ti_gerichte · 80.2008.142 · 2008-10-27 · it
TUI: differimento, reinvestimento nell'abitazione primaria, identità delle parti, oggetto sostitutivo acquistato in comproprietà

Tessin Camera di diritto tributario 03.02.2009 80.2008.142
Tessin Camera di diritto tributario 03.02.2009 80.2008.142
Ticino Camera di diritto tributario 03.02.2009 80.2008.142

Incarto n.
80.2008.142
Lugano
3 febbraio 2009
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Rocco
Filippini, vicecancelliere
parti
RI
1
rappr.
da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 26 novembre 2008 contro la decisione del 27 ottobre 2008 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Il 19 febbraio 2002 RI
1, celibe, cittadino __________, acquistava la PPP n. __________ al fondo base
part. __________ RFD di __________, per il prezzo di complessivi fr. 875'000.–.
Tale appartamento costituiva la sua residenza primaria e, a contare dal mese di
agosto del 2004, anche quella della sua compagna __________, che si era
trasferita in Svizzera poco prima della nascita della figlia __________.
In data 5 dicembre 2007,
il contribuente vendeva l’appartamento a __________ al prezzo di fr.
1'400'000.– ed il successivo 31 dicembre 2007 acquistava, in comproprietà con
la convivente __________, la PPP n. __________ al fondo base part. __________
RFD di __________, per il prezzo complessivo di             fr. 2'050'000.–.
B.
Con decisione del 26
maggio 2008, l’Ufficio di tassazione di __________ notificava a RI 1 la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile
in fr. 355'000.– e l’imposta in fr. 88'750.–.
Nella motivazione allegata
alla decisione, l’autorità spiegava di avere concesso unicamente un
differimento parziale dell’imposizione dell’utile immobiliare, per reinvestimento
nell’abitazione primaria, in quanto l’acquisto sostitutivo era stato intrapreso
dall’alienante in comproprietà con la compagna __________. Per effetto di tale
situazione, il reinvestimento di un mezzo del prezzo di acquisto (fr.
1'045'000.–) risultava inferiore al valore di alienazione della casa primaria
(fr. 1'400'000.–) ma superiore al suo valore di investimento (fr. 892'500.–),
cosicché sussistevano i presupposti per un differimento parziale, pari a   fr.
152'500.–.
C.
Il contribuente
impugnava la suddetta decisione con reclamo del 26 giugno 2008, contestando la
tesi di un mero reinvestimento parziale. Egli argomentava che la sua compagna,
allora residente in __________ ma già intenzionata a trasferirsi in Svizzera,
aveva partecipato al finanziamento dell’acquisto del primo appartamento con un
importo di fr. 325'000.–, non potendo ancora acquistare una proprietà immobiliare
in Svizzera in quanto domiciliata all’estero. A suo dire, il requisito
dell’identità tra venditore della prima casa e acquirente della casa
sostitutiva era dato non solo per il 50% di sua spettanza ma anche per il
37.14% (pari alla proporzione tra fr. 325'000.– e fr. 875'000.–) attribuibile,
dal profilo puramente fiscale, a __________.
L’Ufficio di tassazione
respingeva il reclamo, con decisione del 27 ottobre 2008, giudicando
irrilevanti le modalità di finanziamento dell’acquisto della casa primaria.
D.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta il riferimento
esclusivamente formale alla carenza di identità oggettivamente riscontrabile a
registro fondiario, riprendendo le considerazioni già sottoposte all’autorità
di tassazione con il reclamo.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice
sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Come esposto in narrativa,
in data 5 dicembre 2007, il ricorrente ha venduto l’appartamento in cui abitava
unitamente alla compagna __________ ed alla figlia __________, al prezzo di            fr.
1'400'000.–. In questa sede, chiede di poter beneficiare dell’integrale
differimento dell’imposizione, in applicazione dell’art. 125 lett. g LT, avendo
impiegato l’utile così conseguito per finanziare l’acquisto, in comproprietà
per un mezzo con la propria compagna, di un nuovo appartamento. Al proposito
rileva che il requisito dell’identità tra venditore della prima casa e acquirente
della casa sostitutiva è dato non solo per il 50% di sua spettanza ma anche per
il 37.14% (pari alla proporzione tra l’importo di fr. 325'000.– versato a
titolo di finanziamento e il prezzo complessivo di fr. 875'000.–) attribuibile,
dal profilo puramente fiscale, a __________.
2.2.
Per
l’art. 125 lett. g LT l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso
di alienazione di un’abitazione primaria (casa monofamiliare o appartamento)
che ha servito durevolmente e esclusivamente all’uso personale del
contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due
anni all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva
adibita al medesimo scopo.
La
citata disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12
cpv. 3 lett. a LAID, precisando i limiti temporali entro i quali il
reinvestimento deve essere effettuato.
Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di
esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,
nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il
contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per
ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio
sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per
l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel
nuovo luogo di domicilio un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che
l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere
alla mobilità professionale (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 131).
La
dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come
un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse
necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La
ratio
della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di
una componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (
Ochsner
, Die Besteuerung der
Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.;
Mettler
, Die Grundstückgewinnsteuer des
Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.;
Rumo
,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo
1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso
di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (
Mettler
, op. cit., p. 139;
Rumo
, op. cit., p. 170), cioè che abbia
inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità
della popolazione (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 132).
2.3.
Le
condizioni cui la legge subordina il differimento dell’imposizione, in virtù
dell’art. 125 lett. g LT, sono le seguenti:
a)     l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;
b)     l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali:
·
l’esistenza di motivi
estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per vendere, trasloco
improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non invece considerazioni
di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un
prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;
·
la locazione con un contratto
a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare quando già al momento
dell’inizio della locazione è nota la data della vendita, sicché si tratta di
una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata
che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia comunque ecceduto
quella della locazione;
c)     deve
trattarsi di “abitazione primaria”: è dunque escluso il differimento per le
abitazioni secondarie e di vacanza;
d)     limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa
addirittura precedere la vendita;
e)     il
reinvestimento deve avvenire in Svizzera (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., pp. 132-134 e p. 137).
2.4.
Qualora, in seguito
all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato venga
impiegata per il reinvestimento oppure non vi sia perfetta identità fra venditore
ed acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne acquista una
nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento parziale (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 134 ss.).
Se dunque solo una parte
del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una
quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; seguendo la
prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese impone quest’ultima quota,
quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (CDT
n. 80.2002.20 del 13 marzo 2002, in: RDAT II-2002 n. 14t).
2.5.
Nella decisione impugnata,
l’autorità di tassazione ha ammesso in linea di principio che, impiegando il
ricavo della vendita della sua abitazione per acquistare un nuovo immobile
destinato a fungere da abitazione primaria, il ricorrente abbia effettuato un
reinvestimento che beneficia del differimento dell’imposizione ai sensi
dell’art. 125 lett. g LT.
Ha tuttavia assoggettato
all’imposta l’utile così conseguito, nella limitata misura di fr. 355'000.–,
pari alla differenza tra il valore di alienazione (fr. 1'400'000.–) ed il
valore di reinvestimento (sua quota parte di ½ all’importo complessivo di fr.
2'090'000.–), giudicando irrilevanti le modalità di finanziamento del primo
appartamento.
3.
3.1.
È anzitutto pacifico che
il ricorrente, avendo acquistato la nuova abitazione in comproprietà per un
mezzo con la compagna, non può considerarsi unico acquirente e quindi unico
beneficiario del reinvestimento. Questa Camera ha già ripetutamente deciso che,
se un contribuente, venduta la propria abitazione, ne acquista una sostitutiva
in comproprietà per un mezzo con la moglie, non può considerarsi unico acquirente
e quindi unico beneficiario del reinvestimento. La legge tributaria ha peraltro
espressamente previsto, all’art. 127 cpv. 2 LT, che il coniuge e i figli siano
imposti separatamente per gli utili immobiliari da loro conseguiti, introducendo
in tal modo una chiara deroga al principio della tassazione della famiglia,
previsto dall’art. 8 LT (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 156). Di conseguenza, ai fini dell’assoggettamento all’imposta
sugli utili immobiliari, sarà giustificato ammettere solo un reinvestimento
parziale (RDAT II-2002 n. 14t).
La stessa soluzione si
impone, a maggior ragione, nel caso in cui l’acquisto sostitutivo è fatto in
comproprietà con una convivente non coniugata.
3.2.
Del tutto incomprensibili
risultano poi le premesse su cui si fonda il calcolo del ricorrente, che
vorrebbe sommare le quote di proprietà del nuovo appartamento (e meglio il 50%
di sua spettanza) con asserite quote di proprietà del vecchio appartamento
(ovvero il 37.14% di pertinenza della sua compagna).
Le ulteriori
considerazioni in merito ad una prospettiva eccessivamente formalista
dell’autorità di tassazione, non consentono una diversa soluzione. La sola
circostanza che __________ avrebbe partecipato al finanziamento dell’acquisto
del primo appartamento
non significa certo che l’iscrizione della
proprietà esclusiva del ricorrente a registro fondiario debba essere ignorata.
Proprio in materia di immobili, infatti, si deve tener presente l’accresciuta
efficacia probatoria propria dei registri pubblici e dei pubblici documenti
(art. 9 cpv. 1 CCS). Del resto, per sua stessa ammissione, __________ vantava
un semplice credito, che al momento della vendita del primo appartamento “non
le è stato rimborsato”, quando invece solo
rapporti di proprietà
corrispondenti consentono un differimento integrale (
Langenegger
, Handbuch zur bernischen Vermögensgewinnsteuer,
Berna 1999, p. 60).
Ma non solo.
Indipendentemente dalle motivazioni che ne stanno all’origine, la forma
giuridica scelta dalle parti, ovvero quella del mutuo, esclude per sé stessa la
conclusione suggerita dal ricorrente. Un semplice finanziatore non può infatti
vantare nessuna pretesa sull’utile derivante dalla vendita dell’oggetto che ha
contribuito ad acquistare.
4.
Il ricorso deve
quindi essere respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un totale di                                                       fr.    580.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
;
-
;
-
.
Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                          Il
segretario: