ti_gerichte · 10.2005.7-2 · 2007-11-23 · it

Espropriazione formale di parte di un fondo gravato con un vincolo a destinazione posteggio pubblico (indennità per fondi attribuiti ad una zona di nucleo tradizionale)

Tessin Tribunale di espropriazione 23.11.2007 10.2005.7-2
Tessin Tribunale di espropriazione 23.11.2007 10.2005.7-2
Ticino Tribunale di espropriazione 23.11.2007 10.2005.7-2

Incarto n.
10.2005.7-2
Lugano
23 novembre 2007
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Eraldo Pianetti
arch. Giancarlo Fumasoli
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale promossa da
ISEP
1
rappr.
dall’  RA 3
contro
PPP
mappale n. 391 RFD di __________,
composta
da:
1.
MCON 3
2.
MCON 4
3.
MCON 5
4.
MCON 6
5.
MCON 7
6.
MCON 8
7.
MCON 9
8.
MCON 10
tutti
rappr. da  RA 4  ed  RA 5
ai
fini dell’acquisizione parziale delle part. no. 43, 729 e 391 RFD __________
relativamente
alla PPP al mapp. no. 391 RFD __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Il mapp. no. 43 di __________ è un fondo parzialmente edificato ubicato ai
margini del nucleo. Nel 1979 il ISEP 1 stipulò un contratto di locazione della
durata di 20 anni con l’allora proprietaria __________ per realizzare un
posteggio pubblico sul piazzale che circonda lo stabile. Nel PR approvato il
10.8.1988 quest’ultimo fu gravato con un vincolo a destinazione posteggio
pubblico con accesso da ovest.
Il Comune ha ora risolto di acquistare le aree di posteggio e di accesso che
oltre ad essere riservate dal PR sono da tempo adibite a scopi pubblici.
Perciò, ottenuto l’avallo del Consiglio del Consiglio Comunale, ha avviato il
presente procedimento espropriativo pubblicando gli atti dall’11.7 al 9.8.2005.
Con gli attuali proprietari del mapp. no. 43 il
Municipio
è poi giunto ad una
transazione (decreto di stralcio del 25.1.2007 inc. no. 10.2005.7-1) cosicché
la vertenza si riduce ai mapp. no. 729 e 391 entrambi espropriati limitatamente
ad una fascia lungo il confine con il mapp. no. 43 con funzione di accesso.
1.2. Il mapp. no. 391, costituito in PPP, è espropriato in ragione di 44 mq
contro versamento di un’indennità di fr. 20.- il mq che i comproprietari hanno
contestato ritenendo più ragionevole un risarcimento di 360/400.- fr. il mq.
All’udienza di conciliazione del 12.1.2006 essi si sono rimessi al giudizio di
questo Tribunale.
Costituito il nuovo collegio giudicante, le parti hanno rinunciato a ripetere
il dibattimento.
2.
Il
mapp. no. 391 è così censito a RF:
sub. m) piazzale                      mq        844
sub. o) strada                           mq          44
sub. P) fabbricato abitato         mq        500
totale                                        mq      1388
Si tratta di un terreno pianeggiante di forma piuttosto irregolare sul quale
sorge una palazzina d’appartamenti (cfr. doc. fotografica). Nel PR il fondo è
attribuito alla zona del nucleo tradizionale (NT).
3.
3.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa
incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente
durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi,
analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per adeguarli
all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando
le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i
fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni
immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT
II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i
diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a
terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. L’ente espropriante ha offerto un’indennità di fr. 20.- il mq per il
motivo che la superficie espropriata è costituita da sedime stradale. Ora, a
prescindere dal fatto che l’offerta non è vincolante per il Tribunale (art. 49
cpv. 1 Lespr.), essa si rivela comunque inadeguata. Infatti l’effetto
anticipato negativo dipendente dal vincolo di PR con destinazione strada è un
elemento irrilevante ai fini dell’estimo (art. 12 cpv. 1 Lespr.) e di
conseguenza il solo fatto che la superficie sia già usata come strada e sia
censita come tale a RF non ne giustifica l’espropriazione ad un valore
irrisorio. In quest’ottica è pure di secondaria importanza che il fondo sia
gravato con un onere di passo pubblico con carro a favore del Comune poiché
tale onere interessa lo stesso sedime riservato dal PR e non incide né sullo
sfruttamento né sul valore commerciale del fondo. La superficie espropriata va
quindi indennizzata al valore edilizio pieno.
Ciò detto l’estimo si fonda sui prezzi ufficiali più recenti (art. 19 Lespr.)
risultanti dalle transazioni immobiliari riferite a terreni liberi con
possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriato. La ricerca
esperita come d’uso a RF offre scarsi risultati; solo due sono le transazioni
reperite con oggetto terreni liberi attribuiti alla zone di completazione del
nucleo (ZCN) che riportano i prezzi seguenti:
- fr. 326.08 il mq per il mapp. no. 659 di mq 368, loc. __________ (iscr. a RF
il 23.6.2000);
- fr. 279.72 il mq per il mapp. no. 770 di mq 429, loc. __________ (iscr. a RF
l’11.8.2000).
La penuria di dati di raffronto recenti riguarda non solo i terreni liberi, in
sé già rari in zona nucleo, ma anche quelli edificati e non è necessariamente
sintomo di stagnazione del mercato immobiliare; verosimilmente è da ricondurre
piuttosto ad un’offerta assai limitata legata ad una certa reticenza dei
proprietari poco propensi alla vendita di questa particolare tipologia di
immobili poiché notoriamente si tratta di oggetti di pregio, talvolta anche
solo per ragioni soggettive ed affettive. Tanto è vero che in altre zone
residenziali di __________ o __________, specie a destinazione R2 o R3 e quindi
a connotazione meno caratteristica, le contrattazioni non mancano.
Tale circostanza non è comunque d’ostacolo all’estimo poiché, stando alla
giurisprudenza, è lecito trarre spunto anche da compravendite isolate purché i
prezzi d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei contratti non
risulti influenzata da circostanze particolari (DTF 122 I 168 c. 3a; Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 85). Questo non sembra essere il caso per le
transazioni concernenti i mapp. no. 659 e 770; nulla lascia presumere che i
contratti siano stati influenzati da elementi speculativi, inusuali o di natura
soggettiva motivo per cui il prezzo di vendita può essere considerato
attendibile. E’ vero che i mapp. no. 659 e 770 appartengono alla ZCN dove, a
differenza del nucleo tradizionale (NT), la riattazione e l’edificazione di
principio non sono vincolate alle volumetrie ma solo al rispetto delle
distanze, delle altezze e ad un ordine architettonico che non contrasti con le
caratteristiche ambientali (art. 34 e 35 NAPR); concretamente ciò significa che
una riduzione di superficie condiziona proporzionalmente l’edificabilità nella
ZCN mentre nella zona NT non pregiudica la potenzialità edificatoria con la
conseguenza che dal profilo meramente edilizio la ZCN potrebbe apparire più
interessante. Tuttavia non va trascurato che nella zona NT le superfici libere
complementari ad un edificio sono limitatissime e quindi, oltre ad essere assai
preziose, sono un elemento che influisce sull’attrattiva dell’oggetto e sul suo
valore commerciale. Tutto sommato si può quindi ritenere che i valori accertati
per la ZCN possano valere anche per la zona NT. Inoltre, nonostante la mancanza
di offerta, rispetto al 2000 dev’essere ammessa una certa rivalutazione
cosicché il valore attuale può essere stimato prudenzialmente in fr. 350.- il
mq.
Questo importo si adegua al mapp. no. 391; il fondo, già edificato, dispone
infatti di un’area di respiro che influisce sul suo pregio rendendo il fondo
attrattivo dal profilo commerciale.
L’indennità espropriativa è dunque fissata in fr. 350.- il mq.
4.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un
legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Per l’espropriazione formale di mq 44 del mapp.
no. 391 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 350.-
il mq.
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 400.-
sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso
al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni
dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco