ti_gerichte · 20.2004.29-1 · 2007-10-23 · it

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (creazione di una rotonda, indennità per terreni posti in zona industriale Jb)

Tessin Tribunale di espropriazione 23.10.2007 20.2004.29-1
Tessin Tribunale di espropriazione 23.10.2007 20.2004.29-1
Ticino Tribunale di espropriazione 23.10.2007 20.2004.29-1

Incarto n.
20.2004.29-1
30/04
Lugano
23 ottobre 2007
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Giancarlo Fumasoli
ing. Argentino Jermini
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa
da
ISEP
1
rappr.
dal __________, RA 1
contro
COES 1
rappr.
dall’  RA 2
nell'ambito
della sistemazione dell'incrocio Via __________ con la formazione di una
rotonda nel Comune di __________,
relativamente
al mapp. no. 426 RFD __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Lo ISEP 1 ha proceduto alla sistemazione dell’incrocio tra Via __________ e Via
__________ in territorio di __________ costruendo una nuova rotonda. Il
finanziamento dell’opera è garantito con il credito quadro per la continuazione
del Piano di pronto intervento nell’ambito del Piano dei Trasporti del __________
(V fase) stanziato con decreto legislativo dell’11.3.1999; il Comune di __________
partecipa con un contributo che è stato fissato al 50% sul consuntivo di spesa
con risoluzione del Consiglio di Stato del 23.12.2003.
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 29.3 al
28.4.2004 previo invio di un avviso personale.
1.2. L’intervento stradale ha coinvolto, tra gli altri, anche il mapp. no. 426
già di proprietà della COES 1; stando alle tabelle pubblicate il fondo è
espropriato in ragione di mq 210 ed occupato temporaneamente per mq 416 contro
versamento di un’indennità di fr. 300.- rispettivamente di fr. 1 il mq.
Con memoria 28.4.2004 l’espropriata ha sollecitato un’indennità di fr. 500.- il
mq per la superficie espropriata definitivamente accettando invece quella
offerta per l’occupazione temporanea.
L’espropriata ha inoltre accordato l’anticipata immissione in possesso a far
tempo dal 13.9.2004 (cfr. lettera del 27.8.2004 con annesso accordo del
5.8.2004).
Il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi con sentenza
del 9.9.2004.
Alla successiva udienza di conciliazione del 14.10.2004 l’offerta e la pretesa
di risarcimento per la superficie definitivamente espropriata sono state
confermate.
2.
Il
Tribunale ha preso atto che il mapp. no. 426 è stato ceduto a terzi mediante
atto di compra-vendita del 28.7.2006 e che nel contratto la venditrice, qui
espropriata, si è riservata il diritto di incassare l’indennità espropriativa
dipendente dall’intervento stradale in esame.
La COES 1 resta dunque parte nel procedimento (cfr. Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 17; DTF 122 I 171 c. 1)
3.
Gli
accordi stipulati dopo la pubblicazione degli atti sull’indennità per
l’occupazione temporanea e sull’anticipata immissione in possesso, risultanti dalla
memoria 28.4.2004 (p. 2) e dallo scambio di corrispondenza agli atti, si
configurano come accordi espropriativi ai sensi dell’art. 43 Lespr. ed hanno
forza di decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.). Pertanto sollevano il Tribunale
dalla relativa decisione di merito.
Litigiosa e quindi da valutare resta solamente l’indennità per la superficie
definitivamente espropriata.
4.
Il
mapp. no. 426 è ubicato in località __________ ed è così censito a RF:
sub. n) piazzale                mq        7333
sub. A) fabbrica                 mq        3537
sub. B) fabbrica                mq        1529
sub. C) portico                  mq            98
sub. D) magazzino           mq        1024
sub. E) tettoia                    mq            75
sub. F) fabbrica                 mq          386
sub. G) portico                  mq            12
sub. H) tettoia                    mq          114
sub. L ripostiglio                mq            16
sub. M) portico                  mq          235
totale                                 mq      14359
Il fondo è costituito da una superficie pianeggiante e pressoché rettangolare sulla
quale sorgono vari capannoni industriali in disuso; esso è gravato con tre
oneri riconducibili ad infrastrutture pubbliche a favore, rispettivamente,
dell’AIL e del Comune di __________.
Il PR assegna il mapp. no. 426 alla zona industriale (Jb).
5.
5.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op.
cit. ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a
terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
5.2. L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti dalle transazioni
immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata
immissione in possesso (art. 19 Lespr.), che in concreto risale al settembre
del 2004, e riguardanti terreni liberi attribuiti alla zona industriale con
possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriando.
Dalla ricerca esperita come d’uso a RF in merito alle transazioni riferibili
alla zona industriale nel Comune di __________ sono emersi i dati seguenti:
- fr. 148.88 il mq per i mapp. no. 918 di mq 1272, loc. __________, zona Ja
(iscr. a RF il 2.8.2004 al d.g. 17507). Nel prezzo è pure compreso il mapp. no.
1205 di mq 34 sito nel Comune di __________;
- fr. 391.74 il mq per il mapp. no. 829 di mq 2808, loc. __________, zona Ja
(iscr. a RF il 30.1.2002 al d.g. 2075);
- fr. 458.03 il mq per il mapp. no. 381 di mq 3788 con quota di comproprietà di
3/21 sulla strada coattiva al mapp. no. 379, loc. __________, zona Ja (iscr. a
RF il 6.12.2001 al d.g. 25439)
- fr. 290.48 il mq per il mapp. no. 708 di mq 17385, loc. __________, zona Jb
(iscr. a RF il 12.4.2000 al d.g. 7204). Il trapasso è avvenuto in seguito ad
aggiudicazione ad incanto pubblico.
Con l’intento di ampliare il ventaglio dei prezzi il Tribunale si è rivolto
anche verso __________, dove però non sono emerse transazioni riferibili alla
zona industriale, e __________ dove invece i valori sono manifestamente
inadeguati dal mercato.
Perciò l’indagine è stata estesa al solo Comune di __________ con il risultato
seguente:
- fr. 276.94 il mq per i mapp. no. 428 e
1154 di complessivi mq 8'305, loc. __________ (iscr. a RF il 13.1.2000 al d.g.
633);
- fr. 300 il mq per il mapp. no. 428 di mq 3'416, loc. __________ (iscr. a RF
il 21.2.2000 al d.g. 3331);
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1170 di mq 2000, loc. __________ (iscr. a RF
l’8.11.2000 al d.g. 22723);
- fr. fr. 278.85 per il mapp. no. 427 di mq 5408, loc. __________ (iscr. a RF
il 9.11.2000 al d.g. 22962);
- fr. 455.94 il mq per i mapp. no. 483, 488 e 489 di complessivi mq 17'040,
loc. __________ (iscr. a RF il 21.9.2001 al d.g. 19366). Il mapp. no. 488 è
costituito da una superficie stradale di mq 596 che nel calcolo del valore al
mq non è stata considerata;
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 487 di mq 1854, loc. __________ (iscr. a RF
il 5.10.2001 al d.g. 20667);
- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 1084 di mq 1571, loc. __________ (iscr. a RF
il 23.9.2003 al d.g. 24649).
Il comparto industriale di __________ è suddiviso in zona Ja e Jb. La zona Ja,
che si estende ad est della strada cantonale, rappresenta la quasi totalità
della superficie industriale e nell’insieme offre possibilità di sfruttamento
maggiori rispetto alla zona Jb: nell’ordine del 20% circa per ogni parametro.
La zona Jb, territorialmente circoscritta ad un settore ad ovest della
cantonale, si identifica piuttosto come area cuscinetto rispetto alla zona
residenziale con minori altezze e minore densità edilizia. Nel complesso,
comunque, i terreni industriali di __________ (come quelli di __________), sono
notoriamente oggetti apprezzabili perché favoriti dal punto di vista dei
raccordi immediati con l’autostrada e la ferrovia.
Detto questo, dall’esito della ricerca possono essere tratte tre conclusioni.
Anzitutto emerge che in questi ultimi anni il mercato immobiliare appare
tutt’altro che euforico benché la zona industriale non sia completamente satura
e ciò è sintomo di un certo rallentamento per questa tipologia di terreni.
D’altra parte emerge anche che le quotazioni dei terreni industriali situati
poco più a sud nel Comune di __________ e nella stessa fascia che costeggia il
lato est della cantonale assegnata alla zona In2 (loc. __________ e __________),
sono mediamente superiori attestandosi attorno a fr. 500.-/600.- il mq; la
differenza di valore è difficilmente spiegabile, ma certamente non può essere
ascritta né allo stato di urbanizzazione (accessi e raccordi) né ai parametri
edilizi che si equivalgono nei due comuni. Infine emerge chiaramente che
la pretesa dell’espropriata (fr. 500.- il mq) è
eccessiva e priva di riscontri concreti.
Riguardo alla zona Ja, prescindendo dalla transazione con oggetto il mapp. no.
918, restano quelle riferibili ai mapp. no. 829 e 381 entrambi posti nei pressi
della rotonda che porta verso __________ e __________. Si tratta di transazioni
concernenti due terreni liberi e di dimensioni discrete ubicati in buona
posizione il cui valore può essere considerato attendibile. Pertanto è lecito
concludere che nel 2004 il valore medio nella zona industriale Ja non superasse
fr. 450.-/470.- il mq.
Lo stesso non può valere per la zona Jb poiché è fatto notorio che nelle zone
industriali che si distinguono per i parametri edilizi il prezzo di
compravendita dipende in modo preponderante dalle possibilità di sfruttamento,
e ciò specialmente quando tali zone si trovano nello stesso comune e presentano
evidenti analogie quo allo stato di urbanizzazione. Vista la situazione
concreta della zona Jb, meno interessante dal profilo dello sfruttamento
edilizio, specie delle altezze realizzabili, nel 2004 il valore non poteva
superare fr. 390.-/420.- il mq.
5.3. Il suddetto valore medio va ora
adeguato al mapp. no. 426 tenendo conto della sue caratteristiche.
Il terreno è urbanizzato, comodamente servito ed accessibile; per ampiezza e conformazione
si presta senz’altro ad essere utilizzato razionalmente secondo i parametri di
zone (i capannoni esistenti ne sono la palese dimostrazione) ed inoltre
potrebbe essere frazionato nell’ottica di uno sfruttamento intensivo. Tali
elementi distintivi porrebbero, di principio, il mapp. no. 426 nella categoria
dei buoni terreni industriali anche perché gli esistenti oneri riconducibili ad
infrastrutture pubbliche non incidono sull’edificabilità del terreno.
Oltre a queste considerazioni di ordine generale si impongono però due
ulteriori osservazioni.
Anzitutto il fondo non solo ha completamente esaurito gli indici di
edificabilità ma è sopraedificato quasi del 42 % rispetto ai parametri ammessi
dal PR (cfr. lettera Comune di __________ 22.10.2004). Ciò significa, da un
canto, che il valore reale al mq è superiore al valore medio di zona, ma anche,
d’altro canto, che la superficie espropriata è tolta ad un semplice terreno
complementare il cui valore economico è generalmente inferiore a quello di un
terreno ancora pienamente sfruttabile (RDAT 1981 no. 65, 1986 no. 75). La
questione può essere risolta analogamente a fattispecie trattate in passato
compensando la plusvalenza determinata dalla sopraedificazione con il minor
valore dato dal carattere complementare del sedime avulso (RDAT II-1998
no. 27).
Di contro non è trascurabile che per poter effettivamente attuare i pregi già
evidenziati la demolizione degli stabili esistenti si rivela condizione
imprescindibile poiché questi sono un esempio manifesto di fatiscenza
industriale. Questi costi di demolizione vanno dedotti dal valore pieno e
generale cosicché il valore del sedime si riduce a quello minimo della
forchetta di valutazione.
Pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 390.- il mq.
6.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato
dal Tribunale federale, a decorrere dal 13.9.2004, data a far tempo dalla quale
l’espropriata ha accordato l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3
Lespr.).
7.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). L’espropriata, rappresentata da un legale, ha diritto alla
rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle
difficoltà, invero contenute, poste dalla vertenza.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Per l’espropriazione formale di mq 210 del
mapp. no. 426 l’ente espropriante verserà all’espropriata un’indennità di fr. 390.-
il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 13.9.2004.
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriata
fr. 1'500.- per ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco