ti_gerichte · 12.2002.172 · 2003-08-27 · de
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.08.2003 12.2002.172

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.172
Lugano
27 agosto
2003
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente
per statuire nella causa inc. OA.2000.663 della Pretura del distretto di
Lugano, Sezione 1, promossa con petizione 15 novembre 2000 da
__________
rappr. dall’avv.
__________
contro
__________
rappr. dall’avv.
__________
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 27’750.-
oltre interessi al 5% dal 30 agosto 2000, il rigetto definitivo
dell’opposizione interposta al PE __________ dell’UE di Lugano, nonché lo
sblocco della garanzia di fr. 2'750.- prestata in applicazione dell’art. 273
LEF, con protesta di spese tasse e ripetibili;
domande di
cui la convenuta ha chiesto la reiezione e che il Pretore, con sentenza 28
agosto 2002, ha accolto.
appellante
la convenuta che, con appello 19 settembre 2002, chiede la riforma del primo
giudizio nel senso di respingere la petizione, mentre l'attrice, con
osservazioni 25 ottobre 2002, postula la reiezione dell'appello.
Esaminati gli atti dell'incarto,
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Nel 1997 la convenuta,
proprietaria a __________ di un appartamento sito in via __________, l'aveva
locato a __________, mentre nel 2000, con atto pubblico del 21 giugno, aveva
concesso alla stessa un diritto di compera su quel bene immobile, regolarmente
esercitato il successivo 29 agosto. In seguito alla conclusione di questo
negozio, la ditta attrice, gestita da __________, ha chiesto in giudizio una
provvigione del 3% sul prezzo della compravendita a dipendenza della sua
attività mediatoria. In particolare, ha sostenuto di essere stata incaricata da
__________, rappresentante della convenuta in base a procura notarile 27
ottobre 1999, di trovare un acquirente per l'appartamento, informando la sua
interlocutrice che per tale attività avrebbe chiesto la commissione (ora)
litigiosa. Avendo individuato nella signora __________ la persona interessata
all'acquisto, considera di aver diritto alla percentuale pattuita.
2.
La convenuta si è opposta al
credito vantato da controparte, affermando di non aver dato il proprio consenso
a una provvigione in favore dell'attrice per la sua pretesa attività
mediatoria, e ciò anche a dipendenza del fatto che la società __________ era
amministratrice dell'appartamento e che i contatti instaurati con le parti
della compravendita ricadevano in quel mandato; comunque, ha negato l'esistenza
di un nesso causale fra l'intervento della società e la compravendita
dell'appartamento, dal momento che l'interesse dell'acquirente all'oggetto le
era noto fin dall'inizio, avendole peraltro garantito la precedenza in caso di
vendita.
3.
Il Pretore
ha accolto la petizione. Ritenuto validamente concluso il contratto di
mediazione, almeno per atti concludenti, rispettivamente con l'accettazione
tacita da parte della convenuta dell'attività mediatoria dell'attrice, ha
considerato dato il necessario nesso causale tra le stessa e la conclusione
della compravendita, dal momento che la mediazione -di principio- non
presuppone un preciso impegno a trovare un acquirente, ma una semplice generica
attività del mandatario che in concreto può essere individuata nei contatti
intervenuti fra l'attrice e la signora __________, così come peraltro ammesso
da quest'ultima in sede di deposizione testimoniale.
4.
Con il
presente appello la convenuta chiede la riforma della sentenza pretorile nel
senso di respingere la petizione, subordinatamente proponendo una riduzione
della mercede. Censura la decisione del Pretore, insistendo sia
sull'inesistenza di un mandato di mediazione, sia sulla
necessità che la conclusione del negozio di fondo dipenda da effettiva
attività mediatoria: solo in tal caso il mediatore avrà diritto alla
provvigione. In altre parole, egli avrà dovuto indicare per primo al venditore
la persona dell'acquirente; caso contrario, non sarebbe possibile affermare
l'esistenza del necessario nesso causale. Conclude che, in concreto, tale
presupposto manca.
Delle osservazioni
all'appello si dirà, se necessario, nel
seguito.
5.
Ai sensi dell’art. 412 cpv. 1 CO col contratto di mediazione il
mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto
(
mediazione per indicazione
) o di interporsi per la conclusione d’un
contratto (
mediazione per
interposizione
) e ciò contro pagamento
di una mercede. Per la conclusione di un mandato di mediazione non è prevista
nessuna forma particolare: esso può così sorgere anche per atti concludenti.
Come per ogni altro contratto, quando la concordanza della volontà delle parti
non è evidente, le disposizioni contrattuali vanno interpretate in base al principio
dell'affidamento per il quale è determinante il senso che, secondo le regole
della buona fede, ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire
alle dichiarazioni di volontà dell'altro (
DTF
119 II 451). In
particolare, i presupposti per la conclusione tacita di un contratto di
mediazione sono, da un lato, che l'attività mediatoria sia tanto chiara da far
ritenere che la mancata opposizione del mandante sia da interpretare quale
volontà di concludere un contratto (
DTF
72 II 87;
Rep
1991, 454)
e, dall'altro, che il mandante sia al corrente dell'attività svolta dal
mandatario (
Gautschi
, in Comm. di Berna, 1964, art. 412 CO, N. 5c). In
altre parole, l'accettazione  per atti concludenti avviene con la consapevole
tolleranza o la tacita ratifica di un'attività mediatoria (
Ammann
, in
Comm. di Basilea, ed. 3, art. 412 CO, N. 5;
II CCA
19 agosto 1994 in re
M. e F./ M.L. SA; 2 maggio 2000 in re M./ H.).
6.
L'appellante
nega che la gerente dell'attrice, signora __________, abbia potuto ritenere, secondo
la buona fede, che fosse sorto un contratto di mediazione: lo proverebbe anche
il fatto che la stessa signora ha discusso con __________ sul suo diritto alla
provvigione, non sapendo più
se fosse nella ragione o nel torto
(teste
__________). Orbene, a prescindere dalla rilevanza dell'argomento, sta il fatto
che, durante l'unico colloquio, tenutosi a __________ a fine febbraio o nel
marzo 2000, fra la gerente dell'attrice, la rappresentante della convenuta,
signora __________, e il cognato di quest'ultima, __________, è stato conferito
incarico alla prima di interpellare l'inquilina dell'appartamento per sapere se
avesse ancora interesse all'acquisto (testi __________ e __________). Si è
trattato quindi di un incarico circoscritto e particolare al punto da far
sorgere almeno il dubbio che possa porsi nell'ambito concettuale delle
mediazione per indicazione, dal momento che la stessa consiste nel procurare
alla mandante, rispettivamente nell'
identificare
(
Rayroux
, in
Comm. romand, 2003, art. 412 CO, n. 3) una o più persone disposte a contrattare
con il mandante (
Gautschi
, op. cit., ibidem, N. 11b). Nel caso concreto,
non si è trattato di questo, ma unicamente di verificare l'interesse all'affare
di una persona già nota alla mandante, a lei già legata da un contratto di
locazione e da lei precisamente indicata, venendo così a mancare fin
dall'inizio ogni onere di ricerca a carico della mandataria. E' ben vero che il
teste __________, pur ammettendo che scopo dell'incontro era stato quello
di
ottenere
informazioni preliminari sulla
situazione
, ha
affermato che se l'inquilina non fosse più stata disposta all'acquisto,
l'attrice avrebbe dovuto cercare altri interessati, ma la circostanza non è
provata a causa di contrarie risultanze istruttorie: infatti, la teste
__________ ha esplicitamente escluso tale incarico, precisando che
la
domanda fatta alla signora __________ era unicamente che si informasse presso
l'inquilina per sapere se fosse ancora interessata all'acquisto, ma non che
reperisse un interessato per l'appartamento
.
E' vero anche che
nell'ambito dello stesso colloquio, la rappresentante della convenuta ammette
di aver chiesto alla sua interlocutrice se in caso di vendita vi sarebbero
state
delle commissioni
da pagare (s'intende a carico della sua rappresentata)
e anche che ne ebbe come risposta l'indicazione di una percentuale del prezzo
dell'oggetto negoziato; ma questa circostanza, pur volendo qualificare il
silenzio della mandante di fronte a questa richiesta (così come indicato al
punto precedente), evidentemente non può, da sola, determinare la conclusione
di un contratto di mediazione ai sensi dell'art. 412 CO (
Rayroux
, op.
cit., ibidem, n. 11).
7.
Ma anche
nell'ipotesi della pattuizione di un contratto di mediazione, resta il fatto
che premessa necessaria per poter pretendere la relativa mercede è la
stipulazione del contratto mediato a seguito dell'indicazione o
dell'interposizione del mediatore; in altre parole, è necessario un nesso di
causalità tra l'attività del mediatore e la conclusione del contratto (
DTF
124 III 481; 114 II 357). Se non occorre che l'attività del mediatore sia stata
la causa esclusiva o la causa diretta della definizione del contratto,
comunque, la prestazione del mediatore consiste in ultima analisi nel procurare
persone disposte a contrattare con il mandante o (a seconda del tipo di
mediazione) nel determinarle a stipulare con il medesimo, così che, in assenza
di queste prestazioni determinanti, non è lecito ritenere l'esistenza di un
adeguato nesso causale tra la sua attività e la stipulazione del negozio
mediato (
II CCA
23 giugno 1999 in re F. SA/ T., cons. 2 e rif. ivi).
Esigenza (del nesso di causalità) che sussiste anche nel caso di mediazione per
indicazione, laddove l'unica prestazione che il mediatore deve compiere in
favore del mandante è la notificazione a questi di un potenziale stipulante (
von
Büren
, Schweizerisches Obligationenrecht, Bes. Teil, 1972, pag. 210).
8.
Nel caso
concreto, l'attrice non può sostenere di aver favorito la vendita
dell'appartamento, indicando l'interessata all'acquisto nella persona della
signora __________. Infatti, ancorché non sia determinante nella presente
controversia, va anzitutto ricordato che già al momento di pattuire la
locazione, pur mancando allora un concreto interesse della conduttrice
all'acquisto, le parti di quel contratto già avevano evocato la possibilità di
un futura compravendita (teste __________); in seguito, mutata la situazione
personale dell'inquilina, essa si è rivolta all'amministratrice dell'appartamento
-nel gennaio del 2000- chiedendole se l'appartamento fosse in vendita e
avviando così la trattativa che portò all'acquisto del bene (teste __________).
Già questa circostanza toglie qualsiasi rilevanza alla successiva attività
dell'attrice per cui chiede una rimunerazione: essa era venuta a conoscenza -al
di fuori del preteso mandato di mediazione ovvero nella sua veste di
amministratrice dell'appartamento- dell'interesse della futura acquirente e
avrebbe semmai dovuto informarne la proprietaria, proprio in ossequio al
perdurante mandato d'amministrazione. Così facendo, al momento di incontrare la
rappresentante della convenuta fra febbraio e marzo dello stesso anno,
l'attrice -assumendo il mandato di indagare proprio sull'interesse
dell'inquilina- in realtà ne conosceva già la risposta, ossia il suo concreto
interesse all'acquisto dell'appartamento. Ma anche nel caso in cui le cose
fossero andate in modo leggermente diverso (doc. 4), è comunque indubitabile
non solo che l'attrice abbia funto da messaggera, come verosimilmente sempre
aveva fatto -per altre questioni- fra la conduttrice e la lontana locatrice, ma
che al momento di assumere l'incarico da parte della convenuta, la mandante
stessa le aveva indicato la persona della probabile interessata, avendone
oggettivamente motivo: ciò che priva l'attività della mandataria del preteso
carattere mediatorio (
von Büren
, op. cit., pag. 211;
Amman
, op.
cit., art. 413 CO, N. 8;
Bucher
, Schweizerisches Obligationenrecht, Bes.
Teil, 1988, pag. 237). In altre parole, non è soddisfatta nemmeno l'esigenza di
un nesso causale psicologico dal momento che l'attrice non ha provato di avere,
per prima, identificato e designato la persona interessata all'acquisto e che
in tal modo le parti della compravendita sono entrate in relazione (
Rayroux
,
op. cit., art. 413 CO, n. 22). Se poi, come si potrebbe dedurre dalla
testimonianza
Zendali
, fosse stata l'attrice a
indurre la convenuta alla vendita a dipendenza della sua
preoccupante
situazione finanziaria
, e ciò già conoscendo l'interesse all'acquisto
della conduttrice dell'appartamento e prestandosi a cercare ciò che in realtà
già c'era, allora la pretesa qui dibattuta apparirebbe addirittura abusiva.
9.
In
conclusione, i presupposti per riconoscere all'attrice il credito posto a
giudizio non sono dati, così che la decisione impugnata, in accoglimento
dell'appello dev'essere riformata e la petizione respinta. Le spese processuali
di entrambe le sedi vengono di conseguenze caricate all'attrice. Le ripetibili
della prima sede, calcolate dal Pretore in fr. 4'000.-, non possono invece
venire riconosciute interamente alla convenuta la quale le ha essa stessa
valutate in fr. 2'500.-.
Motivi per i quali,
richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia:
I.
L’appello 19 settembre 2002 di __________ è accolto.
Di conseguenza, la
sentenza 28 agosto 2002 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 1, è
così riformata:
1.  La petizione
15 novembre 2000 della __________ è respinta.
2.  La tassa di
giustizia e le spese, di complessivi fr. 1'200.-
sono poste a
carico di __________, la quale verserà alla convenuta fr. 2'500.- di
ripetibili.
II.
La tassa di
giustizia e le spese d'appello di complessivi fr. 600.-, già anticipati
dall’appellante, sono poste a carico di __________, la quale verserà inoltre a
__________ l'importo di fr. 1'200.- a titolo di ripetibili.
III.
Intimazione:
-    __________
Comunicazione alla
Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 1
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente
Il segretario