ti_gerichte · 12.2008.111 · 2008-04-28 · it

Contratto di "riservazione immobiliare" - forma pubblica - nullità - culpa in contrahendo

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.06.2009 12.2008.111

Incarto n.
12.2008.111
Lugano
23 giugno
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Emanuela Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Verzasconi (giudice supplente)
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2001.5
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 3
gennaio 2001 da
AP 1
rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1
o
AO 2
entrambe rappr. dall’ RA 2
con cui
l’attore ha chiesto la condanna delle convenute al pagamento di fr. 42'000.-
oltre interessi al 5% dal 19 aprile 2000, domanda avversata dalle convenute le
quali hanno chiesto la reiezione della petizione e che il Pretore ha respinto
integralmente con sentenza del 28 aprile 2008;
appellante
l’attore che con atto di appello del 19 maggio 2008 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione, spese
processuali e ripetibili stabilite dal Pretore a carico dell’attrice, con
protesta degli oneri processuali di seconda istanza;
mentre
l’attrice con osservazioni 13 dicembre 2007 postula la reiezione integrale del
gravame, con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
La controversia trae origine da un
accordo stipulato da AP 1 e da AO 1 AG (in seguito __________) il 17 marzo
2000, mediante il quale il primo prometteva di acquistare l’appartamento n. 5.1
dell’immobile sito sulla particella n. __________ RFD di L__________ di
proprietà di AO 2 (in seguito) al prezzo complessivo di fr. 269'000.-. Egli si
impegnava altresì a versare l’importo di fr. 20'000.- entro quattro giorni
feriali dalla firma dell’accordo. Tale pagamento è stato eseguito il 21 marzo
2000. Il prezzo finale della transazione è poi stato fissato a fr. 259'000.- a
seguito di accordi diretti tra AP 1 e la stessa AO 2. All’inizio di aprile 2000
AO 1 ha inviato all’attore una bozza dell’atto pubblico per la compravendita
oggetto di preventivo accordo, stilata dal notaio avv. __________ __________,
al prezzo di fr. 184'000.-, nonché la bozza di un accordo in forma scritta tra AP
1 e AO 1 concernente lavori e prestazioni diverse che quest’ultima avrebbe
effettuato sull’immobile e per la sua provvigione, per ulteriori complessivi fr.
65'000.-. Dopo di che sono sorte tra AP 1 e AO 1 alcune divergenze sulla
persona del notaio che avrebbe dovuto rogare l’atto di compravendita (l’avv. __________
__________, proposto da AP 1 o l’avv. __________ __________, notaio già
incaricato da AO 1 di redigere tutti i contratti di alienazione dell’immobile così
come di costituire la proprietà per piani), così come sulla forma del contratto
(un unico contratto di compravendita che conglobasse tutti gli accordi, come
richiesto da AP 1 oppure due contratti distinti, uno relativo all’alienazione
della quota di PPP e un altro avente per oggetto le migliorie che __________
intendeva apportare a tutto l’immobile e la sua provvigione). Con scritti del
19 e del 20 aprile 2000, AO 1 ha comunicato a AP 1 che a seguito dei contrasti
manifestatisi con esso stesso e con il suo legale avv. __________ __________,
non intendeva più procedere alla vendita dell’appartamento e l’acconto versato gli
sarebbe stato restituito.
B.
Il
2 giugno 2000 AP 1 ha notificato a AO 1 e AO 2 una richiesta di risarcimento
del danno di fr. 42'000.-, ossia fr. 41'000.- corrispondenti alla perdita
subita a seguito del mancato acquisto dell’immobile e fr. 1'000.- per varie
spese sostenute e interessi maturati sull’acconto. Le parti non hanno trovato
un’intesa sulle pretese avanzate, per cui con petizione del 3 gennaio 2001 AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 e AO 2 chiedendo la condanna al pagamento dell’importo di fr.
42'000.- per il danno da esse causato a seguito di una loro pretesa
culpa in
contrahendo
. Le richieste risarcitorie di AP 1 sono state avversate dalle
convenute le quali hanno chiesto la loro integrale reiezione. In replica
l’attore ha confermato le sue considerazioni e ha chiesto l’intersecazione
della parola “meschino“ contenuta nella risposta delle convenute. Con la
duplica queste ultime hanno formulato l’eccezione di prescrizione della
pretesa. In sede di conclusioni l’attore ha ridotto la propria richiesta
risarcitoria a fr. 41'541.50 oltre a interessi al 5% dal 19 aprile 2000. Le
convenute si sono invece confermate nelle loro precedenti domande.
C.
Con giudizio del 28 aprile 2008 il Pretore ha respinto integralmente
la petizione. Ha negato in particolare che durante le trattative le convenute
avessero tenuto un comportamento tale da fondare una loro responsabilità
precontrattuale. I motivi per i quali il contratto di compravendita non è stato
portato a buon fine sarebbero piuttosto da ascrivere, a mente del primo
giudice, all’atteggiamento dell’attore e del suo precedente legale, i quali avrebbero
contestato in modo assai veemente le condizioni di vendita imposte dalle
convenute, a tal punto che l’interruzione delle trattative è stata ritenuta del
tutto legittima.
D.
Avverso la decisione del Pretore, il 19 maggio 2008 l’attore ha
presentato appello chiedendo la riforma della decisione nel senso di accogliere
la petizione così come richiesto in prima istanza. Dei motivi si dirà nei considerandi.
Con osservazioni del 1° luglio 2008 le convenute hanno postulato la reiezione
dell’appello, con conferma della decisione impugnata.
Considerando
in diritto:
1.
Rettamente
il Pretore ha fondato la responsabilità delle convenute sulla base della
culpa
in contrahendo
, siccome “l’accordo di riservazione” stipulato tra l’attore
e la convenuta AO 1 costituisce unicamente un contratto preliminare di
compravendita, per di più nullo non essendo stato stipulato nella forma
dell’atto pubblico così come previsto dall’art. 216 cpv. 2 CO. Da questo
precontratto non è dunque possibile per le parti dedurre alcun diritto (su
questo tema cfr. decisione del Tribunale federale del 10 maggio 2006, inc. 4C.399/2005 consid. 4.5). La nozione e i principi che reggono la responsabilità per
culpa in
contrahendo
non sono contestati e del resto sono stati riassunti in modo
completo nella decisione impugnata (sulla dottrina e giurisprudenza a questo
riguardo cfr. sentenze del Tribunale federale del 29 aprile 2008, inc. 4C.98/2007, consid. 3.2.2., del 17 novembre 2005, inc. 4C.247/2005, consid. 3, del 29 ottobre 2001,
inc. 4C.152/2001 consid. 3a;
Gauch/Schluep/Schmid/Rey
,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 9
a
edizione, Zurigo 2008, n. 962 e
segg.;
Guhl
, Das schweizerische
Obligationenrecht, 9
a
edizione, Zurigo 2000, pag. 104 e segg.). In particolare, si
ricorda che ogni parte è tenuta a negoziare seriamente, in conformità con le
proprie vere intenzioni e, segnatamente, di informare l’altra parte sulle circostanze
atte a influenzare la decisione di concludere il contratto o di concluderlo a
determinate condizioni. Esse sono quindi tenute, agendo correttamente,
all’informazione leale di controparte sulle caratteristiche del negozio in
discussione (DTF 121 II 350 consid. 6c, 116 II 695 consid. 3). Questi obblighi
impongono pure alle parti di non impegnarsi e di non proseguire nelle
trattative senza avere l’intenzione di concludere il contratto (DTF 77 II 135
consid. 2a).
2.
Il Pretore ha ritenuto che vi fossero motivi concreti e oggettivi
tali da giustificare un ripensamento delle convenute e da indurle a
interrompere le trattative. Ciò a seguito del comportamento dell’attore e del
suo precedente legale, che dapprima hanno contestato la persona del notaio, scelto
dalle convenute, poi la formalizzazione della compravendita nel modo
prospettato dalle convenute mediante la sottoscrizione di due distinti
contratti, mentre l’attore insisteva nel sostenere che l’accordo avrebbe dovuto
essere stilato in un unico documento dal quale figurasse un prezzo di
compravendita globale, comprendente sia il costo dell’appartamento in sé, sia
il costo delle migliorie e della provvigione a AO 1. Secondo il Giudice di
prime cure, inoltre, l’attore avrebbe messo in dubbio presso altri interessati
il prezzo della compravendita, sostenendo che vi sarebbero stati a carico dei
comproprietari ulteriori spese supplementari in particolare per la sistemazione
dell’ascensore, e che vi sarebbe stato un problema di immissioni causate dalla
vicina linea ferroviaria. L’attore sostiene per contro che lui stesso e il suo
precedente legale avrebbero tenuto un comportamento del tutto normale e
cortese. Inoltre, le contestazioni avanzate alla stipulazione di due distinti
contratti sarebbero state del tutto legittime vista la natura delle prestazioni
a carico di AO 1 (migliorie, provvigione, ecc.), tali da dover essere incluse
nel prezzo della compravendita in quanto valore aggiunto dello stabile. Tanto
più che, fa valere ancora l’appellante, non tutti gli appartamenti sarebbero
stati alienati secondo il sistema dei due accordi separati proposto da AO 1
all’attore, bensì proprio come prospettato dall’attore. Infine, l’appellante
ritiene infondate le considerazioni contenute nella decisione impugnata secondo
cui egli avrebbe messo in dubbio presso altri interessati la correttezza del
prezzo di compravendita, in particolare per lo stato dello stabile (ascensore,
tetto) e per la vicinanza dell’immobile alla linea ferroviaria.
3.
Le considerazioni dell’attore non possono essere seguite. Non si
vede infatti come si potrebbe rimproverare alle convenute di aver adottato un
comportamento contrario alle regole della buona fede tale da implicare una loro
responsabilità sulla base della
culpa in contrahendo
. Dapprima si
osserva che nemmeno l’attore sostiene, a ragione, che le convenute non abbiano
avuto la seria intenzione di negoziare con lui la compravendita
dell’appartamento, tant’è che esse hanno sottoscritto l’accordo di riservazione
(doc. A), gli hanno inviato le bozze dei due contratti da sottoscrivere (doc. D
e E), hanno trattato il prezzo di acquisto dell’immobile concedendogli uno
sconto di fr. 10'000.- sul prezzo inizialmente stabilito (teste __________
__________, pag. 4), hanno portato a conoscenza dell’attore alcuni documenti
riguardanti le assicurazioni dello stabile (doc. Q e R) e il contratto di
locazione con l’inquilina che lo aveva occupato fino a quel momento (doc. P).
Le convenute si sono ritirate dalle trattative solo dopo le rimostranze
dell’attore e del suo precedente legale. A questo proposito, dall’istruttoria è
emerso chiaramente che questi ultimi hanno contestato il notaio scelto dalle
appellate per la rogazione dell’atto pubblico, così come hanno espresso dubbi e
critiche sulla fattibilità dell’operazione mediante la sottoscrizione di due
distinti contratti (doc. D e E), con due distinti prezzi (cfr. doc. I, verbali
testi __________, pag. 1 e 2 e __________, pag. 5), non senza aver censurato
anche il guadagno dell’intera operazione immobiliare (doc. I) e criticato il
prezzo dell’appartamento riservato dall’attore per le immissioni causate dalla
vicina linea ferroviaria (verbale teste __________ pag. 1). Indipendentemente
dal modo in cui sono state espresse tali contestazioni, quel che importa per la
valutazione dei presupposti per una responsabilità precontrattuale delle
convenute è che le parti, pur avendo avuto la seria intenzione di concludere
l’affare, non si sono accordate su alcuni punti essenziali della compravendita,
legittimando per le convenute il loro ritiro dall’operazione con l’attore. I
fatti avvenuti così come appurato in istruttoria, il comportamento delle parti
e dei loro rappresentanti e il mancato consenso sulle condizioni poste dalle
convenute per la vendita dell’oggetto in questione, portano di conseguenza a
dover negare qualsiasi comportamento contrario ai principi della buona fede da
parte delle appellate e, di conseguenza, qualsiasi loro responsabilità a titolo
precontrattuale. Ciò a maggior ragione se si pensa che le convenute hanno da
subito apertamente comunicato all’attore e al suo rappresentante le condizioni
– a quel momento considerate irrinunciabili, a ragione o a torto poco importa –
per la conclusione dell’operazione, ossia la rogazione dell’atto di
compravendita da parte del notaio da esse scelto, e la stipulazione di due
contratti distinti con le due entità giuridiche diverse – __________ da un lato
quale proprietaria e AO 1 dall’altro lato quale intermediatrice ed esecutrice
dei lavori di ristrutturazione previsti sullo stabile. Le convenute, tosto
appreso che non sarebbe stato possibile trovare un accordo su questi punti, si
sono subito ritirate, senza per nulla lasciar intendere che la compravendita
sarebbe avvenuta in ogni caso. Nulla muta a questo proposito il fatto che
l’attore abbia ottenuto direttamente da un dirigente di AO 2 uno sconto di fr.
10'000.- sul prezzo inizialmente pattuito con AO 1 per fondare uno speciale
rapporto di fiducia tra le parti: la determinazione del prezzo, con tanto di
contrattazione, è uno degli elementi di contrattazione, ma non determina da sé
solo la conclusione del contratto. D’altra parte l’istruttoria non ha permesso
di appurare altri elementi – tale onere incombeva all’attore – atti a
dimostrare che l’attitudine delle convenute avrebbe consentito all’attore di
legittimamente e in buona fede credere che il contratto di compravendita
sarebbe stato concluso e che le convenute avrebbero portato a buon fine le
trattative alle condizioni imposte dall’attore.
4.
Da
quanto sopra discende che in assenza di un comportamento contrario alla buona
fede da parte delle convenute, le pretese invocate dall’attore sulla base della
culpa in contrahendo
devono essere respinte, senza che si renda
necessario esaminare le ulteriori censure ricorsuali (comportamento dell’attore
con terze persone interessate, poste del danno, ecc.).
5.
Non può infine trovare accoglimento nemmeno l'istanza d'intersecazione
presentata dall’attore e respinta dal Pretore. Il passaggio, a suo dire
ingiurioso, proferito al suo indirizzo nella risposta alla petizione (“il
meschino atteggiamento” rimproverato all’attore), non è in effetti finalizzato
a screditare gratuitamente o ad offendere la controparte, ma teso unicamente a
dimostrare che l’interruzione delle trattative è avvenuta per validi motivi e
in particolare proprio per l’atteggiamento contestatario assunto dall’attore. In
quest'ottica la citata espressione non può essere considerate contumelia ai
sensi dell'art. 68 cpv. 3 CPC (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, Lugano 2000, m. 6 e n. 229 ad art. 69).
6.
L’appello è di conseguenza respinto. Le spese processuali e le
ripetibili di seconda istanza seguono la soccombenza.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L'appello
19 maggio 2008 di __________ AP 1
è respinto
.
2.
Gli oneri processuali della procedura di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia           fr.   700.-
b)
spese                              fr.       50.-
fr.
750.-
già
anticipati dall'appellante, rimangono a suo carico. Egli rifonderà alle
convenute un importo complessivo di fr. 2'000.- a titolo di ripetibili di
seconda istanza.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2
Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente                                                     La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere
pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).