ti_gerichte · 12.2006.42 · 2006-04-05 · it
Sfratto negato in seguito a disdetta straordinaria per violazione dell'obbligo di diligenza verso i vicini, inefficace per mancanza di preventivo avvertimento

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.04.2006 12.2006.42

Incarto n.
12.2006.42
Lugano
5 aprile 2006/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.72
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 31 maggio
2005 da
AP 1
rappr. da RA 1
contro
AO 1
AO 2
per chiedere lo sfratto dei convenuti dall¿appartamento
da essi occupato in via B__________ 12, che il Segretario assessore ha respinto
con decreto 30 gennaio 2006
;
appellante l¿istante, il quale con atto di appello del
13 febbraio 2006 chiede che in riforma dell¿impugnato giudizio sia decretato lo
sfratto;
mentre i convenuti non hanno presentato osservazioni
all¿appello;
letti ed
esaminati gli atti di causa,
considerato
in fatto:
A.
__________
ha concesso in locazione a AO 1 e AO 2, con contratto dell¿8 novembre 1994, un
appartamento di 5 locali quale abitazione familiare per 9 persone dal 1°
gennaio 1995, per un canone di locazione annuo di fr. 16'440.- pagabile in rate
mensili anticipate di fr. 1'370.- (doc. A). In seguito alle rimostranze di
alcuni abitanti dello stabile di via B__________ 12, __________ ha invitato con
raccomandata 11 giugno 2004 F__________, figlio dei conduttori e a sua volta
conduttore di un appartamento nel medesimo stabile, a rispettare il regolamento
della casa, con particolare riferimento alla turbativa del riposo notturno, ai
turni per l¿uso della lavatrice e alla continua presenza di bambini sulle
scale, con l¿avvertenza che in caso di persistenza di scorrettezze nel
comportamento avrebbe disdetto il contratto di locazione per motivi gravi ai
sensi dell¿art. 266g CO (doc. C). Il 3 marzo 2005 AP 1, subentrata alla
precedente proprietaria e amministratrice dell¿immobile, ha inviato a AO 1 e AO
2 mediante il formulario ufficiale la disdetta del contratto di locazione per
il 30 aprile 2005, motivandola con la mancanza di rispetto verso i vicini (doc.
F).
B.
L¿amministratrice
ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano lo sfratto dei conduttori con
istanza del 31 maggio 2005. All¿udienza del 22 giugno 2005 l¿istante ha
confermato la domanda di sfratto, mentre i convenuti hanno contestato di essere
stati la fonte di tutti i disturbi segnalati dagli altri conduttori,
manifestando l¿intenzione di partire non appena trovata una nuova sistemazione
adeguata. Esperita l¿istruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale
del 14 novembre 2005, confermando le rispettive domande di giudizio. Statuendo
il 30 gennaio 2006, il Segretario assessore ha respinto l¿istanza di sfratto e
ha posto a carico dell¿istante la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese,
con l¿obbligo di rifondere ai convenuti fr. 150.- per ripetibili.
C.
AP
1 è insorta il 13 febbraio 2006 con un atto d¿appello nel quale chiede
l¿accoglimento dell¿istanza di sfratto. I conduttori non hanno presentato
osservazioni all¿appello.
e ritenuto
in diritto:
1
.   Nella
fattispecie il Segretario assessore ha rilevato che la locatrice aveva disdetto
il contratto di locazione il 3 marzo 2005 per il 30 aprile 2005, senza
rispettare il termine di preavviso di tre mesi sancito dall¿art. 266g CO, né
quello legale, di modo che l¿istanza di sfratto sarebbe stata prematura. Inoltre,
prosegue il Segretario assessore, l¿amministrazione non aveva diffidato i
convenuti dal porre fine all¿asserito comportamento lesivo dell¿obbligo di
diligenza e rispetto verso gli altri abitanti dell¿immobile, né dagli atti era
emerso un comportamento dei conduttori intollerabile per la locatrice o per i
vicini, così che la disdetta straordinaria del 3 marzo 2005 era inefficace.
2.
L¿appellante
rimprovera al Segretario assessore di aver respinto a torto l¿istanza di
sfratto. Essa afferma che l¿assenza della diffida ai convenuti non è mai stata
contestata da costoro e non poteva dunque essere considerata d¿ufficio dal
giudice, che in concreto ha oltrepassato le proprie competenze. Inoltre,
argomenta l¿istante, la diffida inviata l¿11 giugno 2004 a F__________, figlio
dei convenuti, doveva valere anche per i genitori, che costui rappresentava di
fatto, avendo maggiore dimestichezza con la lingua italiana. Del resto proprio
la lettera 11 giugno 2004 dimostra che vi è stata una diffida orale anche al
convenuto AO 1. Infine, l¿appellante rileva che la diffida al conduttore può in
determinate circostanze essere addirittura tralasciata, motivo per cui
l¿assenza di una diffida scritta non inficia la validità della disdetta
straordinaria, i cui requisiti sono adempiuti nella fattispecie. L¿istruttoria,
infatti, dimostra le continue violazioni del regolamento della casa compiute
dai conduttori e la loro mancanza di rispetto verso i vicini.
3.
La
locatrice ha motivato la disdetta del contratto di locazione con la violazione
da parte dei conduttori dell¿obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini,
ai sensi dell¿art. 257f cpv. 3 CO. La disdetta straordinaria ai sensi dell¿art.
257f cpv. 3 CO richiede, cumulativamente, la violazione dell¿obbligo di
diligenza e di riguardo verso i vicini, l¿invio di un avvertimento scritto al
conduttore (DTF 132 III 109 consid.
5 pag. 114 in fine;
Lachat
,
Commentaire romand CO I
,
n. 10 ad art. 257f;
Weber
, Basler Kommentar, OR I, 3a ed.,
n. 4 ad art. 257f), il persistere del conduttore a non rispettare il suo
obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini, il carattere intollerabile del
mantenimento del contratto per il locatore o gli altri abitanti e il rispetto
di un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del
Tribunale federale del 20.2.2004 4C.306/2003 pubblicata in SJ 126/2004 I pag.
439).
Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le
condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell¿art. 257f cpv. 3 CO (
Weber
, op. cit., n. 8).
La mancanza di una sola di tali condizioni cumulative comporta l¿inefficacia
della disdetta straordinaria (
Lachat,
op. cit., n. 12).
5.
Il
rinvio del primo giudice alla violazione del termine di preavviso sancito
dall¿art. 266g CO e del termine di disdetta legale non è pertinente, come
rileva l¿appellante, dovendosi applicare in concreto l¿art. 257f cpv. 3 CO (
Lachat
, op. cit., n. 2
ad art. 266g), ciò che del resto il Segretario assessore ha poi fatto
correttamente. Nella fattispecie è indiscusso che l¿amministratrice ha
notificato il 3 marzo 2005 la disdetta del contratto di locazione mediante il
formulario ufficiale per il 30 aprile 2005 (doc. F), di modo che ha rispettato il
termine di preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. L¿istante non
contesta l¿assenza di una diffida scritta ai convenuti prima della notifica
della disdetta, ma sostiene che l¿avvertimento inviato l¿11 giugno 2004 (doc.
C) al figlio di costoro, pure conduttore nel medesimo immobile, è valido anche
nei confronti dei genitori, per i quali egli assumeva il ruolo di
rappresentante nei confronti dell¿amministrazione. A torto. La lettera 11
giugno 2004 (doc. C) è indirizzata esplicitamente alla famiglia del figlio dei
convenuti. L¿amministrazione vi menziona i rimproveri mossi dai vicini al
comportamento delle famiglie, ma nulla agli atti consente di ritenere provato un
rapporto di rappresentanza del figlio per i genitori e la diffida 11 giugno
2004 valeva pertanto solo nei confronti della famiglia destinataria. Ne deriva
che l¿amministratrice non ha mai inviato ai convenuti una diffida scritta prima
di notificare loro la disdetta di cui si prevale per chiedere lo sfratto qui in
esame. A giusta ragione pertanto il primo giudice ne ha tratto l¿unica
conseguenza che si imponeva, e ha respinto l¿istanza di sfratto per inefficacia
della disdetta, applicando d¿ufficio il diritto federale (art. 87 cpv. 1 CPC).
6.
Non
è quindi necessario entrare nel merito delle altre censure sollevate
dall¿appellante, l¿istanza dovendo essere respinta già solo per l¿assenza di un
avvertimento scritto preventivo alla disdetta. Visto l¿esito della vertenza, ci
si può esimere anche dall¿esaminare se il primo giudice non avrebbe dovuto
dichiarare irricevibile d¿acchito l¿istanza, che non è stata preceduta da un
tentativo di conciliazione al competente Ufficio, come disposto dall¿art. 274a
CO (II CCA 6.2.2006 12.2006.35).
7.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell¿appellante, interamente
soccombente, mentre non si giustifica attribuire ripetibili ai convenuti, che
non hanno presentato osservazioni.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L¿appello
13 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.
2.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 100.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
150.-
da
anticiparsi dall¿appellante, restano a suo carico. Non si attribuiscono
ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d¿appello
Il presidente                                                           Il
segretario