ti_gerichte · 80.2008.88 · 2008-09-24 · it

Imposta sugli utili immobiliari: deduzioni, costi d'investimento, onere della prova, fattura del venditore

Tessin Camera di diritto tributario 24.09.2008 80.2008.88
Tessin Camera di diritto tributario 24.09.2008 80.2008.88
Ticino Camera di diritto tributario 24.09.2008 80.2008.88

Incarto n.
80.2008.88
Lugano
24 settembre
2008
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributar
io
del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
F
io
renzo Gianinazzi
parti
RI 1
RI 2
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 lugl
io
2008 contro la decis
io
ne del 26 giugno 2008 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Il
19 dicembre 2002, __________ concedeva a RI 1RI 2 un diritto di compera cedibile
e fraz
io
nabile sul mapp. n. __________
RFD di __________, di mq 798, al prezzo di fr. 290'000.–.
Nei mesi
seguenti, il fondo in quest
io
ne
è stato sottoposto a fraz
io
namento,
con la conseguenza che sono state ricavate le seguenti parcelle:
·
il nuovo mapp. __________, di mq 236, cui è
stato attribuito un valore di fr. 130'000.–;
·
il mapp. __________, di mq 254, cui è stato
attribuito un valore di  fr. 70'496.–;
·
il mapp. __________, di mq 308, valutato fr.
89'504.–.
Per
quanto concerne il nuovo mapp. n. __________, l’11 febbra
io
2004 i beneficiari del diritto di
compera lo cedevano ai coniugi __________, i quali lo esercitavano lo stesso g
io
rno.
Con atto
pubblico del 3 dicembre 2004, veniva modificato il diritto di compera relativo alle
altre due parcelle ricavate dal fraz
io
namento: al mapp. n. __________ veniva attribuito un valore di            fr.
57'278.– ed al mapp. n. __________ uno di fr. 72'722.–.
Il 23
dicembre 2004, RI 1 e RI 2 esercitavano il diritto di compera dei mapp. n. __________
e __________.
B.
Il 4
magg
io
2005, i nuovi
proprietari concedevano ai coniugi __________ un diritto di compera cedibile
sui mapp. n. __________ e __________ di __________, al prezzo di fr. 240'000.–.
Nel contratto era contenuta una clausola secondo cui “essendo volontà dei
beneficiari promuovere l’edificaz
io
ne dei mappali oggetto del presente atto”, i proprietari cedevano
“unitamente ai fondi, e gratuitamente, il progetto e la relativa licenza
edilizia cresciuta in giudicato” e si mettevano a disposiz
io
ne “per firmare eventuali domande di
variante e quant’altro fosse necessar
io
”.
Il 21
ottobre 2005, RI 1 e RI 2 vendevano ai coniugi __________ il mapp. __________,
al prezzo di fr. 130'000.–, chiedendo contestualmente la cancellaz
io
ne dell’annotaz
io
ne del diritto di compera su tale fondo. Lo stesso g
io
rno gli acquirenti sottoscrivevano un
contratto generale di appalto con la __________ SA di __________, avente per
oggetto i lavori, in parte già eseguiti e in parte ancora da eseguire, per la
costruz
io
ne “chiavi in mano” di
un abitaz
io
ne per fr.
380'000.–.
Pochi g
io
rni dopo, il 27 ottobre 2005, __________
e RI 2, da una parte, e i coniugi __________, dall’altra, prorogavano e modificavano
il diritto di compera sul mapp. n. __________. Il prezzo veniva stabilito in   fr.
110'000.–. Il contratto precisava altresì che sul terreno era “attualmente in
corso l’edificaz
io
ne di una
casa d’abitaz
io
ne”.
C.
Con
atto pubblico del 7 dicembre 2005, i coniugi __________ cedevano il diritto di
compera sul mapp. n. __________ a __________, a titolo gratuito. Una clausola
contrattuale precisava che il beneficiar
io
del diritto di compera prendeva atto che era in costruz
io
ne una casa d’abitaz
io
ne e dichiarava pertanto di assumere il
contratto d’appalto con la __________ e di liberare gli attuali proprietari,
rispettivamente i concedenti”. Il valore del contratto d’appalto “chiavi in
mano” era di fr. 410'000.–. Il 27 lugl
io
2007 __________ esercitava il diritto di compera e veniva iscritto
quale nuovo proprietar
io
del
mapp. n. __________.
D.
Nella
dichiaraz
io
ne per l’imposta
sugli utili immobiliari, RI 1 e RI 2 indicavano un valore di alienaz
io
ne ed un valore di acquisto di fr.
110'000.–, sicché l’utile imponibile ammontava a zero.
Notificando
loro la tassaz
io
ne dell’imposta
sugli utili immobiliari, con decis
io
ne del 27 dicembre 2007, l’Uffic
io
di tassaz
io
ne di
Lugano Campagna deduceva, quale valore di acquisto l’importo di fr. 57'278.–,
cui aggiungeva spese di acquisto e vendita per   fr. 6'660.–. L’utile imponibile
ammontava pertanto a fr. 46’062.– e l’imposta a fr. 12'897.35. Nella motivaz
io
ne della decis
io
ne, l’Uffic
io
spiegava di avere ricavato il valore di acquisto dal contratto del 3 dicembre
2004.
E.
I
contribuenti impugnavano la suddetta decis
io
ne, con reclamo del 18 genna
io
2008, nel quale chiedevano la deduz
io
ne di costi di investimento che “per dimenticanza” avevano omesso di
far valere con la dichiaraz
io
ne.
Una prima fattura, emessa dalla __________ di __________, si riferiva ad una
commiss
io
ne per mediaz
io
ne, per fr. 6'568.85. Una seconda
fattura, emessa da RI 1, concerneva invece “prestaz
io
ni per assistenza tecnica durante i lavori di costruz
io
ne della casa e sistemaz
io
ne esterna, compreso portico postegg
io
in cemento armato”, per                  fr.
12'247.50.
L’autorità
di tassaz
io
ne respingeva il
reclamo, con decis
io
ne del 26
giugno 2008. Quanto alla provvig
io
ne, argomentava che il mediatore deve essere una terza persona, ciò
che escludeva la deduz
io
ne del
compenso versato dal venditore alla società di cui è az
io
nista o amministratore. In relaz
io
ne alle prestaz
io
ni
di assistenza alla costruz
io
ne,
osservava che la tassaz
io
ne
concerneva la sola cess
io
ne del
terreno, sicché non potevano entrare in consideraz
io
ne costi inerenti alla costruz
io
ne della casa d’abitaz
io
ne.
F.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributar
io
, RI 1 eRI 2 chiedono che l’utile
imponibile sia ridotto a fr. 38’125.–. In base ad una nuova fattura dello stud
io
tecnico RI 1, chiedono che siano ammesse
in deduz
io
ne le spese che si
riferiscono all’assistenza sul cantiere in relazione alla preparaz
io
ne del fondo per l’edificaz
io
ne. Si tratta a loro avviso di spese
indispensabili per procedere alla vendita del fondo. In secondo luogo, chiedono
la deduz
io
ne della metà del
prezzo pagato per l’acquisto dal Cantone di uno scorporo di un terreno
confinante.
Diritto
1.
Lo
Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili
o di parti di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in consideraz
io
ne la
complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L'imposiz
io
ne degli utili
immobiliari – Commentar
io
degli
articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienaz
io
ne e il valore di investimento.
Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietar
io
dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di
stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese
notarili, di iscriz
io
ne, di
bollo e le provvig
io
ni usuali
debitamente comprovate versate a un mediatore;
·
i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruz
io
ne e di migl
io
ria,
come pure i contributi di migl
io
ria e le tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituz
io
ne di servitù o di oneri fondiari a
favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da
servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
2.2.
Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruz
io
ne e di migl
io
ria,
la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, c
io
è che abbiano
apportato all'immobile un migl
io
ramento duraturo, di fatto o di diritto.
È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all'importo effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruz
io
ne, ivi comprese le spese per misuraz
io
ni, prestaz
io
ni
d'opera, canalizzaz
io
ne, recinz
io
ne, realizzaz
io
ne di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della
costruz
io
ne su di un fondo non
edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruz
io
ni realizzate in relaz
io
ne ad un edific
io
già esistente (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).
3.
3.1.
Nella
fattispecie, è controverso il riconoscimento, quale costo d’investimento, dell’importo
di fr. 7'316.80, risultante da una fatRI 1. Le opere fatturate sono così descritte:
Nostre
prestaz
io
ni per preparaz
io
ne
del fondo pronto alla vendita per l’edificaz
io
ne
di una casa d’abitaz
io
ne.
Demoliz
io
ne dei muretti in pietrame e sgomberi, estirpaz
io
ne della vite, pali e filari. Piante varie.
Trasporti
e sgomberi dei materiali esuberanti, resa del terreno pronto all’edificaz
io
ne.
Tale
fattura è stata prodotta per la prima volta con il ricorso. In precedenza, con
la dichiaraz
io
ne per l’imposta
sugli utili immobiliari, i contribuenti non avevano fatto valere alcun costo
d’investimento, ma avevano indicato un valore d’acquisto         (fr.
110'000.–) pari al valore di alienaz
io
ne. In seguito alla decis
io
ne di tassaz
io
ne,
con cui il valore d’acquisto era stato stabilito dall’Uffic
io
di tassaz
io
ne in fr. 57'278.–, i contribuenti avevano interposto reclamo,
allegando una fattura dello stesso RI 1, riferita a “prestaz
io
ni di assistenza alla costruz
io
ne” per        fr. 12'247.50. L’autorità
di tassaz
io
ne aveva respinto il
reclamo, argomentando che, siccome la tassaz
io
ne si riferiva alla cess
io
ne del solo terreno, non potevano essere ammessi in deduz
io
ne costi inerenti alla costruz
io
ne della casa d’abitaz
io
ne.
Ora, come
detto, con il ricorso i contribuenti hanno prodotto una nuova fattura, che
sarebbe parte della fattura precedente.
3.2.
Giusta
l'art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassaz
io
ne in materia di imposiz
io
ne degli utili immobiliari (art. 213 LT),
il contribuente deve fare tutto il necessar
io
per consentire una tassaz
io
ne completa ed esatta: deve segnatamente fornire, a domanda
dell'autorità di tassaz
io
ne,
informaz
io
ni orali e scritte e
presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati.
Secondo
il Tribunale federale, il ricorrente che vuole ottenere una deduz
io
ne non può accontentarsi di affermare
genericamente che ha avuto altre spese, ma deve comprovare tale affermaz
io
ne: se la legge impone al contribuente di
documentare in determinati modi le sue allegaz
io
ni, egli non può sottrarsi a questo obbligo.
In simili
casi l'autorità di tassaz
io
ne
deve invece partire dal princip
io
che i fatti addotti dal contribuente, ma non documentati, non sono
presi in consideraz
io
ne: prescindere
da questa esigenza significherebbe infatti non già correggere una presunta inesattezza
ma sostituire l'obbligo posto a carico del contribuente di documentare e
provare determinati fatti con l'apprezzamento dell'autorità (sentenza del
Tribunale federale del 3 dicembre 1990 n. 2A. 344/89, in RDAT II-1991; DTF 107
Ib 218).
Va ricordato, a questo
proposito, che, secondo un consolidato principio, è il contribuente ad avere l'onere
della prova per i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso
l'erario (sentenza del Tribunale federale
del 14 dicembre 2006
n. 2A.438/2006 consid. 3.2;
DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza
2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t, consid.
4.1;
Blumenstein/Locher
, System des
schweizerischen Steuerrechts, 6
a
ed., Zurigo 2002, p. 416,
con rinvii).
3.3.
Come
visto in narrativa, il giorno in cui si è verificato il trapasso di proprietà
(27 luglio 2007), mediante esercizio del diritto di compera sul terreno da
parte del cessionario (__________), sul fondo in questione era già stata
edificata una casa d’abitazione. I primi beneficiari del diritto di compera (__________)
avevano infatti già stipulato un contratto di appalto “chiavi in mano” del valore
di fr. 410'000.– con la __________.
Alla luce di tali
circostanze, la Camera si è rivolta ai ricorrenti, con scritto del 6 agosto
2008, affermando di non comprendere come RI 1 abbia potuto preparare il terreno
per l’edificazione ancora nel 2007 e di non spiegarsi perché, se la costruzione
era stata realizzata dalla __________ sulla base di un contratto sottoscritto
da __________ e poi ripreso da __________, la fattura sia stata indirizzata ai
ricorrenti. Il giudice delegato chiedeva pertanto ai contribuenti di
trasmettere alla Camera il contratto di appalto, la descrizione delle opere cui
si riferisce la fattura del 27 agosto 2007 (con relativi contratti e bollettini
o rapporti di lavoro) ed ogni altro documento atto a provare le prestazioni
fatturate.
I
ricorrenti hanno risposto con lettera del 3 settembre 2008, nella quale
sostengono che le prestaz
io
ni
in discuss
io
ne sarebbero state eseguite
personalmente da __________ e dal figl
io
__________, nella primavera 2004, dopo il fraz
io
namento del terreno e prima quindi della
concess
io
ne del diritto di
compera. Sostengono altresì che tali prestaz
io
ni non erano state precedentemente fatturate, “in quanto si attendeva
la conclus
io
ne della
compravendita in essere, con la conseguente dichiaraz
io
ne dell’imposta sugli utili immobiliari”.
3.4.
L’onere
della prova dell’effettivo svolgimento delle opere indicate nella fattura e del
pagamento delle spese relative è ben lungi dall’essere adempiuto.
Anzitutto,
dà da pensare la modalità stessa con cui sono state fatte valere le spese in
discuss
io
ne: la prima fattura è
stata inviata solo con il reclamo e la seconda, modificata, con il ricorso.
Altro
aspetto determinante è quello temporale, già sottolineato nella lettera inviata
dalla Camera ai ricorrenti: non si comprende perché uno dei due ricorrenti
avrebbe dovuto prestare la propria opera per la preparaz
io
ne di un terreno all’edificaz
io
ne quando la costruz
io
ne era terminata. Certo, con la loro
lettera di risposta, i contribuenti fanno risalire al 2004 le prestaz
io
ni d’opera fatturate nel 2007. Ma anche
questa spiegaz
io
ne non
convince: se RI 1 ha effettivamente prestato la propria opera nel 2004, perché avrebbe
dovuto aspettare tre anni per inviare la fattura?
In questo contesto, non va dimenticato neppure che, secondo
l’art. 134 cpv. 2 LT, non può essere fatto valere quale costo d’investimento il
valore del lavoro effettuato dal proprietar
io
sul suo propr
io
immobile quando non è stato assoggettato all’imposta sul reddito o sull’utile. Non
essendo le pretese prestaz
io
ni
state fatturate nel 2004, le stesse non sono evidentemente neppure state
assoggettate all’imposta sul reddito in tale per
io
do fiscale.
Si
consideri ancora che è tutt’altro che chiaro in cosa siano consistiti gli
interventi che sono oggetto della fattura. Si è detto (v.
supra
, consid.
2.2.) che i costi d’investimento sono tali solo se hanno aumentato il valore
del fondo alienato, c
io
è se
hanno apportato all'immobile un migl
io
ramento duraturo, di fatto o di diritto. Ora, dalla fattura non si
riesce a comprendere quale sia la migl
io
ria prodotta dagli interventi descritti. Del resto, nella loro
lettera del 3 settembre 2008, dopo che la Camera aveva chiesto loro di
descrivere le opere e di inviare contratti, bollettini e rapporti di lavoro, i
ricorrenti si sono limitati a ripetere la vaga descriz
io
ne degli interventi già contenuta nella seconda fattura.
Resterebbe
poi ancora da spiegare perché, se tutte le spese di edificaz
io
ne dell’immobile sono state incluse nel
contratto di appalto sottoscritto dai beneficiari del diritto di compera, e
sono in tal modo da loro state pagate, propr
io
le prestaz
io
ni in
discuss
io
ne sarebbero invece
state fatturate ai ricorrenti.
4.
Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 1’000.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–
per un
totale di                                                       fr. 1’100
.–
sono a
carico dei ricorrenti.
3.   Contro il
presente giudiz
io
è dato
ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro
30 g
io
rni (art. 73 LAID; art.
82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-
;
-
;
-
;
-
.
Copia per
conoscenza:
- municip
io
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretar
io
: