ti_gerichte · 14.2002.60 · 2002-12-04 · it

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 04.12.2002 14.2002.60

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
14.2002.00060
Lugano
4 dicembre
2002
B/fc/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera
di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cometta,
presidente,
Pellegrini e Rusca
segretaria:
Baur Martinelli,
vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile
promossa con istanza 22 maggio 2002 da
__________
patr. dall’avv. __________
contro
__________
patr. dall’avv. __________
tendente
ad ottenere il rigetto provvisorio dell'opposizione provvisorio interposta al
PE n. __________ del 10/17 maggio 2002 dell'UEF di Bellinzona;
sulla
quale istanza il Segretario assessore della Pretura di Bellinzona con sentenza
18 giugno 2002 ha così deciso:
"
1.
È rigettata in via
provvisoria per la somma di fr. 157'504.-- oltre interessi al 5% dall'8 aprile
2002 l'opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________ dell'UEF di
Bellinzona, notificato il 17 maggio 2002.
2.
La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr.
250.-- da anticipare dall'istante, sono a carico della parte convenuta, la
quale rifonderà alla controparte fr. 50.-- per ripetibili."
Sentenza
dedotta tempestivamente in appello dall'escussa che con atto 1. luglio 2002 ha
postulato la reiezione dell'istanza, con protesta di spese e ripetibili;
con
osservazioni 19 luglio 2002 la parte appellata si è opposta al gravame,
protestate spese e ripetibili;
ritenuto
in fatto:
A.
Con PE n. __________ del 10/17 maggio 2002 dell'UEF di Bellinzona la
__________  ha escusso la __________ per l'incasso di fr. 157'504.-- oltre
interessi al 5% dall'8 aprile 2002, indicando quale titolo di credito:
"Pigioni e spese arretrate."
Interposta
tempestiva opposizione dall'escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto
provvisorio al Pretore.
B.
La procedente fonda la sua pretesa su tre contratti di locazione
stipulati dalle parti il 13 ottobre 1999/31 marzo 2000 (doc. C), con cui la
__________ ha locato alla __________i seguenti tre oggetti:
-    un edificio
adibito ad uso commerciale/industriale per una pigione annua di fr. 90'000.--,
pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 22'500.-- ciascuna, con inizio
dal 1. febbraio 2000
-    un fabbricato
denominato "Uffici" per una pigione annua di fr. 16'740.--, pagabili
in rate trimestrali anticipate di fr. 4'185.-- ciascuna, con inizio dal 1.
gennaio 2000
-    un fabbricato
denominato "Ex autorimessa" per una pigione annua di fr. 14'400.--,
pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 3'600.-- ciascuna, con inizio
dal 1. gennaio 2000.
Con l'esecuzione
in oggetto la locatrice pretende il pagamento dei seguenti canoni di locazione
e spese arretrati:
differenza
affitto
2. trimestre 2000               01.04.00 addebito           fr.        7'500.--
pigione 4. Trimestre2000   01.10.00 addebito           fr.      30'285.--
03.01.01
pagamento
-
fr.      20'000.--
pigione 1. trimestre 2001   01.01.01 addebito           fr.      30'285.--
02.04.01
pagamento
-
fr.      25'000.--
pigione 2. trimestre 2001   01.04.02 addebito           fr.      30'285.--
conteggio spese 2000       07.05.01 addebito           fr.        6'647.--
pigione 3. trimestre 2001   01.07.01 addebito           fr.      30'285.--
pigione 4. trimestre 2001   01.10.01 addebito           fr.      30'285.--
pigione 1. trimestre 2002   01.01.02 addebito           fr.      30'285.--
conteggio spese 2001       28.02.02  addebito          fr.        6'647.--
totale                                                                          fr.    157'504.--
C.
All'udienza di contraddittorio l'escussa ha sostenuto di essere
stata impossibilitata ad esercitare l'attività industriale prevista a causa dei
gravi difetti dello stabile e del mancato tempestivo intervento della locatrice.
L'immobile infatti presentava numerose carenze quali l'assenza di allacciamento
alle canalizzazioni e insanabili problemi per quanto concerne la sicurezza e la
polizia del fuoco. La __________ha rilevato che solo all'inizio della locazione
si è resa conto che nello stabile principale erano stati eseguiti lavori senza
il necessario permesso di costruzione, con la conseguenza che per potere
utilizzare l'immobile, non solo avrebbe dovuto ottenere una licenza di
costruzione ed un'autorizzazione al cambiamento di destinazione, ma doveva in
primo luogo sanare le violazioni formali e materiali commesse da terzi in
precedenza (doc. 3). L'escussa ha poi asserito che, come emerge dal verbale
stilato dall'arch. __________ il 17 gennaio 2001 (doc. 4), vi era un'interminabile
serie di interventi da operare per rendere lo stabile conforme alle normative
antincendio in vigore.
Al momento di
sottoscrivere il contratto di locazione era cosciente del fatto che si
sarebbero dovuto apportare delle modifiche per adattare l'immobile all'attività
industriale prefissata. Tuttavia solo in seguito e progressivamente ci si è
resi conto delle reali e disastrose condizioni in cui versava lo stabile.
Quando sono sorti i problemi e le discussioni su chi doveva assumersi i costi
di allacciamento alle canalizzazioni, i costi per le opere concernenti la
sicurezza e la riattazione al fine di rendere lo stabile idoneo all'attività
industriale prevista, la __________ non ha voluto assumersi le proprie
responsabilità (doc. 5, 6 e 7). La _________ ha sostenuto di non avere pertanto
potuto provvedere all'esecuzione dei lavori previsti ed autorizzati dal
permesso di costruzione rilasciato dalle competenti autorità con l'inevitabile
conseguenza che l'attività industriale non ha mai potuto essere avviata (doc. 8
e 9).
D.
Con sentenza 18 giugno 2002 il Segretario assessore della Pretura di
Bellinzona ha accolto l'istanza rilevando che la procedente ha dovuto inoltrare
il 5 marzo 2002 un'istanza di sfratto in quanto l'escussa era in mora con il pagamento
della locazione e che con decreto 8 aprile 2002 la debitrice è stata sfrattata,
per cui fino a tale data la _________ ha usufruito dell'immobile locato. Per
meglio sostanziare le sue pretese, il primo giudice ha rinviato l'escussa alla
procedura ordinaria.
E.
Contro la sentenza pretorile si è tempestivamente aggravata la
_________ riconfermandosi in sostanza nelle sue allegazioni di prima sede.
L'appellante in
particolare ha rilevato che la __________ in sede di contraddittorio non si è
pronunciata e non ha contestato le eccezioni esposte nel suo memoriale di
risposta.
F.
Delle osservazioni all'appello presentate dalla parte appellata si
dirà in seguito.
Considerato
In diritto:
1.
Ex art. 321 cpv.1 lett. b CPC in sede di appello è esclusa la
facoltà di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni. Con atto 19 luglio 2002 la
__________ ha presentato le sue osservazioni all'appello. Ritenuto che in sede
pretorile la creditrice non ha replicato alle contestazioni ed eccezioni
sollevate dalla _________ nella sua risposta, le menzionate osservazioni, in
quanto concernenti le contestazioni e le eccezioni sollevate dall'escussa in
prima sede costituiscono nova e non possono ex art. 321 cpv. 1 lett. b CPC
venire considerate.
2.a)
La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante
scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge,
implica necessariamente il riconoscimento da parte dell’escusso o del suo
rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro
determinata o facilmente determinabile.
Il riconoscimento
di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che
da essi risultino gli elementi necessari. Conditio sine qua non è che la somma
di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi
stabiliti in precedenza o sottratti a possibilità di modifica unilaterale
dipendente dalla volontà delle parti (cfr.
Flavio
Cometta
, Il rigetto provvisorio dell'opposizione nella prassi
giudiziaria ticinese in
Rep
1989
p. 338 con riferimenti). Anche un contratto può costituire in linea di
principio riconoscimento di debito, ritenuto l'ossequio delle peculiarità del
caso di specie.
Il contratto di
locazione sottoscritto dal locatario costituisce in via di principio titolo di
rigetto provvisorio dell'opposizione per i canoni ivi stipulati e scaduti (
Daniel Staehelin
, Basler Kommentar zum
SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco, vol. I, n. 114 ad art. 82 LEF).
b)
Per l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio
dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente
delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso
incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in
giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte
in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno
verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri
oggettivi (cfr. in senso convergente l’obiter dictum della II Corte civile del
Tribunale federale nella sentenza 13 ottobre 1986 in re H.B. c. H. SA in
Rep
1987 p. 150-151 cons. 3;
DTF
104 Ia 413, cons. 4;
CEF
12 gennaio 1988 in re Na. c. V.O.;
BlSchK
1982 p. 95-97;
SJZ
1974 p. 228 n. 44, 1971 p. 26-28;
BJM
1970 p.
83-85;
ZR
1967 n. 110;
ZBJV
1944 p. 416;
Panchaud/Caprez
, Die Rechtsöffnung,
Zurigo 1980, § 26 p. 61;
Marcel
Caprez
, La mainlevée provisoire, FJS 186 p. 6;
Staehelin
, op. cit.
,
n. 87 s. ad art. 82 LEF;
Pierre-Robert Gilliéron
, Commentaire
de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 82 ad art. 82;
Peter Stücheli
,
Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, p. 350, con rif.).
c)
Il giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa
(quindi anche in sede d'appello) se la documentazione prodotta costituisce
valido riconoscimento di debito (
Cometta
,
op. cit. in
Rep
1989 p.
331).
d)
Il locatario può opporsi validamente al rigetto provvisorio
dell'opposizione, nel caso in cui affermi che il locatore non ha fornito o non
ha fornito correttamente la sua prestazione per il periodo in esame. Eventuali
difetti così come il diritto di riduzione che ne deriva, devono essere
sostanziati dal locatario, il rigetto viene allora rifiutato per il relativo
importo per cui si è chiesta la riduzione. Alle eccezioni sollevate dal
locatario non può venire opposto che questi nel caso di locazione di un
immobile che presenta dei difetti è autorizzato a depositare il canone di
locazione (art. 259a cpv. 2 e 259g CO e ss.). Nel caso in cui il locatario
afferma che il locatore non ha fornito oppure non ha correttamente fornito la
sua prestazione, il locatore deve provare il contrario, sempre che non gli
riesca di dimostrare che le allegazioni del debitore non hanno alcun fondamento
e che nel caso in cui sono stati fatti valere dei difetti, questi appaiono
almeno non sostanziati (
Staehelin
,
op. cit. n. 117 e 118 ad art. 82 LEF;
Stücheli
,
op. cit., p. 368).
e)
La __________ fa valere inadempienza contrattuale da parte della
locatrice. A sostegno delle sue allegazioni in sede pretorile ha prodotto uno
scritto 2 giugno 2000 (doc. 3) indirizzato a __________, presidente del
Consiglio d'amministrazione della __________, in cui rileva problemi alle
canalizzazioni e violazioni materiali della legge edilizia, così come la carente
conformità dello stabile principale alle normative polizia e fuoco, sostenendo
la competenza della proprietaria a procedere negli interventi necessari a
rendere gli enti locati conformi all'uso per cui sono stati dati in locazione.
Con scritto 7 luglio 2000 (doc. 6) la __________
mantiene
la sua posizione enunciata nella summenzionata lettera 2 giugno 2000. La
locataria ha poi prodotto il verbale di una seduta tenutasi il 17 gennaio 2001
(doc. 4) in merito alla determinazione delle opere necessarie al fine di
rendere lo stabile oggetto del contratto di locazione conforme alle normativa
antincendio in vigore. Da questo verbale si evince che le opere necessarie
riguardano soffitti, pilastri, ponti, porte, ascensori, montacarichi, ecc. Con
un ulteriore scritto 9 ottobre 2001, inviato alla __________ (doc. 7), il
rappresentante legale della __________ ha fatto valere di uovo vari difetti,
tra cui l'impossibilità di subaffittare una parte dello stabile per mancanza di
servizi igienici e ha chiesto di nuovo l'assunzione da parte della locatrice
dei costi relativi agli interventi per rendere lo stabile principale conforme
alle normative sul fuoco. L'escussa ha poi chiesto il rifacimento completo
dell'impianto di riscaldamento, non essendo esso più conforme alle normative.
Inoltre ha preteso l'installazione di una sbarra con comando a distanza per
permettere l'accesso solo agli aventi diritto, visto che sul sedime adiacente
si era installato un locale a luci rosse.
Le carenze e i
difetti fatti valere dalla __________ sono rimasti incontestati in sede
pretorile, atteso che la __________ non ha replicato e le allegazioni in sede
di osservazioni all’appello sono irricevibili nella misura in cui costituiscono
nova (cfr. cons. 1.). Orbene queste contestazioni, suffragate dagli svariati
scritti inviati dalla _________ alla locatrice (doc. 3, 6 e 7) e dal verbale
stilato dall'arch. __________ durante la riunione tenutasi il 17 gennaio 2001
(doc. 4) per stabilire quali fossero le opere necessarie al fine di rendere lo
stabile conforme alle normative antincendio in vigore, appaiono
sufficientemente sostanziate e atte a rendere verosimile il mancato adempimento
contrattuale da parte della __________. Infatti quest'ultima, non avendo
replicato in sede pretorile, non ha tentato di dimostrare che le eccezioni
sollevate dalla locataria non avevano alcun fondamento e che i difetti non
erano sostanziati e ancor meno ha provato che i contratti erano stati da parte
sua adempiti correttamente. D'altro canto nell'ambito di questa procedura alla
locataria non può venire opposto che in caso di difetti era tenuta a depositare
i canoni di locazione. I contratti di locazione (doc. B) non possono quindi
essere ritenuti validi riconoscimenti di debito ex art. 82 cpv. 1 LEF per i
canoni di locazione e le spese posti in esecuzione.
L'istanza 22
maggio 2002 della __________ va quindi respinta. In tal senso va riformata la
sentenza pretorile.
3.
L'appello 1. luglio 2002 della __________ va di conseguenza accolto.
Tassa di giustizia
e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 321 cpv. 1 lett. b CPC e 82 LEF
pronuncia:
I.
L'appello 1. luglio 2002 della __________, è accolto.
Di conseguenza la
sentenza 18 giugno 2002 del Segretario assessore della Pretura di Bellinzona è
così riformata.
"
1.
L'istanza 22 maggio 2002 di
__________è respinta.
2.
La tassa di giustizia di fr. 250.--, da
anticipare dalla parte istante, è posta a carico di __________, la quale rifonderà
a __________ fr. 1'000.-- a titolo di indennità."
II.
La tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 375.--, già
anticipata dall'appellante, è posta a carico di __________, la quale rifonderà
a __________ fr. 1'000.-- a titolo d'indennità.
III.
Intimazione:      - __________
Comunicazione alla
Pretura di Bellinzona.
Per la Camera di
esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente
La segretaria