ti_gerichte · 14.2023.113 · 2024-02-15 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione di locali commerciali. Disdetta straordinaria per motivi gravi

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione di locali commerciali. Disdetta straordinaria per motivi gravi

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 15.02.2024 14.2023.113

CO 1
Incarto n.
14.2023.113
Lugano
15 febbraio 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta del giudice:
Jaques,
presidente
cancelliera:
Bertoni
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) nella causa SO.2023.22 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della
Giudicatura di pace del Circolo della Maggia promossa con istanza 21 agosto
2023 dalla
RE 1
(rappresentata dal suo socio e gerente RA 1 __________)
contro
CO 1
giudicando sul reclamo del 20 ottobre 2023 presentato dalla RE 1 contro
la decisione emessa il 13 ottobre 2023 dalla Giudice di pace;
ritenuto
in fatto:                   A.
Con
“convenzione”
del 3 dicembre 2018 la RE 1 ha garantito a CO 1 la fruizione di spazi
adibiti a
“Centro Medico ed
Estetico”
(qui di seguito anche “CME”) e delle
infrastrutture mediche ed estetiche, fisse e mobili, presenti negli spazi e le
parti hanno convenuto un’indennità di fr. 1'170.– mensili per la fruizione
del CME oltre al posteggio coperto in autorimessa.
Il contratto era di durata indeterminata e
“disdicibile”
a partire dal
1° febbraio 2021 con un preavviso di sei mesi per le scadenze del 31 marzo e del
31 agosto di ogni anno, salva la facoltà di disdetta con effetto immediato per gravi
motivi. Con e-mail del 3 novembre 2021 CO 1 ha locato uno spazio supplementare
(locale
“ex Paola”
) per fr. 300.– mensili.
B.
Con
lettera del 10 febbraio 2023 la RE 1 ha disdetto la convenzione
con effetto al 31
agosto 2023; la stessa è stata firmata da CO 1
“per accettazione”
. Il 27
febbraio 2023 CO 1 ha da parte sua disdetto il contratto di locazione per il
locale
“ex __________”
con effetto al 31 marzo 2023; la lettera è stata firmata dalla RE 1
“per accettazione e ricevuta”
.
C.
Il
26 aprile 2023 CO 1 ha comunicato alla RE 1 la disdetta del
“contratto d’affitto”
per motivi gravi con effetto al 31 maggio 2023 e chiesto la sua accettazione,
aven­do trovato un altro locale per la sua attività dal 1° giugno 2023. Con
lettera del 7 maggio 2023 la RE 1 comunicava di
non
accettare la disdetta.
D.
Con
precetto esecutivo n. __________ emesso il 24 luglio 2023 dalla sede di Cevio
dell’Ufficio d’esecuzione, la RE 1 ha escusso CO 1 per l’incasso di fr. 1'170.–
oltre agli interessi del 5% dal 1° luglio 2023, indicando quale causa del
credito il
“Mancato pagamento
affitto mese giugno 2023 (come da contratto)”
.
E.
Avendo
CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 21 agosto
2023 la RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del
Circolo della Maggia. Nel termine impartito, la convenuta si è opposta all’istanza
con osservazioni scritte del 4 settembre 2023. Con replica del 18 settembre e
duplica del 29 settembre 2023 inoltrate entro le scadenze stabilite dalla
giudice, le parti hanno ribadito le loro posizioni contrastanti. Il 9 ottobre
2023 l’istante ha inoltrato ulteriori osservazioni spontanee.
F.
Statuendo con decisione del 13 ottobre 2023, la Giudice di pace ha
respinto l’istanza, ponendo a carico dell’istante le spese processuali di fr. 100.–.
G.
Contro
la sentenza appena citata la RE 1 è insorta
a questa
Camera
con un reclamo del 20 ottobre 2023
per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento dell’istanza, protestate
spese. Nelle sue osservazioni del 20 dicembre 2023, CO 1 ha concluso per la
reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:                 1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.
e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro
dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è
avvenuta in concreto alla RE 1 il 14 ottobre 2023, il termine d’im­­pugnazione
è scaduto martedì 24 ottobre. Presentato il giorno prima (data del timbro
postale), il reclamo è dunque tempestivo.
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi).
Secondo l’art. 320
CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del
diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che
sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi
(art. 326 cpv. 1 CPC).
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura
sommaria documentale
(Urkundenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in
esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147
III 176 consid. 4.2.1), così da determinare
rapidamente i ruoli delle
parti in un eventuale processo ordinario (art.
79 o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio
2022 consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo
prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza
esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda
immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante
documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di
rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza
regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1).
Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente
il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564
consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, la Giudice di pace ha constatato che il contratto sottoscritto
dalle parti è stato rescisso dal locatore il 10 febbraio per il 31 agosto 2023
ed è stata altresì inoltrata disdetta dalla conduttrice il 27 febbraio per il
31 marzo 2023 e poi di nuovo il 26 aprile per il 31 maggio 2023. Le disdette
sono state firmate per accettazione da ambo le parti, ma è impossibile sapere
se per accettazione si sia inteso semplicemente ricezione della comunicazione
oppure approvazione del contenuto, sicché
“esse non so­no assimilabili a un riconoscimento di
debito”
. La prima giudice ha nondimeno considerato che
il contratto era da ritenersi valido titolo di rigetto fino al 31 maggio 2023 e
non oltre, ovvero non per la pigione di giugno 2023, onde la reiezione dell’istanza.
4.
Nel
reclamo la RE 1 sostiene che la pri­ma giudice ha fatto confusione riguardo alla
disdetta e ai suoi termini. Essa spiega che l’escussa ha locato uno spazio
commercia­le per fr. 1'170.– mensili e uno supplementare per fr. 300.–
mensili. Avendo CO 1 dato disdetta per quest’ultimo locale il 27 febbraio per
il 31 marzo 2023, ella ha correttamente pagato fr. 1'170.– mensili a
partire dal 1° aprile 2023. Sennonché la conduttrice, malgrado la sua disdetta del
primo contratto per motivi gravi con effetto al 31 maggio 2023 fosse stata
rifiutata con lettera del 7 maggio 2023, non ha più pagato per sua scelta le
pigioni da giugno, sicché per la reclamante permangono dovute le pigioni di
giugno ad agosto per fr. 3'510.– (1'170 x 3), oltre agl’interessi di mora,
conformemente alla sua disdetta del 10 febbraio data per il 31 agosto 2023. L’istanza
doveva quindi essere accolta.
5.
Con
le osservazioni al reclamo CO 1 fa valere che la disdetta della locatrice del
10 febbraio 2023 è nulla poiché non è stata notificata con il modulo ufficiale
approvato dal Cantone giusta l’art. 266
l
cpv. 2 CO e che siccome la
locatrice non ha contestato la disdetta per motivi gravi presso l’autorità di
conciliazione entro trenta giorni giusta l’art. 273 cpv. 1 CO, la sua risposta
del 7 maggio 2023 è da ritenere nulla.
6.
Ora,
il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento
di debito per il canone scaduto fino al termine della
durata pattuita dalle parti (
Staehelin
in: Basler Kommentar, SchKG I, 3
a
ed. 2021, n. 116 ad art. 82 LEF).
Quando un contratto di locazione è stato validamente disdetto, oppure quando la
locazione conclusa per un tempo determinato è cessata per lo spirare del
termine previsto, salvo disposizione contraria il creditore non può chiedere
sulla base del contratto di locazione il rigetto dell’opposizione per le
pretese sorte dopo la decadenza del contratto (sentenza della CEF 14.2017.149
del 19 febbraio 2018 consid. 6.1 con rinvii).
6.1
Nel
caso di specie è pacifico che la convenzione firmata dalle parti costituisce di
principio valido titolo di rigetto per le pigioni degli spazi locati fino alla
sua disdetta. La questione litigiosa è proprio quella di sapere quando il
contratto ha avuto fine. Spettava al­l’e­scussa renderlo verosimile trattandosi
di un’eccezione fondata su un fatto successivo alla firma del contratto (v.
sotto consid. 7.1). Non è comunque necessario determinarsi sulla validità della
disdetta ordinaria data dalla locatrice il 10 febbraio per il 31 agosto 2023,
siccome in un caso (validità) come nell’altro (nullità) la pigione del mese di
giugno è dovuta.
6.2
La richiesta della reclamante – forse per svista
– di estendere il rigetto
dell’opposizione alle pigioni di luglio e
agosto 2023 è irricevibile, poiché non l’ha formulata né nella domanda d’esecuzione
né nell’istanza e il giudice non può aggiudicare a una parte più di quanto
abbia domandato (art. 58 cpv. 1 CPC).
7.
La
prima giudice ha considerato che, vista la
“documentazione agli atti”
,
la convenzione firmata dalle parti non costituisce più un titolo di rigetto dal
31 maggio 2023. Malgrado abbia apparentemente lasciato aperta la questione
della validità delle disdette, la cui accettazione non era chiara, la Giudice
di pace ha in realtà deciso implicitamente che la disdetta dell’escussa era
valida con effetto (quasi immediato) già dal 31 maggio 2023.
7.1
A
norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere
immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse
non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere
sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle
allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2,
pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160
consid. 5.1). La verosimiglianza è infatti meno di una prova
ma più di una semplice allegazione (sentenze del
Tribunale federale 5A_845/2009 del 16 febbraio 2010 consid. 6.1 e 5A_139/2018
del
25 giugno 2019
consid. 2.6.1 e 2.6.2). L’esame del
giudice è sommario sia in fatto che in diritto (DTF 145 III 213 consid.
6.1.3)
e gli lascia un certo potere d’apprezzamento (sentenza del Tribunale federale
5A_66/2020 del 22 aprile 2020 consid. 3.3.1). L’ec­­cezione è verosimile se
sussistono oggettivamente più motivi a favore della realizzazione del fatto
ostativo invocato che a sfavore (sentenza del Tribunale federale 5A_142/2017
del 18 agosto 2017 consid. 4.1;
Staehelin
,
op. cit., n. 87 segg. ad art. 82 LEF).
7.2
Un contratto di locazione
non costituisce più un valido titolo dal momento in cui è stato validamente
disdetto (v. sopra consid. 6).
Giusta l’art.
266
g
ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano
incomportabile l’adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il
termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (cpv. 1) e il giudice
determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando
tutte le circostanze (cpv. 2). Tale diritto può essere esercitato da tutte le
parti, a qualsiasi momento e per qualsiasi scadenza, rispettando tuttavia i
termini legali previsti dalla legge (art. 266
b
à 266
f
CO), tra
cui rientra quello di sei mesi dei locali commerciali (art. 266
d
CO).
Tale disposizione ha quindi un’utilità nei contratti di durata indeterminata
quando i termini previsti contrattualmente sono più lunghi di quelli previsti
dalla legge (art. 266
a
al. 1 CO). Occorre perciò non perdere di vista le
altre possibilità previste dalla legge per liberarsi da un contratto prima del termine
convenuto (art. 263 e 264 CO, W
essner
in:
Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, CPra Bail, 2017, n.
12 ad art. 266
g
CO).
Le
parti possono in particolare, con un atto risolutivo
(contrarius actus)
adottato
di comune accordo, porre fine al contratto di locazione con effetto immediato o
per una data qualsiasi da loro pattuita. Tale accordo non è vincolato al
rispetto di forme, scadenze o termini (cfr. art. 115 CO), tranne che il
contratto preveda una forma particolare (ad es. scritta) per la sua modifica
(art. 16 CO)
(sentenza della CEF 14.2015.33
del 18 giugno 2015 consid. 6.2/b).
7.3
Nel
caso in esame, la conduttrice ha rescisso il contratto il 26 apri­le 2023 per
il 31 maggio 2023, ossia con un preavviso di un solo mese, sicché non ha
rispettato i sei mesi di preavviso previsti per i locali commerciali (art. 266
d
CO) anche in caso di disdetta straordinaria per motivi gravi (art. 266
g
CO). Già per questo motivo la disdetta non può essere considerata valida alla
data notificata dal­l’escussa. La conseguenza del mancato rispetto del termine
lega­le (art. 266
d
CO) è quella di riportare la disdetta per la successiva
scadenza legale (art. 266
a
cpv. 2 CO per analogia; L
achat/
B
oh­net
in:
Commentaire
romand, Code des obligations I/1, 3ª ed. 2021,
n. 9 ad art.
266b-266
f
CO
; W
essner
, op. cit., n. 35 art. 266
g
).
Ne
segue che perlomeno la pigione di giugno 2023 rimaneva dovuta.
Ad
ogni modo l’escussa non ha allegato né reso verosimile, come le spettava (art.
82 cpv. 2 LEF), l’esistenza di un grave motivo di disdetta. Il fatto che la
locatrice abbia, a suo dire, consegnato la chiave del suo studio senza suo
consenso a un collaboratore del­l’immobiliare incaricata di venderlo non pare
in sé, a prima vista, un motivo che rendesse intollerabile la continuazione del
contratto ai sensi dell’art. 266
g
CO e in ogni caso dai messaggi
WhatsApp
agli atti si evince solo ch’ella
ha dato più volte il suo consenso alle visite dello studio, anche in sua
assenza, purché fosse presente un rappresentante della locatrice.
7.4
D’altronde, la locatrice ha notificato alla conduttrice con la risposta
del 7 maggio 2023 di non accettare la disdetta per gravi motivi, sicché non
sussiste alcuna rescissione consensuale anticipata del contratto. Il
fatto poi che la locatrice non abbia contestato la disdetta presso l’autorità
di conciliazione non giova alla conduttrice contrariamente a quanto essa crede.
Secondo la giurisprudenza, il locatore che ritiene nulla o inefficace la
disdetta significata dall’inquilino, poiché a suo parere non ne sono dati i
presupposti contrattuali o legali (segnatamente per le disdette straordinarie),
non è tenuto a impugnarla all’autorità di conciliazione nel termine di trenta
giorni di cui all’art. 273 cpv. 1 CO. Egli agisce in modo abusivo – e pertanto
indegno di protezione – solo se con il suo silenzio suscita nella controparte l’impressione
di avere riconosciuto la validità della disdetta (DTF 138 III 123 consid.
2.4.2; 121 III 156 consid. 1/c, pag. 161, che menziona espressamente il mancato
rispet­to dei termini legali dell’art. 266
a
cpv. 2 CO; sentenza della
CEF 14.2017.160 dell’11 gennaio 2018 consid. 6.2), ciò che in concreto non è
avvenuto, avendo la locatrice rifiutato la disdetta anticipata già il 7 maggio
2023. Nulla le impediva del resto di contestare la disdetta ricevuta per
carenza formale, ciò che le avrebbe dato un po’ più di tempo per il trasloco,
ancorché quello concesso – di sei mesi – era conforme al contratto firmato dall’escussa.
7.5
La
decisione impugnata è pertanto giuridicamente errata laddove la Giudice di pace
reputa che il contratto di locazione sia terminato già il
31
maggio 2023,
implicitamente quale conseguenza della disdetta per pretesi
gravi motivi del 26 aprile 2023. In definitiva, quindi, il reclamo merita
accoglimento.
8.
In
entrambe le sedi
la tassa,
stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35) segue
la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema d’indennità
non avendone l’istante formulato una domanda motivata (art. 95 cpv. 3 lett. c
CPC) al riguardo né in prima né in seconda sede.
9.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 1'170.–,
non raggiunge la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art.
74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è accolto e di conseguenza i
dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:
“1.  L’istanza è
accolta e di
conseguenza l’opposizione al precetto esecutivo n. __________ della sede di
Locarno dell’Ufficio d’esecuzione è rigettata in via provvisoria.
2.
Le spese processuali di complessivi fr. 100.–, già anticipate dall’i­­stante,
sono poste a carico della convenuta.”
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 150.– relative al presente giudizio,
già anticipate dalla reclamante, sono poste a carico di CO 1.
3.
Notificazione a:
–   ;
–   .
Comunicazione
alla Giudicatura di pace del Circolo della Maggia.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                            La
cancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso
in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo se
la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale”
(art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro
lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al
Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).