ti_gerichte · 12.2012.13 · 2012-02-23 · it
Locazione - sublocazione - allontanamento dall'ente locato

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.02.2012 12.2012.13

Incarto n.
12.2012.13
Lugano
23 febbraio
2012
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa ordinaria appellabile
- inc. n. OA.2010.72 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con petizione
20 aprile 2010 da
AO 1
rappr. da RA 1
contro
AP 1
con cui
l’attrice ha chiesto di fare ordine al convenuto, sotto la comminatoria penale,
di liberare immediatamente tutti i locali, da lui attualmente occupati, oggetto
dei contratti di locazione (conclusi tra l’attrice e V__________ __________) e relativi
alla __________ ed al Bar-Pub __________, entrambi siti nello stabile __________
in __________ a __________;
domanda
avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il
Pretore con sentenza 5 dicembre 2011 ha integralmente accolto;
appellante
il convenuto con atto di appello 20 gennaio 2012, poi integrato il 6 febbraio
2012 da una domanda di concessione del gratuito patrocinio, con cui chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
l'attrice non è stata invitata a presentare osservazioni al gravame;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Il
1° febbraio 2006 la AO 1, in veste di locatrice, e V__________ __________, in
qualità di conduttrice, hanno sottoscritto due contratti di locazione aventi
per oggetto l’uno la Discoteca __________ (doc. A) e l'altro il Bar-Pub __________
(doc. B), entrambi siti nello stabile __________ in __________ a __________. I
contratti, disdicibili la prima volta per il 31 marzo 2016, prevedevano per i
due oggetti una pigione complessiva iniziale di fr. 13'850.-, poi da indicizzare
in base all'indice nazionale dei prezzi al consumo.
Il 6
luglio 2009 (doc. C inc. n. DI.2010.51 rich.) i contratti sono stati disdetti
in via straordinaria per mora del conduttore (art. 257d CO) con effetto al
successivo 31 agosto, e il 30 marzo 2010 (doc. D) il Pretore ha decretato lo
sfratto di V__________ __________, con decisione poi confermata da questa
Camera con sentenza 7 maggio 2010 (contenuta nell’inc. n. DI.2010.51 rich.).
2.
Nel
frattempo, con petizione 20 aprile 2010, la AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1, marito di V__________ __________, con un’azione fondata sull’art.
641 cpv. 2 CC, chiedendo che gli fosse fatto ordine, sotto la comminatoria
penale, di liberare immediatamente tutti i locali oggetto dei contratti di
locazione, da lui attualmente occupati. Essa ha in sintesi negato che il
convenuto potesse giustificare la sua presenza in quei locali in forza di un
valido contratto di sublocazione (doc. 1), tesi contestata dalla controparte.
3.
Esperita
l’istruttoria di causa e raccolte le conclusioni delle parti, il Pretore, con
la sentenza 5 dicembre 2011 qui impugnata, ha accolto la petizione, caricando
al convenuto la tassa di giustizia di fr. 10'000.-, le spese di fr. 200.- e le
ripetibili di fr. 15'000.-. Respinta l’eccezione di carenza di legittimazione
attiva, il giudice di prime cure ha da una parte escluso che i contratti di
locazione (doc. A e B) consentissero una sublocazione al convenuto, per altro
neppure autorizzata in seguito dall’attrice per atti concludenti, tanto più che
la cessazione della locazione principale pacificamente intervenuta aveva in
ogni caso fatto decadere il diritto del convenuto ad occupare i locali sulla
base di un eventuale contratto di sublocazione; e dall’altra ha ritenuto che il
convenuto nemmeno era subentrato per atti concludenti nel contratto di
locazione principale. Di qui il diritto dell’attrice di rivendicare la
proprietà e chiedere la restituzione dei locali tuttora occupati dal convenuto senza
un valido titolo.
4.
Con
l’appello 20 gennaio 2012 che qui ci occupa, poi integrato il 6 febbraio 2012
da una domanda di concessione del gratuito patrocinio, il convenuto chiede di
riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione. Egli
ribadisce il buon fondamento dell’eccezione di carenza di legittimazione
attiva. Ravvisa l’esistenza di un problema di legittimazione passiva,
evidenziando come i locali oggetto del contendere sarebbero attualmente stati
da lui sublocati ad una terza società, che dunque avrebbe pure dovuto essere
convenuta in giudizio. Riconferma la validità del contratto di sublocazione da
lui sottoscritto a suo tempo, da sempre noto all’attrice, censurando il fatto
che il Pretore l’abbia d’ufficio considerato decaduto a seguito della
cessazione della locazione principale. E rileva che tra le parti sarebbe in
ogni caso venuto in essere un nuovo contratto di locazione per atti
concludenti. Pure contestato è infine il valore litigioso considerato dal
giudice di prime cure e l’ammontare della tassa di giustizia e delle ripetibili
da lui attribuite, di cui chiede una sostanziale riduzione.
5.
Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale
civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la decisione pretorile è stata
comunicata dopo questa data la procedura ricorsuale in rassegna - diversamente
da quella innanzi al Pretore che, siccome già pendente a quel momento, fino
alla sua conclusione resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art.
404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL
3.3.2.1) - risulta retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1
CPC).
6.
Con
la prima censura d’appello il convenuto rimprovera al Pretore di non aver
respinto la petizione già in accoglimento dell’eccezione di carenza di
legittimazione attiva. La censura è manifestamente infondata. È in effetti a
ragione che il giudice di prime cure ha ritenuto che l’eccezione (con le relative
circostanze che ne stavano alla base) fosse irricevibile, in quanto sollevata
per la prima volta solo in sede conclusionale (art. 78 CPC/TI; II CCA 30
gennaio 2009 inc. n. 12.2007.256, 22 aprile 2009 inc. n. 12.2008.70, con esplicito
riferimento a TF 11 novembre 2006 4A_165/2008 consid. 7.3.1 e 7.3.2, pubbl. in:
SZZP 2/2009 p. 147 seg.). L’eccezione sarebbe stata in ogni caso destinata
all’insuccesso anche nel merito, visto che il convenuto l’ha formulata ritenendo
che l’attrice (AO 1) non fosse la proprietaria dei locali litigiosi,
appartenenti all’__________ (__________), quando in realtà si tratta del
medesimo istituto (la sigle AO 1 e __________ riferendosi alla denominazione
tedesca e italiana dello stesso ente, cfr. art. 61 cpv. 1 LAINF), ritenuto che
dal 1996 la sigla tedesca viene ora usata in tutta la Svizzera (cfr. Dizionario
storico della Svizzera, Vol. 6, p. 887 alla voce “__________
[__________
/AO 1
]
”).
7.
La
censura con cui il convenuto ravvisa un problema di carenza di legittimazione
passiva, evidenziando come i locali litigiosi sarebbero ora stati sublocati ad
una terza società, che dunque avrebbe pure dovuto essere convenuta in giudizio
accanto a lui, è chiaramente irricevibile. La stessa, e i fatti che ne stanno
alla base (per altro rimasti allo stadio di puro parlato), sono in effetti
stati addotti per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 317 cpv. 1
CPC), solo in questa sede.
8.
Il
convenuto ribadisce in questa sede di essere legittimato ad occupare i locali
in questione sulla base di un contratto di sublocazione. In primo luogo adduce la
validità del contratto di sublocazione da lui sottoscritto a suo tempo (doc. 1),
rilevando da una parte di occupare quei locali e di aver sempre pagato la pigione,
e sottolineando dall’altra come l’esistenza dello stesso fosse da sempre nota
all’attrice. Egli censura quindi il fatto che il Pretore l’abbia d’ufficio
considerato decaduto a seguito della cessazione della locazione principale. A
torto.
8.1
Contrariamente
a quanto ritenuto dal convenuto, il fatto che egli occupi tuttora i locali, che
continui a pagare la pigione prevista nel contratto di sublocazione
(circostanza questa per altro non provata, cfr. anzi doc. P e R, quest’ultimo prodotto
in edizione dall’attrice ed attestante l’esistenza di importi non pagati al 30
ottobre 2010 per fr. 231'396.30) e che l’attrice fosse da sempre a conoscenza
della situazione (circostanza pure non dimostrata, l’istruttoria avendo anzi permesso
di accertare che essa era stata informata dell’esistenza di un eventuale
contratto di sublocazione solo nel marzo/aprile 2010
[
cfr. doc. I e M e lettera 17 marzo 2010 nell’inc. DI.2010.51 rich.
], ritenuto che il teste __________, a p. 12, si limita a riferire
che nel 2007/2008 alla rappresentante dell’attrice era stata comunicata solo
l’esistenza di trattative tra i coniugi __________ volte alla conclusione di
una convenzione interna tra loro
), non significa ancora
che il contratto di sublocazione da lui preteso sia effettivamente venuto in
essere e sia valido, tanto più che in questa sede egli non ha assolutamente censurato
l’assunto pretorile - che deve con ciò essere considerato assodato - secondo
cui da una parte i contratti di locazione (doc. A e B) non consentivano una
sublocazione a suo favore e secondo cui dall’altra la sublocazione non era comunque
stata autorizzata dall’attrice per atti concludenti. Nessun teste ha del resto
confermato l’effettiva venuta in essere di quel contratto (in tal senso i testi
__________ p. 5 seg. e __________ üller p. 7, mentre il teste __________, a p.
13, rileva che il doc. 1 s’inseriva nel contesto dell’accordo interno di cui si
è detto, finalizzato al trapasso della locazione dalla moglie al convenuto nel
2007/2008, non andato però in porto a seguito del mancato accordo dell’attrice e
con ciò superato) e la stessa V__________ __________, tramite il suo
patrocinatore, l’ha a sua volta negato (doc. P). Nulla permette dunque di
concludere che il presunto contratto di sublocazione a favore del convenuto
(doc. 1), se effettivamente venuto in essere, fosse valido, tanto più che lo
stesso, di durata determinata fino al 31 ottobre 2009 e prorogabile per un
ulteriore anno, sarebbe in ogni caso giunto a scadenza il 31 ottobre 2010 (in
tal senso la sua clausola 3), non essendo per altro stato provato un suo
rinnovo dopo quella data.
8.2
Ma, a
prescindere da quanto precede, è senz’altro a ragione che il Pretore ha
evidenziato che la cessazione della locazione principale pacificamente
intervenuta aveva in ogni caso fatto decadere il diritto del convenuto ad
occupare i locali sulla base di un eventuale contratto di sublocazione ed
autorizzava l’attrice a rivendicare i locali dal convenuto giusta l’art. 641
cpv. 2 CC (
Lachat
, Le bail à
loyer, 2008, p. 580 e 794; TF 2 giugno 2004 4C.17/2004 consid. 7). Se è vero che l’attrice non si era a suo tempo prevalsa di questa argomentazione giuridica, è
però altrettanto vero che l’avvenuta cessazione del contratto di locazione
principale era stata da lei tempestivamente allegata (petizione p. 2), per cui
nulla impediva al giudice di prime cure, che è tenuto ad applicare d’ufficio il
diritto (art. 87 CPC/TI), di accogliere la sua richiesta sulla base di una tale
argomentazione giuridica risultante dagli atti, ancorché non sviluppata dalle
parti (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m.
1 ad art. 87).
9.
Parimenti
infondata è la tesi del convenuto - per altro nuova e con ciò irricevibile
(art. 317 cpv. 1 CPC) -, esposta in modo confuso e poco lineare, secondo cui
tra le parti sarebbe in ogni caso venuto in essere un nuovo contratto di
locazione per atti concludenti “per riconduzione tacita della sublocazione e
della locazione”. Nel querelato giudizio il Pretore aveva invero già respinto
questa tesi (nemmeno formulata dal convenuto negli allegati preliminari) sulla
base delle testimonianze agli atti (testi __________ p. 7 e __________ p. 12
seg.) e in questa sede il convenuto non si è assolutamente confrontato con la
sua argomentazione, che deve con ciò essere confermata in assenza di una
sufficiente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC;
Reetz/Theiler
,
in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
,
ZPO Kommentar, n. 36 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4),
tanto più che non risulta affatto che quei testi si sarebbero invece espressi
nel senso dell’esistenza di un nuovo contratto di locazione tra le parti. Come
detto (cfr.
supra
consid. 8.1), il fatto che egli occupi tuttora i
locali e che continui a pagare la pigione (circostanza questa per altro nemmeno
dimostrata), è in ogni caso ben lungi dal provare la venuta in essere tra le
parti di un nuovo contratto di locazione, anche solo per atti concludenti (II
CCA 6 febbraio 2009 inc. n. 12.2008.207), da sempre avversato dall’attrice
(cfr. testi __________ p. 5 seg. e __________ p. 7), che si è sempre
coerentemente adoperata, con la presente causa e con una separata azione di
sfratto (nel frattempo respinta), per cercare di liberarsi della presenza del
convenuto nei suoi locali, dopo l’avvenuto sfratto della conduttrice V__________
__________, a cui egli non aveva ritenuto di doversi assoggettare (cfr. doc. M
e N).
10.
L’ultima
censura d’appello riguarda il dispositivo sulle spese e sulle ripetibili. Nella
sentenza il giudice di prime cure ha esposto una tassa di giustizia di fr.
10'000.- e un’indennità ripetibile di fr. 15'000.-, dopo aver osservato che il
valore litigioso andava calcolato in base alla domanda (art. 9 cpv. 1 CPC/TI) e
che nel caso concreto, in assenza di una diversa indicazione delle parti, lo
stesso poteva essere quantificato in fr. 983'350.-, pari ai canoni di locazione
mensili per 71 mesi, ovvero fino alla prima data di scadenza dei contratti di
cui ai doc. A e B. In questa sede il convenuto contesta il calcolo del valore
litigioso esposto dal Pretore e con ciò l’ammontare della tassa di giustizia e
delle ripetibili da lui assegnate, ritenendo che non si possa prendere in
considerazione la durata di un contratto validamente disdetto, ma che occorra
far capo al valore, non conosciuto, degli oggetti rivendicati. La censura è
nuovamente infondata. Ci si potrebbe innanzitutto chiedere se la domanda
d’appello, con cui il convenuto chiede solo una sensibile riduzione della tassa
di giustizia e delle ripetibili, senza invero quantificare le somme da lui
ritenute congrue, sia sufficientemente determinata e dunque ricevibile ai sensi
dell’art. 311 cpv. 1 CPC. Il quesito può tutto sommato rimanere indeciso, le
somme attribuite potendo in ogni caso essere confermate. Pacifico che il valore
litigioso di una causa concernente beni immobili vada determinato in base alla
relativa domanda (art. 9 cpv. 1 CPC/TI), che in concreto è rappresentata dalla richiesta
(di carattere patrimoniale: cfr. TF 15 luglio 2010 5A_173/2010 consid. 1, 7
marzo 2011 5A_639/2010 consid. 1.1) volta alla riconsegna dei locali occupati
senza titolo dal convenuto (ex art. 641 cpv. 2 CC), ben si può ritenere che il
valore della lite possa essere quantificato tenendo conto delle pigioni per le
quali l’attrice aveva a suo tempo dato in uso i locali ora oggetto di
restituzione (TF 19 agosto 2008 4A_247/2008 consid. 1.1; cfr.
Bohnet
, nota alla sentenza TF 5 aprile
2011 4A_18/2011, in: SZZP 2011 p. 298), e corrisponda almeno, analogamente a
quanto avviene in una procedura di sfratto, al valore ipotetico dell’utilizzo
dell’ente locato fino a che la riconsegna non può essere eseguita (
Diggelmann
, DIKE-Komm-ZPO, n. 45 ad art.
91; TF 22 agosto 2007 4A_72/2007 consid. 2.2, 26 settembre 2007 4A_266/2007
consid. 2.2.2, 30 luglio 2010 5A_295/2010 consid. 1.2; II CCA 28 ottobre 2011
inc. n. 12.2011.137), che, nel caso di specie, equivale alla pigione che
sarebbe stata dovuta dall’inoltro della petizione, durante 19 mesi e mezzo (fr.
270'075.-, anche senza tener conto dell’intervenuta indicizzazione). Ritenuto
che per un tale valore il Pretore avrebbe potuto esporre una tassa di giustizia
variante tra fr. 5'000.- e fr. 20'000.- (art. 17 cpv. 1 vLTG, applicabile alla
fattispecie giusta l’art. 33 LTG) e un’indennità ripetibile tra il 6% e il 9%
(art. 11 cpv. 1 del Regolamento sulle ripetibili), variante cioè tra fr.
16'204.50 e fr. 24'306.75, le somme da lui attribuite, rispettose dei massimi
tariffali, possono senz’altro essere confermate (cfr. II CCA 6 maggio 2011 inc.
n. 12.2011.78, 28 ottobre 2011 inc. n. 12.2011.137 e III CCA 14 febbraio 2011
inc. 13.2011.3, secondo cui l’autorità superiore può censurare il giudizio in
materia di spese e ripetibili solo nel caso in cui il primo giudice eccede o
abusa del suo potere di apprezzamento sulla questione, non rispettando i
relativi limiti tariffali).
11.
Ne
discende, per questi motivi, che l’appello del convenuto, manifestamente
infondato ed al limite del temerario, può essere respinto nella misura in cui è
ricevibile già nell’ambito dell’esame preliminare dell’art. 312 cpv. 1 CPC,
senza necessità di notificarlo alla controparte per le eventuali osservazioni.
Per
quanto riguarda la tassa di giustizia e le spese della procedura ricorsuale (le
ripetibili non sono invece dovute, la controparte non avendo presentato
osservazioni), da calcolarsi sulla base di un valore litigioso di fr. 270'075.-,
le stesse vanno di principio accollate alle parti in base alla loro rispettiva
soccombenza (art. 106 CPC). Nel caso di specie non vi è motivo di derogare da
questo principio. In effetti, l’istanza con cui il convenuto ha chiesto di
essere posto al beneficio del gratuito patrocinio per la procedura di seconda
sede dev’essere disattesa, a prescindere dall’esistenza o meno di una sua
situazione di indigenza, questione che può tutto sommato rimanere indecisa, già
per il fatto che nelle particolari circostanze l’appello appariva sin
dall’inizio privo di probabilità di successo (art. 117 lett. b CPC, art. 3 cpv.
3 LAG).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide
I.
L’appello 20 gennaio 2012 di AP 1
è respinto nella misura in cui
è ricevibile.
II.
L’istanza di ammissione al gratuito patrocinio per la procedura di
appello presentata il 6 febbraio 2012 da AP 1 è respinta.
III.
Gli oneri processuali di complessivi fr. 3’500.- (tassa di giustizia
di fr. 3’450.- e spese di fr. 50.-) sono a carico dell’appellante. Non si
attribuiscono ripetibili.
IV.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).