ti_gerichte · 11.2001.121 · 2002-11-07 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 07.11.2002 11.2001.121
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 07.11.2002 11.2001.121
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 07.11.2002 11.2001.121

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
11.2001.00121
Lugano
7 novembre
2002
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima
Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
G. A. Bernasconi e Giani
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa n. ___-__.____–__/____
__ (rettifica del registro fondiario) del Dipartimento delle istituzioni,
Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza, che
oppone
__________ __________
,
__________
(patrocinata dall'avv. __________ __________,
__________)
alla
Sezione del registro fondiario e di commercio
quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;
e all'
Ufficio del registro fondiario del Distretto di
__________;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto il
ricorso del 7 settembre 2001 presentato da __________ __________ contro la
decisione emanata il 10 agosto 2001 dalla Sezione del registro fondiario e di
commercio quale autorità di vigilanza;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
Con
atto pubblico rogato dal notaio __________ __________ il 18 dicembre 1987
__________ __________ e __________ __________ nata __________ hanno concesso a
__________ __________ un diritto di compera sulla particella n. __________RFD
di __________, al prezzo di fr. 3 000 000.–, da esercitare entro il
31 luglio 1998. Nel medesimo atto veniva stabilito che, al momento
dell'esercizio del diritto di compera, sarebbe stato annullato l'onere
d'usufrutto generale iscritto a favore di __________ __________, e sarebbe
stato costituito, a favore della medesi­ma, un diritto d'abitazione gratuito
vita natural durante “sul­l'attico n. __________, sito al sesto piano del
subalterno A della particella n. __________, composto di tre locali, cucina e
bagno di circa 130 mq di superficie, rivolto a sud”. Il contratto contemplava
inoltre la clausola seguente:
Per tutta la durata del diritto
d'abitazione, alla beneficiaria viene concesso in uso e godimento, gratuitamente,
1 (una) cantina nel sottoscala, l'unico solaio esistente al subalterno A del mapp.
nr. __________RFD di __________, nonché il box indicato con il nr. __________
(__________) sui piani della casa.
B.
Il
diritto di compera è stato annotato a registro fondiario il 22 dicembre 1987
(d.g. __________/__________). Il 12 luglio 1988 sono poi stati iscritti il
trapasso di proprietà in seguito all'esercizio del diritto di compera (d.g.
__________/__________) e il diritto d'abitazione gratuito in favore di
__________ __________ (d.g. __________/__________). La particella n.
__________è poi stata acquistata il 24 gennaio 1989 da __________ __________ e
__________ __________, che l'hanno a loro volta venduta il 14 settembre 1989
alla __________ __________ __________. Per finire, il 6 giugno 1994, il fondo è
stato comprato da __________ __________.
C.
Con
atto pubblico del 28 settembre 2000, raccolto dal notaio __________ __________,
__________ __________ ha assoggettato l'immobile alle nor­me della proprietà
per piani, costituendo __________appartamenti e l'autorimessa di dieci box auto
in 24 proprietà per piani (dal n. __________al n. __________). Secondo l'atto
costitutivo l'appartamen­to occupato da __________ __________ corrisponde alla
proprietà per piani n. __________, composta di “soggiorno-pranzo, cucina, due
camere, doccia, atrio, al sesto piano”, alla quale sono stati assegnati in uso
riservato la terrazza contrassegnata con la lettera “x” al sesto piano e il
ripostiglio contrassegnato con la lettera “t” al piano tetto. Fra le parti
comuni sono stati inoltre definiti 11 posteggi esterni al piano terreno, 20
cantine al piano cantina e un ulteriore ripostiglio al piano tetto. Quest'ultimo,
contrassegnato con la lettera “__________ ”, è stato assegnato in uso esclusivo
alla proprietà per piani n. __________. L'atto pubblico prevedeva infine che
l'assoggettamento della particella n. __________ alle norme della proprietà per
piani avveniva “senza alcuna modifica dei diritti e degli oneri preesistenti”
(d.g. __________/ __________0). La proprietà per piani è stata iscritta il 3
ottobre 2000. L'onere di abitazione è rimasto iscritto a carico del solo fondo
base.
D.
Successivamente
__________ __________ ha venduto le diverse proprietà per piani, conservando
unicamente la proprietà per piani n. __________, in cui abita __________
__________, e una quota di
1
/
10
di comproprietà
dell'autorimessa n. __________. In particolare la proprietà per piani n.
__________, cui è stato assegnato in uso esclusivo il secondo ripostiglio al
piano tetto, è stata acquistata il 23 gennaio 2001 da __________ __________
__________. Nel febbraio del 2001 taluni artigiani incaricati dalla __________
__________ __________ __________, che si era occupata della vendita delle varie
unità immobiliari, hanno intrapreso lavori nel solaio dell'abitazione posta
sulla particella n. __________, demolendo parzialmente un muro e asportando
oggetti che vi erano depositati. __________ __________ ha intimato alla
direzione lavori, a __________ __________ e a __________ __________ __________
di sospendere i lavori nel solaio, di ripristinare il muro e di restituirle i
beni che vi aveva depositato, facendo valere di averne l'uso gratuito.
Tentativi di risolvere la questione in via amichevole sono risultati vani.
E.
Il
30 maggio 2001 __________ __________ ha inoltrato all'Ufficio del registro fondiario
del Distretto di __________ un'istanza di rettifica, chiedendo di iscrivere
sulla proprietà per piani n. __________il diritto di abitazione gratuito vita natural
durante a suo favore in primo grado, prima dell'esistente cartella ipotecaria
di fr. 665 000.–. Essa ha instato altresì perché alla proprietà per piani
n. __________fossero assegnati in uso riservato tutto il solaio dell'abitazione
al subalterno A della particella n. __________, la cantina nel sottoscala e il
box indicato con il n. __________nei piani della casa oppure, nell'ipotesi in
cui l'autorimessa fosse stata costituita in proprietà per piani, l'iscrizione
su quest'ultima del diritto d'abitazione vita natural durante e gratuito a suo
favore. Con decisione del 5 giugno 2001 l'ufficiale ha respinto l'istanza,
adducendo che il diritto d'abitazione a carico del fondo base è opponibile a
tutti coloro che hanno acquistato quote di comproprietà per piani e che, in
mancanza di una richiesta, non sono dati gli estremi per una procedura di
rettifica, la lite essendo se mai da sottoporre al giudice civile.
F.
__________
__________ ha impugnato il 12 giugno 2001 la decisione predetta davanti alla
Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza,
chiedendo l'accoglimento dell'istanza. Nelle sue osservazioni del 4 luglio 2001
l'ufficiale ha confermato la propria posizione. Statuendo il 10 agosto 2001,
l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso, ponendo la tassa di giustizia
di fr. 300.– a carico della ricorrente.
G.
Contro
la decisione appena citata __________ __________ è insorta a questa Camera con
un ricorso del 7 settembre 2001 nel quale chiede che siano annullate le
precedenti decisioni e sia fatto ordine all'ufficiale dei registri del
Distretto di __________ di procedere alle modifiche richieste. Con osservazioni
dell'8 ottobre 2001 la Sezione del registro fondiario e di commercio propone di
respingere il ricorso e di confermare la decisione impugnata. L'ufficiale non
ha presentato osservazioni.
H.
Nel
frattempo, il 9 luglio 2001, è stata annotata su tutte le quote di comproprietà
per piani della particella n. __________una restrizione della facoltà di
disporre menzionante l'esistenza di una causa pendente fra __________
__________ e la comunione dei comproprietari davanti alla Pretura del Distretto
di Lugano, sezione __________. Il 4 marzo 2002, inoltre, la proprietà per piani
è stata modificata, nel senso che dalle originarie particelle n. __________e
__________è stata ricavata un'ulteriore particella n. __________, con modifica
delle relative quote di valore.
Considerando
in diritto:
1.
Le
decisioni emanate dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario possono
essere impugnate davanti alla Camera civile di appello secondo le disposizioni
della legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1).
Il ricorso è diretto con­tro l'autorità di vigilanza; l'ufficio del registro
fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (
Deschenaux
, Das Grundbuch, in: Schweizerisches
Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto). Ci si può
invero domandare se non vadano considerati come parte in causa anche i terzi
toccati nei loro interessi in caso di accoglimento del ricorso (
Deschenaux
, loc. cit.). Dato il presumibile
esito del gravame, per questa volta il quesito può nondimeno restare indeciso.
Quanto al termine di ricorso, esso è – per diritto federale – di 30 giorni
(art. 103 cpv. 2 RRF;
Schmid
in:
Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht
, ZGB
II, Basilea 1998, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo a
Huber
in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestiva,
l'impugnazione in esame è quindi ricevibile.
2.
L'autorità
di vigilanza ha rilevato preliminarmente che in concreto l'iscrizione della
proprietà per piani è avvenuta sulla scorta dell'istanza e dell'atto pubblico
del 28 settembre 2000, secondo il quale l'assoggettamento della particella alle
norme della proprietà per piani non avrebbe modificato gli oneri preesistenti.
Pertanto, in difetto di un'istanza volta al trasferimento del diritto d'abitazione,
l'ufficiale non poteva – né doveva – intervenire in alcun modo. Poco importa
sapere se questi fosse tenuto a darne avviso alla beneficiaria, giacché
l'iscrizione della proprietà per piani non necessita del consenso di terzi. Per
di più, la costituzione della proprietà per piani non ha leso in alcun modo il
diritto d'abitazione, che ha mantenuto il medesimo contenuto e, anzi, essendo
iscritto sul fondo base, è opponibile a tutti gli acquirenti. L'onere inoltre è
stato iscritto prima del pegno immobiliare che grava la proprietà per piani n.
__________, di modo che un'eventuale procedura esecutiva nei confronti del debitore
non comprometterebbe i diritti della beneficiaria. Per l'autorità di vigilanza
eventuali vertenze inerenti all'uso del solaio o della cantina sono dovute al
fatto che, a suo tempo, era stata chiesta unicamente l'iscrizione del diritto
d'abitazione sull'appartamento. In ogni caso, nella fattispecie non sussistono
gli estremi per una rettifica del registro in applicazione dell'art. 98 RRF,
giacché le iscrizioni non sono avvenute per svista.
3.
La ricorrente fa valere in primo luogo che l'estensione del diritto
di abitazione non si desume solo dall'iscrizione nel libro mastro, ma anche dal
contenuto dell'atto costitutivo. Di conseguenza, quando ha comprato l'immobile __________
non poteva ignorare l'esistenza del suo diritto d'uso e di godimento sul
solaio, la cantina e il box auto connesso al suo diritto d'abitazione sull'attico.
Ciò nonostante, né lui né il notaio incaricato né l'Ufficio dei registri
l'hanno informata della costituzione della proprietà per piani. Essa è venuta a
spere della modifica solo quando alcuni operai, senza neppure interpellarla,
hanno avviato lavori nel solaio, sottraendole oggetti personali. Per la
ricorrente, poi, è inammissibile che l'onere di abitazione sia iscritto sul
solo fondo base, il quale come parte comune non può essere gravato da siffat­ta
servitù, tanto più che non è più nemmeno possibile determinare quale proprietà
per piani esso riguardi. Essa teme, pertanto, di essere espulsa dal suo
appartamento e che i condomini decidano di annullare il suo diritto. Per di più
la proprietà per piani corrispondente all'appartamento in cui essa abita è
stata gravata da una cartella ipotecaria di fr. 665 000.–, di mo­do che in
caso di esecuzione contro il debitore essa si vedrebbe privare del proprio
alloggio. La ricorrente chiede pertanto la rettifica dell'iscrizione, facendo
valere in particolare che l'ufficiale avrebbe dovuto informarla della
costituzione della proprietà per piani.
4.
La
rettifica nel registro fondiario di iscrizioni inesatte e indebite sin
dall'inizio è disciplinata dagli art. 975 e 977 CC. La prima norma riguarda
l'ipotesi di operazioni eseguite senza causa legittima, ovvero senza che ne
fossero adempiute le condizioni sostanziali (vizio nel titolo di acquisto o
nella richiesta di iscrizione). La seconda si riferisce all'ipotesi di
operazioni eseguite “per isvista” (art. 98 cpv. 1 RRF), ovvero per inavvertenza
dell'ufficiale, sicché l'iscrizione o l'annotazione non corrisponde ai documenti
giustificativi, di per sé validi e legittimi. Una via preclude l'altra (DTF 117
II 44 consid. 4b, confermata in DTF 123 III 349 consid. 1b). La possibilità
dell'art. 977 CC decade, in ogni modo, ove un terzo acquisti l'immobile facendo
assegnamento in buona fede sul contenuto del registro. In quest'ultima
eventualità rimane solo l'azione dell'art. 975 CC, la quale è data però solo
per contestare iscrizioni, modificazioni o cancellazioni ingiustificate, non
per censurare mancate iscrizioni, al cui riguardo non è più dato alcun rimedio
(DTF 123 III 461 consid. 2c e 350 consid. 2).
L'art.
977 CC, in particolare, va interpretato alla luce dell'art. 98 RRF, che
prospetta due possibilità: o l'ufficiale del registro constata immediatamente
l'inavvertenza e la rettifica “senz'altro” (art. 98 cpv. 2 RRF), oppure egli
ravvisa l'inavvertenza solo in un secondo tempo, “dopo che gl'interessati o dei
terzi abbiano avuto notizia dell'iscrizione inesatta”. In quest'ultimo caso
egli deve avvertire gli interessati, “chiedendo loro di consentire per iscritto
alla rettificazione e procedere a quest'ultima tostoché sia in possesso del
consenso di tutti” (art. 98 cpv. 3 RRF). Se uno degli interessati rifiuta il
consenso, l'ufficiale deve invitare il giudice competente a ordinare la rettificazione
(art. 98 cpv. 4 RRF). L'intervento del giudice avviene allora nel quadro di una
procedura
amministrativa
avente per oggetto la rettifica di un errore
dovuto a svista dell'ufficiale (DTF 117 II 45 consid. 5). Se l'ufficiale, benché
sollecitato, non agisce, ogni interessato può adire l'autorità di vigilanza con
ricorso per denegata o ritardata giustizia a norma dell'art. 104 cpv. 2 RRF
(DTF 117 II 46 consid. 6).
5.
La
ricorrente fa valere, anzitutto, che l'estensione del diritto d'abi­tazione è determinata
non solo dall'iscrizione a registro fondiario, ma anche dall'atto costitutivo,
sicché la concessione in uso e godimento del solaio, cantina e
box
doveva essere considerata “al­meno quale completazione delle modalità d'uso del
diritto d'abitazione” (ricorso, pag. 3). Essa postula, pertanto, che alla proprietà
per piani n. __________– corrispondente all'appartamento in cui abita – siano
assegnati in uso riservato tutto il solaio, la cantina nel sottoscala e il box
n. __________oppure, nell'ipotesi in cui l'autorimessa fosse stata costituita
in proprietà per piani, l'iscrizione su quest'ultima (n. __________) del
diritto d'abitazione vita natural durante e gratuito a suo favore (sopra, consid.
E).
a)
Ogni
diritto reale la cui costituzione è soggetta a iscrizione nel registro
fondiario – com'è appunto il diritto d'abitazione (v. l'art. 776 cpv. 3, che
rinvia all'art. 746 CC) – esiste solo in virtù dell'iscrizione medesima, mentre
l'estensione del diritto può essere dimostrata – nei limiti dell'iscrizione –
con documenti giustificativi o in qualunque altro modo (art. 971 CC). L'estensione
di un diritto iscritto a registro fondiario dev'essere determinata pertanto in
modo da non eccedere i limiti dell'iscrizione
(
art. 971 cpv. 2 CC e, norma speciale in materia di servitù, art. 738
CC;
Steinauer
, Les droits réels,
vol. I, 3
a
edi­zione, pag. 246 n. 900; vol. II, 2
a
edizione,
pag. 330 n. 2291). In concreto a carico della particella n. __________ risulta iscritto
un “onere di abitazione vita natural durante” a favore dell'interessata.
L'iscrizione nel libro mastro rinvia al documento giustificativo n.
__________/12.07.1988, ossia alla relativa istanza di iscrizione, la quale fa
riferimento unicamente all'attico, senza menzionare né il solaio, né la cantina,
né il box auto (doc. 2). L'istanza richiama a sua volta l'atto pubblico del 18
dicembre 1987, dal quale si deduce che il solaio, la cantina e il box
sono
stati concessi in semplice “uso e godimento, gratuitamente” per tutta la durata
del diritto d'abitazione, senza prevederne l'iscrizione a registro fondiario
(sopra, lett. A; d.g. __________/ __________, doc. 1, 7° foglio, punto VIII).
b)
La
ricorrente riconosce che, al momento in cui è stato costituito il diritto
d'abitazione, le parti non hanno potuto concordare l'iscrizione dell'onere
anche a carico del box, della cantina e del solaio, data l'opposizione del
beneficiario del diritto di compera (ricorso, pag. 2 in fondo). Ne discende
che, per quanto concerne il solaio, la cantina e il box auto la facoltà d'uso e
godimento è stata stipulata a titolo meramente obbligatorio. Non è quindi dato
a divedere come oggi l'interessata possa pretendere sulla base di siffatto
contratto la rettifica di un'iscrizione a registro fondiario. Sia come sia, la
questione può rimanere aperta, la richiesta dovendo essere in ogni modo
respinta, come si vedrà in appresso (sotto, consid. 6). Giovi rilevare, ad ogni
buon conto, che sapere in che misura i successivi acquirenti dell'immobile
siano tenuti a rispettare l'impegno preso dai contraenti esula dalla presente
vertenza.
6.
Già a un primo esame la richiesta della ricorrente si rivela invero
destituita di buon diritto, per lo meno nella misura in cui mira a una modifica
della definizione e dell'assegnazione in uso riservato alla proprietà per piani
n. __________di alcune parti comuni (l'intero solaio, la cantina nel sottoscala
e il box auto) e all'iscrizione di un diritto d'abitazione sulla proprietà per
piani n. __________. Dagli estratti del registro fondiario risulta, infatti,
che tutte le quo­te di comproprietà per piani, salvo la n. __________, sono
state acquistate da terzi dopo la costituzione della proprietà per piani. La
circostanza era del resto nota all'interessata, che nella sua istanza di rettifica
del 30 maggio 2001 ha indicato partitamente anche i nuovi proprietari (istanza
pag. 1 a 3). Ora, come detto (consid. 4), la procedura degli art. 977 CC e 98
RRF è applicabile soltan­to alla correzione di errori di natura amministrativa
che riguardano i proprietari fondiari direttamente interessati dall'iscrizione
inesatta. È esclusa, invece, quando in tempi successivi all'iscrizione erronea
la proprietà del fondo passi a terzi (I CCA, sentenza dell'11 agosto 1999 in re
C., consid. 4). In tali circostanze, quand'anche l'iscrizione della proprietà
per piani sia avvenuta in modo erroneo, la rettifica è esclusa, poiché il
proprietario dell'immobile al momento in cui è stata costituita la proprietà
per piani, ossia __________ __________, non corrisponde agli attuali membri della
comunione dei condomini. Per la stessa ragione non può essere accolta la
domanda di iscrivere un diritto d'abitazione sull'autorimessa, corrispondente
alla proprietà per piani n. __________, di cui solo la quota di un decimo è rimasta
di pertinenza di __________ __________, mentre le altre quote sono state
alienate ad altri otto comproprietari.
7.
Rimane
da esaminare se siano date le condizioni per una rettifica da eseguire sulla
sola proprietà per piani n. __________, il cui titolare non è mutato dacché la
particella n. __________ è stata costituita in proprietà per piani. La
ricorrente chiede infatti che il diritto d'abitazione gratuito in suo favore
sia iscritto sulla citata proprietà per piani in primo grado, ossia prima della
cartella ipotecaria di fr. 665 000.– (sopra, consid. E). Essa ricorda che
l'ufficiale non le ha notificato l'iscrizione della proprietà per piani,
contrariamente a quanto prevede la legge. Ora, l'art. 969 cpv. 1 prima frase CC
prescrive che l'ufficiale del registro deve notificare agli interessati le
operazioni che avvengono a loro insaputa. L'avviso deve pertanto essere
notificato a tutti i titolari di diritti reali e ai beneficiari di annotazioni,
nella misura in cui l'operazione a registro possa modificare, a loro vantaggio
o svantaggio, la loro posizione giuridica (
Steinauer
,
op. cit., vol. I, pag. 235 n. 853a con rimandi;
Schmid,
op. cit., n. 3 ad art. 969). La questione è di sapere
se i diritti del beneficiario di un diritto d'abitazione siano toccati
dall'operazione di assoggettamento del fondo gravato alle norme della proprietà
per piani. La dottrina non è esplicita al riguardo (
Schmid
, op. cit., n. 6–12 ad art. 969;
Desche­naux
, Le registre foncier in: Traité
de droit privé, vol. V/II/2, Friburgo 1983, pag. 449 segg.;
Homberger
in: Zürcher Kommentar, 2
a
edizione, n. 6-12 ad art. 969 CC; v. tuttavia
Mooser
,
La fin du droit d'habitation, in: ZBGR/RNRF 77/1996, pag. 360 verso l'alto).
Comunque sia, la violazione di un eventuale obbligo di notifica da parte
dell'ufficiale può, in determinate circostanze, comportare la responsabilità
dello Stato (art. 955 CC), ma non compromette la validità dell'iscrizione
eseguita senza notifica previa (
Steinauer
,
loc. cit., n. 853a in fine con rimandi;
Schmid
,
op. cit., n. 2 ad art. 969 CC). Nel caso specifico il quesito, ininfluente ai
fini del presente giudizio, può dunque restare irrisolto.
8.
Per
la ricorrente, in ogni modo, un diritto d'abitazione non può essere iscritto su
un fondo base assoggettato alle norme della proprietà per piani, giacché una
simile servitù non può avere per oggetto parti comuni e l'onere potrebbe essere
annullato in ogni tempo dall'assemblea dei condomini. L'opinione non può essere
condivisa. La costituzione di un diritto d'abitazione presuppone, invero, che l'immobile
gravato sia atto a essere occupato e – di conseguenza – che sia edificato.
Entrano in considerazioni perciò fondi edificati, diritti di superficie per sé
stanti e permanenti, quote di proprietà per piani e, nella misura in cui l'uso
dell'immobile è chiaramente suddiviso fra comproprietari, singole quote di
comproprietà ordinaria (
Bau­mann
in: Zürcher Kommentar, 3
a
edizione, n. 3 ad art. 776 CC;
Mooser/Izzo
, Kommentar zum Schweizerischen
Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 27 e 28 ad art. 776). Contrariamente a
quanto sembra ritenere l'interessata, la proprietà per piani è una forma di
comproprietà, di modo che l'assoggettamento di un immobile alle norme della proprietà
per piani non ha per effetto di creare un immobile distinto avente per oggetto
le sole parti comuni (
Steinauer
,
op. cit., vol. I, pag. 309 n. 1124). Nulla osta, quindi, all'iscrizione di un
diritto d'abitazione sul foglio relativo al fondo base, che per sua definizione
è necessariamente edificato.
Si
aggiunga che in caso di assoggettamento del fondo gravato alle norme della proprietà
per piani, le servitù esistenti continuano a sussistere sul fondo base, senza
che la situazione del beneficiario sia modificata per ciò soltanto (
Mooser
, op. cit., pag. 360 verso
l'alto). Certo, secondo le circostanze potrebbe prospettarsi un trasferimento
dell'onere sulla singola proprietà per piani interessata (
Meier-Hayoz/Rey
in:
Berner Kommentar, Berna 1987, n. 39 ad
art. 712
d
CC), soprattutto qualora l'esercizio della servitù riguardi
unicamente una determinata proprietà per piani (
Friedrich
, Praktische Fragen in Zusammenhang mit der Begründung
von Stockwerkeigentum, in: ZBGR/RNRF 47/1966 pag. 326). L'iscrizione tuttavia
non può essere modificata d'ufficio, tanto meno ove si consideri che il
trasferimento della servitù dal fondo base alla singola proprietà per piani
interessata potrebbe tornare a scapito del beneficiario (
Mooser,
loc. cit., a metà). Inoltre,
tranne ipotesi estranee alla presente fattispecie, la cancellazione di un
diritto d'abitazione non può avvenire senza il consenso del beneficiario (art.
964 cpv. 1 CC;
Mooser
, op. cit.,
pag. 346; per i diversi casi di estinzione della servitù si veda lo schema
riassuntivo a pag. 362). Mal si comprende quindi come la comunione dei
condomini possa, unilateralmente e senza una causa legale, ottenere la
cancellazione di una servitù iscritta sul fondo base. Al riguardo i timori
della ricorrente sono infondati.
9.
L'interessata
sottolinea che il diritto d'abitazione è stato iscritto sull'attico indicato
con il n. 24, mentre l'atto di costituzione della proprietà per piani non fa
menzione alcuna di quel numero. Sostiene che, data l'incongruenza, un terzo
acquirente difficilmente potrà capire quale proprietà per piani sia gravata dal
diritto. Ora, è vero che nell'atto di costituzione della proprietà per piani la
quota corrispondente all'appartamento gravato dal diritto d'abitazione,
intavolata come foglio n. __________, è indicata con il n. 22 (d.g.
__________/__________, doc. 3, pag. 6 dell'istanza e 6° foglio dell'istro­mento).
Nonostante la diversa numerazione, tuttavia, l'oggetto del diritto d'abitazione
appare designato in modo sufficientemen­te preciso da permetterne l'identificazione
nella proprietà per piani n. __________. L'atto costitutivo della servitù,
infatti, precisa che l'attico gravato è “sito al sesto piano del subalterno A
del fondo n. __________di __________, composto di tre locali, cucina e bagno di
circa 130 mq di superficie, rivolto a sud” (d.g. 18268/1988, doc. 2, pag. 2).
Del resto, nemmeno l'interessata pretende che siano mai sorte contestazioni al
riguardo con i successivi proprietari dell'immobile. Per di più, un'eventuale imprecisione
non è certo dovuta alla descrizione delle quote nell'atto di costituzione della
proprietà per piani, bensì a un'insufficiente designazione dell'oggetto della
servitù al momento della costituzione del diritto d'abitazione, quando – a
scanso di equivoci – si sarebbero potuti allegare ad esempio i “piani della
casa” cui si ancorava la precedente numerazione degli appartamenti e dei box
auto (d.g. __________/__________, doc. 1, 7° foglio punto VIII).
10.
La
ricorrente adduce, per finire, che senza il suo consenso non poteva neppure essere
iscritta una cartella ipotecaria in primo grado sulla proprietà per piani n.
__________ e paventa la per­dita dell'abitazione in caso di esecuzione del
pegno. In realtà i timori sono infondati. Il grado dei diritti reali limitati
dipende dalla data dell'iscrizione nel libro mastro (art. 972 cpv. 1 CC). Solo
nell'ipotesi di concorrenza fra diversi diritti di pegno immobiliare il grado
dipende dal posto assegnato con l'iscrizione (art. 813 segg. CC;
Steinauer
, op. cit., vol. II, pag. 284
seg. n. 2158  e 2159). In caso di realizzazione di un diritto di pegno
costituito posteriormente a una servitù, infatti, l'immobile va aggiudicato con
la servitù, che continua a sussistere (
Steinauer
,
op. cit., vol. II, pag. 283 n. 2153; v. l'ipotesi opposta in:
Mooser
, op. cit., pag. 356). Nulla muta
che la servitù sia iscritta a carico del fondo base e che il pegno in
esecuzione gravi una sola quota di proprietà per piani (art. 73
c
RFF).
Nella fattispecie il diritto d'abitazione è stato iscritto il 12 luglio 1988
(doc. 5), men­tre la cartella ipotecaria di fr. 535 000.– a carico della
proprietà per piani n. __________è stata iscritta il 25 aprile 2001 (doc. 6). I
diritti della beneficiaria della servitù d'abitazione sono pertanto garantiti.
11.
Se ne
conclude che nella fattispecie l'ufficiale non aveva motivo per esigere il consenso
della ricorrente prima di procedere alla costituzione della proprietà per piani
né, tanto meno, di iscrivere d'ufficio il diritto d'abitazione sulla neocostituita
proprietà per piani n. __________. Non ravvisandosi in concreto un'iscrizione avvenuta
“per isvista” (art. 98 cpv. 1 RRF), non entra in considerazione nemmeno una
rettifica del registro fondiario giusta l'art. 977 CC (sopra, consid. 4).
Certo, l'interessata ha fondato la propria istanza di rettifica del 30 maggio
2001 sugli “art. 975 CC e 98 e seg.” RRF (v. l'intestazione dell'istanza), ma
l'indicazione è fuorviante, tanto più che – come detto (consid. 4) – la
procedura giudiziaria dell'art. 975 CC preclude quella amministrativa degli
art. 977 CC e 98 RRF e viceversa. La ricorrente ha inoltrato la sua richiesta
all'“Ufficio del Registro Fondiario Definitivo di __________ ”, pretendendo una
rettifica da parte dall'ufficiale. Essa non ha pertanto inteso avviare un'azione
di rettifica del registro fondiario secondo l'art. 975 CC davanti al giudice
civile, bensì una procedura amministrativa in applicazione degli art. 977 CC e
98 RRF. Tant'è vero che davanti a questa Camera essa non invoca più l'art. 975
CC, ma unicamente l'art. 98 RRF (ricorso, pag. 9). A ragione, dunque,
l'ufficiale ha trattato la richiesta come una domanda di rettifica in
applicazione dell'art. 977 CC.
12.
Gli oneri processuali vanno a carico della ricorrente (art. 28
cpv. 1 LPAmm). Non si giustifica invece di attribuire ripetibili alla Sezione
del registro fondiario e di commercio, autorità di vigilanza, né all'ufficiale
del registro fondiario, i quali si sono limitati a intervenire nell'ambito
delle rispettive attribuzioni ufficiali (art. 159 cpv. 2 OG per analogia).
13.
Per
quanto riguarda la comunicazione dell'odierno giudizio, infine, essa deve avvenire
anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce l'art. 102 cpv. 2 RRF,
seppure tale prassi appaia oggi desueta in molti Cantoni (
Deschenaux
, op. cit., pag. 201 in
alto).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   Il
ricorso è respinto e la decisione impugnata confermata.
2.   Gli oneri
processuali consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 200.–
b)
spese                       fr.
50.–
fr.
250.–
sono
posti a carico della ricorrente. Non si assegnano ripetibili.
3.   Intimazione
a:
– avv.
__________ __________, __________;
–
Sezione del registro fondiario e di commercio
quale autorità di
vigilanza sul registro fondiario;
–
Ufficio del registro fondiario del Distretto di __________.
Comunicazione
all'Ufficio federale di giustizia.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso di diritto amministrativo
al Tribunale federale entro 30 giorni dalla sua notificazione (art. 97 segg.
OG).