ti_gerichte · 80.2015.162 · 2016-06-03 · it
Imposta sugli utili immobiliari: alienazioni parziali, frazionamento di un fondo, ripartizione del valore di acquisto, impossibilità di compensare perdite e utili

Tessin Camera di diritto tributario 03.06.2016 80.2015.162
Tessin Camera di diritto tributario 03.06.2016 80.2015.162
Ticino Camera di diritto tributario 03.06.2016 80.2015.162

Incarto n.
80.2015.162
Lugano
3 giugno 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro
Mini, Raffaele Guffi
segretario
Rocco
Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1
RI 2
RI 3
RI 4
tutti
rappr. dall’ RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 12 agosto 2015 contro le decisioni del 27 luglio 2015 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico
dell’11 maggio 1994, __________ acquistava l’originario mapp. __________ di __________,
sul quale sorgeva una villa con grande parco, per il prezzo di fr. 2'375'000.–.
Negli anni successivi la proprietaria apportava diverse migliorie all’immobile,
investendo la somma totale di fr. 1'770'808.–.
B.
__________ decedeva
il 12 febbraio 2007, lasciando quali eredi RI 1, RI 2, RI 3 e RI 4, i quali
sarebbero poi diventati comproprietari dell’originario mapp. __________ per
divisione ereditaria.
Con atto pubblico dell’11
maggio 2012 concedevano a __________ e __________ un diritto di compera cedibile
sul citato immobile, dopo averlo preventivamente frazionato in otto nuovi
mappali, per il prezzo complessivo di fr. 4'200'000.–. Nel contratto di
costituzione del diritto di compera veniva specificato, al punto 4, che lo
stesso doveva essere esercitato “contemporaneamente su tutti i lotti”.
C.
Il termine per
esercitare il diritto di compera, inizialmente previsto per il 31 maggio 2013,
veniva prorogato più volte. Con atto pubblico del 30 gennaio 2014, le parti stipulavano
una modifica del diritto di compera, predisponendo una rettifica dei confini
che di fatto riduceva a sette i nuovi mappali. Il prezzo di acquisto totale di
fr. 4'200'000.– veniva conseguentemente così suddiviso:
Ø
mapp. __________                                        fr.
400'000.–;
Ø
mapp. __________                                        fr.
580'000.–;
Ø
mapp. __________                                        fr.
652'000.–;
Ø
mapp. __________                                        fr.
600'000.–;
Ø
mapp. __________                                        fr.
747'000.–;
Ø
mapp. __________                                        fr.
665'000.–;
Ø
mapp. __________                                        fr.
556'000.–.
D.
Il diritto di compera
veniva esercitato il 7 marzo 2014, data di iscrizione a registro fondiario, da __________
e __________ (mapp. __________, __________, __________, __________ e __________)
e da __________ (mapp. __________ e __________).
Gli alienanti, rappresentati
dall’avv. RA 1, presentavano una sola dichiarazione per l’imposta sugli utili
immobiliari. L’utile imponibile veniva calcolato in fr. 64'192.– e l’imposta
dovuta dai comproprietari in fr. 3'851.50.
E.
L’Ufficio di
tassazione di Lugano Campagna, con separate decisioni del 26 maggio 2015,
notificava agli alienanti una tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari
per ciascun mappale venduto.
L’utile imponibile e
l’imposta dovuta erano i seguenti:
Part. n.
Utile imponibile
Imposta
0
0
218’693
13'121.60
0
0
360’208
21'612.50
401’690
24'101.40
402’961
24'177.65
0
0
Dal valore di alienazione
delle singole parcelle, secondo il contratto di costituzione del diritto di
compera, l’autorità di tassazione aveva dedotto il valore di investimento,
stabilito in base alla suddivisione del prezzo di acquisto dell’immobile nel
1994. Mentre il valore di acquisto del terreno (stabilito in fr. 400 al mq) era
considerato nel calcolo del valore di acquisto di tutte le particelle, il valore
di acquisto della casa (fr. 1'257'600.–) e, soprattutto, i costi di miglioria
di quest’ultima (fr. 1'726'090.–) erano attribuiti ai soli fondi sui quali la
casa in questione sorgeva (cioè i mapp. n. __________, __________, __________, __________).
Per tre fondi, il valore di investimento risultava in tal modo nettamente
superiore al valore di alienazione, con la conseguenza che, invece di un utile,
emergeva una perdita.
F.
I contribuenti,
nuovamente rappresentati dall’avv. RA 1, impugnavano le suddette decisioni con
reclamo del 25 giugno 2015, sostenendo che le singole vendite dovevano essere
considerate “come un’unica transazione immobiliare”, in virtù dell’obbligo per
i beneficiari di esercitare il diritto di compera “contemporaneamente su tutti
i lotti”.
G.
L’autorità di
tassazione, con separate decisioni del 27 luglio 2015, respingeva il reclamo, osservando
tra l’altro che l’Ufficio dei registri aveva ritenuto l’esistenza di sette
singoli trapassi di proprietà e considerando la suddivisione allestita come
l’unica via percorribile per poter calcolare l’utile imponibile da attribuire
ad ogni singola particella.
H.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, RI 2, RI 3 e RI 4 chiedono
nuovamente che il trapasso dei sette lotti venga considerato, ai fini
dell’imposta sugli utili immobiliari, come un unico trasferimento.
I ricorrenti ripropongono
le censure sollevate in sede di reclamo, richiamando in particolare l’obbligo
“di esercitare i 7 diritti di compera in simultanea”. Concludono quindi chiedendo
che dal valore di alienazione complessivo di fr. 4'350'000.– venga dedotto il
valore di investimento totale di fr. 4'245'808.–, per un utile imponibile di
fr. 104'192.– e un’imposta dovuta di fr. 6'251.50.
I.
Nelle proprie
osservazioni del 20 agosto 2015, l’Ufficio di tassazione riconferma
integralmente le motivazioni espresse nelle decisioni su reclamo.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per l’art. 130 LT il
valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza
di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT).
Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la legge ticinese non fa riferimento
al prezzo di acquisto iscritto a registro fondiario, ma considera tale criterio
semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo
accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo
1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 199). S
econdo
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono
invece considerati costi di investimento:
Ø
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di
iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a
un mediatore;
Ø
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i
costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
Ø
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri
fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo
da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente
acquisto.
2.2.
Nel caso di specie, i
ricorrenti non contestano i singoli calcoli dell’autorità di tassazione.
Ritengono tuttavia che il trapasso dei sette lotti vada considerato come un
unico trasferimento imponibile nel senso dell’art. 124 cpv. 1 LT e conseguentemente
assoggettato ad un’unica imposta sugli utili immobiliari.
3.
3.1.
Secondo l’art. 137 LT, se
un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato
separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore
commerciale dei singoli immobili. Nel campo di applicazione della norma in esame
rientrano tutti i casi che possono essere qualificati come “alienazioni
parziali”. Possono essere menzionate, in particolare, oltre al caso del
frazionamento di un fondo seguito dalla vendita delle singole parcelle,
l’alienazione di quote di un medesimo fondo (cessione di quote di comproprietà
o di proprietà per piani), di quote ideali di partecipazione a forme di
proprietà comune (comunioni ereditarie e, più in generale, indivisioni) o di
diritti di partecipazione a una società immobiliare nonché altre modalità di
alienazione, che la dottrina assimila ad alienazioni parziali, come l’aggravio di
un fondo mediante servitù di diritto privato o restrizioni imposte dal diritto
pubblico (
Soldini/Pedroli
, op.
cit., p. 308).
3.2.
Il presente caso
rappresenta una tipica alienazione parziale nel senso dell’art. 137 LT. Come
esposto in narrativa, gli alienanti hanno frazionato l’originario mapp. __________
di __________ e contestualmente concesso un diritto di compera cedibile sui
lotti così ottenuti. Diritto di compera che è stato più volte prorogato ed
infine esercitato da persone diverse: __________ e __________ per i mapp. __________,
__________, __________ e __________; __________ per i mapp. __________ e __________
e __________ per il mapp. __________.
Contrariamente a quanto
sostenuto nel gravame, poco importa invece se il contratto prevedeva l’obbligo
di esercitarlo “contemporaneamente su tutti i lotti”. Per quanto attiene al
calcolo dell’utile immobiliare, la natura reale dell’imposta sugli utili immobiliari
comporta che ogni utile parziale sia tassato in modo distinto, conformemente al
principio dell’accertamento separato dell’utile. Il fatto che le diverse parti
vendute successivamente abbiano costituito originariamente un’unità è
irrilevante da un punto di vista fiscale, così come ininfluente è il fatto che
le diverse parti debbano essere vendute simultaneamente, come nella
fattispecie. In tutti i casi, al momento dell’alienazione, devono essere presi
in considerazione i costi di investimento e il valore di acquisto non
dell’intero fondo originario ma solo della singola parte trasferita (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 308-309).
3.3.
Diversamente da quanto
previsto dalla legislazione di altri cantoni, la legge tributaria ticinese non
ammette del resto la compensazione delle perdite e degli utili in caso di
vendita di fondi parcellati.
A tale riguardo, l’art. 12
della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte
dirette dei cantoni e dei comuni (LAID; RS 642.14) non disciplina la questione
della compensazione delle perdite nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari.
La dottrina dominante ritiene addirittura che una simile compensazione,
nell’ambito di un imposta reale come l’imposta sugli utili immobiliari, sarebbe
in contrasto con la sua natura. Ciononostante, il Tribunale federale ha ammesso
che siano compatibili con il diritto federale dell’armonizzazione le disposizioni
cantonali che ammettono, in determinati casi, fra i quali quello della vendita
di un fondo frazionato, una deduzione delle perdite dagli utili (cfr. la
sentenza del 9 aprile 2009 n. 2C_799/2008 consid. 3.3 e dottrina e
giurisprudenza citate).
In queste circostanze, il
fatto che, nella fattispecie in esame, le perdite riportate con tre alienazioni
non possano essere compensate con gli utili conseguiti con le altre vendite
imponibili dipende da una scelta del legislatore, che non può essere messa in
discussione dall’autorità giudiziaria.
3.4.
La decisione dell’Ufficio
di tassazione di assoggettare all’imposta sugli utili immobiliari ogni singolo
mappale merita pertanto piena conferma.
Il calcolo dei singoli
utili imponibili, come anticipato sopra, non è invece contestato dai ricorrenti
e non vi è d’altronde nessun motivo per discostarsene.
4.
Il ricorso è
conseguentemente respinto.
Tassa di giustizia e spese
processuali sono poste a carico, in solido, dei ricorrenti, soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr. 1'500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.      80.–
per un totale di                                                      fr. 1'580.–
sono a carico dei
ricorrenti.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-;
-;
-.
Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         Il
segretario: