ti_gerichte · 40.2005.167 · 2006-02-16 · it
Riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio principale; aumento del correttivo della vetustà; riduzione del valore di reddito.


Incarto n.40.2005.167

__________

Lugano

16 febbraio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 24/25 agosto 2005 da

RI
 1,

rappr.
 dall RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 24 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 1095 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 19 ottobre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito
lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del
Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1095 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 724'572.-

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 24 giugno 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza riconfermato la propria decisione ribadendo la
correttezza delle misure e dei valori determinanti per il calcolo della stima.

3.     Con
ricorso del 24/25 agosto 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale
postulando la riduzione del valore di stima da CHF 724'572.- a CHF 500'000.-

I
ricorrenti sostengono in particolare quanto segue:

-
che il valore metrico degli edifici risulta eccessivo in quanto lUCS, seppur
adeguandoli, prende come valori di paragone i prezzi di mercato della Città di
Zurigo, che sono letteralmente alle stelle e non rapportabili alla realtà
ticinese;

-
che il correttivo della vetustà deve essere aumentato tenendo in considerazione
che ledificio principale, privo di rifiniture di pregio, è stato costruito nel
1938 e che da allora si è proceduto unicamente ad un minimo ampliamento nel 1980
e al rifacimento della cucina e del tetto nel 1988;

-
che il correttivo del -10% sul valore metrico del terreno risulta insufficiente
poiché non considera che sul mappale risultano iscritti diversi oneri di passo;

-
che la tipologia della costruzione non giustifica un tasso di capitalizzazione
così elevato e che il valore di reddito deve essere ridotto.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 19 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato
che le finiture delledificio principale sono prevalentemente quelle originali
e che il suo stato di conservazione è sufficiente.

Ledificio,
che a detta dei ricorrenti è stato costruito nel 1934, è stato ampliato nel
1980 con la costruzione sul lato est di una veranda di 7.80 metri di lunghezza
e 4.90 metri di larghezza, che non è abitabile tutto lanno e funge
essenzialmente da giardino dinverno.

Gli
interventi eseguiti nel 1988, per quanto riguarda il tetto si sono limitati al
trattamento del legname e alla posa di un sottotetto, mentre il rifacimento
delle cucine ha interessato unicamente la posa di una sola unità.

Gli
oneri fondiari che gravano il fondo sono quelli risultanti da registro
fondiario e riportati sulla mappa di piano regolatore.

I
ricorrenti hanno infine dichiarato di ritirare il ricorso limitatamente alla
contestazione relativa al valore di reddito delledificio principale.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari delloggetto stimato e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili
sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

A
seguito del sopralluogo il Tribunale ritiene che lo stato di conservazione
delledificio principale sub. A debba essere considerato sufficiente e non
normale, mentre lo stato delle finiture è chiaramente economico, con la
conseguenza che il prezzo a nuovo di tale edificio deve essere ridotto da
CHF/mc 331.- a CHF/mc 237.-, valore che tiene in giusta considerazione le reali
caratteristiche della costruzione.

7.2.

Ledificio
principale sub. A è stato costruito nel 1934 e, ad eccezione di interventi
limitati al tetto e della sostituzione della cucina risalenti al 1980 nonché dellaggiunta
di una veranda nel 1988, si trova essenzialmente nello stato originario. Ciò
che conduce il Tribunale a considerare il correttivo della vetustà applicato
dallUCS come insufficiente e a ritenere più adeguato alla fattispecie concreta
un correttivo del -53%.

7.3.

Gli
elementi suesposti hanno inevitabilmente una certa influenza anche sul valore
di reddito delledificio che, in applicazione degli art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.,
malgrado i ricorrenti su questo preciso punto abbiano ritirato il gravame,
viene ridotto da CHF 327'121.- a CHF 251'235.-

7.4.

Il
Tribunale ritiene infine sufficiente il correttivo del -10% applicato
dallautorità di prima istanza sul valore metrico del terreno, ritenendo che,
seppur a registro fondiario risultino effettivamente iscritti più di un onere
fondiario, i medesimi si trovano pressoché esclusivamente sul solo lato ovest
della proprietà (verso i mappali nr. 1985, 1983, 1325, 357).

7.5.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 1095 RFD di __________ stabilito in CHF 638'755.-, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 3/5 per i ricorrenti, che chiedevano la riduzione
del valore di stima a CHF 500'000.- e dei rimanenti 2/5 per lUCS. Ritenuta la
preminente soccombenza dei ricorrenti non vengono assegnate ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 1095 RFD di __________ stabilito in
CHF 638'755.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta
per 3/5 a carico dei ricorrenti e per i rimanenti 2/5 a carico dellUCS.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi