ti_gerichte · 11.2023.17 · 2024-06-19 · it
Proprietà per piani: utilizzazione dell'unità di proprietà per piani

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.06.2024 11.2023.17
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.06.2024 11.2023.17
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.06.2024 11.2023.17

Incarto n.
11.2023.17
Lugano
19 giugno 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Giamboni
cancelliera:
Ghirardelli
sedente
per statuire nella causa
SE.2021.31
(proprietà
per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura della
giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con petizione del
28 settembre 2021
da
AP1
e AP7
, C____
AP6
, C____
AP9 e AP2
,
C____
AP3
, C____
AP8
, C____, e
AP5
,
Ca______
(L______)
ai quali è subentrato in pendenza di procedura
AP4
, CA______
(L______)
(patrocinati
dall'avv. PA1, L______)
contro
Comunione
dei comproprietari
del
‟Condominio
AO1
ˮ,
C____
(patrocinata
dall'avv. PA2, L______),
giudicando
sull'appello del 20 febbraio 2023 presentato da AP1 e AP7, AP6, AP9 e AP2, AP3,
AP8 e AP5 contro la sentenza emessa dal Pretore il 18 gennaio 2023;
Ritenuto
in fatto:                   A.
Sulla particella n. 417 RFD di M______, sezione di C____,
sorge uno stabile costituito in proprietà per piani (Condominio “AO1”) composto
di 47 unità suddivise in due blocchi (24 appartamenti nella “casa A A______” e
23 appartamenti nella “casa B S______”). AP3 è titolare della proprietà per
piani n. 538 (appartamento n. 3 nella “casa A A______”), pari a
13
/
1000
, AP1 e AP7
sono titolari in ragione di un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 559
(appartamento n. 24, nella “casa A A______”), pari a
28
/
1000
, AP8 e AP5
eran
o contitolari
della proprietà per piani n. 566 (appartamento n. 31 nella “casa B S______”), pari
a
20
/
1000
,
AP6 è titolare
della proprietà per piani n. 571 (appartamento n. 36 nella “casa A A______”),
pari a
28
/
1000
,
AP9 e AP2 sono titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 576
(appartamento n. 41 nella “casa A______”), pari a
28
/
1000
.
Il fondo
costeggia il lago C______.
B.
Il
regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà depositato a
registro fondiario prevede che le unità sono adibite ad abitazione (art. 6.1) e
che l'uso di locali a scopi professionali è permesso qualora non si verifichino
conseguenze negative per i vicini (art. 6.4). Taluni comproprietari propongono
la locazione a breve termine delle loro unità tramite piattaforme online come
“
Airbnb
”
. All'assemblea
generale ordinaria del 29 maggio 2021 i comproprietari hanno discusso una
richiesta di AP1 e AP7 avente per oggetto il “divieto di affitti a breve
termine” (oggetto n. 25). I comproprietari hanno respinto la richiesta a
maggioranza con 21 voti contrari, 13 favorevoli e un astenuto. Il verbale
assembleare prevede così che
“gli affitti
a breve sono permessi”.
C.
Il 2 agosto
2021 AP1 e AP7,
AP6, AP9, AP2, AP3, AP8 e AP5 si sono rivolti al
Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord per un tentativo di conciliazione
in vista di promuovere causa e far dichiarare nulla, o almeno far annullare, la
risoluzio­ne assembleare n. 25. Decaduto infruttuoso il tentativo di
conciliazione, il Segretario assessore ha rilasciato il 17 settembre 2021
l'autorizzazione ad agire. Le spese di fr. 300.– sono state poste a carico degli
istanti, riservato un diverso addebito in esito alla cau­sa di merito (inc. CM.2021.51).
D.
Il
28 settembre 2021 AP1 e AP7, AP6, AP9, AP2, AP3, AP8 e AP5 hanno adito il
Pretore per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nelle sue
osservazioni del 3 dicembre 2021 la Comunione dei comproprietari del Condominio
“C____” ha proposto di respingere la petizione. Gli attori hanno replicato il 31
gennaio 2022, ribadendo la loro domanda. Altrettando ha fatto la convenuta in
una duplica del 14 febbraio 2022
.
Alle prime arringhe del 21 marzo
2022 le parti hanno notificato prove. L'istruttoria si è chiusa l'11 ottobre
2022 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni
scritte. Nei loro memoriali del 9 e 12 dicembre 2022 esse hanno poi mantenuto le
rispettive posizioni. Statuendo con sentenza del 18 gennaio 2023, il Pretore ha
respinto la petizione e ha posto le spese processuali di fr. 3300.– solidalmente
a carico degli attori, tenuti a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di
solidarietà, fr. 4500.– per ripetibili.
E.
Contro la decisione appena citata AP1 e AP7, AP6, AP9,
AP2, AP3, AP8 e AP5 (questi ultimi sostituiti in pendenza di causa da AP4,
nuovo comproprietario) sono insorti a questa Camera con un appello del 20
febbraio 2023 nel quale chiedono di riformare il giudizio impugnato annullando
la risoluzione assembleare n. 25 e ordinando alla Comunione dei
comproprietari del Condominio “AO1” – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di
cessare immediatamente ogni locazione a breve termine. In via subordinata essi
hanno proposto di annullare la risoluzione impugnata e di rinviare gli atti al
Pretore per nuovo giudizio. Nelle sue osservazioni del 12 apri­le 2023 la Comunione
dei comproprietari del Condominio “AO1” conclude per la reiezione dell'appello.
In replica e duplica spontanea del 28 aprile e 10 maggio 2023 le parti hanno
reiterato le loro posizioni.
Considerando
in diritto:                 1.
Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura semplificata
(art. 243 segg. CPC) sono appellabili entro 30 giorni dalla notificazione (art.
311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso secondo l'ultima conclusione
riconosciuta nella decisione impugna­ta raggiungesse almeno fr. 10
000.– (art.
308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per
principio, carattere pecuniario e il suo valore è quello che l'annullamento
della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, sen­za
riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a
tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la soglia di fr. 10
000.– è
raggiunta, il Pretore avendo fissato il
valore
litigioso in fr. 30
000.–, importo
che non è contestato e che
non appare
d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività del­l'appello, la decisione
impugnata è stata notificata al patrocinatore degli attori il 19 gennaio 2023
(tracciamento dell'invio n. __.__.______.________, agli atti). Cominciato
a decorrere l'indomani, il termine d'impugnazione sarebbe scaduto così sabato
18 febbraio 2023, salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù dell'art. 142
cpv. 3 CPC. Depositato il 20 febbraio 2023 (timbro postale sulla busta
d'invio), ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
2.
Alla
replica spontanea del 28 aprile 2023 gli appellanti accludono un annuncio relativo
alla locazione di un appartamento sul portale online
“
A______
”
(
‹
www.______
›
) visitato il 26 aprile precedente (doc. C di
appello). Ora, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello
se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non
era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto
delle circostan­ze (art. 317 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie ci si può domandare
se tale documento sia ricevibile, gli interessati non fornendo alcuna
indicazione sulla data della pubblicazione dell'annuncio, ma soltanto il giorno
in cui è stata visitata la pagina internet. Sia come sia, e come si vedrà in
seguito, il documento in questione non appare di rilievo ai fini del giudizio.
3.
Nella fattispecie gli attori hanno chiesto l'annullamento di una risoluzione
negativa, i comproprietari avendo rifiutato la proposta formulata all'assemblea
di vietare “gli affitti a breve termine” (oggetto n. 25). Ora, un'azione di
contestazione di delibere assembleari ha natura cassatoria (DTF 145 III 130
consid. 4.3.6). E siccome con un'azione negativa non possono essere imposti alla
comunione dei comproprietari obblighi, per casi del genere sussistono specifiche
azioni (DTF 145 III 130 consid. 4.3.6; si veda­no gli art. 647 cpv. 2 n. 1, 712
g
cpv. 3, 712
q
cpv. 2 e 712
r
cpv. 2 CC). È possibile tuttavia che,
nonostante tali casi specifici, il mero annullamento di una deliberazione assembleare
sia insufficien­te per garantire gli interessi di un comproprietario
minoritario. In siffatte eventualità, dandosi una violazione del regolamento
per
l'amministrazione e l'uso,
l'attore può ottenere dal giudice un'in
giunzione
che sostituisca la mancata decisione dell'assemblea dei comproprietari, Ciò è
possibile, segnatamente, qualora la comunione
dei comproprietari tolleri
– o rifiuti di vietare – un utilizzo lesivo del regolamento da parte di un comproprietario
(
Wermelinger
in:
Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 248a e 250 ad
art. 712
m
CC).
Premesso
ciò, in concreto gli appellanti postulano l'annullamento della citata deliberazione
assembleare e il divieto
“
di ogni attività di locazione a breve termine
”
. Alla luce di
quanto precede una tale richiesta appare ammissibile. Rimane il fatto che il
giudice può annullare una deliberazione solo ove questa violi prescrizioni di
legge formali o sostanziali, disattenda principi giuridici generali (come il
divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere, il precetto della
parità di trattamento o la protezione della personalità) oppure disposizioni
convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (l'atto costitutivo, il
regolamento per l'amministrazione e l'uso, il regolamento della casa, il
regolamento del fondo di rinnovazione ecc.).
Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o
finanche iniqua non basta, invece, per giustificare un annullamento. Non tocca
al giudice sostituirsi, in casi siffatti, alla volontà della comunione dei
comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii; più recente: I CCA,
senten­za inc. 11.2020.153 del 26 agosto 2022 consid. 4).
Quanto
alla domanda formulata in subordine volta a far annullare la decisione
impugnata e rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio, essa non può
entrare in linea di conto. Una conclusione intesa al mero annullamento di una sentenza
è ammissibile solo a titolo eccezionale, ove in caso di accoglimento
dell'appello l'autorità di ricorso non possa statuire, o perché in primo grado
non sia stata giudicata una parte essenziale dell'azione (art. 318 cpv. 1 lett.
c n. 1 CPC) o perché i fatti debbano essere completati in punti essenziali
(art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC; RtiD I-2014 pag. 806 consid. 3a). A
estremi in tal senso il memoriale degli appellanti nemmeno accenna.
4.
Nella sentenza impugnata il Pretore, accertata la
tempestività dell'azione e la legittimazione attiva degli attori, ha constatato
che litigiosa nella fattispecie è la questione di sapere se la locazione di
appartamenti per breve durata attuata tramite piattafor­me internet sia compatibile
con lo scopo e le norme per l'amministrazione e l'uso del Condominio “C____”
oppure se ciò comporti un cambio d'utilizzo o di destinazione della comproprietà.
Richiamati i principi enunciati in DTF 145 III 400, egli ha ritenuto – in
sintesi – che simile tipologia di locazione rientri nel concetto di
“abitazione” previsto dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della
proprietà per piani, onde la legittimità della risoluzione adottata all'assemblea
generale ordinaria il 29 maggio 2021. Ha quindi respinto la petizione.
5.
Nel
caso
specifico non è contestato che secondo il regolamento
per l'uso e l'amministrazione la proprietà per piani ha scopo abi-tativo (doc.
F, art. 6.1). Una locazione delle unità non è esclusa, fermo restando che l'uso
di locali a scopi professionali è permes­so solo ove non si verifichino
conseguenze negative per i vicini (doc. F, art. 6.3 e 6.4). Non è controverso
nemmeno che due o tre comproprietari propongano la locazione a breve termine
delle loro unità d'abitazione tramite piattaforme
internet
come
“
Airbnb
” (doc. C).
Controversa
è, nella fattispecie,
la compatibilità di tale offerta con la
destinazione del­la proprietà per piani
“Prati
di C_____”.
a)
Secondo
l'art. 712
a
cpv. 1 CC la quota di comproprietà di un fondo può essere
costituita in proprietà per piani, di modo che ogni comproprietario ha il
diritto esclusivo di godere e di sistemare internamente una parte determinata dell'edificio.
Il
comproprietario rimane libero di
disporre, usare, amministra­re e sistemare i suoi locali, sempre che ciò non
comprometta
l'esercizio del diritto corrispondente
degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le
opere o gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione o l'aspetto
esteriore (
art. 712
a
cpv. 2 CC
).
In linea di principio il diritto di godimento
conferito dall'art. 712
a
cpv. 2 CC permette così al comproprietario di usare
a piacimento le proprie parti esclusive. Tale libertà è presunta, ma può essere
limitata da restrizioni legali, regolamentari o convenzionali (DTF 145 III 402
consid, 4.1, 144 III 23 consid. 4.1). Lo scopo o la regolamentazione della
tipologia d'uso dell'immobile spettano ai comproprietari, il che avviene – di regola
– nell'atto costitutivo o
nel regolamento
per l'amministrazione e l'uso
(art. 712
g
cpv. 3
CC). Elementi di
riferimento possono emergere anche da circostanze concrete, in particolare
dall'uso precedente (loc. cit.). Il regolamento per l'amministrazione e l'uso dev'essere
interpretato poi secondo il principio dell'affidamento, ovvero determinando come
la disposizione regolamentare debba essere intesa
secondo buona fed
e, tenuto conto dell'insieme delle
circostanze (DTF 144 III 23 consid. 4.1).
b)
Come
ha ricordato il Pretore,
recentemente
il Tribunale federale ha ritenuto che la possibilità,
per un comproprietario, di offrire il proprio appartamento in locazione per
brevi periodi, ad esempio su piattaforme online come “Airbnb”, dipende dalle
circostanze concrete come l'utilizzazione tradizionale, il tipo di residenza (primaria
o secondaria), l'intimità della casa (rapporti tra i comproprietari), la frequenza
del cambiamento (delle locazioni) e il grado delle immissioni (DTF 145 III 404 consid.
4.2). Se le unità sono destinate a scopo abitativo e si tratta di una residenza
primaria di standard elevato, vi è un cambiamento di utilizzazione
inammissibile. Nel caso di simili uni­tà il divieto previsto nel regolamento di
locare giornalmen­te, settimanalmente o mensilmente un appartamento costituisce
pertanto un ammissibile disciplinamento autonomo della comunione dei
comproprietari per piani in relazione al modo di utilizzazione (DTF 145 III 407
consid. 4.3).
6.
Nella decisione
impugnata il Pretore ha compiuto gli accertamenti che seguono:
–
la proprietà per piani è composta di 47 unità suddivise in due blocchi e confina
a nord con il lago C______, mentre a est e a ovest con spazi accessibili al
pubblico e che permettono la balneazione (lido di C____);
–
dal giardino condominiale è possibile accedere direttamente al lago e la
comunione dei comproprietari è al beneficio di un'autorizzazione per l'occupare
di un'area di circa 330 m² di dominio pubblico (lago C______) “
per
la formazione di un porticciolo per l'attracco dei natanti
”,
oltre a
13
m²
per erigere un muro e a
24
m² per formare
una passarella;
–
il condominio dispone di una piscina (16.60 × 6.6 m), di un locale sauna
con zona di riposo e vasca di raffreddamento, come pure di un locale fitness
con spogliatoi;
–
secondo il regolamento per l'amministrazione “le unità sono adibite ad
abitazione” (art. 6.1) e “l'uso dei locali a scopo professionale è permesso
qualora non si verifichino conseguenze negative per i vicini” (art. 6.4),
mentre nulla è dato di sapere circa l'ordinamento della casa o il regolamento
per piscina, sauna e locale fitness menzionati nel medesimo regolamento (art. 6.2);
–     il
70–80% degli appartamenti è usato quale residenza secondaria e di vacanza da
parte di comproprietari di origine prevalentemente germanofona;
–     l'utilizzazione
del condominio è dettata dalla stagionalità (poco frequentato in inverno e
massima occupazione durante il periodo estivo);
–
da sempre i comproprietari che usano il loro appartamento come residenza
secondaria, mettono l'appartamento a disposizione di amici o parenti per
qualche settimana soprattutto nel periodo estivo, mentre tutto si ignora sulla
frequenza di tale messa a disposizione, “sebbene sembrerebbe inferiore a quella
della locazione a breve durata”;
–     almeno
due appartamenti sono da sempre offerti anche per locazioni di qualche settimana,
soprattutto nei mesi estivi;
–     negli
ultimi quattro o cinque anni il numero di appartamenti offerti in locazione per
brevi periodi non è aumentato in maniera rilevante, quantunque la frequenza di tali
brevi locazioni “parrebbe essere aumentata notevolmente sebbene l'istruttoria
non ha permesso di appurarne l'effettiva cadenza e intensità” e
–     l'autorizzazione
alla gerenza per esercizio con alloggio rilasciata a favore di un
comproprietario non fornisce alcun indizio riguardo a frequenza e periodo di
occupazione complessivo dell'appartamento sull'arco di un anno, essendo tale
autorizzazione necessaria per qualsiasi locazione a più di quattro persone
maggiorenni senza rapporti di parentela, se il soggiorno è inferiore ai tre
mesi.
Sulla scorta di tali
accertamenti il Pretore ha concluso che la proprietà per piani in esame è un
condominio di grosse dimensioni, che sorge in una regione a vocazione turistica
e in un comparto balneare. A suo avviso, le dimensioni del condominio e la
preponderanza di appartamenti di vacanza che trovano il loro massimo
sfruttamento nei mesi estivi inducono a ritenere che fra i comproprietari non
vi siano rapporti caratterizzati da particolare intimità.
Appurato che la locazione
di breve durata è sempre stata in uso nel condominio, al punto che in passato sono
state introdotte limitazioni sull'uso degli spazi comuni da parte degli ospiti,
per il primo giudice è comune in un condominio come quello in esame che i
comproprietari soggiornino principalmente per brevi periodi ricorrendo a
locazioni di corta durata (anche paralberghiere) per il finanziamento e un
migliore utilizzo della propria residenza secondaria, tanto più che le spese
condominiali sono rilevanti. Inoltre, a suo parere, è evidentemente impossibile
per un comproprietario offrire il proprio appartamento per locazioni di lunga
durata e allo stesso tempo
sfruttarlo saltuariamente quale residen­za secondaria.
Il Pretore non ha
trascurato che in un condominio di standard elevato la presenza di ospiti di
breve durata può comportare un certo disturbo alla sfera privata dei
comproprietari negli spazi comuni (sala fitness, piscina e sauna). A suo
avviso, tuttavia, la notevole mole del condominio, comprese le dimensioni degli
spazi comuni (con spogliatoio e zone di riposo dedicate), e la vocazio­ne
prevalentemente di residenza secondaria non permettono di concludere che la
comproprietà sia caratterizzata da un ambiente intimo. Anche perché, egli ha
soggiunto, nulla dimostra che gli ospiti paganti siano più rumorosi,
disordinati e meno rispettosi, tanto meno ove si consideri che, contrariamente
a parenti o amici, essi depositano una caparra e hanno tutto l'interesse che al
termine della locazione nulla possa essere loro imputato. In definitiva, per il
Pretore, nel caso in rassegna la locazione di breve durata rientra nello scopo di
“abitazione” previsto dal regolamento per l'amministrazione e l'uso (doc. F). Nulla
si può dunque rimproverare ai comproprietari che concedono similmente la loro
unità abitativa, non essendo stato dimostrato per altro uno sfruttamento
particolarmente intensivo di tale possibilità.
7.
Gli appellanti reputano
anzitutto inammissibili in una procedura retta dal principio dispositivo gli accertamenti
sull'ubicazione e il contesto abitativo dell'immobile esperiti d'ufficio dal
primo giudi­ce. Essi chiedono così l'estromissione di tali accertamenti dagli
atti. Senza ragione. Intanto per comune esperienza un immobile dotato di accesso
diretto al lago e di attracco per barche può senz'altro presumer­si situato in una
zona balneare. E come tale la zona del basso C______ con il M______ G______ e il
M______ S______ G______ può legittimamente considerarsi anche meta turistica. Gli
interessati dimenticano inoltre che all'udienza del 6 settembre 2022 l'inc. SE.
2021.30, dal quale il Pretore ha estratto alcuni documenti, è stato richiamato
agli atti con l'assenso delle parti (verbale, pag. 4 in alto). Infine i procedimenti
svoltisi davanti a un determinato tribunale sono notori per il tribunale stesso
(art. 151 CPC; I CCA, sentenza inc. 11.2022.10 del 18 novembre 2022 consid. 4) e
il sistema d'informazione fondiaria del Cantone
Tici­no (‹www.s______›) è di pubblica notorietà (RtiD II-2011 pag. 760
n. 42c).
8.
Gli appellanti
contestano l'accertamento del Pretore secondo cui le locazioni a breve termine sono
da sempre state in uso nel condominio. A loro avviso non è possibile assimilare
la nozione di “locazioni a breve termine” cui accenna l'art. 6 del regolamen­to
riguardante la superficie del lago con quella adoperata da portali internet. Scopo
della disposizione regolamentare – essi continuano – era di vietare l'attracco
di natanti intestati a inquilini con contratto di breve termine, inferiore a
due mesi, e non pote­va prevedere il fenomeno della locazione offerta tramite piattafor­me
del tipo “Airbnb”
esploso negli ultimi anni. Ad ogni modo – essi soggiungono
– tale disposizione non può essere interpretata come esplicita autorizzazione
all'esercizio di una locazione a breve termine.
a)
Nel
caso precipuo si evince dall'istruttoria che, in origine, il promotore
immobiliare aveva pubblicizzato le unità di proprietà per piani come
appartamenti di vacanza (deposizione di T______ T______, del 6 settembre 2022:
verbali, pag. 2), tant'è che nei primi anni tutte le unità erano, salvo una,
residenze secondarie (deposizione di W______ B______, del 6 settembre 2022:
verbali, pag. 3). Dagli anni novanta in poi vari appartamenti sono stati
venduti a persone che ne hanno fatto la loro residenza primaria. Attualmente, su
47 unità appartenenti a 45 comproprietari, almeno 16 sono residenze primarie
(deposizione di C______ O______, dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 7), quantunque
per l'amministratore e altri comproprietari il loro numero sia inferiore (tra
le 8 e le 12: deposizioni di D______ C______, del 25 aprile 2022: verbali, pag.
8; di T______ T______, del 6 settembre 2022: verbali, pag. 2, e di AP9, dell'11
ottobre 2022: verbali, pag. 5). Le residenze secondarie rimangono ad ogni modo preponderanti.
Quanto allo standard dell'immobile, già il Pretore ha accertato, senza essere
contraddetto, che esso è “elevato”.
b)
Si
conviene con gli appellanti che il fenomeno dell'economia condivisa (
sharing
economy
), come la locazione a breve termine su piattaforme internet del tipo
“Airbnb”
,
si è notevolmente espanso negli ultimi anni e che la locazione
a giornata o a settimana tramite canali tradizionali (agenzie e inserzioni
pubblicitarie) non era estranea al condominio “C____”. Dagli atti risulta che già
dal 2000 un paio di comproprietari “affittavano per brevi periodi” (deposizioni
di M______ B______, del 25 aprile 2022: verbali, pag. 5 e 6, di U______ W______,
del 23 maggio 2022: verbali, pag. 2 e di AP7 del 23 maggio 2022: verbali, pag.
4). A un certo pun­to, preso atto che un comproprietario “faceva delle
inserzioni per la ricerca di inquilini a breve termine per vacanze (…)
indicando la possibilità di utilizzare il posto barca”, all'assemblea dei
comproprietari del 21 aprile 2000 è stato adottato – tra l'altro – l'art. 6.3
del regolamento riguardante la superficie del lago, in virtù del quale “gli
inquilini con un contratto di locazione a breve termine (meno di due mesi) non
possono utilizzare i posti [barca] con natanti immatricolati” (doc. H nell'inc.
SE.2021.30 richiamato). Che a quel tempo per “locazione a breve termine” si
intendesse locazione “di una certa durata e stabilità” è nondimeno un'allegazione
degli appellanti sprovvista di riscontri oggettivi.
Del
resto, il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani prevede
che l'ordinamento della casa, il quale dovrebbe disciplinare l'uso della
piscina, della sauna e del locale fitness, è vincolante non solo per gli
inquilini, ma anche per altre persone alle quali il proprietario ha concesso
l'uso di tali spazi (doc. F, art. 6.3). E se nella comune accezione del termine
l'inquilino è la persona cui spetta il godimento della casa in forza di un
contratto di locazione, le altre persone potevano essere solo quelle che
occupano gli spazi per brevi periodi. Nel complesso, la conclusione del Pretore
di non riconoscere la vocazione primaria del condominio, pur di standard
elevato, e di considerare l'utilizzazione tradizionale dell'immobile volta alle
vacanze va in definitiva esente da critiche.
9.
Gli attori
contestano che il numero delle unità (47), rispetto a quelle della proprietà
per piani di cui alla citata sentenza DTF 145 III 400 (26) costituisca un
indizio circa la minore intimità del­l'immobile. Essi si dolgono inoltre che il
Pretore non ha motivato quale sarebbe la soglia del discrimine tra 26 e 47
unità abitative. Per gli appellanti, il fatto che in concreto la proprietà per
piani sia costituita in maggioranza da unità adibite a residenza secondaria non
fa, per ciò solo, decadere il carattere intimo e di fiducia tra comproprietari.
Anche i condomini che usano la loro unità come appartamento di vacanza sono
conosciuti dagli altri comproprietari e anche i loro ospiti sono sempre gli
stessi. Se non che, durante la bassa stagione l'intimità fra comproprietari è turbata
dall'arrivo di ospiti di breve durata, i quali sono presenti ormai durante
tutto l'arco dell'anno. In simili condizioni, secondo gli appellanti, l'intimità
invalsa nel condominio è data “a prescindere dalla destinazione abitativa delle
unità (primaria o secondaria)”.
Nella nota sentenza DTF
145 III 400 il Tribunale federale ha definito la proprietà per piani di 26
appartamenti come “relativamen­te grande” (
relativ gross
). Non appare
dunque fuori luogo ritene­re di grandi dimensioni un condominio con quasi il
doppio delle unità. Posto ciò, quanto all'intimità della casa, nella
fattispecie è verosimile che tra la ventina di comproprietari residenti sussista­no
rapporti di conoscenza più o meno stretti, com'è verosimile che durante la
bassa stagione il clima nei due blocchi sia più tranquillo e riservato. Sta di
fatto che durante l'alta stagione, dandosi piena occupazione, nell'immobile possono
soggiornare almeno un centinaio di persone (deposizione di D______ C______, del
25 aprile 2022: verbali, pag. 8). E soltanto una comproprietaria ha dichiarato
di conoscere tutti, compresi parenti e amici dei non residenti (deposizione di
AP7, del 23 maggio 2022: verbali, pag. 4). Nel precedente giudicato dal
Tribunale federale la dotazione dell'immobile (una piscina, una sauna e un locale
fitness) compensava la “relativa grandezza” della proprietà per piani e
garantiva un ambiente piuttosto intimo. Nel caso in esa­me invece, a parte la mole
dell'immobile e l'elevato nume­ro di fruitori, le infrastrutture sono già da
tempo utilizzate da ospi­ti anche per locazioni a breve termine e ciò ne sminuisce
l'intimità. Nel complesso, sotto questo profilo, l'opinione del Pretore, che
reputa la comproprietà non caratterizzata da un ambiente particolarmente intimo,
resiste di conseguenza alla critica.
Non si disconosce che i
turisti facenti capo alla locazione a breve termine sono in generale meno
rispettosi delle regole condominiali e della convivenza civile. È verosimile altresì
che simili turisti possano essere fonte di problemi. Ma che parenti o amici dei
residenti si distinguano da chi loca a breve termine per un comportamento
sostanzialmente diverso è stato afferma­to dalla sola AP7 (deposizione del 23 maggio
2022: verbali, pag. 5). AP9 non ha potuto dire se “gli ospiti che vengono in
locazione a breve termine siano più fastidiosi rispetto agli ospiti dei
condomini” (deposizio­ne dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 5), mentre T______
T______ non è disturbato dagli ospiti che fanno capo ad “appartamenti di
breve dura­ta
”
(deposizione del 6 settembre
2022: verbali, pag. 2).
10.
Gli appellanti
contestano inoltre di non avere dimostrato la frequenza delle locazioni a breve
termine. Dagli atti si evince invero che, stando a AP7, in estate si verifica
una rotazione pressoché settimanale (deposizione del 23 maggio 2022: verbali,
pag. 4), mentre secondo AP8 il ricambio è continuo (deposizione dell'11 ottobre
2022: verbali, pag. 8). Si tratta però di dichiarazioni che emanano da attori.
Altri testimoni hanno sì riscontrato un aumento, ma senza poterlo quantificare
(deposizioni di AP3 e AP9, dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 2 e 4), mentre
altri non hanno notato un particolare aumento (deposizioni di T______ T______ e
di W______ B______, del 6 settembre 2022: verbali, pag. 2 e 3). Certo,
come sottolineano gli appellanti, un comproprietario ha ottenuto
l'autorizzazione di affittacamere prevista dalla legge sugli esercizi alberghieri
e sulla ristorazione (v. anche doc. G), ma ciò si deve al fatto che un
appartamento locato a più di due persone maggiorenni senza rapporti di
parentela è soggetto, se il soggiorno è inferiore ai tre mesi, all'obbligo di
autorizzazione per esercizi con alloggio (art. 6 n. 3 e 18 del regolamento
della legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione del 16 marzo 2011 in
vigore fino al 15 giugno 2023). Comunque sia, sul numero di ospiti e sulla
frequenza delle locazioni tale atto indizia poco o punto. Né l'eventuale
aumento dei comproprietari che offrono locazioni a breve termine comporta un aumento
automatico del numero e delle frequenze. Nelle circostanze descritte la
conclusione del Pretore, che ritiene “non appurata” la cadenza e l'intensità
delle locazioni a breve termine, sfugge alla critica.
11.
Per quel che è delle immissioni
provocate da ospiti a breve termine, D______ C______ ha dichiarato di non
ricordare lamentele di condomini riguardanti l'uso di spazi comuni da parte
loro (deposizione del 25 aprile 2022: verbali, pag. 8). Le doglianze riguarda­no
biciclette trasportate nell'ascensore, una tavo­la da surf lascia­ta in
giardino o nel garage, uno stendibiancheria sistemato nel giardino comune, un
portabagagli d'automobile depositato nel-l'atrio principale, una tenda e un
gazebo montati in giardino, luci lasciate accese in cantina e in lavanderia,
bucato lasciato nella lavatrice, parcheggio abusivo di veicoli e rumori vari. Tali
fasti­di, ancorché limitati a singoli episodi, denotano sicuramen­te scarsa
attenzione per le regole condominiali. Nel complesso si tratta ad ogni modo di
inconvenienti che possono ricorrere anche in una proprietà per piani adibita ad
abitazioni primarie. D’altra parte sarebbe opportuno che in concreto i
comproprietari adottassero, oltre al già esistente regolamento per l'amministrazione
e l'uso del condominio, un regolamento della casa con apposite disposizioni specifiche
sull'uso delle installazioni comuni (piscina e giardino) per evitare le molestie
nel limite del possibile (distur­bi e schiamaz­zi). Si ricordi inoltre che reiterate
violazioni da parte di un comproprietario di obblighi previsti dal regolamento della
casa
possono condurre all'esclusione dalla
comproprietà (
Wermelinger
,
op.
cit., n. 206 ad art. 712
a
CC).
È vero che l'offerta di
appartamenti su piattaforme internet costituisce un uso della proprietà per
piani a scopo paralberghiero e, quindi, di carattere commerciale. Nel caso in
esame l'art. 6.4 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della
comproprietà permette del resto l'uso dei locali a scopo professionale se non si
verificano conseguenze negative per i vicini. E in concre­to, come si è visto, la
locazione a breve termine è esercitata da anni sen­za che sia intervenuto un
aumento significativo della frequenza e senza che gli inconvenienti lamentati
dagli attori siano riconducibili solo a ospiti con tale tipologia di locazione.
È comprensibile che gli attori paventino un deprezzamento delle loro proprietà
per piani. C______ O______ ha riferito, per sentito dire, che un
comproprietario ha visto sfumare una possibile vendita dell'appartamento
proprio perché l'acquirente aveva saputo del tipo di attività svolta nel
condominio (deposizione dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 6 e 7). Al riguardo
manca tuttavia ogni elemento concreto, senza dimenticare che in pendenza di
appello AP8 e AP5 hanno venduto la loro proprietà per pia­ni, ciò che non
indizia una perdita di valore delle unità.
12.
In ultima analisi, dopo quanto si è visto
l'appello vede la sua sorte segnata. Le spese del giudizio odierno seguono la
soccombenza (art. 106
cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno inoltre alla
controparte, che ha presentato osservazioni e una duplica spontanea tramite un
patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.
13.
Quanto ai rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b
LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
1.   L'appello è respinto e la
sentenza impugnata è confermata.
2.   Le spese
processuali
di fr. 1000.– sono poste solidalmente a carico degli appellanti, che
rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3000.– complessivi
per ripetibili.
3.   Notificazione a:
–
avv. PA1, L______;
–
avv. PA2, L______.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di
Mendrisio Nord.
Per
la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                          La
cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).