ti_gerichte · 12.2012.65 · 2013-01-11 · it
Contratto di locazione, contestazione di disdetta straordinaria per violazione di obblighi contrattuali di manutenzione e uso di ente locato (esercizio pubblico)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.01.2013 12.2012.65

Incarto n.
12.2012.65
Lugano
11 gennaio
2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Verda Chiocchetti
sedente per statuire nella causa – inc. n. DI.2010.256
della Pretura del Distretto di Bellinzona – promossa con istanza 28 luglio 2010
da
AP 1
patr. dall’  RA
1
contro
AO 1
patr. dall’  RA
2
con cui
ha chiesto di annullare la decisione 26 luglio 2010 dell’Ufficio di
conciliazione di Bellinzona e confermare la disdetta del rapporto di locazione
20 maggio 2010 nonché di decretare lo sfratto della convenuta;
domande
avversate dalla convenuta e sulle quali ha statuito il Pretore con sentenza 27
febbraio 2012, con la quale ha respinto l’istanza annullando la disdetta in
questione;
appellante
l’istante che con appello 30 marzo 2012 chiede la riforma del querelato
giudizio, nel senso di accogliere la sua istanza e di annullare, quindi, la
decisione summenzionata dell’UC di Bellinzona e confermare la disdetta del rapporto
di locazione 20 maggio 2010 per il 30 giugno 2010, nonché decretare lo sfratto
della convenuta, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
con risposta 16 maggio 2012 la convenuta postula la reiezione del gravame,  pure
con protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti di causa,
ritenuto
in fatto:                     A.
AP 1, quale locatrice, e AO 1, come conduttrice, hanno concluso il
30 dicembre 2006 un contratto di locazione avente per oggetto lo stabile
denominato “__________” situato in via __________ a __________. Il contratto,
di durata indeterminata con possibilità di disdetta con un preavviso di sei
mesi per il 31 dicembre di ogni anno, la prima volta per il 31 dicembre 2016, ha avuto inizio il 1° gennaio 2007. Le parti hanno fissato il canone di locazione in fr. 96
'000.- annui da pagare anticipatamente in rate mensili di fr.
8'000.- l’una, oltre spese accessorie, per le quali hanno previsto un acconto
di fr. 600.- mensili (inc. rich. DI.2009.272 e DI.2009.279: doc. B). Lo stesso
giorno la conduttrice ha sottoscritto una “dichiarazione di subingresso” nella
quale ha “conferma(to) il nuovo contratto di locazione” e ha dichiarato di
essere “disposta a locare i locali nello stato di fatto in cui si trovano” e
che “sono esenti da difetti”, nonché di essere “a conoscenza che il locale al
seminterrato è destinato a hobby e non è contemplato nella superficie adibita a
ristorante” (loc. cit.: doc. 1).
B.
Con istanza 2 febbraio 2009 la conduttrice ha adito l’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione (in seguito: UC) postulando l’ultimazione
“in tempi ragionevoli” dei “lavori” e che i difetti “che pregiudicano l’uso
pattuito a contratto” siano eliminati “il più presto possibile” e che fino alla
completazione di tutti i “lavori necessari per il ripristino” la pigione sia
ridotta del 20% dal momento in cui i difetti sono stati segnalati,
preannunciando al contempo il deposito della pigione dal 1° febbraio 2009. Il 5
febbraio 2009 ha poi inoltrato all’UC una lista di difetti da eliminare.
All’udienza 9 aprile 2009 l’istante ha chiesto la riduzione della pigione del
50% “a far tempo dalla notifica dei difetti dal mese di gennaio 2009 compreso”.
La locatrice si è invece opposta alle richieste della controparte. Con
decisione 18 giugno 2009 l’UC ha accolto l’istanza limitatamente alla riduzione
della pigione nella misura del 20% (fr. 1
'600.-
mensili) a partire da febbraio 2009 compreso fino alla fine del “mese in cui
saranno eliminati i difetti e meglio come ai considerandi”, ha liberato in
favore della conduttrice il deposito per fr. 8'000.-, corrispondenti a fr.
1'600.- per cinque mesi, e, per il resto (fr. 35'852.75) in favore della
locatrice. L’UC ha inoltre preso atto del fallimento del tentativo di
conciliazione per quanto concerne le spese accessorie.
C.
La
locatrice, con istanza 24 giugno 2009 (inc. rich. DI.2009.279), ha chiesto: I)
in ordine, l’annullamento della decisione 18 giugno 2009 dell’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Bellinzona e il rinvio degli atti per
nuova decisione da emettersi da un differente collegio giudicante; II) nel
merito, l’annullamento della decisione 18 giugno 2009 testé menzionata e
l’ordine all’Ufficio di conciliazione di Bellinzona di liberare interamente le
pigioni e le spese accessorie depositate a favore dell’istante. Pure la
conduttrice ha contestato la decisione dell’UC con istanza 10 luglio 2009 (inc.
rich. DI.2009.272), postulando la riduzione della pigione del 50% da maggio
2008, nonché la liberazione in favore dell’istante del “corrispondente importo
di locazione di fr. 4
'
000.-
mensili” e della somma di fr. 852.75 depositata per le spese accessorie. All’udienza
29 settembre 2009 l
e due istanze sono state congiunte
per la discussione, l’istruttoria e il giudizio. Da parte sua, la convenuta si
è opposta alle domande di avversarie.
D.
Con
istanza 3 marzo 2010 la conduttrice ha nuovamente adito l’UC di Bellinzona
(inc. rich. UC n. 26/2010) chiedendo che la locatrice fosse obbligata
all’eliminazione di asseriti difetti alla terrazza, al magazzino/deposito e
alle finestre dell’ente condotto in locazione, così come “un’ulteriore
riduzione” della pigione del 30% “in aggiunta al 50%” a partire da marzo 2010,
nonché la liberazione in suo favore in ragione dell’80%, dal 1° marzo 2010, del
canone di locazione di fr. 8'000.- mensili. Con decisione 20 maggio 2010 l’UC
ha respinto l’istanza confermando la propria decisione 18 giugno 2009 summenzionata
e ha liberato le pigioni depositate di fr. 8'600.- mensili per i mesi da marzo
a maggio 2010, per un totale di fr. 25'800.-, in favore della locatrice. L’UC
ha motivato la propria decisione spiegando che i difetti in questione erano già
stati oggetti della precedente procedura.
E.
Con
istanza 27 maggio 2010 (inc. rich. DI.2010.183) la conduttrice ha adito la
Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo la condanna della locatrice alla
riparazione di asseriti difetti alla terrazza esterna, al rifacimento del
pergolato, alla sistemazione del magazzino/deposito e alle finestre, nonché la
riduzione della pigione del 30%, in aggiunta al 50% già richiesto, a partire
dal 1° marzo 2010 e la liberazione in suo favore a partire dalla medesima data
e in ragione dell’80% del canone depositato di fr. 8'600.- mensili. In
occasione dell’udienza di discussione 19 luglio 2010 la locatrice si è opposta
alle richieste di controparte.
F.
Con modulo
ufficiale datato 20 maggio 2010 la locatrice ha disdetto il rapporto di
locazione con effetto al 30 giugno 2010 per violazione del dovere di diligenza
sancito dall’art. 257f CO (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. A). Il 15 giugno 2010
la conduttrice ha contestato la disdetta dinnanzi all’UC in materia di
locazione di Bellinzona, chiedendo in via principale il suo annullamento
“perché abusiva e ritorsiva”, in via subordinata la concessione di una
protrazione di sei anni (inc. rich. UC 56/2010). Con decisione 26 luglio 2010
l’UC ha annullato la disdetta ritenendola ritorsiva.
G.
Con
istanza 28 luglio 2010 la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di
Bellinzona, chiedendo di annullare la decisione testé menzionata dell’UC e c
onfermare la disdetta del rapporto di locazione 20 maggio 2010,
nonché di decretare lo sfratto della convenuta. Con risposta 21 ottobre 2010 la
conduttrice ha invece chiesto di annullare la disdetta poiché abusiva. All’udienza
di discussione 30 novembre 2010 il Segretario assessore ha acquisito agli atti
gli inc. DI.2009.272, DI.2009.279 e DI.2010.183 pendenti tra le parti dinnanzi
alla medesima Pretura. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al
dibattimento finale, producendo conclusioni scritte con le quali hanno ribadito
le loro antitetiche richieste. Statuendo con sentenza 27 febbraio 2012 il
Pretore ha respinto l’istanza, annullando la disdetta in questione.
H.
Con
appello 30 marzo 2012 la locatrice è insorta contro il summenzionato giudizio,
chiedendo la sua riforma nel senso di accogliere l’istanza e di annullare,
quindi, la decisione summenzionata dell’UC di Bellinzona e confermare la
disdetta del rapporto di locazione 20 maggio 2010 per il 30 giugno 2010, nonché
decretare lo sfratto della convenuta. Con risposta 16 maggio 2012 la convenuta
postula invece la reiezione del gravame.
I.
Nel
frattempo – per quanto concerne le cause DI.2009.272/DI.2009.279/DI.2010.183 –
esperita l’istruttoria congiunta le parti hanno rinunciato al dibattimento
finale e hanno prodotto conclusioni scritte. Nelle proprie datate 20 dicembre
2011 la conduttrice ha chiesto la riduzione della pigione del 50% dal 1° maggio
2008 e dell’80% dal 1° marzo 2010, nonché la reiezione dell’istanza 24 giugno
2009 di controparte. Nel proprio memoriale finale 19 dicembre 2011 la locatrice
ha invece postulato la liberazione delle pigioni depositate in suo favore e
l’annullamento della decisione 18 giugno 2009 dell’UC, nonché la reiezione
delle istanze avversarie. Statuendo con unico giudizio sulle istanze di cui
agli incarti summenzionati (DI.2009.272/DI.2009.279/DI.2010.183) con sentenza
27 febbraio 2012 il Pretore ha accolto parzialmente le medesime, nel senso che
ha ridotto la locazione del 20% (fr. 1'600.- mensili) da febbraio 2009 compreso
fino alla fine del mese in cui saranno eliminati i difetti e meglio come ai
considerandi e ha liberato le pigioni depositate in ragione dell’80% a favore
della locatrice e, per il resto, della conduttrice.
L.
Con
appello 30 marzo 2012 la locatrice ha chiesto la riforma del giudizio menzionato
sopra, nel senso di respingere integralmente le istanze 10 luglio 2009 (inc.
DI.2009.272) e 27 maggio 2010 (inc. DI.2010.183) della conduttrice e di
accogliere la sua istanza 24 giugno 2009 (inc. DI.2009.279), nonché di liberare
interamente a suo favore le pigioni depositate, in via subordinata a partire
dal 30 giugno 2010, così come di fissare la tassa di giustizia di tutti i
procedimenti in complessivi fr. 8
'000.- e le spese in
fr. 9'000.-, da porre interamente a carico della conduttrice, con l’obbligo per
quest’ultima di rifondere alla locatrice complessivi fr. 6'000.- per ripetibili
ridotte. C
on risposta 16 maggio 2012 la conduttrice ha
postulato la reiezione del gravame avversario e con appello incidentale di
medesima data chiede a sua volta la riforma del querelato giudizio, nel senso
di accogliere integralmente l’istanza 10 luglio 2009 (inc. DI.2009.272) e,
quindi, a partire dal 1° maggio 2008 ridurre il canone di locazione del 50%,
nonché l’istanza 27 maggio 2010 (inc. DI.2010.183) e, pertanto, dal 1° marzo
2010 ridurre dell’80% della pigione. Con osservazioni (correttamente
“risposta”) 5 luglio 2012 la locatrice ha chiesto a sua volta la reiezione del
gravame avversario. Con decisione 11 gennaio 2013 (inc. 12.2012.64) questa
Camera ha accolto parzialmente, nella misura  in cui era ricevibile, l’appello
principale di AP 1, nel senso di riformare il querelato giudizio e di ridurre
la pigione dell’8% a partire dal febbraio 2009 compreso e del 13% dal 24
febbraio 2010 e fino al 30 giugno 2010. Contestualmente e nella medesima misura
sono state liberate le pigioni depositate. L’appello incidentale 16 maggio 2012
della conduttrice è invece, nella misura in cui era ricevibile, stato
integralmente respinto.
considerato
in
diritto:                   1.
Il 1° gennaio 2011
è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC, RS 272). Giusta l’art. 405 cpv. 1
CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della
comunicazione della decisione intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127,
consid. 2, pag. 129-130). La sentenza pretorile è stata resa il 27 febbraio
2012 e intimata il giorno successivo, sicché la procedura d’appello è retta dal
Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Siccome l’istanza è stata inoltrata
il 21 luglio 2010, dinnanzi al primo giudice la procedura resta invece
disciplinata dal Codice di procedura civile ticinese (CPC-TI; art. 404 cpv. 1
CPC).
2.
Il
Pretore non ha ritenuto adempiuti, nella fattispecie, né i presupposti
dell’art. 257f cpv. 4 CO, né quelli del cpv. 3 del disposto testé menzionato.
Egli non ha nemmeno reputato che fosse applicabile l’art. 266g CO.
3.
L’appellante
riferisce, anzitutto, di aver fatto allestire il 13 luglio 2009 dal perito
degli immobili __________ __________ un rapporto  sull’esistenza di una perdita
d’acqua dal bancone di mescita nella soletta sottostante “provocando un serio
danno non solo ai muri ma pure all’impianto elettrico”. A suo dire, tale
situazione era da attribuirsi all’incuria della convenuta, peraltro
proprietaria del bancone testé menzionato. La locatrice sottolinea, al
riguardo, di aver assegnato alla controparte un termine per procedere all’eliminazione
di tale difetto. A suo dire, quindi, la situazione era oggettivamente grave e
solo il suo intervento ha permesso di sventare un pericolo di incendio. Ella
conclude, su questo punto, rinviando alla testimonianza di __________ __________
27 aprile 2010 sull’esistenza di un’ulteriore perdita, specificando che l’acqua
della lavastoviglie, anch’essa di proprietà della conduttrice, scendeva nella
cantina sottostante sempre tramite la condotta elettrica (appello, pag. 8 in mezzo, punto 5). La censura non è tuttavia influente ai fini del giudizio. Invero, come rilevato
dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 6 in alto) e nemmeno contestato dall’appellante, nella presente procedura ella ha rimproverato alla conduttrice
quattro violazioni contrattuali “(distruzione del pergolato, mancata
manutenzione della canna fumaria del forno pizza, uso improprio del locale
riscaldamento, avendo posato un gazebo al suo esterno e una lavatrice e uno
stenditoio e installazione di una cella frigorifera nel locale cantina, che
crea problemi di calore e umidità)
”
, tra le quali non figura quella menzionata sopra. Qualora, poi, la
sua censura sia volta all’allegazione di nuovi fatti in appello, va detto che
essa non è rispettosa di quanto previsto all’art. 317 cvp.1 CPC, applicabile
anche alle procedure rette dall’art. 247 cpv. 2 CPC, che impone al giudice di
accertare d’ufficio i fatti (sentenza del Tribunale federale inc. 4A_228/2012
del 28 agosto 2012, consid. 2, destinata alla pubblicazione). Con la sua
argomentazione la locatrice medesima ammette, invero, che tali fatti le erano
già noti prima dell’inoltro della presente causa.
4.
La
locatrice affronta, poi, la questione del difetto al pergolato (memoriale, pag.
9 segg.).
4.1   In primo
luogo ella critica il primo giudice per aver erroneamente accertato che tale
difetto fosse stato già segnalato alla conduttrice nella risposta 22 luglio/29
settembre 2009 (inc. rich. DI.2009.272). Il Pretore ha spiegato che in tale
allegato la locatrice aveva indicato che alla controparte sarebbe toccato
sostituire i pali in sasso al termine della locazione. Egli ne ha dedotto che
ciò era un “motivo in più” per ritenere che la problematica in questione non
rendesse la continuazione della locazione insopportabile (sentenza impugnata,
pag. 7 in mezzo, consid. 4). A dire dell’appellante la situazione che si
presentava in quel frangente era quella descritta nel verbale di sopralluogo 14
maggio 2009 (inc. rich. DI.2009.272: inc. rich. 14-09 UC; punto 9). In tale
occasione è stato constatato che delle lampade __________
erano state fissate ai sostegni in granito della pergola. Nella
risposta 22 luglio 2009 summenzionata la locatrice ha affermato che la
conduttrice aveva danneggiato i pali in sasso del pergolato trapanandoli. Ella
ha poi specificato che al momento in cui sarebbe terminata la locazione la
controparte avrebbe dovuto sostituire i pali in sasso danneggiati con dei nuovi
(pag. 4 in fondo). Nella diffida
ex
art. 257f CO datata 24 febbraio 2010 (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 2) la locatrice ha segnalato che i
pali in sasso si erano rotti e ha precisato che come da ella già segnalato a suo
tempo la conduttrice aveva “abusivamente forato detti pali per apporre delle
lampade pregiudicandone la stabilità”. L’appellante sottolinea, quindi, che la
diffida in questione concerne il crollo del pergolato e, quindi, si differenzia
dalla situazione rilevata al sopralluogo citato sopra, ove i pali in sasso
erano unicamente stati forati. La censura della locatrice è pertinente. Sebbene
nella diffida ella abbia indicato, quale possibile causa del crollo,
l’instabilità dovuta alla foratura  dei pali, va da sé che la rottura dei
medesimi risulta senz’altro intollerabile ai locatori, mentre la loro
perforazione poteva essere ammessa, perlomeno fino al momento in cui il
rapporto contrattuale avrebbe continuato a esistere. Per i motivi seguenti,
tuttavia, su questo punto il giudizio pretorile resiste comunque alla critica.
4.2   Il Pretore
ha spiegato che siccome tra le parti erano già pendenti delle procedure
giudiziarie inerenti proprio, tra gli altri, i difetti di cui alla disdetta
straordinaria in questione, il fatto che la conduttrice non abbia provveduto a
sistemare il pergolato entro i termini imposti dalla locatrice non configura
una sua persistenza nel non rispettare il suo obbligo di diligenza (sentenza impugnata,
pag. 7 in alto, consid. 4). Le cause in questione sono state introdotte
dinnanzi al Pretore il 10 luglio 2009 (inc. 2009.272) rispettivamente il 27
maggio 2010 (inc. DI.2009.279). È unicamente con la seconda che la conduttrice ha
contemplato la questione della pergola distrutta (pag. 4). La relativa istanza
dinnanzi all’UC è stata introdotta il 3 marzo 2010 (inc. rich. DI.2009.279:
inc. rich. UC n. 26/2010). A ragione, quindi, l’appellante critica
l’accertamento pretorile secondo il quale all’epoca della diffida 24 febbraio
2010 erano già pendenti le cause summenzionate.
4.3   Resta da esaminare,
su questo punto, se resiste alla critica il giudizio del Pretore secondo il
quale la violazione contrattuale inerente la pergola non sarebbe un grave
motivo che rende intollerabile la continuazione del contratto di locazione da
parte della locatrice. L’appellante reputa, invero, che sia il fatto che la
pergola fosse già crollata l’anno prima e ricostruita dalla medesima
conduttrice a spese della propria assicurazione, sia la risultanza peritale che
imputerebbe il crollo a una grave violazione dell’obbligo di diligenza, sia il
contenuto della decisione pretorile 27 febbraio 2012 inerente alle cause di cui
agli inc. DI.2009.272, DI.2009.279 e DI.2010.183, ove il primo giudice
evidenzierebbe l’esistenza di gravi lacune della conduttrice alla quale
spettava la manutenzione del giardino, lasciano intendere proprio il contrario.
In altre parole, la conduttrice avrebbe dovuto asportare, all’arrivo della stagione
invernale, le canne di bambù dalla pergola (appello, pag. 11 in mezzo). Alla domanda di sapere qual è la possibile causa della rottura dei pali in sasso, il
perito giudiziario ha risposto che “è ovvio che le stuoie in oggetto [che
coprivano il pergolato] trattengano la neve. Le travi in legno si sono rotte
sotto il peso della neve; sicuramente le travi non erano atte a sopportarne il
carico. Con ogni probabilità le travi erano anche in uno stato di
deterioramento a causa della lunga esposizione alle intemperie. Al perito
risulta di difficile comprensione la rottura dei pilastri in sasso. È portato a
escludere la rottura causata dal carico della neve
”
(risposta. 1, pag. 9). Egli ha, poi, spiegato di non essere “in
possesso di riscontri per asserire che
«siano stati
fatti precipitare al suolo intenzionalmente»” (risposta, n. 2, pag. 10) e alla
questione di sapere se la foratura di detti pali per apporre le lampade
pubblicitarie della birra ha compromesso la stabilità della pergola ha risposto
che essi “solo in minima parte hanno contribuito a indebolire le piantane. Ma
non può essere la causa della loro rottura” (risposta n. 3, pag. 10). Ne
consegue che al contrario di quanto reputato dalla locatrice, il perito
giudiziario non ha imputato alla conduttrice la responsabilità per il crollo
dei pilastri in sasso, i soli oggetto della presente disamina per ammissione
della stessa appellante (cfr. sopra, consid. 4.1). L’anno precedente, poi, la
pergola era crollata, ma non i pilastri in sasso. Quanto, infine, alla
motivazione pretorile a cui l’appellante fa riferimento (cfr. anche appello,
pag. 14 in alto e 15 in alto), va detto che il primo giudice ha imputato il
crollo della pergola sotto il peso della neve a “gravi lacune” da parte della
conduttrice nella sua manutenzione, ma ha anche precisato, con riferimento proprio
alla perizia giudiziaria, che “per quanto attiene invece i pilastri in sasso il
perito non è stato in grado di determinare la causa del loro crollo” (sentenza
impugnata, pag. 6, consid. 9). I passaggi evidenziati dall’appellante non si
riferiscono, quindi, al crollo dei pilastri in sasso. Sebbene sia vero, poi,
che il Pretore ha reputato comunque di imputare la riparazione dei medesimi
alla conduttrice, a cui incombeva la manutenzione del giardino, dato che la
medesima non era stata in grado di dimostrare le cause della rottura dei
pilastri in questione (loc. cit.), tale argomentazione non può essere applicata
alla presente procedura. Invero, s
petta al locatore
provare che sono adempiute tutte le condizioni per la disdetta straordinaria ai
sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (
Weber
, Basler
Kommentar, OR I, n. 8 ad art. 257f
). Di conseguenza
, compete al locatore che
si prevale di una violazione della diligenza nell’uso della cosa locata
dimostrare la sussistenza della medesima, e non viceversa al conduttore provare
il contrario.
4.4   Su questo
punto l’appellante afferma, inoltre, che giusta l’art. 257f cpv. 4 CO la diffida non sarebbe neppure stata necessaria poiché il crollo della pergola era già
avvenuto l’anno precedente a causa della mancata rimozione della copertura in
canne di bambù, sicché la conduttrice avrebbe deteriorato, perlomeno con dolo
eventuale, la cosa (appello, pag. 11 in fondo). Come già  evidenziato sopra il
perito giudiziario non ha ritenuto che il peso della neve fosse la causa del
crollo dei pilastri. La censura non può quindi essere seguita. Quanto, poi,
alla presunzione dell’appellante secondo la quale la rottura dei pali in sasso
sarebbe da ricondurre a un atto di vandalismo della conduttrice per pretendere
degli indebiti arricchimenti (appello, pag. 14 in alto), tale asserto si esaurisce in una mera allegazione di parte sprovvista della benché
minima portata probatoria.
4.5   La locatrice
afferma, inoltre, che “basta in proposito uno sguardo alla perizia,
rispettivamente alle risposte del perito, per rendersi conto come i difetti per
i quali è responsabile l’inquilina, gli uni sommati agli altri giustificano la
disdetta, il fatto che l’inquilina manchi di igiene, pulizia, di amore per le
cose facenti parte della propria attività professionale che meritano ben altra
attenzione, ciò che ha comportato, in quattro anni di gestione, a causa della
trascurata manutenzione, a un notevole peggioramento della situazione (perizia,
pag. 11). Di questo passo, non confermando la disdetta, la locatrice si
troverebbe al termine del periodo contrattuale con un ente distrutto
completamente e reso inservibile” (appello, pag. 12 in alto). L’argomentazione non può essere condivisa già per il motivo che, va ricordato, la
disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO richiede, cumulativamente, la violazione dell’obbligo di diligenza, l’invio di un avvertimento scritto al
conduttore (DTF 132 III 109 consid.
5 pag. 114 in fine;
Lachat
,
Commentaire romand CO I
, n.
10 ad art. 257f;
Weber
, op. cit., n. 4 ad art. 257f), il persistere del conduttore a non rispettare il suo obbligo di diligenza, il carattere
intollerabile del mantenimento del contratto per il locatore e il rispetto di
un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del
Tribunale federale inc. 4C.306/2003 del 20.2.2004 pubblicata in SJ 126/2004 I
pag. 439).
La mancanza di una sola di tali condizioni
cumulative comporta l’inefficacia della disdetta straordinaria (
Lachat,
op.
cit., n. 12).
La locatrice non può quindi avvalersi ora, a
giustificazione della disdetta straordinaria, di altre violazioni rispetto a
quelle per le quali la conduttrice è stata diffidata.
4.6   L’istante
sottolinea, inoltre, che la pergola sarebbe stata montata “a nuovo” nel 2008.
Ella rinvia, poi, alla testimonianza di __________ __________ 12 ottobre 2010
(che si è occupato di montare la medesima), laddove questi dichiara di non aver
forato i pali in sasso. La locatrice soggiunge, al riguardo, che la conduttrice
avrebbe installato l’impianto di illuminazione esterna forando tali pali,
impianto che sarebbe poi stato messo fuori servizio dalla ditta __________ che
si era occupata di allestire il rapporto RASI (memoriale, pag. 12 seg.). Ella
prosegue evidenziando che già nel 2009 vi era stato un crollo della pergola a
causa del peso della neve sulla copertura in bambù posata dalla conduttrice e
che “tramite un escamotage assicurativo (…) e dichiarando che la pergola era di
sua proprietà” la conduttrice aveva ottenuto un indennizzo per il rifacimento
della medesima, che è poi stato eseguito. L’appellante, tuttavia, non trae
conclusioni dai propri asserto, sicché al riguardo il gravame è irricevibile
(art. 311 cpv. 1 CPC). In definitiva, sulla questione inerente la pergola,
nella misura in cui è ricevibile l’appello è respinto.
5.
La
locatrice affronta, in secondo luogo, la questione del difetto al locale
interrato (memoriale, pag. 15 segg.).
5.1   Il Pretore
ha spiegato che i problemi di umidità e calore al locale cantina dovuti alla
cella frigorifera posata al suo interno devono essere risolti, a detta del
perito giudiziario, con la creazione di una ventilazione appropriata,
inesistente in tale locale. Il primo giudice ha quindi spiegato che il
rimprovero mosso alla conduttrice non concerneva una violazione contrattuale
nell’uso dell’ente condotto in locazione (sentenza impugnata, pag. 7 in alto, consid. 4). L’appellante critica tale argomentazione perché a suo dire in contrasto con
quella di cui alle procedure inc. DI.2009.272, DI.2009.279 e DI.2010.183.
5.2   Il perito
giudiziario ha dichiarato che nel locale interrato “Il frigorifero presenta
segni di ruggine al piede. Il frigorifero deve venire distaccato dal pavimento
con appositi supporti; caso contrario ogni qualvolta si lava il pavimento,
l’acqua si infiltra sotto il frigorifero mantenendo umida la lamiera,
provocando la fuoriuscita della ruggine (…). Si rileva la presenza di macchie e
di muffa conseguenti alla mancanza di ventilazione del locale. Foto 9-10” (perizia giudiziaria 25 aprile 2011, risposta a pag. 4) e ha spiegato che tale locale “si
presenta in modo normale. Solo segni di ruggine al piede del frigorifero (vedi
precedente risposta). La mancanza di ventilazione del locale è un problema che
deve venire risolto in modo conveniente (ventilazione naturale o forzata). Ne va
dell’igiene del locale, pertanto della sua abitabilità” (risposta n. 2, pag.
5). Egli ha inoltre rimarcato che “senza l’inserimento della ventilazione, per
normativa di igiene, il locale non può più venir utilizzato” (risposta n. 1, pag.
8). Sempre su questo argomento, alla domanda di sapere se “il frigorifero
posato nella dispensa a opera della conduttrice (…) è stato posizionato
correttamente, oppure se il motore, contrariamente a ogni norma, all’interno,
disperde umidità” ha risposto che “il locale in oggetto, come ho avuto modo di
dire nella risposta al quesito 2 dell’avvocato __________ __________, è privo
di ventilazione. Questo è il vero problema e dovrà venir risolto” (risposta n.
6, pag. 10). Egli ha poi indicato, tra “i lavori necessari per le relative
riparazioni e i loro costi”, “la ventilazione del locale deposito merita una
riflessione più approfondita. Il perito prevede qui di applicare al locale la
ventilazione forzata, fr. 8
'
000.-”
(risposta n. 9, pag. 7). Nella delucidazione peritale 30 settembre 2011, alla
domanda: “ritenuto che il perito sostiene che
«… ogni
qualvolta si lava il pavimento l’acqua si infiltra sotto il frigorifero
mantenendo umida la lamiera, provocando la fuoriuscita della ruggine…», indichi
per quale ragione i frigoriferi, rispettivamente i congelatori, presenti in
cucina, nel bar o in pizzeria (che pure non sono staccati dal pavimento e vi
poggiano completamente), malgrado anche il pavimento di quei locali venga
regolarmente lavato con lo strofinaccio, non presentino segni di ruggine”,
il perito ha spiegato che “il fatto è che il frigorifero è posto
direttamente sul pavimento in un locale privo di ventilazione! Ma così già era
al momento del trasferimento della locazione. La proposta di staccarlo dal pavimento
e posarlo su supporti non può essere vista come
«
la soluzione
»
.
Servirebbe però a non danneggiare ulteriormente il frigorifero” (risposta a
pag. 7).
5.3   Il Pretore
dimentica, anzitutto, che la conduttrice aveva dichiarato, nella propria
“dichiarazione di subingresso” (
inc. rich. DI.2009.272
e DI.2009.279: doc. 1), di essere “a conoscenza che il locale al seminterrato è
destinato a hobby e non è contemplato nella superficie adibita a ristorante”.
Tant’è che nella propria delucidazione peritale riferendosi a tale documento il
perito ha precisato che “l’ipotesi di inserire una ventilazione forzata o
prevedere una ventilazione naturale del locale è avanzata dal perito a titolo
grazioso; nell’intento di recuperare il locale” (pag. 12). Dagli atti di causa
emerge, quindi, che al contrario di quanto ritenuto dal primo giudice la
conduttrice ha violato il contratto adibendo il locale cantina a deposito per
il ristorante e inserendovi un frigorifero.
La disdetta straordinaria
può avvenire, in particolare, quando il conduttore destina la cosa locata a un
uso incompatibile con le pattuizioni contrattuali (DTF 132 III 109 consid. 2;
123 III 124 consid. 2a pag. 126), anche se la situazione derivante da tale uso,
considerata in modo oggettivo, non si rivela grave al punto da risultare
intollerabile per il locatore (DTF 132 III 109 consid. 5 pag. 109). Il giudice
valuta liberamente secondo diritto ed equità (art. 4 CC) se la disdetta
straordinaria riposa su un motivo sufficientemente grave, prendendo in
considerazione tutti gli elementi del caso concreto. Dalla perizia giudiziaria
e dalla relativa delucidazione è emerso che oltre ai danni al frigorifero vi
sono macchie e muffa. Reputato che il primo è di proprietà della conduttrice
occorre vagliare la causa delle seconde. Dalle foto 9-10 allegate dal perito
giudiziario proprio in relazione alla presenza delle macchie e della muffa, si
constata che le stesse sono alla base del frigorifero. Per il resto, il perito
giudiziario ha affermato che la cantina
si presenta in modo
normale.
È vero che egli ha ricondotto i difetti alla mancanza di
ventilazione nel locale, ma alla luce della situazione delle macchie e della
muffa non vi è chi non veda come la presenza del frigorifero sia stato il
motivo scatenante le medesime. Occorre quindi verificare se la violazione in
questione assurga a motivo di disdetta straordinaria. Così non è il caso.
Invero, come evidenziato sopra, i
l perito giudiziario ha
rilevato segni di ruggine ai piedi del frigorifero e, sempre alla sua base,
macchie e muffa. Per il resto, il locale si presenta invece in modo “normale”.
Tali difetti, facilmente eliminabili con l’asportazione del frigorifero e un
trattamento di pulizia della ruggine e della muffa, eventualmente di
sostituzione delle piastrelle limitate alla base del frigorifero, non assurgono
a gravità tale da giustificare la disdetta giusta l’art. 257f cpv. 3 CO. Anche su questo punto l’appello è quindi respinto.
6.
L’appellante
critica, inoltre, il Pretore per aver ritenuto che l’uso improprio del locale
riscaldamento non era stato segnalato nelle due missive 3 settembre 2009
rispettivamente 24 febbraio 2010 (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 2 e 6) che la
locatrice sostiene di avere inviato quale diffida e che nel frattempo i
problemi si sarebbero risolti (memoriale, pag. 16 seg.). La locatrice sostiene
che la problematica (posizionamento di un gazebo al suo esterno, che ne
impedisce l’accesso, e di una lavatrice e uno stenditoio al suo interno,
pregiudicanti la sicurezza dello stabile) sia stata constatata per la prima
volta nell’audit (prescrizioni antincendio) 29 marzo 2010 dell’ing. __________ __________
(inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 4). Ella afferma che a seguito di ciò è stata
direttamente notificata la disdetta giusta l’art. 257f cpv. 4 CO, senza procedere “ad una nuova diffida, e ciò in considerazione che per altri difetti
l’inquilina già era stata diffidata senza successo”. Questa non è tuttavia la
tesi adombrata dinnanzi al primo giudice. Invero, nell’istanza 28 luglio 2010
la locatrice ha affermato che “la disdetta si fonda sull’art. 257f CO, rispettivamente e in via subordinata sull’art. 266g CO, ritenuto che le diffide scritte sono
state date con i doc. 2 e 6” (pag. 3 in basso; cfr. anche conclusioni 19
dicembre 2011, pag. 26 seg.). Non vi è alcun riferimento a quanto menzionato in
appello dalla medesima. Ne consegue che l’argomentazione, irritualmente  proposta
per la prima volta in appello, è inammissibile (art. 317 cpv. 1 CPC).
7.
L’appellante critica anche la decisione pretorile circa
la pulizia della canna fumaria del forno pizza. Il primo giudice ha reputato
che il ritardo nell’esecuzione della pulizia non era motivo di disdetta
straordinaria, dato che la locatrice non aveva posto un termine alla
conduttrice per la consegna del rapporto di pulizia e nemmeno le aveva
comminato, in caso di inottemperanza, possibili conseguenze, così come nel 2010
era stata eseguita la pulizia in questione (sentenza impugnata, pag. 6 in mezzo). L’appellante reputa, invece, che il primo giudice sia incorso in errore nel credere che
la diffida 3 settembre 2009 doveva indicare un termine per adempiere a quanto
indicato rispettivamente le possibili conseguenze in caso di mancata
esecuzione. Ella afferma che la disdetta giusta l’art. 257f CO non impone che essa sia preceduta da una minaccia di rescissione e che la serietà e
importanza dell’avvertimento contenuto nella diffida 3 settembre 2009 emergeva
chiaramente anche per il fatto che essa era stata preceduta dallo scritto 4
agosto 2009. La locatrice soggiunge che entrambe le sue richieste erano rimaste
inevase e che solo nel 2010 lo spazzacamino ha eseguito tale pulizia. Ella
rinvia, poi, all’ispezione eseguita dall’ing. __________ __________ il 29 marzo
2010 (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 4) in occasione della quale tra le misure
urgenti egli avrebbe affermato che occorreva controllare e pulire al più presto
la canna fumaria. La locatrice dichiara, altresì, che “come si vedrà qui di
seguito, [i rapporti prodotti dall’inquilina] sono dei clamorosi falsi”.
Infine, ella afferma che siccome la conduttrice non ha eseguito in termini
ragionevoli la pulizia della canna fumaria e che la stessa è stata eseguita
solo dopo la notifica della disdetta, quest’ultima è fondata (appello, pag. 17
seg.).
7.1   V
a
detto, anzitutto, che a torto il primo giudice ha spiegato che la diffida ai
sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO presuppone la fissazione di un termine per
rimediare alla violazione contrattuale nonché la minaccia della disdetta
straordinaria (SVIT Kommentar, 3ª ed., n. 44 seg. ad art. 257f CO;
Higi,
Zürcher Kommentar, n. 51 ad art. 257f CO). Ciò che invece è determinante è che emerga in maniera chiara la richiesta del locatore
(loc. cit.). Lo scritto 3 settembre 2009 adempie a tale requisito.
L’appellante, riferendosi a una precedente missiva 4 agosto 2009, ha chiesto alla conduttrice la “conferma dell’avvenuta pulizia della canna fumaria del forno a
legna, unitamente al nominativo della ditta esecutrice, come dalle esigenze
contrattuali con l’assicurazione incendio” (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 6). Inoltre,
è evidente che la conduttrice sapeva la gravità di una sua eventuale
inottemperanza, poiché nella diffida si rinvia all’assicurazione incendio. Si
aggiunga che in occasione dell’udienza preliminare 30 novembre 2010 la conduttrice
non ha contestato che tale incombenza le competeva, limitandosi ad affermare
che la pulizia è stata nel frattempo effettuata. Solo con le conclusioni 20 dicembre
2011, e quindi irritualmente
(art. 78 CPC-TI)
, essa ha
avanzato tale tesi, poi d’altra parte abbandonata in sede di appello. Infine,
va detto che alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale non vi è
alcun motivo per credere che il lasso di tempo trascorso tra la diffida (3
settembre 2009) e la disdetta 20 maggio 2010 comporti la deduzione che la
continuazione del contratto non sia intollerabile, rispettivamente che la
violazione contrattuale non sia stata percepita dalla locatrice come grave (cfr.
sentenza inc. 4
A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 5). La
gravità della violazione contrattuale, così come il tentativo della locatrice
di evidenziare la sua pericolosità e, quindi, l’esecuzione del sopralluogo unitamente
all’ing. __________ __________ lasciano invero dedurre proprio il contrario.
7.2   La
conduttrice ha prodotto, dinnanzi al primo giudice, tre ricevute inerenti alla
pulitura del camino (doc. 22) e ha dichiarato di aver sempre effettuato tale
pulizia, rinviando all’audizione testimoniale dello spazzacamino __________ __________
(verbale 30 novembre 2010, pag. 1 seg.). Le ricevute di avvenuto pagamento sono
datate 17 novembre 2010, 18 novembre 2009 e 22 giugno 2009. Il teste __________
__________ ha dichiarato di essere intervenuto “nell’anno 2010 (…) due volte:
una in autunno e una in primavera. Ho pulito la canna fumaria del forno pizza e
il canale di collegamento tra il forno e la parte esterna dello stabile verso
est”. Egli ha tuttavia affermato di non essere “mai intervenuto in precedenza.
Mi è stato chiesto di far giù due fatture per il 2009 ritenuto che il signor __________
mi diceva di aver perso quelle del precedente spazzacamino. Io, ritengo in modo
inopportuno, le ho comunque allestite, da qui le fatture 22 giugno 2009 e 18
novembre 2009” (verbale 21 febbraio 2011, pag. 9). Ne consegue che due delle
ricevute di cui al doc. 22 sono un falso. Resta quella datata 17 novembre 2010,
che però è successiva alla disdetta 20 maggio 2010 per il 30 giugno 2010. È ben
vero che il teste ha dichiarato di aver effettuato una pulizia nella primavera
del 2010, ma ciò non toglie che per quanto concerne l’anno 2009 dal carteggio
processuale non sono emerse evidenze di una pulizia. A nulla muta, su questo
punto, la dichiarazione del teste in questione secondo la quale “alla prima
pulizia della primavera 2010 io ho trovato il camino in uno stato che posso
definire normale, come se fosse sempre stato pulito regolarmente” (verbale 21
febbraio 2011, pag. 9).
Va ricordato che qualora l’attendibilità
di un testimone possa apparire dubbia, sotto un profilo soggettivo, per
l’esistenza di un motivo che determini un interesse a deporre a favore di una
parte, la credibilità delle sue dichiarazioni può essere intaccata se è
accertata una grave discordanza tra i fatti così come descritti dal teste e
quelli desumibili da altre prove. Il giudizio può infatti fare astrazione dal
contenuto di una testimonianza solo quando per tale motivo la stessa risulti
inveritiera o poco credibile (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI,
App. 2000/2004, Lugano 2005,
n. 75 ad art. 90). Ciò è il caso nella fattispecie. Invero, da una parte il
teste in questione, dopo aver affermato che il camino era in uno stato
“normale”, ha precisato che “è anche per questo motivo che ho poi allestito le
fatture di cui ho detto sopra se non erro nell’autunno 2010” (loc. cit.). È quindi evidente il suo interesse nel giustificare l’allestimento dei due falsi
summenzionati. Dall’altra, dall’audit dell’ing. __________ __________ emerge
proprio il contrario
(inc. rich. UC n. 56/2010:
doc. 4)
.
A seguito del comportamento della conduttrice,
che non ha dato risposta allo scritto di diffida, la locatrice ha dovuto rivolgersi
a quest’ultimo, che il 29 marzo 2010 ha eseguito un sopralluogo volto a
“verificare la conformità del locale riscaldamento, delle sue installazioni e
delle condotte di evacuazione fumi, alle prescrizioni di protezione antincendio
vincolanti nel Canton Ticino” (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 4, pag. 2, n.
1.3). Questi ha affermato che “dall’esame dell’uscita in corrispondenza del
condotto di scarico del fumo del forno pizze si riscontra una forte
concentrazione di fuliggine; questo dimostra un’insufficiente pulizia della
canna fumaria. Questa constatazione è suffragata dalla mancanza di un rapporto
di pulizia da parte di uno spazzacamino autorizzato già richiesto da tempo dal
proprietario”. Egli ha concluso che “bastano pochi esempi per capire l’entità
dei danni causati dalla mancanza di una semplice manutenzione della canna
fumaria: la canna fumaria può prendere fuoco a causa autocombustione della
fuliggine mai rimossa dall’interno dell’impianto fumario; il fuoco si potrebbe
allargare all’intero edificio con messa in pericolo delle persone e causare
danni elevati, le canne fumarie lesionate possono causare uscita di fumi e
creare seri pericoli alle persone, persino provocarne la morte; il mancato funzionamento
della canna fumaria potrebbe causare incidenti e intossicazioni da monossido di
carbonio; il cattivo funzionamento del sistema di evacuazione fumo potrebbe
causare “inquinamento indoor”, cioè l’inquinamento dell’aria all’interno delle
abitazioni e dei condomini a discapito del comfort abitativo. Per prolungare la
vita di una canna fumaria e per evitare il rischio d’incendio è necessario
l’intervento regolare dello spazzacamino”. Sotto la dicitura “provvedimenti da
adottare” egli ha poi affermato: “urgente. Si fa obbligo al locatario del forno
pizze di provvedere al più presto e non oltre dieci giorni lavorativi a far
effettuare il controllo e la pulizia da parte di uno spazzacamino autorizzato”
e ha specificato che “qualora alla scadenza fissata non siano ottemperate le
richieste (…) al proprietario occorre l’obbligo di avvertire le autorità di
vigilanza” (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 4).
La conduttrice
rinvia, tuttavia, al passaggio della testimonianza dell’ing. __________ __________
laddove questi ha affermato: “rileggendo il mio rapporto al punto 5.2.3,
ricordo che vista la situazione e ritenuto che non si era in grado di risalire
all’ultima volta in cui la canna fumaria era stata ripulita, ho assegnato un
termine di 10 giorni affinché il locatario della pizzeria procedesse alla
pulizia della canna fumaria. Non sono in grado oggi di ricordare perché alla
fine ho assegnato un termine di 10 giorni per pulire la canna fumaria in
relazione al forno pizza. Può essere che quel giorno i miei interlocutori mi
abbiano detto trattarsi appunto di quella canna fumaria. Io però quel giorno
non ho effettuato verifiche e quindi non posso dire oggi con certezza quale
fosse la canna fumaria che originasse la fuliggine che ho constatato e di cui
ho riferito sopra” (verbale 21 febbraio 2011, pag. 7). La conduttrice reputa
che il teste non abbia confermato che la canna fumaria era quella inerente al
forno pizza, sicché la stessa poteva essere quella del locale riscaldamento, la
cui pulizia compete alla locatrice. Anche se così fosse, tuttavia, resta il
fatto che la conduttrice, seppur sollecitata in tal senso, non ha eseguito,
perlomeno nel 2009, la pulizia del camino, mettendo in serio pericolo
l’incolumità dei suoi avventori, degli altri conduttori dello stabile, nonché
dell’immobile in questione. La situazione di pericolosità per cose e persone,
infatti, è stata confermata dall’ing. __________ __________ (audizione del 21
febbaio 2011 pag. 7). Per tacere del fatto che dalla testimonianza di __________
__________ è emerso che la conduttrice ha chiesto al medesimo di allestire dei
falsi (le ricevute del 18 novembre 2009 e del 22 giugno 2009) al fine di
dimostrare proprio il contrario di quanto in realtà avvenuto. A nulla muta la
circostanza, asserita dalla conduttrice, di aver nel frattempo provveduto a
tale pulizia. Invero, la sua violazione contrattuale è di una gravità tale che
una pulizia, eseguita peraltro diversi mesi dopo la sollecitazione, non
modifica la situazione di serio pericolo descritta sopra ed esistente prima
della medesima. Va detto, inoltre, che nella propria risposta la conduttrice,
riferendosi al fatto di aver sempre fatto eseguire la pulizia del camino, ha
rinviato alla testimonianza da ella postulata di __________ __________ (verbale
30 novembre 2010, pag. 2 in alto). Sennonché, dalla sua testimonianza è emerso
che egli non ha effettuato alcuna manutenzione nel 2009. Quanto alla teste __________,
anch’essa conduttrice dell’immobile ove è situato il ristorante, ella ha
ricordato “che nell’autunno scorso [ovvero nel 2010] è venuto un tale signor __________.
Lo spazzacamino era già venuto nella primavera del 2010. Nel 2009 ricordo che
lo spazzacamino è passato una volta attraverso il mio appartamento per pulire
il camino (…)” (verbale 21 febbraio 2011, pag. 6). Sennonché, per stessa
ammissione del teste __________ __________ (verbale 21 febbraio 2011, pag. 9),
lo spazzacamino che ha effettuato i lavori nel 2009 non era lui. Ne consegue
che doveva essere forzatamente quello della locatrice con il compito di pulire
la canna relativa al bruciatore, e che, quindi, la canna fumaria oggetto
dell’audit dell’ing. __________ __________ deve essere quella del forno pizza.
In definitiva, la violazione contrattuale messa in atto dalla conduttrice ed
evidenziata sopra è tale da giustificare una disdetta straordinaria ai sensi
dell’art. 257f cpv. 1 e 3 CO.
8.
Alla
luce di quanto illustrato al considerando precedente, non vi è motivo di chinarsi
sulle ulteriori censure d’appello (pag. 19 segg.).
9.
Nell’istanza
28 luglio 2010 la locatrice aveva anche chiesto di decretare “lo sfratto dagli
spazi locati”. Il Pretore ha respinto l’istanza e ha annullato la disdetta del
20 maggio 2010, sicché ha respinto, di fatto, anche la domanda di sfratto. In
questa sede l’appellante ha ribadito la richiesta di sfratto, senza ulteriori
precisazioni e senza spendere una parola al riguardo. Ora, la procedura di
appello è retta dal CPC e l’esecuzione diretta di una decisione presuppone che
la parte vincente abbia chiesto di ordinare le misure di esecuzione (art. 236
cpv. 3 CPC), che devono essere concrete (art. 337 cpv. 1 CPC). Nella
fattispecie la richiesta dell’appellante si limita a chiedere genericamente “lo
sfratto dai locali occupati” senza ulteriori precisazioni. La domanda non è
sufficientemente precisa per poter essere eseguita e al riguardo l’appello si
rivela inammissibile. A passaggio in giudicato della presente decisione la
locatrice potrà comunque rivolgersi al giudice per ottenerne l’esecuzione,
qualora la conduttrice non riconsegni i locali.
10.
L’appellante
postula l’annullamento della decisione 26 luglio 2010 dell’Ufficio di
conciliazione. La richiesta è inammissibile, poiché una volta adito
tempestivamente il Pretore, questi funge da autorità di primo grado e la decisione
dell’Ufficio di conciliazione diviene dunque caduca (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, op. cit., n. 27 seg. ad art. 404).
11.
In
definitiva, nella misura in cui è ricevibile l’appello è parzialmente accolto
per quel che concerne la validità della disdetta del contratto di locazione. Le
spese giudiziarie sono poste a carico della parte soccombente, ovvero della
conduttrice. Il valore litigioso, stabilito correttamente dal Pretore (sentenza
impugnata, pag. 3, consid. 1) e non contestato dalle parti, valido anche ai
fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale, è di fr.
624
'
000.-.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la TG
decide:                      I.
Nella misura in cui è ricevibile l’appello 30 marzo 2012 di AP 1
è
parzialmente accolto
. Di conseguenza la sentenza 27 febbraio 2012 inc.
DI.2010.256 della Pretura del Distretto di Bellinzona è così riformata:
1.
L’istanza 28 luglio 2010
di AP 1 è parzialmente accolta. È accertata la validità della disdetta
straordinaria 20 maggio 2010 con effetto per il 30 giugno 2010.
2.
La tassa di giustizia di fr.
4'000.- e le spese di fr. 500.- sono poste a carico di AO 1, la quale rifonderà
a AP 1 fr. 4000.- a titolo di ripetibili.
II.
Le
spese processuali di fr. 2'500.-, già anticipate dall’appellante, sono poste a
carico di AO 1, con l’obbligo di rifondere a AP 1 fr. 2'000.- per ripetibili di
appello.
III.
Notificazione:
-    ;
-    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione
del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).