ti_gerichte · 16.1995.101 · 1996-04-10 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 10.04.1996 16.1995.101

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.95.00101
Lugano
10 aprile 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Chiesa,
presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 22 maggio 1995 presentato da
__________
patr.
dallo studio legale __________
contro
la
sentenza 9 maggio 1995 del Pretore del distretto di Lugano, Sezione 4, nella
causa  a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con
istanza
20 marzo 1995
nei confronti di
__________
rappr.
da __________
con
la quale l’istante ha chiesto la conferma della disdetta del contratto di
locazione notificata alla convenuta il 3 novembre 1993, domanda respinta dal
primo giudice,
letti ed esaminati gli atti,
considerato
in fatto e in diritto:
1.   In
data 11 luglio 1984  __________ ha concluso con la __________, agente per conto
di terzi, un contratto di locazione avente per oggetto un’autorimessa sita
nello stabile denominato “__________” (doc. C) nel quale essa occupa pure un
appartamento in virtù di un contratto sottoscritto con la stessa __________ con
effetto dal 1° giugno 1981 (doc. B).
Il
contratto di locazione dell’autorimessa è stato disdetto dalla locataria il 3
novembre 1994 per il 30 maggio 1995 (doc. D).
Contro
questa disdetta la conduttrice è insorta dinnanzi al competente Ufficio di
conciliazione in materia di locazione  chiedendone l’annullamento sulla base dell’art.
271a cpv. 1 lett. e CO, opponendo cioè il periodo triennale di protezione a
dipendenza dell’accordo giudiziario concluso dalle parti il 29 aprile 1993
nell’ambito della procedura di contestazione
dell’aumento
della pigione (doc. P). La disdetta è stata annullata dall’Ufficio di
conciliazione con decisione 23 febbraio 1995 (doc. A).
Con
istanza 20 marzo 1995 la __________ ha adito la Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, chiedendo la conferma della disdetta 3 novembre 1994;
l’istante ha contestato l’applicabilità delle norme di cui agli art. 271 segg.
CO non trattandosi di un locale di abitazione o commerciale e non essendovi
alcun nesso tra la locazione dell’appartamento e quella dell’autorimessa. Essa
ha fatto valere da ultimo il fabbisogno personale del proprietario
dell’autorimessa.
La
convenuta si è opposta all’istanza ribadendo la sua tesi secondo la quale il
contratto di locazione dell’autorimessa deve beneficiare della protezione dagli
effetti di una disdetta nel periodo triennale di cui all’art. 271 CO, poichè
abbinato alla locazione dell’appartamento.
2.   Con
il querelato giudizio il pretore, accertata una connessione tra il contratto di
locazione dell’appartamento e quello dell’ autorimessa (art. 253a cpv. 1 CO) -
e quindi l’applicabilità dell’ art. 271a cpv. 1 lett. e CO - ha respinto
l’istanza confermando la nullità della disdetta 3 novembre 1994 poiché
notificata nel termine di protezione di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO.
3.   Con
il presente tempestivo gravame la __________ è insorta contro il predetto
giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art.
327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver
arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie concludendo
all’applicabilità alla concreta fattispecie dell’art. 271a CO, disposto a suo
dire inapplicabile non essendovi connessione tra la locazione dell’
appartamento e quella dell’autorimessa, e non essendovi  identità tra le parti
al contratto di locazione dell’appartamento e a quello dell’autorimessa.
Con
osservazioni 14 giugno 1995 la controparte postula la reiezione del gravame.
4.   Giusta l’art. 327 lett. g
CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando
è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure
in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di prove.
Per costante
giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola
gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando
contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non
sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
119 Ia
32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).
5.   Controversa
nella concreta fattispecie è la questione di sapere se alla disdetta del
contratto di locazione dell’autorimessa, notificata dalla locatrice il 3
novembre 1994 per il 30 maggio 1995, possano essere applicate le norme di
protezione di cui agli art. 271 segg. CO, in particolare l’art. 271a cpv. 1 lett.
e CO
che
permette la contestazione della disdetta data dal locatore nei tre anni
susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o di una procedura
giudiziaria in relazione con la locazione a dipendenza dell’esito della
controversia, e meglio come ai numeri 1-4 della stessa norma.
L’art.
253a cpv. 1 CO prevede che le disposizioni relative alla locazione di locali
d’abitazione o commerciali si applicano anche alle cose concesse in uso con
questi locali.
Nella
concreta fattispecie, la conclusione del primo giudice secondo la quale il
contratto di locazione dell’autorimessa costituisce un accessorio della
locazione dell’appartamento e  beneficia quindi delle norme di protezione in
discussione, non appare scorretta.
Infatti,
secondo l’art. 1 OLAL (Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali
d’abitazione e commerciali), sono cose locate concesse in uso al conduttore dal
locatore con i locali d’abitazione, segnatamente le autorimesse.
Mentre
non è rilevante che per la locazione di questi locali accessori sia stato
stipulato un contratto separato e se del caso se questo sia stato concluso
contemporaneamente a quello dell’abitazione (
SJ
1979 p. 570, no. 14), è
pero necessario che esista una connessione oggettiva sufficiente con la
locazione principale. Simile connessione è data se i due oggetti sono stati
locati dallo stesso locatore a un identico conduttore e se l’uso del locale
accessorio è in relazione con la cosa principale (
SVIT
Kommentar, N. 11
ad art. 266b-266f e N. 16 ad art 253a-253b;
Zihlmann
, Das Mietrecht,
2.Auflage, 1995, p. 33
Per
quanto attiene alla problematica relativa all’identità delle parti contraenti,
contestata dalla ricorrente, la dottrina è divisa sul fatto di sapere se il
proprietario della cosa principale e quello dell’accessorio debbano essere
identici (in tal senso
Barbey
in  Commentarire du droit du bail, 1991, Chapitre
III, N. 199, p. 76, secondo il quale non è sufficiente che due diversi
proprietari siano rappresentati dallo stesso amministratore) oppure se sia
sufficiente
l’identità delle parti nel rapporto contrattuale (
Lachat/Micheli
, Le nouveau
droit du bail, 1992, N 41 p. 59).
Il
fatto per il primo giudice di aver fatta propria quest’ultima tesi non può
essere censurato, ritenuto che gli estremi del rimedio di cassazione di cui all’art.
327 lett. g CPC sono dati unicamente contro la sentenza che contiene una
violazione del diritto materiale o formale, mentre non è arbitraria una
decisione che si conforma a una tesi dottrinale piuttosto che a un’altra,
ancorché più favorevole alla ricorrente.
In merito all’allegazione ricorsuale
secondo la quale la condut-trice era a conoscenza della diversa identità tra il
proprietario dell’appartamento e quello dell’autorimessa, a prescindere dalla rilevanza
giuridica di tale allegazione, va rilevato che questa conoscenza è stata
contestata dalla convenuta e non comprovata dall’istante. Il semplice fatto che
l’autorimessa inizialmente messa a disposizione della convenuta fosse la no. 81
K e in seguito la 81 L, non significa nulla, in particolare non costituisce una
circostanza tale da inficiare le emergenze documentali dalle quali si evince
che su entrambi i contratti di locazione, quello dell’appartamento e quello
dell’autorimessa, nella definizione del locatore (proprietario) figura la
“__________ - per conto terzi”; __________ che, sul formulario ufficiale con
cui notifica la disdetta alla convenuta, indica di agire “per mandato
fiduciario” (doc. D).
6.   Contrariamente
a quanto sembra ritenere l’insorgente la disdetta data nel periodo triennale di
cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO può sempre essere contestata senza che il
conduttore debba fornire particolari motivazioni o spiegazioni. Questa norma,
introdotta a tutela degli interessi del conduttore, si basa sull’idea secondo
la quale la disdetta sarebbe abusiva per il solo fatto di essere notificata in
un lasso di tempo assai ravvicinato alla conclusione di una vertenza che ha
opposto le medesime parti e che ha visto il locatore quale parte sostanzialmente
soccombente; in altre aprole, si tratta di tutelare il conduttore da eventuali
ritorsioni ad opera del locatore (
SVIT
, Kommentar Mietrecht, 1991, N. 2
ad art. 271a CO).
Giusta
l’art. 271a cpv. 3 CO non vi è infatti motivo legale di contestare la disdetta,
ancorché notificata nei tre anni seguenti la fine di un procedimento
giudiziario che ha visto quale parte soccombente il locatore, tra altri motivi,
se questi fa valere il fabbisogno personale urgente (lett. a). L’onere della
prova circa il realizzarsi di questa circostanza incombe al locatore che se ne
prevale.
Sennonchè,
va osservato che effettivamente - come ha rilevato il primo giudice - l’istante
non ha sostanziato tale presupposto; ne consegue che nulla osta, nel concreto,
all’applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO.
Non v’è pertanto nessuna applicazione manifestamente errata del diritto
sostanziale che giustifichi il rimedio della cassazione.
Non sono per contro messi in discussione i presupposti d’applicazione dell’art.
271a cpv. 1 lett. e) CO.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per
le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia:
1.   Il
ricorso per cassazione 22 maggio 1995 __________ è
respinto
.
2.   Le
spese del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia                 fr.    250.-
b)
spese                                    fr.       50.-
T
o t a l e                                   fr.    300.-
già
anticipate dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili di questa sede.
3.   Inzimazione
a:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           La
segretaria