ti_gerichte · 80.2015.77 · 2015-03-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: trasferimenti imponibili, scioglimento di diverse comproprietà fra madre e figlia, pagamento di conguaglio, differimento escluso

Tessin Camera di diritto tributario 15.01.2016 80.2015.77
Tessin Camera di diritto tributario 15.01.2016 80.2015.77
Ticino Camera di diritto tributario 15.01.2016 80.2015.77

Incarto n.
80.2015.77
Lugano
15 gennaio 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi e Flavio Amadò, giudice supplente
segretario
Rocco
Filippini, vicecancelliere
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 25 aprile 2015 contro la decisione del 26 marzo 2015 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
RI 1, nata il 9
febbraio 1934, domiciliata a Lugano, e la __________, nata il 28 dicembre 1962,
domiciliata a Canobbio, hanno sottoscritto con pubblico istromento di data 20
dicembre 2011 un “atto di permuta e compravendita immobiliare” ai sensi del
quale la madre ha ceduto alla figlia la propria quota di comproprietà A di 3/4
sulla particella __________ RFD __________, mentre la figlia ha ceduto alla madre
la propria quota di comproprietà B di 1/4 sulla particella __________ RFD __________.
Sulla scorta di una valutazione peritale dei fondi, le parti hanno
contestualmente convenuto un pagamento a conguaglio a favore di RI 1 di CHF
195'000.--, soluto per compensazione con un credito di pressoché pari importo,
vantato dalla figlia nei confronti della madre a dipendenza di un contratto di
divisione ereditaria inerente a beni del fu __________, marito, rispettivamente
padre delle contraenti. Essendo la madre a beneficio di una curatela di
rappresentanza ed amministrazione, con la figlia __________ quale curatrice,
l’atto in parola è stato sottoscritto da un curatore
ad hoc
ed
autorizzato dall’Autorità di vigilanza sulle tutele.
B.
Nella successiva
dichiarazione d’imposta sugli utili immobiliari, RI 1 ha esposto per la quota
ceduta un valore di alienazione pari a zero. L’RS 1, con decisione 24 gennaio
2013, ha ripreso invece quale valore d’alienazione l’importo di CHF 285'000.--,
valore del fondo ceduto indicato nel rogito e basato su valutazione peritale,
considerando la permuta ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari come una
doppia compravendita imponibile
ex
art. 124 LT.
C.
Contro tale decisione,
RI 1, rappresentata dalla curatrice e figlia __________, ha interposto reclamo
il 29 gennaio 2013, sostenendo che l’operazione in parola non era una permuta e
compravendita, bensì una divisione ereditaria relativa alla CE fu __________.
Il rogito sarebbe stato redatto quale permuta per rendere chiara alle Autorità
tutorie la transazione, basata su di un meccanismo di compensazione, ferma
restando – sempre a mente della reclamante – la sua neutralità fiscale ai fini
dell’imposta sugli utili immobiliari (cfr. reclamo 29 gennaio 2013, punti 1, 5,
6, 9 e 10).
D.
L’Ufficio di tassazione
ha respinto tali argomenti con decisione su reclamo 26 marzo 2015, confermando
interamente la propria decisione di tassazione. Nelle motivazioni ha rilevato
che madre e figlia erano divenute comproprietarie dei fondi in oggetto in data
21 gennaio 2003 a seguito di trapasso di proprietà per successione in base ad
un atto di divisione ereditaria. L’Ufficio di tassazione, sottolineato che la
tassazione era stata conseguentemente differita
ex
art. 125 LT, ha
considerato pacifico, stanti i rapporti di proprietà esistenti alla data del
rogito, nonché il contenuto del rogito medesimo, l’assoggettamento all’imposta
sugli utili immobiliari.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 si aggrava contro la predetta
decisione dopo reclamo e ripropone gli identici argomenti già addotti con
reclamo.
F.
Con osservazioni del
7 maggio 2015 l’Ufficio circondariale di tassazione propone di respingere il
gravame, confermando la validità del suo operato e ribadendo le motivazioni
rese nella decisione impugnata. La Divisione delle Contribuzioni Ufficio
Giuridico non formula osservazioni.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di un’imposta
speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata.
Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario
degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Nella fattispecie la
ricorrente ritiene che i negozi giuridici sottoscritti con la figlia, rogati
per atto pubblico nel 2011 ed approvati dalle autorità tutorie, costituiscano
una divisione ereditaria non soggetta all’imposta sugli utili immobiliari.
Tale censura va quindi
analizzata dapprima per rapporto ai fatti, così come devono essere accertati
nel caso in esame. In seguito verranno analizzate le relative conseguenze
giuridiche.
2.2.
2.2.1.
Dal profilo fattuale si
rileva che al momento dell’atto pubblico del 20 dicembre 2011, madre e figlia
non detenevano in comunione ereditaria i fondi oggetto dell’atto. La particella
__________ RFD __________ era suddivisa in due quote di comproprietà, A e B, rispettivamente,
di tre quarti quella della ricorrente e di un quarto quella della figlia. La particella
__________ RFD __________ era pure suddivisa in due quote di comproprietà, A e
B, rispettivamente di tre quarti quella della ricorrente e di un quarto quella
della figlia.
La permuta e compravendita
avente chiaramente per oggetto tali fondi, con pagamento a conguaglio soluto
per compensazione nelle modalità stabilite nel rogito, è stata iscritta a
registro fondiario il 20 gennaio 2012. Il tutto previa ulteriore approvazione
delle autorità tutorie.
2.2.2.
Ciò premesso, ai sensi
dell’art. 9 CC vige una presunzione legale quo alla veridicità dei fatti
attestati dagli atti pubblici previsti dal diritto federale. Tale regola opera
esclusivamente nel diritto privato (
Göksu
,
in: Breitschmid/Rumo-Jungo [a cura di]: Handkommentar zum Schweizerischen
Privatrecht, 2
a
ed., Zurigo 2012, n. 1 ad art 9 CC, p. 57, e n. 18
ad art. 8 CC, p. 55). Tuttavia essa può acquisire analogo significato anche al
di fuori del diritto privato nell’ambito dell’applicazione di norme di diritto
pubblico, ove giustificato dalle circostanze (
Wolf
,
in: Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Berna 2012, Band I, n. 12
ad art. 9 CC, p. 1268 s. e nota 24 a piè di pagina;
Lardelli,
in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch I, Basilea
2014, n. 5 ad art. 9 CC, p. 143;
Mooser
in: Commentaire Romand, Code Civil I, Basilea 2010, n. 4 ad art. 9 CC e nota a
pié di pagina 7, p. 138). Per rapporto ad imposte sugli utili immobiliari, in
determinati casi, è stata ritenuta determinante la forza probatoria dell’atto
pubblico (sentenza CDT n. 80.2014.327 del 22 gennaio 2015, consid. 2.3; sentenza
TF 2C_817/2014 del 25 agosto 2015, consid. 3.2.4).
2.2.3.
Analogamente, appare nella
fattispecie giustificato ritenere comprovati i fatti indicati nell’atto
pubblico di “permuta e compravendita immobiliare” del 20 dicembre 2011,
approvato dalle Autorità tutorie ed iscritto a Registro Fondiario. A maggior
ragione se si considera che lo scritto 23 aprile 2015 dell’avv. __________,
prodotto dalla ricorrente in sede di ricorso, ulteriormente conferma i fatti
cosi come descritti nell’atto pubblico.
2.3.
2.3.1.
Alla luce di quanto
precede resta ora da valutare, per rapporto ai fatti accertati, se risulta
corretta l’impostazione data dall’autorità di tassazione, che ha considerato
l’operazione immobiliare in discussione come una permuta imponibile.
2.3.2.
Secondo l'art. 124 cpv. 2
lett.
b
LT sono, in particolare, imponibili le permute. Infatti, la sola
differenza fra la vendita e la permuta è rappresentata dal fatto che, in
quest'ultimo caso, il prezzo non viene pagato in denaro ma del tutto o in parte
con un altro fondo in natura; in tal modo, entrambe le parti sono nel contempo
venditore e compratore (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 82).
Non è per contro
applicabile l’art. 125 lett.
c
LT, secondo cui l’imposizione degli utili
immobiliari è differita, fra l’altro, in caso di scioglimento delle comunioni
ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo
quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.
Deve dunque essere
sottolineato il fatto che la fattispecie di differimento dell'imposizione
rappresenta un'eccezione al principio dell'imponibilità dello scioglimento
delle proprietà collettive, affermato all'art. 124 LT. Vi sono cioè due importanti
limiti al predetto principio: in primo luogo, vi è differimento ogniqualvolta
la proprietà collettiva che viene sciolta si presenti sotto forma di comunione
ereditaria, a prescindere dal fatto che vi sia una semplice divisione in natura
oppure il versamento di un conguaglio; in secondo luogo, anche l'imposizione
dello scioglimento di tutte le altre forme di proprietà collettiva è differito
nel caso in cui vi sia una semplice
“Realteilung”
, senza cioè che vi sia
il trasferimento di una parte eccedente la quota di un contraente, con
conseguente versamento di un conguaglio in denaro o in altra forma (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 86).
2.3.3.
Su tale base, questa
Camera ha già avuto occasione di stabilire che se, come nella fattispecie, due
persone sono comproprietarie di due distinti fondi, e stipulano un contratto
mediante il quale permutano le quote di comproprietà in modo tale da diventare
proprietarie esclusive ognuna di un immobile, la transazione deve essere
imposta come una permuta, cioè come una doppia compravendita avente per oggetto
le due quote di comproprietà dei fondi oggetto di permuta. Non può per contro
essere invocato il differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare,
previsto dall'art. 125 lett.
c
LT, per il fatto che esso si riferisce
esclusivamente agli scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in
natura, cioè in forma di divisione di un unico immobile fra i comproprietari
(RDAT II-2000 n. 11t; RtiD I-2009 n. 11t; decisione CDT n. 80.2013.121 del 1°
ottobre 2013, consid. 3.2; decisione CDT n. 80.2007.103 dell’8 settembre 2008,
consid. 2.2).
2.4.
Discende da quanto precede
che l’Ufficio di tassazione ha applicato in modo ineccepibile i succitati
criteri sanciti da legge e giurisprudenza ai fatti accertati, assoggettando la
permuta e compravendita all’imposta sugli utili immobiliari.
Contrariamente alla tesi
ricorsuale, nella fattispecie non è stata sciolta alcuna comunione ereditaria.
La stessa era già stata sciolta nel 2003, prima delle cessioni sottoscritte nel
2011, essendo assodato che madre e figlia erano già comproprietarie dei due
fondi al momento della sottoscrizione dell’atto notarile di “permuta e
compravendita immobiliare”, approvato dalle autorità tutorie e regolarmente
iscritto a Registro fondiario.
A tale riguardo si
rammenta che il differimento dell’imposizione di proprietà collettive
altre
rispetto a comunione ereditarie, è possibile solo in caso di divisioni in
natura prive di conguagli in denaro od in altra forma (
Realteilung
, cfr.
art. 125 lit.
c
LT). Nella fattispecie non è avvenuta una divisione in
natura, ma sono state invece espressamente pattuite compensazioni per la
cessione della quota di comproprietà della particella __________, segnatamente
una quota di comproprietà in un ulteriore fondo, ovvero sia la particella __________,
ed un conguaglio in denaro.
Conseguentemente, non
essendo qui stata realizzata una divisione in natura della particella __________,
ne discende che non opera il differimento dell’imposizione
ex
art. 125
lit.
c
LT per rapporto alla cessione della quota di comproprietà di tale
particella, con conseguente imposizione della sua cessione, da considerarsi
permuta
ex
art. 124 lit.
b
LT.
2.5.
Altrettanto ineccepibile
risulta l’accertamento del valore di alienazione, quantificato in CHF 285'000.–
sulla scorta della valutazione indicata nell’atto pubblico, a sua volta facente
riferimento ad una perizia privata della ditta __________ di __________. La
ricorrente ha infatti percepito, a fronte della cessione della quota di
comproprietà A sulla particella __________ del valore di CHF 285'000.–, la
quota di comproprietà B sulla particella __________ dal valore di CHF 125'000.–
oltre ad un conguaglio (soluto per compensazione) di CHF 195'000.--, per un totale
quindi di CHF 320'000.--. Deducendo da tale importo il corrispettivo per la rinuncia
ai propri diritti di usufrutto sulle due particelle, quantificato in CHF
35'000.– (rogito 20 dicembre 2011, punto 3, pag. 4), corrispettivo non soggetto
ad imposta sugli utili immobiliari (
Seiler
,
Grundstückgewinnsteuerrechtliche Folgen der Schenkung mit
Nutzniessungsvorbehalt, in: ASA 80, p. 637 s, e giurisprudenza citata, cfr.
nota 19), risulta corretto il valore di alienazione di CHF 285'000.--
considerato dall’Ufficio di tassazione per rapporto al fondo ceduto.
3.
Alla luce di quanto
precede si deve concludere che il ricorso va respinto.
Visto l’esito del ricorso,
tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della ricorrente,
soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr.    800.–
b. nelle spese di cancelleria
di complessivi    fr.      80.–
per un totale di                                                      fr.    880.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-;
-;
-.
Copia per conoscenza:
-
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         Il
segretario: