ti_gerichte · 12.2025.23 ·  · it
Responsabilità dell'avvocato/notaio per errore professionale, vizio di forma di un contratto, determinazione e dimostrazione del danno


Incarto n.12.2025.23

Lugano

30 giugno 2025

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Grisanti
 e Giamboni

cancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SE.2021.28 della Pretura della giurisdizione
di Locarno-Campagna - promossa con petizione 15 giugno 2021 da

AP1,G______

contro

avv.
 AO1, A______

a cui sono subentrati in
 corso di causa gli eredi:

AO3,A______

AO2,AO4

,A______

AO5,A______

con cui lattrice ha chiestola condanna del convenuto (deceduto in data __ a______
2021)al pagamento di fr. 30'000.-oltre interessi a titolo di risarcimento
danni, con espressa riserva di ulteriori maggiori pretese risarcitorie;

domanda avversata dagli eredi del convenuto,
subentrati nella lite, con risposta 20 luglio 2022,e che il Pretore ha respinto con decisione 23 gennaio
2025;

appellante lattricecon atto di appello del 25 febbraio 2025, con cui ha
chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la sua
petizione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre gli eredi del convenuto con risposta 6 maggio
2025 hanno postulato la reiezione del gravame (nella misura della sua
ricevibilità), con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;

viste altresì la replica spontanea 15 maggio 2025
dellappellante e la duplica spontanea 22 maggio 2025 degli appellati;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

A.In data 6 dicembre 2016
larch. R______ B______ e laAP1(facente
capo a Ro______ C______ e L______ C______) hanno sottoscritto un contratto di
società semplice nella semplice forma scritta con il supporto dellavv. AO1, con
il quale dichiaravano di voler promuovere con impegno comune unoperazione
immobiliare tendente alla realizzazione di un complesso di 3 unità commerciali
e 16 unità abitative denominato R______ ____ sul fondo part. n. ___ RFD di
G______, previamente acquistato dallarchitetto (che aveva curato la relativa
progettazione e ottenuto la licenza edilizia) con il supporto dellaAP1, e costituito in proprietà per piani
(doc. B).

In particolare, larch. R______ B______ si impegnava a
realizzare limmobile in conformità dei permessi ricevuti e a collaborare con
laAP1nelle fasi di appalto e di
assegnazione dei lavori, mentre questultima a collaborare alla promozione
immobiliare nei settori della direzione lavori, della contabilità finanziaria e
relativi pagamenti (pti. 1 e 2). Le parti inoltre stabilivano che alla AP1
pertoccheranno mediante cessione in proprietà da parte dellarch. R______
B______ due unità abitative e più precisamente: PPP no. ____ cantina G posti
auto P2/P10 e PPP no. ____ cantina F posti auto P1/P11, per un prezzo di
costo pari a fr. 540'000.- per la PPP n. ____ e di fr. 480'000.- per la PPP n.
____, che non sarebbe stato pagato bensì compensato come partecipazione
attiva dellaAP1alloperazione, come
pure che questultima avrebbe emesso regolare fattura in corrispondenza
agli importi sopra menzionati che figureranno a rogito (pti. 3, 4 e 5). Il
contratto rinviava altresì agli art. 530 seg. CO e stabiliva la competenza del
foro di Bellinzona (pto. 7).

B.Al termine delloperazione, e
più precisamente con scritto 6 marzo 2018, laAP1ha invitato larch. R______ B______ a formalizzare la cessione della proprietà
delle due PPP in questione mediante rogazione di un atto di compravendita, proponendo
di incaricare al riguardo, in veste di notaio, lavv. AO1 (doc. M). Tuttavia
R______ B______, che invero già a fine 2017 aveva venduto queste due PPP a
terzi (ed era in attesa del pagamento del saldo del prezzo e di far iscrivere
il trapasso di proprietà a RF), si è opposto alla richiesta, mettendo in
discussione la validità del contratto, che a suo modo di vedere costituiva per
lui un obbligo finanziario sproporzionato ed era stato sottoscritto in un
periodo di forte pressione (doc.
N e doc. V, p. 2).

C.Con istanza supercautelare e
cautelare 7 maggio 2018 (inc. CA.2018.5), laAP1ha convenuto R______ B______ innanzi alla Pretura di Bellinzona chiedendo di
fargli divieto di disporre delle unità PPP n. ____ e n. 7811, e segnatamente di
notificarne il trapasso di proprietà (doc. O). Listanza, accolta in via
supercautelare (doc. R), è stata poi respinta con decisione 12 novembre 2018,
in particolare a causa della verosimile nullità del negozio giuridico per vizio
di forma (assenza dellatto pubblico, necessario per la stipulazione di una
promessa di compravendita immobiliare, cfr. doc. S). La sentenza è stata sul
tema confermata dalla prima Camera civile del Tribunale d'appello con decisione
8 novembre 2019 (inc. 11.2018.132/133, v. doc. V).

D.A seguito di ciò, laAP1ha indicato allavv. AO1 di ritenerlo
responsabile della problematica, per un danno da un minimo di fr. 1'020'000.- a
fr. 1'675'000.- (doc. FF), e lha in seguito escusso per limporto di fr.
1'758'708.- oltre interessi al 5% dal 13 novembre 2020 a titolo di risarcimento
dei danni causati dalla nullità dellaccordo del 6 dicembre 2016 e per
limporto di fr. 54'226.83 di interessi legali maturati dal 10 marzo al 12
novembre 2020, con i PE n. _______ e n. _______ emessi in data 20,
rispettivamente 23 novembre 2020 dallUE di L______, cui lescusso ha interposto
opposizione (doc. VV, ZZ, AAA e BBB).

E.Previo inoltro dellistanza di
conciliazione del 6 gennaio 2021, esperimento infruttuoso del tentativo di
conciliazione e ottenimento dellautorizzazione ad agire in data 22 marzo 2021,
con petizione 15 giugno 2021 laAP1ha
convenuto lavv. AO1 innanzi alla Preturadella giurisdizione di Locarno-Campagna,postulando, sotto forma di azione parziale ex art. 86
CPC, la sua condanna al pagamento di fr. 30'000.-oltre interessi del 5% dal 10 marzo 2020 a titolo di
risarcimento danni. In sostanza, lattrice ha evidenziato che il convenuto
avrebbe commesso un grave errore professionale nel consigliare la redazione del
contratto doc. B nella semplice forma scritta, che avrebbe permesso allarch.
R______ B______ di sottrarsi alla promessa fatta di cederle le due
summenzionate PPP quale compensazione per il (rilevante) contributo da lei
fornito alloperazione (compenso dovutole a prescindere da uneventuale
partecipazione allutile) e le avrebbe pertanto cagionato un danno pari a fr.
1'675'000.- (corrispondente al valore di vendita a terzi delle due PPP), oltre
a fr. 28'850.- di spese processuali per il contenzioso relativo al blocco del
registro fondiario e a fr. 54'585.- per relative spese di patrocinio. Con la
petizione essa si è però limitata a chiedere, a titolo di azione parziale (art.
86 CPC), un risarcimento di fr. 30'000.- per la posta di danno riferita al
mancato ottenimento delle due PPP (perdita del suo diritto di attribuzione
delle due unità PPP, cfr. petizione, p. 9-10).

F.In seguito aldecesso dellavv. AO1, avvenuto il 27 agosto
2021, i suoi erediAO3,AO2,AO4eAO5sono subentrati nella lite secondo
gli art. 83 cpv. 4 CPC e 560 cpv. 1 e 2 CC.

Con risposta del 20 luglio 2022, essisi sono opposti alla petizione postulandone
lintegrale reiezione, contestando sia lestensione del contributo fornito
dallaAP1nelloperazione, sia lesistenza
di un errore professionale e di una conseguente responsabilità dellavv. AO1,
sostenendo che la cessione delle due PPP era intesa come semplice modalità di
pagamento della partecipazione allutile dellaAP1mediante vendita delle stesse e non come vera e propria cessione immobiliare,
che pertanto il contratto (qualificabile come contratto di società semplice) non
necessitava la forma dellatto pubblico, che tale formula di remunerazione non
era legata alle prestazioni fornite dalla controparte ed era dovuta solo in
caso di realizzazione di un utile, che loperazione non ne aveva per finire
generati e che lattrice non aveva pertanto subito un danno. Inoltre, essi
hanno sollevato leccezione di prescrizione della pretesa avversa.

G.Con sentenza del 21 settembre 2023 (passata in
giudicato) il Pretore ha respinto leccezione di prescrizione sollevata dai
convenuti.

H.Con replica 5 dicembre 2023 e
duplica 15 febbraio 2024 le parti hanno approfondito le proprie antitetiche
posizioni.

I.Esperita listruttoria, i
convenuti hanno presentato le proprie conclusioni scritte il 19 novembre 2024 e
lattrice il 27 novembre 2024. Sono ancora seguite, in data 3 dicembre 2024 le
osservazioni spontanee dellattrice, cui i convenuti hanno reagito con
osservazioni spontanee 10 dicembre 2024.

J.Con decisione 23 gennaio 2025
il Pretore ha respinto la petizione, ponendo a carico dellattrice le spese
processuali di complessivi fr. 2'150.- e le spese di conciliazione di fr.
1'000.- e condannandola a versare ai convenuti fr. 7'000.- a titolo di
ripetibili.

K.Con appello 25 febbraio 2025
lattrice si è aggravata contro il suddetto giudizio, postulandone la riforma
nel senso di accogliere la sua petizione, con protesta di spese e ripetibili di
entrambe le sedi.

L.Con risposta 6 maggio 2025 i
convenuti si sono opposti al gravame postulandone la reiezione, pure con
protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

M.Le parti hanno ancora
approfondito alcuni aspetti della controversia con replica spontanea 15 maggio
2025 e duplica spontanea 22 maggio 2025.

E considerato

in diritto:

1.Il 1° gennaio 2025 è entrata
in vigore una nuova versione del Codice di diritto processuale civile svizzero
(CPC) in attuazione della relativa modifica del 17 marzo 2023. La procedura
innanzi al Pretore è iniziata nel 2021 ed è stata pertanto retta dal diritto
previgente sino alla sua conclusione (art. 404 cpv. 1 CPC).

La procedura di appello, per contro, ha preso avvio a
seguito della relativa decisione 23 gennaio 2025, ed è pertanto retta dalle
nuove disposizioni (art. 405 cpv. 1 CPC).

2.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia
testé menzionata.

3.I termini di impugnazione e
risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso concreto lappello 25
febbraio 2025 contro la decisione 23 gennaio 2025 (notificata il 27 gennaio
successivo) è tempestivo, così come sono tempestive la risposta allappello 6
maggio 2025 (tenuto conto delle ferie giudiziarie pasquali, art. 145 cpv. 1
lett. a CPC), la replica spontanea 15 maggio 2025 e la duplica spontanea 22
maggio 2025.

4.Con lappello possono essere
censurati lerrata applicazione del diritto oppure lerrato accertamento dei
fatti (art. 310 CPC). Latto di appello deve contenere i motivi di fatto e di
diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 311 cpv. 1 CPC). La parte
appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma
perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore, ovvero deve
cercare di dimostrare che la sua tesi si impone su quella della decisione
impugnata. Non può semplicemente riproporre le allegazioni di fatto o gli
argomenti giuridici fatti valere in prima istanza, ma deve cercare di far
emergere che la decisione impugnata è errata per quanto riguarda i fatti
accertati o le conclusioni giuridiche tratte da essi. Può farlo solo
ripresentando l'impostazione del primo giudice e sottolineando le lacune del
suo ragionamento con critiche puntuali, esplicite e circostanziate, indicando
precisamente i passaggi della decisione che contesta e le prove su cui si
fonda, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di
comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena lirricevibilità delle
medesime (STF 4A_297/2021 del 3 febbraio 2022 consid. 4.3, 4A_213/2023 del 9
ottobre 2023 consid. 4.3).

In presenza di una decisione fondata su più
motivazioni indipendenti, la parte ricorrente deve confrontarsi con tutte
quante le motivazioni, sotto pena di inammissibilità del rimedio giuridico,
un'impugnazione potendo essere accolta unicamente se le critiche volte contro
ogni singola motivazione risultano fondate (DTF 142 III 364 consid. 2.4).

Giusta lart. 317 CPC, in sede di appello nuovi fatti
e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente
addotti e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli
nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle
circostanze.

5.Con limpugnata decisione, il
Pretore ha innanzitutto evidenziato che, pacificamente, il defunto avv. AO1 aveva
ricevuto da parte dellattrice e dellarch. R______ B______ lincarico di
allestire il contratto doc. B e che egli lo aveva effettivamente fatto,
redigendolo nella semplice forma scritta.

Il primo giudice ha poi osservato che la sua eventuale
responsabilità presupponeva, oltre a un suo errore professionale (fosse esso un
atto illecito commesso in qualità di notaio o un inadempimento contrattuale
commesso come consulente legale), anche lesistenza di un danno in rapporto di
causalità naturale e adeguato con tale errore, che lattrice doveva dimostrare
(art. 8 CC).

Nel seguito il Pretore ha proceduto
allinterpretazione del contratto doc. B (art. 18 CO) rilevando dapprima che le
parti, al momento della sua sottoscrizione, avevano la volontà di vincolarsi in
un rapporto di società semplice, come pure che ciò era evincibile già dal suo
tenore letterale e dai suoi contenuti ma anche dalle dichiarazioni successive
dellattrice (cfr. doc. L, M e H). Successivamente il primo giudice ha
osservato che le parti al contratto, in occasione delle discussioni e delle
varie bozze che ne avevano preceduto la stipulazione, avevano sempre concepito e
definito il ricavato spettante allaAP1quale
partecipazione allutile delloperazione (da concretizzare secondo le prime
intenzioni in termini finanziari, e in seguito mediante la cessione dei due
noti fogli di PPP, con eventuali conguagli una volta determinato leffettivo
utile, cfr. doc. PP, QQ, 2-5), e che nel testo definitivo del contratto tale menzione
era stata tolta unicamente per ragioni fiscali, ovvero per evitare che la
cessione delle due PPP venisse fiscalmente considerata un utile soggetto allimposta
sugli utili immobiliari (TUI), e per farla piuttosto figurare, dietro
fatturazione, quale costo per larch. R______ B______ (con conseguente deduzione
dal suo utile e calcolo della TUI unicamente sulla base delle rimanenti unità
di PPP vendute, cfr. doc. TT, UU e 6). Il Pretore ne ha dunque dedotto che secondo
la reale volontà delle parti il compenso dovuto allaAP1era condizionato alla realizzazione di un
utile, come evincibile anche dalle dichiarazioni fatte da questultima nel
gennaio 2018 (doc. H). Ha altresì rilevato che tale conclusione non poteva
essere smentita dallopinione contraria espressa dallarch. R______ B______
nella procedura di cui allinc. CA.2018.5 (secondo cui la remunerazione
pattuita era divenuta indipendente dallutile delloperazione, cfr. doc. 7, p.
4 in fondo), giacché egli aveva in quel frangente un chiaro interesse a
esprimerla, onde rafforzare la sua tesi secondo cui le due cessioni immobiliari
costituivano una promessa di vendita nulla per vizio di forma.

Non avendo lattrice dimostrato lesistenza di un
utile e conseguentemente di un suo danno, il Pretore ha pertanto respinto la
petizione.

Egli ha poi aggiunto, a titolo abbondanziale e quale
seconda motivazione indipendente, che essa non avrebbe potuto trovare
accoglimento neppure qualora il compenso dellaAP1fosse stato qualificato quale mercede, non avendo la medesima allegato e
dimostrato (malgrado le contestazioni della controparte) di avere eseguito le
prestazioni previste nel contratto (non bastando al riguardo il doc. H, che non
può giustificare una mercede di fr. 1'020'000.-).

Inoltre, quale terza motivazione, il primo giudice ha
rilevato che per sostenere lesistenza di un danno provocato dallagire
dellavv. AO1, lattrice avrebbe pure dovuto allegare e dimostrare (ciò che non
ha fatto) limpossibilità di incassare altrimenti la mercede dallarch. R______
B______ nella sua asserita qualità di mandante.

6.Con il gravame lappellante,
dopo aver riassunto il ruolo avuto dal defunto avv. AO1 nelloperazione e
levoluzione del contratto nelle sue varie bozze, contesta linterpretazione
operata dal Pretore, in particolare relativamente al senso e allo scopo della
cessione immobiliare prevista ai pti. 3 e 4. Al riguardo, osserva che già solo
il loro tenore letterale definiva tale cessione quale remunerazione per la sua
partecipazione attiva, ovvero per le prestazioni da lei fornite e indipendentemente
dalla realizzazione di un utile, questione non più menzionata nel testo. I
riscontri istruttori non dimostrerebbero inoltre che tale modifica, da lei proposta
e attestata dai doc. 6, TT e UU, fosse stata recepita nel contratto per
semplici ragioni fiscali, tanto più che la cessione avveniva a prezzo di
costo e quindi non determinava un utile immobiliare (sicché la TUI non sarebbe
stata dovuta in ogni caso). Piuttosto, a suo modo di vedere tale cessione (svincolata
dalla partecipazione alleventuale utile e che rendeva maggiormente sicura la
sua pretesa), costituiva un radicale cambio di paradigma nei rapporti interni
fra le parti onde tener conto della sua (ingiustificata) esclusione
dallutilizzo e dalla gestione del credito di costruzione concesso dalla banca
finanziatrice (funzionali al suo onere di collaborazione nellambito della
contabilità finanziaria) e degli allora esistenti problemi di liquidità
dellarch. R______ B______ (cfr. OO e SS; interrogatori 24 settembre 2024 di
L______ C______ e Ro______ C______, p. 2, 4 e 5, dichiarazioni rese da loro e
dallavv. AO1 di cui al doc. P). Tale visione sarebbe stata confermata
dallarch. R______ B______ nellambito dellinc. CA.2018.5, aspetto che il
Pretore avrebbe dovuto tenere in maggiore considerazione, a differenza
dellopinione espressa dallavv. AO1, che non solo non era parte al contratto e
non poteva imporre la sua relativa interpretazione, ma aveva oltretutto
interesse a sottrarsi alla sua responsabilità. Parimenti non sarebbero da
considerare le dichiarazioni espresse dallappellante/dal suo legale nel doc. H
(che non potrebbero fungere da criterio interpretativo), né il titolo del
contratto o il riferimento agli art. 560 seg. CO, che non dimostrerebbero
alcunché.

Più in generale, per lappellante i rapporti fra le
parti non costituivano una società semplice bensì un contratto di mandato,
tenuto conto di vari elementi (assenza di suoi apporti e di uno scopo comune, natura
subordinata del suo ruolo, costi, rischio dimpresa e benefici a carico/in
favore dellarch. R______ B______, facoltà decisionale di questultimo).

Relativamente alle sue prestazioni e alla relativa
mercede, lappellante premette che le parti contraenti non avevano contestato
lammontare dellonorario e che la contestazione della parte convenuta relativa
alleffettiva esecuzione delle sue prestazioni sarebbe poco seria. Già le premesse
del contratto doc. B davano difatti atto che la collaborazione fra le parti era
iniziata nel 2014 e che lappellante si era occupata della complessa trattativa
per acquistare il fondo part. n. ___ e dellimpostazione del relativo
finanziamento. I rapporti di lavoro di cui al doc. H (attestanti la presenza quasi
giornaliera sul cantiere) e le dichiarazioni di R______ C______, L______
C______, Ro______ C______ ed AO1 dimostrerebbero inoltre che le prestazioni da
lei dovute (pti. 1 e 2 del contratto) erano state da lei eseguite, perlomeno fino
al momento in cui era stata estromessa dallarch. R______ B______ nel marzo/aprile
2018 (tenuto conto che gli ostacoli posti da questultimo dovrebbero condurre
allalleggerimento dellonere probatorio a suo carico).

Infine, lappellante rileva che a causa della nullità
della pattuizione immobiliare contenuta ai pti. 3 e 4 del contratto (rispettivamente
del contratto stesso) essa non avrebbe più titolo e causa per pretendere
alcunché dal venditore R______ B______, e segnatamente la Realerfüllung
ovvero il risarcimento del danno, non essendo pertanto necessario
esaminare ulteriormente la questione dellimpossibilitàdi incassare altrimenti la mercede da questultimo.

7.Lappellante non contesta che,
qualora la cessione immobiliare fosse stata impostata quale partecipazione allutile
(risultato interpretativo a cui è giunto il primo giudice), essa non avrebbe
avuto alcun titolo per rivendicarla e non avrebbe dunque patito alcun danno
(riconoscendo lei medesima, alla p. 15 del gravame, che loperazione in esame
non ha generato alcun utile). Invero, nella causa inc. n. CA.2018.5 anche lappellante
aveva qualificato il doc. B quale contratto societario e la sua pretesa quale partecipazione
allutile, ciò che appare contraddittorio rispetto a quanto ora sostenuto (doc.
7, p. 1-3; doc. P, p. 17; doc. O, p. 2, 4 e 6; doc. T, p. 3-4). Nellambito
della presente procedura, essa sottolinea però che la cessione immobiliare
sarebbe da qualificare quale mercede per le sue prestazioni slegata dalla
realizzazione di un utile, che lo svolgimento delle attività contrattualmente
previste e il diritto alla sua remunerazione sarebbero dimostrati e che questultima
non poteva essere incassata dallarch. R______ B______.

8.Ora, avendole il Pretore
rimproverato non solo una carente dimostrazione, ma altresì uninsufficiente
allegazione di questi ultimi due aspetti, lappellante avrebbe innanzitutto
dovuto indicare se e dove avesse ritualmente proposto, negli allegati di prima
sede, tali argomentazioni. Non facendolo, essa non si confronta debitamente con
due separati motivi (seppur abbondanziali) che sorreggono la decisione di
reiezione della sua petizione. Il presente esame potrebbe dunque finanche
esaurirsi a questo stadio.

9.Volendo comunque esaminare le tesi
dellappellante, occorre dapprima fare le seguenti precisazioni.

9.1Quale mandatario, l'avvocato è responsabile verso il mandante della
fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli (art. 398 cpv. 2 CO) e
risponde del danno che causa violando i suoi obblighi di diligenza e fedeltà.
Anche se non è tenuto a fornire un risultato, egli deve compiere la sua
attività secondo le regole dell'arte. L'estensione del suo dovere di diligenza
si determina secondo criteri oggettivi che non possono essere stabiliti una
volta per tutte, dato che la qualità dei servizi che il mandante può attendersi
dall'avvocato dipende dalle circostanze e dalle difficoltà cui questi è
confrontato. Lavvocato non risponde tuttavia dei rischi specifici inerenti
alla formazione e al riconoscimento di un'opinione giuridica determinata. Da
questo punto di vista egli esercita un'attività a rischio, di cui occorre
tenere conto dal profilo del diritto della responsabilità civile. L'avvocato
non può essere in particolare ritenuto responsabile per ogni misura od
omissione che a posteriori risulta essere la causa del danno o che avrebbe potuto
impedirlo. Fra le condizioni previste dal regime generale dell'art. 97 CO e che
devono essere adempiute per riconoscere la responsabilità di un avvocato, vi
sono, oltre alla violazione di un obbligo contrattuale, lesistenza di un
danno, un rapporto di causalità (naturale e adeguata) fra la violazione
contrattuale e il danno e la colpa (DTF 134 III 534 consid. 3.2.2;STF 4A_79/2022 del 3 gennaio 2024 consid. 4).

Secondo giurisprudenza e dottrina maggioritarie la
responsabilit del notaio è invece regolata, a meno che il diritto cantonale
preveda una regolamentazione diversa (art. 61 cpv. 1 CO), dalle norme sullatto
illecito ai sensi degli art. 41 seg. CO. La relativa responsabilità presuppone
lesistenza di un atto illecito, di un danno, di un nesso di causalità naturale
e adeguata fra latto illecito e il danno e di una colpa. In caso di danno
puramente economico, lilliceità è data qualora latto interessato viola una norma
di comportamento posta a tutela del bene giuridico leso. Per un notaio, l'atto
illecito consiste nella violazione di un obbligo che gli incombe derivante dal
diritto federale o cantonale, e che abbia quale scopo la tutela di un bene
giuridico. Può derivare da un'azione o, nel caso in cui il notaio fosse
obbligato ad agire, anche da unomissione. La violazione di un dovere è colposa
qualora il notaio non abbia esercitato la diligenza che avrebbe oggettivamente
avuto una persona ragionevole nella medesima situazione, ritenuto che le
aspettative nei suoi confronti sono più elevate esercitando egli un monopolio e
rivestendo una funzione ufficiale(STF
4A_337/2018 del 9 maggio 2019 consid. 3.1.1-4.1.1).

9.2II danno consiste nella riduzione involontaria del patrimonio netto
e corrisponde alla differenza tra lo stato attuale del patrimonio e lo stato
(ipotetico) del patrimonio senza l'evento dannoso. Esso può consistere in un
aumento dei passivi, in una diminuzione degli attivi o in una perdita di
guadagno (DTF 147 III 463 consid. 4.2.1). Il danno diretto è quello che deriva
direttamente dalla lesione lamentata. Il danno indiretto è invece causato da un
concorso di cause supplementari, e deve essere risarcito solo se è ancora
causalmente collegato all'evento dannoso (STF 4A_337/2018 del 9 maggio 2019
consid. 4.1.3). Segnatamente, nella decisione appena citata, lAlta Corte ha
stabilito che un notaio che aveva omesso di avvisare la parte acquirente di un
immobile del fatto che il negozio fosse sottoposto ad autorizzazione  infine
non ottenuta  non doveva risarcire le spese relative ai lavori di
ristrutturazione fatti da lei eseguire nel frattempo nella misura in cui
corrispondevano al plus-valore recuperabile dalla parte venditrice in
applicazione (anche solo per analogia) dellart. 260a cpv. 3 CO.

9.3Il mancato rispetto di un obbligo di forma prescritto
dalla legge conduce per principio allinvalidità e dunque alla nullità del
contratto (art. 11 cpv. 2 CO). Nondimeno, dottrina e giurisprudenza prevedono
delle eccezioni. Innanzitutto, qualora solamente singole disposizioni di un
contratto richiedano una forma particolare, rispettivamente qualora il vizio di
forma riguardi esclusivamente una parte o una determinata clausola del
contratto, la nullità potrebbe non interessare il contratto nel suo insieme, ma
solamente la parte viziata, in analogia allart. 20 cpv. 2 CO (DTF 140 III 583
consid. 3.2.1, 120 II 341 consid. 5, 117 II 382 consid. 2b;Schwenzer/Fountoulakisin: Basler
Kommentar Obligationenrecht I, 7aed., n. 17 ad art. 11 CO;Müllerin: Berner Kommentar, 2018, n.
220 ad art. 11 CO). Linvocazione del vizio di forma può poi, a dipendenza delle
circostanze, costituire financo un abuso di diritto (DTF 140 III 200 consid.
4.2). Inoltre, in casi particolari un contratto invalido potrebbe essere
mantenuto mediante la sua conversione in unaltra forma giuridicamente ammessa
che consenta di realizzare gli intendimenti e lo scopo economico delle parti
(DTF 126 III 182 consid. 3b, 124 III 112 consid. 2b;Schwenzer/Fountoulakis,op. cit., n. 25 ad art. 11 CO).

Ad ogni modo, anche qualora linvocazione del vizio
sia legittima, riguardi il negozio nella sua interezza e/o una sua conversione
non sia possibile, la nullità non rimane senza effetti per la parte che se ne
prevale nella misura in cui le prestazioni già fornite/ricevute devono essere
restituite (cosiddetta Rückabwicklung) sulla base delle norme concretamente
applicabili, ad esempio mediante rivendicazione (art. 641 cpv. 2 CC),
cancellazione/modifica di iscrizioni nel registro fondiario (art. 975 CC) oppure
secondo le norme relative allindebito arricchimento (art. 62 seg. CO, cfr. DTF
137 III 243 consid. 4.4.6;Schwenzer/Fountoulakis,
op. cit., n. 27 ad art. 11;Müller,
op. cit., n. 190 ad art. 11).

10.Nel caso specifico, il danno rivendicato
dallattrice con lazione parziale qui in esame consiste in sostanza nel valore
della remunerazione che non ha potuto ottenere dallarch. R______ B______ (e
che essa ha identificato nel valore delle due PPP non cedutegli), a causa del
già citato vizio di forma nel contratto doc. B e del rifiuto dellarch. R______
B______ di adempierlo.

Lesistenza di un errore professionale e di una
relativa responsabilità dellavv. AO1 non è stata esaminata e stabilita dal
Pretore. Secondo la testimonianza dellavv. AO1 e linterrogatorio di Ro______
C______ di cui al doc. P nella procedura cautelare inc. CA.2018.5 opponente laAP1allarch. R______ B______ (p. 2-3 e 17),
latto pubblico di cessione delle due PPP non era stato allora formalizzato in
quanto ritenuto prematuro, visto lo stadio iniziale in cui si trovava
ledificazione, rispettivamente a causa dellincertezza sullammontare del
futuro utile e sulla relativa partecipazione diAP1,
e sarebbe stato concretizzato una volta avute le cifre definitive
delloperazione. Dalla decisione pretorile (cfr. consid. C) non emerge che
larch. R______ B______ avesse rifiutato la cessione a fronte del vizio di
forma, ma piuttosto (almeno in un primo momento) a causa degli oneri finanziari
a suo carico (ritenuti sproporzionati) e della situazione di pressione in cui
si trovava al momento della stipulazione (cfr. doc. N e doc. V, p. 2), e nella
causa di cui allinc. CA.2018.5 la AP1 aveva sostenuto che il contratto fosse
integralmente valido (cfr. doc. T, p. 3). Nondimeno, non è necessario chiarire
la questione del vizio di forma e della conseguente responsabilità della parte
convenuta quale avvocato e/o notaio in questa sede, per i motivi che
seguiranno.

11.Lappellante omette
innanzitutto di considerare che i rapporti fra le parti non erano iniziati con
la sottoscrizione del suddetto contratto in data 6 dicembre 2016, ma già nel
2014 (v. doc. B, premesse), e che tale contratto riguardava vari aspetti che
non avevano a che vedere con la cessione delle PPP, bensì con la collaborazione
delle parti nellambito della realizzazione e vendita dellimmobile R______
____. In effetti, la cessione neppure risulta lelemento caratterizzante del
negozio, ma piuttosto costituisce la modalità di compensazione del contributo e
delle prestazioni fornite complessivamente dallattrice, e che in bozze
precedenti era stata strutturata diversamente (segnatamente mediante
assegnazione di una percentuale dellutile finanziario, cfr. doc. 2, 3 e 5). In
simili circostanze, già sorge il dubbio che uneventuale nullità per vizio di
forma possa intaccare il contratto nel suo insieme, invece che essere limitata
ai pti. 3-4 del medesimo (soluzione ipotizzata dallo stesso appellante, che a
dipendenza delle circostanze menziona luna o laltra alternativa), e che laAP1non possa vantare nei confronti dellarchitetto
una pretesa contrattuale di remunerazione (qualora slegata dallesistenza di un
utile). Resta comunque il fatto che la medesima, in virtù di tale rapporto
contrattuale (volendo seguire la sua tesi e qualificarlo come mandato), ha
svolto diverse prestazioni in favore dellarch. R______ B______, evidentemente
non a titolo gratuito bensì oneroso, e che questultimo non potrebbe dunque
esserne arricchito in modo indebito. Ne discende che, a questo stadio della
procedura, la determinazione del danno e di un relativo potenziale onere
risarcitorio in capo agli eredi dellavv. AO1 derivante da una sua possibile responsabilità
per vizio di forma (nesso causale) è prematura, dipendendo essa dalla previa
quantificazione della compensazione economica che laAP1può pretendere dalla sua controparte
contrattuale e nel seguito della quota non recuperabile e identificabile come
danno eventualmente attribuibile al legale. In siffatte circostanze, non è
dunque necessario approfondire oltre linterpretazione e la qualifica dei pti.
3 e 4 del contratto, non potendo le tesi dellappellante condurre a una
modifica del giudizio di primo grado e allaccoglimento della sua azione
(parziale).

12.In conclusione, lappello
devessere respinto, nei limiti della sua ricevibilità.

13.Le spese giudiziarie di
seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 30'000.-,
seguono la soccombenza dellappellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese
processuali, fissate in applicazione degli art. 2, 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG,
ammontano a fr. 3000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dellart. 11 cpv.
1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dellIVA, sono
pure quantificate in complessivi fr. 3000.-.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar,

decide:

1.Lappello 25 febbraio 2025 diAP1è respinto nella misura della sua ricevibilità.

2.Le spese processuali della procedura dappello, di fr. 3000.- e
già anticipate dallappellante, rimangono a suo carico. Lappellante rifonderà agli
appellati un identico importo complessivo per ripetibili di seconda sede.

3.Notificazione:

-avv.dott. PA1,Via P______ __,G______;

-avv.PA2,Via S______ F______ __,L______.

Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Il
presidente                                                          La
cancelliera

Rimedi
giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è
superiore a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile
proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).