ti_gerichte · 80.2000.28 · 2000-09-19 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Camera di diritto tributario 19.09.2000 80.2000.28
Tessin Camera di diritto tributario 19.09.2000 80.2000.28
Ticino Camera di diritto tributario 19.09.2000 80.2000.28

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
80.2000.00028
Lugano
19 settembre 2000
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera
di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 14 febbraio 2000
in materia di:                 IC/IFD 93/94 e 95/96
presentato da:
__________ __________,
__________ (__________),
rappr. da: __________ __________, __________
__________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1.
1.1.
Il 23/26
novembre 1990 __________ __________ acquistava dalla __________ __________ für Familienherbergen
i seguenti mappali:
-     mapp.
n. __________, parco, di mq 742;
-     mapp.
n. __________, prato e darsena, di complessivi mq 347;
-     mapp
n. __________, di complessivi mq 2525, così composto: sub. A, abitazione, di mq
267; sub. B, balcone di mq 31; sub. C, ripostiglio, di mq 19, sub. D, parco di
mq 1947; sub. E, strada, di mq 261;
-     mapp.
n. __________, di complessivi mq 868, così composto: sub. A, abitazione, di mq
171; sub. B, parco e scale, di mq 697.
1.2.
Nella
dichiarazione d'imposta IC/IFD 1993-94 il contribuente chiedeva la deduzione a
titolo di interessi passivi di un importo di fr. 271'052.- di media annua e in
quella successiva (IC 1995-96) di fr. 261'913.-.
L'Ufficio
di tassazione di Bellinzona ammetteva le chieste deduzioni solo in misura
parziale e, meglio:
-     di
fr. 73'215.- per il periodo fiscale IC/IFD 1993-94, stralciando gli interessi legati
all'operazione immobiliare in corso a __________ __________ (cfr. notifica di
tassazione IC/IFD 1993-94 del 20 ottobre 1997)
-     di
fr. 159'130.- per il periodo fiscale IC/IFD 1995-96, stralciando gli interessi
relativi all'edificazione dei mapp. N. __________ - __________ - __________ di
__________ __________ (cfr. notifica di tassazione del 9 agosto 1999).
2.
2.1.
Con
tempestivo reclamo del 19 novembre 1997 __________ __________ contestava la
notifica di tassazione IC/IFD 1993-94, lamentando tra l'altro la mancata deduzione
integrale degli interessi passivi.
Con
tempestivo reclamo del 7 settembre 1999 __________ __________ contestava la
notifica di tassazione IC/IFD 1995-96, lamentando tra l'altro la mancata deduzione
integrale degli interessi passivi.
2.2.
Il 7
dicembre 1999 il rappresentante del contribuente veniva sentito dall'Ufficio di
tassazione in merito ai due suddetti reclami. L'Ufficio di tassazione ribadiva
in quell'occasione di non poter ammettere la deduzione degli interessi passivi
indicati alle cifre 4 e 5, risp. 3 e 4 dell'elenco debiti, poiché sarebbero
legate agli investimenti immobiliari effettuati sui mapp. n. __________ e
__________ di __________ __________ e i relativi lavori di costruzione
sarebbero iniziati nell'ottobre del 1992.
2.3.
Con due
decisioni su reclamo del 17 gennaio 2000 l'Ufficio di tassazione ribadiva che
la deduzione degli interessi legati all'acquisto dei mappali dalla __________
__________ für Familienherbergen e alle successive costruzioni non può essere
concessa per le ragioni già addotte nella notifica di tassazione.
3.
3.1.
Con il
presente, tempestivo ricorso il ricorrente spiega di aver acquistato nel dicembre
del 1990 i mapp. n. __________, __________, __________ e __________ di __________
__________ e di aver dato avvio nell'ottobre 1992 sul mapp. n. __________ alla
costruzione di una casa d'appartamenti, terminata nel febbraio del 1994. Spiega
poi che l'addebito di cui al p.to 4 dell'elenco debiti (fr. 165'596.- e fr.
179'205.-) è esclusivamente in relazione all'acquisto dei quattro suddetti
mappali e che l'addebito di cui al p.to 5 (fr. 27'722.- e fr. 27'723.-) è
invece dovuto al ritardo contrattuale intervenuto a seguito dell'intempestività
del compratore nell'effettuazione dei versamenti stabiliti. Rileva poi che il
conto di costruzione relativo al mapp. n. __________ è stato aperto con
posizione bancaria separata solo nell'aprile del 1993 e che lo stesso è poi
stato addebitato dell'importo di fr. 696'000.-, pari al costo del finanziamento
dell'acquisto. Avverte poi che al p.to 5 dell'elenco debiti 1995-96 è stato
indicato l'interesse corrisposto a partire dall'aprile 1994 (per tutto il 1993
e per il primo trimestre 1994), comprensivo dell'interesse sull'addebito di fr.
696'000.- relativo all'acquisto del mappale, per cui il relativo interesse (fr.
43'500.-, pari al 6,25% dell'importo), va aggiunto agli interessi di cui si
chiede la deduzione.
Attira
poi l'attenzione sul p.to 3 dell'elenco debiti 1995-96 e fa notare che lo
stesso si riferisce esclusivamente ai restanti mapp. n. __________ e __________
.
Rileva
infine che i lavori sul mapp. n. __________ sono iniziati soltanto nel 1994 e
sono terminati nel settembre dello stesso anno. Gli interessi indicati al p.to
4 altro non sono quindi che quelle relativi al consolidamento in prestito
ipotecario dopo la decisione di abitabilità.
Osserva
infine che i lavori di costruzione sul mapp. n. __________ sono iniziati solo
nel settembre 1995 e che sul mapp. n. __________ a tutt'oggi non è stato
intrapreso alcunché.
3.2.
Con
memoria del 21 febbraio 2000 l'Ufficio di tassazione si è limitato a ribadire
che "gli interessi passivi richiesti in deduzione, maturati sul debito
contratto per l'acquisto di un terreno successivamente edificato sono
senz'altro da equiparare a interessi di costruzione e conseguentemente non
deducibili nella partita fiscale ordinaria".
3.3.
All'udienza
del 18 aprile 2000 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni.
La
Camera, per meglio chiarire i dettagli dell’intera operazione immobiliare, ha
incaricato il proprio ispettore di raccogliere tutta la documentazione relativa
allo svolgimento cronologico dell’operazione e alle modalità di finanziamento
della stessa.
La
puntuale relazione, consegnata il 27 giugno 2000 è stata sottoposta alle parti.
Delle loro conclusioni, segnatamente di quelle del ricorrente di data 4
settembre 2000, verrà detto in seguito per quanto necessario.
4.
4.1.
Per
l'imposta cantonale dalla totalità dei proventi sono deducibili gli interessi
maturati su debiti ammessi in deduzione (art. 31 cpv. 1 lett. a v.LT; art. 22
cpv. 1 lett. d DIFD; art; art. 32 cpv. 1 lett. a LT; art. 33 cpv. 1 lett. a
LIFD). Non possono invece essere dedotte le spese d'acquisto, di fabbricazione
o di miglioria di beni patrimoniali (art. 32 lett. d V.LT; art. 23 DIFD; art.
33 lett. d LT; art. 34 lett. d LIFD).
4.2.
La
deduzione dal reddito degli interessi di costruzione è questione che è stata a
lungo controversa nella dottrina e nella giurisprudenza e in parte lo è ancora.
La giurisprudenza del Tribunale federale ha tuttavia precisato in anni recenti
che gli interessi di costruzione devono essere considerati per l'IFD una spesa
finanziaria legata all'acquisto dell'immobile e che pertanto devono essere
qualificati come spese per l'acquisto di un bene patrimoniale non deducibili in
virtù dell'art. 23 DIFD. Essi non possono quindi (più) essere parificati a
semplici interessi ipotecari (
ASA
57 565;
ASA
60 191;
RF
1991 461; inoltre
CDT
n. 9 dell'11 febbraio 1993 in re E. C.).
Nelle
citate sentenze il Tribunale federale espone le ragioni per cui gli interessi
sul credito di costruzione costituiscono un costo di costruzione dell'immobile,
ovvero una spesa d'investimento che non provoca una diminuzione della sostanza,
bensì contribuisce a creare o a sviluppare una nuova fonte di reddito. In particolare
gli interessi di costruzione concorrono a creare una plusvalenza che si
manifesta nel valore complessivo dell'immobile (
ASA
57 657, consid. 2a;
ASA
60 194, consid. 1a e 3a-b e riferimenti).
In
precedenza il Tribunale federale aveva ripetutamente avuto modo di pronunciarsi
sulla questione, tuttavia statuendo su ricorsi di diritto pubblico, quindi con
potere cognitivo limitato al mero arbitrio. In quel delimitato contesto aveva
avuto modo di non considerare arbitrarie decisioni cantonali di segno
antitetico per lo più prese in materia di imposte reali e, meglio, sugli utili
o il maggior valore immobiliare (
DTF
101 Ia 79 ss.;
ASA
60 194
s., consid. 2c;
ASA
41 326 ss.;
ASA
37 395 ss.).
4.3.
Di
opinione diversa da quella espressa con pieno potere cognitivo dal Tribunale federale
(
ASA
57 654 ss.;
ASA
60 191 ss.) era, ad esempio, il Tribunale
amministrativo del Canton Ginevra (
RDAF
1979 p. 151 ss.), quanto meno
fino alla successiva modifica della legge che ha escluso tassativamente la
deduzione degli interessi di costruzione (
Oberson
, La jurisprudence du Tribunal
administratif de Genève en matière fiscale, in
RDAF
1982 p. 78
s.), e lo è tuttora la Commissione cantonale di ricorso del Canton Vallese (
RF
1991 423 ss.).
L'opinione
espressa dal Tribunale federale è per contro condivisa dalla maggioranza dei
cantoni (
Stadelmann
, Die steuerliche Bahandlung von Baukreditzinsen in der
Schweiz, in RF 1992 p. 119) ed è stata espressamente fatta propria, ad esempio,
dalla Commissione cantonale di ricorso del Canton Friburgo in un approfondito
giudizio del 2 febbraio 1990 (
RDAF
1993 p. 331), come pure da questa
Camera (
CDT
n. 9 dell'11 febbraio 1993 in re E. C.;
CDT
n. 184 93
del 28 settembre 1993 in re V.V.;
CDT
n. 41, 44 e 45 del 14 aprile 1994
in re M. C.;
CDT
n. 91/94 del 25 maggio 1994 in re A. V.;
CDT
n.
__________.__________.__________ del 27 ottobre 1995 in re J. E S. R.;
CDT
n. __________.__________.__________ del 28 luglio 1998 in re S. D.).
4.4.
Per
altro, già in precedenza la giurisprudenza di questa Camera ha sempre trattato
gli interessi di costruzione alla stregua di un costo di costruzione. Costante
la giurisprudenza su questo tema in materia di Legge per l'imposta sul maggior
valore immobiliare, che sempre ha considerato gli interessi di costruzioni
quale spesa di miglioria deducibile secondo l'art. 9 cpv. 1 LIMVI (
STF
10 maggio 1972 in re S. SA;
STF
16 gennaio 1984 in re B.SA;
STF
del 22 aprile 1992 in re H.S.;
Rep
. 1973 299;
RTT
1970 55 s.;
CDT
n. 701 del 26 ottobre 1972 in re L.G.;
CDT
n. 23/91 in re R.W.;
CDT
n. 362/90 in re S.N.:
CDT
275 del 31 ottobre 1991 in P.G.).
4.5.
In
successive sentenze questa Camera, nel solco della giurisprudenza tracciata dal
Tribunale federale e seguita dalla maggior parte dei Cantoni, ha avuto
occasione di precisare vieppiù la propria giurisprudenza.
Rispondendo
all’obiezione di chi considera facilmente aggirabile il rifiuto di dedurre dal
reddito gli interessi di costruzioni mediante altre e più accorte soluzioni,
quali ad esempio il prestito garantito da cartella ipotecaria già esistente, il
credito assistito da pegno mobiliare, il ricorso al piccolo credito, il
prestito tra parenti, ecc., ha precisato che la natura della garanzia prestata
o addirittura l'assenza di garanzia non modifica la natura del credito (
ASA
57 657, consid. 2 b e riferimenti) e ha definito, con l’Autorità giudiziaria friburghese,
gli interessi di costruzione come interessi su un credito destinato ad
apportare una plusvalenza a un immobile, che decorrono dall’inizio dei lavori
fino alla loro fine, indipendentemente dalla forma del credito (
RDAF
1993 p. 331;
RF
49/1994 p. 91;
CDT
n.
__________.__________.__________ del 27 ottobre 1995 in re J. E S. R.).
4.6.
In questo
contesto, ancora recentemente, questa Camera ha avuto modo di decidere che gli
interessi passivi, pagati in relazione ad un credito acceso per finanziare la riattazione
di una stalla, non sono deducibili in quanto configurano dei costi di investimento
(
CDT
n. __________.__________.__________ del 28 luglio 1998 in re S.
D.).
Come nel
caso giudicato dal Tribunale federale nella sentenza del 20 novembre 1995, in
cui l’ Alta Corte ha rifiutato la deduzione degli interessi passivi, anche se
l'acquisto del bene fondiario da un lato e la demolizione e la nuova
costruzione dell'immobile dall'altro erano stati finanziati tramite due
contratti distinti, i comproprietari avevano dapprima acceso un credito per
finanziare l'acquisto di una stalla e in seguito un altro per riattarla, rendendo
così evidente una stretta correlazione tecnica, economica e temporale tra
l’acquisto dell’immobile e la sua riattazione, tale da connotare i prestiti
contratti e i relativi interessi come “di costruzione” (
CDT
n.
__________.__________.__________ del 28 luglio 1998 in re S. D.).
4.7.
Questa
Camera ha inoltre avuto l'occasione di precisare che, se un contribuente finanzia
la ristrutturazione di una casa con i mezzi propri, ma nel contempo accende un
debito, garantito da cartella ipotecaria, con un' assicurazione, impiegando il
finanziamento per investimenti monetari, si giustifica di negare la deduzione
dei relativi interessi ipotecari per la durata dei lavori di costruzione, non
dipendendo la natura degli interessi di costruzione dalla loro configurazione
formale (
CDT
n. __________.__________.__________ del 3 dicembre 1998 in
re F. e S. G.)
5.
5.1.
Sulla
scorta della giurisprudenza sopra esposta, questa Camera non ha ragione di
considerare a priori, come parrebbe sostenere il ricorrente, tutti gli
interessi ipotecari maturati sul debito contratto per l’acquisto dei mapp. n.
__________, n. __________, n. __________ e n. __________.
La
questione va invece risolta, con riferimento alla sentenza del 20 novembre 1995
del Tribunale federale, in base all’esistenza o all’inesistenza di una stretta
correlazione tecnica, economica e temporale tra l’acquisto dell’immobile e la
sua edificazione, risp. riattazione, tale da connotare i prestiti contratti e i
relativi interessi come “di costruzione” (cfr. anche
CDT
n.
__________.__________.__________ del 28 luglio 1998 in re S. D.).
5.2.
Come già
ricordato, per meglio chiarire i dettagli dell’intera operazione immobiliare,
la Camera ha incaricato il proprio ispettore di raccogliere tutta la
documentazione relativa allo svolgimento cronologico dell’operazione e alle sue
modalità di finanziamento.
Sulla
scorta della relazione del 27 giugno 2000, l’intera operazione immobiliare può
così essere ricostruita sulla scorta del rapporto dell’Ispettore della Camera.
Con
rogito del 23 novembre 1990, il sig. __________ __________ acquistava i mappali
in regime di RFD no. __________, __________, __________, __________ come risulta
dall'allegato atto notarile. Come risulta dalla planimetria in scala 1:500, i
mappali no. __________, __________, __________ sono, nell'ordine, confinanti
fra loro e ubicati a monte della strada cantonale. II mappale no. 105 è invece
ubicato in zona lago e sullo stesso è stata costruita l'abitazione privata del
contribuente.
Il prezzo
complessivo di fr. 2'675'000.- pagato dall’acquirente per i singoli mappali è
così suddiviso:
a) mapp.
__________, parco, mq.742: fr. 460'000.-, pari a fr. 619.85 il mq.;
b) mapp.
105, prato e darsena, mq. 347:  fr. 105'000.-, pari a fr. 302,60 il mq;
c) mapp.
__________, abitazione (____________________) con prato e div., mq. 2525: fr.
1'570'000.-, pari a fr. 621,80 il mq.;
d) mapp.
__________, abitazione e parco, mq. 868: fr. 540'000.-, pari a fr. 622,10 il
mq.
5.3.
Il prezzo
di acquisto complessivo è stato pagato attraverso l'apertura di un conto corrente
definito "anticipo fisso" presso I'__________ di __________ e
rispondente al no. 719.907.90 N, con i tre addebiti seguenti: fr. 2'298'250.-
valuta 27 dicembre 1990; fr. 50'000.- valuta 27 dicembre 1990 e fr. 26'750.-
valuta 27 dicembre 1990, per un totale di fr. 2'375'000. I restanti fr.
300'000.- sono stati versati in data 30 dicembre 1992, con addebito al conto
precedentemente citato, in fr. 355'455.- con una maggior differenza di fr.
55'445.-.
Tale
differenza è dovuta sostanzialmente agli interessi sull'arco di due anni sull'importo
non pagato e alle spese esecutive, giudiziarie e alle ripetibili. Per contro
l'importo di fr. 26'750.-, equivalente alla metà della provvigione relativa
alla transazione immobiliare, già compresa nel prezzo rogato.
5.4.
Si è
inoltre potuto accertare che sui tre mappali confinanti (102/107/108) sono intervenute
delle mutazioni di superficie già nel corso dei lavori di costruzione.
Dai piani
di mutazione e dalle iscrizioni a RF risulta che al mapp. __________ è stata
annessa una superficie di mq. 662, che è stata staccata dal mapp. __________ e
che al mapp. __________ è stata aggiunta una superficie di mq. 214, che è pure
stata scorporata dal mapp. __________ e un’altra di mq. 17 proveniente dal mapp.
__________. La superficie del mapp. __________ si è così ridotta a mq. 1649.
5.5.
L'operazione
immobiliare si è poi svolta partendo da queste premesse. Nel corso degli anni
di computo dal 1991 al 1994, l'attività edilizia ha riguardato per i mappali
__________, __________ e __________, sui quali si è proceduto all'edificazione
di un'abitazione privata del titolare ed a due stabili di appartamenti a pigione
moderata.
5.5.1.
Mappale
__________ (__________)
Il 20 luglio 1991 veniva presentata una domanda di costruzione per
la riattazione di due stabili esistenti (mapp. __________ e __________)e la
costruzione di una casa di appartamenti (mapp. __________). La domanda,
corredata del progetto di massima dell'arch. __________, della relazione
tecnica e del calcolo degli indici e delle cubature, veniva accolta in data 25
ottobre 1991.
In data
30 marzo 1992 veniva inoltrata un'ulteriore domanda relativa al mappale
__________ (__________), accolta in data 26 agosto 1992.
Quale
data d'inizio dei lavori l'arch. __________ indicava il 19 ottobre 1992. Al termine
dei lavori, il 18 marzo 1994 il Municipio concedeva l'abitabilità.
5.5.2.
Mappale
__________
Su questo mappale, malgrado la presenza delle domanda di costruzione
inoltrata in data 20 luglio 1991 unitamente ai mappali __________ e __________,
il proprietario di fatto non ha mai eseguito fino ad oggi lavori di costruzione
o riattazione dello stabile esistente.
La
superficie del mappale, così come già accennato, ha nondimeno subito un ridimensionamento
a favore dei mappali __________ e __________ in occasione dei rispettivi lavori
di edificazione.
5.5.3.
Mappale
__________ (__________)
È senz'altro
vero, come afferma il patrocinatore del ricorrente, che i lavori affettivi di
costruzione su questo mappale sono iniziati alcuni anni dopo l'acquisto, per
l'esattezza quasi cinque.
Non va
tuttavia dimenticato che la prima domanda di costruzione, con relativa licenza
edilizia, veniva presentata unitamente a quella del mappale __________ e del
mappale __________ (sul quale però non sono mai stati eseguiti lavori), già il
20 luglio 1991 e che la domanda di costruzione veniva poi ripresentata in data
13 dicembre 1993 unitamente alla relazione tecnica e al calcolo degli indici e
delle cubature. La licenza edilizia veniva poi concessa dal Municipio già il 21
marzo 1994 il Municipio.
Non va
inoltre dimenticato che, pendente la domanda di costruzione, come risulta dalla
lettera dello studio di ing. __________ al progettista, sono stati eseguiti dei
sondaggi sul terreno.
Questa
successione cronologica degli eventi induce quindi a rilevare che in realtà,
anche se tra la data d'acquisto e quella d'inizio dei lavori, indicata
dall'arch. __________ nel 28 agosto 1995, sono trascorsi quasi cinque anni, non
vi è mai stata soluzione di continuità. L'inizio, apparentemente ritardato dei
lavori, va fatto risalire alle modifiche apportate ad un progetto, attorno al quale
si è comunque sempre lavorato e continuato a lavorare praticamente da subito
dopo l'acquisto del mappale alla fine del 1990.
Per
questo, gli interessi relativi all'acquisto di questo mappale vanno attribuiti
alla categoria degli interessi di costruzione e non a quella degli interessi
passivi deducibili nell'ambito della tassazione ordinaria.
5.5.4.
Mappale
__________
La
domanda di costruzione veniva inoltrata il 10 marzo 1992. La relativa licenza veniva
concessa dal Municipio il 20 ottobre 1992.
L'arch.
__________ indicava quale inizio dei lavori il 1°febbraio 1993.
Il
permesso di abitabilità veniva accordato in data 5 luglio 1994.
5.6.
Da questa
ricostruzione dell'evoluzione dell'operazione immobiliare, effettuata sulla
base dei documenti reperiti presso l'autorità comunale, si può ben concludere
che l’esistenza di una stretta correlazione tecnica, economica e temporale tra
l’acquisto dell’immobile e la sua edificazione può essere ammessa per tre dei
quattro mappali, segnatamente per il mappale __________ (__________), per il
mappale __________ (__________) e per il mappale __________.
Non è
invece possibile riconoscere l'esistenza di una tale correlazione per il mappale
__________. Anche se il ricorrente aveva presentato una domanda di costruzione,
la stessa non ha avuto a tutt'oggi alcun seguito pratico. Il mappale e, meglio,
la villa che vi sorge, non ha subito modifiche di sorta e si trova a ormai
dieci anni di distanza nelle medesime condizioni in cui si trovava al momento
dell'acquisto.
È
comunque necessario precisare che il mappale __________, per il quale l'esistenza
della correlazione viene negata, non è il mappale __________ nella dimensione
che denotava all'atto dell'acquisto, bensì il mappale __________ nella dimensione
in cui è venuto a trovarsi dopo gli scorpori di terreno a favore degli
adiacenti mappali __________ e __________.
Occorre
quindi ridefinire il suo valore d'acquisto in base alla nuova superficie dopo
gli scorpori.
5.7.
Sulla
scorta di quanto accertato, il valore di acquisto del mappale __________, sul
quale non sono ancora stati eseguiti lavori di costruzione o riattazione, può
essere ricostruito come segue:
mq. 1649
x 621,50  =  fr. 1'024'853,50 (arrotondati a fr. 1'025'000.-).
Questo
calcolo fa astrazione dal fatto che sul mapp. __________ sorgeva un villa e sul
mapp. __________ una vecchia costruzione, poiché nelle trattative si è sempre
fatto riferimento al terreno, senza prendere in considerazione le costruzioni
esistenti, segnatamente la villa sul mapp. __________.
Ma anche
qualora si volesse tener conto della villa che sorge tuttora sul mapp.
__________, non si giungerebbe a una diversa conclusione, poiché il valore al
mq dei tre mappali in discussione si aggira per tutti e tre attorno a fr. 620.-
per metro quadrato, per l'esattezza a fr. 619.85 per il mapp. __________, a fr.
622.10 per il mapp. __________ e a fr. 621.80 per il mapp. __________.
Sottraendo
dal valore rogitato del mapp. __________ (fr. 1'570'000.-) il valore del
terreno scorporato e attribuito ai mapp. __________ e __________, attribuendo a
questi due scorpori un valore al metro quadrato pari a quello del fondo cui
sono stati annessi, si avrebbe il seguente risultato:
-       scorporo
di mq 662 a favore del mapp. __________:
fr.
619.85 x 662 = fr. 410'340.-
-       scorporo
di mq 214 a favore del mapp. __________:
fr.
622.10 x 214 = fr. 133'130.-
per un
totale di fr. 543'470.-,
che
dedotti dal valore rogitato del mapp. __________ danno un valore residuo di
questo mappale di fr. 1'026'530.-.
Anche
questa modalità di calcolo conferma in sostanza il valore attribuito al mapp.
__________ di fr. 1'025'000.- partendo unicamente dalla superficie in
consonanza con lo spirito delle trattative.
5.8.
Una volta
stabilito il valore del mapp. __________, occorre ora stabilire l'importo degli
interessi ipotecari relativi al suo acquisto e, per quanto si è detto in
precedenza, deducibili dal reddito.
Giova qui
richiamare testualmente il rapporto dell'Ispettore della Camera.
Interessi di costruzione ed
interessi ipotecari
Il ricorrente ha allegato alle rispettive dichiarazioni
gli elenchi dei debiti per gli anni di computo 1991/92 (allegato 9) e 1993/94
(allegato 10), includendo i seguenti elementi direttamente legati all'operazione
immobiliare in oggetto:
a) il conto anticipo fisso aperto presso l'__________
di __________, rispondente al no. __________.__________.__________ __________,
utilizzato per il finanziamento dell'operazione immobiliare i cui dettagli sono
citati al capitolo "acquisto dei fondi".
b) il conto di costruzione aperto presso l'__________
di __________ rispondente al no. __________.__________.__________ __________,
utilizzato per finanziare i vari lavori di costruzione di cui alle informazioni
contenute nei capitoli rispondenti ai vari mappali.
c) il conto ipoteca aperto presso l'__________ di
__________ rispondente al no. __________.__________.__________. Stando alle indicazioni
del ricorrente, dovrebbe trattarsi del consolidamento ipotecario della costruzione
avvenuta sul mapp. __________.
In base alle considerazioni espresse nelle analisi dei
vari capitoli, gli interessi ritenuti deducibili, seguendo la concezione soggettivo-economica
sviluppata a pag. 258 e segg. nel volume "L'imposizione degli utili
immobiliari" risulterebbero i seguenti:
a) il debito in conto "anticipo fisso no.
__________.__________.__________ __________ " viene limitato al costo di
acquisto del solo mapp. __________, rimasto a tutt'oggi invariato, del valore
ricostruito di fr. 1'025'000.- come al calcolo esposto in chiusura del capitolo
"acquisto dei fondi.
Gli interessi conseguentemente ammessi in deduzione,
calcolati in base all'evoluzione subìta dai tassi citati nei relativi estratti
conto bancari, assommano a fr.: 90'435; 89'687; 75'593 e 64'490.
Si osserva che per l'eseercizio 1991 i giorni di
interesse sono stati calcolati a decorrere dal 28 dicembre 1990.
b) il debito in conto "costruzione no.
__________.__________.__________ L" viene considerato tale. Gli  interessi
esposti nell'elenco dei debiti per l'esercizio 1994 in fr. 166'188 corrispondono
a quelli maturati dopo l'abitabilità concessa dall'Autorità comunale e pertanto
sono da ritenere deducibili.
L'assenza della documentazione di dettaglio dei vari
costi di costruzione addebitati in conto, non consente di stabilire in che
misura gli stessi comprendono anche o in parte quelli relativi alla costruzione
del mapp. __________ ultimata nel luglio 1994.
c) Gli interessi relativi al conto "ipoteca no.
__________.__________.__________ ", esposti nell'elenco dei debiti per
l'es. 1994 in fr. 3'458 corrispondono a quelli maturati dopo l'abitabilità
concessa dall'Autorità comunale. La deducibilità di questi interessi dovrebbe comunque
almeno essere compensata con la mancata imposizione del corrispettivo valore
locativo.
Questa
Camera non può che aderire a questa meticolosa ricostruzione e ammettere la
deduzione a titolo di interessi passivi (ipotecari) degli interessi pagati su
un importo corrispondente al valore residuo, vale a dire dopo gli scorpori, del
mapp. __________.
5.7.
Giova
infine rilevare, a scanso di equivoci, che nell'importo del costo di acquisto
iniziale attribuito proporzionalmente al mapp. __________, è stato incluso
anche l'importo di fr. 300'000.- che il ricorrente ha riconosciuto di dover
versare al venditore conformemente all'accordo bonale raggiunto nel quadro
della vertenza giudiziaria civile sorta tra le parti.
I
relativi interessi passivi deducibili risultano quindi automaticamente inclusi
nel calcolo dell'Ispettore, che, anche su questo punto, risulta sostanzialmente
ineccepibile.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
parzialmente accolto
.
§    Di
conseguenza, annullata la decisione su reclamo del 17 gennaio 2000, gli atti
del procedimento sono retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emissione di
nuovi conteggi nel senso dei considerandi, in particolare del consid. 5.8.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3.   Intimazione
alle parti.
4.   Per l'IC
il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
Per l'IFD
è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146
LIFD).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: