ti_gerichte · 80.2021.275 · 2022-09-22 · it
Tariffa per le operazioni a registro fondiario: valore di contrattazione, contratto di appalto chiavi in mano, identità fra venditore e appaltatore, appalto successivo alla cessione del diritto di compera

Tessin Camera di diritto tributario 22.09.2022 80.2021.275
Tessin Camera di diritto tributario 22.09.2022 80.2021.275
Ticino Camera di diritto tributario 22.09.2022 80.2021.275

Incarto n.
80.2021.275
Lugano
22 settembre 2022
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
segretari
a
Sabrina
Piemontesi - Gianola, vicecancelliera
parti
RI
1
rappr.
da:   RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 14 dicembre 2021 contro la decisione dell’11 novembre 2021 in materia di tassa
di iscrizione a registro fondiario
Fatti
A.
a.
In data 11.6.2019 __________
concludeva con __________ un contratto di costituzione di diritto di compera
sul mapp. __________ RFD __________, di complessivi 2719 m2 dinanzi al notaio __________.
La proprietaria costituiva a favore di __________ un diritto di compera
frazionabile, cedibile, trasmissibile alle medesime condizioni previste
dall’atto pubblico, prorogabile una volta e per un massimo di 6 mesi. Al punto
5 del rogito si stabiliva che la concedente del diritto di compera si impegnava
a sottoscrivere, quale mera proprietaria del fondo la domanda di costruzione
che sarebbe stata presentata dal beneficiario del diritto di compera. La stessa
non si opponeva neppure alla previsione, nei progetti di cui alla domanda di
costruzione, di frazionamenti del terreno e/o costituzioni di PPP prima della
costruzione. La durata del diritto di compera veniva stabilita sino al
31.12.2019. Il prezzo veniva fissato tra le parti in fr. 2'310'000.-.
b.
Il 23.10.2019 __________ e
__________, dinanzi al notaio __________ prorogavano il diritto di compera
sulla part. __________ RFD __________ sino al 30.6.2020.
c.
Il 24.10.2019 il notaio __________
rogava un atto pubblico di “costituzione di quote di comproprietà secondo
l’ordinamento della proprietà per piani” prima della costruzione ai sensi
dell’art. 712d cpv. 2 cifra 2 CCS tra __________ e __________. In particolare __________,
nella sua qualità di proprietaria, dichiarava di costituire la particella n. __________
RFD __________ in quote di comproprietà secondo l’ordinamento della proprietà
per piani previsto agli art. 712a e segg. CCS, il tutto conformemente al piano
di ripartizione della PPP ed alla tabella dei millesimi, nonché al piano di
assegnazione delle parti comuni. Entrambi i documenti venivano redatti dalla __________
(ora __________, società della quale __________ è Presidente del CdA con
diritto di firma individuale).
d.
Il 29.1.2020 il Comune di __________
ha rilasciato la licenza edilizia a seguito della domanda di costruzione
presentata da __________, per l’edificazione di due palazzine di appartamenti
sul mapp. __________ RFD __________, di proprietà di __________.
e.
Il 3.4.2020 __________
cedeva parzialmente alla società __________ (ora RI 1) rappresentata da  __________
il proprio diritto di compera sulla part. __________ RFD __________, con atto
pubblico del notaio __________. Con l’atto notarile in questione __________
cedeva a __________ (ora RI 1) il diritto di compera sulle PPP __________, __________
e __________ fondo base __________ RFD __________ ad un prezzo di fr. 348'810.-
(e meglio fr. 99'330.- per la PPP __________; fr. 90'090.- per la PPP __________;
fr. 159'390.- per la PPP n. __________ mapp. __________ RFD __________).
f.
Il 26.6.2020 il notaio
avv. __________ presentava un’istanza di trapasso immobiliare a seguito del
diritto di compera, tra __________ e la __________ [ora RI 1] inerente i fogli
PPP n. __________, __________ e __________. Il notaio rogante produceva i
contratti generali di appalto a favore di __________. Il contratto generale di
appalto sottoscritto tra la __________ (in qualità di general contractor) e la __________
([ora RI 1] in veste di committente) prevedeva l’effettuazione dei lavori di
progettazione e le opere di esecuzione degli appartamenti per un prezzo “chiavi
in mano” pari a fr. 1'251'190.- IVA inclusa.
B.
Il 12.2.2021
l’Ufficio dei registri del Distretto di Lugano notificava alla __________ (ora RI
1) la decisione di calcolo della tassa per l’operazione a registro fondiario
inerente l’iscrizione dell’esercizio del diritto di compera sulle PPP __________,
__________ e __________ del fondo base __________ RFD __________.
La tassa veniva
commisurata in fr. 17'600.-. Il valore veniva stabilito addizionando al valore
del diritto di compera di fr. 348'810.- il prezzo pattuito del contratto di
appalto di fr. 1'251'190.-, per un totale di fr. 1'600'000.-, applicando
un’aliquota dell’11‰.
C.
Con reclamo del
23.3.2021, la RI 1, rappresentata dall’avv. RA 1, insorgeva all’Ufficio dei registri
del Distretto di Lugano contro la la tassa per l’operazione nel registro
fondiario emessa a carico della __________ (ora RI 1) di fr. 17'600.-.
La reclamante contestava
la base di calcolo presa in considerazione dall’Ufficio registri per determinare
la tassa. In particolare censurava l’applicabilità, al caso di specie, dell’art
8 LTORF, ovvero il cumulo dell’importo del contratto di appalto e quello del
prezzo di compravendita. In particolare, pur ammettendo che un contratto di
costituzione di un diritto di compera equivale ad un contratto di
compravendita, lo stesso non equivarrebbe alla cessione di un diritto di
compera. Il contratto di diritto di compera stipulato tra __________ e __________
(diritto poi ceduto parzialmente alla __________, ora RI 1) non aveva per
oggetto una vendita con il sistema “chiavi in mano”.
Secondo la reclamante, non
sarebbe stata adempiuta la condizione, contemplata dall’art. 8 LTORF, secondo
cui si richiede una “connessità” tra i contratti. Parte venditrice aveva infatti
confermato la sua completa estraneità all’edificazione degli stabili. Il
contratto di appalto sarebbe stato semmai connesso alla cessione del diritto di
compera, che aveva tuttavia coinvolto altre parti e non la venditrice del
terreno. In particolare, il contratto di compravendita, che si era perfezionato
tra __________ e la __________ (ora RI 1) a seguito della cessione
dell’esercizio di compera, “non aveva e non ha mai avuto per oggetto un fondo
da edificare mediante contratto di appalto stipulato tra le stesse parti”. Non
vi sarebbe pertanto stata alcuna connessione tra il contratto di compravendita
ed il contratto di appalto.
L’estensione del cumulo di
valori di cui all’art. 8 LTORF a casi di cessione del diritto di compera come
quello in esame, non sarebbe stato contemplato dalla legge, che doveva essere
interpretata in maniera restrittiva, trattandosi di una tassa. A tal proposito,
la RI 1 rilevava che anche la responsabilità solidale della parte venditrice
per il pagamento delle tasse di mutazione (art. 2 LTORF) sarebbe stata
calcolata in base ad un importo (stabilito sulla base di un contratto di
appalto) che non la riguardava e al quale era del tutto estranea.
D.
Con decisione su
reclamo del 31.3.2021 l’Ufficio dei registri di Lugano ha confermato la propria
decisione. In particolare ha rilevato che l’art. 8 LTORF si applica anche nei
casi in cui non vi è identità tra alienante ed appaltatore, così come già confermato
dalla Camera di diritto tributario (sentenza CDT 80.2005.87). Ciò che è
determinante è che i contratti di compravendita ed appalto costituiscano a tal
punto un’unità che non si sarebbe giunti alla conclusione dell’uno senza
l’altro; cosa che si accerta quando le parti hanno cooperato allo scopo di
vendere il terreno e di edificarlo. Per determinare l’esistenza di un legame
fra contratto di vendita e contratto di appalto ci si deve basare
sull’esistenza di indizi, tra i quali si annoverano, ad esempio, l’annuncio di
vendita di case nelle modalità chiavi in mano; l’esistenza di un contratto di
appalto sulla base di un progetto definito all’atto di compravendita,
l’alienazione inserita nel contesto di un’operazione di promozione immobiliare
ecc. La valutazione in merito all’applicabilità del computo dei due valori deve
dunque fondarsi sull’insieme delle caratteristiche del singolo caso. Nel caso
di specie, secondo l’Ufficio dei registri, la stretta correlazione tra il
contratto di compravendita (nella forma del diritto di compera cedibile) e di
appalto sarebbe stata evidente. L’atto di costituzione del diritto di compera
era infatti stato stipulato a favore di __________, il quale veniva autorizzato
ad inoltrare una domanda di costruzione in vista dell’edificazione del fondo,
progetto che poteva prevedere anche il frazionamento del fondo o la
costituzione di una PPP. L’atto conteneva anche la facoltà di prorogare il
diritto di compera in caso di opposizioni edilizie. La facoltà per il
beneficiario del diritto di compera di costituire una PPP era stata addirittura
ampliata con l’atto di modifica del diritto di compera, nel senso che il
“beneficiario” avrebbe potuto procedere con la costituzione della PPP “prima
della costruzione” per il tramite della proprietaria, ancor prima
dell’esercizio del diritto di compera. Gli atti di costituzione della PPP erano
stati allestiti dalla società __________ (ora __________), società di cui il
beneficiario del diritto di compera era presidente del consiglio di
amministrazione con diritto di firma individuale. Inoltre, nell’atto di
cessione parziale del diritto di compera sottoscritto dalla proprietaria del
fondo, dal signor __________ e dalla reclamante, veniva specificato che
l’edificazione della PPP sarebbe avvenuta a cura della __________ sulla base di
un contratto di appalto generale sottoscritto con tutti i cessionari delle 22
quote di PPP. Il signor __________ aveva ceduto il diritto di compera a favore
della reclamante limitatamente ai fogli di PPP __________, __________ e __________.
Al momento dell’esercizio del diritto di compera, il notaio rogante aveva
prodotto i contratti generali di appalto a favore di __________. Il contratto
prevedeva un prezzo “chiavi in mano” pari a fr. 1'251'190.-: se a tale importo
si sommava il prezzo indicato per l’esercizio del diritto di compera, ossia fr.
348'810.- si giungeva ad un valore totale di fr. 1'600'000.-. Secondo
l’autorità resistente, la reclamante non aveva intenzione di acquistare un
terreno per edificarvi una casa bensì di comprare un appartamento in un
condominio. La venditrice ed il cedente del diritto di compera non avevano dal
canto loro l’intenzione di cedere semplicemente un terreno inedificato bensì di
offrire all’acquirente finale un’unità abitativa con una superficie definita ed
un prezzo già stabilito chiavi in mano, come dimostrato anche dal prospetto di
vendita della __________ pubblicato sul sito internet della società la __________.
Infine, secondo l’Ufficio dei registri, la signora __________ non appariva
estranea all’edificazione del fondo: la stessa aveva infatti beneficiato
dell’intermediazione offerta dall’impresa generale e promotrice immobiliare,
partecipando agli utili derivanti dalla vendita a terzi degli appartamenti
chiavi in mano.
E.
Con ricorso del
5.5.2021, la RI 1 contestava la decisione su reclamo dell’Ufficio registri al
Dipartimento delle istituzioni, censurando l’applicabilità alla fattispecie del
cosiddetto computo complessivo previsto all’art. 8 LTORF. Riallacciandosi al
Messaggio cantonale riferito al preventivo 2005, s’indicava, a proposito
dell’introduzione dell’art. 8 LTORF, che la norma era stata voluta per tener
conto di un eventuale contratto di appalto nel caso in cui l’alienante,
rispettivamente l’appaltatore si identifichino anche solo dal profilo
economico. Secondo la ricorrente, il caso di specie era diverso per il fatto
che si trattava di una cessione di un diritto di compera che coinvolgeva non
due parti bensì tre. In tal senso l’autorità resistente si sarebbe appellata –
a torto – alla precedente giurisprudenza della Camera di diritto tributario
risalente ad oltre vent’anni fa, nonché all’opinione espressa dal funzionario
cantonale __________ attivo presso l’Ispettorato del Registro fondiario.
Quest’ultimo, a proposito dell’introduzione della LTORF non si era peraltro
mostrato categorico e preciso sul tema in questione indicando, in un articolo
pubblicato in RtiD I-2006, pag. 567 “
Allo stadio attuale si può affermare
che anche i casi di intermediazione attiva sotto varie forme (diritti di
compera cedibili, promozioni immobiliari, quale perno di collegamento tra
proprietario appaltatore e acquirente finale) possono rientrare in questo
contesto”.
I lavori legislativi non
avrebbero confermato, a dire dell’insorgente, una possibile estensione del
computo globale a casi come quello in discussione. Trattandosi di applicare una
tassa, il ricorso avrebbe dovuto essere accolto in assenza di base legale
formale sufficientemente chiara. Inoltre, ammessa ma non concessa l’esistenza
di una base legale sufficiente, non sarebbe stato dato il presupposto della
“connessità” tra il contratto di compravendita ed il contratto di appalto, sia
pure stipulati tra diverse parti contraenti. Parte venditrice, diversamente da
quanto sostenuto dall’Ufficio registri, non avrebbe partecipato agli utili
derivanti dalla vendita a terzi degli appartamenti chiavi in mano. Inoltre, il
fatto che con l’atto costitutivo del diritto di compera dell’11.6.2019 la parte
concedente avesse conferito al beneficiario la facoltà di inoltrare una domanda
di costruzione sarebbe stato ininfluente sotto il profilo della connessione del
contratto di compravendita con il contratto di appalto successivamente
stipulato tra parti differenti. Determinante sarebbe stato solo il fatto che il
diritto di compera non era subordinato all’ottenimento di una licenza edilizia
da parte del beneficiario o alla stipula di un contratto di appalto. Tale
impostazione di base non sarebbe inoltre stata modificata dall’atto di modifica
del diritto di compera sottoscritto il 23.10.2019. Parte venditrice aveva
controfirmato per accordo l’atto di cessione del diritto di compera del
3.2.2020 a favore della RI 1. La sua firma si era resa necessaria unicamente in
relazione al frazionamento del prezzo di compravendita. Al punto A8 del rogito
notarile, la parte venditrice aveva riconfermato dinanzi al notaio la sua
completa estraneità all’edificazione degli stabili. Secondo la ricorrente,
nessuno dei contratti aveva “(…) minimamente modificato il primitivo atto di
costituzione di diritto di compera, nel senso di un coinvolgimento della parte
venditrice nel contratto di appalto”. Parte venditrice, contrariamente alla
tesi sostenuta dall’Ufficio registri, aveva con ogni evidenza, voluto cedere, e
ceduto, unicamente il terreno di sua proprietà. La tesi dell’Ufficio registri
avrebbe inoltre condotto a conclusioni assurde, come quella della
responsabilità della parte venditrice per il pagamento delle tasse di mutazione
(art. 2 LTORF).
F.
Con decisione
dell’11.11.2021 la Divisione della giustizia ha respinto il gravame presentato
dalla RI 1. In merito alla tempestività del gravame, l’autorità spiegava come
nella LTORF faccia difetto un riferimento a norme procedurali e quindi alle ferie
giudiziarie. In analogia con quanto stabilito dalla CDT nell’inc. __________
consid. 3.2. del 22 aprile 2015 in tema di esenzione dalla tassa militare,
ammetteva la tempestività dell’impugnativa.
Nel merito del ricorso,
rilevava come la giurisprudenza della Camera di diritto tributario avesse già
ammesso l’applicabilità del computo complessivo non unicamente in caso di
identità di fatto o economica tra alienante ed appaltatore, ma anche nei casi
in cui uno dei due contratti non sarebbe stato stipulato senza l’altro, anche
in presenza di persone diverse (inc. CDT 80.2005.87). In tal modo la CDT aveva
inteso allinearsi alla giurisprudenza ormai consolidata in numerosi Cantoni
d’oltralpe, ripetutamente confermata dal TF.
Nella fattispecie, la
costituzione del diritto di compera era sin dall’inizio mirata alla completa
edificazione dell’oggetto, sottoposto al regime della PPP in vista di una
vendita in blocco tramite esercizio congiunto, con diretta partecipazione della
parte concedente.
L’atto di costituzione del
diritto di compera era stato stipulato a favore di __________, il quale era
stato autorizzato ad inoltrare una domanda di costruzione in vista
dell’edificazione del fondo, progetto che poteva prevedere anche il
frazionamento del fondo o la costituzione di una PPP. L’atto conteneva anche la
possibilità di prorogare il diritto di compera in caso di opposizioni edilizie.
La facoltà per il beneficiario del diritto di compera di costituire una PPP era
stata poi ampliata con l’atto di modifica del diritto di compera, nel senso che
il beneficiario avrebbe potuto procedere con la costituzione della PPP “prima
della costruzione”, per il tramite della proprietaria, ancor prima
dell’esercizio del diritto di compera. Gli atti di costituzione della PPP erano
stati allestiti dalla società __________ (ora __________), società di cui il
beneficiario del diritto di compera era presidente del consiglio di
amministrazione con diritto di firma individuale. Nell’atto di cessione
parziale del diritto di compera alla __________ (ora RI 1) sottoscritto dalla
proprietaria del fondo e da __________, veniva specificato che l’edificazione
della PPP sarebbe avvenuta a cura della __________ sulla base di un contratto
di appalto generale sottoscritto con tutti i cessionari delle 22 quote di PPP.
Per l’applicazione del
computo complessivo era inoltre decisivo il momento dell’esercizio del diritto
di compera, non quello della sua costituzione. Determinante sarebbe stata
l’ottica dell’acquirente, generalmente considerato il debitore d’imposta,
mentre non era richiesta necessariamente l’identità tra le parti. Sarebbe stato
poi irrilevante che l’appalto fosse stato concluso tra l’acquirente e il
beneficiario di un diritto di compera in previsione della sua ulteriore
cessione ed esercizio. Nella fattispecie, vi sarebbero stati inoltre seri
indizi a favore dell’applicazione del computo complessivo: la subordinazione
evidente del perfezionamento dell’operazione alla stipula di un appalto chiavi
in mano, il momento e circostanze di rilascio della licenza di costruzione, le
modalità di annuncio di vendita delle PPP chiavi in mano, le condizioni di
trasferimento del complesso di PPP in blocco, la riservazione di alcune PPP
edificate a favore della venditrice stessa, la sequenza cronologica delle
operazioni. Pur ammettendo che la fattispecie presentava tratti diversi ed
insoliti rispetto a casi precedenti, ciò sarebbe stato del tutto ininfluente
sull’esito della controversia, in quanto sin dall’inizio il trasferimento di
proprietà si riferiva ad un oggetto la cui edificazione costituiva
una
conditio sine qua non
. Era inoltre innegabile come la concedente, signora __________,
avesse fattivamente contribuito alla messa in atto e alla riuscita
dell’operazione, senza per questo necessariamente partecipare agli utili
relativi all’edificazione, ma traendone comunque tangibili vantaggi. A tal
proposito la Divisione della giustizia rilevava che “
L’interposizione di un
terzo attore va a questo punto ritenuta insufficiente a costituire uno schermo
suscettibile di interrompere il nesso vendita/appalto ponendo al riparo le
parti dalla querelata tassazione
”. Motivo per il quale doveva essere
ammesso che operazioni perfezionate con l’apporto di intermediazione attiva
(diritti di compera cedibili, promozioni immobiliari, quali perno di
collegamento tra proprietario, appaltatore e acquirente) devono rientrare nello
schema impositivo in questione.
G.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1 insorge contro la decisione
della Divisione della giustizia, contestando l’applicabilità dell’art. 8 LTORF
alla fattispecie in questione. In particolare sarebbe abusiva l’estensione del
campo di applicazione della norma, introducendo anche il concetto non meglio
definito di “intermediazione attiva”. Per giustificare la decisione di
estensione dell’applicabilità dell’art. 8 LTORF la Divisione della giustizia
avrebbe ritenuto decisivo il momento dell’esercizio di compera e non quello
della sua costituzione. Secondo la ricorrente determinante, nel caso di un
diritto di compera, sarebbe invece il momento della sua stipulazione, quando le
parti assumono, reciprocamente, i loro rispettivi impegni. Circostanze che
intervengono successivamente e non riguardano la persona del venditore non
potrebbero avere pertinenza nell’ambito dei rapporti venditore – appaltatore
previsti dall’art. 8 LTORF.
In merito al fatto che la
fattispecie debba essere valutata nell’ottica dell’acquirente, secondo la
ricorrente la giurisprudenza citata sarebbe riferita ai casi ove sussiste
un’identità economica tra venditore e appaltatore. Tale circostanza neppure
potrebbe essere desunta dall’art. 8 LTORF, secondo cui al contrario l’ottica
determinante sarebbe quella del venditore. Le motivazioni addotte nella
decisione impugnata sarebbero infondate e, ad ogni modo, non tali da
giustificare un’estensione dell’imposizione sulla base del computo globale.
Motivo per il quale la decisione impugnata sarebbe illegale e dovrebbe pertanto
essere annullata. A titolo abbondanziale, la ricorrente confutava comunque, uno
ad uno i seri i indizi ritenuti dalla Divisione della giustizia per stabilire
la “connessità” tra il contratto di appalto e quello di compravendita.
Diritto
1.
La ricorrente
censura l’applicabilità al caso di specie dell’art. 8 LTORF, argomentando che
il contratto di appalto è stato stipulato con il cessionario del diritto di
compera e non con la parte venditrice. Tale fattispecie esulerebbe dal quadro
normativo contemplato all’art. 8 LTORF.
Di diversa opinione
l’Ufficio dei registri dapprima e la Divisione della Giustizia poi, secondo cui
l’art. 8 LTORF sarebbe perfettamente applicabile anche al caso in narrativa. Le
operazioni perfezionate con l’apporto di intermediazione attiva (diritti di
compera cedibili, promozioni immobiliari quali perno di collegamento tra
proprietario, appaltatore e acquirente) dovrebbero infatti rientrare nello
schema impositivo previsto dall’art. 8 LTORF.
2.
2.1.
Secondo l'art. 954 cpv. 1
CC i Cantoni hanno il diritto di prelevare tasse per le iscrizioni a registro
fondiario e per le relative operazioni geometriche. In questo ambito, essi
godono di un'ampia libertà e possono prevedere il prelievo di semplici tasse di
cancelleria, volte a permettere il recupero dei costi che derivano all'ente
pubblico dall'esecuzione dell'operazione catastale richiesta, oppure di tasse
amministrative, così da coprire i costi complessivi cagionati dalla gestione
del registro fondiario.
Tale norma non limita nel
contempo la sovranità fiscale dei Cantoni, i quali sono liberi di prevedere in
questo ambito anche il prelievo di tributi misti, risultanti dalla combinazione
di una tassa in senso proprio con un'imposta (sentenza del TF 2C_1060/2012 del
30 gennaio 2013 consid. 3.1 con rinvii).
2.2.
Le tasse previste dalla Legge
cantonale del 16 ottobre 2006 sulle tariffe per le operazioni nel Registro
fondiario (LTORF; RL 216.200 ) sono calcolate secondo una percentuale del
valore dell’immobile e crescono, in modo progressivo, con l’aumentare di
quest’ultimo. Siccome gli introiti complessivi provenienti da tale tributo
superano notevolmente i costi generati dalla tenuta del Registro fondiario, la
contribuzione in questione è un tributo misto: ricopre dunque
contemporaneamente il carattere di una tassa e di un’imposta (DTF 72 I 391
consid.
3; STF 13 aprile 1994 n. 2C.2/1992, in RDAT II-1994 n.
16t; v. anche
Blumenstein/Locher
,
System des Steuerrechts, 7
a
ediz., Zurigo 2016, p. 9).
2.3.
Nella misura in cui questo
tributo si presenta come tassa amministrativa, deve rispettare il principio
dell’equivalenza e quello della copertura dei costi. Quest’ultimo vieta il
prelievo di tasse il cui ammontare totale supera la spesa complessiva causata
allo Stato dall’insieme del servizio istituito per adempire la funzione a
motivo della quale la prestazione ha potuto essere domandata.
In base alla
giurisprudenza, per la parte che eccede la tassa, un tributo quale quello in
discussione dev'essere dunque considerato un'imposta sui trasferimenti
immobiliari
(Handänderungssteuer)
, il cui oggetto va di principio
individuato nel trasferimento civilistico di diritti su di un fondo o su di una
parte di esso, non per contro dalle conseguenze economiche che derivano da tale
operazione, come ad esempio è il caso per l'imposta sugli utili immobiliari, la
quale colpisce l'aumento del valore del fondo realizzato al momento della sua
alienazione (sentenza del TF 2C_1060/2012 del 30 gennaio 2013 consid. 3.4, con
riferimento a
Thomas
, Les droits
de mutation, 1991, p. 29, 32 e 33). Il tributo in questione non costituisce in
altre parole un'imposta speciale sul reddito, quanto piuttosto un'imposta
indiretta sul traffico giuridico
(Rechtsverkehrssteuer)
intesa a colpire
il trasferimento della proprietà immobiliare in quanto tale, senza riguardo
alle cause giuridiche che lo hanno determinato (sentenza citata consid. 3.4 con
rinvii).
2.4                                  .
Mentre il diritto del Cantone
di prelevare una tassa per l’iscrizione a RF si fonda su di una riserva a
favore del diritto cantonale che è contenuta nel diritto civile federale (art.
954 cpv. 1 CC), il diritto di prelevare un’imposta sul trasferimento giuridico
trova invece il suo fondamento nella competenza originaria del Cantone di
legiferare in materia di diritto pubblico (art. 6 CC).
3.
3.1.
L’art.
5 cpv. 1 e 2 LTORF prevede che:
1
La tassa
proporzionale è calcolata in base al valore della contrattazione di cui è
chiesta l’iscrizione.
2
Nel caso di iscrizioni di trapasso a titolo oneroso, di successione, di legato
o di donazione, il valore tassabile non è mai inferiore al valore ufficiale di
stima degli immobili trasferiti.
La
formulazione del suddetto articolo è quindi relativamente ampia, dal momento
che comprende ogni trasferimento immobiliare, sia a titolo oneroso sia a titolo
gratuito.
3.2.
Circa
la determinazione del valore, l’art. 7 cpv. 1 LTORF dispone che l’Ufficio del
registro fondiario proceda alla determinazione del valore dell'operazione e
della tassa imponibile subito dopo aver accertato l'ammissibilità
dell'iscrizione e ne dia immediata comunicazione agli interessati. Per l’art. 7
cpv. 2 LTORF il valore dell'operazione è di regola quello risultante dall'atto
notarile o dal documento giustificativo per il trasferimento della proprietà.
L'Ufficio dei registri può chiedere documenti comprovanti il valore e fare allestire
perizie di stima (art. 7 cpv. 3 LTORF).
L’art.
7 cpv. 4 LTORF consente all'Ufficio dei registri di stabilire d'ufficio il
valore dell'operazione quando il valore indicato dalle parti sia inferiore al
valore reale; il valore reale corrisponde al valore commerciale del fondo sul
mercato immobiliare.
3.3.
3.3.1.
Secondo l’art. 8 LTORF,
nel caso di un contratto di vendita, o di altro negozio giuridico
economicamente equivalente, riferita a edifici e a quote di PPP il cui prezzo è
pagato con il sistema “chiavi in mano”, oppure di fondi da edificare mediante
un contratto di appalto, la tassa – in caso di connessità tra contratti – è
calcolata sulla somma corrispondente al valore del terreno sommato al valore
del prezzo pattuito nel contratto di appalto.
3.3.2.
L’attuale art. 8 LTORF
ricalca il tenore dell’art. 5a del Decreto legislativo per la tariffa delle
operazioni del Registro fondiario del 21 luglio 1966 (DLTRF sostituito con
l’attuale LTORF) entrato in vigore il 1.3.2005. In precedenza gli Uffici dei
registri procedevano comunque al computo complessivo – avallato dalla
giurisprudenza – che consisteva nel sommare, ai fini della determinazione
dell’imponibile al valore rogato la mercede d’appalto, qualora contestualmente
veniva sottoscritto un contratto volto all’edificazione del fondo alienato (
Varini
, Il computo complessivo in
relazione alla tassa di iscrizione a Registro fondiario, in RtiD I-2006, p.
550).
3.3.3.
L’art.
5a DLTRF era stato adottato nel quadro dell’approvazione del pacchetto di
misure di riequilibrio delle finanze cantonali adottato nel dicembre 2004 (cfr.
anche
Varini
, op cit., p. 568;
sentenza CDT 80.2007.120 del 22.10.2008, consid. 2.1.).
I
materiali legislativi erano alquanto laconici in merito alla portata ed al
campo di applicazione della disposizione in discussione, limitandosi a
riprendere ampi stralci del commentario dell’imposta sugli utili immobiliari
(cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 5589 del 15 ottobre 2004 sul
Preventivo 2005, pp. 70-71).
Del
resto, l’art. 5a era stato accolto senza discussione dal Gran Consiglio (cfr.
Verbali del Gran Consiglio, anno 2004/2005, p. 2937).
4.
4.1.
La
ricorrente fonda la sua contestazione in particolar modo sul fatto che il
tributo litigioso scaturisce dalla cessione di un diritto di compera, che
sarebbe caratterizzata dal fatto che le parti non sono solo due (alienante e
acquirente) bensì tre (alienante, cessionario del diritto di compera e
acquirente). Mentre la compravendita sarebbe intervenuta fra alienante e
acquirente, l’appalto coinvolgerebbe una società, di cui il cessionario del
diritto di compera è presidente del consiglio di amministrazione, e
l’acquirente.
Va approfondito, a questo
proposito, il trattamento dei cosiddetti negozi a catena, nell’ambito della
tassa di iscrizione.
4.2.
Nei cantoni che prelevano
una tassa di iscrizione che si qualifica come tributo causale,
l’assoggettamento al tributo presuppone l’iscrizione di un’operazione nel
registro fondiario (art. 954 cpv. 1 CC; cfr.
Laganà/Bär
,
in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt [a cura di], Immobiliensteuern, Basilea 2021, §
18, n. 4, p. 568).
Ne consegue che i diritti
e i rapporti giuridici che possono essere iscritti nel registro fondiario sono
tassativamente enumerati agli articoli 958 ss. CC. La riscossione di tributi
per l’iscrizione nel registro di fondiario concerne pertanto un
numerus
clausus
di diritti e rapporti giuridici suscettibili di iscrizione (
Laganà/Bär
, op. cit., § 18, n. 31, p.
576).
C’è un’importante
differenza nel campo di applicazione dei tributi causali e delle imposte.
Diversamente da queste ultime, che si fondano spesso su fattispecie economiche,
i tributi causali presuppongono in generale atti formali. Non vi è pertanto
spazio per un’interpretazione economica (
Laganà/Bär
,
op. cit., § 18, n. 37, p. 578). Un’interpretazione economica può tuttavia
essere ammessa, a condizione che il prelievo della tassa si fondi comunque su
un’operazione nel registro fondiario. Non può per contro essere ammessa la
riscossione di un tributo causale, fondato su una mera alienazione economica,
senza che vi sia anche una mutazione della proprietà fondiaria o della sua
forma giuridica. Il
numerus clausus
dei diritti e dei rapporti giuridici
suscettibili di iscrizione rappresenta anche il limite delle fattispecie
soggette alla tassa di iscrizione. Lo stesso vale anche per quei Cantoni che,
come il Ticino, riscuotono un tributo misto, che comprende la tassa
amministrativa e l’imposta indiretta (
Laganà/Bär
,
op. cit., § 18, n. 41, p. 579 s.).
Un esempio di
interpretazione economica ammessa nell’ambito del prelievo di una tassa di
iscrizione è rappresentato dalle disposizioni legali che prevedono che il
tributo sia calcolato sulla base non solo del prezzo di acquisto ma anche
dell’onorario per l’appalto (
Laganà/Bär
,
op. cit., § 18, n. 38, p. 579). Una disposizione che si fonda
sull’interpretazione economica è costituita dall’art. 6 LTORF, che prevede che
siano cumulati i valori di più negozi giuridici tra gli stessi contraenti e
gravanti gli stessi immobili o immobili costituenti un solo complesso, a
determinate condizioni (
Laganà/Bär
,
op. cit., § 18, n. 40, p. 579).
4.3.
Proprio in considerazione
della natura di tributo causale della tassa di iscrizione prevista dalla LTORF,
non sono assoggettate le cosiddette mutazioni economiche, cioè quei
trasferimenti del diritto di disporre su un fondo, di fatto equivalenti dal
profilo economico ad un cambiamento civilistico della proprietà dell’immobile,
che tuttavia formalmente non interviene (p. es. trapasso di pacchetti azionari
di società immobiliari, cessione di diritti di compera, cessione di contratto
con clausola sostitutiva ecc.; cfr.
Varini
,
Le imposte sui trasferimenti, RtiD II-2017, p. 708 e dottrina citata).
In particolare, mentre le
cessioni successive di diritti, in particolare le cessioni di diritti di
compera, sono trasferimenti soggetti all’imposta sugli utili immobiliari (art.
124 cpv. 2 lett.
f
LT), le stesse non sottostanno per contro alla tassa
di iscrizione.
4.4.
Tornando alla fattispecie
in esame, la ricorrente è divenuta proprietaria delle quote di PPP per effetto
della cessione del diritto di compera da parte di __________ e non in virtù
dell’acquisto diretto da __________. Tuttavia, la cessione del diritto di
compera non è una mutazione civilistica, soggetta alla tassa di iscrizione nel
registro fondiario, bensì un’alienazione economica. Ai fini del prelievo del
tributo cantonale disciplinato dalla LTORF, è determinante unicamente
l’alienazione civilistica, intervenuta fra __________ e la società ricorrente.
5.
5.1.
Il trasferimento soggetto
alla tassa di iscrizione litigiosa, che costituisce un tributo misto, avendo
anche una componente fiscale, è dunque rappresentato dalla cessione della
proprietà dei fogli di PPP n. __________, __________ e __________ da parte di __________.
Parallelamente, l’acquirente ha sottoscritto un contratto di appalto generale
con la __________ SA.
5.2.
La prassi che prevede il
cumulo del prezzo di vendita dell’immobile e dell’onorario previsto dal
contratto di appalto, sviluppata in relazione nell’ambito dell’imposta sui
trasferimenti di proprietà
(Handänderungssteuer)
, può essere applicata
anche per stabilire la base di calcolo delle tasse di registro. Possono
pertanto essere ripresi anche gli indizi elaborati nell’ambito della prassi
relativa all’imposta, per stabilire se si giustifichi il cumulo dei due valori
(
Laganà/Bär
, op. cit., § 20, n.
17, p. 591).
L’art. 8 LTORF costituisce
la base legale per intraprendere il cumulo dei valori risultanti dai due
contratti, nel Canton Ticino (
Laganà/Bär
,
op. cit., § 20, n. 18, p. 592).
5.3.
Ne consegue che la
decisione dell’Ufficio dei registri, confermata su ricorso dalla Divisione
della giustizia, di applicare l’art. 8 LTORF alla cessione civilistica
intervenuta fra __________ e la società insorgente, è legittima. Resta solo da
verificare se non vi si opponga, come sostenuto dalla ricorrente, la circostanza
che non vi sia identità fra appaltatore e venditore dell’immobile.
6.
6.1.
La giurisprudenza sia
della CDT che del Tribunale federale si è già espressa a più riprese in ambito
di computo complessivo per quanto riguarda l’imposta di mutazione nei casi in
cui non vi sia identità tra appaltatore e venditore dell’immobile.
6.2.
In
una sentenza del 2005, relativa ad un’alienazione precedente l’entrata in
vigore dell’art. 5a DLTRF, questa Camera aveva già avuto modo di decidere che
la cosiddetta prassi del computo complessivo si applica anche ai casi in cui
non vi è identità fra alienante ed appaltatore ed aveva dunque ritenuto
giustificato il computo dell’onorario per l’appalto versato ad una società
vicina ai venditori, tanto più che i contratti di appalto erano stati
sottoscritti prima di quelli di compravendita dei terreni.
A
tale riguardo, aveva ricordato che il Tribunale federale ha già avuto modo di
pronunciarsi ripetutamente nel senso che il punto di vista economico, su cui si
fonda la prassi del computo complessivo, sfugge alla censura di arbitrio anche
nel caso in cui non vi sia identità fra venditore del fondo e appaltatore
oppure fra acquirente del fondo e committente. Ciò che è determinante è
piuttosto che i contratti di compravendita e di appalto costituiscano a tal
punto un’unità che non si sarebbe giunti alla conclusione dell’uno senza
l’altro; cosa che si verifica in particolar modo quando le parti abbiano
cooperato allo scopo di vendere il terreno e di edificarlo (sentenza CDT n.
80.2005.87 del 17 agosto 2005, in RtiD I-2006 n. 1t, con riferimenti a dottrina
e giurisprudenza).
6.3.
6.3.1.
Come già accennato, i materiali legislativi
relativi all’adozione dell’art. 5a DLTRF non permettono di ottenere molte
risposte ai quesiti legati alla sua applicazione. Il Consiglio di Stato si è
infatti limitato a riprendere testualmente uno stralcio del commentario
dell’imposta sugli utili immobiliari (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al Commentario agli articoli
da 123 a 140 LT, Lugano, 2003, p. 134 e seguenti), che contiene fra le altre le
seguenti considerazioni:
I presupposti
(cumulativi) per l’applicazione del computo complessivo sono i seguenti:
·
l’interdipendenza tra
alienazione del fondo e contratto d’appalto;
·
l’alienazione di
un’abitazione chiavi in mano mediante un contratto di appalto generale;
·
l’identità tra alienante
del fondo e appaltatore generale.
Per quanto concerne in particolar modo il
terzo presupposto, il messaggio propone le seguenti considerazioni, sempre
tratte dal commentario citato:
Per la
condizione dell’identità non occorre che vi sia necessariamente identità
effettiva tra alienante e imprenditore; basta l’identità economica, di regola
sotto forma di società semplice tra alienante e appaltatore o la detenzione da
parte dell’alienante di una partecipazione maggioritaria nell’impresa.
(cfr.
Messaggio del Consiglio di Stato n. 5589 del 15 ottobre 2004, p. 71).
Proprio
a proposito della questione dell’intervento di terze persone nella stipulazione
del contratto d’appalto, in dottrina sono già state sollevate comprensibili
perplessità in merito alla scelta del governo di “riprendere in modo pedissequo
il relativo passaggio del Complemento al Commentario Soldini/Pedroli in materia
di utili immobiliari” (
Varini
, op.
cit., p. 570). L’autore citato ritiene che ciò non basti a concludere che il
legislatore abbia voluto “limitare sotto questo aspetto la portata del testo
legislativo”, escludendo l’applicazione del computo complessivo anche qualora
intervengano terzi (ibidem).
6.3.2.
Con
il Messaggio 5675 del Consiglio di Stato del 5.7.2005, inerente il Progetto di
Alleggerimento della legislazione cantonale – approvazione del pacchetto C,
sono state indicate le motivazioni alla base dell’abolizione del Decreto
legislativo in materia di tariffe del registro fondiario con la sostituzione
dell’attuale legge (LTORF), consistenti fondamentalmente nel riordino delle
disposizioni già esistenti. In merito alla portata dell’art. 8 LTORF si indica
che, la norma riprendeva la modifica legislativa proposta nell’ambito del
Preventivo 2005, di tassazione dei negozi giuridici “chiavi in mano”. Motivo
per il quale veniva proposto un semplice rinvio al messaggio del preventivo,
pto. 9.4., p. 70, senza apportare ulteriori indicazioni.
6.4.
In
una sentenza (DTF 131 II 722 = StE 2007 B 44.1 n. 11 = RF 2006 p. 145 = RDAF
2006 II p. 28 = ZBGR 88/2007 p. 295; v. anche RtiD II-2006 p. 543; cfr. anche
la sentenza 2C_450/2015 del 14.6.2016 consid. 3.4.), il Tribunale federale ha
avuto l’occasione di introdurre alcune importanti distinzioni fra il campo di
applicazione della prassi del computo complessivo nell’ambito dell’imposta sui
trasferimenti
(Handänderungssteuer)
, da un lato, e dell’imposta sugli utili
immobiliari, dall’altro.
La
sentenza è nata da un ricorso interposto da una società del Canton Svitto, che
aveva venduto nel marzo 2002 tre immobili a tre diversi acquirenti; un’altra
società aveva realizzato in qualità di committente e di appaltatore generale le
costruzioni sui fondi in questione ed una terza, da parte sua, aveva funto da
mediatrice nei confronti degli acquirenti. L’autorità di tassazione del Canton
Svitto aveva notificato alla società venditrice tre tassazioni d’ufficio, con le
quali aveva commisurato l’utile immobiliare in relazione ai tre immobili
venduti, sommando il prezzo dei terreni e il valore degli appalti. Le
decisioni, confermate dal Tribunale amministrativo cantonale, sono state
annullate dal Tribunale federale.
L’Alta
Corte ha negato che la prassi del computo complessivo, sviluppata per l’imposta
sui trasferimenti, possa essere applicata semplicemente all’imposta sugli utili
immobiliari.
L’imposta
sui trasferimenti ha per oggetto il trasferimento immobiliare in quanto tale;
contribuente è di solito il compratore. Nel caso di un contratto di appalto e
di un contratto di compravendita da esso dipendente, ci si domanda se oggetto
della transazione nel suo complesso sia un immobile e se l’operazione
corrispondente possa essere sottoposta all’imposta di mutazione come una cosa
sola. In questa prospettiva, è irrilevante che i due contratti siano stati
stipulati con la stessa persona cioè che vi sia identità fra appaltatore e
venditore del terreno oppure che si tratti di due contribuenti diversi. Per il
compratore è determinante solo il fatto che il contratto di appalto sia incluso
nel trasferimento dell’immobile e sia così soggetto all’imposta sui
trasferimenti
(DTF 131 II 722 consid. 3.2.1).
L’imposta
sugli utili immobiliari è invece un’imposta diretta, che colpisce il
contribuente in considerazione della sua capacità contributiva. Il venditore
paga l’imposta sull’utile realizzato. Se il venditore e l’appaltatore sono due
persone diverse, è evidente che ognuno di essi deve essere imposto sulla base
del proprio utile; l’utile di un contribuente non può essere attribuito
all’altro. La prassi del computo complessivo sviluppata per l’imposta sui
trasferimenti (che non tiene conto dell’identità fra venditore ed appaltatore)
non funziona nel caso dell’imposta sugli utili immobiliari, se venditore e
appaltatore non si identificano. In questo caso, vi sono due soggetti fiscali
ed il venditore può essere imposto solo per l’utile immobiliare da lui
realizzato (senza essere influenzato dall’utile conseguito dall’appaltatore).
6.5.
L’elemento
decisivo per il cumulo del valore dell’appalto al prezzo di vendita del terreno
non è dunque rappresentato dall’identità giuridica, o anche solo economica, fra
venditore ed appaltatore, ma piuttosto dal fatto che questi ultimi abbiano
agito in concerto in vista di un interesse comune (cfr.
Varini
, op. cit., p. 566;
Thomas
,
Les droits de mutation et la cession de terrains à batir ou en construction, in
RF 1992 p. 72 e giurisprudenza citata).
Per
verificare l’esistenza di un legame fra contratto di vendita e contratto di
appalto, si deve basarsi sull’esistenza di indizi, fra i quali si distinguono i
seguenti:
·
l’annuncio di vendita di case nelle modalità chiavi
in mano;
·
l’esistenza di un contratto di appalto sulla base
di un progetto predefinito all’atto di compravendita;
·
alienazione inserita nel contesto di un’operazione
di promozione immobiliare;
·
la subordinazione della compravendita alla stipula
di un contratto di appalto;
·
la fissazione di un prezzo forfettario per
l’insieme delle prestazioni fornite;
·
l’integrazione del contratto di appalto nella
compravendita;
·
la stipula di penalità in caso di mancata
esecuzione del contratto di appalto;
·
la compravendita di un oggetto in fase di
realizzazione al momento dell’atto;
·
la consegna dell’oggetto fissata ad una data
posticipata rispetto alla transazione, segnatamente ad edificazione terminata,
con contestuale passaggio di diritti ed oneri;
·
la predisposizione di opere di urbanizzazione e di
sistemazione fondiaria, in funzione di un’edificazione
(
Varini
, op. cit., pp. 566-567).
La
valutazione in merito all’applicabilità del computo dei due valori deve dunque
fondarsi sull’insieme delle caratteristiche del singolo caso. Gli indizi
elencati costituiscono pertanto solo delle tracce che conducono a ritenere che
si giustifichi tale soluzione e non prove in senso tecnico (cfr.
Thomas
, op. cit., p. 73;
Müller
, Steuerentlastungen für
General-/Bauunternehmer – Der jüngste Bundesgerichtsentscheid i.S.
Zusammenrechnung von Verkauferlös und Werkpreis bei der Grundstückgewinnsteuer
bringt Rechtssicherheit, in RF 2006, p. 924).
6.6.
La
particolarità del caso in esame è data dal fatto che il contratto di appalto generale
è stato stipulato dopo che il beneficiario del diritto di compera lo ha ceduto.
Alla luce
della giurisprudenza del Tribunale federale, si deve ritenere che la prassi del
computo complessivo trovi applicazione anche quando il contratto di appalto
interviene solo dopo la prima alienazione economica. Ai fini del cumulo del
prezzo di vendita e dell’onorario per l’appalto, non è pertanto necessario che
un contratto di appalto sia stato sottoscritto in occasione di ognuno dei
trasferimenti economici, che intervengono in una cessione successiva di
diritti, e che questo appalto sia infine stato trasferito ad un terzo, insieme
alla vendita del terreno o in seguito alla cessione di un diritto di compera (
Dolder/Frey
, in:
Zweifel/Beusch/Oesterhelt
[a cura di], Immobiliensteuern, Basilea 2021, § 6, n. 129, p. 238, con
riferimento alla sentenza del TF del 22.3.1985, in ASA 54 p 690).
Il fatto che
l’acquisto del terreno sia avvenuto in seguito ad una cessione successiva di
diritti non si oppone pertanto al cumulo dei valori risultanti dai due
contratti. Fra l’altro, il fatto che nel Canton Ticino sia assoggettata alla
tassa di iscrizione solo l’alienazione civilistica, e non anche l’alienazione
economica precedente, implica che il tributo sia riscosso una sola volta e non
due (o più) volte, come avviene nei Cantoni che prelevano un tributo puramente
fiscale e che assoggettano anche le alienazioni economiche.
6.7.
Tornando alla fattispecie
in esame e ponendosi dal punto di vista dell’acquirente, come imposto dalla
natura del tributo litigioso, si deve rilevare che la __________ (ora RI 1) ha
esercitato il diritto di compera sui fogli di PPP __________, __________ e __________
del fondo base __________ RFD __________, che era stato ceduto da __________
con rogito notarile del 3.4.2020 e sottoscritto dalla venditrice del fondo, __________.
Parallelamente all’esercizio del diritto di compera, l’acquirente ha
sottoscritto con la società promotrice (la __________, ora la __________, della
quale come già detto __________ è presidente del consiglio di amministrazione,
un contratto generale di appalto relativo all’edificazione delle tre PPP al
prezzo “chiavi in mano” di fr. 1'251'190.- IVA inclusa (contratto punti 2.6. e
7). Motivo per il quale, dal punto dell’acquirente, è evidente che l’acquisto
delle tre unità di PPP era strettamente connesso all’edificazione – con la
modalità “chiavi in mano” – delle stesse.
6.8.
Come ricordato, in caso di
cessioni successive di diritti, per procedere al cumulo dei valori previsto
dall’art. 8 LTORF, non è neppure richiesto che il contratto di appalto fosse
già stato concluso al momento della concessione del diritto di compera da parte
del venditore.
In ogni caso, non si può
ignorare il fatto che, quando è stato stipulato l’iniziale rogito notarile, con
cui __________ aveva concesso il diritto di compera a __________ sul mapp. __________
RFD __________, la __________ (ora la __________) aveva un progetto immobiliare
già ben definito, che prevedeva l’edificazione di due palazzine, per un totale
di 20 appartamenti, subito oggetto di una domanda di costruzione, firmata anche
dalla proprietaria del fondo (v. a proposito i punti 5 e 20 del rogito notarile
dell’11.6.2019 tra la signora __________ __________, secondo cui la concedente
s’impegnava a sottoscrivere la domanda di costruzione del fondo presentata dal
beneficiario del diritto di compera, e le parti convenivano che il promotore
avrebbe messo a disposizione della venditrice un appartamento, per la durata
dei lavori, dovendo lasciare quello da lei abitato nel marzo del 2020, ed era
persino stato garantito alla venditrice l’acquisto ad un prezzo di favore di “
uno
o due appartamenti nelle palazzine che il beneficiario del diritto di compera e
acquirente intende edificare sul sedime oggetto del presente contratto
”).
Il fondo è poi stato
oggetto di costituzione della PPP ancor prima della sua edificazione. Con ogni
evidenza, tutti questi passi procedurali servivano al promotore immobiliare per
siglare i contratti di appalto ed alla venditrice per riuscire a vendere il
terreno, entro la scadenza del termine per l’esercizio del diritto di compera.
Sebbene il contratto di
appalto generale sia stato concluso solo dopo la cessione del diritto di
compera, non si può negare che le basi per sua stipulazione fossero già state
poste nel momento in cui la venditrice ha concesso il diritto di compera.
6.9.
La
__________ (ora RI 1) ha pertanto acquistato il terreno con contestuale
conclusione del contratto di appalto. Mal si vede d’altronde come la ricorrente
potesse altrimenti acquistare tre proprietà per piani senza che vi fosse un
progetto edilizio in atto. Non si può giungere ad altra conclusione se non
quella che i contratti di compravendita e di appalto – seppur stipulati con
soggetti giuridici differenti – costituiscano a tal punto un’unità che non si
sarebbe giunti alla conclusione dell’uno senza l’altro.
Per tutti i motivi sopra
esposti, l’autorità resistente ha pertanto applicato correttamente l’art. 8
LTORF alla fattispecie, sommando il valore del contratto di compravendita al
quello del contratto di appalto.
7.
Il ricorso è
respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico della ricorrente
soccombente.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 40 cpv. 3 LTORF e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr. 1’500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    200.–
per un totale di                                                      fr. 1’700.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          La
segretaria: