ti_gerichte · 12.2015.35 · 2015-03-05 · it
Procedura sommaria, tutela dei casi manifesti, espulsione di ex conduttore dopo disdetta straordinaria per mora, respinta domanda di gratuito patrocinio per manifesta infondatezza dell'appello

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.03.2015 12.2015.35

Incarto n.
12.2015.35
Lugano
5 marzo 2015
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La presidente della seconda Camera civile del
Tribunale d'appello
quale
giudice unica (art. 48b lett. a LOG)
per
statuire nella causa inc. n. SO.2015.202 (procedura sommaria, tutela dei casi
manifesti, espulsione del conduttore)
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
promossa con istanza 16 gennaio 2015 da
AO
1
rappr. dall’avv. dott. RA 1
contro
AP 1
AP 2
chiedente l’espulsione
dei convenuti, già conduttori, dall’appartamento di 2 ½ locali al quinto piano,
interno 51, nello stabile denominato __________, domanda che il Pretore ha
accolto con decisione 13 febbaio 2015, ordinando ai convenuti di mettere a
disposizione dell’istante entro 10 giorni dalla notificazione della decisione
l’appartamento e disponendone l’esecuzione effettiva;
appellanti i convenuti
che con atto del 23 febbraio 2015 chiedono di accertare l’inefficacia della
disdetta per atti concludenti, previa concessione dell’effetto sospensivo
all’appello, e di porre le spese a carico dell’istante o dello Stato;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
che con contratto del 26 luglio
2013 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 e a AP 2 un appartamento di 2 ½
locali al quinto piano dello stabile denominato __________, per abitazione
familiare destinata a 2 persone, con una pigione mensile di fr. 1’850.- (doc.
A);
che con lettera 16 giugno 2014 la
locatrice ha chiesto ai conduttori, con plico separato per ognuno, il pagamento
dei canoni di locazione di maggio e giugno 2014 per l’importo di
fr. 2'350.- entro 30 giorni, con
la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto in caso di mancato
pagamento nel termine (doc. B);
che con lettera 8 luglio 2014
alla locatrice i conduttori si sono lamentati dei disagi provenienti dalla
ristrutturazione in atto nello stabile (rumori e mancanza d’acqua), hanno
evocato la possibilità di depositare la pigione presso l’Ufficio di
conciliazione in caso di mancata risposta alla loro richiesta di ridurre la
pigione e hanno indicato che avrebbero versato gli arretrati nel termine (doc.
1);
che il 5 agosto 2014 la locatrice
ha notificato separatamente a ognuno dei conduttori, con l’apposito formulario
ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 30 settembre
2014 (doc. C);
che i conduttori hanno versato
alla locatrice l’importo di
fr. 6’050.- il 26 settembre 2014
(doc. D, 2);
che i conduttori non hanno
contestato la disdetta presso il competente Ufficio di conciliazione in materia
di locazione;
che con istanza 16 gennaio 2015
la proprietaria dell’immobile ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, l’espulsione in procedura sommaria degli ex conduttori dall’appartamento
oggetto del contratto disdetto;
che con lettera 22 gennaio 2015 i
convenuti hanno spiegato di non essere in mora, hanno rievocato i disagi legati
al cantiere e il comportamento a loro dire scorretto della locatrice, entrata
senza il loro permesso nell’abitazione, e si sono opposti all’istanza;
che all’udienza del 4 febbraio
2015, alla quale è comparsa l’istante e il convenuto AP 1 per sé e in
rappresentanza della sua compagna, l’istante ha confermato la domanda di
espulsione con esecuzione effettiva della decisione, alla quale si sono opposti
i convenuti, rilevando di non essere in mora, sulla scorta di quanto esposto
nelle loro osservazioni;
che con decisione 13 febbraio
2015 il Pretore ha accertato che la disdetta straordinaria per mora era valida,
i convenuti avendo versato l’importo di fr. 6’050.- dopo la scadenza del
termine di 30 giorni impartito loro con la diffida e non avendo riconsegnato i
locali, e ha pertanto fatto loro ordine di riconsegnare entro 10 giorni dalla
notificazione della decisione l’appartamento all’istante, disponendo
l’esecuzione effettiva dell’espulsione;
che con atto denominato ricorso AP
1 e AP 2 chiedono di dichiarare inefficace la disdetta del contratto di
locazione e di annullare lo sfratto, postulando la loro ammissione
all’assistenza giudiziaria qualora le spese non fossero messe a carico della
controparte o dello Stato;
che l’appello non è
stato notificato alla controparte;
che contro una decisione emanata
in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno
fr. 10'000.-, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni
(art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);
che il Pretore ha indicato come
rimedio contro la sua decisione l’appello e ha determinato in fr. 66’600.- il
valore della vertenza;
che ci si potrebbe interrogare su
tale scelta, poiché in assenza di una contestazione della disdetta il valore
della procedura di espulsione del conduttore può essere tutt'al più assimilato
al valore ipotetico dell'utilizzo dell'ente locato fino a che lo sfratto non
può essere eseguito (sentenze del Tribunale federale 22 agosto 2007 4A_72/2007
consid. 2.2, 26 settembre 2007 4A_266/2007 consid. 2.2.2, 30 luglio 2010
5A_295/2010 consid. 1.2);
che il quesito può comunque
rimanere irrisolto, visto l’esito dell’appello, come si vedrà in seguito;
che il Pretore ha accertato la
validità della disdetta straordinaria per mora del contratto di locazione,
l’assenza di una procedura giudiziaria di contestazione della disdetta e la
mancata riconsegna dei locali alla scadenza del 30 settembre 2014, ordinando
quindi l’espulsione dei convenuti dall’appartamento occupato entro 10 giorni
dalla notificazione della decisione;
che i convenuti non hanno
contestato la disdetta straordinaria del contratto di locazione;
che l’appello deve essere
motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice,
per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (DTF 137 III 317;
Bohnet
, Le droit du bail en procédure
civile suisse, 16
e
Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel,
n. 207 pag. 56);
che gli appellanti sostengono di
non essere in mora, avendo pagato gli arretrati per i quali avevano ricevuto la
diffida di pagamento il 26 settembre 2014 (doc. D, 2), rimproverano al Pretore
di non aver tenuto conto dei giustificativi di pagamento prodotti, sostengono
che il contratto di locazione si è tacitamente rinnovato in quanto l’istante ha
chiesto la loro espulsione solo nel gennaio 2015, adducono una violazione dei
loro diritti e rievocano il comportamento a loro dire scorretto dell’istante,
giungendo alla conclusione che la disdetta è da considerare nulla;
che le nuove argomentazioni
(rinnovo del contratto per atti concludenti) e i nuovi documenti prodotti in
questa sede non possono essere ammessi, i giudici d’appello dovendo decidere
solo sulla base delle argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima
sede (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, pubb. in
SJ 2013 I 129, II CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30);
che dagli atti della causa SO.2015.202
i fatti sono chiari (mora dei conduttori, disdetta straordinaria per mora ai
sensi dell’art. 257d CO e mancata riconsegna dell’ente locato alla scadenza del
30 settembre 2014) e la situazione giuridica è chiara, poiché dall’incarto
risulta la fondatezza della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO;
che gli appellanti ammettono
esplicitamente, infatti, di aver pagato le pigioni arretrate solo il 26
settembre 2014, vale a dire dopo la scadenza del termine di 30 giorni impartito
il 16 giugno 2014 (doc. B);
che al momento dell’invio della
disdetta straordinaria del 5 agosto 2014 essi erano di conseguenza da considerare
in mora nel pagamento delle pigioni, come accertato dal Pretore;
che il successivo pagamento degli
arretrati il 26 settembre 2014 non ha alcun effetto sulla disdetta straordinaria
del 5 agosto 2014, che rimane valida e operante;
che i conduttori non hanno
seguito la procedura prevista dall’art. 259g CO per i difetti dell’abitazione,
esponendosi così al rischio della messa in mora e della disdetta straordinaria
ai sensi dell’art. 257d CO;
che a ragione pertanto il Pretore
ha deciso l’espulsione degli ex conduttori dall’ente locato con la procedura
sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC), senza tenere conto delle
spiegazioni e delle obiezioni dei convenuti, sprovviste di rilevanza giuridica
per la validità della disdetta;
che gli appellanti non possono
prevalersi di circostanze tali da impedire l’esecuzione dell’ordine di
espulsione (art. 341 cpv. 3 CPC);
che nel loro appello i convenuti
ribadiscono di aver agito in buona fede, rievocano il comportamento ritenuto
scorretto dell’istante e i soprusi che costei avrebbe commesso nei loro
confronti, e affermano che lo stato di salute di AP 2 impedirebbe lo sfratto
già solo per motivi umanitari;
che nell’esecuzione di una
decisione giudiziaria l’autorità deve rispettare il principio costituzionale
della proporzionalità e nel caso dell’espulsione da un immobile deve evitare
che le persone interessate siano improvvisamente private dell'alloggio
(sentenza del Tribunale federale del 19 maggio 2014 4A_207/2014);
che l’espulsione deve essere
eseguita con rispetto, in particolare se motivi umanitari esigono una
moratoria, che deve comunque essere breve e non deve equivalere a una proroga
del contratto (DTF 117 Ia 336 consid. 2b pag. 339), per altro esclusa se la
disdetta è stata data per mora del conduttore (art. 272a cpv. 1 CO);
che gli appellanti non hanno
minimamente dimostrato l’esistenza dei gravi motivi umanitari che si
opporrebbero alla loro espulsione dall’immobile, né hanno indicato quale sia la
loro “precaria” situazione economica;
che l’espulsione dall’abitazione
è pertanto da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 13 febbraio
2015, senza ulteriori dilazioni, se non quelle eventualmente concesse dall’istante;
che in definitiva l’appello,
manifestamente infondato, può essere deciso dalla Camera nella composizione a
giudice unico prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG, senza notificare l’atto
alla controparte (art. 312 cpv. 1 CPC);
che gli appellanti hanno chiesto
di essere ammessi al beneficio dell’assistenza giudiziaria, senza tuttavia
indicare quale sia la loro situazione economica;
che a ogni modo l’appello,
manifestamente infondato già a un primo esame, è sprovvisto di ogni probabilità
di successo, così che manca la seconda condizione cumulativa prevista per aver
diritto al gratuito patrocinio (art. 117 lett. b CPC);
che le spese processuali
dell’appello vanno a carico degli appellanti, mentre non si attribuiscono
ripetibili all’istante, alla quale non è stato chiesto di esprimersi sull’appello;
che nella commisurazione delle
spese processuali si è tenuto conto del valore di fr. 66’600.- indicato dal
Pretore e dei parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una
procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG, versione in vigore dal 10
febbraio 2015);
che un ricorso al Tribunale
federale non ha effetto sospensivo automatico (art. 103 cpv. 1 LTF), riservata
una diversa decisione da parte del giudice dell’istruzione (art. 103 cpv. 3
LTF);
Per questi motivi,
decide:
1.
L’appello 23 febbraio 2015
di AP 1 e AP 2 è
respinto
e la decisione 13 febbraio 2015 del Pretore
del Distretto di Lugano, sezione 4, inc. SO.2015.202, è confermata.
2.
Le spese processuali di
complessivi fr. 200.- sono poste in solido a carico di AP 1 e AP 2. Non si
attribuiscono ripetibili.
3.
La domanda di gratuito
patrocinio presentata da AP 1 e AP 2
è respinta
.
4.
Non si prelevano spese
processuali per la domanda di gratuito patrocinio.
5.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente
Giudice Epiney-Colombo
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).