ti_gerichte · 12.2010.224 · 2011-12-02 · it
Locazione, adeguamento alle pigioni in uso nel quartiere, criteri di confronto per posteggio

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.12.2011 12.2010.224

Incarto n.
12.2010.224
Lugano
2 dicembre
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.258
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 21
novembre 2008 da
AO 1,
__________
rappr. dall’RA 1
contro
AP 1,
__________
AP 2,
__________
entrambi rappr.
dall’RA 2, __________
con la
quale l’istante ha chiesto la riduzione del 20% della pigione mensile per la
durata dei lavori effettuati nello stabile, per un ammontare almeno di fr. 2’160.-;
nonché nella causa inc. n. DI.2008.270 della medesima
Pretura
avviata con istanza 1°
dicembre 2008 da
AP 1,
__________
AP 2,
__________
entrambi rappr.
dall’RA 2, __________
contro
AO 1,
__________
rappr. dall’RA 1,
__________
con la
quale gli istanti hanno chiesto l’accertamento della validità dell’aumento, dal
1° ottobre 2008, della pigione dell’autorimessa da fr. 600.- a fr. 1'200.-
annui;
sulle
quali il Pretore ha statuito il 22 novembre 2010, accogliendo parzialmente
l’istanza del 21 novembre 2008 e respingendo quella del 1° dicembre 2008;
appellanti
i locatori AP 1 e AP 2, che con atto di appello 6 dicembre 2010 chiedono la
riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la loro istanza del 1° dicembre
2008, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
mentre
la controparte con osservazioni 5 gennaio 2011 chiede che venga confermata la
sentenza pretorile, protestando anch’essa tasse, spese e ripetibili di seconda
istanza;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti,
ritenuto
in fatto:
A.   __________
SA ha concesso in locazione a AO 1, con contratti sottoscritti il
27 settembre, rispettivamente il 1° ottobre 2004, un appartamento di 3 locali
(doc. B inc. DI.2008.258) e un parcheggio interno allo stabile denominato “O__________”
in via__________ n. __________ a __________ (doc. C inc. DI.2008.270/271/272).
Il canone di locazione ammontava a fr. 615.- mensili oltre spese accessorio per
l’appartamento e a fr. 50 per il posteggio nell’autorimessa AP 1 e AP 2,
acquirenti della particella n. __________ RFD di __________ su cui sorge
l’immobile, hanno ripreso i contratti di locazione nel maggio 2007 (doc. da Z a
DD inc. DI.2008.270/271/272) e hanno disposto l’esecuzione di diversi
interventi allo stabile (doc. P e da FF a PP inc. DI. 2008.270/271/272). Il 9
giugno 2008 i locatori hanno notificato alla conduttrice, tramite modulo
ufficiale, un aumento del canone di locazione annuo del posteggio da fr. 600.-
a fr. 1’200.- annui (doc. G inc. DI.2008.270/271/272), motivandolo con la
necessità di “
parificare gli affitti dello stabile e della zona
”.
B.   AO
1
ha
contestato l’aumento del canone di locazione davanti all’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione (in seguito UC) e ha chiesto una
riduzione del 20% del canone di locazione per gli inconvenienti patiti durante
i lavori. Non avendo trovato un accordo (doc. A inc. DI.2008.270/271/272), i
locatori e la conduttrice si sono rivolti al Pretore di Mendrisio-Sud. Con
l’istanza 21 novembre 2008 la conduttrice ha chiesto la riduzione del canone di
locazione nella misura del 20%, ma almeno per l’importo di fr. 2'160.-, mentre
i locatori nell’istanza 1° dicembre 2008 hanno postulato l’accertamento della
validità dell’aumento del canone di locazione relativo al posteggio
nell’autorimessa. All’udienza di contraddittorio dell’11 febbraio 2009 i
locatori si sono opposti all’istanza della conduttrice. Dal canto suo AO 1 si è
opposta all’aumento del canone di locazione per il posteggio.
C.
Il
Pretore, con sentenza 22 novembre 2010, ha respinto l’istanza 1° dicembre 2008 di accertamento della validità dell’aumento del canone di locazione del
posteggio e ha parzialmente accolto quella del 21 novembre 2008, accordando
alla conduttrice una riduzione del canone di locazione dell’appartamento pari
al 20% per sei mesi, per un totale di fr. 1'080.-.
D.
Con
appello 6 dicembre 2010 i locatori chiedono la riforma del querelato giudizio
nel senso di accogliere la propria istanza del 1° dicembre 2008, e di accertare
la validità dell’aumento di pigione notificato alla conduttrice. Secondo loro,
a torto il Pretore avrebbe ritenuto l’insufficienza dei termini di confronto
prodotti dai locatori, essendo 8 e non 2 gli esempi comprovati, così che le
condizioni dell’art.11 OLAL sarebbero adempiute.
Delle osservazioni con cui la conduttrice propone la reiezione del gravame si
dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e
impugnata prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque
disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).
2.
Nella
fattispecie rimane contestato in questa sede solo l’aumento del canone di
locazione per il posteggio (istanza 1° dicembre 2008, DI.2008.270), i locatori
avendo accettato il giudizio sulla riduzione del canone di locazione
dell’appartamento per un totale di fr. 1'080.- (istanza 21 ottobre 2008,
DI.2008.258). Dopo aver esposto le norme legali e la giurisprudenza applicabile
in caso di adeguamento della pigione a quelle in uso nella località o nel
quartiere, il Pretore ha ritenuto che i locatori non avevano dimostrato
sufficienti elementi di confronto atti a stabilire quali fossero le pigioni usuali
nella zona per un posteggio. Egli ha constatato che i locatori avevano addotto
come elementi di riferimento le pigioni per altri posteggi nel loro stabile,
che non possono essere prese in considerazione, e quelle relative alle due
palazzine gemelle ai numeri civici 13 e 17 della via, praticamente identiche
allo stabile oggetto della vertenza. Da qui la reiezione dell’istanza, in
presenza di solo due elementi di confronto.
3.
A
norma dell’art. 269d CO il locatore può aumentare la pigione per la prossima
scadenza del contratto, comunicando l’aumento almeno dieci giorni prima
dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. L’art.
19 OLAL prevede che il modulo debba indicare l’ammontare attuale della pigione
e delle spese accessorie, la data di entrata in vigore dell’aumento e i motivi
di tale aumento. L’art. 270b cpv. 1 CO permette al conduttore di contestare
innanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione la
liceità dell’aumento della pigione ai sensi degli art. 269 e 269a CO. L’art.
269a CO enumera, non esaustivamente, sei criteri che giustificano una modifica
della pigione, principalmente un aumento. Se uno di questi criteri trova
applicazione, la legge pone la presunzione che la pigione modificata non sia abusiva
(
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna
2008, p. 457). Tale presunzione può però essere confutata fornendo la prova di
un reddito eccessivo della cosa locata (art. 269 CO; DTF 124 III 310, consid.
2b;
Lachat
, op. cit., p. 454).
Giusta l’art. 269a lett. a CO non sono di regola abusive le pigioni che si
situano nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Per
effettuare tale confronto, giusta l’art. 11 OLAL, la parte che invoca tale
criterio deve fornire un numero sufficiente di esempi paragonabili alla cosa
locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione.
Secondo costante giurisprudenza, per poter trarre delle conclusioni con una
certa sicurezza, i termini di paragone devono essere almeno cinque, e non
possono essere considerate le pigioni di oggetti che si trovano nello stesso
immobile o quelle di altri oggetti dello stesso proprietario, ritenuto che infine
differenti oggetti situati nello stesso immobile appartenente ad uno stesso
proprietario devono essere trattati come un unico termine di paragone (DTF 123
III 317, consid. 4 c aa;
Lachat
,
op. cit., p. 460). Ne consegue che se il locatore vuole prevalersi di tale
argomento per aumentare la pigione, deve premurarsi di fornire la prova della
tendenza delle pigioni nella zona. Se vi perviene portando un numero
sufficiente di esempi adeguati, il conduttore conserva comunque la possibilità
di invocare l’art. 269 CO e far valere che il reddito derivante dalla cosa
locata è sproporzionato e dunque la pigione abusiva (
Thévenoz/Werro
, Commentaire romand CO-I, ad art. 269a n. 1).
4.
Gli
appellanti rimproverano al Pretore di aver ritenuto a torto numericamente
insufficienti i termini di paragone prodotti. Essi ritengono infatti che già
solo una delle due palazzine gemelle al loro stabile permette di avere il
numero necessario di esempi di pigione, poiché vi sono 8 posteggi appartenenti
ad un altro locatore, amministrati da una diversa società di gestione e locati
a differenti conduttori, dai quali emerge una pigione mensile di fr. 95.-, solo
di poco inferiore a quella di fr. 100.- oggetto della vertenza. Ne deriva che
essi hanno provato quanto da loro asserito e che la sentenza impugnata deve
pertanto essere riformata nel senso accogliere l’istanza 1° dicembre 2008 e
accertare la validità dell’aumento della pigione dal 1° ottobre 2008.
5.
La
giurisprudenza del Tribunale federale esige il confronto delle pigioni con
almeno cinque oggetti comparabili, siti nella medesima località o quartiere
(DTF 136 III 74, 123 III 317, sentenza non pubblicata 4A_669/2010 del 28 aprile
2011). Come correttamente esposto dal Pretore, alla cui motivazione si può
rinviare, non possono essere tenute in considerazione le pigioni applicate dagli
appellanti ad altri conduttori per un posteggio nel loro immobile (
Bohnet/Montini
, Droit du bail à loyer,
Commentaire pratique, n. 13 ad art. 269a CO e rif. citati). Rimangono dunque da
considerare solo gli esempi portati dai locatori relativi alle palazzine
gemelle nella medesima via in cui si trova il loro stabile, ai numeri civici 13
e 17. Gli appellanti ribadiscono di aver portato la prova che in tali
palazzine, proprietà di altre persone, vi sono almeno 8 casi di posteggi locati
a fr. 95.- mensili. Se non che, in realtà si tratta di due gruppi diversi di
posteggi: come accertato dal Pretore e non contestato dagli appellanti, nella
palazzina al numero civico 17, proprietà di una sola persona, i posteggi nell’autorimessa
(8 in tutto) sono locati a fr. 95.- mensili (deposizione M__________, verbale
del 25 marzo 2009, incarto richiamato DI.2008.272), mentre in quella al numero
13, soggetta al regime della proprietà per piani, i posteggi nell’autorimessa sono
locati a fr. 60.- mensili (deposizione W__________, verbale del 25 marzo 2009,
incarto richiamato DI.2008.272). Solo nella palazzina al n. 17, quindi, le
pigioni dei posteggi interni sono di poco inferiori a quella pretesa dagli
appellanti. Tali posteggi, in numero di 8, si trovano nel medesimo stabile e
sono del medesimo proprietario. Essi costituiscono pertanto un solo e unico
riferimento per il confronto delle pigioni e non invece 8 come sostengono gli
appellanti. Se ne deve concludere che i locatori hanno fallito l’onere di
provare quali siano le pigioni in uso nel quartiere di riferimento per un
posteggio in un’autorimessa, avendo portato meno di cinque esempi di confronto.
Può quindi rimanere indeciso il quesito di sapere se le autorimesse di
confronto abbiano le medesime caratteristiche di quelle dei locatori.
6.
Visto
quanto precede, l’appello deve essere respinto. La tassa di giustizia, le spese
e le ripetibili della procedura d’appello seguono la soccombenza (art. 148
CPC-TI) e sono commisurate al valore di causa di fr. 12'000.-. Gli appellanti
rifonderanno inoltre alla parte appellata, rappresentata da un’associazione di
categoria, un’equa indennità per inconvenienza.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC-TI, la LTG e il
regolamento sulle ripetibili
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
6 dicembre 2010 di AP 1 e AP 2
è respinto
.
2.
Gli
oneri processuali di appello consistenti in:
a) tassa di giustizia      fr. 200.-
b) spese                         fr. 100.-
totale                              fr. 300.-
sono a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte,
sempre con vincolo di solidarietà, fr. 200.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).