ti_gerichte · 40.2005.195 · 2006-02-15 · it
Decisione annullata e incarto rinviato all'UCS per nuovo giudizio. L'autorità di prima istanza non ha determinato e non ha applicato a torto i valori metrici e di reddito degli edifici benché questi siano divenuti a tutti gli effetti di proprietà del Beneficio Prepositurale.


Incarto n.40.2005.195

__________

Lugano

15 febbraio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 3/4 ottobre 2005 dal

RI
 1,

rappr.
 dal Presidente __________ e dal Segretario __________, rappr. del Beneficio
 Prepositurale di __________ __________

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 13 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 133 e 139 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 23 novembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 1'435.- per il mapp. no. 133 RFD di __________;

-
CHF 1'152.- per il mapp. no. 139 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 16 agosto 2004 dal RI 1, che comprendeva pure i mappali
nr. 60 e 195 RFD di __________, è stato parzialmente accolto dallUCS,
limitatamente al mapp. no. 195, con decisione 13 settembre 2005.

3.     Con
ricorso 3/4 ottobre 2005 il RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando
che nella determinazione dei valori di stima dei mapp. nr. 133 e 139 venga
considerato pure il valore degli edifici sede delle scuole elementari che, dal
31 dicembre 2000, data di scadenza del diritto di superficie concesso a favore
del Comune di __________, sono diventati a tutti gli effetti di esclusiva
proprietà del Beneficio Prepositurale di __________.

Malgrado
i due mappali si trovino tuttora in zona per attrezzature pubbliche (AP), il
ricorrente chiede inoltre che il valore dei terreni venga riconsiderato, adeguato
a quello delle particelle vicine e ponderato con i valori degli edifici.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 23 novembre 2005 il Tribunale ha constatato
che i due mappali oggetto di ricorso, sui quali sono edificati due edifici che
ospitano le scuole comunali, sono contigui.

A
seguito di una puntuale richiesta, il Tribunale ha assegnato al ricorrente un
termine scadente il 31 dicembre 2005 per determinarsi in merito ad un eventuale
ritiro del gravame, che poi, con scritto 21 dicembre 2005, è stato
integralmente confermato specificando che le due proprietà sono tuttora
affittate al Comune di __________ per limporto mensile di CHF 8'930.-

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame del RI 1, amministratore e rappresentante del
Beneficio Prepositurale di __________ e destinatario della decisione dellUCS,
è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

Il
valore di reddito si ottiene invece mediante la capitalizzazione del reddito
lordo, ritenuto che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito
dichiarato e quello presunto, lautorità di stima può adeguare il reddito
accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 1 e 3 Lst.).

6.3.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

7.     Nella
fattispecie concreta lUCS ha tralasciato il valore metrico e di reddito degli
edifici, escludendoli completamente dal calcolo della stima, senza peraltro
fornire alcuna spiegazione in merito, se non che le proprietà ad uso pubblico avrebbero
una valutazione diversa da quelle ad uso prettamente privato o che
rappresentano un bene patrimoniale dei vari enti pubblici (decisione su
reclamo, pagina 2).

A
fronte dei contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst. e del fatto dal 1.
gennaio 2001 pure gli edifici costruiti a suo tempo dal Comune di __________,
allora beneficiario di un diritto di superficie su entrambi i mappali, sono
divenuti a tutti gli effetti di proprietà del Beneficio Prepositurale di __________,
lomissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata ed è a giusta
ragione che il ricorrente se ne lamenta (cfr. punto 3. del contratto 11 ottobre
1990 di costituzione di un diritto di superficie a favore del Comune di __________,
nonché lo scritto 24 novembre 2004 del Municipio del Comune di __________ al
Consiglio Parrocchiale).

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo
(art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è sanabile in questa
sede, ritenuto che lUCS ha completamente tralasciato di valutare gli edifici
costruiti sui due fondi e che, in caso contrario, il ricorrente si vedrebbe
ingiustamente preclusa unistanza di giudizio.

Ai
sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù
del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che lautorità
di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto, la
causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto viene rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio che tenga conto pure della presenza degli
edifici.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione 13 settembre 2005
dellUfficio cantonale di stimaè annullatae lincarto èrinviatoallUfficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda
ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi