ti_gerichte · 16.2015.79 · 2016-01-21 · it
Contratto di locazione: espulsione del conduttore - procedura sommaria di tutela dei casi manifesti: presupposti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 21.01.2016 16.2015.79

Incarto n.
16.2015.79
Lugano
21 gennaio 2016/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 12 novembre 2015 presentato da
RE 1
(rappresentata
dal RA 1)
contro
la decisione emessa il 9 novembre 2015 dal Pretore del Distretto di Leventina
nella causa n. SO.2015.219 (tutela giurisdizionale dei casi manifesti: espulsione
del conduttore) promossa con istanza del
2 novembre 2015
da
e CO 2
(patrocinati dall
'
avv. PA 1);
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 28 aprile 2011 CO 1 e
CO 2 hanno concesso a RE 1 la locazione del “__________” situato sulla particella
n. __________ RFD di __________, per una pigione di fr. 30 000.– annui, pagabile
in rate mensili anticipate di
fr. 2500.– cadauna. Il 30 giugno 2014 le parti hanno inoltre stipulato un
contratto di locazione concernente la superficie di circa 800 m
2
davanti
all'esercizio pubblico utilizzabile in parte come posteggio e in parte come
area di svago per bambini per un canone di fr. 3000.– annui, pagabile in rate mensili
di fr. 250.–. L'11 febbraio 2015 i locatori hanno sollecitato il pagamento delle
pigioni da dicembre 2014 a febbraio 2015 per il ristorante e da ottobre 2014 a
febbraio 2015 per l'area esterna, per complessivi
fr. 8750.–, con la comminatoria
della disdetta anticipata del contratto in caso di mancato pagamento. Non
avendo ricevuto alcun versamento, il 20 marzo 2015 CO 1 e CO 2 hanno notificato
a RE 1, su modulo ufficiale, la disdetta straordinaria del contratto di
locazione dal 1° maggio 2015. La conduttrice non ha contestato la disdetta, ma
neppure restituito l'ente locato alla scadenza.
B.
Con istanza del 5 maggio
2015, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti, CO 1 e CO 2 hanno chiesto al Pretore del Distretto di Leventina di
ordinare – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – l'espulsione di RE 1 dall'ente
locato entro tre giorni dall'intimazione della decisione
.
All'udienza del 22 maggio 2015, indetta per la discussione, le
parti hanno raggiunto il seguente accordo:
“
1. Le parti sono concordi di continuare nel rapporto
di locazione fino al 30 ottobre 2015, alle medesime condizioni di cui al
contratto 28 aprile 2011 e 30 giugno 2014, senza possibilità di protrazione.
2.   La parte
convenuta si impegna a liberare i luoghi entro il 30 ottobre 2015, in
particolare garantendo la scorta di combustibile di l 4000 di nafta.
3.   La parte
convenuta verserà entro il 31 maggio 2015 l
'
importo complessivo di fr. 13 097.–, che corrisponde
agli arretrati ancora scoperti di fr. 6250.– (fr. 11 250.– ./. fr. 5000.– nel
frattempo corrisposti), al canone di locazione per i mesi di maggio e giugno
2015 di fr. 5500.– e all
'
importo di fr. 1347.– corrispondente al saldo delle
spese accessorie a carico della conduttrice.
4.   Qualora
l
'
importo
di cui al n. 3 non dovesse essere corrisposto, questo accordo decadrà e verrà
decretata l
'
espulsione senza ulteriori formalità a semplice
richiesta della parte istante.
5.   Nell'ipotesi
in cui all
'
istante non dovesse essere concessa la proroga per la realizzazione di
taluni lavori, la convenuta si impegna a garantire libero accesso ai locali per
la realizzazione dei medesimi.”
(inc. SO.2015.85).
Il 27 ottobre 2015
RE 1
ha scritto al Pretore di non volere lasciare l'ente
locato a fine ottobre 2015 e di ritenere decaduto il predetto accordo.
C.
Il 2 novembre 2015 CO 1 e CO
2 si sono così nuovamente rivolti al medesimo Pretore per ottenere – sotto
comminatoria dell'art. 292 CP – l'espulsione di RE 1 dall'ente locato entro tre
giorni dall'intimazione della decisione, l'ingiunzione a ogni usciere o agente
della forza pubblica di prestare loro man forte nell'esecuzione della decisione
a loro semplice richiesta e la diffida alla c
onvenuta di ritirare
mobili e oggetti di sua pertinenza, in difetto di che la forza pubblica avrebbe
fatto depositare tali beni a spese di lei in un luogo da loro indicato.
All'udienza del 9 novembre 2015, indetta per la discussione, la convenuta ha chiesto
in via principale di respingere l'istanza e in via subordinata la protrazione
del contratto di locazione per almeno due anni.
D.
Statuendo seduta stante, il
Pretore ha dichiarato irricevibile la richiesta di protrazione della locazione,
ha accolto l'istanza di espulsione, ordinando alla convenuta di mettere
l'esercizio pubblico e la superficie esterna a libera disposizione degli
istanti entro il 17 novembre 2015 alle ore 10:00, ne ha disposto l'esecuzione
effettiva con le comminatorie di rito, ha condannato la convenuta a versare la
pigione fino al 17 novembre 2015 e a garantire una scorta di combustibile di
4000 litri di nafta. Le spese processuali di complessivi fr. 200.– sono state
poste a carico della convenuta.
E.
Contro la decisione appena
citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 12 novembre 2015 postulandone,
previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento e il ripristino del
contratto di locazione sottoscritto il 5 novembre 2005. Con decreto del 17
novembre 2015 il presidente di questa Camera ha accordato al reclamo l'effetto
sospensivo. Nelle loro osservazioni dell'11 dicembre 2015 CO 1 e CO 2 concludono
per la reiezione del reclamo. Con replica spontanea del 17 dicembre 2015 e
duplica spontanea del 23 dicembre 2015 le parti hanno confermato le loro richieste.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni in materia
di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di
procedura sommaria, sono impugnabili, entro il termine di 10 giorni dalla
notificazione, mediante appello
se il valore litigioso raggiunge
almeno fr. 10 000.–
(art. 308 cpv. 2 CPC e
art. 314 CPC)
oppure mediante reclamo se
il valore litigioso è inferiore a fr. 10
000.– (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC).
In concreto,
il Pretore non ha accertato il valore litigioso. L'istante, da parte sua, l'ha quantificato
in “superiore a fr. 5000.– e in evoluzione”, mentre la convenuta, sebbene in
prima sede non l
'
abbia contestato, nel
reclamo pretende che esso ammonti a fr. 15 000.– corrispondente al deposito di
garanzia, più “i danni subiti per la domanda di sfratto e le pigioni depositate
presso l
'
Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di __________”. Ora, nella fattispecie, considerato che il
contratto a tempo determinato concluso tra le parti il 22 maggio 2015 ha preso
fine il 30 ottobre 2015 con lo spirare del tempo previsto (art. 266 cpv. 1 CO),
il valore della procedura di espulsione può essere assimilato al valore ipotetico
dell
'
utilizzo dell'ente locato fino
al momento in cui l'espulsione può essere verosimilmente eseguita dalla forza
pubblica
(sentenza del Tribunale federale 4A_674/2014 del 19 febbraio
2015, consid. 3 con riferimenti; II CCA sentenza inc. 12.2015.101 del 2 luglio
2015). E siccome il valore di tale uso può presumersi, in concreto, corrispondere
alla pigione di fr. 2500.– pattuita tra le parti, il valore litigioso non supera
verosimilmente la soglia di fr. 10 000.–. Ne segue la competenza di questa Camera
(art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio, la decisione
impugnata è stata consegnata alle parti il 9 novembre 2015, sicché il reclamo,
introdotto il 12 novembre 2015, è senz'altro tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320 CPC con
il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o
l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti
l'errata applicazione del diritto –
federale
, cantonale o
estero – da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena
l'irricevibilità del suo reclamo,
spiegare in modo conciso in cosa
consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato
viene impugnato
(DTF 134 II 246 consid. 2.1). Per quanto concerne
invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato,
potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente
errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera
chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione
di
"
manifestamente errato
"
corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle
prove o nell'accertamento dei fatti.
Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione
delle prove sarebbero
manifestamente insostenibili, in aperto contrasto
con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio
giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il
sentimento di giustizia e d'equità (DTF
140 III 19 consid. 2
.1 con rinvii).
Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo
quando l'autorità inferiore abbia manifestamente disatteso il senso e la
rilevanza di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di
tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa;
oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle
deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).
3.
La
documentazione prodotta con il reclamo (e non davanti al primo giudice) è
irricevibile, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando espressamente alle parti di
avvalersi davanti all'autorità di reclamo di nuove conclusioni, nuovi fatti o
nuovi mezzi di prova (
Jeandin
in:
Code de procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326). In concreto,
a prescindere dalla sua valenza ai fini del giudizio, il contratto di locazione
del 5 novembre 2005 allegato al reclamo, ma non presentato al primo giudice, è
irricevibile.
4.
Il reclamo è stato presentato
dal RA 1. Ci si può chiedere se tale sindacato rispetti i requisiti necessari
per godere della rappresentanza processuale professionale, tanto più in materia
di locazione (art. 68 lett. d CPC; 12 cpv. 1 lett. a LACPC). Dubbia, la
questione può rimanere indecisa, il reclamo – come si vedrà in seguito –
essendo destinato all'insuccesso.
5.
Il Pretore ha dapprima accertato
che all'udienza del 22 maggio 2015 le parti avevano stipulato un contratto di
locazione a tempo determinato con scadenza il 30 ottobre 2015. Premesso ciò, il
primo giudice ha dichiarato irricevibile la richiesta di protrazione della
locazione, la conduttrice avendo inoltrato la richiesta tardivamente e a una
autorità incompetente. Egli, poi, dopo avere constatato che la locazione era cessata
il 30 ottobre 2015, ha ordinato l'espulsione della conduttrice ingiungendole di
mettere a disposizione degli istanti gli enti locati entro il 17 novembre 2015
alle ore 10:00.
6.
La reclamante
fa valere che in base all
'
accordo
concluso all'udienza del 22 maggio 2015 solo ove essa non avesse pagato quanto
pattuito al punto 3, l'espulsione sarebbe stata effettiva, tant'è che al punto
5 si prospettava la
“
continuità del
rapporto di locazione, prevedendo l'accesso agli operai per la realizzazione
dei lavori imposti dal Comune di __________” e che “il contratto è da ritenere
rinnovato visto il pagamento di cui al punto 3”. A suo dire, quindi, “l
'
istanza di sfratto proposta al giudice quando il
termine per la riconsegna del bene non è ancora decorso” è “prematura e di
conseguenza irricevibile”.
Ora, a
prescindere dal fatto che tali obiezioni, non sollevate in prima istanza (cfr.
verbale d'udienza del 9 novembre 2015), sono irricevibili in questa sede (art.
326 cpv. 1 CPC), d
i per sé è indubbio che l'espulsione va decretata
solo al momento in cui l
'
obbligo di
restituzione della cosa locata è esigibile da parte del locatore, quindi dopo
la fine della locazione. Se non che, la reclamante si diparte da fallaci premesse.
In effetti, al punto
1 del noto accordo le parti hanno espressamente previsto
“la continuazione del rapporto di locazione fino al 30 ottobre 2015, senza
possibilità di protrazione”. Ne segue che la locazione è cessata il 30 ottobre
2015, senza che vi fosse alcuna necessità di dare la disdetta (art. 266 cpv. 1
CO).
Su questo punto il reclamo è pertanto manifestamente infondato.
7.
Per la
reclamante la
procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti si applica solo in determinati casi. Tuttavia, ove l'inquilino, dopo
la diffida, ha contestato la mora o la successiva disdetta “con argomenti che
rendono incerto il diritto all'espulsione da parte del locatore oppure ha fatto
richiesta di proroga della locazione nei termini previsti dalla legge”, il
giudice deve respingere l'istanza di sfratto e rinviare le parti a una procedura
di espulsione “che forzatamente dovrà percorrere la procedura locativa
ordinaria, ovvero di principio il tentativo di conciliazione presso la competente
Autorità”.
a)
Giusta
l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e
la situazione giuridica è chiara (lett. b). Quest'ultima condizione è
soddisfatta se, sulla base di una dottrina e di una giurisprudenza invalse, la
conseguenza giuridica è senz'altro evincibile dall'applicazione della legge e
porta a un risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di
regola chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate
su cui il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma
richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una
valutazione di tutte le circostanze del caso (
DTF 138 III 123
consid.
2.1.2, con riferimenti). Per impedire l'accoglimento di una domanda fondata
sull'art. 257 CPC non basta tuttavia che la parte convenuta semplicemente
sostenga che ci si trova in presenza di una simile situazione o che la stessa
potrebbe remotamente entrare in linea di conto (cfr. con riferimento ad un
preteso abuso di diritto la sentenza 4A_329/2013 del 10 dicembre 2013 consid.
6.1). Non è nemmeno possibile vanificare la procedura in discussione invocando
degli argomenti speciosi, eccependo segnatamente in modo artificioso del
diritto straniero (sentenza 4A_415/2013 del 20 gennaio 2014 consid. 7).
b)
In
concreto,
per tacere del fatto che una volta di più l'interessata si
diparte da premesse errate, la locazione essendo cessata il 30 ottobre 2015 senza
che vi fosse alcuna necessità di dare la disdetta, la giurisprudenza più recente
ha precisato che una richiesta di espulsione nella procedura di tutela giurisdizionale
nei casi manifesti secondo l'art. 257 CPC è in linea di principio ammissibile
anche quando il conduttore ha contestato giudizialmente l'antecedente disdetta
e questa procedura è pendente (DTF 141 III 262 consid. 3). Per di più,
l'obiezione che parrebbe invocare la reclamante, ovvero di avere introdotto una
richiesta di protrazione della locazione, non basta per rendere non chiara la
situazione giuridica. Intanto la transazione giudiziaria, che ha gli stessi
effetti di una sentenza, escludeva una protrazione (punto n. 1). Inoltre, la
reclamante dimentica che, come ricordato dal primo giudice, la domanda è
soggetta al termine dell'art. 273 cpv. 2 lett. b CO, ciò che nella fattispecie,
essa non ha rispettato. In circostanze siffatte la decisione del primo giudice,
secondo cui erano date le premesse per una tutela giurisdizionale in procedura sommaria
non costituisce un'errata applicazione del diritto. Ne discende che il reclamo,
infondato, deve essere respinto.
8.
Le spese giudiziarie
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli opponenti, che hanno
presentato osservazioni tramite un patrocinatore, hanno diritto a un'equa
indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
decide:
1.  Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo è respinto.
2.  Le spese giudiziarie di fr. 300.–
sono poste a carico della reclamante, che rifonderà all'opponente un'indennità
di fr. 250.–.
3.  Notificazione a:
–;
–
avv..
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Leventina.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.