ti_gerichte · 11.2004.5 · 2007-02-12 · it
Proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari e revoca dell'amministratore condominiale.

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.02.2007 11.2004.5
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.02.2007 11.2004.5
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.02.2007 11.2004.5

Incarto n.
11.2004.5
Lugano
12 febbraio
2007
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente
Giani ed Ermotti
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2001.50 (proprietà
per piani: contestazione di delibere assembleari) della Pretura della giurisdizione
di Mendrisio Nord promossa con petizione dell'11 maggio 2001 da
AP 1
(patrocinati dall'  RA 1 )
contro
Comunione dei comproprietari
AO 1,
(patrocinata dall'  RA 2 );
esaminati
gli atti,
posti
i seguenti
punti di questione:
1.   Se dev'essere
accolto l'appello del 16 gennaio 2004 presentato da AP 1 e AP 2 contro la
sentenza emessa il 12 dicembre 2003 dal Pretore della giurisdizione di
Mendrisio Nord;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
I coniugi AP 1 e AP 2 sono titolari, in ragione di un mezzo ciascuno,
della proprietà per piani n. 559 (unità n. 24), pari a
28
/
1000
della particella n. 417 RFD di __________ (“AO 1”). L'amministrazione
del Condominio è affidata alla __________ di __________, la funzione di custode
è svolta da __________ e __________.
B.
L'8
marzo
2001 l'amministratore del Condominio ha convocato
l'assemblea ordinaria dei comproprietari per il 13 aprile 2001, diramando un
ordine del giorno in cui figuravano, tra l'altro, le seguenti trattande: “approvazione
gestione, bilancio e consuntivo chiusi al 31.12.2000” (n. 3), “elezione
comitato e amministrazione” (n. 4), “approvazione
preventivo 2001” (n. 5) e “custodi: nuovo contratto di lavoro” (n. 7). Tutti e
quattro gli oggetti sono stati approvati, nonostante il voto contrario dei coniugi
AP 1 ai n. 3, n. 4 (limitatamente alla nomina dell'amministrazione) e n. 7.
C.
Con
petizione dell'11 maggio 2001 AP 1 e AP 2 hanno chiesto al Pretore della giurisdizione
di Mendrisio Nord che fossero annullate le risoluzioni assembleari n. 3, 4, 5 e
7, come pure che fosse revocato l'amministratore del Condominio. Con risposta
del 21 settembre 2001 la Comunione dei comproprietari del “AO 1” ha proposto di
respingere la petizione in ordine, subordinatamente nel merito. Nei successivi
allegati le parti hanno ribadito i loro punti di vista. Esperita l'istruttoria,
esse hanno rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle
rispettive conclusioni scritte. Nelle proprie, del
5 novembre 2003, gli attori hanno limitato la richiesta di annullamento
alle risoluzioni n. 4 e n. 7, ribadendo la domanda di revoca dell'amministratore.
Nel suo memoriale del 3 novembre 2003 la convenuta ha riconfermato le sue
domande. Statuendo il 12 dicembre 2003, il Pretore ha respinto la petizione. Le
spese, con una tassa di giustizia di fr. 2100.–, sono state poste a carico degli
attori in solido, tenuti a rifondere alla convenuta fr. 2800.– per ripetibili.
D.
Contro
la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti con un appello del 16
gennaio 2004 per ottenere che il giudizio impugnato sia riformato nel senso delle
domande da loro formulate nel memoriale conclusivo del 5 novembre 2003 (dichiarato
tardivo dal Pretore). Nelle sue osservazioni del 25 febbraio 2004 la Comunione
dei comproprietari del “AO 1” propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:                  1.
In ordine gli appellanti si dolgono che a torto il primo giudice
abbia dichiarato tardivo il loro memoriale conclusivo del 5 novembre 2003,
giunto in Pretura quattro giorni (invece di cinque: art. 280 cpv. 3 CPC) prima
del dibattimento finale. In realtà la questione è senza rilievo ai fini dell'attuale
giudizio. Per tacere del fatto che il memoriale riprende e riproduce testualmente
argomentazioni già esposte negli allegati preliminari, le richieste di giudizio
coincidono con quelle della petizione, salvo abbandonare il postulato
annullamento delle risoluzioni n. 3 e 5 (il che configura, se mai, desistenza).
Che il memoriale sia ritenuto ammissibile o no, nelle condizioni descritte,
nulla muta. Ciò premesso, giova esaminare senza indugio il contenuto dell'appello.
2.
La contestazione di delibere assembleari ha, per principio, natura
pecuniaria (DTF 108 II 77;
Steinauer
,
Les droits réels, vol. I, 3
ª
edizione, pag. 368, n. 1324b). Il valore litigioso è quello che l'annullamento
delle risoluzioni comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza
riguardo all'inte­resse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile
a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Trattandosi di una contestazione sulla
nomina dell'amministratore, in particolare, il valore litigioso corrisponde
alla retribuzione annua di lui (sulla revoca dell'ammini­stratore: DTF 126 III
177 consid. 1b non pubblicato). Nella fattispecie tale compenso ammonta ad almeno
fr. 15
000.–
(preventivo 2001 allegato al doc. 8). Per quanto riguarda i custodi, la loro
rimunerazione annua è di fr. 33 078.15, ma il contratto – di durata indeterminata
– può essere disdetto di tre mesi in tre mesi (doc. S). Al momento in cui è
stata introdotta la petizione (11 maggio 2001), il primo termine utile di
disdetta sarebbe caduto il 30 settembre 2001, di modo che il compenso litigioso
va calcolato sull'arco di 11 mesi (dal 1° novembre 2000 al 30 settembre 2001). Se
a ciò si aggiunge la citata mercede dell'amministratore, la causa in esame
supera abbondantemente non solo il valore di fr. 8000.– a norma dell'art. 15
CPC, ma anche la soglia di fr. 30
000.– sotto il profilo dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (art.
112 cpv. 1 lett. d LTF).
3.
Per
i combinati art. 712
m
cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia
aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima
davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (
Steinauer
, op. cit., pag. 368 n. 1319).
Una risoluzione è annullabile quando violi la legge o anche solo disposizioni
convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo,
regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa ecc.:
Meier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar,
edizione 1988, n. 128 ad art. 712
m
CC). Il termine di un mese è
perentorio e il suo rispetto va controllato d'ufficio (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 140 ad art. 712
m
CC;
Steinauer
, op. cit., pag. 368 n. 1324).
Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può
invece essere fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo
risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme
fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per
piani o che tutelano il pubblico, in specie i creditori (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 146 ad
art. 712
m
CC;
Stei­nauer
, op.
cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni
imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si
ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel
dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza
giuridica (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit.,
n. 148 ad art. 712
m
CC).
4.
In
concreto il Pretore ha respinto le richieste degli attori con l'argomento che,
per quanto atteneva al rinnovo del mandato di amministratore, non si
ravvisavano gravi inadempienze da parte di quest'ultimo, mentre il nuovo
contratto stipulato con i custodi risultava del tutto conforme alla legge e
agli statuti. Gli appellanti ribadiscono quanto hanno già fatto valere davanti
al primo giudice, dedicando addirittura intere pagine a contestazioni che con il
memoriale conclusivo avevano abbandonato. Con il ragionamento del primo giudice
essi poco o punto si confrontano, di modo che ci potrebbe interrogare sull'ammissibilità
del rimedio giuridico (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC con rinvio al cpv. 5). Sia
come sia, e come si vedrà in appresso, in ultima analisi le censure sono destinate
all'insuccesso. Non è il caso pertanto di approfondire l'ammissibilità dell'appello
relativamente alle esigenze di motivazione.
5.
L'impugnazione
di una delibera assembleare non ha come obiettivo una verifica di opportunità,
di convenienza o di adeguatezza, non competendo al giudice sostituirsi alla
volontà dei comproprietari (
Wermelinger
,
La propriété par étages, Friburgo 2002, n. 202 ad art. 712
m
CC). Come detto,
per essere annullata una simile risoluzione deve violare la legge o norme
convenzionali che disciplinano la proprietà per piani. Nella misura in cui contestano
la nomina dell'amministratore, gli appellanti non lamentano nulla del genere. All'amministratore
rimproverano ripetute mancan­ze o ritardi nell'assolvimento dei compiti,
disinformazione verso i com­proprietari e negligenza nella gestione del fondo
di rinnovamento per via di investimenti errati (appello, pag. 5, 6 e 10), ma
non pretendono che egli sia stato designato in violazione della legge o di
norme convenzionali, come ad esempio la mancanza del quorum o della maggioranza
dei voti (
Meier-Hayoz/ Rey
, op.
cit., n. 96 ad art. 712
q
CC). Certo, un condomino che reputi ina­deguato
o incapace un amministratore in carica può chiederne la revoca per gravi motivi
in virtù dell'art. 712
r
CC.
Gravi motivi sono tutti quei fatti o
comportamenti che incrinano e compromettono il rapporto di fiducia, al punto da
rendere intollerabile una continuazione delle relazioni contrattuali (
Werme-linger
, op. cit., n. 39 ad art.
712
r
CC).
E i gravi motivi che consentono una revoca dell'amministratore
giustificano, parallelamente, un mancato rinnovo al momento in cui scade il periodo
di nomina. La questione è di sapere, dunque, se nella fattispecie i gravi
motivi invocati dagli appellanti con riferimento all'art. 712
r
CC impedissero
in concreto di rinnovare
l'amministratore nelle sue funzioni.
a)
All'amministratore
gli appellanti rimproverano anzitutto ritardi e ripetute mancanze nell'assolvimento
dei compiti. Citano l'attribuzione di una passerella per natante a più
condomini (doc. DD), la confusione e la cattiva informazione creata attorno a
lavori di ristrutturazione inerenti alla loro comproprietà (doc. EE; doc. FF),
la mancata comunicazione all'assemblea delle loro lamentele circa l'operato dei
custodi (doc. da GG a MM), il mancato controllo dei lavori eseguiti da questi
ultimi (doc. da LLL a QQQ), la comunicazione di informazioni errate (doc. VVV,
pag. 2, 3° capoverso), il mancato inserimento di trattande all'ordine del
giorno (doc. NN; doc. OO), l'assenza di risposte a loro scritti, reclami e
richieste (doc. da UU a ZZ; doc. da AAA a III), la tardiva trasmissione ai condo­mini
di comunicazioni e verbali assembleari (doc. RR; doc. 3) e il mancato incasso,
nel 2000, del primo contributo per attracco barca, che ha causato al Condominio
un ammanco di fr. 4000.– (doc. UUU). Ora, per quanto attiene a quest'ultima doglianza,
il verbale dell'assemblea (doc. 1) dà atto, all'oggetto n. 3, di una discussione
sorta in merito all'interpretazio­ne del regolamento della superficie a lago
(doc. UUU), ritenuto confuso riguardo ai contributi per i posti barca. Tale discussione
era poi sfociata nell'adozione – all'unanimità – di un testo sulle modalità d'incasso
dei contributi, che si è voluto chiarificatore anche rispetto a decisioni
precedenti. La situazione nel passato non appariva dunque chiara e al proposito
non può ravvisarsi un grave sbaglio dell'amministratore.
Per
quel che è dei doc. DD, EE, FF e da GG a MM, giovi rilevare che, pur risalendo al
1999 e ai primi mesi del 2000, essi non hanno impedito agli appellanti di
approvare il rinnovo del mandato all'amministratore in occasione dell'assemblea
ordinaria tenutasi il 21 aprile 2000 (doc. FF pag. 3 in fondo): mal si comprende
quindi come quegli stessi fatti possano giustificare ades­so il mancato rinnovo
dell'amministratore e perché il rapporto di fiducia sarebbe venuto meno solo
ora. Quanto alla circostanza di cui al doc. NN, essa ha trovato risposta nella
lettera dell'am­ministratore del 25 maggio 2000 (doc. PP), mentre il rimprovero
mosso con riferimento al doc. VVV – a prescindere dalla sua scarsa portata –
non trova alcun riscontro agli atti. Circa gli altri episodi accennati dagli
appellanti, essi non bastano a denotare nemmeno nel loro insieme quei gravi
motivi cui si richiama l'art. 712
r
CC.
b)
Gli
appellanti biasimano l'amministratore anche per la redazione del nuovo contratto
per i custodi, a loro avviso deliberatamente contrario alla realtà dei fatti,
fittizio e quindi illecito, come pure la asserita disinformazione messa in atto
nei confronti dei condomini sulle ragioni che stanno a fondamento della loro
opposizione alla ratifica del contratto. Invano si cercherebbe agli atti però
un qualsiasi riscontro che confermi quest'ultima circostanza. Al contrario: il
verbale dell'assemblea attesta di una “intensa discussione” sul tema, con cenno
ai vari interventi (doc. 1, pag. 4 e 5), e il rapporto di gestione, allegato
con altri documenti alla circolare di convocazione all'assemblea del 13 aprile
2001 (doc. 8 e doc. VVV, pag. 3), riporta le varie contestazioni formulate dagli
appellanti a proposito del contratto per i custodi. Quanto al carattere
illecito del medesimo, il problema sarà esaminato in appresso (richiesta di
annullamento della risoluzione assembleare n. 7).
c)
Criticano
poi gli appellanti la gestione del fondo di rinnovamento, definita negligente
per via di investimenti errati, contrari a decisioni dell'assemblea e causa per
i condomini di perdite significative. Ancora una volta tuttavia l'asserzione
non trova conferma agli atti, da cui si evince anzi che le decisioni circa l'uso
del fondo di rinnovamento, e quindi anche della parte da investire, sono state
prese dall'assemblea dei condomini, incaricando dell'attuazione il comitato
(doc. 7: verbale dell'assemblea del 5 aprile 1996, pag. 5 in fondo; doc. 6: verbale
dell'assemblea del 28 marzo 1997, pag. 5 a metà). Ciò vale anche per il censurato
acquisto di fondi di investimento __________ (deposizione __________ dell'8
maggio 2003: verbali, pag. 41 nel mezzo),
dimostratosi
nel complesso redditizio rispetto ai valori di partenza, e non fonte di perdite
(doc. UUUU, pag. 2). Inoltre i risultati degli investimenti figurano regolarmente
esposti nel “rapporto di gestione” inviato ai condomini (doc. TTTT, ultime tre
pagine). Sarebbe caso mai spettato all'assemblea, in caso di insoddisfazione, dare
indicazioni per un investimento diverso, come ha sottolineato anche il Pretore
con riferimento alle risultanze dell'istruttoria, con la quale gli appellanti
evitano di confrontarsi. Ne segue che, in definitiva, non si scorgono gravi
motivi che nella fattispecie giustifichino la mancata conferma dell'amministratore.
Anche sotto questo profilo l'appello, riferito alla risoluzione assembleare n.
4, è destinato pertanto all'insuccesso.
6.
Per quanto attiene alla
delibera assembleare n. 7, gli appellanti denunciano il carattere fittizio del
nuovo contratto                             stipulato con i custodi, il quale attribuisce
a __________ il 95% dei ruoli e lascia al marito __________ solo il compito di
assisterla nei lavori pesanti, valutando il suo impegno nel rimanente 5%. Secondo
gli appellanti le incombenze di quest'ultimo rappresentano, in realtà, almeno
il 40% delle mansioni contrattualmente stabilite e si dolgono che il primo
giudice abbia negato loro l'assunzione di una perizia atta ad accertare
l'effettivo riparto dei compiti fra marito e moglie, quantunque – a loro avviso
– il carattere inveritiero del contratto emerga già dagli atti. Tale
affermazione non può essere condivisa. Certo, essi elencano invero tutta una
serie di lavori manuali che __________ eseguirebbe personalmente (appello, pag.
7 in fondo). Per dimostrare il loro assunto, però, essi si fondano solo sul presunto
valore delle prestazioni eseguite, tralasciando qualsiasi riferimento al
dispendio orario complessivo. Per di più gli atti sono poco espliciti: dimostrano
se mai chi fa che cosa, ma non quale sia la proporzione del lavoro svolto dall'una
e quale la proporzione assicurata dall'altro (deposizione di __________: verbali,
pag. 12; deposizione di __________: verbali, pag. 15 seg.; deposizione di __________:
verbali, pag. 21 in fondo; deposizione di __________: verbali, pag. 44: deposizione
di __________: verbali, pag. 50 in fondo). Anzi, sul ruolo dei coniugi il
testimone __________ ha finanche confermato la chiave di riparto litigiosa
(verbali, pag. 46 in basso). Non si ravvisano dunque gli estremi per concludere
che il nuovo contratto di custode sia un'ope­razione illecita, la quale
giustifichi l'annullamento della delibera assembleare. Anche su questo punto l'appello
si rivela pertanto destituito di consistenza.
7.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza degli appellanti (art. 148 cpv. 1 CPC),
che rifonderanno alla controparte un'equa indennità a titolo di ripetibili.
Per
questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   L'appello è respinto e la sentenza impugnata è
confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia                 fr. 1050.–
b)
spese                                    fr.     50.–
fr.
1100.–
sono
posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte,
sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1200.– per ripetibili.
3.   Intimazione a:
–    ;
–    .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.
terzi
implicati
Per la prima Camera
civile del Tribunale d'appello
Il presidente                                                            La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario è ammissibile,
entro trenta giorni dalla notificazione, il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art.
72 LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è
ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 e 100 cpv. 1 LTF). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.