ti_gerichte · 12.2007.238 · 2008-11-26 · it
Contratto di mediazione

Contratto di mediazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.11.2008 12.2007.238

Contratto di mediazione

Incarto n.
12.2007.238
Lugano
26 novembre
2008
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2006.64
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 30
gennaio 2006 da
AP 1
contro
AO 1
,
rappr. dall
’
RA 1
con cui
l
’
attore ha chiesto la condanna
della convenuta al pagamento di fr. 18
'850.- oltre
interessi al 5% dal 12 ottobre 2005 e il rigetto definitivo all’opposizione
interposta al PE n. __________ notificato dall’UE di Lugano;
domanda
avversata dalla convenuta e che il Pretore, con sentenza 9 ottobre 2007, ha
respinto;
appellante
l
’
attore che, con appello
("ricorso") 31 ottobre 2007, chiede la riforma del giudizio impugnato
nel senso di accogliere la petizione e che il "sequestro n. __________ a
garanzia dei crediti vantati dal ricorrente" sia confermato, con protesta
di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
la convenuta, con osservazioni 11 gennaio 2008, postula la reiezione, nella
misura in cui è ricevibile, del gravame, pure con protesta di spese e
ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:                    A.
Il 25 novembre 2004, rispettivamente il 14 dicembre 2004, AO 1 in
qualità di mandante e l
’
avv. AP
1 come mandatario hanno concluso un contratto di mediazione giusta gli art. 412
segg. CO, con oggetto la vendita della proprietà per piani n. __________ (unità
__________), pari a __________ della particella n. __________ RFD di __________.
I contraenti hanno previsto un prezzo di vendita del fondo di fr. 695
'
000.- (specificato in lettere in fr. 700
'000.-), con possibilità per il mediatore, "
aus eigener
Verantwortung
", di diminuire tale prezzo fino a fr.
645'000.-. La provvigione è stata stabilita nel 5% del prezzo di vendita,
esigibile al più presto "
nach Eingang der Verkaufssumme bzw. bei
Eintrag des neuen Eigentümers
". Il contratto prevedeva una
durata del mandato fino alla fine di giugno 2005, con rinnovo mediante
consensuale codicillo scritto ("
schriftliches Kodizill
") (doc. A = doc. 2). Le parti hanno poi concordato di ridurre
il prezzo di vendita a fr. 625'000.- e la provvigione al 3% (doc. 4).
B.
Con
petizione 30 gennaio 2006 l
’
avv.
AP 1 si è rivolto alla Pretura del Distretto di Lugano per ottenere – a titolo
di mercede per la sua attività di mediatore e di onorario del notaio __________
__________
per l
’
allestimento del brevetto di procura generale in suo favore – la
condanna di AO 1 al pagamento di fr. 18
'850.- oltre
interessi al 5% dal 12 ottobre 2005 e il rigetto definitivo all’opposizione
interposta al PE n. __________ notificato dall’UE di Lugano. Con risposta 20
marzo 2006 la convenuta si è opposta alla domanda. Esperita l’istruttoria, al
dibattimento finale le parti hanno confermato le rispettive domande di
giudizio. Statuendo con sentenza 9 ottobre 2007, la Pretora ha respinto la
petizione.
C.
L’avv.
AP 1 è insorto con un appello
("ricorso")
31 ottobre 2007 contro il predetto giudizio, nel quale chiede che in
riforma della sentenza impugnata la petizione sia accolta e il
"sequestro n. __________ a garanzia dei crediti vantati dal
ricorrente" sia confermato. Con osservazioni 11 gennaio 2008 AO 1 postula,
nella misura in cui ricevibile, la reiezione del gravame.
Considerato
in diritto:                  1.
Secondo la Pretora
le parti hanno pattuito
un contratto di mediazione per interposizione, la cui mercede è dovuta
unicamente allorquando vi sia la conclusione del contratto mediato, cosa che
difetta nella fattispecie. La prima giudice ha inoltre precisato che la
mandante non aveva alcun obbligo di concludere un contratto con il potenziale
acquirente indicato dal mediatore. Nemmeno la convenuta aveva revocato o disdetto
il mandato intempestivamente, dato che sebbene resasi disponibile a inizio
luglio per un incontro in vista della sottoscrizione del contratto di
compravendita, la potenziale acquirente non era stata in grado di dimostrare la
sua solvibilità, nessuna bozza di contratto era stata sottoposta alla mandante,
nessun appuntamento fissato e nessuna garanzia fornita sulla prospettata
compravendita.
2.
L’appellante
rimprovera anzitutto alla Pretora di non aver verificato d’ufficio le
circostanze inerenti all’intimazione, in __________, del precetto esecutivo da
lui fatto spiccare alla convenuta. Egli ritiene che l’interessata non abbia
inizialmente reagito a tale precetto, per poi interporre intempestiva opposizione
tramite il proprio legale in occasione di una seconda intimazione del precetto (appello,
pag. 1 in basso e 2 in alto). Il precettante avrebbe dovuto far valere tale
circostanza dinanzi alla
Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza (
Amonn/Walther,
Grundriss des
Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 7
ª
ed., n. 26 seg., pag. 114). Davanti al giudice del merito, come è
questa Camera, la censura non può
essere esaminata e al
riguardo
l
’
appello è quindi irricevibile.
3.
L’attore
chiede in questa sede, oltre alla condanna della convenuta al pagamento di fr.
18'850.- con interessi e al rigetto dell’opposizione interposta al PE __________,
la conferma del sequestro n. __________.
La convenuta
osserva che la domanda di conferma del sequestro è irricevibile, poiché
formulata per la prima volta in appello e perché sfugge alla competenza di
questa Camera (osservazioni, pag. 2 in alto). Nella petizione l’attore ha fatto
riferimento all’art. 279 cpv. 1 LEF (pag. 2 in alto), ma tra le richieste di
giudizio a pag. 6 non risulta alcun riferimento al sequestro. All’udienza
preliminare l’attore ha poi postulato il richiamo degli inc. EF.2005.3266 e
3045 sostenendo che con la procedura avviata rivendicava la convalida del
sequestro (udienza 12 luglio 2006, penultima pagina in basso). D’altra parte,
già con la petizione l’attore ha chiesto il rigetto in via definitiva dell’opposizione
interposta al PE, il quale menziona l’esecuzione a convalida del sequestro
(doc. R). Di conseguenza, si può ritenere che tale sua domanda era già stata
espressa dinanzi al primo giudice.
Per quanto concerne
la competenza del giudice di merito, l’oggetto dell’azione civile in convalida
del sequestro porta unicamente sull’esistenza del credito. Ne deriva che il
giudice in tale azione non è competente per controllare la validità del
sequestro o la sua esecuzione (
Stoffel/Chabloz
in: Commentare Romand, Basilea 2005, n. 16 ad art. 279 LEF). La richiesta
dell’appellante di confermare il sequestro si rivela dunque inammissibile in
questa sede.
4.
A
detta dell’appellante la prima giudice ha erroneamente accertato che il
soggiorno della convenuta in Ticino all’inizio di luglio era finalizzato alla
conclusione della compravendita immobiliare, mentre le parti avevano invece
concordato di formalizzare l’atto a fine agosto (appello, pag. 9 segg.). Come
detto, la Pretora ha dapprima spiegato che il mandante può recedere in ogni
momento dal contratto (art. 404 cpv. 1 CO per rinvio dell’art. 412 cpv. 2 CO).
Ella ha quindi esaminato la questione del soggiorno in Ticino per determinare
se il mandato fosse stato revocato intempestivamente dalla mandante e, quindi, se
vi fosse un eventuale risarcimento del danno in favore del mediatore (art. 404
pv. 2 CO). La Pretora ha poi precisato che l’attore non aveva comunque
dimostrato di aver subìto un danno da tale revoca, e nemmeno fornito elementi
per poterlo determinare e quantificare, ricordando che il danno previsto dall’art.
404 cpv. 2 CO corrisponde all’interesse negativo (sentenza impugnata, pag. 7
seg.). Con tale ultima motivazione pretorile l’appellante non si confronta,
sicché al riguardo l’appello è finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f
CPC). Egli si limita peraltro a chiedere il versamento della mercede, che non
può evidentemente essere considerato come un interesse negativo. Sulla
richiesta di fr. 100.- per l’onorario relativo all’allestimento del brevetto di
procura generale si dirà invece in seguito (consid. 8). Le argomentazioni dell’appellante
sul motivo della visita della convenuta in Ticino (pag. 9-12), così come quelle
sulla solvibilità della potenziale acquirente (appello, pag. 18), non sono
quindi di alcuna utilità ai fini della sua tesi, dato che manca comunque una
delle condizioni poste dalla norma testé menzionata, ovvero la dimostrazione e
quantificazione del danno derivatone. Su questo punto l’appello, nella misura
in cui è ricevibile, dev’essere pertanto respinto.
5.
L’attore
prosegue addebitando alla Pretora carenze di conoscenza della lingua tedesca,
laddove ha stabilito che dal tenore letterale del contratto di mediazione
emerge chiaramente che l’attore ha ricevuto il mandato di interporsi per la
conclusione del contratto di compravendita. Egli invoca il dizionario
Langenscheidt/Paravia per spiegare che il verbo "
vermitteln
" è da intendersi come "mettere in comunicazione" (appello,
pag. 12-14) e che il contratto prevedeva esclusivamente la ricerca di un
acquirente (appello, pag. 14 in mezzo). Come spiegato dalla prima giudice, il
contratto di mediazione (doc.
A) prevede che "
der Auftragnehmer ist bemüht, die Liegenschaft bestens zu vermitteln
" (clausola 1) e "die Auftraggeberin zahlt dem
Auftragnehmer bei Zustandekommen eines Verkaufs, der im Rahmen dieses Auftrags
direkt oder indirekt vermittelt wurde, eine Provision (…)"
(clausola
2). Nel contratto, poi, si rinvia esplicitamente agli art. 412 segg. CO. Ora,
al di là di traduzioni fornite da dizionari vari, si rileva che la versione in
tedesco dell’art. 412 cpv. 1 CO ha il seguente tenore: "Durch den
Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit
zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluß eines Vertrages
zu vermitteln", mentre quella in italiano è: "c
ol
contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione
per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d’un contratto
verso pagamento di una mercede". Il legislatore ha chiaramente inteso,
quindi, il verbo "
vermitteln
" con
"interporsi". Non vi è motivo di credere che l
’
attore, avvocato, nell
’
indicare tale terminologia nel contratto di
mediazione, peraltro con rinvio esplicito alla normativa prevista dal CO, abbia
voluto intendere altrimenti. Sempre su questo punto l
’appellante ritiene
che egli non ha potuto stipulare un contratto con la potenziale acquirente
perché non disponeva di tutte le informazioni necessarie. Tuttavia, tale
censura nulla ha a che vedere con quanto pattuito tra le parti e, semmai,
sarebbe stata di rilevanza per la questione di un eventuale risarcimento per
revoca intempestiva, negato nella fattispecie (cfr. sopra, consid. 4).
Anche su questo punto l
’
appello dev
’
essere
pertanto respinto.
6.
L’appellante rinvia
a un passaggio del Basler Kommentar, ove è spiegato che qualora il contratto
mediato dipenda unicamente dalla volontà del mandante, egli si trova nella
stessa condizione di un debitore obbligato sotto condizione giusta l’art. 152
cpv. 1 CO. In altre parole, finché la condizione è pendente, egli non può fare alcunché
che possa impedire il debito adempimento della propria obbligazione. Se il suo
adempimento sia stato da lui impedito in malafede, la condizione vale come verificata
(art. 156 CO). Nella fattispecie, l’attore ritiene che la convenuta abbia posto
impedimenti alla potenziale compravendita, da una parte non fornendo i dati sul
debito ipotecario, dall’altra non avendo la più pallida idea di quando sarebbe
stata in grado di liberare l’immobile. Ciò al contrario, invece, di quanto da
lui intrapreso, che avrebbe fatto di tutto per poter permettere l’auspicata
compravendita (appello, pag. 14-16). Al riguardo va da subito precisato che l’autore
Ammann
, nel passaggio del Basler
Kommentar menzionato dall’appellante – che non si trova a pag. 2272 come da lui
indicato, bensì a pag. 2507 (n. 2 ad art. 413 CO) – spiega sì quanto riportato
sopra, ma afferma anche che il mandante non agisce in malafede qualora non
concluda il contratto mediato, sebbene il potenziale acquirente abbia aderito
alle condizioni da lui poste. Al contrario, agisce contro la buona fede il
mandante che revoca il mandato per poi concludere il contratto con il
potenziale acquirente senza dover pagare la provvigione al mediatore. L’appellante
non sostiene che tale ultimo esempio si sia verificato nella fattispecie,
sicché la sua censura nulla muta ai fini del giudizio. Al riguardo, l’appello si
rivela infondato.
7.
L’attore ritiene,
altresì, di aver adempiuto il proprio incarico, che era quello di ricercare un
potenziale acquirente solvibile, disposto a pagare il prezzo richiesto. Egli
sostiene che a fine aprile 2005 __________
__________ (già __________)
aveva già accettato le condizioni di compravendita poste dalla mandante,
mentre in seguito si è trattato unicamente di "metter in atto quanto
pattuito fra alienante ed acquirente e non più fra mandante e mandatario"
(appello, pag. 16 seg.). L’attore afferma che la mercede era dovuta al più
tardi il 30 maggio 2005 "quando la convenuta ha ribadito ancora una volta
la sua pretesa, peraltro già accettata dalla potenziale acquirente. Entro il
termine pattuito – 30 giugno 2005 – la convenuta aveva ottenuto la prestazione
richiesta. Solo di comune accordo avrebbe potuto modificare i termini dell’accordo
di mediazione". La mandante avrebbe quindi revocato il mandato per un
banale capriccio, quando la prestazione pattuita era già intervenuta (appello,
pag. 18 in fondo). Si ricorda, anzitutto, che una compravendita immobiliare
richiede per la sua validità l’atto pubblico (art. 216 CO), sicché nella misura
in cui l’attore sembra voler sostenere che nell’aprile 2005 o alla fine del
giugno 2005 il contratto mediato era già venuto in essere, il suo ragionamento
non può essere seguito. Nella misura in cui egli afferma di aver adempiuto al
proprio obbligo e che la propria mercede era esigibile, la Pretora ha spiegato
che essa era dovuta solo una volta concluso il contratto mediato e, come
indicato nel contratto di mediazione (doc. A, clausola 2), una volta ricevuto
il prezzo pattuito, rispettivamente iscritto a RF il nuovo proprietario
(sentenza impugnata, pag. 5 seg.). Nessuna delle suddette circostanze si è
adempiuta. L’appellante ritiene che proprio per il contenuto della clausola 2
del contratto di mediazione e per il fatto che "il periodo durante il quale
il mediatore poteva rendersi attivo, rispettivamente durante il quale l’esclusività
gli garantiva pure una mercede nel caso in cui la convenuta avesse alienato l’immobile
con trattative private o tramite terzi, correva sino alle 24.00 del 30 giugno 2005,
ma che entro quell’ultimo termine sarebbe sicuramente stato impossibile dare
forma all’atto traslativo di proprietà", la mandante ha conferito al
mediatore una procura generale 6 luglio 2005 (doc. L) che gli permettesse di
incassare il prezzo di vendita dedotti i debiti ipotecari e di poi versarle,
una volta trattenuta la propria provvigione e la TUI, il rimanente (appello,
pag. 17 seg.). Se non che, le argomentazioni testé citate nulla mutano al fatto
che, come spiegato dalla Pretora, il mandante può in ogni tempo revocare il
mandato (sentenza impugnata, pag. 7 in alto), ciò che in concreto è avvenuto. Ne
deriva, anche su questo punto, la reiezione dell’appello.
8.
Oltre al pagamento
della propria mercede, l’attore ha chiesto il versamento di fr. 100.- quale
onorario del notaio __________ __________ per l’allestimento del brevetto di
procura generale (doc. L; petizione, pag. 5 in fondo). Nella risposta la
convenuta ha contestato in maniera generica la pretesa, senza tuttavia
esprimersi nel dettaglio sulla stessa. La Pretora non si è invece pronunciata
su tale questione. L’appellante si limita a ribadire la sua pretesa
complessiva, ma non spende una parola su tale posta. Sia come sia, anche
qualora si volesse ritenere non sufficiente la contestazione generica espressa
dalla convenuta nella propria risposta, va ricordato che
non
va confuso quello che è l’obbligo della controparte di contestare chiaramente i
fatti, pena la loro ammissione (art. 170 cpv. 2 CPC), con l’onere probatorio
che compete a chi vuole dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da
lui asserita (art. 8 CC). In altre parole, il disposto di cui all’art. 184 cpv.
2 CPC, secondo il quale solo i fatti contestati devono essere provati, non
esonera la parte dal suo obbligo di dimostrare il ben fondato e l’ammontare
delle proprie pretese (
Cocchi/rezzini
, CPC-TI, Lugano 2000, n. 17 all’art. 184). Dal carteggio
processuale emerge una fattura del notaio __________ __________ di fr. 100.-
per il brevetto in questione, ma risulta anche che la stessa è stata consegnata
personalmente a AO 1 (doc. L, ultima pagina). Il notaio in questione ha quindi riconosciuto
quest’ultima come debitrice, non l’attore. Di conseguenza, l’asserito mancato
pagamento di tale fattura (petizione, pag. 5 in basso) non comporta alcuna
conseguenza giuridica all’attore, che non può far valere a tale titolo alcuna
pretesa nei confronti della convenuta.
9.
In
conclusione, l’appello dev’essere pertanto respinto. La tassa di giustizia e le
spese seguono la soccombenza dell’appellante (art. 148 CPC), tenuto inoltre a
rifondere all’appellata un’adeguata indennità per ripetibili di appello. Il
valore determinante per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale
federale è di fr. 18'850.-.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello 31 ottobre 2007 dell’avv. AP 1
è respinto,
nella
misura in cui è ricevibile.
2.
Gli
oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 550.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
600.-
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con obbligo di rifondere a AO
1 fr. 1'000.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-;
-
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).