ti_gerichte · 40.2005.101 · 2005-11-30 · it
Ricorso sulle stime


Incarto n.40.2005.101

__________

Lugano

30 novembre 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 15/16 giugno 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 5090 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 5 ottobre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 5090 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 524'811.-

Il
reclamo interposto in data 20 luglio 2004 da RI 1 è stato accolto dallUCS con
decisione 3 giugno 2005.

Lautorità
di prima istanza ha ritenuto in sostanza di dover applicare un ulteriore
correttivo del -20% sul valore metrico dellintero terreno allo scopo di
considerare, oltre allesistenza di un onere di passo, la sua topografia
sfavorevole, nonché, in aggiunta, un correttivo del -20% sul valore metrico del
solo terreno eccedente, che presenta delle caratteristiche sfavorevoli più marcate.
Oltre a ciò è stato diminuito pure il valore di reddito delledificio sub. A,
passato da CHF 305'710.- a CHF 284'289.-

3.     Con
ricorso 15/16 giugno 2005, completato il 21/22 giugno 2005, RI 1 RI 1 è insorto
innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore metrico del
terreno a CHF/mq 70.-. Ciò poiché il medesimo, essenzialmente roccioso e in
forte pendenza, è a suo dire difficilmente sfruttabile.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 5 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che
sul fondo è presente unedificio abitativo composto da un piano seminterrato
con locali tecnici e rifugio, un primo piano di 2 ½ ampi locali abitato da RI 1
e un piano superiore di 3 locali affittato a terze persone per CHF 900.-
mensili. Il sub. C è una piccola piscina esterna e il sub. D un pollaio.

Il
terreno retrostante la casa è essenzialmente roccioso, molto ripido, con dei
terrazzamenti a fungere da sostegno.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario delloggetto
stimato e destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati devono essere valutati come ununità economica comprendente i
fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate
(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 Reg).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla
luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando
un correttivo supplementare del -25% limitatamente al valore metrico del
terreno eccedente, stabilito di conseguenza in CHF/mq 154.-

Ciò
poiché, per confronto con i mappali confinanti nr. 1056, 5042 e 5156, tale
porzione di terreno presenta una topografia più sfavorevole ed appare ancora
più scoscesa e problematica in caso di edificazione.

7.2.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 5090 RFD di __________ stabilito in CHF 385'406.-, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 4/5 per il ricorrente, che chiedeva la riduzione del
valore metrico del terreno a CHF/mq 70.-, e del rimanente 1/5 per lUCS (art.
38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 5090 RFD di __________ stabilito in
CHF 385'406.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico del ricorrente per 4/5 e per il rimanente 1/5 a carico dellUCS.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi