ti_gerichte · 40.2005.199 · 2006-05-10 · it
Riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio abitativo; aumento del correttivo della vetustà; applicazione del reddito accertato quando determinabile; criteri per stabilire il valore metrico di base del terreno.


Incarto n.40.2005.199

__________

Lugano

10 maggio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Alberto Canepa

ing.Giancarlo
 Rosselli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 7/19 ottobre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 29 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 590 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 27 aprile 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 590 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 317'846.-

Il
reclamo interposto in data 19 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 23 settembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti gli
elementi negativi citati dal reclamante sono già stati debitamente considerati
sia nel determinare i valori metrici e di reddito delledificio principale sub.
A sia nello stabilire il valore metrico del terreno.

3.     Con
ricorso 7/19 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando
la riduzione del valore di stima da CHF 317'846.- a CHF 228'932.-.

Ciò
poiché lUCS non ha correttamente determinato il correttivo della vetustà da
applicare al valore metrico delledificio principale sub. A, che deve
corrispondere al 45% - 50% per tenere debitamente conto della sua destinazione,
dellanno di edificazione, dello standard delle finiture e della sua reale
abitabilità. Inoltre, nella determinazione del valore di reddito devono essere
considerati i redditi effettivi risultanti dai contratti di locazione e dai
dati fiscalmente accertati.

Il
ricorrente contesta infine lapplicazione del correttivo del +10% sul valore
metrico del terreno, che, pur essendo ubicato in posizione privilegiata, si
trova nella zona del nucleo storico tradizionale (NT), per la quale sussistono
importanti vincoli che ne limitano le potenzialità edificatorie.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 27 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che
il sub. A è un edificio di tre piani oltre il solaio (non abitabile). Circa
dieci anni fa è stato ristrutturato il tetto (posa del sottotetto e
sostituzione delle tegole).

Il
piano terreno, abitato sino alla fine di giugno del 2005, è composto da due
locali, un servizio e due ripostigli contro terra. Diverse tracce di umidità lo
rendono difficilmente abitabile.

Il
primo piano, abitato dalla Signora __________ (usufruttuaria), consta di un
salotto-cucina, due camere, un bagno e un servizio igienico. La sua struttura,
ad eccezione della sostituzione delle finestre nel 1999/2000 (vetri isolanti e
serramenti in alluminio), è ancora quella originaria. Lo stato delle finiture è
economico e lo stato di conservazione si può definire sufficiente.

Il
secondo piano, strutturato come quello sottostante, viene affittato per CHF
950.- mensili alla ditta __________. I locali si trovano praticamente nello
stato originario, le finiture sono economiche e lo stato di conservazione è
sufficiente.

La
vista a lago di cui beneficia il fondo è parzialmente ostruita dagli edifici
circostanti.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, comproprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.
38 cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare dufficio e in modo completo i
fatti determinanti per la causa, accoglie parzialmente il ricorso.

Ciò
poiché, come accertato in sede di sopralluogo, le finiture del sub. A sono in
realtà economiche e non normali come ritenuto a torto dallUCS e il suo stato
di conservazione è invece solo sufficiente e non normale, con la conseguenza il
relativo valore metrico a nuovo deve essere ridotto da CHF/mc 360.- a CHF/mc
237.-, valore che meglio si addice alle caratteristiche concrete delledificio.

Inoltre,
a parte la sostituzione delle finestre del primo piano nel 1999/2000 e gli
interventi di manutenzione al tetto di ca. 10 anni fa, la struttura
delledificio, costruito prima del 1919, è essenzialmente ancora quella
originaria. Pertanto il correttivo della vetustà deve essere rapportato a
valori più corrispondenti alla situazione reale e aumentato dal  28% al  53%.

Per
quanto attiene invece al valore di reddito il Tribunale, in applicazione dei
disposti di legge di cui allart. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti
inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove
determinabili, i redditi accertati, considerato che lestimo deve corrispondere
al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr.
Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad
art. 19).

Pertanto,
in relazione agli uffici presenti al secondo piano, deve essere applicato il
reddito accertato di CHF 950.- mensili, pari a CHF 11'400.- annui, importo che
risulta sia dalla Dichiarazione per la stima ufficiale della

sostanza
immobiliare (Modulo 1, punto 3.2.3) sia dalla documentazione prodotta dal
ricorrente il giorno del sopralluogo.

Per
quanto riguarda invece i due restanti piani, considerato che il piano terreno,
nello stato in cui si trova, risulta difficilmente locabile e che il primo
piano, che presenta la medesima struttura di quello superiore, è abitato dalla
Signora __________, usufruttuaria, devono trovare applicazione dei fattori
correttivi determinati sulla base di casi analoghi con reddito di mercato
accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 e 3 Lst.). Considerato che il piano
superiore viene affittato per CHF 950.- mensili e che il piano terreno risulta
difficilmente abitabile, per i due rimanenti piani può essere ritenuto un
reddito mensile prudenziale complessivo di importo perlomeno pari.

7.2.

Il
valore metrico del terreno, stabilito in CHF/mq 297.-, viene invece confermato,
ritenuto che si tratta del valore assegnato uniformemente a tutti i terreni
presenti nella specifica zona del nucleo storico e tradizionale - località __________
-, ovvero CHF/mq 270.-, valore già di per sé decisamente prudenziale rispetto
al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera
contrattazione, maggiorato del 10% in ragione della posizione privilegiata del
fondo, che gode di unimportante vista sul golfo di __________.

7.3.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 590 RFD di __________ stabilito in CHF 243745.-, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 4/5 per lUCS e del restante 1/5 per il ricorrente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 590 RFD di __________ stabilito in
CHF 243745.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 4/5 a carico dellUfficio
cantonale di stima e per il restante 1/5 a carico del ricorrente.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi