ti_gerichte · 12.2018.82 · 2019-11-12 · it
Mediazione - conclusione del contratto - decadenza del diritto alla mercede

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.11.2019 12.2018.82

Incarto n.
12.2018.82
Lugano
12 novembre 2019
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
OR.2015.59
della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 16 marzo
2015 da
AO
1
rappr. da  PA 2
contro
AP
1
con cui l’attore ha chiesto
la condanna della convenuta al pagamento di fr. 2'625'000.- oltre interessi al
5% dal 14 gennaio 2015;
domanda avversata dalla
convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con
decisione 26 aprile 2018 ha accolto;
appellante la convenuta con
appello 28 maggio 2018, con cui ha chiesto in via principale la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e in via subordinata il
suo annullamento con rinvio dell’incarto all’istanza inferiore per una nuova
decisione nel senso dei considerandi, protestando spese e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre l'attore con
risposta 14 agosto 2018 ha postulato la reiezione del gravame pure con protesta
di spese e ripetibili;
preso atto della replica
spontanea 27 agosto 2018 della convenuta e della duplica spontanea 7 settembre
2018 dell’attore;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
La presente lite
trae origine dalla compravendita immobiliare, oggetto del rogito 27 novembre
2014 del notaio avv. G__________ __________ (doc. M), del complesso immobiliare
sito sulle part. n. __________, __________, __________, __________, __________,
__________ e __________ RFD di __________, denominato “__________” a __________,
in virtù del quale l’acquirente, la società M__________ SA, si è impegnata a
pagare - e ha in seguito pagato - alla proprietaria e venditrice, AP 1,
rappresentata nell’occasione dagli avv. J__________ __________ e Ja__________ __________,
un prezzo di fr. 87'500'000.-.
2.
La compravendita
dell’oggetto, che si prospettava complicata, per la particolarità e il pregio
dello stesso, è stata preceduta da una serie di avvenimenti, che hanno visto
convolto AO 1, e che è qui opportuno brevemente ripercorrere.
Con lettera 4 luglio 2008 (doc.
B), innanzitutto, la proprietaria l’ha informato che “
Le sarei grato se
potesse fare quanto necessario per vendere, in modo riservato e discreto,
l’intera o ulteriori parti della proprietà
, ritenuto che “
in caso di
vendita (vale a dire atto notarile firmato e dopo pagamento dell’intero prezzo)
ad un acquirente da Lei presentato la commissione di intermediazione ammonta al
2
[N.d.R.:
numero poi corretto a mano in
3]
% (tre per
cento), IVA inclusa
”; ha aggiunto che “
nel caso di seri interessati occorrerà
richiedere, di volta in volta, alla sottoscritta una conferma scritta di
riservazione con il nome dell’interessato
.
Il suo cliente dovrà essere
approvato dalla sottoscritta e Lei beneficerà per tale cliente di una priorità
di 4 mesi
”; e gli ha rammentato che “
con la presente e le future lettere
non verrà concessa alcuna esclusiva e che resto libera di non vendere o di
trattare con altri acquirenti o intermediari
”.
Con rogito 19 settembre
2012 (doc. 3), in seguito, la proprietaria gli ha concesso gratuitamente, fino
al 18 settembre 2014, un diritto di compera, cedibile ed esercitabile ad un
prezzo di fr. 102'000'000.-, su parte dei fondi, e meglio sulle part. n. __________,
__________, __________, __________ e __________ RFD di __________, con tuttavia
l’esplicita riserva che “
se durante la durata del diritto di compera la concedente
dovesse trovare un nuovo acquirente, la stessa potrà vendere le particelle
sopraccitate pagando un’indennità forfettaria di fr. 3'000'000.- (tre milioni)
al beneficiario del presente diritto di compera
”.
Con rogiti 16
settembre e 17 ottobre 2014 (doc. 5) la durata del diritto di compera è stata
prorogata fino al 18 novembre 2014.
Nel frattempo, tra il 14
ottobre e il 18 novembre 2014 vi è quindi stato, tra di loro, uno scambio di
corrispondenza per e-mail: egli, il 14 ottobre (doc. C), ha trasmesso all’avv.
Ja__________ __________ lo scritto con cui un cliente offriva un prezzo di fr.
80'000'000.-, aggiungendogli che “
penso che se tu confermi a fr.
85'000'000.- con ogni probabilità accetta
”; il 25 ottobre (doc. E) ha trasmesso
all’avv. Ja__________ __________ la bozza del rogito di compravendita con un
prezzo di fr. 85'000'000.-, che al suo punto n. 6.2 prevedeva che “
la
mercede per la mediazione immobiliare è a carico della parte venditrice
”, facendogli
notare, per quanto qui interessa, che “
ci sono ancora alcuni punti da
chiarire … i punti sono A) il prezzo di fr. 85'000'000.- offerto, mentre la AP
1 ha chiesto fr. 87'000'000.- e poi c’è la commissione da pagare del 3% al
sottoscritto pertanto se la AP 1 accetta il prezzo di fr. 85'000'000.- il cliente
è d’accordo di pagarmi la commissione altrimenti è d’accordo di pagare fr.
87'000'000.- ma la commissione è a carico della AP 1. B) nel contratto è
compreso anche il rustico
[di cui alle part. n. __________ e __________
RFD di __________
]
io ho spiegato che la AP 1 voleva donare il rustico
al suo custode il cliente sarebbe d’accordo di sottoscrivere un diritto di
usufrutto vita natural durante a favore del custode
”; il 27 ottobre (doc.
F) ha ricevuto dall’avv. Ja__________ __________ la conferma del ricevimento di
quella comunicazione; il 4 novembre (doc. J) ha trasmesso all’avv. Ja__________
__________ l’ulteriore scritto con cui il cliente confermava la sua disponibilità
ad aumentare la sua offerta, relativa anche al rustico, a fr. 85'000'000.-;
l’11 novembre (doc. K), a seguito della richiesta dall’avv. Ja__________ __________
di inviargli per e-mail “
para comentarla con AP 1
” una copia “
de la
carta por la que te reconoció una comisión del 3% sobre la venta por tu mediación
de la villa
” (doc. K), gli ha trasmesso una copia della lettera 4 luglio
2008 di cui al doc. B; il 18 novembre (doc. L) è stato informato dall’avv. Ja__________
__________ della controfferta di fr. 87'000'000.- formulata dal cliente, che
per il resto rinviava alla “
bozza dell’atto di compravendita già in suo
possesso
”, e della volontà della venditrice di concludere l’affare a fr.
87'500'000.-.
Nel già menzionato rogito
27 novembre 2014 (doc. M), sottoscritto per un prezzo di fr. 87'500'000.-, le
parti contraenti hanno infine concordato, al punto n. 6.2, che “
la mercede
per la mediazione immobiliare è a carico della parte venditrice
”.
3.
Con petizione 16
marzo 2015, non preceduta dalla procedura di conciliazione in applicazione
dell’art. 199 cpv. 2 lett. a CPC, AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenerne la condanna al
pagamento di fr. 2'625'000.- oltre interessi al 5% dal 14 gennaio 2015, somma
corrispondente alla mercede di mediazione del 3% sul prezzo di vendita di fr.
87'500'000.-.
4.
Con decisione 26
aprile 2018 il Pretore ha accolto la petizione, ponendo la tassa di giustizia
di fr. 35’000.- e le spese di fr. 532.- a carico della convenuta, tenuta
altresì a rifondere alla controparte fr. 52’500.- a titolo di ripetibili. Il
giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che al momento della
compravendita immobiliare il contratto di mediazione tra le parti fosse ancora
valido, che l’attore avesse svolto l’attività di interposizione contrattualmente
dovuta e che non vi fosse motivo di ridurre la mercede concordata pari al 3%
del prezzo di vendita.
5.
Con l’appello 28
maggio 2018 che qui ci occupa, avversato dall’attore con risposta 14 agosto
2018 (a cui hanno fatto seguito la replica spontanea 27 agosto 2018 e la
duplica spontanea 7 settembre 2018), la convenuta, rilevando che il contratto
di mediazione non era più valido e comunque non era stato correttamente adempiuto,
rispettivamente che il diritto alla mercede dell’attore era nel frattempo decaduto,
ha chiesto in via principale di riformare il querelato giudizio nel senso di
respingere la petizione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le
sedi; in via subordinata, ritenendo insufficiente la motivazione addotta dal
Pretore, ha chiesto di annullare la decisione impugnata e di rinviare l’incarto
all’istanza inferiore per una nuova pronuncia nel senso dei considerandi, con
protesta di spese e ripetibili della procedura di secondo grado.
6.
Ancorché sollevata dalla
convenuta solo a titolo subordinato, la censura relativa alla violazione del suo
diritto di essere sentito per la presunta insufficiente motivazione della
decisione pretorile dev’essere trattata preliminarmente, visto e considerato
che, se fondata, implicherebbe già di per sé l’annullamento del giudizio
impugnato e il rinvio della causa al primo giudice per la continuazione della
procedura e l’emanazione di una nuova decisione, e ciò indipendentemente dalle
possibilità o meno di successo del gravame nel merito (DTF 137 I 195 consid.
2.2, 144 IV 302 consid. 3.1).
6.1.
Il
diritto di ottenere una decisione motivata, che deriva dal diritto di essere
sentito sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia minima e
sussidiaria rispetto al diritto processuale di cui all’art. 238 lett. g CPC.
Esso impone in particolare all’autorità giudicante di indicare in maniera
chiara le ragioni che l’hanno portata a decidere in un senso piuttosto che in
un altro, in modo tale da permettere al destinatario di capire la portata della
decisione e di proporre i rimedi adeguati con cognizione di causa (DTF 139 IV
179 consid. 2.2, 143 IV 40 consid. 3.4.3); esso non obbliga però l’autorità
giudicante a pronunciarsi necessariamente su tutte le questioni e le prove
proposte dalle parti, bastando che esamini i temi rilevanti per il giudizio
(DTF 142 II 49 consid. 9.2, 143 III 65 consid. 5.2).
6.2.
Nel
caso di specie la censura della convenuta, sollevata solo “
nella misura in
cui
” il Pretore “
non ha affrontato nessuna delle puntuali e complete
contestazioni formulate dall’appellante
” (appello p. 22), deve essere
disattesa. A parte il fatto che la convenuta, in violazione del suo obbligo di
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha spiegato in modo chiaro quali
sarebbero state le sue “
puntuali e complete contestazioni
” non
affrontate, si osserva in effetti che le stesse, laddove dovessero
corrispondere alle argomentazioni asseritamente già sollevate nel suo allegato
conclusivo e da lei ora riassunte a p. 5 seg. dell’appello, sono in realtà state
in larga misura esaminate nella decisione impugnata e laddove non lo sono
state, ciò era dovuto al fatto che si trattava di argomentazioni di carattere
eventuale (la cui trattazione si era dunque resa superflua a seguito dell’esito
del giudizio), rispettivamente di questioni irricevibili (siccome formulate tardivamente)
o neppure sollevate.
Ad ogni buon conto la motivazione della decisione
pretorile, che verrà riassunta in dettaglio più avanti, può senz’altro essere
considerata sufficiente, dalla stessa essendo possibile comprendere le ragioni
di fatto e di diritto che avevano indotto il primo giudice a decidere a sfavore
della convenuta, tanto più che quest’ultima, nella misura in cui ha ritenuto di
riproporle siccome considerate rilevanti, è stata in grado di censurarle con
cognizione di causa nell’appello qui in esame.
7.
Nella prima parte
della sua decisione il Pretore ha escluso che il contratto di mediazione ex
art. 412 CO venuto in essere tra le parti, costituito dal doc. B, fosse stato concordemente
disdetto in occasione del conferimento all’attore del diritto di compera di cui
al doc. 3, rispettivamente fosse decaduto a seguito di quella medesima circostanza:
da una parte i testi avv. Ja__________ __________ e J__________ __________, citati
dalla convenuta per confermare l’avvenuta concorde soppressione del contratto
di mediazione a quel momento, non erano stati in grado di farlo ed anzi avevano
dichiarato, specie il primo, che quell’accordo era ancora valido, pur essendo rimasto
“
nel dimenticatoio
”; dall’altra non risultava che il conferimento di quel
particolare diritto di compera, che in sé non aveva un effetto novatorio (art.
116 cpv. 1 CO), fosse inconciliabile con il precedente contratto di mediazione.
Appurata in tal
modo la persistente validità del contratto di mediazione, ha escluso che al
momento della sottoscrizione del rogito di compravendita (doc. M) la mercede di
mediazione dell’attore fosse stata espressamente negata dagli avv. Ja__________
__________ e J__________ __________, che rappresentavano la convenuta: atteso
che la bozza del contratto (doc. E) contenente la clausola secondo cui “
la
mercede per la mediazione immobiliare è a carico della parte venditrice
” era
già stata a loro inviata in precedenza e che anche in seguito l’attore li aveva
resi attenti sul tema della sua mercede (doc. E e K) senza aver ottenuto
riscontri negativi, non appariva credibile che costoro avessero ritenuto che la
medesima clausola contenuta nel rogito di compravendita costituisse una mera
clausola di “stile” e non si fossero chinati sul reale valore della stessa,
conoscendo essi il coinvolgimento dell’attore, gli antefatti, il valore di
alienazione dei fondi e la conseguente importanza di un’eventuale provvigione; anche
il notaio avv. G__________ __________, sentito quale teste, aveva in ogni caso confermato,
inserendo nel rogito la clausola, che il tema della provvigione era stato
discusso e che quella clausola era senz’altro valida, reale e vincolante.
7.1.
In questa sede la
convenuta, citando dottrina e giurisprudenza (
Ammann
,
Basler Kommentar, 6ª ed., n. 5 ad art. 415 CO;
Rayroux
,
Commentaire Romand, 2ª ed., n. 33 ad art. 412 CO;
Tercier/Bieri/Carron
, Les contrats spéciaux, 5ª ed., n. 4967;
DTF 83 II 147), ha in primo luogo evidenziato che a seguito dell’avvenuta pattuizione
del diritto di compera a favore dell’attore di cui al doc. 3, nell’ambito della
quale non era stato previsto il mantenimento del contratto di mediazione di cui
al doc. B, quest’ultimo era tacitamente decaduto, tale conseguenza essendo
imposta dall’inconciliabilità di quei due contratti. A torto.
La dottrina e la
giurisprudenza evocate nell’appello non si attagliano in effetti alla
fattispecie, essendo riferite al caso in cui il mediatore
incaricato d'indicare l'occasione di
concludere un contratto conclude lui stesso un tale contratto (cosiddetto “
Selbsteintritt
”)
.
Nel caso di specie la situazione è diversa, atteso che l’attore non ha concluso
il contratto di compravendita mediato, che è poi stato pacificamente concluso
con la società M__________ SA (doc. M). Il fatto che egli nell’occasione si sia
fatto concedere dalla convenuta il diritto di compera di cui al doc. 3, che a
determinate condizioni avrebbe permesso a lui o ad un eventuale suo cessionario
di diventare proprietario, non modifica questa situazione, visto e considerato che
quel diritto, per altro nemmeno riferito a tutti i fondi oggetto del complesso
immobiliare, non è poi stato esercitato (
Gautschi
,
Berner Kommentar, n. 3f ad art. 412 CO; II CCA 30 giugno 1992 inc. n. 125/90,
12 aprile 1995 inc. n. 12.1995.38, 24 maggio 1995 inc. n. 12.1995.86, 7 marzo
2017 inc. n. 12.2014.84) né da lui né da altri. Oltretutto quella particolare pattuizione
(con la quale il diritto di compera era stato concesso all’attore a titolo
gratuito ed era esercitabile ad un prezzo, assai difficilmente realizzabile, di
fr. 102'000'000.-, ma soprattutto era revocabile dalla convenuta in caso di
reperimento di un altro acquirente e previo riconoscimento di un indennizzo di
fr. 3'000'000.-, somma quest’ultima per altro sostanzialmente equivalente alla
percentuale di mediazione del 3% per un tale prezzo), più che un vero e proprio
atto di disposizione, per altro subordinato alla condizione sospensiva di cui
si è detto poi non realizzatasi, costituiva in realtà un atto per assicurare
all’attore “
maggior visibilità e legittimità nei confronti dei potenziali
clienti e del pubblico in generale
” (risposta p. 6).
In definitiva, anche alla
luce della testimonianza dell’avv. Ja__________ __________, il quale, alla
domanda a sapere se il doc. B restasse in vigore anche dopo la firma del doc.
3, aveva risposto che “
il doc. B esisteva ma era nel dimenticatoio
” (p.
4), si può ritenere che, durante il periodo di validità del diritto di compera
di cui al doc. 3, il contratto di mediazione di cui al doc. B sia rimasto
valido, ancorché in parte sospeso e in tale misura sostituito dagli accordi
contenuti in quest’ultimo (nel senso che l’attore in caso di reperimento di un
acquirente per un prezzo superiore a fr. 105'000'000.- avrebbe tenuto per sé il
maggior prezzo, che in caso di vendita a un acquirente reperito dalla convenuta
avrebbe beneficiato dell’indennizzo di fr. 3'000'000.-, mentre che in caso di
reperimento di un acquirente per un prezzo inferiore a fr. 105'000'000.-
avrebbe potuto “offrirlo” alla convenuta, la quale, a fronte di un prezzo
superiore a fr. 100'000'000.-, gli avrebbe riconosciuto l’indennizzo di fr.
3'000'000.- e, a fronte di un prezzo inferiore a fr. 100'000'000.-, gli avrebbe
riconosciuto la mercede di mediazione del 3%), e che alla sua scadenza, il 18
novembre 2014, non essendosi avverata la condizione sospensiva insita nello
stesso, sia tornato ad essere interamente vincolante.
7.2.
In tali circostanze
non sarebbe necessario esaminare la censura qui sollevata in via subordinata
dall’attore, contestata dalla convenuta, secondo cui, a prescindere da quanto si
è appena detto, l’istruttoria aveva dimostrato che il contratto di mediazione sarebbe
in ogni caso venuto in essere, almeno per atti concludenti, nei due mesi che
avevano preceduto la firma del rogito di cui al doc. M, e ciò a seguito del
comportamento tenuto dall’avv. Ja__________ __________ in occasione dello
scambio di e-mail tra il 14 ottobre e il 18 novembre 2014 (doc. C, E, F, J, K e
L) rispettivamente della sottoscrizione da parte sua del rogito di
compravendita (doc. M), in cui le parti contraenti avevano tra le altre cose concordato
che “
la mercede per la mediazione immobiliare è a carico della parte
venditrice
”.
Come si vedrà, la
censura dell’attore (che, contrariamente a quanto preteso dalla convenuta, è
ricevibile nonostante non sia stata formulata nell’ambito di un appello
principale o incidentale, cfr. TF 21 ottobre 2015 4A_258/2015 consid. 2.4.2, 27
giugno 2016 4A_267/2015 consid. 3) sarebbe stata da accogliere.
7.2.1.
Per stabilire se sia
stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi ai principi
generali sulla conclusione del contratto ed alle norme sul mandato, a cui
l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia (
Gautschi
,
op. cit., n. 5a segg. ad art. 412 CO;
Marquis
,
Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, p. 179), così che
il contratto può risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti
(
Ammann
, op. cit., n. 5 ad art.
412 CO;
Engel
, Les contrats de
droit suisse, 2ª ed., p. 522;
Marquis
,
op. cit., p. 179 e 182 segg.). Il solo fatto di lasciare agire il mediatore non
implica tuttavia necessariamente che il contratto di mediazione sia venuto in
essere per atti concludenti (TF 9 aprile 2002 4C.54/2001 consid. 2a pubbl. in
SJ 2002 p. 557; TF 6 giugno 2003 4C.70/2003 consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 p.
257). L’accettazione per atti concludenti avviene in effetti solo con la
consapevole tolleranza o la tacita ratifica di un’attività mediatoria (
Gautschi
, op. cit., n. 5c ad art. 412
CO;
Ammann
, op. cit., ibidem;
Marquis
, op. cit., p. 184 seg.). È in
altre parole necessario che l’attività del mediatore sia tanto chiara da far
ritenere che la mancata opposizione del mandante sia da interpretare quale
volontà di concludere un mandato di mediazione (
Schweiger
,
Der Mäklerlohn, p. 37 seg.;
Ammann
,
op. cit., ibidem;
Marquis
, op.
cit., p. 185 segg.; DTF 72 II 87; TF 9 aprile 2002 4C.54/2001 consid. 2a pubbl.
in SJ 2002 p. 557; II CCA 16 dicembre 2010 inc. n. 12.2010.102, 5 marzo 2012
inc. n. 12.2010.141).
7.2.2.
Dalle seguenti
circostanze, e meglio dal fatto che il legale della convenuta,
avv. Ja__________
__________, non abbia avuto da obiettare allorché, il 27 ottobre 2014 (doc. F),
aveva ricevuto il messaggio e-mail 25 ottobre 2014 (doc. E), con cui l’attore da
una parte gli aveva trasmesso la bozza del rogito di compravendita, che al suo
punto n. 6.2 prevedeva che “
la mercede per la mediazione immobiliare è a
carico della parte venditrice
”, ossia a carico della convenuta, e
dall’altra gli aveva fatto notare che “
c’è la commissione da pagare del 3%
al sottoscritto pertanto se la AP 1 accetta il prezzo di fr. 85'000'000.- il
cliente è d’accordo di pagarmi la commissione altrimenti è d’accordo di pagare
fr. 87'000'000.- ma la commissione è a carico della AP 1
”; dal fatto che l’avv.
Ja__________ __________ non abbia poi risposto (risposta p. 10 e 13) all’e-mail
11 novembre 2014 (doc. K) con cui l’attore, a seguito della sua richiesta di
inviargli “
para comentarla con AP 1
” una copia “
de la carta por la
que te reconoció una comisión del 3% sobre la venta por tu mediación de la
villa
” (doc. K), gli aveva trasmesso una copia della lettera 4 luglio 2008
di cui al doc. B allestita dalla stessa convenuta (mentre è per la prima volta solo
in questa sede conclusionale, e con ciò in modo irrito [art. 229 cpv. 1 e 2
e
contrario
e 232 CPC; II CCA 14 aprile 2016 inc. n. 12.2013.134, 12 giugno
2017 inc. n. 12.2016.11, 12 settembre 2017 inc. n. 12.2016.103, 2 ottobre 2017
inc. n. 12.2016.96, 15 novembre 2018 inc. n. 12.2017.94], che la convenuta, fondandosi
sulla deposizione del teste avv. J__________ __________ (p. 2 e 4), comunque neppure
confermata dal notaio avv. G__________ __________ e dall’avv. Ja__________ __________,
ha sostenuto che in occasione di un non meglio precisato incontro avvenuto 2 o
3 settimane prima della compravendita - non si sa dunque se precedente o
successivo al ricevimento del doc. K - quest’ultimo in loro presenza avrebbe
detto all’attore di non aver ricevuto istruzione di riconoscergli una
commissione); dal fatto che l’avv. Ja__________ __________, il 18 novembre 2014
(doc. L), abbia ritenuto di informare per e-mail l’attore della volontà della
convenuta di concludere l’affare a fr. 87'500'000.- a fronte della controfferta
di fr. 87'000'000.- formulata dal cliente, il quale per il resto gli aveva
dichiarato, senza che nuovamente egli avesse sollevato obiezioni, di rinviare per
il resto alla “
bozza dell’atto di compravendita già in suo possesso
”,
che - come detto - contemplava, al suo punto n. 6.2, la clausola secondo cui “
la
mercede per la mediazione immobiliare è a carico della parte venditrice
”, ossia
a carico della convenuta; dal fatto, riferito dal notaio avv. G__________ __________
(p. 5), che il 27 novembre 2014 in occasione della sottoscrizione del rogito di
compravendita l’avv. Ja__________ __________, richiesto di spiegargli perché
l’attore non era presente alla firma dell’atto, gli aveva risposto “
che da
lui non era usanza che ci fosse anche il mediatore
”; e dal fatto che l’avv.
Ja__________ __________, abbia per finire sottoscritto, per fr. 87'500'000.-, quel
rogito (doc. M), senza aver chiesto lo stralcio della clausola secondo cui “
la
mercede per la mediazione immobiliare è a carico della parte venditrice
”, ossia
a carico della convenuta. Ebbene da tutte queste circostanze si può e si deve
senz’altro ritenere, nonostante la clausola n. 6.2 non rechi esplicitamente il
nome dell’attore (ritenuto che la convenuta non ha comunque indicato a quale eventuale
altro mediatore la stessa potesse essere riferita), che tra le parti sia a quel
momento venuto in essere, almeno per atti concludenti, un (nuovo) contratto di
mediazione, che prevedeva il pagamento di una mercede del 3% da parte della
convenuta a favore dell’attore.
7.2.3.
È per contro per la
prima volta solo in sede conclusionale, e con ciò in modo irrito (art. 229 cpv.
1 e 2
e contrario
e 232 CPC; II CCA 14 aprile 2016 inc. n. 12.2013.134,
12 giugno 2017 inc. n. 12.2016.11, 12 settembre 2017 inc. n. 12.2016.103, 2
ottobre 2017 inc. n. 12.2016.96, 15 novembre 2018 inc. n. 12.2017.94), che la
convenuta, che è dunque malvenuta a rimproverare al Pretore una carenza di
motivazione per non aver indicato le prove a sostegno della sua conclusione
(appello p. 11), ha preteso che gli avv. Ja__________ __________ e J__________ __________,
espressamente designati quali suoi rappresentanti in occasione della
sottoscrizione del contratto di compravendita con la società M__________ SA
(doc. M), non fossero per contro autorizzati, specialmente il primo, a vincolarla
nell’ambito del contratto di mediazione con l’attore. Nella risposta essa aveva
in effetti dato atto che gli avv. Ja__________ __________ e J__________ __________
erano in generale i suoi rappresentanti (p. 9 e 13) e che l’avv. Ja__________ __________
aveva in particolare agito in sua rappresentanza nell’ambito dello scambio di
corrispondenza e-mail di cui ai doc. E, F e K (p. 10), senza aver mai sostenuto
che essi fossero allora privi del necessario potere di rappresentanza. Oltretutto,
nella duplica non aveva contestato l’assunto dell’attore secondo cui essa “
era
perfettamente al corrente dell’attività svolta dal qui attore, che questi ha
compiuto alla luce del sole con il concorso attivo della convenuta medesima,
rispettivamente dei suoi rappresentanti (cfr. segnatamente doc. C, E, F, G, I,
J, L, KK)
”.
7.2.4.
Poco importa invece se,
come evidenziato dalla convenuta, la clausola n. 6.2 del rogito di
compravendita (doc. M) secondo cui “
la mercede per la mediazione immobiliare
è a carico della parte venditrice
”, presa a sé stante, fosse volta a
stabilire a carico di chi, tra le due parti contraenti intervenute in quel
contratto, dovesse essere posta quella mercede (in tal senso il notaio avv. G__________
__________, il quale ha riferito, a p. 1 della sua testimonianza, che “
io
avevo previsto una specifica clausola nel mio rogito riferita al tema della
commissione, per mettere al riparo gli acquirenti da una eventuale richiesta di
commissione da parte del mediatore, che era il signor AO 1. Questa clausola
prevedeva semplicemente che la provvigione era in capo alla parte venditrice
”
e, a p. 2 della sua testimonianza, che “
io mi sono reso conto che era meglio
chiarire un poco tutti gli aspetti ivi compreso quello della commissione di AO
1 che assolutamente non doveva essere posta a carico degli acquirenti. Di qui
la clausola che ho inserito nel rogito di compravendita
”). Dalla stessa si
evince in ogni caso che la convenuta aveva dato atto, rispettivamente aveva
concordato con l’acquirente, nell’ambito di un contratto a favore di terzi
(art. 112 CO), di essere lei la debitrice di quella mercede.
8.
Nella seconda parte
della sua decisione il Pretore ha ritenuto che l’attore, avendo fatto in modo
che la convenuta concludesse il contratto di compravendita con la società M__________
SA, riconducibile alla famiglia I__________ (e meglio a __________), avesse senz’altro
espletato l’attività di interposizione prevista dal contratto di mediazione, poco
importando se, contrariamente a quanto previsto dal regime contrattuale
iniziale, al quale in tal modo era stato concordemente derogato, la convenuta
non fosse stata informata dell’identità dell’acquirente. Non era inoltre stato
provato, viste anzi le testimonianze in senso opposto di __________ e del
notaio avv. G__________ __________, che la famiglia I__________ fosse già un
acquirente noto a suo tempo alla convenuta, i precedenti contatti tra __________
e quest’ultima, relativi oltretutto solo a una parte dei fondi, non essendo avvenuti
in rappresentanza della famiglia I__________ ma a titolo privato. E neppure era
risultato, sempre in base alla testimonianza del notaio avv. G__________ __________,
che l’attore fosse intervenuto in rappresentanza e nell’interesse della parte
acquirente.
8.1.
In questa sede la
convenuta ha rimproverato al Pretore di non aver rilevato che l’attore non
aveva comunque adempiuto alle “condizioni” concordate a suo tempo per il
riconoscimento della mercede, ed in particolare non le aveva mai indicato
l’identità dell’attuale acquirente, la società M__________ SA, né si era mai fatto
rilasciare la necessaria conferma scritta di riservazione.
La censura della convenuta,
che è per altro malvenuta a rimproverare al Pretore una carente motivazione per
non aver indicato quale sarebbe il “
regime contrattuale inizialmente previsto
”
a cui sarebbe stato in tal modo concordemente derogato ma che essa stessa aveva
in seguito individuato nelle predette due “condizioni” (appello p. 20), è
infondata.
Contrariamente a quanto da
lei preteso, l’indicazione dell’identità del potenziale acquirente e
l’ottenimento di una conferma scritta di riservazione riferita allo stesso non
costituivano delle condizioni o degli obblighi contrattuali per l’attribuzione
della mercede di mediazione. Nella lettera 4 luglio 2008 (doc. B) la convenuta
aveva in effetti inequivocabilmente dato atto che la mercede del 3% sarebbe
stata da lei dovuta già “
in caso di vendita (vale a dire atto notarile
firmato e dopo pagamento dell’intero prezzo) ad un acquirente da Lei presentato
”.
Il fatto che, nel capoverso successivo (graficamente separato da quello
precedente, con un salto di riga), essa avesse aggiunto che “
nel caso di
seri interessati occorrerà richiedere, di volta in volta, alla sottoscritta una
conferma scritta di riservazione con il nome dell’interessato
.
Il suo
cliente dovrà essere approvato dalla sottoscritta e Lei beneficerà per tale
cliente di una priorità di 4 mesi
” non modificava la situazione,
l’indicazione del nome dell’interessato e l’approvazione scritta dello stesso costituendo
piuttosto i requisiti per far beneficiare l’attore, confrontato con altri
mediatori che avrebbero potuto presentarsi, di una “
protezione cliente
”,
nel senso che per la durata di 4 mesi egli avrebbe avuto un diritto prioritario
su quel cliente.
La posizione della
convenuta non sarebbe comunque stata migliore nemmeno laddove, per ipotesi, si
volesse ritenere che l’indicazione dell’identità del potenziale acquirente
costituiva una condizione o un obbligo contrattuale. La stessa convenuta ha in
effetti ammesso nella sua risposta (p. 8 seg. e 13) che il 20 novembre 2014,
prima cioè della conclusione del rogito di compravendita (doc. M), la
controparte gli aveva reso noto il nominativo della società acquirente M__________
SA, dando in tal modo atto che tali impegni non erano stati disattesi
dall’attore.
8.2.
In questa sede la
convenuta, facendo riferimento all’art. 415 CO (disposizione secondo la quale,
ove il mediatore, contrariamente ai patti, avesse agito anche nell’interesse
dell’altra parte, o contrariamente alle norme della buona fede si fosse fatto
promettere anche dalla medesima una ricompensa, egli non potrà pretendere dal
suo mandante né la mercede né il rimborso delle spese), ha in ogni caso rimproverato
al Pretore di non aver riconosciuto che da una parte l’attore aveva agito in
una palese situazione di conflitto d’interessi, essendo intervenuto nella
duplice qualità di suo mediatore e di mediatore dell’acquirente, e che
dall’altra aveva agito nell’interesse dell’acquirente, ciò che, in entrambe le
ipotesi, comportava la decadenza di ogni suo diritto alla mercede di mediazione.
8.2.1.
La convenuta si è innanzitutto
prevalsa della giurisprudenza del Tribunale federale, secondo cui,
nel settore immobiliare, il fatto che il
mediatore concluda un contratto di mediazione per interposizione con il
venditore (rispettivamente l'acquirente) di un fondo comporta inevitabilmente
un conflitto di interessi se conclude un secondo contratto di mediazione per
interposizione con l'acquirente (rispettivamente il venditore),
rispettivamente secondo cui in tal caso, conformemente
all'art. 415
in fine
CO, i due contratti di mediazione sono nulli e il
mediatore perde il diritto alla mercede derivante dalle due convenzioni (
DTF
141 III 64
consid. 4.1-4.3)
. Il
rilievo è privo di fondamento.
Essa, gravata
dell’onere della prova, non ha in effetti dimostrato che tra l’attore da una
parte e M__________ SA o la famiglia I__________ dall’altra fosse venuto in
essere un contratto di mediazione, circostanza per altro smentita dai testi __________
(p. 6), __________ (p. 4) e avv. G__________ __________ (p. 4). Dalla sola
circostanza che l’attore avesse dato seguito ad alcune istruzioni che gli erano
state conferite da costoro, segnatamente quella di tenere segreta la trattativa
(testi __________ p. 3 e 5, __________ p. 2 seg. e avv. G__________ __________
p. 6 seg.) e quella di negoziare un prezzo minore (testi __________ p. 4 seg. e
avv. G__________ __________ p. 4 e 7), non si può parimenti concludere per
l’esistenza di un contratto di mediazione, non essendo stato provato che la sua
prestazione fosse avvenuta, come invece avrebbe dovuto essere (art. 412 cpv. 1
CO;
Ammann
, op. cit., n. 2 ad art.
412 CO;
Rayroux
, op. cit., n. 6
segg. ad art. 412 CO), a titolo oneroso (cfr. anzi testi __________ p. 3 e 6, __________
p. 4 e avv. G__________ __________ p. 4). A tale proposito, si osserva che il
fatto che nell’e-mail inviato all’avv. Ja__________ __________ il 25 ottobre
2014 (doc. E) l’attore gli abbia fatto notare che “
se la AP 1 accetta il
prezzo di fr. 85'000'000.- il cliente è d’accordo di pagarmi la commissione
altrimenti è d’accordo di pagare fr. 87'000'000.- ma la commissione è a carico
della AP 1
” è ben lungi dal confermare l’onerosità della prestazione svolta
per l’acquirente, quella proposta alternativa essendo stata da lui formulata solo
per stabilire in che modo, a fronte dell’asserita disponibilità dell’acquirente
di versare complessivi fr. 87'000'000.-, dovesse essergli soluta la sua mercede,
allora quantificata in circa fr. 2'000'000.-, e meglio deducendola dal prezzo
maggiorato di quella somma (con il suo pagamento in tal caso da parte della
venditrice) oppure richiedendola in aggiunta al prezzo non maggiorato della
stessa (con il suo pagamento in tal caso da parte dell’acquirente).
8.2.2.
La convenuta, fondandosi
ancora sul fatto che l’attore aveva dato seguito ad alcune istruzioni conferite
dall’acquirente, segnatamente quella di tenere segreta la trattativa e quella
di negoziare un prezzo minore (testi __________ p. 3 segg., __________ p. 2 seg.
e avv. G__________ __________ p. 4 seg. e 7), ha quindi ritenuto che allo
stesso dovesse essere rimproverato un agire, contrario ai patti, nell’interesse
dell’altra parte
giusta l'art. 415
CO
. Il rilievo è nuovamente infondato.
La disposizione
invocata nell’occasione dalla convenuta mira in realtà a sanzionare una situazione
eccezionale ovvero una grave violazione dell’obbligo di fedeltà sancito
dall’art. 412 cpv. 2 CO (
Ammann
,
op. cit., n. 2 seg. ad art. 415 CO;
Rayroux
,
op. cit., n. 2 ad art. 415 CO; TF 4 marzo 2016 4A_529/2015 consid. 4.1), che in
generale impone al mediatore di salvaguardare i legittimi interessi del
mandante e dunque di astenersi da ogni attività che possa nuocere agli stessi ed
in particolare gli fa obbligo di attenersi alle istruzioni ricevute che concretizzano
quel suo dovere di fedeltà, specialmente quelle sulla qualità/solvibilità del
potenziale cliente (TF 4 marzo 2016 4A_529/2015 consid. 4.1).
Sennonché, nel caso di
specie, il fatto che l’attore, come ai desiderata dell’acquirente, abbia tenuto
segreta per lungo tempo la sua identità non è costitutivo di una grave
violazione dell’obbligo di fedeltà nei confronti della convenuta. Come si è
visto in precedenza (consid. 8.1), il contratto di mediazione di cui al doc. B
non imponeva all’attore di indicarle l’identità dell’acquirente, se non nella
misura in cui egli avesse voluto beneficiare della “
protezione cliente
”,
e comunque quell’informazione, per altro preceduta dalla comunicazione, questa
sì rilevante e dovuta, della garantita solvibilità dello stesso (cfr. lo
scritto allegato al doc. C e lo scritto allegato al doc. J; cfr. pure testi __________
p. 4 e avv. G__________ __________ p. 5), era per finire stata fornita alla convenuta
quattro giorni prima della sottoscrizione del rogito di compravendita, senza
che a quel momento essa avesse avuto da ridire e senza che essa avesse poi ritenuto
di chiarire chi fossero le persone fisiche dietro quella società (e del resto essa,
pur avendo ammesso a p. 5 della risposta di causa che quelle che lei chiama “condizioni”
avevano come scopo di evitare “
che l’attore portasse avanti delle trattative
all’insaputa della baronessa, ma con persone con le quali ella era già in
trattative
”, in questa sede nemmeno ha censurato l’assunto pretorile
secondo cui non era stato provato che la famiglia I__________ fosse già un
acquirente noto a suo tempo alla stessa). In tali circostanze è in manifesta
violazione dei dettami della buona fede che essa ha sostenuto che “
se AO 1
non voleva comunicarle il nominativo, le andava anche bene siccome, appunto, …
era tutelata proprio dal doc. B, che la metteva al riparo da una pretesa di AO
1
” (replica spontanea p. 11).
Neppure il fatto che
l’attore abbia assecondato la richiesta rivoltagli dall’acquirente di negoziare
un prezzo minore di quanto previsto nel diritto di compera di cui al doc. 3 era
a sua volta censurabile. A parte il fatto che la convenuta nemmeno aveva
specificato all’attore quale avrebbe dovuto essere il prezzo minimo da spuntare,
si osserva in effetti che non è stato preteso, né è stato provato, che l’attore
fosse a conoscenza del fatto, poi ammesso dal teste __________ (p. 4), che la
famiglia I__________ sarebbe probabilmente stata disposta ad acquistare i fondi
anche ad un prezzo maggiore. Per il resto l’istruttoria ha permesso di
confermare che egli, durante le trattative, si è adoperato, nel limite del
possibile, per aumentare il prezzo di fr. 70'000'000.- (ritenuto che la
relativa affermazione nella replica non è stata contestata nella duplica) e poi
di fr. 80'000'000.- (cfr. doc. C) inizialmente offerto dal cliente (anche
perché era in definitiva da lei che avrebbe percepito la mercede di mediazione),
il tutto nell’ambito di una trattativa assai complessa e delicata, nella quale ha
dovuto dar prova di notevoli doti di equilibrismo, per far sì che il cliente allora
reperito, uno dei pochissimi interessati e soprattutto in grado di sborsare
somme del genere, non avesse nel frattempo a rinunciare all’acquisto.
9.
Le considerazioni
che hanno indotto il giudice di prime cure, nella terza e ultima parte della
sua decisione, a ritenere priva di rilevanza la circostanza che l’attore non
fosse iscritto nell’albo dei fiduciari immobiliari e a concludere che non vi era
motivo di ridurre in applicazione dell’art. 417 CO la mercede a suo tempo concordata,
che era poi quella pari al 3% del prezzo di vendita, non sono state censurate
in questa sede dalla convenuta e devono con ciò essere considerate assodate.
10.
Ne discende che
l’appello della convenuta dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.
Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del
valore litigioso di fr. 2'625'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1
CPC).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I.
L’appello 28 maggio
2018 di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II.
Le spese
processuali di fr. 50’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla
controparte fr. 30’000.- per ripetibili.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).