ti_gerichte · 12.2017.130 · 2018-09-12 · it
Protrazione della locazione, criteri di valutazione; prevedibilità della disdetta, presenza di subconduttori, investimenti nell'ente locato, sforzi nella ricerca di spazi sostitutivi


Incarto n.12.2017.130

Lugano

12 settembre 2018/fb

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Bozzini
 e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n.SE.2016.34della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 27 gennaio
2016 da

AP
 1

contro

AO
 1

viste
la replica spontanea 13 novembre 2017 e la duplica spontanea 20 novembre 2017;

Considerato

in diritto:

1.Nelle controversie patrimoniali con un valore
litigioso di almeno fr. 10'000.- la decisione del Pretore è impugnabile
mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata, che concerne una
controversia dal valore litigioso di almeno fr. 300'000.-, come appurato dal
Pretore e rimasto incontestato in questa sede, è stata intimata il 27 luglio
2017 ed è stata ricevuta dalla conduttrice il 31 luglio 2017. Ne consegue che
il gravame 31 agosto 2017, tenuto altresì conto delle ferie giudiziarie, è
tempestivo, come lo sono le osservazioni (recte: risposta) 27 ottobre
2017.

2.Listituto della protrazione ha per scopo di
concedere al conduttore la possibilità pratica di rimediare a determinati
effetti gravosi, ossia a circostanze che si manifestano in modo negativo su di
lui a fronte dell'esigenza di trovare, prima della fine del contratto o nel
termine di preavviso, una soluzione alternativa alla locazione che sta per
concludersi (DTF 136 III 190, consid. 6; DTF 4A_143/2008 del 26 gennaio 2009, consid.
7.1, 7.1.1 e 7.1.2). L'art. 272 cpv. 2 CO enumera una serie di motivi che
segnatamente possono comportare una decisione di protrazione; in ogni caso le
parti, in ossequio all'art. 8 CC, devono sostenere e dimostrare l'esistenza di
motivi gravosi, rispettivamente dei loro reciproci interessi che permettano al
giudice un'adeguata ponderazione degli stessi; in particolare, l'accertamento
d'ufficio dei fatti, previsto dall'art. 247 cpv. 2 lett. a CPC, non sostituisce
l'obbligo di allegazione né l'onere probatorio delle parti (IICCA del 29
ottobre 1999, inc. n. 12.1999.118, consid. 10; DTF 120 II 105, consid. 3c; DTF
4A_475/2012 del 6 dicembre 2012, consid. 2.2).

3.In merito alla durata della protrazione, che in
caso di locali commerciali può essere al massimo di 6 anni, il giudice di prime
cure gode di un ampio potere di apprezzamento, ritenuto che egli deve in
particolare tener conto dello scopo della protrazione, che è quello di
concedere al conduttore del tempo per trovare una soluzione sostitutiva,
soppesando i rispettivi interessi delle parti. Esercitando il suo potere di
apprezzamento, egli viola il diritto federale solo se non rispetta i limiti
fissati dalla legge, se si lascia guidare da considerazioni estranee alla
disposizione legale, se non prende in considerazione gli elementi di
apprezzamento pertinenti o se giunge a conclusioni a tal punto ingiustificabili
da doversi ammettere un abuso del suo potere dapprezzamento (DTF 125 III 226
consid. 4b; DTF 135 III 121 consid. 2; DTF  4C.28/2006 del 26 giugno 2006, consid.
3.2).

4.Per sua natura latto di appello deve contenere i
motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e
311 cpv. 1 CPC). Lappellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la
decisione impugnata spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa
sarebbe errata e con ciò da riformare (v.Verda
Chiocchettiin: Commentario pratico al Codice di diritto processuale
civile svizzero, 2a ed., vol. 2, ad art. 311, n. 21 seg.;Reetz/Theilerin:Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., ad art. 311,
n. 36).

5.Il Pretore nel giudizio impugnato ha innanzitutto
concluso che, a fronte della disdetta straordinaria 19 maggio 2005 in seguito
dichiarata nulla da questa Camera, rispettivamente a fronte dellimpossibilità
per la locatrice di disdire il contratto fino al 30 giugno 2016 (primo termine
utile) e dellassenza di rassicurazioni contrarie da parte della medesima, la
conduttrice non poteva avere dubbi sulla sua volontà di disdire il contratto di
locazione. La conduttrice critica detto accertamento, ed elenca una serie di
motivi che il Pretore avrebbe erroneamente omesso di considerare come
rilevanti, e che renderebbero la suddetta disdetta del tutto inaspettata.

5.1In primo luogo, lappellante sostiene in termini
generali cheil silenzio e linattività della locatrice prima e dopo la
conclusione della procedura giudiziaria che confermava la nullità della
precedente disdetta(appello, pag. 3) lavrebbero indotta a confidare in
buona fede in un rinnovo tacito del contratto di locazione, rispettivamente che
la locatrice avrebbe dovuto manifestare con maggiore anticipo la propria
intenzione di disdire il contratto (appello, pag. 5).

Tuttavia,
come correttamente rilevato dal Pretore, detta volontà è stata manifestata
chiaramente già nel 2005 mediante una disdetta dichiarata nulla che, secondo
quanto accertato da questa Camera, poteva essere rinnovata solo per il 30
giugno 2016, con preavviso di 6 mesi, ovvero entro il 31 dicembre 2015.
Pertanto, la __________ SA non solo non poteva notificare una disdetta per una
scadenza precedente, ma nemmeno era tenuta a fornire un preavviso maggiore di
quanto previsto contrattualmente, considerando che ciò è in ogni caso avvenuto
(preavviso di 9 mesi, cfr. doc. A). Lappellante non può pertanto beneficiare
di alcuna deduzione dalla decisione della controparte di non notificare la
disdetta con ancora maggiore anticipo.Conseguentemente, anche la censura dellappellante in merito alla testimonianza
di C__________ sulle cause di un preavviso più o meno anticipato (pag. 5
appello e verbale di udienza 13 giugno 2016) e semplicemente riportata dal
Pretore nel querelato giudizio (pag. 4, punto 5), è del tutto irrilevante: stante
la chiara volontà espressa dalla locatrice nel 2005, incombeva alla conduttrice
dimostrare che questa avesse in seguito mutato le proprie intenzioni (art. 8
CC). Lappellante non può limitarsi a fornire unapropria tesi e una propria personale lettura dei fatti,
bensì deve allegare e sostanziare fatti concreti che dimostrino la
manifestazione della volontà, da parte della locatrice, di proseguire il
rapporto di locazione.

5.2A sostegno della propria tesi, lappellante rileva
che la procura del 6 novembre 2012 conferita allavv. __________ (doc. 12)
nemmeno menziona lincarico di disdire il contratto di locazione, e che
questultimo non le avrebbe mai preannunciato la disdetta in questione, né in
quel frangente né allorché vi erano da organizzare alcuni sopralluoghi dello
stabile da parte di potenziali acquirenti (appello, pag. 4 e 6). Detta
argomentazione è del tutto infondata e a giusta ragione non è stata considerata
dal Pretore, in quanto non è assolutamente atta a comprovare un mutamento delle
intenzioni della locatrice. Del resto, siccome il primo termine utile per
notificare la disdetta era il 30 giugno 2016 con preavviso di 6 mesi, negli
anni precedenti lincombenza di notificare alla conduttrice una nuova disdetta non
era ancora attuale; e difatti, detto mandato è stato conferito allavv. __________
mediante procura 18 settembre 2015 di cui al doc. 13.

5.3A mente dellappellante, limprevedibilità
della disdetta sarebbe altresì dimostrata dal fatto che lamministratore dello
stabile, L__________, non fosse a conoscenza della disdetta inviata (appello,
pag. 5). Lappellante omette a tal proposito di confrontarsi con quanto
rilevato dal Pretore, che ha ritenuto detta circostanza irrilevante in quanto lamministratore
era unicamente incaricato di incassare le pigioni (verbale di udienza 13 giugno
2016, teste C__________), limitandosi a esporre una propria tesi soggettiva e
irricevibile; in ogni caso, anche qualora ammissibile, detta censura non
sarebbe atta a rimettere in discussione la valutazione del Pretore, ritenuto
che, come la stessa appellante ha rilevato, lincarico di gestire il rapporto
di locazione era stato attribuito non a L__________, bensì allavv. __________
già nel 2012 (doc. 12 e 13);

5.4Per tutti questi motivi, le dichiarazioni di H__________
e M__________, i quali hanno sottolineato la propria sorpresa nel ricevere la
disdetta in questione (verbale di udienza 11 aprile 2016 e pag. 7 appello), non
sono supportate da elementi probatori concreti e non possono dunque sovvertire
gli accertamenti pretorili. Rimproverando alla locatrice di non aver prodotto
alcunché che dimostrasse il persistere della volontà di disdetta (pag. 5-6 appello),
lappellante dimentica lonere della prova a essa incombente di dimostrare rassicurazioni
o comportamenti della locatrice che indicassero un mutamento delle sue chiare
intenzioni. In assenza di migliori circostanze, non evidenziate nemmeno in questa
sede, il mero silenzio della locatrice non è dunque sufficiente per far sorgere
nel conduttore laffidamento su una proroga del contratto di locazione. La
relativa valutazione pretorile merita pertanto conferma.

6.Lappellante sostiene altresì che nella
ponderazione degli interessi in gioco andrebbe considerata anche loccupazione
parziale dello stabile da parte di __________ SA, a scopo commerciale,
rispettivamente dei signori __________, a scopo abitativo (pag. 7 appello). Premesso
che questa censura sarebbe irricevibile per difetto di motivazione, siccome lappellante
nemmeno spiega in che modo gli interessi dei suddetti subconduttori
giustificherebbero una protrazione più lunga di quella concessa e omette di
considerare che il Pretore, in effetti, ha comunque tenuto presenti gli
interessi di __________ SA (querelato giudizio, pag. 5), essa è altresì
irrilevante nel caso di specie. Infatti, per giustificare la protrazione della
locazione, il conduttore non può prevalersi di effetti gravosi per i suoi subconduttori,
qualificabili come terzi non coinvolti nel rapporto di locazione in questione (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, art. 272
CO, n. 98;Lachat, Le bail à loyer,
Losanna 2008, pag. 773, n. 3.3;Conodin:Bohnet/Carron/Mon­ti­ni[curatori], Droit du bail à loyer et à ferme, Com­mentaire pratique,
2ª edizione, art. 272 CO, n. 24).

7.Secondo lappellante, il primo giudice non
avrebbe altresì tenuto in considerazione gli investimenti effettuati nellente locato,
sennonché essa non si confronta con laccertamento pretorile secondo cui gli
stessi nemmeno sono stati dimostrati (querelato giudizio, pag. 5), né in questa
sede pretende il contrario (appello, pag. 7), violando il proprio obbligo di
motivazione (art. 310 e 311 CPC), ciò che comporta linammissibilità della
censura. A titolo abbondanziale, si sottolinea che detta censura non potrebbe comunque
giustificare una diversa valutazione della gravosità della disdetta per la
conduttrice. In primo luogo, i suddetti asseriti investimenti, oltre a non
essere comprovati, sono stati tenuti in considerazione nello stabilire le
condizioni del contratto di locazione (doc. B). Oltretutto, stante la durata
limitata del contratto, la conduttrice avrebbe dovuto essere consapevole
dellarco temporale entro cui tali investimenti dovevano essere ammortizzati,
ritenuto in ogni caso che dalla conclusione del contratto di locazione sono
trascorsi già più di ventanni.

8.Di
principio linquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta,
rispettivamente nellimminenza della scadenza di un contratto a tempo
determinato, deve farsi parte diligente e intraprendere quanto in suo potere
per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della
locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi (IICCA del 14
settembre 2005, inc. n. 12.2005.52; IICCA del 3 marzo 2008, inc. n.
12.2007.163;Lachat, op. cit., pag. 782). Aggiungasi oltretutto
che la seria, sistematica e comprovata ricerca di spazi sostitutivi costituisce
un importante mezzo di prova per dimostrare la gravosità degli effetti di una
disdetta per il conduttore, stante lonere della prova a lui incombente (Weber, BSK OR I, 6. ediz., art. 272, n. 13).Nel caso di specie, il Pretore ha accertato
lassenza di qualsiasi ricerca di spazi sostitutivi da parte dellappellante,
circostanza non contestata da questultima e che il Pretore ha giustamente
preso in considerazione nella ponderazione dei contrapposti interessi.

9.In sostanza, lappellante non ha addotto
alcuna valida argomentazione per ritenere che la fine del rapporto di locazione
le provochi effetti più gravosi di quelli accertati dal Pretore nel querelato giudizio,
e che giustificherebbero dunque una protrazione più lunga di quella decisa in
prima sede. Del resto, lappellante
nemmeno sostanzia unasserita difficoltà nel trovare degli spazi alternativi
rispettivamente i motivi per cui avrebbe bisogno di più tempo per traferire la
propria attività rispetto a quanto già concessole, né critica il Pretore per
aver accertato lassenza di sforzi concreti in tal senso.

-

-

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).