ti_gerichte · 12.2008.246 · 2009-10-16 · it
Locazione. Sfratto per mora del conduttore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.10.2009 12.2008.246

Incarto n.
12.2008.246
Lugano
16 ottobre
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Emanuela Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.1375
(sfratto) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza
27 ottobre 2008 da
AP 1
rappr. da: RA 1
contro
AO 1
con cui
l’istante ha chiesto lo sfratto immediato del convenuto, domanda alla quale
quest’ultimo si è opposto che il Pretore con sentenza 17 novembre
2008 ha
respinto;
appellante
l’istante, la quale con appello 28 novembre 2008 chiede la riforma del
querelato giudizio e l’accoglimento dell’istanza di sfratto immediato,
protestando tasse, spese e ripetibili;
mentre l’appellato non ha presentato osservazioni.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa,
ritenuto
in fatto:                    A.   AO 1
conduce in locazione dal 1° dicembre 1997 un appartamento di 3 ½
locali al secondo piano dello stabile denominato __________ sito in via __________
a __________, nel quale abita con la moglie __________ (inc. n. DI.2008.1376
della medesima Pretura, cfr. inc. 12.2008.247 del 13 febbraio 2009). Il
contratto prevede una pigione mensile di fr. 1'300.- e un acconto spese di fr.
80.- (doc. A). L’amministrazione dello stabile ha diffidato il 29 maggio 2008
il conduttore a versare i canoni di locazione impagati in fr. 5'720.- entro
trenta giorni, con la comminatoria che trascorso infruttuoso tale termine il
contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. B). La diffida è stata
inviata separatamente anche alla moglie del conduttore (inc. n. DI.2008.1376
della medesima Pretura, cfr. inc. 12.2008.247 del 13 febbraio 2009). Non avendo
il conduttore versato quanto richiesto nel termine impartito, il locatore ha
notificato il 28 luglio 2008 su modulo ufficiale la disdetta del contratto di
locazione per il 30 settembre 2008 (doc. C). Anche la disdetta è stata
notificata separatamente alla moglie del conduttore.
B.
L’amministrazione
dello stabile, agendo in rappresentanza del proprietario, ha inoltrato il 27
ottobre 2008 istanza di sfratto alla Pretura del Distretto di Lugano, non
avendo il conduttore riconsegnato l’appartamento locato, convenendo in causa il
conduttore (inc. DI.2008.1375) e la moglie (DI.2008.1376). Statuendo il 17
novembre 2008, il Pretore ha respinto l’istanza di sfratto per la mancanza di
una valida diffida ai sensi dell’art. 257d CO.
C.
La
parte istante è insorta il 28 novembre 2008 contro il giudizio pretorile,
chiedendone l’annullamento e il rinvio al Pretore per l’emanazione di un nuovo
giudizio che accolga l’istanza di sfratto. L’appellato non ha presentato
osservazioni all’appello.
e considerato
in diritto:                  1.
Il Pretore ha respinto l’istanza di sfratto poiché ha reputato che
la disdetta 28 luglio 2008 non fosse stata preceduta da una valida diffida ai
sensi dell’art. 257d CO. In particolare l’istante, diffidando genericamente il
convenuto al pagamento dell’importo di fr. 5'720.-, non ha adempiuto alla
condizione dell’art. 257d CO secondo cui una diffida deve essere precisa e
dettagliata per consentire al conduttore di verificare compiutamente quanto
richiesto. Secondo il Pretore la diffida avrebbe dovuto indicare esattamente
quali erano le pigioni rimaste impagate, con i relativi mesi di riferimento e i
rispettivi importi scaduti.
2.
L’appellante
rimprovera al Pretore di aver adottato un eccessivo e ingiustificato formalismo
e sostiene che il senso di imporre al locatore di rendere chiaro e preciso il
credito da lui vantato sia quello di permettere al conduttore di poter
verificare l’esattezza dell’importo e della richiesta. Nella fattispecie, l’appellante
adduce che il convenuto poteva verificare l’esattezza dell’importo scoperto
comunicato con la diffida 29 maggio 2008. Infatti, questi era perfettamente a
conoscenza dell’ammontare esatto del canone di locazione sia per l’appartamento
(fr. 1'380.- mensili) che per il parcheggio (fr. 60.- mensili), ammontare che
non è mai stato modificato dopo la stipulazione del contratto nel 1997,
rispettivamente nel 2000. Inoltre, avendo dal luglio 2007 effettuato unicamente
due versamenti forfettari, era facile risalire con precisione ai mesi in
arretrato pur senza specificazione da parte del locatore.
3.
Giusta
l’art. 257d cpv. 1 CO se una volta consegnato l’oggetto il conduttore è in
ritardo con il pagamento della pigione, il locatore può inviargli una diffida
di pagamento scritta, in cui fissa un termine per il versamento di quanto
dovuto. Questo termine deve essere di almeno trenta giorni  nel caso di locali
d’abitazione o commerciali. Nella comminatoria il locatore deve chiaramente
menzionare sia l’invito a pagare gli arretrati, pena la disdetta straordinaria
per mora del conduttore, sia la somma scoperta. Il Tribunale federale ha a
questo proposito stabilito che l’importo non deve necessariamente essere
indicato in franchi, ma è sufficiente che il conduttore possa
inequivocabilmente definire quali canoni di locazione debbano venire pagati
entro il termine assegnato (DTF del 14 giugno
2000 in
MRA 2/2001, pag. 47 e ss., DTF del
7 aprile
1999 in
MRA 1/2000,
pag. 242 e ss.;
Lachat D
., Le
bail à loyer
,
Lausanne, 2008, pag. 666;
SVIT-Kommentar
, Das schweizerische Mietrecht, 3
a
. ed. 2008, n. 26 ad art. 257d CO;
Tercier/Favre/Bugnon
, Les contrats spéciaux, 4
a
ed., 2009, n. 2393).
4.
Nella
fattispecie l’amministrazione dello stabile ha chiaramente indicato nella
diffida l’importo rimasto scoperto (doc. B) in fr. 5'720.-. Si tratta quindi di
stabilire, sulla base dei documenti agli atti, se il fatto di non avere
indicato i mesi del calendario a cui si riferiva l’arretrato di fr. 5'720.-
impediva al conduttore di comprendere con precisione e chiarezza l’entità del
suo debito nei confronti del locatore, come ammesso dal Pretore. Occorre
rilevare che ai fini del giudizio sono decisivi solo i documenti prodotti
davanti al Pretore (doc. A a D) mentre vanno stralciati dagli atti di appello i
nuovi documenti prodotti in questa sede (doc. A a O). Infatti l’art. 321 cpv. 1
lett. b CPC, valido anche nelle procedure per le controversie in materia di
locazione, vieta la produzione di nuovi documenti in appello. Allo stesso modo
non possono essere considerate le allegazioni dell’appellante che sono nuove
rispetto a quanto fatto valere davanti al Pretore. Nell’istanza di sfratto del
27 ottobre 2008 l’istante si è limitato a chiedere lo sfratto immediato, sulla
scorta di quattro documenti (A a D, contratto, diffida, disdetta ed estratto
del registro fondiario). Alla discussione del 14 novembre 2008, l’istante ha
confermato la domanda di sfratto senza nulla aggiungere. Ne deriva che le
spiegazioni diffusamente esposte nel ricorso (recte: appello) del 28 novembre
2008 in merito alle ripetute diffide di pagamento non possono essere
considerate per questo giudizio. A ogni modo, la diffida doc. B indica
l’ammontare degli arretrati in fr. 5'720.- e il convenuto, comparso all’udienza
del 14 novembre 2008, non ha contestato tale cifra né il fatto che non l’aveva
pagata. Non si vede quindi dove sarebbe la genericità ravvisata dal Pretore
nella diffida di pagamento che indica in franchi e in centesimi gli arretrati
dovuti dal conduttore e rispetta quindi i requisiti imposti dall’art. 257d CO.
La disdetta pronunciata il 28 luglio 2008 è quindi stata preceduta da una
valida diffida ed è quindi a sua volta valida.
5.
Le
censure dell’appellante sono quindi fondate. Dal profilo formale, tuttavia, l’istante
ha chiesto nel suo gravame di annullare il decreto del Pretore e di rinviare a
quest’ultimo l’incarto per nuovo giudizio ai sensi dei considerandi. Ora, la
parte può chiedere l’annullamento della sentenza e il rinvio della causa al
Pretore per un nuovo giudizio nel caso in cui, in suo pregiudizio, siano stati
fatti degli atti nulli o le sia stata ingiustamente negata una restituzione in
intero (art. 326 CPC). L’appellante non ha fatto valere nessuno dei suddetti
motivi, né se ne ravvisano nella fattispecie. Ci si potrebbe quindi chiedere se
la domanda dell’appellante non sia improponibile, visto che l’art. 309 cpv. 2
lett. f CPC richiede di indicare le domande di giudizio. Dal tenore
dell’appello, nondimeno, risulta che l’istante intende ottenere la pronuncia
dello sfratto in accoglimento della sua istanza 27 ottobre 2008. Sarebbe dunque
un formalismo eccessivo ritenere inammissibile l’appello solo sulla base delle
domande di giudizio. Ne deriva che l’appello deve essere accolto e il decreto impugnato
riformato.
6.
Gli
oneri del presente giudizio seguono la soccombenza e sono quindi a carico della
parte appellata (art. 148 cpv. 1 CPC). Il valore di causa, trattandosi di uno
sfratto, ammonta a fr. 8'280.-, pari al canone di locazione fino alla scadenza
ordinaria del contratto di locazione (doc. A, marzo 2009).
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC, la LTG e il Regolamento
sulla fissazione delle ripetibili,
dichiara e pronuncia
:
I.
L’appello
28 novembre 2008 è
accolto
, e il decreto 17 novembre 2008 è riformato
come segue:
1.
L’istanza
di sfratto è accolta.
2.   La
tassa di giustizia e le spese per complessivi Fr. 100.- sono a carico del
convenuto, con l’obbligo di rifondere alla parte istante Fr. 50.- a titolo
d’indennità.
II.
Le
spese della procedura d’appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 100.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
150.-
già
anticipate dall’appellante, sono poste a carico della parte appellata, con
l’obbligo di rifondere all’appellante fr. 400.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                     La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).