ti_gerichte · 40.2005.249 · 2006-07-10 · it
Riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio; stralcio del correttivo di classe applicato sul valore metrico dell'edificio; riduzione della superficie abitabile determinante; applicazione del valore di reddito accertato in luogo di quello presunto.


Incarto n.40.2005.249

__________

Lugano

10 luglio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 21/22 novembre 2005 da

-
 MIST 1,

-
 MIST 2,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 28 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 161 RT di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 31 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 161 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 119'545.-.

Il
reclamo interposto in data 2 agosto 2004 da __________ e __________, precedenti
proprietari del fondo, è stato respinto dallUCS con decisione 28 ottobre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore di
stima delle proprietà per piani viene determinato sul complesso immobiliare e
successivamente ripartito sulla base delle singole quote, ma che non rientra
nelle sue competenze né lintavolazione a registro fondiario né lattribuzione
di valore alle singole quote.

3.     Con
ricorso 21/22 novembre 2005, completato il 19/20 dicembre 2005, MIST 1 e MIST 2,
attuali proprietari del fondo, sono insorti innanzi a questo Tribunale
postulando la riduzione del valore di stima a non più di CHF 30'000.-. Ciò
poiché si tratta di un edificio rustico solo parzialmente riattato, privo di
qualsiasi comodità e che in parte si trova ancora nello stato originario di
stalla. Il terreno, su cui non si può nemmeno posteggiare unautomobile, non
deve inoltre essere valutato più di CHF 1'000.-

I
ricorrenti sostengono infine che anche per rapporto ad altri mappali presenti
nella zona il valore di stima risulta eccessivo.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 31 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che
sul fondo sorge un edificio rustico di due piani, di struttura vetusta e
parzialmente riattato, con muratura in sassi non intonacati e tetto in tegole
di cemento.

Il
piano terreno ha unentrata esterna che da accesso ad un gabinetto-doccia con
lavabo e ad un ripostiglio. Sul lato opposto si trova ancora una vecchia
stalla.

Il
primo piano è composto da una cucina abitabile non attrezzata con camino dalla
quale si accede ad una camera. Sul retro della camera, sopra la stalla, è
presente un deposito-legnaia.

Infine,
nel sottotetto, verso la strada, si trova un solaio-ripostiglio.

Labitazione,
come confermato dai proprietari il giorno del sopralluogo, è locata per CHF
375.- mensili.

I
confronti proposti dai ricorrenti riguardano i valori stabiliti per i mapp. nr.
168 e 139 RT di __________.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1 e MIST 2, attuali proprietari
delloggetto stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in
ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto lautorità
di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili
sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm.), accoglie parzialmente il ricorso. I motivi sono i seguenti::

-Ledificio è solo parzialmente
abitabile, ritenuto che per metà è ancora una stalla nello stato originario e
per laltra è costituito da un piccolo appartamento vetusto disposto su due
piani, con finiture economiche e uno stato di conservazione carente. Gli
interventi di ristrutturazione e di manutenzione, che hanno interessato
unicamente lappartamento, sono stati manifestamente limitati al minimo
indispensabile, tanto che ledificio si trova essenzialmente nello stato
originario. Tutto ciò conduce il Tribunale a ridurre il valore metrico a nuovo del
rustico da CHF/mc 360.- a CHF/mc 97.- e, ritenuta ledificazione anteriore al
1919, ad applicare il correttivo della vetustà massimo previsto dalla Lst.,
ovvero il 60% (art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst.). Il Tribunale
non ritiene invece giustificato il correttivo di classe del -15% applicato
dallUCS sul valore metrico a nuovo delledificio principale. Ciò poiché, oltre
a non essere stato minimamente argomentato dallautorità di prima istanza e a
risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della
casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella
Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo
della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà
secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei
correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con
la nota marginale dellart. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Al di là di questo aspetto, che
può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato dufficio
siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

-La superficie abitabile, per le
ragioni suesposte, deve essere considerata unicamente per metà edificio, ad
esclusione della stalla.

-Il Tribunale, in applicazione dei
disposti di legge di cui allart. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti
inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove determinabili,
i redditi accertati, considerato che lestimo deve corrispondere al principio
basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375
del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19). Nella
fattispecie concreta il reddito di CHF 375.- mensili (CHF 4'500.- annui)
dichiarato dai ricorrenti in sede di sopralluogo è sicuramente attendibile e
deve pertanto trovare applicazione.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella
specifica zona XR2 già si è tenuto conto della loro posizione e delle loro
particolarità, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente
prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in
una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 80.-.

Nella
fattispecie concreta non sussistono inoltre elementi negativi tali da
giustificare unulteriore riduzione del valore metrico del terreno, ritenuto
che il medesimo risulta di fatto già interamente sfruttato a fini edificatori.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
161 RT di __________ stabilito in CHF 55'067.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 3/4 per lUCS e del rimanente 1/4 per i ricorrenti
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 161 RT di  __________ stabilito in
CHF 55'067.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 3/4 a carico dellUfficio
cantonale di stima e per il rimanente 1/4 in solido a carico dei ricorrenti.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi