ti_gerichte · 80.2012.113 · 2012-05-24 · it
Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, provvigione, requisito del carattere usuale, oggetto di difficile commercializzazione, prova

Tessin Camera di diritto tributario 12.11.2012 80.2012.113
Tessin Camera di diritto tributario 12.11.2012 80.2012.113
Ticino Camera di diritto tributario 12.11.2012 80.2012.113

Incarto n.
80.2012.113
Lugano
12 novembre
2012
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
RI 2
entrambi rappresentati da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 15 giugno 2012 contro la decisione del 24
maggio 2012 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Il 25
ottobre 2007 i coniugi RI 1 e RI 2 acquistavano un immobile a __________, al
prezzo di fr. 1'690'000.–, per poi investirvi ulteriori fr. 1'225'145.– per
lavori di rinnovo.
Nel 2010
decidevano di vendere l’immobile per poi far ritorno in __________; affidavano
pertanto il mandato di vendita dapprima alla __________ con un contratto in
esclusiva firmato il 23 settembre 2010 e, successivamente, ad altre due agenzie
immobiliari, la __________ SA (contratto datato 13 settembre 2011) e la __________
SA (con contratto del 20 settembre 2011). Il prezzo di vendita, inizialmente
fissato in fr. 5'500’00.–, veniva poi abbassato a fr. 4'600’000.–.
La __________
riusciva a trovare un
acquirente disposto a sottoscrivere un contratto di vendita il 28 dicembre
2011, al prezzo di
fr. 4'050'000.–.
B.
Notificando
ai venditori la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del
26 marzo 2012, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile imponibile in fr. 883'008.–
e l’imposta corrispondente in fr. 238'412.15,
non ammettendo
in deduzione i quasi fr. 20'000.– di costi notarili e tasse di registro
fondiario e ammettendo in deduzione la provvigione versata alla società
mediatrice solo nella percentuale del 5% +IVA (fr. 218'700.–) e non al 6% +IVA
(percentuale concordata dai clienti con la __________), “in ossequio alla
consolidata giurisprudenza della Camera di Diritto Tributario”. Negava inoltre
la deduzione dell’imposta di fr. 10'800.–, pagata alla __________ per aver fornito
la conclusione del contratto con la Ge.Co.Roads.
D.
Con
reclamo del 23 aprile 2012, i contribuenti postulavano anzitutto che fossero dedotti
gli interessi del conto costruzione per gli anni 2007 e 2008, pari a fr.
11'057.– per il 2007 e a fr. 57'243.– per il 2008; che foss
e ammesso in deduzione l’ammontare totale delle provvigioni versate,
poiché il 6% anziché il 5% era motivato dalla “particolarità dell’oggetto” e
dalle “inevitabili difficoltà di piazzarlo sul mercato in tempi brevi”; per
quanto riguarda il mancato riconoscimento della deduzione dei fr. 10'800.– , i
reclamanti ribadivano che si trattava di spese legate all’attività di mediazione.
E.
L’Ufficio
di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 24 maggio
2012, accettando la deduzione degli interessi del conto costruzione per gli
anni 2007 e 2008, per un totale di fr. 68'300.–. Respingeva per contro la richiesta
di deduzione della provvigione, ribadendo che “sono deducibili dall’utile
immobiliare le provvigioni usuali versate al mediatore”, cioè quelle indicate
nel tariffario della locale Associazione Svizzera dei Fiduciari Immobiliari
(SVIT), che appunto le ammette, per la Sezione ticinese, nella misura percentuale
massima del 5%. L’Ufficio sottolineava anche che la __________ aveva venduto
l’immobile in appena tre mesi, una tempistica che non lasciava immaginare
enormi difficoltà di vendita.
F.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 ribadiscono la
richiesta di deduzione dell’intero importo versato alla __________, rivendicando
da una parte la legittimità della propria richiesta in quanto conforme al tariffario
SVIT e dall’altra sottolineando nuovamente l’esigenza di ottenere il risultato
di vendita in poco tempo e ad un prezzo “congruo”.
Diritto
1.
L’imposta sugli utili
immobiliari ha come oggetto i guadagni ottenuti dal trasferimento di proprietà
di immobili o parti di esso, secondo il dettato dell’art. 123 LT.
Questo
tributo rientra nella categoria delle imposte sul reddito, in particolare è classificato
quale imposta speciale poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata: gravando sull'immobile trasferito, per il calcolo di questa imposta
non entra in considerazione la complessiva capacità contributiva del contribuente
ed il tributo in esame si configura conseguentemente come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione
degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento, dove quest'ultimo si ottiene sommando il valore di acquisto ed
i costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Si configura una situazione particolare
laddove l'alienante sia stato proprietario dell'immobile per più di venti anni;
in tal caso, l’ art. 129 cpv. 2 LT illustra che egli può chiedere che il valore
di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data.
2.
Secondo
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore. La
computabilità dell’onorario per prestazioni di mediazione era già prevista, nel
quadro dell’abrogata imposta sul maggior valore immobiliare, nel testo
dell’art. 9 cpv. 3 LIMVI, secondo il quale erano deducibili le provvigioni
usuali
versate a un contribuente assoggettato alla sovranità fiscale svizzera.
3.
3.1.
Nella
fattispecie, l'autorità fiscale ha riconosciuto quale provvigione deducibile fiscalmente
solo un importo di fr. 218'700.–, pari al 5% +IVA del ricavo complessivo, ritenendo
“non usuale” il pagamento di onorari per l’opera del mediatore per un
ammontare complessivo del 6% del valore di alienazione.
3.2.
È in uso,
in molti cantoni, la prassi di riferirsi alla tariffa della locale Associazione
svizzera dei fiduciari immobiliari (SVIT) per valutare se la provvigione
versata in un caso concreto sia usuale, pur tenendo conto delle differenze
notevoli fra un cantone e l'altro; in nessun caso, comunque, vengono
considerate usuali delle provvigioni che eccedono il 5% del prezzo (
Soldini / Pedroli
, op. cit., p. 255).
Sulla
base di tale principio, questa Camera ha già avuto modo di escludere che possa
essere ammessa in deduzione una provvigione complessiva dell'8%, suddivisa fra
due mediatori, per la vendita di un appartamento in condominio. La semplice argomentazione
secondo cui l'oggetto avrebbe presentato difficoltà nella commercializzazione
non basta a giustificare una deroga, dovendo un'eventuale particolarità di tale
natura essere riconoscibile fin dal momento della conclusione del contratto di
mediazione (sentenza CDT n. 80.2001.00187 del 1° febbraio 2002, in RDAT II-2002 n.15t).
3.3.
Anche il
Tribunale federale si è pronunciato in materia, trattando il caso di un ricorrente
del Canton Zurigo che invocava la deduzione dell’intera provvigione di vendita
corrisposta al mediatore eccedente la tariffa “usuale”, ovvero pari al 3% del
prezzo di vendita anziché il 2%, contestando che tale richiesta, se non accolta,
avrebbe violato la Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei
cantoni e dei comuni (LAID) e la Costituzione. L’Alta Corte ha replicato che
ciascun Cantone ha la facolta di decidere come fissare le spese deducibili; ed
in particolare sulle provvigioni il Cantone ha la libertà di fissare la provvigione
deducibile all’importo che reputa opportuno, senza che questo implichi una
violazione della LAID o della Costituzione. Il fatto che vi siano Cantoni, come
il Canton Lucerna, che consentono la deduzione dell’intera provvigione, quindi,
non rende incostituzionale la scelta di altri Cantoni che fissano diverse
deduzioni (sentenza del Tribunale Federale del 29 maggio 2009, 2C_119/2009, in RF
64/2009, p. 655 ss.).
3.4.
La
facoltà di aumentare il compenso dell'1% è concepita per casi in cui l'oggetto
stesso che si vuole vendere presenti caratteristiche peculiari che ne rendono
difficile la commercializzazione; questo è confermato dalla giurisprudenza del
Tribunale amministrativo del Canton Zurigo, che sottolinea la necessità che le
difficoltà di commercializzazione siano già riconoscibili al momento della
conclusione del contratto di mediazione e che siano a tale momento commisurate
nel calcolo della provvigione (
Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter
,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2
a
ediz., Zurigo 2006,
§ 221, n. 99, p. 1691 e giurisprudenza citata).
Anche il
Tribunale federale, nella sentenza già ricordata, ha escluso una deduzione
accresciuta, giustificata dalla pretesa che l’immobile fosse un oggetto
difficile da vendere. Ha infatti rilevato che il ricorrente non aveva provato
né il numero delle persone che si erano interessate né il motivo per cui
avevano rinunciato all’acquisto; non era inoltre stato in grado di dimostrare
il tempo di lavoro in più che aveva prestato la mediatrice. Inoltre, la breve
durata intercorsa fra la conclusione del contratto di mediazione e la
stipulazione del contratto di compravendita (due mesi), come pure la misura
piuttosto elevata dell’utile, indicavano piuttosto che si trattava di un oggetto
non difficile da vendere (RF 64/2009 p. 655 consid. 3.2.3).
3.5.
Nella
fattispecie, il ricorrente pretende la deduzione dell’intero importo pagato
alla mediatrice, argomentando che la provvigione pari al 6% sarebbe stata
motivata dalle particolari difficoltà di commercializzazione dell’immobile.
Tuttavia, nel caso in esame, non sono state dimostrate queste
particolari difficoltà. Pur comprendendo la necessità di “liberarsi”
dell’immobile per far ritorno in __________, il comportamento dei contribuenti
lascia supporre che la fretta di alienare l’immobile sia sopraggiunta successivamente
all’offerta dell’abitazione sul mercato, ragione per cui i coniugi avrebbero
inizialmente accettato di stringere un contratto in esclusiva con un’agenzia,
con la quale sono rimasti fermi per un anno intero, per poi rivolgersi altrove,
presso due agenzie. Agli atti risultano infatti tre contratti di mediazione con
agenzie immobiliari, di cui il primo stretto nel settembre 2010 in esclusiva e gli altri due stipulati pressoché contemporaneamente nel settembre dell’anno
successivo.
Occorre altresì ricordare che l’immobile è stato alienato poco dopo
3 mesi dal conferimento dell’ultimo mandato. Tali tempistiche non fanno intuire
una difficoltà di vendita particolarmente grave; al contrario, focalizzano
l’attenzione sull’iter di offerta al mercato dell’abitazione. Si può infatti
notare come il prezzo attribuito all’oggetto nel settembre 2010 (fr. 5'500'000.–)
sia ben diverso da quello pattuito successivamente nel settembre 2011 (fr. 4'600'000.–)
e, soprattutto, da quello stabilito per la conclusione della vendita (fr.
4'050'000.–). Questa evoluzione permette di ritenere che la ragione per cui il
primo mediatore non è riuscito a trovare un acquirente per la casa vada
ricercata più nella misura eccessiva della pretesa economica inizialmente avanzata
dai coniugi che non nelle oggettive difficoltà di commercializzazione
dell’oggetto. Tanto più che, nonostante la riduzione del prezzo, l’utile
conseguito è stato comunque significativo. Ancora meno si giustifica la
deduzione dell’imposta di fr. 10'800.–, pagata alla __________, in quanto non
si riferisce all’attività di mediazione immobiliare.
4.
Il ricorso è pertanto respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico dei ricorrenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    800.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    880
.–
sono a
carico dei ricorrenti.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-  ;
-  ;
-  .
Copia per
conoscenza:
- municipio
di .
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: