ti_gerichte · 12.2009.205 · 2011-01-17 · it
Contratto di mediazione immobiliare, clausola di limitazione nel tempo della mercede quando la persona indicata dal mediatore conclude il contratto dopo la scadenza temporale pattuita, nella fattispecie non abuso di diritto della controparte

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 17.01.2011 12.2009.205

Incarto n.
12.2009.205
Lugano
17 gennaio
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2008.165
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 15
ottobre 2008 da
AP 1
rappr. dall’ RA
1
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
2
chiedente
la condanna della convenuta al pagamento di fr. 18’830.- oltre interessi al 5%
dall’8 marzo 2007, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione
interposta al PE n. __________ dell’Ufficio esecuzioni di Locarno di data 19
giugno 2008, domanda avversata dalla controparte e che il Pretore ha respinto
con sentenza 20 ottobre 2009;
appellante
l’attore che con atto d’appello 19 novembre 2009 chiede la riforma dei
dispositivi 1 e 3 della sentenza impugnata nel senso di accogliere la petizione,
subordinatamente la riforma del dispositivo 3 nel senso di attribuire
un’indennità ripetibile di fr. 3'000.-, protestando spese e ripetibili di seconda
istanza;
mentre
la convenuta con osservazioni del 14 dicembre 2009 chiede, previa concessione dell’assistenza
giudiziaria, la reiezione del gravame con protesta di tasse spese e ripetibili
di entrambe le sedi;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Il 13 gennaio 2006 AP 1 e AO 1 hanno sottoscritto un contratto di
mediazione immobiliare (“
Verkaufsauftrag
”) concernente l’immobile,
appartenente a quest’ultima, di cui alla part. n. __________ RFD del Comune di __________).
AO 1 ha firmato il contratto in qualità di mandante (“
Auftraggeber
”) e AP
1 in qualità di mediatore (“
Auftragnehmer
”) nello spazio riservato alla
“__________, (__________)”, il cui logo “__________” figura sull’unica pagina
del contratto (doc. A).
La clausola n. 1 del contratto conferiva mandato al
mediatore di realizzare prima possibile la compravendita del suddetto fondo o
di indicare un acquirente solvibile (“
Der Auftraggeber beaufragt und
bevollmächtigt den Auftragnehmer, die untenstehende Liegenschaft baldmöglichst
zu verkaufen oder den Nachweis für einen solventen Käufer zu erbringen.
”)
[doc. A, clausola n. 1]. Il contratto durava dal 13 gennaio 2006 al 12 gennaio
2007 (clausola n. 7). Era prevista una provvigione del 5% del prezzo di vendita
per tutte le spese e i costi sostenuti dal mediatore come pure per il suo
lavoro, fino ad un massimo di fr. 20'000.- (doc. A n. 3). In particolare, la
clausola n. 6 ultima frase prevedeva che in caso  di mancata compravendita del
fondo durante la durata del contratto, non sussisteva a carico del mandante
nessun obbligo di pagare la mercede
(“Findet kein Verkauf der Liegenschaft
während der Vertragsdauer statt, hat der Auftraggeber keinerlei Zahlungsverpflichtungen
”).
B
.   Il 22 febbraio 2007 AO 1 ha venduto la sua proprietà a __________ (doc. 3). Con petizione del 15 ottobre 2008 AP 1 ha convenuto AO 1 presso la Pretura di Locarno-Campagna per chiedere il versamento della mercede
concordata contrattualmente ovvero il 5% del prezzo di compravendita di fr.
350'000.-, oltre all’IVA, quindi fr. 18'830.- Nella sua risposta la convenuta
ha proposto la reiezione della petizione. In sede di conclusioni le parti hanno
confermato le proprie posizioni.
C.
Statuendo
il 20 ottobre 2009, il Pretore di Locarno-Campagna ha respinto la petizione.
D.
L’attore
è insorto contro la sentenza pretorile con atto d’appello del 16 novembre 2009,
nel quale chiede di riformare il querelato giudizio (e meglio i dispositivi 1 e
3 ) nel senso di accogliere la petizione, evidenziando che la vertenza
poggerebbe in particolare sulle conseguenze di un comportamento palesemente in
mala fede dell’appellata. Nelle osservazioni del
31
luglio 2009 la parte appellata ha proposto la reiezione dell’appello e la
conferma del giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e
impugnata prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata
dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).
2.
Nella
sentenza impugnata il Pretore ha ritenuto infondate le pretese dell’attore,
perché il contratto escludeva il diritto alla mercede nel caso in cui la
compravendita fosse stata conclusa dopo la sua scadenza, come è avvenuto in
concreto, e l’attore si era prevalso del comportamento contrario alla buona
fede della controparte, che avrebbe atteso la scadenza del contratto per
sottoscrivere il rogito notarile, solo con le conclusioni di causa, ossia
tardivamente. Il primo giudice, infatti, ha rilevato che con la petizione l’attore
aveva chiesto il pagamento della mercede per aver reperito l’acquirente quando
ancora era in corso il contratto e solo con le conclusioni aveva addotto il
comportamento contrario alla buona fede della venditrice.
3.
In
questa sede l’appellante ribadisce le proprie pretese rilevando di aver
indicato già nella petizione del 15 ottobre 2008 che “i fatti dimostravano
l’inequivocabile mala fede della convenuta”. Egli osserva che l’istruttoria ha comprovato
quanto affermato in petizione, vale a dire che la convenuta ha atteso lo
scadere del termine contrattuale per sottoscrivere con l’acquirente reperito
dall’attore il contratto di compravendita il 22 febbraio 2007. Ritiene pertanto
che la convenuta non possa prevalersi della clausola n. 6 del contratto, nella
denegata ipotesi che la stessa possa considerarsi valida. Secondo l’appellante
risulterebbe evidente che l’acquirente del fondo è stata da lui reperita, come
dimostrato dall’accordo di riservazione stipulato nel dicembre 2006, quando il
contratto era ancora in vigore. Rimprovera poi al Pretore di aver ritenuto che le
parti contraenti potessero derogare al principio di remunerazione del mediatore
anche nel caso in cui la prestazione fosse stata eseguita dopo la scadenza del
contratto e sostiene che la nullità della clausola andava rilevata d’ufficio.
Infine, dopo aver ribadito la pretesa di fr. 18'830.-, in via subordinata
contesta la fissazione dell’indennità per ripetibili in fr. 4'000.-, importo
che a suo dire sarebbe eccessivo, sproporzionato e abusivo, siccome equivalente
a 22 ore di attività del legale di controparte, e ne propone la riduzione a fr.
3'000.-.
4.
Nella
fattispecie non è contestato che l’attore ha reperito nel novembre 2006 la
persona che ha poi acquistato l’immobile, come risulta dall’accordo di
riservazione sottoscritto da costei il 19 dicembre 2006 (doc. C, deposizione
rogatoriale __________, del 19 giugno 2009, pag. 2), e che il contratto di
compravendita è stato rogato il 22 febbraio 2007 (doc. 3). È anche pacifico che
il contratto di mediazione, allestito dall’attore su carta intestata di
un’agenzia immobiliare, era valido per un anno, dal 13 gennaio 2006 al 12
gennaio 2007, e comportava una clausola secondo la quale la mandante nulla
avrebbe dovuto in caso di mancata sottoscrizione di un contratto in tale
periodo (doc. A, clausola n. 6, ultima frase).
5.
Il quesito
da risolvere in concreto è quindi quello di sapere se il mediatore ha diritto
alla mercede nonostante il contratto di compravendita sia stato firmato dopo la
scadenza contrattuale. Il Pretore, come si è detto, lo ha risolto per la
negativa, dopo aver ammesso che le parti potevano validamente pattuire la
clausola di esclusione della mercede qualora la compravendita non fosse stata
conclusa nel periodo di validità del contratto. L’appellante, dal canto suo,
ribadisce il nesso di causalità tra il suo agire e la decisione dell’acquirente
di concludere il contratto di compravendita e ritiene di aver diritto al
pagamento della mercede, in ragione della nullità della clausola n. 6 del noto
contratto. Come si è visto, è pacifico che l’acquirente è entrata in contatto
con la venditrice tramite il mediatore, la cui attività è stata causale per il
negozio immobiliare. L’art. 413 CO prevede che la mercede è dovuta non appena il
contratto è stato concluso a seguito dell’indicazione o dell’interposizione del
mediatore. La norma è tuttavia di diritto dispositivo e le parti possono
derogarvi contrattualmente a vantaggio o a scapito del mediatore (
Rayroux
, Commentaire romand CO-I, n. 20
ad art. 413;
Ammann
, Basler
Kommentar OR-I, 4
a
ed., n. 7 ad art. 413). L’argomentazione
dell’appellante, secondo il quale la clausola litigiosa sarebbe nulla, è dunque
infondata. L’atto pubblico di compravendita essendo stato rogato dopo la
scadenza del contratto di mediazione, nulla è di conseguenza dovuto al
mediatore (doc. A:
Findet kein Verkauf der Liegenschaft während der
Vertragsdauer statt, hat der Auftraggeber keinerlei Zahlungsverpflichtungen
).
6.
Secondo
l’attore il comportamento della controparte contrattuale sarebbe stato
contrario alla buona fede, poiché la venditrice ha stipulato il contratto
notarile con l’interessata nota sin dal dicembre 2006 solo nel febbraio 2007 al
fine di non pagare la mercede pattuita. Nella petizione 15 ottobre 2008,
l’attore ha invero menzionato “l’inequivocabile mala fede della convenuta”
(pag. 2, n. 5), e ha addotto di aver diritto alla mercede pattuita per il fatto
di aver onorato i propri obblighi contrattuali “proponendo di fatto una persona
solvibile durante la validità del mandato” (petizione, pag. 3). Non ha tuttavia
menzionato la clausola n. 6 del contratto, né ha addotto che la convenuta
avrebbe posposto la firma del contratto notarile al solo scopo di privarlo
della mercede, con un comportamento contrario alla buona fede. Con le
conclusioni di causa l’attore ha poi ripreso e ampliato le allegazioni di
petizione sulla “malafede” della controparte, sulla scorta dell’istruttoria
eseguita. Anche se si ammettesse che le allegazioni sul comportamento contrario
alla buona fede di controparte siano state tempestive, ciò non gioverebbe
nondimeno all’appellante. Dall’istruttoria è infatti emerso che l’accordo di
riservazione è stato sottoscritto dall’interessata all’acquisto il 19 dicembre
2006 (doc. C). A parte il fatto che tale “accordo” è stato allestito in forma
scritta semplice e non rispetta quindi le esigenze di forma richieste per un
contratto relativo a un immobile (art. 16 CO), di fatto esso dava facoltà
all’interessata di decidere per l’acquisto fino al 28 febbraio 2007, oltre il
periodo di durata del contratto di mediazione, e costituiva di fatto
un’estensione del medesimo, poiché prevedeva la retribuzione del mediatore. La
convenuta ha dato atto di aver ricevuto il plico che lo conteneva il 5 gennaio
2007 (lettera 8 gennaio 2007, doc. D) e ha comunicato a giro di posta all’attore
di non essere d’accordo con la proroga del contratto di mediazione e di
attenersi alle pattuizioni contrattuali del gennaio 2006. Tenuto conto del brevissimo
periodo (sette giorni compresi i festivi) intercorso tra la ricezione
dell’accordo di riservazione e la scadenza del contratto di mediazione, la
circostanza che l’atto notarile di compravendita sia stato firmato dopo il 12
gennaio 2007 non costituisce una violazione delle regole della buona fede da
parte della venditrice. Non risulta infatti, né l’attore lo adduce, che
l’interessata all’acquisto sarebbe stata disposta a concludere il contratto di
compravendita entro il 12 gennaio 2007. Accertato che il contratto di mediazione
è scaduto il 12 gennaio 2007 senza che sia stato concluso l’atto notarile, non
rimane che concludere per la reiezione dell’appello, il mediatore non potendo
vantare pretesa alcuna. La sentenza del Pretore regge quindi alla critica per
quel che concerne il diritto alla mercede.
7.
L’appellante
contesta inoltre l’ammontare delle ripetibili attribuite alla controparte, che
il Pretore ha fissato in fr. 4'000.-, e ne chiede la riduzione a fr. 3'000.-.
Nella fattispecie l’attore vantava una pretesa di fr. 18'830.- e il Regolamento
sulle ripetibili prevede per tale valore un’indennità variante da fr. 2'824.50 a fr. 4'707.50, come espone il medesimo appellante. Ora, entro i minimi e i massimi delle aliquote
applicabili in materia di spese e ripetibili il primo giudice fruisce di un
ampio potere di apprezzamento, censurabile solo per eccesso o per abuso (Rep.
1996 pag. 171). L’importo di fr. 4'000.- di cui si duole l’appellante rientra per
sua ammissione nei limiti previsti dal Regolamento sulle ripetibili e non si
ravvisa in concreto alcun motivo per ridurlo. L’appello va dunque respinto in
ogni suo punto.
8.
Gli
oneri processuali seguono l’integrale soccombenza dell’appellante, che
rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili di appello, commisurata
alla stringatezza delle osservazioni da lei presentate. In questa sede
l’appellata ha rinnovato la domanda di essere ammessa al beneficio
dell’assistenza giudiziaria con il gratuito patrocinio della sua legale.
Indiscussa la probabilità di esito favorevole, visto l’esito dell’odierno
giudizio, la domanda va tuttavia respinta. Le osservazioni presentate dalla
patrocinatrice dell’appellata si limitano infatti a due righe, per le quali
appare adeguato un onorario di fr. 400.-, comprensivo della lettura
dell’appello e della redazione delle stringate osservazioni. Tale onorario è
coperto dall’attribuzione di ripetibili in questa sede e, anche qualora
l’incasso presso la controparte si rivelasse impossibile, l’appellata potrebbe
farvi fronte con i propri mezzi, se del caso in due o tre rate mensili.
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e
il Regolamento sulle ripetibili,
pronuncia:
1.
L’appello
16 novembre 2009 di AP 1 è
respinto
.
2.
Gli
oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 600.-
b) spese                         fr.
100.-
totale                              fr.
700.-
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
alla controparte fr. 400.- per ripetibili di appello.
3.
La
domanda di assistenza giudiziaria presentata da AO 1 è
respinta
.
4.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).