ti_gerichte · 12.2015.90 · 2016-03-15 · it
Locazione: riduzione della locazione per difetto nell'ente locato

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.03.2016 12.2015.90

Incarto n.
12.2015.90
Lugano
15 marzo 2016
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Bozzini,
vicepresidente,
Balerna
e Walser
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
SE.2013.50
della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Città - promossa con petizione 11
novembre 2013 da
AP
1
rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1
AO 2
tutti rappr. dall’ RA 2
con cui l’attrice ha
chiesto la riduzione della pigione mensile da fr. 2'200.- a fr. 1'928.- (fr.
272.-) dal 1° settembre 2013, la modifica del conteggio delle spese accessorie
per il periodo 1.7.2012 – 30.6.2013, la condanna al versamento in suo favore di
fr. 15'232.- a titolo di pigioni non dovute (fr. 272.- x 56 mesi) e di fr.
2'800.- a titolo di spese accessorie pagate in eccesso (fr. 700.- x 4 anni);
domande avversate integralmente
dai convenuti in via principale e, in via subordinata, riconosciute
limitatamente all’importo di fr. 373.10;
richieste sulle quali il
Pretore ha statuito con decisione 13 aprile 2015, con cui ha accolto
parzialmente la petizione, riducendo la pigione mensile del 4% dal 9 settembre
2013 fino al momento della cessazione dell’uso da parte della conduttrice di
due superfici non oggetto del contratto di locazione, rispettivamente
riducendola dell’8,84% dal momento della cessazione di tale uso e fino alla
fine della locazione, riducendo altresì l’importo a copertura delle spese
accessorie, da ricalcolare dal 9 settembre 2013 sulla base della perizia
giudiziaria, tenendo conto della minore superficie locata;
appellante l’attrice con
atto di appello 13 maggio 2015 con cui chiede la riforma del giudizio
impugnato, nel senso di accogliere parzialmente la petizione, riducendo la
pigione dell’8,84% dal 1° settembre 2013 e fino al termine della locazione, ricalcolando
i conguagli per spese accessorie dal 1° luglio 2012 “tenendo conto delle
superfici dell’ente locato calcolate a pagina 3 del referto peritale
giudiziario”, condannando i convenuti al pagamento di fr. 10'920.- a titolo di
pigioni non dovute, e al “risarcimento e rimborso del danno cagionato dal
pagamento di spese accessorie eccessive determinato su 4 anni in base alla differenza
tra quanto conteggiato dai convenuti e quanto risulta dal (ri)computo che andrà
effettuato tenendo conto delle superfici dell’ente locato calcolate a pagina 3
del referto peritale giudiziario”, il tutto con protesta di tasse, spese e
ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;
mentre con risposta 8
luglio 2015 i convenuti postulano la reiezione del gravame, pure con protesta
di spese e ripetibili di secondo grado;
preso atto degli scritti
14 luglio 2015 e 3 agosto 2015 delle parti;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                A.
Il 25 novembre 2008 __________
P__________ __________, rappresentata dai figli AO 1 e AO 2, come locatrice, e
la AP 1, quale conduttrice, hanno stipulato un contratto di locazione di durata
indeterminata, con inizio al 1° gennaio 2009, avente per oggetto una superficie
commerciale adibita a negozio fiori, ubicata al piano terreno di uno stabile in
via __________ a L__________, e composta di 3 locali, WC separato, per
complessivi 98,1 m
2
, da una cantina di 31,1 m
2
, una cella
frigorifera e una vetrina espositiva. Il canone di locazione è stato fissato in
fr. 2'200.- mensili indicizzati dal quarto anno, oltre fr. 200.- a titolo di
acconto per le spese accessorie con conguaglio al termine del relativo
esercizio (doc. B).
B.
Con gli scritti 18 luglio,
12 agosto e 30 agosto 2013 la locatrice ha invitato la conduttrice a volere
rimuovere le decorazioni che aveva apposto al soffitto del corridoio dello
stabile, non essendo tale superficie oggetto dell’ente locato (doc. D). Con
lettera 9 settembre 2013 la AP 1 ha comunicato alla locatrice che la superficie
locata poteva essere considerata conforme al contratto di locazione “solo se
comprensiva dei due spazi in prossimità delle vetrine verso la piazza” (doc.
D), di modo che l’uso di tale spazio sarebbe adeguato. In caso contrario la
pigione mensile di fr. 2'200.- stabilita nel contratto per una superficie di
98,1 m
2
, non sarebbe corretta e andrebbe ridotta proporzionalmente dall’inizio
della locazione.
C.
Con istanza 11 settembre
2013 AP 1 ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di L__________,
chiedendo la convocazione delle parti allo scopo di chiarire le condizioni del
contratto di locazione, in particolare in merito alla superficie dell’ente
locato (inc. rich. UC 131/2013, doc. I). Costatata l’impossibilità di giungere a
un accordo, l’Ufficio di conciliazione ha rilasciato alla conduttrice
l’autorizzazione ad agire giusta l’art. 209 CPC (doc. A).
D.
Con petizione 11 novembre
2013 la AP 1 ha adito la Pretura di L__________, postulando la riduzione del
canone mensile da fr. 2'200.- a fr. 1'928.- dal 1° settembre 2013, la modifica
del conteggio delle spese accessorie per il periodo 1° luglio 2012 – 30 giugno
2013, il pagamento in suo favore dell’importo complessivo di fr. 15'232.- pari
alla differenza tra quanto versato a titolo di pigioni e quanto dovuto (per 56
mesi), nonché di fr. 2'800.- pari alla differenza di quanto versato a titolo di
spese accessorie durante quattro anni e quanto invece dovuto. Con osservazioni
20 dicembre 2013 AO 1 e AO 2 si sono opposti integralmente alla petizione e, in
via subordinata, hanno riconosciuto l’importo di fr. 373.10 a titolo di spese
accessorie per il periodo 2012/2013. Esperita l’istruttoria, le parti hanno
rinunciato al dibattimento finale. Nelle conclusioni scritte 26 febbraio 2015 esse
hanno sostanzialmente ribadito le loro contrapposte tesi.
E.
Con decisione 13 aprile 2015
il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, riducendo del 4% la pigione
mensile (pari a fr. 88.- mensili) dal 9 settembre 2013 e sino al momento in cui
la conduttrice cesserà l’uso delle superfici di 7,26 m
2
e 10,51 m
2
esterne al negozio, rispettivamente dell’8,84% (pari a fr. 195.- mensili) da
quest’ultima, eventuale, data e fino alla fine della locazione, e riconoscendo che,
“con effetto dal 9 settembre 2013, i conguagli per spese accessorie andranno
(ri)computati tenendo conto delle superfici dell’ente locato calcolate a pag. 3
del referto peritale giudiziario”. Le spese processuali sono state poste a
carico della AP 1 in ragione di ¾, obbligandola a rifondere a AO 1 e AO 2 fr.
1'500.- a titolo di spese ripetibili ridotte.
F.
Con appello 13 maggio 2015 AP
1 chiede la riforma della decisione impugnata, nel senso di accogliere
parzialmente la petizione e di riconoscere una riduzione della pigione mensile
dell’8,84% (pari a fr. 195.-) dal 1° settembre 2013 e sino al termine della
locazione, di ricalcolare i conguagli per spese accessorie con effetto dal 1° luglio
2012 “
tenendo conto delle superfici dell’ente locato calcolate a pagina 3
del referto peritale giudiziario
” (appello, pag. 2), di condannare AO 1 e AO
2 al pagamento in suo favore dell’importo di fr. 10'920.- pari alla differenza
tra le pigioni versate e quelle effettivamente dovute (56 mesi x fr. 195.-)
nonché al “
rimborso del danno cagionato dal pagamento di spese accessorie
eccessive determinate su 4 anni in base alla differenza tra quanto conteggiato
dai convenuti e quanto risulta dal (ri)computo che andrà effettuato tenendo
conto delle superfici dell’ente locato calcolate a pagina 3 del referto
peritale giudiziario
” (appello, pag. 3), il tutto con protesta delle spese
processuali e delle ripetibili di entrambi i gradi di giudizio. Con risposta 8 luglio
2015 AO 1 e AO 2 postulano la reiezione del gravame, con protesta di spese e
ripetibili di appello. Le parti hanno inoltrato degli allegati spontanei il 14
luglio 2015, rispettivamente il 3 agosto 2015 (sull’ammissibilità
dell’allestimento di allegati spontanei, cfr. DTF 137 I 195 consid. 2.3.1). Delle
argomentazioni delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi
considerandi.
e considerato
in diritto:              1.
Nelle controversie patrimoniali
con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile
mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni. Nella
fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 13 aprile 2015 e
l’appello del 13 maggio è tempestivo, così come lo è la risposta dell’8 luglio
2015, inoltrata entro il termine di 30 giorni impartito da questa Camera.
2.
Giusta l’art. 311 CPC
l’atto di appello deve essere proposto all’autorità superiore in forma scritta ed
essere motivato. Per “motivato” s’intende provvisto delle conclusioni, dall'appello
dovendo risultare non solo che la sentenza di primo grado è impugnata e per
quali ragioni, ma anche in che misura ne sia chiesta la riforma (DTF 137 III
618 consid. 4.2 con riferimenti,
Seiler
,
Die Berufung nach ZPO, n. 884). Pretese pecuniarie, in particolare, devono
essere cifrate, sia perché l'appello preclude l'efficacia e l'esecutività della
decisione impugnata unicamente nei limiti delle conclusioni, sia perché entro
tali limiti l'autorità superiore deve statuire nel merito (e non può - almeno
di norma - rinviare gli atti in prima sede per nuovo giudizio), sia perché la
controparte deve avere modo di difendersi
adeguatamente e valutare -
dandosi il caso - se introdurre un appello incidentale (DTF 137 III 619 consid.
4.3 con riferimenti). È vero che l'esigenza di formulare conclusioni pecuniarie
cifrate non deve trascendere nell'eccesso di formalismo. Un appello con
richieste pecuniarie non quantificate può rivelarsi eccezionalmente
ammissibile, di conseguenza, ove dalla sua motivazione - eventualmente in
combinazione con la sentenza impugnata - si evinca quale sia l'ammontare della
somma pretesa (DTF 137 III 621 consid. 6.2 con riferimenti). Se anche tale
ricerca risulta infruttuosa, l'appello va dichiarato irricevibile, senza che
l'appellante possa contare sull'assegnazione di un termine supplementare giusta
l’art. 132 cpv. 1 e 2 CPC entro cui sanare il difetto (DTF 137 III 622 consid.
6.4 con riferimenti).
Per quanto concerne la
richiesta di rimborso dell’importo che la locatrice sarebbe tenuta a versare
alla conduttrice quale differenza tra quanto pagato a titolo di spese
accessorie e quanto avrebbe invece dovuto per gli ultimi quattro anni si rileva
che l’appellante non ha indicato, nella richiesta di giudizio, l’ammontare
della somma. Essa si è limitata a riprendere la formulazione usata dal Pretore
(cfr. sentenza impugnata, dispositivo n. 1), secondo cui i conguagli per spese
accessorie per gli ultimi quattro anni andranno (ri)computati “
tenendo conto
delle superfici dell’ente locato calcolate a pag. 3 del referto peritale
giudiziario
”, senza specificare l’entità effettiva della superficie da
considerare per il calcolo, rispettivamente l’importo complessivo richiesto a
titolo di differenza tra quanto versato e quanto dovuto. Nella motivazione
l’appellante contesta la data riconosciuta dal Pretore dalla quale i conteggi
per spese accessorie andrebbero (ri)computati in base alla superficie dell’ente
locato e chiede di (ri)calcolare i conguagli delle spese accessorie sulla base
di una superficie di 89,42 m
2
(corrispondente alla superficie dei
locali interni del negozio, senza quella degli spazi esterni di 7,26 m
2
,
rispettivamente di 10,51 m
2
, che la locatrice le avrebbe concesso in
uso gratuitamente, cfr. appello, pag. 11). Ciò non basta tuttavia per dedurre
l’ammontare della somma pretesa quale differenza tra quanto versato e quanto
dovuto a titolo di spese accessorie durante gli ultimi quattro anni, mancando qualsiasi
indicazione in merito all’importo complessivo delle spese accessorie effettive
da ripartire in base alla superficie locata per gli anni in questione,
rispettivamente in merito alla somma effettivamente versata dalla conduttrice
come conguaglio per gli anni considerati. Neppure la decisione impugnata può
essere d’ausilio interpretativo, ritenuto che il primo giudice si è limitato a
riconoscere la pretesa pro-futuro, dal 9 settembre 2013, respingendo quella
volta alla restituzione degli importi versati a copertura delle spese
accessorie per il periodo precedente, senza entrare nel merito dell’entità di
tale somma (cfr. decisione impugnata, consid. 7, 8, 9). Ne discende che su
questo punto l’appello è irricevibile. Si rileva abbondanzialmente che la
pretesa andrebbe comunque disattesa anche nel merito poiché non provata. Agli
atti non vi è infatti alcuna prova su quanto effettivamente è stato versato
dalla conduttrice a titolo di spese accessorie pe gli anni in questione,
rispettivamente sull’ammontare delle spese effettive da ripartire in base alla
superficie dell’ente locato.
3.
L’appellante contesta il
Pretore per avere riconosciuto, in applicazione del principio di equità, una
riduzione della pigione mensile unicamente del 4% dal 9 settembre 2013 e fino
al momento in cui la conduttrice cesserà l’uso delle due superfici esterne al
negozio, anziché dell’8,84% corrispondente all’effettiva differenza di
metratura della superficie dei locali locati, così come calcolato dal perito
giudiziario.
3.1
Il Pretore ha già
illustrato i principi giurisprudenziali e dottrinali della riduzione della
pigione in caso di difetto dell’ente locato giusta gli artt. 258, 259a-i e 259d
CO, ai quali si rimanda (cfr. decisione impugnata, consid. 2 e 4). In questa
sede è sufficiente aggiungere che l’entità della riduzione della pigione deve
essere calcolata applicando per analogia i criteri sviluppati dalla dottrina e
dalla giurisprudenza nell’ambito di azioni estimatorie del contratto di
compravendita (
Weber
, Basler
Kommentar, n. 6 ad. art. 259d CO;
SVIT
Kommentar, 3
a
ed., n.14 ad art. 259d CO; DTF 130 III 504 consid. 4.1).
Quando l’uso della cosa è impedito o limitato, si giustifica una riduzione
della pigione proporzionale al difetto:
per
determinarla occorre paragonare il valore oggettivo della cosa con i difetti al
suo valore oggettivo senza di essi, tenendo presente lo scopo della norma, che
si prefigge di ristabilire
l’equilibrio tra le reciproche prestazioni
delle parti
(DTF 130 III
504 consid. 4.1;
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 5 ad art. 259 CO)
. In difetto di una precisa normativa sui
parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo
il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le
circostanze del caso concreto, effettuare tale quantificazione. Egli decide
secondo equità, potendo far riferimento all’esperienza generale della vita, al
buon senso e alla casistica giurisprudenziale (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e sentenza
del Tribunale federale inc. 4C.97/2003 del 28 ottobre 2003, consid. 3.5, con la
quale ha confermato la sua precedente sentenza inc. 4C.527/1996 del 29 maggio 1997, consid. 4a). A questo proposito va rilevato che nei casi in cui il
giudice è tenuto a giudicare secondo il suo libero apprezzamento, applicando
quindi le regole del diritto e dell’equità ai sensi dell’art. 4 CC, l’autorità
di appello può riesaminare una tale valutazione ma con estrema prudenza,
intervenendo solo quando le decisioni rese secondo il libero apprezzamento
siano manifestamente ingiuste o inique (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e
giurisprudenza ivi citata).
3.2  L’appellante rimprovera il Pretore
per avere applicato il principio di equità nella determinazione della riduzione
della pigione. A suo dire ciò sarebbe possibile “solo quando il calcolo
proporzionale risulta di difficile attuazione” (appello, consid. 8 pag. 7), ciò
che non sarebbe il caso nella fattispecie a fronte di una superficie definita
“puntualmente ed esattamente nel contratto di locazione per rapporto a una
superficie effettiva pure definita puntualmente ed esattamente da un referto
peritale" (appello consid. 8 pag. 6).
Il Pretore nella decisione
impugnata, dopo avere premesso che dall’esame del contratto di locazione non
appariva chiaro a quali locali si riferisse la superficie di 98,1 m
2
indicata, è partito dal presupposto che tale superficie corrispondesse a quella
colorata in rosa nella planimetria allegata alla perizia giudiziaria e che il
perito aveva calcolato essere 89,42 m
2
, concludendo che la
superficie locata era di 8,68 m
2
inferiore a quella promessa (pari a
-8,84%). Il primo giudice ha poi accertato che la conduttrice sin dall’inizio
della locazione (1° gennaio 2009) aveva di fatto usufruito di altre due
superfici esterne al negozio situate a ridosso delle vetrine (di 7,26 m
2
,
rispettivamente di 10,51 m
2
, per un totale complessivo di 107,19 m
2
,
superfici indicate in arancione e in giallo nella planimetria del perito
giudiziario), oltre ad avere fatto un uso accresciuto di altre parti comuni
dello stabile, in particolare del cortile. Il Pretore ha quindi concluso che la
richiesta della conduttrice di ottenere una completa riduzione del canone di
locazione sfiorava il manifesto abuso di diritto e, in equità, ha quindi fissato
al 4% la percentuale di riduzione della pigione fino alla cessazione dell’uso
delle superfici esterne al negozio. Su questo punto l’appellante non spende una
parola, limitandosi a ribadire che le due superfici esterne al negozio sono
state concesse in uso gratuitamente, di modo che la censura è inammissibile per
carente motivazione, non adempiendo i presupposti sviluppati da dottrina e
giurisprudenza in tema di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). La stessa è
comunque infondata. Contrariamente a quanto pretende l’appellante infatti,
l’applicazione del principio di equità non è possibile solo nel caso in cui il semplice
calcolo matematico risulta di difficile attuazione. Dottrina e giurisprudenza
ammettono un apprezzamento in equità per esempio nei casi in cui il difetto è
di media gravità e l’applicazione del metodo relativo porterebbe a un risultato
iniquo (DTF 130 III 540,
Weber
, Basler
Kommentar, n. 6 ad art. 259d CO e riferimenti). Determinante è quindi lo scopo
della norma. Nei casi in cui l’applicazione del metodo relativo non conduce a
ristabilire l’equilibrio tra le prestazioni delle parti, il giudice può
determinare la riduzione della pigione in equità. Nel caso concreto, a fronte
della constatazione che la conduttrice dall’inizio della locazione ha potuto
comunque usufruire gratuitamente di due ulteriori superfici di 7,26 m
2
,
rispettivamente di 10,51 m
2
, esterne al negozio ma a ridosso delle
vetrine del negozio e interne allo stabile, non si vede alcun motivo per cui la
decisione del Pretore risulterebbe arbitraria. Del resto l’appellante stessa
non spiega in che maniera la riduzione della superficie dell’ente locato ne
abbia limitato o impedito l’uso. Al contrario è la soluzione prospettata
dall’appellante di una riduzione dell’8,84% della pigione nonostante l’uso di
tali ulteriori superfici coperte, che si trovano a ridosso delle vetrine del
negozio e che sono usate a scopo espositivo, a risultare iniqua. La conduttrice
potrebbe infatti usufruire di fatto di uno spazio commerciale di 107,19 m
2
(quindi superiore a quanto indicato nel contratto) per una pigione
corrispondente a una superficie di 89,42 m
2
.
L’ulteriore censura
dell’appellante, secondo cui le due superfici esterne considerate dal Pretore
non avrebbero lo stesso valore rispetto alle aree commerciali situate all’interno
del negozio, è irricevibile poiché sollevata per la prima volta, e quindi
irritualmente (art. 317 CPC), in questa sede.
4.
L’appellante rimprovera il
Pretore per avere ritenuto non provata la circostanza secondo cui la locatrice
era a conoscenza del difetto dall’inizio della locazione, cioè dal 1°gennaio
2009. A suo dire, la convenuta sapeva sin dall’inizio della locazione che la
superficie dell’ente locato non corrispondeva a quella indicata nel contratto.
A sostegno di questa tesi la conduttrice rinvia alla planimetria allegata allo
scritto della locatrice di data 30 agosto 2013 (doc. H), che corrisponderebbe a
quella prodotta quale doc. E e datata 1° febbraio 2008. Va anzitutto precisato
che quest’ultima planimetria è stata contestata dalla locatrice già con la
risposta di causa (risposta 20 dicembre 2013, act. II, ad 5, pag. 3) e il
Pretore, con l’ordinanza sulle prove del 21 maggio 2014 (act. V), ha respinto
la richiesta della locatrice di sentire come teste l’architetto che avrebbe
allestito tale planimetria, poiché “con riferimento a questo documento (doc. E,
N.d.R.), risulta chiaro che lo stesso corrisponde alla calcolazione della
superficie effettuata dall’attrice e non dall’arch. __________”. Contrariamente
a quanto ritiene l’appellante poi, la planimetria di cui al doc. E non è graficamente
identica a quella allegata allo scritto 30 agosto 2013 (doc. H). Oltre al fatto
che quest’ultima planimetria non è datata, pure il rilievo dei locali è
differente, mancando in particolare la superficie equivalente alla parte
triangolare del negozio fiori, in corrispondenza alle vetrine poste all’entrata
del negozio. Non essendoci agli atti altri riscontri, a giusta ragione il
Pretore ha concluso che la locatrice fosse venuta a conoscenza del difetto solo
con la comunicazione del 9 settembre 2013 (doc. D).
Ne discende che la
richiesta di restituzione dell’importo complessivo di fr 10'920.- per pigioni
non dovute e quella relativa alla modifica del conteggio delle spese accessorie
per gli anni 2012-2013 devono essere respinte.
5.
L’appello, per quanto
ricevibile, deve essere respinto. Le spese processuali per la procedura
d’appello seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC), che
deve inoltre rifondere alla controparte un’equa indennità per ripetibili (art.
95 cpv. 1 lett. b). Il valore litigioso determinante per un eventuale ricorso
al Tribunale federale supera ampiamente la soglia di fr. 15'000.- (art. 74 cpv.
1 lett. a LTF), ove appena si consideri la differenza di fr. 107.- mensili tra
quanto riconosciuto dal Pretore a titolo di riduzione della pigione da
settembre 2013 e quanto richiesto in questa sede dall’appellante (fr. 195.- ./.
fr. 88.-) che, essendo di durata incerta, va calcolato moltiplicando per venti
l'importo annuo delle prestazioni contese (art. 51 cpv. 4 LTF).
Per questi motivi,
richiamati
per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
1.
L’appello 13 maggio 2015
di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile
.
2.
Gli oneri processuali di fr.
1'000.-, già anticipate, restano a carico dell’appellante, che rifonderà AO 1 e
AO 2 in solido fr. 1'000.- per ripetibili d’appello.
3.
Notificazione:
-;
-.
Comunicazione alla Pretura.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                      La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al
Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale
della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto d’importanza fondamentale o se
una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile, è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).