ti_gerichte · 12.2005.14 · 2005-12-06 · it
locazione - disdetta abusiva - motivazione inveritiera o non provata - protrazione (ricorso respinto dal TF il 26.06.2006 no. 4C.28/2006)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 06.12.2005 12.2005.14

Incarto n.
12.2005.14
Lugano
6 dicembre
2005
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2003.146
della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con istanza 30 maggio 2003
da
AP 1
entrambi rappr.
da RA 1
contro
AO 1
rappr. da RA 2
con cui gli
istanti hanno chiesto l’annullamento della disdetta 31 gennaio 2003 e in
subordine la protrazione del contratto di locazione per almeno 3 anni, domande
avversate dal convenuto che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il
Segretario assessore con sentenza 10 gennaio 2005 ha respinto (recte:
parzialmente accolto), confermando la validità della disdetta e concedendo una
prima protrazione per 17 mesi;
appellanti
gli istanti con atto di appello 21 gennaio 2005, con cui chiedono la riforma
del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l’istanza,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il
convenuto con osservazioni 28 febbraio 2005 postula la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 27 gennaio 2005 con cui la vicepresidente di questa Camera ha
concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
AP
1 conducono in locazione dal 1° novembre 1986 un appartamento al III piano in
una palazzina di 4 piani a __________ di proprietà di AO 1. Il contratto tra le
parti, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 3 mesi per il
31 ottobre di ogni anno, prevedeva una pigione attualmente di fr. 946.- mensili
più le spese accessorie.
Il 31
gennaio 2003 il proprietario ha disdetto il contratto per il successivo 31
ottobre, indicando quale causale “disdetta causa ristrutturazione
appartamento”.
2.
L'Ufficio
di conciliazione di __________, tempestivamente adito dai conduttori, ha
confermato la validità della disdetta ed ha negato qualsiasi protrazione del
contratto di locazione.
3.
Non
soddisfatti di quella decisione, i conduttori si sono rivolti al Segretario
assessore, il quale, con il querelato giudizio, ha concesso loro una prima
protrazione per 17 mesi.
Con
l’appello che qui ci occupa, avversato dalla controparte, essi ribadiscono
pertanto le richieste formulate in prima sede, ovvero l’annullamento della
disdetta siccome abusiva rispettivamente contraria alle regole della buona fede
e in subordine la protrazione del contratto per almeno 3 anni.
4.
A
sostegno dell’abusività della disdetta, gli istanti ribadiscono che i motivi
addotti dal convenuto per giustificare quel provvedimento sarebbero inveritieri
rispettivamente non sarebbero stati sufficientemente provati. Essi inoltre ritengono
che in ogni caso i prospettati lavori non imporrebbero necessariamente la
rescissione del loro contratto.
4.1
La
legge non esige che la disdetta, per essere valida, debba essere motivata (
Lachat
,
Le bail à loyer (citato in seguito: Bail), p. 468;
Lachat
, Commentaire
Romand (citato in seguito: CR), N. 10 ad art. 271 CO;
Permann/Schaner
,
Kommentar zum Mietrecht, p. 436;
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 113 ad art.
271 CO;
RtiD
I-2005 p. 834). Se richiesta, la parte che dà la disdetta è
tuttavia tenuta a motivarla (art. 271 cpv. 2 CO). Scopo della disposizione è di
permettere alla parte che riceve la disdetta di valutare con cognizione di
causa l'opportunità o meno di contestarla oppure di chiedere un'eventuale
protrazione (
Lachat
, Bail, ibidem;
Lachat
, CR, ibidem;
Permann/Schaner
,
op. cit., ibidem;
Higi
, op. cit., N. 111 ad art. 271 CO; sentenza
RtiD
citata). La motivazione della disdetta dev'essere data nel rispetto delle
regole della buona fede (
Lachat
, op. cit., p. 469): in particolare i
motivi addotti, che sono di principio vincolanti (
Lachat
, Bail, ibidem;
Lachat
,
CR, N. 12 ad art. 271 CO;
Permann/Schaner
, op. cit., p. 437;
Higi
,
op. cit., N. 120 ad art. 271 CO; è tuttavia possibile la loro completazione o
precisazione), devono essere veritieri (
Lachat
, Bail, ibidem;
Permann/Schaner
,
op. cit., ibidem;
Higi
, op. cit., N. 114 segg. ad art. 271 CO;
mp
1993 p. 30;
Broglin
, Pratique récente en matière d'annulation du congé
et de prolongation du bail à loyer, in 7e Séminaire sur le droit du bail, p.
5), ritenuto che se gli stessi dovessero risultare non comprovati (
Lachat
,
Bail, p. 470;
Weber
, Basler Kommentar, 3. ed., N. 30 ad art. 271/271a
CO) o pretestuosi (
Lachat
, Bail, p. 469;
Lachat
, CR, N. 11 ad
art. 271 CO;
Permann/Schaner
, op. cit., ibidem;
Higi
, op. cit.,
N. 115 ad art. 271 CO;
Weber
, op. cit., N. 32 seg. ad art. 271/271a CO),
la disdetta potrà di regola essere considerata abusiva ex art. 271 cpv. 1 CO (
NRCP
2004 p. 397).
4.2
Nel
caso di specie il giudizio con cui il Segretario assessore ha ritenuto non
abusiva la disdetta può essere confermato.
Come
giustamente rilevato dal giudice di prime cure, l’istruttoria ha permesso di
accertare che alcuni inquilini si erano a suo tempo lamentati con il convenuto
per la difettosità dell’ente locato, in particolare per infiltrazioni dal
plafone e dai serramenti nonché per problemi relativi all’erogazione dell’acqua
-inconveniente questo presente anche nell’appartamento degli istanti (doc. G)- chiedendo
che fosse posto rimedio a quella situazione (doc. H inc. DI.2003.145 rich.).
Preso atto delle lamentele, il convenuto aveva prontamente incaricato alcuni
artigiani di riparare i difetti. Rilevato che gli interventi effettuati non
avevano risolto totalmente i problemi, specie quello relativo all’erogazione
dell’acqua (doc. H.4 inc. DI.2003.145 rich.), egli è stato consigliato dallo
studio d’ingegneria __________ (cfr. teste __________) di provvedere ad un intervento
radicale e meglio alla sostituzione totale delle condotte, operazione ritenuta
indispensabile, che andava effettuata, secondo logica, partendo dai due piani
superiori dello stabile (doc. 5 inc. DI.2003.145 rich.): ciò imponeva la
liberazione degli appartamenti al III e IV piano, come indicato dalla ditta __________
(doc. 6 inc. DI.2003.145 rich.), che aveva allestito un’offerta per quegli
interventi. In tali circostanze, tenuto anche conto del fatto che la palazzina
aveva quasi 40 anni, la decisione del convenuto di disdire il contratto di
locazione con i conduttori del III e IV piano, per poter mettere in atto quegli
interventi, oltre ad altre migliorie alle cucine (cfr. teste __________,
interrogatorio formale del convenuto), e per poi consentire il trasferimento
provvisorio in quei locali degli inquilini del I e II piano allorché si sarebbe
trattato di effettuare analoghi lavori nei loro appartamenti (cfr.
interrogatorio formale del convenuto), costituisce una scelta legittima e in
buona fede del proprietario che vuole disporre anche in futuro di un immobile
perfettamente funzionale, a soddisfazione di tutti i conduttori. Poco importa
se, oltre al piano indicativo d’intervento ed il dettaglio 1:20 della nuova
sala da bagno (doc. 7 inc. DI.2003.145 rich.), il convenuto non abbia versato
agli atti altre prove a sostegno della sua volontà di effettuare quei lavori,
ad esempio un progetto o un programma d’intervento definitivo, di per sé
nemmeno necessari, a maggior ragione a quel momento. Il fatto che in seguito il
perito giudiziario, pur avendo confermato che lo stato delle tubazioni non era
dei migliori (perizia p. 2) ed era senz’altro tale da comportare carenze in
particolare nell’erogazione dell’acqua calda (perizia p. 2 segg. e 7 seg.), non
abbia ritenuto necessaria la sostituzione delle condotte (perizia p. 2),
ritenendo sufficienti altri interventi di manutenzione meno invasivi (perizia
p. 2, 5 e 6), non modifica questa situazione. Ciò non toglie che il motivo
addotto in buona fede a sostegno della disdetta fosse veritiero.
5.
Ciò
posto, resta da esaminare se gli istanti possano pretendere una prima
protrazione di almeno 3 anni in luogo di quella, di 17 mesi, di cui 14 e mezzo
di fatto, concessa dal primo giudice.
5.1
Secondo
l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione
se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi
che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L’autorità
competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in
particolare, delle circostanze che hanno determinato la conclusione del
contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della
situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro
comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della
situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272
cpv. 2 lett. a-e CO).
Lo scopo
della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in
sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per
cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i
vantaggi (
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., N. 11 segg. ad art.
272 CO;
Higi
, op. cit., N. 86 ad art. 272 CO;
Giger
, Die
Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80 seg.;
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 2104;
SJ
1979 p. 585 no.
125;
DTF
105 II 197;
ICCTF
21 marzo 2000 4C.455/1999;
II CCA
14 settembre 2005 inc. n. 12.2005.52).
5.2
È innanzitutto a torto che gli istanti, omettendo di considerare la
proroga del contratto di cui hanno beneficiato di fatto dal 31 ottobre 2003
fino al 10 gennaio 2005, data della sentenza di primo grado, lamentano di aver
ottenuto in prima sede una protrazione di soli 2 mesi e mezzo, ovvero fino al
31 marzo 2005. A seguito della conferma -accertata nei considerandi che
precedono- del carattere non abusivo della disdetta, si deve in effetti
ritenere che il contratto di locazione è senz’altro terminato allo scadere del
termine di disdetta del 31 ottobre 2003, per cui in concreto, conformemente a
quanto stabilito dalla dottrina (
Higi
, op. cit., N. 13 ad art. 272b CO),
il periodo di protrazione inizia per l’appunto a decorrere solo da quella data
(soluzione analoga, seppure non motivata, in
ICCTF
3 agosto 2004
4C.167/2004).
5.3
Ciò detto, la decisione con cui il Segretario assessore ha ritenuto
di concedere agli istanti una prima protrazione (con facoltà dunque di
chiederne poi una seconda) di 17 mesi, invece della richiesta proroga di almeno
3 anni, resiste ampiamente alle critiche formulate nell’appello. Il giudice di
prime cure ha in effetti tenuto conto, correttamente, sia del fatto che gli
istanti, che nel frattempo si erano per altro attivati nella ricerca di
soluzioni alternative, necessitavano di un certo tempo per abituarsi all’idea
di dover traslocare vista la loro età ed il loro stato di salute e considerato che
occupavano l’appartamento in questione da oltre 32 anni e che avevano un legame
particolare ed affettivo con il quartiere, sia del fatto che il convenuto intendeva
disporre del loro appartamento per eseguire i prospettati lavori di
ristrutturazione. In concreto, ritenuto che sulla durata della protrazione da
concedere, che in caso di locazione di abitazioni può essere al massimo di 4
anni (art. 272b cpv. 1 CO), il giudice di prime cure gode di un ampio potere di
apprezzamento (
Higi
, op. cit., N. 220 segg. ad art. 272 CO;
DTF
125 III 230;
ICCTF
20 novembre 2001 4C.174/2001; sentenza
II CCA
citata),
che può essere riesaminato dall’autorità d’appello con estrema prudenza, solo
se la sua decisione risulti manifestamente ingiusta o iniqua (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 32 ad art. 307), ciò che non è il caso, è escluso che il giudizio di
primo grado su tale questione possa essere riformato a favore degli istanti,
tanto più che la disdetta risulta essere stata data con un certo anticipo sui
termini contrattuali. Non va oltretutto dimenticato che, nelle more della
procedura d’appello, essi hanno potuto beneficiare di un’ulteriore proroga di
fatto di 8 mesi.
6.
Ne
discende la reiezione dell'appello, del tutto infondato.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 21 gennaio 2005 di AP 1
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    150.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
200.-
da
anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 600.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario