ti_gerichte · 80.1995.83 · 1995-06-23 · it

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Camera di diritto tributario 23.06.1995 80.1995.83
Tessin Camera di diritto tributario 23.06.1995 80.1995.83
Ticino Camera di diritto tributario 23.06.1995 80.1995.83

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
80.95.00083
Lugano
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di diritto
tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro
Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo
Gianinazzi Il segretario
statuendo
sul ricorso del 8 maggio 1995
in
materia di:                 IMVI (IMVI7/95)
presentato
da:
__________
__________ __________,
__________
__________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1.
Con
mutazione iscritta a RF il 16 novembre 1992 la __________ __________ __________
cedeva a __________ e __________ __________ il mapp. n. __________ RFD di
__________ al prezzo di fr. 35'000.--. In precedenza il mapp. n. __________
aveva beneficiato di un trasferimento di indici di occupazione e di
sfruttamento dal contiguo mapp. n. __________, pure di proprietà della
__________ __________ __________, così da soddisfare i requisiti richiesti per
l'edificazione; inoltre al mapp. n. __________ era stato concesso il diritto di
formare un posteggio sul contiguo mapp. n. __________: il tutto per un valore
quantificato in fr. 11'580.--.
L'
Ufficio dei registri, autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior
valore immobiliare, nella notifica di tassazione del 17 gennaio 1993 calcolava
il maggior valore imponibile deducendo dal valore dell'alienazione (fr.
35'000.--) il valore di stima ufficiale (fr. 1'932.--) maggiorato del 5% (fr.
97.--). A seguito del reclamo che era stato interposto dalla venditrice, l'
Ufficio dei registri determinava il valore del precedente acquisto in fr.
17'899.--, pari al prezzo pagato e conseguentemente portava anche la deduzione
forfetaria del 5%  a fr. 895.--; negava invece il computo del valore derivato
al fondo venduto dal trasferimento degli indici (cfr. decisione su reclamo dell'
11 febbraio 1993).
La
__________ __________ __________ presentava pertanto ricorso all' Amministrazione
cantonale delle contribuzioni, chiedendo nuovamente che nel calcolo del maggior
valore imponibile venisse computato il valore equivalente agli indici trasferiti
dal mapp. n. __________ al mapp. n. __________.--, come pure una fattura di fr.
1'254.-- per spese di progettazione.
Con
decisione del 13 aprile 1995 l' Amministrazione cantonale delle contribuzioni,
ora Divisione cantonale delle contribuzioni, accoglieva parzialmente il
ricorso, ammettendo la deduzione della fattura per spese di progettazione;
negava invece il computo del valore del trasferimento degli indici, osservando:
"
(...) questi trasferimenti sono di regola imponibili a norma dell'art. 2
cpv. 2 LIMVI in quanto si tratta di negozi giuridici i cui effetti sono parificabili,
anche dal profilo economico, a quelli di un trasferimento di proprietà.
Normalmente avvengono con pagamento di un'indennità poiché le possibilità
edificatorie del fondo cedente vengono, di conseguenza, diminuite.
Nella
fattispecie questo trasferimento non è stato imposto in quanto il proprietario
dei fondi risultava essere sempre la spettabile __________ __________
__________. Ciò significa che l'operazione non è avvenuta a titolo oneroso e di
conseguenza l'imposta è stata differita nel tempo, ossia, al momento della
vendita delle due particelle
".
2.
Con
il presente, tempestivo ricorso la __________ __________ __________ chiede nuovamente
il computo del valore degli indici trasferito nella determinazione del maggior
valore immobiliare imponibile, precisando che "va da sé che in occasione
della vendita del terreno al mappale n. __________, il suo valore verrà
diminuito di fr. 11'580.--".
La
Divisione cantonale delle contribuzioni propone per contro di respingere il
ricorso.
3.
3.1
Soggiacciono
tra l'altro all'imposta sul maggior valore immobiliare la costituzione e
l'alienazione di diritti di superficie che abbiano i caratteri del diritto per
sé stante e permanente i cui effetti siano economicamente parificabili a
un'alienazione della proprietà (art. 2 cpv. 2 lett. d LIMVI), come pure più in
generale, qualsiasi negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di disporre,
sono parificabili, economicamente, a quelli di un'alienazione (art. 2 cpv. 2
lett. f LIMVI). L'art. 10 LIMVI precisa inoltre che nel calcolo dell'imponibile
si deve tener conto della svalutazione della parte residua derivante
dall'alienazione parziale di un fondo.
3.2
La
LIMVI non prevede espressamente l'imposizione delle servitù di diritto privato
né tanto meno delle limitazioni di diritto pubblico al diritto di proprietà e
nemmeno del trasferimento di indici (di costruzione, occupazione, sfruttamento,
ecc.) da un fondo all'altro. Se quindi la costituzione di una servitù o una
cessione di indici, a maggior ragione se solo parziale, non incidono sul
diritto di disporre della proprietà in modo così determinante da privarlo di
contenuto al punto da dover essere equiparate a un'alienazione economica, non
si farà luogo ad imposizione in virtù della clausola generale dell'art. 2 cpv.
2 lett. f LIMVI.
3.3
Dal
canto suo, l'art. 10 LIMVI, che è stato ripreso con formulazione modificata ma
inalterato nella sostanza dall'art. 135 LT-1994, trova sostanzialmente
applicazione nei casi si espropriazione che danno luogo al versamento di
un'indennità di svalutazione per la parte residua. Quando la diminuzione di
valore della parte residua raggiunge un’incidenza tale da configurare una vera
e propria alienazione della parte stessa, e di conseguenza l’indennità versata
ammonta ad un importo rilevante, la LIMVI prevede espressamente che l’utile
derivante da tale realizzazione parziale della parte residua sia imposto insieme
a quello derivante dal trasferimento della parte espropriata. Quando invece,
come d’altronde accade quando vengono costituiti diritti reali che non
presentano durata ed intensità sufficienti a giustificarne l’imposizione a
titolo di alienazioni imponibili, l'indennità di svalutazione è di entità
trascurabile e non attinge la soglia del trasferimento imponibile, si rinuncia
ad imporla al momento stesso dell’espropriazione; si dovrà comunque tener conto
dell' importo versato a titolo di indennità di svalutazione al momento
dell’alienazione della parte residua, computandola al valore della contrattazione.
3.4
Ancorché
la norma non contenga alcun riferimento alla cessione degli indici, così come
l’indennità di svalutazione della parte residua compensa in molti casi la diminuita
capacità edificatoria del fondo, ad esempio per la perdita del bonus di edificabilità
per grandi superfici, anche l’indennizzo versato per la cessione degli indici
compensa la minore edificabilità del fondo. Non vi è quindi ragione di trattare
diversamente queste due fattispecie, entrambe relative a casi di realizzazione
parziale. Anche in questo caso, qualora la cessione degli indici non fosse
imposta come tale, il relativo indennizzo dovrà essere computato al valore
della contrattazione, al momento della successiva alienazione del fondo.
3.5
La
soluzione prospettata non è diversa da quella ancorata dalla Legge tributaria
del canton Zurigo ed ora recepita anche dalla Legge federale
sull'armonizzazione delle imposte dirette (art. 12 cpv. 2 lett. c LAID), la
quale prevede espressamente l'imposizione delle liquidazioni parziali in caso
di costituzione di servitù di diritto privato o di limitazioni di diritto
pubblico al diritto di proprietà, a condizioni che incidano in modo durevole ed
essenziale sul diritto di proprietà (
Richner/Frei/Weber/Brütsch
, Zürcher
Steuergesetz-Kurzkommentar, Zurigo, 1994, ad § 161, num. 103 ss., pp. 734 ss.)..
3.6
Dal
canto suo, anche la dottrina ammette l'imposizione delle altre servitù, purché
gravino in modo durevole e intensivo il fondo e sia ovviamente pattuito un
corrispettivo (
Guhl
, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, 1953, p. 80;
Mettler
, Die Grundstückgewinnsteuer des
Kantons Schwyz, tesi, Zurigo, 1990, p. 120;
Ochsner
,
Die
Bseteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, 1976, p. 121).
L'intensità
della limitazione è data quando la costituzione di una servitù limita lo sfruttamento
incondizionato o diminuisce il valore venale di un fondo in modo importante,
vale a dire equiparabile alla rinuncia ad essenziali o addirittura alle
principali facoltà del proprietario (
Guhl
, loc. cit.;
Rumo
,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg,
Friburgo,1993, p. 127;
Reimann/Zuppinger/Schärrer
, Kommentar zum Zürrcher
Steuergesetz, vol. IV, Berna 1966, p. 166).
4.
Come
si è visto, quando la costituzione di una servitù, la cessione di un indice, il
versamento di un'indennità di svalutazione della parte residua non configura
una liquidazione parziale imponibile, ciò non significa che il negozio sia
irrilevante dal profilo dell'imposta sul maggior valore immobiliare. Al
contrario, esso può incidere sul valore dell'immobile al momento dell'acquisto
ed al momento della vendita se ne dovrà tener conto nel calcolo del maggior
valore imponibile. Quando una servitù o una cessione di indici non presentano i
caratteri di durata e di intensità che ne giustificano un'imposizione mediante
l'imposta sugli utili immobiliari, della sua costituzione od estinzione si deve
tener conto al momento della vendita del fondo gravato, poiché essa dà indubbiamente
luogo ad un incremento o decremento della sostanza.
L'imposizione
del maggior valore immobiliare, così come quella degli utili immobiliari, si
fonda sul principio delle "situazioni comparabili". Valore di
investimento (valore del precedente acquisto, più spese di costruzione e
miglioria) e valore di alienazione devono riferirsi allo stesso immobile, dal
punto di vista delle dimensioni e del contenuto (
Guhl
, op. cit.,
p. 256;
Mettler
, op. cit., p. 153;
Ochsner
,
op.
cit., p. 72;
Locher
, Das Objekt der bernischen Grundstückgwinnsteuer,
Berna, 1976, p. 66; ,
Rumo
, op. cit., p. 185; AA.VV., Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, pp. 734 s.: gli autori parlano, a tale proposito, di
principio
di congruenza
). Il prezzo di acquisto pagato per un certo immobile può
dunque essere contrapposto al prezzo ottenuto con l'alienazione dello stesso
fondo, solo se il complesso di cose e diritti di cui è costituito il fondo non
ha subito alcuna modificazione durante il possesso, se cioè il complesso
esistente al momento della vendita è congruente con quello esistente al momento
dell'acquisto.
5.
Per
quanto precede, il ricorso merita accoglimento. Alla luce degli elementi
concreti del presente caso, il trasferimento di indici dal mapp. n. __________
al mapp. n. __________ non presenta un'intensità tale, a mente di questa
Camera, da configurare una liquidazione parziale imponibile con l'imposta sul
maggior valore immobiliare. Il mapp. n. __________ è infatti stato privato, per
effetto del trasferimento degli indici della sua capacità edificatoria in
misura soltanto ridotta, quanto bastava, nell'ambito di un'operazione di
parcellazione, a rendere edificabili i due mappali ricavati originariamente dal
mapp. __________, divenuto in sede di raggruppamento terreni mapp. n.
__________ NN.
Come
sostenuto dalla ricorrente, del trasferimento degli indici e della costituzione
di una servitù di posteggio, occorrerà tener conto:
-   nella
compravendita del mapp. n. __________, includendo l'importo di fr. 11' 580.--
tra i costi di miglioria o, per usare la terminologia della nuova LT, tra i
costi di investimento;
-   al
momento dell'alienazione del mapp. n. __________, aggiungendo l'importo in
questione al valore di quella contrattazione, vale a dire aumentando il prezzo
di vendita.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11
RIMVI e 185 LT
dichiara
e pronuncia
1.   Il
ricorso è accolto.
§   Di
conseguenza:
a.
il dispositivo n. 1 della decisione del 13 aprile 1995 della Di-             visione
cantonale delle contribuzioni è riformata nel senso                                che
le spese di miglioria vengono ulteriormente aumentate di              un
importo di fr. 11'580.--;
b.
il dispositivo n. 2 è annullato.
§§   Gli
atti del procedimento vengono retrocessi all' autorità fiscale per l'emissione
di nuovi conteggi.
2.   Non
si prelevano né spese né tassa di giudizio.
3.   Intimazione
alle parti.
4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente:                                                          Il
Segretario: