ti_gerichte · 15.1999.16 · 1999-10-05 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 05.10.1999 15.1999.16

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
15.1999.00016
15.1999.00017
Lugano
5 ottobre 1999
/FP/fc/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
esecuzione e fallimenti
del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Cometta, presidente
Pellegrini e Zali
segretario:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sui ricorsi 26 gennaio 1999 di
__________
__________
entrambi
patr. dallo Studio legale __________
contro
l’operato
dell’UEF di Locarno
e meglio contro l’elenco oneri e le condizioni d’asta
18 gennaio 1999  relativi alla part. __________ RFD di __________
nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________ PI
a carico di
__________
procedura concernente anche
__________
e
__________
richiamate
le ordinanze presidenziali 27 gennaio 1999, con le quali ai ricorsi è stato
concesso l’effetto sospensivo;
viste le
osservazioni
- 10 febbraio 1999
del __________;
- 15 febbraio 1999
dell’__________
- 18 febbraio 1999
dell’UEF di Locarno
esaminati atti e
documenti;
ritenuto
in fatto:
A.
Il
__________ e la __________ procedono nei confronti della Immobiliare __________
per l’incasso dei propri crediti.
B.
In
data 11 dicembre 1998 veniva pubblicato sul FUC l’avviso d’incanto unico
indetto per il __________, con l’invito ad insinuare gli oneri fondiari entro
il 4 gennaio 1999.
C.
Con
scritto 8 dicembre 1998 l’__________ notificava il proprio credito di fr.
2’509268.90, garantito da un’iscrizione ipotecaria di fr. 7’524’000.--In III
grado, chiedendo nel contempo all’UEF di voler inserire nell’elenco oneri e
nelle condizioni d’incanto le seguenti clausole, essendo l’immobile messo in
vendita soggetto alla Legge federale che promuove la costruzione di abitazioni
e l’accesso alla proprietà del 4 ottobre 1974 (LCAP):
“
1.
L’immobile
in questione è sommesso alla Legge federale che promuove la costruzione
d’abitazione e l’accesso alla loro proprietà del 4 ottobre 1974 (WEG, RS 843) e
alla sua ordinanza d’applicazione (VWEG, RS 843.1). Vi rinviamo particolarmente
agli articoli 18 e 18a della WEG.
2.
Il
trasferimento di proprietà di un immobile finanziato con l’aiuto federale è
solo possibile con l’approvazione dell’Ufficio federale delle abitazioni
__________. La detta autorizzazione è rilasciata se l’acquirente s’impegna a
riprendere il contratto di diritto pubblico previsto dalla __________ e il
debito sulle anticipazioni decorse, versate a titolo di riduzione di base, come
a rispettare il piano degli oneri e pigioni.
3.
Subito
dopo l’aggiudicazione, l’acquirente deve rimettere all’autorità di esecuzione e
fallimento una dichiarazione scritta secondo l’articolo 18a cpv.1 __________
nella quale s’impegna a riprendere il contratto di diritto pubblico previsto
dalla __________.
4.
L’autorità
di esecuzione e fallimento concede all’acquirente un termine di 30 giorni per
ottenere l’approvazione dell’__________.
5.
Se
l’acquirente non agisce nel detto termine o se l’approvazione è rifiutata
all’aggiudicatario con una decisione entrata in forza, l’autorità di esecuzione
e fallimento, d’intesa con l’__________, constata e pronuncia la nullità
dell’aggiudicazione e ordina una nuova messa agli incanti.
6.
Se
il prezzo di vendita non copre le anticipazioni in capitale e interessi versate
dalla __________, l’aggiudicatario può rimborsare in una volta l’importo totale
delle dette anticipazioni o procedere a questo rimborso seguendo il piano degli
oneri dell’immobile.”
D.
Il
18 gennaio 1999 l’UEF di Locarno comunicava ai creditori l’elenco oneri della
part. __________ RFD di __________ di proprietà della società escussa,
procedendo nel contempo al deposito delle condizioni d’incanto. I crediti del
__________ e della __________ sono stati iscritti in I grado.
E.
Con
ricorsi 26 gennaio 1999 la __________ e il __________ si aggravano contro
l’elenco oneri e le condizioni d’incanto della part. __________ RFD di
__________, postulando lo stralcio delle clausole n. 1-6 iscritte a favore dell’__________.
I ricorrenti sostengono che tali clausole sarebbero illegali ed inapplicabili
alla fattispecie in esame, in quanto l’onere finanziario derivante dal diritto
federale verrebbe indirettamente anteposto alle ipoteche convenzionali benché
non sia assistito da alcuna ipoteca legale. Un eventuale acquirente non potrà
per conseguenza , nel calcolare la sua offerta, non tenere conto del debito
verso la __________ che egli sarebbe chiamato ad assumere, per cui ne verrebbe
pregiudicata la copertura delle ipoteche convenzionali che verrebbero in seguito
cancellate con l’aggiudicazione. Inoltre a mente dei ricorrenti, essendo gli art.
18 e 18a OLCAP entrati in vigore successivamente all’erogazione del sussidio
relativo all’immobile in oggetto, essi non sarebbero applicabili alla
fattispecie in esame. Diversamente ammettere l’applicabilità delle nuove
disposizioni equivarrebbe a conferire alla __________ , per un sussidio già
erogato, a carico dei diritti acquisiti dai pegni convenzionali, una garanzia
che la legge al momento della sua concessione non prevedeva, in quanto il
credito della __________, ancorché posteriore a quello dei ricorrenti,
otterrebbe di fatto un rango prevalente, in urto al principio della priorità
che regge il sistema vigente dei pegni immobiliari.
F.
Delle
osservazioni delle altre parti coinvolte nella procedura si dirà, se
necessario, in seguito.
Considerando
in diritto:                  1.
I
ricorsi 26 gennaio 1999 della __________ e del __________ sono entrambi diretti
contro l’operato dell’UEF di Locarno nell’esecuzione n. __________ PI promossa
nei confronti della __________. I gravami si basano sul medesimo complesso di
fatti e sono motivati allo stesso modo. Di conseguenza si giustifica la
congiunzione delle procedure di cui agli inc. 15.99.16. e inc. 15.99.17. Il
giudizio di congiunzione, che determina la definizione delle vertenze con una
sola sentenza, preso nell’ossequio del principio dell’economia processuale, ha
natura ordinatoria e può essere pronunciato d’ufficio: le cause congiunte
conservano comunque la loro individualità nel senso che i dispositivi restano
separati e possono essere impugnati anche singolarmente (Flavio Cometta,
Commentario alla LPR, Lugano 1998, n. 2.1.1.a ad art. 5, p. 96 s.).
2.
La
legge federale che promuove la costruzione d’abitazione e l’accesso alla loro
proprietà (LCAP) al fine di ridurre i costi d’abitazione e segnatamente le
pigioni prevede diverse misure sotto forma di anticipazioni fruttifere
d’interessi, rimborsabili e garantite da pegno immobiliare (cfr. art. 37 cpv. 1
LCAP). Non si tratta tuttavia di un’ipoteca legale ex art. 836 CC, bensì di un
pegno immobiliare convenzionale giusta gli art. 793 ss. CC, ai quali l’art. 60
LCAP rinvia integralmente a titolo di diritto completivo. A garanzia del
divieto di sottrarre il fondo alla sua destinazione previsto dall’art. 46 cpv.
2 LCAP, l’art. 24 LCAP stabilisce a favore della __________ sia un diritto di
prelazione sui fondi acquistati con il suo aiuto, sia un diritto di compera.
Per garantire il rispetto di tali diritti l’art. 24 cpv. 4 LCAP prevede la menzione
a Registro fondiario di una limitazione di diritto pubblico della proprietà
3.
In
aggiunta alle forme di garanzia previste esplicitamente dalla LCAP, nella
relativa ordinanza del 30 novembre 1981 (OLCAP) si ritrova un’ulteriore misura
assicurativa, segnatamente negli art. 18 e 18a OLCAP entrati in vigore il 1°
luglio 1998 del seguente tenore:
“Art.
18 Alienazione
1.
Il
cambiamento di proprietà di un’abitazione finanziata con l’aiuto federale è
ammissibile soltanto con l’approvazione dell’Ufficio. L’approvazione deve
essere concessa ove il nuovo proprietario si impegni contrattualmente a
subentrare nel contratto di diritto pubblico conformemente alla legge, ad
assumersi il debito per le anticipazioni della riduzione di base maturate e a
rispettare il piano delle pigioni e del finanziamento. L’obbligo di
approvazione e l’assunzione del debito possono essere menzionate nel registro
fondiario.
2.
Per
cambiamento di proprietà s’intende qualsiasi forma di cambiamento di
proprietario, segnatamente mediante compravendita, acquisto all’incanto,
permuta, donazione, divisione ereditaria, attribuzione giudiziaria.
3.
In
caso di attribuzione giudiziaria si applica per analogia il capoverso 1.
4.
Per
le persone domiciliate o con sede all’estero, il finanziamento deve essere
garantito con fideiussione federale.
Art.
18a Realizzazione forzata
1.
In
caso di realizzazione forzata di un fondo, le condizioni d’incanto devono
contemplare una clausola secondo cui l’acquisto è vincolato all’assunzione dei
diritti e degli obblighi conformemente alla legge e l’acquirente deve,
immediatamente dopo l’aggiudicazione, dichiarare per scritto alle autorità
dell’incanto che subentra nel rapporto contrattuale di diritto pubblico
conformemente alla legge.
2.
In
casi motivati l’Ufficio può entro 30 giorni, rifiutare l’approvazione giusta l’art.
18 e sollecitare le autorità d’incanto a procedere a un nuovo incanto.
3.
In
caso di vendita a trattativa privata nel quadro di una realizzazione forzata,
si applicano per analogia i capoversi 1 e 2.”
La
disposizioni finale della modificazione della LCAP del 25 marzo 1998 prevede
che solo gli art. 27b e 29 cpv. 3 si applicano alle promesse di aiuto federale
che sono state decise dopo l’entrata in vigore della modifica dell’ordinanza in
oggetto. Ne consegue che, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti ,
gli art. 18 e 18a OLCAP dovrebbero trovare  applicazione alla fattispecie in
esame. In una recentissima sentenza il tribunale federale ha stabilito che
nella misura in cui prevedono in generale l’assunzione obbligatoria del “debito
per le anticipazioni della riduzione di base maturate” o “dei diritti e
obblighi conformemente alla legge”, senza limitarne la portata alle
obbligazioni future non ancora scadute, le nuove disposizioni di cui agli art.
18 e 18a OLCAP oltrepassano il tenore dell’art. 37 cpv. 1 LCAP, che accorda
alla __________ in garanzia del rimborso delle proprie anticipazioni diritti di
pegno immobiliare senza alcun privilegio di rango; esse eccedono inoltre la
competenza accordata dall’art. 46 cpv.5 LCAP al Consiglio federale di
disciplinare gli “ulteriori particolari”. In questa misura le disposizioni in
questione devono essere considerate nulle (cfr. DTF 125 III 295 ss.) Infatti all’__________
è data unicamente la possibilità d’iscrivere un’ipoteca convenzionale sul fondo
oggetto del sussidio (art.37 cpv.1 LCAP), nonché di esercitare il diritto di
prelazione oppure successivamente, il diritto di compera, se l’acquirente
dovesse violare l’obbligo di conservare la destinazione del fondo (art. 46 cpv.
2 LCAP).
4.
Nel
caso in esame il credito dell’__________ risulta iscritto sulla part.
__________ RFD di __________ come garantito da ipoteca convenzionale in III
grado. Sul fondo risulta altresì menzionata una restrizione di diritto pubblico
a favore della __________ a tutela del diritto di prelazione e di compera di
cui all’art. 46 cpv. 2 LCAP. Le clausole contenute nell’elenco oneri e nelle
condizioni d’incanto della part. __________ RFD di __________ e fondate sugli art.
18 e 18a OLCAP conferiscono di fatto alla __________ un privilegio che la LCAP
non prevede e che oltrepassa il tenore dell’art. 37 cpv. 1 LCAP. Pertanto,
avendo la giurisprudenza stabilito la nullità degli art. 18 e 18a OLCAP, le
clausole contenute nell’elenco oneri e nelle condizioni d’incanto costruite su
tali norme, vanno stralciate da questi atti.
5.
Ne
consegue l’accoglimento dei gravami
Non
si prelevano spese (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a OTLEF)
e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato
per normativa di diritto federale.
Richiamati gli art.140 LEF, 24,37 e 46
LCAP, 18 e 18a OLCAP
pronuncia:              1.
Le
procedure di cui agli inc. 15.99.16 e 15.99.17, sono dichiarate congiunte.
2.
I
ricorsi 26 gennaio 1999 di __________, e __________, sono accolti.
2.1.
E’
fatto ordine all’UEF di Locarno di depennare dall’elenco oneri e dalle
condizioni d’incanto della part. __________ RFD di __________ le seguenti
clausole:
“
1.
L’immobile
in questione è sommesso alla Legge federale che promuove la costruzione
d’abitazione e l’accesso alla loro proprietà del 4 ottobre 1974 (WEG, RS 843) e
alla sua ordinanza d’applicazione (VWEG, RS 843.1). Vi rinviamo particolarmente
agli articoli 18 e 18a della WEG.
2.
Il
trasferimento di proprietà di un immobile finanziato con l’aiuto federale è
solo possibile con l’approvazione dell’__________. La detta autorizzazione è
rilasciata se l’acquirente s’impegna a riprendere il contratto di diritto pubblico
previsto dalla WEG e il debito sulle anticipazioni decorse, versate a titolo di
riduzione di base, come a rispettare il piano degli oneri e pigioni.
3.
Subito
dopo l’aggiudicazione, l’acquirente deve rimettere all’autorità di esecuzione e
fallimento una dichiarazione scritta secondo l’articolo 18a cpv.1 WEG nella
quale s’impegna a riprendere il contratto di diritto pubblico previsto dalla
WEG.
4.
L’autorità
di esecuzione e fallimento concede all’acquirente un termine di 30 giorni per
ottenere l’approvazione dell’__________.
5.
Se
l’acquirente non agisce nel detto termine o se l’approvazione è rifiutata
all’aggiudicatario con una decisione entrata in forza, l’autorità di esecuzione
e fallimento, d’intesa con l’__________, constata e pronuncia la nullità
dell’aggiudicazione e ordina una nuova messa agli incanti.
6.
Se
il prezzo di vendita non copre le anticipazioni in capitale e interessi versate
dalla __________, l’aggiudicatario può rimborsare in una volta l’importo totale
delle dette anticipazioni o procedere a questo rimborso seguendo il piano degli
oneri dell’immobile.”
3.
Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.
4.
Contro
queste decisioni è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della
scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in
conformità dell’art. 19 LEF.
5.
Intimazione
a:
-
__________
Per
la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale
autorità di vigilanza
Il
presidente                                                                             La
segretaria