ti_gerichte · 40.2005.178 · 2006-02-14 · it
Il Tribunale accerta di principio d'ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e non é vincolato dalle domande della ricorrente.Abitazione occupata esclusivamente dai proprietari: applicazione del reddito presunto; correttivo del -25% sul valore metrico del terreno eccedente.


Incarto n.40.2005.178

__________

Lugano

14 febbraio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 5/6 settembre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 agosto 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 291 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 22 novembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 291 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 345'327.-

Il
reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato accolto dallUCS
con decisione 5 agosto 2005.

Lautorità
di prima istanza, senza invero motivare la propria decisione, ha in sostanza
aumentato da 1'262 a 1'302 mc il volume delledificio principale sub. A,
modificato la suddivisione tra terreno complementare e terreno eccedente,
passati rispettivamente da 650 a 643 mq e da 489 a 496 mq ed infine ridotto il
valore di reddito delledificio principale sub. A da CHF 291'580.- a CHF
254'074.-

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 316'640.-

3.     Con
ricorso 5/6 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
unulteriore riduzione del valore di stima. Ciò per confronti con dei mappali
vicini che presenterebbero caratteristiche simili (nr. 274, 273, 285, 286, 293,
301 e 303) e poiché uno dei due appartamenti di cui è composta labitazione è
completamente interrato.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 22 novembre 2005 il Tribunale ha constatato
che la casa è abitata unicamente dalla proprietaria e dalla figlia, i quali
hanno specificato che il reddito dichiarato con il modulo 1 non corrisponde
alla realtà ed è frutto di un palese errore.

Il
piano terreno, occupato dalla proprietaria, è composto da un locale
soggiorno-pranzo-cucina, tre camere, un giardino dinverno, un gabinetto, una
sala da bagno, una lavanderia e un garage.

Il
piano interrato è invece abitato dalla figlia ed è costituito da un locale
soggiorno-pranzo-cucina, una camera, un locale studio, un bagno e una camera
indipendente con rifugio.

Il
terreno considerato eccedente, vista lubicazione centrale delledificio sub.
A, risulta di fatto praticamente inedificabile.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria delloggetto stimato e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta, pur essendoci un reddito dichiarato di CHF 24'650.- annui
risultante dal punto 3.2.1 della Dichiarazione per la stima ufficiale della
sostanza immobiliare modulo 1-, il Tribunale, che deve accertare dufficio e
in modo completo i fatti determinanti per la causa e non è vincolato dalle
domande della ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), ha costatato che
labitazione è occupata unicamente dalla proprietaria e dalla sua famiglia e
che il reddito indicato non corrisponde alla realtà.

Non
essendo possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte della proprietaria, il Tribunale ritiene che il valore di reddito
presunto preso in considerazione dallUCS, di CHF18522.- annui, ovvero CHF
1'543.50 mensili, oltre ad essere alquanto prudenziale non si discosti da
quanto stabilito in casi analoghi sulla base di redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). È pertanto tale valore che deve essere computato,
ritenuto inoltre che i mappali presi a paragone dalla ricorrente, in parte addirittura
situati in una differente zona di PR (mapp. nr. 301 e 303), non presentano
manifestamente le medesime caratteristiche determinanti per il calcolo della
stima (anno di costruzione delledificio, volume e superficie abitabile, tipo
di costruzione, stato di conservazione, superficie e caratteristiche del
terreno, ecc.).

7.2.

Il
Tribunale, pure in applicazione degli art. 38 cpv. 2 e 3 Lst., apporta però un
correttivo del -25% sul valore metrico del solo terreno eccedente poiché
labitazione è posizionata in modo tale da rendere di fatto inedificabile tale
superficie, di 496 mq.

7.3.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 291 RFD di __________ stabilito in CHF 307'960.-, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 291 RFD di __________ stabilito in
CHF 307'960.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi