ti_gerichte · 12.2007.37 · 2007-02-22 · it
Istanza di sfratto e istanza di accertamento della validità di un contratto di locazione di durata indeterminata, subordinatamente di protrazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 22.02.2007 12.2007.37

Incarto n.
12.2007.37
12.2007.38
Lugano
22 febbraio
2007
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.1244 della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza di sfratto 5
ottobre 2006 da
AO 1
rappr. dall’  RA 2
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
1
nonché sull'istanza di
accertamento della validità del contratto di locazione, rispettivamente di
protrazione della locazione introdotta il 30 ottobre 2006 da
AP 1,
Vernate
rappr. dall’avv.
RA 1
contro
AO 1
rappr. dall’avv. RA 2
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 1° febbraio
2007, accogliendo l’istanza di sfratto e respingendo l’istanza di accertamento
della validità del contratto, rispettivamente di protrazione della locazione;
appellante AP 1 che con un unico atto di appello 9 febbraio 2007
chiede la riforma del querelato giudizio – previa concessione dell’effetto
sospensivo - nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di accogliere
l’istanza di accertamento della validità del contratto di locazione, in via
subordinata di protrarre la locazione fino al 31 dicembre 2007, con protesta di
spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
considerato
in fatto e in diritto:
che AO 1,
proprietaria delle particelle n.__________ RFD di M__________, sulle quali è
edificato il complesso denominato B__________, ha ripreso il contratto di
affitto sottoscritto il 15 dicembre 1995 tra H__________ e I__________ AG in
seguito all’aggiudicazione ai pubblici incanti degli immobili;
che la nuova
proprietaria ha disdetto il contratto di locazione per il 31 dicembre 2002 e il
2 dicembre 2005 ha introdotto istanza di sfratto, accolta con decreto 7 aprile
2006 dalla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4;
che AO 1. ha concesso
in locazione a AP 1 il complesso alberghiero denominato B__________ dal 1°
maggio al 30 settembre 2006 (doc. D, DI.2006.1244), per un canone di locazione
di fr. 7'000.- mensili da corrispondere in rate mensili anticipate, oltre alle
spese accessorie;
che AP 1 ha sublocato
il complesso alberghiero a M__________ AG, di cui sono membri del Consiglio di
amministrazione con firma individuale i suoi genitori H__________ e J__________,
il 15 maggio 2006 (doc. B, inc. DI.2006.1373) nonostante il divieto di sublocazione
contenuto nel contratto da lei concluso con AO 1
che con istanza 31
luglio 2006 AP 1 e M__________ AG hanno chiesto all’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Massagno la “sospensione” della fine del contratto e
una proroga dello stesso per sei anni (doc. C, inc. DI.2006.1373);
che all’udienza del 3
ottobre 2006 davanti all’Ufficio di conciliazione le parti non hanno trovato un
accordo (doc. D, DI.2006.1373);
che AO 1. si è
rivolta il 5 ottobre 2006 alla Pretura del Distretto di Lugano chiedendo lo
sfratto dal complesso alberghiero della conduttrice, che non aveva riconsegnato
i locali alla scadenza del contratto;
che con istanza 30
ottobre 2006 alla medesima Pretura AP 1 ha postulato l’accertamento della
validità del contratto, di durata indeterminata, in mancanza di una regolare
disdetta, subordinatamente la protrazione del rapporto contrattuale per sei
anni;
che il Pretore, dopo
aver congiunto le cause per la discussione e l’istruttoria, con un'unica
sentenza 1°febbraio 2007 ha accolto l’istanza di sfratto e ha respinto
l’istanza di accertamento, rispettivamente di protrazione della locazione;
che AP 1 è insorta
contro il predetto giudizio con un unico atto di appello 9 febbraio 2007, con il
quale chiede la riforma del querelato giudizio – previa concessione
dell’effetto sospensivo - nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di
accogliere l’istanza di accertamento della validità del contratto di locazione,
in via subordinata di protrarre la locazione fino al 31 dicembre 2007, con
protesta di spese e ripetibili;
che l'appello non è
stato notificato alla controparte;
che nella fattispecie
il Pretore è giunto alla conclusione che le parti avevano sottoscritto un
contratto di durata determinata con scadenza al 30 settembre 2006, e dopo aver vagliato
la domanda di protrazione del rapporto contrattuale l’ha respinta, accogliendo
l’istanza di sfratto;
che con l'appello qui
in esameAP 1 ribadisce che il rapporto contrattuale è di durata indeterminata,
siccome vincolato alla condizione risolutiva dell’ottenimento della licenza
edilizia per la demolizione dei fabbricati nei quali si svolge l’attività
alberghiera, ed è tuttora in corso per mancanza di valida disdetta, così che
l’istanza di sfratto deve essere respinta;
che con un unico atto
l'appellante impugna due decisioni distinte, seppure rese con una sola
sentenza, e meglio quella con la quale è stata accolta la domanda di sfratto e quella
che ha respinto la domanda di accertamento della validità del contratto e quella
di protrazione della locazione, sicché trattasi in realtà di due appelli;
che, gli appelli
essendo rivolti contro la medesima sentenza e avendo identico contenuto,
possono essere evasi congiuntamente;
che il precedente
contratto di locazione relativo al complesso alberghiero è giunto a conclusione
in seguito al decreto di sfratto del 7 maggio 2006, nel corso della cui
procedura le parti hanno concordato la riconsegna dell’oggetto entro il 15
maggio 2006 (verbale 6 aprile 2006, inc. DI.2005.1608);
che il contratto
sottoscritto nel mese di maggio dall’appellante menziona a più riprese la
scadenza contrattuale del 30 settembre 2006: una prima volta nella premessa dove
sono rievocate le traversie giudiziarie degli immobili (punti A a E) “il presente
contratto è di durata determinata, scadendo inderogabilmente il 30 settembre
2006, senza possibilità di proroga….” (punto I), poi nel capitolo 2 “inizio del
contratto/durata” dove indica che “la locazione ha inizio il 1° maggio 2006 e
avrà una durata determinata, scadendo inderogabilmente il 30 settembre 2006”, ancora
una volta al capitolo 3 “canone di locazione” dove si precisa che “il canone di
locazione mensile per gli enti locati come ad art. 1 viene fissato in fr.
7'000.- da corrispondere in rate mensili anticipatamente entro il primo di ogni
mese, la prima volta entro il 1° maggio 2006 e l’ultima volta entro il 1°
settembre 2006” e infine al capitolo 7 “ripristino e riconsegna dei locali”,
dove si specifica che “la riconsegna dell’intero complesso locato deve avvenire
al più tardi il 30 settembre 2006 entro le ore 12.00” (doc. A, pag. 2, 3, 4 e
5, inc. DI.2006.1373, cfr. doc. E inc. DI.2006.1244);
che nelle premesse
del contratto la conduttrice ha preso atto che la locatrice aveva presentato
una domanda di costruzione per la demolizione di tutti i manufatti del
complesso alberghiero e che aveva ottenuto una proroga per l’eliminazione di un
serbatoio per glicoli al 20 settembre 2006 (doc. A, punti F a H);
che in siffatte
circostanze sostenere la tesi di un contratto a durata indeterminata,
subordinato alla condizione della concessione della licenza edilizia per la
demolizione dei fabbricati, è ai limiti della temerarietà, in particolare
quando si considerano le puntuali e motivate spiegazioni del primo giudice,
lungi dall’essere “corrive” come affermato dall’appellante;
che la nullità delle
clausole escludenti la possibilità di proroga non intacca la qualifica di
contratto a durata determinata ai sensi dell’art. 255 CO e non preclude alla
conduttrice la possibilità di domandare la protrazione, come del resto non si è
privata dal fare;
che l’invio alla
conduttrice della fattura comunale per l’erogazione dell’acqua potabile
nell’intero periodo 2006 non può essere interpretata a favore della durata
indeterminata del contratto, già per il fatto che nella lettera di trasmissione
la locatrice ha ribadito: “il contratto di locazione sopra menzionato giungerà
a scadenza il 30 settembre 2006, giorno nel quale dovrà inderogabilmente
avvenire la riconsegna dell’ente locato” (lettera 21 agosto 2006, doc. 12);
che il contratto di
locazione ha pertanto preso fine il 30 settembre 2006 senza necessità di
disdetta;
che occorre dunque
esaminare se la conduttrice possa pretendere una protrazione del contratto dopo
la sua scadenza, problema sul quale il primo giudice si è chinato in modo
esauriente (sentenza impugnata, da pagina 6 a pagina 8) e non solo in modo
“spiccio” come asserisce l’appellante;
che nella fattispecie
la conduttrice ha preso in locazione il complesso alberghiero conscia della
breve durata della locazione e delle intenzioni della locatrice di demolire gli
immobili non appena possibile (cfr. premessa del contratto, pag. 2), tanto che in
un primo tempo ha annunciato alla Sezione dei permessi e dell’immigrazione la
cessazione dell’attività dal 30 settembre 2006 (doc. 18), salvo poi chiedere e
ottenere una nuova autorizzazione alla gestione dell’esercizio pubblico nel
settembre 2006;
che la “grave
angustia” evocata dall’appellante non trova il benché minimo riscontro nel
fascicolo processuale e che non si ravvisano nel caso concreto gli estremi per
una qualsiasi protrazione della locazione, come rilevato con pertinenza dal
primo giudice (sentenza impugnata pag. 7-8), l’appellante avendo assunto in
conoscenza di causa il rischio aziendale di portare avanti la gestione del
complesso alberghiero dal 1° maggio al 30 settembre 2006, dopo che i precedenti
gestori avevano concordato la riconsegna dei locali il 15 maggio 2006 in esito
a un’istanza di sfratto (incarto DI.2005.1068), per altro concludendo poi un
contratto di sublocazione vietato espressamente dalla locatrice (doc. B, inc.
DI.2006.1373);
che l’eccezione della
mancata conciliazione preliminare relativa alla procedura di sfratto configura
un abuso di diritto quando l’Ufficio di conciliazione ha già avuto modo di
conoscere l’oggetto della lite (II CCA 14 giugno 2006 inc. 12.2006.43), come è
avvenuto in concreto il 3 ottobre 2006
durante la
discussione sulla domanda 31 luglio 2006 della conduttrice, nel corso della
quale la locatrice ha menzionato l’intenzione di avviare la procedura di
sfratto (inc. Ufficio di conciliazione richiamato, doc. D inc. DI.2006.1373);
che l'appello,
manifestamente
info
ndato e ai
limiti della temerarietà, può essere evaso con la procedura semplificata
dell'art. 313bis CPC, senza necessità di intimazione alla controparte;
che l’evasione
dell’appello rende senza oggetto l’istanza di conferimento dell’effetto
sospensivo;
che, per il calcolo
di spese e ripetibili, il valore di causa ammonta a fr. 105'000.-, pari al
valore complessivo dei canoni di locazione per la durata della protrazione
richiesta (art. 414 cpv. 4 CPC);
che le spese seguono
la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si giustifica di assegnare
ripetibili alla parte convenuta, alla quale il ricorso non è nemmeno stato
notificato.
Per i quali motivi,
visto l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia:
1.
Gli appelli 9 febbraio 2007 di AP 1 sono
respinti.
2.
Le
spese della procedura di appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 1 700.-
b)
spese                         fr.      50.-
totale                              fr.
1 750.-
sono
a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Contro la presente
sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna
14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a
carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a
fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a
fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se
la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o
se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2
LTF). Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo
stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 cpv. 1 LTF).