ti_gerichte · 20.2004.3-13 · 2006-03-01 · it

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona ZSI/zona speciale del PR)

Tessin Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-13
Tessin Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-13
Ticino Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-13

Incarto n.
20.2004.3-13
93/01
Lugano
1 marzo 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch. Bruno Buzzini
segretaria
giurista
Paola
Carcano
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da
ISEP
1
RA
1
contro
COES
11
nell'ambito
della sistemazione stradale Via I__________ in territorio del Comune di B__________
relativamente
al mapp. n. 3772 RFD di B__________
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
Lo
ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione e di risanamento completo di Via
I__________ lungo il tratto che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con
Via G__________ G__________ e Via S__________ V__________ in territorio del
Comune di B__________.
Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra
gli interventi principali la costruzione di due rotonde in corrispondenza con i
noti incroci e di un marciapiede su entrambi i lati della carreggiata,
l’adeguamento degli imbocchi delle strade comunali che convergono su Via I__________,
l’adattamento planimetrico ed altimetrico e delle pendenze del campo stradale,
la posa delle infrastrutture (in parte a carico del Comune e degli enti
competenti) così come il rifacimento totale della pavimentazione. Il tutto come
specificato nella relazione tecnica del 28.6.2001 e risultante dalle
planimetrie.
Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato
dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie
opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del
22.9.2000).
Gli atti corredati della necessaria
documentazione sono stati pubblicati dal 7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso
personale porta la data del 3.1.2002.
2.
La
messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp.
no. 3772 di B__________ appartenente alla COES 11. Il
fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 9 mq ed occupato
temporaneamente per ca. 24 mq contro versamento di un’indennità metrica di. fr.
150.-- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq (cfr. tabella di espropriazione).
La proprietaria non ha interposto opposizione né al progetto né
all’espropriazione durante il periodo di pubblicazione.
All’udienza di conciliazione del 5.06.2002 la proprietaria ha notificato una
pretesa risarcitoria di fr. 225.-- il mq. per la superficie avulsa mentre ha
accettato l’indennità offerta per l’occupazione temporanea di fr. 0.50 il mq.
La proprietaria ha concesso l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal
19.08.2002 (cfr. accordo del 12.06.2002).
Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con decreto del 1.10.2002
cresciuto incontestato in giudicato.
3.
L'intesa
raggiunta dalle parti giusta la quale
l’espropriata
ha accettato l’indennità offerta di fr. 0.50 il mq per l’occupazione temporanea
(verbale di udienza 5.06.2002) configura
un accordo che ha forza di decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.), e solleva,
pertanto, questo Tribunale dall'obbligo di statuire nel merito.
4.
Il
mapp.
no. 3772 di B__________, ubicato in
località Q__________, è cosí censito a Registro fondiario:
A)   edificio
mq
2334
B)   edificio                                                 mq
123
NE  superficie non edificata
- rivestimento duro - humus                mq
9093
totale                                                           mq
11550
Di conformazione ampia e regolare, il sedime si presenta pianeggiante.
Parzialmente edificato, ospita due stabili. In particolare lo stabile di cui
al  sub A) è adibito ad uso artigianale/
commerciale della ditta COES 11 - il cui scopo sociale consiste
nella “
compera, la gestione, l'affitto
e la vendita di immobili, la realizzazione di qualsiasi attività legata al
settore immobiliare, come promotrice-realizzatrice e impresa generale
” (cfr. estratto del registro di Commercio pubblicato
sul sito
www.zefix.ch
) – mentre la porzione
restante è adibita a piazzale espositivo.
Il fondo è libero da servitú come pure da oneri fondiari
(cfr. estratto RF).
5.
Il vigente PR di B__________ approvato il 24.3.1992 assegna la
proprietà alla zona speciale via I__________ (zona ZSI; cfr. piano delle zone)
laddove “
sono ammesse des
tin
azioni
artigianali, commerciali o servizi in genere. E’ esclusa la residenza. Lo
stabile esistente non puó essere ampliato
” (art. 29 e 40 NAPR).
6.
L’espropriazione
presuppone il versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a
compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a
restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto
se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734 ss).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi ufficialmente registrati, analizza i dati
accertati estrapolando quelli per
tin
enti per poi adeguarli all’oggetto espropriando. Il
tutto secondo un confronto oggettivo che deve tener conto delle singole
caratteristiche, differenze e possibilità di sfruttamento come anche di tutti i
fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore immobiliare
riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80
ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5).
L’estimo deve considerare altresì le eventuali possibilità di miglior uso del
fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, ed i diritti e gli oneri
iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo comparativo presuppone,
d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto sufficiente, mentre non
è necessario che il bene paragonato sia identico. E’ indispensabile, invece,
che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da poterne trarre conclusioni
ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
7.
In
concreto il dies aestimandi risale al
19.8.2002
, data a far tempo
dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19
Lespr.; cfr. accordo 12.06.2002).
8.
Nel
caso concreto la particella esproprianda
è l’unico sedime
__________ ad essere
inserito a PR nella
zona
speciale via I__________ (zona ZSI). Considerato che di fatto essa risulta
essere sfruttata ai fini artigianali/commerciali,
la valutazione del
Tribunale prende spunto dai prezzi di mercato soluti per terreni liberi ubicati
in zona artigianale/industriale immediatamente anteriori al dies aestimandi.
Nel corso degli accertamenti effettuati come di rito presso i pubblici registri
sono state individuate, in ordine cronologico, le seguenti transazioni ai fini
dell’estimo:
- fr. 147.65 il mq per la compravendita di una superficie di 596 mq dal mapp.
no. 4232 di 1612 mq, loc. M__________ N__________, che è andato ad aggiungersi
alla particella no. 4190 che da 2935 mq è passata a 3531 mq (iscriz. a RF il
12.6.1998 al d.g. 768);
- fr. 153.-- il mq per lo scorporo di una superficie di 61 mq dal mapp. no.
4241 di 2699 mq, loc. I__________ f__________ a__________ p__________ che è
andato a formare la nuova particella no. 5652 censita a RF quale “strada”
(iscriz. a RF il 21.12.2000 ai d.g. 2760 e 2761);
- fr. 180.-- il mq per il mapp. no. 5663 di 1156 mq, loc. P__________, (iscriz.
a RF il 14.4.2001 al d.g. 863);
- fr. 180.-- il mq per lo scorporo di una superficie di 149 mq dal mapp. no.
5017 di 1643 mq, loc. P__________, che è andata ad aggiungersi alla part. no.
5296 che da 1030 mq è passata a 1179 mq (iscriz. a RF il 18.4.2001 al d.g.
864);
- fr. 180.-- il mq per il mapp. no. 5017 di 1494 mq, loc. P__________ (iscriz.
a RF il 18.4.2001 al d.g. 865).
Prescindendo dalle transazioni riguardanti i mapp. no. 4241 e no. 5017  poiché
non coinvolgono interamente i terreni bensì soltanto modesti scorpori che
notoriamente non ha valenza decisiva, rappresentano un valido campione di
raffronto sia la compravendita parziale del mapp. no. 4232 sia le compravendite
totali dei mappali no. 5663 e 5017 poiché non vi è motivo di credere che le
relative transazioni siano state influenzate da fattori soggettivi particolari
e poiché sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano apprezzabili
caratteristiche di sfruttabilità. Infatti, tutte le particelle sono
pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni
discrete e buone
infrastrutture di
urbanizzazione.  Tutto ció considerato esse si prestano ad uno sfruttamento razionale
secondo i parametri di zona.
Come già rilevato anche il fondo espropriando presenta una conformazione
planimetrica regolare ed è pianeggiante. Rispetto ai mapp. no.
4232,
5663 e 5017, peró, esso si trova poco distante
dall’autostrada
Chiasso-Airolo e presenta una dimensione particolarmente ampia.
Esso,
pertanto,
presenta
le qualità intrinseche di
un buon terreno artigianale/industriale.
Di conseguenza, ritenuto che nel fissare l’importo dell’indennità, il  Tribunale
di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni della parti (art. 49 cpv. 1
Lespr.), per il sedime espropriando l’indennità espropriativa è fissata in fr. 180.--
il mq.
9.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data
per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52
cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:
- del  4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;
- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;
- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
10.
Trattandosi di una procedura di
espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente
espropriante. Poiché l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un
legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Per l’espropriazione formale di ca. 9 mq del
mapp. no. 3772 di B__________ lo ISEP 1 verserà alla proprietaria un’indennità
espropriativa di fr. 180.-- il mq oltre interessi ai seguenti saggi annuali:
- del  4,5 % dal 19.08.2002 al
31.08.2002;
- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;
- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
2.
Le
questioni risolte con accordo sono stralciate dai ruoli.
3.
La
tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente
espropriante. Non si assegnano ripetibili.
4.
Contro
la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale
amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5.
Intimazione:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                                                     La
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo                                                                                   Paola
Carcano