ti_gerichte · 40.2007.3 · 2008-06-02 · it
Edificio principale: stato di conservazione dell'immobile sufficiente e non normale con riduzione del valore metrico dell'edificio, che influisce anche sul valore di reddito


Incarto n.40.2007.3

_________________

Lugano

2 giugno 2008

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.Alberto Canepa

ing.Giancarlo
 Rosselli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 20 agosto 2007 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 20 luglio 2007 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 627 RFD di __________,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.     Nellambito
della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________ e
relativamente al mappale 627 il Tribunale ha già avuto modo di determinarsi una
volta nella procedura ricorsuale conclusasi con sentenza 10 maggio 2006. Allora
questa autorità aveva deciso di accogliere il ricorso presentato dal
proprietario, annullare la decisione 23 settembre 2005 impugnata e rinviare
lincarto allUCS affinchè, esperiti i dovuti accertamenti, procedesse ad
emettere un nuovo giudizio.

2.

2.1.     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

2.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

2.3.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

3.     Per
la part. no. 627 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 836'852.--.

Dopo
la sentenza 10 maggio 2006 di questo Tribunale e di cui si è detto in ingresso
(cfr. punto 1), lUCS ha emanato una nuova decisione in data 20 luglio 2007.Lautorità di prima istanza ha accolto il reclamo presentato da RI 1 e, tenuto
in considerazione anche il valore di reddito dellimmobile sulla base degli
affitti esistenti nella zona, ha ricalcolato il valore di stima in fr.
663'504.--.

4.     Con
ricorso 20 agosto 2007 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando
laccoglimento del gravame con conseguente rettifica dei valori ufficiali di
stima contestati.A mente del ricorrente lUfficio cantonale di stima avrebbe attribuito al fondo
in oggetto un valore di reddito presunto eccessivo ed inadeguato rispetto allo
stato di conservazione dello stabile.

5.     Premesso
che la composizione del Tribunale è rimasta invariata e che la situazione del
mappale non è mutata, con lettera 21 novembre 2007 il ricorrente ha rinunciato
a far ripetere il sopralluogo, che questa autorità aveva già esperito il 21
febbraio 2006.In quella occasione è stato constatato che ledificio principale sub. D,
accessibile unicamente tramite un sentiero, è composto da un piano seminterrato
(locali di servizio, rifugio e due locali ripostiglio), da un piano terreno
(grande atrio, cucina, ampio soggiorno con terrazzo, due camere, un bagno e un
piccolo servizio), che RI 1 sostiene di abitare personalmente e un primo piano
(cinque camere e due servizi), che il ricorrente dichiara essere disabitato. Lo
standard generale delle finiture è buono, mentre lo stato di conservazione è
appena sufficiente, tanto che si notano delle crepe di assestamento e delle
macchie di umidità sulle solette del tetto e sui muri esterni.

Il
terreno circostante la casa è pianeggiante, mentre a valle risulta fortemente
in pendenza. La vista sul golfo di __________ è imprendibile.

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di  RI 1 proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.

7.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

7.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del
fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato
mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori
sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.Avuto riguardo delle censure sollevate dal ricorrente ed in considerazione
degli accertamenti di fatto esperiti da questa autorità (aldilà delle
difficoltà di accesso della zona, limmobile beneficia di una vista
imprendibile sul golfo di __________ ed è pertanto in una posizione
privilegiata e ambita), va osservato che, fatta eccezione per quando si andrà a
dire successivamente, le valutazioni effettuate dallUCS non sono arbitrarie,
rispettano i canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo
prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una
libera contrattazione.

Ciò
detto occorre però rilevare, del resto così come risulta dal verbale 21
febbraio 2006, che ledificio principale sub. D presenta crepe di assestamento
e macchie di umidità sulle solette del tetto e sui muri esterni. Questa
situazione ha portato il Tribunale a definire, già in sede di sopralluogo, lo
stato di conservazione appena sufficiente e non normale come ritenuto ingiustamente
dallUCS ancora nella sua nuova decisione 20 luglio 2007. Questo elemento
comporta concretamente una riduzione del valore globale di stima del fondo, che
si fissa in fr. 635'944.--, ed ha inevitabilmente una certa influenza anche sul
valore di reddito delledificio abitativo, che complessivamente viene ridotto
da fr./annui 33'705.60 (fr./mq. 140.44) a fr./annui 31'790.40 (fr./mq. 132.46).Il Tribunale ritiene corretto computare questo valore di reddito presunto,
perché in sintonia con i parametri normali di affitto applicati nella zona.
Oltre ad essere prudenziale detto valore non si discosta da quanto stabilito in
casi analoghi sulla base dei redditi di mercato accertati e significativi (art.
18 cpv. 2 Lst.).

9.

9.1.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale 627 RFD di __________ stabilito in fr. 635'944. come da scheda di
calcolo annessa.

9.2.     La
tassa di giustizia di CHF 600. è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 per lUfficio cantonale di stima e di 1/2
per il ricorrente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoed il
valore ufficiale di stima del mappale no. 627 RFD di __________ stabilito in
fr. 635944. come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 600. è posta per 1/2 a carico dellUfficio cantonale
di stima e per laltro 1/2 a carico del ricorrente.

3.     Contro la presente decisione è dato ricorso in
materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di
30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile
il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso
il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco