ti_gerichte · 40.2005.21 · 2005-06-16 · it
Aumento della superficie considerata quale terreno complementare in ragione della particolarità dell'attività svolta (stoccaggio di materiali inerti e di prodotti finiti).


Incarto n.40.2005.21

__________

Lugano

16 giugno 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 14/16 marzo 2005 da

RI
 1

rappr.
 da RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 16 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 16 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 25 maggio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 16 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 15'025'490.-

Il
reclamo interposto in data 30 giugno 2004 dalla RI 1, che verteva pure sulla
part. no. 19 RFD di __________, è stato parzialmente accolto dallUCS con
decisione 16 febbraio 2005.

Esperito
un sopralluogo, lautorità di prima istanza ha riscontrato delle differenze
sostanziali fra la situazione reale e i dati utilizzati per il calcolo della
stima, in particolare sulla volumetria, sul valore cubimetrico esulla
superficie da considerare a reddito, che sono stati di conseguenza
modificati, così come il grado di urbanizzazione del terreno considerato
eccedente, portato all 80%.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 12'798'555.-

3.     Con
il ricorso 14/16 marzo 2005, che contesta unicamente il valore ufficiale di
stima indicato per la part. no. 16 RFD di __________, la proprietaria è insorta
innanzi a questo Tribunale, postulando in via principale che il valore
ufficiale di stima venga riportato ai valori precedenti la revisione generale
e, in via subordinata, che tale valore venga stabilito in CHF 8'197'773.-,
calcolato deducendo dal valore metrico del terreno (CHF 81.- x mq 137'133) i
valori di stima dei fabbricati, definiti vetusti e obsoleti, che ne
impedirebbero un utilizzo razionale, oltre ai presunti costi di demolizione di
tali edifici e di bonifica della zona.

In
sostanza, la ricorrente accetta il valore di riferimento stabilito per il
terreno, di CHF 81.-, pari al valore di base della relativa zona di PR, di CHF
90.-, dedotto un correttivo del 10% per un insufficiente grado di
urbanizzazione, ma chiede che venga debitamente considerato, nella misura
indicata, che buona parte della superficie, a causa della particolare attività
svolta, è ricoperta da sabbia e ghiaia e da costruzioni definite fatiscenti che
ne impedirebbero ledificabilità e di conseguenza il suo utilizzo quale terreno
industriale.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria delloggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati
come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 25 maggio 2005, il Tribunale ha constatato
che parte del terreno è effettivamente utilizzata quale deposito di materiale
grezzo, nonché parzialmente o completamente lavorato e che sono presenti
diverse costruzioni, alcune effettivamente vetuste e solo in parte utilizzate.

La
ricorrente, come si era riservata a verbale di sopralluogo, ha in seguito
prodotto ciò che definisce il bilancio al 31 dicembre 2004, che in realtà
corrisponde ad alcune semplici schermate di ordinatore che non possono essere
considerate ai fini del giudizio.

7.Alla
luce di tali risultanze, il Tribunale accoglie parzialmente il gravame, aumentando
la superficie considerata quale terreno complementare da 16000 mq a 35000 mq,
superficie necessaria per lo stoccaggio dei materiali inerti lavorati e
prodotti dalla RI 1 e che tiene in debita considerazione la particolarità
dellattività svolta.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall Ufficio
cantonale di stima non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose
dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Il ricorso è pertanto parzialmente accolto e il valore
ufficiale di stima del mapp. no. 16 RFD di __________ stabilito in CHF 11'514747.-

La scheda di calcolo è quindi aggiornata di
conseguenza.

8.     Giusta lart. 38 cpv. 4 Lst., la
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 3/4 per la ricorrente e di 1/4 per lUCS.

Visto lesito del gravame, che
vede soccombente in modo preponderante la ricorrente, non vengono assegnate
ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mapp. no. 16 RFD di __________ è stabilito in CHF
11'514'747.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a
carico della ricorrente per 3/4 e per 1/4 a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi