ti_gerichte · 14.2013.134 · 2013-12-02 · it
Rigetto provvisorio dell'opposizione (convalida del sequestro). Credito fondato su un contratto di compravendita immobiliare. Eccezione di difetti ai posteggi basata su una pretesa garanzia. Respinta la tesi di un accertamento manifestamente errato dei fatti (apprezz. prove). Divieto di nova

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 02.12.2013 14.2013.134

Incarto n.
14.2013.134
Lugano
2 dicembre
2013
SL/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il presidente della Camera di esecuzione
e fallimenti del Tribunale d'appello
sedente quale giudice unico (art. 48b LOG) per
statuire sulla causa a procedura sommaria in materia di rigetto dell
’
opposizione promossa con istanza 21 gennaio 2013 da
CO 1
CO 2
(entrambi patrocinati dall
’
PA
2)
contro
RE 1
(patrocinato dall
’
PA
1)
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio
dell'opposizione interposta da RE 1 al precetto esecutivo n. __________ dell
’
8/9 gennaio 2013 dell
’
UE __________;
sulla quale istanza il Pretore __________, con
decisione 5 luglio 2013 (inc. SO.2013.252) ha così stabilito:
“
1.
L
’
istanza è
accolta
: l
’
opposizione interposta dalla parte convenuta al precetto esecutivo
n. __________ dell
’
Ufficio esecuzione e fallimenti di __________, è
respinta in via
provvisoria
.
2.
Le spese
e la tassa di giustizia per complessivi fr. 250.–, da anticipare dalla parte istante,
sono poste a carico della parte convenuta, la quale rifonderà a controparte fr.
1'000.– a titolo di ripetibili.
3.
omissis”.
Decisione impugnata dal convenuto che con reclamo 18
luglio 2013 ne postula la riforma nel senso di annullarla e, in via principale,
respingere l
’
istanza confermando l
’
opposizione con protesta di tasse, spese e ripetibili rispettivamente,
in via subordinata, retrocedere l
’
incarto al primo giudice, in tutti i casi protestate
spese e ripetibili in sede di reclamo;
preso atto che con osservazioni [correttamente:
risposta al reclamo] 14 agosto 2013 gli istanti ne ha proposto la reiezione, protestate
tasse, spese e ripetibili;
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto:
A.
Con precetto esecutivo n. __________
dell
’
8/9 gennaio 2013 dell
’
UE __________, CO 1 e CO 2 hanno escusso RE
1 per la somma di fr. 70
'000.–oltre interessi al 5% dal
1° gennaio 2010. Quale titolo di credito hanno indicato :
“Saldo del prezzo
di vendita di cui al contratto di compravendita immobiliare rogito no. __________
di data 6 ottobre 2008 dell’__________.”
. L’esecuzione è stata promossa a
convalida del sequestro n. __________. Interposta tempestiva opposizione, gli
istanti ne hanno chiesto il rigetto provvisorio.
B.
La
pretesa si fonda sul contratto di compravendita immobiliare 6 ottobre 2008 (rogato
con atto n. __________ del notaio __________, __________) con cui – in veste di
promotori e progettisti del complesso denominato
“Condominio __________”
– hanno venduto ai coniugi RE 1 e __________, in ragione di un mezzo ciascuno,
la PPP n. __________ (quota di comproprietà 137/1000) del fondo base n. __________
RFD di __________ per la somma complessiva di fr. 2
'915'000.–.
A fronte degli acconti già versati, essi rivendicano da RE 1 – proprietario
unico della PPP a seguito del decesso della moglie –
il
pagamento del saldo restante di fr. 70'000.– da lui ingiustamente trattenuti lamentando
difetti all
’
immobile (precario
isolamento fonico rispetto alla sovrastante PPP, insufficiente altezza del
posteggio superiore interno e mancanza di posteggi esterni) di cui essi contestano
l
’
esistenza e la tempestiva
notifica.
C.
All
’
udienza del 17 giugno 2013 gli istanti
hanno ribadito la loro richiesta. Il convenuto vi si è opposto in quanto, a causa
dei difetti, il credito non era esigibile. L
’
altezza del posteggio interno superiore, indicata in 1.70 m dai procedenti nello scritto 17 ottobre 2012, non rispettava segnatamente i parametri indicati
nella relativa scheda tecnica. E anzi l
’
altezza effettiva era finanche inferiore, ossia 1.62 m, secondo la verifica eseguita da un suo tecnico. Gli istanti poi erano venuti altresì meno
alla promessa di realizzare sul fondo n. __________ RFD __________, dei posteggi
esterni per gli ospiti. Trattandosi di difetti nascosti la notifica era tempestiva.
Le
parti hanno quindi rinviato alle rispettive argomentazioni di fatto e di diritto
esposte in occasione del contraddittorio tenutosi contestualmente alla
procedura di opposizione al sequestro, diventate parte integrante del verbale. In
sede di replica il convenuto ha ribadito l
’
esistenza degli eccepiti difetti (compreso quello dovuto ad uno
scarso isolamento fonico). Con la loro duplica gli istanti hanno
sostanzialmente escluso l
’
esistenza
di difetti.
D.
Con
decisione 5 luglio 2013 il Pretore __________, ha accolto l’istanza respingendo
in via provvisoria l’opposizione sollevata dall’escusso. Il primo giudice ha ritenuto
il contratto di compravendita immobiliare agli atti un valido riconoscimento di
debito per il saldo di fr. 70'000.–. Con riferimento agli eccepiti difetti il
Pretore ha ritenuto che la relativa notifica del 10 settembre 2012 non poteva
considerarsi tempestiva in quanto presentata ad oltre due anni dalla consegna
dell’appartamento e solo dopo che i procedenti avevano diffidato il pagamento
del saldo. Ma i difetti non erano nemmeno sufficientemente verosimili. Riguardo
ai pretesi rumori provenienti dal sovrastante appartamento egli ha constatato
che entrambe le perizie agli atti confermavano l’ossequio dei parametri SIA. Il
contratto di compravendita immobiliare non prevedeva alcunché in merito ai
requisiti tecnici dei due posteggi interni sovrapposti. E, in assenza di un
rinvio ad altri documenti, la scheda tecnica e la sezione del piano non
confortavano la tesi di una promessa data dagli istanti. Il contratto poi
nemmeno accennava a posteggi esterni per gli ospiti, di modo che non vi erano elementi
neppure a suffragio di una loro garanzia data in tal senso. In definitiva le eccezioni
sollevate dall’escusso non erano sufficientemente liquide e tali da inficiare
il riconoscimento di debito prodotto.
E.
Con reclamo del 18 luglio 2013 il convenuto chiede la riforma
della decisione impugnata nel senso di respingere l
’
istanza di rigetto provvisorio dell
’
opposizione. In via subordinata egli postula la retrocessione dell
’
incarto al Pretore per nuovo giudizio. Richiamata
la contestuale procedura di reclamo pendente avverso la decisione con cui il
medesimo Pretore aveva respinto la sua opposizione al sequestro (inc.
14.1013.136), il reclamante rileva che i procedenti non hanno contestato che la
scheda tecnica riguarda tutti i parcheggi meccanizzati dell
’
autorimessa. Ciò detto, l
’
insufficiente altezza di un posteggio
meccanizzato inaccessibile a piedi costituisce un difetto nascosto da
notificare entro cinque anni dalla consegna. Ora, quella dei posteggi risale a
fine settembre 2012. Di modo che la notifica del 10 settembre 2012 ossequia non
solo quel termine, ma persino i due anni previsti dalle norme SIA applicabili
alla fattispecie. Visto che la scheda tecnica indica un
’
altezza di 1.85 m, nulla consente di ritenere che il convenuto sia
stato informato che il posteggio superiore non potesse ospitare veicoli alti
oltre 1.70 m. Oltretutto poi, in realtà lo spazio disponibile si era rivelato
di appena 1.62 m. E, già solo questo giustifica di respingere l
’
istanza di rigetto provvisorio dell
’
opposizione.
In
aggiunta il reclamante evidenzia che i procedenti medesimi hanno preteso l’inserimento
nell’ordine del giorno dell’assemblea dell’aprile 2012 della problematica sui
posteggi esterni.
Della
risposta al reclamo formulata dagli istanti si dirà, per quanto necessario ai
fini del presente giudizio, nel seguito.
Considerando
in diritto:                  1.
Secondo l
’
art.
319 lett. a CPC sono impugnabili mediante reclamo – tra l'altro – le decisioni
inappellabili di prima istanza in tema – per quanto qui d
’
interesse – di rigetto dell
’
opposizione giusta gli art. 80-84 LEF (art.
309 lett. b n. 3 CPC). Trattandosi di decisione pronunciata in procedura
sommaria (art. 251 lett. a CPC), il termine per l
’
inoltro del reclamo è di dieci giorni (art. 321 cpv. 2 CPC). Un
’
eventuale risposta al reclamo deve poi
essere proposta entro il medesimo termine (art. 322 cpv. 2 CPC). La competenza
a pronunciarsi sull
’
impugnazione
è della Camera di esecuzione e fallimenti (art. 48 lett. e n. 1 LOG). Nella
procedura di reclamo non sono ammesse né nuove conclusioni, né l
’
allegazione di nuovi fatti o la produzione
di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC).
Proposto il 18 luglio 2013 avverso la decisione notificata il 5 luglio
2013 e giunta al convenuto lunedì 8 luglio 2013 (“Tracciamento degli invii” del
22 luglio 2013), il reclamo risulta ammissibile. L
’
impugnazione è stata notificata il 7 agosto 2013, di modo che anche
la risposta al reclamo spedita il 14 agosto 2013 è senz
’
altro tempestiva.
2.
Giusta
l
’
art. 320 CPC con il reclamo
possono essere censurati sia l
’
applicazione
errata del diritto che l
’
accertamento
manifestamente errato dei fatti. In concreto non è contestato che il contratto
di compravendita immobiliare della PPP n. __________ del fondo base n. __________
RFD __________, stipulato fra le parti il 6 ottobre 2008 per la somma
complessiva di fr. 2
'915'000,
costituisce
un valido titolo di rigetto provvisorio ai sensi dell
’
art. 82 cpv. 1 LEF. Il reclamante
contesta nondimeno
l
’
esistenza del saldo di fr.
70'000.– su quell
’
importo in ragione
dei difetti ai posteggi interni rispettivamente dell
’
assenza di posteggi esterni, circostanze che egli reputa di avere
reso sufficientemente verosimili.
3.
Giusta
l'art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio
dell'opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente
delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all'escusso
incombe l'onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in
giudizio
(DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii).
Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo
convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel
senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (
Staehelin
, op. cit., n. 87 seg. ad art.
82).
4.
In
relazione ai posteggi interni meccanizzati il reclamante sostiene che quello
superiore è difettoso in quanto non presenta l
’a
ltezza di almeno 1.85 m rispettivamente 2.10 m promessagli dagli istanti e che è indicata sulla scheda tecnica (reclamo pag. 2 n. 2). Trattandosi
di apprezzamento delle prove la questione è attinente ai fatti, censurabili in
questa sede solo se l
’
accertamen-to
è stato manifestamente errato (
Trezzini,
in:
Commentario CPC, 2011, n. 1 e 2 a pag. 1409).
4.1.
Il
Pretore ha accertato che il contratto di compravendita immobiliare nulla menziona
in merito alle specifiche tecniche che i due posteggi sovrapposti devono avere,
e nemmeno vi è traccia di un rinvio ad altri documenti (decisione impugnata,
pag. 3 in basso). E, in effetti, ad eccezione della consegna in uso esclusivo
di
“2 (due) posti auto (sovrapposti) nell
’
autorimessa al secondo piano superiore”
al costo complessivo di fr. 140'000.– (doc. B pag. 2 ad C, pag. 3 nel mezzo e
pag. 5 in alto), è ben vero che l
’
atto in questione non accenna minimamente a requisiti di dimensioni
e caratteristiche, conclusione che come tale il reclamante non contesta
affatto. Di conseguenza, pretendere a queste condizioni che ciò fosse da
intendere alla stregua di un
“silenzio qualificato”
,
ovvero e a
contrario nel senso che le parti abbiano in tal modo inteso unanimemente e a
priori escludere differenze o riserve di sorta tra i due sovrastanti posteggi
(reclamo, pag. 3 n. 6), sfiora il pretesto anche a un esame limitato alla verosimiglianza.
E questo a prescindere dal fatto che la vendita riguardi un
’
unità condominiale in un complesso di lusso
(reclamo, pag. 3 n. 6). La critica è quindi infondata.
4.2.
Ciò
posto, in assenza di altri riscontri oggettivi, il Pretore non ha ritenuto la
scheda tecnica prodotta quale doc. 1 alla stregua di un documento atto a rendere
sufficientemente verosimile la tesi dell
’
escusso che pretende di avere ottenuto dagli istanti e sulla base di
quella scheda appunto, particolari e specifiche promesse riferite all
’
altezza dei suoi due posteggi interni
(decisione impugnata, pag. 3 in basso). Secondo il primo giudice nemmeno la
sezione prodotta quale doc. 2 rende peraltro liquida la tesi del convenuto
(decisione impugnata, pag. 4 in alto). Il reclamante pensa di sovvertire tale
sua conclusione affermando che nella loro presa di posizione del 17 ottobre
2012 (doc. F) alla notifica dei difetti 10 settembre 2012 (doc. E), gli istanti
non hanno contestato in modo esplicito l
’
applicabilità alla fattispecie in esame della citata scheda tecnica
che prevede un
’
altezza minima
di 1.85 m (reclamo, pag. 3 n. 6). L
’
argomentazione non è tuttavia condivisibile giacché – come del resto
poco oltre il medesimo escusso rammenta – con quello scritto gli istanti hanno evidenziato
che
“
[il convenuto]
ha sempre saputo che...
[il posteggio]
superiore
proprio per una questione di altezze poteva fungere da stallo per autovetture
di un
’
altezza non
superiore a 1 metro e 70”
(doc. F pag. 1 in basso), manifestando semmai e tutt
’
al più di
avere dichiarato qualcosa di diverso e soprattutto ben inferiore rispetto a
quanto preteso dall
’
escusso. E,
dallo scritto di cui al doc. R (reclamo, pag. 3 n. 6) non si può desumere il
contrario. Non ravvisandosi in ciò un accertamento manifestamente errato dei
fatti imputabile al Pretore, la censura va quindi disattesa.
4.3.
Aggiungasi
che la scheda tecnica di cui al doc. 1 accenna invero ad un modello di
posteggio avente una
“Plattformabstand h = 185 cm”
, ma per il quale è indicata un
’
altezza
massima di 1.80 m da intendersi quale
“max. Pkw-Höhenmasse”
ovvero già
comprensiva, oltre che dell
’
altezza
massima del veicolo, di eventuali barre e antenne montate sul tetto (
“Die
Pkw-Gesamthöhe inklusive Dachreling und Antennenhalterung darf die hier angegebenen
max.
Pkw-Höhenmasse nicht überschreiten”
). Tutto sommato
quindi anche nella misura in cui il convenuto sembra ipotizzare che
la divergenza dai citati 1.85 m sia stata implicitamente riconosciuta dagli stessi procedenti, avendo essi limitato appunto la possibilità di
utilizzo
de
l posteggio superiore ad autovetture che presentano un
’
altezza
“non superiore a 170 cm”
(reclamo, pag. 3 n. 6 in basso), nell
’
esito
l
’
accertamento del Pretore non
potrebbe comunque definirsi manifestamente errato. Una volta di più il reclamo
è così infondato.
4.4.
Invano
poi il reclamante persiste nel sostenere che, secondo il rilievo effettuato dal
perito da lui incaricato, in realtà è addirittura emerso che eventuali veicoli
stazionati nel posteggio superiore devono tener conto di uno spazio massimo
disponibile in altezza di appena 1.62 m (reclamo, pag. 3 n. 6 in basso). Si tratta in effetti di una mera constatazione di parte eseguita da una persona che il
convenuto ha di fatto interpellato in veste di conoscente e non già di perito
(doc. 3) come invece pretende. Nelle circostanze così descritte rimane una semplice
allegazione priva di riscontri oggettivi e ininfluente ai fini del presente
giudizio. E, non evidenziando un accertamento manifestamente errato fatti, il reclamo
risulta anche sotto questo profilo inconsistente.
5.
Invero,
per il Pretore la notifica dei difetti del 10 settembre 2012 è oltretutto intempestiva,
giacché inviata ad oltre due anni dalla consegna della PPP – ad agosto 2010
(doc. P) – e solo dopo che gli istanti avevano diffidato il convenuto a pagare
il saldo ancora dovuto (decisione impugnata, pag. 3 verso il basso). Il reclamante
obietta che, in quanto non accessibile a piedi, il difetto di altezza del
posteggio superiore automatizzato costituisce un difetto nascosto notificabile
nei cinque anni dalla consegna dei posteggi risalente – per stessa ammissione
degli istanti e diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice – a fine
settembre 2012 (reclamo, pag. 3 n. 5). In ogni caso sarebbe comunque rispettato
il termine di due anni previsto dalle norme SIA applicabili al suo contratto (reclamo,
pag. 3 n. 5).
Ora, l
’
acquirente è legittimato a opporre al
venditore le eccezioni per i difetti notificati immediatamente, ovvero non
appena scoperti ed entro cinque anni dal trasferimento di proprietà (
Giger,
in: Berner Kommentar, Band IV,
1997, n. 101 ad art. 219). E, diversamente dai difetti apparenti per i quali s
’
impone un
obbligo di verifica e di avviso contestuale all
’
acquisto della proprietà (art. 201 cpv. 1
CO), di eventuali difetti emersi più tardi – cosiddetti nascosti –  va data
notizia subito dopo la loro scoperta (art. 201 cpv. 3 CO) (
Tercier/Favre,
Les contrats spéciaux, 4
a
ed., 2009, n. 1087 pag. 162;
Schumacher/Rüegg,
Die Haftung des Grund-stückverkäufers, in: Koller, Das Grundstückkauf, 2
a
ed., 2001, pag. 270 seg.). Secondo il contratto agli atti poi
“per
l
’
edifica-zione
dell
’
appartamento
venduto, valgono fra le Parti le norme SIA 118 (centodiciotto) anche per i
termini di garanzia”
(doc. B pag. 9). Nondimeno –
per i motivi di cui si è detto (sopra, consid. 4) – non avendo il convenuto reso
verosimile che gli istanti gli abbiano garantito che il posteggio interno
superiore potesse accogliere auto di altezza superiore a 1.70 m – come da lui preteso – in concreto diventa inutile disquisire oltre sulla questione a sapere
se la notifica sia stata tempestiva o no. Una volta di più, nell
’
esito il giudizio pretorile merita quindi conferma.
6.
Il
Pretore ha altresì rilevato che, a fronte di un contratto di compravendita che
nulla prevede al riguardo, l
’
escusso
non aveva prodotto alcun documento atto a rendere verosimile la promessa degli
istanti di realizzare posti auto destinati ai visitatori (decisione impugnata,
pag. 4 in alto). Il reclamante contesta questa conclusione rinviando a
documenti attinenti l
’
ordine
del giorno dell
’
assemblea condominiale
prevista ad aprile 2012 (reclamo, pag. 4 n. 8). Si tratta nondimeno di materiale
che non fa parte del fascicolo processuale (doc. 1 a 3) e che – nella misura in cui reputa (ciò che però non risulta) di averli prodotti quali doc. 4
e 5 contestualmente al reclamo (pag. 4 in basso) – sarebbe comunque inammissibile per l
’
art. 326 cpv. 1 CPC
(sopra, consid. 1).
7.
Per quanto ricevibile, il reclamo va respinto. Le spese processuali
(art. 95 cpv. 2 CPC; 48 e 61 cpv. 1 OTLEF) sono a carico del reclamante (art.
106 cpv. 1 CPC) con l
’
obbligo
di rifondere agli istanti – in solido tra loro – un
’
indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 3 CPC), queste ultime
commisurate all
’
impegno
richiesto per la redazione delle osservazioni rivelatesi sostanzialmente uguali
a quelle presentate nella procedura di opposizione al sequestro parimenti
pendente (inc. 14.2013.136) in questa sede.
Ai fini
dell'indicazione dei rimedi giuridici esperibili sul piano federale, il valore
litigioso determinante (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF) è di fr. 70'000.–.
Motivi per i quali,
richiamati gli art. 82 LEF, 95 cpv. 2 e 3, 106 cpv. 1 e 319 segg.
CPC, 48 e 61 cpv. 1 OTLEF;
pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è
respinto.
2.
La
tassa di giustizia per il reclamo, di fr. 500.–, già anticipata dal reclamante,
resta a suo carico. Egli rifonderà all
’CO 1
e all
’CO 2
l’importo complessivo di fr. 700
.– a titolo di
ripetibili.
3.
Notificazione a:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                                    La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Giacché il
valore litigioso della vertenza è di fr. 70'000.–, contro la presente decisione
è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg. LTF).