ti_gerichte · 80.2016.72 · 2016-02-24 · it
Deduzioni: spese di manutenzione e gestione immobiliare, spese condominiali, costi per riscaldamento e ascensore, necessità di distinguere costi di manutenzione e spese per abbonamenti

Tessin Camera di diritto tributario 23.06.2016 80.2016.72
Tessin Camera di diritto tributario 23.06.2016 80.2016.72
Ticino Camera di diritto tributario 23.06.2016 80.2016.72

Incarto n.
80.2016.72
Lugano
23 giugno 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele
Guffi
segretario
Mara
Regazzoni
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 23 marzo 2016 contro la decisione del 24 febbraio 2016 in materia di IC
2014.
Fatti
A.
RI 1, domiciliato a __________
(SG), è limitatamente assoggettato all’imposta nel Canton Ticino quale
proprietario di un appartamento a __________.
Notificandogli la
tassazione dell’imposta cantonale (IC) 2014, con decisione del 20 gennaio 2016,
l’RS 1 ha stabilito il valore locativo dell’appartamento in fr. 10'000.– ed ha
ammesso in deduzione spese di gestione e di manutenzione nella misura di fr.
2'000.–, importo corrispondente al forfait del 20% del reddito della sostanza
immobiliare.
B.
Il contribuente ha
interposto reclamo contro la suddetta decisione, chiedendo la deduzione delle
spese immobiliari effettive, per un importo complessivo di fr. 5'813.–, così
composto: spese condominiali fr. 4'271.–, versamento al fondo di rinnovo fr.
1'383.–, assicurazione stabile fr. 159.–.
C.
L’autorità fiscale ha
ammesso parzialmente il reclamo del contribuente, elevando la deduzione a fr.
2'818.–. Ha dapprima escluso la deduzione delle spese di manutenzione della
piscina, essendo quest’ultima esclusa dal calcolo del valore locativo. Fra le
altre spese condominiali, l’Ufficio di tassazione ha ritenuto deducibili solo
quelle di manutenzione dell’edificio, del lift, del riscaldamento e degli
apparecchi, come pure i premi assicurativi, escludendo per contro le spese di gestione.
Il totale ammontava in tal modo a fr. 1'171.85. A tale importo ha aggiunto il
versamento al fondo di rinnovo (fr. 1'383.–), i premi dell’assicurazione stabile
(fr. 159.–) e la tassa immobiliare comunale (fr. 104.–).
D.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, redatto in lingua tedesca e
successivamente tradotto in italiano, RI 1 postula nuovamente la deduzione di
tutte le spese condominiali secondo il rendiconto allestito
dall’amministratore.
Diritto
1.
1.1.
Secondo
l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre
le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione
da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso
e ne mantengono la redditività (cfr.
Agner/Jung/Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.
32 LIFD, p. 219 s.;
Känzig
,
Direkte Bundessteuer, 2
a
ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649;
Bottoli
, Lineamenti di diritto
tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re
R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.2.
Per facilitare il lavoro
sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma
effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il
contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal
Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge
tributaria del 18 ottobre 1994).
La deduzione complessiva
ammonta:
Ø
al 10% del reddito lordo (pigioni o
valore locativo), se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile risale al
massimo a 10 anni prima;
Ø
al 20% del reddito lordo (pigioni o
valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni
(cfr. art. 2 cpv. 1
Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994, nella versione in
vigore dal 1.1.2014).
2.
2.1.
Nella
fattispecie, l’Ufficio di tassazione ha ammesso la deduzione dei versamenti al
fondo di rinnovo condominiale (fr. 1'383.–) e dei premi dell’assicurazione stabile
(fr. 159.–), conformemente alla richiesta del contribuente. Non ha per contro riconosciuto
la deduzione di tutte le spese condominiali incluse nel rendiconto allestito
dall’amministratore (fr. 4'271.–), ritenendo che in parte si trattasse di costi
di gestione e non di manutenzione.
2.2.
Le
spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l’illuminazione
ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua
potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del
contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente,
alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su
una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come
si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e
riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi
accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel
quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito
compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la
propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es.
la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e
dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005,
n. 2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502
consid. 2.5).
2.3.
Anche
la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011
distingue, nell’ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della
sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo)
e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore
locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili
utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la
deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del
proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle
spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di
amministrazione  (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).
In
linea di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua,
ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura
e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del
giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia,
sgombero neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).
2.4.
Venendo al caso in
discussione, fra le spese condominiali risultanti dal conteggio prodotto dal
ricorrente, l’Ufficio di tassazione ha escluso la deduzione dello stipendio del
custode, del materiale per la pulizia, delle spese per la manutenzione della
piscina e del giardino, dei costi per l’elettricità, il gasolio e l’acqua,
degli onorari per l’amministrazione e dei tributi pubblici. Ha per contro
ammesso le spese seguenti: manutenzione dell’edificio, manutenzione lift,
manutenzione riscaldamento, manutenzione apparecchi, assicurazioni. Per la
quota millesimale del contribuente, tali spese ammontano a fr. 1'172.–. Nella motivazione
della decisione, l’Ufficio di tassazione ha peraltro osservato che, dalle spese
di manutenzione del lift e del riscaldamento, “sarebbe da escludere l’eventuale
quota di abbonamento di servizio, revisione e controllo”; inoltre, che le spese
per assicurazioni sarebbero deducibili “sempreché riferite solo ai premi delle
assicurazioni stabili”.
2.5.
Le spese non riconosciute
dall’autorità di tassazione rientrano indiscutibilmente fra quelle di gestione,
la cui deduzione è esclusa nel caso dell’imposizione del valore locativo. Pronunciandosi
in particolare sulla deducibilità delle tasse per l’acqua, per l’energia
elettrica e per lo smaltimento dei rifiuti, il Tribunale federale ha escluso
che sia giustificata una distinzione fra tassa di base e tassa per il consumo.
Secondo l’Alta Corte, è il legislatore stesso che, optando per una deduzione
complessiva delle spese di manutenzione degli immobili (cfr., per l’imposta
federale diretta, l’art. 32 cpv. 4 LIFD), ha manifestato di preferire un approccio
forfetario. Anche se la fatturazione propone una separazione delle tasse di
base da quelle per il consumo, ai fini della deduzione fiscale si procede
invece ad una valutazione uniforme. Non potendo essere considerate nella loro
totalità come spese per il conseguimento del reddito, esse costituiscono
pertanto spese per il mantenimento privato del contribuente e non sono dunque
deducibili. Il fatto che, dal punto di vista del diritto della locazione, tali
tasse possano essere messe a carico degli inquilini è stato considerato un
ulteriore indizio del loro carattere di spese di mantenimento (ASA 77 p. 161 =
StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 3).
Su tale aspetto, la
decisione appare di conseguenza ineccepibile.
Un distinguo si impone
tuttavia per i costi di manutenzione della piscina e del giardino, fra i quali
non è del tutto escluso che possano rientrare anche veri e propri costi di
manutenzione. Su questo aspetto si ritornerà in seguito.
2.6.
Pur comprendendo le
esigenze di economia processuale, che avranno certamente guidato l’autorità di
tassazione nell’evasione del reclamo, dalla motivazione della decisione
impugnata appare tuttavia evidente l’incertezza in merito alla natura effettiva
dei costi ammessi in deduzione.
In effetti, la circolare 7/2010
della Divisione delle contribuzioni, nell’elenco contenuto nell’allegato sulla
distinta spese di miglioria e di gestione, indica come prima voce “Abbonamenti
per servizio revisione impianti”, menzionando esplicitamente l’Abbonamento ascensore
nel dettaglio esemplificativo e classificando univocamente tale costo come
spesa di gestione. La spesa viene pertanto classificata come spesa di gestione
e, come tale, non deducibile. Del resto, anche la giurisprudenza e la dottrina
in materia di contratto di locazione confermano che il costo dell’abbona-mento
per il servizio dell’ascensore, che si riferisce al controllo periodico
dell’impianto, rientra fra le tipiche spese accessorie secondo l’art. 257
a
CO (cfr. anche la sentenza CDT n. 80.2011.15 del 30 novembre 2012).
In mancanza di una
distinta delle spese riassunte alle voci
“Lift-Unterhalt”
e
“Heizungsunterhalt”
,
non è possibile stabilire in quale misura si tratti di costi di gestione
piuttosto che di costi di manutenzione in senso stretto. È comunque praticamente
certo che, almeno in parte, le spese in questione siano riferite ad abbonamenti
e a revisioni periodiche degli impianti.
In mancanza di
documentazione più precisa, la decisione deve essere annullata. Gli atti sono
rinviati all’Ufficio di tassazione, perché, ricevuta dal ricorrente documentazione
dettagliata in merito ai singoli costi condominiali, adotti una nuova
decisione, ammettendo in deduzione esclusivamente i costi di manutenzione in
senso stretto, cioè quelli di riparazione degli impianti in discussione.
3.
3.1.
Come accennato, l’Ufficio
di tassazione, nella decisione impugnata, ha escluso la deduzione dei costi per
il giardino e per la piscina. Nel primo caso, li ha semplicemente considerati
spese di gestione; nel secondo ha argomentato che “per il subalterno piscina
non è calcolato un valore locativo aggiuntivo a quello dell’abitazione”, cosa
che escluderebbe la deducibilità di ogni costo.
3.2.
Per quanto attiene in
particolare alle spese per la piscina, la loro deduzione è effettivamente
esclusa se il valore della piscina non si riflette sul valore locativo imposto
ai contribuenti (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
,
Kommentar zum DBG, 2ª ediz., Zurigo 2009, n. 36 ad art. 32 LIFD, p. 517; nello
stesso senso
Locher
, Kommentar zum
DBG, Vol. I, Basilea/Therwil 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789). Come pure
sottolineato dalla giurisprudenza di altri cantoni, i costi di manutenzione
dell’immobile devono sempre essere correlati con un reddito imponibile, anche
se la lettera della legge non lo esprime, con la conseguenza che i costi di
manutenzione della piscina (o del giardino) sono deducibili solo se essi sono
stati considerati nel calcolo del valore locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33).
Nel caso in esame, dagli
atti a disposizione non è possibile verificare se effettivamente il valore
locativo dell’appartamento dei ricorrente sia stato calcolato escludendo la
piscina. Non sono infatti reperibili documenti dai quali risulti con quali
criteri sia stato determinato il reddito dell’immobile.
Di conseguenza, gli atti
sono rinviati all’Ufficio di tassazione, perché motivi la decisione su questo
aspetto. Qualora non dovesse essere confermata l’esclusione del valore della
piscina dal valore locativo, dovrà essere esaminata ogni singola spesa ad essa
relativa, ammettendo in deduzione i costi di manutenzione in senso stretto.
3.3.
Quanto invece al giardino,
la prassi in vigore in altri cantoni (cfr.
Merlino
,
in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,
Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)
prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:
-  le
spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un
anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di
manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso
in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione
secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;
-  le
spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni
costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è
esclusa dall’art. 33 lett.
d
LT;
-  infine,
le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione
del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i
fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua
famiglia, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett.
a
LT.
Su questo aspetto, la
decisione è troppo poco differenziata. Anche in questo caso, per escludere
l’esistenza di spese di manutenzione in senso stretto (cioè rientranti nella
prima categoria), occorre esaminare analiticamente le singole spese incluse nel
rendiconto dell’amministrazione.
4.
Visto l’esito del
ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   La decisione su reclamo del
24 febbraio 2016 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione
per una nuova decisione, dopo gli accertamenti indicati.
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-;
-;
-.
Copia per conoscenza:
-
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         Il segretario: