ti_gerichte · 12.2000.140 · 2000-11-27 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.11.2000 12.2000.140

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00140
Lugano
27 novembre
2000
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare in materia di risarcimento del
danno arrecato all'ente locato nella procedura LA.1998.106 della Pretura del
distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 7 ottobre 1999 di
__________
avv.
__________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
con cui l'istante ha chiesto la condanna della convenuta al
pagamento di fr. 22'197.80 oltre accessori;
Domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 4
agosto 2000 (intimata il 25 agosto 2000) ha ammesso limitatamente a fr.
1'200.-- oltre interessi;
Appellante l'istante, che con atto di appello del 7 settembre 2000
chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso dell'integrale accoglimento
dell’istanza;
Letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti
a giudizio i seguenti punti di questione
1.
- se deve essere accolto l'appello
2.
- tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
IN FATTO
A.
A
far tempo dal 24 febbraio 1994 l'istante ha locato alla convenuta fino al 30
aprile 1995 una casa unifamiliare a __________. Già il 9 maggio 1995 il
locatore avrebbe chiesto un sopralluogo di verifica dell'ente locato al tecnico
comunale, che avrebbe riscontrato un lungo elenco di difetti dell'ente, la cui
eliminazione sarebbe costata fr. 20'997.80. Sarebbe inoltre rimasta impagata la
pigione del mese di aprile 1995 di fr. 1'200.--, dal che un credito complessivo
di fr. 22'197.80, oggetto dell'istanza in rassegna.
B.
La
conduttrice all'udienza di discussione del 29 novembre 1999 si è opposta
all'istanza, affermando in primo luogo di avere trovato una subentrante già per
il 10 aprile 1995, con la quale l'istante non volle però stipulare.
La
riconsegna dei locali sarebbe comunque avvenuta in contraddittorio già il 12
aprile 1995 (e non solo il 9 maggio) senza che nulla venisse eccepito.
Sarebbero
perciò contestate le risultante dell'unilaterale e tardiva ispezione eseguita
quasi un mese dopo dal solo locatore.
C.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, riassunti i fatti rilevanti, ha constatato
che sarebbe stata l'asserita subentrante a rinunciare al contratto, ragione per
cui andrebbe accolta la richiesta relativa alla pigione del mese di aprile del
1995. Quo alla pretesa di risarcimento danni, il Pretore, seguendo la tesi
della conduttrice, ha ammesso che la riconsegna dell'ente sarebbe avvenuta già
il 12 aprile 1995, ragione per cui, non essendo avvenuta una puntuale
contestazione all'atto della riconsegna o nei giorni immediatamente successivi,
sarebbe da ritenere tardiva ai sensi dell'art. 267a CO la notifica avvenuta
solo con l'invio della perizia doc. H, avvenuta il 17 maggio 1995 (doc. I), dal
che la reiezione della domanda di risarcimento.
D.
Delle
argomentazioni del ricorrente, che postula la riforma del querelato giudizio
nel senso dell'integrale accoglimento dell'istanza, adducendo in sostanza la
tempestività della notifica dei difetti, si dirà in dettaglio, per quanto
necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
L'appello dell'istante è stato intimato alle parti il 2 ottobre
2000, motivo per cui le osservazioni 23 ottobre 2000 della conduttrice sono
tardive ai sensi dell'art. 411 cpv. 2 CPC e vanno perciò estromesse
dall'incarto.
2.
Giusta l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa
locata, il locatore deve verificarne lo stato e, se vi scopre difetti di cui il
conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il
conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti
irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2).
Per
legge, per essere tempestiva ai sensi dell’art. 267a cpv. 1 CO, la notifica dei
danni al conduttore deve avvenire “subito”.
La
dottrina e la giurisprudenza, in considerazione del principio dell’affidamento
e della buona fede contrattuale, hanno tuttavia in parte stemperato tale
esigenza ed hanno ritenuto che la relativa comunicazione poteva avvenire nei
giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato (
SVIT
,
Schweizerisches Mietrecht, 2. edizione, Zurigo, 1998, N. 35 ad art. 267-267a
CO;
Wessner
, Die allgemeinen Bestimmungen des neuen Mietrechts, in:
mp
1991 pag. 136;
Lachat/Micheli
, Le nouveau droit du bail, 2. edizione,
Losanna, 1992, pag. 354) e meglio entro 2 o 3 giorni (
Higi
, Zürcher Kommentar,
N. 33 ad art. 267a CO;
Permann/Schaner
, Kommentar zum Mietrecht, Zurigo
1999, p. 350), al massimo entro una settimana (
CdB
1997 p. 28), ritenuto
che una notifica avvenuta dopo 17 giorni era senz’altro tardiva (
II CCA
26 marzo 1999 in re S./T.;
mp
1992 pag. 76; esaustivo sul tema:
Lachat
,
opera citata, pag. 524).
3.
Il principio dell'esigenza di tempestività per la notifica dei
difetti non è in concreto in discussione, litigiosa è piuttosto la questione a
sapere quali siano state in concreto le date della riconsegna dell'ente locato
e della notifica.
3.1
L'appellante
critica in particolare la decisione del Pretore di ritenere probante per la
tesi della convenuta della restituzione dell'ente al 12 aprile 1995
l'affermazione di cui al referto del perito comunale, secondo cui il proprio
sopralluogo sarebbe avvenuto "nach dem Auszug Ihres Mieters __________, der
von Anfang April 1994 bis Anfang April 1995 das Haus als Untermieter bewohnte"
(doc. H).
A
mente del ricorrente, l'affermazione del perito sarebbe infatti inattendibile,
contenendo essa degli errori sia al riguardo del numero dei conduttori (uno
invece di due), che della natura del contratto (sublocazione invece di
locazione) e della data di uscita ("inizio aprile" invece del 12
aprile).
Quanto
asserito dal perito sarebbe inoltre in contrasto con la deposizione della teste
__________ e non troverebbe conferma nemmeno nella testimonianza dell'arch.
__________.
Non
sarebbe comunque usuale che la riconsegna dell'ente abbia luogo prima della
fine del contratto senza che vi sia un subentrante e senza che vi sia la
consegna delle chiavi, che sarebbe in concreto avvenuta in epoca successiva,
verosimilmente alla fine di aprile del 1995.
Dopo
la ricezione delle chiavi, avvenuta di sera, alla fine di aprile, la signora
__________, in rappresentanza dell'istante, si sarebbe recata il loco e avrebbe
constatato che le condizioni dell'ente erano pessime. Essa avrebbe pertanto
immediatamente contattato il locatore, il quale le avrebbe chiesto di fare
allestire il noto referto. Questo sarebbe stato inviato all'istante venerdì 12
maggio 1995, ragione per cui egli avrebbe tempestivamente reagito già il 17
maggio, contestando alla convenuta le proprie responsabilità.
3.2
Da
quanto esposto al punto precedente per riassumere le tesi dell'appellante
risulta che, nella per lui migliore delle ipotesi, ovvero ammettendo per vera
la predetta descrizione dei fatti rilevanti, la riconsegna dell'ente locato
sarebbe avvenuta "alla cessazione del rapporto di locazione, vale a dire a
fine aprile 1995" (appello, punto 3a, pag. 6), mentre che la contestazione
alla conduttrice dei danni sarebbe avvenuta il 17 maggio 1995 (appello, punto
3b, pag. 7).
Sennonché,
proprio dai precedenti giurisprudenziali evocati al considerando 2 si evince
che un ritardo di proprio 17 giorni non è compatibile con la predetta esigenza
di immediatezza ("subito") di cui all'art. 267a CO.
Posto
pertanto che l'ammissione della tesi fattuale dell'appellante non potrebbe
comportare la modifica del giudizio impugnato, si può prescindere dalla
disamina delle singole censure alla valutazione delle prove in atti effettuata
dal Pretore.
3.3
Va
invece esaminata la tesi presentata in subordine dall'appellante (punto 3c,
pag. 7 e 8), secondo la quale la notifica dei difetti sarebbe avvenuta già in
occasione di una precedente visita effettuata dall'arch. __________ e dalla
signora __________ in una data imprecisata, in cui l'ente era però ancora
ammobiliato (cfr. pag. 4 e 5).
Si
tratta tuttavia di un'argomentazione del tutto infondata.
A
prescindere dal fatto che una segnalazione effettuata -secondo le tesi del
locatore- tre settimane prima della riconsegna dei locali non può equivalere
alla verifica da compiere "al momento della restituzione" giusta l'art.
267a CO, le deposizioni invocate dal ricorrente sono comunque ben lungi dal
dimostrare che vi sarebbe stata la notifica dei difetti della cui riparazione è
qui richiesto il risarcimento.
L'appellante
medesimo deve in effetti riconoscere che la teste __________ non ha visto nulla
di particolare e "che la casa sembrava apparentemente in ordine"
(pag. 7), di modo che la tesi dell'asserita constatazione e notifica ben prima
della data di consegna risulta in buona sostanza sorretta dall'appellante dalla
semplice constatazione che siffatto svolgimento dei fatti a lui favorevole
(ancorché assai improbabile) non sarebbe da escludere (pag. 7: ".. non
escludendo quindi questo fatto..", "pag. 8: "…nemmeno può
escludersi che…"), essendosi eventualmente verificato a cura del solo
arch. __________ mentre che la signora __________ sarebbe stata intenta ad
ispezionare altre parti della casa (pag. 8).
Pleonastico
soggiungere che in presenza di siffatte argomentazioni l'asserita circostanza
fattuale -che comunque non costituirebbe notifica ex art. 267a CO- è ben lungi
da potere essere considerata non già provata, ma anche solo resa verosimile.
Ne
deve conseguire, ai sensi dei considerandi, la reiezione del gravame.
Le spese e la tassa di giustizia della procedura di appello seguono
la soccombenza (art. 148 CPC). Alla convenuta, che non ha presentato tempestive
osservazioni, non si attribuiscono tuttavia ripetibili di appello.
Per
i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
DICHIARA E PRONUNCIA
I.
L'appello
7 settembre 2000 di __________ è respinto.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
di tassa di giustizia                                   fr.    580.--
b)
spese                                                        fr.      20.--
T
o t a l e                                                        fr.    600.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
III.
Intimazione:       -
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario