ti_gerichte · 80.1998.16 · 1998-03-26 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Camera di diritto tributario 26.03.1998 80.1998.16
Tessin Camera di diritto tributario 26.03.1998 80.1998.16
Ticino Camera di diritto tributario 26.03.1998 80.1998.16

Sentenza o decisione senza scheda

Incarti n.
80.98.00016
80.98.00042
Lugano
26 marzo 1998
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di diritto
tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro
Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
vicecancelliere:
Andrea
Pedroli
statuendo
sui ricorsi del 27 gennaio e del 12 marzo 1998
in
materia di:                 IC/IFD 95/96 e IC/IFD 95/96 intermedia
presentati
da:
__________
__________,
__________ __________,
ritenuto
in
fatto ed in diritto
1.
Il 3 gennaio 1988
__________ __________ donava ai figli __________ e __________ la part. n.
__________ del Comune di __________. Con atto pubblico del 9 marzo 1990,
__________ __________ concedeva un diritto di compera sulla sua quota di un mezzo
del fondo in questione alla __________ __________ ed al signor __________
__________, al prezzo di fr. 700’000.–. L’importo di fr. 100’000.– versato al
concedente all’atto della firma del contratto veniva considerato quale acconto
per il caso di esercizio del diritto di compera; per il caso contrario, invece,
sarebbe rimasto al concedente a titolo di indennizzo. Non essendo stato esercitato
prima della scadenza, il diritto di compera si estingueva il 9 marzo 1993.
Con contratto del 14
gennaio 1994, __________ __________ donava quindi ai figli __________,
__________, __________ e __________ la sua quota di comproprietà del mapp. n.
__________. I nuovi proprietari vendevano quindi il fondo, con contratto del 25
gennaio 1994, ai cugini __________ e __________ __________, al prezzo di fr.
350’000.–.
2.
Notificando a
__________ __________ la tassazione IC/IFD 1995/96, con decisione del 13
ottobre 1997, l'Ufficio di tassazione di __________ aggiungeva ai redditi
dichiarati dal contribuente un ulteriore reddito d’altra fonte di fr. 50’000.–
in media annua, spiegando, nella motivazione allegata, trattarsi
dell’indennizzo per il mancato esercizio del diritto di compera sulla part. n.
__________ di __________.
Il contribuente impugnava
la suddetta decisione, con reclamo dell’11 novembre 1997, contestando
l’imposizione dell’importo di fr. 50’000.–, donato ai figli.
L’autorità di tassazione
respingeva il gravame con decisione del 19 gennaio 1998, rilevando che
«l’imposizione dell’ammontare di fr. 100’000.– (media fr. 50’000.–) derivante
dal non esercizio di un diritto di compera concesso ad un terzo è imponibile a
norma degli articoli 22 lett.
d
LT e 23 lett.
d
DIFD (
recte
:
LIFD)». Nella stessa decisione, l'Ufficio di tassazione rilevava pure che
doveva ritenersi del tutto irrilevante la circostanza che la donazione di fr.
50’000.– ai figli fosse stata fatta impiegando il suddetto importo.
Lo stesso reddito di fr.
50’000.– è stato poi inserito nella successiva tassazione intermedia per
cessazione dell’attività lucrativa, confermata con decisione su reclamo del 25
febbraio 1998.
3.
Con due tempestivi
ricorsi alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula lo
stralcio del reddito d’altra fonte di fr. 50’000.–. A suo avviso, sarebbe
infatti evidente che la “caparra” trattenuta in seguito al mancato esercizio
del diritto di compera «non è altro che una quota parte del valore della parcella
n. __________ a __________ e che, alla fine, trattata nell’ambito famigliare,
viene conteggiata nella definizione del valore di compravendita finale».
Osserva quindi che i figli, dopo aver venduto ai cugini il terreno in
questione, avrebbero acquistato poi due appartamenti in condominio a
__________, per il prezzo complessivo di fr. 500’000.–, per il cui finanziamento
era stato necessario aggiungere al ricavo della vendita dell’immobile (fr.
350’000) la caparra di fr. 100’000.–. Inoltre, attira l’attenzione sul fatto
che il fondo in questione è infine stato venduto dai nipoti alla __________
__________ per fr. 900’000.–, importo in cui è stata inclusa la caparra citata.
4.
Deve anzitutto
essere confermata l’imponibilità della “caparra”, che il ricorrente ha ottenuto
e mantenuto in seguito al mancato esercizio del diritto di compera, da parte
del suo beneficiario.
4.1.
Per gli articoli 20 cpv. 1
lett.
a
LT e 21 cpv. 1 lett.
a
LIFD, è imponibile il reddito da
sostanza immobiliare, segnatamente i proventi dalla locazione, dall’affitto,
dall’usufrutto o da altro godimento.
4.2.
Il corrispettivo che le
parti inseriscono in un patto di compera costituisce una controprestazione per
il vincolo del proprietario, che può anche protrarsi per più anni (
Meier-Hayoz
,
Berner Kommentar, Vol. IV, Berna 1975, n. 41 ad art. 683 CCS, p. 166;
Giger
,
Berner Kommentar, vol. IV, Berna 1997, n. 59 ad art. 216 CO, p. 49). La sorte
del corrispettivo in caso di mancato esercizio o di esercizio del diritto di compera
dipende dagli accordi. In mancanza di una pattuizione al riguardo, in caso di
mancato esercizio, l’importo rimane al proprietario, mentre, in caso di
esercizio, è dovuto in aggiunta al prezzo (
Wissmann
, Verwandte Verträge,
in:
AA.VV.
, Der Grundstückkauf, San Gallo 1989, n. 1513, p. 506 e
dottrina citata).
Proprio per la sua
caratteristica di corrispettivo per il vincolo del proprietario, si pone il
problema se anche tale clausola contrattuale debba sottostare all’obbligo della
forma autentica, previsto dall’art. 216 CO. Poiché, infatti, non si tratta di
una controprestazione per la cessione dell’immobile, si potrebbe ritenere che
possa essere pattuita anche al di fuori di un atto pubblico. Tuttavia, la
dottrina ritiene comunque preferibile la sua inclusione nel rogito, per evitare
il pericolo che si eluda l’obbligo della forma autentica per il prezzo di
vendita; ciò vale in particolare allorquando le parti stabiliscono di computare
il corrispettivo per la concessione del diritto di compera sul prezzo di
vendita, per il fatto che allora tale corrispettivo perde il suo carattere
peculiare e diviene parte integrante del prezzo (
Meier-Hayoz
, op. cit.,
n. 46 ad art. 683 CCS, p. 167;
Giger
, op. cit., n. 60 ad art. 216 CO, p.
50; di diverso avviso
DTF
86 II 365).
4.3.
L’indennizzo che riceve il
proprietario nel caso di costituzione di un diritto di compera rappresenta, dunque,
di regola, quando il diritto è esercitato, un acconto del prezzo di vendita; se
invece il diritto di compera non è esercitato, l’indennizzo acquisito dal
proprietario rappresenta per quest’ultimo un reddito imponibile proveniente
dalla sostanza immobiliare, a norma dell’art. 21 cpv. 1 lett.
b
DIFD e dell’art.
21 cpv. 1 lett.
a
LIFD (
Masshardt/Tatti
, Commentario IFD, Lugano
1985, n. 63 ad art. 21 DIFD, p. 111;
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum
Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 2 ad art. 21 LIFD, p. 90;
RDAF
46/1990 p. 461 =
RF
1993 p. 434). La situazione non è
diversa in materia di imposta cantonale sul reddito, data l’identica
formulazione dell’art. 20 cpv. 1 lett.
a
LT.
4.4.
L’esito cui si perviene
non differisce sostanzialmente da quello cui è giunta l’autorità di tassazione,
la quale ha però ritenuto applicabili gli articoli 22 lett.
d
LT e 23
lett.
d
LIFD. Questi ultimi assoggettano all’imposta sul reddito «gli
indennizzi per il mancato esercizio di un diritto» e sono dunque pensati per
fattispecie quali l’indennità per il mancato esercizio di un usufrutto, di un diritto
di abitazione, di un diritto di sorgente o di un’altra servitù (
Jung/Agner/Steinmann
,
op. cit., n. 5 ad art. 23 LIFD, p. 101).
Nel caso della costituzione
di un diritto di compera, il proprietario è effettivamente indennizzato per il
mancato esercizio di prerogative proprie del proprietario; in particolare, per
la durata del diritto di compera, è limitato nella facoltà di disporre del
fondo, ma è anzi obbligato a vendere al beneficiario del diritto, alla sola
condizione che quest’ultimo decida di acquistare.
Non è comunque necessario
approfondire oltre la questione, data l’irrilevanza della qualifica del reddito
di cui si tratta, ai fini della sua imponibilità.
5.
La circostanza che,
in seguito, il ricorrente abbia donato ai figli l’importo trattenuto non incide
certamente sulla qualifica giuridica dello stesso; tutt’al più i donatari dovranno
pagare l’imposta di donazione sull’importo ricevuto.
Quanto all’inclusione
della caparra nel prezzo di vendita pattuito dai nipoti, nuovi proprietari, e
la __________ __________, pare una tesi poco probabile e comunque non è
comprovata. Se così fosse, sarebbe però piuttosto il valore di alienazione
relativo a tale transazione a dover essere ridotto da fr. 450’000.– a fr.
350’000.–, non avendo i nipoti effettivamente ricevuto l’importo di fr.
100’000.– di cui si tratta.
6.
I ricorsi sono
conseguentemente respinti. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
1.   I
ricorsi sono
respinti
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un totale di                                                       fr.    580.–
sono a carico del ricorrente.
3.   Intimazione alle parti.
4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).
per
la Camera di diritto tributario
del
Tribunale d’appello
Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: