ti_gerichte · 12.2002.135 · 2003-04-11 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.04.2003 12.2002.135

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.135
Lugano
11 aprile
2003
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretaria:
Zanetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella procedura speciale per lo
sfratto dei conduttori -inc. n. SF.2002.00003 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4- promossa con istanza 3 gennaio 2002 da
__________
rappr. dalla
__________
contro
__________
rappr. dall'avv.
__________
che il Pretore ha accolto, con decisione 24 luglio 2002, ordinando
al convenuto di mettere a libera disposizione dell’istante l’immobile
denominato “__________ ” ubicato in __________ a __________, entro 10 giorni
dall’intimazione del decreto di sfratto;
appellante il convenuto con atto di appello 2 agosto 2002, con cui
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di
sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l’istante non ha formulato osservazioni;
richiamato il decreto 7 agosto 2002 con cui il Presidente di questa
Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A.
Il
15 luglio 1981 __________, in veste di locatrice e __________, quale locatore,
sottoscrivevano un contratto di locazione avente per oggetto un immobile
denominato “__________ ” a __________, con scadenza al 29 settembre 1986, salvo
rinnvovo per un ulteriore anno in caso di mancata disdetta di una della parti,
data con preavviso di sei mesi. La pigione annuale ammontava a
fr. 18'500.--, pagabili in rate semestrali anticipate di fr.
9'250.-- oltre spese accessorie (doc. C). A seguito del trapasso della
proprietà avvenuto l’11 aprile 1985 __________ subentrava ad __________ (doc.
A) e al decesso del conduttore subentravano gli eredi __________, __________ e
__________.
Con
modulo ufficiale, in data 25 marzo 1994, i membri della comunione ereditaria
notificavano alla locatrice la disdetta per l’ente locato, con effetto al 29
marzo 1995 (doc. D).
B.
Il
18 gennaio 1995, __________, a nome e per conto della comunione ereditaria,
chiedeva una proroga del contratto di locazione (doc. E): la locatrice
accoglieva la richiesta concedendo un termine ultimo fino al 30 settembre 1995
(doc. F). In seguito, __________ personalmente – e non più a nome della
comunione ereditaria – formulava ulteriori richieste di proroga del contratto.
Il 25 settembre 2000 e il 10 novembre 2000, __________ chiedeva un’ultima
proroga al più tardi fino al 29 settembre 2001 (doc. H, I). Anche questa
proposta veniva integralmente accolta dalla locatrice, la quale per
accettazione chiedeva copia dello scritto nel quale ella concedeva la proroga
del termine (doc. L; copia che dalle risultanze non sembra però essere
pervenuta alla locatrice).
C.
Con
modulo ufficiale, il 1. dicembre 2000 la locatrice notificava a __________,
__________ e __________ la disdetta della locazione per l’ente locato con
effetto dal 30 settembre 2001 (doc. M);
Con
scritto 27 settembre 2001 __________ chiedeva di nuovo una proroga del termine
di riconsegna dell’ente locato per il mese di giugno 2003 (doc. O), “in
considerazione dei nostri buoni rapporti famigliari e anche del fatto che da
ben 65 anni (i miei genitori prima ed io poi) siamo inquilini della casa e
sempre abbiamo regolarmente pagato gli affitti”; successivamente, il 1. ottobre
2001, egli effettuava il versamento delle pigioni relative ai mesi ottobre 2001
- marzo 2002 (doc. 8).
Il
12 ottobre 2001 la locatrice informava gli eredi singolarmente di non essere
più disposta a concedere proroghe, confermando la validità della disdetta 1.
dicembre 2000 e assegnando un termine di 10 giorni per la riconsegna
dell’immobile (doc. P).
D.
Con
istanza 3 gennaio 2002 __________ postulava lo sfratto di __________,
__________ e __________, poiché l’ente locato non sarebbe stato riconsegnato
entro il termine previsto dalla disdetta.
I
convenuti si sono opposti all’istanza di sfratto, adducendo innanzitutto che
__________ e __________ difetterebbero della legittimazione passiva in quanto
essi non sarebbero parte nel rapporto di locazione relativo all’immobile
denominato “__________ ”. In effetti, a far tempo dal 1994, solo l’arch.
__________ avrebbe continuato in veste di conduttore la locazione dell'immobile
provvedendo a proprio nome e per proprio conto al pagamento dei canoni di
locazione. Non ci si troverebbe quindi di fronte ad una protrazione del
contratto di locazione originario, bensì ad una riconduzione del contratto a
cura del solo arch. __________. Inoltre, la disdetta sarebbe nulla perché
questi, oltre ad occupare l’immobile con il proprio studio di architettura, vi
abiterebbe in regime matrimoniale con la moglie __________, alla quale però la
disdetta non è stata notificata. Infine, a seguito del pagamento della pigione
per il periodo da ottobre 2001 fino a marzo 2002 – versamento non contestato
dalla locatrice – sarebbe sorta un’ulteriore riconduzione tacita della
locazione. In ogni caso, l’istanza di sfratto sarebbe tardiva poiché inoltrata
ad oltre tre mesi dalla presunta cessazione del rapporto locativo.
E.
Con
decisione 24 luglio 2002 il Pretore ha decretato lo sfratto dall’ente locato di
__________, entro 10 giorni dalla intima-zione del decreto. Nei confronti di
__________ e di __________ l’istanza veniva respinta per carenza di
legittimazione passiva, poiché essi avevano manifestato il loro disinteresse
per rapporto all’ente locato e a partire dal 27 marzo 1995 le pigioni erano
versate unicamente dall’arch. __________, il quale era ritenuto dalla stessa
istante l’unico interlocutore per le questioni riguardanti "__________”.
Il Pretore stabiliva quindi che dopo il 1995 il contratto di locazione relativo
al predetto immobile era sorto unicamente tra __________ e __________. In
particolare, tra queste due parti sarebbe venuta in essere una riconduzione
tacita del contratto a tempo indeterminato.
Il
Pretore ha invece ritenuto che il versamento da parte del conduttore della
pigione per il periodo ottobre 2001 - marzo 2002 non avrebbe fatto scattare
un’ulteriore relocatio tacita, poiché con lettera 12 ottobre 2001 la locatrice
avrebbe manifestato chiaramente la propria volontà, segnatamente richiedendo la
restituzione dei locali. Inoltre, il conduttore non avrebbe provato che
“__________” rappresentasse, oltre al luogo di esplicazione della propria
attività lavorativa, la sua abitazione coniugale, anche perché per stessa
ammissione del convenuto, lui e la moglie consideravano quale loro abitazione
un ulteriore apparta-mento in via __________. Di conseguenza, stante la
validità della disdetta 1. dicembre 2000 - che esplicava i propri effetti dal
30 settembre 2001 - l’istanza di sfratto è stata accolta, limitatamente al solo
arch. __________.
F.
Con
appello 2 agosto 2002, corredato di una richiesta di effetto sospensivo, il
convenuto ha chiesto l'annullamento del decreto di sfratto, poiché innanzitutto
l’ente locato rivestirebbe un ruolo famigliare e coniugale, oltre che
lavorativo. La disdetta, non essendo stata inviata anche alla moglie
dell’appellante, sarebbe quindi nulla.
Il
Pretore, senza del resto fare capo al proprio potere inquisitorio e omettendo
di promuovere accertamenti a tale riguardo, sarebbe erroneamente giunto alla
conclusione che “__________” non rappresenterebbe l’abitazione coniugale dei
coniugi __________ e __________ poiché non sarebbe il luogo in cui l’appellante
ha stabilito in modo durevole la propria vita coniugale, rispettivamente poiché
gli stessi considerano di loro pertinenza un ulteriore appartamento sito in via
__________ a __________. Il fatto che l’ente locato rappresenterebbe una
abitazione famigliare si rileverebbe anche dal grande interesse dell’appellante
per “__________”.
II
primo giudice sarebbe altresì giunto ad una conclusione errata quando ha
esposto che con raccomandata 12 ottobre 2001 la parte locatrice avrebbe
espresso con sufficiente chiarezza la propria volontà di ottenere la riconsegna
del bene locato, nonostante __________ avesse versato il canone locativo per il
periodo da ottobre 2001 a marzo 2002. A mente dell’appellante non avendo
controparte contestato detto versamento, il contratto di locazione sarebbe
stato tacitamente ricondotto, considerato anche che l’istanza di sfratto
sarebbe stata inoltrata solo il 3 gennaio 2002.
La
parte appellata non ha invece formulato osservazioni.
considerato
in diritto:               1.
L’appellante
sostiene innanzitutto che l’ente locato rivestirebbe un ruolo famigliare e
coniugale, oltre che lavorativo e pertanto la disdetta avrebbe dovuto essere
inviata anche alla moglie __________. La disdetta 1. dicembre 2000 sarebbe
nulla poiché la locatrice avrebbe omesso la notifica separata al coniuge, passo
procedurale previsto obbligatoriamente dalla legge. Inoltre, il Pretore non
avrebbe fatto capo al proprio potere inquisitorio e quindi non avrebbe promosso
ulteriori accertamenti in merito al carattere abitativo di “__________”,
respingendo la tesi formulata dalla parte convenuta.
In base ai combinati art. 266n CO e 266o CO, se la cosa locata è
adibita ad abitazione famigliare, la disdetta data dal locatore deve essere
notificata separatamente al conduttore e al suo coniuge, pena la sua nullità (
Weber/Zihlmann
, Kommentar zum
Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Basilea 1996, n. 1 e 6 art.
266m-266n CO e n. 1 ad art. 266o CO;
Higi
,
Zürcher Kommentar, Zurigo 1995, n. 30 ss. ad art. 266m-266n CO;
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna
1997, pag. 408 ss.). L’abitazione famigliare è il luogo dove i coniugi in modo
duraturo hanno stabilito la loro comunione coniugale e domestica,
rispetti-vamente dove la famiglia ha formato il proprio centro della vita
comune (
Swit
Kommentar, 2.
ed., Zurigo 1998, n. 10 ad art. 266l-266o CO;
Higi
, op. cit., n. 12 art. 266m-266n CO;
Weber/ Zihlmann
, op. cit., n. 1 e 2
art. 266m-266n CO;
Lachat
,
op. cit., pag. 82).
Nel
caso in esame, il convenuto ha unicamente sostenuto che “__________”, oltre a
contenere gli uffici del proprio studio di architettura, aveva anche carattere
abitativo e famigliare.
D’altro
canto, il convenuto ha ammesso che i coniugi __________ e __________
consideravano di loro pertinenza, oltre a “__________ ”, anche un appartamento
sito in Via __________ a __________ (v. allegato di risposta 6 febbraio 2002,
ad 4, pag. 4).
Alla
luce delle risultanze si rileva pertanto che il conduttore non è stato in grado
di dimostrare ulteriormente le proprie allegazioni quo al carattere famigliare
dell’ente locato e per questo motivo egli ha censurato il decreto di prima
istanza adducendo che il Pretore non avrebbe fatto capo al proprio potere
inquisitorio e non avrebbe promosso ulteriori accertamenti a tale proposito.
A
torto. Infatti, quando la disdetta è oggetto di contestazione ex art. 273 CO,
il giudice dello sfratto successivamente adito è preliminarmente chiamato a
statuire sulla validità della disdetta in virtù del principio di attrazione di
competenza sancito dall’art. 274g CO. In tal caso, la vertenza è trattata
secondo la procedura federale, retta dalla massima inquisitoria che impone al
giudice di accertare d’ufficio i fatti, di procedere alle indagini necessarie
al fine di stabilire i fatti di causa decisivi e di apprezzare liberamente le
prove. Al contrario, la procedura cantonale di sfratto, di natura sommaria, è
retta dal principio dispositivo. Nel caso in cui, come in concreto, la disdetta
è oggetto di contestazione solo in sede di sfratto, il giudice deve esprimersi
solo sui fatti allegati e sulle prove indicate dalle parti, non dovendo farsi
invece carico dell’istruzione del processo (
DTF
122 III 92;
Cocchi
, Autorità competenti,
aspetti procedurali e sfratto, in: Diritto della locazione, giurisprudenza
recente e tendenze dottrinali, tomo CFPG n. 23, Lugano 2000, pag. 98).
Ne
discende che l’appellante non è stato in grado di dimostrare il carattere
famigliare dell’ente locato e pertanto la locatrice non era obbligata a
notificare la disdetta separatamente ad entrambi i coniugi __________ e
__________. Di conseguenza, la succitata disdetta non può essere ritenuta nulla
ai sensi dei combinati art. 266m e art. 266 CO, bensì valida a tutti gli
effetti.
2.
L’appellante
sostiene inoltre che il contratto relativo a “__________” sarebbe stato
ricondotto tacitamente poiché il locatore avrebbe provveduto a versare
anticipatamente con valuta 1. ottobre 2001 il canone di locazione per il
semestre 1. ottobre 2001 – 31 marzo 2002 (doc. 8). Tale versamento non sarebbe
mai stato contestato dalla locatrice e pertanto sarebbe venuta in essere una
nuova riconduzione tacita del contratto di locazione, anche perché la procedura
di sfratto sarebbe stata inoltrata solo il 3 gennaio 2002.
In
effetti, la domanda di sfratto va introdotta dopo la scadenza del termine che
ha posto fine alla locazione e non può essere procrastinata, nel tempo, a
piacimento del locatore. A seconda delle circostanze, il fatto di tollerare la
presenza del conduttore nel bene locato anche dopo la fine del contratto può
far nascere, tacitamente e per atti concludenti, un nuovo contratto di
locazio-ne di durata indeterminata e di contenuto simile al precedente (
Cocchi
, op. cit., pag. 99;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 13 ad
art. 506 CPC;
Lachat
, op.
cit., pag. 118 s.;
II CCA
9.3.1999, inc. n. 12.98.00261).
La
giurisprudenza di questa Camera ha già avuto modo di stabilire che una
ragionevole attesa del locatore nel richiedere lo sfratto è di principio
ammissibile, ma che se essa si protrae oltre il lecito, oppure se vi sono
comportamenti nel locatore passibili di ingenerare una situazione di
insicurezza circa le sue reali inten-zioni, si dovrà ritenere che egli abbia
rinunciato agli effetti della propria disdetta, e meglio che abbia consentito a
che si instauri un nuovo regime contrattuale, con la conseguenza della
perenzione del diritto allo sfratto (
II CCA
9.3.1999, inc. n.
12.98.00261 e
II CCA
9.3.1998, inc. n. 12.97.00191).
Il
giudice deve valutare tutte le circostanze del caso concreto per stabilire se
si ravvedono gli estremi dell’esistenza di una ricondu-zione tacita del
contratto per atti concludenti.
Oltre
al lasso di tempo trascorso dalla cessazione del rapporto contrattuale fino
alla richiesta di sfratto, è necessario valutare altre circostanze,
segnatamente il fatto che il conduttore abbia versato la pigione e che il
locatore l’abbia accettata senza formulare riserve (
Lachat
, op. cit., pag. 118 s. e 399).
Nel
caso concreto, con raccomandata 12 ottobre 2001 la parte locatrice ha bensì
espresso la propria volontà di riottenere “entro 10 giorni” la riconsegna del
bene locato, ma nonostante __________ avesse già versato il canone locativo
pari a fr. 16'974.-- con valuta 1. ottobre 2000 (semestre ottobre 2001 - marzo
2002), nello stesso scritto essa non ha contestato questo versamento. Inoltre, dagli
atti non emerge che successivamente la parte locatrice abbia espresso riserve
di sorta in merito al pagamento della pigione (anche se l’importo di fr.
16'974.-- deve essere qualificato come rilevante, così come il periodo di sei
mesi al quale esso si riallacciava).
Infine,
almeno per quanto traspare dalle risultanze di causa, dopo lo scritto 12
ottobre 2001, la parte locatrice non ha più preso contatto con __________ e
solo il 3 gennaio 2002, vale a dire tre mesi più tardi, essa avviava la
procedura di sfratto.
A
mente di questa Camera, il comportamento della locatrice è stato atto a
ingenerare nel conduttore la convinzione che a seguito del pagamento anticipato
della pigione per i successivi sei mesi il contratto di locazione veniva
rinnovato tacitamente ancora una volta. A tale proposito si aggiunga che a far
tempo dal 1995, circostanza del resto ammessa dalla stessa appellata, si era
instaurato un certo automatismo sia nelle richieste di proroga del contratto da
parte di __________ (che avvenivano praticamente con scadenza annuale), sia
nella loro accettazione da parte della locatrice.
Ne
discende che in concreto è venuto in essere un nuovo contratto di locazione per
atti concludenti a tempo indeterminato e pertanto l’istanza di sfratto non può
essere protetta.
3.
Ne
consegue l’accoglimento del gravame. La tassa di giustizia, le spese e le
ripetibili seguono la soccombenza dell’istante.
Per
i quali motivi, visti
gli
art. 148 e 506 ss. CPC e la TG
pronuncia:             I.
L'appello
2 agosto 2002 di __________
è accolto
.
Di
conseguenza il decreto 24 luglio 2002 della Pretura di Lugano, sezione 4 è
riformato nel modo seguente:
1.   L’istanza di sfratto
3 gennaio 2002 nei confronti di __________ e __________ è respinta per carenza
di
legittimazione
passiva.
2.   L’istanza di sfratto
3 gennaio 2002 nei confronti di __________ è respinta.
3.   La tassa di giustizia
di fr. 500.-- e le spese di fr. 100.-- restano
a carico
dell’istante, la quale rifonderà ai convenuti fr. 1’000.--
per ripetibili.
II.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                               fr. 450.--
b) spese                                                                 fr.
50.--
Totale                                                                      fr.
500.--
già
anticipate dall’appellante, sono poste a carico della parte
appellata,
la quale rifonderà a controparte fr. 500.-- per
ripetibili.
III.
Intimazione:
- __________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           La
segretaria