ti_gerichte · 11.2023.162 · 2025-03-10 · it
Revoca dell'amministrazione della proprietà per piani


Incarto n.11.2023.162

Lugano

10 marzo 2025

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.
 A. Bernasconi, presidente,

Giani
 e Giamboni

cancelliere:

Güçlü

sedente
per statuire nella causa SO.2023.3639 della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 5 (proprietà per piani: revoca dell'amministratore) promossa con
istanza del 4 agosto 2023da

AP 1

contro

AO
 1

Ritenuto

Considerando

5.Nella
sentenza impugnata il Pretore, accertato che nel convenire i restanti
proprietari della AO1 (PPP) l'attore ha inteso convenire in realtà la
Comunione dei comproprietari, ha rammentato che per ottenere la revoca giudiziaria
del­l'amministratore un comproprietario deve avere sollecitato tale misura nelle
dovute forme all'assemblea dei comproprietari, la quale deve averla rifiutata a
dispetto di un grave motivo. Ciò che non è il caso, a suo avviso, se l'assemblea
ha deliberato sulla rinomina dell'amministratore anziché sulla sua revoca. Premesso
ciò, egli ha constatato che AP1 aveva sì chiesto al­l'amministratrice di mettere
all'odine del giorno la revoca del mandato d'amministrazione, ma senza accennare
ad alcun gra­ve motivo, né un grave motivo è stato da lui addotto all'assemblea,
cui è rimasto assente. Per il primo giudice, di conseguenza, quand'anche l'ordine
del giorno fosse stato emendato l'assemblea non avrebbe potuto determinarsi sul
grave motivo, che non è stato esplicitato né prima dell'assemblea né tanto
meno durante l'assemblea medesima. Il Pretore ha così respinto

l'istanza, l'assemblea non avendo avuto modo di
determinarsi sul grave motivo nel contesto assembleare, rispettivamente non
avendo l'istante dimostrato che l'assemblea abbia respinto la revoca
nonostante un grave motivo.

6.L'appellante
sostiene anzitutto che la proposta di inserire un determinato oggetto
nell'ordine del giorno non presuppone l'indicazione dei motivi a fondamento della
richiesta stessa, i quali possono essere recati all'assemblea. A suo parere
l'amministratrice, non dando seguito alla richiesta, gli ha precluso la possibilità
di una discussione e di una decisione sulla proposta, a maggior ragione ove si
pensi che per adottare una risoluzione assembleare un oggetto deve figurare all'ordine
del giorno. E l'impossibilità per l'assemblea di determinarsi sui gravi motivi
da lui invocati  egli soggiunge  è imputabile unicamente al comportamento
dell'amministratrice, anche perché se quest'ultima avesse accolto la richiesta
di emendare l'ordine del giorno egli avrebbeevidentemente
partecipato all'assemblea e avrebbe potuto addurre tutte le sue ragioni.
Per l'appellante, anzi, il rifiuto del-l'amministratrice di inserire un oggetto
nell'ordine del giorno comporta necessariamente l'ammissione dell'istanza di
revoca, la violazione di un tale obbligo legale costituendo un grave motivo che
giustifica la revoca dell'amministrazione.

7.Giusta
l'art. 712rcpv. 1 CC l'assemblea dei comproprietari può revocare in
ogni tempo l'amministratore, riservata l'azione di risarcimento. La revoca da
parte dell'assemblea dei comproprietari presuppone ad ogni modo che la proposta
sia stata regolarmente iscritta all'ordine del giorno e che sia stataoggettodi una decisione dell'assemblea dei comproprietari (DTF 131 III
298 consid. 2.3.2). Eche ogni
proprietario per piani abbia il diritto individuale di postulare l'inserimento
di specifici oggetto nell'ordine del giorno è riconosciuto dalla dottrina
maggioritaria (I CCA, sentenza inc. 11.2021.45 del 18 maggio consid. 6c
con rinvio aWermelingerin:
Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 100 ad art. 712nCC; v.
ancheGäumann/Böschin: Basler
Kommentar, ZGB II, 7ª edizione, n. 4 ad art. 712n;Amoos Piquetin: Commentaire romand, CC
II, Basilea 2016, n. 5 ad art. 712n).

a)Riguardoall'ordine del giorno, il suo scopo è di fornire ai comproprietari informazioni
sull'opportunità  se non la necessità  di partecipare all'assemblea e di
consentire a chi desidera partecipare di preparare gli argomenti da discutere (Meier-Hayoz/Reyin: Berner Kommentar, n.
23 ad art. 712nCC). Quanto al contenuto, secondo l'art. 67 cpv. 3 CC
(applicabile in concreto per il rinvio dell'art. 712mcpv. 2 CC) non è
lecito adottare risoluzioni assembleari su oggetti non debitamente
preannunciati, a meno che ciò sia consentito espressamente dagli statuti. La
questione va esaminata caso per caso, secondo le circostanze concrete. Un
argomento è debitamente inserito nell'ordine del giorno se è indicato in modo tale
che i destinatari non siano colti di sorpresa e possano accingersi a parlarne.
È sufficiente che, dopo avere preso conoscenza dell'ordine del giorno e degli
statuti, essi sappiano su quali punti si delibererà e, se sarà il caso, si
prenderà una decisione.

Una
convocazione non accompagnata da un ordine del gior­no completo può comportare
l'annullamento della decisione assembleare. Altrettanto vale qualora la
descrizione di un oggetto all'ordine del giorno sia imprecisa, poco chiara o
ingannevole. Per decidere se una decisione vada annullata è necessario
ponderare tuttavia la gravità del vizio e della violazione. È essenziale
determinare così se il vizio allegato poteva influire sull'esito della
decisione (RtiD I-2023 pag. 595 n. 11c con rinvii). Dandosi la proposta di
inserire nell'ordine del giorno uno specifico oggetto che rispetta i requisiti
legali o regolamentari, il presidente (ma di regola l'amministratore: art. 712ncpv. 1 CC; v. anche in concreto l'art. 27 del regolamento d'uso e
d'amministrazione: doc. 7) deve completare l'ordine del giorno, poiché in caso
contrario egli trasgredirebbe i suoi doveri e ciò può avere conseguenze in una procedura
di revoca dell'amministratore (Wermelingerin: Zürcher Kommentar, op. cit., n. 102 ad art. 712nCC).

b)Nella fattispecie risulta dagli atti che il
20 gennaio 2023

AP1 ha invitato la M______ Sagl a mettere
all'ordine del giorno della prossima assemblea ordinaria la revoca del mandato
dell'amministrazione (cfr. doc. D). Il 12 giugno 2023 la Ma______ Sagl ha convocato
l'assemblea dei comproprietari per il 3 luglio successivo, inviando un ordine
del giorno in cui figurava  tra altri oggetti  quello sulle nomine
statutarie (amministrazione, comitato, revisore/i) (cfr. docc. E e H). AP1 ha
lamentato il 23 giugno 2023 il mancato inserimento della sua richiesta
nell'ordine del giorno (cfr. doc. F). L'amministratrice gli ha comunicato il 26
giugno 2023, che è prassi richiedere la convalida annuale di ogni mandato di
gestione e che la conferma del mandato viene annualmente messa ai voti e
pertanto basterà votare conseguentemente (cfr. doc. G). All'assemblea del 3
luglio 2023, alla quale AP1 non ha partecipato, l'amministrazione è stata poi riconferma­ta
 come detto  con 18 voti favorevoli, 11 contrari e 2 astenuti (cfr. doc. B).

c)Premesso che nel caso in esame ilregolamento d'uso e d'amministrazione non contiene alcuna
disposizione sulla forma né sul contenuto di un ordine del giorno (doc. 7), l'indicazione
dell'oggetto revoca dell'amministratore permetteva in ogni modo ai comproprietari
di capire, senza particolare interpretazione, che si sarebbe deliberato su tale
punto e che, fosse stato il caso, si sarebbe adottata una risoluzione al
proposito. Nella fattispecie quindi la richiesta era senz'altro sufficiente per
figurare nell'ordine del giorno, nel quale non dovevano necessariamente figurare
i motivi a sostegno, che sarebbero stati discussi e sui quali si sarebbe
deliberato all'assemblea. Non dando seguito all'invito dell'istante di emendare
l'ordine del giorno, l'amministrazione è quindi mancata ai suoi doveri. Poco
importa che per la medesima la questio­ne andasse discussa all'assemblea al
momento di deliberare sulla riconferma del mandato, giacché  come rileva il Pretore
 ciò non bastava per desumere senza equivoco che l'assemblea sarebbe stata chiamata
a pronunciarsi sulla revoca dellaMa______ Sagl(cfr. DTF 131
III 299 consid. 2.3.3).

d)Il
problema è che, secondo l'art. 41 del regolamento d'uso e d'amministrazione,
ogni decisione dell'amministrazione va contestata davanti all'assemblea dei
comproprietari (cfr. doc. 7). E in tal caso, come nel diritto delle associazioni,
prima di adire il giudice il
comproprietario deve esaurire le istanze previste dalla regolamentazioneinterna (sentenze del Tribunale federale 5A_878/2020 del
2 febbraio 2021 consid. 5.3.2 con rinvii e sentenza 5A_920/2020 del 15 ottobre
2021 consid. 3.3; v. ancheBohnet,
Actions civiles, vol. I, 3ª edizione, § 49 n. 21). Per di più, qualora un
comproprietario ritenga che un ordine del giorno sia incompleto, poiché un
oggetto non vi è inserito correttamente, può censurare un vizio di forma (Gäumann/Bösch, op. cit., n. 4 ad art.
712n;Amoos Piquet, op.
cit., n. 5 ad art. 712n). Deve tuttavia reagire celermente, sollevando
la questione all'assemblea, in difetto di che perde il diritto di contestare giudizialmente
l'irregolarità (DTF 136 III 177 consid. 5.1.2; più di recente: sentenza del
Tribunale federale 5A_972/2020 del 5 ottobre 2021 consid. 7.2.3.2;
analogamente: RtiD II-2022 pag. 628 n. 8c consid 6; v. ancheWermelinger,Das Stockwerkeigentum, 3ª edizione, n. 40a
ad art. 712nCC).

e)Nel
caso specifico AP1 non ha ricorso all'assemblea contro il rifiuto
dell'amministratrice di inserire la sua proposta nell'ordi­ne del giorno, come
permette il regolamento per l'amministrazio­ne e l'uso della comproprietà. Né
si è presentato al­l'assemblea del 3 luglio 2023, precludendosi così la
possibilità di sollevare il vizio di forma e di esporre i motivi della sua
richiesta intesa alla revoca del mandato. Certo,il 23 giugno 2023 egli si è lamentato con l'amministratrice
che la sua proposta non fosse stata inserita nell'ordine del giorno (cfr. doc.
F). Come si è appena detto, però, la contestazione andava indirizzata
all'assemblea. Contrariamente all'opinione dell'appellante, il noto art. 41 del
regolamento è applicabile a tutte le decisioni prese dall'amministrazione, comprese
quelle con cui un amministratore rifiuta di deliberare e statuire su uno specifico
oggetto (cfr. DTF 144 III 435 consid. 4.2. con rinvio alla sentenza del
Tribunale federale 5A_537/2011 del 23 gennaio 2012 consid, 5.3.1 in: ZBGR 2014
pag. 273).

f)Visto
quanto precede, nel caso precipuo, afronte
del diniego dell'amministratrice di emendare l'ordine del giorno, per far
valere le sue ragioni AP1 avrebbe dovuto esaurire preliminarmente le istanze interne.
Non ricorrendo all'assemblea, e nemmeno partecipandovi, egli va rimesso alle
sue responsabilità e non può pretendere di adire il giudice senza avere fatto
capo previamente alla via interna prevista dal regolamento condominiale. Ne
segue che, non essendo la revoca del­l'amministrazionestata oggetto di una risoluzio­ne
dell'assemblea dei comproprietari,la decisione del Pretore di non ritenere
adempiuti i requisiti dell'art. 712rcpv. 2 CC resiste alla critica.

h)In definitiva l'appello vede la sua sorte
segnata senza che occorra vagliare l'esistenza dei gravi motivi addotti
dall'appellante in capo alla Ma______ Sagl a sostegno della proposta di revoca.

8.Le
spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante
rifonderà inoltre alla controparte, che ha presentato osservazioni tramite un
patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.

9.Quanto
ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale
(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigiosoraggiunge indubbiamente la soglia di fr. 30000. ai fini dell'art. 74cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Per questi motivi,

;

  
 .

Per
la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          Il
cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stessotermine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).