ti_gerichte · 11.2004.37 · 2005-07-28 · it
proprietà per piani: nullità e annullabilità di delibere assembleari

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.07.2005 11.2004.37
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.07.2005 11.2004.37
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.07.2005 11.2004.37

Incarto n.
11.2004.37
Lugano
28 luglio 2005/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Lardelli
segretaria:
Locatelli, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2000.756
(proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare) della Pretura del Distretto
di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 19 dicembre 2000 dall'
AP 1
(patrocinato dall'  PA 1
contro
AO 1
(patrocinata dall'  PA 2 );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto l'appello
del 15 marzo 2004 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 24 febbraio
2004 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.   AP 1
è titolare delle proprietà per piani n. 1380 (appartamento n. 1B,
nello stabile “U”) e 728 (appartamento n. 23, nello stabile “V”), pari a
9
/
1000
e
15
/
1000
della particella n. 641 RFD di __________, situata nella frazione di __________.
I due appartamenti si trovano al piano terreno di un complesso immobiliare (“Condominio
__________”) costituito di tre palazzi (“U”, “V” e “Z”), a valle della via __________,
con giardino a lago e darsena.
B.
Con
sentenza del 27 giugno 1991 il Pretore del Distretto di Luga­no, sezione 3, ha
respinto una petizione introdotta da AP 1, insieme con altri comproprietari del
“Condominio __________”, tendente a far accertare la nullità di verbali relativi
ad assemblee condominiali tenutesi il 17 maggio e il 27 luglio 1989, durante le
quali erano stati approvati i conti consuntivi 1988. In accoglimento di un appello
presentato dagli attori, con sentenza del 26 febbraio 1993 questa Camera ha
annullato la sentenza citata e ha rinviato gli atti al Pretore per la
continuazione del processo (inc. n. 92/91). Il 13 agosto 1998 il Pretore ha
stralciato la causa dai ruoli per intervenuta perenzione processuale.
C.
Il
12 novembre 1998 si è tenuta un'assemblea, nel corso della quale i
comproprietari hanno approvato, con il voto contrario di AP 1, gli oggetti
“posteggio biciclette” (n. 3) e “consuntivo 1997” (n. 5). Il primo riguardava
la posa di sei ganci per biciclette nella rimessa sotterranea, su una parte
comune in prossimità dell'accesso alla darsena. Il secondo atteneva al riparto
delle spese per il risanamento di “colonne fecali” (condotte verticali che, in
ognuno dei tre edifici, raccordano gli scarichi degli appartamenti al
collettore fognario) secondo i millesimi di comproprietà. Una petizione introdotta
il 4 giugno 1999 da AP 1 per ottenere l'annullamento delle citate risoluzioni è
stata respinta con sentenza del 9 gennaio 2001 dal Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 1 (inc. OA.1999.443). Tale giudizio è stato confermato da questa Camera
il 13 agosto 2001 (inc. 11.2001.22).
D.
Nel
frattempo, il 21 novembre 2000, si è tenuta un'altra assemblea dei comproprietari,
al cui ordine del giorno figuravano – tra l'altro – il “consuntivo 1999” (n.
2), il “ tinteggio scale, sostituzione bucalettere e citofoni” (n. 5) e la “ristrutturazione
interna darsena” (n. 6). Il primo oggetto comprendeva, segnatamente, i costi per
impermeabilizzare il tetto della darsena, quelli per risanare le condotte
verticali, quelli per i ganci delle biciclette e quelli per la riparazione di
balconi. Il secondo oggetto concerneva in particolare il tinteggio del vano
scale di tre edifici, la sostituzione delle cassette delle lettere in uno stabile
e la suddivisione dei relativi costi. Il terzo oggetto prevedeva la
ristrutturazione interna della darsena. L'assemblea ha approvato i citati
oggetti, nonostante il voto contrario di AP 1. Dal verbale si evince che la “sostituzione
delle bucalettere” (oggetto n. 5) è stata accolta con 29 voti contro 2 (
735.67
/
1000
contro
69
/
1000
), mentre
il “consuntivo 1999” (oggetto  n. 2), la “ristrutturazione interna darsena”
(oggetto n. 6) e la “ tinteggiatura scale” (oggetto n. 5) con 28 voti contro 3
(
722.67
/
1000
contro
82
/
1000
).
E.
Il
19 dicembre 2000 AP 1 ha nuovamente convenuto la AO 1 davanti al Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo che le risoluzioni dell'assemblea
relative agli oggetti n. 2, 5 e 6 fossero dichiarate nulle, in subordine
fossero annullate retroattivamente al 21 novembre 2000, e che fosse ordinata la
convocazione di un'assemblea per discutere nuovamente tali oggetti. Nella sua
risposta del 3 maggio 2001 la AO 1 ha proposto di respingere la petizione. Nel
successivo scambio di atti scritti le parti hanno mantenuto il loro punto di
vista, l'attore avendo rinunciato a una nuova assemblea. In esito all'udienza
preliminare, con ordinanza dell'11 settembre 2002 il Pretore ha ordinato l'audizione
di due testimoni, il richiamo di un incarto e l'esecuzione di una perizia sui
lavori di copertura della darsena, respingendo le altre prove. Esperita l'istruttoria,
durante la quale il perito arch. __________ ha rilasciato il 13 febbraio 2003 il
proprio referto, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, presentando
le conclusioni scritte nelle quali hanno confermato le loro richieste. Statuendo
con sentenza del 24 febbraio 2004, il Pretore ha respinto l'azione, ponendo la
tassa di giustizia e le spese (fr. 2700.– complessivi) a carico di AP 1, tenuto
a rifondere alla controparte fr. 3000.– per ripetibili.
F.
Contro
la citata sentenza AP 1 è insorto con un appello del 15 marzo 2004 nel quale
chiede di accogliere la petizione e di riformare la sentenza impugnata di conseguenza.
Nelle sue osservazioni del 7 maggio 2004 la AO 1 propone di respingere l'appello
e di confermare la sentenza impugnata.
Considerando
in diritto:                  1.
La contestazione di una delibera assembleare ha per principio
natura pecuniaria (DTF 108 II 77;
Steinauer,
Les droits réels, vol. I, 3
ª
edizione, pag. 368, n. 1324b;
Vogel/Spühler,
Grund­riss des Zivilprozessrechts,
7
ª
edizione, pag. 387, § 13 n.
140;
Cocchi/Trezzini,
CPC
massimato e commentato, Lugano 2000, nota 13 ad art. 5;
Meier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar, edizione 1988, nota 145
in fine ad art. 712
m
CC; v. anche DTF 113 II 15). Il valore litigioso è
quello che l'annullamento della deliberazione comporterebbe per l'insieme dei
comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la
sentenza sarà opponibile a tutti. Nella fattispecie i costi delle varie
riparazioni ammontano a oltre fr. 230
000.–, ragione per cui sotto questo
profilo l'appello è ricevibile.
2.
L'appellante
censura anzitutto il rifiuto delle prove da parte del Pretore e chiede che
questa Camera solleciti l'edizione dalla convenuta “dei piani esecutivi o
costruttivi dai quali individuare la posizione delle colonne di scarico, dei
balconi e della darsena: più in generale dei piani di costruzione della PPP __________”,
così come disponga l'esecuzione di una perizia circa la “struttura della PPP e
circa la struttura e il funzionamento delle canalizzazioni interne al
condominio (sistema delle canalizzazioni)”, oltre a una perizia “sui lavori
eseguiti relativamente alla copertura della darsena e quale era la situazione
precedente i lavori”. La richiesta è di per sé ammissibile (art. 322 lett. b
CPC). Occorre esaminare nondimeno se tali mezzi istruttori appaiano di rilievo per
il giudizio, ovvero se la loro assunzione sia verosimilmente suscettibile di
recare elementi decisivi ai fini della sentenza (“apprezzamento anticipato
delle prove”: DTF 125 I 127 consid. 6c/cc in fine, 124 I 211 consid. 4a, 122 V
162 consid. 1d, 121 I 306 consid. 1b, 106 Ia 162 consid, 2b).
Il Pretore
ha ritenuto superfluo assumere prove in materia di canalizzazioni poiché il
tema, già discusso e approvato all'assemblea generale del 12 novembre 1998, era
stata oggetto di una causa promossa dallo stesso attore e respinta
definitivamente dal Tribunale di appello con sentenza del 13 agosto 2001 passata
in giudicato. Secondo l'appellante l'assunzione di tali mezzi di prova è
necessaria invece per dimostrare che i suoi due appartamenti, situati al pianterreno
di due stabili, non sono collegati alla colonna di scarico verticale, ma si
allacciano direttamente alla condotta fognaria, sicché la quota dei costi per
la riparazione della colonna non può essere posta a suo carico. Se non che, come
si vedrà in appresso, poco importa sapere se gli scarichi dell'appellante si
innestino nelle colonne di evacuazione verticali. Quanto al risanamento della
copertura della darsena, l'appellante si limita a ribadire che questa non costituisce
una parte comune, ma non spiega perché occorrerebbe un'altra perizia avente sostanzialmente
lo stesso oggetto di quella già agli atti. Anche l'edizione dei piani di
costruzione della proprietà per piani non si vede quali elementi decisivi
apporterebbe per il giudizio, mal comprendendosi quale rilevanza avrebbe la
posizione degli scarichi, della darsena e dei balconi. Ciò posto, giova
procedere senza indugio all'esame dell'appello nel merito.
3.
Il Pretore
ha escluso l'impugnabilità delle delibere relative ai gan­ci per biciclette e alle
colonne verticali di scarico con l'argomento che costituivano un mero riscontro
contabile della precedente decisione assembleare del 12 novembre 1998, impugnata
dall'attore, ma confermata definitivamente dal Tribunale di appello. Quanto all'impermeabilizzazione
della darsena, il primo giudice ha ritenuto che il consuntivo 1999 contabilizzasse
unicamente il riparto dei costi già deciso all'assemblea del 1997, durante la
quale i condomini – attore compreso – avevano deciso di addebitare gli oneri al
fondo di rinnovamento. A mente del Pretore tali opere riguardavano inoltre il
giardino del condominio, di cui tutti i comproprietari profittano, senza apportare
alcuna miglioria alla sottostante darsena. Il Pretore ha accertato dipoi che il
riparto dei costi lavori inerenti al rifacimento dei balconi era stato deciso
all'assemblea generale del 27 luglio 1989 e che tale risoluzione aveva assunto
carattere definitivo, poiché la causa promossa dall'attore era stata stralciata
dai ruoli per perenzione processuale. Quanto figurava nel consuntivo 1999 non
era, in definitiva, che un debito del convenuto verso la comunione dei
comproprietari. Infine il Pretore ha respinto le contestazioni riferite al
tinteggio del vano scale e alla sostituzione delle cassette delle lettere,
rilevando che si trattava di lavori necessari o quanto meno utili, sicché la
decisione presa a maggioranza dei comproprietari era valida.
4.
I
principi che reggono la nullità o l'annullabilità di decisioni assembleari sono
già stati enunciati da questa Camera (sentenza del 13 agosto 2001, consid. 3) e
non occorre ripetersi. Basti rammentare che la violazione di norme imperative
non configura necessariamente un caso di nullità, il quale si ravvisa solo
quando la deliberazione sia in contrasto con disposizioni fondamentali,
destinate a proteggere l'interesse pubblico (
Riemer
in
: ZBGR 56/1975 pag.
267; cfr. gli esempi in:
Heini/Scherrer
,
Basler Kommentar, ZGB I, 2
ª
edizione, n. 21 art. 75 CC e n. 34 ad art. 75 CC). Sapere se si tratti di un
caso di nullità o di annullabilità dipende dalle circostanze specifiche, ma nel
dubbio l'annullabilità prevale sulla nullità per questioni di sicurezza
giuridica (
Riemer
, loc. cit.;
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 148 ad
art. 712
m
CC;
Heini/Scherrer
,
op. cit., n. 32 ad art. 75 CC).
5.
Relativamente ai ganci per biciclette, l'attore sostiene che la delibera
impugnata lede il precetto imperativo dell'art. 712
h
cpv. 3 CC e non costituisce
solo l'esecuzione di un'altra risoluzione. A suo parere tali interventi sono
volti unicamente a rendere più co­modo l'uso di una parte comune a un numero
circoscritto di persone, ciò che connota un cambiamento di destinazione vincolato
a una decisione unanime dei comproprietari (art. 647
e
CC). Egli soggiunge
che la questione è stata ampiamente chiarita in una sentenza del 18 ottobre
1976, nella quale l'allora Pretore della giurisdi­zione di Lugano Città stabiliva
che il “box antistante la porta di accesso all'antidarsena [ove si trovano i
ganci] deve rimanere riservato a tutti i condomini rispettando l'uso originale”,
mentre la sentenza 13 agosto 2001 di questa Camera riguarda un'altra deliberazione.
a)
In
concreto risulta dal fascicolo processuale che il 12 novem­bre 1998 l'assemblea
dei comproprietari ha deciso di apporre, a spese della comproprietà, un certo
numero di ganci per biciclette in prossimità dell'accesso alla darsena (doc.
11, oggetto n. 3). Il consuntivo del 1999 riporta le spese relative (doc. E,
parti segnate in verde). La contestazione dell'appellante contro la delibera assembleare
del 12 novembre 1998 è stata respinta dal Pretore il 9 gennaio 2001 e quel
giudizio, ancorché per altri motivi, è stato confermato in appello il 13 agosto
2001 (sopra consid. C). Ciò posto, l'opera e l'addebito delle spese ai comproprietari
non possono più essere rimessi in causa. I motivi per cui l'azione è stata
respinta poco importano, la sentenza in questione avendo acquisito forza di giudicato.
b)
Circa
l'eventuale nullità della risoluzione, questa Camera
aveva avuto modo di definire discutibile l'opinione del Pretore, il
quale reputava l'intervento alla stregua di un lavoro utile nel senso dell'art.
647
d
CC. Ciò nondimeno, la Camera aveva ritenuto che la decisione di
destinare al posteggio di biciclette parte del passaggio alla darsena – foss'anche
stata presa irregolarmente – non era nulla (sentenza 13 agosto 2001, consid.
5). Né l'eventuale inosservanza dell'art. 647
e
CC rientra, come asserisce
l'appellante, nei casi eccezionali suscettibili di comportare la nullità di una
delibera (si vedano gli esempi citati da
Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., n. 147 ad art. 712
m
CC e da
Heini/Scherrer
,
op. cit., n. 33 e 34 ad art. 75 CC). Infine non può essere ravvisata una
violazione dell'art. 712
h
cpv. 3 CC nemmeno nel fatto che, trattandosi di
parti dell'edificio, di opere o d'impianti che non servono o servono
minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella
suddivisione delle spese. Tale disposto va applicato invero con cautela: dal
riparto dei costi vanno escluse solo le spese riguardanti opere o impianti
oggettivamente    inutili per un comproprietario e non dipende dalla volontà o
dalla situazione del singolo (DTF 117 II 255 consid.
6b
con riferimento; Rep. 1997 pag. 161;
Wermelinger
, Das Stock­werkeigentum, Zurigo
2004, n. 99 ad art. 712
h
CC).
Per il rimanente,
l'attore
non contesta gli importi che figurano nel consuntivo. Al riguardo l'appello
manca così di consistenza.
6.
Per
quel che è delle colonne verticali, l'appellante sostiene che ci si trova di
fronte a una decisione assembleare sostanziale e non solo – come assume il
Pretore – alla semplice esecuzione di una decisione già presa. Egli ribadisce che
gli scarichi delle sue proprietà sono collegati direttamente dalla rete
fognaria principale, non alle colonne verticali, sicché egli non può essere
tenuto a sussidiare la riparazione di queste ultime, tanto meno considerando
che la relativa decisione sarebbe nulla in virtù dell'art. 712
h
cpv. 3
CC.
a)
Dagli
atti si evince che all'assemblea del 12 novembre 1998 i comproprietari hanno
deciso, nell'ambito della discussione sul consuntivo 1997, di suddividere le
spese per la riparazione delle colonne di scarico verticali, considerate parti
comuni, secondo le quote di valore delle singole unità (doc. 11, oggetto n. 5;
doc. 13, allegato L). Il consuntivo 1999 riporta le spese dell'intervento e la chiave
di riparto a carico dei singoli comproprietari (doc. E, parti segnate in arancio).
Ora, che le comproprietà dell'attore si raccordino direttamente al collettore fognario
principale è indubbio. Se non che, come nel caso dei ganci delle biciclette, l'azione
dell'appellante contro la risoluzione del 12 novembre 1998 è già stata respinta
dal Pretore il 9 gennaio 2001 e nel risultato tale sentenza è stata confermata
da questa Camera il 13 agosto 2001 (sopra, consid. 5). Ciò posto, l'addebito
delle spese ai comproprietari secondo le quote di valore delle singole unità
piani non può più essere rimesso in discussione.
b)
Quanto
alla pretesa nullità della risoluzione, è vero che una decisione assembleare adottata
in dispregio dell'art. 712
h
cpv. 3 CC è nulla (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., nota 66 ad art. 712
h
CC). A
prescindere dal fatto però che la deliberazione litigiosa non rientra fra gli
esempi di nullità annoverati dalla giurisprudenza (
Werme­linger
, op. cit., n. 101 e 102 ad art. 712
h
CC;
Steinauer
, op.
cit., pag. 367 n. 1320), questa Camera già avuto modo di precisare che la
chiave di riparto
adottata dall'assemblea – per quanto iniqua potesse apparire
all'interessato – non offende norme fondamentali che toccano la struttura
essenziale della proprietà per piani, sicché la deliberazione poteva tutt'al
più essere oggetto di annullamento (sentenza del 13 agosto 2001, consid. 5 e 6).
Anche su questo punto l'appello manca perciò di buon diritto.
7.
In
merito all'impermeabilizzazione della darsena, l'appellante non discute che il
giardino situato sopra quest'ultima sia una parte comune. Contesta però che il
tetto della darsena possa ritenersi tale, poiché la parte sottostante è una
proprietà per piani appartenente a tre condomini, sicché i costi andrebbero posti
a carico di loro.
a)
In
concreto la proprietà per piani n. 1405 del fondo base n. 641, su cui sorge il
condominio, è costituita effettivamente da una darsena appartenente a tre comproprietari
(estratto del registro fondiario nel fascicolo
“
richiami II
”
). La
copertura consiste in una soletta di calcestruzzo impermeabilizzata (sopra la
quale si trova il giardino del condominio), che funge anche “da copertura per
lo spazio interno e da giardino pensile praticabile” (perizia, risposta n.
2.2.3). Gli interventi si sono resi necessari in concreto a causa di “vistose
infiltrazioni dovute alla cattiva situazione dell'impermeabilizzazione”,
eseguita l'ultima volta negli anni 1977/78 (perizia, risposta n. 2.1.1). Ciò
posto, il problema è di sapere se la copertura su cui poggia il giardino del
condomino sia parte della darsena. La risposta è negativa. Anche il tetto di un
condominio, pur poggiando su proprietà per piani formanti oggetto di uso
esclusivo (le abitazioni), rimane una parte comune, indipendentemente
dal fatto che possa essere concesso in uso riservato a uno o più comproprietari
(Rep. 1990 pag. 194). E il giardino circostante il condominio è a sua volta una
parte comune, per legge (art. 712
b
cpv. 2 n. 1 CC). Ora, giusta l'art.
712
h
cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni,
ovvero alle spese per la manutenzione ordinaria, alle riparazioni e alle
rinnovazioni delle parti comuni del fondo e dell'edificio, come pure delle
opere e degli impianti, proporzionalmente al valore delle loro quote.
b)
Dagli
atti si desume che all'assemblea del 2 dicembre 1997, dopo discussione, i
comproprietari hanno consentito “affinché gli oneri derivanti da questo risanamento
[copertura e muri della darsena] vengano pagati attingendo al fondo di
rinnovamento” (doc. 3, oggetto n. 7). È vero che nulla risulta circa l'entità
dei costi. Risulta però che in quell'occasione l'amministratore del condominio ha
esibito le offerte allestite dalle ditte preposte al risanamento dell'impermeabilizzazione,
alle opere da giardiniere e alla modifica dell'impianto d'irrigazione, e che tutti
i presenti – appellante compreso – hanno accettato all'unanimità di finanziare
la spesa facendo capo al fondo di rinnovamento. Per il resto, l'appellante non contesta
che il pagamento di opere da eseguire su parti comuni per mezzo del fondo di
rinnovamento debba avvenire secondo le quote di valore delle singole unità (v.
anche l'art. 21 del regolamento del condomino: doc. B). Certo, all'assemblea
del 21 ottobre 1977 i comproprietari avevano deciso di suddividere le spese
inerenti alla sistemazione della darsena ponendo il 25% a carico dei condomini e
il resto a carico dei tre titolari della struttura (doc. BB, oggetto n. 1). Come
si è visto, però, all'assemblea del 2 dicembre 1997 essi medesimi hanno deliberato
poi di attingere al fondo di rinnovamento. Contrariamente a quanto asserisce, l'appellante
non poteva più contare dunque su un riparto nelle proporzioni del 1977. Quanto
alla prospettata nullità della risoluzione poiché lesiva dell'art. 712
h
cpv. 3 CC, poco importa che l'interessato non usufruisca del giardino, tale
norma non applicandosi al comproprietario che rinunci volontariamente al­l'uso
di una parte comune (
Wermelinger
, op. cit., n. 99 ad art. 712
h
CC).
c)
L'appellante
rimprovera inoltre al Pretore di avere trascurato che, insieme con i lavori di
impermeabilizzazione, sono state eseguite anche migliorie. Al riguardo il
perito ha accertato che la vecchia impermeabilizzazione,
“
costituita da uno strato di carta catramata
incollata a caldo sulla soletta di copertura e protetta con uno strato di
calcestruzzo” (perizia, risposta n. 2.1.2), è stata sostituita dal “sistema Sarnafil
costituito da manti sintetici impermeabili (…) posati a freddo su tutta la su­perficie
orizzontale, risvoltati e sigillati in verticale su tutto il perimetro con
raccordi e chiusure in lamiera di rame” (risposta n. 2.1.3). Per un'esecuzione
a regola d'arte si sono rese necessarie opere supplementari del valore di fr.
4322.– (risposta n. 2.1.5), ma nel complesso il risanamento è risultato meno
oneroso di quanto sarebbe costato adottando la precedente tecnica “dei manti
bituminosi” (risposta n. 2.1.4). Affermare nelle circostanze descritte – come
fa l'appellante – che siano state apportate migliorie alla struttura sottostante,
sicché i costi dovevano essere posti a carico dei soli titolari della darsena,
non è serio. Nuovamente destituito di buon diritto, l'appello va respinto anche
su questo punto.
8.
Per
quel che riguarda il rifacimento della pavimentazione dei balconi, l'appellante
contesta la posta di fr. 7734.– inserita nel consuntivo 1999. Fondandosi su un
parere redatto nel luglio del 1989 dall'avv. __________, egli sostiene che i terrazzi
sono parti in uso esclusivo dei rispettivi comproprietari, motivo per cui le
spese vanno addebitate a questi ultimi, tanto più che i suoi propri appartamenti
non hanno balconi. Infine egli invoca, una volta ancora, l'art. 712
h
cpv.
3 CC a sostegno della pretesa nullità della deliberazione assembleare.
a)
Dall'inserto
processuale risulta che all'assemblea generale del 17 maggio 1989 e a quella
straordinaria del 27 luglio 1989 i comproprietari hanno discusso il consuntivo
del 1988 (doc. 4, oggetto n. 3). L'azione promossa l'8 agosto 1989 dall'appellante,
con altri comproprietari, per far accertare la nullità dei verbali delle citate
assemblee (doc. 14) è stata stralciata dai ruoli per intervenuta perenzione
processuale con decreto del 13 agosto 1998 dal Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 3 (doc. 5). Il consuntivo del 1999 riporta poi, alla voce “condomini
arretrati 1988/1989” un importo di fr. 7734.90 (doc. E, 31° foglio, voce segnata
in rosso). Su richiesta di AP 1, l'amministrazione ha specificato trattarsi di
interessi moratori del 1988 (fr. 424.70), di spese contenute nel consuntivo
1989 (fr. 7593.20) e di spese contenute in quello del 1996 (fr. 283.–: doc. E,
3° foglio).
b)
In
concreto non è dato di capire a che cosa si riferisca precisamente tale voce di
bilancio. Le parti concordano nondimeno sul fatto che essa corrisponde alla quota
dei costi per il risanamento dei balconi non versata dall'attore (petizione
pag. 6; risposta, pag. 11), convenendo altresì sulla circostanza che nell'ambito
del consuntivo 1988 i comproprietari hanno deciso di suddividere i costi dell'intervento
tra loro (duplica, pag. 5). Se non che, come si è visto, l'azione promossa dall'appellante
per far dichiarare nulla – o far annullare – la delibera in questione è stata
stralciata dai ruoli a seguito di intervenuta perenzione processuale. L'interessato
non può più rimettere in discussione, quindi, la decisione assembleare di ripartire
i costi fra tutti i condomini.
c)
Quanto
all'asserita nullità della decisione per avere, l'assemblea, posto a carico di
tutti i comproprietari oneri dovuti a lavori su parti in uso esclusivo, giovi
rammentare che solo la parte interna di un balcone può essere oggetto di uso
esclusivo; quella esterna, comprese
le solette e l'isolazione, è invece una parte comune a norma dell'art.
712
b
cpv. 2 n. 2 CC
(
Wermelinger,
op. cit.,
n. 66 segg. ad art. 712
b
CC).
Il parere dell'avvocato
__________ cui l'appellante si riferisce conclude, del resto, nel medesimo
senso (doc. H). Nel caso in esa­me si ignora quale tipo di intervento sia stato
eseguito e su quale parte di balcone. Dal referto del citato legale sembra
evincersi nondimeno che all'assemblea del 10 luglio 1987 i lavori erano
risultati riferirsi al risanamento delle facciate e all'isolazione dei balconi.
Alla successiva assemblea del 30 marzo 1988 si era confermata la tesi secondo
cui
“[i balconi]
denotano scarsa impermeabilizzazione, nei pavimenti si
sollevano le piastrelle e i parapetti sono anch'essi in precario stato di
manutenzione
” (doc. H, prima pagina). L
'intervento non si limitava quindi
alla parte interna dei balconi, ma riguardava la struttura stessa dei manufatti
(parte comune). I relativi costi di risanamento erano quindi, per principio, a
carico di tutti i comproprietari, proporzionalmente al valore delle rispettive quote
(art. 712
h
cpv. 2 n. 1 CC).
Né, come già detto,
la pretesa violazione dell'art. 712
h
cpv. 3 CC comportava la nullità assoluta
della deliberazione. Anche su questo punto l'appello cade dunque nel vuoto.
9.
L'appellante
contesta anche l'oggetto n. 5 della deliberazione cir­ca il tinteggio del vano
scale dei tre stabili (definito non necessario) e la sostituzione di cassette
delle lettere (qualificata come voluttuaria e per lui senza interesse). Al
proposito egli si limita però a riaffermare le tesi esposte in prima sede,
senza spendere una parola per confrontarsi con le motivate argomentazioni del
Pretore, il quale ha ritenuto tali interventi necessari (o quanto meno utili), onde
la validità della deliberazione presa alla sola maggioranza dei voti (sentenza,
pag. 5). Sfornito di requisiti formali (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), il
memoriale si rivela su questo punto finanche irricevibile (art. 309 cpv. 5 CPC).
10.
Dato
l'esito del giudizio, gli oneri processuali, commisurati all'entità degli
interessi economici in gioco, seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante
rifonderà alla controparte, assistita da un legale, un'adeguata indennità per
ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   Nella
misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto, e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa
di giustizia      fr. 1350.–
b)
spese                         fr.      50.–
fr. 1400.–
sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per
ripetibili.
3.   Intimazione
a:
–  ;
–    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Terzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
segretaria