ti_gerichte · 12.2005.111 · 2005-09-09 · it
atteso nello sfratto - rinnovo tacito del contratto di locazione ?

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.09.2005 12.2005.111

Incarto n.
12.2005.111
Lugano
9 settembre 2005
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.55
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 3 marzo 2005 da
AP 1
rappr. dall’ RA
1
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
2
con la quale è chiesto lo sfratto immediato della
convenuta dai locali commerciali PT e PC subalterno D), sedime antistante e
8-10 posteggi, nonché subalterno E) particella __________ RFD Bellinzona, in
via __________, di proprietà dell’istante che il Segretario assessore della
Pretura, con decisione 23 maggio 2005, ha respinto.
Appellante l’istante il quale, con appello 6 giugno
2005, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di pronunciare il chiesto
sfratto mentre la controparte, con osservazioni 27 giugno 2005, postula la
reiezione del gravame.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
Nel
dicembre 1992 __________ AG ha dato in locazione a AO 1 alcuni locali, a scopo
commerciale per vendita di prodotti food e non food, così come 8-10 posti auto
nello stabile __________ di via __________ a Bellinzona, con una pigione annua
di Fr. 18'000.-, pagabile in rate mensili di Fr. 1'500.-, e per una durata
indeterminata con possibilità di disdetta, con preavviso di 6 mesi, la prima
volta al 31 dicembre 2003.
AP 1 ha
acquistato da __________ AG questo stabile ed è stato iscritto, quale
proprietario a Registro fondiario, il 31 marzo 2004 e il 16 aprile 2004 ha
notificato, con formulario ufficiale, alla AO 1 la disdetta della locazione per
il 31 dicembre 2004.
2.   AP 1
ha chiesto, con istanza 3 marzo 2005, lo sfratto di AO 1 non avendo
quest’ultima sgomberato l’ente locato.
AO 1 si è
opposta alla domanda di sfratto argomentando che, dopo la disdetta del 16
aprile 2004, è stato tacitamente concluso tra le parti un nuovo contratto di
locazione e che altrettanto è desumibile dal ritardo, rispetto alla pretesa
scadenza contrattuale, con il quale il proprietario ha domandato lo sfratto e
dopo aver incassato, senza nessuna riserva, le pigioni per i mesi di gennaio,
febbraio e marzo 2005.
3.
Il
Segretario assessore, con la sentenza impugnata, ha respinto la domanda di
sfratto ritenendo verosimile che le parti abbiano concordato un nuovo contratto
di locazione dal momento che dall’aprile 2004 la locataria ha pagato una
pigione mensile diversa e superiore a quella di cui alla locazione pattuita con
la precedente proprietaria dello stabile e che il comportamento del locatore
indica che egli ha rinunciato agli effetti della disdetta.
L’istante,
con l’appello che ci occupa, chiede la riforma del primo giudizio mentre la
convenuta vi si oppone. Delle argomentazioni delle parti si dirà nei
considerandi che seguono.
4.
Oggetto
del contendere è sapere se il locatore, con il suo atteggiamento prima e dopo
la scadenza del contratto, come alla sua disdetta del 16 aprile 2004, abbia
rinunciato agli effetti della stessa e ciò abbia potuto essere recepito, in
buona fede, dalla locataria.
La
domanda di sfratto va introdotta dopo la scadenza del termine che ha posto fine
alla locazione e non può essere procrastinata, nel tempo, a piacimento del
locatore. A seconda delle circostanze, il fatto di tollerare la presenza del
conduttore nel bene locato anche dopo la fine del contratto può far nascere,
tacitamente e per atti concludenti, un nuovo contratto di locazio-ne di durata
indeterminata e di contenuto simile al precedente (
Cocchi
, Autorità
competenti, aspetti procedurali e sfratto, in: Diritto della locazione,
giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, tomo CFPG n. 23, Lugano 2000, pag.
99;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, ad art. 506 m. 13;
Lachat
, Le bail à
loyer, Losanna 1997, pag. 118 s.).
La
giurisprudenza di questa Camera ha già avuto modo di stabilire che una
ragionevole attesa del locatore nel richiedere lo sfratto è di principio
ammissibile, ma che se essa si protrae oltre il lecito, oppure se vi sono
comportamenti nel locatore passibili di ingenerare una situazione di
insicurezza circa le sue reali inten-zioni, si dovrà ritenere che egli abbia
rinunciato agli effetti della propria disdetta, e meglio che abbia consentito a
che si instauri un nuovo regime contrattuale, con la conseguenza della
perenzione del diritto allo sfratto (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, ad art. 506 m. 19;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App. ad art. 506 m. 30 e 31).
Il
giudice deve valutare tutte le circostanze del caso concreto per stabilire se
si ravvedono gli estremi dell’esistenza di una ricondu-zione tacita del
contratto per atti concludenti.
Oltre al
lasso di tempo trascorso dalla cessazione del rapporto contrattuale fino alla
richiesta di sfratto, è necessario valutare altre circostanze, segnatamente il
fatto che il conduttore abbia versato la pigione e che il locatore l’abbia
accettata senza formulare riserve (
Lachat
, op. cit., pag. 118 s. e 399),
rispettivamente come si sono comportate le parti anche prima della scadenza
contrattuale. Non esiste, però, spazio per la venuta in essere di un nuovo
tacito contratto quando il locatore, dopo la scadenza, esprime in modo
inconfutabile di non essere interessato alla conclusione di un nuovo contratto
(DTF 119 II 147 consid. 5; TF 4C.198.2004).
5.
Quest’ultima
ipotesi non si è assolutamente verificata in concreto poiché il locatore,
immediatamente dopo il 31 dicembre 2004, nulla ha intrapreso per allontanare la
locataria e nulla le ha significato per esprimerle la sua ferma opposizione a
non consentire con una continuazione del rapporto di locazione. Solo il 16
febbraio 2005 comunica alla controparte di vedersi “costretto allo sfratto per
lunedì 28 febbraio 2005” riallacciandosi alla disdetta del 16 aprile 2004 e
invocando anche “miei impegni contrattuali successivamente presi” (cfr. doc.
F), avendo però nel frattempo ricevuto e incassato, senza alcuna riserva, le
pigioni di gennaio e febbraio 2005 (plico fotocopie, doc. 7).
Certo che
il mese e mezzo trascorso tra la fine della locazione, come alla disdetta
contrattuale, ed il momento in cui il locatore ha chiesto alla conduttrice di
lasciare l’ente locato non può ancora, da solo, essere decisivo per presumere
il rinnovo del contratto (periodo che in una sentenza del TF è individuato in
almeno due mesi: cfr. Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol.
III 1995/1997, pag. 79) ma altre circostanze del caso concreto, sommate al
ritardo nel chiedere la consegna dei locali ed all’accettazione del pagamento
della pigione senza formulare riserve, permettono, a questa Camera, di maturare
il convincimento che il comportamento del locatore ha ingenerato nella conduttrice
la convinzione che la locazione sarebbe continuata.
Al
proposito bisogna situarsi al momento in cui, nell’aprile 2004, il locatore ha
dato la disdetta ed ha sensibilmente aumentato, più che raddoppiato, il canone
di locazione mensile, da Fr. 1'700.- a Fr. 4'800.-, senza del resto far uso del
modulo prescritto dalla legge e all’infuori dei termini di legge (art. 269d
CO). È vero che l’aumento è stato consensuale ma torna assai strano che, come
vorrebbe l’appellante, lo stesso sia precedente alla disdetta poiché è
inverosimile che un conduttore sia d’accordo di farsi più che raddoppiare la
pigione e, ricevuta un paio di giorni dopo la disdetta del contratto, non dica
assolutamente nulla – contestando la disdetta o contestando l’aumento o ancora,
almeno, chiedendo una proroga della locazione – e accetti di pagare
quell’aumento molto importante per occupare, in definitiva, l’ente locato per
ancora soli nove mesi. Ma, altrettanto inverosimile, è il successivo
atteggiamento della conduttrice che, nell’ottobre/novembre 2004, un paio di
mesi prima della fine della locazione, fa installare un forno a legna con tutti
gli annessi e connessi con un investimento di oltre 20'000.- franchi (cfr.
plico fatture, doc. 8). Se ne deduce che effettivamente, tra le parti, vi deve
essere stato un accordo che superava la disdetta e la conferma sta
nell’atteggiamento del proprietario che, scaduto secondo quella disdetta il
contratto, non si muove e, anzi, accetta, senza nessuna contraria osservazione,
il pagamento della pigione, nell’importo aumentato, anche per i mesi
successivi. Tale convinzione è ancora rafforzata, sempre che ce ne fosse
necessità, dal richiamo del locatore “ai miei impegni contrattuali
successivamente presi” di cui alla lettera del 16 febbraio 2005 (doc. F) che
non sono spiegati ma che possono bene riferirsi a qualcosa intervenuto dopo la
disdetta per continuare nella locazione tanto è vero che l’appellante si vede “costretto”
a notificare lo sfratto per la fine di febbraio.
6.
L’istanza
di sfratto non può così essere protetta e l’appello respinto.
Poiché
l’istanza di sfratto viene respinta e la relativa procedura giudiziaria
terminata non può evidentemente essere considerata la richiesta dell’appellante
intesa alla sospensione della procedura di sfratto, in attesa dell’esito della
domanda all’ufficio di conciliazione con la quale la conduttrice ha chiesto
l’accertamento dell’esistenza del rapporto di locazione, domanda che appare,
del resto, superata da questa pronuncia.
Tasse,
spese e ripetibili seguono la soccombenza dell’appellante.
Per
i quali motivi
visti
gli art. 506 e seg. CPC e, per le spese, la vigente TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello
6 giugno 2005 di AP 1 è respinto.
2.
La
tassa di giudizio di Fr. 200.- e le spese di Fr. 50.-, già anticipate
dall’appellante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere a AO 1
l’importo di Fr. 500.- per ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario