ti_gerichte · 40.2005.256 · 2006-08-14 · it
Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio in quanto l'autorità di prima istanza ha preso in considerazione le vecchie normative di PR senza considerare che era già entrato in vigore un nuovo PR.


Incarto n.40.2005.256

__________

Lugano

14 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Dario Medici

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 30 novembre/1. dicembre 2005 dalla

RI
 1,

rappr.
 dall __________,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 21 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 1393 e 1670 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 12 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali
di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.
giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva
il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 82.- per il mapp. no. 1393 RFD di __________;

-
CHF 629'719.- per il mapp. no. 1670 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 5 agosto 2004 dalla RI 1 è stato respinto dallUCS
con decisione 21 ottobre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i valori
stabiliti per i terreni rispecchiano prudenzialmente i valori di mercato per le
rispettive zone risultanti dal piano regolatore.

3.     Con
ricorso 30 novembre/1. dicembre 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo
Tribunale postulando il mantenimento dei precedenti valori di stima,
rispettivamente di CHF 29'700.- per il mapp. no. 1393 e di CHF 993'325.- per il
mapp. no. 1670 o, in via subordinata ed esclusivamente per il secondo fondo, che
la stima venga determinata sulla base delledificabilità riconosciuta
integralmente al terreno complementare (4542 mq ad almeno CHF/mq 145.-).

Ciò
poiché le due particelle sono in realtà inserite in zona
artigianale/commerciale, area della stazione ed essendo pertanto interamente
edificabili devono essere valutate come tali, con i parametri corrispondenti
alla zona di riferimento.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 12 luglio 2006 il Tribunale ha proceduto ad
unispezione presso lUfficio tecnico comunale di __________ acquisendo agli
atti copia della documentazione di PR relativa ai fondi oggetto di ricorso.

La
ricorrente ha inoltre chiesto che ai fini del giudizio i due mappali vengano
considerati come ununica entità.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della __________, proprietaria delloggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili
sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per un
nuovo giudizio.

Ciò
poiché per le sue valutazioni lautorità di prima istanza si è basata sulle
indicazioni del vecchio piano regolatore e non ha considerato che nel __________
del __________ nel Comune di __________ è entrato in vigore un nuovo piano
regolatore che situa le due particelle oggetto di ricorso in zona
artigianale-commerciale, area della stazione (art. 17 NAPR) e che tale area
prevede tra laltro, oltre ad una destinazione ben determinata e dei parametri
edificatori che si differenziano dai precedenti, pure la necessità di
presentare un piano di quartiere secondo le disposizioni della LALPT (art. 17
b) NAPR). Lerrore risulta ancora più incomprensibile alla luce del doc. D prodotto
dalla ricorrente già in sede di reclamo e datato 15 giugno 2004, con il quale
lUfficio tecnico comunale di __________ indica chiaramente che i due mappali si
trovano in tale zona e non nelle zone FE e RAR4 come riportato nella decisione
su reclamo.

In
sostanza, lautorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo
palesemente errato ed incompleto basandosi addirittura su un piano regolatore
che al momento della stima non era nemmeno più in vigore. Inoltre non è nemmeno
entrata nel merito di tutte le specifiche e puntuali censure sollevate con il
reclamo, limitandosi ad argomentare la propria lapidaria decisione ricorrendo a
semplici frasi standard poi non rapportate alla fattispecie concreta.

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande della
ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa
sede, anche perché la ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa unistanza
di giudizio.

Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst., la causa deve
essere rinviata allUCS per un nuovo giudizio, che dovrà evidentemente
considerare le zone e i parametri edificatori previsti dal nuovo piano
regolatore entrato in vigore nel __________ del __________.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 850.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.), il quale dovrà pure rifondere alla ricorrente CHF
1'000.- a titolo di ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative
(LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione 21 ottobre 2005è
annullatae lincarto è rinviato allUfficio cantonale di stima affinché,
esperiti i necessari accertamenti, proceda ad emettere una nuova decisione ai
sensi dei considerandi.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 850.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima, con lobbligo di rifondere alla
ricorrente CHF 1'000.- a titolo di ripetibili.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi