ti_gerichte · 14.2024.130 · 2025-02-05 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di compravendita con divieto di compensazione del prezzo con eventuali pretese per difetti. Accordo separato di valutazione delleccessiva umidità in alcuni locali. Riduzione del prezzo

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di compravendita con divieto di compensazione del prezzo con eventuali pretese per difetti. Accordo separato di valutazione dell’eccessiva umidità in alcuni locali. Riduzione del prezzo

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 05.02.2025 14.2024.130

Incarto
n.
14.2024.130
Lugano
5 febbraio 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
cancelliera:
Bertoni
statuendo nella causa SO.2024.870 (rigetto provvisorio
dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa
con istanza 12 febbraio 2024 da
RE 1
, IT-__________
RE 2
, IT-__________
(patrocinati dall’avv.
PA 1, __________)
contro
CO 1
(patrocinato dall’avv. PA 2, __________)
giudicando sul reclamo del 14 ottobre 2024 presentato da RE 1 e RE 2
contro la decisione emessa il 3 ottobre 2024 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                   A.
Il 22 giugno 2017, dinnanzi al notaio PI 1 i coniugi RE 1 e RE 2
hanno costituito a favore di CO 1 un diritto di compera, con scadenza al 28
febbraio 2020, sulle particelle n. __________ e __________ RFD di __________
per fr. 11'000'000.–, di cui fr 250'000.– già versati a titolo fiduciario
al notaio, da computarsi sul prezzo di vendita in caso di esercizio del diritto
di compera, e fr. 10'750'000.– da versare sul conto del notaio prima di
tale esercizio.
B.
Il
13 marzo 2019, le parti hanno sottoscritto davanti al medesimo notaio un atto
di modifica ed esercizio del diritto di compera, con cui hanno fra l’altro
modificato le modalità di soluzione del prezzo di compravendita nel senso che fr. 8'750'000.–
sarebbero stati da versare al notaio entro il 29 marzo 2019 e fr. 2'000'000.–
direttamente ai venditori al più tardi il 31 dicembre 2022.
C.
C
on precetto esecutivo n. __________ emesso il 26
gennaio 2024 dal­
la sede di Lugano dell’Ufficio d’esecuzione, RE 1 e RE
2
hanno escusso CO 1 per l’incasso di fr. 150'000.–
olt
re agl’interessi del 5% dal 1° gennaio
2023 (indicando quale cau­sa
del credito il
“Saldo prezzo di vendita part. n. __________ e __________
RFD __________ __________, rogito n. __________ del notaio PI 1 del 13.03.2019
(pot. 2 c.) garantito da cartella ipotecaria (pot. 2 cb”
) e fr. 20'774.02 (per
“Interessi mora prezzo di vendita part. n. __________ e __________ RFD,
__________ rogito n. 1540”
).
D.
Avendo
CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 12 febbraio
2024 i coniugi RE 2 ne hanno chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del
Distretto di Lugano,
sezione 5. Nel termine
impartito, il convenuto si è opposto all’istan­­za
con osservazioni
scritte del 18 aprile 2024 e con scritto del 25 aprile ha chiesto di poter produrre
nuovi documenti.
Nel
termine impartito dal Pretore, con replica del 10 maggio 2024 gl’istanti si
sono opposti alla richiesta di produzione della nuova documentazione e si sono
espressi in modo spontaneo sulle osservazioni del convenuto, confermando le
loro conclusioni. Mediante duplica spontanea del 12 giugno 2024, il convenuto ha
anche lui ribadito le proprie conclusioni e confermato la sua richiesta del 25
aprile.
E.
Statuendo con decisione del 3 ottobre 2024, il Pretore ha respinto l’istanza,
ponendo a carico degl’istanti le spese processuali di fr. 800.– e un’indennità
di fr. 5'000.– a favore del convenuto.
F.
Contro
la sentenza appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti
a
questa Camera
con un reclamo del 14 ottobre 2024
per ottenerne, in via principale, la modifica nel senso dell’accoglimen­­to
dell’istanza, e in via subordinata l’annullamento e il rinvio degli atti al
primo giudice per nuovo decisione, in ambedue i casi protestate spese e
ripetibili. Nelle sue osservazioni dell’8 novembre 2024, CO 1 ha concluso per
la reiezione del reclamo, anche lui protestate spese e ripetibili.
Considerando
in diritto:                 1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.
e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro
dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è
avvenuta in concreto ai patrocinatori dei coniugi RE 2 il 4 ottobre 2024, il
termine d’impu­gnazione è scaduto lunedì 14 ottobre. Presentato quello stesso
giorno (data del timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi).
Secondo l’art. 320
CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del
diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che
sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi
(art. 326 cpv. 1 CPC).
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura
sommaria documentale
(Urkundenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in
esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147
III 176 consid. 4.2.1), così da determinare
rapidamente i ruoli delle
parti in un eventuale processo ordinario (art.
79 o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio
2022 consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo
prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza
esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda
immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante
documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di
rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza
regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1).
Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente
il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564
consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore ha ritenuto che gli atti di costituzione del
diritto di compera e di modifica ed esercizio di tale diritto si prestano di
principio a fungere da titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per il
saldo residuo, di
fr. 150'000.–,
della rata di fr. 2'000'000.–. Ha tuttavia ricordato che chi domanda l’a­­dempimento
di un contratto bilaterale deve averlo per parte sua adempiuto od offerto di
adempirlo, a meno che per il tenore o la natura del contratto sia tenuto a
eseguirlo soltanto più tardi (art. 82 CO). Dal profilo esecutivo, perché l’escutente
debba dimostra­re di a
ver correttamente
adempiuto il proprio obbligo, basta che l’escuss
o abbia formulato l’eccezione di mancato o incorretto adempimento
in modo non palesemente insostenibile (cosiddetta
“Basler Praxis”
), non la deve
inoltre rendere verosimile nel senso dell’art. 82 cpv. 2 LEF.
Nel
caso sottopostogli, il Pretore ha considerato che il convenuto aveva eccepito
in modo non palesemente insostenibile l’eccezio­ne d’incorretto adempimento
delle prestazioni dovute dai vendito­ri, in particolare in riferimento a gravi
difetti di umidità dell’edificio acquistato, come risulta dall’
“accordo di tacitazione”
del 2 agosto 2019, con cui,
“in deroga alle disposizioni di cui all’atto pubblico di c
ompravendita”
, le parti hanno concordato in via definitiva che
i ven­ditori
versassero all’acquirente l’importo
forfettario omnicomprensivo di fr. 47'200.– a titolo di
“definizione finale di ogni e qualsiasi
pretesa, passata, presente o futura”
riguardante la
proprietà com
pravenduta, fatta salva
“la futura comune e
concorde valutazione del­l’eccessiva
umidità in alcune zone del piano seminterrato del
corpo principale dell’immobile, e delle eventuali misure che dovessero essere
adottate nonché la suddivisione degli eventuali costi di tali misure”
. Ora, ha constatato il primo giudice, gl’istanti non hanno dimostrato
il corretto adempimento del proprio impegno per quanto attiene al problema di
eccessiva umidità. D’altronde, il Pretore ha reputato che l’eccezione, oltre a
non risultare manifestamente in contrasto con gli atti, non fosse abusiva
neppure dal profilo del rapporto e della proporzione tra il difetto qualitativo
invocato e la prestazione trattenuta, di fr. 150'000.–, pari al meno dell’1.5%
del prezzo di compravendita. Onde la reiezione dell’istanza.
4.
Nel
reclamo RE 1 e RE 2 sostengono che la
“Basler Praxis”
, sulla quale è fondata la
decisione impugnata, non si applica nella fattispecie perché ritengono di aver
dimostrato di aver adempiuto correttamente i propri obblighi, come stabiliti
nel titolo di rigetto dell’opposizione, ossia nei contratti di costituzione del
diritto di compera e di modifica ed esercizio di tale diritto, i quali
escludevano ogni garanzia per eventuali difetti. A dire loro, spettava pertanto
all’escusso rendere verosimili i difetti di umidità allegati (art. 82 cpv. 2
LEF).
4.1
Secondo la giurisprudenza di questa Camera,
qualora
l’escusso abbia
contestato in modo sufficientemente circostanziato
, non
palesemente insostenibile e tempestivo la correttezza dell’adempi­mento delle
prestazioni dovutegli dall’escutente nell’ambito di un contratto sinallagmatico
o bilaterale in cui la prestazione anticipata è a carico del procedente,
incombe a quest’ult
imo, in virtù dell’art.
82 CO, dimostrare di avere adempiuto correttamente
i propri obblighi
onde ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione all’ese­cuzione volta all’incasso
della propria pretesa (cosiddetta
“Basler Praxis”
: sentenza
della CEF 14.2017.73 del 27 dicembre 2017, consid.
5.6/a, RtiD 2018 II 823 n. 42c, confermata in particolare
nelle sentenze
14.2023.112 del 30 aprile 2024, RtiD 2024 II 720 n. 34c, consid. 5, 14.2023.134
del 26 aprile 2024 consid. 5 e 14.2022.113 del 28 marzo 2023 consid. 5.1).
Il
Tribunale federale segue la
Basler
Praxis
per quanto attiene al­l’eccezione d’inadempimento
(DTF 145 III 25 consid. 4.3.2), mentre ha lasciato aperta la questione della
sua applicabilità in generale alle eccezioni di adempimento difettoso (sentenze
5A_704/ 2021 del 1° marzo 2022, consid. 4.2 e 5A_65/2020 del 7 luglio 2020,
consid. 5.2.2; v. anche la
5A_1008/2014 del
1° giugno 2015, consid. 3.4.3, BlSchK 2016, 92), come pure
della
compatibilità della giurisprudenza della scrivente Camera con il diritto
federale (sentenza 4A_623/2023 del 13 marzo 2024 consid. 4.2). Ha recentemente
giudicato che l’eccezione dilatoria dell’art. 82 CO non si applica quando l’acquirente
che si è fatto consegnare la cosa richie­de, a titolo di garanzia per i
difetti, la riduzione del prezzo di compravendita. Quando se ne avvale in una
procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione, non contesta infatti l’esigibilità
del prezzo, ma fa valere un mezzo di diritto civile ai sensi dell’art. 82 cpv.
2 LEF. Gli incombe pertanto, conformemente a questa norma, l’o­nere di rendere
verosimile il difetto. Posto che non può rifiutarsi di pagare l’intero prezzo
(cfr. art. 205 cpv. 3 CO), l’acquirente escusso deve anche rendere
verosimile l’ammontare della riduzione che intende opporre al venditore
escutente (DTF 149 III 310, consid. 5.2.2 e 5.3). La Camera ha adottato un
ragionamento analogo per escludere la possibilità per l’escusso d’invocare l’ecce­zione
dilatoria dell’art. 82 CO ove invochi difetti nei locali locati, giacché li può
far valere solo con i rimedi giuridici specifici del diritto della locazione
(art. 259
a
CO), segnatamente la riduzione (art. 259
d
CO) e il
deposito (art. 259
g
CO) della pigione (sentenza 14.2016.60 del 6
settembre 2016, consid. 6.2/b), mentre può eccepire l’adempimento difettoso del
contratto di locazione in virtù
dell’art.
82 CO, e dunque richiamarsi alla
Basler Praxis
, ove conte­sti che la cosa locata gli
sia stata consegnata in stato idoneo all’uso
cui è
destinata (art. 256 cpv. 1 CO). Dalle sue ultime sentenze (DTF 149 III 310
consid. 5.1; citata 4A_623/2023, consid. 4.1.3), si evince del resto
implicitamente che anche per il Tribunale federale la
Basler Praxis
vale per le
eccezioni d’imperfetta esecuzione laddove sia applicabile l’art. 82 CO, ciò che
è ammesso quando la prestazione dell’escutente è qualitativamente difettosa, ossia
in
caso di adempimento non conforme al
contratto
(« nicht gehörig »)
,
perlomeno ove il difetto quantitativo o qualitativo non è
insignificante (
Schroeter
in:
Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ª ed. 2020
, n. 43 ad art.
82 CO).
4.2
Nel
caso in esame, il convenuto ha eccepito l’adempimento difettoso della
prestazione dovuta dagl’istanti in riferimento a gravi difetti di umidità
riscontrati nell’edificio acquistato. Orbene, l’acqui­rente che si prevale
della garanzia per i difetti della cosa venduta ha la scelta solo tra la
risoluzione della vendita, il risarcimento per il minor valore della cosa o la
sua sostituzione (art. 205 cpv. 1 e 206 CO). Non appena la cosa è stata consegnata
e accettata, i menzionati diritti di garanzia si sostituiscono al credito dell’acqui­rente
volto a
lla consegna di una cosa conforme al
contratto (
Ven­turi/Zen
Ruffinen
in: Commentaire romand,
Code des obligations
I/1, 3ª ed. 2021, n. 1 ad art. 205 CO), sicché egli
non è più legittimato a eccepire l’art. 82 CO per trattenere la parte del
prezzo di vendita corrispondente al minor valore della cosa difettosa (
Ven­turi/Zen Ruffinen,
op. cit., n.
3 ad art. 197-210; nello stesso senso:
Honsell
in: Basler Kommentar
, Obligationenrecht I,
7ª ed. 2020, n. 3 ad art. 197-210 CO, che ritiene proponibile l’eccezione dell’art.
82 CO solo se l’acquirente la solleva al momento della consegna della cosa
venduta
). Di conseguenza, CO 1 non è legittimato a eccepire l’adempimento
difettoso del contratto di compravendita dal momento che la consegna è già
avvenuta da tempo. A ben vedere, egli non contesta l’esigibilità del prezzo, ma
fa valere, per mezzo di un’eccezione, una riduzione del prezzo di
compravendita, ossia un mezzo di diritto civile ai sensi dell’art. 82 cpv. 2
LEF, sicché gl’incombe pertanto l’onere di rendere verosimile il difetto
allegato e l’ammontare della riduzione che intende opporre al venditore
escutente (DTF 149 III 310, consid. 5.2.2 e 5.3). Nel risultato va pertanto
dato ragione ai reclamanti su questo punto.
4.3
Anche
se non si applica l’art. 82 CO, il difetto di umidità eccepito
dall’escusso dev’essere esaminato come eccezione
nel senso del­-l’art
. 82 cpv. 2 LEF dal momento che il giudice esamina
il diritto d’ufficio (art. 57 CPC). Il Pretore ha del resto reputato
“verosimile”
il
difetto legato all’eccessiva umidità (consid. 8, pag. 5, secondo paragrafo
i.f.
).
4.4
I
reclamanti fanno valere che l’eccezione di adempimento difettoso della prestazione
da loro dovuta è improponibile stante la clausola di esclusione di
compensazione contenuta nell’atto di modifica ed esercizio del diritto di
compera, che si estende anche a presunti
difetti
dell’oggetto della compravendita. Fanno valere che, interpretato in modo
oggettivo secondo il principio dell’affida­mento, l’
“accordo di tacitazione”
, contrariamente a quanto giudicato dal
Pretore,
non prevede alcuna specifica eccezione al divieto
di compensazione, ciò che è confermato dal fatto che i fr. 47'200.– pattuiti
dalle parti nell’
“accordo di tacitazione”
, sono stati da loro
versati e non compensati con il saldo del prezzo di compravendita. Si dolgono
al riguardo di un difetto di motivazione della decisione impugnata, poiché il
Pretore non avrebbe spiegato il motivo della sua
conclusione, fondata su quell’accordo, secondo cui il preteso inadempimento
del contratto eccepito dall’escusso in relazione ai problemi di umidità non
sarebbe palesemente insostenibile ai sen­si della
“Basler Praxis”
.
4.4.1
Nella
sentenza impugnata, il Pretore ha spiegato che nell’
“accordo di tacitazione”
le parti si sono sostanzialmente date atto dell’esi­stenza di
“eccessiva
umidità in alcune zone del piano seminterrato”
e,
“in deroga alle
disposizioni di cui all’atto pubblico di c
ompravendi­ta”
e quale “eccezione” alla definizione
finale delle pretese dell’ac­quirente
in rapporto al fondo
venduto, regolata con il versamento dell’importo forfettario di fr. 47'200.–,
hanno riservato un futuro accordo sulla valutazione dell’ampiezza del problema
dell’umidità, delle misure da adottare e sulla suddivisione degli eventuali
costi (consid. 8). I reclamanti hanno capito le ragioni del Pretore, tanto che
le criticano in modo particolareggiato (n. 27 segg. del recla­mo). La censura
di carente motivazione è dunque infondata.
4.4.2
Con
l’
“accordo
di tacitazione”
le parti hanno esplicitamente deroga­to
alle
“disposizioni
di cui all’atto pubblico di c
ompravendita”
(doc. E), come rettamente appurato dal Pretore. Poco importa che l’ac­cordo
non escluda specificamente ed esplicitamente il divieto di compensazione,
poiché ciò risulta implicitamente dalla volontà ivi
espressa dalle parti, interpretata secondo il principio dell’affida­mento,
nei limiti di quanto da esse pattuito, ovvero mediante l’am­missione di pretese
risarcitorie dell’acquirente, da saldare con l’im­porto
forfettario
omnicomprensivo di fr. 47'200.–, con l’
“eccezione”
di eventuali
pretese per l’
“eccessiva
umidità
in alcune zone del pia­-no seminterrato”
(eccezione dell’eccezione)
. Ne
segue che la censura fondata sul divieto di compensazione non regge, poiché i
reclamanti vi hanno parzialmente rinunciato sottoscrivendo l’
“accor­­do di
tacitazione”
.
5.
In
via eventuale, i reclamanti fanno valere che la censura di ademp
imento difettoso della loro prestazione non è
sufficientemente cir­costanziata
, è palesemente insostenibile ed è
intempestiva. Secondo loro, l’interpretazione
dell’
“accordo di tacitazione”
per cui le parti si sarebbero date atto della presenza di eccessiva
umidità è i
nsostenibile. Emerge, semmai, che
la valutazione
“riguardo all’esa­gerazione
o meno dell’umidità”
allora
non era ancora stata chiarita. Mettono inoltre in dubbio la proporzionalità
dell’importo trattenuto, contestando la pertinenza del riferimento del Pretore
al prezzo di vendita e affermando di aver dimostrato che parte dei lavori
allegati dal convenuto a sostegno della trattenuta di fr. 150'000.–, per
almeno fr. 100'000.–, non avevano nulla a che fare con il preteso difetto
di umidità. Avversano infine anche la tempestività della censura, sollevata quasi
cinque mesi dopo il trapasso e cinque anni dopo l’entrata in possesso dell’immobile.
5.1
Le
censure in questione sono ovviamente riferite alla giurisprudenza di questa
Camera relativa all’eccezione dell’art. 82 CO, ma valgono,
a maiore ad minus
,
per l’eccezione di riduzione del prezzo di vendita in ragione di difetti della
cosa venduta (art. 205 CO).
5.2
A
norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere
immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse
non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere
sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle
allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2,
pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160
consid. 5.1). La verosimiglianza è infatti meno di una prova
ma più di una semplice allegazione (sentenze del
Tribunale federale 5A_845/2009 del 16 febbraio 2010 consid. 6.1 e 5A_139/2018
del
25 giugno 2019
consid. 2.6.1 e 2.6.2). L’esame del
giudice è sommario sia in fatto che in diritto (DTF 145 III 213 consid.
6.1.3)
e gli lascia un certo potere d’apprezzamento (sentenza del Tribunale federale
5A_66/2020 del 22 aprile 2020 consid. 3.3.1). L’ec­cezione è verosimile se
sussistono oggettivamente più motivi a favore della realizzazione del fatto
ostativo invocato che a sfavore (sentenza del Tribunale federale 5A_142/2017
del 18 agosto 2017 consid. 4.1;
Staehelin
in: Basler Kommentar, SchKG I, 3
a
ed. 2021, n. 87 segg. ad art. 82
LEF).
5.3
Nel
caso di specie, il Pretore ha ritenuto verosimile il difetto di
“eccessiva umidità in alcune
zone del piano seminterrato”
sulla base del­l
’
“accordo
di tacitazione”
(sopra consid. 4.3). Dal testo dell’accordo
non risulta, contrariamente a quanto allegano i reclamanti, che la valutazione
concordata dovesse riguardare
“l’esagerazione
o me­no dell’umidità”
. A tenore del testo le parti si
danno effettivamente atto della presenza di
“eccessiva”
umidità in alcune
zone del piano seminterrato. Se non ci fossero stati problemi di umidità non si
capisce del resto perché i reclamanti avrebbero accettato di riservarne la
valutazione
nell’
“accordo di tacitazione”
in deroga al divieto di compensazione. Emergono d’altronde dall’elenco delle
criticità dovute all’umidità rilevate nella villa CO 1 dalla restauratrice-perito
__________ (doc. 6 accluso alle osservazioni all’istan­za). Ricordato il
carattere sommario dell’esame del giudice di rigetto e il
potere di apprezzamento
riconosciutogli (sopra consid. 5.2), la conclusione del Pretore, secondo cui i
difetti di umidità appaiono verosimili, resiste alla critica, senza che sia
necessario verificare l’ammissibilità del nuovo rapporto di __________
(doc. 11 accluso allo scritto del 25 aprile 2024)
.
5.4
Siccome
il Pretore ha analizzato il problema sotto l’angolo dell’art. 82 CO, ha esaminato
solo in modo molto sommario la questione della quantificazione del minor valore
dell’immobile dovuto ai problemi di umidità.
5.4.1
Secondo
l’approccio corretto, spettava però al convenuto rendere verosimile anche l’ammontare
della riduzione del prezzo che intende opporre ai venditori (sopra consid.
4.2). Si può tuttavia prescindere dal rinviare la causa al primo giudice per
esaminare anche tale questione, poiché l’istruttoria è terminata e la causa è
matura per il giudizio, sicché la Camera può statuire essa stessa sul quesito
senza indugio (art. 327 cpv 3 lett. b CPC).
5.4.2
Nelle
osservazioni all’istanza, il convenuto ha ricordato di aver segnalato ai
venditori con scritto del 13 febbraio 2024 (doc. 6) che i preventivi raccolti
per gl’interventi necessari a eliminare i problemi di umidità ammontavano all’incirca
a fr. 100'000.– e ch’egli aveva già sostenuto ingenti spese di competenza
loro, segnatamente la riparazione del tetto con sostituzione di tutti i
pluviali ammalorati, del riscaldamento nel soggiorno, delle finestre e delle
gelosie. Nel­l’istanza di conciliazione del 21 marzo 2024 (doc. 8), egli ha poi
quantificato in almeno fr. 146'280.25 la somma dovuta dai venditori.
Nella
replica spontanea (ad n. 17 e 18), RE 1 e RE 2 hanno obiettato che i preventivi
citati da CO 1 non sono stati allegati e sottoposti a loro, che nel rapporto
della restauratrice
non è stata
quantificata una pretesa precisa nei loro confronti, ben­sì
varie somme
preventivate per il rinnovo della villa, ad esempio per l’installazione di un
impianto di aria condizionata, per la sostituzione di tende da sole, per la riparazione
del tetto, per la sostituzione di pluviali deteriorati e per un intervento sull’impianto
sanitario-riscaldamento, che non sono mai stati oggetto di discussio­ne. Hanno
pure osservato che dopo la vendita e prima delle notifiche dei difetti, i
locali adibiti a camerette erano già stati risanati, i pluviali deteriorati
sostituiti e anche l’ultima camera al piano -1 risanata. Ne hanno dedotto che l’escusso
non aveva reso verosimile di aver adempiuto tempestivamente l’onere di verifica
della cosa e di avviso dei difetti.
5.4.3
Il
rapporto
di __________
del 22 dicembre 2023 (doc. 5) si
riferisce esplicitamente alle criticità dovute all’umidità (titolo a pagi­na 2
e oggetto dell’e-mail di stessa data) e contiene diversi preventivi. Gl’istanti
non hanno contestato i rilievi della restauratrice-perito né i preventivi, ma
si sono limitati a rilevare che parte dei lavori erano già stati eseguiti prima
delle notifiche dei difetti, di cui hanno criticato la tempestività (n. 18),
ciò che costituisce però una censura distinta da quella della
quantificazione del minor valore (v. sotto consid. 5.5)
. Solo nel reclamo (ad. n. 30), i venditori han­no esplicitamente
contestato che parte dei lavori contenuti nel descrittivo
di __________
fossero connessi al problema di umidi­tà. A prima vista, tuttavia, i
lavori elencati da loro non appaiono estranei alla risoluzione dei problemi di
umidità. Che alcuni di essi siano stati realizzati prima del rapporto, come
attestato da quello stesso documento, non è di rilievo per la quantificazione
del minor valore, poiché i reclamanti non hanno mai allegato di averli pagati o
rifusi loro. Fanno invero parte delle
spese di loro competenza che il convenuto allega di aver sostenuto lui.
In definitiva, si può ritenere che CO 1 ha reso verosimile di aver diritto a
una riduzione del prezzo per il risanamento dei problemi di umidità dell’ordine
di fr. 150'000.– (circa fr. 100'000.– per i lavori preventivati da __________
e fr. 50'000.– per i lavori già eseguiti).
5.5
Va
respinta anche l’eccezione di tardività dell’avviso dei difetti, siccome nel
firmare
l’
“accordo di tacitazione”
i
venditori vi hanno implicitamente rinunciato, impegnandosi a valutare
congiuntamente con l’acquirente la questione dell’
“eccessiva”
umidità in alcune
zo­ne del piano seminterrato.
5.6
In
definitiva, l’eccezione di riduzione del prezzo di vendita di almeno fr. 150'000.–
sollevata dal convenuto a causa dei problemi di umidità risulta verosimile, di
modo che anche la pretesa per in-teressi di mora di
fr. 20'774.02
posta in esecuzione pare infondata, siccome non decorrono interessi di mora su
una pretesa verosimilmente inesistente. Nell’esito la sentenza impugnata va
pertanto confermata e il
reclamo respinto, fermo restando
che le pretese dell’acquirente verranno esaminate nel merito nella causa da lui
avviata dinanzi alla Pretura di Lugano con l’istanza di conciliazione del 21
marzo 2024, sia per quanto riguarda l’esistenza dei difetti segnalati, sia per
la consistenza del minor valore dell’immo­bile, l’imputabilità ai venditori e
la tempestività delle loro notifiche.
6.
La tassa del presente giudizio, stabilita
in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le
ripetibili,
determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2
RTar (
RL 178.310
) per il rinvio del
l’art.
96 CPC,
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
7.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 170'774.02,
raggiunge la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art.
74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è respinto.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 3'000.– relative al presente
giudizio, già anticipate dai reclamanti, sono poste a loro carico in solido. RE
1 e RE 2 rifonderanno a CO 1, sempre in solido, fr. 3'000.– per
ripetibili.
3.
Notificazione a:
–    ;
–
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                            La
cancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).