ti_gerichte · 12.2022.169 · 2022-11-23 · it

Istanza di espulsione. Premesse per statuire in procedura sommaria nei casi manifesti non date

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.02.2023 12.2022.169

Incarto n.
12.2022.169
Lugano
20 febbraio 2023
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Stefani
e Grisanti
vicecancelliera:
Federspiel
Peer
sedente
per statuire nella causa in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei
casi manifesti - inc. n. SO.2022.4495 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione
4 - promossa con istanza 26 settembre 2022 da
AP 1
AP 2
entrambi rappr. da  PA 1
contro
AO 1
AO 2
entrambi
rappr. da  PA 2
con cui gli istanti hanno chiesto
l’espulsione delle controparti,
domanda a cui si sono opposti
i convenuti e che il Pretore ha respinto con sentenza del 23 novembre 2022
giudicando l’istanza irricevibile,
appellanti gli istanti con atto
di appello di data 5 dicembre 2022 con cui postulano la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere l’istanza, con protesta di tasse, spese e
ripetibili,
mentre i convenuti con osservazioni
del 27 dicembre 2022 chiedono la reiezione dell’appello e la conferma del
giudizio impugnato, protestate tasse, spese e ripetibili,
letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
AO
1
è stato proprietario del mapp. __________ su cui sorge una
villa con piscina, dove egli abita tuttora con la compagna AO 2. Nel corso
dell’anno 2021 il fondo è stato oggetto di una procedura esecutiva promossa
dalla creditrice ipotecaria Banca __________ poi conclusasi con la vendita
all’asta dell’immobile in questione (doc. A);
In data 18 gennaio 2021 AP 1 e AP 2 hanno sottoscritto
un accordo con AO 1 e AO 2 con cui i primi hanno manifestato la loro intenzione
di aggiudicarsi il fondo, impegnandosi poi a rivenderlo ai secondi che
avrebbero così avuto il tempo per reperire un finanziamento e nel contempo mantenuto
la facoltà di continuare ad abitare nell’immobile. Più nel dettaglio la convenzione
prevedeva che (doc. A):
“1.
I signori Vi__________ e P__________
confermano di essersi accordati con la Banca __________, e di essere
intenzionati ad aggiudicarsi la part. no. __________ ai pubblici incanti al
prezzo massimo di CHF 1'350'000.--.
2.   In
caso di aggiudicazione di questa proprietà i signori Vi__________ e Pr__________
si impegnano a rivendere la stessa ai signori Vu__________ ad un prezzo
maggiorato di CHF 150'000 rispetto a quello da loro pagato, più le spese
da loro assunte (trapasso di proprietà e ogni altra connessa).
A
partire dalla data dell’aggiudicazione e fino all’acquisto da parte dei signori
Vu__________, questi ultimi saranno legittimati a continuare ad abitare nella
proprietà, e dovranno agli aggiudicatari un interesse annuo dell’1% sul prezzo
da loro pagato in occasione della suddetta asta oltre alle predette spese.
3.   I
signori Vi__________ e Pr__________ confermano di aver già ricevuto dalla
signora T__________ un acconto di CHF 100'000 che andrà computato nell’ambito
della vendita della proprietà ai signori Vu__________.
Nel
caso in cui in occasione dei pubblici incanti i signori Vi__________ e Pr__________
non dovessero aggiudicarsi la part. __________, gli stessi si impegnano a
restituire entro e non oltre 10 giorni dalla stessa asta la somma di CHF
100'000.-- alla signora T__________. (…)”
In data 1° luglio 2021 AP 1 e AP 2 si sono
aggiudicati ai pubblici incanti il mapp. __________ al prezzo di fr.
1'150'000.- (doc. B, C e R).
2.
Nei mesi successivi vi sono stati vari contatti
tra le parti nel corso dei quali AP 1 e AP 2 hanno ribadito la loro volontà di rivendere
il mapp. __________ a AO 1 e a AO 2, così come stabilito con la convenzione del
18 gennaio 2021, e hanno interpellato questi ultimi sui passi intrapresi (doc.
D, doc. E).
Con
email del 9 marzo 2022, AO 1 e AO 2 hanno comunicato di essere in attesa di
documenti bancari, auspicando di poter riacquistare l’immobile in tempi brevi
(doc. E).
In
data 27 aprile 2022 AP 1 e AP 2 – ai quali nel frattempo il Comune di __________
aveva inflitto una sanzione di fr. 40'000.- per la realizzazione di opere
abusive sul fondo ad opera del precedente proprietario (doc. F) - hanno fissato
alle controparti un’ultima scadenza fino al 30 giugno 2022 per sottoscrivere il
contratto di acquisto del fondo in questione, rispettivamente per lasciare la
proprietà (doc. I).
Su
richiesta di AO 1, in data 12 maggio 2022 AP 1 e AP 2 hanno redatto uno scritto
destinato all’UE in cui hanno dichiarato che per l’occupazione della proprietà il
precitato non stava pagando alcuna pigione (doc. H).
Con
scritto del 14 giugno 2022 AO 1 e AO 2 hanno ribadito l’intenzione di
riacquistare il mapp. __________ e hanno chiesto una proroga sino al 31 ottobre
2022 per concludere la transazione (doc. L); richiesta che è stata respinta da AP
1 e AP 2 i quali hanno intimato loro di lasciare la proprietà entro il 15
luglio 2022 (doc. M).
;
Con
missiva del 12 luglio 2022 AO 1 e AO 2 si sono rifiutati di uscire
dall’immobile entro il 15 luglio 2022, rinviando alla convenzione 18 gennaio
2021 che concedeva loro la facoltà di abitare l’immobile sino al suo riacquisto.
Essi hanno ribadito l’intenzione di concludere la compravendita entro il 31
ottobre 2022 (doc. N).
In
data 14 luglio 2022 AP 1 e AP 2 hanno censurato l’atteggiamento dilatorio di AO
1 e AO 2 e hanno ribadito che il rapporto di comodato instauratosi tra le parti
era stato disdetto con effetto al 15 luglio 2022 (doc. O).
Con
successivo email del 31 agosto 2022 i proprietari hanno nuovamente chiesto agli
occupanti di lasciare l’immobile entro il 30 settembre 2022 (doc. P), senza successo.
3.
In data 26 settembre 2022 AP 1 e AP 2 hanno quindi
inoltrato un’istanza - nella procedura sommaria di tutela dei casi manifesti - alla
Pretura di Lugano, sezione 4, con cui hanno chiesto l’espulsione immediata di AO
1 e AO 2 dall’immobile in parola, sostenendo che questi ultimi occupavano
illecitamente la proprietà, il rapporto di comodato in essere tra le parti
essendo stato disdetto per il 15 luglio 2022.
In
sede di discussione gli istanti si sono riconfermati nelle proprie richieste
mentre i convenuti hanno presentato un memoriale di risposta scritto con cui
hanno integralmente contestato le pretese attoree. In sintesi, essi ha negato
che fossero dati - alla luce della complessità del quadro giuridico - i
presupposti del caso manifesto. Essi hanno ribadito la loro intenzione di riacquistare
la proprietà in discussione, come previsto nella convenzione, e hanno asserito
che - contrariamente a quanto affermato dagli istanti - l’accordo prevedeva un’onerosità
a loro carico, a valere quale corrispettivo per l’occupazione dell’immobile. Elemento
che, in considerazione pure della durata prevista contrattualmente, escludeva
la tesi del comodato e deponeva piuttosto a favore del perfezionamento di un
contratto di locazione, contratto che nello specifico non era però stato
disdetto nelle debite forme. Veniva pertanto a mancare un presupposto
essenziale per ammettere l’espulsione.
In
sede di replica gli istanti hanno ribadito la propria richiesta e negato che l’accordo
si configurasse quale contratto di locazione. Essi hanno inoltre rimarcato la
nullità del diritto di compera per difetto di forma, nullità che - a loro dire -
si ripercuoteva sull’intero accordo.
In
duplica i convenuti si sono riconfermati nelle proprie osservazioni,
contestando integralmente la replica.
4.
Con decisione del 23 novembre 2022 il
Pretore ha giudicato l’istanza irricevibile ritenendo non
dati i requisiti di chiarezza e immediatezza di giudizio che caratterizzano la
procedura di cui all’art. 257 CPC. Più nello specifico, il giudice di prime
cure ha ritenuto che la qualifica giuridica del rapporto venuto in essere tra
le parti in causa non fosse di immediata determinazione, in ragione anche degli
aspetti di onerosità emersi dagli atti, e che necessitasse di maggiori
approfondimenti così come l’analisi delle ripercussioni della nullità del
diritto di compera sulle altre clausole dell’accordo.
5.
Con
atto di appello di data 5 dicembre 2022, avversato dai convenuti con risposta
del 27 dicembre 2022, AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del querelato giudizio
nel senso di accogliere l’istanza, protestate tasse, spese e ripetibili. Essi rimproverano
al Pretore un errato apprezzamento delle circostanze e ribadiscono la tesi
secondo cui la fattispecie che emerge dagli atti è chiara e comprovata e viene
da loro così riassunta: gli appellati occupano - a titolo gratuito - la
proprietà dal 1
°
luglio 2021, data in cui è stata aggiudicata agli
appellanti. Malgrado quanto pattuito AO 1 e AO 2 non hanno proceduto al
riacquisto dell’immobile. Tra le parti è venuto in essere un rapporto di
comodato che è stato disdetto dagli appellanti per il 15 luglio 2022; malgrado la
disdetta gli appellati non hanno liberato gli spazi occupati. Contrariamente a
quanto da essi asserito, non sarebbe mai stato pagato e tantomeno pattuito un
canone locativo, tale non può infatti essere considerato l’interesse dell’1% sul
prezzo di aggiudicazione che gli stessi avrebbero dovuto versare in caso di
riacquisto del sedime. A detta dei ricorrenti il Pretore è incorso in un
manifesto errore in quanto non ha ritenuto accertato che l’occupazione della
proprietà avveniva a titolo gratuito, in virtù di un accordo di comodato, e ha considerato
un lasso di tempo superiore a un anno non adeguato per disdire il rapporto di
comodato. Essi allegano altresì che l’eventuale nullità della convenzione doc.
A non muterebbe la sostanza della fattispecie, gli appellati abitando in una
proprietà che non appartiene loro senza pagare alcun corrispettivo.
In definitiva, secondo
i ricorrenti la situazione in esame sarebbe limpida e lineare e pertanto il
Pretore sarebbe incorso in errore negando l’applicabilità della procedura di
cui all’art. 257 CPC:
Con
la risposta all’appello gli appellati hanno trasmesso a questa Camera uno
scritto dell’avv. PA 1 di data 21 dicembre 2022 e annesso modulo ufficiale di
disdetta della locazione di cui chiedono l’ammissione agli atti ex art. 317
CPC; documento che, come si dirà pure in seguito, nel concreto caso - a
prescindere dalla sua ammissibilità - non si rivela comunque decisivo ai fini
del giudizio.
6.
Contro una decisione emanata in procedura sommaria a
tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno fr. 10'000.-, è dato il
rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e ha per
legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC).
Nella
fattispecie l
a decisione impugnata è
stata recapitata in data 24 novembre 2022 e l’appello del 5 dicembre successivo
è pertanto tempestivo. Parimenti tempestive sono le osservazioni 27 dicembre
2022 dei convenuti, a fronte della comunicazione dell’appello con assegno
termine per la risposta notificata il 13 dicembre 2022 e pervenuta il giorno
successivo.
7.
La procedura sommaria di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti dell’art. 257 CPC offre alla parte
istante la possibilità di seguire una via giudiziaria semplice e rapida nei
casi in cui la situazione di fatto e di diritto è chiara, in alternativa alle
procedure ordinarie o semplificate normalmente a disposizione. Affinché si
possa agire in tal senso, è necessario che i fatti siano incontestati o immediatamente
comprovabili (lett. a) e che la situazione giuridica sia chiara (lett. b).
Sono fatti incontestati, quelli che non sono stati confutati
dal convenuto e sono immediatamente comprovabili, se essi possono essere
accertati senza indugio e senza troppe spese. Di regola la prova è addotta
mediante la produzione di documenti conformemente all'art. 254 cpv. 1 CPC. Se
il convenuto fa valere delle obiezioni motivate e concludenti, che non possono
essere subito scartate e che sono di
natura tale da far vacillare il convincimento del giudice, la
procedura dei casi manifesti è
inammissibile
(144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1).
La
situazione giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si
impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e
una giurisprudenza affermate. Per contro la situazione giuridica non è di
regola chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate
su cui il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una
norma richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con
una valutazione di tutte le circostanze del caso (DTF 144 III 462 consid. 3.1;
141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; STF
4A_383/2018
del 6 giugno 2019 consid. 3
).
Per
impedire l'accoglimento di una domanda fondata sull'art. 257 CPC non basta
tuttavia che la parte convenuta sostenga semplicemente che ci si trova in
presenza di una simile situazione o che la stessa potrebbe remotamente entrare
in linea di conto (STF
4A_383/2018 del 6 giugno 2019
consid. 3;
4A_329/2013 del 10 dicembre 2013 consid. 6.1). Non è nemmeno
possibile vanificare la procedura in discussione invocando degli argomenti
speciosi (STF 4A_415/2013 del 20 gennaio 2014 consid. 7).
La fattispecie non è per contro chiara e non vi è
spazio per una procedura sommaria giusta l’art. 257 CPC quando invece la parte
convenuta oppone all’azione delle obiezioni o delle eccezioni, in fatto o in
diritto, motivate sulle quali in giudice non può immediatamente statuire. Il
fallimento della procedura di tutela nei casi manifesti non presuppone che la
parte convenuta renda verosimile l’inesistenza, l’inesigibilità o l’estinzione
della pretesa fatta valere nei suoi confronti: basta che gli argomenti proposti
siano atti a comportare il rigetto dell’azione, che non appaiano di primo
acchito inconsistenti e che non si prestino a un esame in procedura sommaria
(STF 4A_571/2018 del 14 gennaio 2019 consid. 6).
8.
Nel concreto caso la fattispecie si rivela tutt’altro che chiara e
liquida. Come correttamente rilevato dal giudice di prima sede, già solo l’analisi
delle ripercussioni della nullità del diritto di compera (per vizio di forma) sulle
altre clausole dell’accordo (nullità parziale o nullità totale) e le
implicazioni giuridiche connesse all’esito di questo esame, che di fatto apre
la strada alle contrapposte tesi delle parti in causa in relazione alla natura
dell’occupazione dell’immobile, si scontra con le esigenze poste dalla
procedura di tutela dei casi manifesti.
A questo va aggiunto che neppure
la qualifica giuridica del negozio venuto in essere tra le parti - secondo le contrapposte
tesi di causa si tratterebbe di locazione, rispettivamente di comodato - è di
immediata determinazione. La convenzione originaria presenta infatti elementi di
onerosità - vedasi l’acconto di fr. 100'000.- e il tasso annuo dell’1% (cfr. doc.
A) - da cui non è possibile astrarre e il cui apprezzamento induce a
conclusioni discordanti. Prima facie, infatti, la possibilità per i convenuti
di recuperare l’acconto depone a favore della tesi del comodato sostenuta da AP
1 e da AP 2, mentre che il tasso fisso di remunerazione - per quanto definito “
irrisorio
”
(sentenza, pag. 5) - può essere inteso quale controprestazione per l’occupazione
dello stabile e quindi quale pigione, come sostenuto da AO 1 e da AO 2; il
concetto di irrisorio merita quindi di essere meglio esaminato. Contrariamente
a quanto affermano gli appellanti, ad ogni modo, la pretesa gratuità
dell’occupazione non emerge in maniera chiara dagli atti e non può essere
ritenuta pacifica.
Un altro aspetto che
suscita perplessità e che necessita di essere meglio ponderato sono i termini
riguardanti la durata dell’accordo relativo all’occupazione dell’immobile che,
in concreto, è stata regolata in maniera molto approssimativa quo alla
prerogativa degli appellati di rimanere nella proprietà in oggetto.
Qualora si decidesse di
seguire la tesi del comodato, sarebbe inoltre imprescindibile chinarsi sulla
questione dell’adeguatezza o meno dei termini fissati dagli appellanti agli ex
proprietari per liberare i locali.
Tutti aspetti che - a non
averne dubbio - vanno al di là di quanto acclarabile e verificabile nella
procedura in oggetto.
9.
A
fronte di quanto sin qui illustrato, e in particolare alla luce degli elementi
che necessitano di un maggior approfondimento, sia dal punto di vista fattuale
che giuridico, appare evidente che le premesse di immediatezza e chiarezza previste
dalla procedura di tutela dei casi manifesti di cui all’art. 257 CPC non sono
adempiute, ragion per cui la decisione pretorile che ha dichiarato irricevibile
l’istanza è corretta.
Gli appellanti hanno comunque
la facoltà di riproporre le loro richieste nelle debite forme e seguendo la
procedura appropriata (
Trezzini
in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIª
ed., Vol. 2, n. 44 segg. ad art. 257 CPC).
A
titolo abbondanziale è doveroso rimarcare che a rendere intricata Ia
fattispecie contribuisce anche la scelta di AP 1 e di AP 2 di notificare, dopo
l’emanazione del giudizio di prima sede, agli occupanti la disdetta ordinaria
su modulo ufficiale con effetto al 31 marzo 2023 (doc. 1 allegato alla risposta
all’appello); aspetto che - sebbene non decisivo – va a corroborare quanto
esposto nei considerandi che precedono.
10.
Ne discende che l’appello di AP 1 e di AP 2 deve
essere respinto. Le spese processuali della procedura di secondo grado seguono
la soccombenza degli appellanti, i quali rifonderanno, in solido, alle
controparti un’equa indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 96 e 106 CPC, la LTG
e il RTar,
decide:
1.
L
’
appello 5 dicembre 2022 di AP 1 e AP 2
è respinto.
2.
Le spese processuali di fr. 1'000.-, già anticipate dagli
appellanti, restano a loro carico con obbligo di versare, in solido, alla
controparte fr. 600.- a titolo di ripetibili d’appello.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).