ti_gerichte · 12.1995.143 · 1995-08-29 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.08.1995 12.1995.143

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00143
Lugano
29 agosto 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa
inc. no. LA. 95.003
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 2 gennaio
1995 da
__________
rappr.
dall’ avv. __________ o
contro
__________
rappr.
dall’ avv. __________
in materia di contratto di locazione (contestazione
della disdetta) che il Pretore, con decisione 30 marzo 1995, ha respinto
pronunciando l’annullamento della disdetta notificata dall’istante.
Appellante la __________ la quale, con atto d'appello
10 aprile 1995, ha postulato la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere l'istanza e conseguentemente dichiarare valida ed operante la
disdetta dal contratto di locazione stipulato con __________
Mentre il convenuto, con osservazioni 26 maggio 1995,
chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati gli atti e documenti prodotti,
Ritenuto
in
fatto
A.   __________
occupa dall’agosto 1975, in qualità di conduttore, lo
stabile denominato "__________", sito nell'omonimo comune, di
proprietà della __________ I locali adibiti a ristorante-bar sono composti, da
cucina, due sale, ripostigli e gabinetti esterni. La locazione, dopo due
periodi fissi di cinque anni, è ora disdicibile annualmente al 31 dicembre con
preavviso di sei mesi. La pigione attuale ammonta a Fr. 1'935.- mensili.
Già
il 26 giugno 1992 la locatrice aveva notificato al conduttore la rescissione
del contratto di locazione per il 31 dicembre successivo con la motivazione di
dover procedere alla ristrutturazione dello stabile ma quella disdetta non
aveva avuto effetto poiché non presentata attraverso il prescritto modulo
ufficiale.
Nuovamente,il
21 febbraio 1994, la locatrice ha disdetto il contratto per il successivo 31
dicembre (doc. E) con lo scopo, espresso su specifica richiesta del conduttore
nella lettera 4 marzo 1994 (doc. G), di permettere la ristrutturazione
dell'immobile nel periodo di gennaio/febbraio 1995, senza doverlo risarcire
dell’eventuale mancato guadagno. Nel medesimo scritto la __________ ha
precisato che, appena in possesso della delibera assembleare, avrebbe
sottoposto al conduttore il piano di risanamento ed il  il nuovo canone di
locazione.
B.
Il
conduttore, con tempestiva istanza all'Ufficio Conciliazione di Massagno, ha
postulato l'annullamento della disdetta in applicazione dell'art. 271a cpv. 1
lett. b CO ed in subordine la protrazione del contratto per sei anni.
L'Ufficio
di Conciliazione, con decisione 1 dicembre 1994, si è pronunciato sulla
vertenza annullando la disdetta 21 febbraio 1994.
C.
Di conseguenza la __________ ha fatto ricorso al
giudice introducendo la presente istanza di accertamento della validità della
disdetta sostenendo che la stessa non sarebbe per niente abusiva poiché il suo
scopo unico sarebbe quello di permettere la ristrutturazione dell’immobile
locato.
Inoltre
nega il ricorrere dei requisiti per una proroga della locazione e, nella
denegata ipotesi della concessione da parte del giudice di una protrazione, ne
postula la concessione per una durata minima.
Il
convenuto postula la conferma della decisione dell'Ufficio di Conciliazione e
subordinatamente una protrazione del contratto di locazione per un periodo di
sei anni.
D.
Il pretore, con la sentenza qui impugnata, ha
integralmente respinto l'istanza, annullando quindi la disdetta 2 febbraio
1994.
Per
il primo giudice pare evidente l'esistenza di un nesso causale tra la disdetta
e la volontà dell'istante di imporre la sua pretesa di maggiorazione della
pigione ritenuto che la condizione principale per procedere alla
ristrutturazione è il finanziamento della stessa e che questo dipende
dall'accettazione da parte del conduttore del nuovo canone di locazione. In
questo senso la disdetta sarebbe chiaramente da intendere quale mezzo di pressione
nei confronti del conduttore, affinché egli accetti il nuovo canone di
locazione: da qui consegue l'applicabilità dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO e
l’annullamento della disdetta.
E.
Con
l'appello che ci occupa la __________ chiede la riforma della decisione
pretorile nel senso di pronunciare la validità della disdetta contestata.
L'appellante sostiene di non aver mai voluto imporre all’attuale inquilino un
nuovo canone di locazione ma di avergli semplicemente proposto, nel suo
interesse, di continuare la locazione, dopo avvenuta la ristrutturazione, alle
stesse condizioni che praticherebbe nei confronti di qualsiasi altra persona
interessata alla stessa locazione. Non vi sarebbe così nessun nesso di
causalità tra la disdetta, necessaria per liberare i locali e permettere i
lavori di ristrutturazione, e la inesistente, nelle sue intenzioni, volontà di
imporre un aumento della pigione che, del resto, nella sua entità sarebbe
senz’altro lecita siccome corretta rimunerazione dell’investimento previsto.
Ammessa
la validità della disdetta, la locatrice chiede non venga riconosciuta proroga
alcuna atteso che il conduttore avrebbe avuto più di due anni e mezzo di tempo
per trovare delle soluzioni alternative.
F.
Con
le proprie osservazioni all’appello __________ ne chiede la reiezione nel senso
di confermare la decisione pretorile, sulla base di argomentazioni che, per
quanto necessario, verranno riprese nei considerandi successivi.
Considerato
in
diritto
1.
Per
l'art. 260 CO  il locatore è limitato nella possibilità di ristrutturazione e
di migliorie della cosa locata  unicamente nell'ambito del periodo di
locazione. In principio quindi il locatore ha la possibilità di rescindere il
contratto al fine di procedere alla ristrutturazione dell'immobile ritenuto
però che di fronte ad una disdetta fondata esclusivamente su di un progetto di
miglioria e modifica dell’ente locato, potendo le stesse essere ragionevolmente
imposte al conduttore perdurante la locazione, bisognerà poter applicare estensivamente
le norme degli art. 271 e 271a CO sulla contestabilità della disdetta (
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit du bail, Losanna 1992, p. 137).
1.1.
Ai
sensi dell'art. 271 CO la disdetta deve infatti essere data conformemente alle
regole della buona fede. Questo principio generale - che rappresenta un caso
speciale di applicazione dell'art. 2 CC - vale per la disdetta data, tanto dal
conduttore, che dal locatore. La dottrina ritiene che non sia necessario, per
giustificare l'annullabilità della disdetta, che il comportamento della parte
che rescinde sia manifestamente abusivo ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 CCS
(Lachat/Micheli
,
op. cit., Losanna 1992, p. 323;
Tercier
, Les contrats spéciaux, Zurigo
1995, §29, N. 2076).
1.2.
La disdetta all’esame - anche se presa a sé stante
senza tener conto del suo risvolto, che vedremo più avanti, inteso a mettere il
locatario in una condizione di scelta inammissibile - si rivela immediatamente
abusiva. Infatti la motivazione di voler evitare il pagamento di indennità per
chiusura dell’esercizio é pretestuosa di fronte ad un prospettato periodo dei
lavori, non tutti riferibili al ristorante, di due mesi con la possibilità
quindi di concordare,senza necessità di risarcimenti, un’interruzione
dell’attività del conduttore che poteva anche organizzare in quel periodo le
sue usuali ferie. La locatrice avrebbe così potuto prevedere e proporre di
eseguire i suoi lavori nell’ambito della normativa dell’art. 260 CO, senza
necessità di disdetta, raggiungendo ugualmente il suo scopo ed evitando di
nuocere al locatario.
2.
Ma al conduttore è data anche in particolare la
possibilità di contestare la disdetta del locatore allo scopo di imporre una
modificazione unilaterale del contratto a lui sfavorevole o un adeguamento
della pigione ex art. 271a cpv. 1 lett. b CO.
Questa
fattispecie, come altre dello stesso articolo, vuole punire il locatore a
dipendenza del motivo della disdetta come elemento soggettivo (
Comm. SVIT
,
ad art. 271a CO, n. 2). Scopo della norma è quello di evitare, che il
conduttore sia posto nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di
modificazione unilaterale delle condizioni contrattuali in suo sfavore per non
dover abbandonare i vani locati (
Comm. SVIT
, art. 271a CO, n. 10 e 12;
Lachat/
Micheli
, op. cit., pag. 325;
Tercier
, op. cit., § 29 N. 2085).  La
norma è analoga a quella già prevista all'art. 18 cpv. 3 DAL, secondo il quale
venivano considerate nulle le disdette date dal locatore in connessione diretta
con aumenti di pigione (
DTF
115 II 83). In altre parole il conduttore
deve poter contestare liberamente le pretese del locatore (
Lachat/ Micheli,
op. cit., pag. 325), senza dover temere alcuna ritorsione della controparte (
Barbey
,
Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commercial,
Ginevra  1991, pag. 110 N. 9;
II CCA
1° febbraio 1994 in re M./P. ;
II
CCA
, 17 giugno 1994 in re USB/ S).
2.1.
E'
alla parte che si prevale di tale normativa (e pertanto nel caso in cui ci
occupa al qui convenuto ed appellato) che incombe l'onere della prova per
quanto riguarda le circostanze che stanno alla base di una disdetta abusiva,
compresa l'esistenza di un nesso causale tra la disdetta stessa e la presunta
modifica unilaterale del contratto ( art. 8 CC,
Barbey
, op. cit., pag.
143 N. 99;
Comm.
SVIT
, ad art. 271a CO, N. 8,14 e 3): per
principio, la prova circa l'esistenza del nesso causale verrà portata mediante
indizi, non potendosi ragionevolmente pretendere una prova più rigorosa (
Barbey
,
op. cit., pag. 142 N. 97); il fatto che la pretesa formulata dalla parte sia o
meno giustificata nel merito non risulta in quest'ottica determinante (
Barbey
,
op. cit., pag. 142 N. 95;
Zihlmann
, Das neue Mietrecht, Zurigo 1990,
pag. 193), come del resto non lo è il fatto se l'intenzione di modificare
unilateralmente il contratto si appalesi prima durante o soltanto dopo la
notifica della disdetta (
DTF
115 II 83;
Comm.
SVIT
, ad art.
271a CO N. 11;
Barbey
, op. cit., pag. 141 N. 95;
Lachat/Micheli
,
op. cit, pag. 326;
II CCA
1° febbraio 1994 in re M./P.).
2.2.
In
concreto sono dati tutti i presupposti per l'applicazione dell'art. 271a  cpv.
1 lett. b CO.
La
necessità oggettiva di ristrutturazione e quindi il fatto che l'intervento sia
giustificabile, non esclude la possibilità del conduttore di contestare la
disdetta. Secondo la dottrina infatti è sufficiente che il desiderio del
locatore d'imporre la sua pretesa sia preponderante, indipendentemente dal
fatto che vi siano degli altri motivi giustificanti l'intervento (
Lachat/Micheli
,
op. cit., pag. 326).
Dagli
atti emergono diversi indizi che suffragano il nesso causale tra la disdetta e
la volontà del locatore di voler imporre al conduttore una pretesa a lui
sfavorevole.
Innanzitutto
risulta chiaramente dagli atti che l'unica risorsa in grado di finanziare la
ristrutturazione sarebbe il nuovo canone di locazione. La __________ non
dispone infatti di fondi propri per procedere alla ristrutturazione e del resto
la stessa entità dell'intervento sarebbe dipesa dall'esito delle trattative con
il conduttore.
È
evidente che in queste circostanze, la locatrice non avrebbe iniziato il lavoro
di ristrutturazione se non dopo essere certa della disponibilità del conduttore
ad assumere una pigione più elevata, continuando il rapporto locativo.
La
__________ contesta questa ipotesi asserendo che la disdetta non sarebbe stata
data al fine d'imporre una modificazione unilaterale del contratto poiché se il
conduttore non avesse accettato la sua proposta, avrebbe semplicemente messo il
proprio immobile sul mercato al fine di trovare un altro conduttore
interessato.  Ora, considerata l'attuale situazione congiunturale, risulta
evidente la difficoltà di trovare un conduttore concretamente interessato.
D'altronde dagli atti non emerge che la locatrice avesse degli eventuali
interessati. Essa aveva quindi un interesse palese a che il conduttore
accettasse le sue proposte.
L'appellante
era del resto cosciente del fatto che la disdetta sarebbe stata per il
conduttore una pressione importante, atteso che il "__________" è la
sua unica fonte di guadagno, che ha sessant'anni e che il trasferimento
dell’esercizio pubblico altrove gli avrebbe comportato un altissimo rischio
finanziario.
La
locatrice ha sempre dimostrato l'intenzione di voler ricondurre l'ente locato
con lo stesso conduttore nella misura in cui questi avesse accettato le nuove
condizioni contrattuali. La lettera 4 marzo 1994 (doc. G) precisa infatti la
volontà di ristrutturazione e contempla la possibilità di una riconduzione ad
un canone più elevato. Ed in definitiva il locatario sarebbe stato d’accordo
alla condizione che, per il calcolo della nuova pigione, si procedesse alla
differenziazione tra spese di normale manutenzione, a carico della
proprietaria, e reali spese di ristrutturazione che comportano un plus valore
per l’immobile (doc. K); ma la __________ non ha nemmeno voluto discutere
questa proposta (doc. L).
La
locatrice, invece di rescindere il contratto, avrebbe dovuto prevedere un
aumento di pigione basato sul plus valore acquistato dall'immobile,
dettagliando chiaramente le spese, in modo da poter permettere al locatario di
determinarsi sull'opportunità di una contestazione dell'aumento (
Tercier
,
op. cit., §24 N 1567 e §28 2039).
2.3.
Sotto
l’egida del vecchio diritto di locazione ed in applicazione delle norme del DAL
era stato giudicato che quando due parti ad un contratto di locazione ne
stipulano uno nuovo riguardante gli stessi enti locati ristrutturati non vi é
conclusione di un nuovo contratto e se un aumento di locazione é previsto
questo deve rispettare le condizioni di forma volute dal DAL, ossia l’impiego
del formulario ufficiale con la possibilità di contestazione (
RVJ
1987,
251): ne discende, nel caso concreto,  l’abusività della disdetta della
__________ che, con la stessa, vuole evitare ogni possibilità per il locatario
di opporsi alla nuova pigione.
Risulta
così che la disdetta é stata notificata per far pressione sul conduttore
ponendolo di fronte all’alternativa di conservare il godimento dell’esercizio
pubblico ristrutturato ma con una pigione più elevata oppure lasciare il
ristorante (vedi per un caso simile
Comunicazioni
dell’Ufficio federale
per l’abitazione, no 7, pag. 25 nr. 11).
3.
A
titolo abbondanziale si rileva che nella fattispecie non trova applicazione la
recente giurisprudenza del TF (
DTF
115 II 110), che ammette in linea di
principio la disdetta fondata sulla volontà del locatore di ottenere dal nuovo
conduttore un canone di locazione più elevato (ma non abusivo) di quello sino
ad ora pagato. Infatti nel caso concreto la locatrice non afferma di avere un
nuovo locatario-ristoratore pronto a pagare la nuova pigione. Quindi le
considerazioni dell'appellante riguardanti il fatto che la pigione prevista non
sarebbe abusiva, se considerata con il metodo del calcolo assoluto, sono del
tutto irrilevanti ai fini di questa decisione.
4.
Ne
consegue la reiezione del gravame e la conseguente conferma del giudizio
pretorile che annulla la disdetta 21 febbraio 1994.
Non
si pone quindi la necessità di pronunciarsi sulla questione della protrazione
del contratto di locazione.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC).
Per i
quali motivi,
richiamati
l’ art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia
1.
L'appello 13 aprile 1995 presentato dalla
__________
è respinto
.
2.
Le spese della procedura d'appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                             fr. 350.-
b)
spese                                               fr.   50.-
Totale                                                    fr.
400.-
già
anticipati dall'appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
alla controparte Fr. 600.- per ripetibili d’appello.
3.
Intimazione:    __________
Comunicazione
alla Pretura di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del
Tribunale d'appello
Il
presidente                                                    Il segretario