ti_gerichte · 12.2012.37 · 2012-05-07 · it
Locazione. Contestazione della disdetta ordinaria

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.05.2012 12.2012.37

Incarto n.
12.2012.37
Lugano
7 maggio 2012
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Verda Chiocchetti
sedente per statuire nella causa – inc. n. SE.2011.106
(procedura semplificata in materia di locazione) della Pretura del Distretto di
Bellinzona – promossa con istanza (
recte
: petizione) 1° dicembre 2011 da
AO 1
e
AO 2
entrambi rappr. dall’RA 1
contro
AP 1
con la
quale hanno chiesto, in via principale, di annullare la disdetta 27 agosto 2011, in via subordinata di concedere una protrazione fino al 1° ottobre 2016;
domanda
avversata dal convenuto, che con osservazioni 19 dicembre 2011 ne ha postulato
la reiezione, e accolta dal Pretore aggiunto con decisione 14 febbraio 2012,
che ha annullato la disdetta in questione;
appellante
il convenuto, che con appello 21 febbraio 2012 chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere la petizione e di confermare, di conseguenza,
la disdetta, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli
attori con osservazioni (
recte
: risposta) 8 marzo 2012 postulano la
reiezione del gravame, pure con protesta di tassa, spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
Il 7 luglio 1992 AO 1 e AO 2, in qualità di conduttori, e __________, come locatore, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per
oggetto
un appartamento di tre locali e mezzo presso
lo stabile denominato __________ a __________
, adibito ad abitazione familiare, con decorrenza il 20 settembre
1992 e possibilità di disdetta con preavviso di tre mesi alle scadenze annuali,
la prima volta per il 30 settembre 1993. Il canone è stato stabilito in fr.
1'250.- mensili, oltre fr. 150.- mensili di spese accessorie (doc. A, foglio 1 e
doc. 3, fogli 1-6). Il 7 luglio 1992 le parti hanno stipulato anche un
contratto di locazione inerente a un box auto nello stesso immobile, con
decorrenza il 20 settembre 1992 e scadenza prefissata al 30 settembre 1993, con
possibilità di rinnovo automatico di anno in anno in caso di mancata disdetta inoltrata
da una delle parti con un preavviso di almeno tre mesi prima della data di
scadenza. La pigione è stata fissata in fr. 100.- mensili (doc. 3, foglio 7).
Il
28 ottobre 1992 esse hanno pattuito la locazione di un
ulteriore box auto per fr. 100.- mensili. La locazione ha avuto inizio il 1°
novembre 1992 con scadenza prefissata al 31 ottobre 1993, anche in questo caso
con rinnovo tacito di anno in anno in caso di mancata disdetta. La
pigione è stata fissata in fr. 100.- mensili (doc. A, foglio 2 e doc. 3, foglio
8). Entrambi i contratti inerenti ai box contengono una clausola del tenore
seguente: “In mancanza di consenso scritto del locatore è vietato al conduttore
di: (…) usare l’energia elettrica dell’autorimessa per scopi propri,
all’infuori della normale illuminazione (…)” (doc. 3, foglio 7 e 8,
disposizioni diverse). Nel maggio 2011 al locatore è subentrato AP 1, nuovo
proprietario dello stabile in questione (sentenza impugnata, pag. 2 in alto, lett. A).
B.
Con
modulo ufficiale 27 agosto 2011 il locatore ha notificato ai conduttori separatamente
la disdetta ordinaria dei contratti relativi all’appartamento e ai box,
motivandola con la constatazione di una “manomissione da parte vostra
dell’impianto elettrico”, tale da giustificare a suo dire una disdetta
straordinaria
ex
art. 257f CO, a cui egli tuttavia rinunciava unicamente
alla luce della durata ventennale del rapporto contrattuale. Alla disdetta egli
ha allegato copia del “rapporto di controllo di impianti elettrici 19 luglio 2011” delle __________ (doc. C e doc. 1). Il successivo 7 settembre i conduttori, rappresentati dall’RA
1, hanno contestato la validità della disdetta dinnanzi al competente Ufficio
di conciliazione (doc. 5). Essi hanno ammesso di aver installato qualche anno
prima una “presa volante in garage allacciandosi al filo elettrico della
lampadina, con lo scopo di eventualmente azionare l’aspirapolvere per pulire
l’autovettura”, ma hanno dichiarato di non aver “praticamente mai” utilizzato
la medesima, “se non un paio di volte all’inizio”, e di ritenere che “l’aver
allacciato una presa alla luce comune” non può essere motivo sufficiente per
una disdetta giusta l’art. 257f CO, sicché la medesima sarebbe annullabile. Essi
hanno anche contestato di aver ricevuto la disdetta separatamente. L’udienza di
conciliazione 10 novembre 2011 non ha avuto esito positivo e agli istanti è
quindi stata rilasciata l’autorizzazione ad agire entro trenta giorni (doc. D e
inc. rich. UC).
C.
Con
istanza (
recte
: petizione) 1° dicembre 2011 i conduttori hanno adito la
Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo in via principale di annullare
la disdetta 27 agosto 2011, in via subordinata di concedere una protrazione
fino al 1° ottobre 2016. Essi hanno ribadito quanto asserito dinanzi al
competente Ufficio di conciliazione in merito alla “presa volante”, affermando
che il locatore non aveva previamente chiesto loro di rimuovere il cavo in
questione e che la disdetta era un provvedimento manifestamente sproporzionato,
dato che, a loro dire, l’allacciamento elettrico non poteva giustificare una
disdetta straordinaria e, di conseguenza, nemmeno una disdetta ordinaria. Essi
hanno altresì dichiarato che la disdetta non era stata loro notificata
separatamente, sicché già per questo motivo doveva essere dichiarata nulla. Con
osservazioni 19 dicembre 2011 il locatore ne ha postulato la reiezione. Al
dibattimento finale 26 gennaio 2012 le parti si sono confermate nei loro
rispettivi punti di vista, gli attori ammettendo tuttavia che la disdetta era
stata loro notificata separatamente. Statuendo con decisione 14 febbraio 2012
il Pretore aggiunto ha accolto la petizione, annullando la disdetta in
questione.
D.
Con
appello 21 febbraio 2012 il convenuto è insorto contro il giudizio testé
menzionato, chiedendone la riforma nel senso di respingere la petizione e di confermare,
di conseguenza, la disdetta. Con osservazioni (
recte
: risposta) 8 marzo
2012 gli attori postulano la reiezione del gravame.
considerato
in diritto:                  1.
L’appellante domanda, in primo luogo, l’escussione in questa sede
della teste __________, perché confermi quanto da ella dichiarato nello scritto
11 dicembre 2011 (doc. 2). Egli rinvia all’art. 306 cpv. 3 CPC, che però
concerne la procedura in materia di unione domestica registrata. Sia come sia,
la domanda non può essere accolta. Da una parte, tale assunzione non si
giustifica alla luce dell’art. 317 cpv. 1 CPC. Secondo tale disposto, invero,
nuovi mezzi di prova sono considerati solo se, tra le altre cose, dinanzi alla
giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente
esigibile tenuto conto delle circostanze. Come verrà illustrato (consid. 5), il
locatore avrebbe dovuto, se del caso, chiedere l’escussione in questione
dinanzi al primo giudice. Dall’altra, nemmeno si giustifica di assumere tale
testimonianza sulla base dell’art. 316 cpv. 3 CPC, che non rappresenta, di
principio, la piattaforma per assumere altri mezzi di prova che le parti non
hanno offerto in prima istanza (
Cocchi/Trezzini/Bernasconi,
Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano
2011, pag. 1389).
2.
Il
Pretore aggiunto ha fissato il valore di causa in fr. 69
'
600.-, reputando che determinante in tal
senso era la domanda di protrazione della locazione (decisione impugnata, pag.
2, consid. 1). Tuttavia, l’art. 91 cpv. 1 CPC esclude che ai fini della
determinazione del valore litigioso siano da computare eventuali conclusioni
subordinate (cfr.
Spühler/Tenchio/Infanger,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Basler Kommentar 2010, n. 5 ad art.
91;
Schleiffer Marais,
in:
Baker & McKenzie
, Schweizerische
Zivilprozessordinung/ZPO), Berna 2010, n. 14 ad art. 91). Ciò vale anche
nell’ipotesi che il valore della richiesta formulata in via sussidiaria sia
maggiore rispetto alla domanda principale (
Diggelmann,
in:
Brunner/Gasser/Schwander,
Schweizerische
Zivilprozessordnung (ZPO), Kommentar, San Gallo/Zurigo 2011, n. 19 ad art. 91).
Di conseguenza, il valore litigioso è quello della contestazione della
disdetta. Al riguardo, il Tribunale federale ha precisato che in una causa
concernente la validità di una disdetta è determinante, per il calcolo del
valore litigioso, il periodo durante il quale il contratto continua a
sussistere nell’ipotesi che la disdetta non sia valida. Tale periodo si estende
fino al momento in cui possa essere data, o sia stata data effettivamente, una
nuova disdetta. In tutti i casi fino al termine del periodo di protezione di
tre anni fissato dall’art. 271a lett. e CO (sentenza del Tribunale federale
inc. 4C.170/2004 del 27 agosto 2004). Alla luce di tale giurisprudenza questa
Camera ha già avuto modo di fissare il valore litigioso in funzione di tre anni
di locazione (II CCA, sentenza inc. 12.2007.2 del 5 novembre 2007, consid. 9,
sentenza inc. 12.2007.20 del 29 marzo 2007, consid. 9). Ne consegue che il
valore di causa è di fr. 52
'200.-
[(
1'250.- + 100.- + 100.-) x 36].
3.
Dopo
aver accertato l’esistenza di una violazione del contratto inerente al box auto
da parte dei conduttori, il Pretore aggiunto ha reputato che essa non era di
una gravità tale da giustificare la disdetta 27 agosto 2011. Secondo il primo giudice,
da una parte il locatore non ha dimostrato che la violazione in questione abbia
comportato un aumento di dispendio di energia elettrica, dall’altra avrebbe
dovuto, semmai, previamente diffidare i conduttori dall’astenersi dall’uso
della “presa volante”. Per finire, egli reputa che la disdetta è ancor meno
giustificata per quanto concerne il contratto inerente all’appartamento.
4.
L’appellante
sostiene, anzitutto, che la disdetta è stata data rispettando i termini
ordinari poiché non erano adempiute tutte le condizioni previste dall’art. 257f CO (in particolare la diffida) e che tale circostanza non comporta, al contrario di quanto a suo
dire reputato dal Pretore aggiunto, l’abusività della disdetta (memoriale, pag.
2 in alto e 4 in fondo). In realtà, il primo giudice non ha argomentato il
giudizio nel senso testé riportato. Egli ha sì indicato l’esigenza, nella
fattispecie, di una diffida, ma ciò per valutare l’abusività o meno della
disdetta ordinaria, tant’è che ha fatto riferimento alla durata ventennale
della locazione (sentenza impugnata, pag. 3, consid. 3). La censura non può
quindi essere seguita.
5.
Il
convenuto contesta, inoltre, che agli atti non vi sia alcuna evidenza sull’uso
e frequenza della “presa volante” (appello, pag. 4). Il Pretore aggiunto ha spiegato
che la dichiarazione scritta 11 dicembre 2011 di __________ __________ secondo la
quale AO 1 “puliva con l’aspirapolvere il furgone (fino al 2008 aveva una ditta
di __________ __________) e le due automobili” (doc. 2) non assurgeva a rango
di prova, dato che la stessa sarebbe dovuta essere, semmai, sentita quale
teste. L’appellante sostiene che in applicazione dell’art. 247 CPC competeva al
primo giudice accertare d’ufficio i fatti e, non avendo questi assunto la
stessa quale teste, di essersi “adagiato”. L’appellante si riferisce, quindi,
al secondo capoverso del disposto testé menzionato, che
rientra nel
concetto di “massima inquisitoria sociale” o “principio inquisitorio attenuato”
(Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC) del
28 giugno 2006: FF 2006, 6738). Esso
si applica nelle
controversie di cui all’art. 243 cpv. 2 CPC, tra le quali figurano quelle in
materia di locazione di abitazioni se, come nella fattispecie, vertenti tra le
altre cose sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di
locazione (lett. c). Nelle cause in cui i fatti devono essere accertati
d’ufficio, l’art. 153 cpv. 1 CPC prevede l’assunzione d’ufficio delle prove da
parte del giudice. Sennonché,
fatto rilevante per la presente
fattispecie, il principio inquisitorio attenuato non libera le parti dall’onere
di cooperare attivamente alla raccolta del materiale probatorio e dal
sostanziare la loro posizione processuale in ossequio alle regole processuali
applicabili. In altre parole, anche in questo ambito le parti hanno la
responsabilità primaria di proporre le allegazioni rilevanti e i relativi mezzi
di prova, cosicché, in definitiva, sono loro responsabili per la proposizione
in giudizio della fattispecie litigiosa, soprattutto laddove siano patrocinate
da un legale (
trezzini,
in:
Cocchi/Trezzini/ Bernasconi,
Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano
2011, pag. 1095 seg. con
riferimenti). Il Tribunale
federale, riferendosi all’abrogato
art. 274d cpv. 3 CO
– secondo il quale
nelle controversie derivanti dal rapporto
di locazione il giudice accertava d'ufficio i fatti e apprezzava liberamente le
prove – e, quindi,
alla massima inquisitoria sociale, ha
invero spiegato che le parti
rimangono tenute a esporre, nei modi e nei
tempi stabiliti dalle norme procedurali applicabili, le circostanze all'origine
delle loro pretese e a indicare i mezzi di prova disponibili
(
DTF 125 III 231 consid. 4a).
Il Tribunale
federale ha anche spiegato che
dato che il principio inquisitorio
sociale è stato introdotto allo scopo di facilitare la comparsa dinanzi
all'autorità giudiziaria alle persone non patrocinate, la giurisprudenza
attenua la portata di tale principio quando le parti sono assistite da un
avvocato o da un rappresentante processuale professionale. Tant’è che l’alta
Corte ha precisato che tale principio ha segnatamente lo scopo di proteggere la
parte economicamente più debole e di instaurare quindi l’uguaglianza tra le
parti (sentenza testé menzionata, consid. 4a; cfr. anche sentenze inc.
4A_685/2010
del 28 marzo 2011, consid. 2.2 e
inc. 4A_519/2010 dell’11 novembre 2010, consid. 2.2, pubblicata in SZZP 2/2011,
pag. 98)
.
Non vi è motivo di credere
che il contenuto della massima inquisitoria sociale previsto dall’art. 247 cpv.
2 CPC sia differente da quanto suesposto e indicato dal Tribunale federale.
Tanto più che dagli atti legislativi emerge che esso corrisponde a quanto
previsto nel diritto privato federale e tiene conto del fatto che la procedura
semplificata dev’essere accessibile ai profani (AB 2007 532; cfr. anche
Dietschy,
Le devoir d’interpellation du
tribunal et la maxime inquisitoire sous l’empire du Code de procédure civile
suisse, in SZZP 1/2011, 81). Ne consegue che nella fattispecie l’art. 247 cpv.
2 CPC non è di sostegno alla tesi del locatore, avvocato che agisce in causa
propria. Va altresì rilevato che dubbi possono sorgere sull’applicabilità
dell’art. 247 CPC in presenza di un rapporto di locazione di un box auto. Al
riguardo, si rinvia a quanto verrà illustrato in seguito (consid. 6.1). Per il
resto, come pertinentemente evidenziato dal Pretore aggiunto, una dichiarazione
scritta non può sostituire una
testimonianza allorché essa
viene allestita, per evidenti fini di causa, su richiesta di una parte del
processo e con l
’
esplicita
finalità di portare dei fatti a conoscenza di terzi con l
’
intento di fornirne la prova. Invero, ciò
vale nel CPC come sotto l’egida della previgente procedura cantonale ticinese (
Cocchi/Trezzini/ Bernasconi,
Commentario
al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 149 e 722;
Cocchi/Trezzini
, Codice di procedura
civile ticinese massimato e commentato, Lugano, 2000, n. 25-27 ad art. 90
CPC-TI; cfr. II CCA, sentenza inc. 12.2007.84 del 7 febbraio 2008 consid. 7).
La dichiarazione in questione è datata 11 dicembre 2011, quindi successivamente
alla petizione 1° dicembre 2011. Tutto lascia quindi credere che essa sia stata
allestita per evidenti fini di causa. Essa è quindi irrilevante dal profilo
probatorio. Ne consegue che al riguardo l’appello è respinto.
6.
L’appellante
sostiene che la manipolazione dell’impianto elettrico da parte dei conduttori
costituisce una violazione contrattuale di entità ben maggiore a quella di
semplice bagatella. In particolare, l’installazione della “presa volante”
allacciata al filo elettrico della lampadina metteva fuori norma la sicurezza
dell’impianto medesimo di illuminazione dell’intera autorimessa, mentre lo
sfruttamento di tale energia costituiva una mancanza di riguardo verso il
locatore e gli altri inquilini dello stabile, chiamati a far fronte ai relativi
costi (memoriale, pag. 4 seg.).
6.1   Va anzitutto precisato che
nella fattispecie i contratti di locazione che legano le parti sono tre: il
contratto 7 luglio 1992 inerente all’abitazione, il contratto 7 luglio 1992
concernente un box auto nello stesso stabile e, infine, quello datato 28
ottobre 1992 relativo anch’esso a un box auto nell’immobile in questione (doc.
A e doc. 3).
Con modulo ufficiale 27 agosto 2011 il locatore
ha notificato ai conduttori separatamente la disdetta ordinaria di tutti i
contratti testé menzionati (doc. C e doc. 1).
L’art. 271 cpv. 1 CO, secondo
il quale la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona
fede, si applica alle disdette in materia di locazione di locali d’abitazione e
commerciali. Ne consegue che il disposto testé menzionato è applicabile alla
disdetta di un box auto unicamente se è stato locato in relazione con la
locazione di un’abitazione o di un locale commerciale (
Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 725, n. 1.6;
SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3
a
ediz.,
Zurigo/Basilea/Ginevra 2008, n. 23 ad Vorbemerkungen ad 253-274g CO e n. 6 ad
art. 271 CO). Nella fattispecie determinante è quindi la questione di sapere se
le locazioni dei due box auto facciano parte di un intero rapporto contrattuale
avente per oggetto,
in primis
, l’abitazione situata nello stesso stabile
(
Higi,
Zürcher Kommentar 1996, n.
40 seg. ad Vorbemerkungen zu Art. 271-273g CO;
Higi,
Zürcher Kommentar 1994, n. 54 seg. ad Art. 253a-253b CO). La risposta è
affermativa già per il fatto che sia l’appartamento sia i due box auto sono
situati nello stabile __________ a __________ e che tutto lascia quindi
intendere che questi ultimi siano correlati alla locazione dell’abitazione.
6.2   La protezione dalle disdette
abusive prevista dall’art. 271 CO contempla quei casi in cui la disdetta è
contraria alle regole della buona fede.
In particolare è
abusiva la disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non esistenti, che non
hanno fondamento o ancora che costituisce una misura sproporzionata per
raffronto agli interessi delle parti in causa (II CCA inc. 12.2007.163 del 3
marzo 2008 consid. 7, inc. 12.95.330 dell’11 marzo 1996, inc. 12.97.140 del 7
agosto 1997, inc. 12.1999.227 del 16 maggio 2000;
mp
1992 pag. 129 con rif.).
Il
giudice deve esaminare di caso in caso se i presupposti della norma testé
menzionata sono adempiuti (
Lachat,
op.
cit., pag. 733 seg.; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 20 ad art. 271 CO). Compete
alla parte che contesta la validità della disdetta dimostrare i fatti che fanno
dubitare della buona fede di colui che l’ha notificata, mentre la questione di
sapere se la medesima è contraria alle regole della buona fede ricade nell’applicazione
del diritto. Spetta, invece, alla parte che ha dato la disdetta comprovare la
sussistenza del motivo da essa indicato (
Lachat,
op. cit., pag. 738 e n. 96 a pié di pag. 738 con numerosi riferimenti;
Higi,
op. cit., n. 162 segg. ad art. 271
CO). Di principio, non sono considerate abusive delle disdette motivate dalla
volontà di sanzionare una violazione contrattuale da parte del conduttore, ad
esclusione dei cosiddetti casi bagatella (
Lachat,
op. cit., pag. 737; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 30 ad art. 271 CO).
Nella fattispecie è
pacifico che i conduttori abbiano applicato una “presa volante” all’impianto
elettrico dell’immobile (petizione 1° dicembre 2011, pag. 2; osservazioni 19
dicembre 2011, pag. 3) e che ciò abbia comportato la violazione della clausola
contenuta nei contratti relativi ai box sul divieto di utilizzo di energia
elettrica per scopi propri (verbale di dibattimento 26 gennaio 2012, pag. 1).
Va altresì rilevato che al dibattimento 26 gennaio 2012 i conduttori hanno
affermato che “la manchevolezza del sig. AO 1, peraltro limitata a un uso per
la pulizia del proprio veicolo privato, non è di entità tale da giustificare
una disdetta senza preventiva diffida” (pag. 1). Se ne desume che essi hanno
ammesso l’uso della presa in questione, al contrario di quanto ritenuto dal
Pretore aggiunto secondo il quale dal carteggio processuale non emergeva alcun
riscontro su tale aspetto. L’impianto elettrico “volante” era inoltre tale da
minare la sicurezza del box, dato che nel “controllo periodico degli impianti
elettrici” 1° ottobre 2010 e trasmesso al locatore nel luglio 2011 è indicato
che il proprietario dello stabile deve provvedere a “eliminare le parti di impianto
eseguite secondo il criterio provvisorio o «volante» entro il 4 ottobre 2011” (doc. B = doc. 4). Non si può ritenere che la violazione contrattuale operata dagli attori sia
una mera bagatella, considerata l’oggettiva pericolosità della manomissione operata
all’impianto elettrico. Resta da approfondire la questione della mancata
diffida da parte del locatore. Al riguardo giova osservare che in presenza di
una violazione dell’obbligo di diligenza ai sensi dell’art. 257f CO è possibile, per il locatore, decidere di rescindere il contratto mediante disdetta ordinaria
senza che questa sia tacciata di abusività, indipendentemente dall’esistenza di
tutte le condizioni previste nel disposto testé menzionato (SVIT-Kommentar, op.
cit., n. 28 ad art. 271 CO). L’utilizzo inadeguato di istallazioni nella cosa
condotta in locazione, ad esempio del sistema elettrico, comporta senz’altro la
violazione dell’obbligo di diligenza previsto all’art. 257f cpv. 1 CO. Ciò vale anche, di principio, qualora il conduttore non ottempera alle clausole
contenute nel contratto di locazione e inerenti all’utilizzo della cosa (
Lachat,
Le bail à loyer, 2. ediz., pag.
76). Secondo il cpv. 4 del disposto testé menzionato il locatore può recedere
dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e
gravemente la cosa. Anche una grave violazione contrattuale è suscettibile di
rientrare nell’applicazione di tale capoverso (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 40
ad art. 257f CO;
Higi,
Zürcher
Kommentar 1994, n. 30 ad art. 257f CO).
Nella fattispecie, come
detto, la manomissione all’impianto elettrico è stata rilevata dalle __________,
incaricate del controllo periodico degli impianti elettrici, che ne hanno
ordinato la rimozione. I conduttori negano che l’installazione elettrica fosse
tale da minare la sicurezza, e che quindi rappresenti una manomissione grave
dell’impianto elettrico, dato che le __________ avrebbero concesso più di un
anno per la sistemazione dell’impianto (risposta, pag. 2). Non bisogna tuttavia
confondere, da una parte, gli obblighi dal profilo amministrativo a carico del proprietario
dello stabile con quelli di carattere civile derivanti dal rapporto di
locazione. Invero, anche se le __________ hanno concesso un ampio lasso di
tempo per la rimozione di tale impianto, sussiste il fatto che all’interno dei
box la sicurezza era ridotta a causa dell’agire dei conduttori. Per tacere del
fatto che la “presa volante” installata dagli attori – che come esposto sopra
hanno ammesso il suo utilizzo – ha comportato dei costi non attribuibili
direttamente ai loro responsabili (i conduttori), ciò che già rappresenta, a sé
stante, una grave violazione contrattuale. Ne consegue che anche nell’ipotesi
in cui il locatore avesse voluto disdire il contratto in virtù dell’art. 257f CO non avrebbe avuto bisogno di diffidare previamente i conduttori. La disdetta relativa al box
non è quindi abusiva. Ciò vale per entrambi i contratti di locazione inerenti
ai box, dato che i conduttori non hanno contestato l’affermazione del locatore secondo
la quale la manomissione era avvenuta in entrambi i box (osservazioni 19
dicembre 2011, pag. 3). Ciò non significa ancora che la disdetta relativa all’appartamento
non sia abusiva. Invero, agli atti non vi è alcun accenno a violazioni inerenti
all’uso dell’appartamento. Ciò sebbene, peraltro, la durata della locazione sia
stata ventennale. Se è vero che le parti hanno instaurato, con la
sottoscrizione dei tre contratti di locazione, un rapporto locativo di insieme,
cosa che ha permesso di vagliare l’applicabilità dell’art. 271 CO alla
locazione dei box, quest’ultimo aspetto appare come secondario rispetto a
quello relativo all’abitazione. La motivazione data dal locatore anche per la
disdetta del rapporto di locazione inerente alla dimora coniugale risulta
quindi essere sproporzionata alla violazione contrattuale accertata. In assenza
di altre motivazioni, che competeva al locatore allegare e dimostrare, la
disdetta sembra quindi essere dettata da motivi di rivalsa, seppur legati alla
scoperta della “presa volante”, che non possono essere tutelati poiché non
correlati all’abitazione. Ne consegue che per quanto concerne il contratto di
locazione 28 ottobre 1992 relativo all’appartamento la disdetta è abusiva.
7.
Come illustrato
sopra (consid. 6) la disdetta contestata risulta quindi essere valida per
quanto concerne i contratti di locazione relativi ai box auto, al contrario di
quello relativo all’abitazione. Resta quindi da definire se i conduttori hanno
diritto alla protrazione fino al 1° ottobre 2016 richiesta con la loro
petizione. Nelle osservazioni 19 dicembre 2011 il locatore si è opposto all’ammissibilità
di tale domanda dinanzi al primo giudice, sostenendo che la medesima non era
stata fatta valere nella procedura conciliativa. Egli ha affermato che quanto
previsto dall’art. 274e cpv. 3 CO “sembra esser superato dall’introduzione del
CPC” (pag. 4). Non vi sono dubbi al riguardo, dato che per effetto dell’introduzione
del CPC tale disposto è stato abrogato a partire dal 1° gennaio 2011. Giusta l’art.
202 CPC nell’istanza proposta all’Ufficio di conciliazione devono essere
indicati la controparte, la domanda e l’oggetto litigioso. Con tale norma il
legislatore ha voluto perseguire lo scopo di individualizzare la lite pendente
(
Infanger,
Basler Kommentar 2010,
Schweizerische Zivilprozessordnung, n. 4 ad art. 202 CPC;
Frey
in:
Baker & McKenzie,
Schweizerische Zivillprozessordnung (ZPO), Berna
2010, n. 4 ad art. 202 CPC). In tal modo, il convenuto dev’essere messo nella
condizione di sapere che cosa è richiesto dall’istante (
Egli,
in:
Brunner/Gasser/Schwander,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar,
n. 6 ad art. 202 CPC). Ne consegue che a ragione il convenuto ha contestato la
proponibilità, in prima istanza, della domanda di protrazione. Sia come sia, va
detto che anche nell’ipotesi contraria, essa non avrebbe avuto miglior sorte.
Invero, i conduttori non indicano – e neppure lo hanno fatto in prima sede – in
cosa consisterebbero le necessità per le quali postulano una protrazione della
locazione relativa ai box auto.
8.
In definitiva,
l’appello è parzialmente accolto, nel senso che la decisione pretorile è
riformata con la conseguenza che la petizione è accolta limitatamente alla
richiesta di annullare la disdetta 27 agosto 2011 del rapporto di locazione
inerente all’appartamento di tre locali e mezzo situato nello stabile __________.
Di conseguenza, è riformato anche il dispositivo sulle spese giudiziarie di
prima sede che, al pari di quelle di appello, seguono la rispettiva soccombenza
delle parti (art. 106 cpv. 2 CPC). Essa è fissata in funzione dei valori di
causa di ogni disdetta, ove quello relativo alla richiesta di annullare il
contratto di locazione inerente all’appartamento è di fr. 45'000.- , mentre
quello concernente ogni box è di fr. 3'600.-. Si deve inoltre tener conto della
soccombenza dei conduttori sul principio della disdetta relativa ai box auto.
Dato che a determinate condizioni la rappresentanza professionale in
giudizio è accessibile ad altre figure rispetto agli avvocati iscritti
nell’apposito registro (art. 68 cpv. 2 lett. b-d CPC), anch’esse rientranti
nella logica delle ripetibili (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC), gli appellati,
rappresentati da un rappresentante professionalmente qualificato ai sensi
dell’art. 68 cpv. 2 lett. d CPC, hanno diritto a congrue spese ripetibili,
ridotte in funzione della loro parziale soccombenza (art. 95 cpv. 3 lett. b) e commisurate
a quanto previsto dall’art. 15 del Regolamento per la fissazione delle
ripetibili (
Trezzini
in:
Cocchi/Trezzini/ Bernasconi
, op. cit.,
pag. 393).
Il valore litigioso determinante ai fini di un eventuale
ricorso in materia civile al Tribunale federale è di fr.
52
'200.- (consid. 2).
Per i quali motivi,
richiamati la LTG e il Regolamento sulle
ripetibili
decide:                      I.
L’appello 21 febbraio 2012 di AP 1
è parzialmente accolto.
Di conseguenza la decisione inc. SE.2011.106 del 14 febbraio 2012 della Pretura
di Bellinzona è così riformata:
1.
La petizione è parzialmente accolta.
Di
conseguenza la disdetta 27 agosto 2011 è annullata per quanto concerne il
contratto 7 luglio 1992 relativo all’appartamento di tre locali e mezzo.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese di fr. 100.-, da
anticipare
dagli attori in solido, restano a loro carico per 1/5 con il vincolo della
solidarietà e per il resto sono poste a carico del convenuto, che verserà agli
attori complessivi fr. 350.- a titolo di indennità per ripetibili.
II.
Le spese processuali di complessivi fr. 600.- sono poste a carico
dell’appellante per 4/5 e, per il resto, a carico degli appellati con il
vincolo della solidarietà. L’appellante verserà alla controparte complessivi
fr. 300.- a titolo di indennità ridotta per ripetibili di appello.
III.
Notificazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).