ti_gerichte · 12.2001.194 · 2002-08-28 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.08.2002 12.2001.194

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00
194
Lugano
28 agosto 2002/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretaria
Zanetti, vicecancelliera
sedente per giudicare – quale autorità giudiziaria
competente in materia arbitrale ai sensi dell’art. 3 del Concordato
intercantonale sull’arbitrato (CIA) e dell’art. 2 del DL concernente l’adesione
del Canton Ticino allo stesso concordato – il ricorso per nullità 28
novembre 2001 presentato da
__________
__________
entrambi rappr. dall’avv. __________
contro il lodo arbitrale 7 novembre 2001
pronunciato dall’arbitro unico avv. __________ nella vertenza che oppone i
ricorrenti a
__________
__________
rappr. dall’avv. __________
chiedente
la nullità della decisione impugnata in virtù dell’art. 36 lett. f CIA;
ricorso
cui si oppone la controparte con osservazioni 20 dicembre 2001;
letto il
lodo arbitrale ed esaminato il relativo incarto;
considerato
in
fatto:
A.
Con atto notarile di compravendita
del 12 ottobre 1998 __________ e __________ acquistavano in ragione di metà
ciascuno da __________ e __________ il fondo PPP n. __________ del fondo base
part. n. __________ RFD di __________, nonché una quota di 2/11 di comproprietà
del fondo PPP n. __________ dello stesso fondo base, corrispondenti il primo
fondo ad un appartamento e il secondo a due parcheggi nella autorimessa del
condominio denominato "Collina al lago" (doc. NN; estratti RF, doc.
II richiamato).
II
condominio non era ancora stato interamente edificato e gli acquirenti avevano
la facoltà di operare delle scelte quo all'allestimento delle parti a loro
assegnate in diritto d'uso esclusivo (in particolare per quanto concerneva gli
aspetti di decorazione interna e le varie infrastrutture da inserire
nell'appartamento; doc. NN, OO, PP, TT). Per i coniugi __________, la persona
di riferimento per ogni loro questione era __________, che oltre ad essere
proprietario per una quota di un mezzo dei fondi PPP sopra menzionati, era
anche promotore immobiliare e progettista del condominio.
Il
trapasso dei fondi di __________ non è stato tuttora iscritto a Registro
fondiario e quindi i coniugi __________ non ne sono divenuti proprietari. Nel
frattempo, __________ e __________ ottenevano giudiziariamente l'annotazione in
loro favore della restrizione della facoltà di disporre ai sensi dell'art. 960
cpv. 1 cfr. 1 CC a carico di entrambi i fogli PPP interessati dall'atto di
compravendita (doc. YY, ZZ; estratti RF, doc. II richiamato).
B.
Nel rogito del 12 ottobre 1998, il
prezzo di compravendita dei fondi veniva fissato in complessivi fr. 800'000.--,
da corrispondere ratealmente, e meglio fr. 50'000.-- già pagati al momento
della conclusione del contratto; fr. 300'000.-- da versare al termine della
costruzione grezza; fr. 225'000.-- da pagare alla consegna dell'appartamento e
fr. 225'000.-- da versare entro la data del trapasso di proprietà (doc. NN).
Gli
acquirenti versavano un primo acconto di fr. 50'000.-- e un secondo acconto
ridotto dalle parti di comune accordo da
fr.
300'000. a fr. 200'000.--, per complessivi fr. 250'000.-- (doc. TT; secondo il
protocollo del 10.3.1999, la riduzione di fr. 100'000.-- veniva accordata quale
garanzia per i maggiori costi sopportati dai coniugi __________ a seguito dei
ritardi accumulati nella consegna dell'appartamento).
Inoltre,
prima della sottoscrizione dell'atto di compravendita, gli acquirenti pagavano
a __________ anche un importo di fr. 20'000.-- in nero per il secondo
parcheggio nel condominio "__________" (risposta, pto. 2 e replica,
premessa; v. anche doc. NN, pag. 11 e doc. VV)
C.
La consegna dell'appartamento ai
coniugi __________ veniva rinviata a più riprese. In un primo tempo la stessa
era posticipata dal 15 ottobre 1998 al 26 marzo 1999 (doc. A, B, OO, QQ). In
tale data, invece della prevista consegna veniva stilato un verbale che
stabiliva un risarcimento danni forfetario di fr. 20'000.-- a favore degli
acquirenti a causa del ritardo e che prevedeva la consegna dell'immobile per il
17/18.6.1999, nonché un'ulteriore pena convenzionale di
fr.
200.-- al giorno a carico dei venditori, nel caso fossero emersi ulteriori
ritardi a far tempo dal 15.6.1999 (doc. C, D). La consegna veniva ulteriormente
rinviata (doc. RR, SS, TT) fino all'inizio del mese di novembre 1999 per
permettere ai venditori di eliminare i difetti riscontrati all'immobile ed
elencati nei due protocolli SIA n. 1029 (doc. K, N, P, Q; v. anche doc. E, F).
Le parti non trovavano però alcun accordo in merito alla responsabilità della
mancata ultimazione dell'impianto elettrico e della sistemazione di determinati
altri difetti. Dopo uno scambio di corrispondenza, il 15 novembre 2001 i
venditori comunicavano la rescissione del contratto per inadempienza degli
acquirenti, in particolare per il mancato pagamento del prezzo di acquisto
conformemente alle condizioni contrattuali (doc. T, W). Il 22 novembre 1999,
gli acquirenti contestavano la validità di tale disdetta, adducendo che il saldo
del prezzo non era dovuto in quanto l'appartamento non sarebbe stato pronto per
la consegna e quindi la rata di fr. 225'000.-- dovuta al momento della consegna
non era esigibile (doc. U).
D.
Le parti hanno stabilito di
dirimere la controversia nelle vie dell’arbitrato a termini di diritto (doc.
JJ) e, su loro domanda, il Presidente del Tribunale d’appello ha nominato
l’avv. __________ di __________ quale Arbitro unico. Con petizione 19 aprile
2000 gli acquirenti hanno contestato la validità della rescissione del
contratto formulata dai venditori, chiedendo l'assegnazione giudiziaria e
l'iscrizione a Registro fondiario dei fondi oggetto dell'atto di compravendita
del 12 ottobre 1998; dopodiché, gli acquirenti avrebbero provveduto al
versamento del saldo residuo del prezzo (debitamente decurtato dei costi emersi
a causa del ritardo nella consegna dell'appartamento, dei difetti riscontrati
all'immobile e delle ipoteche legali degli artigiani frattanto iscritte a
carico dei fondi, e meglio per fr. 311'152.-- sull'appartamento e per fr.
54'273.-- sull'autorimessa; v. estratti RF, doc. II richiamato). In via
subordinata, in caso di accoglimento delle tesi dei venditori, gli acquirenti
hanno richiesto la restituzione degli acconti già versati e degli importi pagati
per i lavori supplementari, nonché la riduzione della pena convenzionale per
recesso dal contratto, a loro modo di vedere eccessiva.
E.
Con risposta 17 maggio 2000, i
venditori hanno postulato la nullità del contratto di compravendita per vizio
di forma poiché l'atto notarile del 12 ottobre 1998 non contemplava l'intero
prezzo da corrispondere agli alienanti (segnatamente a causa dell'importo di
fr. 20'000.-- versato in nero per il secondo posteggio). Di conseguenza i
venditori hanno richiesto la vicendevole restituzione delle prestazioni, nonché
la concessione di una trattenuta sull'importo da restituire agli acquirenti in
considerazione delle diverse spese da loro sostenute e degli interessi nel
frattempo maturati. In subordine, i venditori hanno richiesto il riconoscimento
della rescissione contrattuale da loro operata e quindi la restituzione delle
rispettive prestazioni unitamente a un'equa indennità comprensiva della pena
convenzionale pari a fr. 120'000.--, così come previsto dall'atto di vendita. Infatti,
gli acquirenti avrebbero rifiutato senza motivo la consegna dell'appartamento,
in quanto dal mese di ottobre 1999 l'immobile sarebbe stato pronto per la
consegna e quindi essi si sarebbero trovati in mora con il pagamento del saldo
del prezzo, rendendo in tal modo giustificata la rescissione del vincolo
contrattuale da parte dei venditori.
F.
Con lodo arbitrale 7 novembre
2001, l'Arbitro unico ha stabilito che i venditori non potevano appellarsi alla
nullità dell'atto a causa di un vizio di forma in quanto le parti avevano
provveduto volontariamente e in gran parte ad adempiere i loro rispettivi
obblighi contrattuali (tenuto conto anche del fatto che il contratto venuto in
essere tra le parti era di natura mista che presentava sia i tratti di una compravendita
sia i tratti di un appalto, in quanto il condominio "__________"
doveva ancora essere in parte realizzato). L'atto notarile allestito dal notaio
__________ era quindi da ritenersi valido.
L'arbitro
è altresì giunto alla conclusione che la rescissione del contratto da parte dei
venditori non era materialmente valida. Infatti, al momento della rescissione,
i venditori non erano in grado di procedere alla consegna dell'immobile e
quindi, di riflesso, gli acquirenti non potevano trovarsi in mora con il
pagamento del prezzo. In particolare, al momento della consegna, l'impianto
elettrico - benché modificato su richiesta degli acquirenti rispetto ai piani
iniziali - non era ancora funzionante; a mente dell'arbitro, realizzazione e
riparazione dell'impianto incombevano sui venditori, i quali avevano del resto
provveduto ad installare un impianto elettrico provvisorio in luogo del modello
desiderato dai coniugi __________ e si erano sempre occupati dell'esecuzione di
tutte le modifiche d'opera richieste dagli acquirenti.
Infine
l'Arbitro unico ha quantificato il saldo del prezzo di acquisto che gli
acquirenti dovevano ancora versare ai venditori in fr. 372'520.-- (ossia
detraendo dal prezzo di vendita complessivo di fr. 800'000.-- gli acconti già
versati, un indennizzo per il ritardo pari a fr. 202'000.-- e fr. 24'625.-- a
titolo di minor valore per i difetti, ma riconoscendo ai venditori fr.
49'145.-- per le opere supplementari svolte su richiesta dei coniugi
__________). Nel contempo, una parte del saldo (fr. 353'157.--) doveva essere
depositata su un conto bancario con firma collettiva a quattro di alienanti e
acquirenti al fine di garantire la cancellazione da parte di __________ e
__________ delle ipoteche legali degli artigiani iscritte sui fondi.
G.
Con il ricorso per nullità
__________ e __________ hanno rimproverato all'arbitro di aver emanato il lodo
7 novembre 2001 cadendo nell'arbitrio. In particolare, l'atto di compravendita
sarebbe nullo a causa del vizio di forma derivante dall'errata attestazione del
prezzo di vendita. Tale vizio di forma porterebbe a una nullità insanabile,
mentre l'arbitro, contrariamente a norme imperative di diritto federale, ha
stabilito che tale contratto doveva essere ritenuto valido. Nel caso concreto,
dottrina e giurisprudenza citate dall'arbitro non sarebbero applicabili in
quanto il contratto di compravendita non era ancora stato iscritto a Registro
fondiario. Di conseguenza l'arbitro avrebbe dovuto unicamente decidere in
merito alla restituzione delle prestazioni già effettuate. I ricorrenti
sostengono inoltre che l'iscrizione a registro del trapasso di proprietà non
potrebbe in nessun caso avvenire sulla scorta di un contratto nullo, in quanto
dallo stesso non può essere dedotta una pretesa all'esecuzione dei rispettivi
obblighi. Neppure il lodo rappresenterebbe una valida base per l'iscrizione a
registro poiché esso attesterebbe che il rogito di compravendita del 12 ottobre
1998 sarebbe nullo e quindi l'Ufficiale dei registri dovrebbe respingere la
richiesta d'iscrizione. A mente dei ricorrenti infine, l'eccezione di malafede
non potrebbe essere invocata in quanto il contratto non sarebbe stato adempiuto
nei suoi punti essenziali, segnatamente il pagamento completo o determinante
del prezzo e la cessione delle quote di comproprietà con la relativa iscrizione
a Registro fondiario.
Delle
ulteriori censure dei ricorrenti e delle singole osservazioni dei resistenti
dirà, per quanto necessario, nel seguito dei considerandi della decisione.
in diritto:
1.
Il rimedio di diritto previsto
dall'art. 36 CIA nei confronti di un lodo arbitrale è di carattere
straordinario; come un ricorso per cassazione, esso è proponibile solo e in
quanto sia dimostrata la ricorrenza degli estremi di uno o più motivi previsti
dalla legge (
Jolidon
,
Commentaire du concordat suisse sur l'arbitrage, Berna 1984, pag. 506;
II CCA
28.4.1993
in re P./C. e 26.4.1999 in re BM SA/WKP SA).
I
motivi invocati devono essere indicati esplicitamente dal ricorrente; in caso
di dubbio sulla loro ricorrenza, il giudice respinge l'impugnazione (
Jolidon
, op. cit., pag. 501).
Il
ricorso in esame si fonda sull'art. 36 lett. f CIA. Per costante e riconosciuta
giurisprudenza federale una decisione è arbitraria se vi è valutazione
manifestamente errata di atti di causa o di prove, oppure quando essa viola
gravemente una norma o un principio giuridico chiaro e indiscusso,
rispettivamente quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della
giustizia e dell'equità (
Jolidon
,
op. cit., pag. 515 ss.;
Rüede/Hadenfeldt
,
Schweizerisches Schiedsgerichtsrecht, 2. ed., Zurigo 1993, pag. 345 ss.;
II CCA
9.4.2001
in re SEI/F.G. SA). A questa Camera compete pertanto
esclusivamente di vagliare se il lodo è inficiato d'arbitrio per i motivi
addotti dal ricorrente; in particolare, l'arbitrio non può essere ravvisato già
nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino
preferibile. È pertanto doveroso scostarsi dalla scelta operata dall'arbitro
soltanto se la stessa appare insostenibile, in contraddizione palese con la
situazione effettiva, oppure non sorretta da ragioni oggettive o lesiva di un
diritto certo (
DTF
126 Ia 170 e 122 III 319;
Wehrli
, Rechtsprechung zum Schweizerischen Konkordat über
die Schiedsgerichtsbarkeit, Zurigo 1985, ad art. 36 lett. f. CIA, pag. 44 s.;
Jolidon
, op. cit., pag. 515;
II CCA
9.4.2001
in re SEI/F.G. SA con ulteriori riferimenti; v. anche art. 3 cpv. 3 DL di
applicazione del CIA).
Il
giudice chiamato a chinarsi su di un ricorso per nullità ai sensi del
Concordato è tenuto a procedere con prudenza alla valutazione del merito di un
lodo arbitrale, intervenendo unicamente in casi di estrema gravità (
Jolidon
, op. cit., pag. 515).
2.
Sulla scorta dell'art. 216 cpv. 2
CO, un contratto di compravendita che ha per oggetto un fondo richiede per la
sua validità un atto pubblico. La forma autentica deve riguardare i punti
oggettivamente e soggettivamente essenziali del negozio. L'effettivo prezzo di
vendita rappresenta senza ombra di dubbio un elemento oggettivamente essenziale
del contratto e quindi, di principio, una falsa attestazione del prezzo porta
alla nullità del contratto per vizio di forma (art. 184 cpv. 1 CO;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 2.
ed., Zurigo 1995, n. 661 ss. e 669 s.;
Schwenzer
,
Schweizerisches Obligationenrecht AT, Berna 1998, n. 31.21 ss. e 31.23;
Gauch/Schluep/Schmid/ Rey
,
Schweizerisches Obligationenrecht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 1034 ss.;
Wiegand/Brunner
, Vom Umfang des
Formzwanges und damit zusammenhängende Fragen des Grundstückkaufvertrages, in:
recht, 1/1993, pag. 7;
ZBGR
80/1999, pag. 387 ss.).
I
ricorrenti sostengono che i riferimenti dottrinali e giurisprudenziali
riportati nel lodo arbitrale - secondo i quali il principio della nullità
assoluta risulterebbe stemperato alla luce del principio dell'affidamento - non
sarebbero applicabili nel caso concreto in quanto il contratto di compravendita
del 12 ottobre 1998 non era stato ancora iscritto a Registro fondiario e in
ogni caso lo stesso non era ancora stato adempiuto nei suoi punti essenziali.
Tale censura non può trovare accoglimento.
Infatti,
il Tribunale federale ha chiaramente stabilito che vi è abuso di diritto
nell'invocazione del vizio di forma, quando il contratto è stato
volontariamente adempiuto nei suoi punti importanti in coscienza del vizio di
forma (
Zbgr
1999, pag
.
387 =
Zbjv
135/1999, pag. 173 ss.;
Dtf
112 II 107, 112 II 330, 115 II
338;
Rep.
1998, pag. 221;
Wiegand/Brunner
, op. cit., pag. 6:
"bei teilweiser Erfüllung bzw. bei Erfüllung zur Hauptsache";
Hess
, Obligationenrecht I, 2. ed.,
Basilea/ Francoforte s.M. 1996, n. 12 ad art. 216 CO;
Schwenzer
, Schweizerisches
Obligationenrecht AT, Berna 1998, n. 31.30). In questi casi, l'eccezione del
vizio di forma sollevata da una parte abusando della buona fede non è
meritevole di protezione e quindi il contratto risulta essere valido a tutti
gli effetti, e ciò indipendentemente dall’avvenuta iscrizione a registro (
Merz
, Berner Kommentar, Berna 1966,
n. 487 s. ad art. 2 CC;
Dtf
112 II 107
).
Infatti,
per stabilire se il contratto è stato adempiuto nei suoi punti essenziali, il
giudice deve valutare tutte le circostanze del caso concreto (
Scyboz/Gilliéron
, CO & CC
annotés, 6. ed. Losanna 1999, pag. 128 ad art. 216 CO;
Schwenzer
, op. cit., n. 31.30 s.;
Wiegand/Brunner
, op. cit., pag. 6;
Dtf
112 II 107, 112 II 330, 116 II 700
e 115 II 331;
R
ep.
1998, pag. 221).
Nel
caso in disamina, l'arbitro ha valutato con precisione le diverse risultanze di
causa, giungendo alla corretta conclusione che le parti hanno adempiuto il
contratto - che presenta peraltro i tratti sia di una compravendita sia di un
appalto - in misura avanzata nei suoi punti principali. Infatti, gli acquirenti
hanno provveduto a versare degli acconti sul prezzo di acquisto per complessivi
fr. 250'000.-- (una parte del secondo acconto era stata ridotta di comune
accordo tra le parti di fr. 100'000.--); del resto, i coniugi __________
avevano versato a __________ ulteriori fr. 20'000.-- per il secondo parcheggio
nel condominio (doc. NN, TT, VV). Inoltre, come sottolineato dall'Arbitro
unico, gli acquirenti non hanno mai rifiutato di provvedere al versamento degli
ulteriori acconti sul prezzo di vendita, subordinando il pagamento alla
consegna dell'appartamento e alla possibilità di ottenere il trapasso di
proprietà (condizioni espressamente stabilite nell'atto notarile del 12 ottobre
1993, v. doc. NN, pto. 2, pag. 2 s.). Come si vedrà più dettagliatamente in
seguito, gli acquirenti hanno rifiutato a giusta ragione la consegna
dell'appartamento in quanto lo stesso presentava difetti di rilievo che
dovevano essere ancora eliminati da parte dei venditori (v. protocolli SIA,
doc. L e N; v. rapporto peritale 30 maggio 2001, risposta 3 alle domande di
parte convenuta, in particolare v. elenco dei difetti; v. doc. NN, pto. 9, pag.
6).
D'altro
canto, i venditori hanno provveduto a edificare il fondo alienato, circostanza
che costituiva un elemento essenziale del contratto (doc. NN, pto. 8, pag. 4
s.; v. verbale di sopralluogo 10.4.2001). Inoltre, come rettamente stabilito
dall'arbitro, dai numerosi verbali stilati dalle parti si evince che i
venditori avevano ripetutamente esplicitato la loro volontà di perfezionare il
contratto (v. in particolare doc. K; doc. A-C, F). Questi ultimi, peraltro,
hanno invocato la nullità del contratto per la prima volta con l'allegato di
risposta del 17 maggio 2000, vale a dire più di un anno e mezzo dalla
stipulazione dell'atto notarile. È quindi palese che l’invocazione del vizio di
forma da parte dei ricorrenti non può trovare protezione.
Si
rileva inoltre che dalla documentazione agli atti emerge che, almeno fino
all'inizio del mese di novembre 1999, entrambe le parti si sentivano vincolate
al contratto con la ferma intenzione di adempiere integralmente i loro
rispettivi obblighi (v. protocolli Sia di cui ai doc. K, N).
Infine,
al contrario di quanto asserito dai ricorrenti, il Tribunale federale ha
stabilito che se dalle circostanze emergono gli estremi di un abuso di diritto
nell'invocare il vizio di forma, è possibile dedurre dal contratto una pretesa
all'adempimento (csd. "Erfüllungsanspruch";
Dtf
112 II 107, 116 II 700;
Zbgr
1999, pag. 391
;
Koller,
Der Grundstückkauf, 2.
ed., Berna 2001, § 3, n. 30 ss. e 96;
Merz
,
Berner Kommentar, Berna 1966, n. 487 ad art. 2 CC). È quindi a ragione che in
base al lodo arbitrale i coniugi __________ postulano l'iscrizione del trapasso
di proprietà a Registro fondiario (v. in dettaglio infra consid. 7).
In
conclusione, come rettamente evidenziato dall'Arbitro unico, il contratto
essendo stato adempiuto nei suoi punti essenziali da entrambe le parti
interessate, l'invocazione del vizio di forma da parte dei venditori appare
contraria al principio della buona fede: ne discende quindi la validità del
rogito del 12 ottobre 1998.
In
ogni caso, si segnala che i ricorrenti hanno esplicitamente ammesso che i fatti
sono stati riportati nel lodo in modo corretto e completo (ricorso, punto 2,
pag. 2).
3.
Per le ulteriori censure sollevate
dai ricorrenti è doveroso segnalare che l'obbligo di motivazione di un ricorso
ex art. 36 lett. f CIA comporta di indicare, come è prescritto anche per il
ricorso di diritto pubblico (art. 90 cpv. 1 lett. b OG), in cosa consista il
motivo di nullità e di dimostrare quali sono gli accertamenti che contrastano
con gli atti di causa, rispettivamente quali sono i principi o le norme
manifestamente violati (
Jolidon
,
op. cit., pag. 517). In particolare il ricorrente è tenuto a fornire
esattamente ogni elemento atto a sostenere la sua tesi, mostrando al giudice
del ricorso i momenti costitutivi della pretesa manifesta errata valutazione
degli atti di causa, in particolare indicando esattamente i documenti di causa
che contraddicono le affermazioni dell'arbitro (
Wehrli
, Rechtsprechung zum Schweizerischen Konkordat über
die Schiedsgerichts-barkeit, Zurigo 1985, ad art. 36 lett. f. CIA, pag. 45;
Rüede/ Hadenfeldt
, Schweizerisches
Schiedsgerichtsrecht, ed. 2, pag. 352;
Jolidon
,
op. cit., pag. 518). In base ai combinati art. 45 CIA e art. 3 cpv. 3 del DL
concernente l'adesione del Canton Ticino al CIA, ai ricorsi per nullità, per
quanto non regolato dal concordato stesso, sono applicabili per analogia le
norme sul ricorso per cassazione. Nell'ambito di tale rimedio cantonale, l'art.
329 cpv. 2 lett. e CPC impone al ricorrente, pena la nullità del ricorso, di sostanziare
il medesimo nel senso di fornirne i motivi di fatto e di diritto, laddove con
ciò si deve intendere anche che sia dimostrato con un ragionamento preciso che
l'apprezzamento delle prove o degli atti di causa è insostenibile e in aperto
contrasto con la situazione reale o processuale (
Cocchi/Trezzini
, CPC massimato e commentato, Lugano 2000,
n. 5 ss. ad art. 329 CPC). Inoltre, deve essere osservato che, in termini
generali, non spetta al giudice di seconda istanza effettuare ricerche in un
incarto, eventualmente copioso, onde sopperire a palesi carenze del ricorrente
che non si è dato la pena di indicare da quali atti risultino le circostanze da
lui allegate (
Cocchi/Trezzini
,
op.
cit., n. 4 ad art. 78 CPC e n. 5 ad art.
183 CPC). In altre parole, rispetto a rimedi di diritto con pieno effetto
devolutivo, ossia di natura appellatoria, un ricorso per arbitrio ex art. 36
lett. f CIA impone al procedente un accresciuto onere di motivazione (
Rep.
1995, 98;
DTF
117 Ia
12; 107 Ia 186). D'altro canto, nel caso in cui la decisione arbitrale è stata
motivata con precisione, l'autorità di ricorso può essere anche breve nelle
proprie motivazioni (
Jolidon
,
op. cit., pag. 516 s.).
4.
L'Arbitro unico, al contrario di
quanto più volte affermato dai ricorrenti, ha chiaramente stabilito che l'atto
concluso il 12 ottobre 1998 era da ritenersi valido (lodo 7 novembre 2001, pto.
5 pag. 11) e pertanto egli si è chinato ad analizzare la validità della
rescissione contrattuale dei venditori. Si osserva innanzitutto come a tale proposito
le censure mosse dai ricorrenti non siano state sufficientemente sostanziate in
quanto gli stessi hanno omesso di contestare puntualmente gli argomenti esposti
dall'arbitro e di indicare
le risultanze che
avrebbero dovuto, se del caso, rappresentare la base della decisione arbitrale.
In
primo luogo si rileva che gli acquirenti non si trovavano in mora con il
pagamento del prezzo secondo l’art. 91 CO poiché ancora in data 22 ottobre 1999
l'opera presentava numerosi e rilevanti difetti che secondo le pattuizioni
contrattuali avrebbero dovuto essere eliminati dai venditori (doc. NN, doc. K,
N, O, A-C). Inoltre, sulla scorta degli atti di causa e in particolare delle
risultanze peritali (rapporto peritale 30 maggio 2001, risposte 1, 2, 4 alle
domande di parte attrice e risposta 3 alle domande di parte convenuta;
complemento di perizia 5 luglio 2001, risposte 2 e 3; v. anche allegati
fotografici), non si può neppure affermare che i difetti elencati nei
protocolli SIA n. 1029 dell'8 e del 22 ottobre 1999 fossero da assimilare a
"piccoli difetti", che secondo l'atto di compravendita non avrebbero
ostato alla consegna dell'appartamento (v. doc. NN, pto 9, pag. 6). Al
contrario di quanto preteso dai ricorrenti, il perito ha
chiaramente stabilito che nell'ottobre 1999 l'appartamento non
era abitabile poiché l'impianto elettrico non funzionava e che non era comunque
pronto per la consegna poiché "alcune parti d'opera importanti non
corrispondevano ai contenuti della descrizione tecnica. I difetti riscontrati non
potevano essere qualificati come "piccoli difetti" in quanto
riconducibili a delle sostanziali differenze rispetto a quanto pattuito nella
base di contratto" (rapporto peritale 30 maggio 2001, risposta 3 alle
domande di parte convenuta, in particolare v. elenco dei difetti; v. doc. NN,
pto. 9, pag. 6).
Sulla
scorta di una dettagliata valutazione delle risultanze di causa, l’arbitro è
giunto alla conclusione che l’impianto elettrico, benché le modifiche fossero
state richieste dagli acquirenti, doveva essere eseguito sotto la
responsabilità di __________ (teste __________, pag. 1). Quest’ultimo si era
peraltro adoperato per allestire un impianto elettrico provvisorio che
sostituisse l’impianto definitivo. Anche dalla deposizione del teste
__________, al contrario di quanto
preteso dai
ricorrenti, non si può desumere che gli acquirenti fossero responsabili della
realizzazione dell'impianto elettrico (il teste __________ ha unicamente
affermato che l'impianto della ditta __________ di __________ era stato allestito
secondo le esigenze del signor __________, ma che esso era stato accettato da
__________, il quale aveva direttamente ricevuto i piani e le descrizioni
dell'installazione elettrica da parte dello stesso signor __________). Del
resto, per tutte le modifiche desiderate dai compratori in relazione
all'appartamento, il pagamento delle stesse avveniva su un conto di costruzione
intestato ai ricorrenti (doc. NN, pto. 11, pag. 7; teste __________, pag. 1; v.
anche doc. C, R, V, Z pag. 4, TT e lodo, pag. 17-20). A mente di questa Camera,
la questione dell’impianto elettrico non è comunque determinante in quanto il
perito ha stabilito con precisione che ancora nei mesi di ottobre e novembre
1999 l’appartamento non era pronto per la consegna a causa dei numerosi e
rilevanti difetti (che dovevano essere eliminati sotto la responsabilità dei
venditori).
Alla
luce di quanto esposto si conclude che gli acquirenti erano legittimati a
rifiutare la consegna dell'opera. Il successivo rifiuto di versare un ulteriore
acconto sul prezzo era pertanto legittimo, mentre la rescissione contrattuale
messa in opera dai ricorrenti il 15 novembre 1999 non è valida (doc. W). Detta
rescissione è peraltro alquanto discutibile anche dal punto di vista formale
poiché la parte venditrice non ha ossequiato il termine di 14 giorni previsto
obbligatoriamente dall'atto di compravendita (doc. NN, pto. 18, pag. 9).
La
rescissione contrattuale non è atta ad esplicare effetti giuridici e quindi, al
contrario di quanto preteso dai ricorrenti, non sussistono i presupposti per un
loro indennizzo pari al 15% del prezzo di vendita (doc. NN, pto. 18, pag. 10).
5.
I ricorrenti sostengono, a torto e
senza sostanziare partitamente la loro censura, che sulla scorta di un atto
nullo non sarebbe possibile procedere all'iscrizione del trapasso di proprietà
a Registro fondiario, rispettivamente che il lodo non rappresenterebbe un
valido titolo per l'iscrizione. Come già rilevato, l’arbitro ha stabilito che
l’atto di compravendita del 12 ottobre 1998 è da considerare valido (lodo
arbitrale, pto. 5, pag. 11). Inoltre, il Tribunale federale ha riconosciuto che
se dalle circostanze emergono gli estremi di un abuso di diritto
nell'invocazione del vizio di forma, dal contratto si può dedurre una pretesa
all'adempimento (
Dtf
112 II 107, 116 II 700;
Zbgr
1999,
pag. 391 =
Zbjv
2/1999,
pag. 174
;
Koller,
op.
cit., n. 30 ss. e 96;
Merz
,
op. cit., n. 487 ad art. 2 CC).
Infine,
come giustamente rilevato dall'arbitro, il lodo debitamente cresciuto in
giudicato, rappresenta un titolo giuridico valido per ottenere l'iscrizione a
Registro fondiario del trapasso di proprietà (
Rey
, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Basilea/Francoforte
s.M. 1998, n. 12 e 20 ad art. 665 CC). Quindi, in base al lodo arbitrale quale
"Urteilssurrogat", l'Ufficiale del Registro fondiario sarà tenuto
obbligatoriamente a iscrivere il trapasso di proprietà poiché sulla scorta
dell'art. 44 cpv. 1 CIA il lodo dichiarato esecutivo dal Tribunale d'appello
viene assimilato a una sentenza ordinaria alla quale l'Ufficiale dei registri
deve attenersi (
Jolidon
,
op. cit., pag. 548 ss.;
Rüede/
Hadenfeldt
, op. cit., pag. 308 ss.;
Wehrli
, op. cit., ad art. 44 CIA, pag. 51). Di
conseguenza, anche le valutazioni esposte dall'arbitro a tale proposito devono
essere confermate.
6.
Per quanto riguarda i calcoli
effettuati dall'arbitro per giungere alla quantificazione del saldo del prezzo
ancora dovuto dagli acquirenti, nonché gli ulteriori aspetti finanziari
contenuti nel lodo, i ricorrenti hanno ritenuto arbitrario il riconoscimento di
una pena convenzionale di fr. 202'000.-- (fr. 182'000.-- corrispondenti a 910
giorni a
fr.
200.-- al giorno e fr. 20'000.--) in quanto la stessa sarebbe basata su un
verbale (doc. C, pti. 4 e 5) che prevedeva unicamente un cambiamento nelle
modalità di pagamento (in particolare gli acquirenti avrebbero dovuto versare
l'intero prezzo entro metà aprile 1999).
A
ragione l’arbitro ha stabilito che il verbale del 30 marzo 1999 (doc. C)
costituiva un accordo raggiunto dalle parti in merito ad un indennizzo degli
acquirenti per il ritardo accumulato dai venditori nella consegna
dell’appartamento. Dall’analisi del verbale stesso si rileva anche che tra il
punto 4 (indennizzo) e il punto 5 che regola una diversa modalità di pagamento
del prezzo da parte dei coniugi __________ non vi è alcun nesso. Inoltre, il
tenore dell'accordo del 30 marzo 1999 è stato ribadito in data 3 novembre 1999
da __________, il quale ha unicamente limitato nel tempo la pena convenzionale
adducendo che i motivi del ritardo non erano imputabili a __________ (doc. R).
La
conclusione adottata dall’arbitro riguardo alla quantificazione della pena
convenzionale può quindi essere avallata alla luce delle risultanze di causa,
in particolare visti l’entità dei difetti e il ritardo accumulato nella
consegna dell’immobile. Non si ravvedono quindi gli estremi dell’arbitrio
neppure in questa concreta circostanza.
7.
Per quanto riguarda le censure
mosse all'Arbitro unico riguardo alla decisione di versare il saldo del prezzo
su di un conto vincolato dalla firma congiunta di tutte le parti al fine di
cancellare le ipoteche degli artigiani nel frattempo iscritte sui fondi, si
rileva ancora una volta che le stesse non sono sufficientemente sostanziate. Si
osserva innanzitutto che la decisione arbitrale è volta a proteggere gli
interessi di tutte le parti coinvolte. Inoltre, l’arbitro ha giustamente
evidenziato che i venditori avevano già proposto in precedenza di prestare una
garanzia bancaria ex art. 111 CO per il pagamento delle ipoteche legali degli
artigiani (v. doc. CC, H, I, R, S)
In
ogni caso, l'arbitro ha sostenuto la propria decisione riferendosi ad
autorevole dottrina, segnatamente per quanto riguarda la possibilità di
sostituire un'ipoteca legale con un altro tipo di garanzia (sottolineando che
Schumacher
, Das
Bauhandwerkerpfandrecht, 2. ed., Zurigo 1992, n. 888 ss. e 893). Inoltre, nel
rogito del 12 ottobre 1998 i venditori si impegnavano a cancellare a loro spese
eventuali ipoteche legali iscritte sui fondi (doc. NN, pto. 4, pag. 4).
8.
Alla luce di quanto esposto ben si
può concludere che il lodo arbitrale non può essere considerato siccome
arbitrario, mentre il ricorso è in parte nullo, ossia formalmente irricevibile
per carenza di motivazione (art. 329 CPC). Per il resto, il ricorso per nullità
deve essere respinto. La decisione sulle spese, la tassa di giustizia e le
ripetibili segue la soccombenza.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia:
1.
Il
ricorso per nullità 28 novembre 2001 presentato da __________ e __________, per
quanto è ricevibile, è respinto.
2.
Le
spese (fr. 50.--) e la tassa di giustizia (fr. 2’950.--), anticipate dai
ricorrenti, restano a loro carico. Essi rifonderanno inoltre alla controparte
fr. 7'000.--  a titolo di ripetibili;
3.
Intimazione:
-
__________
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                 La
segretaria