ti_gerichte · 12.2008.189 · 2010-02-24 · it
Compravendita immobiliare, clausola di esclusione dei difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.02.2010 12.2008.189

Incarto n.
12.2008.189
Lugano
24 febbraio
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2006.238
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 promossa con petizione 11
aprile 2006 da
AO 1
rappr. dall’ RA
1
contro
AP 1
rappr. dall’ RA
2
con cui
l’attore ha chiesto il disconoscimento del debito di fr. 130'000.- oltre
interessi al 5% di cui al PE n. __________ dell’UE di Lugano, domanda avversata
dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 7 agosto 2008 ha parzialmente accolto;
appellante
la convenuta con atto di appello 3 settembre 2008, con cui chiede di riformare
il giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione e di accertare
l’esistenza del debito, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
considerato
in fatto e in diritto
1
.   Il 2 luglio 2004 AP 1 ha venduto a AO 1 le particelle n. __________
e n. __________ RFD di __________ sulle quali sorge un immobile costruito negli
anni Quaranta del secolo scorso, composto di tre appartamenti (doc. B, Rog. N. __________
del notaio avv. __________). Il negozio, concluso per un prezzo di fr.
830’000.-, prevedeva che l’ultima rata, di fr. 130’000.- senza interessi, doveva
essere versata a saldo alla venditrice entro un anno dalla compravendita (doc.
B). Il contratto prevedeva testualmente: "
i beni sono venduti come fin
qui goduti e posseduti, come visti ed esaminati, nello stato di fatto in cui si
trovano, mobili inclusi, e in quello di diritto risultante dai pubblici registri
".
Il contratto menzionava l’esistenza di un contratto di locazione tra la
venditrice e i signori __________ avente per oggetto solo una parte
dell’immobile. Il 6 luglio 2004 la compravendita veniva iscritta a registro
fondiario (doc. 2).
Con lettera 16 novembre 2004 (doc.
N) l’acquirente ha notificato alla venditrice tutta una serie di difetti
relativi all’immobile da lui acquistato. La venditrice dal canto suo con
lettera 28 dicembre 2004 (doc. O) ha contestato l’esistenza di difetti, e ha
ricordato che il compratore conosceva lo stato dell’immobile oggetto della
compravendita. L’acquirente non ha versato il saldo del prezzo previsto
contrattualmente, prevalendosi dell’esistenza di numerosi difetti. Il 27
settembre 2005 con PE n. __________ dell’UE di Lugano AP 1 ha escusso AO 1 per
la somma di fr. 130’000.- più interessi al 5% dal 3 luglio 2005 indicando quale
titolo di credito il contratto di compravendita di cui al punto 1 (doc. B).
L’escusso a sua volta ha interposto opposizione. Con sentenza 21 marzo 2006 il
Pretore ha respinto l’opposizione.
2.
AO
1 ha promosso con petizione 11 aprile 2006 un’azione di disconoscimento del
debito di fr. 130'000.-. Con risposta 23 maggio 2006 la venditrice si è opposta
alla petizione. Con replica e duplica le parti si sono confermate nelle rispettive
allegazioni. Esse hanno rinunciato a comparire per il dibattimento finale e
hanno presentato le proprie conclusioni scritte, ribadendo le rispettive
domande di giudizio.
3.
Con
sentenza 7 agosto 2008 il Pretore ha accolto parzialmente la petizione,
accertando l’inesistenza del debito limitatamente alla somma di fr. 21’000.-
oltre interessi al 5% dal 3 luglio 2005, e rigettando in via definitiva
l’opposizione interposta al PE n. __________ datato 27 settembre 2005 dell’UE
di Lugano, limitatamente all’importo di fr. 109’000.- (oltre interessi al 5%
dal 3 luglio 2005) nonché le spese esecutive e di incasso per totali fr. 600.-.
La tassa di giustizia e le spese sono state poste a carico dell’attore per 5/6 e
per 1/6 a carico della convenuta. L’attore è stato inoltre condannato a pagare
fr. 8’000.- di ripetibili alla controparte.
4.
Contro
tale giudizio è insorta la convenuta con appello 3 settembre 2008, con il quale
chiede che in riforma della sentenza impugnata la petizione venga respinta
integralmente, con protesta di spese e ripetibili. L’appellato non ha
presentato osservazioni.
5.
Nella
fattispecie il Pretore ha ritenuto che la clausola di esclusione di
responsabilità per i difetti pattuita dai contraenti era da ritenersi
applicabile, salvo per l’appartamento del secondo piano.
Per il primo giudice la clausola, del tenore: “
i beni sono venduti come fin qui goduti e posseduti, come visti ed esaminati,
nello stato di fatto in cui si trovano, mobili inclusi, e in quello di diritto
risultante dai pubblici registri
”
non era una mera clausola di stile, non conforme alla reale volontà delle parti
e utilizzata per prassi in Canton Ticino. Essa menzionava infatti in modo
chiaro la visione e l’esame dell’immobile. Dagli atti era nondimeno emerso che
la venditrice aveva taciuto all’acquirente lo stato difettoso dell’impianto
elettrico, per il quale aveva ricevuto dalla Aziende industriali di Lugano
diverse diffide a eseguire lavori di messa a norma e reclami da parte della conduttrice.
Tale comportamento, prosegue il Pretore, comporta la nullità della clausola di
esclusione della garanzia per difetti limitatamente alle spese di ripristino
dell’impianto elettrico, in fr. 21'000.-. In merito all’appartamento situato al
secondo piano, il primo giudice ha considerato che la clausola di esclusione
della garanzia non era applicabile ma che l’acquirente non aveva fatto uso
della diligenza richiesta dall’art. 200 cpv. 2 CO e aveva rinunciato a visitare
tali locali prima dell’acquisto, sicché non poteva poi prevalersi
dell’esistenza di difetti palesi, che avrebbe constatato facilmente ad occhio
nudo.
6.
L’appellante
contesta le conclusioni alle quali è giunto il Pretore per quel che concerne
l’impianto elettrico. La venditrice nega di aver avuto un comportamento doloso
e sostiene che l’acquirente era “perfettamente a conoscenza” dello stato
dell’immobile, compreso l’impianto elettrico. Nel marzo 2004, infatti, un
perito aveva stimato il valore dell’immobile per conto dell’istituto bancario
richiesto di erogare il finanziamento all’acquirente, e il relativo referto era
stato consegnato a costui ben prima della sottoscrizione del contratto di
compravendita immobiliare. La venditrice afferma di essere sempre stata
disponibile alla collaborazione e nega di aver sottaciuto difetti
dell’immobile. Del resto, prosegue l’appellante, il referto peritale del marzo
2004 era corredato da fotografie e menzionava in modo chiaro che l’impianto
elettrico era da sostituire.
7.
Nella
fattispecie si tratta di determinare se la venditrice abbia dissimulato
dolosamente i difetti dell’impianto elettrico, così da rendere nulla la
clausola di esclusione della garanzia pattuita nel contratto di compravendita. Non
sono invece più in discussione gli altri difetti lamentati dall’attore. Alla
venditrice il Pretore ha in particolare rimproverato di aver sottaciuto all’acquirente
l’esistenza del rapporto di controllo del 27 agosto 2003 con il quale le
Aziende Industriali di Lugano (AIL) le avevano impartito un termine per
adattare l’impianto elettrico, non conforme alle normative in alcune sue parti
(doc. L). L’appellante afferma di non aver mai ricevuto tale documento. Non
risulta a ogni modo che ella abbia segnalato all’acquirente l’esistenza di
lamentele della conduttrice che occupava l’appartamento al secondo piano, a lei
note (doc. G, H, M), e che vertevano anche sull’insufficienza del riscaldamento
elettrico dovuto anche al sovraccarico dell’impianto elettrico. L’omissione non
può tuttavia essere configurata come una dissimulazione dolosa ai sensi
dell’art. 199 CO.
7.1   Dagli atti
risulta che nel marzo 2004 l’istituto bancario richiesto di erogare
all’acquirente il finanziamento necessario per acquistare l’immobile aveva
inviato un perito per valutarlo. Nel suo referto del 7 marzo 2004 (documento
richiamato dall’attore) l’a
rchitetto
__________ ha accertato che l’immobile risaliva al 1940 e nella finca relativa
alla qualità della costruzione ha indicato “costruzione massiccia, qualità dei
materiali media, interamente da rinnovare, senza impianto di riscaldamento
(attualmente elettrico), installazioni vetuste da sostituire” mentre in quella
relativa allo stato della costruzione ha menzionato “da rinnovare
completamente, eccetto il tetto che è stato rifatto recentemente, la concezione
dell’impiantistica è superata, manutenzione mediocre”. Il referto era corredato
da una serie di fotografie, di cui una del quadro elettrico principale. Nella
sua deposizione testimoniale del 29 gennaio 2007, l’architetto __________ ha
confermato il proprio referto e ha precisato di aver potuto visitare il 70/80%
dello stabile, ciò che gli era sufficiente per la valutazione. L’istruttoria ha
appurato che la conduttrice dell’appartamento al secondo piano si era lamentata
con la venditrice in più di un’occasione a causa dell’insufficiente
funzionamento dell’impianto elettrico di riscaldamento (doc. D, M). Le
disfunzioni, in particolare i black-out dovuti al sovraccarico dell’impianto
elettrico, sono state accertate dal supplente perito comunale degli stabili arc
hitetto __________ nel sopralluogo del 3 novembre 2004 (doc. F). Una
verifica dell’impianto elettrico dello stabile eseguita nel settembre 2005 ha
permesso di constatare che lo stesso era eseguito con materiali vetusti, non
più conformi alle esigenze di sicurezza (doc. I).
7.2   I difetti
lamentati dall’attore all’impianto elettrico trovano quindi la loro origine
nella vetustà dei materiali, che doveva essere nota all’acquirente prima della
sottoscrizione del contratto di compravendita (doc. B), avvenuta il 2 luglio
2004, visto che era esplicitamente indicata nel referto di valutazione fatto
allestire nel marzo 2004 dalla banca finanziatrice dell’acquisto. L’estensore
del referto, infatti, aveva menzionato la necessità di sostituire integralmente
le vetuste installazioni dello stabile. La fotografia del quadro elettrico principale
contenuta nel citato referto (ultima pagina) è del resto eloquente. Non risulta
che l’attore abbia chiesto alla venditrice altre informazioni sulla situazione
dello stabile, né che questa si sia rifiutata di darvi seguito. In tali
circostanze si deve ritenere, in presenza di una casa risalente agli anni
Quaranta del secolo scorso, vecchia di oltre sessant’anni, che la clausola di
esclusione della garanzia copra tutti i difetti che risultano dalla vetustà
degli impianti (TF 25 febbraio 2003 4C.281/2002 pubb. in: ZBGR 2005 pag. 117).
8.
Ne
deriva che l’appello si rivela provvisto di buon diritto e deve pertanto essere
accolto, così che la petizione 11 aprile 2006 deve essere integralmente
respinta in riforma del giudizio pretorile. Gli oneri processuali di entrambe
le sedi restano a carico dell’attore, integralmente soccombente. Tassa e
ripetibili di seconda istanza sono commisurate al valore ancora litigioso in
appello, ossia fr. 21'000.-.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 148 CPC, la LTG e il regolamento
sulle ripetibili,
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello
3 settembre 2008 è accolto e di conseguenza la sentenza 7 agosto 2008 del
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, è così riformata:
1. La petizione è respinta.
2.
È rigettata in via definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________
dell’UE di Lugano, per l’importo di fr. 130'000.- oltre interessi al 5% dal 3
luglio 2005 e fr. 700.- di accessori.
3.
La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 2'500.-, sono poste a
carico dell’attore, il quale rifonderà alla convenuta fr. 9'000.- per
ripetibili.
II.
Gli
oneri processuali del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 800.-
b) spese                         fr.
100.-
totale                              fr.
900.-
già
anticipati dall’appellante, sono posti a carico di Igor Romano, il quale
rifonderà all’appellante fr. 2'300.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).