ti_gerichte · 12.2022.10 · 2022-04-25 · it
Locazione - contestazione della disdetta abusiva o inefficace - contratto di durata massima - mutamento di proprietario - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.04.2022 12.2022.10

Incarto n.
12.2022.10
Lugano
25 aprile 2022
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale nei casi
manifesti) - inc. n. SO.2021.845 della Pretura della giurisdizione di
Locarno-Campagna - promossa con istanza 8 settembre 2021 da
AO
1
rappr. da  PA 1
contro
con cui l’istante ha
chiesto lo sfratto immediato della convenuta dall’ente locato e meglio da tutti
gli spazi indicati al punto 1 del contratto di locazione di cui al doc. D (box
per cavalli, selleria, pascoli, fienile e deposito, abitazione lungo il
maneggio coperto dietro la __________ __________, posteggi, __________ __________
e giardino, maneggio coperto, campo esterno) e la condanna della convenuta al
pagamento, dal 1° luglio 2021 e fino alla riconsegna dell’ente locato, di un’indennità
per occupazione abusiva di fr. 4’600.- mensili, oltre a
fr. 15.- al mese per ogni cavallo e a fr. 30.- al mese per ogni posteggio
supplementare;
domanda avversata dalla
controparte, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con
decisione 14 gennaio 2022 ha (parzialmente) accolto, ordinando lo sfratto dall’ente
locato e condannando la convenuta al pagamento di fr. 29'677.40;
appellante la convenuta con
appello 27 gennaio 2022, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio
nel senso di respingere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
mentre l'istante con
osservazioni (
recte
: risposta) 23 febbraio 2022 ha postulato la
reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
preso
atto della replica spontanea 8 marzo 2022 della convenuta e della duplica
spontanea 21 marzo 2022 dell’istante;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con
“contratto di affitto” (
recte:
di locazione) 22 dicembre 1999 (doc. B)
il P__________ __________ ha dato in affitto (
recte:
in locazione) a H__________
__________, fino al 31 dicembre 2019 e con l’accordo del rinnovo tacito di anno
in anno in mancanza di una disdetta, circa 12'000 mq della part. n. __________
RFD di __________ e meglio la superficie in cui si trovavano in particolare la
scuderia, il maneggio e i relativi accessi. Il contratto prevedeva il pagamento
di un canone di fr. 13'500.- annui indicizzabili.
Il 16 novembre 2001
(doc. C) il P__________ __________ ha autorizzato la cessione del contratto da H__________
__________ a AO 1, controfirmata da costoro per accettazione.
Con “accordo di locazione”
22 agosto 2019 (doc. D), la cui validità è stata definita “
per un periodo
DETERMINATO (30.6.2022). L’accordo può essere disdetto in qualsiasi momento per
iscritto da una delle parti con preavviso di 3 mesi
”, AO 1 ha concesso in sublocazione
a AP 1 gli spazi indicati al punto 1 del contratto (box per cavalli, selleria,
pascoli, fienile e deposito, abitazione lungo il maneggio coperto dietro la __________
__________, posteggi, __________ __________ e giardino, maneggio coperto, campo
esterno). Il contratto prevedeva il pagamento di un forfait di fr. 4'600.-
mensili, oltre a fr. 15.- al mese per ogni cavallo e a fr. 30.- al mese per
ogni posteggio supplementare.
Il
17 dicembre 2020
(doc. E)
AO 1
ha notificato a AP 1, su formulario ufficiale, la
disdetta ordinaria dell’“accordo di locazione” con effetto dal 30 giugno 2021.
Il
25 gennaio 2021 (doc. F) AP 1 ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Locarno con un’istanza volta ad annullare rispettivamente
dichiarare nulla la disdetta e in subordine volta ad ottenere una protrazione
fino al 31 dicembre 2022. Pur essendosi fatta rilasciare, il 17 giugno 2021
(doc. I), l’autorizzazione ad agire, essa non ha poi promosso la relativa causa
di merito nel termine di 30 giorni dal suo ricevimento.
Il
20/28 luglio 2021 (doc. 2), su una superficie di 26’482 mq della part. n. __________
RFD di __________ è stato intavolato, quale part. n. __________ RFD di __________,
un diritto per sé stante e permanente di superficie di primo grado a favore della
socia e gerente di AP 1 (cfr. doc. 1) __________ G__________.
2.
Preso
atto che l’ente locato non era stato liberato il 30 giugno 2021 e che da allora
nemmeno era stato pagato il corrispettivo concordato, con istanza 8 settembre
2021, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna, per ottenere lo sfratto
immediato dall’ente locato e meglio da tutti gli spazi indicati nel contratto e
la sua condanna al pagamento, dal 1° luglio 2021 e fino alla riconsegna
dell’ente locato, di un’indennità per occupazione abusiva di fr. 4’600.-
mensili, oltre a fr. 15.- al mese per ogni cavallo e a fr. 30.- al mese per
ogni posteggio supplementare.
La
convenuta si è integralmente opposta all’istanza.
3.
Con
decisione 14 gennaio 2022
il Pretore, in (parziale)
accoglimento dell’istanza, ha ordinato lo sfratto dall’ente locato e ha condannato
la convenuta al pagamento di fr. 29'677.40 a titolo di indennità per l’occupazione
abusiva - esclusa invece l’indennità per ogni cavallo e posteggio supplementare
- fino alla data del giudizio, ponendo la tassa di giustizia e le spese, di
complessivi fr. 200.-, a carico della convenuta, obbligata altresì a rifondere
alla controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili.
4.
Con
l’appello 27 gennaio 2022 che qui ci occupa, avversato dall’istante con risposta
23 febbraio 2022 (a cui hanno fatto seguito
la replica spontanea 8 marzo 2022 e la duplica
spontanea 21 marzo 2022
),
la convenuta ha chiesto di riformare il querelato
giudizio nel senso di respingere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi.
5.
Giusta
l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo
restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
I
fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal convenuto, mentre
i fatti sono “immediatamente
comprovabili” quando il loro accertamento non causa ritardo e non richiede
oneri eccessivi, posto che comunque in procedura sommaria le prove vanno di
principio addotte mediante documenti (
art. 254 cpv. 1 CPC
)
e il grado di prova resta quello della prova piena e non della verosimiglianza.
Se la parte convenuta solleva obiezioni e eccezioni motivate e stringenti, che
non possono essere immediatamente smentite e che per loro natura sono
suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice, la procedura di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti è inapplicabile e la relativa
richiesta, inammissibile (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020 del
13 luglio 2021 consid. 2.1).
La
situazione giuridica
è “chiara” quando l'applicazione della norma al caso di
specie si impone con evidenza in considerazione del testo legale o sulla base
di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se
l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da
parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo
conto delle circostanze del caso di specie (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1;
TF 5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1).
6.
Con
l’appello la convenuta ha innanzitutto evidenziato il fatto che il contratto di
sublocazione (doc. D) sarebbe stato concluso dall’istante “
nonostante quanto
previsto
” dal contratto di cui al doc. B e senza il preventivo accordo del
P__________ __________.
Il
rilievo, dal quale per altro essa non ha dedotto alcuna conseguenza pratica, è
irricevibile, essendo stato formulato per la prima volta solo in questa sede
(art. 317 cpv. 1 CPC). Ad ogni buon conto dal contratto di cui al doc. B non
risulta che la sublocazione fosse esclusa rispettivamente subordinata al
preventivo accordo da parte del locatore.
7.
Nel gravame la
convenuta ha poi fatto notare che la disdetta 17 dicembre 2020 (doc. E) sarebbe
da annullare in quanto abusiva.
La
censura
è
irricevibile e infondata, visto che la convenuta, in violazione del suo obbligo
di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha spiegato per quali ragioni sarebbe
stato errato e con ciò da riformare l’assunto del Pretore, in realtà
ineccepibile, secondo cui l’abusività della disdetta avrebbe potuto essere
esaminata nell’ambito del giudizio sull’espulsione solo se essa, dopo aver
tempestivamente adito l’autorità di conciliazione con un’istanza di
contestazione della disdetta, avesse
poi
promosso la relativa causa di merito nel termine di validità
dell’autorizzazione ad agire (cfr. TF 4A_469/2013 del 14 novembre 2013 consid.
4, 4A_519/2015 del 4 febbraio 2016 consid. 4.2), ciò che nel caso concreto,
come detto, non era però avvenuto
.
8.
Nella sua
impugnativa la convenuta ha quindi ribadito che, contrariamente a quanto
ritenuto dal Pretore, la disdetta 17 dicembre 2020 (doc. E) sarebbe stata
inefficace o prematura, dalla clausola secondo cui il contratto era valido “
per
un periodo DETERMINATO (30.6.2022). L’accordo può essere disdetto in qualsiasi
momento per iscritto da una delle parti con preavviso di 3 mesi
” dovendosi
dedurre che, per le parti, la disdetta non poteva esplicare i suoi effetti prima
del 30 giugno 2022.
La censura, il cui tema effettivamente
poteva essere oggetto di disamina anche solo nella procedura di espulsione
(cfr. DTF 121 III 156 consid. 1c), dev’essere respinta.
Nella sede pretorile la
convenuta si era invero limitata a sostenere che la clausola era “
contraddittoria
”
siccome esprimeva due concetti in chiara contrapposizione tra loro (il
contratto era indicato essere valido per un periodo determinato, ma era pure disdicibile
in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi) e che la seconda parte della stessa
“
non aveva alcun senso
”, concludendo che ciò imponeva di sentire le
parti per stabilire per via d’interpretazione qual’era stata la loro reale e
concorde volontà (cfr. replica p. 2 seg.). Alla luce di una tale argomentazione
difensiva, che a ben vedere risultava priva di consistenza
e dunque non era costitutiva di un’obiezione
motivata e stringente
, bene ha fatto il Pretore, fondandosi
implicitamente sulla giurisprudenza secondo cui non ci si allontana dal senso
letterale del testo adottato dagli interessati se non vi è alcuna ragione seria
per ritenere che esso non corrisponda alla loro volontà (cfr. TF 4A_348/2015
del 15 settembre 2016 consid. 3.3), a fondarsi sul tenore letterale
dell’accordo e con ciò a concludere che nel caso di specie il contratto
prevedeva in definitiva una durata massima al 30 giugno 2022 ma, prima di
quella data, poteva essere disdetto in qualsiasi momento con un preavviso di 3
mesi (cfr.
Higi/Bühlmann
, Zürcher
Kommentar, 5ª ed., n. 40 ad art. 255 CO;
SVIT
,
Das schweizerische Mietrecht, 4ª ed., n. 9 ad art. 255 CO;
Permann/Schraner
, Kommentar zum
Mietrecht, n. 6 ad art. 255 CO), com’era poi avvenuto.
In questa sede la
convenuta ha aggiunto che la seconda parte della clausola, ossia il fatto che l’accordo
era disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi, sarebbe nulla
siccome in contrasto con la norma di diritto relativamente imperativo di cui
all’art. 266d CO, che, per la locazione di locali commerciali, prevedeva un
termine di preavviso di almeno 6 mesi per la scadenza determinata dall’uso
locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione.
Il rilievo, mai evocato in precedenza, non è pertinente. A parte il fatto che
l’ente concretamente locato nemmeno è un locale commerciale ma semmai un
immobile o una costruzione mobiliare ai sensi dell’art. 266b CO, per i quali è dunque
previsto un termine di preavviso di almeno 3 mesi per la scadenza determinata
dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di
locazione, si osserva che il fatto che la clausola pattuita tra le parti non
sia rispettosa di quelle disposizioni non comporta la sua nullità, ma
unicamente che la disdetta produce i suoi effetti per la scadenza legale
successiva (art. 266a cpv. 2 CO). Per il resto, la convenuta non ha preteso, né
spiegato, se e per quale ragione nel caso concreto, visto che nel Locarnese non
esisteva un uso locale in materia (cfr.
Mosca
,
Il nuovo diritto di locazione, p. 130; II CCA 21 ottobre 1994 inc. n. 127/94, 2
febbraio 2000 inc. n. 12.1999.238), la scadenza legale successiva non potesse
essere il 30 giugno 2021.
Nuove e con ciò
irricevibili, siccome formulate per la prima volta solo con la replica
spontanea all’appello (cfr. TF 5A_813/2015 del 12 gennaio 2016 consid. 2.3.2), sono
le due ulteriori tesi della convenuta, che invero sono delle semplici ipotesi
non suffragate da un qualsiasi riscontro concreto, secondo cui “
l’espressione
“in qualsiasi momento” potrebbe semplicemente riferirsi alla scadenza
contrattuale dalla quale la disdetta produrrebbe i suoi effetti (e quindi
indicare che la stessa non debba necessariamente intervenire alla fine di un
trimestre di locazione o di un dato mese)
” e secondo cui la seconda parte
della clausola, ossia il fatto che l’accordo era disdicibile in qualsiasi
momento con un preavviso di 3 mesi, si riferirebbe al periodo successivo al 30
giugno 2022.
9.
La convenuta,
nell’ultimo capitolo del suo memoriale d’appello, ha rilevato che la
particolarità del caso, segnatamente il fatto che dal 20 luglio 2021 la sua
socia e gerente nonché proprietaria __________ G__________ fosse divenuta
titolare di un diritto di superficie sull’immobile oggetto del contratto di cui
al doc. D, avrebbe in ogni caso imposto in equità di rendere un giudizio
diverso, visto che “
pretendere che AP 1, ovvero la signora G__________,
debbano lasciare una struttura locata che ora le appartiene e che il signor AO
1 dovrà a sua volta lasciare al più tardi al 31 dicembre 2022 è semplicemente
paradossale
” (appello p. 5).
La censura
, già irricevibile in quanto formulata per
la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC),
è parimenti infondata
. La
convenuta, che non ha per altro provato di appartenere a __________ G__________
(la circostanza, contrariamente a quanto da lei preteso, non risultava essere
stata da lei addotta al punto ad 1 delle osservazioni e della replica e quindi
nemmeno poteva risultare non contestata dalla controparte) e con ciò di identificarsi
di fatto con lei in base al “principio della trasparenza”, pare misconoscere
che il solo fatto che dal 20/28 luglio 2021 la sua socia e gerente fosse
divenuta titolare di un diritto di superficie sull’immobile oggetto del
contratto di cui al doc. D non aveva in sé ancora compromesso la posizione
dell’istante. In effetti, giusta l’art. 261 CO se, dopo la conclusione del
contratto, la cosa è alienata dal locatore - e in base all’art.  261a CO ciò
vale per analogia anche laddove il locatore concede a un terzo un diritto reale
limitato e quest’operazione equivale ad un mutamento di proprietario, com’è
avvenuto nel caso concreto a seguito della concessione di un diritto per sé stante
e permanente di superficie (cfr.
Higi/Wildisen
,
Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 17 ad art. 261/261a CO;
Weber
, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 1 ad art. 261a CO;
SVIT
, op. cit., n. 8 ad art. 261-261a
CO;
Permann/Schraner
, op. cit., n.
12 ad art. 261a CO) - la locazione passa all’acquirente con la proprietà della
cosa (cpv. 1), ma il nuovo proprietario, a certe condizioni, può dare la
disdetta per la prossima scadenza legale di preavviso (cpv. 2). Nel caso
concreto ciò significa che dal 20/28 luglio 2021 __________ G__________, ormai
divenuta locatrice principale al posto del P__________ __________, avrebbe
avuto la possibilità di disdire, sia pure solo per la prossima scadenza legale
di preavviso, il contratto di cui al doc. B con l’istante, sennonché, non essendo
stato preteso che essa abbia agito in tal senso, l’istante ha mantenuto la sua
posizione di conduttore principale e di sublocatore. In tali circostanze non vi
è dunque nulla di iniquo nel fatto che egli, ancora al beneficio di un valido
contratto di locazione, abbia provveduto ad azionare la sua subconduttrice, rea
di non aver rispettato il contratto di sublocazione e di avergli con ciò impedito
di rientrare in possesso e di riutilizzare personalmente l’ente locato a far
tempo dal 30 giugno 2021.
10.
Essendo i fatti incontestati o immediatamente
comprovabili ed essendo la situazione giuridica chiara, l’appello della
convenuta deve pertanto essere respinto nella misura in cui è ricevibile.
Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del
valore qui ancora litigioso di fr. 57'277.40, seguono la soccombenza (art. 106 cpv.
1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
I.
L’appello 27 gennaio
2022 di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II.
Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico
dell’appellante, che rifonderà all’appellato fr. 1’500.- per ripetibili.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta
ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di
locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF).