ti_gerichte · 80.2018.60 · 2018-02-15 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, vendita di favore alla figlia dellazionista, prestazione valutabile in denaro, valore venale dei beni

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, vendita di favore alla figlia dell’azionista, prestazione valutabile in denaro, valore venale dei beni

Tessin Camera di diritto tributario 07.12.2018 80.2018.60
Tessin Camera di diritto tributario 07.12.2018 80.2018.60
Ticino Camera di diritto tributario 07.12.2018 80.2018.60

Incarti n.
80.2018.60
80.2018.61
80.2018.62
Lugano
7 dicembre 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretari
a
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
rappr.
da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorsi
del 21 marzo 2018 contro la decisione del 15 febbraio 2018 in materia IC e IFD
2010 e contro la decisione del 27 febbraio in materia di imposta sugli utili
immobiliari.
Fatti
A.
La RI 1, è una
società avente come scopo sociale “l’acquisto di beni immobili tanto in
Svizzera quanto all'estero, nonché la loro vendita, costruzione, amministrazione
e gestione sotto qualsiasi forma; l'assunzione di partecipazioni in aziende e
società sotto qualsiasi forma costituite, nonché l'acquisto e la vendita di
azioni di società tanto svizzere che straniere. La società può inoltre
concludere contratti di finanziamento o garanzia o ogni altro negozio analogo,
tra cui concedere mutui e costituire pegni a favore di terzi” (cfr. estratto RC
aggiornato al 20 luglio 2017).
Il 16 settembre 1996, la RI
1 ha acquistato dalla massa fallimentare della __________ SA di __________ cinque
fogli di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD di __________,
fra i quali le PPP __________, al prezzo di fr. 377'498.95, e __________, al
prezzo di fr. 377'470.85.
Il 18 febbraio 2010 la società
acquirente ha poi venduto le PPP __________ e __________ a __________, figlia
dell’azionista della società, al prezzo di rispettivamente fr. 347'443.– (PPP __________)
e fr. 348'857.– (PPP __________).
B.
Presentando la
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, la società alienante ha
fatto valere spese di miglioria per complessivi fr. 113'732.– e spese di
acquisto e di vendita per fr. 29'785.–, indicando in tal modo di non avere conseguito
alcun utile con la vendita delle due quote condominiali.
Nella dichiarazione
d’imposta delle persone giuridiche per il periodo fiscale 2010, la società
contribuente ha indicato di aver conseguito un utile netto di fr. 1'461.–.
C.
Con due decisioni del
26 novembre 2014, l’RS 1 (RS 1) ha notificato alla RI 1 le tassazioni
dell’imposta sugli utili immobiliari relative alla vendita delle due quote di
PPP. Al valore di alienazione dichiarato, ha tuttavia aggiunto “altri elementi
imponibili”, nella misura di fr. 274'729.– per la PPP __________ e fr.
268'624.– per la PPP __________. Considerato che la contrattazione era avvenuta
fra persone vicine, l’autorità di tassazione aveva infatti rettificato il
valore di alienazione “ad un importo ritenuto equo”. Aveva cioè ritenuto che il
valore venale delle unità condominiali vendute alla figlia dell’azionista
ammontasse complessivamente a fr. 1'239'654.–, anziché fr. 696'300.–.
Con decisione del 20
novembre 2014, l’autorità fiscale ha notificato alla RI 1 anche la tassazione
IC/IFD per il periodo fiscale 2010. All’utile netto dichiarato (fr. 1'461.–) ha
aggiunto l’adeguamento degli interessi passivi (fr. 37'526.–) e una prestazione
valutabile in denaro di fr. 543'354.–, corrispondente all’adeguamento del
valore della compravendita delle PPP __________ e __________ a __________. Per
l’IFD l’utile è stato pertanto commisurato in fr. 582'341.–, mentre per l’IC in
fr. 241'174.–, in seguito alla deduzione dell’utile assoggettato all’imposta
sugli utili immobiliari (fr. 341'167.–).
D.
La società
contribuente ha impugnato tutte le decisioni menzionate, con due reclami all’RS
1, l’uno contro le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari e l’altro
contro le tassazioni dell’IFD e dell’IC 2010.
In entrambi i gravami, la
reclamante ha sostenuto che il valore di investimento per entrambi gli
appartamenti ammontava a fr. 839'817.–, poiché al prezzo di acquisto (fr.
696'300.–) si dovevano aggiungere le migliorie (fr. 143'517.–). Il valore di
investimento di ognuno dei due oggetti ammontava di conseguenza a fr.
419'908.50. A suo avviso, il prezzo reale per ogni abitazione ammontava al massimo
a fr. 500'000.–, con la conseguenza che tutt’al più si giustificava una ripresa
di fr. 80'000.– per appartamento, per complessivi fr. 160'000.–.
E.
L’RS 1 ha respinto i
reclami della contribuente, con decisioni, rispettivamente, del 15 febbraio
2018, per l’IC e l’IFD 2010, del 27 febbraio 2018, per l’imposta sugli utili
immobiliari relativa alla PPP __________, e del 27 marzo 2018, per l’imposta
sugli utili immobiliari relativa alla PPP __________.
L’autorità di tassazione
ha così illustrato i criteri in base ai quali aveva stabilito il valore venale
delle quote di PPP alienate dalla società reclamante:
Testo
Valore
‰
Ricostruzione 89‰
Compravendita 2009 […]
600'000.--
49
1'089'795.92
Compravendita nella zona (media)
700'000.--
48
1'297'916.67
Fattori relativi alle cartelle
ipotecarie
CIP __________ 530'000.--  80%
CIP __________ 535'000.--  80%
Totale
Media (diviso 3)
662'500.--
668'750.--
1'331'250.--
45
44
89
1'331'250.00
3'718'962.59
1'239'654.20
Valore alienazione ricostruito
1'239'654.00
Valore di alienazione rogitato
Prestazione valutabile in denaro
- 696’300.00
543'354.00
Suddivisione prestazione valutabile
in denaro sulle due PPP
Prestazione valutabile in denaro
89
543'354.00
PPP __________
45
274'729.00
PPP __________
44
628'624.00
F.
Contro tali decisioni
la RI 1 ha interposto due ricorsi alla Camera di diritto tributario, il 21
marzo 2018.
L’insorgente ha
sostanzialmente riproposto gli argomenti già sottoposti all’RS 1 con i suoi
reclami, chiedendo di attribuire ad ognuno degli appartamenti venduti un valore
venale di fr. 500'000.– e di ridurre conseguentemente la ripresa a fr. 80'000.–
per ciascun appartamento. La ricorrente ha altresì negato che possa essere
determinante, per stabilire il valore venale delle unità condominiali vendute,
il riferimento al valore delle cartelle ipotecarie che le gravano, trattandosi
di cartelle cedute dal costruttore del condominio, che era fallito “perché il
finanziamento di allora era sproporzionato”.
G.
Nelle sue
osservazioni del 9 maggio 2018, lRS 1 propone di respingere i ricorsi .
L’autorità resistente sottolinea
dapprima che la ricorrente avrebbe impugnato unicamente la decisione di
tassazione dell’utile immobiliare del 27 febbraio 2017, ma non anche quella
datata 27 marzo 2017, intimata il 21 marzo e recapitata il 22 marzo 2018.
Nel merito, ripropone i
criteri sui quali si è fondata per definire il valore venale delle quote di PPP
alienate e afferma che la metodologia di calcolo si è basata, in primo luogo,
sul raffronto con alienazioni avvenute tra terzi nella zona e, in secondo
luogo, sulla ricostruzione in base al valore delle cartelle ipotecarie.
L’RS 1 rileva inoltre di
aver chiesto all’Ufficio cantonale di stima, dopo l’inoltro dei reclami da
parte della contribuente, si procedere ad una stima degli appartamenti venduti.
La ricorrente non avrebbe tuttavia mai consentito all’autorità competente di
accedere ai locali da stimare, nonostante diversi inviti a collaborare. Secondo
l’autorità di tassazione dunque vi sarebbe stata una violazione dei doveri di
collaborazione della società contribuente, che avrebbe obbligato l’RS 1 a stimare
in altro modo il valore venale delle PPP __________ e __________.
Diritto
1.
Ci si deve
confrontare in primo luogo con la questione della ricevibilità dei ricorsi.
L’RS 1, nelle sue
osservazioni del 9 maggio 2018, sostiene che la ricorrente avrebbe impugnato
solo una delle due decisioni su reclamo che concernono l’imposta sugli utili
immobiliari, cioè quella del 27 febbraio 2018, che concerne la vendita della
PPP __________. La decisione del 27 marzo 2018, relativa alla PPP __________,
non sarebbe per contro stata impugnata.
In effetti, ci si può
domandare come la società insorgente possa aver interposto ricorso il 21 marzo
2018 contro una decisione che, secondo la verifica intrapresa dall’autorità di
tassazione, le è stata notificata solo il 22 marzo 2018.
Va d’altra parte
sottolineato che nel ricorso viene fatto esplicito riferimento a due tassazioni
dell’imposta sugli utili immobiliari, a cominciare dall’intestazione del
gravame, che menziona due numeri di esazione: 8.2014.00488 e 8.2014.0487.
Se si considera che la
fattispecie, su cui si fondano le due decisioni in materia di imposta sugli
utili immobiliari ed anche quelle relative all’imposta cantonale e all’imposta
federale diretta, è una sola e concerne la vendita dei due appartamenti alla
figlia dell’azionista, è peraltro difficile pensare che la ricorrente possa
aver voluto impugnare solo una delle decisioni su reclamo che si riferiscono
all’imposta sugli utili immobiliari.
In una simile situazione,
il principio della buona fede imporrebbe di verificare con la ricorrente
l’intenzione di impugnare anche la decisione notificatale proprio il giorno
successivo a quello in cui sono stati interposti i ricorsi. La questione non
merita tuttavia di essere ulteriormente approfondita, per il fatto che i
ricorsi devono comunque essere respinti nel merito.
2.
2.1.
Nell’ambito
dell’imposizione degli utili immobiliari, il valore di alienazione è quello
risultante dall’atto notarile o dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT).
Eventuali prestazioni valutabili in denaro o apporti risultanti da
trasferimenti tra società e azionisti o persone vicine sono pure considerati
nella determinazione del valore di alienazione (art. 131 cpv. 2 LT).
Per quanto riguarda
l’imposta federale e cantonale sull’utile delle persone giuridiche, conformemente
agli art. 58 cpv. 1 LIFD e 67 cpv. 1 LT, costituiscono invece utile netto
imponibile tutti i prelevamenti fatti prima del calcolo del saldo del conto
profitti e perdite e non destinati alla copertura di spese riconosciute
dall’uso commerciale (lett.
b
), in particolare le distribuzioni palesi o
dissimulate di utili e le prestazioni a terzi non giustificate dall’uso
commerciale.
2.2.
La dottrina ha così
riassunto la nozione di “distribuzione dissimulata di utili” che si può
ricavare dalla giurisprudenza del Tribunale federale (cfr.
Cagianut/Höhn
, Unternehmungssteuerrecht,
Berna 1986, p. 398 s.;
Höhn/Waldburger
,
Steuerrecht, 8
a
ediz., vol. I, Berna 1997, n. 82 al § 18, p. 456 s.;
Oberson
, Droit fiscal suisse,
Basilea/Francoforte 1998, n. 28 ad § 10, p. 172; inoltre CDT n. 80.2000.00031
del 2 maggio 2000, in RDAT II-2000 n. 8t; sentenza TF 2C_798/2015 del
26.9.2016, consid. 2.1.):
Ø
una prestazione da parte della società, senza una corrispondente
controprestazione;
Ø
il fatto che la prestazione si traduca in un vantaggio per l’azionista o una persona a lui vicina, cioè che essa non sarebbe stata concessa ad un
terzo alle stesse condizioni;
Ø
il fatto che il menzionato carattere della prestazione (di avvantaggiare, cioè, un azionista rispetto ai terzi) sia riconoscibile da parte degli
organi societari.
2.3.
Quali
prestazioni valutabili in denaro, qualificate pure come distribuzioni dissimulate
di utili (DTF 131 II 593 consid. 5.1), valgono anche le rinunce a determinati
proventi in favore dell’azionista o di una persona a lui vicina, con una corrispondente
riduzione, presso la società, dell’utile esposto nel conto economico. Questa
forma di prestazione valutabile in denaro viene definita con la nozione di
prelevamento anticipato dell’utile (
Gewinnvorwegnahme
; cfr.
Bernardoni/Bortolotto
, La fiscalità
dell’azienda,
Mendrisio 2010, p. 432). Essa sussiste per l’appunto quando la società non
rivendica alcun diritto su introiti di sua competenza, che vengono così
incassati direttamente dall’azionista, rispettivamente quando quest’ultimo non
fornisce la controprestazione che la società esigerebbe da un terzo, ad esempio
la vendita di un bene del patrimonio sociale ad un prezzo di favore. La
differenza fra il valore che sarebbe stato possibile ottenere da un terzo e il
valore pattuito con l’azionista rappresenta una distribuzione mascherata
di utile (
Bernardoni/
Bortolotto
, op. cit., p. 423; sentenza del Tribunale federale
2A.204/2006 del 22 giugno 2007, consid. 6; sentenza 2A.263/2003 del 19 novembre
2003, in: ASA 74 p. 660, consid. 2.2; sentenza 2A.602/2002 del 23 luglio 2003,
consid. 2, con riferimenti).
3.
3.1.
Nella fattispecie, la
ricorrente aveva acquistato dalla massa fallimentare della __________ di __________,
in data 16 settembre 1996, cinque quote di PPP, fra le quali le PPP __________
e __________, per complessivi fr. 1'885'217.20. Il prezzo di acquisto delle PPP
__________ e __________ ammontava, rispettivamente, a fr. 377'498.95 e a fr.
377'470.85.
In seguito, con atto
notarile del 18 febbraio 2010, l’insorgente ha venduto le PPP __________ e __________
a __________, per, rispettivamente, fr. 347'443.–, la prima, e fr. 348'857., la
seconda.
L’RS 1 ha ritenuto che il
prezzo di vendita pattuito fra le parti contraenti non fosse conforme al valore
di mercato degli oggetti alienati e che pertanto vi fosse stato un prelevamento
anticipato di utili dalla società contribuente, a favore della figlia
dell’azionista.
La società ricorrente non
contesta di aver erogato prestazioni valutabili in denaro, mediante una vendita
immobiliare a prezzi di favore. Ritiene tuttavia che la stima del valore
venale, su cui si fondano le decisioni impugnate, sia eccessiva.
3.2.
Il fatto stesso che il
prezzo di vendita dei due appartamenti, pattuito nel 2010, fosse inferiore a
quello pagato dalla ricorrente per acquistare gli oggetti in questione, nel
1996, ha comprensibilmente indotto l’autorità fiscale ad approfondire la
questione, verificando l’attendibilità dei valori indicati.
Come indica nelle
osservazioni al ricorso, nel corso della procedura di reclamo l’RS 1 aveva
chiesto all’Ufficio cantonale di stima di procedere alla valutazione degli
appartamenti litigiosi. Nonostante ripetuti tentativi, l’Ufficio di stima non è
tuttavia riuscito ad ottenere dai rappresentanti della ricorrente la disponibilità
per fissare un sopralluogo. Da una nota interna (copia di un email), reperibile
negli atti dell’RS 1 e allegata alle osservazioni, si apprende che l’autorità
incaricata di procedere alla valutazione degli appartamenti ha sollecitato per
ben due anni e mezzo i diversi rappresentanti della società ricorrente,
ricevendo sempre risposte interlocutorie e dilatorie (“richiamerà”, “mi
aggiornerà” ecc.).
Sebbene nelle decisioni
impugnate l’autorità di tassazione non abbia fatto cenno alle difficoltà
incontrate dall’Ufficio di stima nell’esecuzione del mandato attribuitogli, la
questione è stata illustrata nelle osservazioni al ricorso, nelle quali alla
ricorrente è stata rimproverata una violazione dei suoi obblighi di collaborazione.
L’insorgente non ha preso posizione sulla questione evocata, pur avendo messo
in discussione, ancora nel ricorso, la valutazione intrapresa dall’autorità di
tassazione.
3.3.
Nella decisione impugnata,
l’RS 1 ha dunque riconfermato il valore venale accertato nelle decisioni di
tassazione.
Per stabilire il valore
degli appartamenti alienati dalla società insorgente, l’autorità resistente ha
dapprima tenuto conto del prezzo di vendita di due appartamenti dello stesso
condominio, l’uno avvenuto nel 2009 e riferito ad un altro oggetto che
apparteneva alla stessa società (la PPP __________) e l’altro risalente al 2012
e relativo ad un appartamento di un altro proprietario. Nel primo caso, il
prezzo di vendita, per una quota di 49‰, è stato di fr. 600'000.–, mentre nel secondo
caso, per una quota di 48‰, è stato di fr. 700'000.–. Da qui l’attribuzione ai
due appartamenti di un valore di fr. 1'089'795.92, basandosi sulla prima alienazione,
e di fr. 1'297'916.67, fondandosi invece sulla seconda.
In secondo luogo, l’UTPG ha
ricostruito il valore venale degli appartamenti alienati, a partire dal valore
delle cartelle ipotecarie gravanti i due oggetti immobiliari. Sul presupposto
che un fondo possa essere ipotecato fino all’80% del suo valore venale, ha
stabilito in fr. 1'331'250.– il valore degli appartamenti, corrispondente ai
100/80 del valore delle cartelle (fr. 1'065'000.–).
Infine, il valore venale
ricostruito è scaturito dalla media dei tre importi risultanti dai calcoli
citati, cioè dei due valori stabiliti dal confronto con i prezzi di vendita
degli altri due appartamenti e dei 100/80 del valore delle cartelle ipotecarie:
1'089'795.92
+ 1'297'916.67 + 1'331'250.– = fr. 3'718’9962.59
3'718’9962.59 : 3 = fr. 1'239'654.–
La prestazione valutabile
in denaro della società ricorrente ammonta alla differenza fra il valore venale
degli appartamenti, così ricostruito, e il prezzo di vendita pattuito dai
contraenti:
1'239'654.– – 696'300.– = fr.
543'354.–
3.4.
La ricostruzione del
valore venale degli appartamenti in questione si fonda su dati oggettivi. La
ricorrente, dal canto suo, si è limitata ad affermare che il valore reale
sarebbe di molto inferiore a quello accertato dall’RS 1 e che i fattori riguardanti
le cartelle ipotecarie non rivestirebbero nessun ruolo. Come già ricordato,
essa non ha per contro prestato la collaborazione richiesta perché si potesse disporre
di una valutazione dell’Ufficio cantonale di stima. Neppure ha prodotto una
perizia o dei dati relativi ad altre transazioni immobiliari avvenute nello stesso
condominio o nella zona in cui sorge.
In queste circostanze, il
valore venale ricostruito dall’RS 1 deve essere considerato attendibile.
La censura legata al
valore delle cartelle ipotecarie non impone una diversa conclusione. Secondo la
società insorgente, le cartelle ipotecarie appena citate proverrebbero da un
prestito dell’impresa costruttrice (Gruppo __________), che sarebbe poi fallita
proprio perché “il finanziamento di allora era sproporzionato”. I fatti
indicati dimostrano tutt’al più che, quando la ricorrente ha acquistato gli appartamenti
dalla massa fallimentare della __________ SA, ha potuto beneficiare di prezzi
favorevoli, proprio perché il precedente proprietario era fallito. Il fatto
che, quattordici anni dopo, abbia rivenduto gli oggetti acquistati, ad un
prezzo addirittura inferiore, si spiega unicamente con la vicinanza fra le
parti contraenti.
Il valore accertato dall’RS
1 con le decisioni impugnate deve in tal modo essere confermato.
3.5.
Come anticipato, la società
ricorrente non contesta di aver concesso una prestazione valutabile in denaro,
limitandosi a discuterne l’ammontare. In effetti, stabilita la sproporzione fra
valore venale e prezzo di vendita degli immobili, è chiaro che l’importo
ricostruito debba essere qualificato prelevamento anticipato di capitale, alla
luce del fatto che l’acquirente è la figlia dell’azionista della società.
L’RS 1 ha pertanto correttamente
proceduto, in primo luogo, ad aggiungere al valore di alienazione risultante
dall’atto pubblico il valore della prestazione valutabile in denaro, ai fini
del calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari, come previsto dall’art. 131
cpv. 2 LT.
L’autorità fiscale ha
inoltre ripreso la menzionata prestazione valutabile in denaro, nel quadro
della definizione dell’utile soggetto alle imposte cantonale e federale
sull’utile della RI 1. Nel caso dell’imposta cantonale sull’utile, la ripresa ammonta
a soli fr. 202’187.–, per il fatto che l’utile di fr. 341'167.– è stato assoggettato
all’imposta sugli utili immobiliari.
4.
Il ricorso è
respinto. La tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico della
ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr. 2’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 2’100.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presen           Copia
per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: