ti_gerichte · 40.2005.143 · 2006-05-19 · it
Stima di una strada privata in zona edificabile (riduzione del 50% sul valore metrico base di zona); terreno di fatto praticamente inedificabile, ma con un certo valore residuo poiché gli indici edificatori possono essere ceduti o trasferiti su altri fondi.


Incarto n.40.2005.143

__________

Lugano

19 maggio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Ferruccio Robbiani

ing.Giancarlo
 Rosselli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 21/22 luglio 2005 dalla

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 22 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 1219 e 1456 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 aprile 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 72'900.- per il mapp. no. 1219 RFD di __________;

-
CHF 42'984.- per il mapp. no. 1456 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dalla RI 1 è stato respinto dallUCS
con decisione 22 giugno 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i correttivi
del -50% per superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale sul valore
metrico del terreno di cui al mapp. no. 1219 e del -40% per configurazione non
adeguata sul valore metrico del terreno di cui al mapp. no. 1456 considerano
già sufficientemente le peculiarità dei due fondi.

3.     Con
ricorso 21/22 luglio 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
quanto segue:

-Per il mapp. no. 1219, in via
principale la riduzione del valore metrico del terreno da CHF/mq 180.- a CHF/mq
12.- e , in via subordinata, il rinvio dellincarto allUCS affinché applichi
un correttivo di almeno l80% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché il
mappale è in realtà una strada gravata da diversi oneri di passo che può essere
utilizzata unicamente come tale e che in precedenza era valutata soli CHF/mq
12.-. Laumento del valore di stima complessivo di addirittura il 1400% non è
assolutamente giustificato in quanto nemmeno riconducibile al valore medio
delle transazioni avvenute negli ultimi 10 anni nel comprensorio del Comune di __________.
Inoltre, il 30 gennaio 2003, la RI 1 e il Comune hanno sottoscritto una
convenzione che prevede la municipalizzazione del fondo.

-Per il mapp. no 1456, in via
principale il ripristino del precedente valore di stima, di CHF 14'280.- e, in
via subordinata, il rinvio dellincarto allautorità di prima istanza affinché
applichi un correttivo perlomeno pari all80% sul valore metrico del terreno.
Ciò poiché laumento del valore di stima rispetto al precedente non è
minimamente giustificato dalle transazioni degli ultimi 10 anni nel
comprensorio del Comune di __________ e il correttivo del -40% non considera
sufficientemente che la superficie stradale può essere utilizzata esclusivamente
come tale e che i rimanenti 168 mq, di configurazione lunga e stretta,
impediscono di fatto qualsiasi sfruttamento razionale.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che
il mapp. no. 1219 è una strada asfaltata, mentre il mapp. no. 1456 è
prevalentemente costituito da una strada con a valle una striscia di terreno
potenzialmente edificabile e sostenuta da un muro.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame della RI 1, proprietaria degli oggetti stimati
e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare
la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.     I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.) e nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso limitatamente al valore
di stima del mapp. no. 1456. Ciò per i seguenti motivi:

-Mapp. no. 1219: è una strada asfaltata di 810 mq che a registro
fondiario, malgrado la convenzione 30 gennaio 2003 sottoscritta dalla RI 1 e
dal Comune, figura ancora di proprietà della ricorrente e che si trova nella
zona residenziale semi-estensiva (RSE) del PR di __________. Il fondo conserva
pertanto un certo valore già per il solo fatto che gli indici di edificazione
possono essere potenzialmente ceduti ad altri fondi. Non si giustifica pertanto
il riconoscimento di un correttivo maggiore rispetto al 50% già riconosciuto
dallUCS, che del resto è il medesimo applicato su tutto il territorio
cantonale per le strade private che si trovano in zona edificabile.
Diversamente, situazioni di fatto praticamente identiche verrebbero considerate
in modo differenziato violando il principio della parità di trattamento.

-Mapp. 1456: il fondo, di soli 398 mq, di cui 230 di strada e 168
mq costituiti da una striscia di terreno allungata e stretta sostenuta da un
muro, alla luce delle NAPR del Comune di __________ applicabili alla
fattispecie concreta risulta di fatto praticamente inedificabile. Rimane però
un certo valore residuo, che il Tribunale ritiene pari al 30% del valore base
di zona, dovuto al fatto che potenzialmente gli indici edificatori possono
essere ceduti e trasferiti su altri fondi.

7.2.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i
valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

- CHF 21'492.- per il mapp. no. 1456 RFD di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico
delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38
cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe i
valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 72'900.- per il mapp. no. 1219 RFD
di __________ e in CHF 21492.- per il mapp. no. 1456 RFD di __________, come
da schede di calcolo annesse.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a
carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi