ti_gerichte · 16.2011.73 · 2012-10-15 · it
Contratto di mandato - vendita immobile - trattenuta da parte del notaio di una somma a parziale copertura del suo onorario - contratto di deposito

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 15.10.2012 16.2011.73

Incarto n.
16.2011.73
Lugano
15 ottobre
2012
/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Fiscalini
vicecancelliera:
Petralli Zeni
sedente per statuire sul reclamo 21 novembre 2011
presentato dall'
avv.
RE 1
(patrocinato dall'avv.  PA 1 )
contro la sentenza emessa il 18 ottobre 2011 dal
Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona nella causa IU.2010.36 (contratto
di mandato) promossa con istanza 23 luglio 2010
dalla
CO 1
(patrocinata dall'avv.  PA 2 );
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
26 novembre 2003 l'CO 1 ha costituito in favore di __________ un diritto di compera
sulla particella n. 4567 RFD __________ di sua proprietà al prezzo di fr. 3 550
000.–. Nel rogito, allestito dal notaio RE 1, le parti avevano previsto di
trattenere dal prezzo di compravendita, depositandoli sul conto clienti del
pubblico ufficiale, fr. 25 000.– a garanzia del pagamento di tutte le spese relative
alla gestione dei tre stabili fino al 31 dicembre 2003 e fr. 165 000.– a
garanzia del pagamento dei crediti di imposta cantonali e comunali relativi all'immobile.
Le parti hanno altresì pattuito di porre a carico dell'acquirente le spese dell'atto
e “ogni altra relativa”.
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tutte le pratiche correlate all'atto pubblico e constatato che sul suo conto
clienti erano rimasti depositati fr. 32 302.10 il notaio ha proposto l'11
novembre 2008 alla CO 1 di liberare fr. 2000.– in favore di __________ e fr. 4976.95 in suo favore a copertura delle prestazioni svolte in relazione alla
“problematica
ipoteche legali… strettamente connesse con la posizione del venditore”
. Malgrado il rifiuto di Immobiliare del CO 1 di riconoscere le
prestazioni effettuate dal notaio, questi le ha versato la differenza di fr. 25
325.15.
B.
Con
istanza 23 luglio 2010 CO 1 ha convenuto l'avvocato RE 1 davanti al Pretore del
Distretto di Bellinzona per ottenere la restituzione di fr. 4976.95 oltre
interessi. All'udienza del 30 agosto 2010, indetta per la discussione, il
convenuto ha proposto di respingere l'istanza sollevando preliminarmente la
carenza di legittimazione passiva, lo stesso non potendo disporre senza il consenso
di entrambe le parti della somma depositata presso di lui dall'acquirente a
garanzia del pagamento delle imposte arretrate e come tali a carico dell'istante.
Il 10 febbraio 2011 l'istante ha denunciato la lite a __________ il quale si è
limitato a confermare quanto già dichiarato durante la sua deposizione
testimoniale del 29 novembre 2010.
C.
Statuendo
il 18 ottobre 2011 il Pretore aggiunto, ritenendo ingiustificata la trattenuta
dell'importo di fr. 4976.95 sul prezzo di compravendita depositato dall'acquirente
sul conto clienti del notaio, ha accolto l'istanza e ha obbligato il convenuto
a pagare fr. 4976.95 oltre interessi del 5 % dall'11 novembre 2008.
D.
Con
reclamo 21 novembre 2011 l'avvocato RE 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone
l'annullamento. Il reclamante rimprovera al primo giudice di aver erroneamente
accertato i fatti ed erroneamente applicato il diritto non considerando il
deposito controverso quale deposito a titolo di garanzia e come tale utilizzabile
solo con il consenso di entrambe le parti. Egli ha contestato inoltre il fatto
per il primo giudice di aver pronunciato la condanna al pagamento ancorché non
richiesta dall'istante nel suo allegato introduttivo, nel quale si è limitata a
chiedere la restituzione dell'importo litigioso, richiesta come tale infondata.
Con decreto 23 novembre 2011
il presidente della Camera
ha concesso al reclamo effetto sospensivo.
Nelle sue osservazioni
del 1° febbraio 2012 l'CO 1 postula il rigetto del reclamo.
Considerando
in diritto:
1.
Fino
alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, i procedimenti pendenti
al momento dell'entrata in vigore del Codice di diritto processuale civile
svizzero continuano a essere regolati dalla legge anteriore (art. 404 cpv. 1
CPC). Alle impugnazioni si applica invece il diritto in vigore al momento della
comu­nicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la
sentenza del Pretore aggiunto è stata emessa il 18 ottobre 2011 sicché il
reclamo soggiace alla legge nuova.
Presentato
contro una “decisione inappellabile di
prima
istanza finale” (art. 319 lett. a CPC) e in una causa con valore
litigioso inferiore a fr. 10 000.– (
art. 48 lett. d n. 1 LOG)
, il reclamo, te
mpestivo, è sotto questo
profilo ricevibile.
2.
Secondo
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del
diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che,
relativamente all'applicazione del diritto, nel reclamo occorre spiegare in
modo conciso, riferendosi all'oggetto del litigio, in cosa consiste la
violazione e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (cfr. DTF
134 II 246  consid. 2.1). Quanto all'accertamento dei fatti, la definizione di “manifestamente
errato” corrisponde a quella dell'arbitrio ragione per cui il reclamante
non
può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in una procedura d'appello,
dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente
la propria opinione a quella del primo giudice (
DTF 136 II 494
consid.
2.8 con riferimenti). Egli deve così dimostrare, attraverso un'argomentazione chiara
e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente
insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con
il senso di giustizia ed equità (
DTF 135 V 4
consid.
1.3, con rinvii). Non basta segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà
della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (
DTF 136 II 494
consid.
2.8).
3.
Il
Pretore aggiunto, premesso che come pubblico funzionario il convenuto era vincolato
alle istruzioni ricevute dalle parti, e accertato che in base al rogito i
contraenti avevano espressamente indicato la destinazione del denaro trattenuto
sul prezzo di compravendita del fondo versato da __________ e depositato sul
conto clienti del notaio convenuto, ha ritenuto ingiustificata la mancata
liberazione da parte di quest'ultimo di fr. 4976.95 in favore della venditrice. Il reclamante censura tale conclusione rilevando che il primo
giudice ha erroneamente valutato i fatti ritenendo che egli si sarebbe assunto
degli impegni nei confronti delle parti circa la destinazione del denaro presso
di lui depositato e del quale non poteva invece disporre senza il consenso unanime
dei due contraenti, fungendo il notaio da semplice depositario della somma di
fr. 190 000.–.
4.
Il
reclamante sostiene che l'istante ha inammissibilmente mutato l'azione poiché
con l'atto introduttivo egli ha chiesto la “restituzione” della somma di fr.
4976.95 mentre con le conclusioni ha chiesto la condanna al
pagamento della stessa. Il Pretore non ha ritenuto di intervenire poiché si trattava
di una semplice modifica letterale della domanda di giudizio e non di una
modifica della domanda. Ora, si volesse anche reputare che così facendo l'istante
ha mutato inammissibilmente l'azione in spregio dell'art. 74 CPC ticinese, la
doglianza cadrebbe nel vuoto. Se è vero che al dibattimento finale le parti
potevano solo restringere, ma non modificare le domande (art. 281 cpv. 2 CPC
ticinese), è altrettanto vero che qualora una parte estendesse indebitamente le
domande, spettava alla controparte sollevare il vizio (
Cocchi/ Trezzini,
CPC ticinese massimato e commentato, Lugano
2000, pag. 231 nota 266). Chi non si presentava al dibattimento finale perdeva
tale possibilità, poiché il giudice non poteva rilevare l'irregolarità
d'ufficio, per lo meno nelle cause – come quella in esame – rette dal principio
dispositivo (v. anche Rep. 1995 pag. 227 n. 55). Ciò premesso, a prescindere
dalla motivazione addotta dal primo giudice e foss'anche mutata l'azione, lamentando
solo in questa sede l'irregolarità di procedura, il convenuto muove una
doglianza tardiva, e come tale irricevibile. Al proposito non giova dunque attardarsi.
5.
a)
Nella
fattispecie la venditrice e l'acquirente hanno concordato di trattenere sul
prezzo di compravendita dell'immobile determinati importi a garanzia, in particolare,
di scoperti di natura fiscale derivanti dal fondo medesimo e come tali di spettanza
della venditrice, depositandoli sul conto clienti del notaio (doc. A, clausole
7 e 11). Così stando le cose, per il Pretore, il convenuto non ha funto da
semplice depositario delle somme trattenute ma si è anche assunto impegni
precisi nei confronti delle parti circa la destinazione del denaro, nel senso che,
liquidate segnatamente le pendenze fiscali, egli era tenuto a liberare la
rimanenza del prezzo di compravendita a favore della venditrice agendo così in
virtù di un rapporto di mandato (art. 394 segg. CO).
b)
Per
il reclamante, invece, egli non si è assunto alcun impegno nei confronti delle
parti salvo fungere da semplice depositario della somma trattenuta sul prezzo
di compravendita. Sennonché, l'acquirente ha dichiarato che egli si era accordato
con l'istante per trattenere sul prezzo di compravendita “
l'importo di fr. 190'000.– a garanzia di importanti problemi fiscali
che aveva la venditrice e la proprietaria precedente. Questo era per tutelare
la mia posizione economica ….“
(deposizione di __________
del 29 novembre 2010, verbali pag. 3). In sostanza, __________, con l'accordo della
venditrice, ha versato parte del prezzo di compravendita sul conto del
convenuto affinché questi lo liberasse a favore della venditrice solo una volta
pagati tutti i sospesi in relazione al fondo, incombenze queste che esulano dal
solo deposito ma che soggiacciono alle norme sul contratto di mandato (art. 394
segg. CO;
Barbey
, Commentaire
romand du Code des obligations I, 2003, n. 21 ad art. 472), così come accertato
dal Pretore. In tali circostanze non si può considerare manifestamente errata
la conclusione del Pretore secondo la quale il convenuto non era stato
incaricato di agire quale semplice depositario della somma trattenuta, bensì di
utilizzarla per garantire il pagamento degli scoperti di spettanza dell'istante.
c)
Del
resto, si fosse trattato di un semplice contratto di deposito, il depositario avrebbe
dovuto restituire la stessa somma (
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 4ª edizione, n. 6651 pag. 1006;
Barbey,
op. cit., n. 10 ad art. 481 CO), ciò che mal si concilia
con il tenore delle clausole n. 7 e 11 dell'atto di compravendita (doc. A), dalle
quali si evince che venditrice e acquirente non avevano semplicemente inteso
depositare una determinata somma presso il notaio per riottenerla successivamente,
ma l'avevano depositata affinché questi vegliasse, a garanzia dei diritti dell'acquirente,
che non vi fossero degli scoperti che anziché andare a carico della venditrice,
sarebbero stati posti a suo carico.
d)
Il
fatto poi che __________ abbia chiesto al convenuto ”
di
tenere bloccato l'importo di fr. 4976.95 sul suo conto rubrica terzi perché
l'istante
si era rifiutata di riconoscere
questo importo, pur avendo
cagionato
i costi delle prestazioni del convenuto“
(cfr.
deposizione del 29 novembre 2010, verbale pag. 5), non basta per ritenere
errata la conclusione del Pretore secondo la quale acquirente e convenuto non
erano legittimati
a “modificare unilateralmente la
causale e/o destinazione del versamento”
(cfr. sentenza
consid. 3), così come pattuita nell'atto di compravendita, nel quale le parti hanno
espressamente destinato l'importo depositato presso il convenuto al pagamento di
crediti derivanti dalla gestione dell'immobile e da imposte arretrate, escluso
quindi un diverso utilizzo. Ciò premesso, una volta effettuati questi
pagamenti, il notaio avrebbe dovuto liberare l'importo residuo a favore della
venditrice. Ne segue che la conclusione del primo giudice non può essere
censurata e il reclamo deve quindi essere respinto.
6.
Le
spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Il reclamante rifonderà
alla controparte, che ha presentato osservazioni per il tramite di un patrocinatore,
un'equa indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche
la tariffa giudiziaria
decide:
1.   Il reclamo è respinto.
2.   Le spese
giudiziarie di complessivi fr. 550.– sono poste a carico del reclamante che rifonderà
alla controparte fr. 400.– di ripetibili.
3.   Notificazione
a:
–    ;
–    ;
–   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.