ti_gerichte · 50.2001.4 · 2001-09-20 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 20.09.2001 50.2001.4
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 20.09.2001 50.2001.4
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 20.09.2001 50.2001.4

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
50.2001.00004
Lugano
20 settembre
2001
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso  22 gennaio 2001 del
contro
la decisione 6 dicembre 2000 (no. 34/99-93) del
Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina, prolata
nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dal comune di __________
per acquisire la proprietà di 86 mq del mapp. __________ di __________ in
vista dell'allargamento di __________;
viste le risposte:
-      8 febbraio 2001 di
__________ __________;
-    12 febbraio 2001 del
Tribunale di espropriazione;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   __________
__________ è proprietario del mapp. __________ di __________ così censito a RF:
A) cabina elettrica         mq      32
b) piazzale                      mq  2702
C) capannone ind.         mq  1779
D) cisterna                      mq      11
mq
4524
Il fondo è attualmente incluso in zona
artigianale/industriale (AR-IN) del PR di __________ e si trova sulla destra di
via __________ circolando in direzione dell'intersezione con via __________. Di
forma regolare e pianeggiante, ospita un capannone nel quale trova spazio la
ditta individuale del suo proprietario attiva nel campo della meccanica di
precisione.
B.  Nel contesto della
procedura di approvazione dei progetti definitivi relativi all'allargamento di
via __________, il comune di __________ - mediante avviso personale e
pubblicazione degli atti durante il mese di agosto del 1999 - ha promosso la procedura
di espropriazione formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera.
Sono così divenuti oggetto di esproprio anche 86 mq del mapp. __________ per i
quali ha offerto un'indennità di fr. 200.- il mq.
Il 14 settembre 1999 l'espropriato ha
notificato tardivamente una pretesa di indennizzo di fr. 250.- il mq.
All'udienza di conciliazione tenutasi il 1°
dicembre 1999 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
Il 10 dicembre 1999 il Tribunale di
espropriazione ha approvato i progetti definitivi concernenti l'allargamento di
via __________.
C.   Esaurite le
formalità processuali, con sentenza 6 dicembre 2000 il Tribunale di espropriazione
si è pronunciato sull'indennità dovuta all'espropriato, riconoscendogli fr.
300.- per ogni mq di terreno sottratto.
In esito alle usuali indagini a RF il primo
giudice ha constatato innanzi tutto che negli ultimi anni a __________ erano
stati compravenduti diversi fondi collocati in zone residenziali del comprensorio
comunale (in particolare R2 e R3), ma non era stato trattato nessun terreno
posto in zona AR-IN. Nell'impossibilità di far capo al metodo
statistico-comparativo ha quindi applicato il metodo del calcolo a ritroso,
giungendo ad un risultato di fr. 126.55 il mq riferito direttamente al valore
venale del mapp. __________ che ha poi scartato siccome inverosimile. Il Tribunale
di espropriazione ha indi deciso di prendere in considerazione la quotazione di
fr. 413.- il mq attribuita al mapp. __________, una proprietà anch'essa oggetto
di esproprio parziale che pur trovandosi in zona R2 di via __________ è occupata
da stabili con contenuti misti di tipo abitativo/artigianale/industriale.
Dedotto in via di apprezzamento il 25% per tener conto della destinazione
residenziale non ammessa in zona AR/IN, ha infine assegnato al fondo
espropriato un valore commerciale di fr. 300.- il mq, annotando che tale cifra
corrispondeva in sostanza al prezzo pagato nel 2000 per alcuni terreni
industriali siti a __________ e a __________.
D.  Mediante ricorso
22 gennaio 2001 il comune di __________ ha impugnato la predetta pronunzia
innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità
accordata all'espropriato venga ridotta a fr. 200.- il mq.
Il ricorrente ha negato che il mapp.
__________ potesse servire quale valido punto di riferimento per la fissazione
dell'indennità di espropriazione, trattandosi di un fondo appartenente ad una zona
di utilizzazione diversa (R2) e notoriamente più pregiata rispetto a quella
industriale. La riduzione del 25% operata sul valore di quella proprietà stante
il suo parziale sfruttamento a fini abitativi sarebbe poi del tutto artificiosa.
A mente dell'insorgente, più sensato e
corretto si appalesa per contro il raffronto con i prezzi soluti nel 2000 per
terreni industriali siti nei comprensori di __________ e __________. La cifra
di ca. 290.- fr. il mq risultante da quelle transazioni va tuttavia corretta
verso il basso, poiché riferita a fondi che contrariamente a quelli di
__________ sono posti in comuni interessanti dal profilo fiscale e collegati in
modo ottimale alla rete ferroviarie e autostradale.
E.   Il
Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa,
riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Ad identica conclusione è pervenuto
__________ __________, il quale ha avversato le tesi del ricorrente
sottolineando in specie che il mapp. __________ è stato comperato una decina di
anni fa a fr. 250.- il mq e che oggi il fondo vale più dei 300.- fr. il mq
assegnatigli dal Tribunale di espropriazione.
F.   Questo
Tribunale ha accertato d'ufficio che l'espropriato ha acquistato il mapp.
__________ nel febbraio del 1988 al prezzo di fr. 200.- il mq.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e
può essere deciso sulla scorta degli atti senza procedere ad accertamenti
istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le caratteristiche del mappale espropriato e
dei luoghi circostanti sono note al Tribunale.
2.   L'esproprio
all'esame interessa il confine S-E del mapp. __________ per una superficie di
complessivi 86 mq. Trattasi in pratica di una striscia di terreno che costeggia
via __________ lungo una quarantina di metri, per la quale il comune di
__________ ha offerto un indennizzo di fr. 200.- il mq. Il Tribunale di
espropriazione ha considerato insufficiente tale proposta, tant'è che ha
accordato al proprietario un'indennità di fr. 300.- il mq.
Come in prima istanza, anche in questa sede
la lite si concentra dunque sull'ammontare dell'indennizzo da corrispondere all'espropriato
per l'avulsione di 86 mq della sua proprietà.
2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione
ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata
dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale,
né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre
parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in
cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per
effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr).
L'importo
dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi
subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Nel caso di
espropriazione parziale, l'indennità comprende inoltre l'importo di cui il
valore venale della frazione residua viene ad essere diminuito (art. 11 lett. b
Lespr).
Il dies
aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima
frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al
saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è
presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione
della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19
seconda frase Lespr) e l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere a
partire dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti
giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
In casu il dies aestimandi va situato in
corrispondenza del 6 dicembre 2000, giorno in cui il Tribunale di
espropriazione si è pronunciato sull'indennità dovuta all'espropriato.
2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano
nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in
base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad
art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337,
115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene
individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per
analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di
norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno
precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione,
dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso
adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che
l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a
fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che
si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei
fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.
2.3. Il Tribunale di espropriazione non ha
rinvenuto contrattazioni realizzate negli anni precedenti il dies aestimandi
concernenti fondi inclusi in zona AR-IN di __________. Per stabilire il valore
venale del mapp. __________ la prima istanza ha quindi fatto capo al valore da
lei stessa attribuito alla prospiciente part. __________, un fondo che pur
appartenendo alla zona residenziale R2 è edificato da tempo con stabili in gran
parte sfruttati a fini industriali. Un simile approccio estimativo non può
essere condiviso. Non solo perché è oggettivamente impossibile procedere a
paragoni affidabili tra due proprietà inserite in zone di utilizzazione così
diverse, ma soprattutto perché la part. __________ costituisce con ogni
evidenza un caso del tutto particolare nella misura in cui gran parte delle
costruzioni esistenti sono oggetto di uno sfruttamento incompatibile con la
destinazione abitativa prevista dal PR in essere. Questa peculiarità, dovuta ad
un'edificazione del sedime risalente al 1972 e conforme alle norme dell'epoca,
fa sì che la proprietà dovesse essere valutata in funzione della sua effettiva
destinazione senza tener conto della collocazione pianificatoria attribuitagli
dal PR comunale del 1987; posto che quest'ultimo garantisce il mantenimento
dell'attività produttiva esistente e che siffatto sfruttamento massimizza il
profitto ricavabile dalle proprietarie in caso di vendita dell'intero fondo
compresi gli immobili, di principio il mapp. __________ andava dunque stimato
alla stregua di un fondo industriale e non residenziale (cfr. STA 20.09.2001 in
re comune di __________ /__________). Ne segue che la part. __________ non
poteva affatto servire come punto di riferimento per l'estimo dei terreni
industriali collocati nelle vicinanze, dovendo essa stessa esser valutata sulla
base delle quotazioni assegnate alla zona industriale previa corretta
applicazione dei criteri di stima invalsi in materia espropriativa.
Per verificare il valore commerciale della
part. __________ oggetto del presente giudizio il Tribunale di espropriazione
ha comunque cercato altri dati, estendendo le proprie ricerche alle transazioni
realizzate nei comprensori di __________ /__________ e scoprendo che in quei
comuni il prezzo medio pagato nel 2000 per l'acquisto di fondi inedificati
inclusi in zona industriale si aggirava attorno ai 290.- fr. il mq. Questa
cifra non può essere però ripresa senza opportuni adattamenti, poiché come
annota a giusto titolo il ricorrente le zone industriali di __________ e
__________ sono più attrattive e pregiate di quella di __________, comune che
esercita una maggiore pressione fiscale sui propri contribuenti (moltiplicatore
del 90%, rispetto al 60% di __________ e al 65% di __________) e non beneficia
di collegamenti diretti con la rete ferroviaria e autostradale. Certo, la
vicinanza con l'Italia ed il bacino di lavoratori frontalieri è un fattore da
apprezzare, ma ben altre sono le peculiarità - secondo la miglior dottrina
d'estimo (cfr. Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, p. 39) - che influiscono
sul prezzo di vendita di un terreno industriale: prima fra tutte la possibilità
di accedere facilmente alle principali vie di comunicazione. Sotto questo
aspetto, le zone industriali di __________ e __________, poste a ridosso dello
svincolo autostradale e del principale asse ferroviario del cantone, godono di
un vantaggio innegabile. Sulla scorta di questi elementi e tenuto conto del
fatto che nei tre comuni i parametri edificatori vigenti nelle zone industriali
non presentano grosse differenze, il Tribunale cantonale amministrativo ritiene
che alla fine del 2000 i terreni AR-IN di __________ potevano avere un valore
commerciale di circa 250.- il mq.
2.4. L'importo indicativo di cui sopra va
ora corretto ed adeguato in funzione delle specificità giuridiche e fattuali
della proprietà espropriata, in modo da giungere al suo effettivo valore
venale. Pianeggiante, di forma regolare e dotato di una superficie sufficiente
nell'ottica di uno sfruttamento a fini artigianali/industriali, il mapp.
__________ non presenta caratteristiche particolari degne di rilievo. Virtù e
difetti della proprietà tendono con ogni evidenza a compensarsi fino a farla
rientrare nei limiti del valore medio di zona.
L'indennità espropriativa viene quindi
fissata in fr. 250.- il mq.
3.   Ferme queste
premesse il ricorso è parzialmente accolto, con la conseguente riforma del
giudizio impugnato nel senso dianzi esposto.
La regola prevista dall'art. 73 Lespr fa
stato soltanto in prima istanza, mentre in questa sede tornano applicabili,
giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm
(STF 9 giugno 1997 in re Sciorilli/Comune di Vira Gambarogno). La tassa di
giustizia viene dunque ripartita tra le parti in funzione delle reciproca
soccombenza. Al comune ricorrente, patrocinato da un legale, vanno riconosciute
ripetibili commisurate in funzione dell'esito del gravame.
Per questi motivi,
visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70, 73 Lespr; 18, 28,
31, 43 e 46 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.
Di conseguenza il dispositivo 1
della decisione 6 dicembre 2000 (no. 34/99-93) del Tribunale di espropriazione
è annullato e riformato come segue:
1.   Per
l'espropriazione formale di ca. 86 mq del mapp. __________ il            comune
di __________ verserà all'espropriato un'indennità di fr.   250.- il mq.
2.   La tassa di
giudizio di fr. 1'000.- è posta a carico del comune di __________ nella misura
di fr. 500.- e per il resto a carico dell'espropriato.
3.   L'espropriato
verserà al comune ricorrente fr. 400.- a titolo di ripetibili.
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario