ti_gerichte · 16.2000.00039 · 2000-07-17 · it

locazione - cambiamento proprietario a seguito di realizzazione del fondo - sorte della garanzia versata dal conduttore ma non depositata dal locatore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 31.10.2007 (pubblicato) 16.2000.00039

Incarto n.
16.2000.00039
Lugano
17 luglio
2000
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera
di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa,
presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per
giudicare il ricorso per cassazione 7 aprile 2000 presentato da
__________
__________
__________
(patr. dallo
Studio legale __________)
contro
la
sentenza 29 marzo 2000 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna
nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 10
dicembre 1999 nei confronti di
__________
con la
quale gli istanti hanno chiesto l'annullamento del dispositivo n. 1.1 della
decisione 11 novembre 1999 dell'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Minusio sulla base del quale sono stati condannati a riversare al
convenuto la garanzia di fr. 1'900.- oltre interessi;
domanda respinta dal
pretore;
esaminati gli atti
considerato
in fatto e in
diritto:
1.
Il
22 aprile 1988 __________ ha sottoscritto con l'avv. __________ e i fratelli
__________ (rappresentati da __________) un contratto di locazione avente per
oggetto un appartamento situato in uno stabile di loro proprietà a __________.
Il contratto prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1'800.-, importo
regolarmente pagato dal conduttore, ma dai locatori non depositato su un conto
bancario distinto come impone l'art. 257e cpv. 1 CO. In seguito, lo stabile è
stato venduto ad __________ che ha concluso con __________ un nuovo contratto
di locazione 15 gennaio 1990 che per quanto attiene al deposito della garanzia
rinviava al versamento sopra menzionato in favore di __________,
amministratrice dello stabile. Nell'ambito del fallimento di __________, il
__________ lo stabile è stato acquistato all'asta dall'avv. __________, da
__________ e dall'avv. __________; quest'ultimo ha poi venduto la sua quota di
comproprietà a __________. La locazione si è conclusa il 31 dicembre 1998.
2.
Con istanza 3 giugno 1999 il conduttore ha adito l’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Minusio contestando il conteggio spese
accessorie 1998 e chiedendo la liberazione della garanzia, indicata in fr.
1'900.-, domande alle quali i locatori si sono opposti confermando la richiesta
di pagamento del conguaglio spese accessorie per fr. 582.05 e negando la
restituzione della garanzia. Con decisione 11 novembre 1999 l’Ufficio di
conciliazione ha accolto la domanda di restituzione della garanzia, ponendo a
carico del conduttore il pagamento delle spese accessorie.
Contro
questa decisione i comproprietari dell'immobile sono insorti dinanzi al pretore
con istanza 10 dicembre 1999, chiedendone il parziale annullamento, specie per
quanto riguarda la restituzione della garanzia, sostenendo che il convenuto
avrebbe dovuto far valere la sua pretesa nell'ambito del fallimento di
__________. Il convenuto si è opposto all’istanza ribadendo la sua richiesta.
3.
Con
il querelato giudizio il pretore ha respinto l'istanza confermando l'obbligo
degli istanti di restituire la garanzia. Pur considerando la dottrina e
giurisprudenza richiamate dagli istanti a sostegno della loro tesi secondo la
quale il conduttore avrebbe dovuto far valere la sua pretesa nei confronti del
precedente proprietario, il primo giudice, basandosi sull'art. 261 CO in virtù
del quale in caso di alienazione della cosa locata diritti e oneri passano al
nuovo acquirente, ha posto a carico degli istanti l'obbligo di rendere al conduttore
la garanzia a suo tempo prestata, considerata come accessorio che segue le
sorti del credito principale.
4.
Con il presente tempestivo gravame i ricorrenti sono insorti
contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo
di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. Rimproverano al primo giudice di
aver erroneamente applicato il diritto materiale, in particolare per non
essersi attenuto alle disposizioni di legge (art. 257e CO e 267 LEF), alla
dottrina e alla giurisprudenza che regolano la fattispecie e che indicano come
il conduttore avrebbe dovuto far valere il suo credito nei confronti del
precedente proprietario, ossia -in concreto- nell'ambito del fallimento di
quest'ultimo.
Al
ricorso, regolarmente notificato alla controparte per via rogatoriale, non sono
state presentate osservazioni.
5.
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è
arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed
indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della
giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;
per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta
(o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale,  non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
125 I 168 consid.
2a).
6.
Secondo l'art. 261 cpv.1 CO se dopo la conclusione del
contratto di locazione la cosa locata è alienata dal locatore o gli è tolta
nell'ambito di un procedimento esecutivo -ciò che si è verificato in concreto-
la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa (cfr. anche art.
50 RFF). La questione come tale non è controversa, mentre nessun disposto di
legge prevede quale sia la sorte di una garanzia versata dal conduttore e non
depositata presso una banca da parte del precedente locatore, così come in
generale non indica quale sia il destino dei diritti e delle obbligazioni
venute in essere prima del cambiamento di proprietario (cfr. anche
Droit du
bail
1999, p.11).
È
pacifico -e il pretore ne ha reso atto- che il quesito in esame è stato risolto
in un caso particolare nel 1998 dal Tribunale d'appello di Basilea-Città e che
quell'autorità ha deciso che il diritto del conduttore a ottenere la
restituzione di una garanzia non depositata presso una banca si estingue se non
è insinuato nel fallimento del proprietario al quale questa era stata
effettivamente versata (cfr. Schweizerisches Mietrecht, Commentario
SVIT
,
ed. 2, art. 257e CO, N. 27;
Droit du bail
cit.;
Ziegler
in
MRA
1998, 135 con riferimento alla sentenza 6 febbraio 1998 di Basilea-Città). In
particolare i giudici basilesi hanno rilevato che, dovendo risolvere la
controversia in via d'interpretazione, deve valere anche per la restituzione
della garanzia ciò che vale per ogni altro rapporto creditorio fra conduttore e
locatore, ovvero che sussiste come obbligazione fra le parti che ne hanno
determinato la costituzione poiché l'entrata del nuovo proprietario nella
locazione preesistente non produce effetto retroattivo. Se questa decisione
salvaguarda la sicurezza del diritto nei confronti del nuovo proprietario del
bene immobile (
Droit du bail
cit., p. 11-12), la sentenza pretorile
impugnata preferisce la tutela degli interessi del conduttore (peraltro in
conformità con il nuovo diritto della locazione) laddove afferma che il
deposito di una garanzia deve cautelare il locatore anche per il pagamento
delle pigioni, di quelle sorte prima del trapasso di proprietà, ma anche di
quelle future e rappresenta così un accessorio del credito principale, tanto da
dover pensare che ne segua il destino in virtù dell'art. 170 cpv. 1 CO. Né
-sostiene il primo giudice- può essere penalizzato il conduttore che non ha
esatto dal precedente locatore il deposito della somma su un conto bancario; né
il nuovo proprietario dell'immobile locato può lamentarsi per dover restituire
una somma mai incamerata personalmente, non avendo fatto uso del suo diritto di
pretendere dal proprietario precedente il versamento (ossia la cessione) della
garanzia in quanto accessorio della locazione trasferitagli (cfr. sentenza,
consid. 3).
Orbene,
oltre al fatto che la decisione impugnata si pone nel solco del principio generale
dell'art. 261 cpv. 1 CO secondo il quale con il passaggio della locazione vengono
trasferiti al nuovo proprietario anche tutti i diritti e doveri che derivano
dal rapporto di locazione (cfr.
Weber/Zihlmann
, in
Commentario di
Basilea, ed. 2, art. 261 CO, N. 4;
Higi
, in Commentario di Zurigo, n. 22
ad art. 261-261a CO), a fronte di una decisione cantonale che non può ancora
costituire ciò che s'intende per
giurisprudenza consolidata
, la
divergente opinione del pretore non può rappresentare arbitrio. E ciò sia
perché frutto di un sillogismo chiaro e sostenibile, sia perché -nel merito-
comunque in consonanza anche con le norme sulla garanzia previste dal diritto
cantonale: infatti, così come, in caso di alienazione dell'ente locato, spetta
al nuovo locatore di richiedere al depositario della garanzia la modifica della
rispettiva ricevuta (art. 36 cpv. 2 Legge cantonale di applicazione delle norme
federali statuenti in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali
e di affitto), v'è da attendersi dalla stessa parte che provveda autonomamente
a regolarizzare il rapporto di locazione nel quale è subentrata, anche per
quanto riguarda il deposito della garanzia; ciò che può essere inteso come un
obbligo in favore del conduttore, considerato parte più debole del contratto.
Né
appare determinante nella fattispecie -contrariamente all'assunto dei
ricorrenti- il richiamo all'art. 257e cpv. 1 CO poiché questa norma stabilisce
unicamente l'obbligo al deposito della garanzia, ma non prevede le conseguenze
dell'eventuale mancato deposito da parte del locatore; e nemmeno può essere considerato
il richiamo all'art. 267 LEF che regola in modo generico il destino dei crediti
non insinuati nel fallimento senza alcun riferimento specifico alla locazione.
7.
Ne
consegue che la decisione impugnata non viola in modo manifesto una norma di
diritto sostanziale, né un principio giuridico chiaro e indiscusso. Al
proposito va anzi ricordato che per attuare simile fattispecie la
giurisprudenza cantonale e federale esigono che il giudice abbia frainteso in
modo clamoroso il significato di una norma di legge o di una massima del
diritto, andando oltre le intenzioni del legislatore e i limiti stabiliti in
modo chiaro dalla dottrina e dalla giurisprudenza (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, ad art. 327, m. 13); in particolare, non basta per configurare arbitrio
l'adesione a una tesi dottrinale piuttosto di un'altra (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit, ibidem, m. 16).
Il ricorso per cassazione dev'essere pertanto respinto. Tasse e
spese di giustizia seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Alla controparte che
non ha formulato osservazioni al ricorso non vengono assegnate ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art.
327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia:           1.
Il ricorso per cassazione 7 aprile 2000 di __________,
__________ e __________ è
respinto.
2.
Le spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 120.-,   già
anticipate dai ricorrenti, rimangono in solido a loro carico.
3.
Intimazione
a:
–
__________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la Camera di
cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente
La segretaria