ti_gerichte · 40.2006.23 · 2006-10-31 · it
Edifici principali: aumento del correttivo di vetustà, ponderazione


Incarto n.40.2006.23

LUGANO

Lugano

31 ottobre 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 30 gennaio 2006 da

1.
 RI 1

ISCE
 1composta da:

MIST 1

MIST 2

MIST 3

MIST 4

tutti rappr. dall RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 2196 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 27 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 2196 RFD di __________ con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 451'417.--.

Il
reclamo interposto in data 29 agosto 2004 dai signori RI 1 e ISCE 1 è stato respinto
dallUCS con decisione del 14 dicembre 2005.Dopo aver esperito il sopralluogo in data 8 aprile
2005, lautorità di prima istanza ha confermato la propria decisione in merito
a tutte le censure sollevate dai reclamanti, che sono già state debitamente
considerate sia nella determinazione dei valori metrici e di reddito
delledificio principale, sia nello stabilire il valore metrico del terreno.

3.     Con
ricorso 30 gennaio 2006, poi completato con la documentazione prodotta con
lettera 4 agosto 2006, RI 1 e ISCE 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando
una riduzione del valore di stima determinato dallautorità di prima istanza. I
ricorrenti si lamentano, in diritto di una carente motivazione della decisione
impugnata e nel merito, di una limitata considerazione del grado di
deprezzamento delledificio principale intervenuto con gli anni e della
particolare situazione del fondo n. 2196 da ricercare nella ridotta superficie
abitabile della casa (ancorché formata da due appartamenti comunicanti) e negli
oneri iscritti a RF a carico del bene  in oggetto. Inoltre, a mente dei ricorrenti,
il reddito presunto dellimmobile calcolato in CHF 31'162.32 per la casa e
lautorimessa appare manifestamente eccessivo.

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che
ledificio principale sub. C è strutturato su due piani con due appartamenti
comunicanti.Lappartamento del piano inferiore è composto da sala, cucina, 3 camere, bagno,
lavanderia e rifugio.Lappartamento al piano superiore è invece formato da un locale
soggiorno-pranzo, una cucina, un locale disponibile, 5 camere e un bagno.Labitazione si presenta nello stato originale.A livello fonico, inoltre, la casa non risulta isolata.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di  RI 1 e ISCE 1 proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare dufficio e in modo completo i
fatti determinanti per la causa, accoglie parzialmente il ricorso.

7.1.     Come
accertato in sede di sopralluogo ledificio principale, che consta di due
singoli appartamenti con entrate distinte, si trova sostanzialmente nella sua
struttura originale ed interventi di miglioria tali da influire sul valore
della costruzione non ne sono stati effettuati. Alla luce dellanno di
costruzione  risalente al 1956 (cfr. dichiarazione per la stima ufficiale
della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.4)  e per quanto verificato dal
profilo della conservazione e della tipologia, il Tribunale ritiene di poter
riconsiderare il correttivo di vetustà, più corrispondente e confacente alla
fattispecie concreta, aumentandolo dal -24% al -48% per ledificio principale sub.
C e dal -37% al -60% per lautorimessa sub D (per questultimo quindi nella
misura massima prevista dallart. 9 cpv. 1 del Regolamento sulla stima
ufficiale).

7.2.     Gli
elementi suesposti hanno inevitabilmente una certa influenza anche sul valore
di reddito degli edifici, che complessivamente viene ridotto da CHF/annui
31'162.32 a 28'679.28.

7.3.     Il
Tribunale ritiene invece sufficiente il correttivo del -10% applicato
dallautorità di prima istanza sul valore metrico del terreno, che già
comprende e considera lesistenza degli oneri fondiari a carico della
particella; del resto oneri e diritti sostanzialmente si compensano.

7.4.     Ciò
detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare lieviti da
CHF 142417. a CHF 165'083.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal
legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore
metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi
edificati considerandoli come ununità economica comprendente tanto i
fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M
art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e
costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di
una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che
entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima
nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore
metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17
cpv. 3 Lst.), lapplicazione della media ponderata può dunque comportare, come
in questo caso, laumento del valore del terreno complementare.

7.3.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. n. 2196 RFD di __________ stabilito in CHF 380'083.--, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2     La
tassa di giustizia di CHF 500.è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, ovvero di un mezzo ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoed il
valore ufficiale di stima del mappale no. 2196 RFD di __________ stabilito in
CHF 380'083.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 500. è posta a carico delle parti in ragione di 1/2
ciascuno.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco