ti_gerichte · 12.1998.209 · 1999-02-09 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.02.1999 12.1998.209

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00209
Lugano
9 febbraio 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa appellabile in materia di contratto di locazione
LA.98.55 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza
27 aprile 1998 da
__________
__________
entrambi
rappr. dall’avv. __________
contro
__________
__________
__________
__________
__________
tutti
rappr. dall’avv. __________
con cui
gli istanti hanno chiesto l’annullamento della disdetta del 10 gennaio 1997
relativa ai locali da loro occupati nello stabile __________ a Lugano e in subordine
una prima protrazione del contratto sino al 31 marzo 2000, e non solo fino al
31 marzo 1999 come deciso dall’Ufficio di conciliazione;
Domande
avversate dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che
il Pretore con sentenza 18 settembre 1998 ha respinto;
Appellanti
gli istanti, che con atto di appello del 1° ottobre 1998 chiedono la riforma
del giudizio impugnato nel senso di ammettere l’istanza;
Mentre i
convenuti con osservazioni 22 dicembre 1998 postulano la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.  - se deve
essere accolto l’appello
2.  - tassa di
giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Le
parti -gli istanti conduttori e i convenuti locatori- il 13 dicembre 1983 hanno
stipulato un contratto di locazione della durata di 5 anni, rinnovabile
tacitamente per successivi periodi di 3 anni, per i locali adibiti a ristorante
e bar, un appartamento, un monolocale e due mansarde nello stabile di cui in
via __________ a __________ ad un canone iniziale di fr. 27’000.-- annui per il
ristorante e l’appartamento, nonché fr. 3’000.-- annui per il monolocale e
complessivi fr. 2’880.-- per le due mansarde (doc. C).
Dal
29 marzo 1990 la pigione per il ristorante e l’appartamento è stata aumentata a
fr. 30’800.-- annui (doc. D).
B.
Il
10 gennaio 1997 i locatori hanno pronunciato la disdetta del contratto per il
termine del 30 marzo 1998 (doc. E), disdetta motivata l’11 febbraio 1997 con
l’asserito desiderio di “adeguare lo stesso alle nuove disposizioni in materia”
(doc. G), ivi incluso l’intento di stipulare un nuovo contratto con “nuove
condizioni” (doc. G), ossia ad un canone pari a fr. 36’000.-- annui per il
ristorante, oltre a fr. 18’000.-- per l’appartamento, fr. 3’600.-- per il
monolocale e fr. 3’600.-- per le mansarde, come specificato con il successivo
scritto del 7 aprile 1997 (doc. 9).
C.
Con
l’istanza in rassegna i conduttori -che nella procedura di conciliazione hanno
ottenuto unicamente una protrazione del contratto sino al 30 marzo 1999-
chiedono che la disdetta sia annullata in quanto pronunciata con l’intenzione
di imporre loro condizioni contrattuali più sfavorevoli, ossia delle pigioni notevolmente
maggiorate, mentre in subordine postulano che venga loro accordata una prima
protrazione del contratto sino al 30 marzo 2000.
D.
All’udienza
di discussione dell’8 giugno 1998 i convenuti si sono opposti all’istanza
sostenendo che l’aumento del canone sarebbe stato solo uno dei motivi alla base
della disdetta, e che comunque si sarebbe trattato di aumento ragionevole per
rapporto a canoni in uso per gli esercizi pubblici a Lugano.
E.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, richiamati i principi attinenti
all’applicazione degli art. 271 e 271a CO, ha ritenuto che la disdetta sarebbe
stata motivata dalla volontà dei proprietari di ottenere da un nuovo conduttore
-ossia il signor __________ un canone di locazione più elevato, pari a fr.
4’500.-- mensili per il ristorante e l’appartamento, ma non abusivo, non
essendo stata tale tesi dimostrata dagli istanti.
Non
essendo pertinente l’affermazione dei conduttori, secondo cui l’intento dei
convenuti di suddividere in futuro il rapporto di locazione in 4 distinti
contratti sarebbe per loro fonte di pregiudizio, e non ricorrendo le premesse
per accordare una protrazione di durata superiore a quella accordata
dall’Ufficio di conciliazione, ne è conseguita l’integrale reiezione
dell’istanza.
F.
Delle
argomentazioni degli appellanti -che chiedono la riforma del querelato giudizio
nel senso dell’accoglimento delle loro domande- e di quelle dei resistenti -che
postulano la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili- si dirà,
per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
L’art.
271a cpv. 1 lit. b CO stabilisce che può essere contestata la disdetta del
contratto di locazione che il locatore pronuncia allo scopo di imporre una
modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un
adeguamento della pigione.
1.1
Questa
fattispecie, come altre dello stesso articolo, vuole punire il locatore a
dipendenza del motivo della disdetta come elemento soggettivo (
Comm. SVIT
,
2. edizione, ad art. 271a CO, n. 2). Scopo della norma è quello di evitare, che
il conduttore sia posto nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di
modificazione unilaterale delle condizioni contrattuali in suo sfavore per non
dover abbandonare i vani locati (
Comm. SVIT
, art. 271a CO, n. 15;
Lachat/
Micheli
, Le nouveau droit du bail, 2. edizione, pag. 325;
Tercier
,
Les contrats spéciaux, Zurigo 1995, § 29 N. 2085). La norma è analoga a quella
già prevista all'art. 18 cpv. 3 DAL, secondo il quale venivano considerate nulle
le disdette date dal locatore in connessione diretta con aumenti di pigione (
DTF
115 II 83), per il motivo che il conduttore deve poter contestare
liberamente le pretese del locatore (
Lachat/ Micheli,
opera citata, pag.
325), senza dover temere alcuna ritorsione della controparte (
II CCA
17
giugno 1994 in re USB/ S., 1° febbraio 1994 in re M./P.;
Barbey
,
Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux
commerciaux, Ginevra, 1991, pag. 110, N. 9).
1.2
E'
alla parte che si prevale di tale normativa (e pertanto nel caso che ci occupa
ai qui istanti e appellanti) che incombe l’onere della prova per quanto
riguarda le circostanze che stanno alla base di una disdetta abusiva, compresa
l’esistenza di un nesso causale tra la disdetta stessa e la presunta modifica
unilaterale del contratto (art. 8 CC,
Barbey
, opera citata, pag. 143, N.
99;
Comm.
SVIT
, ad art. 271a CO, N. 22). Per principio, la prova
circa l'esistenza del nesso causale verrà portata mediante indizi, non
potendosi ragionevolmente pretendere una prova più rigorosa (
Barbey
,
opera citata, pag. 142, N. 97); il fatto che la pretesa formulata dalla parte
sia o meno giustificata nel merito non risulta in quest’ottica determinante (
Barbey
,
opera citata, pag. 142, N. 95;
Zihlmann
, Das neue Mietrecht, Zurigo
1990, pag. 193), come del resto non lo è la questione a sapere se l’intenzione
di modificare unilateralmente il contratto si appalesi prima durante o soltanto
dopo la notifica della disdetta (
DTF
115 II 83;
II CCA
29 agosto
1995 in re C. SA/C., 1° febbraio 1994 in re M./P;
Comm.
SVIT
, ad
art. 271a CO, N. 20;
Barbey
, opera citata, pag. 141, N. 95;
Lachat/Micheli
,
opera citata, pag. 326).
1.3
Va
tuttavia effettuata una chiara distinzione tra il caso -abusivo- in cui il
locatore disdice il contratto per imporre unilateralmente a quel conduttore una
pretesa e quello -lecito ed ammissibile- in cui la disdetta è fondata sulla
volontà del locatore di ottenere da un nuovo conduttore un canone di locazione
più elevato (ma non abusivo) di quello sino ad ora pagato (
DTF
120 II
105, 115 II 110;
II CCA
29 agosto 1995 citata;
Comm.
SVIT
,
ad art. 271a CO, N. 17).
2.
Nella
fattispecie il Pretore (consid. 6a) ha concluso per il verificarsi di
quest’ultima ipotesi, e pertanto della liceità della disdetta, sulla scorta di
un apprezzamento delle emergenze istruttorie che non può essere condiviso.
Un
primo indizio in favore della tesi della disdetta abusiva va individuato nella
lettera di motivazione 11 febbraio 1997 dei convenuti (doc., G), che
formalmente hanno addotto la non chiara e sicuramente non impellente o
imperativa volontà di adeguare il contratto “alle nuove disposizioni vigenti in
materia”, laddove è lecito inferire un riferimento al nuovo diritto della
locazione in vigore dal 1° luglio 1990, e perciò da almeno due precedenti
scadenze contrattuali. Oltre a tale risibile motivazione, lo scritto contiene
tuttavia anche l’esplicita indicazione che “un nuovo contratto con le nuove
condizioni può esser stipulato in occasione di un prossimo incontro”, il che
sembra escludere, a quel momento, la presenza all’orizzonte di un nuovo
inquilino ed è invece assai indicativo della volontà di imporre agli istanti un
canone maggiorato, non potendosi intendere null’altro con il riferimento a
“nuove condizioni”.
Questa
impostazione trova piena e decisiva conferma nello scritto 7 aprile 1997
dell’avv. __________ all’avv. __________ (doc. 9) -documento che,
sorprendentemente, non risulta essere stato considerato nel giudizio impugnato-
in cui diviene esplicita la volontà dei convenuti di subordinare la
continuazione del rapporto di locazione per 5 anni con gli istanti medesimi -e
non con altri possibili interessati, di cui nemmeno si fa menzione- alla
corresponsione di un canone complessivo di fr. 61’200.-- annui.
E’
ben vero che ad un certo punto si è fatto avanti tale __________ che sentito
come teste ha affermato di essere disposto a pagare fr. 4’500.-- mensili per il
ristorante e l’appartamento, ma ciò non può essere avvenuto prima dell’invio
dei predetti documenti decisivi, visto che il __________ solo “circa nella
primavera 1997” ha avuto notizia da tale __________ della prospettiva
contrattuale, e che egli ha dapprima contattato gli istanti e non i convenuti,
e che solo più tardi, su consiglio del __________ stesso, il __________ è
entrato in contatto con i convenuti. L’unico scritto del __________ agli atti è
del resto la lettera del 6 novembre 1997 (doc. 8), che non permette in alcun
modo di situare le trattative alle quali fa riferimento ad un momento
precedente o coincidente con la disdetta, che pertanto va in simili circostanze
ritenuta finalizzata all’imposizione agli istanti, e non ad altri, di un canone
di locazione pesantemente maggiorato, sulla cui presumibile abusività non
occorre tuttavia indagare, essendo sufficiente ai fini dell’applicazione
dell’art. 271a cpv. 1 lit. b CO il solo indiscutibile fatto dell’esistenza di
un nesso causale tra la disdetta e l’auspicata modifica unilaterale del
contratto (cfr. consid. 1.2), che appare preponderante per rapporto ad altri
eventuali motivi dei locatori.
Risulta
così che la disdetta é stata notificata per far pressione sui conduttori
ponendoli di fronte all’alternativa di conservare il godimento dell’ente locato
con una pigione assai più elevata oppure di lasciare il ristorante e
l’abitazione, per il che essa deve essere annullata siccome abusiva.
Ne
segue l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Le
spese, la tassa di giustizia e le ripetibili delle due sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
1° ottobre 1998 di __________ è accolto.
Di
conseguenza la sentenza 18 settembre 1998 della Pretura del distretto di
Lugano, sezione 4, è riformata nel modo seguente:
1.
L’istanza 27 aprile 1998 di __________
è accolta.
Di
conseguenza la disdetta del contratto di locazione 13 dicembre 1983 relativo ai
locali di via __________ a __________ ivi indicati, pronunciata il 10 gennaio
1997 da __________, __________, __________, __________ e __________ è
annullata.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 2’000.-- e le spese di fr. 100.--, da  anticipare
dagli istanti, sono a carico dei convenuti in solido che, sempre in solido,
rifonderanno agli istanti complessivi fr. 2’000.-- per ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                 fr.       950.--
b)
spese                                                   fr.         50.--
T
o t a l e                                                    fr.    1’000.--
già
anticipati dagli appellanti, sono a carico dei convenuti in solido che, sempre
in solido, rifonderanno agli istanti complessivi fr. 1’200.-- per ripetibili di
appello.
III.
Intimazione:                   -
__________
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario