ti_gerichte · 40.2005.259 · 2006-08-14 · it
Tredici mappali. Correttivi sui valori metrici a nuovo di alcuni edifici e sui valori metrici di alcuni terreni. Sono ammesse soluzioni schematiche, anche se in tal modo vengono forzatamente tracurate alcune specificità dei singoli casi e non viene perfettamente garantita la parità di trattamento.


Incarto n.40.2005.259

__________

Lugano

14 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Argentino Jermini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 2/12 dicembre 2005 da

-
 RI 1,

-
 RI 2,

contro

la
 decisione su reclamo emessa l'11 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 192, 1179, 3524, 3542, 3549, 3550, 3713, 3714, 3784, 3787,
 3796, 4663 e 4666 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 9 giugno 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004
sono i seguenti:

-CHF 311'686.- per il mapp. no. 192
RFD di __________;

-CHF 44160.- per il mapp. no. 1179
RFD di __________;

-CHF 346.- per il mapp. no. 3524
RFD di __________;

-CHF 1982.- per il mapp. no. 3542
RFD di __________;

-CHF 1734.- per il mapp. no. 3549 RFD
di __________;

-CHF 1277.- per il mapp. no. 3550
RFD di __________;

-CHF 397.- per il mapp. no. 3713
RFD di __________;

-CHF 419.- per il mapp. no. 3714
RFD di __________;

-CHF 20.- per il mapp. no. 3784 RFD
di __________;

-CHF 158.- per il mapp. no. 3787
RFD di __________;

-CHF 360.- per il mapp. no. 3796
RFD di __________;

-CHF 6'993.- per il mapp. no. 4663
RFD di __________;

-CHF 4'012.- per il mapp. no. 4666
RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 25 agosto 2004 da RI 1 e RI 2, che concerneva pure i
mapp. nr. 1144, 1150, 1171, 3773 e 3799 RFD di __________, è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 11 novembre 2005.

Limitatamente
ai fondi oggetto del presente ricorso, lautorità di prima istanza ha però respinto
il gravame e confermato tutti i valori ufficiali di stima.

3.     Con
ricorso del 2/12 dicembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo
Tribunale postulando per tutti i mappali il mantenimento del precedente valore
di stima. Ciò per i seguenti motivi:

-Mapp. no. 192: laumento della stima di un terzo rispetto alla
precedente, determinata pochi anni orsono risulta ingiustificato e i valori
degli edifici accessori devono essere inglobati nel valore delledificio
principale sub. A.

-Mapp. no. 1179: si tratta di una stalla in disuso e fatiscente che
non rispetta più le prescrizioni per poter svolgere lattività agricola.
Sulledificio gravano delle servitù dovute ai sussidi agricoli concessi per
lazienda ed un utilizzo allinfuori di scopi agricoli risulta attualmente
impensabile. Il valore metrico di base del terreno deve pertanto essere ridotto
di almeno il 50% e stabilito in CHF/mq 60.-.

-Mapp. nr. 3524, 3542, 3549,
3550, 3713, 3714, 3784, 3787 e 3796: si
tratta di terreni destinati a pascolo o allo sfalcio che si trovano ad
altitudini variabili tra i 1'500 m/sm e i 1'700 m/sm e che hanno uno scarso
rendimento. Il valore metrico unitario deve pertanto essere ridotto per
confronti con altri terreni posti in zone più favorevoli e stabilito in CHF/mq
0.10 per i mapp. nr. 3524, 3787 e 3796 e in CHF/mq 0.05 per i mappali
rimanenti.

-Mapp. no 4663: si tratta di un terreno utilizzato come pascolo
situato in una zona discosta ad oltre 1'700 m/sm e che non ha alcun accesso
carrabile. Il relativo valore metrico unitario di stima, per confronti con
altri terreni ben più pregiati ubicati nel piano di __________, deve pertanto
essere ridotto a CHF/mq 0.05.

-Mapp. no. 4666: si tratta di una stalla in una zona discosta e
raggiungibile unicamente tramite un sentiero, che un tempo veniva usata per il
bestiame e che è priva di qualsiasi infrastruttura (luce, WC, acqua potabile,
riscaldamento/boiler, ecc.). Il valore metrico del terreno, gravato da servitù
da relazionare con il ricevimento di sussidi agricoli, è sproporzionato per
rapporto ad altri terreni ben più pregiati e serviti da accessi carrabili in
altre località del Comune. Pertanto il valore metrico unitario di stima deve
essere ridotto a CHF 0.05.

4.                                     Nel
corso del sopralluogo esperito il 9 giugno 2006 il Tribunale ha acquisito agli
atti la documentazione relativa allinventario dei rustici presenti nel Comune
di __________ e ha constatato quanto segue:

-Mapp. no. 192: ledificio principale sub. A è una stalla di recente
costruzione con delle finiture che rientrano nella norma per un simile edificio
e uno stato di conservazione pure normale. La carpenteria è in legno, delle
parti in facciata, verso nord-ovest, sono in calcestruzzo a vista e la
pavimentazione è parzialmente in cemento e parzialmente in terra. La copertura
è in eternit. Il sub. B è una sostra, il sub. C una tettoia collegata con
ledificio principale ed utilizzata come deposito per i macchinari e le
attrezzature agricole, il sub. D un letamaio definito da una struttura
circolare in lastre di cemento, i sub. E ed F sono due sili per il foraggio. I
ricorrenti hanno ribadito che il valore del terreno non viene in realtà
contestato.

-Mapp. no. 1179: i ricorrenti hanno confermato che la contestazione è
limitata al solo valore del terreno, ritenuto eccessivo per confronti con i
valori dei terreni vicini. Sul fondo è presente un edificio agricolo che sino
al 1994/1995 veniva utilizzato come stalla /fienile e che attualmente è adibito
a deposito per le attrezzature agricole.

-Mapp. nr. 3713, 3714, 3784,
3787, 3796: si tratta di terreni
prativi che vengono falciati una sola volta allanno.

-Mapp. nr. 3524, 3542, 3549 e
3550: si tratta di terreni prativi
destinati a pascolo.

-Mapp. no. 4663: il sub. A è un edificio diroccato, mentre il sub. B
è una stalla abbandonata che si trova nello stato originale. Il terreno è
prativo e viene utilizzato come pascolo.

-Mapp. no. 4666: è presente una stalla in disuso.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari degli oggetti
stimati e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare
la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Giusta
lart. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dellart. 16 LPT e
della LDFR quelli idonei oppure adibiti allutilizzazione agricola o orticola,
quelli che, nellinteresse generale, devono essere utilizzati dallagricoltura
ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati
alla LDFR.

I
fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2
Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1
del Regolamento di applicazione della Lst.).

6.5.

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

-Mapp. no. 192: premesso che nella valutazione della stima si deve
tener conto separatamente di tutti gli accessori (art. 4 Lst.) ad eccezione di
quelli di poca importanza, che sono compresi nella valutazione globale del
fondo (art. 2 del Regolamento di applicazione della Lst.), alla luce delle
risultanze del sopralluogo e in particolare delle caratteristiche specifiche
delledificio, di recente costruzione -1997- e con finiture e stato di
conservazione che rientrano nella norma, il valore di stima viene ritenuto
adeguato, ad accezione del valore assegnato al sub. D, un semplice letamaio che
non può essere considerato nemmeno come edificio accessorio e deve essere
computato con il solo valore del sedime.

Per
quanto attiene invece al valore del terreno in una recente decisione (Sentenza
del 14 luglio 2006 della II Corte di diritto pubblico in re Comunione
ereditaria fu __________ contro Ufficio di stima del Cantone Ticino e Tribunale
di espropriazione del Cantone Ticino) riguardante una fattispecie analoga il
Tribunale Federale ha avuto modo di ribadire che così come la giurisprudenza
riconosce ad esempio che è impossibile stabilire in ogni singolo caso il valore
locativo in ragione di una ben precisa percentuale del valore venale (DTF 125 I
65 consid. 3c), è parimenti escluso di poter fissare il valore di reddito con
una precisione dellordine dei centesimi. Il ricorso a determinati parametri
forfetari è pertanto imprescindibile, considerato che la stima ufficiale degli
immobili viene determinata nel quadro di una procedura su larga scala, in cui
occorre tener conto anche di aspetti di praticabilità e di economicità
dellattività amministrativa. In questo senso, per semplificare il
procedimento, sono ammesse soluzione schematiche, anche se in tal modo vengono
forzatamente trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene
perfettamente garantita la parità di trattamento (DTF 131 I 291 consid. 3.2.1 e
3.2.2; 128 I 240 consid. 2.3; 125 I 65 consid. 3c; sentenza 2P.36/1999 del 3
novembre 2000, in: Pra 2001 n. 98, consid. 2c). Ne consegue che le modalità di
valutazione adottate dal legislatore, che differiscono in modo marcato da
quelle che stavano alla base della vecchia Lst. e non possono essere realmente
paragonate, reggono di principio alle censure formulate dai ricorrenti. In
merito a questo specifico punto, il ricorso deve pertanto essere rigettato.

-Mapp. no. 1179: se è vero che i vincoli dovuti ai sussidi agricoli
non incidono né sul valore del terreno né sulle sue potenzialità edificatorie è
altrettanto vero che la superficie ridotta del fondo, di soli 268 mq, non
permette uno sfruttamento ideale secondo i parametri di PR previsti per la zona
residenziale semi-intensiva, 3 piani (R3). Deve essere pertanto applicato un
correttivo del -30% sul valore metrico del terreno, ritenuto che lo stesso, oltre
che di superficie maggiore rispetto al mapp. no. 1171, posto come termine di
paragone, risulta comunque già ampiamente edificato.

-Mapp. nr. 3713, 3714, 3784,
3787, 3796: per quanto attiene il
valore di base dei terreni, che deve essere confermato, vale quanto già esposto
per il mapp. no. 192. Purtuttavia, nella fattispecie concreta il Tribunale
applica un correttivo del -35% sul valore metrico di ciascun terreno in
considerazione del fatto che i medesimi, vista lubicazione discosta ad un
altitudine di ca. 1'500 m/sm, sono utilizzati unicamente per ununica
falciatura sullarco di un anno e non sono destinati a pascolo.

-Mapp. nr. 3524, 3542, 3549 e
3550: anche in questo caso, per
quanto riguarda il valore di base dei terreni, che deve essere confermato, vale
quanto già esposto per il mapp. no. 192. Nella fattispecie concreta, ritenuto
che i ricorrenti medesimi sostengono che si tratta di terreni prativi destinati
esclusivamente a pascolo, non sussistono motivi tali da giustificare
lapplicazione di un correttivo sul valore metrico di riferimento. I rispettivi
valori ufficiali di stima vengono pertanto confermati.

-Mapp. 4663 e 4666: i due fondi, situati in località __________, presentano
dei rustici in stato precario con finiture semplici ed economiche che nel corso
degli anni non sono stati oggetto di manutenzioni particolari. Inoltre, oltre a
trovarsi in una zona soggetta a pericolo naturale e ad essere raggiungibili
unicamente tramite un sentiero, gli edifici sono privi di sistemi di
approvvigionamento dacqua potabile e di qualsiasi altra infrastruttura.
Ritenute le loro caratteristiche specifiche i rispettivi valori metrici a nuovo
devono essere ridotti da CHF/mc 122.- a CHF/mc 86.-, valore che meglio si
addice alle fattispecie concrete. Per quanto attiene invece al valore base dei
terreni, utilizzati come pascolo, vale quanto esposto sopra.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima
così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

-CHF 307'686.- per il mapp. no. 192
RFD di __________;

-CHF 34512.- per il mapp. no. 1179
RFD di __________;

-CHF 258.05.- per il mapp. no. 3713
RFD di __________;

-CHF 272.35.- per il mapp. no. 3714
RFD di __________;

-CHF 13.- per il mapp. no. 3784 RFD
di __________;

-CHF 102.70.- per il mapp. no. 3787
RFD di __________;

-CHF 234.- per il mapp. no. 3796
RFD di __________;

-CHF 346.- per il mapp. no. 3524
RFD di __________ (valore confermato);

-CHF 1982.- per il mapp. no. 3542
RFD di __________ (valore confermato);

-CHF 1734.- per il mapp. no. 3549
RFD di __________ (valore confermato);

-CHF 1277.- per il mapp. no. 3550
RFD di __________ (valore confermato);

-CHF 5933.- per il mapp. no. 4663
RFD di __________;

-CHF 2'012.- per il mapp. no. 4666
RFD di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 1'000.-, è posta a
carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe i
valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

2.     La tassa di giustizia, di CHF 1'000.-, è posta
a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi