ti_gerichte · 12.2001.196 · 2002-07-08 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.07.2002 12.2001.196

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00196
Lugano
8 luglio 2002
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per giudicare nella causa - inc. DI. 2001. 66 della Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con istanza 9 marzo 2001 da
__________
e __________
(entrambi rappr. dall' avv. __________)
contro
__________
e __________
(entrambi rappr. dall'avv. __________)
con la quale è stata chiesta la condanna dei convenuti al pagamento
della somma di
fr. 18'000.- oltre interessi, con protesta di spese e ripetibili;
domanda cui i convenuti si sono opposti e sulla quale il Pretore si
è pronunciato con sentenza 19 novembre 2001, accogliendo parzialmente
l'istanza, ossia condannando i convenuti al pagamento di fr. 8'000.- oltre
interessi al 5% dal 16 febbraio 2001;
appellanti i convenuti con allegato 30 novembre 2001 con cui chiedono
la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza;
mentre gli istanti con scritto 31 dicembre 2001, rinunciando a
presentare osservazioni, postulano la conferma della sentenza pretorile, con
protesta di spese e ripetibili;
letti
gli atti e i documenti prodotti;
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il
18 luglio 2000 i signori __________ in qualità di conduttori e i signori
__________ in qualità di locatori hanno sottoscritto un contratto di locazione
relativo a un appartamento di 4 locali e mezzo a __________, località
__________. Il contratto stabiliva l'inizio della locazione per il 1° dicembre
2000 e una durata determinata di 5 anni con possibilità, nel seguito, di
rinnovo di anno in anno. La pigione annua di fr. 22'800.- avrebbe dovuto essere
soluta in rate mensili anticipate di fr. 1'900.- cadauna (doc. A dell'inc.
richiamato dall'ufficio di conciliazione), mentre la garanzia di fr. 1'900.-
avrebbe dovuto essere versata, conformemente alla cifra 9.2.,
al più tardi alla
firma del contratto.
2.
Gli
istanti hanno versato la cauzione in misura di fr. 2'000.- su un conto deposito
presso la __________ soltanto il 23 novembre 2000, come risulta dal contratto
di deposito controfirmato dal convenuto __________ il 25 novembre 2000 (doc.
B). Da quel documento bancario risulta però anche che lo stesso giorno il locatore
ha sottoscritto la dichiarazione con cui autorizzava la banca a liberare il
deposito a favore degli istanti. A giustificazione di tale insolito modo di
agire, gli istanti sostengono di avervi acconsentito dopo che i locatori
avrebbero loro negato la consegna delle chiavi, ovvero dichiarando di non voler
più concedere loro in locazione l'appartamento se essi non avessero presentato
entro il lunedì successivo, 27 novembre, gli estratti UEF in merito alla loro
solvibilità: condizione divenuta inutile, dal momento che gli istanti hanno
immediatamente ammesso di avere esecuzioni a loro carico e che il signor
__________ fece loro capire che a quelle condizioni non era più d'accordo con
la locazione. I convenuti invece, pur ammettendo di aver chiesto alle controparti
di produrre un estratto debitorio, affermano che il contratto di locazione sarebbe
stato sciolto per volontà comune delle parti, e meglio che gli istanti vi
avrebbero rinunciato per atti concludenti. In sostanza i convenuti negano di
aver voluto recedere unilateralmente dal contratto. Comunque, con raccomandata
29 novembre 2000, essi hanno poi confermato agli istanti
la nullità
del
contratto di locazione, a causa del mancato versamento della cauzione nei
termini contrattuali previsti e del fatto che a carico loro esistessero
procedure esecutive (doc. C).
3.
Di
conseguenza gli istanti, che avevano già disdetto il precedente contratto di
locazione del loro appartamento di __________ con effetto al 30 novembre 2000
(teste __________, precedente locatrice degli istanti) sono stati costretti a
cercare una nuova sistemazione, tanto che, l'11 dicembre 2000, hanno
sottoscritto un nuovo contratto di locazione con i coniugi __________, avente
per oggetto una casetta di cinque locali con giardino in località
"__________" in territorio di __________ (doc. F). Con l'istanza in
rassegna i signori __________ pretendono, a titolo di risarcimento del danno,
una somma pari alla differenza fra il canone dell'attuale locazione, pari a fr.
2'200.- mensili, e la pigione che avrebbero pagato ai convenuti di fr. 1'900.-
mensili; e ciò per il periodo durante il quale era stato concluso il primo
contratto, ossia per cinque anni. Il credito complessivo ammonta pertanto a fr.
18'000.-
4.
I
convenuti hanno postulato la reiezione dell'istanza sostenendo che le parti
avrebbero deciso di comune accordo lo scioglimento del contratto di locazione.
Inoltre gli istanti non avrebbero ossequiato all'obbligo di ridurre nel limite
del possibile il danno siccome hanno scelto un'abitazione più grande (per sei
persone invece di quattro) e di conseguenza più costosa. Non sarebbe nemmeno
vero che gli istanti si siano trovati nell'urgenza di reperire una nuova sistemazione,
ritenuto che il precedente contratto di locazione (doc. E) avrebbe potuto
essere disdetto per il 30 aprile 2002: in tal modo essi avrebbero potuto
trovare una sistemazione meno costosa di quella scelta.
5.
Il
Pretore, con la sentenza impugnata, ha parzialmente accolto l'istanza:
considerato che -per poter recedere dal contratto- i convenuti avrebbero dovuto
fissare alla controparte un termine per l'adempimento del medesimo, in
particolare per quanto riguarda il deposito della cauzione, conclude che la
mancata messa a disposizione della casa rappresenta inadempienza contrattuale
che giustifica la richiesta di un risarcimento danni ex art. 97 cpv. 1 CO. In
quest'ambito il primo giudice ha comunque ridotto la pretesa degli istanti,
argomentando che almeno nel periodo di due anni (durata dell'attuale locazione)
agli istanti è possibile trovare un'altra sistemazione con una pigione meno elevata.
6.
In
questa sede gli appellanti rimproverano anzitutto al Pretore di non aver tenuto
nel debito conto la circostanza del tardivo versamento della garanzia
contrattuale. L'argomento è inconsistente già perché non può essere contestato
che i locatori, al momento della pattuizione -ossia quando formalmente la garanzia
avrebbe dovuto essere versata (doc. A, punto 9.2.)- non hanno chiesto nulla in
tal senso ai conduttori, addirittura sottoscrivendo essi stessi il contratto di
locazione; hanno poi pacificamente mantenuto tale atteggiamento di indifferenza
fino al 25 novembre quando, senza riserve, hanno controfirmato il documento
bancario di apertura del conto di deposito della cauzione (doc. B). Sono
pertanto malvenuti, già in base al principio dell'affidamento, individuando nel
mancato (o tardivo) deposito un motivo di recesso dal contratto. E' poi almeno
scorretto ciò che essi hanno messo per scritto il 29 novembre 2000
all'indirizzo dei conduttori (doc. C), ossia che
la caparra non è mai stata
versata;
affermazione oggettivamente inspiegabile, se si osserva che il
giorno 25 novembre essi -come detto- avevano controfirmato il documento
bancario, prendendo atto -per forza di cose- che il deposito era avvenuto in
data 23 novembre. Conseguendone che il motivo addotto appare piuttosto come un
pretesto per non concretizzare quella locazione. Ma tant'è, poiché -come correttamente
considerato dal Pretore- nell'ambito dell'art. 257e CO, se il conduttore non
procede al deposito della garanzia, il locatore -prima della consegna dell'ente
locato- può recedere dal contratto procedendo in conformità con gli art. 107 e
segg. CO (
Zihlmann
, Das Mietrecht, ed. 2, pag. 62;
Higi
, in Comm.
di Zurigo, 1994, art. 257e CO, N. 14). Né può essere escluso che la pattuizione
sulla garanzia costituisca un punto accessorio della locazione, ciò che
escluderebbe la menzionata possibilità di recesso (
Zihlmann
, op. cit.,
ibidem).
In
concreto gli appellanti, sottoscrivendo il contratto di locazione senza che
contestualmente venisse versata la cauzione pattuita, hanno implicitamente
rinunciato -come afferma il primo giudice- all'adempimento di quella
prestazione nei termini contrattuali. Nel seguito, avessero voluto -per il
quello stesso motivo- recedere dal contratto, avrebbero dovuto costituire in
mora i conduttori e poi procedere in base all'art. 107 CO. Ciò che non hanno
fatto, in particolare omettendo di fissare alle controparti un termine ulteriore
per il versamento della cauzione; in sede di interrogatorio formale il signor
__________ ha d'altra parte confermato che le telefonate ricevute dal signor
__________ prima dell'incontro del 25 novembre 2000 non concernevano solleciti
per il deposito della garanzia (IF __________, risposta 8). Altre risultanze,
in particolare di senso opposto, sono assenti dall'incarto. In tal modo, il
recesso dal contratto per il motivo in esame sarebbe ingiustificato.
A
titolo abbondanziale può essere ancora osservato, come giustamente rilevato dal
Pretore , che il mancato versamento della garanzia entro il termine pattuito
non costituirebbe motivo di disdetta del contratto per mora del conduttore ex
art. 257d CO. Ma nemmeno può essere in concreto ipotizzata l'applicabilità
dell'art. 82 CO poiché, al momento fissato per l'inizio della locazione, la
garanzia era stata prestata (cfr.
Higi
, op. cit., ibidem).
7.
In
secondo luogo gli appellanti, peraltro contraddicendo loro precedenti prese di
posizione, affermano che l'estratto UEF dei conduttori
non presentava una
situazione disastrata a tal punto da non rendere possibile la locazione
(appello,
pag. 3 in fine), e ciò per confortare la tesi che sarebbero proprio stati i
signori __________ a
non più insistere nel mantenimento del contratto
(ibidem)
tanto da chiedere al signor __________ di acconsentire alla liberazione della
garanzia. Orbene, anzitutto va preso atto che gli appellanti hanno abbandonato
la tesi, sostenuta in prima sede, dell'assenza di contratto (cfr. conclusioni,
ad 4); inoltre, senza prendere partito per la tesi dello scioglimento
consensuale o del recesso da parte dei conduttori (appello, ad 5 in fine), essi
comunque escludono la rescissione del contratto da parte loro. A sostegno dei
fatti così esposti, oltre alla menzionata liberazione della cauzione, sottolineano
la circostanza per cui i signori __________ avrebbero mancato l'appuntamento di
lunedì 27 novembre per consegnare la documentazione loro richiesta. Al
proposito si osserva tuttavia che, ancorché in replica gli istanti abbiano
affermato che
le parti si sono accordate per la restituzione della cauzione,
in quella stessa allegazione hanno precisato che ciò era avvenuto
dopo che
il signor __________ aveva comunicato il proprio unilaterale diniego a
consegnare le chiavi agli istanti
, diniego che avveniva quattro giorni
prima del pattuito inizio della locazione
.
Che così siano andate le cose
è confermato dall'istruttoria laddove risulta che, ammesso da parte del
conduttore di avere in corso esecuzioni, controparte gli aveva
fatto capire
che a quelle condizioni non era più d'accordo
di dargli la casa in
locazione, così che l'incontro controverso era stato ritenuto inutile (IF
__________, risposte 4 e 5). Ciò che ancora non significa che le parti abbiano
sciolto consensualmente la locazione; comunque, sussistessero dubbi sulla
rescissione del contratto (unilaterale o consensuale), essi sono stati
dissipati dalla chiara presa di posizione dei locatori nel già ricordato
scritto 29 novembre ai conduttori (doc. C): nel medesimo essi concludono:
L'aver
sottaciuto questo elemento
(la presenza di esecuzione a carico dei signori
__________)
al momento della sottoscrizione del contratto di locazione e il
mancato versamento della caparra non possono che rendere nullo ogni e qualsiasi
contratto.
Da ciò non si può oggettivamente dedurre se non la volontà dei
soli locatori di annullare, ossia di non volersi attenere alla pattuita
locazione per i motivi indicati, osservando al proposito che, mentre del
mancato versamento della garanzia è stato detto ampiamente sub 6 della presente
decisione, in causa la situazione debitoria di controparte non è stata posta a
giustificazione di alcunché; d'altra parte si potrebbe comunque osservare che
né l'assenza di esecuzioni -che si sappia- è stata mai posta come condizione
della locazione, né la richiesta di informazioni in tal senso risulta essere
stata formulata alla firma del contratto, né la presenza di esecuzioni ignota
al locatore per non essersi tempestivamente informato potrebbe comportare
l'applicabilità dell'art. 28 CO (
mp
1997, pag. 20).
Se
ne deve così concludere -a conferma della decisione pretorile- che il recesso
dal contratto da parte degli appellanti è stato del tutto ingiustificato, così
che il pregiudizio patito dai conduttori dev'essere risarcito in virtù
dell'art. 97 cpv. 1 CO.
8.
Gli
appellanti -infine- contestano anche la valutazione del danno operata dal
Pretore che avrebbe omesso di considerare la mancata ricerca da parte degli
istanti di sistemazioni alternative meno onerose, rispettivamente il loro
interesse esclusivo ad occupare un'abitazione più spaziosa e quindi più cara.
Sennonché, gli istanti hanno provato il breve lasso di tempo a loro
disposizione: da un lato cioè l'impossibilità di occupare l'immobile dei convenuti
e, dall'altro, il permesso loro concesso dalla locatrice precedente -in seguito
a quanto accaduto- di restare dov'erano ancora per un mese oltre il termine del
30 novembre, ma non oltre (teste __________). Né si può oggettivamente
pretendere che in così poco tempo gli istanti trovassero una sistemazione loro
confacente a un prezzo che non superasse quello pattuito con i convenuti a suo
tempo.
Appare
comunque corretta la conclusione del primo giudice che, tenuto conto della
prima possibile disdetta del nuovo contratto di locazione (__________) al 31 dicembre
2001, ha limitato al periodo di due anni il computo del danno. Non v'è invece
motivo, né vengono addotti elementi concreti per ulteriormente ridurre il risarcimento
così come fissato.
9.
La
sentenza impugnata deve così essere pienamente confermata. Tasse e spese
d'appello seguono la soccombenza degli appellanti, mentre alla parte resistente
non sono dovute indennità poiché ha rinunciato alla presentazione di
osservazioni all'appello.
Motivi
per i quali,
richiamati
per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia:           1.
L'appello
30 novembre 2001 di __________ e __________, é respinto.
2.
Le
spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 500.-, anticipati dagli
appellanti, restano a loro carico.
3.
Intimazione:
–
__________
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                       Il segretario