ti_gerichte · 80.2015.199 · 2015-08-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, provvigione, onere della prova, mancata produzione di contratto di mediazione e prove del versamento

Tessin Camera di diritto tributario 01.09.2016 80.2015.199
Tessin Camera di diritto tributario 01.09.2016 80.2015.199
Ticino Camera di diritto tributario 01.09.2016 80.2015.199

Incarto n.
80.2015.199
Lugano
1 settembre 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele
Guffi
segretaria
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
Contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 23 settembre 2015 contro la decisione del 26 agosto 2015 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
RI 1 e __________ __________,
il marito, e __________, __________ e __________, la moglie, del fondo base n. __________
RFD di __________, hanno concesso a __________ un diritto di compera su tutti
gli immobili in questione al prezzo di fr. 3'080'000.–.
Il diritto di compera è
stato esercitato da __________ e __________ ed il trapasso è stato iscritto a
Registro fondiario il 31 marzo 2014.
B.
Nella dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 6 ottobre 2014, i venditori
hanno indicato di aver conseguito un utile imponibile pari a CHF 282'669.–,
corrispondente ad un’imposta di CHF 16'960.15. Fra i costi hanno in particolar
modo fatto valere il pagamento di provvigioni pari a CHF 150'000.–, senza
tuttavia indicare il nome del preteso mediatore. Solo in data 25 novembre 2014
hanno prodotto una fattura della società __________ SA di __________ (GR).
C.
Con decisione del 26
novembre 2015, l’RS 1 ha notificato a RI 1 la dell’imposta sugli utili
immobiliari, relativa alla vendita delle sue quote di PPP. Dal valore di
alienazione di CHF 2'530'804.–, stabilito in proporzione al valore di stima dei
beni ceduti, l’autorità fiscale aveva dedotto il valore di acquisto (CHF
1'328’894.–), costi di costruzione e miglioria (CHF 277'269.–) e costi di
acquisto e vendita (CHF 75'880.–). Aveva per contro negato la deduzione della
provvigione, argomentando che “il venditore o il compratore non può… far valere
provvigioni versate a sé stesso per sforzi intrapresi personalmente per la
vendita dell’immobile”. L’utile imponibile era pertanto stabilito in CHF
848'761.– e l’imposta corrispondente in CHF 50'925.65 (aliquota d’imposta 6%).
E.
Il contribuente ha
interposto reclamo contro la suddetta decisione, in data 23 dicembre 2015,
sostenendo che l’autorità aveva a torto negato la deduzione della provvigione,
in quanto egli aveva fornito i documenti necessari a provare l’assenza di
identità tra committente e mediatore e che quindi “
né il venditore né
l’acquirente intendono far valere provvigioni versate a sé medesimi
”.
F.
Successivamente, con
scritto del 9 giugno 2015, il contribuente è stato convocato dall’autorità di
tassazione per un’audizione ed è stato contestualmente invitato a presentare il
contratto di mediazione stipulato con la __________ SA e le prove del pagamento
della provvigione.
Nel corso dell’udienza, tenutasi
il 26 giugno 2015, è stata modificata la suddivisione del valore di alienazione
fra il ricorrente e la moglie. L’autorità fiscale ha poi ribadito che “la
provvigione di fr. 150'000.– non può essere concessa in mancanza della comprova
del pagamento”.
Con lettera del 23 luglio 2015,
il reclamante ha comunicato all’Ufficio di tassazione di mantenere il reclamo,
essendo la provvigione stata effettivamente pagata.
G.
Con decisione del 26
agosto 2015, l’autorità di tassazione ha parzialmente accolto il reclamo,
riducendo il valore di alienazione a CHF 2'346'460.– e l’utile imponibile a CHF
668'009.–. Ha per contro confermato che non era deducibile la provvigione, per
il fatto che “
in mancanza di una comprova ineccepibile dell’avvenuto
pagamento e di un contratto di intermediazione immobiliare, nessun costo può
essere concesso a questo titolo
”.
H.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ripropone la richiesta di poter
dedurre la provvigione litigiosa, sottolineando di aver adempiuto alla richiesta
di fornitura dei documenti necessari a comprovare l’esistenza e il pagamento
della stessa ed aggiungendo che, da quanto gli risulta, “
al mediatore __________
SA è stato chiesto il pagamento dell’IVA sull’importo della provvigione precitata
”.
Postula pertanto
che il totale dell’utile imponibile sia stabilito in CHF 518'009 e la relativa
imposta dovuta in CHF 31'080.55.
Diritto
1
.   1.1.
L’imposta sugli utili
immobiliari ha come oggetto i guadagni ottenuti dal trasferimento di proprietà
di immobili o parti di esso, secondo il dettato dell’art. 123 LT.
Questo tributo rientra nella categoria delle imposte sul reddito, in
particolare è classificato quale imposta speciale poiché colpisce solo una
parte del reddito della persona assoggettata: gravando sull'immobile
trasferito, per il calcolo di questa imposta non entra in considerazione la
complessiva capacità contributiva del contribuente ed il tributo in esame si
configura conseguentemente come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari –
Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di
procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento,
dove quest'ultimo si ottiene sommando il valore di acquisto ed i costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Si configura una situazione particolare
laddove l'alienante sia stato proprietario dell'immobile per più di venti anni;
in tal caso, l’ art. 129 cpv. 2 LT illustra che egli può chiedere che il valore
di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data.
2.
2.1.
Deve anzitutto essere rilevata una particolarità della tassazione dell’utile
immobiliare contestata, che rende necessario l’annullamento della relativa
decisione.
La tassazione contestata
concerne la cessione di dodici quote di proprietà per piani, vendute
globalmente dal ricorrente insieme ad altre tre quote appartenenti a sua
moglie, con un unico atto e ad un prezzo globale. Al momento dell’acquisto da
parte dell’insorgente e della moglie, non era ancora stata costituita la
proprietà per piani, sicché l’acquisto concerneva ancora un unico immobile.
2.2.
Secondo l’art. 137 LT, se
un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato
separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore
commerciale dei singoli immobili. Nel campo di applicazione della norma in esame
rientrano tutti i casi che possono essere qualificati come “alienazioni
parziali”. Possono essere menzionate, in particolare, oltre al caso del
frazionamento di un fondo seguito dalla vendita delle singole parcelle,
l’alienazione di quote di un medesimo fondo (cessione di quote di comproprietà
o di proprietà per piani), di quote ideali di partecipazione a forme di
proprietà comune (comunioni ereditarie e, più in generale, indivisioni) o di
diritti di partecipazione a una società immobiliare nonché altre modalità di
alienazione, che la dottrina assimila ad alienazioni parziali, come l’aggravio
di un fondo mediante servitù di diritto privato o restrizioni imposte dal
diritto pubblico (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 308).
Per quanto attiene al
calcolo dell’utile immobiliare, la natura reale dell’imposta sugli utili
immobiliari comporta che ogni utile parziale sia tassato in modo distinto,
conformemente al principio dell’accertamento separato dell’utile. Il fatto che
le diverse parti vendute successivamente abbiano costituito originariamente
un’unità è irrilevante da un punto di vista fiscale, così come ininfluente è il
fatto che le diverse parti debbano essere vendute simultaneamente, come nella
fattispecie. In tutti i casi, al momento dell’alienazione, devono essere presi
in considerazione i costi di investimento e il valore di acquisto non
dell’intero fondo originario ma solo della singola parte trasferita (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 308-309).
2.3.
Ne consegue che le
decisioni impugnate devono essere annullate e gli atti devono essere rinviati
all’Ufficio di tassazione, perché emetta dodici distinte tassazioni per ognuna
delle dodici quote di proprietà per piani vendute dal ricorrente. A tal fine, il
valore di acquisto dovrà essere ripartito proporzionalmente al valore
commerciale dei singoli immobili.
Inoltre, anche il valore
di alienazione dovrà essere ripartito “proporzionalmente al valore commerciale
dei singoli immobili” (art. 136 cpv. 1 LT), siccome nell’atto pubblico è stato
pattuito un prezzo globale. Dagli atti risulta tuttavia che l’Ufficio di
tassazione aveva già incaricato l’Ufficio cantonale di stima di procedere ad accertare
il valore venale dei singoli oggetti al 31 marzo 2014. L’esito della stima è
servito per ripartire il valore di alienazione fra i coniugi. Gli stessi dati
possono essere ora impiegati ai fini della tassazione degli utili immobiliari
relativi alle singole quote condominiali.
3.
3.1.
L’annullamento della
decisione impugnata non impedisce che sia esaminata la questione sollevata con
il ricorso, cioè la mancata deduzione della provvigione che il ricorrente
avrebbe pagato ad una società per la mediazione prestata.
Nel caso in esame è
litigiosa l’esistenza stessa della provvigione dichiarata dal contribuente.
Egli sostiene infatti di averla sufficientemente comprovata, astenendosi così
dal presentare documenti supplementari richiestigli espressamente in occasione
della convocazione all’audizione (09.06.2015).
3.2.
Secondo l'art. 134 cpv. 1
LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi di acquisto
e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni
usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.
3.3.
Il Tribunale federale ha
stabilito che le condizioni, cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo
subordina il riconoscimento della deducibilità della provvigione pagata ad un
mediatore, sono conformi sia all’art. 12 della legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) sia alla
disciplina legislativa federale del contratto di mediazione. Si tratta dei requisiti
che seguono:
·
conclusione di un contratto di mediazione civilisticamente valido
secondo l’art. 412 CO;
·
conclusione del contratto con una terza persona;
·
attività di indicazione o di interposizione del mediatore, che
conduce alla conclusione d’un contratto di compravendita;
·
pagamento dell’onorario dovuto;
·
limitazione della deduzione della provvigione alla misura usuale.
Se tali condizioni non
sono adempiute, non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di un elemento che
riduce l’onere fiscale del contribuente, la prova è a suo carico (sentenza del
Tribunale federale del 28 marzo 2008 n. 2C_479/2007 consid. 2.2).
3.4.
Come già precedentemente
accennato, in occasione della convocazione all’audizione che si è tenuta il 26
giugno 2015, l’autorità di tassazione aveva inutilmente sollecitato il
ricorrente a presentare all’udienza:
·
contratto d’intermediazione immobiliare con la __________ SA;
·
giustificativo bancario o postale a comprova del pagamento della
provvigione;
·
nel caso in cui la provvigione fosse stata pagata in contanti, il
giustificativo bancario o postale relativo al prelevamento e all’addebito del
conto.
L’insorgente non ha dato
seguito a tale invito.
3.5.
Alla luce delle
considerazioni che precedono, la decisione impugnata appare ineccepibile.
In primo luogo, il
contribuente ha prodotto la fattura emessa dalla pretesa mediatrice non insieme
alla dichiarazione, nella quale neppure era indicato il nome del mediatore, ma
solo in un secondo tempo, quando ormai l’autorità di tassazione aveva adottato
la decisione di tassazione.
In ogni caso, la fattura in
questione è estremamente generica, non contenendo alcuna indicazione in merito
alle prestazioni che la società mediatrice avrebbe effettuato, in base al
contratto concluso con il ricorrente.
Nessun contratto di
mediazione è stato poi prodotto, nonostante sia stato ripetutamente richiesto
dall’autorità fiscale.
Ma soprattutto
l’insorgente non ha apportato alcuna prova dell’avvenuto versamento della
provvigione, che pure era stata più volte sollecitata dall’Ufficio di tassazione.
D’altronde, la pretesa
mediatrice, __________ SA, risulta occuparsi più di importazione ed
esportazione di alimentari che non di mediazioni immobiliari.
3.6.
In queste circostanze, le
argomentazioni proposte con il ricorso sono ben lungi dal giustificare la
deduzione dei costi litigiosi.
Che l’avvenuto pagamento
della provvigione risulti “dai documenti che sono stati prodotti all’Ufficio
circondariale di tassazione” è un’affermazione smentita dai fatti appena
ricordati.
Quanto alla circostanza
che al ricorrente “risulti” che la __________ SA abbia pagato l’IVA sulla
provvigione percepita, si tratta evidentemente di un’affermazione di scarso
rilievo. Oltre infatti a non essere minimamente comprovato l’assoggettamento
della prestazione all’IVA, non se ne ricaverebbe comunque alcuna indicazione in
merito alla causale della prestazione ed in particolar modo al suo legame con
un contratto di mediazione stipulato con il ricorrente.
Desta infine qualche
perplessità la tesi secondo cui l’intera provvigione (CHF 150'000.–) dovrebbe
essere dedotta dalla quota di utile attribuita all’insorgente, “in quanto è il
sottoscritto che ha pagato questa provvigione e non l’altra venditrice __________”.
Essendovi stato un unico contratto di compravendita, con un prezzo globale per
tutti gli immobili venduti, si dovrebbe supporre che l’intervento di un
mediatore sia avvenuto nell’interesse di entrambi i venditori. In mancanza di
un contratto di mediazione, la questione non merita tuttavia di essere approfondita.
4.
Il ricorso è
conseguentemente respinto.
Tassa di giustizia e spese
processuali sono a carico del ricorrente, soccombente
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   1.1.  La
decisione su reclamo del 26 agosto 2015 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione, perché adotti dodici decisioni di tassazione, una
per ognuno degli immobili ceduti.
1.2.  Per
quanto concerne la deduzione della provvigione, il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr.    800.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.      80.–
per un totale di                                                      fr.    880.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-;
-;
-.
Copia per conoscenza:
-
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         La
segretaria: