ti_gerichte · 10.2004.134-2 · 2005-09-30 · it

riconoscimento di varie indennità espropriative (soppressione posto auto, sistemazione accesso, canoni di superficie ecc.)

Tessin Tribunale di espropriazione 30.09.2005 10.2004.134-2
Tessin Tribunale di espropriazione 30.09.2005 10.2004.134-2
Ticino Tribunale di espropriazione 30.09.2005 10.2004.134-2

Incarto n.
10.2004.134-2
458/97
Lugano
30 settembre  2005
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Bruno Buzzini
ing. Argentino Jermini
segretaria
giurista
Paola
Carcano
statuendo nella procedura
espropriativa avviata da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
MCON
1
,
e
tutti
rappr. dall’ RA 3
nell'ambito dei lavori di
realizzazione delle opere di raccordo di Via O__________ alla nuova rotonda
stradale di P__________ in territorio del Comune di L__________,
in relazione al mapp. no. 107 RFD di L__________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
MCON
3, MCON 2 e MCON 1 sono comproprietari in ragione di 1/3 ciascuno del mapp. no.
107 sito in località Vecchia Darsena sul territorio del Comune di L__________
cosí censito a RF:
A) piazzale                        mq                        256
B) casa commerciale       mq                        416
C) autorimesse                 mq                          94
D) magazzini e scale        mq                        290
totale                                 mq                    1'056
Il terreno, di forma rettangolare, è ubicato nei pressi della rotonda di piazza
C__________ tra via O__________
a cui accede
direttamente (lato N) -
e via V__________ (lato E).
La particella ospita
una palazzina abitativa e
commerciale, riattata ed ampliata negli anni 1954-55, sul fronte della quale vi
è un ampio piazzale adibito a posteggio privato (lato N), oltre ad alcuni
magazzini e autorimesse (lato E). I vani al PT e parzialmente anche quelli al I
piano sono locati - unitamente a ca. 150 mq di piazzale (
recte
parcheggio) - alla ditta C__________. (cfr. prova a futura memoria, fotografie
e planimetrie agli atti; ispezione SIFTI 12.08.03; doc. 1; 2; 3 e 9; doc. A).
2.
2.1.
In data 17.02.1997 ISEP 1 ha chiesto l'approvazione del progetto definitivo e
l'avvio della procedura espropriativa in relazione ai lavori di
ristrutturazione del primo tratto di via O__________, comprendenti la
formazione di due corsie in entrata alla nuova rotonda di Piazza C__________ e
di una in uscita, nonché la posa di una barriera metallica su entrambi i lati
della strada.
Il progetto definitivo ed i piani sono stati pubblicati presso la cancelleria
comunale di L__________ nel periodo compreso tra il 24.03 ed il 5.05.1997.
La posa della barriera metallica comportava - tra l'altro - la soppressione
dell'accesso diretto da via O__________ alla part. no. 107 RFD di L__________,
in relazione alla quale la tabella espropriativa 3.02.1997 pubblicata
prevedeva:
"
l'iscrizione a registro fondiario di una servitú reciproca di passo
con ogni veicolo per l'accesso dei fornitori e dei clienti, a favore della
particella no. 1695 (superficie colorata in arancione nel piano di
espropriazione pubblicato). In compenso ISEP 1 si impegna ad iscrivere sulla
particella no. 89, Comune di L__________, un diritto di superficie a favore
della particella no. 107 ad uso di no. 9 posteggi (superficie colorata in
giallo nel piano di espropriazione pubblicato). ISEP 1 si impegna a sue spese a
creare l'accesso per i fornitori e i clienti sul fronte delle particelle no.
1695-107, nonché a procedere alla costruzione dei nuovi posteggi sostitutivi. ISEP
1 si impegna inoltre a sostituire l'attuale rampa per il carico e scarico del
negozio di pittura mediante la posa di un montacarichi
".
2.2. Con atto 5.05.1997 gli espropriati, contestando tra l'altro una mancanza
di chiarezza negli atti pubblicati, hanno chiesto la modifica del progetto
stradale, chiedendo fr. 1'500 il mq per titolo di espropriazione materiale del
fondo asseritamente riconducibile alla sottrazione di posteggi, fr. 350'000.--
per la soppressione dei posteggi e fr. 330'000.-- per il deprezzamento degli
appartamenti ed il pregiudizio economico per la diminuzione del canone
locatizio.
Preso atto delle richieste degli espropriati, con scritto 16.9.1997 ISEP 1 ha
dichiarato di rinunciare alla predetta espropriazione; nell’annesso piano di
espropriazione sostitutivo, depennato il diritto di passo reciproco, è rimasta
nondimeno la ringhiera metallica, già prevista dal piano originario, su
entrambi i lati della strada ed in particolare lungo tutto il fronte della
part. no. 107 su via O__________ (cfr. piani di espropriazione originario e
sostitutivo 3-2176/369C).
2.3. All’udienza del 7.10.1997 i proprietari
hanno integralmente confermato la pretesa risarcitoria.
Le successive trattative intavolate dalle parti in vista di una conciliazione
sono fallite per cui, esperito un sopralluogo in data 18.11.1998 e preso atto
del ritiro dell’opposizione all’udienza del 19.1.1999, con decreto dello stesso
giorno il Tribunale di espropriazione sopracenerino ha formalmente approvato il
progetto.
2.4. Ottenuto dal Municipio di L__________ l'accordo di massima per la
costituzione in loro favore di un diritto di superficie a carico della part.
no. 89 per la realizzazione di no. 8 posteggi in sostituzione a quelli persi
sul fronte di via O__________, con memoria 16.2.1999 i proprietari - peraltro
abbandonando la tesi dell'espropriazione materiale - hanno riformulato la pretesa
risarcitoria, quantificandola in complessivi fr. 538'800.-- (rispettivamente
fr. 702'800.-- .- qualora il Consiglio comunale non avesse ratificato il
diritto di superficie) e chiedendo inoltre un acconto di fr. 75'800.--.
Con osservazioni 6.4.1999 ISEP 1 ha contestato ogni singola pretesa, ribadendo
tuttavia la disponibilità a transare la vertenza con il versamento della quota
proporzionale dell’interessenza dei proprietari all’importo di fr. 96'000.-
quale partecipazione alle spese di costruzione di una nuova pista d’accesso da
via V__________ – strada al mapp. no. 89 – a loro completa tacitazione.
2.5. Sospesa temporaneamente la procedura all’udienza del 21.7.1999 e
ratificato dal legislativo cittadino il noto diritto di superficie a carico del
mapp. no. 89 ed a favore delle part. no. 1695 e 107, i proprietari con scritto
21.07.2000 hanno nuovamente riformulato la pretesa risarcitoria,
quantificandola in complessivi fr. 360'800.--.
Le parti hanno infine rinunciato a comparire all’udienza finale ribadendo
tuttavia con scritti del 31.8 e dell’11.9.2000 le rispettive tesi e domande e
contestando quelle avverse.
2.6. C
ostituito il nuovo collegio giudicante in
seguito all’unificazione dei Tribunali di espropriazione con decreto
16.09.2003, i proprietari
con scritto 30.09.2003
hanno precisato
la richiesta di indennizzo, quantificandola in
complessivi fr. 373'639.50, così composti:
- fr. 42'039.50 quale quota parte per la creazione dell'accesso;
- fr. 44'600.-- per la sostituzione della rampa con sollevatore;
- - fr. 60'000.-- a rimborso del canone da versare al Comune di L__________ per
il diritto di superficie;
- fr. 15'000.-- per l’indicizzazione del canone di superficie;
- fr. 50'000.-- quale indennità aggiuntiva
per mancato rinnovo del
diritto di superficie alla scadenza dei trent'anni di durata previsti dal
contratto di
costituzione;
- fr. 40'000.-- quale indennità per la perdita di un posteggio;
- fr. 102'000.-- quale indennità aggiuntiva per perdita aziendale arrotondata;
- fr. 20'000.-- a rimborso delle spese inconvenienti sostenute nel corso della
procedura e delle ripetibili (onorario
ad valorem
).
Infine,
è stato
ripetuto il dibattimento
finale e contestualmente un sopralluogo in data
5.11.2003
,
permettendo alle parti di riconfermarsi integralmente.
3.
ISEP 1 ha contestato l'ordinanza del 16.09.2003 di citazione al
sopralluogo ed al dibattimento finale e contestuale richiamo di documentazione,
siccome proceduralmente irrita (cfr. scritto 19.09.2003 e verbale udienza
5.11.2003).
I
l nuovo collegio giudicante ha proceduto
agli incombenti nello stato in cui la causa si trovava, ossia invitando le
parti al dibattimento finale, conformemente all’art. 74 LOG ed al principio
risultante dall’art. 29 cpv. 2 Cost. fed. secondo cui le parti hanno il diritto
di essere udite dal giudice stesso della lite (Rep. 1981, 199).
P
er consentire ai nuovi membri del Tribunale di
prendere atto immediatamente della situazione concreta è stato esperito
contestualmente (per motivi di economica processuale) un secondo sopralluogo in
contraddittorio.
I
n considerazione del fatto
poi che anche l'ammontare di un'eventuale indennità per asseriti danni
contestati ISEP 1
è litigioso, è stato
disposto
conformemente all’art.
47 Lespr. il richiamo delle pezze giustificative,
versate agli atti il 30.09.2003
.
All'udienza finale
l'ente espropriante ha avuto ampio
modo di pronunciarsi su tutte le prove esperite - e quindi anche sui nuovi
documenti assunti - durante la fase istruttoria che, per inciso, è stata chiusa
il 5.11.2003. Il fatto poi che si sia integralmente riconfermato nelle
precedenti argomentazioni, rinunciando a produrre un allegato conclusivo ed a
prendere invero posizione sulla nuova documentazione acquisita, è ininfluente.
Là dove, infatti, la procedura espropriativa è retta dal principio della
massima ufficiale ed il diritto di essere sentito è stato sempre e comunque
abbondantemente garantito, non è ravvisabile alcuna violazione procedurale.
4.
4.1.
MCON 3, MCON 2 e MCON 1, inizialmente coinvolti nella procedura espropriativa,
ne sono poi stati estromessi per semplice rinuncia dell’ente espropriante.
Nondimeno essi pretendono di aver subito un pregiudizio essenzialmente a causa
della preclusione dell'accesso diretto da via O__________ da ricondursi alla
posa della barriera metallica lungo tutto il fronte stradale della proprietà.
Quest'ultima non compromette né vanifica lo sfruttamento edilizio attuale o
futuro del fondo nella misura in cui la particella resta edificabile oltre che
a tutt'oggi accessibile veicolarmente da via V__________, strada di servizio al
mapp. no. 89, su quel lato dello stabile attraverso il mappale no. 1695 grazie
ad un diritto di passo pedonale e veicolare reciproco stipulato con il
confinante proprietario (cfr. verbale di udienza 5.11.2003; documentazione fotografica
agli atti; doc. 16 ed ispezione SIFTI 1.09.05). Teoricamente il fondo potrebbe
essere accessibile veicolarmente anche da Via V__________ (senso unico) seppur
esclusivamente attraverso manovre in retromacia (cfr. verbale di udienza
5.11.2003 e documentazione fotografica agli atti).
D’altro canto la soppressione di un varco diretto su via O__________ ha comportato
l'inevitabile scomparsa di no. 9 posteggi, perdita che peró è stata compensata –
seppur parzialmente – grazie al diritto di superficie stipulato con il Comune
di L__________ finalizzato alla realizzazione di no. 8 posti-auto sul vicino
mapp. no. 89.
Il fatto che la situazione, in un'ottica meramente soggettiva, non appaia
ottimale non è decisivo poiché la garanzia della proprietà non offre al suo
titolare la facoltà di sfruttare il bene secondo criteri ideali per trarne il
massimo vantaggio, bensì riconosce unicamente quello che è definito come lo
sfruttamento razionale del fondo e che non appare, per l’appunto, pregiudicato.
4.2. Il giudizio non può tuttavia limitarsi a queste premesse poiché
risulterebbe riduttivo ed insoddisfacente.
La ragione è data, principalmente, dal fatto che la modifica dei piani e la
conseguente rinuncia all’espropriazione parziale del fondo disposta ISEP 1 in
corso di procedura si è tradotta in una pura formalità con fini illusori per i
proprietari là dove la posa della ringhiera che preclude l’accesso da via O__________
e da lì il parcheggio, era prevista nel piano d’esproprio originario e lo è
rimasta anche in quello sostitutivo.
Pertanto, la situazione non è per nulla cambiata considerato che per quanto
concerne l’accesso ed i posteggi, ad opera ultimata, la particella è nello
stesso stato di fatto in cui si sarebbe trovata se ISEP 1 avesse attuato
l’espropriazione come inizialmente previsto dalle tabelle pubblicate ossia
imponendo una servitù lungo il fronte stradale.
In un’ottica pragmatica l’intervento ha quindi inciso sul fondo in maniera
assimilabile ad un’espropriazione per il pregiudizio, che nondimeno i proprietari
hanno subito e che non può essere ignorato per il solo fatto che ISEP 1 ha
abbandonato l’idea di gravare il sedime con un onere.
5.
Per
l'art. 7 Lespr. l'espropriante puó rinunciare all'espropriazione entro tre mesi
dal giudizio definitivo sull'ammontare dell'indennità (cpv. 1). Se lo fa, deve
peró rifondere agli interessati un'equa indennità per le spese giustificate
sopportate nella procedura espropriativa (cpv. 2). È inoltre riservato il
risarcimento del danno derivante dal divieto di atti dispositivi conseguente al
bando d'espropriazione giusta gli art. 33 e 34 Lespr (cpv. 5).
La normativa - che rispecchia quella del diritto federale e, meglio, l'art. 14
LFespr (cfr. Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.
14 no. 6, 9; Scolari, Diritto Amministrativo, p. te Speciale, 1993, no.
718 e riferimenti ivi citati;
Messaggio 9 luglio 1969
del Consiglio di Stato al Gran Consiglio concernente il disegno di una nuova
legge di espropriazione, pag. 1, e relativo Rapporto 19 febbraio 1971 della
Commissione della Legislazione, pag. 1
) - ha peraltro una portata
propria, nel senso che costituisce la base legale speciale per un diritto al
risarcimento del danno subito indipendentemente dall'attuazione
dell'espropriazione (DTF 15.7.2003 inc. 1E 5/2003 in re A. c. Azienda
Elettrica Ticinese c. 2.1. pubblicata in
www.bger.ch
;
109 Ib 268 consid.
2a; Aeschlimann,
Enteignungsbann und Verzicht auf die Enteignung - Aspekte zur
Enteignungsentschädigung, in SJZ 84/1988, pag. 313 e ss.).
In questo caso, nella nozione di danno -
che comprende le spese ed i pregiudizi finanziari originati dalla procedura
prima della rinuncia - rientrano le spese cagionate dagli atti di opposizione,
di notificazione delle pretese, di conciliazione e di stima, come pure il
risarcimento delle spese per i provvedimenti presi dall'interessato e
oggettivamente giustificati dall'espropriazione. Occorre comunque esaminare nel
singolo caso se una determinata misura risulti giustificata dalle circostanze e
se i costi che ne derivano costituiscano un danno risarcibile secondo l'art. 14
cpv. 2 LFespr. Questa disposizione, infatti, non conferisce alla parte
coinvolta in una procedura espropriativa garanzie analoghe a quelle sancite
dagli art. 41 e ss. e 97 e ss. CO, ma mira essenzialmente a porla
finanziariamente nella situazione che precede l'avvio dell'esproprio.
All'interessato incombe l'onere di provare il danno e l'esistenza, tra
quest'ultimo e la prospettata espropriazione, di un nesso di causalità adeguata
(DTF 15.7.2003 inc. 1E 5/2003 citata; Aeschlimann, op. cit., pag.
315 e ss. e riferimenti ivi menzionati).
I principi esposti
- sviluppati
da dottrina e giurisprudenza con espresso riferimento all'art. 14 LFespr -
valgono
mutatis mutandi
anche nel tema specifico dell'
applicazione dell'art. 7 Lespr.
6.
I
proprietari hanno chiesto innanzitutto il versamento di fr. 42'039.50 a titolo
di quota parte per la creazione di un nuovo accesso al fondo.
6.1. La tutela e la preservazione di un adito alla pubblica via è una
prerogativa giuridicamente salvaguardata solo là dove la sua presenza
costituisce una condizione imprescindibile per l’esercizio degli stessi diritti
di proprietà (DTF 126 I 213 e ss.) ed il suo mantenimento - che non ha
valenza di indennizzo espropriativo - puó essere ordinato anche in assenza di
esproprio formale (TRAM 6.06.2003 in re Stato del Cantone Ticino/P.).
Allorquando, peró, la possibilità di un compenso in natura non è piú data puó
esclusivamente entrare in linea di conto - se del caso - una prestazione
liquida consistente nella rifusione dei costi sostenuti dall'espropriato per la
costruzione di un varco sostitutivo (
Wiederkehr
, Die Expropriations-entschädigung, 1966, p. 103, 106 e
107)
.
6.2.  In concreto, il progetto definitivo di sistemazione di via O__________ -
che nulla prevedeva al riguardo - è stato approvato il 19.01.1999.
Poco importa il fatto che i
proprietari del fondo
abbiano ritirato l'opposizione alla sua approvazione all'udienza 19.1.1999.
Ben piú importante appaiono invece le constatazioni che,
per un verso,
l’accesso veicolare al fronte principale della particella
avviene oggi da via V__________ attraverso il mappale no. 1695 grazie al
notorio diritto di passo reciproco stipulato con il confinante proprietario
(cfr. verbale di udienza 5.11.2003; documentazione fotografica agli atti; doc.
16 ed ispezione SIFTI 1.09.05) e che, per altro verso, l’utilizzo di questa via
alternativa ha comportato
un sostanziale mutamento
della funzione assolta dalla striscia di terreno antistante l'edificio nella
misura in cui, anziché a posteggio, è ora adibita a passaggio carrozzabile, con
la conseguenza che inevitabilmente si è imposto un intervento di
ristrutturazione. A maggior ragione se si considera che quel passaggio è
utilizzato, per gli stessi motivi, anche da chi accede alla confinante part.
no. 1695.
Oggettivamente necessario in ragione del suolo dissestato, l’intervento è
conseguenza diretta della posa della barriera e va quindi indennizzato.
Gli espropriati hanno prodotto le fatture 13.12.1999 A__________ (fr. 978.25),
12.5.1999 D__________ (fr. 294.--), 31.1.2001 E__________ per lavori eseguiti
dal 1.12 al 31.12.2000 (fr. 5'734.95) che il Tribunale sostanzialmente
condivide. Lo stesso dicasi per l’importo di fr. 4'000.- per la pavimentazione
finale ancora da eseguire.
Per quanto invece concerne le opere da capomastro – pure riconosciute – il
Tribunale ha ritenuto di valutarle sulla base della posizione no. 41 (
fr.
12.790.65 )
del preventivo
datato 15.4.1998
versato agli atti dai proprietari poiché le fatture di liquidazione prodotte
non descrivono le prestazioni effettivamente eseguite mancando i computi
metrici verificati dalla DL.
Il tutto con l’aggiunta di una correzione, per un verso, del 1,1 %
riconducibile all’aumento dell’IVA e, per altro verso, al rincaro dei prezzi
intervenuto in questi ultimi anni nel ramo specifico quantificabile nel 7%.
Il risarcimento per le opere in oggetto è, quindi, fissato in fr. 13'850.-
arrotondati [(12'790.65.- x 1,1%) x 7%].
Per la sistemazione dell’accesso l’indennizzo è, pertanto, fissato in
complessivi fr. 24'857.00 arrotondati.
6.3. I proprietari hanno chiesto altresí il versamento di fr.
11'140.75 (nota architetto O__________ 4.7.1998 per
prestazioni - in particolare, "
esame vari progetti cantonali, rilievi,
progetti, preventivi, allestimento perizie, partecipazione a sopralluoghi e
riunioni, ecc.
" - dal 23.4.1997 al 2.7.1998) oltre a fr. 4'000.-- (per
prestazioni architetto O__________ dal 2.7.1998 non ancora fatturate).
La scelta degli istanti
di
affiancare al proprio avvocato un architetto, e quindi di un assistente
specialistico – non puó essere condivisa ritenuto che la
procedura espropriativa è retta dal principio inquisitorio
(art. 47 Lespr.) e che il Tribunale - oltre a non essere vincolato dalle
conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.) - è composto da due membri
dotati delle necessarie competenze tecniche. Nondimeno appare peró giustificato
riconoscere un risarcimento per le spese necessarie riconducibili
all’allestimento del preventivo, dei progetti e dei rilievi (compresa la DL) sulla
base delle posizioni no. 491 (fr. 5'439.50) e no. 498 (fr. 222.85) del
preventivo
datato 15.4.1998 versato agli atti dai proprietari che il
Tribunale sostanzialmente condivide. Il tutto con l’aggiunta anche in questo
caso di una correzione, per un verso, del 1,1 % riconducibile all’aumento
dell’IVA e, per altro verso, al rincaro dei prezzi intervenuto in questi ultimi
anni nel ramo specifico quantificabile nel 7%. A questo titolo viene, pertanto,
riconosciuto un indennizzo complessivo di fr. 6'120.00 arrotondati {[(5'439.50+222.85)x
1,1%] x7%}.
7.
I proprietari hanno chiesto anche il
versamento di fr. 44'600.-- per la sostituzione della rampa con sollevatore.
I
mportante appare la constatazione che
a
tutt'oggi la rampa con sollevatore non è ancora stata sostituita ed il
montacarichi presente sul mappale è comunque accessibile da via V__________
attraverso il mapp. 1695
(cfr.
verbale di udienza 5.11.2003 e documentazione fotografica
agli atti). Di modo che la sua sostituzione si configurerebbe ora alla stregua
di un provvedimento oggettivamente superfluo ed i relativi costi non sarebbero pertanto
indennizzabili.
8.
I proprietari hanno chiesto altresí
il risarcimento del danno connesso alla soppressione di no.
9 posti-auto.
8.1. Anche in questo caso la risarcibilità del danno subito trova
giustificazione nell'opportunità di porre finanziariamente gli istanti nella
stessa situazione che precedeva l'esproprio a cui ISEP 1 ha rinunciato,
assodato come in ogni caso la sostituzione dell'accesso ed il noto mutamento di
des
tin
azione della striscia di terreno sul
fronte di via O__________ hanno
de facto
provocato la soppressione del
posteggio privato che assolveva inequivocabilmente una funzione accessoria primaria
rispetto allo stabile abitativo e commerciale sito sul mappale.
Quindi la richiesta avente per oggetto, da un canto, la rifusione delle spese
sostenute per gli otto posteggi sostitutivi e, d'altro canto, il risarcimento
per il mancato uso dell'unico posto-auto effettivamente soppresso è
condivisibile per lo meno nel principio.
Sulle singole poste di danno fa stato quanto qui di seguito esposto.
8.2.
Richiesta di fr. 60'000.--
per il canone di superficie da versare al Comune di L__________ per il periodo
1.1.2000-31.12.2029 oltre a fr. 15.000.-- per l'indicizzazione.
I
l contratto costitutivo della servitú prediale ha una
durata trentennale - con possibilità di rinnovo alla scadenza - e prevede
all'inizio di ogni anno un aggiornamento del canone di superficie, fissato al
1.1.2000 in fr. 2'000.--, all'evoluzione dell'indice nazionale del costo della
vita (indice di riferimento quello del mese di dicembre 1998) (cfr. contratto
10.4.2000 di cui al doc. 15 p.ti 1, 2 e 4).
P
er tenere debitamente conto della clausola di
indicizzazione (variabile indipendente) è opportuno scindere n
ella
determinazione del
l'ammontare complessivo dei canoni
dovuti dall'istante l'arco temporale "2000-2005" da quello "2006-2029".
Nel primo periodo, infatti, i tassi di indicizzazione sono noti ed è, pertanto,
possibile applicare una metodologia di calcolo "a posteriori".
Il tutto secondo il seguente schema.
Anno
Canone annuale di base
Tasso di indicizzazione
(indice con base dicembre 1982 = 100)
Canone annuale indicizzato
2000
fr. 2'000.00
fr. 2'000.00
2001
fr. 2'000.00
103.13
[(148.3 "indice dic. 2000" x
100)/143.8 "indice dic. 1998"]
fr. 2'062.60
2002
fr. 2'062.60
100.33
[(148.8 "indice dic. 2001" x
100)/148.3 "indice dic. 2000"]
fr. 2'069.40
2003
fr. 2'069.40
100.94
[(150.2 "indice dic. 2002" x
100)/148.8 "indice dic. 2001"]
fr. 2'088.85
2004
fr. 2'088.85
100.53
[(151 "indice dic. 2003" x
100)/150.2 "indice dic. 2002"]
fr. 2'099.90
2005
fr. 2'099.90
101.39
[(153.1 "indice dic. 2004" x
100)/151 "indice dic. 2003"]
fr. 2'129.10
Tot.
fr. 12'449.85
Per quanto concerne il secondo periodo, invece, i
tassi di indicizzazione sono ignoti per cui al di là che la scelta di un
appropriato metodo di computo si rivela cosa assai ardua, quest'ultimo
risulterebbe fondato su dati aprioristici.
Per tentare di determinare il rincaro futuro dei prezzi potrebbe, ad esempio,
essere fatto riferimento all'andamento registrato negli anni 1990-2000 poiché
rappresenta un ciclo congiunturale completo recente, a differenza della realtà
economica precedente meno affidabile perché obsoleta e priva di per
tin
enza con il prossimo trentennio. Seguendo questo ragionamento, al
tasso di crescita dell'indice nazionale dei prezzi al consumo, con base
dicembre 1982=100, registrato nel periodo 1990-2000 e pari al 18.93 % ovvero
{[(148.3 indice "2000"/124.7 indice "1990") - 1] x 100},
bisognerebbe applicare la corrispondente crescita media annua ipotetica quale
media geometrica pari all'1.34% ovvero {[
- 1] x 100} quale tasso di indicizzazione
dal 2006 al 2029.
Questo metodo, tuttavia
, pur costituendo
un modello razionale fondato su premesse ragionevoli, traduce valori soggetti a
variazioni poiché subiscono e nel contempo riflettono inevitabilmente
l'interazione di molteplici fattori congiunturali e di mercato. Gli stessi
istituti congiunturali, d'altronde, non avanzano previsioni
sull'indice del costo della vita che vadano oltre un periodo di due o tre anni,
semplicemente per il fatto che l'aleatorietà dei fenomeni su periodi lunghi è tale
per cui una simile previsione avrebbe un margine di errore troppo ampio.
Ne consegue che questa ipotesi di calcolo non è soddisfacente nell'ottica,
soprattutto, dei principi su cui è fondata l'indennità espropriativa
finalizzata
a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto
se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 16 no. 4; Scolari, op. cit., no. 669 e rinvii ivi
citati). Infatti, è questo un postulato che implicitamente indica un preciso
metodo di valutazione consistente nel raffrontare il patrimonio del soggetto
colpito prima e dopo l'espropriazione; operazione che, in concreto, puó essere
effettuata solo parzialmente.
D’altra parte, peró, è principio
espropriativo
acquisito che -
qualora l'esproprio abbia per oggetto l’es
tin
zione di un
diritto di superficie - l’ente pubblico è tenuto al risarcimento del danno
subito dal titolare della predetta servitú che, di principio, corrisponde al
valore capitalizzato del canone per la durata contrattuale residua al quale è
applicato un fattore correttivo giustificato dalla modalità di pagamento
anticipato  (
DTF
112 Ib 514 e ss.; Wiederkehr, op. cit., p. 57; Nägeli,
Die Wertberechnung des Baulandes, 1965, p. 110; Nägeli/Hungerbühler,
Handbuch des Liegenschaftenschätzer, 1988, pag. 284-285; Stauffer/Schätzli,
Barwerttafeln, 2001, pagg. 303, 304, 580
no. 5194
e tav. no. 48).
Di conseguenza si è ritenuto di adottare questa metodologia per  determinare il
pregiudizio subito dall’istante secondo il calcolo seguente:
canone attuale:
fr.
2'129.10
durata residua                                                         24 anni
coefficiente:                                                             19.118207
(tav. 48, durata 24 anni, tasso d’interesse 2%)
fattore di correzione                                                1.009101
(tasso d’interesse 2%, pagam. anticipato)
coefficiente corretto                                                 19.292201
(
19.118207 x 1009.101)
danno                                                                       fr.
41
'075.00
(fr. 2’129.10 x 19.292201).
L’indennizzo per il canone di superficie da versare al Comune di L__________
per il periodo 1.1.2000-31.12.2029 è, quindi, fissato in complessivi fr. 53'524.85
(fr.
12'449.85 per il periodo
"2000-2005" e fr. 41
'075.00
per il periodo
"2006-2029").
Sia in ogni caso soggiunto, per inciso ed a titolo abbondanziale, che le
parti possono comunque convenire l’assunzione da parte ISEP 1 dell'onere di rifondere
annualmente agli istanti per il periodo 2006-2029 i canoni di superficie
corrisposti al Comune di L__________, previa presentazione dei relativi
cedolini comprovanti gli avvenuti pagamenti.
8.3.
Richiesta di
fr. 50'000.-- per mancato
rinnovo del diritto di superficie alla scadenza del 31.12.2029.
Per dottrina e giurisprudenza il pregiudizio dev'essere determinato
concretamente
(DTF 103 Ib 293;
Hess Weibel
, op. cit., ad art. 19 no. 197 e rinvii ivi citati)
. Ció è il caso
quando avvenimenti dannosi ben precisi vengono dimostrati (DTF 113 II
219; Schnyder in Kommentar zum schweizerischen Privatrecht,
Obligationenrecht I, Basilea 1992, no. 1 ad art. 42). Determinante per il
calcolo del danno è il momento della sentenza. Un pregiudizio futuro puó eccezionalmente
essere preso in considerazione se è sufficientemente liquido al momento in cui
il giudice statuisce (Schnyder, loc. cit.).
La stessa
ratio legis
dell'indennità espropriativa, d'altronde, non
consiste nel compensare ipotetici pregiudizi, bensì soltanto i danni
preventivabili con certezza o attesi con alta verosimiglianza in un prossimo
avvenire.
In concreto qualsiasi tentativo di pronostico circa la sorte del diritto di
superficie alla sua scadenza si ridurrebbe ad una pura ipotesi astratta.
La pretesa non puó quindi essere accolta.
8.4. Richiesta di fr. 40'000.-- indennità per perdita di un posteggio.
È fatto incontestato che, rispetto alla
situazione precedente, è venuto a mancare un posteggio (cfr. verbale di udienza
5.11.2003;
planimetrie e documentazione fotografica
agli atti
).
Posto come non sia in concreto data la possibilità di un ripris
tin
o in natura,
occorre valutare in questa sede un'indennità atta a compensare in denaro il
mancato uso dello stesso.
È principio
espropriativo acquisito che,
qualora
l'esproprio implichi la cessione di un'area da sempre utilizzata quale
posteggio, l'ente pubblico è tenuto al risarcimento del danno subito
dall'espropriato che corrisponde alla perdita del valore a reddito del
posteggio stesso se non è già coperto dall'indennizzo del valore pieno della
superficie espropriata (
Wiederkehr
, op. cit., 1966, p. 29, 39 41;
Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 192; Zbl 1972 368 ss).
L'indennità d'esproprio si calcola detraendo dal reddito capitalizzato prodotto
dalla locazione del posteggio il valore venale della superficie espropriata che
accoglie il posteggio stesso e corrisponde all'eventuale differenza positiva
così ottenuta (RDAT II-1996 no. 44; 1989 no. 74; TE sott.
9.6.1997 in re Stato/M. confermata dal TRAM 31.7.1998; TRAM 18.8.1998
Stato del Cantone Ticino/G.; TE sott. 5.11.1999 Comune di P./V.).
Il tasso di capitalizzazione è del 6% (5% + 1% per spese
di manutenzione: Nägeli, Handbuch des Liegenschaftenschatzers,
Schultess, Zürich 1980, pag. 103).
In concreto il mapp. no. 107 ed il confinante mapp. no. 1695 sono stati
gravati, a far tempo dal 30.08.1999 con un diritto di passo pedonale e
veicolare reciproco finalizzato a garantire un accesso veicolare ai due fondi
(cfr.
doc. 16 e ispezione SIFTI 14.01.2004: iscriz. a RF il 8.10.1999 ai
d.g. 16491/16492), mentre la barriera è stata posata il 1°10.1999 sul fronte
del limitrofo mapp. no. 1695 beneficiario della nota servitú di passo.
Ne consegue che a quel momento, al piú tardi, i proprietari hanno dovuto rinunciare
ai posteggi sul fronte di via O__________.
All'epoca il canone mensile per un posteggio nella zona centrale di Piazza C__________
poteva aggirarsi mediamente sui fr. 120.-- pari ad un reddito capitalizzato al
6% di fr. 24’000.-- a posto-auto.
A tanto ammonta quindi l'indennità dovuta ai proprietari per la perdita di 1
posteggio che non hanno potuto recuperare con il diritto di superficie
stipulato con il Comune di L__________.
9.
I
proprietari hanno chiesto altresí fr. 102'000.-- quale risarcimento per la
perdita aziendale determinata
dalla riduzione del
canone di locazione che sono stati tenuti ad accordare alla ditta C__________ a
partire dal 1.1.1998
.
9.1
In ambito civile i
l conduttore puó
esigere dal locatore una riduzione della pigione allorquando
è turbato nell'uso pattuito dell'oggetto locato e/o l'idoneità all'uso a cui
quest'ultimo è des
tin
ato è pregiudicato o diminuito (combinato
disposto art. 259a e 259d CO). Questa normativa trova sostanzialmente riscontro
anche in ambito espropriativo, laddove
i
l
conduttore - allorquando il contratto di locazione
è stato stipulato prima della procedura espropriativa - è legittimato a
pretendere dall'ente espropriante una piena indennità qualora, in ragione
dell’evento espropriativo, avesse subito un pregiudizio riconducibile all'es
tin
zione
anticipata del contratto per effetto dell’espropriazione – ossia per una data
precedente a quella contrattuale di scadenza o di disdetta – oppure ad una
limitazione, anch’essa dovuta all’espropriazione, che non consenta più l’uso
contrattualmente conforme dell’oggetto locato (art. 16 Lespr.; Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 23 no. 17-21; Grisel, traité de
droit administratif, 1984, vol.
II
p. 743-744; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung,
1966, pag. 60; DTF 106 Ib 223 c. 2 e 241 c. 4a p. 245, 109 Ib 27 c. 6b;
119 Ib 148 c. 1a; RDAT II-1991 no. 53 c. 2).
È, pertanto, facoltà del conduttore scegliere se
far valere le proprie pretese in ambito civile nei
confronti del locatore, rispettivamente in ambito espropriativo nei confronti
dell'ente espropriante. Allorquando, peró, la richiesta di indennizzo è fatta
valere in ambito civile, il danno patito dal locatore - conseguente alla
riduzione
del canone che è stato tenuto ad accordare in seguito ad una
restrizione dei diritti contrattuali - dev'essergli integralmente risarcito
dall'ente espropriante, il quale è tenuto a porlo
finanziariamente
nella stessa situazione che precedeva l'esproprio (
Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 16 no. 4; Scolari, op. cit., no. 669 e rinvii ivi
citati).
9.2.
Il 30.1.1989 E__________ B__________ ha concluso
con la ditta C__________ un contratto avente per oggetto la locazione di parte
dello stabile presente sul mapp. no. 107 unitamente a ca. 150 mq di posteggio.
Esso ha una durata di 10 anni a far tempo dal 1.1.1990 e con scadenza al 31
dicembre 1999 ed è rinnovabile per 2 volte per altri 5 anni previo accordo da
convenire almeno 12 mesi prima della scadenza.
Il canone è stato
fissato al 1.1.1990 in fr. 6'000.-- mensili,
annualmente aggiornato all'evoluzione dell'indice nazionale del costo della
vita (indice di riferimento quello del mese di settembre 1989): l'entità
dell'adeguamento è pari ai 4/5 dell'incremento registrato (doc. 1).
Il 1.9.1998 le parti hanno convenuto di ridurre mensilmente la pigione di fr.
1'000.--,
fissandola
a partire dal 1.1.1998
in fr.
7'500.-- mensili
,
per un verso,
per ovviare al pregiudizio derivante alla conduttrice
dalla
soppressione dei posteggi e dell'accesso
diretto alla cantonale dovuta alla sistemazione di via O__________i e, per
altro verso, per compensare la notevole riduzione della cifra d'affari dovuta
agli "
inconvenienti causati dai lavori di realizzazione della rotonda
di piazza castello
"
(doc. 4, 5, 6, 7 e 8).
9.3. Per principio
giurisprudenziale consolidato l'indennizzo copre
soltanto i diritti che spetterebbero al conduttore fino alla scadenza
contrattuale (DTF 106 Ib 241 c. 4a-b; 109 Ib 27 c. 6b 41; 119 Ib 148), che nel
caso concreto coincide con il
31.12.1999 (doc.1).
In quest’ottica poco importa, infatti, che il contratto sia stato rinnovato
alla sua scadenza, rispettivamente che a partire dal 1.1.2000 siano stati messi
a disposizione della conduttrice no. 8 posteggi sostitutivi siti nelle
immediate vicinanze dell’esercizio commerciale.
9.4. Ció premesso la diminuzione di pigione accordata dalla locataria a far
data dal 1.1.1998 fino al 19.1.1999, data di approvazione del progetto
definitivo, non appare giustificata ritenuto come i lavori di realizzazione
della rotonda di P.za C__________ non fossero ancora iniziati e, quindi, lo status
dei fondi appariva ancora immutato.
D’altra parte la diminuzione del canone è stata convenuta anche per sopperire
all’asserita notevole riduzione della cifra d’affari dovuta ad inconvenienti vari
da ricondurre al cantiere (periodo 20.1.1999-31.12.1999).
È
principio acquisito che
le
molestie temporanee provocate da un cantiere stradale
(rumore, polvere, ecc.) rientrano
normalmente
nel
corso ordinario degli eventi ed, in particolare, non sono in nesso di causalità
adeguato con l’evento espropriativo: in altre parole, trattasi di normali
rumori e disagi che devono essere tollerati da tutto il vicinato (anche non
espropriato) senza alcuna indennità. L’ipotesi della risarcibilità si limita
invero ai casi in cui
gli effetti
pregiudizievoli fossero, per loro natura intensità e durata, eccezionali e
causassero al vicino un danno considerevole (DTF 113 Ia 353 c. 3 p. 357;
Bovey, L’expropriation des droits de voisinage, th. 2000, p. 39).
L’attività esercitata dal privato, di regola, è
ininfluente in proposito (salvo eccezioni, così ad esempio attività
particolarmente sensibili alle immissioni moleste, come esercizi alberghieri,
attività commerciali particolari, ecc.) (RDAT N. 44/I-1996).
È evidente che dev’essere in ogni caso garantito l’accesso all’edificio durante
tutta la fase del lavori.
Nel caso concreto non risulta dagli atti
– e d’altra parte neppure gli insorgenti lo contestano - che le immissioni
abbiano ecceduto
l’usuale ed il
tollerabile nell’ambito di una normale situazione di cantiere. Parimenti
incontestato che ISEP 1 si sia premurato
di
garantire durante i lavori un accesso alla proprietà degli insorgenti e,
quindi, anche alla ditta C__________. Il fatto poi che lo stesso potesse essere
difficoltoso e disagevole non è certo eccezionale in una normale situazione di
cantiere.
A ció aggiungasi che la possibilità di parcheggiare a pochi passi dall'entrata
della ditta (mapp. no. 98) in un luogo poco distante non è mai stata preclusa. Di
conseguenza sono state piuttosto l'impazienza o la fretta, forse anche la
pigrizia, a determinare alcuni clienti a rinunciare ai servizi offerti dalla ditta
C__________. A lavori ultimati inoltre sono rimaste impregiudicate le
possibilità, per un verso, di arrivare in automobile fino alla ditta C__________
e, per altro verso, di usufruire di un accesso decoroso e sicuro. Parimenti
salvaguardata la possibilità di parcheggiare a pochi passi dall’entrata della
ditta in un luogo poco distante (segnatamente: posteggio privato al mapp. no.
89 e posteggio pubblico al mapp. no. 98).
Di conseguenza a scoraggiare la clientela è stato in ogni caso un inconveniente
temporaneo tale da non giustificare in concreto un indennizzo che dev’essere
pertanto escluso (cfr. DTF 114 Ib 287 c. 4 in fine; Riva,
Kommentar zum RPG, art. 5 no. 176; Riva, op. cit., no. 177 e rinvii; Catenazzi,
Rinuncia al vincolo pianificatorio e retrocessione del bene espropriato, in Il
Ticino e il diritto, CFPG, 1997, p. 217 no. 5 e rinvii).
A fronte di ció vi è peró che
a far tempo dal
1.10.1999, e meglio a partire dalla posa del
la barriera sul fronte del
limitrofo mapp. no. 1695 beneficiario della nota servitú di passo
(cfr. consid. 8.4), e fino al 31.12.1999 è venuta meno la
disponibilità
del posteggio “privato” antistante via O__________ facente formalmente oggetto
parziale e specifico del contratto di locazione.
Pertanto
all’interno di questo arco temporale
l'uso ed il godimento dell'oggetto
locato è stato pregiudicato e
la ditta C__________
ha subito una limitazione dei diritti derivanti dal contratto di locazione tale
da giustificare una
diminuzione di pigione atta a
provocare un danno alla locatrice. Orbene una superficie di ca. 150 corrisponde
de facto
a no. 9 posti-auto che al 1.10.1999 potevano essere ragionevolmente
locati a fr. 120.-- cadauno (cfr. consid. 8.4) per un importo complessivo
arrotondato di fr. 1'000.--. In quest’ottica appare, pertanto, giustificato
riconoscere un’indennità complessiva di fr.
3'000.00 (fr. 1'000.-- x 3
mesi).
10.
I proprietari hanno da ultimo avanzato una pretesa di
fr. 20'000.-- quale rimborso delle spese inconvenienti sostenute nel corso
della procedura e delle ripetibili (onorario
ad valorem
).
In particolare essi hanno chiesto la rifusione di:
- fr. 1'024.50 per il referto peritale allestito dall'arch. M__________ R__________
(fattura 13.5.1997: cfr. doc. 13);
- fr. 268.75 Fid. S__________;
- fr. 237.50 a titolo di quota per la perizia fonica I__________ (cfr.
doc. 17);
- fr. 400.-- per la consulenza dell'ing. M__________ B__________ (fattura
24.11.2000: cfr. doc. 18);
- fr. 325.20 per la nota d'onorario dell'avv. D__________ (cfr. doc. 18);
- fr. 500.-- per la tassa UR (cfr. doc. 18).
10.1. Per i motivi già esposti sub consid. 6.3,
la
scelta degli istanti di far allestire un rapporto peritale dall'arch.
M__________
R__________ - avente per oggetto la determinazione del valore dei nove posteggi
ubicati a lato di via O__________ e del deprezzamento del sedime - e di
commissionare una perizia fonica all'Istituto consulente per la fisica della
costruzione non puó qui essere condivisa. Lo stesso dicasi per la consulenza
prestata dall'ing. M__________ B__________. Non si ritiene pertanto opportuno
riconoscere agli istanti il rimborso dei relativi esborsi.
D'altro canto, peró, è giustificato il riconoscimento della rifusione dei costi
(le spese notarili, della tassa d'iscrizione a registro fondiario, ecc.)
sopportati dagli istanti in vista della costituzione della servitú prediale di
complessivi fr. 825.20 di cui fr. 325.20 per la nota d'onorario dell'avv. D__________
e fr. 500.-- per la tassa UR.
L'
ente
espropriante è, inoltre, tenuto a rifondere ai proprietari un'indennità di fr. 2'500.--
a titolo di ripetibili,
calcolate
conformemente agli ormai noti canoni
giurisprudenziali che prescindono dal valore litigioso e
tengono conto della tariffa dell’ordine degli avvocati (TOA) soltanto a titolo
indicativo (
RDAT
I-1992 no. 62 c. 3b, II-1992
no. 44 c. 10 e no. 46 c. 3; TRAM 18.8.1999 in re S./Comune di P c. 3.1.,
2.2.2000 in re D./P. c. 10 ).
11.
Per completezza
dell’esposto va, infine, rilevato che
la
servitú pedonale e veicolare che grava la fascia di terreno antistante lo
stabile - poiché esclusivamente a favore della contigua part. no. 1695 RFD
(cfr. ispezione SIFTI 11.07.2003) e non anche della collettività - incide
in modo molto esiguo sul valore del sedime in questione. Lo
stesso dicasi per
l'autorizzazione a transitare con i veicoli di
servizio e di pronto intervento (polizia, pompieri, ufficio tecnico, azienda
acqua potabile, ecc.) sull'area viaria privata des
tin
ata
all'accesso fornitori e clienti della particella in oggetto che i signori COCC
1 hanno accordato al Comune di L__________ (cfr. punto 7 doc. 15). Infatti,
l'Autorità pubblica da un canto deve poter raggiungere veicolarmente la
particella in caso di necessità e d'altro canto trattasi comunque di evenienze
che si verificheranno per lo piú di rado.
12.
Gli interessi
sulle indennità espropriative decorrono - conformemente ai
dettami legislativi (art. 52 cpv. 3 Lespr.
e art. 63 Lfespr) - a partire
dal 1
.10.1999
(
cfr.
consid. 8.4), secondo lo schema seguente:
del 4% dal 1.10.1999 al 31.12.2000;
del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002;
del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003;
del 3.5% dal 1.5.2003 in poi.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     ISEP 1
rifonderá ai signori MCON 3, MCON 2 e MCON 1, comproprietari del mappale n° 107
RFD di L__________, i seguenti importi:
1.1. fr. 24'857.00 a corpo per le spese
di sistemazione dell'accesso esistente per i fornitori, i clienti e gli
inquilini dello stabile abitativo commerciale;
1.2. fr. 6'120.00 a corpo a titolo di
rifusione della nota di onorario dell’arch. O__________ per
l’allestimento del preventivo, dei progetti e dei rilievi
(compresa la DL);
1.3.
fr.
53'524.85
a corpo per i canoni
di superficie per il periodo "2000-2029";
1.4 fr.
825.20
per i costi di
costituzione della servitú prediale;
1.5. fr. 24'000.00 per la soppressione
di un posto-auto;
1.6. fr. 3'000.00 a corpo per la perdita
dovuta alla riduzione del canone di locazione accordata alla conduttrice per il
periodo
1.10.1999-31.12.1999
.
2.
Le predette indennità sono
completate con gli interessi ai seguenti saggi annui:
del 4% dal 1.10.1999 al 31.12.2000;
del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002;
del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003;
del 3.5% dal 1.5.2003 in poi.
3.
Le altre richieste dei signori COCC
1 sono integralmente respinte.
4.
La tassa di giustizia e le spese
in complessivi fr. 1'500.- sono a carico ISEP 1 con l’obbligo di rifondere alla
controparte fr. 2'500.-- a titolo di ripetibili.
5.
Contro la presente decisione è
data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel
termine di trenta giorni dall’intimazione.
6.
Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                                                     la
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo                                                                                   Paola
Carcano