ti_gerichte · 12.1997.70 · 1997-06-10 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.06.1997 12.1997.70

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00070
Lugano
10 giugno 1997/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa
inc. no. LA.96.157 della Pretura del distretto
di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza
17 ottobre 1996 da
__________
e __________
rappr.
dall’avv. __________
Contro
__________
e __________
rappr.
dalla __________
tendente ad ottenere l'accertamento della validità
della disdetta 26 giugno 1996 con effetto al 31 dicembre 1996, protestate
tasse, spese e ripetibili;
domanda avversata dai convenuti e respinta dal Pretore
con sentenza 4 marzo 1997;
appellanti gli istanti con atto di appello 17 marzo
1997, con cui hanno postulato la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere l'istanza, di accertare la validità della disdetta a far tempo dal
31 dicembre 1996 e di riconoscergli un'indennità a titolo ; di ripetibili di
primo grado di fr. 5'600.--; il tutto con protesta di spese e ripetibili di
secondo grado;
mentre i convenuti con osservazioni 23 aprile 1997
hanno chiesto la reiezione de gravame;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
Ritenuto
in fatto
A.
Il 2 luglio 1991 i
signori __________ e __________, in qualità di locatori, ed i signori
__________ e __________, in qualità di conduttori, hanno sottoscritto un
contratto di locazione avente per oggetto una villetta di 4 ½ locali sita in
via __________ a __________. La locazione ha avuto inizio il 1° agosto 1991 ed
avrebbe potuto essere disdetta alla scadenza di ogni fine mese e con un
preavviso di 6 mesi, ma la prima volta solo il 1° agosto 2001. I locatari si
sono tuttavia riservati espressamente la facoltà di disdire il contratto “
per
causa grave (es. cambiamento di sede di lavoro, malattia ecc.) anche prima
della scadenza dei 10 anni
”.
B.
Il 26 giugno 1996 i
conduttori hanno notificato ai locatori la disdetta dal contratto di locazione
con effetto al 31 dicembre dello stesso anno. I conduttori si sono avvalsi
della deroga contrattuale riguardante la durata della locazione adducendo
motivi economici per i quali sarebbero stati costretti a porre termine al loro
soggiorno in Svizzera.
C.
Con istanza 30 luglio
1996 (doc. D) i locatori si sono rivolti al competente Ufficio di
conciliazione  opponendosi alla rescissione anticipata della locazione. Con
decisione 16 settembre 1996 quest'autorità ha annullato la disdetta 26 giugno
1996, ritenendo che i motivi addotti dai conduttori a sostegno della stessa non
sarebbero stati gravi né secondo la riserva contenuta nel contratto di
locazione né giusta l'art. 266g CO.
Con  l’istanza che ci
occupa i coniugi __________ hanno adito il Pretore postulando l'accertamento
della validità della disdetta a far tempo dal 31 dicembre 1996. Gli istanti si
sono avvalsi in quella sede esclusivamente della clausola contrattuale relativa
alla disdetta anticipata, osservando che la stessa sarebbe stata pattuita
espressamente proprio per ampliare il concetto di motivi gravi previsto
dall'art. 266g CO. In particolare i conduttori avrebbero voluto riservarsi la
facoltà di disdire la locazione per motivi soggettivamente gravi. In concreto
la risoluzione anticipata sarebbe dipesa da un lato dalla decisione di
trasferirsi in Italia per potersi garantire un futuro pensionistico sufficiente
e dall'altro da un ipotizzabile futuro licenziamento del signor __________.
D.
Con sentenza 4 marzo
1997 il Segretario assessore ha respinto l'istanza, accertando così la nullità
della disdetta.
Secondo il primo giudice i
motivi addotti dai conduttori a sostegno della loro disdetta straordinaria,
poiché tale dev’essere considerata la loro volontà di porre termine alla
locazione, non rientrerebbero né nella casistica dell'art. 266g CO né in quella
espressamente pattuita dalle parti nel contratto di locazione; quest’ultima,
sebbene più estesa della norma legale, non prevederebbe comunque lo
scioglimento della locazione in virtù di una scelta operata soggettivamente dai
conduttori, quale ad esempio quella relativa al loro trasferimento in Italia.
E.
Con atto di appello
17 marzo 1997 i conduttori hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel
senso di accogliere l'istanza e quindi di accertare la validità della disdetta
sulla scorta della menzionata clausola contrattuale. A mente degli appellanti
quest'ultima non permetterebbe unicamente una disdetta straordinaria in
presenza di cause gravi, bensì anche di circostanze dipendenti da scelte
operate soggettivamente dai conduttori ma con origine in fattori esterni, come
ad esempio il drastico ridimensionamento dell'attività del datore di lavoro del
signor __________ che potrebbe portare ad un licenziamento o ad un cambiamento
della sede del posto di lavoro.
Nel caso di accoglimento
del loro gravame gli appellanti chiedono che l’indennità per ripetibili dovuta
loro in prima sede sia considerevolmente aumentata rispetto a quella
riconosciuta alla controparte e ciò in funzione di una corretta applicazione
della TOA, ritenuto un valore di causa di fr. 140'000.--.
Con lettera raccomandata
23 aprile 1997 la __________, agente in nome e per conto della parte appellata,
ha postulato genericamente la reiezione del gravame con protesta di spese
ripetibili, limitandosi nel contempo ad osservare che a partire dal 1° aprile
1997 la villetta è stata rilocata.
Considerando
in diritto
1.
Per l'art. 266g cpv.
1 CO, ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile
l'adempimento del contratto di locazione, dare la disdetta osservando il
termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.
Occorre qui osservare che
per motivi gravi la legge intende delle circostanze eccezionali, sconosciute e
imprevedibili al momento della conclusione del contratto (
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit de bail, Losanna 1990, pag. 316). Per potersi avvalere della
disdetta straordinaria in discorso, il motivo da invocare dev'essere poi a tal
punto grave da rendere oggettivamente improponibile la continuazione della
locazione (
Higi
, Commentario zurighese, ad art. 266g, n. 31).
Giova a tal proposito
rilevare che l'art. 266g CO ha carattere imperativo solo relativamente al fatto
che le parti non possono né convenire l'esclusione del diritto allo
scioglimento del vincolo contrattuale in presenza di motivi gravi né rendere
più difficile il suo esercizio. I contraenti sono per contro liberi
d'accorciare o addirittura d'eliminare i termini legali di preavviso. In
assenza di un
numerus clausus
per i motivi di disdetta, le parti possono
persino definire esplicitamente dei motivi gravi, che, come tali, non rientrano
nella casistica dell'art. 266g CO (
Higi
, op. cit., ad art. 266g CO, n. 7
e 8).
2.
Nella fattispecie in
esame i conduttori ritengono di aver agito in tal senso, essendosi riservati la
facoltà di disdire il contratto anche in occasione di circostanze originate da
fattori esterni, ma (comunque) dipendenti da loro scelte. Gli appellanti si
ritengono pertanto legittimati a risolvere prima del tempo la locazione,
siccome desiderano lasciare la Svizzera per l'Italia, ciò che permetterebbe
loro di garantirsi una copertura pensionistica futura sufficiente. Quale
ulteriore causa grave secondo l'accordo particolare i conduttori menzionano
pure l'ipotesi, a loro dire non remota, di un licenziamento del dr. __________,
considerata la politica adottata dal suo datore di lavoro da qualche anno a
questa parte.
3.
Si osserva anzitutto
che questi motivi non possono essere considerati gravi ai sensi dell'art. 266g
CO. Del resto, a dire il vero, nemmeno gli appellanti lo pretendono.
Detto disposto è in
effetti una concretizzazione del principio della
clausula rebus sic
stantibus
; in altri termini la legge concede ad entrambi i partner contrattuali
la possibilità (eccezionale) di disdire anzitempo la locazione, qualora
intervenisse un considerevole mutamento delle circostanze non prevedibile al
momento della conclusione del contratto (
Higi
, op. cit., ad art. 266g
CO, n. 6;
Zihlmann
, Das Mietrecht, Zurigo 1995, pag. 108). Con
riferimento alla fattispecie concreta è pertanto sufficiente rilevare che il
desiderio di assicurarsi la copertura pensionistica in Italia poteva già essere
presente quando venne sottoscritto il contratto e che esso non è senz'altro
nato da un cambiamento degli eventi.
Relativamente all'ipotesi
di licenziamento, il Tribunale Federale ha già avuto modo di stabilire che il
lavoratore deve sempre considerare possibile la perdita del posto di lavoro,
che non può quindi mai essere considerata imprevedibile (
DTF
63 II 79;
I
CCTF
24 ottobre 1994  K. c. Cassa Pensione C. SA in
MRA
(Mietrecht
Aktuell) 1995, 133 e in
SJZ
1995, 177 n. 4).
4.
Stante questa
premessa, va chiarito lo spirito della particolare pattuizione di cui al
contratto di locazione che recita: “
In deroga a quanto previsto all'Art. 3,
il conduttore può disdire il contratto per causa grave (es. cambiamento sede di
lavoro, malattia ecc.) anche prima della scadenza dei dieci anni “
, vale a
dire prima del 1° agosto 2001.
Occorre pertanto stabilire
se tale clausola deroghi allo spirito dell'art. 266g CO e, in caso affermativo,
se i motivi concreti sollevati dai conduttori a sostegno della disdetta
straordinaria possano essere considerati cause gravi conformemente alla
particolare convenzione dei contraenti.
4.1.
Per rispondere al
primo quesito, è necessario dare interpretazione alla clausola contrattuale
ritenuto come in concreto non sia più possibile appurare la controversa reale
volontà delle parti. In quest'ambito corre in aiuto il principio
dell'affidamento, mediante il quale è possibile determinare la presumibile
volontà dei contraenti. Le dichiarazioni di volontà sfociate nell'espressione
scritta della clausola in discorso sono dunque da interpretare alla luce di
tutte le circostanze concrete e secondo quanto avrebbe potuto e dovuto
intendere un destinatario in buona fede al momento della conclusione
dell'accordo. Dalla lettera del disposto di legge la norma pattuita tra le
parti si differenzia sostanzialmente solo dalla presenza di un breve elenco non
esaustivo di motivi concreti, che dovrebbero equivalere ad una causa grave. In
particolare la rottura anticipata del vincolo contrattuale sarebbe stata
possibile al verificarsi di un cambiamento della sede di lavoro o in caso di
malattia. Ora, quest'ultima circostanza rientra nella casistica dell'art. 266g
CO (
Higi
, op. cit., ad art. 266g CO, n. 48;
Lachat/Micheli
, op.
cit., pag. 316), mentre la prima non legittimerebbe, come già visto al consid.
3 che precede, una disdetta straordinaria secondo la legge. Conseguentemente
ben può essere affermato che la clausola in esame conferisca un significato più
ampio all'espressione "
causa grave
" rispetto alla legge.
4.2.
Secondo gli appellanti
la loro disdetta poggerebbe, da un lato, sulla necessità di trasferimento in
Italia per garantirsi una futura congrua rendita pensionistica.
Atteso che una simile
circostanza non è stata prevista in modo esplicito nel predetto elenco, occorre
dare una risposta al quesito volto a sapere se tale motivazione possa essere
considerata una concretizzazione dell'espressione generale "
causa grave
".
Il fatto che l’invocata clausola contrattuale estenda la casistica della legge,
ancora non significa che ogni circostanza soggettivamente sostenibile da parte
dei conduttori sia tale da permettere la rescissione unilaterale ed anticipata
della locazione. In assenza di un esplicito riferimento nel menzionato elenco,
la lettera dell'accordo particolare ed il principio
pacta sunt servanda
(
DTF
60 II 209) non possono in effetti far altro che indurre una persona
in buona fede ad equiparare le due espressioni in esame (“
causa grave
” -
“
motivi gravi
”). In altri termini, al di là degli esempi concreti, i
requisiti propri dell'art. 266g CO devono essere posti alla base anche della
concretizzazione della clausola contrattuale. In caso contrario diverrebbe
impossibile stabilire i criteri volti alla differenziazione delle due
formulazioni.
Di conseguenza, mancando
il presupposto dell'imprevedibilità (cfr. ad 3.1.), la motivazione in esame non
merita tutela.
4.3.
A mente dei conduttori
la disdetta sarebbe tuttavia giustificata anche dall'ipotizzabile licenziamento
o dal possibile spostamento della sede di lavoro.
Questi motivi se
realizzati, come rilevato al consid. 4, sarebbero tali da rendere valida la
disdetta 26 giugno 1996 siccome coperti dall’esplicita espressione della
clausola contrattuale.
Tuttavia una tale
situazione non è stata assolutamente provata da chi se ne prevale. Anche se, secondo
l'art. 274d cpv. 3 CO, l'autorità di conciliazione e il giudice accertano
d'ufficio i fatti e apprezzano liberamente le prove le parti non sono
assolutamente liberate da ogni ruolo attivo nell'ambito del processo di
locazione e l’intervento del giudice ha carattere puramente integrativo (
II
CCA
21 ottobre 1994 S. c. Cassa pensioni C. AG, 12 febbraio 1995 L.
Amministrazione C. R.;
CCC
25 aprile 1995  G. c. R., 16 novembre 1994
S. SA c. B.).
Nel caso in esame i
conduttori, per dimostrare l'asserito rischio di licenziamento o di spostamento
della sede di lavoro, hanno versato agli atti dei documenti, dai quali si
evince che, a partire dal 1994, il datore di lavoro del dr. __________ (l'
__________) ha messo in atto la sua riorganizzazione aziendale, cedendo alcuni
rami d'attività.
Come correttamente
rilevato dal primo giudice, il fermento strutturale del colosso chimico
italiano non lascia tuttavia presagire un intervento mirato al posto di lavoro
del dr. __________, che, unitamente alla moglie, deve pertanto sopportare le
conseguenze della mancata adduzione di prove (art. 8 CC), ritenuto come una
circostanza è da considerare provata solo quando il giudice, partendo da un
punto di vista oggettivo, riesce a convincersi della presenza della stessa (
Honsell/Vogt/Geiser
,
Commentario basilese, ad art. 8 CC, n. 17).
Ma avessero anche provato
gli istanti l’esistenza di un reale rischio di licenziamento o di spostamento
della sede di lavoro la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto
si sarebbe potuta tuttavia presentare solo al momento della realizzazione
concreta di tali situazioni, il che non è nemmeno sostenuto.
5.
Ne discende la
reiezione del gravame che rende priva di oggetto la domanda di riforma del
giudizio di primo grado sulle ripetibili.
Tasse e spese di giudizio
seguono la soccombenza integrale della parte appellante mentre non vengono
attribuite ripetibili d'appello alla controparte dal momento che lo scarno
scritto della sua rappresentante __________ non può essere ritenuto quale
appropriato allegato di osservazioni all’appello.
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L'appello 17 marzo
1997 di __________ e __________
è respinto
.
II.
Le spese della
procedura di appello consistenti in
a) tassa di giustizia                    Fr.
1’450 .--
b) spese                                      Fr.
50 .--
Totale                                          Fr.
1’500 .--
già anticipate dagli
appellanti, restano a loro carico.
III.
Intimazione a :     -   __________
Comunicazione alla Pretura
di Lugano, Sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario