ti_gerichte · 16.2013.3 · 2014-02-28 · it
Accertamento dell'inesistenza del debito - interpretazione di una clausola di un contratto di locazione relativa alle spese accessorie

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 28.02.2014 16.2013.3

Incarto n.
16.2013.3
Lugano
28 febbraio
2014
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del
Tribunale d'appello
composta del giudice:
Giani, presidente
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo del 17 gennaio 2013
presentato da
RE 1
(rappresentata da RA 1 )
contro la decisione emessa il 17 dicembre 2012 dal
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella causa SE.2011.260 (accertamento
dell'inesistenza del debito) promossa con petizione 11 agosto 2011
da
e  CO 1
(patrocinati dall'avv.  PA 1 );
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
4 giugno 2007 i coniugi CO 2 e CO 1 hanno sottoscritto con la RE 1 un contratto
di locazione di durata indeterminata avente per oggetto un appartamento a __________
di proprietà di quest'ultima. La pigione pattuita ammontava a fr. 24 600.–
annui, pagabili in rate di fr. 2050.– mensili oltre a fr. 220.– per le spese accessorie.
La locazione è iniziata il 1° ottobre 2007 ed è terminata il 30 giugno 2010. Nel
frattempo, il 10 maggio 2010, la locatrice ha trasmesso ai conduttori il
conteggio delle spese accessorie per il periodo dal 1° ottobre 2007 al 31
dicembre 2008, chiedendo loro il pagamento di un conguaglio di fr. 3118.–. Il 19
luglio 2010 i conduttori si sono opposti a tale richiesta, rilevando come il
contratto di locazione prevedesse il versamento di un importo forfettario senza
alcun conguaglio. Il 19 ottobre 2010 la RE 1 ha fatto notificare a CO 1 il precetto esecutivo n. __________ dell'Ufficio esecuzioni di Lugano per l'incasso di
fr. 3118.– oltre interessi, al quale l'escusso ha interposto opposizione.
B.
Fallita
la conciliazione promossa davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione
di __________, con petizione dell'11 agosto 2011 CO 2 e CO 1 hanno convenuto la
RE 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo di accertare
l'inesistenza del debito di fr. 3118.– e di annullare il citato PE.
Nelle sue osservazioni del 12 settembre 2011 la convenuta ha
proposto di respingere la petizione.
Esperita l'istruttoria,
nei loro rispettivi memoriali conclusivi del 30 e del 31 maggio 2012 le parti
hanno ribadito le loro posizioni.
C.
Statuendo il 17 dicembre 2012 il Pretore, in
accoglimento della petizione, ha accertato l'inesistenza del debito di fr.
3318.– e ha annullato la procedura esecutiva a carico degli attori. Le spese,
con una tassa di giustizia di fr. 500.­­­­­–, sono state poste a carico della
convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr. 600.– per ripetibili.
D.
Contro
la decisione appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del
17 gennaio 2013 postulando l'annullamento del giudizio impugnato. L'atto non è
stato oggetto di notificazione.
Considerando
in diritto:
1.
Le
decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di
controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con
reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella
fattispecie la decisione impugnata è pervenuta al rappresentate della convenuta
il 18 dicembre 2012. Tenuto conto delle ferie intercorse dal 18 dicembre al 2
gennaio incluso (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC), il termine di reclamo, iniziato a
decorrere il 3 gennaio 2013, sarebbe scaduto il 1° febbraio 2013. Introdotto il
17 gennaio 2013 (cfr. timbro sulla busta di intimazione) il reclamo è pertanto
tempestivo.
2.
Secondo l'art.
320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata
applicazione del diritto –
federale
, cantonale o estero
– da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo,
spiegare in modo conciso in cosa consista la
violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato
(DTF
134 II 246, consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di
reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto
se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso
occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di
“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento
delle prove o nell'accertamento dei fatti.
Per motivare l'arbitrio
non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una
versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei
fatti o la valutazione delle prove sarebbero
manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in
contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 138 I 51,
consid. 7.1).
Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo
quando l'autorità di prime cure abbia manifestamente disatteso il senso e la
rilevanza di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di
tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa;
oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni
insostenibili (DTF 137 III 234, consid. 4.2 e rinvii).
3.
Il Pretore, rammentati i criteri preposti all'interpretazione di contratti,
ha accertato che sull'interpretazione della clausola contrattuale relativa alle
spese accessorie la volontà delle parti divergeva. Egli ha così determinato la
loro presunta volontà interpretando le loro dichiarazioni secondo il principio
dell'affidamento, giungendo alla conclusione che il pagamento di fr. 220.–
mensili per le spese accessorie doveva essere considerato un importo
forfettario senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio. Ciò posto, la petizione
è stata accolta e il debito degli attori disconosciuto.
4.
La
reclamante censura tale conclusione, contestando l'interpretazione della citata
clausola effettuata dal Pretore. Essa ribadisce, in estrema sintesi, che il
pagamento di fr. 220.– previsto contrattualmente doveva intendersi come un
acconto sulle spese accessorie con conguaglio alla fine dell'anno.
a)
Il contenuto di una clausola contrattuale è
determinato in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva, ossia ricercando
la vera e concorde volontà dei contraenti, piuttosto che la denominazione o le
parole inesatte adoperate per errore o allo scopo di nascondere la vera natura
del contratto (art. 18 cpv. 1 CO). Ciò che le parti hanno voluto e dichiarato
durante le trattative e al momento della conclusione del contratto attiene ai
fatti
e sottostà unicamente alla censura per arbitrio, mentre
l'interpretazione normativa, quale questione di diritto, è esaminata con libera
cognizione.
Qualora
non esistano accertamenti di fatto sulla reale concordanza di queste volontà, o
se il giudice costata che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, la
loro volontà (presunta) è determinata interpretando le loro dichiarazioni oggettivamente
secondo il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni
contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni dell'altro
nella situazione concreta. L'interpretazione secondo questo metodo è una questione
concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata liberamente (
DTF 136 III 188, consid. 3.2.1 con rinvii).
Per giudicare
tale questione è tuttavia necessario basarsi sul contenuto delle dichiarazioni
di volontà delle parti e sulle circostanze che hanno preceduto o accompagnato
la stipulazione del contratto, le quali attengono ai fatti (
DTF
133 III 67,
consid. 2.2.1).
b)
In concreto, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti è
quello usuale, edito dalla CATEF, nel quale le spese accessorie non sono
comprese nella pigione, il cui importo è pagabile in rate mensili anticipate
unitamente alla pigione e a titolo di acconto con conguaglio al termine del relativo
esercizio. Ora, in realtà l
a dicitura secondo cui l'importo di fr. 220.–
avrebbe dovuto essere corrisposto a titolo di acconto con relativo conguaglio
al termine dell'esercizio è barrata così come la precedente dicitura
manoscritta che indicava che le spese accessorie sarebbero state versate alla
fine del relativo esercizio (“
secondo conteggio annuale
”). Per il primo
giudice, secondo un'interpretazione puramente letterale la volontà delle parti era
quella di ritenere solute le spese accessorie mediante il versamento di un
importo di fr. 220.– mensili a forfait, senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio,
non comprendendosi “il motivo per cui la dicitura che prevedeva un conguaglio
sia stata barrata”. Né l'istruttoria aveva potuto stabilire con certezza le
circostanze che avevano preceduto o accompagnato la stipulazione del contratto,
in particolare la modifica dello stesso, sicché non vi erano elementi sufficienti
per scostarsi da quanto stabilito dalla chiara lettera del contratto di
locazione. Egli ha poi accertato che per tre anni consecutivi i conduttori non
avevano ricevuto alcun conteggio delle spese accessorie con una richiesta di conguaglio,
e ha ritenuto infine che al locatore andava opposto il principio
in dubio
contra stipulatorem
,
il contratto, così come le
successive modifiche, essendo da lui stato redatto.
c)
La
reclamante afferma che il Pretore non ha considerato che prima di procedere
alla modifica del contratto, l'amministratore dello stabile avrebbe spiegato ai
conduttori che “si proponeva loro un acconto mensile più un conguaglio annuale
e non un importo forfettario”. Soggiunge che lei non ha mai
adottato alcun comportamento dal quale “si potesse intendere che la propria volontà
fosse quella di fissare un importo forfettario per le spese accessorie unicamente
ai signori CO 1”. Sostiene che “se avesse voluto intendere il pagamento di una
cifra forfettaria mensile lo avrebbe reso esplicito in ogni modo essendo una
pratica di certo non consueta” e si domanda per quale motivo deve prevalere la
tesi dei convenuti “non essendo specificato né che tale importo è forfettario
né che è in acconto”.
Sennonché, così argomentando,
essa
si limita a contrapporre la propria versione senza spiegare perché
quella del primo giudice
sarebbe manifestamente errata,
ovvero insostenibile. Ciò, come si è detto, non basta per dimostrare un’accertamento
manifestamente errato dei fatti e una valutazione arbitraria delle prove (sopra
consid. 2).
d)
Nelle
circostanze descritte, sulla base dei fatti accertarti e della valutazione
delle prove operata dal Pretore, la conclusione di quest'ultimo secondo cui con
la cancellazione della dicitura “l'
importo è pagabile
in rate mensili anticipate unitamente alla pigione e a titolo di acconto con
conguaglio al termine del relativo esercizio”
ogni
contraente poteva e doveva ragionevolmente ritenere che le spese accessorie fossero
solute mediante il versamento forfettario di fr. 220.– mensili senza nessun
conguaglio alla fine dell'esercizio, rispetta le regole giurisprudenziali sull'interpretazione
dei contratti, di modo che egli ha correttamente applicato il diritto.
e)
Ciò
posto il reclamo, che non ha evidenziato nessun errore manifesto nell'accertamento
dei fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice, deve
essere
respinto nella composizione a giudice
unico prevista dall'art. 48
b
lett. b n. 3 LOG, la causa non
ponendo
una questione di principio né essendo di rilevante importanza.
5.
Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non
si pone problema di ripetibili alla controparte, alla quale il reclamo non è
stato notificato per osservazioni.
Per questi motivi,
decide:
1.   Nella
misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.
2.   Le spese
giudiziarie, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico della reclamante.
3.   Notificazione
a:
–  ;
– avv.   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.