ti_gerichte · 40.2005.150 · 2006-02-16 · it
Decisione annullata e incarto rinviato all'UCS per nuovo giudizio - mancata applicazione del valore di reddito; accertamenti incompleti; importanti correttivi di classe sul valore metrico degli edifici non argomentati.


Incarto n.40.2005.150

__________

Lugano

16 febbraio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 29 luglio/2 agosto 2005 da

-
 RI 1, __________

-
 RI 2, __________

entrambi
 rappr. dall RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 24 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 490 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 19 ottobre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 490 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 3'659'475.-

Il
reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dallavv. __________, proprietario
del mappale sino al __________ (doc. 2), è stato respinto dallUCS con
decisione 24 giugno 2005.

Lautorità
di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo la correttezza
delle misure e dei valori determinanti per il calcolo della stima.

3.     Con
ricorso 29 luglio/2 agosto 2005 RI 1 e RI 2, proprietari del mappale dal __________,
sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di
stima da CHF 3'659'475.- a CHF 2'863'810.-

I
ricorrenti censurano innanzitutto il fatto che lUCS, in violazione dellart.
16 cpv. 2 Lst. e quindi a torto, non abbia computato il valore di reddito, qui
valutato in CHF 147'200.- annui.

In
secondo luogo vengono contestati i valori metrici stabiliti per ledificio
principale sub. A e per ledificio accessorio sub. T, in particolare i
rispettivi correttivi di classe del +80% e del +50% che, oltre a non essere
circostanziati, difetterebbero pure di una sufficiente base legale.

Viene
infine contestato il correttivo del -20% applicato sul valore metrico del
terreno considerato complementare che, ritenuto indispensabile ad unadeguata
fruibilità della proprietà, deve essere valutato al valore pieno di zona,
stabilito in CHF/mq 300.-

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 19 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato la
composizione delledificio principale sub. A e delledificio accessorio sub. D,
rilevando in particolare che il primo presenta uno standard di finiture elevato
e uno stato di conservazione buono-ottimo, mentre il secondo è caratterizzato
da finiture di standard normale-buono e da uno stato di conservazione pure normale-buono.

Il
sub. Q è costituito da unautorimessa interrata aperta su un lato e suddivisa
in quattro spazi distinti di due posti auto ciascuno.

In
sede di sopralluogo i ricorrenti hanno precisato che, in via principale, nel
caso il Tribunale dovesse decidere di applicare il valore di reddito, lincarto
venga rinviato allUCS per nuovo giudizio e, in via subordinata e per economia
di giudizio, che prima di emettere la decisione venga loro consentito di
visionare i nuovi parametri che il Tribunale intende applicare, così da
garantire loro tutti i rimedi di giudizio e, se del caso, di ritirare il
gravame.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari delloggetto
stimato dal __________ (data di iscrizione della compravendita immobiliare a
registro fondiario  doc. 2), è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

Il
valore di reddito si ottiene invece mediante la capitalizzazione del reddito
lordo, ritenuto che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito
dichiarato e quello presunto, lautorità di stima può adeguare il reddito
accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 1 e 3
Lst.). Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette
del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere
considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento.
Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di
mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.).

6.3.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     Nella
fattispecie concreta lUCS ha dapprima tralasciato il valore di reddito di
tutti gli edifici, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza
peraltro fornire alcuna spiegazione in merito.

A
fronte dei contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst. lomissione appare
del tutto inspiegabile oltre che errata ed è a giusta ragione che i ricorrenti
se ne lamentano.

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo
(art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in
questa sede, ritenuto che oltre a ciò lautorità di prima istanza non è nemmeno
entrata nel merito delle motivazioni che lhanno portata ad applicare dei
correttivi di classe così importanti sul valore metrico degli edifici sub. A e
sub. T ne tantomeno della richiesta di differenziare i valori metrici del
terreno complementare e del terreno eccedente.

Ai
sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù
del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che lautorità
di prima istanza, oltre ad aver accertato la fattispecie in modo palesemente
incompleto, non è nemmeno entrata nel merito delle specifiche e puntuali
censure sollevate con il reclamo, la causa deve esserle rinviata per nuovo
giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa
unistanza di giudizio.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto viene rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio entrando nel merito delle censure
sollevate con il reclamo.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.), con lobbligo di versare ai ricorrenti limporto di CHF 350.-
a titolo di indennità (art. 31 LPamm.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione 24 giugno 2005
dellUfficio cantonale di stimaè annullatae lincarto èrinviatoallUfficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima, con lobbligo di rifondere ai
ricorrenti limporto di CHF 350.- a titolo di indennità.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi