ti_gerichte · 14.2009.90 · 2009-12-28 · it
Rigetto provvisorio. Contratto di locazione. Eccezione di compensazione. Inesigibilità del credito in seguito ad accordo di dilazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 28.12.2009 14.2009.90

Incarto n.
14.2009.90
Lugano
28 dicembre 2009
B/fp/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Epiney-Colombo ed Ermotti
segretaria:
Baur Martinelli,
vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile
promossa con istanza 18 giugno 2009 presentata da
AO 1
patrocinata dall’ PA 2 __________
contro
AP 1
patrocinata dall’ PA 1 __________
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio
dell’opposizione interposta al PE n. __________ del 12/18 maggio 2009 dell’UEF
di __________;
sulla quale istanza il Pretore della Giurisdizione di __________
con sentenza 8 ottobre 2009 ha così deciso:
“1.   L’istanza 18 giugno 2009 è parzialmente accolta.
1.1.
È rigettata in via
provvisoria l’opposizione interposta da AP 1, __________, avverso il precetto
esecutivo n. __________ dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti di __________
limitatamente all’importo di fr. 35'572.-- oltre interessi del 5% su fr.
17'775.-- a decorrere dall’1.01.2009 e su fr. 17'775.-- a decorrere dall’1.04.2009.
2.         La tassa di giustizia di fr. 500.--,
comprensiva delle spese e da anticipare da
AO 1, come di rito, le resta a carico in
ragione di fr. 40.--,
mentre la rimanenza è posta a carico di AP 1 che
rifonderà a AO 1 fr. 1'000.-- a titolo di indennità parziali.”
Sentenza dedotta tempestivamente in appello da AP
1 che con atto 26 ottobre 2009
postula la reiezione dell’istanza, protestate
spese e ripetibili;
rilevato
che con ordinanza presideziale del 28 ottobre 2009 all’appello non è stato
concesso
l’effetto sospensivo;
lette le osservazioni della parte appellata;
ritenuto
In fatto
A.
Con PE n. __________ del 12/18 maggio 2009
dell’UEF di __________ la AO 1 ha escusso la AP 1 per fr. 38'382.-- oltre
interessi al 7% dal 1. gennaio 2009 e fr. 202.--, indicando quale titolo di
credito: “Pigione lorda ufficio e due parcheggi interni dal 01.01.2009 –
30.06.2009 – Spese verbale DR No. __________ del 08.05.2009.”
Interposta
tempestiva opposizione dall’escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto
provvisorio.
B.
La procedente fonda la sua pretesa su un contratto di locazione
stipulato con l’escussa il 23 ottobre 2004 (doc. C), avente per oggetto una
superficie di 450 m2  da destinare ad uso ufficio nello stabile sito in via __________
a __________. Il canone di locazione è stato stabilito in fr. 67'500.--
all’anno (compresi fr. 11'250.-- quale acconto per le spese accessorie), adeguabile
ogni anno alle variazioni dell’indice nazionale dei prezzi al consumo, da
pagare anticipatamente in rate trimestrali di fr. 16'875.-- al 1. giorno del
mese. Le parti hanno inoltre concluso un contratto di locazione (doc. D),
relativo a quattro posti auto coperti per complessivi fr. 7'200.-- annui, con
termine di pagamento e di durata analoghi al contratto principale. La locazione
ha avuto inizio il 15 dicembre 2004 e viene a scadenza il 31 dicembre 2009. In seguito al mancato pagamento delle pigioni dal 1. gennaio 2009 la procedente ha esercitato
il diritto di ritenzione, di cui agli art. 268 e ss. CO, chiedendo all’UEF di __________
di redigere l’inventario dei beni della AP 1 (doc. E). Con il predetto PE n. __________
(doc. A), a convalida dell’inventario allestito l’8 maggio 2009, l’istante ha
escusso la AP 1 per il pagamento dell’importo di fr. 38'382.-- oltre interessi
del 7% dal 1. gennaio 2009 corrispondente alle pigioni di due trimestri, ossia
da gennaio a giugno 2009, per la locazione dell’ufficio e di due posti auto e
per il pagamento di fr. 202.-- per le spese di allestimento dell’inventario. La
procedente chiede il rigetto provvisorio dell’opposizione limitatamente al
credito.
C.
All’udienza di contraddittorio l’escussa ha eccepito la compensazione
del credito fatto valere dall’istante con una sua contropretesa di ca. fr.
175'000.-- quale indennizzo per le migliorie apportate all’ufficio locato. La
convenuta ha poi eccepito l’esistenza di un accordo di dilazione relativo al
pagamento delle pigioni per l’anno 2009. Infine ha sostenuto che il
comportamento tenuto dalla locatrice costituisce un abuso di diritto, ritenuto che
prima si è dichiarata disponibile a quantificare l’indennizzo dovutole rispettivamente
a concederle una dilazione di pagamento delle pigioni e poi ha proceduto con la
promozione nei suoi confronti dell’esecuzione in oggetto.
D.
Con sentenza dell’8 ottobre 2009 il Pretore della Giurisdizione di __________
ha accolto parzialmente l’istanza, rilevando che dalla clausola 8.3. del contratto
di locazione risulta che il diritto a chiedere un indennizzo al termine del
rapporto è subordinato al fatto che il locatore abbia dato la sua
autorizzazione e abbia rinunciato a chiedere il ripristino. Sempre in base al
contratto (clausola 8.1), che riprende il contenuto del disposto dell’art. 260a
CO, il consenso del locatore a migliorie e modifiche dell’ente locato deve
essere dato per iscritto. Del realizzarsi, nel caso concreto, di questa
condizione nulla emerge agli atti. In ogni caso, ha rilevato il primo giudice, ad
escludere categoricamente la compensabilità dei due crediti, interviene la dottrina
in materia di locazione, la quale precisa che, salvo convenzione contraria -
che nel caso non è data -, l’indennità non è dovuta che al termine del
contratto. Durante la locazione non è quindi possibile compensare l’eventuale
credito per indennità con la pigione. Il Pretore ha pertanto respinto l’eccezione
di compensazione.
In
merito all’eccepita dilazione che l’escussa pretende le sia stata concessa
dalla locatrice, il primo giudice ha ritenuto che tra le parti erano in atto
delle trattative in merito alla richiesta della conduttrice di compensare le
pigioni scadute con il preteso indennizzo per le migliorie apportate ai locali.
Queste trattative sono però definitvamente naufragate con la comunicazione del
rifiuto da parte della proprietaria dell’immobile di accettare non solo la
compensazione, ma anche la ancora prematura quantificazione del credito posto
in compensazione. Il Pretore ha rilevato che la locatrice ha informato la
conduttrice di volere attendere, come suo diritto, il pagamento delle pigioni
arretrate e la fine della locazione per riaprire la discussione sul preteso indennizzo.
D’altro canto la conduttrice non ha sostenuto l’esistenza di un accordo di
dilazione nell’ambito della procedura di erezione dell’inventario. Questa
eccezione è stata sollevata la prima volta nell’ambito della procedura di
rigetto dell’opposizione.
Il
Pretore ha infine osservato che il comportamento della locatrice non può essere
ritenuto abusivo visto come il suo temporeggiamento non ha provocato alcun
pregiudizio alla conduttrice ed anzi, considerate le asserite difficoltà
finanziarie, quest’ultima ha potuto beneficiare di una moratoria di fatto nel
pagamento delle pigioni. L’istanza è stata accolta limitatamente all’importo di
fr. 35'550.-- per le pigioni lorde di due trimestri per gli uffici e per due
posti auto oltre a fr. 202.-- per le spese di inventario. L’interesse di mora è
stato riconosciuto al tasso legale del 5%, non avendo la procedente provato il
tasso di sconto bancario di cui all’art. 104 cpv. 3 CO che non è fatto notorio,
con decorrenza dal 1. gennaio 2009 per fr. 17'775.-- e dal 1. aprile 2009 per i
rimanenti fr. 17'775.--.
E.
Contro la sentenza pretorile si è
tempestivamente aggravata l’escussa riconfermandosi in sostanza nelle sue
eccezioni di prima sede.
F.
Delle
osservazioni della parte appellata si dirà, se del caso, in seguito.
Considerato
In diritto
1.
Se il credito si fonda su un riconoscimento di debito constatato
mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il
rigetto provvisorio dell'opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La nozione di
riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata, che non è definita
dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o
del suo rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro
determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere
dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi emergano gli
elementi necessari. Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta
sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza
e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà
delle parti (
Cometta
, Il rigetto
provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in: Rep 1989
pag. 338 con riferimenti).
Il
giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche
in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido
riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il
credito indicati nel precetto esecutivo e nell'istanza con il creditore, il
debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (
Cometta,
op. cit., pag. 331). Il procedente deve anche
dimostrare, con documenti, l'esigibilità del credito posto in esecuzione prima
dell'inoltro dell'esecuzione (da ultimo CEF 19 giugno 2006 [14.2005.149],
consid. 5 con rinvii).
Il
contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento
di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati
(
Staehelin,
Basler Kommentar zum
SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n.
114
ad art. 82;
Gilliéron,
Commentaire
de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82).
Il
contratto di locazione in esame costituisce, in via di principio, valido titolo
di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni e per l’acconto per le
spese accessorie per gli uffici e per i due posteggi per il periodo dal 1.
gennaio al 30 giugno 2009.
2.
Per
l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio
dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente
delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso
incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in
giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte
in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno
verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri
oggettivi (DTF 104 Ia 413 consid.
4; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung- und Konkurs, vol. I, 4a ed., Zurigo 1997,
n. 28 ad art. 82; Staehelin, op. cit., n. 87 segg. ad art. 82; Gilliéron, op.
cit., n. 82 ad art. 82; Stücheli,  Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag.
350 con rif.).
a)  L’escussa
ha sollevato l’eccezione di compensazione con un suo credito quantificato in
fr. 175'000.-- per le spese da lei sostenute in seguito agli interventi
apportati all’oggetto locato.
L’eccezione
di estinzione del debito per compensazione deve essere accolta nella misura in
cui il credito posto in compensazione sia reso attendibile (Panchaud/Caprez,
Die Rechtsöffnung, § 36 n. 1 e segg.
pag. 80 e segg.;
Staehelin, op. cit. n. 93 ad art. 82 LEF).
A tal fine spetta all’escusso
rendere verosimile non solo il suo diritto a far valere la compensazione, ma
anche, sulla base di giustificativi, la causa e l’importo del credito, ritenuto
che la compensazione può avvenire solo nel caso in cui l’importo e
l’esigibilità della contropretesa risultano con sufficiente chiarezza dalla
documentazione agli atti (
Panchaud/Caprez
,
op. cit., § 36 n. 1 e 2, pag. 81).
L’appellante
solleva l’eccezione di compensazione con una sua contropretesa derivante dai
costi sostenuti per i lavori apportati agli spazi locati, ritenuto che
incontestatamente gli uffici le sono stati consegnati allo stato grezzo (cfr.
verbale del contraddittorio del 30 settembre 2009 pag. 2). A sostegno della sua
eccezione l’escussa ha prodotto diversi documenti relativi ai lavori eseguiti
per un importo di fr. 193'605.04 (plico doc. 1). Da questi documenti appare
verosimile che gli uffici locati hanno acquisito un plusvalore. Dalla clausola
8.3 del contratto di locazione (doc. C) emerge tuttavia che la richiesta di un
adeguato indennizzo, alla fine del periodo di locazione, nel caso in cui
l’oggetto locato ha acquisito un plusvalore duraturo e rimarchevole grazie alle
modifiche o ai rinnovi apportati dal conduttore, è subordinato al fatto che il
locatore abbia dato la sua autorizzazione e abbia rinunciato al ripristino. La
clausola 8.1 del contratto di locazione, che riprende il contenuto dell’art.
260a CO, prevede che per eventuali modifiche costruttive o di altra natura
nonché per miglioramenti di qualsiasi genere all’oggetto della locazione il
conduttore deve avere l’autorizzazione scritta del locatore. Dagli atti non emerge
che la locatrice abbia dato la sua autorizzazione  scritta alla conduttrice in
relazione agli interventi apportati all’oggetto locato. Un’autorizzazione non
risulta nemmeno dalla clausola 20 del contratto di locazione che prevede quanto
segue: “
I locali vengono ripresi dal conduttore nello stato attuale.
Qualsiasi miglioria o trasformazione vanno a carico del conduttore. Il locatore
provvederà al tinteggio delle pareti esterne (senza pareti divisorie), alla
regolazione del pavimento tecnico e posa della moquette esistente nonché
tinteggio della porta di entrata. Parte integrante del contratto di locazione
planimetria degli spazi come progettati dal conduttore. Alla fine del rapporto
locativo, la proprietaria rinuncia al ripristino dell’ufficio allo stato di
consegna (stato grezzo) previo sopralluogo ed idoneità al riaffitto a terzi
quale uso uffic
i”. Infatti questa clausola prevede chiaramente che
qualsiasi lavoro di miglioria o trasformazione sarebbe andato a carico della
conduttrice. Dal fatto poi che la locatrice abbia rinunciato al ripristino
degli uffici allo stato grezzo - del resto non incondizionatamente, ma previo
sopralluogo ed idoneità al riaffitto a terzi quale uso ufficio - non può essere
dedotto che quest’ultima si sia impegnata a versare alla conduttrice un
indennizzo per gli interventi effettuati, ritenuto quanto previsto dalla
predetta clausola 8.1, ossia la necessità dell’autorizzazione scritta della
locatrice per l’apporto di modifiche o migliorie. D’altro canto la
compensabilità dei due crediti viene esclusa dalla dottrina, secondo la quale,
salvo convenzione contraria – che nel caso in esame, come si è visto, non  è
data – l’indennità non è dovuta che al termine del contratto. Durante il
rapporto di locazione non è quindi possibile compensare l’eventuale credito per
indennizzo con la pigione (SVIT-Kommentar, 3a, ed. 2008, n. 84-85 ad art.
260-260 CO;
Higi
, Zürcher
Kommentar, Die Miete, n. 73 ad art. 260a CO;
Weber
,
Basler Kommentar, OR I, 4a ed. 2007, n. 5 ad art. 260a;
Lachat
, Commentaire Romand, CO I, Basilea 2003, n. 8 ad art.
260a).
L’eccezione
di compensazione sollevata dall’appellante va quindi respinta.
b)  L’escussa
ha poi eccepito l’esistenza di un accordo di dilazione che renderebbe
inesigibile il credito posto in esecuzione dall’istante.
A
sostegno della sua eccezione AP 1 ha prodotto una dichiarazione scritta del 29
settembre 2009 di un suo ex collaboratore W__________ K__________ N__________
(doc. 4), in cui quest’ultimo, riferendosi ad un incontro avvenuto il 10 marzo 2009, ha asserito che la rappresentante della locatrice, P__________ G__________, avrebbe affermato
la possibilità di compensare i crediti tra le parti e che in ogni caso la
locatrice non avrebbe proceduto all’escussione delle pigioni scadute fino alla
quantificazione dell’indennizzo da riconoscere alla conduttrice. Orbene nella
procedura sommaria non è previsto l’interrogatorio di testi, mentre è permessa
la produzione di una dichiarazione scritta di una persona che potrebbe essere
ammessa quale teste (art. 20 cpv. 3 LALEF). Questa dichiarazione ha tuttavia
minor efficacia probatoria (
Cometta,
op. cit. pag. 330; Staehelin, op. cit. n. 56 ad art. 84 e rif.). La predetta
dichiarazione scritta di W__________ K__________
N__________
può quindi essere considerata. Essa va tuttavia esaminata tenendo conto degli
ulteriori documenti prodotti. In particolare l’escussa ha inoltrato diverse
e-mail scambiate tra le parti (doc. 5-8), da cui si evince che vi sono state
delle discussioni in merito alla compensazione dell’indennizzo per le migliorie
apportate agli uffici locati con le pigioni scadute e alla ricerca di un
subentrante. Da una e-mail del 17 marzo 2009 (doc. 6) emerge che la rappresentante
della locatrice, P__________ G__________, ha informato la conduttrice di avere
trasmesso tutta la documentazione in merito alle spese sopportate alla
proprietaria dell’immobile. Con e-mail del 10 aprile 2009 (doc. 9) P__________
G__________ ha comunicato all’appellante che la proprietaria pretendeva il
pagamento delle pigioni e che un eventuale indennizzo sarebbe stato valutato
solo alla fine della locazione. Da questa e-mail emerge pure che già in seguito
al ricevimento della disdetta, nell’ottobre 2008, la locatrice aveva comunicato
alla conduttrice che un eventuale indennizzo sarebbe stato preso in
considerazione solo al termine della locazione. Le precedenti considerazioni
non permettono di ritenere la concessione di una dilazione, asserita
dall’escussa, come resa sufficientemente verosimile, per cui pure la relativa eccezione
va respinta.
c)
L’appellante
ritiene infine il comportamento della locatrice abusivo ai sensi dell’art. 2
cpv. 2 CC, ritenuto che prima si è dichiarata disponibile a quantificare
l’indennizzo dovutole rispettivamente a concederle una dilazione di pagamento
delle pigioni e poi ha proceduto con la promozione dell’esecuzione in oggetto.
Il divieto dell’abuso di
diritto è un principio generale applicabile a tutto l’ordinamento legale,
compresa la procedura esecutiva (
Cometta
,
op. cit., pag. 334). In generale si può affermare, che far valere un diritto è
abusivo, qualora ciò appare in contraddizione con un precedente comportamento,
il quale delude lecite aspettative (DTF 129 III 493 consid. 5.1.)
Dalla predetta e-mail del
10 aprile 2009 che P__________ G__________ ha inviato all’escussa (doc. 9), si
evince che con questa comunicazione la locatrice ha ricordato quanto già
dichiarato dopo la disdetta, ossia che un eventuale indennizzo sarebbe stato
valutato solo alla fine del contratto di locazione. Orbene, il fatto che
nell’ambito di un incontro tra la conduttrice e P__________ G__________,
rappresentante della locatrice, avvenuto il 10 marzo 2009, si sia discusso
delle spese sostenute dalla conduttrice e della ricerca di un subentrante non
poteva far maturare nell’appellante nessuna lecita aspettativa in merito ad un
indennizzo rispettivamente ad una dilazione di pagamento delle pigioni, ritenuto
che, pochi giorni dopo l’incontro, ossia il 17 marzo 2009 P__________ G__________
ha comunicato all’appellante di avere trasmesso tutta la documentazione in
merito alle spese sopportate per il rinnovo dell’ufficio alla proprietaria e
che appena in possesso di una sua presa di posizione l’avrebbe informata (doc.
6). Con la citata e-mail del 10 aprile 2009 (doc. 9) la rappresentante della
locatrice ha poi confermato alla conduttrice che un eventuale indennizzo
sarebbe stato valutato dalla proprietaria solo alla fine della locazione.
Queste circostanze portano a concludere che l’appellante non poteva lecitamente
attendersi di avere raggiunto un accordo con la locatrice avente quale oggetto
la compensazione con un suo presunto credito rispettivamente la dilazione delle
pigioni scadute, per cui, nella promozione dell’esecuzione in oggetto nei suoi
confronti non si ravvedono gli estremi dell’abuso di diritto ai sensi dell’art.
2 cpv. 2 CC. La sentenza pretorile va quindi confermata.
3.
L’appello
va respinto.
Tassa di giustizia e
indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).
Per i quali motivi,
richiamato l’art. 82 LEF
pronuncia
1.
L’appello
è respinto.
2.
La tassa
di giustizia di fr. 750.--, già anticipata dall’appellante, resta carico di AP
1, la quale rifonderà a AO 1 fr. 1'000.-- a titolo di indennità.
3.
Intimazione:
- avv. PA 1, __________    - avv. PA 2, __________
Comunicazione alla Pretura
della Giurisdizione di __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                                           La
segretaria
Giacchè il
valore litigioso della vertenza è di fr. 35'550.--, contro la presente
decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg.
LTF).