ti_gerichte · 12.1999.80 · 1999-09-03 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.09.1999 12.1999.80

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.99.00080
Lugano
3 settembre 1999
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa inc. no. DI.99.00060 della Pretura della giurisdizione
di Locarno-Città promossa con istanza 22 febbraio 1999 da
__________
(rappr. dall’ avv. __________
contro
__________
(rappr. dall’ avv. __________
in
materia di locazione (annullamento della disdetta) che il Pretore, con sentenza
7 aprile 1999, ha respinto.
Appellante
l’istante (conduttrice) la quale, con appello 16 aprile 1999, chiede che, in
riforma del primo giudizio, venga annullata la disdetta del contratto di
locazione intimatale dal convenuto (locatore) mentre quest’ultimo, con
osservazioni  21 maggio 1999 postula la reiezione del gravame.
Letti ed esaminati gli atti ed i
documenti prodotti.
Considerato
in fatto ed in diritto:
1.
L’istante
occupa in locazione, dal giugno 1982, il negozio d’angolo al pianterreno
dell’immobile di cui alla part. __________RFD di __________
di proprietà del convenuto.
Il
3 dicembre 1998 il locatore ha assegnato alla conduttrice un termine di trenta giorni
per provvedere al pagamento delle pigioni mensili arretrate di settembre, ottobre,
novembre e dicembre per un importo complessivo di Fr. 29’776.40, oltre ad un residuo
ancora impagato per l’anno 1997 di Fr. 2’510.- con la comminatoria, in caso di
mancato tempestivo pagamento, della rescissione del contratto.
Il
22 dicembre 1998 la conduttrice ha versato le pigioni di settembre e ottobre mentre
quella di novembre è stata versata il 12 gennaio 1999 e quella di dicembre il
successivo 22 gennaio 1999, assieme a quella di gennaio 1999.
Il
21 gennaio 1999 il locatore ha fatto intimare alla conduttrice, con l’apposito
modulo ufficiale, la disdetta dal contratto di locazione, ai sensi dell’art.
257d CO, a far tempo dal 28 febbraio 1999.
2.
Con
tempestiva istanza all’Ufficio di conciliazione, poi trasmessa al Pretore
stante una domanda di sfratto presentata dal locatore, la locatrice ha
contestato la disdetta ritenendola abusiva per i seguenti motivi: il conteggio
degli arretrati comunicato con la diffida di pagamento era erroneo perché
conteneva un residuo pigioni del 1997 non dovuto; il locatore, di fronte al
ritardo della conduttrice nel pagamento di due mensilità, avrebbe dovuto
chiedere alla stessa di prestare una garanzia per un importo pari a tre mesi di
locazione così come previsto dal contratto e non procedere con la diffida e la
disdetta per mora; al momento della disdetta erano in corso, tra le parti,
trattative per il rinnovo del contratto rispettivamente la disdetta trova sola
giustificazione nel fatto che il proprietario ha trovato un nuovo inquilino.
Il
Pretore, con la sentenza qui impugnata, ha ritenuto la disdetta valida ed
operante ed ha respinto la domanda giudiziale della conduttrice.
3.
Con
l’appello l’istante riprende le argomentazioni riguardanti l’abusività della
disdetta che il Pretore ha disatteso rimproverando altresì allo stesso di non
aver assunto le prove offerte per dimostrare l’esistenza di trattative in corso
tra le parti e la presenza di un nuovo interessato alla locazione,
possibilmente con un canone di locazione maggiorato e quindi abusivo.
4.
Giusta
l’art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora
col pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore
può fissargli per scritto un termine, di trenta giorni almeno nelle locazioni
di locali d’abitazione o commerciali, per il pagamento e avvertirlo che,
scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto
con preavviso di trenta giorni per la fine di un mese.
L’appellante
non contesta l’applicabilità dell’art. 257d CO ed a ragione poiché la sua
situazione di mora, anche dopo la diffida, è pacificamente data per i canoni di
locazione di novembre e dicembre 1998, versati dopo scaduto il termine di
trenta giorni. E nemmeno potrebbe invalidare la diffida e la conseguente disdetta
il fatto di aver inserito nell’assegno termine di pagamento un importo per
arretrati del 1997, eventualmente non dovuto. Infatti il fatto che un locatore
pretenda dal conduttore un importo troppo elevato per raffronto a quello dovuto
non comporta di per sé la nullità della comminatoria, a meno che -evenienza che
nel caso concreto, in assenza di ulteriori riscontri, va decisamente esclusa-
in quel suo comportamento non si ravvisi una violazione della buona fede (
DB
1991 Nr. 27;
Giger
, Der zahlungsunwillige Mieter, Zurigo 1987, p. 114 e
seg.).
5.
L’art.
271 CO stabilisce che la disdetta può essere annullata se contraria alle regole
della buona fede. L’art. 271a CO stabilisce a sua volta nei primi due
capoversi, in maniera non esaustiva, un elenco di casi in cui la disdetta del
locatore può essere contestata.
La
dottrina e la giurisprudenza ammettono che gli art. 271 e 271a CO possono trovare
applicazione anche nel caso di disdetta dovuta alla mora del conduttore (
DTF
120 II 31;
Lachat/Micheli
, Le nouveau droit du bail, 2. ed.,
Losanna, 1992, pag. 331 e 332;
Barbey
, Protection contre les congés concernant
les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, n. 201 ad art.
271-271a CO). In tal caso occorre però premettere il fatto che la violazione
contrattuale del conduttore ha fornito al locatore un fondato motivo per
sciogliere, oltretutto anzitempo, il contratto di locazione, circostanza che se
non esclude totalmente la possibilità dell’abuso di diritto, concorre perlomeno
a limitarla al ristretto ambito del motivo di disdetta in questione - la mora
nel pagamento - che lo stesso conduttore ha concretizzato con il proprio
comportamento (
Lachat/Micheli
, ibidem;
Barbey
, ibidem).
6.
Così
delimitato l’esame della disdetta permette di escludere un comportamento
abusivo dell’istante anche ammesso - con il che cade la censura relativa alle
prove non assunte dal Pretore e che queste situazioni volevano confermare,
perché non pertinenti e concludenti (
Cocchi/Trezzini
, CPC, ad art. 184,
n. 4) - che tra le parti fossero in corso delle trattative per un nuovo
contratto o che il locatore avesse già un nuovo inquilino disposto a versare un
maggior canone di locazione.
Infatti,
per stessa ammissione dell’istante, le nuove trattative si sarebbero arenate di
fronte all’esigenza del locatore di ottenere una garanzia di tre mensilità per
il pagamento delle pigioni (cfr. istanza punto 3.) quando lo stesso istante
rimprovera alla controparte di non avergli, prima della messa in mora, chiesto
di prestare una tale garanzia così come imporrebbe, secondo lui, il contratto.
Inoltre
l’eventualità dell’esistenza di un possibile nuovo inquilino disposto a pagare
una pigione più elevata non è ritenuto abusivo di fronte alle motivazioni di
una disdetta contrattuale (
DTF
120 II 105) e quindi, a maggior ragione,
senza necessità di determinare la liceità o meno di quella pigione che sta al
nuovo conduttore valutare e contestare se del caso, quando la giustificazione
della disdetta è la mora del conduttore ed il nuovo inquilino la conseguenza e
non la causa della rescissione contrattuale.
Per
l’inconcludenza dell’eventuale errato conteggio delle pigioni arretrate
relative all’anno 1997 già si è detto al precedente consid. 4 con, qui, la completazione
nel senso che una messa in mora comprensiva anche di un importo, pur non
dovuto, pari a circa il dieci per cento dell’effettivo arretrato non permette
di dichiararla abusiva.
7.
L’ultimo
argomento dell’appellante si rifà al preteso obbligo contrattuale per il locatore
(art. 5 del contratto, doc. I) di chiedere alla conduttrice, nel caso di
mancato regolare pagamento di due canoni mensili, il versamento di una garanzia
ad esclusione della possibilità di risolvere il contratto per mora ma solo per
il motivo della mancata prestazione della cauzione.
La
possibilità di chiedere il versamento di una garanzia per le pigioni future è
una facoltà, cosi si esprime la clausola contrattuale, concessa al locatore e
quindi una semplice possibilità, un diritto alternativo ma non un obbligo nella
scelta del quale egli era perfettamente libero di optare. Il fatto di non
prevalersene non può essere di nocumento per il locatore al quale si sarebbe
potuto rimproverare, eventualmente, di aver diffidato la conduttrice dopo il
solo ritardo di una mensilità quando, per il diritto di esigere la garanzia il
ritardo doveva essere di due mesi e quindi implicitamente doveva poter essere
tollerato senza iniziative di rescissione per mora. Ma la mora, al momento
della diffida, era di ben quattro mesi di locazione e la pigione non pagata nei
termini corrispondeva a due mensilità. Con il che cade anche ogni censura di
abuso nel suo comportamento, rispettoso del contratto e della legge.
In
ogni caso il diritto concesso al locatore non poteva escludere l’altro suo
diritto di chiedere la risoluzione della locazione per mora così come all’art.
257d CO dal momento che la precedente pattuizione contrattuale, contenuta nello
stesso art. 5 del contratto di locazione, prevede che le condizioni per un eventuale
disdetta anticipata sono quelle stabilite dal CO e quindi anche quella per
mora, già prevista dall’art. 265 vCO - simile all’attuale 257d CO - in vigore
nel 1982 al momento della stipula del contratto di locazione.
8.
L’appello
viene di conseguenza respinto. Le spese e le ripetibili seguono la soccombenza
integrale della parte appellante.
Per i quali motivi
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
16 aprile 1999 __________ è respinto.
2.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
tassa
di giustizia          Fr. 350.-
spese                            Fr.
50.-
totale                             Fr.
400.-
già
anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla controparte Fr. 400.- per ripetibili d’appello.
3.
Intimazione
a:
–     __________
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Città.
Per la seconda Camera civile del
Tribunale d’appello
Il presidente
Il segretario