ti_gerichte · 20.2004.3-8 · 2006-03-01 · it

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R4)

Tessin Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-8
Tessin Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-8
Ticino Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-8

Incarto n.
20.2004.3-8
93/01
Lugano
1 marzo 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch. Bruno Buzzini
segretaria
giurista
Paola
Carcano
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da
ISEP
1
RA
1
contro
COCE
1
composta da:
MCON
1
MCON
2
MCON
3
tutti
patr. dall’ PR 2
nell'ambito
della sistemazione stradale Via I__________ in territorio del Comune di B__________
relativamente
al mapp. n. 3794 RFD di B__________
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
Lo ISEP 1 è promotore delle opere
di sistemazione e di risanamento completo di Via I__________ lungo il tratto
che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con Via G__________ G__________ e
Via S__________ V__________ in territorio del Comune di B__________.
Il progetto, che implica l’espropriazione di
vari fondi confinanti, prevede tra gli interventi principali la costruzione di
due rotonde in corrispondenza con i noti incroci e di un marciapiede su
entrambi i lati della carreggiata, l’adeguamento degli imbocchi delle strade
comunali che convergono su Via I__________, l’adattamento planimetrico ed
altimetrico e delle pendenze del campo stradale, la posa delle infrastrutture
(in parte a carico del Comune e degli enti competenti) così come il rifacimento
totale della pavimentazione. Il tutto come specificato nella relazione tecnica
del 28.6.2001 e risultante dalle planimetrie.
Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato
dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie
opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del
22.9.2000).
Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal
7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso personale porta la data del 3.1.2002.
2.
La messa in
atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 3794 di B__________ appartenente
alla Comunione ereditaria fu COCE 1. Il fondo è espropriato definitivamente in
ragione di ca. 58 mq ed occupato temporaneamente per ca. 72 mq contro
versamento di un’indennità metrica di. fr. 250.-- il mq rispettivamente di fr.
0.50 il mq oltre a fr. 1’140.-- per la soppressione di vegetali vari (cfr.
tabella di espropriazione).
Con notifica del 4.2.2002 l’espropriata non ha sollevato obiezioni di
principio al progetto ma ha chiesto lungo tutto il fronte stradale uno smusso
del cordolo in granito. Mentre, per quanto concerne l’indennità per la
superficie avulsa, ha postulato che fosse aumentata a fr. 300.--/350.-- il mq.
Nel contempo ha pure avanzato una pretesa di almeno 25'000.-- per la formazione
di 4/5 nuovi posti auto in sostituzione di quelli soppressi sul fronte stradale
antistante lo stabile a seguito del previsto allargamento stradale, chiedendo
inoltre il risarcimento della conseguente perdita di valore che deriverà
all’intero fondo per effetto della diminuzione delle corrispondenti superfici
verdi.
All'udienza di conciliazione del 4 giugno 2002 lo ISEP 1 si è dichiarato
d'accordo di smussare il cordolo in granito sul fronte stradale. Le parti si
sono, inoltre, accordate nel senso che per le opere di recinzione verrà
corrisposto un indennizzo di fr. 5'000.- in luogo del ripris
tin
o. Nella medesima occasione
l’espropriata ha pure accettato l'indennità per le piante di fr. 1'140.- come
anche l'indennità di fr. 0.50 il mq per l'occupazione temporanea.
La proprietaria ha concesso l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal
19.08.2002 (cfr. accordo del 12.06.2002).
Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con decreto del
1.10.2002 cresciuto incontestato in giudicato.
3.
L'intesa raggiunta dalle parti giusta la quale lo ISEP 1,
per un verso, corrisponderà un indennizzo di fr. 5'000.- in luogo del ripris
tin
o delle opere di recinzione
mentre l’espropriata, per altro verso, ha accettato l'indennità per le piante di
fr. 1'140.- come anche l'indennità di fr. 0.50 il mq per l'occupazione
temporanea  (verbale di udienza 4.06.2002) configura un accordo che ha forza di
decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.), e solleva, pertanto, questo Tribunale
dall'obbligo di statuire nel merito.
4.
Il
mapp.
no. 3794 di B__________, ubicato in
località M__________ del T__________, è cosí censito a Registro fondiario:
A)   edificio
mq                               173
B)   edificio                                                 mq
57
NE  superficie non edificata
- rivestimento duro - humus                mq                                915
totale                                                           mq
1’145
Di conformazione ampia ed abbastanza
regolare, il sedime si presenta pianeggiante.
Parzialmente
edificato, ospita uno stabile abitativo a carattere residenziale, fatta
eccezione per il piano terreno dov’è esercitata un’attività commerciale (M__________
N__________) mentre la porzione restante è adibita in parte a giardino ed in
parte a piazzale-posteggio.
Il fondo non è gravato né da servitú né da
oneri fondiari
.
Il vigente PR di B__________ approvato il 24.3.1992 assegna la proprietà alla
zona edificabile R4 (cfr. piano delle zone).
5.
L’espropriazione
è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a
compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a
restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto
se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per
adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo
comparativo presuppone, d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto
sufficiente, mentre non è necessario che il bene paragonato sia identico. E’
indispensabile, invece, che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da
poterne trarre conclusioni ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del
mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia
i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un
contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a terreni già edificati non hanno valenza
decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e
89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente
pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).
Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e
riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una
normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno
condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori
di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM
11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).
6.
In
concreto il dies aestimandi risale al
19.08.2002
, data a far
tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art.
19 Lespr.; cfr. accordo 12.06.2002).
7.
Come
già indicato l’intervento in oggetto comporta l’espropriazione parziale di un
numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a
dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi
ubicati lungo il tratto che si estende tra la rotonda all’incrocio con via G__________
G__________ ed il mapp. no. 3764 appartengono alla zona R4 mentre quelli
successivi tra il mapp. no. 3761 e la rotonda all’incrocio con via S__________
V__________ sono inclusi nelle zone R3 o R2, rispettivamente ZSI.
Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini
dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo
completo circa la zona residenziale i risultati sono qui riportati in toto
restando ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di
adeguamento riferita ad ogni singolo fondo espropriando.
7.1. Il Tribunale di espropriazione ha reperito le seguenti transazioni
riferibili alle zone R2, R3 ed R4:
zona R2
1998
Non risultano transazioni.
1999
Frazionamento del mapp. no. 3156 di complessivi 734 mq sito in località P__________:
- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 56 mq che è andato ad aggiungersi
alla particella no. 3153 che da 50 mq è passata a 106 mq (iscriz. a RF il
2.2.1999 al d.g. 345);
- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 68 mq che è andato ad aggiungersi
alla particella no. 3155 che da 92 mq è passata a 160 mq (iscriz. a RF il
2.2.1999 al d.g. 346);
- fr. 180.00 il mq per la superficie rimanente di complessivi 610 mq
(“vigna”) che è andata a costituire la nuova particella no. 3156 (iscriz. a RF
il 2.2.1999 al d.g. 347);
- fr. 214.29 il mq per lo scorporo di 7 mq dal mapp. no. 3554 di 1’370
mq, loc. A__________ (iscriz. a RF il 26.1.1999 al d.g. 144). Trattasi di una
rettifica di confini;
-  fr. 74.07 il mq per una superficie di 135 mq del mapp. no. 5006 di
544 mq, loc. P__________, che è andata ad aggiungersi alla particella no. 2667
che da 600 mq è passata a 735 mq (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 293);
- fr. 144.09 il mq per i mapp. no. 5006 (409 mq) e 5358 (285 mq) di
complessivi 694 mq, loc. P__________ e F__________ (iscriz. a RF il 19.2.1999
al d.g. 294);
- fr. 235.93 il mq per il mapp. no. 5641 di 551 mq, loc. A__________
(iscriz. a RF il 15.2.1999 al d.g. 279).
2000
- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 9 mq dal mapp. no. 2212 di 370 mq,
loc. P__________ (iscriz. a RF il 20.12.2000 al d.g. 2727).
2001
- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2208 di 1’531
mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 218);
- fr. 148.10 il mq per il mapp. no. 2749 di 135 mq, loc. C__________ T__________
(iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1493);
- fr. 100.00 il mq per una superficie di 117 mq del mapp. no. 2746 di
2’716 mq, loc. C__________ T__________ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g.
1492).
2002
- fr. 190.45 il mq per il mapp. no. 5433 di 397 mq, loc. C__________
S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 763);
- fr. 191.47 il mq per il mapp. no. 5432 di 378 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 764);
- fr. 191.19 il mq per il mapp. no. 5434 di 383 mq, loc. C__________ S__________
(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 765);
- fr. 190.29 il mq per il mapp. no. 5435 di 400 mq, loc. C__________ S__________
(iscriz. a RF il 24.5.2002 al d.g. 1123);
- fr. 216.00 il mq per il mapp. no. 5549 di 72 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 9.1.2002 al d.g. 58);
- fr. 58.85 il mq per il mapp. no. 2378 di 2'464 mq, loc. S__________
(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 760). Il fondo si trova solamente
parzialmente attribuito alla zona R2.
zona R3
1998
- fr. 120.00 il mq per lo scorporo di 36 mq dal mapp. no. 5010 di 1’181
mq, loc. T__________ de G__________ (iscriz. a RF il 23.9.1998 al d.g. 1340);
1999
Non risultano transazioni.
2000
- fr. 246.21 il mq per il mapp. no. 2518 di 528 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 29.5.2000 al d.g. 994);
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3632
di complessivi 2’543 mq sito in località F__________:
- fr. 226.45 il mq per la nuova particella no. 3632 di complessivi 605 mq
(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1123);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5655 di complessivi 444
mq
(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1124);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5656 di complessivi 444
mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1125);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5657 di complessivi 444
mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1126);
- fr. 217.82 il mq per la nuova particella no. 5658 di complessivi 606
mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1127);
- fr. 223.21 il mq per il mapp. no. 3288 di 224 mq, loc. C__________ S__________
(iscriz. a RF il 22.12.2000 al d.g. 2796).
2001
- fr. 315.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2213 di 4’806
mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 220).
2002
Non risultano transazioni.
zona R4
1998
- fr. 265.32 il mq per il mapp. no. 2836 di 1’093 mq, loc. B__________
(iscriz. a RF il 30.6.1998 al d.g. 924). Il trapasso è avvenuto a seguito di
esercizio di un diritto di compera.
1999
Non risultano transazioni.
2000
- fr. 250.00 il mq per il mapp. no. 5659 di 660 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 15.3.2000 al d.g. 489);
- fr. 220.00 il mq per lo scorporo di 45 mq dal mapp. no. 5320 di 493
mq, loc. F__________ (iscriz. a RF il 23.5.2000 al d.g. 945).
2001
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3623
di complessivi 3’862 mq sito in località F__________:
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5670 di complessivi
560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5672 di complessivi 560
mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5671 di complessivi
560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2003).
2002
Non risultano transazioni.
7.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi
stipulati nell’ambito di questa procedura in seguito all’accettazione delle
seguenti indennità espropriative:
fr. 250.- il mq (R4) per:
- ca. 30 mq del mapp. no. 3791;
- ca. 3 mq del mapp. no. 5320;
- ca. 10 mq del mapp. 3768;
- ca. 27 mq del mapp. 3767;
- ca. 29 mq del mapp. no. 3764;
- ca. 2 mq del mapp. no. 3807;
- ca. 17 mq del mapp. no. 3808;
- ca. 1 mq del mapp. no. 3822.
fr. 230.- il mq (R3) per:
- ca. 126 mq del mapp. no. 3763;
- ca. 29 mq del mapp. no. 5201;
- ca. 99 mq del mapp. no. 3773;
- ca. 32 mq del mapp. no. 3774;
- ca. 10 mq. del mapp. no. 5431.
fr. 125.- il mq (R4) per:
- ca. 8 mq del mapp. no. 3821.
I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e
stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 1.10.2002
(art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).
8.
8.1.  Nelle zone R2, R3 ed R4 vigono i seguenti
parametri edilizi (art. 29, 34, 35 e 36 NAPR):
R2
R3            R4
indice di sfruttamento (i.s.)                        0.4              0.6            0.8
altezza max. del fabbricato (ml)                7.50            10.50
13.50
altezza min. del fabbricato lungo le
linee di allineamento  (ml)                         //
//             8.50
distanza minima da confine (ml)               3.00             4.00        5.00
distanza minima tra fabbricati                   6.00             8.00
10.00
8.2. B__________, capoluogo del Distretto di __________, è un ampio borgo
pianeggiante situato alla confluenza della Valli di __________ e __________
idealmente marcato da due assi stradali principali – e cioè Via P__________ /Via
G__________ da nord verso sud, rispettivamente Via S. G__________ da est verso
ovest – ed attraversato diagonalmente dalla ferrovia.
In questo contesto Via I__________ si situa a sud del nucleo ed a partire dalla
cintura della stazione serve un vasto comprensorio densamente abitato;
con Via S__________ V__________ costituisce inoltre un accesso importante alla
zona industriale nel settore meridionale del Comune.
Tra le località menzionate nell’elenco delle transazioni l’unica ad essere direttamente
affacciata su Via I__________ è T__________ de G__________ cui seguono, verso
nord, le adiacenti A__________ e F__________ che si sviluppano fino a toccare
la linea ferroviaria. Nella fascia tra quest’ultima e Via S. G__________ è
ubicata invece C__________ S__________. Le restanti località citate si
estendono tutte oltre Via S. G__________: P__________, F__________, C__________
T__________ e S__________ sono ubicate nel territorio occidentale lungo il
fiume __________ che segna il confine con il Comune di P__________ mentre
appartengono al comparto orientale, ad est di Via P__________, B__________, P__________
e P__________.
Tra le località poc’anzi dette P__________ è l’unica che si trova in leggera
posizione collinare ai piedi della zona montana della Valle di __________ sul
versante meridionale della cosiddetta “B__________” di B__________. Essa
inoltre appare particolarmente attrattiva in un’ottica prettamente residenziale
poiché beneficia di eccellenti qualità di vita proprio in quanto discosta sia
dalle arterie cantonali maggiormente trafficate sia dalla ferrovia che
notoriamente costituiscono importanti fonti di immissioni foniche e gassose.
Viceversa tutte le altre località menzionate appaiono morfologicamente similari
in quanto pianeggianti. Esse sono sostanzialmente costituite in unità abitative
residenziali che si trovano piú o meno discoste rispetto al nucleo ed alla zona
industriale del Paese.
Infine, dev’essere pure specificatamente rilevato che le località site sul
fronte meridionale di via S. G__________ ed appartenenti al comparto oggetto
della presente procedura formano di fatto un quartiere quasi a sé stante
rispetto a quelle che si estendono sul versante settentrionale ritenuto che,
pur essendo discoste dal nucleo, offrono ai residenti tutti i servizi
indispensabili: oltre ad essere convenientemente urbanizzate e servite dai
mezzi pubblici tanto da poter essere facilmente raggiunte, ospitano nelle
immediate vicinanze della stazione FSS un ufficio postale ed un ampio centro
commerciale (“Grandi Magazzini __________”).
8.3.  A titolo di premessa generale sembra doveroso osservare che i dati
accertati testimoniano un certo appiattimento dei valori ritenuto che, salvo
qualche punta minima e massima, non si rinvengono scarti eclatanti
riconducibili all’appartenenza dei fondi all’una o all’altra zona edificabile.
Ciò potrebbe dimostrare che, in linea generale, i prezzi non sono
necessariamente in rapporto con le possibilità di sfruttamento rispettivamente
che si tratta di un Comune nel quale il mercato immobiliare non è
particolarmente fiorente e nel quale le qualità di vita mediamente si
equivalgono nelle varie zone.
Zona R4
Per quanto riguarda la zona R4 che qui interessa e prescindendo dalla
transazione riguardante il mapp. no. 5320 che coinvolge non tutto il terreno
bensì soltanto uno scorporo modesto, sono due le compravendite che si dis
tin
guono poiché
non vi è motivo di credere che siano state influenzate da fattori soggettivi
particolari e sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone
caratteristiche di sfruttabilità. Esse concernono i mapp. no. 2836 e 5659 che
sono entrambi pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare,
dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione; il mapp. no. 2836
ha inoltre il vantaggio di essere più vicino al nucleo. Liberi, quindi, da
condizionamenti tecnici o architettonici questi terreni si prestano ad un
edificazione razionale secondo i parametri di zona, ed in effetti lo sono. Ciò
considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni
particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il
valore commerciale medio per terreni R4 può essere fissato in fr. 250.-/260.-
il mq. Una maggiorazione mediamente di ca. il 50 % rispetto al prezzo di fr.
170.- il mq soluto per le part. no. 5670, 5672 e 5671 pare in effetti del tutto
giustificata ritenuto che queste ultime, a parità di indici, sono tuttavia
fortemente esposte alle immissioni foniche indotte dalla vicina linea
ferroviaria.
Zona R3
Per quanto riguarda la zona R3 che qui interessa va detto innanzitutto
che le compravendite dei mapp. no. 3288 e 2518 sono da valutare con una certa
prudenza poiché il primo è tra tutti il più piccolo con soli 224 mq mentre il
secondo è il più discosto dal nucleo ma è anche ubicato in posizione più tranquilla
ciò che dal profilo meramente residenziale può giustificare il prezzo
sensibilmente incrementato. Per altro verso occorre prescindere dalle
transazioni riguardanti i mapp. no. 5010 e 2213 poiché non coinvolgono
interamente i terreni bensì soltanto scorpori modesti ed oltretutto certificano
i valori minimo (fr. 120.- il mq) e massimo (fr. 315.- il mq) in assoluto che
notoriamente non hanno valenza decisiva.
Di contro un valido campione di raffronto è dato dal frazionamento del mapp.
no. 3632 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano
state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a
fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità.
Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione
planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone
infrastrutture di urbanizzazione. Liberi, quindi, da condizionamenti
tecnici o architettonici i terreni si prestano ad un edificazione razionale
secondo i parametri di zona.
Complessivamente i valori appaiono piuttosto costanti e riguardano la località
F__________ che è attigua alla zona servita da Via I__________ la quale
costituisce pure un accesso ai terreni presi a modello. Da ciò la constatazione
che la ferrovia non costituisce una pregiudiziale per la zona R3 posta a sud
anche perché tra le due si interpongono le zone R2 ed R4 edificate che offrono
una sorta di schermatura contro le immissioni.
Di conseguenza ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni
particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il
valore commerciale medio per terreni R3 può essere fissato in fr. 230.-/240.-
il mq.
Zona R2
Per quanto riguarda la zona R2 che qui interessa non tutte le
compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Non
sono indicative, innanzitutto, le transazioni che coinvolgono semplici scorpori
ossia quelle riguardanti i mapp. no. 3153 e 3155, dipendenti dal frazionamento
del mapp. no. 3156, nonché i mapp. no. 3554, 5006, 2212, 2208 e 2746 e
nell’ambito delle quali, oltretutto, si situano il prezzo metrico massimo (fr.
300.-/mapp. no. 2212 e 2208) rispettivamente quello metrico minimo (fr.
74.07/mapp. no. 5006) che notoriamente non hanno valenza decisiva. All’elenco
vanno aggiunte le compravendite del mapp. no. 2378 vuoi per il prezzo
irrisorio, vuoi perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2 e
del mapp. no. 2749 perché riconducibile ad un raggruppamento. Poco
significativa è, infine, pure la transazione inerente il mapp. no. 5549 poiché,
trattandosi di una modesta striscia di terreno, v’è da supporre che il prezzo
sia stato influenzato da fattori soggettivi.
Come già rilevato, inoltre, il comparto in esame forma un quartiere abbastanza
eterogeneo e quasi a sé stante. Per le sue caratteristiche mal si presta,
quindi, ad un confronto con le zone R2 poste a nord di Via S. G__________,
specie con le località P__________ e F__________ dove sono state compravendute
le part. no. 5006/5358.
Restano dunque i mapp. no. 5432, 5433, 5434 e 5435 che sono tutti stati
alienati nel 2002 ad un prezzo medio di circa 190.- fr. il mq e che constano
della superficie essenziale sfruttabile secondo i parametri di zona con una
rimanenza modesta des
tin
abile a
giardino. Privi di pregi particolari, i terreni sono esposti alle immissioni
dirette della linea ferrovia e ciò non può che ripercuotersi negativamente sul
loro valore.
Di contro per il mapp. no. 5641, che è ubicato più a sud ed ha una dimensione
di poco superiore, è stato soluto un prezzo di circa 236.- fr. il mq, ossia
maggiore di ca. il 25 %.
Quest’ultima transazione, per quanto isolata, non è trascurabile poiché non vi
è motivo di credere che sia stata influenzata da fattori soggettivi particolari
e poiché è riferibile ad un fondo che, tutto sommato, presenta buone
caratteristiche di sfruttabilità essendo pianeggiante ed avendo una
conformazione planimetrica regolare oltre che buone infrastrutture di
urbanizzazione. Libero, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici il
terreno si presta ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.
Ciò considerato ed a fronte di un mercato
che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante,
nel periodo tra il 2001 ed il 2002 valore commerciale medio per terreni R2 può
essere fissato in fr. 220.-/230.- il mq.
9.
La
particella esproprianda è un terreno di conformazione ampia ed abbastanza regolare,
che si presenta pianeggiante.
Parzialmente edificato,
ospita uno stabile abitativo a carattere residenziale, fatta eccezione per il
piano terreno dov’è esercitata un’attività commerciale (M__________ N__________)
mentre la porzione restante è adibita in parte a giardino ed in parte a
piazzale-posteggio. É
convenientemente urbanizzato.
Il fondo non è gravato né da servitú né
da oneri fondiari.
Sia poi soggiunto che l
e
immissioni derivanti dal traffico su Via I__________ non rappresentano un
fattore di disturbo degno di nota tale da incidere sul valore della particella
poiché i mezzi pesanti provenienti dall’autostrada Chiasso-Airolo che accedono
alla zona industriale usufruiscono, per comodità d’accesso, di via I__________ solamente
fino all’incrocio su via S__________ V__________ perchè poi proseguono lungo
quest’ultima.
Complessivamente, pertanto, la proprietà
possiede le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio R4 e, quindi,
rientra nei parametri della quotazione di base stabilita sopra.
Di conseguenza, posto che nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di
espropriazione non è vincolato dalle conclusioni della parti (art. 49 cpv. 1
Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata in fr.
260.-- il mq.
10.
10.1.
L’espropriata ha avanzato una pretesa di almeno
25'000.-- per la formazione di 4/5 nuovi posti auto in sostituzione di quelli
soppressi sul fronte stradale antistante lo stabile a seguito del previsto
allargamento stradale, chiedendo inoltre il risarcimento della conseguente
perdita di valore che deriverà all’intero fondo per effetto della diminuzione
delle corrispondenti superfici verdi.
10.2. A norma dell’art. 11 Lespr. l’indennità comprende tutti i pregiudizi
derivanti dall’esproprio ed in particolare, oltre al valore venale del diritto
espropriato (let. a), anche il danno derivante dalla svalutazione del sedime
residuo in caso di espropriazione parziale (let. b). In effetti se normalmente
la diminuzione delle possibilità d’uso della porzione rimanente è compensata
con l’indennizzo al valore edilizio pieno della superficie avulsa, nondimeno
un’indennità ulteriore potrebbe imporsi laddove l’amputazione ne provocasse un
deprezzamento. Quest’ultimo è ravvisabile specialmente qualora, in ragione
dell’espropriazione, l’area rimanente fosse ridotta o deformata a tal punto da
non poter più essere sfruttata razionalmente, oppure qualora un’eventuale
costruzione esistente fosse privata di un’importante area di sfogo o di uno
schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT
II-1994 no. 63 c. 5.5, II-1998 no. 27 c. 3.1).
A seguito dell'intervento espropriativo la
profondità della superficie, rispetto il ciglio della strada, viene ridotta da
ca. 4,5/5 ml a ca. 3.00 ml (cfr. planimetria agli atti). Motivo per cui,
prescindendo dall’accesso pedonale allo stabile che per ovvi motivi deve restare
libero, possono essere stazionate due autovetture parcheggiate parallelamente
(cfr.
verbale di sopralluogo 4.06.2002 e planimetria agli atti).
Sostanzialmente, pertanto, l'esproprio comporta la
soppressione di un posto-auto.
L'ente espropriante ha nondimeno rifiutato qualsiasi risarcimento per il motivo
che non vi è alcuna licenza edilizia per l’utilizzazione del piazzale quale
posteggio (cfr. verbale di udienza 4.06.2002).
L’obiezione non è ragionevolmente sostenibile in questa sede.
Decisivo per il giudizio è, infatti, che la proprietaria ha sempre disposto
liberamente del piazzale utilizzandolo a scopo di stazionamento. Superficie
tanto piú importante se si considera che la possibilità di usufruire di un posteggio
è un elemento fondamentale
per uno stabile abitativo e commerciale
soprattutto quando, come in concreto, non
esistono posteggi pubblici nelle immediate vicinanze.
In queste condizioni l’atto ha dunque creato una certa stabilità che merita di
essere tutelata ed impedisce che lo ISEP 1 si sottragga all’indennizzo.
In ambito espropriativo il sacrificio di posteggi si annovera,
normalmente, tra i pregiudizi indennizzabili in applicazione dell’art. 11 let.
b Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192) ed è individuabile
nella perdita del valore a reddito del posteggio. Dovendo escludere l’indebito
cumulo di indennità, è rifuso solo il pregiudizio che non è già coperto dal
valore venale del diritto espropriato; perciò il danno è calcolato detraendo
dal valore di locazione capitalizzato del posteggio, il valore venale della
superficie espropriata: oggetto di risarcimento è la differenza che ne risulta,
purché sia positiva (RDAT 1989 no. 74, II-1996 no. 44; TRAM
31.7.1998 in re Stato del Cantone Ticino/M., 18.8.1998 in re Stato del Cantone
Ticino/G.).
Il canone locativo per 1 posteggio in quella
zona è stimato per apprezzamento in fr. 60.- mensili pari a fr. 720.- annui,
importo che capitalizzato al tasso favorevole all’espropriata del 5.5%
corrisponde a fr.
13'090.-. Una volta dedotti fr. 3'900.- (15 mq x fr. 260.-) per
tin
enti al  corrispondente sedime
espropriato, l’indennità che si ottiene per il sacrificio di un posto-auto
ammonta a fr. 9'190.- (fr. 13'090.- - fr. 3'900).
Di contro, per quanto riferita ad un
danno conseguente perdita di valore che deriverà all’intero fondo per effetto
della diminuzione delle corrispondenti superfici verdi che va oltre l’indennità
appena riconosciuta, la pretesa risarcitoria, esaminata nell’ottica dei
requisiti posti dall’art. 11 let. b Lespr., non è condivisibile.
E’ innegabile che la disponibilità di uno spazio verde rappresenti la soluzione
ideale per uno stabile abitativo e commerciale, come per qualsiasi altra costruzione
residenziale e/o commerciale. Tuttavia, in ambito espropriativo,
l’utilizzabilità di un fondo secondo criteri ottimali non è decisiva poiché la
garanzia della proprietà non assicura al proprietario un diritto d’uso assoluto
del bene per averne il massimo vantaggio; infatti la prassi invalsa si attiene
piuttosto al concetto di sfruttamento razionale concentrandosi su quelle che,
secondo il buon senso ed in base a con
tin
genze oggettive, sono le prospettive ragionevoli di
sfruttamento di un terreno.
In concreto, stando a tali principi, l’espropriazione non incide sul potenziale
edilizio né compromette lo sfruttamento razionale del terreno in base ai
parametri edilizi di zona e tanto meno impedisce ai comproprietari di disporre
dello stabile a scopo abitativo e commerciale com’è avvenuto sino ad ora
traendone un reddito. Anche perché la superficie prativa (presente sia ad est
sia ad ovest oltre la casa) è talmente ampia da garantire in ogni caso una
sufficiente area di svago e sfogo.
Non è inoltre trascurabile
che
l’allargamento stradale e la costruzione del marciapiede sono sanciti dal piano
viario del piano regolatore (PR) approvato dal Consiglio di Stato il
25.01.2000, di modo che l’intervento era prevedibile. Il progetto definitivo
che ne è conseguenza altro non fa che adeguare al piano stesso ed alle nuove
esigenze tecniche e di sicurezza, un tratto stradale vetusto e malsicuro che
manifestamente non assolveva piú alla sua funzione.
11.
Le indennità espropriative sono
completate con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data per la quale è
stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai
seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:
- del  4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;
- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;
- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
12.
Trattandosi di una procedura di
espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente
espropriante che è tenuto inoltre a rifondere all’espropriata un’equa indennità
a titolo di ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.).
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Lo ISEP 1 verserà alla proprietaria del mapp.
no. 3794 di B__________, le seguenti indennità:
1.1. fr. 260.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 58 mq;
1.2. fr.
9’190.--
per la soppressione di un posto-auto
.
2.
Sulle
predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi
annui:
- del  4,5 % dal 19.08.2002 al
31.08.2002;
- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;
- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
3.
La
richiesta di risarcimento
della
conseguente perdita di valore che deriverà all’intero fondo per effetto della
diminuzione delle superfici verdi dovuta alla creazione di posteggi sostitutivi
è respinta.
4.
La
tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente
espropriante, con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 1'000.-- a titolo
di ripetibili.
5.
Contro
la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale
amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
6.
Intimazione
a:
-
-
per il Tribunale di espropriazione
la
Presidente                                                                                                     La
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo                                                                                   Paola
Carcano