ti_gerichte · 40.2005.43 · 2005-06-14 · it
ricorso stime


Incarto n.40.2005.43

__________

Lugano

14 giugno 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 14/15 aprile 2005 da

RI
 1

rappr.
 da RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 15 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 250 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 7 giugno 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 250 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 3'266'011.-

Il
reclamo interposto in data 18 agosto 2004 dalla RI 1 è stato accolto dall UCS
con decisione 15 marzo 2005.

Il
gravame, a ben vedere, alla luce delle argomentazioni e delle richieste
formulate dalla ricorrente, è stato in realtà solo parzialmente accolto e non
integralmente accolto come preteso a torto nella decisione su reclamo.

L
autorità di prima istanza ha in sostanza modificato la superficie considerata
quale terreno complementare, la volumetria, il valore a reddito e cubimetrico
del subalterno F e il valore a reddito del subalterno D, con la conseguenza che
il valore di stima ufficiale della part. 250 RFD di __________ è stato
diminuito da CHF 3'266'011.- a CHF 2'825'231.-

3.     Con
ricorso del 14/15 aprile 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo
Tribunale, chiedendo in via principale che venga stimato unicamente il sedime e
che il valore di base del terreno venga stabilito in CHF/mq 120.- e in via
subordinata che:

-  la
superficie di terreno complementare venga estesa ad almeno mq. 12'000, così da
tenere in debita considerazione la particolare attività della ricorrente, che
abbisognerebbe di notevole spazio per il deposito e lo stoccaggio di lastre in
conglomerato di cemento;

-  il
valore del correttivo di vetustà venga stabilito al 60% per ciascun subalterno;

-  per
la determinazione del reddito presunto, da ridurre ad un massimo di CHF
50'000.-, venga considerato un tasso di capitalizzazione del 9,8%;

-  per
il subalterno D (edificio principale), venga apportato un correttivo di classe
minimo, in diminuzione, del 25%;

-  nel
caso non venisse tralasciata la valutazione degli edifici, venga apportato un
correttivo del 20%, in diminuzione, sul valore di base del terreno, così da
tenere in considerazione sia la sua configurazione particolare, che non
permetterebbe uno sfruttamento ideale, sia la sua destinazione specifica. Tale
correttivo, a mente della ricorrente, dovrebbe poi essere accentuato per la
parte di terreno considerata complementare.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell oggetto
stimato e destinataria della decisione dell UCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati
come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento
della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell accertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile, che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2005, il Tribunale ha potuto
constatare quanto segue:

-
sub. D

Si
tratta di un edificio destinato alla produzione di mattoni. La struttura del
telaio è in cemento armato, le pareti sono costruite in mattoni BKS, il tetto,
in eternit, è senza isolazione e il pavimento é rivestito da comune cemento. La
prima parte del fabbricato, lunga 78 m, è stata edificata nel 1971, mentre
verso la fine del 2001 sono state chiuse con mattoni BKS altre tre campate, per
complessivi 21 m di lunghezza e ulteriori tre, per altrettanti 21 m di
lunghezza, sono state unicamente coperte con un tetto in tegole prefabbricate di
cemento. Da notare che la quinta campata del manufatto ha una sporgenza di ca.
2 m.

La
situazione che risulta dalle mappe catastali è pertanto diversa e dovrebbe
essere aggiornata al più presto, così da essere conforme con quanto constatato
sul posto, che ricalca del resto la situazione già presente a fine anno 2001.

-sub. C

È stato demolito da ca. 7/8 anni.

-  sub. E

Si tratta di sili utilizzati per il deposito di
inerti.

-  sub. F

Si tratta di una baracca in legno costruita nel 1972 e
destinata ad uso uffici/mensa. L edificio comprende i servizi igienici e un
locale doccia.

-  Il
piazzale è composto per ca. 5'100 mq da sterrato occupato come deposito, mentre
il resto, pure in parte usato per lo stoccaggio di manufatti di cemento, è
stato pavimentato nel 1971.

7.Alla
luce di tali risultanze, il Tribunale accoglie parzialmente il gravame,
ritenendo di dover aumentare la superficie considerata quale terreno
complementare da 5'400 mq a 5'900 mq, superficie necessaria per lo stoccaggio
dei manufatti di cemento prodotti dalla RI 1 e che tiene in debita considerazione
la particolarità dellattività svolta.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall Ufficio
cantonale di stima non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose
dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Il ricorso è pertanto parzialmente accolto e il valore
ufficiale di stima del mapp. no. 250 RFD di __________ stabilito in CHF
2'764'519.-

La scheda di calcolo è quindi aggiornata di
conseguenza.

8.     Giusta l art. 38 cpv. 4 Lst., la
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 9/10 per la ricorrente e di 1/10 per l UCS.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mapp. no. 250 RFD di __________ stabilito in CHF
2'764'519.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a
carico della ricorrente per 9/10 e per il rimanente 1/10 a carico dell UCS.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi