ti_gerichte · 12.2008.203 · 2009-10-20 · it
Compravendita

Compravendita

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.10.2009 12.2008.203

Compravendita

Incarto n.
12.2008.203
Lugano
20 ottobre
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2007.483
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 24
luglio 2007 da
AO 1
rappr. dall'  RA
2
Contro
AP 1
rappr. dall'  RA
1
chiedente la
condanna della convenuta al pagamento di fr. 1'202'272.60 oltre interessi al 5%
su fr. 1
'
130
'
000.- a partire dal 1.12.2006, domanda alla quale quest’ultima si
é opposta e che il Pretore, con sentenza 8 settembre 2008, ha accolto
limitatamente a fr. 1'146'666.65 oltre accessori;
appellante la
convenuta che con atto 29 settembre 2008 postula, previa assunzione quali testi
degli avv. __________ e __________, la riforma del giudizio impugnato nel senso
di respingere integralmente la petizione;
mentre l’attore con osservazioni
del 13 novembre 2008 propone la reiezione dell’appello;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
1.
In data 7
luglio 2008 AO 1 e AP 1 hanno sottoscritto una convenzione (doc. C) con la
quale il primo si è impegnato ad acquistare, e la convenuta a vendere, l’intero
pacchetto azionario della società __________ __________ e __________ __________,
proprietaria delle particelle n. __________ e __________ RFD di __________. Il
prezzo di vendita è stato pattuito in fr. 6'000'000.-, di cui gli importi di fr.
500'000.-, oltre a fr. 55'000.- per interessi già erano stati versati. Per
quanto concerne il saldo di fr. 5'500'000.-, la convenzione prevedeva quanto
segue:
1)    fr
. 5
'
500'000
.- da pagarsi entro
il 31 dicembre 2005.
In
caso di mancato pagamento dell’importo di fr. 5'500'000.- entro il 31 dicembre
2005 l’acconto di fr. 555'000.- decadrà a favore della venditrice quale pena di
recesso;
2)    le
parti stabiliscono che, alternativamente a quanto
pattuito,
il Signor AO 1 invece del residuo totale del prezzo dovuto, provvederà a
versare al AP 1 entro e non oltre il 31 dicembre 2005 l’importo di fr.
500'000.- quale ulteriore acconto sul prezzo ed ulteriore pena di recesso, oltre
alla somma di fr. 50'000.- come pagamento anticipato dell’interesse pari al 2%
per anno per l’ulteriore dilazione di pagamento del residuo prezzo dovuto. Il
termine di pagamento per il residuo prezzo dovuto a quel momento di fr.
5'000'000.- verrà automaticamente prorogato al 30 giugno 2006.
La
convenzione al punto 8 stabiliva inoltre che, previo pagamento dell’intero
prezzo pattuito, l’acquirente avrebbe potuto sottoporre la convenzione di cui
trattasi all’autorità LAFE prima o dopo essere entrato in possesso delle
azioni.
2.
In data
28 giugno 2006 le parti hanno concordato una proroga della convenzione sino al 30
settembre 2006 alle medesime condizioni, AO 1 impegnandosi a pagare fr.
25'000.- a titolo di interessi dal 1° luglio 2006 al 30 settembre 2006 (doc. C,
pag. 3). In seguito vi sono state delle trattative riguardanti in particolare
la problematica LAFE, che l'acquirente desiderava fosse regolata prima del
pagamento del saldo del prezzo d'acquisto. In data 30 settembre 2006 le parti
poi hanno concordato un'ulteriore proroga della convenzione, sempre alle
medesime condizioni, fino al 30 novembre 2006.
Il 12
dicembre 2006 la venditrice ha costituito in mora AO 1, invitandolo a versare
fr. 5'000'000.- entro il 18 dicembre 2006, e indicando che era sua intenzione di
recedere dal contratto qualora non le fosse stata accreditata per tempo la
somma pattuita a saldo e di trattenere a titolo di pena di recesso la somma di
fr. 1'055'000.- già versata. Con lettera 15 dicembre 2006 AO 1, dopo aver rilevato
l'inesistenza di un suo obbligo di versamento del saldo per il fatto che entro il
30 novembre 2006, scadenza concordata dalle parti per ottenere il rilascio
dell'autorizzazione LAFE, nessuna autorizzazione era stata rilasciata, ha
chiesto alla controparte la restituzione degli importi versati. In seguito AP 1
ha contestato l'esistenza di un accordo nel senso che il pagamento del saldo
era subordinato al rilascio dell'autorizzazione LAFE e, constatata la scadenza
infruttuosa del termine per l'adempimento, ha rescisso il contratto di
compravendita dichiarando di trattenere quale pena di recesso gli importi
ricevuti.
3.
Con
petizione 24 luglio 2007 AO 1 ha chiesto la condanna di AP 1 al pagamento di
fr. 1'202'272,60 oltre interessi al 5% sull’importo di fr. 1'130'000.- a far
capo dal 1.12.2006. A mente dell’attore, l’unilaterale rescissione del
contratto da parte della convenuta sarebbe ingiustificata in quanto la validità
dell’operazione era subordinata al rilascio dell’autorizzazione LAFE. La stessa
non essendo mai stata data, la rescissione da parte della venditrice sarebbe
ingiustificata.
Con
risposta 1 ottobre 2007 la convenuta ha chiesto la reiezione della petizione,
sostenendo che l’attore avrebbe spontaneamente e scientemente lasciato scadere i
termini per l’adempimento della sua obbligazione contravvenendo a quanto
stabilito nella convenzione da lui stesso proposta, con la conseguenza che la
rescissione del contratto era giustificata e comportava la decadenza della pena
di recesso a favore della venditrice.
4.
Con
sentenza 8 settembre 2008 il Pretore ha accolto la petizione limitatamente
all'importo di fr. 1'146'666.65 oltre accessori. A mente del primo giudice, la
cessione del pacchetto azionario della società __________ e __________ era subordinata
al rilascio di una decisione di accertamento LAFE, in mancanza della quale il
contratto in questione era inefficace, con la conseguenza che l'attore poteva
chiedere la restituzione delle prestazioni già eseguite.
5.
Con
appello 29 settembre 2008, AP 1 chiede che, previo completamento
dell'istruttoria con l'assunzione dei testi non ammessi dal Pretore, la
sentenza impugnata sia riformata nel senso di respingere integralmente la
petizione.
Con
osservazioni 13 novembre 2008  postula le reiezione del gravame.
Considerato
In diritto:                  6.
L'art. 26 cpv. 1 LAFE prevede che i
negozi giuridici
concernenti un acquisto per il quale l’acquirente deve chiedere
un’autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l’autorizzazione
definitiva. Gli stessi diventano nulli segnatamente se l’acquirente attua il
negozio giuridico senza chiedere l’autorizzazione o prima che vi sia
l’autorizzazione definitiva. La nullità del negozio giuridico comporta che le prestazioni
promesse non possono essere pretese, mentre le prestazioni fornite possono
essere ripetute entro un anno dal momento in cui l’attore ha avuto notizia del
diritto di ripetizione ovvero entro un anno dalla conclusione di un procedimento
penale, ma in ogni caso non oltre dieci anni dopo le prestazioni.
7.
Nel caso concreto è
indubbio che l'autorizzazione richiesta dalla LAFE non è mai stata data, non da
ultimo perché l'autorità preposta, informata - da chi non è dato di sapere - della
rinuncia all'acquisto di AO 1, non aveva più ragione di decidere. Così stando
le cose, il contratto di compravendita del pacchetto azionario non può essere
perfezionato, ostandovi l'art. 26 LAFE. Di principio l'attore può quindi chiedere
la restituzione di quanto versato in vista dell'esecuzione del contratto. Resta
da vedere se, come sostiene l'appellante, la richiesta di restituzione degli
acconti sia da considerare abusiva.
7.1   L'appellante
rimprovera al Pretore di aver ritenuto a torto che essa avrebbe dovuto chiedere
all'autorità competente una decisione di accertamento prima della modifica
dell'azionariato, ciò perché la decisione dell'autorità LAFE del 12 febbraio
2004, con la quale era stato imposto l'obbligo di chiedere all'autorità
competente una decisione di accertamento prima di ogni modifica dell'azionariato,
non la riguardava, essa non essendo allora proprietaria del pacchetto azionario
della società __________ e di __________.
Va
rilevato in proposito che, con decisione 16 febbraio 2004, l'autorità di I
istanza del distretto di Lugano per l'applicazione della LAFE (in seguito
semplicemente Autorità LAFE), decidendo su una richiesta della società __________
e di __________ di non assoggettamento per la cessione del pacchetto azionario,
ha sancito che, sulle proprietà essendo esistente e operativo un complesso
alberghiero e i fondi essendo iscritti in zona a destinazione vincolata -
nel
senso che sono ammessi interventi solo di tipo turistico alberghiero, ad
esclusione di ogni possibilità di costruzione di alloggi da adibire a residenza
principale come pure di realizzare unità di appartamenti e case di vacanza da
vendere a terzi
- pur essendo date le condizioni di non assoggettamento in
applicazione dell'art. 2 cpv. 2 LAFE, per garantire la situazione di fatto
venivano imposti adeguati oneri, segnatamente l' "obbligo di chiedere
all'Autorità competente una decisione di accertamento prima di ogni modifica
dell'azionariato" (doc. P).
Nella
misura in cui il Pretore ha ritenuto che la decisione del 16 febbraio 2004
imponeva anche alla AP 1 la necessità di ottenere un'autorizzazione per la
vendita del pacchetto azionario, la sentenza impugnata va confermata. In
effetti, seppure è vero che allora era prevista la vendita delle azioni a una
persona residente all'estero e la convenuta neppure era proprietaria del
pacchetto azionario, la menzione degli oneri di cui trattasi a registro
fondiario, disposta al punto 2 della decisione, fa sì che gli effetti della
decisione non siano limitati a quella specifica fattispecie, ma siano
vincolanti anche per i successori in diritto.
7.2   L'appellante
sostiene che il primo giudice è incorso nell'arbitrio quando ha accertato che
al momento della rinuncia da parte dell'attore l'autorità LAFE non aveva ancora
emanato alcuna decisione formale e definitiva e di conseguenza la procedura
LAFE non poteva dirsi conclusa con esito positivo. Se non che, nella propria
risposta di causa l'appellante stessa sostiene che l'istanza per ottenere
l'autorizzazione d'acquisto era stata presentata "e avrebbe avuto esiti
assolutamente positivi senza la rinuncia di AO 1 all'acquisto" (risposta
pag. 7). Essa neppure indica come e quando siffatta decisione sarebbe stata
presa, né v'è agli atti una decisione dell'Autorità LAFE relativa al negozio
oggetto di causa. La contestata constatazione del Pretore è quindi perfettamente
calzante.
7.3   A mente
dell'appellante, le richieste di controparte sarebbero abusive perché dalla
decisione 13 febbraio 2007 dell'Autorità LAFE risulterebbe che l'autorizzazione
sarebbe stata concessa se l'attore non avesse rinunciato all'acquisto. La
decisione menzionata in realtà non ipotizza però un esito positivo della
richiesta di autorizzazione, nel merito della quale neppure entra.
Certo, come
rileva l'appellante, in quella decisione l'Autorità LAFE ha constatato che la
possibilità di sanare la situazione era venuta meno con la rinuncia da parte
"dell'acquirente svizzero". Se non che, tale ipotesi di sanatoria - peraltro
caduta senza che l'Autorità LAFE sia entrata nel merito della stessa - neppure
concerne il negozio tra le parti qui in causa, bensì, come si evince dalla
decisione medesima, la situazione di illegalità instauratasi nel 2004,
allorquando l'appellante aveva acquistato il pacchetto azionario della società
senza aver chiesto la necessaria autorizzazione. Ciò risulta chiaramente dalla
decisione 13 febbraio 2007, nella quale l'Autorità LAFE ha constatato che
"… senza comunicazione alcuna alla scrivente autorità, i proprietari della
__________ e __________ in __________ avevano proceduto, il 17 maggio 2004, all'alienazione
alla AP 1 __________ dell'intero pacchetto azionario", lasciando poi
inutilizzati i fondi per lungo tempo, ciò che "configura … un illecito
piazzamento di capitali" (doc. 14).
7.4   Entrambe le
parti erano in possesso della decisione 16 febbraio 2004 e di conseguenza non
potevano ignorare che la prevista compravendita del pacchetto azionario poteva
essere perfezionata solo previa autorizzazione dell'Autorità LAFE. L'esito
della relativa procedura non è noto perché, come già detto sopra, l'Autorità
LAFE, constatato che era venuta meno l'ipotesi dell'acquisto da parte
dell'appellato, non ha emanato alcuna decisione di merito. Va però rilevato come
sia stata la medesima appellante che, non avendo ancora ricevuto il saldo del
prezzo, ha dichiarato di rescindere il contratto argomentando che "… la
cessione delle azioni, ed il relativo pagamento del prezzo, è assolutamente
indipendente dalla procedura LAFE …" (doc. 8), quando in realtà il
contratto non poteva essere perfezionato senza tale autorizzazione. Certo, si
può rimproverare all'appellato di essere stato avventato nella redazione
dell'accordo sottoposto all'appellante, ma ciò non è sufficiente, nella
situazione concreta, per ritenere che egli commetta abuso di diritto nel
chiedere la restituzione dell'acconto versato.
8.
L’appellante chiede l’assunzione in appello del teste avv. __________,
precedente patrocinatore dell’attore, che avrebbe dovuto riferire in merito
alle bozze di contratto stipulate antecedentemente alla firma della convenzione
(doc. C) e dell’avv. __________ che avrebbe dovuto riferire in merito
all’inoltro della domanda LAFE (doc. 13).
Entrambe
le prove testimoniali richieste il 21 novembre 2007 sono state rifiutate dal
Pretore in quanto giudicate ininfluenti. A mente dell’appellante tali prove
sarebbero invece essenziali. La richiesta è di per sé ammissibile ai sensi
dell’art. 322 lett. b CPC. Se non che, nella fattispecie, sapere se il
precedente legale dell'appellato abbia elaborato una convenzione diversa da
quella in vigore tra le parti non appare rilevante, mentre neppure è contestato
che una procedura LAFE è stata avviata per il negozio oggetto del contendere. Le
testimonianze di cui trattasi non sono quindi utili al giudizio. Peraltro, a
pag. 6 dell’appello l'appellante medesima afferma che “il giudice aveva
elementi sufficienti per decidere nonostante il rifiuto dell’audizione
testimoniale dell’avv. __________”.
9.
L'appellante
censura la decisione del Pretore anche in merito all'ammontare delle ripetibili
attribuite alla controparte, ritenendolo eccessivo se commisurato alla tutto
sommato limitata attività processuale esplicata dalla controparte. Se non che,
l’appellante non indica quale somma ritiene debba essere riconosciuta in
riforma della decisione impugnata, ciò che rende l'appello irricevibile su
questo punto (Cocchi/Trezzini, CPC TI, m. 10/11 ad art. 309 CPC).
Da quanto
precede discende che l'appello dev'essere respinto. Gli oneri processuali e le
ripetibili, calcolati su un valore litigioso di fr. 1'202'272,60, seguono la
soccombenza (art. 148 CPC; Rep. 1989, 171).
Per
i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la vigente TG,
pronuncia:
1.
L' appello 29 settembre 2008 di AP 1
è
respinto
.
2.
Le spese della procedura di appello, consistenti in
a) Tassa
di giustizia                              fr. 7'450.-
b) Spese                                                 fr.
50.-
Totale                                                      fr.
7'500.-
già
anticipate dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere a
controparte fr. 20'000.- di ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
Per
la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                     La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).