ti_gerichte · 14.2024.7 · 2024-07-04 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione di un bar. Difetti dei locali locati. Inagibilità parziale poi totale. Riduzione della pigione. Deposito

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione di un bar. Difetti dei locali locati. Inagibilità parziale poi totale. Riduzione della pigione. Deposito

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 04.07.2024 14.2024.7

Incarto n.
14.2024.7
Lugano
4 luglio 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
cancelliera:
Bertoni
statuendo nella causa SO.2023.1059 (rigetto
provvisorio dell’opposizione) della Pretura della Giurisdizione di
Locarno-Campagna promossa con istanza 23 ottobre 2023 da
RE 1
(ora patrocinato dall’__________ PA 1
________)
contro
CO 1
(patrocinata dall’__________ PA
2 __________)
giudicando sul reclamo del 15 gennaio 2024 presentato da RE 1 contro la
decisione emessa il 3 gennaio 2024 dal Pretore aggiunto;
ritenuto
in fatto:                   A.
Con contratto privo di data RE 1 ha locato
alla CO 1 un locale commerciale adibito a esercizio pubblico (
“Bar __________”
) ad __________
dal 1° novembre 2022
fino al 31 dicembre 2032 per una pigione di fr. 6'500.– mensili oltre a spese
accessorie di fr. 1'000.– mensili.
B.
Nell’ambito
di lavori eseguiti dall’inquilina, il 1° giugno 2023 il Municipio ha rilasciato
l’attestazione municipale provvisoria d’idonei­­tà dei locali
non senza precisare che
“rendiamo per contro attenti che il locale al piano -1
non è agibile e sarà oggetto di una domanda di costruzione e di un’attestazione
separate”
.
C.
Con
lettera del 7 agosto 2023, il locatore ha sollecitato dall’inqui­­lina il
pagamento delle pigioni di maggio, luglio e agosto 2023 entro il 15 settembre
2023. In risposta del 7 settembre 2023 l’inqui­­lina ha contestato ogni pretesa
di RE 1 a titolo di pigioni facendo valere che per rapporto al contratto di
locazione l’oggetto locato
“è
completamente diverso (fra l’altro ridotto della metà della capienza prevista
dal contratto)
(…)
”
.
D.
L’8
settembre 2023 l’Ufficio tecnico comunale ha intimato l’imme­­diata cessazione
dell’attività all’inquilina poiché
“la situazione attuale di protezione antincendio non è ritenuta
accettabile, in particolare per un futuro utilizzo degli spazi al P-1 e in
parte anche per i difetti presenti al PT”
. Il 14
settembre 2023 il Municipio ha ratificato l’immediata cessazione dell’attività
dell’8 settembre 2023 per motivi di sicurezza antincendio.
E.
Richiamata
tale decisione, con lettera del 15 settembre 2023 l’in­­quilina ha disdetto il
contratto con effetto immediato. Da parte sua il locatore, vista l’infruttuosità
del sollecito del 7 agosto 2023, il 20 settembre 2023 ha disdetto il contratto
di locazione con effetto 23 ottobre 2023.
F.
Su
domanda di RE 1, il 22 settembre 2023 la sede di Locarno dell’Ufficio d’esecuzione
(UE) ha allestito un verbale per la formazione di un inventario degli oggetti
vincolati da diritto di ritenzione per le pigioni scadute dal 1° maggio al 30
settembre 2023 di fr. 30'000.– e in corso dal 1° ottobre al 31 ottobre
2023 di fr. 7'500.–.
G.
Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 3
ottobre 2023 dal­l’UE, RE 1 ha escusso la CO 1 per l’incasso di fr. 30'000.–
oltre agli interessi del 5% dal 1° settembre 2023 (
in­dicando quale causa del credito:
“Convalida dell’inventario
n. 3478423
del 21.09.2023 Bar
__________ 4 pigioni mensili scadute e impagate per Bar __________”
), fr. 7'500.– oltre agli interessi del 5% dal 1° ottobre 2023
(per
“Pigione di ottobre non
pagata”
) e fr. 164.60 (per
“Spese inventario”
).
H.
Avendo
la CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 23
ottobre 2023 RE 1 ne ha
chiesto il rigetto
provvisorio alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna limitatamente
a cinque pigioni di fr. 7'500.– ognu­-na
oltre agl’interessi del 5%
dal 1° ottobre 2023 (senza le spese d’inventario). Nel termine impartito, la
convenuta si è opposta al­l’istanza con osservazioni scritte del 20 novembre
2023. Con replica spontanea del 28 novembre 2023 e duplica dell’11 dicembre
2023 presentata entro il termine impartito dal primo giudice le parti hanno
ribadito le loro posizioni contrastanti.
I.
Statuendo con decisione del 3 gennaio 2024, il Pretore aggiunto ha
respinto l’istanza, ponendo a carico dell’istante le spese processuali di fr. 450.–
e un’indennità di fr. 1'350.– a favore della convenuta.
L.
Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorto
a questa Camera
con un reclamo del 15 gennaio 2024
per ottenerne l’an­­nullamento
e l’accoglimento dell’istanza, protestate spese e ripetibili. Nelle sue
osservazioni del 6 febbraio 2024, la CO 1 ha concluso per la reiezione del
reclamo.
Considerando
in diritto:                 1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.
e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro
dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è
avvenuta in concreto al patrocinatore di RE 1 il 4 gennaio 2024, il termine d’impu­­gnazione
è scaduto domenica 14 gennaio, per cui la scadenza è stata riportata a lunedì
15 gennaio (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF). Presentato
quello stesso giorno (data del timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi).
Secondo l’art. 320
CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del
diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che
sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi
(art. 326 cpv. 1 CPC).
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura
sommaria documentale
(Urkundenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in
esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147
III 176 consid. 4.2.1), così da determinare
rapidamente i ruoli delle
parti in un eventuale processo ordinario (art.
79 o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio
2022 consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo
prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza
esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda
immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante
documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di
rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza
regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1).
Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente
il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564
consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha constatato che il contratto di
locazione e il verbale d’inventario
degli
oggetti vincolati dal diritto di ritenzione costituiscono di principio validi
titoli di rigetto per le cinque pigioni di maggio, luglio agosto settembre e
ottobre. Egli ha però considerato che la convenuta
avesse reso sufficientemente verosimile l’esistenza di difetti all’ente
locato che ne hanno
“diminuito,
(…) notevolmente pregiudicato, vuoi escluso”
l’idoneità
all’uso.
In particolare, risulta
dagli atti che il locale al pia­no -1 del Bar __________ non ha mai potuto essere
utilizzato poiché era inagibile, come attestato dalla licenza di agibilità
rilasciata dal Municipio il 1° giugno 2023, ciò che l’istante neppure ha
espressamente contestato nella replica spontanea, ove si è limitato ad
affermare che la presenza di difetti non era mai stata notificata. Inoltre, l’attestazione
municipale provvisoria d’idoneità dei locali è stata revocata a settembre 2023,
poiché la situazione dello stabile dal profilo antincendio non è stata
“ritenuta accettabile, in particolare per un
futuro utilizzo degli spazi al P-1, ma in parte anche per i d
ifetti comunque presenti al PT”
, sicché il Municipio ha ordinato l’im­­mediata
cessazione dell’attività commerciale della convenuta il 14 settembre
2023. Il giorno successivo la convenuta ha quindi notificato al locatore la
disdetta immediata del contratto di locazione giusta l’art. 259b lett. a CO.
Il
primo giudice ha quindi concluso che per i mesi di maggio, luglio e agosto 2023
l’escussa ha reso verosimile l’esistenza di un difetto di una certa intensità,
ossia l’inagibilità di un intero spazio oggetto di locazione, tale da giustificare
perlomeno una riduzione del canone locatizio giusta l’art. 259d CO. Ha rilevato
invero che la riduz
ione non era stata
quantificata, ma ha considerato che non è com­pito
del giudice del
rigetto determinare l’entità della riduzione della pigione. Per il Pretore
aggiunto, da settembre 2023 l’escussa ha invece reso del tutto verosimile l’esistenza
di un grave difetto che le ha precluso totalmente l’utilizzo degli spazi
locati, tale da poter verosimilmente giustificare la disdetta straordinaria del
contratto giusta l’art. 259
b
CO. Ha quindi respinto l’istanza
integralmente.
4.
Nel
reclamo RE 1 sostiene che la convenuta ha eccepito in modo pretestuoso i
difetti dell’ente locato solo dopo la diffida di pagamento del 7 agosto 2023,
ovvero il 7 settembre allegando in modo vago che i locali non erano conformi al
contratto, pur stipulato parecchio tempo prima, nell’ottobre 2022, e lamentando
poi il 15 settembre difetti causati da interventi eseguiti da lei medesima e
all’insaputa di lui, sebbene in quel momento le mensilità di maggio, luglio,
agosto e settembre fossero già liquide ed esigibili.
4.1
La
questione dei difetti dell’ente locato dev’essere trattata nel quadro dell’esame
delle eccezioni giusta l’art. 82 cpv. 2 LEF e non della verifica del titolo di
rigetto (art. 82 cpv. 1 LEF) con riferimento all’art. 82 CO (sentenze della CEF
14.2021.55 del 7 ottobre 2021, consid. 5.3, e 14.2016.60 del 6 settembre 2016,
consid. 6.2/c)
A
norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere
immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio.
Esse non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere
sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle
allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2,
pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid.
5.1). In particolare, il conduttore può avvalersi del fatto che la cosa locata presenta
difetti che giustificano la riduzione del­la pigione o un risarcimento dei
danni e opporre questa pretesa in
compensazione
(art. 259
d
e 259
e
CO; sentenza del Tribunale federale 5A_66/2020
del 22 aprile 2020 consid. 3.3.1 e 5A_833/2017
dell’8 marzo 2018 consid.
2.3,
V
euillet
in: Abbet/Veuillet (a cura di),
La mainlevée de l’opposition, 2
a
ed. 2022, n. 164a ad art. 82 LEF
). Il convenuto deve rendere verosimili le condizioni e le modalità
della riduzione in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF (già menzionata 14.2016.60,
consid. 6.2).
4.2
Nella
fattispecie il Pretore aggiunto ha rilevato a ragione che l’in­­quilina ha
diritto alla riduzione del corrispettivo dal momento in cui il locatore ha
conoscenza del difetto (art. 259
d
CO), ciò che non
presuppone una dichiarazione formale dell’inquilino,
bastando che
il locatore ne abbia avuto cognizione, poco importa in che
modo e con quali mezzi (
Aubert
in:
Commentaire
pratique, Droit du bail, a cura di Bohnet/Carron/Montini, vol. II: CO, 2
a
ed. 2017
, n. 11 ad art. 259
d
CO;
Weber
in: Basler Kommentar, Obligationenrecht
I, 7
a
ed. 2020, n. 2a ad art. 259
d
CO
); la
riduzione della pigione può essere chiesta in modo retroattivo da quel momento
(
Lachat
/
Boh­net
in: Commentaire romand, Code des obligations I/2, 3ª ed.
2021,
n. 3 ad art. 259
d
CO).
4.2.1
Ora,
nel caso in esame
il reclamante non ha
sostenuto con il reclamo, e nemmeno in prima sede, di essere venuto a
conoscenza dell’inagibilità del piano -1 solo al momento della segnalazione dei
difetti a settembre 2023. Si è limitato a dolersi che l’inquilina non ha
seguito la procedura di notifica dei difetti dal punto di vista formale (
punto
4)
, ciò che non è rilevante per la questione della riduzione
della pigione (sotto consid. 4.2.3).
In
mancanza di un confronto con la motivazione della decisione impugnata, il
reclamo si rivela perfino irricevibile su questo punto (v. sopra consid. 1.3).
4.2.2
La
verosimile esistenza del difetto d’idoneità
del piano -1
risulta d’altronde dall’attestazione municipale prodotta dallo
stesso istan­te (doc. G). Perlomeno da quel momento entrava in considerazio­n
e una riduzione della pigione (la questione non
ponendosi comun­que
sia per il periodo precedente, non oggetto del
precetto esecutivo). L’allegazione secondo cui i difetti sono stati causati da
interventi eseguiti dall’inquilina stessa è poi nuova e quindi inammissibile,
così come lo è l’allegazione secondo cui i lavori sono stati eseguiti all’insaputa
del locatore (v. sopra consid. 1.2). Ad ogni modo ciò che era determinante era
la conoscenza del difetto (e non dei lavori).
4.2.3
Contrariamente a quanto sostiene poi il reclamante, il deposito della
pigione non è una condizione del diritto alla riduzione del corrispettivo (
Veuillet
, op. cit., n. 164a ad art. 82
LEF,
Staehelin
op. cit., n. 117
ad art. 82 che rinvia alle
DTF 142 III 557 consid. 8.3.3; sentenza
del Tribunale federale 4A_140/2014 del 6 agosto 2014 consid. 5.2
). L’inquilino
non può invero trattenere la pigione d
ovendola
semmai depositare (sopra consid. 4.1), ma ciò non gl’im­­pedisce
di
eccepirne la riduzione (art.
259
d
CO)
. Ne
segue che la conferma della sentenza di primo grado non costituisce una
violazione del diritto, né
a fortiori
un
abuso di diritto.
La decisione impugnata non
presta quindi il fianco alla critica sotto questo profilo.
5.
Il
reclamante si duole che per giustificare i difetti l’inquilina si è fondata su
una perizia di parte del 26 agosto 2023, di cui critica il contenuto, stilata
“guarda caso”
dopo la ricezione della diffida
del 7 agosto 2023. Evidenzia infatti che la convenuta ha ricevuto un locale
aperto e autorizzato, nonché condotto regolarmente da novembre 2022.
5.1
Le
allegazioni relative alla perizia sono nuove e quindi inammissibili (v. sopra
consid. 1.2), sicché non è possibile tenerne conto per l’odierna pronuncia.
5.2
Non
importano poi le condizioni dell’ente locato nel 2022, poiché oggetto delle
contestazioni è un difetto verificatosi ulteriormente e accertato dalle
autorità comunali nel giugno del 2023. Che la segnalazione dei difetti sia intervenuta
dopo
il sollecito di pagamento delle
pigioni non è in sé pretestuoso, giacché
l’inquilina poteva
ragionevolmente contare sul fatto che il locatore avrebbe rinunciato a esigerne
il versamento stante la situazione dell’ente locato. Del resto, l’evento scatenante
della segnalazione non pare il sollecito di pagamento, bensì l’intimazione della
cessazione totale dell’atti­­vità l’8 settembre 2023, dovuta alle problematiche
di sicurezza antincendio. Anche su questi punti il reclamo manca di
consistenza.
6.
Il
reclamante afferma poi che la chiusura, chiesta dai convenuti
inaudita parte
, è avvenuta l’8 settembre
2023, sicché fino a tale data si deve concludere che il locale era aperto o,
comunque, così accettato dalla convenuta.
In
realtà la parziale inagibilità dei locali locati risulta verosimile già dal
giugno del 2023 e giustificava una riduzione della pigione (sopra co
nsid. 4.2.2), a prescindere da un’apertura
parziale dell’ente pub
blico. Già dal fatto che l’inquilina non ha pagato
le pigioni dopo maggio si può d’altronde dedurre che essa non ha ammesso la
situazione senza riserve.
7.
Il
reclamante rileva inoltre che la convenuta ha ammesso la mes­sa
a disposizione parziale dei locali, circostanza che
il giudice ha ignorato
, così come il fatto che in prima sede essa aveva
chiesto in via subordinata che l’istanza venisse accolta per la metà dell’im­­porto
fatto valere nell’istanza (punto 4.4 delle osservazioni all’i­­stanza).
7.1
Che
la convenuta abbia concluso
“a mero titolo
subordinato”
all’ac­­
coglimento
parziale dell’istanza non significa invero che abbia aderito parzialmente
all’istanza, perché a titolo principale ha concluso per la sua reiezione,
sicché dal punto di vista processuale nulla impediva al giudice di accogliere
la domanda principale se la riteneva fondata.
7.2
Il
Pretore aggiunto, d’altronde, non ha ignorato l’ammissione della convenuta, ma
ha rilevato che quando il convenuto eccepisce difetti dell’ente locato, anche
se non ne quantifica l’entità, l’istanza va lo stesso respinta integralmente,
perché non è compito del giudice del rigetto determinare il minor valore dell’oggetto
locato. La maggior parte della dottrina e della giurisprudenza ritiene invero
che spetta all’inquilino escusso rendere verosimili, in virtù dell’art. 8
2 cpv. 2 LEF, l’esistenza dei difetti e l’entità
della riduzione postu­lata (
sentenze
4A_645/2023 del 25 gennaio 2024 consid. 3.2.2, e
5A_964-965/2021 del 9 marzo 2022 consid. 3.1.2;
citate
14.2021.55
consid. 5.3 e 14.2016.60 consid. 6.2/b;
sentenza dell’
Obergericht
Lucerna in LGVE 1993 I 42 n. 32;
V
euillet
, op. cit., n. 150a ad art. 82;
Staehelin
in: Basler
Kommentar, SchKG I, 3
a
ed. 2021, n. 117 ad art. 82 LEF e i rinvii,
il quale reputa però applicabile l’art. 82 CO, di modo che i difetti devono solo
essere allegati in modo sostenibile
).
L’opinione del
Pretore aggiunto trova appoggio soltanto in una decisione 13 giugno 2005 del Tribunale
cantonale di Friborgo (BlSchK 2006 pag. 141, consid. 3/b, citata da Eric
Mus­ter
[Développements récents en matière
de mainlevée de l’oppo­­sition, BlSchK 2008 pag. 15], il quale considera però
che non si possa dare una risposta assoluta al quesito).
7.2.1
Ora,
la decisione friborghese misconosce che spetta all’escusso per legge (art. 82
cpv. 2 LEF), come per qualsiasi altra eccezione, rendere verosimili i difetti
della cosa locata e la proporzione della conseguente diminuzione dell’idoneità
della cosa locata all’uso al quale è destinata, da cui dipende l’entità della
riduzione, proporzionale, della pigione giusta l’art. 259
d
CO.
Erra il Pretore laddove
considera che non è compito del giudice del
rigetto determinare l’entità della riduzione del corrispettivo. Egli
è infatti tenuto a
valutare, seppur
in modo sommario, se l’eccezione sollevata dall’escus­­so
è verosimile e
in quale misura essa giustifica la reiezione del­l’istanza o il suo
accoglimento solo parziale. Condizione
sine qua non
è che l’escusso
descriva e quantifichi in che misura l’ecce­­zione infirma il riconoscimento di
debito (cfr. sentenza della CEF 14.2023.134 del 26 aprile 2024, consid.
7.2, relativa all’eccezione di compensazione con il danno che l’escusso
asserisce di aver subìto, da considerare inverosimile se egli neppure lo
quantifica).
7.2.2
Nel
caso in esame, l’escussa ha sostenuto in prima sede che l’og­­getto locato le
era stato consegnato
“solo parzialmente”
in quanto il locale al piano – 1 era inagibile. Pur considerando l’istante
manifestamente inadempiente nella misura in cui non aveva adem-piuto al suo
obbligo di mettere l’esercizio pubblico in conformità con le norme di
sicurezza, la convenuta ha concluso
“a mero
titolo subordinato”
all’accoglimento dell’istanza per la metà dell’importo
fatto valere dall’istante,
“vista la messa a
disposizione parziale”
. Ebbene essa non ha allegato che il locale a
pianterreno fosse inutilizzabile in ragione del problema di sicurezza o dell’inagibilità
del­l’altro locale e del resto si evince dall’ordine d’immediata cessazione
dell’attività dell’8 settembre 2023 che prima l’uso del locale a pianterreno
fosse possibile. Ciò posto, l’escussa non ha reso verosimile che l’intero
oggetto locato fosse inutilizzabile né pertanto il diritto a una riduzione
della pigione del 100% per i mesi di maggio (il versamento in quel mese andava
probabilmente imputato su giugno), luglio e agosto 2023. Il Pretore aggiunto
medesimo ha considerato che il difetto era
“di
una certa intensità”
e l’i­­nagibilità riguardava
“un
[solo]
intero spazio dell’oggetto di locazione”
, mentre l’utilizzo degli
spazi locati è stato
“precluso totalmente”
unicamente da settembre.
Tenuto
conto della giurisprudenza ampia
mente
dominante e della dottrina ricordate sopra (consid. 7.2), conformi
alla
legge (consid. 7.2.1), il primo giudice avrebbe dovuto r
espingere l’istanza nella misura della riduzione della pigione
quantificata e resa verosimile dall’escussa,
ovvero nella misura del 50%
per i primi tre mesi, co­me concluso dalla
stessa in via subordinata, dal momento che l’i­­stante non ha esposto motivi
(tranne quelli infondati già respinti) per cui la riduzione sarebbe dovuta
essere inferiore. Il reclamo va pertanto accolto in tale misura, fermo restando
che la decisione impugnata va invece integralmente confermata per le mensilità
di settembre e ottobre, siccome durante quel periodo tutti i locali erano
totalmente inidonei alla gestione di un esercizio pubblico in seguito all’ordine
di cessazione dell’attività intimata l’8 settembre 2023.
7.2.3
Secondo
il reclamante, invero, la mensilità d’ottobre sarebbe pure dovuta poiché la
conduttrice ha restituito le chiavi solo il 6 novembre 2023, nonostante avesse
notificato la disdetta già il 15 settembre e quella ricevuta in precedenza dal
locatore le fissasse un termine al 31 (
recte
: 23) ottobre 2023.
Evidenzia che nelle sue osservazioni la CO 1 non ha cercato di giustificare il
motivo per il quale ha voluto occupare i locali fino al 6 novembre
e non lasciarli per coerenza già prima.
Le
fa carico di non aver
nem­meno
mai proposto un ragionamento diverso tra la mensilità di ottobre e
quelle precedenti, come invece fatto dal primo giudice.
7.2.3.1
L’allegazione
relativa alla riconsegna dei locali il 6 novembre 2023 è nuova e quindi
irricevibile (v. sopra consid. 1.2). Ad ogni modo neppure la reclamante
contesta che dall’8 settembre 2023 l’inqui­­lina non era più autorizzata a
esercitare la propria attività nei locali presi in locazione, inidonei all’uso
al quale sono destinati per motivi di sicurezza. Ne segue che il reclamo va parzialmente
accolto limitatamente alla metà delle tre prime mensilità richieste, ovvero per
fr. 11'250.– (3 x fr. 7'500.–
÷
2), oltre agl’interessi del 5% dal 1° ottobre 2023 (come richiesto
nell’istanza).
7.2.3.2
La
decisione impugnata va anche confermata in merito alle spese dell’inventario di
ritenzione, di fr. 164.60, non solo
perché non so­no oggetto dell’istanza,
ma anche poiché sulla
determinazione e attribuzione delle spese esecutive decide l’ufficio d’esecuzione
con competenza
esclusiva
(cfr. art. 68 LEF; DTF 147 III 358 consid.
3.4.1
, sentenza della CEF
14.2023.45 del 29 settembre 2023 consid. 5.4 con rinvii).
8.
La
tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv.
1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv.
1-2 RTar (RL 178.310) per il rinvio dell’art. 96 CPC, seguono la parziale
soccombenza reciproca (art. 106 cpv. 2 CPC).
9.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 37'500.–,
raggiunge la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art.
74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ricevibile, il
reclamo è parzialmente accolto e di conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della
sentenza impugnata sono così riformati:
1.   L’istanza è parzialmente accolta e di conseguenza l’opposizione al
precetto esecutivo n. __________ della sede di Locarno dell’Ufficio di
esecuzione è rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 11'250.–
oltre agl’interessi del 5% dal 1° ottobre 2023.
2.
Le spese processuali di complessivi fr. 450.–, già anticipate dall’i­stan­­te,
sono poste a suo carico per
⅔
e
a carico della convenuta per il rimanente
⅓
. RE 1 rifonderà alla CO 1 fr. 800.–per ripetibili ridotte.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 600.– relative al presente giudizio,
già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico per
⅔
e a carico della convenuta per il
rimanente
⅓
. RE 1 rifonderà
alla CO 1 fr. 450.– per ripetibili ridotte.
3.
Notificazione a:
–   ______;
–    .
Comunicazione
alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                            La
cancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).