ti_gerichte · 12.2010.225 · 2012-03-13 · it
Locazione, aumento della pigione, riduzione della pigione, contenuto del modulo ufficiale di aumento, cumulo di motivi incompatibili

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.03.2012 12.2010.225

Incarto n.
12.2010.225
Lugano
13 marzo 2012
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.257 della Pretura
della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 21 novembre 2008 da
AO
1 ed AO 2,
__________
entrambi
rappr. dall’RA 1
contro
AP
1,
__________
__________,
__________
entrambi
rappr. dall’RA 2
con la quale gli istanti (conduttori) hanno chiesto la riduzione del
20% della pigione mensile per la durata dei lavori effettuati nello stabile,
per un ammontare almeno di fr.1'968.- e la riduzione della pigione di fr. 125.-
mensili a partire dal 1° ottobre 2008 in ragione della diminuzione dei tassi ipotecari;
nonché sulla causa inc. n. DI.2008.271 della medesima Pretura
avviata con istanza 1° dicembre 2008 da
AP 1
AP 2
entrambi rappr. dall’
RA 2
contro
AO 1 ed AO 2,
__________
entrambi rappr. dall’RA
1
con la quale gli istanti (locatori) chiedevano l’accertamento della
validità dell’aumento, dal 1° ottobre 2008, della pigione dell’appartamento da
fr. 9'840.- annui a fr. 12'000.- e della pigione dell’autorimessa da fr. 600.-
a fr. 1'200.- annui;
sulle quali il Pretore ha statuito il 22 novembre 2010, accogliendo
parzialmente l’istanza del 21 novembre 2008 e respingendo quella del 1°
dicembre 2008;
appellanti i locatori AP 1 e AP 2, che con atto di appello 6
dicembre 2010 chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di
respingere l’istanza 21 novembre 2008 per quanto concerne la domanda di
riduzione della pigione per diminuzione dei tassi ipotecari di riferimento e di
accogliere quella del 1° dicembre 2008, con protesta di spese e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre i conduttori con osservazioni del 4 gennaio 2011 chiedono che
venga confermata la sentenza pretorile, protestando anch’essi tasse, spese e
ripetibili di seconda istanza;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A.
A__________
SA ha concesso in locazione a AO 2, il 1° ottobre 1980, un appartamento di 4 ½ locali
(al quarto piano, interno n. 11) e un parcheggio interno nello stabile
denominato casa “
O__________
” in via __________ (doc. D inc.
DI.2008.270/271/272). Il canone mensile di locazione ammontava a fr. 575.- per
l’appartamento, fr. 40.- per il posteggio e fr. 80.- per l’acconto delle spese
accessorie, per un totale di fr. 695.-. AP 1 e AP 2, acquirenti della
particella n. __________ su cui sorge l’immobile, hanno ripreso i contratti di
locazione nel maggio 2007 (doc. da Z a DD inc. DI.2008.270/271/272) e hanno
disposto l’esecuzione di diversi interventi allo stabile (doc. P e da e FF a PP
inc. DI.2008.270/271/272). Il
9 giugno 2008 i locatori hanno
notificato ai conduttori, tramite modulo ufficiale, un aumento della pigione
annua dell’appartamento, dal 1° ottobre 2008 e gradualmente su due anni, da fr.
9'840.- a fr. 12'000.- (doc. H inc. DI.2008
.270/271/272) e un aumento
della pigione del posteggio da fr. 720.- a fr. 1'200.- annui (doc. I inc.
DI.2008.270/271/272). L’aumento per l’appartamento è stato motivato con “
importanti
lavori di grande manutenzione…Inoltre adeguamento per parificare gli affitti
dello stabile e della zona
” (doc. H
inc. DI.2008
.270/271/272)
e quello per il posteggio è stato motivato con “
Adeguamento per parificare
gli affitti dello stabile e della zona
” (doc. I,
inc.
DI.2008
.270/271/272).
B.
AO
2 ed AO 1 hanno contestato gli aumenti con i
stanza 1° luglio
2008 all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in seguito UC) e
hanno chiesto una diminuzione di fr. 125.- della pigione dell’appartamento per
adeguarlo ai più bassi tassi ipotecari, oltre una riduzione del 20% della
pigione per i disagi subiti durante i lavori. All’udienza tenutasi il 9 ottobre
2008, l’UC ha constatato il mancato accordo sui due temi (doc. A inc. DI.2008
.270/271/272),
così che i locatori ed i conduttori, con le istanze in esame, hanno portato
dinnanzi al Pretore di Mendrisio sud le rispettive richieste: i conduttori
hanno chiesto la condanna dei locatori all’indennizzo di almeno fr. 1'968.- per
i disagi subiti durante i lavori e la riduzione della pigione di fr. 125.- a
decorrere dal 1° ottobre 2008 (istanza 21 novembre 2008) ed i locatori hanno
instato per ottenere l’accertamento della validità dell’aumento delle pigioni
(istanza 1° dicembre 2008). All’udienza di contraddittorio dell’11 febbraio
2009 ogni parte ha ribadito la propria istanza e si è opposta a quella della
controparte.
C.
Il
Pretore, con sentenza 22 novembre 2010, ha respinto l’istanza 1° dicembre 2008 di accertamento della validità dell’aumento della pigione dell’appartamento e
del posteggio (DI.2008.271) e ha parzialmente accolto quella del 21 novembre
2008 (DI.2008.257), riconoscendo ai conduttori fr. 984.- a titolo di riduzione
della pigione per sei mesi a causa dei lavori di ristrutturazione dello stabile
e accertando una riduzione della pigione mensile di fr. 125.- dal 1° ottobre
2008 per diminuzione dei tassi ipotecari.
D.
Con
appello 6 dicembre 2010 i locatori chiedono la riforma del giudizio pretorile nel
senso di respingere l’istanza 21 novembre 2008 dei conduttori per quanto
concerne la riduzione della pigione in ragione della diminuzione dei tassi
ipotecari e di accogliere invece la propria istanza del 1° dicembre 2008, con
la quale postulano l’accertamento della validità degli aumenti di pigione
notificati ai conduttori, il tutto con protesta di spese e ripetibili.
Delle osservazioni con cui i conduttori propongono la
reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.
e
considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e
impugnata prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque
disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).
2.
Dopo
aver esposto le norme legali e la giurisprudenza applicabili, il Pretore ha
distinto la questione dell’aumento della pigione dell’appartamento e quella del
posteggio, negando la validità degli aumenti per motivi diversi. Nel caso
dell’appartamento il primo giudice ha ritenuto che l’aumento era nullo, poiché
nel modulo ufficiale si fondava su due motivi di aumento invocati
cumulativamente, incompatibili tra di loro. A titolo abbondanziale il Pretore
ha inoltre rilevato che la motivazione sarebbe stata comunque carente in quanto
sul modulo ufficiale non era precisato il costo dei singoli interventi fatti
valere dai locatori a titolo di migliorie di valorizzazione. Per quel che
concerne invece la pigione del posteggio, motivata nel modulo ufficiale con
l’adeguamento alle pigioni un uso nel quartiere, il primo giudice ha ritenuto
che i locatori non avevano dimostrato sufficienti elementi di confronto atti a
stabilire quali fossero le pigioni usuali nella zona. Esprimendosi poi
sull’istanza di riduzione della pigione introdotta dai conduttori, il primo
giudice ha constatato che nel periodo determinante il tasso ipotecario era
sceso dal 5% al 3 ½ %, ciò che giustificava secondo i criteri posti dall’art.
13 OLAL una riduzione della pigione del 15.25%, pari a fr. 125.- mensili. A tale
riduzione i locatori avevano eccepito il reddito lordo ammissibile ai sensi
dell’art. 269a lett. c CO, che il Pretore ha ritenuto inapplicabile alla
fattispecie per il fatto che lo stabile non era di recente costruzione né era
stato oggetto di una ristrutturazione totale, non potendosi qualificare tale
l’intervento di risanamento eseguito nel 2007-2008. A ogni modo, prosegue il primo giudice, il reddito lordo del 5.85% addotto dai locatori non
sarebbe ammissibile, superando il limite massimo del 5 ½ % (2% in più del tasso
ipotecario di riferimento). Infine, il Pretore ha riconosciuto ai conduttori
una riduzione della pigione di complessivi fr. 984.- per tenere conto dei
disagi causati dai lavori di risanamento.
3.
Nella
fattispecie rimangono in discussione in questa sede la riduzione della pigione
per modifica del tasso ipotecario di riferimento, di cui all’istanza 21
novembre 2008 dei conduttori (DI.2008.257), e gli aumenti di pigione per
l’appartamento e il posteggio (DI.2008.271), mentre non è più litigiosa la
riduzione della pigione per un totale di fr. 984.-, accordata a motivo dei
disagi provocati per sei mesi durante i lavori di risanamento dell’immobile.
Validità
dell’aumento di pigione 9 giugno 2008
4.
Gli
appellanti sostengono, per
quanto concerne l’aumento delle pigioni, che
il Pretore avrebbe sbagliato ritenendo necessaria l’indicazione dei costi dei
singoli interventi sul formulario ufficiale e riscontrando l’impossibilità di
esporre due motivazioni d’aumento. Essi adducono che le loro motivazioni sono
entrambe atte a giustificare l’aumento della pigione per l’appartamento.
Criticano poi il Pretore per aver ritenuto inapplicabile alla fattispecie il
criterio del reddito lordo non eccessivo in relazione alla diminuzione dei
tassi ipotecari, facendo valere la compensazione con le migliorie da loro
apportate allo stabile.
5.
A norma dell’art. 269d CO il locatore può aumentare la pigione per
la prossima scadenza del contratto, comunicando l’aumento almeno dieci giorni
prima dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
L’art. 19 OLAL prevede che il modulo debba indicare l’ammontare attuale della
pigione e delle spese accessorie, la data di entrata in vigore dell’aumento e i
motivi di tale aumento. L’art. 270b cpv. 1 CO permette al conduttore di
contestare innanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla
comunicazione la liceità dell’aumento della pigione ai sensi degli art. 269 e
269a CO. L’art. 269a CO enumera, non esaustivamente, sei criteri che giustificano
una modifica della pigione, principalmente un aumento. Se uno di questi criteri
trova applicazione, la legge pone la presunzione che la pigione modificata non
sia abusiva (
Lachat
, Le bail à
loyer, Losanna 2008, p. 457). Tale presunzione può però essere confutata
fornendo la prova di un reddito eccessivo della cosa locata (art. 269 CO; DTF
124 III 310, consid. 2b;
Lachat
,
op. cit., p. 454).
Giusta
l’art. 269a lett. a CO non sono di regola abusive le pigioni che si situano nei
limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Per effettuare tale
confronto, giusta l’art. 11 OLAL, la parte che invoca tale criterio deve
fornire un numero sufficiente di esempi paragonabili alla cosa locata per
ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Secondo
costante giurisprudenza, per poter trarre delle conclusioni con una certa
sicurezza, i termini di paragone devono essere almeno cinque, e non possono
essere considerate le pigioni di oggetti che si trovano nello stesso immobile
che l’oggetto in questione o quelle di altri oggetti dello stesso proprietario
e infine differenti oggetti situati nello stesso immobile appartenente ad uno
stesso proprietario devono essere trattati come un unico termine di paragone
(DTF 123 III 317, consid. 4 c aa;
Lachat
,
op. cit., p. 460). Ne consegue che se il locatore vuole prevalersi di tale
argomento per aumentare la pigione, egli deve premurarsi di fornire la prova
della tendenza delle pigioni nella zona. Se vi perviene portando un numero
sufficiente di esempi adeguati, il conduttore conserva comunque la possibilità
di invocare l’art. 269 CO e far valere che il reddito derivante dalla cosa
locata è sproporzionato e dunque la pigione abusiva (
Thévenoz/Werro
, Commentaire romand CO-I, ad art. 269a n. 1).
6.
L’aumento
è nullo se il locatore non lo comunica mediante il modulo prescritto, non lo
motiva, lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta (art. 269d
cpv. 2 CO). L’aumento della pigione – e le modificazioni unilaterali del
contratto – deve rispettare la forma scritta qualificata sia per quel che
concerne le modalità che per il contenuto della comunicazione di adeguamento. I
motivi dell’aumento devono essere precisi (art. 19 cpv. 1 lett. a n. 4 OLAL)
per consentire al conduttore di comprendere la portata e la giustificazione
dell’aumento e valutare in conoscenza di causa l’opportunità di contestarla
(DTF 121 III 6 consid. 3a pag. 8, 118 II 130 consid. 2b). La motivazione dell’aumento
deve figurare sul modulo ufficiale o su una lettera accompagnatoria alla quale
si riferisce esplicitamente il modulo e vincola il locatore, che non può far
valere nuovi motivi di aumento in corso di procedura (
Lachat
, Commentaire romand CO-I, n. 10 ad art.
269d). Il locatore che intende modificare la pigione non può invocare
simultaneamente più fattori di aumento se questi sono incompatibili tra loro;
al contrario egli può riferirsi ad un fattore quale motivazione principale e ad
un altro come motivo sussidiario, in tal caso però il locatore è tenuto a
precisarlo nel formulario ufficiale o nella lettera d’accompagnamento (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008,
p. 402).
La
dottrina e la giurisprudenza hanno sviluppato le regole necessarie per valutare
la compatibilità di questi criteri e dunque la possibilità di cumularli. Per
effettuare tale analisi ci si riferisce alle nozioni di criteri assoluti e
relativi di adeguamento delle pigioni, tenuto conto che le prestazioni
supplementari del locatore (art. 269a lett. b CO) configurano un criterio
relativo e le pigioni in uso nella località o quartiere (art. 269a lett. a CO)
invece un criterio assoluto (sentenza del Tribunale federale 4A_276/2011
dell’11 ottobre 2011 consid.
4.2;
Lachat
, Commentaire romand CO-I, n. 4 ad art. 269-270e CO).
È possibile invocare contemporaneamente più criteri
relativi, come ammette il Tribunale federale, ma i criteri assoluti sono invece
tra loro antinomici e dunque incompatibili; infine i criteri assoluti non
possono essere cumulati con i criteri relativi (sentenza del Tribunale federale
4A_276/2011 dell’11 ottobre 2011 consid. 4.4;
Lachat
,
Le bail à loyer, Losanna 2008, p. 543 e segg.); in particolare, riguardo al
criterio dell’art. 269a lett. a CO, l’adeguamento alle pigioni in uso nella
zona non può essere invocato congiuntamente ad altri motivi (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008,
p. 456).
Se
le parti non sono d’accordo sul senso da dare alle motivazioni riportate nel
formulario ufficiale, queste vanno interpretate secondo il principio
dell’affidamento (
Lachat
, Le bail
à loyer, Losanna 2008, p. 403; DTF 121 III 6, consid. 3c). Il diritto della
locazione è improntato al formalismo ed occorre essere rigorosi sul rispetto
delle prescrizioni di forma; di principio non bisogna ammettere eccezioni alle
regole che prevedono una particolare protezione del conduttore (DTF 121 III
460, consid. 4a/cc). In merito ai motivi di rincaro delle pigioni esposti dal
locatore nella notifica di aumento, quanto appena detto implica che le
motivazioni poco chiare devono essere interpretate in favore del conduttore (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008,
p. 403).
7.
Con
riferimento alla pigione dell’appartamento, i locatori sostengono che il
Pretore ha ritenuto a torto l’impossibilità di far valere contemporaneamente e
cumulativamente due diversi motivi di aumento. A loro avviso invece il concorso
di più motivi di aumento è legale, e nel caso specifico era evidente che il
secondo criterio (adeguamento alle pigioni in uso nello stabile e nella zona) fosse
sussidiario al primo, ciò che era stato chiaramente espresso nel formulario e
correttamente recepito dai conduttori. L’assenza d’indicazioni sugli elementi
di calcolo dell’aumento sarebbe poi irrilevante, in quanto sul formulario
devono comparire unicamente i motivi dell’aumento e un’eventuale ulteriore giustificazione
numerica può essere richiesta dal conduttore secondo l’art. 20 OLAL, ciò che
qui non è avvenuto.
8.
Nel
caso concreto il modulo ufficiale per l’aumento della pigione relativa
all’appartamento indicava come motivi di aumento:
“
importanti lavori
di grande manutenzione, segnatamente:
-
sostituzione isolazione facciate, formazione gronda sul tetto,
-
miglioramento accesso garage e nuova porta, tinteggiatura scale e garage,
-   tinteggiatura
esterna, deposito attrezzi esterno,
-   piastrellatura
lavanderia e stenditoio (da eseguire)
Inoltre
adeguamento per parificare gli affitti dello stabile e della zona
” (doc. H
inc. DI.2008
.270/271/272). Il modulo ufficiale non conteneva
la benché minima cifra relativa agli investimenti effettuati per il risanamento
dello stabile, né il calcolo dell’aumento e non era accompagnato da una lettera
di spiegazioni al riguardo. Si deve invero dare atto agli appellanti che non
era necessario indicare sul modulo ufficiale il calcolo preciso all’origine
dell’aumento (sentenza del Tribunale federale 4A_136/2011 del 10 giugno 2011
consid. 3.3, pubblicazione prevista), i conduttori potendo sempre chiedere ai
sensi dell’art. 20 OLAL maggiori spiegazioni. A torto invece gli appellanti
rimproverano al Pretore di aver fatto prova di formalismo eccessivo per aver
ritenuto l’interpretazione letterale del termine “inoltre” e aver quindi
considerato che essi avevano motivato l’aumento di pigione con due motivi
diversi e incompatibili tra di loro. Il testo riportato nel modulo ufficiale è
chiaro e non richiede interpretazioni di sorta, a prescindere dal comportamento
tenuto dai conduttori che non hanno contestato gli aumenti così motivati. Il
termine “inoltre” ha il significato di “oltre a ciò, per di più” (Dizionario Lo
Zingarelli 2009, Grande Dizionario Battaglia della lingua italiana), come per
altro ha già avuto modo di ritenere il Tribunale federale con riferimento al
termine “en outre” in un caso romando (sentenza non pubblicata 4A_276/2011
dell’11 ottobre 2011 consid. 4.3). Non vi è quindi un rapporto di
subordinazione tra i due motivi di aumento, come adducono ora gli appellanti. Nella
loro istanza 1° dicembre 2008, del resto, i locatori hanno indicato di aver
proceduto a un risanamento generale del palazzo per una spesa complessiva di
fr. 295'800.- (pag. 4), ciò che giustificava un adeguamento della pigione, e
hanno poi esposto di aver dimostrato le pigioni un uso nella zona (pag. 5-6),
concludendo che i “due motivi concorrenti permettono di giustificare gli
aumenti praticati”. Non si vede quindi come possano ora sostenere che il
secondo motivo indicato nel modulo ufficiale (adeguamento per parificare gli
affitti dello stabile e della zona) era da intendere come sussidiario. Ne
discende che essi hanno invocato a sostegno dell’aumento di pigione sia le
spese di risanamento dello stabile (prestazioni suppletive del locatore, art.
269a lett. b CO e 14 OLAL, criterio relativo) sia l’adeguamento alle pigioni in
uso nella zona (art. 269a lett. a CO, criterio assoluto). Ora, questi due
motivi di aumento sono antinomici, con la conseguenza che l’aumento 9 giugno
2008 è nullo nel suo insieme (cfr. sentenza del Tribunale federale 4A_276/2011
dell’11 ottobre 2011 per un caso di nullità della pigione iniziale, consid.
4.2, 4.3 e 4.4). A giusta ragione quindi il Pretore ha ritenuto nullo l’aumento
9 giugno 2008. A titolo abbondanziale si può rilevare che il primo giudice si è
espresso sulle pigioni di riferimento in uso nel quartiere solo in relazione
all’aumento di pigione per il posteggio, di cui era l’unico motivo indicato nel
modulo ufficiale, sicché cade nel vuoto il rimprovero di contraddittorietà che
gli è stato mosso dagli appellanti (pag. 7 appello).
9.
Per quel che concerne l’aumento relativo al posteggio, g
li
appellanti rimproverano al Pretore di aver ritenuto a torto numericamente
insufficienti i termini di paragone prodotti. Essi ritengono infatti che già
solo una delle due palazzine gemelle al loro stabile permette di avere il
numero necessario di esempi di pigione, poiché vi sono almeno 12 posteggi
appartenenti ad un altro locatore, amministrati da una diversa società di
gestione e locati a differenti conduttori, dai quali emerge una pigione mensile
di fr. 95.-, solo di poco inferiore a quella di fr. 100.- oggetto della vertenza.
Ne deriva che essi hanno provato quanto da loro asserito e che la sentenza
impugnata deve pertanto essere riformata nel senso di accogliere l’istanza 1°
dicembre 2008 e accertare la validità dell’aumento della pigione dal 1° ottobre
2008.
La
giurisprudenza del Tribunale federale esige il confronto delle pigioni con
almeno cinque oggetti comparabili, siti nella medesima località o quartiere
(DTF 136 III 74, 123 III 317, sentenza non pubblicata 4A_669/2010 del 28 aprile
2011). Come correttamente esposto dal Pretore, alla cui motivazione si può
rinviare, non possono essere tenute in considerazione le pigioni applicate
dagli appellanti ad altri conduttori per un posteggio nel loro immobile (
Bohnet/Montini
, Droit du bail à loyer,
Commentaire pratique, n. 13 ad art. 269a CO e rif. citati). Rimangono dunque da
considerare solo gli esempi portati dai locatori relativi alle palazzine
gemelle nella medesima via in cui si trova il loro stabile, ai numeri civici 13
e 17. Gli appellanti ribadiscono di aver portato la prova che in tali
palazzine, proprietà di altre persone, vi sono almeno 8 casi di posteggi locati
a fr. 95.- mensili. Se non che, in realtà si tratta di due gruppi diversi di
posteggi: come accertato dal Pretore e non contestato dagli appellanti, nella
palazzina al numero civico 17, proprietà di una sola persona, i posteggi
nell’autorimessa (8 in tutto) sono locati a fr. 95.- mensili (deposizione M__________,
verbale del 25 marzo 2009, incarto richiamato DI.2008.272), mentre in quella al
numero 13, soggetta al regime della proprietà per piani, i posteggi
nell’autorimessa sono locati a fr. 60.- mensili (deposizione W__________,
verbale del 25 marzo 2009, incarto richiamato DI.2008.272). Solo nella
palazzina al n. 17, quindi, le pigioni dei posteggi interni sono di poco
inferiori a quella pretesa dagli appellanti. Tali posteggi, in numero di 8, si
trovano nel medesimo stabile e sono del medesimo proprietario. Essi
costituiscono pertanto un solo e unico riferimento per il confronto delle
pigioni e non invece 8 come sostengono gli appellanti. Se ne deve concludere
che i locatori hanno fallito l’onere di provare quali siano le pigioni in uso
nel quartiere di riferimento per un posteggio in un’autorimessa, avendo portato
meno di cinque esempi di confronto (II CCA del 2 dicembre 2011 inc. 12.2010.224
relativa agli stessi appellanti). Può quindi rimanere indeciso il quesito di
sapere se le autorimesse di confronto abbiano le medesime caratteristiche di
quelle dei locatori.
Riduzione
della pigione
10.
Il
Pretore ha accertato che il tasso ipotecario di riferimento era sceso dal 5% al
3 ½ % nel periodo decisivo, ciò che comportava una riduzione della pigione del
15.25%, pari a fr. 125.- mensili, così come chiesto dai conduttori. Egli ha
ritenuto che i locatori non potevano opporre in compensazione a tale pretesa il
reddito lordo ammissibile ai sensi dell’art. 269a lett. c CO, per il motivo che
lo stabile non era una costruzione recente, né era stato oggetto di una
ristrutturazione totale negli ultimi dieci anni. Al riguardo il primo giudice è
giunto alla conclusione che il costo massimo dei lavori di risanamento, in fr.
340'170.- addotto dai locatori, non era rilevante ai sensi di legge, e inoltre
che a ogni modo un reddito lordo del 5.85%, come calcolato dai locatori, si
rivelava ben superiore alla percentuale ammissibile del 5 ½ % (2% + tasso
ipotecario di riferimento, 3 ½ %).
11.
L’art.
270a cpv. 1 CO stabilisce che il conduttore può domandare la riduzione della
pigione per la prossima scadenza contrattuale nel caso in cui il locatore
ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a causa di una modifica
essenziale delle basi di calcolo, in particolare una diminuzione dei costi. La
riduzione dei tassi ipotecari costituisce il caso più rilevante di diminuzione
dei costi del locatore ai sensi della suddetta norma. Il locatore di
costruzioni recenti, al quale viene domandata la riduzione del canone locativo
per diminuzione del tasso ipotecario, può opporsi a tale richiesta facendo
valere che, conformemente all’art. 269a lett. c CO, il reddito lordo ricavato
dall’immobile si situa al di sotto del reddito lordo ammissibile sulla base del
tasso ipotecario di riferimento (
Lachat
,
Commentaire romand CO-I, n. 16 ad art. 269a CO). Per costruzioni recenti sono
da considerare gli edifici che datano circa dieci anni, così come pure gli
immobili che sono stati oggetto negli ultimi dieci anni di una ristrutturazione
totale o di un risanamento strutturale di costo rilevante (
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
p. 489).
12.
Nel
caso concreto, i locatori non contestano la diminuzione del tasso ipotecario di
riferimento dal 5% al 3 ½ %. Essi sostengono che il primo giudice ha ritenuto a
torto l’art. 269a lett. c CO applicabile solo alle costruzioni recenti. A dire
degli appellanti la circostanza che essi hanno acquistato di recente lo stabile
consente loro di ricalcolare in base ai valori lordi il reddito dello stabile.
A titolo abbondanziale, essi affermano che, nonostante abbiano posto in
compensazione anzitutto il criterio del reddito lordo compensante i costi,
anche il criterio relativo ai sensi dell’art. 269a lett. b CO è applicabile in concreto.
I lavori eseguiti nello stabile dal giugno 2007 al marzo 2008 per un ammontare
di fr. 340'170.- (doc. U), in rapporto al prezzo di acquisto di fr. 1'800'000.-
(doc. da Z a DD inc. DI.2008.270/271/272) configurano, infatti, un risanamento
importante in quanto l’investimento costituisce un multiplo del reddito annuo
dello stabile, pari a fr. 112'700,40 (doc. U). L’argomentazione non può essere
condivisa. Il Pretore ha dichiarato inapplicabile nel caso concreto l’art. 269a
lett. c CO in quanto l’immobile in questione non era né di recente costruzione,
né era stato oggetto negli ultimi 10 anni di una ristrutturazione totale, rispettivamente
di lavori di risanamento strutturali di costo rilevante. Contrariamente a
quanto preteso dai locatori, il recente acquisto dello stabile non permette
loro di invocare tale norma. Lo scopo di questo criterio assoluto di
adeguamento delle pigioni è di favorire la costruzione di nuovi locali
abitativi, per i quali, durante i primi anni dalla fine dei lavori, il reddito
è spesso inferiore alle spese d’investimento; la norma permette dunque al
locatore di ottenere un reddito superiore a quello che sarebbe stato
autorizzato in virtù degli altri criteri (
Bohnet/Montini
,
op. cit., n. 97 ad art. 269a CO; DTF 118 II 124, consid. 4a). Ne consegue che
il privilegio di valutare il reddito secondo valori lordi e non secondo il
calcolo, più complesso e severo, del reddito netto dell’art. 269 CO, non può
essere concesso se lo stabile non ha generato per il locatore ingenti spese
dovute alla realizzazione dell’immobile o, per analogia, a una totale
ristrutturazione dello stesso. Un passaggio di proprietà nulla cambia a quanto
appena esposto e non può quindi essere ammesso che tale circostanza permetta
l’applicazione di una disposizione legale che mira a tutt’altro scopo. Nel caso
in esame, è pacifico che la costruzione della palazzina risale a ben oltre
dieci anni or sono, ciò che non è contestato; inoltre, come rilevato dal
giudice di prime cure, i lavori effettuati tra il 2007 e il 2008 non possono
essere considerati alla stregua di una ristrutturazione totale. La dottrina ammette,
infatti, di assimilare a una costruzione un intervento di risanamento di
importanza rilevante, proprio perché, come per l’edificazione di un immobile,
una totale ristrutturazione genera dei costi tali da giustificare per il
locatore un calcolo “alleggerito” del reddito, segnatamente il reddito lordo
compensante i costi. Ora, nella fattispecie gli appellanti hanno eseguito
lavori sull’immobile per un costo massimo allegato di fr. 340'170.- rispetto al
prezzo di acquisto di fr. 1'800'000.-. L’investimento equivale a circa un sesto
del prezzo di acquisto e non è pertanto di entità tale da poter essere
equiparato a un’edificazione (NRCP 2004 pag. 413). Ne deriva che i locatori non
possono prevalersi del criterio assoluto del reddito compensante i costi giusta
l’art. 269a lett. c CO.
13.
A
titolo abbondanziale, non giova agli appellanti richiamare il criterio relativo
delle prestazioni del locatore ai sensi dell’art. 269a lett. b CO. In primo
luogo, nei considerandi sulla domanda di riduzione per variazione dei tassi
ipotecari, il Pretore non ha analizzato le spese effettuate per determinare se
queste possano essere ritenute migliorie ai sensi dell’art. 14 OLAL, ma
piuttosto egli ha verificato se gli importi addotti permettono di assimilare la
fattispecie a un’edificazione, ciò che a giusto titolo non ha ammesso. Va poi
rilevato che il criterio dell’art. 269a lett. c CO è un criterio esclusivo
rispetto a tutti gli altri criteri di fissazione delle pigioni, in quanto la
sua applicazione esclude quella di tutti gli altri criteri relativi o assoluti
(
Bohnet/Montini,
op. cit., n. 100
ad art. 269a CO). I locatori essendosi prevalsi di tale criterio quale
eccezione alla domanda di riduzione della pigione, non possono invocare in
aggiunta anche il criterio relativo previsto dall’art. 269a lett. b CO. Ne
deriva che alla richiesta di riduzione della pigione i locatori nulla possono
opporre in compensazione.
14.
L’appello
deve dunque essere respinto in ogni suo punto. La tassa di giustizia, le spese
e le ripetibili della procedura di appello seguono la soccombenza (art. 148
CPC-TI) e sono commisurate al valore litigioso di fr. 82'800.- (sentenza
impugnata pag. 10). Gli appellanti rifonderanno inoltre alla parte appellata,
rappresentata da un’associazione di categoria, un’equa indennità per
inconvenienza, commisurata alla stringatezza delle osservazioni.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148
CPC/TI e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello 6 dicembre 2010 di AP 1 e AP 2
è respinto
.
2.
Gli
oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia      fr. 1'000.-
b)
spese                         fr.    100.-
totale                              fr. 1'100.-
sono a carico degli appellanti in solido, con l’obbligo di rifondere a
controparte, con il vincolo della solidarietà, fr. 200.- per ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                     La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).