ti_gerichte · 12.2005.216 · 2006-11-16 · it
Locazione, concessa proroga unica e definitiva di due anni in considerazione da un lato delle difficoltà tecniche del trasloco di un laboratorio chimico e dall'altro degli interessi economici della locatrice, ripartizione delle spese e delle ripetibili in caso di parziale desistenza di una parte

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.11.2006 12.2005.216

Incarto n.
12.2005.216
Lugano
16 novembre
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente
Walser e Rampini (giudice supplente)
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nelle cause inc.
n. DI.2005.74/83 in materia di locazione della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio-sud e più precisamente sull'istanza di annullamento della disdetta e
di protrazione della locazione promossa il 31 marzo 2005 da
AP 1
, Morbio Inferiore
rappr. RA 1, Balerna
contro
AO 1
,
Morbio Inferiore
rappr. dall'avv. RA 2, Lugano
nonché
sull'istanza di contestazione della protrazione della locazione introdotta l’8
aprile 2005 da
AO 1
,
Morbio Inferiore
rappr.
dall'avv. RA 2, Lugano
contro
AP 1
,
Morbio Inferiore
rappr. RA 1, Balerna
sulle quali il Segretario assessore si è pronunciato con sentenza 22
novembre 2005, riconoscendo la validità della disdetta del contratto di
locazione con effetto 31 dicembre 2004 e concedendo una prima protrazione del
contratto di locazione di due anni sino al 31 dicembre 2006;
appellante AP 1 che, con atto di appello 2 dicembre 2005, chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso di ripartire la tassa di giustizia e
le spese per la sua istanza in ragione di ½ ciascuno e di porre a carico di AO
1 le spese e la tassa di giustizia per l’istanza presentata da quest’ultima in
ragione di ¾, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo di
ripetibili;
mentre la controparte, con osservazioni 17 gennaio 2006, postula la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
appellante pure AO 1 che, con gravame di data 2 dicembre 2005,
chiede la riforma dell’impugnata sentenza, nel senso di negare la protrazione
del contratto di locazione e, in via subordinata, di concedere un’unica e
definitiva protrazione della locazione;
mentre la controparte, con osservazioni 17 gennaio 2006, postula la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 9 dicembre 2005 con cui la presidente di
questa Camera ha negato l’effetto sospensivo all’appello presentato da AP 1;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con
contratto 5 agosto/2 settembre 1999 S__________ in qualità di locatrice – alla
quale è poi subentrata AO 1 - e AP 1 in qualità di conduttrice hanno
perfezionato un contratto di locazione avente per oggetto vani commerciali (uffici
e laboratorio) di complessivi 333 m
2
posti in via ai M__________ 3 a M__________. Il contratto, concluso
per una durata indeterminata dal 1° agosto 1999 e disdicibile in ogni momento
con un preavviso di 6 mesi, prevedeva una pigione annua di fr. 9’000.- oltre a
fr. 4'000.- per spese accessorie e di pulizia degli uffici, per complessivi fr.
13'000.- annui (doc. B). Il 1° giugno 2004 AO 1 (di seguito __________) ha
disdetto il contratto di locazione per il 31 dicembre 2004, mediante il modulo
ufficiale (doc. E). L’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di
Chiasso, adito tempestivamente dalla conduttrice, ha confermato con decisione 8
marzo 2005 la validità della disdetta del contratto di locazione ed ha concesso
alla conduttrice una prima proroga del contratto di un anno (doc. A).
2.
Con
istanza 31 marzo 2005 la conduttrice si è rivolta alla Pretura di Mendrisio-sud
chiedendo in via principale l’annullamento della disdetta del contratto di
locazione, rassegnata con motivazioni contraddittorie e in spregio alle regole
della buona fede. In via subordinata l’istante ha postulato una prima
protrazione della locazione per la durata di 4 anni in considerazione della
difficoltà di trovare nuovi spazi idonei per un laboratorio di ricerca e di
prove sul cemento, come anche in relazione agli elevati costi e alla
complessità riferita allo smontaggio, al trasporto e alla posa delle
apparecchiature in altro luogo da parte di ditte specializzate. In sede di
conclusioni l’istante ha poi desistito dalla richiesta tesa all’annullamento
della disdetta. A sua volta AO 1 ha chiesto al Pretore con istanza 8 aprile
2005 di accertare la validità della disdetta per il 31 dicembre 2004,
opponendosi in via principale alla proroga della locazione e, in via
subordinata, riconoscendola limitatamente a sei mesi. Per AO 1 la conduttrice
ha avuto a disposizione un anno (dal dicembre 2003) per trovare nuovi vani e i
costi del trasloco non sono connessi con la fine del rapporto di locazione.
All’epoca la locatrice aveva un interesse preminente alla riconsegna dell’ente
locato, poiché aveva cessato l’attività produttiva di cemento da oltre un anno.
Parimenti essa ricordava di non disporre più di personale per la manutenzione
della rete elettrica, la quale, per motivi di sicurezza, andava sostituita con
costi ingenti. Da ultimo poneva in evidenza che interessi pubblici preminenti
ostavano alla concessione della proroga per consentire il recupero
paesaggistico, la riqualifica e la sistemazione dell’area S__________ nel parco
delle G__________. Le cause sono state congiunte per l’istruttoria e sono state
decise con un’unica sentenza.
3.
Con
il querelato giudizio del 22 novembre 2005, il Segretario assessore, statuendo
in luogo e vece del Pretore, ha rilevato che la conduttrice sapeva che la
locazione sarebbe cessata in un futuro “
abbastanza prossimo
”, già a
decorrere dalla primavera del 2003. Il Segretario assessore, dopo aver chiarito
che non erano dati i presupposti per concedere un’unica e definitiva proroga,
ha accolto parzialmente entrambe le istanze, ponendo in evidenza che la
locatrice non aveva dimostrato un bisogno prevalente alla restituzione
dell’ente locato, in particolare non aveva dimostrato l’urgenza di smantellare
lo stabilimento della S__________, e inoltre l’attuazione del piano cantonale
di riqualifica e di sistemazione dell’area in questione richiedeva tempi
relativamente lunghi e compatibili con la proroga del contratto. La proposta
del gruppo di lavoro avrebbe dovuto essere elaborata e sottoposta per
approvazione ancora al Consiglio di Stato. Per contro la conduttrice non
avrebbe fatto fronte al suo obbligo di ricercare vani sostitutivi, benché vi
fossero difficoltà legate al trasferimento altrove dell’attività, tenuto anche
conto dell’esiguo corrispettivo della locazione. Le spese legate alla
manutenzione della rete elettrica dopo la cessazione dell’attività industriale
da parte di AO 1, sebbene consistenti, non erano secondo il primo giudice da
considerare sproporzionate, posto che la società, nel 2002, aveva preventivato
una spesa di fr. 245'000.- sugli investimenti che fra il 1999 e il 2003 erano
di circa fr. 1’600'000.-. In simili circostanze, prosegue il primo giudice, una
prima proroga di 2 anni sino al 31 dicembre 2006 avrebbe consentito a AP 1 (di
seguito AP 1) di preparare un piano adeguato delle spese di trasloco, valutate
in fr. 350'000.- e di ricercare spazi adeguati per la sua attività.
Sull’istanza presentata da AP 1, il Segretario assessore ha addossato le spese
e la tassa di giustizia in misura di
1
/
3
a
carico della locatrice e per
2
/
3
a
carico dell’istante, tenuta altresì a rifondere alla controparte l’importo di
fr. 850.- a titolo di ripetibili. Sull’istanza presentata da AO 1 il Segretario
assessore ha condannato le parti al pagamento delle spese e della tassa di
giustizia di fr. 150.- in ragione di un mezzo ciascuno, compensando le
ripetibili.
4.
Con
appello 2 dicembre 2005, AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio nel
senso di ripartire le spese e la tassa di giustizia della propria istanza in
ragione di un mezzo ciascuno, compensate le ripetibili, poiché al momento della
sua introduzione in Pretura essa non era a conoscenza delle informazioni e
della documentazione che è stata presentata in corso di causa. Sull’istanza
inoltrata daAO 1 l’appellante ritiene che la locatrice è risultata soccombente
nella misura di ¾, posto che è stata concessa una proroga della locazione di
due anni, anziché di 6 mesi come era stato postulato in via subordinata, motivo
per cui non si giustificava una suddivisione a metà delle spese e delle tasse e
la compensazione delle ripetibili.
Con
tempestive osservazioni AO 1 si è opposta all’accoglimento del gravame,
ricordando che i motivi alla base della disdetta della locazione erano noti da
tempo alla conduttrice (“
già dal 1° terzo del 2003
”).
A
sua volta, con appello 2 dicembre 2005, AO 1 ha chiesto la riforma del giudizio
di prima istanza, ritenendo che il Segretario assessore non avrebbe
sufficientemente considerato che alla conduttrice era stata prospettata la
disdetta già due anni prima della cessazione della locazione e che, malgrado
ciò, costei non si è attivata, né ha dimostrato di aver ricercato locali
sostitutivi. Già dall’inizio, sostiene l’appellante, la conduttrice sapeva che
il rapporto di locazione non avrebbe potuto durare a lungo e fu per questa
ragione che fu pattuito un modesto canone di locazione. Ne deriva che la
conduttrice non avrebbe diritto ad alcuna protrazione o, quantomeno, per motivi
equitativi, ad una sola, per un breve periodo di tempo. Il Segretario assessore
non avrebbe altresì congruamente valutato il bisogno urgente della locatrice di
tenere a disposizione del personale per la manutenzione dell’impianto
elettrico, il quale necessita di cospicui investimenti. Dal 2000 in poi le spese
sostenute da AO 1 concernevano, per lo più, lo smantellamento di parti dello
stabile che non erano più in uso. Del pari non si sarebbe tenuto conto
dell’urgenza di poter attuare il risanamento del comparto territoriale della S__________
nel cuore del Parco delle G__________. Da ultimo le spese di trasloco non
potevano legittimamente essere prese in considerazione, posto che la
conduttrice ha avuto modo e tempo per oltre 20 mesi di organizzare e
pianificare finanziariamente lo spostamento della sua attività.
Con
tempestive osservazioni la conduttrice postula per contro la reiezione
dell’appello avversario, rilevando che la mancata ricerca di locali sostitutivi
fra la notifica della disdetta e la scadenza del contratto non può comportare,
da sola, la reiezione di una domanda di proroga della locazione. La concessione
di una prima protrazione della locazione di due anni da parte del Segretario
assessore è il risultato di una corretta valutazione dei contrapposti interessi
della conduttrice e della locatrice. Delle altre considerazioni si dirà,
all’occorrenza, nei considerandi di diritto.
5.
Entrambi gli appelli, tempestivi, sono ricevibili. La
contestazione sulla protrazione del contratto di locazione ha natura pecuniaria
e il valore litigioso corrisponde alla locazione e alle spese accessorie dovute
per tutta la durata della protrazione richiesta (art. 414 cpv. 4 CPC;
DTF
113 II 407). Nel caso in esame la conduttrice ha chiesto una proroga
della locazione di 4 anni, mentre il corrispettivo, unitamente alle spese
accessorie, ammonta a fr. 13'000.- annui. Ne deriva che il valore di causa
nella procedura promossa con l’istanza 31 marzo 2005 (inc. DI.2005.74) è pari a
fr. 52'000.- (fr. 13'000.-- x 4). Per contro, nella procedura avviata dalla
locatrice (inc. DI.2005.83) il valore equivale al canone di locazione per un
anno, giusta l’art. 414 cpv. 3 CPC, ossia a fr. 13'000.-.
6.
Secondo
l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione
se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi
che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti, tenendo
conto in particolare delle circostanze che hanno determinato la conclusione del
contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della
situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro
comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore, nonché della
situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272
cpv. 2 lett. a-e CO). La ponderazione degli interessi serve non solo a
determinare il principio di un’eventuale proroga del contratto di locazione, ma
anche la sua durata. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del
contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un
termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente, senza
tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (
II CCA
15 maggio 2006 inc. n. 12.2005.79; 14 settembre 2005 inc. n.
12.2005.52;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, 2
a
ed., n. 11 segg. ad art. 272 CO;
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO;
Giger
, Die Erstreckung des
Mieteverhältnissen (art. 272 – 272d OR), Zurigo 1995, p. 80 segg.;
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 3
a
ed., Zurigo 2003, n. 2483;
I CCTF
26 giugno 2006
4C.28/2006 consid. 3.1; 21 marzo 2000 4C.455/1999; 22 dicembre 2004 4C.
343/2004 consid. 4.1). I criteri fissati dall’art. 272 cpv. 2 lett. a – e CO
non hanno natura esaustiva, poiché la norma è introdotta dall’avverbio
“segnatamente”. Il giudice può quindi tenere conto di altri interessi
preminenti (
Higi
, op. cit. n
. 120 e 200 all’art. 272;
Tercier
, op. cit. n. 2511,
Lachat
,
op. cit., pag. 505).
Nella formazione del proprio giudizio il
giudice fruisce di un ampio margine di apprezzamento (art. 4 CC; sentenza
TF
4C.28/2006 del 26 giugno 2006, consid. 3.2; 4C.343/2004 del 22 dicembre 2004
consid.
4.1;
DTF
125 III 230 consid.
4), che può essere riesaminato
dall’autorità d’appello con estrema prudenza, solo se la decisione del primo
giudice risulta manifestamente ingiusta o iniqua. Questo principio si applica
anche nel caso in cui il Segretario assessore ha optato, come nella specie, per
una prima proroga, anziché per un’unica e definitiva protrazione della
locazione (
II CCA
14 settembre 2005 inc. 12.2005.52;
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 32 ad art. 307).
7.
Con
il suo appello la locatrice rimprovera al Segretario assessore di non aver
sufficientemente considerato che la disdetta della locazione era stata data con
largo anticipo, perché la stessa era stata comunicata informalmente già nel
primo trimestre del 2003 e la conduttrice non avrebbe nel frattempo effettuato
serie e tempestive ricerche per locali sostitutivi. Come ha rilevato il
Segretario assessore, dopo la ricezione della disdetta, rispettivamente
nell’imminenza della scadenza di un contratto a tempo determinato, quando è
escluso un suo eventuale rinnovo, il conduttore deve farsi parte diligente e
intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli
deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando enti locati
sostitutivi. Mentre nell’ambito di una prima proroga il giudice non pone al
proposito esigenze troppo rigorose, di fronte a una seconda protrazione tale
esigenza deve essere assolutamente rispettata (art. 272 cpv. 3 CO;
II CCA
19
novembre 1999 in re M./M.M.R.). Del pari, allorché il locatore notifica la
disdetta con largo anticipo, il conduttore non può rimanere inattivo, ma deve
cercare seriamente una nuova sistemazione (
II CCA
19 novembre
1999 in re M./M.M.R
;
Rep.
1990 pag. 148). Nel caso in esame la conduttrice
sembrerebbe aver preso conoscenza informalmente che la locatrice intendeva
chiudere i battenti per la fine del 2003 nei primi mesi di quell’anno (teste __________;
verbale di udienza 17 agosto 2005). Una prima disdetta inficiata di nullità è
stata notificata alla conduttrice il 19 dicembre 2003 (doc. G), mentre quella
formalmente valida è stata consegnata il 1° giugno 2004 per il 31 dicembre 2004
(doc. H). In generale si deve ritenere che l’obbligo del conduttore di trovare
vani sostitutivi inizia a decorrere dal momento in cui v’è la sicurezza che il
contratto si scioglierà a una data certa, ma non prima, come pretende l’appellante.
Infatti un’istanza di proroga della locazione richiede, fra altri presupposti,
che la disdetta sia stata data validamente (
Lachat
, op. cit. pag.
494 n. 1.6 ;
Higi
, op. cit.
N. 55 all’art. 272;
Tercier
, op.
cit. n. 2497).
Ne deriva che non si può ritenere che la
disdetta è stata rassegnata con largo anticipo, giacché la locatrice in
concreto ha sostanzialmente rispettato i termini contrattuali di preavviso di 6
mesi (doc. F punto 3). Effettivamente la conduttrice non si è messa
immediatamente alla ricerca di nuovi vani e ha atteso sin verso l’inizio del
mese di maggio del 2005 (cfr. doc. 4), ovvero ben dopo la scadenza della
locazione per trovare una nuova sistemazione. Agli atti figurano solo due
offerte. La prima concerneva una superficie di circa 300 m
2
a uso deposito, uffici
amministrativi e posteggi a R__________ in un centro industriale e artigianale,
i cui locali al grezzo erano disponibili dalla primavera 2006, mentre la
seconda era relativa a locali nello stabile C__________ a M__________, ove però
gli spazi erano o troppo piccoli (di 100/200 m
2
), o troppo grandi (uno di 1000 m
2
; doc. 4, oltre teste F__________, verbale di udienza 14 settembre
2005 pag. 4) per le necessità della conduttrice. Tutte queste superfici
industriali/artigianali venivano consegnate grezze, per cui spettava ancora
alla conduttrice procedere alle modifiche necessarie per poter attrezzare,
arredare ed installare le apparecchiature necessarie per lo svolgimento della
propria attività lavorativa. Questo aspetto non è senza rilievo ed è stato
colto con pertinenza dal Segretario assessore. I vani locati sono distribuiti
su due livelli e in essi si trovano uno studio chimico, un laboratorio chimico,
nonché altri vani ove sono stati posati impianti delicati e infrastrutture complesse
(teste L__________, verbale di udienza 17 agosto 2005 pag. 1 e 2), collegati
fra di essi mediante condutture (cfr. fotografie verbale di sopralluogo
contenute nel CD allegato al verbale).
Stante
questa situazione, non si poteva pretendere che la conduttrice potesse
facilmente trovare altri spazi idonei, senza programmare in anticipo non solo
il trasloco, ma anche i fondi necessari per smantellare e reinstallare in altro
luogo gli impianti e le attrezzature. Di regola la prospettiva di dover traslocare
non è motivo sufficiente per poter chiedere la protrazione della locazione, ma
lo diventa se, come nella specie, il trasloco pone difficoltà tecniche
particolari e deve essere pianificato (
Lachat
, op. cit. pag.
505 n. 3.10;
Tercier
, op. cit. n. 2511). A titolo d’esempio, lo smontaggio e il
rimontaggio degli impianti di ventilazione e di condizionamento richiede cura e
attenzione in considerazione della complessità dell’impianto, i cui costi, per
solo questa posizione, ammontano in fr. 143'500.-- (teste L__________, verbale
di udienza 17 agosto 2005 e doc. F. UC con preventivi annessi). La stima
complessiva delle spese che dovrebbe sopportare la conduttrice per il trasloco
ammonta in fr. 349'075.-. Ciò significa che lo spostamento dell’attività va
programmato anche dal profilo finanziario e non solo da quello logistico. Il
Segretario assessore non ha quindi fondato il suo giudizio su motivi estranei a
quelli previsti dall’art. 272 CO, né egli ha abusato del suo potere di
apprezzamento (art. 4 CC) sotto questo profilo, ritenendo che non si poteva
pretendere dalla conduttrice ricerche particolarmente intense e approfondite
per sistemare altrove l’attività del laboratorio. In concreto non si potevano
considerare unicamente le questioni logistiche, ma anche quelle finanziarie,
che non sono legate alla modesta pigione che ora la conduttrice versa a AO 1.
Così, almeno, nell’ambito di una prima protrazione della locazione.
8.
Per
quanto riguarda la ponderazione degli interessi contrapposti dei due
contraenti, il giudice, allorché valuta quelli del locatore, deve considerare
non solo quelli legati alla sua situazione personale e al suo bisogno di
riprendere possesso dell’ente locato (art. 272 cpv. 2 lett. d CO), ma anche
quelli finanziari (art. 272 cpv. 2 lett. c CO;
DB
14/2002 N. 23 pag.
35;
Higi
, op. cit. N. 166 segg. all’art. 272). L’appellante AO 1 ricorda che
dalla fine del 2003, ovvero dal momento in cui la società ha cessato la sua
attività a M__________, essa non dispone più di personale qualificato per eseguire
importanti e gravosi lavori di manutenzione, e che inoltre essa è stata
chiamata a sostenere costi elevatissimi per assicurare l’erogazione di corrente
elettrica alla conduttrice. AO 1 sostiene che il Segretario assessore non ha
sufficientemente considerato questi aspetti, e afferma che la maggior parte
degli investimenti da lei previsti all’inizio del 2000 concernevano
essenzialmente lo smantellamento dell’attività, mentre solo pochi impianti sono
stati eseguiti per mantenere la produzione, come due bilance e un compressore,
che sono stati riutilizzati altrove in altri stabilimenti. Orbene, dagli atti
non emerge che AO 1 è tenuta a mettere a disposizione personale qualificato per
assicurare la manutenzione dei vani occupati dalla conduttrice. Per contro
l’azienda acqua – gas – elettricità (age SA) di C__________ ha chiesto a AO 1
di posare una nuova cabina di trasformazione per assicurare a AP 1 l’erogazione
di energia elettrica, i cui costi sono stati stimati in fr. 164'957.- (doc. M),
posto che un collegamento provvisorio in bassa tensione avrebbe consentito di
garantire un carico massimo di 80A (doc. L), a fronte di una richiesta di
corrente della conduttrice di circa 200A (doc. M). Questo aspetto, diversamente
da quanto ha assunto l’appellante, non è stato misconosciuto completamente dal
Segretario assessore, il quale ha rilevato che AO 1, fra il 2001 e il 2003
aveva previsto investimenti dell’ordine di 1,6 mio, di cui fr. 246'025.- per la
ristrutturazione della centrale elettrica (doc. I richiamo da AO 1). A quanto
sembra l’appellante AO 1 ha rinunciato a rinnovare questi impianti o,
quantomeno, ha cercato di evitarlo, posto che essa aveva l’intenzione di
chiudere lo stabilimento di M__________. La richiesta di age SA non è di poco
conto, specie se si considera che essa è intervenuta allorché il contratto di
locazione era venuto a scadenza per effetto della disdetta il 31 dicembre 2004
e quando AO 1 aveva già dismesso i suoi impianti di produzione. Nondimeno non
sembra che AO 1 sia stata obbligata forzosamente a procedere a questo
investimento per assicurare l’erogazione di corrente elettrica alla sua
conduttrice. Di conseguenza questa circostanza non sembra essere pesata alla
locatrice, almeno sino alla data del giudizio. Così stando le cose, la decisione
del Segretario assessore non trascende il potere di apprezzamento conferito
dall’art. 272 CO.
9.
Di
nessun rilievo sono per contro i motivi di interesse pubblico fatti valere
dalla locatrice per opporsi alla proroga. Infatti nel quadro dell’art. 272 cpv.
1 CO possono essere fatti valere solo degli interessi personali del conduttore
e/o del locatore e non quelli della collettività legati all’attuazione di un
piano di utilizzazione cantonale come quello del Parco delle __________ che,
benché approvato dal Gran Consiglio, era lungi dal poter essere attuato al
momento della sentenza del Segretario assessore, posto che un gruppo di lavoro
doveva ancora concordare i principi di riqualifica e di sistemazione dell’area
Saceba e che inoltre si doveva ancora elaborare un progetto esecutivo di
sistemazione del comparto (cfr. doc. O). Nel settembre del 2005 questo progetto
era ancora in corso ed esso avrebbe dovuto seguire la procedura per la ratifica
formale (cfr. teste P__________; verbale di udienza 14 settembre 2005). Non
sembra neppure che la locatrice possa subire dei pregiudizi per gli eventuali
ritardi nell’attuazione di questo piano, anche se le autorità cantonali hanno
chiesto a AO 1 di risolvere in tempi brevi i rapporti con AP 1 (doc. P). Ciò
posto, in siffatte circostanze la decisione del Segretario assessore di
prorogare la locazione sino al 31 dicembre 2006 regge alla critica e può essere
condivisa.
10.
Rimane
da esaminare se il primo giudice, anziché concedere una prima proroga, avrebbe
dovuto concederne una sola e definitiva. Dottrina e giurisprudenza hanno
chiarito che le norme legali vigenti sembrano dare la preferenza al sistema
della doppia proroga quando non è possibile formulare una prognosi precisa
circa la possibilità di trovare una sistemazione nel periodo accordato. Ciò
vale, comunque, solo quando non vi si oppongono interessi preponderanti del
proprietario dei locali (sentenza
TF
4C.174/2001 del 20 novembre 2001 consid.
4b con rif. di dottrina). Nel caso in esame al momento della sentenza di prima
istanza non era possibile formulare una prognosi precisa per la sistemazione
altrove della conduttrice. Il Segretario assessore non ha per contro
considerato che in concreto sussistevano importanti interessi economici della
locatrice, la quale non può ragionevolmente essere tenuta a sopportare
importanti spese (circa. fr. 246'000.-) in favore della conduttrice dopo la
scadenza del contratto per assicurare l’erogazione di corrente elettrica ancora
per qualche mese, a fronte di una locazione di soli fr. 750.- mensili. Sotto
questo profilo la sentenza impugnata appare manifestamente sproporzionata in
favore della conduttrice. Il Segretario assessore ha travalicato, su questo
punto, quei poteri di apprezzamento che l’art. 4 CC e l’art. 272 CO gli conferisce.
In parziale accoglimento dell’appello della locatrice si giustifica quindi
accordare alla conduttrice una proroga unica e definitiva di 2 anni sino al 31
dicembre 2006 per consentirle di trovare spazi adeguati per la sua attività e
di organizzare e pianificare il trasloco.
11.
La
conduttrice appella la sentenza impugnata solo sul riparto delle tasse di
giustizia e delle ripetibili. Per quel che concerne la propria domanda di
annullamento della disdetta, l’appellante rileva che solo al termine dell’istruttoria
ha potuto prendere atto della sua infondatezza, per cui non si giustifica di
addossarle i
2
/
3
della tassa di giustizia, posto che
ella ha ottenuto parzialmente ragione sull’ottenimento di una prima proroga di
due anni, anziché di soli 6 mesi come aveva postulato la locatrice in via
subordinata. Non si giustificava altresì di ripartire le spese e la tassa di
giustizia in ragione di metà ciascuno nella causa proposta davanti al Pretore da
AO 1, che si era opposta all’accoglimento della protrazione del contratto di
locazione.
11.1.
Giusta
l’art. 414 cpv. 1 CPC il giudice decide secondo il suo prudente criterio sulla
tassa di giustizia e sulle ripetibili. In concreto, con le conclusioni, ovvero
al termine dell’istruttoria, la conduttrice ha desistito dalla sua domanda
volta ad annullare la disdetta della locazione. Secondo l’art. 77 cpv. 3 CPC in
caso di desistenza l’attore deve rifondere al convenuto le spese giudiziarie e
quelle di patrocinio equitativamente tassate. Diversamente da quanto sostiene
l’appellante, i motivi di opportunità che spingono la parte procedente al
ritiro dell’azione sono ininfluenti per la determinazione della sua soccombenza
e delle conseguenti ripetibili dovute alla controparte, a eccezione di casi
particolari che qui non ricorrono (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m. 16 e n. 117
ad art. 77). La sentenza del Segretario assessore è quindi corretta, nella
misura in cui ha constatato l’intera soccombenza della conduttrice sulla
richiesta di annullamento della disdetta, come anche il parziale accoglimento
dell’istanza di protrazione della locazione, limitatamente ad una prima
protrazione di 2 anni e non di 4 anni, come richiesto nell’istanza 31 marzo
2005. Peraltro alla conduttrice non poteva sfuggire il fatto che la volontà della
locatrice di chiudere lo stabilimento a M__________ le era stata comunicata già
nei primi mesi del 2003 e che di fatto l’attività produttiva è cessata alla
fine di quell’anno (cfr. teste Z__________). La conduttrice non poteva quindi
ignorare che la disdetta del suo contratto di locazione era connessa alla
volontà della locatrice di smantellare tutti gli impianti esistenti sul fondo.
11.2.
Per
quanto riguarda l’istanza 8 aprile 2005 della locatrice occorre rilevare che,
anche in considerazione dell’accoglimento parziale del suo appello, non si
giustifica di ripartire le spese e la tassa di giustizia in misura diversa da
quella stabilita dal Pretore, né la conduttrice ha motivo di reclamare un
riparto diverso, stante la sua soccombenza in relazione alla concessione di una
sola e definitiva proroga della locazione.
12.
Le spese e la tassa di giustizia in sede di appello seguono
interamente la soccombenza della conduttrice per il suo gravame (art. 414 CPC),
mentre per quello della locatrice, parzialmente accolto, si giustifica di
ripartire le spese e la tassa di giustizia in ragione di ½ ciascuno, compensate
le ripetibili. Nella commisurazione delle tasse di giustizia si tiene conto del
valore di causa di fr. 13'000.- (DI.2005.83), rispettivamente di fr. 52’000.-
(DI.2005.74; cfr. consid. 5).
13.
Da ultimo occorre soffermarsi su un aspetto formale del ricorso. La
locatrice ha impugnato solo i dispositivi numeri 2, 2.2 e 2.3 e non anche il
dispositivo numero 1.2 della sentenza del Segretario assessore. Questo difetto
viene sanato d’ufficio dalla Camera, giacché la volontà di opporsi sia alla
protrazione del contratto di locazione sia a una prima protrazione della
locazione era evidente dalla lettura dell’atto di appello. I dispositivi numero
1.2 e 2.2 del querelato giudizio sono peraltro identici. Dichiarare nullo
l’appello in assenza di una dichiarazione di appellare, quando questa risulta
manifesta ed inequivocabile dal tenore dell’allegato, costituirebbe un
formalismo eccessivo. Un simile provvedimento si giustificherebbe solamente
nell’evenienza in cui alla controparte fosse derivato un pregiudizio, ovvero
nel caso in cui essa non avesse avuto l’opportunità di tutelare adeguatamente i
propri diritti (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m. 31 ad art. 309). Cosa che, nella specie, non si è
verificata. Ne discende che la sentenza di primo grado verrà riformata anche
nel dispositivo 1.2. Sarebbe infatti inconcepibile lasciare nella sentenza del
Segretario assessore due dispositivi diversi fra loro in presenza di un appello
che è stato parzialmente accolto e che ha avuto come conseguenza la modifica
della decisione.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148
CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 2 dicembre 2005 di AP 1 è respinto.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr.    200.-
b)
spese                         fr.      50.-
Totale                             fr.
250.-
sono
poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 600.- per
ripetibili di appello.
III.
L’appello 2 dicembre 2005 di AO 1 è parzialmente accolto e di
conseguenza la sentenza 22 novembre 2005 del Segretario assessore della Pretura
di Mendrisio-sud è così riformata:
1.     Omissis
1.1   Omissis
1.2.  È concessa un’unica e
definitiva protrazione del contratto di locazione per un periodo di due anni
fino al 31 dicembre 2006.
1.3.  Omissis.
2.     L’istanza 8 aprile
2005 di AO 1 è parzialmente accolta.
2.1. È accertata la
validità della disdetta notificata AO 1 il 1 giugno 2004 con effetto al 31
dicembre 2004.
2.2.  È concessa un’unica e
definitiva protrazione del contratto di locazione per un periodo di due anni
fino al 31 dicembre 2006.
IV.
Le spese della procedura d’appello
consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr.    200.-
b)
spese                         fr.      50.-
Totale                             fr.
250.-
sono
poste a carico delle parti in ragione di ½ ciascuno, compensate le ripetibili.
V.
Intimazione
a:
-,
,
,;
-,
,.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud.
terzi implicati
Per la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                         Il
segretario