ti_gerichte · 12.2015.102 · 2016-03-16 · it
Locazione - restituzione della cosa - risarcimento dei danni - preventivo quale prova del danno

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.03.2016 12.2015.102

Incarto n.
12.2015.102
Lugano
16 marzo 2016
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
SE.2013.403
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 24
ottobre 2013 da
AO
1
rappr. dall’ RA 1
contro
AP
1
con cui l’attrice ha chiesto la condanna della
convenuta al pagamento di fr. 15'743.75, somma poi aumentata in sede
conclusionale a fr. 42'543.75, oltre interessi al 5% dal 28 maggio 2013 e spese
esecutive;
domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la
reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 29 aprile 2015 ha parzialmente
accolto, condannando la convenuta al pagamento di fr. 18'517.75 oltre interessi
al 5% su fr. 15'517.75 dal 2 ottobre 2013 e su fr. 3'000.- dal 13 gennaio 2014;
appellante la convenuta con atto di appello 29 maggio
2015, con cui chiede in via principale
di
accertare la mancata ratifica e dunque la nullità del contratto di locazione tra
le parti e in via subordinata di accertare l’assenza di una sua responsabilità
per i danni arrecati nell’ente locato e la non rimborsabilità dell’affitto di
giugno 2013, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attrice con risposta 15 luglio 2015 postula
la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
preso atto dell’ulteriore scritto (di replica
spontanea) 29 luglio 2015 della convenuta;
letti ed esaminati gli atti
ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Il 29 gennaio 2013 è stato
sottoscritto un contratto di locazione (doc. A inc. UC) avente per oggetto la
villetta di cui al mappale n. __________ RFD di __________. Il contratto in
questione, che indicava quale locatrice AO 1 e quale conduttrice AP 1,
prevedeva un inizio della locazione dal 1° febbraio 2013, una durata
determinata fino al 31 gennaio 2015, una pigione mensile di fr. 3'000.-, una
cauzione di fr. 6'000.- nonché un acconto per spese accessorie di fr. 300.-
mensili.
Il 19 aprile 2013 il contratto è
stato disdetto dalla locatrice in via straordinaria per il successivo 31 maggio
(doc. L). La verifica dei locali è avvenuta, alla presenza del perito comunale
e della locatrice, il 28 maggio 2013 (cfr. doc. B inc. UC).
2.
Con petizione 24 ottobre
2013 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc. A), ha
convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 15'743.75, somma poi
aumentata in sede conclusionale a fr. 42'543.75, oltre interessi al 5% dal 28
maggio 2013 e spese esecutive. Essa, in estrema sintesi, ha preteso il
risarcimento delle spese preventivate per la riparazione dell’ente locato (fr.
2'800.- per la pulizia [doc. D inc. UC], fr. 4'644.- per il giardino [doc. E
inc. UC], fr. 7'691.- per un mobile della cucina, il parquet e la moquette
[doc. F inc. UC] e fr. 382.75 per i lavori da elettricista [doc. H inc. UC]),
della fattura per l’intervento del perito comunale (fr. 226.- [doc. G inc. UC])
e della perdita risultante dalla mancata locazione dell’immobile dal 28 maggio
2013 al 1° febbraio 2014, data in cui l’ente locato aveva potuto essere
rilocato a terzi (fr. 26'400.-), nonché l’ammontare del presumibile conguaglio
delle spese accessorie (fr. 400.-).
La convenuta si è integralmente
opposta alla petizione.
3.
Il Pretore, con la decisione
29 aprile 2015 qui oggetto di impugnativa, ha parzialmente accolto la petizione
(dispositivo n. 1), condannando la convenuta al pagamento di fr. 18'517.75 oltre
interessi al 5% su fr. 15'517.75 dal 2 ottobre 2013 e su
fr. 3'000.- dal 13 gennaio 2014 (dispositivo n. 2), ritenuto che la tassa di
giustizia di fr. 2'200.- e le spese di fr. 300.- sono state caricate alle parti
in ragione di metà ciascuna, compensate le ripetibili (dispositivo n. 3). Il
giudice di prime cure ha in sostanza riconosciuto all’attrice il risarcimento
delle presumibili spese per la riparazione dell’ente locato (fr. 2'800.- per la
pulizia, fr. 4'644.- per il giardino, fr. 7'691.- per un mobile della cucina,
il parquet e la moquette e fr. 382.75 per i lavori da elettricista) e della
perdita della pigione per il solo mese di giugno 2013 (fr. 3’000.-),
respingendo invece tutte le altre pretese.
4.
Con l’appello 29 maggio
2015 che qui ci occupa la convenuta ha chiesto in via principale di accertare
la mancata ratifica e dunque la nullità del contratto di locazione tra le parti
e in via subordinata di accertare l’assenza di una sua responsabilità per i
danni arrecati nell’ente locato e la non rimborsabilità dell’affitto di giugno
2013 (
recte
: di riformare il giudizio pretorile nel senso di respingere
la petizione per quei motivi principali, rispettivamente subordinati),
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
5.
Della risposta 15 luglio
2015 con cui l'attrice ha postulato la reiezione del gravame pure con protesta
di spese e ripetibili e dello scritto (replica spontanea) 29 luglio 2015 della
convenuta, si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
6.
Preliminarmente vanno
estromessi dall’incarto alcuni nuovi documenti che la convenuta ha provveduto a
produrre contestualmente all’appello accanto ad altri documenti che erano però
già presenti nell’incarto. Si tratta in particolare di un’e-mail 14 marzo 2013
(doc. C allegato al rimedio), di una lettera 3 dicembre 2014 (doc. I allegato
al rimedio) e di uno scritto 29 ottobre 2014 (doc. L allegato al rimedio), che in
effetti erano già esistenti al momento dell’emanazione della decisione del
Pretore ed avrebbero con ciò potuto essere versati agli atti già nell’ambito
della procedura di primo grado (art. 317 cpv. 1 CPC). Può invece di principio
essere presa in considerazione, siccome si tratta di un mezzo di prova allestito
dopo la decisione pretorile ed è stata prodotta immediatamente, la nuova
denuncia penale per falsa testimonianza presentata il 29 maggio 2015 contro il
teste arch. A__________ __________ (doc. O allegato al rimedio), anche se, come
si vedrà più avanti, quella prova non risulta in definitiva decisiva per
l’esito della lite, visto che la stessa, semplice allegazione di parte, non è
ancora tale da dimostrare l’erroneità della testimonianza resa da quel teste e
che comunque quanto da lui deposto non è a ben vedere determinante.
In questa sede la convenuta
ha invero accennato anche all’esistenza di non meglio precisate registrazioni
audio pubblicate in internet relative a circostanze rilevanti per la lite, sennonché
nulla è dato a sapere in merito alle stesse ed in particolare sul sito ove le
stesse potrebbero essere reperite, per cui non possono essere assunte. Quanto
poi alle auspicate verifiche che questa Camera avrebbe dovuto effettuare
tramite un proprio informatico per chiarire la paternità delle e-mail 14 e 15
febbraio 2013 (doc. I, questione che verrà trattata nel prossimo considerando),
le stesse non appaiono possibili già per il fatto che la convenuta, pur
essendosi detta disposta a fornire i dati necessari per un tale esame (dati che
per altro sarebbero stati irricevibili, siccome non ossequiosi dell’art. 317
cpv. 1 CPC), in definitiva non li ha però mai comunicati.
7.
Con la prima censura
d’appello la convenuta ha rimproverato al Pretore di aver ritenuto che essa
avesse senz’altro ratificato ex art. 38 cpv. 1 CO il contratto di locazione di
cui al doc. A inc. UC, originariamente sottoscritto per lei da un non meglio
identificato signor L__________ (di cui non è noto il cognome), persona non
autorizzata a rappresentarla. La censura è infondata.
Come rilevato dal giudice di
prime cure, in effetti, una ratifica dell’operato di costui è ravvisabile nella
circostanza che la convenuta abbia ammesso in causa che D__________ __________,
suo socio e gerente con diritto di firma individuale (cfr. doc. H prodotto solo
con le conclusioni), a seguito della ricezione - il 14 febbraio 2013 (doc. 1 e
8; scritto 21 gennaio 2014 p. 3 n. 6, atto IV) - della raccomandata 12 febbraio
2013 della controparte (doc. B) con cui veniva a sapere dell’intenzione del
signor L__________ di subaffittare alcune stanze a prostitute nell’ente locato,
non si era opposto
“
al progetto che [N.d.R. costui] ha intrapreso e alla
firma che ha messo sul contratto senza avere delega alcuna
” (scritto 21
gennaio 2014 p. 3 n. 6, atto IV); del resto già nell’e-mail 11 marzo 2013 (doc.
8) D__________ __________ aveva ammesso di non aver contestato al momento del
ricevimento di quella raccomandata che il contratto fosse vincolante per la sua
società, ma di averlo preteso solo dopo l’ulteriore raccomandata dell’8 marzo
2013 della controparte (doc. G) che le negava la possibilità di sublocare (cfr.
pure le sue ammissioni in tal senso nel doc. 1 e soprattutto nello scritto 21
gennaio 2014 p. 3 n. 7 e 8, atto IV).
Un atto di ratifica va in ogni
caso intravisto pure nel fatto che con e-mail 14 e 15 febbraio 2013 (doc. I),
sempre in risposta alla raccomandata 12 febbraio 2013 dell’attrice (che, oltre
a lamentare il fatto che l’ente locato dalla convenuta venisse pubblicizzato e
potesse essere usato come “
appartamento per l’esercizio della prostituzione
”,
sollecitava il pagamento della pigione di febbraio e la prestazione della cauzione)
D__________ __________ abbia ammesso l’avvenuta locazione dell’ente locato da
parte della sua società, abbia confermato l’avvenuto pagamento della prima
pigione mensile ed abbia preavvisato l’invio della garanzia tramite S__________.
Il fatto, evocato invero per la prima volta solo in sede conclusionale, che quei
messaggi e-mail (inviati dall’indirizzo __________) non provenissero da lui non
è stato sufficientemente provato nemmeno in seconda istanza, e comunque, se
anche lo fosse stato, la circostanza ammessa dalla convenuta in questa sede
(appello p. 2) che egli era venuto a conoscenza di questi messaggi “
qualche giorno
più avanti
” avrebbe dovuto indurlo ad informare subito la controparte che la
società non si riteneva vincolata da quanto ivi riportato.
Altri indizi concorrono del resto
a confermare l’esistenza di una valida ratifica da parte della convenuta: la
circostanza che quest’ultima dopo aver ricevuto la raccomandata 12 febbraio
2013 abbia effettivamente provveduto a pagare, senza riserve,  la prima
mensilità è invero assai emblematica e la giustificazione addotta dalla
convenuta a sostegno di quel versamento, ossia il fatto che quell’importo era
stato corrisposto solo a fronte della minaccia allora prospettatale di adire le
vie legali e quindi per non correre il rischio di perdere importanti affari con
delle banche (a loro volta neppure provati), non appare convincente; ed anche la
circostanza che il 27 febbraio 2013 D__________ __________ abbia provveduto ad incontrare
la controparte allo scopo di modificare la durata del contratto rispettivamente
prevedere la possibilità di una sublocazione (così pure appello p. 5), senza
aver mai contestato se non dopo l’8 marzo 2013 il suo carattere non vincolante,
è oltremodo significativa in questo senso.
8.
Nel prosieguo del suo
esposto la convenuta ha censurato l’assunto pretorile secondo cui essa poteva in
generale essere resa responsabile per i danni che erano stati arrecati
nell’ente locato dal signor L__________. La censura dev’essere disattesa.
8.1
La convenuta ha dapprima
contestato l’esistenza dei danni, rilevando come a suo tempo non fosse stato
effettuato un dettagliato protocollo d’entrata. A parte il fatto che la
circostanza è stata evocata per la prima volta solo in questa sede e non potrebbe
quindi essere considerata (art. 317 cpv. 1 CPC), si osserva che la convenuta
stessa ha poi dato atto che il protocollo d’entrata era stato effettivamente sottoscritto
il 29 gennaio 2013 dal solito signor L__________ (il cui operato, come detto,
era poi stato ratificato dalla convenuta) e che nello stesso, alla posizione “
stato
dei locali
”, era stato indicato che “
i locali dello stabile vengono
consegnati oggi stesso in stato idoneo all’uso familiare cui sono adibiti. La
pulizia è stata eseguita in modo completo, pavimenti e finestre compresi, per
tutti i locali
” (cfr. verbale di consegna allegato al doc. A inc. UC). È
incontestabile che un tale protocollo d’entrata adempie i requisiti di legge.
8.2
La convenuta ha in seguito rimproverato
al Pretore di aver preso in considerazione per il calcolo del danno unicamente
dei preventivi degli artigiani, oltretutto palesemente “
gonfiati
”. Sennonché
la dottrina e la giurisprudenza hanno già avuto modo di stabilire che il risarcimento
dei danni è dovuto anche nel caso in cui le riparazioni risultanti dalle
offerte degli artigiani non vengano poi eseguite (
Lachat
, Le bail à loyer, p. 812 n. 63;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 107 ad art.
267 CO;
Oftinger/Stark
,
Schweizerisches Haftpflichtrecht - Allgemeiner Teil, 5ª ed., Vol. I/1, p. 369; TF
25 giugno 2015 4A_61/2015 consid. 4.2; DB 1998 N. 12) e che un preventivo in quanto
tale può senz’altro essere posto alla base del calcolo del danno (
Brehm
, Berner Kommentar, 4ª ed., n. 24
ad art. 42 CO; TF 25 giugno 2015 4A_61/2015 consid. 4.2). Per il resto, la
convenuta non ha indicato, né tanto meno provato, le eventuali circostanze tali
da far ritenere che i preventivi versati agli atti potessero essere stati “
gonfiati
”:
dalla controfferta da lei qui evocata (doc. L prodotto solo con l’allegato
conclusionale), fatta allestire da una ditta italiana (come tale notoriamente
più a buon mercato) che per altro ha ammesso nel documento di non aver nemmeno
effettuato un sopralluogo dell’ente locato, si evince anzi che la spesa
preventivata per i lavori di pulizia nel doc. D inc. UC, sia pure superiore,
non era però esorbitante (siccome di fr. 2'800.- a fronte della controfferta di
€ 1'800.- + IVA) e lo stesso valeva per la spesa preventivata per il lavaggio
della moquette nel doc. F inc. UC (siccome di fr. 650.- a fronte della controfferta
di € 250.- + IVA); i lavori preventivati per il giardino nel doc. E inc. UC (relativo
a “
taglio erba, potatura arbusti vari, pulizia palme, pulizia generale
giardino, sgombero materiale vegetale
”, per complessivi fr. 4'644.-) erano
invece di gran lunga più estesi di quelli indicati nella controfferta di cui al
doc. L prodotto con l’allegato conclusionale (“
rastrellatura giardino con
rimozione foglie, pulizia vialetti
” ma senza nemmeno lo sgombero del materiale,
per complessivi € 900.- + IVA); le altre opere preventivate nei doc. F inc. UC
e H inc. UC non sono per contro state neppure oggetto di una controfferta.
8.3
La convenuta ha pure
lamentato il fatto che il Pretore nel suo giudizio non abbia considerato la
durata di vita dei vari oggetti danneggiati, a suo dire “
in gran parte
sicuramente già terminata
”. La censura, riferita verosimilmente alla
pretesa di fr. 7'691.- per la riparazione di un mobile della cucina, per la
lamatura e rilaccatura del parquet e il lavaggio della moquette nonché a quella
di fr. 382.75 per la riparazione di una presa TV, non può essere accolta: la
convenuta non ha in effetti allegato e dimostrato, né in prima né in seconda
sede, quando gli oggetti così danneggiati sarebbero stati posati nell’ente
locato, non bastando al proposito la generica indicazione secondo cui la
villetta sarebbe “
molto vecchia
”; e nemmeno ha precisato quali oggetti
sarebbero giunti alla scadenza della loro durata di vita, rispettivamente quale
sarebbe stato il loro valore iniziale. Oltretutto, avendo evocato quella obiezione
unicamente con l’allegato conclusionale, ha di fatto impedito alla controparte
di allegare e se del caso provare il contrario.
9.
La convenuta ha censurato
anche alcune delle considerazioni particolari che avevano indotto il Pretore ad
ammettere in larga misura le singole pretese risarcitorie avanzate nei suoi
confronti.
9.1
Essa, con riferimento alla
pretesa di 2'800.- per le spese di pulizia, ha rimproverato al Pretore di aver
ritenuto che nel protocollo d’entrata del 29 gennaio 2013 fosse stato indicato,
come del resto ricordato dal teste arch. A__________ __________, che “
la
pulizia è stata eseguita in modo completo, pavimenti e finestre compresi, per
tutti i locali
”, quando invece a suo dire il sopralluogo sarebbe avvenuto
il 18 dicembre 2012. Il rilievo è infondato. Pur essendo vero che le parti avevano
potuto prendere visione dell’ente locato già il 18 dicembre 2012 (come risulta
dal doc. A prodotto solo con l’allegato conclusionale), è in effetti
incontestabile che il 29 gennaio 2013, al momento della firma del contratto,
esse hanno pure sottoscritto il verbale di consegna riportante l’indicazione
sopra menzionata (cfr. verbale di consegna allegato al doc. A inc. UC) e la
circostanza non può certo essere considerata smentita dal fatto che il fantomatico
signor L__________, in un e-mail (doc. A prodotto solo in sede conclusionale)
inviato alla convenuta quando la causa era già stata avviata, abbia dichiarato,
senza delazione di giuramento, di non aver invece visionato l’ente locato al
momento della firma del contratto. Stando così le cose non occorre esaminare se
l’arch. A__________ __________, che aveva confermato la circostanza, avesse
eventualmente reso una falsa testimonianza.
9.2
La convenuta, per quanto
riguarda la pretesa di fr. 4'644.- per le spese da giardiniere, si è limitata a
rimproverare al Pretore di aver ritenuto che il sopralluogo sarebbe avvenuto il
18 dicembre 2012 ed a considerare eccessivo l’importo preventivato nel doc. E
inc. UC. La prima parte della censura può essere evasa rinviando a quanto si è appena
detto con riferimento alle spese di pulizia (consid. 9.1), mentre la seconda parte
va a sua volta respinta per le ragioni già esposte al consid. 8.2.
9.3
Quanto alla pretesa di fr.
7'691.- per le opere da falegname, la convenuta ha ribadito che il protocollo
di consegna, per altro allestito per lei da una persona non autorizzata, non
era sufficiente a dimostrare che un mobile della cucina, il parquet e la moquette
non fossero a suo tempo in buono stato. La censura è già stata evasa al consid.
8.1, a cui si rinvia.
9.4
Analoghe considerazioni
possono essere fatte con riferimento alla spesa di fr. 382.75 preventivata per
la riparazione della presa TV, aggiungendo che nessuna norma imponeva di
eseguire la relativa riparazione (cfr. consid. 8.2).
10.
La convenuta non può essere
seguita nemmeno laddove ha contestato di essere tenuta a risarcire all’attrice
l’importo di
fr. 3'000.- relativo alla pigione per il mese di giugno 2013.
Nella sua decisione il
Pretore ha rilevato che l’attrice non aveva provato di aver svolto, dopo la
notifica della disdetta straordinaria del contratto per il 31 maggio 2013,
ricerche infruttuose per trovare un altro conduttore e che essa non aveva dunque
fatto fronte all’obbligo di ridurre il danno, ma ha comunque ritenuto equo
riconoscerle il risarcimento pari a un mese di pigione (giugno 2013),
corrispondente al mese in cui erano stati effettuati i lavori di ripristino dei
danni riscontrati nell’ente locato.
In questa sede la convenuta ha
contestato, invero a ragione, l’accertamento pretorile secondo cui nel giugno
2013 l’attrice aveva provveduto ad effettuare i lavori di ripristino
preventivati: nulla agli atti prova in effetti che gli stessi siano stati eseguiti
e tanto meno in quel periodo (gran parte dei preventivi e meglio quelli di cui
ai doc. D inc. UC, F inc. UC e H inc. UC recano oltretutto la data del 26
giugno, del 25 giugno rispettivamente del 27 giugno 2013). Sennonché, ciò non è
ancora sufficiente per respingere la pretesa riconosciuta dal giudice di prime
cure.
In effetti, a fronte della
sporcizia dell’ente locato e dei danni riscontrati nello stesso non si poteva ragionevolmente
rimproverare all’attrice di non aver trovato un nuovo conduttore già immediatamente
a far tempo dal giugno 2013, essendo da una parte incontestabile che l’ente
locato, nello stato in cui versava, non era a quel momento idoneo ad essere
visionato da potenziali interessati e potendosi dall’altra ritenere senza
cadere nell’arbitrio che il periodo di un mese fosse il tempo minimo per
organizzare ed eseguire i lavori di ripristino. La soluzione adottata dal
Pretore di obbligare la convenuta a risarcire la mensilità di giugno 2013, per
altro già assai vantaggiosa per quest’ultima, resiste pertanto alle critiche
d’appello.
11.
Ne discende l’integrale reiezione
del gravame.
Le spese processuali e le
ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore
litigioso di fr. 18'517.75, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la
TG
decide:
I.
L’appello
29 maggio 2015
di AP 1
è respinto
.
II.
Le
spese processuali di fr. 1’500.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà
alla controparte fr. 1'500.- per ripetibili di appello.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in
materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in
materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).