ti_gerichte · 12.2012.1 · 2012-02-29 · it
Diffida di pagamento (messa in mora del conduttore) e disdetta straordinaria anticipata del contratto di locazione di locali commerciali

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.02.2012 12.2012.1

Incarto n.
12.2012.1
Lugano
29 febbraio
2012
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Rossi Tonelli
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2011.214 (procedura
semplificata) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con petizione
11 luglio 2011 da
AP 1
AP 2
tutti rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
2
con la
quale hanno chiesto, in via principale, di accertare la nullità della diffida
21 febbraio 2011 e della conseguente disdetta del contratto di locazione di
locali commerciali 11 aprile 2011 e, in via subordinata, di dichiararne
l’annullamento;
domande
avversate dalla convenuta, che con risposta 8 agosto 2011 ne ha postulato la
reiezione, e respinte dal Pretore con sentenza 17 novembre 2011, che ha accertato
la validità della disdetta 11 aprile 2011 con effetto a decorrere dal 31 maggio
2011;
appellanti
gli attori, che con appello 2 gennaio 2012 chiedono la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere la petizione nella richiesta principale o in
quella subordinata, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le
sedi;
mentre
i convenuti con risposta all’appello 3 febbraio 2012 postulano la reiezione del
gravame, pure con protesta di tassa, spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
Il 3 gennaio 2008 AO 1, __________, rappresentata dall’amministratore
unico T__________, in qualità di locatrice, e AP 2, , e l’amministratore unico
di quest’ultima, AP 1, ora in, in qualità di conduttori solidarmente
responsabili, hanno sottoscritto un contratto di locazione dell’immobile
commerciale ubicato al n. 45 di, (doc. B)
. Oggetto
della locazione sono, in particolare, 18 appartamenti (di diverse metrature) e
25 posteggi esterni (doc. B, punto 1.1.) ad uso uffici e hotel (doc. B, punto
2.1), notoriamente adibiti a locale pubblico con stanze per incontri
professionali a pagamento. La locazione ha avuto inizio il 1° gennaio 2008 (doc.
B, punto 3.1.1) con scadenza prefissata al 31 dicembre 2018, e la possibilità
per la locatrice di disdire unilateralmente il contratto il 31 dicembre 2008
nel caso in cui il canone di locazione non fosse regolarmente pagato (doc. B, punto
3.1.2) e nei casi di rescissione anticipata ai sensi dell’art. 257d CO (doc. B,
punto 9). La pigione è stata pattuita in fr. 744'000.- annui, pagabili in rate
trimestrali, escluse le spese accessorie, completamente a carico dei conduttori
(doc. B, punto 4).
B.
Il
23 dicembre 2010 la locatrice ha notificato ai conduttori la disdetta straordinaria
per mora, ritirata il successivo 22 febbraio 2011 (doc. E). Con raccomandata 21
febbraio 2011 il legale rappresentante della locatrice ha diffidato i conduttori,
per il tramite del loro avvocato, a pagare entro 30 giorni le pigioni scoperte,
al 1° febbraio 2011 ammontanti a fr. 899'000.-, con l’avvertenza che “
in
caso di mancato pagamento, senza ulteriori preavvisi sono già stato incaricato
di dare avvio alla procedura di sfratto
” (doc. G). Con modulo ufficiale 11
aprile 2011 la locatrice ha quindi notificato ai conduttori la disdetta del
contratto di locazione per il 31 maggio 2011 (doc. C). Il successivo 11 maggio i
conduttori hanno contestato la validità della disdetta dinnanzi al competente
Ufficio di conciliazione (doc. H). L’udienza di conciliazione 9 giugno 2011 non
ha avuto esito positivo e agli istanti è quindi stata rilasciata
l’autorizzazione ad agire entro 30 giorni.
C.
Con petizione
11 luglio 2011 AP 2 e AP 1 hanno adito la Pretura del Distretto di Lugano
chiedendo, in via principale, l’accertamento della nullità della diffida 21
febbraio 2011 e della successiva disdetta 11 aprile 2011, per difetti formali
ai sensi dell’art. 257d CO. In via subordinata, gli attori  hanno chiesto
l’annullamento degli atti contestati, per violazione del principio della buona
fede sancito dall’art. 271 CO.
Con risposta 8 agosto
2011 la convenuta si è opposta alla petizione, chiedendone l’integrale
respingimento. All’udienza 10 ottobre 2011 le parti si sono riconfermate nelle
rispettive posizioni. La convenuta ha prodotto un estratto aggiornato delle
pigioni scoperte, al 1° ottobre 2011 ammontanti a fr. 1'170'000.- (doc. 4). Non
avendo altre prove da assumere, le parti hanno proceduto seduta stante al
dibattimento finale, mantenendo le rispettive richieste. Statuendo con sentenza
17 novembre 2011 il Pretore ha respinto la petizione e ha accertato di
conseguenza la validità della disdetta 11 aprile 2011 con effetto al 31 maggio
2011. Il primo giudice ha quindi posto la tassa di giustizia di fr. 4'900.- e
le spese di fr. 100.- a carico degli attori, tenuti a rifondere alla convenuta,
con vincolo di solidarietà, fr. 4'000.- per ripetibili.
D.
Contro
la citata decisione gli attori sono insorti con appello 2 gennaio 2012,
chiedendone la riforma nel senso di accogliere la petizione e dichiarare nulle
la diffida di pagamento e la disdetta contestate, in subordine di annullarle,
con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado. Con scritto
16 gennaio 2012 la convenuta ha informato questa Camera che lo scoperto per
pigioni non versate al 31 dicembre 2011 ammontava a fr. 1'340'000.- e che gli
attori perseverano nel non versare quanto dovuto. Con successiva risposta 3
febbraio 2012 ha postulato la reiezione del gravame.
e considerato
in diritto:                  1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale
civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). Avviata con petizione 11 luglio
2011 la presente procedura è quindi interamente retta dalla legge nuova, che prevede,
in materia di protezione dalla disdetta del contratto di locazione di locali
commerciali, la procedura semplificata senza riguardo del valore ligioso (art.
243 cpv. 2 let. c CPC).
2.
Secondo
gli art. 311 seg. CPC il termine per appellare e per rispondere è di trenta
giorni. Da qui, la tempestività del gravame 2 gennaio 2012 (per effetto delle
ferie giudiziarie dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso, art. 145 cpv. 1 let. c CPC)
e della risposta 3 febbraio 2011. Nulla osta pertanto alla trattazione del
gravame.
3.
Il Pretore ha, in primo luogo, accertato
che, con scritto 21 febbraio 2011, la locatrice ha diffidato i conduttori al
versamento delle pigioni arretrate, di cui ha peraltro rettamente evidenziato
l’importo (fr. 899'000.-, allegando il relativo dettaglio). Pur rilevando che
tale diffida non contenesse l’espressa comminatoria di disdetta anticipata in
caso di mancato pagamento entro il termine assegnato, il primo giudice ha
ritenuto che l’espressione utilizzata (“
in caso di mancato pagamento, senza
ulteriori preavvisi sono già stato incaricato di dare avvio alla procedura di sfratto
”;
doc. G) fosse formalmente sufficiente per la validità della diffida, dato anche
il rimando all’art. 257d CO contenuto nel contratto di locazione (doc. B, punto
9). A non averne dubbio, continua il Pretore, la procedura di sfratto
sottintende e presuppone la notifica di una disdetta del contratto di
locazione. Il primo giudice ha infine rilevato che i conduttori hanno ricevuto la
contestata diffida per il tramite del loro patrocinatore legale e ne hanno
quindi ben potuto comprendere la reale portata.
4.
Gli
appellanti, ampliando copiosamente le argomentazioni proposte in prima istanza,
sostengono che la diffida di pagamento 21 febbraio 2011 sia formalmente nulla,
difettando della necessaria precisa comminatoria di disdetta anticipata del
contratto di locazione in caso di mancato pagamento. A mente degli attori,
infatti, l’allusione alla procedura di sfratto manca di correlazione con una
disdetta anticipata: in caso di mora del conduttore, il locatore può dare la disdetta
anticipata, ma potrebbe anche optare per quella ordinaria, con conseguenti e
consistenti diversità di tempistica. Lo sfratto presuppone sì la disdetta, ma
nulla lascia intuire circa il tipo di disdetta che il locatore intenda dare al
conduttore. Nel caso di specie, pertanto, l’espressione utilizzata dalla
locatrice sarebbe tutt’altro che chiara ed anzi avrebbe generato incertezza
circa i susseguenti termini di disdetta. Ciò indipendentemente dal grado di
istruzione del ricevente la contestata diffida, che sarebbe comunque nulla
portando con sé la nullità della conseguente disdetta. Anzi, gli appellanti
tengono a sottolineare che tale diffida sia stata del resto allestita dal
legale rappresentante della locatrice, che proprio in quanto cognito di diritto
avrebbe dovuto essere più dilegente e preciso a riguardo. Sarebbe pertanto
arbitrario ed iniquo, da parte del Pretore, imputare agli attori l’errore di
terminologia in cui è accorsa la convenuta. La volontà della locatrice di
disdire anticipatamente il contratto in caso di mancato pagamente dell’intero
scoperto sarebbe inoltre maggiormente necessaria nel caso di specie, dal
momento che, a mente degli attori, essi, pur non pagando l’intera pigione, ne
hanno in ogni caso regolarmente pagato una parte.
5.
Il
Pretore ha già illustrato compiutamente l’istituto della mora del conduttore ai
sensi dell’art. 257d CO (sentenza impugnata, consid. 4a)
. A ciò si
aggiunga che, come rettamente rilevato dagli appellanti, la disdetta anticipata
in caso di mora del conduttore deve essere preceduta da una diffida di pagamento
chiara e precisa. Ciò però, con particolare riguardo all’ammontare delle
pigioni scadute e impagate (TF sentenza del 23 maggio 2011 inc. 4A_134/2011, 6
dicembre 2011 inc. 4A_566/2011, consid.
3;
Wesser,
in:
Bohnet/Montini,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 17 ad art.
257d CO pag. 229).
La diffida deve inoltre indicare la conseguenza del
mancato pagamento, ovvero la disdetta del contratto di locazione; un semplice
rinvio alla possibilità di disdetta prevista dalla legge o dal contratto non è
sufficiente. Leggendo la diffida, il conduttore deve chiaramente comprendere
che il locatore si riserva la facoltà di porre fine al contratto in caso di
mancato tempestivo pagamento (
DTF 136 III 198 consid. 2.4.1
con rinvii;
Wesser,
cit.).
La disdetta anticipata è, appunto, una facoltà concessa
dalla legge al locatore, che può in seguito comunque scegliere per la disdetta
ordinaria o la continuazione del contratto di locazione (
Wesser,
cit., n. 30 ss ad
art. 257d CO).
6.
Posto
che il possesso dell’ente locato e la mora dei conduttori non sono contestati,
anzi ammessi dagli stessi attori, la prima questione che si pone nel caso di
specie è di sapere se la diffida di pagamento (messa in mora) 21 febbraio 2011
abbia validamente permesso alla locatrice di disdire poi anticipatamente il
contratto
. Se è vero che, letteralmente, il legale di quest’ultima non ha
usato la parola “
disdetta
”, è altrettanto vero che la frase
“
in caso di mancato pagamento, senza ulteriori preavvisi sono già
stato incaricato di dare avvio alla procedura di sfratto
” lascia poco
spazio a dubbi. Del resto gli appellanti ammettono di essere al corrente che
una procedura di sfratto comporta la preventiva conclusione del contratto di
locazione (a mezzo di disdetta). Inoltre, in particolare l’espressione “
senza
ulteriori preavvisi
” lascia chiaramente intendere ai conduttori morosi che,
in caso di mancato tempestivo integrale pagamento di tutte le pigioni scoperte,
l’intenzione della locatrice era quella di porre fine al contratto. A ciò si
aggiunga che,
contrariamente a quanto ritengono gli appellanti, non è
necessario che il locatore specifichi quale tipo di disdetta intende dare. È
sufficiente che indichi la sua intenzione di disdire il contratto in caso di
mancato pagamento; se lo farà e con quale tempistica (straordinaria anticipata
o ordinaria) resta una sua scelta, di cui comunque il conduttore è stato
avvisato. L’art. 257d cpv. 2 CO specifica unicamente il termine di preavviso
minimo che il locatore deve concedere al conduttore in caso opti per la
rescissione anticipata (30 giorni per la fine di un mese nel caso di locali
d’abitazione o commerciali). Sotto questo profilo, l’accertamento del Pretore
resiste ad ogni critica e, pertanto, l’appello è destinato all’insuccesso.
7.
Nella
loro richiesta subordinata,
g
li attori chiedono che la
diffida 21 febbraio e, conseguentemente, la disdetta 11 aprile 2011 siano
annullate in quanto contravverrebbero al principio di buona fede sancito
dall’art. 271 CO. In particolare essi fondano tale loro pretesa sull’esistenza
di trattative fra le parti che riguardano la compravendita dell’immobile
locato, non ancora concluse in ragione del mancato accordo sul prezzo. Le
prolungate discussioni in merito toccherebbero, appunto, la presa in conto degli
importi per pigioni scoperte. In tale contesto, essi proseguono, la diffida con
minaccia di sfratto e la seconda disdetta contravverrebbero al principio della
buona fede. Il Pretore ha respinto tale richiesta, non ritenendo le circostanze
addotte dagli attori né rilevanti né tanto meno provate, comunque non tali da
ritenere un abuso di diritto da parte della locatrice.
7.1.   Anche
a questo proposito il Pretore ha già illustrato compiutamente l’istituto della buona
fede come argomento di contestazione della disdetta ai sensi dell’art. 271 cpv.
1 CO (sentenza impugnata, consid. 4b)
. A ciò si aggiunga ancora che,
seppur anche in caso di sua mora al conduttore è data la possibilità di valersi
di tale disposto legale, l’annullamento della disdetta in questi casi è ammessa
restrittivamente e solo in circostanze particolari ed eccezionali. Ad esempio,
quando il locatore rivendica un importo nettamente superiore a quanto realmente
dovuto, oppure quando l’importo scoperto è insignificante o, ancora, quando il
ritardo nel pagamento dopo la diffida è di poco conto, e prima il conduttore si
sia regolarmente liberato del proprio debito (
Wesser,
cit., n. 37 e
43 ad art. 257d CO;
TF sentenza 4A_566/2011del 6 dicembre
2011consid.4.1, sentenza 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011 consid. 2.4, sentenza
4A_641/2011 del 27 gennaio 2012 consid. 5
).
7.2.   Gli
appellanti riconoscono che la situazione da loro evocata sia sottile: la
fattispecie, a loro stesso dire, non configura un esempio di eclatante e
manifesto abuso di diritto, ma ciò non toglie che l’attitudine della convenuta
sia vessatoria e tesa ad acquisire una posizione dominante nelle trattive di
vendita dell’immobile. Essi sostengono inoltre che in materia di locazione viga
un dovere di lealtà e collaborazione in ambito di prove. Di conseguenza, a loro
modo di vedere, nel caso di specie alla convenuta incombe il dovere di spiegare
il nesso fra le trattative in corso e le due disdette consecutive, di cui
l’ultima, qui contestata, preceduta da una minaccia di sfratto.
7.3.   Innanzitutto,
è necessario osservare che non sussiste alcun
altro vizio di
forma ai sensi degli artt. 266 l-n CO della disdetta, data su formulario
ufficiale e nel rispetto dei termini ex art. 257 d cpv. 2 CO, e che
non
ci si trova in alcuna delle ipotesi regolate dall’art. 271a cpv. 1 lett. a, b,
d-f CO. Dagli atti risulta, e gli appellanti ammettono (appello, ad. 15 pag.
14), che le pigioni non vengono né regolarmente né interamente pagate e che
quindi, da questo punto di vista, la notifica della disdetta sia legittima. Al
1° febbraio 2011, poco prima della diffida di pagamento, lo scoperto
complessivo ammontava a fr. 899'000.-, lievitato a fr. 1'170’000.- al 31 ottobre
2011 (doc. 4). Quanto alla possibilità per la locatrice di dare una nuova disdetta
per mora dopo aver ritirato la precedente (
sentenza impugnata,
consid. 5b in fine), gli appellanti nulla concretamente obiettano (appello, ad
17-18 pagg. 15-16).
Con
le loro argomentazioni gli attori, oltre a contestare la disdetta in quanto in
generale contraria alle regole della buona fede, sottintendono quindi anche il
realizzarsi della fattispecie di cui all’art. 271a cpv. 1 let. c CO, ovvero che
la disdetta sia stata data dal locatore esclusivamente per indurre il
conduttore ad acquistare l’abitazione locata. Sta di fatto però che agli atti
risulta esclusivamente una proposta di vendita avanzata da Karl-Heinz Kaempf agli
attori il 19 novembre 2010, nella quale però quest’ultimo tiene a precisare che
si tratta di un’iniziativa personale e, per ben due volte, che non è autorizzato
dalla direzione della proprietaria del fondo a trattare (doc. I). Nulla di più
è dato concretamente sapere circa
le pretese serie e
prolungate trattative d’acquisto, che comprenderebbero, quanto al prezzo, gli
scoperti di pigione. Gli appellanti riferiscono trattarsi di contatti verbali
(appello, ad 5 pag. 7, ad 16 pag. 15),
recisamente contestati dalla convenuta che nega l’esistenza di qualsivoglia
trattativa (risposta all’appello, pagg. 11-17). Pertanto, null’altro conforta
la tesi degli appellanti che, in prima sede, oltretutto, non hanno ritenuto
opportuno citare come teste K-H, che avrebbe semmai potuto sostenere le loro
argomentazioni in merito all’esistenza e al contenuto delle pretese trattative
di vendita. Nelle circostanze concrete, pertanto, una disdetta anticipata per
mora non risulta affatto contraria alla buona fede, a maggior ragione se si
considera che l’importo delle pigioni scoperte ammonta a oltre un milione di
franchi svizzeri (doc. 4) e che si tratta di mesi e mesi di pigione rimasti
impagati. Abusivo è se mai l’atteggiamento dei conduttori. Essi, infatti,
nonostante l’incertezza nelle trattative di vendita palesatasi perlomeno in
corso di causa, perseverano nella mora di pagamento, come si evince dai conteggi
prodotti in causa (doc. 2 e 4). Inoltre, quand’anche esistessero concrete
trattative, ciò non dispensa comunque il conduttore dal rispetto del contratto
di locazione, in ogni caso distinto ed indipendente dall’eventuale ipotetica
conclusione di una compravendita dell’oggetto locato. Anche a questo proposito
l’appello, temerario, è privo di buon esito.
8.
In
definitiva, l’appello deve essere respinto. Le spese processuali seguono la
soccombenza degli appellanti, che rifonderanno a controparte un’adeguata
indennità per ripetibili. Trattandosi di una contestazione per nullità di una
disdetta, in subordine di sua abusività ai sensi degli artt. 271 segg. CO, il
valore di causa, anche ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al
Tribunale federale, corrisponde a 3 anni di locazioni (TF sentenza del 26
maggio 2008 inc. 4A_130/2008, consid. 1.1) ed è quindi di fr. 2’232'000.-.
Per i quali motivi,
richiamati la LTG e il Regolamento sulle
ripetibili
decide:                    1.
L’appello 2 gennaio 2012 di AP 1 e AP 2
è respinto.
2.
Le spese processuali di complessivi fr. 5’000.-, sono poste in
solido a carico degli appellanti, con l’obbligo di versare alla controparte, sempre
con vincolo di solidarietà, fr. 4’500.- per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle
cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso
ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di
locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è
ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art.
74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile
proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).