ti_gerichte · 12.2000.122 · 2000-09-12 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.09.2000 12.2000.122

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00122
Lugano
12 settembre
2000
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa DI.1999.189/201 della Pretura di Mendrisio-Sud
in materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 10 settembre 1999 da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
con cui l’istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dai locali
siti al piano terreno dello stabile di __________ a __________;
Istanza
che il Pretore con decreto 10 luglio 2000 ha accolto;
Appellante la convenuta, che con atto di appello del 24 luglio 2000
con richiesta di effetto sospensivo chiede la riforma del decreto impugnato nel
senso della reiezione dell'istanza di sfratto;
Richiamato il decreto 26 luglio 2000 del Presidente di questa
Camera, che ha concesso effetto sospensivo al gravame,
Letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
Ritenuto
in fatto:
-   che
il 1° febbraio 1999 l’istante ha formalmente sollecitato i canoni di novembre
1998, dicembre 1998, gennaio 1999, oltre che un residuo sul canone di ottobre
1998, comminando la disdetta del contratto di locazione per il caso di mancato
pagamento entro 30 giorni (doc. N);
-   che
il 12 marzo 1999 l’istante ha significato alla convenuta la disdetta per il
termine del 30 aprile 1999 per il motivo della mora nel pagamento della pigione
(doc. 1);
-   che
la disdetta è stata contestata avanti all'Ufficio di conciliazione dalla qui
convenuta;
-   che
essa tuttavia, dopo avere postulato numerosi rinvii, non si è presentata
all'udienza di discussione del 30 agosto 1999 (doc. A);
-   che
il medesimo 30 agosto 1999 l'Ufficio di conciliazione ha pronunciato la
cessazione del rapporto contrattuale per il termine del 31 agosto 1999 (doc.
B);
-   che
con l’istanza 10 settembre 1999 la locatrice ha chiesto lo sfratto della
convenuta, che non avrebbe liberato l’ente locato entro il termine indicato
dall'Ufficio di conciliazione;
-   che
con "ricorso" del 29 settembre 1999 la conduttrice ha avversato la
decisione dell'Ufficio di conciliazione, contestando di essere stata in mora
nel pagamento della pigione, stante un pagamento di fr. 3'000.-- effettuato il
23 febbraio 1999, un pagamento di fr. 4'500.-- effettuato il 26 aprile 1999 e
l'esistenza di un credito compensatorio di fr. 6'240.--, esigibile sin dall'8
gennaio 1999 (punto 5, pag. 2) o addirittura dall'8 ottobre 1998 (punto 9, pag.
3);
-   che
il 4 ottobre 1999 ha avuto luogo l’udienza di discussione nelle congiunte
procedure;
-   che
con il giudizio qui impugnato il Pretore, rammentato il comportamento che deve
tenere il conduttore che vanta delle pretese risarcitorie o compensatorie nei
confronti del locatore per evitare di incorrere in mora, ha ritenuto che la
dichiarazione di compensazione della conduttrice sarebbe in concreto tardiva,
essendo avvenuta solo dopo la scadenza del termine di pagamento assegnato con
comminatoria di disdetta, non potendo in particolare siffatta dichiarazione
essere ravvisata nello scritto doc. P;
-   che
di conseguenza il contratto avrebbe effettivamente preso fine, e il richiesto
sfratto andrebbe pronunciato;
-   che
con l’appello in rassegna, per il quale è chiesto il conferimento dell’effetto
sospensivo, la convenuta rimprovera al giudice la violazione dell'art. 86 CPC
per il motivo che egli ne avrebbe pronunciato lo sfratto da tutti i locali da
lei occupati in __________ a __________, e non solo da quelli al piano terreno,
così come richiesto dall'istante;
-   che
inoltre non esisterebbe l'asserita mora, stante la tempestiva dichiarazione di
compensazione di cui al doc. E, avendo essa annunciato il danno a controparte e
rivendicato il risarcimento danni fin dall'8 ottobre 1998, mentre che con il
doc. P essa avrebbe ribadito siffatta volontà, dichiarando di auspicare una
riduzione del canone;
-   che
infine il termine di 5 giorni assegnato dal Pretore per effettuare lo sgombero
sarebbe insufficiente;
-   che
l'istante con osservazioni 31 agosto 2000 si oppone all'appello;
Considerato
in diritto:
-   che
va innanzitutto confermato il giudizio pretorile quo alla sussistenza della
situazione di mora, e di conseguenza in ordine alla liceità della disdetta;
-   che
è infatti pacifico che il pagamento di fr. 3'000.-- del 23 febbraio 1999, che
per ammissione dell'appellante (punto 3, pag. 3) è l'unico effettuato entro il
termine di 30 giorni assegnato con comminatoria di disdetta il 1° febbraio
1999, non ha estinto il debito per pigioni scadute, ammontante a quel momento a
fr. 5'183.20 (doc. N);
-   che
secondo l'art. 124 cpv. 1 CO non vi è compensazione per il solo motivo
dell'esistenza di crediti reciproci, ma occorre invece che il debitore
manifesti al creditore la propria intenzione di dichiarare la compensazione;
-   che,
contrariamente all'opinione dell'appellante, essa durante il predetto termine
di pagamento non ha effettuato alcuna dichiarazione di compensazione;
-   che
ravvisare una dichiarazione di compensazione nell'invocato doc. E significa
misconoscere totalmente l'istituto in questione;
-   che
detto documento è in effetti solo l'annuncio del verificarsi di un difetto
dell'ente locato, con la richiesta della sua riparazione;
-   che
si fa menzione di un "danno subito" senza tuttavia quantificarlo e
senza che vi sia indicazione alcuna della volontà di compensare l'ipotetico
credito con le pigioni scadute;
-   che
in ogni caso la compensazione così dichiarata l'8 ottobre 1998 non potrebbe
riguardare i canoni di novembre 1998, dicembre 1998 e gennaio 1999 per i quali
è poi stata data la disdetta, trattandosi di crediti in quel momento non ancora
scaduti (art. 120 cpv. 1 CO);
-   che
nemmeno il doc. P, come rettamente deciso dal Pretore, costituisce valida
dichiarazione di compensazione;
-   che
difatti l'ivi citata richiesta di "revisionare il canone d'affitto" è
situazione giuridica del tutto diversa dalla compensazione, prova ne è il fatto
che del debito per pigioni arretrate nemmeno si fa menzione;
-   che
la censura riguardante la pretesa brevità del termine assegnato dal Pretore per
effettuare lo sgombero dei locali (peraltro irricevibile:
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, ad art. 508, m. 9) è addirittura incomprensibile, avendo il Pretore
ordinato lo sfratto immediato, senza concedere perciò termine alcuno;
-   che
di contro va tutelata la censura riguardane la violazione dell'art. 86 CPC;
-   che
l'istante ha infatti esplicitamente chiesto che "alla parte convenuta
__________ è ordinato di lasciare a libera disposizione dell'istante, con
effetto immediato, i locali al PT nello stabile sito in __________ a __________
" (istanza di sfratto, petitum 1);
-   che
il Pretore ha rettamente recepito la domanda (cfr. atto III, pag. 1; sentenza
impugnata, consid. A), ma erroneamente se ne è dipartito, pronunciando lo
sfratto della convenuta "dai locali siti in __________ a __________, di
proprietà di __________ " (dispositivo 1.1);
-   che
la formulazione di cui al dispositivo è infatti più ampia rispetto a quanto
richiesto dall'istante, includendo eventuali altri spazi locati alla convenuta
oltre a quelli siti al piano terreno;
-   che
il dispositivo del querelato giudizio va pertanto rettificato;
-   che
non è comunque dato di sapere se alla rettifica formale corrisponda una
differenza sostanziale, non avendo le parti in causa versato in atti il
contratto di locazione;
-   che
anche se ciò fosse il caso, la circostanza non renderebbe l'istanza di sfratto,
in tale ipotesi limitata ad una sola parte dell'ente locato, irricevibile o
meritevole di reiezione, potendosi benissimo ipotizzare che, per un qualsiasi
motivo, la domanda di espulsione riguardi solo alcuni degli spazi in precedenza
locati;
-   che
nonostante il parziale accoglimento del gravame non vi è soccombenza
dell'istante, che ottiene quanto da lei richiesto, se non per essersi in toto
opposta all'appello;
-   che
la convenuta è di contro soccombente per quanto attiene ai locali siti al piano
terreno;
-   che
si giustifica pertanto di accollarle i costi della presente procedura e di
compensare  le ripetibili di appello;
Per i quali motivi,
richiamati l'art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
24 luglio 2000 di __________ è parzialmente accolto.
Di
conseguenza, invariati tutti gli altri dispositivi, il dispositivo n. 1.1 della
sentenza 10 luglio 2000 della Pretura di Mendrisio-Sud è riformato nel modo
seguente:
1.1
E' ordinato lo
sfratto immediato di __________, dai locali siti al piano terreno dello stabile
di __________ a __________.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in fr. 380.-- di tassa di giustizia
e fr. 20.-- di spese, per complessivi fr. 400.--, sono a carico
dell'appellante, compensate le ripetibili di appello.
III.
Intimazione:    -
__________
Comunicazione
alla Pretura di Mendrisio-Sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario