ti_gerichte · 14.2016.60 · 2016-09-06 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione. Difetti dei locali dati locati. Riduzione della pigione. Compensazione con i danni derivanti dai difetti della cosa

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Difetti dei locali dati locati. Riduzione della pigione. Compensazione con i danni derivanti dai difetti della cosa

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 06.09.2016 14.2016.60

Incarto n.
14.2016.60
Lugano
6 settembre 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliera:
Fiscalini
statuendo nella causa SO.2015.3833 (rigetto
provvisorio dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5,
promossa con istanza 1° settembre 2015 dalla
RE 1
(patrocinata dall’avv. PA 1,
contro
CO 1
(già patrocinata dall’avv. dott. PA 2,)
giudicando sul reclamo del 14 marzo 2016 presentato dalla RE 1 contro
la decisione emessa il 3 marzo 2016 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                A.
Il 1° ottobre 2010 l’CO 1 in qualità di conduttrice e la RE 1
in veste di locatrice hanno sottoscritto un contratto di locazione avente come
oggetto l’unità n. __________ sita al primo piano del Centro commerciale __________,
con una superficie di 101 mq. Il contratto prevedeva una durata determinata di
cinque anni a partire dall’apertura del Centro e una pigione annua minima (
“minimal rent”)
di fr. 55'550.– (IVA
esclusa), corrispondenti a fr. 59'994.– IVA inclusa, pagabile in canoni
anticipati trimestrali. Le spese accessorie sono state fissate in fr. 8'888.–
annui. Il Centro commerciale __________ è stato aperto al pubblico il 29
settembre 2011. Con raccomandate 28 marzo 2012 e 20 settembre 2012 la
conduttrice ha segnalato alla locatrice diverse sue inadempienze contrattuali,
avvertendola inoltre della sospen­sione del pagamento delle pigioni dovute a
partire dal mese di marzo 2012. Con raccomandata 11 giugno 2013 l’CO 1 ha poi
comunicato la risoluzione del rapporto locativo e la riconsegna definitiva
delle chiavi per la fine del corrente mese. Il 3 dicembre 2014 la locatrice ha
inviato alla conduttrice una diffida di pagamento per fr. 81'991.50 a
titolo di pigioni scoperte per il periodo dal 1° marzo 2012 al 31 agosto 2013.
B.
Con
precetto esecutivo n. __________ emesso il 3 marzo 2015 dall’Ufficio di
esecuzione di Lugano, la RE 1 ha escusso l’CO 1 per l’incasso di fr. 81'991.50
oltre agli interessi del 5% calcolati nel seguente modo: 1) dal 2 aprile 2012
su fr. 14'998.50, 2) dal 2 luglio 2012 su fr. 7'499.25, 3 e 4) dal 2
ottobre 2012 su fr. 14'998.50 e su fr. 7'499.25, 5) dal 3 gennaio
2013 su fr. 11'998.50, 6) dal 2 aprile 2013 su fr. 14'998.50 e 7) dal
2 luglio 2013 su fr. 9'999
.–,
indicando quale titolo
di credito:
“1-7) Contratto di
locazione (Lease Agreement) del 01.10.2010, pigioni e spese accessorie scadute
per la locazione dello spazio commerciale n° __________ presso il Centro __________”
.
C.
Con
precetto esecutivo n. __________ emesso il 20 marzo 2015 dall’Ufficio di
esecuzione di Mendrisio, l’CO 1, ha escusso a sua volta la RE 1 per l’incasso
di fr. 250'000
.–
oltre agli interessi del 5% dal 17
marzo 2015, indicando quale titolo di credito:
“Risarcimento danni: per mancata apertura domenicale
– per diminuzione delle attività commerciali
(calcolate in base alla percentuale di superficie totale) – per carenza nella gestione
(pubblicità, promozione e affittanza)”
.
D.
Avendo
l’CO 1 interposto opposizione al primo precetto esecutivo, con istanza 1°
settembre 2015 la RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 5.
All’udienza di discussione
tenutasi il 18 febbraio 2016, l’istante ha confermato la sua domanda, mentre la
parte convenuta vi si è opposta producendo
osservazioni “responsive”
e documenti nuovi. Con replica e duplica orali le parti si sono riconfermate
nelle rispettive e antitetiche conclusioni.
E.
Statuendo con decisione 3 marzo 2016, il Pretore ha respinto l’i­­stanza,
ponendo a carico dell’escutente le spese processuali di fr. 300
.–
e un’indennità non cifrata (
“fr. …”
) a favore della parte convenuta.
F.
Contro
la sentenza appena citata la RE 1 è insorta
a questa
Camera
con un reclamo del 14 marzo 2016
per ottenerne l’accoglimento dell’istanza. Nelle sue osservazioni del 9
maggio 2015, l’CO 1
ha concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:              1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’op­­posizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.
48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso
.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con
reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
Presentato il 14 marzo 2016 contro la sentenza notificata al patrocinatore
della RE 1 il 4 marzo 2016 (tracciamento dell’invio della raccomandata n.
98.46.101801.11030239), in concreto il reclamo è tempestivo.
1.2
Il
reclamo dev’essere “motivato”
(art. 321 cpv. 1 CPC), ciò che la
Camera verifica d’ufficio. Il reclamante è così tenuto a formulare delle
conclusioni chiare, a designare dettagliatamente sia i punti contestati della
sentenza impugnata sia i documenti sui quali fonda la sua critica e a spiegare
perché la motivazione della decisione sarebbe erronea, e non (solo) perché le
sue opinioni sarebbero pertinenti
(DTF 138 III 375, consid. 4.3.1 e sentenza del Tribunale federale
5A_247/2013 del 15 ottobre 2013, consid. 3.3).
Doglianze
generiche e recriminazioni di carattere generale non sono sufficienti, come non
basta ripetere nel reclamo le argomentazioni esposte in prima sede. Solo a tali
condizioni è possibile entrare nel merito del ricorso, poiché giudicare un
reclamo non significa rifare il processo di primo grado, ma verificare se la
sentenza impugnata resista alla critica.
La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della
giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC).
Secondo
l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione
errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando
che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi
(art. 326 cpv. 1 CPC).
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale
(Aktenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esisten­­za del
credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il
giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la
sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda
immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1).
La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo,
senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid.
2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre
nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136
III 530 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore ha rilevato che l’istante, prima della
conclusione del contratto, aveva posto l’accento sul fatto che nel Centro
commerciale si sarebbero insediati sessanta negozi di
“standing superiore”
a
carattere nazionale e internazionale,
aperti anche di domenica. Tali condizioni sarebbero
da considerare parte integrante del contratto di locazione e la loro mancata
realizzazione – segnalata tempestivamente dalla conduttrice – costituirebbe una
“grave inadempienza
contrattuale che infirma la validità del contratto medesimo quale titolo di
rigetto dell’op­posizione”
. Inoltre, ha aggiunto il
primo giudice, l’inadempienza delle aspettative poste nel Centro __________ e
la sua chiusura sono risapute e dimostrate dalla documentazione agli atti, la RE
1 si trova
“sull’orlo del
fallimento”
e le lacune e le defezioni erano note alla sua direzione.
4.
Nel
reclamo la RE 1 fa anzitutto valere che l’auto­­rizzazione del Dipartimento
delle finanze e dell’economia (DFE) al mantenimento dell’apertura domenicale è
scaduta il 31 marzo 2013, mentre la locazione con la convenuta è iniziata nel
mese di settembre 2011 e giunta a termine il 31 agosto 2013. Di conseguenza, la
locatrice avrebbe adempiuto tale obbligo fino a pochi mesi dalla fine della
locazione. Per quel che riguarda le altre pretese inadempienze contrattuali, la
reclamante sostiene che il Pretore si è erroneamente sostituito al giudice del
merito, unica autorità competente per verificare l’esistenza di un difetto dell’en­­te
locato al termine di un’istruttoria completa, e si è inoltre basato sulla
“documentazione ambigua prodotta dal conduttore”
“senza procedere a un esame completo della fattispecie”
, dandogli ragione nonostante egli non avesse portato la prova
“immediata”
dell’asseri­­to
inadempimento contrattuale della locatrice.
5.
Nelle
sue osservazioni al reclamo, l’CO 1, premettendo che attualmente il Centro __________
è chiuso e non è più operativo, ribadisce che il rapporto di locazione prevedeva
l’incondizionata apertura domenicale per una
“serie di negozi collegati a marchi famosi nonché un
punto ristorativo interno”
per tutta la durata della locazione
e che tali condizioni non erano (più) adempiute sin dalla fine del 2011. La
convenuta sottolinea inoltre di aver prontamente segnalato gli inadempimenti in
questione, atti a violare le norme imperative del Codice delle obbligazioni
inerenti alla consegna del bene locato idoneo all’uso previsto e all’incondizionato
mantenimento di tale stato per tutta la durata della locazione. Il rifiuto del
pagamento della pigione e la riconsegna anticipata sarebbero così giustificati
dall’
“assoluta mancanza di
prospettive per un ristabilimento delle condizioni contrattuali”.
A mente dell’escussa la sentenza pretorile appare corretta anche dal
punto di vista del­l’accertamento dei fatti, considerando che gli impegni assunti
dalla reclamante
, così come le eccezioni fatte valere
dalla convenuta
risultano dai documenti prodotti da quest’ultima,
tra cui anche il regolamento interno del Centro e due articoli giornalistici.
La convenuta sostiene infine che le argomentazioni dell’istan­­te siano di
natura appellatoria e che il primo giudice, per poter respingere l’istanza, non
ha
“nemmeno dovuto rilevare
tutta la documentazione e tutte le eccezioni sollevate dalla CO 1”
.
6.
Il
contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di
debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente
consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è
destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO).
Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle
parti
(sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8
febbraio 2002, consid. 3.1;
Staehelin
in: Basler Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).
6.1
Nella
fattispecie l’CO 1 ha firmato il 1° ottobre 2010 un contratto di locazione per
la durata di cinque anni a partire dal­l’apertura del Centro commerciale __________
(doc. A, pag. 1), ovvero in linea di massima fino alla fine del settembre del
2016 (v. istanza pag. 2 n. 2), che prevede la corresponsione di una pigione annua
minima di fr. 59'994.– IVA inclusa, pagabile in canoni anticipati trimestrali
di fr. 14'998.50 cadauno (doc. A, pag. 2 e art. 8 e 13). Dagli atti
risulta che la convenuta non ha più versato le pigioni a partire dal 20 marzo
2012 (doc. 3 ed E). La RE 1 afferma nell’istanza (pag. 3, n. 4) che la
locazione è giunta a termine il 31 agosto 2013, mentre la conduttrice, negli
scritti 11 e 28 giugno 2013, ha indicato quale data di cessazione la fine del
giugno del 2013 (doc. 5 e 6). Ora, come si vedrà (consid. 7.3), quest’ultima ha
reso verosimile di avere validamente rescisso il contratto con effetto dal 30
giugno 2013. Il contratto vale così in linea di massima titolo di rigetto
provvisorio per fr. 74'992.50, pari alle quindici (e non diciassette) rate
mensili di fr. 4'999.50 ognuna dall’aprile 2012 fino al giugno 2013. Da
tale importo va dedotto l’acconto di fr. 3'000.
–
versato
dalla conduttrice il 17 gennaio 2013 a titolo di
“payment amount”
(doc. E)
.
La
rifusione dei costi accessori e promozionali, pari a fr. 9'561.20 (doc.
D), non è invece stata chiesta né con il precetto esecutivo né nell’istanza di rigetto.
Il contratto giustifica pertanto in sé il rigetto provvisorio dell’opposizione
per fr. 71'992.50 oltre agli interessi di mora scaglionati.
6.2
Per il Pretore il fatto che le aspettative poste nel Centro __________
in merito al numero e allo standing dei negozi e alle aperture domenicali siano
state deluse costituisce una
“grave
inadempienza contrattuale che infirma la validità del contratto medesimo quale
titolo di rigetto dell’opposizione”
.
Il primo giudice pare così avere
considerato che il conduttore potesse validamente rifiutare di pagare la
pigione
eccependo l’inadempimento
della contropresta­zione del locatore o il non corretto adempimento (art. 82
CO)
.
a)
Parte
della dottrina e della giurisprudenza ritiene tale eccezione proponibile anche
in materia di locazione (v.
Staehelin
,
op. cit., n. 117 ad art. 82 con i rinvii;
P
eter
Stücheli,
Die Rechtsöffnung, 2000, pag.
368; sentenza della
CEF 14.2002.60 del 4 dicembre
2002, consid. 2/d
), controversa rimanendo la questione di sapere
se l’escusso, per precludere al contratto il carattere di titolo di rigetto
giusta l’art. 82 cpv. 1 LEF, può limitarsi a
contestare in
modo non palesemente insostenibile il corretto adempimento della prestazione
promessa dall’escutente (cosiddetta
“Basler Rechts­öffnungspraxis”
)
oppure se deve rendere verosimili le proprie
allegazioni nel senso dell’art. 82 cpv. 2 LEF (v.
sulla questione la sentenza della CEF 14.2015.138 del 5 gennaio 2016, consid.
7.1).
Per
il Tribunale federale, invece,
nell’ambito
della locazione d’im­­mobili – fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono
– il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per indurre il
locatore a eliminare i difetti nell’ente locato, ma deve far capo ai rimedi
giuridici specifici del diritto della locazione (art. 259
a
CO), in
particolare la riduzione
del corrispettivo (art. 259
d
CO)
e il deposito della pigione (art. 259
g
CO), i quali
hanno carattere di
lex specialis
rispetto all’art. 82 CO (sentenze del
Tribunale federale 4C.248/2002 del 13 dicembre 2002 consid. 4.2,
4A_140/2014 e
4A_250/2014 del 6 agosto 2014, consid. 5.2; v. pure
Higi
in:
Zürcher Kommentar V/2b/1, 4
a
ed. 1994, n. 34 ad art. 259
d
CO;
Weber/Zihlmann
in: Basler
Kommentar, Obligationenrecht I, 4
a
ed. 2007, n. 8 ad art. 259 CO;
Aubert
in: Bohnet/Montini, Droit du bail
à loyer, 2010, n. 5 ad art. 259
d
CO, secondo cui la questione è però
controversa
).
Il deposito della pigione
consente al conduttore d’indurre il locatore ad adempiere i suoi obblighi contrattuali
senza venir meno ai propri ed esporsi al rischio di una rescissione del
contratto per mora nel pagamento delle pigioni
(sentenza
del Tribunale federale 4A_472/2008 del 26 gennaio 2009 consid. 4.2.3; sentenza
della II CCA 12.2013.30 del 12 marzo 2013;
Higi
in:
Zürcher
Kommentar V/2b/1, 4
a
ed. 1994, n. 31 ad art. 259
g
CO;
Lachat
in: Commentaire romand, Code des
obligations I, 2
a
ed. 2012, n.
2
ad art.
259
g
CO
).
Qualora
egli non si avvalga di tale istituto la pigione è reputata non pagata (259
g
cpv. 2 CO), egli si trova in mora e il contratto di locazione può essere
disdetto giusta l’art. 257
d
CO (sentenze della II CCA 12.2006.43 del 14
giugno 2006 e 12.2007.102 del 7 giugno 2004;
Higi
, op. cit., n. 17 ad art. 257
d
;
Lachat
,
Le bail à loyer, 2008, pag. 278).
b)
Sta
di fatto che l’istituto del deposito della pigione non avrebbe senso se l’art.
82 CO fosse applicabile al contratto di locazione d’immobili. L’inquilino non è
quindi liberato dall’obbligo di pagare il corrispettivo – o perlomeno di depositarlo
– per la semplice esistenza di difetti dell’ente locato. Accanto al deposito,
il conduttore ha però la possibilità di chiedere anche una riduzione del
corrispettivo secondo l’art. 259
d
CO, specificandone l’ammonta­­re e la
durata (
Giger
in: Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das
Obligationenrecht, Die Miete, Art. 253-273
c
OR, 2015, n. 33 ad art. 259
d
CO;
Higi
, op. cit., n. 20
ad art. 259
), a patto che il contratto di locazione sia ancora in
vigore (sentenza del Tribunale federale 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016 consid.
4.1, pubblicata in mp 2/16 pag. 127, con rinvii, in particolare a
Lachat
, op. cit., pag. 260 nota 106 e a
Higi
, op. cit., n. 19 ad art. 259
d
).
Nella procedura di rigetto provvisorio dell’opposi­­zione, basta ch’egli
renda verosimile le condizioni e le modalità della riduzione in virtù dell’art.
82 cpv. 2 LEF (sentenza del­l’
Obergericht
Lucerna in LGVE 1993 I 42 n.
32).
c)
In
definitiva, quindi, stante l’inapplicabilità dell’art. 82 CO al contratto di
locazione immobiliare, ove il conduttore invochi difetti dell’ente locato la
questione di un’eventuale riduzione del canone locativo o di compensazione con
il credito di risarcimento del danno da lui subìto dev’essere trattata nel
quadro
dell’esame delle
eccezioni giusta
l’art.
82 cpv. 2 LEF e non del titolo di rigetto (art. 82 cpv. 1 LEF), come invece
fatto dal Pretore.
7.
A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere
verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1
con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono
anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto
delle allegazioni devono esserci
riscontri oggettivi (
Staehelin,
op. cit., n. 87 seg. ad art. 82).
7.1
Nella
fattispecie, l’CO 1 non ha reso verosimile di avere postulato e quantificato
una riduzione della pigione prima della cessazione del contratto di locazione.
Lo scritto
28 marzo 2012 ch’essa ha indirizzato alla reclamante
(doc. 3) non può essere considerato tale, poiché l’inquilina non ha postulato
alcuna diminuzione del canone, ma si è limitata a sospenderne il pagamento fino
alla discussione dei problemi relativi alla
“cattiva gestione e al pessimo andamento del Centro”
, ciò che indizia a favore della sua disponibilità a pagare l’intera
pigione dopo che tale condizione si fosse realizzata (v. in questo senso la
sentenza del Tribunale federale 4C.248/2002 già citata, consid. 4.4). Una
richiesta di riduzione della pigione a
zero avrebbe del
resto significato che la locazione non aveva più alcun interesse per lei, ma
non si capisce allora perché sarebbe rimasta nel Centro ancora per più di un
anno.
Anche nello scritto del 20 settembre 2012 la
conduttrice non postula formalmente una diminuzione dei canoni di locazione,
limitandosi a chiedersi in modo retorico come sia possibile pagare canoni
“così alti”
mentre si
riducono le cifre d’affari in seguito alla variazione del tasso di cambio tra l’Euro
e il franco svizzero (doc. 4).
L’CO
1 non ha così reso verosimile di avere diritto a una riduzione del canone
locativo o di essere addirittura interamente liberata dal suo pagamento. Non si
evince peraltro dagli atti che la soluzione proposta dalla locatrice con messaggio
elettronico del 14 dicembre 2012 (doc. 14) sia stata accettata dalla controparte
e comunque essa non verteva su una riduzione della pigione, bensì sulla
conclusione di un nuovo contratto e sulla sospensione temporanea del debito
esistente fino al 2014. Il diritto alla riduzione si è poi estinto con la
cessazione del contratto
(sopra consid. 6.2/b)
, avvenuta il
30 giugno
2013. Soltanto una compensazione con gli eventuali danni da
lei subìti in ragione dei pretesi difetti entra dunque ancora in considerazione.
7.2
Ove l’escusso eccepisca l’estinzione del credito posto in esecuzione per
compensazione con una sua pretesa nei confronti del­l’escutente (art. 120 CO),
gli incombe di rendere verosimile non solo il suo diritto a far valere la
compensazione, ma anche, sulla base di giustificativi, l’esistenza, l’importo e
l’esigibilità del proprio credito. Una prova documentale liquida non è
necessaria (sentenza del Tribunale federale 5D_180/2012 del 31 gennaio 2013,
consid. 3.3.3; sentenza della CEF 14.2015.23 del 28 maggio 2015, consid. 8;
Staehelin
, op. cit., n. 93 seg. ad art.
82 con rimandi).
Nel caso
specifico la convenuta ha unicamente accennato a un
“credito
compensativo piuttosto rilevante”
(osservazioni responsive, pag. 4 in
basso). È dubbio che una simile osservazione possa configurare una valida
dichiarazione di compensazione nel senso dell’art. 124 cpv. 1 CO, non avendo
essa specificato quale sia esattamente il credito opposto in compensazione (v.
al riguardo la
sentenza del Tribunale federale 4C.140/2006 del 14
agosto 2006, consid. 4.1.1). Si può solo ipotizzare ch’essa abbia alluso al
credito di risarcimento danni di fr. 250'000.– fatto valere contro la
reclamante con l’esecuzione n. __________ dell’Ufficio esecuzione di Mendrisio
(doc G). Ad ogni modo tale pretesa non è stata minimamente resa verosimile, l’escussa
non avendo fornito alcuna indicazione sull’incidenza dei pretesi difetti dell’ente
locato sulla cifra d’affari. Di conseguenza non si è in presenza di eccezioni
che infirmano il riconoscimento debito.
7.3
Con
scritto 11 giugno 2013 (doc. 5), la conduttrice ha dichiarato di risolvere il
contratto per la fine del mese in corso facendo valere che la locatrice aveva
violato tutte le premesse garantite a suo favore. Nelle osservazioni al reclamo
la convenuta invoca come giustificazione l’art. 259
b
lett. a CO, che consente
al conduttore di recedere senza preavviso dal contratto quando difetti dell’ente
locato escludono o pregiudicano notevolmente la sua idoneità al­l’uso cui è
destinato. Non si evince dagli atti che la locatrice abbia contestato tale disdetta
né essa contesta seriamente che i difetti denunciati dall’inquilina (chiusure
domenicali, chiusure di negozi, ecc.) giustificassero una disdetta con effetto
immediato. In definitiva, il reclamo va dunque accolto per fr. 71'992.50
, oltre agli interessi di mora
scaglionati
(sopra
consid. 6.1).
All’CO 1 rimane tuttavia la facoltà di eventualmente
sottoporre la questione al giudice di merito (sopra consid. 2).
8.
In entrambe le sedi
la tassa, stabilita in applicazione degli art. 48
e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili,
determinate in virtù
dell’art. 11 cpv. 1-2 RTar (
RL 3.1.1.7.1
)
per il rinvio del
l’art. 96 CPC
,
seguono la soccombenza parziale reciproca (art. 106 cpv. 2 CPC).
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr.
81'991.50
, raggiunge
la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1
lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è parzialmente accolto e di
conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:
1.   L’istanza è parzialmente accolta e di conseguenza l’opposizione al
precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio di esecuzione di Lugano è
rigettata in via provvisoria limitatamente a fr.
14'998.50 oltre
agli interessi del 5% dal 2 aprile 2012, a fr. 7'499.25 oltre agli interessi
del 5% dal 2 luglio 2012,
a fr.
14'998.50 oltre agli
interessi del 5% dal 2 ottobre 2012,
a fr.
7'499.25 oltre
agli interessi del 5% dal 2 ottobre 2012, a fr. 11'998.50 oltre agli
interessi del 5% dal 3 gennaio 2013 e a
fr.
14'998.50
oltre agli interessi del 5% dal 2 aprile 2013.
2.   La tassa di giustizia di fr. 300.– è posta a carico della
parte convenuta per fr. 270.– e per la rimanenza di fr. 30.– a carico
dell’istante, cui la convenuta rifonderà fr. 3'000.– per ripetibili ridotte.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 420.– relative al presente giudizio,
già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico per fr. 40.– e
per la rimanenza di fr. 380.– a carico CO 1, che rifonderà alla RE 1 fr. 2'200.–
per ripetibili ridotte.
3.
Notificazione a:
–  ;
–  .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                 La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).