ti_gerichte · 40.2005.156 · 2006-02-16 · it
Correzione del volume dell'edificio e applicazione di un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno per le vibrazioni provenienti dalla strada confinante, percorsa da autoveicoli pesanti.


Incarto n.40.2005.156

__________

Lugano

16 febbraio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 4/5 agosto 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 4 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 1876 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 26 ottobre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1876 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 139'065.-

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS
con decisione 4 luglio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione argomentando che la
volumetria è stata calcolata in modo schematico sulla base delle superfici di
ogni piano e di altezze standard per i locali, prevedendo inoltre dei
supplementi prestabiliti in base al tipo di tetto e al grado di abitabilità del
piano terreno. Tutti i fattori negativi elencati dal reclamante sono inoltre
già stati considerati applicando un correttivo del -10% sul valore metrico di
base del terreno.

3.     Con
ricorso 4/5 agosto 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una
riduzione del valore di stima ed in particolare un aumento del correttivo del
-10% applicato sul valore metrico del terreno. Ciò poiché lUCS non avrebbe
sufficientemente considerato gli elementi negativi elencati in sede di reclamo,
ovvero laffacciarsi della proprietà su una strada intensamente trafficata, i
tremolii cui è sottoposta labitazione ad ogni passaggio di autoveicoli pesanti
ed infine il fatto che in caso di importanti piogge il piano terreno dellabitazione
viene regolarmente allagato.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 26 ottobre 2005 il Tribunale ha proceduto
alla verifica delle altezze luce delledificio sub. A, di 2.10 metri per il
piano terreno e di 2.60 metri per il primo piano, mentre il solaio non è
praticabile.

La
costruzione è modesta e lo stato di conservazione normale. I muri perimetrali
hanno uno spessore di 25 cm.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

A
seguito della verifica delle altezze eseguita durante il sopralluogo il
Tribunale riduce il volume delledificio sub. A da 844 a 793 mc, con la
conseguenza che il valore metrico del medesimo è ridotto da CHF 107'114.99 a
CHF 100'642.40.

7.2

Il
Tribunale riduce inoltre di un ulteriore 10% il valore metrico del terreno a
causa delle vibrazioni causate dal passaggio di autoveicoli pesanti, che si
ripercuotono inevitabilmente sul prezzo normalmente conseguibile per un oggetto
analogo in una libera contrattazione.

7.3.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, i confronti suggeriti da RI 1 non reggono già per il solo fatto
che i mappali nr. 745 e 756 hanno sì una superficie decisamente più ampia, ma di
natura quasi esclusivamente boschiva. Ciò che riduce sensibilmente il loro
valore, ritenuto che il bosco, in questi specifici casi, è valutato CHF/mq 0.10.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore di stima del mapp. no. 1876 RFD
di __________ stabilito in CHF 134'842.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mapp. no. 1876 RFD di __________ stabilito in CHF
134'842.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi