ti_gerichte · 12.1996.11 · 1996-03-11 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.03.1996 12.1996.11

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00011
Lugano
11 marzo 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa a procedura sommaria
di sfratto dei conduttori (inc. no. 284/95)
della Pretura del distretto di Bellinzona, dipendente
da istanza 13 dicembre 1995 di
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
che il pretore ha
accolto con decisione 9 gennaio 1996;
appellante
la convenuta con atto 19 gennaio 1996, chiedente, in riforma della decisione
impugnata
-    in via principale:
l’accertamento della nullità del decreto di sfratto
-    in
via subordinata: l’annullamento del decreto di sfratto e della precedente
disdetta del contratto di locazione
-    in
via ancora più subordinata: l’annullamento del decreto di sfratto e il rinvio
della causa al Pretore di Bellinzona perché decida sulla validità della
disdetta;
lette le
osservazioni all’appello 14 febbraio 1996 __________
considera
in fatto e in
diritto
1.
Le
parti erano legate da due contratti di locazione per due uffici, situati al
primo piano dello stabile denominato __________ a __________.
L’istanza
di sfratto 13 dicembre 1995 è fondata sulla mora, intervenuta il 1. ottobre,
nel pagamento dell’ultimo canone trimestrale dell’anno, sul decorso infruttuoso
del termine di trenta giorni per il pagamento posticipato della somma insoluta
e sull’ avvenuta disdetta della locazione, effettuata dalla locatrice il 7
novembre successivo, a valere per il 31 dicembre 1995.
Al
contraddittorio indetto dal giudice la convenuta non si è presentata. Il
pretore ha deciso lo sfratto, precisando che esso era immediatamente
eseguibile.
2.
L’appellante
dà atto della sua ingiustificata contumacia dalla procedura di sfratto e
dell’ormai avvenuto sgombero dei vani oggetto della locazione. Rinuncia quindi
a chiedere che all'impugnazione venga accordato effetto sospensivo.
Eccepisce
tuttavia di aver proposto - già in data 7 dicembre 1995 - un’istanza di
annullamento della disdetta al competente Ufficio di conciliazione, fondata
sostanzialmente sul mancato rispetto della procedura da parte della locatrice,
ossia per averle notificato la disdetta della locazione ben prima della
decorrenza del termine di trenta giorni, intimatole per il pagamento della
somma insoluta secondo contratto. Considera pertanto nullo il decreto di
sfratto poiché emanato quando ancora l’Ufficio di conciliazione non si era
espresso sulla pretesa nullità della disdetta, tenuto conto pure della
circostanza che la legge attribuisce al giudice dello sfratto la competenza di
decidere contestualmente ogni vertenza connessa con la fattispecie, di per sé
rientrante nei compiti di altra autorità giudiziaria.
Contesta
altresì l’immediata esecutività del decreto di sfratto.
3.
Con
le osservazioni all’appello __________ ricorda la giurisprudenza federale che
considera non nulla, ma annullabile la disdetta intimata prima della decorrenza
del termine di trenta giorni, annullabilità che controparte avrebbe potuto
eccepire - ma non l’ha fatto - davanti al primo giudice.
Relativamente
all’ esecuzione effettiva dello sfratto, informa che le parti hanno concluso
una transazione valida anche per ogni conseguenza derivante dall’eventuale
annullamento del decreto di sfratto.
4.
La
circostanza per cui i locali già oggetto della locazione sono di fatto stati
sgomberati prima dell ‘introduzione dell’appello, induce a verificare la
proponibilità dell’ atto ricorsuale.
La
legittimazione ad appellare dipende sia dalla posizione processuale
dell’appellante, sia dall’ esistenza di un gravame, formale o sostanziale che
sia: in altre parole, chi pretende di ottenere la riforma di una sentenza di
primo grado deve aver subito un pregiudizio dalla decisione contestata (
Anastasi
L.,
Il sistema dei mezzi d‘impugnazione del CPC, tesi Zurigo 1981, p. 129).
Trattandosi di un presupposto processuale specifico dell’impugnazione, la
questione dev’essere esaminata d’ufficio.
In
materia di sfratto dei conduttori è indiscutibile il principio dell’appellabilità
del decreto di sfratto (art. 508 cpv. 2 CPC). D’altra parte, è notoria la
giurisprudenza, secondo cui sarà respinta un‘ istanza di sfratto poiché priva d’
oggetto, quando l’ente locato non dovesse essere già più occupato al momento dell’
introduzione del processo. Lo stesso ragionamento non può valere tuttavia per
l’appello: infatti, mentre la liberazione dei vani precedente lo sfratto lascia
presumere la formale acquiescenza del conduttore o del comodatario, lo sgombero
dei vani successivo allo sfratto avviene in seguito all’ordine dell’autorità
giudiziaria. Per evitare le conseguenze negative del decreto di sfratto è data
possibilità alla parte soccombente di interporre appello: nella pratica questo
diritto dovrà venir esercitato immediatamente, ossia prima che l’istante chieda
l‘intervento della forza pubblica, e contestualmente dovrà essere postulato
l’effetto sospensivo (art. 508 cpv. 2 seconda frase CPC). Nelle more di questi
atti giudiziari non è tuttavia sempre evitabile l’attuazione dello sgombero
forzato: questa situazione di fatto non può però svuotare di ogni significato
la norma che prevede l’appellabilità della decisione sullo sfratto, già perché
tale diritto non è offerto soltanto all’istante in caso di reiezione della sua
domanda, ma anche alla controparte. Il fatto poi che la legge esplicitamente
non conferisca all’appello effetto sospensivo, ossia che - in pratica -
permetta l’ attuazione dello sfratto a dispetto dell’ introduzione
dell’impugnativa, lascia intendere la volontà del legislatore di garantirne,
per principio, la proponibilità.
Nel
caso concreto, a prescindere da eventuali avvenute pattuizioni sulle
conseguenze economiche dello sfratto, i presupposti processuali per la
presentazione dell’ appello esistono: in particolare, lo sgombero forzato di un
immobile locato costituisce di per sé, per chi lo deve subire, un pregiudizio
che corrisponde alla perdita del diritto contrattuale all’occupa-zione dei
vani.
5.
Ai
sensi dell’ art. 506 CPC il giudice ordina lo sfratto, non avvenendo la
riconsegna spontanea della cosa locata, affittata o data in comodato, nel caso
in cui il contratto corrispondente viene meno (“ in caso di cessata locazione,
ecc.”).
Costituiscono
pertanto presupposti sostanziali -che il giudice esamina d’ ufficio- la
circostanza dell’inesistenza di una causa giuridica valida per l’occupazione
del bene, nonché la mancata riconsegna del bene locato.
Ripetutamente
questa Camera ha respinto istanze di sfratto premature, ossia proposte al
giudice quando ancora sussisteva il rapporto contrattuale di base, ossia quando
il termine per la riconsegna del bene non era ancora decorso (
II CCA
9.3.1994 in re S. c. C.;
II CCA
9.6.1995 in re De C. c. D.;
II CCA
15.11.1995
in re V.d. B. c. M.).
Nella
fattispecie l’istante ha chiesto lo sfratto in data 13 dicembre 1995, mentre la
disdetta da lei intimata alla conduttrice prevedeva effetto a decorrere dal 31
dicembre 1995: già per questo fatto l’istanza di sfratto sarebbe dovuta essere
respinta dal pretore.
6.
V’è
poi da chiedersi quali dovrebbero essere le conseguenze dell’agire dell’istante
che, fissato alla controparte un termine di trenta giorni per il pagamento
della somma insoluta, in conformità con l’ art. 257d cpv. 1 CO, non ha poi
atteso che decorresse l’intero termine assegnato, ma già dopo pochi giorni ha
disdetto il contratto di locazione per la fine del mese successivo. In altre
parole __________, agendo in questo modo già il 7 novembre 1995, non ha avuto
la prova che controparte non avrebbe pagato nel termine successivo previsto dall’art.
257d cpv. 2 CO.
In
sostanza ci si trova confrontati con una disdetta prematura, ossia intimata al
conduttore da un locatore privo del diritto previsto dalla norma in esame (cfr.
Higi P
., Comm. di Zurigo, 1994, art. 257d CO, n. 47). Una recente verifica giurispru-denziale
su questo tema controverso porta a concludere che, nella fattispecie, la
disdetta non è atto annullabile, ma inefficace (cfr.
Higi
, op. cit.,
ibidem;
DTF
121 III 159 segg.): ciò comporta che essa non è suscettibile
di verifica da parte dell’ufficio di conciliazione, nell’ambito della procedura
prevista dall’ art. 273 cpv. 1 CO.
Nel
caso concreto, l’assenza della parte convenuta dal contraddittorio indetto dal
giudice dello sfratto e la conseguente mancata eccezione dell’avvenuta
contestazione della disdetta (prematura ) davanti al competente ufficio di
conciliazione, non assumono il significato attribuito loro dalla società
procedente (cfr.
DTF
cit., p. 161). Anzi, a dipendenza della carenza del
presupposto sostanziale di una disdetta efficace della locazione, il primo
giudice avrebbe avuto un motivo in più per respingere l’ istanza di sfratto.
Poiché una disdetta inefficace non è sanabile e non ha effetto nei confronti di
nessuno, s’impone che il giudice, pregiudizialmente e d’ ufficio, ne verifichi
i presupposti (
Higi P
., Mietvertragskündigung - nichtig, ungültig oder gültig
und anfechtbar ? in
SJZ
1995, p. 227).
7.
A
dipendenza dell'esito dell'appello non torna conto affrontare l'ulteriore
censura relativa ai tempi d'esecuzione dello sfratto.
La
precisazione espressa dal pretore nel caso concreto, ossia che il decreto di
sfratto è esecutivo e immediatamente eseguibile, corrisponde sostanzialmente al
principio secondo cui il ricorso contro simile decisione, di per sé, non ha
effetto sospensivo (art. 508 cpv. 2 CPC). Il pretore avrebbe tuttavia potuto
attenersi alla dottrina che indica di accordare all'inquilino un "termine
strettamente indispensabile sul piano umanitario e pratico" (
Droit du bail
,
n. 3/1991 n. 29). Di più al giudice dello sfratto non si può chiedere: è invece
semmai l'autorità d'esecuzione del relativo decreto che può -a determinate
condizioni- concedere eccezionalmente un termine di moratoria di breve durata.
8.
I
documenti prodotti dalle parti in sede d’ appello non possono essere tenuti in
considerazione, ostandovi l’art. 321 CPC.
A
dipendenza dell’accoglimento dell’ appello, la parte soccombente deve
sopportare gli oneri processuali e il pagamento delle indennità ripetibili
previsti dalla legge.
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 147
segg. CPC, la LTG e la TOA
pronuncia
I.
L’appello
19 gennaio 1996 __________ è accolto.
Di
conseguenza la sentenza 9 gennaio 1996 del Pretore di Bellinzona è così
riformata:
1.
L’istanza di sfratto 13 dicembre 1995
__________, è respinta.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 80.- più le spese, da anticiparsi dalla parte
richiedente, restano a suo carico.
II.
Le
spese e la tassa di giustizia della sede d’appello, per complessivi fr. 400.-,
anticipati dall’appellante, sono poste a carico di __________ che verserà alla
controparte la somma di fr. 400.- a titolo di indennità ripetibili.
III.
Intimazione:    -    __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario