ti_gerichte · 12.2008.206 · 2009-04-20 · it
Locazione. Disdetta per motivi gravi (art. 266g CO)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.04.2009 12.2008.206

Incarto n.
12.2008.206
Lugano
20 aprile
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.317
(contestazione della disdetta e domanda di protrazione) della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 6 marzo 2007
AP 1
patrocinata dall
’
PA 1
contro
AO 1
con cui
l
’
istante ha chiesto di
accertare la nullità della disdetta 8 novembre 2006, in via subordinata di
annullare la stessa;
domanda
avversata dalla convenuta e che la Pretora ha respinto con sentenza 24
settembre 2008, accertando la validità della disdetta in questione e concedendo
una protrazione unica della locazione fino al 31 dicembre 2008;
appellante
l
’
istante che con atto di
appello 6 ottobre 2008 chiede la riforma – previa concessione dell
’
effetto sospensivo – del querelato giudizio
nel senso di accertare la nullità della disdetta, con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
richiesta
inoltrata anche "in via subordinata" con "ricorso per
cassazione";
mentre
la convenuta non ha inoltrato osservazioni;
richiamato
il decreto 8 ottobre 2008 mediante il quale la presidente di questa Camera ha
concesso all
’
appello l
’
effetto sospensivo;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:                    A.
Il 20 febbraio 1998 __________, alla quale è subentrata dal 1°
giugno 2000 AO 1 (inc. UC: doc. D, foglio 5), in qualità di locatrice, e AP 1,
come conduttrice, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto
un locale di circa 28 mq in via __________ a __________ da adibire a
"spaccio alimentari", così come un posto auto scoperto. La locazione
è iniziata il 1° maggio 1998 ed era valida fino al 30 aprile 2008, rinnovabile
in seguito tacitamente di anno in anno in mancanza di disdetta con preavviso di
sei mesi. Il contratto prevedeva inoltre una pigione di fr. 1
'
000.- mensili oltre un anticipo per spese
accessorie di fr. 100.- mensili per il primo anno, aumentata nei primi cinque
anni di fr. 1
'
200.- annui
suddivisi in rate mensili, e, in seguito, in base all
’
andamento dell
’
indice
dei prezzi al consumo (doc. 1, foglio 2 segg.). Le parti hanno poi stabilito la
pigione, oltre alle spese accessorie, in fr. 1
'
000.- fino al 30 aprile 2001, in fr. 1
'100.-
dal 1° maggio 2001, in fr. 1'200.- dal 1° maggio 2002, in fr. 1'350.- dal 1° maggio
2003, in fr. 1'500.- dal 1° maggio 2004 e, dal 1° maggio 2005, di indicizzare
la stessa (doc. 1, ultimo foglio: verbale 14 novembre 2000 relativo all’inc.
1278).
B.
L’8
novembre 2006 la locatrice ha notificato alla conduttrice su modulo ufficiale la
disdetta del contratto di locazione con effetto dal 31 maggio 2007 (inc. UC:
doc. A). Con missiva di medesima data essa ha motivato la disdetta con l’esistenza
di motivi gravi giusta l’art. 266g CO, riferendosi al comportamento di __________
__________, socio e gerente della conduttrice, che quel giorno sarebbe
"entrato nell’ufficio privato del nostro amministratore [__________ __________],
senza alcun invito, rivolgendosi in modo minaccioso e violando pertanto ogni
regola di buon costume, ma soprattutto rendendosi colpevole di violazione di
domicilio e di minacce contro terzi" (doc. 6).
C.
Dopo
aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, il
quale ha dichiarato la vertenza non conciliata in data 6 febbraio 2007, la
conduttrice ha presentato il 6 marzo 2007 dinanzi alla Pretura del Distretto di
Lugano un’istanza di accertamento della nullità della disdetta 8 novembre 2006
per inesistenza dei motivi gravi di cui all’art. 266g CO, in via subordinata di
annullabilità della stessa perché contraria alla buona fede (art. 271 CO). Essa
non ha contestato che il proprio gerente, __________ __________, si fosse
recato in tale circostanza nell’ufficio di __________ __________, ma ha
spiegato che la discussione era stata solo "relativamente" accesa e
che era la conseguenza della "ennesima, immotivata ingerenza del
locatore". All’udienza di discussione 10 maggio 2007 la locatrice ha
segnatamente precisato di aver introdotto la disdetta in questione "dopo
anni di diatribe e ripicche" che hanno reso la locazione
"insostenibile". Essa ha soggiunto che anche dopo la disdetta la
conduttrice avrebbe messo in atto ulteriori ripicche nei confronti del
conduttore del chiosco adiacente. La locatrice ha poi spiegato che "la
goccia che ha fatto traboccare il vaso è stata la 'violazione di domicilio' da
parte del __________". Da parte sua, l’istante ha affermato la
pretestuosità del motivo grave invocato dalla controparte. Le parti hanno
quindi rinunciato al dibattimento finale, confermandosi nei loro rispettivi
punti di vista nei memoriali scritti. Statuendo con sentenza 24 settembre 2008
la Pretora ha respinto l’istanza, accertando la validità della disdetta 8
novembre 2006, e ha concesso una protrazione unica della locazione fino al 31
dicembre 2008.
D.
Con
appello 6 ottobre 2008 (indicato quale ricorso per cassazione qualora questa
Camera ritenga il valore di causa inferiore a fr. 8'000.-), la conduttrice è
insorta contro il giudizio testé citato, chiedendo di accertare la nullità
della disdetta 8 novembre 2006. La convenuta non ha inoltrato osservazioni. L’8
ottobre 2008 la presidente di questa Camera ha accordato effetto sospensivo all’appello.
Considerato
in diritto:                  1.
La Pretora ha accertato che la disdetta era riconducibile ai
continui screzi tra le parti, come indicato nella lettera di motivazione
allegata alla disdetta, e non unicamente all’episodio occorso l’8 novembre
2006. Al riguardo, la prima giudice ha elencato tutta una serie di contrasti
dall’agosto 2000 all’aprile 2007, a suo dire non contestati dall’istante, che
rappresenterebbero violazioni dell’obbligo di diligenza di cui all’art. 257f
CO. La Pretora ha invero spiegato che nonostante i vari richiami della
locatrice, la conduttrice avrebbe occupato ripetutamente e abusivamente spazi a
lei non attribuiti. In particolare, con la collocazione di un congelatore
esterno avrebbe ostacolato la circolazione dei pedoni, intralciando e bloccando
l’ingresso nelle superfici condotte in locazione dagli altri conduttori e
omettendo di indicare l’ubicazione dei servizi igienici così come di fornire le
relative chiavi ai clienti del locale. Di conseguenza, la Pretora ha ritenuto
adempiuti i presupposti della disdetta per motivi gravi giusta l’art. 266g CO.
Per contro, non ha riscontrato abusività nella disdetta in questione e, quindi,
ha reputato inapplicabile l’art. 271 CO invocato dall’istante. Infine, ella ha
accordato alla conduttrice una protrazione unica della locazione fino al 31
dicembre 2008.
2.
L’appellante
reputa che il valore di causa della presente fattispecie sia superiore a fr.
8'000.-, ma a titolo cautelativo, nell’ipotesi che ciò non sia corretto, ha
introdotto in via subordinata ricorso per cassazione (memoriale, pag. 2). In
caso di contestazione della disdetta, il valore di causa corrisponde al canone
di locazione
fino alla data in cui sarebbe possibile
dare disdetta ordinaria del contratto. Se tale periodo è inferiore al termine
di protezione di tre anni fissato dall'art. 271a lett. e CO, allora nel computo
del valore di causa occorre considerare tale periodo di protezione (sentenza
del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005 consid.
2; cfr.
anche
Rudin
in: Basler Kommentar,
Bundesegerichtsgesetz, Basilea 2008, n. 61 ad art. 52;
Cocchi
/Trezzini
, CPC-TI, op. cit., n. 1 ad
art. 8;
Cocchi/ Trezzini
, CPC-TI,
App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 18 ad art. 8). Di conseguenza, sia che ci si basi
sulla pigione di fr. 1
'
500.-
mensili sulla quale la Pretora si è fondata per calcolare gli oneri processuali
(sentenza impugnata, pag. 8 in alto: fr. 18
'
000.- : 12), sia che ci si basi su quella di fr. 1
'
545.50 invocata dall
’
appellante in ragione dell
’
indicizzazione in funzione dell
’
indice dei prezzi al consumo, così come
previsto dalle parti
(sopra, lett. A), il valore di
causa è superiore a fr. 8'000.- e la sentenza impugnata, pertanto, appellabile.
Ciò posto, nulla osta alla trattazione del presente gravame.
3.
L’appellante
critica la Pretora per aver ammesso l’esistenza di una disdetta straordinaria
per motivi gravi giusta l’art. 266g CO. A suo dire, la prima giudice si sarebbe
fondata su tutta una serie di documenti che altro non sono che semplici
allegazioni di parte, sprovvisti della benché minima portata probatoria sull’esistenza
oggettiva dei presupposti di cui all’articolo testé menzionato (memoriale, pag.
5 segg.).
3.1
L’art.
266g CO consente a ciascuna delle parti di dare la disdetta per motivi gravi
che rendano intollerabile l’adempimento del contratto osservando il termine
legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. La norma non è applicabile
quando sono date le condizioni per un altro caso di disdetta anticipata, come
l’art. 257d CO (mora del conduttore) e l’art. 257f cpv. 3 e 4 (violazione del
dovere contrattuale di diligenza e di riguardo), avendo carattere sussidiario (
Lachat
, Le
bail à loyer, 2008, pag. 699). I giusti motivi per una disdetta straordinaria
ai sensi dell’art. 266g CO risiedono in circostanze eccezionali, di una certa
gravità, sconosciute e imprevedibili al momento della conclusione del
contratto, che rendono intollerabile la continuazione della locazione e che non
dipendono da una colpa della parte che se ne prevale (
Lachat
, op. cit., pag.
700). L’onere di provare l’esistenza dei presupposti di cui all’art. 266g CO
incombe a colui che se ne prevale (art. 8 CC)
e nella fattispecie, quindi, alla locatrice.
3.2
La
Pretora ha spiegato che l’episodio avvenuto l’8 novembre 2006 si inseriva in
una serie di screzi tra le parti che hanno indotto la locatrice a notificare la
disdetta (sentenza impugnata, pag. 3 in fondo). Al riguardo, ella ha poi
elencato tutta una serie di episodi (loc. cit., pag. 4 seg.) e ha soggiunto che
tali atteggiamenti non erano nemmeno stati contestati dalla conduttrice
(sentenza impugnata, pag. 6 in alto). A torto. Invero, all’udienza di discussione
l’istante ha proprio affermato, in replica, che la documentazione prodotta da
controparte si esauriva in semplici illazioni (verbale 10 maggio 2007, pag. 1
in basso). Occorre quindi vagliare la portata probatoria di tali documenti,
senza dimenticare che non è determinante il punto di vista di colui che dà la
disdetta, bensì la situazione oggettiva venutasi a creare (
Lachat
, op. cit., pag. 701).
4.
Occorre
quindi esaminare se l’episodio avvenuto l’8 novembre 2006 costituisca un motivo
grave ai sensi della norma menzionata sopra. La Pretora non si è chinata su
tale questione, reputando che l’episodio si inseriva a suo dire in un contesto
di continui screzi e contrasti fra le parti e che la sommatoria di tali eventi
giustificava l’applicazione dell’art. 266g CO (sentenza impugnata, pag. 3 in
fondo e 5 consid. 6c). L’appellante critica anzitutto la prima giudice per aver
accertato in maniera erronea quanto accaduto l’8 novembre 2006. Secondo quest’ultima
la conduttrice non aveva contestato i toni "alquanto accesi" della
discussione (sentenza impugnata, pag. 3 in fondo). L'istante reputa, invece, di
aver semplicemente ammesso che gli stessi erano stati "relativamente"
accesi (memoriale, pag. 5 in fondo). Tale censura è suffragata dal contenuto
dell’istanza (pag. 3 in basso). Nella stessa, poi, la conduttrice ha affermato
che il proprio socio gerente si sarebbe limitato a una "boutade", che
"confrontato all’ennesima iniziativa arbitraria dell’amministratore unico
di parte convenuta, gli avrebbe detto: 'Sei proprio un bambino e meriteresti di
essere sculacciato'" (istanza, pag. 4 in fondo e 5 in alto). Da parte sua,
la locatrice nella propria risposta non ha menzionato che motivo di disdetta
potessero essere i toni, "alquanto" o "relativamente"
accesi che siano stati, della discussione. Invero, la locatrice ha spiegato che
la disdetta era stata notificata "poiché dopo anni di diatribe e ripicche,
da parte del conduttore, il rapporto contrattuale è diventato
insostenibile" e che "la goccia che ha fatto traboccare il vaso è
stata la 'violazione di domicilio' da parte del __________" (risposta
allegata al verbale 10 maggio 2007). A parte il fatto che tale violazione non è
stata per nulla provata dalla locatrice, va detto che alla luce di quanto
suesposto la stessa convenuta ha ammesso che l’episodio avvenuto l’8 novembre
2006 non era tale, a sé stante, da giustificare la disdetta giusta l’art. 266g
CO. Di conseguenza, la locatrice non ha provato l’esistenza dei presupposti di
tale norma e, quindi, che la disdetta 8 novembre 2006 fosse giustificata. Ne
deriva l’inefficacia della disdetta in questione, che non può nemmeno essere
convertita in una disdetta ordinaria per la scadenza del 31 dicembre 2008 (
Lachat
, op.
cit., pag. 729).
5.
L’appello
dev’essere accolto e la sentenza 24 settembre 2008 riformata, nel senso di
accogliere l’istanza di contestazione della disdetta. Non è quindi necessario statuire
sulla protrazione della locazione, di modo che il relativo dispositivo dev’essere
stralciato. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi
seguono la soccombenza della locatrice (art. 148 CPC). Non si giustifica di
attribuire alla conduttrice ripetibili di prima istanza superiori a quanto
stabilito dalla Pretora, ovvero un’indennità ripetibile di fr. 200.-. L’appellante
non
ha indicato l’importo di cui in concreto postula
l’attribuzione in riforma della somma riconosciutale dal giudice di prime cure,
di modo che, in base alla giurisprudenza (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, n. 10 ad art. 309;
Rep
. 1993 p. 227; per tante II CCA 17 novembre 2005 inc. n.
12.2004.125, 23 giugno 2006 inc. n. 12.2005.159), una sua eventuale domanda di
aumento dell’indennità ripetibile dovrebbe essere considerata irricevibile
(art. 309 cpv. 2 lett. e cpv. 5 CPC;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, n. 9 seg. ad art.
309; sentenze
Rep
. e II CCA citate). C
onsiderato che
controversa era unicamente la questione della contestazione della disdetta e
non della protrazione, gli oneri processuali di appello sono calcolati su un
valore computabile massimo pari a dodici mesi di locazione (art. 414 cpv. 3
CPC), tenendo conto anche della limitazione dell’art. 19bis TG. Il valore
litigioso determinante per l’impugnabilità al Tribunale federale è invece senz’altro
superiore ai fr. 15'000.- previsti dall’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF (vedi sopra,
consid. 2).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello 6 ottobre 2008 di AP 1, __________,
è accolto
.
Di conseguenza la sentenza 24 settembre 2008 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, è così riformata:
1.   L’istanza
6 marzo 2007 di AP 1, __________, è accolta. Di conseguenza è accertata
l’inefficacia della disdetta 8 novembre 2006 formulata da AO 1, __________, nei
confronti di AP 1, __________
2.   (Stralciato).
3.   La tassa
di giustizia di fr. 200.– e le spese di fr. 150.-, già anticipate dall’istante,
sono poste a carico di AO 1, __________, con l’obbligo per quest’ultima di
rifondere a AP 1, __________, fr. 200.- per ripetibili.
II.
Gli
oneri processuali d’appello, consistenti in:
a)  tassa
di giustizia     fr. 150.-
b)  spese                       fr.
50.-
fr.
200.-
sono
posti a carico di AO 1, __________, che rifonderà a AP 1, __________, fr. 450.-
per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-     ;
-   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli
altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale. Qualora non sia
dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).