che la
segnalazione del cliente per la quale è chiesta la provvigione risalga al periodo
di validità del mandato (doc. A, § 2). Condizione quest'ultima comunque non
adempiuta.
L'appello
deve pertanto essere respinto con il carico della spese e delle ripetibili alla
parte soccombente.
Per i quali motivi,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e
la TOA
pronuncia:
1.
L'appello
11 febbraio 2000 di __________ è respinto.
2.
Le
spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 1'000.-, anticipati
dall'appellante, restano a suo carico. Essa verserà inoltre a __________, la
somma di fr. 1'700.- a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 1.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario