ti_gerichte · 16.2022.27 · 2023-06-15 · it
Locazione: liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pretese risarcitorie e spese accessorie

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 15.06.2023 16.2022.27

Incarto n.
16.2022.27
Lugano
15 giugno 2023
/bs
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 22 agosto 2022 presentato da
RE
1
contro
la decisione emessa il
12 agosto 2022 dal
Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona
nella causa SE.2022.4 (contratto di locazione) da lei promossa unitamente
a S__________
con petizione del
18 gennaio 2022
nei confronti di
CO 2
e
CO 1
,
(rappresentati
dall'RA 1, ),
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 31 maggio 2015 RE
1, quale locatrice, e CO 2 e CO 1, quali conduttori, hanno concluso un
contratto di locazione avente per oggetto un appartamento a __________ per una
pigione di
fr. 1550.– mensili
e un
acconto per spese accessorie di fr. 200.– mensile con conguaglio al
termine del relativo
esercizio, così come
una garanzia di fr. 3100.–. In aggiunta, le parti hanno stipulato un
contratto di locazione per un posteggio coperto per
un
canone
di fr. 100.–
mensili.
Il contratto è terminato con
effetto al 31 marzo 2021 a seguito
della
disdetta dei conduttori. Il verbale di riconsegna dell'appartamento è stato
allestito il 29 marzo 2021 e
il successivo 31 marzo 2021 è stato trasmesso
ai conduttori con ulteriori aggiunte “comunicate a voce”.
B.
Il 12 aprile 2021 RE
1, con il marito S__________, ha trasmesso a CO 2 e a CO 1 un conteggio in cui
ha indicato l'ammontare dei costi, o una loro stima, per il ripristino dei difetti
riscontrati sia durante locazione dell'appartamento (fr. 4109.80) sia dopo
la sua riconsegna (8742.35) per complessivi fr. 12
852.15.
Deducendo una spesa di fr.
870.– a suo carico,
ha notificato loro una pretesa di complessivi fr. 11
982.15
.
Il 23 aprile 2021 i conduttori hanno eccepito la tardività della pretesa, comunicando
alla locatrice di avere comunque segnalato alla propria assicurazione i danni
da loro riconosciuti ossia “scalfitture lavabo, facciata esterna veranda e sostituzione
cilindro” e di assumersi
anche i difetti già
presenti nell'appartamento allorquando sono subentrati nel contratto di
locazione, segnatamente fr. 130.– per “le riprese supplementari per copertura colore”,
fr. 150.– per “la chiusura diversi buchi sul plafone terrazzo portico”,
così come i costi, non ancora quantificati, per la rimozione di ganci dalla parete
del bagno.
C.
Il 23 luglio 2021 RE 1, sempre con il marito, ha trasmesso
a CO 2
e a CO 1 un secondo conteggio di complessivi fr. 9881.15 più
fr. 358.03 (stima conguaglio spese 2021) con deduzione di fr. 1790.–
da loro assunti e fr. 4803.– già incassati dall'assicurazione e ha
notificato loro una pretesa di fr. 3646.16 da corrispondere per fr. 3100.–
mediante la liberazione della garanzia e per i restanti fr. 546.16 mediante
accredito bancario. Il 29 luglio 2021 i
conduttori
hanno comunicato alla controparte di riconoscere, in aggiunta a quanto
corrisposto dalla loro assicurazione (fr. 4803.–),
complessivi fr. 390.–
(fr. 130.– e fr. 150.– da loro già ammessi il 23 aprile 2021, fr. 30.–
per rimozione di ganci dalla parete del bagno e fr. 80.– per la tassa
rifiuti 2019), ma di opporre fr. 150.– in compensazione, per avere riconse
gnato l'appartamento con tre giorni di anticipo,
con “saldo
di ogni pretesa”
in favore
della locatrice di
fr. 240.– fatta eccezione per il conguaglio delle spese
accessorie dell'anno 2021.
D.
Il 9 agosto 2021 RE 1 e il marito hanno trasmesso a CO
2 e a CO 1 il conteggio seguente, nel quale hanno ribadito le loro richieste
e, dedotti fr. 240.– nel frattempo incassati,
hanno chiesto il pagamento di fr. 3406.16
mediante liberazione a
loro favore della garanzia di fr. 3100.– e versamento
di fr. 306.16.
non
considerate
assicurazione
richiesto
CHF
CHF
CHF
CHF
1
1.1
1.2
Danno provocato da topo
L__________ 31.12.2019 cattura topo e disinfezione
Buono 161-55-215.40 CHF -53.85 che potete recuperare
direttamente, assieme alla partecipazione dal comune come mi avete comunicato
S__________ R__________ 3.11.2019 smontaggio lamella e rimontaggio e
riparazione buco causato da topo
215.40
1
53.–
215.40
153.–
1N
Pulizia scarico cucina
comune con appa. G__________
,
art. 12.1g
contratto
F__________ 28.1.2019           50%
361.85
180.93
2
Riparazione facciata terrazza
causa buco
A__________ A__________ 27.11.2020
1250.–
1250.–
3
Contatore riscaldamento chiuso
, art. 14.5 contratto
EN__________ 30.10.2020
356.50
356.50
4
Presa elettrica bagnata
, art. 15.5 contratto e corrispondenza
EL__________ 17.12.2020
264.40
264.40
5
Lavabo bagno fessurato
R__________ T__________ 24.3.2021
2200.–
1273.–
927.–
6
Tazza wc scheggiata
R__________ T__________ stima preventivo
450.–
450.–
7
Sostituzione cilindri e chiavi
,
art. 14.6 contratto
T__________ 11.6.2021
1866.–
1866.–
8
Sostituzione manovelle, ferma aste e argano
rotti, art. 15.5 contratto
S__________ R__________ 1.4.2021
S__________ R__________ 1.4.2021
97.–
161.–
97.–
161.–
9
Sostituzione presa elettrica
bruciata e posa coperchio scatola elettrica, art.
15.5 contratto
S__________ D__________  7.4.2021    stima
50.–
50.–
10
Sostituzione lastre in granito rotte
A__________ N__________
12.4.2021      stima
250.–
250.–
11
Riprese supplementari pittura per copertura colore
A__________ A__________ 30.3.2021 stima
Riconosciuto Racc. Boisco 23.4.2021 e 29.7.2021
Imprevisto! Causa più riprese di bianco per coprire
il colore stacco intonaco
A__________ A__________ 20.5.2011 stima
L__________ S__________                    stima
130.–
150.–
300.–
150.–
300.-
130.–
12
Pulizia con prodotti appropriati facciata lato fiume
A__________ A__________ 12.4.2021 stima
100.–
13
Sostituzione cerniera rotta armadio a muro
, art. 15.5 contratto
T__________ 5.5.2021
156.–
156.–
14
Fornitura teglia
forno mancante
M__________ 12.4.2021
stima
40.–
40.–
15
Sostituzione diverse piastrelle
rotte nel terrazzo portico
A__________ N__________ 12.4.2021         stima
350.–
350.–
16
Chiusura diversi buchi
sul plafone terrazzo portico
A__________ A__________ 12.4.2021 stima
Riconosciuto Racc. CO
1 23.4.2021 e 29.7.2021
150.–
150.–
17
Ricerca gancio porta tenda smarrito
, acquisto e sistemazione
T__________. 12.4.2021            stima
100.–
100.–
18
Togliere neon sopra lavello cucina
sotto il mobile pensile
S__________ D__________ 12.4.2021      stima
50.–
50.–
20
Sistemazione cancello
giardino rotto
A__________ N__________
250.–
250.–
21
Sistemazione prato
L__________ T__________
300.–
300.–
22
Conguaglio 2021 stima
Racc. 21.5.2021
358.93
23
Togliere diversi ganci in bagno
Racc. CO 1 23.4.2021
30.–
30.–
24
Stesura contratto e targhette nomi
, art. 21 contratto
100.–
100.–
25
Tassa sui rifiuti comunale
, dal 2019 a 1/2 proprietari
Bellinzona 25.5.2021
2019             80.–
2020             80.–
2021  3/12    80.–
180.–
180.–
Acconto valuta 2.8.21, lettera 29.7.21
- 240.–
TOTALI
9881.15
1790.–
non
considerate
4803.–
assicurazione
3406.16
richiesto
Deposito cauzione
Saldo a nostro favore
3100.–
306.16
Non avendo ottenuto quanto
chiesto, il 18 ottobre 2021 RE 1
e S__________
hanno fatto notificare a CO 2
e CO 1, in via solidale, i precetti
esecutivi n. __________8 e n. __________1 dell'Ufficio esecuzione di
Bellinzona per l'incasso di fr. 3406.16 oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021
a titolo di “spese danni
appartamento, Via __________,
__________, secondo raccomandata del 09.08.2021”, ai quali gli escussi hanno
interposto opposizione.
E.
Il 25 novembre 2022 RE 1 e S__________ si
sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di
Bellinzona per un tentati­vo di conciliazione nei
confronti di CO 2 e CO 1 volto a ottenere la liberazione a loro
favore della garanzia di fr. 3100.– depositata presso la B__________, il pagamento
di fr. 306.16, così come di fr. 146.60 per le spese dei due precetti esecutivi
e degli interessi di mora al 5% dal 9 maggio 2021. Constatata all'udienza del
16 dicembre 2021 l'impossibilità di conciliare le parti, l'autorità
di conciliazione ha rilasciato il 21 dicembre 2021 agli istanti l'autorizzazione
ad agire (inc. 64-2021).
F.
Con petizione del 18
gennaio 2022 RE 1 e S__________ hanno convenuto CO 2 e CO 1
davanti al Pretore aggiunto del
Distretto di Bellinzona per ottenere
quanto postulato in sede
di conciliazione, salvo indicare
l'importo della garanzia da liberare in loro favore in fr. 3000.–. Nelle loro osservazioni
del 22 febbraio 2022 i convenuti hanno proposto
di respingere la petizione e, in via riconvenzionale, hanno chiesto la
liberazione in loro favore del deposito di garanzia di fr. 3100.–, così come la
cancellazione dei due precetti.
Al dibattimento del 3 maggio 2022 gli
attori, invitati dal Pretore aggiunto a munirsi di un patrocinatore “considerando
la procedura abbastanza tecnica”,
hanno
risposto “di essere in grado di difendersi da soli e di non aver bisogno di un
legale”.
Non
essendoci altre prove da assumere
oltre
a quelle documentali
,
il Pretore aggiunto ha chiuso seduta stante
l'istruttoria. Le parti hanno rinunciato al dibattimento finale limitandosi
a conclusioni scritte. Nei loro allegati del 20 maggio e del 2 giugno 2022 esse
hanno ribadito le rispettive domande, gli attori cifrando in fr. 3100.–
l'importo della cauzione da liberare in loro favore. Il 6 luglio 2022 gli
attori hanno trasmesso al Pretore aggiunto il “conguaglio spese 2021 definitivo
con richiesta della differenza” inviato ai convenuti.
G.
Statuendo con decisione del 12 agosto 2022
il Pretore aggiunto ha respinto la petizione promossa da S__________ per
carenza della legittimazione attiva, senza riscuotere spese processuali e
assegnare ripetibili. In parziale accoglimento della petizione introdotta da RE
1, il Pretore aggiunto ha ordinato la liberazione del deposito di garanzia in
favore di lei in ragione di fr. 150.– oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021 e
sino alla data della liberazione della garanzia e per il resto in favore dei
convenuti. Le spese processuali di fr. 150.– sono state poste a carico dell'attrice
per fr. 130.– e a carico dei convenuti per fr. 20.–. RE 1
è stata inoltre tenuta a rifondere ai convenuti
fr. 500.–
per ripetibili ridotte.
H.
Contro la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa
Camera con un reclamo del 22 agosto 2022 in cui chiede, in riforma del giudizio
impugnato, di obbligare CO 2 e CO 1 a versarle fr. 2987.08 oltre interessi al
5% dal 9 maggio 2021 e liberare entro tali limiti la garanzia a suo favore,
così come di condannarli a pagare fr. 146.– a titolo di rimborso delle spese
per i precetti esecutivi. Nelle loro osservazioni del 22 settembre 2022 CO 2 e CO
1 hanno concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate
nella procedura semplificata in controversie patrimoniali con un valore
litigioso inferiore a fr. 10
000.–
sono impugnabili a questa Camera con reclamo entro trenta giorni dalla
notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la decisione
impugnata è pervenuta all'attrice il 16 agosto 2022 (tracciamento dell'invio n.
98.__________, agli atti). Introdotto il 22 agosto successivo il reclamo in
esame è pertanto tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –
da parte della giurisdizione inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del
diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III
367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di
reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi
sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre
in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di
“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)
nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare
l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole
una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei
fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in
aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di
un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con
il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 145 II 41 consid. 5.1 con rinvii).
3.
Nella decisione impugnata, il
Pretore aggiunto dopo avere negato la legittimazione attiva di S__________, ha accertato
che l'attrice, a fronte della contesta­zione dei convenuti riguardante la
tardività della notifica dei
difetti, non aveva fornito la prova della loro tempestività. Al riguardo egli
ha ritenuto che “la sola stesura del verbale di consegna […] non assurge a
valore di notifica dei difetti” ragione per cui “la prima valida notifica dei
difetti è rappresentata dalla raccomandata ai convenuti del 12 aprile 2021” di
modo che “la stessa essendo intervenuta ben 14 giorni dopo Ia consegna dell'immobile
è da considerare certamente tardiva”. In siffatte circostanze, il primo giudice
ha considerato unicamente i danni riconosciuti dai convenuti, segnatamente,
oltre quelli già notificati e
liquidati dall'assicurazione ammontanti a fr. 4803.–, quelli
ammessi
in un loro
scritto del 29 luglio 2021 per complessivi fr. 390.–. Egli ha tuttavia stabilito
che, relativamente a quest'ultimo importo, i convenuti effettivamente avevano
versato fr. 240.– e che essi non potevano porre in compensazione fr. 150.– pari
al vantaggio conseguito dalla locatrice per aver preso in consegna l'ente
locato con alcuni giorni di anticipo “il conduttore che disdice il contratto
restando obbligato al pagamento dell'intero canone dovuto nel rispetto del
termine di preavviso”. Ciò posto il primo giudice gli ha riconosciuto la
pretesa dell'attrice limitatamente a fr. 150.– oltre interessi al 5% dal 9
agosto 2021.
Quanto all'importo di fr. 358.93 corrispondenti alla
“stima conguaglio
per l'anno 2021”, il
Pretore aggiunto ha ritenuto irricevibile il conteggio definitivo di fr. 515.03
poiché trasmessogli il 6 luglio 2022 “dopo
la chiusura della fase
dibattimentale”. Egli ha infine respinto la rifusione delle spese per i
precetti esecutivi, così come la domanda riconvenzionale dei convenuti volta alla
cancellazione dei due precetti esecutivi. In definitiva il Pretore aggiunto ha
ordinato la liberazione del deposito di garanzia in favore dell'attrice per fr.
150.– oltre
interessi al 5% dal 9 agosto
2021 e sino alla data della liberazione
della garanzia e per il resto in
favore dei convenuti.
4.
La reclamante non censura
la conclusione del Pretore aggiunto di ritenere tardiva la notifica dei difetti
riscontrati alla consegna dell'appartamento, ma sostiene che con la petizione,
oltre a tali danni, essa aveva richiesto “altri importi che sono dovuti poiché
contemplati nel contratto di locazione del 31 maggio 2015” per complessivi fr.
2987.08. Essa rimprovera così al primo giudice di non avere esaminato queste
pretese.
Nella fattispecie, il
primo giudice, salvo la richiesta di pagamento del conguaglio 2021, ha ritenuto
che l'attrice avesse fatto valere unicamente pretese concernenti difetti
dell'ente locato riscontrati dopo la restituzione dello stesso. In realtà, come
evidenzia la reclamante, con la petizione essa aveva rivendicato, tra gli
altri, la somma di complessivi fr. 2987.08 corrispondenti ad “altri importi che
sono dovuti poiché contemplati nel contratto di locazione del 31 maggio 2015” e
segnatamente le seguenti poste (pag. 2 e 3):
“danno
topo” (n. 1): fr. 215.40 e fr. 153.–;
“pulizia
scarico cucina (n. 2): fr. 180.93;
“contatore
riscaldamento” (n. 3): fr. 356.50;
“presa
elettrica bagnata (n. 4): fr. 264.40;
“
lavabo bagno fessurato
”
(n. 5):
fr. 927.–;
“
conguaglio 2021 stima (n. 27): fr. 359.93;
“
stesura contratto e
targhette nomi” (n. 24): fr. 100.–;
“tassa
sui rifiuti comunali” (n. 25): fr. 180.–.
Tali
pretese, salvo quella relativa al lavabo, non potevano d'acchito essere
considerate dei difetti nel senso dell'art. 258 CO soggetti alla tempestiva
notifica, tant'è che nemmeno figuravano nel verbale di riconsegna
dell'appartamento. Non avendo esaminato le pretese avanzate dall'attrice regolarmente
sottoposte al suo giudizio, il Pretore aggiunto ha commesso un diniego di
giustizia. La decisione impugnata andrebbe pertanto annullata e la causa
rinviata al primo giudice perché statuisca su tali pretese. Risultando la causa
matura per il giudizio questa Camera può statuire essa medesima sulle pretese
dell'attrice (art. 327 cpv. 3 lett. b CPC).
5.
Relativamente al danno
provocato da un topo, l'attrice riven
dica fr.
215.40 corrispondenti alla fattura emessa il 31 dicembre 2019 dalla ditta L__________
per la disinfestazione da roditori effettuata il giorno prima (doc. 1.1) e fr.
153.– riferiti a una fattura, non datata, della ditta individuale S__________ R__________
per un intervento effettuato il 27 gennaio 2020 di “smontaggio di una lamella
per accedere alla nicchia per sigillare foro provocato da ratto” (doc. 1.2). A
suo dire tali costi devono essere assunti dai conduttori poiché il roditore,
trovato vicino alla porta finestra dell'appartamento da loro locato,
“
è stato
attirato da alimenti lasciati all'esterno sul portico o nel giardino
”. Per di più, se gli inquilini si fossero rivolti
alla loro
assicurazione RC, questa
avrebbe risposto de
l danno. Dal canto
loro i convenuti hanno negato una loro responsabilità per la presenza del
roditore “proveniente dall'esterno” e per i danni da questi cagionati.
Ora, il
contratto di locazione tra le parti
indica che tra le spese accessorie non comprese nella pigione vi sono quelle di
disinfezione e disinfestazione (clausola n. 5, doc. B). Non si disconosce che la
spesa sarebbe dovuta rientrare in precedenti conteggi annuali, ma ciò non
impedisce al locatore di rivendicarla successivamente sempre che la faccia
valere entro il termine di prescrizione di un anno (
Lachat
Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 414 n. 6.3 e pag.
426 n. 9.8;
Biber
, Das
Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 19 ad art.
257c
CO). In
concreto, i conduttori non hanno eccepito la prescrizione di modo che la spesa
di derattizzazione di fr. 215.40 va posta a loro carico. Agli stessi, per
contro, non può essere invece imputata nessuna responsabilità per i danni
causati dal topo, già solo perché la circostanza secondo cui l'animale sarebbe
stato attirato da alimenti lasciati all'esterno dell'appartamento, controversa,
non è stata provata dall'attrice (art. 150 CPC). Quanto al fatto che un assicuratore
RC avrebbe coperto un danno causato da un animale selvatico, l'allegazione
della reclamante si esaurisce in una mera supposizione senza riscontri. La spesa
di
fr. 153.– non può quindi essere
addossata ai convenuti. In proposito il reclamo si rivela quindi solo parzialmente
fondato.
6.
In
merito ai costi della p
ulizia del tubo di scarico della cucina, l'attrice
ha fatto valere una pretesa di fr. 180.93 corrispondente alla metà dell'importo
della fattura emessa il 28 gennaio 2019 della ditta F__________ per il suo
intervento effettuato il 16 gennaio precedente per la “disostruzione
canalizzazione orizzontale acque scure scarichi cucina con trivella
elettromeccanica” (doc. 1N). A suo avviso, questo costo, causato dall'intasamento
di residui di cucina e della lavatrice deve essere assunto dai convenuti in
virtù della clausola 12.1 lett. g del contratto di locazione. Dal canto loro i
convenuti hanno contestato la pretesa sostenendo che lo scarico in questione è
in comune con l'appartamento adiacente ragione per cui “non è dato di sapere di
chi sia la responsabilità del suo intasamento”.
Ora, la clausola 12.1 lett. g del contratto di
locazione prevede che tra le spese accessorie
non comprese nella pigione
vi sono segnatamente quelle
“per la pulizia
delle canalizzazioni interne ed esterne”. La clausola 12.3 riguardante il
riparto delle spese accessorie fra i conduttori dispone inoltre che “se non
esiste un piano particolare di riparto degli oneri accessori, tutte le spese
accessorie sono ripartite in proporzione alla superficie, al volume, ai
millesimi, al numero dei vani locati o ad altra equa chiave di riparto prevista
da questo contratto” (doc. B). Ciò detto, è vero che tutto si ignora su chi
abbia causato l'i
ntasamento della colonna di scarico in comune con altri
inquilini, ma la spesa accessoria non dipende da eventuali colpe di uno di loro.
Né i convenuti hanno contestato la
scelta dell'attrice di
ripartire a metà i costi tra loro e i vicini. Ne segue che il costo
di
fr. 180.93 va posto
a carico dei convenuti. Su questo punto il
reclamo risulta quindi fondato.
7.
Relativamente alla
spesa per la sostituzione di un contatore del riscaldamento, per l'attrice la pretesa
di fr. 356.50 corrisponde alla quota a carico dei conduttori della fattura di
fr. 3203.35 emessa il 30 ottobre 2020 dalla ditta En__________ (doc. 3). A
suo dire, durante un controllo è stato trovato “il contatore del riscaldamento
rotto a causa di un circuito completamente chiuso”, ciò che non è consentito
dalla clausola 14.5 del contratto di locazione. Dal canto loro i convenuti
hanno sostenuto che l'attrice non ha provato alcuna loro responsabilità per
tale inconveniente.
Ora,
se con i convenuti si può convenire che non vi è alcuna prova su chi abbia provocato
il danno, essi misconoscono che ove l'autore di un danno a installazioni d'uso
comune “non può essere scoperto”, l'importo della riparazione, salvo eccezioni
che i
n concreto non sono state
addotte, è suddiviso fra tutti i conduttori in parti uguali (
clausola
15.8. del contratto di locazione). Nella fattispecie i costi dell'intervento
sono stati suddivisi tra tutti gli inquilini, così come risulta dalla tabella
allestita dalla locatrice il 30 ottobre 2020 (doc. 3.3), senza che i convenuti
abbiano sollevato obbiezioni. Anche al riguardo il reclamo risulta provvisto di
buon diritto.
8.
Per
quel che riguarda la sostituzione di una presa elettrica nel bagno, l'attrice
ha avanzato una pretesa di fr. 264.40 corrispondente alla fattura emessa il 17
dicembre 2020 dalla El__________ per l'intervento effettuato il 1° dicembre precedente
di “ricerca guasto, constatato presenza d'acqua all'interno della presa bagno” (doc.
4). A suo dire, si tratta “di un danno per uso improprio del locale, l'acqua
nella presa è [stata] provocata da spruzzi dalla doccia o eccessiva umidità nel
locale per uso prolungato della doccia e per mancanza di arieggiamento”. Tale costo
deve pertanto essere posto a carico dai conduttori in virtù della clausola 15.5
del contratto di locazione. I convenuti obbiettano che “trattandosi di un bagno
l'affermazione secondo cui ci sia stato un uso improprio del locale facendo la
doccia sembra quanto meno azzardata” e che “all'interno di un bagno le prese
debbano essere situate in una posizione tale da non incorrere nel rischio di
bagnarsi facendo la doccia”.
Ora, sapere nel caso in
esame se l'intervento dell'elettricista ricada sotto l'art. 259 CO e la
clausola 15.5 del contratto di locazione può rimanere indeciso. Il conduttore,
in effetti, è tenuto a assumersi i danni eccedenti la normale usura cagionati
da lui (art. 257
g
CO e art. 259
a
cpv. 1 CO
a
contrario
, in applicazione per estensione dell'art. 97 CO) o dai suoi ausiliari
(art. 101 CO;
Aubert
in:
Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à fer­me
- Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 19 ad art. 267
CO;
Lachat
, op. cit., pag. 291 n. 4.1
e pag. 1046 n. 5.9). In concreto, la sostituzione della presa elettrica del
bagno dell'appartamento locato ai convenuti si è resa necessaria per la
presenza di acqua all'interno della stessa (doc. 4). Unici usufruitori del
locale, non è dato di vedere chi altri se non i convenuti avrebbero potuto
causare l'inconveniente. Quanto alla collocazione della presa, nulla induce a ritenere
che essa non fosse a norma. Ne segue che anche al proposito la pretesa si
rivela fondata.
9.
Per
quanto concerne la sostituzione del lavabo bagno fessurato, per l'attrice il
costo di fr. 2200.30 fatturato il 2 maggio 2021 dalla ditta R__________ T__________
per la sostituzione del “mobile da bagno completo (lavandini e mobile)” (doc.
5) è stato solo parzialmente pagato dall'assicurazione dei convenuti di modo che
essa rivendica la differenza
di fr. 927.–. A
suo parere,
visto che l'assicurazione non aveva coperto l'intero danno poiché
i conduttori non erano assicurati per i danni ai vetri, essi non hanno concluso
“
un'adeguata assicurazione
” così come previsto
dalla clausola 18.4 del contratto di locazione.
I convenuti
hanno contestato questa pretesa sostenendo che “il fatto che non sia stato
risarcito il valore a nuovo niente ha a che vedere con una eventuale polizza
vetri […], ma bensì del deprezzamento normalmente applicato in base alla
tabella di durata di vita delle installazioni” (osservazioni, pag. 2). Nella
fattispecie, a prescindere dalla fondatezza o meno dell'obiezione sollevata dai
convenuti,
la richiesta dell'attrice dev'essere
respinta poiché le scalfitture alla base della sostituzione del lavabo fanno
parte dei difetti scoperti dopo la restituzione dell'appartamento. E siccome la
reclamante non revoca in dubbio di non avere notificato il difetto tempestivamente
nel senso dell'art. 267 cpv. 1 CO, la pretesa non può essere accolta. Al
riguardo il reclamo è destinato all'insuccesso.
10.
Circa
il conguaglio delle spese accessorie del 2021, la reclamante rimprovera al
primo giudice di avere considerato, a torto, che i convenuti le avevano già versato
fr. 358.93. Essa rileva che il 21
maggio 2021 aveva chiesto ai conduttori tale importo quale “conteggio stimato” poiché
quello definitivo “sarà elaborato entro fine estate 2022 e vi sarà trasmesso”
(doc. 22).
Nel giudizio impugnato il Pretore aggiunto ha ritenuto che in
una
let
tera del 5 luglio 2022 dell'attrice ai convenuti
“essa ha rivendicato un saldo di fr. 156.10
(fr. 515.03 ./. fr. 358.93)” ragione per cui RE 1 aveva ammesso l'avvenuto
incasso di fr. 358.93” (decisione, pag. 5).
Ora, che la lettera della
locatrice del
5 luglio 2022 non sia un
esempio di chiarezza e potesse non essere intesa come interpretata dal Pretore
aggiunto è possibile. Resta il fatto che i
l contratto di locazione
concluso tra le parti prevede il pagamento delle spese accessorie s
econdo il sistema di computo per acconti periodici
(di fr. 200.– mensili)
con conguaglio al termine del relativo
esercizio, il quale deve “essere corrisposti entro 30 giorni dalla data
d'emissione del conteggio” (clausole 5 e 12.6, doc. B). Posto che la reclamante
non contesta l'irricevibilità nel senso dell'art. 229 CPC delle allegazioni e
della documentazione successive al termine fissato per la presentazione dei
memoriali conclusivi (7 giugno 2022), l
a pretesa di pagamento di
fr. 358.93
costituiva una s
emplice stima del conguaglio 2021. Tale modalità di
calcolo non trova tuttavia riscontro nel contratto né nella legge,
i quali prevedono l'allestimento di un conteggio
“una volta l'anno”.
La pretesa non può pertanto essere accolta, fermo
restando che nulla impedisce alla locatrice di esigerne il pagamento in altra
sede. Il reclamo su questo punto è di conseguenza
infondato.
11.
Relativamente alle
spese per la stesura del contratto e la confezione delle “targhette nomi
”
l'attrice
ha fatto valere una pretesa di fr. 100.– sulla base della clausola 21 del
contratto di locazione.
I convenuti si sono
opposti al pagamento di questa pretesa perché “mai chiesto in precedenza”. In
realtà, per la stesura del contratto, la clausola invocata dalla locatrice
permette la riscossione di un importo fino a fr. 50.– “se redatto
dall'amministratore dello stabile o da un rappresentante del locatore”, ciò che
non è il caso in concreto. Quanto alle spese per le targhette, esse sono bensì
a carico del conduttore, ma nel caso in esame non sono per nulla documentate.
Ne segue che la rivendicazione non può trovare ascolto.
12.
In
merito al pagamento della tassa sui rifiuti degli anni 2019-21, la pretesa
fatta valere dall'attrice ammonta a complessivi fr. 180.– (fr. 80.– per il
2019 e per il 2020 e fr. 20.– quota per il 2021). I convenuti hanno unicamente obiettato
che la tassa del 2021 “è stata da loro interamente pagata tramite l'amministrazione
del nuovo appartamento ed è palese che trattandosi di una tassa comunale per
economia domestica non può essere richiesta due volte”.
In concreto, che le spese
di “spazzatura” le quali “comprendono le tasse risultanti dalle bollette
ufficiali emesse dall'ente pubblico non siano comprese nella pigione è indubbio
(clausola 12.1 lett. g del contratto di locazione: doc, B). Ciò posto,
la tassa sui rifiuti del 2019 è già stata inclusa
nella somma di fr. 390.–
riconosciuta il 23 luglio 2021 dagli
stessi convenuti (cfr. sopra consid. C; v. anche doc. 4), di cui essi hanno
pagato fr. 240.– (cfr. sopra consid. D) e sono stati condannati a pagare dal
Pretore aggiunto fr. 150.– (cfr. sopra consid. 3).
Relativamente alla tassa del 2020 non è dato di vedere, né i convenuti
spiegano, perché essa non dovrebbe essere posta a carico dei conduttori (doc.
25.3). Quanto alla quota del 2021, a prescindere dal fatto che agli atti non vi
è la relativa bolletta, l'attrice nulla ha obiettato all'allegazione dei
convenuti di averla pagata al nuovo proprietario. Il che non appare
inverosimile ove si pensi che per
l'art. 8 dell'ordinanza municipale
d'applicazione del regolamento comunale sulla gestione dei rifiuti per
l'assoggettamento alla tassa base fa stato la residenza delle persone fisiche
(comprese le residenze secondarie) e/o l'operatività delle attività economiche
al 30 settembre dell'anno civile a cui si riferisce la tassa ed è dovuta per
l'intero anno.
Ne segue che la pretesa va
accolta limitatamente a
fr. 80.–.
13.
Per
quel che riguarda
infine la richiesta di vedersi rimborsare le spese dei
precetti esecutivi, la reclamante non si confronta minimamente con la
motivazione del primo giudice, per il quale l'esborso non può essere posto a
carico dei convenuti poiché le esecuzioni indicavano quali creditori i coniugi RE
1. Non motivato, al proposito il reclamo si rivela irricevibile.
14.
Visto
quanto precede, oltre all'importo di fr. 150.– già ammesso dal Pretore
aggiunto, i convenuti sono tenuti a rifondere all'attrice ulteriori fr. 1097.25
arrotondati, per complessivi fr. 1247.25
. Il reclamo, che ha evidenziato
un'errata applicazione del diritto
da parte del primo giudice, dev'essere pertanto accolto in tale misura con
conseguente riforma della decisione impugnata.
15.
Le spese processuali
del giudizio odierno seguono la reciproca soccombenza delle parti
(art. 106 cpv. 2 CPC). La reclamante ottiene una rivalutazione della rivendicazione
seppur non nella misura richiesta. Nel complesso si giustifica che
essa sopporti due terzi degli
oneri processuali mentre il resto va a carico dei
convenuti. Assistiti
da
un rappresentante processuale professionale (art. 68 cpv. 2 lett. d CPC e
12 cpv. 1 lett. b LACPC)
CO 2 e CO 1
hanno diritto a
un'indennità
per ripetibili ridotte. L'esito dell'attuale giudizio impone anche una riforma
– secondo il medesimo criterio – del dispositivo sulle spese e le ripetibili di
prima sede, non contestate quanto al loro ammontare.
Per questi motivi,
decide:
I.   Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo è parzialmente accolto e la decisione impugnata è così
riformata:
3.1 Il deposito di garanzia conto n.
319.029.202.-01, presso B__________, __________, è liberato come segue: fr.
1247.25
oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021 alla data della
liberazione della garanzia a favore di RE 1 e per il resto a favore di CO 2 e CO
1.
4.  Le
spese processuali di complessivi fr. 150.–, da anticipare da RE 1, sono poste
per due terzi a suo carico e per un terzo a carico dei convenuti. L'attrice
rifonderà ai convenuti fr. 400.– per ripetibili ridotte.
II.   Le
spese del reclamo
di fr. 200.– sono poste
per due terzi a carico dalla reclamante e per il resto in solido a carico di CO
2 e CO 1, ai quali
RE 1
rifonderà fr. 300.– per ripetibili ridotte.
III.   Notificazione a:
–
;
–
.
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Bellinzona.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.