ti_gerichte · 12.2004.175 · 2005-04-01 · it

locazione - incompetenza per giurisdizione arbitrale - mora del conduttore - possibili eccezioni - contestazione della disdetta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 01.04.2005 12.2004.175

Incarto n.
12.2004.175
Lugano
1° aprile
2005
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Walzer e Chiesa (in sostituzione della giudice Epiney-Colombo
esclusa)
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. SF.2001.193
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa, con istanza 3 agosto
2001, da
AO 1
rappr. dall’  RA
2
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
1
in materia di sfratto che il Pretore supplente del
Distretto di Lugano ha accolto, con pronuncia 7 settembre 2004, ordinando alla
convenuta di mettere a libera disposizione dell’istante le superfici al piano
cantina, al piano terreno, al primo piano e al secondo piano, oltre agli
accessori ed ai parcheggi, dello stabile ubicato sulla part. __________ RFD di __________.
Appellante la convenuta la quale, con appello 20
settembre 2004, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di respingere,
accolta la contestazione della disdetta, la domanda di sfratto mentre la
controparte, con osservazioni 18 ottobre 2004, ne chiede la reiezione a
conferma del primo giudizio.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa.
Considerato
in fatto ed in diritto:
1.
Dal 1° dicembre 1994 AP 1 occupa in locazione commerciale, in forza
di un contratto stipulato con AO 1, superfici al piano cantina, al piano
terreno, al primo e secondo piano dello stabile di cui alla part. __________
RFD di __________, con relativi accessori e parcheggi, dove gestisce la
discoteca __________.
La pigione, inizialmente di Fr. 500'000.- annui oltre alle spese
accessorie, è stata più volte modificata per poi essere determinata, a seguito
di un accordo, raggiunto il 6 aprile 2000 avanti all’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di __________, in Fr. 27'500.- mensili a far tempo dal
1 gennaio 2000 cui andavano aggiunte le spese accessorie secondo conteggio
finale. In quell’occasione AP 1 si era pure impegnata a versare Fr. 125'000.- a
titolo di liquidazione di ogni pretesa reciproca sino al 31 dicembre 1999 e Fr.
30'000.- per conguaglio pigioni dell’anno 2000.
2.
Con
una prima messa in mora dell’8 marzo 2001, AO 1 chiedeva a AP 1 di voler
versare l’importo di Fr. 152'500.-, entro il successivo 10 aprile 2001, per
arretrati di pigione e spese accessorie nel periodo gennaio 2000 - marzo 2001,
con la comminatoria della disdetta del rapporto di locazione nel caso di
mancato pagamento. La locataria ha preso posizione, il 23 marzo 2001, ritenendo
errato il conteggio degli importi da lei dovuti ed evidenziando la mancata
messa a disposizione già dal 1994, come da contratto e compreso nel
corrispettivo, di un magazzino con la conseguenza di aver dovuto far capo ad
altri locali con costi suppletori complessivi di almeno Fr. 348'000.-.
Con una seconda messa in mora del 26 aprile 2001, nella quale si
richiamava il primo richiamo di marzo, AO 1 ha specificato l’arretrato a quel
momento, per pigione e spese accessorie, a Fr. 190'000.- ed ha pregato la
locataria di volerlo versare entro trenta giorni osservando che, in caso
contrario, avrebbe disdetto la locazione. La locatrice ha nuovamente contestato
il conteggio degli arretrati, con lettera 4 maggio 2001 nella quale richiama il
precedente scritto del 23 marzo 2001.
Il 13
giugno 2001 AO 1 ha notificato, su modulo ufficiale, aAP 1 la disdetta dal
contratto di locazione a decorrere dal 31 luglio 2001.
3.
Con istanza 6 luglio 2001AP 1 ha adito
l’ufficio di conciliazione in materia di locazione contestando la validità
della disdetta e preannunciando il deposito, effettivamente poi avvenuto, della
somma di Fr. 87'500.-, riconosciuta dovuta ma tenuta in sospeso per le
inadempienze contrattuali di controparte.
Con
istanza 3 agosto 2001 AO 1 ha chiesto lo sfratto della locatrice dai locali
occupati, non avendoli essa riconsegnati alla scadenza del termine di disdetta.
Congiunte
le due procedure, ai sensi dell’art. 274g cpv. 1 CO, avanti al Pretore, competente
per lo sfratto, AP 1 ha precisato, trovando contestazione completa nella
controparte, le sue eccezioni. Ha argomentato che il Pretore non era competente
a decidere sulla contestazione della disdetta poiché il contratto di locazione
conteneva una clausola arbitrale e che, in ogni caso, la disdetta era
inefficace perché non vi era mora, da parte sua, al momento della disdetta. Il
credito per pigioni fatto valere non era certo e nei suoi confronti era stata
posta in compensazione una pretesa maggiore per inadempienza contrattuale che,
in sè, precludeva già ogni diritto di controparte ad ottenere la
controprestazione contrattuale e, inoltre, la disdetta era contraria alle
regole della buona fede.
4.
Il Pretore, con decisione 7 settembre
2004, ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta ed accolto quella
di sfratto.
AP 1 ha
presentato tempestivo appello riproponendo le sue eccezioni e contestazioni
delle quali, così come delle osservazioni all’appello di AO 1, si dirà nei
considerandi di diritto che seguono.
5.
L’eccezione di incompetenza del
giudice nell’esame e decisione della contestazione della disdetta perché le
parti l’avrebbe deferita ad un giudizio arbitrale, così pattuendo l’art. 16 del
contratto di locazione (doc. 2), è stata respinta dal Pretore poichéAP 1 ha
adito l’ufficio di conciliazione, senza riserva alcuna, rinunciando per atti
concludenti alla via arbitrale.
Il
giudizio del primo giudice è senz’altro corretto. Infatti se, nell’ambito di
una locazione commerciale, si sceglie la procedura arbitrale, come permette e
contrario l’art. 247c CO, le parti rinunciano all’intervento dell’autorità di
conciliazione e dell’autorità giudiziaria cumulativamente (cfr. TF 4 gennaio
1996 4C.225/1995 e
Cocchi
, Uffici di conciliazione e qualche questione inconciliabile nella
procedura per le controversie in materia di locazione in Il Ticino e il
diritto, CFPG Studi e monografie n. 2, 1997, pag. 287, in particolare pag.
290). Non si impone per nulla, come pretende l’appellante, che, prima di adire
il tribunale arbitrale, si debba coinvolgere l’ufficio di conciliazione in
materia di locazione. Ne segue che, inoltrando l’istanza di conciliazione senza
nessun accenno alla prevista procedura arbitrale, la locataria ha rinunciato
per atti concludenti a prevalersi della clausola arbitrale, mettendosi nella
stessa situazione della parte che chiamata in giudizio avanti il giudice
statale entra nel merito del litigio e non può più, allora, sollevare
l’eccezione di proroga della giurisdizione avanti ad un tribunale arbitrale (
Jolidon
,
Commentaire du concordat suisse sur l’arbitrage, pag. 146 n. 913; JdT 1996 III
156).
6.
Per l’art. 275d cpv. 1 CO quando il
locatario è in ritardo nel pagamento della pigione o delle spese accessorie
scadute, il locatore può fissargli per scritto un termine di pagamento e
significarli che, in difetto di pagamento nel termine, provvederà a disdire il
contratto di locazione. Il termine per il pagamento è di trenta giorni almeno
nelle locazioni commerciali. L’art. 257d cpv. 2 CO dispone che, mancando il
versamento nel termine fissato, le locazioni commerciali possono essere
disdette con un termine di trenta giorni per la fine di un mese.
Per
principio il locatario, in ritardo nel pagamento della pigione, è in mora, il
che giustifica l’adozione della procedura prevista dall’art. 257d CO (
Higi
,
Zürcher Kommentar, ad art. 257d N. 12; DTF 119 II 232 consid. 3). Ciò non è
però il caso quando il locatore è lui stesso in mora (art. 82 e 91 CO) o quando
il locatario ha invocato tempestivamente la compensazione (art. 124 cpv. 1 CO;
DTF 119 II 241 consid. 6b/bb).
L’appellante
ritiene di non poter essere considerato in mora, al momento dell’invio della
comminatoria, nel pagamento della pigione e delle spese accessorie perché vi è
confusione riguardo al credito vantato da controparte, alla sua causale ed al
suo fondamento, perché non ha mai riconosciuto di essere debitrice verso la
locatrice avendo anche opposto tempestiva dichiarazione di compensazione, perché
ha sollevato valida eccezione non adimpleti contractus e perché, in ogni caso,
la disdetta è contraria alle regole della buona fede.
6.1.
La
pretesa confusione circa il credito di pigione dovuto non è altro che una
divergenza tra le parti riguardante il pagamento delle spese accessorie che la locataria
ritiene compresa, per Fr. 2'500.- mensili nella pigione di Fr. 27'500.-,
concordata avanti all’Ufficio di conciliazione, mentre la locatrice intende
questo importo quale pur corrispettivo della locazione cui vanno aggiunte le
spese accessorie. Ne è prova il conteggio degli arretrati dell’8 marzo 2001
(doc. 6) con le correzioni apportate daAP 1 che concludono, pur sempre, con
l’esistenza di un arretrato per Fr. 87'500.-. Anche se esiste un litigio
attorno all’entità della pigione in sofferenza e, magari, quella indicata nella
messa in mora non è corretta, la locatrice è ugualmente autorizzata a procedere
secondo l’art. 257d CO poiché le divergenze saranno oggetto del successivo
procedimento giudiziario (MRA 2000, 245). Anche il fatto che la conduttrice non
abbia mai riconosciuto di dovere quell’importo perché oppone proprie pretese in
compensazione non incide sulla validità iniziale della messa in mora e della
procedura di cui all’art. 257d CO perché, se il credito posto in compensazione
si rivelasse inferiore a quello della pigione non pagata, la disdetta per mora
sarebbe ugualmente valida (SVIT-Kommentar II ad art. 257d N. 22). Alla
conduttrice era comunque chiaro di avere un arretrato sulle pigioni che ha,
persino, potuto anche quantificare (doc. 6).
6.2.
Non
torna conto esaminare se la conduttrice, con la lettera del 4 maggio 2001 (doc.
4) che richiamava quella del 23 marzo 2001 (doc. 3), abbia espresso in modo non
equivoco, e quindi validamente (SJ 2000, 78) la sua intenzione di compensare
l’arretrato per pigione, poiché il credito in compensazione sarebbe comunque
inferiore al corrispettivo non pagato. Infatti, pur ammettendo, senza
approfondire la questione, che la conduttrice abbia un credito di Fr. 2'000.-
mensili per danni dovuti alla mancata messa a disposizione di un magazzino, la
pretesa potrebbe essere considerata solo per il periodo successivo al gennaio
2000 dal momento che, avanti all’ufficio di conciliazione, le parti hanno
liquidato ogni e qualsiasi pretesa di dare ed avere fino al 31 dicembre 1999
(doc. F). La compensazione, sempre che il titolo per la quale è fatta valere
sia legittimo, potrebbe quindi operare per Fr. 28'000.- (Fr. 2'000.- per 14
mesi da gennaio 2000 ad aprile 2001), rimanendo pur sempre una mora
riconosciuta, tenuto conto delle correzioni della conduttrice, di quasi Fr.
60'000.-.
6.3.
Nemmeno
l’eccezione “non adimpleti contractus”, riferita alla mancata messa a
disposizione di un magazzino previsto nel contratto, può trovare miglior sorte.
È vero
che la conduttrice può rifiutare validamente il pagamento della pigione
invocando l’art. 82 CO se la locatrice si trova in mora nella consegna della
cosa locata, così da impedire una regolare presa di possesso (SVIT-Kommentar II
ad art. 258 N. 28). Trattandosi di un’eccezione, che, se fondata, permetterebbe
alla conduttrice di trattenere il corrispettivo, nel caso di una diffida di
pagamento di cui all’art. 257d CO - analogamente al caso dell’eccezione di
compensazione - la stessa, per essere tempestiva, dovrà essere invocata prima
della scadenza del termine perentorio di trenta giorni assegnato per il
pagamento, pena la sua perenzione (II CCA 7 settembre 1994 I. SA c. T. SA, consid
4.1.; per analogia con DTF 119 II 248).
Ora non
appare che la conduttrice abbia sollevato tale eccezione nei suoi scritti (doc.
3 e doc. 4) in opposizione alle messe in mora, tanto è vero che parla di
risarcimento per il magazzino non disponibile. Ma anche se fosse ravvisabile
l’invocazione di una tale eccezione nell’espressione “messa disposizione del
magazzino, inadempienza contrattuale dal 1994”, contenuta nello scritto del 4
maggio 2001 (doc. 4), le premesse per far capo all’art. 82 CO non sono date
poiché l’ente locato è stato regolarmente utilizzato ed il mancato uso del
magazzino non avrebbe giustificato il mancato pagamento dell’intera pigione ma
semmai solo di una parte di essa, come ammesso dalla stessa conduttrice che ha
indicato e preteso al proposito Fr. 2'000.- mensili.
6.4.   AP 1
adduce,
inoltre, che la disdetta è contraria alle regole della buona fede (art. 271
cpv. 1 CO). Questa norma è applicabile, a titolo eccezionale ed in forza di
circostanze particolari, anche quando la rescissione della locazione avviene
per mora del locatario (DTF 120 II 31).
Quale
prima circostanza contraria alla buona fede, l’appellante indica il fatto che
non poteva essere ritenuta in mora dimenticando che, se non fosse stata in
mora, la questione non andava risolta per l’illiceità per abuso della disdetta
ma per inefficacia della stessa, non essendo presenti i presupposti dell’art.
257d CO, e che, come ai considerandi che precedono, la sua mora è, in ogni
caso, stata accertata.
Nemmeno
la pretesa ignoranza riguardante l’ammontare effettivo della pigione e delle
spese accessorie può ravvisare mala fede nel disdire la locazione poiché, in
verità, l’ammontare della pigione era noto siccome chiaramente specificato
nell’accordo avanti all’ufficio di conciliazione e divergendo le parti nel
sapere se le spese accessorie erano comprese nella pigione.
Ed anche
le altre circostanze invocate a conferma della contrarietà alla buona fede
della disdetta - e meglio l’aver firmato laAP 1 un nuovo contratto di locazione
propostole dalla locatrice che poi non l’ha sottoscritto, l’essere sorte nuove
problematiche riguardanti i posteggi e l’intenzione di ridurre la pigione per
la mancata messa a disposizione del magazzino - sono assolutamente inconferenti
perché risalgono al maggio 2000 (cfr. doc. 10 e deposizione __________) e non
hanno quindi attinenza diretta ed immediata con la procedura di disdetta per
mora, di un anno dopo, giustificata dagli importanti arretrati di pigione che
la locataria andava accumulando.
Ed ancora
non può essere ritenuto abusivo il prevalersi della disdetta, come vorrebbe AP
1, perché essa, in definitiva, ha depositato, all’ufficio di conciliazione,
l’importo ammesso come arretrato di Fr. 87'500.-, con alcune settimane di
ritardo. È riconosciuto che la disdetta per mora può essere abusiva se la
pigione arretrata viene versata poco tempo dopo la scadenza del termine di
pagamento quando, però, il locatario ha sempre precedentemente pagato
puntualmente il canone di locazione (MRA 2004, 91). Nel caso di specie,
all’infuori di qualsiasi altra considerazione, non si può che constatare che il
deposito presso l’ufficio di conciliazione è avvenuto il 2 agosto 2001 e quindi
molto, non poco, tempo dopo la scadenza del termine di pagamento individuabile
a fine maggio (la messa in mora è del 26 aprile 2001, doc. B), molto tempo dopo
la disdetta del 13 giugno 2001 (doc. C) e solo poco tempo dopo, il che non è
determinante, il momento della fine del rapporto di locazione.
7.
L’appello,
infondato in ogni suo punto, va di conseguenza respinto e la decisione di
sfratto del Pretore confermata. Le spese e le ripetibili seguono l’integrale
soccombenza di AP 1.
Per i quali motivi
visti, per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la
vigente LTG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello 20 settembre 2004 di AP 1 è respinto.
2.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
-tassa di
giudizio                     Fr.     1'950.-
-spese di
cancelleria               Fr.          50.-
totale                                        Fr.     2'000.-
da
anticiparsi dall’appellante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere
a controparte Fr. 3'000.- per ripetibili d’appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario