ti_gerichte · 80.2022.280 · 2022-10-27 · it
Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, onere della prova, mancanza di fattura, lavori eseguiti da familiari e non ancora pagati, reformatio in peiusImposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, provvigione, onere della prova, mancata produzione del contratto di mediazion

Tessin Camera di diritto tributario 23.10.2023 80.2022.280
Tessin Camera di diritto tributario 23.10.2023 80.2022.280
Ticino Camera di diritto tributario 23.10.2023 80.2022.280

Incarto n.
80.2022.280
Lugano
23 ottobre 2023
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
segretario
Stefano
Stillitano, vicecancelliere
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 23 novembre 2022 contro la decisione del 27 ottobre 2022 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico del
15 dicembre 2021, iscritto a Registro fondiario il 26 gennaio 2022, RI 1 ha
venduto ai signori __________ e __________, in ragione di ½ ciascuno, la PPP n.
__________ (quota di comproprietà 10‰) del fondo base n. __________ RFD di __________
per un prezzo di fr. 500'000.-. Tale immobile era stato acquistato dal venditore
il 26 settembre 2020, al prezzo di fr. 260'000.-.
B.   a.
Nella dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari del 16 maggio 2022, RI 1 ha fatto valere, in
deduzione dal valore di alienazione di fr. 500'000.- i costi seguenti:
valore di acquisto                             fr. 260'000.-
costi di costruzione e
miglioria       fr. 110'500.-
costi di acquisto e di
vendita          fr.    11'628.-
provvigioni versate                           fr.    30'000.-
L’utile imponibile dichiarato
ammontava perciò a fr. 87'872.-.
b.
Non essendo stata allegata
la documentazione relativa alle spese sostenute, RS 1 (di seguito UT) ha chiesto
al medesimo venditore di fornire ulteriori documenti, ovvero:
-
Copia atto notarile di vendita;
-
Copia atto notarile di acquisto;
-
Fatture relative ai costi di
costruzione e miglioria;
-
Fatture relative alle altre
deduzioni richieste.
Il venditore in data 7
giugno 2022 allegava le copie degli atti notarili di acquisto e di vendita, ma
non le fatture relative ai lavori effettuati nell’abitazione. Ragion per cui
seguiva in data 24 giugno 2022 una nuova richiesta di documenti da parte
dell’UT ed in data 5 luglio 2022 il contribuente produceva copia di un bonifico
bancario a favore della società __________, __________ (ZH), dell’ammontare di
fr. 110'500.-, pari pertanto all’importo complessivo delle spese di miglioria
dal medesimo indicate nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari,
effettuato tuttavia in data 30 giugno 2022, ovvero successivamente alla richiesta
di produzione documentale effettuata dall’ufficio fiscale.
Il contribuente ha prodotto
anche una serie di fotografie dell’appartamento allo scopo di documentare lo
stato dell’immobile al momento dell’acquisto e successivamente all’esecuzione
dei lavori. Infine, è stato prodotto un accredito bancario di fr. 30'000.-,
effettuato in data 26 novembre 2021 da parte dell’acquirente dell’appartamento,
__________, a favore della __________, con causale “
Reservation __________
”,
che a mente del contribuente rappresenterebbe il pagamento della provvigione per
la mediazione immobiliare.
C.
Con
decisione del 25 agosto 2022, l’UT ha notificato all’alienante la tassazione
dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr.
205'527.-. Rispetto alla dichiarazione presentata, aveva ridotto la deduzione
dei costi di miglioria a fr. 3'000.-, le spese di acquisto e di vendita a fr.
4'985.- e la provvigione a fr. 26'925.-, con la seguente motivazione:
220 costi di
costruzione e di miglioria:
[…]
È inusuale
che l’unica fattura per complessivi fr. 110'500.-- della spettabile __________,
sia stata pagata con valuta 30.06.2022, solo dopo la richiesta di
quest’Autorità fiscale che ne ha chiesto conferma dell’avvenuto pagamento,
rispettivamente sei mesi dopo l’avvenuta contrattazione di vendita.
Dalla
fattura/__________ non è possibile comprendere nel dettaglio i singoli
interventi; ci vengono in aiuto le fotografie dello stato prima e dopo tali
esecuzioni.
Le
fotografie confermano che quasi la totalità degli interventi sono da
considerarsi di manutenzione; i materiali utilizzati sono attuali ma di
fattura/qualità identica a quelli sostituiti.
Dalla
già citata circolare n. 7 della Divisione delle contribuzioni, unica eccezione
è la sostituzione della cucina, per la quale 1/3 del solo mobilio può
considerarsi miglioria.
Ragione
per la quale ed in mancanza di un descrittivo prezzato di tale arredamento, si
ritiene adeguata una somma di fr. 3'000.-- pari ad 1/3 di fr. 9'000.-.
230 costi di acquisto e di
vendita, rettificati in fr. 4'985.--; sono esclusi: tasse e onorari per __________
e cartelle ipotecarie, traduzione del rogito in altra lingua, tasse causali.
240 provvigioni versate:
rettificate in fr. 26'925.-- (5% + IVA). La legge precisa che le provvigioni
devono essere usuali; in nessun caso, comunque, vengono considerate usuali
delle provvigioni che eccedono il 5% del prezzo.
D.
Con reclamo del 16
settembre 2022, il contribuente ha contestato la mancata deduzione di tutti i
costi fatti valere ed ha allegato a sostegno della richiesta “
la fattura con
la suddivisione dei costi di ristrutturazione dalla quale si possono evincere i
dettagli dei lavori svolti
”. Il documento, su carta intestata della __________
AG e privo di data, elencava una serie di interventi con il relativo costo.
L’autorità fiscale ha
respinto il reclamo, con decisione del 27 ottobre 2022, nella quale ha rilevato
che il nuovo giustificativo prodotto
“non aggiunge alcun elemento nuovo per
una valutazione oggettivamente differente”
rispetto alla decisione
impugnata. Facendo riferimento alle fotografie prodotte dal contribuente, ha
confermato trattarsi di spese di manutenzione, non essendovi stati
“interventi
strutturali”
ed essendo stati impiegati
“materiali… analoghi a quelli
sostituiti”.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede la deduzione integrale
dei costi fatti valere nella propria dichiarazione, nella misura di fr. 63'590.-.
Contrariamente a quanto deciso dall’autorità di tassazione, sostiene che parte
dei lavori intrapresi rientrino, secondo la stessa Circolare n. 7 della
Divisione delle contribuzioni, fra le spese di miglioria.
Nelle sue osservazioni del
1° dicembre 2022, l’UT propone di respingere il ricorso, ritenuto come il
contribuente non abbia dato prova, nonostante svariate richieste in tal senso,
degli effettivi costi pagati attraverso la produzione delle singole fatture,
anziché, come è invece stato, di documenti riepilogativi nemmeno datati e non
aventi valore di fattura.
F.
Considerati
i dubbi sollevati dalla documentazione prodotta, questa Camera ha avvertito il
ricorrente di una possibile
reformatio in peius
ed ha chiesto al
ricorrente in data 23 maggio 2023 una ulteriore produzione documentale, quale:
·
un progetto completo degli
interventi programmati dalla __________ AG, completo di piani esecutivi;
·
un’offerta dettagliata con i
prezzi unitari dei singoli interventi;
·
le fatture emesse dagli artigiani
e dalle imprese che hanno eseguito i singoli interventi (elettricista, impresa
di costruzioni, idraulico, pittore ecc.), in base ai contratti di appalto
conclusi con la __________ AG;
·
gli estratti mensili del conto __________,
intestato a RI 1, per tutti i mesi del 2022;
·
delle fotografie della situazione
dopo l’esecuzione delle opere, con indicazione della data e dell’autore delle
stesse;
·
una fattura finale completa (con
data e IVA) emessa dalla __________ AG;
·
in mancanza di una domanda di
costruzione o perlomeno di una notifica di costruzione all’autorità comunale
competente, l’avviso all’amministratore condominiale dell’inizio dei lavori e
della loro durata.
E ancora, con
riferimento alla provvigione di fr. 30'000.- per la pretesa mediazione:
·
contratto di mediazione
ex
art. 412 CO fra RI 1 e la __________ AG, __________;
·
prova delle attività svolte dal
mediatore per la vendita dell’appartamento (inserzioni, trasferte nel Canton
Ticino ecc.);
·
prova del versamento dell’onorario
da RI 1 alla __________ AG.
In aggiunta a quanto
sopra, ed “
in considerazione dei rapporti fra lei e la __________ AG
”, è
stata richiesta anche una “
dichiarazione della __________ AG, che escluda
che lei abbia avuto, nel periodo in cui è stato eseguito il contratto, una
partecipazione diretta o indiretta in quest’ultima
”.
G.
In risposta a tali
richieste, in data 9 giugno 2023, la __________, in nome e per conto
dell’insorgente, ha evidenziato una serie di “
pregiudizi e malintesi
” ed
ha affermato che la richiesta di tale documentazione è “
sproporzionata sotto
diversi aspetti e non è conforme al quadro giuridico
”. Sono quindi state
allegate nuove fotografie attestanti i lavori eseguiti all’interno
dell’abitazione, con riferimento ai quali, a proposito delle relative fatture, il
ricorrente ha ammesso che la__________ non ha in alcun modo eseguito i lavori, ma
ha funto da mera prestanome, in considerazione del fatto che la banca non
intendeva finanziare i lavori alla __________ AG, società riconducibile proprio
a RI 1, la quale avrebbe dunque “
realizzato la pianificazione della
costruzione e la ristrutturazione, principalmente da sola e in collaborazione
con il padre (__________, ditta individuale), che si è occupato di gran parte
dei lavori interni
”. Tuttavia, evidenzia il ricorrente, a causa di problemi
di liquidità non vi sarebbe ancora stata fatturazione, tanto che l’importo
indicato deve ancora essere saldato.
Anche con riferimento alla
commissione di intermediazione vi sarebbe stato un “
malinteso
”, senza
contare che la pretesa di esibizione di un contratto di mediazione sarebbe “
sproporzionato
”,
in considerazione del fatto che la __________ AG opera anche attraverso una
semplice “
stretta di mano
” senza che sia necessaria la stipula del
contratto richiesto. A proposito della provvigione di fr. 30'000.-, tale
importo non sarebbe stato pagato dall’acquirente – come invece risulta
dall’estratto conto prodotto dal medesimo ricorrente – in quanto detto importo sarebbe
stato detratto dal prezzo di acquisto.
Il ricorrente, quanto ai
suoi rapporti con la società di intermediazione, ha evidenziato di non aver mai
avuto alcuna partecipazione azionaria in __________ AG, come affermato dai due responsabili
della società.
Infine, dall’estratto
conto di __________ relativo al conto corrente intestato a RI 1 e dal medesimo
prodotto, si evince che in data 29.06.2022 sono stati accreditati sul suo conto
fr. 111'000.- provenienti dalla ditta __________ AG, importo che il giorno
successivo, 30.06.2022 è stato girato alla __________.
Diritto
1.
1.1
Lo
Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice
sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
I.   Costi di investimento
2.
Nel caso in esame, l’UT ha negato la deduzione della
quasi totalità delle spese fatte valere dal ricorrente, per due ordini di
motivo. In primo luogo, nonostante plurime richieste in tal senso, il
contribuente non aveva prodotto le fatture relative ai lavori eseguiti. In
secondo luogo, per la quasi totalità, i lavori eseguiti sarebbero qualificabili
come manutenzione e non miglioria, con la conseguenza che i relativi costi non
sarebbero deducibili.
3.
3.1.
Secondo l’art. 134 cpv. 1
LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di
iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a
un mediatore;
·
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i
costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria, le
tasse di allacciamento e il contributo di plusvalore di cui agli art. 93 e
seguenti della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST);
·
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri
fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per
liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.
3.2.
Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la
loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di
fatto o di diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto
di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di
costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura
corrispondente all’importo effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
3.3.
Non possono invece essere
fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o
dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).
La legge tributaria
prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle
spese di manutenzione, delle spese di riattazione di immobili di nuova
acquisizione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da
parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono
considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la
redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della
determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di
acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett.
d
LT).
3.4.
Per quanto concerne
l’onere della prova, in ambito fiscale vale il principio in base al quale
l'autorità deve sostanziare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano il
carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il
debito verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133
II 153 consid. 4.3 p. 158).
Secondo giurisprudenza, la
prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola mediante
presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi
(sentenza TF 2C_1186/2016 del 24 aprile 2017 consid. 4.3 con riferimenti a
giurisprudenza e dottrina).
4.
4.1.
Per quanto concerne i
costi di miglioria che il venditore avrebbe sostenuto, si è già ricordato come,
al momento della presentazione della dichiarazione, il ricorrente avesse fatto
valere spese per fr. 110'500.–, senza tuttavia produrre alcuna prova. In
seguito alla richiesta di documentazione sottopostagli dall’UT, aveva poi
esibito un avviso di addebito del suo conto bancario, dal quale risultava il
versamento dell’importo citato sul conto della __________ AG. Sennonché il versamento
era avvenuto il 30 giugno 2022, cioè poco dopo la richiesta di documentazione
inviatagli dall’autorità di tassazione (lettera del 24 giugno 2022).
Con il reclamo contro la
decisione di tassazione, il contribuente ha poi prodotto un conteggio
(“Schlussrechnung”)
,
non datato, nel quale la __________ AG ha elencato gli interventi eseguiti,
attribuendo a ciascuna voce un costo. Il conteggio non si può considerare come
una fattura, non solo perché non datato ma anche perché non viene trattenuta
l’IVA e comunque non vi figura la quietanza.
Solo nell’ambito della
procedura di ricorso, dopo che la Camera di diritto tributario ha avvertito il
ricorrente della possibilità di una
reformatio in peius,
così come di
una possibile trasmissione degli atti al Ministero Pubblico per quanto di sua
competenza, ha ammesso che i lavori non sarebbero stati eseguiti dalla __________
AG, che ha funto meramente da prestanome, ma piuttosto dalla__________ AG. Quest’ultima
avrebbe
“realizzato la pianificazione della costruzione e la
ristrutturazione principalmente da sola e in collaborazione con il padre (__________,
ditta individuale), che si è occupato di gran parte dei lavori interni”
(cfr lettera del 6 giugno 2023 alla Camera di diritto tributario). Tuttavia,
“a
causa di problemi di liquidità”
, le opere eseguite non sarebbero ancora
state fatturate né pagate.
4.2.
Alla luce delle
affermazioni del ricorrente nella procedura di ricorso, è confermato che il
versamento di fr. 110'500.- dal ricorrente alla __________ AG era stato
eseguito solo per trarre in inganno il fisco ticinese, che aveva preteso la
prova del pagamento dei costi di miglioria fatti valere. Del resto, era già
inspiegabile la data del bonifico, eseguito mezz’anno dopo la vendita
dell’appartamento e solo dopo la richiesta di documentazione inoltrata dal fisco
cantonale.
Dall’estratto del conto
bancario del ricorrente, prodotto a sua volta in seguito alla lettera del 23
maggio 2023 della Camera di diritto tributario, si evince del resto che, il
giorno precedente l’ordine di pagamento a favore della __________ AG, cioè il
29 giugno 2022, l’importo di fr. 111'000.- era stato bonificato sul conto
dell’insorgente da parte della __________ AG.
Indipendentemente dalla
questione dell’effettiva esecuzione delle opere e dalla determinazione del loro
esecutore, l’aspetto decisivo è l’ammissione del ricorrente, contenuta sempre
nella lettera del 6 giugno 2023 alla Camera di diritto tributario, di non avere
ancora “saldato” i costi sostenuti, che non sarebbero neppure ancora stati
fatturati, “a causa di problemi di liquidità”.
Non si vede come il
ricorrente possa pretendere di dedurre dall’utile immobiliare dei costi che non
sono (ancora) stati sostenuti.
È comunque insolito che
non sia stata prodotta alcuna fattura neppure per l’acquisto del materiale, che
sarebbe servito all’esecuzione delle opere, anche nel caso in cui i lavori
fossero stati compiuti dallo stesso contribuente e/o da suo padre.
4.3.
In queste circostanze, indipendentemente
dalla loro qualifica come costi di manutenzione o di miglioria, i costi fatti
valere dal ricorrente non possono essere dedotte dall’utile immobiliare, non
essendo comprovato né che le spese siano state effettivamente pagate né da
parte di chi. Senza contare che non è nemmeno stato accertato chi, in definitiva,
abbia eseguito i lavori, ritenuto che il preteso esecutore, lo stesso
ricorrente e/o suo padre, non avrebbe ancora fatturato le sue prestazioni.
5.
5.1.
Sebbene la questione non
sia più decisiva, si deve tuttavia riconoscere che la decisione impugnata si
rivela legittima anche nella misura in cui ha qualificato i costi, per la
maggior parte, come spese di manutenzione e non di miglioria.
5.2.
In una sentenza dell’11
febbraio 2015 (2C_674/2014 e 2C_675/2014), il Tribunale federale si è
confrontato con un ricorso, interposto dall’amministrazione fiscale del Canton
Vallese contro una sentenza della Commissione di ricorso in materia fiscale
dello stesso Cantone. I contribuenti avevano venduto un appartamento, dopo aver
rifatto la cucina, i bagni, i pavimenti e dopo aver ritinteggiato le pareti.
L’autorità fiscale aveva negato la deduzione delle spese sostenute, che aveva
qualificato manutenzione. La Commissione di ricorso, tuttavia, aveva accolto il
ricorso dei venditori, sostenendo che gli interventi effettuati prima della
vendita avevano “rimesso a nuovo” l’appartamento e ne avevano facilitato la
vendita. Il fisco cantonale aveva allora adito la Suprema Corte, che come detto
ha accolto il ricorso e annullato la decisione della Commissione di ricorso
cantonale.
Il Tribunale federale ha
ricordato che la deduzione delle spese sostenute dipende dal fatto che siano
servite alla manutenzione o a incrementare il valore dell’immobile e non dal
fatto che lo abbiano “rimesso a nuovo” o ne abbiano favorito la vendita. Quando
si tratta della sostituzione di cucine, bagni e pavimenti, in particolare, si
deve verificare se le nuove installazioni hanno un valore o uno standard
qualitativo superiore rispetto a quello precedente. In tal caso, potrebbe
essere giustificata una deduzione parziale dei costi. L’Alta Corte ha allora
rinviato gli atti al fisco cantonale, perché procedesse al confronto del valore
e della qualità delle installazioni esistenti rispetto a quelle nuove.
Da parte sua, la Camera di
diritto tributario, in una sentenza del 4 aprile 2022 (n. 80.2022.23), ha a sua
volta affermato che la deduzione delle spese sostenute dal venditore di un
immobile dipende dal fatto che siano servite alla manutenzione oppure a
incrementare il valore dell’immobile e non dal fatto che lo abbiano
"rimesso a nuovo" o ne abbiano favorito la vendita. In base alla
documentazione prodotta dal ricorrente, tutte le spese sostenute nei pochi mesi
intercorsi fra l’acquisto e la vendita dell’immobile costituivano costi di
manutenzione, come tali non deducibili dall’imposta sugli utili immobiliari
(cfr. anche la sentenza CDT n. 80.2020.266 dell’11 luglio 2023 consid. 5).
5.3.
Il Tribunale federale ha
addirittura recentemente abbandonato la propria giurisprudenza in merito alla
cosiddetta “nuova costruzione dal punto di vista economico” ed ha deciso che le
spese per lavori di risanamento totale o per una ristrutturazione o un
ampliamento completi sono deducibili come spese di manutenzione nella misura in
cui, per il loro carattere oggettivo-tecnico, servono a ripristinare l'immobile
nello stato precedente e quindi hanno un effetto di mantenimento del valore
(DTF 149 II 27 consid. 4).
5.4.
Nel caso in esame,
mancando ogni fattura relativa alle opere eseguite, è ben difficile verificare
un eventuale miglioramento dello standard qualitativo delle installazioni.
Spetterebbe in ogni caso
al ricorrente la prova dell’esistenza di eventuali costi di miglioria,
nell’ambito del rinnovo dell’appartamento venduto.
La questione non merita di
essere ulteriormente approfondita, poiché come già rilevato non è neppure
provato il pagamento dei costi litigiosi.
5.5.
Anche
l’importo di fr. 3'000.-, ammesso in deduzione dall’autorità fiscale, con
riferimento alla sostituzione della cucina, deve essere stralciato.
A questo riguardo, la
decisione impugnata deve essere riformata a svantaggio del contribuente, come
prospettatogli nella lettera del 23 maggio 2023, conformemente all’art. 230
cpv. 2 seconda frase LT.
II.   Provvigione per
mediazione
6.
6.1.
Con specifico riferimento
alla provvigione posta in deduzione e pari a fr. 30'000.-, l’UT l’ha ammessa
quasi interamente, ovvero per fr. 26'925.-, importo in sé non contestato dal
ricorrente.
Nella missiva del
23.05.2023 inviata a RI 1, questa Camera ha tuttavia sollevato delle
perplessità al riguardo e ha chiesto ulteriore documentazione anche a tale
proposito.
6.2.
Secondo il già citato art.
134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi
di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le
provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.
Il Tribunale federale ha
stabilito che le condizioni, cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo
subordina il riconoscimento della deducibilità della provvigione pagata ad un
mediatore, sono conformi sia all’art. 12 della legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) sia
alla disciplina legislativa federale del contratto di mediazione. Si tratta dei
requisiti che seguono:
·
conclusione di un contratto di mediazione civilisticamente valido
secondo ai sensi degli artt. 412 ss. CO;
·
conclusione del contratto con una terza persona;
·
attività di indicazione o di interposizione del mediatore, che
conduce alla conclusione d’un contratto di compravendita;
·
pagamento dell’onorario dovuto;
·
limitazione della deduzione della provvigione alla misura usuale.
Se tali condizioni non
sono adempiute, non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di un elemento che
riduce l’onere fiscale del contribuente, la prova è a suo carico (sentenza del
Tribunale federale del 28 marzo 2008 n. 2C_479/2007 consid. 2.2; v. anche la
sentenza del 29 maggio 2009 n. 2C_119/2009, in RF 64/2009 p. 655 = RDAF 2009 II
p. 453, consid. 2.3).
6.3.
Per quanto concerne la pretesa
provvigione di fr. 30'000.- versata alla __________ AG, l’avviso di accredito
prodotto dal contribuente indica che il bonifico è stato eseguito da __________,
uno degli acquirenti dell’immobile, con la causale “
Reservation __________
”.
Non si fa alcun riferimento ad un contratto di mediazione e del resto non si
comprende perché sia l’acquirente a dover pagare la provvigione.
Interpellato dalla Camera
di diritto tributario in merito al contratto stipulato con la __________ AG,
l’insorgente, dopo aver nuovamente lamentato un “malinteso” ed aver definito
“sproporzionata” anche la pretesa di ottenere una prova documentale del
contratto e del pagamento dell’onorario, ha sostenuto che la società in
questione lavorerebbe
“secondo il principio della semplicità”
e sulla
base di una
“stretta di mano”
, senza
“un impegno contrattuale”
.
Manca di conseguenza ogni
prova dell’esistenza del contratto di mediazione come pure dell’avvenuto
pagamento dell’onorario da parte del ricorrente, che vorrebbe dedurre il
relativo importo dall’utile immobiliare.
A mente del ricorrente
l’importo di fr. 30'000.- costituirebbe un deposito richiesto
dall’intermediario all’acquirente, da dedursi poi dal prezzo di acquisto. Il
venditore “
riceve quindi solo l’importo netto, dopo l’ulteriore deduzione
della trattenuta d’imposta del Comune responsabile
”. Di conseguenza, “
la
prova del pagamento della tassa è…il pagamento di prenotazione dell’acquirente
”.
Non si vede cosa c’entri
la “
trattenuta d’imposta del Comune
”, con ciò probabilmente intendendosi
il deposito dell’imposta sugli utili immobiliari. In ogni caso non è stato
prodotto alcun contratto di mediazione né è stato provato il pagamento della
provvigione da parte del ricorrente che, peraltro, ), società con cui ha
pertanto chiari legami.
6.4.
Ne discende che la
deduzione della provvigione non trova giustificazione nella documentazione in
esame e la decisione di tassazione è riformata di conseguenza, anche in questo
caso a svantaggio del contribuente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
§    Di
conseguenza, la decisione è riformata a svantaggio del contribuente, nel senso
che, nel calcolo dell’utile imponibile, sono stralciati i costi di costruzione
e di miglioria (fr. 3'000.–) e le provvigioni versate (fr. 26'925.–), con la
conseguenza che l’utile imponibile è elevato a fr. 235'015.–.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr. 1’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 1’100.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,
entro 30 giorni (art. 73 LA
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         Il segretario: