ti_gerichte · 11.2014.81 · 2016-12-01 · it

Accesso necessario: scelta del tracciato e indennità ai proprietari dei fondi servienti

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 01.12.2016 11.2014.81
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 01.12.2016 11.2014.81
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 01.12.2016 11.2014.81

Incarti n.
11.2014.81
11.2014.82
Lugano,
1° dicembre 2016
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Olgiati, giudice supplente
vicecancelliera:
F.
Bernasconi
sedente
per statuire nella causa OA.2009.335 (accesso necessario)
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2,
promossa con petizione del 2 giugno 2009
da
AO 1
(patrocinato
dall'avv.. PA 2)
contro
AP 1
AP 2
AP 3
AP 4 e AP 5
(già patrocinati dall'avv. dott.)
PI 1
ed PI 2,
PI 3 e
PI 4
(patrocinati dall'avv. PA
3),
giudicando
sull'appello del 15 settembre 2014 presentato da AP 1, AP 2, AP 3, AP 5 e AP 4,
come pure sull'appello incidentale del 17 novembre 2014 presentato da AO 1
contro la
sentenza
emessa dal Pretore il 21 luglio 2014 (inc. 11.2014.81),
giudicando
inoltre sull'appello dello stesso 15 settembre 2014 presentato da PI 2
ed PI
2, PI 3 e PI 4, come pure sull'appello incidentale del 10 novembre 2014 presentato
da AO 1 contro la medesima sentenza
(inc.
11.2014.82);
Ritenuto
in fatto:                A.
Il 1° settembre 1995 AO 1 e il
figlio M__________ hanno acquistato in ragione di un mezzo ciascuno, esercitando
un diritto di compera, le particelle n. 335 (3409 m², su cui sorge una
casa d'abitazione costruita nel 1981), n. 336 (prato di 1104 m²) e n. 356
(bosco di 674 m²) RFD di __________. Il 6 settem­bre successivo essi hanno
scorporato dalla particella n. 335 una superficie a valle di 1437 m², che è
andata a formare la nuova particella n. 698 (prato), e hanno sciolto le
comproprietà. M__________ è divenuto così titolare esclusivo delle particelle
n. 335 e n. 356, mentre AO 1 titolare esclusivo delle particelle n. 336
e n. 698. Contestualmente è stata iscritta su questi due ultimi fondi una
servitù di pas­so pedonale in favore della particella n. 335. Situate in
località “B__________”, le particelle n. 336 e n. 698 sono poste nella zona
edificabile semiestensiva R2 del piano regolatore comunale.
B.
Le particelle n. 335 e 356
sono servite da una strada comunale (via __________ M__________), che le
lambisce. Per quel che riguarda i due fondi divenuti proprietà esclusiva di AO
1, la particella n. 336 è raggiungibile da una strada comunale (via S__________),
ma unicamente risalendo una scalinata di 46 gradini che supera un dislivello di
9 o 10 m. Quanto alla particella n. 698, essa è priva di ogni collegamento. Le
particelle n. 336 e n. 698 sono pressoché attigue, separate soltanto da
una striscia di terreno larga circa 2 m, proprietà del Comune di __________
(particella n. 145), sotto cui è posata una condotta gestita dalle Aziende
Industriali di __________) che convoglia le acque captate dalle sorgenti di __________
__________ verso gli impianti di trattamento a __________. Il programma di urbanizzazione
correlato al piano regolatore del Comune di __________ non prevede l'esecuzione
di alcun accesso veicolare destinato alla particella n. 336 né, tanto meno, alla
particella n. 698.
C.
Relativamente al
la particella n. 336, in specie, essa confina a
sud con la particella n. 344 (196 m
²
),
una coattiva (“proprietà dipendente”) della
particella n. 343 su cui sorge una casa d'abitazione appartenente a PI 4 (747 m²).
Sulla particella n. 344 si trova un'autorimessa prefabbricata per due
veicoli, raggiungibile da un'ulteriore strada comunale (via R__________) grazie
a un pas­saggio privato largo circa 3 m intavolato nel registro fondiario come
particella n. 155. Tale fondo è a sua volta una proprietà coattiva che appartiene,
un quarto ciascuno, alle particelle n. 635 (di AP 1), n. 636 (fino al
settembre del 2015
proprietà esclusiva di AP
2), n. 637 (di AP 3)
e n. 638 (per tre quarti di AP 4
e per il resto di AP 5), alle quali serve da accesso veicolare. In realtà il
passaggio è largo circa il doppio, poiché per altri 3 m circa esso corre sulle
limitrofe particelle n. 153 (proprietà di PI 1 ed PI 2 in ragione di un
mezzo ciascuno) e n. 595 (proprietà di PI 3), cui serve ugualmente da accesso.
Spostando l'autorimessa esistente sulla particella n. 344 e prolungando il
citato passaggio privato su quello stesso fondo, la particella n. 336 si
troverebbe raccordata alla via R__________ (“accesso sud”).
D.
Per quel che è della
particella n. 698, essa confina a nord con la
particella
n. 334, un bosco appartenente a S__________ (897 m
²
),
il quale confina – sempre a nord – con la particella n. 333, un fondo edificato
in proprietà di N__________ (3655 m²). Quest'ultimo fondo si raccorda alla via S__________
grazie a una sua strada carrozzabile larga circa 3 m. Prolungando tale strada
di 52 m sulla stessa particella n. 333 e di 15 m sulla citata particella n.
334, la particella n. 698 si troverebbe raccordata alla via S__________
(“accesso nord”). Di per sé l'“acces­so nord” collegherebbe – come l'“accesso
sud” – un solo fondo alla pubblica via (la particella n. 698 il primo, la
particella n. 336 il secondo), tuttavia le Aziende Industriali della __________
__________ si sono dichiarate disposte a concedere, dietro indennizzo, una
servitù di passo per attraversare la striscia di terreno che separa i due fondi
(la particella n. 145), sicché la possibilità di ac­cedere a un fondo comporta
la possibilità di raggiungere l'altro.
E.
Discussioni annose si sono
tenute – anche con la mediazione del Comune di __________ – fra AO 1,
che chie­deva l'“accesso sud” per la particella n.
336
, e i proprietari che beneficiano del passaggio privato sulle
particelle n. 155 (per metà larghezza), n. 153 e n. 595 (per l'altra
metà della larghezza) dalla via R__________. Il 14 aprile 2003 AO 1 ha inoltrato
al Municipio di __________ una doman­da per costruire una casa d'abitazione sulla
particella n. 698. Al rilascio del permesso si sono opposti però il Comune di __________,
PI 4 e altri proprietari di immobili. Con decisione del 29 luglio 2003 il
Municipio di __________ ha respinto la domanda, non da ultimo perché “il sedime
al mappale n. 698 attualmente non dispone né di un accesso diretto né di una
servitù di passo”. Il 28 agosto 2003 AO 1 ha impugnato tale decisione al
Consiglio di Stato. La procedura è poi stata sospesa e per finire AO 1 ha
ritirato il ricorso, che il 25 agosto 2009 è stato stralciato dai ruoli. Nel
frattempo, il 13 novembre 2008, il Municipio di __________ ha invitato, su
richiesta di AO 1, i proprietari dei fondi che dispongono del noto passaggio
privato dalla via R__________ a ulteriori trattative, rimaste senza esito.
F.
Con petizione del 26 maggio
2009 AO 1 ha convenuto AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5, PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4
(proprietari delle particelle n. 635, 636, 637, 638, 153, 595 e 343) perché in
favore delle sue particelle n. 336 e 698 fosse iscritto sulle particelle n. 155
(metà larghezza), n. 153 e 595 (altra metà larghezza) un accesso veicolare
necessario, da prolungare sulla particella coattiva n. 344 fino
a raggiungere la sua particella n. 336 (“accesso
sud”). Alla proprietaria della parti
cella coattiva n. 344 egli ha proposto
un'inden­nità di fr. 27
500.–, mentre nulla
ha offerto agli altri proprietari toccati dalla richiesta, se non, in subordine,
fr. 85
000.– complessivi “da
ripartire a dipendenza della superficie gravata di loro pertinenza”. AO 1 si è
impegnato inoltre ad assumere i costi per il prolungamento dell'accesso fino al
confine con la sua particella n. 336 e le spese per lo spostamento dell'autorimessa
esistente sulla particella coattiva n. 344 secondo piani da lui commissionati.
G.
Con risposta del 1° settembre
2009 AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 hanno postulato il rigetto della petizione.
Analoga richiesta hanno formulato PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 nella loro risposta
del 7 settembre 2009. Replicando il 9 ottobre 2009, l'attore ha confermato le proprie
domande. AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 hanno duplicato il 2 novembre 2009,
ribadendo il loro punto di vista. PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 hanno fatto
altrettanto il 12 novembre 2009.
H.
L'udienza preliminare ha
avuto luogo il 2 dicembre 2009 e l'istruttoria, nel corso della quale è stata
assunta una perizia, è terminata il 2 ottobre 2013. Nel suo memoriale
conclusivo dell'8 novembre 2013 AO 1 ha ribadito la richiesta di acces­so
necessario lungo le particelle n. 153, 595, 155 e 344, senza offrire indennità.
Subordinatamente egli ha offerto fr. 14
040.–
alla sola PI 4, dichiarando di assumere i costi per la costruzione dell'accesso
lungo la particella n. 344 e lo spostamento del garage. Nel loro allegato di
quello stesso 8 novembre 2013 AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 hanno proposto una
volta ancora di respingere l'azione. Gli altri convenuti non hanno introdotto
un memoriale conclusivo. Al dibattimento finale del 14 novembre 2013 le parti
hanno riaffermato le rispettive posizioni.
I.
Statuendo con sentenza del
21 luglio 2014, il Pretore ha accolto la petizione e ha ordinato all'ufficiale
del registro fondiario di iscrivere un diritto di accesso necessario con ogni
veicolo in favore delle particelle n. 336 e 698 lungo le particelle n. 153,
595, 155 e 344 conformemente a una planimetria annessa alla decisione. L'attore
è stato tenuto a versare un'indennità di fr. 3958.20 complessivi a PI 1 ed
PI 2, un'indennità di fr. 820.90 a PI 3, un'indennità di fr. 2637.70 a AP
1
, un'indennità di fr. 2637.70 a AP 2, un'inden
nità
di fr. 2637.70 a AP 3, un'indennità di fr. 2637.70 complessivi a AP 4 e AP
5 e un'indennità di fr. 21
560.– a PI 4. Egli
è stato tenuto inoltre ad assumere le spese dei “lavori per la demolizione, lo
spostamento e la ricostruzione dei due box auto esistenti sulla particella n.
344”. La tassa di giustizia di fr. 5000.– e le spese sono state poste a suo carico,
con obbligo di rifondere a AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 fr. 4000.– complessivi
per ripetibili, come pure fr. 2500.– complessivi a PI 1 ed PI 2, fr. 1500.–
a PI 3 e fr. 8000.– a PI 4, sempre a titolo di ripetibili.
L.
Contro la sentenza appena
citata AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 sono insorti a questa Camera con un appello
del 15 settembre 2014, instando per la riforma della decisione impugnata nel senso
di vedere respinta la petizione o, in subordine, di vedere condannato AO 1 a
versar loro fr. 100
000.– complessivi di
indennità per l'ottenimento dell'accesso. Nelle sue osservazioni del 17 novembre
2014 AO 1 propone di respingere l'appello e con appello incidentale chiede che agli
appellanti principali non sia assegnata alcuna indennità per l'iscrizione del
passo, come pure che tutte le spese giudiziarie siano poste a carico loro. Gli
appellanti principali non hanno formulato osservazioni all'appello incidentale.
PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 hanno
adito
anch'essi questa Camera con un
appello del 15 set
tembre 2014 perché la petizione di AO 1 sia respinta o,
in subordine, perché le indennità relative alla concessione del­l'accesso siano
portate a fr. 21
770.– complessivi in
favore di PI 1 ed PI 2, a fr. 4515.– in favore di PI 3, a fr. 64
680.– in favore di PI 4, a fr. 5803.– ciascu­no
in favore di AP 1, AP 2 e AP 3, come pure a fr. 5803.– complessivi in favore di
AP 4 e AP 5. Nelle sue osservazioni del 10 novembre 2014 AO 1 propone di
respingere l'appello e con appello incidentale chiede che tutte le spese
giudiziarie siano po­ste a carico degli appellanti. Gli appellanti principali
non hanno formulato osservazioni all'appello incidentale.
M.
Accertato che l'11 settembre
2015 AP 2 aveva donato un mezzo della particella n. 636 alla moglie A__________,
il presidente di questa Camera ha impartito al medesimo il 3 maggio e il
19 agosto 2016 un termine per trasmettere una dichiarazione in cui A__________
confermasse di subentrargli nel processo di appello per quanto riguarda la quota
di comproprietà immobiliare da lei ricevuta in donazione e una dichiarazione in
cui egli confermasse di autorizzare il subingresso della moglie in sua vece nel
processo di appello relativamente alla quota di comproprietà immobiliare
donata. AP 2 e A__________ hanno trasmesso alla Camera il 24 agosto 2016 dichiarazioni
espresse in tal senso.
Considerando
in diritto
:
1.
I rimedi giuridici in
esame sono diretti contro la stessa decisione, vertono sull'identico oggetto e
tendono a un risultato analogo. Si giustifica così di congiungere
le due procedure e di emanare una sentenza unica
(art. 125 lett. c
CPC).
2.
Alle impugnazioni si
applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione
(art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31 dicembre
2010 in azioni trattate con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC
ticinese sono appellabili pertanto entro 30 giorni dalla notificazione (art.
311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10
000.– secondo l'ultima conclusione riconosciuta
nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie tale presupposto
è dato, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in oltre fr. 130
000.– (sentenza impugnata, consid. 8), importo
che non appare inverosimile e che non è messo in discussione. Quanto alla
tempestività dei rimedi giuridici, la sentenza impugnata è pervenuta il 23
luglio 2014 sia al patrocinatore di AP 1 AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 sia al patrocinatore
di PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4. Sospeso fino al 15 agosto 2014 (art. 145
cpv. 1 lett. b CPC), il termine di ricorso è cominciato a decorrere l'indomani
e sarebbe scaduto domenica 14 settembre 2014, salvo protrarsi al lunedì successivo
in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Depositati l'ultimo giorno utile, gli appelli
in oggetto sono pertanto ricevibili.
3.
Il
legale di AP 1
, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 non è più iscritto nel registro
cantonale degli avvocati abilitati all'esercizio professionale del patrocinio
forense. Sollecitato il 3 maggio 2016 dal presidente della Camera a indicare
chi fosse il suo eventuale successore, egli non ha reagito. L'attuale sentenza
andrà pertanto notificata alle parti personalmente.
4.
L'11
settembre 2015 A__________ è divenuta comproprietaria in ragione di un mezzo –
come detto – della particella n. 636. Ora, l'art. 83 cpv. 1 CPC prevede che se
l'oggetto litigioso è alienato pendente causa l'acquirente ha il diritto di
subentrare al­l'alienante nel processo, con l'accordo di quest'ultimo, senza
che la controparte possa opporsi. Nella fattispecie A__________ ha dichiarato
il 24 agosto 2016 di subentrare nel processo di appello per quanto riguarda la
quota di comproprietà immobiliare ricevuta in donazione dal marito AP 2, il
quale ha consentito al subingresso. La sostituzione di parte si è quindi perfezionata.
5.
Tanto
AP 1
, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 quanto PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 chiedono
che questa Camera indica un'ispezione oculare in contraddittorio e in presenza
dell'autorità forestale. La richiesta è di per sé
proponibile (art. 316
cpv. 3 CPC).
Lo stato dei luoghi tuttavia risulta chiaramente, per quanto importa ai
fini della decisione, dalla perizia giudiziaria e dalla documentazione fotografica
prodotta dai convenuti (doc. 4 e 5). L'autorità forestale, poi, non è parte in
causa e non è dato a divedere in che modo dovrebbe cooperare in qualità di
terzo all'esecuzione del sopralluogo (art. 160 cpv. 1 CPC). Nelle condizioni descritte
conviene procedere senza indugio, di conseguenza, all'emanazione del giudizio.
6.
Nella sentenza impugnata il
Pretore ha accertato anzitutto che le particelle n. 336 e 698 sono sì inserite
nella zona edificabile del piano regolatore comunale, ma che il programma di
urbanizzazione non prevede alcun collegamento di quei fondi alla pubblica via,
né il Municipio di __________ intende attivarsi per modificarlo. Al fine di ottenere
un accesso carrozzabile e attuare il suo progetto edilizio AO 1 deve quindi far
capo al diritto privato. Ciò posto, il Pretore ha riassunto i criteri che
presiedono all'applicazione
del­l'art. 694 cpv.
1 CC. Sotto questo profilo egli non ha trascurato che nel settembre del 1995 l'attore
ha staccato la particella n. 698
dall'originaria particella n. 335, tuttavia
ha ritenuto che quegli non aves­se rinunciato a un accesso veicolare e che,
quin­di, fosse le­gittimato a valersi dell'art. 694 cpv. 1 CC non solo per
quanto concerne la particella n. 336, ma anche per quanto attiene alla
particella n. 698.
In merito alle varie possibilità
di accesso, il Pretore ha passato in rassegna i cinque tracciati esaminati dal
perito giudiziario. Ha scartato dapprima il noto “accesso nord”, non solo
perché esso sarebbe relativamente lungo (117 m complessivi), ma soprattutto perché
richiederebbe 76 m di muri di sostegno e – soprattutto – un'autorizzazione di
dissodamento per i 15 m di strada da costruire sulla particella n. 334 (bosco),
permesso che l'autorità forestale non è disposta a concedere. Il Pretore ha
escluso anche una “variante ovest”, la quale consisterebbe nel trasformare la
scalinata che collega la particella n. 336 alla via S__________, allargandola e
formando un'autorimessa sotterranea, operazione che risulterebbe tuttavia “di
difficilissima attuazione” e che comporterebbe costi sproporzionati. Il Pretore
ha accantonato altresì una ulteriore “variante ovest”, la quale vedrebbe la
costruzione di un accesso veicolare alla particella n. 336 lungo le vicine
particelle n. 340 e 341, strada che però renderebbe praticamente inutilizzabili
i due fondi gravati. Finanche inattuabile è stata giudicata poi dal Pretore una
“variante est”, intesa a collegare la particella n. 698 attraverso la
particella n. 335 dalla quale è stata scorporata, poiché una strada a curve sarebbe
difficilmente realizzabile ed esageratamente costosa, mentre la costruzione di un
elevatore sotterraneo non rispetterebbe la distanza dal bosco e sarebbe ancora
più onerosa. Il Pretore ha concluso così, in sintesi, che l'“ac­ces­so sud”
chiesto dall'attore è la soluzione più semplice, meno pregiudizievole per i
proprietari interessati, meno incisiva sulla destinazione e il valore dei fondi
gravati dal percorso e più rispettosa del principio della proporzionalità,
giacché il prolunga­mento del passaggio esistente dalla via R__________ si
limita a 15.60 m e lo spostamento dell'autorimessa sulla particella
n. 344 non pone problemi tecnici.
Quanto alle indennità dovute ai
singoli proprietari dei fondi servienti, il Pretore
ha constatato che
secondo il perito giudiziario il valore venale medio di un terreno nella zona
residenziale semiestensiva del Comune di __________ è di fr. 700.–/m², ma ha reputato
che nel caso specifico l'uso della superficie da gravare, la sua forma e
dimensione giustificassero un valore medio di non oltre fr. 350.–/m². In
seguito egli ha considerato che, una volta costituito, l'accesso veicolare
servirà non più 9 fondi, bensì 11. Egli ha obbligato di conseguenza
l'attore a versare
2
/
11
“del valore del singolo
tratto di terreno sul quale andrebbe a estendersi il passo”. La servitù
riguardando 165.8 m² della particella coattiva n. 155, 62.2 m² della
particella n. 153 e 12.9 m² della particella n. 595, egli ha condannato AO
1 a versare fr. 2637.70 ai proprietari della particella n. 155, fr. 3958.20
complessivi ai proprietari della particella n. 153 e fr. 820.90 al proprietario
della particella n. 595. A ciò egli ha aggiunto l'indennità dovuta alla
proprietaria della particella coattiva n. 344 per il prolungamento del passo
(92.4 m²), fermo restando che tale estensione non servirà solo i due fondi
dell'attore, ma anche la particella principale n. 343, di modo che AO 1 è stato
tenuto a corrispondere
2
/
3
del valore totale del
terreno gravato, ovvero fr. 21
560.–.
Infine il Pretore ha condannato AO 1 ad assumer “tutti i costi legati alla
demolizione, spostamento e ricostruzione dei due box auto esistenti”.
I.  Sull'appello principale di AP
1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5
7.
Gli appellanti non
contestano che per raggiungere le sue particelle n. 336 e n. 698 l'attore abbia
diritto a un collegamento veicolare. Riconoscono inoltre che “le concrete possibilità
di accedere ai terreni dell'attore sono essenzialmente due, ossia un accesso da
nord e un accesso da sud”, tant'è che alle altre varianti, scartate dal Pretore,
essi neppure alludono. Quanto essi rimproverano all'attore è di non avere
promosso causa anche contro i proprietari delle particelle n. 333 e n. 334
(“accesso nord”), poiché la questione dell'accesso necessario sarebbe stata da
risolvere – a loro avviso – nel­l'ambito di un'unica procedura. In realtà mal
si comprende perché l'attore, per­suaso di avere diritto a un accesso
necessario dalla via R__________ (art. 694 cpv. 1 CC), avrebbe dovuto
convenire anche altri proprietari. Nulla impedisce che, ove sia nel dubbio circa
il tracciato del­l'ac­cesso che gli spetta, un attore promuova causa contro
tutti i proprietari toccati da più varianti. Nulla osta nemmeno, tuttavia, che
un attore chieda un accesso necessario ben preciso. Doves­se poi vedersi respingere
l'azione, egli potrà ricominciare la causa verso altri comproprietari per
ottenere un tracciato diverso. Nella misura in cui gli appellanti sembrano
invocare l'esigenza sistematica di un litisconsorzio necessario per tutte le
varianti di accesso suscettibili di entrare in linea di conto (art. 70 cpv. 1
CPC), l'impugnazione manca perciò di fondatezza.
8.
Secondo gli appellanti l'inesistenza
di un accesso alla particella n. 698 si riconduce all'attore medesimo, il
quale al momento di frazionare l'originaria particella n. 335 nel settembre del
1995 ha ignorato la questione, o per scelta o per negligenza. Così argomentando,
tuttavia, gli interessati omettono di confrontarsi con la motivazione del
Pretore (sentenza impugnata, consid. 4). Come questi ha ricordato, un proprietario
che alieni parte di un fondo – o di più fondi – e resti senza collegamento alla
pubblica via non perde per ciò solo il diritto a un accesso necessario (DTF 134
III 51 consid. 4.1 in fine con richiami di dottrina). Tale diritto gli va rifiutato
solo qualora egli si precluda l'accesso deliberatamente, ad esempio erigendo un
muro, eliminando un ponte o rimaneggiando un determinato assetto particellare
mediante ripetute parcellazioni, alienazioni e riunioni di fondi (DTF 134 III
51 consid. 4.1 in principio e consid. 4.2 con rinvii). In concreto gli
appellanti non pretendono simili estremi. Al proposito l'appello cade dunque
nel vuoto.
È vero che, trattandosi di
collegare alla pubblica via un fondo rimasto intercluso per avvenuto
frazionamento, l'accesso va chiesto prima di tutto al proprietario del terreno
dal quale il fondo è stato staccato (I CCA, sentenza inc. 11.2014.50
del 28 gennaio 2016, consid. 10; analogamente:
Piotet
in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n.
31 ad art. 694). Un accesso necessario dev'essere sollecitato di regola, invero,
nei confronti del vicino “dal quale,
a causa dello stato preesistente della
proprietà e della viabilità
, si può ragionevolmente esigere la concessione del
passo” (art. 694 cpv. 2 prima frase CC). Il problema è che nel caso specifico il
collegamento della particella n. 698 attraverso la particella n. 335 non
sarebbe “ragionevole”, né gli appellanti pretendono il contrario (anzi,
ammettono – come si è visto – che “le concrete possibilità di accedere ai
terreni dell'attore sono essenzialmente due, ossia un accesso da nord e un
accesso da sud”). Il perito giudiziario ha accertato per di più che “un accesso
veicolare da via
alla M__________ (lato est
per mapp. 698) non è proponibile sia dall'aspet
to tecnico costruttivo
che da quello economico” (referto, pag. 16 in alto), poiché una strada larga 3
m con pendenza media del 12% dovrebbe avere uno sviluppo di 180 m e in quel
luogo non esiste spazio sufficiente né in lunghezza né in larghezza, mentre la
costruzione di un elevatore sotterraneo, oltre che economicamente
sproporzionata, non rispetterebbe la distanza minima dal bosco (10 m: doc. UU),
tanto che il perito ha rifiutato di prenderla in considerazione (referto, pag.
17 in fondo). Ne segue che, seppure fosse tuttora riunita alla particella n.
335, la porzione di terreno a valle formante oggi la particella n. 698 non
potrebbe essere raggiunta con veicoli da via alla M__________.
9.
All'attore gli appellanti rimproverano
di non avere intrapreso alcunché per ottenere l'accesso necessario da nord, insistendo
sempre e soltanto per l'accesso da sud. Nella misura in cui affermano tuttavia
che AO 1 avrebbe dovuto promuovere causa anche contro i proprietari delle
particelle n. 333 e n. 334 (“accesso nord”), essi allegano una tesi priva
di pertinenza, poiché nulla impediva all'attore di insistere per un solo
tracciato (sopra, consid. 7). Nella misura in cui sembrano asserire invece che –
se citati in giudizio – i proprietari delle particelle n. 333 e n. 334
avrebbero potuto consentire all'accesso attraverso i loro fondi, essi adombrano
una tesi priva di riscontri concreti, quei proprietari non essendo stati interpellati
né, men che meno, chiamati a deporre. Anche al riguardo l'appello è destinato
pertanto all'insuccesso.
10.
Sostengono gli appellanti
che il diritto a un accesso necessario non comprende la facoltà di “imporre ai
proprietari dei fondi da gravare la modifica dell'assetto delle costruzioni sui
loro fondi, in particolare (…) l'abbattimento e la ricostruzione di un'autorimessa”.
L'assunto è meramente apodittico. L'art. 694 cpv. 2 CC prevede che, ove non si
possa ragionevolmente ottenere un accesso necessario dal vicino invocando lo
stato preesistente della proprietà e della viabilità (come in concreto: consid.
8), l'accesso va chiesto al proprietario per il quale la servitù sia “di minor
danno”. La norma non esclude qualsiasi danno, purché il pregiudizio sia risarcito
(“dietro piena indennità”: art. 694 cpv. 1 CC) e il proprietario del fondo
gravato possa essere ragionevolmente tenuto a sopportarlo (art. 694 cpv. 3 CC:
“Nella determinazione del passo necessario devesi aver riguardo agli interessi
delle due parti”). Nella fattispecie gli appellanti non pretendono che lo spostamento
di qualche metro di un garage sia un sacrificio sproporzionato per PI 4, senza
dimenticare che di ciò potrebbe dolersi se mai l'interessata e non gli
appellanti, i quali non sono toccati da demolizioni né da
ricostruzioni. Una volta ancora l'appello denota così
la sua inconsistenza.
11.
A parere degli appellanti
l'accesso di minor danno, “avuto riguardo agli interessi delle due parti” (nell'accezione
dell'art. 694 cpv. 2 seconda frase e cpv. 3 CC), è quello a nord, sia
perché “tutti i terreni coinvolti nella variante sud sono edificati con case unifamiliari,
mentre gli intenti dell'attore sono quelli di ottenere il diritto di passo
necessario per la costruzione di più case”, sia perché i loro fondi sono
situati “all'imbocco della strada che si vorrebbe gravare di passo necessario e
pertanto maggiormente soggetti alle immissioni di vario tipo derivanti dal
traffico maggiorato”, sia perché “una cosa è l'uso del proprio sedime come accesso
al medesimo, altra la concessione d'uso per il transito”. Quanto all'esigenza
di dissodare una striscia della particella n. 334, secondo gli appellanti il
Pretore non avrebbe dovuto accomodarsi di una semplice lettera “scritta a
tavolino” in cui la Sezione forestale esclude ogni possibile diboscamento, tanto
meno ove si consideri che il perito giudiziario dà l'operazione per attuabile.
A un esame di proporzionalità, in definitiva, gli appellanti fanno valere che conviene
mantenere un'autorimessa piuttosto che tutelare un'incolta boscaglia.
a)
Se
l'accesso necessario non può essere ottenuto – come in concreto – sul fondo “dal
quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della viabilità” può essere
ragionevolmente preteso, esso va chiesto al vicino per il quale il passaggio è
di minor danno (art. 694 cpv. 2 seconda frase CC), avuto riguardo “agli
interessi delle due parti” (art. 694 cpv. 3 CC). In casi del genere occorre
determinare il tracciato meno pregiudizievole per il proprietario gravato, sempre
che tale percorso non risulti sproporzionatamente oneroso per il richiedente, ad
esempio in ragione dei costi. Se così fos­se, occorre individuare una soluzione
che tenga in ragionevole conto anche gli interessi del richiedente, fermo restando
ch'egli ha diritto a un mero accesso necessario, ovvero a un passo di necessità,
e non al collegamento veicolare che più gli farebbe comodo (I CCA,
sentenza inc. 11.2014.50 del 28 gennaio 2016, consid. 10;
analogamente:
Piotet
, op. cit., n.
32 ad art. 694).
b)
Nella
fattispecie il Pretore ha scartato il cosiddetto “accesso nord” lungo le
particelle n. 333 e n. 334 già ragionando per esclusione. Egli ha accertato in
effetti che secondo il piano regolatore di __________ la particella n. 334 è
area forestale. E secondo l'art. 5 della legge federale sulle foreste i dissodamenti
sono vietati (art. 5 cpv. 1 LFo). Una deroga può essere concessa unicamente se
il richiedente comprova gravi motivi preponderanti rispetto
all'interesse alla conservazione della foresta (art. 5 cpv. 2 LFo) e –
cumulativamente – se l'opera per la quale richiede il dissodamento è attuabile
soltanto nel luogo previsto (lett. a), se essa soddisfa materialmente le condizioni
della pianificazione del territorio (lett. b) e se il dissodamento non comporta
seri pericoli per l'ambiente (lett. c). Non ricorrendo in concreto
condizioni siffatte, il Pretore ha ritenuto ineseguibile la variante, che per
altro sarebbe lunga non meno di 117 m, di cui 67 m da costruire
ex novo
“su un terreno impervio” (sentenza impugnata, consid. 5.1).
c)
Con
gli appellanti si conviene che, stando al criterio del
minor danno per i proprietari dei fondi servienti (sopra, lett. a)
,
l'“ac­ces­so sud” prevale sull'“accesso nord” solo di misura, il primo gra­vando
333.3 m² di fondi altrui e il secondo 366.7 m² (perizia, pag. 21), fondi che sono
per l'essenziale del medesimo valore. Senza disconoscere che l'“accesso sud” comporterà
lo spostamento dell'autorimessa appartenente a PI 4 (perizia, pag. 23). Quanto
all'impatto sul vicinato e sul territorio, nel caso dell'“accesso sud” esso
sarà “leggermente su­periore a quello esistente attualmente”, mentre nel caso
del­l'“accesso nord” esso sarà “ridotto a un semplice traffico veicolare
leggero”, seppure la costruzione di quest'ultimo implicherà notevoli disturbi
per la durata del cantiere (perizia, pag. 19). Si volesse considerare poi il
costo delle due opere costruttive (senza gli indennizzi dovuti ai proprietari
gravati), il divario non è enorme: fr. 122
400.–
per l'“ac­cesso sud”, fr. 129
400.– per
l'“accesso nord” (perizia, pag. 20).
d)
Se
in ultima analisi l'“accesso sud” si impone sull'“accesso nord”, ciò si deve alla
sostanziale impossibilità di attraversare con quest'ultimo la particella n. 334,
classificata come area forestale. Si potrà opinare sulla circostanza che il
Pretore ha risolto egli stesso la questione del diboscamento, alla stregua di
una pregiudiziale del diritto pubblico (sentenza impugnata, consid. 5.1). Sta
di fatto che, interpellata da AO 1, la Sezione forestale del Dipartimento del
territorio aveva già confermato il 30 aprile 2012 “l'impossibilità di ottenere
un'autorizzazione a dissodare [la particella n. 334] per la realizzazione di un
accesso privato (anche ad una zona edificabile)” (doc. LLLL). E il giudice
civile non può concedere un accesso necessario in contrasto con norme del
diritto pubblico (RtiD I-2016 pag. 631). Certo, la menzionata lettera del­l'autorità
amministrativa non costituisce una decisione formale. Gli appellanti non hanno chiesto
però che l'attore postulasse – né, per avventura, han­no sollecitato essi medesimi
– il rilascio di una licenza edilizia preliminare, istituto che l'art. 15 cpv.
1 LE prevede appunto per “chiarire questioni generali”, come – tra l'altro –
l'ammissibilità di costru­zioni fuori delle zone edificabili (da ultimo: I CCA,
sentenza inc. 11.2011.165 del 12 marzo 2014, consid. 8a e 8d). Men che meno
essi hanno postulato una sospensione della causa civile a tal fine. Invano essi
rimproverano quindi al Pretore di avere accettato “supinamente una lettera del­l'autorità
forestale scritta a tavolino”, dimenticando per altro che il Pretore non ha
“accettato” lettera alcuna, ma ha risolto egli medesimo la questione a titolo pregiudiziale.
Ne discende che l'appello si rivela destituito di buon diritto anche per quanto
concerne il tracciato della variante.
12.
Infine gli appellanti
censurano le indennità loro attribuite dal Pretore, rivendicando il versamento
di complessivi fr. 100
000.–. Fanno valere
che il passo necessario comporterà almeno un raddoppio del traffico sui fondi
gravati, lungo una strada che non consente nemmeno l'incrocio dei veicoli. Essi
lamentano altresì che il Pretore abbia calcolato gli indennizzi in base al solo
numero dei fondi serviti dall'accesso, senza tenere conto della loro superficie
né delle possibilità edificatorie che hanno le due particelle dell'attore. Oltre
a ciò, essi si dolgono che il primo giudice abbia arbitrariamente dimezzato il
valore del terreno, determinato dal perito giudiziario in fr. 707.–/m².
a)
Nelle
osservazioni all'appello l'attore obietta che le controparti non hanno mai
quantificato le loro pretese di indennizzo, se non in questa sede, di modo
ch'esse non sono abilitate a contestarne l'ammontare. L'opinione non può essere
condivisa. Davanti al Pretore gli appellanti si erano limitati, ancora nel memoriale
conclusivo, a proporre il rigetto dell'azione, non essendo dati – a mente loro –
i requisiti dell'art. 694 cpv. 1 CC. Solo la sentenza impugnata ha dato loro
motivo di discutere l'entità delle somme fissate dal primo giudice. L'attore eccepisce
che, comunque sia, gli appellanti non motivano a sufficienza la loro contestazione,
poiché non illustrano quale sarebbe il calcolo corretto per giungere all'importo
di fr. 100
000.– da loro preteso. Se non
che, il metodo atto a stabilire la “piena indennità” dovuta a norma dell'art.
694 cpv. 1 CC per l'ottenimento di un accesso necessario è una questione di
diritto e va trattata d'ufficio (art. 57 CPC). Compete pertanto a questa Camera
esaminarla di propria iniziativa.
b)
La
“piena indennità” cui si riferisce l'art. 694 cpv. 1 CC è, per analogia, quella
del diritto espropriativo e corrisponde – in linea di principio – alla differenza
tra il valore venale del fondo sen­za l'onere e con l'onere litigioso (DTF 121
II 445, 120 II 424, 114 Ib 321 consid. 3 con rinvii). L'eventuale colpa del
proprietario che ha causato lo stato di necessità non è di
rilievo (
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 78 ad art. 694 CC;
Caroni Rudolf
, Der Notweg, tesi, Berna 1969, pag. 134
in fondo). Se il passo
necessario richiesto si confonde con un accesso già esistente, l'indennità può
essere calcolata, derogando al citato principio della determinazione glo­bale
della differenza di valore, in base al valore venale della superficie
concretamente gravata (DTF 120 II 423). E
se le servitù di passo che
gravano già l'accesso sono tali, per numero o estensione, da assimilare la
superficie a una strada aperta al pubblico, l'indennità può anche tendere a
zero (RtiD I-2007 pag. 767 consid. 12a con rimandi), conformemente ai principi
applicabili – per analogia – in materia
espropriativa (RDAT I-
1993 pag. 141 n. 52 in alto).
c)
In
concreto v'è da domandarsi se il passaggio che si dirama oggi dalla via R__________
possa accomunarsi – come asserisce l'attore – a una strada “aperta al pubblico”
(sulla nozione:
Scolari
,
Commentario, Bellinzona 1996, pag. 479 n. 1024 seg.; v. anche RDAT I-1993 pag.
140), ove si pensi che il percorso è senza uscita ed è destinato unicamente a
raggiungere abitazioni private. Sia come sia, la superficie della particella
coattiva n. 155 (262 m² complessivi) è una striscia di terreno larga 3 m
totalmente impropria all'edificazione, come improprie all'edificazione sono le piccole
porzioni delle particelle n. 153 e n. 595 su cui correrebbe per metà
larghez­za l'“accesso sud”, essendo tali aree già gravate da vicendevoli servitù
di passo. L'apprez­zamento del Pretore, che si è scostato dal valore venale del
terreno determinato dal perito giu­diziario nella zona edificabile semi
estensiva R2 di __________ in fr. 707.–/m², sfugge dunque alla critica (cfr.
DTF 141 I 118 consid. 6.3). Che poi il fattore di riduzione da lui applicato (50%)
sia di per sé eccessivo rispetto ai criteri invalsi nel diritto delle espropriazioni
trattandosi di casi analoghi, gli appellanti non pretendono (v. anzi RDAT
I-1993 pag. 141 in alto). Su questo punto non soccorre dunque diffondersi.
d)
A
ragione gli appellanti lamentano invece che il Pretore ha calcolato le
indennità loro dovute giusta l'art. 694 cpv. 1 CC (fr. 2637.70 ciascuno) in base
al solo numero dei fondi serviti dall'accesso (undici), senza tenere conto della
loro superficie né delle possibilità edificatorie delle due proprietà
dell'attore. Ciò significa che ognuna delle loro particelle n. 635, n. 636, n.
637 e n. 638, la cui superficie non eccede 450 m² e su cui sorge un'unica casa
d'abitazio­ne, partecipa al valore venale del passo nella stessa proporzione
delle particelle n. 336 e n. 698, di superficie più che doppia e su ognuna
delle quali possono essere costruite due case bifamiliari (doc. BBB e AAAA). Il
che non è sostenibile. Grazie alla costituzione del­l'“accesso sud” il
comprensorio edificabile servito dalla
particella
coattiva n. 155 passa da 5103 m² complessivi a 7644 m² complessivi
,
di cui un terzo costituito dalle sole particelle del­l'attore (2541 m²). Non si
vede perché queste dovrebbero partecipare al valore venale del passo unicamente
per
2
/
11
.
In
simili condizioni appare giusto fissare l'indennizzo spettante a ogni titolare
della particella coattiva n. 155 (un quarto ciascuno ai proprietari delle
particelle n. 635, n. 636, n. 637 e n. 638) in un terzo del valore
della superficie oggetto dell'accesso (165.8 m²
a fr. 350.–/m
²
)
. Ne risulta un corrispettivo di fr. 4835.–
per ogni proprietario. Entro tali limiti l'appello merita
accoglimento e la decisione impugnata va riformata
di conseguenza.
II.  Sull'appello incidentale di AO
1
13.
L'attore ripete che le
controparti non hanno mai quantificato le loro pretese di indennità, se non in
questa sede, di modo che attribuendo loro gli importi in questione il Pretore
si sarebbe sospinto oltre le richieste di giudizio. Nel merito egli fa valere
che l'“accesso sud” lungo il passo già oggi esistente dalla via R__________
graverà
la superficie di una strada praticamente aperta al
pubblico, già oggi destinata a servire sette fondi, e la cui manutenzione ordinaria
è assicurata dal Comune di __________, il quale garantisce anche il servizio di
spazzaneve, sicché tale per­corso non comporta ulteriori aggravi per i proprietari
convenuti e non giustifica indennità alcuna.
a)
Che
con la decisione impugnata il Pretore sia trasceso
ultra petita
, come
assevera l'appellante incidentale, non è vero già per la circostanza che in
prima sede i convenuti proponevano di respingere l'azione e non erano tenuti a rivendicare
il versamento di indennità (sopra, consid. 12a). Il caso sarebbe stato
diverso – forse – ove l'ammontare degli indennizzi fosse già litigioso davanti
al pri­mo giudice, ma l'ipotesi è estranea alla fattispecie e non sussidia
approfondirla.
b)
Che
l'“accesso sud” non implichi ulteriori aggravi per i fondi servienti è un'asserzione
dell'attore. Intanto v'è da interrogarsi se il passo facente capo oggi alla via
R__________
sia equiparabile a una strada aperta al pubblico
(sopra, consid. 12c). Inoltre i
l perito giudiziario ha constatato – come
si è visto – che l'impatto sul vicinato e sul territorio dell'“accesso sud” sarà
pur sempre “leggermente su­periore a quello esistente attualmente” (sopra, consid.
11c). La fattispecie non è assimilabile perciò al precedente invocato dal­l'appellante
incidentale. In quell'ambito il perito giudiziario aveva accertato – senza
essere contestato – che il nuovo accesso non avreb­be comportato
alcun
aggravio supplementare per la strada esistente (RtiD I-2007 pag. 767 consid.
12b). Che poi
l'indennità al proprietario toccato possa tendere a
zero ove si tratti di i
scrivere un accesso necessario su un'area già
gravata di servitù al punto
da risultare una strada aperta al
pubblico è vero (sopra, consid. 12b). Ciò ancora non significa tuttavia che –
come
crede l'attore – un'in­dennità vada rifiutata ogni qual volta il fondo serviente
sia già oggetto di servitù di passo, né una strada privata può essere
considerata “aperta al pubblico” solo perché è in uso a più beneficiari. Senza
scordare che in concreto l'indennizzo ai proprietari gravati si limita, per
finire, a un terzo del valore della superficie su cui insiste il nuo­vo accesso
(sopra, consid. 12d). Nella misura in cui l'attore chiede di sopprimere ogni
indennità da lui dovuta per l'“accesso sud, l'appello incidentale non può
quindi trovare accoglimento.
14.
L'appellante incidentale si
duole altresì che il Pretore gli abbia addebitato tutte le spese giudiziarie di
primo grado, quando invece – a suo avviso – sussistevano i presupposti per
porre tali oneri a carico dei convenuti, data la loro indomita resistenza alla richiesta
di accesso necessario.
a)
Come
in tutte le cause vertenti su servitù legali, nelle azioni volte
all'ottenimento di un accesso necessario valgono per analogia, anche in materia
di spese giudiziarie, i principi applicabili nel diritto espropriativo. E in quel
contesto le spese sono “interamente a carico dell'ente espropriante”. Solo “qualora
le pretese dell'espropriato fossero manifestamente infon­date o esagerate il
Tribunale d'espropriazione può ripartire le spese tra le parti e negare le
ripetibili”. La legge federale di
espropriazione
precisa a sua volta che le spese cagionate
dal­l'eser­cizio del diritto d'espropriazione sono a carico dell'espro­priante
,
ma che nei casi di richieste manifestamente abusive o di pretese palese­mente
esagerate tali spese “possono essere addossate, tutte o in parte, all'espropriato”
(principio diffusamente illustrato in: RtiD I- 2014 pag. 763 consid. 10a).
Chi postula un accesso necessario in virtù dell'art. 694 CC va tenuto quindi,
in linea di principio, a sopportare le spese anche se ottiene causa vinta.
Un'eccezione è data qualora il convenuto pretenda un'indennità esagerata o si
opponga alla concessione dell'accesso necessario eccedendo nei suoi mezzi di difesa
(RtiD I-2014 pag. 763 consid. 10a con richia­mi). Le spese di appello si informano
al medesimo precetto, nel senso che esse vanno – di regola – a carico di chi
postula l'accesso necessario (RtiD I-2014 pag. 763 consid. 11 con richiami).
b)
Nel caso specifico il Pretore si è tenuto all'orientamento giurisprudenziale
testé riassunto. L'appellante adesivo si duole che le controparti abbiano
sempre respinto ogni sua offerta, opponendosi alla concessione dell'accesso per
almeno 18 anni, astenendosi da ogni controproposta seria, costringendolo a
promuovere causa e insistendo poi sulla fattibilità del­l'“accesso nord”.
Argomenti del genere sono lungi però dal giustificare una deroga al principio
per cui le spese di una causa volta alla concessione di un accesso necessario
vanno assunte da chi invoca l'art. 694 cpv. 1 CC. Che le controparti abbiano
sempre resistito all'iscrizione di una servitù convenzionale rientrava nei loro
legittimi diritti, né esse erano tenute a formulare controproposte. Quanto alla
circostanza che l'attore abbia atteso 18 anni prima di intentare causa, non
risulta che i convenuti lo abbiano indotto a indugiare, confidando in un loro ripensamento.
Né il fatto di insistere per l'eseguibilità dell'“accesso nord” poteva
ritenersi puramente ostruzionista, tanto meno ove si pensi che nel luglio del 2004
la Sezione forestale escludeva sì un dissodamento della particella n. 334, ma
non qualora l'accesso non fosse stato eseguibile all'interno della zona
edificabile (doc. DD), questione che rimaneva – appunto – controversa. In
definitiva non si può dire che i convenuti abbiano esagerato o ecceduto
nell'esercizio dei loro mezzi di difesa. Anche su questo punto l'appello incidentale,
sfornito di buon esito, vede la sua sorte segnata.
III.  Sull'appello principale di
PI 1
ed PI 2, PI 3 e PI 4
15.
Gli appellanti principali fanno
valere che AO 1 ha “colpe­volmente omesso” di risolvere la questione
dell'accesso al momento di frazionare l'originaria particella n. 335, parcellazione
che il Comune di __________ nemmeno avrebbe dovuto approvare. Inoltre essi
sottolineano che l'attore ha rinunciato a contestare la decisione del 29 luglio
2003 con cui il Municipio di __________ gli ha respinto la domanda di costruzione
per una casa d'abitazione sulla particella n. 698. L'attore non può pretendere quindi
– essi sostengono – la concessione di un accesso necessario. Ora, a parte il
fatto che così argomentando gli interessati non si confrontano con la
motivazione del Pretore (sentenza impugnata, consid. 4), un proprietario che alieni
parte di un fondo – o di più fondi – e resti senza collegamento alla pubblica
via ancora ancora non si preclude per ciò solo il diritto a un accesso necessario
(sopra, consid. 8). In proposito non soccorre ripetersi. Quanto alla circostanza
che l'attore non abbia impugnato il diniego del noto permesso di costruzione, il
Municipio di __________ ha respinto la doman­da anche perché la particella n. 698
non dispone “né di un accesso diretto né di una servitù di passo”. Non si
scorge come l'attore avrebbe potuto ricorrere vittoriosamente contro simile decisione.
Ammesso e non concesso che il Comune non dovesse approvare il frazionamento
dell'originaria particella n. 335, in ogni modo la porzione di terreno a valle
formante oggi la particella n. 698 non è mai stata raggiungibile con
veicoli da via __________ M__________ (sopra, consid. 8). E senza accesso un
fondo non può essere fabbricato nemmeno se è inserito nella zona edificabile
del piano regolatore comunale (RtiD I-2012 pag. 893 consid. 8 segg. con
riferimenti).
16.
Quanto al tracciato del
passo necessario, gli appellanti principali reputano che l'“accesso nord” sia
fattibile, ove appena si arretri di 3 m il limite del bosco sulla particella n.
334. Sostengono perciò che l'attore avrebbe dovuto convenire in giudizio anche
i proprietari delle particelle n. 333 e n. 334. Inoltre – essi adducono –
l'attore avrebbe dovuto chiedere al Pretore una sospensione della causa e
sollecitare un sopralluogo con l'autorità forestale, in modo da chiarire la
questione del dissodamento. A maggior ragione – essi soggiungono – perché l'“ac­cesso
sud”, unico altro percorso che entra in linea di conto, comporterebbe un
intervento sproporzionato, come lo spostamento dell'autorimessa in proprietà di
PI 4, e arrecherebbe maggior disturbo. Allegazioni siffatte sono già state partitamente
vagliate nel quadro dell'appello parallelo. Si rinvia di conseguenza ai consid.
7, 9, 10 e 11 che precedono. Quanto all'autorimessa di PI 4, lo
spostamento di qualche metro a spese dell'attore non può dirsi un intervento
che arrechi all'interessata disagi sproporzionati, né l'interessata spiega in
che consisterebbero tali inconvenienti. L'operazione non può dirsi quindi spropositata
per rapporto al fine perseguito.
17.
In subordine gli appellanti
contestano le indennità loro assegnate dal Pretore, ossia fr. 3958.20 a PI 1 ed
PI 2 (comproprietari della particella n. 153), fr. 820.90 a PI 3 (proprietario
della particella n. 595) e fr. 21
560.– a PI
4 (proprietaria della particella coattiva n. 344). Essi fanno valere che il
noto “accesso sud” graverebbe i loro fondi molto più della particella coattiva
n. 155 appartenente agli altri litisconsorti, poiché sulle particelle n. 153 e
n. 595 sono iscritte servitù di passo in favore di due soli fondi, rispettivamente
sulla particella coattiva n. 344 in favore di un solo fondo (la particella
coattiva n. 155, appunto). Essi chiedono perciò che gli indennizzi in
questione siano portati a fr. 21
770.– in
favore di PI 1 ed PI 2, a fr. 4515.– in favore di PI 3 e a fr. 64
680.– in favore di PI 4, più i costi legati
allo spostamento dell'autorimessa.
a)
Per
quanto riguarda l'indennità in favore dei proprietari della particella n. 153 (di
PI 1 ed PI 2) e della contigua particella n. 595 (di PI 3) valgono gli stessi principi
in base ai quali è stata fissata l'indennità spettante ai proprietari della
particella coattiva n. 155 (consid. 12d). Ciò premesso, il tratto di strada posto
sulla particella n. 153 serve già oggi, oltre la stessa particella n. 153, le particelle
n. 595 e n. 341 (beneficiarie di servitù prediali di passo con ogni veicolo),
per un comprensorio edificabile di 2458 m² complessivi. A tale superficie andrà
ad aggiungersi quella delle due particelle dell'attore, di complessivi 2541 m²,
per un totale di 4999 m². Non si disconosce che il tratto di strada sulla
particella n. 153 non è un fondo a sé stante o una particella coattiva. Nel
diritto delle espropriazioni tuttavia poco importa che una strada costituisca un
fondo autonomo, una somma di superfici di singoli fondi o una proprietà
coattiva (RDAT I-1993 pag. 139 in basso). Determinante è la funzione svolta.
Posto ciò, la superficie delle due particelle n. 336 e n. 698 costituisce un
mezzo di quella complessiva servita dall'accesso sulla particella n. 153. Tenuto
conto che l'estensione di tale accesso è di 62.2 m² (perizia, pag. 24) e che il
valore del
terreno ammonta a fr. 350.–/m
²
, l'indennità
in favore di PI 1 ed
PI 2 risulta così di fr. 10
885.– complessivi.
b)
Il
tratto di strada sulla particella n. 595 serve la particella stessa, come pure
le particelle n. 153 e n. 341 (beneficiarie di servitù prediali di passo con
ogni veicolo) per complessivi 2458 m². Con l'aggiunta dei due fondi dell'attore
la superficie complessiva edificabile servita dal passo sulla particella n. 595
ascenderà una volta ancora a 4999 m². Anche in tal caso la superficie delle due
particelle n. 336 e n. 698 costituisce la metà di quella complessiva dei fondi serviti
dal passo. Considerato che l'area della strada sulla particella n. 595 è di 12.9
m² (perizia, pag. 24) e che il valore del
terreno
ammonta a fr. 350.–/m
²
,
l'indennità in favore di PI 3 risulta di
fr. 2260.– (arrotondati).
c)
Riguardo
alla particella coattiva n. 344 di PI 4 (su cui si trova l'autorimessa), il
fondo non è gravato di alcuna servitù di passo. Una volta costituito l'accesso
in favore delle particelle n. 336 e n. 698, di tale fondo vedrà toccata dal
passo una superficie di 92.4 m² (di cui 45.6 m² già esistenti per raggiungere
l'autorimessa e 46.8 m² nuovi: perizia, pag. 24). Ciò servirà un
comprensorio edificabile di 3288 m², composto per
3
/
4
dei due fondi dell'attore. Non ravvisandosi motivi
per scostarsi da un valore del terreno di fr. 350.–/m², l'indennità dovuta a PI
4 ammonta di conseguenza a fr. 24
255.–. A
ciò si aggiungono, come ha rilevato il Pretore, i costi legati allo spostamento
dell'autorimessa secondo i piani prodotti dall'attore (doc. DDD), costi che non
sono di per sé in discussione.
d)
Sostengono
gli appellanti principali che l'“accesso sud” comporterà “un raddoppio sicuro
del traffico” sui loro fon­di, ma non contestano l'opinione del perito
giudiziario, secon­do cui l'impatto sul vicinato e sul territorio di quell'accesso
sarà solo “leggermente su­periore a quello esistente attualmente” (sopra,
consid. 11c). Da tale accertamento non soccorrono dunque gli estremi per distanziarsi.
Circa il valore venale del terreno, gli interessati affermano che quanto vale
per la particella coattiva n. 155 dei litisconsorti non si attaglia necessariamente
ai loro fondi. In realtà le piccole porzioni delle particelle n. 153 e n.
595 già oggi adibite al transito veicolare (62.2 e 12.9 m²) su cui correrà
per mezza larghezza l'“accesso sud” sono, come la particella coattiva n. 155
(sopra, consid. 12c), del tutto improprie all'edificazione, essendo già gravate
da vicendevoli servitù di passo. Non possono dunque equipararsi a terreni
fabbricabili. Relativamente alla particella coattiva n. 344 (separata
dalla particella principale n. 343 dalla citata striscia di terreno formante la
particella n. 145 del Comune di __________), essa non è gravata di servitù, ma
la sua modesta superficie (196 m²) la rende una volta ancora ini­do­nea all'edificazione.
Che poi il fattore di riduzione applicato dal primo giudice al valore del
terreno edificabile (50%) sia di per sé eccessivo rispetto ai criteri invalsi
nel diritto delle espropriazioni trattandosi di casi analoghi, gli appellanti
non pretendono (v. ad ogni modo RDAT I-1993 pag. 141 in alto).
e)
A
parere degli appellanti la riduzione del 50% appena menzionata non tiene
convenientemente conto del deprezzamento subìto dai fondi cui appartengono le
porzioni di terreno su cui correrà l'“accesso sud”. Che l'indennità dell'art.
694 cpv. 1 CC copra anche simili inconvenienti non è certo (DTF 141 I 119
consid. 6.4; v. tuttavia
Piotet
,
op. cit., n. 35 in fine ad art. 694 CC). Comunque sia, in concreto manca ogni
elemento per la quantificazione di un'indennità al riguardo, né i convenuti
hanno interpellato il perito giudiziario in proposito. La doglianza non può
pertanto essere vagliata oltre.
IV.  Sull'appello incidentale di AO
1
18.
L'appellante incidentale si
duole che il Pretore gli abbia addebitato tutte le spese giudiziarie di primo
grado, quando invece – a suo avviso – sussistevano i presupposti per porre tali
oneri a carico dei convenuti, data la loro fiera resistenza alla richiesta del­l'“accesso
sud”. La motivazione è testualmente identica a quella del punto 3 che
figura nell'appello incidentale correlato al­l'appello di AP 1, AP 2, AP 3, AP
4 e AP 5. Si rimanda perciò al consid. 14 che precede.
V.  Sulle spese processuali e le
ripetibili
19.
Le spese degli appelli
principali sono, come di regola (sopra, consid. 14a), a carico di chi postula
l'accesso necessario. A maggior ragione ove si pensi che entrambe le
impugnazioni si dimostrano parzialmente fondate. È vero che l'indennità complessiva
di fr. 100
000.– chiesta in appello da AP
1,
AP 2
, AP 3, AP 4 e AP 5 è
sostanzialmente fantasiosa. È anche vero tuttavia che ciò non ha richiesto
disamine supplementari da parte di questa Camera, né ha complicato o dilazionato
il processo. Quanto all'indennità per ripetibili, essa è commisurata al
prescritto dell'art. 11 cpv. 2 lett. a del regolamento sulla tariffa per i casi
di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili (RL 3.1.1.7.1). Le spese degli appelli incidentali seguono invece il
precetto della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), mentre al riguardo non si
pone problema di ripetibili, i convenuti non avendo formulato osservazioni ai
ricorsi.
VI.  Sui rimedi giuridici a livello
federale
20.
Circa i rimedi giuridici esperibili contro la
presente sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1
lett. d LTF),
il valore litigioso
raggiunge
agevolmente la soglia di fr. 30
000.–
ai fini dell'art. 74 cpv. 1
lett. b
LTF (sopra, consid. 2).
Per questi motivi,
decide:
I.
L'appello principale di
AP 1
, AP 2, AP 3
, AP 4 e AP 5 è
parzialmente
accolto, nel senso che il
dispositivo n. 1.1 è così aggiornato:
L'ufficiale del registro
fondiario del Distretto di __________ è invitato a iscrivere in favore delle
particelle n. 336 e n. 698 RFD di __________ (proprietà di AO 1), una servitù
di accesso necessario con ogni veicolo sulle particelle n. 153 (proprietà di PI
1 ed PI 2 in ragione di un mezzo ciascuno), n. 155 (comproprietà coattiva delle
particelle n. 635 intestata ad AP 1, n. 636 intestata a AP 2 e A__________ in
ragione di un mezzo ciascuno, n. 637 intestata a AP 3 e n. 638 intestata per
tre quarti a AP 4 e per un quarto a AP 5), n. 344 (proprietà coattiva della
particella n. 343 intestata a PI 4), n. 595 (proprietà di PI 3) da esercitare
sulla superficie segnata in giallo e in rosa sulla planimetria allegata, che
forma parte integrante della presente sentenza.
Inoltre il dispositivo n. 1.2
della sentenza impugnata è così riformato:
AO
1
è tenuto a versare le seguenti indennità:
fr. 4835.– a AP 1,
fr.
4835.– complessivi a AP 2 e A__________ in solido,
fr.
4835.– a AP 3 e
fr. 4835.– complessivi a AP 4 e AP 5 in solido.
II.  Le spese di tale appello, di fr.
2500.–, da anticipare dagli appellanti principali, sono poste a carico di AO 1,
che rifonderà agli appellanti principali fr. 3500.– complessivi per ripetibili.
III.  L'appello incidentale è respinto.
IV.  Le spese di tale appello, di fr.
500.–, sono poste a carico dell'appellante incidentale.
V.  L'appello principale di PI 1 ed PI
2, PI 3 e PI 4 è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 1.2 della
sentenza impugnata è così riformato:
AO 1
è tenuto a versare le seguenti indennità:
fr. 10 885.– complessivi a PI
1 ed PI 2 in solido,
fr.
2260.– a PI 3 e
fr.
24
255.–
a PI 4.
VI.  Le spese di tale appello, di fr.
2500.–, da anticipare dagli appellanti principali, sono poste a carico di AO 1,
che rifonderà agli appellanti principali fr. 3500.– complessivi per ripetibili.
VII.  L'appello incidentale è respinto.
VIII.  Le spese di tale appello, di fr.
500.–, sono poste a carico dell'appellante incidentale.
IX.  Notificazione:
–;
–;
–,;
–;
–;
–;
–
avv.,;
–
avv...
Comunicazione:
–
Pretura del Distretto
di Lugano, sezione 2;
–
Ufficio del registro
fondiario del Distretto di.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).