ti_gerichte · 40.2005.57 · 2005-08-16 · it
Ricorso stimeterreno a lago: considerate pure le NAPR di riferimento non é giustificato un trattamento diverso rispetto agli altri fondi a lago


Incarto n.40.2005.57

__________

Lugano

16 agosto 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 29 aprile/2 maggio 2005 da

ISPP
 1composta da:

1.
 MIST 1

2.
 MIST 2

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 602 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 15 luglio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali
di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.
giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva
il 2 settembre 2004.

1.3

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 602 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 2'032'151.-

Il
reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da MIST 1 e MIST 2 è stato respinto
dallUCS con decisione 5 aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo che i valori di
stima sono definiti in base alla situazione vigente il 1. gennaio 2003, momento
determinante stabilito dal Consiglio di Stato e che il fatto che alcuni terreni
abbiano usufruito di condizioni meno penalizzanti in quanto hanno goduto di
indici più alti e di minori vincoli in un periodo precedente non può in alcun
modo influire sulla nuova stima.

3.     Con
ricorso 29 aprile/2 maggio 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo
Tribunale argomentando che il loro fondo, a differenza di quelli vicini, che
sarebbero notevolmente più piccoli e con unubicazione migliore fronte lago,
avrebbe un fronte lago che in linea daria si aggirerebbe unicamente sui 15-20
metri, ciò che giustificherebbe una riduzione del valore metrico di base del
terreno.

Oltre
a ciò, il fondo si disporrebbe a ventaglio nellentroterra e andrebbe a
costeggiare la strada cantonale per un centinaio di metri, così che le distanze
da osservare dal lago e dalla strada per eventuali costruzioni lo
penalizzerebbero ulteriormente.

I
ricorrenti, alla luce di tali considerazioni, postulano unequa riduzione del
valore di stima immobiliare stabilito per la loro proprietà.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari delloggetto
stimato nonché destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

I
fondi edificati devono invece essere valutati come un unità economica
comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto
constatare che il terreno che circonda la casa risulta pianeggiante ed è
configurato come ben risulta dalla relativa planimetria. Il fronte lago è
parzialmente occupato da un canneto e il fondo del lago è costituito da
materiale melmoso, mentre la parte ad est costeggia effettivamente la strada
cantonale.

I
ricorrenti, rappresentati il giorno del sopralluogo rispettivamente dal marito
(MIST 1) e dal padre (MIST 2), che si sono legittimati mediante adeguata
procura, hanno ribadito limpossibilità di godere del lago a causa della
presenza del canneto, ciò che a loro dire distinguerebbe la loro proprietà da
quelle vicine con accesso a lago.

7.     Alla
luce di tali risultanze, questo Tribunale ritiene che le valutazioni effettuate
dallUCS non prestino il fianco ad alcuna critica, siano ossequiose dei canoni
di estimo sanciti dalla Lst. e riflettano in maniera invero assai prudenziale
il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera
contrattazione.

In
particolare, malgrado le normative contenute nelle NAPR del Comune di __________,
nonché la linea di arretramento per le costruzioni di ml. 20 dal lago, le
potenzialità edificatorie del terreno sono intatte e la presenza di un canneto
non influisce invero sul valore del terreno, ritenuto che il lago non può
essere destinato ad uso privato.

A
differenza di quanto sostengono i ricorrenti, il Tribunale ritiene che il fondo
oggetto di ricorso non presenti delle caratteristiche tali da giustificare un
trattamento diverso rispetto agli altri fondi con accesso a lago e che pertanto
la valutazione di CHF/mq 360.- per i mappali della zona T2A, invero assai
prudenziale, deve essere confermata pure il mappale no 602 RFD di __________.

Di
conseguenza il ricorso deve essere respinto e il valore ufficiale di stima del
mapp. no. 602 RFD di __________ confermato in CHF 2'032'151.- come da scheda di
calcolo annessa.

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a
carico di MIST 1 e MIST 2, parti soccombenti.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe il valore
ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 602 RFD di __________ confermato
in CHF 2'032'151.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi