ti_gerichte · 12.2010.164 · 2010-11-22 · it
Sfratto del subconduttore - obbligo di adire l'UC?

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 22.11.2010 12.2010.164

Incarto n.
12.2010.164
Lugano
22 novembre
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.172 (procedura
di sfratto) della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza
5 agosto 2010 da
AO 1
rappr. dall’ RA
1
contro
AP 1
rappr. dall’ RA
2
chiedente
lo sfratto della convenuta dal ristorante situato al subalterno A della part.
n. __________ RFD __________, domanda alla quale la convenuta si è opposta e
che il Pretore ha accolto con decreto 3 settembre 2010;
appellante
la convenuta, che con atto di appello del 6 settembre 2010 chiede, previa
concessione al ricorso dell’effetto sospensivo, l’annullamento del decreto
impugnato, in via subordinata la sua riforma nel senso di respingere lo
sfratto, con protesta di spese e ripetibili, in ogni caso la riduzione
“considerevole” della tassa di giustizia e delle ripetibili a carico della
parte soccombente;
mentre
l’istante con le proprie osservazioni del 1° ottobre 2010 ha postulato la reiezione dell’appello;
considerato
in
fatto e in diritto:
1.
AO
1 (in seguito AO 1), in qualità di locatrice, e AP 1 come conduttrice (in
seguito AO 1), hanno concluso il 14 dicembre 2004 un contratto di locazione con
effetto dal 1° gennaio 2005 avente come oggetto il Motel “__________” situato
nel fondo part. n.__________ RFD di __________, ad eccezione di alcuni locali fra
i quali, in particolare, quelli al primo piano del sub. A di tale fondo (cfr.
inc. 12.2010.26 sentenza di questa Camera del 21 giugno 2010). Lo stesso giorno
conduttrice e locatrice hanno stipulato con AP 1 un accordo in forza del quale
quest’ultima gestiva la parte ristorante del complesso alberghiero, in virtù di
un contratto di sublocazione concluso con AO 1 (doc. 1 DI.2010.172). In seguito
al mancato pagamento della pigione, il 25 settembre 2009 la locatrice ha
disdetto il contratto di locazione per mora con effetto dal 31 ottobre 2009.
L’istanza di sfratto presentata il 3 novembre 2009 (inc. DI.2009.238) è stata
accolta dal Pretore e confermata sia da questa Camera sia dal Tribunale
federale. Lo sfratto è nondimeno stato eseguito solo parzialmente, a causa
dell’opposizione di AP 1, subconduttrice del ristorante.
2.
Con
istanza 5 agosto 2010, AO 1 ha pertanto chiesto alla Pretura di
Locarno-Campagna lo sfratto di AP 1. All'udienza di discussione del 18 agosto
2010 la subconduttrice si è opposta allo sfratto. Essa ha argomentato che
durante la sublocazione ha sempre pagato le pigioni alla sublocatrice AO 1 e,
dopo la cessazione della sublocazione, a partire dal giugno 2010, a AO 1. Quest'ultima circostanza avrebbe, a suo dire, fatto insorgere tra lei e AO 1 un
contratto di locazione per atti concludenti. Il primo giudice non poteva
dunque, sempre a suo dire, ordinare lo sfratto fino a che il diritto
controverso tra le parti sul contratto di locazione, allora pendente presso
l'Ufficio di conciliazione di __________, non fosse stato chiarito. Secondo AP 1, l'istanza di sfratto doveva in ogni caso essere dichiarata nulla, non avendo AO 1 adito
preliminarmente l'Ufficio di conciliazione. Nella replica e nella duplica, come
pure – ultimata l'istruttoria – il 2 settembre 2010 in sede di discussione finale, le parti si sono confermate nelle loro antitetiche richieste.
3.
Con
decreto 3 settembre 2010, il Pretore ha accolto l'istanza di sfratto, ponendo
le spese e la tassa di giustizia (fr. 700.–) interamente a carico della
convenuta, con obbligo per quest'ultima di rifondere all'istante fr. 2'000.–
per ripetibili.
Il primo
giudice – in estrema sintesi – non ha condiviso la tesi della convenuta
dell'esistenza di un contratto di locazione per atti concludenti tra lei e AO 1
ed ha ritenuto adempiuto anche il presupposto della preventiva conciliazione
dalla presentazione all'Ufficio di conciliazione, da parte della convenuta stessa,
dell'istanza 11 giugno 2010 di accertamento del contratto di locazione. Secondo
il Pretore risultava irrilevante il fatto che l'udienza di conciliazione non
fosse ancora stata eseguita, essendo a suo dire evidente che la conciliazione
era destinata all'insuccesso, siccome nel frattempo l'istante, benché a
conoscenza della citata istanza all'Ufficio di conciliazione, aveva presentato l'istanza
di sfratto. Il primo giudice ha per finire anche soggiunto che pretendere di
attendere l'esito dell'udienza conciliativa appariva come un mero esercizio
giuridico fine a se stesso, come tale non meritevole di protezione.
4.
Con
appello 6 settembre 2010, AP 1 chiede, in via principale, l’annullamento del
decreto impugnato e, in via subordinata, la sua riforma nel senso di respingere
lo sfratto, con protesta di spese e ripetibili, in ogni caso la riduzione
“considerevole” della tassa di giustizia e delle ripetibili a carico della
parte soccombente. AO 1 con le proprie osservazioni del 1° ottobre 2010 ha postulato la reiezione dell’appello.
5.
L'appellata
allega alle sue osservazioni la decisione 21 settembre 2010 dell'Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di __________. Detto documento è tuttavia irricevibile
(
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 5-6
ad art. 321 CPC).
6.
All'udienza
di discussione del 18 agosto 2010 AP 1 si era opposta allo sfratto argomentando
che durante la sublocazione aveva sempre pagato le pigioni alla sublocatrice AO
1 e, dopo la cessazione della sublocazione, a partire dal giugno 2010, a AO 1. Quest'ultima circostanza aveva, a suo dire, fatto insorgere tra lei e AO 1 un contratto
di locazione per atti concludenti che ostava alla messa in atto dello sfratto.
Il Pretore ha respinto l'eccezione evidenziando che il semplice fatto che AP 1
avesse onorato l'occupazione di locali da parte sua per il periodo in cui era
sub judice la procedura di sfratto nei confronti del conduttore principale,
rispettivamente per il periodo durante il quale non era ancora stato eseguito
lo sfratto, non implicava la nascita per atti concludenti di un nuovo contratto
di locazione. Il primo giudice ha anche evidenziato che se mai quei versamenti
erano stati accettati dall'istante, ciò era avvenuto a titolo di risarcimento del
danno derivante dall'occupazione e non a titolo di pigione. Non vi era poi,
secondo il primo giudice, alcun indizio agli atti circa l'accettazione del
pagamento a titolo di pigione di un nuovo contratto di locazione, considerando
anzi che se la convenuta avesse voluto che il pagamento sortisse simile
effetto, avrebbe dovuto e potuto dichiararlo ed anzi attivarsi per concludere
un nuovo contratto di locazione in modo esplicito e chiaro.
L'appellante
si aggrava sostenendo che il Pretore avrebbe negato a torto l'esistenza del
contratto di locazione per atti concludenti, visto che la controparte non
avrebbe, a suo dire, nemmeno contestato l'esistenza del contratto. Secondo
l'appellante il primo giudice non era neppure “investito del potere di
giudicare circa l'accertamento del contratto di locazione fra le parti” essendo
la procedura “pendente presso l'UC” e non potendo egli “farla propria”
(appello, pag. 11 verso il mezzo). A torto.
Dagli
atti risulta che, all'udienza di discussione del 18 agosto 2010, AO 1 ha contestato l'eccezione di AP 1 sostenendo in modo chiaro ed inequivocabile che “tra sublocatore
e locatore principale” non esisteva “alcun rapporto contrattuale” (Act. II, in
basso). Di conseguenza spettava a AP 1 provare al giudice l'esistenza del
preteso contratto e quindi la fondatezza dell'eccezione (art. 8 CC). Come
rettamente evidenziato dal Pretore, AP 1 non ha adempiuto al proprio onere
probatorio essendosi limitata a pretendere che i versamenti da lei eseguiti da
giugno 2010 sul conto dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (fr.
3'000.– mensili), accettati da AO 1, comprovavano la conclusione di un nuovo
contratto di locazione. Le cedole di versamento prodotte da AP 1 al primo
giudice (doc. 2), non indicavano tuttavia quale causale la – pretesa – volontà
di onorare il canone locativo. AP 1 non ha fornito d'altro canto alcuna prova
che quei versamenti siano stati accettati dall'istante a titolo di pigione. A
ragione il primo giudice ha dunque ritenuto che, viste le circostanze – la
pendenza di un'istanza di sfratto nei confronti della conduttrice principale –
quei versamenti potevano solo essere ritenuti un risarcimento del danno
derivante dall'occupazione dei locali da parte di AP 1. Del resto, la domanda
di accertamento del contratto di locazione introdotta all'Ufficio di conciliazione
l'11 giugno 2010, prodotta da AP 1 al Pretore a comprova del suo dire (doc. 3),
non poteva che apparire già a prima vista al primo giudice che pretestuosa e
fondata su un palese abuso di diritto. Nella stessa AP 1 sosteneva infatti – contrariamente
a quanto argomentato davanti al Pretore (cfr. act. II, riassunto scritto punto
3, pag. 4 verso il mezzo) – che essa aveva “sempre pagato il proprio canone di
locazione ammontante a fr. 3'000.– alla locatrice AO 1” e che il primo versamento eseguito all'Ufficio di conciliazione il 7 giugno 2010 (NB.: tre giorni
prima dell'inoltro dell'istanza) avveniva per “precauzione e per scrupolo …
presso codesta Autorità” (cfr. doc. 3, punto 3 in basso). In altri termini, mentre davanti al Pretore la convenuta sosteneva che il contratto di
locazione per atti concludenti aveva avuto inizio nel giugno 2010 con i
versamenti da lei effettuati ed accettati dalla locatrice principale, davanti
all'Ufficio di conciliazione aveva argomentato che il contratto di locazione tra
lei e AO 1 era preesistente a quei versamenti; d'altronde al momento
dell'inoltro dell'istanza di conciliazione il primo versamento di fr. 3'000.– (eseguito
tre giorni prima dell'inoltro dell'istanza) non era molto verosimilmente ancora
giunto all'Ufficio di conciliazione e quindi non poteva neppur esservi
questione di accettazione del versamento da parte di AO 1.
L'appellante
sostiene che “le prove richieste (2 testi) erano senz'altro rilevanti … per far
luce sugli accordi relativi la sublocazione, le pigioni pagate ed il successivo
contratto di locazione per atti concludenti” (appello, pag. 9 verso il mezzo).
A torto. Gli accordi concernenti la sublocazione e le pigioni pagate sono privi
di rilievo. Viste le circostanze sopra menzionate, a ragione il primo giudice,
facendo un apprezzamento anticipato delle prove, all'udienza del 2 settembre 2010 ha ritenuto che i testi F__________ e T__________ – inizialmente citati all'udienza del 18
agosto 2010 su richiesta dalla convenuta e immotivatamente assenti all'udienza
– erano inutili a comprovare il preteso contratto per atti concludenti
occasionato, secondo la convenuta, dai versamenti eseguiti all'Ufficio di
conciliazione dal giugno 2010. Del resto nella procedura di sfratto (art. 506
ss CPC), si possono assumere altri mezzi di prova oltre a quelli documentali
solo se ciò è possibile senza allungare i tempi della procedura. Ciò non è
stato possibile in concreto e a giusta ragione il Pretore ha modificato
l'ordinanza sulle prove, negando l'assunzione di testi – per altro interessati
alla lite nella loro veste di amministratori unici delle società AO 1 e AP 1 –
chiamati dalla convenuta a comprovare argomentazioni palesemente
contraddittorie, abusive e temerarie (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 2 ad art. 507 CPC). Visto quanto precede, ogni ulteriore
considerazione sulle pretestuose argomentazioni dell'appellante in merito a competenze
decisionali del primo giudice appare superflua. L'appello, su questo punto
palesemente infondato, va dunque respinto e la decisione del Pretore di
respingere l'eccezione di AP 1 merita conferma.
7.
Si
deve quindi concludere per l'esistenza unicamente di un contratto di
sublocazione tra AO 1 e AP 1. Contratto quest'ultimo che segue la medesima
sorte del contratto di locazione principale e non ha una ragione propria di
essere disgiunta dal rapporto principale (art. 273b CO). Di conseguenza, come
già stabilito ripetutamente da questa Camera, in presenza di un rapporto di sublocazione
e cessata la locazione principale, il locatore principale ha la facoltà di
introdurre l'istanza di sfratto contro il sublocatore (
Bohnet/Montini
, Droit du bail à loyer, Basilea 2010, m. 82 ad art. 262 CO;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI
App., m. 35 ad art. 506 CPC).
L'appellante
si aggrava per il fatto che il primo giudice abbia “respinto il vizio formale”
da lei invocato “per mancata preventiva conciliazione” davanti all'Ufficio di conciliazione
in materia di locazione (appello, pag. 6 nel mezzo). A torto.
Nessuna
disposizione di diritto federale impone di adire preventivamente l'autorità di
conciliazione nella procedura di sfratto del conduttore susseguente alla
disdetta straordinaria per mora del conduttore a norma dell'art. 257d CO (
Bohnet/Montini
, op. cit., m. 17 ad art.
274a CO; DTF 132 III 747). Ciò vale anche per il conseguente sfratto del
subconduttore da parte del locatore, ritenuto per altro che la legislazione
cantonale non impone, neppure in questo caso, la via conciliativa preventiva (art.
19 L in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di
affitto). Il fatto di sottoporre l'istanza di sfratto al Pretore – e meglio
alla medesima autorità giudicante già competente a decidere sullo sfratto del
conduttore principale – garantisce del resto sufficiente tutela delle ragioni
del subconduttore, che all'atto pratico viene a godere del medesimo diritto di
essere sentito spettante al conduttore principale (
Cocchi
, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto,
in: Diritto della locazione, giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, CFPG
n. 23, Lugano 2000, pag. 98). Del resto, come rettamente evidenziato dal primo
giudice, nel caso in esame la conciliazione era comunque destinata
all'insuccesso. Benché a conoscenza della presentazione da parte di AP 1
dell'istanza di accertamento 11 giugno 2010 all'Ufficio di conciliazione, AO 1 ha infatti inoltrato alla Pretura la domanda di sfratto ora in esame, manifestando con ciò la
volontà di rientrare in possesso dell'ente locato senza ulteriore trattativa o
accordo di sorta. Anche su questo punto l'appello cade pertanto nel vuoto.
8.
Infine,
l’appellante contesta le basi di calcolo fissate dal Pretore per la tassa di
giustizia e le ripetibili attribuite alla controparte [fr. 27'000.– (canone di
locazione di fr. 3'000.– mensili fino alla prossima scadenza de disdetta del 28
febbraio 2011). Essa sostiene che se il primo giudice ha ritenuto che gli
importi versati costituiscono risarcimento del danno, il valore di causa non
può dunque, a suo dire, essere calcolato in base alle pigioni dovute fino alla
prossima scadenza della disdetta, ma piuttosto sul valore del risarcimento del
danno, limitato ai fr. 9'000.– da lei versati all'Ufficio di conciliazione per
il periodo da giugno ad agosto 2010. A torto.
L'appellante dimentica di essersi opposta allo sfratto eccependo
l'esistenza di un contratto di locazione con AO 1, intervenuto per atti
concludenti a far tempo dal 1° giugno 2010. Le basi di calcolo fissate dal primo
giudice sono dunque corrette e l'appello nuovamente privo di fondamento.
9.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili, calcolate tenendo conto di un
valore litigioso di fr. 27'000.– seguono la soccombenza (art 148 CPC) e sono di
conseguenza a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’equa
indennità per ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
6 settembre 2010 di AP 1
è respinto
.
2.
Gli oneri processuali, consistenti in
a) tassa
di giustizia      fr.  400.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
450.-
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
alla controparte fr. 1'000.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
- __________
- __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 199 LTF).