ti_gerichte · 80.2025.113 ·  · it
Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, abitazione di vacanza, riferimento generico allaffitto di immobili simili e a siti internet, annullamento


Incarto n.80.2025.113

Lugano

20 ottobre 2025

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La Camera di diritto tributario del Tribunale
 d'appello

composta dai giudici

Andrea
 Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi,Ivano Ranzanici

segretaria

Mara
 Regazzoni

parti

RI
 1

RI
 2

contro

RS
 1

oggetto

ricorso
 del 10 maggio 2025 contro la decisione del 16 aprile 2025 in materia di IC
 2019.

Fatti

3.3.1.

Per
quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo
lart. 1 del decreto esecutivo del 7 dicembre 2022 concernente limposizione
delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2023, esso corrisponde al
valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima
posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde
mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri
elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore
di reddito determinato dallUfficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).

3.2.

In
una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in:
RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio
la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base
di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua
illegalità.

In
primo luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i
valori locativi sono accertati individualmente nella procedura di stima
ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima
ufficiale prevedesse espressamente laccertamento individuale non solo del
valore di stima in sé ma anche del valore locativo dellimmobile, come avviene,
per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla
decisione dellUfficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non
significa invece che essa accerti anche il valore locativo dellimmobile, ove
si pensi appena che lautorità di cosa giudicata non si estende in linea di
principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.

Daltra
parte, anche volendo sostenere che la decisione dellUfficio stima, nella
misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il
termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero
le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nellambito di una
procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione
dellimposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sullonere
probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova
dellinesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.
Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa leventuale esame dei reclami e dei
ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel
Canton Berna, in cui lautorità competente per laccertamento della stima
ufficiale, da una parte, e per la tassazione dellimposta sul reddito,
dallaltra, è sempre lautorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità
ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di
pertinenza dellUfficio stima, mentre laccertamento dellimposta sul reddito è
attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione
sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al
Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dellimposta sul
reddito è suscettibile di reclamo allUfficio di tassazione e di ricorso alla
Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un
reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata,
cioè una decisione in cui lautorità di stima indichi in quale modo ha
intrapreso laccertamento del valore locativo, in modo da consentire al
contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dellUfficio stima
si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di
capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere
ulteriori precisazioni.

A
titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in
merito alla circostanza che il valore di reddito  ma anche il 90% del valore
di reddito  accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale
corrisponda effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato
(cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo
2007).

3.3.

LAFC
ha emanato delle informazioni fiscali (edite dalla Conferenza svizzera delle
imposte) (stato attuale al mese di ottobre 2021,www.estv2.admin.ch/stp/ds/f-besteuerung-eigenmietwerte-de.pdf, sito visualizzato il 07.10.2025) proprio in
relazione allimposizione del valore locativo. In merito al calcolo del valore
locativo, nel documento si indica (a pagina 9, punto 4.1,Le principe du
loyer comparable) che i valori locativi sono generalmente calcolabili
grazie al metodo comparativo: e meglio il paragone con altri appartamenti
simili, ceduti in locazione. Il valore dellutilizzo proprio corrisponderà di
principio alla pigione che un terzo dovrebbe pagare nelle medesime circostanze
per un immobile della stessa natura e che presenti le medesime caratteristiche
(stessa situazione, medesima vetustà dellimmobile e numero di locali, nonché
disposizione e superficie).

-
municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
dappello

Il
presidente:                                                         La
segretaria: