ti_gerichte · 12.2023.21 ·  · it
Apparthotel, restituzione ai proprietari degli appartamenti messi a disposizione della clientela dell'albergo; condizioni di riconsegna, costi di ristrutturazione degli appartamenti


Incarto n.12.2023.21

Lugano

24 luglio 2023/bs

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

vicecancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa inc. n. OR.2021.11 della Pretura della giurisdizione
di Locarno-Città promossa con petizione 11 maggio 2021 da

1.AP 1(DE)

2.AP 2(RU)

3.AP 3(DE)

4.AP 4(DE)

5.AP 5(DE)

6. __________, __________
 (DE)

7.AP 6(DE)

contro

AO 1

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente questa soglia,
avendolo il Pretore aggiunto rettamente quantificato in almeno fr. 30'000.-
senza che questo sia stato oggetto del biasimo di una delle parti.

I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni
(art. 311 e 312 CPC). Lappello 8/10 febbraio 2023 contro la decisione 9 gennaio
2023 (recapitata agli appellanti il giorno successivo) è tempestivo, così come è
tempestiva la risposta 25 aprile 2023di AO
1.

2.Latto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le
sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore. Essa non può dunque limitarsi a proporre una propria
tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali,
esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa
nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena
lirricevibilità delle medesime.In presenza di una decisione pretorile fondata su più
motivazioni indipendenti, la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena
lirricevibilità, che ciascuna di esse è contraria al diritto. Difatti, se
anche una sola di esse reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a
semplici e inammissibili critiche dei motivi della decisione dell'autorità
inferiore (IICCA del 3 aprile 2019, inc. 12.2018.6, consid. 6; DTF 142 III 364
consid. 2.4).

3.Con la decisione impugnata il
Pretore aggiunto si è dapprima espresso sul tema della legittimazione attiva di
AP 5, __________ e AP 6, concludendo per la sua esistenza, essendo essi eredi
del defunto G__________ W__________. Parallelamente ha pure accertato che il
loro legale, nonostante una procura sottoscritta unicamente da AP 5, li
rappresentava tutti validamente.

Passando al merito, il giudice di primo grado ha poi
accertato che la disdetta notificata agli attori da AO 1 il 29 ottobre 2007 con
effetto al 31 dicembre 2009 rispettava i requisiti contrattuali e di legge,
essendo stata data con un preavviso di 12 mesi per una scadenza a fine anno.
Inoltre egli ha pure chiarito che, pur essendo vero che il silenzio del destinatario
di una disdetta intempestiva non ha valenza di accettazione, laver atteso 10
anni, come nella fattispecie, per contestarla era palesemente contrario al
principio della buona fede e non poteva essere tutelato, sicché leccezione
risultava pure tardiva.

In seguito il Pretore aggiunto ha respinto la tesi
attorea per la quale il contratto di locazione sarebbe ancora valido in base ai
principi della Legge federale sullacquisto di fondi da parte di persone
allestero (LAFE), non avendo essi voluto sottoscriverne uno sostitutivo,
perché lobiter dictumcontenuto nella richiamata decisione della I CCA del
Tribunale dappello del 29 dicembre 2020 (inc. 11.2019.26) non sarebbe
vincolante e soprattutto poiché non sarebbe compatibile con i principi cardine
del diritto privato ritenere che basti una norma di diritto amministrativo per
riesumare il precedente contratto di locazione, la cui disdetta non è stata
contestata se non ampiamente oltre i termini.

Ciò posto, per il primo giudice, la clausola n. 2 cpv.
2 dei contratti di locazione va interpretata nel senso che a essere toccata
dallobbligo di riconsegna in uno stato compatibile con un albergo a 4 stelle è
solo la parte hotel, ossia quella di cui i locatori sonogemeinschaftlich
Eigentümer,ma non le loro singole unità PPP sulle quali hanno unaSondereigentum.

Di conseguenza, è stato concluso, gli attori non
possono vantare alcuna pretesa sulla scorta del contratto di locazione
validamente disdetto, che dal 1° gennaio 2010 non vincola più le parti e la cui
clausola n. 2 cpv. 2 non è in ogni modo atta a fondare alcuna responsabilità
della convenuta, rispettivamente a imporle lesecuzione di lavori di
risanamento o di altro genere delle quote in proprietà esclusiva dei
procedenti. Cosa che, conclude il Pretore aggiunto, peraltro violerebbe lart.
256 cpv. 2 lett. b CO.

4.Avantutto va rilevato come
tutta la parte introduttiva dellappello contenga delle considerazioni sul
querelato giudizio prive di obiezioni concrete e sia dunque irricevibile.

In particolare vale la pena rimarcare come tra queste
vi sia pure una critica alla conclusione del primo giudice in merito alla
mancata influenza delle norme LAFE sulla validità dei contratti di locazione
per lapparthotel, che tuttavia non è stata concretizzata con sufficienti
argomentazioni e risulta quindi irricevibile.

Non basta in effetti ricordare che si tratta di una
questione di diritto e che la clausola n. 10 del contratto prevedeva che esso fosse
modificabile o rescisso solo con laccordo delGrundbuchinspektorate
che con tale termine si dovrebbe forzatamente intendere lautorità LAFE per
adempiere i requisiti di motivazione imposti dal codice di procedura
allappello. Si tratta di mere allegazioni di parte che non si confrontano con
la tesi centrale, su questo tema, del Pretore aggiunto, per la quale le
implicazioni LAFE non sono tema della presente procedura e non hanno effetto
alcuno sulla validità di un contratto tra privati la cui disdetta non è stata
contestata se non, al limite, intempestivamente.

Largomentazione è pure inammissibile in quanto
tardiva, essendo stata proposta irritualmente solo con le conclusioni e poi con
lappello (art. 229 e 317 CPC).

5.Con una seconda censura, gli
appellanti osteggiano la tesi pretorile secondo la quale la qui più volte
menzionata clausola valga solo per lhotel, asserendo che in ogni caso il primo
giudice ha sbagliato a considerare che sia possibile disgiungere le stanze
dalle altre parti dellalbergo. Lipotesi che per hotel si intenda soltanto
quanto menzionato come parte comune nellart. 4 del regolamento condominiale -
vale a dire i locali riservati alla gestione alberghiera (réception,
uffici, ecc.) e le superfici destinate alla ristorazione (ristorante, bar,
cucina, ecc.) - sembra loroimprobabile e in ogni caso agli appellanti non
sarebbe mai venuta in mente(appello, pag. 5). A loro detta il Pretore
aggiunto avrebbe fatto, sbagliando, riferimento alla clausola n. 1 del
contratto del 1995 che utilizzava la terminologia classica delle PPP suddividendole
inSondereigentumeGemeinschaftseigentum, ma che sarebbe
impropria per definire il contenuto e la forma di un hotel. Per contro la
definizione di hotel si troverebbe nella prima frase della clausola n. 2Der
Mieter betreibt in den gemieteten Raumen ein APPART-Hotel mit Restaurant/Bar,
frase dalla quale si potrebbe senzaltro dedurre che per hotel si intendono sia
i locali che a livello di PPP sono definitiSondereigentum, sia quelli
definitiGemeinschaftseigentum. Pertanto sarebbe pacifico che le camere
fanno parte dellhotel, come confermato dalla documentazione agli atti, e
meglio doc. DD, FF, GG, HH.

6.A prescindere dalle
considerazioni sulle probabilità e sul fatto che a loro non sarebbe mai venuto
in mente che gli appartamenti in proprietà esclusiva erano esclusi dallobbligo
di restituzione secondo le modalità indicate nella clausola 2 cpv. 2 del
contratto, la cui connotazione altamente soggettiva è sufficiente a ridurne a
zero la valenza, nessuno degli argomenti sollevati dagli appellanti, in parte
riprendendo testualmente senza commenti gli stralci dei verbali assembleari già
trascritti nelle conclusioni, è atto a rimettere in discussione la corretta
conclusione pretorile secondo la quale tale disposizione controversa concerne
unicamente la parte alberghiera in proprietà comune.

7.Gli appellanti censurano pure
la conclusione del Pretore aggiunto, per il quale anche linterpretazione
sistematica dei contratti porterebbe alla conclusione che gli appartamenti non
erano compresi nellobbligo della clausola n. 2 cpv. 2, ritenuto che la
clausola n. 4.1 prevedeva che lobbligo di pagare la pigione sarebbe decaduto
in tutto o in parte se loggetto locato non avesse potuto esserlo per motivi
imputabili al proprietario/locatore(Die Mietzahlungsverpflichtung entfällt ganz oder teilweise,
sofern die vermieteten Räumlichkeiten ingesamt oder teilweise aus vom Vermieter
zu vertretenden nicht oder nur in eingeschränktem Masse vermietbar sind), visto
che a suo avviso una simile riserva era correlata alla responsabilità in capo
al proprietario di mantenere loggetto della sua proprietà esclusiva a un
livello consono a un albergo a 4 stelle: fosse stato diversamente non sarebbe
stato necessario inserirla nel contratto, visto che la conduttrice stessa
sarebbe stata garante dello standard della struttura, comprese le parti inSondereigentum.

Per gli appellanti invece il primo giudice avrebbe
fatto confusione mischiando questioni che non avrebbero alcun legame tra loro,
poiché lo scopo della clausola n. 4.1 sarebbe stato quello di tutelare la
conduttrice nel caso in cui non vi fosse stata una messa a disposizione dei
vani, avendo essi ottenuto lautorizzazione LAFE solo obbligandosi a concederli
alla società alberghiera per un periodo minimo.

Una volta di più si tratta di critiche mosse senza una
vera argomentazione, senza le necessarie spiegazioni e senza le dovute prove. I
ricorrenti si limitano a proporre una propria interpretazione dei fatti, nulla
più. Di conseguenza il loro appello è pure su questo aspetto irricevibile (art.
310 e 311 CPC), sicché la questione non devessere ulteriormente approfondita.

Ma anche se così non fosse, la deduzione pretorile
appare del tutto condivisibile e non sussistono motivi per discostarsene.

8.In merito alla contestata
violazione dellart. 256 cpv. 2 CO, che il Pretore aggiunto ha ritenuto data
qualora linterpretazione del dovere di riconsegna nello standard dellhotel 4
stelle avesse coperto anche gli appartamenti in proprietà esclusiva, pur non
necessitando di essere trattata visto quanto precede, basti qui dire che il
contratto tra le parti è un contratto di locazione (STF 4A_730/2011 del 16
luglio 2012; 4A_133/2008 del 16 maggio 2008;Lardi,
Immobilienrecht, 2017, Teil 4, pag. 46) o al limite un contratto misto la cui
parte nettamente predominante è proprio quella della locazione, per cui la
norma torna applicabile anche in questo contesto. Di conseguenza, come
puntualizzato nella sentenza impugnata, un obbligo di ripristino degli
appartamenti allo stato minimo per un albergo 4 stelle la infrangerebbe. La questione
non richiede comunque di essere approfondita in questa sede, visto che quanto
precede è già sufficiente a determinare lesito dellappello.

9.Alla luce di tutto quanto
precede, lappello devessere respinto nella misura della sua ricevibilità, con
conseguente conferma della decisione di primo grado.

Una decisione sullammissione agli atti ai sensi
dellart. 317 CPC dei doc. 20-22 prodotti con la risposta allappello, tutti
risalenti a oltre un decennio fa e recuperabili senza difficoltà dalla
convenuta, non appare necessaria al giudizio.

Pure non indispensabile risulta essere determinarsi in
questa sede sulla ricevibilità della richiesta di giudizio formulata con la
petizione, che risulta essere quantomeno dubbia vista la sua vaghezza e
imprecisione (cfr. DTF 5A_929/2015 del 17 giugno 2016 consid. 3.1; II CCA del 21 marzo 2022, inc. 12.2021.150, consid.
7 e II CCA del 27 maggio 2020, inc.
12.2019.53 consid. 7.1).

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla
base di un valore litigioso di almeno fr. 30'000.-, determinante anche per un eventuale ricorso al
Tribunale federale,seguono la
soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali
ammontano a fr. 5000.- (art. 2, 7 e 13 LTG) e le ripetibili in favore di AO 1 a
fr. 4000.- (art. 11 cpv. 1, 2 lett. a e 5 RTar).

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar,

decide:

-

-

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).