ti_gerichte · 40.2005.258 · 2006-06-21 · it
Applicazione di un correttivo del -60% sul valore metrico del terreno.


Incarto n.40.2005.258

__________

Lugano

21 giugno 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Bruno Buzzini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 7/9 dicembre 2005 da

-
 RI 1,

-
 RI 2,

tutti
 rappr. dall RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 10 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 3204 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 7 aprile 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 3204 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 164'934.-.

Il
reclamo interposto in data 27 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto
dallUCS con decisione 10 novembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione sostenendo che le argomentazioni
delle ricorrenti sono già state considerate e che ulteriori riduzioni del
valore del terreno non sono giustificate per non contravvenire al principio
della parità di trattamento, alluniformità di valutazione e al rispetto delle
norme legali, in particolare dellart. 20 Lst. secondo cui le stime seguono
criteri di schematicità e prudenzialità.

3.     Con
ricorso 7/9 dicembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorte innanzi a questo Tribunale
postulando la riduzione del valore metrico unitario del terreno dagli attuali
CHF/mq 198.- a CHF/mq 80.-. Ciò poiché il fondo non gode né di diritti di passo
sui mappali confinanti né di un accesso e risulta di fatto praticamente
impossibile crearne uno sia per le sue caratteristiche specifiche sia per
limportante dislivello esistente tra lo stesso e le strade poste a monte e a
valle. Inoltre, il terreno, di soli 833 mq, è talmente ripido da impedire
unedificazione ideale secondo i parametri di piano regolatore vigenti per la
zona di costruzione intensiva.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 7 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che
il terreno, in forte pendenza e privo di accessi veicolari e pedonali, è
edificabile unicamente a costi decisamente elevati. La possibilità di creare un
accesso risulta fortemente limitata dalla presenza di edifici già esistenti sia
a monte sia a valle.

Il
mapp. no. 1374, situato a monte del terreno e ad una quota decisamente più
elevata, è di proprietà delle ricorrenti, che fanno comunque valere il fatto
che la creazione di un accesso che attraversi tale fondo comporterebbe
inevitabilmente un importante riduzione del suo valore.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietarie delloggetto
stimato e destinatarie della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.     I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un
correttivo del -60% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché la situazione edificatoria
dei fondi confinanti risulta tale da rendere alquanto difficile lacquisizione
di diritti di passo e la creazione di un futuro accesso. Questo aspetto,
unitamente alla marcata pendenza del mappale, rendono inevitabilmente alquanto
difficoltosa e decisamente onerosa una sua utilizzazione a scopi edificatori. Malgrado
ciò non va trascurato il fatto che il confinante mapp. no. 1374, che si trova a
monte, è anchesso di proprietà delle ricorrenti.

Permangono
quindi pur sempre delle concrete potenzialità edificatorie e del resto nella
determinazione del valore di base dei terreni presenti nella specifica zona di
costruzione intensiva già si è tenuto conto della loro posizione e della loro
topografia, posto che il valore base assegnato a tali terreni, decisamente
prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in
una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 330.-.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallautorità di prima istanza non prestano
il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla
Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 3204 RFD di __________ stabilito in CHF 109'956.-, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 11/20 per le ricorrenti e dei rimanenti 9/20 per
lUCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 3204 RFD di __________ stabilito in
CHF 109'956.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta
per 11/20 a carico delle ricorrenti e per i restanti 9/20 a carico dellUfficio
cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi