ti_gerichte · 12.2009.112 · 2010-07-27 · it
Locazione, disdetta immediata straordinaria per inagibilità dei locali commerciali, negato dolo del locatore, contratto di locazione sottoscritto in conoscenza di causa

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.07.2010 12.2009.112

Incarto n.
12.2009.112
Lugano
27 luglio
2010
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Pellegrini
segretario:
Pedrioli
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.104 (procedura
speciale per locazione) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
promossa con petizione 7 ottobre 2004 da
AO 1
rappr. dall’ RA
1
contro
AP 1
rappr. dall’ RA
2
con cui
l’attore ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 105'492.-
oltre interessi e il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al
precetto esecutivo n. __________ dell’UEF di Mendrisio;
domande
alle quali la convenuta si è opposta e che il Pretore con sentenza 14 maggio 2009 ha accolto;
appellante
la convenuta che con atto d’appello 1° giugno 2009 chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso che la petizione venga respinta con protesta di
spese e ripetibili;
Letti i
documenti di causa,
ritenuto
in
fatto
A.   AO 1
, quale locatore, e AP 1 (in seguito divenuta AP 1), quale
conduttrice, hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una “Lettera d’intenti” con
cui il locatore si era impegnato a locare alla conduttrice dal 1° gennaio 2004 e
per una pigione annua di fr. 160'000.- indicizzata le superfici al 2° e 3°
piano del Centro __________ di __________ (doc. B). Il giorno seguente, il 25
novembre 2003, AO 1 ha inoltrato una domanda di costruzione tendente al
cambiamento di destinazione del 3° piano del centro commerciale __________. Il
19 gennaio 2004 locatore e conduttrice hanno concluso il contratto di locazione
(doc. F). Il 22 gennaio 2004 il Municipio di __________ ha avviato una
procedura di contravvenzione nei confronti di AO 1 e di P__________,
rappresentante di AP 1, per avere aperto il 19 dicembre 2003 il negozio __________
al terzo piano del centro commerciale in questione senza le necessarie
autorizzazioni (doc. N). In seguito, il Municipio di __________, con decisione datata
31 marzo 2004, ha negato la suddetta licenza edilizia per mancanza di posteggi
ed ha intimato l’immediata chiusura del negozio al 3° piano (doc. O). AO 1 ha presentato ricorso al Consiglio di Stato, che lo ha accolto in data 14 settembre 2004, annullando
la decisione municipale (doc. S). Tuttavia, nel frattempo AP 1, vista
l’inagibilità del 3° piano e l’obbligo di sgombero ricevuto, ha intimato al
locatore, con scritto del 2 aprile 2004, la disdetta con effetto immediato del
contratto di locazione datato 19 gennaio 2004, riservandosi la possibilità di
un’eventuale procedura per risarcimento danni, ma dichiarandosi al contempo
disposta a locare il 2° piano a nuove condizioni (doc. H). AO 1 ha poi però contestato in data 27 aprile 2004 la riconsegna dei vani locati e rifiutato la
sottoscrizione di un nuovo accordo. Il 7 aprile 2004 il locatore ha chiesto
all’UEF di Mendrisio l’erezione dell’inventario per il diritto di ritenzione
sui beni della conduttrice in deposito presso gli spazi locati (doc. L). Il 21
aprile seguente, su richiesta di AO 1 il medesimo Ufficio ha notificato a AP 1
un precetto esecutivo per complessivi fr. 52'746.- oltre interessi (doc. M).
Intervenuta l’opposizione dell’escussa, AO 1 ne ha chiesto il rigetto
provvisorio. L’istanza è stata respinta in data 22 giugno 2004 (doc. A).
B.
Fallito
un tentativo di intesa tra le parti innanzi all’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione (doc. R), AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 AG davanti
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud, chiedendo in particolare la
condanna di quest’ultima al pagamento di fr. 105'492.- oltre interessi e il
rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________
dell’UEF di Mendrisio, per il mancato saldo delle rate trimestrali del
corrispettivo e delle spese accessorie per la locazione dei mesi da aprile a
settembre 2004. Il Pretore, con sentenza 14 maggio 2009, ha accolto la petizione, giudicando che la convenuta era a conoscenza del problema relativo alla
licenza edilizia, e dunque l’inagibilità del 3° piano le era nota, prima della
firma del contratto di locazione il 19 gennaio 2004.
C.
AP
1 è insorta contro tale sentenza con atto di appello datato 1° giugno 2009, nel
quale chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la
petizione, con protesta di spese e ripetibili. La parte appellata non ha
presentato osservazioni all’appello.
e considerato
in diritto:
1.
Il
Pretore, con la sentenza 14 maggio 2009 qui impugnata, ha accolto la petizione
avendo accertato che la convenuta era al corrente già prima della sottoscrizione
del contratto di locazione, avvenuta in data 19 gennaio 2004, del problema
relativo alla domanda di costruzione ancora in sospeso per la destinazione del
terzo piano del Centro __________ a negozio e della sua conseguente inagibilità.
Perciò, secondo il principio della buona fede prescritto all’art. 2 CC, la
convenuta non poteva prevalersi della tutela derivante dall’insorgere di un
difetto di cui era a conoscenza e che aveva stimato ed accettato al momento
della conclusione del contratto.
2.
L’appellante
contesta la conclusione pretorile ritenendo che gli estremi contrattuali siano
stati pattuiti già con la lettera d’intenti, in particolare per quanto concerne
la definizione dei vani idonei alla gestione di un negozio. Rimprovera infatti
al Pretore di non aver tenuto conto di tutto quanto comprovava la concordanza
di manifestazioni di volontà e le reciproche responsabilità per la
concretizzazione di tale volontà. In particolare adduce che la licenza edilizia
avrebbe potuto essere ottenuta assoggettandosi alle esigenze del Comune e che
di conseguenza la responsabilità di tale rifiuto risieda nell’agire doloso
dell’appellato, il quale voleva a tutti i costi forzare il quadro giuridico
allora in vigore. Sembra inoltre contestare la testimonianza dell’Ing. M__________,
in quanto legato da un interesse finanziario all’appellato e l’interpretazione
della sua deposizione. A suo parere dalla testimonianza emerge infatti che il
problema dei posteggi, e dunque della concessione della licenza edilizia,
esisteva già al momento dell’inizio delle trattative. Sostiene però che a P__________,
suo rappresentante legale, era stato garantito esplicitamente da AO 1,
dall’ing. M__________ e dal Municipio che il problema si sarebbe risolto entro
fine anno, anche se unicamente in forma verbale e dunque non impegnativa.
Inoltre, a mente dell’appellante, dalla testimonianza si evince anche che AO 1
e l’ing. M__________ mentendo, hanno fatto credere a P__________ che l’autorità
comunale avrebbe tollerato un’apertura anticipata del negozio. Difatti, il
Municipio ha compiuto due interventi presso l’appellato nel dicembre 2003,
prima comunicandogli che non essendo in possesso della licenza edilizia non era
autorizzato ad aprire il negozio ed in seguito contestandogli sul posto il 19
dicembre 2003 l’avvenuta apertura, ma egli non ha mai avvertito P__________
circa i suddetti problemi con le autorità.
3.
L’art.
28 CO stabilisce che la parte indotta al contratto per dolo dall’altra non è
obbligata, quand’anche l’errore non fosse essenziale. Il dolo giusta l’art. 28
CO concerne la conclusione del contratto: l’autore del dolo induce la
controparte a concludere il contratto creando o sfruttando l’errore che la
motiva. L’essenzialità dell’errore è irrilevante, ciò che realmente conta è che
l’inganno abbia un’influenza causale sulla volontà di sottoscrivere il
contratto.
L’inganno può consistere sia nella
simulazione di fatti falsi o nella dissimulazione di fatti veri allo scopo di
indurre una parte in errore, che nell’intrattenere la vittima nel suo errore
omettendo di informarla come si sarebbe dovuto. I fatti simulati o nascosti
possono essere esterni, come ad esempio le qualità di un oggetto contrattuale,
oppure interni, quale la volontà di pagare o di fornire la prestazione. In ogni
caso è doloso qualsiasi atto che crea nella controparte contrattuale una falsa
sicurezza che la induce a concludere il negozio giuridico, mentre non commette
dolo alcuno la parte che induce in errore l’altra basandosi ella stessa su dati
inesatti o inaffidabili e che non la avverte di averne riconosciuto la falsità;
ciò a maggior ragione se il partner contrattuale poteva procurarsi lui stesso
le informazioni corrette. L’inganno deve poi essere volontario, colui che
inganna deve dunque essere a conoscenza dell’inesattezza o falsità della
fattispecie ed avere la volontà di portare la controparte a concludere il
contratto grazie all’inganno (
Schmidlin
,
Commentaire romand CO-I, ad art. 28 n. 1 e ss.). In particolare riguardo al
dolo su fatti futuri, bisogna tenere innanzitutto in considerazione che fatti
incerti o rischiosi non possono essere oggetto di errore, né di dolo. Commette
tuttavia dolo colui che presenta certi fatti futuri come sicuri, ben sapendo,
grazie ad una migliore informazione per esempio, che questi non si produrranno
mai; in ogni caso un’informazione dolosa non deve essere confusa con una
presentazione ottimista dei fatti, se non risulta menzognera. I fatti poi che tutti
devono sapere che hanno un margine di rischio o che sono di natura speculativa
non possono essere oggetto di dolo: se una parte fa affidamento sulla
convinzione dell’altra subisce una frustrazione, ma non può dirsi vittima di
dolo nella misura in cui abbia avuto la possibilità di informarsi lui stesso (
Schmidlin
, Commentaire romand, CO-I, ad
art. 28 n. 16 e ss.).
4.
Dall’istruttoria
è emerso che le parti hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una lettera
d’intenti (doc. B), con la quale il locatore si dichiarava disposto a locare
alla convenuta “la superficie al 2° e 3° piano del Centro __________ di __________
a partire dal 01 gennaio 2004”, mentre quest’ultima accettava “gli accordi già
pattuiti verosimilmente sulla base del contratto __________. Di quest’ultimo
contratto tutto si ignora, non essendo stato prodotto agli atti. La lettera di
intenti si concludeva con la frase “il contratto definitivo segue nei prossimi
giorni”. Dai documenti di causa (doc. D, E) risulta che era nota alla convenuta
la necessità di ottenere una licenza edilizia per il cambiamento di
destinazione da area inutilizzata ad area commerciale e di disporre di un
numero adeguato di posteggi. Infatti il Municipio ha confermato il 13 gennaio
2004 che l’avvenuta apertura del negozio della convenuta al terzo piano era da
considerare abusiva, in mancanza della necessaria licenza edilizia (doc. D). Il
contratto di locazione (doc. F) è stato sottoscritto il 19 gennaio 2004 e lo
stesso menziona al punto 3 che vi sono dei lavori edili da eseguire al terzo
piano e che i costi dei relativi permessi sono a carico della conduttrice.
L’esame del carteggio processuale non permette dunque di scostarsi dal giudizio
pretorile.
Innanzitutto,
per quanto concerne la valutazione della volontà contrattuale delle parti e
della loro responsabilità nel concretizzare quanto pattuito, dagli atti risulta
che l’appellato il 25 novembre 2003, dunque il giorno seguente la
sottoscrizione della lettera d’intenti, ha inoltrato una domanda di costruzione
tendente al cambiamento di destinazione del 3° piano del centro commerciale __________
(doc. N). Ricevuta una decisione negativa, il locatore ha poi inoltrato ricorso
al Consiglio di Stato, ottenendone l’annullamento in data 14 settembre 2004 (doc.
S). Di conseguenza, l’affermazione dell’appellante secondo cui l’appellato era
scientemente responsabile del mancato rilascio della licenza edilizia non è
condivisibile: da una parte, incontestato che l’appellante fosse a conoscenza
del problema della licenza edilizia come giudicato dal Pretore, se l’intenzione
dell’appellato fosse stata quella di ingannare la controparte riguardo alla
volontà di attivarsi per il suo ottenimento, non avrebbe compiuto senza indugio
i passi necessari a tale scopo e tantomeno avrebbe ricorso contro la decisione
municipale negativa; dall’altra, le richieste fatte dal Comune a fine 2003 ed
inizio 2004 in merito alla necessità di ulteriori posti auto sono state
annullate dalla decisione del Consiglio di Stato del 14 settembre 2004 (doc. S)
e dunque in nessun caso il mancato ottenimento della licenza è dipeso dalla
scelta dell’appellato di non accettare le condizioni municipali.
Inoltre,
il teste ing. M__________, ha deposto che soluzioni alternative alla creazione
di ulteriori parcheggi, come l’affitto di un sedime da adibire a parcheggio o
il pagamento dei contributi sostitutivi dei parcheggi mancanti, sono state
proposte dal Municipio solo successivamente all’abbandono dei locali da parte
della convenuta (verbale di udienza 20 settembre 2007, deposizione M__________,
pag. 5). Per quanto concerne la testimonianza dell’ing. M__________, la
credibilità delle sue affermazioni è indubbia nonostante egli fosse il
progettista incaricato dall’appellato, in quanto le sue affermazioni sono state
confermate da altre prove. Difatti, qualora l’attendibilità di un testimone
possa apparire dubbia, sotto un profilo soggettivo, per l’esistenza di un
rapporto diretto di dipendenza, rispettivamente d’amicizia, con una delle
parti, rispettivamente per l’esistenza di un altro motivo che determini un
interesse a deporre a favore di una parte, la credibilità delle sue
dichiarazioni può essere intaccata unicamente se è accertata una grave
discordanza tra i fatti così come descritti dal teste e quelli desumibili da altre
prove (
Cocchi/Trezzini
, Codice di procedura ticinese massimato e commentato, no. 75 ad
art. 90 CPC). Nella fattispecie la suddetta deposizione (verbale di udienza 20
settembre 2007, deposizione M__________, pag. 4 in particolare) è stata confermata dallo scritto 13 gennaio 2004 del Municipio di __________ (doc.
D) indirizzato al legale dell’appellante con cui quest’ultimo ha avuto conferma
delle informazioni ricevute dal suo cliente sulla necessità di ottenere la
licenza edilizia per il cambiamento di destinazione da area inutilizzata ad
area commerciale e di disporre di un numero adeguato di posteggi. Anche per
quanto concerne le conclusioni tratte dalla deposizione del teste M__________
non si può condividere il punto di vista dell’appellante. Il teste ha infatti
deposto che “venne assicurato a __________ sia da parte del Municipio sia dal
signor__________ sia da me, a livello verbale che non ci sarebbe stato nessun
problema a poter iniziare la propria attività a Natale 2003 anche al terzo
piano” (verbale di udienza 20 settembre 2007, deposizione M__________, pag. 4 in fondo); da queste parole risulta che la certezza di poter aprire per Natale 2003 non è giunta
unicamente da parte dell’appellato e dell’ingegnere da lui assunto, i quali
avevano certamente un interesse a concludere il contratto di locazione e dunque
a garantire che tutto fosse pronto secondo i piani del potenziale conduttore,
ma anche dal Municipio. Il fatto che tale dichiarazione sia stata data
unicamente in forma verbale è del tutto comprensibile: trattandosi di una
procedura amministrativa, i tempi necessari all’espletamento delle formalità,
indipendentemente dalle parti e dal loro atteggiamento, possono essere solo
stimati. Di conseguenza, non si è trattato di un inganno dell’appellato per
indurre l’appellante a concludere il contratto di locazione, ma di una
previsione ottimistica sui tempi necessari all’ottenimento della licenza
edilizia necessaria all’apertura. Nonostante sia indubbio che l’appellato
avrebbe potuto informare l’appellante delle contestazioni fattegli dal
Municipio sull’apertura del negozio al 3° piano prima del rilascio della
licenza edilizia, è pur vero che tale apertura risultava contraria alla legge e
dunque P__________, quale rappresentante legale dell’appellante, avrebbe dovuto
preventivamente informarsi sulla reale possibilità che il Municipio tollerasse
tale violazione, e ciò a maggior ragione considerando che la società appellante
gestisce più di un negozio in Svizzera e si può dunque considerare
sufficientemente cognita delle procedure necessarie all’apertura di un negozio,
al di là delle differenze legislative vigenti in ciascun cantone.
Né il
rimprovero mosso al Pretore riguardo il riferimento alla procedura di rilascio
della licenza edilizia ancora pendente né l’affermazione per cui la
responsabilità di ciò sia da attribuirsi all’appellato possono essere
condivise. Innanzitutto, il fatto che la procedura tendente all’ottenimento
della suddetta licenza edilizia fosse ancora pendente ha escluso qualsiasi
possibilità di errore dell’appellato al momento della sottoscrizione del
contratto di locazione, perfezionatosi il 19 gennaio 2004 (doc. C), mentre la
decisione del Consiglio di Stato del 14 settembre 2004 (doc. S), con cui si accoglie
il ricorso dell’attore contro la decisione municipale del 31 marzo 2004 (doc.
N) e si invita il Municipio a fissare un contributo sostitutivo alla creazione
di ulteriori posti auto, smentisce le accuse di responsabilità formulate
dall’appellante nei confronti della controparte.
5.
Infine,
per quel che concerne la censura in merito all’idoneità dell’ente locato, come
correttamente valutato dal Pretore nella sentenza impugnata, la conduttrice non
può prevalersi della tutela derivante dall’insorgere di un difetto di cui era a
conoscenza e che aveva stimato ed accettato al momento della conclusione del
contratto, secondo il principio della buona fede ai sensi dell’art. 2 CC.
Infatti, dai documenti a disposizione (doc. C-E), è emerso che l’appellante era
a conoscenza del problema relativo alla concessione della licenza edilizia ed era
pertanto consapevole del difetto degli spazi locati prima della conclusione del
contratto, ciò che non le ha impedito di sottoscriverlo e di inaugurare la
propria attività in mancanza della necessaria autorizzazione, assumendosi
pertanto il rischio connesso all’abusività dell’esercizio commerciale ed
all’esito infruttuoso della procedura amministrativa.
6.
Visto quanto precede, la sentenza impugnata resiste alla critica e
l’appello 1° giugno 2009 deve essere respinto. Gli oneri processuali di
entrambe le sedi seguono la soccombenza giusta l’art. 148 CPC e sono pertanto a
carico dell’appellante. Essi sono calcolati sul valore litigioso di fr.
105'492.-. In appello l’istante non ha presentato osservazioni e non vi è
pertanto motivo di attribuirgli un’indennità per ripetibili.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG,
dichiara e pronuncia:
1.   L’appello
1 giugno 2009 di AP 1 è
respinto
.
2.   Le spese
per la procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 2'750.-
b) spese                         fr.
100.-
totale                              fr.
2'850.-
già
anticipate dall’appellante restano a suo carico. Non si attribuiscono
ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14 , entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).