ti_gerichte · 12.2007.2 · 2007-11-05 · it
Locazione: contestazione della disdetta

Locazione: contestazione della disdetta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.11.2007 12.2007.2

Locazione: contestazione della disdetta

Incarto n.
12.2007.2
Lugano
5 novembre
2007
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2005.293
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 (locazione: contestazione
della disdetta) - promossa con istanza 4 marzo 2005 da
AP 1
rappr. dall
'
RA 2
contro
AO 1
rappr. dall
'RA 1
con cui
l
'
istante ha chiesto di
accertare la validità della disdetta 5 settembre 2004 del contratto di
locazione relativo all
'
appartamento
sito in __________ a __________, con effetto al 31 dicembre 2004;
domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell
'
istanza, e che il Segretario assessore con
sentenza 21 dicembre 2006 ha respinto;
appellante
l
'
istante con atto di appello 2
gennaio 2007, con cui chiede l
'“
annullamento
”
del
querelato giudizio nel senso di accogliere l
'
istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
la convenuta con osservazioni 25 gennaio 2007 postula la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto:                    A.
Con contratto 11
aprile 1994 AP 1 ha concesso in
locazione
a AO 1 l
'
appartamento di tre
locali e mezzo al secondo piano dello stabile in __________ a __________. Il
contratto di locazione prevedeva una pigione di fr. 1
'
150.- mensili oltre alle spese accessorie ed era disdicibile per la
prima volta, con preavviso di tre mesi, il 31 marzo 1997, con rinnovo tacito di
anno in anno in mancanza di disdetta (doc. N). A seguito di un
'
istanza della conduttrice tendente ad
accertare la nullità di una disdetta notificatale dalla locatrice, il 14
novembre 1996 le parti hanno concordato dinanzi all
'
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ un
canone di locazione di fr. 825.- mensili e la scadenza del contratto di locazione
per il 31 dicembre 1998, con possibilità per la conduttrice di disdire il
contratto anche prima di tale data, con preavviso di un mese per la fine del
mese successivo (doc. 1). La conduttrice ha continuato nondimeno a occupare gli
spazi locati anche dopo la scadenza contrattuale, pagando una pigione di fr. 1
'
000.- mensili oltre spese accessorie.
B.
Il
30 luglio 2004 AO 1, rappresentata dall
'__________
, ha notificato a AP 1 una serie di difetti dell
'
appartamento, alcuni dei quali, secondo la
conduttrice, già segnalati a suo tempo alla locatrice, chiedendo di porvi
rimedio entro il 20 settembre successivo e di ridurre il canone di locazione
del 15% dal dicembre 2003 fino all
'
eliminazione dei difetti, pena il deposito delle pigioni (doc. 5).
Da parte sua, la locatrice ha risposto a AO 1 di liberare i vani da lei
occupati al più tardi il 31 dicembre 2004, considerata la situazione
“
diventata insostenibile
”
(doc. 4). Il 5 settembre 2004 la locatrice
ha inoltrato su modulo ufficiale la disdetta del contratto di locazione stipulato
con AO 1, con effetto al 31 dicembre 2004 (inc. rich. n. 125/2004 dell
'
Ufficio di conciliazione: doc. E). L
'
Ufficio di conciliazione, adito dalla
conduttrice il 5 ottobre 2004, ne ha accolto l
'
istanza con decisione 21 febbraio 2005, annullando la disdetta (inc.
rich. n. 125/2004). Dal mese di ottobre 2004 la conduttrice ha depositato il
canone di locazione presso l
'
Ufficio
di conciliazione (inc. n. 126/2004: doc. AA-NN, contenuto nell
'
inc. n. DI.2005.1135).
C.
Con
istanza 4 marzo 2005 la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, chiedendo di accertare la validità della disdetta. All
'
udienza di discussione 30 maggio 2005 la
convenuta si è opposta alla domanda. Esperita l
'
istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nel
proprio memoriale scritto 19 giugno 2006, la locatrice ha chiesto che
“
la disdetta per il 31 dicembre 2005 è
confermata
”
(
recte
: 31
dicembre 2004). Il 22 giugno 2006 la conduttrice ha ribadito il proprio punto
di vista. Statuendo il 21 dicembre 2006, il Segretario assessore ha respinto l
'
istanza, annullando la disdetta 5 settembre
2004.
D.
La
locatrice è insorta con un appello 2 gennaio 2007, con il quale chiede l
'
annullamento del giudizio impugnato, l
'
accoglimento della sua istanza e l
'
accertamento della validità della disdetta
5 settembre 2004. Con osservazioni 25 gennaio 2007 la conduttrice propone la
reiezione del gravame.
E.
Nel
frattempo,
il 25 agosto 2005 l'Ufficio di conciliazione
ha parzialmente accolto le istanze
5 ottobre 2004/21
gennaio 2005 della conduttrice volte all
'
eliminazione dei difetti segnalati con missiva 30 luglio 2004, così
come di ulteriori difetti, riconoscendo una riduzione
del
canone di locazione. A seguito delle istanze di entrambe le parti alla Pretura,
statuendo il 21 dicembre 2006 il Segretario assessore
non ha concesso alcuna riduzione della pigione e ha ordinato la liberazione di
quelle depositate (inc. n. DI.20051135/DI.2005.1219). Con sentenza odierna, 5
novembre 2007, questa Camera ha parzialmente accolto l
'
appello della conduttrice, condannando la locatrice al ripristino
dell
'
intonaco, al ritinteggio
completo dell
'
ente locato e
alla chiusura ermetica del caminetto in modo che il fumo provocato dai camini
degli altri inquilini non penetri nel citato ente locato, così come al
pagamento di fr. 2
'
800.- per la
presenza del cantiere, di un massimo di fr. 7
'
287.50 per il mancato ritinteggio, di fr. 62.50 per il mancato
funzionamento del riscaldamento nel bagno e di fr. 1
'
400.- per l
'
inagibilità
del solaio, con liberazione delle pigioni depositate in favore della
conduttrice nella misura di fr. 8
'
262.50 e autorizzazione alla stessa di trattenere dalla pigione fr.
100.- mensili fino al ripristino dell
'
intonaco e al ritinteggio completo dell
'
appartamento (inc. n. 12.2007.1).
Considerando
in diritto:                  1.
L
'
appellante chiede che
in questa sede sia ordinato il richiamo degli incarti n. 125/2004, 126/2004 e
8/2005 dell
'
Ufficio di
conciliazione di __________ e n. DI.2005.1135, DI.2005.1141, DI.2005.1219,
DI.2006.1145 e DI.2005.293 della Pretura di Lugano, sezione 4 (appello, pag. 8
in basso). Un simile richiamo non è necessario per quanto concerne l
'
incarto n. DI.2005.293, che è quello
oggetto di appello, quindi già agli atti. Nemmeno è necessario il richiamo dell
'
inc. n. 125/2004 dell
'
Ufficio di conciliazione, già agli atti
dell
'
inc. n. DI.2005.293. Per
quanto concerne gli altri incarti,
essi non sono stati
formalmente richiamati dinanzi al primo giudice, ma i procedimenti giudiziari
svoltisi davanti a un determinato tribunale sono notori per il tribunale stesso
(
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, Lugano 2000
, n. 20 ad art. 184;
Vogel/Spühler
, Grundriss des
Zivilprozessrechts, 8ª edizione, pag. 255, n. 17 al § 44). D
'
altra parte, lo stesso Segretario assessore
nella sentenza impugnata ha fondato il suo giudizio anche sulle risultanze dell
'
inc. n. DI.2005.1135 (pag. 2 in mezzo) e,
di conseguenza, sugli inc. n. DI.2005.1219 (causa congiunta a quella
DI.2005.1135) e sugli inc. n. 126/2004 e n. 8/2005 dell
'
Ufficio di conciliazione e n. DI.2005.1141, agli atti dell
'
inc. n. DI.2005.1135. La stessa conduttrice,
poi, si riferisce nelle sue osservazioni 25 gennaio 2007 agli inc. n.
DI.2005.1135 e DI.2005.1219. Il richiamo di simili incarti è pertanto
ammissibile. Dubbi possono invece sorgere circa il richiamo dell
'
inc. n. DI.2006.1145. Tuttavia, la
questione può rimanere irrisolta. Essa concerne infatti una richiesta cautelare
di liberazione delle pigioni depositate, che non è di ausilio al presente
giudizio.
2.
L
'
appellante chiede l
'
annullamento della sentenza pretorile. Se da un lato è vero che la
domanda di annullamento della decisione impugnata è lecita nei casi previsti
dall
'
art. 326 CPC, qui non
ricorrenti né invocati, e quindi di per sé la richiesta dell
'
appellante dovrebbe essere dichiarata
inammissibile (cfr. al proposito
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., n. 1-3 ad art. 307), d
'
altra parte occorre constatare che l
'
appellante chiede comunque – seppur non espressamente – la riforma
del giudizio pretorile allorquando postula di accogliere l
'
istanza. In questo senso la riforma del
giudizio pretorile è quindi – perlomeno implicitamente – richiesta. L
'
appellante, con tale domanda, ha pure dato
seguito al suo obbligo di precisazione e quantificazione delle proprie pretese.
L
'
appello da questo punto di
vista è quindi ammissibile.
3.
La
conduttrice sostiene che l
'
appello
dev
'
essere dichiarato nullo
secondo l
'
art. 309 cpv. 5 CPC
poiché la locatrice si è limitata a riproporre la sua istanza 4 marzo 2005,
senza indicare precisamente i punti della sentenza appellata (osservazioni,
pag. 1). A torto. Invero, oltre a indicare i dispositivi appellati della
sentenza (appello, pag. 1), l
'
appellante
ha fatto riferimento, per di più esplicito, alla motivazione della sentenza
pretorile (loc. cit., pag. 5 in fondo, pag. 6 nel mezzo e pag. 7 in alto). Ciò
posto, nulla osta alla trattazione del gravame.
4.
Nella fattispecie il Segretario assessore ha ritenuto che la
disdetta è stata data per ritorsione a seguito della missiva 30 luglio 2004 con
la quale la conduttrice segnalava alla locatrice una serie di difetti,
chiedendo di porvi rimedio entro il 20 settembre successivo e di ridurre il
canone di locazione, pena il deposito delle pigioni. Non ha invece condiviso la
tesi della locatrice secondo la quale tale disdetta era necessaria per poter
ristrutturare l
'
immobile,
poiché in assenza di un piano concreto di ristrutturazione o di un contratto di
appalto, l
'
aumento dell
'
ipoteca non era sufficiente a dimostrare
tale circostanza. Tanto più che dal novembre 2003 al giugno 2004 nello stabile
erano stati effettuati dei lavori e l
'
aumento del credito ipotecario poteva essere riconducibile agli
stessi. Egli ha pertanto accertato la nullità della disdetta.
5.
L
'
appellante ribadisce di aver dato la
disdetta per poter riattare l
'
ente
locato, l
'
appartamento essendo
vetusto e avendo già provveduto alla sistemazione del resto dell
'
immobile. La conduttrice, alla quale a
detta dell
'
appellante compete l
'
onere di provare che la disdetta è stata
data in malafede, non è invece riuscita a sconfessare la sua tesi. Quanto ai
difetti segnalati da quest
'
ultima,
la locatrice sostiene di aver provato che i difetti sono inesistenti e, semmai,
dovuti alla vetustà dello stabile. Simili difetti, poi, erano già stati fatti
valere nel corso degli anni precedenti e, comunque sia, esistevano già all
'
inizio della locazione. La disdetta, poi, è
stata data il 5 settembre 2005 (
recte
: 5 settembre 2004), quindi prima
della procedura davanti all
'
Ufficio
di conciliazione. Ciò comprova, a detta della locatrice, che non vi è stata
alcuna ritorsione.
6.
La
legge non esige che la disdetta, per essere valida, debba essere motivata. Se
richiesta, la parte che dà la disdetta è tuttavia tenuta a motivarla (art. 271
cpv. 2 CO). Scopo della disposizione è di permettere alla parte che riceve la
disdetta di valutare con cognizione di causa l'opportunità o meno di
contestarla oppure di chiedere un'eventuale protrazione (NRCP 2004 pag. 397).
Se, nonostante la richiesta di motivazione, la parte che dà la disdetta rifiuta
di indicarne le ragioni, non si deve necessariamente concludere per l'abusività
della disdetta (mp 1996, pag. 110). La circostanza costituisce tuttavia un
serio indizio a favore del suo carattere abusivo (
Calamo
, Die
missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna
1994, pag. 226;
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 469;
Permann/Schaner
, Kommentar zum Mietrecht, pag. 436;
Higi
, Zürcher Kommentar 1996, n. 155
seg. ad art. 271 CO;
SVIT
,
Mietrecht Kommentar, 2
ª
ed.,
Zurigo 1998, n. 51 ad art. 271 CO). La motivazione della disdetta dev'essere
data nel rispetto delle regole della buona fede: in particolare i motivi
addotti, che sono di principio vincolanti (è tuttavia possibile la loro
completazione o precisazione), devono essere veritieri, ritenuto che se gli
stessi dovessero risultare non comprovati o pretestuosi, la disdetta potrà di
regola essere considerata abusiva ai sensi dell
'
art. 271 cpv. 1 CO (
NRCP
2004 pag. 397).
7.
Nel
caso di specie, un primo serio indizio a favore dell'abusività della disdetta risiede
nel fatto che essa è stata inviata dopo che con missiva 30 luglio 2004 la
conduttrice aveva segnalato dei difetti (doc. 5), già comunicati a suo tempo
alla locatrice, chiedendo di porvi rimedio entro il 20 settembre successivo e
di ridurre il canone di locazione, pena il deposito delle pigioni. Pretese che,
come emerge dalla motivazione della sentenza di questa Camera 5 novembre 2007
(inc. n. 12.2007.1), non erano state formulate in malafede dall
'
inquilina, non concernevano difetti modesti
(cfr. II CCA, sentenza inc. n. 12.2006.5 del 24 maggio 2006) e nemmeno si può
dire che essi fossero tutti già presenti al momento della stipulazione del
contratto di locazione nell
'
aprile
1994. Ma a favore dell'abusività della disdetta vi è soprattutto il fatto che
prima di essere comunicata su formulario ufficiale la stessa è stata motivata dalla
locatrice nel senso che
“
la
situazione è diventata insostenibile
”
(doc. 4). Per tacere del fatto che, come rilevato dal Segretario
assessore, dinanzi all
'
Ufficio
di conciliazione seppur la conduttrice aveva sollevato l
'
abusività della disdetta poiché data per
ritorsione, la locatrice non ha ritenuto di indicare quali fossero i motivi
alla base di quel provvedimento, limitandosi a sostenere di voler mantenere la
disdetta (inc. rich. n. 125/2004).
8.
L
'
appellante assevera che la sua volontà di
ristrutturare l
'
immobile è
comprovata dalla richiesta e ottenimento del credito bancario (doc. G), ma, come
spiegato dal Segretario assessore, essa non ha dimostrato che il credito fosse destinato
alla riattazione dell
'
appartamento
in questione. La dichiarazione del teste __________, invero, poco giova alla
tesi della locatrice. Egli ha affermato che
“
la signora AP 1 mi ha comunicato, che durante il cantiere __________,
sarebbe stata sua intenzione risistemare l
'
appartamento locato dalla signora AO 1, vi fu della corrispondenza
”
(inc. n. DI.2005.1135: audizione 30
gennaio 2006, pag. 3 in fondo). Tale dichiarazione nulla dice, tuttavia, sull
'
entità degli asseriti lavori e sulla
necessità di notificare la disdetta alla conduttrice. Per quanto concerne,
infine, l
'
allegazione
della locatrice secondo la quale la ristrutturazione sarebbe
necessaria, basti rinviare a quanto da lei stessa affermato nell'appello,
ovvero che l'appartamento “si presenta comunque in buono stato ed è
perfettamente abitabile” (appello, pag. 4 in alto).
La
disdetta in questione deve pertanto essere considerata abusiva in applicazione
dell'art. 271a cpv. 1 lett. a CO. Da qui la reiezione del gravame.
9.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d
'
appello seguono la soccombenza della
locatrice e sono calcolate su un valore computabile massimo di fr. 12
'
000.-, pari a dodici mesi di locazione
(art. 414 cpv. 3 CPC), ritenuto che il valore litigioso – determinante per l
'
impugnabilità al Tribunale federale – deve
invece essere stabilito in fr. 36
'
000.- (canone di locazione per trentasei mesi, fino alla data in cui
sarebbe possibile dare disdetta ordinaria del contratto, ovvero fino al termine
del periodo di protezione di tre anni fissato dall'art. 271a lett. e CO;
sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005 consid. 2; cfr.
anche
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, op.
cit., n. 1 ad art. 8;
Cocchi/ Trezzini
,
CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 18 ad art. 8).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
2 gennaio 2007 di AP 1 è
respinto
.
2.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 100.-
b)
spese                         fr.   50.-
fr.
150.-
restano a
carico dell
'
appellante, che
rifonderà inoltre a controparte l
'
importo di fr. 600.- per ripetibili di appello.
3
.   Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d
'
appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile entro
trenta giorni dalla notificazione delle decisioni previste dagli art. 90 a 93
LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle
cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo
se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia
di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;
quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia
civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale
unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia
civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza
(art. 119 cpv. 1 LTF).