ti_gerichte · 40.2005.111 · 2005-11-30 · it
Ricorso sulle stime


Incarto n.40.2005.111

__________

Lugano

30 novembre 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 21/24 giugno 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 30 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 4533 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 5 ottobre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 4533 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004,
lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 521'852.-

Il
reclamo interposto in data 17 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dallUCS con
decisione 30 maggio 2005.

Lautorità
di prima istanza, che nella decisione iniziale aveva applicato un correttivo
del -10% sul valore metrico di tutto il terreno per la presenza di una linea ad
alta tensione, ha ritenuto di dover applicare un correttivo del -90% unicamente
su una superficie di 230 mq, indicata dal reclamante medesimo come direttamente
interessata da un divieto di costruzione e da una limitazione di piantagione
dovuti alla presenza della linea ad alta tensione.

La
stima è stata  fissata di conseguenza in CHF 518'313.-

3.     Con
ricorso 21/24 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando
lapplicazione di un correttivo maggiore sul valore metrico dellintera
superficie del terreno; ciò poiché la linea ad alta tensione comporta
limmissione di elettrosmog, per la presenza di odori maleodoranti provenienti
da un impianto di depurazione acque e da un compostaggio industriale (__________),
nonché di rumori molesti causati da un centro di demolizione distante alcune
centinaia di metri.

Infine
il ricorrente lamenta una disparità di trattamento, portando come esempio la
stima di un terreno di proprietà della moglie situato a __________, di CHF/mq
200.-, valore che a suo dire non sarebbe proporzionato per rapporto al valore
di stima assegnato al fondo di sua proprietà.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 5 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che
nella fattispecie concreta si è in presenza di un mappale stretto e allungato
edificato sul lato verso la strada. La parte sottostante del terreno é
accessibile unicamente dalla strada soprastante tramite un esiguo corridoio a
lato dellabitazione, occupata esclusivamente dal proprietario e dalla sua
famiglia.

In
data 6 ottobre 2005, come del resto preannunciato a verbale di sopralluogo, RI
1 ha prodotto al Tribunale copia del contratto di servitù di attraversamento
concernente il diritto di costruire e di gestire un elettrodotto ad alta
tensione da lui concluso unitamente allATEL in data 26 luglio 2000.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario unitamente alla moglie
Alda delloggetto stimato e destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile
in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

5.

5.1.

I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

I
fondi edificati devono invece essere valutati come ununità economica
comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

5.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata
in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione
del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento
della costruzione.

5.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 Reg).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

5.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

6.1.

Alla
luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso ritenendo
dapprima, sulla base del contratto concluso dal ricorrente con l __________
(punto I d) e piano 1:1000 allegato), che la superficie toccata da divieto di
edificazione é in realtà di 300 mq e non di 230 mq come ritenuto a torto
dallUCS.

In
secondo luogo, il Tribunale rileva dufficio, ex art. 38 cpv. 3 Lst., che la
superficie di terreno considerata eccedente é fortemente penalizzata poiché raggiungibile
unicamente dalla strada soprastante tramite un esiguo corridoio a lato
dellabitazione sub. A, ciò che giustifica lapplicazione di un correttivo del
-25% sul valore metrico di tale porzione di terreno che, in caso di
edificazione, sarebbe confrontata con notevoli difficoltà di accesso.

6.2.

Una
riduzione del valore metrico del terreno per la presenza di odori maleodoranti
e di rumori molesti non è invece giustificata, già per il solo fatto che le
fonti di immissione indicate nel gravame si trovano ad una distanza considerevole.
Nel corso del sopralluogo non è stato inoltre percepito nulla di tutto ciò.

6.3.

La
disparità di trattamento lamentata dal ricorrente è, di contro, una censura
troppo generica e difficilmente verificabile nella misura in cui il fondo
situato a __________, che dovrebbe servire per il paragone, non é meglio
specificato. In ogni caso, si tratterebbe di confrontare fondi situati in
regioni e zone completamente diverse per le loro intrinseche caratteristiche e
possibilità di sfruttamento, unoperazione che, per questi motivi, si rivela
inattuabile alla luce di quanto disposto dallart. 17 cpv. 1 Lst.

6.4.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

7.

7.1.

Di
conseguenza, il ricorso é parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 4533 RFD di __________ stabilito in CHF 445'666.-, come da
scheda di calcolo annessa.

7.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, che, alla luce delle risultanze concrete, deve essere
stabilita in 3/4 per lUCS e in un 1/3 per il ricorrente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 4533 RFD di __________ stabilito in
CHF 445'666.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, é posta a
carico dellUCS per 3/4 e per il rimanente 1/4 a carico del ricorrente.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi