ti_gerichte · 40.2005.125 · 2006-01-12 · it
Applicazione dei redditi accertati in quanto dichiarati dalla proprietaria e non dei redditi presunti stabiliti dall'UCS; sentenza riformata a danno della ricorrente; conferma del tasso di capitalizzazione aggiuntivo ritenuto dall'autorità di prima istanza.


Incarto n.40.2005.125

__________

Lugano

12 gennaio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Alberto Canepa

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 4/5 luglio 2005 da

RI
 1,

rappr.
 dalla RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 4206 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 27 settembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito
lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del
Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 4206 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2005, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di 3'140'545.-

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 dalla RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 1. giugno 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza applicato un correttivo di classe del -10% sul
valore metrico del subalterno D, giustificato con problemi di cedimento del
terreno sottostante e ha modificato il valore di reddito dei parcheggi relativi
a ciascun edificio principale, ridotto da CHF 10'206.- a CHF 3'572.10 per il
sub. A, da CHF 8'164.80 a CHF 2'857.68 per il sub. B e infine da CHF 8'164.80 a
CHF 2'857.68 per il sub. C.

Per
il resto la decisione è stata integralmente confermata.

3.     Con
ricorso 4/5 luglio 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
la riduzione del valore di stima a CHF 2'805'000.-, suddivisi in CHF
2'320'000.- per gli edifici (CHF 800'000.- ciascuno per i sub. A e B e CHF
720'000.- per il sub. D) e CHF 485'000.- per il terreno.

Il
tasso di capitalizzazione del 7.2% applicato dallUCS non corrisponde infatti
alla reale situazione degli edifici, costruiti nel 1965 con materiali di
qualità carente, situati in una zona periferica di scarso pregio e composti da
complessivi trenta appartamenti di standard e redditività modesti. Pertanto, a
mente della ricorrente, il corrispondente valore deve essere aumentato all8.4%
modificando il tasso di capitalizzazione aggiuntivo dal 2.52% al 3%.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato
che ledificio sub. D si trova fuori piombo di ca. 15 cm causa cedimento del
terreno, tanto da necessitare di un monitoraggio annuale da parte del geometra
revisore.

La
visione di un appartamento tipo situato al quinto piano del sub. A (conduttori
sono attualmente i Signori __________), composto da sala, cucina, due camere,
servizi e un piccolo corridoio, ha permesso di appurare che le finiture, a
parte la presenza di vetri isolanti, sono essenzialmente quelle originali,
mentre lo stato di conservazione rientra nella norma.

Nel
1985 in tutti gli edifici è stata posata lisolazione termica, mentre nel 2001
sono stati sostituiti i rispettivi tetti e limpianto di riscaldamento (punti
2.5 delle tre dichiarazioni per la stima ufficiale della sostanza immobiliare 
moduli 1).

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria delloggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi
analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.).
I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per
comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e
della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Il
Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui allart. 38 cpv. 2 e 3 Lst.
e alla luce dei contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst., ritiene di
dover applicare, laddove determinabili, i redditi accertati, ritenuto che
lestimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene
immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995
concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Nella
fattispecie concreta, oltre ai redditi degli edifici principali, con la
compilazione delle dichiarazioni per la stima ufficiale della sostanza
immobiliare (Modulo 1) la RI 1 ha riportato pure i redditi effettivi derivanti
dai parcheggi, dal negozio presente nel sub. A e dai depositi/magazzinirelativi
ai sub. B e D. Questo Tribunale non può pertanto esimersi dal considerare
questi valori, anche se risultano più elevati dei redditi presunti stabiliti
dallUCS (art. 38 cpv. 3 Lst.).

7.2.

Il
Tribunale ritiene invece corretto il tasso di capitalizzazione aggiuntivo del
2.52% in quanto tale valore considera tutti i fattori determinanti di cui
allart. 11 cpv. 2 del Regolamento sulla stima ufficiale (Reg.).

In
particolare, anche se si tratta di costruzioni edificate con materiali
economici il loro stato di conservazione rientra nella norma, tanto che dalla
loro edificazione, avvenuta nel 1965, sono stati compiuti diversi importanti lavori
di riattazione parziale. Infatti, nel 1985 è stata posata lisolazione termica,
nel 2001 sono stati sostituiti i tre tetti e limpianto di riscaldamento e nel
corso degli anni negli appartamenti sono stati posati pure dei vetri isolanti.

La
ricorrente non sostiene inoltre che vi siano oneri di gestione particolarmente
elevati e nemmeno che attualmente vi siano appartamenti sfitti.

Ciò
considerato, ritenuto che ai sensi dellart. 11 cpv. 1 lett. a) Reg. il tasso
aggiuntivo per gli edifici abitativi deve essere compreso tra 0.6 e 3.8%, il
valore applicato dallautorità di prima istanza risulta proporzionato alla
fattispecie concreta.

7.3.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no.
4206 RFD di __________ riformato a danno della RI 1 e stabilito in CHF 2'939785.-,
come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, é posta a carico della ricorrente, parte
soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 4206 RFD di __________, riformato a danno
della ricorrente, stabilito in CHF 2'939785.-, come da scheda di calcolo
annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico della ricorrente.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi