ti_gerichte · 12.2021.12 · 2021-10-28 · it
Compravendita immobiliare - azione estimatoria - minor valore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.10.2021 12.2021.12

Incarto n.
12.2021.12
Lugano
28 ottobre 2021
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2018.50 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 20 aprile 2015 da
AO
1
PA 2
contro
AP
1
patrocinato dall’  PA 1
con
cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di almeno
fr. 260'000.-, oltre interessi, a titolo di minor valore;
richiesta
avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione integrale della
petizione, e che il Pretore con sentenza 22 dicembre 2020 ha parzialmente
accolto, condannando il convenuto al pagamento dell’importo di fr. 46'663.25
(IVA inclusa), oltre interessi al 5% dal 26 giugno 2012;
appellante
il convenuto
con appello 25 gennaio
2021 con cui chiede, in via principale la riforma del querelato giudizio, nel
senso di respingere la petizione e, in via subordinata, l’annullamento della
decisione impugnata con conseguente rinvio degli atti al Pretore affinché
completi l’istruttoria ed emani un nuovo giudizio, il tutto con protesta delle
spese processuali e delle ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l’
attrice
con risposta 11 marzo 2021 postula la reiezione del gravame e con
appello
incidentale
di medesima data, a cui si è opposta la controparte, chiede in
via principale l’annullamento della decisione impugnata, con conseguente rinvio
degli atti al Pretore affinché completi l’istruttoria ed emani un nuovo
giudizio e, in via subordinata, la riforma del querelato giudizio, nel senso di
accogliere la petizione per la somma complessiva di fr. 56'288.40 (IVA
inclusa), il tutto con protesta delle spese giudiziarie di entrambi i gradi di
giudizio;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:                   A.
Con rogito 2 settembre 2011
AP 1, in qualità di beneficiaria, e AP 1, in qualità di concedente, hanno
stipulato un diritto di compera con validità fino al 31 marzo 2012 avente per
oggetto la part. n. __________ RFD di __________, di proprietà di AP 1,
fissando il prezzo di acquisto in complessivi fr. 1'265'000.- (doc. B). Il
diritto di compera è stato prorogato sino al 30 giugno 2012 (doc. C) ed
esercitato in data 25 giugno 2012 (doc. D).
B.
Con scritto 11 giugno
2013 AP 1 ha informato AP 1 che sul fondo da lei acquistato erano emersi “
gravi
problemi di inquinamento ambientale
”, annunciandogli l’invio di una perizia
ambientale, non appena allestita, e comunicandogli di ritenerlo responsabile.
Allo scopo di non perdere i suoi diritti, ella lo invitava a sottoscrivere una
dichiarazione di rinuncia ad avvalersi dell’eccezione di prescrizione (doc. E).
Con scritto 17
giugno 2013 AO 1 ha contestato di essere a conoscenza di eventuali difetti
ambientali relativi al fondo menzionato e ha rifiutato la sottoscrizione della
rinuncia all’eccezione di prescrizione (doc. F). Con scritto 20 giugno 2013 AP
1, tramite il suo patrocinatore, ha trasmesso a AP 1 il referto allestito il 14
giugno 2013 dallo studio C__________ __________ Sagl, ribadendo di ritenerlo
responsabile per i difetti constatati (doc. G, doc. G1). Dalla perizia è emersa
la presenza di un serbatoio interrato per lo stoccaggio di benzina di 4'000 lt
“
disattivato ma non ancora messo fuori uso come da norma
” (doc. G1, pag.
1), e il basamento per una colonnina di distribuzione del carburante. Le
indagini effettuate hanno inoltre rilevato la presenza di inquinamento da
benzina oltre il fondo del serbatoio (doc. G1).
C.
Il 17
ottobre 2013 la Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo ha
disposto l’iscrizione della particella n. __________ RFD di __________ nel
Catasto cantonale dei siti inquinati, con la menzione di “
sito industriale
”
(doc. L). Nel suo scritto l’autorità citata, preso atto dei risultati delle
indagini eseguite dallo studio C__________ __________ Sagl (doc. G1 e M), ha
osservato che sebbene il fondo si trovasse all’esterno di settori o zone di
protezione delle acque e la stazione di benzina non fosse più in esercizio da
diversi anni, il serbatoio non era stato messo adeguatamente fuori servizio ed
era emersa la presenza di un inquinamento da idrocarburi oltre il fondo del
serbatoio. La predetta Sezione ha pertanto imposto di completare gli
accertamenti, verificando l’estensione verticale e orizzontale
dell’inquinamento e allestendo una proposta di risanamento, ciò che avrebbe
permesso di ottenere, se del caso, lo stralcio del fondo dal catasto dei siti
inquinati (doc. L).
D.
Con scritto 24 luglio
2014 la Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo,
sollecitata dal legale di AP 1 sulla ripartizione dei costi concernenti i
lavori d’indagine e bonifica da essa richiesti con il precedente scritto, gli
ha comunicato
che il fondo non rientrava fra quelli da porre
sotto sorveglianza, né da risanare, non sussistendo né il pericolo né la
minaccia di effetti nocivi e molesti. Lo scopo del risanamento non sarebbe
pertanto “
quello di proteggere l’ambiente, ma unicamente quello di smaltire
correttamente i rifiuti
” conformemente alla legislazione sui rifiuti, che
prevede per il detentore del fondo l’obbligo di provvedere al corretto
trattamento e smaltimento del materiale e di sostenere le relative spese, con
riserva di regresso nei confronti del precedente proprietario o del
responsabile dell’inquinamento (doc. P).
E.
Il 3 ottobre 2014 la __________
SA, impresa generale, ha presentato alla società __________, facente capo ad AP
1, a cui quest’ultima aveva in seguito concesso un diritto di compera sul fondo
part. n. __________ RFD di __________ per il medesimo prezzo di vendita (doc.
AA), un preventivo di fr. 224'000.-(IVA esclusa) per l’esecuzione dei lavori di
rimozione del serbatoio e di bonifica del fondo sulla base delle indicazioni
fornite dallo studio C__________ __________ Sagl, il quale a sua volta ha
stimato in fr. 6'240.- i costi per seguire la supervisione di tali lavori (doc.
Q e Q2).
F.
Ottenuta la
necessaria autorizzazione ad agire (doc. R), con petizione 20 aprile 2015 AP 1
ha convenuto in giudizio dinanzi alla Pretura di Lugano, sezione 3, AP 1,
chiedendo la sua condanna al pagamento dell’importo complessivo di fr.
260'000.- (IVA inclusa), oltre interessi al 5% dal 26 giugno 2012, a titolo di
minor valore e risarcimento del danno cagionato dalla presenza d’idrocarburi
fuoriusciti dal serbatoio di benzina interrato nel fondo n. __________ RFD di __________.
A suo dire, ciò costituirebbe un difetto occulto, da lei tempestivamente
notificato, tale da compromettere l’attitudine all’uso del bene compravenduto e
da generare un minor valore del medesimo. L’attrice ha quindi postulato la
rifusione dei costi di eliminazione e smaltimento del materiale inquinante,
preventivati in
fr. 241'920.- (IVA inclusa, doc. Q), dei costi sostenuti per le indagini
geologiche svolte, ammontanti a fr. 11'500.90 (doc. Q1) e di fr. 6'420.- per la
verifica delle operazioni di eliminazione del serbatoio di benzina (doc. Q2). L’importo
complessivo di
fr. 260'000.- corrisponderebbe alla somma richiesta dalla società __________
Ltd, a cui ella aveva concesso a sua volta, con rogito 10 aprile 2013, un
diritto di compera sul fondo menzionato (doc. AA), a titolo di riduzione del
prezzo di vendita.
G.
Con risposta 3 giugno
2015 il convenuto si è opposto alla petizione, eccependo l’assenza di una
valida e tempestiva notifica dei difetti. Egli, in sintesi, ha altresì
osservato di non essere stato a conoscenza dell’esistenza di un tank di benzina
interrato nel sottosuolo del mappale n. __________ RFD di __________ e che
nulla agli atti dimostrerebbe una diminuzione del valore o dell’attitudine
all’uso del fondo compravenduto.
H.
Le parti si sono
confermate nelle rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto nel successivo
scambio di allegati così come all’udienza di prime arringhe del 4 novembre 2015,
in esito della quale il procedimento è stato limitato ai sensi dell’art. 125
CPC all’accertamento del difetto e della sua valida e tempestiva notifica.
Con
ordinanza 2 dicembre 2015 il Pretore ha pertanto ordinato unicamente
l’assunzione di quelle prove atte a determinarne l’esistenza. Esperita
l’istruttoria, nei memoriali conclusivi le parti hanno mantenuto le rispettive
e opposte tesi di fatto e di diritto.
I.
Con sentenza 11
agosto 2016 il Pretore ha respinto la petizione, ritenendo che, seppur data
l’esistenza di un difetto occulto, non vi fosse stata una valida e tempestiva
notifica dello stesso, lo scritto 11 giugno 2013 (doc. E) non essendo
sufficientemente sostanziato e quello di data 20 giugno 2013 (doc. G, G1)
essendo tardivo (inc. OR.2018.50).
L.
Con sentenza 15
gennaio 2018 questa Camera, statuendo sull’appello 14 settembre 2016
dell’attrice, ha ritenuto la notifica 13 giugno 2013 (doc. E) sufficiente per
comprendere il genere e la portata del difetto e la volontà dell’acquirente di
far valere i suoi diritti di garanzia, riconoscendone la tempestività, e ha
conseguentemente annullato il giudizio pretorile 11 agosto 2016, rinviando la
causa al primo giudice per la continuazione dell’istruttoria e l’emanazione di
un nuovo giudizio (IICCA inc. 12.2016.134).
M.
Completata
l’istruttoria con l’assunzione di una perizia giudiziaria volta a determinare il
minor valore del fondo, le parti si sono confermate nelle rispettive e opposte
tesi di fatto e di diritto all’udienza per le arringhe finali del 10 novembre
2020. Con sentenza 22 dicembre 2020, qui impugnata, il Pretore ha parzialmente
accolto la petizione e condannato il convenuto al versamento dell’importo
complessivo di fr. 46'663.25 (IVA inclusa), oltre interessi al 5% dal 26 giugno
2012, ponendo gli oneri processuali a carico dell’attrice in ragione di 5/6 e a
carico del convenuto in ragione di 1/6, con l’obbligo per la prima di rifondere
al secondo fr. 17'000.- a titolo di ripetibili parziali.
N.
Con appello 25
gennaio 2021 il convenuto chiede, in via principale la riforma del querelato giudizio,
nel senso di respingere la petizione e, in via subordinata, l’annullamento
della decisione impugnata con conseguente rinvio degli atti al Pretore affinché
completi l’istruttoria ed emani un nuovo giudizio, il tutto con protesta delle
spese processuali e delle ripetibili di entrambe le sedi.
O.
Con risposta 11 marzo
2021 l’attrice postula la reiezione del gravame e con appello incidentale di
medesima data, a cui si è opposta la controparte, chiede, in via principale,
l’annullamento della decisione impugnata con conseguente rinvio degli atti al
Pretore affinché completi l’istruttoria ed emani un nuovo giudizio e, in via
subordinata, la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la
petizione per la somma complessiva di
fr. 56'288.40 (IVA inclusa), il tutto con protesta delle spese giudiziarie di entrambi
i gradi di giudizio.
Considerato
in diritto:                 1.
L’art. 308
cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni
finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il
valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia
di almeno
fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione
finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-.
Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30
giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione 22 dicembre
2020 è stata ritirata dall’appellante il giorno seguente (v. tracciamento
dell’invio agli atti), per cui l’appello 25 gennaio 2021, tenuto conto delle
ferie giudiziarie, è tempestivo, così come lo sono la risposta e l’appello
incidentale inoltrati dall’attrice nel termine di 30 giorni ai sensi dell’art.
312 cpv. 2 CPC
.
2.
Nella decisione
impugnata
il Pretore, premesso che “
il convenuto non aveva fornito
validi motivi per potere rimettere in discussione gli accertamenti del
Tribunale di appello
” in merito all’esistenza del difetto e di una valida e
tempestiva notifica dello stesso, ha respinto le sue contestazioni in merito
all’inammissibilità della domanda di risarcimento formulata dall’attrice e
considerato inapplicabile al caso concreto la clausola di esclusione di
garanzia prevista dal contratto doc. B, posto che al momento della firma
entrambe le parti non erano a conoscenza della presenza nel sottosuolo di un serbatoio
di benzina interrato e di un inquinamento da idrocarburi del terreno. Il primo
giudice ha respinto le obiezioni di compensazione del minor valore formulate
dal convenuto e, sulla base della perizia giudiziaria, ha riconosciuto
all’attrice a tale titolo l’importo di fr. 35'162.35 (IVA inclusa), pari ai
costi di eliminazione del serbatoio e di sgombero e smaltimento del materiale
inquinato, inclusi i costi di coordinamento e DL, e di fr. 11'500.90, pari ai
costi per le indagini svolte dalla società C__________ __________ Sagl.
Sull’appello principale
3.
In questa sede AP 1
rimette in discussione gli accertamenti pretorili concernenti l’esistenza di un
difetto e della sua valida e tempestiva notifica, osservando altresì che nulla
sarebbe dovuto all’attrice, la stessa non avendo subito alcun danno. In via
subordinata egli rimprovera al Pretore una violazione del diritto di essere
sentito, per non avere assunto tutte le prove da lui richieste.
4.
Ancorché sollevata nel
gravame solo in via subordinata, la censura del convenuto relativa alla
violazione del suo diritto di essere sentito per la mancata assunzione da parte
del Pretore di tutta una serie di prove da lui regolarmente offerte in prima
sede - che, se fondata, implicherebbe già di per sé l’annullamento della
decisione impugnata e il rinvio della causa al primo giudice per la
continuazione della procedura e l’emanazione di una nuova decisione, e ciò
indipendentemente dalle possibilità di successo del gravame nel merito - va
trattata preliminarmente (cfr. DTF 127 V 431 consid. 3d, 118 Ia 17 consid. 1a;
TF 11 novembre 2008 4A_165/2008 consid. 6; II CCA 24 febbraio 2011 inc. n.
12.2009.64, 18 settembre 2012 inc. n. 12.2012.46, 16 ottobre 2012 inc. n.
12.2012.199).
4.1.   Il diritto di essere sentito,
sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost. e ripreso all’art. 53 CPC, garantisce tra
l’altro alle parti la facoltà di offrire mezzi di prova su fatti rilevanti per
il giudizio, di esigerne l’assunzione, di partecipare alla loro assunzione e di
potersi esprimere sulle relative risultanze, nella misura in cui essi possano
influire sulla decisione (135 II 286 consid. 5.1, 135 I 279 consid. 2.3;
decisione del TF 4A_35/2010 del 19 maggio 2010; II CCA 9 aprile 2014 inc. n.
12.2012.158 consid. 8.1). Il diritto alla prova garantisce alle parti di essere
ammesse a provare i fatti giuridicamente rilevanti da esse allegati, purché i
mezzi di prova offerti siano pertinenti e siano prodotti in tempo utile e nelle
forme prescritte. Il diritto alla prova, che nell’ambito del diritto privato è
retto dall'art. 8 CC, quale disposizione speciale rispetto all'art. 29 cpv. 2
Cost., è stato espressamente codificato nel nuovo Codice di diritto processuale
svizzero all’art. 152 cpv. 1 CPC. In virtù di tale norma, ogni parte può
pretendere che il giudice assuma tutti i pertinenti mezzi di prova offerti
tempestivamente e nelle forme prescritte. Il diritto alla prova non è tuttavia
assoluto e non esclude un apprezzamento anticipato delle prove. Il giudice può
rifiutare l’assunzione di determinati mezzi di prova se non li ritiene
pertinenti con l’oggetto della lite o se quelli assunti in precedenza gli hanno
già consentito di fondare il proprio convincimento (DTF 143 III 297 consid.
9.3.2 con riferimenti).
4.2   In concreto l’appellante
ritiene violato il suo diritto alla prova siccome il Pretore ha rifiutato il
richiamo dall’Ufficio tecnico comunale di Lugano dell’intero incarto
concernente la domanda di costruzione e conseguente licenza edificatoria
riguardante la part. n. __________ RFD di __________, l’edizione dall’attrice,
rispettivamente il richiamo dall’Ufficio del registro fondiario dell’atto di
costituzione del diritto di compera concesso dall’attrice alla società __________
Ltd, e l’assunzione di una perizia con specifiche domande sulla potenzialità
edificatoria residua del fondo oggetto della compravendita.
4.2.1   In merito al richiamo
dell’incarto concernente la domanda di costruzione, con disposizione
ordinatoria 9 aprile 2018 il primo giudice, delle prove a quel momento ancora
da assumere, ha ammesso la perizia chiesta dalla parte attrice volta ad
appurare il minor valore e i danni riconducibili al difetto mentre ha rifiutato
l’assunzione di ulteriori prove, avuto riguardo di quelle già ammesse precedentemente
e volte all’accertamento dell’esistenza di una valida e tempestiva notifica dei
difetti nonché di quanto già accertato al riguardo con la sentenza della IICCA
del 15 gennaio 2018 (inc. 12.2016.134). Egli, con decisione 18 giugno 2018 ha
inoltre respinto l’istanza di modifica dell’ordinanza sulle prove inoltrata dal
convenuto, con cui quest’ultimo ha chiesto l’assunzione di tutte le prove
ancora da esperire (tra cui il richiamo da parte dell’Ufficio tecnico
dell’incarto relativo alla domanda di costruzione) allo scopo di dimostrare la
tardività della notifica. Il primo giudice ha ritenuto che nessuna delle parti,
nell’ambito della procedura limitata ex art. 125 CPC all’accertamento
dell’esistenza di una valida e tempestiva notifica dei difetti, aveva postulato
l’assunzione di ulteriori prove al riguardo o lamentato la violazione del
diritto alla prova (né con le conclusioni né in sede di appello). Il Pretore ha
altresì rilevato, per quanto qui di interesse, che ad ogni modo il richiamo da
parte dell’Ufficio tecnico comunale dell’intero incarto concernente la domanda
di costruzione costituiva un atto istruttorio meramente indagatorio, non
corroborato da una compiuta allegazione dei fatti da provare. In questa sede
l’appellante non spende una parola per spiegare i motivi di fatto e di diritto
per cui le argomentazioni del primo giudice sarebbero errate, limitandosi a
esporre le circostanze che tale prova dovrebbe dimostrare, di modo che la
censura è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). La stessa è pure inammissibile,
ritenuto, da una parte, che il richiamo era stato offerto dal convenuto negli
allegati introduttivi e in sede di udienza di prime arringhe unicamente allo
scopo di dimostrare la tardività della notifica e non per determinare “
i
costi che la committenza avrebbe potuto risparmiare eseguendo, da subito, lo
smaltimento delle sostanze inquinanti
”, rispettivamente la possibilità per
l’attrice di “
pretendere il risarcimento del danno avuto riguardo alla LP
Amb
” o il potenziale edificatorio residuo (appello, ad 16), e, dall’altra,
che il tribunale non è tenuto ad assumere prove offerte per chiarire altri
fatti da quelli per cui la loro assunzione è stata richiesta (sentenza del TF 13
dicembre 2016 inc. 4A_370/2016 consid. 3.3; 29 settembre 2016 inc. 4A_381/2016
consid. 3.1.2). La prova è inoltre irrilevante, il Pretore essendo vincolato
dagli accertamenti di questa Camera riguardanti l’esistenza del difetto di cui
alla decisione di rinvio 15 gennaio 2018 (inc. 12.2016.134, cfr. sotto consid.
5), e la pretesa dell’attrice essendo fondata sui disposti relativi alla
garanzia per difetti ai sensi degli art. 197 segg. CO e non sulle norme della
LPAmb.
4.2.2   In merito all’edizione da
parte dell’attrice dell’atto di costituzione del diritto di compera, rispettivamente
del suo esercizio, “
con tutti i documenti giustificativi e relativi al
negozio giuridico concluso tra l’attrice e __________ Ltd
” (appello, ad 16
b), il convenuto in sede di udienza di prime arringhe ha postulato l’ammissione
di tale prova allo scopo di dimostrare l’assenza del difetto e a sostegno della
sua tesi, secondo cui l’attrice non avrebbe subito alcun danno siccome ella non
avrebbe dovuto risarcire la società __________ Ltd per il minor valore del bene
immobile. In relazione all’esistenza del difetto, la prova richiesta, come
visto, si rivela inutile, il Pretore (e questa Camera) essendo vincolati dagli
accertamenti contenuti nella decisione di rinvio del 15 gennaio 2018 (II CCA inc.
12.2016.134, cfr. sotto consid. 5). La stessa è inoltre irrilevante ai fini di
causa, la determinazione del minor valore ai sensi dell’art. 205 CO essendo
indipendente dal contenuto del diritto di compera tra l’attrice e la menzionata
società, rispettivamente dalla questione a sapere se l’attrice abbia o no dovuto
risarcirla. La pretesa ai sensi dell’art. 205 CO, infatti, non è di natura
risarcitoria e l’acquirente può rivendicare il minor valore anche nel caso in
cui sia in grado di “
compensare
” la diminuzione del valore rivendendo la
cosa difettosa a un prezzo uguale o superiore a quello concordato nella prima
vendita (
Venturi
in
Thévenoz/Werro, Commentaire romand, Code des obligations I, n. 17 ad art. 205
CO).
4.2.3   In merito alla “
perizia con
specifiche domande sulla potenzialità edificatoria residua della part.__________
RFD __________, sul valore della part. __________ RFD __________,
sull’estensione delle opere eseguite dall’attrice
” (appello, ad 16),
occorre rilevare che il convenuto non ha mai chiesto l’assunzione di questa
prova, né negli allegati introduttivi, né in sede di udienza di prime arringhe,
di modo che al primo giudice non può essere rimproverato alcunché. La censura è
altresì inammissibile nella misura in cui l’appellante critica il Pretore per
non avere accolto i suoi controquesiti peritali. Egli non si confronta infatti
in alcun modo con le argomentazioni contenute nella disposizione ordinatoria 28
settembre 2018, spiegando i motivi di fatto e di diritto per cui la conclusione
del Pretore sarebbe errata (art. 311 cpv. 1 CPC), non essendo sufficiente al
riguardo affermare in modo del tutto generico che “
ogni domanda di prova
richiesta corrisponde a fatti contestati…e a specifici aspetti del diritto
”,
senza alcuna indicazione specifica delle circostanze asseritamente contestate.
4.3   Ne discende che la domanda
formulata in via subordinata dall’appellante deve essere respinta, nella misura
in cui essa è ricevibile.
5.
In via principale
l’appellante, con una serie di censure, rimette innanzitutto in discussione gli
accertamenti concernenti l’esistenza di un difetto e della sua valida e
tempestiva notifica. Le critiche sono irricevibili: occorre ripetere che questa
Corte (così come il primo giudice) è vincolata alle argomentazioni indicate al
riguardo nel suo giudizio di rinvio del 18 gennaio 2018 (inc. 12.2016.134),
cresciuto in giudicato. L’appellante non può pertanto far valere contro la
decisione qui impugnata delle motivazioni già sollevate e respinte nel giudizio
di rinvio (sulla questione DTF 143 III 290 consid. 1.5 con riferimenti; 140 III
466 consid. 4.2.1).
Ne discende che in
concreto gli accertamenti concernenti l’esistenza di un difetto e della sua
valida e tempestiva notifica non possono più essere rimessi in discussione e su
questi punti l’appello è irricevibile.
6.
L’appellante osserva
poi che l’attrice non avrebbe subito danni a causa del difetto, di modo che la
pretesa andrebbe respinta.
6.1   Al riguardo il convenuto si è
limitato a trascrivere parola per parola quanto già esposto nelle conclusioni
(appello ad 14, pag. 21 – 23; conclusioni, ad 12, pag. 19 – 21), di modo che su
questo punto l’appello è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve
infatti confrontarsi criticamente con la decisione impugnata, spiegando per
quali ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da
riformare, ritenuto che un semplice rinvio agli atti di procedura anteriori e
alle allegazioni ivi contenute non è sufficiente (cfr. DTF 138 III 374 consid.
4.3.1).
6.2   Le argomentazioni
dell’appellante sono comunque irrilevanti siccome riguardano circostanze del
tutto ininfluenti per la determinazione del minor valore ed estranee alla
natura dell’azione estimatoria ai sensi dell’art. 205 cpv. 1 CO. Con l’azione
estimatoria, che non è di natura risarcitoria (DTF 85 II 192, decisione del TF
del 2 agosto 2010 4A_291/2010 consid. 4), il compratore può chiedere la
riduzione del prezzo se il difetto comporta un minor valore della cosa al
momento della vendita, ovvero se esiste una differenza tra il valore oggettivo
della stessa senza difetto e il suo valore oggettivo con il difetto. In questo
senso il minor valore è un concetto oggettivo, indipendente dal prezzo di
vendita. Il compratore può inoltre rivendicare il minor valore anche nel caso
in cui sia in grado di “
compensare
” la diminuzione del valore rivendendo
la cosa difettosa a un prezzo uguale o superiore a quello concordato con la
prima vendita (
Venturi
, op. cit.,
n. 17 ad art. 205 CO).
Il minor
valore si determina in applicazione del metodo relativo, secondo cui la
relazione tra il prezzo ridotto e il prezzo convenuto corrisponde alla
relazione tra il valore oggettivo della cosa compravenduta con il difetto e il
suo valore senza difetto, ritenuto che da tempo per facilitare il calcolo il
Tribunale federale accetta la presunzione che il prezzo convenuto sia
semplicemente ridotto della somma dei costi di riparazione (
Venturi
, op. cit., n. 23 ad art. 205 CO;
Tercier/Favre/Zen-Ruffinen
, Les
contrats spéciaux, n. 883, pag. 130), come postulato in concreto dall’attrice. Le
argomentazioni dell’appellante sono in ogni caso infondate per i motivi esposti
di seguito.
6.2.1   Il convenuto ribadisce in
questa sede la tesi secondo cui nessun “risarcimento” sarebbe dovuto
all’attrice. Esso sarebbe già stato compensato, le parti avendo concordato un
prezzo di vendita inferiore rispetto al valore venale del fondo.
Contrariamente a quanto
pretende l’appellante, la determinazione del valore venale del fondo in
concreto non ha alcuna rilevanza, poiché anche nell’ipotesi in cui esso fosse
superiore al prezzo di vendita concordato, nulla agli atti permette di ritenere
che l’eventuale sconto concesso dal venditore fosse finalizzato a compensare il
minor valore per la presenza del difetto. Al momento della sottoscrizione del
diritto di compera il 2 settembre 2011, rispettivamente del suo esercizio,
infatti, le parti non erano a conoscenza né della presenza del serbatoio, né
della fuoriuscita di idrocarburi, né che il fondo sarebbe stato iscritto nel
catasto dei siti inquinati, come accertato dal primo giudice e non contestato. Ne
deriva che il prezzo di vendita è stato liberamente concordato fra le parti
senza tenere conto del difetto, a quel momento nemmeno noto. A ciò si aggiunga
che nulla agli atti permette di concludere che il prezzo di vendita concordato
non corrispondesse al suo valore oggettivo, il doc. 10 essendo una perizia di
parte priva di qualsiasi valore probatorio e il convenuto avendo omesso di
chiedere l’allestimento di una perizia giudiziaria sul valore venale del fondo.
6.2.2   L’appellante osserva poi che la
richiesta di riduzione del prezzo di vendita formulata dalla società __________
all’attrice, a cui quest’ultima aveva concesso un diritto di compera al medesimo
prezzo di acquisto, sarebbe “
fallace e dettata per soli motivi di causa
”,
l’appellata, presidente di tale società, essendo stata a conoscenza del difetto
al momento della sottoscrizione del diritto di compera con la menzionata
società, di modo che avrebbe almeno potuto tutelarsi, inserendo nell’atto una
clausola di esclusione di responsabilità. Per quanto rilevante,
l’argomentazione è priva di fondamento, ritenuto che l’attrice ha avuto
conoscenza effettiva del difetto l’11 giugno 2013, come accertato in maniera
vincolante da questa Camera con decisione 15 gennaio 2018 (inc. n. 12.2016.134,
consid. 6), ossia quasi due mesi dopo avere sottoscritto l’atto notarile 10
aprile 2013 concernente la concessione del diritto di compera alla società __________
Ltd (doc. AA). Per quale ragione poi l’attrice avrebbe dovuto inserire in
quest’ultimo contratto una clausola di esclusione di responsabilità non è dato
comprendere.
6.2.3   L’appellante rileva poi che l’attrice
non ha sopportato alcun costo relativo allo sgombero del materiale inquinante,
posto che ai sensi dell’art. 32b bis LPAmb non vi sarebbe stata alcuna
necessità di procedere allo smaltimento dello stesso. L’argomentazione è
irrilevante, l’attrice avendo postulato la rifusione del minor valore ai sensi
dell’art. 205 CO e non il risarcimento del danno secondo i disposti della LPAmb
(v. anche sopra consid. 4.2.1 in fine).
7.
Da ultimo
l’appellante ripropone in questa sede la tesi secondo cui il contratto di
costituzione del diritto di compera di cui al doc. B escluderebbe qualsiasi
garanzia per difetti.
La censura è
irricevibile, l’appellante limitandosi ancora una volta a trascrivere parola
per parola quanto già formulato in sede di conclusioni (appello, ad 15, pag. 23
– 27; conclusioni, ad 13, pag. 21 – 24), senza confrontarsi con le motivazioni
del primo giudice. La stessa è comunque pure da respingere nel merito. Le clausole
d’esclusione non possono infatti essere invocate se il difetto della cosa
venduta era totalmente estraneo all’eventualità che un acquirente ragionevole
doveva o poteva prendere in conto (DTF 126 III 59 consid. 4a), ciò che si
avvera in concreto, ritenuto che al momento della firma del diritto di compera
di cui al doc. B nessuna delle parti era a conoscenza della presenza del
serbatoio nel sottosuolo né tantomeno della fuoriuscita di idrocarburi nel
terreno con conseguente inquinamento. Ne discende che la rinuncia di garanzia
prevista al punto 5 del contratto di costituzione del diritto di compera (doc.
B) risulta in concreto inapplicabile.
Sull’appello
incidentale
8.
In via principale AO
1 chiede l’annullamento della decisione pretorile con conseguente rinvio della
causa al primo giudice affinché emetta una nuova decisione sulle prove,
completi l’istruttoria e proceda all’emissione di un nuovo giudizio di merito. Al
riguardo essa rimprovera al primo giudice di avere respinto la sua istanza 17
ottobre 2019 di assunzione di nuovi mezzi di prova ai sensi dell’art. 229 CPC e
di delucidazione e completazione della perizia.
8.1   Con disposizione ordinatoria
processuale 10 dicembre 2019 il Pretore ha respinto l’istanza dell’attrice, con
cui quest’ultima aveva postulato l’assunzione di alcuni documenti concernenti
le prese di posizione di diversi professionisti del settore sui contenuti della
perizia giudiziaria. Al riguardo il primo giudice ha ritenuto le email del 20
settembre 2019 e dell’11 ottobre 2019 dell’arch. __________ A__________ e
quella del 14 ottobre 2019 di __________ P__________ dell’impresa G__________ __________
inammissibili e ininfluenti per l’esito della lite, stante la loro generica
contestazione del referto peritale. In relazione al documento dell’ing. __________
F__________ della C__________ __________ SA (già Sagl) del 15 ottobre 2019, egli
ha osservato che le considerazioni ivi contenute costituivano delle mere
precisazioni di quanto già indicato nei rapporti della C__________ __________ SA
già agli atti, le quali avrebbero potuto già essere addotte, con la dovuta
diligenza, al momento dello scambio degli allegati scritti, di modo che esse
non rivestivano carattere di novità ai sensi dell’art. 229 CPC.
In questa sede
l’appellante si limita in sostanza a riproporre le medesime argomentazioni,
ovvero che i documenti di cui chiedeva l’assunzione contenevano fatti nuovi
rilevanti per il giudizio, conseguenti all’allestimento del referto peritale,
che non era possibile addurre in precedenza. Le critiche alla perizia
giudiziaria ivi contenute non potevano infatti essere formulate prima del suo
allestimento. La censura non è atta a contrastare la conclusione del Pretore. Contrariamente
a quanto pretende l’appellante, le critiche contenute nelle osservazioni
dell’ing. __________ F__________ in merito ai volumi di scavo, al suo
dimensionamento, alle misure necessarie per la messa in sicurezza ecc. non sono
altro che delle precisazioni di quanto da lui già indicato nei suoi rapporti precedenti,
prodotti agli atti dall’attrice quali doc. G e M, di modo che questi elementi
fattuali le erano già noti prima dello scambio degli allegati. Essa, tuttavia,
nei suoi atti introduttivi si è limitata a postulare la rifusione del minor
valore, ovvero il risarcimento dei costi per l’eliminazione e lo smaltimento
del serbatoio e del materiale inquinante, quantificando la sua pretesa sulla
base della stima dei costi di cui ai doc. Q, Q1, Q2, senza specificare alcunché
in merito agli elementi necessari per la loro determinazione. La richiesta
dell’attrice di assunzione delle osservazioni dell’ing. __________ F__________ del
15 ottobre 2019 allo scopo di contrastare i riscontri peritali che non
condivide, non adempie ai presupposti dell’art. 229 CPC e non merita tutela.
Per quanto concerne gli ulteriori documenti, che si limitano a contestare in
termini del tutto generici l’importo complessivo ritenuto dal perito
giudiziario, non si vede come essi possano mettere in discussione gli
accertamenti puntuali, approfonditi e specifici effettuati dal perito sulla
base delle indicazioni contenute nei rapporti della C__________ __________ __________
SA (doc. G e M). La decisione del primo giudice di non ammettere l’assunzione
di queste prove ai sensi dell’art. 229 CPC merita pertanto conferma.
8.2   In merito ai quesiti di
delucidazione e complemento proposti dall’attrice e rifiutati dal primo
giudice, l’appellante incidentale osserva che gli stessi si fonderebbero su
fatti e documenti già addotti con gli allegati di causa, in particolare sui
rapporti tecnici della C__________ __________ SA prodotti sub. doc. M e T. È
vero che i quesiti di delucidazione rinviavano (anche) ai documenti citati, sennonché
l’attrice nei suoi allegati preliminari non ha fatto alcun accenno ai fatti e
alle circostanze contenuti nei documenti menzionati e oggetto della richiesta
di delucidazione, essendosi limitata a postulare il pagamento del minor valore,
determinato in complessivi fr. 260'000.- sulla base della stima dei costi di
cui ai doc. Q, Q1 e Q2 per l’eliminazione del serbatoio e del materiale
inquinato, lo smaltimento e il ripristino della situazione (petizione, ad 7,
pag. 4). Considerata la contestazione della controparte sull’esistenza di un
minor valore e sui costi stimati, in replica l’attrice si è limitata a
richiedere l’allestimento di una perizia giudiziaria volta a determinare i
costi di riparazione, senza alcuna specificazione in merito alle modalità di
intervento, alla dimensione necessaria dello scavo, alle problematiche relative
alla disposizione del serbatoio o alla necessità di ulteriori indagini. A
fronte della carente allegazione e specificazione dell’attrice nei suoi atti
introduttivi, la decisione del Pretore di non ammettere i quesiti di
completazione e delucidazione che poggiavano su fatti nuovi si rivela corretta.
Di nessun soccorso sono le ulteriori argomentazioni dell’appellante volte a
dimostrare l’inconcludenza della perizia giudiziaria. A fronte della chiara e
dettagliata elencazione degli interventi necessari per procedere alla rimozione
del serbatoio e del materiale inquinato, del loro smaltimento e del ripristino
del fondo, con la precisa indicazione per ogni intervento dei costi necessari,
il fatto che il perito giudiziario abbia indicato un volume di scavo inferiore
rispetto a quello esposto nei rapporti della C__________ __________ __________ SA
non permette di dubitare della concludenza degli accertamenti peritali,
mancando agli atti qualsiasi elemento o indizio oggettivo atto a sostenere la
necessità di procedere con l’asportazione del volume indicato dall’ing. __________
F__________, rispettivamente a far dubitare dell’adeguatezza e correttezza
degli interventi e delle modalità di esecuzione proposti dal perito giudiziario.
8.3   Ne discende che la domanda
principale dell’appellante incidentale volta all’annullamento della decisione
del Pretore deve essere disattesa e l’appello incidentale, su questo punto,
respinto.
9.
In via subordinata
l’appellante incidentale chiede la riforma della decisione impugnata, nel senso
di accogliere la petizione per complessivi fr. 56'288.40 (IVA inclusa).
9.1   Innanzitutto l’attrice
critica il primo giudice per avere dedotto dall’importo riconosciuto quale
minor valore la somma di
fr. 6'394.15 (IVA inclusa) pari ai costi per il taglio e la rimozione della
pavimentazione in asfalto e per lo scavo attorno al serbatoio, ritenendo tale
importo una spesa causata dalla modifica dello stato dei luoghi ad opera
dell’attrice che avrebbe potuto essere evitata e pertanto non imputabile al
convenuto in applicazione dell’art. 44 CO. La censura deve essere accolta. La
riduzione del prezzo richiesta dall’attrice equivale al minor valore del fondo
a causa dell’inquinamento del terreno al momento della vendita. La modifica dei
luoghi operata dall’attrice nulla ha a che fare con le posizioni indicate dal
perito giudiziario a titolo di minor valore pari ai costi di taglio e rimozione
della pavimentazione e di scavo attorno al serbatoio. L’importo complessivo di
fr. 6'394.15, accordato a titolo di minor valore ai sensi dell’art. 205 cpv. 1
CO non è una pretesa di risarcimento del danno e non può essere quindi ridotto
in virtù degli art. 43 o 44 CO
(
cfr. decisione del TF 4A_291/2010 consid. 4;
DTF 85 II 192;
Erich Rüegg
, Der Grundstückkauf,
3
a
ed., n. 181, pag. 232;
Honsell
,
Basler Kommentar, n. 9 ad art. 205 CO).
9.2   Non può invece essere accolta
l’ulteriore censura dell’appellante, secondo cui andrebbe riconosciuta, “
quale
posta del danno, una posizione DL per varie posizioni non considerate dal
perito giudiziario (asportazione tank, sottomurazione, riempimento, copertura
con manto bituminoso, ecc.)… da calcolare in un 15%, percentuale d’uso e quindi
notoria
”. Contrariamente a quanto pretende l’appellante incidentale, infatti,
l’importo riconosciuto dal perito giudiziario nel suo referto in risposta alla
domanda 1c/2 “
prestazioni per il coordinamento e la direzione lavori,
prelievo di campioni, redazione dei necessari rapporti
” si riferisce al “
costo
per ogni altra opera ritenuta utile o necessaria allo scopo dell’asportazione
del serbatoio, dell’asportazione e smaltimento del terreno inquinato e del
ripristino del sedime
”, vale a dire a tutte le prestazioni elencate in
dettaglio ai punti 1a e 1b e quindi anche quelle menzionate dall’appellante
incidentale. Si osserva altresì che non vi è alcun motivo né elemento oggettivo
agli atti che permetta di non considerare congruo l’importo ritenuto dal perito
giudiziario per tale posizione (pari a ca. il 20% dell’importo complessivo
concernenti le prestazioni di cui ai punti 1a e 1b). L’appello incidentale su
questo punto deve essere respinto.
Conclusione
10.
Ne discende che l’appello dev’essere respinto nella misura in cui è
ricevibile mentre che l’appello incidentale dev’essere parzialmente accolto.
Le spese giudiziarie dei
procedimenti di primo e di secondo grado seguono la rispettiva soccombenza
delle parti (art. 106 cpv. 1 CPC), ritenuto che le stesse sono state calcolate
per la procedura di appello sulla base di un valore litigioso di
fr. 46'663.25 e per la procedura di appello incidentale sulla base di un valore
litigioso di fr. 9'625.55.
Per questi motivi,
richiamati
per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
I.
L’appello 25
gennaio 2021 di AP 1
è respinto nella
misura in cui è ricevibile.
II.
Le spese processuali
della procedura di appello
di
fr. 5'000.- sono poste a carico dell’appellante, che rifonderà a AO 1 fr. 5'000.-
per ripetibili.
III.
L’appello incidentale 11 marzo 2021 di AO 1
è parzialmente accolto
. Di conseguenza la decisione 22 dicembre 2020
della Pretura
del Distretto di Lugano,
sezione 3
, invariati gli altri
dispositivi, è così riformata:
1.
La petizione
è parzialmente accolta
.
§    Di conseguenza AP 1
, __________
, è
condannato a versare a AO 1
, __________
, l’importo
di CHF 53'057.40,
IVA inclusa
, oltre interessi al 5% a partire dal 26 giugno 2012.
2.
L
a tassa di
CHF 12'000.-
oltre le spese di giustizia
incluse
quelle peritali e quelle già stabilite nell’inc. CM.2015.8, da anticipare come
di rito, restano a carico dell’attrice nella misura di 4/5 e per il rimanente
1/5 vanno poste a carico del convenuto. L’attrice rifonderà inoltre al
convenuto
CHF 16’320.--
per ripetibili parziali.
IV.
Le
spese processuali della procedura di appello incidentale di
fr. 1’200.- sono poste a carico di AO 1 nella misura di 1/3 e per i rimanenti
2/3 a carico di AP 1, il quale rifonderà alla prima fr. 1’000.- per ripetibili
parziali.
V.
Notificazione:
-    ;
-   .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al
Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale
della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr.
30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge
federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non
sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).