ti_gerichte · 12.2001.35 · 2001-09-03 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.09.2001 12.2001.35

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00035
Lugano
3 settembre
2001
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2000.00143
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 21
giugno 2000 da
__________
rappr. dall' avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
in materia di locazione, che il Pretore, con sentenza
1 febbraio 2001, ha accolto accertando che il contratto di locazione fra le
parti è scaduto il 31 marzo 2000, respingendo nello stesso tempo una domanda di
protrazione della locazione.
Appellante l'inquilina __________ la quale, con atto
d'appello 12 febbraio 2001, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di
accertare la nullità della disdetta del contratto di locazione e, in via
subordinata, di accordarle una protrazione della locazione.
Mentre la controparte, con osservazioni 14 marzo 2001,
postula la reiezione dell'appello e la conferma del primo giudizio.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
Con contratto di locazione del 1 giugno 1988 __________ ha concesso
in locazione a __________ lo stabile denominato "__________" a
__________, composto di locali commerciali adibiti a farmacia e da un
appartamento di sei locali. La durata della locazione era stabilita sino al 31 marzo
1995, con facoltà dell'inquilina di far valere, per iscritto e con preavviso di
sei mesi, un diritto d'opzione per continuare nel contratto per ulteriori
cinque anni, sino al 31 marzo 2000.
Il
diritto d'opzione non è stato esercitato ma l'inquilina ha continuato ad
occupare, indisturbata, gli enti locati pagando il corrispettivo dovuto.
Il 20
marzo 2000 __________ ha comunicato, con lettera raccomandata, a __________ che
le trattative per la conclusione di un nuovo contratto non avevano avuto esito
positivo e che quello in vigore veniva a scadere, inderogabilmente, il
successivo 31 marzo e l'ha invitata a voler riconsegnare i locali per quella
data.
2.
L'inquilina
si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione chiedendo
l'accertamento che il contratto di locazione in essere tra le parti era di
durata indeterminata e la sua fine era possibile unicamente con disdetta
comunicata nei termini di legge. In via subordinata ha chiesto la concessione
di una protrazione della locazione. L'Ufficio di conciliazione, con decisione
23 maggio 2000, ha ritenuto che il contratto di locazione, dopo la scadenza del
31 marzo 1995 e in assenza dell'esercizio del diritto d'opzione per il suo
rinnovo sino al 31 marzo 2000, è continuato per tempo indeterminato e che lo
scritto 20 marzo 2000 del proprietario non poteva essere considerato quale
valida disdetta, nemmeno per il prossimo termine legale, poiché carente nella
forma che esige l'utilizzo del modulo ufficiale.
Il
Pretore, adito da __________ che non ha condiviso la decisione dell'Ufficio di
conciliazione, ha invece, con sentenza 1 febbraio 2001, accertato che il
contratto di locazione in questione, di durata determinata, era scaduto il 31
marzo 2000 ed ha respinto la domanda di protrazione della locazione perché
tardiva.
3.
Con
l'appello che ci occupa l'inquilina chiede che il giudizio del Pretore sia
riformato nel senso di respingere l'istanza del locatore, con l'accertamento
delle stesse conclusioni alle quali è giunto l'Ufficio di conciliazione. Il
locatore, con osservazioni all'appello, ne chiede la reiezione e la conferma
della pronuncia pretorile.
4.
È
pacifico ed incontrastato che l'inquilina non ha esercitato il diritto
d'opzione che le avrebbe permesso di rinnovare il contratto di locazione, alla
sua scadenza determinata del 31 marzo 1995, per un successivo periodo pure
determinato di cinque anni, sino al 31 marzo 2000. La conseguenza giuridica
della mancata opzione, che equivale a sua rinuncia (
Higi
, Commentario
zurighese, ad art. 255 CO n. 59), è la fine del rapporto di locazione di durata
determinata, senza necessità di disdetta, con lo spirare del tempo previsto
(art. 255 cpv. 2 e 266 cpv. 1 CO;
Higi
, op. cit., ad art. 266 CO n. 20).
Nel caso concreto il contratto di locazione, sottoscritto dalle parti il 1
giugno 1988, ha quindi preso fine il 31 marzo 1995.
5.
È
pure pacifico ed incontrastato che l'inquilina ha continuato ad occupare gli
enti locati ed ha pagato la pigione, con il consenso del locatore. Nel caso di
riconduzione tacita di una locazione per tempo determinato si ha la presunzione
legale che la locazione continui per tempo indeterminato (art. 266 cpv. 2 CO;
Higi
,
op. cit., ad art. 255 CO n. 50 e ad art. 266 CO n. 38 e 50 e seg.). Tale
presunzione è però, in caso di litigio, confutabile (
Higi
, op. cit., ad
art. 266 CO n. 39) e la prova che la volontà delle parti era diversa incombe a
chi vuole distanziarsi dalle conseguenze della presunzione (
Higi
, op.
cit., ad art. 266 n. 43 e 49).
Quale sia
stata la reale volontà delle parti, al momento di continuare nel rapporto di
locazione, è desumibile solo dal loro comportamento successivo (
Jäggi/Gauch
,
Commentario zurighese, ad art. 18 CO n.357 e seg.) poiché le prove agli atti di
causa si riferiscono tutte ai momenti a cavallo della data in cui la locazione
sarebbe terminata definitivamente qualora il diritto d'opzione fosse stato
esercitato. Appare così che le parti hanno intavolato trattative per la
conclusione di un nuovo contratto di locazione a partire dal 1 aprile 2000
(doc. E dell'inc. 50/2000 dell'Ufficio di conciliazione) e che tale iniziativa
era motivata dal fatto che il contratto in vigore scadeva il 31 marzo 2000
(teste __________). Quindi proprio in concomitanza della scadenza determinata,
prevista dal rinnovo per opzione, le parti si attivano per regolare i loro
rapporti contrattuali e si deve, allora, ritenere che lo abbiano fatto nella
consapevolezza che la locazione terminava proprio il 31 marzo 2000 e che tale
era stata la loro volontà durante tutti i cinque anni successivi alla fine del
primo contratto di durata determinata. Le stesse affermazioni dell'inquilina,
contenute nell'istanza del 23 marzo 2000 rivolta all'Ufficio di conciliazione,
comprovano proprio tale volontà al momento di proseguire, dopo il 31 marzo 1995,
nella locazione. La stessa infatti dichiara:
"Alla scadenza del primo
periodo di locazione le parti continuarono senza particolari formalità il
rapporto contrattuale, mettendo pertanto in atto l'opzione di rinnovo del
contratto per almeno ulteriori cinque anni"
; e ancora:
"Nel
corso del mese di novembre 1999 le parti si misero in contatto per confermare
la continuazione del contratto di locazione oltre il termine preventivamente
fissato del 31.3.2000"
(istanza 23 marzo 2000, punti 3 e 4 a pag. 2).
Con ciò,
ininfluenti e "pour cause" i successivi tentativi di rabberciare
l'iniziale risolutiva affermazione nel senso che le parti si erano accordate
per una durata indeterminata ma con possibilità di prima disdetta soltanto a
partire dal 31 marzo 2000, si ha la prova che le parti hanno voluto
coscientemente continuare nel rapporto di locazione, ancora a tempo
determinato, sino al 31 marzo 2000 e, di conseguenza, cade la presunzione
dell'art. 266 cpv. 2 CO.
Ne segue
che la sentenza del Pretore va confermata anche per quanto è
dell'impossibilità, per tardività (art. 273 cpv. 2 litt. b CO), di postulare
una protrazione di una locazione a tempo determinato.
Per i quali motivi
visto l'art. 266 cpv. 2 CO
e, per le spese, la vigente LTG
dichiara e pronuncia
1.
L'appello 12 febbraio 2001 di __________
è respinto
.
2.
La
tassa di giustizia di Fr. 750.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 800.-), già
anticipate dall'appellante, rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere a
controparte Fr. 1'000.- per ripetibili d'appello.
3.
Intimazione
a:      - __________
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Campagna
§
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario