ti_gerichte · 12.1996.12 · 1996-04-23 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.04.1996 12.1996.12

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00012
Lugano
23 aprile 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -
inc. no. LA.95.00008
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 19
gennaio 1995 da
__________
__________
entrambi
rappr. dall’avv. __________
contro
__________
rappr.
da __________
con cui
gli istanti hanno chiesto una riduzione della pigione nella misura del 60% a
far tempo dal settembre 1994 e fino all’eliminazione dei difetti, nonché di
essere autorizzati a depositare in tal misura le pigioni presenti e future e
infine che a controparte fosse assegnato un termine per rendere abitabile
l’ente locato;
domande
avversate dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 5 gennaio 1996 ha
integralmente respinto, decretando nel contempo lo svincolo a favore della
locatrice delle pigioni depositate; il tutto, accollando agli istanti in solido
la tassa di giustizia e le spese di fr. 2’400.- come pure le ripetibili di fr.
500.-.
Appellanti
gli istanti con atto di appello 19 gennaio 1996 con cui postulano la riforma
del querelato giudizio nel senso che, in accoglimento dell’istanza, la pigione
venga ridotta del 30% dal luglio 1992, che in tal misura le pigioni depositate
vengano liberate a loro favore e infine che a controparte venga imposto di
rimediare ai difetti; il tutto, protestando spese e ripetibili di primo e
secondo grado;
mentre la
convenuta non ha presentato osservazioni all’appello di controparte.
Letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti,
Ritenuto
in fatto
A.
In
data 26 settembre 1991 la società __________ diede in locazione ai signori
__________ e  __________ la villetta denominata interno D/2, situata nel
complesso immobiliare “__________ ” di __________. Il contratto di locazione
(doc. B), di durata indeterminata e disdicibile la prima volta per il 30
settembre 1996, prevedeva una pigione di fr. 2’600.- oltre alle spese
accessorie, somma in seguito aumentata a fr. 2’670.- (doc. Z).
B.
Nel
corso dell’estate del 1992 gli inquilini si lamentarono per l’esistenza di
alcuni difetti nell’ente locato, segnatamente per la presenza di acqua stagnate
nella struttura del sottotetto con la conseguente formazione di condensazione
ed il manifestarsi di chiazze di umidità e di muffa nei locali al primo piano,
come pure per la stagnazione dei gas di scarico e le esalazioni di benzina nel
posteggio e nell’area di servizio sotterranea.
Non
avendo la locatrice provveduto ad ovviare ai menzionati inconvenienti, nel
settembre 1994 i conduttori depositarono presso l’Ufficio di conciliazione di Massagno
(detto in seguito: UC) le pigioni relative ai mesi di agosto e quelle per i
mesi da settembre a dicembre 1994, chiedendo nel contempo all’autorità di
conciliazione la riduzione della pigione nella misura del 60% dal giugno 1994 e
l’assegnazione di un termine alla controparte per l’eliminazione dei difetti:
l’UC respinse la richiesta (doc. V).
C.
Con
istanza - ricorso 19 gennaio 1995 __________ e __________ hanno adito il
Pretore postulando nuovamente la riduzione della pigione, il suo deposito
presso l’UC e l’assegnazione di un termine affinché la locatrice provvedesse ad
eliminare i difetti.
Essi
ritengono in sostanza che gli inconvenienti notificati al primo piano e nel cantinato
-la cui esistenza era a loro dire pacifica- fossero chiaramente riconducibili a
difetti di costruzione dell’ente locato, di modo che la convenuta, per legge,
era tenuta a ripararli; fino ad avvenuta riparazione si imponeva inoltre una
riduzione del canone di locazione.
D.
Nel
corso dell’udienza di discussione del 23 febbraio 1995 __________ si è opposta
all’istanza, contestando le allegazioni di controparte: in particolare essa ha
fatto riferimento alle risultanze della procedura di conciliazione ed ha
ribadito che i difetti erano semmai dovuti all’errata installazione da parte
dagli inquilini di un impianto di ventilazione.
E.
In
replica e in duplica come pure in sede conclusionale le parti si sono
sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative,
contestando quelle di controparte: con le conclusioni gli istanti, preso atto
delle risultanze peritali, hanno diminuito al 30% l’ammontare della richiesta
riduzione della pigione, atteso però che la stessa veniva ora postulata già a
far tempo dal luglio 1992.
F.
Con
sentenza 5 gennaio 1996 il Pretore ha respinto l’istanza ed ha svincolato a
favore della convenuta le pigioni depositate presso l’UC, caricando nel
contempo agli istanti in solido la tassa di giustizia e le spese di fr. 2’400.-
nonché le ripetibili di fr. 500.-.
Il
giudice di prime cure ha preliminarmente osservato come l’esistenza dei difetti
sollevati dagli istanti era del tutto evidente; tuttavia, atteso da una parte
che gli inconvenienti al primo piano e nel cantinato erano principalmente
causati dal fatto che i locali non venivano normalmente e convenientemente
arieggiati dagli inquilini e dall’altro che gli stessi sarebbero stati comunque
facilmente risolvibili arieggiando adeguatamente, il giudice ha escluso
qualsiasi responsabilità della convenuta per il danno cagionato agli istanti: a
suo giudizio, infatti, arieggiare convenientemente i locali fa parte del viver
quotidiano e chi non lo fa è malvenuto a lamentarsi per gli inconvenienti
dell’umidità e ciò anche se il tetto presenta un piccolo difetto nella misura
in cui l’inconveniente da esso prodotto può essere facilmente eliminato con un
comportamento che si deve normalmente pretendere da un inquilino.
G.
Con
appello 19 gennaio 1996 gli istanti postulano la riforma del querelato giudizio
nel senso che nuovamente sia ammessa una riduzione della pigione nella misura
del 30% dal luglio 1992, che le pigioni depositate vengano liberate a loro
favore in tal misura e infine che a controparte venga assegnato un termine per
eliminare i difetti.
Gli
appellanti rimproverano innanzitutto al primo giudice di non aver considerato
che tra le cause degli inconvenienti vi fosse anche la difettosità del tetto;
quanto all’altra concausa, ovvero il mancato arieggiamento dell’ente locato da
parte degli inquilini, non era assolutamente vero che questi ultimi non
avessero arieggiato in modo sufficiente: in realtà l’arieggiamento da loro
effettuato, del tutto normale secondo l’uso comune (pur con una leggera
riduzione in primavera per la pollinosi che disturbava il signor __________),
non era però ancora sufficiente a dipendenza del tipo di tetto posato, il quale
esigeva un maggior ricambio d’aria rispetto ai tetti tradizionali: di tale
esigenza gli inquilini non erano tuttavia mai stati resi edotti, per cui la
colpa per i difetti non poteva essere imputata loro, né nella misura dell’80%
come accertato dal perito, né integralmente come addirittura stabilito dal
Pretore. Gli appellanti censurano infine l’ammontare della tassa di giustizia e
delle spese, asserendo che il valore litigioso non sarebbe di fr. 384’480.-
come rilevato dal primo giudice, bensì di fr. 96’120.-, dovendosi far capo all’art.
7 cpv. 1 CPC e non al cpv. 3 della stessa norma.
Considerando
in diritto
1.
In
base all’art. 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non sono
imputabili al conduttore né sono a suo carico, oppure se è turbato nell’uso
pattuito dalla cosa, egli può esigere dal locatore l’eliminazione del difetto,
una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni, l’assunzione
della lite contro un terzo e, nel caso di un immobile, il deposito della
pigione.
Nel
caso di specie è pacifico che gli istanti hanno fatto uso di tre delle cinque
facoltà concesse loro dalla legge, segnatamente chiedendo l’eliminazione del
difetto (cons. 3), la riduzione del corrispettivo (cons. 4) ed il deposito
della pigione (cons. 5).
2.
Preliminarmente,
prima cioè di esaminare se ed eventualmente in quale misura le richieste degli
istanti possono essere accolte, si tratta di chiarire se gli stessi siano
legittimati a far capo alla garanzia per i difetti dell’oggetto locato.
Dal
tenore letterale dell’art. 259a CO si evince infatti che il conduttore perde
tutti i diritti conferitigli dalla menzionata norma nel caso in cui il difetto
riscontrato sia ascrivibile alla parte medesima, in particolare per aver usato
l’oggetto locato in modo inidoneo o comunque in maniera non conforme al
contratto (
Higi
, Commentario Zurighese, 1994, N. 8 ad art. 259a CO, N.
36 ad art. 258 CO;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 27
alle note preliminari agli art. 258-259i CO;
Züst
, Die Mängelrechte des Mieters
von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1992, p. 35); tale
conclusione si impone, evidentemente, anche nel caso in cui l’istruttoria non
abbia permesso di accertare l’esistenza del difetto.
2.1
Nel
caso di specie, per quanto riguarda il problema inerente alla mancata
evacuazione dei gas di scarico nei garages sotterranei e relativi accessi,
l’istruttoria di causa ha chiaramente accertato che la situazione non dovrebbe
creare particolari pregiudizi (perizia p. 12 e seg.): le 3 finestre presenti
nei garages, se regolarmente aperte, sono infatti sufficienti ad evitare il
ristagno dei gas di scarico (perizia p. 12) e ciò anche se l’odore di gas non
viene immediatamente eliminato, ma rimane nell’ambiente ancora per circa una
decina di minuti dopo le operazioni di posteggio (perizia p. 13).
Il
problema non comporta tuttavia disagi particolari agli inquilini: lo stesso non
può quindi essere considerato un “difetto” ai sensi della norma di legge, ciò
che esclude che gli istanti possano a questo proposito far capo all’art. 259a
CO.
2.2
La
presenza di macchie di umidità e di odore di muffa nel primo piano
dell’edificio è stata pacificamente accertata nel corso dell’istruttoria (cfr.
sopralluogo; doc. D, E, AB, 11; perizia p. 2, 3 e 8; complemento perizia p. 3):
è evidente che la circostanza costituisca un “difetto”, nella misura in cui da
un lato impedisce un ottimale utilizzo dell’ente locato e dall’altro crea
importanti disagi agli inquilini.
Facendo
proprie le tesi del perito giudiziario, il quale aveva ritenuto che la causa
principale del difetto risiedeva nel fatto che gli inquilini non arieggiavano
normalmente e correttamente l’ente locato (perizia p. 7), il giudice di prime
cure ha escluso che gli istanti potessero beneficiare dei diritti di cui all’art.
259a CO, e ciò in quanto il difetto sarebbe riconducibile ad una loro
omissione.
L’assunto
pretorile non può essere condiviso.
2.2.1
Va
innanzitutto osservato che i problemi di umidità non si sono prodotti
diffusamente in tutto il piano superiore dell’edificio -come avrebbe dovuto
essere, se il difetto si lasciasse effettivamente ricondurre a quella
circostanza- bensì unicamente in prossimità del tetto (cfr. la documentazione
fotografica, doc. AB).
È
stato d’altro canto evidenziato che da un lato il tetto, e meglio la sua
“barriera vapore” non era conforme, sia come posa che come qualità, alle norme
SIA (perizia p. 10; complemento perizia p. 7) e che dall’altro la condensazione
era venuta a crearsi proprio in corrispondenza alle travature del tetto, nei
punti dove non si trovava né l’isolazione né la barriera vapore (perizia p. 6 e
9; mentre a p. 11 si dice che il gocciolamento d’inverno e l’odore di muffa
sono la conseguenza di questo difetto): ciò significa che i problemi relativi
all’umidità ed alla muffa derivavano in ultima analisi dalla difettosità del
tetto.
2.2.2
Il
perito ha inoltre precisato che il tipo di tetto posato, denominato “tetto semi
ventilato o tetto caldo” (perizia p. 10), necessitava, specialmente in estate,
di un arieggiamento superiore rispetto a quello richiesto per altri tipi di
tetto (perizia p. 6; complemento perizia p. 5).
Dagli
atti di causa non risulta però che gli istanti fossero stati resi edotti circa
l’esigenza di un maggior arieggiamento dei locali in questione a dipendenza del
particolare tipo di tetto posato, altrimenti essi vi avrebbero senz’altro già
provveduto di loro iniziativa, senza dover subire disagi per oltre due anni.
2.2.3
Alla
luce di quanto precede, ben si può ritenere che l’inconveniente dovuto
all’umidità ed all’odore di muffa al primo piano non fosse ascrivibile agli
inquilini: se essi, infatti, avessero arieggiato normalmente i locali, non
avrebbero comunque potuto evitare l’insorgere dell’umidità, la quale si
lasciava ricondurre in ultima analisi al fatto che l’arieggiamento richiesto
avrebbe dovuto essere ancora superiore a quello imposto mediamente,
provvedimento quest’ultimo che essi non hanno messo in atto, né hanno potuto
mettere in atto, non essendone stati informati.
Ciò
consente pertanto di far capo all’art. 259a CO, ritenuto che l’eventuale minor
arieggiamento rispetto al normale da parte loro, verrà considerato al momento
della riduzione del corrispettivo (art. 44 CO).
3.
Nell’ambito
della garanzia per i difetti della cosa locata gli appellanti hanno
innanzitutto chiesto che alla controparte fosse assegnato un termine per
ovviare al difetto in applicazione dell’art. 259b CO.
Tale
richiesta non può essere accolta.
Come
appena accennato, il difetto consisteva nel fatto che gli inquilini non
arieggiavano l’ente locato in maniera conveniente -ovvero in misura superiore
al normale-, non essendo a conoscenza di tale esigenza (perché la stessa non
era stata loro comunicata). In tali circostanze è chiaro che al difetto già si
è ovviato al momento in cui le parti sono venute a conoscenza delle cause dello
stesso e del relativo rimedio, che consisteva per l’appunto nell’arieggiare i
locali in tale accresciuta misura: la “riparazione” del difetto è pertanto
tecnicamente già avvenuta a quel momento, ciò che esclude l’assegnazione
dell'ulteriore termine di cui all’art. 259b CO.
4.
In
base all’art. 259d CO se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della
cosa all’uso cui è destinata, il conduttore  può pretendere una riduzione
proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha
avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo (
IICCA
26 gennaio 1995 in re O./M.).
Scopo
della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una
pigione adeguata al fatto che l’ente locato presenta un difetto che ne
impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale: la riduzione del
corrispettivo viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e
dalla giurisprudenza in margine all’azione estimatoria del contratto di
compravendita (
SVIT
, op. cit., N. 14 ad art. 259d CO;
Züst
, op.
cit., p. 187 e segg.).
4.1
La
giurisprudenza, ancorché non sempre in maniera unitaria, ha già avuto modo di
esaminare il problema relativo alla riduzione della pigione a seguito della
presenza di umidità nell’ente locato (cfr.
SVIT
, op. cit., N. 15 ad art.
259d CO e in particolare la casistica in
Züst
, op. cit., p. 195). Questa
Camera, in caso di gravi infiltrazioni di umidità, tali cioè da compromettere
l’abitabilità dell’ente locato, ha di regola ritenuto equo applicare una
riduzione del corrispettivo nella misura del 25% (
IICCA
10 febbraio 1994
in re E./R., 3 febbraio 1995 in re M./Fondazione A. con riferimenti).
Nondimeno,
nel caso di specie si giustifica ridurre tale percentuale, da un lato in quanto
la presenza di umidità e di odore di muffa era limitata ad alcune parti del
piano superiore dello stabile e si presentava in maniera differenziata nel
corso dell’anno (maggiormente nei mesi estivi, meno in quelli invernali),
dall’altro in quanto dall’istruttoria si è potuto evincere -ciò che è stato per
altro ammesso anche dagli appellanti in sede di appello (p. 10)- che gli
inquilini arieggiavano i locali in misura minore al normale: il signor
__________ (che tra l’altro lavorava in casa) era infatti affetto da una
fastidiosa pollinosi che lo obbligava a limitare l’apertura giornaliera delle
finestre (perizia p. 7), il che non consente però ancora di far propria
l’ipotesi del perito -siccome non provata- secondo cui le finestre rimanessero
sempre chiuse (perizia p. 7 e complemento perizia p. 6; il fatto che una
finestra in cantina fosse stata ermetizzata (perizia p. 14) è a questo
proposito irrilevante, non potendo in alcun modo influenzare il tasso di
umidità al primo piano).
Stando
così le cose, questa Camera ritiene giustificata una riduzione della pigione
nella misura del 10% (art. 44 CO).
4.2
La
riduzione verrà applicata a far tempo dal mese di agosto 1992, atteso che gli
inconvenienti sono stati segnalati per la prima volta in data 28 luglio 1992
(doc. AA, 1 e 6; perizia p. 4), e sarà dovuta fino alla loro riparazione, che
in sostanza è avvenuta al momento in cui è stata accertata la causa del difetto
ed il suo rimedio, cioè alla data  dell’intimazione del referto peritale (27
settembre 1995).
5.
In
considerazione di quanto precede ed in applicazione degli art. 259h e 259i CO,
si impone inoltre di liberare a favore degli istanti il 10% delle pigioni sino
ad oggi ancora depositate presso l’UC, mentre la rimanenza viene senz’altro
sbloccata a favore della convenuta.
6.
Contrariamente
a quanto ritenuto dagli appellanti, infine, il valore di causa in prima sede
ammontava effettivamente a fr. 384’480.-, pari a venti annualità della
postulata riduzione del 60% (20 x 12 x 60% di fr. 2’670.-, art. 7 cpv. 3 CPC),
come stabilito dal giudice di prime cure: non vi è infatti motivo di far capo all’art.
7 cpv. 1 CPC, tanto più che dal contratto di locazione risulta chiaramente che
lo stesso era di durata indeterminata (doc. B).
7.
Il
parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi consente altresì di
riformare il giudizio sulle spese e sulle ripetibili di primo grado, nonostante
la pressoché totale soccombenza degli istanti.
7.1
Nell’ambito
della procedura in materia di locazione il giudice decide sulle spese e sulle
ripetibili secondo il suo prudente giudizio (art. 414 CPC): nel caso di specie,
dato che gli istanti sono stati costretti a promuovere la presente causa per
ovviare a degli inconvenienti nell’ente locato -per altro puntualmente
accertati, anche se in misura minore rispetto a quanto inizialmente da loro
ritenuto -, cui controparte non intendeva invero rimediare, si ritiene
senz’altro equo attenuare parzialmente il principio secondo cui le spese
giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza e caricarle così agli
istanti in solido per 9/10 e per 1/10 alla convenuta.
7.2
La
tassa di giustizia e le spese della procedura di appello seguono la soccombenza
(art. 148 CPC) e per i motivi appena evocati -ritenuto altresì il minor valore
di causa in sede d’appello- appare equo caricarle per 4/5 agli appellanti in
solido e per 1/5 all’appellata, mentre a quest’ultima, che non ha presentato
osservazioni al gravame, non possono essere assegnate ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
19 gennaio 1996 di __________ e __________
è parzialmente accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 5 gennaio 1996 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4 è così riformata:
1.
L’istanza è parzialmente accolta.
1.1
È
applicata una riduzione del 10% (dieci per cento) sulle pigioni mensili a
decorrere dal mese di agosto 1992 (compreso) sino al mese di settembre 1995
(compreso).
1.2
Le
pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione sono liberate per
il 10% a favore dei signori __________ e __________ e per la rimanenza a favore
della __________
2.
Le
spese e la tassa di giustizia di fr. 2’400.- da anticipare dagli istanti in
solido restano a loro carico per 9/10 e per 1/10 sono poste a carico della
convenuta. A quest’ultima gli istanti verseranno, pure in solido, fr. 400.- a
titolo di ripetibili parziali.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in
a)
tassa di giustizia          fr.     980.-
b)
spese                           fr.       20.-
Totale
fr.  1’000.-
da
anticiparsi dagli appellanti in solido, restano a loro carico per 4/5 e per 1/5
vanno caricate alla parte appellata.
III.
Intimazione
a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per la seconda Camera civile del
Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario