ti_gerichte · 80.2017.265 · 2017-10-04 · it
Reddito dellattività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, acquisto di una casa e rivendita dopo otto mesi, finanziamento di terzi, partecipazione di un comproprietario

Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, acquisto di una casa e rivendita dopo otto mesi, finanziamento di terzi, partecipazione di un comproprietario

Tessin Camera di diritto tributario 02.03.2018 80.2017.265
Tessin Camera di diritto tributario 02.03.2018 80.2017.265
Ticino Camera di diritto tributario 02.03.2018 80.2017.265

Incarto n.
80.2017.265
Lugano
2 marzo 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretari
a
Mara
Regazzoni
parti
RI 1
RI 2
entrambi
rappr. da RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 6 novembre 2017 contro la decisione del 4 ottobre 2017 in materia di IFD
2010.
Fatti
A.
In data 7 maggio 2009
RI 1 e __________, __________, acquistavano in comproprietà il fondo nr. 620
RFD di __________ nella misura rispettivamente di ¼ e di ¾.
Il 12 gennaio 2010 il
fondo veniva venduto a __________ e __________.
B.
Con decisione di tassazione
29 febbraio 2012, in materia di imposta federale diretta 2010, l’Ufficio di
tassazione di __________ aggiungeva ai redditi dichiarati da RA 1 e __________
fr. 211'492.-- a titolo di “reddito attività indipendente accessoria contribuente”.
A spiegazione di tale ulteriore reddito l’erario precisava “aggiunta o
rettifica del reddito derivante dal commercio professionale di immobili”.
C.
Con reclamo 28 marzo
2012 i contribuenti contestavano la decisione di tassazione relativamente
all’aggiunta del reddito di fr. 211'492.--  dalla vendita del fondo nr. __________
RFD di __________, qualificato dall’UT quale commercio a titolo professionale
d’immobili.
Gli insorgenti
obbiettavano che l’acquisto del fondo era avvenuto a titolo privato, e ciò era
reso evidente dal fatto che per tale operazione RI 1 aveva utilizzato
esclusivamente sostanza privata.
A seguito delle
ristrutturazioni concordate con __________, sarebbe stata costituita una PPP;
un appartamento (il più piccolo) sarebbe stato destinato al figlio, in procinto
di rientrare in Ticino. La scelta di vendere il fondo, a distanza di poco
tempo, era stata dettata unicamente da divergenze con l’altro comproprietario.
I ricorrenti aggiungevano
infine che RI 1 non aveva mai esercitato attività accessorie in campo
immobiliare, e ciò era dimostrato dal fatto che negli ultimi trent’anni egli
aveva acquistato solo altri due immobili, e di questi solo uno, dopo averlo
utilizzato come sede della propria attività per vent’anni, era stato venduto.
D.
Con decisione
su reclamo 4/5 ottobre 2017 l’Autorità fiscale respingeva il reclamo con la
seguente motivazione:
…preso atto delle osservazioni esposte con
reclamo dai contribuenti, richiamata la giurisprudenza in materia di esercizio
d’attività indipendente (TF 2C 288/2015 del 7.6.2015), per la quale la nozione
di attività indipendente è da interpretarsi in modo ampio dovendosi considerare
quali utili in capitale esenti da imposta sul reddito solo quegli utili
ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel quadro della semplice
amministrazione della sua sostanza privata in relazione alle circostanze
concrete, nella particolare casistica del commercio d’immobili la stessa
giurisprudenza ha individuato una serie di indizi atti a qualificare il reddito
conseguito (…); nella fattispecie in oggetto lo svolgimento dell’operazione di
compravendita è avvenuto attraverso la partecipazione ad una società di persone
mettendo in comune mezzi (garanzie bancarie) da una parte e conoscenze professionali
dall’altra, eccedendo la mera amministrazione del patrimonio privato come
peraltro statuito in sede di ricorso per l’altro comproprietario,
abbondanzialmente nel caso anche il modo di finanziamento dell’operazione
(tramite accensione di importante mutuo ipotecario) e il breve lasso di tempo
intercorso tra acquisto e vendita del bene portano a concludere alla qualifica
di reddito da attività indipendente del provento dell’operazione immobiliare
.
E.
In data
6/7 novembre 2017 RI 1 e la RI 2 presentano tempestivo ricorso avverso la decisione
del 4/5 ottobre 2017. I ricorrenti ribadiscono quanto esposto in sede di
reclamo, in particolare che “non vi era intenzione di eseguire un’operazione
immobiliare a carattere speculativo, ovvero allo scopo di perseguire il conseguimento
di un profitto, né al momento dell’acquisto, né al momento della vendita”. In
particolare spiegano che si erano interessati all’immobile per il figlio, in
procinto di rientrare definitivamente in Ticino. L’immobile era composto da due
appartamenti, uno dei quali occupato da __________, cliente di RI 1; la possibilità
di acquistare in comproprietà la villa gli era parsa un’occasione propizia: a
seguito dei lavori necessari sarebbe stata divisa in due PPP, di cui la più
piccola sarebbe stata messa a disposizione del figlio.
Tuttavia
nel
corso dei lavori sono subentrate divergenze tra RI 1 e __________ che hanno
reso la comproprietà intollerabile, ed è questo il motivo che ha spinto i
comproprietari a vendere l’immobile, e non invece la volontà di realizzare un
profitto.
Infine,
richiamando la dottrina, il ricorrente osserva che
l’importanza
dell’utile conseguito non costituisce indizio a favore dell’attività
lucrativa indipendente
.
F.
Con scritto del 15
novembre 2017 l’UT, richiamata la più recente giurisprudenza in materia di
commercio professionale d’immobili ed in particolare la sentenza relativa al
socio del contribuente nella medesima operazione immobiliare, propone che il
ricorso venga respinto.
Diritto
1.
1.1.
Secondo l’art. 18 cpv.
1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa
commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera
professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi sulla
portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza
cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una
sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da
commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II
113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p.
385).
L’Alta Corte ha posto
l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità
dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il principio dell’imposizione
del reddito netto complessivo. Esenti sono invece, secondo l’art. 16 cpv. 3
LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella realizzazione di sostanza privata”:
la legge si limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte
loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili
più importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente
ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il
Tribunale federale, anche utili provenienti da un’attività che oltrepassa la
mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività
lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività
costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata
nella forma di una vera e propria impresa.
Ne consegue che
l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale
che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza
una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro,
oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna
fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18
LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice
amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va poi ricordato che
secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio
professionale di immobili non appena il contribuente svolga un’attività che
eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare
alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un
profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr.
anche Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di
tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo
professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre
1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei
giuristi, Lugano 1989, pag. 14; Soldini, Il commercio professionale di immobili
alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della
nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In particolare, sono a
tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere
(sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del
possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale
del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali
proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di
notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni
immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008; TF 2A.37/2004 del
25.3.2004 consid. 2.1.). Nel medesimo contesto, va anche menzionato l’uso effettivo
di un bene e il motivo della sua alienazione (sentenze 2C_228/2015 del 7 giugno
2016 consid. 6.3 e giurisprudenza ivi citata).
Ognuno di questi
indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere di
concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai sensi
dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto
modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete
del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività
lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto
(StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è che questi
sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in
relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti
dalla prassi del Tribu-nale federale (Reich, in Zweifel/Athanas [a cura di],
Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/2a, 2ª ediz., Basilea 2008,
n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi
sur l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit
fiscal suisse, 3ª ediz., Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente
sottolinea in particolare come la delimitazione tra attività indipendente (che
comprende sia il commercio professionale nel senso stretto che tutte le attività
“quasi professionali”, meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione
del patrimonio privato sia diventata vieppiù problematica (Noël, op. cit., n.
19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva
le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti,
che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività
lucrativa indipendente (Reich, op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
La questione a sapere
se una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili,
mera amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione
immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle
circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione
esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al
momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., p.
9). Così un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 p.
358).
1.4.
Il Tribunale federale
ha ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può
costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di
realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113,
ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385; cfr. anche Noël, op. cit. ad art. 18 n.18).
2.
I fatti determinanti
per il caso in disamina sono i seguenti:
·
con rogito notarile del 6 aprile 2009 (istanza di iscrizione di
compravendita del 6 maggio 2009) __________ ha venduto il mapp. 620 RFD di __________
a RI 1 (in ragione di ¼) e ad Armando Simonelli (in ragione di ¾) al prezzo
di fr. 1'800'000.--;
·
l’acquisto del mapp. __________ RFD di __________ è stato
integralmente finanziato mediante credito erogato dalla __________ di pari
valore di acquisto. A garanzia del medesimo sono stati costituiti in pegno
averi e depositi di pertinenza del ricorrente;
·
con rogito notarile 17 dicembre 2009 (istanza di iscrizione
della compravendita dell’11/12 gennaio 2010) RI 1 e __________ hanno venduto
il mapp. 620 RFD __________ a __________ e __________ al prezzo di fr.
2'900'000.--;
3.
3.1.
Nel caso concreto vi è una
serie di indizi che a giudizio di questa Camera fondano l’esistenza di un
commercio a titolo professionale d’immobili imponibile fiscalmente.
a. Brevità della
durata del possesso dell’immobile
Nel caso di specie la
durata del possesso è stata molto breve: di appena 8 mesi e di 5 giorni.
b. Uso di notevoli
crediti
L’acquisto del mapp. __________
RFD __________ è stato interamente finanziato tramite credito ipotecario
erogato da __________, come risulta dai documenti allegati al reclamo avverso
la decisione di tassazione 2010.
A tale riguardo, nella
sentenza del 28 marzo 2017 (n. 2C_1007/2016, con riferimenti a giurisprudenza),
il Tribunale federale ha sottolineato che, quando un contribuente si lancia in un'operazione
immobiliare indicando di acquistare un immobile per farne il proprio domicilio
principale, ma risulta poi essere finanziato a titolo (quasi) esclusivo da
terzi, non si reputa che egli stia gestendo il proprio patrimonio privato,
bensì che stia agendo nel quadro di un'operazione commerciale.
Il fatto che il ricorrente
intendesse destinare un appartamento ad abitazione del proprio figlio non
appare pertanto decisivo, alla luce dell’importanza del finanziamento bancario
ricevuto. Avendo impiegato, per l’acquisto, esclusivamente capitali di terzi,
il ricorrente e il suo socio non possono pretendere di aver proceduto a
“semplice amministrazione della sostanza privata”.
c. Partecipazione
ad una società di persone
Nel caso sottoposto a
disamina RI 1 e __________ hanno acquistato in comproprietà il mapp. __________
RFD di __________. RI 1 ha funto da garante per tutto il debito ipotecario
acceso presso la banca che ha erogato il credito per l’acquisto, consentendo
così ad __________ di divenire proprietario di ¾ dell’immobile.
d. Conoscenze
professionali proprie o di terzi
Come riconoscono anche i
contribuenti nel loro esposto ricorsuale, __________, socio di RI 1
nell’operazione immobiliare in analisi, è amministratore unico e azionista
unico di __________. Scopo di __________ (v. sito internet
www.zefix.ch
, consultato il 9 febbraio 2018), è
la prestazione di consulenza e lo svolgimento di ogni attività inerente le
pubbliche relazioni, il marketing e la pubblicità in ogni settore dell’attività
commerciale e privata. La società può occuparsi della promozione e della
vendita di merci e servizi, nonché acquistare partecipazioni e concedere finanziamenti.
La società può acquistare immobili all’estero.
Da ciò si evince come __________
sia attivo, per il tramite di __________, nell’ambito del commercio a titolo
professionale d’immobili. Ne consegue che RI 1 ha potuto beneficiare delle conoscenze
professionali del socio.
e. Uso effettivo
del bene
A titolo del tutto
abbondanziale, va osservato che nel breve lasso di tempo nel quale l’immobile è
stato di proprietà dei contribuenti, lo stesso non è stato utilizzato come
abitazione primaria.
3.2.
Si può quindi concludere
che, con l’operazione immobiliare in causa, RI 1 ha oltrepassato la mera
amministrazione del proprio patrimonio e ha sfruttato il mercato immobiliare
alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un
profitto. Il relativo provento deve pertanto essere considerato reddito
dell’attività lucrativa indipendente.
È vero, come osservato dai
contribuenti in sede di ricorso, che la dottrina sottolinea che l’importanza
dei guadagni conseguiti non deve in nessun caso costituire un indizio a favore
dell’attività lucrativa indipendente. Tuttavia, ciò non significa certamente
che un importante guadagno non possa essere qualificato reddito dell’attività
lucrativa indipendente, quando, come nel caso concreto, vi sono diversi indizi
di rilievo dell’esistenza di un’attività commerciale. Un indizio determinante,
nella fattispecie in esame, è rappresentato dalle modalità di finanziamento
dell’operazione.
4.
Il ricorso è
respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico degli insorgenti,
soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr. 1’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 1’100.–
sono a carico dei
ricorrenti.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-;
-;
-;
-.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: