ti_gerichte · 12.2012.140 · 2012-10-15 · it
Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione da stabile dopo mancata riconsegna a fine locazione (disdetta per mora nel pagamento delle spese accessorie non contestata), misure esecutive

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.10.2012 12.2012.140

Incarto n.
12.2012.140
Lugano
15 ottobre 2012/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Verda Chiocchetti
sedente per statuire nella causa – inc. n. SO.2012.2805
(procedura sommaria, tutela dei casi manifesti) della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 – promossa con istanza 27 giugno 2012 da
AP 1
e
AP 2
entrambi patr. dall’  RA 1
contro
AO 1
chiedente
lo sfratto (correttamente: espulsione) del convenuto dall’area commerciale  adibita
a deposito mobili e restauro al pianterreno dello stabile denominato “__________
__________” situato in via __________ __________ a __________, domanda alla
quale si è opposto il convenuto e che il Pretore aggiunto ha respinto con
decisione 25 luglio 2012;
appellanti
gli istanti, che con appello 9 agosto 2012 chiedono la riforma della decisione impugnata
nel senso di accogliere l’istanza, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre
con osservazioni (correttamente: risposta) 31 agosto 2012 il convenuto postula
la reiezione dell’appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che con
contratto 29 gennaio 1994 AP 1 e AP 2 hanno concesso in locazione a AO 1 una
superficie commerciale di 150 mq adibita a deposito e restauro di mobili al
pianterreno dello stabile denominato “__________ __________” situato in via __________
__________ a __________ (doc. A);
che le
parti hanno pattuito un canone di locazione di fr. 917.- mensili oltre spese
accessorie;
che il
conduttore, in arretrato con il pagamento delle spese accessorie relative al
periodo 2009/2010 (fr. 44.-) e 2010/2011 (fr. 1
'
470.40), è stato diffidato con scritto 26 gennaio 2012 a corrispondere quanto dovuto entro 30 giorni, con la comminatoria che trascorso
infruttuosamente tale termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto
(doc. B);
che il 6 marzo
2012 i locatori hanno disdetto, su modulo ufficiale, il rapporto di locazione
per omesso pagamento delle spese accessorie summenzionate con effetto dal 30
aprile 2012 (doc. C);
che con
istanza 5 aprile 2012 il conduttore ha contestato la disdetta dinnanzi al
competente Ufficio di conciliazione (in seguito: UC), chiedendo in via
principale il suo annullamento, in via subordinata la protrazione della
locazione fino al 30 aprile 2018 (inc. UC);
che il 21
giugno 2012 l’UC, constatata la mancata conciliazione, ha rilasciato al
conduttore la relativa autorizzazione ad agire (doc. H);
che AO 1
non ha promosso azione di contestazione della disdetta nel termine di 30 giorni
previsto dall’art. 209 cpv. 4 CPC;
che con
istanza 11 giugno 2012 i locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di
Lugano lo sfratto (correttamente: espulsione) del conduttore entro dieci giorni;
che essi
hanno domandato, in particolare, la riconsegna dell’ente locato perfettamente
sgombero, con la comminatoria della sanzione penale prevista dall’art. 292 CP
in caso di disobbedienza, con man forte di ogni usciere o agente della forza
pubblica, con possibilità per questi ultimi di depositare le cose mobili ivi
contenute in un luogo “appropriato” ponendo le spese a carico del conduttore,
con avvertimento che in caso di mancata ottemperanza alla decisione i locatori avrebbero
avuto diritto anche a “reclamare il relativo risarcimento dei danni in separata
sede”;
che i
locatori hanno altresì chiesto l’immediata esecutività della decisione;
che
all’udienza di discussione 25 luglio 2012 essi si sono confermati nella loro
domanda, salvo fissare il termine per l’espulsione al 31 agosto 2012, mentre il
convenuto si è opposto alla medesima “in quanto non ha altri locali in cui sistemare
la propria merce e quella dei suoi clienti depositata nell’ente locato” e ha
chiesto “un po’ di tempo per trovare un’altra sistemazione”;
che con
decisione 25 luglio 2012 il Pretore aggiunto ha respinto l’istanza di
espulsione;
che con appello 9 agosto
2012 i locatori sono insorti contro il giudizio testé menzionato, chiedendone
la riforma nel senso di accogliere l’istanza, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
che con osservazioni
(correttamente: risposta) 31 agosto 2012 il convenuto postula invece la
reiezione dell’appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
che
contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti
e il cui valore è di almeno fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello, da
presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC);
che il
Pretore aggiunto ha accertato il valore di causa in fr. 33'012.- e che tale
importo è contestato dagli appellanti, perché a loro dire una decisione di
reiezione di un’istanza di espulsione non innesca il termine di protezione
triennale previsto dall’art. 271a cpv. 1 lett. e CO;
che il valore di causa corrisponde ai canoni di locazione fino alla
data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto (
cfr. DTF 137 III 389 e
136 III 196, consid. 11;
sentenza del Tribunale federale inc. 4A_263/2011 del 20 settembre
2011, consid.
1; inc. 4C.418/2005 del 14 marzo 2006);
che
giusta l’art. 271a cpv. 3 lett. b CO il termine triennale di protezione
previsto alla lett. e del cpv. 1 del disposto testé menzionato non si applica
se è stata data disdetta per mora del conduttore;
che, di
conseguenza, il Pretore aggiunto ha a torto stabilito il valore di causa
calcolando il canone di locazione complessivo per tre anni;
che dal
contratto di locazione (doc. A) emerge che il canone di locazione mensile era
di fr. 917.- oltre le spese accessorie e che poteva essere disdetto con un
preavviso di sei mesi;
che il
dies a quo
per determinare l’appellabilità è
quello della decisione pretorile, mentre per fissare le spese giudiziarie di
appello nonché il valore litigioso determinante per un eventuale ricorso in
materia civile al Tribunale federale è quello della decisione di questa Camera
(DTF 137 III 389
);
che la decisione pretorile
è stata emessa il 25 luglio 2012 e, quindi, contemplando il preavviso di sei
mesi previsto contrattualmente (doc. A), la prima scadenza utile sarebbe quella
del 29 marzo 2013;
che
la
disdetta straordinaria in discussione è stata notificata per il 30 aprile 2012
e, quindi, il valore litigioso per determinare l’appellabilità ammonta a fr. 10
'
087.- (fr. 917.- x 11 mesi);
che, di
conseguenza, contro la decisione del Pretore aggiunto è dato in concreto il
rimedio dell’appello, da presentare nel termine di 10 giorni (art. 314 cpv. 1
CPC);
che,
reputata la data del presente giudizio e, quindi, considerato il preavviso
semestrale la prima disdetta ordinaria possibile, ovvero il 29 settembre 2013,
il valore di causa per fissare le spese
giudiziarie di appello nonché il
valore litigioso determinante per un eventuale ricorso in materia civile al
Tribunale federale ammonta invece a fr. 15'589.- (fr. 917.- x 17);
che, come
detto, l’Ufficio di conciliazione ha constatato l’assenza di un accordo e ha
rilasciato al conduttore l’autorizzazione ad agire (doc. H), vale a dire ad
avviare presso la Pretura nel termine di 30 giorni una causa di contestazione
della validità della disdetta;
che in
tal modo la procedura di conciliazione (inc. 061/2012 dell’Ufficio di
conciliazione) ha preso fine;
che il
conduttore non ha avviato la causa giudiziaria nel termine di 30 giorni, con il
risultato che la disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 30
aprile 2012 è valida e non può più essere rimessa in discussione (cfr. da
ultimo: II CCA, sentenza inc. 12.2012.133 del 13 agosto 2012;
Lachat
, Procédure civile en matière de
baux et loyers, 2011, pag. 110);
che il
Pretore aggiunto ha quindi a torto vagliato la validità della disdetta in
questione;
che egli
doveva invero limitarsi ad accertare che il contratto era terminato e che il
conduttore non aveva riconsegnato ai locatori l’ente locato;
che nella
fattispecie è pacifica la mancata riconsegna dell’area commerciale alla
scadenza del 30 aprile 2012 e il conduttore li occupa pertanto senza titolo
giuridico dal 1° maggio 2012;
che di
conseguenza la sua opposizione all’istanza di espulsione è ingiustificata;
che la
disdetta straordinaria per mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d CO è
ammissibile anche in caso di mancato pagamento del conguaglio delle spese
accessorie (
Bohnet/Montini
, Droit
du bail à loyer, Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 11 ad art. 257d CO, n.
16 ad art. 257c CO);
che
quindi a torto il Pretore aggiunto ha respinto l’istanza di espulsione;
che nelle
richieste di giudizio gli appellanti chiedono di comminare al conduttore, in
caso di disobbedienza alla decisione di espulsione, l’azione penale prevista
all’art. 292 CP, che prevede, a loro dire, la pena della multa o dell’arresto;
che tale
disposto prevede unicamente la sanzione della multa;
che gli
appellanti chiedono, altresì, che il convenuto sia ammonito che la mancata
esecuzione della decisione di espulsione “permetterà alla parte istante di
reclamare il relativo risarcimento dei danni in separata fede”;
che
l’art. 343 CPC elenca in maniera esaustiva i possibili ordini esecutivi,
combinabili tra loro (
Cocchi/Trezzini/Bernasconi,
CPC, Lugano 2011, pag. 1464);
che sebbene
sia vero che all’art. 345 cpv. 1 è previsto che la parte può chiedere il
risarcimento dei danni se la parte soccombente non ottempera a quanto
ordinatole dal giudice (cpv. 1 lett. a) e che il giudice dell’esecuzione decide
sull’ammontare di tali importi (cpv. 2), tale possibilità nulla ha a che vedere
con la richiesta formulata dagli appellanti e dev’essere quindi disattesa;
che
giusta l’art. 343 cpv. 1 lett. d CPC il giudice dell’esecuzione può ordinare
misure coercitive come il ritiro di una cosa mobile o lo sgombero di un fondo
e, secondo il cpv. 3 della norma in questione, la persona incaricata
dell’esecuzione può far capo all’aiuto dell’autorità competente;
che il
giudice dell’esecuzione non si occupa della concretizzazione delle misure
esecutive che invece ne abbisognano, in particolare le misure coercitive della
lett. d summenzionata;
che
piuttosto egli designa un persona incaricata a questo fine, in particolare, nel
Canton Ticino, le polizie comunali e, in via sussidiaria, la polizia cantonale (art.
13 LALPC in vigore dal 10 agosto 2012; art. 3 cpv. 2 della Legge sulla
collaborazione fra la polizia cantonale e le polizie comunali; allegato 2, A, 5.5 del Regolamento della legge sulla collaborazione fra la polizia cantonale e le polizie
comunali, entrambi in vigore dal 1° settembre 2012);
che, di
conseguenza, competente a tal fine è la polizia comunale di Lugano, in via
sussidiaria la polizia cantonale;
che gli
istanti chiedono che i costi di intervento della polizia siano a carico del
convenuto;
che tali
eventuali costi, laddove fossero posti in capo agli istanti, andranno fatti
valere giudizialmente, semmai, per la via dell’art. 257 CPC (
Cocchi/Trezzini/Bernasconi,
op. cit.,
pag. 1468);
che gli
appellanti chiedono, altresì, che in caso di non ottemperanza a questa
decisione da parte del convenuto, l’autorità competente, come detto la polizia
comunale di Lugano, depositi le cose mobili pervenute nell’ente locato in un
“luogo appropriato”;
che tale
eventualità è prevista dalla dottrina, che prevede in simili circostanze il
deposito delle cose in un posto ritenuto adatto dalla polizia comunale e per un
determinato periodo di tempo da essa fissato, con l’avvertimento che nel caso in
cui il conduttore non dovesse ritirare entro tale scadenza le stesse si
provvederà alla loro vendita all’asta, il cui ricavato andrà anzitutto a
coprire le spese relative alle misure di esecuzione, o, nel caso di cose senza
alcun valore commerciale, alla loro distruzione (
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), Zurigo/Basilea/Berna 2010, n. 20 ad
art. 343 CO; cfr. anche rinvio a ZR 1986, n. 94);
che i
costi relativi a tale deposito sono anch’essi da anticipare dalla parte
vincente (
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
op. cit., n. 20 ad art. 343 CO), che potrà poi rivalersi sul conduttore;
che
giusta l’art. 337 cpv. 1 CPC la decisione può essere direttamente eseguita se
il giudice che l’ha pronunciata ha già ordinato concrete misure di esecuzione;
che di
conseguenza, va accolta anche la richiesta degli appellanti di dichiarare la
presente decisione immediatamente esecutiva;
che in
tali circostanze l’appello dev’essere parzialmente accolto e la decisione
impugnata riformata, nel senso di accogliere l’istanza di espulsione e,
parzialmente, le richieste di misure di esecuzione postulate dagli appellanti;
che
reputato come la parziale soccombenza degli istanti sia da attribuire non alla
sorte dell’istanza di espulsione, ma a dettagli inerenti, come detto, alle richieste
di misure di esecuzione, peraltro dettati dall’entrata in vigore del CPC
rispettivamente dalle modifiche legislative di cui si è detto sopra, non vi è
motivo di attribuire una parte della soccombenza ai medesimi, pressoché
integralmente vincenti;
che il
dispositivo sulle spese giudiziarie di prima sede dev’essere quindi riformato
nel senso che esse sono addossate integralmente al convenuto;
che gli
appellanti protestano “tasse, spese e ripetibili” di prima istanza, senza
tuttavia indicare quale somma rivendicano a tale titolo;
che, di
conseguenza, non vi è motivo di scostarsi dagli importi fissati dal primo
giudice (
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
,
Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, CPC, Lugano 2011,
pag. 1369 seg.);
che,
d’altra parte, gli appellanti non sembrano nemmeno contestare gli importi in
questione;
che,
invero, seppur criticando il calcolo del valore litigioso effettuato dal
Pretore aggiunto, essi affermano che “la cosa (…) non è importante poiché poi
le spese e le ripetibili sono state fissate con altro criterio (…)” (appello,
pag. 4 in mezzo);
che le
spese processuali dell’appello vanno anch’esse poste a  carico di AO 1,
soccombente;
che secondo
la modifica recentemente entrata in vigore (10 agosto 2012) dell’art. 9 cpv. 2
LTG, nelle cause condotte in procedura sommaria con un valore litigioso non
determinabile e in quelle nelle quali si domanda la tutela giurisdizionale nei
casi manifesti la tassa di giustizia è fissata tra fr. 100.- e fr. 20
'
000.-;
che
giusta il terzo capoverso (anch’esso entrato in vigore il 10 agosto 2012) della
norma testé menzionata, sempre concernente le cause condotte con la procedura
sommaria, nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e
locali commerciali come pure di affitto agricolo, la tassa è fissata tra fr.
100.- e fr. 200.-;
che
tranne per quanto concerne la procedura di espulsione le cause in materia di
locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali sono trattate, a
dipendenza dell’argomento, rispettivamente del valore, con la procedura
semplificata (art. 243 cpv. 1 e cpv. 2 lett. c CPC) o con quella ordinaria;
che di
conseguenza l’art. 9 cpv. 3 LTG dev’essere inteso come norma speciale rispetto
all’art. 9 cpv. 2 LTG, nel senso che concerne le cause in materia di locazione
e affitto di abitazioni e locali commerciali con procedura sommaria, ovvero
quelle di espulsione per le quali si applica la tutela giurisdizionale nei casi
manifesti;
che,
quindi, alla fattispecie va applicato l’art. 9 cpv. 3 LTG;
che il
convenuto verserà inoltre alla controparte un’adeguata indennità a titolo di
ripetibili di appello;
Per i quali motivi,
richiamati la LTG e il Regolamento per la
fissazione delle ripetibili,
decide:                      I.
L’appello 9 agosto 2012 di AP
1 e AP 2
è parzialmente accolto.
Di conseguenza la decisione inc. SO.2012.2805
del 25 luglio 2012 della Pretura di Lugano è così riformata:
1.
L’istanza di espulsione
27 giugno 2012 è accolta.
2.
Viene ordinato a AO 1
di riconsegnare agli istanti, entro dieci giorni dalla notificazione della
decisione di espulsione, l’ente locato con contratto 29 gennaio 1994 al
pianterreno dello stabile denominato (__________ __________) situato in via __________
__________ a __________, perfettamente sgombero.
3.
Al convenuto è
comminata, per il caso di disobbedienza alla decisione di espulsione, l’azione
penale prevista dall’art. 292 CP, che prevede la pena della multa.
4.
Viene fatto ordine alla
polizia comunale di Lugano, in via sussidiaria alla polizia cantonale, di
collaborare per l’esecuzione della decisione di espulsione a semplice richiesta
degli istanti. Qualora il convenuto non dovesse ottemperare alla presente
decisione, la polizia comunale provvederà a far depositare in luogo da essa
ritenuto appropriato e per un determinato periodo di tempo da essa fissato le
cose mobili presenti nell’ente locato. La polizia comunale avviserà il convenuto
dell’eventualità che se questi non dovesse ritirare entro il termine stabilito
le cose mobili depositate si provvederà alla loro vendita all’asta, il cui
ricavato andrà anzitutto a coprire le relative misure di esecuzione, oppure,
nel caso fossero senza alcun valore commerciale, alla loro distruzione. I costi
della misura coercitiva in questione sono anticipati dagli istanti in solido.
5.
La presente decisione
di espulsione è immediatamente esecutiva.
6.
La tassa di giustizia e
le spese di complessivi fr. 100.-, da anticipare dalla parte istante, sono
posti a carico del convenuto, con l’obbligo di rifondere agli istanti
complessivi fr. 100.- a titolo di ripetibili.
II.
Le
spese processuali di fr. 100.- sono poste a carico di AO 1, con l’obbligo di
rifondere a AP 1 e AP 2 complessivi fr. 900.- a titolo di ripetibili di
appello.
III.
Notificazione:
–    ;
–   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
vicecancelliera
Rimedi giuridici (pagina seguente):
Nelle cause a
carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla   notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso
ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di
locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è
ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art.
74 cpv. 2 LTF). Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine
al procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure ammissibile contro una decisione che
concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate
indipendentemente dalle altre, o che pone fine al procedimento soltanto per una
parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure ancora contro decisioni
pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la
competenza  o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In presenza di
altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è ammissibile solo se
le stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del
ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di
evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).