ti_gerichte · 40.2005.104 · 2005-09-22 · it
terreno a lago, quindi particolare e unico, che rende di maggior pregio i mappali sovrastanti di proprietà della medesima CE e di una delle componenti di quest'ultima


Incarto n.40.2005.104

__________

Lugano

22 settembre 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 18/20 giugno 2005 da

ISCE
 1composta da:

1.
 MIST 1,

2.
 MIST 2,

3.
 MIST 3,

tutti
 rappr. da RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 20 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 406 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 1. settembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 406 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 139'392.-

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dai componenti della Comunione
ereditaria ISCE 1, rappresentati da RA 1, è stato parzialmente accolto dallUCS
con decisione 20 maggio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza apportato un ulteriore correttivo del -10%,
portandolo al -30%, sul valore metrico di base del terreno, ritenendo la
configurazione di questultimo non adeguata per uno sfruttamento ideale delle
potenzialità edificatorie previste per la zona di Piano regolatore denominata
R2L (zona residenziale estensiva  comprensorio a lago-), riconfermando per il
resto la propria decisione.

Il
valore di stima ufficiale del mappale no. 406 RFD di __________ è stato di
conseguenza stabilito in CHF 121'968.-

3.     Con
ricorso 18/20 giugno 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale
argomentando che, per ragioni di protezione delle rive e di rispetto delle
distanze dal confine, sarebbe oggettivamente impossibile costruire alcunché sul
fondo oggetto di ricorso, che pertanto, malgrado il correttivo già apportato
sul valore metrico, avrebbe un valore ancora sproporzionato per rapporto ai
terreni presenti nella medesima zona di piano regolatore.

I
ricorrenti ritengono inoltre che lUCS non abbia sufficientemente considerato
la presenza a confine della strada cantonale, intensamente trafficata e origine
di un importante inquinamento fonico e dellaria, soprattutto per rapporto ai
fondi situati a monte, non confinanti con il tracciato stradale e postulano
pertanto unequa riduzione del valore di stima fissato per la loro proprietà.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 della Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS nonché validamente rappresentati
dal coerede MIST 3, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2005, questo Tribunale ha potuto
constatare che il fondo è prativo e, in corrispondenza della scaletta a lago,
presenta una profondità di 8.40 metri.

A
monte, oltre il tracciato della strada cantonale, sono presenti i mappali n.
936 e 944 RFD di __________, di proprietà rispettivamente della Comunione
ereditaria ISCE 1 e di MIST 1.

7.     Alla
luce di tali risultanze, questo Tribunale ritiene che nella fattispecie si è in
presenza di un terreno particolare e unico, il cui valore non è strettamente
legato al tipo di sfruttamento che se ne può fare e che inoltre, malgrado la
strada cantonale che li divide, rende sicuramente di maggior pregio i terreni
posti a monte, di proprietà della medesima Comunione ereditaria ISCE 1 (mapp.
no. 936) e di MIST 1 (mapp. no. 944).

Inoltre,
malgrado il terreno non sia particolarmente profondo e abbia pertanto una
configurazione non ottimale, particolarità del resto già sufficientemente considerata
dallUCS con lapplicazione di un correttivo del -30% sul valore metrico di
base, ridotto di conseguenza a CHF/mq 252.-, lart. 42 delle Norme di
attuazione del Piano Regolatore, a determinate condizioni, permette la
costruzione di abitazioni e relative costruzioni accessorie.

La
domanda di costruzione preliminare a titolo informativo presentata da RA 1 in
data 29 febbraio 2000, richiamata da questo Tribunale dallUfficio delle
domande di costruzione e dellesame di impatto ambientale, basata su un
progetto particolare chiaramente in contrasto con le norme pianificatorie, non
dimostra affatto che sul mappale non sia di fatto possibile costruire alcunché
(cfr. avviso cantonale no. 27511 del 21 aprile 2000), come invece sostenuto dai
ricorrenti nel gravame e in corso di sopralluogo.

Il
Tribunale ritiene che nella determinazione del valore metrico di base della
zona di Piano Regolatore RL2 e pertanto del mappale oggetto di ricorso sia già
stata sufficientemente considerata lesistenza della vicina strada cantonale e
di tutte le conseguenze negative che ne derivano,

mentre
il confronto con i mappali situati a monte del tracciato stradale e non
confinanti con il medesimo non risulta proponibile già per il solo fatto che le
zone di piano regolatore interessate risultano differenti. Oltre a ciò, come
constatato pure in sede di sopralluogo, il traffico sullarteria stradale non è
tale da giustificare lapplicazione di un ulteriore correttivo sul valore
metrico base del fondo.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo invero prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto
analogo in una libera contrattazione.

Di
conseguenza, il ricorso deve essere respinto e il valore ufficiale di stima 
del mappale no. 406 RFD di __________ confermato in CHF 121'968.-, come da
scheda di calcolo annessa.

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta in solido a
carico dei componenti della Comunione ereditaria ISCE 1, parte soccombente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 406 RFD di __________ confermato in CHF
121'968.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti,
componenti della Comunione ereditaria ISCE 1.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi