ti_gerichte · 40.2005.6 · 2005-08-02 · it
verifica superficie edificabile tramite geometra revisore e riduzione valore metrico dell'edificio accessorio


Incarto n.40.2005.6

__________

Lugano

2 agosto 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 22/25 febbraio 2005 da

ISCE
 1composta da:

1.
 MIST 1

2.
 MIST 2

3.
 MIST 3

tutti
 rappr. da RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 27 gennaio 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 251 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 19 luglio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 251 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 143'679.-

Il
reclamo interposto in data 22/25 febbraio 2005 dai proprietari del fondo, che
verteva pure sul valore ufficiale di stima stabilito per il mapp. no. 678 RFD
di __________, è stato parzialmente accolto dallUCS con decisione 27 gennaio
2005.

Per
quanto concerne la part. no. 251 RFD di __________, lautorità di prima
istanza, dopo aver esperito un sopralluogo, ha riconfermato la propria
decisione e ribadito che dal piano regolatore risulta una superficie
edificabile di 950 mq e che il valore attribuito alledificio accessorio tiene
già conto dei fattori negativi elencati nelle motivazioni del reclamo.

3.     Con
ricorso 22/25 febbraio 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo
Tribunale riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni fatte valere in
prima istanza e postulando che venga constatato che la superficie di terreno
edificabile, da stimare secondo i relativi parametri, corrisponde in realtà a 840
mq e che ledificio accessorio, a mente dei ricorrenti senza fondamenta e di
struttura in legno molto semplice, venga stimato CHF 2'000.-

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati
come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 19 luglio 2005, il Tribunale ha accertato che
il terreno è pianeggiante e prativo, mentre ledificio accessorio (sub. A),
destinato a deposito di attrezzi agricoli, ha una semplice struttura in legno
con rivestimento di facciata in perline. La costruzione, coperta da un tetto a
due falde impermeabilizzato unicamente da uno strato di carta bituminosa, non
presenta alcuna fondazione, ma è semplicemente posata su degli zoccoli
prefabbricati.

7.     Evadendo
una precisa richiesta di accertamento formulata in data 16 giugno 2005 da
questo Tribunale, il geometra revisore competente ha indicato che la superficie
edificabile del mapp. no. 251 RFD di __________ risultante da un rilievo
ex-novo e dalla ripresa grafica del piano regolatore è di 856 mq.

Questo
Tribunale non può fare a meno di rimarcare come con tale semplice verifica,
che, viste le censure sollevate dai ricorrenti, si imponeva, lUCS avrebbe già
potuto e dovuto accertare con precisione lentità della superficie di terreno
inserita in zona edificabile.

Una
lacuna, questa, evitabile e quindi censurabile, ritenuto che la competenza del
Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo non è
finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva lautorità
di prima istanza dai suoi obblighi di accertamento.

8.     Alla
luce di tali risultanze, questo Tribunale accoglie parzialmente il gravame
apportando un correttivo di classe del -50% al valore metrico delledificio
accessorio, senza alcuna fondamenta, di struttura semplice e poco costosa e in
uno stato di conservazione carente.

Il
valore metrico del terreno in zona edificabile, di 856 mq, viene stabilito in CHF
123'264.- (CHF/mq 144.-, risultante dal valore di base di CHF/mq 180.- per la
zona di PR di riferimento dedotto un correttivo del 20% per lesistenza degli
oneri risultanti da Registro fondiario), mentre il terreno rimanente, di mq.
2'293, idoneo allutilizzazione agricola o orticola ai sensi dellart. 11 cpv.
1 Lst. e situato nella zona climatica A6 prevista dalla carta delle idoneità
agricole, per la quale è stato fissato un valore di stima di 0,40 CHF/mq, viene
stimato CHF 917,20.

Il
valore di stima ufficiale del mapp. no. 251 RFD di __________ è di conseguenza stabilito
in CHF 127'181.-

La
scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

9.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 650.- e le spese, di CHF
100.-, sono poste a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza,
di 4/5 per lUCS e di 1/5 per i ricorrenti.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 251 RFD di __________ stabilito in
CHF 127'181.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 650.- e le spese,
di CHF 100.-, sono poste per 4/5 a carico dellUCS e per il restante 1/5 a
carico dei ricorrenti.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi