ti_gerichte · 12.1998.61 · 1998-10-08 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.10.1998 12.1998.61

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00061
Lugano
8 ottobre 1998
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -
inc. no. DI.96.00128 SP
della Pretura del distretto di Riviera- promossa con istanza 23
ottobre 1996 da
__________
contro
__________
con cui
l’istante ha chiesto che fosse accertato che il contratto di locazione tra le
parti era valido fino al 30 settembre 1996 e che quindi fossero dovuti tutti
gli importi da esso dipendenti, e in subordine che fossero rigettate in via
definitiva le opposizioni interposte ai PE n__________e __________ dell’UE di Faido;
domande
avversate dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che
il Pretore, con sentenza 9 febbraio 1998, ha parzialmente accolto condannando
questi ultimi in solido al pagamento di fr. 9’917.-;
appellanti
i convenuti, con atto di appello 2 marzo 1998, con cui chiedono la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in
diritto
1.
Con
due separati contratti datati 3 settembre 1994 __________ ha locato a far tempo
dal 1° ottobre 1994 a __________ e __________ l’appartamento n. __________al
IV. piano dello stabile “__________ ” a __________ e un posteggio esterno: i
contratti, di durata indeterminata e disdicibili con un preavviso di 3 mesi
alla scadenza del 30 settembre e la prima volta il 30 settembre 1995,
prevedevano una pigione mensile di fr. 1’090.- più fr. 100.- per spese
accessorie.
2.
Il
28 settembre 1995 i conduttori hanno significato al locatore la disdetta di
entrambi i contratti con effetto al 31 gennaio 1996. Preso atto che la stessa
non è stata contestata dalla controparte davanti all’Ufficio di conciliazione
nei 30 giorni dal suo ricevimento, il 27 novembre 1995 essi hanno sottoscritto
un nuovo contratto di locazione per un appartamento a __________
Con
lettera 29 aprile 1996 il locatore dell’appartamento di __________ ha
comunicato loro che, essendo la disdetta inefficace, essi erano tenuti al
pagamento delle pigioni fino al 30 settembre 1996, primo termine di disdetta
valido. Il rifiuto dei conduttori a tale richiesta ha dato origine alla
presente causa.
3.
Dopo
aver adito l’Ufficio di conciliazione, che si è limitato a confermare la
mancata intesa tra le parti, con l’istanza in rassegna __________ ha chiesto
che fosse accertato che il contratto di locazione tra le parti relativo
all’ente locato a __________ era valido fino al 30 settembre 1996 e che quindi
fossero dovuti tutti gli importi da esso dipendenti, nonché in subordine che
fossero rigettate in via definitiva le opposizioni interposte ai PE, con i
quali egli aveva postulato il pagamento delle pigioni insolute.
__________
si sono opposti a tali richieste, osservando come il comportamento (passivo)
tenuto dall’istante li avesse in definitiva indotti a ritenere che quest’ultimo
aveva accettato la disdetta per il 31 gennaio 1996, tanto più che la stessa non
era stata contestata nei 30 giorni davanti all’Ufficio di conciliazione: in
ogni caso l’atteggiamento tenuto dalla controparte, che non li aveva
immediatamente informati dell’inefficacia della disdetta e che glielo aveva
comunicato solo ad oltre 7 mesi di distanza, dopo che essi in particolare
avevano preso in locazione un nuovo appartamento e interrotto la ricerca di
subentranti per quello di __________, costituiva un chiaro abuso di diritto che
non poteva trovare protezione alcuna.
4.
Con
la sentenza qui impugnata il Pretore, ritenuta l’inefficacia della disdetta e
non ritenendo che nell’atteggiamento tenuto dall’istante si potesse ravvisare
un abuso di diritto, ha concluso per la validità del contratto di locazione
fino al 30 settembre 1996 e di conseguenza, accogliendo parzialmente l’istanza,
ha condannato in solido i convenuti al pagamento di fr. 9’917.-, pari alle
pigioni insolute sino a quella data.
5.
Con
l’appello che ci occupa i convenuti hanno chiesto la riforma del primo giudizio
nel senso di respingere l’istanza.
Essi
contestano innanzitutto il fatto che il Pretore li abbia condannati al
pagamento di determinati importi, quando controparte nell’istanza si era
limitata a chiedere l’accertamento della validità del contratto fino al 30
settembre 1996, senza per altro aver indicato le somme che intendeva farsi
riconoscere. L’istanza andava in ogni caso respinta in quanto
nell’atteggiamento della controparte, che aveva atteso 7 mesi prima di
comunicare che non accettava la disdetta, si ravvisava un manifesto abuso di
diritto.
6.
Con
la sentenza
DTF
121 III 156 il Tribunale federale ha modificato la sua
precedente giurisprudenza (
DTF
119 II 147) ed ha stabilito che in
presenza di una disdetta nulla o inefficace -come quella qui in esame, che non
ossequia il termine di disdetta previsto contrattualmente (cfr. pure
Corboz
,
La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in
CdB
1994, p. 55 e
seg.;
IICCA
21 febbraio 1995 in re O. e lc./B. SA)- la parte che la
riceve non è obbligata a contestarla entro 30 giorni davanti all’Ufficio di
conciliazione ai sensi dell’art. 273 CO (cfr. pure
Higi
, Commentario zurighese,
N. 64 ad art. 273 CO;
DTF
122 III 95;
ICCTF
23 ottobre 1995 in re
B. SA/O. e lc.;
IICCA
11 marzo 1996 in re S. SA/T., 25 maggio 1998 in re
T./B.), ma può senz’altro attendere ad eccepirne la validità, se conduttrice al
momento della procedura di sfratto, se locatrice al momento in cui la
controparte intende lasciare l’ente locato.
Nella
medesima sentenza l’alta Corte ha tuttavia precisato che tale principio trova
un limite nel divieto dell’abuso di diritto: quest’ultimo è dato in particolare
nel caso in cui la parte che riceve una disdetta che essa ritiene inefficace
taccia alla controparte tale circostanza e con ciò la induca a ritenere che
essa l’abbia invece considerata valida (
DTF
121 III 156, con rif. alla
sentenza non pubblicata 7 aprile 1994, 4C.465/1993, cons. 3c).
7.
Nel
caso di specie è chiaro che al momento dell’inoltro della disdetta l’istante
fosse cosciente della sua inefficacia: la circostanza è implicitamente
confermata dallo stesso istante nelle sue lettere alla controparte, all’UE ed
all’Ufficio di conciliazione, in cui egli aveva asserito di averlo a suo tempo
comunicato alla controparte (doc. 3, E e 5 nonché lettera 12.7.1996 allegata
all’inc. 56/96 UC). In assenza di qualsiasi prova in tal senso agli atti -la
tesi contraria sostenuta dall’istante con le missive appena citate essendo
rimasta allo stadio di puro parlato- è altrettanto chiaro che si debba ritenere
che egli abbia però taciuto tale circostanza ai convenuti.
Questi
ultimi, dal conto loro, dal particolare comportamento tenuto dall’istante hanno
tratto in buona fede -che per altro è presunta (art. 3 CC)- l’impressione che
la disdetta fosse senz’altro stata accettata per atti concludenti:
l’istruttoria ha in effetti dimostrato che essi, prima di vincolarsi con un
nuovo contratto di locazione, hanno atteso che trascorressero i 30 giorni
previsti dall’art. 273 CO per l’eventuale contestazione della loro disdetta
(come riferito dal teste __________ “... mi hanno comunicato che dalla disdetta
data non avevano avuto reazioni particolari: essi mi hanno pertanto detto che
consideravano la disdetta accettata e proprio per questo hanno poi sottoscritto
il nuovo contratto ...”); essi, a conferma del fatto che ritenevano accettata
la disdetta, preso atto che nemmeno nel corso dell’incontro per la riconsegna
delle chiavi, avvenuto verso fine dicembre 1995 (conclusioni di parte convenuta
p. 3), sia stata comunicata loro tale circostanza -anche in questo caso la tesi
contraria dell’istante non essendo stata minimamente provata-, hanno deciso di
interrompere ogni sforzo in atto (annuncio sul portone d’entrata dello stabile,
cfr. teste __________) nella ricerca di eventuali subentranti.
Ad
ulteriore conferma della bontà della tesi dei convenuti va osservato che questa
Camera ha già avuto modo di precisare che nell’ambito di un persistente
rapporto contrattuale -e perciò a maggior ragione nell’ambito di un contratto
di locazione, che per sua natura si fonda sulla fiducia- la mancata reazione ad
uno scritto della controparte (in particolare a fatture o a estratti conto:
IICCA
18 ottobre 1995 in re G. Srl/A. Snc, 16 novembre 1995 in re I. Srl/A., 8 marzo
1996 in re F. SA/M., 12 marzo 1996 in re F. SA/F.) può senz’altro essere intesa
quale accettazione, se la sua contestazione -come nel caso di specie, ove la
stessa è avvenuta unicamente a distanza di ben 7 mesi dalla notifica della
disdetta e comunque a quasi 3 mesi dalla scadenza del 31 gennaio- non avviene
entro un termine ragionevole (così pure
Corboz
, op. cit., p. 55, con
specifico riferimento al caso, qui in discussione, di una disdetta non
ossequiosa dei termini contrattuali o legali).
È
in definitiva proprio per questo motivo, per evitare cioè di creare nella
controparte un’insicurezza circa la continuazione o meno del rapporto
contrattuale, che a colui che riceve una disdetta inefficace o nulla e non la
contesta davanti all’Ufficio di conciliazione nei successivi 30 giorni (art.
273 CO) oggi come oggi le associazioni di categoria consigliano di prendere
contatto tempestivamente e per iscritto con la controparte per informarla delle
sue intenzioni (
MRA
1995 p. 104).
8.
Dovendosi
perciò ravvisare nel comportamento dell’istante un abuso di diritto, ne
discende la reiezione dell’istanza, senza che sia necessario chinarsi sulla
seconda censura d’appello con cui al primo giudice veniva rimproverata
l’emanazione di un giudizio condannatorio a fronte di una semplice azione di
accertamento, ove inoltre gli eventuali crediti dovuti non erano stati nemmeno
quantificati.
9.
L’appello
è pertanto accolto ai sensi dei considerandi.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che la riforma del primo giudizio impone
altresì di attribuire ai convenuti, che -diversamente dall’istante- si sono
avvalsi del patrocinio di un professionista, un’equa indennità per ripetibili
per la procedura davanti al Pretore.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
2 marzo 1998 di __________
è accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 9 febbraio 1998 della Pretura del distretto di Riviera
è così riformata:
1.
L’istanza
è respinta.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 100.- e le spese in fr. 100.-, da anticipare dalla
parte istante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla
controparte fr. 1’000.- per titolo di ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia        fr.  480.-
b)
spese                          fr.    20.-
Totale
fr.  500.-
da
anticiparsi dagli appellanti, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà
alla controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione
a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Riviera
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario