ti_gerichte · 40.2007.4 · 2008-03-17 · it
Edificio principale: reddito dichiarato e tasso di capitalizzazione


Incarto n.40.2007.4

________

Lugano

17 marzo 2008

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 17 settembre 2007 da

RI
 1

e
 ora il figlio

__________

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 7 settembre 2007 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 897 RFD di __________,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.     Preliminarmente
occorre rilevare che il ricorrente signor RI 1 è deceduto il 25 gennaio 2008.Così come risulta dal certificato ereditario 27 febbraio 2008 rilasciato dal
Pretore di __________ e prodotto agli atti, unico erede risulta essere il
figlio __________, domiciliato a __________.Questultimo ha già provveduto ad iscrivere a RF il trapasso per successione
del mappale 897 RFD di __________ (ispezione SIFTI, dg. 482 del 3 marzo 2008)
ed ha confermato di condividere pienamente le argomentazioni  contenute
nellatto ricorsuale presentato dal padre.

2.     Nellambito
della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________ e
relativamente al mappale 897 il Tribunale ha già avuto modo di determinarsi una
volta nella procedura ricorsuale conclusasi con sentenza 17 marzo 2006. Allora
questa autorità aveva deciso di accogliere il ricorso presentato dal
proprietario, annullare la decisione 24 giugno 2005 impugnata e rinviare lincarto
allUCS affinchè, esperiti i dovuti accertamenti, procedesse ad emettere un
nuovo giudizio.

3.

3.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

3.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

3.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

4.     Per
la part. no. 897 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 2'266'791.--.

Dopo
la sentenza 17 marzo 2006 di questo Tribunale e di cui si è detto in ingresso
(cfr. punto 2), lUCS ha emanato una nuova decisione in data 7 settembre 2007.

Lautorità di prima istanza ha respinto il reclamo di RI 1 ed ha confermato la
propria decisione ribadendo che il reddito, stabilito in fr. 2'330'247.--, è
stato determinato sulla base dei valori daffitto della zona, tenuto conto del
numero delle camere e della percentuale di occupazione secondo i dati
statistici, il tutto supportato da una verifica di paragone eseguita presso
lUfficio circondariale di tassazione.

5.     Con
ricorso 17 settembre 2007 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando
la riduzione del valore di stima con conseguente diminuzione del valore di
reddito.Il ricorrente contesta i parametri ed i valori applicati e ritenuti dallUCS.
Ciò poichè non considerano per nulla la realtà della Bassa __________, che non
è paragonabile ad altre regioni del Cantone che fanno del turismo una loro
prerogativa essenziale,  e nemmeno rispecchiano quelli effettivi e concreti che
trovano invece riscontro nelle fatture emesse e nella tabella dei redditi netti
conseguiti tra il 2002 e il 2005 dellUfficio circondariale di tassazione di
Biasca versata agli atti.

6.     Premesso
che la composizione del Tribunale è rimasta invariata e che la situazione del
mappale non è cambiata, con lettera 19 novembre 2007 il ricorrente ha
rinunciato a far ripetere il sopralluogo, che il Tribunale aveva già esperito
il 16 novembre 2005.In quella occasione questa autorità  ha constatato che lo stato di
conservazione degli edifici è normale/buono, le finiture interne sono anchesse
classificabili come normali, mentre quelle esterne sono appena sufficienti.

Nellalbergo
sono presenti 29 camere e nella zona davanti al ristorante ci sono 9 parcheggi.
La centrale termica, che serve tutto il complesso, è stata rifatta
completamente nel 2001.

7.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di  RI 1 proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

8.

8.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

8.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

8.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da
parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

8.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

9.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm) accoglie il ricorso e ciò per i motivi che seguono.Il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui allart. 38 cpv. 2 e
3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst.,
ritiene applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato
che lestimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene
immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995
concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Dal
punto di vista commerciale e quindi della redditività, il mappale 897 sembra
essere votato allinsuccesso. Ciò se solo si esaminano i dati accertati
dallUfficio circondariale di tassazione di __________ per lanno 2002 e poi
ancora per quelli successivi fino al 2005 (cfr. lettera 12 settembre 2007).Dai medesimi si evince infatti che per un reddito medio di fr. 84'188. calcolato
sui quattro anni (fr. 336'751.-- : 4), il reddito medio effettivo, escluse le
spese di manutenzione (fr. 274'805.complessivamente), si riduce mediamente al
18 % e si fissa a fr. 15'912.(fr. 63'650.-- : 4), ciò che il Tribunale, alla
luce anche della situazione di fatto, ritiene attendibile e applicabile alla
fattispecie qui in esame.LUCS ha considerato un tasso di capitalizzazione del 7.84% che non può più
essere applicato, poiché il reddito suddetto è già stato epurato delle spese di
manutenzione. Per questi motivi il Tribunale stabilisce un tasso di
capitalizzazione del 6.75%, partendo da una base di tasso netto del 4.75%
aumentato del 2% per costi amministrativi, costi desercizio, accantonamenti e
perdite di reddito.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

10.

10.1     Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
897 RFD di __________ stabilito in fr. 564'010.come da scheda di calcolo
annessa.

10.2     La
tassa di giustizia di fr. 600.è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative
(LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoed il valore
ufficiale di stima del mappale no. 897 RFD di __________ stabilito in fr.
564'010.come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 600.è a carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     Contro la presente decisione è dato ricorso in
materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di
30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile
il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso
il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.     Intimazione a:

-Paolo

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco