ti_gerichte · 80.2012.202 · 2012-09-19 · it
Deduzioni: spese di manutenzione e gestione degli immobili, giardino e piscina non considerati nel calcolo del valore locativo, verifica

Tessin Camera di diritto tributario 07.03.2013 80.2012.202
Tessin Camera di diritto tributario 07.03.2013 80.2012.202
Ticino Camera di diritto tributario 07.03.2013 80.2012.202

Incarti n.
80.2012.202
80.2012.203
Lugano
7 marzo 2013
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
RI 2
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 17 settembre 2012 contro la decisione
del 19 settembre 2012 in materia di IC e IFD 2011.
Fatti
A.
RI 2 è proprietaria delle quote di proprietà
per piani (PPP) __________ e __________, corrispondenti rispettivamente a
ventiquattro e undici millesimi del fondo base n. __________ RFD di __________.
Nella
dichiarazione fiscale 2011, i contribuenti indicavano un valore di stima
ufficiale degli appartamenti d’abitazione di fr. 319'486.- ed un valore
locativo di fr. 16'500.- . Essi facevano quindi valere deduzioni per spese di
gestione e manutenzione nella misura di fr. 6'732.- .
B.
Notificando
ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2011, con decisione del 5 settembre 2012,
l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava il valore locativo in fr.
16'500.- ed ammetteva in deduzione le spese di gestione e manutenzione degli immobili
nella limitata misura di fr. 4'125.- per l’IC e di fr. 3'301.- per l’IFD,
argomentando nelle motivazioni allegate che le “spese per acqua, fognatura,
illuminazione, manutenzione giardino, riscaldamento, portineria, sgombero neve,
ecc. non deducibili salvo presentazioni del conteggio delle spese accessorie
assunte dagli inquilini”.
C.
I contribuenti impugnavano la suddetta decisione dell’autorità fiscale
con reclamo del 3 settembre 2012, nel quale lamentavano la mancata concessione
delle deduzioni delle spese di gestione e manutenzione effettive come da conteggio
dettagliato delle spese allegato, eseguito dall’amministratore condominiale.
Essi sottolineavano inoltre di avere scelto il metodo di deduzione “spese
effettive” per detrarre i costi della sostituzione della lavatrice, del fondo
di rinnovamento, dell’onorario, dei premi d’assicurazione e della portineria e
puntualizzavano che il valore della piscina e del giardino sarebbe incluso nel
valore locativo della sostanza immobiliare.
L’autorità
di tassazione, con decisione del 19 settembre 2012, respingeva il reclamo
adducendo in merito le seguenti motivazioni:
“
Reclamo deciso come a calcolo
dell’imponibile: a norma di legge e giurisprudenza sono deducibili le spese
effettive di manutenzione degli immobili che ne conservano il valore. Come già
spiegato nella motivazione che accompagna la decisione su reclamo 2010 non
tutte le spese condominiali pagate sono deducibli fiscalmente. Ricordiamo
nuovamente che non sono deducibili le spese di portineria (salario e oneri
sociali) e per il giardino che non è considerato nella determinazione del
valore locativo. In queste condizioni risulta quindi più favorevole al
contribuente la concessione della deduzione globale del 25% per imposta
cantonale rispettivamente del 20% per imposta federale diretta. Infatti le
spese deducibili sarebbero inferiori a detti importi.”
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario i coniugi RI
1 e RI 2 contestano la decisione di tassazione su reclamo dell’autorità
fiscale. I ricorrenti sostengono nuovamente che le spese effettive di gestione
e manutenzione, da loro esplicitamente scelte quale metodo di deduzione, in
particolare le spese di portineria, del fondo di rinnovamento, dei premi
d’assicurazione e della sostituzione della lavatrice, non sarebbero state
dedotte. In aggiunta gli insorgenti ribadiscono che nella valutazione del
valore locativo sarebbe incluso il valore di utilizzo sia del giardino sia
della piscina.
E.
Nelle
proprie osservazioni del 20 settembre 2012 l’Ufficio di tassazione di Locarno
propone le seguenti rettifiche dei conteggi presentati dai ricorrenti:
IC                IFD         Motivazioni
Spese
richieste             6523            8784
Lavatrice                      -2600           -2600       Impianto
non fisso e non com-
preso
nel valore dell’edificio
Giardino                       -1323           -1323       Non
compreso / spese di ge-
stione
Piscina                          -172             -172       Spese
di gestione / prodotti
Fondo rinnovamento       1400                          Si
ritiene destinato irrevocabil-
mente
alla manutenzione
Portinaio                                           -972       Spese
di gestione
Tassa fognatura                                -139       Spese
di gestione
__________                   -250                          Vedi
fondo di rinnovamento
Amministrazione            -952             -952       Spese
di gestione
Totale deducibile           2626            2626
Inoltre l’autorità fiscale ritiene che, nella determinazione del valore
locativo, si sarebbe tenuto conto della presenza della piscina esterna.
Pertanto le spese per la piscina sarebbero deducibili solo nella misura in cui non
rientrerebbero nelle spese di gestione normalmente accollate agli inquilini.
Per quanto concerne il giardino, l’Ufficio di tassazione sostiene che esso non
sarebbe incluso nel calcolo del valore locativo, poiché l’Ufficio di stima,
determinando il valore di reddito, non avrebbe considerato un valore di
utilizzo per metro quadro del giardino. L’autorità fiscale sottolinea infine
che, se anche il giardino fosse stato considerato, tali spese non sarebbero in
ogni caso deducibili, trattandosi di costi di gestione normalmente accollati
agli inquilini come spese accessorie.
Diritto
1.
1.1.
Secondo
l'art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT, di identico tenore,
il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione,
i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi.
Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile,
ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr.
Agner/Jung/Stein -mann
, Kommentar
zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p.
219 s.;
Känzig
, Direkte
Bundessteuer, 2
a
ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649;
Bottoli
, Lineamenti di diritto
tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.2.
Per
facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti,
invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni
immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,
stabilita dal Consiglio federale per l'IFD e dal Consiglio di Stato per l'IC
(art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge
tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2 Ordinanza concernente la deduzione dei costi
di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del
24 agosto 1992).
La
deduzione complessiva ammonta:
Ø
al 15% per l'IC ed al 10% per
l'IFD del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, all'inizio del
periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a 10 anni prima;
Ø
al 25% per l'IC ed al 20% per l'IFD
del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, all'inizio del
periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni
(cfr.
art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2
Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato
in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).
1.3.
In
materia di IFD, il contribuente può scegliere tra la deduzione dei costi
effettivi e la deduzione complessiva per ogni periodo fiscale e per ognuno dei
propri immobili (art. 3 Ordinanza cit. del 24 agosto 1992). In materia di IC, a
contare dal 1° gennaio 2010, il Consiglio di Stato si è allineato alla
concezione del Consiglio federale, riconoscendo la possibilità di cambiare
sistema anche a livello cantonale, nell’intento di consentire sempre al
proprietario la deduzione integrale dei costi effettivi (art. 2 cpv. 2 Regolamento
cit.).
2.
2.1.
Nella
fattispecie, con la decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha ammesso in
deduzione a titolo di spese di gestione e manutenzione immobiliari fr. 4'125.-
per l’IC e fr. 3'301.- per l’IFD. Tali importi corrispondono a una deduzione
complessiva pari al 25% per l’IC ed al 20% per l’IFD del valore locativo.
L’Ufficio di tassazione ha argomentato che nel caso in esame risulta più
favorevole ai contribuenti la concessione della deduzione forfetaria piuttosto
che quella per le spese effettive, poiché l’ammontare di quest’ultime
risulterebbe inferiore rispetto all’importo dedotto per le spese globali.
I ricorrenti
ribadiscono tuttavia di ambire ad una deduzione delle spese effettive, maggiore
secondo loro a quella forfettaria.
Nelle
osservazioni al ricorso, l’autorità fiscale ha riesaminato il calcolo delle
spese fatte valere dai ricorrenti, giungendo a commisurare in fr. 2'626.–
quelle che sarebbero deducibili. Gran parte delle spese condominiali sarebbero
infatti qualificabili come spese di gestione.
2.2.
In
effetti le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la
pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile
e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese
per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere
dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un
contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui
costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del
proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la
pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il
proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero
traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore
locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il
diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200
del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate).
2.3.
Anche la
Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza
privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e
immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore
locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili
utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la
deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del
proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle
spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione  (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).
2.4.
In linea
di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore,
climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e
acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di
amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3; inoltre art. 1 dell' Ordinanza
del Consiglio federale del 24 agosto 1992).
2.5.
La
maggior parte delle spese incluse nel conteggio prodotto dai ricorrenti rientra
effettivamente fra i costi di gestione che non sono deducibili dal valore
locativo. È il caso delle spese per la manutenzione del lift, della tassa per
la fognatura, delle spese bancarie, dell’onorario per l’amministratore
condominiale e dei costi per la ventilazione.
Resta
tutt’al più da esaminare il dettaglio delle spese di “manutenzione ordinaria”
(fr. 9'876.42), che potrebbero essere ammesse in deduzione se si riferissero a
riparazioni o ad opere di rinnovo. Per economia di giudizio, si giustifica il
loro riconoscimento, come sembra aver fatto anche l’Ufficio di tassazione. Possono
poi essere dedotti l’importo versato al fondo di rinnovamento (fr. 40'000.–) ed
il premio pagato all’assicurazione dello stabile (fr. 10'573.10).
Per
quanto attiene all’acquisto di una lavatrice, non vi sono indicazioni precise
agli atti. In linea di principio, le spese per la sostituzione di
elettrodomestici compresi nel valore dell’edificio sono ammesse in deduzione
quali spese di manutenzione (cfr. l’allegato alla circolare n. 7/2011, cifra
14). Dovendo gli atti essere rinviati all’autorità di tassazione per le ragioni
che saranno esposte in seguito, si giustifica di sottoporre anche questo
aspetto ad un’ulteriore verifica. I ricorrenti produrranno a tal fine la
fattura dell’acquisto della lavatrice e forniranno ogni informazione utile per
stabilire se si tratti della sostituzione di un impianto fisso.
3.
3.1.
Nella
decisione impugnata, l’Ufficio di tassazione ha affermato che nella valutazione
del valore locativo si è tenuto conto della presenza della piscina ma non di
quella del giardino. Ad ogni buon conto, sostiene che i costi di manutenzione
per la piscina e il giardino non sarebbero deducibili, in quanto si tratterebbe
di semplici spese di gestione.
3.2.
Secondo una
consolidata giurisprudenza, le spese per il giardino non sono in linea di
principio deducibili: il valore locativo, che costituisce il fondamento del
reddito imponibile del ricorrente, viene calcolato sulla base del solo valore
di stima della casa, senza considerare cioè quello del terreno circostante; se
si concedessero in deduzione le spese relative al giardino, si otterrebbe
dunque un risultato aberrante (cfr. p. es. CDT n. 80.2000.00055 del 6 giugno 2000 in re T.G.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re K. G.; CDT n. 132 del 21 giugno 1993 in re Le.; CDT n. 41-42 del 6 marzo 1987 in re Mo., RTT 1972, p. 59 s.).
Le
spese di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis
ecc. non sono dunque deducibili quando il valore del giardino o della piscina
non si riflette sul valore locativo (
Richner/Frei/Kaufmann
,
Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello
stesso senso
Locher
, Kommentar zum
DBG, 1
a
parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p.
789).
Anche
la giurisprudenza di altri Cantoni va nella stessa direzione: secondo il
Tribunale amministrativo di Basilea-Campagna, per esempio, i costi di
manutenzione dell'immobile devono sempre essere correlati con un reddito
imponibile, anche se la lettera della legge non lo esprime, con la conseguenza
che i costi di manutenzione del giardino e della piscina sono deducibili solo
se essi sono stati considerati nel calcolo del valore locativo (StE 1999 B 25.6
n. 33).
Lo
stesso Tribunale federale ha avuto modo di negare che sia arbitrario dedurre
quali costi di manutenzione le spese di manutenzione del giardino solo se il giardino
stesso è stato effettivamente considerato nel calcolo del valore locativo
(Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44).
3.3.
Di
conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino e
della piscina è pienamente giustificato, quando il valore locativo è calcolato
escludendo il giardino rispettivamente la piscina.
4.
4.1.
Nel caso
in esame, in relazione alla casa d’abitazione, i ricorrenti dichiarano un valore
locativo, poi confermato dall’autorità fiscale, pari a fr. 16'500.- .
Sebbene
dalla decisione impugnata e dagli atti dell’Ufficio di tassazione non sia ben
chiaro come il valore locativo sia stato calcolato, sembra comunque che sia
stato applicato il 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima
e risultante dalla scheda di calcolo allegata alla decisione sulla stima.
4.2.
L’autorità
fiscale avrebbe così applicato l’art. 2 cpv. 2 Decreto esecutivo del 21 dicembre
2010 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo
fiscale 2011, secondo cui, in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, il
valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde, di regola, al 90% del
valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima.
In merito
alle modalità di calcolo del valore locativo adottate dall’Ufficio di tassazione,
va precisato che questa Camera ha già avuto occasione di ritenere che non siano
conformi alle esigenze stabilite dalla legge, dal momento in cui si fondano sul
presupposto che la decisione dell’Ufficio di stima, già passata in giudicato,
abbia accertato anche il valore locativo dell’immobile. La procedura
disciplinata dalla legge cantonale sulla stima ufficiale degli immobili
concerne infatti unicamente la determinazione del valore di stima ufficiale in
quanto tale e non anche il valore locativo (cf. sentenza CDT n. 80.2007.173 del
9 maggio 2008, in RtiD II-2008 n. 3t).
4.3.
Anche
facendo astrazione da tale aspetto, non contestato peraltro dai ricorrenti, non
sono ravvisabili sufficienti indicazioni che confermino che nella fattispecie
il valore di reddito è stato definito solo in base al valore dell’abitazione,
escludendo il terreno circostante. Secondo l’art. 15 cpv. 2 della Legge del 13
novembre 1996 sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (RL 10.2.9.1), i
fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente
fabbricati e relativo terreno annesso. Non è dunque per niente evidente che il
valore di reddito non sia condizionato dal terreno circostante.
4.4.
In simili
circostanze, è difficilmente verificabile se il giardino e la piscina siano
stati considerati nel calcolo del valore locativo o meno. La pratica su cui si
è fondata l’autorità fiscale si riferisce infatti ai casi in cui il reddito
dell’abitazione è stabilito applicando un coefficiente al valore di reddito di
stima ufficiale.
5.
5.1.
Per
potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al
giardino occorre dunque risolvere prima la questione delle modalità di calcolo
del valore locativo.
Ciò non
significa ancora che se si dovesse arrivare alla conclusione che il calcolo di
quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino, tutte le spese sostenute a
tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito dei contribuenti. In tal
caso, si dovranno esaminare nel dettaglio le singole spese sostenute dai
ricorrenti, per verificare se si tratti di costi assimilabili a quelli di
gestione – come tali non deducibili – oppure se rientrino nella nozione di
spese di manutenzione in senso tecnico.
5.2.
Dai
documenti esposti agli atti non è attualmente verificabile se le spese esposte
al dettaglio rientrino nella nozione di spese di manutenzione in senso tecnico
oppure siano da considerare come costi di gestione.
La prassi
in vigore in altri cantoni (cfr.
Merlino
,
in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,
Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)
prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:
-  le
spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un
anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di
manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso
in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;
-  le
spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett.
d
LT;
-  infine,
le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui
deduzione è esclusa dall’art. 33 lett.
a
LT.
5.3.
Pertanto,
nel caso in esame, se dovesse essere stabilito che il valore locativo tiene
conto anche del giardino, si tratterà di intraprendere una puntuale verifica
dei singoli costi fatti valere dai ricorrenti.
Di
conseguenza, in relazione alle spese relative alla manutenzione del giardino,
la decisione impugnata deve essere annullata.
6.
6.1.
Lo stesso discorso vale
per la deducibilità dei costi relativi alla piscina. Anche in questo caso si
tratterà di verificare se la piscina sia stata considerata nelle modalità di
calcolo del valore locativo.
Da un calcolo manoscritto
trovato
nel fascicolo trasmesso alla Camera dall’Ufficio di
tassazione emerge che quest’ultimo ha proceduto al calcolo del valore locativo
tenendo in considerazione l’edificio accessorio e dunque si presume anche la
piscina. La stessa conclusione sembra potersi peraltro ricavare anche dalle
osservazioni dell’Ufficio al ricorso, laddove si afferma che “contrariamente a
quanto affermato nella nostra decisione su reclamo del 19 settembre 2012” nella determinazione del valore locativo “si è sicuramente tenuto conto della presenza della
piscina esterna”. L’autorità di tassazione afferma poi che tutti i costi per la
piscina sarebbero tuttavia esclusi in quanto “spese di gestione / prodotti”.
6.2.
Se
dovesse essere confermato che il calcolo del valore locativo abbia tenuto conto
anche della piscina, si tratterà dunque di verificare la natura delle spese
fatte valere, per stabilire se, ed eventualmente in quale misura, si possano
qualificare come costi di manutenzione in senso tecnico.
Ritenuto
che la documentazione agli atti non è sufficiente a pronunciarsi su tale aspetto,
spetterà all’Ufficio di tassazione chiedere al contribuente ulteriori
ragguagli.
7.
La
decisione impugnata deve conseguentemente essere annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione che procederà ad una nuova verifica dei criteri di
calcolo del valore locativo e si pronuncerà nuovamente sulle deduzioni delle
spese di gestione e manutenzione. Visto l’esito del ricorso, non si prelevano
né tassa di giustizia né spese processuali.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   La
decisione su reclamo del 19 settembre 2012 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione di Locarno, perché adotti una nuova decisione, dopo
aver proceduto agli accertamenti indicati.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.
LTF).
4.   Intimazione
a:
__________
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: