ti_gerichte · 12.2006.94 · 2007-09-07 · it
Compravendita immobiliare - nullità per vizio di forma - restituzione dell'acconto - prescrizione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.09.2007 12.2006.94

Incarto n.
12.2006.94
Lugano
7 settembre
2007
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.9
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 promossa con petizione 7
gennaio 2004 da
AO 1
AO 2
entrambi rappr. dall' RA 2
contro
AP 1
rappr. dall' RA
1
chiedente
la condanna della convenuta al pagamento dell’importo di fr. 20'000.- oltre interessi
al 6% dal 25 luglio 2003, domanda alla quale la convenuta si è opposta, e che
il Pretore con sentenza 21 marzo 2006 ha parzialmente accolto, condannandola al
pagamento di fr. 20'000.- oltre interessi al 5% dal 7 gennaio 2004;
appellante
la convenuta con atto d’appello 27 aprile 2006, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione;
mentre
con le proprie osservazioni - non datate ma rimesse alla posta il 2 giugno 2006
- gli attori postulano la reiezione dell'appello;
letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
1.
Nel corso del 2002
B__________ __________ SA, Regione Ticino, ha incaricato AP 1 della vendita di
alcuni fondi di sua proprietà siti nel comune di Canobbio.
Il 10 maggio 2003 AO 2,
interessato all'acquisto di uno dei fondi in narrativa, e AP 1 hanno firmato un
documento intitolato "deposito d'opzione", con il quale il primo si è
impegnato a versare un deposito di fr. 20'000.- per ottenere  un'opzione
irrevocabile di acquistare l'immobile al prezzo di fr. 637'000.-. Tale opzione
era valida fino al 16 luglio 2003, data entro la quale doveva essere stipulato
l'atto notarile di compravendita. In caso di conclusione del contratto il
deposito d'opzione sarebbe stato dedotto dal prezzo di vendita, mentre in caso
contrario esso sarebbe rimasto ai venditori.
In seguito B__________ __________
ha prorogato il termine di scadenza dell'opzione fino al 31 luglio 2003. Il 25
luglio 2003 l'interessato ha comunicato a B__________ __________ di rinunciare
all'acquisto, chiedendole la restituzione del deposito di fr. 20'000.-. La
Banca ha risposto rilevando che la convenzione relativa al diritto d'opzione
era stata conclusa direttamente con AP 1, che aveva pure incassato l'importo di
fr. 20'000.-, invitandolo quindi a rivolgersi alla medesima per il rimborso.
2.
Con
petizione 7 gennaio 2004 AO 2 e AO 1 hanno chiesto la condanna di AP 1 al
pagamento dell’importo di fr. 20'000.- oltre interessi, allegando la nullità
del contratto d'opzione perché non stipulato nella forma dell'atto pubblico.
Inoltre, anche qualora il contratto fosse stato valido, la mancata conclusione
della compravendita sarebbe riconducibile a mancanze di AP 1 medesima, la quale
non potrebbe pertanto trattenere la somma oggetto della domanda di ripetizione.
3.
Con
risposta 27 febbraio 2004 la convenuta si è opposta alla petizione sostenendo
che il contratto in questione era valido e che, comunque, eccependone la
nullità per vizio di forma parte attrice commetteva un abuso di diritto.
4.
Con
gli allegati di replica e duplica, e così con le conclusioni, ambo le parti
hanno confermato le rispettive domande.
5.
Con
sentenza 21 marzo 2006 il Pretore ha accolto la petizione, riconoscendo
interessi moratori al 5% dal 7 gennaio 2004 invece che al 6% dal 25 luglio
2003. Il primo giudice ha rilevato che l'accordo stipulato dalle parti
prevedeva il conferimento agli attori di un diritto d'opzione avente per
oggetto un terreno e l’erigendo stabile abitativo, dietro pagamento di un
importo di fr. 20'000.-. Ha quindi escluso che si trattasse di una caparra
(art. 158 cpv. 3 CO) o di una pena convenzionale (art. 160 CO) perché il fatto
di non esercitare l'opzione non costituiva né inadempimento né rescissione del
contratto bensì esercizio di una facoltà contrattualmente prevista. Il Pretore
ha poi considerato nullo il contratto d'opzione perché non stipulato nella forma
dell'atto pubblico, ma ha anche ritenuto che sollevando l'eccezione di nullità parte
attrice commetteva un abuso di diritto, avendo essa dapprima chiesto la proroga
del contratto d'opzione e in seguito usufruito della possibilità conferitale
dal medesimo contratto di non esercitare l'opzione, rilevando altresì che il di
lei legale era cosciente del problema delle esigenze di forma del contratto
stesso. Il primo giudice ha in seguito ritenuto che, malgrado la lacuna del
contratto che nulla prevedeva in caso di inadempienza del venditore, la
prestazione della somma di fr. 20'000.- era comunque subordinata
all'adempimento da parte di AP 1 che avrebbe dovuto vendere il bene oggetto del
contratto. Considerato quindi che la decisione della parte attrice di
rinunciare alla compravendita era giustificata da un'inadempienza della
convenuta, la quale non era stata in grado di dimostrare di essere in grado di
edificare sul mappale oggetto di trattative la costruzione al prezzo
"chiavi in mano" fissato in fr. 466'000.-, ha ritenuto che la
convenuta tratteneva indebitamente ai sensi dell'art. 62 CO l'importo conteso.
6.
Con
appello 27 aprile 2006 AP 1 chiede la riforma della sentenza impugnata nel
senso di respingere la petizione. Contesta avantutto la nullità del contratto,
che sarebbe valido anche se non riveste la forma dell'atto pubblico, sostenendo
poi che, comunque, invocando il vizio di forma controparte agisce in modo
abusivo. Contesta altresì di essere stata inadempiente, rilevando di non essere
neppure mai stata messa in mora.
Con
osservazioni 2 giugno 2006 gli appellati postulano la reiezione del gravame.
7.
In
data 13 giugno 2007 AP 1 ha sollevato l'eccezione di prescrizione del credito,
intervenuta pendente appello. Premesso che il termine di prescrizione è quello
annuale dell'art. 67 CO, l'appellante rileva che tale termine è ormai
trascorso, l'ultimo atto interruttivo della prescrizione essendo l'intimazione
delle osservazioni all'appello avvenuta il 6 giugno 2006. Chiede pertanto
l'accoglimento dell'appello anche per intervenuta prescrizione.
Con osservazioni
3 luglio 2007 la parte appellata postula la reiezione dell'eccezione di
prescrizione.
Considerato
in diritto:
8.
Prima
di esaminare l'eccezione di prescrizione, è necessario stabilire la natura della
pretesa oggetto di causa.
Il Pretore ha considerato nullo il contratto
di "deposito d'opzione", che per essere valido necessitava della
forma dell'atto pubblico, ritenendo però che l'eccezione di nullità non era da
proteggere perché costitutiva di abuso di diritto. Ha in seguito ugualmente
protetto la domanda di restituzione degli attori in considerazione del fatto
che parte convenuta non aveva a sua volta adempiuto correttamente il contratto.
L'appellante contesta avantutto la nullità del contratto, sostenendo che essa
non era né proprietaria del fondo né potenziale appaltatore, ma si era limitata
a concedere ad un terzo di esercitare dei diritti che essa era in grado di
garantire sulla scorta di precedenti pattuizioni con la proprietaria del fondo.
Contesta altresì di essere stata inadempiente, ciò che priverebbe controparte
della facoltà di ripetere la prestazione fatta.
8.1
Contrariamente
a quanto sostiene l'appellante, il contratto denominato "deposito
d'opzione" (doc. C) non si esaurisce nel pagamento della somma di fr.
20'000.- da parte degli appellati e nella concessione di un diritto d'opzione
da parte di AP 1. Si rileva in proposito che nel documento C AP 1 non figura
quale parte all'accordo, essendo invece indicato che essa agisce quale rappresentante
di B__________ __________, proprietaria del fondo. La banca medesima è indicata
quale venditrice e AO 2 quale acquirente / interessato. Inoltre, indicato il prezzo
di vendita in complessivi fr. 637'000.- - di cui fr. 171'000.00 per il terreno
e fr. 466'000.00 per la costruzione chiavi in mano - e stabilito che le spese
notarili sono a carico dell'acquirente e la T__________ del venditore, viene
poi pattuito che mediante pagamento di un importo di fr. 20'000.- l'acquirente
riceve un'opzione irrevocabile valida fino al 16 luglio 2003 di acquistare
l'immobile al prezzo fissato. Il documento precisa altresì che entro il giorno
di scadenza il contratto di compravendita notarile avrebbe dovuto essere
firmato e il prezzo globale di vendita pagato, dedotti i fr. 20'000.- del
deposito d'opzione, ritenuto che in caso di mancato esercizio dell'opzione il
deposito passava invece ai venditori. In siffatta situazione il pagamento della
somma di fr. 20'000.- non costituiva quindi unicamente il prezzo dell'opzione nel
senso preteso dall'appellante, vale a dire per avere la possibilità di
stipulare con il proprietario del terreno l'atto di compravendita. Il deposito
d'opzione valeva infatti quale parziale pagamento del prezzo in caso di
acquisto, rispettivamente di penale nell'eventualità di una rinuncia alla
stipulazione del contratto. Stante queste premesse, lo scopo del deposito
d'opzione era di garantire la futura stipulazione del contratto di
compravendita immobiliare ed assume come tale le caratteristiche di un contratto
preliminare (
Bucher
,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2
a
ed., pag. 519). Poiché il contratto che
ne doveva seguire necessitava per la sua validità dell'atto pubblico (art. 216
cpv. 1 CO) anche la clausola che prevede la decadenza del deposito d'opzione in
caso di mancata conclusione necessitava della medesima forma (
Von Thur/Escher
, Allgemeiner Teil des
Schweizerischen Obligationenrechts, pag. 289;
Honsell/Vogt/Wiegand
,
Basler Kommentar, no 3 ad art. 63 CO;
Gauch/Schluep/Schmid/Rey
,
OR- Allgemeiner Teil, vol. II, no 3984). Ciò non essendo il caso essa è quindi
di principio nulla. La circostanza che il prezzo concordato comprendeva anche
il costo di una futura costruzione per la quale era prevista la formula chiavi
in mano nulla cambia alla questione. Nell'ipotesi in cui il contratto d'appalto
"chiavi in mano" fosse stato da stipulare dall'acquirente, il
deposito d'opzione rimaneva comunque acquisito alla venditrice, B__________ __________,
ed era quindi legato al terreno e non al costruendo immobile. Qualora invece la
vendita avesse compreso anche la costruzione, da realizzare dalla venditrice,
anche questa doveva essere oggetto dell'atto pubblico.
8.2
La
prima conseguenza è che, il contratto che le parti all'accordo doc. C intendevano
stipulare essendo una compravendita immobiliare, la concessione di un diritto
di opzione e il fatto di aver pagato il deposito d'opzione non costituisce ancora
adempimento del contratto, non essendovi stato alcun trapasso di proprietà e
l'appellato avendo versato solo poco più del 3% del prezzo di vendita (fr.
20'000.- su fr. 637'000.-). Mancando il requisito dell'adempimento, non è
necessario esaminare se ricorra anche l'ulteriore requisito - conoscenza della nullità
-necessario cumulativamente per poter ammettere l'abuso di diritto. Di
transenna si rileva comunque che, diversamente da quanto ritenuto nella
sentenza impugnata, non risulta che al momento in cui le parti hanno
sottoscritto il doc. C gli attori fossero a conoscenza della nullità dell'atto,
ritenuto che essi si sono rivolti al legale avv. RA 1 solo successivamente alla
firma dello stesso (teste avv. __________, verbale 12 settembre 2005, pag. 3,
5). Non vi sono quindi elementi per ritenere che al momento della conclusione
dell'accordo e del contestuale pagamento della somma litigiosa essi ne
conoscessero la nullità. Non è poi punto credibile - e comunque non testimonia
certo a favore della serietà dell'appellante - che l'amministratore unico di AP
1 - azienda avente quale scopo la promozione e la compravendita di immobili e
la consulenza, progettazione e realizzazione di operazioni immobiliari - non sapesse
che la compravendita di fondi necessita dell'atto pubblico (interrogatorio
formale di R__________ __________, verbale 12 settembre 2005, pag. 7 ad 2) e quindi
sarebbe ancora da interrogarsi se essa possa invocare l'abuso di diritto di
controparte o se questa sua posizione non sia a sua volta abusiva.
In
siffatta situazione il contratto è nullo e, di principio, l'appellante è tenuta
a restituire a controparte la somma ricevuta.
9.
È
ora da chinarsi sull'eccezione di prescrizione sollevata dall'appellante con la
propria istanza 13 giugno 2007. L'art. 78 CPC prescrive che i fatti, le
eccezioni e le motivazioni di diritto devono essere addotte, a pena di
perenzione, nella fase di allegazione. L'art. 80 cpv. 2 CPC introduce tuttavia
un'eccezione a questa regola per quanto riguarda la prescrizione, le relativa
eccezione potendo essere fatta valere anche posteriormente a condizione che sia
compiuta in corso di causa. La domanda processuale 13 giugno 2007
dell'appellante è ricevibile e va esaminata nel merito.
9.1
Giusta
l’art. 63 cpv. 1 CO chi ha pagato volontariamente un indebito può pretenderne
la restituzione solo quando provi di aver pagato perché erroneamente si credeva
debitore. Per pretendere la restituzione dell’indebito il richiedente deve
pertanto provare di aver pagato volontariamente e per errore una prestazione
non dovuta. L'azione di ripetizione è ammessa anche nel caso in cui il
pagamento è stato fatto nell'ambito di un contratto nullo per vizio di forma,
perché la prestazione è avvenuta senza valida causa (DTF 123 III 101 consid.
3a; 115 II 28 consid. 1a;
Gauch/Schluep/schmid/Rey
,
op. cit., 7
a
ed.,
vol.
I, n. 1482).
L'azione di indebito arricchimento si
prescrive in un anno decorrente dal giorno in cui il danneggiato ha conoscenza
del suo diritto di ripetizione (art. 67 cpv. 1 CO), ossia da quando apprende
l'esistenza, la natura e gli elementi del danno, in modo da poter fondare e
motivare un'azione giudiziaria (DTF 109 II 433).
9.2
In
base alle considerazioni che precedono, rilevato che, effettivamente, l'ultimo
atto di causa suscettibile di interrompere il termine di prescrizione è
l'intimazione delle osservazioni all'appello, avvenuta il 6 giugno 2006, il
termine annuale dell'art. 67 CO è senz'altro trascorso, ciò che comporta la
reiezione delle domande di parte attrice. Diversamente da quanto da essa adduce
con le osservazioni all'eccezione di prescrizione, non è infatti applicabile il
termine decennale di prescrizione dell'art. 137 cpv. 2 CO per il fatto che il
Pretore ha già deciso sulle sue pretese, accogliendole. Solo una sentenza con
forza di cosa giudicata è però suscettibile di far nascere il termine di
prescrizione decennale della menzionata norma (
Däppen
, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, n. 6 ad art.
138 CO). Seppure la sentenza 21 marzo 2006 del Pretore riconosce l'esistenza
della pretesa della parte appellata, tale giudizio non ha però forza di cosa
giudicata, essendo stato dedotto in appello.
10.
Accertata
l'intervenuta prescrizione della pretesa oggetto di causa, l'appello dev'essere
accolto e il giudizio impugnato riformato nel senso di respingere la petizione.
Gli oneri processuali di
entrambe le istanze seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Motivi per i quali,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC
pronuncia:
I.
L'appello 27 aprile 2006 di AP 1 è accolto.
Di
conseguenza la sentenza 21 marzo 2006 della pretura di Lugano, sezione 1, è modificata
come segue:
1.   La
petizione è respinta.
2.   La
tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 800.- sono poste a carico
degli attori, con l'obbligo di rifondere ai convenuti fr. 2'300.- di
ripetibili.
II.
Gli
oneri processuali, consistenti in
a) tassa
di giustizia      fr. 400.-
b) spese                         fr.   50.-
totale                              fr. 450.-
anticipate
dall'appellante, sono poste a carico degli appellati, con l'obbligo di rifondere
a controparte fr.1'300.- di ripetibili .
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                       Il
segretario
Rimedi
giuridici
Premesso che nella fattispecie il valore litigioso
calcolato secondo l’art. 51 LTF ammonta a fr. 20'000.-, contro la presente
sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna
14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione
(art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale. Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).