ti_gerichte · 40.2005.257 · 2006-05-19 · it
Riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio, in cattivo stato, ma ristrutturabile beneficiando dei medesimi parametri già ampiamente utilizzati per l'attuale costruzione; stralcio del correttivo di classe sul valore metrico dell'edificio.


Incarto n.40.2005.257

__________

Lugano

19 maggio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Ferruccio Robbiani

ing.Giancarlo
 Rosselli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 30 novembre/1. dicembre 2005 da

RI
 1,

rappr.
 da RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 28 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 728 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 aprile 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 728 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 140'848.-.

Il
reclamo interposto in data 21 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dallUCS con
decisione 28 ottobre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza aumentato dal -53% al -60% il correttivo della
vetustà applicato sul valore metrico delledificio principale sub. A.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 130'847.-

3.     Con
ricorso 30 novembre/1. dicembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
la riduzione del valore di stima delledificio principale sub. A da CHF
60'000.- a CHF 27'000.-. Ciò poiché lUCS non avrebbe sufficientemente
considerato che si tratta di un edificio inabitabile, come risulta dalla
dichiarazione 16 marzo 2004 del Municipio del Comune di __________, senza alcun
reddito e in uno stato di degrado generalizzato. Tale stato di fatto non
giustificherebbe inoltre un aumento del relativo valore di stima del 44.93%
rispetto alla stima precedente, risalente al 1993, ma, semmai, a rigor di logica,
una sensibile diminuzione.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che
ledificio principale sub. A si trova in un importante stato di degrado
generalizzato e non è effettivamente abitabile

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria delloggetto stimato e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda
istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la
decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

-Ritenuto lo standard economico
delle finiture, così come la struttura e limpiantistica delledificio, che
sono essenzialmente ancora quelle originali e che si trovano in un importante
stato di degrado, il corrispondente valore metrico di base deve essere ridotto
da CHF/mc 237.- a CHF/mc 122.-, che risulta sicuramente più adeguato alle
caratteristiche concrete della costruzione.

-Il Tribunale, che deve accertare
dufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle domande della
ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il correttivo di
classe del -20% applicato dallUCS sul valore metrico a nuovo delledificio
principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente sostanziato
dallautorità di prima istanza, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che
definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della
costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà
secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi
unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota
marginale dellart. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale). Al di là di questultimo
aspetto, che può anche rimanere sostanzialmente indeciso, il correttivo deve
essere stralciato dufficio siccome comunque e in tutti i casi assolutamente
non sostanziato.

-Ledificio, malgrado lo stato di
importante degrado nel quale si trova attualmente, mantiene certamente un
valore residuo dovuto al fatto che risulta potenzialmente ristrutturabile
beneficiando dei medesimi parametri edificatori già ampiamente utilizzati per
lattuale costruzione. Ciò che esclude il computo del solo valore del sedime.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo
sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. In
particolare, la vetustà, ritenuto che ledificio è stato edificato ad inizio
secolo e non è mai stato oggetto di alcun intervento, è stata giustamente considerata
con il valore massimo previsto dalla Lst., ovvero il 60%.

8.

8.1.

Di
conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del
mapp. no. 728 RFD di __________ stabilito in CHF 109'847.-, come da scheda di
calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 2/3 per lUfficio cantonale di stima e del rimanente
1/3 a carico della ricorrente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 728 RFD di __________ stabilito in
CHF 109'847.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta
per 2/3 a carico dellUfficio cantonale di stima e per il rimanente 1/3 a
carico della ricorrente.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi