ti_gerichte · 52.2000.194 · 2001-07-16 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 16.07.2001 52.2000.194
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 16.07.2001 52.2000.194
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 16.07.2001 52.2000.194

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
52.2000.00194
Lugano
16 luglio
2001
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso  19 luglio 2000 della
Commissione di vigilanza LDFR,
patr. da: lic. iur. __________
contro
la decisione 21 giugno 2000 (no. 2579) del Consiglio
di Stato, che ha respinto l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la
risoluzione 22 ottobre 1999 con la quale la Sezione dell'agricoltura ha
autorizzato la Fondazione __________ di __________ ad esercitare un diritto
di compera sulle part. __________ RF di __________ e __________ RF di
__________, due fondi agricoli di proprietà di __________;
viste le risposte:
-    21 agosto 2000 della
Sezione dell'agricoltura;
-    22 agosto 2000 di
__________;
-    30 agosto 2000 del
Consiglio di Stato;
-      5 settembre 2000 di
__________;
-    14 settembre 2000 della
Fondazione __________;
preso atto della replica 25 ottobre 2000 della
Commissione di vigilanza LDFR e delle dupliche:
-      3 novembre 2000 della
Sezione dell'agricoltura;
-      7 novembre 2000 del
Consiglio di Stato;
-      9 novembre 2000 di
__________;
-    13 novembre 2000 della
Fondazione __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   __________
è proprietario delle part. __________ RF di __________ e __________ RF di
__________, due fondi agricoli di 143'345, rispettivamente 21'884 mq, situati
sopra il nucleo di __________, fuori della zona edificabile dei rispettivi
comuni di situazione. Il possedimento è stato coltivato per quasi un ventennio
dall'azienda agricola __________ di __________, all'insaputa - pare - del suo
proprietario.
Entrambi i terreni appartengono al
comprensorio del piano di utilizzazione cantonale del __________
(PUC-__________), che il Gran Consiglio ha approvato il 13 maggio 1998. Con
l'entrata in vigore di questo strumento pianificatorio, la porzione meridionale
del mapp. __________ di __________ e una minimissima parte del limitrofo mapp.
__________ di __________ sono stati inclusi in un comparto territoriale di ca.
13'500 mq, appartenente alla zona edificabile di __________ (ZE 15) e destinato
ad un insediamento conventuale, previo allestimento di un piano di quartiere
(cfr. art. 43.3 NAPUC-__________). Per il resto, i fondi sono stati collocati
in zona agricola.
B.   Il 12
dicembre 1997 è stata costituita per volontà della Diocesi di __________ la
Fondazione __________ con sede in __________, avente come scopo l'acquisizione
dei terreni necessari alla costruzione sul __________ di un monastero per
ospitare le monache della famiglia monastica di __________ e dell'__________,
nonché di garantire la necessaria assistenza finanziaria all'edificazione e
alla futura manutenzione del monastero.
C.   Nel marzo
del 1998, il notaio avv. __________ ha preso contatto con la Sezione dell'agricoltura
per sapere se la vendita dei mapp. __________ RF di __________ e __________ RF
di __________ fosse soggetta alle restrizioni sancite dalla LDFR.
Con scritto 8 maggio 1998 la predetta
autorità ha fatto sapere al legale che l'operazione poteva avvenire solo se
rientrava nelle eccezioni dell'art. 62 LDFR e l'acquirente era un coltivatore diretto
o dimostrava, tramite pubblico bando, che non vi erano coltivatori diretti
interessati all'acquisto al prezzo non esorbitante di fr. 500'000.-.
D.   Con atto
notarile del 2 aprile 1999 __________ ha concesso alla Fondazione __________ un
diritto di compera sui mapp. __________ RF di __________ e __________ RF di
__________ al prezzo di fr. 850'000.-.
Il 24
agosto 1999 il notaio rogante avv. __________ ha chiesto alla Sezione dell'agricoltura
il permesso di iscrivere l'atto a RF, allegando alla propria missiva diversa
documentazione, tra cui una bozza di contratto di affitto tra la Fondazione ed
un nuovo locatore dei fondi nella persona di __________ di __________.
Il 10 settembre seguente l'ufficio della
pianificazione agricola ha risposto che era soggetto ad autorizzazione solo
l'esercizio del diritto di compera in quanto generatore del trasferimento di proprietà,
annotando peraltro che l'acquirente non era coltivatore diretto ed era quindi
necessario un pubblico bando ai sensi dell'art. 64 cpv. 1 lett. f LDFR al fine
di raccogliere eventuali offerte di coltivatori diretti al prezzo di fr.
800'000.-, atteso che quello concordato tra le parti risultava esorbitante.
Il 19 ottobre 1999 l'avv. __________ si è
nuovamente indirizzato all'autorità cantonale esponendo ulteriormente il
progetto della Fondazione e pregandola di rivedere la propria presa di posizione.
Con risoluzione 22 ottobre 1999 la Sezione
dell'agricoltura ha quindi autorizzato la Fondazione __________ ad esercitare
il diritto di compera dei fondi di cui trattasi al prezzo di fr. 850'000.-,
ravvisando nella fattispecie i gravi motivi che secondo l'art. 64 LDFR
legittimano una deroga al principio della coltivazione diretta.
E.   Adito dalla
Commissione di vigilanza in materia di diritto fondiario rurale, con pronunzia
21 giugno 2000 il Consiglio di Stato ha confermato la suddetta decisione.
L'autorità di ricorso di prime cure ha
ritenuto in sostanza che l'esigenza della tutela della pace assoluta delle
monache in regime di clausura, così come la volontà di assortire il convento di
una tenuta agricola, seppur gestita da terzi, giustificavano l'acquisto
fondiario nelle dimensioni (165'229 mq) prospettate, tutto sommato ancora
proporzionate a quanto si vuol realizzare. Del resto - ha soggiunto il Governo
- lo strumento pianificatorio in vigore già destina al comprensorio conventuale
in senso stretto una superficie di circa 13'500 mq.
F.   Contro il
predetto giudizio governativo insorge ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo la Commissione di vigilanza, sollecitandone l'annullamento.
L'insorgente riprende in sostanza le tesi
giuridiche sviluppate in prima istanza, rimproverando al Consiglio di Stato di
aver emanato una decisione carente nella motivazione e nell'applicazione della
LDFR, oltre che arbitraria. La Sezione dell'agricoltura prima e il Governo poi
non hanno saputo infatti indicare con precisione quale grave motivo ai sensi
dell'art. 64 LDFR giustificherebbe in casu il rilascio di un'autorizzazione in
deroga al principio della coltivazione diretta. L'asserita esigenza di tutelare
la quiete monastica non sarebbe sufficiente per ammettere l'acquisto di una
superficie undici volte superiore a quella definita in sede pianificatoria come
effettivamente necessaria alla corretta realizzazione del convento. D'altra
parte, il fatto stesso che i terreni circostanti il futuro monastero siano di
natura agricola garantisce la pace e la tranquillità desiderata dalle
religiose; non occorre che la Fondazione ne diventi proprietaria, tanto più che
la gestione agricola non rientra nei suoi scopi.
La Commissione ricorrente sottolinea inoltre
che il Consiglio di Stato ha completamente omesso di esaminare la liceità del
prezzo di fr. 850'000.- pattuito dalle parti contraenti, questione assai
importante, poiché tale somma sarebbe esorbitante ai sensi dell'art. 66 LDFR e
impedirebbe di riflesso l'acquisto dei terreni da parte di un coltivatore
diretto tramite pubblico bando.
La Fondazione - ricorda infine l'insorgente
- può senz'altro acquistare senza alcuna autorizzazione l'area che il
PUC-__________ riserva all'insediamento conventuale scorporando dai fondi
agricoli la frazione all'uopo inclusa nella zona edificabile __________.
G.   La Sezione
dell'agricoltura suggerisce di respingere il gravame, puntualizzando le ragioni
che l'hanno indotta ad accettare il prezzo di fr. 850'000.- stipulato dagli interessati.
All'accoglimento dell'impugnativa si oppone
pure il Consiglio di Stato, il quale sollecita la conferma del giudizio
impugnato senza formulare particolari osservazioni.
__________ e la Fondazione __________
pervengono ad identica conclusione, avversando partitamente le tesi
dell'insorgente con argomentazioni che saranno riprese - ove occorresse - nel
seguito.
__________ auspica per contro l'accoglimento
del ricorso, rifacendosi al contenuto degli allegati presentati davanti alla
precedente istanza.
H.   In sede di
replica e di duplica le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive
tesi, allegazioni e domande.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo discende dall'art. 13 cpv. 2
della legge di applicazione alla legge federale sul diritto fondiario rurale
del 2 dicembre 1996 (LALDFR).
Il ricorso, inoltrato entro il termine di 30
giorni previsto dagli art. 88 cpv. 1 LDFR e 13 cpv. 3 LALDFR, è tempestivo.
La Commissione di vigilanza in materia di
diritto fondiario rurale trae la propria potestà ricorsuale direttamente dal
diritto federale, segnatamente dall'art. 83 cpv. 3 seconda frase LDFR, norma
che le attribuisce facoltà di ricorrere contro il rilascio delle autorizzazioni.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e
può essere deciso sulla base degli atti, senza procedere ad accertamenti
istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm).
2.   La legge
federale sul diritto fondiario rurale (LDFR) del 4 ottobre 1991 è entrata in
vigore il 1. gennaio 1994. Essa ha lo scopo dichiarato, tra l'altro, di
rafforzare la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella
dell'affittuario, in caso di vendita di aziende o fondi agricoli (art. 1 cpv. 1
lett. b LDFR) e di combattere contro prezzi esorbitanti per il suolo agricolo
(art. 1 cpv. 1 lett. c LDFR).
Per favorire la figura del coltivatore
diretto, ovvero di colui che coltiva di persona il suolo agricolo o dirige
personalmente un'azienda agricola (cfr. art. 9 LDFR), la legge sottopone a vincoli
di diritto pubblico i trasferimenti di proprietà dei terreni agricoli. Chiunque
intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve infatti ottenere
un'autorizzazione da parte della competente autorità cantonale (art. 61 cpv. 1,
80 LDFR), autorizzazione che viene rilasciata solo se il prezzo pattuito non è
esorbitante e l'acquirente è un coltivatore diretto (cfr. art. 63 LDFR).
Quest'ultimo principio non è tuttavia assoluto. Giusta l'art. 64 cpv.1 LDFR, se
non vi è coltivazione diretta l'autorizzazione deve essere comunque concessa se
l'acquirente prova che sussiste un grave motivo, segnatamente se nonostante
pubblico bando a un prezzo non esorbitante non vi sono offerte di coltivatori
diretti (art. 64 cpv. 1 lett. f LDFR). Il grave motivo di cui all'art. 64 cpv.
1 LDFR è un concetto giuridico indefinito che dev'essere concretizzato
prendendo in esame il singolo caso e tenendo conto degli obbiettivi di politica
agraria perseguiti dalla LDFR (DTF 122 III 287). L'autorità dovrà quindi soppesare
accuratamente gli interessi in gioco (Bandli/Stalder, Kommentar BGBB, N. 4 ad
art. 64) e negare l'autorizzazione qualora l'interesse del compratore non
dovesse prevalere nettamente su quello pubblico volto alla salvaguardia della
coltivazione diretta. Per contro, dovrà accordare il permesso se una rigida
applicazione dell'art. 63 cpv. 1 lett. a LDFR dovesse rivelarsi eccessivamente
gravosa e produrre risultati inutilmente iniqui (Donzallaz, Commentarie, N.
577).
3.   Posto che
le part. __________ RF di __________ e __________ RF di __________ si
configurano alla stregua di fondi agricoli il cui acquisto soggiace ad
autorizzazione e che la Fondazione __________ non è un coltivatore diretto, ai
fini del giudizio occorre quindi esaminare se nella fattispecie sussiste un
grave motivo tale da giustificare il rilascio di un'autorizzazione eccezionale
ex art. 64 LDFR.
Per
ragioni facilmente intuibili sulle quali non occorre soffermarsi, la Fondazione
ha infatti rinunciato al pubblico bando, procedura che in mancanza di offerte
da parte coltivatori diretti le avrebbe permesso di ottenere subito, ex lege
(vedi art. 64 cpv. 1 lett. f LDFR), l'autorizzazione desiderata.
Nella missiva 19 ottobre 1999 indirizzata alla
Sezione dell'agricoltura onde ottenere l'autorizzazione all'acquisto senza procedere
alla pubblicazione di un bando per raccogliere eventuali offerte di coltivatori
diretti al prezzo di fr. 800'000.-, la Fondazione ha annotato di volersi
adoperare per inserire il monastero in modo armonioso nel contesto particolare,
tenendo conto sia dell'aspetto paesaggistico, sia di quello ambientale. Ha
soggiunto che l'operazione era indispensabile per concretizzare le indicazioni
pianificatorie con la costruzione del monastero nel suo concetto globale, incluso
quindi l'insediamento di un'azienda agricola sui terreni circostanti. In
quest'ottica è stato reperito un nuovo affittuario, d'intesa con il quale
sarebbe stato possibile effettuare una gestione più incisiva e regolare dei
fondi, oltre che investimenti atti a migliorare le strutture esistenti
destinate all'agricoltura.
Preso atto di queste argomentazioni,
l'autorità cantonale ha autorizzato l'esercizio del diritto di compera
ritenendo che l'interesse privato della Fondazione al trapasso di proprietà
prevalesse sull'interesse pubblico alla coltivazione diretta tutelato dalla
LDFR.
Questa conclusione non può essere condivisa
per cause che fanno completamente astrazione dalla tesi dottrinale secondo cui,
alla luce degli scopi perseguiti dalla legge e dei principi che essa pone, in
pratica è pressoché impossibile reperire altri motivi legittimanti il rilascio
di un'autorizzazione eccezionale al di fuori di quelli previsti dall'art. 64
cpv. 1 lett. a-g LDFR (Donzallaz, Pratique et jurisprudence de droit foncier
rural, N. 497).
Intanto, occorre osservare che in buona
sostanza la Fondazione identifica il "grave motivo" di cui all'art.
64 nella necessità di costituire una zona di protezione attorno al futuro
monastero. Orbene, per quanto comprensibile, tale esigenza non può giustificare
l'acquisto in deroga di una superficie agricola vasta oltre 150'000 mq da parte
di un ente che non presenta alcun legame con il settore primario. Non tanto
perché in sede pianificatoria è già stata definita chiaramente, anche in
ampiezza, l'area indispensabile alla corretta realizzazione del complesso
monastico, compresa dunque la fascia di rispetto da disporre attorno all'edificio
ecclesiastico ed alle sue immediate adiacenze, ma soprattutto perché il mancato
trapasso di proprietà della vasta regione circostante il perimetro del convento
non è oggettivamente suscettibile di compromettere la quiete del previsto luogo
di culto, assicurata dalla stessa destinazione agricola che le è stata da tempo
attribuita. E' proprio questa particolare utilizzazione che garantisce pace e
tranquillità al sito, indipendentemente dai rapporti di proprietà sui terreni.
Nulla muterebbe se proprietario della parte agricola dei fondi restasse
__________. Tanto meno se un coltivatore diretto riuscisse ad accaparrarsela
per svolgere la propria attività. Quella zona è e resterà utilizzata a fini
agricoli anche se la Fondazione non dovesse acquistarla, atteso che l'assetto
pianificatorio in vigore (PUC-__________) salvaguarda il mantenimento dello
sfruttamento attuale e di certo impedisce quelli speculativi, o comunque di
altra natura, paventati dalla potenziale compratrice per giustificare la
propria iniziativa.
Ferme queste premesse, nel desiderio della
Fondazione di dotarsi in regime di proprietà esclusiva degli ampi terreni
agricoli circostanti il futuro complesso monastico non è ravvisabile un grave
motivo legittimante il rilascio di un permesso eccezionale ai sensi dell'art.
64 cpv.1 LDFR. L'interesse pubblico alla protezione del principio della
coltivazione diretta, proprio della LDFR, prevale in effetti nettamente
sull'interesse privato dell'ente ecclesiastico all'acquisto di un enorme
appezzamento agricolo la cui sola presenza basta già a soddisfare le esigenze
di quiete e riservatezza poste a fondamento della domanda di autorizzazione in
deroga.
Tanto più che la resistente può comunque
ottenere il risultato divisato previo accertamento dell'inesistenza di
coltivatori diretti interessati all'acquisto dei poderi in oggetto ad un prezzo
non esorbitante fissato in conformità dell'art. 66 LDFR. A quest'ultimo
proposito è appena il caso di rilevare che la superficie assegnata alla zona edificabile
di __________ (ZE 15) dovrà essere in ogni modo esclusa dall'operazione ed il
suo valore dedotto dal prezzo concordato, cosicché in caso di pubblico bando la
mera porzione agricola dei fondi sarà posta in vendita a condizioni veramente interessanti.
4.   Sulla
scorta di quanto precede, il ricorso va accolto, con il conseguente annullamento
della decisione impugnata e della controversa autorizzazione che essa ha tutelato.
La tassa di giudizio e le ripetibili seguono
la soccombenza (art. 28 e 31 PAmm).
Per questi motivi,
visti gli art. 1, 9, 62, 64, 66, 83, 88 LDFR; 13
LALDFR; 18, 28 e 31 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è accolto.
§. Di conseguenza sono
annullate:
1.1.   la
decisione 21 giugno 2000 (no. 2579) del Consiglio di Stato;
1.2.   la
risoluzione 22 ottobre 1999 con la quale la Sezione dell'agricoltura ha autorizzato
la Fondazione __________ di __________ ad esercitare un diritto di compera
sulle part. __________ RF di __________ e __________ RF di __________ di
proprietà di __________.
2.   La tassa di
giudizio di fr. 1'000.- è posta a carico della Fondazione __________, con
l'ulteriore obbligo di rifondere a __________ fr. 600.- a titolo di ripetibili.
3.   Intimazione
a:
__________
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario