ti_gerichte · 40.2005.33 · 2006-08-14 · it
Tre fondi. Per il primo il ricorso é stato stralciato dai ruoli per desistenza; per il secondo é stato ridotto il valore metrico a nuovo del rustico e per il terzo é stata rettificata la superficie abitabile del rustico e ridotto di conseguenza il relativo valore di reddito.


Incarto n.40.2005.33

__________

Lugano

14 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 8/11 aprile 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 17 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 ai mappali n. 60, 61, 788 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 26 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-CHF 45'258.- per il mapp. no. 60
RFD di __________;

-CHF 10'082.- per il mapp. no. 61
RFD di __________;

-CHF 52'476.- per il mapp. no. 788
RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 30 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 17 marzo 2005.

Lautorità
di prima istanza, sulla base di un sopralluogo esperito il 5 gennaio 2005, ha
confermato la propria decisione ribadendo che tutti gli aspetti citati nel
reclamo sono già stati equamente considerati e che i valori proposti
rispecchiano la situazione reale.

3.     Con
ricorso 8/11 aprile 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando
unequa riduzione dei valori di stima e avanzando delle perplessità in merito
allimparzialità del responsabile di Circondario.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 26 luglio 2006 il ricorrente ha ritirato il
gravame limitatamente al valore ufficiale di stima del mapp. no. 60. Per il
resto il Tribunale ha potuto constatare quanto segue:

-Mapp. no. 61: è presente un edificio rustico composto da un piano
cantina di un unico locale interrato verso monte, da un primo e secondo piano
strutturati in modo identico e costituiti entrambi da due locali comunicanti e
da un ulteriore piano di un unico locale che funge da solaio. Lo stato generale
delledificio è carente e quale unico intervento di un certo rilievo circa un
ventina di anni fa è stato rifatto il tetto.

-Mapp. no. 788: si tratta di una parte di edificio collegata con il
mapp. no. 60 e costituita da un piano terreno con un bagno, un ripostiglio e
unentrata indipendente e da due ulteriori piani strutturati in modo identico e
composti da due camere ciascuno. I locali sono privi di riscaldamento, mentre
lo stato delle finiture e di conservazione delledificio rientrano nella norma.
Il sub. B è composto da una legnaia/ deposito con un posteggio soprastante.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario degli oggetti stimati e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento
del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il
carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro
funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale stralcia dai ruoli per desistenza il ricorso formulato
contro il valore ufficiale di stima del mapp. no. 60 e lo accoglie invece per
quanto concerne i valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 61 e 788 e, meglio:

-Mapp. no. 61: viste le specifiche caratteristiche costruttive
delledificio, un semplice rustico in uno stato di conservazione carente
edificato allinizio del secolo scorso, risulta sicuramente più adeguato alla
fattispecie concreta considerare un valore metrico a nuovo di CHF/mc 86.- in
luogo di CHF/mc 122.-.

-Mapp. no. 788: la superficie abitabile delledificio è in realtà di
40 mq e non di 65 mq come stabilito a torto dallUCS. Ciò comporta che pure il
valore di reddito capitalizzato deve essere ridotto da CHF 51'419.- a CHF
34'628.-.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso, stralciato dai ruoli per
desistenza limitatamente al valore ufficiale di stima del mapp. no. 60 RFD di __________,
è accolto e i valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 61 e 788 RFD di __________
stabiliti rispettivamente in CHF 7082.- e in CHF 38'058.-, come da schede di
calcolo annesse.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico
dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), ritenuto che per lo stralcio
non vengono percepite tasse né spese.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza
limitatamente al mapp. no. 60 RFD di __________,è accoltoe i valori
ufficiali di stima dei mappali nr. 61 e 788 RFD di __________ stabiliti
rispettivamente in CHF 7082.- e in CHF 38'058.-, come da schede di calcolo
annesse.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi