ti_gerichte · 16.1997.161 · 1998-04-20 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 20.04.1998 16.1997.161

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.97.00161
Lugano
20 aprile 1998
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 22 dicembre 1997 presentato da
__________
patr.
dallo studio legale __________
contro
la
sentenza 10 dicembre 1997 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna
nella causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa
con istanza 27 maggio 1997
da
__________
__________
patr.
dallo studio legale __________
con la quale gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 7’878.–
oltre accessori,
domanda accolta dal primo giudice,
letti ed esaminati gli atti,
considerato
in fatto e in diritto:
1.
L’8 febbraio 1993
__________ ha concluso con la comunione dei comproprietari dello stabile
__________ formata dai coniugi _________ e __________ e __________ e
__________, un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di loro
proprietà (doc. A).
Il contratto, che poteva
essere disdetto per il 31 marzo di ogni anno con preavviso di 3 mesi, è stato
disdetto dalla conduttrice il 4 ottobre 1996 per il successivo 15 novembre,
data sino alla quale la conduttrice ha pagato la pigione (doc. B).
A sostegno della sua
disdetta anticipata, __________ ha richiamato il contenuto di un colloquio
avuto con __________ il 26 agosto 1996 in occasione del quale, alle sue
rimostranze circa lo stato dell’ente locato e alle necessità di interventi di
ripristino ad opera dei proprietari, questi l’avrebbe autorizzata a lasciare
l’appartamento non appena avesse trovato una nuova sistemazione.
La disdetta –così come
l’interpretazione data dalla conduttrice al contenuto del colloquio avuto con
__________– è stata tempestivamente contestata dai locatori che –in difetto
della proposta di un subentrante– l’hanno ritenuta valida per il 31 marzo 1997
(doc. C).
2.
Poiché dinanzi
all’Ufficio di conciliazione, adito con istanza 25 marzo 1997, le parti non
hanno raggiunto un’intesa, con istanza 27 maggio 1997 i signori _________ e
_________ si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna chiedendo
la condanna di __________ al pagamento di fr. 7’875.– oltre accessori corrispondenti
alle pigioni maturate per il periodo dal 15 novembre 1996 al 31 marzo 1997,
data di scadenza del contratto.
La convenuta si è opposta
alla pretesa avversaria ribadendo la validità della sua disdetta notificata a
causa dei gravi difetti presenti nell’ente locato (problemi di umidità e
riscaldamento mal funzionante) ai quali i proprietari, ancorché debitamente informati,
non hanno mai voluto ovviare permettendole invece di lasciare anzi tempo l’ente
locato senza dover rispettare i termini di disdetta. Da ultimo rimprovera agli istanti
di non aver intrapreso nulla per limitare il danno, cercando un nuovo
inquilino.
3.
Con il querelato
giudizio il primo giudice, previa valutazione delle risultanze istruttorie, in
particolare del contenuto del colloquio avvenuto tra le parti il 26 agosto 1996
dal quale la convenuta non poteva in buona fede dedurre l’accordo degli istanti
alla rescissione anticipata del contratto senza la proposta di un subentrante,
ha accolto l’istanza nella misura richiesta in giudizio non ritenendo
applicabile alla fattispecie l’art. 264 cpv. 3 CO.
4.
Con il presente
tempestivo ricorso __________ è insorta contro il predetto giudizio
postulandone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art.
327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver erroneamente
applicato il diritto e arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie, in
particolare per non aver interpretato la dichiarazione dell’istante __________
secondo il significato che lei avrebbe potuto e dovuto ragionevolmente darle
secondo il principio della buona fede e tenuto conto di tutte le circostanze
del caso. In via subordinata la ricorrente rimprovera al pretore di non aver
considerato il comportamento contrario alla buona fede della parte istante che,
ricevuta la lettera di disdetta 4 ottobre 1996, non ha fatto nulla per
informare tempestivamente la convenuta sui suoi obblighi in caso di rescissione
anticipata del contratto; da ultimo lamenta la mancata applicazione dell’art.
264 cpv. 3 CO non avendo gli istanti intrapreso nulla per limitare i danni.
Con osservazioni 26
gennaio 1998 la controparte postula la reiezione del gravame.
5.
Giusta l’art. 327
lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata
quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale
oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di
prove.
Per costante
giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola
gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando
contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
122 III 130 consid.
2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).
6.
Controversa nella
fattispecie è principalmente l’interpretazione del colloquio avvenuto tra la
convenuta e __________, rappresentante e amministratore della comunione dei
comproprietari (doc. A), il 26 agosto 1996, ossia se questi abbia dato il proprio
consenso alla liberazione anticipata dell’ente locato senza la proposta di un subentrante.
Quando la concordanza
delle volontà delle parti non è evidente, le stesse sono da interpretare in
base al principio dell’affida-mento per il quale è determinante il senso che,
secondo le regole della buona fede, ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente
dare alle dichiarazioni di volontà dell’altro (
DTF
119 II 451, 118 II
132;
Wiegand
, in Comm. di Basilea, 1996, n. 35 ad art. 18). Se
applicando questo principio il giudice può dare un senso chiaro e conferire
effetto giuridico alle dichiarazioni di volontà, un’interpretazione più
approfondita è superflua (
DTF
119 II 372, 111 II 287;
II CCA
20
marzo 1995 in re R./W.).
7.
Nel caso di specie
la conclusione del primo giudice secondo la quale dal contenuto del colloquio
del 26 agosto 1996 la conduttrice non poteva legittimamente dedurre l’accordo
alla rescissione anticipata del contratto senza la proposta di un subentrante
solvibile ai sensi dell’art. 264 CO, non è contraria al principio
dell’affidamento e non è arbitraria.
Il colloquio in esame è
avvenuto alla fine di una riunione del Consiglio di amministrazione dell’__________
del quale fanno parte sia la convenuta sia __________. In quell’occasione, le
parti ebbero uno scambio di opinioni in merito all’ente locato –e più
precisamente ai problemi di umidità presenti nel medesimo– al termine del quale
__________ “rispose abbastanza seccato ....dicendole per finire che avrebbe potuto
lasciare l’appartamento quando avrebbe voluto lei” (testi _________ e
__________).
In considerazione del
tenore della discussione e dell’importanza che poteva rivestire la
dichiarazione _________ per la conduttrice –trattandosi in pratica di un deroga
ai termini di disdetta previsti nel contratto di locazione (doc. A)– non è
arbitrario dedurne che quest’ultima non potesse in buona fede prendere alla
lettera lo sfogo del signor __________, ma che avrebbe perlomeno dovuto
chiederne conferma formale. Cosa che ella non ha fatto, limitandosi a
notificare il 4 ottobre 1996 (quindi oltre un mese più tardi) la disdetta per
il successivo 15 novembre (doc. B), disdetta che controparte ha contestato
ritenendola valida solo per il 31 marzo 1997 (doc. C), fatta salva la
possibilità di proporre un subentrante solvibile (doc. G).
La ricorrente ritiene
tardive e contrarie alla buona fede le reazioni dei proprietari
dell’appartamento (doc. C e G); va tuttavia osservato che colui che si avvale
della lesione delle regole della buona fede e dell’abuso di diritto (art. 2 CC)
–pur ammettendo che questa normativa va applicata d’ufficio– deve addurre in
modo convincente le circostanze che permetterebbero al giudice di applicarla (
Tuor/Schnyder/Schmid
,
Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. Auflage, 1995, p. 55 e 56;
Riemer
,
Die Einleitungsartikel des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, 1987, p. 92, n.
44). Nella fattispecie, la ricorrente non ha fornito elementi sufficienti dai
quali dedurre il preteso abuso di diritto degli istanti, non potendo certo
bastare al proposito la mancata immediata reazione allo scioglimento anticipato
del contratto (doc. B).
8.
Per quanto attiene
ai difetti presenti nell’ente locato, poiché la conduttrice non ne ha provato
l’entità, può rimanere irrisolta la  questione di sapere se questi potessero
giustificare una disdetta immediata del contratto ai sensi dell’art. 259b lett.
a CO, mancando peraltro a questo proposito la messa in mora del locatore in
vista della loro eliminazione.
Pure destituita di
fondamento è la censura ricorsuale secondo la quale il pretore avrebbe
disatteso l’applicazione dell’art. 264 cpv. 3 CO. Dalle risultanze istruttorie
non è infatti emerso che gli istanti abbiano intenzionalmente rinunciato a rilocare
l’ente locato, presupposto questo per la riduzione della pigione in caso di
restituzione anticipata della cosa che spettava in ogni caso alla conduttrice
provare (
Higi
, in Comm. di Zurigo, 1994, Teilband V 2b, n. 84 e 86 ad art.
264 CO).
.
9.
Alla luce di quanto
sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione
invocato, deve pertanto essere respinto.
Tassa di giustizia, spese
e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per
i quali motivi,
richiamati
gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara:
1.
Il ricorso per
cassazione 22 dicembre 1997 di __________ è
respinto
.
2.
Le spese del
presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia      fr.
250.–
b) spese                         fr.
50.–
fr.
300.–
già anticipate dalla
ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte
fr. 300.– a titolo di ripetibili di questa sede.
3.
Intimazione a:
– __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           La
segretaria