ti_gerichte · 80.2009.159 · 2009-09-24 · it
Imposta sugli utili immobiliari: deduzioni, provvigioni, pretesa mediazione di una società immobi-liare di cui il venditore è azionista

Tessin Camera di diritto tributario 08.02.2010 80.2009.159
Tessin Camera di diritto tributario 08.02.2010 80.2009.159
Ticino Camera di diritto tributario 08.02.2010 80.2009.159

Incarto n.
80.2009.159
Lugano
8 febbraio 2010
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI
1
contro
CO
1
oggetto
ricorso
del 22 ottobre 2009 contro la decisione del 24 settembre 2009 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con tre atti pubblici
del 28 settembre 2007, dell’8 ottobre 2007 e dell’11 ottobre 2007, iscritti a
registro fondiario il 4 giugno 2008, RI 1 ha venduto le seguenti unità di
proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD di __________:
·
a __________ la PPP n. __________, corrispondente ad una quota di
comproprietà di 350‰  al prezzo di fr. 560'000.–;
·
ai coniugi __________ la PPP n. __________, corrispondente ad una
quota di comproprietà di 350‰  al prezzo di fr. 500'000.–;
·
ai coniugi __________ la PPP n. __________ corrispondente ad una
quota di comproprietà di 320‰  al prezzo di fr. 520'000.–.
Con atto pubblico del 7
luglio 2008, iscritto a Registro fondiario il 30 settembre 2008, poi, vendeva
ai coniugi __________ la PPP n. __________, corrispondente ad una quota di
comproprietà di 118‰ del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo
di fr. 380'000.–.
B.
In tutti e quattro i
casi, il venditore, nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari
chiedeva la deduzione, fra gli altri costi, delle provvigioni versate alla __________.
L’importo chiesto in deduzione era pari al 4% del ricavo delle vendite più IVA,
per le prime tre transazioni, ed ammontava quindi, rispettivamente, a fr. 24'102.40
per la PPP n. __________, a fr. 21'520.– per la PPP n. __________ ed a fr.
22'380.80 per la PPP n. __________. La provvigione ammontava invece al 5%, cioè a fr. 20'444.–, per la PPP n. __________ di __________.
C.
L’Ufficio di tassazione di Locarno notificava al contribuente le tassazioni dell’imposta sugli utili
immobiliari, con decisioni del 26 novembre 2008.
L’utile imponibile e
l’imposta erano così stabiliti:
appartamento               imponibile                      imposta
PPP n. __________    fr.    48'769.–                  fr.    14'630.70
PPP n. __________    fr.    17’983.–                  fr.      5'394.90
PPP n. __________    fr.    52’590.–                  fr.   15’777.––
PPP n. __________    fr.    47’800.–                  fr.    14'340.––
L’autorità
fiscale aveva in particolar modo negato la deduzione delle provvigioni, argomentando che “il venditore risulta essere azionista dell’__________ SA e di
conseguenza si ritiene che pur essendovi indipendenza formale tra committente e
mediatore, vi è identità d’interessi”.
D.
Il contribuente
impugnava le suddette decisioni, con reclamo del 18 dicembre 2008, contestando
la mancata deduzione delle provvigioni. Ammetteva di essere stato azionista della società che aveva funto da mediatrice, pur non essendone mai stato amministratore,
ma sottolineava di avere poi ceduto le azioni alla madre alla fine del 2007.
In uno scritto del 23 luglio 2009, il reclamante ribadiva il suo punto di vista, aggiungendo di aver deciso di eseguire le
operazioni immobiliari a titolo personale per proteggere la società da rischi e
di aver quindi “concluso un contratto di vendita in esclusiva con la __________
SA pagano la relativa provvigione”. Quale dipendente, avrebbe poi ricevuto
dalla società un importo di fr. 20'562.50, come provvigione.
L’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, deducendo dall’utile imponibile “la quota
parte di provvigione percepita come salario dalla __________ SA (fr.
20'000.–)”, ma confermando per contro la propria decisione per il resto.
L’utile imponibile e
l’imposta erano pertanto così ridotti:
PPP n. __________    fr.    41'769.–                  fr.    12'530.70
PPP n. __________    fr.    11’383.–                  fr.      3’414.90
PPP n. __________    fr.    46’190.–                  fr.   13’857.––
PPP n. __________    fr.    45’440.–                  fr.   13’632.––
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione degli importi pagati alla __________ SA a titolo di provvigione. Ribadisce di essere dipendente
di quest’ultima società da circa 20 anni e che i genitori, rispettivamente amministratrice
unica la madre e direttore il padre, gli avrebbero ceduto le azioni nel 1998. In vista delle operazioni immobiliari in questione, egli avrebbe poi ceduto nuovamente
le azioni alla madre. Spiega poi di aver avviato le operazioni in discussione a titolo personale alla luce della mutata situazione nel settore
immobiliare.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle
norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
L’Ufficio di tassazione, dopo aver dapprima negato la deduzione di quanto versato dal ricorrente alla __________
SA, a titolo di “provvigioni”, con la decisione su reclamo impugnata ha ammesso
in deduzione la differenza fra le suddette provvigioni e quanto l’__________ SA
avrebbe pagato al contribuente, in relazione alle transazioni immobiliari di
cui si discute.
Secondo
l’insorgente, l’intero importo da lui versato alla società dovrebbe essere
dedotto dall’utile imponibile.
2.2.
Secondo
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.
2.3.
In una
recente sentenza, il Tribunale federale ha stabilito che le condizioni cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo subordina il riconoscimento della deducibilità
della provvigione pagata ad un mediatore sono conformi sia all’art. 12 della
legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni
(LAID) sia alla disciplina legislativa federale del contratto di mediazione. Si tratta dei requisiti che seguono:
–
conclusione di un contratto di mediazione civilisticamente valido secondo
l’art. 412 CO;
–
conclusione del contratto con una terza persona;
–
attività di indicazione o di interposizione del mediatore, che conduce alla conclusione d’un contratto di compravendita;
–
pagamento dell’onorario dovuto;
–
limitazione della deduzione della provvigione alla misura usuale.
Se tali
condizioni non sono adempiute, non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di
un elemento che riduce l’onere fiscale del contribuente, la prova è a suo
carico (sentenza del Tribunale federale del 28 marzo 2008 n. 2C_479/2007 consid.
2.2).
2.4.
In relazione a tutte le compravendite immobiliari perfezionate dal ricorrente, quest’ultimo ha versato
alla __________ SA un importo, che in tre casi ammontava al 4% ed in un caso al
5% del prezzo, a titolo di provvigione. Il contribuente non ha prodotto alcun
contratto di mediazione, ma unicamente le relative fatture, redatte in lingua
tedesca, con le quali la società gli chiede il pagamento di una “Provision”. In tal modo, non è possibile conoscere il contenuto del contratto che sarebbe stato
stipulato fra le parti, ed in particolar modo gli obblighi assunti dalla
società che avrebbe funto da mediatrice.
Non è
tuttavia stato necessario richiedere al ricorrente una copia dei contratti di
mediazione, per il fatto che i requisiti per il riconoscimento della
deducibilità delle provvigioni non sono comunque adempiuti.
In primo
luogo, non si vede quale possa essere stato il ruolo della pretesa società che
avrebbe funto da mediatrice, se le operazioni in discussione sono state promosse
e condotte personalmente dal ricorrente, come egli stesso ha ripetutamente
riconosciuto. È del tutto inverosimile che abbia incaricato la società della
quale era dipendente – oltre ad essere figlio del direttore e
dell’amministratrice unica – di reperire acquirenti per la vendita di immobili
che egli stesso aveva acquistato e edificato. Si dovrebbe in tal caso
immaginare che egli abbia rinunciato proprio a svolgere l’attività che è più
caratteristica del dipendente di una società il cui scopo sociale consiste
nell’acquisto, nella vendita, nella gerenza, nella mediazione, nell’amministrazione e nella costruzione di beni mobili e immobili. Ipotesi ancor più improbabile se si pensa al
fatto che la società di cui il contribuente è dipendente è praticamente
un’impresa familiare, nella quale lavorano padre, madre e figlio.
Le
considerazioni che precedono permettono di escludere che si possano ritenere
provati l’esistenza di un contratto di mediazione secondo l’art. 412 CO e
l’intervento di un mediatore in vista del reperimento di compratori per gli
oggetti venduti dal ricorrente.
2.5.
La motivazione della decisione impugnata si fonda tuttavia su un altro requisito che non sarebbe adempiuto
nella fattispecie, cioè quello della conclusione del contratto di mediazione con una terza persona.
A tale proposito, secondo dottrina e giurisprudenza il mediatore
deve essere una terza persona. Il venditore o il compratore non può
infatti far valere provvigioni versate a sé stesso per sforzi intrapresi
personalmente per la vendita dell’immobile (DTF 103 Ia 24). Vi è versamento di
provvigioni a sé stessi anche se, pur essendovi indipendenza formale tra
committente e mediatore, vi è tuttavia identità di interessi; è il caso
dell’alienante che compensa la società di cui è azionista o amministratore
oppure della società anonima che versa una provvigione ad un’altra società controllata
dallo stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono compensati
per aver consentito di alienare l’immobile della comunione ereditaria o della
società, come pure della persona giuridica che versa una provvigione ad un proprio organo (
Soldini/Pedroli
, op.
cit., p. 257, con riferimento a RF 47/1992 p. 227 e 229; StE 1987 B 44.13.5 n.
3; StE 1991 B 44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77; inoltre
CDT n.
80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).
Nel caso in
esame, non si vede come si possa considerare la società che ha emesso le
fatture terza rispetto al ricorrente. Non solo, infatti, quest’ultimo è, come
già ricordato, figlio del direttore e dell’amministratrice unica nonché dipendente
della Im__________ SA, ma ne è anche stato azionista almeno fino alla conclusione di tre dei quattro contratti di compravendita in discussione. Egli stesso dichiara infatti
di aver ceduto le azioni alla madre il 31 dicembre 2007, in un momento in cui cioè gli atti pubblici, con cui sono stati venduti i tre appartamenti di __________
,
erano già stati stipulati, anche se sarebbero
stati iscritti a Registro fondiario solo nel corso dell’anno seguente.
Non hanno
alcun rilievo, alla luce di questa circostanza, le argomentazioni opposte dall’insorgente. Che egli non abbia mai fatto parte del consiglio d’amministratore e che non abbia mai avuto diritto di firma, come pure che non gli sia mai
stato versato un dividendo, sono tutti fatti che non escludono certamente che
egli possa essere considerato azionista della __________ SA.
Considerata
la struttura organizzativa della società, non sarebbe comunque certamente
bastata la cessione delle azioni alla madre, se anche fosse avvenuta prima
delle vendite immobiliari, a sovvertire la conclusione cui è pervenuta
l’autorità fiscale.
3.
Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr. 2’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 2’100.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-;
-;
-.
Copia per conoscenza:
-
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         Il segretario: