ti_gerichte · 52.2005.96 · 2005-07-11 · it
Licenza edilizia per sopraelevare e ristrutturare una casa in contiguità

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 11.07.2005 52.2005.96
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 11.07.2005 52.2005.96
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 11.07.2005 52.2005.96

Incarto n.
52.2005.96
Lugano
11 luglio
2005
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano
Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 16 marzo 2005 di
RI 1
contro
la decisione 2 marzo 2005 del Consiglio di Stato (n.
934) che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la decisione
27 settembre 2004 con cui il municipio di CO 2 ha negato loro la licenza
edilizia per sopraelevare e ristrutturare la loro casa d'abitazione (part.
1209);
viste le risposte:
-    24 marzo 2005 del
Dipartimento del territorio;
-      5 aprile del Consiglio
di Stato;
-      8 aprile di CO 1;
-    14 aprile 2005 del municipio
di CO 2;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.
I ricorrenti RI 1 sono comproprietari di una vecchia casa d'abitazione
situata a Minusio in località __________, nella zona residenziale semiestensiva
R3 (part. 1209).
La resistente CO 1 è invece proprietaria
della casa che sorge in contiguità sul lato ovest (part. 1214, 1212 e 1213).
Entrambi gli
edifici sono strutturati su tre livelli. Il colmo dei tetti si situa più o meno
alla stessa quota. La pendenza delle falde del tetto della casa dei ricorrenti
è tuttavia maggiore. La facciata est della casa della resistente sporge
pertanto oltre il tetto della casa dei ricorrenti. Partendo dal colmo, la
sporgenza aumenta progressivamente sino a raggiungere un'altezza di circa 2 m.
Per completezza va pure rilevato che i piani
superiori della casa dei ricorrenti insistono, con diritto di sporgenza, su uno
scantinato di due vani, intavolati come fondi a sé stanti, della casa della
resistente (part. 1212 e 1213).
B.
Il 26 maggio 2004 i ricorrenti hanno chiesto al municipio il permesso
di ristrutturare la loro casa, innalzandola di un piano. Con questa aggiunta, il
colmo del tetto della loro casa verrebbe a situarsi ad una quota di circa un
metro e mezzo più alta di quello del tetto della casa CO 1. La facciata  ovest
della casa sporgerebbe pertanto oltre il tetto della casa contigua sino a
raggiungere un'altezza di quasi 3 m in corrispondenza degli angoli delle
facciate nord e sud ad essa adiacenti.
Per far rientrare l'aumento della superficie
utile lorda (SUL) negli indici della zona R3 i ricorrenti prospettano di
travasare 11.2 mq di superficie edificabile dal fondo confinante (part. 4101) e
26.75 mq da un altro fondo (part. 1205), situato ad una distanza di circa 25 m,
al di là di altri due fondi (1206 e 1204).
Alla domanda si è opposta la vicina CO 1 qui
resistente.
Apportate al progetto alcune correzioni
suggerite dalla C__________, il Dipartimento del territorio l'ha preavvisata
favorevolmente.
Con decisione 27 settembre 2005 il municipio
l'ha invece respinta per mancanza del consenso della resistente all'edificazione
in contiguità, prescritto dall'art. 14 cpv. 1 NAPR.
C.   Con
giudizio 2 marzo 2005 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento di
diniego, respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata da RI 1.
Il Governo ha in sostanza condiviso l'assunto
dell'autorità comunale, escludendo che si potesse concedere un deroga al
vincolo che subordina l'edificazione in contiguità al consenso del vicino.
Ha inoltre escluso che la licenza potesse
essere rilasciata per motivi di parità di trattamento oppure in base all'art.
22 NAPR, che consente di autorizzare la sopraelevazione di edifici esistenti in
contrasto con le distanze da confine.
D.   Contro il
predetto giudizio governativo i soccombenti insorgono davanti al Tribunale
cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il rilascio
della licenza rifiutata.
I ricorrenti negano che il consenso del
vicino sia necessario anche per sopraelevare edifici già costruiti in
contiguità. Il vincolo varrebbe soltanto per le nuove costruzioni. La
sopraelevazione non pregiudicherebbe minimamente le possibilità edificatorie
del fondo vicino. L'opposizione della resistente sarebbe dunque del tutto
ingiustificata.
E.   All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato che non formula osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono il
municipio e la vicina opponente, che contesta in dettaglio le tesi degli
insorgenti, rilevando il consistente sorpasso degli indici risultante dalla
stessa domanda di costruzione.
Considerato,
in
diritto
1.   1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La
legittimazione attiva degli insorgenti, istanti in licenza, è certa (art. 43 PAmm).
Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla
base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della
contestazione emerge chiaramente dai piani e dalla documentazione fotografica
prodotta dagli insorgenti. Le prove indicate dalla resistente non appaiono
dunque atte a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti
rilevanti per il giudizio.
2.   Sopraelevazione
2.1. Le distanze minime tra edifici fissate
dagli ordinamenti edilizi servono anzitutto ad assicurare l'igiene
(insolazione, aerazione) e la sicurezza (pericolo d'incendio) delle
costruzioni. Le distanze da confine servono invece a suddividere le distanze
tra edifici fra i fondi confinanti. A differenza di quelle dal confine, le
distanze tra edifici sono per principio sottratte alla libera disposizione
delle parti, che non possono accordarsi per ridurle. A meno che la legge
applicabile non lo vieti esplicitamente, due proprietari di fondi contermini
possono tuttavia convenire di edificare in contiguità, sopprimendo qualsiasi
spazio intermedio, in modo da realizzare un'unica costruzione, composta da due
o più edifici, addossati l'uno all'altro, senza soluzione di continuità (STA
7.2. 2003 in re R.; 19.9.2001 in re Z. P.).
2.2. A Minusio la distanza degli edifici dal
confine è fissata in funzione dell'altezza. Per edifici alti sino a m 10.50, la
distanza è di 5 m (art. 12 cpv. 1 lett. a NAPR).
La distanza minima tra edifici deve essere
almeno pari alla somma delle distanze richieste per ogni edificio dallo stesso
confine (art. 13 cifra 1 NAPR).
L'edificazione in contiguità è ammessa alla
condizione che norme di zona non la vietino. L'edificazione a confine è
possibile con l'accordo del confinante che si impegna a costruire in contiguità
o ad assumere a suo carico l'intera distanza tra edifici (art. 14 cpv. 1 NAPR).
Il confine fra due fondi sottrae di
principio all'edificazione una fascia di terreno larga quanto la somma delle
rispettive distanze dal confine. L'edifica
zione all'interno
di questa fascia è ammessa soltanto se i proprietari si accordano o per
costruire in contiguità o per suddividere diversamente le distanze dal confine,
ponendo a carico di uno dei due fondi la distanza dal confine mancante all'altro,
in modo che sia comunque rispettata la distanza tra edifici risultante dalla
somma delle distanze dal confine.
L'accordo tra proprietari di fondi
contermini per edificare in contiguità deve per principio vertere tanto sullo
sviluppo orizzontale degli edifici, quanto sullo sviluppo verticale. La
contiguità può infatti anche essere soltanto parziale.
In caso di contiguità parziale, la parte di
costruzione edificata sul confine di un fondo, che sporge oltre la costruzione
contigua, esige in linea di massima il rispetto della distanza tra edifici sul
fondo contermine.
D1 + D2
Ciò vale tanto nell'estensione orizzontale,
quanto nello sviluppo verticale degli edifici (STA 21.1.1997 in re B.,
parzialmente pubblicata in RDAT 1997 II n. 29). L'estensione della contiguità presuppone
dunque il consenso del vicino, che deve impegnarsi a sua volta ad edificare in
contiguità o ad assumere a carico del suo fondo l'intera distanza tra edifici.
2.3. Nell'evenienza concreta, l'edificio dei
ricorrenti è soltanto parzialmente contiguo a quello della resistente, che verso
sud e verso nord sporge in misura apprezzabile oltre le falde del loro tetto.
Con la controversa sopraelevazione sarebbe invece il loro edificio ad
oltrepassare in misura consistente il tetto dello stabile della vicina opponente.
Il municipio ha negato la licenza per
mancanza del consenso della proprietaria del fondo contermine alla
sopraelevazione in contiguità. La decisione è conforme all'art. 14 cpv. 1 NAPR.
Il consenso della vicina qui resistente non
fa difetto soltanto per quanto concerne la sopraelevazione sul lato ovest, ma
anche per quel che riguarda il confine sud.
Invano contestano i ricorrenti l'art. 14
cpv. 1 NAPR nella misura in cui subordina l'edificazione in contiguità al
consenso del vicino, che deve impegnarsi a sua volta ad edificare in contiguità
o ad assumere a carico del suo fondo l'intera distanza tra edifici. La
restrizione è semplicemente volta ad attuare l'ordinamento delle distanze tra
edifici e la loro ripartizione tra proprietari di fondi contermini. Non può
dunque essere contestata.
La preesistenza di una situazione di
contiguità non permette di dedurre che l'accordo originario comprenda anche la
modifica in discussione. Né giova ai ricorrenti obiettare che la resistente non
avrebbe alcun interesse ad opporsi all'intervento. Il vicino non è tenuto a
giustificare il rifiuto del consenso all'edificazione in contiguità o ad una
modifica di una situazione di contiguità preesistente.
Nulla possono d'altro canto dedurre i
ricorrenti dal diritto di sporgenza sui vani dello scantinato dello stabile
della resistente, intavolati come proprietà per piani originaria. Tale diritto
si estende infatti soltanto
dal 1° piano al solaio
. Esso dimostra semmai
che anche dal profilo del diritto privato i ricorrenti non possono vantare alcun
diritto ad innalzare il loro stabile.
Né giova ai ricorrenti richiamarsi all'art.
22 del regolamento edilizio (RE) di Minusio del 5 ottobre 1964. Il RE è infatti
stato abrogato con l'entrata in vigore del PR.
3.   Indici
Per la zona R3, l'art. 38 NAPR prescrive un
indice di occupazione (i.o.) del 30% ed un indice di sfruttamento (i.s.) di
0.6.
Il fondo dei ricorrenti ha una superficie di
106 mq, occupata nella misura di 43 mq (i.o. = 40.5). La SUL attuale è di 77.85
mq (i.s. = = 0.73). La casa dei ricorrenti si configura dunque come una costruzione
esistente in contrasto con il diritto entrato successivamente in vigore.
Gli edifici esistenti in contrasto con il
diritto posteriore possono essere soltanto riparati e mantenuti. Trasformazioni
sostanziali sono escluse (art. 39 RLE).
La sopraelevazione in esame è una
trasformazione sostanziale. Essa sovverte infatti sia dal profilo qualitativo,
sia dal profilo quantitativo, l'identità dell'edificio esistente. Anche per
questo motivo non può dunque essere autorizzata.
I trasferimenti di quantità edificatorie,
prospettati, ma non documentati dai ricorrenti, non sono atti a ricondurre l'attuale
costruzione negli indici prescritti dall'art. 38 NAPR.
Gli 11.2 mq di superficie edificabile, che
verrebbero messi a disposizione dalla part. 4101, ridurrebbero infatti l'i.o.
dall'attuale 40.5 % al 36.7 %. Non basterebbero inoltre ad assorbire l'aumento
della SUL (+ 26.75 mq) conseguente alla sopraelevazione, che determinerebbe un
aumento dell'i.s. da 0.73 a 0.98.
L'eccedenza di SUL non può d'altro canto
essere riportata sulla part. 1205. Questo fondo, distante 25 mq da quello dei
ricorrenti, non si presta infatti ad un trasferimento di indici. Non soddisfa i
requisiti posti dall'art. 38a LE, poiché la distanza tra i fondi è eccessiva ed
altri due fondi si frappongono a quello dei ricorrenti.
Anche dal profilo degli indici, la licenza
non può dunque essere rilasciata.
4.   Sulla
scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque respinto.
La tassa di giustizia e le ripetibili,
commisurate al lavoro occasionato dall'impugnativa, sono poste a carico dei
ricorrenti.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38a LE, 12, 14, 38 NAPR di Minusio;
3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'000.- è a carico dei ricorrenti in solido, che rifonderanno
fr. 1'000.- alla resistente a titolo di ripetibili.
3.   Intimazione
a:
.
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario