ti_gerichte · 16.2005.97 · 2005-11-11 · it
locazione - disdetta per mora - contestazione disdetta dinanzi all'ufficio di conciliazione - sfratto - competenza del pretore ad evadere entrambe le questioni - competenza CCC o IICCA a dipendenza del valore - competenza esclusiva IICCA per sfratto senza contestazione disdetta - validità disdetta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 11.11.2005 16.2005.97

Incarto n.
16.2005.97
Lugano
11 novembre
2005
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Giani e Walser
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 5
settembre 2005 presentato da
RI 1 e
RI 2
patr. dall' RA 2
contro
la sentenza 24 agosto 2005 del Segretario assessore
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, nella procedura di sfratto
(inc. n. DI.2005.887) promossa con istanza 7 luglio 2005 da
CO 1
patr. dall'avv. __________
RA 1 Capriasca
con la
quale l'istante ha chiesto lo sfratto dei convenuti nella loro qualità di
conduttori di uno stabile di sua proprietà, domanda accolta dal giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
che il 3
gennaio 2003 CO 1 ha concluso con RI 2 e RI 1 un contratto di locazione avente
per oggetto uno châlet di sua proprietà situato a __________ nel Comune di __________,
per una pigione di fr. 750.- mensili;
che il 7
aprile 2005 la locatrice, per il tramite del suo rappresentante legale, ha messo
in mora i conduttori per il pagamento delle pigioni arretrate, da gennaio ad
aprile 2005, oltre al pagamento dei costi d'uso della lavanderia da ottobre a
dicembre 2004 e le spese per la piscina, per un totale di fr. 3'428.-;
che
trascorso infruttuoso il termine per il pagamento richiesto, la locatrice, il
21 maggio 2005, ha notificato a ogni conduttore, mediante l'apposito formulario
ufficiale, la disdetta del contratto a decorrere dal 30 giugno 2005;
che il
20 giugno 2005 RI 2 e RI 1 hanno presentato
all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ un'istanza
intesa ad accertare l'annullabilità della disdetta argomentando di non aver mai
ricevuto la diffida di pagamento prevista dall'art. 257d CO;
che
l'Ufficio di conciliazione ha convocato le parti, per la discussione
dell'istanza, il 12 luglio 2005;
che nel
frattempo, il 7 luglio 2005, la locatrice ha inoltrato alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4, un'istanza di sfratto per ottenere la
liberazione dell'ente locato, domanda alla quale  i conduttori si sono opposti
contestando di aver ricevuto le diffide di pagamento e le disdette del
contratto, mentre per quanto attiene a quelle prodotte agli atti, ne contestano
la validità siccome non sottoscritte dalla locatrice e neppure dal suo
rappresentante legale;
che il 14
luglio 2005 l'Ufficio di conciliazione di __________, così richiesto, ha trasmesso
alla Pretura i suoi atti per cui la vertenza è stata in seguito istruita dal
Segretario assessore;
che
statuendo il 24 agosto 2005, il Segretario assessore, dopo avere respinto l'istanza
di contestazione della disdetta poiché il motivo addotto a sostegno della
stessa (mancato ricevimento della diffida di pagamento) era infondato, ha
accolto l'istanza di sfratto, giudicando inconsistenti tutte le contestazioni
sollevate nell'ambito di tale procedura (mancata ricezione della diffida di
pagamento e della disdetta, nullità delle stesse siccome non sottoscritte dalla
locatrice);
che con
il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo
con decreto 7 settembre 2005, RI 1 e RI 2 sono insorti contro il predetto
giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui
all'art. 327 lett. g CPC con conseguente accoglimento della loro contestazione
della disdetta e contestuale reiezione dell'istanza di sfratto;
che i
ricorrenti rimproverano al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le
risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto sostanziale,
ritenendo valida la disdetta del contratto per mora nonostante la nullità delle
diffide di pagamento agli atti siccome non sottoscritte dalla locatrice né dal
suo rappresentante legale;
che con
osservazioni 23 settembre 2005 la controparte ha postulato la reiezione del
gravame;
che p
er l'art. 274
g
cpv. 1 lett. a CO se il
conduttore contesta una disdetta straordinaria, come in concreto per mora del
conduttore ai sensi dell'art. 257
d
CO, quando è pendente contro di lui
un procedimento di sfratto, l'autorità competente in materia di sfratto decide
pure sulla contestazione della disdetta data dal locatore, e ciò indipendentemente
da quale procedimento sia stato avviato per primo (cfr.
DTF 122 II 92,
117 II 554;
Thévenoz/Werro
,
Commentaire romand du Code des obligations I, 2003, n. 1 ad art. 274
g
CO;
MP 1994 pag. 35 segg.; SJ 1997 538; DTF 119 II 241);
che l'art. 274
g
CO,
unica norma di diritto federale in materia di sfratto, è una regola di
competenza materiale di carattere imperativo (
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 17 ad art. 274
g
CO),
mentre
per il resto la procedura di sfratto è regolata dal diritto cantonale;
che
conformandosi a questo disposto il Segretario assessore ha correttamente esaminato
sia l'istanza di contestazione della disdetta inoltrata dai convenuti
all'Ufficio di conciliazione il 20 giugno 2005, sia la successiva istanza di sfratto
presentata dalla locatrice il 7 luglio 2005;
che
per
queste procedure di sfratto riguardanti le disdette straordinarie
,
il diritto federale impone al giudice dello sfratto di procedere a un esame
completo in fatto e in diritto di tutti i problemi che si pongono, dovendo egli
pure esprimersi sulle questioni pregiudiziali (quali la validità della disdetta
e la proroga del contratto; cfr. DTF 122 III 92, 119 II 241;
SJZ
1994, 238;
Higi
, op. cit., n.
57 ad art. 274
g
CO;
Cocchi
,
Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in Diritto della locazione,
vol. 23 Collana rossa CFPG, pag. 98);
che
in merito alla procedura applicabile agli sfratti postulati sulla base
dell'art. 274
g
CO, l'art. 507 cpv. 4 CPC rinvia alle norme sulla
procedura per le controversie in materia di locazione di cui agli art. 404
segg.
con esame completo dei fatti e del diritto (
Cocchi
, Diritto della locazione, 1999,
pag. 98; Rep. 1990 76;
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App., ad art. 507, n. 8;
Lachat
,
Le bail à loyer, 1997, pag. 104;
Thévenoz/Werro
,
op. cit., n. 3 ad art. 274
g
CO;
SVIT-Kommentar
,
1998, n. 8 ad art. 274
g
CO; RFJ 1995, pag. 44), mentre negli altri casi
lo sfratto è regolato dalla procedura sommaria di cui agli art. 506 segg. CPC;
che per quanto attiene ai
rimedi di diritto proponibili contro queste decisioni di sfratto, l'art. 411
cpv. 1 CPC prevede la possibilità di impugnare la sentenza del Pretore con il
rimedio dell'appello o del ricorso per cassazione, a dipendenza del valore litigioso;
che prevedendo espressamente
la possibilità dell'appello per le vertenze di valore superiore ai fr. 8'000.-,
il legislatore cantonale si è conformato ai dettami di diritto federale che
impongono un rimedio di diritto ordinario avente effetto sospensivo e devolutivo
e con libero esame del diritto federale (cfr.
Ducrot
,
La procédure d'expulsion du locataire ou du fermier non agricole: quelques
législations cantonales au regard du droit fédéral, 2005, pag. 319 e 320);
che per contro, per le
vertenze di valore inferiore ai fr. 8'000.-, è ammissibile anche un rimedio di
diritto straordinario quale il ricorso per cassazione di cui agli art. 327
segg. CPC
(Higi
, op. cit., n. 45
ad art. 274
d
CO;
Ducrot,
op., cit., pag. 321), soluzione questa peraltro adottata anche da altri Cantoni,
(Berna: (
Ducrot,
op., cit., pag.
325, Jura:
Ducrot,
op., cit.,
pag. 328), Neuchâtel:
Ducrot,
op., cit., pag. 329, Vallese:
Ducrot,
op., cit., pag. 330 e Vaud:
Ducrot,
op., cit., pag. 331);
che negli
altri casi, ovvero quando la validità della disdetta non è impugnata dinanzi
all'ufficio di conciliazione ma solo nell'ambito della procedura di sfratto,
alla stessa non è applicabile l'art. 274
g
CO, rispettivamente gli art.
404 segg. CPC, bensì la procedura sommaria dello sfratto che prevede, quale
unico rimedio di diritto contro il decreto di sfratto, quello dell'appello
indipendentemente dal valore litigioso (cfr. art. 508 CPC; SJ 1997 538);
che
accertata la competenza di questa Camera ad esprimersi sul gravame proposto dai
conduttori, occorre ora esaminare il merito del medesimo;
che
giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace
può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove;
che la
contestazione dei ricorrenti si limita alla validità delle diffide di pagamento
e disdette agli atti (doc. E, D, G e H) siccome non sottoscritte dalla
locatrice o dal suo rappresentante legale, unica censura sollevata dinanzi al
primo giudice mentre quella riferita al loro mancato ricevimento non è più
stata riproposta in questa sede;
che
simile contestazione, a prescindere dal suo buon fondamento, il requisito della
firma autografa non essendo previsto né dall'art. 257
d
CO, che si limita
a imporre la forma scritta per la messa in mora del conduttore (
SVIT-Kommentar
, n. 24 ad art. 257d CO),
né dall'art. 266
l
cpv. 2 CO secondo il quale è sufficiente che la
disdetta venga notificata mediante l'apposito modulo ufficiale dal quale il
conduttore può dedurre le necessarie informazioni circa la possibilità di
contestare la disdetta, ciò che assolve lo scopo di protezione del medesimo a
prescindere quindi dalla sua sottoscrizione da parte del locatore (Cahiers du
bail 1/2004, pag. 7), e neppure dall'art. 13 cpv. 1 CO che impone la firma solo
alla parte che si assume degli obblighi (
Thévenoz/
Werro
, op. cit., n. 8 ad art. 13), ciò che non è il caso per il locatore
che diffida il conduttore a pagare le pigioni arretrate e che rescinde il
contratto di locazione a dipendenza della mora del medesimo (Cahiers du bail
1/2004, pag. 8), non è atta ad inficiare la validità delle diffide di pagamento
e disdette effettivamente notificate ai conduttori, sulla cui validità dal punto
di vista formale essi non hanno espresso riserva alcuna, avendo limitato la contestazione
alle copie prodotte dall'istante;
che alla
luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo
di cassazione, in particolare non quello dell'errata applicazione del diritto
sostanziale e arbitraria valutazione delle prove documentali da parte del
segretario assessore, deve essere respinto;
che
tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese
l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia:
1.
Il
ricorso per cassazione 5 settembre 2005 di RI 2 e RI 1
è respinto
.
2.
Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 150.-,
sono poste a carico dei ricorrenti in solido i quali rifonderanno alla
controparte, sempre con il vincolo di solidarietà, fr. 250.- a titolo di
ripetibili.
3
Intimazione:
-;
- RA 1.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale
d’appello
La presidente                                                               La
segretaria