ti_gerichte · 40.2005.64 · 2006-01-03 · it
Ricorso respinto in quanto la superficie di terreno considerata eccedente risulta ampiamente sfruttabile in modo razionale; il correttivo del -20% sul valore metrico del terreno applicato dall'UCS considera già l'orientamento verso valle, la forte pendenza e l'esistenza di un onere di passo.


Incarto n.40.2005.64

__________

Lugano

3 gennaio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 3/4 maggio 2005 da

RI
 1,

rappr.
 dalla RA 1, __________

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 1. aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 178 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 luglio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 178 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 6'242'375.-

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione  1. aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza ha unicamente ridotto da 36 a 33 il numero dei parcheggi
interni annessi alledificio principale sub. E, modificando di conseguenza il
relativo valore di reddito presunto, diminuito da 28'425.60 a CHF 26'056.80
CHF/annui.

Il
valore di stima ufficiale del mappale no. 178 RFD di __________ è stato di
conseguenza stabilito in CHF 6'223'499.-

3.     Con
ricorso 3/4 maggio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la
riduzione del valore di reddito degli edifici principali sub. E ed F da 134.40
a 108.86 CHF/mq, ciò per confronti con il mapp. no. 451 RFD di __________ e in
considerazione della loro specifica tipologia ed ubicazione, della presenza di
oneri di passo che gravano la proprietà e della mancanza di adeguati
collegamenti con i mezzi di trasporto pubblici.

La
ricorrente chiede inoltre che il valore metrico del terreno eccedente venga
ridotto sensibilmente da 192.- a 20.- CHF/mq in ragione della sua forma
irregolare e della presenza di scarpate e roveti che precludono qualsiasi
possibilità di edificazione razionale.

Successivamente,
con scritto 7 novembre 2005, la ricorrente ha comunicato al Tribunale di
mantenere il gravame unicamente per quanto attiene al valore di stima del
terreno eccedente.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 luglio 2005 il Tribunale ha constatato che la
porzione di terreno considerata eccedente è in forte pendenza ed è situata a
sud-est verso una valle. Tale superficie è attualmente incolta e non viene
utilizzata dagli inquilini degli edifici principali sub. E ed F.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria delloggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

6.2.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Per
quanto attiene la richiesta di riduzione del valore di reddito degli edifici
principali sub. E ed F, ritenuto che su questo specifico punto la ricorrente ha
ritirato il gravame, il ricorso viene stralciato dai ruoli per desistenza.

7.2.

In
merito alla domanda di riduzione del valore metrico del terreno eccedente il
Tribunale respinge il ricorso.

La
superficie di terreno già utilizzata per lo sfruttamento è infatti pari a 4'970
mq, risultante dalla somma delle superfici abitabili dei due edifici principali
sub. E ed F diviso lindice di sfruttamento massimo dello 0.6 previsto per la
zona di piano regolatore R3 (art. 58 NAPR).

Ora,
se dalla superficie totale della particella, di 11'937 mq, vengono dedotte le
superfici di 4'270 mq già utilizzata per lo sfruttamento e di 4'270 mq di terreno
non edificabile (bosco) si ottengono 2'697 mq di terreno ancora sfruttabile,
ovvero una superficie utile lorda di ben 1'618 mq, pari a  539 mq per piano.

Pertanto,
pur già considerando il tracciato della futura strada, le normative sulle
distanze previste dalle NAPR di __________ (art. 58) e lobbligo di osservare
una distanza di 10 ml dal limite del bosco, la porzione di terreno ad ovest
(sud-ovest) risulta comunque ampiamente sfruttabile in modo razionale.

7.3.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, le caratteristiche del terreno eccedente, orientato verso valle e
in forte pendenza, così come lesistenza di un onere di passo iscritto a
registro fondiario, sono già stati sufficientemente considerati applicando un
correttivo del -20% su tutta la superficie del mappale e pertanto anche sul
terreno eccedente.

I
fondi devono infine essere valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si
trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.) e pertanto eventuali implicazioni
future non possono essere considerate.

8.

8.1.

Di
conseguenza, nella misura in cui è stato confermato, il ricorso è respinto e il
valore ufficiale di stima del mappale no. 178 RFD di __________ confermato in
CHF 6'223'499.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico della RI 1, parte
soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati                        la
Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo
Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Nella misura in cui è stato mantenuto il
ricorsoè respintoe il valore ufficiale di stima del mappale no. 178
RFD di __________ confermato in CHF 6'223'499.-, come da scheda di calcolo
annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico della ricorrente.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi