ti_gerichte · 16.2003.43 · 2004-04-26 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 02.05.2003 16.2003.43

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.2003.43
Lugano
26 aprile
2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 28
aprile 2003 presentato da
RI1
patr. dall' RA1
contro
la sentenza 16 aprile 2003 del Pretore del Distretto
di __________, nelle procedure civili inappellabili derivanti da contratto di
locazione (inc. n. LA.2001.49 e LA.2001.56) promosse con istanze 18 e 22 maggio
2001 contro
CO1
rappr. dall'RA2
a
dipendenza di reciproche pretese derivanti dal contratto di locazione
sottoscritto dalle parti il 7 luglio 2000 e che il pretore ha deciso con il
parziale accoglimento della domanda di risarcimento danni formulata dalla
conduttrice e l'integrale reiezione della domanda di pagamento delle pigioni
inoltrata dalla locatrice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il
7 luglio 2000 l'associazione CO1 ha concluso con RI1 un contratto di locazione
avente per oggetto tre locali adibiti a palestra in uno stabile di proprietà di
quest'ultima a __________, per una pigione mensile di fr. 950.-. I locali sono
stati consegnati alla conduttrice nei giorni successivi alla sottoscrizione del
contratto così da permetterle di istallare nell'ente locato, precedentemente
adibito ad appartamento, docce e spogliatoi in modo da iniziare l'attività
sportiva il 1° settembre 2000, data per la quale le parti hanno fissato
l'inizio della locazione. Sennonché, il 12 luglio 2000, la conduttrice ha
comunicato alla proprietaria di rescindere il contratto a dipendenza dello
stato dell'ente locato, e meglio dell'impossibilità di istallare le docce
poiché
lo scarico al piano superiore risulta abusivo in quanto va a finire
nello scarico delle acque chiare
. La disdetta del contratto è stata
contestata dalla locatrice, la quale ha dichiarato di volersi attenere al
medesimo e ha dichiarato la propria disponibilità ad eseguire a sue spese le
opere di idraulico esterne necessarie a garantire il funzionamento delle docce
che avrebbero dovuto essere istallate dalla conduttrice.
2.
Con
istanza 18 maggio 2001 CO1, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di __________, dinanzi al quale le parti non hanno trovato
un accordo (cfr. verbale 23 aprile 2001 che attesta la mancata conciliazione),
ha convenuto RI1 davanti al Pretore del Distretto di __________, postulando
l'accertamento della
mancata entrata in vigore del contratto per errore
essenziale e per grave inadempimento di parte locatrice
e la condanna di
quest'ultima al pagamento di fr. 5'500.-. Questo importo corrisponde alla perdita
di guadagno che la conduttrice sostiene aver subito per l'inadempienza della
locatrice che non le ha messo a disposizione i locali in uno stato idoneo
all'uso cui erano destinati, non avendo potuto istallare le docce,
indispensabili per l'attività di una palestra; ciò che le ha cagionato un
mancato incasso di quote di iscrizione per i mesi di settembre e ottobre 2000 e
la perdita di utenti che hanno scelto un'altra palestra (fr. 3'000.-), oltre al
mancato ingaggio della campionessa di kick boxing __________ a una
manifestazione (fr. 2'500.-).
3.
Il
21 maggio 2001 RI1, previa contestazione della validità della disdetta
notificata dalla conduttrice e dei motivi dalla stessa adotti a sostegno della
medesima nonché del danno da questa fatto valere, ha anch’esso adito il
medesimo Pretore per ottenere il pagamento da CO1 di fr. 4'750.- rivendicati a
titolo di pigioni scadute per i mesi da settembre 2000 a gennaio 2001, nonché
il rigetto dell'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di __________.
All'udienza del 23 luglio 2001 le cause sono state congiunte per l'istruttoria
e il giudizio.
4.
Con
sentenza 16 aprile 2003 il Pretore, facendo propria la tesi della conduttrice secondo
la quale l'ente locato presentava dei difetti tali da giustificare la
rescissione anticipata del contratto, con particolare riferimento alle anomalie
all'impianto di evacuazione delle acque, ritenuto abusivo, ha parzialmente
accolto l'istanza della stessa, alla quale ha riconosciuto il diritto al pagamento
di fr. 2'420.- pari alla perdita di guadagno che essa avrebbe subito per non
aver potuto aprire la palestra il 1° settembre 2000 (fr. 970.-) oltre al
mancato ingaggio di __________ a una manifestazione sportiva (fr. 1'250.-).
L’istanza della locatrice intesa al pagamento delle pigioni è stata respinta.
5.
Con
il presente tempestivo gravame RI1 è insorta contro il predetto giudizio, postulandone
l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g
CPC. La ricorrente rimprovera al Pretore di aver arbitrariamente valutato le
prove, in particolare per aver fatto propria la tesi della conduttrice sulla presenza
di gravi difetti nell'ente locato, costituiti in particolare da una
canalizzazione non conforme alle prescrizioni, senza che questa circostanza sia
stata provata dalla conduttrice, che non ha neppure provato gli altri pretesi
difetti dell'ente locato (idoneità del pavimento e mancata notifica del
cambiamento di destinazione del medesimo), di modo che la sua disdetta
anticipata del contratto di locazione deve essere considerata ingiustificata.
Con
osservazioni 21 maggio 2003 la controparte ha postulato la reiezione del ricorso.
6.
La
congiunzione delle azioni per l'istruttoria e il giudizio (l'una con un valore
di fr. 4'750.-- e l'altra di fr. 5'500.-) non pregiudica la loro identità e
indipendenza, di modo che ai fini della loro impugnazione è determinante il
valore iniziale di ognuna delle domande congiunte senza che lo stesso venga
sommato (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 72, N. 243); da qui la ricevibilità
del ricorso per cassazione.
7.
Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice
di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di
diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata
di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale
una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di
un diritto certo (DTF 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 27 consid. 3b; 127 I 60
consid. 5a).
8.
Secondo l’art. 258 cpv. 1 CO se il locatore non consegna la cosa
nel momento pattuito o la consegna con difetti che ne escludono o ne diminuiscono
notevolmente l'idoneità all'uso cui è destinata, il conduttore può avvalersi
degli art. 107-109 CO relativi all'inadempimento del contratto. Al conduttore
che intende prevalersi di questa norma spetta l'onere di provare l'esistenza
del difetto (Lachat, Le bail à loyer, 1997, pag. 163). Se la scoperta del difetto
avviene dopo la consegna dell'ente locato, il conduttore può dipartirsi dal
contratto solo se il locatore non procede all'eliminazione del difetto entro un
congruo termine (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 61 e 70 ad art. 258 CO). In
concreto, spettava quindi alla conduttrice provare che l'ente locato presentava
un difetto, dalla stessa individuato nello scarico delle acque che impediva la
posa delle docce (cfr. disdetta 12 luglio 2000 __________, lettere 18 luglio
2000, 16 agosto 2000 e 22 agosto 2000 Associazione Svizzera Inquilini, deposizione
testi __________ e __________ di cui al verbale 24 gennaio 2002), e che la locatrice
non era disposta a procedere alla sua eliminazione.
9.
Contrariamente
a quanto concluso dal Pretore, la conduttrice non ha fatto fronte all'onere
della prova che le competeva. Infatti, dalle risultanze istruttorie non è
emerso che l'impianto di evacuazione delle acque fosse irregolare o comunque
tale da non permettere la posa delle docce nell'ente locato. Su questo punto la
sentenza pretorile, che considera abusivo l'impianto di scarico delle acque
siccome non conforme alle disposizioni della  LALIA, è arbitraria poiché non
trova nessun riscontro nelle tavole processuali. L'unico accenno certo allo
stato delle canalizzazioni nell'ente locato, la tesi dello scarico abusivo
essendo stata semplicemente ventilata dal teste Hoenes (
dalla posizione del
pozzetto vicina alla gronda mi pareva che lo scarico della prevista doccia
andava a finire in quello delle acque chiare, ciò  che è proibito
, cfr.
verbale 24 settembre 2001), è dato dallo scritto 19 luglio 2002 dell'Ufficio
tecnico del Comune di __________ dal quale si evince che
lo scarico del
lavandino, nell'estate del 2000, era collegato con il canale di scarico della
gronda che a sua volta si immette nella canalizzazione acque luride (sistema
misto)
, ciò che smentisce la tesi della conduttrice, fatta propria dal Pretore,
secondo la quale lo scarico defluiva nelle acque chiare
.
In altre
parole, da quest'accertamento dell'Ufficio tecnico non può essere dedotta
l'impossibilità di posare le docce così come richiesto dalla conduttrice,
ovvero che l'ente locato non fosse idoneo all'uso pattuito. Oltre a non aver
provato la presenza di un grave difetto nell'ente locato, la conduttrice non ha
neppure dimostrato che la locatrice non fosse disposta a intraprendere eventuali
lavori necessari a garantire la posa delle docce. Infatti, se è vero che la
locatrice non ha effettuato nessun intervento, essendosi limitata a manifestare
a più riprese la propria disponibilità a procedere in tal senso (cfr. suoi
scritti 17 luglio 2000, 27 luglio 2000, 21 agosto 2000 e 30 agosto 2000) -
disponibilità peraltro riconosciuta dalla conduttrice medesima (
nelle varie
discussioni avute con lei si era dichiarato disposto solo ad effettuare un
allacciamento, collegando lo scarico delle docce allo scarico già esistente
presso la cucina del primo piano
, cfr. lettera 16 agosto 2000 Associazione
Svizzera Inquilini) - è altrettanto vero che il teste __________ (idraulico di
formazione) ha sostenuto che le opere esterne, ovvero quelle a carico della locatrice,
erano legate a quelle interne
(cfr. verbale 22 novembre 2001) di
spettanza della conduttrice, la quale non ha però intrapreso nulla per
istallare le docce, ciò che di fatto ha impedito anche l'esecuzione di quei
lavori che incombevano alla locatrice e che questa, come detto, ha più volte
dichiarato di assumere. A questo proposito, l'accertamento del primo giudice
secondo il quale la posa delle docce poteva avvenire solo una volta sistemato
il problema dello scarico, non può essere condiviso, in assenza di riscontri
nelle tavole processuali, dalle quali è semmai emerso il contrario (cfr.
deposizione __________).
10.
Sul problema della tenuta statica del pavimento, che la conduttrice ha
peraltro rinunciato a sollevare con le conclusioni, avendo limitato la propria
contestazione allo scarico, va rilevato che anche al riguardo essa non ha
fornito nessun elemento probatorio atto a sostanziare l'esistenza di un
eventuale difetto nell'ente locato. Le perplessità espresse dal tecnico
comunale __________ sulla statica del pavimento (cfr. verbale 24 settembre
2001), non hanno infatti trovato nessun riscontro negli atti processuali, dalle
quali non emerge che il pavimento dell'ente locato non fosse idoneo a garantire
l'attività di una palestra. Lo stesso vale per il problema sollevato dalla
conduttrice sulla mancata notifica del cambiamento di destinazione dell'ente
locato, che non può assurgere a difetto fin tanto che non è provata
l'impossibilità di utilizzare l'ente quale palestra, prova che incombeva alla
conduttrice fornire (Higi, op. cit., n. 31 ad art. 258 CO).
11.
Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, che ha evidenziato il titolo
di cassazione invocato, ovvero l'arbitraria valutazione delle risultanze
istruttorie ad opera del primo giudice, che ha ammesso l'esistenza di un grave
difetto nell'ente locato senza che dello stesso vi fosse un qualsiasi riscontro
probatorio, deve essere accolto. Accogliendo il ricorso e ricorrendo i
presupposti d’applicazione dell’art. 332 cpv. 2 CPC, si impone una nuova
pronuncia da parte di questa Camera. L'accertamento dell'inesistenza di un
grave difetto nell'ente locato, con conseguente infondatezza della disdetta
anticipata del contratto di locazione da parte di CO1 e quindi delle sue pretese
risarcitorie, impone l'integrale reiezione della sua istanza. La domanda di pagamento
delle pigioni scadute per i mesi da settembre 2000 a mese di gennaio 2001
formulata da RI1 deve invece essere accolta, con la conseguente condanna della
conduttrice al pagamento di fr. 4'750.- oltre agli interessi di mora, che in
difetto di una diversa pattuizione tra le parti vanno riconosciuti al tasso
legale del 5% (art. 104 cpv. 1 CO).
Tassa di
giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese
l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia:
I.
Il
ricorso per cassazione 28 aprile 2003 di RI1 è
accolto.
Di
conseguenza la sentenza 16 aprile 2003 del Pretore del
Distretto
di Lugano, sezione 4, è annullata e sostituita dal seguente giudicato:
1.  L'istanza di CO1 è respinta.
2.  L'istanza
di RI1 è accolta. Di conseguenza CO1 è condannata a pagare a RI1 l'importo di
fr. 4'750.- oltre interessi del 5% su fr. 950.- dal 1°settembre 2000, su fr.
950.- dal 1° ottobre 2000, su fr. 950.- dal 1° novembre 2000, su fr. 950.- dal
1° dicembre 2000 e su fr. 950.- dal 1° gennaio 2001.
§   Per
quest'importo è rigettata in via definitiva l'opposizione interposta al PE n.
813313 dell'UE di Lugano
3.  La
tassa di giustizia di fr. 700.- e le spese di fr. 100.-, già anticipate dalle
parti, sono poste a carico di CO1 con l'obbligo di rifondere alla controparte
fr. 900.- a titolo di ripetibili.
II.
Tasse
e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 400.-, già anticipati dalla
ricorrente, sono poste a carico di CO1 la quale rifonderà a RI1 l'importo di
fr. 400.- a titolo di ripetibili di questa sede.
III.
Intimazione:
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di __________.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale
d’appello
La presidente                                                               La
segretaria