ti_gerichte · 80.2013.171 · 2013-06-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: differimento dellimposizione, reinvestimento nellabitazione primaria, presupposti, lasso di tempo fra vendita e acquisto sostitutivo, oltre tre anni, prova degli sforzi per vendere

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento nell’abitazione primaria, presupposti, lasso di tempo fra vendita e acquisto sostitutivo, oltre tre anni, prova degli sforzi per vendere

Tessin Camera di diritto tributario 26.11.2013 80.2013.171
Tessin Camera di diritto tributario 26.11.2013 80.2013.171
Ticino Camera di diritto tributario 26.11.2013 80.2013.171

Incarto n.
80.2013.171
Lugano
26 novembre
2013
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Ivano Ranzanici (in sostituzione di Mauro Mini,
assente)
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
RI 2
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 10 luglio 2013 contro la decisione del 26
giugno 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 10 ottobre 2012, iscritto a Registro fondiario il 23 ottobre
2012, i coniugi RI 1 eRI 2 hanno venduto a __________ e __________ il mapp. n. __________
RFD del Comune di __________, al prezzo di fr. 805'000.–.
Al
momento di inoltrare la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, i
venditori hanno chiesto il differimento dell’imposizione, per reinvestimento
nell’abitazione primaria. Affermavano infatti di aver acquistato, il 5 febbraio
2009, una casa a __________, che, dopo essere stata loro casa di vacanza, era diventata
abitazione primaria.
B.
Notificando
ai contribuenti la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 23 maggio 2013, l’RS 1 ha commisurato l’utile imponibile in fr. 415'000.– e
l’imposta in fr. 16'600.–. Nella motivazione, ha rilevato in particolare che il
lungo tempo intercorso fra l’acquisto della casa di __________ e la vendita di
quella di __________, pari a tre anni, otto mesi e 18 giorni, eccedeva i due
anni entro i quali deve avvenire il reinvestimento secondo la legge.
C.
I
contribuenti hanno impugnato la suddetta decisione, con reclamo dell’11 giugno
2013, nel quale hanno sottolineato di avere effettivamente trasferito il
domicilio a __________ già nel 2010, quando hanno vuotato la casa di __________.
Nello stesso anno, avrebbero poi conferito ad un’agenzia immobiliare il mandato
di vendere la casa. In seguito all’insuccesso del mediatore, avevano dapprima
incaricato un altro mediatore e poi ridotto il prezzo.
D.
Con
decisione del 26 giugno 2013, l’autorità fiscale ha accolto parzialmente il reclamo,
riducendo l’utile imponibile, ma ribadendo che non erano adempiuti i presupposti
per il differimento dell’imposizione. Sia che il bene sostitutivo fosse acquistato
prima di quello sostituito sia nel caso inverso, infatti, il termine legale era
di due anni. Nel caso dei reclamanti, essi avevano trasferito il domicilio a __________
solo il 1° marzo 2013. cioè oltre quattro mesi dopo l’acquisto della casa.
E.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2
postulano nuovamente il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare
conseguito con la vendita della casa d’abitazione di __________. Argomentano di
non aver subito trasferito il domicilio nella casa di __________, volendo prima
verificare “come sarebbe stato l’impatto… nel periodo invernale”. Inoltre, la
vendita dell’abitazione di __________ ha richiesto oltre due anni ed ha coinvolto
tre diversi mediatori.
F.
Il 28
ottobre 2013 la Camera di diritto tributario ha chiesto ai ricorrenti di documentare
l’asserita circostanza di aver trasferito “di fatto” il domicilio a __________
già nel 2010.
Il 5
novembre 2013, gli insorgenti hanno trasmesso alla Camera documentazione, in
particolar modo in merito al trasloco, al consumo di energia elettrica, al
trasferimento del collegamento telefonico.
Diritto
1.
1
.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Il 5 febbraio 2009, i ricorrenti hanno acquistato una casa a __________.
Il 23 ottobre 2012, hanno poi venduto la loro abitazione di __________.
Chiedono di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicaz ione dell’art. 125 lett.
g
LT, avendo venduto la casa usato
durevolmente ed esclusivamente quale abitazione e di aver reinvestito l’utile
nell’acquisto della casa di __________.
Nella
decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha tuttavia negato il
differimento dell’imposizione, argomentando che fra l’acquisto della nuova casa
e la vendita di quella precedente sono trascorsi più di due anni
.
2.2.
Per
l'art. 125 lett.
g
LT, l'imposizione dell'utile immobiliare è differita
in caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che
ha servito durevolmente ed esclusivamente all'uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all'acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
La citata
disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l'art. 12 cpv. 3
lett.
a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali
il reinvestimento deve essere effettuato.
Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della
commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta
sugli utili immobiliari, nell'intento di evitare casi di rigore estremo,
quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio sull'armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l'elevata
imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo di
domicilio un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che l'assenza di una tale
possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 131).
La
dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come una
eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse
necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La
ratio
della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell'inesistenza di una
componente dell'utile, bensì nelle modalità di impiego di quest'ultimo (
Ochsner
, Die Besteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.;
Mettler
,
Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.;
Rumo
, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer
des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto
che il legislatore abbia deciso di fare un uso extra-fiscale dell'imposta sugli
utili immobiliari (
Mettler
, op.
cit., p. 139;
Rumo
, op. cit., p.
170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell'abitazione o la mobilità della popolazione (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 132).
2.3.
Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett.
g
LT, sono le seguenti:
a)
l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato
devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;
b)
l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali:
•   l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;
•   la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;
c)
deve
trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;
d)
limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura
precedere la vendita;
e)
il
reinvestimento deve avvenire in Svizzera
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., pp. 132-134 e
p. 137;
Soldini/Pedroli
,
L’imposi-zione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100)
.
3.
3.1.
Il
problema sollevato dal ricorso concerne il tempo trascorso fra vendita e
acquisto sostitutivo.
3.2.
La
disposizione cantonale che concerne il differimento dell’impo-sizione si rifà
all’art. 12 cpv. 3 lett.
e
della Legge federale sull’ar-monizzazione
delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID), secondo cui l’imposizione
è differita in caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o
appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale
del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo
termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione
sostitutiva adibita al medesimo scopo.
Secondo
il Tribunale federale, la LAID lascia ai cantoni la possibilità di
concretizzare la nozione di “congruo termine”
(cfr. RDAF 2005 II 554 consid. 5.2 = StE
2005 A 23.1 n. 11, 2A.445/2004; sentenza 2C_108/2011 del 29 agosto 2011
consid.
3), c
osa che il legislatore ticinese ha fatto
richiedendo che, per giustificare il differimento dell’imposizione, l’acquisto
sostitutivo intervenga entro due anni dalla vendita della precedente
abitazione.
3.3.
Se si
prendono in considerazione le date in cui sono avvenuti, rispettivamente,
l’acquisto della casa di __________ e la vendita di quella di __________, è indubbio
che il differimento non possa essere concesso.
In
diversi cantoni, d’altra parte, è ammessa una proroga del termine stabilito per
il reinvestimento, se il contribuente prova che il ritardo non gli è imputabile
(cfr. p. es. le sentenze del Tribunale federale: RDAF 2005 II 554 = StE 2005 A 23.1 n. 11, consid. 4.3; sentenza n. 2C_215/2008 del 21 agosto 2008, consid. 3.2). Deve, in
ogni caso, sussistere un nesso causale adeguato fra la vendita e l’investimento
sostitutivo. Se, per esempio, viene prima acquistato l’oggetto sostitutivo e
quello da sostituire viene ceduto in locazione, perché secondo il contribuente
non è il momento adatto per vendere, il nesso causale viene interrotto, se il
contratto di locazione ha una durata di due anni o di più. La stessa cosa si
verifica se il superamento del termine è riconducibile all’inattività del
contribuente stesso. A quest’ultimo compete pertanto la prova degli sforzi
intrapresi in vista della vendita (cfr.
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3
a
ediz., Zurigo 2013, n. 279 ad
§ 216, p. 1864 e giurisprudenza citata).
3.4.
Nel
ricorso, i contribuenti sostengono che, sebbene abbiano trasferito il domicilio
a __________ solo il 1° marzo 2013, tuttavia già nel corso del 2010 avevano
fatto della casa acquistata nel 2009 la loro abitazione primaria. Inoltre,
argomentano di aver iniziato gli sforzi in vista della vendita della casa di __________
già nel 2010, anche se poi il contratto è stato concluso solo nel 2012.
Richiesti
di fornire la prova di quanto sostenuto, nel corso della procedura di ricorso,
hanno prodotto i documenti seguenti:
·
una dichiarazione del nipote __________, che
nell’aprile 2010 ha spostato tutto l’arredamento dalla casa di __________ a
quella di __________;
·
una dichiarazione della __________ SA, secondo
cui, quando, il 30 giugno 2010, le è stato conferito il mandato di vendita
della casa di __________, la stessa era priva di mobili;
·
varia corrispondenza ricevuta dai ricorrenti nel
corso del 2010 e indirizzata a __________;
·
fatture della Swisscom per la telefonia fissa
del 2009, 2010, 2011 e 2012;
·
lettera della Swisscom del 2 febbraio 2010, che
conferma la disdetta del collegamento di __________ per il 30 aprile 2010;
·
varie fatture per la fornitura di energia elettrica
alle case di __________ e di __________.
La
documentazione in questione conferma la tesi secondo cui i ricorrenti hanno effettivamente
lasciato la casa di __________ nel corso del 2010, per trasferirsi nella nuova
abitazione di __________. Al ricorso, del resto, i contribuenti avevano già allegato
delle fatture per inserzioni sui quotidiani, apparse nel corso del 2010, che
concernevano la vendita della casa di __________, oltre al contratto con la __________
SA. Il “prezzo di riferimento” della casa, indicato nel mandato di vendita in
questione, appare a sua volta compatibile con l’affermazione secondo cui il
prezzo sarebbe stato ripetutamente ridotto, fra il momento della messa in
vendita e quello della conclusione del contratto. Infatti, la __________ SA
aveva offerto l’immobile per fr. 1'050'000.–, ma la vendita è stata infine
perfezionata per fr. 805'000.–.
Certo, ci
si potrebbe chiedere se, pretendendo un prezzo troppo elevato, i contribuenti
non abbiano provocato il prolungamento della fase durante la quale l’immobile è
stato messo in vendita. Si può tuttavia ritenere che gli sforzi per vendere la
casa, che peraltro non risulta essere mai stata ceduta in locazione, siano
stati comprovati in modo sufficiente.
3.5.
L’aspetto
più problematico, a questo punto, è quello del domicilio. Se, come sostenuto
nel ricorso e come anche risulta dalla documentazione prodotta, i contribuenti
avevano trasferito il centro dei loro interessi a __________ già nel 2010, non
si comprende perché mai abbiano annunciato all’autorità comunale l’arrivo nel
Comune solo il 1° marzo 2013.
La
questione non ha tuttavia rilievo, per la decisione qui in esame, che si fonda
sulla situazione accertata. Spetterà al Comune di __________ valutare se
esistano i presupposti per rivendicare l’assoggettamento fiscale già a partire
dal 2010.
3.6.
Eccezionalmente,
si può pertanto ammettere che i presupposti per il differimento
dell’imposizione siano adempiuti, nonostante il fatto che, fra l’acquisto della
casa di __________ e la vendita di quella di __________, siano trascorsi più di
tre anni e otto mesi. Infatti, i contribuenti hanno provato di aver messo in
vendita l’abitazione precedente già poco dopo l’acquisto di quella sostitutiva
e di aver effettivamente trasferito in quest’ultima il loro domicilio.
Gli atti
devono tuttavia essere rinviati all’Ufficio di tassazione, per un nuovo calcolo
dell’imposta. Il reinvestimento risulta infatti inferiore rispetto al ricavo
della vendita.
4.
Visto
l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese
processuali.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 26 giugno 2013 è annullata e gli atti
sono rinviati all’Ufficio di tassazione, perché adotti una nuova decisione,
tenuto conto del differimento dell’imposizione per reinvestimento
nell’abitazione primaria.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
__________
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: