ti_gerichte · 80.2020.158 · 2022-09-07 · it
Imposta sugli utili immobiliari: calcolo dell'utile imponibile, cessione di diritto di compera, valore di acquisto, ripartizione del ricavo fra venditore e beneficiario del diritto di compera

Tessin Camera di diritto tributario 07.09.2022 80.2020.158
Tessin Camera di diritto tributario 07.09.2022 80.2020.158
Ticino Camera di diritto tributario 07.09.2022 80.2020.158

Incarto n.
80.2020.158
Lugano
7 settembre 2022
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
segretari
a
Sabina
Ghidossi, vicecancelliera
parti
RI
1
rappr.
da: RA 3
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 18 settembre 2020 contro le decisioni del 26 agosto 2020 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico del
27 giugno 2013, la __________, __________, ha concesso alla __________ (poi RI
1), __________, un diritto di compera sulle unità di proprietà per piani (PPP)
dalla n. __________ alla n. __________, sul fondo base n. __________ RFD __________.
Il condominio era ancora in fase di costruzione. Il prezzo di acquisto era
stabilito in fr. 13'720'000.– (poi elevato a fr. 13'745'000.–, con atto
aggiuntivo del __________). Il diritto di compera, frazionabile, cedibile e
trasmissibile, era concesso fino al 30 settembre 2014. Circa le modalità di
pagamento del prezzo era previsto che, alla firma dell’atto, fosse versato
l’importo di fr. 700'000.– e ulteriori fr. 700'000.– sarebbero stati versati
entro il 31 dicembre 2013. Tali importi valevano quale acconto e pena
convenzionale in caso di mancato tempestivo e corretto esercizio, esercizio
incompleto oppure decadenza del diritto di compera, mentre sarebbero stati
computati sul prezzo in caso di esercizio effettivo.
B.
Successivamente, con
rogiti, rispettivamente, del __________, del __________, del __________, e del __________,
l’allora __________ ha ceduto i diritti di compera sulle seguenti PPP:
·
a __________ e __________ le PPP n. __________, __________, __________,
__________ e __________, al prezzo di fr. 3'965'000.–, di cui fr. 396'500.– da
versare alla parte cedente e fr. 3'568'500.– da versare alla proprietaria __________;
·
a __________ e a __________ la PPP n. __________, al prezzo di
fr. 975'000.–, di cui fr. 100’000.– da versare alla parte cedente e fr. 875’000.–
alla proprietaria;__________, al prezzo di fr. 761'000.–, di cui fr. 100'000.–
da versare alla parte cedente e il resto alla proprietaria;
·
a __________ e a __________ la PPP n. __________, al prezzo di
fr. 723'500.–, di cui fr. 143'500.– da versare alla parte cedente e il resto
alla proprietaria.
Insieme alle unità
condominiali, erano cedute anche diverse quote di comproprietà del fol. PPP n. __________
(autorimessa).
C.
Presentando
le dichiarazioni per l’imposta sugli utili immobiliari, la RI 1 ha così
calcolato gli util
Valore alienazione
396’500
100’000
100’000
143’500
– valore acquisto
397’227
49’187
109’387
35’187
– costi acquisto
107’750
15’434
40’014
9’718
Utile imponibile
– 108’476
35’379
– 49’401
98’596
Imposta dovuta
– 33’628
10’968
– 15'314
30’565
L’RS
1 (di seguito: UTPG) ha notificato alla RI 1 le tassazioni dell’imposta sugli
utili immobiliari con quattro decisioni del 25 giugno 2019. L’impos
Valore alienazione
3'965’000
975’000
761’000
723’500
– valore acquisto
3'272’668
572’005
493’451
462’028
– costi acquisto
105’389
19’190
16’471
15’384
Utile imponibile
402’442
263’159
172’154
87’197
Imposta dovuta
124’757
81'579.30
51’646
25’287
Il valore di acquisto è
stato stabilito suddividendo il prezzo per l’acquisto del diritto di compera in
proporzione alle quote millesimali.
D.
Con reclami del 22
luglio 2019, la contribuente, rappresentata dalla RA 3, ha contestato il
calcolo dell’utile immobiliare stabilito dall’autorità di tassazione, ritenendo
arbitraria la considerazione quale valore di alienazione del “sottostante
prezzo di alienazione dei fondi”. A suo avviso, il valore di alienazione era
rappresentato dal prezzo per la cessione del diritto di compera, risultante dal
rogito. Quale valore di acquisto doveva invece essere considerato l’importo di
fr. 1'400'000.–, versato quale acconto al momento della costituzione del
diritto di compera.
Con decisioni del 26 agosto
2020 l’Ufficio di tassazione delle persone giuridiche ha respinto i reclami,
illustrando le modalità di calcolo del valore di acquisto. L’autorità fiscale
ha sottolineato, in particolare, che aveva anche tenuto conto del contratto con
cui, il 18 marzo 2015, era stato esercitato il diritto di compera relativo alle
altre quote condominiali. Aveva poi ridotto il prezzo in funzione di una “
convenzione
transattiva firmata tra le parti in data 21 febbraio 2017… riconducibile ad un
contenzioso conseguente all’adempimento degli obblighi relativi al contratto di
cui al rogito n. __________ del __________”, con
la quale la “__________
si [era] riconosc[iuta] debitrice nei confronti di RI 1 per l’importo di fr.
732 538.–“.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1 contesta nuovamente il
calcolo intrapreso dall’autorità di tassazione. Ritiene che sia chiaro, dal
tenore dei contratti, che con la cessione dei diritti di compera ha conseguito
un ricavo di fr. 740'000.–. Quanto al valore di acquisto, si dovrebbe tener
conto del fatto che, per la costituzione dei diritti di compera, ha pagato fr.
1'400'000.–. Il valore di alienazione sarebbe stato arbitrariamente corretto dall’UTPG,
imputando così non solo alla ricorrente un utile non realizzato, ma anche
assoggettando tali somme a doppia tassazione, in quanto prezzo di alienazione
corrisposto alla __________ quale proprietaria delle PPP. A parere della
ricorrente l’utile immobiliare andrebbe calcolato sul prezzo incassato dalla vendita
del diritto di compera, dedotto il costo di investimento. Di conseguenza la RI
1 avrebbe ceduto il proprio diritto di compera per un importo proporzionalmente
pari a quello pagato alla __________. Sulla base dei dati riportati dalla
ricorrente la base imponibile netta soggetta all’imposta sarebbe di fr.
567’089.–, importo da cui dovrebbe essere dedotta la perdita di esercizio di
fr. 52’199.–, in base alla giurisprudenza che ammette la compensazione
dell’utile immobiliare con le perdite d’esercizio.
F.
Con osservazioni del
19 ottobre 2020, l’UTPG si è riconfermato nella propria decisione. Quanto ai
valori di alienazione, sostiene di aver fatto riferimento ai valori riportati nei
rogiti relativi alla cessione dei diritti di compera. Per determinare il valore
di acquisto e i costi di acquisto e di vendita, avrebbe proceduto a una
ripartizione in base alle quote millesimali. Infine, avrebbe calcolato le
perdite aziendali
ex
art. 134
a
LT, ritenendo adeguato
l’accantonamento imposte effettuato.
G.
All’udienza
del 14 ottobre 2021 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
La ricorrente inoltre ha rinunciato a chiedere la deduzione dell’importo di fr.
1'400'000.
–
pagato al momento della costituzione del
diritto di compera quale costo deducibile. L’insorgente ha inoltre presentato
una memoria riassuntiva.
Diritto
1.
Lo
Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo
sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul
reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una
speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata.
Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari –
Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di
procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
2.
2.1.
L’art. 12 cpv. 2 lett.
a
della Legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) prevede
che all’imposizione degli utili immobiliari che scaturiscono dall’alienazione
di un fondo debbano essere assimilati, e dunque parificati, “i negozi giuridici
che producono i medesimi effetti dell’alienazione (civilistica) sul potere di
disporre di un fondo”. La norma della LAID ha carattere generale e mira ad
imporre tutti i trasferimenti di proprietà a carattere economico (
Soldini
, L’assoggettamento all’imposta
sull’utile immobiliare dei trasferimenti economici di immobili, in:
Caimi/Cometta/Corti [a cura di], Il Ticino e il diritto, Raccolta di studi
pubblicati in occasione delle Giornate dei giuristi svizzeri 1997, Lugano 1997,
p. 651).
2.2.
L’art. 124
LT, riprendendo i principi espressi dalla LAID, ha adottato la nozione di
trasferimento più ampia, poiché comprende tanto le alienazioni del diritto
civile quanto le fattispecie di trasferimento istituite dal diritto fiscale.
Infatti, il primo capoverso dell’articolo in questione afferma, in modo
generale, che sono imponibili:
·
il “trasferimento di proprietà immobiliari” (trasferimento
secondo il diritto civile);
·
“qualsiasi negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di
disporre del fondo, sono parificati, economicamente, a quelli di un
trasferimento di proprietà (trasferimento secondo
il diritto
fiscale)”.
Il secondo
capoverso propone poi un elenco, meramente esemplificativo, delle fattispecie
che danno luogo all’imposizione.
Come si
vede, ciò che accomuna le diverse forme di trasferimento imponibili secondo
l’art. 124 LT è l’elemento del potere di disporre di un fondo. Quest’ultima
nozione deriva dal Codice civile, che riassume in tal modo l’insieme dei
diritti che il proprietario ha su una cosa. Un’alienazione del potere di
disporre può dunque esservi anche quando il proprietario mantenga sì
formalmente la proprietà, ma trasferisca durevolmente i suoi diritti di
proprietario a un terzo, il quale subentra in tal modo di fatto nella posizione
del proprietario (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., pp. 77-78).
2.3.
Uno
dei casi più diffusi di alienazioni economiche è rappresentato dai cosiddetti
“negozi a catena”. In questi casi il potere di disporre di un fondo subisce una
serie di trasferimenti, dal punto di vista economico, prima che la proprietà
sia trasferita a un terzo, dal punto di vista civilistico. In tali casi, viene
stipulato un negozio giuridico che contiene una clausola sostitutiva, che
consente all’avente diritto di far subentrare un terzo nei suoi diritti e
obblighi contrattuali, entro un dato termine. Al momento in cui avviene il
trasferimento civilistico, cioè quello che viene iscritto a Registro Fondiario,
vengono eseguite due tassazioni: il proprietario pagherà l’imposta sull’utile
immobiliare in base al prezzo indicato nell’atto notarile di costituzione del
diritto di compera o nel contratto con clausola sostitutiva; una seconda
tassazione verrà effettuata nei confronti del titolare del diritto di compera
se lo ha ceduto ad un prezzo più elevato, dovendosi ritenere in tal caso che
abbia realizzato il relativo guadagno (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 94-98);
Come si
vede, non viene imposto unicamente il trasferimento di proprietà dal
proprietario civilistico originario al proprietario civilistico attuale, ma
vengono assoggettati all’imposta anche i passaggi intermedi, vale a dire da
colui (persona fisica o persona giuridica) che cede il suo diritto di compera
al proprietario civilistico finale di questa catena.
2.4.
La giurisprudenza
ha progressivamente ampliato la nozione di alienazione economica ed in
particolare dei cosiddetti negozi a catena. Ha così escluso che sia necessario
che il contratto di vendita contenga un’espressa clausola sostitutiva, se per
esempio il diritto di compera comprende il diritto dell’acquirente di
pianificare, lottizzare ed edificare un terreno. Il contratto stesso può
persino essere viziato nella forma e quindi invalido. Secondo il Tribunale
federale, infatti, anche un contratto in sé invalido può in determinate
circostanze far sì che una persona che esercita poteri spettanti ad un
proprietario faccia acquistare la proprietà ad un terzo, per il fatto che il
proprietario civilistico si sente legato agli accordi presi (ASA 54 p. 690 =
StE 1985 B 42.22 n. 1).
2.5.
Tornando al
caso in esame, con rogito del __________ e con l’atto aggiuntivo del __________,
la __________ ha concesso alla qui ricorrente un diritto di compera –
frazionabile, cedibile e trasmissibile – sulle PPP dalla n. __________ alla n. __________
del fondo base n. __________ RFD di __________. Seppur non si sia verificato un
trasferimento dal punto di vista civilistico, ritenuto che la __________ è
rimasta proprietaria delle PPP in oggetto, ha comunque avuto luogo un
trasferimento economico, poiché la ricorrente aveva la possibilità di disporre
autonomamente delle PPP, avendo infatti la facoltà di far subentrare un terzo
nei suoi diritti ed obblighi contrattuali.
Come
detto, con successivi rogiti del __________, del __________, dell’__________ e
del __________ la ricorrente ha ceduto alcuni diritti di compera, che sono poi
stati esercitati dagli acquirenti signori __________, __________, __________, __________
e __________, così che è avvenuto anche il trasferimento civilistico delle PPP
in oggetto (cfr. SIFTI – Registro fondiario definitivo, Fol. PPP n. __________,
__________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________,
fondo base part. n. __________ RFD di __________).
Nel
caso concreto il trasferimento di proprietà deve quindi essere assoggettato
all’imposta sugli utili immobiliari, eseguendo due tassazioni: la proprietaria,
__________, pagherà l’imposta sull’utile immobiliare in base al prezzo indicato
nell’atto notarile di costituzione del diritto di compera e la titolare del
diritto di compera, la qui ricorrente, pagherà l’imposta sull’utile immobiliare
se ha ceduto il diritto ad un prezzo maggiore.
A
prescindere dalle considerazioni che precedono, l’assoggettamento in quanto
tale del trasferimento di proprietà non viene contestato dall’insorgente, la
quale tuttavia censura le basi di calcolo stabilite dall’autorità di tassazione
per definire l’utile imponibile.
3.
3.1.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione ed il
valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di
acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se
l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
3.2.
3.2.1.
Ai sensi
dell’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello risultante dall’atto
notarile o dalla contrattazione. Eventuali prestazioni valutabili in denaro o
apporti risultanti da trasferimenti tra società e azionisti o persone vicine
sono considerati nella determinazione del valore di alienazione (art. 131 cpv.
2 LT). La legge tributaria pone, come primo criterio di determinazione del
valore di alienazione, il riferimento al valore
risultante dall’atto
notarile
. All’atto pubblico la legge attribuisce un’efficacia probatoria
superiore – una presunzione legale della correttezza del prezzo stabilito –
fintanto che non è dimostrata l’inesattezza del suo contenuto (art. 9 CC).
Il
contribuente può allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi su
tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo indicato
nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della
proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate
altre prestazioni particolari.
Accanto al
riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il
riferimento al valore risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti
che non sono effettuati mediante atto pubblico (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 210 e dottrina citata).
3.2.2.
Nel valore
di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente nei
confronti dell’alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e
debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento
di immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma
tale controprestazione. Di regola, le modalità di pagamento sono ininfluenti.
Non importa quindi che il prezzo venga soluto in una sola volta o ratealmente
mediante prestazioni periodiche. Una prestazione deve, di regola, essere
considerata effettuata, se perviene effettivamente all’alienante, vale a dire
se viene di fatto realizzata (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 209 ad art. 131 LT).
Nel caso di
cessioni successive di diritti, il valore di alienazione, determinante per il
calcolo dell’utile immobiliare conseguito dal beneficiario con la cessione del
diritto di compera, è dato dalla somma del prezzo di vendita previsto dal
contratto di compera e dell’indennizzo per la sua cessione (
Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt
,
Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, § 6, n. 57, p. 115).
3.2.3.
Nel caso in
esame, come si evince dagli atti pubblici del __________, del __________, dell’__________
e del __________, la qui ricorrente ha ceduto alcuni diritti di compera:
·
a __________ e __________ quelli inerenti le PPP n.
__________, __________, __________, __________ e __________ del fondo base n. __________
RFD di __________. Dal rogito in questione, risulta
che il prezzo di
vendita era di complessivi fr. 3'965'000.–. Gli acquirenti hanno riversato alla
qui ricorrente fr. 396'500.–, alla __________ fr. 3'251'300.– e fr. 317'200.–
sono stati trattenuti per il pagamento della TUI;
·
a __________ e __________ quello inerente la PPP n. __________
del fondo base n. __________ RFD di __________. Dal rogito in questione,
risulta che il prezzo di vendita era di complessivi fr. 723'500.–. Gli
acquirenti hanno riversato alla qui ricorrente fr. 143'500.–, alla In__________
fr. 522'120.– e fr. 57'880.– (ovvero l’8% del “valore di alienazione”) sono
stati trattenuti per il pagamento della TUI;
·
sempre a __________ e __________ quello inerente la PPP n. __________
del fondo base n. __________ RFD di __________. Dal rogito in questione,
risulta che il prezzo di vendita era di complessivi fr. 975'000.–. Gli
acquirenti hanno riversato alla qui ricorrente fr. 100'000.– e fr. 790'000.–
alla __________, mentre fr. 85'000.– sono stati trattenuti per il pagamento
della TUI;
·
a __________ quello inerente la PPP n. __________ del fondo base
n. __________ RFD di __________. Dal rogito in questione, risulta che il prezzo
di vendita era di complessivi fr. 761'000.–. L’acquirente ha riversato alla qui
insorgente fr. 100'000.– e fr. 605'000.– alla __________, mentre fr. 65'000.–
sono stati
trattenuti per il pagamento della TUI.
3.2.4.
La particolarità
dei contratti, con cui la ricorrente ha ceduto i diritti di compera, è data dal
fatto che non indicano l’indennizzo per la cessione dei diritti, ma prevedono
un “prezzo complessivo di vendita”. Quest’ultimo non può che corrispondere alla
somma del prezzo pagato per la concessione del diritto di compera stesso e
dell’indennizzo per la sua cessione.
Correttamente,
l’UTPG ha considerato quale “valore di alienazione” i valori complessivi
riportati nei rogiti stipulati con i beneficiari finali, ovvero,
rispettivamente, fr. 3'965'000.
–
, fr. 723'500.
–
, fr. 975'000.
–
e fr. 761'000.
–
.
Non si può
per contro condividere la pretesa del ricorrente di considerare quale “valore
di alienazione determinante” quello risultante dalla ripartizione del ricavo
secondo i contratti, cioè, rispettivamente, fr. 396'500.
–
,
fr. 143'500.
–
, fr. 100'000.
–
e fr.
100'000.
–
.
Il fatto che
la quota del ricavo complessivo attribuita al ricorrente con i contratti di
cessione di diritto di compera sia inferiore rispetto all’indennizzo calcolato
facendo la differenza fra il “prezzo complessivo” e quello previsto dal
contratto con cui è stato costituito il diritto di compera solleva
indubbiamente qualche domanda. La spiegazione non può tuttavia essere ricercata
in una eventuale riduzione del prezzo da parte della proprietaria degli immobili,
cioè la __________ SA. Quest’ultima non era infatti parte contraente nei
contratti di cessione dei diritti di compera.
Nella
fattispecie in esame, gli acquirenti, per il trasferimento delle proprietà,
hanno corrisposto complessivi fr. 6'424'500.
–
ed è questo valore che deve essere preso in considerazione quale
valore di alienazione ai fini del calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari,
in seguito alla cessione dei diritti di compera.
Pertanto,
l’agire dell’UTPG, che per determinare i valori complessivi di alienazione
(senza tenere conto della modalità di pagamento) ha fatto riferimento ai valori
riportati nei rogiti relativi alla cessione dei diritti di compera, non presta
fianco a critiche.
3.3.
3.3.1.
Per
determinare il “valore di acquisto”, la ricorrente si basa sull’importo da lei
pagato quale acconto al momento della costituzione del diritto di compera,
mentre l’UTPG ritiene determinante il prezzo per la concessione del diritto di
compera, ovvero fr. 13'745'000.
–
.
3.3.2.
Ai sensi
dell’art. 130 LT, il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente
tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri.
Nel
caso di cessioni successive di diritti, il valore di acquisto corrisponde al
prezzo di acquisto previsto dal contratto di costituzione del diritto di
compera (
Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt
,
Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, § 6, n. 57, p. 115).
Inoltre, secondo
l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale
è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente
al valore commerciale dei singoli immobili.
3.3.3.
Secondo il
contratto di costituzione del diritto di compera, stipulato tra la ricorrente e
la __________, il prezzo di acquisto era stabilito in fr. 13'745'000.
–
e doveva essere pagato nel modo seguente: fr. 1'400'000.
–
dovevano essere versati quale acconto e pena convenzionale in caso di
mancato tempestivo e corretto esercizio, esercizio incompleto oppure decadenza
del diritto di compera, che altrimenti sarebbero stati computati sul prezzo in
caso di esercizio effettivo. Il restante importo doveva invece essere pagato
“prima dell’esercizio del diritto di compera”.
Dal tenore
di questo accordo, si evince chiaramente che il valore di acquisto era di fr.
13'745'000.
–
, di cui 1'400'000.
–
versati a titolo di acconto e pena convenzionale. Del resto, se la ricorrente
avesse esercitato ella stessa il diritto di compera, avrebbe dovuto
corrispondere alla __________ la totalità del prezzo di acquisto.
Essendo il
prezzo di acquisto riferito a tutte le unità di PPP oggetto del contratto di
costituzione del diritto di compera, l’UTPG ha correttamente proceduto alla
ripartizione del prezzo fra le singole unità vendute, basandosi sulle quote
millesimali.
Pertanto, ad
essere corretta è la determinazione dell’importo effettuata dall’UTPG e non
quella sostenuta dalla ricorrente.
3.4.
In
conclusione, da quanto sostenuto dalla ricorrente, risulta chiaro che le parti
contraenti (l’insorgente, da una parte, e i signori __________, __________, __________,
__________ e Russo dall’altra) hanno determinato nuovamente il prezzo di
vendita delle PPP (senza tuttavia che la __________, ovvero la proprietaria del
fondo, fosse parte contraente nei nuovi contratti), stabilendo poi una
ripartizione di quest’ultimo tra la ricorrente e la Incentro SA. Così facendo,
stando alla tesi della ricorrente, essa non avrebbe conseguito l’utile, che le
sarebbe invece spettato nel caso in cui le parti contraenti avessero mantenuto
il prezzo di vendita stabilito inizialmente.
L’insorgente
sembra mettere in discussione il fatto di essere divenuta proprietaria,
perlomeno in senso economico, degli immobili citati. Sostiene infatti che il
calcolo intrapreso dall’UTPG sarebbe ammissibile solo se essa stessa avesse
esercitato il diritto di compera e avesse poi venduto gli appartamenti. Con
questa argomentazione, tuttavia, non tiene conto dell’assimilazione, fatta
dall’art. 124 cpv. 1 LT, fra il trasferimento di proprietà immobiliari e
qualsiasi negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di disporre del
fondo, sono parificabili, economicamente, a quelli di un trasferimento di
proprietà. Con la costituzione del diritto di compera, l’insorgente è infatti
diventata proprietaria in senso economico delle PPP in oggetto fino al momento
del trasferimento di proprietà in senso civilistico agli acquirenti finali. Essa
sembra invece voler ridimensionare il proprio ruolo a quello di una mera
“mediatrice”, ciò che tuttavia non corrisponde alla natura dei contratti
stipulati.
È dunque la
soluzione adottata dall’UTPG, ovvero quella che deduce dai prezzi di vendita
complessivi stabiliti nei rogiti stipulati con gli acquirenti finali, il prezzo
per la concessione del diritto di compera (in proporzione ai millesimi delle
varie PPP, modo di riparto non contestato dalla ricorrente) ad essere corretta.
Infatti, è quella che permette di stabilire l’utile effettivamente conseguito con
il trasferimento di proprietà delle PPP in oggetto.
Adottando
invece la soluzione proposta dalla ricorrente, gli utili (complessivi) derivanti
dalla cessione dei diritti di compera non sarebbero conseguiti dall’insorgente
– quale beneficiaria del diritto di compera – ma alla proprietaria del fondo,
che tuttavia è già oggetto di un’altra tassazione, cioè quella che concerne
l’utile derivante dal cosiddetto trasferimento di proprietà in senso
civilistico.
4.
4.1.
La
contribuente chiede poi una compensazione dell’utile immobiliare con la perdita
d’esercizio pari a fr. 52'199.-. Dal canto suo, l’autorità fiscale afferma di
aver computato le perdite aziendali a norma dell’art. 134
a
LT.
4.2.
Dal 1°
gennaio 2017 è stato introdotto il nuovo art. 134
a
LT sul “computo delle
perdite aziendali”. La norma legale prevede che, in mancanza di altri redditi o
utili, le perdite d’esercizio di un periodo fiscale siano computate con gli
utili immobiliari realizzati dal contribuente, nel medesimo periodo fiscale,
tramite trasferimento della proprietà di immobili appartenenti alla sostanza
aziendale. Se dopo questo primo computo resta un’eccedenza, sono computate le
perdite ai sensi degli articoli 30 e 75.
Questa base
legale ha codificato il principio giurisprudenziale e la prassi già in vigore
(cfr. ad esempio sentenza della CDT n. 80.2009.143 del 19 maggio 2010), secondo
cui, alle persone giuridiche e alle persone fisiche con un’attività
indipendente, devono essere computate le perdite aziendali, del medesimo
periodo fiscale o quelle riportate, sul plusvalore realizzato attraverso la
vendita di immobili appartenenti alla sostanza commerciale, se tali perdite non
hanno già potuto essere compensate con altri redditi o utili del contribuente
imponibili ordinariamente.
4.3.
Nel
periodo fiscale 2014 l’UTPG ha compensato con gli utili immobiliari in
discussione perdite per fr. 384'071.– e nel 2015 perdite per fr. 195'188.–. Le
stesse sono state ripartite in proporzione agli utili conseguiti su ciascuno
degli immobili venduti nel 2014. Per quanto concerne le vendite qui in
discussione, l’ammontare delle perdite computate risulta dalle rispettive
decisioni di tassazione alla voce “altri costi”:
__________
__________
20108
__________
Valore alienazione
3'965’000
975’000
761’000
723’500
– valore acquisto
3'272’668
572’005
493’451
462’028
– costi acquisto
105’389
19’190
16’471
15’384
– altri costi
184’501
120’646
78’924
158’891
Utile imponibile
402’442
263’159
172’154
87’197
Imposta dovuta
124’757
81'579.30
51’646
25’287
L’autorità
di tassazione ha pertanto tenuto conto delle perdite subite dalla ricorrente,
computandole nel calcolo degli utili immobiliari, conformemente a quanto
previsto dalla giurisprudenza allora in vigore.
Il ricorso
deve pertanto, anche su tale punto, essere respinto.
5.
Alla luce delle
considerazioni che precedono, il ricorso è pertanto respinto, con la
conseguenza che la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a
carico della ricorrente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr. 2’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 2’100.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAI   Copia per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: