ti_gerichte · 12.2015.209 · 2016-08-08 · it
Locazione - disdetta per mora - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.08.2016 12.2015.209

Incarto n.
12.2015.209
Lugano
8 agosto 2016
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa a procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei
casi manifesti - inc. n.
SO.2015.2659
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 -promossa con istanza 15
giugno 2015 da
AO
1
rappr. dall’ RA 2
contro
AP
1
rappr. dall’ RA 1
chiedente l’espulsione
della convenuta dall’immobile con annessi spazi esterni adibiti a garage e
carrozzeria situati nello stabile sito sui fondi mapp. __________ RF di L__________
e __________ RF di G__________, con la comminatoria dell’azione penale giusta
l’art. 292 CP e della multa disciplinare per inadempimento, nonché l’ordine
all’autorità competente di dare man forte per l’esecuzione della decisione a
semplice richiesta dell’istante;
domanda alla quale la
convenuta si è opposta e che il Pretore ha accolto con decisione 28 ottobre
2015;
appellante la convenuta
con appello 9 novembre 2015 con cui chiede, previo conferimento dell’effetto
sospensivo, di annullare la decisione querelata e conseguentemente di
respingere l’istanza, con protesta delle spese giudiziarie e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre con risposta 21
dicembre 2015 l’istante chiede che l’appello sia respinto;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che con contratto 19 aprile 2013 AO
1 ha concesso in locazione a partire dal 1° ottobre 2013, per una durata
decennale a una pigione annua di “
fr. 48’875.- + IVA
”, alla società AP 1
alcuni spazi all’interno di un capannone artigianale con annessa pensilina e superficie
esterna facenti parte dei fondi mapp.__________ RF di L__________ e __________
RF di G__________ (doc. D);
che il contratto stipulato menzionava espressamente l’intenzione della
conduttrice di svolgere un’attività di garage e carrozzeria all’interno del
capannone, fino a quel momento adibito all’attività di verniciatura svolta in
precedenza dalla locatrice, con un conseguente prospettato cambiamento d’uso
oggetto di specifiche clausole contrattuali in merito alla consegna degli spazi
e all’assunzione degli oneri per l’esecuzione dei lavori necessari di cui
all’elenco dettagliato integrato al contratto di locazione (doc. D);
che la conduttrice ha assunto gli
oneri contrattuali in solido con un’altra società, pure conduttrice di spazi
all’interno del medesimo immobile, secondo dettagli che risultano però
ininfluenti ai fini del presente giudizio;
che già dopo alcuni mesi tra le
parti nel contratto sono sorte differenze di opinioni, sfociate in rispettive
richieste di adempimento degli obblighi contrattuali, segnatamente in merito ai
lavori svolti e da svolgere sull’immobile;
che oggetto del contendere è
stata principalmente la qualifica di alcuni interventi edili sulla sostanza
immobiliare e di adeguamento degli impianti, siccome a mente della locatrice
questi sarebbero stati espressamente assunti dalla controparte, impegnatasi
inequivocabilmente “
a suo rischio e pericolo a rendere adatto lo spazio
affittato per la sua attività
” (doc. D aggiunta n. 1);
che, per contro, la conduttrice
ha ritenuto la locatrice in mora nell’esecuzione dei lavori che le competevano
per l’adeguata predisposizione degli spazi oggetto della locazione; di
conseguenza, vista l’impossibilità di risolvere il contenzioso, con istanza 28
gennaio 2014 (doc. E) AP 1 ha convenuto AO 1 dinanzi al competente Ufficio di conciliazione
in materia di locazione chiedendo di ordinare alla locatrice l’esecuzione di
determinati lavori, rispettivamente in caso di inadempienza di essere
autorizzata a eseguirli direttamente a spese della controparte, postulando
inoltre l’accertamento della legittimità del deposito della pigione ai sensi
dell’art. 259g CO a valere dal mese di gennaio 2014, nonché di essere esonerata
dell’obbligo di pagamento delle pigioni per il periodo dal 1° ottobre al 31
dicembre 2013 e di ordinare conseguentemente la restituzione della somma di fr.
13'196,25 già versata a tale titolo alla locatrice, chiedendo altresì di
accertare che la pigione non fosse imponibile ai sensi della legislazione
federale sull’IVA e che le venisse riconosciuto un risarcimento dei danni
ammontante a fr. 50'000.-;
che il 4 febbraio 2014 la locatrice notificava alla conduttrice, con modulo
ufficiale, la disdetta straordinaria del contratto di locazione per la scadenza
del 31 marzo 2014 (doc. H), cui faceva seguito una procedura di contestazione
dinanzi alla competente Pretura di cui non occorre in questa sede indicare
ulteriori dettagli (inc. SE.2014.300 della Pretura del Distretto di Lugano,
Sezione 4);
che il 12 gennaio 2015 la
locatrice ha diffidato la conduttrice a versare entro trenta giorni il saldo
degli scoperti per locazione, pari a fr. 17’595,25 (somma corrispondente alle
pigioni dei mesi da ottobre 2014 a gennaio 2015), pena la rescissione del
contratto per mora (doc. J);
che il 27 gennaio 2015 (doc. K)
la conduttrice ha contestato il credito oggetto di diffida, ribadendo le
lamentele in merito ai difetti dell’ente locato, dichiarando altresì formalmente
di compensare eventuali canoni di locazione scoperti (comprese le spese
accessorie relative) con il credito da lei vantato per le pigioni indebitamente
versate dal 1° ottobre 2013 e con la pretesa di risarcimento del danno subito
per non aver potuto iniziare tempestivamente l’attività e per essere stata
costretta ad anticipare i costi per opere non di sua competenza;
che il 3 marzo 2015 la locatrice
ha disdetto per mora con effetto per il 30 aprile 2015 il contratto
summenzionato (doc. L);
che, a fronte della contestazione della disdetta e constatata la mancata
conciliazione in occasione dell’udienza del 24 aprile 2015, il competente
Ufficio ha rilasciato alle parti l’autorizzazione ad agire ai sensi dell’art.
209 cpv. 1 lett. b CPC;
che il 15 giugno 2015 AO 1 ha
promosso istanza, ai sensi dell’art. 257 CPC, chiedendo al Pretore di ordinare
l’espulsione di AP 1 dai locali oggetto del contratto di locazione, con la
comminatoria dell’azione penale giusta l’art. 292 CP e della multa disciplinare
per inadempimento, nonché l’ordine all’autorità competente di dare man forte
per l’esecuzione della decisione a semplice richiesta dell’istante;
che dinanzi alla medesima Pretura ha convenuto in giudizio AO 1 con petizione
del 22 maggio 2015 chiedente l’annullamento della disdetta per mora (inc.
SE.2015.192);
che il 28 ottobre 2015 il Pretore
ha accolto l’istanza 15 giugno 2015 chiedente l’espulsione della convenuta, con
decisione assortita degli ordini e ammonimenti di rito;
che a mente del primo giudice tra
le parti è infatti venuto in essere un contratto di locazione a seguito del
quale la conduttrice ha preso in consegna il bene locato; con riferimento ai
lamentati difetti dell’immobile, non avendo la conduttrice ritenuto di
avvalersi dei diritti di cui agli artt. 107-109 CO al momento della consegna,
il Pretore ha quindi ritenuto di poter esaminare i vantati diritti della
conduttrice unicamente nell’ottica delle norme speciali di cui agli art.
259a-259i CO;
che pertanto, a mente del giudice
di primo grado, gli asseriti difetti del bene locato non hanno fatto venir meno
l’obbligo della conduttrice di corrispondere la pigione scaduta, con il
pagamento, rispettivamente il deposito ai sensi dell’art. 259g CO;
che di conseguenza, a fronte del
mancato pagamento delle pigioni con relativa messa in mora, considerata altresì
l’inefficacia dell’invocata compensazione con pretese tutt’altro che liquide,
il Pretore ha ritenuto senz’altro valida la disdetta straordinaria e di
conseguenza accolto l’istanza di espulsione;
che la convenuta ha impugnato il
giudizio con appello 9 novembre 2015 con cui chiede, previo conferimento
dell’effetto sospensivo, che la decisione querelata venga “
riformata
” e
di conseguenza l’istanza di espulsione dichiarata irricevibile, con protesta
delle spese giudiziarie di entrambe le sedi, mentre con risposta 21 dicembre
2015 l’istante chiede che l’appello sia respinto;
che contro una decisione emanata
in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 411'364,60,
come accertato dal Pretore (decisione, pag. 7), è dato il rimedio dell’appello,
da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC);
che sia l’appello, sia la
risposta sono tempestivi;
che l’appellante chiede invano il
conferimento dell’effetto sospensivo all’appello, siccome questo è già previsto
per legge (art. 315 cpv. 1 CPC);
che dal 1° gennaio 2011
l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto
per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata
(art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa
conciliazione;
che nella fattispecie la
locatrice ha inoltrato una richiesta di espulsione con la procedura sommaria di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti, cui ha comunque fatto seguito
davanti alla medesima Pretura la procedura relativa alla contestazione della
disdetta da parte della conduttrice;
che giusta l’art. 257 CPC il
giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela
giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo
restando che, se queste condizioni non sono date, non entra nel merito (cpv.
3);
che in base alla giurisprudenza
del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un fatto è
immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza
ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere
portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale
nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio:
l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve
recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la
controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei
casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso
laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di
vista fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far
vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in
definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte
convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta
dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori
essere considerate prive di rilevanza;
che sempre in base alla
giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la situazione
giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza giuridica è
senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della
dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un risultato
univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se
l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di
apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso
(II CCA 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.190, 13 dicembre 2012 inc. n.
12.2012.168);
che il Pretore chiamato a
decidere su una domanda di espulsione da un immobile in seguito a disdetta
straordinaria per mora deve accertare i fatti decisivi per tale domanda, vale a
dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della diffida di pagamento con
comminatoria di disdetta straordinaria, la notifica della disdetta
straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata riconsegna dei locali
alla scadenza del contratto;
che nel presente caso il Pretore
ha in sintesi ritenuto che dagli atti risulti manifesta la mora della
conduttrice, ciò che comporta la validità della disdetta contestata;
che l’appellante rimprovera
anzitutto al Pretore di aver emesso un giudizio nell’ambito della procedura di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti; la censura è infondata, come meglio
si vedrà in seguito, e peraltro proposta in modo carente dal punto di vista
delle esigenze di motivazione (art. 311 CPC), siccome l’appellante si limita a
esporre proclami generici e proprie opinioni, senza confrontarsi adeguatamente
con le considerazioni pretorili al riguardo, ritenendo in modo apodittico che
la sussistenza di tre procedure pendenti dinanzi alla Pretura già basti da sola
a qualificare i fatti alla base del giudizio come contestati e non
immediatamente comprovabili, rispettivamente la situazione giuridica come
complessa;
che, del tutto inconcludenti,
oltre che irricevibili per carente motivazione e poiché proposti per la prima
volta in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), risultano le considerazioni in
merito al pregiudizio rilevante che una risoluzione anticipata del contratto
comporterebbe per la conduttrice, alla luce degli ingenti investimenti
eseguiti, quantificati in fr. 120'000.-; l’appellante neppure indica per quali
motivi e sulla base di quale norma di legge l’espulsione di un conduttore
moroso sarebbe inibita sulla base di simili considerazioni e dovrebbe
soggiacere a tale ponderazione dei contrapposti interessi;
che infondato risulta pure il rimprovero mosso al Pretore di essere
entrato in materia a seguito dell’istanza di espulsione a fronte della
dichiarazione della conduttrice di voler ridurre unilateralmente la pigione e
all’avvio da parte di quest’ultima di un’azione giudiziaria chiedente appunto al
giudice di accordare una simile riduzione; l’appellante si limita a citare un
contributo di dottrina, peraltro in modo parziale, avendo lo stesso autore rilevato
come una simile riduzione unilaterale esponga il conduttore ai rischi di una
disdetta anticipata per mora (
David
Lachat,
Le bail à loyer, 2008, ch. 11.3.10 pag. 262), senza confrontarsi
con il giudizio pretorile che ha indicato i motivi per i quali l’esito delle
procedure pendenti non fosse un impedimento all’emissione di un giudizio nella
procedura in questione (giudizio impugnato, pag. 5 e 6);
che, a ben vedere, in questa sede come con gli allegati precedenti, la
conduttrice non affronta la questione centrale della vertenza e del giudizio
impugnato, ovvero la modalità conferita dalle norme specifiche del diritto di
locazione al conduttore per far valere i diritti derivanti dal contratto,
segnatamente a seguito di difetti del bene locato e di mora del locatore;
l’appellante insiste nella descrizione dei pretesi problemi, dell’inadempienza
contrattuale della locatrice, dei danni subiti, senza avvedersi che ciò risulta
ininfluente ai fini del giudizio a fronte di una mora nel pagamento delle
pigioni e di una conseguente valida disdetta ai sensi dell’art. 257d cpv. 2 CO;
che, detto altrimenti, è nell’ambito della vertenza relativa all’eliminazione
dei difetti e alla riduzione della pigione ai sensi dell’art. 259a CO, se del
caso dopo aver fatto uso correttamente dell’istituto del deposito della pigione
(artt. 259a cpv. 2 e 259g CO), che tali argomenti avrebbero potuto giovare ai
fini della tutela dei diritti della conduttrice, rimasta invece nel caso
specifico preclusa a seguito della scelta illegittima di interrompere
unilateralmente il versamento delle pigioni, rispettivamente di rispondere alla
diffida della locatrice invocando formalmente una compensazione con crediti
tutt’altro che dimostrati;
che alla luce di quanto precede, il giudizio pretorile che si è limitato a
constatare la situazione di mora e la validità della conseguente disdetta
merita pertanto conferma;
che il solo fatto che una
disdetta straordinaria sia stata contestata davanti alle competenti autorità,
come in concreto, non esclude che il giudice possa accordare la tutela
giurisdizionale dei casi manifesti a una domanda di espulsione (sentenza del
Tribunale federale 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 5; IICCA 27 aprile
2016, inc. 12.2016.12/15, pag. 4, 2° periodo);
che nei casi di disdetta
straordinaria per mora in base all’art. 257d CO, nondimeno, per evitare che la
protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto
sulla locazione sia elusa dalla procedura sommaria prevista dall’art. 257 CPC,
la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere accordata solo se non
sussistono dubbi sulla completezza dell’esposizione dei fatti e la disdetta
risulti chiaramente giustificata (sentenze del Tribunale federale 4A_265/2013
dell’8 luglio 2013 consid. 5 e 4A_7/2012 del 3 aprile 2012 consid. 2.5);
che nella fattispecie i fatti di
cui si prevale l’istante per ottenere l’espulsione della conduttrice appaiono
chiari, infatti non è contestato né il mancato versamento delle pigioni a
partire dal mese di ottobre 2014, né la formale messa in mora da parte della
locatrice (doc. J), e le contestazioni della conduttrice sul tema della
compensazione risultano infondate;
che neppure può essere accolta la censura dell’appellante relativa al termine
di 10 giorni assegnato dal Pretore per la riconsegna dei locali, non potendo
soddisfare le esigenze di motivazioni dell’appello (art. 311 CPC) la generica
quanto vaga invocazione di circostanze, in buona parte nuove e non oggetto di
accertamenti istruttori, relative allo stato dei locali, alla pretesa
difficoltà di reperire spazi sostitutivi, ai problemi concreti da affrontare
per lo smantellamento e lo spostamento di macchinari e impianti;
che in conclusione l’appello,
nella misura in cui è ricevibile, è respinto e il giudizio impugnato
confermato;
che le spese processuali, fissate
in conformità degli art. 2, 7, 9 e 10 LTG (nella versione in vigore dal 10
febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38
e 39), nonché l’indennità per ripetibili, stabilite seguendo i criteri indicati
all’art. 11 Rtar, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC);
che il valore litigioso,
determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale, è stato
fissato dal Pretore in fr. 411'364,60 ed è rimasto incontestato in questa sede;
Per questi motivi,
decide:                 1.
L'appello 9 novembre 2015 di AP
1, nella misura in cui è ricevibile,
è respinto.
Di conseguenza è
confermata la decisione 28 ottobre 2015 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione
4.
2.
Le spese processuali di
appello di fr. 2'500.-, già parzialmente anticipate dall'appellante, sono poste
a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 2'000.- per
ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-;
-.
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).