ti_gerichte · 12.1997.191 · 1998-03-09 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.03.1998 12.1997.191

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00191
Lugano
9 marzo 1998
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa
inc. no. LA.96.161
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 16/21
ottobre 1996 da
__________
__________
__________
rappr.
dall’ avv. __________
contro
__________
rappr.
dall’avv. __________
in
materia di locazione che il Pretore, con sentenza 25 giugno 1997, ha
parzialmente accolto condannando il convenuto a versare agli istanti la somma
di Fr. 27’660.35 oltre interessi.
Appellante
il convenuto il quale, con atto di appello 7 luglio 1997, ha chiesto la riforma
del primo giudizio nel senso di respingere ogni pretesa delle controparti
mentre questi ultimi, con osservazioni 28 luglio 1997, postulano la reiezione
dell’appello e la conferma del giudizio di prima istanza.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
A far tempo dal 1°
luglio 1992 __________, sofferente di turbe psichiche ed in cura presso la
__________ __________a __________, ha occupato in locazione un appartamento,
poi divenuto proprietà degli istanti __________, __________ e __________, nello
stabile “____________________ a __________
di
__________. Il contratto di locazione prevedeva una durata indeterminata con la
possibilità di disdetta, la prima volta, per il 30 giugno 1995 con un preavviso
di tre mesi.
Con lettera del 2 aprile
1993 (doc. E) il convenuto ha espresso la sua intenzione di disdire il
contratto chiedendo di poter risolvere la locazione al più presto possibile.  I
rappresentanti dei locatori hanno immediatamente preso posizione, con lettera
del 7 aprile 1993 (doc. F), comunicando al convenuto di considerarlo vincolato
agli obblighi contrattuali fino e non oltre il 30 settembre 1993, mentre  il
successivo 6 luglio 1993 (doc. G) hanno comunicato al conduttore di ritenere
nulla  tale pattuizione poiché egli non avrebbe rispettato un susseguente
accordo verbale in forza del quale avrebbe dovuto liberare l'appartamento già
il 30 giugno 1993, corrispondendo in ogni caso la pigione sino a fine settembre.
2.
Il 28 settembre
1993, a seguito di gravissimo peggioramento della malattia mentale di cui
soffre da anni, il convenuto è stato ricoverato nel reparto chiuso della
clinica di __________
dove rimane, in
questo reparto, fino al 24 novembre del medesimo anno e nella clinica,
ininterrottamente, fino al 12 luglio 1994.
3.
Il 28 dicembre 1993
egli ha comunicato di disdire la locazione per il 31 marzo 1994 (doc. H) e
l'amministratrice dell’appartamento gli ha immediatamente risposto (doc. I)
osservando che, secondo il contratto, la prima scadenza possibile era quella
del 30 giugno 1995, mettendosi però a disposizione, stante la particolare
situazione, per la ricerca di un subentrante e chiedendo una chiave
dell'appartamento per mostrarlo ad eventuali interessati. Il convenuto ha
riconsegnato la chiave in suo possesso il 28 febbraio 1994, data per la quale
l'appartamento è vuoto. Da questo momento ha  sospeso il versamento delle
pigioni.
4.
Fallito
l’esperimento di conciliazione, gli istanti hanno presentato l’istanza che ci
occupa chiedendo al convenuto il pagamento dell’importo di Fr. 27’660.35 pari
alle pigioni impagate per i mesi da marzo 1994 a giugno 1995.
Il convenuto ha eccepito
preliminarmente la nullità del contratto scritto di locazione per sua
incapacità di discernimento ed altrettanto ha fatto valere per l’eventuale
tacita conclusione di un nuovo rapporto di locazione dopo il termine concordato
di disdetta di fine settembre 1993. In ogni caso fa valere che il contratto di
locazione è stato risolto consensualmente e definitivamente per la fine di
settembre 1993 e che la successiva occupazione dell’appartamento, di fatto
inesistente stante il suo ricovero presso la clinica di __________avrebbe
costituito un nuovo contratto a tempo indeterminato correttamente disdetto nei
termini per la fine di marzo 1994.
5.
Il Pretore, respinta
l'eccezione di nullità del contratto di locazione per incapacità di
discernimento,  ha ritenuto comprovato  il contenuto dell'accordo verbale che
avrebbe imposto al conduttore di liberare l'appartamento per il 30 giugno 1993,
impegno che, non essendo stato rispettato, ha reso nullo la concordata
risoluzione del contratto per il 30 settembre 1993 e determinato di
conseguenza  la validità dell'originario termine contrattuale di disdetta del
30 giugno 1995. Il primo giudice ha così considerata inefficace anche la
disdetta data dal conduttore il 28 dicembre 1993 per il 31 marzo 1994 ed ha
accolto l’istanza condannando il convenuto al pagamento delle pigioni rimaste insolute
sino alla scadenza del rapporto di locazione.
6.
Con l’appello il
convenuto chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso di respingere la
petizione o di accoglierla solo parzialmente alla pigione di marzo 1994. Egli
sostiene che fra le parti è venuto in essere un contratto di scioglimento della
locazione originaria, con effetto al 30 settembre 1993, che manterrebbe la sua
validità non essendo provate le affermate diverse intese riguardanti
un’anticipata liberazione dell’appartamento.  A partire dal 1 ottobre 1993
sarebbe perciò sorto un nuovo contratto di locazione a tempo indeterminato, per
il quale è stata validamente data la disdetta per il 31 marzo 1994, ma esso
sarebbe tuttavia nullo per la provata incapacità di discernimento dell'appellante
alla fine settembre 1993.
Delle osservazioni
all’appello degli istanti, nelle quali si postula la reiezione del gravame, si
dirà per quanto necessario nei successivi considerandi.
7.
Il contratto di
locazione tra le parti è stato validamente concluso, poiché l'appellante, da
anni affetto da malattia mentale, nell’occasione della stipula era provatamente
capace di discernimento (teste dott. __________).
Occorre ricordare che la
capacità di discernimento va giudicata non in base a criteri definitivi ma
relativamente al caso concreto, dove la malattia mentale, ancorché riconosciuta
dal profilo medico (
DTF
88 IV 114) è uno dei motivi che  per legge può
determinare, ma non necessariamente determina, l'incapacità.
Se la presunzione legale
della capacità di discernimento (art. 16 CC) impone a chi si rifà alla sua
mancanza  l'onere della prova (
DTF
90 II 12), tale presunzione è
annullata se è dimostrato che l'interessato è di norma molto verosimilmente
incapace di discernimento (
DTF
91 II 338). Vi è poi l'inversione
dell'onere probatorio nei casi di persone notoriamente malate di mente; In
questo caso è la controparte a dover dimostrare la lucidità in occasione
dell'atto ("lucidum intervallum") (
DTF
108 V 126). Dalle
testimonianze dei due medici che hanno curato l’appellante risulta che il suo
stato normale non è l'incapacità di discernimento (testi dott. __________
e dott. __________). Benché dunque non spetti
agli appellati dimostrare il suo lucidum intervallum, esso sarebbe cionondimeno
dimostrato dalla testimonianza del dott. __________, al tempo medico curante
dell'appellante e presente alla conclusione del contratto. Non risultano
peraltro elementi che dimostrino come in quell'occasione all'appellato mancasse
in particolare la capacità di giudicare razionalmente i fatti e di formarsi un
giudizio ragionevole sulla portata e l'opportunità dell'atto (
DTF
77 II
99). La conclusione di un contratto di locazione per un appartamento di 4
locali  e 1/2 da parte di una persona sola, economicamente benestante , a
condizioni non straordinariamente onerose, non rappresenta infatti una
decisione che verte su parametri tanto in contrasto con i criteri comuni da
dover ritenere irragionevole l'atto compiuto ai sensi dell’art. 16 CC e
riconoscere con ciò l'incapacità di discernimento.
8.
Il contratto di
locazione stipulato tra le parti prevedeva, quale primo termine possibile di
disdetta, il 30 giugno 1995.
Con la richiesta 2 aprile
1993 (doc. E) del conduttore di voler porre termine al contratto il più presto
possibile e  con l’accettazione dei locatori del 7 aprile 1993 (doc. F) di
ritenerlo vincolato agli obblighi contrattuali fino e non oltre il 30 settembre
1993  è intervenuto tra le parti un accordo per la fine degli obblighi
contrattuali a questa data che costituisce una modifica consensuale del
contratto (Vertragsabänderung;
Higi
, Zürcher Kommentar, Vorb. ad art.
266-266o CO, n. 19 ) nel senso del cambiamento del primo termine di disdetta
dal 30 giugno 1995 al 30 settembre 1993 con l'accettazione della fine del
contratto per quest’ultima data. Ed in tal senso l'hanno segnatamente intesa
gli appellati e meglio chi li rappresentava (teste F. __________).
Il preteso - e non torna
conto indagare sul suo reale verificarsi poiché le conseguenze giuridiche non
mutano se con riferimento alle indifferenti diverse date di fine della
locazione - successivo accordo verbale, richiamato nella lettera 6 agosto 1993
(doc. G), in forza del quale il conduttore si sarebbe impegnato a liberare
l’appartamento già alla fine di giugno 1993, pur pagando la pigione sino a
settembre, rappresenta un’altra consensuale modifica contrattuale. Il non
rispetto dell’obbligo di lasciare libero l’appartamento per quella data non può
evidentemente far rinascere i termini contrattuali originari, per i quali
sarebbe stato necessario il consenso di entrambe le parti, ma avrebbe
unicamente dato la possibilità ai locatori di chiedere lo sfratto del
conduttore.
In questa situazione
l’occupazione della casa da parte del convenuto dopo il termine del contratto è
così parificabile a quella dell’inquilino che riconsegna l’ente locato con
ritardo e che, per la durata della ritardata consegna, deve il precedente
canone di locazione ed il risarcimento per gli eventuali danni causati al
proprietario a seguito del ritardo (
Higi
, op. cit., ad art. 267 CO n.
58;
Rep
. 1938, 200). Oppure, qualora, come nel caso concreto, il
locatore tolleri che il conduttore rimanga nel bene locato oltre la resiliazione
del contratto pagando la pigione, non viene presunto il mantenimento del
vecchio contratto disdetto e terminato, ma si riconosce invece la nascita di un
nuovo tacito contratto a durata indeterminata e di contenuto simile a quello
precedente (
DTF
63 II 370,
CCC
26 agosto 1987 D. SA c. R. e llcc.;
Schweizer Mietverband
, Mietrecht für die Praxis, 1983, pag. 36).
Quindi successivamente al
30 giugno 1993 o al 30 settembre 1993 è sorto tra le parti un contratto di
locazione a tempo indeterminato e disdicibile per i termini legali di preavviso
e di scadenza; trattandosi di un'abitazione per la scadenza determinata
dall'uso locale con tre mesi di preavviso (art.266c CO): nel Luganese per il 29
marzo o il 29 settembre (
Rep.
1989, 496). La disdetta del 28 dicembre
1993 per la fine di marzo 1994 (doc. H) ha così posto fine al rapporto di
locazione tra le parti.
9.
Non torna conto
esaminare se al momento della nascita del nuovo contratto di locazione, fine
giugno o fine settembre 1993, l’appellante fosse provatamente incapace di
discernimento. Infatti se lo era - e tale appare essere stata la sua situazione
almeno a fine settembre 1993 (testimonianza dr. __________) al momento del
ricovero coatto alla __________ - tra le parti sarebbe sorto un rapporto
contrattuale di fatto (
DTF
63 II 371;
DTF
110 II 248;
OR-Bucher
,
Art. 1 N. 75;
Bucher
, Commentario bernese, ad art.17/18 CC n.182  ) al
quale l’appellante, per sua iniziativa con la disdetta di fine dicembre 1993 in
un momento in cui aveva sicuramente ripreso le proprie facoltà (testimonianza
dr. __________ ha posto termine per la fine di marzo 1994. Il fatto di aver
lasciato l’appartamento già alla fine di febbraio non può rappresentare, preso
a sé stante, valida e riconoscibile modifica della volontà precedentemente
espressa.
10.
L’appello di
__________ viene così parzialmente accolto nel senso che il suo obbligo di
pagamento della pigione viene limitato al solo mese di marzo 1994 per l’importo
di Fr. 1’680.- oltre interessi al 5% dal 1 marzo 1994.
Tasse, spese e ripetibili
di prima sede e d’appello seguono la soccombenza degli istanti.
Per i quali motivi,
richiamati, per le spese, l’art.148 CPC e la vigente LTG
dichiara e pronuncia
I.
L'appello 7 luglio
1997 di __________ è accolto nella sua domanda subordinata e quindi la sentenza
25 giugno 1997 della Pretore del Distretto di Lugano è così riformata:
1
.   L'
istanza 16/21 ottobre 1996 di __________, __________ e __________ è
parzialmente accolta e di conseguenza __________ è condannato a versare loro
l’importo di Fr. 1’680.- oltre interessi al 5% dal 1 marzo 1994.
2
.   La
tassa di giustizia di fr. 1'200 e le spese, da anticipare dagli istanti,
rimangono a loro carico per 15/16 mentre per 1/16 sono a carico del convenuto.
Gli
istanti rifonderanno al convenuto fr. 1’750 per parte di ripetibili.
II.
Le spese della
procedura d'appello consistenti in:
- tassa di giustizia         Fr.
850.-
- spese                           Fr.
50.-
totale                           Fr.
900.-
anticipati dall'appellante
sono a carico degli appellati per 15/16 ed a carico dell’appellante per 1/16; a
quest’ultimo gli appellati rifonderanno Fr. 800.- per ripetibili d'appello.
III.
Intimazione a :     -
__________
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sez. 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario