ti_gerichte · 12.2023.50 · 2023-08-28 · it
Notaio - deposito giudiziale


Incarto n.12.2023.50

Lugano

28 agosto 2023/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.144 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 3 - promossa con istanza 12 gennaio 2023 da

AP
 1

1.Con
pubblico istrumento 8 marzo 2021 della notaia AP 1 (doc. 1 della parte PI 1 e
doc. 3 delle parti PI 2 e PI 3) PI 2 e PI 3 (in seguito anche: venditori) hanno
concesso a PI 1 (in seguito anche: acquirente), che ha accettato, un diritto di
compera immobiliare, scadente il 30 giugno 2023 ma in seguito rinnovabile, sulle
particelle n. __________ e __________ RFD di __________. Nellatto pubblico le
parti contraenti hanno tra le altre cose concordato che il relativo prezzo di
compravendita, fissato infr. 16'260'000.-, avrebbe dovuto essere soluto secondo le modalità indicate al
punto 2.1, stabilendo poi, nel punto 2.2, che attingendo dallimporto di
fr. 1'530'000.-  di cui al punto 2.1.i , il notaio è irrevocabilmente incaricato
e autorizzato congiuntamente dalle parti di procedere alle seguenti formalità:
a) pagare eventuali imposte cantonali e comunali scoperte ed ogni altro onere
oggetto di ipoteca legale ; b) versare sul conto  intestato allUfficio
esazione e condoni  limporto difr. 650'400.- ; c) pagare la provvigione di intermediazione come da punto 2.6
 che segue; d) versare il saldo alla parte venditrice secondo sue istruzioni
e, nel punto 2.3, che qualora la parte acquirente dovesse esercitare il 
diritto di compera prima del 30  giugno 2023 , essa dovrà versare sul conto
del notaio rogante il saldo del prezzo, dedotti gli acconti già versati fino a
quel momento; il notaio sarà incaricato di procedere con le incombenze di cui al
punto 2.2  nonché, se del caso, a trattenere e pagare limporto necessario per
lestinzione del debito ipotecario, comprensivo di capitale e interessi,
esistente presso Banca __________.

2.Avendo
ricevuto sul suo conto, il 30 novembre 2022, limporto di fr. 5'920'000.-
necessario per lesercizio del diritto di compera, la notaia AP 1, con
riferimento a quanto previsto nel punto 2.3 dellatto pubblico, il 30 dicembre
2022 haprovveduto adestinguere il debito ipotecario esistente
presso Banca __________ (fr. 3'850'879.90, cfr. doc. 6 delle parti PI 2 e PI 3)
e in seguito, nei primi giorni di gennaio 2023, ha versato allUfficio esazione
e condoni il deposito TUI (fr. 650'400.-) e ha pagato la provvigione di
intermediazione (fr. 461'871.45, cfr. doc. 5 e 7 delle parti PI 2 e PI 3).

Il
9 gennaio 2023 (doc. B), prima che il saldo del prezzo di compravendita ancora
in suo possesso (fr. 956'848.65) potesse essere versato a PI 2 e PI 3, PI 1,
ritenendo che, contrariamente a quanto a lei promesso nei punti 5.2 e 5.3
dellatto pubblico, i fondi compravenduti fossero difettosi e i costi di
eliminazione dei difetti di cui nel frattempo aveva chiesto il pagamento alla
controparte a titolo di minor valore ammontassero a fr. 2'329'617.17 (somma
successivamente aumentata a fr. 3'329'617.17, cfr. doc. C), ha diffidato la
notaia a provvedere a qualsiasi versamento.

Il
10 gennaio 2023 (doc. B, cfr. doc. 7 delle parti PI 2 e PI 3) PI 2 e PI 3 le
hanno sollecitato il pagamento del saldo.

3.Con
istanza 12 gennaio 2023, promossa in procedura sommaria (art. 248 lett. e e 250
lett. a n. 6 CPC), AP 1, sostenendo che fosse controverso a chi spettava il
credito e che tale incertezza sulla persona del creditore non le fosse
imputabile, ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, chiedendo
di essere autorizzata a depositarvi giudizialmente la somma di fr. 956'648.65 (recte:
fr. 956'848.65).

Mentre
PI 2 e PI 3 si sono opposti allistanza, PI 1 ha aderito alla stessa.

4.Con
decisione 6 aprile 2023 il Pretore ha respinto listanza di deposito
giudiziale, ponendo a carico dellistante le spese processuali di complessivi fr.
300.-, senza assegnare ripetibili o indennità dinconvenienza. Egli ha in
sostanza ritenuto che nellatto pubblico listante, autorizzatavi a trattenere
gli importi depositati sul suo conto al solo scopo di garantire il pagamento
degli impegni descritti nel punto 2.2 con il chiaro e incondizionato impegno di
versare poi ai venditori il residuo del prezzo di vendita, non fosse però stata
obbligata a trattenere quegli importi a seguito della difettosità dei fondi
compravenduti o di altre inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro
promesso nei punti 5.2 e 5.3 nellatto. In tali circostanze listante non
poteva dunque pretendere di trovarsi in uno stato di incertezza non colposa
sulla persona del creditore.

5.Con
lappello 21 aprile 2023che qui ci
occupa, formalmente avversato, con risposta 11 maggio 2023, dai soli PI 2 e PI
3 (PI 1, con risposta 9 maggio 2023, ha invece dichiarato di non opporsi allo
stesso),listante ha chiesto di riformare
il querelato giudizio nel senso di accogliere listanza, protestando spese e
ripetibili.

Successivamente,
il 25 maggio 2023 rispettivamente il 15 giugno 2023, PI 1 rispettivamente PI 2
e PI 3 hanno poi prodotto due allegati spontanei.

Nel
gravame listante, dopo aver premesso che nel caso di specie sarebbe venuto in
essere un contratto diescrownellambito del quale a garanzia di
entrambe le parti le era stata demandata lesecuzione del sinallagma
contrattuale (pagamento del residuo del prezzo contro consegna dellimmobile in
uno stato conforme agli intendimenti), ha sostenuto che a fronte della presunta
difettosità dei fondi compravenduti e delle altre presunte inadempienze dei
venditori riferite a quanto da loro promesso nellatto, e dunque a fronte della
disputa tra loro circa la destinazione della somma depositata, essa, non
volendo entrare nella vertenza in essere, si fosse venuta a trovare in uno stato
di incertezza non colposa sulla persona del creditore. Ed ha escluso che questa
incertezza potesse essere stata ingenerata da lei sulla scorta di un contratto
non chiaro.

6.Ai
sensi dellart. 96 CO il debitore, tra le altre cose, può procedere al deposito
giudiziale, se ladempimento della prestazione dovuta non può aver luogo, né in
confronto del creditore né di un suo rappresentante, per unincertezza non
colposa sulla persona del creditore. Lart. 168 CO è invece applicabile, quale
norma speciale dellart. 96 CO, se a seguito di una cessione è controverso a
chi spetti il credito (cfr. DTF 143 III 102 consid. 2.1). Sia lart. 96 CO sia
lart. 168 CO presuppongono lesistenza di unincertezza non colposa sulla
persona del creditore (cfr. DTF 134 III 348 consid. 5.1).

In
base alla dottrina non si è segnatamente in presenza di unincertezza non
colposa sulla persona del creditore, qualora il debitore o il creditore possiedano
un documento da cui risulti in modo univoco chi sia il vero creditore (cfr.Staehelin, Die Hinterlegung zu Handen
wes Rechtes und der Prätendentenstreit, in: BJM 1972 p. 227;Weber, Berner Kommentar, 2ªed., n. 20 ad
art. 96 CO;Schraner, Zürcher
Kommentar, 2ªed., n. 19 ad art. 96 CO), qualora vi sia solo incertezza
sullesistenza del debito (cfr.Schraner,
op. cit., ibidem), oppure qualora linsicurezza sulla persona del creditore sia
stata provocata dal debitore (segnatamente redigendo un contratto non chiaro,
cfr.Staehelin, op. cit., ibidem;Weber, op. cit., n. 24 ad art. 96 CO). Atteso
che lincertezza non colposa sulla persona del creditore può essere ammessa
solo in presenza di seri dubbi che non possano essere chiariti dal debitore
nonostante un diligente esame dei fatti (cfr.Staehelin,
op. cit., p. 228;Weber, op. cit.,
n. 21 ad art. 96 CO; DTF 59 II 226 consid. 2), la dottrina ne ha pure dedotto
che un notaio può prevalersi dellistituto del deposito giudiziale solo in casi
eccezionali(cfr.Weber, op. cit., n. 23 ad art. 96 CO, il
quale motiva la conclusione rilevando che un notaio devessere in grado di
esaminare la situazione giuridica in modo completo).

7.Nel
caso di specie lappello dellistante - la quale, contrariamente a quanto
preteso da PI 2 e PI 3, è senzaltro legittimata a impugnare la decisione
pretorile, disponendo, nella sua qualità di parte che aveva promosso la
procedura e di destinataria di quella pronuncia, a lei sfavorevole, del necessario
interesse degno di protezione (cfr. Tribunal cantonal de Vaud, Court dappel
civile, HC / 2015 / 839 del 24 settembre 2015; cfr. pure per analogia TF
5A_441/2020 dell8 dicembre 2020 consid. 1.2) - devessere innanzitutto dichiarato
irricevibile per il fatto che essa, in violazione del suo obbligo di
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è minimamente confrontata con
largomentazione, riassunta al consid. 4, che il giudice di prime cure aveva
posto alla base del proprio giudizio. Oltretutto in questa sede la stessa ha pacificamente
dato atto che nel testo del rogito non sia prevista alcuna trattenuta per
inadempienze dei venditori (appello p. 7).

9.La decisione pretorile sarebbe in ogni caso stata da
confermare anche nel caso in cui largomentazione che il giudice di prime cure
aveva posto alla base del proprio giudizio non avesse potuto essere confermata,
e ciò in quanto listante, confrontata con una clausola contrattuale, come
quella contenuta nel punto 2.2 dellatto pubblico, nellambito della quale il
notaio è irrevocabilmente incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti
di procedere alle seguenti formalità:  d) versare il saldo alla parte
venditrice, non potrebbe sostenere di trovarsi in uno stato di
incertezza non colposa sulla persona del creditore. In effetti, se a seguito dellespletamento
delle formalità di sua competenza (e ciò, ma solo a titolo di ipotesi, anche a
seguito della presunta difettosità dei fondi compravenduti o di presunte altre
inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro promesso nei punti 5.2 e
5.3 nellatto pubblico), fosse risultato un saldo positivo (ossia a favore dei
venditori), listante avrebbe senzaltro potuto e dovuto corrisponderlo ai venditori;
se, invece, a seguito dellespletamento di quelle medesime formalità fosse
risultato un saldo negativo (ossia a favore dellacquirente), essa, in assenza
di unesplicita pattuizione tra le parti in tal senso, non avrebbe potuto e dovuto
versare nulla a nessuno, ma semmai solo trattenere quellimporto presso di sé (ciò
che lacquirente le aveva chiesto di fare con il doc. B) in attesa di
istruzioni congiunte delle parti contraenti o di una decisione giudiziaria.

In
definitiva, in assenza nellatto pubblico di unesplicita clausola contrattuale
che permetteva e imponeva allistante di corrispondere allacquirente un
eventuale saldo a suo favore, essa, che oltretutto era una notaia per cui poteva
prevalersi dellistituto del deposito giudiziale solo in casi eccezionali, avrebbe
dovuto rilevare che al momento attuale le uniche persone a cui avrebbe
eventualmente potuto corrispondere il saldo, e che dunque eventualmente potevano
essere i suoi creditori, sia pure per un importo non certo, erano i venditori.

10.Ne
discende che lappello dellAP 1 devessere respinto nella misura in cui è ricevibile,
senza che sia necessario esprimersi sullammissibilità o meno della replica
spontanea presentata da PI 1.

Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate tenendo conto di
un valore litigioso difr. 956'848.65, seguono la soccombenza dellappellante
(art. 106 cpv. 1 CPC). A PI 2 e PI 3, che in questa sede erano rappresentati da
un avvocato e sono risultati vincenti, può essere attribuita unindennità per
ripetibili (cfr. Tribunal cantonal de Vaud, Court dappel civile, HC / 2015 / 839
del 24 settembre 2015). Non così invece a PI 1, che in questa sede, pur essendo
stata rappresentata da un avvocato, ha visto respinta la sua richiesta di
adesione allappello.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

I.Lappello 21 aprile 2023 dellAP 1è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II.Le spese processuali di fr. 2000.- sono poste a
carico dellappellante, che rifonderà a PI 2 e PI 3 complessivi fr. 2000.- per
ripetibili.

-

-  ,

-

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).