ti_gerichte · 12.2021.84 · 2021-12-14 · it
Locazione - espulsione - procedura sommaria nei casi manifesti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.12.2021 12.2021.84

Incarto n.
12.2021.84
Lugano
14 dicembre 2021
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2021.250 della Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna – promossa con istanza 11 marzo 2021 da
AO
1
patrocinato dall’  PA 1
contro
AP
1
chiedente, nella
procedura sommaria nei casi manifesti, l’espulsione del convenuto dall’ente
locato denominato “Casa __________” in via __________ __________ a __________;
domanda avversata dal
convenuto, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore ha
accolto con sentenza 6 maggio 2021;
appellante il
convenuto
con appello 26 maggio 2021, con il quale chiede di annullare la
decisione impugnata nel senso di respingere l’istanza, il tutto con protesta delle
spese giudiziarie di entrambi i gradi di giudizio;
mentre l’istante con
osservazioni 12 luglio 2021 postula la reiezione del gravame, protestando tasse,
spese e ripetibili di appello;
preso atto della replica
spontanea 15 luglio 2021, della duplica spontanea 26 luglio 2021 e degli
ulteriori scritti 23 agosto 2021 e 7 settembre 2021;
letti ed esaminati gli
atti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
A partire dal 1°
luglio 2017 AO 1
ha concesso in locazione a AP 1 l’abitazione unifamiliare
denominata Casa “__________” sita in via __________ a __________ per una
pigione mensile di fr. 2'000.-, oltre a determinate spese accessorie. Il
contratto, di durata indeterminata, era disdicibile con preavviso di tre mesi
per fine marzo, giugno o settembre di ogni anno. (doc. A).
2.
Con scritto 11
dicembre 2020 spedito tramite posta elettronica (doc. H), il locatore ha
notificato a AP 1 su modulo ufficiale la disdetta del contratto di locazione
con effetto al 31 marzo 2021, precisando che sia la lettera sia il modulo
ufficiale gli sarebbero stati recapitati, in assenza di altre informazioni,
anche con invio raccomandato all’indirizzo in Germania da lui indicato nel
contratto di locazione (doc. F, G).
3.
Con istanza 13
gennaio 2021 il conduttore ha contestato innanzi al competente Ufficio di
conciliazione la disdetta che AO 1 gli ha notificato per il 31 marzo 2021 e
chiesto la proroga del contratto di locazione per almeno un anno (doc. 2).
Fallito il tentativo di conciliazione, il 23 febbraio 2021 al conduttore è
stata rilasciata l’autorizzazione ad agire (doc. L).
4.
Con istanza 11 marzo
2021 nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti
innanzi alla Pretura di
Locarno – Campagna,
AO 1 ha chiesto di ordinare l’immediata espulsione di AP 1 dall’ente locato,
con le comminatorie di rito. Egli ha sostenuto di avere disdetto il contratto
di locazione per il 31 marzo 2021 su modulo ufficiale con raccomandata 14
dicembre 2020, inviata all’indirizzo in Germania indicato nel contratto di
locazione.
5.
In sede di risposta
il conduttore ha contestato la validità della disdetta, sostenendo che la
stessa non sarebbe mai stata recapitata all’indirizzo indicato. Nel caso in cui
fosse stata ritirata dai suoi genitori che abitano a quell’indirizzo, la
notifica non sarebbe valida, non essendo quello il suo domicilio e i suoi
genitori non essendo autorizzati a rappresentarlo.
6.
Con decisione 6
maggio 2021 il Pretore ha ritenuto adempiuti i requisiti posti dall’art. 257
CPC per accordare la tutela nei casi manifesti in procedura sommaria e ha pertanto
accolto l’istanza, ordinando l’espulsione immediata del conduttore dall’ente
locato, con le comminatorie di rito. Il primo giudice, accertato che la
disdetta 11 dicembre 2020 era stata inviata con raccomandata 14 dicembre 2020 ed
era stata recapitata il 16 dicembre successivo all’indirizzo indicato dal
convenuto nel contratto di locazione, l’ha ritenuta manifestamente valida. Al
riguardo egli ha considerato che il conduttore non aveva mai notificato al
locatore e all’autorità comunale di avere trasferito il proprio domicilio a __________
né aveva mai indicato al locatore di inviargli le comunicazioni a
quell’indirizzo, emergendo anzi dagli atti le sue lamentele per il fatto che il
locatore in precedenza gli aveva fatto pervenire delle comunicazioni proprio a __________
mentre si trovava in Germania, indicando perfino come suo domicilio l’isola di __________.
Il Pretore, ritenuto che la domanda di protrazione della locazione e di
contestazione della disdetta era stata presentata tardivamente dal conduttore,
come accertato nella causa parallela (inc. n. SE.2012.17) della medesima
Pretura, ha ritenuto adempiuti i presupposti dell’art. 257 CPC, accogliendo
l’istanza.
7.
Con appello 26
maggio 2021 il convenuto è insorto contro la decisione pretorile, chiedendone
l’annullamento nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza del locatore per
assenza dei presupposti dell’art. 257 CPC, protestando le spese giudiziarie di
entrambi i gradi di giudizio.
8.
Contro
una decisione emanata in procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi
manifesti il cui valore è di almeno
fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni
(art. 314 CPC), che legalmente possiede effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1
CPC). La decisione 6 maggio 2021 è stata notificata il giorno successivo e
l'avviso di ricevimento è stato depositato
nella casella dell’appellante il 10 maggio 2021 (tracciamento dell’invio agli
atti). Il termine di giacenza di sette giorni dell'art. 138 cpv. 3 lett. a CPC
è scaduto quindi lunedì 17 maggio 2021. Ne deriva che in concreto il termine di
10 giorni per appellare la decisione citata è cominciato a decorrere l'indomani
del settimo giorno successivo al tentativo di consegna infruttuoso, ed è
scaduto il 28 maggio 2021. L’appello 26 maggio 2021 si rivela pertanto
tempestivo così come la risposta 12 luglio 2021 inoltrata a sua volta nel
termine di 10 giorni dalla notifica dell’appello.
9.
Con l’appello
possono essere censurati l’errata applicazione del diritto e l’errato
accertamento dei fatti (art. 310 CPC); l’atto di appello deve contenere i
motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e
311 cpv. 1 CPC); l’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni
siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del
Pretore, pena l’irricevibilità dell’appello per carente motivazione. In
concreto l’appellante ha presentato un prolisso gravame, dilungandosi sulla
controversia che lo oppone alla controparte e sollevando contestazioni in parte
nuove e in parte non riferite alla decisione pretorile e quindi irricevibili,
in ogni caso riassunte nei considerandi seguenti.
10.
I documenti prodotti da
AP 1 con l’appello sono irricevibili, questa Camera dovendo decidere solo sulla
base delle prove assunte dal giudice di prima sede e non potendo riesaminare la
liquidità della fattispecie sulla base di documenti prodotti solamente con
l’impugnativa, nemmeno qualora questi rispettassero le condizioni poste
dall’art. 317 CPC (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre
2012, in: SJ 2013 I pag. 129).
11.
L’appellante sostiene
che l’istanza di espulsione 11 marzo 2021 presentata dal locatore avrebbe
dovuto essere dichiarata irricevibile, ritenuto che il contratto di locazione
al momento dell’inoltro della stessa non era ancora terminato, la disdetta
essendo stata notificata con effetto al 31 marzo 2021.
11.1   Da un profilo processuale
l’appellante sembra criticare il primo giudice per essere entrato nel merito
dell’istanza malgrado l’assenza di un interesse degno di protezione (art. 59
cpv. 2 lett. a CPC). La censura è infondata. L’azione di espulsione è un’azione
condannatoria con la quale il locatore chiede al giudice di obbligare il
conduttore a restituire i locali (TF 4A-143/2014 del 23 giugno 2014 consid.
4.1.1). In concreto, il conduttore con istanza 13 gennaio 2021 ha contestato la
disdetta e chiesto la proroga del contratto di locazione per almeno un anno,
manifestando in tal modo la sua volontà di non riconoscere la validità della
disdetta e di non volere riconsegnare i locali al termine della locazione. In
tali circostanze è innegabile che il locatore già al momento dell’inoltro
dell’istanza di espulsione l’11 marzo 2021, dopo che pure il necessario
tentativo di conciliazione era fallito con conseguente rilascio
dell’autorizzazione ad agire il 23 febbraio 2021, aveva un interesse degno di
protezione a che al momento della scadenza del contratto venisse emanata una decisione
di espulsione, e ciò anche se a quel momento il termine di disdetta non era
ancora scaduto (sulla questione
Bachofner
,
Die Mieterausweisung in klaren und in weniger klaren Fällen, 2019, n. 593 con
riferimenti;
Lachat
, Mietrecht für
die Praxis, 8
a
ed., pag. 685, con riferimenti). A ciò aggiungasi che
secondo la dottrina maggioritaria e la giurisprudenza i presupposti processuali
devono esistere al momento in cui è resa la decisione di merito (DTF 133 III
539 consid. 4.3; 130 III 241; 127 III 41 consid. 4c;
Bachofner,
op. cit., n. 594 e riferimenti), ciò che in
concreto era il caso.
11.2   Da un profilo del diritto
materiale l’art. 267 cpv. 1 CO prevede l’obbligo del conduttore di restituire i
locali alla fine della locazione. Il diritto del locatore alla riconsegna
dell’ente locato di venta pertanto esigibile alla scadenza del contratto. L’esigibilità
del credito non è un presupposto processuale, ma una premessa materiale
dell’esistenza della pretesa dedotta in giudizio
. Essa non deve esistere già al momento dell’inoltro
dell’azione, essendo sufficiente che sia data al momento della deliberazione
della sentenza (TF 9C_130/2015 del 14 settembre 2015 consid. 6.2;
Oberhammer
, in: ZPO-Kurzkommentar, 2
a
ed. 2014, n. 12 ad art. 84 CPC;
Spühler
,
in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2
a
ed. 2013,
n. 17 ad art. 84 ZPO). Ne discende che anche per questo motivo la censura è
infondata.
12.
L’appellante
critica il primo giudice per avere fondato la sua decisione su circostanze e
prove addotte solo in sede di replica, ciò non sarebbe conforme alla procedura
di tutela nei casi manifesti ai sensi dell’art. 257 CPC.
12.1
L'
art
. 253 CPC
dispone che se nella procedura sommaria un'istanza non risulta
inammissibile o infondata, “
il giudice dà modo alla controparte di
presentare oralmente o per scritto le
proprie
osservazioni
”. Ricevuta
l'istanza, il giudice ha dunque la scelta fra indire un dibattimento o invitare
il convenuto a presentare osservazioni scritte. Se opta per lo scambio di atti
scritti egli può anche, con
il riserbo che la celerità di una procedura
sommaria impone, ordinare eccezionalmente un secondo scambio di atti scritti se
ciò si rivelasse necessario dalle circostanze (DTF 145 III 213 consid. 6.1.3c,
DTF 144 III 117 consid. 2.1, DTF 138 III 254 consid. 2.1). Ch'egli ordini un
secondo scambio di atti scritti o si limiti al primo scambio di atti scritti o
al dibattimento, comunque sia, le parti hanno la facoltà incondizionata di
pronunciarsi spontaneamente su ogni atto del tribunale o della controparte in
virtù degli art. 6 par. 1 CEDU e 29 cpv. 1 e 2 Cost., indipendentemente dalla
circostanza che tale atto contenga elementi nuovi e importanti oppure no (DTF
144 III 117 consid. 2.1 con richia­mi).
Se il
giudice ordina uno scambio di atti scritti, la procedura termina con l'avvenuto
scambio di tali atti. Se invece il giudice indice un dibattimento o dispone
eccezionalmente un secondo scambio di atti scritti, le parti hanno
ancora la possibilità di addurre fatti nuovi e
prove nuove fino alla
deliberazione della sentenza (DTF 144 III 118
consid. 2.2).
12.2   Nella
fattispecie il Pretore, con disposizione ordinatoria 9 aprile 2021 ha
notificato al locatore le osservazioni scritte del conduttore, fissandogli un
termine di 15 giorni per presentare la replica, con l’avvertenza che in caso di
omissione la procedura avrebbe seguito il suo corso senza quest’atto
processuale (art. 147 CPC). Il primo giudice, con disposizione ordinatoria 16
aprile 2021 ha quindi notificato al convenuto la tempestiva replica
dell’istante, fissando anche a lui un termine di 15 giorni per presentare la
duplica, con l’avvertenza delle conseguenze nel caso di una sua omissione (art.
147 CPC). In concreto, il Pretore ha ordinato un secondo scambio di scritti, di
modo che l’istante in replica poteva liberamente addurre nuovi fatti e produrre
nuove prove. Occorre altresì rilevare che l’appellante omette di spiegare in
che maniera un tale modo di procedere gli avrebbe arrecato pregiudizio. Ciò è
in ogni caso da escludere, posto che anche a lui è stato assegnato un termine
di 15 giorni per presentare la duplica scritta, senza alcuna limitazione di
sorta. Del resto l’appellante in prima sede se ne è guardato bene dal sollevare
una qualsiasi obiezione al modo di procedere adottato dal Pretore (di cui lui
stesso ha beneficiato, non foss’altro in termini di tempo), sicché è
malvenuto
a dolersene ora.
13.
L’appellante
osserva poi di avere contestato la disdetta e chiesto una proroga del contratto
di locazione innanzi al competente Ufficio di conciliazione, di modo che gli
effetti della disdetta sarebbero in ogni caso sospesi fino al termine della
parallela procedura.
13.1   Una
domanda di espulsione nella procedura sommaria nei casi manifesti è di
principio ammissibile anche nel caso in cui il conduttore ha precedentemente
introdotto un’azione di contestazione della disdetta e di proroga del contratto
di locazione che non è ancora conclusa. In una tale evenienza, il giudice del
caso manifesto verifica in via pregiudiziale la validità della disdetta (DTF
144 III 462 consid. 3; DTF 141 III 262 consid. 3). La domanda di espulsione
promossa in procedura sommaria nei casi manifesti in applicazione dell’art. 257
CPC deve tuttavia essere dichiarata irricevibile, nel caso in cui la parallela
procedura di protezione della disdetta sia ancora pendente e la richiesta di
proroga della locazione non sia esclusa per legge in applicazione dell’art.
272a CO (
Bachofner
, op. cit., n.
458).
13.2   Il
Pretore ha ritenuto che il termine per presentare la petizione nella parallela
procedura di contestazione della disdetta, scadente il 25 marzo 2021, era in
concreto decorso infruttuoso, come accertato nella parallela causa inc. SE
2021.17. L’appellante censura questo assunto con una serie di nuove
argomentazioni e con la produzione di nuovi documenti, che risultano
inammissibili, questa Camera dovendo decidere solo sulla base delle allegazioni
e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del TF 4A_420/2012
del 7 novembre 2012, in SJ 2013 I pag. 129).
In
concreto il convenuto con risposta 31 marzo 2021 ha sostenuto di avere
inoltrato la relativa petizione tempestivamente, ovvero entro il 25 marzo 2021,
senza tuttavia produrre alcun giustificativo. Nemmeno in sede di duplica,
malgrado egli potesse ancora liberamente addurre fatti nuovi e produrre nuove
prove, ha portato elementi utili a sostegno della sua tesi né ha accennato al
fatto di avere inoltrato un’istanza di restituzione del termine, di modo che la
conclusione pretorile non presta il fianco a critiche. A ogni buon conto la
questione è a questo stadio della causa ininfluente, la decisione 7 maggio 2021
del Pretore concernente la procedura di contestazione della disdetta e
protrazione della locazione (inc. SE.2021.17) essendo nel frattempo passata in
giudicato.
A
ciò occorre aggiungere che in concreto il locatore ha disdetto il contratto di
locazione anche facendo riferimento alla mora del conduttore nel versamento
della pigione (doc. F, G), circostanza quest’ultima esplicitamente ammessa dal
conduttore (risposta 31 marzo 2021, pag. 2), rispettando tutti i presupposti
dell’art. 257d CO, di modo che una proroga del contratto di locazione era in
ogni caso esclusa ai sensi dell’art. 272a cpv. 1 lett. a CO (DTF 117 II 415
consid. 4;
Lachat
, op. cit., pag.
638;
Weber
, Basler Kommentar, n. 2
ad art. 272a CO).
14.
L’appellante
osserva in seguito che il locatore non avrebbe dimostrato di avergli notificato
la disdetta su modulo ufficiale. La censura, oltre che inammissibile, la
circostanza essendo stata sollevata solo in questa sede e con ciò tardivamente
(art. 317 cpv. 1 CPC), è infondata. La procedura di tutela giurisdizionale nei
casi manifesti è sottoposta alla massima dispositiva. Se il conduttore non
contesta di avere ricevuto il modulo ufficiale, questo è un fatto non
controverso, che è incontestato ai sensi dell’art. 257 cpv. 1 lett. a CPC (DTF 144
III 462 consid. 3 e 4). In prima sede l’appellante si è limitato a sostenere in
termini generici che la disdetta non sarebbe stata recapitata all’indirizzo
indicato, senza pretendere che allo scritto 11 dicembre 2020 non fosse stato
allegato il modulo ufficiale. In queste condizioni la circostanza non era
controversa e non necessitava di essere dimostrata dal locatore.
15.
L’appellante
osserva poi che la disdetta sarebbe nulla, poiché nella lettera accompagnatoria
11 dicembre 2020 (doc. F) a cui era allegato il formulario ufficiale mancava
l’indirizzo del destinatario. La censura è infondata. Nel testo della stessa
l’indirizzo del conduttore è infatti indicato in forma estesa e il locatore ha
prodotto la ricevuta di conferma dell’invio raccomandato (doc. I) con
l’indicazione del medesimo indirizzo. Abbondanzialmente occorre rilevare che
l’indicazione dell’indirizzo del destinatario non è comunque contemplato nelle
necessarie condizioni di forma previste dall’art. 9 cpv. 1 dell’Ordinanza
concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali
(OLAL).
16.
L’appellante
rimprovera in seguito al primo giudice di avere accertato sulla base della sola
ricevuta di impostazione che lo scritto raccomandato 14 dicembre 2020 è stato
notificato il 16 dicembre seguente. A suo dire, ciò costituirebbe un accertamento
arbitrario dei fatti e una violazione del diritto, ritenuto che spettava al
locatore portare la prova dell’avvenuta notifica e non al giudice procedere
autonomamente all’accertamento.
In concreto dal fascicolo processuale
emerge che l’istante nei suoi allegati introduttivi ha spiegato di avere
notificato la disdetta all’indirizzo indicato sul contratto di locazione con
scritto raccomandato 14 dicembre 2020, producendo a sostegno della sua
affermazione la ricevuta di invio, con l’indicazione del relativo numero,
dell’indirizzo del destinatario, della data di invio e del codice QR,
scansionabile con l’apposita applicazione della Posta, che permette di seguire
lo stato dell’invio tramite il servizio elettronico della stessa (doc. I, S). È
vero che l’istante non ha prodotto, a sostegno della sua allegazione,
l’estratto stampato su carta dell’avviso di ricevimento dello scritto
raccomandato. Ciò non è tuttavia necessario, rientrando nella definizione di
documento ai sensi dell’art. 177 CPC anche quelli evincibili da altri supporti,
quali ad esempio quelli digitali (
Trezzini
,
Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, II
a
ed., Vol. 1, n. 1 seg. ad art. 177 CPC), come in concreto. Contrariamente a
quanto reputa l’appellante, il Pretore non ha accertato d’ufficio la
circostanza dell’avvenuto recapito della disdetta. Egli si è limitato a
visionare l’estratto del tracciamento dell’invio sulla base delle informazioni
(codice QR rispettivamente numero dell’invio raccomandato) contenute nella
ricevuta di cui al doc. I (che corrisponde al doc. S) tramite l’ausilio di un
supporto digitale, peraltro liberamente accessibile anche al medesimo
appellante.
17.
In
merito alle ulteriori argomentazioni concernenti le asserite manchevolezze nel
recapito dello scritto raccomandato, derivanti dalle personali indagini
esperite dall’appellante, e ai nuovi documenti 18 e 19, gli stessi sono
irricevibili siccome tardivi (sentenza del TF 4A_420/2012 del 7 novembre 2012,
in SJ 2013 I pag. 129; cfr. consid. 9, 10 e 13.2). Le argomentazioni non sono
comunque sufficienti per far sorgere un dubbio in merito alla correttezza del
recapito. Contrariamente a quanto previsto dalla giurisprudenza in materia, che
richiede in questi casi l’esistenza di concreti indizi di errore nel recapito
(sentenze del Tribunale federale 4A_350/2014 del 16 settembre 2014 consid. 2.2;
6B_940/2013 del 31 marzo 2014 consid. 2.1.1), l’appellante basa la sua critica
su delle mere supposizioni e su una teorica possibilità di errore della Posta,
ciò non è sufficiente a far dubitare che in concreto il recapito non sia stato
eseguito correttamente, come attestato dai doc. I e S. Quanto poi al fatto che
il plico sarebbe stato recapitato ai suoi genitori (al medesimo indirizzo
indicato nel contratto di locazione), la censura è nuovamente inconsistente,
tornando qui applicabile la teoria della ricezione assoluta, secondo cui è
sufficiente che la disdetta entri nella sfera d’influenza del destinatario, e
ciò indipendentemente dal fatto che questi ne prenda effettivamente conoscenza
o meno (DTF 143 III 15 consid. 4.1; 137 III 208 consid. 3.1.2). Spetta al
destinatario prendere le precauzioni adeguate affinché questo avvenga.
18.
Con
una serie di ulteriori censure
l’appellante ribadisce che la disdetta
avrebbe dovuto essergli notificata all’indirizzo di __________, ovvero al luogo
del suo domicilio di fatto. Egli sostiene di avere allegato in maniera chiara e
sufficiente di avere costituito il domicilio di fatto a __________ e dissente
dalla valutazione operata dal Pretore, il quale avrebbe erroneamente messo a
suo carico l’onere della prova, incorrendo in una violazione dell’art. 257 CPC.
18.1   Le
argomentazioni esposte dal conduttore al riguardo sono irricevibili per carente
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Egli non spiega i motivi di fatto e di
diritto per cui l’accertamento del primo giudice, secondo cui il conduttore non
ha mai notificato al locatore e alle autorità di avere trasferito il domicilio
a __________, circostanza peraltro da lui pacificamente ammessa in prima sede,
sarebbe errato e con ciò da riformare. In merito all’ulteriore accertamento
pretorile, secondo cui il conduttore non ha mai comunicato al locatore,
perlomeno in maniera chiara, di inviargli le comunicazioni a __________,
l’appellante si limita a contrapporre generiche e personali considerazioni e a
proporre una soggettiva lettura dei fatti e dei documenti, ciò che rende l’appello
su questo punto irricevibile.
18.2   Le
censure sono ad ogni modo infondate. In merito all’onere della prova
nell’ambito dell’art. 257 CPC la giurisprudenza pone chiaramente a carico della
parte convenuta l’onere di formulare obiezioni e eccezioni motivate e
stringenti. Nel caso in cui le stesse non possano essere immediatamente
smentite e siano per loro natura suscettibili di far vacillare il convincimento
del giudice, la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è
inapplicabile e la relativa istanza inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1;
141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). In concreto l’appellante
non ha portato elementi utili che permettano anche solo di supporre che egli
abbia costituito un domicilio di fatto a __________, non essendo sufficiente al
riguardo avere ammobiliato l’ente locato, avere versato (parzialmente) la
pigione o la durata del contratto.
18.3   A
fronte delle risultanze istruttorie la questione è in ogni caso inconsistente. Salvo
pattuizione contraria, la disdetta notificata all’indirizzo indicato nel
contratto è di principio considerata valida. In caso di assenza prolungata,
spetta al conduttore organizzarsi affinché possa prendere conoscenza della
corrispondenza concernente la locazione e, se necessario, comunicare al
locatore l'indirizzo al quale può essere raggiunto. In quest’ultima ipotesi, il
locatore non può in buona fede ritenere quale valido recapito per la notifica
della disdetta l’indirizzo indicato sul contratto di locazione (decisione del
TF dell’8 aprile 2021 4A_67/2021 consid. 5.2 e riferimenti). In caso di
cambiamento di domicilio, il conduttore è tenuto a comunicarlo al locatore, altrimenti
l'indirizzo precedente sarà considerato quale valido recapito per la notifica (
Higi/Bühlmann
, Zürcher Kommentar, Die
Miete, Art. 266-268b OR, 5
a
ed., n. 38 Vorbemerkungen zu Art. 266 –
266o).
In
concreto l’indirizzo indicato nel contratto di locazione corrisponde a quello
in cui il locatore ha inviato la disdetta. Dagli atti è emerso chiaramente che il
conduttore non ha mai notificato al locatore e all’autorità comunale di avere
trasferito il domicilio in Ticino all’indirizzo dell’ente locato (circostanza
pacificamente ammessa dallo stesso appellante). Egli non ha nemmeno mai
informato il locatore della necessità di inviargli le comunicazioni concernenti
la locazione all’indirizzo di __________, non essendo egli più raggiungibile
all’indirizzo in Germania indicato nel contratto di locazione. Anzi, dai
documenti agli atti traspare piuttosto che il conduttore ha a più riprese
approfittato della mancanza di chiarezza in merito al suo domicilio/luogo di
residenza (malgrado le richieste di chiarimento da parte del locatore) al fine
di giustificare i suoi ritardi nel pagamento delle pigioni e dei costi
accessori e nel rispondere alle richieste del locatore (doc. E, U, V, Z). In simili
circostanze e in assenza di una chiara ed esplicita rettifica del luogo dove il
conduttore era raggiungibile, il locatore poteva in buona fede
ritenere
l'indirizzo menzionato nel contratto di locazione quale (unico) valido recapito
per la notifica della disdetta; pretendere il contrario risulta in concreto finanche
temerario.
19.
Ne deriva che in concreto
i presupposti dell’art. 257 CPC per accordare tutela giurisdizionale nei casi
manifesti sono adempiuti. L’appello presentato da AP 1 è pertanto respinto
nella misura in cui è ricevibile. Le spese giudiziarie della procedura di
appello seguono l’integrale soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC) e
sono calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 72'000.-, determinante
anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale.
Per
questi motivi
decide:
1.
L’appello 26 maggio
2021 di AP 1,
è respinto nella misura in cui è ricevibile
. Di conseguenza
è confermata la decisione 6 maggio 2021 della Pretura della giurisdizione di
Locarno – Campagna.
2.
Le spese processuali
di complessivi fr. 1’000.- sono a carico dell’appellante che rifonderà alla
controparte fr. 3'000.- a titolo di ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-    ;
-      .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).