ti_gerichte · 12.2000.128 · 2001-04-02 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.04.2001 12.2000.128

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00128
Lugano
2 aprile 2001
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa - inc. no.
OA.1997.00101 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa
con petizione 2 luglio 1997 da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dallo studio legale __________
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 205'000.60
oltre interessi nonché la riconsegna della cartella ipotecaria di fr. 670'000.-
gravante in I rango le part. N. __________ e __________RFD di __________,
pretese la prima ridotta a fr. 189'060.60 oltre accessori e la seconda
abbandonata in sede conclusionale;
domande
avversate dalla convenuta che ha postulato la reiezione della petizione e in
via riconvenzionale ha chiesto la condanna della controparte al pagamento di
fr. 15'372.- oltre interessi precisando che la riconsegna della cartella
ipotecaria sarebbe avvenuta solo contestualmente al pagamento di tale importo;
domanda
riconvenzionale cui l'attrice si è opposta;
sulle
quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 6 luglio 2000, con cui ha
respinto la petizione e accolto la riconvenzionale unicamente per quanto
riguardava la condanna dell'attrice al pagamento di fr. 15'372.- oltre
interessi;
appellante
l'attrice con atto di appello 21 agosto 2000, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la riconvenzionale e, in
accoglimento della petizione, di condannare la controparte al pagamento di fr.
189'060.60 oltre interessi, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
mentre la
convenuta con osservazioni 15 settembre 2000 postula la reiezione del gravame
protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Nel
febbraio 1996 la __________ e __________
ha
concesso alla __________ un credito di costruzione di fr. 800'000.- per
l'edificazione di una casa plurifamiliare sui mappali N. __________ e
__________RFD di __________. A garanzia del credito le sono state rilasciate 2
cartelle ipotecarie, una in I rango di fr. 670'000.- e una in II rango di fr.
130'000.- (cfr. doc. 3).
I lavori
sono iniziati nel novembre 1996.
B.
Il
30 gennaio 1997 la banca, ritenendo insufficienti le garanzie prestate, ha
comunicato alla società la sospensione del credito di costruzione (doc. P). Tra
le parti sono pertanto state intavolate nuove trattative per risolvere la
questione.
Il 27
marzo 1997 la banca ha nondimeno ritenuto di disdire definitivamente il credito
di costruzione (doc. T), ciò che ha comportato la chiusura anticipata del
cantiere.
C.
Con
la petizione in rassegna __________ ha chiesto la condanna della banca al
pagamento di fr. 205'000.60, somma ridotta in sede conclusionale a fr.
189'060.60. A suo giudizio, la convenuta, disdicendo nelle particolari
circostanze il contratto, aveva violato il suo obbligo di fedeltà e diligenza
rispettivamente aveva commesso un manifesto abuso di diritto, ciò che la
rendeva responsabile del danno a lei cagionato a seguito dell'impossibilità di
continuare l'edificazione, ovvero delle spese di ripristino del fondo (fr.
50'000.-), della fattura dell'impresa __________
(fr. 74'970.85, doc. AA), della nota professionale dell'ing. __________
(fr. 3'900.-, doc. DD) e dell'arch.
__________ (fr. 13'845., doc. EE), della fattura della __________ (fr.
44'604.75, doc. CC) e della __________ (fr. 1'740.-, doc. BB).
La
riconsegna della cartella ipotecaria di fr. 670'000.- gravante in I rango le
particelle da edificare, pure postulata con la petizione, è stata per contro
abbandonata in sede conclusionale.
D.
La
convenuta si è opposta alla petizione, evidenziando la legittimità della
disdetta, significata a seguito della grave situazione economica in cui versava
l'attrice e in quanto quest'ultima non l'aveva informata circa l'intenzione di
realizzare una piscina e in merito alla rinuncia all'esecuzione di 4 monolocali
al piano mansardato, destinati ad essere affittati a terzi. Contestati erano
pure l'esistenza e l'ammontare del danno.
In via
riconvenzionale essa ha invece chiesto la condanna della controparte al
pagamento di fr. 15'372.- (doc. 6), somma da lei anticipata ad altri artigiani
in pendenza di contratto, precisando che la riconsegna della cartella
ipotecaria sarebbe avvenuta solo contestualmente al pagamento di tale importo.
E.
Il
Pretore, con la sentenza qui impugnata, ha respinto la petizione e accolto
l'azione creditoria oggetto della riconvenzionale volta alla restituzione degli
importi mutuati.
Il
giudice di prime cure ha in sostanza evidenziato che per l'esito della
petizione era determinante stabilire se la disdetta del contratto fosse
eventualmente costitutiva dell'abuso di diritto da parte della convenuta. Pur
avendo escluso che quest'ultima potesse invocare la grave situazione economica
dell'attrice, siccome già nota al momento della conclusione del contratto, e
pur avendo rilevato che l'eventuale modifica dei piani, per altro non data,
nemmeno era stata invocata al momento della disdetta, egli ha nondimeno
concluso per la sua legittimità: in effetti il direttore dell'attrice, anche se
ciò non risultava dai piani iniziali, aveva prospettato la formazione di 4
monolocali al piano mansardato che avrebbero permesso di realizzare circa il
40% del reddito totale dell'immobile, circostanza a cui la convenuta aveva
fatto affidamento; appurata in seguito l'impossibilità tecnica di tale opzione
e venendo dunque meno tale introito, la disdetta era da ritenersi giustificata
e ciò quantunque tale aspetto, noto alla convenuta già a quel momento, sia
stato sollevato solo in epoca successiva.
F.
Con
l'appello che ci occupa l'attrice chiede di respingere la riconvenzionale e di
accogliere la petizione nel senso di condannare la controparte al pagamento di
fr. 189'060.60.
Essa
ritiene che la convenuta non poteva prevalersi del fatto che il progetto
originario, contrariamente alle sue aspettative, non prevedesse la formazione
di 4 monolocali mansardati: a parte il fatto che il suo direttore non aveva
assolutamente prospettato tale utilizzo, alla controparte andava se del caso
rimproverata una grave negligenza nell'esame dei piani; non andava infine
dimenticato che la convenuta nemmeno aveva invocato tale argomento al momento
in cui aveva significato la disdetta.
G.
Delle
osservazioni con cui la convenuta postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei prossimi considerandi.
considerando
in diritto:
1.
Giustamente
il giudice di prime cure ha evidenziato come il contratto di credito di
costruzione, qui in discussione, costituisse un contratto di natura mista, al
quale risultavano applicabili, a dipendenza delle questioni da risolvere, le
disposizioni concernenti il contratto di mutuo e di mandato (
Baumann
,
Der Baukredit, Zurigo 1994, p. 58 e segg.; cfr. pure
Zobl
, Der
Baukreditvertrag, in
Baurecht
1987 p. 4), ritenuto in particolare che
per quanto atteneva alle modalità e alle conseguenze di una disdetta del
contratto facevano senz'altro stato le norme sul contratto di mutuo (
Baumann
,
op. cit., p. 118 e segg.).
2.
A
questo stadio della lite non è contestato - l'appellante ha anzi ritenuto
corretti i principi giuridici esposti in sentenza dal Pretore (appello p. 6) -
che l'esito della petizione dipenda dalla questione a sapere se la disdetta
significata dalla convenuta fosse eventualmente costitutiva dell'abuso di
diritto: solo in tale evenienza la banca potrebbe in effetti essere tenuta al
risarcimento del danno causato alla controparte (
Bertheau
, Die Haftung
der Kreditgeberbank gegenüber dem Kreditnehmer, Zurigo 1998, p. 51;
Baumann
,
op. cit., p. 123).
Pacifico
che la grave situazione economica in cui versava l'attrice non poteva di per sé
giustificare la disdetta, siccome ampiamente nota alla convenuta, la quale
nonostante il parere contrario dell'__________
(doc.
15) aveva a suo tempo accettato di concedere il credito di costruzione, si
tratta ora di esaminare se la convenuta non possa prevalersi di altri motivi,
in particolare del fatto che la controparte abbia messo in opera una
costruzione che non corrispondeva a quella a lei prospettata al momento della
concessione del credito.
2.1
Come
detto, la convenuta, a giustificazione della disdetta, aveva tra l'altro
addotto che l'attrice a suo tempo le aveva prospettato la formazione di 4
monolocali al piano mansardato, locali la cui realizzazione di fatto si era
rivelata impossibile. Ora, pacifico che la modifica dei piani intervenuta nel
febbraio 1997 non sia di per sé determinante, atteso come in occasione della
stessa il piano mansardato non ha subito particolari cambiamenti rispetto ai
piani originali (perizia p. 7, teste E. __________
p. 7), resta da esaminare se - come appurato dal Pretore - l'attrice in
violazione dei dettami della buona fede non abbia a suo tempo indotto in errore
la convenuta: stessero così le cose, la disdetta della convenuta sarebbe
senz'altro giustificata, la dottrina e la giurisprudenza avendo ammesso la
liceità di una disdetta se il rapporto di fiducia tra le parti si è
irreparabilmente distrutto (
Bertheau
, op. cit., p. 56 con rif.).
L'istruttoria
di causa ha dimostrato che i piani originali (doc. 13) non prevedevano la
formazione dei 4 monolocali nel sottotetto (cfr. complemento perizia ad 2).
Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, è però provato che l'attrice
di fatto aveva indotto la convenuta a ritenere che gli stessi sarebbero stati
realizzati, tanto è vero che da una parte l'idea di una mansarda abitabile
risultava dalla relazione tecnica messa a disposizione della banca (doc. 11)
nonché dai piani di cui al doc. 12, dall'altra l'attrice in occasione della
richiesta di finanziamento aveva utilizzato la formulazione "edificazione
nuova casa d'abitazione primaria con appartamenti d'affittare" (doc. D) e
soprattutto, come dichiarato dall'allora gerente della convenuta __________
(verbale p. 19) - della cui attendibilità non vi è tutto sommato motivo di
dubitare, potendosi ragionevolmente ritenere che, allorché ha dichiarato di
riconoscere nei documenti richiamati sub doc. III e non nei doc. 11-13 i piani
che gli erano stati sottoposti, egli verosimilmente si era confuso - il suo
direttore nell'ambito di un incontro preliminare gli aveva espressamente
dichiarato la volontà di realizzare tali spazi da affittare a terzi con un
ricavo complessivo di fr. 2'000.- mensili (pari a circa il 40% dell'intero
reddito dell'immobile), circostanza questa risultante del resto dallo scritto
interno di cui al doc. 1 e confermata dal doc. 15. In tali circostanze, essendo
l'attrice responsabile dell'erronea aspettativa della convenuta, essa non può
evidentemente rimproverarle un'eventuale negligenza per non aver appurato al
momento della concessione del credito che i piani originali non prevedevano
tali spazi. Essa, infine, non può trarre alcun beneficio dal fatto che tale
motivo di disdetta non sia stato evocato al momento della notifica della
disdetta ma solo pendente causa, essendo in ogni caso chiaro che la mancata
corrispondenza dei piani con quanto prospettato alla convenuta, già ipotizzata
con uno scritto datato 6 marzo 1997 (doc. R), era a conoscenza di quest'ultima
prima della disdetta, e meglio il 25 marzo 1997 (teste __________
p. 22, replica p. 4), allorché le erano stati
messi a disposizione i nuovi piani (cfr.
DTF
121 III 467, 124 III 29).
2.2
Analoghe
considerazioni valgono con riferimento alla piscina.
Anche in
questo caso il perito giudiziario ha stabilito che la modifica dei piani
intervenuta nel febbraio 1997 non aveva comportato alcun cambiamento per quanto
riguardava tale opera: la piscina era infatti già prevista inizialmente, tant'è
che per la stessa era stata rilasciata la relativa licenza edilizia (doc. HH e
II). Sennonché, dagli atti di causa non risulta provato che l'attrice - cui
incombeva l'onere della prova (art. 8 CC) - abbia a suo tempo informato la
convenuta circa la volontà di spostare la piscina a quel momento esistente,
segnatamente rimettendole i doc. HH e II; anzi, dallo scritto interno di cui al
doc. 1 e dalla relazione tecnica messa a disposizione della banca (doc. 11),
concludente per un investimento da coprire con il credito di costruzione di fr.
800'000.-, non risultava assolutamente l'intenzione di eseguire una nuova
piscina, il cui costo era per altro ingente, dell'ordine di circa fr. 75'000.-
(quasi il 10% in più del credito concesso, perizia ad 7.2.2). Ad ogni buon
conto la stessa attrice ha ammesso espressamente in causa che la piscina in
questione non era prevista nei piani (conclusioni p. 22, cfr. pure teste E.
__________
p. 7), così che in definitiva
ben si può comprendere la grande sorpresa della convenuta allorché si è accorta
di tale opera, messa in atto in manifesta violazione del punto 5 del contratto
di cui al doc. 3 (che impone al cliente di notificare tempestivamente eventuali
modifiche di un certo rilievo ai piani presentati alla banca) e oltretutto
prima degli altri interventi edificatori. La convenuta essendo a conoscenza dei
lavori alla piscina ben prima dell'inoltro della disdetta (cfr. interrogatorio
formale __________, ad 13), essa è senz'altro legittimata a far valere questo
motivo a giustificazione di quel provvedimento, pur non avendolo menzionato
nella disdetta.
2.3
Le
due circostanze appena evocate (consid. 2.1 e 2.2), che da un lato riducevano
il reddito dell'immobile di circa il 40% e dall'altro aumentavano l'onere per
investimento di circa il 10%, erano effettivamente rilevanti per la convenuta e
non costituivano dei semplici pretesti per rescindere il contratto.
Dovendosi
con ciò ammettere la legittimità della disdetta, si deve senz'altro concludere,
già per questo motivo, per la reiezione della petizione.
3.
A
prescindere da quanto precede, l'attrice non ha in definitiva provato di aver
subito nell'occasione un danno risarcibile.
Il fatto
che nessun altro finanziatore sia stato disposto a concederle un nuovo credito
di costruzione (petizione p. 10, replica p. 13), ammesso dalla convenuta
(risposta p. 6, 13 e 14, duplica p. 13 e 14), se da un lato prova che essa non
ne ha trovati, dall'altro non significa però ancora che essa ne abbia
effettivamente cercati, circostanza che in effetti essa non ha allegato. In
tali circostanze, non risultando cioè la ricerca da parte sua di altri
possibili finanziatori, essa non può pretendere di farsi risarcire le fatture
concernenti i lavori eseguiti nel cantiere; tanto più che a far tempo dal 30
gennaio 1997 la convenuta le aveva comunicato la sospensione del credito, di
modo che essa  - circostanza, questa, da lei pacificamente ammessa a p. 9 della
replica - per contenere il danno avrebbe dovuto interrompere già a quel momento
i lavori, ciò che invece essa non ha fatto, così che nemmeno è dato sapere
quali siano gli interventi precedenti a tale data, eventualmente da risarcire,
e quali invece quelli successivi.
In ogni
caso le singole posizioni di danno sono infondate: ritenuto che a tutt'oggi il
cantiere si trova ancora nel suo stato originale, la richiesta volta al
rimborso delle spese di ripristino del fondo, che il perito ha per altro già
ridotto a fr. 45-50'000.- (perizia ad 2), si appalesa del tutto prematura; la
fattura della ditta __________ (doc. CC), relativa agli interventi alla
piscina, non può essere caricata alla convenuta, trattandosi di un'opera non
autorizzata dalla convenuta; le spese dell'impresa (doc. AA) - in gran parte
oltretutto relative ad interventi successivi alla sospensione e perlopiù
riferiti alla piscina - dell'ingegnere (doc. DD) e dell'architetto (doc. EE)
non costituiscono a loro volta un danno risarcibile, essendo evidente che in
caso di futura realizzazione dell'opera tali importi potranno essere
risparmiati; quanto alla fattura della ditta __________ (doc. BB), nella misura
in cui ha per oggetto la progettazione dei serramenti, valgono per analogia le
considerazioni già esposte con riferimento alle fatture dell'impresa,
dell'ingegnere e dell'architetto, mentre, nella misura in cui ha per oggetto la
fornitura di un frigorifero di grandi dimensioni, essa è infondata, dovendosi
in effetti ritenere che lo stesso non concerneva tanto l'edificanda costruzione
quanto l'esercizio pubblico "__________ e" gestito dall'attrice.
4.
Con
riferimento alla riconvenzionale, l'appellante non ha indicato per quale motivo
si imporrebbe una modifica del primo giudizio, così che in definitiva l'appello
su tale questione si rivela del tutto irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f
CPC).
5.
Ne discende la reiezione del gravame.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 21 agosto 2000 di __________
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    2'450.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
2'500.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 3'000.- per ripetibili.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di              Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario