ti_gerichte · 15.2008.79 · 2008-12-19 · it
Esecuzione i realizzazione di pegno. Amministrazione coatta. Prelevamento delle spese condominiali sugli affitti. Contributi al fondo di rinnovamento

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 19.12.2008 15.2008.79

Incarto n.
15.2008.79
Lugano
19 dicembre
2008
CJ/fp/sc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Roggero-Will
segretario:
Jaques
statuendo sul ricorso 23 settembre 2008 di
RI 1
contro
l’operato dell’CO 1, e meglio contro la decisione 17/19
settembre 2008 di pagare le spese condominiali attingendo dalle pigioni
incassate nell’esecuzione n. __________ promossa dal ricorrente contro
PI 1
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto
in fatto:
A.
L’avv. RI 1, che vanta un credito di fr. 250'000.-- oltre accessori,
procede contro PI 1 in via di realizzazione del pegno gravante la quota di
comproprietà per piani n. __________ di 37/1000 iscritta sul fondo base n. __________
RFD __________, di cui ha sin dall’inizio chiesto l’estensione ai crediti per
pigioni e affitti ai sensi degli art. 806 CC e 91 RFF.
B.
Il
21 aprile 2008, il procedente ha chiesto la realizzazione della quota di
comproprietà per piani.
C.
Il
15 settembre 2008, PI 2, che amministra il condominio “Al Ronco” a nome della
comunione dei comproprietari del fondo in questione, ha chiesto all’Ufficio di
pagare la parte delle spese condominiali 2007/2008 spettante all’escussa.
D.
Il
17 settembre 2008, l’Ufficio ha riconosciuto la pretesa del condominio
limitatamente al periodo di amministrazione coatta, ovvero per l’importo di fr.
3'194,75.
E.
Il
procedente ha ricorso contro tale provvedimento, facendo valere che il
pagamento delle spese condominiali, oltretutto se basato su un conteggio
allestito dall’amministrazione condominiale senza un verbale d’approvazione,
non potrebbe rientrare nella semplice amministrazione ai sensi dell’art. 17
RFF.
F.
Nelle
sue osservazioni, PI 2 ha rilevato come i contributi in questione si riferivano
a spese correnti per gas, acqua potabile, elettricità ecc. – e non a crediti
ipotecari o ad interessi ipotecari – da prelevare sul ricavato degli affitti
giusta gli art. 17 e 94 RFF. Ha inoltre prodotto il verbale dell’assemblea
generale dei comproprietari tenutasi il 25 gennaio 2008, con cui essi hanno
approvato il preventivo e gli anticipi da versare trimestralmente nonché il
contributo al fondo di rinnovazione.
Considerando
in diritto:
1.
Il
ricorso, interposto il 24 settembre 2008, è tempestivo giusta l’art. 17 cpv. 2
LEF, sia che si consideri quale provvedimento impugnato la comunicazione 17
settembre 2008 (doc. A) sia che si ritenga invece determinante la comunicazione
della sua motivazione avvenuta il successivo 19 settembre (doc. B).
2.
Giusta
l’art. 91 cpv. 1 RFF se il creditore procedente richiede l’estensione del
diritto di pegno ai crediti per pigioni ed affitti prevista dall’art. 806 CC,
l’ufficio di esecuzione ingiunge agli inquilini o affittuari di pagare d’ora in
avanti pigioni e affitti solo all’ufficio (cosiddetto “blocco delle pigioni”).
Contestualmente, l’ufficio assume personalmente o – sotto la sua responsabilità
– affida a un terzo l’amministrazione dell’immobile, prendendo le misure necessarie
per garantire il pagamento delle pigioni e affitti ed effettuarne l’incasso,
esercitando il diritto di ritenzione, disdicendo i contratti, provvedendo allo
sfratto degli inquilini, stipulando nuovi contratti, ordinando le riparazioni
urgenti, ecc. (cosiddetta “amministrazione forzata o coatta di fondi”, cfr.
art. 94 RFF e DTF 109 III 47, cons.
1c).
Per l'art. 101
cpv. 1 RFF, a datare dalla domanda di realizzazione l'ufficio – o il terzo da
esso incaricato (art. 16 cpv. 3 RFF) – provvede invece motu proprio all’ammini­strazione
ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di
pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c RFF), a meno
che il creditore pignoratizio istante abbia espressamente dichiarato
rinunciarvi. Sia prima che dopo il deposito della domanda di
realizzazione
,
i contributi correnti
(per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi
previsti dall'art. 103 cpv. 2 LEF devono essere pagati col ricavo degli affitti
(art. 94 cpv. 1 RFF da una parte, e art. 17 RFF per il rinvio dell’art. 101
cpv. 1 RFF dall’altra), anche nei casi in cui oggetto del pegno è una quota di
comproprietà (art. 23
c
cpv. 2 RFF).
L'amministrazione
ai sensi dell'art. 94 RFF è però limitata alle sole misure conservative urgenti
enumerate in tale norma, mentre quelle dell'art. 101 RFF hanno una portata più
ampia (DTF 129 III 90 ss.).
2.1.
La
decisione dell’Ufficio va pertanto senz’altro confermata per quanto concerne
gli acconti riferiti alle spese condominiali sorte dopo l’inizio
dell’amministrazione forzata, ovvero dopo il 2 ottobre 2007 (data dell’avviso
all’escussa) (in tal senso: V.
Défago-Gaudin
,
L’immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale, tesi Ginevra 2006, n.
542, che si riferisce per analogia alla DTF 106 III 118 ss., resa in materia
fallimentare). L’Ufficio preleverà pertanto il secondo, il terzo e il quarto acconto
2007/2008, nonché il primo acconto 2008/2009 (cfr. doc. 4) sul ricavo degli affitti
finora incassati. Risulta infatti dal preventivo 1° luglio 2007/30 giugno 2008
(doc. 7), debitamente approvato dalla comunione dei comproprietari in occasione
dell’assemblea 25 gennaio 2008 (doc. 6 e trattanda n. 7) in conformità del § 22
del regolamento condominiale (doc. 8), che siffatti acconti si riferiscono a
contributi
correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.) ai sensi degli art.
17 e 94 cpv. 1 RFF, ciò che il ricorrente del resto non ha contestato. Ciò vale
anche per il primo acconto 2008/2009, approvato in occasione dell’assemblea 13
ottobre 2008 secondo le informazioni assunte d’ufficio dalla Camera in virtù
dell’art. 19 LPR. Questi acconti devono quindi essere pagati col ricavo degli
affitti. Soltanto le spese correnti – ovvero non ancora scadute al momento
dell’incanto (cfr. DTF 106 II 191, cons. 3/a; 123 III 49, cons. 4/b) – potranno
e dovranno essere poste a carico dell’ag­giudicatario (art. 49 cpv. 1 lett. b
RFF per il rinvio dell’art. 102 RFF). Contrariamente a quanto sostiene il
ricorrente, tale regolamentazione, che, come visto, è comunque esplicitamente
prescritta dalla legge, non lede i suoi legittimi interessi: trattansi infatti
di spese riferite a servizi suscettibili di essere sospesi in caso di mancato
pagamento, ciò che potrebbe avere ripercussioni negative sull’incasso delle pigioni
a scapito dello stesso creditore pignoratizio. Un’eventuale eccedenza,
risultante dal consuntivo relativo al periodo in questione, andrà riversata al
procedente e non all’escussa.
2.2.
I
contributi al fondo di rinnovamento, la cui costituzione è facoltativa (art.
712
m
cpv. 1 n. 5 CC), meritano un discorso a parte.
a)
Anch’essi
non godono di particolari privilegi rispetto ai diritti di pegno iscritti
nell’elenco oneri o gravanti il mobilio che arreda i locali dei comproprietari:
tali contributi hanno precedenza solo se la comunione dei comproprietari, a
loro garanzia, ha fatto iscrivere nel registro fondiario un’ipoteca legale
giusta l’art. 712
i
CC, rispettivamente ha fatto allestire un inventario
a salvaguardia del suo diritto di ritenzione in applicazione dell’art. 712
k
CC (DTF 123 III 56-57, cons. 3/b). Se non è esclusa l’iscrizione di un’ipo­teca
legale dopo il pignoramento della quota di comproprietà o l’annotazione della
domanda di realizzazione (art. 97 RFF), la stessa può essere presa in
considerazione solo dopo l’intero pagamento dei creditori pignoranti, rispettivamente
pignoratizi (art. 34 cpv. 2 e 53 cpv. 3, risp. 102 RFF).
b)
I
contributi al fondo di rinnovamento non possono d’altronde essere posti a
carico dell’aggiudicatario, fatta eccezione di quelli non ancora esigibili al
momento dell’asta (art.
49 cpv. 1 lett. b e 102 RFF). Il fatto ch’egli
approfitti del fondo di rinnovamento non giustifica di scostarsi dal testo di
legge (questione lasciata aperta in DTF 123 III 57, cons. 3/d), altrimenti
detto onere verrebbe – di fatto – ribaltato sui creditori, nella misura in cui
l’ag­giudicatario ne tenesse conto riducendo a debita concorrenza la propria offerta:
orbene, come visto, il sistema di legge non conferisce particolari privilegi ai
crediti della comunione dei comproprietari.
Di conseguenza, i
contributi al fondo di rinnovamento – allo stesso modo degli altri contributi
alle spese comuni – non possono essere posti a carico dell’aggiudicatario né
con una clausola particolare delle condizioni d’incanto né per mezzo del
regolamento condominiale (DTF 123 III 53 ss.).
c)
Rimane
da esaminare se i contributi al fondo di rinnovamento, limitatamente al periodo
di amministrazione coatta, possano essere considerati quali
contributi
correnti o spese di riparazioni secondo gli art. 17 e/o 94 cpv. 1 RFF.
aa)
In ambito
fallimentare, il Tribunale federale ha statuito che i contributi dovuti in
virtù dell’art. 712
h
CC per una quota di comproprietà appartenente al
fallito rappresenta un debito della massa giusta l’art. 262 LEF dal giorno
dell’apertura del fallimento, a condizione che le spese e gli oneri siano di
per sé idonei a mantenere il valore dell’immobile nel suo insieme, senza che
debba essere dimostrata la loro utilità particolare per la quota del fallito
(DTF 106 III 125 ss. cons. 5). Se il fondo è gravato da pegno, tali spese
devono essere prelevate sul ricavo della sua realizzazione (cfr. DTF 106 III
129-130, cons. 7). Il Tribunale federale ha precisato che i contributi al fondo
di rinnovamento, ancorché siano riserve per oneri futuri, sono anch’essi debiti
di massa, nella misura in cui servono a conservare o aumentare il valore della
quota di comproprietà del fallito, dal momento che un potenziale acquirente
offrirà in linea di massima un prezzo superiore se ha la garanzia che i futuri
lavori di rinnovamento potranno essere finanziati totalmente o parzialmente con
i fondi comuni già disponibili (DTF 106 III 128-9, cons. 6). Questi contributi
non sembrano però poter essere considerati spese di amministrazione della quota
gravata da pegno ai sensi dell’art. 262 cpv. 2 LEF, perché il loro mancato
pagamento non ha quale conseguenza la diminuzione del valore del pegno (
Jeandin/ Casonato
, Commentaire romand
de la LP, Basilea/Ginevra/ Monaco 2005, n. 41 ad art. 262).
bb)
Il fatto che, in
ambito fallimentare, ai contributi al fondo di rinnovamento venga attribuita la
qualifica di spese di massa non è di per sé determinante per decidere se gli stessi
siano contributi correnti o spese di riparazioni secondo gli art. 17 e 94 cpv.
1 RFF, il cui testo è diverso da quello dell’art. 262 LEF. Con l’espressione “contributi
correnti” giusta gli art. 17 e/o 94 cpv. 1 RFF, s’intendono somme dovute a
titolo di rimunerazione di servizi speciali di cui beneficia il fondo e la cui
privazione determinerebbe una diminuzione del suo valore di reddito (DTF 129
III 92, cons. 2.1; 62 III 56). Orbene, il mancato pagamento dei contributi al
fondo di rinnovamento in linea di massima non ha conseguenze negative sul
valore di reddito della quota di comproprietà, tutt’al più determina un non
aumento del suo valore di realizzazione (ancorché pare improbabile che
l’aggiudicatario, qualora l’ufficio d’esecuzione abbia pagato i contributi al
fondo di rinnovamento con le pigioni, sia indotto ad aumentare la propria offerta
di più di quanto pagato dall’ufficio, dato che, come visto, egli in ogni caso non
risponde del loro pagamento). I contributi non possono pertanto essere
prelevati sulle pigioni (nello stesso senso:
Défago-Gaudin
, op. cit., n. 545), tanto più
che altrimenti si rischierebbe d’introdurre una disparità di trattamento a seconda
che il condominio abbia o no costituito un fondo di rinnovamento.
La
comunione dei comproprietari deve quindi chiedere il pagamento di questi
contributi all’escusso personalmente, che comunque fino all’aggiudicazione ne
rimane il debitore. La situazione è diversa nel fallimento, dal momento che la
massa risponde di tutti i debiti sorti dopo l’apertura del fallimento in relazione
con attivi e operazioni connessi alla liquidazione, principio appunto stabilito
dall’art. 262 LEF. Chiaramente, il pagamento dei contributi al fondo di
rinnovamento nel quadro dell’ammini­strazione coatta illimitata (dopo il
deposito della domanda di realizzazione) può essere autorizzato dai creditori
in virtù dell’art. 18 RFF, se ritengono che la misura possa aumentare il valore
di realizzazione della quota.
d)
Nel
caso concreto, la decisione impugnata va pertanto annullata limitatamente al
pagamento del contributo 2007/08 al fondo di rinnovamento, pari a fr. 114,25
(doc. 4).
3.
Il ricorso va di conseguenza parzialmente accolto.
Non si
preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2
lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).
Richiamati
gli art. 17, 20a, 152, 155 LEF; 17, 23c, 34, 49, 53, 94, 102 RFF; 712
i
,
712
k,
712
m;
61 e 62 OTLEF;
pronuncia:
1.
Il
ricorso è parzialmente accolto.
1.1
.   Di
conseguenza, è annullata la decisione emessa dall’CO 1 il 17/19 settembre 2008
nell’esecuzione n. __________ limitatamente all’importo del contributo al fondo
di rinnovamento scaduto il 15 febbraio 2008.
1.2.
L’Ufficio
verserà quindi alla Comunione dei comproprietari del condominio __________
l’importo di fr. 3'080,50 oltre interessi al 5% dal 16 settembre 2008 a saldo
delle spese condominiali scadute al 31 dicembre 2007/ 15 febbraio 2008/ 1°
aprile 2008/ 1° luglio 2008.
2.
Non
si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Intimazione
a:      – avv. RI 1, __________;
–
PI 1, __________;
–
avv. PA 1, __________.
Comunicazione
all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente                                                           Il
segretario
Contro la presente
decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla notificazione,
rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla notificazione nel caso in
cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria.