ti_gerichte · 12.2002.47 · 2002-07-10 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.07.2002 12.2002.47

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.00047
Lugano
10 luglio
2002
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa a procedura speciale
in materia di locazione - inc. no. LA.2001.00026 della Pretura del distretto di
Lugano, Sezione 4 - promossa con istanza 9 febbraio 2001 da
__________
rappr. dagli avv. __________
contro
__________
rappr. dallo studio legale __________
con cui
l’istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 14 settembre 2000 e in subordine
la protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2005;
domande
avversate dal convenuto, che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il
Pretore con sentenza 4 febbraio 2002 ha respinto;
appellante
l'istante, con atto di appello 15 febbraio 2002, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di annullare la disdetta e in subordine di
concederle una protrazione fino al 29 marzo 2003, con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il
convenuto, con osservazioni 11 aprile 2002, postula la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 18 febbraio 2002 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
A far tempo
dal 15 dicembre 1995 la __________ -ora in liquidazione- conduce in locazione
il complesso immobiliare __________, sito sulle part. n. __________ e
__________ RFD di __________, comprendente tra l'altro un albergo, un
ristorante, una dépendance, un night-club, una piccola casa sulla strada
principale e gli spazi annessi, di proprietà di __________. Il contratto, di
durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la fine di un
anno civile, la prima volta il 31 dicembre 1999, prevedeva un corrispettivo di
fr. 3'500.-- mensili, cui si aggiungeva una partecipazione alla cifra d'affari
nella misura in cui questa avesse superato i fr. 1'000'000.-- annui (cfr. doc.
A e B inc. UC).
B.
Il 7 aprile
2000 l'avv. __________ si è aggiudicato ai pubblici incanti, con doppio turno
d'asta, senza aggravio del contratto di locazione, la part. n. __________ RFD
di __________ (doc. 3). Il 14 settembre 2000 egli ha significato alla
conduttrice, su formulario ufficiale, la disdetta del contratto per il 29 marzo
2001 (doc. 2).
C.
Tempestivamente
adito da quest'ultima, che contestava la validità della disdetta e in subordine
chiedeva una proroga del contratto, l'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Mendrisio, il 10 gennaio 2001, si è pronunciato per la validità
della disdetta (doc. A).
D.
Con l'istanza
in rassegna, inoltrata alla Pretura competente, __________ in liquidazione
chiede l'annullamento della disdetta, a suo dire significata in chiara violazione
dell'art. 271a cpv. 1 CO: essa era stata in effetti intimata allorché era già
pendente avanti all'Ufficio di conciliazione un'azione di contestazione nei
confronti di una disdetta per mora significata il 4 agosto 2000 (doc. 4), poi
stralciata dai ruoli per iniziativa della controparte; il convenuto aveva
inoltre dichiarato di voler subentrare in una causa che opponeva l'istante al
precedente proprietario; la disdetta era in ogni caso stata significata
tardivamente e non poteva esserle opposta, non concernendo tutte le particelle
originariamente oggetto del contratto di locazione. In subordine auspica la
protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2005, esponendo i motivi gravosi
che le deriverebbero in conseguenza della disdetta.
Il convenuto,
all'udienza di discussione, ha chiesto di confermare la validità della disdetta
e, non essendo a suo dire possibile rispettivamente giustificata un'eventuale
protrazione, di far ordine alla conduttrice di lasciare l'ente locato a far
tempo dal 29 marzo 2001.
E.
Il Pretore,
con la sentenza qui oggetto di impugnativa, ha confermato la validità della
disdetta: a suo giudizio, la pendenza avanti all'Ufficio di conciliazione di
un'istanza di contestazione relativa a una precedente disdetta inefficace non
ostava alla validità della disdetta qui in discussione, che di fatto doveva
essere considerata quale ripetizione di quest'ultima; il fatto che il convenuto
avesse dichiarato, senza tuttavia aver in seguito messo in atto le proprie
intenzioni, di voler subentrare in un'altra causa iniziata dal precedente
proprietario era irrilevante, come irrilevante era la circostanza che la
disdetta non si riferisse a tutti i fondi su cui sorgeva il complesso
__________; per il resto la disdetta ossequiava i termini imposti dall'art. 261
CO. Quanto alla richiesta di protrazione, a prescindere dall'ammissibilità o
meno di una richiesta in tal senso da parte del conduttore il cui contratto di
locazione era stato disdetto dall'aggiudicatario a seguito di un doppio turno
d'asta, nel caso di specie la stessa, ponderati gli interessi contrapposti
delle parti, non poteva in ogni caso essere riconosciuta, visto e considerato
da un lato che il contratto garantiva alla conduttrice la permanenza nell'ente
locato solo fino al 31 dicembre 1999, ciò che comportava per lei il rischio di
non poter ammortizzare completamente gli investimenti eseguiti, dall'altro che
l'istante non aveva dimostrato di aver cercato una soluzione alternativa, tanto
più che la società istante si trovava in liquidazione e aveva comunque potuto
beneficiare di una proroga di fatto nelle more della presente procedura.
F.
Con
l'appello che qui ci occupa l'istante chiede nuovamente l'annullamento della
disdetta, osservando che la stessa non era stata proposta simultaneamente da
tutti i neoproprietari del complesso immobiliare; subordinatamente chiede il
riconoscimento di una protrazione del contratto fino al 29 marzo 2003.
G.
Delle
osservazioni del convenuto, che postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto:
1.
Giustamente,
il primo giudice ha ritenuto che punto di partenza per decidere l'istanza fosse
la sentenza del Tribunale federale, emanata nell'ambito dell'art. 261 CO,
mediante la quale è stato sancito il principio secondo cui con il doppio turno
d'asta i contratti di locazione di lunga durata non vengono a cadere, ma
passano all'acquirente, il quale può dare la disdetta per la successiva
scadenza legale a prescindere dall'urgente bisogno personale (cfr.
DTF
125 III 123, 126 III 292;
IICCA
19 aprile 2001 in re C./V.).
2.
Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, il fatto che
la disdetta qui in esame sia stata significata solo dall'aggiudicatario della
part. n. __________ e non invece anche da quello della part. n. __________, né
congiuntamente né tanto meno simultaneamente, non comporta assolutamente la
nullità della stessa, nonostante oggetto del contratto originario fossero
entrambe le particelle: l'art. 261 cpv. 2 CO consente in effetti espressamente
al nuovo proprietario della cosa locata di dare la disdetta per la prossima
scadenza legale. L'istante è in ogni caso assai malvenuta a sollevare questa
censura, visto e considerato che anche l'altro neoproprietario, in quella
stessa data, anche se con invio separato, aveva provveduto a disdire il
contratto giusta l'art. 261 CO (doc. 3 inc. LA.01.00025/27 richiamati).
3.
Ammessa con
ciò la validità della disdetta 14 settembre 2000 con effetto al 29 marzo 2001,
si tratta ora di esaminare se l'istante nelle particolari circostanze possa
pretendere un'eventuale protrazione del contratto fino al 29 marzo 2003, fermo
restando che il convenuto si è opposto a qualsiasi proroga del rapporto
locativo.
La richiesta deve
già essere respinta in ordine -salvo limitatamente alla circostanza che il
contratto giungeva a scadenza nel dicembre 1999, che, come vedremo, è comunque
infondata nel merito- per il fatto che l'appellante non ha assolutamente
esposto i motivi per cui il giudizio pretorile sarebbe errato (art. 309 cpv. 2
lett. f CPC), non essendo ovviamente sufficiente la dichiarazione
dell'appellante secondo cui "vengono pure censurati gli apprezzamenti che
hanno indotto il Pretore a rifiutare la proroga della locazione, esame che egli
doveva comunque eseguire d'ufficio" (appello p. 4).
A prescindere da
quanto precede, nel caso di specie, è senz'altro a ragione che il Pretore,
esaminati i contrapposti interessi delle parti in causa ai sensi dell'art. 272
CO, ha escluso la concessione della protrazione, visto che la parte istante,
oltre a non aver dato prova di ricerche di enti sostitutivi, non aveva nemmeno
reso verosimile -ancor prima che provato- di subire particolari effetti gravosi
da tale circostanza: in presenza di un contratto che le garantiva la permanenza
nell'ente locato solo fino al 31 dicembre 1999, essa doveva in effetti rendersi
conto del rischio di non poter ammortizzare completamente gli investimenti da
lei effettuati, dell'ordine di circa fr. 60'000.-- (doc. B, somma per altro
relativa all'intero complesso __________, cfr. replica p. 2), per cui nelle
particolari circostanze il suo desiderio di ulteriormente ammortizzare quegli
investimenti, l'unico aspetto da lei evocato a sostegno di una protrazione, non
concretizza ancora un effetto gravoso ai sensi della normativa (
SVIT
,
Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 43 ad art. 272 CO;
Giger
, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 96;
IICCA
27
luglio 1992 in re B./S., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re
H. SA/S. SA, 12 aprile 1998 in re G./M. e lc., 19 aprile 2001 in re C./V., 7
novembre 2001 in re R./C.), tanto più che gli stessi potranno semmai essere
oggetto di una pretesa ex art. 260a cpv. 3 CO. In definitiva, non appare dunque
giustificato concedere una protrazione all'istante, oltretutto in liquidazione,
tanto più che nelle more della causa quest'ultima ha ormai già potuto
beneficiare di una protrazione di fatto di 10 mesi ed altri 5 mesi sono
trascorsi fino all'emanazione di questo giudizio -complessivamente, quindi,
oltre 15 mesi- così che in buona sostanza già si è tenuto conto, in maniera
oltretutto alquanto generosa, dei suoi interessi.
4.
Ne discende
la reiezione dell'appello.
La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello 15 febbraio 2002 di __________ in liquidazione
è
respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di
giustizia                                 fr.     1'180.--
b) spese                                                   fr.          20.--
Totale                                                        fr.     1'200.--
da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte
appellata fr. 1'700.-- per ripetibili.
III.
Intimazione a:  - __________
Comunicazione alla
Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario