ti_gerichte · 14.2010.17 · 2010-04-26 · it
Rigetto provvisorio. Contratto di locazione. Eccezione di compensazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 26.04.2010 14.2010.17

Incarto n.
14.2010.17
Lugano
26 aprile
2010
B/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Roggero-Will
segretaria:
Baur Martinelli,
vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile
promossa con istanza 13 ottobre 2009 da
AP 1
__________
patrocinata dall’ PA 2 __________
contro
AO 1
__________
patrocinata dall’ PA 1
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio
dell’opposizione interposta al PE n. __________ del 14/23 settembre 2009
dell’UE di __________;
sulla quale istanza il Pretore del Distretto di __________,
con sentenza 15 febbraio 2010 (EF.2009.__________) ha così deciso:
“1.   L’istanza è respinta.
2.   La tassa di
giustizia in fr. 210.--, da anticipare dalla parte istante, è posta a suo
carico, con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 450.-- a titolo di
indennità.”
Sentenza dedotta in appello da AP 1 che con atto 3
marzo 2010
postula l’accoglimento dell’istanza, protestate spese
e ripetibili;
lette le osservazioni 25 marzo 2010 della parte
appellata;
ritenuto
in fatto:
A.
Con
PE n. __________ del 14/22 settembre 2009 dell’UE di __________ AP 1 ha escusso AO 1 per l’incasso di fr.  22'500.-- oltre interessi al 5% dal 15 giugno 2009, indicando
quale titolo di credito: “Pigioni non pagate per i mesi da aprile ad agosto
2009. Contratto di locazione 2.3.2007.”
Interposta
tempestiva opposizione, la creditrice ne ha chiesto il rigetto provvisorio.
B.
La
procedente fonda la sua pretesa su un contratto di locazione stipulato il 2
marzo 2007 con la AO 1, in cui quest’ultima si è obbligata a pagare un canone
di locazione mensile, da versare anticipatamente, di fr. 4'000.-- dal 1. aprile
2007 al 31 marzo 2008 e di fr. 4'500.-- dal 1. aprile 2008 fino al 31 marzo
2012 (doc. B). Dal mese di aprile 2009 la convenuta ha sospeso ogni pagamento
delle pigioni. Considerata la mora della conduttrice, AP 1, con scritto del 27
luglio 2009, le ha disdetto il contratto con effetto al 31 agosto 2009 (doc.
C). Con l’esecuzione in oggetto l’istante pretende il pagamento delle pigioni
per i mesi da aprile ad agosto 2009 ammontanti a complessivamente fr.
22'500.--.
C.
All’udienza
di contraddittorio del 15 febbraio 2010 l’istante si è confermata nella sua
domanda, mentre la convenuta ha sollevato l’eccezione di compensazione per un
importo complessivo di fr. 29'333.90, producendo quattro fatture relative a
lavori fatti eseguire a sue spese nell’ente locato (doc. 2-5).
Replicando
la procedente ha contestato l’eccezione di compensazione rilevando che il punto
6 del contratto di locazione conferma come l’immobile, le sue componenti e
l’inventario erano in uno stato di perfetta manutenzione ed agibilità. Le
fatture prodotte da controparte si riferiscono a danni da lei causati e sono
quindi a suo carico. Inoltre la conduttrice non l’ha mai avvertita di eventuali
difetti dell’oggetto locato. La decisione di  tinteggiare i locali è frutto di
una scelta unilaterale di AO 1. L’istante ha poi sostenuto che nella misura in
cui gli interventi siano dovuti a terzi o ad un incendio, l’art. 6 del
contratto di locazione obbligava la conduttrice a stipulare una polizza
assicurativa a copertura dei danni, per cui gli interventi di ripristino
menzionati, in particolare nelle fatture doc. 2, 3 e 4,         sono a carico
della convenuta e per essa della sua    assicurazione.
Duplicando
la conduttrice ha sostenuto che l’istante era perfettamente a conoscenza degli
interventi di ripristino effettuati e che li ha sempre avallati. Di conseguenza
l’istante risulta essere arricchita nella misura delle fatture prodotte per un
importo complessivo di fr. 29'333.90. I lavori eseguti, contrariamente a quanto
sostenuto da controparte, non sono lavori di migliorìa destinati a colmare i difetti
dell’ente locato, ma  interventi che hanno sensibilmente aumentato il suo
valore intrinseco. Ciò vale in particolare per il tinteggio del locale resosi
necessario a causa dello stato di relativa trascuratezza dell’oggetto locato. La
convenuta ha poi asserito di non essere a conoscenza di stipulazioni
contrattuali inerenti una polizza assicurativa.
D.
Con
sentenza 15 febbraio 2010 il Pretore del Distretto di __________, __________,
ha respinto l’istanza ritenendo l’eccezione di compensazione con una
contropretesa di fr. 29'333.-- resa sufficientemente verosimile, essendo questa
fondata su quattro fatture di artigiani che confermano l’esecuzione di
importanti lavori di manutenzione o migliorìa e dimostrano l’entità della
contropretesa.
E.
Con
l’appello la locatrice rileva che se i lavori fatti valere da controparte si
riferiscono a danni da lei causati, questi sono comunque a suo carico sia per la
legge che per il contratto di locazione. Se invece si tratta di migliorìe,
queste sono state eseguite senza consenso scritto da parte sua, per cui sono a
carico della conduttrice sia per disposizioni di legge, sia per quanto previsto
dal contratto. L’appellante rinvia poi all’art. 260a CO.
F.
Con
le osservazioni l’escussa rileva che in prima sede la locatrice ha rinviato al punto
6 del contratto di locazione solo per affermare che il ritinteggio delle pareti
e dei soffitti al termine della locazione sarebbe stato a carico della
conduttrice e che quest’ultima era tenuta a stipulare un’apposita polizza
antincendio per danni causati da terzi, per cui le fatture doc. 2 e 4 erano a suo
carico. L’appellata osserva che è quindi per la prima volta in sede di appello
che la locatrice rinvia al punto 6 del contratto di locazione, il quale non
permette alla conduttrice di chiedere un risarcimento per gli interventi
effettuati (migliorìe, parzialmente intese a colmare difetti dell’ente locato).
Secondo l’appellata questo fatto nuovo è però inammissbile in sede di appello. AO
1 sostiene inoltre che, secondo la dottrina, l’art. 260a cpv. 3 CO è norma
imperativa in favore della conduttrice e che pattuizioni contrattuali contrarie
sono nulle e non possono esserle opposte. La pretesa posta in compensazione è
in ogni caso ammissibile in base al divieto generale di (indebito)
arricchimento. L’appellata rileva poi che parte delle attrezzature della cucina
sono amovibili. La locatrice non ne ha tuttavia proposto la restituzione. Per atti concludenti essa ha dunque accettato di tenerle, ammettendo il ben
fondato delle pretese poste da lei in compensazione. Invocando il punto 6 del
contratto di locazione l’appellante viola chiaramente il principio della buona
fede.
Considerato
In diritto:
1.
Se
il credito si fonda su un riconoscimento di debito constatato mediante atto
pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il rigetto provvisorio
dell'opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La nozione di riconoscimento di debito
constatato mediante scrittura privata, che non è definita dalla legge, implica
necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o del suo
rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro
determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere
dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi emergano gli
elementi necessari. Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta
sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza
e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà
delle parti (
Cometta
, Il rigetto
provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in: Rep 1989
pag. 338 con riferimenti).
Il
giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche
in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido
riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il
credito indicati nel precetto esecutivo e nell'istanza con il creditore, il
debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (
Cometta,
op. cit., pag. 331; da ultimo CEF 19 giugno 2006
[14.2005.149], consid. 5 con rinvii).
Il
contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento
di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati
(
Staehelin,
Basler Kommentar zum
SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n.
114
ad art. 82;
Gilliéron,
Commentaire
de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82).
Il
contratto di locazione in esame costituisce, in via di principio, valido titolo
di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni  da aprile ad agosto
2009 poste in esecuzione.
2.
Per
l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni
tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di
dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo
la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo
convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile
nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi
(DTF 104 Ia 413 consid.
4; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung- und Konkurs, vol. I, 4a ed., Zurigo 1997,
n. 28 ad art. 82; Staehelin, op. cit., n. 87 segg. ad art. 82; Gilliéron, op.
cit., n. 82 ad art. 82; Stücheli,  Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag.
350 con rif.).
a)
L’escussa
ha sollevato l’eccezione di compensazione con un suo credito quantificato in
fr. 29’3333.90 fondato su quattro fatture relative a lavori fatti eseguire a
sue spese nell’oggetto locato.
L’eccezione
di estinzione del debito per compensazione deve essere accolta nella misura in
cui il credito posto in compensazione sia reso attendibile (Panchaud/Caprez,
Die Rechtsöffnung, § 36 n. 1 e segg.
pag. 80 e segg.;
Staehelin, op. cit. n. 93 ad art. 82 LEF).
A tal fine spetta all’escusso
rendere verosimile non solo il suo diritto a far valere la compensazione, ma
anche, sulla base di giustificativi, la causa e l’importo del credito, ritenuto
che la compensazione può avvenire solo nel caso in cui l’importo e
l’esigibilità della contropretesa risultano con sufficiente chiarezza dalla
documentazione agli atti (Panchaud/Caprez, op. cit., § 36 n. 1 e 2, pag. 81).
Che
la locatrice abbia richiamato, inammissibilmente, come sostiene la conduttrice,
per la prima volta in sede di appello, il punto 6 del contratto di locazione, non
è condivisibile e d’altro canto ininfluente. Il punto 6 del contratto di
locazione è stato infatti invocato dalla locatrice due volte durante la replica
(cfr. verbale di contraddittorio pag. 2). D’altro canto il giudice del rigetto
deve d’ufficio applicare la legge, interpretare i contratti e dedurne le
conclusioni (Stücheli, op. cit., pag. 117; Staehelin, op. cit., n. 50 ad art.
84).
L’escussa
solleva l’eccezione di compensazione con una sua contropretesa derivante dai
costi sostenuti per i lavori apportati agli spazi locati, producendo quattro
fatture. Come rilevato dalla locatrice, al punto 6 del contratto di locazione
la conduttrice ha riconosciuto
“che l’immobile con tutti i suoi componenti e
l’Inventario, sono in perfetto stato di manutenzione ed agibilità ed adatti al
loro uso e si obbliga a restituirli tali
”. Per interventi resisi necessari
in seguito, che avrebbero dovuto andare a carico della locatrice, non risulta
agli atti alcuna notifica a quest’ultima. Il punto 6 prevede poi che la conduttrice
non avrebbe potuto apportare “
assolutamente modifiche ed addizionali, né
opere in genere se non dopo aver ottenuto il consenso scritto preventivo della
Locatrice la quale, comunque, al termine della locazione ed a sua discrezione potrà
richiedere ed ottenere il ripristino o ritenere, senza alcun indennizzo, quanto
realizzato dalla Conduttrice
”. La necessità di ottenere il consenso scritto
riprende il contenuto dell’art. 260a cpv. 1 CO, che prevede, per procedere a
migliorìe o modificazioni della cosa, che  il conduttore abbia ottenuto l’autorizzazione
scritta del locatore. Oltre al fatto che dagli atti non emerge che la locatrice
abbia dato la sua autorizzazione scritta alla conduttrice in relazione agli
interventi apportati all’oggetto locato, con il punto 6 l’appellata ha
validamente rinunciato ad un’indennità per un aumento di valore rilevante ai
sensi dell’art. 260 a cpv. 3 CO. Tale norma è infatti di natura dispositiva
(cfr. DTF 124 III 149 consid. 4 e 5) e non imperativa, come erroneamente
asserito dall’appellata. La questione a sapere se le spese, o parte di esse, se
del caso, possono essere fatte valere dall’escussa ai sensi dell’art. 62 e
segg. CO (indebito arricchimento) non può essere chiarita nell’ambito di questa
procedura sommaria. Essa necessita infatti di un’indagine più approfondita
possibile solo nell’ambito di una procedura ordinaria. L’eccezione di
compensazione non può pertanto essere ritenuta resa sufficientemente
verosimile, per cui va respinta. Di conseguenza, costituendo il contratto di
locazione valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi
dell’art. 82 cpv. 1 LEF, l’istanza va accolta. La sentenza pretorile va quindi
riformata.
3.
L’appello
è accolto.
Tassa
di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62
cpv. 1 OTLEF).
Per i quali motivi,
richiamato l’art. 82
LEF
pronuncia:
I.
L’appello
è accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1 e 2 della sentenza 15 febbraio
2010 del Pretore del Distretto di __________ (EF.2009.__________), sono così
riformati:
“1. L’istanza è accolta: l’opposizione
interposta da AO 1 al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione
di __________ è respinta in via provvisoria per l’importo di fr. 22'500.--
oltre interessi di mora del 5% a decorrere dal 15 giugno 2009.
2.  La tassa di giustizia
di fr. 210.--, da anticipare dalla parte istante, è posta a carico di AO 1, la
quale rifonderà a AP 1 fr. 450.-- a titolo di indennità.”
II.
La
tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 320.--, già anticipata
dall’appellante, è posta a carico di AO 1, la quale rifonderà a AP 1 fr. 500.--
a titolo di indennità.
III.
Intimazione:    -
avv. PA 2, __________;
-
avv. PA 1, __________;
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                                             La
segretaria
Giacchè il valore litigioso della vertenza, di fr. 22’500.--,
non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--, contro la presente decisione
è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale Federale, 1000
Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2
lett. a LTF).
Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113 e segg. LTF).