ti_gerichte · 40.2005.187 · 2007-10-16 · it
correttivo riconosciuto sul valore metrico del terreno per esposizione ai rumori


Incarto n.40.2005.187

__________ __________

Lugano

16 ottobre 2007

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

arch. Claudio Morandi

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 12 settembre 2005 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 agosto 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 754 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 30 agosto 2007,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 754 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 183'491.--.

Il
reclamo interposto in data 20 luglio 2004 da RI 1, per ciò che riguarda il
mappale qui in oggetto,  è stato respinto dallUCS con decisione del 5 agosto
2005.Lautorità di prima istanza ha sostanzialmente confermato la bontà della
propria decisione sostenendo che il valore del terreno complementare è stato
paragonato a quello della zona edificabile avente caratteristiche simili ovvero
a quello della zona R2P, che tutti i fondi nelle vicinanze, situati fuori dalla
zona edificabile ed edificati con una costruzione principale, sono stati
ritenuti e valutati nello stesso modo con un valore di base di CHF/mq. 170.--,
che una riduzione del valore di base non è giustificata per non contravvenire
al principio della parità di trattamento con fondi aventi le stesse qualità
particolari ed infine che il valore di CHF/mq. 90.preso a confronto dalla
reclamante non può essere considerato in quanto corrispondente alla specifica
zona di Piano regolatore iscritta come NP (nucleo al piano).

3.     Con
ricorso 12 settembre 2005 RI 1 é insorta innanzi a questo Tribunale, postulando
una riduzione del valore di base fissato dallUCS da CHF/mq. 170. a CHF/mq.
90.. A mente della ricorrente non si giustifica la differenza di valore tra il
suo terreno e quello dei fondi retrostanti la piazza di giro, ubicati a qualche
decina di metri di distanza, se poi si considera pure che il mappale in
discussione  non è edificabile ed è soggetto ad ingenti disturbi dovuti a
rumori provenienti dalla strada cantonale posta in basso alla valle e da
unindustria di demolizione.

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 30 agosto 2007 il Tribunale ha constatato che sul
mappale 754 è presente unabitazione strutturata su 2 livelli fuori terra e un
seminterrato. Il piano seminterrato è composto da lavanderia, locale
tecnico-hobby, cantina e locale deposito; il 1. livello fuori terra è composto
da portico-atrio, doccia, WC, 3 camere e angolo studio, mentre al 2. livello
fuori terra trovano spazio il soggiorno-pranzo e la cucina con soppalco
parziale.Il terreno adiacente allabitazione è terrazzato con manufatti di sostegno e
muratura in sasso e pietra, sistemato a giardino e parzialmente, in piccola
parte, a vigneto.La parte di terreno a valle (versante SUD) è fortemente in pendenza,
difficilmente raggiungibile e parzialmente boschiva.

Lesposizione
dellabitazione verso SUD è soggetta ad immissioni foniche date in particolare
dal rumore di fondo della strada cantonale, dalla ferrovia e in particolare
dalla ditta G__________ (attualmente in attività ridotta), ditta di smaltimento
rottami.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di  RI 1 proprietario/a/i delloggetto/i
stimato/i e destinatario/a/i della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), rispettivamente i fondi
edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati e il
relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso e ciò per i motivi che seguono.

7.1.     Avantutto
occorre dire che il valore metrico del terreno fissato dallUCS in CHF 170.
appare adeguato, se si considera che detta valutazione, applicata al terreno
complementare (e non a quello eccedente), corrisponde per analogia al valore di
una zona edificabile con caratteristiche simili a quelle della costruzione
esistente, rispettivamente è stata attribuita a tutti i fondi vicini che si
trovano in situazione analoga (terreni fuori zona edificati con abitazione)
conformemente al principio delle zone di valore, per le quali sono stati
assegnati tutti i valori di stima sullintero territorio comunale, tenendo pure
conto delleffettiva ed attuale destinazione della casa. Per quanto attiene il
terreno complementare, occorre ancora rilevare, che il calcolo eseguito dallUCS
é corretto, in quanto la superficie stimata in mq. 389 corrisponde, secondo i
parametri della zona R2P, a quella necessaria per edificare unabitazione
simile a quella ivi esistente.Detto ciò il Tribunale riconosce comunque un correttivo del -10% sul valore
metrico del terreno poiché, essendo la posizione del fondo più avanzata sul
cambiamento di pendenza, lo espone maggiormente ai rumori che provengono dal
piano, vuoi per il traffico e vuoi per la zona industriale.

7.2.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e  il valore ufficiale di stima
del mappale no. 754 RFD di __________ è stabilito in CHF 166'864.--, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2.     La
tassa di giustizia di CHF 600.-- è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 a carico della ricorrente e di 1/2 a
carico dellUCS.

Per
questi motivi

richiamati                        i disposti
della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il
relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative
(LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1.     Il
ricorsoè parzialmente accoltoe il valore ufficiale di stima del
mappale no. 754 RFD di __________ è stabilito in CHF 166'864.--, come da scheda
di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di CHF 600.-- è posta per 1/2 a carico della ricorrente e
per il restante 1/2 a carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-
 RI 1

-
 Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco