ti_gerichte · 11.2015.14 · 2017-02-21 · it
Iscrizione nel registro fondiario di una convenzione aggiuntiva a una servitù

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 21.02.2017 11.2015.14
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 21.02.2017 11.2015.14
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 21.02.2017 11.2015.14

Incarto n.
11.2015.14
Lugano
21 febbraio 2017
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Grisanti
vicecancelliere:
Fasola
sedente per statuire nella causa
OA.2010.398
(iscrizione nel registro
fondiario) della Pre
tura del Distretto di
Lugano, sezione 2, promossa con petizione del
1° giugno 2010
da
e AP 1
(patrocinati dall'avv. PA 1)
contro
arch. AO 1
(patrocinato dall'avv. PA 2),
giudicando sull'appello
del 18 febbraio 2015 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa dal
Pretore il 30 dicembre 2014;
Ritenuto
in fatto:                A.
Nell'ambito di un progetto di
edificazione sulla loro particella n. 658 RFP di __________, AP 1 e AP 2,
comproprietari del fondo in ragione di un mezzo ciascuno, hanno stipulato il 12
gennaio 1998 con l'arch. AO 1, proprietario delle sovrastanti particelle n. 649
e 657, una convenzione per l'iscrizione di una servitù di limitazione d'altezza.
Il 19 gennaio 1998 è stata iscritta così nel registro fondiario in favore delle
particelle n. 649 e 657 una servitù “nel senso che sulla particella n. 658
di __________ non può essere edificato oltre la quota di 393.33 m s/m”. Con
riferimento a tale servitù i medesimi proprietari hanno sottoscritto, il 17 marzo
e il 28 aprile 1998, un ulteriore accordo in cui hanno stabilito che:
qualora
dovesse entrare in vigore una modifica del PR (piano regolatore) comunale di __________
che preveda un aumento dell'altezza massima delle costruzioni applicabile a
tutte le particelle n. 685 (
recte
: 658), 657, 649, i signori AP 1 o
futuri loro aventi diritto potranno chiedere la cancellazione della servitù.
L'architetto AO 1 si impegna,
in caso di alienazione dei suoi due fondi n. 649 e 657, a trasferire l'obbligo,
di cui alla presente convenzione, all'eventuale acquirente e di trapassare
questo impegno a ogni suo avente diritto.
In
seguito all'introduzione del registro fondiario definitivo nel Comune di __________,
nel marzo del 2000 la servitù è stata riportata sulla particella n. 678 RFD in
favore delle particelle n. 182 e 183 RFD. L'8 marzo 2006 quest'ultimo fondo è
stato acquistato dal Comune di __________, il quale vi ha costruito una strada.
B.
Accertato
il mancato trasferimento sulle particelle n. 182 e 183 RFD del­l'impegno assunto
da AO 1 nella convenzione aggiuntiva del 28 aprile 1998, AP 1 e AP 2 si sono
rivolti il 30 gennaio 2007 all'Ufficio del registro fondiario del Distretto di
Lugano per ottenere l'iscrizione di tale convenzione a complemento della
servitù di limitazione d'altezza. L'ufficiale del registro fondiario ha
rigettato la richiesta il 12 febbraio, il 6 luglio e il 13 agosto 2007,
rilevando – in sintesi – che la convenzione non era opponibile a terzi e che per
ottenerne l'iscrizione nel registro occorreva il consenso dei proprietari interessati.
Il Municipio di __________ ha rilasciato tale consenso il 20 agosto 2007 per la
particella n. 183 RFD, mentre AO 1 lo ha rifiutato il 6 febbraio 2009 per la
particella n. 182 RFD.
C.
Il
1° giugno 2010 AP 1 e AP 2 hanno convenuto AO 1 davanti al Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 2, postulando in via cautelare l'annotazione di
una restri­zione della facoltà di disporre sulla particella n. 182 di __________
e, nel merito, l'autorizzazione di far iscrivere nel registro fondiario la nota
convenzione aggiuntiva a complemento della servitù di limitazione d'altezza gravante
la particella n. 678. Con decreto cautelare emesso l'indomani senza contraddittorio
il Pretore ha disposto il provvedimento cautelare. All'udienza del 1° settembre
2010, indetta per il contraddittorio, AO 1 si è opposto alla restrizione della
facoltà di disporre.
D.
Nella
sua risposta di merito del 13 luglio 2012 AO 1 ha poi proposto di respingere la
petizione. Gli attori hanno replicato il 12 settembre 2012 e il convenuto ha
duplicato il 15 ottobre, ognuno rimanendo sulle proprie posizioni. L'udienza preli­minare
si è tenuta il 14 novembre 2012 e l'istruttoria è terminata il 22 maggio 2014.
Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni
scritte. Nei loro memoriali del 14 luglio 2014 esse hanno mantenuto il rispettivo
punto di vista. Statuendo il 30 dicembre 2014, il Pretore ha respinto la
petizione e posto le spese processuali di complessivi fr. 2000.– a carico degli
attori in solido, tenuti a rifondere al convenuto, sempre con vincolo di solidarietà,
fr. 3000.– per ripetibili.
E.
Contro
la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un
appello del 18 febbraio 2015 in cui chiedono di riformare la sentenza impugnata
nel senso di autorizzarli a far iscrivere nel registro fondiario la convenzione
aggiuntiva del 17 marzo e 28 aprile 1998 a complemento della servitù di limitazione
d'altezza gravante la loro particella n. 668 (
recte
: 678) in favore
della particella n. 182. Nelle sue osservazioni del 7 aprile 2015 AO 1 propone
di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:              1.
Alle
impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione
della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il
1° gennaio 2011 con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC ticinese
sono appellabili così entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1
CPC), premesso che – ove si diano controversie esclusivamente patrimoniali – il
valore litigioso raggiungesse fr. 10
000.– “secondo l'ultima conclusione
riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto
tale presupposto è dato,
il Pretore avendo
fissato tale valore in oltre fr. 30
000.– (sentenza
impugnata, pag. 2)
, cifra che non appare inverosimile e che non è
contestata dalle parti.
Quanto alla tempestività del
rimedio giuridico, la
decisione impugnata,
intimata il 16 gennaio 2015, è pervenuta al patrocinatore degli attori il 19
gennaio 2015
. Introdotto il
18
febbraio 2015, ultimo giorno utile, l'appello in esame è dunque ricevibile.
2.
Nella
sentenza impugnata il Pretore ha rilevato che la convenzio­ne aggiuntiva del 17
marzo e 28 aprile 1998 a complemento della servitù di limitazione d'altezza
comporta diritti e impegni di natura meramente obbligatoria, tant'è che non
prevede di essere riportata nel registro fondiario “a completazione del
documento
giustificativo della servitù di
limitazione di altezza iscritta il 19 gen
naio 1998”. L'accordo – egli ha
soggiunto – è vincolante quindi per le sole parti e una sua eventuale
violazione implica, se mai, una responsabilità del convenuto per il danno cagionato
agli attori. A mente del Pretore, il convenuto ha assunto unicamente l'obbligo
di far riprendere la convenzione dagli eventuali acquirenti dei fondi. Ciò
implicava tutt'al più il dovere di trasferire a titolo personale l'impegno
sgorgante dalla convenzione, ma non la costituzione di un'obbligazione
propter
rem
. Ad ogni buon conto – egli ha epilogato – gli stessi attori hanno
rinunciato a valersi della convenzione aggiuntiva già prima dell'avvio della
causa, allorché l'8 settembre 2004, sottoponendo al convenuto una nuova bozza
di accordo, hanno riconosciuto che la pattuizione del 17 marzo e 28 aprile
1998 “non ha alcun valore giuridico”.
3.
Riassunta la cronistoria
della vicenda, gli appellanti si soffermano sulla finalità della convenzione
aggiuntiva. Se – essi rilevano – la servitù di limitazione d'altezza era stata
iscritta nel gennaio del 1998 per far ritirare l'opposizione del convenuto alla
loro domanda di costruzione, l'accordo aggiuntivo rispondeva alla loro
preoccupazione di non subire danno ove il piano regolatore avesse permesso di
innalzare gli edifici su tutte le particelle in questione e avere reso così
inutile la restrizione a suo tempo pattuita. L'accordo, interpretato secon­do
il principio dell'affidamento, consentiva in tal modo, a determinate condizioni,
di far cancellare la servitù. Destituita di riscontri oggettivi sarebbe per
contro – a parere degli appellanti – la tesi del convenuto, stando alla quale
la convenzione concede “soltanto la possibilità di chiedergli un ripensamento sul
perdurare della servitù”.
L'argomentazione degli attori è
sostenibile. È senz'altro possibile infatti che la causale della pattuizione
aggiuntiva – come sottolineano gli appellanti con riferimento alla deposizione
dell'arch. __________, il quale aveva progettato la loro abitazione (verbale
del 23 ottobre 2013, pag. 1) – si riconducesse alla preoccupazione di risultare
danneggiati nel caso in cui fosse stato modificato il piano regolatore. Com'è
senz'altro possibile che l'accordo mirasse a istituire un vero e proprio obbligo,
il quale permettesse – a determinate condizioni – di far cancellare la servitù.
Se non che, così argomentando, gli appellanti non revocano in dubbio la conclusione
del Pretore secondo cui la convenzione aggiuntiva prevede diritti e doveri di
natura meramente obbligatoria, ma nessuna obbligazione
propter rem
che
permetta di ottenere la sua iscrizione nel registro fondiario. Al riguardo l'appello
cade dunque nel vuoto.
4.
Gli appellanti affermano che
le obiezioni del convenuto sulla natura puramente obbligatoria della
convenzione aggiuntiva e sul fatto che questa prevedesse già “un meccanismo a garanzia
delle parti con il trasferimento degli obblighi a(i) nuovi proprietari” decadono
di fronte alla mancata trasmissione degli impegni assunti da AO 1 al nuovo
proprietario della particella n. 183. Proprio perché ciò non è avvenuto – essi proseguono
– si impone un “metodo sostitutivo che non dipenda dalla dimostrata negligenza del
convenuto nel rispettare gli impegni sottoscritti”. Gli attori ritengono
altresì infondata l'ulteriore obiezione del convenuto, stando al quale essi avrebbero
partecipato all'atto di cessione senza nulla eccepire. Obiettano che l'operazione
era complessa e che essi potevano presumere il cedente avere informato il cessionario.
Ora, davanti all'autorità di ricorso un appellante deve spiegare perché gli
accertamenti del primo giudice siano erronei (art. 310 lett. b CPC), non perché
siano attendibili i fatti da lui allegati o quelli allegati dalla controparte. Gli
appellanti si distanziano da quanto ha accertato il Pretore, ma non sostanziano
perché tali accertamenti sarebbero contrari agli atti o alle risultanze istruttorie.
Formulato alla stregua di un atto processuale di prima sede, senza confronto
dialettico con la sentenza impugnata, in proposito l'appello sfugge finanche a ulteriore
disamina.
5.
Adducono gli attori che la
loro richiesta di giudizio costituisce la “contromisura” adeguata per
trasformare l'impegno formale assunto nella convenzione aggiuntiva (di
trapassare ai nuovi proprietari dei fondi gli obblighi assunti), del quale non
è stata rispettata la procedura che l'avrebbe reso opponibile a terzi, “in modo
da avere effetti oltre la cerchia delle parti”. Essi criticano l'opinione del
Pretore, secondo cui una violazione dell'obbligo contrattuale comporterebbe se
mai un risarcimento del danno, la prima opzione in ambito contrattuale
consistendo – essi oppongono – nell'esigere l'adempimento e non nell'accomodarsi
del surrogato consistente in una riparazione pecuniaria. Con la loro “azione esecutiva”
fondata sugli art. 665 e 731 cpv. 2 CC gli appellanti chiedono così che sia
garantita la possibilità, sancita nella convenzione aggiuntiva, di cancellare
la servitù e che la condizione risolutiva sia riportata nel registro
fondiario, a complemento dell'iscrizione esistente.
a)
La
causa promossa da AP 1 e AP 2 si configura come un'azione volta a ottenere
l'iscrizione nel registro
fondiario di una
condizione che permette di chiedere la radiazio­ne
di una servitù
gravante il loro immobile. Ciò posto, l'art. 665 cpv. 1 CC (applicabile per il
rinvio del­l'art. 731 cpv. 2 CC) prevede che il beneficiario di un titolo d'ac
quisto di una servitù o di una sua modifica dispone
di un'azione personale per far e
seguire l'iscrizione o, dandosi il
rifiuto di chi ha gravato il fondo, per far riconoscere giudizial­mente il proprio
diritto. L'azio­ne presuppone, evidentemente, l'esistenza di un valido titolo
giuridico (
I CCA,
sentenza
inc. 11.2012.12 del 28 luglio 2014, consid. 4 con riferimenti; v.
anche
Argul
in: Commentaire Romand,
Code civil II, Basilea 2016, n. 7 ad art. 731). Se non che, nella fattispecie la
convenzione aggiuntiva di cui si valgono gli attori vincola solo le parti che l'hanno
sottoscritta e non prevede un'obbligazione
propter rem
, correlata alla
titolarità di un diritto reale (
Steinauer
, Les droits réels, vol. I,
5ª edizio­ne, pag. 53 n. 53)
. A differenza di
quanto figura nella convenzione del 12 gennaio
1998 (doc. C),
in cui le parti dichiaravano che “questa limitazione d'altez­za
è da iscrivere a registro fondiario a spese del sig. AO 1, i sigg. AP 1 si impegnano
a firmare il documento in questione”, l'accordo aggiuntivo non prevede nulla di
simile.
Per
il resto non si riscontrano nella fattispecie indizi di segno contrario. Anzi,
come rileva il convenuto nelle osservazioni all'appello
(pag. 4),
se la convenzione aggiuntiva fosse stata davvero da
iscrivere nel registro fondiario, gli attori non avrebbero avuto motivo di imporgli
l'obbligo di trasmettere l'impegno a eventuali acquirenti dei fondi. Che la pattuizione
si riferisca a una servitù già iscritta e non a una nuova servitù nulla muta. Ne
discende che la conclusione del Pretore, il quale ha annesso mera valenza
obbligatoria alla facoltà degli attori (o di futuri aventi diritto) di chiedere
la cancellazione della servitù in caso di revisione del piano regolatore comunale
e all'impegno del convenuto di trasferire, in caso di alienazione dei suoi due fondi,
gli obblighi dell'accordo aggiuntivo a ogni eventuale acquirente, resiste alla
critica. A ragione il primo giudice ha ritenuto perciò che l'accordo non costituisce
un titolo per ottenere la postulata iscrizione nel registro fondiario.
b)
Gli
attori pretendono che all'impegno assunto dal convenuto nel citato accordo
aggiuntivo vadano attribuiti effetti “oltre la cerchia delle parti” per non
avere l'interessato “rispettato la procedura (di trasmissione)” che avrebbe
reso l'accordo opponibile a terzi. L'argomentazione non è condivisibile, giacché
un'obbligazione personale non può tramutarsi in obbligazione reale a titolo di
sanzione. La natura obbligatoria della convenzione aggiuntiva consente agli
attori, in concreto, di procedere nelle vie esecutive qualora il convenuto
alieni la particella n. 182 RFD senza avvertire il nuovo proprietario, così
come permette di chiedere il risarcimento del danno nel caso in cui sia troppo
tardi per procedere nelle vie esecutive (art. 97 cpv. 1 CO). Non abilita invece
a far iscrivere l'accordo nel registro fondiario contro la volontà del convenuto.
Che quest'ultimo abbia eventualmente espresso il proprio consenso verbale,
ammesso e non concesso che ciò bastasse per fondare un'obbligazione
propter
rem
, non è asserito nem­meno dagli appellanti. Anche su questo punto l'appello
si rivela così destinato all'insuccesso.
c)
Quanto
precede rende superfluo esaminare se, come soggiunge il Pretore, gli attori
avrebbero rinunciato a valersi della convenzione aggiuntiva già prima di
intentare causa, allorché l'8 settembre 2004, sottoponendo al convenuto una
nuova bozza di accordo, hanno riconosciuto che la pattuizione “non ha alcun
valore giuridico”. Rende superfluo altresì domandarsi se la condizione
risolutiva che permette di cancellare la servitù fosse iscrivibile come tale nel
registro fondiario (sul problema: RtiD I-2008 pag. 1034 consid. 7a con rinvii).
Per quanto attiene infine alla restrizione della facoltà di disporre tuttora
annotata, toccherà al convenuto attivarsi per chiederne la cancellazione al
momento in cui l'odierno processo sarà definito con sentenza passata in giudicato.
6.
Le spese dell'attuale
giudizio seguono il precetto della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli
appellanti rifonderanno inoltre al convenuto, che ha formulato osservazioni per
il tramite di un legale, un'adeguata indennità per ripetibili.
7.
Circa i rimedi esperibili
contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il
valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30
000.–
ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
1.  Nella misura in cui è
ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.  Le spese processuali di fr. 2500.–
sono poste a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte,
sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– complessivi per ripetibili.
3.  Notificazione a:
–
avv.;
–
avv..
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                 Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per
i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).