ti_gerichte · 52.2014.394 · 2016-01-13 · it
Licenza edilizia per la costruzione di un complesso residenziale

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 13.01.2016 52.2014.394
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 13.01.2016 52.2014.394
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 13.01.2016 52.2014.394

Incarto n.
52.2014.394
Lugano
13 gennaio 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia
Verzasconi, presidente,
Marco
Lucchini, Matea Pessina
segretaria:
Sarah
Socchi, vicecancelliera
statuendo
sul ricorso 28 ottobre 2014 della
RI
1
patrocinata
da: PA 1
contro
la
decisione 24 settembre 2014 del Consiglio di Stato (n. 4328) che ha accolto i
ricorsi di CO 2 e CO 3, CO 4 e CO 5 e di CO 1 avverso la risoluzione 25
ottobre 2013 con cui il municipio di Lugano ha rilasciato alla ricorrente la
licenza edilizia per costruire un complesso residenziale (part. __________,
sezione Lugano);
ritenuto,
in
fatto
A.   a. __________ è proprietario
di un lungo terreno in pendio (part. __________) con un edificio, situato a
Lugano, a monte di via __________ e a valle di via __________, in un comparto
assegnato alla zona R7, di fronte al __________.
Tra il fondo e la citata strada cantonale (via __________) vi è un dislivello dato
dalla presenza di un muro alto ca. 4-5 m, di cui si dirà meglio in seguito.
b. Con domanda di costruzione 9 gennaio 2013, la RI 1, qui ricorrente, ha
chiesto al municipio il permesso di demolire l'edificio esistente e costruire
sul suddetto terreno un nuovo stabile residenziale. Il progetto prevede l'edificazione
di un lungo stabile a pianta triangolare di 7 piani fuori terra (-P2, -P1, PT,
1P, 2P, 3P e attico), uno per appartamento, oltre ad un piano cantine
(-P3) e un'autorimessa su due livelli interrati (-P4, -P5). L'attico è arretrato
più di 12 m dalla facciata sud. Sui lati e a valle, il terreno verrà sistemato
con dei terrapieni. L'accesso all'autorimessa (con 17 posteggi) è previsto da
via __________. Il nuovo stabile disterà 6 m dal confine con i fondi vicini sul
lato ovest (part. __________) rispettivamente est (part. __________).
c. Nel termine di pubblicazione, la domanda
di costruzione ha suscitato l'opposizione, tra gli altri, di CO 1 (PPP __________),
nonché di CO 2 e CO 3 (PPP __________), CO 4 (PPP __________, __________) e CO
5 (PPP
__________), proprietari di unità per piani del vicino condominio
(citata part. __________), che hanno in particolare contestato il progetto dal
profilo delle altezze, delle distanze, dell'accesso, dell'indice di
occupazione, dell'area verde e del numero di posteggi.
d. Il 4 marzo 2013, l'insorgente ha inoltrato una variante riferita ad alcuni
aspetti del progetto (arretramento di un muro all'entrata dell'autorimessa,
ridimensionamento della facciata nord-est, correzione alla sistemazione esterna
sul lato nord-ovest e rettifica delle dimensioni dei posteggi), completando
inoltre la domanda di costruzione con una perizia volta a verificare la
viabilità e la visibilità dell'accesso all'autorimessa da via __________. Preso
atto dei nuovi piani e documenti, i vicini hanno mantenuto le rispettive opposizioni.
e. Nel mese di maggio 2013, l'incarto è stato integrato e pubblicato con la documentazione
aggiuntiva (perizie tecniche) concernente l'accesso veicolare. Pure tale
complemento ha suscitato le obiezioni dei vicini qui resistenti, che non hanno
desistito neppure in seguito ad un esperimento di conciliazione e dopo aver visionato
gli ulteriori piani (relativi alle aree verdi laterali non calpestabili) esibiti
dall'insorgente e un estratto dell'avviso favorevole (n. 83109), emesso il 28
giugno 2013 dai Servizi generali del Dipartimento del territorio.
f. Il 25 ottobre 2013, richiamato il suddetto avviso cantonale, il municipio ha
rilasciato alla ricorrente il permesso richiesto, respingendo tutte le
opposizioni.
B.   Con giudizio 24 settembre
2014, il Consiglio di Stato ha accolto le impugnative presentate da CO 1,
nonché da CO 2 e CO 3, CO 4 e CO 5 avverso la predetta licenza edilizia, che ha
annullato.
Il Governo ha anzitutto disatteso due censure riferite alla mancata
pubblicazione della variante del marzo 2013 e alla completezza della domanda di
costruzione. L'accesso all'autorimessa da via __________, tenuto conto delle
diverse perizie prodotte dalla ricorrente - ha affermato l'Esecutivo cantonale
- sarebbe adeguato e conforme all'art. 48 cpv. 2 Lstr (e all'analoga norma di
PR), come pure alle norme dell'Associazione svizzera dei professionisti della
strada e dei trasporti (VSS); la realizzazione di un'autorimessa a monte,
raggiungibile da via __________, ha aggiunto, sarebbe invece sproporzionata e
tecnicamente improponibile. L'area verde rispetterebbe la percentuale (30%)
minima imposta dall'art. 21 cpv. 2 delle norme di attuazione del piano regolatore
di Lugano, sezione Lugano (di seguito: NAPR) e i criteri fissati dall'art. 7
NAPR, mentre i posteggi, per numero e ubicazione, sarebbero conformi all'art.
48 NAPR. Il progetto non comporterebbe inoltre l'obbligo di realizzare un rifugio.
La precedente istanza ha per contro ritenuto che il nuovo edificio
non potesse essere autorizzato, poiché supererebbe
abbondantemente l'altezza massima (19.70 m) ammessa dall'art. 16
NAPR
per poter distare solo 6 m dai confini (così come
previsto dal
progetto). Sull'altezza dello stabile, ha in sostanza
argomentato il Consiglio di Stato, dovrebbe essere conteggiato il terrapieno sorretto
dal muro verso via __________. Il terreno così modellato non potrebbe essere
considerato naturale; il carattere artificiale della sistemazione sarebbe
tuttora evidente.
C.   Avverso la predetta
risoluzione governativa, la RI 1 insorge ora dinnanzi al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullata e che sia ripristinata la licenza
edilizia rilasciatale dal municipio.
L'insorgente contesta fermamente che il terreno sia stato innalzato mediante un
terrapieno sorretto da un muro di sostegno, così come argomentato dal Governo.
Il muro verso via __________, afferma, non sarebbe di sostegno, ma di controriva:
sarebbe infatti stato realizzato negli anni '30 per sostenere il terreno
escavato a valle del fondo, per l'allargamento di via __________ (un tempo
formata da una strada più stretta e alta). Pure lungo i lati, verso i fondi
vicini (part. __________ e __________), il terreno sarebbe stato escavato. La
ricorrente spiega poi come il progetto rispetterebbe in ogni punto le distanze
(6 m) da confine e quelle (8 m) tra edifici.
D.   All'accoglimento del ricorso
si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono CO 2 e CO 3, CO 4 e CO 5, contestando le
tesi dell'insorgente e riproponendo le censure sollevate senza successo in
prima istanza.
CO 1 ha chiesto di essere estromessa dalla causa, manifestando il proprio disinteresse
alla lite a seguito della cessione della sua proprietà.
L'Ufficio delle domande di costruzione e il municipio sono rimasti silenti.
E.   Con la replica e la duplica,
l'istante in licenza rispettivamente gli opponenti __________ e __________ si
sono riconfermati nelle rispettive conclusioni e domande di giudizio,
avversando le tesi opposte, con argomenti di cui si dirà, per quanto occorre,
in appresso.
Il municipio ha presentato una duplica, con la quale si è associato al ricorso
della RI 1.
Considerato,
in diritto
1.   1.1. La competenza del
Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge
edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1).
Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, istante in licenza, personalmente
e direttamente toccata dal giudizio impugnato, di cui è destinataria (art. 65
cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL
3.3.1.1).
Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione
emerge in modo sufficientemente chiaro dai piani e dalle diverse fotografie
agli atti, integrati da quelli esibiti in questa sede dalla ricorrente. Il
sopralluogo postulato non appare pertanto idoneo a portare la conoscenza di
ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente giudizio.
2.   2.1. Secondo l'art. 21
NAPR, nella zona R7 l'altezza massima
degli
edifici non può superare m 22.70. Se l'edificio progettato dista, come in
concreto, solo 6 m dai confini con i fondi vicini, l'altezza
massima è
pari a m 19.70. Lo si deduce dall'art. 16 cpv. 1.1 NAPR che fissa una distanza
ridotta di 6 m (anziché 7 m), per gli stabili alti al massimo m 19.70, situati
nelle zone R7, 7a e 7b.
2.2. Secondo l'art. 40 cpv. 1 LE, a cui
rimanda anche l'art. 5
NAPR, l'altezza di un edificio è misurata dal
terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda
o del parapetto. Per principio, l'altezza degli edifici è misurata sulla verticale
delle facciate, a partire dal terreno sistemato sino al punto superiore
determinante; il punto inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno
sistemato, perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid.
4.1). Il terreno naturale può essere sistemato mediante formazione di
terrapieni, la cui altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante
soltanto nella misu-
ra in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della
facciata (cfr. art. 41 LE).
2.3. Per terreno naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato oggetto
di interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante colmate
od escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il trascorrere
del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi, benché modificato,
l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del terreno naturale.
Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e terreno sistemato
non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto il suo grado
d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti: sistemazioni che si scostano
in modo abnorme dall'andamento del terreno adiacente sono da considerare come
tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano il suolo, inserendosi
in modo armonioso nelle altimetrie
dei fondi
limitrofi possono essere assimilate al terreno naturale anche in un lasso di
tempo relativamente breve (cfr. RDAT I-1996 n. 38, consid. 3.2; STA
52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012, confermata da STF 1C_4/2013 in RtiD
II-2013 n. 16; STA 52.2007.321 del 2 novembre 2007 consid. 2.1; 52.2003.26 del
7 luglio 2003 consid. 2).
2.4. In concreto, per stabilire l'altezza dell'edificio del nuovo stabile il
progetto ha considerato quale terreno naturale il livello del terreno
esistente, così come rilevato dal geometra revisore (cfr. piani e sezioni).
Secondo questi rilievi (sezione longitudinale), tra il fondo e via __________
vi è un dislivello dato dalla presenza di un muro alto ca. 4-5 m, che contiene
il terreno a monte. A salire vi è un altro terrazzamento, arretrato di un metro
e mezzo circa e sorretto da un muro alto poco più di 2 m, che rende pianeggiante
una fascia di terreno lunga 6-7 m, oltre la quale si eleva l'edificio
esistente.
SEZIONE 2 geometra (SCHEMA)
edificio
esistente
terrazzamento        ca. 2.20 m
ca.
5 m
via __________
Fatta astrazione da quest'ultimo terrazzamento, di cui si dirà ancora in
seguito (consid. 2.5), il fondo mostra un andamento che non si scosta tutto
sommato sostanzialmente da quello dei fondi latistanti (part. __________ e __________),
situati sul pendio tra via __________ e via __________ (cfr. sezioni 5, 6 e 7),
dai quali è separato da muri di cinta. Pure queste particelle presentano un
dislivello analogo verso via __________, determinato dal muro alto 4-5 m che
contiene il terreno a monte. Tale muro contraddistingue in effetti, su un
fronte di almeno un centinaio di metri, i diversi fondi che - a partire dalla
part. __________ (ovest) - si affacciano su questo lato della strada (est; cfr.
panoramica fotografica del
piano vista
muro
di cui al doc. I, allegato al
ricorso). Ciò detto, nulla permette seriamente di ritenere che i suddetti terreni
siano stati sistemati con dei terrapieni artificiali, sorretti verso la strada
dal citato muro alto 4-5 m, così come assunto dal Governo (ricalcando peraltro
la motivazione addotta in un caso diverso, cfr. STA
52.2003.26 del 7
luglio 2003, consid. 3). Al contrario, così come concluso dal municipio e
afferma l'insorgente, vi è da ritenere, con ogni probabilità, che il terreno di
questo comparto in collina sia stato escavato a suo tempo per realizzare via __________
(allora denominata via __________) - da ultimo negli anni '30, al momento dell'allargamento
della strada (cfr. piani e foto di cui ai plichi doc. B e C prodotti dalla
ricorrente).
Da ciò discende che, contrariamente a quanto stabilito dall'Esecutivo
cantonale, al terreno a monte di questo muro - da assimilare a muro di
controriva e non di sostegno (cfr. anche sulle distinzioni, STA 52.2008.34 del
2 febbraio 2010, consid. 4) - deve essere attribuita la qualifica di terreno
naturale.
2.5. Come accennato, la parte bassa del fondo dedotto in edificazione (part. __________)
presenta tuttavia un ulteriore terrazzamento a monte del muro di controriva
(cfr.
supra
consid. 2.4, schema). Questo terrapieno, largo una ventina
di metri, trae evidentemente origine dal giardino terrazzato, sostenuto dal
muro di sostegno, che era stato realizzato a metà del secolo scorso (cfr. foto
della villa del 1950, di cui al doc. F annesso al ricorso). Tale terrapieno,
nel corso degli anni, è stato innalzato, tant'è che da un raffronto fotografico
risulta percettibilmente più elevato e al suo interno sembra essere stato
ricavato un vano (cfr. citato doc. I; cfr. anche foto di cui al doc. 1, incarto
del municipio). Sia come sia, è evidente che a questa sistemazione, il cui
carattere artificiale è chiaramente percettibile ancora a distanza di anni
(cfr. in particolare sezioni 2, 4 e citato doc. I), non può essere riconosciuta
la qualifica di terreno naturale. Questo zoccolo non è anzitutto presente sui
lati dello stesso fondo (part. __________), nella fascia a confine (in cui si situano
dei passaggi pedonali; cfr. sezione 4).
SEZIONE 4 geometra (SCHEMA)
PART. __________                                            PART.
__________                                             PART. __________
ca.
3.5 m                                                             20 m                                                                      ca.
2 m
terrazzamento
Un simile terrapieno non è
inoltre riscontrabile nella parte bassa dei fondi vicini, a monte di via __________:
né sulla particella a ovest (part. __________), né su quella sul lato opposto
(part. __________; cfr. doc. I, nonché piani plico doc. D). Dai piani riferiti
alla costruzione del palazzo sulla part. __________, si può anzi dedurre che il
terreno naturale a valle, a confine con la part. __________ - al di là del
passaggio pedonale escavato al suo interno - risaliva il pendio senza particolari
balze (cfr. piano 1100/82 di cui al plico doc. L, sezione 2-2a; cfr. anche sezione
1 del geometra, che riflette grossomodo questo andamento sulla part. __________).
2.6. Ciò detto, il progetto prevede di sistemare il terreno a valle della
facciata sud-est con un ulteriore terrapieno largo tra ca. m 2.30 e m 2.80
(cfr. piano n. 005 pianta -P2 [-6.24; quota 0.00 = 326.77 msm] e piano n. 004 pianta
-P3 [-8.92]). Il nuovo terrapieno, sorretto da un muro di sostegno, presenta un'altezza
di più di 3 m dal terreno che deve essere considerato naturale (cfr.
supra
,
consid. 2.3). Lo si può dedurre, con buona approssimazione, interpolando le
sezioni H-H e I-I, che riportano il livello del terreno naturale rilevato dal
geometra verso il confine est (sezione 3) rispettivamente ovest (sezione 1). La
sezione A-A, che taglia l'edificio, come pure le sezioni G-G e F-F non sono
invece decisive poiché riportano quale terreno naturale (indicato in rosso)
anche il suddetto terrazzamento (zoccolo) al quale, come detto, deve però
essere negato questo attributo. Una sezione longitudinale praticata perpendicolarmente
al confine con via __________, considerando quale terreno naturale quello deducibile
orientandosi alla sezione 3, si presenterebbe più o meno come segue.
SEZIONE (SCHEMA)
(3° appartamento)    PT
(2° appartamento)   -P1
(1° appartamento)   -P2
ca. 2.80 m
(piano cantine)       -P3
m 3.50
(autorimessa)          -P4
(autorimessa)
-P5
Via __________
Ora, misurato dal terreno
così sistemato, l'edificio presenta a valle un'altezza di m 19.70 (cfr. citate
sezioni). Su quest'altezza deve tuttavia essere computato integralmente anche
il citato terrapieno alto più di 3 m, siccome largo meno di 3 m (art. 41 LE).
Ne
discende che la facciata a valle dello
stabile supera abbondantemente l'altezza massima (m 19.70) consentita dall'art.
16
NAPR. Il
difetto, di rilevante
importanza, non può essere emendato da
questo Tribunale mediante l'imposizione
di una condizione, poiché richiede evidentemente una nuova progettazione (cfr. STF
1C.207/2010 del 21 aprile 2011, pubbl. in RtiD II-2011 n. 13 consid. 4.4; STA
52.2012.137-142-161 citata, consid. 2.3;
Adelio
Scolari
, Commentario, 2. ed., Cadenazzo
1996, ad art. 2 LE, n. 684).
2.7. A maggior ragione si giustifica questa
conclusione se si
considera che neppure il terrapieno in quanto tale e
il muro che lo sorregge - distante un metro e mezzo circa da via __________ e
dunque all'interno della fascia di 4 m determinata dalla relativa linea di
arretramento stabilita dal PR (cfr. estratto del piano del traffico) -
risultano conformi dal profilo delle altezze.
Le NAPR non prescrivono invero un'altezza massima per i muri di cinta, i muri di
sostegno e i terrapieni eretti verso l'area pubblica (né verso fondi privati). Riservate
le prescrizioni concernenti la visuale per il traffico e tutte le misure
necessarie per evitare pregiudizio all'area pubblica confinante, l'art. 9 cpv.
9 NAPR si limita infatti ad ammettere la possibilità di realizzare queste
opere oltre le linee di edificazione. Per
principio, in quanto riconducibile ad una lacuna che va colmata, fa dunque
stato l'altezza massima di m 2.50 fissata dall'art. 134 cpv. 1 della legge di applicazione
e complemento del codice civile svizzero del 18 aprile 1911 (LAC; RL 4.1.1.1;
cfr. STA 52.2011.230 del 3 aprile 2012, consid. 2.2; 52.2007.324 del 26 marzo
2008, consid. 2.1;
52.2002.194 del 20 marzo 2003 consid. 2.1;
Scolari
, op. cit., ad art. 39 LE, n.
1186). Nella fascia determinata dalla distanza degli edifici dal confine con la
strada, per principio i terrapieni non devono pertanto superare l'altezza di m
2.50 misurata dal terreno naturale situato sulla verticale del punto superiore
preso in considerazione (cfr. STA 52.2012.112 del 19 febbraio 2013, consid.
5.1; 52.2011.230 citata, consid. 2.3 con rinvii). Altezza, questa,
che in concreto il muro di sostegno e il terrapieno a monte tuttavia non
rispettano. Ancor più sfavorevole alla ricorrente sarebbe la conclusione qualora
invece dell'altezza di m 2.50 applicabile in assenza di una norma specifica
delle NAPR, fosse applicabile l'altezza (m 0.60) fissata dall'art. 69 del
regolamento edilizio della città di Lugano del 16 dicembre 1963, apparentemente
tuttora in vigore (cfr. in tal senso STA 52.2002.126 del 21 gennaio 2003,
consid. 3.3).
3.   Lo stabile presenta all'ultimo
livello un corpo arretrato, costituito da un attico. Per principio l'altezza
dell'attico deve essere computata nell'altezza dell'edificio (art. 43 regolamento
di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992; RLE; RL 7.1.2.1.1).
Nella misura in cui, come in concreto, è assimilabile al gradone superiore di
una costruzione articolata sulla verticale del pendio, che sfrutta quale terrazza
il tetto del corpo sottostante, torna applicabile il particolare criterio di
misurazione dell'art. 40 cpv. 2 seconda frase LE.
3.1. In base a quest'ultima norma, nel caso di costruzioni in pendio,
articolate sulla verticale, l'altezza si misura per ogni singolo edificio
quando - come nel caso specifico - tra i corpi situati a quote diverse si
verifica una rientranza di almeno 12.00 m (cfr. art. 40 cpv. 2 LE). Ciò vale
anche nella misura in cui si applica l'art. 43 NAPR, che disciplina le
costruzioni a gradoni.
Ai fini del presente giudizio basta
ricordare che nel caso di costruzioni
articolate sulla verticale l'altezza
dei singoli edifici che la compongono deve essere misurata sino al livello del
terreno sottostante sulla verticale della loro facciata a valle e non soltanto
sino al livello del tetto del gradone immediatamente inferiore. L'art. 40 cpv.
2 LE non introduce un diverso punto di riferimento a partire dal quale deve
essere misurata l'altezza dei singoli edifici (cfr. RtiD I-2006 n. 17 consid.
5.1; RDAT I-2003, n. 59 consid.
3.2; cfr.
anche STA 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012, consid. 3). Per le facciate
laterali, l'altezza si misura pertanto nel punto più alto, ovvero sullo spigolo
a valle di ogni singolo gradone a partire dal terreno sistemato ai lati (
cfr. RtiD I-2006 n. 17 consid. 5.1.). Allo stesso
modo si p
rocede per la facciata (a
valle) che col-
lega le due facciate laterali (cfr. STA
52.2012.137-142-161 citata, consid.
3.2. con disegno illustrativo).
3.2. La facilitazione derivante dall'art. 41 LE, che permette di non
conteggiare sull'altezza dell'edificio terrapieni alti fino a m 1.50 e
larghi almeno 3 m dal piede della facciata (cfr.
supra
,
consid.
2.2) è applicabile anche alle costruzioni a gradoni. In
particolare, per i gradoni superiori (a monte), la facilitazione prevista
dall'art. 41 LE può essere concessa se il terrapieno è presente almeno sui lati
(cfr. al riguardo: STA 52.2013.414 del 6 febbraio 2015, consid. 2.3 e STA 52.2012.137-142-161
citata, consid. 3.3 con disegni illustrativi).
3.3. In concreto, il "gradone" superiore dell'edificio che culmina
con l'attico presenta un'altezza di m 19.34 dal terreno sistemato sottostante,
sia sul lato est sia su quello opposto (spigoli a valle). Su entrambi i lati il
terreno è sistemato con un terrapieno coperto da vegetazione intensiva (non
praticabile), che si allunga a valle per 3 m ed è profondo altrettanto e
presenta un'altezza di 3 m (cfr. sezioni H-H e I-I). Ora, nella misura in cui è
superiore a m 1.50 l'altezza di questi terrapieni deve essere conteggiata sull'altezza
dei rispettivi spigoli a valle del "gradone" in questione (m
19.34 + 1.50). Ne discende che, anche in
corrispondenza di
questo corpo, l'edificio supera l'altezza massima (m
19.70) fissata dall'art. 16 cpv. 1.1 NAPR.
3.4. La modifica di progetto inoltrata dall'insorgente dinnanzi al Governo (plico
di piani "variante riduttiva" di cui al doc. 3) - che prevede un
sensibile ridimensionamento dell'attico (mediante arretramento della facciata a
valle di ca. 7 m) - permette a prima vista di riportare l'altezza di questo "gradone"
nel tetto massimo ammesso. Non consente tuttavia di risolvere i superamenti d'altezza
riscontrati per l'edificio sottostante (consid. 2.6 e 2.7). Non mette dunque
conto di soffermarsi su tale proposta.
Né occorre peraltro chiedersi in questa sede se la copertura a terrazza del
gradone sottostante non dovrebbe essere sistemata a giardino ai sensi dell'art.
43 cpv. 1.2 NAPR.
4.   Ciò posto, considerato che
la licenza annullata dal Governo non può essere ripristinata già per i difetti del
progetto sin qui evidenziati, si prescinde dall'esaminare le ulteriori censure
riproposte in questa sede dai resistenti.
5.   5.1. Sulla base delle
considerazioni che precedono, sebbene per motivazioni diverse da quelle addotte
dal Governo, il ricorso deve essere respinto.
5.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia
(art. 47 cpv. 1 LPAmm),
com-misurata al lavoro occasionato dall'impugnativa
e ai valori in discussione, è posta a carico della ricorrente, secondo soccombenza.
Quest'ultima è inoltre tenuta a rifondere ai resistenti CO 2 e CO 3, CO 4 e CO
5, assistiti da un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art.
49 cpv. 1 LPAmm) per questa sede.
Per
questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   La tassa di giustizia di fr.
2'000.-, dedotta la somma già versata a titolo di anticipo delle presunte spese
processuali (fr. 1'500.-), è posta a carico della RI 1. L'insorgente è inoltre
tenuta a rifondere a CO 2 e CO 3, CO 4 e CO 5 complessivi fr. 2'000.- a titolo
di ripetibili per questa sede.
3.   Contro la presente
decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a
Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg.
legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
segretaria