ti_gerichte · 52.2004.383 · 2005-01-19 · it
costruzione di uno stabile ad uso commerciale-abitativo

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 19.01.2005 52.2004.383
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 19.01.2005 52.2004.383
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 19.01.2005 52.2004.383

Incarto n.
52.2004.383
Lugano
19 gennaio
2005
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 29 novembre 2004 di
RI 1
RI 2
tutti patrocinati da: PA 1
contro
la decisione 9 novembre 2004 del Consiglio di Stato
(n. 4966), che respinge l’impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la
licenza edilizia 12 luglio 2004, rilasciata in variante dal municipio di CO 2
a CO 1 nell’ambito della costruzione di uno stabile ad uso commerciale-amministrativo
(part. n. 340 RF);
viste le risposte:
-      6 dicembre 2004 di CO
1;
-    14 dicembre 2004 del
Consiglio di Stato;
-    15 dicembre 2004 del
municipio di CO 2;
-    17 dicembre 2004 del
Dipartimento del territorio;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   Il
21 marzo 2003 il municipio di CO 2 ha rilasciato al resistente CO 1 una licenza
edilizia per costruire uno stabile ad uso commerciale ed amministrativo su un
terreno di 7'081 mq (part. n. __________ RF), situato nella zona industrie e
commerci (IC) del PR, a nord del centro commerciale __________ e ad ovest del
riale __________.
Lo stabile, stando ai piani approvati,
risultava costituito da tre distinti corpi edilizi, disposti a forma di “C”
attorno ad un cortile coperto di m 34.80 x 26.85. I corpi est ed ovest
avrebbero dovuto essere strutturati su tre livelli fuori terra, mentre quello
nord ne avrebbe contati quattro. Nel sottosuolo erano previsti due piani
adibiti a posteggio per 200 auto. Il terreno, leggermente degradante da sud
verso nord sarebbe stato sistemato mediante la formazione di un terrapieno di
altezza variante da circa
50 cm
sul lato sud a circa m 1.80 ad un distanza di
3 m
dal piede della facciata nord.
La superficie utile lorda (SUL) prevista era
di 10'207.75 mq, 4'500 dei quali destinati al commercio ed il resto ad attività
amministrative e commerciali. La volumetria complessiva (63'260.90 mc) era
suddivisa in una parte fuori terra di 43'094.20 mc ed in una parte interrata di
20'166.70 mc (posteggi).
B.   Il 7 aprile
2004 CO 1 ha inoltrato al municipio una domanda di variante, che prevede di
realizzare il pianterreno ad una quota di circa un metro più alta rispetto al
progetto approvato. La variante prevede inoltre di ridurre di un piano l’ala
nord, di rimpicciolire a m 30 x 16 le dimensioni del cortile interno, di
eliminare 10 dei 200 posteggi coperti e di costruire una serra di 300 mq a
ridosso della facciata est. Al fine di mantenere interrati i due piani adibiti
a posteggio, sul lato nord dell’edificio è previsto di aumentare a
3 m
l’altezza del terrapieno.
La SUL
è pari a
10'262.90 mq (+ 54.85 mq), 4'450 dei quali ad uso commerciale ed il resto
(5'812.60) a vocazione amministrativa ed artigianale. La volumetria complessiva
è di 64'426.80 mc (+ 1'165.90), 44'256.90 dei quali fuori terra ed il resto
(20'169.90) interrata. La volumetria riservata alle attività produttive ammonta
a 19'718.25 mc.
Alla domanda si sono opposti i ricorrenti RI
1 e RI 2, comproprietari del vicino centro commerciale, contestando, oltre
all’insufficiente distanza della serra dall’argine del riale __________,
l’eccessiva altezza del terrapieno, destinata a ridurre in modo artificioso la
volumetria fuori terra dell’edificio.
Raccolto il preavviso favorevole
dell’autorità cantonale, il 2 luglio 2004 il municipio ha rilasciato la licenza
in variante, respingendo l’opposizione dei vicini.
C.   Con
giudizio 9 novembre 2004 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento,
respingendo a sua volta l’impugnativa contro di esso inoltrata dagli opponenti.
Il Governo ha in sostanza ritenuto che
l’interramento dell’edificio non disattendesse né l’art. 41 LE, né l’art. 8
cpv. 4 NAPR. Il primo si limiterebbe infatti a stabilire un criterio di
misurazione dell’altezza, mentre il secondo riserverebbe al municipio un ampio
margine d’apprezzamento, che in concreto non risulterebbe violato. Dopo aver rilevato
che la variante rispetta l’indice di edificabilità, l’Esecutivo cantonale ha
poi ritenuto che anche la superficie utile lorda rientrasse nei limiti
dell’indice di sfruttamento previsto dalla variante di PR allo studio.
Contraria al diritto in formazione sarebbe soltanto la volumetria dei posteggi
interrati, che non verrebbe più esclusa dal computo. La difformità non sarebbe
tuttavia tale da giustificare una sospensione dell’esame della domanda.
Anche se inferiore al minimo di
6 m
, prescritto dall’art. 9 cpv. 4 NAPR, la
distanza della serra dall’argine del riale __________ non violerebbe il
diritto, poiché potrebbe beneficiare di una deroga, risultando comunque
conforme alle prescrizioni federali.
D.   Contro il
predetto giudizio governativo, i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale
cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa
licenza.
Gli insorgenti ripropongono e sviluppano in
questa sede le censure sollevate senza successo davanti alle precedenti
istanze. Contestano quindi l’altezza del terrapieno previsto a ridosso della
facciata nord, il conseguente eccesso di volumetria e l’insufficiente distanza
dall’argine del riale __________.
E.   All’accoglimento
del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il Dipartimento del
territorio, che non formulano osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono il
municipio ed il beneficiario della licenza, contestando in dettaglio le tesi
dei ricorrenti con argomenti che saranno discussi qui appresso.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall’art. 21 LE. La legittimazione
attiva dei ricorrenti, comproprietari di un fondo contermine e già opponenti, è
certa. Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
Il giudizio può essere emanato sulla base
degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi emerge chiaramente
dall’incarto ed è sufficientemente nota a questo tribunale da precedenti
vertenze interessanti fondi situati nelle immediate vicinanze di quello qui in
esame. Non occorre dunque esperire un sopralluogo. Né occorre richiamare dal
municipio gli atti della nuova domanda di variante che il resistente avrebbe
nel frattempo inoltrato. Il presente giudizio non può evidentemente estendersi
ad una domanda sulla quale il municipio non si è ancora pronunciato.
2.
Volumetria dei posteggi e indice di edificabilità.
2.1. A norma dell’art. 44 cpv. 2 NAPR
attualmente in vigore, nella zona IC vale un indice di edificabilità massimo di
7.5 mc/mq. Il volume utilizzato per la formazione dei posteggi sotterranei destinati
all’attività esercitata o ai dipendenti (rampe comprese) può tuttavia essere
realizzato in supplemento (art. 44 cpv. 3 NAPR).
Sono considerate sotterranee, dispone l’art.
11 cpv. 1 NAPR, le costruzioni che non emergono dal terreno sistemato, come
pure quelle sporgenti dal terreno naturale al massimo su un solo lato ed aventi
una copertura praticabile.
La norma fa dipendere la qualifica di
costruzione sotterranea dalla natura del terreno. Se il terreno viene sistemato,
in particolare mediante formazione di terrapieni, per risultare sotterranea la
costruzione deve risultare completamente interrata. Se il terreno rimane invece
allo stato naturale, la costruzione è considerata sotterranea solo se sporge al
massimo su un lato ed ha una copertura praticabile.
2.2. Secondo l’art. 41 LE, la sistemazione
del terreno può essere realizzata mediante la formazione di un terrapieno alto
sino a m 1.50 e largo almeno m 3.00 dal ciglio. La norma non limita l’altezza
dei terrapieni. Essa fissa soltanto un criterio di misurazione dell’altezza
degli edifici, disponendo che l’altezza del terrapieno non è computata su
quella dell’edificio sovrastante fintanto che non supera il limite di m 1.50 ad
una distanza di
3.00 m
dal
piede della facciata. Per il diritto cantonale, sistemazioni del terreno
mediante terrapieni alti più di m 1.50 o larghi meno di
3 m
sono dunque ammesse, ma comportano il
computo parziale o integrale della maggior altezza su quella dell’edificio
sovrastante (Adelio Scolari, Commentario, II. ed. ad art. 40/41 LE, n. 1219 e
1244 seg.).
Diverso è invece l’ordinamento delle
sistemazioni del terreno sancito dal diritto comunale. Per l’art. 8 cpv. 4
NAPR, la sistemazioni del terreno va infatti
intesa come intervento atto a
migliorare l’inserimento delle costruzioni nel paesaggio e nell’ambiente
urbano. Essa deve pertanto essere limitata alle opere e alle misure necessarie
a tale scopo
.
2.3. Il progetto approvato con licenza 21
marzo 2003 prospettava di realizzare sul lato nord del controverso edificio un
terrapieno alto al massimo m 1.50, destinato ad interrare completamente i due
piani inferiori, adibiti a posteggio.
La variante qui in esame comporta un
innalzamento di poco meno di un metro della quota del pianterreno dell’immobile
indicata dai piani approvati. Al fine di mantenere sotterraneo anche il livello
superiore dei due piani adibiti a posteggio, il nuovo progetto prevede di
aumentare sino a
3 m
l’altezza
del terrapieno addossato alla facciata nord dell’immobile.
Con la decisione di rilascio della licenza e
di rigetto dell’opposizione il municipio si è limitato a rilevare che il
terrapieno rispetta l’altezza massima degli edifici (m 15.00), fissata
dall’art. 44 cpv. 2 NAPR. La deduzione è di per sé conforme al diritto, poiché,
anche aggiungendo l’altezza del terrapieno che travalica il limite di m 1.50
fissato dall’art. 41 LE a quella dell’edificio che fuoriesce dal terreno (m
12.40), l’altezza massima fissata dalle norme di zona risulta ossequiata. La
deduzione non è tuttavia conferente, poiché omette di confrontarsi con l’art. 8
cpv. 4 NAPR, che limita l’altezza delle sistemazioni del terreno agli
interventi atti a migliorare l’inserimento delle costruzioni nel paesaggio e
nell’ ambiente urbano.
Sopperendo all’omissione in cui è incorsa
l’autorità comunale, il Consiglio di Stato ha ritenuto che il terrapieno
migliorasse l’inserimento della costruzione nel paesaggio, poiché consente di interrare
completamente l’autorimessa. La conclusione alla quale è pervenuto il Governo
in applicazione dell’art. 8 cpv. 4 NAPR, implicitamente condivisa dal municipio
in sede di osservazioni al ricorso qui in esame, può tutto sommato essere
condivisa. È ben vero che il controverso terrapieno persegue anzitutto lo scopo
di evitare il computo della volumetria del primo piano interrato sull’indice di
edificabilità. Non si può tuttavia negare che esso sia nel contempo atto a
ridurre l’impatto dell’edificio sull’ambiente circostante, migliorandone
l’inserimento nel quadro del paesaggio. La pendenza del terrapieno (circa 30°),
sebbene importante, non appare peraltro manifestamente innaturale.
È anche vero che per escludere i due piani
destinati a posteggio dal computo della volumetria sarebbe stato preferibile
evitare di innalzare la quota del pianterreno, ma l’art. 8 cpv. 4 NAPR non
subordina l’ammissibilità delle sistemazioni del terreno alla condizione che
costituiscano la misura maggiormente idonea per ottimizzare l’inserimento delle
costruzioni nel paesaggio. È sufficiente che siano atte a migliorarlo.
Condizione, questa, che in concreto, non appare fuori luogo considerare soddisfatta.
Non appare quindi lesivo del diritto
escludere la volumetria dei piani adibiti a posteggio dal computo dell’indice
di edificabilità.
2.4. In concreto, il volume della
costruzione fuori terra, ossia senza i due piani adibiti a posteggio, calcolato
secondo la norma SIA 116, ammonta a 44'256.90 mc. Calcolato secondo la norma
SIA 416, più favorevole al costruttore, risulterebbe leggermente inferiore.
La superficie del fondo è di 7'081 mq.
L’indice di edificabilità, inteso come il rapporto fra il volume della
costruzione (calcolato secondo la norma SIA 416) e la superficie edificabile
del fondo (art. 6 lett. b NAPR), non supera quindi il valore di 6.25.
Dal profilo dell’indice di edificabilità, la
controversa licenza in variante non presta dunque il fianco a critiche.
3.   Variante
di PR allo studio
3.1. Giusta l’art. 65 LALPT, in mancanza di
una zona di pianificazione, l’autorità cantonale o il municipio devono
sospendere per due anni al massimo le loro decisioni, quando la domanda appare
in contrasto con uno studio pianificatorio in atto.
Una domanda di costruzione è in contrasto
con uno studio pianificatorio in atto, precisa l’art. 25 RLALPT, quando l’esecuzione
dell’opera intralcerebbe o comprometterebbe la realizzazione degli obbiettivi
dello stesso (cpv. 1). Esiste contrasto segnatamente nel caso di costruzione di
edifici e impianti su sedimi riservati ad attrezzature o costruzioni d’
interesse pubblico quali scuole, ospedali, cimiteri, strade, aree per lo svago
e la ricreazione, per la protezione delle acque, della natura e del paesaggio
(cpv. 2 lett. a), oppure di sfruttamento del suolo non compatibile con la destinazione
prevista dal progetto di piano oppure quando l’indice di sfruttamento o di
edificabilità viene superato in modo sostanziale (cpv. 2 lett. b). Differenze
nelle altezze, nelle distanze e nell’ indice di occupazione non giustificano,
di regola, una decisione di sospensione, tranne nel caso di grave contrasto con
il contenuto del progetto di piano o d’ imminenza della pubblicazione del piano
stesso (cpv. 3).
La valutazione dell’importanza del contrasto
è rimessa all’apprezzamento dell’autorità chiamata ad adottare un eventuale
provvedimento di salvaguardia della pianificazione. Il controllo
dell’apprezzamento da parte del Consiglio di Stato in sede di ricorso è quindi
pieno soltanto se la sospensione è decisa dal Dipartimento del territorio o dal
municipio su sollecitazione di quest’ultimo (art. 56 PAmm). È invece limitato
dall’autonomia comunale se la misura appare riconducibile al diritto comunale
allo studio (RDAT I 1996 n. 14; Marco Borghi/Guido Corti, Compendio di procedura
amministrativa ticinese, ad art. 56 PAmm, n. 3). Tanto nell’uno, quanto
nell’altro caso, il controllo dell’apprezzamento da parte di questo tribunale è
a sua volta circoscritto alla violazione del diritto, segnatamente sotto il
profilo dell’abuso o dell’eccesso di potere (art. 61 PAmm).
3.2. In sede di approvazione del nuovo PR,
il Consiglio di Stato ha sollecitato il comune ad introdurre un indice di
sfruttamento nella zona __________. In ossequio a tale richiesta, il municipio
ha previsto di dividere l’attuale zona __________ in due distinte zone, una a
vocazione esclusivamente industriale (I), situata ad ovest dell’autostrada N2,
ed una, posta ad est di quest’ultima, destinata invece tanto alle attività
produttive, quanto alla attività commerciali (__________). L’edificabilità
della zona industriale continuerebbe ad essere disciplinata dall’art. 44 NAPR,
che riprende il testo normativo attualmente in vigore ad eccezione della
facilitazione relativa alla volumetria dei posteggi. L’attività edilizia della
nuova zona __________ verrebbe invece regolata da un nuovo art. 44 bis, che
riserva l’indice di edificabilità esclusivamente alle attività di produzione
(cpv. 1) ed assoggetta invece le attività commerciali ad un indice di
sfruttamento di 1.0 (cpv. 2). Per gli edifici a destinazione mista, gli indici
in questione verrebbero calcolati proporzionalmente alle singole destinazioni
d’uso (cpv. 3).
3.3. Nel caso concreto, la controversa
costruzione risulterebbe inclusa nella nuova zona __________. La __________
destinata alle attività commerciali ammonta a 4'450 mq. In base all’indice di
sfruttamento (1.0), previsto dall’art. 44 bis NAPR allo studio, essa sfrutta
una superficie edificabile di almeno uguali dimensioni. Per le attività
produttive rimane quindi disponibile una superficie edificabile di 2'631 mq. La
volumetria riservata a queste attività, stando alla relazione tecnica allegata
alla domanda di costruzione, ammonta a 19'718.25 mc, che, rapportati alla
superficie edificabile disponibile (2'631 mq), determinano un indice di edificabilità
pari a 7.49 mc/mq.
Secondo i calcoli elaborati dai ricorrenti
in sede di ricorso al Consiglio di Stato la volumetria sarebbe invece di
21'461.65 mc.
I calcoli non possono tuttavia essere
accreditati, poiché si fondano su valori metrici che non trovano riscontro nei
piani agli atti. L’applicazione della norma SIA 416, più favorevole al
costruttore della norma 116, abbandonata dalla SIA dal 1° ottobre 2003 per il
calcolo volumetrico degli edifici, comporterebbe anzi un’apprezzabile riduzione
della volumetria determinante.
L’esito non potrebbe essere più favorevole
ai ricorrenti nemmeno computando la volumetria dei posteggi riservati alle
attività produttive, che gli art. 44 e 44 bis cpv. 1 NAPR allo studio non permettono
più di escludere dal calcolo dell’indice di edificabilità. A prescindere dal
fatto che la variante modifica soltanto la quota dei piani destinati a
posteggio, lasciandone invariate le dimensioni, il volume dei posteggi che
possono essere riservati ai dipendenti delle attività produttive non sarebbe
invero atto a sostanziare una disattenzione degli art. 65 cpv. 1 LALPT e 25
cpv. 2 lett. b RLALPT. Considerato che ogni posteggio ha un volume di circa 100
mc e che ai dipendenti delle attività produttive devono esserne riservati al
minimo soltanto una ventina (cfr. art. 50 cpv. 3 NAPR), il volume complessivo
di questi posteggi non permetterebbe invero di ravvisare nella mancata
sospensione dell’esame della domanda di variante gli estremi di una violazione
del diritto. Nelle particolari circostanze del caso concreto, il sorpasso
dell’indice di edificabilità non potrebbe in effetti essere considerato
sostanziale e quindi suscettibile di compromettere o intralciare il conseguimento
degli obbiettivi della variante di PR allo studio.
Anche da questo profilo la controversa
licenza appare dunque conforme al diritto.
4.   Distanza
dal riale __________
4.1. Giusta l’art. 9 cpv. 6 NAPR, in
mancanza di altre indicazioni, le costruzioni devono rispettare una distanza di
almeno 6.00 m dal filo esterno degli argini dei corsi d’acqua. La norma
riprende in sostanza l’art. 34 RLE.
Eventuali deroghe, soggiunge l’art. 9 cpv. 6
NAPR, sottostanno alle modalità previste dall’art. 69 NAPR, che permette al
municipio di concedere o imporre con decisione motivata in modo esauriente
deroghe in presenza di situazioni eccezionali.
4.2. Nell’evenienza concreta, la serra
prevista a ridosso della facciata est dell’edificio in contestazione verrebbe a
sorgere ad una distanza di circa 4 m dall’argine del riale __________. Il municipio
l’ha autorizzata concedendo una deroga all’art. 9 cpv. 6 NAPR. La deroga è
motivata dal fatto che le direttive federali, emanate in applicazione
dell’ordinanza sulla sistemazione dei corsi d’acqua (OSCA; RS 720.100.1),
permetterebbero di edificare sino ad una distanza di 7.00 m dal piede
dell’argine; distanza, che in concreto risulterebbe rispettata.
Il Consiglio di Stato ha ritenuto
giustificata la deroga in considerazione della forza derogatoria del diritto
federale. La deduzione non può essere condivisa, poiché le direttive federali
si limitano a stabilire distanze minime senza tuttavia imporle. La prescrizioni
del diritto cantonale e comunale continuano pertanto ad essere applicabili.
Non presentando la situazione del fondo del
resistente alcunché di eccezionale, la deroga non appare dunque giustificata.
Trattandosi di un difetto facilmente
emendabile, la licenza può comunque essere confermata alla condizione che la
serra sia arretrata in modo da rispettare la distanza di 6.00 m dal filo
dell’argine.
5.
In esito alle considerazioni che precedono, il ricorso va parzialmente
accolto, annullando la decisione governativa impugnata e riformando la licenza
ai sensi del precedente considerando.
La tassa di giustizia e le ripetibili sono
poste a carico dei ricorrenti tenendo conto del lavoro occasionato
dall’impugnativa, dei valori in gioco e della loro preponderante soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 40, 41 LE; 65 LALPT; 25 RLALPT; 6,
8, 44, 69 NAPR; 3, 18, 28, 31, 43, 60, 61, 65 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.
§.  Di conseguenza:
1.1.
la decisione 9 novembre 2004 (n. 4966) è
annullata e riformata nel senso che:
1.2.
la licenza edilizia 12 luglio 2004 rilasciata in
variante dal municipio di CO 2 a CO 1 per l’edificazione di un centro
commerciale sulla part. n. __________ RF è confermata alla condizione che la
serra prevista sul lato est venga arretrata in modo da rispettare la distanza
di 6.00 dal filo dell’argine del riale M__________.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 4'000.- è a carico dei ricorrenti in solido, che rifonderanno
identico importo al resistente a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.
3.   Intimazione
a:
.
terzi implicati
1. CO 1
1 patrocinato da: PA 2
2. CO 2
3. CO 3
4. CO 4
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario