ti_gerichte · 52.2015.519 · 2016-08-05 · it
Licenza edilizia. Indice di sfruttamento. Superficie utile lorda. Superficie dei muri

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 05.08.2016 52.2015.519
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 05.08.2016 52.2015.519
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 05.08.2016 52.2015.519

Incarto n.
52.2015.519
Lugano
5 agosto 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Giovan
Maria Tattarletti, vicepresidente,
Matea
Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara
Maspoli
statuendo
sul ricorso 10 novembre 2015 di
RI
1
RI
2
patrocinate
da: PA 1
contro
la
decisione 7 ottobre 2015 (n. 4302) del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa
presentata dalle insorgenti avverso la risoluzione 29 maggio 2015 con cui il
municipio di Bellinzona ha rilasciato a RI 1 la licenza edilizia per il
rifacimento del tetto e, a posteriori, per il cambiamento di destinazione del
piano mansardato (part. __________), subordinandola ad una condizione e imponendo
nel contempo un divieto d'uso;
ritenuto,
in
fatto
A.   a. RI 1 e RI 2, qui
ricorrenti, sono comproprietarie di un fondo (part. __________, costituita in
PPP) situato a Bellinzona, in zona residenziale semi-estensiva D. Sul terreno
vi sono due edifici residenziali (sub. A e B); quello più vecchio (sub. A),
realizzato verosimilmente negli anni '30 e articolato su quattro livelli, comprende
un sottotetto, che presenta un'altezza variabile tra ca. 0.60-1.00 e 2.40 m.
b. Il 16 luglio 2014 il municipio ha sollecitato RI 1 a presentare una domanda
di costruzione in sanatoria per il cambiamento di destinazione del sottotetto
citato, da solaio ad abitazione (mansarda); uso, questo, constatato nel 2011,
che non sarebbe mai stato autorizzato.
c. Con domanda di
costruzione 28 settembre 2014, RI 1 ha chiesto al municipio il permesso di
rifare il tetto dello stabile e realizzare nella falda sud un ampio abbaino
centrale per
migliorare la vitabilità del piano mansarda
- dando maggior
luce e possibilità di movimento ai locali sottostanti (cucina, soggiorno e
camera) - come pure di procedere ad alcuni interventi di risanamento energetico.
d. Raccolto l'avviso favorevole (n. 90851) dei Servizi generali del
Dipartimento del territorio, con risoluzione 29 maggio 2015 il municipio,
respinta l'unica opposizione suscitata dal progetto, ha rilasciato la postulata
licenza edilizia per il rifacimento del tetto e - a posteriori - per il cambio
di destinazione da solaio ad appartamento (dispositivo n. 1 e 2). Nel contempo
(disp. n. 3),
per la situazione attuale del piano mansardato
,
ha
decretato
il divieto d'uso quale abitazione a partire dal 1. settembre 2015
ai sensi dell'art. 42
della legge edilizia
,
fino a quando saranno
stati effettuati i lavori
(...)
, in quanto l'appartamento ora non raggiunge
i requisiti minimi di abitabilità ai sensi delle NAPR, visti i contrasti con
gli art. 91 e 92 NAPR,
per quanto concerne l'illuminazione naturale
(...)
e l'altezza minima dei locali
(...) - levando a un eventuale
ricorso l'effetto sospensivo. L'esecutivo comunale ha inoltre assortito il
permesso di alcune condizioni, tra cui quella  di rendere inabitabile la
superficie (17.29 mq) del piano mansardato eccedente l'indice di sfruttamento
massimo ammesso (disp. n. 5 lett. a).
B.   Dopo avere preliminarmente
rifiutato la concessione dell'effetto sospensivo (cfr. decisione presidenziale
del 6 agosto 2015), con giudizio 7 ottobre 2015, il Consiglio di Stato ha
respinto l'impugnativa inoltrata da RI 1 e RI 2 contro la predetta risoluzione,
limitatamente al divieto d'uso (disp. n. 3) e alla condizione di ridurre la
superficie di 17.29 mq (disp. n. 5 lett. a) di cui si è detto.
Il Governo ha anzitutto precisato che il divieto d'uso imposto dal municipio andrebbe
inteso
come un provvedimento ex art. 43 LE in quanto volto ad ottenere l'eliminazione
della superficie di mq 17.29 che eccedono dall'indice di sfruttamento
ammesso
.
Ritenuta superata la censura relativa alla mancanza di dati inerenti il calcolo
della superficie utile lorda (SUL) - che il municipio aveva prodotto con la
duplica - il Governo ha poi avallato tale provvedimento, ritenuto che l'indice
di sfruttamento previsto dal progetto (0.616) eccederebbe quello massimo (0.6)
ammesso dall'art. 46 NAPR. Nel calcolo della SUL, ha precisato, devono infatti
essere computati i muri perimetrali, nella misura in cui non sono fisicamente
separati da muri, ma da semplici tavolati. Il provvedimento, ha aggiunto, dettato
dall'interesse pubblico al rispetto della legge e all'eliminazione di una
situazione di abuso, sarebbe pure conforme al principio di proporzionalità.
Infine, nulla potrebbero dedurre le ricorrenti dalla conoscenza da anni del
municipio - peraltro non dimostrata - dell'uso del solaio quale appartamento,
né dalla tutela delle situazioni acquisite sancita dagli art. 66 della legge
sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 7.1.1.1) e 86 del
regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011 (RLst;
RL 7.1.1.1.1).
C.   Contro il predetto giudizio
governativo RI 1 e RI 2 si aggravano davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo, in via principale, che sia annullato assieme al
divieto d'uso e alla condizione relativa alla SUL di 17.29 mq imposti dal
municipio con decisione 29 maggio 2015. In via subordinata, chiedono che gli
atti siano rinviati al Consiglio di Stato per nuova decisione.
Le insorgenti lamentano anzitutto una violazione del loro diritto di essere
sentite, avendo il Governo statuito senza offrire loro la facoltà di prendere
posizione sul calcolo della SUL prodotto dal municipio soltanto con la duplica
e senza spendere una parola sul calcolo (planimetria) esibito dalle ricorrenti.
Il progetto, ribadiscono, non determinerebbe alcun sorpasso dell'indice di
sfruttamento: nel conteggio della SUL, argomentano, non devono infatti essere
conteggiati tutti i muri perimetrali dei vani non abitabili nel sottotetto. A
maggior ragione vale questa conclusione, aggiungono, se si considera che dal
calcolo della SUL del municipio dovrebbero essere dedotte anche determinate
superfici dello stabile (sub. B) realizzato di recente. Un lieve sorpasso dell'i.s.,
ancorché non dato, andrebbe in ogni caso tollerato.
Le ricorrenti ripropongono poi le censure sollevate senza successo contro il divieto
d'uso dell'attuale mansarda, che non porrebbe problemi di sicurezza e salubrità
e sarebbe abitata dagli anni '60 (così come noto al municipio almeno dal 1992).
Il divieto, concludono, sarebbe sproporzionato, oltre che lesivo della tutela
delle situazioni acquisite.
D.   All'accoglimento del ricorso
si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
Ad identica conclusione
perviene il municipio con argomenti di cui si dirà, all'occorrenza, in
appresso.
E.   Con la replica e la duplica
le parti si riconfermano essenzialmente nelle rispettive tesi e conclusioni.
Considerato,
in
diritto
1.1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della
legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la legittimazione
attiva delle ricorrenti, istante in licenza rispettivamente proprietaria, personalmente
e direttamente toccate dal provvedimento impugnato loro destinato (art. 21 cpv.
2 LE e art. 65 cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013;
LPAmm; RL 3.3.1.1). Il gravame, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque
ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria
(art. 25 cpv. 1 LPAmm). Non occorre assumere le prove sollecitate dalle ricorrenti;
ad eventuali carenze istruttorie potrà semmai essere posto rimedio, mediante
rinvio degli atti all'istanza inferiore (art. 86 cpv. 2 LPAmm).
2.2.1. Le
ricorrenti lamentano preliminarmente una duplice violazione del loro diritto di
essere sentite; da un lato, rimproverano al Consiglio di Stato di avere
statuito senza concedere loro la possibilità di determinarsi sul calcolo della
SUL effettuato dal municipio e versato agli atti soltanto con la duplica; dall'altro,
criticano il Governo per non essersi debitamente espresso riguardo al conteggio
della SUL da loro proposto in sede di replica, che esclude dal computo i muri
perimetrali di vani non abitabili.
2.2.
2.2.1. A livello costituzionale il diritto di essere sentito è sancito
dall'art. 29 cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera
del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101), in forza del quale
le parti hanno il diritto di prendere conoscenza di tutte le argomentazioni
sottoposte al tribunale e di determinarsi su di esse, a prescindere dal fatto
che contengano elementi di fatto o di diritto
nuovi e siano concretamente
atte ad influire sul giudizio. Ogni allegazione o prova prodotta va portata a
conoscenza delle parti, affinché esse possano decidere se usufruire o no
della possibilità di prendere posizione in
proposito; questa decisione non spetta al giudice (DTF 139 I 189 consid. 3.2;
138 I 484 consid. 2.1; 137 I 195 consid. 2.3.1). Secondo la giurisprudenza,
questo diritto è dato anche
quando un atto è notificato solo per
conoscenza, senza che sia nel
contempo
assegnato un termine per replicare o prendere
posizione, fintanto che non si possa presumere che la parte vi abbia
rinunciato (cfr. DTF 138 I 484 consid. 2.2; S
TF 2D_66/2014 del 2 luglio
2015 in RtiD I-2016 n. 19 consid. 5 e rinvii).
2.2.2. La violazione del diritto di essere sentito implica, di principio,
l'annullamento della decisione impugnata, a prescindere dalle possibilità di
successo nel merito (cfr. DTF 137 I 195 consid. 2.2; 135 I 279 consid. 2.6.1).
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, una violazione del diritto di
essere sentito - anche di una certa gravità - può tuttavia essere sanata
nell'ambito di una procedura di ricorso, quando l'autorità di ricorso, come in
concreto, può esaminare liberamente le questioni di fatto e di diritto che si
pongono, quando l'interessato non subisca pregiudizio dalla concessione
successiva del diritto di essere sentito, rispettivamente dalla sanatoria, o
quando il rinvio all'istanza precedente costituisca una formalità priva di
senso e porti ad inutili ritardi, inconciliabili con l'altrettanto importante
interesse della parte toccata ad un giudizio celere (cfr. DTF 137 I 195 consid.
2.3.2; 136 V 117 consid. 4.2.2.2; 133 I 201 consid. 2.2 e rimandi).
2.2.3. Nel caso di specie, il municipio ha prodotto il calcolo della SUL, di
cui le ricorrenti invocavano la mancanza, soltanto il 29 settembre 2015, in
sede di duplica davanti al Consiglio di Stato (doc. 36). Questo allegato è
stato intimato alle ricorrenti il 2 ottobre successivo, con la precisazione che
lo scambio degli allegati era terminato. Con scritto 9 ottobre 2015, anticipato
via fax, le insorgenti hanno chiesto la trasmissione dei documenti prodotti
dalla controparte (doc. 36 e 37), riservandosi sin da subito
di prendere
posizione successivamente
. Senza attendere eventuali osservazioni delle
ricorrenti circa la duplica del municipio, e ancor prima di trasmettere copia
dei documenti ad essa allegati, il 7 ottobre 2015 il Governo ha formalmente
statuito sull'impugnativa, basandosi anche sul calcolo della SUL prodotto dall'esecutivo
comunale (doc. 36), che è stato notificato alle insorgenti solo con il giudizio
impugnato. In queste circostanze, è evidente che l'evasione da parte dell'autorità
di ricorso del gravame, senza attendere loro eventuali osservazioni sui nuovi
documenti prodotti dal municipio, lede in modo importante il diritto di essere
sentito delle ricorrenti sotto il profilo dell'art. 29 cpv. 2 Cost. Nelle circostanze
concrete, la violazione può tuttavia essere considerata sanata, ritenuto che le
insorgenti hanno potuto esprimersi compiutamente in questa sede e che il rinvio
agli atti su questo aspetto costituirebbe una sterile formalità, in un'ottica
di economia processuale. Tanto più che l'accoglimento parziale del gravame su
questo punto rende senza oggetto le critiche formali sollevate.
2.3. Da respingere è invece la censura di carente motivazione del giudizio impugnato
(cfr. al riguardo: DTF 141 III 41 consid. 3.2.4; 138 I 232 consid. 5.1; e,
pro
multis
: STA 52.2014.377 del 2 marzo 2016 consid. 2.1), con particolare
riferimento al calcolo della SUL. Ancorché piuttosto sommaria, dalla pronuncia
è in effetti possibile desumere con sufficiente chiarezza i motivi che hanno
indotto il Governo a ritenere dato un sorpasso della superficie utile lorda. La
fondatezza o meno di tali argomenti è questione di merito. Le motivazioni sono
del resto state recepite dalle ricorrenti che hanno potuto proporre in questa
sede una circostanziata impugnativa. Ne discende che, da questo profilo, non vi
è stata una violazione del loro diritto di essere sentite.
3.Condizione che
impone una riduzione della SUL
3.1. In base all'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il
rapporto tra la superficie utile lorda degli edifici e la superficie edificabile
dei fondi. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale superficie utile lorda si
considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli
edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione
orizzontale. Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate e non
utilizzabili per l'abitazione o il lavoro. Fra le superfici da escludere dal
computo, elencate a titolo esemplificativo dalla norma, sono annoverate le cantine,
i solai, gli essicatoi, le lavanderie, ecc. delle abitazioni.
Dalla combinazione delle due norme succitate discende che vanno conteggiate
come SUL soltanto le superfici di locali e di spazi chiusi verso l'esterno
(riservate le vie d'accesso, cfr. STA 52.2013.414 del 6 febbraio 2015 consid.
7.2 e 7.4 e rimandi), che sono utilizzate o si prestano ad essere utilizzate
per l'abitazione ed il lavoro.
Decisiva ai
fini del computo della superficie di un locale non è
l'indicazione fornita dai piani circa la sua
destinazione, ma l'og
gettiva possibilità di utilizzare la superficie di
un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (cfr. STA 52.2009.314 del 3
febbraio 2010
consid. 4, confermata da STF 1C.158/2010 del 3 agosto 2010 in
RtiD I-2011 n. 18; STA 52.2009.137 del 7 settembre 2009
consid. 2.1; 52.2006.20 dell'1. marzo 2006 consid.
5.2.2; RDAT I-1994 n. 30 consid. 2.2;
Adelio
Scolari
, Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE, n. 1126).
La superficie degli
spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre
situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione
principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono
computati per la parte eccedente (STA 52.2013.414 citata, consid. 7.3; 52.2013.305
del 6 novembre 2013 consid. 2.1. e rimandi;
Scolari
,
op. cit., ad art. 38 LE, n. 1129).
3.2. Nel caso concreto, controversa è la condizione - confermata dal Governo -
con cui il municipio, ritenendo che il progetto determinasse un sorpasso di
17.29 mq della SUL massima ammessa, ha imposto di rendere inabitabile una
superficie corrispondente, e meglio così come indicata sulla pianta del piano
mansardato (incarto municipio, doc. 18). Il municipio ha sostanziato tale
sorpasso solo in sede di duplica dinnanzi al Governo (cfr.
supra
),
esibendo un calcolo (doc. 36) da cui risulta che la SUL della mansarda
ammonterebbe complessivamente a 116.39 mq. Tenendo conto di questa superficie
nella SUL complessiva (422.33 mq) dell'edificio (sub. A) - come pure di quella
sfruttata dal vicino stabile (sub. B; 213.56 mq) - e considerata la superficie
edificabile del fondo (1'031 mq), l'i.s. che ne risulta (0.61) determinerebbe
dunque un sorpasso di quello massimo consentito (0.6), ovvero un eccesso di SUL
pari a 17.29 mq (635.89 mq - 618.60 mq).
Questo conteggio si scosta da quello che le ricorrenti hanno esibito al Governo
con la replica, in particolare circa il computo o meno dei muri perimetrali. Il
municipio ha ritenuto segnatamente che i vani non abitabili nel sottotetto non
dovessero essere conteggiati, ma che dovessero essere computate le superfici
dei muri perimetrali che li circoscrivono. La formazione di stretti vani
inutilizzabili, delimitati da semplici tavolati, ha argomentato, comporterebbe
altrimenti un indebito vantaggio, dato dal diverso spessore del muro (cfr. citata
duplica; cfr. anche risposta del municipio in questa sede, pag. 3).
Essenzialmente ad analoga conclusione è approdato il Governo, seppur con
stringata motivazione. A torto.
Dal conteggio del municipio non risulta anzitutto che i vani che esso ha escluso
dal computo della SUL - siccome non abitabili - siano tutti stretti spazi
delimitati da tavolati. Ciò vale in particolare per il deposito coperto dal
tetto più basso e il solaio separato (ca. 4 m x 3 m) presenti sul lato nord.
Nella misura in cui nessuno pretende che questi spazi debbano essere
conteggiati nella SUL, non è dato di vedere per quale motivo dovrebbero esserlo
i muri perimetrali esterni che li delimitano (cfr. anche planimetria annessa quale
doc. 6 al ricorso, superfici in rosa).
Sul versante opposto, il municipio ha escluso dal computo le intercapedini lunghe
e strette (tra 0.60 e 0.70 m), situate all'estremità della mansarda (angolo
sud-est e sud-ovest), ma ha computato i muri perimetrali che le delimitano
verso l'esterno. Ora, secondo il progetto tali vani sono separati dai vicini
locali abitabili che si aprono sull'abbaino centrale: in particolare, i piani
prevedono di mantenere il muro largo una decina di centimetri che separa la
cucina (sud-est), rispettivamente di realizzare una nuova parete in cartongesso
verso la camera (sud-ovest; cfr. pianta piano mansardato). Tali separazioni
fisiche, più che a evitare il computo della SUL delle intercapedini (comunque
escluso a causa della loro altezza ridotta, cfr. STA 52.2013.321-322 del 26 agosto
2014 consid. 2.1.2; 52.2002.411 del 26 maggio 2003 consid. 3.1) mirano
verosimilmente a conformare l'altezza dei locali abitabili (cucina e camera)
all'art. 92 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR), che impone
un'altezza minima della parete più bassa di almeno 1.30 m. Sta di fatto che, in
concreto, questi stessi locali abitabili non saranno definiti dai muri perimetrali
esterni, ma dalle suddette pareti (le quali rendono nel contempo inaccessibili
le intercapedini). In tali circostanze, contrariamente a quanto concluso dalle
precedenti istanze, non vi è pertanto ragione di conteggiare nella SUL i muri
perimetrali esterni (cfr. in tal senso: STA 52.2013.305 citata, consid. 2.2).
Dall'art. 38 cpv. 1 LE discende infatti l'obbligo di conteggiare i locali
utilizzati o utilizzabili per l'abitazione o il lavoro (sopra o sottoterra),
incluse
le superfici dei muri e delle pareti, ovvero di quelli che concretamente li
circoscrivono. Non di
tutti
i muri e le pareti di un edificio. Da questo
profilo, la funzione portante o isolante del muro esterno invocata dal
municipio è dunque irrilevante. Una diversa conclusione si giustificherebbe
unicamente nel caso - qui non dato - in cui tra i locali abitabili e gli spazi
non computabili nella SUL (perché alti meno di 1.50 m, cfr.
supra
, citata
giurisprudenza) non vi fosse alcuna separazione fisica e, di fatto, lo stesso
muro perimetrale finirebbe per chiudere entrambe le superfici (computabili e
non).
Nelle circostanze concrete, il beneficio che possono trarre le ricorrenti dal
mancato computo del muro esterno (più spesso) che delimita le intercapedini a
livello del piano mansardato è comunque temperato dall'impossibilità di
utilizzare tali vani, che, come visto, restano di fatto inaccessibili. L'indice
di sfruttamento non vieta d'altra parte la formazione di simili spazi, che
possono rispondere anche ad esigenze di natura tecnica, funzionale o estetica
(cfr. STA 52.2013.305 citata, consid. 2.2).
3.3. Ferme queste premesse, l'esclusione dal conteggio della superficie dei
muri perimetrali (ca. 18 mq, cfr. doc. 6 prodotto dalle insorgenti) permette di
ritenere rispettata la SUL massima ammessa. A maggior ragione, se si deduce
anche la superficie dei muri perimetrali dell'altro edificio presente sul fondo
(sub. B), che il municipio ha conteggiato anche per vani altrimenti non
computati nella SUL (cfr. citato doc. 36 e superfici in rosa di cui ai doc. 8,
9 e 10 allegati al ricorso). Ne segue che la condizione imposta dal municipio
di rendere inabitabili 17.29 mq non può essere confermata, siccome lesiva del
diritto.
Nondimeno, al fine di meglio assicurare la separazione fisica delle
intercapedini dai vani abitabili - che, come detto (consid. 3.2), permette di
escludere dal computo nella SUL i muri perimetrali - si giustifica riformare la
controversa condizione della
licenza edilizia,
nel senso che anche la nuova parete prevista tra la camera e l'intercapedine a
sud-ovest dovrà essere eseguita con un muro spesso almeno 0.10 m, così come il
muro che separa la cucina dal vano a sud-est (cfr. pianta piano mansardato).
4.Divieto d'uso
4.1. Un divieto d'uso può essere concepito come misura di natura cautelare, fondato
sull'ordinamento edilizio e simile all'ordine di
sospensione dei lavori ai sensi dell'art. 42 LE, che mira essenzialmente
a tutelare l'interesse pubblico o quello dei vicini dagli inconvenienti
derivanti dall'uso di opere edilizie realizzate o trasformate senza la
necessaria licenza fintanto che non venga
accertato, nell'ambito di
un
procedimento di rilascio del permesso in sanatoria, se gli interventi attuati
siano conformi al diritto materialmente applicabile (cfr. RDAT II-2000 n. 40
con rinvii; RDAT II-1992 n. 28; STA
52.2011.331 del 2 dicembre 2011
consid. 4.2; 52.2004.233 del 10 settembre 2004 consid. 2.1).
Al fine di impedire che un'opera edilizia venga utilizzata in modo abusivo dal
profilo non soltanto formale (mancanza del permesso), ma anche sostanziale, segnatamente
poiché destinata ad un uso contrario alla funzione assegnata alla zona di
utilizzazione, l'autorità deve per principio emanare un divieto, ovvero un provvedimento
d'imperio, che ingiunga al proprietario di astenersi dall'utilizzarla in quel
modo. A differenza dell'ordine di sospendere un'utilizzazione formalmente
abusiva, un divieto d'uso, di natura analoga ad un ordine di rettifica o di demolizione,
si fonda sull'art. 43 LE e presuppone una preventiva verifica (da esperire di
regola nell'ambito di una procedura di rilascio del permesso in sanatoria)
della conformità dell'utilizzazione instaurata senza permesso con il diritto
materiale concretamente applicabile, a meno che il contrasto con quest'ultimo
risulti evidente ed incontestabile (cfr. STA 52.2009.317 del 24 gennaio 2011
consid. 2.2.; 52.2008.441 del 16 gennaio 2009 consid. 2, confermata da STF 1C.90/2009 del 15 giugno 2009; 52.2008.409 del 6 marzo 2009 in RtiD II-2009 n. 23 consid. 2).
4.2. Un divieto dell'uso abitativo di uno stabile per motivi riconducibili alla
tutela della pubblica salute e dell'igiene può essere concepito come misura di
polizia. Gli art. 107 cpv. 2 lett. b della legge organica comunale del 10 marzo
1987 (LOC; RL 2.1.1.2) e 24 del regolamento di applicazione della legge
organica comunale del 30 giugno 1987 (RALOC; RL 2.1.1.3) attribuiscono al municipio
la competenza di adottare simili provvedimenti. Anche il regolamento sull'igiene
del suolo e dell'abitato del 14 ottobre 1958 (RISA, RL 6.2.2.1) - al di là
delle verifiche ai fini del rilascio dei permessi di abitabilità per le
costruzioni nuove o riattate (cfr. art. 12 seg. RISA) - permette al municipio
di dichiarare inabitabili anche le case e le parti di case esistenti che
presentassero gravi difetti dal punto di vista dell'aerazione e dell'illuminazione
naturale (cfr. art. 15 RISA e titolo del capitolo IV,
fabbricati esistenti
;
cfr., inoltre,
Scolari
, op. cit.,
ad art. 35 LE, n. 1102).
4.3. Il municipio ha imposto un divieto d'uso per la situazione attuale del
piano mansardato, invocando la disattenzione dei requisiti minimi di
abitabilità ai sensi dell'art. 91 e 92 NAPR per quanto concerne l'illuminazione
naturale e l'altezza minima dei locali.
Il Governo, travisando il contenuto del provvedimento e confondendolo con la
controversa condizione di cui si è detto al precedente consid. 3, ha ritenuto
che il divieto d'uso fosse riconducibile ad un ordine di ripristino ai sensi
dell'art. 43 LE, giustificato dal sorpasso della superficie utile lorda di
17.29 mq, accertata dal municipio in sede di rilascio del permesso. Così
facendo la precedente istanza non si è affatto confrontata con i motivi alla
base del divieto d'uso, segnatamente la questione a sapere se l'attuale
mansarda garantisca i requisiti minimi di illuminazione e altezza e dunque di
abitabilità, rispettivamente in che misura il provvedimento fosse conforme al
diritto. Al di là della qualifica giuridica del provvedimento, considerato che
questo Tribunale non dispone comunque di tutti gli elementi per statuire sulle
insufficienze riscontrate dal municipio, che richiedono quanto meno una visita
dei luoghi, su questo punto si giustifica retrocedere gli atti al Governo
affinché, assunti gli elementi occorrenti, si pronunci nuovamente. La
precedente istanza dovrà peraltro verificare se, a seguito dell'apparente
inizio dei lavori di rifacimento del tetto e cessazione dell'uso abitativo del
mansardato (cfr. istanza 28 settembre 2015 al Governo e replica, pag. 3 seg.),
il divieto abbia ancora una portata pratica.
5.   5.1. Sulla base delle
considerazioni che precedono, il ricorso deve pertanto essere parzialmente accolto.
La decisione del Governo è annullata, al pari della condizione impugnata (n. 5
lett. a) della licenza edilizia rilasciata dal municipio alle ricorrenti, che
viene riformata così come indicato al consid. 3.3. Per quanto concerne il
divieto d'uso (disp. n. 3), gli atti sono retrocessi al Consiglio di Stato affinché
si pronunci nuovamente su questo punto (consid. 4).
5.2. Dato l'esito, e considerata la violazione del diritto di essere sentito in
cui è incorso l'Esecutivo cantonale (consid. 2.2.3), si prescinde dal prelievo
di una tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1
e
6
LPAmm). Lo Stato ed il comune rifonderanno alle ricorrenti, assistite
da un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art. 49 cpv. 1
LPAmm) per questa sede.
Per
questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.   Il ricorso è
parzialmente accolto
.
§.   Di
conseguenza:
1.1.
la decisione 7 ottobre 2015 (n.
4302)
del
Consiglio di Stato è annullata;
1.2.
la condizione (disp. n. 5 lett. a)
della licenza edilizia 29 maggio 2015 riferita alla superficie utile lorda di
17.29 mq è annullata e riformata nel senso che la nuova parete prevista tra la
camera e l'intercapedine a sud-ovest, nel piano mansardato, dovrà essere
eseguita con un muro spesso almeno 0.10 m, così come il muro che separa la
cucina dall'intercapedine a sud-est, il tutto conformemente a quanto indicato
al consid. 3.3;
1.3.
gli atti sono rinviati al
Consiglio di Stato, affinché si pronunci nuovamente sul divieto d'uso
(decisione municipale 29 maggio 2015, disp. n. 3), così come illustrato al consid.
4.
2.   Non si
preleva la tassa di giustizia. Alle ricorrenti va restituito l'importo di fr.
1'800.- versato a titolo di anticipo delle presunte spese processuali. Lo Stato
ed il comune verseranno a RI 1 ed RI 2, in ragione di ½ ciascuno, complessivi
fr. 1'800.- a titolo di ripetibili per questa sede.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
vicepresidente                                                     La
vicecancelliera