ti_gerichte · 12.2004.62 · 2004-07-19 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.07.2004 12.2004.62

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2004.62
Lugano
19 luglio
2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione nella
causa -inc. n. DI.2004.9 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud- e
più precisamente sull'istanza di sfratto 14 gennaio 2004 promossa da
APPO1
rappr. dao RAPP2
contro
APPE1
rappr. da RAPP1
nonché sull'istanza di contestazione della disdetta
introdotta il 24 dicembre 2003 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di Chiasso da
APPE1
rappr. da RAPP1,
contro
APPO1,
rappr. dao
RAPP2,
sulle
quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 18 marzo 2004, con
cui ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta ed accolto l'istanza
di sfratto;
appellante
la parte soccombente in prima sede con atto di appello 26 marzo 2004, con cui
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di
contestazione della disdetta e di respingere l'istanza di sfratto, il tutto
protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre la
controparte, con osservazioni 29 aprile 2004, postula la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 1° aprile 2004 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto e in diritto:
che dal
1° gennaio 1998 __________ APPO1ha concesso in locazione alla società
__________, ora APPE1l'unità immobiliare sita in __________ a __________,
composta da un edificio con pianterreno, box e primo piano, il tutto da adibire
a laboratorio e deposito merci (cfr. doc. B);
che in
data 28 novembre 2003 il rapporto di locazione è stato disdetto ai sensi
dell'art. 257d CO (mora del conduttore) con effetto al 31 dicembre 2003 (doc.
F);
che il 14
gennaio 2004 __________ APPO1 (in seguito istante), preso atto che l'ente
locato non era stato riconsegnato alla scadenza del termine di disdetta, ha
inoltrato alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud un'istanza di
sfratto, mentre in precedenza, con istanza 24 dicembre 2003, APPE1 (in seguito
convenuta) aveva contestato la disdetta innanzi all'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Chiasso sostenendo in particolare che il termine
concessole per il pagamento dei canoni arretrati di fr. 17'297.30 era stato in
seguito prorogato e che la somma in questione doveva in ogni caso venir
compensata con i costi da lei sopportati per l'eliminazione di alcuni difetti
nell'ente locato, pari a ca. fr. 18'000.- (e meglio fr. 21'275.85, cfr. doc.
4-8);
che il
Segretario assessore, con il giudizio qui impugnato, ha ritenuto che il termine
di 30 giorni per provvedere al pagamento degli arretrati era infruttuosamente
venuto a scadenza il 24 novembre 2003, per cui nulla ostava all'inoltro della
disdetta, anche perché la dichiarazione con cui la convenuta aveva preteso,
oltretutto a torto, di compensare quelle somme con altri suoi crediti era stata
formulata per la prima volta solo innanzi all'Ufficio di conciliazione: di qui
l'accoglimento dell'istanza di sfratto e la reiezione dell'istanza di
contestazione della disdetta;
che con
l'appello che qui ci occupa, avversato dall'istante, la convenuta chiede di
riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di
contestazione della disdetta e di respingere l'istanza di sfratto, ribadendo
che la disdetta per mora, già inefficace per il fatto che il debito costituito
dai canoni arretrati era stato in precedenza estinto per compensazione, era
stata oltretutto notificata prematuramente prima della scadenza del termine
concesso per provvedere al loro pagamento;
che,
giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in
mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il
locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, può
fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e
avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di
locazione sarà disdetto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un
mese;
che,
contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, nel caso di specie non vi
sono le premesse per decretare lo sfratto;
che è ben
vero che la disdetta per mora è stata inoltrata, il 28 novembre 2003 (doc. F),
dopo che in precedenza, e meglio con raccomandata 23 ottobre 2003 (doc. E), la
convenuta era stata diffidata a pagare le pigioni arretrate entro 30 giorni con
l’avvertimento che in assenza di pagamento nel termine il contratto sarebbe stato
disdetto;
che è
però altrettanto vero che quella diffida risulta superata dal fatto che il 27
novembre 2003 (doc. 3), l'istante, facendo riferimento ad un colloquio
telefonico avvenuto quel medesimo giorno con la controparte, le aveva
confermato per fax che il termine ultimo e improrogabile, concordato tra le
parti, per versare l'integralità dell'importo insoluto, sarebbe scaduto
l'indomani, 28 novembre 2003;
che la
disdetta, significata alla conduttrice il medesimo 28 novembre, prima cioè
della scadenza dell'intero termine concesso per il pagamento, risulta in
definitiva prematura (
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 47 ad art. 257d CO) e
pertanto -come è stato recentemente precisato da dottrina e giurisprudenza (
Higi
,
op. cit., ibidem;
DTF
121 III 156)- inefficace (
II CCA
11 marzo
1996 inc. n. 12.96.11, 25 maggio 1998 inc. n. 12.98.74);
che poco
importa che a quel momento il termine concesso con la diffida di cui al doc. E
fosse scaduto, e meglio già a far tempo dal 24 novembre (in quanto la convenuta
aveva ritirato la relativa raccomandata già il 25 ottobre, cfr. doc. I):
l'istruttoria ha in effetti permesso di accertare che, allorché le parti si
erano accordate di prorogare il termine fino al 28 novembre (doc. 3), l'istante
-contrariamente a quanto preteso in causa- era perfettamente al corrente di
quella situazione, tanto è vero che la circostanza gli era nota già dal 26
novembre (cfr. doc. I);
che
l'istante non può nemmeno prevalersi della possibilità, indicata da
Higi
(op.
cit., loc. cit. in fine; cfr.
II CCA
17 febbraio 1997 inc. n.
12.96.210), di poter eventualmente indulgere nei confronti del locatore se la
disdetta è stata data con qualche giorno di anticipo: la stessa si riferisce in
effetti solo alla situazione in cui, non conoscendo il locatore il momento
esatto della consegna della diffida al locatario e dunque l'inizio del termine
di 30 giorni, la disdetta è notificata qualche giorno prima della scadenza di
quel termine; ma non è praticabile quando, come nel caso concreto, l'istante è
perfettamente consapevole della data di scadenza del termine di disdetta,
dapprima grazie alle ricerche postali da lui effettuate (doc. E e I) e in
seguito mediante la fissazione di un ultimo e improrogabile termine (doc. 3);
che non
torna infine conto chinarsi sulla tesi con cui l'istante ha preteso che la
disdetta sarebbe stata in ogni caso data alla posta solo dopo le ore 18.00 del
28 novembre, ovvero al termine degli orari di ufficio: la stessa, oltre ad
essere irricevibile siccome sostenuta per la prima volta solo in sede di
osservazioni all'appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), è in effetti rimasta
allo stadio di puro parlato;
che in
definitiva, stante l’esistenza di una disdetta inefficace, il fatto che la
convenuta non abbia sollevato la relativa contestazione davanti all’Ufficio di
conciliazione, ma l'abbia eccepita solo nella sede pretorile, è irrilevante
(sentenza
DTF
citata;
ICCTF
23 ottobre 1995 in re B. SA/O. e G.);
che,
appurata ai considerandi precedenti l’esistenza in casu di una disdetta
inefficace, non può che discenderne, in accoglimento del gravame,
l'accoglimento dell'istanza di contestazione della disdetta e la reiezione
dell’istanza di sfratto, senza che occorra pronunciarsi sulla questione della
compensazione dei canoni arretrati;
che a
dipendenza dell’accoglimento dell’appello, la parte soccombente deve sopportare
gli oneri processuali e il pagamento delle ripetibili di entrambe le sedi (art.
148 CPC);
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 26 marzo 2004 di APPE1
è accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 18 marzo 2004 della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio sud è così riformata:
1.
L'istanza di sfratto 14
gennaio 2004 è respinta.
2.
L'istanza
di contestazione della disdetta 24 dicembre 2003 è accolta e di conseguenza la
disdetta 28 novembre 2003 è dichiarata inefficace.
3.
La
tassa di giustizia di fr. 750.- e le spese, da anticipare come di rito, sono a
carico di __________ APPO1, che rifonderà alla APPE1 l'importo di fr. 1'100.- a
titolo di ripetibili.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia        fr.  350.-
b) spese
fr.    50.-
Totale
fr.  400.-
da
anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà
alla controparte fr. 600.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.
Terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario