ti_gerichte · 12.2021.10 · 2022-02-11 · it
Contratto di riservazione immobiliare - responsabilità precontrattuale - indebito arricchimento

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.02.2022 12.2021.10

Incarto n.
12.2021.10
Lugano
11 febbraio 2022
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa inc. n. OA.2010.899 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 2, promossa con petizione 14 dicembre 2010 da
AO
1
patrocinato dall’  PA 2
contro
AP
1
patrocinato dall’  PA 1
chiedente
la condanna della controparte al pagamento di fr. 24'268.50
oltre interessi al 5% dal 6 maggio 2010 su fr.
20'000.- e dal 14 gennaio 2011 su fr. 4'268.50
;
pretesa
avversata dal convenuto con la propria risposta, il quale, con contestuale
domanda riconvenzionale, ha parimenti chiesto di accertare il credito di fr.
21'575.70 oltre accessori da lui vantato nei confronti di AO 1, già onorato
nella misura di
fr. 20'000.- con i versamenti del 22 dicembre 2009 e dell’11 febbraio 2010, di
condannare AO 1 al pagamento di fr. 1'575.70 oltre accessori e di rigettare in
via definitiva l’opposizione al PE n. __________51 dell’UE di Lugano
limitatamente all’importo di fr. 1'575.70 oltre accessori;
ricordato
che con i successivi allegati le parti si sono riconfermate nelle proprie allegazioni
e domande, con la precisazione che l’attore, oltre a quanto sopra indicato, ha
pure postulato la reiezione della domanda riconvenzionale e, di conseguenza,
l’annullamento e la cancellazione dell’esecuzione di cui al PE __________51
dell’UE di Lugano;
esperita
l’istruttoria di causa il Pretore, con decisione 15 dicembre 2020, ha
parzialmente accolto la petizione condannando AP 1 a rifondere a AO 1 fr.
22'134.25 oltre interessi al 5% dal 6 maggio 2010 su fr. 20'000.- e dal 14
gennaio 2011 su fr. 2'134.25, nonché annullando l’esecuzione di cui al PE __________51
dell’UE di Lugano e caricando le spese di complessivi fr. 3'260.- (di cui fr.
2'154.- per la perizia) a AP 1, tenuto a rifondere alla controparte fr. 3'500.-
per ripetibili, e ha respinto la domanda riconvenzionale, accollandone le spese
di complessivi fr. 1’100.- a AP 1, condannato a corrispondere a AO 1 fr.
2'500.- di ripetibili;
appellante
il convenuto con appello 21 gennaio 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere la petizione e accogliere la domanda
riconvenzionale, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
l’attore con risposta 22 marzo 2021 ha postulato la reiezione del gravame, anch’egli
con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in
fatto e in diritto:
1.
In data 21 dicembre 2009 AP 1,
in qualità di
“mediatore e appaltatore”
ha sottoscritto con AO 1 un
contratto denominato
“Promessa di vendita del mapp. __________ di __________
sito nel comune di __________ e contratto di appalto”
con cui si è
impegnato a vendere il mappale e a riattare lo stabile esistente trasformandolo
in una casa d’abitazione a un prezzo complessivo di fr. 499'000.- (fr.
100'000.- per il terreno e fr. 399'000.- per l’abitazione), con la precisazione
che il relativo istrumento notarile avrebbe dovuto essere sottoscritto al
momento del rilascio della licenza edilizia. In base all’accordo AO 1 avrebbe
dovuto versare un importo
“non risarcibile”
di fr. 10'000.- entro il 24
dicembre 2009 a titolo garanzia e copertura spese e ulteriori fr. 10'000.-
entro il 29 gennaio 2010, ritenuto che invece quest’ultimo sarebbe stato “
risarcibile
per il mancato rilascio della licenza edilizia”,
ritenuto però che se il
rogito di compravendita non fosse stato firmato entro il 28 febbraio 2010
nemmeno questo versamento sarebbe stato più rimborsabile.
Gli acconti sono stati regolarmente versati il
22 dicembre 2009 e il 12 febbraio 2010 a AP 1, che a sua volta ha girato
fr. 10'000.- alla proprietaria del fondo quale anticipo sul prezzo di vendita.
La procedura per l’ottenimento della licenza edilizia
ha preso avvio con la relativa domanda del 21 gennaio 2010 e si è conclusa con
la decisione di rilascio del 4 ottobre 2010, dopo che le opposizioni interposte
da due vicini erano state ritirate in esito a trattative con le quali era stata
pattuita una modifica del progetto iniziale.
Nel frattempo AO 1, con e-mail 6 maggio 2010 ha
comunicato a AP 1 di rinunciare all’operazione perché non disposto ad accettare
la rettifica unilaterale dei piani da questi effettuata, chiedendo la
restituzione degli acconti versati. La pretesa è stata ribadita con scritto 18
maggio 2010 dal suo legale, che ha precisato che, in particolare, non potevano
essere accettati l’eliminazione della terrazza e della porta-finestra al piano
notte e il rimpicciolimento della superficie utilizzabile di almeno 6 mq e che
ha fissato un termine di 10 giorni per la restituzione dei fr. 20'000.- già
incassati.
Dal canto suo AP 1, a partire dal 20 maggio 2010, si è
mosso alla ricerca di nuovi acquirenti, pubblicando a più riprese su media
locali annunci relativi alla vendita della
“futura casa”
.
Il 16 luglio 2010 il legale di AO 1 si è informato
presso AP 1 per sapere se la licenza edilizia era stata rilasciata. Il 4 agosto
seguente, quest’ultimo, attraverso il suo avvocato, ha chiesto al patrocinatore
di controparte se questa fosse ancora interessata all’acquisto del fondo e alla
ratifica del contratto d’appalto
“così
come discusso, ritenuta la domanda di costruzione inoltrata senza varianti”
, ottenendo come risposta che si trattava di una
domanda retorica visto che AP 1 non aveva sino a quel momento rispettato gli
impegni presi.
Non avendo trovato un accordo, in data 8 gennaio 2011,
AP 1 ha inviato a AO 1 una fattura per prestazioni
“richieste ed effettuate
per il mappale __________ di __________”
di complessivi fr. 21'575.70 e, il
18 gennaio 2011, ha fatto spiccare nei suoi confronti dall’UE di Lugano un
precetto esecutivo di pari importo (PE n. __________51).
2.
Non avendo ottenuto quanto
preteso,
con petizione 14
dicembre 2010, AO 1 ha convenuto AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
postulandone la condanna al pagamento di fr. 24'575.70 oltre interessi del 5%
dal 6 maggio 2010 su fr. 20'000.- e dal 14 gennaio 2011 su fr. 4'268.50. In
sintesi, l’attore ha rivendicato la restituzione dei due acconti versati per
l’acquisto del fondo e il risarcimento del danno patito dal fallimento delle negoziazioni,
consistente nelle spese legali sopportate, sostenendo che il contratto 21
dicembre 2009 era nullo per mancato rispetto della forma scritta qualificata
prevista dalla legge (art. 216 CO) e perché AP 1 al momento della firma non era
nemmeno proprietario del fondo per cui esso non conteneva neppure gli elementi
essenziali del futuro contratto principale, così come perché esso non era stato
in ogni caso adempiuto, essendo l’affare immobiliare stato realizzato con
acquirenti terzi.
Con risposta e domanda riconvenzionale 28
gennaio 2011, AP 1 si è opposto alla petizione, asserendo che la rottura dei
rapporti tra le parti era da imputare unicamente a AO 1 che avrebbe, per
personali motivi finanziari, ritardato la ratifica del rogito di compravendita
per poi rinunciare all’operazione nonostante tutto fosse ormai pronto grazie al
grande lavoro svolto dal convenuto con l’avvallo dell’attore. Inoltre,
l’importo di
fr. 10'000.- corrisposto a titolo di garanzia e copertura delle spese non
sarebbe in ogni caso stato da restituire perché
“non risarcibile”.
Egli,
sostenendo la validità dell’accordo 21 dicembre 2009, ha pure contestato di
aver comunicato alla controparte la necessità di modificare il progetto,
sostenendo di averla semplicemente informata sulle opzioni tra cui scegliere.
Infine egli avrebbe iniziato a cercare nuovi interessati solo dopo il recesso
dell’attore. L’attore non avrebbe avuto quindi alcun diritto alla rifusione di
quanto prestato e, anche se così non fosse stato, le sue pretese avrebbero
dovuto essere poste in compensazione con quelle di fr. 21'575.70 relative al
lavoro svolto da AP 1. Fondandosi su quest’ultima rivendicazione, in via
riconvenzionale, egli ha così chiesto la condanna dell’attore al pagamento di
fr. 1'575.70
,
corrispondenti alla differenza tra tale importo e gli
acconti versati,
e il rigetto in via
definitiva dell’opposizione al PE n. __________51 dell’UE di Lugano limitatamente
all’importo di fr. 1'575.70
.
Con replica e risposta riconvenzionale AO 1,
oltre a ribadire la bontà delle proprie pretese, ha postulato la reiezione
della domanda riconvenzionale con annullamento della menzionata procedura
esecutiva e cancellazione della relativa esecuzione. Con i successivi allegati
di duplica e replica riconvenzionale, nonché triplica spontanea e duplica
riconvenzionale le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni e rivendicazioni.
Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati
scritti conclusivi delle parti, con decisione 15 dicembre 2020 il Pretore ha accolto
parzialmente la petizione, condannando AP 1 a pagare a AO 1 fr. 22'134.25 oltre
interessi al 5% dal 6 maggio 2010 su fr. 20'000.- e dal 14 gennaio 2011 su fr.
2'134.25, annullando l’esecuzione di cui al PE __________51 dell’UE di Lugano,
caricando a AP 1 le spese di fr. 3'260.- e condannandolo a rifondere all’attore
fr. 3'500.- per ripetibili;
ha quindi respinto
la domanda riconvenzionale, accollando le spese di complessivi fr. 1’100.- a AP
1, condannato a corrispondere a AO 1
fr. 2'500.- di ripetibili
.
In sostanza, egli ha anzitutto chiarito che il
contratto concluso dalle parti era un contratto di riservazione immobiliare non
connotabile come vero e proprio contratto preliminare, ma piuttosto come
semplice accordo di principio finalizzato a incoraggiare la prosecuzione delle
negoziazioni, e non era dunque vincolato alla necessità di essere redatto in
forma scritta autentica.
In seguito il Pretore ha poi accertato una
violazione da parte di AP 1 dei suoi obblighi precontrattuali e del principio
della buona fede, condannandolo di conseguenza a risarcire il danno causato a AO
1, consistente negli acconti versati. Alla stessa conclusione si sarebbe
giunti, per il Pretore, anche se il contratto in questione avesse dovuto essere
considerato un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, dovendo
entrambi gli acconti essere restituiti in base alle norme sull’indebito
arricchimento. La restituzione integrale di quanto anticipato era dovuta
indipendentemente dal fatto che il primo acconto fosse stato subito girato a S__________
G__________, non avendo il convenuto mai sostenuto di non essere più arricchito
di tale importo (art. 64 CO).
In merito alla richiesta di risarcimento di
fr. 4'268.50 per i costi del lavoro preparatorio per il rogito effettuato
invano dal notaio PA 2, pure rivendicati quale componente del danno cagionato
dalle violazioni contrattuali del convenuto, il primo giudice ha stabilito che,
tutto ben ponderato, le colpe per il fatto che l’atto non fosse stato per
finire rogato andavano suddivise equamente tra le parti, con corrispondente
ripartizione della relativa spesa.
Infine, la domanda riconvenzionale del
convenuto è stata respinta poiché, nonostante le prestazioni per fr. 21'575.70
avessero trovato conferma istruttoria, AP 1 era risultato essere responsabile
dell’interruzione delle trattative con AO 1 e, inoltre, aveva comunque
utilizzato il lavoro svolto per realizzare il rifacimento con i nuovi
acquirenti.
3.
Con appello 21 gennaio
2021 il convenuto è insorto contro tale giudizio, chiedendone la riforma nel
senso di respingere la petizione e accogliere la domanda riconvenzionale, con
protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado.
Egli, in maniera confusa, ha asserito che con
il contratto di cui al doc. B, che non sarebbe stato né una promessa di vendita
né un contratto d’appalto, le parti si sarebbero impegnate a effettuare tutti i
passi necessari per poter giungere alla sottoscrizione del contratto di
compravendita immobiliare tra la proprietaria e l’acquirente e quelli per poter
sottoscrivere il contratto d’appalto tra l’appaltatore e il committente. Di
conseguenza era loro chiaro che AP 1 avrebbe dovuto attivarsi già nella fase
preliminare per ottenere la licenza edilizia, concludere i contratti con gli
artigiani e allestire con essi i preventivi, mentre AO 1 avrebbe dovuto versare
fr. 10'000.- non risarcibili quale garanzia e copertura spese e impegnarsi a
sottoscrivere il contratto d’appalto finale.
L’appellante ha in seguito contestato
l’attribuzione a suo carico della colpa per il fallimento dell’operazione
decisa dal primo giudice, da addebitare per contro a AO 1, avendo questi scelto
di ritirarsi per motivi del tutto personali, una volta venuto a conoscenza
dell’esistenza di due opposizioni alla domanda di costruzione introdotta
conformemente agli accordi. Contestato è pure il giudizio di prima sede poiché
non avrebbe tenuto conto delle prestazioni di cui alla fattura plico doc. 11 e
annessi, concernenti tutti i lavori svolti dall’appellante, commissionatigli da
AO 1 e correttamente fatturatigli per un importo globale di
fr. 21'575.70. In relazione ai due acconti di totali fr. 20'000.-, AP 1 critica
l’applicazione dell’art. 62 CO fatta dal Pretore, che non troverebbe invece
spazio.
Appellata è inoltre la decisione in merito
alla domanda riconvenzionale, da riformare nel senso di accogliere
integralmente la stessa, poiché il credito di fr. 21'575.70 sarebbe accertato e
quindi dovrebbe essere posto in compensazione con la pretesa avversa, sicché
nulla dovrebbe essere restituito.
Di conseguenza, contrariamente a quanto
ritenuto con il querelato giudizio, dovrebbe pure essere sancito il rigetto
definitivo dell’opposizione al PE n. __________51 limitatamente a fr. 1'575.70
oltre interessi e accessori.
Con risposta
22 marzo 2021
l’attore ha
postulato la reiezione del gravame con protesta di tasse, spese e ripetibili
d’appello.
4.
L’art. 308 cpv. 1
lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali
di prima istanza relative a controversie patrimoniali con un valore litigioso
di almeno
fr. 10'000.- (cpv. 2), entro il termine di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel
caso concreto l’appello 21 gennaio 2021 contro la decisione 15 dicembre 2020 è
tempestivo, tenuto conto della sua notifica alla convenuta avvenuta in data 16
dicembre 2020 e della sospensione dei termini per le ferie natalizie ai sensi
dell’art. 145 cpv. 1 lett. c CPC, così come tempestiva è la risposta
dell’appellato.
5.
L’atto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue
argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni
del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una
propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e
circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di
comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle
medesime.
L’appello in oggetto contiene in buona parte
delle mere allegazioni di parte senza confronto puntuale con la decisione
pretorile. Inoltre esso riporta ampi stralci delle conclusioni, laddove in base
ai principi summenzionati questo è inammissibile (DTF 138 III 374, consid. 4.3.1).
Pertanto il gravame verrà esaminato unicamente
nella misura (alquanto limitata) in cui rispetta i criteri previsti dalla legge.
6.
Prima di affrontare
nel dettaglio le critiche mosse dal ricorrente, va premesso che le
argomentazioni cardine della sentenza sono il fatto che AO 1 non abbia mai
avuto la reale intenzione di proseguire nel rispetto degli accordi presi con AP
1 e che la causa della rottura del contratto era imputabile unicamente a quest’ultimo.
In tal modo risulta evidente che tutte le contestazioni mosse in merito agli
altri aspetti della vicenda sono del tutto inconferenti per l’esito della
presente procedura.
Inoltre va sottolineato che il primo giudice
stesso ha ritenuto dimostrate le prestazioni fornite dall’appellante (personalmente
o tramite la società della moglie __________ Sagl) e il loro importo, sicché
ogni considerazione in merito è superflua.
7.
Come detto, il Pretore
ha accertato l’esistenza di una violazione dei doveri precontrattuali da parte
di AP 1, con conseguente obbligo di risarcimento del danno provocato, non
essendo possibile a una parte illudere l’altra lasciandole credere che un
affare sarà concluso e avendo essa il dovere di fugare tempestivamente ogni
dubbio al riguardo. Nonostante egli si fosse, infatti, impegnato a
concretizzare gli intendimenti delle parti bloccando il fondo, facendo
allestire i piani dall’architetto, raccogliendo le offerte degli artigiani e
portando avanti la procedura amministrativa per ottenere la licenza edilizia,
ha poi violato gli obblighi assunti non informando adeguatamente AO 1 dei
problemi insorti subito dopo l’inoltro della domanda di costruzione ed
essendosi subito adoperato per cercare nuovi acquirenti non appena avuto
sentore delle opposizioni al progetto che si prospettavano sul fronte
amministrativo. Volendo salvare l’operazione, AP 1 ha tentato invano di
spingere AO 1 ad accettare la modifica dei piani concordati ma, resosi
immediatamente conto che egli non aveva intenzione di acconsentire ad alcun
cambiamento, ha tergiversato, accontentandosi di fornirgli rassicurazioni
fumose e per nulla documentate circa lo stato di avanzamento della procedura
amministrativa, senza minimamente coinvolgerlo nelle trattative con i vicini né
nelle discussioni con il progettista e senza nemmeno mai spiegargli chiaramente
quali erano gli ostacoli che si erano frapposti e quali le possibili soluzioni
per affrontarli. In sostanza, per il primo giudice, AP 1, nonostante a parole
si fosse dichiarato intenzionato a realizzare il progetto voluto da AO 1, non
ne ha più avuto la reale volontà avendo intravisto l’opportunità di venderlo ed
edificarlo con altri, ossia K__________ V__________ e J__________ A__________.
7.1.   L’appellante
- nuovamente in maniera poco strutturata - contesta come detto queste
conclusioni di prima sede, sostenendo di essersi comportato sempre
correttamente secondo le regole della buona fede negoziando in modo serio e
nega conseguentemente di avere illuso l’appellato facendogli credere di voler
rispettare gli impegni assunti mentre in realtà già si stava adoperando per
trovare nuovi acquirenti. La deduzione pretorile sarebbe a suo dire frutto di
un processo alle intenzioni, privo di riscontri oggettivi. In realtà egli,
contrariamente alla controparte, si sarebbe sempre adoperato per poter
raggiungere l’obiettivo comunemente stabilito e avrebbe onorato tutti i suoi
obblighi contrattuali, compreso quello di informare tempestivamente AO 1, che
gli avrebbe lasciato carta bianca per risolvere le problematiche con i vicini
in merito al rilascio della licenza edilizia. Il fatto che egli avesse iniziato
a guardarsi attorno tentando di coinvolgere altri potenziali acquirenti non
significherebbe assolutamente che egli non avrebbe mantenuto i propri impegni
contrattuali con l’attore che, ribadisce, sarebbe stato colui che avrebbe rotto
il contratto ritirandosi improvvisamente. La responsabilità dovrebbe pertanto
essere ribaltata completamente su quest’ultimo.
Il pieno
rispetto dei suoi obblighi precontrattuali sarebbe confermato dal fatto che
egli aveva trasmesso al legale di controparte la documentazione necessaria,
così come dal fatto che sia l’esperimento di conciliazione con cui era stata
accertata la modifica del progetto, sia l’allestimento della conseguente
variante sono avvenuti tempo dopo aver chiesto a AO 1 se intendesse proseguire
con la domanda di costruzione così come introdotta. Inoltre l’appellante ha
risolutamente contestato di aver mai detto a controparte che si sarebbe dovuto
eliminare la terrazza e una porta finestra ma gli avrebbe semplicemente
comunicato che a seguito delle opposizioni esistevano due possibili soluzioni -
quella di proseguire con la domanda inoltrata e quella di effettuare un
esperimento di conciliazione con gli oppositori alla licenza edilizia per
trovare un accordo - e che nell’ambito dell’analisi delle stesse aveva chiesto
all’architetto di abbozzare una variante senza terrazza e porta finestra, che
avrebbe addirittura consentito di guadagnare 7.55 mq di superficie abitabile.
L’addebito
a suo carico di una colpa precontrattuale sarebbe per di più stato contraddetto
già dal Pretore stesso, avendo egli stabilito che
“la responsabilità
dell’interruzione di ogni trattativa con AO 1 è principalmente da addossare a AP
1”
, poiché da tale affermazione si dovrebbe desumere l’esistenza di una
corresponsabilità dell’attore.
7.2.   Simili
critiche alla querelata decisione non sono atte a rimetterne in discussione le
conclusioni e non convincono.
In
effetti, l’appellante – contravvenendo al suo obbligo di motivazione e quindi
in maniera irricevibile (art. 310 e 311 CPC) –si limita a esporre una propria e
soggettiva interpretazione dei fatti ma non spiega perché il comportamento da
egli assunto nei confronti della controparte dopo aver preso conoscenza delle
opposizioni alla domanda di licenza edilizia iniziale non sarebbe stato ambiguo
e lesivo del principio della buona fede come concluso dal Pretore. In
particolare, AP 1 non spiega da dove risulterebbe l’erroneità dell’accertamento
secondo il quale egli ha
“tergiversato, accontentandosi di fornirgli
rassicurazioni fumose e per nulla documentate circa lo stato di avanzamento
della procedura amministrativa”
(che il primo giudice ha reputato
dimostrato dai doc. N, X, AAA, BBB e DDD), senza averlo
“minimamente
coinvolto nelle trattative con i vicini né nelle discussioni con il
progettista”
e senza nemmeno aver mai
“chiaramente spiegato quali erano
gli impedimenti che si erano presentati e quali le opzioni percorribili per
affrontarli”
(sentenza consid. 2 pag. 8).
L’appellante
non motiva a sufficienza, non andando oltre contestazioni e asserzioni
approssimative, in base a quali prove sarebbe dimostrato che egli, come
sostiene, avrebbe invece rettamente informato AO 1 delle problematiche insorte
dopo l’inoltro della domanda di costruzione, che non avrebbe cercato di indurlo
ad approvare i cambiamenti al progetto iniziale e che lo avrebbe implicato
nelle discussioni con i vicini opponenti.
Non basta
dichiarare che egli avrebbe comunicato alla controparte che a fronte delle
opposizioni alla domanda di costruzione, esistevano due strade percorribili
(proseguire con il progetto iniziale o modificarlo) senza neppure indicare cosa
lo dimostrerebbe, per sconfessare il diverso accertamento pretorile, (tra
l’altro risultante dai doc. U-W) in base al quale egli avrebbe invece spinto
con AO 1 solo nella direzione della modifica dei piani.
Così come
non ha alcun effetto sull’esito della vertenza l’argomentazione avanzata senza
nessun riferimento puntuale alle argomentazioni della decisione impugnata, per
la quale la formalizzazione dell’accordo con i vicini sulla variante di
progetto e la conseguente sottoscrizione della nuova domanda di costruzione
sarebbero avvenute molto tempo dopo il recesso del convenuto dall’operazione:
il Pretore non ha mai fondato le sue tesi su questi fatti, che per lui sono
risultati essere inconferenti, bensì sulla presentazione a AO 1 della variante
al progetto, avvenuta tra il 16/30 marzo 2010 (data della pubblicazione della
domanda di costruzione originaria) e il 6 maggio 2010, data della comunicazione
della sua rinuncia all’operazione.
Inoltre
non risulta, né l’appellante spiega da dove il contrario dovrebbe essere
dedotto, che AO 1, seppur informato dei nominativi degli artigiani individuati
da AP 1 per eseguire i lavori (doc. CCC), sia da questi (o in altro modo) mai
stato messo a conoscenza dei preventivi da essi allestiti (doc. 5.1-5.14), così
come che egli sia mai stato coinvolto nelle discussioni con il progettista
arch. L__________ G__________.
Le
conclusioni del primo giudice nemmeno possono essere ribaltate sulla semplice
scorta della lettera 6 agosto 2010 di cui al doc. II, che l’appellante
asserisce essere la prova del fatto che sarebbe stata controparte a recedere
dal contratto, liberandolo così da ogni obbligo (appello, pag. 8 in fondo).
Essa, in realtà, si inserisce nel contesto delle discussioni per la rifusione
dei fr. 20'000.- pretesa mesi prima (lettera 18 maggio 2010, doc. W) da AO 1
nei confronti di AP 1 per violazione degli impegni assunti ai sensi degli art.
62 e seg. e 97 e seg. CO, e costituisce come già menzionato una semplice
reazione allo scritto del 4 agosto 2010 dell’avv. PA 2 (doc. LL), in risposta a
uno dell’avv. PA 1 di medesima data (doc. HH), con cui, dopo essere stato
sollecitato a comunicare se AO 1 era ancora interessato all’acquisto dello
stabile e alla firma del contratto ritenuta la domanda di costruzione inoltrata
senza varianti, rimproverava a AP 1 di porre domande retoriche non avendo egli rispettato
gli impegni assunti sino a quel momento, e attesta unicamente la volontà di
formalizzare una rinuncia da parte di AO 1 all’operazione. Tutt’al più, il
documento conferma la valenza della tesi pretorile, certificando che a quel
momento, ossia il 6 agosto 2010, c’erano gi degli interessati con cui egli
intendeva proseguire le trattative.
7.3.   In aggiunta,
non basta certamente asserire sommariamente che l’avere iniziato a cercare
nuovi acquirenti non poteva essere interpretato come la prova dell’intenzione
di AP 1 di contravvenire agli impegni contrattuali assunti nei confronti di AO
1, per inficiare la conclusione pretorile per la quale AP 1, nonostante a
parole affermasse il contrario, non aveva più avuto intenzione di portare a
termine l’operazione immobiliare con lui avendo intravisto la possibilità di
farlo con K__________ V__________ e J__________ A__________.
Ciò posto,
le deduzioni del primo giudice sono del tutto condivisibili e condivise. In
effetti, laddove AP 1 sostiene di essersi limitato a
“guardarsi in giro”
,
già a partire dal 20 maggio 2010, per cercare un altro acquirente, fornisce una
lettura degli eventi del tutto parziale, che non rispecchia quanto da lui fatto
realmente: pubblicare a più riprese annunci di vendita (a un prezzo superiore a
quello concordato con AO 1) dell’immobile sui giornali (doc. AA- GG) è cosa ben
diversa dall’esplorare il mercato, poiché espressione di una seria e intensa
attività di ricerca di nuovi acquirenti che non si concilia in alcun modo -
nemmeno facendo riscorso ai migliori funambolismi argomentativi - con la volontà
di adempiere il contratto qui in discussione e che quindi ne dimostra la totale
assenza.
Allo
stesso modo, non può trovare spazio, poiché sommaria e non riferita a una
precisa argomentazione pretorile, la critica all’appellato di aver lasciato
carta bianca alla controparte ed essersi disinteressato della questione delle
opposizioni alla licenza edilizia. Ma anche volendo supporre che essa sia
rivolta, come logica vorrebbe, all’argomentazione del primo giudice per la
quale il mancato coinvolgimento nelle trattative con i vicini di AO 1 sarebbe
un elemento a favore della tesi che AP 1 da un certo momento in poi non aveva
più avuto la volontà di portare a compimento gli accordi presi, non è possibile
conferirle maggior valore poiché non è stata in alcuna maniera sostanziata.
8.
Con riferimento all’acconto di fr.
10'000.- corrisposto da AO 1 in ossequio agli obblighi assunti con il contratto
del 21 dicembre 2009 come
“non risarcibile”
, l’appellante non contesta
che, a fronte delle violazioni riconosciute a suo carico, esso costituisca una
valida posta del danno e debba conseguentemente essere restituito nonostante la
qualità attribuitagli dai contraenti. Egli, non confrontandosi con le
motivazioni contenute nella sentenza e dunque di nuovo in maniera irricevibile
(art. 310 e 311 CPC), si limita a sostenere che tale somma avrebbe dovuto
servire a coprire i suoi costi e le spese da lui sostenute, cosa della quale AO
1 sarebbe stato ben cosciente, tanto da aver volontariamente pattuito la sua
non risarcibilità.
Indipendentemente
da ciò, la valutazione effettuata in merito dal giudice di prime cure è
corretta, ritenuto che, trattandosi anche per questi fr. 10'000.- di una
prestazione (pre)contrattuale di uno dei contraenti, la sua non rimborsabilità
è vincolata al corretto adempimento dei propri doveri da parte di entrambe
(art. 2 CC, DTF 121 III 350, STF 4A_18/2021 del 21 luglio 2021 consid. 4.1).
Nella
fattispecie, avendo AP 1 deciso, contrariamente a quanto convenuto e al
principio della buona fede, di non rispettare gli impegni assunti con AO 1 e
portare invece a termine l’affare con altri acquirenti, si è trovato in mora e
ha fornito valido motivo a quest’ultimo per recedere dal contratto senza
necessità di una fissazione ulteriore di un termine per l’adempimento (per
analogia art. 108 cifra 1 CO), con conseguente diritto a ripetere quanto già
prestato, compreso l’importo in questione, che indiscutibilmente (e
incontestatamente) è parte del suo nocumento finanziario.
9.
Nella parte conclusiva del suo allegato di
risposta all’appello, AO 1 ha, dopo averlo fatto in prima sede senza successo,
ribadito che il contratto sottoscritto dalle parti il 21 dicembre 2009 non
potrebbe che essere ritenuto un contratto di
“promessa di vendita”
.
Essendo esso stato redatto in forma semplice contrariamente a quanto impone
l’art. 216 cpv. 2 CO e non contenendo il nominativo dell’allora proprietaria
del fondo in oggetto, esso sarebbe viziato da nullità assoluta, che ai sensi
dell’art. 11 cpv. 2 CO deve essere rilevata d’ufficio dal giudice. La stessa
cosa varrebbe anche se il negozio giuridico in questione dovesse valere quale “
contratto
di riservazione”
, poiché l’art. 216 cpv. 2 CO si applicherebbe anche a tale
tipo di negozio giuridico.
Stante
quanto precede, la questione può rimanere indecisa. Ad ogni buon conto la
censura sarebbe stata da respingere poiché il resistente non ha fornito
sufficienti motivazioni per spiegare per quale motivo sarebbe errata la
deduzione pretorile secondo la quale nella fattispecie si trattava di un
semplice accordo di principio con il quale
“AO 1 e AP 1 hanno semplicemente
inteso sottolineare e rafforzare il loro impegno precontrattuale”
, non
essendo il secondo nemmeno proprietario del fondo in oggetto (sentenza, consid.
2, pag. 7); accordo che non soggiaceva ad alcun obbligo formale (sulla
questione v.
Pichonnaz/Guisolan
,
Le contrat de réservation: outil pratique et réalités juridiques, in Not@lex
2013 pag. 139 segg.).
10.
Per tutto quanto precede, l’appello di AP 1 deve
essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con conferma della decisione
pretorile.
Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado,
calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 22'134.25, seguono la
soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
1.
L’appello 21 gennaio 2021 di AP 1
è respinto nella
misura in cui è ricevibile.
2.
Le spese processuali di fr. 2’500.- sono a carico dell’appellante,
che rifonderà all’appellato fr. 1’500.- per ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 2
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).