ti_gerichte · 80.2024.192 ·  · it
Imposta sugli utili immobiliari: differimento dellimposizione, ricomposizione particellare, piano particolareggiato, espropriazione con conguaglio in denaro


Incarto n.80.2024.192

Lugano

2 luglio 2025

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La Camera di diritto tributario del Tribunale
 d'appello

composta dai giudici

Andrea
 Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi,Ivano Ranzanici

cancelliera

Cristiana
 Balestra Gamboni

parti

RI
 1

contro

RS
 1

oggetto

ricorso
 del 20 settembre 2024 contro la decisione del 26 agosto 2024 in materia di imposta
 sugli utili immobiliari.

Fatti

Diritto

Tuttavia,
se lalienante è stato proprietario dellimmobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

3.È vero, come sostenuto dallautorità di tassazione
nella decisione impugnata e nelle osservazioni al ricorso, che i trasferimenti
immobiliari alla base delle tassazioni litigiose rientrano nel campo di
applicazione dellimposta sugli utili immobiliari.

Sia
le permute (art. 124 cpv. 2 lett.bLT) sia le espropriazioni formali
(art. 124 cpv. 2 lett.iLT) rientrano infatti fra i trasferimenti
imponibili.

Più
che di una permuta, nel caso di specie si tratta di una espropriazione. Il
trasferimento della proprietà di 455 mq al Comune di __________ per compensare
la cessione della superficie di 378 mq, con laggiunta di un indennizzo
monetario, si basa infatti su una decisione del Consiglio comunale di __________,
adottata nellambito di un piano particolareggiato. Lespropriazione è cioè
stata indennizzata in parte mediante prestazione in natura e in parte mediante
prestazione in denaro.

Si
tratta tuttavia di verificare ancora se non siano adempiuti i presupposti per
un differimento dellimposizione. Secondo la chiara lettera dellart. 12 cpv. 3
LAID, e di riflesso dellart. 125 cpv. 1 LT, i casi di differimento
dellimposizione non sono concepiti come fattispecie che beneficiano
dellesenzione fiscale. Il loro effetto è limitato alla proroga
dellimposizione di un utile immobiliare, i cui presupposti sono pienamente
adempiuti, fino al momento in cui i fatti che giustificano il trattamento privilegiato
cessano di sussistere. Per effetto del differimento dellimposizione la
situazione corrisponde a quella che si verificherebbe se lutile immobiliare
non fosse mai stato realizzato (DTF 141 II 207 consid. 4.2.1 con riferimenti a
giurisprudenza e dottrina).

4.4.1.

Il
ricorrente sostiene che limposta sugli utili immobiliari debba essere
differita in quanto scaturisce da una permuta avvenuta nellambito di una
ricomposizione particellare ai fini dellattuazione del piano di quartiere PP2.

Dal
canto suo, lUT non ha ammesso il differimento dellimposizione. Nelle
osservazioni al ricorso, lUT parla di una operazione [che] può essere
ricondotta ai principi che regolano la permuta (con conguaglio),
totalmente imponibile.

4.5.

La
permuta di superfici di immobili fra le parti ha reso possibile il
perseguimento degli obiettivi di promozione urbanistica, di protezione dei
nuclei, dei beni culturali, della natura e del paesaggio, che avevano ispirato
il Piano particolareggiato. Dal canto loro, con lesproprio/improprio, i due
comproprietari hanno beneficiato di una ricomposizione particellare del fondo
n. __________ RFD __________, che si prestava così ad essere meglio sfruttato
dal punto di vista edilizio, essendone divenuti i confini più regolari.

Nel
caso concreto, pertanto, limposizione dellutile che scaturisce dal
trasferimento della proprietà immobiliare deve essere differitaexart.
125 cpv. 1 lett.dLT.

5.5.1.

La
ricorrente sostiene che si giustificherebbe limposizione dellindennizzo di
fr. 5'700.‑ al metro quadrato percepito per lesubero di 77 mq che
lei e il fratello hanno ceduto al Comune di __________.

Per
lUT, invece, trattandosi di una operazione [che] può essere ricondotta ai
principi che regolano la permuta (con conguaglio), totalmente imponibile,
la proposta [] di tassare solo limporto a conguaglio ricevuto non può []
essere accolta.

La
prassi varia da un Cantone allaltro. In alcuni di essi viene concesso il
differimento integrale, purché lalienante non venga indennizzato completamente
in denaro e il conguaglio assuma proporzioni contenute. Se viene superata una
certa soglia e quindi lindennizzo in denaro non si può più considerare
trascurabile(geringfügig), si aprono diverse soluzioni. Fino a tempi
recenti, la prassi del Canton Zurigo consisteva nel negare completamente il
differimento e nellimporre lutile immobiliare anche in relazione alle
cessioni immobiliari indennizzate in natura. In altre parole, veniva applicato
il principio tutto o niente, con la conseguenza che il differimento era
spesso vanificato proprio dal pagamento di conguagli in denaro. È stato allora
proposto di allineare la prassi zurighese a quella di altri Cantoni, che già
ammettevano il differimento dellimposizione nella misura in cui la cessione
immobiliare era compensata in natura, per assoggettare allimposta invece i
conguagli in denaro (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4aed., Zurigo 2021, n. 215 ss.
ad § 216 StG-ZH, p. 2068 ss.).

In
diversi Cantoni, i conguagli in denaro, che compensano differenze di valore o
di superficie, sono dunque imposti in ogni caso, mentre viene ammesso il
differimento dellimposizione nella misura in cui la cessione viene compensata
in natura(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,
op. cit., § 7, n. 65, p. 198; v. ancheVerrey,
Limposition différée du gain immobilier: harmonisation fédérale et droit
cantonal comparé, Ginevra 2011, n. 511 ss., p. 419 ss.).

La
soluzione che più asseconda il fine perseguito dal differimento
dellimposizione è quella che consiste nellammettere il differimento integrale
dellimposizione, anche nel caso in cui la cessione immobiliare è compensata,
oltre che in natura, anche in denaro. Si applica cioè il principio tutto o
niente (Alles-oder-nichts Prinzip), in modo tuttavia opposto a quanto
praticato in passato nel Canton Zurigo. Lo stesso principio si applica peraltro
anche in altri casi di differimento, segnatamente quello del trapasso di
proprietà per successione e donazione e quello del trapasso di proprietà fra
coniugi. In particolare, il differimento per donazione viene ammesso
integralmente anche in caso di donazione mista. Il differimento dovrebbe
pertanto essere riconosciuto integralmente anche in presenza di un conguaglio
in denaro, con la sola riserva dellelusione fiscale (Hunziker/Seiler, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar
zum schweizerischen Steuerrecht, StHG, 4aed., Basilea 2022, n. 119
ad. art. 12 LAID, p. 428; v. ancheVerrey,
op. cit., n. 513, p. 422 ss.).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
dappello

Il
presidente:                                                         La
cancelliera: