ti_gerichte · 12.2001.135 · 2002-05-24 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.05.2002 12.2001.135

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00135
Lugano
24 maggio
2002
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretaria:
Zanetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2000.00102 della
Pretura del Distretto di Bellinzona, promossa con petizione 6 luglio 2000 da
__________
rappr. dall’avv. __________
contro
__________
rappr. dall’avv. __________
con
cui l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento della somma di
fr.
25’000.-- oltre accessori (mercede del mediatore), protestando spese e
ripetibili;
domanda
avversata dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 24 luglio 2001, ha integralmente
respinto;
appellante
l’attore che, con memoriale 4 settembre 2001, chiede la riforma del querelato
giudizio, nel senso di condannare il convenuto al pagamento della somma di fr.
25’000.-- oltre accessori, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il
convenuto, con osservazioni 6 ottobre 2001, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
considerato
in
fatto:
A.
Il 6 febbraio 1995 i signori __________ e __________, comproprietari
in ragione di metà ciascuno della part. n. __________ RFD del Comune di
__________ e della relativa quota di 1/3 sulla comproprietà coattiva (part. n.
__________ RFD), conferivano in esclusiva mandato alla __________ di __________
di vendere l’immobile di loro proprietà al prezzo di fr. 550'000.-- (doc. 2,
A1). La durata del contratto era di sei mesi. La provvigione dovuta alla
mandataria corrispondeva al 4% del prezzo di vendita. Al contratto di mandato
venne aggiunta una clausula che stabiliva la possibilità dei mandanti di
vendere per conto proprio l’immobile, ma dietro corresponsione alla __________
di una provvigione pari all’1% del prezzo di vendita (v. verbale audizione
teste __________, pag. 13). Nel corso del mandato, la __________ faceva pubblicare
su "__________" e sul "__________" alcune inserzioni sulle
quali veniva indicato il prezzo stabilito nel contratto (v. verbale audizione
teste __________, pag. 13). La __________ non riuscì a trovare un acquirente e
quindi, come previsto, il contratto di mediazione immobiliare si esaurì sei
mesi dopo la sua conclusione, ovvero il 6 agosto 1995.
B.
Nel corso del mese di giugno 1995, quando il contratto con la
__________ era ancora in vigore, __________ conferiva verbalmente a __________
l’incarico di trovare un acquirente per l’immobile di sua proprietà. Verso metà
agosto 1995, il convenuto consegnava all’attore le chiavi della sua abitazione
(risposta, pag. 3). Nel frattempo, il 28 agosto 1995, decedeva la moglie del
convenuto.
C.
Nel mese di agosto 1995, rispondendo a un annuncio apparso
verosimilmente su “__________ ”, __________ si metteva in contatto telefonico
con __________ (doc. I; verbale audizione __________, pag. 11). Il 6 settembre
1995, __________ incontrava __________ e __________ presso il Ristorante
__________ di __________ e mostrava loro la casa del convenuto, il quale
sopraggiunse nel corso della visita (doc. I). __________ e __________ rinunciavano
all’acquisto poiché il prezzo richiesto era troppo elevato e quindi al di fuori
della loro portata. Infatti, essi non volevano superare il limite di fr.
500'000.-- che doveva includere le spese notarili e l’imposta che __________
avrebbe dovuto versare per prelevare parte dell’avere di cassa pensione (v.
audizioni __________, pag. 11 e __________, pag. 10; doc. I). Il 18 settembre
1995, nel corso di un colloquio telefonico, __________ e __________ ribadivano
all’attore che non erano interessati all’acquisto dell’immobile perché il
prezzo di vendita era troppo elevato (doc. I). __________ comunicò a __________
e __________ che avrebbe proposto loro altri immobili, tra cui uno ad
__________, e a prezzi inferiori. Nel mese di ottobre 1995 __________
incontrava casualmente l’attore all’__________ e questi asseriva che la casa di
__________ sarebbe stata venduta a giorni, ma che avrebbe mostrato loro altri
immobili, cosa che però non è mai avvenuta (doc. I). L’attore non prese più
contatto con __________ e __________ (v. audizioni __________, pag. 11 e
__________, pag. 10).
D.
Il 30 novembre 1995 l’attore riconsegnava le chiavi dell’immobile al
convenuto, il quale spiegava che in quel momento non intendeva più vendere la
casa ma era intenzionato ad abitarla con l’amica __________, divenuta poi sua
moglie (petizione, pag. 4).
Tra gennaio e
febbraio 1996, __________ leggeva su "__________" un annuncio per la
vendita di una casa ad __________ (v. audizioni __________, pag. 9 e
__________, pag. 11; doc. I; sui doc. C e D viene indicato un prezzo di fr.
560'000.--). Il numero telefonico da contattare era quello della signora
__________, la quale fissava un appuntamento per visitare la casa di
__________, indicando a __________ e __________ una strada per arrivare
all’immobile diversa da quella percorsa il 6 settembre 1995: solo quando essi
arrivarono in loco si rendevano conto che l’immobile era lo stesso di quello
già visitato (doc. I; audizioni __________, pag. 12 e __________, pag. 9).
E.
Con rogito n. __________ del 26 marzo 1996 del notaio __________ di
__________ veniva perfezionata la vendita dell’immobile di proprietà di
__________ a __________ e __________. Il prezzo di vendita ammontava a fr.
470'000.--. L’iscrizione a Registro fondiario è avvenuta il 28 marzo 1996 (doc.
4). Il 24 marzo 1998, due anni dopo la stipulazione dell’atto di compravendita,
l’avv. __________ che a quel tempo rappresentava l’attore, avanzava nei
confronti di __________ la pretesa di fr. 25'000.-- a titolo di provvigione, al
quale il convenuto non diede seguito (doc. 3).
F.
L’attore ha quindi convenuto giudizialmente __________ per il
pagamento di fr. 25'000.-- a titolo di mercede derivante dal contratto di
mediazione per la vendita dell’immobile di __________. Il convenuto si è
opposto contestando sia la pattuizione di una provvigione, sia l’esistenza del
nesso causale tra l’operato di __________ e l’avvenuta compravendita del 26
marzo 1996. Il Pretore ha negato l’esistenza di un nesso causale tra quanto
svolto dall’attore e la vendita dell’immobile di __________.
in diritto:
1.
Secondo l’art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore
riceve il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto o di
interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede.
Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l’indicazione o
con la presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il
mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il
mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono
il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (
Rep.
1988, pag. 360;
Gautschi
, Commentario Bernese,
Berna 1964, n. 2a ad art. 412 CO;
Ammann
,
Basler Kommentar, 2. ed., Basilea/Francoforte s. M. 1996, n. 1 s. ad art. 412
CO;
Schweiger
, Der Mäklerlohn,
Zurigo 1986, pag. 23 ss.:
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 4306 ss.).
Stante il consenso
sugli elementi essenziali, la premessa necessaria per poter pretendere la
mercede di mediazione è la stipulazione del contratto mediato a seguito della
indicazione o dell’interposizione del mediatore (
Ammann
, op. cit., n. 1 ad art. 413 CO: ”potestative Suspensivbedingung”).
In altre parole, è necessario che tra l’attività messa in atto dal mediatore e
la conclusione del contratto mediato vi sia un nesso causale psicologico che si
ravvisa anche se l’attività del mediatore non sia la causa esclusiva o diretta
che ha portato alla conclusione del contratto, bastando anche una causa
concorrente o indiretta (art. 413 cpv. 1 CO;
Schweiger
, op. cit., pag. 81 ss.;
Marquis
, Le contrat de courtage immobilier
et le salaire du courtier, Losanna 1994, pag. 441 ss.;
II CCA
16
dicembre 1994 in re S. SA/ A.M. e
II CCA
del 2 maggio 2000 in re
W.M./A.H.;
DTF
72 II 89 e 421; 76 II 382; 84 II 525). Alla condizione
del nesso causale è però possibile rinunciare contrattualmente (
DTF
97
II 357).
Dottrina e
giurisprudenza ammettono l’obbligo di rimunerazione del mediatore anche se il
contratto di mandato è scaduto o è stato revocato, ma a condizione che la
conclusione del contratto da parte del mandante sia riconducibile a un’attività
svolta dal mediatore quando il contratto ex art. 412 CO era ancora in vigore (
DTF
97 II 357;
Ammann
, op.
cit., n. 8 e 10 ad art. 413 CO;
Marquis
,
op. cit., pag. 394).
L’onere della prova
quo all’esistenza del nesso causale psicologico incombe al mediatore (
Gautschi
, Commentario Bernese,
Berna 1964, Vorbemerkungen, pag. 97).
2.
Tra le parti è venuto in essere un contratto di mediazione per
interposizione. Questa circostanza è incontestata. Contestate risultano invece
sia la pattuizione di una provvigione di fr. 25'000.--, sia l’esistenza di un
nesso causale che porta alla retribuzione dell’attività svolta dal mediatore.
L’appellante sostiene inoltre che il prezzo di vendita, secondo istruzioni
impartitegli dal proprietario, si doveva aggirare tra fr. 520'000.--/fr.
530'000.-- e che il prezzo effettivo ricavato da __________ con la vendita a
__________ e __________ sarebbe maggiore rispetto a quello rogato perché gli acquirenti
ne avrebbero versata una parte (fr. 50'000.--) in nero.
3.
Il punto centrale della vertenza consiste nel determinare se tra
l’operato del mediatore e la conclusione del contratto di compravendita tra
__________ da una parte, __________ e __________ dall’altra si riscontra un
nesso causale psicologico, rispettivamente se, sulla scorta di una valutazione
oggettiva, al momento della conclusione della compravendita l’attività allora
svolta dal mediatore era stata ancora di impulso per la determinazione alla
stipulazione del contratto da parte degli acquirenti (
Schweiger
, op. cit., pag. 86 ss.).
4.
Come giustamente rilevato dal primo giudice, l’attività svolta
dal mediatore non appare determinante per la conclusione del contratto di
compravendita dell’immobile di __________ perfezionatosi il 26 marzo 1996.
Infatti, il mandante deve suscitare negli acquirenti delle motivazioni che
rivestono una certa importanza nel loro processo decisionale (
Marquis
, op. cit., pag. 443). Nel
caso specifico, non emerge che __________ abbia determinato l’interesse
all’acquisto da parte di __________ e __________ o che abbia contribuito a far
nascere in loro una ragione che li ha poi spinti, mesi dopo, a contrattare con
__________ e a concludere la compravendita a un prezzo inferiore (
Marquis
, op. cit., pag. 445 ss.).
Infatti, fin
dall’inizio essi dichiararono al mediatore che il prezzo era troppo elevato per
le loro possibilità (verbale teste __________, pag. 11: fr. 580'000.--
trattabili). A mente di __________ e __________ il prezzo era una circostanza
fondamentale per la decisione in merito all’acquisto o meno della casa di
__________ (verbale teste __________, pag. 9 e teste __________, pag. 11; doc.
I;
II CCA
16 dicembre 1994 in re S. SA/A.M., e contrario). Pertanto,
l’acquisto della casa di __________ venne scartato già in occasione della
visita del 6 settembre 1995.
__________ non ha
portato in avanti alcuna trattativa. Egli si è limitato a telefonare il 18
settembre 1995 a __________ e __________. Questi ultimi ribadirono la loro
decisione di non acquistare l’immobile perché il prezzo era troppo alto. Anche
__________ rimase sulle sue posizioni replicando che l’importo limite di fr.
500’000.-- posto dai futuri acquirenti era invece troppo basso (doc. I; verbale
teste __________, pag. 11). Si segnala di transenna che __________, nonostante
avesse prospettato l’offerta di altri immobili a prezzi inferiori, tra cui uno
ad __________, non ha più preso contatto né con __________, né con __________
(doc. I; verbale teste __________, pag. 10 e teste __________, pag. 11). Questo
significa, unitamente all’episodio avvenuto __________ e al quale si farà
accenno in seguito, che nei confronti di __________ e __________, __________
riteneva chiusa la faccenda dell’immobile di __________ (
BJM
1985, pag.
195).
Questi ultimi si
sono poi rivolti ad altre agenzie o direttamente a privati per valutare
ulteriori offerte (p.es. la __________; doc. I; verbale audizione teste
__________, pag. 11).
Già sin d’ora si
può concludere che quanto svolto dal mediatore non ha motivato __________ e
__________ al successivo acquisto dell’immobile al prezzo di fr. 470'000.--.
5.
A comprova del fatto che anche __________ riteneva esclusa ogni
futura possibilità di determinare __________ e __________ ad acquistare
l’immobile di __________, si ricorda l’esternazione rivolta a __________ in
occasione di un incontro casuale all’__________ (ottobre 1995). In quel
frangente, l’appellante riferiva a __________ che la casa di __________ sarebbe
stata venduta a giorni. È chiaro che dopo un’affermazione del genere, se per
caso poteva ancora esistere una remota possibilità di motivare all’acquisto
__________ e __________, essi venivano dissuasi definitivamente dall’acquisto
del predetto immobile.
Anche in questo
caso si evince dal comportamento di __________ che egli non intendeva più
intervenire nei confronti di __________ e __________.
Dagli atti non
emergono motivi per destituire della loro valenza probatoria le deposizioni
univoche di __________ e __________ e il doc. I. In particolare, lo scritto di
cui al doc. I è stato redatto nel luglio 1996, vale a dire quattro anni prima
dell’avvio della vertenza da parte di __________. In particolare è inverosimile
che questa versione, ribadita in sede di audizione testimoniale e confermata
dalla stessa __________ all’avv. __________ (verbale, pag. 12), sia stata
inventata da __________ e __________ per giustificare una sorta di complotto
ordito unitamente a __________ nei confronti di __________. L’appellante non è
stato in grado di provare questa tesi. Al contrario, il comportamento di
__________ ha escluso definitivamente la possibilità di trattativa con
__________ e __________. L’attività di mediazione di __________ è stata
pertanto infruttuosa (
Schweiger
,
op. cit., pag. 88). Addirittura, il comportamento di __________ è contrario ai
doveri di diligenza che incombono al mediatore ai sensi dei combinati art. 412
cpv. 2 e 398 cpv. 2 CO (
Marquis
,
op. cit., pag. 133 ss. e 145).
6.
Un’ulteriore circostanza che porta di nuovo a negare l’esistenza
di un nesso psicologico ai sensi dell’art. 413 CO è rappresentata dal fatto che
la seconda volta, __________ e __________ sono entrati in contatto con
__________ rispondendo a un annuncio pubblicato su iniziativa di quest’ultimo.
È palese che questa nuova possibilità di contatto con __________ è sorta del
tutto indipendentemente da quanto in precedenza svolto da __________.
__________ e __________ hanno anche affermato che se avessero saputo che
l’immobile offerto su "__________" all’inizio del 1996 era lo stesso
di quello che già era stato loro offerto da __________, non lo avrebbero più
visitato (verbale teste __________, pag. 9 e __________, pag. 12; doc. I).
__________ ha poi
condotto personalmente – senza impulsi o residui di impulsi da parte di
__________ (
Schweiger
, op.
cit., pag. 86 ss.) – le trattative con __________ e __________, i quali hanno
più volte ribadito di non essere disposti a pagare più di complessivi fr.
500'000.-- (verbale teste __________, pag. 12 e teste __________ 10). Un primo
incontro con __________ non ebbe esito positivo a causa del prezzo ancora
troppo elevato preteso dal venditore. Nel frattempo __________ e __________
videro un altro annuncio fatto pubblicare da __________ su
"__________" (doc. I). Solo in seguito le parti si accordarono
sull’importo di fr. 470'000.-- (verbale teste __________, pag. 10 e __________,
pag. 12; doc. I).
Il contratto del
26 marzo 1996 è stato concluso unicamente a seguito di trattative portate in
avanti su altre basi da __________, il prezzo essendo stato modificato nella
direzione auspicata dagli acquirenti (
DTF
72 II 90). Non si può al
contrario affermare che il proprietario abbia concluso il contratto sulla base
di relazioni già create dall’appellante. Le parti sarebbero infatti giunte ad
un accordo anche senza l’intervento precedente di __________ (
BJM
1985,
pag. 196;
Marquis
, op.
cit., pag. 445 ss.;
DTF
72 II 422).
7.
Dagli atti risulta che il prezzo di compravendita è stato
ridotto da fr. 580'000.--/fr.550'000.-- (v. doc. 2, I, C, D; v. testi
__________, __________, __________, __________ e __________) a fr. 470’000.--
(doc. 4). L’appellante sostiene che una parte del prezzo (fr. 50'000.--)
sarebbe stata pagata in nero. Da alcune deposizioni testimoniali si rileva che
__________, nell’ambito del suo mandato, avrebbe proposto ai potenziali
acquirenti di pagare una parte del prezzo di compravendita in nero (v. testi
__________, __________, __________; mentre i testi __________, __________,
__________, __________ e __________, interrogati in tal senso, non riportano
questa possibilità di pagamento).
Dalle
testimonianze menzionate sopra, così come dalle pretese incongruenze in merito
all’importo di fr. 10'000.-- (verbale teste __________, pag. 10 e __________,
pag. 12), non si può concludere che il contratto di compravendita rogato il 26
marzo 1996 dal notaio __________ riporti un prezzo inveritiero (doc. 4).
Infatti, anche se __________ ha offerto a una parte degli interessati la
possibilità di pagare una parte del prezzo in nero, non si può desumere che
__________ e __________ abbiano pagato fr. 50'000.-- in nero (anche perché
nelle loro deposizioni entrambi lo negano). Tra l’altro, __________ e
__________ hanno sempre sostenuto che il prezzo massimo e onnicomprensivo che erano
disposti a versare era di fr. 500'000.--. L’accordo in merito al prezzo
d’acquisto è stato trovato nell’ambito di trattative tra __________ e
__________ da un lato e __________ dall’altro. Quest’ultimo peraltro non aveva
trovato acquirenti disposti a pagare le somme da lui richieste.
In base all’art. 9
CC, l’atto pubblico fa piena prova dei fatti che attesta (
Schmid
, Schweizerisches Zivilgesetzbuch
I, Basilea/Francoforte s.M. 1996, n. 21 ss. ad art. 9 CC). Il grado richiesto
per la prova dell’inesattezza dei fatti riportati nell’atto pubblico deve
essere alto (
Schmid
, op.
cit., n. 29 s. ad art. 9 CC). Le censure sollevate dall’appellante non sono
idonee per portare la prova che il prezzo di fr. 470’000.-- indicato nel rogito
dell’avv. __________ sia inveritiero.
8.
Parimenti incontestata è la circostanza che il contratto di mediazione
sia cessato il 30 novembre 1995 con la riconsegna delle chiavi
dell’appartamento da parte di __________. L’appellante sostiene però che
__________ avrebbe revocato pretestuosamente il mandato per poi procedere, dopo
alcuni mesi, alla vendita diretta della casa a __________ e __________,
risparmiando così la mercede dovuta al mediatore.
Se la revoca del
contratto di mediazione avviene al fine di concludere il contratto con
l’interessato trovato dal mediatore e al fine di evitare l’obbligo di pagare
una mercede al mediatore, l’obbligo di rimunerazione di quest’ultimo continua a
sussistere anche dopo la revoca (
Ammann
,
Basler Kommentar, 2. ed., Basilea/Francoforte s. M. 1996, n. 2 ad art. 413 CO).
È palese che nel caso specifico non si ravvedono gli estremi per accogliere la
tesi dell’appellante. Non vi è agli atti alcuna prova che __________ abbia
revocato il contratto al fine di concludere successivamente il negozio di compravendita
con __________ e __________ e per non corrispondere la provvigione a
__________. Al contrario, __________ non ha più avuto contatti con __________ e
__________ fintanto che questi ultimi non si incontravano con lui dopo aver
letto l’inserzione apparsa su "__________" (due mesi dopo la
cessazione del mandato e quattro mesi dopo la telefonata del 18 settembre
1995). Di conseguenza, anche in questo caso, l’obbligo di rimunerare il
mediatore non può essere ammesso.
9.
Il contratto venuto in essere tra la __________ e i coniugi
__________ prevedeva che se il mandante avesse venduto l’immobile a persone in
precedenza presentategli dalla __________, egli era obbligato a versare alla
mandataria la provvigione del 4% del prezzo di vendita, anche dopo la scadenza
del mandato (doc. 2, punto 6). L’appellante sostiene che con la lettura di
questa clausola il convenuto veniva messo al corrente che di regola la scadenza
del contratto o la sua revoca non comporta la decadenza dell’obbligo di versare
la provvigione, qualora il contratto sia perfezionato con interessati
presentati dal mediatore. Questa affermazione è errata poiché la clausola
inserita nel contratto di cui al doc. 2 rappresenta una cosiddetta garanzia per
la provvigione. In altre parole, per facilitare la prova dell’esistenza del
nesso causale, le parti contraenti sono legittimate a concordare clausule che
assicurano al mediatore il diritto alla provvigione (
Ammann
, op. cit., nota 13 ad art. 413 CO). Risiede nella
diligenza del mediatore stabilire con il mandante una clausula per assicurarsi
la rimunerazione, soprattutto quando la promozione degli interessi del mandante
è connessa con spese e sforzi rilevanti (
Ammann
,
op. cit., nota 13 ad art. 413 CO). L’istruttoria non ha permesso in alcun modo di
giungere alla conclusione che una clausola di questo genere sia stata pattuita
tra le parti, né espressamente né tantomeno in modo concludente. Pertanto,
stante una mancata pattuizione in tal senso, una mercede ai sensi dell’art. 413
CO non è dovuta (
BJM
1985, pag. 194).
10.
In conclusione, non si ravvisa alcun nesso psicologico tra
l’attività svolta da __________ e l’acquisto dell’immobile di __________ da
parte di __________ e __________. Quanto svolto da __________ non ha
contribuito in alcun modo a determinare __________ e __________ ad acquistare
detto immobile. Decade pertanto la questione riguardante la pattuizione e
l’ammontare della provvigione dovuta al mediatore.
L’appello,
infondato in ogni suo punto, deve essere respinto. Spese e ripetibili seguono
la soccombenza.
Per i quali motivi
pronuncia:
1.
L’appello 4
settembre 2001 di __________ è respinto.
2.
Le spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa di
giustizia                                   fr.     450.--
b) spese                                                      fr.        50.--
totale                                                           fr.     500.--
sono poste a
carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata la
somma di fr. 1'250.-- per ripetibili.
3.
Intimazione a:  - __________
Comunicazione alla
Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                        La
segretaria