ti_gerichte · 16.2016.71 · 2019-02-08 · it
Locazione: difetti dell'ente locato, temperatura ideale dei locali - riduzione della pigione


Incarto n.16.2016.71

Lugano

8 febbraio 2019/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,
 presidente,

Fiscalini
 e Bozzini

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente
per statuire sul reclamo del 16 novembre 2016 presentato da

RE
 1

contro
 la decisione emessa il 19 ottobre 2016 dal Pretore della giurisdizione di
 Mendrisio Sud nella causa SE.2016.37 (locazione) promossa nei suoi confronti con
 petizione del7 giugno 2016da

CO
 1,

C.Il 5 dicembre 2014 CO 1ha notificato
nuovamente al locatore problemi all'impianto di riscaldamento e il 2 gennaio 2015
l'amministrazione dello stabile le ha comunicato che dal
sopralluogo eseguito le temperature erano risultate conformi ai parametri di
legge. A un'autorizzazione ad agire ottenuta in esito a

un'istanza di conciliazione del 18 marzo 2015 CO
1 non ha dato seguito. In un rapporto di constatazione del 21 gennaio 2016 il
perito comunale, intervenuto su richiesta della conduttrice, haevidenziatouna temperatura nell'ente locato insufficiente per una corretta
vivibilità e ha riscontrato delle problematiche al lavabo del bagno. Il 4 marzo
2016 l'inquilina ha notificato al proprietario tali difetti invitandolo a porvi
rimedio. Nel mese di aprile del 2016 la conduttrice ha depositato la pigione all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________.

D.Ottenuta l'autorizzazione ad agire, con petizione del7 giugno 2016 CO 1si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere da RE
1sotto comminatoria dell'art. 292 CP l'eliminazione deidifetti all'impianto di riscaldamento alfine di
garantire una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella
zona notte, così come quelli al lavandino. Essa ha altresì postulato una
riduzione della pigione del 30% (fr. 330. mensili) dalla prima notifica dei
difetti fino alla loro eliminazione definitiva.Invitato a
presentare osservazioni scritte, il convenuto è rimasto silente.All'udienza del 13 ottobre 2016, indetta per
il dibattimento, l'attrice ha confermato le sue domande, mentreil convenuto, sulla scorta diun memoriale scritto, ha proposto di respingere la
petizione chiedendo di liberare a suo favore l'importo depositato all'Ufficio
di conciliazione. Nella loro replica e duplica le parti hanno riaffermato i
rispettivi punti di vista.

E.Statuendo
il 19 ottobre 2016 il Pretore ha accolto parzialmente la petizione nel senso
che ha condannato ilconvenuto a
riparare lo scarico del lavabo nel bagno e il suo comando, così come a stuccare
le scheggiature del lavabo (dispositivo 1.1) e a sistemare l'impianto di riscaldamento,
provvedendo alle dovute regolazioni e a ogni altro intervento necessario a
garantire una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella
zona notte (dispositivo 1.2.). Egli ha concesso altresì all'attrice una riduzione
della pigione del 10% (fr. 110.) per i mesi da ottobre a marzo compresi la
prima volta per il mese di marzo 2015 e sino a completa eliminazione del
difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente insufficiente
temperatura nell'ente locato (dispositivo 1.3.), prevedendo la liberazione delle
pigioni depositate all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________
integralmente a favore del convenuto in quanto riferite ai mesi da aprile a
settembre e in ragione del 10% (fr. 110.) in favore di CO 1 e per il restante
90% (fr. 990.) in favore di RE 1 in quanto riferite ai mesi da ottobre a
marzo (dispositivo 1.4.). Le spese processuali di complessivi fr. 200. sono state
poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno, compensate le ripetibili.

F.Contro la decisione appena citata RE 1 è
insorto a questa Camera con un reclamo del 16 novembre 2016, in cui chiedel'annullamento
del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di respingere integralmente
la petizione e di liberare integralmente a suo favore la pigione relativa al
mese di aprile 2016 depositata presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione
di __________. Nelle sue osservazioni del 15 dicembre 2016 CO 1 conclude per il
rigetto del reclamo.

4.Il Pretore, dopo avere illustrato i principi giurisprudenziali e dottrinali
in materia di difetti dell'ente locato e di riduzione della pigione in caso di
difetto dell'ente locato giusta gli articoli 258, 259, 259ae
segg.CO,ha accertato
sulla scorta del rapporto del perito comunale che il comando dello scarico del
lavabo non funzionava correttamente, che lo scarico del troppopieno era ammuffito
e incrostato di calcare, che lo stesso lavandino aveva delle perdite dovute a
rottura oltre a presentare diverse scheggiature. A suo parere, la presenza di
incrinature del lavabo al momento della consegna dell'ente locato è una
questione ininfluente perché il conduttore ha in ogni caso diritto a un bene
scevro da difettosità mentre la circostanza secondo cui il lavabo era stato
oggetto di interventi negli anni passati nulla toglie al fatto che il medesimo
presenta delle problematiche irrisolte, rispettivamente, ripresentatesi. Per
il primo giudice, per contro, la pulizia di muffa e incrostazioni di calcare
incombe alla conduttrice. Ciò premesso, il primo giudice ha stabilito che
tutto ben ponderato il lavabo è difettoso ragione per cui al locatore
incombe l'obbligo di porre rimedio alle problematiche riscontrate () con interventi
puntuali (sistemazione scarico e comando scarico e stuccatura delle
scheggiature), fermo restando che in caso di difetti il conduttore ha
unicamente diritto a una riparazione e non a un rinnovo e che spetta comunque
al locatore valutare se non sia economicamente preferibile sostituire il lavabo
anziché ripararlo.

Relativamente al sistema di riscaldamento, il
Pretore ha considerato, sempre sulla scorta del rapporto del perito comunale, che
nell'appartamento la temperatura era inferiore ai valori dovuti per una
corretta vivibilità, in modo particolare nel bagno dove al momento del
sopralluogo si raggiungevano a malapena i 18°.Egli ha ritenuto ininfluente l'esistenza di una precedente procedura
per difetti perché dagli atti
risulta che la problematica lamentata dalla conduttrice si è poi ripresentata
negli inverni successivi, ragione per cui, di principio, la stessa ha ora
nuovamente diritto a pretendere l'eliminazione del difetto, così come priva di
interesse la questione relativa al fatto che la conduttrice abbia tardato ad
agire, lasciando decadere una prima autorizzazione ad agire rilasciatale dal
competente Ufficio di conciliazione anche perché il decadimento di quell'autorizzazione
ad agire comportava unicamente una rinuncia riferita a quell'iniziativa processuale
e non la perdita del diritto di agire per ottenere l'eliminazione del difetto e
la riduzione della pigione. Egli ha altresì considerato irrilevante la
circostanza secondo cui dalla documentazione agli atti emergerebbe una
temperatura conforme nei locali a dicembre 2014 (doc. 7) giacché la stessa 
oltre che smentita dal referto del perito comunale ()  non è atta ad
escludere che il problema della temperatura si sia poi nuovamente presentato e
come pure senza rilievo l'argomento del convenuto per il quale l'inverno
2015/2016 sarebbe stato mite poiché indipendentemente dalle peculiarità della
stagione concreta il conduttore ha, infatti, diritto ad una temperatura idonea
nei locali ed il fatto che il riscaldamento, mediante sonda, non si adatti alle
specificità del clima esterno è semmai dimostrazione che il sistema presenta
effettivamente delle problematiche. Ciò posto, il primo giudice ha appurato
che l'impianto di riscaldamento presenta quindi un difetto che il locatore è
tenuto a eliminare.

In
merito alla riduzione della pigione, il Pretore ha considerato che la
problematica al lavabo risulta minima e non giustifica una diminuzione della
pigione, mentre quella del riscaldamento configura invece un difetto di media
entità che legittima una riduzione della pigione del 10% per i mesi invernali da
ottobre a marzo compresi, la prima volta dal mese di marzo 2015 (primo mese
utile dopo la segnalazione del 18 febbraio 2015) e fino a completa risoluzione
del problema. Infine, il primo giudice ha stabilito che le pigioni depositate all'Ufficio di conciliazione devono essere ripartite tenendo conto della riduzione
della pigione.

5.      RE
1chiede di riesaminarela
decisione del Pretore in merito alle problematiche del lavabo che consideramanifestamente ingiusta. Egli rimprovera al
primo giudice di non avere considerato cheil 27
marzo 2009,quando CO 1ha preso in consegna l'appartamento, le trescheggiature allasuperficiedel lavabo erano già presenti sicché già all'inizio della locazione l'inquilina
era a conoscenza dello stato del sanitario, situazione chenegli anni non è peggiorata.A suo parere, una determinata situazione di fatto  nella
fattispecie le tre piccole scheggiature del lavabo  non può essere invocata da
un conduttore come un difetto, se al momento della conclusione del contratto di
locazione la stessa gli era nota o avrebbe potuto essergli nota qualora avesse
prestato l'attenzione richiesta dalle circostanze.

a)Se
non che,così argomentando,il reclamante si limita a riprodurre le argomentazioni
sviluppate nel suo allegato scritto del 13 ottobre 2016. Tale modo di procedere
è però inammissibile in questa sede, il reclamo dovendo contenere i motivi di
fatto e di diritto sui cui si fonda ed essere motivato (sopra consid. 3). La
semplice trascrizione delle conclusioni di causa o di altri allegati di prima
istanza o la riproduzione di ampi stralci degli stessi non è conforme ai
presupposti di motivazione (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; I CCA sentenza inc.
11.2012.53 consid. 3 del 14 ottobre 2014; RtiD I-2010 pag. 683 n. 7c). Al
riguardo, il reclamante non si confronta con la motivazione del primo giudice,
per il quale secondo l'art. 256
CO il conduttore ha il diritto di ricevere la cosa in uno stato idoneo all'uso
cui è stata destinata; il fatto che non reagisca, contestando l'esistenza di un
difetto apparente al momento dellaredazionedel verbale di consegna dell'ente o del contratto,
non significa che vi sia una rinuncia implicita o definitiva a prevalersi delle
disposizioni sulla garanzia per i difetti dell'ente locato; la legge, infatti,
non pone a carico del conduttore un preciso obbligo di notificare
immediatamente i difetti pena la decadenza dei suoi diritti e il fatto che le
scheggiature fossero già presenti al momento della consegna dell'ente locato è
ininfluente () il conduttore avendo in ogni caso diritto ad un bene scevro da
difettosità (cfr. decisione del 19 ottobre 2016, pag. 4).Privo di
adeguata motivazione, nel senso del­l'art. 321 cpv. 1 CPC,il reclamo è su questo punto irricevibile.

b)Quanto
al fatto che, a suo avviso,la
rottura del sifone del lavabo è riconducibile a un errato intervento dell'inquilina,
riparazione che le incombeva contrattualmente, il reclamante adduce una circostanza che non ha mai sollevato davanti al
Pretore. L'argomentazione, nuova, non può essere vagliata per la prima volta in
questa sede (art. 326 cpv. 1 CPC).Anche
su questo punto il reclamo si rivela irricevibile.

6.Il reclamante rimprovera al Pretore di avere
accertato un difetto dell'impianto di riscaldamento e di avere concesso alla
conduttrice una riduzione della pigione. Egli afferma che il perito comunale
non ha indicato le temperature di tutti i locali ma soltanto del bagno.
Inoltre, a suo avviso, l'esperto ha precisato che per poter verificare
correttamente il funzionamento occorrerebbe poter accedere al locale
riscaldamento per verificare i valori della temperatura nelle condotte di
partenza e consigliato di far eseguire una perizia da parte di un tecnico di
impiantistica che presenti un rapporto con l'indicazione delle temperature
misura[te] nei diversi locali durante diversi periodo della giornata.Il che è vero. Resta
il fatto che per costante giurisprudenza l'impianto di riscaldamento deve
garantire, quanto meno in inverno, una temperatura di almeno di 18° nelle
camere da letto e 20° negli altri locali abitativi (soggiorno, cucina e sala da
bagno: II CCA, sentenza 195/94 del 26 gennaio 1995, consid. 2.2 in: Raccolta di
giurisprudenza in materia di locazione 1994/ 95 Vol. 2, pag. 51; v. anche II
CCA, sentenze inc. 12.99.55 del 1° giugno 1999 consid. 7 e inc. 11.2003.7 del 23
gennaio 2004 consid. 3.2 con rinvii). Ciò premesso, in presenza di una
temperatura ideale insufficiente, come accertato senza arbitrio dal Pretore, la
conclusione dello stesso secondo cui ciò costituisce un difetto dell'ente
locato a cui il locatore deve porvi rimedio non può dirsi errata (cfr. ancheTschudi, Das Schweizerische Mietrecht, 4ª
edizione, n. 62 alle note introduttive agli art. 258-259iCO).

7.Secondo il
reclamante il primo giudice ha erroneamente considerato che la conduttrice avesse
provato l'esistenza di temperature insufficienti nell'appartamento dal mese di
marzo 2015. Egli sostiene poi che dopo la riaccensione dell'impianto di
riscaldamento nell'autunno del 2015 alcuna segnalazione gli è giunta dalla
conduttrice, una nuova notifica essendogli stata recapitata solo nel mese di
marzo 2016.

a)Ora,
è vero che il 18 febbraio 2015 la locatrice ha segnalato al proprietario la
persistenza di un difetto all'impianto di riscaldamento (doc. D). Se non che,
per tacere del fatto che la segnalazione di un difetto non ne prova la sua
esistenza, nulla agli atti dimostra quale fosse a quel momento la temperatura
dei locali. Certo, l'inquilina ha poi promosso un'istanza di conciliazione
volta allariduzionedella pigione ma, ottenuta l'autorizzazione ad agire,
essa non ha introdotto l'azione di merito. Ciò non le precludeva di far
nuovamente valere la sua pretesa ma non dimostra che questa fosse fondata. Al
riguardo la conclusione del Pretore non resiste alla critica.

b)Relativamente
all'inverno 2015/2016 il difetto all'impianto di riscaldamento è stato
segnalato solo il 4 marzo 2016 quantunque il perito comunale avesse svolto le
sue misurazioni il 21 gennaio precedente. Tenuto conto che per l'art. 259dCO
il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a
partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino
all'eliminazione del medesimo, una riduzione della pigione sarebbe entrata in
considerazione solo dal mese di marzo 2016, nessuna circostanza particolare
permetteva di chiedere una riduzione retroattiva (DTF 130 III 507 consid. 3). In
circostanze del genere la conclusione del Pretore secondo cui l'attrice ha
diritto di ottenere una riduzione della pigione per i mesi da ottobre 2015 a
febbraio 2016 deve essere considerata errata.

c)Visto
quanto precede, soccorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, la
riduzione della pigione può essere decretata solo da marzo del 2016 fino alla completa
eliminazione del difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente
insufficiente temperatura dell'ente locato. La percentuale di riduzione non è
per altro contestata. Ne segue che il reclamo deve essere accolto entro tali
limiti.

8.      RE
1rileva infine che il
Pretore, anziché disporre la liberazione delle pigioni depositate presso l'Ufficio
di conciliazione di Chiasso integralmente in suo favore in quanto riferite ai
mesi da aprile a settembre e in ragione del 10% in favore di CO 1 e del 90% in
suo favore in quanto riferito ai mesi da ottobre a marzo, doveva liberare a
suo favore unicamente la pigione del mese di aprile 2016. Ora, per tacere del
fatto che l'interessato non pretende che nel frattempo la conduttrice gli abbia
versato le pigioni da maggio del 2016, è vero che agli atti non vi è la prova
del deposito della pigione dopo il mese di aprile 2016. Resta il fatto che il
primo giudice ha disposto le modalità con cui liberare le pigioni riferite ai
mesi da aprile a settembre e quelle riferite ai mesi da ottobre a marzo nella
misura in cui le stesse fossero ad aggi depositate presso l'Ufficio di
conciliazione. Tale formulazione non può significare altro che qualora, come
sostiene il reclamante, l'attrice abbia depositato la sola pigione di aprile
2016, l'Ufficio libererà unicamente questa mensilità in favore della persona
indicata dal Pretore.Al riguardo
non occorre dilungarsi.

9.Lespese
processuali seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). Visto
l'esito del reclamo, equitativamente si giustifica di suddividere gli oneri in
ragione di un mezzo ciascuno. Non si pone per problemi di indennità di
inconvenienza, nessuna delle parti, non rappresentate da patrocinatori, avendo affrontato
spese di rilievo (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC). L'analogo dispositivo sulle
spese di prima sede può rimanere invariato.

 
 ;

  
 .

Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.