ti_gerichte · 40.2005.242 · 2006-05-05 · it
Rustico di fatto praticamente inabitabile - applicazione del correttivo di vetustà massimo previsto dalla Lst. (60%) ed esclusione del computo del valore di reddito.


Incarto n.40.2005.242

__________

Lugano

5 maggio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 10/14 novembre 2005 da

ISCE
 1, composta da:

-

-

-

-

tutti
 rappr. da RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 13 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 142 RFD, 1385 e 1386 VM di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 17 marzo 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004
sono i seguenti:

-
CHF 45'077.- per il mapp. no. 142 RFD di __________;

-
CHF 1'321.- per il mapp. no. 1385 VM di __________;

-
CHF 195.- per il mapp. no. 1386 VM di __________.

Il
reclamo interposto in data 19 luglio 2004 da RA 1 è stato accolto dallUCS con
decisione 13 ottobre 2005.

Per
quanto concerne il mapp. no. 142 lautorità di prima istanza ha ridotto il
valore metrico a nuovo delledificio principale sub. A da CHF/mc 194.- a CHF/mc
172.-, aumentato il corrispondente correttivo della vetustà dal -42% al -53% e
ridotto il valore di reddito capitalizzato da CHF 42'701.- a CHF 41'493.-.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 40'077.-.

Per
quando riguarda invece il mapp. no. 1385 lUCS ha ridotto il valore di stima da
CHF/mq 0.40 a CHF/mq 0.20 in quanto il terreno, situato fuori dalla zona
edificabile, è stato considerato come appartenente alla zona climatica per
coltura foraggiera (D5-6) e non alla zona climatica del piano più favorevole
allagricoltura (A6).

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 660.-.

Infine,
per il mapp. no. 1386, lautorità di prima istanza ha unicamente rettificato la
superficie dal mapp. da 979 a 970 mq, con la conseguenza che il valore ufficiale
di stima è stato ridotto a CHF 194.-.

3.     Con
ricorso 10/14 novembre 2005 i componenti la ISCE 1 sono insorti innanzi a
questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima del mapp. no. 142
e in particolare unadeguata riduzione del valore metrico a nuovo delledificio
principale sub. A, ritenuto eccessivo, laumento del correttivo della vetustà
sino alla percentuale massima prevista dalla Lst. (60%) e la riduzione del
valore di reddito determinante, limitato a sei mesi, a CHF 1'000.-.

Ciò
poiché il mappale è caratterizzato da una semplice costruzione risalente al
1919, composta quasi esclusivamente da una stalla vuota e da

un
piccolo e modesto appartamento senza elettricità e privo di qualsiasi comodità.
Oltre a ciò la proprietà risulta discosta dalla strada.

Il
ricorrente lamenta inoltre che, malgrado espressamente richiesto, da parte
dellUCS non si è proceduto allesperimento di un sopralluogo che avrebbe
senzaltro permesso di appurare la reale condizione in cui versa ledificio.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 17 marzo 2006 i ricorrenti hanno specificato
che il ricorso riguarda in realtà unicamente il valore di stima del mapp. no.
142 e non i valori di stima dei mapp. nr. 1385 e 1386, che sono stati
accettati.

Il
Tribunale ha constatato che ledificio principale sub. A è sostanzialmente
suddiviso in due parti.

A
monte si trova una stalla con fienile tuttora nello stato originario, con muratura
in pietrame a secco non intonacato e tetto in lamiera.

A
valle si trova invece una cascina originaria sia per la struttura sia per le
finiture. Non sono visibili tracce di interventi di manutenzione o di miglioria
e ledificio è privo sia di impianti (luce, acqua, gas, ecc.) sia di servizi.

Lo
stato di conservazione delledificio è molto carente, tanto da apparire di
fatto inabitabile.

Laccesso
al fondo è unicamente pedonale e la strada più vicina dista ca. 300 metri.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare
la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata
in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione
del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento
della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Il
Tribunale, ritenuto quanto dichiarato dai ricorrenti in sede di sopralluogo,
stralcia il ricorso dal ruolo per desistenza limitatamente ai valori di stima dei
mapp. nr. 1385 e 1386 VM di __________, senza prelevare tasse né spese.

7.2.

Per
quanto concerne invece il mapp. no. 142 RFD di __________ il ricorso deve
essere accolto.

Le
risultanze di sopralluogo hanno infatti permesso di appurare chiaramente che in
realtà ledificio sub. A, edificato nel 1919, è un rustico (edificio
accessorio) di fatto inabitabile poiché in precario stato di conservazione che
si trova ancora nello stato originario ed è privo di servizi e di allacciamenti
alla condotta dellacqua potabile e dellenergia elettrica. Ciò considerato,
risulta più adeguato alla fattispecie concreta ritenere un valore metrico a
nuovo di CHF/mc 122.-, al quale deve essere applicato il correttivo della
vetustà massimo del 60% previsto dalla Lst. (art. 17 cpv. 2 Lst. e art. 9 del Regolamento
di applicazione della Lst.).

Lo
stato effettivo delledificio, unitamente allassenza di servizi e di
infrastrutture, esclude peraltro, con tutta evidenza, la possibilità di
computare un qualsiasi valore di reddito.

Questo
Tribunale, sulla base della documentazione trasmessagli dallUCS, non può
infine fare a meno di rimarcare che, se é stato veramente esperito un
sopralluogo, il medesimo ha avuto luogo senza nemmeno citare i proprietari,
senza visionare perlomeno linterno degli edifici  altrimenti non potevano
sfuggire le reali condizioni del sub. A - e senza redigere il benché minimo
verbale. Delle lacune sanabili in questa sede, ma gravi, evitabili e quindi
particolarmente censurabili, ritenuto che la competenza del Tribunale di
espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e
18 cpv. 1 LPamm.) non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze
istruttorie né solleva lUCS dai suoi obblighi di accertare in modo completo e dettagliato
lo stato in cui si trova il fondo oggetto di stima.

7.3.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza limitatamente ai
valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 1385 e 1386 VM di __________, è accolto
e il valore ufficiale di stima del mappale no. 142 RFD di __________ stabilito
in CHF 7'077.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 3 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza
limitatamente ai valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 1385 e 1385 VM di __________,è accoltoe il valore ufficiale di stima del mappale no. 142 RFD di __________
stabilito in CHF 7'077.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi