ti_gerichte · 16.2017.17 · 2017-07-24 · it
Contratto di locazione: espulsione del conduttore per mora - facoltà del giudice di ingiungere a una parte manifestamente incapace di condurre la propria causa di far capo a un rappresentante - abitazione familiare

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 24.07.2017 16.2017.17

Incarto n.
16.2017.17
Lugano
24 luglio 2017
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 22 maggio 2017 presentato da
RE 1
(patrocinata
dall
'
PA 1 e dalla,)
contro
la decisione emessa l
'
11 maggio 2017 dal Pretore aggiunto della
giurisdizione di Mendrisio Nord nella causa SO.2017.301 (espulsione del
conduttore per mora) promossa con istanza del
4 aprile 2017
dalla
CO 1
;
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 19 novembre 2013 la società
CO 1 ha concesso in locazione a RE 1 un appartamento adibito ad abitazione
familiare per tre persone di 4.5 locali, in uno stabile in via __________ a __________,
per una pigione mensile di fr. 1125.–, oltre a un acconto per le spese
accessorie di fr. 290.– mensili, con conguaglio al termine del relativo esercizio.
Il contratto, di durata indeterminata, ha avuto inizio il 1° dicembre 2013 ed
era disdicibile con preavviso di tre mesi per la scadenza del 29 novembre, la
prima volta per il 29 novembre 2015. La conduttrice ha preso in locazione anche
un parcheggio per un canone di fr. 70.– mensili. La pigione è stata aumentata
nel corso del 2015 a fr. 1150.– mensili e dal 1° luglio 2016 a fr. 1200.–
mensili.
B.
Il 20 dicembre 2016 la CO 1 ha
inviato a RE 1 una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta (art. 257
d
CO), invitandola a pagare, entro 30 giorni, fr. 8188.70, pari al saldo della
pigione del mese di febbraio 2016 (fr. 20.–), alle pigioni e acconti spese da settembre
a dicembre 2016 (4 x 1560.– = fr. 6240.–), al conguaglio delle spese accessorie
al 30 giugno 2016 (fr. 1748.70) e all'acconto per l'elettricità del 15 novembre
2016 (fr. 180.–). Il 6 febbraio 2017 la locatrice ha inviato alla conduttrice, sull'apposito
modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il successivo 31
marzo. Con istanza del 3 marzo 2017 l'inquilina ha contestato la disdetta
straordinaria davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di
Mendrisio. Vista l'assenza della proprietaria all'udienza del 27 marzo 2017 a RE
1 è stata rilasciata l'autorizzazione ad agire.
C.
Con
istanza del 4 aprile 2017, promossa nella procedura som­maria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti, la CO 1 si è rivolta al Pretore della
giurisdizione di Mendrisio Nord per ottenere – sotto comminatoria dell'art. 292
CP e di una multa disciplinare di fr. 500.– per ogni giorno di inadempimento – l'espulsione
di RE 1 dall'ente locato
.
Con osservazioni
spontanee dell'11 aprile 2017 la convenuta, rappresentata dal marito A__________,
ha proposto di respingere l'istanza, asserendo che “tutti gli affitti sono
stati regolarmente pagati”. All'udienza dell'11 maggio 2017, indetta per la discussione,
l'istante ha riaffermato le sue domande, rilevando che lo scoperto attuale ammontava
a fr. 12 630.17, mentre la convenuta, sempre rappresentata dal marito, ha nuovamente
concluso per il rigetto dell'istanza, ribadendo di avere pagato le pigioni con
una serie di acconti versati negli ultimi due anni e che gli unici canoni non
pagati erano quelli di aprile e maggio 2017.
D.
Statuendo l'11 maggio 2017
il Pretore aggiunto, in parziale accoglimento dell'istanza, ha ordinato a RE 1 –
sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di mettere a disposizione dell'istante
l'ente locato dal 31 maggio 2017. Ha ingiunto altresì agli organi di Polizia
preposti di prestare man forte nell'esecuzione della decisione su semplice
richiesta dell'istante, ha avvertito la convenuta che l'inesecuzione
dell'ordine di espulsione avrebbe costituito un valido titolo per chiedere il
risarcimento dei danni da liquidare in separata sede e che qualora non avesse
ritirato mobili e oggetti di sua pertinenza, la forza pubblica avrebbe fatto
depositare tali beni a sue spese in un luogo indicato dall'istante. Le spese processuali
di fr. 200.– sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'istante
fr. 100.– per ripetibili.
E.
Contro la decisione appena
citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 22 maggio 2017, per
ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento del
giudizio impugnato. Con decreto del 30 maggio 2017 il presidente di questa
Camera ha accordato al reclamo l'effetto sospensivo. Il memoriale non è stato
oggetto di notificazione.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni in materia
di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di
procedura sommaria, sono impugnabili, entro il termine di 10 giorni dalla
notificazione, mediante appello se il valore litigioso raggiunge almeno fr. 10
000.– (art. 308 cpv. 2 CPC e art. 314 CPC) oppure mediante reclamo se il valore
litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2
CPC). In concreto, il Pretore aggiunto ha stabilito il valore litigioso in fr.
2641.35, donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG).
Quanto alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta alla
convenuta il 12 maggio 2017 (cfr. tracciamento degli invii postali prodotto
dalla Pretura n. 98.41.902926.00189402). Il reclamo, introdotto il 22 maggio
successivo, ultimo termine utile, è tempestivo.
2.
Secondo
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del
diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti
l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della
giurisdizione inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo
reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e
su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 140 III 88 consid.
2.2 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha
un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi
sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre
in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente
errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento
delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto
contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un
principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il
sentimento di giustizia e d'equità (DTF 140 III 19 consid. 2.1 con rinvii). Un
apprezzamento delle prove è arbitrario solo quando l'autorità inferiore abbia
manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o abbia
omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante, idonea a
influire sulla decisione presa; oppure quando, sulla base degli elementi
raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266
consid. 2.3 con rinvii).
3.
Al
reclamo RE 1 allega una lettera del 28 dicembre 2016 inviata dalla CO 1 al
legale di suo marito (doc. B) e le ricevute dei versamenti da lei effettuati sul
conto postale dell'istante dal 26 febbraio 2016 al 16 gennaio 2017 (doc. C).
Tale documentazione, non sottoposta al Pretore aggiunto, è inammissibile, l'art.
326 cpv. 1 CPC vietando alle parti di avvalersi davanti all'autorità di reclamo
di nuove conclusioni, nuovi fatti o nuovi mezzi di prova (
Jeandin
in: Code de procédure civile
commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326). Né si giustifica l'assunzione degli
atti dall'Ufficio di conciliazione, di nessun rilievo ai fini del giudizio e
nemmeno chiesti al primo giudice.
4.
Il Pretore aggiunto ha accertato
l'esistenza di una valida disdetta straordinaria per mora, sottolineando in
particolare che la convenuta, gravata dall'onere della prova, non ha dimostrato
di avere pagato tempestivamente tutti i canoni di locazione scoperti di cui
alla diffida del 20 dicembre 2016 o di avere ottenuto una dilazione di pagamento.
Egli accertata altresì la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione
con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC), ha così accolto
l'istanza, salvo la richiesta di condanna della convenuta al pagamento di fr.
500.– giornalieri per ogni giorno d'inadempimento all'ordine di espulsione.
5.
La reclamante si duole
innanzitutto del fatto che il Pretore aggiunto non le ha impartito un termine
entro cui affidare i suoi interessi a un rappresentante. Essa sostiene che in materia
di locazione vige la massima inquisitoria sociale e la procedura di espulsione
avrebbe potuto comportare per lei delle gravi conseguenze. A suo avviso, la
mancanza del primo giudice costituisce una violazione dell'art. 69 CPC e
lede gli articoli 9 e 29 Cost.
a)
Giusta
l'art. 69 cpv. 1 CPC se una parte non è manifestamente in grado di condurre la
propria causa, il giudice può ingiungerle di far capo a un rappresentante. Se
la parte non ottempera a tale ingiunzione entro il termine impartito, il
giudice le designa un rappresentante d'ufficio.
L
'
incapacità di condurre la causa cui si riferisce
questa disposizione dev
'e
ssere manifesta
e presuppone che la parte sia totalmente incapace di condurre la propria causa senza
l'assistenza di un patrocinatore, così che questa disposizione deve
applicarsi in maniera restrittiva.
Costatata un
'
incapacità manifesta, il giudice dispone
nondimeno di un margine di apprezzamento sull
'
opportunità di applicare tale norma
(sentenza del Tribunale federale
5A_541/2015 del 14 gennaio 2016, consid. 4.1 con rinvii).
b)
In
concreto, davanti al Pretore aggiunto la convenuta era rappresentata da suo
marito A__________, il quale ha agito come
rappresentante non
professionale ai sensi dell'
art. 68 cpv. 1 CPC. Ora, l
'
art. 69 cpv. 1 CPC prevede la possibilità per il
giudice di ingiungere a una parte manifestamente incapace di condurre
personalmente la propria causa di far capo a un rappresentante, ma non quella
di ingiungere a una parte già rappresentata di scegliere un nuovo
rappresentante perché il proprio è incapace di condurre la causa nel suo interesse.
La norma, in cui senso letterale è indubbiamente chiaro, è concepita, infatti,
per la parte e non per il suo rappresentate (
Trezzini
in: Commentario al Codice di diritto processuale civile
svizzero, Lugano 2011, art. 69 pag. 258). Per di più quand'anche l'art. 69 cpv.
1 CPC fosse applicabile anche al rappresentante non professionale, ciò non
gioverebbe alla reclamante, giacché nulla induce a pensare che il suo rappresentante
fosse manifestamente incapace
di
condurre la causa. Posto che chi
procede in giustizia da sé deve
assumere i rischi inerenti alla propria scelta, non soccorrevano in concreto le
premesse per dover far capo all'art. 69 cpv. 1 CPC.
Su questo
punto il reclamo è pertanto infondato.
6.
La reclamante lamenta poi
il fatto che la disdetta del contratto di locazione sia stata notificata a lei soltanto,
ancorché la locatrice sapesse che anche suo marito abiti nell'appartamento. Sulla
questione il Pretore non si è espresso anche perché la convenuta non aveva fatto
valere tale contestazione.
a)
Ora,
se la cosa locata è adibita ad abitazione familiare, giu­sta l'art. 266
n
CO la disdetta data dal locatore e l'imposizione di un termine di pagamento con
comminatoria di disdetta (art. 257
d
CO) devono essere notificate separatamente
a ognuno dei coniugi, anche qualora il contratto di locazione sia stato
sottoscritto da uno soltanto dei due coniugi (
Lachat
,
Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 666). Per abitazione familiare s'intende l'appartamento
o la casa che serve da domicilio ai coniugi e ai loro eventuali figli, vale a
dire il luogo dove essi stabiliscono in modo duraturo il loro centro della vita
comune (CCR sentenza inc. 16.2013.46 del 14 gennaio 2014, consid. 4;
Lachat
, op. cit., pag. 121;
Barrelet
in: Bohnet/Carron/Montini
[curatori], Droit du bail à loyer, Com­mentaire pratique, 2ª edizione, n.
4 ad art. 266
m
CO). La di­sdetta notificata ai due coniugi in un solo
plico o a uno soltan­to di loro è nulla, ciò che il giudice deve accertare d'ufficio
(art. 266
o
CO;
Lachat
in:
Commentaire Romand, CO I, 2ª edizione, n. 6 ad art. 266
n
CO).
b)
Nella
fattispecie, secondo le indicazioni risultanti dalla banca dati sui movimenti
della popolazione (Movpop) A__________ è partito il 14 febbraio 2013 dal comune
di N__________ alla volta di M__________. Dalla procura che sua moglie gli ha
conferito il 20 aprile 2017 risulta inoltre che egli risiede a M__________ (in
via __________) e che si è annunciato al
l'Ufficio controllo degli
abitanti del comune di N__________ come turista soggiornante nell
'
appartamento oggetto della vertenza. In siffatte
circostanze, il menzionato appartamento non può essere considerato il luogo ove
entrambi i coniugi sono domiciliati
in modo duraturo e dove hanno
stabilito la loro comunione coniugale e domestica. Ne segue che la locatrice
non doveva notificare la disdetta del contratto di locazione pure al coniuge
della conduttrice né tanto meno promuovere anche contro di lui l'istanza di
espulsione
(
Lachat
in:
Commentaire Romand
, CO I
, op. cit., n. 6 ad art. 273
a
CO)
.
7.  RE 1
sostiene che dal
conteggio prodotto dall'istante (doc. D) emerge che tra il 1° marzo 2016 (data
del primo acconto registrato dall'istante) e il 17 gennaio 2017 (data dell'ultimo
acconto registrato nel periodo della disdetta) lei ha versato complessivi fr. 23
243.87, mentre dalle ricevute da lei prodotte in questa sede risulta che per
quello stesso periodo ha versato acconti per complessivi fr. 26 241.–. A suo
parere, la differenza tra i due importi mette in dubbio quanto asserito dalla
locatrice. Se non che, a prescindere dal fatto che – come si è detto – il plico
di ricevute prodotto in questa sede è irricevibile (sopra consid. 3), l'argomentazione
non sussidia alla posizione del reclamante. L'importo complessivo che avrebbe
dovuto pagare da agosto 2015 a dicembre 2016 secondo il menzionato conteggio ammontava
in effetti a fr. 29 651.35 (fr. 7550.– canoni 2015, fr. 18 420.–canoni 2016,
fr. 1420.90 conguaglio riscaldamento dal 1° luglio 2014 al 30 giugno 2015, fr.
1750.30 conguaglio riscaldamento dal 1° luglio 2015 al 30 giugno 2016, fr.
510.15 “elettricità economia dom. 2016”) di modo che, quand'anche avesse
versato acconti per fr. 26 241.–, al momento della scadenza della diffida di
pagamento vi era uno scoperto. L'obbiezione non appare così concludente al punto
da impedire la tutela giurisdizionale in procedura som­maria. Ciò posto il
reclamo, che non ha evidenziato nessun errore manifesto nell'accertamento dei
fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice, dev'essere
respinto.
8.
Gli oneri processuali
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Non
si pone problema d'indennità all'istante, cui il reclamo non è stato notificato
per osservazioni.
Per questi motivi,
decide:
1.  Il reclamo è respinto.
2.  Le spese processuali di fr. 200.–
sono a carico della reclamante.
3.  Notificazione a:
–e;
–.
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Mendrisio Nord.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.