ti_gerichte · 20.2004.38-15 · 2009-04-06 · it

Espropriazione formale per interventi di miglioria su strada comunale (indennità per terreni posti in zona residenziale R3 e nucleo storico e tradizionale)

Tessin Tribunale di espropriazione 06.04.2009 20.2004.38-15
Tessin Tribunale di espropriazione 06.04.2009 20.2004.38-15
Ticino Tribunale di espropriazione 06.04.2009 20.2004.38-15

Incarto n.
20.2004.38-15
66/04
Lugano
6 aprile 2009
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Argentino Jermini
arch. Giancarlo Fumasoli
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da
ISEP
1
RA
1
contro
COES
2
RA 4
nell'ambito
degli interventi di miglioria lungo Via __________ e Via __________ lotto n.
1 e lotto n. 2,
relativamente
ai mapp. no. 53 e 31 RFD __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Il Comune di __________ ha deciso di procedere ai lavori di sistemazione di Via
__________ e Via __________, strade comunali che servono le omonime località
residenziali. Il progetto, che contempla diversi interventi e si suddivide in 2
lotti (lotto 1: dal confine con __________ all’incrocio con via __________,
nucleo di __________; lotto 2: dall’incrocio di via __________ a salire fino a __________
paese, compreso via __________), prevede in particolare l’allargamento dei
campi stradali fino ad ottenere due corsie, la costruzione di muri di sostegno
e di un marciapiede. Gli interventi comportano anche la pavimentazione a nuovo
dei sedimi stradali previa sostituzione del sottofondo portante e posa di nuove
canalizzazioni per le acque luride e meteoriche.
Il Consiglio Comunale ha approvato le opere, stanziato il credito ed avvallato
il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 30% della spesa con
risoluzione del 16.2.2004.
I progetti definitivi e degli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal
11.1. al 10.11.2004 previo invio di un avviso personale.
1.2. Le opere coinvolgono tra gli altri, anche i mapp. no. 31 e 53, entrambi di
proprietà di COES 2
. Stando alle tabelle
pubblicate i terreni sono coinvolti nell’intervento nel seguente modo:
mapp. no. 31
espropriazione definitiva di 11 mq a fr. 700.- il mq
occupazione temporanea di mq 80 a fr. 0.50 il mq
mapp. no. 53
espropriazione definitiva di 8 mq a fr. 350.- il mq
occupazione temporanea di mq 14 a fr. 0.50 il mq
Con memorie 10.11.2004 la proprietaria non si é opposta né ai progetti né
all’espropriazione, ma ha notificato una pretesa di indennizzo di fr. 1’000.-
il mq per i sedimi espropriati.
All’udienza di conciliazione del 6.4.2005 l’espropriata ha accordato
l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 9.5.2005. Per il resto le
parti hanno confermato le loro rispettive posizioni.
Il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi con sentenza
del 8.4.2005.
2.
2.1. Il mapp. no. 31, ubicato sul
versante occidentale del monte __________, nella frazione di __________, è cosi
censito a RF:
sub C) edificio                   mq                    233
sub D) edificio                   mq                      44
sub C) edificio                   mq                      36
NE superficie non edificata
- rivestimento duro
- humus
01 edifico sotterraneo
02 edificio sotterraneo       mq                    1’304
totale                                  mq                    1’581
Si tratta di un terreno di 1’581 mq ampio e di forma regolare ubicato su
entrambi i lati a diretto confine con Via __________. Il fondo è gravato da un
onere nicchia per tombino a favore dello Stato del Canton Ticino. Stando al
vigente PR, approvato dal consiglio di Stato con risoluzione no. 10645 del
7.12.1993, la particella è assegnata alla zona residenziale R3.
2.2. Il mapp. no. 53, ubicato nel nucleo di __________, è un fondo di ridotte
dimensioni (70 mq), di conformazione abbastanza regolare ed è situato a diretto
confine con Via __________. Parzialmente edificato ospita un garage a titolo
precario ed libero da servitù ed oneri fondiari.
Nel PR in vigore il fondo è attribuito alla zona del nucleo storico e
tradizionale (NT).
3.
3.1. L’espropriazione è subordinata
al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). Tra questi si annoverano pure le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi
di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto
isolato – ed i prezzi per
tin
enti a terreni già edificati o di singole quote di
comproprietà o di semplici scorpori per rettifiche di confini, nonché i
trapassi conseguenti ad un incanto pubblico o all’esercizio di diritti di
compera, non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 85, 87, 88 e 89).
3.2. L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni
immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata
immissione in possesso (art. 19 Lespr.) – che in concreto risale al 9.5.2005 –
e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle
dei fondi espropriandi, quindi alle zone R3 (mapp. no. 31) e NT (mapp. no. 53).
A questo proposito occorre premettere che, anche in seguito ai recenti processi
aggregativi, il territorio del Comune di __________ si è considerevolmente
ampliato; esso comprende così diverse zone residenziali che per posizione si differenziano
alquanto tra loro, anche rispetto alla zona che qui interessa, nota per essere
tra le più ambite e pregiate del distretto __________.
Perciò il Tribunale ha preferito incentrare l’indagine, esperita com’è d’uso a
RF, sulle transazioni stipulate nelle sezioni di __________ e __________ che
per situazione generale si prestano ad un confronto oggettivo, naturalmente con
riserva degli eventuali adeguamenti che dovessero apparire necessari. La
ricerca offre i seguenti risultati:
zona R3
- fr. 611.11 il mq per il mapp. no. 12 di mq 900, località __________ a __________,
sezione __________ (iscr. a RF il 7.2.2002 al d.g. 2925);
- fr. 715.- il mq per il mapp. no. 19 di mq 511, località __________ a __________,
sezione __________ (iscr. a RF il 29.12.1998 al d.g. 28826). Il trapasso è
avvenuto con l’esercizio di un diritto di compera annotato il 22.1.1998;
- fr. 347.22 il mq per il mapp. no. 1175 di mq 576, località __________ a __________,
sezione __________ (iscr. a RF il 10.10.1997 al d.g. 24640/45). Il trapasso è
avvenuto per aggiudicazione ad incanto pubblico;
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1208 di mq 420, località __________ a __________,
sezione __________ (iscr. a RF il 27.10.1995 al d.g. 28787);
zona R3a
- fr. 850.- il mq per il mapp. no. 1720 di mq 782, località __________ a __________,
sezione __________ (iscr. a RF il 30.6.2000 al d.g. 12910);
zona NT
- fr. 1’050.- il mq per il mapp. no. 81 di mq 40, con un edificio di mq 28,
località __________ (iscr. a RF il 16.10.2002 al d.g. 24281);
- fr. 142.86 il mq per il mapp. no. 1205 di mq 21, descritto quale stalla, località
__________ (iscr. a RF il 11.11.1999 al d.g. 23603); il prezzo è comprensivo
della comproprietà coattiva sul mapp. no. 386, il quale detiene a sua volta una
quota di comproprietà di 1/6 sul mapp. no 393;
- fr. 631.58 il mq per il mapp. no. 509 di mq 19, descritto quale corte, località
__________ (iscr. a RF il 7.2.1996 al d.g. 2781);
zona NT-R3
- fr. 280.70 per mq 57 scorporati dal mapp. no. 120 ed aggiunti alla part. no.
1099, località __________ (iscr. a RF il 28.7.1998 al d.g. 16034/5). Il
trapasso è avvenuto nell’ambito di una rettifica confini;
3.3. La zona R3a è distribuita nelle due frazioni di __________ e __________
che, oltre a possedere le qualità dei settori a vocazione tipicamente
residenziale (tranquillità, insolazione, panorama, ecc.), hanno anche il
vantaggio di esser situate nelle vicinanze dei servizi principali e di essere
raggiungibili in poco tempo dal centro città. Sotto questo profilo si
differenzia dalla zona R3 che, essendo situata attorno al nucleo di __________,
pur essendo una zona piacevole e ben esposta si trova più discosta di suddetti
servizi e dal centro cittadino. I pregi e i vantaggi dipendenti dalla
posizione, si riflettono anche sui prezzi di compravendita, posta la differenza
tra la quotazione riscontrata nella zona R3a (fr. 850.- il mq) e i valori
accertati nella zona R3 (media di ca. fr. 490.- il mq). Inoltre è a
quest’ultima che appartiene la proprietà COES 2.
Prescindendo dalle transazioni che, per le particolari modalità di stipula o
trattandosi del prezzo minimo, non sono indicative (mapp. no.
19 e 1175 e 1208)
il
campione di raffronto si riduce ad una sola transazione (mapp. no. 12); ciò
non è comunque d’ostacolo all’estimo poiché, stando
alla giurisprudenza, è lecito trarre spunto anche da compravendite isolate
purché i prezzi d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei
contratti non risulti influenzata da circostanze particolari (DTF 122 I
168 c. 3a; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85). Orbene, il mapp.
no. 12, compravenduto nel
2002 a
fr. 611.11 il mq, è ubicato nelle immediate vicinanze
del mapp. no. 31 e quindi si presta per situazione ad un valido paragone. Nulla
lascia infine presumere che tale contratto sia stato influenzato da elementi
speculativi, inusuali o di natura soggettiva, motivo per cui il prezzo di
vendita può essere considerato attendibile.
Il trapasso risale tuttavia al 2002 e negli anni successivi e fino al 2005 nella
frazione di __________ non si sono registrate altre transazioni. L’assenza di
dati di raffronto recenti
non
è necessariamente sintomo di stagnazione del mercato
immobiliare; nel caso di questo specifico territorio essa va piuttosto
ricondotta
ad un’offerta assai limitata
dovuta, verosimilmente, ad una certa reticenza dei proprietari, poco propensi
alla vendita di questa particolare tipologia di immobili notoriamente pregiati,
vuoi perché sono considerati un valido investimento ove anche si consideri che
la
presenza di una vasta zona boschiva
preclude l’estensione della zona edificabile, vuoi per ragioni prettamente
soggettive (“Liebhaberobjeckt”). Tutto sommato può
quindi essere ragionevolmente ritenuto che
nel 2005 i terreni R3 ubicati nel comprensorio di __________ valessero ca. fr.
650.- il mq. Tale stima è confortata altresì dal valore edilizio di fr. 600.-
il mq fissato per i fondi inseriti in zona R2a nell’ambito della parallela
procedura espropriativa (cfr. inc. 20.2004.38-8), poiché nonostante le minime
differenze di possibilità di sfruttamento ivi ammesse essa ha le medesime caratteristiche
residenziali.
Pertanto in mancanza di riscontri oggettivi l’indennità di fr. 1’000.- il mq
sollecitata dalla proprietaria non è condivisibile. Oltretutto i prezzi
d’acquisto soluti dal precedente proprietario nel 1997 e quello pagato dall’espropriata
nel 2004, che quest’ultima pretende di portare a paragone, erano riferiti al
fondo già edificato e comprensivi dell’acquisto della part. no. 53 (cfr.
istanze di iscrizione a RF del 16 10.1997 rispettivamente del 9.9.2004); di
conseguenza, come già rammentato (cfr. consid. 4.1. in fine) non hanno valenza
decisiva ai fini dell’estimo.
Tutto sommato il mapp. no. 31 è un buon terreno edilizio, già edificato, ben
orientato e di dimensioni superiori al mapp. no. 12 compravenduto nel 2002 ed
ubicato, come detto, nelle vicinanze. Ne consegue che l’indennità offerta
dall’ente espropriante di fr. 700.- il mq si rivela senz’altro favorevole
all’espropriata; per questo motivo può essere confermata.
3.4. Per quanto attiene la zona NT, l’esito della ricerca esperita a RF ha
offerto scarsi risultati. In particolare, ad __________, nelle immediate
vicinanze della proprietà dell’espropriata, sono stati rinvenuti solo due
trapassi, i quali però appaiono poco indicativi perché
riferiti ad un fondo
parzialmente edificato (mapp
.
no. 81) rispettivamente ad un semplice scorporo relativo ad un fondo attributo
in parte in zona R3 e in parte in zona NT (mapp. no. 120).
La mancanza di dati di raffronto riguardanti terreni liberi non stupisce in
quanto è risaputo che in zona nucleo la disponibilità di simili oggetti è assai
rara e che, dall’altra parte, anche eventuali pochi mq liberi sono al servizio
delle costruzioni esistenti. Ai fini dell’estimo di terreni posti in zona
nucleo, si deve tener presente che generalmente il valore di un tale oggetto è
pari almeno a quello di un terreno edificabile ubicato nelle immediate
vicinanze; ciò in considerazione del fatto che nel nucleo le possibilità di
sfruttamento sono notoriamente intensive, essendo necessario meno terreno per
costruire rispetto ad una zona residenziale. Orbene considerato che la zona edificabile
che circonda il nucleo di __________ è la zona R3, nella quale il valore
edilizio medio è stato fissato in fr. 650.- il mq (cfr. considerando 3.4.), è
lecito ritenere che un terreno posto nel nucleo possa raggiungere una
quotazione analoga.
Detto questo occorre tuttavia considerare che il mapp. no. 53, sul quale
attualmente sorge un garage a titolo precario, è un terreno di per sé non
edificabile; ciò in ragione del rispetto delle distanze dalla strada, nonché delle
piccole dimensioni del fondo (70 mq). L’inedificabilità è altresì determinata dall’esistenza
del vincolo di PR che consente solo la demolizione senza possibilità di
ricostruzione (cfr. piano particolareggiato del nucleo storico e tradizionale
di __________; art. 19 punto 2.5 NAPR).
Ne consegue che le limitazioni edificatorie determinate dall’esproprio non hanno
in alcun modo inciso sulle possibilità di sfruttamento del fondo. Il suo valore
commerciale è costituito solo dal fatto che può essere usato al servizio di un
confinante.
Tutto ciò considerato l’indennità offerta dall’ente espropriante di fr. 350.-
il mq si rivela adeguata alla situazione e alle caratteristiche della proprietà
e dunque può essere confermata.
4.
L’occupazione temporanea si
annovera tra i provvedimenti che, in ambito espropriativo
, concorrono all’attuazione dell’opera. Per
definizione essa comporta l’invasione transitoria di un terreno per depositarvi
materiale o installazioni di cantiere oppure, più semplicemente, per permettere
la costruzione dell’opera stessa senza intralci. La relativa indennità copre il
danno effettivo derivante dalla limitazione dell’uso attuale del bene salvo che
il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1
Lespr.
(Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF
109 Ib 273).
Normalmente l’indennità
metrica annua riconosciuta per terreni edificabili è di fr. 0.50 (TE sott.
26.6.1996 in re Comune di V./C., 2.3.1999 in re S./G.).
In concreto l’indennità offerta nella tabella (fr. 0.50 il mq), sulla quale
l’espropriata non si è pronunciata, è conforme ai canoni giurisprudenziali e
perciò può essere confermata.
5.
Le indennità espropriative sono
completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale amministrativo
federale, a decorrere dal 9.5.2005, data dell’anticipata immissione in possesso
(art. 52 cpv. 3 Lespr.).
6.
La tassa di giustizia e le spese
sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriato,
che si è avvalso della consulenza di un legale, ha diritto alla rifusione delle
ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà poste dalla
vertenza.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e
pronuncia
1.     L’ente
espropriante verserà all’espropriata le seguenti indennità:
per
il mapp. no. 31:
- fr. 700.- il mq per l’espropriazione formale di mq 11;
- fr. 0.50. il mq per l’occupazione temporanea di mq 80;
per il mapp. no. 53:
- fr. 350.- il mq per l’espropriazione formale di mq 8;
- fr. 0.50. il mq per l’occupazione temporanea di mq 14;
oltre interessi al 3.5 % a far tempo dal 9.5.2005.
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.--
sono a carico dell’ente espropriante con obbligo di rifondere all’espropriata
fr. 1'000.- per ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo
Enzo Barenco