ti_gerichte · 80.2018.276 · 2018-11-14 · it
Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, applicazione del valore di reddito stabilito dallUfficio cantonale di stima, non sufficiente il riferimento a pigioni tratte da inserzioni su piattaforma online

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, applicazione del valore di reddito stabilito dall’Ufficio cantonale di stima, non sufficiente il riferimento a pigioni tratte da inserzioni su piattaforma online

Tessin Camera di diritto tributario 05.05.2020 80.2018.276
Tessin Camera di diritto tributario 05.05.2020 80.2018.276
Ticino Camera di diritto tributario 05.05.2020 80.2018.276

Incarti n.
80.2018.276
80.2018.277
Lugano
5 maggio 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele
Guffi
segretari
a
Cristiana
Balestra Gamboni, vicecancelliera
parti
RI
1
rappr.
da  RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 14 dicembre 2018 contro la decisione del 14 novembre 2018 in materia di IC
e IFD 2017
Fatti
A.
Dall’11 giugno 2008, RI
1, domiciliata a __________, è proprietaria del mappale no. __________ RFD __________.
Sul fondo di 1'174 m
2
sorgono un edificio abitativo di 121 m
2
ed altri tre fabbricati (edifici accessori) per un totale di 73 m
2
.
Nella Dichiarazione
d’imposta delle persone fisiche IC/IFD 2017 (di seguito: DI 2017), presentata
il 24 aprile 2018, la contribuente dichiarava tra gli altri redditi un valore
locativo, al netto delle spese di manutenzione, di CHF 8'000.‑ (reddito
immobiliare lordo: CHF 10'000.‑). La sostanza immobiliare esposta
ammontava a CHF 526'685.‑ (v. Modulo 7, allegato alla DI 2017).
B.
L’Ufficio
circondariale di tassazione di RS 1 (di seguito: UT RS 1) notificava alla
contribuente la tassazione IC/IFD 2017 con decisione datata 17 ottobre 2017. Rispetto
a quanto dichiarato dalla contribuente, ovvero CHF 10'000.‑,
l’autorità di tassazione accertava un valore locativo per l’abitazione
secondaria/di vacanza pari a CHF 32'241.‑. Le spese di gestione e di
manutenzione immobili erano state adattate di conseguenza a CHF 6'448.‑.
A supporto della propria decisione, l’autorità di tassazione sosteneva che “
il
valore locativo delle abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato
delle pigioni della zona. L’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni
primarie non può essere ammessa
”. Di conseguenza, il reddito imponibile per
l’IC era stato accertato in CHF 91'200.‑ (dovuto d’imposta:
CHF 7'986.55) e per l’IFD in CHF 94'300.‑ (dovuto d’imposta:
CHF 2'497.80). Per la sola imposta cantonale, la sostanza imponibile era
stata stabilita in CHF 308'000.- (dovuto d’imposta: CHF 430.‑).
C.
Con reclamo datato 19
ottobre 2018, la contribuente contestava il valore locativo attribuito alla sua
abitazione secondaria di __________ sostenendo che “
tale valore risultava
essere di 10'000.‑ Fr, negli anni 2015 e 2016, mentre ora è stato portato
a 32'241 Fr.
[…]
. Fino al 2014 essa era suddivisa in due appartamenti
affittati per un computo di 23'100 Fr quale valore locativo. Ritengo pertanto
ingiustificato l’aumento indicato nel Calcolo dell’imponibile
”.
D.
Il 14 novembre 2018,
l’UT Mendrisio decideva di respingere il reclamo e di confermare totalmente la sua
decisione di prima istanza sia per l’imposta cantonale sia per l’imposta
federale diretta. A motivo, adduceva che
“il reclamo verte contro
l’esposizione di un valore locativo pari a Fr. 32'241.‑ per
l’immobile di __________. Considerato come l’oggetto venga dalla contribuente
stessa indicato come casa di vacanza a suo esclusivo uso, la decisione di prima
sede appare però corretta.
Le vigenti disposizioni, in
particolare l’art. 20 della Legge Tributaria (LT) come pure le istruzioni per
la compilazione della dichiarazione fiscale 2017, pag 18, nonché una copiosa
giurisprudenza, indicano che in caso di immobile di vacanza non è prevista la
riduzione attribuibile alle residenze primarie. Nel caso in esame la
contribuente indica il mappale __________ di __________ quale casa di vacanza.
Trattandosi di un immobile composto da almeno due grandi appartamenti, ora
uniti in un unico, appare corretta l’esposizione, per casa di vacanza, del
valore locativo attribuito nella decisione di prima sede. L’importo di
Fr. 10'000.‑ accettato nei periodi fiscali precedenti risulta
palesemente basso e non corrispondente n[è] alla realtà dell’oggetto n[è] al
valore di reddito da stima.
Per il calcolo del valore
locativo di casa di vacanza si applica quanto segue: Valore di reddito da stima
Fr 25'077.‑ al 90% dà il valore locativo residenza primaria di
Fr. 22'569.‑. Trattandosi di residenza secondaria tale importo viene
diviso per 0.7 quindi Fr. 22'569:0.7=Fr. 32'241”.
E.
Con il ricorso
presentato il 14 dicembre 2018, RI 1, rappresentata dall’avv. RA 1, si aggrava
contro la decisione di tassazione IC/IFD 2017 dopo reclamo notificatale il 14
novembre 2018. Contesta in particolare “
la quantificazione del valore
locativo della sua abitazione secondaria/di vacanza stabilito dall’autorità di
tassazione in CHF 32'241.00
”, sostenendo che la stessa ha “
calcolato
il valore locativo figurativo facendo capo ad una schematica finzione
giuridica, laddove era invece facilmente reperibile un valore di pigione reale
massimo di mercato, e precisamente il valore corrispondente alla somma delle
pigioni pagate dagli inquilini (CHF 23'100.00) allorquando l’immobile era
interamente locato a terzi (l’ultima volta durante l’anno 2012)
[…]
Quest’ultimo valore rappresenta comunque un “massimo” siccome in realtà, e da
diversi anni, l’immobile è tornato alla sua funzione originaria di “casa unifamiliare”;
utilizzato esclusivamente quale abitazione secondaria (in proprio) dalla
Ricorrente (
i.e.
l’Immobile non è più locato a terzi), dovendosi così
concludere per un valore di mercato della pigione attuale certamente inferiore
a quello che poteva essere realizzato durante le locazioni a più inquilini
”
(v. ric., p. 1 s.). Inoltre, a dire del rappresentante, la contribuente utilizzerebbe
unicamente il primo piano dello stabile (v. ric., p. 2, pto. 2.3.). Dopo aver
riassunto le circostanze relative alla locazione dell’immobile ed al successivo
ritorno ad un uso esclusivo e personale da parte della ricorrente ed essersi
confrontato con le disposizioni legislative attualmente in vigore ed alla
giurisprudenza che ne discende, il rappresentante della contribuente conclude
sostenendo che la motivazione addotta dall’autorità di tassazione nella sua
decisione “
non fornisce tuttavia alcuna indicazione di termini di paragone
concreti e verificabili, idonei a giustificarla
” e che risulterebbe
incomprensibile che “
per il medesimo immobile nelle medesime condizioni
”
si possa “
giustificare una rivalutazione del valore locativo del 322%
”
tra un periodo fiscale e quello successivo (v. ric., p. 4, pto. 5 s.). Conclude,
chiedendo che alla contribuente sia riconosciuto “
un valore locativo
dell’abitazione secondaria/di vacanza
[…]
coerente con un valore di
mercato reperibile, valore che in ogni caso non potrà superare i CHF 23'100.‑
”,
corrispondenti all’importo delle pigioni percepite con l’ultima locazione
dell’immobile, avvenuta nel 2012, corroborandola con le cifre fornite
dall’Ufficio federale di statistica in materia di locazione (v. ric., pag. 4
s., pto. 5.3).
F.   a.
Nelle sue osservazioni
al ricorso, l’RS 1 pur ammettendo che la modalità di calcolo del valore
locativo fosse già stata dichiarata illegale dalla giurisprudenza della Camera
di diritto tributario, pur concordando con la contribuente sul fatto che esista
un valore di mercato di riferimento di CHF 23'100.‑ che potrebbe
essere preso in considerazione per fissare il valore locativo dell’abitazione
secondaria per il 2017, ritiene però che
“[…] indicando un valore di
mercato dell’immobile in Fr. 23'100, la contribuente incorra in una
svista, dimenticando di prendere in considerazione la definizione del reddito
relativo a quello che viene definito “grottino” ma che in verità è un
appartamento a tutti gli effetti, di almeno 2.5. locali (tralasciando gli altri
spazi del pianterreno quali lavanderia, ecc.) Lo stesso appartamento era già in
uso al proprietario precedente (__________), che ne faceva uso durante i suoi
svariati soggiorni durante l’anno in Ticino, essendo al tempo pure gli altri
due appartamenti affittati a terzi. È da ritenere con verosimiglianza prossima
alla certezza che la contribuente stessa ne abbia fatto uso abitativo nel periodo
in cui gli altri due appartamenti erano locati a terzi.
Aggiungendo quindi agli auspicati
Fr. 23'100.‑ un affitto di mercato più che prudenziale di
Fr. 6'600.‑ franchi annui per l’appartamento al pianterreno, il
valore locativo per residenza secondaria dovrebbe assommare a Fr. 29'700.‑
(valore di mercato), non lontano quindi da quanto ritenuto dall’autorità
fiscale in prima sede e confermato in sede di reclamo e, soprattutto ben
lontano dai Fr. 10'000.‑ dichiarati e ritenuti congrui dalla
contribuente. Si tenga presente che stiamo parlando di un’abitazione su tre
piani, con 3 cucine (tra abitabili e non), almeno 4 bagni uno dei quali sia con
vasca che doccia, almeno 6 camere e almeno un ampio salone con camino, oltre a
parcheggi, lavanderia, ampio giardino/piazzale esterno, ecc.
A titolo di paragone: gli
affitti di riferimento per __________ (cf.
www.tutti.ch
sono di Fr. 1'850.‑ per 4.5 locali,
Fr. 650.‑ per 1.5. locali, Fr. 1'100.‑ per 3 locali, dati
rilevati il 19.12.2018)
In conclusione: riteniamo che
se da un lato sia lecito ritenere illegale il valore locativo confermato su
reclamo, per via della modalità di calcolo, sia altrettanto lecito e corretto
definire in almeno Fr. 29'000.‑ il valore locativo di residenza
secondaria, in modo da tener conto di tutte le componenti dell’immobile”.
b.
Il 10 gennaio 2019, nella
sua replica spontanea, il rappresentante della contribuente ribadisce le
conclusioni esposte con il ricorso. Contesta in particolare la “costruzione”
del valore di mercato della pigione di CHF 29'700.‑/annui proposta
dall’autorità di tassazione. Infatti,
“3.1. […] da un punto di vista
di metodo, la tesi dell’RS 1 ha carattere puramente aneddotico, richiamando
presunti “affitti di riferimento” estrapolati dal sito web tutti.ch, mentre la
tesi espressa nel ricorso (n. 5.3.) si fonda su valori che hanno dignità
statistica.
3.2. L’improponibilità del
paragone offerto dall’RS 1 è poi immediatamente evidente. L’immobile della
Ricorrente, è bene ricordarlo, è oggi una casa unifamiliare di vacanza, nata
come tale, che data del 1983. Non si tratta di un oggetto di reddito con
appartamenti nuovi o rinnovati, alcuni parzialmente o totalmente arredati, e
certamente non ricavati con approssimazione da una casa unifamiliare.
3.3 Secondo l’RS 1, la
Ricorrente dovrebbe poter locare l’immobile sul mercato a CHF 2'475/mese,
eventualità manifestamente non realistica, già a fronte dei disagi (evidenziati
nel ricorso) strutturali che affliggono l’immobile.
3.4. La Ricorrente
ha – infatti ‑ sempre fatto molta fatica a trovare
conduttori disposti ad adattarsi alla situazione in essere. Lo dimostra il
fatto che in 6 anni è riuscita a locare contemporaneamente i due “appartamenti”
solo nel 2012.
4. Per amor di precisione, si
evidenzia che la ricorrente ha dichiarato un valore locativo di CHF 8'000.00,
ma che ha poi “ritenuto congruo” un valore locativo di CHF 10'000.00 è stato lo
stesso RS 1.
c.
L’autorità di tassazione
non si è espressa su tali conclusioni.
Diritto
1.
Il ricorso verte
sulla commisurazione del valore locativo dell’abitazione di vacanza della
contribuente. L’autorità di tassazione ha stabilito tale importo partendo
dapprima dal valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella
decisione di stima. Solo in un secondo tempo, in sede di osservazioni al
ricorso, l’RS 1 ha giustificato il suo operato fondandosi su presunti “affitti
di riferimento per __________” estrapolati dal sito internet www.tutti.ch. Da
parte sua, invece, la ricorrente in sede ricorsuale propone un valore di
mercato di CHF 23'100.‑, così come da ultime locazioni, quale valore
“massimo”. Nel ricorso sostiene inoltre la tesi di un valore di mercato
leggermente inferiore, che si attesta a CHF 22’824.‑, supportandola con
i dati ufficiali forniti dell’Ufficio federale di statistica, importo che si
avvicina di molto a quello richiesto per la locazione nel 2012 (cfr. ric., p.
5, pto. 5.3).
2.
2.1.
Secondo l’art. 20 cpv. 1
lett.
b
LT risp. art. 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è imponibile quale
reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di
essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo
diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.
2.2.
Le normative cantonale e
federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore
locativo. L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene
stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione
effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente. Il riferimento alle
condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il
valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa
tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il
canone di locazione massimo conseguibile (cfr.
Agner/Jung/Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I
152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF
52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
2.3.
La legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i
cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù
del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1
LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di
accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione
alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al
valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se
non quelli che derivano dagli art. 8 cpv. 1 e art. 127 cpv. 2 Cost. fed. (cfr. DTF
125 I 65, consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145, consid. 3 p. 152 ss). L’Alta Corte
ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato
(cfr. DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore
di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio
costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
2.4.
L’art. 20 cpv. 2 LT
precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla
proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60-70 per cento del
valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile
considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Dal 1° gennaio 2009 è
entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al
capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a
scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel
quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed
è stata così motivata: nella misura in cui la residenza di vacanza resta a disposizione
del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma piena.
Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre all'adozione
di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze secondarie di
vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di vacanza deve
corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica
di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata la
ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi oneri di
infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini di gettito
fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una modifica
dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di soggetti
fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente,
contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che
una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori
cantone o all’estero (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 6133 del 15
ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e obiettivo di bilancio 2011, par.
6.5.3).
3.
3.1.
Per quanto riguarda le
modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del Decreto
esecutivo concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo
fiscale 2017 del 30 novembre 2016 (di seguito: DE 2017), esso corrisponde al
valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima
posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde
mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri
elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore
di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
3.2.
Come afferma l’art. 1
della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre
1996 (LSt; RL 215.600), l’accertamento ufficiale di stima concerne “i valori
della sostanza immobiliare”. L’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che l’autorità
(cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del Regolamento di applicazione
della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre
1997 [RL 215.610]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima
relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e
di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di
pubblicazione. Dalla semplice lettura delle disposizioni menzionate si evince
chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di
stima ufficiale degli immobili e non anche il valore locativo degli stessi. È
ben vero che la stessa legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di
reddito fra i fattori che concorrono all’accertamento del valore di stima:
tuttavia, dal tenore degli articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore
di reddito viene accertato esclusivamente ai fini del calcolo del valore di
stima dell’immobile ed inoltre che il valore di reddito è costituito dalla
capitalizzazione del reddito lordo (cfr. CDT, sentenza no. 80.2017.205 del 20
giugno 2018).
3.3.
Questa Camera ha così
affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore locativo è
senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del
reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una
procedura di accertamento del valore locativo stesso, come avviene in altri
cantoni: occorre cioè che la decisione che scaturisce dalla procedura di stima
ufficiale indichi separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il
valore locativo e che dalla motivazione della decisione sia possibile
ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i valori. La Camera ha infatti negato
che la circostanza secondo cui dalla decisione dell’Ufficio stima si possa
ricavare anche il valore di reddito significhi che questa decisione accerti
anche il valore locativo dell’immobile. A tale proposito, ha ricordato che
l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di
una decisione ma solo al dispositivo: nel caso delle decisioni dell’Ufficio
stima, il dispositivo, che si trova sulla prima pagina della decisione, è
costituito dall’accertamento del “valore globale di stima”, a sua volta
suddiviso fra i diversi edifici e terreni, mentre è solo nella “scheda di
calcolo della stima” che sono contenuti i dettagli relativi al valore metrico
ed al valore di reddito, come pure alla loro ponderazione ed alla ripartizione
fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto. La Camera ha quindi
escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati
individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili: il solo
accertamento individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita
procedura ufficiale concerne il valore di stima degli immobili. La sentenza in
questione ha poi anche rilevato che le decisioni dell’Ufficio stima non adempiono
i requisiti di motivazione necessari a mettere i contribuenti nella condizione
di impugnarle con cognizione di causa; non vi sono pertanto neppure le
condizioni perché la decisione di stima possa essere impugnata, per quanto
attiene all’accertamento del valore locativo, con reclamo contro la decisione
di tassazione dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio circondariale di
tassazione (cfr.
CDT, sentenza no.
80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t; sentenza no. 80.2016.282 dell’11 ottobre
2017, consid. 3.2). A titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i
propri dubbi in merito alla circostanza che il valore di reddito ‑ ma
anche il 90% del valore di reddito ‑ accertato nel quadro della
procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70% del valore
medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT, sentenza no. 80.2006.173 del 21
dicembre 2006; sentenza no. 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
4.
4.1.
Dagli atti dell’ufficio di
tassazione emerge che quest’ultimo ha stabilito il valore locativo
dell’immobile in discussione basandosi sul valore di reddito accertato dall’ufficio
cantonale di stima. Siccome però si tratta di un’abitazione secondaria, l’importo
così calcolato corrisponde ‑ secondo la prassi dell’autorità
fiscale cantonale ‑ al 70% del valore locativo di abitazioni
diverse da quella dove la contribuente ha il domicilio. Il valore locativo
viene quindi fissato nella misura dei 100/70 di questo importo, cioè nel caso
concreto a CHF 32’241.–. Nella decisione impugnata, l’autorità di
tassazione ha sostenuto che “
trattandosi di un immobile composto da almeno
due grandi appartamenti, ora uniti in uno unico, appare corretta l’esposizione,
per casa di vacanza, del valore locativo attribuito nella decisione di prima
sede. L’importo di Fr. 10'000.- accertato nei periodi fiscali precedenti
risulta palesemente basso e non corrispondente n
[è]
alla realtà dell
[’]
oggetto
n
[è]
al valore di reddito da stima. Per il calcolo del valore locativo
di casa di vacanza si applica quanto segue: Valore di reddito da stima Fr
25'077.- al 90% dà il valore locativo residenza primaria di Fr. 22'569.-
[…]
Trattandosi di residenza secondaria tale importo viene diviso per 0.7
quindi Fr. 22'569:0.7 = Fr. 32'241.-
”.
Sia nel ricorso sia
nella replica spontanea, la stessa contribuente riconosce comunque che il
valore locativo accertato negli anni precedenti (ovvero, CHF 10'000.‑)
non riflette il valore di mercato, tanto è vero che propone quale valore
“massimo” l’importo di CHF 23'100.‑, corrispondente agli affitti
percepiti durante le ultime locazioni, sostenendo però che più fondato sarebbe
un valore di mercato pari a CHF 22'824.‑, ricavato dai dati
dell’Ufficio federale di statistica (v. ric., p. 5, pto. 5.3).
4.2.
Riconosciuto di aver
applicato una prassi illegale per determinare il valore locativo
dell’abitazione secondaria della ricorrente, l’RS 1, nelle sue osservazioni al
ricorso, sostiene dapprima che la contribuente avrebbe dimenticato di
aggiungere ai CHF 23'100.‑, percepiti con l’ultima locazione
risalente al periodo fiscale 2012, il valore locativo di un terzo appartamento
di due locali e mezzo nel quale “
con verosimiglianza prossima alla certezza
”,
la contribuente ha abitato “
nel periodo in cui gli altri due appartamenti
erano locati a terzi
”.
Aggiungendo quindi l’importo
di CHF 6'600.‑, relativo al “grottino”, all’importo delle pigioni
percepite nel 2012, l’Ufficio conclude che “
il valore locativo per residenza
secondaria dovrebbe assommare almeno a Fr. 29'700.- (valore di mercato), non
lontano quindi da quanto ritenuto dall’autorità fiscale in prima sede e
confermato in sede di reclamo
”. Stabilendo che l’abitazione è “
su tre
piani, con 3 cucine (tra abitabili e non), almeno 4 bagni uno dei quali sia con
vasca che doccia, almeno 6 camere e almeno un ampio salone con camino, oltre a
parcheggi, lavanderia, ampio giardino/piazzale esterno, ecc.
”, l’autorità
di tassazione ritiene di poterlo paragonare ad altri immobili della zona di __________
posti in locazione sulla piattaforma
www.tutti.ch
,
giungendo alla conclusione che sia “
lecito e corretto definire in almeno Fr.
29'000.- il valore locativo di residenza secondaria, in modo da tener conto di
tutte le componenti dell’immobile
”.
4.3.
Gli elementi forniti
dall’autorità di tassazione, con le sue osservazioni al ricorso, non consentono
tuttavia di avallare il metodo di calcolo proposto.
In primo luogo, dagli atti
a disposizione non si comprende come sia strutturato l’immobile abitativo, non
essendoci alcun piano di dettaglio (quelli allegati al ricorso sono difficilmente
leggibili; v. ric., all. 3), alcun documento o fotografia che attestino la
suddivisione della casa. Non è chiaro, in particolare, da quanti appartamenti
sia composto l’edificio principale.
In secondo luogo, deve
essere approfondita la questione del “grottino”, che secondo l’autorità fiscale
costituirebbe una terza unità abitativa, che era a disposizione dalla
ricorrente, quale abitazione secondaria, anche quando entrambi gli appartamenti
erano ceduti in locazione. Nella sua replica spontanea, l’insorgente non si è
infatti espressa su tale aspetto. Non è noto, in particolare, se a questo
appartamentino fosse stato attribuito un valore locativo, nei periodi fiscali
in cui i due appartamenti principali erano occupati da inquilini.
Poche indicazioni utili si
ricavano infine dalla ricostruzione del valore locativo a partire dagli “
affitti
di riferimento per __________ (cfr.
www.tutti.ch
sono
di Fr. 1'850.- per 4.5 locali, Fr. 650 per 1.5 locali, Fr. 1'100.- per 3
locali, dati rilevati il 19.12.2018)
”. Le indicazioni fornite sono troppo
generiche per poter fondare un calcolo del valore locativo attendibile.
4.4.
Il lodevole tentativo dell’Ufficio
di tassazione di sanare con le proprie osservazioni al ricorso i vizi della decisione
impugnata non è sufficiente a dimostrare la fondatezza del calcolo del valore
locativo litigioso. Per questo motivo, la decisione di tassazione IC/IFD 2017
dopo reclamo del 14 novembre 2018 deve essere annullata. Gli atti sono rinviati
all’Ufficio circondariale di tassazione di RS 1 per una nuova decisione, dopo
gli ulteriori accertamenti indicati, che presuppongono la collaborazione della
ricorrente.
5.
Visto l’esito del
ricorso, non si prelevano né la tassa di giustizia né le spese processuali.
Alla ricorrente, rappresentata da un avvocato, è riconosciuta un’indennità a
titolo di ripetibili.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione di tassazione IC/IFD 2017 dopo reclamo è
annullata
e gli atti sono trasmessi all’Ufficio circondariale di tassazione di RS 1
perché adotti una nuova decisione ai sensi dei considerandi.
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
Alla ricorrente è
riconosciuta un’indennità per ripetibili in ragione di CHF 600.-.
3.   Contro il presen           Copia
per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: