ti_gerichte · 12.2020.97 · 2020-10-26 · it
Locazione, difetti dell'ente locato, liberazione in via cautelare di una parte delle pigioni depositate

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.10.2020 12.2020.97

Incarto n.
12.2020.97
Lugano
26 ottobre 2020
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliera:
Bellotti
sedente
per statuire nelle cause - inc. n.
CA.2020.9 e CA.2019.354/355
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 -
promosse con istanze 5 settembre 2019 e 27 gennaio 2020 da
AO
1
patrocinato dall’  PA 2
contro
AP
1
patrocinata dall’  PA 1
con cui l’istante e
locatore ha chiesto in via supercautelare e cautelare dapprima di fare ordine alla
convenuta, sua conduttrice, di versargli direttamente almeno la metà della
pigione e dell’acconto delle spese accessorie a partire dall’ottobre 2019 e di
liberare in suo favore la metà delle pigioni depositate dalla controparte presso
l’Ufficio di conciliazione a partire dall’aprile 2018 (inc.
CA.2019.354
/355), nel seguito di disporre tale svincolo nella
misura dell’80% a partire da gennaio 2020 e infine di liberare integralmente in
suo favore le pigioni depositate (inc. CA.2020.9);
richieste integralmente
avversate dalla convenuta;
tenuto conto della
decisione 20 gennaio 2020 (inc.
12.2019.193) con cui questa
Camera
ha annullato la decisione
13 novembre 2019 del Pretore (inc.
CA.2019.354
/355) ritornandogli l’incarto per un
nuovo giudizio;
vista ora
la decisione 25 agosto 2020 con cui il Pretore ha parzialmente accolto le
istanze cautelari;
appellante la convenuta
,
che con appello 4 settembre 2020 ha chiesto preliminarmente la concessione
dell’effetto sospensivo al gravame, nel merito la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere le istanze cautelari e subordinatamente il suo
annullamento, con conseguente rinvio della causa al primo giudice per una nuova
decisione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l’istante con
risposta 24 settembre 2020 si è opposto al conferimento dell’effetto sospensivo
e ha postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e
ripetibili;
richiamata altresì la
decisione 29 settembre 2020 con cui questa Camera ha respinto la richiesta di
effetto sospensivo contenuta nell’appello;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A.
Fra AO 1 in qualità di locatore e AP 1 in qualità di conduttrice è
in essere un contratto di locazione di durata indeterminata avente quale
oggetto i locali commerciali di complessivi 150 mq al piano terreno, interni
nr. 01 e 02, nello stabile denominato “__________” __________ a __________,
adibiti a “studio odontoiatrico e centro estetico”, per una pigione mensile di
fr. 4'375.- e acconti mensili per le spese accessorie di
fr. 400.-. La locazione ha avuto inizio il 1° gennaio 2017.
B.
Fra le parti è sorta una controversia relativa a presunti difetti
dell’ente locato, e meglio lavori di edificazione non ultimati,
malfunzionamento degli impianti di aerazione e riscaldamento, immissioni
olfattive moleste, mancato tempestivo ottenimento delle necessarie
autorizzazioni all’uso dei locali quale studio odontoiatrico e mancata
autorizzazione all’esercizio dei medesimi quale centro estetico.
C.
Stanti le opposte posizioni delle parti in relazione all’esistenza
dei difetti e alla responsabilità di intraprendere i necessari lavori per
rendere l’ente locato idoneo all’utilizzo stabilito, la conduttrice, dopo avere
imposto al locatore un ultimo termine per rimediare ai presunti difetti con la
comminatoria di cui all’art. 259g CO, ha iniziato a depositare le pigioni
presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione
a partire dal mese di aprile 2018
.
D.
Previo rilascio dell’autorizzazione ad agire, con petizione 10
agosto 2018 la conduttrice ha convenuto il locatore innanzi alla Pretura del
Distretto di Lugano, Sezione 4 (inc. SE.2018.284), postulando la seguente
riduzione della pigione:
-
del 100% su fr. 4'775.- mensili per mancata agibilità sia come
studio odontoiatrico che come centro estetico a partire dal 12 marzo 2017 sino
al 24 ottobre 2017;
-
del 50% su fr. 4'775.- (fr. 2'387.50) mensili per mancata
agibilità quale centro estetico dal 25 ottobre 2017 sino a eliminazione del
difetto giuridico, ovvero sino al rilascio dell’agibilità quale centro
estetico;
-
del 20% su fr. 4'775.- (fr. 955.-) mensili per mancato
funzionamento del riscaldamento per i mesi invernali dal 25 ottobre 2017 al 31
marzo 2018;
-
del 20% su fr. 4’775.- (fr. 955.-) mensili per inadeguata
temperatura dei locali a far data dal 1. aprile 2018 in poi e sino
all’eliminazione del difetto;
-
del 10% su fr. 4'775.- (fr. 477.50) mensili per mancata
esecuzione dei lavori di sistemazione esterna dal 25 ottobre 2017 fino
all’eliminazione del difetto, ovvero l’ultimazione dei lavori;
-
del 10% su fr. 4'775.- (fr. 477.50) mensili per immissioni
olfattive a far tempo dall’agibilità (25 ottobre 2017) fino all’eliminazione
del difetto.
E.
Con
osservazioni 10 settembre 2018 il locatore
si è integralmente opposto alla petizione, osservando in particolare che il
contratto concluso si riferisce alla locazione di una superficie commerciale “
al
grezzo
” atta a essere resa idonea allo scopo previsto, laddove incombeva
alla conduttrice di far eseguire i necessari lavori. Con replica 12 ottobre
2018 e duplica 26 ottobre 2018 le parti si sono riconfermate nelle rispettive
posizioni e allegazioni. La causa si trova attualmente nella fase istruttoria.
F.
Con istanza 5 settembre 2019 il locatore ha postulato in via
supercautelare di fare ordine alla conduttrice di versare direttamente in suo
favore, da ottobre 2019, almeno la metà della pigione e dell’acconto delle spese
accessorie (fr. 2'387.50). In via cautelare egli ha ribadito tale richiesta e
ha pure postulato la liberazione in suo favore della metà delle pigioni (fr.
42'975.-) depositate presso l’Ufficio di conciliazione (inc. CA.2019.354/355). In particolare lo stesso ha osservato che il deposito integrale della
pigione, iniziato ben 18 mesi prima e ancora vigente, sarebbe manifestamente
sproporzionato rispetto alle pretese della conduttrice. Quest’ultima difatti non
ha mai richiesto al progettista incaricato di ristrutturare gli spazi locati la
realizzazione di un centro estetico (per cui già solo per questo motivo la
riduzione della pigione ivi riferita del 50% non sarebbe fondata). Egli nel
frattempo, oltre a non ricevere alcunché a titolo di pigione, sta continuando a
sopportare i costi relativi agli spazi locati.
G.
Con
decisione 5 settembre 2019 il Pretore ha respinto la richiesta supercautelare
in quanto non sufficientemente liquida per una pronuncia
inaudita altera
parte
. In occasione dell’udienza del 23 settembre 2019 il locatore si è
riconfermato nella sua istanza, mentre la conduttrice vi si è opposta.
Quest’ultima ha contestato sia l’esistenza di una sproporzione fra le sue
pretese e gli importi depositati, sia l’adempimento dei presupposti di cui
all’art. 261 CPC, osservando altresì che il deposito è necessario per garantire
le sue pretese, che contrattualmente le è stata garantita anche la locazione di
spazi adibiti a centro estetico e che comunque i locali in questione presentano
altri difetti.
H.
Con scritto 27 settembre 2019 il locatore ha prodotto la
documentazione relativa ai costi di gestione dell’immobile, ribadendo in
particolare che la richiesta di ridurre la pigione del 50% in considerazione
dell’impossibilità di utilizzare l’ente locato quale centro estetico è
palesemente infondata, e sottolineando che l’attività commerciale della
controparte non risulta minimamente impedita o ridotta. Con scritto 11 ottobre
2019 la conduttrice ha contestato la predetta comunicazione del locatore e
l’annessa documentazione, in particolare i costi ivi esposti. Le parti si sono
poi riconfermate nelle proprie posizioni con due ulteriori scritti del 14,
rispettivamente del 18 ottobre 2019.
I.
Con decisione 13 novembre 2019 il Pretore ha integralmente accolto
l’istanza cautelare, stabilendo la liberazione del 50% delle pigioni depositate
in favore del locatore e il versamento di metà dei canoni mensili futuri
(ovvero fr. 2'387.50) direttamente sul conto del medesimo a partire da dicembre
2019. La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 600.-, sono state
poste a carico della convenuta, pure condannata a versare alla controparte fr.
1’000.- a titolo di ripetibili.
J.
Statuendo sull’appello 20 novembre 2019 della conduttrice, con
decisione 20 gennaio 2020 questa Camera ha annullato
la sentenza
13 novembre 2019 e rinviato l’incarto al primo giudice per nuova decisione
(inc. 12.2019.193).
K.
C
on nuova istanza 27 gennaio 2020 il locatore, oltre a
riconfermarsi nelle sue precedenti richieste, ha proposto nuovi fatti e nuovi
mezzi di prova (osservando segnatamente che secondo un rapporto del perito
comunale degli immobili del 23 gennaio 2020 non sussisterebbero né il preteso
malfunzionamento del riscaldamento, né odori molesti) e postulato lo svincolo
di un ulteriore 30% delle pigioni depositate, e meglio di condannare la
controparte a versare l’80% delle pigioni future direttamente nelle sue mani a
partire dal gennaio 2020 (inc. CA.2020.9). In sede di udienza del 1° luglio
2020 egli ha in seguito postulato la liberazione integrale delle pigioni, a
fronte dell’insediamento negli spazi locati di nuove attività (a riprova
dell’inesistenza di difetti), per poi chiedere con istanza 28 luglio 2020 l’ammissione
agli atti di ulteriori documenti a tal riguardo, riconfermandosi nella sua
pretesa di liberazione integrale delle pigioni.
L.
Da parte sua, la convenuta ha nuovamente contestato le richieste
della controparte, rimarcando l’esistenza di difetti tali da giustificare
l’integrale deposito delle pigioni indipendentemente dalle suddette nuove
attività, frutto non tanto di rapporti di sublocazione quanto piuttosto di
contratti di collaborazione.
M.
Con decisione 25
agosto 2020 il Pretore ha parzialmente accolto le istanze del locatore,
ordinando la liberazione delle pigioni depositate nella misura del 90% fino
alla pigione di maggio 2020 compresa, l’integrale liberazione delle pigioni
depositate relative ai mesi di giugno, luglio, agosto e settembre 2020 e il
versamento della totalità delle pigioni future (compresi gli acconti per le
spese accessorie) direttamente sul conto del locatore. La tassa di giustizia e
le spese, di complessivi fr. 600.- sono state poste per 1/10 a carico dell’istante
e per 9/10 a carico della convenuta, pure condannata a rifondere alla
controparte fr. 800.- a titolo di ripetibili parziali.
N.
Con l’appello 4 settembre 2020 che qui ci occupa la conduttrice ha
postulato preliminarmente la concessione dell’effetto sospensivo al gravame e
nel merito la riforma del querelato giudizio
nel senso di
respingere le istanze della controparte
, subordinatamente il suo annullamento,
con conseguente rinvio della causa al primo giudice per una nuova decisione,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
O.
Con risposta 24 settembre 2020
il locatore si è opposto al
gravame postulandone l’integrale reiezione
, pure con protesta di
spese e ripetibili.
P.
Con decisione
29 settembre 2020 questa Camera
ha respinto la richiesta di effetto sospensivo contenuta nell’appello.
E considerato
in diritto:
1.
L’art. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante
appello le decisioni di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari,
posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo
l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.-
(cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera ampiamente la soglia testé
menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la
procedura di adozione di provvedimenti cautelari di natura sommaria (art. 314
cpv. 1 CPC). Nella fattispecie sia l’appello 4 settembre 2020, sia la risposta
24 settembre 2020 dell’appellato sono tempestivi.
2.
Con la decisione impugnata, il Pretore ha dapprima riassunto
dottrina e giurisprudenza relative al deposito delle pigioni ex art. 259g seg.
CO e ha osservato che il giudice
può limitare, tramite l’adozione
di misure provvisionali, la portata del deposito per la durata della procedura
se la somma già depositata è sproporzionata rispetto alle pretese del
conduttore. Secondo quanto statuito dal Tribunale Federale (STF 4C.35/2003 del
3 giugno 2003), tali provvedimenti possono essere adottati a seconda delle
circostanze anche a prescindere dall’esistenza di un grave danno difficilmente
rimediabile e dell’urgenza, al fine di salvaguardare l’equilibrio del rapporto
contrattuale nel caso in cui lo stesso risulti essere minacciato.
Il primo giudice ha nel
seguito esaminato sommariamente i difetti lamentati dalla conduttrice e le
relative pretese di riduzione, rilevando la verosimile inconsistenza di quelle
riferite alla temporanea
mancata agibilità dei locali quale
studio odontoiatrico e alla perdurante mancata agibilità dei medesimi quale
centro estetico a partire dal marzo 2017. Oltre a evidenziare la genericità di
tali pretese, il Pretore ha rilevato che giusta quanto risulta dagli atti, la
responsabilità di adibire i locali all’uso pattuito incombeva alla conduttrice
e che la licenza edilizia è stata rilasciata già il 15 novembre 2016. Inoltre,
con riferimento al preteso centro estetico e a prescindere dai dubbi circa le
intenzioni della conduttrice quanto alla concreta attività da insediare nei
locali (
chirurgia estetica o istituto di bellezza), non desumibile dagli
atti, la stessa sin
dall’inoltro della domanda per il cambio di
destinazione sapeva che
l’approvazione sarebbe stata rilasciata solo per
lo studio odontoiatrico, né dopo il rilascio della licenza edilizia ha
sollevato opposizioni o formulato pretese nei confronti del locatore. Essa ha
piuttosto dato l’avvio ai lavori di trasformazione, prevalendosi della mancata
autorizzazione all’esercizio di un centro estetico solo nel febbraio 2018.
Peraltro, dalle nuove informazioni e dai nuovi documenti agli atti risulta che
nel frattempo nei locali sono state insediate due ulteriori attività
commerciali riconducibili a persone terze e fondate, se non su rapporti di
sublocazione (vietati contrattualmente), perlomeno su contratti di
collaborazione a titolo oneroso, ritenuto che la conduttrice nemmeno ha fornito
particolari spiegazioni a tal riguardo. Quanto alle pretese relative a una
presunta
mancata esecuzione dei lavori di sistemazione esterna,
il giudice di prime cure ha osservato che su tale aspetto le risultanze
istruttorie non permettono una compiuta valutazione (e ciò anche in
considerazione della clausola n. 24 del contratto di locazione, con la quale la
conduttrice si è impegnata a tollerare eventuali disturbi derivanti dal
completamento dei lavori di costruzione), non essendo possibile ammettere,
nell’ambito di un esame sommario, la presenza di un difetto. Infine, per quanto
riguarda le asserite temperature inadeguate e le immissioni olfattive, il
Pretore ha costatato che, a fronte di svariati rapporti del perito comunale
attestanti
sia temperature insufficienti che temperature adeguate e la presenza
di odori molesti in un’unica occasione, e in considerazione dell’insediamento
delle due nuove attività, un deposito delle pigioni nella misura del 10% fino
al mese di maggio 2020 compreso può ritenersi sufficiente e adeguato, di qui
l’evidente sproporzione fra gli importi depositati e le pretese della
conduttrice. Non risultando a un esame sommario che l’inquilina sia stata
pregiudicata nell’uso dei locali nella misura pretesa, essendo nel frattempo
intervenuto anche un uso accresciuto delle superfici locate e continuando nel
frattempo il locatore a sopportare i regolari costi di gestione dell’immobile
senza ricevere alcunché a titolo di pigione dall’aprile 2018 (potendosi dunque
ammettere una relativa perdita finanziaria), il giudice di prima sede ha
pertanto disposto la liberazione delle pigioni nella misura in cui si è detto.
3.
Con il gravame, l’appellante lamenta ancora una volta la carente motivazione
della decisione impugnata. Per quanto è dato capire, malgrado la censura non
esponga chiaramente ed esplicitamente quali siano i relativi passaggi lacunosi,
l’appellante rimprovera al primo giudice di non aver esaminato i presupposti dell’urgenza
e del rischio di subire un pregiudizio difficilmente riparabile, necessari per
l’adozione di un provvedimento cautelare. Comunque sia, a tal riguardo non
sussiste una carenza di motivazione, avendo il primo giudice spiegato i motivi
che lo hanno indotto a prescindere da un relativo esame (v. sopra consid. 2).
La censura è dunque infondata e per il resto, laddove riferita a ulteriori
imprecisati aspetti, irricevibile per carente motivazione (art. 310 e 311 CPC).
4.
L’appellante rileva altresì che l’insediamento di nuovi
collaboratori negli spazi locati è avvenuto a prescindere dall’esistenza dei
difetti e non dimostrerebbe la loro inesistenza, ritenuto che esso non è
fondato su rapporti di sublocazione e che l’ente locato non gode tutt’ora dell’agibilità
quale centro estetico. Quanto ai difetti relativi ai mancati lavori di
sistemazione esterna (riguardanti pure il giardino), la medesima osserva che il
locatore gli ha fatturato costi accessori per la manutenzione delle aree verdi
e per servizi di pulizia e portineria e che i suddetti lavori non possono
essere continuamente procrastinati.
Queste censure sono
tuttavia irricevibili per carente motivazione (art. 310 e 311 CPC).
L’appellante difatti non affronta minimamente le summenzionate considerazioni
pretorili relative alla genericità delle sue rivendicazioni, alla sua
responsabilità di adibire i locali all’uso pattuito, alle circostanze che hanno
accompagnato il rilascio della licenza edilizia, alle sue mancate
contestazioni, all’intervenuto uso accresciuto dei locali sulla base di
rapporti di collaborazione e all’impossibilità di accertare un difetto in
relazione ai lavori di sistemazione. Ne discende che a tal proposito la
decisione pretorile resiste alla critica e dev’essere confermata. Si può ad
ogni modo osservare che l’appellato, con la sua risposta 24 settembre 2020, ha
presentato nuovi fatti e mezzi di prova (
nova autentici
) che possono
essere tenuti in considerazione da questa Camera in applicazione dell’art. 317
CPC. Lo stesso ha rilevato che in data 16 settembre 2020 ha avuto luogo un
sopralluogo nell’ente locato (v. il relativo verbale prodotto in questa sede
quale doc. B), il quale ha fatto emergere, oltre all’assenza di odori
sgradevoli o temperature inadeguate, anche l’effettivo esercizio nei locali di
un centro estetico (v. anche doc. D). In effetti, dal verbale di sopralluogo
non emergono particolari problematiche quanto a temperature e odori, e le
fotografie a pag. 3 attestano la presenza di un locale per il “trattamento
viso”.
5.
Pure irricevibile è la censura appellatoria secondo cui la decisione
25 agosto 2020 qui in esame sarebbe in contraddizione con quella precedente del
13 novembre 2019 poiché quest’ultima stabiliva una percentuale di
svincolo minore: l’appellante non tiene difatti in considerazione le nuove
richieste del locatore e i nuovi fatti con cui si è trovato confrontato il
primo giudice.
6.
Quanto all’ammissibilità dello svincolo nel caso concreto,
l’appellante critica il Pretore per avere applicato la giurisprudenza di cui
alla summenzionata STF 4C.35/2003, che ritiene datata. A suo modo di vedere, trattandosi
di una vertenza in ambito cautelare, il primo giudice avrebbe dovuto chinarsi
sui presupposti di cui all’art. 261 CPC e in particolare sui requisiti del pregiudizio
difficilmente riparabile e dell’urgenza. A tal riguardo, l’appellante sostiene che
la controparte non avrebbe né allegato né sostanziato un suo possibile danno
grave e imminente, né che non sarebbe in grado di farvi fronte, né che in tale
caso si ritroverebbe in una situazione finanziaria difficile (problemi di
liquidità o difficoltà a far fronte al pagamento degli oneri ipotecari). L’appellante
evidenzia inoltre l’esiguità del carico ipotecario e delle spese di gestione sopportate
dal locatore in relazione agli spazi in questione (pari al 9.2% delle spese
totali dell’immobile e dunque all’incirca a soli
fr. 300.- mensili), come pure le entrate e i redditi complessivi percepiti dal
medesimo (di professione architetto e proprietario a suo dire di almeno una
dozzina di appartamenti). L’inesistenza di un’impellente necessità di ottenere
la liberazione delle pigioni sarebbe inoltre attestata dal ritardo nell’agire
del locatore, che dopo l’inoltro dell’
istanza di conciliazione 12
aprile 2018 (vertente sulla riduzione delle pigioni)
avrebbe atteso
quasi un anno e mezzo
prima dell’inoltro della richiesta di
svincolo del 5 settembre 2019. L’appellante rileva pure che il
deposito
della pigione è un mezzo di pressione a disposizione del conduttore indipendentemente
dalla gravità dei difetti lamentati e funge da garanzia per le relative
pretese. Vista l’incisività della misura richiesta dal locatore, il Pretore avrebbe
dovuto esaminarne l’ammissibilità con maggiore prudenza e rigore, ritenuto che
lo svincolo infine deciso, del tutto sproporzionato, avrebbe nella pratica
annullato il deposito, snaturando la
ratio legis
dell’istituto e causando
un completo sbilanciamento del rapporto contrattuale a favore della
controparte.
7.
Per quanto riguarda i presupposti per la liberazione (parziale)
delle pigioni depositate, come a ragione rileva l’appellante, occorre
innanzitutto tener conto del senso e della portata dello strumento del deposito,
che conferisce al conduttore, quale parte debole del contratto, il diritto di
depositare integralmente le pigioni indipendentemente dal tipo e dall’ampiezza
dei difetti fatti valere rispettivamente dall’ammontare delle pretese di
riduzione avanzate, mettendogli a disposizione uno strumento atto a favorire la
realizzazione del suo diritto alla riparazione dei difetti nella forma di un
mezzo di pressione nei confronti del locatore, che si trova privato delle relative
entrate (DTF 124 III 201, consid. 1d; STF 4A_347/2013 del 7 novembre 2013,
consid. 1.4.2;
STF 4C.35/2003 del 3 giugno 2003, consid. 2.2
).
Occorre nondimeno tenere in considerazione anche il diritto di quest’ultimo al
tempestivo pagamento delle pigioni e trovare un equilibrio che da una parte non
pregiudichi il diritto al deposito e la sua funzione sociale, e dall’altra
permetta di correggere il disequilibrio che si può creare fra le pretese del
conduttore e gli importi depositati, in particolare qualora la postulata
riduzione di pigione sia di lieve entità oppure manifestamente eccessiva
rispetto ai difetti concretamente presenti. Non si tratta in tal senso di
decidere anticipatamente nel merito della pretesa di riduzione, né di eliminare
gli inconvenienti derivanti al locatore da una limitazione della sua liquidità,
quanto piuttosto di istituire uno strumento di riequilibrio o correzione di
eventuali abusi nell’ambito del potere di apprezzamento riservato al giudice.
Trattandosi di una misura cautelare, la sua valutazione non può fare completa
astrazione dai presupposti di cui all’art. 261 CPC, ovvero dalla parvenza di
buon fondamento della pretesa di merito, dal rischio di pregiudizio
difficilmente riparabile, dall’urgenza e dalla proporzionalità. Occorre
tuttavia fare due considerazioni.
In primo luogo, tale
normativa è riferita a un ampio spettro di situazioni e misure e pone requisiti
rigorosi alla tutela di meri interessi finanziari, nella misura in cui il
pregiudizio pecuniario deve rivestire una certa importanza
(potendosi in particolare ammettere in presenza di una paventata perdita
finanziaria significativa e difficilmente recuperabile a causa del rischio
d’insolvenza della controparte
). Avendo la questione dello
svincolo delle pigioni essenzialmente un carattere finanziario e rivestendo in
tali circostanze il pericolo di insolvenza del conduttore un ruolo marginale
(essendo le pigioni comunque depositate presso la competente Autorità),
condizionare la sua ammissione al possibile imminente rischio di un tracollo
finanziario del locatore sarebbe eccessivo e renderebbe proibitivo l’accesso a
tale strumento di riequilibrio. In secondo luogo, in determinati casi possono
sussistere circostanze e motivi particolari, quali un’accresciuta necessità di
protezione, un’accresciuta parvenza di buon fondamento della pretesa di merito,
un forte disequilibrio o comportamenti abusivi rispettivamente contrari alla
buona fede, che impongono una maggiore flessibilità nell’esame dei presupposti
di cui all’art. 261 CPC, poiché essi non possono divenire un ostacolo a un’efficace
tutela giudiziaria e vanificare l’impostazione data dall’Alta Corte nella
suddetta decisione 4C_35/2003 del 3 giugno 2003.
8.
Ora, quanto alla situazione finanziaria del locatore, l’appellante ha
espresso posizioni contraddittorie (rilevando dapprima il possibile danno che
le potrebbe derivare dallo svincolo delle pigioni e dall’impossibilità di
recuperare tali importi presso il locatore, e nel seguito la buona situazione economica
di quest’ultimo). È pur vero che il locatore non ha mai sostenuto di
ritrovarsi, a causa del deposito, in una grave situazione finanziaria, bensì ha
evidenziato il disequilibrio venutosi a creare per il fatto che egli, oramai da
più di due anni (all’incirca 29 mesi fino al momento della decisione pretorile
25 agosto 2020), non percepisce più alcuna pigione o acconto per le spese
accessorie (ammanco complessivo di entrate, fino all’agosto 2020, pari a fr.
138'475.-), dovendo nel contempo continuare a sopportare, per l’ente locato, spese
accessorie pari all’incirca a fr. 300.- mensili oltre agli ivi riferiti
interessi ipotecari e ammortamenti (all’incirca fr. 310.- rispettivamente fr.
380.- mensili secondo il doc. A di cui all’inc. CA.2019.354/355), ciò che costituisce
una chiara perdita finanziaria in relazione alle superfici in questione. Ha del
resto ragione l’appellato nel sottolineare che è stato il trascorrere del tempo
e il continuo deposito integrale delle pigioni sull’arco di più anni a creare
il disequilibrio in questione, che in mancanza di un intervento provvisionale
continuerebbe a persistere e ad accrescersi per la durata della procedura di
merito e dell’evasione di eventuali procedure ricorsuali. Ciò premesso, in base
agli elementi a disposizione è innegabile che se nel passato all’interno
dell’ente locato sono state costatate solo lievi problematiche (rilevando inoltre
i recenti resoconti l’assenza di particolari inconvenienti, v. il rapporto del
perito comunale del 23 gennaio 2020 e il verbale di sopralluogo del 16
settembre 2020), le relative attività economiche non solo non risultano
impedite, ma si sono pure accresciute, siccome nei locali hanno pure trovato
spazio collaborazioni con persone terze e perlomeno una parziale attività di
tipo estetico. Tenendo altresì presente la scarsa trasparenza mostrata
dall’inquilina a tal riguardo (già evidenziata dal primo giudice) e la possibile
pretestuosità di una buona parte delle sue rivendicazioni (v. sopra consid. 2 e
4), si devono pertanto dedurre innanzitutto la manifesta eccessività delle sue
pretese di riduzione, ma altresì un utilizzo improprio dello strumento del
deposito, che nella sua estensione e durata si rivela pertanto abusivo (art. 2
CC).
9.
In sostanza, nella fattispecie lo svincolo decretato dal primo
giudice si impone innanzitutto alla luce dei dettami della buona fede, del
divieto dell’abuso di diritto e dell’equilibrio contrattuale. Considerato
peraltro che i difetti lamentati dall’inquilina, oltre a essere fermamente
contestati dal locatore, non solo non emergono con chiarezza ma addirittura
sono del tutto dubbiosi e dovranno essere esaminati nell’ambito della procedura
giudiziaria di merito (iniziata più di due anni fa), nel presente caso il
deposito delle pigioni ha essenzialmente esaurito la sua funzione quale mezzo
di pressione, mentre mantiene il suo scopo nella misura in cui gli importi
lasciati depositati (il 10% delle pigioni da aprile 2018 a maggio 2020
compreso) appaiono sufficienti a coprire quelle pretese di riduzione che a
questo stadio della procedura possono essere ritenute ipotizzabili o verosimili
(ovvero quelle derivanti da una saltuaria inadeguatezza della temperatura o dalla
presenza di immissioni olfattive).
10.
A
fronte di quanto appena esposto e del margine di apprezzamento di cui godeva il
primo giudice, ne consegue che l’impugnata decisione è nel suo esito condivisibile
e dev’essere confermata. L’appello 4 settembre 2020 di AP 1 deve essere
conseguentemente respinto (nella misura in cui è ricevibile).
11.
Le
spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado seguono la
soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC), e sono calcolate sulla base
degli art. 2, 10 e 13 LTG, 11 e 13 RTar. Il valore litigioso, determinante per
un eventuale ricorso al Tribunale federale, supera agevolmente i fr. 15'000.-
previsti dall’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I.
L’appello 4
settembre 2020 di AP 1
è respinto, nella misura in cui è ricevibile.
II.
Le spese
processuali della procedura d’appello, pari a fr. 1'500.-, sono poste a carico
dell’appellante, che rifonderà all’appellata
fr. 2'500.- per ripetibili di seconda sede.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il
ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). In presenza di una decisione
pregiudiziale o incidentale, il ricorso è ammissibile solo se la stessa può
causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso comporterebbe
immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura
probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF). Contro le
decisioni in materia di misure cautelari il ricorrente può far valere soltanto
la violazione di diritti costituzionali (art. 98 LTF).