ti_gerichte · 40.2005.115 · 2006-02-15 · it
Quando determinabile deve trovare applicazione il valore di reddito accertato e non il valore di reddito presunto; aumento del correttivo della vetustà; riduzione del -10% sul valore metrico del terreno per configurazione non ottimale.


Incarto n.40.2005.115

__________

Lugano

15 febbraio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Alberto Canepa

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 25/28 giugno 2005 da

-
 RI 1,

-
 RI 2,

tutti
 rappr. da RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 418 e 426 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 27 settembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali
di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.
giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva
il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 1'388'701.- per il mapp. no. 418 RFD di __________;

-
CHF 1'035'816.- per il mapp. no. 426 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 1. giugno 2005.

A
seguito di un sopralluogo lautorità di prima istanza ha corretto diversi
valori relativi ad entrambi i mappali.

Per
il mapp. no. 418 il volume è stato diminuito da 2'770 a 2'570 mc, la superficie
delle parti di terreno definite complementare ed eccedente rispettivamente
aumentata da 700 a 1'100 mq e diminuita da 1'931 a 1'531 mq ed infine il
reddito del sub. A ridotto da 810'980.- a 806'235.- CHF.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 1'273'427.-

Per
il mapp. no. 426 il valore metrico a nuovo del sub. A è stato ridotto da 331.-
a 309.- CHF/mc, la superficie del sub. C ridotta da 1822 a 1'700 mc unitamente
al relativo correttivo della vetustà, ridotto dal -37% al -32%, i valori
parziali del sub. F sono stati interamente corretti, tanto che il
corrispondente valore metrico è stato aumentato da 5'610.- a 39'461.68 CHF, il
sub. E è stato valutato considerando il solo valore del sedime ed infine è
stato modificato pure il valore di reddito di tutti gli edifici principali
(sub. A, C ed F) diminuendo così il reddito complessivo della proprietà da
982'624.- a 805'012.- CHF .

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 858'126.-

3.     Con
ricorso 25/28 giugno 2005, completato in data 8 luglio 2005, RI 1 e RI 2 sono
insorti innanzi a questo Tribunale postulando lapplicazione di un correttivo
del -12/-15%, poi ulteriormente corretto al -20% con lallegato di
completazione, sul valore metrico del terreno relativo al mapp. no. 418,
giustificato con la difficoltà di accesso e di evacuazione delle acque luride,
nonché una sensibile riduzione del valore di stima del mapp. 426. Per
questultimo i ricorrenti postulano in particolare che il sub. F, ritenuto non
abitativo, venga valutato considerando il solo valore del sedime, che il volume
del sub. C venga ridotto da 1'770 a 1'608 mc, che il correttivo della vetustà
per i sub. A e C venga aumentato al -47% e che il valore metrico del terreno
venga ridotto del 50% in quanto la superficie rimanente risulta di fatto
inedificabile. I ricorrenti sostengono infine che i sub. R, F e G del mapp. no.
426 non esisterebbero più.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha verificato
e constatato che:

-
Il mapp. no. 418 è accessibile tramite una strada di proprietà comunale (mapp.
no. 424).

-
Per quanto attiene al mapp. no. 426, la volumetria delledificio principale
sub. C corrisponde a 1'620 mc, mentre il sub. F è tuttora esistente e risulta
annesso alla costruzione presente sul mapp. no. 4011 di proprietà del padre dei
ricorrenti.

Oltre
agli interventi risultanti dalla dichiarazione per la stima ufficiale della
sostanza immobiliare (modulo 1), è stato appurato che nel 2005 il sub. A è
stato oggetto di diversi interventi di miglioria.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari degli oggetti
stimati e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla
luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i
seguenti motivi:

-Mapp. no. 418: a differenza di quanto sostenuto dai ricorrenti il
mappale è chiaramente accessibile tramite la strada comunale mapp. no. 424 e si
trova inoltre nella zona residenziale semi-intensiva (C) prevista dal PR di __________:
è pertanto indiscutibilmente edificabile e, in quanto predisposto a ricevere
tutti i servizi e le infrastrutture pubbliche, è manifestamente urbanizzato ai
sensi dellart. 19 cpv. 1 della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT).
Le presunte difficoltà di raccordo per levacuazione delle acque luride non
sono daltronde state né circostanziate né comprovate dai ricorrenti. La
fattispecie concreta non comporta pertanto elementi tali da giustificare
lapplicazione di un correttivo sul valore metrico del terreno.

-Mapp. no. 426: la volumetria delledificio principale sub.C viene
corretta in 1'620 mc come da risultanze del sopralluogo, mentre il correttivo
della vetustà, del -32%, è ritenuto giustificato poiché ledificio, costruito
prima del 1919, è stato oggetto di una riattazione totale nel 1991 (punto 2.5
del modulo 1). Per quanto attiene invece al sub. A, ritenuto che anche questo
edificio è stato costruito prima del 1919 e che è stato oggetto di ununica
riattazione parziale nel 1975, che ha comportato la sostituzione dei
serramenti, il rifacimento dei bagni e dellimpianto di riscaldamento, risulta
più adeguato alla fattispecie concreta riconoscere un correttivo della vetustà
del -50%. Come constatato in sede di sopralluogo il sub. F è inoltre tuttora
presente.

Il terreno, di 1'477 mq, appare di configurazione non
ottimale e non permette uno sfruttamento razionale: ciò che giustifica una
riduzione del -10% sul valore metrico di tutta la sua superficie.

-Il Tribunale, in applicazione dei
disposti di legge di cui allart. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili
dellart. 16 cpv. 2 Lst., ritiene di dover applicare, laddove determinabili, i
redditi accertati, ritenuto che lestimo deve corrispondere al principio
basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375
del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora, nella fattispecie concreta il Tribunale ha constatato
che il sub. C del mapp. no. 426 e il sub. A del mapp. no. 418 sono in realtà
due parti della medesima costruzione che sorge a cavallo tra i due confini,
come del resto risulta sia dai piani sia dal modulo 3 compilato dai proprietari
con la precisa indicazione che le pigioni riportate sul modulo 1 inerente il
sub. C del mapp. no. 426 includono pure le pigioni della parte di edificio che
sorge sul confinante mapp. no. 418, ovvero il sub. A di questultimo.

Ai fini della stima, per il mapp. no. 418 parte del
reddito di CHF 73'200.- dichiarato per il complesso dei due subalterni viene
riportato sul sub. A, limitatamente al reddito presunto precedentemente
stabilito dallUCS e comprensivo dei parcheggi, di complessivi CHF 57'565.-. Il
reddito dichiarato rimanente, di CHF 15'635.-, viene invece riportato sul sub.
C del mapp. no. 426.

Per il sub. A di questultimo mappale viene
considerato il reddito accertato di 25'440.-, risultante dal punto 3.2.1 del
modulo 1, mentre per i parcheggi presenti sul sub. C deve essere considerato il
reddito di CHF 2'160.- risultante dal punto 3.2.4 del medesimo modulo.

Infine, per il sub. F del mapp. no. 426, ovvero parte
della casa di abitazione che per il resto sorge sul mapp. no. 4011 di proprietà
del padre dei ricorrenti e che è abitata dal medesimo e dalla moglie, deve
essere preso in considerazione un reddito presunto prudenziale stabilito sulla
base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18
cpv. 2 Lst.), che porta al risultato riportato nella scheda di calcolo.

7.2.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima
così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

-CHF 1'273428.- per il mapp. no.
418 RFD di __________. Tale valore, pur se di un solo franco, risulta riformato
a danno dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst).

-CHF 665'680.- per il mapp. no. 426
RFD di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico
delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe i
valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 1'273'428.-per il mapp. no.
418 RFD di __________ e in CHF 665'680.- per il mapp. no. 426 RFD di __________,
come da schede di calcolo annesse.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di
1/2 ciascuno.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi