ti_gerichte · 12.2010.125 · 2010-10-06 · it
Locazione - seconda protrazione - sfratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 06.10.2010 12.2010.125

Incarto n.
12.2010.125
Lugano
6 ottobre
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.258
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, e più precisamente sull'istanza
di sfratto 12 febbraio 2010, promossa da
AO 1
RA 1
contro
AP 1
RA 2
nonché nella causa inc. DI.2010.383 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, e meglio sull'istanza 10 marzo 2010 chiedente la protrazione
del contratto di locazione per quattro anni (fino al 31 dicembre 2013),
promossa da
AP 1,
RA 2,
contro
AO 1,
RA 1,
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 23 giugno 2010,
respingendo l'istanza di protrazione del contratto di locazione presentata da AP
1 e accogliendo l'istanza di sfratto inoltrata da AO 1;
appellante AP 1 che, con appello 30 giugno 2010, chiede la riforma
della sentenza impugnata nel senso di concedere una seconda protrazione del
contratto di locazione di quattro anni, fino al 31 dicembre 2010 (
recte
31 dicembre 2013) e di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di tasse, spese
e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre AO 1, con osservazioni 20 luglio 2010, postula la reiezione
dell'appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda sede;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il 6
marzo 1997 AO 1, in veste di locatore e AP 1 (in seguito AP 1), quale
conduttrice, sottoscrivevano un contratto di locazione avente per oggetto
l'esercizio pubblico denominato R__________ A__________ nonché altre superfici
site nello stabile in Via __________ ad __________, per una durata
indeterminata, con facoltà di disdetta previo preavviso di 12 mesi (in seguito
ridotto a 6 mesi) per la scadenza 31 dicembre, la prima volta per il 31
dicembre 2005. La pigione annuale ammontava inizialmente a fr. 94'584.–, pagabile
in rate trimestrali, oltre spese accessorie, poi ridotta come da scritto 27
settembre 2004.
2.
Con
modulo ufficiale 31 gennaio 2008 il locatore notificava alla conduttrice la
disdetta del contratto con effetto al 31 dicembre 2008. L'istanza di contestazione della disdetta presentata dalla conduttrice all'Ufficio di
conciliazione di __________ (in seguito UC) veniva conciliata con la
sottoscrizione di un accordo che prevedeva la concessione di una proroga del
contratto di locazione, unica e definitiva, fino al 31 dicembre 2009 alle
condizioni a quel momento operative, e meglio una pigione netta mensile di fr.
4'000.– oltre all'acconto per le spese accessorie.
3.
La
parte conduttrice presentava il 28 ottobre 2009 all'UC una domanda di seconda
protrazione della locazione per la durata di quattro anni. In sede di udienza
veniva assegnato alla conduttrice un termine per comunicare l'eventuale ricusa
di un membro dell'UC, già patrocinatore di AP 1 nell'ambito della contestazione
della disdetta conclusasi con l'accordo di cui si è detto sopra (consid. 2). Per
il resto la conduttrice confermava le sue richieste, mentre il locatore si
opponeva rilevando che l'accordo del 24 aprile 2008 (proroga unica e
definitiva) escludeva una seconda proroga. Si diceva disposto a concedere l'uso
della cosa locata fino al 31 gennaio 2010. La conduttrice chiedeva un termine
fino al 22 gennaio 2010 per determinarsi, ciò che comportava la sospensione
della procedura. Con scritto 22 gennaio 2010, il locatore dava atto che la
proposta conciliativa di lasciare i locali per la fine di gennaio 2010 era da
considerarsi decaduta, mentre la conduttrice con scritto 26 gennaio 2010
manteneva la richiesta di ricusa di un membro dell'UC.
All'udienza
dell'11 febbraio 2010 l'UC, nella sua nuova composizione – essendo nel
frattempo il membro oggetto di ricusa stato sostituito da un supplente –
constatava il mancato raggiungimento di un accordo. Con decisione 15 febbraio 2010 l'UC respingeva per finire la domanda di protrazione.
Parallelemente,
con istanza 22 gennaio 2010, il locatore chiedeva all'UC di convocare le parti
per un tentativo di conciliazione, al fine di poi chiedere lo sfratto della
conduttrice. All'udienza di conciliazione dell'11 febbraio 2010 il locatore
confermava la sua richiesta, mentre la conduttrice si opponeva. L'UC dichiarava
pertanto decaduto l'esperimento di conciliazione.
Con
istanza 12 febbraio 2010, il locatore si è rivolto alla Pretura del Distretto
di Lugano, sezione 4 (inc. DI. 2010.258), chiedendo lo sfratto della
conduttrice. All'udienza del 10 marzo 2010 quest'ultima si è opposta allo
sfratto. Nella replica e nella duplica, come pure – ultimata l'istruttoria – in
sede di dibattimento finale, le parti si sono confermate nelle loro antitetiche
richieste.
Con
istanza 10 marzo 2010, la conduttrice ha chiesto alla medesima Pretura (inc.
DI.2010.383) la protrazione del contratto di locazione per quattro anni (fino
al 31 dicembre 2013). All'udienza del 30 marzo 2010 il locatore si è opposto
alla protrazione. Nella replica e nella duplica, come pure – ultimata
l'istruttoria – in sede di dibattimento finale, le parti si sono confermate
nelle loro antitetiche richieste.
4.
Congiunte
le cause per un'unica decisione, con sentenza 23 giugno 2010, Il Pretore ha
respinto l'istanza di protrazione del contratto di locazione presentata da AP 1
e accolto l'istanza di sfratto inoltrata da AO 1, ponendo la tassa di giustizia
(fr. 1'000.–) e le spese (fr. 200.–) interamente a carico della conduttrice,
con obbligo per quest'ultima di rifondere al locatore fr. 1'000.– per
ripetibili.
Il primo
giudice ha preliminarmente ritenuto valida la procedura di conciliazione
avvenuta davanti all'UC, nella sua nuova composizione, rilevando che per altro
la conduttrice non aveva sollevato alcuna contestazione in tale sede, ritenendo
manifestamente infondata ogni eccezione sollevata da AP 1. In merito alla richiesta di protrazione del contratto di locazione, il Pretore ha rilevato che in
data 24 ottobre 2008 le parti si erano accordate dinnanzi all'UC per una
proroga unica e definitiva fino al 31 dicembre 2009 e che, quindi, in base ai
principi – menzionati in sentenza – di dottrina e giurisprudenza, una seconda
proroga era categoricamente esclusa. Il primo giudice ha pure respinto
l'eccezione sollevata dalla conduttrice secondo cui il locatore aveva concesso
un'ulteriore proroga del contratto fino al 31 gennaio 2010, rendendo con ciò –
secondo l'inquilina – prematura l'istanza di sfratto. Secondo il Pretore, nulla
in atti permetteva di stabilire che tra le parti si fosse perfezionato un
valido accordo in tal senso. Del resto, sempre secondo il primo giudice, la
conduttrice non si era determinata in merito a tale proposta – formulata in
occasione dell'udienza del 12 gennaio 2010, con la quale si voleva
semplicemente stabilire una data certa per la riconsegna dell'ente locato – per
cui l'inquilina era malvenuta a sollevare in Pretura una simile eccezione.
Neppure era di rilievo, secondo il Pretore, il fatto che la conduttrice avesse
pagato la pigione relativa al mese di gennaio 2010, da un lato non potendosi
ritenere che il contratto fosse stato in qualche modo protratto, dall'altro
essendo in ogni caso l'inquilina tenuta a corrispondere un'indennità per
l'occupazione del locali oltre la scadenza del contratto.
5.
Con
appello 30 giugno 2010, AP 1 chiede la riforma della sentenza impugnata nel
senso di concedere una seconda protrazione del contratto di locazione di
quattro anni, fino al 31 dicembre 2010 (
recte
31 dicembre 2013) e di
respingere l'istanza di sfratto, con protesta di tasse, spese e ripetibili di
entrambe le sedi. Mentre AO 1, con osservazioni 20 luglio 2010, postula la
reiezione dell'appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili di
seconda sede.
6.
L'appellante
eccepisce l'esistenza di irregolarità procedurali commesse dall'UC, che avrebbe
provveduto a sostitituire l'avv. G__________ B__________ – membro dell'UC
medesimo e in precedenza patrocinatore dell'appellante nella medesima vertenza
– senza chiedere il giudizio confermativo del Pretore a norma dell'art. 10
della Legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di
locali d'abitazione e commerciali e di affitto. A torto. Certo, l'articolo
menzionato prescrive che la cognizione dei motivi di esclusione e di
ricusazione del presidente e dei membri dell'Ufficio di conciliazione, nonché
dei supplenti, spetta al Pretore del luogo di situazione della cosa locata il
quale decide definitivamente. Dagli atti non risulta tuttavia che AP 1 abbia
eccepito all'udienza 11 febbraio 2010 davanti all'UC la sostituzione del membro
avv. G__________ B__________ con l'avv. R__________ S__________ messa in atto
direttamente dallo stesso UC. L'appellante ha infatti atteso il 10 marzo 2010 (cfr.
act. I dell'inc. DI.2010.383, domanda di seconda protrazione pag. 4) a far
valere per la prima volta una simile eccezione. Ciò che costituisce un palese
abuso di diritto. A maggior ragione se si tiene conto del fatto che l'avv. G__________
B__________ era stato in precedenza proprio patrocinatore di AP 1 nella
medesima vertenza – fatto desumibile senza ombra di dubbio dagli atti dell'UC
(cfr. verbale 24 aprile 2008 della precedente udienza conciliativa davanti
all'UC) e quindi noto all'UC e alle parti – e che l'appellante non spende
neppure una parola, e non l'ha spesa neppure davanti al Pretore, per motivare
il preteso abuso che si doveva tutelare (con la decisione confermativa del
Pretore) nella sostituzione di un membro dell'UC (suo precedente patrocinatore
nella medesima causa) palesemente e imperativamente escluso dall'esercizio
delle proprie funzioni (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 8 ad art. 26 lett. c CPC). Diversamente da quanto sostenuto
dall'appellante (appello, pag. 5 nel mezzo), neppure risulta che all'udienza
tenutasi l'11 febbraio 2010 l'UC abbia “ritenuto di poter richiamare il
precedente verbale di udienza (redatto sotto la commissione precedente)”. Le
argomentazioni d'appello, al limite della temerarietà, cadono pertanto nel
vuoto.
7.
L'appellante
sostiene poi che il Pretore avrebbe “correttamente evocato le considerazioni
relative alla concessione di una protrazione della locazione ex art. 272 e
segg. CO”, ma non avrebbe “considerato correttamente l'adempienza dei singoli
presupposti della normativa in vigore, venendo”, a suo dire, “a mancare in
concreto la condizione di mora della conduttrice per promuovere l'istanza di
sfratto, rispettivamente non potendosi escludere la concessione di una seconda
protrazione” (appello, pag. 3 in alto).
Le
argomentazioni d'appello non mancano invero di imprecisione e confusione.
L'appellante non indica infatti quali presupposti della normativa menzionata il
primo giudice non avrebbe considerato correttamente e confonde – mischiandoli
inopportunamente tra loro – i presupposti che sottendono alla concessione dello
sfratto, con quelli per la concessione di una protrazione del contratto di
locazione.
Il primo
giudice ha rettamente ritenuto che l'accordo sottoscritto il 24 aprile 2008,
davanti all'UC, con cui le parti si sono accordate per una proroga unica e
definitiva del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2009, equivale ad una
transazione giudiziale a norma dell'art. 274e CO ed ha forza di cosa giudicata.
L'appellante
dichiara di non contestare l'esattezza di dette considerazioni (appello, pag. 8
nel mazzo). Ammette tuttavia di aver “tentato” di ottenere un'ulteriore
protrazione “cercando di convenire un accordo con” il locatore “in
considerazione degli effetti”, a suo dire, “fatali che avrebbe riportato” per
lei “il termine della locazione” (appello, pag. 8 verso l'alto). Dagli atti
risulta che il “tentativo” è palesemente fallito, visto che a fronte della
richiesta di una protrazione della locazione per altri quattro anni (cfr.
domanda di seconda protrazione inoltrata all'UC il 28 ottobre 2008),
all'udienza tenutasi davanti all'UC il 12 gennaio 2010 – aggiornata a termine
di protrazione ormai scaduto, nonostante l'opposizione del locatore, che
ricordava alla conduttrice l'insorgere dello sfratto e di “ingenti obblighi di
risarcimento” (cfr. incarto UC, lettera 7 dicembre 2009 dell'avv. RA 1 all'avv.
RA 2) – il locatore si è limitato di fatto a proporre di attendere qualche
giorno per la messa in esecuzione dello sfratto. Del resto l'appellante
medesimo ammette che il locatore, in sede di udienza, si è limitato a concedere
un breve termine – meno di venti giorni – “per liberare i locali” (appello,
pag. 8 in basso). Le argomentazioni dell'appellante laddove sostiene che il
contratto sarebbe “da considerarsi validamente protratto sino al 31 gennaio
2010, la conduttrice avendo peraltro versato la pigione del mese di gennaio
2010, accettata dalla qui appellata senza obiezioni” (appello, pag. 9 in alto) e che “se la locazione non fosse stata effettivamente protratta sino al 31 gennaio 2010,
mal si spiegherebbe il motivo per cui la qui appellata ha atteso sino al 22
gennaio 2010 per promuovere istanza di sfratto, potendolo fare dal 1° gennaio 2010” (appello, pag. 9 verso l'alto), sono solo pretestuose e prive di valore. Le argomentazioni sono
anche palesemente contraddittorie, nella misura in cui – poco più sotto
(appello, pag. 9 verso il basso) – lamentano che il locatore avrebbe dovuto
“attendere perlomeno il 23 gennaio 2010 per agire” con l'istanza di sfratto.
Invero, l'appellante nulla adduce per confutare le giuste considerazioni del
Pretore riassunte sopra (consid. 4).
Anche su
questo punto l'appello cade dunque nel vuoto.
8.
Palesemente
pretestuoso, infondato e al limite della temerarietà, l'appello va dunque
disatteso senza ulteriore disamina. Tassa di giustizia, spese – calcolate su un
valore litigioso di fr. 48'000.– (pari a dodici mesi di locazione, in
applicazione dell'art. 414 cpv. 1 CPC) – e le ripetibili, seguono la
soccombenza.
Per questi motivi,
dichiara
e pronuncia:
1.
L’appello
30 giugno 2010 di AP 1
è respinto
.
2.
Gli oneri del
presente giudizio, consistenti in:
a)     tassa
di giustizia                       fr.      950.–
b)     spese                                         fr.
50.–
Totale                                                 fr.
1'000.–
già
anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico, con l'onere di rifondere
inoltre alla parte appellata fr. 900.– a titolo di ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                       Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).