ti_gerichte · 12.2002.87 · 2002-05-14 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.05.2002 12.2002.87

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.00087
Lugano
14 maggio
2002
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Pellegrini, quest'ultimo in sostituzione del giudice Rusca, assente
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa a procedura speciale
in materia di locazione, rispettivamente di sfratto dei conduttori -inc.
SF.2001.0287 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4- promossa con
istanza 5 novembre 2001 da
__________
__________
__________
__________
tutti rappr. dallo Studio legale __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
chiedente lo sfratto della società conduttrice dagli enti locati, in
via __________ a __________;
domanda cui la convenuta si è opposta, contestando la validità della
disdetta, e che il pretore ha accolto con decreto 18 aprile 2002;
appellante la conduttrice che, chiesta anzitutto l'esecuzione delle
prove non ammesse dal primo giudice, in riforma della decisione impugnata,
postula la reiezione dell'istanza e, subordinatamente, il suo parziale
accoglimento nel senso che lo sfratto possa essere eseguito solo dopo un
termine di sei mesi dalla decisione;
esaminati
gli atti e i documenti dell'incarto;
considera
in fatto e in diritto:
1.
La
presente vertenza si fonda su un contratto di locazione 23 gennaio 2001 avente
per oggetto un complesso immobiliare di tipo aziendale, per una superficie di
ca. mq 3'577, sito nel Comune di __________. La durata era prevista dal 1°
gennaio 2001 al 31 dicembre 2005 e la pigione annua in fr. 144'000.-, pagabile
in rate mensili anticipate di fr. 12'000.-, oltre a un anticipo per spese
accessorie di fr. 1'600.- il mese.
Non
è contestato che la conduttrice non abbia versato le pigioni e gli anticipi per
spese relativamente ai mesi di aprile, maggio e giugno 2001, ossia per un
importo complessivo di fr. 40'800.- Ne è conseguita, in data 13 giugno 2001, la
fissazione di un termine di 30 giorni per il pagamento dello scoperto con la
comminatoria della disdetta della locazione (doc. C) e, venuto meno il
pagamento richiesto, la notifica della disdetta per mora della conduttrice in
data 11 settembre 2001 per il 31 ottobre 2001 (doc. D). Venuto meno lo sgombero
dei locali, i locatori hanno dato avvio alla presente procedura di sfratto.
2.
L'11
ottobre 2001 la conduttrice ha presentato all'Ufficio di conciliazione
competente un'istanza di contestazione della disdetta, negando l'intervenuta mora
a suo carico, considerando non adempiuti i requisiti di legge, in particolare
relativamente all'art. 257d CO.
In
ossequio all'art. 274g CO questa procedura è stata trasmessa al giudice dello
sfratto per un unico giudizio.
3.
Decidendo
lo sfratto, il primo giudice ha respinto le eccezioni della convenuta; in
particolare ha considerato tardiva la pretesa compensazione del credito per
pigioni con un credito proprio della conduttrice di fr. 87'930.-- relativo a
danni che essa pretende di aver subito in seguito a infiltrazioni d'acqua nei
vani locati, conseguenti a intemperie.
4.
Con
l'appello la convenuta ha formulato una serie di censure sia relative al merito
della vertenza, sia di natura processuale.
4.1.   L'art.
322 lett. b CPC offre la possibilità al giudice d'appello, su istanza di parte,
di ordinare l'assunzione di quelle prove che vennero offerte ma che furono
rifiutate dal pretore, inteso che il rifiuto non sia avvenuto per motivi
d'ordine ma di merito, ossia perché i mezzi di prova proposti sono stati
considerati inutili ai fini del giudizio (
Cocchi/ Trezzini,
CPC-TI, art.
322, m. 16 e 21). In concreto, la convenuta -in sede di contraddittorio- ha
proposto l'audizione di due testi, nonché l'allestimento di una perizia e il
sopralluogo, indicando chiaramente che tutte queste prove avrebbero avuto per
oggetto i danni il cui risarcimento costituiva il credito posto in
compensazione col credito per pigioni. Con ordinanza 11 dicembre 2001, il
pretore ha deciso l'inammissibilità delle prove, ritenendo le stesse
ininfluenti per l'esito della causa
per le ragioni che verranno esposte nel
giudizio di merito
(ordinanza 11 dicembre 2001). Ragioni ben individuabili
nell'accertata inutilità di provare il credito della convenuta, non ricorrendo
i presupposti per operare la compensazione postulata dalla stessa parte:
conclusione che, come esposto nel seguito, dev'essere condivisa, così che la
proposta applicazione dell'art. 322 lett. b CPC dev'essere respinta.
4.2.   Sempre
nell'ottica processuale è vero ciò che afferma l'appellante, ossia che
l'applicazione dell'art. 274g lett. a CPC non implica l'abbandono della
procedura per le cause in materia di locazione in favore delle norme cantonali
in materia di sfratto (
DTF
122 III 95). Ma l'argomento appare inconferente,
sia per l'analogia fra la procedura sommaria riservata allo sfratto e la
procedura speciale per le controversie in materia di locazione di locali
d'abitazione e commerciali e di affitto (art. 404 segg. CPC) relativamente
all'ammissibilità delle prove, sia perché in ogni tipo di procedura non è data
la facoltà di assumere mezzi di prova irrilevanti ai fini del giudizio (art.
184 cpv. 1 CPC;
Cocchi/
Trezzini
, op. cit., art. 184 CPC, m. 5),
ciò costituendo una norma cardine del processo civile che peraltro nulla ha a
che vedere con il principio inquisitorio evocato dall'appellante (cfr. al
riguardo
Cocchi/ Trezzini
, op. cit., ad art. 407 CPC). Ne consegue che
il rifiuto delle prove proposte non si rivela arbitrario per nessun motivo.
4.3.   L'appellante,
senza riferirsi formalmente a norme specifiche della procedura, rileva
l'assenza di un presupposto processuale e della conseguente
nullità degli
atti compiuti dall'indebito rappresentante
, dal momento che non è stata
prodotta in causa una valida procura di rappresentanza degli istanti in favore
della società __________ che, oltre ad aver disdetto a nome dei primi il
contratto di locazione (doc. D), ha pure sottoscritto quale loro rappresentante
l'istanza di sfratto. La censura, già sollevata in prima sede, non può tuttavia
essere accolta. Infatti, la legittimazione del rappresentante di una parte nel
processo è un presupposto che il giudice verifica se ha motivo di dubbio (art.
97 n. 4 CPC), rispettivamente se è contestata dalla controparte (
Cocchi/
Trezzini
, op. cit., art. 97 CPC, m. 8). In concreto l'appellante aveva
sostenuto semplicemente la mancanza della prova documentale della procura, ciò
che tuttavia appare come un'argomentazione al limite dell'abuso di diritto, già
solo a dipendenza del fatto che la stessa conduttrice ha pattuito la locazione
non direttamente con i locatori, ma per loro conto proprio con __________ (doc.
A) ed ha riconosciuto attivamente anche in seguito tale il ruolo della stessa
società, indirizzandosi a lei e non ai locatori per segnalare i pretesi danni
da intemperie di cui già si è detto (doc. 1).
4.4.   Nel
merito, non resta che ricordare -a conferma della sentenza impugnata- che se il
conduttore in mora intende invocare la compensazione per evitare la disdetta
straordinaria dell'art. 257d CO, deve dichiararlo nel termine di comminatoria
fissato in base alla stessa norma per pagare le pigioni arretrate (
DTF
119
II 248 e rif. ivi;
Higi
, in Comm. di Zurigo, 1994, art. 257d CO, N. 15 e
40), in concreto nel termine di trenta giorni. Ciò che non è avvenuto, né
durante quel termine, né con lo scritto 28 settembre 2001 (doc. 1) che nemmeno
può rappresentare una dichiarazione di compensazione (cfr.
Peter
, in
Comm. di Basilea, ed. 2, art. 124 CO, N. 1), ma soltanto in sede di discussione
dell'istanza di sfratto: quindi tardivamente. Anche sotto questo aspetto
l'appello non merita accoglimento.
5.
La
domanda subordinata di differire di sei mesi l'esecuzione effettiva dello
sfratto è irricevile, non essendo previsto dalla nostra legislazione (
Cocchi/
Trezzini
, op. cit., art. 508 CPC, m. 9).
6.
La
presente decisione è presa in virtù dell'art. 313 bis CPC che permette a questa
Camera, prima della notificazione dell'atto d'appello, di decidere con breve
motivazione la reiezione del medesimo qualora si riveli inammissibile o
manifestamente infondato.
Le
spese seguono la soccombenza dell'appellante.
Motivi per i quali,
richiamati per le spese
gli art. 148 CPC e la LTG
pronuncia:
1.
L'appello
29 aprile 2002 di __________ è respinto.
2.
Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 1'000.-,
sono poste a carico dell'appellante.
3.
Intimazione:    - __________
Comunicazione
alla Pretura di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
segretario