ti_gerichte · 40.2005.46 · 2005-08-16 · it
ricorso stime


Incarto n.40.2005.46

__________

Lugano

16 agosto 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Giancarlo Fumasoli

ing. Alberto Lucchini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 15/18 aprile 2005 da

RI
 1

rappr.
 da RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 510 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 luglio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 510 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 45'209.-

Il
reclamo interposto in data 27 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione del 14 marzo 2005.

Lautorità
di prima istanza ha riconfermato la propria decisione, ribadendo che nella
fattispecie, al valore metrico di base di CHF/mq 140.- sono stati applicati i
seguenti correttivi:

-un correttivo del -30% per carico
ambientale, che viene giustificato con le pesanti immissioni provenienti
dallautostrada, nonché dalla strada cantonale e dalla linea ferroviaria confinanti.
A mente dellUCS i valori dallarme diurni e notturni sarebbero già superati
con le sole immissioni provenienti dalla ferrovia;

-un correttivo del -50% in
considerazione della particolare conformazione del terreno, che renderebbe
difficile, se non di fatto impossibile, lo sfruttamento edilizio del terreno.

3.     Con
ricorso 15/18 aprile 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale
contestando entrambi i correttivi applicati dallUCS.

Per
quanto attiene al correttivo del -30% per carico ambientale, RI 1 ritiene che
il medesimo sia soggettivo e arbitrario in quanto, a suo dire, la situazione
non si sarebbe aggravata in modo così importante rispetto alla precedente
valutazione della stima immobiliare.

Per
quanto concerne invece il correttivo del -50% per la particolare conformazione
del terreno, il ricorrente ribadisce in sostanza che lo stesso si trova in gran
parte nella zona Nucleo A del vigente PR e che pertanto risulta tuttora
pienamente edificabile, non giustificandosi di conseguenza una tale riduzione
di valore rispetto alla previgente stima, stabilita sulla base della medesima
situazione presente oggi.

Il
proprietario postula di conseguenza che per il calcolo della nuova stima venga considerato
un valore medio di CHF/mq 500.-, a suo dire corrispondente al valore
commerciale risultante da transazioni avvenute in passato nel comprensorio,
senza lapplicazione di alcun correttivo.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario delloggetto
stimato nonché destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione. È considerato valore
venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in
una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono
influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16
cpv. 1 Lst.). Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi
medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 7 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto
constatare che il terreno è incolto (boscaglia) e di forma allungata.

Ad
est confina direttamente con il tracciato della ferrovia, che a sua volta
confina direttamente con lautostrada, mentre ad ovest con la strada cantonale.

Sul
lato orientato a nord la proprietà confina con il mappale no. 283 RFD di __________,
la cui area è destinata a parcheggio pubblico. Le immissioni foniche e atmosferiche
sono importanti.

7.     Alla
luce di tali risultanze, il Tribunale ritiene che il correttivo del -30% per
carico ambientale non presta il fianco ad alcuna critica ed è ossequioso dei
canoni di estimo sanciti dalla Lst. La particella si trova infatti a diretto
confine con il tracciato della ferrovia e con la strada cantonale e a pochi
metri dallautostrada. Le immissioni foniche e atmosferiche in loco sono
importanti e superiori a quelle di cui sono oggetto praticamente tutti gli
altri fondi della medesima zona di PR.

Premesso
come il valore di base di CHF/mq 140.- assegnato alla zona di PR Nucleo A
zona di valore 0 rispecchia effettivamente in modo prudenziale il valore di
mercato, il Tribunale non ritiene però giustificato il correttivo del -50% per
particolare conformazione del terreno applicato dallUCS.

Il
terreno infatti, malgrado le restrizioni previste dalle NAPR per la zona del
nucleo, è comunque teoricamente edificabile e presenta delle possibilità
edificatorie analoghe al terreno confinante mappale no. 283 RFD di __________.
A differenza di questultimo però, la sua forma allungata giustifica
lapplicazione di un correttivo di riduzione del -10% sul valore metrico del
terreno.

Il
raffronto con la previgente stima immobiliare che viene fatto dal ricorrente
non può venire condiviso, ritenuto che i fondi e le forze idriche devono essere
valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della
stima (art. 5 Lst.) e ciò sulla base della nuova Lst. e indipendentemente da
precedenti valutazioni.

Il
ricorso viene pertanto parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del
mappale no. 510 RFD di __________ stabilito in CHF 81'351.-

La
scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, nella fattispecie di 4/5
per il ricorrente e del rimanente 1/5 per lUCS.

Ritenuta
la preminente soccombenza del ricorrente, non vengono assegnate ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 510 RFD di __________ stabilito in
CHF 81'351.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico del ricorrente in ragione di 4/5 e dellUCS per il rimanente 1/5.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi