ti_gerichte · 12.2010.111 · 2011-03-29 · it
Affitto agricolo - disdetta - rinnovo tacito - protrazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.03.2011 12.2010.111

Incarto n.
12.2010.111
Lugano
29 marzo 2011/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. AC.2010.3
della Pretura del Distretto di Leventina promossa con istanza 1 febbraio 2010
da
AP 1
AP 2
tutti rappr. da RA 2
contro
AO 1
rappr. dall' RA
1
con cui gli
istanti hanno chiesto in via supercautelare e cautelare di far ordine agli
organi della Fondazione convenuta, sotto comminatoria della pena prevista
dall’art. 292 CP in caso di mancata ottemperanza, di astenersi da misure e atti
volti allo sgombero dei locali, dei terreni e delle altre infrastrutture che fanno
parte dell’azienda n. __________ situata a __________, Comune di __________,
nonché, in via principale, di annullare la disdetta 19 gennaio 2010 e di
accertare che il contratto in vigore scade in data 11 novembre 2015, e in via
subordinata di concedere la protrazione del contratto fino alla stessa data,
protestate spese e ripetibili;
domande avversate dalla convenuta che ha postulato la reiezione integrale dell’istanza,
protestate spese e ripetibili, e che il Pretore con sentenza 19 maggio 2010 ha parzialmente accolto, respingendo la domanda di accertamento e accogliendo ai sensi dei
considerandi l’istanza di protrazione del contratto di affitto agricolo, venuto
a scadenza l’11 novembre 2009 e protratto di tre anni fino all’11 novembre
2012;
appellanti
gli istanti con atto di appello 7 giugno 2010, con cui chiedono la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza e di accertare che il
contratto in vigore scade in data 11 novembre 2015, subordinatamente di
concedere la protrazione del contratto fino alla stessa data, rispettivamente
fino all’11 novembre 2021, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
mentre la convenuta con osservazioni 19 luglio 2010 postula la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
La AO
1 è una fondazione ai sensi degli art. 80 segg. CC, costituita nel 1973 su
iniziativa dall'A__________, ed ha tra gli scopi la salvaguardia e la
conservazione del piccolo villaggio di montagna denominato “__________” (__________),
posto ad una quota di 1450 m s/m, in territorio del Comune di __________, di
cui è proprietaria di buona parte degli stabili e di numerosi terreni agricoli.
Nei primi anni ottanta essa ha tra l’altro promosso un’attività agricola sui
terreni di sua proprietà e su numerosi altri presi in affitto. La piccola
azienda agricola ha preso avvio per iniziativa di due coniugi pensionati,
allora membri del consiglio di fondazione, per poi continuare ad essere gestita
in forma comunitaria sotto la responsabilità della fondazione stessa. Verso la
metà degli anni novanta, con modalità che qui non occorre precisare, AP 1 e AP
2, già collaboratori del progetto e residenti stabilmente a __________, hanno
iniziato ad occuparsi personalmente dell’azienda agricola, acquistando tra
l'altro dalla fondazione alcuni capi di bovini. Tra la fondazione e i coniugi AP
1 si era in quel frangente avviata una trattativa volta alla stipulazione di un
contratto di affitto, rispettivamente subaffitto, dei menzionati fondi agricoli
costituenti l’azienda, a partire dal 1° gennaio 2001, secondo termini a quel
momento ancora da definire. Ancora oggetto di discussione dopo tale data erano tra
l'altro la durata del contratto (che si prospettava a tempo determinato) e i
termini dell’eventuale rinnovo contrattuale, il tutto in relazione con i
progetti di miglioria che la fondazione intendeva promuovere, in particolare
con la costruzione di una nuova stalla e un relativo cambiamento della
struttura aziendale.
2.
A
seguito dei dissidi nati in merito alle sorti del contratto d’affitto,
l'accordo in forma scritta non essendo stato nel frattempo formalizzato, e
ricevuta la comunicazione scritta 23 novembre 2003 con la quale la fondazione
ha comunicato loro tra l’altro di voler mettere a pubblico concorso l’attività
dell’azienda agricola e l’uso della casa di abitazione a quel momento da essi occupata,
i coniugi AP 1 hanno convenuto in giudizio la fondazione con due azioni
giudiziarie promosse presso la Pretura del Distretto di Leventina.
Con istanza 18 dicembre 2003 (inc. AC.2003.4) hanno chiesto al Pretore di
accertare che la disdetta 23 novembre 2003 era nulla e che il contratto
stipulato tra le parti scadeva in data 11 novembre 2009. In via subordinata, nell'ipotesi in cui la disdetta contestata fosse ritenuta
"operante", hanno chiesto una protrazione del contratto di sei anni,
ovvero fino all'11 novembre 2010.
Con istanza 9 aprile 2004 (inc. AC.2004.1) essi hanno chiesto al Pretore di
accertare la nullità dell'ulteriore disdetta inoltrata dalla fondazione il 24
marzo 2004, riproponendo identiche domande in merito all'accertamento della
durata del contratto d'affitto e alla sua eventuale protrazione.
3.
Congiunta
l’istruttoria con l’accordo delle parti, il Pretore si è pronunciato con unico
giudizio del 13 gennaio 2010,
il cui dispositivo prevedeva:
"Le istanze sono accolte ai sensi dei considerandi.
§ Pertanto è accertato che il contratto di affitto agricolo stipulato tra la AO
1, ed i signori AP 1 e AP 2__________ è venuto a scadenza l'11 novembre 2009."
Tasse e spese di entrambe le procedure sono state poste interamente a carico
della convenuta, condannata a rifondere un importo a titolo di ripetibili agli
istanti.
4.
Il 19
gennaio 2010, dunque dopo pochi giorni dalla ricezione del summenzionato
giudizio pretorile, la AO 1 ha inviato a AP 1 e AP 2 due scritti separati, ma
di identico tenore, con i quali intimava di rimettere a libera disposizione e
riconsegnare entro il 26 febbraio 2010 tutti i beni che compongono l’azienda
agricola in questione.
5.
Con
l'istanza in rassegna AP 1 e AP 2 hanno convenuto in giudizio innanzi alla
Pretura del Distretto di Leventina la AO 1, chiedendo al Pretore in via
supercautelare e cautelare di far ordine agli organi della fondazione
convenuta, sotto comminatoria della pena prevista dall’art. 292 CP in caso di
mancata ottemperanza, di astenersi da misure e atti volti allo sgombero dei
locali, dei terreni e delle altre infrastrutture che fanno parte dell’azienda
n. 372 situata a __________, Comune di __________. In via principale gli
istanti hanno chiesto di annullare la disdetta 19 gennaio 2010 e di accertare che
il contratto in vigore scadrà l'11 novembre 2015, e in via subordinata di
concedere la protrazione del contratto fino alla stessa data, protestate spese
e ripetibili. Essi hanno in sostanza preteso che, alla luce dei precedenti
accertamenti sfociati nella sentenza pretorile 13 gennaio 2010, passata in
giudicato, il contratto di affitto agricolo concluso verbalmente tra le parti
avrebbe avuto una durata indeterminata e pertanto, sopraggiunta la scadenza
dell'11 novembre 2011, si sarebbe automaticamente rinnovato per altri sei anni
in assenza di regolare disdetta. Alla luce della disdetta 13 gennaio 2010, a mente degli istanti sarebbero comunque dati i requisiti per la concessione della protrazione
del contratto per ulteriori sei anni, ovvero fino all'11 novembre 2015.
6.
La
convenuta si è opposta all’istanza, ritenendo infondata la richiesta degli istanti
in virtù del dispositivo della precedente sentenza pretorile passata in
giudicato, dovendosi il contratto in questione essere ritenuto a tempo
determinato e già giunto a scadenza l'11 novembre 2009. Irricevibile, poiché
intempestiva, sarebbe inoltre la domanda di protrazione formulata dopo che il
contratto di affitto era appunto giunto a scadenza.
7.
In
sede conclusionale le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti
allegazioni. Gli istanti hanno esteso la domanda di causa, subordinatamente
formulato una nuova specifica richiesta, postulando una protrazione fino all'11
novembre 2021.
8.
Con
sentenza 19 maggio 2010, il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza,
caricando agli istanti 4/5 della tassa di giustizia e delle spese, condannandoli
a rifondere alla convenuta un'indennità ridotta di fr. 2'500.- per ripetibili.
Il giudice di prime cure, rievocato il contesto in cui si inserisce la
vertenza, già approfonditamente analizzato nella precedente decisione dello
stesso Pretore, ha concluso che il contratto tra le parti è da ritenere
terminato secondo le modalità sancite in maniera inequivocabile nel dispositivo
di tale giudizio. In siffatte condizioni, il contratto essendo venuto a
scadenza l'11 novembre 2009, una disdetta non è stata ritenuta necessaria e la
domanda di annullamento della disdetta del 19 gennaio 2010 e di accertamento
della durata del contratto fino all'11 novembre 2015 andava pertanto respinta,
senza bisogno di esaminare oltre la loro dubbia ricevibilità in virtù del
principio "ne bis in idem" codificato dall'art. 98 CPC-TI.
Abbondanzialmente, il Pretore ha concluso che, a prescindere dall'effetto
costitutivo di diritto conferito al precedente giudizio, il contratto sarebbe
comunque venuto a termine per l'11 novembre 2009, in virtù della volontà chiaramente espressa dalla fondazione di disdire l'eventuale contratto a
tempo indeterminato, rispettivamente, qualora il contratto sia invece da
considerare a tempo determinato, di non voler continuare l'affitto dopo la
scadenza.
Il Pretore ha peraltro accolto parzialmente la richiesta di protrazione, limitandola
alla durata minima di tre anni prescritta dalla legge, tenuto conto in
particolare dell'esasperazione delle posizioni tra le parti dopo una lunga
vertenza giudiziaria risalente al dicembre 2003.
9.
Con
l’appello 7 giugno 2010 che qui ci occupa, gli istanti chiedono in via
principale di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza
e di accertare che il contratto in vigore scade in data 11 novembre 2015. Gli istanti
chiedono inoltre, in via subordinata, di concedere la protrazione del contratto
fino alla stessa data, rispettivamente fino all’11 novembre 2021, il tutto
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
10.
Delle
osservazioni 19 luglio 2010 con cui la convenuta postula la reiezione del
gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
11.
Il 1°
gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile
svizzero (CPC). Ritenuto che la decisione pretorile è stata pronunciata ed
impugnata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta
tuttavia disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).
12.
Gli
appellanti, riepilogati i fatti salienti che hanno caratterizzato negli anni
l'attività aziendale e evidenziato quanto ritengono sia stata la portata del
precedente giudizio oramai passato in giudicato, hanno contestato le
conclusioni pretorili lamentando in primo luogo un'errata interpretazione del
principio giuridico della forza giudicata materiale. A loro modo di vedere la reale
portata del dispositivo della precedente sentenza può essere dedotta solo dai
considerandi di quel giudizio, ai quali il dispositivo peraltro espressamente
rimandava.
Una corretta interpretazione del primo giudizio pretorile porterebbe a ritenere
che, a partire dal 30 aprile 2004, il contratto allora in vigore sarebbe
divenuto a tempo indeterminato e quindi, a fronte di una disdetta inefficace, l'11
novembre 2009 esso si sarebbe rinnovato per altri sei anni, fino all'11
novembre 2015, in virtù dei disposti dell'art. 8 cpv. 1 lett. a LAAgr.
Di conseguenza, gli appellanti lamentano il fatto che il Pretore abbia ritenuto
non più necessaria una disdetta.
La censura non merita accoglimento. Deve infatti essere confermato il giudizio
del Pretore secondo il quale il precedente giudizio ha già stabilito che il
contratto aveva preso fine l’11 novembre 2009. Il dispositivo della sentenza è
chiaro a questo proposito e ha accolto integralmente la precisa domanda di
causa che chiedeva di accertare una tale durata contrattuale.
Il giudizio pretorile, pronunciato posteriormente a quella data, ha lasciato
indecisa la questione relativa alla sorte del rapporto contrattuale tra le
parti a partire dall'11 novembre 2009 . E' comunque stata la scelta processuale
degli allora istanti, qui appellanti, a limitare la domanda di accertamento a
tale orizzonte temporale, avendo essi rinunciato ad estenderla al periodo successivo,
anche quando il prolungarsi della procedura rendeva oramai chiaro che il
giudizio non sarebbe stato pronunciato entro la prospettata e controversa scadenza
contrattuale e che di conseguenza, nel frattempo, essi sarebbero comunque rimasti
in possesso dei fondi coltivati.
Gli appellanti sono quindi malvenuti nel pretendere ora che il giudizio
pretorile del 13 gennaio 2010 abbia potuto stabilire che il contratto si sia
rinnovato e sia pertanto rimasto valido sino all’11 novembre 2015.
Senza neppure entrare nel merito dei considerandi di tale giudizio, una tale portata
va esclusa in virtù del chiaro disposto dell'art. 86 CPC-TI che impone al
giudice di pronunciare sulla domanda sottopostagli e non oltre i limiti di
questa.
Il Pretore, nel giudicare la domanda di causa del 1 febbraio 2010, non era
quindi vincolato da accertamenti e conclusioni precedenti sulla sussistenza di
un contratto venuto eventualmente in essere tra le parti posteriormente alla
scadenza dell'11 novembre 2009.
13.
La
domanda d'appello a questo riguardo andrebbe comunque respinta già solo per il
fatto che gli appellanti non si sono confrontati in modo sufficientemente
chiaro e circostanziato con la motivazione data dal Pretore a titolo
abbondanziale. Infatti, a mente del giudice di prime cure, si volesse anche
negare un effetto costitutivo di diritto alla sentenza pretorile del 13 gennaio
2010, il contratto sarebbe comunque venuto a scadenza l'11 novembre 2009 poiché
lo scritto 24 marzo 2004 (ovvero la summenzionata lettera inviata dalla
fondazione ai coniugi affittuari) avrebbe assunto una chiara valenza: una disdetta
entro i termini per l'eventuale contratto a tempo indeterminato,
rispettivamente una dichiarazione di non intendere continuare la locazione in
caso di contratto a tempo determinato.
A questo proposito gli appellanti si limitano a rilevare che la disdetta 24
marzo 2004, se operante per il prossimo termine utile, sarebbe stata comunque
nulla poiché non comunicata/notificata separatamente ad entrambi gli affittuari.
Il giudice avrebbe a torto esaminato la questione dal punto di vista delle
esigenze poste alla disdetta di locali costituenti abitazione familiare,
omettendo di considerare anche i chiari diritti delle parti dovute al loro
rapporto di contitolarità dell’azienda. La nullità della disdetta sarebbe da
accertare d’ufficio in ogni momento.
La censura è da respingere. Neppure gli appellanti pretendono che la disdetta
del contratto di affitto agricolo sia soggetta ai requisiti di forma prescritti
dall'art. 266n CO per la locazione di abitazioni familiari. L'inapplicabilità
di tale norma è peraltro confermata da consolidata dottrina e giurisprudenza
(DTF 125 III 425). Essi pretendono invece che un invio separato della disdetta
si imponga in virtù della contitolarità dell'azienda tra i due coniugi. La tesi
non può essere condivisa. Non sussistendo alcuna disposizione che impone un
simile invio separato, è da ritenere contrario al principio di buona fede
invocare la mancata notifica della disdetta ad entrambi i contitolari
dell'azienda, considerato come la comunicazione in questione sia stata
recapitata al loro comune domicilio coniugale, e sia stata da loro senza
indugio e congiuntamente contestata con istanza 9 aprile 2004 alla competente
Pretura.
14.
Visto
quanto sopra, una disdetta del contratto risultando superflua, non è necessario
esaminare le censure d'appello relative all'intempestività della disdetta del
19 gennaio 2010 ai sensi dell'art. 16 LAAgr e alla conseguente pretesa validità
del contratto fino all’11 novembre 2015.
15.
Resta
ora da esaminare la censura del giudizio pretorile che ha concesso una protrazione
limitata a tre anni, ovvero al minimo previsto dall'art. 27 cpv. 4 LAAgr.
Gli appellanti chiedono sia invece concessa una protrazione di sei anni, tenuto
conto dell'importanza che riveste per loro l'azienda agricola e degli effetti
gravosi della disdetta, la cui motivazione sarebbe di natura puramente
ideologica.
L'appellata non avrebbe peraltro dato seguito all'onere della prova che le
incombeva provando che non potesse ragionevolmente pretendersi una
continuazione del rapporto di affitto.
Gli appellanti espongono quindi con dovizia di particolari le circostanze che
imporrebbero una protrazione di sei anni, segnatamente l'affidamento riposto al
momento del loro trasferimento a __________ nella continuità del rapporto
contrattuale, la difficoltà di reperire un'altra azienda, la necessità di
ammortizzare gli investimenti e le difficoltà finanziarie insostenibili a cui
andrebbero incontro. Il trasferimento altrove comporterebbe pure la perdita
della clientela acquisita con grandi difficoltà e solo gli appellanti sarebbero
in grado di assicurare nel tempo il raggiungimento degli obiettivi della fondazione.
Senza la protrazione del contratto di affitto verrebbe meno anche l'interesse a
realizzare la progettata offerta agrituristica, su fondi da loro acquistati in
loco, tramite il risanamento di uno stabile da adibire a soggiorni di vacanza. In
caso di mancata protrazione, dei 17,63 ettari complessivamente coltivati dagli appellanti ne verrebbero a mancare circa 1/3, con conseguente rovina finanziaria.
Essi rimproverano pertanto al Pretore di non aver ponderato tutti questi
elementi, facendo prevalere la circostanza che la disdetta sarebbe stata data
con largo anticipo. La censura, esposta con ampi riferimenti ai principi
giurisprudenziali e alla dottrina, conclude considerando il giudizio impugnato
contrario al diritto federale.
16.
Tenuto
conto dell'ampio potere di apprezzamento che la norma riserva al giudice di
prime cure, non si intravvedono motivi che possano far apparire arbitraria o
frutto di un abuso del potere di apprezzamento o in altro modo lesiva della
legge la concessione di una protrazione della durata di tre anni. Sebbene
questa corrisponda al minimo prescritto dalla norma, non appare affatto insostenibile
l'esito della ponderazione di contrapposti interessi operata dal Pretore che ha
ritenuto di poter riconoscere una particolare rilevanza all'esasperazione delle
posizioni delle parti, conseguente anche alla procedura giudiziaria in corso
dal lontano dicembre 2003. Gli appellanti contestano inutilmente tale
circostanza che emerge con evidenza dagli atti di causa (in particolare dagli
atti degli incarti richiamati AC.2003.4 e AC.2004.1). Gli affittuari non hanno
mancato di accusare la "nuova maggioranza" all'interno della
fondazione di essere frutto di un "colpo di mano" e di aver cercato
in ogni modo "di liberarsi degli attori e soprattutto di svincolarsi da un
contratto perfetto sotto ogni punto di vista"; accusa peraltro ricambiata
nella stessa circostanza dalla convenuta (cfr. verbale udienza 21 gennaio 2004,
pag. 2). Il lungo contenzioso sul contratto risulta peraltro strettamente
connesso con le diatribe sorte all'interno della fondazione (e di riflesso dell'associazione),
aventi appunto quale oggetto la gestione dell'azienda agricola in relazione al
perseguimento degli scopi della fondazione. Non può neppure essere ignorato a
questo proposito il ruolo che entrambi gli affittuari personalmente hanno avuto
all'interno dell'associazione e la funzione di membro del consiglio di
fondazione ricoperta dall'appellante AP 1 (cfr. verbali 17 gennaio 2005 del
teste B__________, pag. 3 e 14 luglio 2004 del teste C__________, pag. 4).
Abbondanzialmente va pure rilevato come la particolare situazione di tensione
tra le parti, su questioni che esulano parzialmente dal rapporto contrattuale, traspaia
pure dalle motivazioni d'appello, laddove, con lo scopo di ribadire il ruolo
decisivo degli appellanti nell'assicurare nel tempo gli obiettivi perseguiti
dalla fondazione e relativizzare il contributo apportato "da chi a __________
si reca solo qualche giorno" (istanza pag. 5 n. 8.3), non si rinuncia ad accentuare
il concetto con un evidente sarcasmo verso i membri della fondazione. La
componente di "gestione collettiva", ovvero quella che ha
rappresentato una peculiarità che ha originato e supportato il progetto in
questione, viene considerata dagli appellanti poco più che uno
"sfizio" (cfr. appello, pag. 11). La profonda divergenza di vedute
sulla questione è quindi palese e avvalora la conclusione pretorile in merito
all'esasperazione delle posizioni che rende difficoltosa la continuazione dei
rapporti a seguito della protrazione.
Contrariamente a quanto pretendono gli appellanti, il fatto che il giudice di
prime cure non abbia ravvisato in tale situazione conflittuale un motivo
sufficiente per negare a priori la protrazione ai sensi dell'art. 27 cpv. 2
LAAgr non permette comunque di concludere che di tali circostanze il Pretore non
debba tener conto nel valutare la durata della protrazione, che deve peraltro considerare
anche le specifiche circostanze personali (art. 27 cpv. 4 LAAgr).
Il giudice di prime cure ha peraltro motivato tale conclusione anche in
considerazione della dimensione modesta dell'azienda e del fatto che gli
affittuari sapevano almeno dal 2004 di doverla lasciare entro breve termine a
dipendenza dell'esito delle due vertenze allora in corso, le cui domande di
causa dei qui appellanti chiedevano l'accertamento di una durata contrattuale
fino all'11 novembre 2009, subordinatamente una protrazione di sei anni fino
all'11 novembre 2010.
Anche questa valutazione non appare censurabile nell'ambito dell'apprezzamento
operato dal Pretore.
17.
Ne
discende la reiezione dell'appello e la conferma della sentenza di prime cure.
Gli oneri processuali, calcolati su un valore litigioso di fr. 20'020.-seguono
l'integrale soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 7 giugno 2010
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                             fr.        550.-
b) spese                                               fr.
50.-
totale                                                     fr.
600.-
da
anticipati dagli appellanti, restano a loro carico, con l'obbligo di rifondere alla
convenuta, in solido, fr. 1'000.- a titolo di ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Leventina
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle
cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso
ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di
locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF). Per valori
inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza
cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in
materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in
materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).