ti_gerichte · 12.2024.31 · 2024-08-08 · it
Contratto di locazione - offerta di riduzione della pigione - esercizio del diritto di opzione - indennità per occupazione


Incarto n.12.2024.31

Lugano

8 agosto 2024

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

cancelliere:

Bettelini

sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2022.7 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 14 gennaio 2022 da

AO 1

AO 2

contro

AP
 1

ritenuto

in fatto e in diritto:

La convenuta si è integralmente opposta alla
petizione.

7.Esperita
listruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con
decisione 8 febbraio 2024, ha parzialmente accolto la petizione (dispositivo n.
1),nel senso che ha condannato la
convenuta al pagamento di fr. 209'066.65 arrotondati oltre interessi al 5% dal
1° settembre 2021 su fr. 151'566.65, dal 1° ottobre 2021 su fr. 19166.66, dal
1° novembre 2021 su fr. 19166.66 e dal 1° dicembre 2021 su fr. 19166.66
(dispositivo n. 1.1), dando agli attori la facoltà di rivalersi sulla garanzia
bancaria (dispositivi n. 1.2 - 1.3), e ha posto la tassa di giustizia di fr.
7'500.- e le spese di fr. 300.- per 1/20 a carico degli attori e per 19/20 a
carico della convenuta, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 15000.-
per ripetibili (dispositivo n. 2). Agli attori sono stati in sostanza
riconosciuti fr. 151566.65 a titolo di pigioni e spese accessorie arretrate
fino al 31 agosto 2021 (come al calcolo esposto con la petizione) nonché fr. 57'500.-
(= 3 x fr.18'333.33+ 3 x fr. 833.33) a titolo di indennità per illecita occupazione
dal 1° settembre al 30 novembre 2021.

8.Con
lappello8 marzo 2024 che qui ci occupa,
avversato dagli attori con risposta 10 maggio 2024,la convenutaha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere
la petizione con protesta di spese e ripetibili.

9.Lart. 308 CPC prevede tra le altre cose che sono
impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza
(cpv. 1 lett. a), posto che in caso di controversie patrimoniali il valore
litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di
almeno fr. 10'000.- (cpv. 2).

Nel caso di specie, nei confronti della pronuncia
pretorile in esame, che è una decisione finale di prima istanza resa in una
controversia patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.- (e megliodi fr. 221'566.65),è pertanto esperibile il rimedio dellappello, che, essendo stato
concretamente inoltrato dalla convenuta entro il termine di 30 giorni (art. 311cpv. 1CPC) dalla notificazione del giudizio, avvenuta il 9 febbraio 2024, è
senzaltro tempestivo e, da questo punto di vista, ricevibile.

Anche la risposta allappello, inoltrata dagli attori entro
il termine di 30 giorni dalla notificazione del gravame (art. 312cpv. 2CPC),
avvenuta il 10 aprile 2024, è a sua volta tempestiva.

10.Il
Pretore ha ritenuto chela riduzione
della pigione da fr. 270'000.- a fr. 220'000.- annuali (ossia a fr. 18'333.33
mensili), riconosciuta dagli attori il 26 gennaio 2017 (doc. F) con effetto dal
1° gennaio 2017 in considerazione della problematica derivante dalla mancata sublocazione
- da loro non autorizzata - del primo piano dello stabile a favore di K__________
__________, fosse stata limitata nel tempo solo fino alla scadenza (decennale)
del 31 agosto 2021. Ciò sarebbe stato in particolare provato dallo scambio di corrispondenza
tra i legali delle parti allepoca delle trattative (doc. G1 e G2), dal tenore
dellaccordo di cui al doc. F, dalle puntualizzazioni degli attori contenute
nello scritto 25 maggio 2020 (doc. L) e da quanto riferito dallamministratore
unico della convenuta (deposizione S__________ __________ p. 3).

10.1.Per
la convenuta, lo scambio di corrispondenza tra i legali delle parti allepoca
delle trattative (doc. G1 e G2), il tenore dellaccordo di cui al doc. F e le
puntualizzazioni degli attori contenute nello scritto 25 maggio 2020 (doc. L)
non sarebbero invece tali da comprovare che la riduzione della pigione
concordata il 26 gennaio 2017 fosse stata limitata fino alla scadenza del 31
agosto 2021.

10.2.La
censura devessere respinta nella misura in cui è ricevibile.

Essa è innanzitutto irricevibile in ordine, per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC; TF
4A_704/2016 dell11 aprile 2017 consid. 4, 4A_607/2019 del 22 aprile 2020
consid. 4.5 e 4.6), siccome la convenuta non si è confrontata criticamente con
il rilievo pretorile secondo cui il fattoche
la riduzione della pigione allora concordata fosse stata limitata fino al 31
agosto 2021era stato tra le altre cose
comprovato anche da quanto dichiarato da S__________ __________ a p. 3 della
sua deposizione.

Essa
sarebbe comunque stata da respingere anche nel merito.Da una parte in occasione dello scambio di
corrispondenza intervenuto tra i legali delle parti tra il 26 e il 27 gennaio
2017 (doc. G1 e G2) era stato chiarito che la riduzione della pigione
concordata a quel momento doveva appunto valere solo fino alla data del 31
agosto 2021, indicata nei doc. F e L. A fronte della richiesta del legale della
convenuta di sapere se () vi è la disponibilità dei tuoi assistiti a
ridurre lattuale canone di locazione allimporto di fr. 220'000.- annui per un
periodo più lungo rispetto alla scadenza dellagosto 2021 (doc. G1), il
legale degli attori aveva in effetti risposto che sulla questione  del
prolungamento della riduzione oltre il 2021, i miei clienti, interpellati,
preferiscono evitare di assumere impegni che li vincolino sin da oggi oltre la
scadenza contrattuale (doc. G2). Dallaltra la stessa convenuta,
confermando di fatto quanto poi dichiarato da AO 2 (deposizione p. 2), aveva già
pacificamente ammesso in causa che il 26 gennaio 2017 il canone di
locazione  è stato concordemente ridotto a fr. 220'000.- oltre le spese
accessorie e la durata è stata fissata fino al 31 agosto 2021 (doc. F)
(risposta p. 4).

11.Il
Pretore ha ritenuto che le parti non si fossero accordate, né tra il maggio e
il giugno 2020 né successivamente, su unulteriore eventuale riduzione della
pigione da riconoscere alla convenuta questa volta in considerazione della particolare
situazione venutasi a creare a seguito della pandemia di COVID-19. A suo
giudizio, la convenuta, formulando il9
giugno 2020una propria controproposta(doc. M), poi mai accettatadagli attori,aveva di fatto rifiutato la proposta di riduzione
della pigione formulatada costoroil 25 maggio 2020 (doc. L, che prevedevaper il periodo dal 1.3 - 30.6.2020 fr. 8'200.-[affitto
fr. 5'500.- + fr. 2'700.- acconto spese omnicomprensive] e dal
1.7.2020 il versamento di fr. 11400.- mensili[fr.
9'150.- per laffitto + fr. 2'250.- di acconto spese omnicomprensivo]fino a
scadenza del contratto). Nei mesi
successivi essa si era oltretutto limitata a versare un importo mensile, non
meglio suddiviso, di fr. 10'000.-, come auspicato nella sua controproposta di
cui al doc. M (che prevedeva lallestimento di un riconoscimento del debito
1.3 / 30.6.2020 in questa misura: affitto mensile di fr. 5'500.- + spese
accessorie di fr. 1'100.- e la sottoscrizione tra le parti per le
superfici attualmente locate di un nuovo contratto di locazione a partire dal
1° luglio 2020 e fino al 30 giugno 2026[rinnovabile poi x
successivi 5 anni]per un nuovo affitto di fr. 9'000.- mensili + acconto
spese di fr. 1'000.-). Poco
importava invece se gli attori, in un conteggio da loro allestito l8 giugno
2021 (doc. 10), avessero lasciato intendere che la loro proposta di riduzione
della pigione del 25 maggio 2020 era stata accettata.

11.1.Per
la convenuta, nelle particolari circostanze, e specialmente alla luce del fatto
che gli attori per oltre 14 mesi non avevano contestato i suoi pagamenti
mensili di fr. 10'000.-, si doveva per contro ritenere che trale parti fosse allora venuto in essere un ulteriore
accordo di riduzione della pigione e meglio nel senso proposto dagli attori con
il doc. L. La semplice preghieradi voler
ascoltare la sua nuova propostadi cui al
doc. M, poimai accettatadagli attori,non poteva in effetti essere intesa come un rifiuto della
proposta di riduzione di cui al doc. L, tanto più che questultima si scostava
solo in minima parte da quanto auspicato nella sua nuova proposta (prevedendo
una pigione di fr. 9'000.- anziché di fr. 9'150.-). Del resto gli stessi
attori, nelconteggio da loro allestito
nel giugno 2021 (doc. 10),avevano chiaramentelasciato intendere che la loro proposta
di riduzione della pigione di cui al doc. L era in realtà stata accettata.

11.2.Nel caso di specie la convenuta può senzaltro essere
seguita laddove ha sostenuto che trale
parti era effettivamente venuto in essere un ulteriore accordo di riduzione
della pigione, nel senso di quanto era stato prospettato dagli attori con il
doc. L.

La
dottrina e la giurisprudenza hanno in effetti già avuto modo di stabilire che
lannuncio di una riduzione della pigione formulato dal locatore allindirizzo del
conduttore costituisce in diritto unofferta oggettivamente vantaggiosa per il
destinatario, che devessere considerata accettata ai sensi dellart. 6 CO se
non è stata espressamente rifiutata (Müller,
Berner Kommentar, n. 48 ad art. 6 CO; DTF 124 III 67 consid. 3a). Ed è per
lappunto ciò che è avvenuto nella presente fattispecie, ritenuto che la
convenuta, redigendo lo scritto 9 giugno 2020 (doc. M), non ha in realtà espressamente
rifiutato lofferta di riduzione della pigione che gli attori le avevano
indirizzato il 25 maggio 2020 (doc. L), che è così stata tacitamente accettata
siccome per lei oggettivamente favorevole, ma, dopo aver per così dire portato
a casa quella riduzione della pigione, ha semplicemente provveduto a
rilanciare lentità della riduzione della pigione con una nuova proposta al
ribasso, sulla quale in seguito la controparte non si è tuttavia mai
pronunciata(deposizione AO 2 p. 2), di fatto
quindi rifiutandola.

Gli
attori, che per altro nelconteggio da
loro allestito nel giugno 2021 (doc. 10)avevano
ritenutoche la loro proposta di
riduzione della pigione di cui al doc. L era stata accettata,sono pertanto malvenuti a contestare ora la venuta in
essere di un accordo nei termini da loro prospettati in questultimo documento.

11.3.Quanto
alla durata di questa ulterioreriduzione
della pigione, la stessa può e deve essere ammessa in buona fede unicamente
fino alla scadenza (decennale) del 31 agosto 2021.

Nello
scritto di cui al doc. L, che per altro era stato allestito dagli attori in
considerazione del fatto che nella lettera del 13.5.2020[doc. H]si
dichiara la volontà di lasciare i locali al 31.12.2020, quindi prima della
scadenza contrattuale, essi avevano
in effetti indicato espressamente che la pigione così ridotta sarebbe stata
dovuta fino a scadenza del contratto, cioè, come poi sostenuto da uno
degli attori, fino al 31 agosto 2021 (deposizione AO 2 p. 2).Nelle particolari circostanze, visto poi che questa
ulteriore riduzione della pigione era stata concessa soprattutto in
considerazione della particolare e straordinaria situazione venutasi a creare a
seguito della pandemia di COVID-19, che certamente non induceva le parti a
voler assumere impegni a lungo termine, è del tutto inverosimile ritenere che
gli attori, che - come detto - non intendevano vincolarsisin da oggi oltre la scadenza contrattuale del 31 agosto 2021 già per quanto riguardava la
riduzione della pigione concessa nel gennaio 2017 (cfr. doc. G2),fossero al contrario disposti a vincolarsi oltre
quella stessa scadenzaper quanto
riguardava questa ulteriore (e straordinaria) riduzione della pigione.

12.Il
Pretore ha ritenuto che la convenuta, sulla base degli scritti del 12 febbraio
2021 da lei indirizzati separatamente a ciascun attore (doc. O), non avesse
validamente esercitato il diritto di opzione concessole nel contratto di
locazione e con ciò non fosse più autorizzata a rimanere nellente locato dopo
il 31 agosto 2021. In quelle missive essa, pur avendo certo accennato al
rinnovo di quel contratto, aveva in effetti fatto riferimento a proposte e
discussioni che senza dubbio erano estranee allo stesso, e in particolare, come
poi puntualizzato il 19 agosto (doc. AG) e il 9 settembre 2021 (doc. S), aveva preteso,
ma a torto, che il rinnovo contrattuale si era concretizzato alle condizioni
previste con lo scritto degli attori del 25 maggio 2020 (doc. L), ossia per una
pigione di fr. 9'150.- mensili e un acconto per spese accessorie di fr. 2'250.-
mensili.

Ciò posto, ha concluso che gli attori, atitolo di indennità per illecita occupazione dal 1°
settembre al 30 novembre 2021, potessero pretendere un importo pariall (ultima) pigione e all (ultimo) acconto per
spese accessorie dovuti al 31 agosto 2021, quello cioè di fr. 18'333.33,
rispettivamente fr. 833.33 mensili.

12.1.La
convenuta ha invece ribadito di aver allora validamente esercitato il diritto
di opzione e che il contratto di locazione era così stato da lei rinnovato per
altri 10 anni alle condizioni previste con lo scritto del 25 maggio 2020 (doc.
L), tanto da aver ricevuto delle rassicurazioni dalla controparte nel senso
della sua disponibilità a sottoscrivere un accordo che formalizzasse le
condizioni in essere a quel momento (deposizione S__________ __________ p. 4,
testimonianza D__________ __________ p. 3).

Essa ha pertanto escluso che gli attori potessero
pretendere un qualsiasi importo atitolo
di indennità per illecita occupazione dal 1° settembre al 30 novembre 2021. E ha
evidenziato che in ogni caso gli attori non avevano allegato e provato di poter
ottenere da terze persone, a far tempo dal 1° settembre 2021, un importo equivalenteo superiore alla pigione e allacconto per spese
accessorie da lei dovuti fino al 31 agosto 2021 (di fr. 9'150.- mensili,
rispettivamente di fr. 2'250.- mensili), che costituiva quindi unadeguata
indennità per occupazione (conclusioni p. 15), aggiungendo poi che, se così non
fosse stato, la somma da pagare avrebbe dovuto essere determinata sulla base della
perizia giudiziaria sul valore di mercato da lei già richiesta in prima istanza,
ora riproposta in seconda sede.

12.2.Il
giudizio con cui il Pretore ha concluso che la convenuta non avesse validamente
esercitato il diritto di opzione concessole nel contratto di locazione può
essere confermato.

È
innanzitutto evidente che mediante gli scritti del 12 febbraio 2021 (doc. O) -
gli unici che, anche a detta del giudice di prime cure, sembravano rispettare
le formalità contrattualmente previste per lesercizio di quel diritto (secondo
cui la conduttrice doveva procedere tramite
avviso scritto da inviare ad ambedue i locatori entro il 28 febbraio 2021) - la convenuta non ha in realtà espresso
chiaramente la volontà di esercitare il diritto dopzione (TF 4C.17/2004 del 2
giugno 2004 consid. 6.2.1), essendosi a quel momento limitata aricordare agli attori il necessario
rinnovo contrattuale da lei già richiesto verbalmente.

E
in ogni caso è incontestabile che la convenuta, venendo meno a quanto era stato
a suo tempo concordato(cfr. pure TF
4C.17/2004 del 2 giugno 2004 consid. 6.2.2, secondo cui lesercizio del diritto
di opzione deve avvenire senza condizioni),
non ha in realtà accettato che il rinnovo contrattuale avvenisse alle
condizioni previste nel contratto di locazione originario (doc. E), cioè per una
pigionetrimestraledifr. 67'500.-e un acconto trimestrale per spese accessorie di fr. 2'500.-,
ma solo per una pigione di fr. 9'150.- mensili e un acconto per spese
accessorie di fr. 2'250.- mensili (doc. AG e S, deposizione S__________ __________
p. 4), che - come si è visto - erano però dovuti in quella misura unicamente fino
al 31 agosto 2021 (cfr. consid. 10 e 11).

Quanto
poi alle presunte rassicurazioni che la convenuta ha sostenuto di aver a suo
tempo ricevuto dalla controparte in merito allaccettazione del rinnovo
contrattuale e alla disponibilità a sottoscrivere un accordo che formalizzasse
le condizioni allora in essere, le stesse, per altro da lei evocate per la
prima volta e con ciò irritualmente (art. 229e contrarioCPC) solo in
sede conclusionale, non sono state sufficientemente provate. Il fatto che nel
giugno 2021 lamministratore unico della convenuta avesse pure incontrato
di persona il signor AO 2 il quale mi aveva detto di stare tranquillo nonè in effetti stato confermato dalla teste D__________ __________
ed è così stato attestato unicamente daS__________
__________(deposizione p. 4), sentito in
sede di interrogatorio (sulla limitata forza probatoria della deposizione
dellorgano di una parte nel caso in cui la stessa non sia confermata da altre
risultanze istruttorie, cfr. TF 4A_669/2020 del 1° giugno 2021 consid. 6.2,
4A_261/2022 dell8 giugno 2023 consid. 5.2), e oltretuttonon è dato di sapere, e comunque non risulta, se quel
passaggio fosse effettivamente da mettere in relazione con la questione del rinnovo
contrattuale e soprattutto della formalizzazione di un eventuale accordo tra le
parti, e meglio di quello auspicato dalla convenuta.

12.3.La
giurisprudenza ha già avuto modo di stabilire che lindennità per illecita occupazione dovuta dal
conduttore che non riconsegna lente locato alla fine del contratto di
locazione corrisponde di principio alla pigione convenuta, e ciò senza che il
locatore sia di principio tenuto a dimostrare di aver subito un danno e in
particolare di aver potuto rilocare lente locato per quelle identiche somme. Questa giurisprudenza non impedisce al locatore di
far valere un danno supplementare e di provare, per esempio, che egli aveva la
possibilità di rilocare lente locato per una pigione più elevata. Daltro
canto nemmeno è però escluso che lindennità per illecita occupazione possa
essere inferiore alla pigione concordata, specialmente se il conduttore ottiene
dai locali non liberati un beneficio minore di quello che è stato concordato e
che giustifica la pigione prevista, ciò che per esempio è il caso se lente
locato presenta dei difetti (TF 4A_276/2018 del 22 luglio 2019 consid. 3.1).

Alla
luce di questa giurisprudenza, la convenuta non può di per sé trarre alcun
vantaggio dal fatto chegli attori non abbiano
allegato o provato di poter rilocare lente locato dopo il 1° settembre 2021 almeno
per le somme dovute fino ad allora.Essa
ha tuttavia ragione, almeno parzialmente, laddove ha evidenziato chedal 1° settembre 2021, quando cioè le due riduzioni delle
pigioni a lei concesse erano ormai giunte a scadenza (cfr. consid. 10 e 11),avrebbe però potuto ottenere dai locali non liberati
un beneficio minore di quello che era stato a suo tempo concordato e che
giustificava la pigione prevista: in effetti gli attori avrebbero verosimilmente
continuato anche allora - essendo intenzionati a vendere lente locato e
volendo con ciò evitare problematiche con eventuali subconduttori - a non permetterle
la sublocazione del primo piano dello stabile (che, trattandosi di una
limitazione delluso contrattualmente pattuito, aveva comportato la prima
riduzione della pigione a fr. 18'333.33, rispettivamente fr. 833.33 mensili); quanto
alle presunte difficoltà economiche venutesi a creare a seguito della pandemia
di COVID-19 (che avevano comportato, ma solo a seguito della benevolenza della
controparte, la seconda riduzione della pigione), le stesse, laddove fossero proseguite
anche allora, non erano invece tali da giustificare unulteriore riduzione
della pigione, non essendo state causate dalla difettosità dellente locato o
da altre inadempienze dei locatori (cfr. Appellationsgericht Basel-Stadt
ZB.2022.6 dell8 agosto 2022; ZMP 2022 Nr. 11; Cour de Justice de Genève
ACJC/501/2024 del 16 aprile 2024; cfr. per analogia, sia pure in materia di
diritto del lavoro, DTF 150 III 22; contra: II CCA 4 novembre 2021 inc. n.
12.2021.41).

Stando
così le cose, il giudizio con cui il Pretore ha stabilito in fr. 18'333.33,
rispettivamente fr. 833.33 mensili,lindennità per illecita
occupazione dovuta dalla convenuta dal 1° settembre al 30 novembre 2021,può essere confermato, sia pure per altri motivi,
senza che sia necessario esperire la perizia giudiziaria sul valore di mercato
dellente locato la cui assunzione è stata nuovamente richiesta in questa sede.

13.In
definitiva, nel caso di specie i rapporti di dare - avere tra le parti possono
essere liquidati nel modo seguente.

Peracconti spese accessoriedel 2018, gli attori, non avendo incassato nulla
(doc. L), vantano un credito di fr.10'000.-.

Peracconti spese accessoriedel 2019 gli attori, avendo già incassato fr. 5'000.-
(doc. L), vantano un saldo di fr.5'000.-.

Per
il periodo che va dal 1° gennaio 2020 al 31 dicembre 2021, gli attori vantano invece
un credito residuo di fr.41'266.66.A fronte di crediti complessivi di fr. 288'033.32 (pigioni e acconti spese accessorie dal 1° gennaio 2020
al 31 agosto 2021: fr. 230'733.32[= 2 x
fr. 19'166.66 + 4 x fr. 8'200.- + 14 x fr. 11400.-];indennità per illecita occupazione dal 1° settembre al
30 novembre 2021: fr. 57'300.-[= 3 x fr.
19'166.66]), essi risultano infatti aver
già incassato complessivi fr. 246'766.66 (pigioni e acconti spese accessorie dal
1° gennaio 2020 al 31 agosto 2021: fr. 183'766.66[= fr. 18'333.33 + fr. 13'333.33 + fr. 3'100 + 3 x fr.
3000.- + 14 x fr. 10000.-, cfr. doc. T];indennità per illecita occupazione dal 1° settembre al 31 dicembre 2021: fr. 40'000.-[= 4 x fr. 10000.-, cfr. doc. T]; pagamenti per pigioni e spese accessorie arretrate:
fr. 23'000.- cfr. doc. T).

14.Ne discende, in parziale accoglimento dellappello,
che la petizione devessere ammessa per fr. 56'266.66 oltre interessi (che per
comodità di calcolo vengono qui fatti decorrere dalla data media del 16 ottobre
2021) e accessori.

Le spese giudiziarie di entrambe
le sedi seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC), ritenuto che quelle della
procedura di secondo grado sono state calcolate sulla base del valore qui
ancora litigiosodi fr.
209'066.65.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

I.Lappello 8 marzo 2024 di AP 1è parzialmente accolto.Di conseguenza la
decisione 8 febbraio 2024 del Pretoredel
Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:

1.    La petizione è parzialmente accolta.

2.La tassa di
giustizia di fr. 7500.- e le spese di fr. 300.- sono poste per 1/4 a carico
della convenuta e per 3/4 a carico degli attori, che verseranno alla
controparte fr. 8500.- per ripetibili.

II.Le spese processuali della procedura dappello di fr. 8500.-
sono poste per 1/4 a carico dellappellante e per 3/4 a carico degli appellati,
che rifonderanno alla controparte fr. 4000.- per ripetibili.

-      /

-

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          Il
cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).