ti_gerichte · 80.2008.25 · 2008-02-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore d'investimento, proprietà per piani, ripartizione per millesimi

Tessin Camera di diritto tributario 11.08.2008 80.2008.25
Tessin Camera di diritto tributario 11.08.2008 80.2008.25
Ticino Camera di diritto tributario 11.08.2008 80.2008.25

Incarto n.
80.2008.25
Lugano
11 agosto
2008
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1
RI 2
RI 3
tutti rappresentati da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 28 febbraio 2008 contro la decisione del
26 febbraio 2008 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 30 giugno 2003, iscritto a Registro fondiario il 14 luglio
2003, RI 1, RI 2 e RI 3 acquistavano in comproprietà in ragione di un terzo
ciascuno cinque unità di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________
RFD __________, oltre ad una quota di comproprietà dell’unità PPP con diritto
esclusivo sull’autorimessa. Il prezzo era stabilito in complessivi                 fr.
1'855'000.–. La competente autorità di tassazione di __________ emetteva
un’unica tassazione.
B.
Con
atto pubblico del 26 marzo 2004, gli acquirenti alienavano la quota di PPP n. __________
e la quota di 1/23 dell’unità n. __________ (posteggio) a __________, al prezzo
di fr. 585'000.–. Non essendo l’edificazione ancora terminata, il contratto
prevedeva che il prezzo fosse versato in ragione di fr. 515'000.– ai venditori
ed in ragione di fr. 70'000.– alla __________ SA (appaltatrice generale).
Nella
dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari, i venditori indicavano un
valore di alienazione uguale al valore di acquisto (fr. 515'000.–), con la
conseguenza che l’utile risultava azzerato.
C.
Notificando
loro la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27
settembre 2004, l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava per contro
l’utile imponibile in fr. 148'545.– e l’imposta dovuta in fr. 44'563.50. Il
valore di alienazione era infatti stato stabilito in fr. 585'000.–, in base al
prezzo rogato, ed il valore di acquisto in fr. 436'455.–, corrispondente alla
ripartizione millesimale del prezzo di acquisto.
D.
I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 23
settembre 2004. In primo luogo, sostenevano che il prezzo di acquisto del
terreno era stato di fr. 515'000.–, non avendo lo stesso seguito la chiave di
riparto per millesimi. In secondo luogo, chiedevano che il valore di
alienazione fosse stabilito in  fr. 515'000.–, in considerazione del fatto che
il rimanente importo di fr. 70'000.– corrispondeva alla parte di immobile già
edificata, per la quale essi avevano già versato all’impresa generale complessivi
fr. 140'000.–. A loro avviso, non vi era pertanto alcun utile imponibile, per
il fatto che essi fungevano solo da garanti nell’operazione, mentre eventuali
utili sarebbero spettati alla __________.
L’autorità
di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 febbraio
2008, ammettendo costi di miglioria per fr. 70'000.– e riducendo in tal modo
l’utile imponibile a         fr. 69'845.–. Per quanto attiene invece al valore
di acquisto, ribadiva che non era possibile discostarsi dal prezzo definito con
il contratto di acquisto, suddiviso in proporzione dei millesimi.
E.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, RI 2
e RI 3 contestano il calcolo dell’utile immobiliare, rilevando di non aver
conseguito alcun guadagno nell’operazione.
All’udienza
del 10 giugno 2008, i ricorrenti hanno dapprima confermato le loro argomentazioni,
ribadendo che il prezzo di acquisto del terreno non va ripartito per millesimi,
ma conformemente alla tabella allestita dal promotore all’inizio
dell’operazione immobiliare. Hanno poi chiesto la compensazione delle perdite sull’investimento,
rilevando che tutte le vendite sono avvenute entro l’anno dal rilascio di
abitabilità.
L’autorità
di tassazione, da parte sua, non si è opposta alla deduzione delle perdite,
purché nel rispetto delle condizioni previste dall’art. 134 cpv. 4 LT.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in consideraz
io
ne la
complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentar
io
degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura
e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienaz
io
ne e il valore di investimento.
Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietar
io
dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di
stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per
l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente
tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri
(art. 130 LT).
Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa
riferimento al prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma considera
tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia
un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25
marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op. cit.
, p. 199).
Nel caso
specifico è assodato, così come confermato dall’autorità di tassazione nel corso
dell’udienza dinanzi a questa Camera, che le unità di PPP acquistate dai ricorrenti
nel giugno 2003, per il prezzo complessivo di fr. 1'855'000.–, hanno dato luogo
ad un’unica tassazione sugli utili immobiliari. Dovendo ora imporre la successiva
alienazione di una specifica unità di PPP, compresa la quota di comproprietà
dell’unità con diritto esclusivo sull’autorimessa, il relativo valore di acquisto
deve pertanto essere determinato nella procedura qui in esame.
2.2.
Come
esposto in narrativa, l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile procedendo
alla suddivisione del prezzo di acquisto del terreno in base ai millesimi delle
singole unità di PPP, pari a 333‰ del fondo base part. __________ RFD di __________.
Al valore di acquisto così ricavato sono poi stati aggiunti costi di miglioria
per fr. 70'000.– e costi di acquisto e vendita per fr. 8'700.–. I ricorrenti
postulano invece l’annullamento della tassazione, sostenendo che il valore di
acquisto dell’unità PPP n. __________ e della quota di 1/23 dell’unità PPP n. __________
(posteggio), cedute con il contratto che ha dato luogo all’imposizione qui in
discussione, corrisponde in realtà a fr. 515'000.–. Essi si distanziano dalla chiave
di riparto per millesimi, fondandosi sulla tabella allestita dal promotore immobiliare
il 25 giugno 2003, ovvero all’inizio della stessa operazione.
2.3.
Secondo
l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale
è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente
al valore commerciale dei singoli immobili. Premesso che in materia di
imposizione degli utili immobiliari, così come in precedenza in materia di
imposizione del maggior valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti
dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle
costituite in proprietà per piani (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è
la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.
A tale
riguardo, come sottolineato dall’autorità di tassazione, questa Camera ha più
volte ribadito che non sussiste motivo di calcolare il valore di acquisto, come
pure i costi di investimento (spese di costruzione e di miglioria)
inscindibili, facendo astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro
fondiario, e ha affermato che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione
significherebbe, in sostanza, misconoscere che le singole quote di PPP
costituiscono dei fondi e che l’espressione centesimale o millesimale altro non
è che la definizione della loro entità, non diversamente dal caso delle quote
di comproprietà” (cfr., tra le altre, CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT
n. 80.99.156 del 31 agosto 1999; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 282 s.;
Soldini/Pedroli
,
L’imposiz
io
ne degli utili
immobiliari – Complemento al commentar
io
degli articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).
2.4.
Vero è
che la tabella allestita dalla __________, all’inizio dell’operazione immobiliare,
attribuisce all’unità PPP n. __________, oggetto dell’imposizione qui in esame,
un valore di acquisto di   fr. 515'000.–, superiore a quello accertato
dall’autorità di tassazione. Ma è altrettanto vero che i ricorrenti non
sostengono né tanto meno dimostrano che la quota millesimale delle singole
unità di PPP sia stata definita in maniera inadeguata.
In
siffatte circostanze, non è il caso di approfondire i dubbi sollevati dalla
dottrina e dalla giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di
tassazioni possono scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato
che essa non si conforma a criteri oggettivi, che riflettono il valore di
mercato degli appartamenti (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
,
Kommentar zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2. ediz., Zurigo 2006, p.
1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni del 19
giugno 2007, n. A 07/23 e 24).
2.5.
Poco
importa infine se i ricorrenti fungevano solo da garanti nell’operazione immobiliare,
mentre eventuali utili sarebbero spettati alla __________. Come visto, toccava
agli interessati farsi promotori nell’opportuna sede di una diversa
ripartizione delle quote millesimali, con relativa iscrizione nel Registro fondiario.
I rapporti interni tra i ricorrenti e l’impresa generale non sono invece opponibili
all’autorità di tassazione, ma potrebbero tutt’al più essere presi in
considerazione nell’ambito di una vertenza di diritto civile.
La decisione
dell’Ufficio di tassazione, fondata sulla ripartizione millesimale del prezzo
di acquisto risultante dai pubblici registri, merita pertanto piena conferma.
3.
3.1.
Altro
discorso concerne invece la compensazione delle perdite sull’investimento.
L’art. 134 cpv. 4 LT prevede che le perdite e gli utili derivanti da
alienazioni di quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico
immobile oppure di case a schiera facenti parte di un unico complesso
immobiliare possono essere compensati a condizione che si riferiscano alle
alienazioni avvenute entro l’anno dal rilascio del primo permesso di
abitabilità anche parziale. Per la determinazione delle perdite compensabili
l’autorità fiscale stabilisce d’ufficio il valore d’alienazione quando il
prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al valore reale. Le
perdite compensate non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul
reddito e sull’utile.
3.2.
Sollevata
dai ricorrenti per la prima volta in sede di udienza dinanzi a questa Camera,
la richiesta di compensazione delle perdite non può essere evasa in questa sede,
poiché prematura.
Premesso
che dal profilo teorico, la possibilità, ancorché limitata, di compensare le
perdite nell’ambito dell’imposta reale sugli utili immobiliari configura un
motivo di revisione (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 281), l’Ufficio di tassazione dovrà anzitutto accertare quando sia
stata concessa la prima abitabilità, fosse anche soltanto parziale. Dovrà poi verificare
se le transazioni del primo anno si sono concluse con il conseguimento di utili
oppure di perdite, sulla base delle relative decisioni di tassazione, notificate
ai ricorrenti unitamente alla decisione su reclamo qui impugnata, di cui non è
dato a sapere se siano nel frattempo passate in giudicato.
4.
Il
ricorso è conseguentemente respinto.
Tassa di
giustizia e spese processuali sono poste a carico, in solido, dei ricorrenti,
soccombenti.
Per questi motivi,
visti per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    800.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    880.
–
sono a
carico dei ricorrenti.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di __________.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: