ti_gerichte · 80.2013.214 · 2013-07-29 · it
Imposta sugli utili immobiliari: compensazione delle perdite, non per vendita di appartamenti in condominio esistente da anni, presupposti per la compensazione con una perdita desercizio

Imposta sugli utili immobiliari: compensazione delle perdite, non per vendita di appartamenti in condominio esistente da anni, presupposti per la compensazione con una perdita d’esercizio

Tessin Camera di diritto tributario 09.10.2013 80.2013.214
Tessin Camera di diritto tributario 09.10.2013 80.2013.214
Ticino Camera di diritto tributario 09.10.2013 80.2013.214

Incarto n.
80.2013.214
Lugano
9 ottobre
2013
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Mauro
Mini, Ivano Ranzanici (in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente)
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
RI 2
entrambi rappresentati dall’ RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 22 agosto 2013 contro la decisione del 29
luglio 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
quattro contratti __________ nel corso del 2012, RI 1 eRI 2 hanno venduto tutte
le quote di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD di __________.
Con sei
decisioni del 25 aprile 2013, l’RS 1 ha notificato ai venditori le seguenti tassazioni
dell’imposta __________
B.
I
contribuenti hanno impugnato le suddette decisioni, con reclamo del 27 maggio
2013, nel quale hanno chiesto che l’operazione fosse considerata come un’unica
vendita, dalla quale era scaturita una perdita. Infatti, la somma dei ricavi
era inferiore al valore d’investimento totale.
Il 2
luglio 2013 si è tenuta un’udienza, nel corso della quale i reclamanti hanno confermato
la contestazione.
Con
decisioni del 29 luglio 2013, l’Ufficio di tassazione ha respinto il reclamo, escludendo
che l’art. 134 della legge tributaria (LT) consenta di compensare le perdite
con gli utili nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari. Ha poi respinto
la richiesta di considerare le transazioni, avvenute con quattro diversi
contratti, come un’unica vendita.
C.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 e RI 2 postulano nuovamente
la compensazione degli utili e delle perdite scaturiti dalle vendite delle quote
di PPP, in considerazione del breve lasso di tempo in cui sono avvenute. Sottolineata
la circostanza che hanno subito una perdita complessiva, gli insorgenti chiedono,
in via subordinata, che le perdite possano essere dedotte dall’imposta sul
reddito.
D.
Nelle sue osservazioni del 27 agosto
2013, l’Ufficio di tassazione propone di respingere il ricorso. In primo luogo,
rileva che non sono adempiute le condizioni cui l’art. 134 cpv. 4 e 5 LT subordina
la compensazione delle perdite. Quanto alla richiesta di compensare le perdite
con il reddito soggetto all’imposta ordinaria, ritiene che la questione sia
prematura, non essendo le dichiarazioni d’imposta 2012 ancora state inoltrate.
Diritto
1.
Lo
Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili
immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
L'art.
134 cpv. 4 LT prevede che le perdite e gli utili derivanti da alienazioni di
quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico immobile oppure di
case a schiera facenti parte di un unico complesso immobiliare possono essere
compensati a condizione che si riferiscano alle alienazioni avvenute entro
l'anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale. Per la determinazione
delle perdite compensabili l'autorità fiscale stabilisce d'ufficio il valore
d'alienazione quando il prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al
valore reale.
Le perdite compensate non possono essere fatte valere nell'imposta ordinaria
sul reddito e sull'utile.
2.2.
Fino alla
fine del 1994, vigente l'abrogata LIMVI, per definire il prezzo di acquisto e
le spese che si riferivano alla singola PPP venduta, si prendevano in
considerazione le quote di valore risultanti dal Registro fondiario. Tale
soluzione era d'altronde in sintonia con la giurisprudenza della Camera di
diritto tributario, per la quale sono "fondi" quelli così definiti
dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle
costituite in PPP (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata).
La Commissione per la revisione della LIMVI, per rispondere soprattutto a un'esigenza
reale e particolarmente avvertita nel quadro dell'alienazione di quote di PPP,
aveva rilevato che la natura giuridica dell'imposta sull'utile immobiliare non
escludeva categoricamente la possibilità di dedurre le perdite. La Commissione
aveva suggerito di consentire una deduzione limitata delle perdite, ponendo
limiti ben precisi, idonei a conferire all'imposta reale tratti soggettivi
compatibili con la sua natura giuridica, senza snaturarla. Un primo limite
veniva ravvisato nella connessione stretta dal profilo economico dei negozi sui
quali le perdite avrebbero potuto essere riportate, indicando quale caso tipico
quello dell'edificazione e della vendita di un immobile costituito in proprietà
per piani o di quote di comproprietà. Un secondo limite, di natura temporale, veniva
indicato nella necessità di limitare la deduzione a un solo anno dalla
concessione del permesso di abitabilità, poco importa se parziale o definitivo.
In pratica, ponendo questi limiti (materiali e temporali), la compensazione delle
perdite veniva limitata agli investimenti che si configuravano economicamente
come un'operazione immobiliare unitaria, in altre parole come un investimento
unico.
2.3.
Il limite
di tempo posto dalla legge alla compensazione delle perdite è di un anno dal
rilascio del primo permesso d'abitabilità.
Il
dies a quo
per stabilire il termine massimo della compensazione delle
perdite è dunque rappresentato dal primo permesso d'abitabilità. Non occorre
che il permesso riguardi l'intero complesso, ma basta che riguardi una singola
unità abitativa, che sia, in altre parole, parziale. Con ciò il legislatore ha
chiaramente inteso porre un limite temporale ben preciso alla compensazione
delle perdite.
2.4.
Per la
compensazione entrano dunque in considerazione tutte le alienazioni effettuate
entro il termine massimo posto dalla legge e non soltanto quelle effettuate
nell'anno successivo al rilascio del primo, anche parziale, permesso di
abitabilità. Possono quindi essere compensate con gli utili anche perdite su
alienazioni effettuate sotto costo, ad esempio a scopi promozionali, prima
dell'inizio o durante i lavori di costruzione. Tutte le perdite
sull'investimento sono quindi considerate in modo uguale, purché si siano
verificate entro il termine legale massimo (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 274).
3.
È
immediatamente evidente che, come ha stabilito l’Ufficio di tassazione nelle
decisioni impugnate, l’art. 134 cpv. 4 non può entrare in considerazione. Le
quote di PPP vendute dagli insorgenti si riferiscono infatti ad una costruzione
esistente da molti anni, come si evince dal fatto stesso che il regolamento
d’amministrazione e d’uso della PPP risale al 1973. È dunque escluso, né
peraltro i ricorrenti lo sostengono, che le vendite litigiose siano avvenute
“entro l'anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale”.
Tanto
basta ad escludere che sia applicabile l’art. 134 cpv. 4 LT.
Né può
evidentemente entrare in considerazione l’art. 134 cpv. 5 LT, che concerne la
deduzione delle “perdite subite nella gestione dell’immobile durante il primo
anno di abitabilità anche parziale“.
4.
4.1.
In via subordinata,
i ricorrenti chiedono di poter compensare le perdite scaturite dalle operazioni
immobiliari con i proventi soggetti all’imposta sul reddito.
4.2.
A tale
riguardo, la legge tributaria non prevede alcuna possibilità di dedurre perdite
immobiliari dal reddito imponibile. La Camera di diritto tributario, tuttavia,
nel 2010 ha ammesso la compensazione dell’utile immobiliare con una perdita
d’esercizio (sentenza del 19 maggio 2010, n. 80.2009.143, in RtiD II-2010 n.
15t).
La pronuncia di questa Corte era stata determinata da una modifica della
giurisprudenza del Tribunale federale in materia di doppia imposizione
intercantonale, in conseguenza della quale, a partire dal 2004, l’impresa che
ha conseguito un utile immobiliare in un cantone può ormai compensarlo con la
perdita d’esercizio in un altro cantone, anche nel caso in cui il cantone di
situazione dell’immobile preveda l’assoggettamento degli utili immobiliari ad
un’imposta speciale di carattere reale. Secondo l’Alta Corte, infatti, il
diritto del cantone di situazione dell’immobile di imporre gli utili realizzati
su immobili aziendali non può permettere al medesimo di ignorare la situazione
generale dell’azienda e di imporre integralmente l’utile immobiliare anche
quando la società chiude complessivamente in perdita (DTF 131 I 249 consid.
6.3). Già nella sentenza menzionata la regola della deducibilità delle perdite
in altri cantoni è stata ritenuta applicabile agli immobili aziendali non solo
di commercianti professionali di immobili, ma, in generale, di tutte le società
intercantonali, nel senso del diritto in materia di doppia imposizione (DTF 131
I 249 consid. 6.5). Nel medesimo intento di evitare perdite di ripartizione, lo
stesso principio è poi stato coerentemente applicato anche agli immobili
destinati all’inve­sti­mento di capitali di una persona fisica (DTF 131 I 285
consid. 4.1) e di una persona giuridica (RtiD I-2009 n. 18t consid. 6.3. e rinvii).
Sebbene la sentenza del 2004 si riferisse esclusivamente a casi intercantonali,
il Tribunale federale aveva tuttavia già preso in considerazione l’obiezione
fondata sulla parità di trattamento delle imprese cantonali ed intercantonali.
Aveva allora ricordato come il diritto della doppia imposizione non faccia
sorgere alcuna pretesa fiscale, ma si limiti a delimitare fra loro le sovranità
fiscali. Se è necessario, il cantone deve pertanto provvedere, nel caso
concreto oppure mediante regole generali ed astratte, ad evitare che imprese
puramente cantonali siano discriminate rispetto alle imprese intercantonali
(DTF 131 I 249 consid. 6.4).
Nella sentenza del 19 maggio 2010, dunque, questa Camera ha stabilito che il
principio di uguaglianza esige che la compensazione delle perdite relative
all’attività dell’impresa con gli utili immobiliari sia ammessa anche nel caso
delle imprese imponibili in un unico cantone ed anche se quest’ultimo
assoggetta i guadagni immobiliari ad un’imposta speciale nell’ambito del
sistema monistico. Aveva così riconosciuto ad una società con sede nel Canton
Ticino la facoltà di chiedere la revisione dell’imposta sugli utili
immobiliari, relativa alla vendita di un immobile di sua proprietà, una volta
che fosse passata in giudicato la tassazione dell’imposta sul reddito o
sull’utile, che avrebbe accertato in modo definitivo una perdita d’esercizio
(RtiD II-2010 n. 15t).
4.3.
Tornando
alla fattispecie in esame, non è noto se i ricorrenti esercitino un’attività lucrativa
indipendente e se gli immobili rientrino nella loro sostanza commerciale.
In ogni
caso, come ha rilevato l’autorità fiscale nelle sue osservazioni al ricorso, la
tassazione dell’imposta cantonale 2012 dei contribuenti non è ancora stata
eseguita ed anzi essi non hanno neppure ancora inoltrato la dichiarazione
d’imposta. In tal modo, non sono adempiuti i presupposti per una compensazione delle
perdite con un eventuale reddito dell’attività lucrativa indipendente.
Comunque,
anche nel caso già citato di cui si è occupata questa Camera nel 2010, quando
ha ammesso la deduzione delle perdite in virtù del principio di uguaglianza, la
decisione di tassazione dell’imposta cantonale non era ancora passata in giudicato.
Pertanto, la Camera aveva respinto il ricorso, indicando espressamente che il
ricorrente avrebbe poi potuto inoltrare un’istanza di revisione della
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari (RtiD II-2010 n. 15t consid.
5).
4.4.
Se e
quando la tassazione dell’imposta sul reddito dei ricorrenti sarà passata in
giudicato, essi potranno valutare se siano dati i presupposti per chiedere una
revisione delle tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari.
5.
Il
ricorso è pertanto respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a
carico dei ricorrenti, soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 1’000.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–
per un
totale di                                                       fr. 1’100
.–
sono a
carico dei ricorrenti.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: