ti_gerichte · 12.2008.192 · 2009-04-20 · it
Locazione. Esercizio pubblico. Contestazione di disdetta straordinaria e istanza di sfratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.04.2009 12.2008.192

Incarto n.
12.2008.192
Lugano
20 aprile 2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Walser
e Lardelli
segretaria:
Verda
Chiocchetti, vicecancelliera
sedente
per statuire nella causa – inc. n.
DI.2007.251
della Pretura della giurisdizione di Locarno città – promossa con istanza di
sfratto 20 dicembre 2007 da
AO 1
e
AO 2
entrambe
rappr. dall
’
RA 1
contro
AP 2
rappr.
dall
’
RA 2
nonché nella causa –
inc. DI.2007.252 della Pretura di Locarno città – promossa con istanza di
sfratto di medesima data da
AO 1,
e
AO 2,
entrambe
rappr. dall
’
avv. dott. RA 1,
contro
AP 1,
rappr.
dall
’
avv. RA 3,
e nella causa – inc.
DI.2008.7 della Pretura testé menzionata – e più precisamente sull’istanza 14
gennaio 2008 di accertamento di nullità della disdetta 3 maggio 2007, promossa
da
AP 2,
rappr.
dall
’
avv. RA 2,
contro
AO 1,
e
AO 2,
entrambe
rappr. dall
’
avv. dott. RA 1,
sulle quali il Pretore
si è pronunciato il 25 agosto 2008, accertando la validità della disdetta 3
maggio 2007 e accogliendo le istanze di sfratto;
appellante la AP 2 che
con appello 5 settembre 2008 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso
di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza
di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
appellante anche AP 1
con appello 4 settembre 2008 con il quale domanda l’accoglimento dell’istanza
di contestazione della disdetta e la reiezione dell’istanza di sfratto, "fatto
salvo il rapporto di locazione sottoscritto il 25 marzo 2007";
le locatrici postulando,
con le osservazioni 13 ottobre 2008 all’appello della AP 2 la sua reiezione nella
misura in cui ricevibile e con appello adesivo la riforma del dispositivo sugli
oneri processuali, nel senso di aumentare le ripetibili a carico della AP 2 a
fr. 3'000.- (fr. 2'400.- per la procedura di contestazione della disdetta e fr.
600.- per la procedura di sfratto), pure con protesta di spese e ripetibili;
le locatrici postulando inoltre,
con le osservazioni 13 ottobre 2008 all’appello di AP 1, la sua reiezione nella
misura in cui ricevibile;
richiamati i decreti 10
settembre 2008 e 15 settembre 2008 con cui la Presidente di questa Camera ha
concesso all’appello 5 settembre 2008 della AP 2 rispettivamente a quello 4 settembre
2008 di AP 1 l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A.
Il 25 marzo 1997 i membri
della comunione ereditaria fu __________, rappresentati da __________, in veste
di locatori, e la AP 2 (in seguito: AP 2), quale conduttrice, hanno stipulato
un contratto di locazione avente per oggetto le "superfici formanti il
Ristorante __________ al n. __________ di via __________ a __________ e
destinate alla gerenza dello stesso", per un periodo dal 1° aprile 1997 al
31 marzo 2007, con rinnovo quinquennale in assenza di disdetta con preavviso di
sei mesi. La pigione annuale è stata fissata in fr. 2'500.- mensili oltre spese
accessorie durante i primi cinque anni di locazione e, per gli anni successivi,
è stato previsto un adeguamento all’indice del costo della vita, tenuto conto
di un aumento di almeno due punti rispetto al precedente (doc. A).
B.
Il 2 dicembre 1997 la
conduttrice ha sublocato l’ente a __________ dal 1° gennaio 1998 al 31 dicembre
1998 (inc. UC 87/2007: doc. 4). Il 1° gennaio 2000 la conduttrice ha nuovamente
sublocato l’oggetto a __________ e __________ fino al 31 dicembre 2001 (loc.
cit.: doc. 5). Il 26 novembre 2003 la conduttrice ha infine sublocato l’ente a AP
1 dal 1° dicembre 2003 al 31 marzo 2007. La pigione è stata fissata in fr.
3'800.- mensili (inc. DI.2008.7: doc. E).
C.
AO 2 e AO 1 sono diventate
comproprietarie dell’immobile nel 2000 (inc. DI.2007.8: doc. 1 e 2). Il 15
settembre 2006 le locatrici hanno notificato la disdetta ordinaria alla
conduttrice per il 31 marzo 2007. Con istanza 11 ottobre 2006 quest’ultima ha
chiesto all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno (in
seguito: UC) di accertare la nullità della disdetta. Constatato che la disdetta
non era stata comunicata mediante modulo ufficiale, il 30 novembre 2006 l’UC,
con l’accordo delle parti, ha sospeso la procedura in vista di un  eventuale accordo
bonale (inc. UC 176/2007). Con scritto 15 febbraio 2007 l’avv. dott. RA 1,
patrocinatore delle proprietarie, ha invitato la conduttrice AP 2 a usare
riguardo verso gli abitanti della casa e i vicini, con riferimento alla quiete
notturna, con l’avvertenza che in caso di persistenza di scorrettezze nel
comportamento avrebbero disdetto il contratto di locazione (inc. DI.2007.8:
doc. G). Il 16 febbraio 2007 le locatrici hanno spedito alla subconduttrice AP
1 un’analoga missiva (inc. UC 87/2007: doc. 21). Con modulo ufficiale, il 3
maggio 2007 le locatrici hanno notificato alla conduttrice la disdetta della
locazione con effetto dal 30 giugno 2007 (inc. UC 87/2007: doc. F). A richiesta
della conduttrice, le locatrici hanno motivato la disdetta con la persistenza
nel violare l’obbligo di diligenza e riguardo nei confronti dei vicini. Le
locatrici hanno altresì affermato di aver constatato una sottrazione di energia
elettrica da parte della conduttrice, determinati danneggiamenti all’ente
locato e l’occupazione di spazi non condotti in locazione (inc. UC 87/2007:
doc. H).
D.
Con istanza 1° giugno 2007
la conduttrice ha chiesto all’UC di Locarno di accertare la nullità della
disdetta 3 maggio 2007, in via subordinata di concederle una protrazione della
locazione di 6 anni a decorrere dal 30 settembre 2007. Essa ha invocato l’abusività
della disdetta giusta gli art. 271 e 271a cpv. 1 lett. d CO. In particolare, la
conduttrice ha affermato l’esistenza del precedente procedimento dinanzi al
medesimo UC (vedi sopra, lett. C), ha asserito la generalità sia dello scritto
15 febbraio 2007 sia della motivazione di cui alla missiva 21 maggio 2007, così
come ha contestato le violazioni contrattuali. Il 4 settembre 2007 l’UC ha
stralciato dai ruoli l’istanza di cui all’inc. UC 176/2007 per ritiro della
disdetta ordinaria 15 settembre 2006. Il 4 settembre 2007 esso ha constatato la
mancata conciliazione delle parti in merito alla contestazione della disdetta 3
maggio 2007. Adita con istanza 24 settembre 2007 dalla conduttrice, in assenza
di decisione da parte dell’UC la Pretura del Distretto di Locarno città ha
dichiarato tale domanda irricevibile (decreto inc. DI.2007.186, contenuto nell’inc.
UC 87/2007). Con decisione 13 dicembre 2007 l’UC ha infine accertato la
validità della disdetta straordinaria e ha respinto la richiesta di protrazione
(loc. cit.).
E.
Con istanza 14 gennaio 2008
la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Locarno città, chiedendo l’annullamento
della disdetta 3 maggio 2007 (inc. DI.2008.7). Nel frattempo, le locatrici si
sono a loro volta rivolte alla Pretura con istanza 20 dicembre 2007, con la
quale hanno postulato lo sfratto della conduttrice (inc. DI.2007.251). Lo
stesso giorno esse hanno altresì introdotto una domanda di sfratto nei
confronti della subconduttrice AP 1 (inc. DI.2007.252). All’udienza di
discussione 18 gennaio 2008 il Pretore ha congiunto le tre cause testé
menzionate. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento
finale, producendo memoriali scritti nei quali si sono confermate nei
rispettivi punti di vista. Statuendo con sentenza 25 agosto 2008 il Pretore ha
accertato l’efficacia della disdetta e ha accolto le istanze di sfratto.
F.
Con appello 4 settembre
2008 la subconduttrice AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso
di annullare la disdetta e di respingere l’istanza di sfratto. Con gravame 5
settembre 2008 la conduttrice AP 2 ha anch’essa adito questa Camera, chiedendo
la riforma della sentenza pretorile – previo conferimento dell’effetto
sospensivo – nel senso di accogliere la domanda di contestazione della disdetta
e di respingere l’istanza di sfratto. Con osservazioni 13 ottobre 2008 le
locatrici postulano la reiezione dell’appello di AP 2, nella misura in cui sia ricevibile,
e con appello adesivo postulano la riforma del dispositivo sugli oneri
processuali, nel senso di condannare quest’ultima al pagamento in loro favore
di fr. 3'000.- (fr. 2'400.- per la procedura di contestazione della disdetta e
fr. 600.- per quella di sfratto) a titolo di ripetibili. Con osservazioni di
medesima data, le locatrici chiedono poi la reiezione, nella misura in cui
ricevibile, anche dell’appello della subconduttrice. Con decreti 10 settembre
2008 e 15 settembre 2008 la presidente di questa Camera ha concesso effetto
sospensivo sia al gravame interposto dalla conduttrice, sia a quello della
subconduttrice.
Considerato
in diritto:              1.
Il Pretore ha ritenuto che le
missive 15 e 16 febbraio 2007 delle locatrici, indirizzate alla conduttrice
rispettivamente alla subconduttrice, costituiscono una valida diffida giusta l’art.
257f cpv. 3 CO. Egli ha poi constatato che dopo tali scritti i disturbi della quiete
nei confronti del vicinato erano continuati e che tale situazione non poteva
più essere ragionevolmente imposta alle locatrici. Di conseguenza, il primo
giudice ha accertato la validità della disdetta 3 maggio 2007 e accolto le istanze
di sfratto.
2.
La
disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO richiede,
cumulativamente, la violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo verso i
vicini, l’invio di un avvertimento scritto al conduttore (DTF 132 III 109
consid.
5 pag. 114 in fine;
Lachat
,
Commentaire romand CO I
, n. 10 ad art. 257f;
Weber
, Basler Kommentar, OR I, 3
a
ed., n. 4 ad art. 257f), il persistere del conduttore a non rispettare
il suo obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini, il carattere
intollerabile del mantenimento del contratto per il locatore o gli altri
abitanti e il rispetto di un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di
un mese (sentenza del Tribunale federale del 20.2.2004 4C.306/2003 pubblicata
in SJ 126/2004 I pag. 439).
Spetta al locatore provare che sono
adempiute tutte le condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art.
257f cpv. 3 CO (
Weber
, op. cit., n. 8). La
mancanza di una sola di tali condizioni cumulative comporta l’inefficacia della
disdetta straordinaria (
Lachat,
op. cit., n. 12).
I.  Sull
’appello di AP 2
3.
Secondo la conduttrice, lo
scritto 15 febbraio 2007 (inc. DI.2007.8: doc. G) non rappresenta una valida
diffida. Essa afferma anzitutto che tale missiva è intempestiva, dato che le
pretese turbative esisterebbero, come ammesso dalle locatrici, da diversi anni
(appello, pag. 5). In una sentenza citata dal primo giudice, questa Camera ha
già spiegato che l’invio della diffida non è vincolato a un termine di legge e
se alcuni autori esigono che il locatore diffidi il conduttore non appena a
conoscenza della violazione contrattuale, altri considerano che egli possa
agire entro un termine ragionevole tenuto conto delle circostanze (
II CCA, sentenza
inc. 12.2006.58 del 5 ottobre 2006, consid. 5
). L’appellante
ritiene che tale rinvio non sia pertinente poiché nella fattispecie menzionata
il lasso di tempo lasciato trascorrere dal locatore era di soli tre mesi, a
fronte dei diversi anni di cui al caso precipuo. Il Pretore, seppure come detto
ha illustrato la giurisprudenza e la dottrina sulla questione, non ha tuttavia
preso posizione su tale aspetto. Sia come sia, al riguardo la sua decisione
deve essere confermata. Invero, il fatto di aver tollerato per anni delle
turbative non significa automaticamente che siano identiche, per frequenza e
intensità, a quelle di cui alla diffida in questione. Nello scritto 15 febbraio
2007 emerge un deterioramento della situazione "nel corso degli ultimi
fine-settimana". Invero, le locatrici hanno sì spiegato che "nel
corso degli ultimi mesi e anni, come noto, si sono regolarmente verificate
violazioni del diritto di vicinato, nonché delle disposizioni di protezione
dell’ambiente (disturbo della quiete e tranquillità notturne)". Esse hanno
tuttavia precisato che "la situazione è degenerata al punto tale che i
vicini si sono rivolti, oltre che ai proprietari, anche alle Autorità comunali
e cantonali competenti". Le locatrici hanno sì parlato di "molteplici
avvertimenti" e che malgrado ciò la "situazione non è mutata",
ma hanno anche segnalato un aggravio della stessa aggiungendo un
"anzi" e spiegando che l’uscita dal bar "è stata ancora teatro
di schiamazzi insopportabili nel corso degli ultimi fine-settimana", così
come rinviando a un articolo apparso l’8 febbraio 2007 su un noto quotidiano
locale (doc. G). D’altra parte, le locatrici nelle proprie conclusioni avevano
precisato che i disturbi erano notevolmente peggiorati all’inizio del 2007
(memoriale, pag. 4 seg.). Al riguardo, esse avevano rinviato alla testimonianza
di __________ __________ (verbale 8 aprile 2008, pag. 2) e di __________ __________
(verbale 15 maggio 2008, pag. 3). Il primo ha affermato: "Nel 2007 con il
divieto di fumo nei locali pubblici, i disturbi sono aumentati poiché i ragazzi
escono a fumare e fanno casino". La seconda ha confermato che i disturbi
sono dovuti, tra le altre cose, "al fatto che adesso all’interno è
proibito fumare e quindi gli utenti escono e parlano ad alta voce". Di
conseguenza, dall’istruttoria è emerso che la situazione si è deteriorata dall’inizio
del 2007 e, quindi, la censura dell’appellante non può essere seguita.
4.
La conduttrice ritiene,
altresì, che la diffida 15 febbraio 2007 non sia sufficientemente motivata,
poiché si riferisce a generiche violazioni, senza indicare alcuna turbativa
particolare. Senza tale indicazione, l’appellante reputa di non essere stata
messa nella condizione di adottare delle misure, anch’esse nemmeno indicate
dalle locatrici, per porre fine alle pretese violazioni (appello, pag. 5 seg.).
La diffida deve indicare la concreta violazione contrattuale rimproverata al
conduttore, affinché questi sia in grado di porvi rimedio (
Higi
in: Zürcher Kommentar, n, 51 ad
art. 257f CO). Nello scritto in questione, le locatrici hanno indicato quali
violazioni il "disturbo alla quiete e tranquillità notturne" nei
confronti dei vicini e "schiamazzi insopportabili" all’uscita del
bar. Esse hanno poi chiesto alla conduttrice di usare il "giusto riguardo
verso gli abitanti della casa e verso i vicini". In simili circostanze, la
tesi dell’appellante secondo la quale essa non era in grado di comprendere che
cosa le fosse rimproverato dalle locatrici rasenta la temerarietà. Anche su
questo punto l’appello dev’essere quindi respinto.
5.
L’appellante prosegue
affermando di non aver violato alcun obbligo di diligenza, e così anche la subconduttrice.
Il Pretore ha spiegato che le turbative provenienti dal bar in questione erano
chiaramente dimostrate dal carteggio processuale. Al riguardo, egli cita sia gli
"innumerevoli" rapporti di intervento della polizia comunale, sia,
"fra l’altro", la testimonianza di __________ __________ (sentenza
impugnata, pag. 10 in fondo). La conduttrice ritiene che chi dà in locazione un
oggetto da adibire a esercizio pubblico deve contare su di un certo grado di
emissioni provenienti dallo stesso. Secondo l’appellante, ai locatori e ai
vicini può quindi essere imposto un maggior grado di tolleranza nel caso in cui
l’ente si trovi in una zona con una vita notturna particolarmente movimentata (appello,
pag. 6). Essa si limita in tal senso a ribadire quanto affermato con le proprie
conclusioni (pag. 4 in mezzo), senza spiegare perché tale circostanza
comporterebbe la giustificazione delle turbative al vicinato ritenute eccessive
dal primo giudice. La censura è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f
CPC).
6.
L’appellante prosegue
affermando che i citati interventi non hanno condotto ad alcun provvedimento da
parte della polizia o del Comune, a comprova della tollerabilità delle
immissioni (appello, pag. 7). Le locatrici contestano tale asserzione,
rinviando agli interventi della polizia volti a limitare le presunte violazioni
e sostenendo che l’autorità avrebbe erogato multe al bar in questione
(osservazioni, pag. 5 in basso). Se non che, i rapporti di polizia non confortano
la tesi delle locatrici, dato che tra il 1° gennaio 2007 (momento in cui la
situazione si è aggravata: vedi sopra, consid. 3) e la diffida 15 febbraio 2007,
l’unico rapporto che potrebbe essere pertinente è quello riguardante una rissa
avvenuta proprio il 1° gennaio 2007. Non vi è tuttavia alcun verbale relativo a
interventi della polizia dovuti a schiamazzi durante tale periodo (inc. rich.
IV). D’altra parte, gli interventi immediatamente precedenti a tale data
risalgono al 18 settembre 2006 e al 5 ottobre 2006. Per quel che concerne gli
interventi dell’estate 2006, inoltre, la diffida avvenuta il 15 febbraio 2007
non sarebbe più da considerare tempestiva (vedi sopra, consid. 3). Quanto alle asserite
multe, il teste __________ __________, segretario comunale aggiunto del Comune
di __________, ha affermato: "se ben ricordo è possibile che il Municipio
abbia intimato qualche multa al gestore o al gerente per violazione delle
disposizioni in materia di rumori molesti" (verbale 8 aprile 2008, pag.
7). Il teste non ha quindi riferito su un fatto preciso a sua conoscenza. Né
risultano multe dagli atti. La risoluzione 30 novembre 2007 del Municipio di __________,
cui si riferisce il teste (loc. cit., pag. 6), è addirittura posteriore non solo
alla diffida, ma anche alla disdetta 3 maggio 2007 (doc. 7) e non è pertanto di
alcuna utilità ai fini del giudizio. Comunque sia, al contrario di quanto
reputato dall’appellante non è necessaria l’esistenza di provvedimenti amministrativi
contro il rumore per ammettere una violazione del dovere di diligenza verso i
vicini ai sensi dell’art. 257f CO, che può essere provato dal locatore con i
mezzi di prova previsti dall’art. 188 CPC. Nella fattispecie, già si è detto
che i testi __________ __________ e __________ __________ hanno riferito di
peggioramenti della turbativa dal gennaio 2007 (sopra, consid. 3). La tesi dell’appellante,
secondo la quale l’assenza di provvedimenti da parte delle autorità
comproverebbe la tollerabilità delle immissioni, rasenta ancora una volta la
temerarietà. Si aggiunga, a ogni buon conto, che come asserito dall’appellante
il riferimento del Pretore alla testimonianza di __________ __________ non è
pertinente. Invero, essa ha lavorato quale amministratrice dello stabile ove è
situato l’esercizio pubblico in questione unicamente sino al "2005-6"
(verbale 8 aprile 2008, pag. 4 in alto). Essa non può quindi riferire sul
periodo determinante menzionato sopra.
7.
A detta dell’appellante, la
controparte non ha dimostrato che la pretesa turbativa sia riconducibile al bar
__________ (pag. 7 in alto). Alla luce delle risultanze processuali, la censura
cade nel vuoto. Il teste __________ __________, vicino dell’esercizio in
questione, ha affermato, poco dopo aver accennato al peggioramento delle
turbative da gennaio 2007: "confermo con certezza che sono gli avventori
del Bar __________ a provocare queste turbative" (verbale 8 aprile 2008,
pag. 2 in basso). __________ __________, che abita di fronte all’esercizio, ha
anch’essa confermato che "i disturbi recati a noi e ai nostri inquilini,
sono dovuti agli schiamazzi, al rumore degli avventori [del bar A__________] che
vanno e vengono, al fatto che adesso all’interno è proibito fumare e quindi gli
utenti escono e parlano ad alta voce, alla musica proveniente, al gioco del
biliardo e al fatto che le finestre a ribalta del bar sono sempre aperte".
Essa ha pure precisato che dalle due pizzerie vicine allo stabile in cui abita
non provengono schiamazzi e che con tali esercizi pubblici non ci sono mai
stati problemi (verbale 15 maggio 2008, pag. 3, 4). Sulla testimonianza di __________
__________, l’appellante ritiene che egli si sia limitato a riportare fatti per
sentito dire (memoriale, pag. 7 in fondo). Se non che, il testimone in
questione è uno dei comproprietari degli stabili adiacenti all’edificio dove si
situa il bar. Benché egli non vi abiti, ha "avuto grandi problemi con gli
inquilini che a più riprese mi hanno telefonato per disturbi della quiete
pubblica dopo le 22:00. Spesso gli inquilini indicavano litigi e schiamazzi
sottocasa e liti tra gli utenti del bar" (verbale 15 maggio 2008, pag. 2).
In questo senso egli non testimonia su fatti riportati, ma sulla sua
constatazione personale di proprietario di un immobile al quale i propri
conduttori hanno rivolto delle critiche per gli schiamazzi da loro subiti. Per
tacere del fatto che già le deposizioni dianzi menzionate confortano gli
accertamenti del Pretore.
8.
La conduttrice afferma,
altresì, che l’origine della sporcizia nei parcheggi e nei giardini adiacenti
non è stata dimostrata (appello, pag. 6 in fondo). La doglianza è tuttavia
ininfluente ai fini del giudizio. Nella diffida 15 febbraio 2007 le locatrici
hanno lamentato disturbi della quiete, affermando la presenza di
"schiamazzi insopportabili", e nella loro motivazione della disdetta
3 maggio 2007 hanno rinviato proprio a tale avvertimento (inc. UC 87/2007: doc.
H), senza menzionare il problema della sporcizia. L’appellante conclude, su
questo punto, dichiarando che né lei né la subconduttrice possono essere
ritenute responsabili dei contestati episodi, avvenuti dopo l’orario di
chiusura dell’esercizio pubblico. Se non che, la sua censura è ancora una volta
inconsistente. I disturbi alla quiete pubblica e al vicinato, infatti, sono
stati accertati anche durante l’orario di apertura, come risulta dalla
deposizione di __________ __________, la quale ha riferito che gli schiamazzi
avvengono "anche" dopo le 22.00 e fin oltre la chiusura del bar
(verbale 15 maggio 2008, pag. 3 in alto).
9.
L’appellante contesta
inoltre la decisione del Pretore di ritenere persistente la violazione malgrado
la diffida (appello, pag. 8). Il primo giudice ha spiegato che la persistenza delle
immissioni moleste è dimostrata dalla testimonianza di __________ __________, __________
__________ e __________ __________, così come dai doc. 5, 6 e 7 e dai rapporti
di polizia (sentenza impugnata, pag. 10 in mezzo). L’appellante non si
confronta con la motivazione pretorile, limitandosi a rinviare in maniera
generica sia a quanto esposto al punto precedente sia all’assenza di prove, in contrasto
con quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC. Su questo punto l’appello
è quindi inammissibile.
10.
La conduttrice conclude
affermando che la violazione del dovere di diligenza non ha raggiunto una
gravità tale da giustificare la disdetta della locazione (memoriale, pag. 8
seg.). A suo dire, altri esercizi pubblici sono siti nelle immediate vicinanze
e le locatrici non avrebbero dimostrato l’origine delle molestie invocate. La
censura non può essere seguita per i motivi già illustrati (sopra, consid. 7).
La conduttrice ribadisce, altresì, che le locatrici avrebbero sopportato per
lungo tempo le turbative contestate e che, notificando in un primo tempo una
disdetta ordinaria 15 settembre 2006, avrebbero dimostrato l’inesistenza dei
presupposti di una disdetta straordinaria. Se non che, come spiegato (sopra,
consid. 3), dal carteggio processuale è emerso un inasprimento delle violazioni
dal gennaio 2007. Rinviando all’autore
Lachat
,
l’appellante sostiene, inoltre, che le lettere firmate dai vicini non sono
sufficienti per comprovare l’intollerabilità della continuazione della
locazione. Tuttavia, come indicato dallo stesso autore, il Tribunale federale
ha ammesso la presenza di tale presupposto in presenza di lamentele costanti
dei vicini (
Lachat,
Le bail à
loyer, 2008, n. 118 a pié di pag. 680; sentenza del Tribunale federale
4C.264/2002 del 25 agosto 2003, consid. 4.3, pubblicata in: SJ 2004 I 93). Va
infatti precisato che la questione della ragionevole tollerabilità dipende, tra
le altre cose, dalla durata e dalla frequenza delle violazioni, così come dagli
sforzi compiuti dal perturbatore per ovviare al disagio (
Lachat,
op. cit., pag. 679). Nella
fattispecie, tra la diffida 15 febbraio 2007 e la disdetta 3 maggio 2007, vi
sono state diverse segnalazioni per schiamazzi provenienti dal bar __________.
Al riguardo, si rinvia al rapporto 31 marzo 2007 (inc. rich. IV e IV compl. 3) della
polizia comunale ("telefonano diversi abitanti di via __________ e si
lamentano per i schiamazzi e musica a forte volume, proveniente dall’EP __________
"), a quello 28 marzo 2007 (ora 1.15: "telefona il sig. __________,
segnalando di aver udito la presenza di persone intente al gioco del biliardo
all’interno dell’EP Bar __________ "), 13 aprile 2007 ("____________________(…)
reclama per il rumore provocato dagli avventori che si trovano all’esterno del
locale dove sono stati installati alcuni tavolini"), 20/21 aprile 2007
("__________(…) reclama per il rumore proveniente dal Bar __________ ";
"provveduto a far ridurre il volume della musica e far chiudere le
finestre"). Su questo punto va inoltre precisato che occorre prendere in
considerazione anche gli accordi tra le parti (
Lachat
,
op. cit., pag. 679). Nella fattispecie, le parti hanno pattuito che "l’esercizio
dovrà essere condotto con scrupoloso ossequio delle vigenti norme di legge in
materia (…) rispettando altresì la quiete del vicinato" (doc. A, clausola
n. 7). Una particolare attenzione a questo ultimo aspetto era quindi già stata
segnalata dalla parte locatrice al momento della stipulazione del contratto.
Alla luce di quanto suesposto, nella misura in cui è ricevibile l’appello di AP
2 dev’essere respinto.
II.  Sull
’appello di AP 1
11.
Nelle osservazioni le
locatrici contestano la legittimazione della subconduttrice ad appellare, non
essendo parte al contratto di locazione disdetto e nemmeno al procedimento di
cui all’inc. DI.2008.7 di contestazione della disdetta e a quello di cui all’inc.
DI.2007.251 concernente lo sfratto nei confronti della conduttrice (pag. 2 in
alto). Come indicato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 11 in basso), in
presenza di un rapporto di sublocazione e cessata la locazione principale, il
locatore principale ha la facoltà di introdurre l’istanza di sfratto contro il
subconduttore (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 35 ad art. 506). La ragione di tale
approccio risiede nel fatto che altre soluzioni ipotizzate dalla dottrina
risulterebbero troppo macchinose. Questa soluzione garantisce anche dei
vantaggi dal profilo dell’economia procedurale, in particolare la celerità e l’uniformità
del giudizio, essendo la questione da sottoporre alle medesime autorità
giudicanti già competenti per giudicare sullo sfratto del conduttore principale
(al riguardo v.
Cocchi
in: Diritto
della locazione, CFPG 23, pag. 101 seg.). Va inoltre sottolineato che il
Tribunale federale, pur non pronunciandosi al proposito, ha ritenuto
difendibile tale approccio (DTF 120 II 112 consid. 3ddd). Si aggiunga che
secondo la giurisprudenza zurighese lo sfratto nei confronti del locatario non
permette di espellere il sublocatario se quest’ultimo non è stato coinvolto
nella procedura di sfratto (BlZR 2002, 32; mp 2002, 117). Le locatrici non
contestano la legittimazione della subconduttrice nel procedimento di sfratto
intentato nei suoi confronti, ma quella nella procedura di contestazione della
disdetta e di sfratto nei confronti della conduttrice. Se non che, non è dato
di capire perché permettendo al locatore di introdurre una domanda di sfratto
direttamente nei confronti del subconduttore, quest’ultimo non possa a sua
volta contestare la disdetta, considerato che il conduttore può limitarsi a
sollevare l’inefficacia della stessa (mancanza di condizioni materiali), anche
per la prima volta, nella procedura di sfratto (
Cocchi,
loc. cit., pag. 97;
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 11 ad art. 507). Nel sistema
adottato da questa Camera e illustrato sopra, va da sé che per quanto concerne,
poi, lo sfratto nei confronti della conduttrice, in caso di inefficacia della
disdetta il subconduttore possa chiedere anche il rigetto di tale istanza. Ciò
posto, nulla osta alla trattazione dell’appello della subconduttrice.
12.
L’appellante afferma che la
decisione del Pretore non può essere condivisa, "fermo restando che in
ingresso è stata incomprensibilmente esclusa la deposizione principale,
segnatamente quella del gestore del ristorante" (pag. 5 in alto). Ella non
trae conclusioni dal proprio asserto e non chiede l’assunzione di tale teste in
appello. Al riguardo l’appello va quindi dichiarato irricevibile. La
subconduttrice prosegue dichiarando che il primo giudice avrebbe "del
tutto disatteso gli elementi favorevoli ai conduttori delle tavole processuali,
munendo il fortino del proprio convincimento con la clausola generale (…) della
negazione risibile dell’evidenza e della ridondanza di una lunga disquisizione
sul tema alla luce dei chiari riscontri probatori" (loc. cit.). L’appellante
non si confronta tuttavia con la motivazione pretorile, fondata sull’esame
degli atti e delle deposizioni testimoniali, limitandosi a considerazioni del
tutto generiche, contrariamente a quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f
CPC. Anche su questo punto il gravame è pertanto inammissibile.
13.
L’appellante sostiene che se
le perturbazioni invocate dalle locatrici fossero così gravi da configurare una
violazione del dovere di diligenza, allora le controparti avrebbero dovuto
inoltrare la disdetta della locazione già molto tempo fa, considerato che le
stesse sarebbero già iniziate nel luglio 1999 (appello, pag. 5 e 8 in fondo).
Tale censura non può essere condivisa per i motivi già esposti sopra e ai quali
si rinvia (consid. 3). Lo stesso dicasi per quella relativa all’abuso di
diritto per aver inoltrato una disdetta ordinaria (sopra, consid. 10). La subconduttrice
afferma, altresì, che "da parecchio tempo nella fattispecie non risultano
più reclami di sorta" e di aver "rispettato nei limiti del possibile
come qualsiasi altro ristorante di __________ senza cedere (almeno
recentemente) in modo particolare" (loc. cit.). L’appellante dimentica,
tuttavia, che il periodo determinante per verificare se vi è stata una
violazione del dovere di diligenza è quello precedente la diffida (considerata
altresì la questione della tempestività di quest’ultima) e quello per
determinare la continuazione della perturbazione intercorre tra il richiamo
scritto e la disdetta. Il periodo successivo, al quale la subconduttrice sembra
riferirsi, non è quindi di alcun ausilio ai fini del giudizio. D’altra parte,
limitandosi ad affermare in maniera generica che "da parecchio tempo"
non vi sarebbero stati reclami, l’appellante non ottempera al requisito della
motivazione, in contrasto con quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC,
che impone di precisare i motivi di fatto e di diritto per i quali il giudizio
sarebbe errato (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, Lugano 2000, m. 23 e 27 ad art. 309), per cui l’appello è su questo
punto finanche inammissibile.
14.
Secondo l’appellante, chi dà
in locazione una parte del proprio immobile per la gestione di un esercizio
pubblico deve contare sul rischio di emissioni moleste (loc. cit.). Ella non
spiega, tuttavia, perché tale circostanza comporterebbe la giustificazione
delle turbative al vicinato ritenute eccessive dal primo giudice. Anche tale
censura è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).
15.
La subconduttrice contesta
inoltre l’apprezzamento delle testimonianze esperito dal Pretore. Ella sostiene
anzitutto che la deposizione di __________ __________ sarebbe ininfluente ai
fini del giudizio, poiché concerne fatti accaduti dopo l’orario di chiusura del
bar (appello, pag. 5 seg.). A torto. Invero, egli ha spiegato che "nel
2007 con il divieto di fumo nei locali pubblici i disturbi sono aumentati
poiché i ragazzi escono a fumare e fanno casino. Il ristorante ha due terrazze,
una verso via __________ e una verso il nostro stabile" (verbale 8 aprile
2008, pag. 2 in mezzo). Di conseguenza, egli ha anche riferito sugli orari di
apertura dell’esercizio. L’appellante rinvia inoltre al passaggio della
testimonianza in questione laddove il teste ha affermato che "nel fine
settimana vi è meno fracasso". Se non che, essa dimentica che il teste ha
introdotto tale affermazione con l’avverbio "ultimamente" e, quindi,
tale circostanza, per i motivi già illustrati (sopra, consid. 13), non è di
ausilio ai fini del giudizio. La subconduttrice sostiene, altresì, che la
turbativa è provocata da persone che sostano al di fuori del bar. È ben vero
che il teste ha riferito di non "sentire dei rumori" per quanto
riguarda l’interno del ristorante. Egli ha tuttavia spiegato che le
perturbazioni sono causate dagli "avventori che sostano sulla terrazza e
sul piazzale adiacente a dove abito" (loc. cit., pag. 2 in fondo). Per
quanto concerne in particolar modo la terrazza, non è quindi dato di capire
perché la subconduttrice non dovrebbe essere resa responsabile di tali
perturbazioni alla stregua di quelle eventualmente occasionate all’interno dell’esercizio
pubblico. L’appellante si fonda anche sulla testimonianza di __________ __________,
dalla quale emergerebbe che i responsabili delle turbative sono gli avventori e
non i responsabili del bar, così come l’assenza "da tempo" di reclami
(appello, pag. 6 in mezzo). Tuttavia, la teste ha lavorato quale
amministratrice dello stabile ove è situato l’esercizio pubblico in questione
unicamente sino al "2005-6" (verbale 8 aprile 2008, pag. 4 in alto).
Come spiegato (sopra, consid. 6), tale deposizione non è quindi determinante ai
fini del giudizio. La subconduttrice rinvia inoltre alla testimonianza di __________
__________ (appello, pag. 6 in fondo). A parte il fatto che essa non trae
conclusioni dai propri asserti, limitandosi a riportare il contenuto della
relativa deposizione, sicché al riguardo l’appello si rivela finanche
irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), anche volendo interpretare dalle
frasi riportate il senso presumibilmente voluto dall’appellante, le sue censure
non avrebbero miglior esito. Invero, essa sottolinea il fatto di aver incaricato
per un certo periodo una "sorveglianza privata" (appello, pag. 6 in
fondo e 8 in mezzo). Tuttavia, posta l’esistenza di turbative al vicinato nel
periodo decisivo, non è dato di capire in che misura questa circostanza possa essere
rilevante ai fini del giudizio. Inoltre, l’appellante rinvia al passaggio della
testimonianza laddove il teste ha dichiarato che il disturbo della quiete
notturna è generale per tutta la città. Tuttavia, anche in questo caso non è
dato di capire in che misura tale affermazione possa incidere sul giudizio.
Invero, posta l’esistenza dei requisiti previsti dall’art. 257f CO, il fatto
che anche in altri luoghi di  vi siano immissioni moleste e schiamazzi non rende
ammissibili quelle provenienti dal bar A__________.
16.
L’appellante rinvia altresì
alla testimonianza di __________ __________, secondo il quale gli schiamazzi
sarebbero avvenuti all’esterno dell’esercizio pubblico e sul posteggio
(appello, pag. 6 in fondo). La censura non giova alla subconduttrice. Il
testimone ha invero riferito di schiamazzi "tra gli utenti del bar",
ma che gli stessi avvengano all’esterno del bar o all’interno è, come già
spiegato, ininfluente (sopra, consid. 15). Per quanto concerne, poi, le
turbative provenienti dal posteggio, egli ha poi aggiunto che "un altro
grosso problema è rappresentato dal posteggio adiacente". Di conseguenza, il
testimone non ha escluso le altre immissioni moleste menzionate sopra. Secondo
l’appellante, poi, il teste avrebbe riferito di un miglioramento del volume
della musica. Se non che, dalla deposizione citata è emerso che la situazione
sembra essersi migliorata "negli ultimi tempi" (verbale 15 maggio
2008, pag. 2), vale a dire in un periodo successivo a quello determinante ai fini
del giudizio (v. sopra, consid. 13). Da ultimo, la subconduttrice afferma che __________
__________ avrebbe riferito di schiamazzi provenienti dall’esterno del locale e
che dall’agosto 2007 non sono più state scritte lamentele (appello, pag. 7 in
alto). Entrambe le censure sono una volta di nuovo ininfluenti per il giudizio.
La teste ha riferito che i rumori sono dovuti anche "alla musica
proveniente, al gioco del biliardo e al fatto che le finestre a ribalta del bar
sono sempre aperte" (verbale 15 maggio 2008, pag. 3 in alto). La mancanza
di lamentele scritte dall’agosto 2007 non giova all’appellante, poiché come già
spiegato, il periodo decisivo è quello che si situa tra la diffida e la
disdetta, il 3 maggio 2007. Ora, la testimone ha proprio dichiarato di aver
dovuto chiamare la polizia il 20 aprile 2007 per i disturbi (verbale 15 maggio
2008, con riferimento al doc. IV° rapporti di polizia).
17.
Per quel che concerne la persistenza
delle violazioni contestate dopo la diffida, l’appellante rinvia a quanto
esposto sulla violazione del dovere di diligenza, in particolare alle
testimonianze, e ribadisce che "nell’ultimo periodo" non vi sarebbero
più state segnalazioni di turbative (appello, pag. 7 in mezzo). L’appellante
non si confronta così con la precisa motivazione pretorile, in contrasto con
quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC. Su questo punto l’appello è
quindi inammissibile. Per tacere del fatto che, come più volte ribadito, quanto
avvenuto dopo la disdetta 3 maggio 2007 non è pertinente ai fini del giudizio.
18.
Sulla questione della
ragionevole impossibilità di continuare la locazione, la subconduttrice ritiene
che un bar implica forzatamente un margine di tolleranza accresciuto da parte
del locatore (appello, pag. 7 in mezzo). Come già esposto (sopra, consid. 14), essa
non spiega, tuttavia, perché tale circostanza comporterebbe la giustificazione
delle turbative ritenute eccessive dal primo giudice. Anche tale censura è
quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Secondo l’appellante,
inoltre, non vi sarebbe stata alcuna sanzione amministrativa nei suoi
confronti, a comprova della tollerabilità delle immissioni. La censura non può
essere seguita per i motivi illustrati sopra (consid. 6).
19.
L’appellante conclude
affermando che "in buona sintesi si tratta delle lamentele di due
vicini". Al riguardo, poi, ella sostiene che la teste __________ __________
avrebbe ammesso di aver interrotto le proprie segnalazioni a seguito di misure
adottate dall’esercizio pubblico. __________, inoltre, non avrebbe riferito
"sulla situazione attuale". Già si è detto, tuttavia, che il periodo
determinante per accertare se vi è stata una violazione del dovere di diligenza
è quello precedente alla diffida (considerata altresì la questione della
tempestività di quest’ultima) e quello per determinare la continuazione della
perturbazione intercorre tra il richiamo scritto e la disdetta. Il periodo
successivo, al quale la subconduttrice si riferisce, non è quindi di alcun
ausilio ai fini del giudizio. L’appellante ritiene, altresì, che non tutte le
turbative le sono attribuibili. A parte il fatto che essa non si confronta con
la motivazione del Pretore, sicché al riguardo l’appello è inammissibile (Art.
309 cpv. 2 lett. f CPC), la censura non avrebbe miglior esito per i motivi
illustrati sopra (consid. 7). Alla luce di quanto suesposto, nella misura in
cui è ricevibile anche l’appello della subconduttrice dev’essere respinto.
III.  Sull
’appello adesivo di
AO 2 e di AO 1
20.
Le appellanti adesive
chiedono di riformare il dispositivo sugli oneri processuali di prima sede, nel
senso di condannare AP 2 al pagamento in loro favore di un’indennità ripetibile
di fr. 3'000.- anziché di fr. 1'000.- come stabilito dal Pretore. In
particolare, esse chiedono un importo di fr. 2'400.- a titolo di ripetibili per
la procedura di contestazione della disdetta e fr. 600.- per la procedura di
sfratto. Il Pretore non ha spiegato il calcolo da lui eseguito. Inoltre, egli
ha riunito gli oneri processuali di cui all’inc. DI.2008.7 con quelli di cui
all’inc. DI.2007.251, mentre avrebbe dovuto, come rilevato con pertinenza dalle
appellanti, distinguere gli oneri relativi alla contestazione della disdetta da
quelli della procedura di sfratto nei confronti di AP 2. Ciò posto, occorre
verificare se l’importo da lui stabilito resiste comunque alla critica. In caso
di contestazione della disdetta il valore di causa corrisponde alle pigioni
relative al periodo durante il quale il contratto continua a sussistere
nell'ipotesi in cui la disdetta non sia valida; tale periodo si estende fino al
momento in cui possa essere data, o sia stata effettivamente data la disdetta,
in ogni caso fino al termine del periodo di protezione di tre anni fissato
dall'art. 271a lett. e CO (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, Lugano 2000, n. 1 ad art. 8;
Cocchi/
Trezzini,
CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 18 ad art. 8). Nella
fattispecie, la prima scadenza contrattuale possibile era il 31 marzo 2012
(doc. A, clausola 2). Sennonché, trattandosi della quantificazione delle spese
e ripetibili, il legislatore ticinese ha fissato il valore determinante in dodici
mensilità al massimo (art. 414 cpv. 3 CPC), ciò che in concreto equivale, pur
non tenendo conto degli acconti per le spese accessorie, a fr. 30'000.- (doc.
A, clausola 3: fr. 2'500.- mensili). Lo stesso valore di causa si applica anche
per la procedura di sfratto, in virtù del rinvio dell’art. 507 cpv. 4 CPC. Per il
computo delle ripetibili non fa stato il Regolamento sulla tariffa per i casi
di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili, considerato che esso è applicabile unicamente ai procedimenti
aperti dopo la sua entrata in vigore (art. 16 cpv. 2), ovvero dopo il 1°
gennaio 2008. Giusta gli art. 9 e 15 vTOA, applicabili nella fattispecie in
forza del rinvio di cui agli art. 414 cpv. 5 e dell’art. 150 vCPC, le
ripetibili dovute in una lite con un valore litigioso da fr. 10'000.- a fr.
50'000.- vanno calcolate tra l’8 e il 15%, ritenuto che nei procedimenti civili
speciali di natura contenziosa, tra cui rientrano anche le cause in materia di
locazione, le stesse vanno però fissate tra il 30 e l’80% di quelle normali,
pertanto, in termini assoluti, tra il 2,4 e il 12%, e in concreto dunque tra un
minimo di fr. 720.- e un massimo di fr. 3'600.-. Ne consegue che l’importo
attribuito alle istanti di complessivi fr. 1'000.- per le due procedure di
contestazione della disdetta e di sfratto è inferiore al minimo tariffale, che
è per ogni procedura di fr. 720.- e, quindi, di complessivi fr. 1'440.-. Le
appellanti adesive chiedono il pagamento di fr. 600.- come ripetibili per la
procedura di sfratto. Tale richiesta può senz’altro essere accolta, considerato
che tale importo è inferiore al minimo tariffale di fr. 720.- testé citato. Per
quanto concerne la procedura di contestazione della disdetta, esse chiedono
invece il versamento di fr. 2'400.-, in ragione della produzione di un numero
consistente di documenti, con importante dispendio di tempo. Stante la
necessità di audizione di cinque testimoni e tre interrogatori formali, così
come in ragione della voluminosa documentazione prodotta dalle parti, la richiesta
è legittima. Anche solo adottando la tariffa per il gratuito patrocinio (
DTF 132 I 201 consid. 8.7), nella fattispecie l’importo richiesto coprirebbe
poco più di una giornata lavorativa e mezza. L’appello adesivo dev’essere
quindi accolto.
IV.  Sugli oneri
processuali
21.
Per i
motivi che precedono sia l’appello di AP 2, sia quello di AP 1, nella misura in
cui sono ricevibili sono respinti. L’appello adesivo di AO 2 e AO 1 deve invece
essere accolto. I relativi oneri processuali seguono quindi la soccombenza
(art. 148 CPC). Essi sono calcolati, per quanto concerne l’appello di AP 2, su
un valore di causa di fr. 30'000.- (sopra, consid. 15). Quelli relativi all’appello
di AP 1 sono invece calcolati su un valore di fr. 45'600.-, ritenuta una
pigione di fr. 3'800.- mensili e una durata, in virtù del rinvio al contratto
tra locatrici e conduttrice principali (doc. E, clausole 1.1 e 1.5), anch’essa
fino al 31 marzo 2012, limitata tuttavia ai fini del calcolo del valore
litigioso a dodici mensilità (sopra, consid. 15). Il valore di causa dell’appello
adesivo è, invece, di fr. 2'000.-. Sulla tassa di giustizia, si ricorda che
giusta il nuovo tenore dell’art. 19bis cpv. 2 LTG, entrato in vigore il 1°
gennaio 2009, se il valore litigioso non eccede la somma di fr. 30'000.-, la
tassa di giustizia va da fr. 100.- a fr. 1'000.-. Nella determinazione della
tassa di giustizia di appello si tiene conto sia del valore di causa, sia
dell’impegno richiesto per l’esame degli appelli. Nella fattispecie il valore
di causa decisivo per l'eventuale ricorso al Tribunale federale ammonta a fr.
150'000.- per l’appello delle locatrici e per quello di AP 2, mentre per quello
di AP 1 a fr. 228'000.- (fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare
disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del 14
marzo 2006 4C.418/2005).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I.
Nella misura in cui è
ricevibile, l’appello 5 settembre 2008 della AP 2
è respinto.
II.
Gli oneri dell’appello 5
settembre 2008, consistenti in:
a)  tassa di giustizia    fr. 300.-
b) spese                    fr.
50.-
fr.
350.-
sono posti a carico della AP 2,
che rifonderà a AO 2 e AO 1 complessivi fr. 1000.- per ripetibili di appello.
III.
Nella misura in cui è
ricevibile, l’appello 4 settembre 2008 di AP 1
è respinto.
IV.
Gli oneri dell’appello 4
settembre 2008, consistenti in:
a)  tassa di giustizia    fr. 500.-
b) spese                    fr.
50.-
fr.
550.-
sono posti a carico di AP 1, che
rifonderà a AO 2 e AO 1 complessivi fr. 1'200.- per ripetibili di appello.
V.
L’appello adesivo 13 ottobre
2008 di AO 2 e AO 1
è accolto.
Di conseguenza la sentenza 25 agosto 2008
della Pretura di Locarno città, immutati gli altri dispostivi, è così
riformata:
3.   Le spese
di fr. 465.- e la tassa di giustizia di fr. 600.- (per le tre procedure), da
anticipare in solido da AO 2 e AO 1, sono poste a carico della AP 2 per 2/3 e
di AP 1 per 1/3. La AP 2 rifonderà alle locatrici complessivi fr. 2
'
400.- per la
procedura di contestazione della disdetta (inc. DI.2008.7) e complessivi fr.
600.- per quella di cui all
’
istanza di sfratto nei suoi confronti (inc.
DI.2007.251). AP 1 rifonderà alle locatrici complessivi fr. 600.- a titolo di
ripetibili.
VI.
Gli oneri dell’appello
adesivo 13 ottobre 2008, consistenti in:
a)  tassa di giustizia    fr.
150.-
b) spese                    fr.
50.-
fr.
200.-
sono posti a carico della AP 2,
che rifonderà a AO 2 e AO 1 complessivi fr. 200.- per ripetibili di appello.
VII.
Intimazione:
-;
-;
-.
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno città.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                               La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).