ti_gerichte · 50.2001.14 · 2001-09-20 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 20.09.2001 50.2001.14
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 20.09.2001 50.2001.14
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 20.09.2001 50.2001.14

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
50.2001.00014
Lugano
20 settembre
2001
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso  22 gennaio 2001 del
contro
la decisione 6 dicembre 2000 (no. 34/99-77) del
Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina, prolata
nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dal comune di __________
per acquisire la proprietà di due scorpori di complessivi 91 mq dei mapp.
__________ e __________ di __________ in vista dell'allargamento di via
__________;
viste le risposte:
-    12 febbraio 2001 del
Tribunale di espropriazione;
-    12 febbraio 2001 dell'espropriato __________ __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   __________
__________ è proprietario dei contigui mapp. __________, __________ e
__________ di
__________
così censiti a RF:
mapp.
__________
prato                               mq
1701
mapp.
__________
A)
abitazione                 mq    100
b)
terreno                       mq    666
mq
766
mapp. __________
strada                            mq    222
La proprietà è attualmente inclusa in zona
R5 del PR di __________ e si trova sulla destra di via __________ circolando in
direzione dell'intersezione con via __________. Il mapp. __________,
pianeggiante, di forma rettangolare e di natura ancora prativa, si affaccia
direttamente su via __________. Lungo il suo confine N-E corre il mapp.
__________, una strada a fondo cieco gravata da servitù di passo carrabile che
dipartendosi da via __________ funge da accesso alla casa di abitazione eretta
sulla retrostante part. __________.
B.   Nel
contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi relativi
all'allargamento di via __________, il comune di __________ - mediante avviso
personale e pubblicazione degli atti durante il mese di agosto del 1999 - ha
promosso la procedura di espropriazione formale del terreno necessario alla
realizzazione dell'opera. Sono così divenuti oggetto di esproprio anche 75 mq
del mapp. __________ e 16 mq del mapp. __________, per i quali ha offerto
un'indennità di fr. 300.- il mq, rispettivamente di fr. 30.- il mq.
Il 3 agosto 1999 l'espropriato ha contestato
di rimando il progetto e postulato una modifica dei piani, oltre ad un
indennizzo di fr. 800.-/mq per il terreno avulso.
All'udienza di conciliazione tenutasi il 1°
dicembre 1999 __________ __________ ha abbandonato la propria opposizione
all'opera, prospettando nel contempo al comune la cessione gratuita della
superficie espropriata a condizione di poter conservare gli indici e di essere
esonerato dal pagamento dei contributi di miglioria. Nell'impossibilità di
accettare quest'ultima clausola per ragioni di parità di trattamento, l'espropriante
ha fatto decadere tale proposta transattiva.
C.   Esaurite le
formalità processuali, con sentenza 6 dicembre 2000 il Tribunale di espropriazione
si è pronunciato sulle indennità dovute all'espropriato, riconoscendogli fr.
580.- il mq per entrambi gli scorpori.
In esito alle usuali indagini a RF il primo
giudice ha constatato innanzi tutto che negli anni 1997-2000 a __________ è
stato compravenduto un solo fondo con caratteristiche pianificatorie (R5)
identiche ai terreni espropriati: il mapp. __________ di mq 2512 posto
all'angolo tra via __________ e via __________, per il quale è stato pagato
nell'agosto del 2000 un prezzo di fr. 645.- il mq. Ritenuto attendibile tale negozio,
ha quindi stimato in fr. 580.- il mq il valore venale della part. __________
considerate alcune sue peculiarità negative, segnatamente la posizione ed il
carico di immissioni moleste.
Il Tribunale di espropriazione ha infine
assegnato identico valore alla superficie prelevata dalla strada al mapp.
__________, trattandosi di un accesso privato i cui indici potrebbero essere
sfruttati per l'edificazione della proprietà.
D.   Mediante
ricorso 22 gennaio 2001 il comune di __________ ha impugnato la predetta
pronunzia innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità
accordata all'espropriato venga ridotta a fr. 300.- il mq per il terreno prelevato
dal mapp. __________ e a fr. 30.- il mq per la superficie scorporata dal mapp.
__________.
In sostanza, il ricorrente ha rimproverato
al primo giudice una scorretta applicazione del metodo statistico-comparativo
per aver preso in considerazione la compravendita della part. __________ ai
fini dell'estimo. Quella transazione si inserirebbe infatti nel quadro di
un'operazione a carattere speculativo legata all'ampliamento del centro
commerciale COOP e non potrebbe servire quindi come punto di riferimento per la
fissazione dell'indennizzo espropriativo. Secondo l'insorgente, stante il
particolare momento congiunturale il valore dei fondi R5 dedotti in esproprio
non può essere superiore a quello dei numerosi terreni R2 e R3 negoziati a
__________ negli ultimi anni e d'altronde diversi espropriati hanno accettato i
300.- fr. il mq proposti inizialmente dal comune, segno che l'offerta era
adeguata e pari al prezzo di mercato.
L'ente espropriante ha sottolineato per
finire che il valore del mapp. __________ è condizionato dalla sua superficie,
troppo esigua per ospitare uno stabile da zona R5, e quello del mapp.
__________ dalla sua funzione di strada, che non permette di considerarlo alla
stregua di terreno edificabile.
E.   Il
Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa,
riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Ad identica conclusione è pervenuto __________
__________, il quale ha avversato partitamente le tesi del ricorrente con argomentazioni
che verranno riprese - ove occorresse - nei considerandi che seguono.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e
può essere deciso sulla scorta degli atti senza procedere ad accertamenti
istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le caratteristiche dei mappali espropriati e
dei luoghi circostanti sono note al Tribunale.
2.   L'esproprio
all'esame interessa il confine S-E dei mapp. __________ e __________ per una
superficie di complessivi 91 mq. Trattasi in pratica di una striscia di terreno
che costeggia via __________ lungo una trentina di metri e per la quale il
comune di __________ ha offerto un indennizzo differenziato: fr. 300.-/mq per i
75 mq di prato sottratti al mapp. __________ e fr. 30.-/mq per i 16 mq
prelevati dal mapp. __________ censito quale strada.
Esperiti le usuali indagini a RF, il
Tribunale di espropriazione ha considerato insufficiente la proposta
risarcitoria del comune, tant'è che ha assegnato al proprietario un'indennità
di fr. 580.- il mq per tutta l'area espropriata.
Come in prima istanza, anche in questa sede
la lite si concentra dunque sull'ammontare dell'indennizzo da corrispondere all'espropriato
per l'avulsione di 91 mq della sua proprietà.
2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione
ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata
dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale,
né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre
parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in
cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per
effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16
LFespr).
L'importo
dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi
subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Nel caso di
espropriazione parziale, l'indennità comprende inoltre l'importo di cui il
valore venale della frazione residua viene ad essere diminuito (art. 11 lett. b
Lespr).
Il dies
aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19
prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi
al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è
presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione
della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19
seconda frase Lespr) e l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere a
partire dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti
giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
In casu il dies aestimandi va situato in
corrispondenza del 6 dicembre 2000, giorno in cui il Tribunale di
espropriazione si è pronunciato sull'indennità dovuta all'espropriato.
2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano
nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in
base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad
art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337,
115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene
individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per
analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di
norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate
nell'anno precedente il dies aestimandi . Di eventuali differenze (per forma,
situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto
attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al
prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto
a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle
peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore
alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante,
e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire
elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit.,
N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36).
L'applicazione del metodo comparativo presuppone d'altro canto che esistano
sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a
quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto
è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da
essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in
generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio
analitico vanno quindi corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità,
siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio.
Giova infine ricordare che il metodo comparativo non conduce alla determinazione
di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza
nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere
influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.
2.3. Il Tribunale di espropriazione ha
faticato a rinvenire contrattazioni realizzate nei mesi precedenti il dies
aestimandi concernenti fondi R5 di __________. Le ricerche presso i pubblici
registri hanno tuttavia permesso di appurare che nell'agosto del 2000 il
proprietario del mapp. 661 sul quale sorge uno stabile d'appartamenti occupato
al PT dalla COOP ha acquistato il terreno contermine (part. 662 di 2512 mq) al
prezzo di fr. 645.- il mq. Trattasi di un fondo posto all'angolo tra via
__________ e via __________, ben sagomato e di dimensioni tali da consentire lo
sfruttamento integrale delle possibilità edificatorie concesse dalle NAPR (art.
52: h massima del fabbricato 16 m, i.s. 0.8, i.o. 30%, con bonus dello 0.2,
rispettivamente del 20%, per la realizzazione di vani commerciali al PT).
Contrariamente a quanto sostiene il comune,
non v'è motivo per ignorare questa transazione ai fini della determinazione del
valore venale delle particelle espropriate. Vuoi perché ha per oggetto un fondo
che può essere immediatamente comparato - per morfologia e disciplina edilizia
- alla proprietà __________, vuoi perché gli insegnamenti della giurisprudenza
in materia di corretta applicazione del metodo statistico-comparativo non impediscono
di far capo a singole transazioni per trarre deduzioni circa il livello di
mercato di particolari fondi (DTF 122 I 174 consid. 3a); basta che l'operazione
venga analizzata con cura e si giunga alla conclusione che non è stata
influenzata da circostanze particolari (vendita tra parenti o comunque di
compiacenza, vendita chiaramente speculativa, ecc.). Orbene, sotto questo
specifico aspetto, nulla lascia supporre che l'affare sia stato condizionato da
elementi estranei ad una normale compravendita immobiliare. Ha ragione il
ricorrente quando annota che il mapp. __________ è stato comperato dal
proprietario del fondo contermine al fine di ingrandire la COOP e dotarla di 27
nuovi posteggi esterni (cfr. doc. B e C). Ha sicuramente ragione anche quando
lascia intendere che l'acquirente aveva bisogno proprio di quel fondo per
realizzare un progetto mirato e di certo non ha lesinato sforzi per soddisfare
le esigenze di un cliente prezioso come la nota società cooperativa. Questo non
significa però ancora che egli abbia agito con intenti speculativi pagando un
prezzo smaccatamente esagerato suscettibile di compromettere la redditività dell'operazione,
criterio, quest'ultimo, che informa più di qualsiasi altro l'acquisto di aree
destinate all'edificazione intensiva. Tanto più che previo frazionamento il
mapp. __________ non fornirà solo la superficie di ca. 1000 mq necessaria per
realizzare l'ampliamento dello stabile che sorge sulla contigua part.
__________, ma verrà sfruttato autonomamente a fini edilizi insediando sulla porzione
restante una nuova palazzina di 20 appartamenti.
Sulla
scorta degli elementi a disposizione e tenuto conto dell'andamento del mercato
immobiliare susseguente alla crisi del 1990, il Tribunale cantonale
amministrativo ritiene che alla fine del 2000 i terreni siti nella zona R5 di
__________ potevano avere un valore commerciale attorno ai 600.- fr. il mq.
Ammontare, questo, che trova confortante riscontro - fatte con prudenza le
debite proporzioni - nel valore di fr. 500.- il mq reperito sulla media del
quadriennio 1997-2000 per i sedimi inclusi nella zona R3 (vedi sentenza impugnata,
p. 4).
2.4. L'importo indicativo di cui sopra va
ora corretto ed adeguato in funzione delle specificità giuridiche e fattuali
della proprietà espropriata, in modo da giungere al suo effettivo valore
venale. E questo con estrema cautela, poiché le peculiarità dei fondi destinati
all'edificazione intensiva concorrono relativamente alla formazione del loro
prezzo, condizionato piuttosto dall'incidenza che il prezzo stesso può avere
sul costo globale di costruzione, e per finire, sulla resa del capitale
investito.
Incluso in zona R5, il possedimento composto
dai mapp. __________, __________ e __________ fruisce nel suo complesso di
possibilità edificatorie e utilizzazioni senz'altro valide (cfr. art. 52 NAPR
di Caslano). Siffatta caratteristica, unita alle dimensioni ragguardevoli (in
totale 2689 mq) ed a una posizione tutto sommato interessante, lo rende
sicuramente appetibile per il mercato immobiliare senza tuttavia permettergli
di raggiungere il livello di pregio decantato dal proprietario.
Ad ogni buon conto, virtù e difetti della
proprietà __________ tendono con ogni evidenza a compensarsi, di modo che alla
stessa può essere senz'altro attribuito il valore venale di fr. 580.- il mq
stimato dal primo giudice. Il fatto che l'espropriato abbia notificato pretese
di 800.- fr. il mq non è decisivo, giacché per legge il Tribunale di
espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti nel fissare
l'importo dell'indennità (art. 49 Lespr). Lo stesso dicasi per gli indennizzi
di gran lunga inferiori che il comune di __________ ha pagato ad altri
espropriati, atteso che le cifre convenute nell'ambito di accordi bonali non
possono notoriamente influire in modo determinante sulla quantificazione
dell'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori di mercato
(cfr. Hess/Weibel, op. cit., N. 86 ad art. 19 LFespr; RDAT I-1993 N. 51).
Altrettanto irrilevante si avverano d'altronde le stime fiscali delle particelle
dedotte in esproprio, trattandosi di elementi estranei alla formazione del
prezzo in seno ad una normale e libera contrattazione e che dunque non possono
nemmeno interferire nella fissazione dell'indennità espropriativa (cfr.
Hess-Weibel, op. cit., N. 53 ad art. 19 LFespr).
La via d'accesso al mapp. __________, pur
essendo intavolata a RF come fondo a sé stante (mapp. __________), è parte integrante
della proprietà __________ e risulta con ogni evidenza connessa al resto del
possedimento anche dal profilo economico. Non è una strada pubblica, né è
gravata da un diritto di passo a favore di terzi. Come annota giustamente il
Tribunale di espropriazione, la sua componente edilizia può essere tranquillamente
utilizzata a beneficio dei due fondi vicini (mapp. __________ e __________)
cosicché le va riconosciuto un valore venale identico a quello del terreno che
la circonda.
3.   Ferme
queste premesse, il ricorso è respinto con la conseguente conferma del giudizio
impugnato.
La tassa di giustizia e le ripetibili
seguono la soccombenza, atteso che la regola prevista dall'art. 73 Lespr fa
stato soltanto in prima istanza, mentre in questa sede sono applicabili, giusta
il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm (STF 9
giugno 1997 in re Sciorilli/Comune di __________ __________).
Per questi motivi,
visti gli art.
visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70, 73 Lespr; 38a LE; 52 NAPR di __________; 18,
28, 31, 43 e 46 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è respinto.
2.   La tassa di
giudizio di fr. 1'000.- è posta a carico del comune di __________.
3.   Il comune
di __________ verserà all'espropriato fr. 800.- a titolo di ripetibili.
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario