ti_gerichte · 12.2011.72 · 2011-03-14 · it

Locazione, pretesa risarcitoria fondata sulla responsabilità precontrattuale, ricevibilità di appello senza domande di giudizio, trattative in vista di contratto di locazione non perfezionato per divergenze sul canone

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.01.2012 12.2011.72

Incarto n.
12.2011.72
Lugano
12 gennaio
2012
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Grisanti (giudice supplente)
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire
nella causa inc. n. DI.2010.14 della Pretura del Distretto di Leventina,
promossa con istanza 26 marzo 2010 da
AP 2,
AP 1,
entrambi rappr.
dall’  RA 1
contro
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
tutti rappr. dall’
RA 2
con la quale gli istanti
hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento in solido di fr. 50'000.-
oltre interessi, domanda avversata dai convenuti e che il Pretore ha respinto
con sentenza del 14 marzo 2011;
appellanti gli istanti i
quali con atto 12 aprile 2011 chiedono l'accoglimento dell'appello, con
protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda istanza;
mentre i convenuti con
osservazioni 2 maggio 2011 propongono, nei limiti della sua ricevibilità, la
reiezione dell'appello protestando ugualmente tasse, spese e ripetibili di
appello;
letti ed esaminati gli
atti ed i documenti di causa,
ritenuto
in fatto e in diritto
:
1.
La società __________
SA, attualmente in fase di liquidazione dopo essere stata sottoposta a
procedura di moratoria concordataria nell'estate del 2008 ed essere stata
dichiarata fallita il 24 giugno 2009, è (stata) proprietaria degli impianti di
risalita della omonima stazione invernale come pure degli esercizi pubblici (__________)
ad essa collegati. La __________ è invece un bar situato in zona partenza della
seggiovia di proprietà di G__________. Con l'intenzione di salvare gli impianti
di risalita e nel contempo l'esistenza della stessa stazione invernale, alcuni
privati cittadini con residenza di villeggiatura nella località (segnatamente S__________,
M__________ e AO 4) hanno promosso, insieme ai Comuni e all'ente turistico
della regione, un'iniziativa volta a riprendere la proprietà degli impianti e
ad aggiudicarsi, nel frattempo, la loro gestione durante la fase di
liquidazione. In vista dell'auspicata riapertura per la stagione 2008/2009, i
promotori iniziarono così a preparare tra le altre cose anche gli aspetti
legati alla ristorazione. A tale scopo avviarono ben presto trattative con AP 1
e AP 2, da anni attivi nel settore della ristorazione della località turistica
e con esperienza pure nella conduzione degli esercizi pubblici in questione, i
quali erano considerati i naturali continuatori dell'attività di ristorazione
della stazione invernale (v. doc. E).
2.
Il 2 dicembre 2008
si svolse a Bellinzona, presso lo studio dell'arch. S__________, una riunione
di coordinamento del gruppo di sostegno alla quale parteciparono tra gli altri
anche i coniugi L__________. Tra le varie tematiche affrontate vi era infatti
anche quella legata all'affitto dei ristoranti. I promotori erano orientati
verso una loro assegnazione a questi ultimi per un canone di fr. 60'000.-; i
coniugi L__________ invece, in considerazione del fatto che a quel momento non
aveva ancora nevicato e che la stagione invernale si limitava comunque a circa
tre mesi, offrivano fr. 30'000.-/40'000.-. I rappresentanti del gruppo di
sostegno avrebbero manifestato una disponibilità di massima a trovare una
soluzione di compromesso. Le opinioni divergono invece sulla questione se al
termine della discussione, allorché l'ing. AO 2 incaricò la segretaria A__________
di redigere una bozza di contratto sulla base di dati che le sarebbero stati
forniti in un secondo tempo, le parti avessero o meno raggiunto un accordo
definitivo.
3.
Qualche
giorno più tardi, il 10 dicembre 2008, l'ing. AO 4 informò i coniugi L__________ della decisione di affidare la gestione dei ristoranti a F__________, già
titolare di un ristorante a __________ e vicesindaco di __________, il quale si
era dichiarato disposto a rilevarla per un canone di affitto di fr. 60'000.-.
Il giorno dopo, allorché fu possibile raggiungere un accordo con __________ SA
e con G__________ per la gestione degli impianti, venne costituita la AO 1 (in
seguito: Nuova __________), i cui soci sono i Comuni di A__________, C__________,
Ca__________, F__________, M__________ e O__________, nonché l'ente __________
Turismo, mentre suoi gerenti, con diritto di firma collettiva a due,
sono P__________ (sindaco di Ca__________), S__________, Ma__________ (sindaco
di C__________), Mi__________ e AO 4. AO 2 (sindaco di F__________) è infine
presidente della gerenza, pure con diritto di firma collettiva a due (doc. C).
Il 19 dicembre 2008 la Nuova __________ e la Ristorazione __________ Sagl
(società facente capo a F__________ e a D__________, sua compagna)
sottoscrissero un contratto di locazione per le infrastrutture di ristorazione
relative ai locali pubblici legati agli impianti di risalita di __________
(doc. 5).
4.
Ritenendo di avere
concluso un contratto di locazione con i promotori di AO 1 e di avere subito
una perdita di guadagno di fr. 50'000.- dal mancato rispetto di tale accordo, AP
1 e AP 2, esperito l'infruttuoso tentativo di conciliazione, hanno – con
istanza 26 marzo 2010 - convenuto in giudizio dinanzi al Pretore del Distretto
di Leventina detta società nonché, a titolo personale, AO 2,AO 3 e AO 4
chiedendo loro il risarcimento del danno. In via subordinata gli istanti hanno
fondato la domanda di risarcimento su una responsabilità per
culpa in
contrahendo
reputando che i convenuti avessero dato avvio a trattative e le
avessero proseguite senza la reale volontà di impegnarsi. Dal canto loro i
convenuti, eccepita la carenza di legittimazione passiva, hanno contestato
l'esistenza di un contratto fra le parti come pure i presupposti per una
responsabilità precontrattuale. Esperita l'istruttoria, le parti hanno
rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive
conclusioni.
5.
Con sentenza 14
marzo 2011, il Pretore ha respinto l'istanza (dispositivo n. 1) e posto la
tassa di giustizia di fr. 3'000.- e le spese di fr. 800.- a carico, in solido,
degli istanti, facendo loro obbligo di rifondere ai convenuti fr. 4'000.- a
titolo di ripetibili (dispositivo n. 2). In sintesi il primo giudice ha escluso
una responsabilità contrattuale per il motivo che le parti non erano riuscite a
trovare un consenso in merito al canone locativo e inoltre perché, per essere ritenuto
valido, il contratto avrebbe dovuto, nelle loro intenzioni, essere stipulato in
forma scritta. Egli ha quindi pure escluso una responsabilità per
culpa in
contrahendo
poiché sebbene i promotori avessero dichiarato il proposito di
affidare la ristorazione a chi già se ne era occupato in precedenza, ciò
rappresentava una mera dichiarazione d'intenti sulla quale, in assenza di un
accordo completo su tutti i punti essenziali del contratto, gli istanti non
potevano in buona fede fare affidamento. A titolo abbondanziale, il Pretore ha
respinto la pretesa degli istanti anche per mancanza di prove in merito al
danno lamentato.
6.
Con l'appello che
qui ci occupa gli istanti rimproverano al Pretore un apprezzamento errato delle
prove e ribadiscono che tra le parti si sarebbe in realtà perfezionato un
contratto di affitto o di locazione in forma verbale. Il mancato rispetto di
tale accordo con la concessione in uso dei locali alla Ristorazione __________
avrebbe dunque determinato una violazione contrattuale oltre che un danno che
gli appellati sono ora chiamati a risarcire. E anche qualora non si ammettesse
una relazione contrattuale, a loro giudizio gli obblighi precontrattuali
imponevano alla controparte di tenere fede alla parola data. I convenuti li
avrebbero infatti indotti con il loro atteggiamento a confidare nella volontà
contrattuale e a iniziare ogni atto utile ai fini del negozio. Quanto alla
consistenza del danno, gli appellanti chiedono a questa Camera di meglio
apprezzare i fatti allegati, se del caso nell'ottica della sola verosimiglianza
preponderante, colmando la situazione di impossibilità probatoria provocata
dalla controparte. Delle osservazioni con cui i convenuti sostengono
l'inammissibilità dell'appello e, nei limiti della sua ricevibilità, ne
postulano la reiezione si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.
7.
La decisione
impugnata è stata comunicata il 14 marzo 2011. Di conseguenza all’impugnativa è
applicabile il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC) entrato
in vigore il 1° gennaio 2011 (art. 405 cpv. 1 CPC). Innanzitutto, è necessario
valutare l’ammissibilità dell'appello.
7.1   I convenuti
osservano a ragione che l'atto di appello si limita formalmente a impugnare i
dispositivi n. 1 e 2 della sentenza pretorile senza per contro specificare le
conclusioni e senza indicare in quale misura il giudizio di primo grado debba
essere riformato. La logica di applicare anche all'appello i principi generali
validi per gli scritti di primo grado suggerisce che le conclusioni d'appello
debbano essere – di principio – quantificate, rispettivamente specificate. La
giurisprudenza ha tuttavia ugualmente precisato che non va dichiarato nullo un
atto di appello le cui conclusioni emergono unicamente (ma pur sempre) dalla sua
motivazione (v.
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
,
Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, ad art. 311 pag.
1368 seg.). Nella
fattispecie le conclusioni di appello non sono
immediatamente intelligibili, anche perché se da un lato emerge la volontà
degli appellanti di chiedere il risarcimento del danno causato dalla violazione
degli obblighi contrattuali o precontrattuali incombenti alla controparte,
dall'altro essi sembrano chiedere l'esecuzione dell'accordo stipulato (appello,
pag. 16). Sia come sia, anche volendo ritenere (al limite) ricevibile il
gravame e ammettere che le sue motivazioni contengono la richiesta, già
formulata in primo grado, di condannare i convenuti al risarcimento di fr.
50'000.-, l'esito del giudizio non cambierebbe perché l'appello è comunque
infondato.
7.2
Chiaramente
inammissibili sono i (non pochi) fatti nuovi addotti per la prima volta in
questa sede – dei quali si dirà, ove necessario, in seguito - e la
documentazione prodotta con l’appello (docc. BB-DD). Giusta l’art. 317 cpv. 1
CPC, nella procedura d’appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono
considerati se vengono immediatamente addotti e non era possibile addurli
dinanzi alla giurisdizione inferiore nemmeno con la diligenza ragionevolmente
esigibile tenuto conto delle circostanze. Sennonché, gli appellanti, che si
limitano a richiamare la norma, non spiegano minimamente perché si
realizzerebbero queste condizioni. Ne discende che i nuovi fatti e i nuovi
documenti non possono essere considerati.
7.3
In maniera inammissibile, in quanto ampiamente tardiva, gli
appellanti cercano inoltre inutilmente di rimettere in discussione la
decisione, cresciuta incontestata in giudicato, con la quale il Pretore,
anziché sospendere la causa come gli avevano chiesto i coniugi istanti, il 5
febbraio 2010 aveva (giustamente: DTF 133 III 645, RtiD I-2007 35c pag. 779
)
dichiarato irricevibile la loro petizione del 28 settembre 2009 per non averla
preventivamente sottoposta al giudizio dell'autorità di conciliazione in
materia di locazione. Tentativo di conciliazione che è poi stato esperito in un
secondo tempo (il 9 febbraio 2010) nell'ambito della presente procedura.
8.
Indipendentemente
dalla causa giuridica della pretesa risarcitoria, suscita grosse perplessità
pure la legittimazione passiva dei convenuti. Come riconoscono gli stessi
appellanti (v. appello pag. 16, punto 18.2), la società AO 1 non ha assunto
l'asserito (e contestato) impegno dei suoi promotori di affidare loro la
gestione della ristorazione. Già solo per questo motivo, non si comprende come
la società possa essere dichiarata responsabile per l'eventuale danno subito
dagli istanti, ritenuto che in simile evenienza possono tutt'al più essere
chiamate a risponderne personalmente e in solido unicamente le persone che
hanno agito in nome della società prima della sua iscrizione nel registro di
commercio (art. 779a cpv. 1 CO;
Trüeb
,
in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, n. 6 ad art. 779a CO). Le
perplessità in questo senso aumentano poi quando gli istanti pretendono che i
promotori avrebbero „rescisso“ il 10 dicembre 2008 il preteso contratto da loro
concluso, prima ancora quindi che la società fosse costituita e acquisisse
personalità giuridica. Ma anche riguardo alla legittimazione passiva delle
persone fisiche convenute, gli appellanti sembrano dimenticare che queste
agivano evidentemente (ad eccezione forse dell'ing. AO 4 che non era municipale
di uno dei Comuni associati) nella loro veste di rappresentanti degli enti
pubblici interessati e che in quanto tali non assumevano diritti e obblighi a
titolo personale, ma tutt'al più - ove autorizzati - per conto degli enti da
loro rappresentati. Infine, gli appellanti nemmeno spiegano in quale misura e
in virtù di quali accordi le singole persone fossero abilitate a impegnare,
oltre agli enti da loro rappresentati, anche eventuali promotori assenti, come
ad esempio il convenuto AO 3 (rispettivamente il Comune di C__________), la cui
presenza alla riunione del 2 dicembre 2008 non ha potuto essere dimostrata
(verbale di udienza 13 settembre 2010, teste __________ M__________).
9.
9.1
Modificando la propria
impostazione, gli appellanti sostengono - per la prima volta in questi termini
- che in realtà essi avrebbero già nell'estate del 2008 concluso un accordo per
l'aggiudicazione della ristorazione degli impianti di __________ per l'importo
proposto dai promotori di fr. 60'000.- e che solo in un secondo tempo, a causa
dei ritardi del gruppo di sostegno “nel riprendere le redini della stazione
sciistica”, avrebbero chiesto – e a loro giudizio anche ottenuto – la riduzione
a fr. 30'000.-. Orbene, come osservano a ragione gli appellati, questo nuovo
argomento, oltre a non potere essere considerato, è in realtà anche smentito
dalle tavole processuali. A sostegno della tesi dell'accordo iniziale per fr.
60'000.- gli appellanti si prevalgono della presa di posizione 19 dicembre 2008
dell'avv. __________ C__________ secondo il quale il gruppo di sostegno avrebbe
sempre preteso un canone di fr. 60'000.- senza mai incontrare obiezioni di
sorta (doc. E). Sennonché, il documento citato precisa ugualmente che questo
importo era stato avanzato nell'ambito della
trattativa
intavolata nel
corso del mese di ottobre 2008. Ma vi è di più. L'inesistenza di un accordo
(iniziale) sulla cifra di fr. 60'000.- si deduce anche dalla chiara deposizione
del teste di parte istante N__________, il quale, riferendo delle discussioni
intercorse alla riunione del 2 dicembre 2008, ha senza mezzi termini indicato che in quel momento si trattava ancora di definire la questione
della pigione. Del resto, se le parti avessero effettivamente raggiunto un
simile consenso sull'importo di fr. 60'000.- nell'estate del 2008, non vi
sarebbe stata necessità per i convenuti, che erano propensi a concedere la
gestione dei ristoranti a chi se ne era occupato in precedenza (v. ad esempio
verbale di udienza 13 settembre 2010, teste P__________), di affidarla per lo
stesso importo a un altro affittuario. A meno che le stesse parti non si
fossero in un secondo tempo accordate – come pretendono per la prima volta gli
appellanti – per una modifica contrattuale a fr. 30'000.-. Ciò che però non
hanno dimostrato. Così come non hanno del resto neppure provato il
perfezionamento di un contratto di affitto o di locazione per i locali in
questione.
9.2
Per l'art. 1 CO, il
contratto si perfeziona quando le parti manifestano concordemente, in modo
espresso o tacito, la loro reciproca volontà. L'accordo deve comprendere tutti
i punti essenziali del contratto (art. 2 CO). Il corrispettivo per la
concessione in uso dell'ente locato configura un elemento costitutivo del
contratto di locazione come pure di affitto. Non sorge così normalmente un
contratto di locazione fra le parti se esse sono d'accordo sul principio della
cessione a titolo oneroso dell'uso di una cosa, ma non sull'entità del canone
di locazione (cfr. DTF 119 II 347). In caso di contestazioni, la prova della
sua esistenza va portata da chi ne vuol dedurre un proprio diritto (art. 8 CC).
La parte gravata dall'onere è tenuta a portare la prova piena di quanto da lei
asserito, ovvero a fornire elementi suscettibili di convincere il giudice della
veridicità delle sue allegazioni. Sebbene non sia richiesta una certezza
assoluta, non devono di regola più permanere seri dubbi residui o i dubbi
rimanenti devono, quantomeno, sembrare di lieve entità (DTF 130 III 321 consid.
3.2).
Dagli atti di causa
risulta che già nel corso dell'autunno 2008 sono state avviate dai
rappresentanti del gruppo promotore discussioni con gli istanti in merito alla
conduzione dei quattro esercizi pubblici per la stagione invernale 2008/2009.
In occasione della seduta del 2 dicembre 2008, indetta per prendere una
decisione di massima sull'apertura degli impianti, si trattava di definire tra
le altre cose la pigione (verbale di udienza 13 settembre 2010, testi __________
M__________ e N__________). I rappresentanti della costituenda AO 1 erano
sempre orientati sull'importo di fr. 60'000.-, gli istanti invece chiedevano di
abbassarla a fr. 40'000.-, poi a fr. 30'000.-. Vi sarebbe stata una
disponibilità di
massima
dei Comuni a
discutere
questo aspetto
(verbale di udienza 13 settembre 2010, teste __________ S__________). Tuttavia,
come ha accertato il giudice di prime cure, l'istruttoria non ha permesso di provare
che le trattative si fossero concluse con un accordo chiaro e definitivo sulla
cifra da versare. Lo stesso teste __________ S__________, cui si richiamano gli
appellanti a sostegno della loro tesi, oltre a fornire comunque un mero parere
personale („Secondo me a fine riunione si era giunti ad un accordo“),
giustamente ritenuto dal Pretore privo di valenza probatoria poiché basato su
un suo apprezzamento soggettivo (v. II CCA 29 settembre 2008, inc. n.
12.2007.186), non è stato in grado di indicare un importo preciso della
pigione, la stessa aggirandosi a suo avviso tra i fr. 30'000.- e i fr. 40'000.-(verbale
di udienza 13 settembre 2010 pag. 3). La medesima vaghezza contraddistingue
inoltre la deposizione della segretaria A__________, la quale non ricorda più
di che cifra esattamente si parlasse („mi pare fr. 40'000.- o fr. 60'000.-“). E
anche il teste __________ S__________, pur accennando a un accordo per fr.
40'000.-, ha subito aggiunto che i coniugi istanti avevano poi cercato di
abbassare ancora un po' a fr. 30'000.- (verbale di udienza 13 settembre 2010,
pag. 5). A contrastare la tesi dell'accordo sulla pigione vi è poi la
deposizione del teste__________ M__________ il quale oltre a essere,
contrariamente ai testi__________ S__________ e N__________ S__________, del
tutto disinteressato al tema dell'aggiudicazione della ristorazione, non
ricorda che fosse stata presa una decisione, nemmeno in merito a tale questione
(verbale di udienza 13 settembre 2010, pag. 1). Non sorprende quindi che anche
gli istanti in sede di conclusioni (memoriale conclusivo, pag. 14), dopo avere
affermato che tra le parti sarebbe venuto in essere un contratto di locazione,
abbiano in maniera assai vaga indicato la pigione annua in „CHF 30'000.-
(alcuni testi dicono evt. CHF 40'000.-)“. Ciò a dimostrazione della valutazione
del primo giudice secondo cui (nemmeno) alla riunione del 2 dicembre 2008
sarebbe in realtà stata definita la controprestazione in denaro e del fatto che
le parti non erano riuscite a concludere le trattative (v. in questo senso
verbale di udienza 13 settembre 2010, testi __________ M__________ e __________
B__________, per il quale prima del 10 dicembre ci si trovava solo in una fase
interlocutoria per tutti gli aspetti legati alla riapertura della stazione
sciistica). Va pertanto letto in questa ottica anche l'invito rivolto alla
segretaria A__________ di tenersi pronta a preparare una prima bozza di
contratto sulla base dei dati che – ancora un paio di giorni dopo la riunione
del 2 dicembre 2008 – le sarebbero dovuti essere trasmessi in un secondo tempo,
ma che in realtà non le sono mai pervenuti poiché l'ing. AO 4 le intimò una
decina di giorni dopo di bloccare tutto. Ciò a riprova del fatto che i dati
definitivi a quel momento non c'erano, proprio per l'assenza di un accordo
sulla pigione. La mancanza di un accordo chiaro e definitivo a quella data non
deve del resto stupire perché, come osserva a ragione il giudice di prime cure,
oltre a non disporre dei beni oggetto delle trattative, i promotori della costituenda
società nemmeno avevano ancora la assoluta certezza di poter riprendere dai
proprietari la gestione delle strutture. Difatti anche l'accordo con la società
Ristorante __________ venne formalizzato solo dopo avere raggiunto l'intesa con
i proprietari degli impianti (v. doc. 4 e 5).
9.3
Contrariamente a
quanto pretendono gli appellanti, la consegna, il 3 dicembre 2008, delle chiavi
degli esercizi pubblici e la messa in atto, da parte loro, dei preparativi in
vista dell'auspicata riapertura della stazione invernale non inficiano affatto
la validità di questa conclusione, non fosse altro perché le chiavi gli sono
state consegnate dal responsabile della ristorazione per la società __________
(D__________), vale a dire dalla proprietaria degli impianti che nulla aveva a
che fare con la costituenda società. Quanto alla pretesa prenotazione, da parte
di AO 4, di una cena aziendale presso gli appellanti prima di Natale, la
circostanza non è stata provata, ma si basa unicamente su quanto hanno riferito
gli istanti stessi al teste __________ S__________. Anche per questi motivi si
deve concludere che i coniugi istanti non sono stati in grado di fornire la
necessaria prova del perfezionamento di un contratto di locazione o di affitto
fra le parti. Di conseguenza la società AO 1 poteva affidare - pressoché in
concomitanza con la sottoscrizione, a metà dicembre 2008, del contratto per la
gestione degli impianti (verbale di udienza 13 settembre 2010, teste P__________,
pag. 8) - la locazione degli esercizi pubblici in esame alla Ristorazione __________
(doc. 4 e 5) senza violare alcun obbligo contrattuale nei confronti degli
istanti.
10.
Può inoltre ugualmente
essere confermata la valutazione degli atti che ha condotto il Pretore ad
escludere l’esistenza di una responsabilità dei convenuti per culpa in
contrahendo.
10.1
La figura della
culpa
in contrahendo
si colloca nell'ambito del principio dell'affidamento (art.
2 CC) e concerne il comportamento delle parti durante le trattative per la
conclusione di un contratto; trattative che creano una relazione giuridica fra
i futuri contraenti, imponendo loro doveri reciproci, come quello, in generale,
di negoziare seriamente e in conformità con le loro vere intenzioni: in altre
parole, le parti non devono proseguire le trattative senza la reale volontà di
concludere il contratto, pena il risarcimento dei danni sorti alla rispettiva
controparte. È per contro pacifico che non ogni interruzione di trattative
comporta la possibilità (eccezionale) di prevalersi di tale principio, in
conformità peraltro con la libertà di negoziare dell'individuo. In linea di
principio è data facoltà alle parti di ritirarsi e rompere unilateralmente le
trattative, senza addurre motivi. In tal caso la controparte dovrà sopportare
il danno così cagionatole (in particolare dovuto alla non conclusione del
contratto), salvo violazione da parte di colui che recede delle regole della
buona fede che reggono anche il rapporto precontrattuale (v. II CCA 6 novembre
2003, inc. n. 12.2002.193 in: NRCP 2004 pag. 378, e 30 ottobre 2003, inc. n.
12.2002.209 in: NRCP 2004 pag. 348).
10.2
Nella fattispecie non
si ravvisa alcuna colpa nella decisione dei promotori di AO 1 di lasciare
cadere le trattative per la conclusione del contratto di locazione con gli
istanti non appena essi - di fronte al tentativo messo in atto dai coniugi istanti
di abbassare (ulteriormente) la pigione - hanno trovato altre persone disposte
a pagare il canone da loro (sin dall'inizio) auspicato di fr. 60'000.-. Tenuto
conto anche degli interessi pubblici in gioco, nessun rimprovero può essere
infatti mosso ai convenuti. Tanto più che essi erano realmente intenzionati ad
affidare la ristorazione agli istanti per la stagione a venire se solo questi -
forse convinti del fatto che sarebbero stati gli unici a potere riprendere la
gestione degli esercizi pubblici – non avessero fatto eccessivamente leva sulla
loro posizione negoziale, rafforzata tra l'altro dalla mancanza - in quel momen-to
- di innevamento e dalla fretta dei promotori di risolvere tutte le questioni
in vista dell'auspicata imminente riapertura. In ogni caso, come osserva
giustamente la sentenza impugnata, gli istanti non potevano fare affidamento su
una mera dichiarazione di intenti fintanto che non avessero trovato un accordo
completo sui punti essenziali del contratto. Del resto anche l'interessamento
di F__________ si concretò solo nel momento in cui P__________ prese atto che
gli istanti non erano disposti a pagare fr. 60'000.- e si informò della sua
disponibilità a corrispondere questa somma (verbale di audizione 13 settembre
2010, teste P__________, pag. 8). Gli istanti non possono dunque rimproverare
alla controparte un comportamento contrario alla buona fede, anche perché,
sempre secondo il teste P__________, l'idea iniziale di assegnare ai coniugi istanti
la gestione della ristorazione sarebbe valsa ancora l'11 dicembre 2008,
malgrado i promotori avessero già raccolto la disponibilità di F__________ a
rilevarla per l'importo desiderato.
10.3
Gli appellanti non possono
infine dedurre nulla a loro favore neppure dalle perplessità espresse dai
Comuni associati di M__________ e di O__________ nello scritto 23 dicembre 2008
al „comitato“ della AO 1 (doc. G). Benché in detto scritto i rappresentanti dei
due Comuni, oltre a lamentarsi della carente informazione, si dolgano
effettivamente, per gli aspetti legati alla ristorazione, del fatto di non
avere la gerenza tenuto conto dei dubbi esposti ma di avere semplicemente
scelto in base al criterio del maggior introito finanziario, tali dubbi
sembrano tuttavia identificarsi, per quanto indicato dagli stessi istanti, con
asseriti problemi di solvibilità personale dei locatari (v. conclusioni, pag.
5) e quindi non tanto con la pretesa violazione di obblighi (pre)contrattuali
nei loro riguardi.
11.
Ad ogni buon conto, il
primo giudice ha rilevato a ragione che anche ammettendo, per mera ipotesi, un
legame contrattuale o una responsabilità precontrattuale, gli istanti non
avrebbero in alcun modo provato il danno da loro subito. Tale valutazione va
condivisa perché la contabilità richiamata, inerente ai (soli) ricavi
realizzati durante la gestione precedente del ristorante__________ e del bar __________,
non permette di ricostruire gli eventuali utili. Essa attesta unicamente gli
incassi conseguiti, facendo per contro astrazione dei costi maturati
segnatamente a titolo di affitto, salari e fornitori, dei quali manca ogni
traccia. È così evidente che tale documentazione - come del resto anche il
riferimento alla cifra d'affari totale, indicato dal teste F__________ in fr.
600'000.-/650'000.- - non poteva fungere da base sufficiente e attendibile per
dimostrare la perdita di guadagno lamentata. A ciò si aggiunge che la mancata
edizione di tutta la contabilità inerente ai ricavi realizzati dalla
ristorazione della stazione sciistica di __________ per il periodo 2006-2009
non era imputabile a un atteggiamento colposo dei convenuti, come pretendono
gli appellanti, ma piuttosto al fatto che la richiesta era almeno in parte
priva di pertinenza. Infatti, come già ricordato dal Pretore in occasione
dell'ordinanza 19 luglio 2010, il guadagno realizzato dalla Ristorazione __________
per la stagione 2008-2009 non poteva essere idoneo a stabilire l'entità
dell'utile che avrebbero potuto, con altri mezzi e con una diversa impostazione
(v. verbale d'audizione, teste F__________, pag. 6), conseguire gli istanti.
Inoltre, se i coniugi istanti ribadiscono di avere perso tre mesi di stipendio
da fr. 5'000.- ciascuno, essi avrebbero perlomeno potuto e dovuto fornire dei
conteggi salariali o delle dichiarazioni fiscali comprovanti tale circostanza.
Cosa che però non hanno fatto. In tali circostanze, essi non possono
semplicemente chiedere alla Camera giudicante di meglio apprezzare i fatti, se
del caso riparando una situazione di impossibilità probatoria causata dalla
controparte („Beweisnot“). Benché i combinati disposti degli art. 42 cpv. 2 e
99 cpv. 3 CO diano al giudice la facoltà di determinare il danno in via
equitativa tenendo conto del corso ordinario delle cose e delle misure che sono
state adottate dalla parte lesa, allorché il suo ammontare esatto non possa
essere stabilito, gli appellanti non vi possono far capo nel tentativo di
sanare una propria negligenza processuale. Ora, la pretesa emergenza probatoria
non è stata causata né dalle particolari circostanze della fattispecie né da un
comportamento colposo della controparte, bensì da una conduzione della fase
istruttoria non del tutto ineccepibile da parte dei procedenti.
12.
Gli appellanti
chiedono infine di tenere conto di quanto già versato a titolo di tasse, spese
e ripetibili in occasione della loro prima causa (ordinaria) promossa il 28
settembre 2009 senza preventivo tentativo di conciliazione e dichiarata
irricevibile dal Pretore con sentenza del 5 febbraio 2010. Non è chiaro se in
questo modo gli appellanti intendano anche impugnare il giudizio pretorile
sugli oneri processuali. L'appello sarebbe in questo caso inammissibile poiché
non indica quale importo diverso essi vogliono veder pronunciato dall'autorità
di seconda istanza. Nella misura in cui la domanda si riferisce invece agli
oneri processuali di secondo grado, la stessa va disattesa già solo perché il
giudizio di soccombenza pronunciato il 5 febbraio 2010 e cresciuto incontestato
in giudicato si limitava a un altro tema, relativo all'(in)esistenza di un
presupposto processuale.
13.
Ne discende la
reiezione dell'appello. Seppur infondato e in buona parte inammissibile, il
gravame non può per contro dirsi temerario, come sostengono gli appellati. Gli
oneri processuali seguono la soccombenza degli appellanti, che rifonderanno
alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili, commisurata al valore di
causa di fr. 50'000.–.
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 106 e 96 CPC, la LTG e il Regolamento sulle
ripetibili,
decide:
1.
Nella misura in cui
è ammissibile, l'appello 12 aprile 2011 di AP 1 e AP 2
è respinto.
2.
La tassa di
giustizia e le spese di appello di complessivi fr. 1'200.- (tassa di giustizia
fr. 1'100.- e spese fr. 100.-) sono poste a carico degli appellanti in solido,
i quali verseranno alla controparte complessivi fr. 2'000.- per ripetibili
d'appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Leventina
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore
litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).