ti_gerichte · 12.2025.28 · 2025-07-17 · it
Locazione - disdetta per violazione dell'obbligo di diligenza e riguardo per i vicini - modulo per la disdetta - contestazione disdetta


Incarto n.12.2025.28

Lugano

17 luglio 2025

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

cancelliere:

Bettelini

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SE.2022.32 della Pretura della giurisdizione
di Locarno-Città - promossa con petizione 21 giugno 2022 da

AP1,Lo______

contro

AO2,M______

AO3,M______

letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1.Con contratto 23 novembre 2017
(doc. A)AO2eAO3hanno concesso in locazione adAP1il bilocale, con annessi WC e magazzino,
adibito a negozioA______ B______ al
pianterreno dello stabile inVia S______ __a
Lo______. Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso
di tre mesi alla scadenza del 31 dicembre, la prima volta per il 31 dicembre 2021,
prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 1100.- e di un acconto mensile
per spese accessorie di fr. 150.-.

4.Lindomani
(doc. 11) la nuova amministratrice dello stabile A______ SA, in rappresentanza diAO2eAO3,
ha notificato adAP1, su un formulario allestito
su carta intestata A______ SA e denominato
modulo per la notifica della disdetta (art. 298 cpv. 2 CO), la
disdetta con effetto immediato del contratto di locazione, rilevando che la rescissione
per motivi gravi, asseritamente fondata sull art. 266 cpv. 1 CO,
simponeva a causa di una grave / gravissima violazione contrattuale degli
obblighi di diligenza nei confronti del vicinato, in particolare il suo comportamento
rende intollerabile il proseguimento del contratto. Egli ha aggredito il vicino
in data 31.03.2022, il quale ha riportato ferite.

Richiesta
di meglio motivare il provvedimento (cfr. doc. K), il 6 aprile 2022 (doc. L)
A______ SAha ribadito quanto indicato nella disdetta,
aggiungendo ora che abbiamo sempre sorvolato alle sue aggressioni verbali
verso le persone presenti nello stabile, ma ferire una persona è inaccettabile
e quindi siamo costretti ad allontanarla per il quieto vivere della casa.

5.Con
petizione 21 giugno 2022AP1, al beneficio
dellautorizzazione ad agire, ha convenuto in giudizioAO2eAO3innanzi alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città, chiedendo in via
principale di dichiarare nulla la disdetta 1° aprile 2022, a suo dire non
valida né formalmente né materialmente, e in via subordinata di concedergli una
protrazione del contratto di locazione fino al 30 aprile 2025.

I
convenuti si sono integralmente opposti alla petizione.

6.Esperita
listruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, con
decisione 11 febbraio 2025 il Pretore ha respinto la petizione, confermando la
validità della disdetta 1° aprile 2022, e ha posto le spese processuali di fr. 3'500.-
a carico dellattore, tenuto altresì a rifondere alle controparti fr. 4'000.- per
ripetibili.

7.Con
lappello 17 marzo 2025 che qui ci occupa, avversato dai convenuti con risposta
26 maggio 2025, lattore ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso
di dichiarare nulla la disdetta 1° aprile 2022 e in subordine di annullarla,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

8.Lart. 308 CPC prevede tra le altre cose che sono
impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza
(cpv. 1 lett. a), posto che in caso di controversie patrimoniali il valore
litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di
almeno fr. 10'000.- (cpv. 2).

Nel caso di specie, nei confronti della pronuncia
pretorile in esame, che è una decisione finale di prima istanza resa in una
controversia patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.- (e meglio di fr. 39600.-),è pertanto
esperibile il rimedio dellappello, che, essendo stato concretamente inoltrato
dallattore alla Camera dappello competente per materia (art. 48 lett. b n. 1
LOG) entro il termine di 30 giorni (art. 311cpv. 1CPC in relazione con
lart. 142 cpv. 3 CPC) dalla notificazione del giudizio, avvenuta il 13 febbraio
2025 (cfr. doc. B dappello), è tempestivo e, da questo punto di vista,
ricevibile.

Anche
la risposta allappello, inoltrata dai convenuti entro il termine di 30 giorni (art.
312cpv. 2CPC), sospeso dal settimo giorno precedente la Pasqua - ossia dal 14
aprile 2025 - al settimo giorno successivo alla Pasqua incluso (art. 145 cpv. 1
lett. a CPC) - ossia al 27 aprile 2025 -, dalla notificazione del gravame,
avvenuta il 16 aprile 2025 (cfr. doc. 1 dappello), è a sua volta tempestiva.

9.In
un primo capitolo il Pretoreha respinto
largomentazione difensiva dellattore, secondo cui la disdetta 1° aprile 2022 sarebbe
stata nulla ai sensi dellart. 266o CO siccome non rispettosa delle esigenze
formali previste dallart. 266l cpv. 2 CO, disposizione secondo cui il locatore
deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia
indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare
una protrazione della locazione.

A suo giudizio, lattore aveva invero ragione nel dire
che il modulo concretamente utilizzato per notificare la disdetta (doc. 11)
conteneva diverse imprecisioni (indicazioni degli articoli di legge in parte
scorrette, elenco degli uffici di conciliazione presso cui contestare la
disdetta e chiedere una protrazione, entro 30 giorni, non più attuale). Sennonché,
sempre a suo giudizio, queste imprecisioni non erano atte ad inficiare la
validità della disdetta, visto che i termini dimpugnazione e lautorità conciliativa
da adire per le contestazioni relative ad immobili siti a Lo______, come quella
in esame, non erano cambiati rispetto a quanto previsto dalle norme previgenti,
trattandosi sempre dellUfficio di conciliazione n. 7 con sede a Lo______ e
considerato che le imprecisioni non avevano impedito allattore di adire tempestivamente
lautorità competente.

9.1.In
questa sede lattore ha evidenziato che i convenuti non avevano provato che la
disdetta 1° aprile 2022 fosse stata allestita su un modulo approvato dal
Cantone e in ogni caso, laddove tale prova fosse stata portata, che le
imprecisioni in esso contenute (intestazione a A______ SA, basi legali menzionate nellintestazione
errate[art. 298 cpv. 2 CO anziché art.
266l cpv. 2 CO], indicazione di articoli
di legge non più attuali[art. 273 segg.
CO], elenco degli uffici di conciliazione
presso cui contestare la disdetta e chiedere una protrazione non più attuale, indicazione
in calce secondo cui si tratterebbe di un modulo approvato dal Dipartimento
delle Istituzioni - Divisione della Giustizia (disdetta.dot 21.12.98 / 10:13)
non veritiera, disdetta motivata con lart. 266 CO anziché con lart. 266g CO o
lart. 257f CO) erano tali da inficiare la validità della disdetta.

9.2.Come
si dirà, la censura non può trovare accoglimento.

9.2.1.Lattore
non può innanzitutto essere seguito laddove ha sostenuto che i convenuti non
avevano dimostrato che la disdetta 1° aprile 2022 (doc. 11) fosse stata
allestita su un modulo approvato dal Cantone.

Lart. 4 cpv. 1 e 6 della legge di applicazione delle
norme federali in materia di locazione di locali dabitazione e commerciali e
di affitto del 24 giugno 2010, e prima di esso lart. 16 cpv. 1 e 6 della legge
di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali
dabitazione e commerciali e di affitto del 9 novembre 1992, stabiliscono in
effetti che il modulo per la notificazione della disdetta è in sé obbligatorio,
che esso è allestito dal Dipartimento, ma che possono tuttavia essere
autorizzati dal Dipartimento moduli da utilizzare con elaboratori elettronici.
E nel caso di specie i convenuti hanno versato agli atti la risoluzione 28
novembre 1995 della Divisione della Giustizia (doc. 16), che, richiamando le pertinenti
disposizioni del 9 novembre 1992, aveva appunto autorizzato A______ SAad allestire il modulo per la notifica della
disdetta in materia di locazione di locali dabitazione e commerciali mediante
computer, come al modello presentato, ritenuto che alla stessa era stato allegato
un modello del tutto analogo al doc. 11, lunica differenza consistendo nel
fatto, non rilevante siccome inerente alla tipologia di contratto da disdire,
che la base legale menzionata nellintestazione di quel modello era stata lart. 266 1 cpv. 2 CO (recte:art. 266l cpv. 2
CO) anziché lart. 298 cpv. 2 CO, rispettivamente nel fatto, esso pure non
rilevante siccomevolto a identificare la
tipologia di modulo autorizzato,chein calce al documento, accanto alla menzionemodulo
approvato dal Dipartimento delle Istituzioni - Divisione della Giustizia,era ora stata aggiuntalindicazione (disdetta.dot 21.12.98 / 10:13).

La dottrina e la giurisprudenza hanno oltretutto già
avuto modo di stabilire che nel caso in cui un modulo non autorizzato dal
Cantone si distingua da quello ufficiale solo, come quello in esame, per quel
che concerne la ragione sociale e il logo dellimpresa firmataria, lesigenza
di forma posta dalla legge doveva pure essere considerata soddisfatta (cfr.Montini, Droit du bail à loyer et à
ferme, 2ªed., n. 17 ad art. 266l CO; DTF 135 III 220 consid. 1.5.3, riferita
invero al modulo per la notificazione di un aumento di pigione di cui allart.
269d CO).

9.2.2.È
parimenti a torto che lattore ha preteso che le imprecisioni contenute nel doc.
11 (basi legali menzionate nellintestazione errate[art. 298 cpv. 2 CO anziché art. 266l cpv. 2 CO], indicazione di articoli di legge non più attuali[art. 273 segg. CO],
elenco degli uffici di conciliazione presso cui contestare la disdetta e
chiedere una protrazione non più attuale) - poco importando sul tema le
imprecisioni risultanti dalla compilazione dello stesso (ossia il fatto che la
disdetta sia stata motivata con lart. 266 CO anziché con lart. 266g CO o
lart. 257f CO) - fossero tali da inficiare la validità della disdetta 1°
aprile 2022.

La dottrina
e la giurisprudenza hanno in effetti già avuto modo di stabilire che lobbligo
di far capo a un modulo approvato dal Cantone, e meglio quello in vigore al
momento della notifica della disdetta, ha lo scopo di informare il conduttore,
come si evince dallart. 266l cpv. 2 CO ed è poi stato precisato nellart. 9
cpv. 1 OLAL, sul suo diritto di contestare la disdetta e/o di domandare una
protrazione della locazione, ritenuto che lutilizzazione di un modulo
approvato dal Cantone non più attuale non è di per sé tale da comportare la
nullità della disdetta a meno che esso non contenga le informazioni previste
dal modulo attuale risultanti dagli art. 266l cpv. 2 CO e 9 cpv. 1 OLAL (cfr.Montini, op. cit., ibidem;Müller, in: SVIT, Das schweizerische
Mietrecht - Kommentar, 4ªed., n. 15 ad art. 266l-266o CO;Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5ªed., n. 24 ad
art. 266l CO;Giger, Berner
Kommentar, n. 17 ad art. 266l CO;Weber,
Basler Kommentar, 7ªed., n. 3 ad art. 266l CO;Lachat/Bohnet, Commentaire Romand, 3ªed., n. 3 ad
art. 266l CO; DTF 140 III 244 consid. 4.1; TF 4A_67/2016 del 7 giugno 2016
consid. 5.1). E nel caso di specie le imprecisioni nel doc. 11, evidenziate
dallattore, non sono tali da comportare la nullità della disdetta 1° aprile
2022, non avendogli impedito di sapere come doveva procedere, cioè entro quale
termine e a quale autorità doveva rivolgersi per contestare la disdetta e ottenere
uneventuale protrazione: il fatto che la base legale menzionata
nellintestazione fosse errata(art. 298
cpv. 2 CO anziché art. 266l cpv. 2 CO) non gli ha in effetti causato alcun
pregiudizio, non trattandosi di uninformazione previstadagli art. 266l cpv. 2 CO e 9 cpv. 1 OLAL; il fatto che lelenco
degli uffici di conciliazione presso cui contestare la disdetta e chiedere una
protrazione non fosse più attuale, nel senso cioè che non teneva conto di
alcune aggregazioni comunali nel frattempo intervenute (cfr. doc. N), era pure privo
di rilevanza, per gli enti locati siti a Lo______, come quello in discussione,
essendo sempre e comunque competente lUfficio di conciliazione n. 7 con sede a
Lo______; il fatto che, a seguito dellentrata in vigore del CPC, nel modulo di
cui al doc. 11, diversamente che in quello ora in vigore, gliart. 273 segg. COavessero un tenore diverso era a sua volta privo di rilievo, visto che i cpv. 1
- 3 dellart. 273 CO non erano stati modificati (cfr. DTF 140 III 244 consid.
4.2) e considerato che le disposizioni modificate, segnatamente i cpv. 4 e 5
dellart. 273 CO, per il loro particolare contenuto non dovevano necessariamente
figurare nel modulo ex art. 266l cpv. 2 CO (cfr. TF 4A_120/2014 del 19 maggio
2014 consid. 4.3).

10.Nella seconda e ultima sezione il Pretoreha ritenuto che la disdetta 1° aprile 2022, che, pur
essendo stata notificata per motivi gravi e con riferimento all art.
266 cpv. 1 CO (recte: art. 266g cpv. 1 CO), per la sua particolare
motivazione si fondava in realtà sullart. 257f cpv. 4 CO, fosse senzaltro
valida.

Egli
ha premesso che listruttoria non aveva permesso di far piena luce sulla
dinamica e sulle cause scatenanti lalterco avvenuto il 31 marzo 2022 tra
lattore e M______ A______, anche perché le loro versioni erano
discordanti, e che era piuttosto sembrato che laggressione fosse allora stata
reciproca (cfr. rapporto di polizia 15 giugno 2022 doc. II°; testeG______ B______)
senza che nemmeno sia stato possibile chiarire chi tra loro fosse per primo passato
alle vie di fatto. Ed ha aggiunto che lindomani lamministrazione dello
stabile aveva provveduto a disdire il contratto con lattore fondandosi sulla
versione fornitale da M______ A______, il quale aveva detto di essere stato aggredito
dallattore e di essere intenzionato a sporgere denuncia penale nei suoi confronti
(testi C______ R______e G______ C______).

Appurato
in tal modo che lattore - a prescindere dalla reciprocità dellaggressione -
si era reso quantomeno colpevole di vie di fatto nei confronti di un inquilino
dello stabile in cui anchegli era conduttore (cfr. doc. II°), che quel suo comportamento,
illecito, aveva causato intenzionalmente dei danni fisici a una persona sicché
era indubbiamente da qualificare come grave, e che in precedenza costui era già
stato oggetto almeno di un ammonimento per fatti riconducibili alla sua
attività, e meglio quello che aveva dato adito alla diffida scritta 3 luglio
2020 (doc. 4), rispettivamente aveva aggredito verbalmente alcuni inquilini (testi
C______ R______e G______ C______)
e tenuto dei non meglio precisati atteggiamenti percepiti come ostili
(deposizioneAO2), ha concluso che le
condizioni per poter far capo allart. 257f cpv. 4 CO fossero adempiute.

10.1.Per
lattore, le circostanze accertate, per altro parzialmente a suo sfavore, dal
Pretore avrebbero in realtà imposto di annullare, anziché di ritenere valida, la
disdetta notificata il 1° aprile 2022. A suo dire, i convenuti, oltre a non
essersi a suo tempo dati la pena di acclarare i fatti, non avevano in effetti
dimostrato che il 31 marzo 2022 egli, che aveva invero sempre sostenuto di
essere stato aggredito da M______ A______e di essersi solo difeso (cfr. doc. M e II°,
testeG______ B______) e che in ogni caso doveva essere posto al
beneficio della presunzione dinnocenza, si fosse effettivamente reso colpevole
di un grave e intenzionale atto illecito ai sensi dellart. 257f cpv. 4 CO.

10.2.La
censura risulta effettivamente fondata.

Lart.
257f cpv. 4 CO stabilisce che il locatore di locali dabitazione o commerciali
può recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora
intenzionalmente e gravemente la cosa. Ciò è in particolare il caso qualora
questultimo, intenzionalmente o per dolo eventuale, distrugga, renda
inutilizzabile o danneggi lente locato o una sua parte rilevante (camera,
sottotetto, cucina, ecc.), provochi un incendio nellente locato oppure saboti
lascensore dellimmobile, ecc. (cfr.Wessner,
Droit du bail à loyer et à ferme, 2ªed., n. 40 ad art. 257f CO;Reudt, in: SVIT, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ªed., n. 45 ad
art. 257f CO;Lachat, Le bail à
loyer, ed. 2019, p. 886;Higi/Bühlmann,
Zürcher Kommentar, 5ªed., n. 75 ad art. 257f CO;Giger, op. cit., n. 84 ad art. 257f CO; II CCA 13 aprile
1993 inc. n. 23/93, 4 febbraio 1997 inc. n. 12.1996.185). Ma si verifica però
anche nel caso in cui costui commetta una grave e volontaria violazione nei
confronti dei vicini o di altri conduttori, si pensi a gravi e volontari danneggiamenti
alla loro proprietà, gravi e volontari ferimenti, omicidi, ecc. (cfr.Reudt, op. cit., n. 48 ad art. 257f CO;Lachat, op. cit. ibidem;Higi/Bühlmann, op. cit., n. 78 ad art.
257f CO;Giger, op. cit., ibidem;Hulliger, in: Handkommentar zum
Schweizer Privatrecht, 4ªed., n. 9 ad art. 257f CO).

Nel
caso di specie il comportamento rimproverato allattore, ossia il ferimento di
M______ A______nel corso di una colluttazione tra loro, non risulta tuttavia essere ancora di
una gravità tale da giustificare lapplicazione - di carattere eccezionale (cfr.Wessner, op. cit., ibidem;Giger, op. cit., n. 81 ad art. 257f CO; II
CCA 13 aprile 1993 inc. n. 23/93, 4 febbraio 1997 inc. n. 12.1996.185) e da
ammettere con ciò con riserbo - dellart. 257f cpv. 4 CO, essendosi come detto
risolto con una diagnosi conclusiva di contusio capitis e trauma del
massiccio su riferita aggressione - termini che, per i convenuti,
significavano percussione del capo con presenza di ferita
rispettivamente trauma delle ossa della faccia (risposta p. 3) - con uninabilità
lavorativa di 8 giorni (doc. 3) ed avendo in definitiva provocato degli inconvenienti
fisici tutto sommato lievi e contenuti, nemmeno tali da imporre
unospedalizzazione.

Ma
soprattutto e in ogni caso, visto che listruttoria non aveva permesso di far
piena luce sulla dinamica e sulle cause scatenanti lalterco (cfr. pure
risposta allappello p. 3, ove i convenuti stessi hanno dato atto che sulle
cause scatenanti non vi è completa chiarezza) e considerato che i quattro
aspetti che per i convenuti avrebbero reso la versione di M______ A______oggettivamente
più plausibile di quella dellattore, fondati sui doc. 8 e II° nonché
sulla testimonianza di C______ R______e sulla deposizione diAO2(cfr. risposta allappello p. 3 seg.), non
erano in realtà convincenti (tantè che: i. dal fatto, risultante dal doc. 8,
che M______ A______abbia successivamente disdetto il contratto asserendo di temere la presenza
dellattore non si può ancora desumere che la sua versione sulla colluttazione
sia veritiera; dal doc. II° si evince semmai che ad essere passati a vie di
fatto siano stati entrambi; iii. dalla testimonianza di C______ R______, che non ha
assistito al fatto, risulta solo che M______ A______aveva fornito allamministrazione la propria
versione; iv. dai passaggi che i convenuti hanno estrapolato dalla deposizione
diAO2, che pure non ha assistito al
fatto, non risulta nulla su quel tema), non è possibile ritenere che lattore
avesse allora agito intenzionalmente o per dolo eventuale. Si aggiunga che lamministratrice
dello stabile, prima di eventualmente significare la disdetta allattore,
avrebbe immediatamente dovuto effettuare tutti gli accertamenti che sarebbero
stati ragionevolmente esigibili nelle particolari circostanze (cfr. TF
4A_59/2017 del 28 giugno 2017 consid. 4.4.1), ciò che ha invece omesso di fare
(teste C______ R______e G______ C______), e non avrebbe dovuto fare affidamento sulla
sola versione fornita da M______ A______, che come detto non è stata dimostrata.

10.3.Lesito
della causa non sarebbe invero stato diverso nemmeno laddove, come teorizzato
da una parte della dottrina (cfr.Higi/Bühlmann,
op. cit., n. 79 ad art. 257f CO;Giger,
op. cit., n. 112 ad art. 257f CO), fosse stato possibile convertire la
disdetta straordinaria non rispettosa di tutte le condizioni dellart. 257f
cpv. 4 CO in una disdetta straordinaria fondata sullart. 257f cpv. 3 CO,
disposizione secondo cui, qualora la continuazione del rapporto di locazione
non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della
casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste
nel violare lobbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può
recedere dal contratto senza preavviso, e, nel caso di locazione di locali
dabitazione o commerciali, con un preavviso di trenta giorni almeno per la
fine di un mese.

Nel
caso di specie, pur essendo possibile che la circostanza che il 31 marzo 2022 lattore
sia intenzionalmente passato a vie di fatto con un altro inquilino - laddove
sia stata provata (ciò che come detto non è il caso) - costituisca una
violazione del contratto tale da non poter più ragionevolmente imporre al
locatore o agli abitanti della casa la continuazione del rapporto di locazione
(cfr.Higi/Bühlmann, op. cit., n. 61
ad art. 257f CO;Giger, op. cit.,
n. 73 ad art. 257f CO), resta però il fatto che una violazione contrattuale di
quel genere non era mai stata da lui commessa in precedenza per cui non risultava
essere stata allora reiterata e soprattutto non era stata ripetuta dopo una
diffida scritta su quello specifico tema, lunica diffida a voler rispettare
lobbligo di diligenza e di riguardo per i vicini notificatagli per scritto,
quella del 3 luglio 2020 (doc. 4), avendo avuto per oggetto tuttaltre questioni
e meglio il volume eccessivo della musica, loccupazione del tavolo situato nel
cortile dellimmobile e loccupazione del cortile medesimo, ritenuto che gli ulteriori
episodi rimproverati allattore nella decisione, quello di aver aggredito
verbalmente alcuni inquilini e quello di aver tenuto nei loro confronti degli
atteggiamenti percepiti come ostili (che, contrariamente a quanto sostenuto
in questa sede dai convenuti, non sono però quelli di cui ai doc. 5 e 6,
successivi ai fatti), per altro non meglio collocati nel tempo, non avevano
invece fatto oggetto di richiami scritti.

11.Ne discende
che lappello devessere accolto nella sua richiesta subordinata nel senso che
la disdetta 1° aprile 2022, non rispettosa dei requisiti di legge, non deve
però essere annullata, come proposto dallattore, ma è inefficace (cfr.Wessner, op. cit., n. 47 ad art. 257f CO;Lachat, op. cit., p. 893;Higi/Bühlmann, op. cit., n. 49, 72 e 79
ad art. 257f CO;Weber, op. cit.,
n. 9 ad art. 257f CO;Lachat/Bohnet,
op. cit., n. 11 ad art. 257f CO; II CCA 4 febbraio 1997 inc. n. 12.1996.185).

Le
spese giudiziarie di entrambe le sedi, calcolate sul valore di fr. 39'600.-,seguono
la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

I.Lappello 17 marzo 2025 diAP1è accolto.

Di conseguenza la decisione 11 febbraio 2025 della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Città è così riformata:

2.Le
spese di fr. 3500.- sono poste a carico dei convenuti, che rifonderanno allattore
fr. 4'000.- a titolo di ripetibili.

II.Le
spese processuali della procedura dappello di fr. 3500.- sono poste, in
ragione di metà ciascuno, a carico degli appellati, che rifonderanno
allappellante, sempre in ragione di metà ciascuno, fr. 2500.- a titolo di
ripetibili.

Allappellante verrà restituito lanticipo di fr.
3'500.- da lui versato.

-avv.PA1,Via G______ __,L______;

-avv.
 dr.PA2,Via a______ R______ __,Lo______.

Il
presidente                                                 Il cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).