ti_gerichte · 40.2005.118 · 2005-12-19 · it
accertamento suddivisione zone PR; potenzialità edificatorie intatte; correttivo per carico ambientale del -20% sul valore metrico del terreno, già riconosciuto dall'UCS, ritenuto sufficiente.


Incarto n.40.2005.118

__________

Lugano

19 dicembre 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 27/30 giugno 2005 da

RI
 1,

RI
 2,

RI
 3,

tutti
 rappr. da RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 481 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 9 settembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, lUfficio
cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di
stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.
giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva
il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 481 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 317'520.-

Il
reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RA 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 3 giugno 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza riconfermato la propria decisione in merito a
tutte le censure sollevate dal ricorrente, rilevando però dufficio che parte
del terreno, di mq 125, è di natura boschiva ed è pertanto da valutare CHF/mq
0,10.

Il
valore di stima ufficiale del mappale no. 481 RFD di __________ è stato di conseguenza
stabilito in CHF 290'532.-

3.     Con
ricorso 27/30 giugno 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale
postulando dapprima che tutta la superficie del terreno venga considerata
edificabile e valutata come tale e che vengano poi apportati dei correttivi
ragionevoli sul valore metrico del terreno.

A
fondamento della loro prima richiesta i ricorrenti pongono la decisione 10
luglio 2001 di accertamento del limite forestale con la quale il Consiglio di
stato ha stabilito che il mapp. no. 481 RFD di __________ non è di natura
boschiva.

Il
successivo postulato è invece fondato, oltre che sugli effetti negativi di un
recente esproprio che avrebbe penalizzato il fondo, sulla vicinanza di una
strada cantonale a forte traffico (più di 10'000 veicoli al giorno) che
comporta notevoli immissioni foniche, sullobbligo in caso di edificazione di
rispettare un arretramento di 10 m dal limite del bosco unitamente alla
configurazione stretta e allungata del terreno che rendono difficoltoso il suo
sfruttamento razionale secondo i parametri di zona. Tutti fattori che a mente
del ricorrente sarebbero stati trascurati o non sufficientemente considerati
dallUCS.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato
che il terreno si trova in posizione rialzata rispetto al tracciato della
strada cantonale ed è attualmente destinato a prato.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.     Giusta
lart. 15 cpv. 1 Lst. i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione. È considerato valore
venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in
una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono
influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16
cpv. 1 Lst.). Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi
medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla
luce delle risultanze della fattispecie concreta il Tribunale, sulla base della
decisione 10 luglio 2001 di accertamento del limite forestale con la quale il
Consiglio di stato ha stabilito la natura non boschiva del mapp. no. 481 RFD di
__________ e dellesame della documentazione originale di PR richiamata dal
Comune di __________, non può che giungere alla conclusione che, come preteso
giustamente dai ricorrenti, il terreno é interamente situato in zona R3 e deve
essere di conseguenza valutato come tale.

7.2.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
caso di uneventuale costruzione, alla luce delle NAPR previste per la zona R3
e malgrado lobbligo di rispetto di una distanza di 10 metri dal limite del
bosco, le potenzialità edificatorie del terreno, che si estende su mq 1'470, sono
infatti interamente preservate e la sua configurazione non é invero tale da porre
significativi ostacoli ad unedificazione razionale. In questottica la
procedura espropriativa dipendente dalle opere di allargamento stradale che ha
parzialmente coinvolto il fondo e che, per inciso, si è conclusa con una convenzione,
di certo non ha penalizzato il terreno sia perché il sedime scorporato è stato
indennizzato, sia perché le modifiche contestualmente apportate al progetto
conformemente ai postulati degli stessi proprietari hanno di fatto migliorato
la situazione.

Per
quanto concerne invece le immissioni foniche provenienti della strada
cantonale, che notoriamente risulta fortemente trafficata negli usuali orari di
punta, il Tribunale ritiene che il correttivo del -20% sul valore metrico base
del terreno applicato dallUCS tenga già sufficientemente conto della sua
particolare posizione, a confine con il tracciato stradale, ma rialzata.

8.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore di stima ufficiale
del mappale no. 481 RFD di __________ stabilito in CHF 317'520.-, come da
scheda di calcolo annessa.

9.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 481 RFD di __________ stabilito in
CHF 317'520.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi