ti_gerichte · 40.2005.202 · 2006-06-19 · it
Correttivo del -70% sul valore metrico del terreno per configurazione non adeguata e mancanza di un accesso diretto.


Incarto n.40.2005.202

__________

Lugano

19 giugno 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Dario Medici

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 12/13 ottobre 2005 dalla

ISCE
 1

-
 MIST 1,

-
 MIST 2,

-
 MIST 3,

-
 MIST 4,

tutti
 rappr. dall RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 12 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 661 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 3 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 661 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 205'912.-.

Il
reclamo interposto in data 4 luglio 2004 dalle proprietarie è stato accolto
dallUCS con decisione 12 settembre 2005.

Lautorità
di prima istanza, ritenuta la configurazione non adeguata del fondo, ha in
sostanza applicato un correttivo del -30% sul valore metrico della superficie
di terreno situata in zona residenziale estensiva (Re).

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 144'149.-

3.     Con
ricorso 12/13 ottobre 2005 MIST 1, MIST 2, MIST 3 e MIST 4 sono insorte innanzi
a questo Tribunale postulando la riduzione del valore metrico unitario della
superficie di terreno edificabile da CHF/mq 94.50 a non più di CHF/mq 20.-, ad
eccezione di al massimo 65 mq da considerare come pienamente edificabili.

Ciò
poiché la forma allungata del mappale, che in parte è pure scosceso e forma una
valle in prossimità del bosco, unitamente alla necessità di rispettare una
distanza di 10 ml dal limite del bosco (6 ml in caso di concessione di una
deroga) e di almeno 3 ml dai fondi contermini, riducono sensibilmente le sue
possibilità edificatorie, limitate di fatto a soli 65 mq. Oltre a ciò il fondo
è privo di accesso e una sua creazione sarebbe possibile unicamente
attraversando i mappali confinanti nr. 1136 e 658, comunque non senza difficoltà
tecniche, dovute alla configurazione dei luoghi e giuridiche, derivanti dalla
necessità di acquisire, con costi non indifferenti, i diritti di passo
necessari.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 3 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che il
mapp. no. 661 è un terreno di forma irregolare (allungata) in parte prativo e
in parte boschivo, che non ha alcun accesso diretto. Lungo il confine est è
presente un avvallamento.

I
mappali nr. 658 e 1136, che confinano ad ovest con il mappale no. 661, sono già
edificati. Lungo la linea di confine è presente un muro di sostegno di altezza
variabile tra 1 m e 2.50 m, che pone il mapp. no. 661 ad un livello inferiore
equivalente rispetto ai fondi citati.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame delle ricorrenti, proprietarie delloggetto
stimato e destinatarie della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.     I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un
correttivo del -70% sul valore metrico del terreno edificabile posto in zona
residenziale estensiva (Re).

Ciò
poiché la configurazione allungata e stretta del fondo unitamente alle distanze
da rispettare sia dal limite del bosco sia dai fondi confinanti (art. 6 e 37
delle NAPR del Comune di __________) riducono in misura importante le sue
potenzialità edificatorie. Malgrado ciò, come del resto riconoscono pure le
ricorrenti (ricorso, pag. 3 e 4), le possibilità di edificazione non sono interamente
compromesse, tanto più che le NAPR prevedono che il Municipio, sentito il
preavviso dellAutorità forestale, può concedere delle deroghe sino 6 ml della
distanza dal limite del bosco (art. 6 ch. 6).

Inoltre,
limportante correttivo riconosciuto considera pure il fatto che il fondo non
ha un accesso diretto e nemmeno può godere di diritti di passo sui mappali
confinanti. Lacquisizione di tali diritti e la conseguente realizzazione di una
strada di accesso comportano senza dubbio dei costi non indifferenti che si
ripercuotono in concreto sul valore venale del fondo.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in
modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in
una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore di stima del mapp.
no. 661 RFD di __________ stabilito in CHF 61'799.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 3/4 per lUfficio cantonale di stima e del restante
1/4 per le ricorrenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).

LUfficio
cantonale di stima dovrà inoltre versare alle ricorrenti, rappresentate da un
legale, CHF 250.- a titolo di ripetibili parziali.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 661 RFD di __________ stabilito in
CHF 61'799.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.- è posta per
3/4 a carico dellUfficio cantonale di stima e per il restante 1/4 a carico
delle ricorrenti.

LUfficio
cantonale di stima rifonderà inoltre alle ricorrenti CHF 250.- a titolo di
ripetibili parziali.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi