ti_gerichte · 14.2020.75 · 2020-11-19 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione di durata indeterminata, inizialmente minima. Disdetta anticipata. Subentro. Spese accessorie. Condanna a pagare una pigione

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione di durata indeterminata, inizialmente minima. Disdetta anticipata. Subentro. Spese accessorie. Condanna a pagare una pigione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 19.11.2020 14.2020.75

Incarto n.
14.2020.75
Lugano
19 novembre 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliera:
Villa
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) nella causa __________ (rigetto provvisorio dell’opposizione) della
Giudicatura di pace del Circolo di Airolo promossa con istanza 14 aprile 2020
da
CO 1
contro
RE 1
giudicando sul reclamo del 5 giugno 2020 presentato da RE 1 contro la
decisione emessa il 2 giugno 2020 dal Giudice di pace del Circolo di Airolo;
ritenuto
in fatto:
A.
Il 20 febbraio 2018 CO 1 da una parte (in
veste di locatore) e RE 1 e PINT1 2 dall’altra (in qualità di conduttori) hanno
concluso un contratto di locazione avente come oggetto un rustico (denominato
“__________”
) situato
a B__________, comprensivo di cantina, giardino e parcheggio scoperto. Il
contratto è stato concluso per una durata minima di due anni, rinnovabile
tacitamente per un anno salvo disdetta previo un pre­avviso di tre mesi, a
partire dal 1° aprile 2018 e con una prima scadenza al 31 marzo 2020. La
pigione annua è stata fissata in complessivi fr. 10'680.–, pagabile in
rate mensili anticipate di fr. 890.–. È stato previsto un deposito di
garanzia di fr. 1'000.–.
B.
Con
raccomandata del 17 febbraio 2019, RE 1 e PINT1 2 hanno anticipatamente disdetto
il contratto di locazione per il 31 maggio 2019, impegnandosi a trovare un subentrante.
Con risposta del 20 febbraio 2019, CO 1 ha preso atto della disdetta anticipata
e ha elencato le condizioni di restituzione dell’ente locato, informando gli
inquilini che la garanzia sarebbe stata liberata solo dopo presa visione dei
locali e che il locatore avrebbe condotto le trattative per la nuova locazione.
Il 5 luglio 2019 CO 1 ha informato i conduttori di aver trovato un subentrante
a partire dal 1° agosto 2019, di trattenere pertanto l’importo depositato in
garanzia per il canone di luglio 2019 e di voler spedire al loro nuovo recapito
le fatture dello spazzacamino e di pulizia della stufa a pellet. Tale scritto
ha dato il via a uno scambio di corrispondenza tra le parti che non si è
rivelato risolutivo. Il 22 gennaio 2020 CO 1 ha trasmesso a RE 1 il conteggio
definitivo delle proprie pretese, ammontante a fr. 2'028.70, invitandolo a
saldare il debito entro dieci giorni dalla ricezione.
C.
Con
precetto esecutivo n. __________ emesso il 25 febbraio 2020 dall’Ufficio d’esecuzione
di Faido, CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 2'028.70 oltre agli
interessi del 5% dal 1° gennaio 2020, indicando quale titolo di credito la
“Pigione di luglio 2018
[
recte
: 2019]
, dovuta relativamente
alla disdetta del contratto di locazione, intervenuta fuori dai termini
contrattuali
(
convenzione no. __________ del 20.02.2018”
)
, e quale debitrice
solidale la coinquilina PINT1 2). È anche menzionata una pretesa di fr. 14.–
per non meglio
precisate
“Spese”
.
D.
Avendo
RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 14 aprile
2020 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del
Circolo di Airolo, limitando la propria pretesa a fr. 2'028.70 oltre agli
interessi del 5% dal 1° gennaio 2020 senza la posta
“spese”
. Con disposizione
ordinatoria del 16 aprile 2020, il Giudice di pace ha impartito al­l’i­­stante
un termine di 15 giorni per produrre due ulteriori copie dell’i­­stanza e i
relativi allegati, e l’ha invitato inoltre a presentare altri due documenti,
ossia la raccomandata del 7 agosto 2020 (
recte
: 2019) e la lettera del 5
luglio 2020 (
recte
: 2019). Il 23 aprile 2020 CO 1 ha dato seguito alla
richiesta del primo giudice, allegando di propria iniziativa ulteriore
documentazione. Con osservazioni scritte del 14 maggio 2020 il convenuto ha
elencato le sue critiche sulle pretese dell’istante. Su invito del Giudice di
pace, CO 1 ha presentato una replica del 28 maggio 2020, nella quale ha
confermato la propria domanda.
E.
Statuendo con decisione del 2 giugno 2020, il Giudice di pace del
Circolo di Airolo ha parzialmente accolto l’istanza nel senso che ha “
parzialmente accolto
”
(
recte
: rigettato) in via provvisoria l’oppo­­sizione interposta dal
convenuto senza precisare per quale impor­to, salvo condannare RE 1 a versare a
CO 1 fr. 952.70, oltre agli interessi del 5% dal 1° gennaio 2020, con l’obbligo
per quest’ultimo di liberare il deposito di garanzia a pagamento effettuato. Le
spese processuali di fr. 150.– sono state poste a carico delle parti in
ragione di metà ciascuna.
F.
Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorto
a questa Camera
con un reclamo del 5 giugno 2020
per ottenerne
implicitamente l’annullamento e la reiezione dell’istanza. Invitato a
presentare osservazioni al reclamo, CO 1 è rimasto silente.
Considerando
in diritto:                 1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.
e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro
dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica
della decisione è avvenuta in concreto a RE 1 il 3 giugno 2020, il termine d’im­­pugnazione
è scaduto sabato 13 giugno. Presentato il 5 giugno 2020 (data del timbro
postale), il reclamo è dunque senz’altro tempestivo.
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con­sid. 2.2.4).
Secondo l’art. 320 CPC con
il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento
manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili
conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
La richiesta del reclamante volta all’edizione del contratto conclu­so
dal locatore con il nuovo inquilino è di conseguenza tardiva.
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura
documentale
(Aktenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in
esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo
la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e
vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili
eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto
provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata
quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al
giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il Giudice di pace ha anzitutto ritenuto corretta la
pretesa dell’istante di fr. 890.– per la pigione di luglio 2019,
considerato come RE 1 non sia riuscito a trovare un subentrante entro i termini
stabiliti e come il rustico sia stato rilocato solo a partire dal 1° agosto
2019. Per contro egli ha ritenuto ingiustificato porre a carico del convenuto
la fattura del 18 agosto 2019 di fr. 1'000.– emessa dall’Immobiliare L__________
quale provvigione per la ricerca del nuovo inquilino – dal momento che le parti
non risultano aver stipulato un accordo in tal senso – e quella relativa alla
pulizia dei locali, in assenza di un protocollo di riconsegna dell’ente locato e
di richieste di risarcimento danni  formulate entro due o tre giorni dalla
restituzione del rustico. Il primo giudice ha invece ritenuto
“corretto”
addebitare
al convenuto la tassa di fognatura di fr. 107.70 e stornargli fr. 45.–
pari alla metà della tassa rifiuti vegetali.
4.
Nel
reclamo RE 1 contesta di dover versare la pigione di luglio 2019, dal momento
che ha riconsegnato le chiavi del rustico l’11 giugno 2019 e che – a suo dire –
una persona era già disposta a subentrare nel contratto subito dopo la
riconsegna. Chiede pertanto una prova di quanto asserito dall’istante, non
avendo mai visto il contratto d’affitto del nuovo conduttore con inizio il 1°
agosto 2019. Ritiene inoltre di non dovere più alcunché per la tassa di
fognatura, avendo già saldato tutte le fatture per l’anno 2019.
5.
In
ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio
(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la
documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione (DTF
139 III 447 consid. 4.1.1).
5.1
Nella fattispecie, il Giudice di pace ha completamente
perso di vista che la procedura di rigetto dell’opposizione in procedura
sommaria
secondo gli
art. 80 segg. LEF ha quale unico scopo di appurare se l’istante – ossia il
creditore – dispone nei confronti del con­venuto
– il debitore – di un titolo che giustifichi il
rigetto dell’oppo­­sizione interposta da quest’ultimo (sopra consid. 2). Il
giudice del rigetto non può – e non deve – vestire i panni del giudice di
merito e verificare se la pretesa fatta valere dall’istante esiste davvero, men
che meno ha la facoltà di ordinare a quest’ultimo di produrre ulteriori
documenti a complemento dell’istanza. Il suo esame deve infatti limitarsi a
verificare se i documenti invocati dall’istante costituiscono un titolo di
rigetto, ossia, se è chiesto il rigetto provvisorio, un riconoscimento del debito
posto in esecuzione firmato dal debitore (art. 82 cpv. 1 LEF).
Senza una domanda esplicita, il giudice non è
legittimato a condannare l’escusso a pagare all’escutente tutta o parte della
pretesa posta in esecuzione
. E se una tale
domanda è stata formulata, il giudice, dopo aver verificato che l’attore ha
presentato una valida autorizzazione ad agire, deve trattare la causa in
procedura ordinaria
semplificata
(art. 243 segg. CPC), che a differenza della procedura sommaria
di rigetto (art. 256 cpv. 1 CPC) esige in linea
di massima la tenuta di un’udienza (art. 245 CPC), a meno che le parti,
patrocinate da avvocati, vi rinuncino (sentenza del Tribunale federale 4A_680/2014
del 29 aprile 2015 consid. 3.4). D’altronde, il giudice deve accertare
attivamente i fatti (art. 247 CPC) e può essere chiamato ad assumere tutti i
tipi di prova (art. 219 e 168 segg. CPC), non solo documenti come solitamente
avviene nelle procedure di rigetto (art. 254 cpv. 1 CPC). Infine, in una
procedura ordinaria il giudice, dopo aver accertato esattamente l’eventuale
debito del convenuto, potrà rigettare l’opposizione, se così richiesto, solo in
via definitiva (art. 79 LEF).
5.2
Nel
caso in esame, sebbene il Giudice di pace non abbia proceduto all’esame imposto
dalle norme relative al rigetto d’opposizio­­ne e abbia omesso di dare la
possibilità al convenuto di presentare una duplica, non è necessario rinviare
la causa perché sani tali irregolarità, siccome il reclamante non ha formulato alcuna
richiesta in tal senso, la replica non contiene elementi nuovi e la causa è
matura per il giudizio,
sicché motivi
di economia processuale e di celerità inducono la Camera a statuire essa stessa
sen­-za indugio (art. 327 cpv. 3 lett. b CPC; in tal senso: sentenza della CEF
14.2019.161 del 9 gennaio 2020 consid. 6.3).
5.3
Ciò
detto,
il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un
riconoscimento di debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia
effettivamente consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso
cui è destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1
CO). Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita
dalle parti
.
Se il contratto è di
durata indeterminata, conserva la sua qualità di titolo di rigetto fintanto che
il conduttore non renda verosimile che il
contratto
sia stato disdetto (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 feb­braio
2002, consid. 3.1;
Staehelin
in:
Basler Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).
5.4
Nel caso concreto
il contratto di locazione
sul quale l’istante fonda la propria pretesa (doc.
1/E) è stato concluso per una durata indeterminata, inizialmente di minimo due
anni con
prima scadenza fissata
al 31 marzo 2020 (doc. E). Dato che a quel momento la durata minima non era
ancora trascorsa, il contratto costituisce di principio un titolo di rigetto
provvisorio per la pigione di luglio 2019 (di fr. 890.–) posta in
esecuzione, oltre agli interessi del 5% (art. 104 cpv. 1 CO) almeno dal 1°
gennaio 2020. Per infirmare tale conclusione, in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF
l’escusso avrebbe dovuto rendere verosimile di avere, con la coinquilina,
validamente disdetto il contratto di locazione prima di luglio 2019, ciò che
verrà esaminato più avanti (sotto, consid. 6).
5.5
Il
Giudice ha ritenuto
corretta”
la
tassa di fr. 107.70 per l’uso della fognatura durante il primo semestre
del 2019. Agli atti non risulta però alcun riconoscimento di tale onere
scritto, esplicito e firmato da RE 1. Il contratto di locazione, nel porre a
carico degli inquilini la
“tassa annua
uso fognatura”
(alla voce
“spese accessorie”
), non costituisce un valido titolo di rigetto provvisorio nel senso
dell’art. 82 cpv. 1 LEF perché non quantifica la spesa né rinvia a parametri
che avrebbero consentito agli inquilini di
calcolarla
in
anticipo
al momento della firma del contratto (v.
DTF 139 III 302 consid. 2.3.1; sentenze del Tribunale
federale 5D_131/2019
del 29 agosto 2019
consid. 2.2.2
e della CEF 14.2020.23 del
31 luglio 2020 consid. 5.1).
Non
è d’altronde stato pattuito alcun anticipo – fisso – delle spese accessorie
suscettibile di giustificare l’estensione del rigetto all’im­­porto convenuto
(v. sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio 2002 consid. 3.2 e 3.4).
Ancorché per un altro motivo di quello addotto dal reclamante (
pagamento non reso verosimile), il reclamo merita
accoglimento su questo
punto e la sentenza impugnata va riformata nel
senso di non estendere il rigetto dell’oppo­­sizione alla tassa in questione.
5.6
Le
altre pretese poste in esecuzione (oltre alla pigione di luglio 2019 e alla
tassa appena citata) sono già state respinte dal Giudice di pace e quindi non
devono più essere vagliate in questa sede in mancanza di un ricorso del
locatore
. Ad ogni modo non risultano
essere state riconosciute dall’escusso con un atto scritto e firmato.
6.
A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere
verosimili le eccezioni e obiezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142
consid. 4.1.1 con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo
convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile
nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (
Staehe­lin
in:
Basler
Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010,
n. 87 seg. ad
art. 82 LEF), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 23
consid. 4.1.2).
6.1
Nel
caso specifico, il reclamante fa valere di aver riconsegnato le chiavi del
rustico l’11 giugno 2019 e chiede una prova del suo obbligo di pagare la
mensilità di luglio 2019 dal momento che una persona era già disposta a
subentrare nel contratto subito dopo la riconsegna.
6.2
Di
principio, il conduttore che non si attiene al termine di disdetta del contratto
di locazione è tenuto a corrispondere la pigione anche se non utilizza più la
cosa o se la restituisce, l’obbligo contrattuale di pagare la pigione non
dipendendo dall’uso effettivo della stessa (
Tercier/Bieri/Carron
in: Les contrats spéciaux,
5
a
ed. 2016, n. 1925
ad § 33). Tuttavia, l’inquilino può in anticipo liberarsi unilateralmente
dei suoi obblighi verso il locatore restituendogli l’ente locato senza
osservare i termini di preavviso o le scadenze, a patto di proporgli un nuovo
conduttore solvibile che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime
condizioni e che il locatore non possa ragionevolmente rifiutare (art. 264 cpv.
1 CO).
6.3
Ora,
è pacifico che i conduttori abbiano significato la disdetta – il 17 febbraio
2019 (doc. F) – prima della prima scadenza prevista dal contratto di locazione per
il 31 marzo 2020. Spettava dunque a loro rendere verosimile di aver presentato
al locatore
un nuovo conduttore solvibile disposto a
riprendere il contratto alle medesime condizioni, che il locatore non avrebbe
potuto ragionevolmente rifiutare. In prima sede il reclamante non ha però
prodotto alcun documento e quindi non ha reso verosimile la sua afferma-zione
secondo cui
“
un inquilino era già pronto a subentrare nel mio
vecchio appartamento appena riconsegnato lo
stesso”
. Che poi
“l’ap­­partamento
nel mese di luglio 2019 poteva benissimo già
essere abitato”
è senza rilievo perché egli non era
svincolato dai suoi obblighi verso il locatore prima della presentazione di un
subentrante
solvibile. Gl’incombeva,
semmai, di rendere verosimile che l’appar­­tamento
era stato
effettivamente rilocato già per luglio del 2019, ad esempio producendo una
dichiarazione scritta di un terzo attestante l’occupazione del rustico durante
quel mese. Il reclamo va pertanto respinto su questo punto.
7.
In
entrambe le sedi
la tassa,
stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le
ripetibili,
determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2
RTar (
RL 178.310
) per il rinvio del
l’art.
96 CPC,
seguono la reciproca soccombenza parziale (art.
106 cpv. 2 CPC).
Non
si pone invece problema di ripetibili, le parti non avendo formulato alcuna
domanda motivata al riguardo (cfr. art. 95 cpv. 3 lett. c CPC).
8.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 952.70,
non raggiunge la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art.
74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è parzialmente accolto e di
conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così
riformati:
1.   L’istanza è parzialmente accolta e di conseguenza l’opposizione
interposta al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio d’esecuzione di
Faido è rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 890.– oltre agli
interessi del 5% dal 1° gennaio 2020.
2.   Le
spese processuali di fr. 150.–, anticipate dall’istante, sono poste a suo carico
per fr. 90.– e per i rimanenti fr. 60.– a carico del convenuto.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 150.– relative al presente giudizio,
già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico
per
fr. 140.– e per i rimanenti fr. 10.– a carico di CO 1
.
3.
Notificazione a:
–   ;
–   CO 1,
casella postale 519, Locarno.
Comunicazione
alla Giudicatura di pace del Circolo di Airolo.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                            La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo
se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale”
(art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro
lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al
Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).