ti_gerichte · 15.2020.5 · 2020-03-16 · it
Asta immobiliare

Asta immobiliare

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 16.03.2020 15.2020.5

Asta immobiliare

Incarto n.
15.2020.5
Lugano
16 marzo 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) sul ricorso presentato il 13 gennaio 2020 da
RI 1
contro
l’operato dell’
Ufficio di esecuzione di Mendrisio
,
o meglio contro l’asta immobiliare prevista per il 21 gennaio 2020 sulla scorta
delle domande di realizzazione presentate nelle esecuzioni n. __________ e __________
(gruppo n. 2) promosse nei confronti del ricorrente rispettivamente da
PI 2
,
__________
(patrocinata dall’avv. PA 2, __________)
PI 1
(patrocinato dall’__________. PA 1, __________)
ritenuto
in fatto:
A.
Sulla
scorta dei precetti esecutivi n. __________ e __________ (gruppo n. 2) fatti
emettere rispettivamente da PI 2 e l’ex marito PI 1 contro il marito separato
di lei RI 1 per l’incasso di fr. 3'036.– e di fr. 66'650.– oltre agli
interessi, il 23 novembre 2018 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Lugano ha
pignorato le unità di
proprietà per piani (PPP) n. __________
di
70
⁄
1000
e n. __________ di
130
⁄
1000
della particella n. __________
RFD di __________, attribuendo alle stesse un valore di stima di fr. 410'000.–
complessivi.
B.
Avendo
gli escutenti chiesto la realizzazione dei fondi il 27 maggio e l’11 giugno, il
4 ottobre 2019 l’UE di Mendrisio ne ha pubblicato l’avviso di asta per il 21
gennaio 2020, indicando un valore di stima peritale rispettivamente di fr. 80'000.–
e fr. 200'000.–.
C.
Il
3 dicembre 2019 l’UE di Mendrisio ha depositato le condizioni
d’asta e l’elenco oneri, che stabilisce ipoteche
legali di fr. 31'643.45
e
ipoteche convenzionali di fr. 318'910.– a favore della PI 3
, gravanti
tutte collettivamente ambedue i fondi. Essi sono inoltre oggetto di restrizioni
del diritto di disporre annotate a favore dei pignoramenti eseguiti per PI 2 e PI
1, così come per i cre
diti dei gruppi n. 3
(esecuzioni n. __________ di PI 2
e n. __________ dell’__________) e n. 4
(esecuzioni n. __________ e __________ di PI 2).
D.
Con
ricorso del 13 gennaio 2020, RI 1 ha chiesto di rimandare l’asta pubblica e di
procedere con urgenza a
“una o
più perizie professionali per determinare un valore o piede d’asta più consono
alla reale situazione degli appartamenti”
. Ha inoltre
postulato la fissazione, prima della nuova asta, di vari giorni per consentire
agli interessati di visionare gli appartamenti senza interferenze della
comproprietaria.
E.
Il
17 gennaio 2020, il presidente della Camera ha concesso effetto sopensivo al
ricorso e di conseguenza annullato l’asta prevista per il 21 gennaio.
F.
Con
osservazioni del 27 gennaio 2020 la creditrice ipotecaria PI 3 ha postulato l’indizione
al più presto di una nuova asta. Nelle sue del 30 gennaio 2020 PI 2 ha chiesto,
nella denegata ipotesi che il ricorso fosse tempestivo, di respingerlo per
quanto riguarda l’assegnazione di nuova perizia e di contestazione della
stessa, e di fissare all’UE un termine per organizzare la visita delle PPP da
realizzare. Lo stesso giorno, PI 1 ha concluso alla reiezione del ricorso
“per intempestività e abuso di diritto”
e ha domandato che fosse considerato temerario con contestuale
assegnazione a suo favore di
“ampie
indennità per ripetibili”
. Il PI 4 ha comunicato di
non avere osservazioni da formulare. Da parte sua, nelle osservazioni del 13
febbraio 2020 l’UE di Mendrisio ha concluso per la reiezione del ricorso.
Considerato
in diritto:                 1.
Secondo l’art. 17 cpv. 2 LEF, il ricorso dev’essere interposto
al­l’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton
Ticino la Camera ese­cuzione
e fallimenti (CEF)
del
Tribunale d’appello
(art. 3 LPR) – entro dieci giorni.
1.1
La
richiesta di RI 1 intesa a procedere con urgenza a
“una o più perizie professionali”
si avvera quindi manifestamente
tardiva
– e pertanto irricevibile – dal momento che l’avviso d’incan­­to
gli è
stato notificato già il 3 ottobre 2019 (raccomandata n. __________), unitamente
agli estratti delle pubblicazioni sui fogli ufficiali, le quali menzionavano i
valori di stima peritali. Da siffatta data, o al più tardi dalla data di
deposito delle condizioni d’incanto e dell’elenco degli oneri (3 dicembre
2019), gli sarebbe spettato, se l’avesse ritenuto necessario, informarsi sulla
perizia e contestarla con un ricorso a questa Camera entro il termine di leg­ge
o chiedere una nuova perizia anticipando le relative spese (art.
9 cpv.
2 del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata
di fondi [RFF, RS 281.42]). Ora è troppo tardi per quanto attiene alla
procedura in esame. In effetti, contrariamente a quanto crede il ricorrente, il
fatto che la stessa perizia sia servita a stabilire i valori di stima dei
medesimi fondi nel
verbale di pignoramento
emesso dall’UE di Lugano il 10 gennaio
2020
a favore del gruppo n. 4 non rende il ricorso
tempestivo per quanto attiene al gruppo n. 2, ogni gruppo avendo il proprio
destino procedurale. D’altronde non si evince
dal ricorso che le
contestazioni si estendano alle esecuzioni del gruppo n. 4, il ricorrente non
avendo adottato alcuna conclusione al riguardo. Non si può quindi entrare nel
merito delle censure rivolte alla perizia.
1.2
La richiesta di fissazione, prima della (nuova) asta, di vari giorni
per consentire agli interessati di visionare gli appartamenti è invece
tempestiva. Si tratta infatti di una censura di denegata (o perlomento
ritardata) giustizia, che può essere fatta valere in ogni tempo (art. 17 cpv. 3
LEF).
2.
Nel
merito il ricorrente fa valere che alcune persone interessate all’acquisto
delle PPP, dopo aver chiesto all’UE di poter visionare gli appartamenti, si
sarebbero viste rifiutare le visite dalla comproprietaria, che attualmente è in
possesso delle chiavi. L’UE avreb­be consigliato loro di presentare istanza
alla Pretura onde poter visionare i fondi. L’UE non si è determinato al
riguardo né nelle sue osservazioni sull’effetto sospensivo né in quelle sul
ricorso del 13 febbraio 2020. Come già rilevato dal presidente della Camera
nell’ordinanza di concessione dell’effetto sospensivo, si deve rite-nere che le
circostanze allegate dal ricorrente – ancorché in modo
esageratamente polemico – non siano sostanzialmente contestate.
2.1
Ora,
le condizioni dell’incanto, ma più in generale tutta la procedura di
realizzazione immobiliare, devono essere stabilite dall’uf­ficio d’esecuzione
in modo da ottenere la maggior somma possibile (art. 134 cpv. 1 LEF). In linea
di massima l’avviso d’incanto (il “bando”) deve quindi indicare quando e in
quale modo gli interessati possono esaminare l’oggetto da realizzare
(
Eduard
Brand
, Die betreibungsrechtliche
Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, pag.
90 e 91, che consiglia addirittura di
prevedere due visite, una durante il termine d’insinua­zione degli oneri, l’altra
durante il termine di deposito dell’elenco oneri e delle condizioni d’asta;
Gilliéron
, Commentaire
de la
LP, vol. II, 2000, n. 23 ad art. 125 LEF)
; se necessario l’ufficio
di
esecuzione può ricorrere all’assistenza
della polizia (art. 91 cpv. 3 LEF)
per
far aprire i locali così da permetterne l’esame (
Gilliéron
, op. cit., n. 23
ad art. 125, con il rilievo che l’art. 134 è il pendente del­l’art. 125 LEF per
la realizazzione dei beni immobili: DTF 110 III 31 consid. 2 e
Gilliéron
, op. cit., n. 8 ad art. 134).
2.2
Ne
discende che, nella fattispecie, l’UE non si è conformato alle
esigenze di legge. Deve infatti perlomeno dare l’occasione
a even­tuali
interessati di esaminare l’oggetto messo all’asta, facendo
se del caso capo alla forza pubblica ove il debitore o terzi dovessero
ostacolarne la visita. Prima della nuova asta, l’UE si dovrà quindi organizzare
in modo da garantire a eventuali interessati la possibilità di visitare i fondi
da realizzare. Al riguardo, esso dovrà appurare o far appurare la questione
degli accessi agli appartamenti, in quanto secondo la perizia (pag. 3) risultano
poco chiari. Il ricorso va accolto in questa limitata misura.
3.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Nella misura in cui è ammissibile il ricorso è parzialmente accolto
e di conseguenza è ordinato all’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio di fissare
nuovamente l’asta conformandosi alle indicazioni contenute nel soprastante
considerando 2.2.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
–   ;
–  __________
PA 2, __________, __________;
–    ;
–  PI 3, __________;
–  PI 4, __________.
Comunicazione
all’Ufficio di esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.