ti_gerichte · 40.2005.231 · 2007-11-09 · it
Stralcio del valore dell'edificio accessorio demolito, conferma dei valori di base dei terreni nella relativa zona di PR


Incarto n.40.2005.231

Lugano

9 novembre 2007

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 2 novembre 2005 da

RI
 1

rappr.
 da  RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 3 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 145 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 20 settembre 2007,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 145 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 766'064.--.

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dalla ditta RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione del 3 ottobre 2007.Lautorità di prima istanza ha confermato la propria decisone per quanto
concerne la valutazione del fabbricato, che è stata determinata considerando le
caratteristiche del medesimo (destinazione, tipo di costruzione, anno di
costruzione e standard delle finiture) ed i valore di base del fondo, che
rispecchiano in modo prudenziale i valori di mercato, applicando ciò nondimeno
un correttivo del -10% alla parte di fondo classificata come AR poiché gravata
da un onere di passo.

3.     Con
ricorso 2/18 novembre 2005 la ditta RI 1 é insorta innanzi a questo Tribunale, postulando
una riduzione del valore di stima complessivo. Ciò poiché lUCS non avrebbe
giustamente considerato, da una parte come praticamente nullo il valore
delledificio ubicato sul fondo, la cui obsoleta struttura ne impone a medio termine
la demolizione, dallaltra parte il valore metrico del terreno delle zone
interessate alla luce della situazione economica generale e del territorio di __________
in particolare, penalizzato da una ubicazione sfavorevole e da una persistente
diminuzione della domana in assenza di nuovi stimoli quali potrebbe essere
linsediamento di nuove industrie o di centri della grande distribuzione, che
giustificano la riduzione di suddetti valori da fr. 45.--/mq. a fr. 30.--/mq.
per la zona AR, rispettivamente da fr. 100.---/mq. a fr. 70.--/mq. per la zona
R2.

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato
che il fondo si presenta pianeggiante, in parte sterrato e in parte prativo. Il
manufatto oggetto di contestazione è già stato nel frattempo demolito e
sostituito con una nuova struttura.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ditta RI 1 proprietaria delloggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad
un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata
in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione
del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento
della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente
(art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst.
e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso e ciò per i motivi che
seguono.

7.1.     Così
come constatato in sede di sopralluogo ledificio accessorio sub. A presente
sul mappale n. 145 è stato effettivamente demolito e sostituito con una nuova
struttura. Si giustifica pertanto lo stralcio del relativo valore di stima di
fr. 29'000.ad esso attribuito dallUCS.

7.2.     Per
quanto riguarda invece la determinazione dei valori di base dei terreni
presenti nelle specifiche zone residenziale estensiva (R2) e artigianale (AR)
già si è tenuto conto dei fattori negativi citati dalla ricorrente, posto che
il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in fr. 100.per la zona R2 e
fr. 50.per quella AR, valori decisamente prudenziali rispetto al prezzo
normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Tanto più che per la superficie interessata dalla zona artigianale lUCS ha già
correttamente applicato in sede di reclamo un correttivo del -10%  in presenza
di un onere di passo pedonale e veicolare gravante il fondo.

7.3.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 145 RFD di ________ è stabilito in fr. 704'287.come da scheda
di calcolo annessa.

8.2     La
tassa di giustizia di fr. 600.è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, ovvero di 2/3 a carico della ricorrente e di 1/3 a
carico dellUCS. Non si assegnano ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoed il valore ufficiale di stima del mappale no. 145 RFD di __________ è
stabilito in fr. 704'287.-- come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia di fr. 600.è posta per
2/3 a carico della ricorrente e per il restante 1/3 a carico dellUfficio
cantonale di stima. Non si assegnano ripetibili.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco