ti_gerichte · 12.1995.44 · 1995-03-08 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.03.1995 12.1995.44

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00044
Lugano
8 marzo 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare in
materia di locazione nella causa inc. no. 221/94
della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa
con istanza 10 agosto 1994
da
__________
rappr. dall' avv.
__________
contro
__________
rappr. __________
con cui l’istante ha chiesto da un lato che fosse
accertato che il contratto di locazione concluso con la convenuta relativo
all’appartamento di 3 1/2 locali sito al pianterreno della casa bifamiliare -
part. n__________ di __________ era nullo, annullato o comunque scaduto e che
di conseguenza alla conduttrice fosse fatto ordine di lasciare immediatamente
l’ente locato, atteso che la riconsegna sarebbe dovuta avvenire in presenza di
un giudice di pace, e dall’altro che la convenuta fosse condannata a pagare fr.
914.70 mensili dal momento dell’accertamento fino all’abbandono effettivo dei
locali, oltre a fr. 3’741.90 per le spese di costituzione della PPP; il tutto,
con protesta di spese e di ripetibili;
domande avversate dalla convenuta che ha postulato
l’integrale reiezione dell’istanza e sulle quali il Segretario Assessore con
sentenza 30 dicembre 1994 si è così pronunciato:
1.
In parziale accoglimento dell’istanza è accertata la
nullità del contratto tra le parti.
1.1
Di conseguenza è fatto ordine alla signora __________
in __________ di riconsegnare entro la fine del mese in cui scadono 60 giorni
dall’intimazione di questa sentenza l’appartamento di 3 1/2 locali costituito
in PPP al Piano terreno della casa edificata sulla particella no. __________ (recte:
RFP) di __________
1.2
L’ordine
è impartito con le comminatorie dell’esecuzione effettiva e della pena prevista
dall’art. 292 CPS, che recita:
“Chiunque
non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da
un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente
articolo, è punito con l’arresto o con la multa”.
2.
Le altre domande sono respinte
3.
La tassa di giustizia di fr. 400.- e le spese di
fr. 100.-, da anticipare dall’istante, restano a suo carico per 1/5 e per la
rimanenza sono a carico della convenuta, la quale rifonderà alla controparte
fr. 1’500.- per ripetibili.
Appellante la convenuta che con atto di appello 16
gennaio 1995, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza o in subordine di
annullarlo e di ritornare gli atti al giudice di prime cure per l’emanazione di
un nuovo giudizio, o in via più subordinata di concedere un termine di 4 mesi
dalla crescita in giudicato della sentenza per lasciare l’ente locato; il tutto
protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre l’istante con osservazioni del 20 febbraio 1995
postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
Ritenuto
in fatto
A.
Nel corso dell’estate 1993 __________ -muratore in proprio-entrò
in contatto, tramite un mediatore, con i coniugi __________ e __________, i
quali insieme alla madre di quest’ultima signora __________, erano interessati
all’acquisto della casa di abitazione bifamiliare, che il __________ aveva
costruito al mappale n. __________ di __________ nelle intenzioni degli
acquirenti, la famiglia __________ avrebbe dovuto comprare l’appartamento di 4
1/2 locali al primo piano, mentre la suocera avrebbe acquistato l’appartamento
di 3 1/2 locali al pianterreno.
B.
Con “accordo” 7 settembre 1993, concluso in forma
scritta semplice, __________ e __________ hanno dichiarato il loro accordo ad
acquistare i due appartamenti per un prezzo di fr. 350’000.- rispettivamente
fr. 250’000.-: nell’attesa dell’acquisto vero e proprio, che era subordinato
all’ottenimento dei sussidi federali e cantonali -le cui pratiche sarebbero
state inoltrate all’inizio del 1994- gli appartamenti sarebbero stati messi a
loro disposizione dal 1° ottobre 1993 dietro il versamento di un affitto
mensile di fr. 1’300.- rispettivamente fr. 720.-, somma che avrebbe dovuto
essere pagata fino all’ottenimento dei sussidi; le spese ed in particolare quelle
per la costituzione della PPP erano infine a carico degli acquirenti, il 58% ad
__________ e il 42% a __________ (doc. C).
C.
Verso la fine dell’inverno 1993-1994 __________,
ritenendo che i tempi per la compravendita avevano superato i termini inizialmente
ipotizzati e atteso che il canone provvisorio non copriva i reali costi, con
lettera 8 marzo 1994 ha notificato ai conduttori un aumento della pigione (doc.
B), proponendo altresì la sottoscrizione di un formale contratto di locazione.
Il
17 maggio 1994 il proprietario, visto che le sue pretese non avevano avuto
seguito, che la compravendita sembrava ben lungi dall’andare in porto e che
nulla di positivo si sapeva circa i sussidi che gli acquirenti si erano
impegnati ad ottenere, ha significato a __________ la disdetta del contratto di
locazione per il 31 agosto 1994 (doc. A).
D.
Con decisione 12 luglio 1994 l’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione, tempestivamente adito dalla conduttrice,
dopo aver preliminarmente constatato la nullità dell’aumento del canone
locativo siccome non notificato con l’apposito formulario, ha annullato la
disdetta, che sarebbe stata data per ritorsione a causa della mancata
accettazione delle pretese del locatore.
E.
Con istanza 10 agosto 1994 __________ ha chiesto al
Pretore da un lato che fosse accertato che il contratto di locazione concluso
con la convenuta relativo all’appartamento di 3 1/2 locali era nullo, annullato
o comunque scaduto e che di conseguenza alla conduttrice fosse fatto ordine di
lasciare immediatamente l’ente locato, atteso che la riconsegna sarebbe dovuta
avvenire in presenza di un giudice di pace, e dall’altro che la convenuta fosse
condannata a pagare fr. 914.70 mensili dal momento dell’accertamento fino
all’abbandono effettivo dei locali, oltre a fr. 3’741.90 per le spese di
costituzione della PPP; il tutto, con protesta di spese e di ripetibili.
In
sostanza, egli afferma che il contratto è impugnabile per vizio di forma, che
lo stesso è stato concluso a seguito del dolo di controparte e che comunque
egli a suo tempo è incorso in un errore essenziale, circostanze che ne
comportano l’annullamento; la locazione sarebbe in ogni caso scaduta, in quanto
la condizione risolutiva cui era sottoposta la vendita si era realizzata; ad
ogni buon conto, la disdetta non era stata notificata per ritorsione.
F.   __________
si è opposta all’istanza sostenendo che tra le parti
era stato stipulato a tutti gli effetti un contratto di locazione ai sensi
dell’art. 253 CO, distinto e separato dalla compravendita. Il contratto sarebbe
perfettamente valido, contrariamente alla disdetta, il cui annullamento in
seguito all’infruttuoso tentativo del locatore di imporre un aumento della
pigione meritava piena conferma.
G.
Con sentenza 30 dicembre 1994 il Segretario Assessore,
in parziale accoglimento dell’istanza, ha accertato la nullità del contratto di
locazione e di conseguenza ha fatto ordine alla convenuta di riconsegnare
l’ente locato entro la fine del mese in cui scadevano 60 giorni
dall’intimazione di quella sentenza; le altre richieste dell’istante sono state
per contro respinte.
Il
giudice di prime cure ha innanzitutto accertato che tra le parti si erano
perfezionati due contratti distinti, un contratto preliminare di compravendita
immobiliare e un contratto di locazione, strettamente collegati l’uno
all’altro: mentre il primo era nullo per vizio di forma non essendo stato
redatto nella forma pubblica notarile, il secondo -ancorché valido dal punto di
vista della forma- doveva a sua volta essere annullato in virtù dell’art. 20
cpv. 2 CO, non potendosi ragionevolmente ritenere che vi sarebbe stato accordo
sulla locazione, senza la volontà delle parti di vendere rispettivamente
acquistare l’appartamento. In via abbondanziale, il giudice ha pure accertato
che il contratto di locazione doveva essere considerato scaduto, atteso che la
conduttrice, non inoltrando le richieste di sussidio per il 1994, aveva
impedito il verificarsi della condizione risolutiva posta nel contratto di
locazione; la questione circa l’esistenza di un errore essenziale su un fatto
futuro da parte del locatore, poiché la concessione dei sussidi non era
avvenuta in pochi mesi come ipotizzato inizialmente, è invece rimasta indecisa.
In tali circostanze, l’appartamento doveva senz’altro essere messo a
disposizione del proprietario nei termini indicati.
Quanto
all’esigenza di far presenziare un giudice di pace alla restituzione dell’ente
locato, la stessa non appariva necessaria. Il Segretario Assessore non è infine
entrato nel merito delle pretese di risarcimento, rilevando come tale
problematica non era stata discussa davanti all’autorità di conciliazione.
H.
Con appello 16 gennaio 1995 la convenuta postula la
riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza o in subordine
di annullarlo e di ritornare gli atti al giudice di prime cure per l’emanazione
di un nuovo giudizio, o in via più subordinata di concedere un termine di 4
mesi dalla crescita in giudicato della sentenza per lasciare l’ente locato; il
tutto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.
L’appellante
ritiene innanzitutto che tra le parti non venne stipulato alcun contratto ai
sensi dell’art. 216 cpv. 2 CO, bensì solo un accordo di principio sul modo di
procedere per giungere all’eventuale stipulazione di un contratto di
compravendita: che le stesse non avessero voluto formalizzare la loro posizione
era provato dalla mancata utilizzazione della forma pubblica, come pure dal
fatto che esse non erano d’accordo né sui tempi della vendita, né sulla contemporaneità
delle due operazioni. A fortiori, non vi era quindi alcun contratto composto.
A
suo dire, insomma, il contratto di locazione era valido a tutti gli effetti,
indipendentemente da quanto riguardava l’eventuale accordo sulla vendita; in
ogni caso l’invocazione da parte dell’istante della nullità dello stesso per
vizio di forma -per altro esclusa dato che il contratto di locazione non
esigeva una forma particolare- costituirebbe un chiaro abuso di diritto.
Contrariamente
da quanto assunto in via abbondanziale dal primo giudice, non era vero che il
contratto di locazione sarebbe giunto al termine avendo la convenuta impedito
il verificarsi della condizione risolutiva, a seguito della mancata richiesta
dei sussidi: innanzitutto, il suo comportamento non è mai stato contrario alla
buona fede; il primo giudice avrebbe inoltre omesso di considerare che
controparte si rifiutò di firmare i documenti necessari alla richiesta di
sussidio. Quanto al resto, in ogni caso non vi era alcun errore essenziale degno
di protezione da parte dell’istante.
Accantonate
le tesi di diritto esposte dal Segretario Assessore, a suo dire decisamente
infondate, ci si troverebbe di fronte alle seguenti tre ipotesi: il contratto
di locazione sarebbe stato concluso con una condizione risolutiva (ottenimento
dei sussidi) che non si è ancora verificata, per cui lo stesso rimaneva in
vigore; oppure il contratto sarebbe stato concluso a tempo indeterminato, non
essendo certo l’ottenimento dei sussidi: in quel caso la disdetta sarebbe
annullabile, in quanto notificata per imporre un aumento del canone locativo;
il contratto potrebbe infine essere considerato a tempo determinato, ma sarebbe
divenuto a tempo indeterminato, essendo venuta meno la possibilità che si
producesse la condizione risolutiva: anche in quel caso, come in quello
precedente, la disdetta sarebbe annullabile giusta l’art. 271a cpv. 1 CO. In
via subordinata, se si volesse ammettere la validità del contratto e della
disdetta, la sentenza dovrebbe comunque essere annullata e gli atti ritornati
al primo giudice per completazione dell’istruttoria e esame dell’eventuale
protrazione del contratto.
In
via più subordinata, il termine assegnato per lasciare l’ente locato dovrebbe
essere aumentato da 60 a 120 giorni, ciò che permetterebbe alla conduttrice di
trovare una nuova sistemazione.
Con
decisione 25 gennaio 1995 il presidente di questa Camera ha concesso
all’appello l’effetto sospensivo richiesto.
I.
Delle osservazioni 20 febbraio 1995 dell’istante con
cui si postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si
dirà se necessario nei successivi considerandi.
Considerando
in
diritto
1.
La censura secondo cui le parti non hanno sottoscritto
alcun precontratto di compravendita immobiliare, bensì solo un accordo di
principio sul modo di procedere per giungere all’eventuale stipulazione di un
contratto di compravendita, sfiora il limite della temerarietà: l’accordo di
cui al doc. C, il cui tenore è estremamente chiaro, contiene infatti tutte le parti
essenziali di un precontratto di compravendita e segnatamente il nome delle
parti, l’oggetto della vendita, l’impegno futuro di voler acquistare e vendere,
il prezzo e finanche i termini temporali da ossequiare per portare a buon fine
l’affare.
Che
l’acquisto dovesse essere solo un “eventuale acquisto”, come ritenuto
dall’appellante, è palesemente sconfessato dal tenore del menzionato accordo e
dalle dichiarazioni di intenti formulate dalla stessa convenuta nel corso
dell’intera causa. Che le parti non avessero voluto formalizzare il contratto
nella forma autentica al fine di non vincolarsi è pure escluso, altrimenti non
si capirebbe il motivo di sottoscrivere l’accordo del 7 settembre 1993 (doc.
C). Che le parti non fossero d’accordo sui tempi della vendita è pure falso,
poiché quell’accordo indicava chiaramente che la stessa avrebbe dovuto
concretizzarsi una volta ottenuti i sussidi, che gli acquirenti si impegnavano
a richiedere nel 1994. Che infine non vi fosse convergenza sulla
contemporaneità della vendita effettiva dei due appartamenti, non risulta dagli
accordi scritti: fosse stato anche vero -come dichiarato dal teste __________ -
ciò non inficerebbe in ogni caso il carattere di precontratto di compravendita
immobiliare insito nell’accordo di cui al doc. C.
2.
L’esistenza di un “contratto composto”, formato da un precontratto
di compravendita immobiliare e da un contratto di locazione, strettamente
collegati tra di loro, è pure oggettivamente incontestabile.
L’istante
ha sempre e solo voluto vendere la casa di abitazione: proprio per quel motivo
egli ha incaricato un mediatore di trovargli degli acquirenti; il mediatore si
è rivolto ai coniugi __________, in quanto sapeva che essi insieme alla madre
della moglie, a loro volta, erano interessati all’acquisto, interesse per altro
da loro confermato nelle more della causa; che lo scopo dell’operazione fosse
la vendita risulta inoltre da tutte le testimonianze agli atti e da tutti i
documenti di causa e segnatamente dal doc. C. Proprio per ottenere i sussidi
cantonali e federali necessari per portare in porto la vendita della casa,
l’istante ha altresì dovuto operare delle modifiche edificatorie e costituire
in PPP la sua proprietà.
Che
la locazione fosse temporanea e comunque subordinata all’imminente conclusione
dell’acquisto è pure incontestabile, tanto è vero che per questo motivo la
stessa venne concessa dietro il versamento di una pigione ben inferiore a
quelle praticate per locali analoghi, che nemmeno garantiva la copertura del
debito ipotecario.
È
altrettanto evidente che una locazione indipendente dall’impegno di acquisto
della casa sarebbe entrata in linea di conto unicamente con la corresponsione
di un canone ben più elevato: tuttavia le parti, ed in particolare la
conduttrice, non erano d’accordo alla stipulazione di un contratto di locazione
“normale” a prezzi di mercato, tant’è che la stessa ha rifiutato di versare sia
il corrispettivo di cui all’aumento, come pure quello proposto in via
transattiva di fronte all’UC.
3.
Il giudice di prime cure ha giustamente rilevato che
il contratto preliminare di compravendita immobiliare era nullo in quanto non
ossequiava alla forma autentica prevista dalla legge (art. 216 cpv. 2 CO).
Secondo
la dottrina e la giurisprudenza tradizionali, la nullità per vizio di forma era
ritenuta assoluta e insanabile, anche in caso di adempimento volontario, con
l’obbligo per il giudice di considerarla d’ufficio (
Bucher
, Schweizerisches
Obligationen-recht, Allgemeiner Teil, 2. ed., Zurigo 1988, p. 172;
Guhl
,
Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. ed., Zurigo 1991, p. 118;
Von Tuhr/Peter
,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. ed., Vol. 1, Zurigo
1979, p. 237;
DTF
44 II 347).
La
più recente dottrina e giurisprudenza ha però allentato questo principio della
nullità assoluta, stemperandolo alla luce del principio dell’affidamento (
Merz
,
Commentario bernese, n. 461 e segg. ad art. 2 CC). Fin dalla sentenza
DTF
50 II 142 veniva perciò riconosciuto che l’eccezione del vizio di forma
sollevata abusando della buona fede non era meritevole di protezione
(considerando 4 a p. 148). Questa deroga al principio della nullità assoluta è
stata costantemente confermata e precisata dal Tribunale federale (p. es.
DTF
53 II 165, 72 II 39, 78 II 227, 86 II 404, 87 II 28, 90 II 156, 104 II
101, 106 II 151, 112 II 107, 112 II 330).
Nella sentenza
DTF
87 II 28 veniva riconosciuto
che un contraente può contestare alla controparte il diritto di valersi delle
conseguenze della nullità dimostrando l’esistenza di particolari circostanze
che rendano manifesto che la denuncia del vizio di forma avviene in urto al
principio dell’affidamento (considerando 4 a p. 31). Queste particolari
circostanze sarebbero da valutare in ogni singolo caso, tenendo conto di tutti
gli elementi e senza essere legati a regole fisse (
DTF
90 II 156),
ritenuto ad esempio che l’adempimento volontario del contratto da parte di
entrambe le parti è un elemento di particolare rilevanza per il giudizio (
DTF
87 II 34), al punto che  se esso avviene sapendo del vizio di forma lo stesso
di regola non può più essere eccepito (
DTF
104 II 101, 112 II 333).
3.1
L’esame del caso di specie non permette di ravvisare,
come rettamente ritenuto dal primo giudice, un manifesto abuso di diritto da
parte del proprietario che ha eccepito la nullità del contratto preliminare di
compravendita per vizio di forma.
Innanzitutto
va sottolineato che la compravendita non è stata ancora perfezionata. Non è
inoltre dato a sapere se a suo tempo l’istante stesso fosse a conoscenza
dell’esigenza della forma pubblica per la validità dell’accordo concluso: dagli
atti di causa si evince che egli sapeva -o quanto meno doveva sapere- in quanto
la sua attività consisteva appunto nel vendere le case che egli aveva
costruito, che una compravendita necessitava dell’atto pubblico; non è tuttavia
stato dimostrato che egli fosse a conoscenza del fatto che tale forma si
imponeva anche per i precontratti, fattispeci che evidentemente esulavano dalla
sua normale competenza: la sua scarsa dimestichezza circa le questioni di
carattere formale è altresì provata dal fatto che egli aveva difficoltà anche a
compilare un semplice contratto di locazione della __________ teste __________                 Stando
così le cose, è chiaro che la convenuta, cui incombeva l’onere della prova
circa l’esistenza delle circostanze di fatto che giustificavano il
riconoscimento di un abuso di diritto (art. 8 CC) ha fallito nel suo onere
probatorio, ciò che comporta la reiezione della censura di abuso di diritto.
3.2
Come rettamente rilevato dall’appellante, la nullità
per vizio di forma di una parte di un “contratto composto” non comporta
automaticamente la nullità per lo stesso motivo delle parti che non dovevano
sottostare alla forma autentica (
DTF
113 II 404 e segg., 119 II 31 e
seg., 119 II 138), come è ad esempio il caso per il contratto di locazione che
qui ci occupa.
3.3
Giusta l’art. 20 cpv. 2 CO -applicabile anche nel caso
di annullamento per vizio di forma di una parte del contratto (
Gauch/Schluep
,
OR Allgemeiner Teil, 4. ed., Zurigo 1987, Vol. I, n. 462;
Koller
, Der Grundstückkauf,
San Gallo 1989, p. 137 e segg.;
Bucher
, op. cit., p. 146;
Schönenberger/Jäggi
,
Commentario zurighese, N. 77 ad art. 11 CO;
Schmidlin
, Commentario bernese,
N. 169 ad art. 11 CO;
DTF
58 II 365 e seg., 60 II 98 e seg.)- se il
contratto è viziato solo in alcune parti, queste soltanto sono nulle, ove non
si debba ammettere che senza la parte nulla esso non sarebbe stato conchiuso.
Ora,
nel caso di specie, la strettissima interdipendenza tra i due contratti (precontratto
di compravendita immobiliare e contratto di locazione), evidenziata nei considerandi
precedenti, rende evidente che se le parti, ed in special modo l’istante,
avessero saputo della nullità del precontratto di compravendita immobiliare non
avrebbero mai acconsentito alla locazione; quest’ultima sarebbe semmai stata
possibile a ben altre condizioni e meglio con una pigione maggiorata,
condizione tuttavia che la conduttrice non intendeva, né intende accettare.
A
giusta ragione, quindi, anche il contratto di locazione è nullo (art. 20 cpv. 2
CO), per cui l’appartamento va senz’altro ritornato al proprietario.
4.
In tali circostanze, non sarebbe necessario prendere
posizione sulle altre censure sollevate dall’appellante.
A
titolo puramente abbondanziale, si osserva tuttavia che appare sicuramente
corretta la conclusione cui è giunto il Segretario Assessore, il quale a
seguito del mancato inoltro della domanda di sussidio per il 1994 da parte
della convenuta ha considerato verificata la condizione risolutiva posta nel
contratto di locazione (art. 156 CO), il quale sarebbe così venuto a scadere.
5.
Resta ora da stabilire se il termine di 60 giorni
concesso all’appellante per lasciare l’appartamento sia sufficiente o se debba
essere accolta la sua richiesta volta a ottenere almeno un periodo di 120
giorni.
Anche
in questo caso, il giudizio di prime cure può tranquillamente essere
confermato: l’appellante non ha infatti minimamente accennato, né reso
verosimili le difficoltà nel reperire enti locati sostitutivi o altri effetti
gravosi degni di protezione; il termine concesso dal primo giudice tiene del
resto conto della situazione concreta ed appare più che sufficiente per
permettere all’appellante di cercarsi una nuova sistemazione. Non va altresì
dimenticato che ella dal 17 maggio 1994, data dell’inoltro della disdetta, non
poteva non escludere l’ipotesi che la stessa sarebbe stata in seguito
confermata giudizialmente e che ella sarebbe stata costretta a lasciare l’ente
locato: già da allora, avrebbe pertanto dovuto farsi parte diligente per
ricercare nuovi locali. A maggior ragione, dopo l’intimazione della sentenza di
prime cure.
Con
l’inoltro dell’appello e con i tempi che si impongono per il giudizio di
secondo grado, l’appellante ha inoltre di fatto già potuto godere di un
prolungato periodo per operare tale ricerca, che non può andare ad ulteriore
scapito dei legittimi interessi del proprietario.
6.
L’appello deve pertanto essere respinto.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC).
Per i
quali motivi,
richiamati
gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia
I.
L’appello 16 gennaio 1995 di __________
è respinto
.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in
a)
tassa di giustizia                        fr.    280.-
b)
spese                                         fr.      20.-
Totale
fr.    300.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 500.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile
del Tribunale d’appello
Il
presidente                                             Il segretario