ti_gerichte · 11.2018.132 · 2019-11-08 · it
Provvedimenti cautelari prima della pendenza della causa; blocco del registro fondiario e restrizione della facoltà di disporre;posticipazione dell'esecutività dell'ordine di cancellazione di un blocco decretato in via supercautelare al passaggio in giudicato del decreto cautelare

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 08.11.2019 11.2018.132
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 08.11.2019 11.2018.132
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 08.11.2019 11.2018.132

Incarti n.
11.2018.132
11.2018.133
Lugano
8 novembre 2019
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Grisanti
vicecancelliera:
Chietti
Soldati
sedente
per statuire nella causa
CA.2018.5 (contratto di società semplice: provvedimenti
cautelari prima della pendenza della causa)
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con
istanza del 7 maggio 2018
dalla
AP 1
(patrocinata
dall'avv. dott.  PA 1 )
contro
AO
1
(patrocinato
dagli avvocati  PA 2
e
),
giudicando
sull'appello del 26 novembre 2018 presentato dalla AP 1 contro il decreto
cautelare emesso dal Pretore aggiunto il 12 novembre 2018 (inc. 11.2018.132)
e
sull'appello dello stesso giorno presentato da AO 1 contro il medesimo decreto
(inc. 11.2018.133);
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 6 dicembre 2016 AO
1, proprietario della particella n. 459 RFD di __________ (ora costituita
in proprietà per piani, dalla n. 7796 alla n. 7813, più la n. 7843), ha stipulato
con la AP 1 un contratto “di società semplice” nel quale le parti dichiaravano
di “promuovere con impegno comune” un'operazione immobiliare avente per oggetto
la realizzazione di un immobile denominato “Residenza __________”. Il contratto
prevedeva, in particolare, quanto segue:
3.
Le parti stabiliscono con questo accordo e contratto di
società semplice che alla AP 1 pertoccheranno mediante cessione in proprietà da
parte dell'arch. AO 1 due unità abitative, e più precisamente: PPP n. 7810
(cantina G posti auto P2/P10) e PPP n. 7811 (cantina F posti auto P1/P11).
4.  Sull'atto di cessione verrà iscritto un prezzo di
costo pari a fr. 540
000.– per la PPP n. 7810 e fr. 480
000.– per la PPP
n. 7811 e che non verrà pagato ma compensato come partecipazione attiva a
questa operazione e ben descritta sia nella premessa sia ai punti 1 e 2 del presente
contratto. (…)
Il 6 marzo 2018 la AP 1 ha
invitato AO 1 a “formalizzare” la cessione delle due proprietà per piani, ma egli
ha rifiutato, facendo valere la nullità del contratto per vizio della volontà,
lesione e simulazione. Le trattative intraprese per comporre la lite nelle vie
amichevoli non hanno dato esito. Anzi, il 4 maggio 2018 la AP 1 è venuta a
sapere che con atti pubblici del 14 luglio e del 20 dicembre 2017 AO 1 aveva
venduto le due proprietà per piani a terzi. In tali contratti la notifica del
trapasso di proprietà al registro fondiario è stata prevista dopo il pagamento
del saldo del prezzo di compravendita, contestuale alla consegna
dell'appartamento prevista entro l'estate del 2018, rispettivamente entro il 31
dicembre 2018.
B.
Il 7 maggio 2018 la AP
1 si è rivolta al Pretore del Distretto di Bellinzona chiedendo, già in via
cautelare, di vietare a AO 1 di disporre “agli effetti del registro fondiario”
delle proprietà per piani n. 7810 e 7811, segnatamente di notificare all'ufficiale
del registro fondiario, personalmente o per il tramite di un notaio,
l'iscrizione del trapasso di proprietà relativo a tali immobili in favore di
terzi, chiedendo di notificare tale ingiunzione anche all'Ufficio del registro e
impartirla con la comminatoria dell'art. 292 CP. Contestualmente essa ha instato,
sempre in via cautelare, per il blocco del registro fondiario sulle due
proprietà per piani. Con decreto cautelare emesso l'indomani senza
contraddittorio il Pretore ha vietato al convenuto quanto richiesto con la
comminatoria dell'art. 292 CP e ha ordinato all'ufficiale del registro
fondiario di “menzionare il blocco” delle proprietà per piani n. 7810 e 7811.
L'ufficiale del registro fondiario ha apposto il giorno stesso sui fogli delle
due proprietà per piani la menzione “Divieto di disporre (blocco RF)”.
C.
All'udienza del 4 maggio 2018, indetta per il
contraddittorio, il convenuto ha proposto di respingere l'istanza cautelare e di
revocare i provvedimenti adottati inaudita parte. Replicando e duplicando
oralmente, le parti hanno riaffermato le loro domande ed
entram­be hanno
notificato prove. L'istruttoria è stata dichiarata chiusa il 12 settembre 2018
e alla discussione finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a
conclusioni scritte del 24 e del 25 settembre
2018 nelle quali hanno mantenuto i rispettivi punti di vista.
D.
Statuendo con decreto
cautelare del 12 novembre 2018, il Pretore aggiunto ha respinto l'istanza e ha revocato
i divieti e gli
ordini impartiti
senza contraddittorio
l'8 maggio 2018,
invitando
l'ufficiale del registro fondiario a
cancellare, al passaggio in giudicato della decisione, la “menzione di blocco” sulle
proprietà per piani n. 7810 e 7811. Le spese processuali di complessivi
fr. 1350.– sono state poste a carico dell'istante, tenuta a rifondere al
convenuto fr. 2500.– per ripetibili.
E.
Contro
il decreto cautelare appena citato la AP 1 è insorta a questa Camera con un
appello del 26 novembre 2018 in cui postula – previo conferimento dell'effetto
sospensivo – la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la sua
istanza (inc. 11.2018.132).
Quello
stesso giorno
anche AO 1
ha
appellato la sentenza del Pretore aggiunto,
chiedendo già in via
cautelare che la cancellazione del blocco dal registro fondiario avvenga
immediatamente e che l'indennità per ripetibili in suo favore sia portata a fr.
30
000.– (inc. 11.2018.133). Con decreto del
30 novembre 2018 il presidente di questa Camera ha dichiarato senza interesse
la richiesta di effetto sospensivo contenuta nell'appello dell'istante e ha
respinto la richiesta di provvedimenti cautelari contenuta nell'appello del
convenuto.
Nelle loro osservazioni
del 4 e 14 gennaio 2019 le parti propongono vicendevolmente di respingere
l'appello avversario.
F.
Nel
frattempo, il 4 dicembre 2018, il Pretore aggiunto ha respinto un'istanza di
rettifica presentata da AO 1 per ottenere la modifica del dispositivo n. 3 del
decreto cautelare disponendo la cancellazione del blocco sulle due proprietà
per piani “dall'esecutività della decisione”. Il 22 luglio 2019 il presidente di
questa Camera ha accolto un'istanza formulata dal notaio __________ B__________,
su mandato di AO 1 e con il consenso della AP 1, autorizzando l'esecuzione
parziale anticipata del decreto cautelare impugnato, nel senso di abilitare il
notaio a frazionare parzialmente le cartelle ipotecarie registrali gravanti
collettivamente le proprietà per piani della particella n. 459 (comprese le proprietà
per piani n. 7810 e 7811).
Considerando
in diritto:
1.
I rimedi giuridici
in esame sono diretti contro la stessa decisione e vertono sui medesimi
oggetti. Si giustifica così di congiungere
le
due procedure e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c
CPC).
2.
La decisione impugnata è un decreto
cautelare emesso prima che l'istante promuova causa (
art. 263 CPC
). Ora, le decisioni in materia di
provvedimenti cautelari sono impugnabili con appello, trattandosi di procedura
sommaria (art. 248 lett. d CPC), entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314
cpv. 1 CPC). Se esse vertono su questioni meramente patrimoniali, nondimeno,
l'appello è ammissibile soltanto se il valore litigioso raggiungeva almeno
fr. 10
000.– “secondo l'ultima conclusione
riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella
fattispecie tale presupposto è dato, ove appena si consideri il valore dei due
immobili oggetti delle misure cautelari. Quanto alla tempestività dei rimedi
giuridici, il decreto cautelare è stato notificato al patrocinatore al
convenuto il 15 novembre 2018 e a quello dell'istante il 19 novembre 2018.
Introdotti il 26 novembre 2018, ambedue gli appelli in esame sono pertanto
ricevibili.
3.
Nel
decreto impugnato il Pretore aggiunto, riassunti i presupposti per l'adozione
di provvedimenti cautelari, ha escluso anzitutto
l'esistenza di un vizio della volontà nella
stipulazione del contrat­to, poiché “l'asserita difficoltà economica e la
necessità di portare assolutamente a termine l'operazione immobiliare in
questione non risultano aver giocato un ruolo”, tanto meno dandosi contraenti
in ottimi rapporti personali. Se non che, egli ha rammentato, il mancato
ossequio della forma autentica comporta la nullità del negozio giuridico già per
tale motivo, tale forma dovendo essere rispettata anche ove l'immobile sia
semplicemente determinabile. E nel contratto di società semplice – egli ha
soggiunto – i due fondi sono sufficientemente identificati e identificabili,
nulla mutando al fatto che la suddivisione tra le due unità del tetto-terrazza
potes­se essere ancora oggetto di discussione o che un posteggio potesse essere
destinato “a favore di un ufficio gestito in comune”.
Il
primo giudice ha appurato altresì che in concreto il prezzo è stato fissato con
precisione, che le parti hanno specificato le modalità di pagamento mediante
compensazione “come partecipazione attiva” all'operazione immobiliare, che il
destino delle ipoteche gravanti le proprietà per piani costituisce un modo di
pagamento suscettibile di essere concretato in seguito e che le parti avrebbero
potuto specificare più tardi anche la ripartizione del-l'utile. In simili
circostanze, egli ha concluso, l'impegno di cedere le due proprietà per piani doveva
imperativamente essere stipulato con atto pubblico, onde la verosimile nullità
del titolo e quindi la mancata parvenza di buon diritto (
fumus boni iuris
).
A maggior ragione se si pensa che – egli ha epilogato – nel caso in esame
neppure si ravvisano gli estremi di un abuso di diritto, il convenuto non
avendo da parte sua adempiuto il contratto litigioso.
I.   Sull'appello
della AP 1
4.
All'appello
l'istante acclude copia del contratto di società sempli­ce del 6 dicembre 2016.
Trattandosi di un atto che già figura nell'incarto trasmesso a questa Camera
dalla Pretura (doc. B), esso risulta superfluo. Con le osservazioni all'appello
il convenuto postula, da parte sua, il richiamo dell'inc. 11.2018.133 relativo all'appello
da lui introdotto contro il medesimo decreto. Ora,
i procedimenti
svoltisi davanti a un determinato tribunale sono notori per il tribunale stesso
(art. 151 CPC; I CCA, sentenza inc. 11.2019.58 del 1° ottobre 2019,
consid. 2 con rinvio). Nelle condizioni descritte conviene dunque passare senza
indugio all'esa­me dell'appello presentato dall'istante.
5.
L'appellante riconosce che il blocco del registro fondiario da
essa richiesto dipende dalla validità del contratto di società semplice. Sostiene
nondimeno che l'obbligo di rispettare la forma autentica dipende dal grado di
“determinazione/determinabilità” degli elementi essenziali (oggetto e prezzo) della
cessione immobiliare. Fa valere che il contratto in rassegna ha formalizzato tra
le parti una società tacita in cui essa era il socio occulto e il convenuto il socio
apparente, società in esito alla quale le sarebbero spettati come
partecipazione all'utile due appartamenti. Tuttavia, essa prosegue, sfruttando la
sua posizione dominante il convenuto ha venduto a terzi le due proprietà per
piani, di modo che il suo diritto di vedersi attribuire i fondi è manifestamente
leso (o per lo me­no minacciato), con il risultato di un pregiudizio
irreparabile. Anche perché, rispetto a un'eventuale azione di risarcimento del
danno, essa ha un interesse prevalente all'esecuzione effettiva del contratto, che
– continua – chiederà mediante azio­ne costitutiva volta al riconoscimento
giudiziale della proprietà sui due immobili in virtù dell'art. 963 CC. Ne segue
che, a suo parere, i presupposti di un provvedimento cautelare sussistono, l'urgenza
essendo data dal fatto che nei contratti di vendita stipulati con i terzi la
consegna degli immobili è fissata per l'estate 2018, rispettivamente per il 31
dicembre 2018.
Quanto
al vizio di forma, l'appellante fa valere che l'atto pubblico è indispensabile
solo se gli elementi essenziali del contratto di vendita sono determinati o
determinabili sulla base del contratto medesimo o della legge. In concreto –
essa allega – il contratto nulla prevedeva in merito agli oneri ipotecari che
già a quel momento gravavano il fondo base e nemmeno specificava la sorte del
“giardino-terrazza livello 5 al piano tetto”. L'appellante fa valere inoltre che,
contrariamente a quanto reputa il Pretore aggiunto, nella sua lettera del 6
marzo 2018 essa non si è limitata a esigere l'adempimento del contratto
societario riprendendone le medesime condizioni, ma aveva anche preteso che gli
appartamenti fossero ceduti liberi da ogni onere ipotecario, ciò che – a mente
sua – comprova come un elemento essenziale del prezzo non fosse stato determinato
nel contratto societario.
6.
Come
ha rammentato il Pretore aggiunto, l
'art. 261 cpv. 1
CPC prevede che il giudice ordina i necessari provvedimenti cautelari quando
l'istante rende verosimile che:
a)
un suo
diritto è leso o minacciato di esserlo; e
b)
la
lesione è tale da arrecargli un pregiudizio difficilmente riparabile.
I
due requisiti sono cumulativi.
A essi si
aggiunge la necessità di procedere con urgenza (RtiD II-2016 pag. 642 consid.
2).
Il provvedimento richiesto poi deve
apparire proporzionato rispetto agli interessi in gioco, cioè limitarsi allo
stretto indispensabile, mantenendo un ragionevole rapporto tra il fine
perseguito e la restrizio­ne decretata. Se i provvedimenti cautelari sono
decretati prima del­l'in­troduzione della causa, “il giudice assegna al­l'istante
un termine per promuoverla, con la comminatoria che il provvedimento cautelare
decadrà in caso di inosservanza del termine” (art. 263 CPC; RtiD I-2019 pag.
618 consid. 8 con rinvii).
7.
Nella
fattispecie gli estremi di un pregiudizio difficilmente riparabile e l'urgenza
di un intervento giudiziario possono anche, a un sommario esame, essere ammessi.
Maggior approfondimento merita il secondo requisito cumulativo. Ora, per
rendere verosimile la lesione – o la paventata lesione – di un diritto l'istante
deve addurre elementi idonei a far apparire la lesione oggettivamente
plausibile, nulla escludendo poi che a un esame di merito la situazione possa
risultare diversa (RtiD I-2019 pag. 618 consid. 9).
Non incombe all'istante
recare una prova piena, né spetta al giudice cautelare vagliare con pieno potere
cognitivo se siano date le premesse per un'azione di merito.
Occorre
nondimeno una valutazione almeno sommaria
circa la verosimiglianza del diritto che l'istante intende dedurre dal titolo
invocato, ovvero in concreto dal contratto di società semplice (sul potere
cognitivo del giudice cautelare: RtiD II-2016 pag. 643 in alto; da ultimo:
I CCA, sentenza inc. 11.2018.68 del 5 settembre
2018, consid. 4).
a)
Nel caso specifico, come detto, le parti hanno
sottoscritto il 6 dicembre 2016 un contratto denominato di “società
semplice” che prevedeva, tra l'altro, le seguenti clausole:
3.   Le parti
stabiliscono con questo accordo e contratto di società semplice che alla AP 1
pertoccheranno mediante cessione in proprietà da parte dell'arch. AO 1 due unità
abitative e più precisamente: PPP n. 7810 (cantina G posti auto P2/P10) e
PPP n. 7811 (cantina F posti auto P1/P11).
4.   Sull'atto di
cessione verrà iscritto un prezzo di costo pari a fr. 540
000.– per la PPP n. 7810 e fr. 480
000.– per la PPP n. 7811 e che non verrà pagato ma
compensato come partecipazione attiva a questa operazio­ne e ben descritta sia
nella premessa sia ai punti 1 e 2 del presente contratto. (…)
5.   La AP 1 emetterà regolare fattura in
corrispondenza agli importi sopra menzionati che figureranno a rogito.
b)
Un
accordo con cui le parti si impegnano a stipulare un contratto di vendita costituisce
un contratto preliminare (o precontratto o promessa) di compravendita (art. 22
cpv. 1 CO; sentenza del Tribunale federale 4C.399/2005 del 10 maggio 2006
consid. 4.5; II CCA, sentenza inc. 12.2013.138 del 30 settembre 2014,
consid. 2.2). Alla stessa stregua di un contratto di vendita immobiliare, anche
una promessa di vendita relativa a un fondo deve rispettare – sotto pena di
nullità
– la forma autentica (art. 216 cpv.
2 CO in relazione all'art. 22
cpv. 2 CO; sentenza del Tribunale federale
4A_573/2016 del 19 settembre 2017, consid. 4.2.2 con rinvio a DTF 135 III 295;
v. anche II CCA, sentenza inc. 12.2012.33 del 19 luglio 2013, consid. 7).
E c
he la forma autentica vada rispettata seppure una promessa
di vendita sia integrata in un altro contratto è un principio indiscusso (cfr.
per l'apporto di un
determinato immobile in
una società semplice:
Fellmann/Müller
in: Berner Kommentar, edizione 2006, n. 535 ad art. 530 CO;
Handschin/Vonzun
in Zürcher Kommentar, 4ª edizione, n. 149
ad art. 530).
c)
Premesso ciò, la forma autentica deve coprire
gli
elementi essenziali del contratto, così come quelli
soggettivamente essenziali se, per la loro natura, riguardano direttamente il contratto
di compravendita, ossia se toccano il rapporto tra prestazione e
controprestazione (DTF 135 III 299 consid. 3.2 con rinvii). Elementi essenziali
di una compravendita immobiliare e di una promessa di vendita sono segnatamente,
oltre al nome delle parti, l'indicazione dell'oggetto e del prezzo (
Foëx
in: Commentaire romand, CO I, 2ª edizione
n. 10 ad art. 216;
Strebel/Laim
in:
Basler Kommentar, ZGB
II, 5ª edizione, n. 55
ad art. 657). Tanto l'oggetto (DTF
127 III 254 consid. 3d) quanto il prezzo (sentenza del Tribunale federale
4A_60/2018 del
27 giugno 2018, consid. 4.4.2 con rinvio alla sentenza 4A_24/2008 del 12
giugno 2008 consid. 3.1 in ZBGR/RNRF 90/2009 pag. 228; v. anche
Tercier/Bieri/ Carron,
Les
contrats spéciaux, 5ª edizione, pag. 137 n. 974) devono essere determinati o – per
lo meno – determinabili.
d)
Fondandosi
sull'opinione di
Siegwart
(in:
Zürcher Kommentar, edizione 1938, n. 69 ad art. 530 CO), l'appellante afferma
in sintesi che qualora l'oggetto e le condizioni dell'operazione immobiliare siano
da specificare in un secondo tempo, la for­ma autentica non è necessaria. Per
tacere del fatto nondime­no che tale agevolazione si riferisce al caso in cui
l'apporto di un immobile alla società semplice si limiti a una dichiarazione d'intenti
(
Fellmann/Müller
, op. cit., n. 535
ad art. 530 CO) o all'apporto un immobile non ancora determinato o
determinabile (
Handschin/Vonzun,
op. cit., n. 158 ad art. 530 CO;
Lenz,
Die Form von Eigentumsübertragung am
Immobilienver­mö­gen bei Personengesellschaften, Berna 2001, pag. 72), onde la
necessità di un ulteriore accordo che implichi la stipulazio­ne di un altro
atto soggetto alla forma autentica, delle due l'una: o gli immobili e il prezzo
indicati dalle parti sono determinati o determinabili e quindi l'accordo
necessita – sotto pena di nullità – della forma autentica o tali elementi vanno
definiti più precisamente in seguito, nel qual caso n
on è dato a divedere
però sulla base di quale titolo d'acquisto l'istante chieda giudizialmente di
vietare al convenuto di disporre del­le proprietà per piani n. 7810 e 7811. E
ciò a maggior ragio­ne ove si pensi che, non senza contraddirsi, l'istante
medesima dichiara di voler procedere “nel merito con un'azione costitutiva per
farsi riconoscere giudizialmente la proprietà sulle due PPP ex art. 963 CC”, ottenendo
una decisione che le consenta di chiedere essa medesima l'iscrizione nel
registro fondiario.
e)
In realtà, nella fattispecie le parti non si sono limitate a una mera
dichiarazione d'intenti o a un semplice accomodamento di principio sulla
stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, senza indicazione degli
elementi essenziali, accordo che può anche essere stipulato in forma semplice (
Morin
: in Commentaire romand, CO I, 2ª edizione, n. 4 ad art. 22
con rinvii). Ess
e
si sono impegnate vicendevolmente
a siglare un contratto di compravendita convenendo chiaramente
l'oggetto
(le proprietà per piani
n. 7810 e n. 7811), il
prezzo
(fr. 540
000.–
per la prima, fr. 480
000.– per la seconda) e finanche le modalità di pagamento
(compensazione con le controprestazioni del compratore).
f)
Riguardo
all'oggetto immobiliare, contrariamente a quanto asserisce l'appellante, non può
ritenersi che esso non sia determinato “in modo esatto e completo”. Certo,
a
differenza di quanto previsto per le cantine e i posteggi, nel contratto non v'è
cenno al “giardino-terrazza livello 5 al piano tetto”. È vero inoltre che le
trattative fra le parti presupponevano l'assegnazione in uso riservato di tale
parte comune ai due appartamenti (doc. D, 2° foglio). Tuttavia se in un atto
pubblico, per diritto federale, un immobile dev'essere indicato con
sufficiente precisione affinché la specificazione non richieda un ulteriore
accordo, bastando che
l
a forma e l'ubicazione siano
determinate o determinabili (sentenza del Tribunale federale 4A_573/2016 del 19
settembre 2017, consid. 4.2.2 con rinvio a DTF 127 III 248 consid. 3d), mal si
comprende perché con l'indicazione precisa del numero di particella
una
promessa di vendita potrebbe essere allestita in
semplice forma
scritta.
Per
di più, come l'appellante riconosce, in concreto
il regolamento per
l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, già allestito al momento
della firma del contratto di società semplice (doc. P e Q), prevede che il
“giardino-terrazza livel­lo 5 al piano tetto” è attribuito in uso riservato
alle due proprietà per piani (appello, pag. 7 in basso). E quando la titolarità
di un diritto d'uso riservato (“preclusivo”, secondo la terminologia dell'art.
712
g
cpv. 4 CC) è stabilita in relazione alla proprietà dell'una o dell'altra
proprietà per piani, si è in presenza di un'obbligazione reale (
propter rem
),
di modo che in caso di
trasmissibilità
essa segue il diritto reale (
DTF 122 III 148 consid. 4b; I CCA, sentenza
inc. 11.2003.7 del 7 dicembre 2005, consid. 4). In siffatta evenienza, già a un
sommario esame, nella fattispecie l'oggetto immobiliare era dunque determinato o,
quanto meno, oggettivamente determinabile sulla base del registro fondiario.
g)
Per
quel che
attiene agli oneri ipotecari, si conviene che l'accordo non
allude alla loro sorte ed è possibile che, come ha dichiarato l'avv. __________
B__________, estensore del contratto di società semplice, le due proprietà per
piani andavano cedute libere da pegni (deposizione del 22 agosto 2018: verbali,
pag. 11 in fondo), come ha poi chiesto
espressamente l'istan
­te con lettera del 6 marzo 2018 (doc. H).
L'appellante trascu­ra tuttavia che nemmeno un contratto di compravendita redatto
nella forma autentica deve necessariamente prevedere l'obbligo di liberare il
fondo da eventuali oneri ipotecari (
Foëx
in: Commentaire romand, CO I,
op.
cit., n. 13 ad art. 216). Difettando una convenzione su tale aspetto, infatti,
torna applicabile l'art. 832 cpv. 1 CC, secondo cui in caso di alienazione del
fondo ipotecato i vincoli del debitore e del fondo rimangono invariati. In
assenza di altre indicazioni nel contratto di società semplice, di conseguenza,
la sorte dei pegni immobiliari era definita dalla legge (analogamente, in caso
di obbligazione alternativa: DTF 95 II 309).
h)
Del
resto, secondo lo stesso autore citato dall'appellante la forma autentica non è
necessaria quando oggetto e condizioni della vendita immobiliare sono ancora da
definire, proprio perché uno degli scopi che tale forma persegue (protezione
delle parti da decisioni precipitose: DTF 140 III 202 consid. 4.2) può essere
garantita nell'ambito di un ulteriore atto pubblico nel quale entrambe le parti
avranno ancora un “diritto di controllo” sull'oggetto e le condizioni della
vendita (
Siegwart
, op. cit., n. 69
in fine). Ne segue, in definitiva, che dandosi un
accordo delle
parti su tutti gli elementi essenziali della compravendita, per essere valida
la relativa promessa necessitava della forma autentica. Fondato su un accordo
nullo,
il diritto
“leso o minacciato di
esserlo”
fatto valere dal­l'appellante non appare pertanto verosimile
nemmeno a un sommario esame.
8.
Si
aggiunga, ad ogni buon conto, che un blocco del registro fondiario come quello chiesto
dall'istante nemmeno sarebbe potuto entrare in considerazione. Secondo l'interessato
una simile misura
si giustifica in
applicazione analogica dell'art. 178 CC, poiché tra un'unione coniugale e un'unione
societaria semplice tacita sussiste un'innegabile identità di elementi tipici.
A suo parere, in entrambi i casi vi è una parte più forte e dominante cui sono
intestati beni immobili e una parte più debole che su tali beni ha solo pretese
patrimoniali da tutelare con un blocco del registro fondiario. In realtà le
cose stanno altrimenti.
Come
questa Camera ha avuto modo di rilevare, un blocco del registro fondiario può
essere
ordinato (o adottato dall'ufficiale di
propria iniziativa) soltanto nei casi previsti dal diritto federale o, eventual­mente,
dal diritto pubblico cantonale (I CCA, sentenza inc. 11.2017.30 del 3
agosto 2018, consid.
6c con rinvio;
cfr. anche
Steinauer
, Les droits
réels, vol.
I, 6ª edizione, pag. 267, n. 873).
E per il diritto federale le “decisioni esecutive riguardanti un provvedimento
cautelare in un processo civile” nel senso dell'art. 56 lett. b ORF sono
unicamente i provvedimenti fondati sull'art. 178 cpv. 3 CC o sull'art. 22 cpv.
2 LUD. Trattandosi di provvedimenti fondati su altre norme, occorre far capo
alla restrizione della facoltà di disporre (art. 960 CC) o all'iscrizione
provvisoria nel registro fondiario (art. 961 CC; I CCA, loc. cit.). In concreto
non sono dati pertanto i presupposti per un blocco del registro fondiario, il quale
non è previsto per salvaguardare pretese inerenti a un contratto di società
semplice e la cui applicazione per analogia non entra in linea di conto. Né sarebbe
potuta entrare in considerazione, per avventura, un'iscrizione provvisoria nel
registro fondiario (art. 961 CC), giacché essa è possibile solo per la
protezione di diritti reali già esistenti e non risultanti dal registro
fondiario, ma non per tutelare pretese obbligatorie volte al trasferimento
della proprietà (RtiD I-2018 pag. 699 consid. 4 con richiami; I CCA, sentenza
inc. 11.2017.30 del 3 agosto 2018, consid. 6b con rinvio).
Quanto
a una restrizione della facoltà di disporre giusta l'art. 960 CC, tale istituto
salvaguardia pretese che, se accertate, comportano una modifica del registro
fondiario, in particolare pretese obbligatorie volte al trasferimento della
proprietà (RtiD I-2018 pag. 699 consid. 3 con richiami; I CCA, sentenza
inc. 11.2017.30 del 3 agosto 2018, consid. 6a), come per esempio nel caso di un'azione
fondata sull'art. 665 cpv. 1 CC (
Mooser
in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016,
n.
4 ad art. 960;
Steinauer
, op.
cit., pag. 306, n. 1040). Una richiesta di iscrizione sulla base di una
sentenza esecutiva a norma dell'art. 963 cpv. 2 CC – disposizione di cui si
prevale l'appellante (appello, pag. 5 in alto) –
presuppone
ad ogni modo l'accoglimento di un'azione siffatta
(
Schmid
in: Basler
Kommentar, ZGB II, op. cit., n. 30 ad art. 963).
In concreto però l'interessata
non ha reso verosimile alcun diritto di ottenere il trasferimento della
proprietà relativa alle due proprietà per piani sulla scorta del contratto di
società semplice. E non avendo essa reso verosimile una minaccia per la sua
posizione giuridica (una delle due condizioni preposte all'ottenimento di una
restrizione della facoltà di disporre: RtiD I-2018 pag. 699 consid. 5 con
richiami; I CCA, sentenza inc. 11.2017.30 del 3 agosto 2018, consid. 8a), l'applicazione
dell'art. 960 CC non poteva entrare in linea di conto. Ne segue che, privo di
consisten­za, l'appello della AP 1 si rivela destinato all'insuccesso.
II.   Sull'appello
di AO 1
9.
All'appello
il convenuto acclude l'istanza di rettifica da lui inoltrata il 20 novembre
2018 contro la decisione impugnata e copia di una comunicazione alla Pretura in
cui il legale dell'istante esprimeva l'intenzione, il 21 novembre 2018, di
presentare appello. Ora, il fascicolo trasmesso dalla Pretura contiene già l'istanza
di rettifica, le osservazioni della controparte e la decisione emanata dal
Pretore aggiunto il 4 dicembre 2018 (sopra, consid. F).
Successiva al decreto impugnato, e pertanto ricevibile (art. 317 cpv. 1
CPC), è invece la comunicazione 21 novembre 2018 del legale dell'istante, fermo
restando che l'impugnazione del decreto da parte dell'istante è nota a questa
Camera.
10.
L'appellante
contesta anzitutto l'invito del Pretore aggiunto
all'ufficiale del
registro fondiario affinché cancelli, “a crescita in giudicato della presente
decisione”, la “menzione di blocco” sulle proprietà per piani n. 7810 e 7811
ordinate con decreto supercautelare dell'8 maggio 2018. Egli fa valere che tale
ordine va impartito immediatamente, “senza posticiparlo”. Ricordato che secon­do
l'art. 315 cpv. 4 lett. b CPC un appello contro un decreto cautelare non ha
effetto sospensivo e non osta all'esecutività del provvedimento impugnato, egli
sostiene che secondo l'art. 315 cpv. 5 CPC la competenza per sospendere eccezionalmente
l'esecuzio­ne
di provvedimenti cautelari è riservata all'autorità superiore. Se non che, dandosi
appello contro il rifiuto di un provvedimento cautelare, una richiesta di
effetto sospensivo non avrebbe avuto senso. A suo avviso, disponendo la
cancellazione del blocco solo dopo il passaggio in giudicato, il Pretore
aggiunto ha “invertito il meccanismo previsto dalla legge e che ciò perdurerà
anche in caso di ricorso al Tribunale federale”.
a)
Che
un provvedimento cautelare sia immediatamente esecutivo sin dalla sua emanazione
è indubbio (
Bohnet
in: Commentaire
romand, CPC, 2ª edizione n. 7 ad art. 267). Un appello diretto contro una tale decisione,
in effetti, non sospen­de l'esecutività della medesima, fermo restando che l'art.
315 cpv. 4 lett. b CPC si riferisce unicamente all'attuazione e non alla forza
di giudicato (DTF 139 III 486). L'esecuzione di provvedimenti cautelari può tuttavia
essere eccezionalmente sospesa se la parte interessata rischia
di subire un pregiudizio difficilmente riparabile
(art. 315 cpv. 5
CPC). Nel caso in esame, contrariamente all'opinione
del­l'appellante, il Pretore aggiunto non ha conferito effetto sospensivo al
proprio decreto cautelare, tant'è che il divieto impartito al convenuto con il
noto decreto supercautelare dell'8 maggio 2018 è immediatamente decaduto, ma ha
unicamente posticipato
l'esecutività
dell'ordine diretto all'ufficiale del registro fondiario, invitato a cancellare
la menzione al passaggio in giudicato del decreto medesimo.
b)
Ciò premesso, dandosi una decisione
cautelare con cui il giudice ordina la cancellazione dal registro fondiario di
un'
iscrizione provvisoria, di una restrizione
della facoltà di disporre o di un blocco, di per sé immediatamente esecutiva,
l'autorità deve vigilare affinché
eventuali ricorsi sprovvisti per legge
di effetto sospensivo non siano resi illusori (RtiD I-2004 pag. 614 n. 128c). Occorre
evitare
pertanto
che l'iscrizione litigiosa sia cancellata prima
che la parte interessata abbia avuto modo di ottenere il conferimento
dell'effetto sospensivo dall'autorità superiore.
Nella fattispecie l'immediata
cancellazione della menzione dal registro fondiario avrebbe permes­so al
convenuto di alienare subito le proprietà per piani n. 7810 e 7811,
vanificando le rivendicazioni dell'istante e rendendo finanche privo d'oggetto
l'appello avversario. In siffatte circostanze al Pretore aggiunto non può
essere mossa critica alcuna per avere posticipato l'esecutività del dispositivo
al passaggio in giudicato della decisione (nello stesso senso: I CCA, sentenze
inc.
11.2018.14 del 28 novembre
2018 consid. 8 e inc. 11.2015.5 del 21 ottobre 2016 consid. 11 con rinvio;
cfr. anche
Trezzini
, Provvedimenti
cautelari, Lugano 2015, pag. 184 n. 552 e 553). Su questo punto l'appello risulta
infondato.
11.
Il
convenuto critica inoltre l'ammontare delle ripetibili in suo favo­re fissate
dal Pretore aggiunto in fr. 2500.–, chiedendo di portare l'indennità a fr. 30
000.–. Egli fa valere che, pur fondandosi
sul valore litigio­so di fr. 1
020
000.– stabilito dal primo giudice (corrispondente
al “valore di costo delle due unità indicato nel contrat­to di società semplice”),
l'indennità per ripetibili varia secondo tariffa tra fr. 6120.– e fr. 35
700.–. Né il Pretore aggiunto ha motivato la
ragione per cui ha stabilito un'indennità inferiore al minimo tariffario, tanto
più che l'importo di fr. 2500.– non remunera adeguatamente i costi di una
procedura cautelare lunga e laboriosa. Stando all'appellan­te, poi, in concreto
il valore litigioso corrispon­de al valore di mercato degli immobili, ossia al
prezzo cui le due proprietà per piani sono state vendute, di fr. 1
675
000.–
complessivi, onde un'indennità per ripetibili compresa tra un minimo di fr. 10
050.– a un massi­mo di fr. 58
625.–. Egli chiede così di fissare
l'indennità nel caso specifico in fr. 30
000.–,
“importo che si situa nella fascia media fra i due estremi”.
a)
Questa
Camera ha avuto modo di ricordare recentemente che il valore litigioso di una
restrizione della facoltà di dispor­re corrisponde al valore venale del bene
oggetto del provvedimento (RtiD I-2019 pag. 610 n. 41c). Nel caso precipuo si conviene
con l'appellante che il prezzo di vendita pattuito con i terzi di fr. 945
000.– per la proprietà per piani n. 7810 e di
fr. 730
000.– per la n. 7811 (doc. 26
e 27), in consonanza con i prezzi di vendita delle altre proprietà per piani
(doc. 10, 16, 19 a 23), appare verosimilmente più vicino all'oggettivo valore
venale degli immobili rispetto al prezzo indicato nel contratto di società
semplice (fr. 540
000.– e fr. 480
000.–; doc. B). Dandosi un litigio suscettivo
di coinvolgere il valore venale di un immobile, tuttavia, vanno posti in
deduzione gli oneri ipotecari (RtiD I-2019 pag. 610 n. 41c).
b)
Dagli
atti risulta che al momento dell'istanza le due proprietà per piani erano
gravate, collettivamente con le altre proprietà per piani costituite sul fondo
n. 459, di due cartelle ipotecarie registrali per complessivi fr. 7
685
000.–
(doc. Q: estratto del registro fondiario consultato il 6 maggio 2018), le quali
sono state date in pegno alla banca che ha concesso il credito di costruzione
(doc. 15). Nel frattempo le cartelle ipotecarie sono state frazionate e alcune
proprietà per piani sono state svincolate dal pegno collettivo, sicché
attualmente le due note proprietà per piani restano gravate per complessivi
fr. 5
434
500.–, unitamente ad altre sette proprietà per piani
(istanza dell'11 luglio 2019 presentata dal notaio __________ B__________). Il
valore litigioso, ad ogni modo, si determina al momento della domanda (art. 91
cpv. 1 CPC), in concreto dopo avere ripartito il pegno collettivo in proporzione
alle quote millesimali (fr. 445
730.–
sulla proprietà per piani n. 7810 e fr. 422
675.–
sulla n. 7811, rispettivamente di 58 e 55 millesimi: doc. Q). Non risulta invero
a quanto ammontasse il debito effettivamente garantito da tali pegni. Se si
considera tuttavia che nel frattempo è stata costituita una terza cartella
ipotecaria di fr. 680
000.– (istanza
dell'11 luglio 2019, citata), è verosimile che il valore nominale del pegno
collettivo garantisse un debito di pari entità. In definitiva, il valore
litigioso va determinato in complessivi fr. 806
595.–
(rispetto a quello di fr. 1
020
000.– accertato dal primo giudice).
c)
Posto
ciò, per una causa dal valore litigioso di fr. 806
595
.– l'indennità per
ripetibili varia dal 4 al 6% del valore medesimo
(art. 11 cpv. 1 del regolamento
sulla tariffa per i casi di
patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili; RL 178.310).
La
procedura
in esame, di indole sommaria, rientra fra le “procedure speciali civili” (come
i procedimenti cautelari secondo il Codice di procedura civile ticinese in
vigore al momento in cui è stato emanato il regolamento). Le ripetibili sono
compre­se pertanto fra il 20 e il 70% dell'importo così calcolato (art. 11
cpv. 2 lett. b del regolamento). Nella fattispecie il procedimento cautelare non
ha mancato di presentare difficoltà, sia dal profilo dei fatti sia nell'applicazione
del diritto. Esso ha richiesto, oltre a uno scambio di allegati introduttivi e
conclusivi, tre udienze con l'interrogatorio delle parti e l'escussione di due
testimoni. In simili circostanze si giustifica di applicare l'aliquota media
del 5% e, sotto il profilo dell'art. 11 cpv. 2 lett. b del regolamento, quella
del 50%, onde un'indennità per ripetibili di fr. 20
000.– (arrotondati).
d)
Se
non che, un'indennità di fr. 20
000.–
risulta esorbitante per rapporto all'impegno profuso nel patrocinio del
convenuto. Non si trascura che ciò ha comportato la stesura di un memoriale di
osservazioni presentato al contraddittorio (20 pagine) e di un memoriale
conclusivo (8 pagine), nella partecipazione all'udienza e a due altre udienze istruttorie.
Considerato il tempo dedicato allo studio degli atti, alla corrisponden­za, ai
necessari colloqui con il cliente e alla raccolta di 30 documenti da accludere
alle osservazioni, un simile patrocinio avrebbe apparentemente occupato un
avvocato diligente almeno una settimana. Un'indennità di fr. 20
000.– per una quarantina d'ore di lavoro corrisponde
nondimeno a una retribuzione attorno a fr. 500.– orari che, pur ponderato il
grado di responsabilità che implica un alto valore litigioso, in concreto risulta
manifestamente eccessiva. Si impone perciò l'applicazione dell'art.
13
cpv. 1 del citato regolamento, per il quale “nel caso di manifesta sproporzione
tra il valore litigio­so o le prestazioni eseguite e l'onorario dovuto in base
alla presente tariffa e nel caso in cui le particolarità del caso o gli
interessi delle parti in causa lo giustifichino, l'autorità competente può
derogare alle disposizioni precedenti”.
e)
Ove
un onorario di patrocinio definito
ad valorem
risultasse insostenibile,
il vecchio Consiglio di moderazione ricorreva, applicando l'abrogata tariffa
dell'Ordine degli avvocati, a una combinazione del criterio
ad valorem
con quello
ad horam
attraverso la formula:
O =
2 x Ov x Ot
Ov + Ot
in
cui O era l'onorario da determinare, Ov l'onorario secondo il valore e Ot
l'onorario a tempo (Bollettino dell'Ordine degli avvocati n. 1, pag. 15).
Analogo criterio si giustifica di applicare per la combinazione del parametro
ad
valorem
con quello
ad horam
in virtù dell'art. 13 cpv. 1
dell'odierno regolamento
(da ultimo: I CCA, sentenza
inc. 11.2017.59 del 23 novembre 2018, consid. 5c con riferimenti). Quanto alla
retribuzione
a tempo, essa è, come detto, di fr. 280.– l'ora (art. 12 del regolamento).
Sulla scorta dei fattori che precedono, l'indennità per ripetibili ammonta così
a:
O =
2 x 20
000 x 11
200
= fr. 14
350.– (arrotondati).
20
000 + 11
200
Aggiunte
le spese (art. 6 cpv. 1 del regolamento) e l'IVA, l'indennità per ripetibili va
fissata in definitiva in fr. 16
250.–
(arrotondati). Entro tali limiti l'appello del convenuto si dimostra provvisto
di buon diritto.
III.   Sugli oneri processuali
e le ripetibili di appello
12.
Le spese dell'appello della
AP 1 seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre
alla controparte, che ha formulato osservazioni tramite un avvocato,
un'adeguata indennità per ripetibili. Gli oneri dell'appello presentato da AO 1
seguono invece la reciproca soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). L'appellante ottiene
un aumen­to delle ripetibili, ma non nella misura richiesta ed esce sconfitto
sulla richiesta di modificare il dispositivo n. 3.
Tutto ponderato, si giustifica così che sopporti tre quarti
degli oneri processuali, mentre il resto va a carico dell'istante, al quale
l'appellante rifonderà un'adeguata indennità per ripetibili ridotte (la metà dell'indennità
piena:
RtiD II-2016 pag. 638 consid. 3b).
IV.   Sui rimedi giuridici a
livello federale
13.
Quanto ai rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr.
30
000.– nella prospettiva dell'art. 74
cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 13a). Trattandosi in concreto di un decreto
cautelare, tuttavia, un ricorrente può far valere soltanto la violazione di
diritti costituzionali (sentenza del Tribunale federale 5A_160/2014 del 26
marzo 2014, consid. 1.1 e 2.1).
Per questi motivi,
decide:
1.   Le cause 11.2018.132 e
11.2018.133 sono congiunte
2.   L'appello della AP 1 è
respinto.
3.   Le spese di tale appello,
di fr. 6000.–, sono poste a carico della AP 1, che rifonderà a AO 1 fr. 6000.–
per ripetibili.
4.   L'appello di AO 1 è
parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 4 del decreto cautelare impugnato
è così riformato:
Le spese processuali di fr. 1350.– sono poste a carico
della AP 1, che rifonderà a AO 1 un'indennità di fr. 16
250.– per
ripetibili.
5.   Le spese di tale appello,
di fr. 1000.–, sono poste per tre quarti a carico di AO 1 e per il resto a carico
della AP 1, alla quale l'appellante rifonderà fr. 1000.– per ripetibili
ridotte.
6.   Notificazione a:
–
avv. dott.   ;
–
avvocati   e   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso
termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116
LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).