ti_gerichte · 40.2005.100 · 2006-01-03 · it
Riduzione del prezzo a nuovo dell'edificio principale e aumento del correttivo della vetustà in base alle risultanze del sopralluogo. Respinte le richieste di riduzione del valore metrico del terreno per immissioni moleste e sfruttamento non razionale.


Incarto n.40.2005.100

__________

Lugano

3 gennaio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Alberto Canepa

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 11/15 giugno 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 13 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 3156 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 13 ottobre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 3156 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 468'717.-

Il
reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 13 maggio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza confermato la propria decisione ribadendo che
le conseguenze negative derivanti dalle immissioni foniche ed atmosferiche
provenienti dallautostrada, dalla strada cantonale e dal vicino locale
pubblico sono già state considerate nella determinazione dei valori di stima
proposti per le diverse zone di PR del Comune.

3.     Con
ricorso 11/15 giugno 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
una riduzione del valore di stima. Ciò per il fatto che la proprietà è posta a
confine con una strada cantonale fortemente trafficata che, oltre a rendere
difficoltosa e pericolosa luscita dal fondo, imporre il rispetto di
determinate distanze da confine e rendere di fatto impossibile la copertura
dellattuale parcheggio con una tettoia è fonte, unitamente alla vicina
autostrada e ad un locale pubblico che si trova anchesso nelle vicinanze, di importanti
immissioni moleste sottoforma di inquinamento atmosferico e acustico.

Il
fondo si troverebbe poi in una zona geologicamente instabile a causa della
vicinanza del riale __________, fonte di possibili frane.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 13 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato
che la struttura della casa, abitata da RI 1 e dalla sua famiglia, è ancora
quella originaria, mentre le finiture e lo stato di conservazione sono nella
norma. Nel 1980, quando è stata fatta la ristrutturazione segnalata al punto
2.5. della dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare
modulo 1-, il locale cucina è stato ampliato con laggiunta di un portico.

Laccesso
alla proprietà è difficoltoso in quanto in prossimità di una curva della strada
cantonale. Il terreno, sul quale sorgono alcune piante da frutta e un orto, è
in leggera pendenza e sostanzialmente prativo.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria delloggetto stimato e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla
luce delle risultanze della fattispecie concreta il Tribunale accoglie
parzialmente il ricorso riducendo il prezzo a nuovo delledificio principale
sub. A da 360.- a 331.- CHF/mc, più aderente al tipo di costruzione specifico e
al suo reale valore e aumentando il correttivo della vetustà da -28% a -38% in
considerazione del fatto che ledificio, costruito nel 1938, è stato oggetto di
ununica ristrutturazione parziale nel 1980, limitata del resto alla
sostituzione dei serramenti e del tetto, nonché al rifacimento delle cucine e dellimpianto
di riscaldamento.

7.2.

Come tutte le zone in prossimità del centro cittadino
la zona risulta particolarmente trafficata unicamente in orari ben determinati
corrispondenti ai normali orari di punta. Il traffico è sì intenso, ma non
inusuale per una zona che si ritrova a diretto contatto con un centro urbano di
dimensioni importanti. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei
terreni presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva del PR di __________,
già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali
terreni è stato fissato in CHF/mq 240.-, valore decisamente prudenziale
rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una
libera contrattazione.

Inoltre, proprio per considerare la vicinanza del
fondo con la strada cantonale e lautostrada, lautorità di prima istanza, come
del resto per tutti i mappali posti nella medesima situazione, ha già proceduto
allapplicazione di un correttivo del -10% per carico ambientale su tutta la
sua superficie.

Il Tribunale ritiene pertanto che nella fattispecie
concreta unulteriore riduzione del valore metrico del terreno per immissioni
moleste non è  giustificata.

Alla luce delle specifiche normative di PR per la zona
residenziale semi-estensiva (art. 46 NAPR) e malgrado lobbligo di rispetto di una
distanza minima di ml 4 dal ciglio della strada cantonale (art. 6, punto 1.1. NAPR),
il terreno eccedente, di 1'150 mq, risulta interamente sfruttabile in modo
razionale.

7.3.

Il gravame deve essere respinto pure in merito alle
ulteriori richieste e argomentazioni sollevate da RI 1.

In primo luogo, laccesso, sostanzialmente simile per
tutte le proprietà poste in prossimità del tracciato stradale e che può se del
caso essere modificato, non giustifica lapplicazione di alcun correttivo.

La valle soprastante il riale __________ menzionata dalla
ricorrente non si trova nelle immediate vicinanze e nemmeno risulta che il
mappale sia stato incluso in una zona soggetta a particolari pericoli naturali.

Infine, la presenza di un grotto, oltre che
compatibile con quanto previsto dall art. 46 punto 1. NAPR di __________,
comunque posto in prossimità della strada cantonale e a diversi metri dalla
proprietà RI 1, non è tale da intaccare il valore metrico del terreno in modo
tale da giustificare lapplicazione di uno specifico correttivo.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 3156 RFD di __________ stabilito in CHF 453'160.-, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che le censure relative alla
valutazione delledificio principale sono state accolte da questo Tribunale,
mentre le richieste di riduzione del valore metrico del terreno sono state
respinte (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 3156 RFD di __________ stabilito in
CHF 453'160.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi