ti_gerichte · 52.2005.161 · 2005-08-24 · it
costruzione di un complesso immobiliare

costruzione di un complesso immobiliare

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 24.08.2005 52.2005.161
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 24.08.2005 52.2005.161
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 24.08.2005 52.2005.161

Incarto n.
52.2005.161
Lugano
24 agosto
2005
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano
Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 9 maggio 2005 di
RI 1
patrocinata da: avv. PA 1, ,
contro
la decisione 19 aprile 2005 del Consiglio di Stato
(n. 1853) che annulla la licenza edilizia 9 settembre 2004 rilasciata all'insorgente
dal municipio di CO 2 per la costruzione di un complesso immobiliare di 33
appartamenti in località __________ (part. 767, 768, 1428 e 1429 RF);
viste le risposte:
-    19 maggio 2005 del
Dipartimento del territorio;
-    24 maggio 2005 del
Consiglio di Stato;
-    31 maggio 2005 di CO 1;
-    28 luglio 2005 del
municipio di CO 2;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   Il
1° marzo 2004 la ditta RI 1 ha chiesto al municipio di CO 2 il permesso di
costruire un complesso immobiliare di 33 appartamenti su un terreno in pendio
(part. 767, 768, 1428 e 1429 RF), situato a valle di via Fesciàn (zona
residenziale R). Il complesso, stando al progetto, risulterebbe strutturato in
due blocchi (A e B), disposti a gradoni e collegati fra loro da un'autorimessa
coperta parzialmente interrata. L'accesso veicolare a quest'ultima è previsto
attraverso una rampa, parzialmente costruita alcuni anni fa, ma non ancora
terminata; manufatto, che, partendo dalla predetta strada comunale, scende
lungo il ruscello che delimita il lato nord del terreno.
Alla domanda si
sono opposti CO 1, proprietari del fondo (part. 688) situato oltre il ruscello,
che hanno contestato il progetto tanto dal profilo della sufficienza dei piani,
quanto dal profilo delle distanze dal corso d'acqua, delle altezze e degli indici.
Raccolto il
preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 9 settembre 2004 il
municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione dei
vicini.
B.   Con
giudizio 19 aprile 2005 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo
l'impugnativa contro di esso inoltrata dagli opponenti.
Dal profilo formale, il Governo ha anzitutto
ritenuto che i piani allegati alla domanda fossero carenti ed in parte
incongruenti con le sezioni del terreno allestite dal geometra. Già per questo
motivo il ricorso avrebbe dovuto essere accolto.
Nel merito, esso ha invece ritenuto che la
rampa d'accesso all'autorimessa non rispettasse la distanza minima dai corsi d'acqua
(m 6.00) prescritta dalle NAPR in quanto sorretta da un muro edificato ad
appena 5.00 m dal ruscello. Lesiva del diritto sarebbe pure l'altezza dei due
blocchi, che supererebbe quella massima ammissibile, dovendosi conteggiare
anche l'ingombro verticale costituito dalle opere poste sul tetto. Difformi,
seppur di poco, sarebbero infine anche l'indice d'occupazione (i.o.) e quello
di sfruttamento (i.s.). Ulteriori censure sollevate dagli opponenti sono state
disattese.
C.   Contro il
predetto giudizio, la ditta soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza
rilasciatale dal municipio.
L'insorgente nega anzitutto che i piani
siano carenti. Prova ne sarebbe che il municipio ed il Consiglio di Stato hanno
potuto verificare senza difficoltà l'altezza degli edifici dei due blocchi. Ad
eventuali manchevolezze dei piani si sarebbe peraltro potuto ovviare esigendone
il completamento.
La rampa d'accesso all'autorimessa,
prosegue, è stata autorizzata in precedenza e parzialmente realizzata. Non
potrebbe dunque essere rimessa in discussione. Il fatto che verrebbe utilizzata
da un numero di utenti maggiore di quello previsto in occasione del rilascio
del permesso originario non giustificherebbe il diniego della licenza.
Conforme al diritto sarebbe pure l'altezza
degli edifici. Contrariamente a quanto assunto dal Consiglio di Stato, l'altezza
del gradone superiore (blocco A) non andrebbe infatti misurata a partire dal
sottostante livello del terreno, ma dalla soletta di copertura dell'autorimessa,
la cui altezza è già compresa in quella del gradone inferiore (blocco B). L'altezza
dei manufatti previsti sul tetto, parificabili a corpi tecnici, non andrebbe
invece aggiunta a quella degli edifici su cui insistono.
Il sorpasso degli indici, conclude l'insorgente,
sarebbe minimo. Rientrerebbe nei limiti di una ragionevole tolleranza e
potrebbe comunque essere facilmente corretto subordinando la licenza ad
opportune clausole accessorie.
D.   All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che ne postula il rigetto senza
formulare particolari osservazioni.
Il municipio si conferma invece nelle
osservazioni presentate in prima istanza.
A favore del diniego della licenza si
pronunciano infine gli opponenti, che, riproposte in questa sede anche alcune
delle eccezioni sollevate senza successo in prima istanza, contestano in modo
estremamente dettagliato le tesi dell'insorgente con argomenti che per quanto
necessario verranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato,
in
diritto
1.   1.1. La
competenza Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione
attiva dell'insorgente, istante in licenza, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso,
tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla
base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). Il sopralluogo chiesto dall'insorgente
per constatare la situazione delle opere in parte già realizzate, che
servirebbero per accedere all'autorimessa, non appare atto a procurare a questo
tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. Se l'istanza
inferiore ha accertato la fattispecie in modo incompleto, questo tribunale può
peraltro annullare la decisione impugnata e rinviarle la causa per nuovo giudizio
(art. 65 cpv. 2 PAmm).
2.
Abilitazione dell'architetto progettista
2.1. A norma dell'art. 4 cpv. 2 LE, i
progetti e i documenti annessi devono essere elaborati e firmati dal un
architetto o da un ingegnere, a seconda della natura dell'opera, entrambi iscritti
all'albo OTIA.
2.2. La progettista, arch. Isabelle
Aichinger, risulta iscritta all'albo OTIA nel gruppo professionale architettura
con titolo di 1° livello (REG A; cfr. www.otia.ch/otia/store/albo_310.305.pdf).
Cadono quindi nel vuoto le obiezioni sollevate in proposito dai resistenti.
3.
Sufficienza dei piani
3.1. I piani devono fornire tutte le
indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e l'estensione
delle opere oggetto della domanda (art. 11 cpv. 1 RLE). La norma intende assicurare
un accertamento corretto dei fatti rilevanti in modo da consentire all'autorità
ed a tutti gli interessati di verificare compiutamente la conformità dell'opera
prevista con il diritto materiale concretamente applicabile (Adelio Scolari,
Commentario, II
a
ed., ad art. 4 LE n. 732 e rimandi). In ossequio al principio di
proporzionalità, insufficienze di lieve momento della documentazione prodotta
con la domanda di costruzione possono comunque essere sanate nel corso della
procedura mediante completamento.
3.2. Nel caso concreto, i piani prodotti
dall'insorgente sono relativamente completi. Manca invero la sezione n. 2 della
part. 768, allestita dall'ing. __________ e ripetutamente richiesta dai resistenti,
che avrebbe verosimilmente permesso di valutare meglio la pendenza del terreno immediatamente
antistante alla facciata nord, ma, nel complesso, la documentazione allegata
alla domanda di costruzione consente comunque di trarre conclusioni affidabili
circa la conformità del progetto con le norme di diritto materiale applicabili
al caso.
Le ulteriori obiezioni sollevate dai
resistenti con riferimento alla sufficienza dei piani possono rimanere
indecise, poiché il ricorso non può comunque essere accolto per i motivi che
seguono.
4.
Distanza della rampa dal corso d'acqua
4.1. Giusta l'art. 10 cpv. 1 NAPR, la
distanza minima delle nuove costruzioni dal filo esterno degli argini o della
riva naturale dei corsi d'acqua non corretti è di m 6.00. La norma non prevede
la possibilità di concedere deroghe.
4.2. Il controverso progetto prevede in
concreto di realizzare l'accesso veicolare all'autorimessa sotterranea,
portando a termine la costruzione della rampa, sorretta da un muro distante da
3 a
5 m dal ruscello, di cui si è detto in narrativa, che il municipio avrebbe
autorizzato alcuni anni or sono nel quadro di licenze concesse e
successivamente rinnovate per la costruzione di case d'abitazione sulla part.
768. Su questo punto, l'istruttoria esperita dal Consiglio di Stato è carente,
poiché i piani e le licenze acquisite agli atti non contemplano i manufatti che
sono stati sinora effettivamente realizzati almeno allo stato grezzo e che
risultano riportati dalla mappa ufficiale.
Non mette tuttavia conto di rinviare gli
atti all'istanza inferiore affinché proceda agli accertamenti mancanti, poiché,
come detto, il ricorso deve in ogni caso essere respinto.
5.   Altezze
5.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza
di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo
superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Determinanti sono quindi
gli ingombri verticali compresi tra i due punti di misurazione indicati dalla
legge. Per principio, il punto superiore di misurazione (filo del cornicione di
gronda o parapetto) si situa in corrispondenza del perimetro esterno delle
costruzioni (facciate); riferimento, quest'ultimo, al quale viene fatto capo
anche per misurare le distanze.
Per
edifici contigui
, soggiunge l'art.
40 cpv. 2 LE,
l'altezza è misurata per ogni singolo edificio
. Questa
prescrizione si limita a sottolineare che tutte le componenti di un edificio
strutturato in singoli corpi contigui, disposti orizzontalmente sul terreno,
sono tenute a rispettare i limiti d'altezza.
Analogamente
, dispone ancora
la stessa norma,
si procede per costruzioni in pendio, articolate sulla
verticale, a condizione che si verifichi tra corpi situati a quote diverse una
rientranza di almeno 12 m
. Questa singolare disposizione è stata concepita
soprattutto in funzione dell'esigenza di limitare la costruzione di edifici a
gradoni su terreni in pendio. Essa mira essenzialmente ad impedire uno
sfruttamento inadeguato delle possibilità edificatorie date dalla configurazione
del suolo, limitando lo sviluppo verticale di queste costruzioni attraverso l'imposizione
di un particolare criterio di misurazione dell'altezza, che cumula le altezze
dei singoli corpi previsti senza rispettare un arretramento fra loro di almeno
12 m (STA 28.10.03 in re H.).
L'altezza dei singoli gradoni va misurata
conformemente all'art. 40 cpv. 1 LE, ovvero a partire dal livello del terreno
sistemato su cui insiste la facciata sino al punto più alto del filo superiore
del cornicione di gronda o del parapetto. Per la facciata rivolta verso valle
del gradone più basso e per le facciate laterali torna applicabile la facilitazione
prevista dall'art. 41 LE, che permette di sistemare il terreno con terrapieni
non computabili sull'altezza nella misura in cui non sono più alti di m 1.50 ad
una distanza di 3.00 m dal piede della facciata. Per le facciate orientate
verso valle dei gradoni superiori fa invece stato il livello del terreno sistemato
ai piedi degli spigoli laterali.
Contrariamente a quanto sostiene la
ricorrente, l'altezza di questi gradoni non è misurata a partire dalla soletta
di copertura del gradone sottostante. Lo esclude chiaramente il testo dell'art.
40 cpv. 1 LE, che impone di misurare l'altezza a partire dal terreno sistemato.
Accreditando la tesi della ricorrente, questi gradoni, in corrispondenza degli
spigoli, presenterebbero altrimenti due altezze diverse: una (H1) per la
facciata laterale, misurata a partire dal terreno sistemato su quel versante ed
un'altra (H2) per la facciata a valle, misurata invece a partire dalla soletta
di copertura del gradone sottostante. Dal fatto che l'altezza della parte di facciata
coperta dal gradone sottostante sia già stata computata nel quadro della
determinazione dell'altezza di questo corpo edilizio non discende affatto che
non se ne debba tener conto nell'ambito della misurazione dell'altezza del
gradone sovrastante.
H1            H2
5.2. Giusta l'art. 12 cpv. 1 NAPR, l'altezza
massima delle nuove costruzioni è di m 8.00. Quando la pendenza media del
terreno supera il 30%, soggiunge la norma (cpv. 2), l'altezza massima delle
nuove costruzioni è di m 10.00. Determinante, ai fini della concessione dell'abbuono,
è la pendenza della porzione di terreno compresa tra la facciata a monte e la
facciata a valle (STA 23.12.94 in re B.). Per facciata va considerato il limite
esterno della superficie edificata, ovvero dell'ingombro. Se la facciata a
valle è dotata di balconi larghi più di m 1.10 o lunghi più di un terzo del suo
sviluppo fa pertanto stato il filo esterno di questi manufatti (art. 41 cpv. 1
RLE).
5.3. Il controverso complesso immobiliare si
configura come una costruzione a due gradoni. Quello a monte (blocco A) è strutturato
su tre piani abitabili ed un quarto seminterrato adibito ad autorimessa. Quello
a valle (blocco B) è invece disposto su due livelli, entrambi abitabili e comprende
anche la parte di autorimessa che sporge oltre la facciata a valle del gradone
superiore.
blocco
B           blocco A
m 16.50
terreno naturale
5.3.1. La facciata ovest del blocco B,
misurata in base alla sezione trasversale (piano 10) a partire dal terreno
sistemato mediante formazione di un terrapieno sino al filo superiore della soletta
di copertura dell'edificio, è alta al massimo m 5.63. Il terrapieno, a
3.00 m
dal piede della facciata, è alto m 3.50.
L'altezza del blocco B, determinata conformemente agli art. 40 e 41 LE, è
quindi di m 7.63. Rispetta dunque l'altezza massima (m 8.00) prescritta dall'art.
12 cpv. 1 NAPR.
Contrariamente a quanto ritiene il Consiglio
di Stato, l'altezza dei tre corpi in vetro di m 3.20 x 5.22, alti m 2.20, posti
a copertura dei tre ingressi sul tetto del blocco B , non va aggiunta a quella
dell'edificio sottostante. I manufatti possono in effetti essere assimilati a
corpi tecnici rientranti negli ingombri usuali esclusi per prassi dal computo
dell'altezza degli edifici (Scolari, op. cit., ad art. 40/41 LE n. 1235).
Se l'altezza di questa facciata, in
corrispondenza dell'angolo con la facciata nord, sia superata, come sostengono
i resistenti in base al piano 13, è questione che può rimanere indecisa.
5.3.2. L'altezza del blocco A,
misurata a partire dal terreno sistemato a lato della facciata sud sino al filo
superiore della soletta di copertura, prescindendo dai tre corpi previsti sul
tetto, è di 10.00 m. Misurata, come prescrive l'art. 40 cpv. 1 LE, sino al filo
superiore del parapetto previsto in posizione arretrata di alcuni metri dalla
facciata ovest, risulta invece di
11.00 m
. Supera quindi abbondantemente l'altezza
massima che può essere autorizzata grazie all'abbuono fissato dall'art. 12 cpv.
2 NAPR. Il sorpasso è ancor più consistente se si tiene conto anche dell'altezza
(m 2.80) dei tre manufatti previsti sul tetto di questo blocco, che, non servendo
solo per coprire le scale e l'ascensore, ma anche per creare dei vani destinati
ripostiglio e delle nicchie ad uso cucina, non possono essere assimilati a
corpi tecnici non computabili sull'altezza.
Al gradone superiore (blocco A), peraltro,
non può nemmeno essere concesso l'abbuono di
2.00 m
, previsto dall'art. 12 cpv. 2 NAPR,
sull'altezza massima (m 8.00) altrimenti prescritta per la zona residenziale R.
Contrariamente a quanto ritenuto dal municipio e dal Consiglio di Stato, la
pendenza del terreno su cui insiste non supera infatti il limite minimo del
30%.
La larghezza di questo gradone va misurata
dalla facciata a monte sino al filo esterno dei balconi coperti, che concorrono
a definirne l'ingombro, non potendo, a causa della loro estensione, beneficiare
della facilitazione prevista dall'art. 41 cpv. 1 RLE. Così misurato, il blocco
A è largo m 16.50.
La pendenza del terreno naturale, calcolata in
base ai piani fra questi due estremi, è la seguente:
Piano
H
monte
H
valle
Δ H
Pendenza
n. 10
463.40
458.50
4.90
29.69%
Sez. 3 part. 767 (ing. __________)
464.50
459.20 (?)
5.30
32.21 %
Sez. part. 768 (ing. __________)
462.80
458.50
4.30
26.06 %
n. 13 facciata nord
462.50
458.50
4.00
24.24 %
n. 13 facciata sud
463.00
458.50
4.50
27.27 %
Dalla sezione 2
della part. 767, allestita dall'ing. __________, che la ricorrente, nonostante
le reiterate richieste degli opponenti, non ha prodotto, si può inoltre dedurre
con sufficiente approssimazione che la pendenza del terreno naturale in
prossimità della facciata nord, calcolata tra il punto 4 (situato sulla strada,
a quota m 465.39) ed il punto 3 (situato
31.5 m
più a valle, a circa m 2.50 dallo
spigolo nordovest del gradone A, alla quota di m 459.00), è addirittura
leggermente inferiore al 20%.
Dal profilo dell'altezza, il blocco A non
può dunque essere autorizzato.
6.   Indici di
occupazione e di sfruttamento
6.1. Nella zona residenziale R l'indice d'occupazione
massimo (i.o.) è del 30% (art. 28 NAPR). La superficie edificabile concretamente
disponibile è di 7'431 mq. La superficie edificata massima ammissibile ammonta
dunque a mq 2'229.30. I calcoli della superficie edificata allestiti dalla
ricorrente, dall'ufficio tecnico di __________ e dagli opponenti giungono a
risultati discordanti.
Il calcolo, non dettagliato, dell'i.o. annesso
alla domanda di costruzione si fonda su una superficie edificabile di 2'278.82
mq (eccedenza: + 49.52 mq). Per l'ufficio tecnico (UT) di __________ la
superficie edificabile ammonterebbe invece a 2'281.83 mq (eccedenza: + 52.53
mq, i.o. = 30.07%). Un nuovo calcolo dell'istante in licenza, che deduce una
superficie complessiva di 19.21 mq degli atri delle entrate previste sul lato
est, fa stato di una superficie edificata di mq 2'240.14 (eccedenza: + 10.84
mq).
Gli opponenti, dal canto loro, pretendono
invece di computare nella superficie edificabile anche la superficie delle tre
passerelle (3 x 2.50 x 7.50 = 56.25 mq), previste sul lato est per accedere
agli appartamenti del piano superiore del blocco A, nonché quella della piscina
all'aperto (m 5 x 12), siccome inserita in un terrapieno che verso valle è alto
circa 3 m.
Il Consiglio di Stato ha sostanzialmente
condiviso il calcolo dell'UT, deducendo soltanto la superficie dei sei balconi
di 3.75 mq l'uno (totale: mq 22.50) previsti sulla facciata est, in quanto sporgenti
per meno di m 1.10 e lunghi meno di un terzo della stessa (art. 40 cpv. 2 e 41
cpv. 1 RLE). Il sorpasso di indice (30.04%) è stato considerato irrisorio.
La ricorrente non contesta che la
costruzione determini un leggero sorpasso della superficie edificabile massima
ammissibile. Ritiene tuttavia che l'eccedenza rientri nei limiti di una
ragionevole tolleranza, che il Consiglio di Stato, negandolo, abbia violato l'autonomia
comunale e che il difetto possa comunque essere facilmente corretto eliminando
la parte di autorimessa (31 mq) prevista sul lato nord sporgente dal terreno
naturale per un'altezza superiore a m 1.50.
Al riguardo, va anzitutto osservato che - per
principio - i limiti di indice vanno applicati senza abbuoni. L'istante in
licenza, soprattutto nel caso di nuove costruzioni, non ha diritto alla
concessione di un supplemento rientrante nei limiti di una ragionevole tolleranza.
Una certa benevolenza può giustificarsi per motivi di proporzionalità soltanto
in casi del tutto particolari, che nel caso concreto non sono di certo dati,
nulla impedendo alla ricorrente di elaborare un progetto conforme alle prescrizioni.
L'esperienza ha invero dimostrato che la tolleranza manifestata dalle autorità
nei confronti di domande di costruzione non conformi ha per finire indotto
molti richiedenti ad elaborare progetti che non solo sfruttavano le possibilità
edificatorie sino all'ultimo centimetro quadrato, ma superavano
sistematicamente i limiti di indice di qualche punto percentuale. Già per
questo motivo, il sorpasso, per quanto modico possa apparire, non può essere
autorizzato.
A ciò si aggiunge, che la superficie
edificata eccedente non è di soli 30.03 mq, come ritenuto dal Consiglio di
Stato, ma ammonta ad almeno 86.28 mq, dovendosi conteggiare anche la superficie
(mq 56.25) delle tre passerelle, che il progetto prevede sul lato est dell'edificio
(cfr. STA 27.11.89 in re __________; Scolari, op. cit., ad art. 38 LE, n.
1139).
A torto rimprovera l'insorgente al Consiglio
di Stato di aver violato l'autonomia comunale negando al municipio la
possibilità di applicare in modo tollerante il limite di indice fissato dall'art.
28 NAPR. Il valore è fissato in termini assoluti, che non lasciano all'autorità
comunale alcun margine d'apprezzamento.
6.2. Analoghe considerazioni valgono per l'indice
di sfruttamento (i.s.), che l'art. 28 NAPR limita a 0.45. Non sussistono ragioni
particolari per autorizzare gli 8 mq di SUL eccedente, calcolati dalla stessa
ricorrente con la domanda di costruzione.
Il sorpasso è peraltro più consistente,
poiché la superficie dei tre accessi agli appartamenti del blocco B (mq 22.50)
non può essere esclusa dal computo della SUL.
Non occorre procedere a verifiche più
approfondite, poiché il ricorso non può comunque essere accolto.
7.   In esito
alle considerazioni che precedono, seppur per motivi parzialmente diversi, l'annullamento
della licenza va dunque confermato.
La tassa di giustizia, commisurata ai valori
in discussione (> 7 mio di fr.) ed al lavoro occasionato dall'impugnativa, va
posta a carico della ricorrente.
Non si assegnano ripetibili, poiché i
resistenti non sono patrocinati da un legale iscritto al registro degli
avvocati e non hanno nemmeno dimostrato di aver dovuto sopportare particolari
spese per tutelare adeguatamente i loro interessi.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38, 40, 41 LE; 12, 28 NAPR di __________;
3, 18, 28, 60, 61 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 5'000.- è posta a carico della ricorrente.
3.   Intimazione
a:
;
;
;
.
terzi implicati
1. CO 1
2. CO 2
3. CO 3
4. CO 4
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario