ti_gerichte · 12.2013.68 · 2015-09-15 · it
Compravendita immobiliare - garanzia per difetti - dolo - nullità del contratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.09.2015 12.2013.68

Incarto n.
12.2013.68
Lugano
15 settembre 2015
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
OA.2005.511
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 12
luglio 2005 da
CE
1
e per esso, nel frattempo defunto,
la sua comunione ereditaria, composta da:
AP 1
AP 2
tutti patrocinati da PA 1
contro
AO
1
patrocinato da PA 2
con cui l’attore ha chiesto
di accertare che il contratto di compravendita del 15 settembre 1998 dei fondi
part. n. __________ RF di __________ era stato validamente rescisso, di
condannare il convenuto a restituire fr. 1'100'000.- oltre interessi al 5% dal
15 settembre 1998, di far ordine all’Ufficiale del Registro Fondiario di __________
di iscrivere il convenuto quale proprietario di quei fondi a restituzione accertata
dei menzionati fr. 1'100'000.- più interessi, di condannare il convenuto al
risarcimento del danno subito prudenzialmente quantificato in fr. 14’571.90 -
somma poi aumentata in replica a fr. 62'653.45 - oltre interessi al 5% dal 1°
gennaio 2003 e di rigettare in via definitiva l’opposizione interposta al PE n.
__________ dell’UE di Lugano;
domanda avversata dal
convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza
8 marzo 2013 ha integralmente respinto;
appellante la parte attrice
con atto di appello 17 aprile 2013, con cui chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere la petizione e in via subordinata il suo
annullamento con conseguente rinvio degli atti al Pretore per un nuovo giudizio,
il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con risposta
31 maggio 2013 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e
ripetibili;
preso atto che le parti
hanno in seguito inoltrato un allegato di replica spontanea (la parte attrice
in data 4 luglio 2013), di duplica spontanea (il convenuto il 30 luglio 2013) rispettivamente
ancora un ulteriore scritto di triplica spontanea (la parte attrice l’8 agosto
2013);
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
Con atto di compravendita
15 settembre 1998 del notaio avv. S__________ __________ (doc. A) AO 1 ha
ceduto a CE 1, ad un prezzo di fr. 1'100'000.-, il rustico riattato e le
ulteriori superfici accessorie di cui alle part. n. __________ RF di __________
facenti parte della tenuta denominata “__________”, ritenuto che nel rogito tra
le altre cose era stato precisato che “
l’acquirente dichiara di aver
ricevuto i documenti
” e che “
viene espressamente esclusa qualsiasi
garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e 219 CO a mente degli art. 199 e
200 CO
”.
Con scritto 5 marzo 2004 (doc. F)
CE 1, osservando che il rustico venduto era in gran parte abusivo, ossia privo
dei necessari permessi edilizi, ha comunicato a AO 1 di non voler mantenere il
contratto di compravendita prevalendosi delle norme sull’errore essenziale.
2.
Con petizione 12 luglio
2005 CE 1 - che nelle more della causa è deceduto ed al quale è pertanto
subentrata la sua comunione ereditaria formata dalla moglie AP 1 e dal figlio AP
2 - ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 1, chiedendo di accertare che il contratto di compravendita era stato
validamente rescisso in base alle norme sul dolo e sull’errore essenziale
rispettivamente sulle disposizioni sulla garanzia per difetti, di condannare il
convenuto a restituire il prezzo di fr. 1'100'000.- oltre interessi al 5% dal
15 settembre 1998, di far ordine all’Ufficiale del Registro Fondiario di
iscrivere il convenuto quale proprietario dei fondi compravenduti a
restituzione accertata dei menzionati fr. 1'100'000.- più interessi, di
condannare il convenuto al risarcimento del danno subito, e meglio delle spese
legali assunte in particolare per cercare di rendere conforme il rustico alle
norme edilizie, aumentato in replica dai prudenziali fr. 14’571.90 a fr.
62'653.45 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2003 e di rigettare in via
definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano.
Il convenuto si è integralmente
opposto alle petizione.
3.
Esperita l’istruttoria di
causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la sentenza
8 marzo 2013 qui impugnata, ha integralmente respinto la petizione, ponendo la
tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8'000.- a carico della parte
attrice, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 30'000.- per
ripetibili. Il giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto, fondandosi in
particolare sulle testimonianze del figliastro del convenuto A__________ __________
e del notaio avv. S__________ __________, che l’attore era stato a suo tempo
informato del fatto che il rustico era stato riattato senza le necessarie
autorizzazioni. In tali circostanze ha pertanto escluso che il contratto di
compravendita potesse essere risolto in base alle norme sul dolo, sull’errore
essenziale o sulle disposizioni sulla garanzia per difetti, fermo restando che
nemmeno era possibile ritenere che il contratto fosse nullo.
4.
Con l’appello 17 aprile
2013 che qui ci occupa, avversato dal convenuto con risposta 31 maggio 2013, la
parte attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso dell’accoglimento
della petizione e in via subordinata di annullarlo con conseguente rinvio degli
atti al Pretore per un nuovo giudizio, il tutto con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi. Essa, con riferimento alla tematica del dolo,
rimprovera al Pretore di aver ritenuto che il convenuto avesse debitamente
allegato le circostanze alla base dell’informativa alla controparte e di aver poi
concluso che quest’ultimo avesse effettivamente provato quelle circostanze. Per
il resto, ribadisce che il contratto di compravendita era in ogni caso nullo
per vari titoli, rilevando che sul tema la sentenza era stata motivata in modo
insufficiente.
5.
Della replica spontanea 4
luglio 2013 della parte attrice, della duplica spontanea 30 luglio 2013 del
convenuto e dell’ulteriore scritto di triplica spontanea 8 agosto 2013 della
parte attrice si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
6.
Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;
RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di
quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal
diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di
procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura
ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione
pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni
federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
7.
Preliminarmente occorre
evadere le domande con cui da una parte il convenuto ritiene tardiva e con ciò
irricevibile la replica spontanea della parte attrice e dall’altra quest’ultima
chiede di verificare la tempestività della risposta all’appello.
7.1
Pur
essendo pacifica l'ammissibilità di allegati spontanei delle parti in tutte le
procedure, anche senza autorizzazioni specifiche (DTF 133 I 98 consid. 2.1, 137
I 195 consid. 2.3.1, 138 III 252 consid. 2.1 e 2.2; TF 4 aprile 2012
4A_334/2011 consid. 3.3; II CCA 28 giugno 2013 inc. n. 12.2012.209, 13 agosto
2013 inc. n. 12.2011.187, 7 ottobre 2014 inc. n. 12.2011.214, 12 aprile 2015
inc. n. 12.2012.39), la dottrina ammette la possibilità di replica spontanea in
appello unicamente entro un breve periodo di tempo (
Trezzini,
Commentario CPC
, p. 104),
fermo restando che il Tribunale federale ha in particolare ritenuto eccessivo
un periodo di 18 giorni (
Trezzini,
op.
cit., nota 176 a p. 104 con rinvio a TF 8 dicembre 2009 4A_446/2009 consid.
1.3).
Nel caso concreto preso atto che,
per stessa ammissione della parte attrice, la replica spontanea è stata da lei
inoltrata solo il trentesimo giorno dalla notificazione della risposta
all’appello (cfr. replica spontanea p. 2, secondo cui a fronte di una risposta
all’appello da lei ricevuta il 4 giugno 2013, la replica, datata 4 luglio 2013,
è stata spedita quel medesimo giorno, come risulta dal timbro postale sulla
busta allegata all’atto), la stessa non può essere ritenuta tempestiva e non
può così essere considerata in questo giudizio (II CCA 12 marzo 2013 inc. n.
12.2011.92).
L’allegato di
replica non conteneva per altro novità di rilievo.
7.2
I dubbi dell’attrice in
merito alla tempestività della risposta all’appello sono invece infondati. Nel
suo allegato (risposta all’appello p. 1) il convenuto ha in effetti spiegato di
aver ricevuto l’appello il 3 maggio 2013 e di aver introdotto il suo allegato
nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 312 cpv. 2 CPC, termine che sarebbe
giunto a scadenza il 1° giugno 2013 e, cadendo di sabato, andava riportato al
primo giorno feriale seguente (art. 142 cpv. 3 CPC), ossia a lunedì 3 giugno
2013. Ora, ritenuto che l’appello gli è stato inviato per posta il 2 maggio
2013 (cfr. l’ordinanza della presidente di questa Camera apposta a retro
dell’appello, con il relativo timbro di notificazione ad opera della cancelleria
del tribunale) ed è stato da lui ricevuto al più presto l’indomani, ossia il 3
maggio 2013, la sua risposta datata 31 maggio 2013, consegnata alla posta quel
medesimo giorno (cfr. il timbro postale sulla busta allegata all’atto), è
rispettosa del termine di 30 giorni previsto dalla legge ed è dunque tempestiva.
8.
Con la prima censura
d’appello la parte attrice, con riferimento alla tematica del dolo, ritiene che
l’esistenza di un’eventuale informazione al suo indirizzo da parte del
convenuto circa il fatto che il rustico era stato riattato senza le necessarie
autorizzazioni nemmeno poteva essere oggetto dell’istruttoria, in quanto la
controparte negli allegati preliminari aveva omesso di allegare debitamente le
circostanze alla base di una tale informativa.
8.1
Il tema dell’allegazione dei
fatti si situa al “crocevia” fra il diritto materiale (federale) e il diritto
procedurale (cantonale: cfr.
supra
consid. 6). Il diritto della parte
gravata dell’onere probatorio di dimostrare l’esattezza delle proprie
affermazioni si fonda sull’art. 8 CC e presuppone che i fatti da provare,
rilevanti ai fini del giudizio, siano stati allegati e sostanziati in maniera
sufficiente. Trattandosi - come nel caso in esame - di pretese fondate sul
diritto federale, la questione a sapere se i fatti siano stati allegati e
sostanziati in maniera sufficiente attiene al diritto federale, mentre quella
relativa alla modalità e ai termini in cui tale allegazione deve avvenire è
regolata dal diritto cantonale.
Le esigenze poste alla
motivazione della contestazione soggiacciono anch’esse al diritto processuale
cantonale, entro i limiti posti dall’art. 8 CC, senza cioè che in tal modo sia
possibile sovvertire le conseguenze dell’onere probatorio dedotte da questa
norma (TF 10 luglio 2003 4P.50/2003 consid. 2.1 pubbl. in RtiD II-2004 p. 513,
1° settembre 2014 4A_534/2013 consid. 5). Chi contesta una pretesa deve
pertanto motivare soltanto in modo tale da permettere all’altra parte di capire
quali fatti sono contestati e di fornire quindi le prove delle quali porta l’onere.
A dipendenza delle circostanze specifiche possono di conseguenza bastare anche
contestazioni globali, ritenuto che esigenze più severe, analoghe a quelle che
deve rispettare la parte cui incombe l’onere di provare, potrebbero al più
giustificarsi in una situazione di bisogno, di “Beweisnot”, della controparte
(DTF 115 II 1 consid. 4; TF 17 marzo 2005 4P.255/2004 consid. 4.2, 18 dicembre
2006 5P.391/2006 consid. 3.2, 22 febbraio 2010 5A_710/2009 consid. 2.3.1, 10
agosto 2010 4A_629/2009 consid. 4.1 pubbl. in SJ 2011 I p. 12, 1° settembre
2014 4A_534/2013 consid. 5; II CCA 20 novembre 2014 inc. n. 12.2013.43).
8.2
Nel caso di specie è decisamente
a torto che la parte attrice rimprovera al giudice di prime cure di aver misconosciuto
che il convenuto aveva omesso di addurre negli allegati preliminari che costei
era stata a suo tempo informata del fatto che il rustico era stato riattato
senza le necessarie autorizzazioni. La circostanza è stata in effetti sostenuta
dal convenuto a più riprese sia nella risposta (p. 2, 3 e 4) sia nella duplica
(p. 2, 3 e 4) e l’attrice è così malvenuta ad osservare, tanto più a fronte delle
esigenze - di regola meno severe - poste alla motivazione della contestazione
imposte dalla giurisprudenza, che una tale contestazione non sarebbe invece stata
tale da permetterle di comprendere che il diverso assunto da lei addotto in
petizione e con la replica, secondo cui essa era incorsa in un errore
essenziale o era stata ingannata dolosamente o ancora che l’oggetto della
compravendita era in tal modo difettoso, era stato a quel momento contestato
dalla controparte (che del resto si era espressa proprio in quei termini a p. 4
della risposta). Ritenuto poi che l’onere della prova circa l’esistenza di una
tale informativa incombeva pacificamente al convenuto, l’attrice non ha in ogni
caso subito alcun pregiudizio dal fatto che la controparte possa eventualmente aver
omesso di specificare in dettaglio chi, in quali circostanze di luogo e di
tempo l’avrebbe così informata, tanto più che da un’attenta lettura degli
allegati preliminari del convenuto, alle pagine sopra riportate, risulta che tutte
quelle indicazioni erano state addotte in modo sufficiente.
9.
Sempre sul tema del dolo, la
parte attrice ritiene che il convenuto non aveva dimostrato che quest’ultima
era stata a suo tempo informata che il rustico era stato riattato senza i
necessari permessi, rispettivamente che le menzioni nel rogito circa i
documenti consegnati e l’esclusione della garanzia facevano esplicito
riferimento alla situazione di illegalità del fondo.
9.1
In merito a quest’ultima
questione, riferita alla precisazione contenuta nel rogito (doc. A) secondo cui
“
l’acquirente dichiara di aver ricevuto i documenti
” e “
viene
espressamente esclusa qualsiasi garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e
219 CO a mente degli art. 199 e 200 CO
”, si osserva che il notaio avv. S__________
__________, sentito in sede testimoniale, ha effettivamente dichiarato che “la
questione dell’abusività non era stata inserita nel rogito perché era nata un’amicizia
tra AO 1 e CE 1 e al primo sembrava uno sgarbo verso il secondo di indicare
questo fatto” (verbale p. 6). Ritenuto che però in precedenza lo stesso
testimone aveva pure dichiarato che l’attore “aveva ricevuto l’originale del classeur
che conteneva tutte le fatture, piani di costruzione, permessi e varianti”, i
quali comprendevano - come da lui precisato poco prima - quelli “richiesti e
non concessi … e la variante che era stata poi autorizzata”, senza che nel
rogito, nonostante il suo suggerimento, fosse poi stato specificato cosa era
stato allora esattamente consegnato (dal che per l’appunto l’inserimento della
clausola generica secondo cui “
l’acquirente dichiara di aver ricevuto i
documenti
”), rispettivamente aveva riferito che il convenuto “aveva invece voluto
inserire una clausola di esclusione di garanza per difetti perché aveva venduto
la proprietà con una perdita di quasi fr. 400'000.- e non voleva dover
rispondere di eventuali ulteriori problemi” e ancora che l’attore “sapeva che
vi erano delle opere non autorizzate” anche perché, richiesto da quest’ultimo
se fosse stato possibile posare una ulteriore piscinetta vicino al rustico, egli
gli aveva per finire “detto che, data la situazione relativa ai permessi di
costruzione che mancavano e al fatto che il terreno era considerato agricolo”, non
gli sembrava un’idea molto brillante (verbale p. 5 e 6), è incontestabile che
la clausola di esclusione della garanzia inserita nel rogito (secondo cui “
viene
espressamente esclusa qualsiasi garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e
219 CO a mente degli art. 199 e 200 CO
”) riguardasse anche l’aspetto
dell’abusività del rustico; e che comunque, se così non fosse stato, l’attore
era ad ogni modo a conoscenza della difettosità dell’oggetto compravenduto, per
cui una responsabilità del convenuto per quel difetto era in ogni caso esclusa
in virtù dell’art. 200 cpv. 1 CO.
9.2
Per la parte attrice, la
specularità delle dichiarazioni rese dai testimoni A__________ __________ e dal
notaio avv. S__________ __________, ossia quella particolare congruenza nel
racconto a oltre dieci anni dagli eventi, avrebbe dovuto imporre al Pretore una
certa prudenza nella valutazione di quelle dichiarazioni, tanto più a fronte
dell’evidente e importante interesse dei due testi all’esito della procedura; ed
oltretutto il giudice di prime cure non avrebbe considerato che il convenuto
aveva rinunciato all’interrogatorio formale dell’attore, aveva omesso di
provare che i documenti topici non sarebbero stati consegnati solo dopo
l’incontro del marzo 2003 e nello scritto datato 21 agosto 2003 (doc. E) aveva comunicato
al legale dell’attore di aver detto a quest’ultimo che solo il garage
sotterraneo e un’infima parte - e non gran parte - del rustico non erano compresi
nei lavori autorizzati.
La censura dev’essere disattesa. Contrariamente
a quanto ritenuto dalla parte attrice, il fatto che le dichiarazioni rese dai
testi A__________ __________ e dal notaio avv. S__________ __________ siano
risultate sostanzialmente speculari e congruenti non è un indizio di
inattendibilità, ma semmai proprio di attendibilità. Il fatto poi che il primo
dei due testimoni fosse il figliastro del convenuto e avesse pacificamente ammesso
di essere in un rapporto amicizia con lui (verbale p. 1) non implica ancora
l’inattendibilità della sua deposizione, che deve invece risultare da gravi
discordanze tra i fatti tessuti sul contenuto testimoniale al cospetto degli
elementi di fatto desumibili da altre prove (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App., m. 75 ad art. 90; II CCA 5 luglio 2010 inc. n. 12.2009.23 per il
caso della testimonianza di un amico di una parte; cfr. pure, per analogia, II
CCA 15 marzo 1996 inc. n. 12.95.316 per il caso della testimonianza del suocero
di una parte), in concreto né addotte né dimostrate, tanto più che - come detto
- la sua versione è di fatto stata confermata dal secondo, della cui
attendibilità non vi è in realtà motivo di dubitare, anche perché, come
rilevato dal Pretore, rilasciando le dichiarazioni da lui rese, egli si è
esposto a un procedimento disciplinare, mentre è escluso, in assenza di
elementi concreti al proposito, che egli possa essere sospettato di avere un
interesse all’esito della lite per la sola possibilità teorica di incorrere in
una responsabilità personale. Quanto alle ulteriori circostanze evidenziate
dall’attrice sul tema, si osserva quanto segue: dal fatto che il convenuto
abbia innanzitutto rinunciato all’interrogatorio formale dell’attore non si può
desumere alcunché, anche perché non è dato a sapere come questi si sarebbe poi
espresso; la tesi dell’attrice secondo cui il giudice di prime cure non avrebbe
considerato che il convenuto non aveva provato che i documenti topici non
sarebbero stati consegnati solo dopo l’incontro del marzo 2003 è invece irricevibile
per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto e considerato che l’attrice
non ha spiegato per quali motivi di fatto o di diritto non si potesse
condividere l’assunto pretorile secondo cui a fronte delle dichiarazioni dei
due testimoni la portata probatoria della busta di cui al doc. AD, che a detta
della parte attrice avrebbe dovuto attestare la ricezione della presunta
documentazione topica e l’incontro del marzo del 2003 e che il convenuto aveva
invece dichiarato non contenere la documentazione relativa agli abusi, non
poteva che essere considerata estremamente debole; con lo scritto datato 21
agosto 2003 (doc. E) il convenuto non ha infine fatto che confermare quanto
riferito dai due testimoni, ossia di aver a suo tempo informato l’attore del
fatto che le opere erano abusive, ritenuto che dal fatto che in quel documento
egli abbia asserito, forsanche cercando di minimizzare, che l’abuso era limitato
al garage sotterraneo e ad un’infima parte del rustico non si può ancora intendere
che la controparte non fosse stata informata della situazione esistente del
rustico e meglio della sua non conformità alle disposizioni edilizie in vigore.
10.
Con l’ultima serie di
censure, l’attrice contesta il giudizio con cui il Pretore aveva escluso la
nullità del contratto di compravendita di cui al doc. A, evocata dall’attore solo
in sede conclusionale, rilevando che la nullità contrattuale subentrava
unicamente, in caso di accordo sugli
essentialia
, laddove la legge
stessa prevedeva una tale conseguenza (DTF 129 III 209 consid. 2), ciò che però
non era qui il caso.
10.1
Essa osserva innanzitutto
che, sul tema della nullità del contratto, la sentenza era stata motivata in
modo insufficiente, ciò che a suo dire imponeva di annullare il querelato
giudizio e di rinviare gli atti al Pretore per una nuova decisione.
Il diritto di ottenere una
decisione motivata, che deriva dal diritto di essere sentito sancito dall’art.
29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia minima e sussidiaria rispetto al diritto processuale
cantonale. Essa esige che l’autorità giudicante indichi le ragioni che l’hanno
portata a decidere in un senso piuttosto che in un altro, in modo tale da
permettere al destinatario di capire la portata della decisione e di proporre i
rimedi adeguati con cognizione di causa. Il giudice non deve necessariamente
pronunciarsi su tutte le questioni e le prove proposte dalle parti: è
sufficiente che esamini i temi rilevanti per il giudizio (DTF 134 I 83 consid.
4.1). Nel caso concreto è incontestabile che la motivazione della sentenza
pretorile riassunta poc’anzi (giusta o sbagliata che sia) è chiara e permette
all’attrice di capire perché la tesi della nullità del contratto era stata respinta
e di presentare, come ha fatto, il rimedio giuridico appropriato con cognizione
di causa (TF 11 agosto 2010 4A_585/2009 consid. 7.1). La doglianza ricorsuale è
di conseguenza infondata.
10.2
L’attrice ribadisce che il
contratto di compravendita di cui al doc. A doveva in ogni caso essere dichiarato
nullo ai sensi dell’art. 20 CO per tutta una serie di motivi, segnatamente per
il fatto che il suo oggetto e il suo scopo erano contrari alla legge, per l’esistenza
di un vizio di forma, per il carattere immorale del contratto e per il fatto
che lo stesso era elusivo della LDFR.
Il suo assunto è del tutto
infondato, al limite del temerario.
10.2.1
Essa ritiene in primo luogo
che il contratto di compravendita in esame sarebbe nullo in quanto aveva per
oggetto una costruzione abusiva e con ciò illecita, esposta a un rischio
fattivo e concreto di demolizione da parte dell’autorità. A torto. In realtà
nulla impedisce di concludere contratti aventi per oggetto fondi edificati in
violazione delle norme edilizie.
10.2.2
Essa rileva poi che il
contratto perseguiva uno scopo contrario alla legge, ossia l’utilizzazione e
soprattutto l’abitazione di un edificio abusivo, ed era nullo anche per questo
motivo. Non è così. Lo scopo del contratto in parola, del tutto legittimo, è in
effetti unicamente quello di trasferire la proprietà di un tale fondo da una
persona a un’altra. Nessuna norma vieta del resto di concludere contratti di
compravendita relativi a fondi edificati in violazione delle disposizioni edilizie.
10.2.3
A detta dell’attrice, il
contratto di cui al doc. A, già nullo per il fatto che il notaio l’aveva rogato
nonostante il suo oggetto e il suo scopo fossero illeciti, sarebbe stato pure
nullo per vizio di forma in quanto nel rogito non erano stati inseriti alcuni
punti essenziali necessari alla perfezione dell’accordo, e meglio il suo
accordo all’acquisto di un fondo abusivo, la clausola di trasferimento dei
rischi rispettivamente la clausola di esclusione della garanzia. Il rilievo è
ancora una volta privo di fondamento. Ritenuto che - come si è appena visto -
l’oggetto e lo scopo del contratto non erano affatto contrari alla legge, nulla
impediva in realtà al notaio di rogare il relativo atto pubblico. Quanto all’asserita
carenza di forma, tematica che deve essere già considerata irricevibile siccome
le circostanze alla base della stessa sono state evocate per la prima volta e
con ciò irritualmente solo in sede conclusionale (art. 78 CPC/TI), si osserva in
ogni caso che la questione della conformità dell’oggetto compravenduto con le
disposizioni edilizie non costituisce un elemento essenziale del contratto di
compravendita (i cui
essentialia
sono invece solo l’oggetto del
contratto e il prezzo, cfr.
Cavin
,
Schweizerisches Privatrecht, Vol. VII/1, p. 2; II CCA 23 novembre 2006 inc. n.
12.2005.150) e non soggiaceva con ciò all’esigenza di forma, mentre che le
clausole di trasferimento dei rischi e di esclusione della garanzia erano comunque
state inserite nel rogito (cfr. doc. A).
10.2.4
Per l’attrice, il contratto di
compravendita sarebbe inoltre nullo, siccome concluso in maniera contraria ai
buoni costumi, per il fatto che il notaio avrebbe gravemente disatteso i propri
doveri di informazione e di imparzialità nei confronti delle parti, dato che
aveva proceduto a rogare l’atto pur sapendo che sul fondo compravenduto vi era
una costruzione abusiva e che il prezzo concordato era con ciò sproporzionato.
Il rilievo deve senz’altro essere disatteso. Esso si basa in effetti su
circostanze fattuali che non erano state addotte negli allegati preliminari e
sono state evocate per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78
CPC/TI), solo in sede conclusionale. Non è per altro stato provato che egli
avesse disatteso gli obblighi di informazione e di imparzialità nei confronti
delle parti, o ancora che il prezzo fosse sproporzionato alla reale situazione
di fatto. E neppure è scontato che quelle circostanze, quand’anche fossero
state addotte in modo rituale e provate, sarebbero state tali da comportare la
nullità del contratto di compravendita.
10.2.5
L’attrice rimprovera infine al
Pretore di non aver ritenuto che il contratto sarebbe stato in ogni caso nullo
siccome elusivo degli scopi della LDFR. La censura dev’essere ancora una volta
disattesa. Anche in questo caso essa si basa in effetti su circostanze che non
erano state addotte negli allegati preliminari e sono state evocate per la
prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78 CPC/TI), solo in sede
conclusionale. Il notaio avv. S__________ __________ ha comunque spiegato che,
seguendo le istruzioni dei funzionari competenti, per l’unico fondo compravenduto
soggetto alla LDFR, e meglio quello relativo al vigneto (il subalterno b della
part. n. __________ RF di __________), aveva ottenuto il relativo permesso alla
vendita al prezzo autorizzato, da lui poi concretamente applicato ed inserito nel
rogito, e che per i rimanenti fondi compravenduti aveva poi provveduto a riportare
il residuo del prezzo di vendita complessivamente concordato dalle parti
(verbale p. 4, cfr. doc. A). In tali circostanze non si vede proprio come possa
esservi stato un comportamento elusivo della legge.
11.
Ne discende che l’appello
dell’attrice deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con
conferma della sentenza pretorile.
Le spese processuali e le
ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso
di fr. 1'162'653.45, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide:
I.
L’appello 17 aprile 2013
di AP 1 e AP 2
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II.
Le spese processuali di
fr. 20’000.- sono a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla
controparte, sempre in solido, fr. 20’000.- per ripetibili di secondo grado.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                               Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).