ti_gerichte · 12.2006.49 · 2006-07-11 · it
locazione, disdetta per mora del conduttore in caso di deposito della pigione avvenuto a torto in assenza di difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.07.2006 12.2006.49

Incarto n.
12.2006.49
Lugano
11 luglio
2006
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.278
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 23 settembre
2005 da
AP 1
rappr. dall’ RA
1
contro
AO 1
rappr. dall’RA 2
con la
quale l’istante ha chiesto la liberazione in suo favore delle pigioni
depositate dalla convenuta all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione
dall’aprile 2005 e l’accertamento della validità della disdetta straordinaria del
18 luglio 2005 per il 31 agosto 2005 dovuta a mora della convenuta, che il
Segretario assessore ha respinto con sentenza 6 febbraio 2006;
appellante
l’istante il quale, con appello 17 febbraio 2006, chiede la riforma del primo
giudizio nel senso di accertare la validità della disdetta del 18 luglio 2005,
con protesta di spese e ripetibili, mentre la convenuta, con osservazioni 17
marzo 2006, postula la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa,
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 6 dicembre 1992 C__________ AG ha dato in locazione a AO 1 alcuni
locali, a scopo commerciale per vendita di prodotti food e non food e 8-10
posti auto nello stabile C__________ di via __________ a B__________, con una
pigione annua di fr. 18'000.- pagabile in rate mensili di fr. 1'500.- oltre fr.
200.- per le spese accessorie, per una durata indeterminata con possibilità di
disdetta, mediante preavviso di 6 mesi, la prima volta al 31 dicembre 2003. AP
1 ha acquistato da C__________ __________ l’immobile locato ed è stato iscritto
quale proprietario a Registro fondiario il 31 marzo 2004. Il 16 aprile 2004 il
nuovo proprietario ha notificato con formulario ufficiale a AO 1 la disdetta
della locazione per il 31 dicembre 2004, che la conduttrice non ha contestato
nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 273 CO.
B.
Dal
mese di aprile 2004 AO 1 ha versato mensilmente una pigione anticipata di fr.
5'500.- (doc. C, incarto UC), invece di quella di fr. 1'700.- prevista dal
contratto di locazione del 6 dicembre 2002. AP 1 ha chiesto con istanza 3 marzo
2005 lo sfratto di AO 1, non avendo quest’ultima sgomberato l’ente locato il 31
dicembre 2004. AO 1 si è opposta alla domanda di sfratto argomentando che dopo
la disdetta del 16 aprile 2004 è stato tacitamente concluso tra le parti un
nuovo contratto di locazione e che altrettanto è desumibile dal ritardo,
rispetto alla pretesa scadenza contrattuale, con il quale il proprietario ha
domandato lo sfratto e dopo aver incassato, senza nessuna riserva, le pigioni
per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2005.
C.
Con sentenza
del 23 maggio 2005 il Segretario assessore della Pretura di Bellinzona (incarto
no. DI.2005.55) ha respinto l’istanza di sfratto. Statuendo sull’appello
dell’istante, la seconda Camera civile del Tribunale d’appello ha confermato il
9 settembre 2005 (incarto n. 12.2005.111) il giudizio di prima sede. Il 4
aprile 2005 AO 1 ha inoltrato un’istanza all’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di B__________ per chiedere l’accertamento dell’esistenza
di un contratto di locazione tra le parti e l’autorizzazione al deposito delle
pigioni fino alla conclusione dell’intera vertenza (inc. 36/05). AP 1 ha
notificato il 31 maggio 2005, mediante formulario ufficiale, a AO 1 la disdetta
con effetto dal 31 dicembre 2005. La conduttrice si è rivolta il 27 giugno 2005
all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di B__________ per
contestare la disdetta e chiedere una proroga del contratto (inc. 55/05). L’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione ha ammesso entrambe le istanze della
conduttrice con decisione 23 agosto 2005. Nel frattempo, il 18 luglio 2005, AP
1 ha comunicato a AO 1 la disdetta del contratto di locazione per il 31 agosto
2005 (doc. B, inc. 60/05), invocando la mora della conduttrice per mancato
pagamento delle pigioni da aprile a luglio nonostante la diffida del 7 giugno
2005 (doc. A, inc. 60/05 UC). Il 26 luglio 2005 il locatore si è rivolto
all’Ufficio di conciliazione per far accertare la validità della disdetta
straordinaria per mora della conduttrice. Quest’ultima ha adito l’Ufficio di
conciliazione il 18 agosto successivo per contestare la disdetta straordinaria
(inc. 69/2005). L’Ufficio di conciliazione ha annullato la disdetta del 18
luglio 2005 e ha respinto l’istanza del locatore con decisione 14 settembre
2005.
D.
AP 1
si è rivolto il 23 settembre 2005 alla Pretura del Distretto di B__________ chiedendo
di accertare l’illiceità del deposito delle pigioni da parte della AO 1 e la
validità della disdetta straordinaria del 18 luglio 2005. All’udienza del 26
ottobre 2005 l’istante ha confermato le domande, alle quali si è opposta la
convenuta. Esperita l’istruttoria, le parti hanno proceduto direttamente al
dibattimento finale confermandosi nelle loro domande ed allegazioni con
protesta di spese e ripetibili, e con il consenso del Segretario assessore AO 1
ha accettato la richiesta cautelare dell’istante di liberare le pigioni depositate
presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di B__________ per
l’importo di fr. 38'500.- (aprile-ottobre 2005), impegnandosi a versare dal
mese di novembre 2005 la pigione direttamente al locatore.
E.
Statuendo
il 6 febbraio 2006, il Segretario assessore ha respinto l’istanza e ha posto la
tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 200.- a carico dell’istante,
con l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 600.- per ripetibili. AP 1 è
insorto contro il giudizio pretorile con appello del 17 febbraio 2006, nel
quale chiede in riforma della sentenza impugnata l’integrale accoglimento
dell’istanza, con protesta di spese e ripetibili. AO 1 nelle osservazioni del
17 marzo 2006 propone di respingere l’appello, protestando spese e ripetibili.
considerato
in diritto:
1.
Il
Segretario assessore ha preso atto dell’accordo intervenuto tra le parti
all’udienza del 26 ottobre 2005, in virtù del quale la conduttrice ha
acconsentito alla liberazione delle pigioni depositate dall’aprile all’ottobre
2005 in favore del locatore, e ha constatato che la relativa domanda dell’istante
era pertanto diventata priva di oggetto. Dopo aver rilevato che il locatore ha
chiesto la liberazione delle pigioni depositate il 23 giugno 2005, il Segretario
assessore ha ritenuto che l’Ufficio di conciliazione avrebbe dovuto liberare le
pigioni, mancando i presupposti per il loro deposito. Ha tuttavia concluso per
l’assenza di una mora della conduttrice, che aveva depositato le pigioni all’Ufficio
di conciliazione, e ha così ritenuto priva di fondamento la disdetta
straordinaria notificata il 18 luglio 2005.
2.
L’appellante
rimprovera al Segretario assessore di non aver accertato la validità della
disdetta straordinaria data per mora della convenuta il 18 luglio 2005 e di
aver ammesso a torto che le pigioni depositate sono considerate come pagate,
negando dunque la mora della convenuta. Egli contesta anche la sua soccombenza
integrale nel pagamento delle spese e delle ripetibili dal momento che il
Segretario assessore ha riconosciuto che egli aveva richiesto la liberazione
delle pigione illecitamente depositate sin dalla prima udienza di
conciliazione. In sintesi, l’appellante adduce che la disdetta straordinaria
del 18 luglio 2005 era valida poiché la conduttrice era in mora nel pagamento
delle pigioni, il deposito all’Ufficio di conciliazione non essendo avvenuto
nel rispetto delle condizioni di legge.
3.
Il
deposito delle pigioni, a norma dell’art. 259g CO, presuppone per la sua
validità il rispetto di cinque condizioni cumulative, fra le quali ci deve
essere un difetto che diminuisce l’idoneità all’uso del bene locato o che turba
il godimento del bene locato (
DTF
125 III 120;
Lachat
, Commentaire Romand CO-I, n. 3 ad art. art.
259g CO). Il difetto può essere di natura materiale, immateriale, economico,
estetico o anche pratico (
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3
a
ed., Zurigo 2003, pag. 272). Nella
fattispecie la conduttrice ha ammesso nelle osservazioni del 17 marzo 2006
(pag. 5) di aver depositato le pigioni a seguito dell’“insostenibile
insicurezza giuridica generata” dal comportamento del locatore, senza
minimamente accennare a un difetto, di cui non vi è del resto traccia alcuna
agli atti. Come rilevato con pertinenza dal Segretario assessore, non vi erano
pertanto in concreto le condizioni per un valido deposito della pigione ai
sensi dell’art. 259g CO (
Lachat
, op. cit., n. 8 ad art. 259g CO;
Tercier
, op. cit., pag. 279 e segg.;
DTF
125 III 120). Il comportamento del locatore,
quand’anche fosse riprovevole, non è infatti un difetto della cosa locata (
Tercier
, op. cit., n. 1872 pag. 272). Ne deriva che nella
fattispecie il deposito delle pigioni è avvenuto a torto e non ha quindi avuto
effetto liberatorio per la conduttrice (DTF 125 III 120 consid. 2b). Ciò non
giova tuttavia all’appellante. Il locatore ha ricevuto avviso del deposito delle
pigioni agli inizi di aprile 2005 (cfr. citazione del 13 aprile 2005, inc.
36/05 Ufficio di conciliazione richiamato) e aveva la possibilità di chiedere
la liberazione delle pigioni depositate a torto ai sensi dell’art. 259h CO. Egli
non ha però fatto uso di tale sua facoltà fino al 23 settembre 2005, quando ha
presentato alla Pretura del Distretto di Bellinzona una domanda cautelare di
liberazione delle pigioni depositate (inc. DI.05.278). All’udienza del 23
giugno 2005 davanti all’Ufficio di conciliazione l’appellante ha invero contestato
l’esistenza delle condizioni di legge per il deposito delle pigioni (inc. 36/05,
UC), ma contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice non ha chiesto la
liberazione delle pigioni depositate, come risulta in modo chiaro dalle sue
domande di giudizio, nelle quali si è limitato a chiedere di accertare che la
conduttrice “non vanta alcun titolo giuridico per depositare le pigioni”
(riassunto scritto, pag. 6). Nella comminatoria del 7 giugno 2005 il locatore
ha assegnato un termine di 30 giorni per il pagamento delle “pigioni arretrate”
senza minimamente accennare all’importo richiesto (doc. A inc. 60/05 UC
richiamato), né menzionare che non riteneva pagate le pigioni depositate
all’Ufficio di conciliazione. La comminatoria di pagamento del 7 giugno 2005
non risponde dunque ai requisiti imposti dall’art. 257d CO (
Lachat
, op. cit., n. 4 ad art. 257d CO) e già per tale
fatto la disdetta notificata il 18 luglio 2005 era nulla. Si può dunque
prescindere dall’esaminare in concreto se essa fosse abusiva per il fatto che
il locatore non subiva alcun danno finanziario dal deposito delle pigioni (
Weber
, Basler Kommentar, 3
a
ed., n. 14 ad art. 259g CO),
ancorché avvenuto a torto. Al riguardo l’appello si rivela quindi infondato.
4.
Infine
l’appellante rimprovera al Segretario assessore di aver messo a suo carico le
spese e le ripetibili dopo aver ammesso che egli aveva formulato una richiesta sulla
destinazione delle pigioni depositate e aver censurato la mancata
corrispondente decisione dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione.
La censura è infondata. Il locatore ha chiesto la liberazione delle pigioni
depositate, come si è visto, per la prima volta con la domanda cautelare
contenuta nell’istanza 23 settembre 2005. All’udienza del 26 ottobre 2005 le
parti hanno trovato un accordo su tale domanda, che è dunque divenuta priva di
oggetto. Il Segretario assessore doveva dunque statuire solo sulla validità
della disdetta straordinaria notificata il 18 luglio 2005 e su tale domanda
l’istante è rimasto integralmente soccombente. La decisione con la quale il
Segretario assessore ha posto la tassa di giustizia e le spese a carico
dell’istante e lo ha condannato a rifondere un’indennità per ripetibili alla
convenuta sfugge dunque alla critica. L’appello, infondato nel suo insieme,
deve di conseguenza essere respinto.
5.
Gli
oneri processuali del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1
CPC) e sono quindi a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte
un’equa indennità per ripetibili.
Per i quali motivi
visti gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello 17 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.
2.
Le
spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 550.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
600.-
sono
poste a carico dell’appellante, che rifonderà a AO 1 fr. 800.- per ripetibili
di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario