ti_gerichte · 12.2011.135 · 2012-07-16 · it
Qualifica giuridica del contratto di sfruttamento di una cava di pietra naturale (contratto di affitto). Sconfinamento di una ditta cavista vicina. Limitazione dell'esercizio e limitazione dell'idoneità all'uso della cava (nozione di difetto). Procedura innanzi all'Ufficio di conciliazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.07.2012 12.2011.135

Incarto n.
12.2011.135
Lugano
16 luglio
2012
/jm
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Federspiel Peer
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2008.49
della Pretura del Distretto di Riviera - promossa con istanza 4 agosto 2008 da
AP 1
patr. dall’  PA
1
contro
CO 1
patr. dall’  PA
2
con cui l’istante,
che ha denunciato la lite a PI 1 la quale è intervenuta, ha chiesto, in via
cautelare, che “
le pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione di __________
sono liberate a favore del AP 1 salvo per l’importo del 20% relativo alla
pigione annua della cava patriziale no. 3 di Fr. 33'816.-, che resta depositato
sino a crescita in giudicato della procedura
” e, nel merito, che “
l’istanza
è accolta e le pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di __________ vengono integralmente liberate a favore del AP 1
rigettando tutte le pretese”
della convenuta;
domande avversate
dalla convenuta che ha chiesto la reiezione integrale dell’istanza con protesta
di tasse, spese e ripetibili;
istanza che il Pretore,
con sentenza del 20 giugno 2011, ha respinto;
appellante
l’istante con atto di appello del 2 agosto 2011, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza, protestate tasse, spese e
ripetibili, mentre la convenuta con risposta del 31 agosto 2011 postula la
reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti,
ritenuto
in fatto:
A.
In
data 26 gennaio 2005 il AP 1 e CO 1 (all’epoca attiva sotto la ragione sociale __________;
per i dettagli cfr. modifica della ragione sociale pubblicata sul FUSC del 6
marzo 2009) hanno stipulato un contratto denominato “
contratto di locazione
”
con cui il AP 1 conferiva alla controparte il diritto di estrarre, acquisire,
trasformare e vendere il materiale proveniente dalla cava patriziale di pietra
naturale designata col numero 3 nella planimetria allegata a detto documento.
Il contratto prevedeva un “
canone di locazione
” annuo di fr. 33'330.-
(valuta al 1
°
gennaio 2005)
adeguato annualmente secondo l’evoluzione dell’indice nazionale dei prezzi al
consumo a partire dal 1
°
gennaio 2006. Per l’anno 2008 esso assommava a fr. 33'816.-. La durata del
contratto era stata fissata in 10 anni a decorrere dal 1
°
gennaio 2005 (doc. A dell’inc. Ufficio di
conciliazione). La cava n. 3 oggetto del contratto 26 gennaio 2005 confina con
la cava n. 4 il cui sfruttamento è stato concesso dal AP 1 alla ditta PI 1.
Tra il AP 1 e CO 1 è in vigore un secondo contratto di data 21
febbraio 2002 avente per oggetto la cava n. 2 denominata “ex Camillo Dindo” per
la quale CO 1 corrisponde fr. 25’000.- annui.
B.
Il
10 maggio 2007 CO 1 ha notificato al AP 1 lo sconfinamento da parte di PI 1 sul
sedime occupato dalla cava n. 3 con contestuale asportazione di materiale, ha chiesto
allo stesso di voler intervenire per porre fine alla turbativa (doc. I) e, nel
contempo, ha indicato che si sarebbe riservata di adire le vie legali. Ne è
seguito un fitto scambio di corrispondenza nel corso del quale CO 1 ha ribadito
la propria richiesta ed ha assegnato al AP 1 un termine ultimo per posare i
termini tra le cave; per sua parte questi ha negato la propria responsabilità
ed ha invitato l’impresa a regolare il contenzioso direttamente con PI 1 (doc. L,
M, N, O, P, Q, R, S). Il 21 settembre 2007 è stato effettuato un sopralluogo
che non ha però permesso di risolvere la vertenza (doc. R).
In data 30
gennaio 2008 CO 1 ha depositato il canone relativo alle cave n. 2 e n. 3 per
l’intero anno 2008, pari a complessivi fr. 59'646.50 (doc. B dell’inc. Ufficio
di conciliazione). Nell’ambito della procedura davanti all’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________ (in seguito Ufficio di
conciliazione) CO 1 ha postulato il deposito delle pigioni relative alle cave
n. 2 e n. 3 quale parziale compensazione per le spese da essa sostenute per
l’eliminazione dei difetti e per l’asportazione di materiale ad opera della
ditta PI 1 per un importo minimo di fr. 500'000.-.
Con
istanza 12 marzo 2008, CO 1 ha inoltrato un’azione possessoria nei confronti di
PI 1 affinché fosse fatto ordine a quest’ultima, già in via provvisionale
inaudita altera pars, di rispettare i confini tra le cave n. 3 e n. 4 e di
sospendere immediatamente i lavori di estrazione di granito nella parte di cava
gestita da CO 1. Richiesta che il Pretore, ritenendo il provvedimento
giustificato, ha accolto con decreto supercautelare del 13 marzo 2008 (doc. G).
Con
decisione del 4 luglio 2008 l’Ufficio di conciliazione, in parziale
accoglimento della richieste di CO 1 ha accordato “
una riduzione del 20%
della pigione per l’anno 2008, dal 1
°
gennaio 2008, per l’intero 2008, rispettivamente fino
all’eliminazione del difetto
” ed ha ordinato lo
sblocco della pigione depositata a favore del AP 1 per fr. 47'717.20 e a favore
di CO 1 per fr. 11'929.30 (cfr. incarto Ufficio di conciliazione).
C.
Il 4
agosto 2008 il AP 1 ha adito la Pretura di del Distretto di Riviera chiedendo
la liberazione integrale in suo favore delle pigioni depositate presso
l’Ufficio di conciliazione, (assommanti, come si vedrà meglio in seguito, a fr.
59'646.50; cfr. consid. 2), e il rigetto di tutte le pretese avanzate da CO 1. In
via cautelare ha postulato la liberazione immediata in suo favore delle pigioni
depositate, eccezion fatta per l’importo corrispondente al 20% della pigione
annua di fr. 33'816 .- della cava patriziale n. 3 che resta depositato sino
alla crescita in giudicato del giudizio di merito. Parallelamente l’istante ha
denunciato la lite alla ditta PI 1 che è intervenuta. In sintesi, il AP 1 ha
negato che lo sconfinamento da parte di PI 1 sul sedime della cava n. 3 possa
assurgere a difetto del bene locato ritenendo che trattasi semmai di un
problema di definizione dell’oggetto del contratto e non di qualità o
caratteristica del bene locato. L’istante ha inoltre sottolineato che l’art. 17
del “
contratto di locazione
” esclude espressamente qualsiasi sua
responsabilità o coinvolgimento per divergenze che dovessero sorgere tra i
cavisti. Da ultimo ha censurato la procedura seguita dalla convenuta innanzi
all’Ufficio di conciliazione ed ha lamentato il mancato rispetto delle
formalità procedurali previste per legge.
All’udienza
di discussione tenutasi il 10 ottobre 2008, CO 1, che ha prodotto un memoriale
scritto, ha sostenuto la correttezza della decisione emanata dall’Ufficio di
conciliazione in data 4 luglio 2008 e ne ha, di fatto, chiesto la conferma. Nel
proprio allegato la convenuta ha difeso la procedura da lei seguita per il
deposito del canone e ha ribadito che lo sconfinamento da parte di PI 1 costituisce
un difetto ai sensi dell’art. 259a CO, ciò che giustifica una riduzione del
canone pattuito contrattualmente. Essa ha inoltre eccepito la validità della
clausola contrattuale di cui all’art. 17, invocata dall’istante. CO 1 si è
dichiarata disposta a sbloccare la somma di fr. 47'717.20 a favore del AP 1, mentre per il resto ne ha contestato le allegazioni e le domande.
Dal canto
suo la litisdenunciata PI 1, che ha prodotto osservazioni scritte, ha per prima
cosa negato di aver sconfinato sul sedime della cava patriziale n. 3. Essa ha
contestato la tempestività dell’istanza inoltrata da CO 1 all’Ufficio di
conciliazione ed ha definito abusivo il deposito delle pigioni. PI 1 si è
opposta a svolgere la procedura di merito ed ha dichiarato di non ritenersi
vincolata dal giudizio di merito che dovesse essere pronunciato.
Nella
medesima occasione, le parti si sono accordate nel senso di evadere la domanda
cautelare mediante versamento da parte della convenuta a favore dell’istante
dell’importo di fr. 47'717.20; il Pretore ne ha quindi ordinato lo sblocco.
Esperita
l’istruttoria, le parti sono state convocate al dibattimento finale che ha
avuto luogo il 14 giugno 2010, cui ha presenziato unicamente la parte istante
la quale ha prodotto conclusioni scritte ed ha chiesto la liberazione delle pigioni
ancora depositate (assommanti a fr. 11'929.30; cfr. consid. 2). In precedenza la
convenuta, con allegato scritto del 1
°
giugno 2010 ha confermato la propria posizione. La litisdenunciata
ha rinunciato a produrre un memoriale conclusivo.
D.
Con
sentenza del 28 giugno 2011 il Pretore ha respinto l’istanza ed ha accordato “
una
riduzione del 20% del fitto inerente la cava n. 3 a far tempo dal 1
°
gennaio 2008 fino
all’eliminazione del difetto
”. Nel contempo ha
ordinato “
lo sblocco dei canoni depositati presso l’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di __________ a favore del AP 1 per fr. 5'165.10 e a
favore della CO 1, Cresciano per fr. 6'763.20
”
. Le tasse
di giustizia, le spese e le ripetibili sono state poste a carico dell’istante
(cfr. sentenza citata pag. 14).
E.
Con
appello del 2 agosto 2011 il AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio nel
senso di accogliere l’istanza e di negare la concessione di una riduzione della
pigione nell’ambito del contratto che la lega a CO 1. L’appellante postula la
liberazione in suo favore delle pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di
conciliazione. Protestate tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con
risposta del 31 agosto 2011 la convenuta postula la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili. Per sua parte la litisdenunciata, con risposta
del 12 settembre 2011, si associa alle richieste del AP 1 e ne chiede
l’accoglimento, con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda sede.
e considerato
in diritto:
1.
Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile
svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010 1739, 1834). Giusta l'art.
405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento
della comunicazione della decisione. In concreto, il giudizio pretorile del 28
giugno 2011 è stato senz’altro comunicato alle parti dopo il 1° gennaio 2011.
La procedura ricorsuale è così retta dal CPC.
2.
Preliminarmente, per motivi di comprensione,
è necessario spiegare alcuni aspetti relativi alla determinazione del valore di
causa e all’appellabilità del giudizio di merito che non emergono in modo chiaro
dal querelato giudizio.
L’art. 5
CPC-TI prevede che il valore di causa innanzi al Pretore è determinato dalla
domanda. Se l’attore non precisa il valore, o se il convenuto lo contesta, il
Giudice lo determina mediante ordinanza, desumendolo dai registri pubblici, da perizia
o informazioni, con equo apprezzamento delle circostanze (cfr. art. 13 CPC-TI).
Nel caso
concreto l’istante non ha esplicitato in modo chiaro il valore della domanda
nel petitum limitandosi a chiedere che “
le pigioni depositate presso
l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ vengono integralmente
liberate a favore del AP 1
“ (cfr. istanza del 4 agosto 2008 pag. 12); detto
valore è però desumibile dal contenuto dell’istanza stessa e dal riferimento alla
decisione emessa dall’Ufficio di conciliazione in data 4 luglio 2008. L’importo
delle “
pigioni
” (in realtà trattasi di “fitti” come si vedrà in seguito,
cfr. consid. 4 ) depositate assomma a fr. 59'646.50.
A seguito
della parziale ammissione delle pretese da parte della convenuta che ha
acconsentito allo sblocco dell’importo di fr. 47'717.20 a favore del AP 1, questi, in sede di conclusioni, ha ridotto la propria domanda chiedendo
di liberare in suo favore “
le pigioni ancora depositate
” (cfr. conclusioni
del 14 giugno 2010 pag. 2). Anche in questa circostanza l’istante ha omesso di
cifrare in modo esplicito le propri pretese, un facile calcolo permette però di
sanare questa mancanza e di quantificare l’importo rimasto litigioso innanzi al
Pretore in fr. 11'929.30.
L’appellabilità
è determinata dall’ultima conclusione riconosciuta nella decisione pretorile
(cfr. art. 308 cpv. 2 CPC). Determinante è pertanto il valore litigioso al
momento in cui è prolata la decisione di prima istanza; nel caso concreto esso
assomma a fr. 11'929.30. L’appellabilità del querelato giudizio è pertanto
data.
3.
Nella
propria sentenza il Pretore ha stabilito innanzitutto che il contratto in vigore
tra il AP 1 e CO 1 deve essere qualificato quale contratto di affitto e non quale
contratto di locazione come invece indicato sul documento stesso; il rapporto
tra le parti è pertanto retto dagli art. 275 e segg. CO. Per quanto attiene la
clausola prevista dall’art. 17 del contratto, il primo giudice ha ritenuto la
stessa inapplicabile al caso concreto; egli ha inoltre ricordato che l’art. 288
cpv. CO sancisce la nullità di tutte quelle clausole che derogano al regime
ordinario a svantaggio dell’affittuario previste nei contratti sotto forma di
condizioni generali preformulate.
Per
quanto attiene allo sconfinamento ad opera della litisdenunciata, il Pretore,
sulla base delle risultanze istruttorie, in particolare delle planimetrie agli
atti e delle audizioni testimoniali, ha ritenuto lo stesso provato. Lo stesso AP
1 ha ammesso la circostanza pur relativizzandone la portata e negando che
l’affittuaria abbia subito un danno concreto. In seguito il primo giudice ha
stabilito che lo sconfinamento della cava n. 4 sulla cava n. 3 impedisce alla
convenuta di sfruttare l’area affittata come previsto dal contratto di affitto
con conseguente danno economico, l’area di sfruttamento risultando infatti
minore rispetto a quanto pattuito contrattualmente. Secondo il Pretore ciò
costituisce senz’altro una limitazione dell’esercizio o quantomeno una
diminuzione dell’idoneità all’uso per il quale predetta cava è stata concessa
in affitto e di conseguenza un difetto ai sensi degli art. 258 cpv. 3, 278 e
288 CO. In relazione alla procedura seguita dinanzi all’Ufficio di
conciliazione, il magistrato ha ritenuto che lo scambio di corrispondenza
intercorso tra le parti prima del deposito delle pigioni fosse sufficiente per
ritenere adempiute le formalità previste dall’art. 259g cpv. 1CO.
Per
quanto attiene la quantificazione della riduzione del fitto il Pretore ha
ritenuto adeguata la percentuale del 20% concesso dall’Ufficio di conciliazione;
egli ha però precisato che detta riduzione deve essere applicata unicamente al canone
per la cava n. 3 e non anche a quello per la cava n. 2, come erroneamente
indicato dall’Ufficio conciliazione.
4.
L’appellante
contesta la qualifica giuridica del contratto operata dal Pretore e ribadisce
che il contratto sorto tra le parti è un contratto di locazione e non un
contratto d’affitto come invece accertato dal magistrato. A riprova di ciò
menziona il rinvio contemplato nel contratto medesimo agli art. 253 segg. CO e
alle condizioni generali edite dalla CATEF (doc. A dell’inc. Ufficio di
conciliazione, punto 5) e la clausola prevedente l’esclusione di ogni e
qualsiasi garanzia da parte della locatrice per il materiale estratto (doc. A
cit., punto 1).
Nella
sentenza impugnata il Pretore ha già ampiamente esposto le nozioni e le
caratteristiche dei due tipi di contratto qui in discussione. In questa sede
risulta pertanto sufficiente ricordare che il contratto d’affitto si distingue
dal contratto di locazione in primo luogo per l’oggetto del contratto. Il
contratto di locazione può portare solo su delle cose, siano esse produttive o
no, mentre il contratto d’affitto può avere come oggetto unicamente cose
produttive o diritti produttivi di utilità. La produttività (“
Nutzbarkeit
”)
dell’oggetto costituisce l’elemento centrale del contratto d’affitto. Tra le
cose produttive che più spesso sono oggetto di un contratto d’affitto la dottrina
e la giurisprudenza citano i fondi ai sensi dell’art. 655 CC, tra questi figurano
i pascoli, i campi, i boschi, i frutteti ma anche le cave di pietra, le cave di
ghiaia, le cave di argilla e le miniere (vedi anche
Roncoroni,
Commentaire Romand, Code des obligations I, 2003,
Basilea, nota 1 ad art. 275;
Higi
,
Obligationenrecht, Die Pacht, Zurigo, 2000 nota 25 ad art. 275).
In
secondo luogo i due tipi di contratto differiscono per lo scopo per il quale
l’oggetto è ceduto. Nel contratto di locazione l’oggetto è ceduto affinché il
conduttore ne faccia uso, mentre nel contratto d’affitto è ceduto non solo
perché l’affittuario ne usi ma anche al fine di raccoglierne i frutti ed i
proventi. A titolo di esempio, si è in presenza di un contratto di locazione se
un locatore cede un pascolo affinché venga usato per fare dell’equitazione; se
detto pascolo viene invece ceduto per permettere lo sfruttamento dell’erba vi è
un contratto d’affitto (cfr. anche
Roncoroni
, op. cit., nota 6 segg. ad art. 275 CO).
La
qualifica del contratto deve avvenire in base alle prestazioni realmente pattuite
e non in funzione di espressioni o denominazioni inesatte utilizzate dalle
parti (cfr. SJ 2001 I pag. 541)
Nel caso
concreto, oggetto del contratto è una cava di granito destinata all’estrazione
di pietra naturale e pertanto un bene immobile ai sensi dell’art. 655 CC
produttivo di utilità. Il contratto prevede espressamente il diritto di CO 1 “
di
estrarre, di acquisire, di trasformare e di vendere il materiale estratto dalla
cava (...)
” (
doc. A punto 1 dell’inc. Ufficio di
conciliazione); in altre parole, in base all’accordo concluso tra le parti, la
convenuta è legittimata a raccogliere i proventi di detto bene.
Valutando
l’insieme di quanto sopra indicato, si deve ritenere che il contratto in essere
tra le parti sia un contratto d’affitto, così come accertato dal Pretore.
5.
L’appellante
invoca nuovamente il contenuto della clausola n. 17 del contratto che esclude
ogni responsabilità o coinvolgimento del AP 1 per divergenze sorte tra i
cavisti. A mente della stessa, oggetto della presente vertenza sarebbe per
l’appunto un litigio tra cavisti e pertanto detta clausola troverebbe piena
applicazione.
Questa
argomentazione non può essere seguita. Se pur è vero che la diatriba tra le
parti ha preso origine in seguito ad uno sconfinamento da parte della litisdenunciata
PI 1 sull’area di sfruttamento della cava n. 3 attribuita alla convenuta, la
presente causa non concerne direttamente divergenze tra le due ditte caviste bensì
controversie tra il AP 1 e CO 1 connesse al contratto d’affitto e al deposito
del fitto. Non vi è motivo di ritenere, ciò che peraltro neppure il AP 1
pretende, che sottoscrivendo detta clausola la convenuta abbia inteso
rinunciare preventivamente a far valere i suoi diritti in caso di difetti del
bene affittato. Ne consegue che, come accertato dal Pretore, la clausola n. 17
non trova applicazione nel caso concreto.
6.
L’appellante
nega che lo sconfinamento operato da PI 1 costituisca un difetto del bene
locato suscettibile di legittimare una riduzione del 20% della pigione a favore
della convenuta. A sostegno delle proprie allegazioni il AP 1 ha argomentato che
CO 1 non ha subito alcun danno concreto ed ha sottolineato che la ditta non
operava e non effettuava estrazioni nella zona interessata dallo sconfinamento.
A dire dello stesso, l’attività di sfruttamento della cava da parte di CO 1 non
sarebbe stata intaccata. Il AP 1 conclude sostenendo l’illegittimità della
riduzione accordata dal Pretore.
6.1.
Nel
querelato giudizio il Pretore ha già illustrato le norme e la dottrina applicabili
ai difetti della cosa, in particolare egli ha ricordato che in virtù dell’art.
288 CO le disposizioni in materia di locazione di cui agli art. 259a - 259i CO sono
applicabili per analogia al contratto d’affitto. In questa sede risulta
pertanto sufficiente rammentare che, per dare diritto ad una riduzione della
pigione, e per analogia anche ad una riduzione del fitto, i difetti devono
essere almeno di media importanza. Il Tribunale federale ha già avuto modo di
spiegare che questa condizione è adempiuta quando l’uso dell’ente locato è
ristretto nella misura di almeno il 5%, oppure quando, seppur non raggiungendo
tale percentuale, il difetto minore si prolunga su un lungo lasso di tempo
senza che il locatore, informato della sua presenza, prenda misure necessarie
per eliminarlo (sentenza del Tribunale federale 4C.97/2003 del 28 ottobre 2003 consid. 3.3). L’entità della riduzione della pigione deve essere
calcolata applicando per analogia i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla
giurisprudenza nell’ambito di azioni estimatorie del contratto di compravendita
(
SVIT
- Kommentar, 3
a
ed,
Zurigo, n.14 ad art. 259d CO;
Lachat
,
Commentaire Romand, Code des obligations I, Basilea, 2003, nota 2 ad art. 259d
CO;
Züst
, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen,
Berna-Stoccarda-Vienna, 1992, p. 187 e segg.; DTF 130 III 504 consid. 4.1; II
CCA 23 aprile 1996 inc. 12.1996.12; II CCA 23
agosto 1996 inc 12.1996.99);
la riduzione deve essere proporzionale al minor valore della cosa locata,
ovvero deve corrispondere alla sua diminuita utilità rispetto a quella
inizialmente pattuita. In difetto di una precisa normativa sui parametri di
calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo il suo libero
potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso
concreto, effettuare tale quantificazione (II CCA 25 aprile 1997 inc.
12.1997.109;
Züst
, op. cit., pag.
193, n. 337). Egli decide secondo equità, potendo far riferimento
all’esperienza generale della vita, al buon senso ed alla casistica
giurisprudenziale (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e sentenza del Tribunale
federale del 28 ottobre 2003 inc. 4C.97/2003 consid. 3.5 con la quale ha
confermato la sua precedente sentenza del 29 maggio 1997 inc. 4C.527/1996, consid. 4a). A questo proposito va rilevato che nei casi in cui il giudice è tenuto a
giudicare secondo il suo libero apprezzamento, applicando quindi le regole del
diritto e dell’equità ai sensi dell’art. 4 CC, l’autorità di appello può
riesaminare una tale valutazione ma con estrema prudenza, intervenendo solo
quando le decisioni rese secondo il libero apprezzamento siano manifestamente
ingiuste o inique (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e giurisprudenza ivi citata; DTF
109 II 391 consid. 3; II CCA 16 gennaio 1997 inc. 12.1996.222)
6.2.
Nella
fattispecie il Pretore, sulla base delle risultanze istruttorie, ha preliminarmente
appurato la correttezza del confine tra la cava patriziale n. 3 e la cava n. 4
indicato nella planimetria allegata al contratto di affitto sottoscritto tra il
AP 1 e CO 1 (doc. A
dell’inc. Ufficio di conciliazione)
e successivamente accertato che vi è stato uno sconfinamento nell’estrazione
del granito da parte di PI 1 sul sedime occupato dalla cava. n. 3. Circostanza
questa di cui dà atto lo stesso AP 1 ancorché cercando di ridimensionarne la
portata e che invece la litisdenunciata PI 1 nega. Il primo giudice ha quindi
ritenuto che detto sconfinamento impediva a CO 1 di sfruttare l’area affittata come
previsto dal contratto d’affitto - di fatto l’area di sfruttamento risultava
infatti inferiore a quanto pattuito - ed ha riconosciuto la natura difettosa
della cava. In particolare egli ha stabilito che il difetto limitava
l’esercizio del bene e ne diminuiva l’idoneità all’uso. L’opinione del primo
giudice merita di essere condivisa.
È
infatti fuori dubbio che il fatto di non poter sfruttare una parte
del bene affittato costituisce una limitazione dell’uso per cui esso era stato
ceduto. Poco importa che la convenuta operasse o meno su quella parte di sedime.
A giusta
ragione il primo giudice ha pertanto ammesso la natura difettosa dell’ente affittato
ed il diritto ad una riduzione del fitto.
Per
quanto attiene alla quantificazione della stessa è necessario ricordare che in
questo ambito il primo giudice gode di un ampio potere di apprezzamento e che l’autorità
di appello può intervenire solo quando le decisioni siano manifestamente
ingiuste o inique. Nel caso concreto, alla luce di quanto indicato sopra e
tenuto conto dell’estensione tutto sommato limitata dello sconfinamento (quantificato
dal Pretore in 150 mq, dato non contestato dalle parti) per rapporto alla
superficie totale della cava (cfr. doc. C dell’inc. Ufficio di conciliazione), appare
equo ridurre sensibilmente la percentuale del 20% concessa dal Pretore e
fissare la stessa nel 10% del fitto della cava n. 3 (cfr. anche
Züst
, Kasuistik zur Mietzinsherabsetzung
bei Mängel in MP 2004 pag. 69 e segg.).
Conformemente
ai disposti dell’art. 259d CO, detta riduzione deve essere accordata a partire
da inizio 2008 e sino all’eliminazione del difetto, rispettivamente sino alla
fine dell’affitto.
7.
Da
ultimo l’appellante contesta la correttezza della procedura seguita dalla
convenuta per depositare le pigioni e lamenta una violazione dei disposti degli
art. 259 segg. CO. A detta dello stesso la convenuta avrebbe omesso di fissare
chiaramente un termine per il ripristino della situazione come pure l’avviso
che in caso contrario avrebbe depositato le pigioni.
Queste argomentazioni
non possono essere condivise. Dottrina e giurisprudenza sono chiare al
riguardo. La fissazione del termine e la minaccia del deposito, pur costituendo
di regola delle premesse obbligatorie, possono essere omesse, in analogia con
l’art. 108 CO, quando dal comportamento del debitore risulti chiaro che ciò
sarebbe inutile. In questa ipotesi diventa però obbligatorio avvertire per
iscritto il locatore dell’avvenuto deposito (per i dettagli cfr. anche
Higi
, Obligationenrecht, Die Miete, Zurigo,
1994, n. 29, 41 e 46 ad art. 259g CO).
Nel caso
concreto, dall’incarto processuale emerge in modo chiaro che CO 1 ha segnalato
a più riprese al locatore per iscritto e verbalmente gli sconfinamenti della
ditta confinante invitandolo ad intervenire e riservandosi di adire le vie
legali nel caso in cui il termine fissato per il ripristino non fosse stato
rispettato (cfr. per i dettagli doc. I, L, M, N, O, P, Q, R, S). Per sua parte
il locatore ha declinato ogni sua responsabilità sollecitando la convenuta a
rivolgersi direttamente a PI 1 (doc. N). Il AP 1 si è limitato ad organizzare
un sopralluogo in loco che non ha però permesso di risolvere la vertenza (doc.
R).
Confrontata
con l’atteggiamento passivo del AP 1 e resasi conto che questi non avrebbe intrapreso
passi più incisivi per ristabilire la legalità, in data 30 gennaio 2008, CO 1 ha
proceduto al deposito della pigione. Il 31 gennaio 2008 essa ha avvertito il
locatore dell’avvenuto deposito ed ha inoltrato l’istanza di convalida al
competente Ufficio di conciliazione (cfr. per i dettagli sentenza 28 giugno
2011 punto 4.1.1).
Contrariamente
a quanto sostiene l’appellante, l’agire dell’affittuaria appare conforme ai
disposti dottrinali e giurisprudenziali citati poc’anzi ed è pertanto formalmente
corretto. Su questo punto la sentenza pretorile merita conferma.
8.
Visto
quanto precede l’appello deve essere parzialmente accolto. La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la
rispettiva soccombenza delle parti.
Diversamente
da quanto indicato dal Pretore nel proprio giudizio le ripetibili devono essere
poste a carico della convenuta ritenuto il suo maggior grado di soccombenza, e le
ripetibili ridotte di prima sede vengono quindi fissate in fr. 1’080.-. Per il
giudizio di appello si è tenuto conto di un valore di causa di fr. 6'763.20.
Per i quali motivi,
visti gli art. 96 e 106 CPC
decide
I.
L’appello 2 agosto 2011 del AP 1
è
parzialmente accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 28 giugno 2011 della Pretura del Distretto di Riviera,
è così riformata:
1.   L’istanza
presentata dal AP 1 in data 4 agosto 2008 è parzialmente accolta.
2.               E’
accordata una riduzione del 10% del fitto inerente la cava n. 3 a far tempo dal 1. gennaio 2008 fino all’eliminazione del difetto.
3.   E’
ordinato lo sblocco dei canoni depositati presso l’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di __________ a favore del AP 1 per fr. 8'547.70 e a
favore della CO 1 per fr. 3'381.60.
4.   La
tassa di giustizia di fr. 2’000.- (di cui fr. 80.- già anticipati dall’istante)
e le spese di fr. 2’000.- (di cui fr. 1'440.- già anticipati dall’istante, fr.
230.- già anticipati dalla convenuta e fr. 250.- già anticipati dalla
litisdenunciata), da anticiparsi per la differenza dalla parte istante sono
poste a carico dell’istante in ragione di 1/20 e della convenuta in ragione di
19/20. La convenuta rifonderà inoltre all’istante l’importo di fr. 1'080.- a
titolo di ripetibili ridotte.
II.
Le spese giudiziarie della procedura di appello consistenti in
complessivi fr. 1200.-, da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico per
1/2 e per 1/2 sono poste a carico dell’appellata; le ripetibili sono compensate.
III.
Notificazione:
-
-
-
RA 1, __________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Riviera
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle
cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso
ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di
locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è
ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art.
74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile
proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).