ti_gerichte · 16.2022.32 · 2023-07-24 · it
Locazione: disdetta straordinaria per motivi gravi - difetti dell'ente locato


Incarto n.16.2022.32

16.2022.33

Lugano

24 luglio 2023/bs

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,
 presidente,

Fiscalini
 e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente
per statuire sul reclamo del 7 settembre 2022 (inc. 16.2022.32) presentato da

RE
 1

(già
 patrocinata dall'avv. R__________ __________ )

contro
 la decisione emessa l'11 luglio 2022 dal
 Pretore aggiunto delDistretto di Bellinzonanella causa SE.2020.63 (locazione)
 promossanei suoi confronti con petizione
 del26 ottobre 2020da

eCO 2

(patrocinati dall'PA 1 ),

in fatto:A.Il22 febbraio 2019 CO 1
e CO 2 hanno concesso in locazione a RE 1 un appartamento, al primo piano, diuno stabile di loro proprietà a __________.Il contratto di locazione,con inizio il 1° marzo 2019 e di durata
indeterminata, poteva essere disdetto con preavviso di tre mesi per la scadenza
del28 febbraio, la prima volta il
28 febbraio 2022e prevedeva una pigione mensile di fr. 1100. oltre a un acconto
mensile per le spese accessorie di fr. 200.. Il deposito di garanzia è
stato fissato in fr. 2600..

B.In seguito agli effetti molesti generati dagli odori emanati da untake
awaydikebabsituato al pianterreno dello stabile e
dell'insufficienza delle misure adottate dai locatori per porre fine alle
esalazioni, RE 1 ha comunicato loro, il 7 novembre 2019, che se il difetto non
fosse stato eliminato entro la fine di dicembre 2019 avrebbe depositato la
pigione e chiesto la riduzione del canone di locazione del 20% per i disagi
subiti dalla data della prima segnalazione; alternativamente essa ha chiesto di
poter rescindere il contratto in anticipo senza l'obbligo di trovare un
subentrante. Nulla essendo a suo avviso intervenuto, la conduttrice ha
depositato la pigione e le spese accessorie del mese di gennaio 2020 all'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Bellinzona al quale ha poi chiesto, il
21 gennaio 2020, di convocare i
locatori per un tentativo di conciliazione volto a ottenere l'eliminazione
completa delle esalazioni provenienti dall'esercizio pubblico e la riduzione
della pigione del 20% da aprile 2020 e fino all'eliminazione del difetto (inc.
11-2020).Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, l'autorità
di conciliazione ha rilasciato all'istante, il 19 maggio 2020, l'autorizzazione
ad agire.Nel frattempo, il 1° aprile 2020, RE
1 ha lasciato l'entelocato depositando le chiavi alla Pretura di
Bellinzona il 21 aprile successivo.

C.Il 27 maggio 2020 RE 1 ha notificato ad CO 1 e CO 2 una
disdetta straordinaria del contratto di locazione per gravi motivi per la fine
di agosto 2020, indicando di soffrire di gravi problemi di salute dovuti alle
esalazioni e agli odori cheprovengono dal
sottostante esercizio pubblico che le impedisconodi continuare a vivere nell'ente locato. I
locatori hanno contestatotale iniziativa davanti all'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Bellinzona, il quale dopo avere
constatato l'impossibilità di conciliare le parti ha rilasciatoil 24 settembre 2020 agli istanti l'autorizzazione ad agire(inc. 47-2020).

D.Nel
frattempo, conpetizione del 24 giugno
2020 RE 1ha convenuto CO 1 e CO 2davanti al Pretore
del Distretto di Bellinzona chiedendo, previa concessione del gratuito
patrocinio, la riduzione della pigione del 70% dal 1° marzo 2019fino all'eliminazione del difetto, rispettivamente
fino alla scadenzadel contratto e, a dipendenza deirapportidi dare e avere fra le
parti, la liberazione a suo favore per intero o in parte delle pigioni
depositate pari a fr. 3900. e del deposito di garanzia. Nelle loro
osservazioni del18 agosto 2020 i
convenuti hanno chiesto di respingere la petizione(inc. SE.2020.32).

E.Il26 ottobre 2020 anche CO 1 e CO 2 hanno adito a loro
volta il medesimo Pretore chiedendo di accertare l'inefficaciadella disdetta notificata loro il 27 maggio 2020 da
RE 1e di condannare la convenuta al pagamento delle pigioni e delle
spese accessorie dei mesi da aprile a settembre 2020 liberando in loro favore le
somme nel frattempo depositate all'Ufficio di conciliazione. Nelle sue
osservazioni del 24 novembre 2020 RE 1 ha concluso per la reiezione della
petizione, instando per il beneficio del gratuito patrocinio (inc.
SE.2020.63).

F.Congiunte le due procedure, all'udienza del 19 maggio
2021, indetta per il dibattimento, le parti hanno confermato le loro posizioni
e hanno notificato prove.Il16 giugno 2021 il Pretoreaggiunto ha ammesso RE 1al benefico del gratuito patrocinio per entrambe
le cause ponendo nel contempo a suo carico un obbligo di partecipazione ai
costi legali da assolvere versando allo Stato rate mensili di fr. 50. cadauna.L'istruttoria è terminata il 18
ottobre 2021 e aldibattimentofinalele parti hannorinunciato, limitandosi
a conclusioni scritte del 22 novembre 2021nelle quali hanno
riaffermato le loro domande.

G.Statuendo con decisione dell'11
luglio 2022 il Pretore aggiuntohaaccolto
la petizione introdotta da CO 1 e CO 2 (dispositivo n. 1), accertando
l'inefficacia della disdetta notificata il 27 maggio 2020 da RE 1 per il 31
agosto 2020 (dispositivo n. 2), condannando la convenuta a versare agli attori
fr. 7800. a titolo di pigioni e spese accessorie da aprile a settembre
2020 compreso (dispositivo n. 3), indicando che la domanda relativa alla
liberazione degli affitti depositati per i mesi di gennaio, febbraio e marzo
2020 è evasa nell'ambito della decisione di cui all'inc. SE.2020.32
(dispositivo n. 4) e ponendo le spese processuali di fr. 150. a carico della
convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr. 1170. per ripetibili
(dispositivo n. 5).

H.Contro la sentenza appena citata RE 1 è insorta a
questa Camera con un reclamo del 7 settembre 2022 in cui chiede  previo conferimento
del gratuito patrocinio  l'annullamento del giudizio impugnato e
la sua riforma del senso di respingere la petizione o, in via subordinata, di
condannarla a versare agli attori fr. 6600. pari alle sole pigioni da
aprile asettembre 2020. Chiede altresì di
indicare che le spese processualie le ripetibili poste a suo carico
sono assunte per lei dallo Stato e di aggiungere nel dispositivo che il
gratuito patrocinio concessolecomprende
l'esenzione dal versamento di anticipi e spese processuali. L'atto non è stato notificato
agli attori.

I.Con
decisione, anch'essa emessa l'11 luglio 2022, il Pretore aggiunto ha accolto parzialmente
la petizione presentata da RE 1,riducendola pigione del 20% dal 15 giugno al 15 dicembre 2019 per complessivi fr.
1378.05 (dispositivo n. 1) e ordinando all'Ufficio di conciliazione di
Bellinzona di liberare le pigioni depositate per fr. 3900. interamente a
favore di CO 1 e CO 2 (dispositivo n. 2). Le spese processuali di
fr. 200. sono state poste per 1/10 a carico di convenuti e per i restanti
9/10 a carico dell'attrice, tenuta a rifondere ai convenuti fr. 1800. per
ripetibili ridotte (dispositivo n. 3). Un reclamo in materia di spese giudiziarie
introdotto il 7 settembre 2022 da RE 1 è stato respinto da questa Camera nella
misura in cui era ricevibile con sentenza del 10 luglio 2023(inc. 16.2022.31).

in diritto:1.Le decisioni emanate nella procedura semplificata in controversie
patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10000. sonoimpugnabilia questa Camera con reclamo
entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella
fattispecie, la decisione impugnata è stata notificata alla precedente patrocinatrice
della convenuta il 14 luglio 2022. Il termine di ricorso è rimasto sospesodal 15 luglio al 15 agosto 2022
in virtù dell'art. 145 cpv. 1 lett. b CPCe sarebbe scaduto il 14 settembre 2022. Introdotto il 7 settembre 2022 (timbro
postale sulla busta d'invio) il reclamo in esame è pertanto tempestivo.

2.Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere
censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento
manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno
potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto 
federale, cantonale o estero  da parte della giurisdizione inferiore; spetta
al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso
in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio
contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto
concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione
limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo
manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le
critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole con
un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di manifestamente errato
corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle
prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto
contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un
principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il
sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).

3.Nella
decisione impugnata, il Pretore aggiunto dopo avere riassunti i presupposti
della disdetta straordinaria per motivi gravi previsti dall'art. 266gCO, ha preso atto che per la conduttricei
gravi motivi alla base della disdetta del 27 maggio 2020erano i gravi
problemi di salute dovuti alle esalazioni e agli odori che provengono dal
sottostante esercizio pubblico __________ che le impediscono di continuare a
vivere nell'ente locato. Per il primo giudice, tuttavia, tale motivo non giustificava
una rescissioneimmediata del contratto di
locazione poiché il certificato medico da lei allegato quale prova dell'impossibilità
di restare nell'ap­partamento risaliva al 24 gennaio 2020mentre la
disdetta è stata notificata solo il 27 maggio 2020. A suo parereciò significa
che dalla conoscenza dei motivi per interrompere il rapporto di locazione alla
comunicazione ai proprietari, RE 1 ha lasciato trascorrere più di quattro mesi,
comportamento, questo, che lascia intendere che non le era impossibile
rispettare ilcontratto sino alla scadenza
ordinaria o per lo meno attendere di trovare un subentrante. Egli ha inoltre appurato cheil difetto all'origine degli
odori sgradevoli a loro volta causa delle difficoltà di salute indicate nel
certificato medico era stato eliminato il 19 dicembre 2019 ragione per cui già
da questa data sono venuti a cadere anche i motivi medici attestati nel
certificato.

Il Pretore aggiunto ha
considerato inoltre, a titolo abbondanziale, che la conduttrice sapeva della
presenza dei due esercizi pubblici situati al pianterreno dello stabile giacché
aveva visitato l'appartamento prima di prenderlo in locazione e che quindi,
avendo potuto rendersi conto della situazione dei luoghi, il rischio di sentire
degli odori provenienti da tali attività non poteva essere ritenuto un aspetto
imprevedibile ai sensi dell'art. 266gCO. Egli ha soggiunto altresì che la
disdetta sarebbe stata infondata anche se basata sull'art. 259bCO, i locatori
avendo provveduto all'eliminazione del difetto prima della scadenza del termine
notificato dalla conduttrice per eliminarlo (fine dicembre 2019).In circostan­ze del genere, il primo giudice ha concluso che la
conduttrice non aveva dimostrato l'esistenza di gravi motivi per una disdetta
straordinaria del contratto di locazione, ciò che comporta che essa è priva di
effetti e che permane il suo obbligo di pagare le pigioni e le spese accessorie
dell'appartamento locato di principio sino al termine ordinario del contratto. La
convenuta è stata nondimeno tenuta a versate le pigioni e spese accessorie da
aprile a settembre 2020, il 1° ottobre 2020 i locatori avendo trovato un
subentrante.Richiamata la parallela
procedura nella quale le pigioni e le spese accessoriedi gennaio, febbraio e marzo 2020 erano state liberatein favore
dei locatori, il Pretore aggiunto ha in definitiva condannatola convenuta a versare agli attori fr. 7800..

4.La reclamante contesta di non avere dimostrato
l'esistenza di gravi motivi pergiustificare una
disdetta straordinaria in virtù dell'art.266gCO. Ritiene arbitraria la conclusione del primo giudice di
considerare possibile, alla luce del tempo trascorso tra il certificato medico
e la notifica della disdetta, il rispetto del contratto fino alla sua scadenza
ordinaria o per lo meno fino al reperimento di un subentrante poiché è
evidente che le parti hanno tentato di addivenire a una soluzione e che dunque questa
ha comportato un certo tempo, che non deve però ripercuotersi negativamente su
di lei. A suo avviso, è altresì arbitrario ritenere che per il solo fatto di
avere avuto contezza della presenza dei duetake a wayessa dovesse essere a conoscenza sin
dall'inizio del contratto degli odori molesti e di conseguenza dei problemi di
salute. Essa rileva inoltre che due testi, non considerati dal Pretore
aggiunto, hanno confermato il persistere degli odori sgradevoli, ciò che
smentisce l'accertamento pretorile secondo cui i lavori fatti eseguire dai
locatori abbiano eliminatola molestia.

a)Per l'art. 266gCO ciascuna delle parti può,
per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto di
locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una
scadenza qualsiasi (cpv. 1). Il giudice determina le conseguenze patrimoniali
della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze (cpv. 2). Per motivi
gravi si intendono circostanze eccezionali,di
una certa gravità,sconosciute e imprevedibili al momento della
conclusione del contratto, che rendonointollerabile
la continuazione della locazione sia dal profilo oggettivo che da quello
soggettivo(sentenza del Tribunale federale4A_608/2020del 26 febbraio 2021consid. 3.3.1).
La parte deve, dopo il sorgere del motivo grave, disdire immediatamente il
contratto, in caso contrario essa dimostra, con il suo atteggiamento, che tali
motivi non le rendono insopportabile la continuazione del rapporto contrattuale
(sentenza del Tribunale federale 4A_16/2016 del 26 agosto 2016 consid. 2.5.1).
Per stabilire l'esistenza di motivi gravi nel caso concreto il giudice è tenuto
a decidere secondo il diritto e l'equità e deve prendere in considerazione
tutti gli elementi del caso senza perdere divista
il principio della sicurezza del diritto e l'interesse dell'altra parte alla
continuazione del contratto (sentenza del Tribunale federale4A_608/2020del 26 febbraio
2021 consid. 3.3.1).

b)Nella
fattispecie, quand'anche si ammettesse, per avventura, chei difetti all'origine degli odori
sgradevoli a loro volta causa dei
problemi polmonari addotti dalla conduttrice quale giustificazione della
disdetta straordinarianon erano
prevedibili al momento della conclusione del contratto di locazionee non si volesse rimproverare all'interessata di
avere tardato a informare i locatori dei suoi problemi di salute e a notificare
loro la disdetta, l'esito del reclamo vedrebbe ad ogni modo la sua sorte
segnata. Il Pretore aggiunto ha in effetti accertato che dal 19 dicembre 2019,
grazie ai lavori effettuati alla canna fumaria, il difetto segnalato
dall'inquilina era stato eliminato ragione per cui da questa data anche le presunte
difficoltà di salute indicate nel certificato medico erano venute a cadere. La
reclamante, come si è detto, si vale delle dichiarazioni di due testi (I__________ e M__________),
i qualihanno confermato chele esalazioni maleodorantinon erano state eliminate.

In
realtà, il primo teste si è limitato a confermare che durante un sopralluogo dell'agosto
2019 la situazione era uguale a quella di una precedente visita effettuata a
inizio 2019 e di avere saputo, in seguito, che la situazione era a posto
(deposizione di I__________ del 18 ottobre 2021, verbali pag. 10 e 11). Il
secondo teste, pur confermando gli odori sgradevoli non ha tuttavia situato nel
tempo le frequentazioni della casa della convenuta, o meglio non ha indicato se
tale stato di cose fosse successivo al dicembre 2019 (deposizione diM__________ del 18 ottobre
2021, verbali pag. 12 e 13). In siffatte circostanze, la reclamante non
riesce a dimostrare che l'accertamento del Pretore aggiunto, secondo cuial momento dell'inoltro della
disdetta del contratto di locazione, avvenuto il 27 maggio 2020, il difetto era
stato eliminato con conseguente fine dei problemi di salute, è arbitrario,
ovvero insostenibile. Ne segue che, già solo per questo motivo, la conclusione
del primo giudice secondo cui RE 1 non ha provato l'esistenza di gravi motivi giustificanti
una disdetta straordinaria del contratto di locazione resiste alla critica. Su
questo punto, il reclamo si rivela pertanto destituito di fondamento.

5.La
reclamante rimprovera altresì al Pretore aggiunto di averla condannata in
maniera insostenibile e arbitraria a versare ai locatorile pigioni da aprile a settembre 2020 per fr.
6600. ma anche fr. 1200. per le spese accessorie.A suo parere, avendo
lasciato l'appartamento il 30 marzo 2020, a partire da questa data le spese
accessorie non erano più dovute. L'argomentazione non può essere seguita già
per il fatto che contrattualmente l'interessata era tenuta a corrispondereper le spese accessorie fr. 2400. pagabili con
acconti mensili di fr. 200., con conguaglio al termine del relativo
esercizio. Il fatto che non abbia più abitato l'appartamento dal 1° aprile
2020 non la esonerava da questo impegno. Anche su questo punto il reclamo
risulta sprovvisto di buon diritto.

7.In ultima analisi il reclamo è destinato
all'insuccesso. Le spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv.
1 CPC), ma le particolarità del caso specifico inducono a rinunciare a ogni riscossione,
la reclamante essendo sprovvista di cognizioni giuridiche e avendo agito senza
l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC). Non si pone invece
problema di ripetibili,il memoriale non
essendo stato intimato ai convenuti per osservazioni.Il mancato addebito di oneriprocessuali
rende la domandadi gratuito
patrociniosenza oggetto(art. 118 cpv. 1 lett. b CPC).

Per
questi motivi,

  
 ;

   
 .

Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.