ti_gerichte · 11.2010.7 · 2013-03-05 · it
Proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 05.03.2013 11.2010.7
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 05.03.2013 11.2010.7
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 05.03.2013 11.2010.7

Incarto n.
11.2010.7
Lugano,
5 marzo 2013
/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Jaques
segretaria:
Billia, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2007.233 (proprietà
per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con
petizione del 3 aprile 2007 da
AP 1
(patrocinata dall'avv. PA 2)
contro
C
omunione dei comproprietari
AO 1
,
(patrocinata dall'avv. PA 1);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se
dev'essere accolto l'appello dell'8 gennaio 2010 presentato da AP 1 contro la
sentenza emessa il 4 dicembre 2009 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione
1;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
Sulla particella n. 1676 RFD di __________, sezione di __________,
sorge una proprietà per piani (AO 1). Il 17 marzo 2005 AP 1 ha acquistato l'unità n. 23
612 (
154
/
1000
del fondo base), con
diritto esclusivo sull'appartamento n. 6 del “blocco 3” (ancora in
costruzione) e una quota di comproprietà pari a
3
/
18
dell'unità n. 23
614, con
diritto esclusivo sull'autorimessa n. 8 del “blocco 1”. All'appartamento n. 6 è attribuito in uso riservato (“preclusivo”) il giardino-terrazza del
“blocco 3”, conformemente al piano di assegnazione delle parti comuni.
Attraverso l'appartamento n. 6 passa la canna fumaria in acciaio di un caminetto
posto nell'appartamento sottostante (il n. 5, dell'
unità
n. 23
611
appartenente a __________), che sboccava con un comignolo sul
tetto-terrazza.
B.
Fra l'ottobre e il novembre del 2005 AP 1 ha otturato la canna fumaria all'interno del suo appartamento e ha eliminato il comignolo dal
tetto-terrazza, facendo valere che tali installazioni non figuravano sui piani
della sua unità n. 23
612 al momento dell'acquisto ed non era tenuta quindi a tollerarle. __________
ha chiesto il 16 novembre 2006 all'amministrazione della proprietà per piani di
essere autorizzata a promuovere causa in rappresentanza della comunione dei
comproprietari contro AP 1 per ottenere il ripristino della canna fumaria e la
ricostruzio­ne del comignolo. All'assemblea generale ordinaria del 5 marzo 2007
la richiesta è stata approvata da quattro comproprietari (per complessivi
532
/
1000
) e respinta da due
(compresa AP 1, per complessivi
310
/
1000
). Un comproprietario è
rimasto assente (
158
/
1000
).
C.
Il
3 aprile 2007 AP 1 si è rivolta al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1,
chiedendo di dichiarare nulla – subordinatamente di annullare – la risoluzione appena
citata. Nella sua risposta del 13 settembre 2007 la Comunione dei
comproprietari della AO 1 ha proposto di respingere la petizione. L'attrice ha
replicato il 17 ottobre 2007, riaffermando la sua richiesta. La con­venu­ta ha
duplicato il 19 novembre successivo, proponendo una volta ancora di respingere la
petizione. L'udienza preliminare si è tenuta il 16 gennaio 2008 e l'istruttoria,
iniziata quello stesso giorno, è ter­minata il 21 aprile 2009. Al dibattimento
finale le parti hanno rinunciato, rimettendosi a conclusioni scritte. Nel suo
memoriale del 22 giugno 2009 l'attrice ha mantenuto la propria richiesta di
giudizio. Analoga posizione ha ribadito la convenuta nel suo allegato del
medesimo giorno. Statuendo con sentenza del 4 dicembre 2009, il Pretore
ha respinto la petizione e ha posto la tassa di
giustizia di fr. 1400.–
con le spese a carico dell'attrice, tenuta a
rifondere alla convenuta fr. 2300.– per ripetibili.
D.
Contro
la sentenza predetta AP 1 è insorta a questa Camera con un appello dell'8
gennaio 2010 nel quale chiede di accertare la nullità della risoluzione
assembleare e di riformare in tal senso il giudizio impugnato. Nelle sue
osservazioni dell'11 febbraio 2010 la Comunione dei comproprietari propone
di respingere l'appello. Il 7 settembre 2010 l'attrice ha venduto le pro­prietà per piani n. 23
612 e 23
614 a __________, il quale ha chiesto l'8 novembre 2010 di subentrare
all'attrice nella lite. Di fronte al rifiuto opposto dalla convenuta, il presidente
della Camera ha respinto l'istanza con decreto del 18 novembre 2010.
Considerando
in diritto:
1.
Alle decisioni comunicate dai Pretori
fino al 31 dicembre 2010 continua ad applicarsi la vecchia procedura civile
(art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la sentenza del Pretore è stata
intimata il 4 dicembre 2009 ed è pervenuta all'appellante il 7 dicembre successivo.
Il termine d'impugnazione di 20 giorni essendo rimasto sospeso durante le ferie
giudiziarie (art. 133 cpv. 1 lett. a CPC ticinese), l'appello dell'8 gennaio
2010 risulta tempestivo.
2.
La
contestazione di una risoluzione assembleare ha, per principio, natura pecuniaria.
Il valore litigioso è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe
per l'insieme dei compro­prietari, senza riguardo all'interesse del singolo
attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n.
118c). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso “
attorno
ai fr. 15
000.–” (sentenza impugnata, pag.
7 in alto), cifra che non appare inverosimile e che non è contestata dalle
parti.
La soglia del valore appellabile è pertanto raggiunta
(art. 36 cpv. 1 vLOG).
3.
Nella
sentenza impugnata il Pretore si è domandato anzitutto se l'assemblea abbia davvero
delegato alla comunione dei comproprietari il compito di agire in giudizio a
tutela di parti comuni. Ciò premes­so, egli ha ritenuto che un caminetto sia
una parte della proprietà per piani soggetta a diritto esclusivo del singolo comproprietario,
come la canna fumaria, ove serva solo a quel caminetto. Parte comune va considerata
invece – egli ha soggiunto – il comignolo, che in concreto l'attrice non poteva
eliminare senza modificare l'aspetto dell'immobile. Almeno per il ripristino
del comignolo la risoluzione dell'assemblea non era quindi lesiva dell'art. 712
l
CC. Quanto all'art. 65
b
del regolamento per l'amministrazione e l'uso
della proprietà per piani invocato dall'attrice, secondo cui la modifica di
parti in uso esclusivo richiede l'unanimità dei comproprietari, il Pretore ha rinviato
l'interessata a far valere la nor
ma davanti
al giudice che la comunione dei comproprietari a
vrebbe adito. A quel
giudice sarebbe toccato di stabilire se la canna fumaria togliesse spazio all'appartamento
dell'attrice e non potesse, quindi, essere installata senza il consenso di lei.
4.
L'appellante
sostiene che nella fattispecie la canna fumaria non è una parte della proprietà
per piani in uso esclusivo di __________, bensì in uso esclusivo suo, alla
stessa stregua dell'appartamento che attraversa. In suo uso esclusivo era
altresì il comignolo, come il tetto-terrazza sul quale esso sbucava. A parere
dell'attrice poi, quand'anche il comignolo fosse una parte comune, l'ordine di
ripristino doveva essere emesso al­l'unanimità dei comproprietari, unanimità
che sarebbe stata necessaria anche a __________ per “eseguire interventi
edilizi sulle parti comuni dell'edificio”. E comunque fosse, avesse pure “la facoltà
di decidere su questa parte comune”, la comunione dei comproprietari non
potrebbe “prendere una decisione che verte a risolvere una vertenza tra due
comproprietarie” né imporre a una comproprietaria di tollerare una canna
fumaria che non esisteva al momento di acquistare l'unità condominiale. Del
resto – soggiunge l'appellante – la modifica di parti in uso esclusivo richiede,
secondo l'art. 85 del regolamento per l'amministrazione e l'uso, l'unanimità
dei comproprietari. La risoluzione adottata il
5 marzo 2007 dall'assemblea viola di conseguenza – essa conclude – gli
art. 712
l
CC, 49 e 65 del regolamento, norme fondamentali che toccano
l'essenza della proprietà per piani, e va dunque dichiarata nulla.
5.
Ogni
comproprietario ha la facoltà di contestare davanti al giudice, entro un mese
da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia
consentito (art. 712
m
cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La comunione
dei comproprietari è libera nella formazione della propria volontà e non spetta
al giudice limitare tale autonomia se non per far rispettare norme legali o
regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di
conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali
(compresi principi giuridici come il divieto dell'abuso di diritto e il
precetto della parità di trattamento) o disposizioni convenzionali che disciplinano
la proprietà per pia­ni (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e
l'uso, regolamento della casa, regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che
una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua
non basta ancora, invece, per giustificarne
l'annullamento
(DTF 131 III 461 consid. 5 con richiami; RtiD I-2007
pag. 768 consid. 4
con rinvii:
Wermelinger
in:
Zürcher Kommentar, Zurigo/Basilea/Gi­nevra 2010, n. 201 ad art. 712
m
CC). Non tocca al giudice sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione
dei comproprietari.
6.
Alla
luce di quanto precede la questione che il Pretore avrebbe dovuto risolvere non
era di sapere se la causa civile che l'assem­blea dei comproprietari intendeva
lasciar promuovere a __________ in rappresentanza della comunione dei comproprietari
potesse essere fondata o no, ma di sapere se l'assemblea dei comproprietari
potesse decidere di far promuovere causa dalla comunione dei comproprietari
contro AP 1 e potesse delegare tale facoltà a __________. Che poi l'azione fosse
o non fosse provvista di buon diritto era una questione che avrebbe deciso il giudice
adito. Se mai ci si sarebbe potuti domandare se in caso di sconfitta le spese
giudiziarie avrebbero gravato anche i comproprietari che erano contrari a scendere
in giudizio, ma a prescindere dal fatto che l'interrogativo esula dal tema
della lite (sul problema:
Wermelinger
,
Questions actuelles sur la propriété par étages, CFPG collana gialla n. 14,
Lugano 2011, pag. 26 segg.), in concreto __________ si era dichiarata disposta
ad assumere “tutti i costi, diretti e indiretti, connessi a tale procedura
giudiziaria” (verbale dell'assemblea generale del 5 marzo 2007: doc. C, oggetto
n. 9). Al riguardo non soccorre dunque diffondersi.
7.
La
giurisprudenza ha già avuto occasione di ricordare che a
salvaguardia di interessi comuni
una
comunione di comproprietari
può, in proprio nome, stare
in lite come attrice o con­venuta,
escutere
o essere escussa (art. 712
l
cpv. 2 CC). Per far valere o tutelare diritti reali riguardanti
parti comuni essa può, in specie,
promuovere
azioni
negatorie (art. 641 cpv. 2 CC), azioni contro immissioni (art.
679 CC) e azioni possessorie (art. 928 e 929 CC
)
. Può intentare finanche azioni
di rivendicazione e
azioni di rettifica del registro fondiario
(art. 975 CC), se queste non
comportano maggiori oneri
per i comproprietari (
RtiD II-2008 pag.
662 consid. 3a con rinvii). È vero che la
decisione di promuovere una causa ordinaria parrebbe dover essere presa dalla
maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior
parte della cosa (
Wermelinger
,
op. cit. n., 131 in fine ad art. 712
l
CC), ma
tale requisito era dato in ogni modo nella fattispecie, la decisione di
convenire in giudizio AP 1 essendo stata approvata da quattro comproprietari
(su sette) per quote di complessivi
532
/
1000
.
Nulla osta poi che un singolo
comproprietario possa essere incaricato di agire in luogo e vece della comunione
(
Wermelinger
,
op.
cit., n. 37 ad art. 712
l
CC). Ne segue che in concreto non v'era motivo
perché il Pretore si sostituisse – in tutto o in parte – alla libera volontà e
spressa dall'assemblea dei comproprietari.
8.
Nelle
circostanze descritte l'appello è destinato all'insuccesso già per i motivi testé
esposti. Interrogarsi se nel caso specifico la canna fumaria sia una parte
comune della proprietà per piani, se fosse una parte comune il comignolo, se AP
1 fosse tenuta a tollerare la canna fumaria attraverso il suo appartamento o il
comignolo sul tetto-terrazza in suo uso riservato (“preclusivo”) non andava
deciso dal Pretore (men che meno a titolo pregiudiziale), bensì dal giudice che
__________ avrebbe adito in rappresentanza della comunione dei comproprietari. Determinante
ai fini della presente decisione è che la contestata risoluzione dell'assemblea
generale non risulta violare norme legali né regolamentari.
9.
Gli
oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese).
L'appellante rifonderà alla convenuta, che ha presentato osservazioni per il tramite
di un avvocato, un'adeguata indennità per ripetibili.
10.
Circa
i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale
(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso non raggiunge la soglia di
fr. 30
000.–
sotto il profilo dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 2).
Per questi motivi,
pronuncia:
1.   L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli oneri processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 750.–
b)
spese                         fr.
50.–
fr.
800.–
sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per
ripetibili.
3.   Notificazione:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere
pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100
cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il
ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta
ad almeno 30
000
franchi;
quando il valore
litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è
ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata
dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è
dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale
al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF).
La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.