ti_gerichte · 90.2011.4 · 2011-08-30 · it
Non approvazione di un fondo in zona edificabile. Partecipazione della popolazione al processo pianificatorio

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 30.08.2011 90.2011.4
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 30.08.2011 90.2011.4
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 30.08.2011 90.2011.4

Incarto n.
90.2011.4
90.2002.158
Lugano
30 agosto 2011
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello
Balerna, presidente
Stefano
Bernasconi, Flavia Verzasconi
segretario:
Stefano
Furger, vicecancelliere
statuendo
sui ricorsi di
a.
b.
RI
1,
,
patr.
da: avv. PR 1
del
27 novembre 2002
RI
1
RI
2
RI
3
patr.
da: PR 1
del
4 gennaio 2011
contro
le
risoluzioni 22 ottobre 2002 (n. 4963) e 16 novembre 2010 (n. 5760), con cui
il Consiglio di Stato ha deciso alcune parti sospese della revisione generale
del piano regolatore del comune di Stabio, rispettivamente ha approvato la
variante che inserisce in zona agricola il mapp. 2438;
viste le risposte:
-   20 gennaio 2003 del municipio di
Stabio;
-   30 gennaio 2003 della Divisione
della pianificazione territoriale del Dipartimento del territorio;
al ricorso sub a;
-
1° febbraio 2011 della Divisione
dello sviluppo territoriale e della mobilità del Dipartimento del territorio;
-
24 marzo 2011 del municipio di
Stabio;
al
ricorso sub b;
letti
ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.  Nel comune di Stabio, la RI 1 è
proprietaria del mapp. 2438, di 10'662 mq di superficie a forma rettangolare,
su cui insistono uno stabilimento industriale, di apprezzabili dimensioni, e un
vasto piazzale asfaltato, posto in località Lüee. All'interno di quest'immobile,
la RI 2 e la RI 3 operano nel campo dell'assemblaggio di macchine industriali
per la termoformatura ed estrusione.
B.  Nella seduta del 23 febbraio 2000,
il consiglio comunale di Stabio ha adottato la revisione generale del piano
regolatore (revisione 96). In quella sede, il succitato mapp. 2438 è stato
attribuito per circa 1/3 della sua superficie, ossia la fascia rettangolare occupata
dal piazzale, alla zona agricola e per il restante, l'area su cui sorge la
fabbrica, alla zona intensiva area speciale ex-Lion d'Or, retta dall'art. 15
lett. a e d norme di attuazione del piano regolatore (in seguito, NAPR).
C.  Con risoluzione 7 maggio 2002 (n.
2120), il Consiglio di Stato ha approvato il piano regolatore. Esso ha tuttavia
negato l'approvazione di alcune proposte pianificatorie, modificato il piano
regolatore su alcuni oggetti e sospeso infine su altri la propria decisione.
Per quanto riguarda queste ultime decisioni, il Governo ha anticipato l'intenzione
di non approvare, per quanto qui può interessare, l'attribuzione del mapp. 2438
alla zona intensiva area speciale ex-Lion d'Or, fissando nel contempo un
termine al comune e alla proprietaria interessata, affinché potessero esercitare
il loro diritto di essere sentiti presentando in merito le loro osservazioni
(cfr. ris. cit., pag. 32 e seg. e allegato n. 3).
D.  Preso atto delle considerazioni
inoltrate dal comune e dalla proprietaria, con risoluzione 22 ottobre 2002 (n.
4963), il Consiglio di Stato ha negato l'approvazione alla zona intensiva area
speciale ex-Lion d'Or, rinviando gli atti al comune con l'indicazione di
procedere, attraverso una variante, ad un riazzonamento del fondo in parola,
attribuendolo alla zona non edificabile più prossima, segnatamente alla zona
agricola. Contestualmente a questa decisione, il Governo ha accolto il ricorso inoltrato
a suo tempo contro l'adozione del piano regolatore da __________ __________, __________
__________, __________ __________, __________ __________, __________ __________
e __________ __________, con cui essi avevano chiesto, tra molte altre
questioni, il mantenimento della non edificabilità per il mapp. 2438. L'Esecutivo cantonale ha osservato dapprima che la zona non approvata costituiva un ampliamento
della zona edificabile rispetto al previgente piano regolatore, in cui era
stata inserita in zona residua. Esso ha poi considerato che tale azzonamento interessava
parte di un singolo fondo che, ancorché edificato, rappresentava una propaggine
della zona edificabile che interrompeva la continuità dell'ampia fascia non
edificabile, che si estendeva sulla piana in località Lüee dalla strada
cantonale del Gaggiolo fino alle aree AP-EP destinate al nuovo centro sportivo,
in stretta relazione con le importanti aree agricole che si estendevano in
località Crevera fin oltre il confine giurisdizionale, in territorio di Ligornetto.
Il Governo ha aggiunto che l'impostazione pianificatoria del fondo all'esame
era, peraltro, in stretta relazione con le succitate importanti aree AP-EP, non
approvate, giacché aveva ritenuto il loro assetto insoddisfacente e
suscettibile di verifica da parte del comune, attraverso l'allestimento di una
nuova variante. La ridefinizione di queste aree, per mezzo anche di una loro
riduzione, ha considerato il Consiglio di Stato, avrebbe permesso di porre
rimedio, almeno parzialmente, al problema del sovradimensionamento delle zone
edificabili del comune, a cui contribuiva pure l'azzonamento non approvato all'esame.
Pertanto, concludeva l'Esecutivo cantonale, l'attribuzione del fondo in parola
alla zona edificabile costituiva, anche per questo motivo, una misura pianificatoriamente
incongruente. Infine, il Governo ha ritenuto che la destinazione ad attività
produttive dello stabile ubicato sul mapp. 2438, ricostruito, in seguito all'incendio
che ne aveva determinato la completa distruzione, sulla base dei disposti che
concernevano gli edifici fuori dalla zona edificabile, era in manifesto
contrasto con l'azzonamento in discussione, che prevedeva contenuti prevalentemente
residenziali: a mente del Consiglio di Stato, la zona intensiva area speciale
ex-Lion d'Or non era quindi nemmeno in grado di sanare i conflitti di ordine
pianificatorio che scaturivano dalla situazione esistente. Di conseguenza, una
diversa destinazione di questo unico fondo, al solo fine di rendere conforme
alle destinazioni di zona lo stabile esistente, non poteva essere presa in
considerazione (ris. cit., pag. 7 e segg., 11 e segg., 15, 16 e allegato n. 3).
E.  Con ricorso 27 novembre 2002, la RI
1 è insorta innanzi al Tribunale della pianificazione del territorio avverso la
menzionata risoluzione governativa, postulandone l'annullamento e chiedendo, in
via principale, l'approvazione dell'area speciale ex Lion d'Or della zona
intensiva in località Lüee e, in via subordinata, di fare ordine al comune di
allestire una variante per l'attribuzione del comparto in parola ad una microzona
speciale, con parametri edificatori da definire. Dopo aver ripercorso l'istoriato
concernente lo stabilimento industriale, esistente sul mapp. 2438 sin dal 1970,
e delle svariate attività che vi si sono avvicendate nel corso degli anni, la
ricorrente ha osservato come esso, ricostruito a seguito dell'incendio del 1996
con criteri architettonici moderni, s'integrasse nel verde delle confinanti
aree agricole e costituisse, per la stretta vicinanza con alcune palazzine d'abitazione,
una naturale appendice edificata della limitrofa zona intensiva. Di
conseguenza, il mapp. 2438, proprio perché già in buona parte edificato, oltre
ad essere completamente urbanizzato e a non presentare alcuna idoneità agricola,
faceva parte di un comprensorio ampiamente edificato e già per questo motivo
andava in-
cluso in zona edificabile: la questione relativa al sovradimensionamento delle
zone edificabili del comune non era quindi pertinente nel caso di specie.
Inoltre, per le importanti attività industriali, di rinomanza mondiale, che vi
si svolgevano, il comune aveva rettamente ritenuto di istituzionalizzare quell'insediamen-to
attraverso la sua inclusione nella zona edificabile: in questo senso, la
decisione governativa violava l'autonomia comunale. Contrariamente a quanto
sostenuto dal Governo, il discusso insediamento industriale, poi, era di per sé
compatibile con i dettami della zona intensiva, la quale ammetteva attività
amministrative, commerciali, di servizio, turistiche e produttive con limiti
massimi di immissione fonica previsti dal piano dei gradi di sensibilità ai
rumori. L'insorgente ha poi ritenuto irrilevante, dal profilo dell'inclusione
del suo fondo nella zona edificabile, il nesso con il riassetto delle zone
AP-EP a monte del mapp. 2438: in quanto aree pubbliche non vi era nessuna
relazione con le aree a destinazione edificatoria privata. Da ultimo, essa ha considerato
la risoluzione impugnata lesiva del principio della proporzionalità, giacché
sottoponeva il fondo in parola al restrittivo regime delle costruzioni fuori
zona edificabile, limitativo di qualsiasi facoltà di ampliamento dello stabile
esistente, provocando con ciò un grave pregiudizio alla proprietaria.
F.  La Divisione della pianificazione
territoriale ha postulato la reiezione del gravame, mentre il municipio si è
rimesso al prudente giudizio del Tribunale, con argomentazioni che verranno
riprese, se del caso, nei considerandi di diritto.
G.  In data 30 settembre 2003 si è
tenuta l'udienza e il sopralluogo in contraddittorio. I rappresentanti del
municipio hanno prodotto una documentazione fotografica relativa ai luoghi
interessati dal ricorso. Il Tribunale ha poi acquisito agli atti l'incarto
concernente il rilascio della licenza edilizia dello stabile al mapp. 2438. D'accordo
le parti, il Tribunale ho sospeso la procedura sino al momento in cui sarebbe
stato definito, da parte del comune, ed approvato, da parte del Consiglio di
Stato, l'ordinamento pianificatorio del comparto posto a nord-ovest del fondo
all'esame, sino a via Ligornetto. Era comunque facoltà delle parti di chiedere
la riattivazione del procedimento in ogni momento, riservata la riattivazione d'ufficio.
H.  Nella seduta del 4 maggio 2009 il
consiglio comunale di Stabio ha adottato, tra le altre, una variante del piano
regolatore che riproponeva i vincoli AP-EP per il vasto comparto ubicato in
località Lüee. Questo comparto è stato pianificato nel seguente modo: il mapp.
684 è stato gravato dal vincolo 1.10 per la formazione di un'area di svago, il
limitrofo mapp. 2659 è stato gravato dal vincolo 1.05 per la costruzione di una
scuola dell'infanzia e, infine, i contermini mapp. 687, 740 e 741, ubicati a
nord-ovest del mapp. 2438, sono stati gravati dal vincolo 1.07 per la
formazione di un nuovo centro sportivo intercomunale. La variante è stata in seguito
approvata dal Consiglio di Stato con risoluzione 11 novembre 2009 (n. 5679).
I.  Nella seduta del 19 luglio 2010,
il consiglio comunale di Stabio, tramite l'adozione di un'apposita variante di
piano regolatore, ha inserito la parte del mapp. 2438, su cui sorge lo
stabilimento industriale, nella zona agricola.
L.  Con atto di ricorso congiunto, la RI
1, la RI 2 e la RI 3 sono insorte contro quella deliberazione dinanzi al
Consiglio di Stato, chiedendone l'annullamento e la retrocessione degli atti al
comune affinché elaborasse una nuova variante, volta all'inserimento del mapp.
2438 nella zona edificabile, segnatamente nella zona intensiva. A sostegno
della loro impugnativa le ricorrenti hanno innanzitutto lamentato di non essere
state sufficientemente coinvolte nell'iter pianificatorio che le riguardava,
eccependo quindi la violazione delle norme che regolano l'informazione e la
partecipazione della popolazione nel processo di formazione del piano. In
secondo luogo, supportate da uno studio pianificatorio specialistico allestito
dall'ing. __________ __________ (Proprietà RI 1, mapp. n. 2438, problematica
urbanistica, novembre 2009, doc. in atti), esse hanno ritenuto che l'inserimento
del loro fondo in zona edificabile s'imponeva per svariate ragioni. L'avvenuta
definitiva attribuzione delle vaste aree a monte del terreno in parola alla
zona edificabile, segnatamente alla zona AP-EP per la realizzazione del centro
sportivo intercomunale (cfr. supra, consid. H, risoluzione governativa 11 novembre
2009, n. 5679), costituiva un elemento di fondamentale importanza per la definizione
dell'assetto pianificatorio del mapp. 2438. Difatti, a mente delle insorgenti,
questo fondo si trovava ora delimitato, sui due lati, da due zone edificabili
(zona intensiva, già intensamente edificata, e la suddetta zona AP-EP), mentre,
sul terzo lato, da via Pioppi. Di conseguenza, il mapp. 2438 non poteva più
essere considerato, secondo la tesi sostenuta dal Consiglio di Stato, una
propaggine della zona edificabile intensiva che interrompeva la continuità dell'ampia
fascia inedificabile, che si estendeva sulla piana di Lüee, né un ampliamento
della zona edificabile, visto che il fondo era ampiamente edificato. Tanto meno,
esso incideva sull'eventuale aumento della contenibilità del piano regolatore. Per
il resto, la destinazione industriale dello stabile esistente non era in
contrasto con la zona intensiva, giacché essa, oltre che destinata alla
residenza, poteva anche accogliere attività produttive. Ciò era confermato,
peraltro, dall'esistenza nell'adiacente zona intensiva di fabbricati utilizzati
per attività lavorative. Ciò detto, le insorgenti hanno sottolineato che l'attribuzione
del loro fondo alla zona agricola non si giustificava, in quanto esso non
rivestiva alcun interesse né idoneità per l'utilizzazione agricola, già perché
interamente occupato (al 95%) dalla fabbrica, dai manufatti annessi e da
piazzali. In questa ottica, l'attribuzione delle limitrofe aree alla zona
edificabile faceva decadere qualsiasi argomento riferito alla continuità e all'organicità
della zona agricola, come pure al principio di assicurare la separazione fra
zona edificabile e non fabbricabile. Infine, a sostegno dell'inserimento nella
zona edificabile, occorreva considerare sia l'interesse privato, come pure
quello comunale, ad assicurare la continuità delle attività presenti nell'immobile,
nonché la reale necessità di un loro ulteriore sviluppo con nuovi manufatti, onde
evitare la delocalizzazione altrove.
M.  Con risoluzione 16 novembre 2010
(n. 5760), il Consiglio di Stato ha approvato la variante di piano regolatore
in parola e ha contestualmente respinto il ricorso della RI 1, RI 2 e RI 3. Il
Governo ha ritenuto dapprima che in riferimento alla presunta mancata
informazione dell'avvio della procedura di allestimento della contestata
variante ed al mancato coinvolgimento della popolazione in tale ambito, non vi
fossero lacune di portata tale da invalidare la variante in parola. A mente
dell'Esecutivo cantonale, tale iter pianificatorio era ben noto e sia la
popolazione, sia i diretti interessati erano stati sufficientemente informati
sulla procedura, a cui sottostava il mapp. 2438: difatti le risultanze dell'esame
preliminare dipartimentale erano state messe a conoscenza della popolazione mediante
pubblicazione, da un lato, e mediante intimazione alla stessaRI 1, proprietaria
del fondo in parola, dall'altro lato. Peraltro, ha osservato il Governo, la
variante in oggetto discendeva dalla procedura di revisione generale del piano
regolatore, la quale era stata anch'essa sottoposta all'intero processo di
informazione e partecipazione della popolazione esatto dalla legge. La relativa
risoluzione governativa d'approvazione era stata poi pubblicata, nonché notificata
direttamente alla RI 1. Già in quella decisione, ha aggiunto il Consiglio di
Stato, trasparivano in modo chiaro gli indirizzi auspicati dallo stesso a
favore dell'esclusione del mapp. 2438 dalla zona edificabile. Per quanto
riguarda il merito della vertenza, il Governo ha sostenuto che, contrariamente
a quanto avevano assunto le ricorrenti, il nuovo assetto dell'area AP-EP per la
realizzazione del centro sportivo non legittimava di per sé stesso l'inclusione
del limitrofo mapp. 2438 in zona edificabile: queste aree, per contenuti ammessi,
comportavano un impatto completamente diverso rispetto ad una zona edificabile
ordinaria, quale quella intensiva contigua. Di conseguenza, il recente
consolidamento del vincolo pubblico non mutava la considerazione secondo cui il
fondo in parola s'incuneasse in un vasto comparto aperto a carattere prevalentemente
agricolo, di cui ne doveva condividere la natura pianificatoria. In ogni caso,
il terreno all'esame non poteva essere considerato come appartenente ad un comprensorio
ampiamente edificato ai sensi della legge. Inoltre, l'attribuzione del mapp.
2438 alla zona intensiva, così come avevano chiesto le ricorrenti, avrebbe
avuto un notevole impatto territoriale, paesaggistico e ambientale, giacché le
potenzialità edificatorie del fondo all'esame avrebbero consentito un
importante ampliamento della struttura esistente (aumento della superficie
utile lorda, SUL, di circa 7'000 mq). Lo stabilimento industriale che vi
sorgeva non rientrava poi nelle spirito della regolamentazione della zona
intensiva, la quale era destinata di principio alla residenza. Infine, l'istituzione
di una zona speciale, a carattere lavorativo, per regolamentare questo fondo,
avrebbe determinato un azzonamento avulso dall'impianto insediativo del comune
di Stabio: difatti, il comprensorio comunale disponeva già di vaste aree
produttive, tuttavia dislocate altrove, nel comparto a sud della strada cantonale
per il valico del Gaggiolo (cfr. risoluzione impugnata, pag. 3 e segg.).
N.  Con gravame 4 gennaio 2011, le
ricorrenti citate in epigrafe insorgono innanzi al Tribunale cantonale
amministrativo avverso la menzionata risoluzione governativa, postulandone l'annullamen-to
e riproponendo le medesime domande e argomentazioni, quest'ultime più
approfondite, formulate in prima istanza.
O.  La Divisione dello sviluppo
territoriale e della mobilità e il municipio postulano la reiezione del
gravame, con motivazioni che verranno riprese, se necessario, nei considerandi
di diritto.
P.  Con scritto 6 giugno 2011 il
Tribunale ha comunicato alle parti che avrebbe riattivato il procedimento
relativo al ricorso 27 novembre 2002 (inc. 90.2002.158) della RI 1, sospeso
durante l'udienza del 30 settembre 2003. Esso ha fissato un termine, affinché
le parti potessero formulare osservazioni in merito. Nel succitato termine, il
municipio ha comunicato che la vertenza poteva essere stralciata dai ruoli, in
quanto l'ordinamento pianificatorio del mapp. 2438 era stato nel frattempo
definito con la procedura relativa alla variante adottata dal consiglio comunale
di Stabio il 19 luglio 2010. In ogni caso, a differenza di quanto concluso con
le osservazioni 20 gennaio 2003 e vista l'attribuzione del mapp. 2438 alla zona
agricola con la soprammenzionata variante, il municipio non si è più rimesso al
prudente giudizio del Tribunale, bensì ha postulato la reiezione dell'impugnativa.
La RI 1 ha invece confermato le proprie domande e allegazioni, invitando il Tribunale
ad esaminare gli atti relativi alla variante e alla sua approvazione
concernenti la zona AP-EP per la formazione del centro sportivo intercomunale,
mentre il Consiglio di Stato non ha inoltrato osservazioni.
Considerato,
in
diritto
1.  1.1. La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo, in cui è stato integrato il Tribunale della
pianificazione del territorio con effetto al 14 luglio 2006 (BU 2006, pag. 215
segg.), è data (art. 38 cpv. 1 legge cantonale di applicazione della legge federale
sulla pianificazione del territorio del 23 maggio 1990; LALPT; RL 7.1.1.1). I
ricorsi sono tempestivi (art. 38 cpv. 1 LALPT) e la legittimazione delle
ricorrenti, certa (art. 38 cpv. 4 lett. b e c LALPT).
1.2. Talvolta, negli allegati di
ricorso, nelle risposte e nella risoluzione impugnata, viene fatto riferimento
al mapp. 2438, inteso erroneamente nella sua interezza. In realtà, come visto
in narrativa, oggetto della non approvazione della risoluzione governativa 22
ottobre 2002 (n. 4963) è stata la zona intensiva area speciale ex-Lion d'Or, in
cui era inclusa soltanto una porzione del mapp. 2438 (circa i 2/3 della sua superficie:
quella occupata, grosso modo, dallo stabilimento industriale). Tale porzione è
peraltro l'oggetto della variante qui in discussione. La parte restante (circa
1/3), quella su cui si estende il piazzale, è stata invece inclusa dal comune
in zona agricola e quindi approvata come tale dal Governo con risoluzione 7
maggio 2002 (n. 2120), cresciuta in giudicato. Di conseguenza, nella misura in
cui le ricorrenti chiedono l'attribuzione alla zona intensiva anche della parte
residua del mapp. 2438, tale domanda deve essere giudicata inammissibile. Con
questa riserva, i ricorsi sono dunque ricevibili in ordine.
1.3. Giacché i gravami presentano
il medesimo fondamento fattuale, essi vengono decisi congiuntamente (art. 51 legge
di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966, LPamm, RL 3.3.1.1).
Il ricorso 4 gennaio 2011 può inoltre essere evaso sulla base degli atti e della
documentazione acquisita d'ufficio (art. 18 LPamm). La situazione dei luoghi e
dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dagli atti ed è sufficientemente
nota a questo Tribunale, avendo esso stesso, in occasione dell'udienza del 30
settembre 2003, esperito un sopralluogo.
2.  2.1. In campo pianificatorio il
comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art.
33 cpv. 3 lett. b della legge federale sulla pianificazione del territorio, del
22 giugno 1979 (LPT; RS 700), il diritto cantonale deve garantire il riesame
completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel
Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT),
che approva il piano - e decide i ricorsi - con pieno potere cognitivo: questo
significa controllo non solo della legalità ma anche dell'opportunità delle
scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti pianificatori
badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento
necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di
Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello
del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di scegliere tra più
soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata, ragionevole od opportuna.
Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli casi in cui la soluzione
comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente
insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni
che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto
federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non
tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale,
segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT).
L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in
modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 dell'ordinanza
sulla pianificazione del territorio del 28 giugno
2000 (OPT; RS 700.1;
RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b, II-1999 n. 27 consid.
3).
2.2. Il potere cognitivo del
Tribunale cantonale amministrativo è invece circoscritto alla violazione del
diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c, II-1999 n. 27 consid.
3, II-1997 n. 23). Fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3
lett. b LPT - i casi in cui il Tribunale interviene quale unica autorità di
ricorso a livello cantonale (DTF 114 Ib 81 consid. 3, 109 Ib 121 consid. 5;
Bernhard
Waldmann/Peter Hänni
, Raumplanungsgesetz,
Berna 2006, ad art. 33 n. 64), segnatamente quindi i casi in cui sono
impugnati
un diniego di approvazione rispettivamente una modifica d'ufficio del piano
regolatore disposti dal Consiglio di Stato.
3.  Data la sua valenza dirimente,
prima di entrare nel merito della pianificazione, dev'essere verificato se,
come ritengono le ricorrenti, vi è stata una violazione dei disposti sull'informazione
e la partecipazione della popolazione al processo pianificatorio. Esse,
difatti, sostengono di non essere state informate dell'avvio della nuova
procedura di variante e di essere state messe dinanzi al fatto compiuto, quando
ormai il progetto era stato elaborato e vagliato nell'ambito dell'esame
preliminare. Di conseguenza, lamentano la violazione grave e manifesta dell'art.
32 cpv. 3 LALPT.
3.1. Secondo l'art. 4 LPT, le
autorità incaricate di compiti pianificatori informano la popolazione sugli
scopi e sullo sviluppo delle pianificazioni previste dalla legge stessa (cpv.
1). Esse devono inoltre provvedere per un'adeguata partecipazione della popolazione
al processo pianificatorio (cpv. 2). Questi obblighi sono sottolineati dalla
giurisprudenza del Tribunale federale, avuto riguardo sia al peso politico
delle decisioni adottate, sia alla loro forzata imprecisione, finalizzata a
permettere la regolamentazione di una molteplicità di situazioni complesse
(RDAF 1999 I 56 segg., 60, con numerosi rinvii). In adempimento di questo mandato
legislativo ai Cantoni (cfr. DFGP/UPT, Commento alla legge federale sulla
pianificazione del territorio, Berna 1981, n. 5 ad art. 4 LPT), l'art. 5 cpv. 1
LALPT stabilisce che il Cantone e i comuni devono garantire un'adeguata
informazione e partecipazione della popolazione nell'ambito della procedura di
formazione dei piani previsti dalla legge stessa. Per quanto concerne il piano
regolatore, l'art. 32 cpv. 2 LALPT stabilisce che il municipio informa la
popolazione sugli studi intrapresi e sugli obiettivi che intende perseguire.
Ogni cittadino residente nel comune e ogni persona o ente che dimostra un
interesse degno di protezione possono presentare osservazioni o proposte
pianificatorie entro un termine di almeno trenta giorni. Il municipio esamina
le osservazioni e le proposte pianificatorie nell'ambito dell'elaborazione del
piano (art. 32 cpv. 3 LALPT) e informa ulteriormente la popolazione sulla proposta
di piano, sull'esito dell'esame preliminare e della consultazione pubblica
(art. 33 cpv. 3 LALPT).
Queste formalità sono esatte per qualsiasi procedura concernente il piano
regolatore, tranne che per le varianti di poco conto (cfr. anche RtiD II-2006
n. 33 consid. 3; RDAT II-2002 n. 34, II-1995 n. 4 consid 3.1). Esse servono ad
assicurare l'effettività della partecipazione della popolazione al processo
pianificatorio, permettendole di formulare tempestivamente proposte che possano
essere adeguatamente vagliate e ponderate prima di eventualmente tradursi in soluzioni
concrete. La tempestiva informazione della popolazione, oltre a favorire la
condivisione e il consenso attorno alle soluzioni elaborate dal municipio,
serve a prevenire la presentazione di proposte alternative dell'ultima ora,
magari improvvisate e incongruenti, in sede di adozione del piano da parte del
legislativo.
Comunque sia, a prescindere dalle modalità seguite nel singolo caso, l'art. 4
LPT pone, come esigenza minima, che l'autorità sottoponga i piani a una
consultazione generale e prenda successivamente posizione, ancorché in modo succinto,
su obiezioni e suggerimenti formulati nella stessa (DTF 133 II 120 consid. 3.2;
STF 1C_101/2007 del 26 febbraio 2008 consid. 3.1).
3.2. Nel caso concreto, il 25 marzo 2009 il municipio ha sottoposto al
Dipartimento del territorio il progetto di variante. Quest'ultimo ha formulato
l'esame preliminare 7 aprile 2009. Di seguito, gli atti sono stati posti a
disposizione della popolazione e degli interessati presso l'ufficio tecnico
comunale dal 15 agosto al 15 settembre 2009 (cfr. avviso di pubblicazione 12
agosto 2009, esposto all'albo comunale, doc. in atti). Il termine entro cui presentare
le osservazioni è stato fissato al 30 settembre successivo. Scaduto infruttuoso
tale termine, il 6 ottobre 2009 il municipio di Stabio ha assegnato un
(ulteriore) termine direttamente alla RI 1, in seguito prorogato, per prendere
posizione in merito al progetto di variante. Il 25 novembre 2009 la RI 1, la RI
2 e la RI 3 hanno inoltrato le loro osservazioni (doc. in atti), ribadendo -
nel merito - di ritenere che il mapp. 2438 dovesse essere inserito in zona
edificabile. Con scritto 27 gennaio 2010, il municipio ha preso posizione sulle
loro osservazioni (doc. in atti). Il 4 febbraio 2010, il municipio ha adottato
il messaggio 4/2010 relativo alla variante in esame. Frattanto, le ricorrenti
hanno reagito al sopracitato scritto municipale con la lettera 5 febbraio 2009
(recte: 2010), a cui il municipio ha risposto con lettera 24 febbraio 2010
(doc. in atti). Il municipio ha poi trasmesso il messaggio 4/2010 al consiglio
comunale che, raccolto il rapporto della commissione delle petizioni del 13 aprile
2010, ha adottato la variante il 19 luglio 2010.
Stante quanto precede non si vede in quale modo il diritto di informazione e
partecipazione al processo pianificatorio delle ricorrenti sia stato in un
qualche modo leso. Esse hanno avuto modo di prendere posizione sulla
pianificazione prima che il municipio licenziasse il messaggio, rispettivamente
il consiglio comunale l'adottasse. Difatti, le ricorrenti hanno espresso le
loro osservazioni con la lettera 25 novembre 2009, corredata inoltre dallo
studio pianificatorio specialistico allestito dall'ing. __________ (Proprietà RI
1, mapp. n. 2438, problematica urbanistica, novembre 2009, doc. in atti), dove
hanno potuto ribadire la loro posizione. L'autorità pianificante si è chinata
poi sulla problematica e ha risposto, seppur negativamente, alle loro
richieste. Certo, come osservano le ricorrenti, la consultazione alla
popolazione non è avvenuta prima dell'allestimento del progetto di variante e
dell'esame preliminare dipartimentale. Nondimeno, ciò che rileva ai fini del
giudizio, è che il municipio abbia comunque informato la popolazione e, in
particolar modo, le ricorrenti sulla proposta pianificatoria, sull'esito dell'esame
preliminare e sulla consultazione, attraverso la pubblicazione all'albo
comunale del 12 agosto 2009 e lo scritto del 27 gennaio 2010. In questi termini, questa censura preliminare dev'essere respinta e la pianificazione può, dunque,
essere esaminata nel merito.
4.  Le ricorrenti
chiedono in sostanza che la parte del mapp. 2438, su cui insiste lo
stabilimento industriale, sia inclusa nella zona intensiva, rispettivamente sia
approvata la zona intensiva area speciale ex-Lion d'Or, così come adottata dal
comune il 23 febbraio 2000. Indipendentemente dal tipo di zona richiesta dai ricorrenti,
occorre innanzitutto vagliare se sussistono le condizioni per attribuire l'area
in parola alla zona edificabile. Va premesso che con il previgente piano regolatore,
approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione 5 ottobre 1976 (n. 8583), il
mapp. 2438 era stato inserito nella zona residua.
5.  Una restrizione di
diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà sancita dall'art.
26 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera, del 18 aprile
1999 (Cost.; RS 101) solo se si fonda su di una base legale, è giustificata da
un interesse pubblico preponderante e rispetta il principio della proporzionalità
(art. 36 cpv. 1-3 Cost.).
In linea generale,
è pubblico l'interesse che coinvolge la generalità dei cittadini o una sua
frazione significativa e che compete al potere pubblico promuovere nell'esercizio
delle sue funzioni. L'interesse pubblico a un provvedimento di pianificazione
del territorio è, pertanto, segnatamente dato quando la sua adozione
corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività.
Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi pubblici e privati in
gioco (RDAT I-2000 n. 24 consid. 4.1 con rinvii;
Piermarco Zen-Ruffinen
/
Christine
Guy-Ecabert
, Aménagement du territoire, construction, expropriation,
Berna 2001, n. 98-102;
Adelio Scolari
,
Diritto amministrativo, parte generale, II. edizione, Cadenazzo 2002, n.
558-594).
Il principio della
proporzionalità esige invece che le restrizioni della proprietà siano idonee a
raggiungere lo scopo di interesse pubblico desiderato (regola dell'idoneità),
che tra i diversi provvedimenti a disposizione per conseguire tale scopo venga
scelto quello che lede in misura minore gli interessi del proprietario (regola
della necessità), infine che sussista un rapporto ragionevole tra lo scopo di
interesse pubblico perseguito e i mezzi utilizzati (regola della proporzionalità
in senso stretto; RDAT II-2000 n. 75 consid. 5b con rinvii;
Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,
op. cit., n.
103-106;
Scolari
, op. cit., n.
595-610).
6.  6.1. La Confederazione, i Cantoni
e i Comuni elaborano e coordinano le pianificazioni necessarie ai loro compiti
d'incidenza territoriale (art. 2 cpv. 1 LPT). L'obbligo di pianificare è
ribadito all'art. 3 LALPT. Per i piani d'utilizzazione - nel nostro Cantone
chiamati, a livello comunale, piani regolatori (art. 24 segg. LALPT) - quest'obbligo
si traduce nella disciplina dell'uso ammissibile del suolo (art. 14 cpv. 1
LPT). Questi strumenti devono difatti delimitare, in primo luogo, le zone
edificabili, agricole e protette (art. 14 cpv. 2 LPT), conferendo all'intero
territorio una funzione chiara e ben definita. Il diritto cantonale può
prevedere altre zone d'utilizzazione (art. 18 cpv. 1 LPT). Le zone edificabili
comprendono, secondo l'art. 15 LPT, i terreni idonei all'edificazione che sono
già stati edificati in larga misura (lett. a) e quelli prevedibilmente
necessari ed urbanizzati entro 15 anni (lett. b). Di massima un terreno che
adempie queste esigenze va attributo alla zona edificabile a meno che, dopo una
ponderazione e globale degli interessi che la legislazione sulla pianificazione
del territorio tende a salvaguardare (cfr. in particolare art. 1 e 3 LPT),
debba venir incluso, parzialmente o totalmente, nel territorio fuori della zona
edificabile (RDAT I-2001 n. 49 consid. 3a). I criteri posti dall'art. 15 LPT
per l'assegnazione di un terreno alla zona edificabile non hanno pertanto un
valore assoluto, ma una portata relativa. Essi rappresentano piuttosto dei
principi generali della pianificazione del territorio, dei punti di
riferimento, che - ancorché soddisfatti - non conducono necessariamente all'attribuzione
del terreno interessato alla zona fabbricabile (cfr. la giurisprudenza appena
citata; inoltre
Waldmann/Hänni
,
op. cit., ad art. 15 n. 1 e 8;
Alexandre
Flückiger/Stéphane Grodecki
,
Commentario LPT, ad art. 15 n. 40-47;
Piermarco
Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert
, Aménagement du territoire,
construction, expropriation, Berna 2001, n. 314)
.
6.2. Giusta l'art. 16 cpv. 1 LPT
(testo modificato il 20 marzo 1998, in vigore dal 1° settembre 2000), le zone
agricole servono a garantire a lungo termine la base dell'approvvigionamento alimentare,
a salvaguardare il paesaggio e lo spazio per lo svago o ad assicurare la
compensazione ecologica; esse devono essere tenute, per quanto possibile,
libere da costruzioni, in sintonia con le loro differenti funzioni, e comprendere
i terreni idonei alla coltivazione agricola o all'orticoltura produttiva
necessari all'adempimento dei vari compiti dell'agricoltura (lett. a) e i
terreni che, nell'interesse generale, devono essere coltivati dall'agricoltura
(lett. b; cfr. nello stesso senso l'art. 68 cpv. 1 LALPT, testo modificato il
25 febbraio 2003, in vigore dal 1° giugno 2003). Per quanto possibile devono
essere delimitate ampie superfici contigue (art. 16 cpv. 2 LPT). Alla zona
agricola, intesa nel suo senso più ampio, espressamente sancito ora all'art. 16
LPT nella versione in vigore dal 1° settembre 2000, ma valido anche in precedenza,
dev'essere riconosciuto un ruolo multifunzionale, poiché persegue non solo
obiettivi di politica agraria e fondiaria, ma anche obiettivi in ordine agli
insediamenti, quale eccellente strumento di prevenzione dell'edificazione sparsa,
alla protezione dell'ambiente e a quella del paesaggio (cfr. messaggio del Consiglio
federale concernente la revisione parziale della LPT, del 22 maggio 1996, in:
FF 1996 III 457 segg., 471, con rinvii).
6.3. Con terreni già edificati in
larga misura ai sensi dell'art. 15 lett. a LPT si intende essenzialmente il
territorio costruito in maniera compatta, oltre eventualmente singole
particelle inedificate al suo interno, direttamente confinanti con la zona
edificabile, in genere già edificate e di superficie relativamente ridotta
(RDAT I-2001 n. 49 consid. 3b;
Waldmann/Hänni
,
op. cit., ad art. 15 n. 23;
Flückiger/Grodecki
,
op. cit., ad art. 15 n. 85-93;
Zen-Ruffinen/
Guy-Ecabert
, op. cit., n. 319).
In concreto, questo
requisito non appare soddisfatto. In effetti, come è risultato dal sopralluogo
e come si evince dalla visione dei piani e dalla documentazione fotografica,
acquisita agli atti, l'area all'esame, rettangolare, edificata con lo
stabilimento industriale, è posta al centro, del comparto di riferimento, anch'esso
di forma rettangolare, tagliandolo trasversalmente, grossomodo, in due vaste
superfici inedificate. Difatti, a sud-est, oltre il piazzale dello stabilimento
industriale, si estende fino a via Campagna, prosecuzione di via Gaggiolo, l'importante
distesa coltivata inserita dal piano regolatore in zona agricola, mentre sull'altro
versante, a nord-ovest, si espande fino a via Ligornetto il vasto campo, ancora
oggi completamente utilizzato per la campicoltura, gravato dal vincolo AP-EP
per la formazione del centro sportivo intercomunale. I lati minori dell'area in
parola confinano invece, a nord-est, con via Pioppi, oltre cui si propaga però
l'importante comparto agricolo in località Crevera, e, a sud-est, con due
palazzi di sei piani ciascuno, unica area, unitamente alla fascia lungo via
Lüvee, effettivamente edificata del comparto di riferimento, che il piano
regolatore assegna alla zona intensiva. Questi due palazzi, tuttavia, risultano
in posizione marginale e discosta, rispetto all'agglomerato di edifici, che
costituisce il tessuto insediativo compiuto della zona intensiva in quella
località, che sorge però al di là di via Lüvee, estendendosi fino a via Cava. Da
quanto precede, l'area in discussione, malgrado sia edificata, non appare
quindi inserita in un contesto tale da potere essere considerato come
ampiamente edificato, nel senso restrittivo inteso dalla giurisprudenza. In
realtà, come descritto in precedenza, il terreno in parola fa parte, con ogni
evidenza, dell'ampio comprensorio inedificato che lo circonda. A tale proposito,
per
l'accertamento del comprensorio ampiamente edificato
in quella località, non giova alle ricorrenti far riferimento alla previsione data
dal vincolo per la realizzazione del centro sportivo intercomunale, dato che,
ad oggi non è ancora stato realizzato e, come visto, in suo luogo, campeggia
una vasta distesa coltivata. D'altra parte, non è per nulla dimostrato che, una
volta edificato, il succitato centro sportivo faccia necessariamente assumere al
comparto in parola la connotazione di comprensorio ampiamente edificato, né che
questa caratteristica, se realizzata, si rifletta automaticamente sul fondo
delle ricorrenti. Fondo, questo, che, peraltro, denota una carattere
insediativo completamente diverso.
Per gli stessi
motivi va respinta la domanda subordinata, formulata dalla RI 1 con il ricorso
27 novembre 2002, d'istituzione sul suo fondo di una microzona speciale, che
adegui la pianificazione alla situazione di fatto, vale a dire all'attività
industriale che vi si svolge. Una microzona edificabile a sé stante, isolata
dal comprensorio edificato ed edificabile, finalizzata al consolidamento delle
attività presenti sulla stessa, come sarebbe nella fattispecie, contrasta con i
principi della pianificazione del territorio ed è contraria alla legge (
Flückiger/Grodecki
, op. cit., ad art. 15
n. 29, con rinvii alla giurisprudenza). Non soltanto, tuttavia. Tale microzona
sarebbe per di più incompatibile con il concetto urbanistico che ha informato
la revisione generale del piano regolatore. A tale riguardo occorre rilevare
che dal profilo territoriale il comprensorio urbano di Stabio gravita attorno
all'asse viario di via Gaggiolo, che da Ligornetto conduce alla dogana commerciale
e turistica del Gaggiolo, marcando la separazione fra gli insediamenti
abitativi e quelli lavorativi. Difatti, a settentrione di questa strada
cantonale, laddove il territorio è orograficamente caratterizzato da un dolce
andamento collinare, sono insediati i nuclei tradizionali di Stabio e San
Pietro connessi e attorniati da un tessuto formato dai nuovi quartieri d'abitazione.
Mentre a sud, sulla vasta pianura, naturale prolungamento della Campagna
Adorna, hanno trovato spazio essenzialmente attività artigianali ed
industriali, oltre che importanti infrastrutture doganali. Il polo insediativo
è contornato da una cintura agricola, con colture di tipo intensivo nella parte
a valle e impianti viticoli nell'area collinare a monte, a loro volta
delimitate da un'ampia area boschiva. Alfine di raggiungere l'obiettivo di
promuovere una residenza più attrattiva, riducendo nel contempo gli impatti
negativi derivanti dalle infrastrutture di traffico e dagli insediamenti industriali,
di sviluppare le attività produttive e l'insediamento di quelle servizio (cfr.
rapporto di pianificazione, febbraio 2000, pag. 4), il comune ha inteso
consolidare, con la revisione generale del piano regolatore, il principio della
separazione delle funzioni residenziali da quelle lavorative, concentrando
queste ultime attività nel comprensorio a sud di via Gaggiolo con la
definizione di una vasta area industriale e la conversione della previgente
zona mista residenziale-artigianale (RAr4) in zona artigianale-commerciale, riservando
di conseguenza il comprensorio nord preminentemente alla funzione residenziale.
Orbene, nel caso concreto, il mapp. 2438, su cui sorge un impianto industriale,
è ubicato nel comprensorio nord, in un contesto residenziale e agricolo, completamente
avulso, quindi, dalle aree a destinazione artigianale e industriale che si sono
sviluppate altrove, ossia a sud di via Gaggiolo. Un consolidamento delle
attività industriali in quel luogo, oltre ad essere in contrasto con l'interesse
pubblico, sarebbe di conseguenza più che inopportuno.
6.4. L'attribuzione di parte del
mapp. 2438 alla zona edificabile non risponde poi nemmeno ad una prevedibile
necessità di terreni fabbricabili urbanizzati entro 15 anni giusta l'art. 15
lett. b LPT. A tale proposito, va premesso che la zona intensiva, di cui le
ricorrenti hanno chiesto l'approvazione per una parte del loro fondo,
rispettivamente alla quale ne hanno chiesto l'attribuzione, malgrado ammetta
uffici, attività commerciali, di servizio, turistiche e produttive, è a
destinazione prevalentemente residenziale (cfr. art. 15 cifra 1 NAPR). È dunque
a tale destinazione che bisogna far riferimento per una valutazione corretta del
fabbisogno. Ciò, indipendentemente dal fatto che il terreno in parola sia già
edificato, rispettivamente con contenuti produttivi. Già all'epoca dell'approvazione
della revisione generale del piano regolatore, il Consiglio di Stato aveva
accertato, con risoluzione 7 maggio 2002 (n. 2120), in merito alle zone
residenziali, dopo aver apportato alcuni correttivi ai parametri impropriamente
considerati dal comune, una contenibilità teorica di 9'102 abitanti, che dava
luogo a un potenziale di sviluppo - rispetto alla situazione allora attuale di
effettivi 3'666 abitanti (1999) - di 5'436 residenti. Questa riserva teorica
evidenziava che le zone residenziali erano manifestamente sovradimensionate
rispetto ad un'ipotesi di sviluppo demografico realistica per i futuri 10-15
anni. Difatti, malgrado un certo qual incremento di residenti a partire dagli
anni '80 del secolo scorso, lo sviluppo demografico del comune era stato negli
ultimi 15 anni di appena 650 unità (cfr. risoluzione governativa 7 maggio 2002,
cifra 3.4.1 a, pag. 22 segg.). Ciò rilevato, il Governo, richiamando gli
articoli 15 LPT e 24 LALPT, la giurisprudenza in materia, che considera
illegali le zone edilizie sovradimensionate, nonché i principi pianificatori ancorati
nel piano direttore, aveva rilevato la necessità di escludere a priori ampliamenti
della zona edificabile in generale e di promuovere dezonamenti laddove
consentito dalla situazione insediativa, infrastrutturale e territoriale. D'altra
parte, esso aveva precisato che il sovradimensionamento non avrebbe potuto essere
sanato a tutti gli effetti attraverso significative correzioni, ritenuto che
gran parte del territorio comunale si presentava già largamente edificato e
urbanizzato. La valutazione operata allora dall'Esecutivo cantonale merita di
essere integralmente condivisa ed è valida ancora oggi. In effetti, dagli
allora effettivi 3'666 abitanti (1999), nell'ultimo decennio la popolazione è
passata a soltanto 4'274 unità (dato 31 dicembre 2009; cfr. Annuario statistico
2010, pag. 54), con appena un incremento del 17%: a fronte della contenibilità
teorica di 9'102 abitanti, il potenziale di sviluppo rimane pertanto ancora elevato,
ossia di 4'828 residenti (aumento a più del 112%). Avuto pertanto riguardo dell'aumento
oggettivamente pronosticabile della popolazione, la contenibilità teorica del
piano regolatore appare quindi oggi, ancor più di ieri, manifestamente
eccessiva. Com'è noto, sussiste un interesse generale ad impedire la formazione
di zone edificabili troppo vaste (RDAT I-2001 n. 49 consid. 3c). Questa considerazione
deve, di conseguenza, essere applicata anche al fondo delle insorgenti.
6.5. Sulla scorta di tutte queste
considerazioni, l'assegnazione dell'area in parola alla zona edificabile deve pertanto
essere disattesa già per assenza dei requisiti di cui all'art. 15 LPT. Poiché
il fondo all'esame non può essere attribuito alla zona fabbricabile, merita
tutela la decisione del comune di attribuirlo – di conseguenza - alla zona agricola,
intesa anche nel suo senso più ampio, espressamente sancito all'art. 16 LPT,
nella versione in vigore dal 1. settembre 2000. Alla zona agricola dev'essere
difatti riconosciuto un ruolo multifunzionale, poiché persegue non solo
obiettivi di politica agraria e fondiaria, ma anche obiettivi in ordine agli
insediamenti, quale eccellente strumento di prevenzione dell'edificazione
sparsa, alla protezione dell'ambiente e a quella del paesaggio (cfr. Messaggio
del Consiglio federale concernente la revisione parziale della LPT del 22
maggio 1996, pubbl. in FF 1996, III, pag. 457 segg., pag. 471, con rinvii),
aspetti, questi ultimi, che nella fattispecie rivestono una particolare rilevanza.
Poco importa allora se l'aree interessata dalle edificazioni sono inidonee in
quanto tali alla coltivazione agricola, come hanno rilevato le ricorrenti. Come
risulta dagli estratti del catasto delle idoneità agricole versato a suo tempo
agli atti dalla sezione dell'agricoltura e come peraltro si può dedurre dalla
comune esperienza, la superficie in oggetto, costituita dal sedime della costruzione,
dal viale di accesso, dal piazzale, dalle aiuole ecc., non si presta effettivamente
per lo sfruttamento agricolo. Questo elemento di valutazione era però ben noto
al comune. Per decidere la pianificazione dell'area in questione esso ha invece
fatto astrazione della loro specifica situazione. L'azzonamento, in quanto
volto a disciplinare la funzione di un determinato territorio, non può in
effetti, di principio, essere condizionato dallo stato in cui versa una singola
particella o una parte di essa posta all'interno del suo perimetro. Quest'ultimo
deve inoltre, se possibile, seguire le linee già esistenti nel terreno,
naturali o artificiali. Queste regole trovano un esplicito riscontro nell'ambito
della determinazione della zona agricola attraverso l'art. 16 cpv. 2 LPT, che
impone di delimitare per questa funzione ampie superfici contigue. L'inclusione
dell'area in oggetto nella zona agricola rappresenta pertanto una ineludibile
conseguenza dell'applicazione di tali principi. La soluzione impugnata è
avvalorata dal fatto che non può entrare in esame l'assegnazione delle
superfici interessate ad un'altra zona di utilizzazione.
6.6. In conclusione, per le
pregresse motivazioni entrambi i ricorso devono essere respinti.
7.  In ragione di quanto precede, la
tassa di giudizio e le spese devono essere poste a carico delle ricorrenti in
solido (art. 28 legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile
1966, LPamm, RL 3.3.1.1), le quali vengono inoltre tenute alla rifondere al
comune, patrocinato da un legale, delle adeguate ripetibili (art. 31 LPamm).
Per
questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.  I ricorsi, in quanto ricevibili,
sono respinti.
2.  La tassa di giustizia e le spese,
di fr. 2'500.- (duemilacinquecento), sono poste a carico delle ricorrenti, in
solido, le quali sono inoltre tenute a rifondere al comune di Stabio identico
importo a titolo di ripetibili.
3.  Contro la presente decisione è
dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna
entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul
Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.  Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                                                Il
segretario