ti_gerichte · 40.2005.197 · 2006-04-05 · it
Con il ricorso si possono addurre fatti nuovi e proporre nuovi mezzi di prova (art. 37 cpv. 3 Lst.). Determinazione della superficie boschiva e relativa stima; mancanza delle condizioni per il riconoscimento di un correttivo sul valore metrico del terreno.


Incarto n.40.2005.197

__________

Lugano

5 aprile 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 4/5 ottobre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 28 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 375 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 23 febbraio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 375 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'162'310.-.

Il
reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 28 settembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza ritenuto che 148 mq di terreno debbano essere
considerati superficie boschiva riducendo di conseguenza da 4'005 mq a 3'857 mq
pure la superficie di terreno considerata eccedente.

Il
valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 1'131'244.-.

3.     Con
ricorso 4/5 ottobre 2005, completato con ulteriore documentazione di data 9
dicembre 2005 e 20 marzo 2006, RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale
postulando il riconoscimento di una superficie boschiva di 484 mq, da valutare
come tale e la conseguente riduzione della superficie considerata terreno
eccedente da 3'857 mq a 3'521 mq e, meglio, come da estratto del registro
fondiario definitivo prodotto in data 9/12 dicembre 2005, nonché lapplicazione
di un correttivo del -10 / -15% sul valore metrico della parte di terreno che
si trova in zona edificabile. Ciò poiché il fondo è terrazzato e in pendenza, a
tratti anche importante, è caratterizzato da una parte di superficie boschiva
ed è penalizzato dalla presenza di un riale in prossimità del confine sud.
Infine, le NAPR del Comune di __________ sono assai restrittive e, in concreto,
oltre ad imporre una distanza minima di 7 m dallasse della strada di servizio situata
a valle del fondo, impediscono di fatto ledificazione di un vero e proprio
secondo piano.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 23 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato
che il terreno, accessibile tramite una strada comunale di servizio posta a
valle, risulta effettivamente terrazzato e in pendenza. La superficie boschiva
si trova sul lato est e confina con un riale.

I
proprietari hanno inoltre sostenuto che per la parte a valle sussisterebbero
delle difficoltà di allacciamento alla fognatura, circostanziate in data 20
marzo 2006 con la produzione di ulteriore documentazione.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari delloggetto stimato e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta, ritenuto che con il ricorso si possono addurre fatti
nuovi e proporre nuovi mezzi di prova (art. 37 cpv. 3 Lst.), che la
pubblicazione del deposito del risultato della modifica del limite del bosco a
confine con larea edificabile inerente il mapp. n. 375 RFD di __________ è del
16 settembre 2005, pertanto precedente la decisione su reclamo dellUCS, datata
28 settembre 2005 ed infine che dallestratto del registro fondiario definitivo
prodotto dai ricorrenti il 9 dicembre 2005 risulta effettivamente una
superficie boschiva di 484 mq, il Tribunale ritiene che tale superficie debba
essere valutata CHF/mq 0.10 (art. 5 Reg. di applicazione della Lst.), mentre la
superficie considerata come terreno eccedente debba essere ridotta di
conseguenza da 3'857 a 3'521 mq e valutata sulla base del valore unitario di
zona, di CHF 210.-.

7.2.

Il
Tribunale non ritiene per contro giustificato applicare un correttivo del - 10
/ -15% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché, come constatato in sede di
sopralluogo, il terreno non è in realtà in forte pendenza e, essendo
terrazzato, presenta delle caratteristiche ideali per delle future edificazioni.

Del
resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella
specifica zona residenziale estensiva - R1  prevista dal PR di __________, già
si è tenuto conto delle limitazioni previste dalle NAPR, posto che il valore
assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 210.-, valore decisamente
prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

Infine,
malgrado le distanze da rispettare dalla strada di servizio, dal limite del
bosco e dal confinante riale, che però si trova essenzialmente in prossimità
dellarea boschiva, il terreno, che presenta unampia superficie di 4'548 mq,
di cui 4'064 edificabili, risulta pienamente sfruttabile facendo uso di tutte
le sue potenzialità edificatorie.

7.3.

Le
difficoltà ad allacciarsi per gravità alla canalizzazione per acque luride, che
riguarderebbero comunque solo una ben determinata superficie posta a valle
della proprietà, sono chiaramente solo ipotetiche, tanto che sia il Municipio
di __________ sia lo Studio dingegneria incaricato della sistemazione della
strada e delle infrastrutture in via __________ non le danno per certe usando espressamente
il condizionale - potrebbe - ( cfr. scritto 7 novembre 2005 dello Studio
dingegneria __________ al Municipio di __________ e lo scritto 17 gennaio 2006
del Municipio di __________ ai ricorrenti). Oltre a ciò, anche se dovessero
veramente sussistere,  di fatto non avrebbero unincidenza tale da giustificare
lapplicazione di un correttivo sul valore metrico del terreno.

7.4.

Per il resto le valutazioni effettuate dallUCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo
sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 375 RFD di __________ stabilito in CHF 1'060'718.-, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 375 RFD di __________ stabilito in
CHF 1'060'718.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi