ti_gerichte · 10.2004.69 · 2008-07-25 · it
Espropriazione formale per acquisizione di parte di un fondo da destinare a posteggio pubblico (indennità per terreni posti in zona RE [prima RU2])


Incarto n.10.2004.69

5/02

Lugano

25 luglio 2008

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Claudio Morandi

ing. Eraldo Pianetti

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
nella procedura di espropriazione materiale promossa da

ISCE
 1composta da:

1. 
 MIST 1

2. 
 MIST 2

3. 
 MIST 3

tutti
 rappr. da  RA 2

contro

COEP
 1

rappr.
 dal RA 1

relativamente
 al mapp. no. 275 RFD __________,

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato,in
fatto ed in diritto

1.1.1.
La comunione ereditaria fu ISCE 1 è proprietaria del mapp. no. 275 di __________,
fondo ubicato in località __________ e così censito a RF:sub. a) bosco          mq      6004sub. b) strada          mq        176sub. c) bosco          mq      1029sub. d) prato            mq      1479sub. e) riale              mq          41totale                        mq      8729Stando al PR approvato l8.2.1983 dal Consiglio di Stato, la particella era
assegnata, per la parte non boschiva, alla zona residenziale RU2. Con una
variante approvata il 20.8.1991 il fondo è stato gravato per una porzione di mq
579 con un vincolo a destinazione posteggio pubblico.1.2. Già alla fine degli anni 80 il Comune ha manifestato il suo interesse
allacquisto della superficie da destinarsi a posteggio ad un prezzo di fr.
150.- il mq, offerta che i comproprietari del fondo erano inclini ad accettare purché
nellambito dellallora pendente procedura di raggruppamento terreni, si provvedesse
alla sistemazione della parte restante del fondo, in particolare autorizzando
il dissodamento di unarea boschiva di ca. 1000 mq. Fallite le trattative, l8.8.2001,
i comproprietari hanno notificato al Comune una pretesa dindennizzo per
espropriazione materiale di fr. 500.- il mq estesa a tutta la superficie
edificabile della particella. Alla stessa è seguito un ulteriore scambio di
corrispondenza nellambito del quale il Comune ha dapprima dichiarato e poi negato
di voler procedere allespropriazione formale del fondo; per finire ha invitato
i proprietari a rivolgersi al Tribunale di espropriazione.1.3. Con scritto 10.1.2002 i comproprietari hanno così adito questo Tribunale confermando
la loro precedente notificazione e chiedendo che al Comune sia ordinato di
avviare la procedura di espropriazione formale.Alla conseguente udienza indetta per il 29.10.2002, preso atto del persistente rifiuto
del Comune di acquisire la superficie vincolata, il Tribunale ha assegnato un
termine ai comproprietari per presentare lallegato introduttivo.Con memoria 11.12.2002, riassunti i fatti e sottolineato latteggiamento
contraddittorio del Comune, gli eredi __________ hanno chiesto, in via
principale, che la procedura sia condotta secondo i criteri dellespropriazione
formale e, in via subordinata, che sia sospesa in attesa di un chiarimento
circa la possibilità di dissodamento del fondo. Per i caso in cui tali
richieste non fossero accolte, hanno rivendicato unindennità di almeno fr.
500.- il mq per la superficie colpita da vincolo e richiesto lampliamento
dellespropriazione a tutta la parte edificabile del fondo.Con risposta 3.2.2003 il Comune si è dichiarato disposto ad accogliere la
richiesta di trasformare la richiesta di espropriazione materiale in quella
formale rimettendosi al giudizio del Tribunale per quanto concerne lindennità;
posizione, questa, confermata alla successiva udienza del 16.1.2008.Esperita listruttoria le parti sono comparse al dibattimento finale del
7.5.2008; in tale occasione, confermando un suo precedente scritto, il Comune
ha offerto un indennizzo di fr. 160.- il mq, proposta che i comproprietari
hanno rifiutato.

2.Come
già rilevato il procedimento in esame è stato avviato con unistanza presentata
dai comproprietari del mapp. no. 275 con la quale essi hanno rivendicato unindennità
per titolo di espropriazione materiale e, contestualmente, sollecitato lavvio della
procedura di espropriazione formale. Allistanza è seguita, in corso di causa, la
dichiarazione del Comune di voler completare la procedura con lespropriazione
formale della superficie vincolata.In via preliminare si impongono dunque le seguenti considerazioni.Listituzione di un vincolo di PR, che riserva un certo terreno per la
realizzazione di opere a carattere pubblico, pone le basi per un futuro
trasferimento di proprietà allente pubblico; qualora il terreno fosse
edificabile essa legittima il proprietario ad esercitare lazione dipendente
dallart. 5 LPT (art. 39 Lespr.), ossia a rivendicare unindennità per titolo di
espropriazione materiale presentando entro i termini di legge unistanza
motivata allente beneficiario della restrizione o direttamente al Tribunale di
espropriazione (cfr. TRAM 18.12.2006 N. 50.1995.12).E daltra parte ammesso dalla giurisprudenza che nellambito di un procedimento
di espropriazione materiale, avviato dal proprietario, lente pubblico convenuto
possa postulare lespropriazione formale del fondo, senza dover rispettare le
formalità previste dagli art. 20 ss Lespr., una tale domanda essendo
configurabile come richiesta di ampliamento dellespropriazione ai sensi dellart.
6 cpv. 1 Lespr. (sul tema TRAM 26.4.1996 N. 50.95.00003, 9.11.1998 N.
50.97.00025).In concreto i comproprietari sollecitano da tempo lacquisizione della
superficie vincolata da parte del Comune che, dal canto suo, ha finalmente
aderito a tale richiesta. Sul principio dellespropriazione formale vi è dunque
unanime accordo. La lite è limitata al quantum dellindennità espropriativa.

3.Lespropriazione
formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che,
a compensazione del danno indotto dallintervento espropriativo, è finalizzata
a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto
se levento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per
la valutazione dellindennità per espropriazione formale è quella
dellanticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.).Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale, e
quindi avesse perso la componente edilizia per effetto di un provvedimento
pianificatorio, la data decisiva corrisponde invece allentrata in vigore del
vincolo che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194;
DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).Considerato che il mapp. no. 275 è stato parzialmente colpito da un vincolo di
inedificabilità, per individuare il dies aestimandi occorre accertare
preliminarmente se tale restrizione abbia dato luogo ad espropriazione
materiale.

4.4.1.
Lespropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca
connotazione privativa, si avvera per effetto di uningerenza particolarmente
grave nelluso attuale o nel prevedibile uso futuro di un fondo tale da minare
le prerogative insite nel diritto proprietà  specie quella di edificare 
oppure per effetto di uningerenza secondaria ma incompatibile con il principio
della parità di trattamento. Nelluna e nellaltra ipotesi è dato luogo ad
indennizzo a condizione che latto limitativo sia definitivo e che larea
colpita da restrizione sia edificabile o quantomeno possa esserlo
nellimmediato futuro. In altre parole occorre che con linstaurazione del
vincolo il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso
del fondo (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5 no. 123-134; DTF 131
II 151 c. 2.1; RDAT 1990 no. 67 e 85, I-1991 no. 68, I-1992 no. 49).La data decisiva per stabilire se sia intervenuta unespropriazione materiale è
quella di entrata in vigore del provvedimento pianificatorio che ha istituito
il vincolo (Riva, op. cit., no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT
II-1991 no. 68).4.2. Nella fattispecie in esame un elemento imprescindibile della valutazione è
la conformazione della proprietà poiché questa è a tal punto particolare da influire,
già di per sé stessa, sulle possibilità di sfruttamento del fondo. Il mapp. no.
275, posto in declivio a monte della strada cantonale, si compone, nella sua
parte alta, di un ampio sedime prevalentemente boschivo inedificabile collegato,
mediante una strozzatura tra i mapp. no. 278 e 271, ad una superficie prativa
percorsa da un riale incanalato; questultima, a sua volta, consta di una parte
abbastanza spaziosa anche se dai contorni irregolari, e di una parte (quella
vincolata a posteggio) che forma una sorta di romboide digradante fino alla
strada.La superficie vincolata misura mq 579 ma è attraversata per tutta la sua
lunghezza dal riale per il quale vige un divieto generale di copertura (art. 38
cpv. 1 LPAc); considerata la distanza minima di m 4 dal ciglio stradale (art.
13 let. b NAPR), di m 5/6 dal corso dacqua (art. 13 let. c NAPR, art. 34 RLE)
e di m 3 dal confine (art. 42 NAPR), resta unarea asimmetrica di ca. m 26 x m
3.50 del tutto inutilizzabile autonomamente a fini edilizi. Ciò non dipende
tuttavia dal vincolo istituito nel 1991 bensì è una caratteristica intrinseca
del fondo, una conseguenza diretta della forma particolare del sedime colpito e
della presenza stessa del riale. In altre parole, il vincolo non ha modificato
le reali possibilità di sfruttamento del fondo, poiché anche senza di esso la
proprietà poteva comunque essere edificata solo nella parte prativa più ampia
accessibile dalla strada S5 al mapp. no. 279.Tale superficie residua misura mq 900 (mq 1479  mq 579) ed è edificabile. Infatti,
tenuto conto dei predetti dati sulle distanze e dei parametri edilizi di zona, che
ammettono un indice di sfruttamento massimo dello 0.4 ed un altezza massima di
m 7 (art. 42 NAPR), essa dispone di una SUL di mq 360 (mq 900 x 0.4) e può quindi
essere costruita con un edificio di 2 piani fuori terra con una superficie di
mq 180 per piano. Sotto questo profilo non si può quindi affermare che i
diritti di proprietà siano stati gravemente pregiudicati per effetto del
vincolo poiché, nella sua parte rimanente edificabile, la particella resta
razionalmente sfruttabile a fini edilizi. Di conseguenza essa non è stata
oggetto di espropriazione materiale.

5.Le
considerazioni di cui sopra possono essere applicate mutatis mutandi anche alla
domanda formulata dai comproprietari di ampliamento dellespropriazione formale
a tutta la parte edificabile del fondo. In effettilampliamento dellespropriazione ai sensi dellart. 5
cpv. 1 Lespr. è uneccezione al principio della proporzionalità ed è ipotizzabile
solo se, a causa dellespropriazione parziale, luso conforme del fondo fosse
pregiudicato o reso sproporzionatamente difficile (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 12 no. 2 ss; DTF 103 Ib 97; RDAT
1988 no. 67 c. 4, II-1996 no. 42 c.5; TRAM 6.12.2005 N. 50.2004.5-6).In concreto, poiché si è giunti alla conclusione che luso razionale del
terreno non è compromesso e che anche dopo lespropriazione permangano
prospettive ragionevoli di sfruttamento del terreno a fini edilizi,
lampliamente non può essere ammesso.

6.Lindennità
per espropriazione formale consta, in particolare, dellintero valore venale
del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo
commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto
stipulerebbe nellambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit
administratif, 1984, vol. II, p. 734).Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante lanno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). In tale ambito vanno anche considerate le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).Lapplicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece lidentità con loggetto
paragonato. E tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole
delle tendenze e dellevoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no.
92, II-1998 no. 27). Le punte estreme  ossia i prezzi di gran lunga al di
sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato  ed i prezzi
pertinenti
a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dellestimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).In concreto, in mancanza di anticipata immissione in possesso, lestimo trae
spunto dai prezzi ufficiali più recenti risultanti da transazioni immobiliari
riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle
del mapp. no. 275. Dallindagine esperita come duso a RF relativamente alla
zona edificabile Re è emerso un ventaglio abbastanza ampio di transazioni che
riportano i dati seguenti:nel 2007- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 859 di mq 97, loc. __________ (iscr. a RF il
21.8.2007);- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 861 di mq 76, loc. __________ (iscr. a RF il
23.10.2007 al d.g. 23579);- fr. 350.- il mq per il mapp. no. 864 di mq 243, loc. __________ (iscr. a RF
il 23.10.2007 al d.g. 23578);- fr. 714.29 il mq per il mapp. no. 868 di mq 175, loc. __________ (iscr. a RF
il 23.10.2007 al d.g. 23580);nel 2006- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 1281 di mq 734, loc. __________ (iscr. a RF
il 21.3.2006 al d.g. 7119);- fr. 675.- il mq per il mapp. no. 1320 di mq 400, loc. __________ (iscr. a RF
il 27.3.2006 al d.g. 7499);- fr. 217.39 il mq per il mapp. no. 857 di mq 46, loc. __________ (iscr. a RF
il 31.10.2006 al d.g. 26039);nel 2005- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 1391 di mq 1029, loc. __________ (iscr. a RF
l8.3.2005 al d.g. 5260);- fr. 643.50 il mq per il mapp. no. 1301 di mq 777, loc. __________ (iscr. a RF
il 7.11.2005 al d.g. 25548). La particella consta anche di un fabbricato di 20
mq;- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 3063 di mq 605, loc. __________ (iscr. a RF
il 14.11.2005 al d.g. 26157);- fr. 355.19 il mq per il mapp. no. 3051 di mq 366, loc. __________ (iscr. a RF
il 27.12.2005 al d.g. 29933). Il trapasso è avvenuto a seguito dellesercizio
di un diritto di compera annotato il 17.10.2002;nel 2004- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1498 di mq 813, loc. __________ (iscr. a RF
il 29.1.2004 al d.g. 1870);- fr. 449.85 il ma per il mapp. no. 3059 di mq 678, loc. __________ (iscr. a RF
il 17.2.2004 al d.g. 3489);- fr. 356.70 il mq per il mapp. no. 1498 di mq 813, loc. __________ (iscr. a RF
il 2.3.2004 al d.g. 4484);- fr. 472.73 il mq per il mapp. no. 3064 di mq 1100, loc. __________ (iscr. a
RF il 26.3.2004 al d.g. 6537);- fr. 553.10 il mq per il mapp. no. 1361 di mq 452, loc. __________ (iscr. a RF
il 7.5.2004 al d.g. 9924);- fr. 400.49 il mq per il mapp. no. 3028 di mq 824, loc. __________ (iscr. a RF
il 24.6.2004 al d.g. 14307);fr. 620.- il mq per il mapp. no. 1260 di mq 599, loc. __________ (iscr. a RF il
1°.9.2004 al d.g. 19683);- fr. 450.- il mq per il mapp. no. 3053 di mq 542, loc. __________ (iscr. a RF
il 21.9.2004 al d.g. 21508);- fr. 173.02 il mq per la cessione di una quota di comproprietà di ½ sul mapp.
no. 681 di mq 289, loc. __________ (iscr. a RF il 28.10.2004 al d.g. 25700);- fr. 504.85 il mq per il mapp. no. 1314 di mq 515, loc. __________ (iscr. a RF
il 30.12.2004 al d.g. 31691).Poste tali risultanze va osservato, anzitutto, che nel territorio comunale le
due zone residenziali principali sono quelle di __________ e __________
entrambe esposte a meridione; delle due __________ appare come la più pregiata
specie perché, essendo adagiata su una sorta di terrazzamento, è
morfologicamente più dolce rispetto a __________. Prova ne siano, del resto, i
dati accertati che, tolti i valori estremi, attestano per Dino una quotazione
complessivamente costante negli anni che oscilla tra 400.- e 600.- fr. il mq, (loc.
__________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________)
mentre a __________, prescindendo dal prezzo esorbitante soluto per il mapp.
no. 868, i valori oltre ad essere piuttosto discontinui non superano comunque i
400.- fr. il mq (loc. __________, __________ e __________).Il mapp. no. 275 è ubicato nella parte alta di __________ cosicché ai fini
dellestimo vanno considerati i valori relativi a questo comprensorio, simile
per le sue caratteristiche, nel quale, tutto considerato, il valore medio attuale
può essere fissato a fr. 300.-/350.- il mq.Come già rilevato la proprietà __________, pur essendo sfruttabile secondo i
parametri di zona, risulta penalizzata nella sua parte bassa per la forma, le
dimensioni e la presenza del riale, motivo per cui il suo valore non può
raggiungere quello massimo di zona e tanto meno quello preteso dagli
espropriati (fr. 500.- il mq) che è del tutto privo di supporti oggettivi.
Unindennità di fr. 300.- il mq appare, tutto sommato, più adeguata alle sue
caratteristiche.

7.In
mancanza di anticipata immissione in possesso, non sono dovuti interessi al
saggio usuale sullindennità espropriativa (art. 52 cpv. 3 Lespr.).Leventuale interesse legale di mora decorrerà conformemente allart. 54 cpv. 1
Lespr..

8.La
tassa di giustizia e le spese sono a carico del Comune (art. 73 cpv. 1 Lespr.);
considerato che nella fase iniziale della procedura gli espropriati si sono
avvalsi dellassistenza di un legale, essi hanno diritto alla rifusione delle
ripetibili commisurate alla consulenza prestata ed alle difficoltà della causa.

per
i quali motivi

richiamata                       la
Legge di espropriazione dell8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia1.     Per lespropriazione formale di mq 579 del
mapp. no. 275 lente espropriante verserà agli espropriati unindennità di fr. 300.-
il mq.

2.     La richiesta di ampliamento dellespropriazione
presentata dagli espropriati è respinta.

3.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1000.-
sono a carico dellente espropriante con lobbligo di rifondere agli
espropriati fr. 1'500.- per ripetibili.

4.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

5.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                             Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                           Enzo Barenco