ti_gerichte · 16.2008.81 · 2008-12-22 · it
Contratto di locazione - disdetta anticipata - ricerca e proposta di un subentrante - modalità - scelta del subentrante da parte del locatore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 22.12.2008 16.2008.81

Incarto n.
16.2008.81
Lugano
22 dicembre
2008
/sc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Lardelli
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per statuire sul ricorso per cassazione 12
agosto 2008 presentato da
RI 1
con
RI 3
(patrocinati dall'  PA 1 )
contro la sentenza emessa il 4 agosto 2008 dal
Pretore del Distretto di Bellinzona nella causa DI.2007.296 (locazione)
promossa con istanza 25 ottobre 2007 nei confronti di
CO 1
;
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
5 maggio 2003
RI 1
e RI 2 con RI 4 e RI 3 hanno sottoscritto con CO 1 un
contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 locali situato in
uno stabile posto sulla particella n. 1231 RFD di __________, sottoposta al
regime della proprietà per piani, di loro proprietà. Il contratto, valevole dal
1° ottobre 2003, prevedeva una pigione di fr. 1050.– mensili, oltre a fr. 200.–
di acconto per le spese accessorie e poteva essere disdetto con un preavviso di
3 mesi, la prima volta il 30 settembre 2004. Il 27 dicembre 2006 CO 1 ha
comunicato ai proprietari la disdetta del contratto di locazione per il 31
maggio 2007, proponendo un subentrante, che però non ha formalizzato il proprio
interesse al subingresso, mentre a un altro interessato è stato comunicato che l'appartamento
era stato già praticamente locato donde il suo disinteresse all'ente.
B.
Adito da CO 1, con decisione del 26 settembre 2007 l'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Giubiasco ha accertato la conclusione
del contratto di locazione per il 30 giugno 2007 con conseguente liberazione
del deposito di garanzia  a favore del locatore a parziale copertura della
pigione relativa a quest'ultima mensilità.
C.
Con istanza del 25 ottobre 2007
RI 1
e RI 2 con  RI 4 e RI 3 si
sono rivolti al Pretore del Distretto di Bellinzona chiedendo l'annullamento
della decisione 26 settembre 2007 dell'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Giubiasco e chiedendo che fosse accertata la validità della disdetta
per il 30 settembre 2007, con conseguente liberazione a loro favore del
deposito di garanzia di fr. 1000.– oltre interessi. All'udienza del 28 novembre
2007, indetta per la discussione, CO 1 ha proposto di respingere l'istanza. Statuendo
il 17 aprile 2008 in luogo e vece del Pretore,
il Segretario assessore ha
respinto l'istanza. Adita dagli istanti, questa Camera con sentenza del 28
luglio 2008 ha annullato
la sentenza impugnata e rinviato gli atti al Pretore
per nuovo giudizio (inc. 16. 2008.44).
D.
Statuendo nuovamente il 4 agosto 2008 il Pretore, accertato
che il convenuto aveva fatto quanto possibile per
adempiere agli obblighi impostigli dall'art. 264 CO, ha respinto l'istanza. Le
spese, con una tassa di giustizia di fr. 100.–, sono state poste in solido a
carico degli istanti, tenuti a rifondere al convenuto, sempre con vincolo di solidarietà,
un'indennità  di fr. 100.–.
E.
RI 1
e RI 2 con RI 4 e RI 3 sono insorti contro il predetto giudizio con ricorso per
cassazione del 12 agosto 2008. I ricorrenti, basandosi implicitamente sul
titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC, rimproverano al primo
giudice di aver arbitrariamente valutato le prove ed erroneamente applicato il
diritto sostanziale, ritenendo che il conduttore abbia fatto fronte ai suoi
obblighi di cui all'art. 264 CO. CO 1 non ha presentato osservazioni.
Considerando
in diritto:
1.
Giusta
l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è
arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed
indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della
giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;
per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e
riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere
ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o
persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile
soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione
reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF
134 I 148 consid. 5.4).
2.
Il
Pretore ha, in sintesi, ritenuto che la mancata presentazione di un candidato idoneo
a norma dell'art. 264 CO era imputabile ai locatori, nulla potendo essere rimproverato
al precedente inquilino. Dato che l'interessamento del subentrante risaliva
alla fine di maggio 2007 e tenuto conto di un ragionevole lasso di tempo per le
consuete verifiche, per il primo giudice la decisione dell'Ufficio di
conciliazione di liberare l'inquilino dagli obblighi contrattuali per il 30
giugno 2007 era giustificata e meritava conferma. I ricorrenti rimproverano al Pretore
di avere liberato il conduttore dai propri obblighi contrattuali, in
particolare quello del pagamento della pigione, già dal 1° luglio 2007
nonostante questi non abbia provato di avere proposto un subentrante solvibile e
disposto a subentrare nel contratto alle sue stesse condizioni.
a)
Secondo
l'art. 264 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini
di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore solo
se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente
rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle
medesime condizioni. Mentre è sufficiente che il conduttore proponga un solo
candidato (
Lachat
, Le bail à
loyer, 2008, pag. 612 segg.;
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 28 ad art. 264 CO; SVIT Kommentar, 3
ª edizione, n. 5 ad art. 264 CO),
i
l locatore non è obbligato ad accettarlo,
nel qual caso però il conduttore uscente è liberato dai suoi oneri contrattuali
a partire dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il
contratto (
Higi
, op. cit., n. 62
ad art. 264 CO;
Lachat
, op. cit.,
pag. 616; SVIT, op. cit., n. 8 e 11 ad art. 264 CO). Lo stesso vale anche nel
caso in cui il locatore intende cercare lui stesso il subentrante (
Lachat
, op. cit., pag. 617;
Higi,
op. cit., n. 31 ad art. 264 CO).
b)
La
ricerca del subentrante rientra nelle incombenze del conduttore che deve poi
sottoporre l'offerta al locatore (
Higi
,
op. cit., n. 45 ad art. 264 CO), corredandola delle informazioni necessarie, quali
il nominativo e l'indirizzo completo del subentrante (
Higi
, op. cit., n. 46 ad art. 264 CO). La proposta del
subentrante deve essere formulata dal conduttore personalmente (
Higi
, op. cit., n. 29 ad art. 264 CO),
ragione per la quale se egli decide di delegare al subentrante il compito di
mettersi in contatto con il locatore, al quale compete invece la verifica dell'effettiva
disponibilità del subentrante ad assumere il contratto (
Higi,
op. cit., n. 47 ad art. 264 CO), egli si assume il
rischio del mancato contatto e quindi del mancato assolvimento degli obblighi
impostigli dall'art. 264 CO (Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione
1999/2000 pag. 39).
c)
Se
il locatore non prende in considerazione la candidatura del subentrante, oppure
offre l'appartamento a terzi, se ne deve dedurre, secondo il principio della
buona fede, che egli vi ha di fatto rinunciato (
Higi
, op. cit., n. 57 e 59 ad art. 264 CO). Spetta comunque al
conduttore provare di aver fatto fronte ai suoi obblighi (
Lachat
, op. cit., pag. 618;
Higi
, op. cit., n. 67 ad art. 264 CO;
SVIT, op. cit., n. 11 ad art. 264 CO; JdT 1999 I pag. 68).
3.
In
concreto, dagli atti risulta che il convenuto, dopo che una prima subentrante
non aveva concretizzato il suo interesse a subentrare nel suo contratto di
locazione, ha fatto pubblicare diversi annunci già nel mese di febbraio 2007
(doc. 1). Egli ha poi indirizzato agli istanti L__________ F__________, che aveva
manifestato un serio interesse a occupare l'appartamento. Ora, è vero che
possono sussistere dubbi circa le modalità con cui questo subentrante è stato
proposto agli istanti, la sua candidatura non essendo stata formalizzata dal
convenuto, tuttavia la conclusione del primo giudice secondo la quale sarebbero
stati gli istanti medesimi ad ostacolare il convenuto manifestando in pratica
il loro disinteresse alla candidatura da questi proposta avendo di fatto optato
per un subentrante di loro scelta, non può essere considerata arbitraria,
ovvero insostenibile.
I
ricorrenti, pur contestando in questa sede la validità della dichiarazione di L__________
F__________ (cfr. doc. C incarto Ufficio di conciliazione), non negano di
essere stati contattati da potenziali nuovi conduttori ai quali avrebbero comunicato
che “l'appartamento era riservato“ (cfr. verbale 28 agosto 2007 Ufficio di conciliazione).
E ciò corrisponde a quanto dichiarato dallo stesso L__________ F__________
secondo cui l'amministratrice dello stabile, interpellata telefonicamente il 24
maggio 2007, gli ha comunicato “che l'appartamento era quasi già stato dato ad
un'altra persona, praticamente al 90%”. Così stando le cose, avendo gli istanti
chiaramente manifestato di aver optato per un conduttore di loro scelta, non si
può ritenere arbitraria la conclusione del Pretore secondo cui al convenuto non
poteva essere rimproverato di non aver fatto quanto necessario per proporre un
subentrante solvibile e ragionevolmente accettabile così come gli imponeva l'art.
264 CO. Quanto al fatto che L__________ F__________ non potesse esser
considerato un candidato idoneo poiché non aveva visionato l'appartamento e
neppure prodotto la documentazione a comprova della sua solvibilità, l'argomentazione,
oltre a non sostanziare una censura d'arbitrio, appare pretestuosa nella misura
in cui se l'appartamento non era più disponibile non è dato di capire perché il
convenuto avrebbe dovuto persistere nella ricerca di un subentrante e chiedere
a quest'ultimo di produrre documentazione di primo acchito superflua. Ciò posto
il ricorso, nel quale i ricorrenti si sono per lo più limitati a riproporre il
loro personale punto di vista senza che ciò basti per dimostrare il carattere
insostenibile della conclusione cui è giunto il primo giudice, deve essere respinto.
4.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si
giustifica assegnare ripetibili al convenuto che ha rinunciato a formulare
osservazioni al ricorso.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia:
1.
Il
ricorso per cassazione è respinto.
2.
Gli
oneri del presente giudizio, per complessivi fr. 100.–, già anticipati dai ricorrenti,
rimangono a loro carico in solido. Non si assegnano ripetibili.
3.
Intimazione
a:
–    ;
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a
98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.