ti_gerichte · 52.2016.504 · 2018-03-16 · it
Licenza edilizia per un nuovo stabile d'appartamenti

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 16.03.2018 52.2016.504
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 16.03.2018 52.2016.504
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 16.03.2018 52.2016.504

Incarto n.
52.2016.504
Lugano
16 marzo 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Matteo
Cassina, vicepresidente,
Matea
Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara
Maspoli
statuendo
sul ricorso 10 ottobre 2016 di
RI
1
patrocinato
da: PA 1
contro
la
decisione 7 settembre 2016 (n. 3867) del Consiglio di Stato che ha accolto
parzialmente il ricorso presentato dall'insorgente avverso la decisione 24
aprile  2015 con cui il municipio di Lugano ha rilasciato a CO 1 la licenza
edilizia per l'edificazione di un nuovo stabile d'appartamenti (part. __________
sezione Castagnola);
ritenuto,
in
fatto
A.
CO 1, qui
resistente, è proprietario di un fondo (part. _________, di 1'517 mq) situato
nel comune di Lugano, a Castagnola, all'imbocco della __________ e a monte di
via __________.
ESTRATTO MAPPA
CATASTALE
Sul fondo, assegnato
alla zona residenziale R3a, vi è una casa realizzata alla fine degli anni '60
(con licenza edilizia 19 aprile 1967), eretta su un terreno che a valle, lungo
le due strade, è contenuto da un muro in sasso. Tale muro, nel quale si apre un
varco per accedere al garage dalla __________, prosegue lungo il confine ovest,
degradando progressivamente sulla curva di via __________ (fino all'accesso
esistente, a confine con la part. __________).
B.
a. Dopo che era
stata annullata la licenza edilizia per un primo progetto, con domanda di
costruzione 22 luglio 2014, CO 1 ha chiesto al municipio il permesso di
costruire sul suo fondo - al posto della casa esistente che verrà demolita - un
nuovo stabile di 5 appartamenti. L'edificio, a pianta rettangolare, si
svilupperà su quattro livelli, di cui uno interrato destinato ad un'autorimessa.
A valle, verso la __________, il progetto prevede d'innalzare il muro esistente
e il terreno retrostante con un terrapieno largo più di 7 m, alto da 0.49 a
1.29 m. Verso ovest, lungo la via _______, il terreno verrà in parte escavato
(demolendo il muro esistente a confine) e contenuto con un nuovo muro che, dall'intersezione
con la __________, piega all'interno del fondo. Su questo versante saranno poi
realizzate due distinte rampe d'accesso che da via __________ condurranno alla
citata autorimessa (il cui sbocco è previsto ai piedi della facciata ovest, tra
due terrapieni).
b. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha suscitato tra l'altro l'opposizione
di RI 1, qui ricorrente, proprietario di un fondo (part. __________) confinante
a monte (nord).
c. Raccolto l'avviso favorevole (n. 90286) dei Servizi generali del
Dipartimento del territorio, con decisione 24 aprile 2015 il municipio ha
rilasciato a CO 1 la licenza edilizia, subordinandola ad alcune condizioni
concernenti, fra l'altro, la presentazione in un secondo tempo di una perizia
idrogeologica (n. 1) e del progetto delle canalizzazioni (non approvato siccome
incompleto, n. 2); nel contempo, ha respinto tutte le opposizioni pervenute.
C.
Con giudizio 7
settembre 2016, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto l'impugnativa
inoltrata dal vicino RI 1 avverso la predetta licenza, che ha riformato:
(1)   stralciando
la condizione di licenza riferita alla perizia idrogeologica,
(2)
rettificando
quella relativa allo smaltimento delle acque (da eseguire come da piani
aggiornati e perizia idrogeologica prodotti in corso di causa, avallati dalla Sezione
per la protezione dell'aria, dell'acqua e del suolo [SPAAS] e dal municipio,
con determinate precisazioni) e
(3)   imponendo
che la sopraelevazione del muro lungo la __________ e la sistemazione del
terreno retrostante non dovrà superare l'altezza di m 0.60 dalla corona del
muro (sormontabile da un parapetto),
confermandola
per la parte restante.
La precedente istanza
ha anzitutto disatteso le critiche di natura formale concernenti la completezza
dei piani (che permetterebbero in particolare di comprendere la natura e l'estensione
di
tutte le opere esterne), nonché le
verifiche relative alla perizia amianto da parte dell'autorità dipartimentale
preposta; stessa
sorte ha seguito la critica riferita al progetto delle
canalizzazioni, che il Governo ha in sostanza ritenuto superata dalla documentazione
aggiornata esibita in corso di causa dall'istante, sottoposta ai vicini e
passata al vaglio delle autorità di prime cure; da cui le suddette condizioni
(1) e (2). Il Consiglio di Stato ha in seguito rigettato pure le eccezioni
relative all'altezza dell'edificio e ai muri
esterni:
premesso che il livello della corona del muro esistente verso la __________ e
il terreno retrostante andrebbe
considerato naturale, l'Esecutivo
cantonale ha poi stabilito che la progettata sopraelevazione (terrapieno alto
1.29 m) disattenderebbe il limite massimo (m 0.60) prescritto dall'art. 69 cpv.
1 del regolamento edilizio della città di Lugano del 16 dicembre 1963 (RE); al
difetto, ha aggiunto, potrebbe nondimeno essere posto rimedio mediante la
condizione (3) di cui si è detto in ingresso. Infine, il Governo ha respinto
anche la censura riferita ai punti panoramici: questo vincolo, gravante solo i fondi
lungo via __________, in assenza di un'esplicita base legale, non si
estenderebbe anche al fondo dedotto in edificazione, situato più a valle.
D.
RI 1 impugna ora
il predetto giudizio dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo
che sia annullato, unitamente alla licenza edilizia.
Ripercorsi i fatti, il vicino contesta preliminarmente gli aspetti formali "sanati"
dalla precedente istanza: la documentazione relativa alle canalizzazioni
prodotta davanti al Governo, afferma, avrebbe richiesto una nuova
pubblicazione. Il vicino ripropone poi le eccezioni concernenti il muro
esistente lungo la ________ e via __________ (di cui non sarebbe chiara l'entità
della demolizione). Eccepisce che al terreno sovrastante possa essere attribuita
la qualifica di terreno naturale. Nega di riflesso che
muro e terreno possano essere sopraelevati, in quanto già in contrasto
con l'altezza massima (m 0.60) prescritta dall'art. 69 cpv. 1 RE. Neppure il
nuovo tratto di muro che piega all'interno del fondo, aggiunge, rispetterebbe
tale altezza. Equiparabili a edifici, i muri in questione non osserverebbero le
linee di arretramento
verso le strade, né la distanza tra edifici
rispetto al nuovo stabile a monte. L'altezza dei muri, aggiunge, andrebbe
conteggiata su quella dello stabile, distante meno di 12 m.
In ogni caso, anche se fosse assimilabile a terreno naturale, al difetto d'altezza
del nuovo muro alto m 1.29 non potrebbe essere posto rimedio con la condizione
(3) dettata dal Governo, che impedirebbe in particolare di sistemare il terreno
a filo dello zoccolo dell'autorimessa, interrandolo, determinando di riflesso
un sorpasso dell'altezza dell'edificio sovrastante. Il nuovo stabile, prosegue,
non rispetterebbe inoltre l'altezza massima prescritta (m 10.50) sul lato
ovest, che andrebbe misurata dalla quota d'ingresso dell'autorimessa. Infine,
il ricorrente lamenta una disattenzione dei punti panoramici fissati dal piano
del paesaggio, i cui effetti si estenderebbero non solo ai fondi a ridosso di
via __________, ma anche a quelli più a valle.
E.
All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni.
Ad identica conclusione perviene il municipio, riconfermandosi nelle proprie
precedenti prese di posizione, come pure CO 1, con argomenti di cui si dirà,
per quanto occorre, in appresso. L'Ufficio delle domande di costruzione è
invece rimasto silente.
F.
Con la replica e
le dupliche, il vicino opponente rispettivamente il municipio e l'istante in
licenza si sono essenzialmente riconfermati nelle rispettive tesi, conclusioni
e domande di giudizio.
G.
Delle risultanze
dell'udienza di sopralluogo del 16 gennaio 2018, come pure dell'ulteriore
documentazione acquisita agli atti e delle relative osservazioni formulate dal
ricorrente, si dirà, per quanto occorre, nel seguito.
Considerato,
in
diritto
1.
1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della
legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la
legittimazione attiva del ricorrente, vicino opponente, personalmente e direttamente
toccato dal giudizio impugnato, di cui è destinatario (art. 21 cpv. 2 LE; art.
65 cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL
3.3.1.1).
Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, integrati dalle
risultanze del sopralluogo di cui si è detto in narrativa, dagli incarti
edilizi archiviati riferiti alla part. __________ richiamati dalla Divisione
edilizia privata e dagli ulteriori piani prodotti dall'istante in licenza su
richiesta del Tribunale (cfr.
supra
, consid. G).
2.
Completezza
e complementi della domanda di costruzione
2.1. Giusta l'art. 4 LE, la domanda
di
costruzione deve essere corredata della documentazione necessaria. Secondo
l'art. 11 cpv. 1 del regolamento d'applicazione della legge edilizia del 9
dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1), i progetti devono fornire tutte le
indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e
l'estensione delle opere oggetto della domanda.
L'autorità, soggiunge la norma (cpv. 3), può all'occorrenza chiedere infor-
mazioni
o completamenti. L'esigenza di completezza della do-cumentazione da allegare
alla domanda di costruzione è volta, da un lato, a permettere all'autorità di
esperire un esame appro-fondito
ed
esauriente della conformità dell'intervento per rapporto
alle
disposizioni concretamente applicabili, dall'altro, a definire esattamente i
limiti della licenza che viene semmai accordata al richiedente.
La disposizione che permette all'autorità di chiedere di precisare e completare
domande di costruzione carenti è espressione del principio di proporzionalità e
del conseguente divieto di formali-smo eccessivo. Non è tanto un diritto,
quanto piuttosto un dovere dell'autorità, che non può respingere domande di
costruzione la-cunose dal profilo
della
documentazione allorché il difetto può essere facilmente sanato chiedendo
all'istante di completarle o di fornire le informazioni mancanti (STA
52.2011.520 del 9 luglio
2012 consid. 2.1; 52.2010.171 del 22 giugno
2010 consid. 2.1.).
2.2. Eventuali carenze formali della domanda di costruzione devono in primo
luogo essere rimosse davanti al municipio. Se
l'autorità
comunale non procede nelle sue incombenze, spetta al
Consiglio di Stato,
nell'ambito dell'accertamento d'ufficio dei fatti rilevanti, esigere quei
chiarimenti o complementi che si rendessero necessari, salvaguardando il
diritto di essere sentito delle parti. Ciò vale segnatamente allorquando le
informazioni mancanti possono essere acquisite facilmente (cfr. RDAT I-1995 n.
19 consid. 3.1 in fine; cfr. anche STA 52.2010.171 citata, consid. 2.4).
Parimenti, nulla impedisce all'istante in licenza, segnatamente in presenza di
una contestazione, di produrre
spontaneamente
davanti all'autorità di ricorso documenti mancanti o aggiuntivi (ad es.
perizie, studi, ecc.) tendenti ad accertare la conformità
del progetto con il diritto applicabile (cfr.
Marco
Bor-
ghi/Guido Corti
, Compendio di procedura amministrativa ticinese, Lugano
1997, ad art. 57 LPamm, n. 1; cfr. anche STA
52.2010.171 citata, consid.
2.2). Riservate le modifiche (varianti) di progetto di una certa importanza, l
a
produzione di simili complementi, al pari
delle differenze che non superano un grado di tolleranza ragionevolmente
ammissibile,
non soggiace a particolari
formalità (cfr. art. 16 cpv. 2 LE; STA 52.2013.94/97 del 2 maggio 2014 consid.
3.1 e 3.2; cfr. inoltre, sull'art. 16 LE: STA
citata,
consid. 2.1; 52.2004.311 del 26 ottobre 2004 consid. 2; 52.2000.261 del 14
dicembre 2000 consid. 2;
Adelio Scolari
,
Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, ad art. 16 LE, n. 900
seg.).
2.3. In concreto, l'istante in licenza ha
annesso al proprio progetto un piano di smaltimento delle acque e delle canalizzazioni
(tav. 11
e 12) e la relativa relazione
tecnica (luglio 2014). Il concetto di smaltimento proposto è stato preavvisato
favorevolmente dalla SPAAS, che ha nondimeno richiesto la presentazione, prima
dell'inizio dei lavori, di una perizia idrogeologica (con prova di
permeabilità) volta in particolare a stabilire il dimensionamento
delle opere di infiltrazione (pozzi perdenti e/o
trincee d'infiltrazione; cfr. avviso cantonale, pag. 5). Dal canto suo il municipio
ha da un lato fatto propria tale richiesta (condizione n. 1), dall'altro non ha
approvato, siccome incompleto, il progetto delle canalizzazioni, subordinando
il permesso alla condizione (n. 2) di presentare in un secondo tempo (30 giorni
prima dell'inizio dei lavori) tale progetto tecnico, che preveda il riutilizzo
dell'allacciamento esistente acque luride e la predisposizione esistente delle
acque meteoriche, tenendo conto di una serie di specifiche.
A fronte delle censure sollevate dal vicino opponente - che contestava la
possibilità di differire tale aspetto (in base all'art. 17 LE) - dinnanzi al
Governo l'istante in licenza ha completato e perfezionato direttamente il
proprio progetto, allegando un piano di smaltimento delle acque e delle canalizzazioni
(tav. 11 e 12) aggiornato, con la relativa relazione tecnica (agosto 2015),
accompagnati dalla perizia idrogeologica mancante (relazione __________, luglio
2015; cfr. duplica e scritto 3 settembre 2015). Il Servizio dei ricorsi ha
quindi sottoposto tale documentazione alla SPAAS, che l'ha preavvisata
favorevolmente. Ha poi interpellato il municipio - che ha a sua volta espresso
un parere positivo (precisando
una
serie di condizioni tecniche e di esercizio da rispettare, cfr. scritto 30
giugno 2016) - dando altresì al vicino RI 1 la facoltà di esprimersi. Con
queste premesse, in sede di giudizio il Consiglio di Stato ha quindi ritenuto
superate le critiche di quest'ultimo
,
concludendo che il progetto fosse completo in punto allo smaltimento delle
acque e non prestasse il fianco a critiche; ha pertanto confermato la licenza
edilizia, che ha riformato alle condizioni (1) e (2) di cui si è detto in narrativa
e a cui si rimanda per brevità (consid. B).
Ora, contrariamente a quanto eccepisce l'insorgente, tale modo di procedere non
è censurabile.
Nella misura in cui si è limitato a completare e aggiornare il progetto, al
fine di
dimostrarne la conformità con
il
diritto materiale concretamente applicabile, non è dato di vedere per
quale motivo
il resistente, davanti al Governo,
non potesse produrre i suddetti atti, di cui lo stesso vicino opponente criticava
l'assenza rispettivamente il differimento. Le variazioni che essi comportano
hanno determinato modifiche tutto sommato
secondarie rispetto ai
documenti
precedentemente pubblicati; non hanno in particolare stravolto il concetto di
eliminazione delle acque scure (allacciamento alla canalizzazione), delle acque
chiare (infiltrazione) e di quelle meteoriche (tetti, posteggi e viali, per
cui, in base alla perizia, è stata parimenti predisposta l'infiltrazione in
luogo della canalizzazione; cfr. relazione tecnica e piani citati). Non porta
ad altra conclusione l'evocata presenza di un piccolo dissabbiatore e due
pozzetti interrati (larghi da m 0.80 a 1 m) nel centro del fondo (in prossimità
dello sbocco dell'autorimessa), contro cui il ricorrente non solleva del resto
alcuna obiezione di natura sostanziale. Non concernendo differenze importanti,
suscettibili di pregiudicare diritti di terzi sinora rimasti silenti, non è
dato di vedere per quale motivo richiederebbero ora la ripetizione della
procedura (pubblicazione). Il municipio e l'autorità dipartimentale, ma anche RI
1 (opponente) hanno d'altra parte potuto prendere conoscenza dei diversi atti,
pronunciandosi
in merito. In queste circostanze, da respingere è pertanto la censura,
meramente formale, del ricorrente.
3.
Terreno
naturale
L'insorgente solleva svariate censure in punto alle altezze dell'edificio e
delle opere di sistemazione esterna previste dal progetto (muri e terrapieni).
Considerato che il criterio di misurazione della loro altezza, rispettivamente
la loro conformità con le norme concretamente applicabili, dipende anzitutto
dalla qualifica del
terreno, segnatamente
dal quesito di sapere se quello esistente possa essere assimilato a terreno naturale,
va preliminarmente
esaminato tale aspetto.
3.1. Per terreno naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato
oggetto di interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante
colmate od escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il
trascorrere del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi,
benché modificato, l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del
terreno naturale. Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e
terreno sistemato non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto
il suo grado d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti: sistemazioni
che si scostano in modo abnorme dall'andamento del terreno adiacente sono da
considerare come tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano
il suolo, inserendosi in modo armonioso nelle altimetrie
dei fondi limitrofi possono essere assimilate al
terreno naturale anche in un lasso di tempo relativamente breve (cfr. RDAT
I-1996
n. 38 consid. 3.2; STA 52.2016.409 dell'8 agosto 2017 consid.
3.3; 52.2014.394 del 13 gennaio 2016 consid. 2.3 e rimandi;
52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012 consid. 4.1, confermata da STF
1C_4/2013 in RtiD II-2013 n. 16).
3.2.
In concreto, il progetto ha considerato terreno naturale quello
esistente (su cui insiste la villa da demolire), così come rilevato dal
geometra revisore (cfr. piani e sezioni). Questo terreno è contenuto da un muro
in sasso alto sino a 4-5 m, che segue il confine sud, degradando
progressivamente verso ovest, sulla curva di via __________ (fino all'accesso
esistente, a confine con la part. __________). Ne fa essenzialmente eccezione
(oltre a un ingresso pedonale nell'angolo sud-ovest) un tratto (< a 10 m)
lungo la __________, in cui è stato escavato un varco per l'entrata al garage
sotterraneo della villa (cfr. piano facciata sud 2018 e sezione 4; verbale sopralluogo
16 gennaio 2018, pag. 2, foto 3 e 4; cfr. anche foto doc. B e
infra
,
schema consid. 4.3).
3.3. Il ricorrente contesta che il terreno così rilevato possa essere
assimilato a quello naturale, come stabilito dal municipio e dal Governo. Al
contrario, si tratterebbe di un terrapieno artificiale, sorretto da un muro di
sostegno che avrebbe rimodellato la morfologia del fondo in modo artificiale, ancora
oggi percepibile come tale. La censura va disattesa.
Il terreno in questione non mostra infatti un andamento che si scosta in modo
abnorme dai fondi circostanti.
È anzitutto più basso (da mezzo metro a un paio di metri) rispetto ai due fondi
a monte (part. __________ e __________; cfr. verbale, pag. 2 e foto 24-28) e
non presenta un apprezzabile dislivello con il terreno confinante a est (mapp. __________;
cfr. verbale, pag. 2 e foto 29-30). Situazione, questa, che - al di là di una
variazione di ± 1 m - non appare molto diversa da quella riscontrabile negli
anni '60, quando il fondo latistante (part. __________) e la part. __________ a
monte non erano edificati e sulla part. __________ (ex proprietà __________)
insisteva invece la prima villa (cfr. incarto relativo alla sopraelevazione di
un muro di cinta del 1966, planimetria 1:500 e sezioni A-A e B-B; cfr. inoltre,
nel 1968, fronte e sezioni approvati il 12 giugno 1968).
Dai documenti agli atti emerge poi che - già in quegli anni - non solo il
confine sud della part. __________, ma pure quello degli altri fondi
affacciati sulla __________ (part. __________ e __________), era
contraddistinto da un muro (cfr. citata planimetria 1:500, linee tratteggiate
lungo i confini [sulla part. __________ è inoltre visibile una scala]; cfr. inoltre
foto del 1964, doc. 1 prodotto il 23 gennaio 2018). Anche da questo profilo, la
situazione non si scosta sensibilmente da quella odierna, al di là del fatto
che la part. __________, come detto, è stata frattanto edificata e il suo
fronte murario è stato in pratica arretrato di un paio di metri (muro con un
varco che dà l'accesso a garage interrati, cfr. verbale pag. 2 e foto 7, 8 e 9;
per la part. __________, cfr. foto 10-13). La configurazione più o meno simile
che presentano tutti questi mappali (part. __________, __________ e __________)
rispetto alla __________, induce a ritenere - pur con un certo grado
di approssimazione - che non siano tanto i terreni
di questo
comparto a essere
stati innalzati
con terrapieni artificiali (sorretti da muri di sostegno), ma piuttosto che
sia
il pendio ai suoi piedi a essere stato sbancato per realizzare la strada,
contenendo il terreno a monte -
naturale
- con il muro in sasso. Nessun
elemento agli atti sconfessa tale ipotesi, neppure le foto più vecchie del 1919
e del 1930.
Al contrario, avvalorano questa tesi le deduzioni che si possono trarre
volgendo lo sguardo da via __________ (ovest). Neppure su questo lato il controverso
terreno appare sopraelevato in modo artificiale. Certo, il muro s'innalza dal
piano della strada. In corrispondenza dell'accesso esistente, tuttavia, il
terreno della part. __________ - analogamente a quello del fondo a monte (part.
__________) - sembra come escavato, siccome più basso del terreno circostante
(cfr. verbale, pag. 2 e foto 18-23). Non appare pertanto improbabile l'ipotesi
che, da via __________, il pendio originale del comparto degradasse leggermente
su un primo tratto (asse nord-sud, cfr. anche verbale, foto 18), per poi
discendere più ripido in corrispondenza della curva di via __________ (cfr.
verbale, pag. 2 e foto 14-16, dai quali emerge la ripidità del pendio tuttora
visibile oltre la strada; cfr. pure, a titolo indicativo, curve di livello
1930-1950 di cui al doc. 1). La circostanza che pure tra la __________ e i
fondi sottostanti vi sia un apprezzabile dislivello (cfr. verbale, pag. 2 e foto
2, 4) non smentisce tale ipotesi, ma semmai l'avvalora. Verosimile è inoltre
che, verso via __________, il comparto presentasse anche una lieve pendenza
sull'asse est-ovest: tale inclinazione si ritrova in effetti (già) nei citati
piani del 1966 e 1968 (sia sui mapp. __________ e __________ a monte, sia sulla
part. __________, cfr. sezioni e fronte muro di cinta), così come grossomodo
tuttora (cfr. sezioni geometra 1 e 5; cfr. anche verbale, pag. 2). Da ultimo,
corrobora la tesi che il livello del terreno si presenti ancora (a grandi
linee) allo stato naturale il suo andamento, piuttosto omogeneo (senza particolari
alterazioni e con un importante sviluppo della vegetazione), riscontrabile al
suo in
terno, in particolare ove sorgerà il
nuovo stabile (cfr. verbale,
pag. 2 e foto 31-35).
A fronte di tutto ciò, ancorché non si possa escludere con certezza che il
terreno della part. __________ non sia stato in passato (almeno in parte)
oggetto di una sistemazione artificiale (mediante terrapieni), nelle
circostanze concrete, avuto soprattutto riguardo al suo attuale grado d'integrazione
nel contesto dei fondi circostanti - e meglio del comparto in cui è inquadrato
(tra via __________, la __________ e via __________) -, non appare
insostenibile ritenere che ad esso possa alla fin fine essere attribuita la
qualifica di terreno naturale, così come concluso dalle precedenti istanze. Qualifica,
questa, che s'impone in particolare per quel che concerne la superficie
occupata dal nuovo edificio, ma anche per l'area circostante. Deve quindi essere
considerato tale il terreno rilevato dal geometra, al filo della corona del
muro che lo contiene, segnatamente verso la __________ e l'intersezione con via
__________ (cfr. sezioni geometra 2-4, sezioni 2 e 3 2018 e verbale, foto
36-38) - ovvero nel tratto che qui più interessa (cfr.
infra
, consid.
4).
3.4. Ciò detto, resta ora da verificare se l'altezza dell'edificio, come pure
dei muri e delle opere di sistemazione del terreno previste dal progetto che il
ricorrente contesta, siano conformi alle
norme concretamente
applicabili.
4.
Altezze
4.1. In base all'art. 26 cpv. 1 NAPR, nella zona R3a l'altezza massima
degli edifici non può superare m 10.50.
Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal
terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda
o del parapetto. Per principio, l'altezza si misura dunque sulla
verticale delle facciate, a partire dal terreno
sistemato sino al punto superiore determinante; il punto inferiore di
misurazione è dato dal livello del terreno sistemato perpendicolarmente
sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1).
Il terreno naturale può essere sistemato mediante la formazione di terrapieni
(piani o inclinati) la cui altezza va aggiunta a quella dell'edificio
sovrastante soltanto nella misura in cui supera il limite di 1.50 m ad una distanza
di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE; RtiD II-2006 n. 18 consid.
3).
4.2. L'art. 41 LE fissa unicamente un criterio di misurazione. Ciò non
significa che le opere di sistemazione del terreno (muri, terrapieni) non
soggiacciano a limitazione di sorta. I muri che non fanno parte di un edificio
sono comunque costruzioni; nella misura in cui determinano ingombri verticali rilevanti
dal profilo delle finalità perseguite dalle norme sull'altezza delle costruzioni,
sono
anch'essi assoggettati a restrizioni.
Al riguardo fanno stato le norme previste dagli ordinamenti edilizi (che sono
soliti distinguere tra
muri di cinta
,
muri di sostegno
ed
eventualmente
muri di controripa
) o, in loro assenza, i principi
giurisprudenziali ad essi generalmente applicabili (cfr.
STA 52.2008.34 del 2 febbraio
2010 consid.
4).
4.2.1. Le NAPR di Lugano non prevedono una
disciplina per questo genere di opere.
Riservate
le prescrizioni concernenti la visuale per il traffico e le misure necessarie
per evitare pregiudizio all'area pubblica confinante, l'art. 9 cpv. 9 NAPR si
limita ad
ammettere la possibilità di realizzare opere di cinta, sistemazioni
del terreno (ecc.)
oltre le linee di
edificazione.
Come già ha avuto modo di indicare il Tribunale (cfr. STA
52.2014.394 del 13
gennaio 2016 consid. 2.7
), l'attività
edilizia del comune di Lugano non è tuttavia solo regolata dalle NAPR, ma anche
dal già citato regolamento edilizio della città, tuttora in vigore (cfr. STA
52.2002.126 del 21 gennaio 2003 consid. 3.3; cfr. anche art. 1 cpv. 2 NAPR;
cfr. inoltre,
e contrario
, l'annotazione in capo al RE, che si limita a
dichiarare "inapplicabili", ancorché non formalmente abrogate, solo
le norme riprodotte in corsivo).
4.2.2. L'art. 69 RE (non riprodotto in corsivo) stabilisce in particolare
che gli spazi liberi fra gli edifici e le aree pubbliche devono essere tenuti
in condizioni decorose (cpv. 1). Se questi sono cinti con un muro, l'altezza
dello stesso non potrà superare i m 0.60. Al muro, soggiunge il cpv. 1, potrà essere
aggiunta una cancellata di ferro o, se il complesso estetico lo permette, di
altro materiale idoneo, salvaguardata la visuale per il traffico. Se i due
fondi non sono allo stesso piano, soggiunge poi il cpv. 3, l'altezza del
muretto di cinta è misurata dal livello del terreno superiore.
L'altezza delle cinte lungo i confini interni
delle proprietà private è invece regolata dalla legge di applicazione e complemento
al
Codice civile svizzero (art. 69 cpv. 7 RE).
4.2.3. Per quanto qui interessa, la predetta
norma disciplina l'altezza massima (m 0.60) dei muri di cinta verso l'area
pubblica (cpv. 1). Conformemente ai principi generali, tale disposizione va
comunque applicata anche ai muri di sostegno eretti lungo la
strada. Dal
profilo degli ingombri verticali, le ripercussioni ingenerate da queste opere
sui fondi contermini non sono in effetti diverse da quelle derivanti dai muri
di cinta (cfr. STA 52.2012.112
del 19
febbraio 2013 consid. 5.1; cfr. anche STA 52.2008.34 citata, consid. 4.2). Per
giurisprudenza, al medesimo limite (m 0.60) devono inoltre attenersi i
terrapieni retrostanti, ma solo n
ella
fascia determinata dalla distanza dalla strada (cfr.
STA
52.2012.112
citata, consid. 5.1; 52.2011.230 del 3 aprile 2012 consid. 2.3
). Se sono eretti
all'interno dei fondi, in assenza di una diversa norma, fanno invece
stato i limiti d'altezza
per gli
edifici (cfr. STA
52.2008.34 citata, consid. 4.2.3); resta comunque riservato
il criterio di misurazione dell'art. 41 LE (
supra
, consid. 4.1).
4.2.4.
In mancanza di un'esplicita indicazione, all'art. 69 RE
sfuggono
per contro i muri di controriva. Per principio la situazione di questi
manufatti (ovvero di opere di sostegno di escavazioni di terreno in pendio) è
infatti diversa: non determinando nuovi ingombri verticali, con conseguenti
ripercussioni sui fondi contermini, i muri di controripa non sono di regola
assoggettati alle norme sulle altezze applicabili ai muri di sostegno di
terrapieni artificiali (cfr. STA 52.2008.34 citata, consid. 4.2).
Nessuna norma dell'ordinamento edilizio di Lugano regola poi l'eventuale
sovrapposizione di un muro (o opera) di cinta o di sostegno a un muro di
controriva; tanto meno stabilisce particolari limiti d'altezza o criteri di
misurazione al riguardo (ad esempio, che impongano di sommarne le altezze). In
assenza di una specifica regolamentazione, avuto riguardo alla diversa funzione
dei muri e alle diverse finalità perseguite dalle disposizioni che ne limitano
lo sviluppo, come pure al fatto che i muri di controripa servono specialmente a
permettere l'escavazione del terreno a
valle,
è da ritenere che, di principio, nulla osta alla costruzione di un muro di
cinta (o di sostegno) sopra un muro di controriva (a confine). In questa
ipotesi - conformemente a quanto già ammesso dalla recente giurisprudenza per
casi simili - i manufatti vanno trattati in modo distinto e l'altezza
dell'opera di cinta (o
muro di sostegno) sovrastante va di regola
misurata dalla corona del muro di controripa, il cui livello coincide con
quello naturale (cfr. STA 52.2016.197 del 20 febbraio 2018 consid. 2.5;
52.2016.279
del 13 novembre 2017 consid.
3.2; 52.2013.529 dell'8 aprile 2015 consid. 4; cfr. peraltro anche l'art. 69
cpv. 3 RE); resta riservata
l'applicazione della clausola estetica,
qualora dal cumulo dei differenti muri risulti un'opera incompatibile con
l'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio.
4.3. In concreto, il progetto prevede di erigere il nuovo stabile sul terreno
esistente, che prevede in particolare di innalzare a valle (a filo con lo zoccolo
dell'autorimessa), con un terrapieno alto da m 0.49 a m 1.29, sostenuto da un
muro di pari altezza, eretto sulla corona di quello in sasso esistente, a
confine con la strada.
SEZIONE 4 (schema)
Verso ovest è invece prevista una parziale escavazione del terreno esistente,
eliminando il muro in sasso dalla curva di via __________ e contenendo il
terreno con un nuovo muro che, dalla __________, piega all'interno del fondo
(cfr. facciata sud 2018 e facciata ovest; sezioni 2 e 4).
4.4. Ora, certo è anzitutto che il muro in sasso esistente che contiene il
terreno della part. __________ verso la __________ non si pone in contrasto con
alcuna norma di diritto edilizio. In assenza di un'esplicita disposizione, i
muri di controriva verso l'area pubblica - quale deve essere assimilato il
manufatto in questione - non soggiacciono in concreto a particolari restrizioni.
Identica conclusione deve valere per il tratto che - come ben risulta dai piani
prodotti in questa sede con scritto 23 gennaio 2018 - andrà a chiudere il varco
esistente (per accedere al garage che verrà demolito con la villa; facciata sud
2018 e sezioni 2 e 3 2018).
4.5. Da escludere è invece che al di sopra del predetto muro in sasso possa
essere eretto un nuovo muro di sostegno alto m 1.29, così come è previsto nel
tratto più a ovest (lungo una dozzina di metri), prima dell'intersezione con
via __________ (cfr. sezione 4 e facciata sud 2018). Ancorché nulla osti di
principio
alla sovrapposizione di un muro di
sostegno a uno di controriva e
l'altezza del primo vada determinata
dalla corona di quello sottostante (che coincide essenzialmente con il livello
del terreno naturale; cfr. consid. 3.3
in fine
e 4.2.4
con
rimandi), nel tratto in questione il nuovo manufatto disattende il limite massimo
di m 0.60 prescritto dall'art. 69 cpv. 1 RE (applicabile anche ai muri di sostegno)
e, come tale, non può essere approvato. Identica conclusione s'impone per il
terrapieno retrostante, nella fascia determinata dalla linea di arretramento
dalla __________.
La precedente istanza ha nondimeno ritenuto che al difetto potesse essere posto
rimedio alla condizione che la sopraelevazione del muro in questione e il
terrapieno retrostante non superassero l'altezza di m 0.60 (dalla corona del
muro, sormontabile da un parapetto). A giusta ragione. Tale condizione - chiara
e concernente un aspetto di secondaria importanza - permette infatti di
ricondurre nell'ingombro massimo ammesso (m 0.60) le
opere in questione. Contrariamente a quanto pretende l'insorgente, la clausola
non si ripercuote sull'altezza dell'edificio retrostante.
Considerato l'ampio
spazio che divide il nuovo stabile dalla strada e la fascia di arretramento
dalla __________ (5 m dalla mezzeria della strada, non dal suo ciglio come
erroneamente riportato in alcune piante di progetto e affermato dal ricorrente;
cfr. piano di dettaglio traffico agli atti), la predetta condizione non impedisce
affatto di realizzare - al filo dello zoccolo dell'autorimessa (interrata) - un
terrapieno, se del caso inclinato, alto m 1.29 ad una distanza di 3 m
(raccordato a quello sottostante; cfr.
infra
, schema indicativo). Lungo
il tratto in questione è pertanto altrettanto certo che l'edificio rispetterà
il limite massimo (m 10.50) prescritto (cfr. sezione 4); il terrapieno non va
conteggiato sulla sua altezza (
supra
, consid. 4.1).
SEZIONE (schema)
4.6. Esente da critiche va anche il nuovo tratto di muro che piega verso l'interno
del fondo, lungo la rampa d'accesso: d'altezza compresa tra ca. m 1.50 e 3 m
(cfr. facciata ovest e facciata sud 2018), lo stesso va essenzialmente
ricondotto a un muro di controriva (in quanto volto a sostenere il terreno
naturale che verrà escavato per realizzare la rampa; cfr. facciata sud 2018,
facciata ovest e sezione 5); non soggiace dunque a particolari limiti. Ne fa
eccezione il primo lembo, in cui si riallaccia al muro in sasso esistente (all'intersezione
tra la __________ e via __________), che secondo i piani verrà innalzato di
circa 1 m (cfr. facciata sud 2018, raffronto tra il profilo del muro esistente
[in giallo] e l'
inizio nuovo muro a raccordo accesso
). Tale
sopraelevazione, come censura il ricorrente, disattende a sua volta il limite
di m 0.60 (art. 69 RE), nella fascia determinata dalla distanza dall'area pubblica.
Anche a tale difetto può comunque essere posto rimedio, subordinando la licenza
edilizia all'ulteriore condizione che l'innalzamento del muro e il terrapieno
retrostante, nella fascia di arretramento delle due strade (5 m dalla mezzeria
della __________ e 4 m dal ciglio di via __________, cfr. citato piano di
dettaglio traffico), non potrà oltrepassare m 0.60. Neppure tale clausola,
chiara e di agevole attuazione, pone l'edificio sovrastante in contrasto con l'art.
26 cpv. 1 NAPR. Considerato che in questo punto lo stabile è alto (solo) m 8.40
ca. (cfr. facciata sud 2018, in corrispondenza dello spigolo ovest dell'autorimessa
censurato dall'insorgente, ricorso pag. 11), il margine disponibile (Δ m
2.10) consente di assorbire ogni eccedenza del terrapieno (inclinato) a valle,
da conteggiare sull'edificio nella misura in cui supera m 1.50 ad una distanza
di 3 m (
supra
, consid. 4.1; cfr. dislivello tra la quota di progetto
0.00 [409.12 m/s.m] e la corona del muro esistente [ca. 406.60 m/s.m] = ca. a m
2.50; da cui un avanzo pari al massimo a 1 m).
4.7. Da respingere è pure la censura riferita all'altezza dello stabile sul
lato ovest.
Su questo versante, ai piedi della facciata, il progetto prevede di sistemare
il terreno mediante terrapieni alti al massimo m 1.50, ad una distanza di 3 m
(cfr. prospetti ovest e nord, sezioni 1 e 5). Misurato dal livello dei
terrapieni (+ 0.00), lo stabile presenta un'altezza di m 10.50. Da questo
profilo rispetta dunque il limite massimo ammesso. Ne fa tuttavia eccezione un
tratto, largo ca. 4 m (alla base della facciata), ove è prevista un'escavazione
del terreno naturale per realizzare l'ingresso all'autorimessa. Contrariamente
a quanto pretende l'insorgente, l'ingombro risultante da questo scavo non
determina alcun sorpasso dell'altezza massi
ma
consentita. È ben vero che quando la sistemazione è ottenuta abbassando il
livello del terreno naturale, il maggior sviluppo verticale delle facciate che
ne risulta va di regola preso in considerazione ai fini della misurazione
dell'altezza
(cfr. STA 52.2016.149
del 15 settembre 2017 consid. 2.1 e rinvii; 52.2014.204 del 27 marzo 2015
consid. 2.1; 52.2005.426 del 15
febbraio 2006 consid. 4.1 e rimandi, confermata
da STF 1P.173/2006 del 26 ottobre 2006 consid. 2.2;
Scolari
, op. cit., ad art. 40 LE, n. 1123). Una trincea che
occupa soltanto una frazione della facciata, scavata nel terreno per formare
un'area di disimpegno (come l'accesso ad un'autorimessa o a locali sotterranei),
non è tuttavia da considerare quale livello del terreno sistemato. Le sue
dimensioni non sono in effetti tali da determinare un aumento dell'impatto
risultante dagli ingombri verticali dell'edificio sul paesaggio
circostante (cfr. STA
52.2016.149 citata, consid. 2.1 e rimandi;
52.2005.39 del 20 aprile 2005 consid. 2.1;
Scolari,
op. cit., ad
art. 40/41
LE, n. 1129). In concreto, lo sbocco (a filo facciata) dell'autorimessa (largo ca.
4 m) occupa soltanto ⅓ circa del fronte ovest; può pertanto essere
ricondotto a una trincea, trascurabile dal profilo degli ingombri. Al fine di meglio
assicurare questa configurazione (trincea), va però soppressa l'ampia pensilina
(terrazza) che la ricopre, allargandosi oltre il varco fino a 6 m, ad una
distanza di 3 m (cfr. pianta PT); l'area antistante il prospetto ovest, da
sistemare solo con i predetti terrapieni alti m 1.50 (senza terrazza), andrà di
conseguenza resa inaccessibile (a partire dai due spigoli della facciata). A
questa condizione, non vi è dubbio che l'altezza dell'edificio sul lato ovest
rispetterà in ogni punto l'altezza massima ammessa. Non è invece dato di vedere
perché il suo sviluppo verticale dovrebbe essere determinato dalle più distanti
rampe d'accesso.
Esenti da critiche sono infine i muri che delimitano lo sbocco, sostenendo il
terreno sui lati; in parte riconducibili a muri di controriva e per il resto (m
1.50) a muri di sostegno (cfr. sezione 5; cfr. anche sezione 1), gli stessi non
disattendono alcuna norma edilizia concretamente applicabile.
4.8. I predetti muri non richiamano neppure il rispetto delle distanze tra
edifici. Ciò che vale anche per il tratto che prosegue verso sud (contenendo il
terreno lungo la rampa) e il muro a confine con la __________ di cui si è detto
(che potranno essere innalzati al massimo di m 0.60, cfr.
supra
consid. 4.5
e 4.6). Questi muri non ledono come visto nessuna norma loro applicabile. In
ogni caso va ricordato che le costruzioni non soggiacciono alle distanze tra
edifici per rapporto ai manufatti che le sorreggono. Un muro di sostegno o di
controriva non determina in effetti alcun ingombro per l'edificio sovrastante,
dal quale non è neppure percettibile. Considerate le finalità delle norme sulle
distanze tra edifici, strettamente correlate alle ripercussioni sui
fondi circostanti (salubrità, adeguata insolazione,
aereazione e illuminazione
), una simile esigenza sarebbe priva di senso,
così come già stabilito dalla giurisprudenza (cfr. RtiD II-2006 n. 18 consid. 2.2;
52.2005.47 del 6 aprile 2005 consid. 3.1; cfr. pure STA 52.2012.46 del 22
giugno 2012 consid. 2.6). Per prassi costante, le opere di sistemazione del
terreno sfuggono del resto anche all'applicazione dei criteri di misurazione
dell'altezza sanciti dall'art. 40 cpv. 2 LE. Da questo profilo, soggiacciono
(solo) alla disciplina di cui all'art. 41 LE, che come già visto impone unicamente
di conteggiare sull'edificio sovrastante l'altezza del terrapieno che supera il
limite di m 1.50 ad una distanza di 3 m dal piede della facciata, non anche
l'eccedenza di altezza riscontrabile alla distanza di 12 m (cfr. RDAT II-1996
n. 35; cfr. inoltre: RDAT II-1994 n. 42; STA 52.2008.24-27-28 del 28 aprile
2008, consid. 3.2.4; STA 52.2011.147 del 31 maggio 2012, 4.2.3). Anche su
questo punto, il ricorso va pertanto respinto.
5.
Punti panoramici
5.1. Giusta l'art. 38 NAPR di Lugano,
per
la protezione del panorama, il piano delle zone ed il piano del paesaggio indicano
i
punti panoramici da rispettare o da valorizzare, per i quali
sono da applicare le seguenti prescrizioni, complementari a quelle di zona:
1.  Per i
punti panoramici designati sui piani citati con il n. 1, le costruzioni devono
essere contenute sotto il fascio di rette inclinate di 10° sotto l'orizzonte e
tracciate a partire dal confine della particella all'altezza di un metro sopra
il campo viabile panoramico;
2.  Per i
punti panoramici designati sui piani citati con il n. 2, le costruzioni devono
permettere la creazione di canali di vista che si ottengono con una distanza
minima dai confini di 5 m, riservate quelle
(maggiori)
previste dalle
zone R7, R7a, R7b, R5.
Per le
costruzioni il cui ingombro massimo supera i 20 m le distanze dai confini vanno
aumentate di un metro rispetto a quelle stabilite dal primo capoverso.
Per le
costruzioni il cui ingombro massimo supera i 30 m le distanze dai confini vanno
aumentate di due metri rispetto a quelle stabilite dal primo capoverso.
Non
sono ammessi edifici il cui ingombro supera i 40 m.
3.  Il
municipio può inoltre imporre restrizioni alla formazione di posteggi e
piantagioni.
Tanto i punti panoramici del primo tipo (n. 1), quanto quelli
del secondo (n. 2), sono in genere definiti lungo il ciglio a valle di strade
dalle quali si può godere di un panorama meritevole di protezione. I punti del
primo tipo istituiscono un vincolo che grava sui fondi sottostanti vietando
costruzioni oltrepassanti in altezza la linea situata 10° al di sotto dell'orizzonte
dato dalla quota di un metro più alta del campo stradale lungo il confine a monte
del fondo. L'art. 38 cpv. 2 NAPR protegge invece i punti
panoramici di categoria 2 attraverso una
limitazione dello sviluppo
orizzontale delle costruzioni, attuata
mediante l'imposizione di un limite d'ingombro (40 m) e di una distanza dal
confine dei fondi, graduata in funzione dell'estensione orizzontale delle costruzioni,
destinata a formare canali di vista più larghi di quelli che risulterebbero
altrimenti dall'applicazione delle distanze dal confine prescritte dalle norme
di zona (cfr. STA 52.2009.285 del 1° aprile 2010 consid. 2.1; 52.2004.31 del 4
marzo 2004 consid. 2.1).
La restrizione sancita dall'art. 38 cpv. 2 NAPR grava unicamente i fondi
direttamente a valle della strada, lungo la quale sono fissati i punti (tratti)
panoramici di categoria 2 (cfr. piano del paesaggio). In assenza di un'esplicita
disposizione, non si estende anche ai fondi ancora più a valle, discosti dalla
strada. L'interpretazione, data dal municipio (al proprio diritto comunale
autonomo), non appare insostenibile. È anzi confermata dal diverso assetto
fondiario - non allineato ai confini dei fondi sovrastanti - che presentano in
diversi casi i terreni più a valle (cfr. piano del paesaggio). Avesse inteso
creare dei canali estesi non solo ai terreni adiacenti alla strada, ma anche ad
altri situati in zone più basse, la norma avrebbe in effetti fatto astrazione
da fasce stabilite in funzione dei limiti delle proprietà, per considerare
invece punti o rette fisse (a partire dal ciglio della strada) - aventi una determinata
estensione (sia sul piano orizzontale che verticale) - indipendenti dall'assetto
fondiario dei terreni.
5.2. In concreto, il piano del paesaggio fissa vincoli di protezione del
panorama di categoria 2 lungo il lato a valle di via __________
. Il fondo dedotto in edificazione non è adiacente
a questa strada, dal quale è separato dai due fondi confinanti a monte (part. __________
e __________). Trovandosi oltre una trentina di metri
più a valle, il
fondo non soggiace pertanto al vincolo dell'art. 38 cpv. 2 NAPR, che come detto
grava solo le proprietà immediatamente sottostanti alla strada. La conclusione
del municipio, che scaturisce da un'interpretazione sostenibile della norma,
non può pertanto che essere confermata anche da questo Tribunale.
6.
6.1. Sulla base di tutte le considerazioni che
precedono, il ricorso
deve pertanto essere parzialmente accolto,
riformando la decisione del Consiglio di Stato, che viene completata nel senso
che la licenza edilizia è assoggettata alle ulteriori condizioni indicate ai consid.
4.6. e 4.7.
6.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm), commisurata al
lavoro occasionato dall'impugnativa, è posta a carico del ricorrente,
proporzionalmente al suo preponderante grado di soccombenza. Nella misura in
cui non sono compensate, l'insorgente è tenuto a rifondere al resistente,
assistito da un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art. 49
cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.Il ricorso è
parzialmente accolto.
§.  Di conseguenza, la decisione 7 settembre 2016 (n. 3867) del
Consiglio di Stato è riformata, completando il dispositivo n 1.1 nel senso che
la licenza edilizia 24 aprile 2015 rilasciata dal municipio di Lugano a CO 1 è
subordinata alle ulteriori seguenti condizioni:
·
l'innalzamento del muro che piega
all'interno del fondo e il terrapieno retrostante, nella fascia di arretramento
delle due strade (5 m dalla mezzeria della __________ e 4 m dal ciglio di via __________),
non potrà oltrepassare m 0.60 (così come indicato al consid. 4.6);
·
eliminare la terrazza (PT) davanti
alla facciata ovest, rendendo inaccessibile l'area antistante, così come illustrato
al consid. 4.7.
Per il resto è confermata.
2.La tassa di
giustizia di fr. 4'000.- è a carico di RI 1 in ragione di fr. 3'500.- e per la
rimanenza (fr. 500.-) viene addossata a CO 1.
Dall'importo addebitato al ricorrente va dedotta la somma (fr. 1'800.-) che
egli ha già versato a titolo di anticipo delle presunte spese processuali.
3.L'insorgente è
tenuto a versare a CO 1 fr. 2'500.- a titolo di ripetibili per questa sede.
4.Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
5.  Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
vicepresidente                                            La vicecancelliera