ti_gerichte · 12.2010.240 · 2011-11-14 · it
Locazione. Provvedimento cautelare

Locazione. Provvedimento cautelare

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.11.2011 12.2010.240

Locazione. Provvedimento cautelare

Incarto n.
12.2010.240
Lugano
14 novembre
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nelle cause – inc. n. LA.2004.16,
DI.2004.445, DI.2010.1107 e  DI.2010.1514 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 – promosse con istanze 11 febbraio 2004, 23 aprile 2004, 21
luglio 2010 e 6 ottobre 2010 da
AO 1
rappr. dall’ RA
1
Contro
AP 1
rappr. dall’ RA
3 e dall’ RA 2
chiedenti:
-
in via cautelare e supercautelare di ordinare
alla convenuta di astenersi da ogni turbativa del possesso dell’istante sui locali
a lei locati sul fondo. n. __________ RFD di __________ (ora __________), in
particolare di astenersi dall’interrompere (con azioni od omissioni)
l’erogazione all’istante delle utenze acqua, elettricità, gas, riscaldamento e
condizionamento d’aria (istanza 11 febbraio 2004, inc. LA.2004.16);
-
nel merito la medesima richiesta dell’istanza
cautelare summenzionata (istanza 23  aprile 2004, inc. DI.2004.445);
-
in via cautelare e supercautelare di: 1)
ordinare alla convenuta di continuare a garantire l’erogazione all’istante di
acqua, elettricità, gas, riscaldamento e condizionamento d’aria, in particolare
procedendo a mantenere in vigore i contratti di fornitura con le __________ e
procedendo ai necessari pagamenti entro il 22 luglio 2010; 2) in caso di mancato
pagamento nel termine citato, autorizzare l’istante a fare installare
nell’immobile in questione (ed eseguire ogni intervento necessario), a spese
della convenuta, nuovi contatori a prepagamento separati per il gas, acqua ed
elettricità necessari ai vani locati dall’istante, per continuare a beneficiare
delle erogazioni. A tale scopo, è fatto ordine alla locatrice di tollerare tale
installazione e fare accedere ai necessari locali (e dare tutta la necessaria
collaborazione) l’istante, gli artigiani da essa incaricati e le __________
(istanza 21 luglio 2010, inc. DI.2010.1107);
-
nel merito di: 1) ordinare alla convenuta di
continuare a garantire l’erogazione all’istante di acqua, elettricità, gas,
riscaldamento e condizionamento d’aria, in particolare procedendo a mantenere
in vigore i contratti di fornitura con le __________ e procedendo ai necessari
pagamenti entro l’8 settembre 2010; 2) in caso di mancato pagamento nel termine
citato, autorizzare l’istante a fare installare nell’immobile in questione (ed
eseguire ogni intervento necessario), a spese della convenuta, nuovi contatori (anche
a prepagamento) separati per il gas, acqua ed elettricità necessari ai vani
locati dall’istante, per continuare a beneficiare delle erogazioni; parimenti
di autorizzare l’istante a ottenere dalle __________ il trasferimento a suo
nome quale nuovo utente degli esistenti allacciamenti di acqua, gas ed
elettricità padronale già intestati alla locatrice, la sentenza di cui alla
causa in questione valendo quale accordo del proprietario dell’immobile. A tale
scopo, è fatto ordine alla locatrice di tollerare tali installazioni e
mutazioni e fare accedere ai necessari locali (e dare tutta la necessaria
collaborazione) l’istante, gli artigiani da essa incaricati e le __________ (istanza
6 ottobre 2010, inc. DI.2010.1514);
ritenuto
che nel frattempo con decreto supercautelare 13 febbraio 2004 il Pretore allora
in carica ha
ua,qua accolto
accolto l’istanza
11 febbraio 2004;
domande
alle quali si è opposta la controparte e che la Pretora con sentenza 7 dicembre
2010 ha accolto ai sensi dei considerandi, ordinando alla convenuta, e per
essa al suo amministratore unico avv., di garantire all’istante per la durata
della locazione l’erogazione di acqua, elettricità, gas, riscaldamento e
condizionamento d’aria, in particolare mantenendo in vigore i contratti di
fornitura con __________ e provvedendo al pagamento delle relative fatture;
appellante
la convenuta che con appello 20 dicembre 2010 chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere integralmente le istanze cautelari, in via
subordinata di non contemplare l’ordine di pagamento e segnatamente di
stralciare l’aggiunta “e provvedendo al pagamento delle relative fatture”, con
protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre
la convenuta con osservazioni 14 gennaio 2011 propone di dichiarare il gravame
irricevibile, rispettivamente di respingerlo, pure con protesta di tasse, spese
e ripetibili;
richiamato
il decreto 4 aprile 2011 con il quale la Presidente di questa Camera ha
respinto la domanda di effetto sospensivo contestuale all’appello;
giudizio
contro il quale l’appellante è insorta dinnanzi al Tribunale federale con
ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in materia costituzionale 15
aprile 2001 e che l’Alta Corte, con sentenza 14 giugno 2011, ha dichiarato inammissibile;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
AO 1, quale conduttrice, e AP 1, come locatrice, hanno
sottoscritto il 1° settembre 1999 un contratto di locazione (doc. A, inc.
DI.2004.445, LA.2004.16 = doc. 2, inc. DI-2010.1107) avente per oggetto un’area
concernente l’ala nord, il corpo centrale del pianterreno nonché il piano
cantinato dello stabile situato sul fondo n. __________ RFD di __________,
adibita in particolare a centro fitness e wellness. Siccome il contratto di
locazione si riferiva ai locali allora già occupati dalla conduttrice, la
locazione è stata indicata aver inizio il 1° gennaio 1998. Le parti hanno
stabilito la scadenza del contratto per il 31 dicembre 2008, salvo richiesta da
parte della conduttrice di continuazione del rapporto di locazione per altri
sette anni, ovvero fino al 31 dicembre 2015. La pigione, da pagarsi in rate
mensili anticipate, è stata fissata in fr. 350
'
000.- annui per i primi due anni e, poi, indicizzata una volta
all’anno per il 1° gennaio sulla base dell’indice nazionale dei prezzi al
consumo 1° gennaio 1998. In merito alle spese accessorie il contratto di
locazione prevede:
“
spese
accessorie: CHF 5
'
000.- (cinquemila) mensili quale acconto a partire dal 01.01.1998 da
pagarsi contemporaneamente al canone d’affitto.
Il
relativo conguaglio sarà da versare entro 30 (trenta) giorni dalla
presentazione del conteggio definitivo
”.
B.
Preventivamente adito il competente Ufficio di conciliazione in
materia di locazione, che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. L,
inc. LA.2004.16), c
on istanza 11 febbraio 2004 (inc.
LA.2004.16) la conduttrice ha convenuto la locatrice dinnanzi alla Pretura del
Distretto di Lugano, chiedendo di ordinare alla controparte di astenersi da
ogni turbativa del possesso dell’istante sui locali a lei locati sul fondo. n. __________
RFD di __________, in particolare di astenersi dall’interrompere (con azioni od
omissioni) l’erogazione all’istante delle utenze acqua, elettricità, gas,
riscaldamento e condizionamento d’aria. Con decreto supercautelare 13 febbraio
2004 il Pretore allora ha
ua,qua accolto
accolto l’istanza. All’udienza di contraddittorio 2 marzo 2004 la convenuta si
è opposta alla richiesta dell’istante, adducendo, in sintesi, di essere
legittimata all’interruzione delle prestazioni suesposte dato che la
conduttrice era, a suo dire, in mora con il pagamento dei conguagli delle spese
accessorie. Cambiato il Pretore in carica, il 17 giugno 2004 si è tenuta
un’udienza di contradditorio, che è valsa anche quale discussione finale, in
occasione della quale le parti si sono confermate nelle loro antitetiche
posizioni. Il 27 ottobre 2010 si è tenuto un unico  dibattimento finale tra le
medesime parti nella causa in questione e nelle cause DI.2005.72, DI.2005.1309,
DI.2005.1534, DI.2005.1556, DI.2006.75, DI.2006.76, DI.2006.1455, DI.2006.1520,
DI.2006.1601, DI.2007.1260, DI.2008.1449 e DI.2004.455, in occasione del quale
le parti hanno ribadito i loro punti di vista.
C.
Nel
frattempo, dopo aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di
locazione, che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. Z), con istanza
23  aprile 2004 (inc. DI.2004.445) la conduttrice ha convenuto la locatrice
chiedendo nel merito quanto domandato con l’istanza cautelare summenzionata. All’udienza
di discussione 17 giugno 2004 la convenuta si è opposta alla domanda,
postulando inoltre l’annullamento del decreto supercautelare 13 febbraio 2004 (inc.
LA.2004.16, sopra, lett. B). Al dibattimento finale 27 ottobre 2010 (sopra,
lett. B) le parti hanno confermato le rispettive richieste.
D.
Il
21 luglio 2010 (inc. DI.2010.1107) la conduttrice ha nuovamente convenuto la
locatrice dinnanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, chiedendo in via
cautelare e supercautelare di: 1) ordinare alla convenuta di continuare a
garantire l’erogazione all’istante di acqua, elettricità, gas, riscaldamento e
condizionamento d’aria, in particolare procedendo a mantenere in vigore i
contratti di fornitura con le __________ e procedendo ai necessari pagamenti
entro il 22 luglio 2010; 2) in caso di mancato pagamento nel termine citato,
autorizzare l’istante a fare installare nell’immobile in questione (ed eseguire
ogni intervento necessario), a spese della convenuta, nuovi contatori a
prepagamento separati per il gas, acqua ed elettricità necessari ai vani locati
dall’istante, per continuare a beneficiare delle erogazioni. L’istante ha
altresì chiesto che a tale scopo fosse fatto ordine alla locatrice di tollerare
tale installazione e fare accedere ai necessari locali (e dare tutta la
necessaria collaborazione) l’istante, gli artigiani da essa incaricati e le __________.
Lo stesso giorno ha inoltrato l’istanza al competente Ufficio di conciliazione
in materia di locazione (doc. L). Al contraddittorio 30 agosto 2010 / 6
settembre 2010 l’istante ha chiesto di ordinare alla convenuta di continuare a
garantirle l’erogazione di acqua, elettricità, gas, riscaldamento e condizionamento
d’aria, in particolare procedendo a mantenere in vigore i contratti di
fornitura con le __________ e procedendo ai necessari pagamenti entro l’8
settembre 2010; 2) in caso di mancato pagamento nel termine citato, di autorizzare
l’istante a fare installare nell’immobile in questione (ed eseguire ogni
intervento necessario), a spese della convenuta, nuovi contatori (anche a
prepagamento) separati per il gas, acqua ed elettricità necessari ai vani locati
dall’istante, per continuare a beneficiare delle erogazioni; parimenti di
autorizzare l’istante a ottenere dalle __________ il trasferimento a suo nome
quale nuovo utente degli esistenti allacciamenti di acqua, gas ed elettricità
padronale già intestati alla locatrice, il decreto cautelare di cui alla causa
in questione valendo quale accordo del proprietario dell’immobile. L’istante ha
altresì chiesto che a tale scopo fosse fatto ordine alla locatrice di tollerare
tali installazioni e mutazioni e fare accedere ai necessari locali (e dare
tutta la necessaria collaborazione) l’istante, gli artigiani da essa incaricati
e le __________. La convenuta si è opposta alle domande di controparte. Il 6
settembre 2010 la Pretora ha ammesso come prove “i richiami degli incarti
pendenti tra le parti”. Il 27 ottobre 2010 si è tenuto il dibattimento finale
in occasione del quale le parti si sono confermate nei loro punti di vista.
E.
Nel
frattempo, preventivamente adito il competente Ufficio di conciliazione in
materia di locazione, che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. Z3), con
istanza 6 ottobre 2010  (inc. DI.2010.1514) la conduttrice ha convenuto la
locatrice chiedendo nel merito quanto domandato con l’istanza cautelare
all’udienza di discussione 6 settembre 2010 nell’inc. DI.2010.1107 (sopra,
lett. D). All’udienza di discussione 27 ottobre 2010, che è valsa anche quale
dibattimento finale, le parti hanno confermato le rispettive richieste. La
Pretura ha ammesso come prove “il richiamo di tutti gli incarti pendenti fra le
parti”.
F.
Statuendo
con unico giudizio 7 dicembre 2010 per le cause LA.2004.16, DI.2004.445,
DI.2010.1107 e DI.2010.1514 la Pretora ha accolto le istanze summenzionate ai
sensi dei considerandi, ordinando alla convenuta, e per essa al suo
amministratore unico avv. __________ __________, di garantire all’istante per
la durata della locazione l’erogazione di acqua, elettricità, gas,
riscaldamento e condizionamento d’aria, in particolare mantenendo in vigore i
contratti di fornitura con __________ e provvedendo al pagamento delle relative
fatture.
G.
Con
appello 20 dicembre 2010 la convenuta è insorta contro il giudizio testé
menzionato, chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente le
istanze cautelari, in via subordinata di non contemplare nel provvedimento
cautelare l’ordine di pagamento e segnatamente di stralciare l’aggiunta “e
provvedendo al pagamento delle relative fatture”. Con osservazioni 14 gennaio
2011 l’istante postula di dichiarare il gravame irricevibile, rispettivamente la
reiezione del medesimo. Il 4 aprile 2011 la Presidente di questa Camera ha
respinto la domanda di effetto sospensivo contestuale all’appello. Contro tale
decreto l’appellante è
insorta dinnanzi al Tribunale
federale con ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in materia
costituzionale 15 aprile 2001. Con sentenza 14 giugno 2011 l’Alta Corte ha
dichiarato inammissibile il ricorso.
considerato
in diritto:                  1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle
impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione
della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza
pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello
è applicabile il CPC-TI.
2.
Come
detto (sopra, consid. G), nelle proprie richieste di giudizio l’appellante
chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente
le istante cautelari o, in via subordinata, di stralciare dal provvedimento
cautelare la frase “provvedendo al pagamento delle relative fatture”. La
locatrice, poi, menziona espressamente l’art. 376 CPC-TI (memoriale, pag. 1),
inerente ai procedimenti cautelari. Nel proprio gravame, inoltre, censura
l’applicazione dei criteri propri all’adozione di un provvedimento cautelare.
Ciò significa che quanto deciso dalla Pretora in relazione alle cause di merito
DI.2004.445 e DI.2010.1514 non è impugnato e, pertanto, è cresciuto in
giudicato.
3.
L’art.
413 cpv. 2 CPC-TI prevede che i provvedimenti cautelari adottati nella
procedura in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali non sono
impugnabili. Nella fattispecie la procedura inerente agli incarti di cui alla
sentenza querelata è quella testé menzionata. Va detto, al riguardo, che la
tesi sostenuta dalla locatrice in occasione dell’udienza di discussione 2 marzo
2004 (inc. LA.2004.16) – peraltro non più ribadita in appello – secondo la
quale l’istanza cautelare sarebbe un’azione di manutenzione
ex
art. 928
CC nulla muta alla natura della procedura. Invero, come già spiegato da questa
Camera in un caso in
cui era dibattuta l
'
esistenza o meno di un contratto di
locazione, il Tribunale federale, pur lasciando la questione indecisa, ha
ribadito che la nozione di "controversia in materia di locazione" va
intesa in senso ampio (sentenza del Tribunale federale 4C.405/2006 del 1° giugno 2007, consid. 3.3; cfr. anche DTF 133 III 645). A maggior ragione, quindi,
nel presente caso trattasi di una tale controversia, dato che le parti suffragano
le loro rispettive tesi proprio invocando obblighi e diritti derivanti da un
rapporto di locazione. In particolare, la locatrice asserisce che la
conduttrice non avrebbe versato i conguagli per le spese accessorie e afferma
che le domande cautelari si inseriscono in tale ambito (appello, pag. 13 in mezzo).
4.
Si aggiunga che l’esito non sarebbe
diverso neppure chinandosi sulle censure dell’appellante circa l’impossibilità,
a suo dire, di obbligarla a una prestazione in denaro (pagamento delle fatture __________),
rispettivamente al “raddoppio” del “precedente ordine rilasciato dalla stessa
Pretura”. Su quest’ultima argomentazione, basti pensare che il Pretore allora
in carica aveva emesso il 13 febbraio 2004 un decreto supercautelare, mentre
con la sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha deciso sulle cautelari e nel
merito. Per quanto, poi, concerne la prima censura testé menzionata, va detto
che la prima giudice ha ordinato alla locatrice di “garantire” alla conduttrice
”per la durata della locazione l’erogazione di acqua, elettricità, gas,
riscaldamento e condizionamento d’aria”. Tale procedere è del tutto legittimo,
dato che secondo il Tribunale federale se sono riunite le condizioni alla base
dell’adozione di una misura cautelare vi è la possibilità, per il giudice, di
ordinare misure che hanno per oggetto una prestazione e obbligano le parti ad
agire in un determinato modo (DTF 133 III 360 consid. 9.2.1). Si precisa al
riguardo che nella fattispecie, come detto (sopra, consid. 3), non è possibile vagliare
la sussistenza delle condizioni testé menzionate, dato che l’appello è
irricevibile. Con la frase successiva, introdotta con “in particolare”, la
Pretora ha unicamente espresso una concretizzazione dell’obbligo di fare,
ovvero l’obbligo, per la locatrice, di mantenere in vigore i contratti di
fornitura con __________ __________ e provvedere al pagamento delle relative
fatture. Quanto ai quesiti espressi dall’appellante volti a sapere se ella deve
pagare anche le fatture “sbagliate”, oppure se “non dispone di mezzi liquidi”,
“anche in violazione degli obblighi nei confronti di altri creditori magari
privilegiati” e “anche se tale pagamento può comportare una bancarotta
semplice” (appello, pag. 15), va detto che la Pretora ha statuito sull’obbligo della
locatrice nei confronti della conduttrice di erogare acqua, elettricità, gas,
riscaldamento e condizionamento d’aria perché funzionale al mantenimento
dell’ente locato in stato idoneo all’uso. Tali questioni esulano, invece, dalla
presente controversia.
5.
L’appello è inammissibile
ai sensi dei considerandi che precedono.
La tassa
di giustizia e le spese seguono la soccombenza dell’appellante, che rifonderà a
controparte un’adeguata indennità per ripetibili. La Pretora non ha stabilito
il valore di  causa, contrariamente a quanto prevede l’art. 13 CPC-TI. Gli atti
dovrebbero quindi essere ritornati alla prima giudice perché fissi il valore
della vertenza. Ove appena si pensi che la conduttrice ha affermato che
“l’interruzione delle utenze comporterebbe l’inutilizzabilità del Centro
wellness dell’istante con rapida perdita di tutta la clientela, ciò che
causerebbe la rovina economica dell’istante oltre che l’inevitabile
licenziamento dei suoi 48 dipendenti” (istanza 11 febbraio 2004, pag. 3 seg.,
inc. LA.2004.16; cfr. anche istanza 21 luglio 2010, pag. 4 e istanza 6
settembre 2010, pag. 2, inc. DI.2010.1107) e che in duplica la locatrice ha
dichiarato di prendere atto che la conduttrice conferma che “il bene locato
sarebbe inutilizzabile qualora si interrompesse l’erogazione delle suddette
utenze” (verbale 2 marzo 2004, pag. 2, inc. LA.2004.16), si può ritenere che il
valore litigioso superi la soglia di fr. 15
'
000.- per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale
federale (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF), nonché quello di fr. 30
'
000.- di cui all’art. 19bis cpv. 2 vLTG
(vLTG applicabile alla fattispecie in virtù della norma transitoria art. 33
LTG).
Nella
commisurazione della tassa di appello si è tenuto conto sia del valore della
vertenza, sia del giudizio di irricevibilità.
Per i quali motivi,
pronuncia:              1.
L’appello 20 dicembre 2010 di AP 1
è irricevibile.
2.
Gli oneri processuali di appello,
consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 1
'20
0.-
b) spese                         fr.
100.-
fr.
1
'
300.-
anticipati
dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 1
'0
00.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                   La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per
valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). In presenza di una decisione
pregiudiziale o incidentale, il ricorso è ammissibile solo se la stessa può
causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso
comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una
procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia
dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte
che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un
ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).