ti_gerichte · 11.2006.35 · 2008-12-03 · it
Proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 03.12.2008 11.2006.35
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 03.12.2008 11.2006.35
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 03.12.2008 11.2006.35

Incarto n.
11.2006.35
Lugano
3 dicembre
2008
/sc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani ed Ermotti
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2004.77 (proprietà
per piani: contestazione di delibere assembleari)
della Pretura della giurisdizione di Locarno
Campagna promossa con petizione del 3 maggio 2004 da
AP 1
(patrocinata dall'avv. PA 1)
contro
Comunione dei comproprietari
del
Condominio
AO 1,
(rappresentata dall'amministratore, ,
e patrocinata dall'avv. PA 2,);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.
Se dev'essere accolto l'appello del 4 aprile 2006
presentato
da AP 1 contro la sentenza emessa il 14
marzo 2006 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
Sulla particella n. 2443 RFD di __________ sorge una proprietà per
piani (“Condominio AO 1”), composta di due stabili (blocco D e F). AP 1
possiede le unità n. 1699 (
31
/
1000
del
fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 8 del “blocco D”, e n.
1700 (
34
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo
sull'appar-tamento n. 9 del medesimo blocco.
B.
All'assemblea
ordinaria del 3 aprile 2004 i comproprietari hanno discusso – tra l'altro – i
seguenti oggetti, così descritti nell'or-
dine del
giorno:
6.1   Abstellraum (ohne Buchstaben) im Block
in Via __________;
7.
Ä
nderung des Reglements Art. 2.2 Zuteilung der
gemeinschaftlichen Räume, Keller und Parkplätze; Tabelle auf Seite 2 (siehe
Beilage A);
7.1
Auftrag an den Verwalter, Herr __________, mit der Eitragung der
Ä
nderung des Reglements Art. 2.2 Tabelle auf Seite 2, fortzufahren.
Trattando
l'oggetto n. 6.1, i comproprietari hanno respinto a maggioranza la proposta
formulata da uno di essi, il quale proponeva di chiedere a AP 1 l'immediata riconsegna
del “locale ripostiglio”, astenendosi – per il momento – dal convenirla in giudizio.
Gli oggetti n. 7 e 7.1 sono stati invece approvati, nonostante il voto contrario
di AP 1.
C.
Il 3 maggio 2004 AP 1
ha promosso causa davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna
contro la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” per ottenere l'annullamento
delle delibere n. 6.1, 7 e 7.1. La convenuta
ha
proposto di respingere la petizione. In sede di replica e duplica
le
parti hanno confermato i rispettivi punti di vista. Dopo l'istruttoria esse
hanno rinunciato al dibattimento finale, ribadendo le loro domande in allegati
conclusivi. Con sentenza del 14 marzo 2006 il Pretore ha respinto la petizione
“per quanto non priva di oggetto” (relativamente alla delibera n. 6.1). La
tassa di giustizia di fr. 1000.– e le spese di fr. 305.85 sono state poste
a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 2000.– per ripetibili.
D.
Contro la sentenza
appena citata è insorta AP 1 con un appello del 4 aprile 2006 chiedendo che il
giudizio del Pretore sia riformato nel senso di accogliere la sua petizione in
merito all'annullamento delle delibere n. 7 e 7.1. Nelle sue osservazioni del 17
maggio 2006 la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” propone di
respingere l'appello.
Considerando
in diritto:                  1.
La contestazione di
delibere assembleari ha, per principio, natu-ra pecuniaria (DTF 108 II 77;
Steinauer,
Les droits réels, vol. I, 3ª
edizione, pag. 368, n. 1324b; da ultimo: I CCA, sentenza 11.2007.75 del 18
novembre 2008, consid. 3). Il valore litigioso è quello che l'annullamento
delle risoluzioni comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza
riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a
tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie l'attrice ha indicato
un valore “indeterminato, in ogni caso superiore a fr. 8000.–“ (petizione, pag.
1), e il Pretore lo ha stabilito in fr. 10
000.–
(sentenza impugnata, consid. 7). Il valore litigioso per l'appello è quindi dato
(fr. 8000.–: art. 36 cpv. 1 LOG).
2.
Per i combinati art.
712
m
cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una
risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al
giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (
Steinauer
, op. cit., pag. 368 n. 1319). Una risoluzione è
annullabile quando violi la legge o anche solo disposizioni convenzionali che
disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione
e l'uso, regolamento della casa ecc.: RtiD I-2007 pag. 768 consid., 4 con
riferimenti). Il termine di un mese è perentorio e il suo rispetto va
controllato d'ufficio (
Meier-Hayoz/Rey
in:
Berner Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712
m
CC;
Steinauer,
op. cit., pag. 368 n. 1324).
Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può
invece essere fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo
risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme
fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per
piani o che tutelano il pubblico, in specie i creditori (
Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 146 ad
art. 712
m
CC;
Steinauer,
op. cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni
imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si
ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel
dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza
giuridica (
Meier-Hayoz/Rey
, op.
cit., n. 148 ad art. 712
m
CC).
3.
In concreto l'attrice
chiedeva di annullare le delibere n. 6.1, 7 e 7.1 con l'argomento che il ripostiglio
litigioso – alla stessa stregua delle cantine – andasse inserito nel piano di
ripartizione proposto dall'amministrazione e, in virtù di un uso ormai inveterato
da parte sua, fosse assegnato come locale accessorio al suo appartamento n. 8,
rispettivamente fosse concesso a lei in uso riservato. Il Pretore ha ritenuto l'annullamento
della delibera n. 6.1 privo d'oggetto e ha respinto le altre due richieste, non
ravvisando alcun elemento oggettivo che correlasse il noto ripostiglio all'appartamento
n. 8. Inoltre – egli ha soggiunto – la mancanza di una servitù, rispettivamente
di qualsiasi contratto tra la condomina e la Comunione dei comproprietari,
escludeva l'acquisizione di diritti sul ripostiglio, poco importando l'uso
fattone dall'attrice, foss'anche di lunga durata. Nell'appello l'interessata ribadisce
quanto ha addotto davanti al primo giudice, senza confrontarsi però – o
confrontandosi solo di scorcio – con la motivazione della sentenza impugnata. Già
per tale ragione il memoriale potrebbe essere dichiarato irricevibile per
carenza di requisiti formali (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC con rinvio al cpv.
5). Si volesse da ciò prescindere, l'appello non sarebbe destinato a miglior sorte,
come si vedrà in appresso.
4.
L'impugnazione di
una delibera assembleare non ha come obiettivo una verifica di opportunità, di
convenienza o di adeguatezza. Non compete al giudice sostituirsi alla volontà
dei comproprietari (RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti). Come detto,
per essere annullata una risoluzione assembleare deve offendere la legge o
norme convenzionali che disciplinano la proprietà per piani. Nella misura in
cui pretende che il noto locale ripostiglio sia assimilato a una cantina a lei
attribuita per atti concludenti, da contrassegnare con una lettera dell'alfabeto
e da inserire quindi nel piano di assegnazione delle parti comuni in uso riservato,
l'appellante sembra lamentare invero una violazione del regolamento
condominiale (doc. J, n. 2.2). La doglianza non può tuttavia essere condivisa.
Che i condomini abbiano lasciato il ripostiglio in uso all'attrice per atti concludenti
è una tesi priva di conforto, mal intravedendosi quali sarebbero tali atti concludenti.
Nulla dimostra poi che quando ha comperato gli appartamenti n. 8 e n. 9, nel
luglio del 1999, l'attrice abbia acquisito diritti d'uso. Certo, essa pretende
che il vano è sempre stato adibito a cantina da chi le ha venduto le proprietà
per piani. Se non che __________ ha dichiarato che il vano è stato adoperato da
lei e da suo marito, portinai dello stabile, come deposito di attrezzi per
anni, dal 1974 al 1997 (deposizione del 28 febbraio 2005, verbali pag. 3). L'appellante
obietta che ciò è stato possibile grazie all'esistenza di un comodato concesso
dall'allora proprietaria delle unità n. 1699 e n. 1700, la __________. Anche
tale affermazione manca però di ogni riscontro probatorio. Privo di consistenza,
l'appello si rivela così destinato all'insuccesso quand'anche fosse ricevibile.
5.
Gli oneri del
giudizio odierno seguono la soccombenza dell'ap-pellante (art. 148 cpv. 1 CPC),
che rifonderà alla controparte
un'equa indennità a
titolo di ripetibili.
6.
Circa i rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b
LTF (fr. 10
000.–: consid. 1) non raggiunge
la soglia di fr. 30
000.– ai fini di un eventuale
ricorso in materia civile.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   Nella misura in cui è
ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli oneri processuali,
consistenti in:
a)
tassa di
giustizia      fr. 500.–
b)
spese                         fr.
50.–
fr.
550.–
sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1200.– per
ripetibili.
3.   Intimazione:
;.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art.
90 a
93 LTF per i motivi
enunciati dagli art.
95 a
98 LTF
entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF).
Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile
solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30
000
franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in
materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in
materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in
materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.
116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal
caso dall'art. 115 LTF.