ti_gerichte · 16.1999.00128 · 2000-03-03 · it

locazione - riduzione pigione per difetti nell'ente locato - cassazione e non appello - abuso di diritto - comportamento contrario alla buona fede

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 31.10.2007 (pubblicato) 16.1999.00128

Incarto n.
16.1999.00128
Lugano
3 marzo 2000
/rf
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera
di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 6
dicembre 1999 presentato nella forma dell'appello da
__________
patr. dall'avv. __________
contro
la sentenza 1° dicembre 1999 del Segretario assessore
della Pretura del Distretto di Bellinzona nella causa a procedura speciale in
materia di locazione promossa con istanza 28 aprile 1999 da
__________
__________
con la quale gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 1'485.–,
domanda parzialmente accolta dal primo giudice,
letti
ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il
1° marzo 1998 __________ e __________ hanno sottoscritto con __________ un
contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 ½ locali sito in
uno stabile di proprietà di quest’ultima a __________ (doc. A).
La
pigione pattuita tra le parti ammontava a fr. 700.– mensili oltre a fr. 90.–
quale acconto per le spese accessorie.
La
locazione si è conclusa, di comune accordo tra le parti, il 15 marzo 1999, data
sino alla quale le pigioni sono state regolarmente pagate (doc. F). In
considerazione di difetti riscontrati nell’ente locato i conduttori hanno adito
l’Ufficio di conciliazione chiedendo la liberazione della pigione relativa al
mese di febbraio 1999 da loro depositata, la riduzione della pigione nella
misura del 40%, rispettivamente la restituzione dell’eccedenza versata a far
tempo dal 1°dicembre 1998 e fino alla fine della locazione, nonché il
risarcimento dei danni che l’umidità presente nell’ente locato ha cagionato al
loro mobilio. Il 29 marzo 1999, l’Ufficio di conciliazione di Giubiasco,
ordinata la liberazione della pigione depositata a favore dei conduttori, ha
constatato il fallimento del tentativo di conciliazione.
2.
Con
istanza 28 aprile 1999 __________ e __________ hanno quindi chiesto al pretore
la riduzione della pigione nella misura del 25% in considerazione dei difetti
riscontrati nell’ente locato (presenza di umidità), difetto che essi sostengono
di aver notificato alla proprietaria dello stabile già nel mese di novembre
1998 senza che questa abbia concretamente provveduto alla sua eliminazione.
Avendo già pagato interamente la pigione, essi chiedono la restituzione del 25%
pagato in eccedenza per i mesi da dicembre 1998 a marzo 1999, nonché il
risarcimento dei danni subiti al loro mobilio, e meglio la sostituzione di un
materasso, della rete di un letto e di una libreria, per un totale di fr.
1'485.-. La convenuta si è opposta a tali richieste, contestando la presenza di
difetti nell’ente locato, nonché la loro tempestiva notifica. Alle stesse essa
ha comunque opposto in compensazione un proprio credito di fr. 1’000.– per le
spese di ripristino dell’ente locato. La convenuta ritiene inoltre contraria
alla buona fede la rivendicazione degli istanti i quali, al momento della
sottoscrizione della convenzione 4 marzo 1999, non hanno fatto nessuna riserva
in merito alle loro pretese.
Ricitate
le parti in seguito all'annullamento della sentenza 30 giugno 1999 da parte di
questa Camera (CCC 29 settembre 1999, inc. n. 16.99.67), preso atto
dell'ordinanza 8 ottobre 1999 con la quale il segretario assessore ha respinto
le prove testimoniali da loro offerte, le parti si sono riconfermate nelle
rispettive allegazioni e contestazioni.
3.
Con
il querelato giudizio il segretario assessore, accertata l’esistenza nell’ente
locato di difetti dovuti in particolare alla presenza di umidità
nell’appartamento locato, ritenuto che la notifica di questi difetti è avvenuta
ad opera dei conduttori già nel mese di novembre 1998, ha accolto la loro
domanda di riduzione della pigione nella misura del 25% (l’indicazione del 20%
contenuta in sentenza è frutto di un errore di scrittura) per il periodo da
dicembre 1998 a marzo 1999. Per quanto attiene alla pretesa di risarcimento danni,
il primo giudice l’ha ritenuta fondata e l’ha accolta in via equitativa nella
misura limitata di fr. 300.–, mentre ha respinto la pretesa opposta in
compensazione dalla convenuta in quanto comunque relativa a interventi destinati
a eliminare un difetto dell'ente locato per il quale i conduttori non sono
tenuti a rispondere.
4.
Con
la presente tempestiva impugnazione che deve essere trattata quale ricorso per
cassazione in virtù dei combinati art. 411 cpv. 1 e 327 CPC, nonché 13 LOG,
__________ è insorta contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento.
La
ricorrente rimprovera al primo giudice di aver ritenuto applicabile alla
fattispecie l’art. 259a CO nonostante gli inquilini non abbiano notificato il
difetto e neppure depositato la pigione. Lamenta inoltre il fatto per il primo
giudice di non aver giustificato la riduzione della pigione nella misura
proposta dagli inquilini. In merito alla pretesa di risarcimento danni fatta
valere dagli istanti, la ricorrente rimprovera al segretario assessore di
averla parzialmente accolta sebbene manchi la prova del danno, mentre lamenta
di essere stata privata della possibilità di assumere prove a sostegno del
danno da lei stessa patito. Infine, considera ingiusto l'agire di controparte
che ha sottaciuto il proprio credito al momento della firma della convenzione 4
marzo 1999.
Con
osservazioni 30 dicembre 1999 controparte postula la reiezione del ricorso
eccependone innanzitutto la nullità dal punto di vista formale.
5.
Fra le premesse di validità di un ricorso per cassazione si conta la sua
motivazione in fatto e in diritto e la precisazione del motivo invocato (art.
329 cpv. 2 lett. e CPC), laddove i motivi di cassazione sono esclusivamente
quelli elencati all'art. 327 CPC. Al proposito la giurisprudenza ha precisato
che, anche se carente dell'indicazione esplicita di un motivo di cassazione, il
ricorso è valido se dalla sua motivazione affiorano con evidenza le ragioni del
ricorso stesso, in modo che il giudice possa individuare con facilità il motivo
di cassazione addotto, o la norma di legge violata (
Cocchi/Trezzini
, CPC
art. 329, n. 5). E' ciò che accade con il ricorso in esame che pertanto risulta
formalmente ricevibile.
6.
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può
essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una
decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale,  non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di
un diritto certo (
DTF
124 I 247 consid. 5).
7.
Agisce in contrasto con la buona fede (art. 2 CC) chi commette abuso di
diritto, ossia formula delle pretese sulla base di un proprio comportamento che
abbia suscitato nella controparte fiducia degna di protezione (
Merz
, in
Comm. di Berna, art. 2 CC, N. 402), ossia di un complesso di fatti tale da
portare l'altro all'assunzione o alla rinuncia di un obbligo o alla decadenza
di un diritto (
DTF
115 II 338 consid. 5a). Compito della parte che
rileva queste circostanze è di esporle in modo convincente così da permettere
al giudice di trarne le conseguenze auspicate, mentre in sé l'abuso di diritto
può essere sanzionato d'ufficio in ogni stadio della procedura (
DTF
95
II 109, consid. 4; 94 II 37, consid. 6a;
Rep
1988, 294 e 1979, 402).
Nella
concreta fattispecie, in data 4 marzo 1999, le parti hanno sottoscritto una
convenzione di scioglimento della locazione a decorrere dal successivo giorno
15 marzo (doc. F) che altrimenti avrebbe potuto essere disdetta soltanto nel
rispetto del termine di preavviso di tre mesi per il termine del 1° marzo, la
prima volta nell'anno 2001 (doc. A, punto 3). Con la stesso accordo i
conduttori venivano inoltre implicitamente liberati dall'eventuale obbligo di
cercare un nuovo conduttore solvibile ai sensi dell'art. 264 CO, mentre a loro
carico restavano unicamente la pigione e l'anticipo spese per l'intero mese di
marzo (pagati seduta stante: doc. G), pur con la riserva di un eventuale
conguaglio per le spese accessorie. Mentre la locatrice a fronte di questi
impegni dei conduttori si dichiarava tacitata per ogni suo credito, questi non
accennavano a nessuna loro pretesa ma, lo stesso giorno (4 marzo), inoltravano
istanza al competente Ufficio di conciliazione, avente per oggetto le loro
pretese poi riproposte nella sede giudiziaria in seguito al fallimento del
tentativo di conciliazione (doc. H e I). In sede di contraddittorio 26 maggio
1999, la convenuta -contestando i crediti in discussione- rilevava che se gli
istanti avessero avuto delle pretese, avrebbero dovuto formularle al momento
della sottoscrizione della convenzione, considerando così l'istanza proposta
"in perfetta malafede". Malafede che controparte ha in sostanza
ammesso laddove, in replica, allegava: " … la convenuta faceva delle
difficoltà per firmare l'accordo di rescissione del contratto e non si voleva
quindi fare delle aggiunte che avrebbero ostacolato la firma". Con ciò
tuttavia gli istanti hanno carpito la fiducia della locatrice che con la firma
della convenzione doveva ritenere chiusa ogni pendenza con i conduttori, ancorché
non ne fosse fatta menzione esplicita. Indipendentemente dal fatto di sapere
quale parte traesse maggiori vantaggi dall'accordo, determinante è che con la
sottoscrizione del medesimo le parti intendessero porre fine al rapporto di
locazione e che quindi la locatrice non potesse né dovesse attendersi ulteriori
pretese da parte dei conduttori: a maggior ragione se si considera che
l'accordo era stato redatto da quest'ultimi (cfr. verbale 26 maggio 1999, pag.
2). Il fatto quindi per gli istanti di aver espressamente sottaciuto al momento
della sottoscrizione dell'accordo le pretese che lo stesso giorno facevano
valere in via giudiziaria, non può essere tutelato poiché rappresenta un chiaro
abuso di diritto, ossia un comportamento contrario alla correttezza e alla
lealtà (
Riemer
, Die Einleitungsartikel des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches, Berna e Zurigo 1987, p. 78 e segg.;
Hausheer/Jaun
,
Die Einleitungsartikel des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Berna 1998, p. 79
e segg.). Ciò che vale anche nelle fasi precedenti la conclusione di un
contratto, rispettivamente di un accordo quando esse sono reciprocamente tenute
a far valere per tempo le eventuali pretese che dovessero entrare in
considerazione (
Merz
, op.cit., art. 2 CC, N. 512 e segg., in particolare
518, 521 e segg.), così da permettere al partner contrattuale di determinarsi
sul da farsi, rispettivamente di non agire in maniera contraddittoria (
Merz
,
op. cit., art. 2 CC, N. 400 e segg.).
Ne
discende che la sentenza dedotta in cassazione, che ha accolto le richieste
degli istanti, prescindendo dall'avvertire l'abuso di diritto su cui esse si
fondavano, dev'essere cassata a causa della manifesta mancata applicazione alla
fattispecie dell'art. art. 2 CC. Accogliendo il ricorso e ricorrendo i
presupposti d’applicazione dell’art. 332 cpv. 2 CPC, la Camera è tenuta a
decidere il merito della controversia, con la conseguente reiezione
dell'istanza.
Tasse,
spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per
i quali motivi,
richiamati
gli art. 327 segg. CPC, per le spese l'art. 148 CPC e la LTG
pronuncia:
I.
Il
ricorso 6 dicembre
1999 di __________
è accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 1° dicembre 1999 del Segretario assessore della Pretura
di Bellinzona è annullata e sostituita dal seguente giudicato:
1.
L'istanza è respinta.
2.
La tassa di
giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 50.- da
anticipare in solido
dagli istanti, rimangono a loro carico con
l'obbligo solidale di
rifondere alla controparte fr. 250.- a titolo
di ripetibili.
II.
Le spese del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                               fr.  80.-
b)
spese                                                                 fr.
40.-
fr.
120.-
già
anticipate dalla ricorrente, sono poste a carico dei convenuti in solido i
quali sono tenuti, pure in solido, a versare alla ricorrente fr. 150.- a titolo
di ripetibili di questa sede.
3.
Intimazione:
–
__________
Comunicazione alla Pretura
del distretto di Bellinzona.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                                 La
segretaria