ti_gerichte · 12.2000.119 · 2000-10-23 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.10.2000 12.2000.119

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00119
Lugano
23 ottobre
2000
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa a procedura sommario
di sfratto dei conduttori SF.2000.00110 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4, promossa con istanza 11 aprile 2000 da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
__________
entrambi rappr.ti dall'avv. __________
con cui l'istante ha chiesto lo sfratto dei convenuti
dall'immobile denominato "__________", sita nel __________ a
__________;
istanza avversata dai convenuti e che il
Pretore ha accolto con decreto 13 luglio 2000;
appellanti i convenuti che, con atto d'appello 19
luglio 2000, in riforma del decreto impugnato chiedono la reiezione
dell'istanza, mentre con precedente impugnativa 14 giugno 2000 avevano
postulato la riforma della decisione pretorile 7 giugno 2000 che aveva rifiutato
due domande di edizione;
mentre l'istante con osservazioni 24 agosto 2000
postula la reiezione dei gravami con protesta di spese e ripetibili.
richiamato il decreto 21 luglio 2000 con cui il
presidente di questa Camera ha conferito effetto sospensivo all'appello 19
luglio 2000;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
L'istante, avvocato a __________, figura aver acquistato nel 1984
l'immobile in questione, occupato da quel momento dal cittadino tedesco
__________ e dal 1996 anche dalla sua seconda moglie __________.
2
.   In
data 29 settembre 1999 l'istante ha notificato a entrambi i convenuti
separatamente disdetta ordinaria dell'asserto rapporto di locazione per il 29
marzo 2000 (doc. H1 e H2); quest'ultima è rimasta incontestata.
Contemporaneamente ha diffidato le stesse parti in virtù dell'art. 257d CO a
versare entro 30 giorni le pigioni arretrate, corrispondenti agli interessi
scaduti del debito ipotecario gravante il bene immobile, con la comminatoria
che, trascorso infruttuosamente il termine, avrebbe disdetto la locazione per
mora del conduttore; ciò che ha fatto in data 16 novembre 1999 per la fine del
successivo mese di dicembre (cfr. inc. dell'Ufficio di conciliazione di
Breganzona).
3.
Con
l'istanza in esame l'avv. __________, constatata la mancata riconsegna
dell'ente locato, ha chiesto lo sfratto dei conduttori, facendo riferimento
alla cessata locazione successiva alla disdetta ordinaria, intervenuta alla
fine di marzo 2000.
In sede
di contraddittorio i convenuti si sono opposti all'istanza contestando
l'esistenza di un valido contratto di locazione, ovvero asserendo che il
rapporto con l'istante consisteva in un particolare rapporto di fiducia in base
al quale la casa è solo formalmente di proprietà dell'istante, così come
risulta a Registro fondiario, mentre economicamente fa parte del patrimonio di
__________ che al momento dell'acquisto non aveva potuto comparire come parte
del contratto, ostandovi le limitazioni di legge nei confronti dei cittadini
stranieri. A dipendenza di questa circostanza egli avrebbe personalmente
contratto il mutuo con la banca, costituendosi debitore nei suoi confronti,
mentre l'istante sarebbe unicamente proprietario del pegno. L'iniziativa di
quest'ultimo intesa allo sgombero della casa sarebbe pertanto abusiva, mancando
i presupposti sostanziali per procedere in tal senso.
4.
Con la decisione qui impugnata il pretore, considerato il valido
acquisto dell'immobile da parte dell'istante, ha ritenuto che il rapporto di
locazione vantato da questi debba essere ammesso, già in virtù della constatata
onerosità dell'uso della casa. Inoltre, la validità della disdetta ordinaria è
presupposto sufficiente per accogliere l'istanza di sfratto.
5.
Con
l'appello sul merito della decisione -di data 19 luglio 2000- i convenuti
impugnano lo sfratto, sostenendo anche in questa sede che controparte non è
stata in grado di dimostrare l'esistenza di un valido contratto di locazione, e
ciò in particolare poiché la pigione non è stata sufficientemente determinata;
d'altra parte non vi sarebbe indicazione agli atti che la pigione sia da
individuare negli interessi passivi dovuti alla banca creditrice del mutuo, in
particolare poiché non v'è identità fra locatore e creditore di tali
prestazioni. Osservano inoltre che, prima del 1995, essi non avevano pagato
nessun interesse ipotecario. Comunque, già perché l'istante insiste nel
considerare locazione il rapporto che lega le parti, nemmeno può sussistere un
rapporto di comodato.
Delle
osservazioni della parte resistente si dirà, se necessario, nel seguito.
6.
La
possibilità di chiedere al pretore lo sfratto è data in tutti i casi di cessata
locazione o affitto o comodato, quando non avviene la riconsegna della cosa che
è stata oggetto del contratto (art. 506 CPC). Costituiscono pertanto
presupposti sostanziali -che il giudice esamina d'ufficio (
Higi
,
Mietvertragskündigung - nichtig, ungültig oder gültig und anfechtbar, in
SJZ
1995
, 227)- la circostanza dell'inesistenza di una causa giuridica valida
fra quelle menzionate per l'occupazione del bene, nonché la mancata riconsegna
del medesimo. Per procedere in tal senso, va pertanto accertata la validità
della locazione, rispettivamente dell'affitto o del comodato, che costituiva la
base del rapporto fra le parti (
Cocchi / Trezzini
, CPC-TI, art. 506, m.
7).
Nel caso
concreto, l'istante sostiene l'esistenza di una valida locazione sulla base di
documentazione intesa in parte ad attestare un esplicito consenso sulla natura
del contratto e, in parte, a provare l'accordo sull'onerosità del medesimo.
Sennonché, la richiesta scritta di __________ all'amico e consulente avv.
__________ di una formale conferma della locazione, formulata appena dopo
l'unione con la seconda moglie (doc. B), appare avvenuta a scopi amministrativi
("Wir benötigen obiges…zur Erteilung Permesso"). Per il resto -oltre
la cortese conferma alla citata sollecitazione (doc. C)- nessun atto fra la
numerosa documentazione prodotta, concernente il lungo rapporto fra le parti,
attesta l'esistenza di una valida locazione. Anzi la corrispondenza fra l'avv.
__________ e il convenuto, a volte amichevole e a volte rivelatrice di
contrasti, rappresenta un indizio non irrilevante di una situazione economica
complessa fra cliente e consulente che esula dal preteso rapporto locativo
(cfr. doc. 5-12). Né può essere disatteso il contenuto, in parte almeno
equivoco, della citata corrispondenza e anche di quanto esposto dallo stesso
istante (cfr. in particolare doc. 11, foglio 2).
A
sostegno poi dell'onerosità della concessione in uso della casa di __________,
l'istante ha prodotto il contratto 4 ottobre 1995 / 26 gennaio 1996 fra
__________ e la __________ (sottoscritto anche dall'avv. __________
esclusivamente come proprietario del pegno) con cui quell'istituto ha concesso
al convenuto fino al 30 settembre 1998 un mutuo ipotecaro di fr. 757'500.- al
tasso fisso del 4,725%, libero da ammortamento e garantito da titoli ipotecari
per complessivi nominali fr. 900'000.- (doc. D). Orbene, che questo contratto
comporti un onere per il convenuto non può essere messo in dubbio, ma non
esiste nessun elemento apprezzabile che metta in relazione tale prestazione
(nei confronti della banca) con la pretesa messa a disposizione della casa da parte
dell'istante. Non va infatti disatteso che la locazione -come rapporto
sinallagmatico- prevede un compenso da parte del conduttore e in favore del
locatore che consiste per lo più in denaro, ma che può avere anche altra
natura: comunque, ai fini dell'onerosità, deve avere carattere di
controprestazione (
Higi
, in Comm. di Zurigo, 1994, art. 253 CO, N. 30).
Quindi, a prescindere dalla risposta al quesito se l'onerosità dell'uso possa
essere genericamente prevista o debba essere dimostrata nel suo ammontare (
Higi
,
ibidem, N. 31 e art. 257 CO, N. 11;
Zihlmann
, Das Mietrecht, ed. 2, p.
28), nel caso concreto né il contratto (doc. D), né altro elemento dell'incarto
è atto a provare che il pagamento degli interessi ipotecari alla banca (è la
banca che ne sollecita il versamento al convenuto: doc. E1, E2, E3) costituisca
la controprestazione per la messa a disposizione della casa da parte
dell'istante. D'altra parte, nemmeno risulta -e nessuno lo sostiene- che il
rapporto creditorio instauratosi fra __________ e la banca sia frutto di una
cessione di credito dall'istante alla seconda; anzi tutto sembra dimostrare il
contrario, ossia che il debitore ipotecario nei confronti diretti della
mutuante sia stato fin dall'inizio __________ (cfr. la premessa allo stesso contratto).
Se ne
deve concludere che la decisione del primo giudice non può essere condivisa
poiché il rapporto fra le parti non è una valida locazione.
7.
Lo sfratto, tuttavia, potrebbe essere deciso anche nel caso in cui
il rapporto fra le parti fosse un comodato. Questo è un contratto per il quale
il comodante si obbliga a concedere al comodatario l'uso gratuito di una cosa e
questi a restituirgli la stessa dopo essersene servito (art. 305 CO); esso può
avere per oggetto anche l'uso di immobili (
DTF
75 II 38). A carico del
comodatario sono -di regola- le spese ordinarie per la conservazione della cosa
(art. 307 cpv. 1 CO); tuttavia questa norma è di carattere solo dispositivo e
pertanto non esclude pattuizioni diverse.
Nel caso
concreto risulta quali siano gli oneri direttamente a carico del convenuto: il
rapporto debitorio nei confronti della banca relativo al totale finanziamento
del bene immobile da lui abitato (doc. D, E1, E2, E3, F1, F2) che peraltro non
può essere ridotto al pagamento dei soli interessi passivi, il pagamento di
tasse e spese di qualsiasi natura relative a quel medesimo contratto bancario
(doc. D) e almeno il pagamento di talune opere straordinarie di miglioria per
importi rilevanti di cui tuttavia è stato dimostrato un caso soltanto (doc.
11). V'è pertanto da chiedersi se gli oneri sopportati dal convenuto,
tacitamente pattuiti fra le parti, possano ancora rientrare fra le spese di un
comodatario, pur come eccezioni all'art. 307 cpv. 1 CO. Orbene, proprio tale
intesa fa apparire __________ (che ripetutamente indica il bene immobile come
"la mia casa": doc. 5, 10, 12) come responsabile principale per il
finanziamento e la manutenzione della casa, e ciò a tempo indeterminato e
verosimilmente dal 1984 a oggi. In tal modo la sua posizione nella fattispecie
non appare certo quella di un comodatario, ossia di una persona messa al
beneficio della volontà del comodante di concederle gratuitamente l'uso di un
immobile (cfr.
Schärer
, Comm. di Basilea, ed. 2, art. 305 CO, N. 10). E'
vero -come accertato in precedenza- che l'istante non lucra direttamente nulla
dall'occupazione della casa; è tuttavia vero anche che il convenuto, ancorché
benefici del godimento del bene, si è impegnato a provvedere a ogni onere di
finanziamento e di manutenzione della proprietà immobiliare alla stregua -a ben
vedere- di un proprietario o di un usufruttuario (per quest'ultimo caso cfr.
Baumann
,
in Comm. di Zurigo 1999, art. 745 - 778 CCS -
Vorbem
.-, N. 53). In altre
parole, questa circostanza è particolare al punto che, prescindendo da
qualsiasi considerazione sulla proprietà economica dell'immobile, questa Camera
debba comunque escludere anche l'eventualità che le parti abbiano tacitamente
pattuito un comodato.
8.
Queste considerazioni comportano la constatazione dell'assenza dei
presupposti sostanziali per accogliere l'istanza di sfratto. In tal senso
dev'essere riformata la decisione impugnata, senza che sia più necessario dare
una risposta alla domanda degli appellanti -ex art. 322 lett. b CPC- di
assumere in questa sede le prove da loro proposte al pretore e da questi
respinte in toto: si trattava di una serie di testi e di due domande di
edizione: da controparte dell'incarto completo concernente i rapporti
finanziari con i convenuti, in particolare l'acquisto della Casa __________, e
dalla __________ di tutta la documentazione concernente la concessione di un
mutuo ipotecario (istanza 31 maggio 2000 che peraltro non risulta nemmeno
intimata alla banca terza).
..
9.
In
seguito all'esito di questo appello, al dilà di ogni giudizio
sull'appellabilità della decisione impugnata, diventa privo d'oggetto l'appello
14 giugno 2000 inteso a impugnare il decreto pretorile 7 giugno 2000 con cui
sono state respinte le domande di edizione proposte dai convenuti, appello riproposto
con l'appello sul merito della vertenza.
Per i quali motivi
Richiamati l'art. 148 CPC e
la TG
pronuncia:
I.
L'appello
19 luglio 2000 di __________ e __________ è parzialmente accolto.
§    Di
conseguenza la sentenza 13 luglio 2000 del Pretore del distretto di Lugano,
Sezione 4, è così riformata:
1.   L'istanza
di sfratto 11 aprile 2000 del dott. __________ è respinta.
2.   La
tassa di giustizia di fr. 1'900.- e le spese di fr. 100.-, da anticipare
dall'istante, restano a suo carico. Esso rifonderà inoltre alle controparti la
somma di fr. 2'000.- a titolo di ripetibili.
II.
L'appello
14 giugno 2000 delle stesse parti è divenuto privo d'oggetto.
III
.   Le
spese e la tassa di giustizia di complessivi fr. 2'000.-, già anticipati dagli
appellanti, sono posti a carico dell'istante.
Questi
verserà alla controparte la somma di fr. 1'000.- a titolo di ripetibili di
questa sede.
IV.
Intimazione:    -
__________
Comunicazione
alla Pretura del distrotto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario