ti_gerichte · 20.2006.20-8 · 2007-06-27 · it

espropriazione formale per opere di realizzazione di una strada (indennità per terreni posti in zona residenziale R2)

Tessin Tribunale di espropriazione 27.06.2007 20.2006.20-8
Tessin Tribunale di espropriazione 27.06.2007 20.2006.20-8
Ticino Tribunale di espropriazione 27.06.2007 20.2006.20-8

Incarto n.
20.2006.20-8
Lugano
27 giugno 2007
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Giancarlo Rosselli
arch. Claudio Morandi
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
7
nell'ambito
delle opere di realizzazione della strada in zona __________,
relativamente
al mapp. no. 607 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Il Comune di __________ intende urbanizzare la zona edificabile __________
costruendo, in sostituzione dell’attuale sentiero, una nuova strada di
quartiere che s’innesta lungo la cantonale e termina con una piazza di giro.
Il Consiglio Comunale ha approvato i progetti definitivi e concesso il credito
con risoluzione del 23.1.2006 (MM 9/2005); contestualmente ha pure avallato il
prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 70% della spesa.
Il progetto definitivo e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal
29.5 al 27.6.2006.
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra gli altri, anche il mapp. no.
607 che appartiene ad COES 7 in ragione di ½ ciascuno. Stando alle tabella
pubblicate il fondo è espropriato per ca. mq 17 contro versamento di
un’indennità di fr. 100.- il mq.
Entro il termine utile gli espropriati non hanno sollevato alcuna obiezione al
progetto o all’espropriazione né hanno notificato pretese di indennizzo.
Solo all’udienza di conciliazione del 14.11.2006 essi hanno sollecitato
un’indennità di fr. 180.- il mq. Con ulteriore scritto del 23.12.1006 si sono
opposti all’anticipata immissione in possesso.
Con sentenza del 1°.3.2007 il Tribunale ha approvato il progetto ed accordato
l’anticipata immissione in possesso respingendo l’opposizione degli
espropriati; la sentenza è cresciuta incontestata in giudicato.
2.
Gli
espropriati hanno esposto la loro pretesa di indennizzo solo all’udienza di
conciliazione del 14.11.2006 e quindi ben oltre il termine utile di 30 giorni
sancito dall’art. 24 Lespr.. La notifica tardiva non pregiudica comunque il
diritto di ottenere una piena indennità poiché il Tribunale è tenuto a stimare
d’ufficio i diritti da espropriare accertati nella tabella (art. 30 Lespr.).
3.
Il
mapp. no. 607, ubicato in località __________, è così censito a RF:
sub. a) giardino          mq      471
sub. b) strada            mq      110
sub. C) abitazione     mq      115
sub. D) portico           mq        15
totale                          mq      711
Il fondo, situato all’imbocco della nuova strada, è un terreno pianeggiante
edificato con una casa unifamiliare. Sul fronte verso la strada cantonale il terreno
presenta uno spiazzo asfaltato che serve d’accesso al garage; lungo il confine
nord vi è un passaggio anch’esso asfaltato da cui si accede, attraverso la
limitrofa part. no. 1055, al mapp. no. 1040, quest’ultimo a beneficio di un
diritto di passo pedonale e carrozzabile iscritto a carico della proprietà __________
(cfr. documentazione fotografica; estratto RF).
Stando al locale PR la particella è assegnato alla zona residenziale R2.
4.
4.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a
terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. L’estimo si fonda sui valori ufficiali riferibili alle transazioni
immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata
immissione – che in concreto è stata accordata mediante sentenza del 1°.3.2007
– e riguardanti terreni liberi situati ad __________ in zona R2.
Dall’indagine esperita come di rito a RF sono emersi i seguenti risultati:
- fr. 100.- il mq per il mapp. no. 1058 di mq 623, loc. __________ (iscr. a RF
il 17.8.2000 al d.g. 16354);
- fr. 111.11 il mq per il mapp. no. 626 di mq 90, loc. __________ (iscr. a RF
il 14.7.2000 al d.g. 13965);
- fr. 110.- il mq per il mapp. no. 625 di mq 82, loc. __________ (iscr. a RF il
16.5.2000 al d.g. 9315).
- fr. 443.78 il mq per i mapp. no. 364, 365 e 1013 di complessivi mq 676, loc. __________
(iscr. a RF il 22.12.2003 al d.g. 32064). Il mapp. no. 364 ed il mapp. no. 365
sono parzialmente edificati, il primo con un’abitazione (mq 57) ed un pollaio
(mq 31), il secondo con un rustico (mq 92);
- fr. 30.72 il mq per il mapp. no. 1042 di mq 3255, loc. __________ (iscr. a RF
il 16.10.2003 al d.g. 26655). Il fondo è stato acquistato dal Comune di____________;
- fr. 170.- il mq per il mapp. no. 609 di mq 462, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.1.2006 al d.g. 806);
- fr. 150.- il mq per il mapp. no. 611 di mq 495, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.1.2006 al d.g. 807);
Stando alle transazioni elencate, nel 2000 non risultano particolari differenze
di prezzo dipendenti dalla zona di appartenenza dei fondi; se ne può
ragionevolmente dedurre che i prezzi soluti nel 2006 per terreni ubicati in
zona __________ possono validamente essere presi a paragone per l’estimo dei
terreni situati in zona __________, pur tenendo conto che quest’ultima oggi è
solo parzialmente urbanizzata. Considerato che dal profilo residenziale
complessivamente le due località sono simili e che il 2006 è stato un anno di
crescita per il mercato immobiliare (cfr. USTAT, Dati, statistiche e società,
2007-1), è lecito concludere che nel 2007 il valore medio dei terreni
urbanizzati R2 si situasse attorno ai 180.- fr. il mq.
4.3. Il mapp. no. 607 è di conformazione piuttosto irregolare ma è comunque
ampio e ben urbanizzato prestandosi all’edificazione razionale secondo i
parametri di zona. Come già rilevato il fondo è però gravato da un onere di
passo pedonale e carrozzabile a favore della part. no. 1040, costituita in PPP
(18 appartamenti), il cui tracciato corre lungo tutto il confine nord della
particella. Stando all’art. 14 cpv. 1 Lespr. nella stima del valore venale si
deve tener conto delle servitù attive e passive attinenti al fondo al momento
del deposito dei piani imputandole sul valore venale qualora costituissero un
onere; non occorre che la riduzione sia specificata in cifre, basta che si
rifletta sul risultato finale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 84
p. 266, ad art. 21 no. 1-3; DTF 119 Ib 447 c. 3). La servitù di passo è
un diritto reale legato al fondo che di principio persiste anche in caso di
cessione. Essa limita dunque, per l’acquirente, la libera disponibilità del
bene e, prima ancora, può rappresentare un fattore negativo per la cerchia di
potenziali acquirenti. Sotto questo profilo essa costituisce dunque un onere
che incide sul valore della proprietà. Ciò considerato – e visto che le
restanti servitù non influiscono invece né sulle possibilità di sfruttamento né
sul valore del fondo – il Tribunale reputa giustificata ed equa una riduzione
del 10% rispetto al valore edilizio pieno e pertanto fissa l’indennità
espropriativa a fr. 160.- il mq.
5.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato
dal Tribunale federale, a decorrere dal 1°.3.2007, data in cui è stata
accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
6.
Gli
espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si
assegnano ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Per l’espropriazione formale di ca. mq 17 del
mapp. no. 607 l’ente espropriante verserà ai comproprietari un’indennità di fr.
160.- il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% dal 1°.3.2007.
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco