ti_gerichte · 15.2009.118 · 2009-11-30 · it
Esercizio di un diritto di compera annotato su un fondo pignorato. Inopponibilità ai creditori il cui pignoramento è stato annotato prima

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 30.11.2009 15.2009.118

Incarto n.
15.2009.118
Lugano
30 novembre
2009
CJ/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Roggero-Will
segretario:
Jaques
statuendo sul ricorso 23 ottobre 2009 di
RI 1
patrocinata dall’  PA 1
contro
l’operato dell’CO 1, e meglio contro il provvedimento
25 maggio (recte: 13 ottobre 2009) con cui è stata respinta l’istanza della ricorrente
tendente alla cancellazione delle restrizioni della facoltà di disporre
annotate sui fondi mapp. n. __________, __________, __________ e __________ RFD
__________ pignorati nelle esecuzioni del gruppo n. __________ promosse nei
confronti di
PI 1
, __________
patrocinato dall’avv. PA 2, __________
e segnatamente da
PI 2
patrocinato dall’  PA 3
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto
in fatto:
A.
Il 24 ottobre 2006, l’CO 1 ha pignorato in via provvisoria a favore di PI 2 (es. n. __________) i fondi mapp. n. __________, __________, __________
e __________ RFD __________ di proprietà dell’escusso PI 1. Al pignoramento partecipano
anche due altri creditori (es. __________ e __________). L’elenco oneri è stato
depositato il 18 settembre e l’asta fissata per il 28 ottobre 2009. L’escusso e
PI 2 hanno contestato il diritto di compera cedibile e frazionabile annotato a
favore della qui ricorrente RI 1. Con decisione 2 ottobre 2009, l’Ufficio ha
impartito loro un termine di 20 giorni per promuovere azione di contestazione
dell’elenco oneri (art. 108 LEF).
B.
Il
12 ottobre 2009, RI 1, tramite il notaio che aveva istrumentato la costituzione
del menzionato diritto di compera, ha chiesto all’Ufficio di limitare l’incanto
alla particella n. __________, la beneficiaria avendo dichiarato di esercitare
il diritto di compera relativamente alle altre tre particelle, e di autorizzare
il loro trapasso a registro di commercio. Con provvedimento 25 maggio 2009
(recte: 13 ottobre 2009), l’Ufficio ha respinto l’istanza, precisando che le
restrizioni della facoltà di disporre annotate a carico dei fondi pignorati
avrebbero potuto essere cancellate “unicamente dopo il pagamento totale delle
relative esecuzioni, oppure in caso di annullamento delle stesse da parte dei
rispettivi creditori procedenti”, il diritto di compera non essendo opponibile
ai pignoramenti effettuati in precedenza.
C.
Con
il ricorso in esame, RI 1 chiede, in via provvisionale, la sospensione
dell’incanto limitatamente alle particelle per le quali ha esercitato il
diritto di compera, e nel merito la ratifica di tale esercizio, nonché la
liberazione dei fondi dagli aggravi ipotecari, pignoramenti, restrizioni della
facoltà di disporre e qualunque altro impedimento derivante dal procedimento
esecutivo in corso, con surrogazione del prezzo totale di fr. 239'701.--.
Subordinatamente, vengono formulate le stesse domande limitatamente ai fondi
mapp. n. __________ e __________ RFD __________, con surrogazione del prezzo
totale di fr. 205'731.--. A sostegno delle sue conclusioni, la ricorrente si
limita ad indicare che la dottrina è divisa sul merito della questione, senza
menzionare le opinioni a confronto né esporre gli argomenti a favore della
propria tesi. Rileva senza ulteriore motivazione che la fattispecie
presenterebbe particolarità rispetto alla norma per quanto riguarda il modo in
cui è stato fissato il prezzo dei fondi in questione.
D.
Il
26 ottobre 2009, l’Ufficio ha annullato l’incanto in seguito al ritiro delle
esecuzioni __________ e __________. Anche le assegnazioni di termine del 2
ottobre sono state annullate. La richiesta d’effetto sospensivo presentata
dalla ricorrente è pertanto diventata priva d’oggetto.
E.
Con
atto del 29 ottobre 2009, PI 2 ha osservato come il ricorso fosse diventato
privo di oggetto in seguito all’annullamento dell’asta. L’CO 1 si è rimesso
alla decisione dell’autorità di vigilanza.
Considerando
in diritto:
1.
Contrariamente
a quanto afferma PI 2, il ricorso non è diventato privo di oggetto con l’annullamento
dell’asta, perché rimane tuttora da decidere se l’CO 1 poteva validamente
rifiutare di ratificare l’esercizio del diritto di compera e di “liberare” i
fondi acquistati da ogni “impedimento derivante dall’esecuzione in corso”.
2.
Giusta
l’art. 101 cpv. 1 LEF, il pignoramento di un fondo limita la facoltà di
disporne. Tale restrizione diventa efficace nei confronti dei diritti
posteriormente acquisiti per mezzo di un’annotazione nel registro fondiario
(art. 960 cpv. 1 n. 2 e cpv. 2 CC). L’art. 961
a
CC precisa che
un’annotazione non impedisce l’iscrizione di un diritto di grado posteriore.
L’annotazione del pignoramento non provoca quindi un blocco del registro
fondiario (
Jeandin
/S
a­beti,
Commentaire
romand de la LP, Basilea/Ginevra/Monaco 2005, n. 9 ad art.
101).
La
trasmissione della proprietà rimane possibile dopo il pignoramento, ma i
creditori pignoranti conservano il diritto di chiedere la realizzazione del
fondo a loro favore (DTF 42 III 245-246;
Lebrecht
,
Basler Kommentar zum SchKG, vol. II, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 7
ad art. 101;
Jeandin/ Sabeti
, op. cit., n. 10 ad art. 101).
2.1.
Dai
principi esposti si deduce che il titolare di un diritto iscritto o annotato
nel registro fondiario dopo l’annotazione del pignoramento non può certo
esigerne la cancellazione; anzi è l’ufficio d’esecuzione ad essere legittimato
a chiedere la cancellazione dei diritti posteriori (cfr.
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 3.
ed., Berna 1997, n. 806-807)
.
2.2.
Viceversa,
il titolare di un diritto annotato o iscritto nel registro fondiario prima
dell’annotazione del pignoramento può invece chiedere la cancellazione di
quest’ultima, visto che non gli è opponibile (in tal senso: DTF 114 III 19,
cons. 3;
Steinauer
, op.
cit., n. 808-809)
. La questione è invero controversa per
quanto concerne i diritti di compera annotati, perché, per una parte della
dottrina,
essi si esauriscono con il loro esercizio, sicché ai loro titolari
rimarrebbe soltanto una pretesa di trasferimento del fondo fondata su un
normale contratto di compravendita, che non avrebbe alcuna precedenza rispetto
ad un pignoramento annotato prima dell’esercizio del diritto di compera
(così:
Gilliéron
,
Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 70-71 ad art. 140). Nel caso
concreto non è necessario determinarsi su questa controversia. In effetti,
risulta sia dal registro fondiario che dall’elen­co oneri – che la ricorrente
non ha contestato – che il suo diritto di compera cedibile e frazionabile è
stato annotato su tutti i quattro fondi l’11 maggio 2007, mentre il pignoramento
(provvisorio) a favore di PI 2 era già stato annotato sui medesimi fondi il 13
ottobre 2006. Per il principio di priorità nel tempo (art. 960 cpv. 2 CC), né
il diritto di compera né il contratto di compravendita sorto in seguito al suo
esercizio sono opponibili a questa creditrice.
3.
Il ricorso va pertanto respinto.
Non si
preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2
lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).
Richiamati gli art. 17, 20a, 101 LEF, 960, 961
a
CC, 61 e 62 OTLEF;
pronuncia:
1.
Il
ricorso è respinto.
2.
Non
si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Intimazione
a:      – avv. PA 1, __________;
–
avv. PA 3, __________;
–
avv. PA 2, __________.
Comunicazione
all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente                                                                                Il
segretario
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso
in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10
(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)
giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata
pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.