ti_gerichte · 12.1996.147 · 1996-10-04 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 04.10.1996 12.1996.147

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00147
Lugano
4 ottobre 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa in materia di contratto di locazione LA.96.10 della
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4,
promossa con istanza 15 gennaio 1996 da
__________
contro
__________
rappr.
dallo studio legale __________
sulla
validità della disdetta per motivi gravi ex art. 266g CO pronunciata il 10
aprile 1995 dall’istante in qualità di conduttore per gli uffici di cui al n.
__________ di via __________ a __________;
Istanza
avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 19 luglio 1996 ha
accolto;
Appellante
la convenuta, che con atto di appello del 2 agosto 1996 chiede la riforma del
giudizio impugnato in via principale nel senso di respingere l’istanza, e in
via subordinata nel senso di mantenere la validità della disdetta ma di
condannare l’istante al pagamento di fr. 16’880.--;
Appello sul quale
l’istante non si è espresso;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
-
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
A
far tempo dal 1° gennaio 1992 l’avv. __________ ha locato dalla convenuta per
la durata di 5 anni, ovvero fino al 31 dicembre 1996, 4 ½ locali da adibire a
__________ al 3° piano di via __________ a __________.
Il
10 aprile 1995 il conduttore ha disdetto il contratto in questione per il 30
novembre 1995 adducendo “gravi ragioni di salute, documentabili su richiesta” e
motivi di carattere professionale.
B.
La
locatrice il 2 maggio 1995 ha contestato la disdetta avanti all’Ufficio di
conciliazione di __________, il quale con decisione 9 gennaio 1996 ha negato
l’esistenza di gravi motivi giustificanti la disdetta anticipata ai sensi dell’art.
266g cpv. 1 CO, non considerando sufficientemente suffragate le argomentazioni
del conduttore relative al proprio stato di salute.
C.
Con
l’istanza in rassegna l’avv. __________ si è distanziato dalla decisione
dell’Ufficio di conciliazione, e ha riproposto la tesi dei motivi di salute fornendo
ulteriori elementi di giudizio in proposito, mentre la locatrice all’udienza
del 14 marzo 1996 si è opposta all’istanza, in base alle considerazioni già
espresse in precedenza.
D.
Nel
giudizio impugnato il Pretore ha protetto la tesi del conduttore, ritenendo
meritevoli di tutela i motivi legati alle sue condizioni di salute.
Poco
dopo aver sottoscritto il contratto di locazione egli avrebbe accusato forti
dolori alla schiena, tali da portarlo a subire due operazioni di ernia discale,
una nel 1992 e una nel 1995.
Trattandosi
di disturbi di una certa gravità, imprevedibili nelle concrete circostanze, ne
conseguirebbe la validità della disdetta anticipata pronunciata dall’inquilino.
E.
Con
l’appello in esame la convenuta chiede la riforma del giudizio di prime cure in
via principale nel senso di respingere l’istanza e di negare perciò la validità
della disdetta, e in via subordinata nel senso di mantenere la validità della
disdetta ma di condannare il conduttore al pagamento di fr. 16’880.-- in
conseguenza della disdetta anticipata.
Il
Pretore avrebbe omesso di considerare che il conduttore oltre ai motivi di
salute avrebbe addotto, con pari rilevanza, anche inammissibili motivazioni di
natura professionale, circostanza dalla quale discenderebbe la nullità della
disdetta.
Inoltre,
pur dovendosi ammettere la gravità delle ragioni di salute addotte, le stesse,
contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, non sarebbero state
imprevedibili.
In
ogni caso, quand’anche fosse da confermare la decisione del Pretore circa la
legittimità della disdetta, dovrebbe essere attribuita alla locatrice una
congrua indennità, pari all’80% del danno da lei subito, ovvero fr. 16’880.--.
F.
Il
conduttore non ha presentato osservazioni all’appello.
Considerato
in diritto
1.
L’appellante
sostiene in primo luogo che la disdetta sarebbe da considerare nulla per il
fatto che in essa il conduttore avrebbe addotto, oltre alle ragioni legate al
suo stato di salute, anche e con pari intensità motivi legati alla sua attività
professionale, riconosciuti come non meritevoli di protezione dal Pretore.
Si
tratta di un argomento manifestamente infondato.
A
non averne dubbi, il fatto di addurre un valido motivo di disdetta unitamente
ad uno non valido non costituisce causa di nullità della disdetta.
Una
simile soluzione non è prevista da alcuna norma di legge, né si giustifica a
tutela di legittimi diritti del locatore o per altri motivi inferibili dalle
concrete circostanze di questa causa o dettati dal comune buon senso.
Vero
è piuttosto che una disdetta per motivi gravi si giustifica allorché tra i vari
motivi addotti, che nella soggettiva percezione del conduttore sono tutti
gravi, ve n’è almeno uno che oggettivamente costituisce motivo grave ai sensi dell’art.
266g cpv. 1 CO, e rende perciò la disdetta meritevole di protezione.
Una
diversa soluzione potrebbe essere ipotizzabile qualora nell’indicazione di vari
motivi di disdetta potesse in qualche modo essere ravvisabile abuso di diritto
da parte del conduttore, ipotesi che però in concreto la locatrice nemmeno ha
tentato di sostenere e in favore della quale non sembra deporre alcun elemento.
2.
L’appellante
non insorge contro la decisione pretorile di ritenere causa grave ex art. 266g
cpv. 1 CO la concreta situazione di salute del conduttore alla luce delle
caratteristiche dell’ente locato e della distanza dal di lui domicilio
(appello, pag. 4), così che non vi è motivo in questa sede di riesaminare la
questione, che può valere per acquisita (cfr. comunque:
SVIT
, Kommentar Mietrecht,
n. 16 ad art. 266g CO;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 48 ad art. 266g CO).
3.
Permane
invece litigiosa la questione a sapere se la disdetta anticipata non debba
essere ritenuta improponibile per il fatto che il grave motivo subentrato nella
persona del conduttore non era imprevedibile al momento della stipula del
contratto.
Il
giudizio impugnato merita conferma anche su questo punto.
3.1
I
gravi motivi addotti a sostegno della disdetta basata sull’art. 266g CO possono
essere tutelati qualora si tratti di motivi legati a eventi non conosciuti e
non prevedibili al momento della conclusione del contratto.
Un
evento è in tal senso imprevedibile non già per il solo fatto che al momento
della stipula non sussistono concreti motivi che esso si realizzerà, ma è
piuttosto necessario che al momento della conclusione del contratto non si
debba assolutamente contare per il futuro con un simile evento (
ICCTF
24
ottobre 1994 in re K./C. SA in praxis 1995, 459 n. 142).
3.2
Per
chi non ha approfondite nozioni di medicina è ovviamente difficile, per non
dire impossibile, avanzare ipotesi attendibili circa le proprie condizioni di
salute durante i 5 anni successivi, di modo che i predetti dettami
giurisprudenziali vanno in questo particolare caso un poco relativizzati.
Risulta
dagli atti che il conduttore al momento della stipula aveva poco più di 30
anni, ed era perciò nel pieno del proprio vigore.
E’
vero che egli soffriva di mali di schiena sporadici da circa 10 anni
(deposizione __________), ma da questa sola indicazione, che è del resto valida
per una vasta porzione della popolazione, egli non poteva né doveva immaginare
un’evoluzione negativa al punto di rendergli impossibile l’uso dell’ente
locato.
Al
contrario, proprio dalla persistenza decennale del medesimo lieve disturbo
ricorrente egli poteva in buona fede considerare stabilizzata la propria
situazione, fatta salva l’ipotesi di un possibile peggioramento in età più
avanzata, ben oltre la scadenza del contratto in questione.
4.
L’istruttoria
non ha per il resto evidenziato la questione a sapere se, nonostante
l’esistenza di un grave ed imprevedibile motivo, la valutazione degli opposti
pregiudizi derivanti alle parti nelle due possibili ipotesi -quello della
locatrice in caso di rescissione anticipata, quello del conduttore in caso di
continuazione del contratto- dovesse rendere preponderanti le motivazioni del
conduttore per rispetto al principio pacta sunt servanda (
II CCA
19
aprile 1994 in re C. SA/K.;
Guinard/Wessner
, in:
FJS
361, pag.
13).
La
stessa appellante, pur adducendo in questa sede il proprio danno, è del tutto
silente su questo aspetto, non affermando in alcun modo che tale danno sarebbe
tale da non essere giustificabile anche per riguardo agli interessi della
controparte, di modo che anche tale questione non merita ulteriore
approfondimento in questa sede.
4.
L’appellante,
infine, chiede che per il caso della conferma della liceità della disdetta le
sia attribuito un indennizzo pari a fr. 16’880.--.
4.1
Nella
misura in cui tale richiesta costituisce una nuova domanda, formulata per la
prima volta in sede di appello, la stessa è proceduralmente irricevibile alla
luce del disposto di cui all’art. 321 CPC.
4.2
Nella
misura in cui tale domanda costituisce invece una censura nei confronti della
decisione del Pretore, nel senso che egli avrebbe colpevolmente omesso di
valutare le conseguenze economiche della disdetta anticipata, essa è infondata.
Questa
Camera ha infatti stabilito in una recente sentenza (
II CCA
9 settembre
1996 in re P./I. SA), che in assenza di una tempestiva domanda in tal senso non
vi è obbligo per il Pretore di pronunciare d’ufficio un risarcimento pecuniario
ex art. 266g cpv. 2 CO nel caso in cui venga tutelata la richiesta di disdetta anticipata.
Ne
deve conseguire la reiezione del gravame.
Le
spese e la tassa di giustizia seguono la soccombenza dell’appellante.
Al
conduttore, che non ha presentato osservazioni all’appello, non vengono
tuttavia assegnate ripetibili (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
2 agosto 1996 di __________ è respinto.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr.    380.--
b)
spese                        fr.      20.--
T
o t a l e                        fr.    400.--
già
anticipati dall’appellante,  restano a suo carico.
III.
Intimazione:    -    __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                    Il segretario