ti_gerichte · 40.2005.217 · 2006-05-05 · it
Riduzione del volume e della superficie abitabile in base ai rilevamenti di sopralluogo. Riduzione del valore metrico di base dell'edificio, che si trova essenzialmente nello stato originario e presenta delle finiture economiche.


Incarto n.40.2005.217

__________

Lugano

5 maggio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 27/31 ottobre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 28 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 17 RT di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 17 marzo 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 17 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 198'897.-.

Il
reclamo interposto in data 23 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dallUCS con
decisione 28 settembre 2005.

Lautorità
di prima istanza, a seguito delle risultanze di sopralluogo, ha in sostanza
ridotto da 1'127 a 1'032 mc la volumetria delledificio principale sub. AB,
ridotto da 360.- a 302.- CHF/mc il valore metrico a nuovo del medesimo edificio
e aumentato dal -28% al -49% il relativo correttivo della vetustà. Pure la
superficie abitabile determinante è stata ridotta da 222 a 170 mq, così come il
valore di reddito capitalizzato, diminuito da CHF 181'833.- a CHF 123'315.-.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 129'555.-

3.     Con
ricorso 27/31 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando
unulteriore adeguata riduzione del valore ufficiale di stima, in particolare
per quanto riguarda il valore stabilito per ledificio principale sub. AB. Ciò
poiché si tratta di un vecchio stabile discosto dalla strada, riattato nel 1959,
senza riscaldamento centrale, privo di isolazione, con vetri semplici e
persiane ancora in legno.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 17 marzo 2006 il Tribunale ha constatato che
ledificio principale sub. AB è strutturato su più piani in modo differenziato,
riservandosi di verificare la relativa volumetria sulla base della
documentazione catastale.

La
parte abitabile delledificio, che si estende su un solo piano, è composta da
un tinello, una cucina, tre camere, un bagno e un ripostiglio. La struttura, le
finiture e limpiantistica sono essenzialmente quelle originarie.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di

seconda
istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la
decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto lautorità
di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili
sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

-Sulla base della mappa catastale e
delle risultanze di sopralluogo il volume delledificio principale sub. AB deve
essere ulteriormente ridotto da 1'032 a 677 mc, che corrisponde alla somma
delle misure rilevate per il deposito, di 78 mc (13 mq x 6 m), il portico, di
80 mc (21 mq x 3.80 m), il corpo aggiunto, di 57 mc (15 mq x 3.80 m) e il corpo
principale, di 462 mc (77 mq x 6 m). Di conseguenza, anche la superficie
abitabile deve essere ridotta da 170 a 113 mq, che corrisponde alla somma di
tutte le superfici di cui sopra, ovvero 126 mq, dedotta la superficie del
deposito, di 13 mq, chiaramente non abitabile, il tutto moltiplicato per uno,
ovvero il numero dei piani effettivamente abitabili. Tutto ciò ha uninfluenza
diretta pure sul valore di reddito capitalizzato delledificio, ridotto da CHF
123'315.- a CHF 79'546.-.

-Ritenuto lo standard economico
delle finiture, così come la struttura e limpiantistica delledificio, che
sono essenzialmente ancora quelle originali, il corrispondente valore metrico
di base deve essere ridotto da CHF/mc 302.- a CHF/mc 237.-, che risulta
sicuramente più adeguato alle caratteristiche concrete della costruzione.

7.2.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, considerato lanno di edificazione (1919), lo stato dei locali e
lincidenza della riattazione totale avvenuta negli anni 1957/1959, il
Tribunale ritiene adeguato alla fattispecie concreta lapplicazione di un
correttivo della vetustà del -49% sul valore metrico delledificio.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
17 RT di __________ stabilito in CHF 80'488.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 17 RT di __________ stabilito in CHF
80'448.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellufficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi