ti_gerichte · 11.2005.146 · 2006-08-16 · it
Proprietà per piani: contestazione di delibere assembeari

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 16.08.2006 11.2005.146
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 16.08.2006 11.2005.146
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 16.08.2006 11.2005.146

Incarto n.
11.2005.146
Lugano,
16 agosto
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2003.364
(proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare) della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con pe­tizione del 13 giugno 2003 da
AP 1
(patrocinata dall'  PA 1 )
contro
Comunione dei comproprietari
della proprietà per piani particella n. 1441 RFD,
(patrocinata dall'   PA 2, );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione:
1.   Se dev'essere accolto l'appello
del 2 novembre 2005 presen­tato da AP 1 contro la sentenza emessa il 10 ottobre
2005 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
__________, __________, ha costituito il 4 aprile 2000 in proprietà
per piani la sua particella n. 1441 RFD di __________, su cui sorge un palazzo
edificato negli anni settanta, ricavandone 19 appartamenti. Davanti alle unità
n. 3 e 4 (fogli n. 22
321 e 22
322), al primo livello dello stabile, si trova il tetto piano delle
sottostanti unità n. 1 e 2, coperto da un manto di ghiaia. Nel regolamento per
l'amministrazione e l'uso del condominio, del 12 apri­le 2000, la porzione
di tetto piano sopra l'unità n. 1 è stata
“as­segnata” all'unità n. 3 (“tetto-terrazza”
indicato con la lettera
u
),
quella sopra l'unità
n. 2 è stata “assegnata” all'unità n. 4 (“tetto-terrazza” indicato con la
lettera
v
).
B.
Il
25 marzo 2002 __________ e __________, comproprietari dell'uni­tà n. 4, hanno
venduto quest'ultima a AP 1, la quale ha intrapreso lavori edili. In
particolare, essa ha trasformato una finestra in una portafinestra per accedere
al “tetto-terrazza”, ha costruito un muretto per dividere la porzione di
“tetto-terrazza” attribuita alla sua unità da quella attribuita all'unità
contigua e ha sostituito la copertura in ghiaia con un lastricato in cemento
per formare un piano di calpestio. L'amministratore della proprietà per piani
l'ha invitata il 9 agosto 2002 a sospendere immediatamente i lavori,
ricordandole che nessun condomino può alterare l'aspetto esterno dell'immobile
senza il permesso della comunione dei comproprietari. La destinataria non ha
dato seguito all'invito.
C.
All'assemblea
straordinaria del 23 ottobre 2002 i comproprietari hanno deciso di ingiungere a
AP 1 il ripristino della situazione originaria. Con petizione del 22 novembre
2002 AP 1 ha contestato tale delibera davanti al Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 1, chiedendone l'annullamento. Il 20 gennaio 2003 le parti hanno
raggiunto una transazione giudiziale, dandosi reciprocamente atto che la
delibera im
pugnata andava intesa come “mancata
autorizzazione dei lavori”,
mentre
l'ordine di rimozione sarebbe stato rinviato “ad un'eventuale ulteriore
assemblea”. Esse si sono impegnate inoltre a condurre trattative per risolvere
il contenzioso. Visto ciò, il Pretore ha stralciato la causa dai ruoli (inc.
OA.2002.731).
D.
Il
15 maggio 2003 si è tenuta un'altra assemblea straordinaria, nel corso della
quale i comproprietari hanno deciso nuovamente di imporre a AP 1 il ripristino
della situazione originaria (oggetto n. 3), autorizzando l'amministratore della
proprietà per piani a stare in lite per far eseguire l'ordine, oltre che per
difendere la decisione dell'assemblea nel caso in cui questa fosse stata contestata
(oggetto n. 4). Il 13 giugno 2003 AP 1 ha adito il Pretore perché le
risoluzioni relative agli oggetti n. 3 e 4 fossero “annullate, rispettivamente
dichiarate nulle”. Con risposta del 16 settembre 2003 la Comunione dei
comproprietari ha concluso per il rigetto della petizione. Nel successivo
scambio di atti scritti le parti hanno mantenuto le loro richieste di giudizio,
confermate ancora al dibattimento finale del 20 settembre 2004. Il 10 maggio
2005 AP 1 ha rivenduto la sua unità n. 4 a __________. Statuendo con
sentenza del 10 ottobre 2005, il Pretore ha respinto l'azione, ponendo la tassa
di giustizia e le spese di complessivi fr. 1000.– a carico dell'attrice, tenuta
a rifondere alla controparte fr. 4000.– per ripetibili.
E.
Contro
la sentenza appena citata AP 1 è insorta con un appello del 2 novembre 2005 nel
quale chiede – previo conferimento dell'effetto sospensivo all'ordine di ripristino
– di accogliere la petizione e di riformare di conseguenza il giudizio impugnato.
Nelle sue osservazioni del 6 dicembre 2005 la Comunione dei comproprietari
propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:                  1.
La contestazione di una delibera assembleare ha per principio natura
pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento della risoluzione
comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse
del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004
pag. 610 n. 118c). In
concreto l'attrice ha
indicato tale valore, nella petizione, in fr. 12
000.–.
La convenuta non
ha mosso obiezioni al riguardo. Nulla osta dunque, sotto questo profilo, alla
ricevibilità dell'appello (I CCA, sentenza inc. 11.1997.24 del 6 febbraio 1998,
consid. 8b).
2.
In
pendenza di causa l'attrice ha alienato la sua proprietà per piani – come detto
– a un terzo. In virtù dell'art. 110 cpv. 1 CPC essa conserva tuttavia il ruolo
di parte. La sentenza passerà in giudicato anche nei confronti del terzo, il
quale è perfettamente a conoscenza della lite, avendo egli medesimo partecipato
alle assemblee condominiali del 23 ottobre 2002 (doc. L, primo foglio) e del 15
maggio 2003 (doc. 7, primo foglio), votando in quest'ultima occasione contro
gli oggetti n. 3 e 4 (doc. 7, terzo foglio).
3.
Il
Pretore ha respinto la tesi dell'attrice, secondo cui i lavori da lei eseguiti
non erano soggetti al consenso dell'assemblea dei comproprietari. Ha rilevato
che la superficie denominata “tetto-terrazza” costituisce una parte comune,
sicché tali opere erano subordinate agli art. 647
c
segg. CC o, per lo
meno, all'ottenimento di una
prerogativa
individuale
. Oltre a ciò, simili manufatti hanno alterato l'aspetto
esterno dell'edificio (soprattutto la nuova portafinestra), mentre l'uso del
terrazzo comporterà verosimili immissioni foniche e olfattive per altri
condomini. Quanto alla circostanza che la porzione
v
del
“tetto-terrazza” sia assegnata per regolamento all'unità n. 4 – ha continuato
il Pretore – ciò non significa che l'attrice possa usarla a sua migliore convenienza,
modificandone unilateralmente la struttura. Anzi, non costituendo interventi di
semplice manutenzione o di ordinaria amministrazione, i lavori da lei
intrapresi richiedevano l'assenso di una maggioranza di condomini che
rappresentasse più della metà della cosa (art. 647
d
CC), il regolamento
del condominio non prevedendo agevolazione di sorta. Nulla giustificava
pertanto, in concreto, l'annullamento delle delibere assembleari impugnate.
4.
L'appellante
sostiene anzitutto (con richiamo a
Wermelinger
,
Das Stockwerkeigentum, Zurigo 2004,
n. 141 e 180 ad
art. 712
a
CC) che in ogni condominio spettano per legge ai
comproprietari prerogative di sistemazione individuale su parti comuni, siano
esse conferite in uso esclusivo o anche solo riservato. L'attrice riconosce che
interventi del genere non devono toccare la sostanza di tali parti comuni, non
devono mutare l'aspetto dell'immobile e non devono coinvolgere altre parti comuni,
intralciandone durevolmente l'uso e il godimento. Asserisce tuttavia che gli interventi
da lei eseguiti non ledono la sostanza del “tetto-terrazza” contrassegnato con
la lettera
v
, ma ne migliorano addirittura l'impermeabilità, e non
comportano modifiche esterne “di rilievo” né ostacolano l'uso di altre parti
comuni. Che i lavori in questione le consentano di sfruttare meglio il diritto
d'uso esclusivo sul “tetto-terrazza” poco importa, tale facoltà rientrando
nelle sue attribuzioni di comproprietaria, mentre le immissioni paventate dal
Pretore consisterebbero in semplici congetture, dovendosi lei attenere – come
tutti gli altri – al regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio.
A suo parere, impedendole di esercitare appieno il suo uso esclusivo sul
“tetto-terrazza”, le delibere contestate devono essere annullate siccome contrarie
alla legge (memoriale, punto 4).
a)
Intanto
giova sgombrare il campo dall'equivoca terminologia cui fa capo l'appellante –
e con lei il Pretore – allorché evoca un diritto d'uso esclusivo sul
“tetto-terrazza”. Come questa Camera ha già avuto modo di ricordare, il
“tetto-ter­razza” è una parte comune della proprietà per piani (Rep. 1990 pag.
194 consid. 3; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2004.37 del 28 luglio 2005,
consid. 7a; analogamente: M
eier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 59 ad art. 712
b
CC;
Wermelinger
, op. cit., n. 139 ad art.
712
a
e n. 161 ad art. 712
b
CC).
Se mai può formare
oggetto, dunque, di un diritto d'uso
riservato
(
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 311 n.
1129a e 353 n. 1272a),
alla stessa stregua – per esempio – di
un posteggio all'aperto (DTF 122 III 146 consid.
3a, 121 III 25 consid. 2a;
Wermelinger,
op. cit., n. 153 ad art.
712
a
CC), ma non di un diritto d'uso esclusivo. Lo stesso
regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio, del resto,
non prevede che le porzioni
u
e
v
del “tetto-terrazza” siano
attribuite in uso esclusivo alle unità n. 3 e 4; stabilisce unicamente che esse
sono “assegnate” a tali unità (istanza di modifica del regolamento, del 12
aprile 2000, pag. 4 in basso, nella rubrica “Ispezione a RF”).
b)
Ciò
posto, le “prerogative di sistemazione individuale” su parti comuni di cui si
prevale l'appellante non devono alterare né la forma esterna né l'aspetto del
fabbricato, come lo stesso
Wermelinger
rammenta (op. cit., n. 180 ad art. 712
a
CC). In effetti, solo un
titolare di diritti d'uso esclusivo può modificare unilateralmente l'aspetto
delle parti – interne – assegnategli (e per di più entro precisi limiti: DTF
130 III 450). Il titolare di meri diritti d'uso riservato – interni o esterni
che siano – non ne è abilitato (I CCA, sentenza inc. 11.1999.31 del 6 marzo
2000, consid. 4). Nella fattispecie, per altro, lo stesso punto 12 lett. a del
regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio vieta esplicitamente
di “apportare modifiche alle parti comuni dell'edificio”, così come il punto 39
proibisce di modificare “l'aspetto
archi
tettonico esterno dell'edificio”
(istanza di modifica del regolamento, del 12 aprile 2000, pag. 3,
loc. cit.). L'attrice pretende che i suoi interventi non abbiano influito
sull'estetica dell'immobile, ma la tesi non manca di disinvoltura. Essa ha
trasformato una finestra in una portafinestra, eliminando il cordolo murario di
facciata alto 40 cm per una lunghezza di 3.3 m (verbale di sopralluogo, del 18
marzo 2004, pag. 2), ha sostituito il serramento (fotografia doc. 1), ha eretto
un muro divisorio alto 40 cm sul “tetto-terrazza” (loc. cit.) e ha lastricato
il pavimento (verbale citato, pag. 1). Affermare che simili interventi non
mutino l'aspetto dell'immobile sfiora la temerarietà. Su questo punto l'appello
non merita altra disamina.
5.
In secondo luogo
l'appellante invoca la propria buona fede, adducendo di avere creduto di poter
sistemare il “tetto-terrazza” conformemente alla sua destinazione, senza ulteriori
permessi altrui né licenze edilizie. Essa rileva che tutti gli altri condomini
conoscevano sin dal momento in cui hanno acquistato le rispettive proprietà per
piani lo statuto del “tetto-terrazza” e sin da allora potevano prevederne la
sistemazione. Nulla avendo eccepito, essi hanno preventivamente e
implicitamente autorizzato i lavori. A suo avviso impedire a un comproprietario
di sfruttare appieno le sue facoltà trascende nell'abuso di diritto e viola
quindi l'art. 2 cpv. 2 CC (memoriale, punto 5).
La doglianza è ai limiti
del pretesto. Tutto quanto gli altri comproprietari hanno potuto constatare al
momento di acquistare la loro unità è che il cosiddetto “tetto-terrazza”
formante oggetto delle porzioni
u
e
v
“assegnate” alle unità n. 3
e 4 consiste nel tetto piano (coperto di ghiaia), senza accesso, di due unità
sottostanti. Certo, non è serio assegnare a un'unità condominiale una porzione
di tetto inagibile. Nessun elemento induceva a credere però che la
ristrutturazione del palazzo in condominio non fosse ultimata (__________ ha
dichiarato che i progetti voluti dal promotore immobiliare, un nominato __________,
prevedevano le due porzioni di “tetto-terrazza”, ma non che queste dovessero
essere accessibili: verbale del 18 marzo 2004, pag. 2). Nessun indizio lasciava
supporre nemmeno che gli acquirenti delle unità n. 3 e 4 potessero modificare a
piacimento – ammesso e non concesso che ciò fosse lecito – tali parti comuni.
Mal si comprende dunque quale rimprovero andrebbe mosso agli altri condomini, né
si capisce come essi avrebbero potuto avallare a priori opere di cui non
potevano conoscere la portata né l'entità. Per di più, seppure i condomini fossero
rimasti passivi di fronte all'iniziativa unilaterale dell'attrice, ciò non
sarebbe stato equiparabile a un tacito consenso
nell'accezione
dell'art. 647
c
segg. CC (I CCA, sentenza inc. 11.1997.11 del 14 gennaio
1998, consid. 7). Invocare la buona fede in circostanze siffatte è dunque un
vano esercizio, per tacere della circostanza che l'operato dell'appellante
appare ispirato non a un legittimo affidamento nella possibilità di sistemare a
beneplacito il “tetto-terrazza” (ignorando finanche le più elementari regole di
sicurezza, come quelle di applicare un parapetto), bensì all'inconfessato
proposito di mettere gli altri condomini di fronte al fatto compiuto. Anche su
questo punto il rimedio manca perciò di consistenza.
6.
Assevera
l'appellante che le opere da lei intraprese non sono solo – come reputa il
Pretore – “utili” nel senso dell'art. 647
d
cpv. 1 CC (onde la necessità
di un'autorizzazione da parte di una maggioranza di comproprietari che
rappresenti in parti tempo la maggior parte della cosa), ma finanche necessarie
a norma dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC “siccome indispensabili per permettere
l'esercizio di un diritto d'uso esclusivo ed una destinazione decisi in modo
sacrostanto e formalmente corretto dall'assemblea condominiale ed ancorati nel
regolamento”. Come tali, esse non potevano essere impedite dall'assemblea dei
comproprietari senza violare la legge (memoriale, punto 6).
L'argomento
cade nel vuoto. Dapprima perché l'appellante non può fruire di un diritto d'uso
“esclusivo” su una parte comune della proprietà per piani (sopra, consid. 4a).
Poi perché una destinazione del “tetto-terrazza” diversa da quella originaria –
in pratica quella di un semplice tetto piano inaccessibile, atto unicamente a
garantire il libero sguardo dall'abitazione – non è disciplinata nell'atto
costitutivo della proprietà per piani e nemmeno nel regolamento per l'uso e
l'amministrazione del condominio. Infine perché l'assemblea dei condomini non
ha rilasciato autorizzazione di sorta (anzi, ha ingiunto il ripristino della
situazione originaria). L'appellante insiste nel dipartirsi dalla fallace idea
che la mera definizione di “tetto-terrazza” nel regolamento per l'uso e l'amministrazione
del condominio le conferisca il diritto di modificare la porzione
v
del
tetto piano, rendendola accessibile e sfruttabile a piacere. Si è già visto
tuttavia che ciò non è il caso. Dilungarsi oltre sul tema non avrebbe senso.
7.
L'appellante
ribadisce da ultimo che le delibere contestate sono state prese nell'ambito di
un'assemblea convocata in modo irregolare, l'amministratore avendo omesso di
invitare i condomini alle cui proprietà per piani è correlata una quota coattiva
di
4
/
1000
(lavanderia), tant'è che all'assemblea sono
stati computati come presenti non più di 995.993 millesimi (la differenza di 3
millesimi essendo dovuta ad arrotondamenti: doc. 7, pag. 2 in alto). Che ciò
non potesse influire sul risultato del voto – come ritiene il Pretore – non
sana la formale nullità delle delibere, ove appena si pensi al caso in cui
fossero stati presenti comproprietari a lei favorevoli, “dotati di brillanti
capacità oratorie”. Senza dimenticare – soggiunge l'appellante – che “il processo
decisionale della coattiva presuppone dapprima, al suo interno, l'adozione di
decisioni (a maggioranza) che portino poi il rappresentante ad esprimere il
voto in sede assembleare” (memoriale, punto 7).
a)
Non
a torto l'appellante critica l'opinione del Pretore, secondo cui sull'argomento
“non occorre attardarsi (…), poiché è palese la totale ininfluenza della
questione sull'esito della causa” (sentenza, pag. 7). In nessun caso chi
impugna una delibera assembleare per omessa convocazione di un condomino deve
dimostrare che il voto di quel condomino avrebbe avuto peso determinante. Al
contrario: una mancata convocazione basta per rendere la delibera annullabile (
Wermelinger
, op. cit., n. 29 in
principio ad art. 712
m
CC con richiami e n. 66 ad art. 712
n
), se
non per renderla nulla sin dall'inizio (
Riemer
in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 102 ad art. 75 CC, applicabile giusta
l'art. 712
m
cpv. 3). Anche il fatto che una determinata quota di
proprietà per piani (nella fattispecie: la coattiva) non sia mai stata
convocata alle assemblee condominiali non preclude all'attrice – contrariamente
all'opinione del Pretore (sentenza, loc. cit.) – la possibilità di sollevare la
censura. In realtà quanto l'interessata lamenta si rivela destinato
all'insuccesso, ma non per tali ragioni.
b)
Una
quota di proprietà per piani che appartiene a più condo­mini ha diritto collettivamente
a un voto “reso da un rappresentante” (art. 712
o
cpv. 1 CC). I comproprietari
di una quota coattiva sono tutti condomini. Come tali, essi vanno già convo­cati
all'assemblea, di principio, individualmente. Nulla impedisce loro – con ogni
evidenza – di designare un rappresentante
incaricato di ricevere le convocazioni.
Se il regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio non li obbliga,
tuttavia, essi non sono obbligati (
Wermelinger
,
op. cit., n. 51 ad art. 712
n
CC; M
eier-Hayoz/
Rey
, op. cit., n. 16 ad art. 712
n
CC). Sono tenuti a designare un
rappresentante solo per esprimere il voto collettivo.
Nella
fattispecie risulta dal
verbale dell'assemblea che “l'invito con la
documentazione venne a tempo debito inviato a tutti i comproprietari” (doc. 7,
pag. 1 in fondo). L'attrice adombra dubbi, ma non indica quali comproprietari
della coattiva sarebbero stati omessi, limitandosi a pretendere che spettava
all'amministratore esperire verifiche. Il semplice fatto però che
l'amministratore considerasse assenti i comproprietari della coattiva perché
sprovvisti di un rappresentante incaricato di esprimere il voto ancora non significa
che a titolo individuale quei comproprie­tari non siano stati convocati. Meglio
avrebbe fatto, l'amministratore, a sollecitare tempestivamente la coattiva
perché si munisse di un rappresentante. Comunque sia, l'appellante non si duole
di ciò, né in ciò si ravvisa una causa di nullità delle delibere. Del resto,
spettava anzitutto ai comproprietari facenti capo alla coattiva designare un
rappresentante, non all'amministratore diffidarli. Anche a quest'ultimo
riguardo l'appello denota perciò la sua infondatezza.
8.
L'emanazione
del giudizio odierno rende senza oggetto la richiesta di provvedimenti
cautelari contenuta nell'appello.
9.
Gli
oneri processuali seguono il principio della soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).
Alla controparte, che ha presentato osservazioni per il tramite di un legale,
l'appellante rifonderà un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 500.–
b)
spese                         fr.
50.–
fr.
550.–
sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per
ripetibili.
3.   Intimazione:
–    ;
–    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
terzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale
d'appello
Il presidente                                                           La
segretaria