ti_gerichte · 12.2005.79 · 2006-05-15 · it
Contratto di locazione per un centro sportivo, protrazione del contratto di due anni dopo ponderazione degli interessi delle parti: conduttore in attesa di locali sostitutivi e locatore senza un progetto concreto di sfruttamento dei locali litigiosi

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.05.2006 12.2005.79

Incarto n.
12.2005.79
Lugano
15 maggio
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.18
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 28
gennaio 2004 da
AP 1
RA 1
contro
AO 1
RA 2
con la
quale l’istante ha chiesto una protrazione del contratto di locazione sul fondo
n. 1__________ RFD M__________ per sei anni fino al 30 giugno 2011, domanda
alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore, con sentenza 23 marzo
2005, ha accolto per la durata di un anno, fino al 30 giugno 2006;
appellante
l’istante, che con atto di appello del 4 aprile 2005 postula la riforma della
sentenza impugnata nel senso di concedere una prima proroga del contratto di
locazione per due anni e mezzo, fino al 31 dicembre 2007, e di porre a carico
della convenuta gli oneri processuali, con l’obbligo di rifondere all’istante
fr. 3'500.- per ripetibili, protestate spese e ripetibili in sede di appello;
mentre
la convenuta propone nelle proprie osservazioni del 22 aprile 2005 la reiezione
dell’appello e la conferma del giudizio pretorile, protestando la rifusione
delle spese e delle ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
AP
1, fondata nel 1992, conduce in locazione dal 1° gennaio 2000 lo stabile denominato
Casa C__________ nel Comune di M__________, proprietà di AO 1 (doc. C), dove
gestisce un centro sportivo. Il contratto tra le parti, di durata indeterminata
e disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi per la scadenza
del 30 giugno, la prima volta il 30 giugno 2005, prevedeva una pigione mensile
di fr. 2'400.- oltre spese accessorie. Il contratto di locazione sostituiva
quello a suo tempo sottoscritto da E__________ R__________, nonna di AO 1, e da
H__________ l’8 marzo 1973 (doc. B). AO 1 ha disdetto il contratto mediante il
modulo ufficiale il 2 ottobre 2003 per il 30 giugno 2005, indicando di voler
costruire sul terreno di sua proprietà (doc. D). L’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di M__________, adito tempestivamente dalla conduttrice,
ha respinto con decisione 23 dicembre 2003 l’istanza di protrazione del
contratto e ha confermato la disdetta con effetto dal 30 giugno 2005 (doc. A).
B.
La
conduttrice si è rivolta con istanza 28 gennaio 2004 alla Pretura della giurisdizione
di Locarno-Città per chiedere la protrazione del contratto di locazione sul
fondo n. __________ RFD M__________ per sei anni fino al 30 giugno 2011 e
l’annullamento della decisione emanata il 23 dicembre 2003 dall’Ufficio di
conciliazione di M__________. All’udienza dell’11 marzo 2004 la convenuta si è
opposta alla domanda. La procedura è stata sospesa su richiesta delle parti ed
è stata riattivata il 4 maggio successivo. Esperita l’istruttoria, le parti
hanno rinunciato al dibattimento finale, confermandosi nel contenuto dei
rispettivi memoriali conclusivi. L’istante ha chiesto una prima proroga del
contratto di locazione fino al 31 dicembre 2007, mentre la convenuta ha
ribadito l’opposizione a ogni proroga.
C.
Statuendo
il 23 marzo 2005, il Pretore ha concesso una protrazione unica e definitiva del
contratto per la durata di un anno, fino al 30 giugno 2006, e ha posto le spese
e la tassa di giustizia di fr. 1'600.- a carico dell’istante nella misura di ¾
e a carico della convenuta per il rimanente ¼, con l’obbligo per l’istante di
rifondere a quest’ultima fr. 2'600.- per ripetibili ridotte.
D.
AP 1
è insorta con un appello del 4 aprile 2005, con il quale chiede che in riforma
del giudizio impugnato le sia concessa una prima proroga del contratto di
locazione per due anni e mezzo, fino al 31 dicembre 2007, e che gli oneri
processuali siano posti a carico della convenuta, obbligata a rifondere
all’istante fr. 3'500.- per ripetibili, con protesta di spese e ripetibili in
sede di appello. AO 1 ha proposto con le osservazioni del 22 aprile 2005 di
respingere l'appello.
Considerando
In diritto:                  1.
Va preliminarmente rilevato che la domanda di appello intesa
all’annullamento della decisione dell’ufficio di conciliazione è inammissibile,
perché il ricorso all’autorità giudiziaria dopo la pronuncia dell’Ufficio non è
una procedura di appello o di verifica di quel giudizio, che decade con l’avvio
del nuovo procedimento, ma un’azione giudiziaria indipendente e a sé stante (
Cocchi/Trezzini
, CPC, ad art. 404 m. 10 e da ultimo II CCA 8 marzo 2006 inc.
12.2006.63;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3
a
ed., Zurigo 2003, n. 2303).
2.
Nella
fattispecie il Pretore ha accertato che il contratto di locazione vigente tra
le parti è di fatto la continuazione ininterrotta di un rapporto di locazione
iniziato nel marzo 1973 e che esso contiene una clausola secondo la quale la
conduttrice deve ammortizzare i propri investimenti entro cinque anni (doc. C).
Egli ha rilevato che la conduttrice era a conoscenza della precarietà della
situazione locativa per l’intenzione della proprietaria di vendere il fondo,
rispettivamente di edificarlo in altro modo, tanto che aveva eseguito alcune
ricerche per un’altra sistemazione e aveva acquistato la particella n. 2__________
RFD M__________, per la quale ha ottenuto la licenza edilizia comunale in vista
di ristrutturare l’immobile, non appena messo a disposizione dall’attuale
conduttore, con il quale ha concordato una proroga definitiva del contratto di
locazione fino al 31 dicembre 2006. Il Pretore ha poi confrontato le rispettive
situazioni economiche della conduttrice e della locatrice, architetta titolare
della P__________ Sagl, giungendo alla conclusione nella ponderazione dei
rispettivi interessi che si poteva esigere dalla conduttrice, avvisata con
oltre due anni di anticipo della disdetta, che avesse a trovare una
sistemazione provvisoria nell’attesa di portare a termine la ristrutturazione
dello stabile da lei acquistato. Ha così accordato una proroga unica e
definitiva di un anno, fino al 30 giugno 2006.
3.
Secondo
l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione
se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi
che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo
conto, in particolare, delle circostanze che hanno determinato la conclusione
del contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della
situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro
comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della
situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272
cpv. 2 lett. a-e CO). La ponderazione degli interessi serve non solo a
determinare il principio di un’eventuale proroga del contratto di locazione, ma
anche la sua durata. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del
contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un
termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza
tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., N. 11 segg. ad art. 272 CO;
Higi
, op. cit., N. 86
ad art. 272 CO;
Giger
, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo
1995, p. 80 seg.;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3
a
ed., Zurigo 2003, n. 2483;
SJ
1979 p. 585 no. 125;
DTF
105 II 197;
I CCTF
21 marzo 2000 4C.455/1999;
II
CCA
14 settembre 2005 inc. n. 12.2005.52).
4.
L’appellante
rimprovera in sostanza al Pretore di aver fortemente sottovalutato le
conseguenze gravose della disdetta, in particolare le difficoltà organizzative
per un trasferimento provvisorio della sede, per altro praticamente
impossibile, e di non aver tenuto in considerazione il fatto che la locatrice
non ha un bisogno personale urgente né subirà conseguenze personali gravi dalla
proroga del contratto di locazione. L’istante adduce che la limitazione a una
protrazione unica e definitiva del contratto di locazione non si giustifica nel
suo caso, poiché essa ha subito intrapreso ricerche per trovare una
sistemazione adeguata e non trovandone una in locazione ha acquistato un
immobile dove potrà trasferire la sua attività entro la fine del 2007. Essa adduce
inoltre di aver concesso una proroga del contratto di locazione relativo
all’immobile da lei acquistato davanti all’Ufficio di conciliazione competente
nell’intento di evitare una causa giudiziaria dalla durata difficilmente
prevedibile, così da poter ridurre la propria domanda di protrazione, e
considera pertanto ingiustificato il rimprovero che le ha mosso al riguardo il
Pretore.
5.
Dall’istruttoria
è emerso che il centro sportivo (doc. I) gestito dall’appellante si trova
nell’immobile di via S__________ a M__________ dal 1973, vale a dire da oltre
trent’anni (doc. B, C), dapprima sotto la direzione di __________, che lo
gestiva personalmente, e dal 1992 sotto la gestione della società anonima (doc.
B, estratto del registro di commercio). I lavori necessari all’esercizio dell’attività
del centro sportivo, incentrata sull’offerta di prestazioni fitness, danza ed
estetica, sono stati assunti dai conduttori (doc. B). L’istante ha iniziato a
cercare locali alternativi a quelli attualmente locati (doc. M) non solo nell’ottobre
2003, subito dopo aver ricevuto la disdetta del contratto di locazione, ma già
nel 2002 (inc. doc. I° richiamato), senza trovare una sistemazione alternativa
nel Comune. Nel febbraio 2004 G__________, azionista maggioritaria dell’istante,
ha sottoscritto un diritto di compera per la particella 2__________ RFD M__________
(doc. O), e ha presentato la domanda di costruzione preconsultiva per la
ristrutturazione dello stabile (doc. P). Come constatato dal primo giudice, la
situazione locativa era invero resa precaria - sulla carta - dal desiderio della
proprietaria di meglio valorizzare la propria sostanza immobiliare. Se non che,
le intenzioni della locatrice di vendere o ristrutturare lo stabile sono
rimaste in realtà allo stadio dei desideri per oltre trent’anni e non hanno
ancora trovato, per quanto risulta dal fascicolo processuale, uno sbocco
concreto. La convenuta ha addotto il proprio bisogno urgente dello stabile
locato per opporsi alla protrazione del contratto, affermando che l’esistenza
del suo studio di architettura sarebbe compromesso se non potesse utilizzare il
fondo di sua proprietà, in zona R7, per edificare uno stabile comprendente la
sua abitazione primaria e conforme alle norme di normale redditività (udienza
11 marzo 2004, 4 maggio 2004). La realizzazione di tale progetto è tuttavia ancora
lontana, tanto che la proprietaria non ha presentato una domanda di costruzione
e ha eseguito solo studi preliminari di fattibilità per l’edificazione di due
palazzine del costo di circa 6 milioni, per altro congelati alla notizia della
contestazione della disdetta (deposizione F__________, verbale del 2 giugno
2004). Gli atti sono del tutto silenti sulle possibilità concrete di
realizzazione del progetto.
6.
Tenuto
conto della trentennale attività della conduttrice nel Comune di M__________ e
delle dimensioni del centro sportivo, che occupa oltre 600 m
2
(doc. L), è frequentato da circa 500
utenti, occupa 26 persone, e che esige attrezzature particolari come la
palestra, il solarium, la sauna e l’idromassaggio (deposizione 2 giugno 2004 G__________;
piani relativi alla ristrutturazione, doc. I° richiamato dall’Ufficio di
conciliazione), l’obbligo di traslocare in locali provvisori in attesa della
ristrutturazione della sua nuova sede, come deciso dal Pretore, appare troppo
gravoso alla luce delle circostanze evocate dianzi. La ponderazione degli
interessi delle parti non ha infatti dimostrato alcun bisogno proprio concreto
della locatrice, che come si è detto nemmeno ha presentato una domanda di
costruzione. Non si vede quindi come la convenuta possa risolvere la precaria
situazione dello studio di architettura di cui è socia insieme ad altre tre
persone (deposizione F__________ __________) senza disporre del benché minimo
progetto concreto per sfruttare il fondo di sua proprietà. La convenuta ha anche
addotto che la conduttrice ha goduto per anni di condizioni locative
privilegiate a sue spese, ma tale affermazione non ha trovato alcun riscontro
negli atti, come del tutto sprovvisto di supporto è rimasto l’asserito danno
economico che subirebbe la proprietaria per la continuazione del rapporto
locativo. Non possono poi essere considerati ai fini dell’odierno giudizio gli
argomenti addotti dalla convenuta con le osservazioni all’appello e che si
riferiscono a fatti avvenuti dopo l’emanazione della sentenza, visto il chiaro
divieto dell’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC, valido anche nelle procedure di
locazione (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App, Lugano 2005, m. 32 ad art. 321). La documentazione
trasmessa il 27 aprile 2006 deve dunque essere restituita alla parte appellata.
7.
Visto
quanto precede, l’appello deve essere accolto e la sentenza impugnata riformata
nel senso di concedere all’istante una prima proroga del contratto di locazione
fino al 31 dicembre 2007. La durata della protrazione appare adeguata alle
circostanze, tenuto conto che l’attuale occupante dei locali in cui si
trasferirà l’appellante li lascerà a fine dicembre 2006 e che nel termine di un
anno l’istante dovrebbe avere la possibilità di ristrutturare i locali, ora occupati
da un garage concessionario di autoveicoli, per adibirli a centro sportivo
(cfr. piani di ristrutturazione, doc. I° richiamato) e di spostarvi la propria
attività.
8.
Gli
oneri processuali del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1
CPC) e sono quindi a carico della convenuta, che rifonderà all’appellante
un’equa indennità per ripetibili di appello. L’esito dell’appello esige la
modifica del dispositivo sulle spese di prima sede, nel senso che gli oneri
processuali di fr. 250.- e la tassa di giudizio di fr. 1'600.- sono posti a
carico dell’istante nella misura di
3
/
5
e a
carico della convenuta per
2
/
5
.
L’istante rifonderà inoltre alla convenuta un’indennità ridotta per ripetibili
di prima sede di fr. 1'200.-.
Per
i quali motivi,
pronuncia:
I.
L’appello
4 aprile 2005 di AP 1 è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
1.   L’istanza
è parzialmente accolta e a AP 1 è concessa una prima protrazione del contratto
di locazione con AO 1 fino al 31 dicembre 2007.
2.   Le spese
di fr. 250.- e la tassa di giudizio di fr. 1'600.- restano a carico della AP 1
per 3/5 e a carico di AO 1 per 2/5. La AP 1 rifonderà alla convenuta l’importo
di fr. 1'200.- a titolo di ripetibili ridotte.
II.
Le
spese della procedura di appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 750.-
b)
spese                         fr.   50.-
totale                              fr.
800.-
da
anticipare dall'appellante, sono poste a carico della convenuta, con l’obbligo
di rifondere all’appellante fr. 1'200.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-     ;
-     .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario