ti_gerichte · 12.2013.86 · 2013-12-03 · it
Locazione - appello

Locazione - appello

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.12.2013 12.2013.86

Locazione - appello

Incarto n.
12.2013.86
Lugano
3 dicembre
2013
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2011.22 (locazione)
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 28
ottobre/15 novembre 2011 da
AO 1
rappr. dall’avv.
RA 2
contro
AP 1
rappr. dall’avv.
RA 1
con cui
l’attore ha chiesto che sia riconosciuto: I) che le parti hanno sottoscritto un
contratto di locazione a tempo indeterminato e II) che la disdetta 5 agosto
2011 è valida per la fine di novembre 2011, nonché la condanna della convenuta al
pagamento di complessivi fr. 33'600.- oltre interessi al 5% a titolo di pigioni
scoperte, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione in ordine della
petizione mentre nel merito il suo parziale accoglimento nel senso che il
contratto di locazione sottoscritto dalle parti viene dichiarato risolto in
data 1° maggio 2011 e che AP 1 è condannata a pagare all’attore fr. 7'200.-
oltre interessi al 5%, somma integralmente compensata con l’importo di fr.
8'776,10 dovuto da quest’ultimo alla società, in entrambi i casi protestate
tasse, spese e ripetibili;
e che il
Pretore con decisione 8 aprile 2013 ha parzialmente accolto, condannando la
convenuta a pagare all’attore fr. 17'209,20 oltre interessi al 5% dalla data
della decisione, ponendo le spese processuali a carico delle parti in ragione
di metà ciascuna e compensando le ripetibili;
appellante
la convenuta con la nuova ragione sociale AP 1 che, con atto di appello 8
maggio 2013, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere
la petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo
grado;
mentre
l’attore con risposta all’appello 15 luglio 2013 postula la reiezione del
gravame, con protesta di spese, tasse e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in
fatto:
A.
Nel corso del 2008 AO 1 ha concesso
in locazione alla AP 1, __________, un appartamento in __________ a __________.
In data 7 maggio 2010 le parti hanno sottoscritto un nuovo contratto per il
medesimo oggetto più un secondo posto auto, che indicava il suo inizio il 1°
maggio 2010 e la sua scadenza senza disdetta il 1° maggio 2011, per un
corrispettivo complessivo di fr. 2'400.- mensili (doc. D). Dopo quest’ultima data
sono sorte divergenze tra le parti in merito alla conclusione del contratto, il
locatore sostenendo un rinnovo tacito e rivendicando le relative pigioni oltre
a quelle rimaste impagate (doc. E).
B.
In data 29 luglio 2011 AP 1 inviava
a AO 1, all’indirizzo di via dei __________ a __________, le chiavi
dell’appartamento e del telecomando dell’autorimessa (doc. G) e il medesimo
giorno dava disposizioni alla Banca __________ per la liberazione del deposito
di garanzia a favore del locatore (doc. H e 3).
Con istanza 24 agosto 2011 al competente Ufficio di conciliazione in materia di
locazione AO 1 sosteneva che il contratto con AP 1 era proseguito per atti
concludenti dopo il 1° maggio 2011 e che la consegna delle chiavi da lui
ricevute il 5 agosto 2011 costituiva una disdetta per la fine del successivo
mese di novembre, di conseguenza rivendicava l’importo di fr. 33'600.- oltre
interessi al 5% a titolo di pigioni scoperte, tre delle quali riferite al 2010.
Con la medesima istanza il locatore, richiamato il sopralluogo svolto dal perito
comunale degli immobili in data 17 agosto 2011 su richiesta del suo
rappresentante legale, sollevava sia l’esistenza di difetti sia la carente
pulizia dell’ente locato. Con lettera 13 ottobre 2011 il rappresentante legale
di AO 1 precisava all’attenzione dell’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione che l’importo richiesto per il ripristino dei difetti ammontava a fr.
3'906.-. All’udienza del 13 ottobre 2011 il predetto Ufficio, preso atto
dell’assenza, preannunciata, della parte convenuta, dichiarava fallito il
tentativo di conciliazione e rilasciava alla parte istante l’autorizzazione ad
agire. Per quanto precede si rinvia al doc. rich. I°.
C.
Con petizione 28 ottobre/15
novembre 2011 AO 1 ha ribadito la tesi secondo cui il contratto di cui al doc.
D si era rinnovato per atti concludenti e, interpretando la restituzione delle
chiavi ad inizio agosto 2011 quale disdetta, ha sostenuto che la sua
conclusione doveva essere fissata per la fine di novembre del medesimo anno; di
qui la richiesta di 3 pigioni ancora dovute per il 2010 (maggio, luglio e
novembre) e di 11 pigioni per il 2011 (da gennaio a novembre), per complessivi
fr. 33'600.-. L’attore riteneva quindi la sua pretesa per la sostituzione della
vasca da bagno e per le pulizie dell’appartamento compensata con l’importo
depositato a titolo di garanzia e liberato a suo favore.
In sede di risposta AP 1 ha sostenuto che il contratto di locazione era da
intendersi concluso il 1° maggio 2011 non essendo intervenuta alcuna
riconduzione tacita, che il corrispettivo per i mesi di novembre e dicembre
2010 nonché gennaio 2011 era compensato dalla liberazione della cauzione mentre
quello dei mesi di febbraio, marzo e aprile 2011 era a sua volta oggetto di
compensazione con la pretesa per le spese (fr. 1'050.-) e la perdita di
guadagno (fr. 7'500.-) del suo amministratore unico - che aveva dovuto
effettuare 5 trasferte in Ticino per tentare di restituire le chiavi al
locatore resosi irreperibile - nonché con un debito del padre dell’attore
connesso al consumo di elettricità (fr. 226,10), infine che non vi era stata
una regolare notifica dei difetti fermo restando che pure l’esistenza dei
medesimi era contestata.
In sede di replica (ove l’attore ha contestato le pretese della convenuta nei
suoi confronti e sostenuto la correttezza della notifica dei difetti) e duplica,
come nei rispettivi memoriali conclusivi scritti, le parti hanno confermato le
loro contrapposte tesi e domande di causa.
D.
Con decisione 8 aprile 2013 il Pretore ha parzialmente
accolto la petizione condannando la convenuta a versare all’attore fr.
17'209,20, oltre interessi al 5% dalla data della decisione medesima; le spese
processuali sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuna e
le ripetibili compensate. Il primo giudice ha avantutto accertato che il
contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 7 maggio 2010 era venuto a
scadenza il 1° maggio 2011, trattandosi di un contratto di durata determinata e
non essendo emersi elementi tali da giustificare una riconduzione tacita dello
stesso, di qui la reiezione della pretesa attorea di vedersi riconoscere le
pigioni per il periodo da maggio a novembre 2011. Preso però atto della mancata
tempestiva restituzione delle chiavi (avvenuta in data 5 agosto 2011), senza
valida giustificazione in merito, il Pretore ha riconosciuto a favore del
locatore, oltre ai canoni di locazione scoperti corrispondenti a
fr.
16’800.-, anche un’indennità per occupazione illecita dell’ente locato per fr.
7'587,10 (pari al corrispettivo dalla scadenza contrattuale al 5 agosto 2011).
In seguito il primo giudice ha respinto la pretesa della parte convenuta di
vedersi riconoscere fr. 8'550.- a titolo di risarcimento per spese di trasferta
e perdita di guadagno. Infine ha pure respinto la pretesa di risarcimento danni
dell’attore considerando tardiva la notifica dei difetti e ha quindi dedotto
dall’importo per pigioni arretrate e occupazione illecita da un lato il
deposito di garanzia
(fr.
6'951,80), d’altro lato un debito della parte locatrice relativo al consumo di
elettricità (fr. 226,10). L’importo definitivo a favore dell’attore
corrispondeva pertanto, come sopra indicato, a complessivi fr. 17'209,20.
E.
Con atto di appello 8 maggio 2013 AP
1 (in seguito AP 1) – nuova ragione sociale della società AP 1 a partire dal 19
aprile 2013 – ha chiesto la riforma della decisione pretorile nel senso di
respingere la petizione con protesta di tassa, spese e ripetibili di entrambi i
gradi di giudizio. Con risposta all’appello 15 luglio 2013 AO 1 postula la
reiezione del gravame con conseguente conferma del primo giudizio e protesta di
tassa, spese e ripetibili. Delle tesi esposte dalle parti si dirà nei
considerandi che seguono.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il
nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). A norma dell’art.
405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento
della comunicazione della decisione (DTF 137 III 127 consid. 2, pag.129-130).
La decisione pretorile è stata resa in data 8 aprile 2013 sicché la procedura
d’appello è retta dal nuovo CPC. Nelle controversie patrimoniali con valore di
almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello
(art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC).
Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata in data 8 aprile 2013 in una procedura ordinaria con valore superiore a fr. 30'000.-. L’appello dell’ 8 maggio 2013 è
tempestivo, così come lo è la risposta 15 luglio 2013.
2.
L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante
deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando
per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da
riformare (v.
Reetz/Theiler
in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 2
a
ed., n. 36
ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel,
Kunz
,
n. 92 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011, inc. n. 4A_659/2011, consid. 4; II CCA
18 aprile 2013, inc. n. 12.2011.119 e riferimenti). Come meglio si vedrà in
seguito l’appellante si limita sostanzialmente a riproporre le proprie tesi,
già esposte negli allegati di prima sede, senza adeguato confronto con il
giudizio che impugna, ossia senza spiegare per quali motivi il giudizio del
Pretore sarebbe errato e pertanto da riformare, ciò che rende l’atto di appello
ricevibile solo in alcune sue parti.
3.
Dopo aver escluso un rinnovo tacito del
contratto per il periodo maggio - novembre 2011, così come auspicato
dall’attore, il Pretore ha spiegato per quali motivi la restituzione delle
chiavi, e con ciò dell’ente locato, non era avvenuta tempestivamente. Il primo
giudice ha in sostanza rimproverato alla convenuta di aver atteso la fine di
luglio 2011 per restituire le chiavi, rispettivamente di non aver inviato una
raccomandata all’indirizzo noto di __________ per cerziorarsi se qualcuno
ritirasse o meno gli invii (in effetti, in caso di ritorno della lettera al
mittente il locatore si sarebbe trovato in mora per rapporto all’offerta di
restituzione del bene locato), e ancora di non aver neppure tentato di assumere
informazioni circa l’indirizzo all’estero dell’attore presso la Cancelleria comunale di __________ e di non aver consegnato le chiavi al perito comunale
degli immobili (v. sentenza impugnata in particolare consid. 5). Il Pretore ha
così riconosciuto a favore dell’attore un’indennità per occupazione illecita
dal 1° maggio al 5 agosto 2011, pari a fr. 7'587,10, importo che andava
aggiunto a quello per sette pigioni scoperte (3 nel 2010 e 4 nel 2011)
corrispondente a fr. 16'800.- (v. sentenza impugnata consid. 6 e 7). Il primo
giudice ha quindi definito al limite del risibile la pretesa risarcitoria
riferita alle spese e alla perdita di guadagno che avrebbe patito
l’amministratore di AP 1 per essersi recato a suo dire 5 volte in Ticino alla
ricerca del locatore. A parte l’assenza di prova per 4 trasferte, anche se
realmente avvenute, le stesse erano da ricondurre a una libera scelta
dell’amministratore della convenuta nell’intento di risolvere un problema che
andava invece affrontato in tutt’altro modo, ha concluso il Pretore (v.
sentenza impugnata, consid. 8).
4.
Dal canto suo l’appellante, senza
confrontarsi compiutamente con il primo giudizio come più sopra indicato,
ribadisce che era nell’impossibilità di riconsegnare le chiavi a causa del
comportamento dell’attore. Essa si limita alla propria interpretazione dei
fatti sostenendo che non poteva essere preteso che “mettesse in atto sforzi sproporzionati
e ulteriori rispetto a quelli che sarebbe ragionevole attendersi da un soggetto
in buona fede” (v. appello, pag. 7). Ora, l’appellante non si avvede che il
Pretore, rimproverandole di non aver inviato una raccomandata all’indirizzo di __________
a __________, rispettivamente di non aver contattato la Cancelleria comunale e il perito comunale degli immobili, non ha certo preteso sforzi sproporzionati
in vista della restituzione delle chiavi in tempi ragionevoli. Non è poi dato comprendere
come per effetto dei doc. D e E AP 1 abbia potuto dedurre a quale indirizzo
inviare le chiavi (v. appello pag. 7). L’appellante non spiega poi cosa le
avrebbe impedito di contattare la Cancelleria comunale di __________ o il perito comunale degli immobili, il fatto che la sua sede fosse all’epoca a __________
(__________) non costituendo certo valida giustificazione.
5.
Richiamando il doc. E, l’appellante sostiene
che per l’anno 2010 vi fosse una sola pigione scoperta e non tre, come poi
sostenuto in causa dall’attore. In realtà nel citato documento AO 1 si lamenta
del fatto che da dicembre 2010 l’affitto non è più stato pagato ma non si
esprime sul numero di pigioni mensili scoperte in quel medesimo anno, ciò che
già sarebbe sufficiente a respingere la censura. Inoltre il Pretore ha a
ragione precisato che spettava alla locataria-debitrice dimostrare l’avvenuto
pagamento e che una prova in merito mancava per i canoni di maggio, luglio e
dicembre 2010, rivendicati dall’attore già in sede di petizione (pag. 3, ad 3).
In effetti, spetta al conduttore dimostrare l’esecuzione del suo obbligo
contrattuale, ossia il pagamento del corrispettivo (art. 257 CO). In altri
termini, incombeva alla convenuta dimostrare che il suo obbligo era decaduto
per intervenuto adempimento (v. CPC Comm,
Trezzini
,
art. 154, pag. 692), dimostrazione che come già accertato in prima sede non è
avvenuta.
6.
L’appellante ritiene che dalla testimonianza
di __________ risulterebbe che l’amministratore della società avrebbe svolto
cinque sopralluoghi per tentare di riconsegnare le chiavi e che pertanto a
torto il Pretore avrebbe considerato non provate almeno quattro trasferte in
Ticino. Anche questa critica è manifestamente infondata. La teste ha dichiarato
che “In maggio 2011 siamo ancora venuti in Ticino (avevo con me la biancheria
che avevo lavato) per vedere se c’era qualcuno a cui consegnare le chiavi e
l’appartamento” (v. verbale udienza 10 dicembre 2012, pag. 7). Appare evidente
che da quanto precede non è certo possibile dedurre ben cinque trasferte. Ma
anche volendo ammettere l’esistenza degli asseriti sopralluoghi, i medesimi non
potrebbero essere definiti “un modo di procedere adeguato” in vista della
riconsegna delle chiavi (v. appello pag. 11). E’ ancora una volta evidente che
intraprendere dei viaggi nella speranza di incontrare per caso il locatore o la
persona da questi incaricata di occuparsi della casa è tutt’altro che adeguato.
Infine, anche volendo prescindere dalle considerazioni che precedono, si
osserva che la pretesa per perdita di guadagno è rimasta allo stadio di
allegazione.
7.
In conclusione l’appello,
manifestamente infondato e al limite del temerario, dev’essere respinto nella
limitata misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma della decisione
del Pretore.
Le spese processuali e le ripetibili della procedura d’appello, calcolati sulla
base di un valore ancora litigioso di fr. 17'209,20 in una procedura ordinaria (v. consid. 1), importo determinante anche ai fini di un eventuale
ricorso al Tribunale federale, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106
cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamato l’art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili
decide:
1.
L’appello 8 maggio 2013 di AP 1,
è
respinto nella misura in cui è ricevibile
.
2.
Le spese processuali della procedura di appello di complessivi fr. 1’500.-,
in parte già anticipate, sono poste a carico dell’appellante, la quale verserà
alla parte appellata fr. 1'700.- per ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle
cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso
ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di
locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF). Per valori
inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza
cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in
materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in
materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).