ti_gerichte · 80.2010.13 · 2009-12-24 · it
Procedura: tassazione d'ufficio, imposta sugli utili immobiliari, mancata documentazione dei costi di investimento

Tessin Camera di diritto tributario 09.05.2011 80.2010.13
Tessin Camera di diritto tributario 09.05.2011 80.2010.13
Ticino Camera di diritto tributario 09.05.2011 80.2010.13

Incarto n.
80.2010.13
Lugano
9 maggio 2011
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Stefano Magini, giurista
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 21 gennaio 2010 contro la decisione del 24
dicembre 2009 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 26 ottobre 2000 la __________ AG, società immobiliare con
sede a __________ (LU), concedeva sulle part. n. __________ e __________ RFD di
__________ (rispettivamente di mq 4250 e mq 4000) un diritto di compera a
favore della __________, con sede nel Canton __________, rappresentata dal suo amministratore
unico RI 1, al prezzo complessivo di fr. 1'925'000.- (di cui fr. 990'000.- per
la part. no. 1138 e fr. 935'000.- per la part. no. 67). Il diritto di compera
veniva successivamente ceduto allo stesso RI 1, __________, e da questi esercitato
il 26 marzo 2002.
Il nuovo
proprietario il 22 maggio 2003 donava al Comune di __________ mq 118 del
mappale n. __________ e mq 268 del mappale n. __________ RFD di __________ (per
un totale di mq 386), le cui superfici venivano staccate per costituire i nuovi
mappali n. __________ e __________ RFD di __________. Su tali superfici nel
corso dei primi anni ’90 il Comune di __________ aveva proceduto a costruire un
marciapiede, in relazione al quale, a seguito di tale cessione a titolo
gratuito – peraltro una condizione esplicitamente prevista nella licenza edilizia
concessa in data 14 novembre 2001 dal Municipio di __________ alla __________ –
il proprietario sarebbe stato esentato dai contributi di miglioria. Inoltre,
come risulta dall’atto pubblico del 20 maggio 2003, gli indici pianificatori
delle particelle cedute venivano trasferiti gratuitamente a favore delle part.
n. __________ e __________ RFD di __________, che in data 27 agosto 2003
venivano dapprima riunite in un'unica particella, n. __________, di mq 7864,
che veniva a sua volta frazionata in 25 nuovi mappali: la nuova part. n. __________
(ora di soli mq 343), e 24 altre particelle contrassegnate con i numeri da __________
a __________. Su 24 di questi mappali, rivenduti a terzi nel periodo tra il 12
dicembre 2003 (part. n. __________, __________ e __________) e l’11 dicembre 2007
(part. __________), edificava altrettante case unifamiliari: dopo le 3
particelle vendute nel 2003, nell’anno 2004 venivano vendute 8 particelle, nel
2005 6, nel 2006 pure 6 particelle; l’ultima particella veniva venduta nel
2007. La part. n. __________ veniva attribuita in comproprietà agli acquirenti
delle citate case unifamiliari.
B.
In data 31 dicembre 2004 l’Ufficio circondariale di tassazione di
Biasca - che inizialmente si occupava delle pratiche fiscali di RI 1 - a
seguito di esplicita richiesta del rappresentante legale del contribuente,
accordava una proroga fino al 31 dicembre 2005 per le dichiarazioni d’imposta
sugli utili immobiliari relative alle part. n. __________ e __________ (vendute
dal contribuente in date 8 e 21 ottobre 2004), in relazione alle quali
l’Ufficio rammentava la necessità di produrre, oltre agli atti notarili, “tutta
la documentazione a comprova dei costi di edificazione sopportati dall’acquisto
del fondo e fino alla liquidazione del cantiere (costruzioni terminate)”. In
seguito, il rappresentante del contribuente inviava nel corso dell’anno 2005
ulteriori 6 lettere all’autorità fiscale con richieste di proroga relative alle
dichiarazioni sugli utili immobiliari, inizialmente postulate per il 31
dicembre 2005 (lettera 27 luglio 2005 riguardante la part. n. __________, lettera
5 settembre 2005 per la part. n. __________, due lettere 13 settembre 2009 per
le part. n. __________ e __________, rispettivamente per la part. n. __________);
con lettera 23 dicembre 2005 veniva inoltre postulata una proroga per le
dichiarazioni TUI fino al 30 giugno 2006 (in relazione alle part. n. __________,
__________, __________, __________, __________, __________ e __________).
Il 15
febbraio 2006 e il 14 aprile 2006 il rappresentante del contribuente si
rivolgeva nuovamente all’autorità fiscale per postulare delle proroghe TUI,
pure richieste fino al 30 giugno 2006 (per le part. ni. 1297 e 1300, rispettivamente
per la part. n. 1291). Tutte queste domande di proroga venivano puntualmente
accettate dall’Ufficio di tassazione di Biasca.
Ulteriori
proroghe venivano successivamente richieste dal contribuente per il tramite
dello __________, che in data 6 dicembre 2006 postulava per la part. n. __________
una proroga fino al 31 marzo 2007, proroga di cui con lettera 22 marzo 2007
veniva chiesta un’estensione “perlomeno sino al 30 settembre 2007” con la seguente motivazione:
Purtroppo i
lavori di costruzione e sistemazione della proprietà non sono ancora terminati
e, non disponendo delle liquidazioni di tutti gli artigiani, non siamo in grado
di sottoporvi il conteggio definitivo con i relativi costi.
C.
I
n data 21 gennaio 2008 aveva luogo
un’audizione di RI 1 presso l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna, che nel
frattempo aveva assunto la competenza per le pratiche relative alle surriferite
procedure di imposizione degli utili immobiliari. La medesima autorità fiscale,
dopo aver richiesto al contribuente diversi contratti di appalto relativi ai
mappali in oggetto, in data 24 gennaio 2008 richiedeva all’Ufficio cantonale di
stima una perizia relativa alle 24 costruzioni edificate sui fondi part. n. __________
RFD di __________.
L’11
luglio 2008 l’autorità fiscale richiedeva al contribuente ulteriori contratti
di appalto e lo invitava a concordare con il perito dell’Ufficio cantonale di
stima la data per esperire il sopralluogo. Inoltre, con la finalità di “poter
meglio comprendere il tipo di intervento eseguito in ogni singola abitazione e
se il prezzo indicato in ogni singolo contratto di appalto si riferisce alla
sola costruzione o se è incluso il prezzo del terreno”, l’Ufficio trasmetteva
al rappresentante del contribuente un elenco allestito dall’Ufficio cantonale
di stima dove il contribuente veniva invitato a specificare per ogni mappale
l’importo relativo all’acquisto del terreno e quello relativo al contratto
d’appalto, precisando inoltre per ogni edificazione se erano state eseguite
sistemazioni esterne e rifiniture interne.
In data
15 luglio 2008 il rappresentante del contribuente trasmetteva all’autorità fiscale
i contratti d’appalto richiesti, ma per le ulteriori informazioni riguardanti i
singoli fondi indicava di essere ancora in attesa dei relativi dati da parte
dei tecnici incaricati dei lavori.
In data
21 novembre 2008 l’Ufficio cantonale di stima trasmetteva all’autorità fiscale
i rapporti peritali richiesti.
D.
In data 29 dicembre 2008 l’Ufficio di tassazione di Lugano-Campagna
notificava al contribuente 24 decisioni di tassazione sugli utili immobiliari
in relazione alle part. n. __________ -__________ RFD di __________: l’utile
imponibile veniva commisurato in fr. 3'396'254.- e l’imposta complessiva in fr.
925'764,50.
Le
decisioni di tassazione recavano tutte le medesime motivazioni:
In mancanza
della documentazione riguardante l’investimento sostenuto nell’ambito
dell’edificazione del quartiere __________ di __________, il valore della
costruzione viene stabilito sulla base della perizia allestita da parte
dell’ufficio cantonale di stima, tenuto inoltre conto di possibili sconti e
opere direttamente assunte dall’acquirente.
In
merito ai mezzi di impugnazione, in calce alle decisioni veniva indicato:
Contro la
presente decisione potete reclamare per iscritto allo scrivente ufficio entro
30 giorni dalla notifica. Contro una tassazione d’ufficio potete reclamare solo
se essa è manifestamente inesatta.
E.
Avverso le citate decisioni __________ in
data 22 gennaio 2009 interponeva altrettanti reclami, mediante i quali in
sostanza lamentava una mancata presa in considerazione da parte dell’autorità
di tassazione di determinati costi di investimento, segnatamente spese di
acquisto, spese amministrative, spese legali e provvigioni “come a distinte già
trasmesse al tassatore in data 21.01.2008”; inoltre, il reclamante indicava
quanto segue:
Ancora
risulta inesatto il valore d’acquisto considerato per la proprietà e i costi di
costruzione e di miglioria, che meglio verranno specificati in sede di colloquio
con l’autorità fiscale, colloquio che desideriamo tenere allorché tutti i dati saranno
meglio puntualizzati.
In data
20 aprile 2009 lo __________, in rappresentanza del contribuente, inviava
all’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna una tabella sinottica
con gli elementi di calcolo proposti da RI 1 in relazione ai reclami inoltrati in data 22 gennaio 2009, con una richiesta di audizione “per meglio chiarire
quanto ancora necessario al proposito”.
Seguiva
in data 19 maggio 2009 un’audizione di RI 1 presso l’autorità di tassazione (di
cui peraltro, come per le successive, non veniva steso alcun verbale).
Il 30
giugno 2009 l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna inviava al
rappresentante del contribuente una nuova convocazione per il 29 luglio 2009, con
la seguente avvertenza:
La presentazione della documentazione su
cui si basa il reclamo, qualora non già avvenuta, è differita all’udienza. Se
la procedura di reclamo è affidata ad un rappresentante questi deve
legittimarsi mediante procura. In caso di assenza ingiustificata l’Ufficio
deciderà il reclamo senza ulteriori convocazioni.
L’audizione
del 29 luglio 2009 aveva regolarmente luogo e pochi giorni dopo, in data 3 agosto 2009 l’autorità fiscale inviava un messaggio telefax al rappresentante del contribuente mediante
il quale, richiamato l’incontro del 29 luglio 2009, trasmetteva una tabella
sinottica “rivista dopo l’ampia discussione avuta”, con la seguente indicazione:
In caso di accordo voglia ritornarcene una
copia debitamente controfirmata quale segno di accettazione entro il 17 agosto 2009. In questo caso il 20 agosto potremo emettere le decisioni su reclamo.
Non
risulta che il contribuente abbia dato seguito a questa richiesta.
F.
Dopo un’ulteriore audizione, che aveva luogo
il 5 novembre 2009, in data 24 dicembre 2009 l’Ufficio circondariale di tassazione
di Lugano-Campagna emetteva le (24) decisioni su reclamo in relazione alle
part. n. __________ -__________ RFD di __________, commisurando l’utile
imponibile in fr. 1'965'592.- e l’imposta in fr. 534'070,50.
Le
decisioni su reclamo indicavano le seguenti motivazioni:
Reclamo deciso sulla scorta dei documenti
presentati e delle discussioni avute nelle audizioni del 19 maggio, 29 luglio e
5 novembre 2009.
G.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula
innanzitutto il congiungimento delle 24 procedure, che anche innanzi
all’Ufficio di tassazione erano state istruite congiuntamente.
Nel
merito, postula l’annullamento delle 24 decisioni su reclamo e la loro puntuale
rettifica, che a mente del ricorrente dovrebbe portare a una tassazione sugli
utili immobiliari di complessivi fr. 29'729. Innanzitutto, il prezzo d’acquisto
delle part. n. __________ e __________ RFD di __________ andrebbe quantificato
in 1'940'000.-; in effetti, non sarebbe giustificata la deduzione di fr.
20'067.- effettuata dall’Ufficio di tassazione in relazione al terreno (mq 386)
ceduto a titolo gratuito al Comune. Inoltre, a quanto pagato dal signor __________
al venditore della part. n. __________ andrebbero aggiunti fr. 15'000.- “per
interessi maturati”, corrisposti in base al rogito di modifica dell’atto di costituzione
di diritto di compera del 5 febbraio 2002. In terzo luogo il ricorrente contesta la riduzione forfettaria del 10% applicata sui costi di costruzione indicati
dalla perizia dell’Ufficio cantonale di stima, sostenendo che in realtà non vi
sia stato un unico cantiere per le 24 case, che sarebbero anzi state costruite
sull’arco di 4-5 anni e per le quali i singoli proprietari avrebbero richiesto
modifiche e rifiniture individualizzate. Inoltre, il ricorrente contesta le
stesse risultanze dell’Ufficio cantonale di stima, che sarebbero basate su
valori errati, sia per quel che riguarda le cubature sia per i costi unitari
applicati.
Poi,
il perito cantonale avrebbe omesso di considerare un garage costruito sulla
part. n. __________ (valutabile in fr. 10'000.-), avrebbe stimato  le piscine
costruite sulle part. n. __________ e __________ in soli fr. 22'500.-
(valutabili invece in fr. 60'000.- cadauna) e avrebbe pure omesso di
considerare il lift per disabili costruito nella casa sita sulla part. n. __________
(valutabile in fr. 50'000.-). Infine, per la vendita della part. n. __________ non
sarebbe stata riconosciuta in sede di decisione su reclamo la provvigione di
fr. 20'700.- pagata all’intermediatore immobiliare.
H.
Invitato da questa Camera a presentare delle osservazioni in merito
al ricorso, l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna ha preso
posizione con scritto del 27 gennaio 2010. Innanzitutto ha osservato come sia
risultato inevitabile allestire delle tassazioni per apprezzamento, il
contribuente non avendo mai presentato alcuna fattura inerente il costo di
costruzione delle 24 case costruite nel Comune di __________, con la motivazione
che tale documentazione sarebbe andata perduta in occasione di un trasloco. Nel
merito delle argomentazioni del ricorso, l’Ufficio di tassazione si è in
sostanza riconfermato sulle proprie posizioni. Inoltre, per ciò che concerne le
risultanze delle perizie dell’Ufficio cantonale di stima, risulterebbe giustificato
in sede di tassazione non esservi vincolati strettamente, in quanto la perizia
risulta atta a determinare il probabile costo d’edificazione di un’abitazione,
ma in nessun caso può stabilire quanto effettivamente pagato dall’imprenditore
per l’intera operazione immobiliare. Anzi, nel caso concreto un criterio di
prudenzialità apparirebbe giustificato proprio in considerazione dei probabili
sconti di quantità e dei risparmi a livello di progettazione e di direzione lavori
verosimilmente beneficiati dal contribuente. Per quel che riguarda il maggior
costo di acquisto di fr. 15'000.- “per interessi maturati”, l’Ufficio di
tassazione ha osservato che tale deduzione non è stata fatta valere né in sede
di tassazione né in sede di reclamo; la provvigione di fr. 20'700.- relativa
alla part. n. __________ non sarebbe invece stata concessa in deduzione a seguito
di una svista dell’Ufficio stesso. Per quel che concerne le spese vantate dal
contribuente per singole costruzioni accessorie (garage, 2 piscine e lift per
disabili), l’Ufficio ha osservato come non siano state comprovate da alcuna
fattura.
Il
contribuente, con scritto 22 febbraio 2010, ha rinunciato alla facoltà di replica concessagli da questa Camera.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto
è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli
utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Per
quanto concerne le disposizioni procedurali, l’art. 213 LT dispone che, in mancanza
di norme particolari siano applicabili per analogia le disposizioni della procedura
ordinaria di tassazione (art. 195–208).
Per l’art. 214 cpv. 1 LT, l’alienante è tenuto a presentare una
dichiarazione di imposta completa e veritiera per la tassazione degli utili
immobiliari. Essa indica in particolare il valore dell’alienazione, quello del
precedente acquisto e i costi di investimento.
L’art. 214 cpv. 3 LT aggiunge che la dichiarazione di imposta deve
essere presentata all’autorità di tassazione entro trenta giorni dall’iscrizione
a registro fondiario, rispettivamente dalla conclusione del negozio giuridico
assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari. In via eccezionale e per
fondati motivi il termine di trenta giorni può essere prorogato dall’autorità
di tassazione.
2.2.
Nella
procedura fiscale vige la
massima ufficiale
e il
principio inquisitorio.
L’autorità di tassazione, cui spetta il dovere di chiarire d’ufficio i fatti
fiscalmente rilevanti, controlla la dichiarazione d’imposta e procede a tutte
le indagini necessarie (art. 204 cpv. 1 LT), senza essere in particolare
vincolata agli elementi imponibili riconosciuti o dichiarati dai contribuenti
(decisione TF 2A.105/2007 del 3 settembre 2007; cfr., al proposito,
Berger,
Voraussetzungen
und Anfechtung der Ermessensveranlagung, in: ASA 75 p. 185, p. 190). La
procedura fiscale è inoltre retta dal
principio di collaborazione.
Secondo
l’art. 196 LT, le autorità di tassazione determinano con il contribuente le
condizioni di fatto o di diritto determinanti per un’imposizione completa ed
esatta. Al contribuente è imposto l’obbligo di fare tutto il necessario per
consentire una tassazione completa ed esatta (art. 200 LT). Egli deve in
particolare esporre la situazione in maniera esaustiva e trasparente (decisione
TF 2A.502/2005 del 2 febbraio 2006, in: StR 61 p. 442).
2.3.
Di
principio, in applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8
CC, nella procedura fiscale l’onere della prova è ripartito nel senso che
l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o
aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei
fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133
II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8).
La prova
dei
costi
di
investimento
spetta pertanto sempre all'alienante.
La mancata presentazione della relativa documentazione comporta il rifiuto
della deduzione dei costi d'investimento. L'autorità fiscale deve unicamente
limitarsi ad avvertire il contribuente che, in tal caso, le circostanze che
diminuiscono l'onere, segnatamente i costi d'investimento, non verranno prese
in considerazione (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 361 e giurisprudenza e dottrina citate).
2.4.
Secondo
l’art. 204 cpv. 2 LT, di uguale tenore dell’art. 46 cpv. 3 LAID, l’autorità di
tassazione esegue la tassazione d’ufficio, in base a una valutazione coscienziosa, se il contribuente, nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali
oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per
mancanza di documenti attendibili, e questo anche qualora tale mancanza non
possa essere imputata al contribuente (decisione TF 2A.426/2004 del 23 novembre
2004; TF 2A.442/2001 del 19 giugno 2002; RDAF 2000 II 41;
Zweifel
, op. cit., n. 29 e 31 ad art.
130 LIFD, p. 342 ss.;
Richner/Frei/Kaufmann
,
Handkommentar zum DBG, Zurigo 2003, n. 26 ad art. 130 LIFD, p. 972;
contra
Berger
,
op. cit., p. 197
). L’autorità di tassazione può
tener
conto di coefficienti sperimentali, dell’evoluzione patrimoniale e del tenore
di vita del contribuente.
L’autorità fiscale deve comunque agire “
pflichtgemäss
”,
ovvero secondo coscienza professionale, conformandosi agli indispensabili
criteri di prudenza che devono sempre essere tenuti presenti in procedimenti
del genere, principalmente allo scopo di evitare eccessi di discrezionalità (ASA 50 p. 372). Detto altrimenti, il contribuente deve essere imposto, nella misura
del possibile, su un reddito valutato il più vicino possibile alla sua capacità
contributiva reale (
Zweifel
, op. cit., n. 46 ad art. 130 LIFD).
2.5.
Contro la
decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all’autorità
di tassazione, entro trenta giorni dalla notificazione (art. 206 cpv. 1 LT).
Tuttavia, il contribuente può impugnare la tassazione operata d’ufficio soltanto con il motivo che essa è
manifestamente inesatta
; il reclamo dev’essere motivato
e indicare eventuali mezzi di prova (art. 206 cpv. 3 LT).
Le norme
appena citate esigono che il contribuente apporti la prova della “manifesta
inesattezza” della tassazione d’ufficio e richiedono espressamente che il
reclamo sia motivato e indichi eventuali mezzi di prova. In tale contesto vi è
un’inversione
dell’onere della prova: non tocca all’autorità dimostrare
la correttezza della propria valutazione, bensì all’interessato provare che la
stessa è manifestamente inesatta.
Tali
requisiti del reclamo rappresentano non meri presupposti sostanziali per la rimozione della tassaz ione per apprezzamento, bensì prescrizioni di validità del gravame, in
mancanza dei quali l’autorità non deve neppure entrare nel merito (sentenza del
Tribunale federale del 21 novembre 1997, in: DTF 123 II 552).
Secondo
il Tribunale federale, il requisito della motivazione del reclamo, contenuto
nella disposizione in esame, deve essere considerato quale presupposto di
validità, sebbene la legge non lo designi esplicitamente come tale (DTF 81 I 98
consid. 3, 121 I 117 consid. 3a, 122 I 70 consid. 1c).
A tale
riguardo, il Tribunale federale ha precisato che, siccome la necessità di motivare
il reclamo e di indicare mezzi di prova non è prevista per i reclami contro
tassazioni ordinarie, l’autorità fiscale dovrebbe indicare, nella decisione di tassazione per apprezzamento, quanto disposto dall’art. 206 cpv. 3 LT e le conseguenze
in caso di inottemperanza. Vi è infatti il rischio che il contribuente non
cognito di diritto ometta di motivare in modo sufficiente l’impugnativa,
provocandone l’inammissibilità. In mancanza di un’espressa menzione, contenuta nell’indicazione dei rimedi giuridici della tassazione d’ufficio, l’autorità fiscale può comunque rimediarvi, dopo l’inoltro del reclamo da parte del
contribuente, invitando quest’ultimo a emendare il gravame, conformemente ai
requisiti dell’art. 206 cpv. 3 LT, con la comminatoria di dichiarare
irricevibile l’impugnativa (DTF 123 II 552, consid. 4f).
3.
3.1.
Ora, nel
caso in esame, come già rilevato, l’Ufficio circondariale di tassazione di
Lugano-Campagna ha espressamente indicato in sede di osservazioni al ricorso di
aver dovuto procedere ad una tassazione per apprezzamento in quanto, in
relazione ai costi di costruzione delle 24 case unifamiliari, il contribuente
non ha prodotto alcuna fattura.
Si
osserva del resto come la procedura di tassazione sia stata caratterizzata da
numerose richieste di proroga formulate dal contribuente, motivate
sostanzialmente con il fatto che le costruzioni dovessero ancora venir
terminate. Nella fase successiva hanno avuto luogo diverse audizioni del
contribuente, sia prima della notifica di tassazione del 29 dicembre 2008, sia
dopo il susseguente reclamo del 22 gennaio 2009 (in questa fase risultano ben
tre audizioni: in date 19 maggio, 29 luglio e 5 novembre 2009), in relazione
alle quali non vi sono purtroppo dei verbali. È però indubbio che l’autorità di
tassazione si aspettava che il contribuente, anche se con qualche ritardo,
fosse in grado di sostanziare con i dovuti giustificativi i costi di costruzione
effettivamente sostenuti, poiché altrimenti non avrebbe avuto alcuna ragione di
concedere proroghe tanto numerose. Ciò malgrado, l’insorgente non ha mai
trasmesso i giustificativi relativi ai costi d’investimento né risulta che al
riguardo abbia mai indicato che una sua collaborazione in tal senso non potesse
essere ragionevolmente esigibile.
Neppure
dinanzi a questa Camera il ricorrente ha inteso comprovare le spese effettive
di edificazione, in sostanza limitandosi a contestare la validità delle
risultanze peritali dell’Ufficio stime sulla base di un’altra perizia.
3.2.
Bisogna
comunque evidenziare come l’autorità fiscale abbia rinunciato ad intraprendere
una tassazione d’ufficio, perlomeno nel ristretto senso contemplato dall’art.
204 cpv. 2 LT, che prevede che l’autorità fiscale diffidi il contribuente se
questo non soddisfa i suoi obblighi procedurali oppure se gli elementi imponibili
non possono essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili.
Inoltre,
le decisioni di tassazione 29 dicembre 2008, nelle rispettive motivazioni, non
indicavano esplicitamente che si trattasse di decisioni di tassazione d’ufficio
(o per apprezzamento), pur menzionando in modo chiaro che l’autorità di
tassazione aveva dovuto fare riferimento al valore di costruzione stabilito
sulla base di una perizia proprio in mancanza della documentazione riguardante
l’investimento effettivo sostenuto dal contribuente.
Neppure
dalle indicazioni sui mezzi di reclamo fornite in calce alle decisioni di tassazione
si può desumere un’indicazione esplicita che le stesse fossero da recepire come
decisioni d’ufficio ai sensi dell’art. 206 cpv. 3 LT; infatti la frase “contro
una tassazione d’ufficio potete reclamare solo se essa è manifestamente
inesatta” può anche essere intesa in senso generale, non indicando in modo
esplicito che la decisione in oggetto fosse effettivamente una tassazione
d’ufficio. Inoltre, le notifiche di tassazione 29 dicembre 2008 tralasciavano
di menzionare l’obbligo di motivare il gravame e le conseguenze in caso di
inottemperanza, venendo meno alle severe esigenze procedurali poste dalla tassazione
d’ufficio (DTF 123 II 552).
Al
contrario, l’autorità di tassazione ha concesso al contribuente di sostanziare
il proprio reclamo del 22 gennaio 2009 con una tabella sinottica trasmessa in
data 20 aprile 2009; ha inoltre accordato la possibilità di ben tre audizioni
(il 19 maggio, il 29 luglio ed il 5 novembre 2009); dopo la seconda di queste
audizioni l’Ufficio di tassazione ha addirittura trasmesso al contribuente una
tabella sinottica con i dati relativi alla procedura di imposizione TUI di
tutti e 24 mappali in oggetto, chiedendo che in caso di accordo venisse
ritornata debitamente controfirmata. Ciò non risulta tuttavia essere avvenuto,
e dopo un ulteriore lasso di tempo di 4 mesi l’autorità fiscale ha concesso al
contribuente un’altra audizione, prima di emettere le decisioni su reclamo in
data 24 dicembre 2009. Anche queste decisioni, sia per ciò che concerne le
motivazioni, sia per quel che riguarda le indicazioni dei mezzi ricorsuali, non
venivano notificate come tassazioni d’ufficio, e non ottemperavano pertanto ai
requisiti posti dall’art. 206 cpv. 3 LT.
3.3.
A questa
Corte sfuggono le ragioni per cui, dopo aver invocato ed ottenuto dall’autorità
di tassazione numerose e prolungate proroghe del termine per inoltrare le
dichiarazioni d’imposta, il ricorrente non ha prodotto alcuna documentazione
relativa ai costi d’investimento. L’unico accenno ad impedimenti intervenuti è
contenuto nelle osservazioni al ricorso, nelle quali l’Ufficio di tassazione
sostiene che il ricorrente avrebbe smarrito la documentazione in occasione di
un trasloco.
Che tale
circostanza abbia impedito al ricorrente di produrre ogni documento relativo
all’importante investimento immobiliare pare difficilmente immaginabile. Considerato
il poco tempo trascorso fra l’edificazione e la tassazione, è invece probabile
che il contribuente, pur avendo perduto i giustificativi dei pagamenti sostenuti
per l’edificazione delle case vendute, possa ottenerne copia rivolgendosi alle
imprese ed agli artigiani cui egli stesso ha attribuito gli appalti.
Ciò non toglie che
l’autorità di tassazione abbia rinunciato ad accertare la situazione effettiva
e che di conseguenza le decisioni impugnate, pur rimanendo tassazioni ordinarie,
siano fondate su considerazioni di verosimiglianza, e questo proprio in merito
all’elemento più rilevante per le tassazioni sugli utili immobiliari in
discussione, cioè i costi di costruzione delle 24 case unifamiliari fatte
edificare da RI 1.
Se si tiene
conto del fatto che la tassazione d’ufficio rappresenta un’
ultima ratio
,
quando ogni altra possibilità di accertare il reddito effettivo è esclusa, ci
si domanda tuttavia se nella fattispecie sia giustificato l’operato
dell’autorità fiscale, che ha subito proceduto a far stabilire i costi
d’investimento mediante una perizia, senza attirare l’attenzione del
contribuente sulle peculiarità della tassazione per apprezzamento.
3.4.
Non si
può in ogni caso trascurare la circostanza che formalmente l’autorità di tassazione
non abbia seguito la procedura prevista dalla legge per i casi di tassazione
d’ufficio.
In questa
situazione, non si può essere certi che il contribuente sia stato in grado di
valutare correttamente le conseguenze, anche giuridiche, della sua mancata
collaborazione, dato che non è stato formalmente diffidato, né le decisioni di
tassazione erano state notificate formalmente come tassazioni d’ufficio, con i
relativi severi requisiti ricorsuali. Nella presente situazione il ricorrente,
come già osservato, in merito al punto centrale del ricorso, inerente i costi
di costruzione effettivamente sostenuti, intende ottenere l’annullamento delle
decisioni su reclamo e postula nuovi decisioni, a lui (nettamente) più
favorevoli.
D’altronde,
proprio l’estrema disponibilità sempre dimostrata dall’autorità di tassazione
nei confronti del contribuente può aver indotto lo stesso a valutazioni non
sufficientemente ponderate dapprima riguardo alla collaborazione da prestare (o
meno) nei confronti dell’autorità, in seguito in merito alla formulazione dei
gravami.
Alla luce delle
considerazioni che precedono, le 24 decisioni impugnate, concernenti l’imposta
sugli utili immobiliari relativa alle part. n.
__________ -__________
RFD di __________, devono essere annullate. Gli atti sono rinviati all’Ufficio
di tassazione di Lugano-Campagna affinché diffidi formalmente il contribuente a
collaborare ed a fornire entro un congruo termine tutta la documentazione
(giustificativi e fatture) inerente gli effettivi costi di edificazione
sopportati per le 24 case unifamiliari. In mancanza di ciò, l’Ufficio di
tassazione dovrà procedere a notificare delle tassazioni d’ufficio esplicitamente
definite come tali, e con la menzione precisa delle modalità  e dei requisiti
di reclamo, in ossequio all’art. 206 cpv. 3 LT. Un eventuale reclamo che, pur
motivato, non apportasse la prova della “manifesta inesattezza” di tali decisioni
andrebbe dichiarato irricevibile, precludendo al contribuente anche un
ulteriore ricorso alla Camera di diritto tributario.
4.
Visto
l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a
carico del ricorrente in misura parziale.
All’insorgente è inoltre
riconosciuta un’indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Le 24
decisioni su reclamo del 24 dicembre 2009 sono annullate e gli atti sono rinviati
all’Ufficio circondariale di Lugano-Campagna, perché completi l’inchiesta e adotti
nuove decisioni di tassazione, dopo formale diffida al contribuente, in
ossequio ai disposti di cui all’art. 206 cpv. 3 LT.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    900.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–
per un totale
di                                                       fr. 1’000
.–
sono a
carico del ricorrente nella misura di un mezzo (fr. 500.–).
Al
ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 1'000.– per ripetibili.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: