ti_gerichte · 14.2008.129 · 2009-02-20 · it
Rigetto provvisorio dell'opposizione. Contratto di locazione. Asserita pigione scalare

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 20.02.2009 14.2008.129

Incarto n.
14.2008.129
Lugano
20 febbraio 2009 /FP/ls/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Roggero-Will
segretaria:
Locatelli,
vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile
promossa con istanza 4 settembre 2008 dalla
AP 1
(patrocinata dalla lic. iur PA 1, studio
legale PA 1, __________)
Contro
AO 1
(patrocinata dall’   PA 2 )
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione
interposta dalla AP 1 al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio
esecuzione di __________ notificato in data 25 agosto 2008 per il pagamento di
fr. 36'000.- oltre interessi e spese;
sulla
quale istanza il Pretore del Distretto di __________, con sentenza 2
dicembre
2008 (EF.2008.2256), ha così deciso:
“1.  L’istanza è accolta e di conseguenza l’opposizione interposta
al summenzionato precetto esecutivo è respinta via provvisoria.
2.   La tassa di giustizia di fr. 230.-, da anticipare dalla parte
istante,è posta a carico della parte convenuta, con l’obbligo di rifondere a
controparte fr. 600.- a titolo di indennità.
3.   omissis”.
Sentenza dedotta tempestivamente in appello dall’escussa, che con
atto di appello del 12 dicembre 2008 chiede che l’opposizione al precetto
esecutivo sia respinta limitatamente a fr. 15'750.-, che la tassa di giustizia
di fr. 230.- sia posta a suo carico per due terzi e per la rimanenza a carico
della convenuta e che essa sia tenuta a rifondere a controparte fr. 200.- per
ripetibili;
preso atto che con osservazioni del 14 gennaio 2009 la procedente
chiede la reiezione dell’appello, protestate spese e ripetibili;
richiamato il decreto presidenziale del 16 dicembre 2008, con cui
all’appello è stato concesso effetto sospensivo;
esaminati
atti e documenti,
ritenuto
in fatto:
A.
Con
contratto di locazione del 23 novembre 2005 la AO 1, __________, ha concesso in
locazione alla AP 1, con sede a __________, l’uso commerciale dei locali
adibiti a bar-pasticceria, uffici e parzialmente ad abitazione siti in corso __________,
nr. __________, del Comune di __________ (act. C). L’inizio della locazione è
stato fissato per il 1° novembre 2005, con scadenza, senza disdetta, per il 31
dicembre 2015. Le parti hanno concordato una pigione annua di fr. 90'000.-
pagabile in rate mensili bimestrali di fr. 15'000.- cadauna (act. C, punto 4).
Al contratto di locazione i contraenti hanno annesso una pattuizione recante la
stessa data, con la quale hanno ridotto la pigione, per il primo anno di
locazione, a fr. 6’750.- mensili, stabilendo che le rate bimestrali anticipate
ammonteranno quindi a fr. 13'500.- (act. D, punto 1). Contemporaneamente veniva
altresì stipulato un contratto di nolo di pari durata relativo all’arredamento
e all’attrezzatura del locale pasticceria (act. D, punto 2a); l’ammontare del
nolo è stato fissato in fr. 1'500.- mensili, da pagarsi anticipatamente in rate
bimestrali di fr. 3'000.- (act. D, punto 2b).
B.
Il 9 giugno 2008 la AO 1 ha comunicato alla AP 1 di ritenerla in
mora al pagamento della somma di fr. 18'000.- corrispondente alla pigione-nolo
del bimestre maggio-giugno 2008, fissandole così un termine di 30 giorni per il
pagamento del dovuto, ritenuto che, scaduto infruttuosamente tale termine, il
rapporto di locazione sarebbe stato disdetto (act. E). Il 14 luglio successivo
la locatrice, premesso che la diffida è rimasta senza esito, ha notificato alla
conduttrice, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione
con effetto al 31 agosto 2008. Per la stessa data ha notificato la disdetta per
l’arredamento (tavolini, sedie, banconi, ecc.) del locale pasticceria (act. F).
C.
Con precetto esecutivo n. __________ dell’UE di __________ del 21
agosto 2008 la AO 1 ha escusso AP 1 per l’incasso della somma di fr. 36’000.-
oltre accessori e spese indicando quale titolo di credito.” Contratto di
locazione 23 novembre 2005” (act. B). Interposta tempestiva opposizione, la
procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio con istanza del 4 settembre
2008, asserendo che la convenuta è debitrice della rate bimestrali
maggio-giugno e luglio-agosto 2008 per complessivi fr. 36'000.-
D.
All’udienza di contraddittorio, tenutasi il 27 novembre 2008, la
parte istante si è confermata nella propria domanda. Dal canto suo l’escussa vi
si è (in parte) opposta. Premesso che a suo giudizio il contratto stipulato tra
le parti è di fatto e a tutti gli effetti un contratto di affitto, essa ha
anzitutto eccepito la mancata notifica su formulario ufficiale di quello da lei
ritenuto un aumento della pigione a partire dal secondo anno di locazione (da
fr. 13'500.- a fr. 15'000.- per bimestre); aumento ritenuto nullo, al punto da
sollevare l’eccezione di compensazione di parte del credito posto in esecuzione
(fr. 36'000.-) con un suo controcredito di fr. 20'250.- corrispondente, a suo
dire, alle pigioni versate in eccesso dal 1.1.2006  e, segnatamente, fr.
13'500.- dal 1.11.2006 al 1.5.2008 (ossia a fr. 1’500.- in più per ogni
bimestre e a fr. 9'000.- in più per anno) e, altresì, alla quota parte di
deposito in garanzia ritenuto eccessivo (quantificato in fr. 6'750.-,
corrispondente alla differenza fra la garanzia di fr. 27’000.- e fr. 20'250.- ,
corrispondenti a tre mensilità – il massimo consentito dalla legge - di fr.
6'750.- cadauna). La convenuta ha dipoi contestato ogni richiesta di corresponsione
del tasso di interesse del 7% ed il computo dello stesso a far tempo dalla data
di scadenza media delle singole pigioni.
In
replica la parte istante ha contestato le avversarie allegazioni, asserendo che
il contratto in essere tra le parti è un contratto di locazione e non di
affitto e opponendosi a qualsivoglia compensa- zione, rilevando come la  rinuncia
di parte del corrispettivo pattuito per la durata di dieci anni avrebbe
configurato un gesto grazioso della locatrice per venire incontro alla locataria.
Per il resto ha definito in manifesta mala fede l’agire di controparte, che in
precedenza mai ha sollevato obiezioni in merito all’ammontare della pigione o
alla qualificazione del contratto.
In
duplica la convenuta, premesso che la qualifica del contratto non è  per finire
di rilievo, ha di nuovo chiesto che le fosse riconosciuto quanto versato di
troppo.
E.
Con sentenza del 2 dicembre 2008 il Pretore del Distretto di __________,
ha accolto l’istanza. Constatato che il contratto di locazione sottoscritto
dalle parti costituisce nella fattispecie riconoscimento di debito per la
pigione pattuita e, pertanto, titolo di rigetto dell’opposizione, il primo
giudice ha ritenuto che le eccezioni sollevate dalla convenuta non solo non
sono atte a infirmare la validità della pretesa avversaria, ma che esse sono
meramente defatigatorie, al punto da rasentare il limite della temerarietà.
Ritenuta pacifica la natura della pattuizione (contratto di locazione), il
Pretore ha rilevato che, per quanto attiene la notifica del cosiddetto aumento
della pigione, per la quale la convenuta ha richiesto il formulario ufficiale,
non si è trattato nella fattispecie di un aumento unilaterale deciso dalla locatrice
- per il quale è sì richiesta tale formalità -  bensì dell’applicazione del
canone di locazione liberamente pattuito dalle parti mediante la sottoscrizione
del contatto di locazione. Parimenti dicasi dell’entità della garanzia, pure
essa concordata dalle parti nel contratto. Quanto agli interessi di mora, ha
infine spiegato il Pretore, il tasso del 7% è previsto dalle condizioni generali
del contratto (act. C), mentre la decorrenza degli stessi dalla data della
scadenza media dei singoli importi corrisponde alla consolidata prassi e giurisprudenza
della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello.
F.
Contro la sentenza pretorile si aggrava tempestivamente la AP 1,
chiedendo di nuovo che l’istanza sia accolta solo nei limiti riconosciuti
davanti al primo giudice.
Con
le sue osservazioni, la AO 1 postula la reiezione del gravame con
argomentazioni che, se del caso, saranno riprese in seguito.
Considerando
In diritto:
1.
Se il credito si fonda su un riconoscimento di debito constatato
mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il
rigetto provvisorio dell’opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La nozione di
riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata, che non è
definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell’escusso
o del suo rappresentante di un’obbligazione in relazione a una somma di denaro
determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere
dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli
elementi necessari. Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta
sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza
e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà
della parti (
cometta,
Il rigetto
provvisorio dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in: Rep. 1989
pag. 338 con riferimenti).
Il
giudice del rigetto accerta d’ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche
in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido
riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il
credito indicati nel precetto esecutivo e nell’istanza con il creditore (
Cometta,
op. cit., pag. 331). La
dichiarazione di riconosci- mento di debito è una dichiarazione di volontà con la
quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di denaro: essa
dev’essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta a
interpreta- zione (cfr.
Panchaud/Caprez,
Die Rechtsöffung, Zurigo 1980, § 1 n. 7 pag. 3). Egli deve dimostrare,
con documenti, l’esigibilità del credito posto in esecuzione prima dell’inoltro
dell’esecuzione (cfr. ad esempio, CEF 23 agosto 2006, inc. n. 14.2006.41.
consid. 1).
2.
L’appellante esordisce con alcune considerazioni sulla natura della pattuizione
sulla quale l’istante fonda la propria domanda, asserendo che si tratta – ad
essere precisi – di un contratto di affitto e non di locazione, come ritenuto
dal Pretore. Sennonché tale rilievo risulta incomprensibile, l’appellante
medesimo riconoscendo, per finire, che la denominazione del contratto in questa
sede è di poca rilevanza e, non senza contraddirsi, impostando poi il gravame
sulle norme che governano il contratto di locazione previo reiterato richiamo
al contratto di locazione sottoscritto dalle parti. Ciò posto, non vi è motivo
per qualificare in modo diverso il contratto in rassegna, che il primo giudice
ha considerato come contratto di locazione (sentenza, pag. 3). Ora, il
contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento
di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati
(
Stahelin,
Basler Kommentar zum
SchKG, vol. I, Basilea/Monaco 1998, n. 114 ad art. 82;
Gilliéron,
Commentarie de la LP, Losanna 1999, n. 49 ad art.
82).
3.
A detta dell’appellante, il contratto denominato di locazione, come
il suo annesso, fanno espresso riferimento a un aumento di pigione, nel senso
che risulta che la pigione del primo anno è stata aumentata di fr. 750.- al
mese senza comunicazione su foglio ufficiale. Si tratta, secondo l’appellante,
di una pigione scalare ai sensi del CO. Orbene, essa assevera, il locatore che
intende aumentare la pigione per la prossima scadenza di disdetta deve
comunicare l’aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell’inizio del
termine di preavviso su modulo approvato dal cantone (art. 269d cpv. 1 CO),
L’art. 19 cpv. 2 OAL con riferimento all’art. 19 cpv. 1 e 1bis, sempre secondo
l’appellante, conferma la disposizione citata, prevede cioè espressamente la necessità
di comunicare l’aumento della pigione scalare su modulo ufficiale anche se
l’aumento segue una scala pattuita tra le parti. Ogni adeguamento della pigione
che non viene notificato al conduttore su modulo ufficiale è dunque da ritenersi,
conclude l’appellante, nullo.
4.
Con argomenti del genere – definiti dal primo giudice non solo defatigatori,
ma finanche al limite della temerarità – l’appellante equivoca senza alcun motivo
su una fattispecie di meridiana semplicità. Giacché risulta evidente che le
parti non hanno sottoscritto una pattuizione scalare soggetta ai requisiti
illustrati nel gravame; come correttamente anche rilevato dalla procedente
nella osservazioni all’appello (v. ad 1a pag. 4), esse hanno invece liberamente
sottoscritto un contratto di locazione della durata di dieci anni a una pigione
annuale (fissa) di fr. 90'000.- , ossia senza porre in preventivo aumenti nel
corso della durata della locazione (v. act. C, punto 4). Certo, i contraenti hanno
in contemporanea annesso al contratto una separata pattuizione, in cui essi hanno
stabilito - sempre di comune accordo - di ridurre per il primo anno di locazione
la pigione da fr. 15'000.- a fr. 13'500.- pro bimestre, includendo in
connessione con la locazione immobiliare sia il nolo relativo all’arredamento e
all’attrezzatura del locale pasticceria, sia il diritto della conduttrice di
comunicare in ogni momento alla locatrice l’intenzione di ricomperare l’arredamento
e le attrezzature noleggiate per fr. 180'000.- (act. D, punto 2b e 2c). La
riduzione della pigione per il primo anno, operata di comune accordo nel
contesto della pattuizione che da subito prevedeva, comunque sia, una pigione
superiore per l’intera durata della locazione e, quindi, anche nel periodo poi soggetto
a sconto da parte della locatrice, non poteva essere ritenuto dalla
conduttrice, a meno di violare il principio della buona fede contrattuale, come
accordo che avrebbe imposto  ugualmente alla locatrice di notificare su
formulario ufficiale (con le conseguenze che un atto del genere avrebbe
comportato) la pigione superiore, che fin dall’inizio era quella dovuta e che,
per venire incontro alla convenuta, l’istante ha accettato di ridurre per un insignificante
periodo (1 anno) rispetto a quello ben superiore concordato (10 anni). Nel contesto
di una decisione di rigetto dell’opposizione, bene ha fatto perciò il Pretore a
fondarsi sul senso logico attribuibile, in virtù del principio della buona fede
e dell’affida- mento, agli accordi intervenuti tra le parti, non soggetti di
certo a interpretazioni volte a rendere più difficoltoso il diritto della
locatrice a esigere, una volta trascorso il primo anno, la vera pigione
pattuita. Del resto, che il contratto andava interpretato in questo modo,
risulta dal comportamento della stessa conduttrice; la quale, a partire dal mese
di novembre del 2006 e fino al mese di aprile del 2008, ha pagato senza fiatare
la pigione bimestrale anticipata di fr. 15'000.-, per cui essa è ora malvenuta
nel porre in compensazione gli importi eccedenti la pigione che essa era stata
autorizzata a pagare il primo anno. Lo stesso discorso di impone,
mutatis
mutandis,
per il deposito della garanzia di fr. 27'000.-, anch’esso
liberamente concordato in tale misura per l’intera durata del contratto
nonostante lo sconto sulla pigione del primo anno.
5.
Da quanto precede discende che l’appello, proposto invero con
leggerezza, deve essere disatteso, siccome manifestamente infondato. Tassa di
giustizia e indennità seguono la soccombenza dell’appellante (art. 48, 49, 61
cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).
Per questi motivi,
richiamata la OTLEF
PRONUNCIA:
1.
L’appello
è respinto.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 350.-, già anticipata dall’appellante, rimane a suo
carico, con l’obbligo di rifondere alla AO 1 fr. 800.- di indennità.
3.
Intimazione
a:
-  lic.
iur PA 1, studio legale PA 1, __________;
-  avv.
PA 2, __________.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                                             La
segretaria
Giacchè il
valore litigioso della vertenza, di fr. 20'250.- (importo posto in
compensazione e oggetto della controversia, art. 51 cpv. 1 lett. c LTF), non
raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--, contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2
lett. a
LTF).
Nello
stesso termine è possibile proporre al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
anche ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 e segg. LTF).