ti_gerichte · 12.2005.153 · 2006-09-26 · it
locazione - difetto dell'ente locato - riduzione della pigione - risarcimento danni

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.09.2006 12.2005.153

Incarto n.
12.2005.153
Lugano
26 settembre
2006
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2001.209
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città- promossa con istanza 16
novembre 2001 da
AP 1
AP 1
entrambe rappr.
da  RA 2
contro
AA 1
rappr. da  RA 1
con cui le
istanti hanno chiesto, in materia di locazione, la condanna della convenuta al
pagamento di fr. 176'736.90 oltre interessi, somma poi ridotta in sede
conclusionale a fr. 112'346.90, domanda avversata dalla controparte, e che il Segretario
assessore con sentenza 22 agosto 2005 ha accolto per fr. 22'834.25 più
interessi;
appellanti
le istanti con atto di appello 2 settembre 2005, con cui chiedono la riforma
del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza per fr. 91'647.25 più
interessi, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
appellante
adesivamente la convenuta con osservazioni ed appello adesivo 14 ottobre 2005,
con cui chiede di respingere il gravame di parte avversa e di accogliere il
proprio nel senso di respingere integralmente l’istanza, il tutto con protesta
di spese e ripetibili;
mentre le
istanti con osservazioni 14 novembre 2005 postulano la reiezione dell’appello
adesivo pure protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con
contratto 18 maggio 1999 (doc. 1) AA 1 ha concesso in locazione a AP 1
l’appartamento di 5 1/2 locali al pianterreno del condominio denominato __________
in __________ a __________. Il contratto di locazione, che prevedeva il
pagamento di una pigione mensile indicizzabile di fr. 2'200.- oltre ad un
importo forfetario di fr. 600.- per le spese accessorie, prendeva inizio il 1°
giugno 1999 ed era disdicibile per la prima volta per il 31 maggio 2004.
Il contratto
è stato in seguito disdetto dalle conduttrici con effetto al 31 luglio 2001
(doc. E). La disdetta, ancorché non rispettosa dei termini contrattuali, è
stata accettata dalla locatrice.
2.
Con
l’istanza in rassegna, avversata dalla controparte ed inoltrata dopo aver adito
l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, AP 1 hanno chiesto la
condanna di AA 1 al pagamento di fr. 176'736.90 oltre interessi, somma poi
ridotta in sede conclusionale a fr. 112'346.90. Esse, evidenziando la grave difettosità
dell’ente locato, segnatamente a causa della presenza di importanti
infiltrazioni d’acqua e di umidità, hanno in particolare preteso fr. 24'000.- a
titolo di riduzione della pigione, fr. 20'000.- per il danno al mobilio e per il
suo mancato uso, fr. 30'000.- per il danno ai vestiti, fr. 15'000.- per il
danno ai tappeti e fr. 610.- per il danno al pianoforte. Altri fr. 11'087.- sono
stati richiesti per non aver potuto utilizzare fino al primo termine utile di
disdetta il giardino, che era stato oggetto di interventi da parte loro. Ed
ulteriori fr. 11'649.90 sono stati infine domandati quale partecipazione per le
spese di trasloco.
3.
Con
la sentenza qui impugnata il Segretario assessore ha accolto l’istanza per fr.
22'834.25 più interessi, riconoscendo in sostanza alle istanti unicamente fr.
7'789.- a titolo di riduzione della pigione, fr. 3'150.- per i danni al
mobilio, fr. 945.05 quale indennità per l’impianto di irrigazione del giardino
e fr. 10'950.20 quale partecipazione dei costi di trasloco.
4.
Entrambe
le parti auspicano la riforma della decisione pretorile.
Con
l’appello principale le istanti chiedono di accogliere l’istanza per fr.
91'647.25 più interessi, ribadendo in sostanza tutte le pretese già formulate
in prima sede, tranne quella volta al risarcimento per il mancato uso del
mobilio, non più riproposta, e quelle per il danno al mobilio, ai vestiti ed ai
tappeti, ridotte rispettivamente a fr. 10'000.-, a fr. 25'000.- e a fr.
10'000.-; il primo giudizio è invece accettato in punto alle spese di trasloco;
pure contestata è infine la pronunzia sulle spese e sulle ripetibili.
Con
l’appello adesivo la convenuta chiede per contro di respingere integralmente
l’istanza.
5.
Delle
osservazioni con cui le parti postulano la reiezione dell’avverso gravame si
dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.
6.
Giusta
l’art. 259a cpv. 1 CO se sopravvengono difetti della cosa che non sono
imputabili al conduttore né sono a suo carico, oppure se questi è turbato
nell’uso pattuito dalla cosa, egli può esigere dal locatore l’eliminazione del
difetto (lett. a), una riduzione proporzionale del corrispettivo (lett. b), il
risarcimento dei danni (lett. c), l’assunzione della lite contro un terzo (lett.
d) e, nel caso di un immobile, il deposito della pigione (cpv. 2).
A
questo stadio della lite sono ancora litigiose le pretese delle istanti volte
alla riduzione del corrispettivo (consid. 7) e quelle aventi per oggetto il
risarcimento dei danni (consid. 8-10).
7.
Il
Segretario assessore, ammessa la responsabilità della convenuta per il difetto
costituito dalla presenza di infiltrazioni di acqua e di umidità nell’ente
locato, difetto che era stato notificato dalle istanti già poche settimane
dall’inizio della locazione, ha ritenuto equa nelle particolari circostanze -atteso
in particolare come il difetto si fosse sviluppato progressivamente in quasi
tutti i locali, visto il suo carattere di chiara insalubrità, considerato che
le istanti utilizzavano solo saltuariamente l’ente locato e appurato che la
turbativa aveva carattere continuo- una riduzione della pigione del 10% dal 22
giugno 1999 al 27 settembre 2000 (fr. 220.- mensili) e del 20% fino al 31
luglio 2001 (fr. 440.- mensili).
In
questa sede la convenuta contesta di poter essere resa responsabile già dal 22
giugno 1999, rilevando di aver puntualmente evaso le richieste di risanamento formulate
dalle istanti a quel momento, sempre che le stesse potessero essere considerate
tali, mentre essa nemmeno lo sarebbe per il periodo successivo al 28 settembre
2000, avendo le istanti negato accesso all’appartamento rispettivamente
procrastinato in tutti i modi possibili ogni intervento di risanamento; quanto
alla misura della riduzione della pigione, la stessa era in ogni caso eccessiva
e andava dunque drasticamente ridotta, il primo giudice avendo erroneamente
ritenuto che le istanti usavano solo saltuariamente l’ente locato come pure che
il difetto era presente in quasi tutti i locali e non avendo considerato che
l’aumento e la perduranza della turbativa era dovuta alle istanti stesse che
tra l’altro non avevano adottato le misure necessarie ad evitare o diminuire il
disagio, ad esempio arieggiando i locali.
Le
istanti, dal canto loro, dopo aver contestato che il fatto che esse avessero
occupato solo saltuariamente l’ente locato potesse essere considerato per la
riduzione della pigione, chiedono che quest’ultima, calcolata sull’intera
pigione di fr. 2'800.-, sia fissata in fr. 6’400.-, pari al 15%, per il periodo
dal 1° giugno 1999 al 28 settembre 2000,  somma cui aggiungono pure un’indennità
di fr. 3'600.- “per superficie diminuita”, e in fr. 14'000.-, pari al 50%, fino
alla fine della locazione.
7.1
Pacifica
l’esistenza di infiltrazioni e di umidità nell’ente locato, difetto causato
dall’infiltrazione di acqua attraverso il tetto piano che formava la copertura
della parte est dell’appartamento (perizia p. 14), è manifestamente a torto che
la convenuta declina ogni sua responsabilità, asserendo che inizialmente lo
stesso non le era stato notificato e comunque era stato eliminato,
rispettivamente intravedendo per il periodo successivo al settembre 2000 una
grave concolpa della controparte per averle impedito di risanarlo per tempo e
per non aver arieggiato i locali.
Contrariamente
a quanto preteso dalla convenuta, è indiscutibile che il difetto in questione le
sia stato notificato già il 22 giugno 1999 (doc. M) e non solo il 28 settembre
2000 (doc. O) e che lo stesso non sia stato riparato: quest’ultima circostanza,
oltre ad essere rimasta allo stadio di puro parlato, non potendo evidentemente
bastare al proposito che le istanti non abbiano formulato ulteriori rimostranze
scritte nei successivi 15 mesi, è stata in effetti smentita dall’istruttoria,
che ha confermato come la convenuta ancor prima della notifica di cui al doc. O
fosse perfettamente a conoscenza della persistente difettosità
dell’appartamento, tanto da averne preteso già allora il risanamento da parte
dell’amministrazione del condominio (cfr. lettera 3 settembre 2000, doc. III°
rich., e gli scritti 14 settembre 2000, doc. 8, e 25 settembre 2000 dell’amministrazione,
doc. 9).
Del
tutto infondati sono pure i rimproveri, mossi alle istanti, di non aver
arieggiato i locali e più in generale di aver impedito l’effettuazione dei
lavori di risanamento. Quanto al primo, si osserva che il perito giudiziario ha
chiaramente escluso che il difetto riscontrato si lasciasse ricondurre alla
mancata aerazione dell’ente locato (perizia p. 14). In merito alla seconda, quand’anche
si volesse ammettere che le istanti, per il fatto di essere spesso assenti
(cfr. testi M__________ __________ e L__________ __________), o di non essersi
presentate verosimilmente per quel motivo ad un sopralluogo (cfr. doc. 12), oppure
ancora di aver talora negato il loro accesso all’appartamento a terze persone
-in realtà solo all’amministratrice e al custode (doc. R)-, abbiano impedito di
visionare la situazione per qualche tempo -secondo la convenuta durante un
mese- non si può in ogni caso ritenere che il ritardo nell’effettuazione dei
lavori di ripristino possa essere loro imputato, quando i difetti erano stati
notificati già nel giugno 1999 e la convenuta, che oltretutto si occupava
pacificamente di lavori di ingegneria e di architettura e soprattutto
effettuava perizie e consulenze in materia edilizia (cfr. la sua carta
intestata), non aveva ancora dato inizio ai lavori di risanamento nell’estate
2001, verosimilmente -da quanto si è potuto appurare dalla documentazione agli
atti (doc. 8, 9, 11, U, 23, 24, 25 e soprattutto plico doc. III° rich.)- nell’attesa
che gli stessi venissero eseguiti, e soprattutto pagati, dalla comunione dei
condomini o dall’amministrazione del condominio.
7.2
Ammessa
con ciò la responsabilità della convenuta per la presenza del difetto, si tratta
di stabilire se i criteri utilizzati dal giudice di prime cure per determinare
in equità la misura della riduzione della pigione siano o meno corretti. Il
quesito può sostanzialmente essere risolto per l’affermativa, con una riserva.
Incontestato
che il difetto riscontrato avesse carattere continuo -anche se evidentemente si
presentava in maniera più marcata durante le piogge e nelle stagioni fredde- e
fosse chiaramente insalubre, è in effetti indiscutibile che lo stesso si era
sviluppato progressivamente in quasi tutti i locali: l’istruttoria ha in
effetti permesso di accertare che esso era inizialmente circoscritto, sotto
forma di infiltrazioni, alle sole pareti dell’entrata ed al soffitto della
camera degli ospiti (cfr. doc. M) e successivamente si è esteso, perlopiù sotto
forma di macchie di umidità e di muffa, anche ad altri locali o a parti di essi,
segnatamente al corridoio e all’atrio d’entrata, al servizio WC, alla camera
sud-est, al vano lavanderia (cfr. doc. F) nonché alla sala da pranzo e ad un’altra
cameretta (cfr. doc. H p. 3, O, Q, T; perizia p. 14); la stessa convenuta,
rivolgendosi all’amministrazione del condominio, non aveva del resto mancato di
far rilevare come la situazione stesse vieppiù peggiorando con il passare del
tempo (doc. U). A giudizio della scrivente Camera, per contro, il fatto che le
istanti utilizzassero solo saltuariamente l’ente locato, appurato in precedenza
e pure preso in considerazione dal Segretario assessore per stabilire
l’ammontare della riduzione della pigione, non appare tutto sommato rilevante
per la questione.
7.3
Ciò
premesso, tenuto conto della giurisprudenza cantonale, che in presenza di
umidità e di infiltrazioni tali da compromettere l’abitabilità dell’ente locato
aveva ritenuto equa una riduzione della pigione del 25% (
II CCA
10
febbraio 1994 inc. n. 11/93, 3 febbraio 1995 inc. n. 194/94;
CCC
1°
ottobre 1997 inc. n. 16.97.59) rispettivamente del 20% (
II CCA
25 aprile
1997 inc. n. 12.97.109), e in casi più lievi, ove il difetto era limitato in
alcune parti dei locali e in presenza di una concolpa dell’inquilino, aveva
ritenuto giustificata una riduzione del 10% (
II CCA
23 aprile 1996 inc.
n. 12.96.12) o ancora del 5% (
CCC
25 aprile 1995 inc. n. 16.94.6), il
giudizio con cui il Segretario assessore nella fattispecie ha riconosciuto una
riduzione della pigione del 10% fino al 28 settembre 2000 e del 20% per il
periodo successivo può senz’altro essere confermato, anche perché quando, come
in un caso del genere (
Züst
, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und
Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1992, p. 193;
II CCA
25 aprile
1997 inc. n. 12.97.109), il primo giudice decide secondo le regole del diritto
e dell’equità, l’autorità d’appello può riesaminare liberamente tale
valutazione ma con estrema prudenza, intervenendo solo quando le decisioni rese
secondo il libero apprezzamento siano manifestamente ingiuste o inique (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, Lugano 2000, m. 32 ad art. 307), ciò che non è evidentemente il caso
nella fattispecie.
7.4
Per
il resto, incontestabile da una parte che la riduzione della pigione del 10% non
possa essere riconosciuta già dal 1° giugno 1999, ma solo dal 22 giugno 1999,
data della prima notifica del difetto (doc. M); indiscutibile dall’altra che le
riduzioni del 10% rispettivamente del 20% vadano calcolate sul solo
corrispettivo di fr. 2'200.- mensili e non invece anche sull’acconto per le
spese accessorie di fr. 600.- (
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 13 ad art.
259d CO;
Züst
, op. cit., p. 183), ancorché si tratti di spese forfetarie;
ed escluso infine che le istanti possano cumulativamente pretendere anche una
non meglio definita indennità per “superficie non utilizzabile” di fr. 3'600.-,
di cui non si comprende l’esatta natura giuridica; si ha in definitiva che il
giudizio di prime cure relativo alle pretese per riduzione della pigione può essere
integralmente confermato.
8.
Le
pretese relative ai danni al mobilio, al vestiario, ai tappeti ed al pianoforte
hanno occupato quasi 5 pagine della decisione del Segretario assessore, il
quale ha in sostanza concluso, in assenza di una prova a futura memoria che
specificasse in dettaglio quanti e quali di quegli oggetti si trovassero
nell’ente locato e soprattutto in che misura gli stessi fossero danneggiati,
rispettivamente in presenza solo di poche fotografie effettuate nell’ente
locato prima della fine della locazione, che alle istanti potevano essere
risarciti solo fr. 2'150.- per l’intervento parziale eseguito prima del
sopralluogo a B__________ sui mobili indicati nella perizia con i n. da 1 a 7 e
n. 9 e fr. 1'000.- per la sostituzione delle due borsette nuove indicate nella
perizia con il n. 8.
In
questa sede le istanti rimproverano al giudice di prime cure di aver
dimenticato che nell’ambito di una vertenza del genere l’allestimento di una
perizia a futura memoria non era possibile, ciò che avrebbe dovuto indurlo,
anche perché il perito giudiziario aveva chiaramente confermato che l’umidità
nei locali era di per sé tale da provocare i danni al mobilio, al vestiario, ai
tappeti ed al pianoforte, a quantificarli in via equitativa. Di qui le richieste
rispettivamente di fr. 10'000.-, fr. 25'000.- , fr. 10'000.- e fr. 610.-.
La
convenuta, da parte sua, contesta di dover essere tenuta al risarcimento,
negando che potesse esserle ascritta una colpa, che invece andava senz’altro imputata
alla controparte, in particolare per non aver immediatamente posto in atto le
misure necessarie, segnatamente lo spostamento in altri locali del mobilio
maggiormente esposto, per diminuire il danno. Pure contestata, in assenza della
prova a futura memoria, era l’esistenza del necessario nesso causale tra la
difettosità dell’ente locato e i danni fatti valere dalle istanti, come pure il
risarcimento delle borsette di cui neppure era noto il valore.
8.1
È
manifestamente a torto che la convenuta ritiene di non avere colpa alcuna per
la mancata eliminazione dei difetti. Come già accennato in precedenza, la sua responsabilità
va in effetti intravista già nel fatto di non essere stata in grado, durante
gli oltre due anni di esistenza del contratto di locazione, di ovviare al
difetto, e di essersi limitata ad attendere la sua eliminazione da parte
dell’amministrazione del condominio, i cui ritardi devono pure esserle
imputati, questa avendo nell’occasione agito quale suo ausiliario (
Higi
,
op. cit., N. 18 ad art. 259e CO;
Züst
, op. cit., p. 226 segg.). Quanto ai
piccoli ritardi e omissioni eventualmente imputabili alle istanti, come detto, quand’anche
fossero dati, gli stessi sarebbero al confronto del tutto marginali e quindi
irrilevanti, tanto più che lo stesso perito giudiziario ha in ogni caso negato
che esse, quando i mobili si trovavano nell’ente locato, potessero fare di più
di quanto hanno fatto per quanto concerneva il mobilio (perizia p. 17).
8.2
La
richiesta delle istanti di quantificare in equità il danno da esse subito al
mobilio, al vestiario, ai tappeti ed al pianoforte è del tutto infondata. Tale
facoltà, derivante dall’art. 42 cpv. 2 CO, è in effetti data al giudice solo
nel caso in cui il danno non possa essere dimostrato nel suo ammontare per
mancanza di prove sull’entità esatta del pregiudizio o per l’impossibilità di
esigere ragionevolmente l’assunzione delle prove necessarie perché ciò
comporterebbe oneri e difficoltà sproporzionati (
DTF
105 II 89;
Rep.
1988 p. 287;
Brehm
, Berner Kommentar, n. 47 ad art. 42 CO; stessa
soluzione in un caso di applicazione dell’art. 259e CO, cfr.
II CCA
23
agosto 1996 inc. n. 12.96.99), ritenuto che la norma non è per contro
applicabile quando sarebbe stato possibile fornire l’esatta prova del
pregiudizio subito e la parte interessata vi fa nondimeno capo nel tentativo di
sanare la propria negligenza processuale (
II CCA
11 settembre 1998 inc.
n. 12.98.101). Nel caso di specie, come ritenuto dal giudice di prime cure,
l’allestimento di una prova a futura memoria, certamente possibile, avrebbe
evidentemente permesso di accertare quali erano gli oggetti presenti nell’ente
locato, quale il loro stato, quale il loro valore e quale il pregiudizio che
era stato loro causato. La prova avrebbe del resto potuto essere portata dalle
istanti, a quel momento già rappresentate da un legale (doc. PP), anche in
altri modi, segnatamente incaricando il perito comunale, che pure è intervenuto
(cfr. doc. F), di allestire un rapporto preciso e dettagliato anche su quegli
aspetti, oppure ancora facendo allestire una perizia di parte sul tema (il
rapporto della ditta di trasloco, doc. I, risulta in proposito eccessivamente
vago) o allestendo un’accurata documentazione fotografica (ben più ampia di
quella di cui al doc. GG). Le istanti non possono pertanto lamentarsi in questa
sede se il primo giudice ha escluso ogni risarcimento per tutti quegli oggetti che
non risultavano peritalmente (doc. F) o documentalmente (doc. GG) essere stati
danneggiati dall’umidità dell’ente locato. Ciò premesso, è manifestamente a
torto che le istanti chiedono un aumento del risarcimento a loro favore,
auspicando un giudizio equitativo da parte della scrivente Camera. Per quanto
riguarda i vestiti ed i tappeti, alle istanti va oltretutto rimproverato di
aver eliminato quasi tutti gli oggetti asseritamente danneggiati, che in tal
modo neppure hanno potuto essere oggetto di una valutazione da parte del perito
giudiziario. Quanto al danno al pianoforte, le istanti non hanno assolutamente
indicato per quale motivo il giudizio con cui il Segretario assessore aveva
negato loro ogni risarcimento per quel titolo fosse errato e dunque da
riformare (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC;
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 23
e 27 ad art. 309). E le medesime considerazioni valgono anche per i danni al
mobilio, il primo giudice avendo chiaramente indicato i motivi per cui aveva
ammesso il risarcimento di alcuni mobili e non invece quello di altri,
considerazioni queste che non sono state puntualmente contestate in appello
dalle istanti, dal che l’irricevibilità della loro generica censura.
8.3
Ma
nemmeno le contestazioni della convenuta possono essere prese in considerazione,
così che in definitiva l’importo attribuito dal Segretario assessore per i danni
in questione può essere confermato. Che i difetti agli oggetti di cui ai n. 1-7
e 9 si lasciassero effettivamente ricondurre alla difettosità dell’ente locato
è in effetti evidente, le istanti avendo versato agli atti tutta una serie di fotografie
scattate durante la locazione, da cui risultava che quegli oggetti erano
coperti di muffa (doc. F e GG). Quanto al risarcimento delle due borsette di
cui al n. 8, non è assolutamente vero che il perito giudiziario prima e il
primo giudice poi avrebbero acriticamente preso per buono il valore indicato
dalle istanti: il perito, pur avendo inizialmente precisato di non disporre di
dati sufficienti per attribuire loro un valore (perizia p. 9), ha in effetti
confermato in sede di delucidazione orale della perizia che la somma di fr.
500.- per ogni borsetta era stata oggetto di una sua stima prudenziale (verbale
2 giugno 2003 p. 2).
9.
Nel
querelato giudizio il Segretario assessore, preso atto che le istanti avevano chiesto
fr. 11'087.- per non aver potuto utilizzare il giardino, per la cui sistemazione
avevano effettuato un investimento di fr. 15'000.- (doc. W), ha respinto la
pretesa nella misura in cui era volta al risarcimento del suo mancato utilizzo
e l’ha accolta per fr. 945.05 nella misura in cui costituiva una domanda d’indennizzo
per migliorie effettuate nell’ente locato.
In
questa sede le istanti ribadiscono la loro pretesa di fr. 11'087.- rilevando
che la stessa si fondava sull’art. 97 segg. CO, mentre la convenuta si oppone
al pagamento di qualsiasi importo negando l’esistenza di un plusvalore.
La
pretesa attorea dev’essere respinta. La richiesta delle istanti di vedersi
risarcite per la mancata utilizzazione del giardino a seguito della disdetta
anticipata del contratto non può in effetti essere oggetto di un risarcimento
ai sensi dell’art. 259e CO, trattandosi di un cosiddetto
“Kommerzialisierungsschaden” (
SVIT
, Mietrecht-Kommentar, 2.ed., Zurigo
1998, N. 12 ad art. 259e CO;
Higi
, op. cit., N. 14 ad art. 259e CO).
Contrariamente da quanto preteso dal giudice di prime cure, nemmeno sembra che
tale richiesta, nonostante quanto dichiarato dalle istanti, possa essere intesa
come una valida domanda di indennizzo per le migliorie effettuate dal
conduttore nell’ente locato ai sensi dell’art. 260a cpv. 3 CO, anche perché
seguendo il loro stesso ragionamento -e meglio il calcolo-, se la locazione si
fosse regolarmente conclusa nel maggio 2004, nulla sarebbe spettato loro a
questo titolo. Ma quand’anche così fosse, è evidente che l’investimento da esse
effettuato nell’occasione, che ha in sostanza comportato l’eliminazione di varie
piante nonché della superficie adibita a prato verde e la successiva posa di
lastre in cemento lavato (cfr. doc. LL e NN e la documentazione fotografica
doc. 13 e II° rich.), non pare aver portato ad un aumento di valore dell’ente
locato -è semmai vero il contrario- né ciò è stato comunque provato, e neppure
in ogni caso si può ritenere, visto l’ammontare delle somme fatturate, che quell’eventuale
aumento di valore possa essere considerato rilevante ai sensi della normativa (
II
CCA
13 novembre 1995 inc. n. 12.95.229, 25 maggio 2000 inc. n. 12.2000.95).
10.
Nulla
osta per contro al risarcimento di fr. 10'950.20 quale partecipazione dei costi
di trasloco -pari a metà delle spese per il trasloco in Svizzera interna-, posizione
risarcibile ai sensi dell’art. 259e CO (
Higi
, op. cit., N. 4 ad art.
259e CO;
Züst
, op. cit., p. 211;
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna
1997, p. 171;
II CCA
5 ottobre 1999 inc. n. 12.99.193). Già detto in
precedenza che alla convenuta andava senz’altro ascritta una colpa per la
mancata eliminazione del difetto, in questa sede essa ritiene di non doversi
assumere quella spesa siccome la disdetta del contratto da parte delle istanti
non sarebbe dovuta solo all’esistenza del difetto bensì anche ai problemi avuti
con i vicini e con l’amministrazione del condominio. Non è così. Pur essendo
vero che alcuni vicini si erano lamentati nei loro confronti a varie riprese presso
l’amministrazione del condominio (doc. 4 segg. e 17 segg.; teste M__________ __________),
non risulta in effetti che esse se ne siano preoccupate più di tanto (doc. Q, 3)
rispettivamente che tale circostanza le abbia indotte a disdire anticipatamente
il contratto, disdetta che si lascia in definitiva ricondurre alla difettosità
dell’ente locato, che non era stato riparato da oltre due anni e che iniziava a
provocare problemi di salute (reumatismi) a una delle due istanti (doc. G, S).
11.
Le
istanti chiedono infine di modificare il giudizio con cui il giudice di prime
cure aveva posto la tassa di giustizia di fr. 4'000.- e le spese di fr. 8'594.-
per 7/8 a loro carico e per 1/8 a carico della controparte, a favore della
quale era pure stata riconosciuta un’indennità ripetibile di fr. 6'500.-. Nonostante
la lieve modifica della somma dovuta in capitale dalla convenuta, qui ridotta
da fr. 22'834.25 a fr. 21'889.20, la loro richiesta di considerare una
soccombenza di 4/5 al massimo per quanto riguarda gli oneri processuali non può
essere accolta già per il fatto che sulla particolare questione il giudice di
prime cure gode di un ampio potere di apprezzamento che può essere censurato in
seconda sede solo in presenza di eccesso e di abuso (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., m. 32 ad art. 148), ciò che qui non è manifestamente il caso; tanto
più che esse non hanno ritenuto di sostanziare più di tanto i motivi che
avrebbero potuto indurre il giudice ad attenuare il loro grado di soccombenza
(art. 414 cpv. 2 CPC), motivi che per altro non sembrano comunque assolutamente
dati: oltretutto il fatto che le istanti si siano viste costrette a ridurre in
sede conclusionale il valore litigioso non è di per sé dovuto all’esito
dell’istruttoria o all’impossibilità di quantificarlo correttamente all’inizio
della lite, bensì alla sua negligenza nella sua esatta determinazione a quel
momento. La richiesta di diminuire le ripetibili assegnate in prima sede, da
respingersi già per i motivi che precedono, deve pure essere disattesa per il
fatto che le istanti non hanno indicato l’importo che esse erano concretamente
disposte a riconoscere alla controparte (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 9
seg. ad art. 309). Per la medesima ragione è infine pure irricevibile la
richiesta di ridurre sensibilmente le spese di giustizia, segnatamente quella
della perizia eseguita fuori Cantone, senza che sia stato indicato l’importo di
cui era concretamente auspicata la riduzione.
12.
Ne
discende la reiezione dell’appello principale e il parziale accoglimento di
quello adesivo nel senso che l’istanza è accolta limitatamente a fr. 21'889.20
oltre interessi.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la rispettiva soccombenza
(art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 2 settembre 2005 di AP 1
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr. 1’250.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
1’300.-
da
anticiparsi dalle appellanti in solido, restano a loro carico con l’obbligo di
rifondere alla parte appellata, sempre in solido, fr. 2’000.- per ripetibili.
III.
L’appello adesivo 14 ottobre 2005 di AA 1
è parzialmente
accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 22 agosto 2005 della giurisdizione di Locarno-Città,
invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1.1
Di conseguenza AA 1 è
tenuta a versare a AP 1 l’importo di fr. 21'889.20 oltre interessi al 5% dal 20
novembre 2001.
IV.
Le
spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    100.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
150.-
da
anticiparsi dall’appellante adesivamente, restano a suo carico per 19/20 e per
il resto sono a carico delle controparti, alle quali l’appellante adesivamente
rifonderà fr. 500.- per parti di ripetibili.
V.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario