ti_gerichte · 12.2007.41 · 2007-04-16 · it
Sfratto per mora.

Sfratto per mora.

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.04.2007 12.2007.41

Sfratto per mora.

Incarto n.
12.2007.41
Lugano
16 aprile
2007
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.3
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 29
dicembre 2006 da
AP 1
rappr. dall
'
RA 1
contro
AO 1
rappr. dall
'
RA 2
chiedente
lo sfratto della convenuta dall
'
appartamento di quattro locali e mezzo al pianterreno dello stabile
denominato __________ sito in via __________ a __________;
domanda
alla quale la conduttrice si è opposta e che il Segretario assessore ha
respinto con decreto 1° febbraio 2007;
appellante
l
'
istante che, con appello 14
febbraio 2007, chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere
l
'
istanza, mentre la
controparte, con osservazioni 15 marzo 2007, ne chiede la reiezione a conferma
del primo giudizio;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto e in diritto:
1.
L
'
8 luglio 1985
(doc. A) AP 1 ha concesso in locazione a AO 1, dal 1° settembre 1985, l
'
appartamento di quattro locali e mezzo al
pianterreno dello stabile denominato __________ in via __________ a __________.
Il contratto prevedeva un canone di locazione di fr. 1
'
550.- mensili, oltre le spese accessorie, da versare
anticipatamente, e una durata fino al 30 agosto 1988, con rinnovo tacito annuale
in mancanza di disdetta con preavviso di tre mesi. Nel corso della locazione la
pigione è poi stata aumentata a fr. 2
'
100.- mensili comprensivi dell
'
acconto per le spese accessorie.
2.
Essendo
rimasti impagati i canoni di locazione dei mesi di maggio, giugno, luglio 2006
e il conguaglio per le spese accessorie del 2005, alla conduttrice è stata
inviata il 6 luglio 2006 una diffida di pagamento su carta intestata AP 1,
sottoscritta dall
'
impiegata __________,
con un termine di 30 giorni per provvedere a versare il dovuto, con la
comminatoria che in caso di mancato pagamento si sarebbe disdetto il rapporto
di locazione (doc. B). Avendo la conduttrice corrisposto solo le pigioni per i
mesi di maggio e giugno 2006 ed essendosi accumulati ulteriori canoni impagati,
con diffida 19 settembre 2006 AP 1 ha nuovamente sollecitato il pagamento del
canone per il mese di luglio 2006 e ha chiesto il versamento di quelli per i
mesi di agosto e settembre 2006, così come di parte del conguaglio per le spese
accessorie, assegnando alla conduttrice un termine di 10 giorni per provvedere
ai versamenti, con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento
(doc. C).
3.
Gli
importi testé citati essendo rimasti impagati, il 25 ottobre 2006 __________
(figlia dell
'
amministratore
unico AP 1, __________) e __________ hanno consegnato personalmente alla
conduttrice la disdetta del contratto di locazione, sottoscritta dall
'
avv. __________ in qualità di
rappresentante, con effetto a decorrere dal 30 novembre 2006 (doc. D, E). La disdetta
non è stata contestata. Il 27 novembre 2006 la conduttrice ha pagato i canoni
scaduti e la pigione per il mese di dicembre 2006 (doc. 4).
4.
Non
avendo la conduttrice lasciato i locali entro il termine assegnato, il 29
dicembre 2006 AP 1 si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano per
ottenerne lo sfratto. All
'
udienza
di discussione del 31 gennaio 2007 la convenuta ha detto di non aver contestato
la disdetta poiché ritenuta unicamente "proforma" e di aver
concordato con l
'
amministratore
unico AP 1, __________, che i pagamenti da lei effettuati il 27 novembre 2006
delle pigioni scadute avrebbero comportato l
'
annullamento della disdetta. Con tale versamento essa asserisce di
aver saldato tutti i suoi debiti nei confronti della locatrice, salvo il
conguaglio per le spese accessorie 2005, poiché sulla polizza prestampata è
stato trascritto un importo errato (verbale di discussione, pag. 3 e 4). Da
parte sua, l
'
istante contesta
di aver in alcun modo concordato con la conduttrice quanto da lei asserito
(verbale di discussione, pag. 2 in alto).
5.
Statuendo
il 1. febbraio 2007, il Segretario assessore ha respinto l
'
istanza di sfratto, ritenendo la disdetta
inefficace poiché la diffida 19 settembre 2006, che a suo dire ha sostituito la
diffida 6 luglio 2006, assegnava un termine di 10 giorni per provvedere al
pagamento, mentre per legge tale periodo dev
'
essere di almeno 30 giorni. AP 1 è insorta contro il giudizio
pretorile con un appello 14 febbraio 2007, nel quale chiede, in riforma del
decreto impugnato, l
'
accoglimento
dell
'
istanza di sfratto. Nelle
sue osservazioni 15 marzo 2007 AO 1 propone la reiezione dell
'
appello.
6.
Ancor
prima di esaminare le censure dell
'
appellante, occorre evadere le questioni pregiudiziali sollevate
dalla conduttrice con le sue osservazioni, poiché, se condivise, renderebbero
superfluo l
'
approfondimento
delle tesi della locatrice.
a)
La
conduttrice sostiene anzitutto che, in sede di udienza di discussione 31
gennaio 2007, l
'
istante si è
limitata a replicare ai fatti addotti dalla convenuta solo con contestazioni
generiche e vaghe, sicché quanto da lei sostenuto in tale sede, in particolare
l
'
accordo circa l
'
inefficacia della disdetta (vedi sopra,
consid. 4), dev
'
essere reputato
incontestato (osservazioni, pag. 3 in alto). Tale opinione è destituita del
benché minimo fondamento, poiché l
'
istante ha spiegato compiutamente in quell
'
occasione il contenuto della sua opposizione (vedi verbale di
udienza di discussione 31 gennaio 2007, pag. 2 in alto).
b)
La
convenuta sostiene altresì che le diffide sono state firmate da __________,
impiegata della locatrice senza alcun potere di rappresentanza, di modo che
esse sono già inefficaci per questo motivo. La questione è stata sollevata per
la prima volta in appello, in palese contrasto con quanto dispone l’art. 321
cpv. 1 lett. b CPC, applicabile anche nelle cause rette della massima
inquisitoria sociale (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 5 e 6 ad art. 321).
Del resto, quand’anche la censura fosse ricevibile, sarebbe da respingere. È
ben vero che organo AP 1 è, quale amministratore unico, __________ (
‹www.hrati.ch›).
Se non che, ciò non
significa ancora che egli non abbia potuto conferire un potere di
rappresentanza a terzi o, eventualmente, ratificare gli atti compiuti (
Lachat
,
Commentaire romand CO-I, n. 3 ad art. 266a CO;
Corboz
, in: 9
e
séminaire sur le dorit du bail, pag.
14). D
'
altra parte, inoltrando
un
'
istanza di sfratto contro la
conduttrice
, egli ha esplicitamente ratificato l'agire
della sua dipendente e ausiliaria
(vedi art. 101 CO). Sulla
questione, poi, poco sussidia il rinvio della convenuta alla sentenza del
Tribunale federale 4C.110/2003 dell
'
8 luglio 2003, pubblicata in Droit du bail 2004 pag. 29, che
riguarda il tema della necessità della firma autografa e non della
rappresentanza.
c)
AO
1 afferma che la disdetta notificata il 25 ottobre 2005 è nulla, poiché firmata
dall'avv. __________, a quel tempo non riconoscibile come rappresentante della
locatrice. A sua detta, la mancanza di tale riconoscibilità non può inoltre
essere sanata dalla procura 20 dicembre 2006 (sottoscritta da __________), che,
peraltro, non conferisce il potere di dare disdette (osservazioni, pag. 7 nel
mezzo). A prescindere dal fatto che anche tale censura è inammissibile poiché
presentata per la prima volta in sede d’appello, la stessa non sarebbe
condivisibile neppure se fosse ricevibile. La convenuta non aveva dubbi, al
momento in cui le è stata notificata la disdetta, sul potere di rappresentanza
dell'avv. __________. Tant'è che non ha sollevato obiezioni di sorta – né
allora né dinanzi al primo giudice – e il 1° dicembre 2006, prima dell'inoltro
della causa, ha scritto alla legale in merito alla disdetta (doc. 6). Nulla induce
quindi a pensare, una volta di nuovo, che l’avvocata avesse agito senza il
consenso della locatrice e che ciò non fosse riconoscibile dalla conduttrice.
d)
La
conduttrice sostiene infine che la diffida è nulla poiché indica semplicemente
che il rapporto di locazione verrà disdetto, ma non precisa che tale disdetta
sarà straordinaria (osservazioni, pag. 7 in alto). L'art. 257
d
cpv. 1 CO
prevede che il locatore deve avvertire l'inquilino che, scaduto infruttuoso il
termine di pagamento, "il rapporto di locazione sarà disdetto". La
legge non impone, quindi, una simile precisazione. Nemmeno il Tribunale
federale la richiede (cfr. DTF 119 II 150 consid.
3a; vedi anche
Weber
in: Basler
Kommentar, OR I, 2003
, n. 4 ad art. 257d e
Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 1997,
pag.
211). Il rinvio della conduttrice all'autore Higi, pertanto, poco sussidia alla
sua tesi (cfr.
Higi
in:
Zürcher Kommentar
1994
,
n. 33 ad art. 257d).
Tanto più che questo autore fonda la sua tesi su una sentenza del Tribunale
federale che, tuttavia, si limita a ribadire che l'inquilino dev'essere
avvisato della possibilità della disdetta, non che essa debba essere precisata
come straordinaria (vedi DTF 117 II 418 consid. 5a).
Ciò
detto, nulla
osta alla trattazione dell'appello.
7.
L
'
appellante
sostiene che il primo giudice ha erroneamente ritenuto inefficace la disdetta.
In primo luogo, essa adduce che la disdetta è valida poiché, nei trenta giorni
successivi alla diffida 6 luglio 2006, la conduttrice non ha corrisposto quanto
dovuto. Poco importa che essa abbia poi provveduto – per di più solo in parte –
a simile pagamento il 27 novembre 2006, ossia prima del termine della locazione
indicato nella disdetta per il 30 novembre 2006 (appello, pag. 5). La disdetta
straordinaria in base all
'
art. 257
d
cpv. 2 CO è giustificata qualora entro il termine di 30 giorni di cui al cpv. 1
della stessa norma non sia avvenuto il pagamento della pigione arretrata. Risulta
per contro ininfluente la circostanza che – al momento della disdetta o
successivamente – la mora più non sussista (
Lachat,
op. cit., pag. 212;
Higi
, op.
cit., n. 44 ad art. 257d). Nella fattispecie non è contestato che nei trenta
giorni successivi alla diffida 6 luglio 2006 la conduttrice non ha corrisposto
il canone per il mese di luglio 2006. Il pagamento è stato effettuato solo il
27 novembre 2006. A ragione l
'
appellante
sostiene quindi l
'
ininfluenza
del versamento della conduttrice ai fini della validità della disdetta. Simile
censura non sussidia tuttavia, a sé stante, ai fini del giudizio, poiché
occorre ancora esaminare se la motivazione del primo giudice, contestata dall
'
appellante, sia da condividere o meno.
8.
L
'
istante soggiunge che al contrario di
quanto ritenuto dal Segretario assessore la diffida 6 luglio 2006 non può
essere stata sostituita da quella 19 settembre 2006. Secondo l
'
appellante, in quel momento l
'
inquilina non aveva ancora pagato il canone
di locazione relativo al mese di luglio 2006, di modo che la seconda diffida
deve, al riguardo, essere considerata come un semplice ulteriore sollecito (appello,
pag. 6 seg.). A ragione. Invero, lo scopo del termine di almeno 30 giorni
previsto dall
'
art. 257
d
cpv. 1 CO è quello di permettere al conduttore di raccogliere i mezzi
finanziari necessari per far fronte al pagamento degli arretrati ed evitare
quindi la disdetta (
Higi,
op.
cit., n. 31 ad art. 257d). Nella fattispecie il fatto di aver concesso, una
volta scaduto infruttuoso il termine di 30 giorni, un ulteriore termine di 10
giorni per provvedere al pagamento, non pregiudica la conduttrice. Mal si
intravede pertanto il motivo per cui ciò debba nuocere al locatore. Tanto più
che il termine di 30 giorni previsto dall
'
art. 257
d
cpv. 1 CO è una garanzia minima
("almeno"). Il nesso tra la diffida 6 luglio 2006 e la missiva 19
settembre 2006 era inoltre chiaro: essa è avvenuta dopo solo circa un mese e
mezzo dalla scadenza del termine di 30 giorni e con esplicito riferimento alla
diffida 6 luglio 2006. A torto, quindi, il Segretario assessore ha reputato che
la diffida 6 luglio 2006 era stata sostituita dallo scritto 19 settembre 2006.
Ne
consegue che in questa sede può rimanere irrisolta la questione – sollevata
dall
'
appellante (appello, pag.
7 seg.) – controversa in dottrina e sulla quale il Tribunale federale non si è
ancora pronunciato, di sapere se una diffida che pone un termine inferiore a 30
giorni sia da reputarsi inefficace oppure se detto termine debba essere "convertito"
in 30 giorni per analogia con quanto previsto all
'
art.
266
a
cpv. 2 CO (sentenza del
Tribunale federale 4C.88/2003; vedi anche
Bohnet
,
Les termes et délais en droit du bail à loyer, 13
e
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, pag. 24, con numerosi
rinvii).
9.
Posto
che la motivazione addotta dal primo giudice non può essere condivisa, occorre
nondimeno verificare se la disdetta non sia inefficace per altri motivi. Ci si deve
invero chiedere, come osservato dalla conduttrice (memoriale, pag. 6 nel mezzo),
se il tempo trascorso tra la diffida (6 luglio 2006) e la disdetta (notificata
il 25 ottobre 2006) sia tale da lasciar ritenere che il locatore avesse
rinunciato agli effetti della citata diffida. Tale circostanza è contestata
dall'appellante
(memoriale, pag. 9 in alto). Il locatore non
ha l
'
obbligo di procedere
immediatamente dopo lo spirare del termine di diffida al pagamento alla
notifica della disdetta. Una ragionevole attesa è quindi ammissibile. Essa non
deve tuttavia protrarsi oltre il lecito, vale a dire oltre diversi mesi (
Bohnet
, op. cit., pag. 25 nel mezzo;
Weber
, op.
cit., n. 7 ad art. 257d;
Lachat,
op.
cit., pag. 212). Un
'
attesa
inammissibile è data qualora, ad esempio, il locatore attende un anno prima di
provvedere alla disdetta e nel frattempo il conduttore paga le pigioni
arretrate (
Weber
, op. cit., n. 7
ad art. 257d; Mietrechtspraxis 1994 pag. 33). Nella fattispecie ciò non è
tuttavia il caso. La disdetta notificata il 25 ottobre 2006 è stata data circa
due mesi e mezzo dopo lo spirare del termine di diffida e, in tale lasso di
tempo, la conduttrice nemmeno ha provveduto al pagamento della pigione relativa
al mese di luglio 2006 e al conguaglio delle spese accessorie. Nulla lascia
inoltre intendere che la stessa potesse ragionevolmente concludere che la
diffida avesse perso i suoi effetti e non giustificasse la notifica della
disdetta. Come detto (sopra, consid. 6
a
), invero, le affermazioni dell
'
inquilina circa accordi con __________,
oltre a riferirsi a un periodo successivo alla notifica della disdetta (cfr.
osservazioni, pag. 4 nel mezzo), si esauriscono in mere illazioni.
10.
La
conduttrice sostiene inoltre che l
'
accettazione, da parte della locatrice, dei pagamenti relativi alle
pigioni scadute il 27 novembre 2006 vale come rinuncia agli effetti della
disdetta (cfr. osservazioni, pag. 7 in fondo). Se non che, come già spiegato
dal Tribunale federale, va da sé che il locatore può accettare simili
versamenti, poiché egli, sebbene abbia disdetto il rapporto di locazione per
mora del conduttore, ha comunque il diritto a ricevere tali pigioni (DTF 119 II
235 consid. 3). Certo, lo stesso giorno la conduttrice ha pagato anche il
canone, non ancora scaduto, per il mese di dicembre 2006. L
'
accettazione di canoni futuri senza riserve
può sì far pensare che il locatore abbia rinunciato a porre termine alla
locazione (cfr.
Lachat,
op. cit.
pag. 212 on rinvii). Se non che, nella fattispecie la locatrice ha
immediatamente precisato alla conduttrice, il 28 novembre 2006, ovvero il
giorno successivo ai pagamenti, che l
'
accettazione dei versamenti per le pigioni arretrate e di quella per
il mese di dicembre 2006 non significava rinuncia agli effetti della disdetta.
L
'
importo relativo alla
mensilità di dicembre era "trattenuto cautelativamente (…) a titolo di
indennità per occupazione illecita dei locali, qualora l
'
appartamento non dovesse essere liberato
entro la scadenza indicata" (doc. G). Ne consegue che, in ragione di
quanto precede, l
'
appello è
accolto.
11.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC) e sono di conseguenza a carico della parte appellata. Esse sono calcolate
sul valore di causa di fr. 25
'
200.-
(pari a dodici mesi di locazione: art. 414 cpv. 3 CPC). La tassa di giustizia
di prima sede non può essere superiore a fr. 200.- in virtù dell
'
art.
19bis
cpv. 2 LTG. L
'
esito dell
'
appello impone una modifica della decisione in merito agli oneri
processuali e alle ripetibili di prima sede, che vanno caricati integralmente
alla convenuta, qui appellata. Al riguardo, l
'
appellante chiede che le siano rifuse fr. 1
'
000.- a titolo di ripetibili (appello, pag. 10 seg.). Tale richiesta
si rivela adeguata alla
luc
e
del lavoro svolto dalla legale dell’appellante nella procedura in prima istanza.
12.
Nella
fattispecie il valore di causa decisivo per l’eventuale ricorso al Tribunale
federale ammonta a fr. 27
'300.-
(fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del
contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
pronuncia:
I.
L
'
appello 14 febbraio 2007 di AP 1 è accolto.
Di conseguenza il decreto 1° febbraio 2007 è riformato come segue:
1.
L
'
istanza di sfratto 29 dicembre 2006 è accolta.
1.1     Di
conseguenza è ordinato lo sfratto immediato di AO 1 dall
'
appartamento di quattro locali e mezzo di proprietà AP 1 e sito nello
stabile denominato __________ in via __________ a __________.
1.2     Il
presente ordine è conferito con la comminatoria di cui all
'
art. 292 Codice penale svizzero che recita "chiunque non ottempera
ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario
competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è
punito con la multa".
1.3     È
fatto ordine ad ogni usciere od agente della forza pubblica di prestare man
forte per l
'
esecuzione del presente decreto a semplice
richiesta dell
'
istante.
1.4     Qualora
la convenuta non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o
non disponesse altrimenti, l
'
usciere o l
'
agente
della forza pubblica provvederà a farli depositare in luogo indicato dall
'
istante. Le relative spese, da anticipare dall
'
istante,
sono poste a carico della convenuta.
1.5     La
parte convenuta è ammonita che la mancata esecuzione del presente ordine darà
titolo all
'
istante per reclamare il risarcimento dei
danni, da liquidarsi in separata sede.
2.   La
tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 100.- sono poste a carico
della convenuta. Essa rifonderà inoltre all
'
istante
fr.
1'000
.- per ripetibili.
II.
Gli
oneri processuali d
'
appello,
consistenti in:
a)  tassa
di giustizia     fr. 100.-
b)  spese                       fr.
50.-
fr.
150.-
anticipati
dall
'
appellante, sono a carico
dell
'
appellata, con l
'
obbligo per quest’ultima di versare all
'
appellante fr. 8
00.-
a titolo di ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-,
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Premesso che il valore di causa è di fr. 27'300.-,
contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).