ti_gerichte · 12.2011.109 · 2011-07-07 · it
Procedura sommaria, tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora, validità della disdetta notificata al recapito del conduttore indicato nel contratto di locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.07.2011 12.2011.109

Incarto n.
12.2011.109
Lugano
7 luglio 2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.269 (procedura
sommaria a tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura
della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 20 aprile 2011 da
AO 1,
AO 2,
tutti rappr.
dall’. RA 2,
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
1
sulla quale il Pretore si è pronunciato,
con decisione 18 maggio 2011 in coda al verbale di udienza, con cui ha accolto la
richiesta di “sfratto”, ordinando alla convenuta di riconsegnare i locali
commerciali a uso Night Club siti in __________ a __________, proprietà delle
istanti;
appellante la convenuta con atto denominato
“reclamo” e datato 30 maggio 2011, con cui chiede, previa concessione al
rimedio dell’effetto sospensivo, l’annullamento della decisione 18 maggio 2011:
ritenuto
in fatto:
A.
Con
contratto 15 ottobre 2010 AO 1 e AO 2, rappresentate da __________ hanno concesso
in locazione a AP 1, c/o A__________, __________, i locali commerciali al piano
terreno dell’immobile denominato D__________, per uso night (doc. B). Il
contratto di locazione prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 2'916.-
oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 300.- mensili ed era
disdicibile con un preavviso di sei mesi per la scadenza del 30 settembre di
ogni anno, la prima volta per il 30 settembre 2015. Il 13 gennaio 2011 le
locatrici, tramite il loro legale, hanno inviato alla conduttrice,
all’indirizzo indicato nel contratto, una diffida di pagamento con comminatoria
di disdetta, invitandola a pagare le pigioni scoperte dall’ottobre 2010 per un
totale di fr. 11'256.- (doc. C). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento,
le locatrici hanno notificato il 18 febbraio 2011 alla conduttrice la disdetta
del rapporto di locazione per il 31 marzo 2011 tramite modulo ufficiale (doc.
D). Non risulta che la conduttrice abbia contestato la disdetta.
B.
Con
istanza 20 aprile 2010 (recte: 2011) le locatrici hanno chiesto alla Pretura di
Mendrisio-Sud lo “sfratto” della conduttrice dai locali da essa occupati,
mediante la procedura sommaria della tutela giurisdizionale dei casi manifesti.
Le istanti hanno addotto la mancata riconsegna dei locali da parte della
conduttrice nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per
mora nel pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 18 maggio 2011 le
istanti hanno confermato la domanda, mentre la convenuta ha eccepito di non
aver ricevuto la diffida di pagamento né la disdetta, inviate alla fiduciaria A__________
che non gliele ha trasmesse, e si è opposta alla domanda.
C.
Con
decisione 18 maggio 2011, stilata in calce al verbale di udienza, il Pretore ha
accolto la richiesta di “sfratto” e ha fatto ordine alla conduttrice di mettere
a libera disposizione delle istanti i locali commerciali in questione. Egli ha
posto le spese processuali di fr. 100.- a carico della conduttrice, con
l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili.
D.
La
convenuta è insorta con atto denominato “reclamo” datato 30 maggio 2011 contro
la decisione pretorile, della quale chiede l’annullamento, previa concessione
al rimedio dell’effetto sospensivo. L’atto non è stato notificato alla
controparte.
e considerato
in diritto:
1.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali
occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,
avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o
in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la
previa conciliazione (
Bisang,
MRA
3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela
giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara
(lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le
condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art.
257 cpv. 3 CPC).
2.
Né
le istanti né il Pretore hanno indicato quale sia il valore litigioso,
determinante per accertare il rimedio di diritto applicabile e di conseguenza
la Camera civile competente a trattarlo (art. 48 LOG). Dal contratto di
locazione agli atti (doc. B) emerge che il canone di locazione mensile era di
fr. 2’916.- oltre a un anticipo mensile di fr. 300.-, e che poteva essere
disdetto per la prima volta il 30 settembre 2015. Il valore litigioso è dunque
pari all’ammontare del canone di locazione fino alla scadenza ordinaria del
contratto (DTF 111 II 384 consid. 1). La disdetta straordinaria in discussione è
stata notificata per il 31 marzo 2011 e il valore litigioso ammonta quindi a
fr. 183’312.-. Ne deriva che contro la decisione del Pretore è dato in concreto
il rimedio dell’appello, da presentare nel termine di 10 giorni (art. 314 cpv.
1 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). L’indicazione
dei rimedi di diritto figurante sulla decisione contestata si rivela pertanto
errata e l’atto denominato “reclamo” va trattato come un appello.
3.
Il
Pretore ha accolto l’istanza sulla base dei documenti agli atti, vale a dire il
contratto di locazione (doc. B), la diffida di pagamento (doc. C) e la disdetta
straordinaria del contratto di locazione (doc. D). Egli ha esaminato le
obiezioni della convenuta, giungendo alla conclusione che la diffida di
pagamento e la disdetta straordinaria erano state notificate all’indirizzo
figurante sul contratto di locazione sottoscritto dalla conduttrice, sicché la
disdetta straordinaria era valida ed erano dati i presupposti per ordinare lo
sgombero dai locali commerciali proprietà delle istanti ai sensi dell’art. 257
CPC.
4.
La
convenuta chiede in questa sede l’annullamento della decisione impugnata. Ella non
contesta di essere in mora nel pagamento degli arretrati e si prevale del fatto
di non aver ricevuto la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria, che
sarebbe pertanto nulla. L’appellante rimprovera al Pretore di aver ritenuto
valide le notifiche presso la fiduciaria, argomentando che questa era
incaricata di allestire la contabilità e non aveva procura per ricevere
comunicazioni relative al contratto di locazione in corso, come ben noto ai
proprietari. L’argomentazione non trova conforto negli atti e nell’istruttoria.
Nel contratto di locazione doc. B, infatti, il recapito della conduttrice è
così indicato: “AP 1, c/o A__________, __________”. La conduttrice ha
sottoscritto di persona il contratto e sapeva quindi che le locatrici le
avrebbero inviato la corrispondenza presso la sua fiduciaria, come è poi
avvenuto per la diffida di pagamento del 13 gennaio 2011 (doc. C) e la disdetta
straordinaria del 18 febbraio 2011 (doc. D), inviate entrambe a “AP 1, c/o A__________,
__________”. Eventuali disguidi tra la conduttrice e la propria fiduciaria, evocati
dall’appellante ma di cui non vi è traccia negli atti di causa, sono fatti
interni nel loro rapporto contrattuale e non possono essere opposti alle
locatrici, che potevano legittimamente ritenere valido l’indirizzo della
conduttrice menzionato nel contratto di locazione. Ne discende che la diffida
di pagamento e la disdetta straordinaria sono state validamente recapitate alla
conduttrice.
5.
Si è
pertanto in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica
chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di locazione per
mora della conduttrice. A giusta ragione quindi il Pretore ha deciso
l’espulsione della convenuta dall’ente locato con la procedura sommaria di
tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello 30 maggio 2011 si rivela di
conseguenza manifestamente infondato e come tale va respinto, senza che sia
necessario notificarlo alla controparte per osservazioni. Lo sgombero dei vani occupati
dalla convenuta è da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 18
maggio 2001, qui confermata.
6.
Le
spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a
carico della conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è tuttavia
motivo di attribuire ripetibili alle istanti, alle quali l’appello non è stato
notificato per osservazioni. Nella commisurazione della tassa di giustizia si è
tenuto conto del valore litigioso di fr. 183’312.- e dei valori previsti dalla
legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale importo
(art. 7, 9, 13 LTG).
Per questi
motivi
decide
1.
L’appello 30 maggio 2011 di AP 1
è respinto
e la decisione 18
maggio 2011 (SO.2011.269) del Pretore
è confermata.
2.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.     1’500.-
b) spese                                                      fr.
100.-
totale                                                            fr.
1’600.-
sono
poste a carice dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).