ti_gerichte · 14.2012.117 · 2012-07-12 · it
Rigetto provviorio dell'opposizione. Contratto di locazione. Rifiuto del subentro di un terzo al posto del conduttore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 16.08.2012 14.2012.117

Incarto n.
14.2012.117
Lugano
16 agosto
2012
FP/b/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Bozzini
segretaria:
Baur Martinelli,
vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria in materia
di esecuzione e fallimenti dipendente da istanza 2 luglio 2012 presentata da
RE 1
patrocinato dall’__________
contro
CO 1
patrocinata dallo studio legale __________
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione
interposta dalla parte convenuta al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio
di esecuzione di Lugano, notificato in data 20 giugno 2012 per il pagamento di
fr. 12’000.- oltre interessi e spese;
istanza parzialmente accolta dal Pretore del Distretto
di Lugano, sezione 5, ossia limitatamente a fr. 6’000.- oltre interessi e
spese, con decisione del 12 luglio 2012 (SO.2012.2831)
.
sentenza
impugnata dalla convenuta con reclamo del 23 luglio 2012, con il quale ha chiesto
la reiezione dell’istanza, protestando spese e ripetibili per entrambe le sedi;
preso atto
che con osservazioni del 13 agosto 2012 la parte istante ha postulato la
reiezione del reclamo, protestando pure spese e ripetibili;
esaminati gli atti,
ritenuto
in fatto
:
che con
precetto esecutivo n. __________ del 19/20.6.2012 dell’Ufficio di esecuzione di
Lugano, CO 1 ha escusso RE 1 per l’importo di fr.12’000.- oltre interessi e spese,
indicando quale titolo del credito “Locazione negozio __________. 1° e 2°
trimestre 2012. Gennaio/Giugno 2012 fr. 2'000.- mensili”;
che
interposta tempestiva opposizione da parte dell’escussa, con istanza del 2
luglio 2012 il procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio al Pretore del
Distretto di Lugano;
che egli,
in estrema sintesi, ha asserito che tra le parti era in essere un contratto di
locazione concluso in data 12 febbraio 2007, con il quale ha concesso in locazione
alla convenuta il locale commerciale in __________ (Centro estetico F__________),
contro il pagamento di una pigione mensile, comprensiva di spese accessorie, di
fr. 2'000.- (doc. B) e che con scritto del 27 dicembre 2011 la convenuta, al
fine di prevalersi della restituzione anticipata dell’ente locato, gli ha notificato
un conduttore subentrante nella persona di __________ __________ F__________ (doc.
D);
che,
tuttavia, ha puntualizzato l’istante nella propria domanda, a tenore dell’art.
264 cpv. 1 CO, affinché il locatario sia liberato dai propri obblighi, questi deve
manifestare chiaramente al locatore di avere intenzione di restituire la cosa
locata e al contempo deve presentare un subentrante che sia oggettivamente
accettabile e solvibile, condizione quest’ultima che non si è però verificata,
dato che la potenziale subentrante risultava insolvente, al punto che egli ne
ha dato notizia alla convenuta con scritto del 24 gennaio 2012 (doc. E), rilevando
di ritenere comunque accettata la disdetta (con scadenza 31 marzo 2012) di cui
alla lettera del 27 dicembre 2011;
che nel
contempo, sempre stando all’istanza, egli ha reso attento la convenuta sull’obbligo
di versare la pigione e le spese accessorie per i mesi di validità del
contratto di locazione, avvertimento ignorato però da quest’ultima, per cui
restano scoperte le pigioni da gennaio a giugno 2012, oggetto di richiesta di
erezione di inventario ex art. 268 CO (doc. F), cui sono seguiti la domanda di
esecuzione in via di realizzazione di pegno, la notifica del relativo precetto precetto
esecutivo sfociata nell’opposizione da parte della debitrice e la presente
istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione ex art. 82 cpv. 1 LEF sulla
base del citato contratto di locazione;
che in
occasione dell’udienza di contradditorio del 12 luglio 2012 la parte istante si
è confermata nella propria domanda, mentre la convenuta vi si è opposta,
contestando che il contratto di locazione (doc. B) permetta nel caso in esame
di concludere per l’esistenza di un valido riconoscimento di debito, in quanto
a partire dal 1° dicembre 2011 la conduttrice dei locali non sarebbe più stata
l’escussa, bensì __________ F__________ __________ “a causa di un subentro
nella conduzione noto ed accettato oralmente dall’istante”, ritenuto che in
ogni modo la disdetta avrebbe effetto al 31 marzo 2012 e non posteriormente;
che in
replica e duplica le parti hanno sostanzialmente mantenuto il rispettivo punto
di vista;
che con
decisione del 12 luglio 2012 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, ha parzialmente accolto l’istanza, respingendo in via provvisoria l’opposizione al precetto
esecutivo limitatamente a fr. 6'000.- (oltre interessi e spese), ossia per le
pigioni e le spese maturate nei mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012;
che
secondo il primo giudice il contratto di locazione doc. B, che rappresenta senz’altro
un valido riconoscimento di debito per quanto riguarda l’impegno assunto dalla conduttrice
di versare la pigione pattuita, tanto da costituire, pertanto, un valido titolo
di rigetto ex art. 82 cpv. 1 LEF, ha preso termine non alla data pretesa dalla
convenuta, ma a quella indicata dallo stesso istante nel suo scritto del 24
gennaio 2012, ossia al 31 marzo 2012 (doc. E);
che, infatti,
sempre secondo il Pretore, l’obiezione dell’escussa secondo cui essa non
sarebbe più conduttrice dal 1° dicembre 2102 in quanto il locatore avrebbe acconsentito al subentro di __________ F__________ __________ va disattesa, poiché priva
di qualsivoglia riscontro probatorio, oltre che a cozzare con il chiaro testo
della lettera del 24 gennaio 2012, nella quale il locatore ha scritto che la
persona subentrante non soddisfa le condizioni contrattuali imposte secondo le
norme vigenti, tanto da accettare e confermare la disdetta inviata dalla stessa
convenuta con scritto 27 dicembre 2012 per il 31 marzo 2012 (doc. E);
che
avendo lo stesso procedente indicato nella data del 31 marzo 2012 la fine del
contratto di locazione (doc. E), peraltro in conformità con quanto previsto dalla
stessa pattuizione, l’istanza – sempre secondo il Pretore – non può che concernere
le pigioni e le spese maturate fino a quella data, ad esclusione quindi dei successivi
mesi di aprile, maggio e giugno 2012;
che contro
tale sentenza la convenuta è insorta con reclamo del 23 luglio 2012, proponendo
di nuovo la reiezione dell’istanza;
che,
secondo l’insorgente, nel corso del mese di novembre 2011 la C__________ è
stata ceduta a __________ F__________, la quale nel seguito ha occupato
l’appartamento di Via La Santa 17 a Viganello;
che,
sempre stando al reclamo, la convenuta ha informato il locatore della cessione
di attività, comunicando alla stessa persona che la nuova titolare avrebbe
ripreso il contratto di locazione già a partire dal 1° dicembre 2011, tanto che
essa ha provveduto a trasmettere la comunicazione scritta allo stesso locatore,
per il tramite del suo rappresentante, in data 27 dicembre 2011, senza ottenere
però un tempestivo riscontro,
che soltanto
in data 24 gennaio 2012, ha puntualizzato la reclamate, il locatore si è espresso
circa la nuova conduttrice, asserendo a suo dire che essa non soddisferebbe le
condizioni contrattuali, tanto da confermare la disdetta dell’escussa con
effetto al 31 marzo 2012;
che,
facendo propria la tesi avversaria, sempre secondo l’insorgente, il Pretore non
ha rispettato il concetto di verosimiglianza, che sta alla base dell’art. 82
cpv. 2 LEF, secondo cui il giudice può pronunciare il rigetto dell’opposizione
soltanto se il debitore non giustifica immediatamente delle eccezioni che
infirmano il riconoscimento di debito ex art. 82 cpv. 1 LEF;
che ,
infatti, gli obblighi della convenuta verso il locatore sono venuti a cadere alla
fine di novembre 2011, quando essa ha lasciato l’appartamento di __________,
ossia quando il contratto di locazione è stato ripreso dalla nuova conduttrice,
la quale a non averne dubbio è stata accettata dallo stesso locatore, che ha
chiesto il pagamento della pigione e ha altresì preteso il deposito della garanzia
da parte della medesima subentrante;
che
soltanto a posteriori, segnatamente quando non ha ottenuto il pagamento di
quanto preteso, il procedente ha comunicato alla convenuta il suo dissenso per
il riferimento alla nuova conduttrice, inviando lo scritto 24 gennaio 2012
(doc. E) due mesi dopo l’ingresso di __________ F__________ nell’ente locato e
circa un mese dopo la comunicazione scritta della reclamante relativa al
cambiamento della conduttrice;
che tale
comportamento, secondo l’insorgente, non rispecchia le disposizioni di cui all’art.
264 CO e viola manifestamente il principio della buona fede, visto il modo
manifestamente tardivo con il quale il locatore ha agito comunicando di non
accettare la subentrante;
che, del
resto, assevera l’escussa, il primo giudice ha considerato solo parte delle
prove agli atti per dare ragione all’istante, ignorando in particolare un
importante parte  dello scritto 24 gennaio 2012, con il quale il locatore ha
significato la sua non accettazione della subentrante, ovvero il passaggio “A
tutt’oggi non ci è pervenuta ancora la locazione per il mese di gennaio 2012,
inoltre non è stata versata la somma quale deposito di garanzia “;
che tale
puntualizzazione, secondo la reclamante, lascia infatti intendere in modo chiaro
e diretto che il locatore aveva accettato la nuova conduttrice e aveva preteso
il versamento della garanzia da parte della stessa, tuttavia senza successo;
che a un
giudizio di verosomiglianza, ha concluso l’insorgente, la fondatezza dell’eccezione
liberatoria appare pertanto data, il che doveva spingere il primo giudice a respingere
l’istanza, la convenuta non potendo più essere considerata debitrice dei canoni
di locazione relativi ai mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012;
che con
osservazioni del 13 agosto 2012 la parte istante ha chiesto la reiezione del
reclamo;
considerando
in diritto
:
che secondo
l’art. 319 lett. a CPC sono impugnabili mediante reclamo, tra l’altro, le decisioni
inappellabili di prima istanza finali;
che tale è
il caso per le decisoni nelle pratiche a tenore della LEF, segnatamente in tema
di rigetto dell’opposizione ex art. 80-84 LEF (art. 309 lett. b n. 3 CPC);
che in
base all’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati a. l’applicazione
errata del diritto, b. l’accertamento manifestamente errato dei fatti;
che in
virtù dell’art. 82 cpv. 1 LEF se il credito si fonda sopra un riconoscimento di
debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere
il rigetto provvisorio dell’opposizione;
che la
nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex
art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il
riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di un’obbligazione
in relazione a una somma di denaro determinata o facilmente determinabile, ritenuto
che  il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di
documenti a condizione che da essi risultino gli elementi essenziali  (DTF 132 III
480 consid, 4.1 pag. 481);
che condizione
essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo
criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di modifica
unilaterale dipendente da volontà delle parti (
cometta
,
Il rigetto provvisorio dell’opposizione  nella prassi giudiziaria ticinese, in
Rep. 1989 pag. 338 con riferimenti);
che un
contratto di locazione firmato dal conduttore, costituisce, in linea di
principio, un riconoscimento di debito per il canone scaduto (
gilliéron
, Commentaire de la LP, vol I,
Losanna 1989, n. 49 ad art. 82;
staehelin
,
Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2. ed., Basilea 2010, n. 116 ad art. 82),
ritenuto che se il contratto è di durata indeterminata, vale quale titolo di
rigetto fintanto che il conduttore non renda verosimile che il contratto sia
stato disdetto, con l’effetto giuridico che vi è decadenza dei canoni (cfr. CEF
15 marzo 2012, inc. 14.2012.21 consid. 6 con richiami);
che nella
fattispecie non vi è dubbio che il contratto di locazione in oggetto costituisce,
in via di principio, valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai
sensi dell’art 82 cpv. 1 LEF per i canoni di locazione (pigione mensile di fr.
1'900.-) e per le spese accessorie (fr. 100.- al mese) previsti nei punti 4 e 5
del contratto, nella misura in cui tali importi risultano esigibili e ciò
nonostante impagati, ovvero si riferiscono al periodo in cui il conduttore
risultava ancora contrattualmente obbligato nei confronti del locatore;
che
avendo l’istante considerato il contratto valido fino al 31 marzo 2012, ne dovrebbe
discendere l’obbligo della convenuta di versare alla controparte le pigioni e
le spese accessorie per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012, che per
espressa ammissione della convenuta non sono state saldate;
che, tuttavia,
per l’art. 82 cpv.2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni
tali da infirmare il riconoscimento di debito;
che in
questo contesto incombe all’escusso l’onere di dimostrare la verosimiglianza
delle eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con
rinvii);
che
secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo
convincente, ma devono essere sostanziate in modo per lo meno verosimile nel
senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr.
DTF 104 Ia 403 consid.4;
jaeger/walder/kull/kottmann
,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung un Konkurs, vol .I, Zurigo 1997, n. 28 ad
art. 82;
gilliéron
, op. cit. n. 82
ad art. 82;
staehelin
, op. cit. ad
an. 87s ad art. 82;
stücheli
i, Die
Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag.350 con rif.);
che, come
visto, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, l’escussa pretende di
avere reso invece verosimile la liberazione di qualsivoglia obbligo nei
confronti del locatore, reieterano nel sostenere di avere fornito sufficienti
riscontri a sostengo dell’assunto, secondo cui essa non sarebbe più conduttrice
a partire dal 1. dicembre 2011, a seguito del subentro nel contratto di
locazione di __________ F__________, con l’accettazione da parte del procedente
e con conseguente liberazione della precedente conduttrice in applicazione dell’art.
264 cpv. 1 CO, a mente del quale il conduttore che restituisce la cosa senza
osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi
verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non
possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore, ritenuto che il nuovo
conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime
condizioni;
che, sempre
secondo l’insorgente, il subentro della nuova conduttrice risulterebbe
anzitutto reso verosimile, tenuto conto delle concrete circostanze, ovvero dal
ritardo con cui il procedente in data 24 gennaio 2012 (doc. E) ha preso
posizione sul suo scritto 27 dicembre 2012 (doc.D), con il quale lo aveva
informato – riferendosi ad un accordo previo – del passaggio di proprietà , dal
1. dicembre 2011, del centro estetico __________ (insediato nell’ente locato) a
__________ F__________, divenuta quindi nuova proprietaria dello stesso centro,
rendendolo nel contempo attento che in assenza di una sua contestazione essa
ritiene valida la richiesta di passaggio di contratto di locazione, ritenuto
che in caso contrario tale comunicazione vale quale disdetta del contratto;
che
secondo la stessa reclamante, decisiva si rivelerebbe in ogni modo la risposta
della stessa parte istante del 24 gennaio 2012, con la quale quest’ultima ha sì
sostenuto che la persona subentrante non soddisfa le condizioni contrattuali
imposte secondo le norme vigenti, confermando ed accettando la disdetta del
contratto di locazione solo a partire dal 31 marzo 2012, ma ha altresì puntualizzato
che tale presa di posizione è conseguente al fatto che sino allora non le è
pervenuta ancora la locazione per il mese di gennaio 2012 e che non è nemmeno
stata versata la somma quale deposito di garanzia;
che in
questo modo, obietta la reclamante, il locatore ha perciò implicitamente riconosciuto
che egli aveva accettato la nuova conduttrice, con tale affermazione lasciando
intendere che egli aveva già chiesto il pagamento del canone di locazione per gennaio
2012 e aveva preteso pure il versamento della garanzia da parte di __________ F__________,
evidentemente senza successo;
che l’assunto
non può essere condiviso, non potendo essere rimproverato al Pretore di avere
disatteso i dettami alla base dell’art. 82 cpv. 2 LEF per non avere fatto propria
la tesi, secondo cui il locatore avrebbe acconsentito al subentro di __________
F__________, data l’assenza di qualsivoglia prova suscettibile di supportare
uno scenario del genere;
che,
infatti, per tacere del fatto che agli atti manca un qualsiasi riscontro
documentale riferito alla pretesa occupazione da parte di __________ F__________
già a partire dal mese di dicembre 2011 (v. reclamo, in fatto, ad B), la
puntualizzazione da parte del locatore espressa nello scritto 24 gennaio 2012
una volta rilevato che la persona subentrante non soddisfa le condizioni
contrattuali imposte secondo le norme vigenti, ossia che non è ancora pervenuta
la locazione per il mese di gennaio 2012 e nemmeno la somma quale deposito di
garanzia, non lascia ancora intendere in modo chiaro e netto che il locatore
aveva accettato la nuova conduttrice, liberando quella precedente, come sostenuto
nel reclamo;
che se il
richiamo a queste due circostanze consente, nel contesto dello scritto 24
gennaio 2012 (doc.E), di ritenere assodato che la convenuta si è attivata per
far subentrare qualcuno nel contratto di locazione ai sensi dell’art. 264 cpv.
1 CO, circostanza del resto chiaramente desumibile dallo scritto 27 dicembre
2011 (doc. D), come pure che il procedente abbia effettivamente vagliato tale
proposta, quanto specificato dal locatore non costituisce però ancora necessariamente
una sorta di ammissione che lascia intendere che lo stesso locatore aveva già accettato
la nuova conduttrice;
che in
assenza di altri riscontri, è senz’atro possibile concludere che richiamando le
due citate circostanze, il locatore ha lasciato intendere che tutt’al più egli
non ha scartato a priori la proposta  della convenuta, ma che alla fine non
l’abbia accettata proprio perché omettendo sia il pagamento della pigione per
il mese di gennaio 2012, sia il versamento della somma quale deposito di garanzia,
la potenziale nuova conduttrice non è per finire nemmeno entrata  in partita,
segnatamente non ha soddisfatto una delle condizioni minime per consentirle il
subingresso nel contratto di locazione;
che del
resto la convenuta non pretende che la pigione per il mese di dicembre 2011 non
sia stata versata da lei, ma già da __________ F__________, subentrata a suo
dire nel contratto già con il1. dicembre 2011, il che indebolisce ulteriormente
l’affermazione secondo cui  essa sarebbe stata liberata da ogni obbligo
contrattuale a seguito dell’accettazione da parte del locatore della citata persona;
che in definitiva
il richiamo alla puntualizzazione di cui allo scritto doc. E va ricondotto a
una situazione interlocutoria venutasi a creare dopo la proposta di subingresso
di cui al doc. D, che l’istante ha definitivamente chiarito nella sua presa di
posizione evidenziata nelle stessa lettera, dichiarando di non liberare la
precedente conduttrice;
che dato
quanto precede, ne discende pertanto la reiezione del reclamo;
che gli
oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza della reclamane (art.  48,
61 cpv. 1 OTLEF e 106 cpv. 1 CPC);
per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è respinto.
2.
La tassa di giustizia e le spese per
complessivi fr.320.- sono poste a carico della reclamante, che rifonderà alla
controparte fr. 400.- a titolo di ripetibili.
3
.   Notificazione a:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                                             La
segretaria
Giacché il valore litigioso della vertenza, di fr. 6’000.-,
non raggiunge il limite di legge di fr. 30’000.-, contro la presente decisione
è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losana 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2
lett. a LTF).
Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113 segg. LTF).