ti_gerichte · 12.2013.19 · 2014-02-21 · it
Mandato di vendita immobiliare esclusivo; motivazione appello; forza probante dell'interrogatorio formale; culpa in contrahendo

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 21.02.2014 12.2013.19

Incarto n.
12.2013.19
Lugano
21 febbraio
2014
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2009.397
della Pretura __________ - promossa con petizione 24 giugno 2009 da
AP 1
rappr. dall’ RA
1
contro
AO 1
AO 2
entrambi rappr. dall’ RA 2
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al versamento di fr. 115’000.-,
oltre interessi al 5% a far tempo dal 1°settembre 2008, con protesta di tasse,
spese e ripetibili;
domanda
avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione integrale della
petizione e che il Pretore, con sentenza 24 dicembre 2012, ha integralmente respinto;
appellante
l’attrice con atto di appello 31 gennaio 2013, con cui chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di, in via principale, accogliere integralmente la
petizione e, in via subordinata, di accoglierla limitatamente a fr. 63'000.-, in
entrambi i casi con richiesta di riformare anche il dispositivo sulle spese
giudiziarie, il tutto con protesta di spese e ripetibili di appello;
mentre i
convenuti con osservazioni (correttamente: risposta) 14 marzo 2013 postulano la
reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di
causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
Il 27 luglio 2007 AO 1 e AO 2 hanno
conferito alla società AP 1, con sede a B__________, un mandato di vendita immobiliare
esclusivo, con scadenza al 31 marzo 2008, avente per oggetto la vendita dei
fondi part. __________ e __________ RFD di C__________ (doc. 1). Il contratto prevedeva
che nel caso in cui AP 1 avesse trovato un acquirente alle condizioni pattuite ma
malgrado ciò la vendita fosse stata rifiutata da AO 1 e AO 2 per una qualsiasi
ragione, questi ultimi le avrebbero corrisposto un indennizzo pari al 5% del
prezzo di realizzazione dei fondi in oggetto (doc. 1, clausola n. 6).
Con raccomandata del 26 marzo 2008 AO 1 e AO 2 hanno comunicato alla
società AP 1 che il mandato di vendita esclusivo del 27 luglio 2007 sarebbe
scaduto il 31 marzo 2008 e che non intendevano rinnovarlo (doc. 2).
B.
Con
petizione 24 giugno 2009 la società AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 e AO 2 in
solido al pagamento di complessivi fr. 115'000.-, oltre interessi al 5% dal 1°
settembre 2008. A fondamento di tale pretesa l’attrice sostiene di avere indicato
ai convenuti il nominativo della signora __________ T__________ quale persona
interessata all’acquisto dei fondi in questione prima della scadenza del
mandato di vendita immobiliare. Essi I’avrebbero rifiutata e avrebbero
proceduto alla vendita diretta dei loro terreni a terzi, violando in tal modo
il mandato e facendo nascere il suo diritto all’indennizzo previsto dalla clausola
n. 6 del contratto, cifrato in fr. 52'000.-. L’attrice chiede inoltre, sulla
base di una cessione di credito a suo favore sottoscritta il 1° agosto 2008 da __________
T__________ (doc. O), la rifusione di fr. 60'000.- per i costi di un progetto
di massima allestito dall’arch. __________ G__________ concernente
l’edificazione dei mappali citati, nonché fr. 3'000.- per i costi relativi alla
preparazione del rogito concernente il diritto di compera che avrebbe dovuto
essere costituito a favore della signora __________ T__________ sui fondi in
questione. In risposta i convenuti si sono opposti integralmente alla
petizione, contestando le pretese creditorie dell’attrice. In sintesi, essi
hanno negato che l’attrice abbia loro comunicato il nominativo di __________ T__________
prima della scadenza del mandato di vendita immobiliare, ragione per cui
nessuna richiesta di indennizzo può essere fondata su tale contratto. Essi
hanno poi sostenuto che le trattative intercorse con __________ T__________ a
partire dal mese di aprile 2008 e fino a fine giugno 2008 nulla avevano a che
fare con il mandato di vendita immobiliare in questione. Tali trattative si
sarebbero interrotte a causa dell’inconsistenza dei mezzi dell’interessata
(risposta, ad 5, pag. 4). Essi contestano infine tutte le pretese dell’attrice
poiché non provate. Nei successivi allegati di replica e duplica le parti si
sono riconfermate nelle rispettive allegazioni e richieste. Esperita
l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a partecipare al dibattimento finale e
nei rispettivi memoriali conclusivi esse hanno confermato le proprie antitetiche
posizioni.
C.
Con
sentenza 24 dicembre 2012 il Pretore ha respinto integralmente la petizione, con
tasse, spese e ripetibili interamente a carico dell’attrice. In sintesi, il
Pretore ha concluso che l’attrice, cui incombeva l’onere probatorio secondo
l’art. 8 CC, non ha provato di avere indicato ai convenuti un potenziale acquirente
entro il 31 marzo 2008, data di scadenza del mandato di vendita immobiliare.
Egli ha pertanto negato la richiesta di indennizzo basata sulla clausola n. 6
del contratto di mediazione. Il giudice di prime cure non è infine entrato nel
merito della questione, sollevata in via subordinata dall’attrice, concernente
una pretesa
culpa in contrahendo
dei convenuti. Egli ha infatti concluso
che le pretese cedute all’attrice da __________ T__________ concernenti i costi
del progetto di massima allestito dall’arch. G__________ e i costi relativi
all’attività svolta dal notaio avv. P__________ non erano state provate.
D.
Con
appello 31 gennaio 2013 l’attrice chiede di riformare la decisione impugnata
nel senso di, in via principale, accogliere integralmente la petizione e, in
via subordinata, di accoglierla limitatamente a fr. 63'000.-, con protesta di
tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. L’appellante riepiloga le argomentazioni
esposte in prima sede e rimprovera al Pretore un errato accertamento dei fatti.
Ella ribadisce di avere indicato a AO 1 e AO 2 un potenziale acquirente dei
fondi durante la validità del contratto. L’appellante sostiene che il mandato
di vendita esclusiva non contemplava la necessità di una vendita diretta,
essendo sufficiente la costituzione di un diritto di compera, come quello
proposto dal potenziale acquirente. L’appellante rimprovera poi il Pretore per
avere tenuto conto dell’interrogatorio formale di AO 2. A suo dire, essendo
quest’ultimo parte al procedimento, la sua deposizione sarebbe priva di
qualsiasi forza probante. L’attrice censura inoltre il giudice di prime cure
per non essere entrato nel merito della domanda sollevata in subordine e concernente
la
culpa in contrahendo
, ragione per cui la petizione avrebbe dovuto
essere accolta almeno limitatamente a fr. 63'000.-, essendo state le pretese
debitamente documentate. Con osservazioni (correttamente: risposta) 14 marzo
2013 i convenuti propongono di respingere integralmente l’appello, pure con protesta
di spese e ripetibili. Delle argomentazioni di parte convenuta si dirà, se e
per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato
in diritto:                  1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al
Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua
conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv.
1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1).
Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna che, avendo preso avvio a
seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle
nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
Nelle
controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è
impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30
giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata
notificata il 4 gennaio 2013 e l’appello del 31 gennaio 2013 è di conseguenza
tempestivo.
2.
Preliminarmente
si rileva che l’appellante con il suo appello 31 gennaio 2013 ripropone la
propria interpretazione dei fatti, limitandosi a trascrivere quanto già
contenuto nel memoriale conclusivo. Tale modo di procedere è inammissibile in
questa sede, poiché l’atto di appello deve confrontarsi compiutamente con la
decisione impugnata, contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si
fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve
confrontarsi criticamente con la decisione impugnata, spiegando per quali
ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare (
Reetz/Theiler
, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 2
a
ed., n.36 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4; II CCA 9 settembre
2013 inc. n. 12.2012.188). Per costante giurisprudenza la semplice trascrizione
nell’appello delle conclusioni di causa o di altri allegati di prima istanza o
anche solo la riproduzione di ampi stralci degli stessi non costituisce una
sufficiente motivazione di appello secondo l’art. 311 cpv. 1 CPC (DTF 138 III
374 consid. 4.3.1; II CCA 31 gennaio 2014 inc. n. 12.2012.86 consid. 9.2; 9
settembre 2013 inc. n. 12.2012.188 e riferimenti ivi contenuti). Nel presente
caso l’appellante ha riprodotto nell’atto di appello ampi stralci delle
conclusioni. Ciò vale per quanto riguarda la descrizione dei fatti (pag. 4 - 6
dell’atto di appello corrispondenti in larga misura alle pag. 2 - 6 delle
conclusioni), la comunicazione del nominativo dell’acquirente prima della
scadenza contrattuale (pag. 7 – 10 dell’appello corrispondenti in larga misura
alle pag. 2 – 6 delle conclusioni) e la domanda sollevata in via subordinata
relativa alla presunta
culpa in contrahendo
(pag. 11 – 14 dell’atto di
appello corrispondenti alle pag. 7 – 9 delle conclusioni). Le ampie citazioni
tratte dall’allegato conclusionale, non essendo al servizio di circostanziate
censure al giudizio pretorile, rendono queste parti dell’appello irricevibili,
poiché non conformi ai requisiti posti dall’art. 311 cpv. 1 CPC. Ne discende
che possono essere esaminate unicamente le rimanenti censure esposte nelle
aggiunte originali, nella misura in cui hanno una valenza autonoma rispetto
alla parte ricopiata dalle conclusioni.
3.
L’appellante
rimprovera al Pretore un errato accertamento dei fatti per avere ritenuto non
provata la circostanza in base alla quale ella avrebbe comunicato entro il
termine di scadenza contrattuale del 31 marzo 2008 il nominativo di __________
T__________ quale persona interessata all’acquisto dei fondi di proprietà dei
convenuti (appello, pag. 9, 3° paragrafo).
3.1   L’appellante
si limita ad una generica contestazione della conclusione pretorile, senza
indicare da quali atti di causa il Pretore avrebbe dovuto ritenere provata tale
allegazione, se non riproponendo la propria lettura già esposta in prima sede. Ne
discende che l’appellante, investita dell'onere della prova circa l'avvenuta e
tempestiva indicazione del nominativo dell’acquirente non può seriamente
pretendere di avere adempiuto a questo suo onere probatorio in forza di
argomenti soggettivi già esposti in prima sede e senza confrontarsi
compiutamente con la decisione pretorile. La censura risulta pertanto
irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC).
3.2
In
merito all’accertamento del Pretore relativo all’indicazione di un potenziale
acquirente, l’appellante contesta poi la forza probante dell’interrogatorio
formale di AO 2, poiché parte al procedimento (appello, pag. 9, 4° paragrafo).
Secondo l’art. 276 cpv. 1 CPC-TI, applicabile al procedimento di
primo grado (cfr. art. 404 cpv. 1 CPC e supra consid. 1), le dichiarazioni rese
da una parte in sede di interrogatorio formale sono valutate dal giudice
secondo il proprio convincimento. Esse rappresentano degli indizi che devono
essere confermati da altri indizi convergenti per costituire valida prova di un
fatto (
Cocchi/ Trezzini
, CPC-TI,
ad art. 276, n. 764); ciò nondimeno se l'unica prova agli atti è da ricondurre
all'interrogatorio formale della parte e se quanto emerge dal medesimo ha un
tale grado di convincimento logico da prevalere largamente sulla possibilità
del contrario (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., ad art. 90, m. 13), il giudice non può distanziarsene con
argomentazioni che non trovano nessun riscontro negli atti processuali. Nel
caso concreto il Pretore ha concluso che la tesi dell’appellante, a cui
incombeva l’onere probatorio, non era supportata da alcuna prova e che anzi la
tesi era pure stata negata da uno dei convenuti in sede di interrogatorio
formale. In queste circostanze non si vede in che modo il ragionamento del Pretore
possa dare adito a critiche.
3.3.   Ad ogni modo
la censura dell’appellante risulta pure infondata, non essendo stata in grado
di dimostrare quanto da lei asserito e cioè che l’indicazione ai convenuti di
un potenziale acquirente dei fondi oggetto del contratto sarebbe avvenuta prima
della scadenza dello stesso. Come rettamente ritenuto dal Pretore, dalle tavole
processuali non emerge infatti alcun riscontro oggettivo atto a confermare la sua
tesi. La lettera del 20 ottobre 2008 (doc. E) del notaio incaricato di
preparare il rogito per la costituzione di un diritto di compera a favore di __________
T__________ riferisce di circostanze avvenute a partire dall’8 aprile 2008, e
cioè dopo la scadenza del contratto di mediazione immobiliare, senza indicare
nulla sulla questione a sapere se la signora __________ T__________ fosse stata
presentata ai convenuti prima del 31 marzo 2008. Nemmeno dalla sua audizione
testimoniale emergono elementi atti a sostenere la tesi dell’appellante. Il
notaio conferma infatti il contenuto della sua lettera di cui al doc. E senza
aggiungere alcun elemento in merito alla questione della presentazione di __________
T__________ quale potenziale acquirente prima del 31 marzo 2008. Egli riferisce
di circostanze avvenute dopo la scadenza del contratto di mediazione
immobiliare (audizione testimoniale avv. __________. __________, 27 gennaio
2010, pag. 1 e 2). La stessa cosa vale per tutte le altre audizioni
testimoniali (audizione testimoniale __________. L__________ del 23 marzo 2012;
audizione testimoniale __________. C__________ del 11 luglio 2012). In queste
circostanze la decisione del Pretore su questo punto merita conferma.
4.
Per
quanto concerne infine la censura relativa alla
culpa in contrahendo
, la
stessa costituisce la semplice trascrizione delle conclusioni e non rispetta i
requisiti di motivazione posti dall’art. 311 cpv. 1 CPC (cfr. supra consid. 2).
Essa è pertanto irricevibile.
Anche a prescindere
da tale riserva di ricevibilità, la stessa sarebbe comunque infondata nel
merito.
4.1   Affinché sia
data la responsabilità di una parte per
culpa in contrahendo
, occorre
che questa abbia agito in modo contrario alle regole della buona fede, che la
controparte abbia subito un danno e che sia dato un nesso causale tra il danno
e il comportamento in questione (DTF 121 III 356 consid. 6d). Incombe alla
parte lesa dimostrare tali presupposti (
Piotet
,
La culpa in contrahendo aujourd'hui in: SJZ 1981 pag. 241).
Per
quanto concerne il comportamento contrario alle regole della buona fede, ogni
parte è tenuta a negoziare seriamente conformemente alle sue autentiche
intenzioni ed è pure tenuta a informare l'altro, quantomeno sulle circostanze
che possono influenzare la sua decisione di concludere il contratto, o di
perfezionarlo a determinate condizioni (sentenza del Tribunale federale 4C.152/2001 del 29 ottobre 2001 consid. 3a). Il dovere di comportarsi con serietà implica quello di
non impegnarsi, né di continuare le trattative se non si ha l'intenzione di
concludere il contratto (DTF 77 II 137 consid.
2a;
Kramer
in: Berner Kommentar, n. 12 ad
art. 22 CO;
Thévenoz
in:
Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 27 ad art. 97 CO).
Resta inteso che ogni parte ha di principio il diritto di mettere
fine alle trattative senza dare spiegazioni. La possibilità di imputare a una
parte una responsabilità precontrattuale a causa della fine dei negoziati ha
dunque carattere eccezionale. Il comportamento contrario alle norme della buona
fede non consiste tanto nell’avere interrotto la negoziazione ma di avere
continuato a lasciare credere all'altra parte di voler stipulare il contratto o
di non avere fugato tale illusione tempestivamente (sentenza del TF 4C.152/2001 del 29 ottobre 2001 consid. 3a).
4.2   In concreto
l’appellante non ha dimostrato a carico dei convenuti un comportamento
contrario alle regole della buona fede, in particolare che questi abbiano
continuato a lasciare credere all’appellante di voler stipulare il contratto o
di non avere fugato tale illusione tempestivamente. Dagli atti risulta che i
convenuti hanno venduto i fondi a __________ L__________ alla fine di agosto
2008 e che le trattative sono durate diversi mesi (audizione testimoniale __________
L__________ 27 marzo 2012). __________ C__________, che ha presentato
l’acquirente ai convenuti, riferisce di avere comunicato a __________ L__________
l’intenzione dei convenuti di vendere i fondi nel periodo tra maggio e giugno
2008 (audizione testimoniale __________ C__________ 11 luglio 2012). Dall’istruttoria
è poi emerso che i convenuti, per il tramite del loro patrocinatore, già il 14
maggio 2008 hanno comunicato all’appellante che stavano vagliando delle altre
offerte di vendita dei fondi e che per tale motivo non avevano preso ancora
posizione sulla bozza di rogito relativo alla costituzione di un diritto di
compera a favore dell’appellante (verbale audizione 27 gennaio 2010 avv. __________.
__________, pag. 2). In tali circostanze non si vede come il comportamento dei
convenuti possa essere contrario al principio della buona fede.
4.3   Abbondanzialmente
si rileva che, come rettamente ritenuto dal Pretore, le pretese fatte valere dall’appellante
di fr. 60'000.- per l’elaborazione di un progetto di massima dell’arch. __________
e di fr. 3'000.- per l’attività notarile e di consulenza dell’avv. __________
non possono essere riconosciute, mancando agli atti qualsiasi prova
dell’esistenza dell’asserito danno. A tal fine risultano manifestamente
irrilevanti i documenti citati dall’appellante nel suo atto di appello.
5.
Ne
discende che l’appello deve essere respinto nella limitata misura in cui è
ricevibile. Gli oneri processuali della procedura di secondo grado, calcolati
sulla base di un valore litigioso di fr. 115'000.-, valore determinante anche
per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale, seguono la
soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC), che deve inoltre rifondere
alla controparte un’equa indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 1 lett. b CPC).
Per questi motivi,
richiamati per le spese
gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
1.
L’appello
31 gennaio 2013 di AP 1
è respinto
nella limitata misura in cui è
ricevibile
.
2.
Gli oneri processuali della procedura di appello consistenti in
complessivi fr. 3'000 -, sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà
alla controparte fr. 2'000. - per ripetibili d’appello.
3.
Notificazione:
-
-.
Comunicazione
alla Pretura __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso è superiore a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è
ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).