ti_gerichte · 12.2000.179 · 2001-02-19 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.02.2001 12.2000.179

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00179
Lugano
19 febbraio
2001
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -incarto
no. DI 1998.00279
della Pretura di Mendrisio sud-
promossa con istanza 21 dicembre 1998 da
__________
rappr. dall’__________
Contro
__________
rappr. dall’avv. __________
con cui
gli istanti hanno chiesto la riduzione del canone di locazione nella misura del
18,70% a far tempo dal 1. febbraio 1998;
domanda
avversata dalla convenuta e respinta dal segretario assessore con sentenza 4
settembre 2000;
appellanti
gli istanti che, con atto d’appello 22 settembre 2000, chiedono la riforma del
giudizio impugnato nel senso di una riduzione della pigione mensile di fr.
157.10 a far tempo dal 1. febbraio 1998, con protesta di spese e ripetibili di
entrambi le sedi;
mentre con
osservazioni 16 ottobre 2000 la convenuta postula la reiezione dell’appello
protestando spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Dal 1.
febbraio 1992 __________ conduce in locazione l’appartamento no 19 di 5 ½
locali nello stabile __________ sito in via __________ a __________. Il
contratto di locazione è di durata indeterminata e può essere disdetto con preavviso
di 3 mesi, con scadenza al 31 gennaio. Il canone di locazione è stato fissato
in fr. 13'716.-- annui (fr. 1'143.-- mensili).
B.
__________ ha
richiesto il 23 ottobre 1997 alla __________ la riduzione del canone di
locazione in seguito alla diminuzione del tasso ipotecario, con effetto per la
successiva scadenza del 1. febbraio 1998. Visto il rifiuto della proprietaria,
il conduttore si è rivolto all’ufficio di conciliazione che, in mancanza di un
accordo sull’importo della pigione, ha chiuso l’esperimento conciliativo il 23
novembre 1998.
C.
Con istanza 21 dicembre 1998 __________ ha chiesto al Pretore di
riconoscere la sua pretesa volta alla riduzione della pigione nella misura del
18,70% a decorre dal 1. febbraio 1998.
La convenuta si è
opposta, adducendo l’insufficienza del reddito dell’immobile ed evidenziando i
lavori di miglioria effettuati negli ultimi anni.
D.
Con la
sentenza qui impugnata, il segretario assessore ha respinto l’istanza: pur
ammettendo una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente una
diminuzione dei tassi ipotecari rispetto al momento in cui è stata fissata la
pigione iniziale, il primo giudice ha ammesso l’eccezione della convenuta volta
a dimostrare che dall’immobile non ricava un reddito netto abusivo. Dai calcoli
effettuati in prima sede risulta infatti che la __________ ottiene un reddito
del 4,24% dal capitale proprio investito nell’immobile, reddito inferiore a
quanto può essere definito abusivo (cioè oltre il ½ % in più del tasso
d’interesse usuale per le prime ipoteche).
E.
Con l’appello
in esame __________ contesta il calcolo della redditività netta effettuato dal
primo giudice. Questi si sarebbe infatti sbagliato nello stabilire la data
rispetto alla quale deve essere rivalutato il capitale proprio investito dalla
locatrice secondo l’indice nazionale dei prezzi al consumo. Sarebbe inoltre errato
il conteggio relativo ai costi deducibili: contestato è in particolare che questo
sia stato effettuato su una media per gli anni 1997-1998 e che si sia tenuto
conto degli oneri per ammortamenti.
Secondo il metodo
di calcolo seguito dall’appellante la pigione percepita dalla convenuta sarebbe
abusiva, ragion per cui questa deve essere ridotta di fr. 157.10 a far tempo
dal 1. febbraio 1998.
F.
Nelle proprie osservazioni la __________ si oppone al gravame
ribadendo la correttezza dei calcoli effettuati in prima sede.
Considerato
in diritto:
1.
Il
conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza di
disdetta se ha motivo di credere che il locatore ottenga un reddito che è
divenuto sproporzionato a causa di una modifica essenziale delle basi di calcolo,
segnatamente di una diminuzione dei costi ipotecari (art. 270 a CO). Anche se i
costi sopportati dal locatore sono sensibilmente diminuiti rispetto al momento
in cui è stata fissata la pigione iniziale, questi può comunque eccepire di non
ricavare dall’immobile un reddito netto abusivo (
DTF
121 III 167). Il
canone di locazione non è considerato sproporzionato se si situa nei limiti di
quelli in uso nella località o nel quartiere, rispettivamente se garantisce
unicamente il potere di acquisto del capitale proprio investito nell’immobile (art.
269 a lett. a ed e CO;
DTF
121 III 254).
Per capitale
proprio deve intendersi la differenza tra il prezzo dell’immobile e i debiti che
lo gravano, tenendo anche conto di eventuali spese di miglioria finanziate con
capitale proprio (
DTF
122 III 257; 117 II 77, cons. 3a). Onde salvaguardare
il potere di acquisto del capitale proprio investito, questo può essere
rivalutato seguendo l’incremento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo
fino a concorrenza del 40% dell’investimento globale. Il Tribunale federale
parte infatti dal presupposto che il 60% dell’investimento immobiliare è
effettuato mediante crediti ipotecari, ragion per cui la compensazione del
rincaro concerne tutt’al più il rimanente 40%, rispettivamente il capitale
proprio effettivamente investito quando esso non raggiunga tale percentuale (
DTF
120 II 100).
2.
L’appellante
contesta innanzitutto il calcolo del capitale proprio investito, che il primo
giudice ha rivalutato adeguandolo al rincaro a contare dall’inizio della locazione
(febbraio 1992) invece che dall’acquisto (dicembre 1993). Lo stesso errore si
sarebbe verificato nella rivalutazione delle spese di miglioria (solute nel
febbraio 1995), peraltro correttamente considerate nella misura del 60% (art.
14 OLAL).
Su
questo punto l’appellante ha indubbiamente ragione: poiché la rivalutazione
serve a conservare il potere d’acquisto del capitale esposto al rischio, l’adeguamento
al rincaro deve essere calcolato a contare dal suo effettivo investimento. La
data d’inizio della locazione (in questo caso antecedente l’acquisto
dell’immobile) ha tutt’al più rilevanza per la valutazione delle pretese
dell’inquilino secondo il metodo relativo, ma non per l’eccezione di non abusività
della pigione in base alla redditività netta, basata sul metodo assoluto.
Sennonché
neppure il conteggio proposto dall’appellante può essere seguito. Egli ha
infatti rivalutato il 40% del prezzo globale dell’immobile, mentre i fondi
propri concretamente investiti non raggiungono tale percentuale (che, come esposto
al consid. 1, costituisce unicamente un plafone). Né può essere semplicemente
rivisto l’adeguamento al rincaro effettuato dal primo giudice, viziato da un
ulteriore errore: nel giudizio impugnato è stato infatti adeguato al rincaro il
capitale proprio effettivamente investito, ma solo nella misura del 40% (probabilmente
confondendo il criterio d’indicizzazione delle pigioni di cui all’art. 16 OLAL
con quello dei fondi propri).
3.
L’ammontare
dei fondi propri deve pertanto essere ricalcolato come segue:
3.1.
L’acquisto dell’immobile è stato finanziato
con un credito ipotecario di fr. 4'200'000.-- e con 2'400'000.-- di fondi propri.
Quest’ultimi vanno indicizzati al costo della vita nella loro totalità, visto
che non raggiungono il 40% dell’investimento totale.
Indice
nazionale prezzi al consumo dicembre 1993         139.0
Indice
nazionale prezzi al consumo febbraio 1998  144.1
aumento
5.1
I fondi propri
inizialmente investiti vanno dunque rivalutati del 3.66% (5.1 x 100:139=
3.66%), cioè di fr. 87'840.-- per un totale di
fr. 2'487'840.--
.
3.2.
Subito dopo l’acquisto, l’immobile è stato
parzialmente ristrutturato con una spesa di fr. 480'510.--, finanziata con
fondi di terzi (credito di costruzione; ipoteca II rango). Per tale motivo
questa posta deve essere ignorata nel calcolo dei fondi propri, rispettivamente
della loro rivalutazione.
Non
solo: rispetto a questa spesa, il credito di costruzione/ipoteca ammonta a fr.
600'000.--, con conseguente liberazione di fr. 119'490.-- di capitali propri.
D’altra
parte la locatrice ha effettuato nel 1997 e nel 1998 ammortamenti ipotecari per
fr. 143'889.-- + fr. 71'994.--= fr. 215'883.-- importo che deve essere aggiunto
al capitale proprio (
DTF
117 II 84 cons. 3a, bb;
Schweizerisches
Mietrecht, Kommentar
, II ed pag. 609 n. 23).
In conclusione,
questo ammonta a
(fondi iniziali
rivalutati al rincaro)                       +fr.  2'487'840.--
eccedenza
percepita dalla II ipoteca)               -fr.      119'490.--
ammortamenti                                                     +fr.
215'883.--
fondi propri
investiti nell’immobile (36.5%)
=fr. 2'584'233.--
3.3.
È pacifico che l’appartamento preso in
locazione dall’appellante equivale a 30 millesimi dell’intero immobile. In
quest’appartamento la locatrice ha dunque investito fr. 2'584'233.-- x 30:1000=
fr. 77’526.90 di fondi propri.
3.4.
Altrettanto pacifico è che, nella
fattispecie, non sarebbe abusivo un reddito netto dei capitali propri investiti
del 4.75%, cioè mezzo punto superiore al tasso ipotecario usuale in quel
momento (
DTF
118 II 45 consid. 2; 120 II 104 consid. 6b-aa). In concreto
non sarebbe dunque sproporzionato un reddito netto fino a fr. 3’682.50 (4.75%
di fr. 77'526.90).
4.
Per
determinare il reddito netto effettivamente ricavato dai capitali propri investiti
nel bene locato vanno considerati la pigione percepita dal locatore (fr.
13'716.-- annui) e le spese da lui sopportate, così calcolate:
4.1.
Nella decisione impugnata sono state
conteggiate spese per fr. 464'163.-- riferite al 1997, rispettivamente fr.
265'290.-- per il 1998, con conseguente media annua pari a fr. 364'724.--.
L’appellante
contesta che si possa far capo ad una media dai costi degli ultimi due anni,
essendo preferibile riferirsi esclusivamente ai dati più recenti.
A
torto. Per quanto concerne i costi di manutenzione è evidente che una media su
più anni contribuisce a eliminare sbalzi casuali (
DTF
106 II 362).
Riferita invece agli interessi ipotecari pagati, la media su due anni presenta
il vantaggio di rendere proponibili adeguamenti della pigione solo in presenza
di una tendenza al rialzo o al ribasso, e non ad ogni minima oscillazione.
D’altronde, contrariamente al parere dell’appellante, andrebbero semmai
considerati in via preferenziale i costi ipotecari sopportati nel 1997 (a lui
meno favorevoli), visto che la riduzione del canone di locazione è stata
richiesta in quell’anno a contare dal successivo 31 gennaio 1998.
4.2.
A ragione il conduttore chiede che dai costi
sopportati dal locatore venga stralciato il 5.5% dei premi assicurati, visto
che tale quota è attribuita agli inquilini nel conguaglio delle spese.
Dai
costi accertati dal primo giudice vanno pertanto dedotti fr. 423.-- quale media
annua, con conseguente riduzione dei costi medi a fr. 364'301.--.
4.3.
L’appellante lamenta infine che l’impugnato
giudizio ha considerato quali spese della locataria la totalità degli ammortamenti
effettuati:
fr.
143'889.-- nel 1997 e fr. 71'994.-- nel 1998 (fr. 107'941.-- di media annua).
L’ammissibilità
di ammortamenti, rispettivamente di accantonamenti (fondi di rinnovamento) è
discussa in dottrina poiché il loro inserimento tra i costi correnti
contribuisce a salvaguardare il valore dell’immobile e pertanto il potere
d’acquisto del capitale esposto ai rischi (
Schweizeriches
Mietrecht, Kommentar
, II ed, pagg. 611-613, n. 28-32, con
riferimenti). La giurisprudenza del Tribunale federale riconosce questa voce
contabile solo in applicazione del metodo relativo di calcolo della pigione:
l’art. 14 cpv. 2 OLAL permette infatti aumenti di pigione riferiti ad
un’adeguata rimunerazione del capitale investito e all’ammortamento del capitale
investito per le migliorie di valorizzazione (
DTF
110 II 408, riferito
al previgente art. 10 OLAL). Ammortamenti e accantonamenti non possono invece
venir considerati nel metodo assoluto volto ad accertare se il locatore
percepisce un reddito sproporzionato del capitale proprio investito (
DTF
122 III 257: 125 III 421:
DB
12/2000, n. 15).
Rilevato
come gli ammortamenti sono stati considerati per determinare l’ammontare del
capitale proprio investito, essi vanno di contro stralciati dai costi correnti.
Ne consegue che le spese del locatario devono essere ridotte di fr. 107'941.--
di media annua e pertanto portate a fr. 256'360.--.
4.4.
Riferite all’appartamento condotto dagli
appellanti le spese annue deducibili ammontano a fr. 7'690.80 (256'360.-- x
30/1000), importo che va dedotto dalla pigione annua di fr. 13'716.--: il
reddito netto del capitale proprio investito è dunque di fr. 6'025.20.
5.
L’eccezione
della locatrice, volta a dimostrare che non ricava dalla cosa locata un reddito
sproporzionato, deve essere respinta. Il reddito netto ottenuto dal capitale
proprio investito nell’immobile (fr. 6'025.20; consid. 4.4.) è infatti manifestamente
superiore a quanto ritenuto non abusivo (al massimo fr. 3'682.50; consid.
3.4.).
Né
giova alla convenuta obiettare che, complessivamente, i costi relativi a quello
stabile comportano delle perdite, segnatamente a causa di alcuni appartamenti
sfitti. A prescindere dalla circostanza che lo stabile è costituito in proprietà
per piani – e che pertanto l’appartamento in questione è già di per sé
un’immobile – la verifica della proporzionalità di una pigione va effettuata secondo
il metodo cosiddetto individuale, cioè riferita allo specifico bene locato (
DTF
116 II 187).
6.
La reiezione dell’eccezione sollevata dalla locatrice, ammessa in
prima sede, implica l’accoglimento dell’appello volto alla riduzione della
pigione mensile di fr. 157.10, importo calcolato con il metodo relativo e di
per sé non contestato, a far tempo dal 1. febbraio 1998.
Tassa di giudizio,
spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza della convenuta (art.
148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG,
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello 22 settembre 2000 di __________ e
__________
è accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 4 settembre 2000 della Pretura di Mendrisio-Sud è
riformata come segue:
1.
L‘istanza 21 dicembre 1998 è accolta.
1.1.
La
pigione mensile per l’appartamento condotto dagli istanti è ridotta di fr.
157.10 a far tempo dal 1. febbraio 1998.
2.
La tassa di giustizia fissata in fr. 400.--
e le spese sono poste a carico della __________, che rifonderà a controparte fr.
400.-- a titolo di ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello, consistenti in
tassa
di giustizia                                            fr. 380.--
spese                                                              fr.
20.--
totale
fr. 400.--
già anticipati
dagli appellanti, sono poste a carico della __________ che rifonderà loro fr.
400.-- di ripetibili.
Intimazione
a:                                       -      __________;
Comunicazione
alla Pretura di Mendrisio-Sud.
Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente
Il segretario