ti_gerichte · 12.2001.176 · 2002-02-07 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.02.2002 12.2001.176

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00176
Lugano
7 febbraio
2002
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa - inc. no.
DI.2000.00148 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città - promossa con
istanza 20 agosto 2001 da
__________
__________
entrambi rappr. dall'avv. __________
contro
__________
con cui gli istanti hanno chiesto lo sfratto della convenuta e di
eventuali subconduttori dalla proprietà immobiliare denominata
"__________", sita in __________, domanda avversata dalla controparte
e che il Pretore, con sentenza 22 ottobre 2001 ha parzialmente accolto,
ordinando lo sfratto della convenuta dall'ente locato;
appellante la convenuta con atto di appello 23 ottobre 2001,
completato in data 2 novembre 2001, con cui chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di annullare il decreto di sfratto, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli istanti, con osservazioni 30 novembre 2001, postulano la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 24 ottobre 2001 con cui il presidente di
questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con contratto
6/8 luglio 1996 (doc. A) __________ e __________ hanno concesso in locazione
alla società __________ la villa sita in __________ a __________. Il 25 aprile
/ 7 maggio 1998 le parti hanno sottoscritto un contratto aggiuntivo (doc. B),
che tra l'altro riconosceva alla parte locatrice, in caso di bisogno proprio
("Eigenbedarf"), il diritto di disdire il rapporto di locazione per
il 15 agosto 2001, con un preavviso di 6 mesi.
Il 31 marzo 2000 i
locatori, richiamandosi alla clausola in questione, hanno disdetto il contratto
con effetto al 15 agosto 2001 (doc. C).
2.
Con l'istanza
20 agosto 2001 che qui ci occupa __________ e __________, preso atto che l'ente
locato non era stato liberato entro il termine assegnato e che le procedure di
contestazione della disdetta e di protrazione inoltrate tempestivamente dalla
__________ avanti all'Ufficio di conciliazione prima (inc. 087/00) e al Pretore
poi (inc. no. DI.2000.00150) si erano nel frattempo risolte con la reiezione di
entrambe le richieste (doc. D e F), hanno chiesto lo sfratto della conduttrice
e di eventuali subconduttori.
La convenuta si è
opposta all'istanza, ribadendo le argomentazioni già sollevate a suo tempo
avanti all'Ufficio di conciliazione e al Pretore, in particolare contestando
l'esistenza di un bisogno proprio degli istanti e facendo valere che la
clausola era stata in seguito annullata di comune accordo rispettivamente la
locatrice aveva rinunciato ad avvalersene.
3.
Il Pretore,
con il giudizio qui oggetto di impugnativa, ha parzialmente accolto l'istanza,
ammettendo lo sfratto della convenuta, ma non quello degli eventuali
subconduttori.
Il giudice di prime
cure, dopo aver esposto i motivi che lo avevano indotto a rifiutare
l'assunzione di sei testimoni offerti dalla convenuta, ha in sostanza ritenuto
che a quest'ultima, dopo la conclusione delle procedure di contestazione avanti
all'Ufficio di conciliazione e al Pretore, non era ormai più possibile
contestare la validità della disdetta, cosicché già per questo motivo l'istanza
doveva essere accolta, tanto più che le argomentazioni difensive sollevate dalla
convenuta, nella limitata misura in cui riguardavano effettivamente la
procedura di sfratto - l'incapacità processuale di __________, l'assenza di
disdetta, l'esistenza di un nuovo contratto con la clausola litigiosa
interlineata rispettivamente la rinuncia della parte locatrice ad avvalersene,
l'assenza di un bisogno personale - erano in ogni caso infondate.
4.
Con l'appello
che qui ci occupa, validamente integrato da un secondo scritto, inoltrato
ancora nel termine d'impugnazione (cfr.
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, Lugano
2000, m. 2 ad art. 308), il tutto avversato dagli istanti, la convenuta
contesta la mancata assunzione da parte del Pretore dei testimoni da lei
offerti e ripropone le argomentazioni che a suo giudizio imporrebbero di
respingere l'istanza di sfratto.
5.
Giusta l'art.
506 CPC nei casi di cessata locazione o affitto, per qualsiasi motivo, o di
comodato, non avvenendo la riconsegna della cosa locata affittata o data in
comodato, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al Pretore con
istanza motivata.
Nel caso di specie,
contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, non è in definitiva
necessario esaminare se la mancata assunzione da parte del Pretore di alcuni
testimoni non sia eventualmente rispettosa dell'art. 507 cpv. 3 CPC e ciò in
quanto le risultanze agli atti già permettono di concludere per il benfondato
dell'istanza di sfratto.
Come giustamente
rilevato dal Pretore, è vero che in base alla giurisprudenza del Tribunale
federale (
DTF
121 III 156, 122 III 95) l'obbligo di contestare la
disdetta con la procedura di cui all'art. 273 CO vale unicamente per le
disdette abusive, ma non per quelle nulle o inefficaci, che al contrario
possono essere contestate per la prima volta anche solo davanti al giudice
dello sfratto (cfr. pure
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2.
ed., N. 4 ad art. 273 CO;
Cocchi
, Autorità competenti, aspetti
procedurali e sfratto, in
AAVV
, Diritto della locazione, Lugano 2000, p.
95 e seg.); è però altrettanto vero che se la procedura prevista dall'art. 273
cpv. 1 CO viene nondimeno avviata, il giudice dello sfratto è senz'altro
vincolato dal giudizio cresciuto in giudicato pronunciato in quella sede (
mp
.
2000 p. 42;
Cocchi/Trezzini
, op. cit., N. 7 ad art. 507), a maggior
ragione se le questioni invocate erano già state esposte in quella procedura.
Ora, nel caso di specie è pacifico che la convenuta in base all'art. 273 cpv. 1
CO ha provveduto a contestare la disdetta 31 marzo 2000 (doc. C) avanti
all'Ufficio di conciliazione (inc. n. 087/00), il quale ha concluso per la
validità della stessa (doc. D), e che la successiva procedura ricorsuale da lei
promossa avanti al Pretore giusta il cpv. 5 della stessa norma (inc. no.
DI.2000.00150) si è conclusa con lo stralcio della causa (doc. F), rimasto non
impugnato, così che in definitiva la decisione dell'Ufficio di conciliazione è
cresciuta in giudicato; è pure pacifico che a quel momento (doc. 1 e E) essa
aveva già accennato all'inesistenza di un bisogno proprio degli istanti, al
fatto che la clausola che permetteva alla controparte di disdire il contratto
era stata annullata di comune accordo rispettivamente che quest'ultima aveva
rinunciato ad avvalersene, circostanze queste che, se fondate, avrebbero
permesso di ritenere inefficace la disdetta (
Higi
, Zürcher Kommentar, N.
57 e 132 segg. delle note preliminari all'art. 266-266o CO): stando così le
cose, se ne deve pertanto concludere che alla convenuta non era più possibile
contestare nella causa di sfratto qui in esame la validità della disdetta, ormai
accertata con un giudizio cresciuto in giudicato. Respinta con argomentazione
del tutto pertinente - a cui espressamente si rinvia - l'eccezione di carenza
di capacità processuale di __________, il Pretore ha pertanto concluso
giustamente per l'accoglimento dell'istanza di sfratto, ritenuto che
effettivamente tutte le altre questioni sollevate dalla convenuta - l'esistenza
di difetti nell'ente locato, la necessità di riparazioni, l'asserito carattere
di usura o di abusività della pigione, il diritto di prelazione o di
ritenzione, il risarcimento danni, la pretesa per indebito arricchimento, ecc.
- nulla avevano a che vedere con la procedura di sfratto, mentre la richiesta
di protrazione pure formulata a quel momento era tardiva, non rispettando il
termine di cui all'art. 273 cpv. 2 lett. a CO.
6.
Ne discende la
reiezione dell'appello, ritenuto che in questa sede non torna conto
pronunciarsi sull'ennesima istanza di ricusa nei confronti del Pretore
presentata con il gravame e ciò già per il semplice fatto che con l'emanazione
del querelato giudizio il giudice di prime cure di fatto ha terminato gli atti
di sua competenza, tanto più che in questa sede la convenuta non può ovviamente
più prevalersi di eventuali circostanze avvenute prima dell'8 ottobre 2001 -
che, come accertato il successivo 9 ottobre dalla scrivente Camera, con
sentenza cresciuta in giudicato, non giustificavano la ricusa del primo giudice
- mentre quanto svolto dal Pretore successivamente (in particolare la sua
rinuncia ad assumere alcuni testimoni non necessari e l'emanazione della
decisione sullo sfratto) non può essere censurato in alcun modo, come si è del
resto potuto evincere dal presente esposto.
La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148
CPC e la TG
dichiara e
pronuncia:
I.
L’appello 23 ottobre / 2 novembre 2001 di __________
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                    fr.    580.-
b)
spese                                                      fr.      20.-
Totale                                                           fr.
600.-
da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico con l'obbligo di rifondere
agli appellati fr. 600.- a titolo di ripetibili.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario