ti_gerichte · 12.2006.113 · 2006-05-04 · it

Compravendita immobiliare, disconoscimento di debito, referto di arbitratore sul valore dei difetti dell'oggetto venduto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.07.2007 12.2006.113

Incarto n.
12.2006.113
Lugano
23 luglio
2007
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Verzasconi, supplente
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2005.492
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 promossa con petizione 4
luglio 2005 da
AP 1
rappr. dall’  RA
1
contro
AO 1
rappr. dall’avv.
Anne Schweikert,  RA 2
con cui
l’attrice, nell’ambito della procedura di disconoscimento del debito di fr.
97'000.- vantato dal convenuto nei suoi confronti, ha chiesto la condanna di
quest’ultimo al pagamento di un imprecisato importo e di fr. 40'000.- per
indennità per torto morale,
domande
avversate dal convenuto che in ordine ha eccepito l’inammissibilità della petizione
per carenze nella formulazione delle richieste di causa e quindi la sua
irricevibilità; nel merito ha invece sollevato preliminarmente l’eccezione in
relazione all’accordo concluso tra le parti di ritenere vincolante la perizia
commissionata all’esperto relativamente al valore dell’immobile oggetto della
lite e secondariamente ha chiesto la reiezione della petizione;
nella
quale il Pretore, con sentenza del 4 maggio 2006, limitata alla decisione
sull’eccezione proposta dalla parte convenuta, in accoglimento dell’eccezione
ha integralmente respinto la petizione;
appellante
la parte attrice con atto del 29 maggio 2006, con cui chiede la riforma del dispositivo
n. 1 della sentenza pretorile nel senso di accogliere la petizione, con
protesta delle spese processuali di prima e di seconda istanza;
mentre
la parte convenuta, con osservazioni del 10 luglio 2006, postula la reiezione
dell’appello;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti,
ritenuto
in fatto:
A.
Con
atto pubblico del 18 dicembre 2003 AP 1 come acquirente e AO 1 come venditore
hanno sottoscritto un contratto di compravendita dell’immobile particella n. __________
RFD di L__________ (doc. 3). Il prezzo pattuito di fr. 900'000.- è stato
corrisposto per l’importo di fr. 803'000.- rispettivamente mediante
l’assunzione del debito ipotecario e mediante versamento bancario e a contanti
al notaio e al venditore, mentre per l’importo di fr. 97'000.- le parti hanno
convenuto il pagamento entro fine febbraio 2004. Le parti hanno inoltre
incaricato il notaio di provvedere all’iscrizione di un’ipoteca legale del
venditore per il medesimo importo, ciò che è stato eseguito dall’ufficio registri
in data 13 gennaio 2004.
B.
Il 18 febbraio 2004 AP
1 ha informato AO 1 della presenza di gravi infiltrazioni di acqua
nell’immobile acquistato, che erano state coperte con fogli di carta catramata
sui quali sono poi state applicate delle perline. Il costo degli interventi
necessari per rimediare a questi difetti e a rendere abitabili i locali è stato
stimato in almeno fr. 125'000.-. Al fine di dirimere la vertenza, le parti
hanno concordato di far eseguire una perizia esterna sul valore dell’immobile,
il cui risultato sarebbe stato vincolante per le parti. Il perito designato
dalle parti, arch. L__________, il 22 settembre 2004 previa constatazione dei
difetti presenti nell’immobile, ha stabilito un valore commerciale, senza
considerare i lavori di miglioria e risanamento nel frattempo eseguiti dalla
nuova proprietaria, di fr. 880’890.-.
C.
AP 1 non ha versato
il saldo del prezzo di compravendita nei termini pattuiti, trattenendo quanto
ancora dovuto al venditore a parziale compensazione delle pretese da essa
avanzate per difetti dell’immobile compravenduto. Il 3 gennaio 2005 AO 1 ha
quindi fatto spiccare nei confronti di AP 1 un precetto esecutivo per l’importo
di fr. 97'000.- oltre a interessi al 5.5% dal 1° marzo 2004. L’opposizione
interposta dalla debitrice è stata rigettata con decisione del 10 giugno 2005
del Pretore del distretto di Lugano.
D.
Il 4 luglio 2005 AP 1
ha convenuto in giudizio AO 1 nell’ambito della procedura di disconoscimento
del debito di cui all’art. 83 cpv. 2 LEF, chiedendo la condanna di quest’ultimo
al pagamento all’attrice di un imprecisato importo, da quantificarsi secondo le
risultanze istruttorie, oltre a fr. 40'000.- per torto morale. Queste
domande sono state avversate dal convenuto, il quale ha eccepito in
ordine l’inammissibilità della petizione per mancata quantificazione della
pretesa, mentre nel merito ha sollevato preliminarmente l’eccezione secondo cui
le parti essendosi impegnate a considerare vincolante il risultato del referto
peritale, e visto il valore stabilito dal perito, che conferma praticamente il
prezzo di acquisto dell’immobile, l’acquirente non avrebbe più potuto avanzare
alcuna pretesa per difetti.
E.
Con decreto del 24 febbraio 2006 il Pretore ha respinto l’eccezione di
inammissibilità della petizione per mancata quantificazione delle pretese,
mentre il 4 maggio
2006 in
accoglimento dell’eccezione di merito sollevata dal convenuto, ha respinto la
petizione e ha condannato l’attrice al pagamento delle spese processuali e al
versamento al convenuto di fr. 2'000.- a titolo di ripetibili.
F.
Avverso
la decisione del Pretore, il 26 maggio 2006 AP 1 ha presentato appello,
chiedendo la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la
petizione, con protesta delle spese processuali di prima e di seconda istanza.
Dei motivi si dirà nei considerandi. Con osservazioni del 10 luglio 2006 il
convenuto ha postulato la reiezione dell’appello.
Considerando
in diritto:
1.
L’appello
è stato presentato tempestivamente (art. 308 cpv. 1 CPC) e la legittimazione
dell’appellante è pacifica. Essendo adempiute anche le altre condizioni
formali, l’appello è quindi ammissibile e può essere esaminato nel merito.
2.
Dopo
aver scoperto i pretesi difetti inerenti l’immobile acquistato e datane
comunicazione al venditore, per dirimere la vertenza le parti hanno concluso un
accordo secondo cui la perizia commissionata all’arch. L__________ (doc.10) sarebbe
stata vincolante per venditore e acquirente (doc. 6 e 7). La qualifica
giuridica di questo accordo, ossia referto di arbitratore o lodo arbitrale, di
non sempre facile distinzione, non è stata esaminata dal Pretore. Conviene
quindi procedervi preliminarmente in questa sede.
2.1.
In linea di principio, l'arbitratore
deve accertare fatti giuridicamente rilevanti, mentre l'arbitro è invece
chiamato a risolvere una lite: tuttavia anche l'arbitratore può essere tenuto a
pronunciarsi su questioni giuridiche. Decisivo è il carattere intrinseco della
decisione vincolante che viene emessa, il lodo implica infatti un verdetto
giudiziale ("
Richterspruch
"). D'altra parte, la denominazione
usata dalle parti non è determinante e la distinzione fra i due istituti deve
fondarsi sul contenuto del contratto secondo la volontà delle parti nonché sul
modo con cui il mandatario (arbitro o arbitratore) ha inteso ed ha eseguito
l'incarico affidatogli. Una semplice procedura
info
rmale, senza scambi di allegati e domande di condanna di una parte,
come pure la circostanza che l'arbitro non sia stato incaricato di statuire
sulle spese e ripetibili, fanno propendere per il semplice referto di un
arbitratore (cfr. DTF 129 III 535 consid. 2, 117 Ia 365 consid 5b, 107 Ia 321
consid. 5a e b e rinvii a dottrina e giurisprudenza).
2.2.
Nei seguenti casi è possibile concludere per l'esistenza di un
referto di un arbitratore (cfr. DTF 117 Ia 365 consid. 5 e 6;
Frank/Sträuli/Messmer
, Kommentar zur
zürcherischen Zivilprozessordnung, 3
a
edizione, Zurigo 1997, n. 3 e segg. ad §258):
-    quando
devono essere accertate solo questioni di fatto;
-    quando
occorre statuire su questioni parziali;
-    quando
in una procedura pendente davanti ad un tribunale ordinario, le parti si
accordano per una perizia e si impegnano a riconoscerla in modo vincolante;
-    quando
in una lite concernente una società deve essere stabilito il valore reale del
patrimonio sociale (cfr. tuttavia la decisione del Tribunale cantonale vodese
riportata da
Jolidon
, Commentaire
du concordat subisse sur l’arbitrage, Berne 1984, pag. 64, DTF 107 Ia 247 e la
decisione inedita del Tribunale federale del 24 aprile 1980 nella causa B.,
dove in casi analoghi è stata invece ammessa implicitamente l'esistenza di un
lodo arbitrale);
-    quando
deve essere stabilito in modo vincolante il valore di vendita di un commercio;
-    quando
deve essere accertata l'entità di una successione ed eseguita la sua stima;
-    quando
la ripartizione delle spese di procedura è regolata in anticipo;
-    quando
l'esperto deve preventivamente sottoporre alle parti un progetto e allestire
poi la versione finale del referto tenendo conto delle osservazioni delle
parti;
-    quando
un terzo è incaricato di completare o modificare un contratto.
L'istituzione
di un vero e proprio tribunale arbitrale è invece ammessa nei seguenti casi:
-    quando
viene dichiarato applicabile un codice di procedura civile o il CIA;
-    quando
la decisione contiene l'indicazione delle parti, l'esposizione delle questioni
litigiose e il dispositivo;
-    quando
le parti riconoscono la decisione come titolo per il rigetto dell'opposizione;
-    quando
si tratta di statuire su una questione giuridica riguardante l'interpretazione
di una clausola di un contratto di vendita;
-    quando
la decisione risolve definitivamente la lite;
-    quando
si vuole l'effetto di cosa giudicata di una sentenza;
-    quando
le reciproche pretese delle parti sono stabilite in modo definitivo.
2.3.
La
differenza fra un lodo arbitrale ed il referto di un arbitratore risiede nel
fatto che, mentre il lodo arbitrale passa formalmente e materialmente in
giudicato e può essere modificato se sono adempiute le condizioni per una
domanda di revisione, il referto di un arbitratore, anche se statuisce sulle
questioni di fatto e di diritto in modo vincolante per le parti, può invece
essere invalidato solo con una causa ordinaria nella quale occorre provare
ch'esso sia manifestante ingiusto, iniquo, arbitrario, allestito senza alcuna
cura, errato o sia viziato da errore sostanziale, inganno o minaccia (DTF 129
III 535 consid. 2.1., 71 II 295, 67 II 148). A causa di questa portata diversa,
alcuni autori sostengono che l'eventuale incertezza di interpretazione deve
essere risolta nel senso che le parti hanno inteso prevedere un referto di un
arbitratore e non un lodo arbitrale (DTF 117 Ia 365 consid. 7 e riferimenti).
3.
Se
si applicano i criteri appena esposti al caso concreto, considerato che le
parti, entrambe assistite dai rispettivi legali, si sono accordate per
considerare vincolante l’accordo, che non vi è stato alcun riferimento né al
concordato sull’arbitrato (CIA) né al CPC o ad altra procedura, che il perito
ha unicamente esaminato lo stato dell’immobile, identificato i difetti e
stabilito il valore commerciale dello stesso e non ha tratto alcuna conclusione
giuridica né tanto meno ha statuito sulle spese, suddivise in anticipo in
ragione di metà ciascuno tra le parti, atteso inoltre che non è stato fatto
alcun scambio di allegati e non è stata avanzata alcuna domanda condannatoria
di una parte, si deve concludere per l’esistenza di un semplice referto di
arbitratore e non di un vero e proprio lodo arbitrale suscettibile di
esecutività. È quindi chiaro che nella fattispecie le parti hanno voluto
demandare al perito il compito di svolgere una determinata attività tecnica con
fondamento negoziale, ossia impegnandosi ad accertarne il risultato come
diretta espressione di una loro determinazione di volontà ed a ciò solo
riferendosi l’impegno a ritenerla definitiva.
4.
Vista
l’assenza di censure per eventualmente invalidare il referto dell’arch. L__________
(i motivi per i quali è possibile inficiare un referto di arbitratore sono
ricordati sopra al consid. 2.3.), questo oltre che vincolante per le parti
doveva esserlo anche per il Pretore (
Frank/Sträuli/Messmer
,
op. cit, n. 5 ad §258,
Hürlimann
,
Das Schiedsgutachten als Weg zur aussergerichtlichen Beilegung von
Baustreitigkeiten, in Droit de la construction, 1992, pag. 108-110, n. III.7),
il quale doveva dipartirsi da un valore dell’immobile accertato e insindacabile
di fr. 880'890.-. Senza giustificazione alcuna, tuttavia, il giudice di primo
grado ha ritenuto “congruo” il prezzo pattuito dalle parti di fr. 900'000.-,
ossia fr. 19'110.- in più rispetto a quanto stabilito dall’arbitratore. Ciò è
manifestamente errato in considerazione del carattere vincolante dell’accordo.
Il Pretore avrebbe quindi, semmai, dovuto accogliere l’eccezione di merito
unicamente per l’importo di fr. 77'890.- (valore peritato dell’immobile fr.
880'890.- dedotto l’importo pagato di fr. 803'000.-).- e non già per l’intero
residuo impagato del prezzo pattuito per la compravendita. Ma anche per
quell’importo la possibilità per l’appellante di avanzare pretese per i difetti
dell’immobile compravenduto è esclusa solo nella misura in cui essi già erano
stati considerati nella stima eseguita dall’arbitratrice, non invece per
eventuali ulteriori difetti non considerati. La causa deve quindi essere
rinviata al Pretore per determinare se occorrano i motivi per il
disconoscimento del debito per fr. 19'110.- (fr. 97'000.- dedotti fr.
77'890.-), rispettivamente per una ulteriore riduzione del prezzo dovuta ad
altri difetti dei quali non si è tenuto conto per varie ragioni al momento
dell’allestimento del referto di arbitratore ed inoltre per la pretesa di torto
morale di fr. 40'000.-. Riguardo a quest’ultima pretesa, si ricorda infatti che
il referto di arbitratore verte unicamente sulla questione del valore
dell’immobile e non si esprime su eventuali pretese di torto morale, come a
torto ritenuto dal Pretore, le quali dovranno essere dimostrate nel corso
dell’istruttoria, ancora da eseguire.
5.
Di
conseguenza, visto quanto precede, l’appello deve essere parzialmente accolto e
la sentenza impugnata annullata al senso dei considerandi. Le spese processuali
di seconda istanza vanno ripartite tra le parti in ragione della reciproca
soccombenza (art. 148 CPC).
Il valore
litigioso della vertenza ammonta ad almeno fr. 137'000.-(disconoscimento del
debito di fr. 97'000.- + torto morale fr. 40'000.- + importo imprecisato per
difetti) e su tale base vanno calcolati gli oneri processuali.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pr
onuncia:
I.
L'appello
29 maggio 2006 di Carla Polo è parzialmente accolto e di conseguenza la
sentenza 4 maggio 2006 è annullata.
II.
La
causa è ritornata al Pretore per nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
III.
Gli oneri processuali della procedura di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia           fr. 1’000.-
b)
spese                              fr.      50.-
fr. 1’050.-
già
anticipate dall'appellante, sono poste a suo carico per ½ e a carico
dell’appellato per ½. Le ripetibili sono compensate.
IV
.   Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). In presenza di una
decisione pregiudiziale o incidentale, il ricorso è ammissibile solo se la
stessa può causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso comporterebbe
immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura
probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).