ti_gerichte · 12.2014.182 · 2015-10-23 · it
Locazione

Locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.10.2015 12.2014.182

Locazione

Incarto n.
12.2014.182
Lugano
23 ottobre 2015
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliera:
Verda
Chiocchetti
sedente
per statuire nella causa – inc. n.
SE.2011.88
della
Pretura del Distretto di Bellinzona – promossa con petizione 11 ottobre 2011 da
AO
1
rappr. dall’ RA 2
contro
AP
1
rappr. dall’ RA 1
con cui ha chiesto la
liberazione in suo favore di tutte le pigioni che la controparte ha depositato
o depositerà presso l’UC dopo e compresa quella di agosto 2011;
domanda avversata dalla
convenuta che ne ha postulato la reiezione e che ha a sua volta chiesto l’annullamento
della disdetta e la concessione di una protrazione di sei anni;
ritenuto che con le
conclusioni la conduttrice ha chiesto la liberazione in suo favore del canone
di locazione depositato nella misura del 50% a partire da giugno 2011 e, da
novembre 2011, di un ulteriore 20%, e che ha altresì postulato l’annullamento
della disdetta, l’accertamento della scadenza del contratto di locazione dal 1°
marzo 2014, in via subordinata la protrazione di sei anni nonché la riduzione
del 50% della pigione da giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e
un’ulteriore riduzione del 20% a partire da novembre 2011;
sulle quali il Pretore
aggiunto ha deciso il 12 agosto 2014, accogliendo integralmente la petizione;
ritenuto che con “reclamo”
22 agosto 2014 la convenuta è insorta contro il giudizio querelato, chiedendone
la riforma nel senso di accogliere la richiesta formulata con le conclusioni di
prima istanza e chiedendo l’assegnazione di fr. 1'000.- quali ripetibili di
appello;
richiamata la decisione
5 settembre 2014 della Camera civile dei reclami con la quale il “reclamo” è
stato dichiarato irricevibile in quanto tale e trasmesso per competenza a
questa Camera;
preso atto della risposta
28 gennaio 2015 con la quale l’attrice postula la reiezione dell’appello e
della replica spontanea 3 febbraio 2015 della convenuta;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                A.
Il 27 settembre 2008 AO 1, come
locatrice, e  __________ e __________ __________, quali conduttori, hanno
stipulato un contratto di locazione di durata indeterminata – con inizio al 1°
ottobre 2008 – avente per oggetto l’immobile denominato “______________________________”
destinato a esercizio pubblico e situato sul fondo n. __________ RFD di __________,
località __________. Il canone di locazione è stato fissato in fr. 31'980.-
annui indicizzati, pagabili in rate mensili anticipate, con possibilità di
disdetta con un preavviso di sei mesi, la prima volta per il 29 febbraio 2012
(inc. rich. SE.2011.88: doc. G). Il 27 settembre 2008 le parti hanno altresì
previsto che “in deroga a quanto previsto dall’art. 6 del contratto di
locazione (…) la pigione sarà adeguata a partire dal 1° marzo 2012 e garantita
la locazione per almeno altri 2 anni” (inc. rich. SE.2011.88: doc. L). Lo stesso
giorno i conduttori hanno  dichiarato di “aver preso visione dell’ente locato e
degli oggetti di proprietà della locatrice e di averli trovati conformi all’uso
cui sono contrattualmente destinati”, nonché si sono impegnati a versare il
deposito di garanzia di fr. 7'995.- (inc. rich. SE.2011.88: doc. F). Come parte
conduttrice è in seguito subentrata AP 1, costituita dai precedenti conduttori
__________ e __________ __________ (inc. rich. SE.2011.88: doc. D e I).
B.
Con missiva 16 giugno 2011
la locatrice, rappresentata dall’avv. RA 2, ha segnalato alla conduttrice una
“grave inadempienza constatata nella manutenzione dello stabile” concesso in
locazione, a seguito della presenza di un’estesa formazione di muffa, di
carenza di pulizia e di igiene al primo piano dell’immobile (inc. rich.
SE.2011.88: doc. C). Mediante modulo ufficiale ella ha altresì contestualmente
notificato alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione con effetto
al 29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. B). Il 30 giugno 2011
quest’ultima ha invece invitato la locatrice, tramite il proprio legale avv. RA
1, a eliminare entro trenta giorni determinati difetti a suo dire presenti
nell’ente condotto in locazione, ossia l’eliminazione di muffa in due locali,
il rinforzo delle travi, la sistemazione o sostituzione delle finestre, il
ripristino e la messa in piano della saletta. La conduttrice ha affermato che
in caso contrario avrebbe depositato le pigioni presso il competente UC. Essa
ha infine postulato una riduzione del 40% del canone di locazione (inc. SE
2011.88: doc. N). A partire da agosto 2011 e secondo le date indicate
nell’estratto UC (doc. E prodotto con istanza cautelare 15 ottobre 2013; inc.
rich. SE.2011.97: fascicolo richiami) la conduttrice ha depositato il canone
presso l’UC di Giubiasco.
C.
Con istanza 30 giugno 2011
(inc. rich. UC 62/2011) la conduttrice ha adito l’UC di Giubiasco chiedendo
l’annullamento della disdetta del contratto di locazione e in via subordinata
la protrazione del contratto di locazione per sei anni. Con istanza 26 luglio
2011 (inc. rich. UC 63/2011) essa ha nuovamente adito l’UC postulando la
riduzione della pigione del 40% dal mese di giugno 2011 e la liberazione in suo
favore e in egual misura dell’importo depositato. Constatata l’impossibilità di
giungere a un accordo, il 4 ottobre 2011 è stata rilasciata all’istante
l’autorizzazione ad agire.
D.
Con istanza 23 settembre
2011 (inc. rich. UC 70/2011) la locatrice ha a sua volta adito l’UC postulando
la liberazione delle pigioni depositate dalla conduttrice dal mese di agosto
2011. Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, è stata rilasciata
all’istante l’autorizzazione ad agire. La locatrice ha di conseguenza inoltrato
alla Pretura del Distretto di Bellinzona la petizione 11 ottobre 2011, con la
quale ha chiesto la liberazione in suo favore di tutte le pigioni che la
controparte ha depositato o depositerà presso l’Ufficio di conciliazione dopo e
compresa quella di agosto 2011 (inc. SE.2011.88). Con osservazioni 9 novembre
2011 la conduttrice si è opposta alla domanda avversaria, postulandone la
reiezione, e ha a sua volta postulato l’annullamento della disdetta e la
concessione di una protrazione di sei anni. Nel corso dell’udienza 16 gennaio
2012 le parti si sono accordate per la liberazione in favore della locatrice
della pigione depositata nella maniera seguente: “l’importo, nella misura del
50%, è quindi pari a fr. 16'116.- (fr. 2'686.- per 6 mesi, da agosto 2011 a
gennaio 2012 compresi), e relativi accessori su tale cifra”. Con scritto 17
dicembre 2012 il Pretore aggiunto ha chiesto all’UC una distinta aggiornata
degli importi ancora depositati, premettendo che in occasione del dibattimento
summenzionato le parti si erano accordate per lo “sblocco del 50% delle pigioni
(…) unicamente per il periodo da agosto 2011 a gennaio 2012”. Il 19 settembre
successivo l’UC ha risposto di aver liberato il 100% delle pigioni depositate
da agosto a dicembre 2011 (CHF 13'430.-), la pigione depositata per il mese di
gennaio 2012 (CHF 2'600.–) e il 50% di quella depositata per il mese di
febbraio 2012 (CHF 1'300.–) (inc. SE.2011.97: fascicolo richiami; cfr. anche doc.
E prodotto con istanza cautelare 15 ottobre 2013). Esperita l’istruttoria, con
le conclusioni l’attrice ha confermato la propria richiesta, mentre la
convenuta ha chiesto la liberazione in suo favore del canone di locazione
depositato nella misura del 50% a partire da giugno 2011 e, da novembre 2011,
di un ulteriore 20%, e ha altresì postulato l’annullamento della disdetta, l’accertamento
della scadenza del contratto di locazione per il 1° marzo 2014, in via
subordinata la protrazione di sei anni nonché la riduzione del 50% della
pigione da giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e un’ulteriore
riduzione del 20% a partire da novembre 2011. Con decisione 12 agosto 2014 il
Pretore aggiunto ha accolto integralmente la petizione.
E.
Nel frattempo, a seguito
dell’autorizzazione ad agire 4 ottobre 2011 (cfr. sopra lett. C), con petizione
28 ottobre 2011 la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona
postulando l’annullamento della disdetta del contratto di locazione,
l’accertamento della prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio 2014 e, in
via subordinata, la protrazione del contratto di locazione per 6 anni, nonché
la riduzione della pigione del 40% a partire da giugno 2011 fino
all’eliminazione dei difetti e la liberazione in suo favore e in egual misura
della pigione depositata (inc. SE 2011.97). Con osservazioni 5 dicembre 2011 la
locatrice si è opposta alle richieste di controparte. Esperita l’istruttoria,
con le conclusioni la conduttrice ha ribadito le proprie richieste, salvo
aumentare al 50% la domanda di riduzione del canone di locazione (20% per i
locali al primo piano per l’asserita presenza di muffa e di difetti alla
finestra; 5% per la cucina, le scale e il WC, per allegate macchie di muffa, di
umidità e di una finestra che non si chiude; 5% per il magazzino/deposito, ove
a dire della conduttrice la soletta è puntellata e non può essere usata per
deposito materiale; 5% per la saletta, dove ci sarebbero delle macchie di
umidità sotto al televisore e della muffa, in corrispondenza della parete e del
pilastro, e la finestra non si chiuderebbe; 15% per l’asserito stato di degrado
esterno, consistente in pareti e pilastri che si scrostano, imposte staccate,
inferriate arrugginite e serramenti distrutti, nonché carenza totale di
isolazione dello stabile). La locatrice ha invece confermato il proprio punto
di vista. Con decisione 12 agosto 2014 il Pretore aggiunto ha accolto
parzialmente la petizione, accertando la validità della disdetta contestata,
riducendo la pigione del 10% (fr. 266.50 mensili) da  giugno 2011 compreso fino
alla fine del mese in cui saranno eliminati i difetti e respingendo la domanda
di protrazione del contratto di locazione. La relativa decisione pretorile è
impugnata in appello (inc. 12.2014.136).
F.
Su richiesta di __________ __________
il 22 settembre 2012 il perito comunale degli immobili, __________ __________,
ha stilato un referto sullo stabile condotto in locazione (doc. D). Con missiva
26 settembre 2012 la conduttrice ha quindi segnatamente  notificato alla
locatrice la presenza di ulteriori difetti, e meglio: “Il quadro elettrico non
è conforme alla legge ed è pericoloso; le porte d’accesso ai servizi igienici e
il locale deposito, non si chiudono regolarmente; la pedana del bar, è
completamente consumata e rotta; la finestra principale del locale bar non si
chiude ermeticamente; la griglia del frigo della cucina, si è staccata; i
pilastri dell’entrata principale  e così pure la facciata, si sono scrostati, e
si presentano in uno stato desolante. Devono essere sistemati e tinteggiati; le
imposte delle due finestre della saletta sono staccate, e sono in uno stato
deplorevole, devono poter essere chiuse in vista della stagione fredda; questo
stato causa uno spreco di calore; le ferratine sono arrugginite; sotto il
televisore, all’interno della saletta, e in corrispondenza del pilastro interno
del bar si è manifestata della muffa; il pavimento della saletta nell’edificio
a lato (stabiello/cantona), oggi puntellato, deve essere sistemato per il
deposito dei pellets, necessari per il riscaldamento dell’ente locato; una
trave portante della soletta, sta cedendo; le pareti del vano scale e dei
locali al primo piano presentano una forte umidità”. Essa ha chiesto alla
locatrice di eliminare tali difetti entro trenta giorni, pena la riparazione
dei medesimi a sue spese oltre la riduzione della pigione e il risarcimento dei
danni (doc. C). Il 2 ottobre 2012 la locatrice ha contestato di dover
provvedere all’eliminazione dei difetti in questione, a suo dire imputabili
alla conduttrice e, in ogni caso, segnalati in maniera intempestiva (doc. 1).
G.
Con istanza 6 novembre 2012
(inc. rich. UC 128/2012) la conduttrice ha nuovamente adito l’UC chiedendo
l’eliminazione degli ulteriori difetti accertati dal perito comunale e la
riduzione della pigione del 20% dal 26 settembre 2012 oltre a quella già
richiesta, nonché la liberazione in suo favore della pigione fino
all’eliminazione dei difetti. Non avendo raggiunto alcun accordo con la
controparte, il 18 dicembre 2012 è stata rilasciata all’istante
l’autorizzazione ad agire. Da qui la petizione 2 gennaio 2013, con cui ha
chiesto l’eliminazione di asseriti difetti dell’ente locato, e meglio “quadro
elettrico non è conforme alla legge ed è pericoloso; le porte d’accesso ai
servizi igienici e al locale deposito, non si chiudono regolarmente; la pedana
del bar, è completamente consumata e rotta; la finestra principale del locale
bar non si chiude ermeticamente; la griglia del frigo della cucina, si è
staccata; attualmente il frigorifero non funziona più; sotto il televisore,
all’interno della saletta, e in corrispondenza del pilastro interno del bar si
è manifestata della muffa, e il locale non è più presentabile per ospitare dei
clienti, nonché la riduzione della pigione  del 20% (in aggiunta alla riduzione
del 50% già richiesta con la petizione del 28 ottobre 2011 dell’inc.
SE.2011.97) dal 26 settembre 2012 e la liberazione in suo favore del 100% dei
canoni di locazione depositati, fino all’eliminazione dei difetti (inc.
SE.2013.1). La convenuta si è opposta alle richieste avversarie. Esperita
l’istruttoria quest’ultima si è confermata nel proprio punto di vista, mentre
l’attrice ha omesso la richiesta di eliminazione dei difetti, ha indicato le
singole percentuali della domanda di riduzione della pigione (“5% per il quadro
elettrico non conforme alla legge e pericoloso, 5% per la pedana del bar corta
e rotta, 5% per la finestra del bar e le porte che non si chiudono
ermeticamente, 5% per il frigo che non funziona”), ha fissato la decorrenza dal
mese di novembre 2011, ha limitato la richiesta di liberazione dei canoni
depositati al 20%, sempre a partire da novembre 2011, ha postulato
l’annullamento della disdetta e l’accertamento della prima scadenza
contrattuale per il 29 febbraio 2014. In via subordinata essa ha domandato la
concessione di una protrazione di sei anni. Con decisione 12 agosto 2014 il Pretore
aggiunto ha accolto la petizione limitatamente alla concessione di una
riduzione del canone di locazione del 5% (fr. 133.25 mensili) dal 26 settembre
2012 fino all’eliminazione dei difetti. La relativa decisione pretorile è
impugnata in appello (inc. 12.2014.137).
H.
Nell’ambito dell’incarto
SE.2011.97 la conduttrice ha pure presentato in data 20 novembre 2012 una
domanda cautelare chiedente la condanna della locatrice all’eliminazione, entro
quindici giorni, di determinati difetti, l’autorizzazione a procedere
direttamente a spese della proprietaria in caso di mancato adempimento della
propria richiesta e la liberazione dell’importo depositato di fr. 10'450.- in
ragione del 50% in suo favore a titolo di riduzione della pigione per i difetti
esistenti e per le relative riparazioni. Con osservazioni 10 gennaio 2013 la
locatrice si è opposta alle richieste di controparte. Nell’ambito dell’inc.
SE.2011.88 con istanza 15 ottobre 2013 la locatrice ha a sua volta presentato
una domanda cautelare richiedendo la liberazione a suo favore del 50% della
pigione sin qui depositata e di quella futura. Con decisione 18 ottobre 2013 il
Pretore aggiunto ha respinto la domanda in via supercautelare. In occasione
della discussione cautelare 14 novembre 2013 la conduttrice si è opposta alle
richieste di controparte.
I.
Con “reclamo” 22 agosto
2014 la conduttrice è insorta contro il giudizio 12 agosto 2014 di cui all’inc.
SE.2011.88 (sopra, lett. D), chiedendone la sua riforma nel senso di accogliere
la richiesta formulata con le conclusioni di prima istanza e l’assegnazione di
fr. 1'000.- quali ripetibili di appello. Con decisione 5 settembre 2014 la
Camera civile dei reclami ha dichiarato irricevibile il gravame in quanto
reclamo e lo ha trasmesso per competenza a questa Camera. Con risposta 28
gennaio 2015 l’attrice postula la reiezione dell’appello. Con replica spontanea
3 febbraio 2015 la conduttrice ha confermato il proprio punto di vista.
considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che
trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore
aggiunto è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC). Giusta l’art. 308
cpv. 1 CPC sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali
di prima istanza (lett. a) e quelle di prima istanza in materia di
provvedimenti cautelari (lett. b). Nella fattispecie il primo giudice ha
fissato il valore di causa in fr. 7'995.- (decisione impugnata, consid. 1).
Come indicato dalla Camera dei reclami, determinante per stabilire il valore
litigioso dinanzi all’autorità giudiziaria superiore è quello dell’ultima
conclusione riconosciuta nella decisione (cfr. art. 308 cpv. 2 CPC). Come
indicato nelle conclusioni dall’attrice esso ammonta a fr. 53'807.- (pag. 11).
Ne consegue la competenza di questa Camera a statuire sul gravame 22 agosto
2014 interposto dall’attrice.
2.
Il Pretore aggiunto ha accolto
integralmente la petizione, spiegando, tra l’altro, che i depositi della pigione
sono avvenuti tardivamente e, quindi, in violazione di quanto previsto all’art.
259g CO. L’appellante afferma che tale motivazione è “ingiusta, poiché era
stato comunicato che fintanto i difetti non venivano eliminati, tutte le
pigioni venivano depositate, ciò che è avvenuto tramite ordine bancario all’UC”
(memoriale, pag. 7 in alto), che la  locatrice sarebbe in malafede poiché “era
perfettamente al corrente che tutte le pigioni venivano depositate presso l’UC
e mese per mese” (memoriale, pag. 7 in mezzo e pag. 8 in alto) e che “anche nel
2012 sono state pagate tutte le mensilità” (appello, pag. 7 in basso). Essa fa poi
riferimento a un passaggio dottrinale secondo il quale in mancanza di
contestazioni da parte della locatrice le pigioni possono essere depositate
anche poco dopo la scadenza contrattuale. Questa Camera ha già avuto modo di
spiegare che, come correttamente evidenziato dal Pretore aggiunto, il deposito
delle pigioni ha effetto liberatorio solo per le pigioni non ancora scadute ed
esigibili (II CCA, sentenza inc. 12.2013.112 del 16 dicembre 2013;
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
pag. 278, 7.4.7). Un deposito effettuato anche un solo giorno dopo la scadenza
delle pigioni non è conforme all’art. 259g cpv. 1 CO (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 55 e segg. ad art. 259g CO:
SVIT-Kommentar, 2ͣ  ed., n. 17 ad art. 259g CO;
Lachat
, Die Hinterlegung des Mietzinses (art. 259g bis 259i
OR), in mp 1993 p. 12; Rep. 1998 p. 224). Una delle conseguenze della tardività
del deposito è che il locatore può esercitare la facoltà accordatagli dall’art.
259h cpv. 2 CO e chiedere l’immediata liberazione in suo favore delle pigioni
così depositate (
Higi
, op. cit.,
n. 57 e seg. ad art. 259g CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 25 ad art. 259g CO;
Rep. citato). Le censure dell’appellante menzionate sopra sono quindi inconferenti
ai fini del giudizio. Nella fattispecie determinante è, infatti, la questione
di sapere se i canoni di locazione sono stati depositati prima della loro
scadenza contrattuale. Dall’estratto UC a cui il primo giudice fa riferimento
emerge che tutte le pigioni sono state depositate dopo la loro scadenza. Il
contratto di locazione prevedeva, infatti, che i canoni di locazione dovevano
essere versati all’inizio di ogni mese (doc. G, clausola n. 3.1). La
conduttrice afferma, al riguardo, di non essere a conoscenza di tale documento
e che lo stesso è successivo alle conclusioni, sicché non potrebbe essere
tenuto in considerazione ai fini del giudizio (appello, pag. 7 in mezzo).
Sennonché, esso è stato prodotto con l’istanza cautelare 15 ottobre 2013 della
locatrice e il 14 novembre 2013 si è tenuta la relativa discussione, sicché la
conduttrice non si può dire ignara dell’esistenza del medesimo. La produzione è
avvenuta, poi, prima dell’inoltro delle conclusioni. Inoltre, l’appellante non
contesta quanto emerge dal tale documento, ossia la circostanza che il deposito
è sempre stato effettuato dopo la scadenza delle pigioni. Pertanto, questo
elemento non muterebbe nemmeno qualora il documento in questione fosse
estromesso dagli atti come auspicato dalla conduttrice. La censura appellatoria
è quindi ancora una volta inconferente.
3.
A pag. 3 in alto del
proprio gravame la conduttrice sembra contestare anche il giudizio sulle spese
giudiziarie di prima sede. Infatti, essa afferma che sarebbero stati violati
gli art. 243 e segg. LTG. A parte il fatto che tale disposto non è pertinente
alla normativa indicata, nelle richieste di giudizio l’appellante non si
discosta dall’ammontare stabilito dal Pretore aggiunto. Nell’ipotesi, inoltre,
che la convenuta abbia voluto intendere gli art. 243 segg. CPC (procedura
semplificata), la censura non è sostanziata e, in quanto tale, in ogni caso irricevibile
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC).
4.
Nella misura in cui è
ricevibile l’appello è quindi respinto. Le spese giudiziarie di secondo grado
seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cvp.1 CPC). La tassa di
giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG
(nella versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle
leggi e degli atti esecutivi, pag. 38 e 39) e le ripetibili in funzione dell’art.
11 Rtar. Il valore di causa ai fini di un eventuale ricorso in materia civile
al Tribunale federale supera la soglia di fr. 15'000.- prevista all’art. 74
cpv. 1 lett. a LTF.
Per i quali motivi,
decide:                 1.
L’appello 22 agosto 2014 di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile
.
2.
Le spese processuali della
procedura di appello di fr. 3'000.- sono poste a carico dell’appellante, che
rifonderà alla controparte fr. 1'500.- per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-;
-.
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Bellinzona.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione è dato ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso è superiore a fr. 15'000.-; per valori inferiori il ricorso è
ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).