ti_gerichte · 12.2009.215 · 2010-11-24 · it
Locazione - mutamento di proprietario - risarcimento danni

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.11.2010 12.2009.215

Incarto n.
12.2009.215
Lugano
24 novembre
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Meyer, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.275 (procedura
speciale per locazione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
promossa con petizione (
recte
: istanza) 25 febbraio 2008 da
AP 1
rappr. dall’  RA
2
contro
AO 1
AO 2
entrambi rappr. dall’  RA 1
in
materia di risarcimento danni (locazione e affitti), nella quale il Pretore con
sentenza 19 novembre 2009, accogliendo parzialmente la richiesta di AP 1, ha condannato AO 2 e AO 1 al pagamento di fr. 500.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008;
appellante
l’istante, la quale, con appello 1° dicembre 2009, chiede che in riforma del
primo giudizio venga integralmente accolta la petizione 25 febbraio 2008 per
fr. 28'883.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008, e in via subordinata che
essa sia accolta per fr. 20'000.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio
2008;
mentre
i convenuti, con risposta (
recte:
osservazioni) 21 dicembre 2009,
postulano la reiezione del gravame;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A.
Il 1° gennaio 2005, AO 2 e AO 1 in qualità di locatori e AP 1 quale conduttrice hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto l’appartamento
al pian terreno in uno stabile di due appartamenti a C__________ di
comproprietà dei coniugi __________. Il contratto è stato concluso per una
durata indeterminata con possibilità di disdetta, previo preavviso di tre mesi,
la prima volta per il 31 dicembre 2009. La pigione mensile è stata fissata in
fr. 1'400.- oltre fr. 200.- mensili quale acconto per le spese accessorie
e fr. 150.- mensili per la locazione di due posteggi (doc. D).
B.
Il
14 settembre 2007 AO 2 e AO 1 hanno venduto l’appartamento al pian terreno
occupato da AP 1 a M__________ e il loro appartamento al primo piano a L__________.
In data 27 settembre 2007, la nuova proprietaria M__________ ha notificato alla
conduttrice AP 1 e al suo compagno RA 2 la disdetta del contratto di locazione
con effetto a decorrere dal 29 marzo 2008 (doc. E1, E2, E3).
C.
Con
petizione (
recte:
istanza) 25 febbraio 2008, preventivamente sottoposta
all’Ufficio di conciliazione competente che ha dichiarato la vertenza non
conciliata (doc. C), AP 1 ha postulato a titolo di risarcimento danni ai sensi
dell’art. 261 cpv. 3 CO la condanna di AO 2 e AO 1 al pagamento di fr. 28’883.-
oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008 e in via subordinata di fr. 20'000.-,
importo a suo dire concordato con gli ex locatori in occasione di un incontro
nel giugno 2007. Al proposito sostiene di aver subito numerosi danni a causa
della disdetta notificata dalla nuova proprietaria, ragione per cui chiede ai
precedenti locatori un’indennità per le nuove tapparelle automatiche e per la
parabola TV satellitare da lei fatte istallare, le spese del trasloco, i maggiori
costi di locazione per i mesi da gennaio 2008 a dicembre 2009, nonché i costi legati alla doppia locazione per il mese di gennaio 2008.
D.
Alle
udienze di discussione del 5 maggio e 25 giugno 2008, le parti convenute hanno
postulato l’integrale reiezione dell’istanza, rimproverando ad AP 1 di non aver
ossequiato al proprio obbligo di limitare il danno, non avendo essa chiesto
alla nuova proprietaria una protrazione della locazione secondo l’art. 272
e segg. CO. I convenuti hanno poi rilevato che il presunto pregiudizio subito
non sarebbe stato comprovato, contestando nel contempo di aver riconosciuto un
qualsivoglia importo quale risarcimento danni. Con la replica, la duplica e in
sede di conclusioni scritte, dopo rinuncia al dibattimento finale, le parti si
sono riconfermate nelle proprie antitetiche allegazioni e domande.
E.
Con
sentenza 19 novembre 2009 il Pretore del Distretto di Lugano, dopo aver
constatato una responsabilità degli ex locatori giusta l’art. 261 cpv. 3 CO e ritenuto
la loro colpa come non particolarmente grave, ha parzialmente accolto
l’istanza, riconoscendo ad AP 1 un importo di fr. 500.- quale indennità per le
nuove tapparelle. Egli ha invece rifiutato un’indennità per l’installazione
della TV via satellite, ritenuto che la fattura sarebbe stata pagata dal
compagno RA 2, che non vi sarebbe stata alcuna cessione di credito ad AP 1 e che
l’impianto, non essendo parte costitutiva dello stabile venduto, avrebbe
semplicemente potuto essere asportato. Per quanto concerne le spese del
trasloco, il Pretore ha negato il versamento di un’indennità, considerato che
la ex conduttrice avrebbe in ogni caso dovuto cercare una sistemazione
intermedia prima di poter definitivamente traslocare nella sua nuova abitazione
in costruzione a C__________. Il giudice di prime cure non ha poi neppure
riconosciuto i maggiori costi di locazione per i mesi da gennaio 2008 a dicembre 2009, con la motivazione che AP 1 si sarebbe soltanto momentaneamente trasferita
nell’appartamento locato dal suo compagno RA 2 a M__________ e che bisognerebbe presumere che la pigione non sia stata sostenuta unicamente da AP
1, bensì che più probabile apparirebbe una divisione a metà del corrispettivo,
ciò che escluderebbe la sopportazione di un maggior costo. Per quanto concerne
infine il risarcimento dei costi legati alla doppia locazione nel mese di
gennaio 2008, il Pretore ha respinto la domanda, rilevando che la ex
conduttrice avrebbe potuto riconsegnare l’immobile locato di C__________ già
per il 31 dicembre 2007, avendo il contratto di locazione dell’appartamento a M__________
avuto inizio il 1° gennaio 2008. Da ultimo il Pretore ha respinto la richiesta di
condanna al versamento di fr. 20'000.- formulata in via subordinata, non
sussistendo qualsivoglia prova in merito a un accordo tra le parti in tal
senso.
F.
Con
appello 1° dicembre 2009 l’istante ha chiesto la riforma del giudizio pretorile
nel senso di accogliere integralmente la petizione 25 febbraio 2008 per
fr. 28'883.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008, e limitatamente a fr. 20'000.-
oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008 in via subordinata.
G.
Delle
osservazioni di AO 2 e AO 1 al gravame, del quale è chiesta la reiezione con
protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi
considerandi.
e considerato
in diritto:
1.
L’appellante rimprovera al Pretore di aver erroneamente qualificato
come
“non particolarmente grave”
la colpa degli ex locatori. Tale
valutazione si fonderebbe su un arbitrario apprezzamento dei fatti e delle
prove. A dire dell’appellante, la colpa dei coniugi __________ sarebbe grave,
non avendo posto come condizione di vendita la ripresa del contratto di
locazione e non avendo informato la conduttrice della compravendita per paura
che essa esercitasse i propri legittimi diritti (pag. 10-13 appello). In merito
alle singole poste di risarcimento danno, l’appellante rileva che per quanto
riguarda l’indennità per le nuove tapparelle, il credito nei confronti degli ex
locatori non si sarebbe estinto con la proposta della nuova proprietaria di
pagare fr. 2'500.-, proposta peraltro insufficiente e ritirata dopo poco tempo
(doc. T e U), ragione per cui la motivazione del giudice di prime cure sarebbe
arbitraria e contraria al diritto (pag. 13-15 appello). Per quanto concerne
l’indennità per l’installazione della TV via satellite, l’appellante censura
l’argomentazione del Pretore, evidenziando che sarebbe irrilevante chi avrebbe
pagato l’impianto, che non si tratterebbe di una cessione di credito e che la
TV sarebbe divenuta parte integrante dell’immobile (pag. 15-16 appello). In
merito alle spese del trasloco, l’appellante si duole che il Pretore abbia
erroneamente dato per certo la necessità di un doppio trasloco (pag. 16-17
appello). L’appellante rileva che la pretesa di risarcimento dei maggiori costi
di locazione per i mesi da gennaio 2008 a dicembre 2009 sarebbe ingiustamente stata respinta, il Pretore essendosi basato unicamente su ipotesi non
comprovate. Determinante sarebbe unicamente il fatto che le pigioni sono sempre
state pagate personalmente da AP 1 (pag. 17-19 appello). Per quanto concerne
infine il risarcimento dei costi legati alla doppia locazione nel mese di
gennaio 2008, l’appellante evidenzia che il trasloco effettivo sarebbe stato
possibile soltanto alla fine di gennaio 2008 (pag. 19-21 appello). Da ultimo,
l’appellante rimprovera al Pretore di non aver considerato tutti gli indizi e
gli elementi di fatto atti a comprovare la conclusione di un accordo risarcitorio
per fr. 20'000.-.
2.
Giusta
l’art. 261 cpv. 1 CO, se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata
dal locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione o
fallimento, la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa. Tuttavia,
il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale,
rispettando il termine legale di preavviso in caso di locazione di abitazioni o
locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei
suoi stretti parenti od affini (cpv. 2, lett. a). Il cpv. 3 della medesima
norma prevede poi che, se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto
consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore
di tutti i danni che ne derivano.
2.1   Nel caso
concreto non è contestato che la locazione dell’appartamento al pian terreno dell’immobile
bifamigliare a C__________ è passata a M__________ con la proprietà della cosa,
che quest’ultima ha validamente notificato alla ex conduttrice AP 1 una
disdetta anticipata ai sensi dell’art. 261 cpv. 2 CO e che sussiste una
responsabilità degli ex locatori AO 2 e AO 1 giusta l’art. 261 cpv. 3 CO. In
questa sede è per contro rimasto controverso il grado di colpa da attribuire
agli appellati, questione che è stata analizzata dal Pretore a titolo di
“premessa
di carattere generale circa l’apprezzamento della portata del risarcimento”
.
L’appellante rimprovera al Pretore di aver erroneamente qualificato come
“non
particolarmente grave”
la colpa degli ex locatori, basandosi su un
apprezzamento arbitrario dei fatti e delle prove. A suo dire, la colpa dei
coniugi C__________ sarebbe grave, non avendo posto come condizione di vendita
la ripresa del contratto di locazione e non avendo informato la ex conduttrice
della compravendita per paura che esercitasse i propri legittimi diritti (pag.
10-13 appello). Il Pretore ha motivato la sua decisione considerando che
l’acquirente M__________ non avrebbe acquistato l’immobile con l’imposizione di
riprendere il contratto di locazione essendo essa interessata a occupare
personalmente l’appartamento e tenuto conto del comportamento ostruzionistico
del compagno della conduttrice durante le trattative di vendita.
2.2   In realtà è superfluo
disquisire sulla gravità della colpa degli appellati, la stessa non incidendo
sull’entità e sull’ammontare del danno. Fondamentale è unicamente la
circostanza che gli appellati hanno violato il contratto di locazione, non
essendosi premurati di far riprendere all’acquirente M__________ il contratto
di locazione esistente. Il solo fatto di non aver obbligato l’acquirente a
riprendere il contratto di locazione costituisce infatti una violazione
contrattuale dei venditori nei confronti dell’ex conduttrice (
Higi
, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht,
Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 62 ad art. 261-261a CO;
Lachat
, Mietrecht für die Praxis, 2009,
n. 27/4.5.7 e n. 166 pag. 564). Irrilevante è che tale condizione non potesse
essere imposta all’acquirente nel caso concreto, pena la mancata stipulazione
del contratto di compravendita. Poco importa anche che gli appellati non abbiano
informato l’ex conduttrice dell’imminente compravendita, non sussistendo alcun
obbligo legale del locatore di informare il conduttore delle trattative di compravendita
o della vendita stessa dell’immobile locato, non potendosi quest’ultimo peraltro
opporre al cambio di proprietario, anche nel caso in cui avesse stipulato il
contratto di locazione con riguardo alla persona del locatore (SVIT Kommentar,
Das schweizerische Mietrecht, 2008, n. 10 ad art. 261-261a CO). Rilevante è
unicamente la violazione contrattuale da parte degli ex locatori, che devono di
conseguenza rispondere ai sensi dell’art. 261 cpv. 3 CO dei danni causati alla
ex conduttrice.
3.
Occorre dunque analizzare nel merito le singole poste risarcitorie. Da
un punto di vista temporale, la responsabilità del venditore si estende su un
periodo di tempo che inizia dal giorno in cui il conduttore ha dovuto
restituire l’ente locato secondo la disdetta data dall’acquirente e termina al
giorno in cui il rapporto di locazione avrebbe potuto essere disdetto secondo
il contratto di locazione (
Higi
,
Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 56 ad
art. 261-261a CO). Per quanto concerne invece l’entità materiale del
risarcimento, il venditore deve risarcire il danno prodottosi in seguito al
mancato adempimento. Il danno corrisponde all’interesse economico che il
conduttore aveva alla continuazione del rapporto di locazione fino alla disdetta
ordinaria (
Bohnet/Montini
,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 51 ad art. 261 CO). Da
compensare è però soltanto la perdita patrimoniale effettiva e involontaria (
Roncoroni
, Die Auswirkungen des
Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag. 218). Un danno futuro
deve essere risarcito soltanto nella misura in cui il suo verificarsi è certo,
ma la sua estensione non ancora completamente prevedibile (
Higi
, Zürcher Kommentar,
Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 58 ad art. 261-261a CO).
4.
Per
quanto concerne il merito delle pretese, si osserva preliminarmente che secondo
l’art. 90 CPC il giudice di prime cure valuta le prove secondo il suo libero
convincimento, in base alle risultanze del processo, e ne dà ragione nella
sentenza. La norma, per costante giurisprudenza, si concretizza nel senso che
al Pretore è concesso un ampio potere di apprezzamento nell’ambito della
valutazione delle prove, apprezzamento che l’istanza d’appello può censurare
unicamente con estrema prudenza, intervenendo solo quando la decisione resa
secondo il libero convincimento è manifestamente ingiusta (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 6 ad art.
90; II CCA 5 luglio 2010, inc. 12.2009.23).
5.
Nel
merito della pretesa concernente l’indennità per le nuove tapparelle a
funzionamento automatico, l’appellante lamenta che il Pretore avrebbe
erroneamente ritenuto estinto il credito di fr. 3'000.- nei confronti degli ex
locatori, non avendo essa immediatamente accettato la proposta della nuova
proprietaria di versarle fr. 2'500.-. A dire dell’appellante la proposta
di M__________ sarebbe peraltro insufficiente, poiché ritirata dopo poco tempo
(doc. T e U), ragione per cui la motivazione del giudice di prime cure sarebbe
arbitraria e contraria al diritto (pag. 13-15 appello).
5.1   Secondo la
dottrina e la giurisprudenza, i costi per lavori di rinnovamento e di
cambiamento svolti nell’immobile locato con il permesso del locatore sono da
risarcire, nella misura in cui non sono ancora stati ammortizzati (
Lachat
, Mietrecht für die Praxis, 2009,
n. 27/4.5.7, pag. 564;
Roncoroni
,
Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag.
219). Il conduttore ha l’obbligo di limitare il danno subito (art. 44 CO;
Higi
, op. cit., n. 60 ad art. 261-261a
CO), ossia di intraprendere tutte le misure ragionevolmente esigibili secondo
la buona fede (art. 2 CC) per ridurre il danno. Il limite dell’obbligo è dato
dall’esigibilità. Quali misure sono esigibili, deve essere giudicato tenendo
conto di tutte le circostanze, in particolare la persona del danneggiato e le
sue condizioni di vita (
Gauch/Schluep
,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band II, 2008, n. 2916 e
2917, con ulteriori riferimenti).
5.2   Il Pretore
ha accertato l’entità dell’investimento per la sostituzione delle rolladen in
fr. 3'000.-, vale a dire quanto richiesto in causa dall’istante, che ha
documentato una spesa di fr. 2'939.50 (I2) e di fr. 629.95 (I3) per la posa nel
2006. L’appellante non contesta la valutazione del Pretore e gli appellati
hanno rinunciato ad opporvisi. Si tratta quindi di stabilire se da tale importo
debba essere dedotta, come deciso dal Pretore, l’indennità di fr. 2'500.-
offerta il 15 gennaio 2008 dalla nuova proprietaria. È indubbio che quest’ultima
ha offerto alla conduttrice di riprendere le rolladen automatiche al prezzo di
fr. 2'500.-, ritirando la proposta il 28 gennaio successivo, per mancanza di
risposta (doc. T, cfr. verbale di audizione della teste M__________, pag. 3
verbale del 25 settembre 2008). Ora, se è vero che l’offerta non era assortita
da un termine per la sua accettazione, è anche palese che non era necessario
molto tempo per determinarsi al riguardo, vista la semplicità della transazione
e la chiarezza dell’offerta. La conduttrice non ha dato alcuna risposta
all’offerta scritta della nuova proprietaria e in tal modo ha violato il
proprio obbligo di ridurre il danno. A giusta ragione il Pretore ha pertanto
dedotto dall’importo di fr. 3'000.- quello di fr. 2'500.- al quale la conduttrice
ha rinunciato senza motivo.
6.
Per
quanto riguarda l’indennità per l’installazione della TV via satellite, il
Pretore ha respinto la richiesta, ritenendo che la fattura sarebbe stata pagata
dal compagno della conduttrice RA 2, che non vi sarebbe stata alcuna cessione
di credito ad AP 1 e che non trattandosi di una parte costitutiva dello stabile
venduto, la conduttrice avrebbe semplicemente potuto asportare l’intero
impianto. L’appellante censura le argomentazioni del Pretore evidenziando che
sarebbe irrilevante chi avrebbe pagato l’impianto, che determinante sarebbe unicamente
che essa ne sarebbe divenuta proprietaria, senza che vi sia stata la necessità
di una cessione di credito e che l’impianto TV sarebbe diventato ad ogni modo parte
integrante dell’immobile (pag. 15-16 appello). Le critiche non trovano
riscontro negli atti.
Dalla
ricevuta doc. N, emessa dalla __________ SA, risulta che l’avv. RA 2 ha effettuato il 16 febbraio 2007 un pagamento di fr. 3'700.- per la fornitura di un televisore e
un impianto satellite SKY. Come ha rilevato il Pretore, da tale documento non è
possibile evincere il solo costo effettivo dell’impianto TV satellitare né
dedurre che l’avv. RA 2 abbia agito in nome e per conto della conduttrice (ciò
che peraltro essa neppure pretende), cosicché essa ne sia divenuta
proprietaria. Ritenuto che l’onere della prova circa all’esistenza e
all’ammontare del danno da risarcire dai locatori incombe conformemente alle
regole dell’art. 8 CC all’appellante, in questa sede si può solo confermare
che la ricevuta doc. N è insufficiente per comprovare il presunto danno subito da
AP 1 e giustificare il versamento di un’indennità di fr. 1'000.- per
l’istallazione dell’impianto via satellite. Di conseguenza risulta superfluo
chinarsi sulla questione della mancata cessione di credito e sulla domanda se
l’impianto TV costituisca parte integrante dell’immobile, l’appellante non
avendo ad ogni modo ossequiato il suo obbligo di provare l’entità del danno.
7.
In
merito alle spese del trasloco di fr. 1'883.-, il Pretore ha negato il versamento
di un’indennità considerando che la ex conduttrice avrebbe in ogni caso dovuto
cercare una sistemazione intermedia prima di poter definitivamente traslocare
nella sua nuova abitazione in costruzione a C__________ (doc. BB). L’appellante
si duole che il Pretore abbia erroneamente dato per certo la necessità di un
doppio trasloco basandosi su fatti futuri incerti (pag. 16-17 appello). La
censura è fondata, l’ipotesi di un doppio trasloco essendo irrilevante nel caso
concreto. Infatti, secondo la dottrina, le spese di trasloco in questi casi sono
di regola sempre risarcibili (SVIT Kommentar, Das schweizerische Mietrecht,
2008, n. 25 ad art. 261-261a CO;
Roncoroni
,
Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag. 219;
Bohnet/Montini
, Commentaire
pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 51 ad art. 261 CO), indipendentemente
dal fatto che queste spese potrebbero prodursi anche in seguito (
Higi
, Zürcher Kommentar,
Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 59 ad art. 261-261a CO;
Lachat
, Mietrecht für die Praxis, 2009,
n. 27/4.5.7, pag. 564). Dalla fattura doc. L emessa dalla __________ SA in data
12 febbraio 2008, emerge che la società di trasporti ha messo a disposizione il
proprio personale e i propri automezzi per il trasloco completo di masserizie
da C__________ a M__________ nel mese di gennaio 2008. L’appellante chiede
quindi il risarcimento per un unico trasloco, i cui costi ammontano a fr.
1'883.- (doc. L). Tale spesa va pertanto risarcita dagli appellati ai sensi
dell’art. 261 cpv. 3 CO e al riguardo l’appello è fondato.
8.
Nel
merito della pretesa riguardante i maggiori costi di locazione per i mesi da
gennaio 2008 a dicembre 2009, il Pretore ha rifiutato il pagamento di
un’indennità con la motivazione che AP 1 si sarebbe soltanto momentaneamente
trasferita nell’appartamento locato dal suo compagno RA 2 a M__________ e che bisognerebbe presumere che la pigione non sia stata sostenuta unicamente da AP
1, bensì che più probabile apparirebbe una divisione a metà del corrispettivo,
ciò che escluderebbe la sopportazione di un maggior costo. Secondo l’appellante,
la pretesa sarebbe ingiustamente stata respinta, il Pretore essendosi basato
unicamente su ipotesi non comprovate. A suo dire sarebbe unicamente determinante
il fatto che durante questo periodo le pigioni sono sempre state pagate
personalmente da AP 1 (pag. 17-19 appello).
8.1   La
differenza tra la pigione finora versata e una nuova pigione più elevata deve
essere risarcita (
Higi
, Zürcher
Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 59 ad art.
261-261a CO;
Bohnet/Montini
,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 51 ad art. 261 CO). Il
conduttore ha però l’obbligo di limitare il danno (art. 44 CO) che gli impone
di chiedere una protrazione della locazione nel caso in cui ciò fosse possibile
e di trovare una nuova abitazione, la più vantaggiosa possibile (
Bohnet/Montini
, Commentaire pratique,
Droit du bail à loyer, 2010, n. 56 ad art. 261 CO).
8.2   Nel caso di
specie, la censura dell’appellante è pertinente. La motivazione del Pretore si
fonda unicamente su ipotesi non comprovate. Agli atti non vi è la prova che
l’appellante si sia trasferita dal suo compagno soltanto momentaneamente. Al contrario,
essa si è sistemata nell’appartamento di M__________ sicuramente per più di un
anno, ossia da gennaio 2008 ad aprile 2009 (teste L__________, locatrice
dell’appartamento a M__________, pag. 1 verbale del 23 aprile 2009).
Irrilevante è il fatto che AP 1 avesse intenzione di ritornare a C__________
una volta terminata la costruzione della nuova abitazione, non essendovi alcuna
certezza sulla data di consegna dell’immobile finito. Al proposito i convenuti
hanno rilevato che la costruzione non poteva essere terminata prima del
dicembre 2009 (osservazioni, pag. 14). L’apprezzamento del Giudice di prime
cure deve essere ritenuto arbitrario quando presume che non sia credibile che
la pigione per l’appartamento di M__________ sia pagata interamente da AP 1 e ipotizza
una partecipazione del di lei compagno mediante accredito su un altro conto a
lei intestato. Agli atti non vi è neppure un indizio per una tale ipotesi. La
decisione pretorile è pure arbitraria quando ritiene probabile una divisione a
metà del corrispettivo tra i due conviventi. Agli atti non vi è alcun elemento
da cui è possibile dedurre una tale conclusione. Il Pretore non si è basato
sulla comune esperienza di vita, bensì si è limitato a ritenere probabile un
fatto che avrebbe invece dovuto essere dimostrato dagli appellati, interessati
a non dover risarcire il danno subito dalla ex conduttrice a causa
dell’anticipata disdetta del contratto di locazione. L’appellante per contro ha
dimostrato con i doc. M1, M2, Q1, Q2 e Q3 (avvisi di addebito da parte della
Banca __________ dal conto corrente di AP 1 a favore di L__________) di aver interamente pagato la pigione per l’appartamento a M__________ durante i mesi da
gennaio a maggio 2008. La teste L__________ ha poi confermato in sede di
udienza che tutte le pigioni per l’appartamento a M__________ da gennaio 2008
ad aprile 2009 sono state versate da AP 1 (teste L__________, pag. 2 verbale
del 23 aprile 2009). Stava agli ex locatori dimostrare il contrario e chiedere
l’interrogatorio formale della conduttrice o citare il compagno della ex
conduttrice quale testimone senza delazione di giuramento per chiarire quale
fosse la ripartizione delle spese all’interno della società semplice formata dalla
coppia. Sotto questo aspetto la convivenza di AP 1 e RA 2 è irrilevante, se non
è dato a sapere come suddividevano le spese di locazione tra di loro. Poco
importa anche che soltanto RA 2 abbia firmato il contratto di locazione (doc.
V) e che è domiciliato a M__________ dal 1993 (doc. DD). Rilevante è unicamente
la prova fornita dall’appellante in merito al pagamento della pigione per
l’appartamento di M__________, preso in locazione dal gennaio 2008, nel periodo
da gennaio 2008 all’aprile 2009.
8.3   I convenuti
hanno rimproverato all’appellante di non aver chiesto una protrazione del
contratto di locazione e di aver accettato la riconsegna dei locali a fine
dicembre 2007, quando avrebbe potuto rimanere fino al marzo 2008. Essi hanno
anche rilevato che l’istante avrebbe potuto trovare una sistemazione più vantaggiosa,
come era stato loro possibile, essendosi trasferiti in un appartamento di 5 ½
locali a __________ con una pigione mensile complessiva di fr. 1'920.- (doc.
8). Dall’istruttoria è tuttavia emerso che una proroga del contratto di
locazione non avrebbe avuto buon esito, poiché la nuova proprietaria faceva
valere un urgente bisogno proprio (doc. O). Dal profilo del costo, l’istante ha
poi dimostrato che per appartamenti di 3 ½ locali in piccoli stabili situati in
zona residenziale, come quello già proprietà dei convenuti, la pigione mensile
(comprensiva di acconto spese e posteggi) si aggirava tra fr. 2'500.- e fr.
2'800.- (doc. P, CC). La conduttrice aveva nondimeno l’obbligo di ridurre il
proprio danno e avrebbe potuto rimanere nell’appartamento di C__________ fino
al 31 marzo 2008, data per la quale la nuova proprietaria ha disdetto il contratto
di locazione (doc. E). Essa ha invece concordato con la nuova proprietaria la
possibilità di consegnare i locali per le scadenze del 31 dicembre 2007, 31
gennaio 2008 e 29 febbraio 2008 mediante preavviso di quindici giorni (doc. O).
Ha poi traslocato a fine gennaio 2008 per trasferirsi in un appartamento dove
pagava fr. 2'600.- mensili dal 1° gennaio 2008. Tale scelta non può tuttavia
essere posta a carico dei convenuti, responsabili del danno solo dall’aprile
2008.
8.4   L’appellante
ha provato il maggior onere di locazione solo fino all’aprile 2009. Essa non ha
dimostrato, infatti, di aver preso a suo carico i costi di locazione anche dopo
tale data e fino al 31 dicembre 2009. Ne deriva che a titolo di risarcimento
per il maggior onere locativo l’istante ha diritto solo alla differenza di
pigione dall’aprile 2008 all’aprile 2009. Per quel che concerne l’entità del
risarcimento, l’istante versava ai convenuti un importo mensile complessivo di
fr. 1'800.- (fr. 1'450.- appartamento, fr. 150.- due posteggi, fr. 200.- spese
forfettarie, doc. D) e nel nuovo appartamento di Montagnola ha pagato un
importo mensile complessivo di fr. 2'600.- (appartamento fr. 2'300.-, acconto
spese fr. 300.-, doc. CC, doc. V). L’appellante si è quindi trovata con un
maggior onere locativo mensile di fr. 800.- (differenza tra fr. 2'600.- doc. V
e fr. 1'800.- doc. D) per 13 mesi, per un totale di fr. 10'400.-. L’appello si
rivela quindi fondato solo in parte.
9.
Per
quanto concerne il risarcimento dei costi legati alla “doppia locazione” nel
mese di gennaio 2008, il Pretore ha respinto la domanda, rilevando che la ex
conduttrice avrebbe potuto riconsegnare l’immobile locato di C__________ già
per il 31 dicembre 2007, avendo il contratto di locazione dell’appartamento a M__________
avuto inizio il 1° gennaio 2008. L’appellante evidenzia in proposito che il
trasloco effettivo sarebbe stato possibile soltanto alla fine di gennaio 2008
(pag. 19-21 appello), senza spiegare però i motivi che le avrebbero impedito di
trasferirsi prima, nonostante essa abbia pagato la pigione per l’appartamento a
M__________ già a partire dal mese di gennaio 2008. Secondo la dottrina, sono
da risarcire unicamente i costi di un’ineluttabile doppia locazione (
Higi
, Zürcher Kommentar,
Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 59 ad art. 261-261a CO;
Roncoroni
, Die Auswirkungen des
Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag. 219;
Lachat
, Mietrecht für die Praxis, 2009,
n. 27/4.5.7, pag. 564). Nel caso concreto l’appellante non ha motivato perché
le sarebbe stato impossibile trasferirsi a M__________ già a gennaio 2008, ossia
perché si tratterebbe di un caso ineluttabile. La censura va di conseguenza
respinta, mancando già di primo acchito di fondamento e pertinenza.
10.
Da
ultimo il Pretore ha respinto la richiesta formulata in via subordinata, ritenendo
non provato un accordo risarcitorio per fr. 20'000.- tra le parti. L’appellante
rimprovera al primo giudice di non aver considerato tutti gli indizi e gli
elementi di fatto atti a comprovare la conclusione di un tale accordo
risarcitorio.
La
censura è infondata. Le affermazioni dell’appellante non hanno infatti trovato il
benché minimo riscontro probatorio. Dalla circostanza che i venditori hanno
discusso con il compagno dell’appellante di aumentare di ulteriori fr. 30'000.-
il prezzo di compravendita nei confronti degli acquirenti, non si può dedurre
alcunché. Dagli atti risulta infatti che la proposta di aumento è stata
suggerita dall’avv. RA 2, compagno della conduttrice, ai venditori e che questi
si sono limitati a riferire la circostanza agli acquirenti, senza però
formulare a loro volta delle richieste (teste M__________, pag. 2 verbale del
25 settembre 2008; IF AO 1, risposta al quesito nr. 4, pag. 3 verbale del 13
febbraio 2009; IF AO 2, risposta al quesito nr. 4, pag. 6 verbale del 13
febbraio 2009; cfr. anche osservazioni all’appello, pag. 17). L’appellante non
ha così dimostrato la conclusione dell’asserito accordo risarcitorio di fr.
20'000.- tra le parti, e la pretesa formulata in via subordinata deve di
conseguenza essere respinta.
11.
Alla
luce di quanto precede, e in accoglimento parziale dell’appello, la pretesa
concernente il risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 261 cpv. 3 CO deve
essere parzialmente accolta, nel senso che all’appellante viene riconosciuto un
importo complessivo di fr. 12’783.- (fr. 500.- indennità per rolladen, fr.
10’400.- maggior onere locativo, fr. 1'883.- spese di trasloco). La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza
(art. 148 CPC). L’appellante sopporterà quindi i 14/25 degli oneri processuali
e i convenuti, in solido, 11/25. L’appellante rifonderà inoltre alla
controparte, a titolo di indennità per ripetibili parziali di appello,
l’importo di fr. 800.-.
Per i quali motivi
visto, per le spese, l’art. 148 CPC, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili,
pronuncia:
I.
L’appello 1° dicembre 2009 di AP 1 è
parzialmente accolto
. Di
conseguenza la sentenza 19 novembre 2009 della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, è così riformata:
1.
L’istanza è parzialmente
accolta. Di conseguenza AO 2 e AO 1, __________ sono condannati in solido a
versare a AP 1 fr. 12'783.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008.
2.
La tassa di giustizia
di fr. 200.- e le spese di fr. 300.- sono a carico della parte istante in
ragione di fr. 280.- e a carico dei convenuti, in solido, in ragione di fr. 220.
La parte istante rifonderà alle parti convenute complessivi fr. 200.- per
ripetibili parziali.
II.
Gli
oneri processuali del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 200.-
b) spese                         fr.
100.-
totale                              fr.
300.-
già
anticipate dall’appellante, sono poste a suo carico in ragione di fr. 170.- e a
carico delle parti appellate, in solido, per il rimanente di fr. 130.-.
L’appellante rifonderà inoltre agli appellati fr. 150.- complessivi per
ripetibili ridotte di appello.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                     La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 199 LTF).