ti_gerichte · 40.2006.7 · 2006-08-29 · it
Valore della vetustà massimo (60%); riduzione del valore di reddito.


Incarto n.40.2006.7

__________

Lugano

29 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Giorgio Caprara

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 31 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 da

ISPP
 1, composta da:

-
 MIST 1,

-
 MIST 2,

-
 MIST 3,

-
 MIST 4,

-
 MIST 5,

-
 MIST 6,

tutti
 rappr. da RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 30 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, lUfficio
cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di
stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.
giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva
il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 30 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 46'160.-.

Il
reclamo interposto in data 30 agosto 2004 dai comproprietari è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 5 dicembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza rettificato il volume delledificio principale
sub. AB da 466 mc a 448 mc, ridotto la corrispondente superficie abitabile da
42 mq a 30 mq nonché il relativo valore di reddito capitalizzato, passato da CHF
42'330.- a CHF 31'548.-.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 36'736.-.

3.     Con
ricorso 31 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 i proprietari sono insorti innanzi a
questo Tribunale postulando unulteriore riduzione del valore di stima da CHF
36'736.- a CHF 33'128.-. Ciò per le ragioni già ampiamente elencate in sede di
reclamo, ulteriormente confermate dalle chiusure di importanti servizi delle
FFS e dellesercito, di uno dei più importanti alberghi presenti nel Comune (__________)
e dalla continua diminuzione di popolazione.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che
ledificio è strutturato come segue:

-
piano terreno composto da una stalla nello stato originale;

-
primo piano suddiviso per metà in un appartamento di vacanza composto da un
salottino con cucina, un atrio e un locale doccia e per laltra metà in un
deposito. Una scala conduce ad un piano rialzato con unulteriore camera. La
metà destinata ad appartamento è stata riattata nel 1998 e si trova in buono
stato, mentre il resto è ancora essenzialmente nello stato originale.

I
ricorrenti hanno rilevato che la configurazione e la superficie ridotta del
terreno non permettono un suo sfruttamento razionale.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

-Dal sopralluogo è emerso che solo
una metà del primo piano risulta destinata ad appartamento di vacanza, mentre
il resto delledificio è costituito in parte da una stalla nello stato
originario e in parte da spazi destinati a deposito, pure essi nello stato originario.
Ciò, unitamente allo stato di conservazione carente delledificio e alla sua
struttura precaria, conduce ad aumentare il correttivo della vetustà sino al
valore massimo previsto dallart. 9 del Regolamento di applicazione della Lst.,
ovvero il -60%, ritenuto che la costruzione risale perlomeno allinizio del
secolo scorso e che nel 1998 è stata riattata unicamente la parte destinata ad
appartamento.

-Per i medesimi motivi e ritenuta la
perdurante situazione di marcata crisi del mercato immobiliare nella zona il
reddito presunto stabilito dallautorità di prima istanza appare elevato e deve
essere ridotto a CHF 1'700.-, comprensivo di un reddito di CHF 300.- mensili
per al massimo quattro mesi per lappartamento di vacanza e di un importo
forfetario di CHF 500.- annui per gli spazi utilizzabili come deposito.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
30 RFD di __________ stabilito in CHF 25'936.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 30 RFD di __________ stabilito in CHF 25'936.-,
come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi