ti_gerichte · 12.2009.10 · 2010-08-13 · it
Contratto di mediazione immobiliare, conferimento di contratto per atti concludenti, onere della prova

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.08.2010 12.2009.10

Incarto n.
12.2009.10
Lugano
13 agosto
2010
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2005.219
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con petizione 21 novembre
2005 da
AP 1
e __________,
rappr. dall’ RA
2
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
3
con cui
hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 65'000.- a S__________
e di fr. 235'000.- a AP 1 il tutto oltre interessi al 5% dal 23 marzo 2004 e il
rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e __________
notificati dall’UEF di Locarno;
domande
avversate dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 3 dicembre 2008, ha parzialmente accolto, nel senso che il convenuto è stato condannato a pagare all’attore S__________
fr. 65'000.- oltre a interessi al 5% dal 23 marzo 2004 ed è stata respinta in
via definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UEF di
Locarno;
appellante
l’attrice AP 1 che con appello 7 gennaio 2009, chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione, di rigettare in
via definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________ notificato dall’UEF
di Locarno, con protesta di spese e ripetibili di entrambi le sedi;
mentre
il convenuto con osservazioni 9 febbraio 2009 propone la reiezione del gravame,
con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A.
Nel corso del 2001 AO 1, proprietario della particella n. __________
RFD di __________ insieme al fratello W__________, ha incaricato J__________ di
reperire eventuali interessati all’acquisto del fondo. Quest’ultimo a sua volta
ha preso contatto con S__________, mediatore immobiliare dipendente di AP 1,
prospettandogli il medesimo incarico. Nell’estate del 2003, AO 1 si è rivolto a
L__________, amministrata da __________ L__________, perché lo aiutasse a
trovare potenziali acquirenti dell’immobile predetto, rimasto nel frattempo
invenduto. I
l 17 febbraio 2004 i proprietari hanno
venduto la particella n. __________ RDF di __________ al prezzo di fr.
4'480'000.- alla società I__________ (amministrata da __________), con rogito
n. __________ del
notaio avv. __________ Il trapasso di
proprietà è stato iscritto nel
registro fondiario il 27
febbraio 2004 (cfr. richiamo dall’UR di Lugano).
B.
Con
petizione 21 novembre 2005 S__________ e AP 1 hanno convenuto AO 1 dinanzi alla
Pretura del Distretto di Bellinzona chiedendo che fosse condannato a pagare a S__________
l’importo di fr. 65'000.- oltre a interessi al 5% a decorrere dal 23 marzo 2004
e a AP 1 l’importo di fr. 235'000.- oltre a interessi al 5% dal 23 marzo 2004, in virtù degli asseriti contratti di mediazione conclusi. Nel giugno del 2006 gli attori hanno
ottenuto il sequestro di oggetti di proprietà del convenuto a Mu__________ e a
Mi__________. Essi hanno fatto quindi spiccare nei confronti di AO 1 due
precetti esecutivi, notificati l’11 luglio 2006 dall’UEF di Locarno, a cui
l’escusso ha interposto opposizione. Con istanza 17 luglio 2006 gli attori
hanno chiesto di modificare le domande di petizione, nel senso di rigettare le
opposizioni interposte dal convenuto ai summenzionati precetti esecutivi. Con
decreto 25 settembre 2006 il Pretore del Distretto di Bellinzona ha accolto
l’istanza di modifica. Nella risposta 13 novembre 2006 il convenuto si è
opposto alle domande di controparte, chiedendo la reiezione della petizione.
Preliminarmente, egli ha eccepito l’incompetenza territoriale del giudice
adito, l’applicabilità del diritto svizzero e l’esistenza di qualsivoglia
litisconsorzio facoltativo fra gli attori. Nel merito il convenuto ha
contestato la conclusione di qualsivoglia contratto con gli attori. Con gli
allegati di replica e di duplica, e così con le conclusioni entrambe le parti
hanno confermato le rispettive domande.
C.
Con
sentenza 3 dicembre 2008 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, dopo
aver accertato la conclusione di un contratto di mediazione mediante ratifica
per atti concludenti giusta l’art. 38 CO tra S__________ e il convenuto, che ha
condannato a pagare a S__________ l’importo di fr. 65'000.- oltre interessi al
5% dal 23 marzo 2004 e ha rigettato in via definitiva l’opposizione interposta
al PE n.__________ dell’UEF di Locarno. Ha poi respinto la petizione per quel
che concerne le pretese dell’attrice AP 1. La tassa di giustizia di fr. 3'000.-
e le spese di fr. 600.- sono state poste per 7/9 a carico degli attori e per
2/9 a carico del convenuto.
D.
Con
atto di appello 7 gennaio 2009 l’attrice AP 1 chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione, protestando spese
e ripetibili di entrambi le sedi. Delle osservazioni 9 febbraio 2009 del
convenuto, nelle quali postula la reiezione del gravame con protesta di spese e
ripetibili, si dirà, se necessario, nei considerandi successivi.
e considerato
in
diritto:
1.
Preliminarmente
occorre precisare che a questo stadio della procedura non sono più contestate
la competenza del giudice adito e l’applicabilità alla fattispecie del diritto
svizzero. Nelle sue osservazioni del 9 febbraio 2009 l’appellato contesta invero
le conclusioni del primo giudice in merito alla competenza territoriale, all’applicabilità
del diritto svizzero e all’esistenza di un litisconsorzio facoltativo, senza
tuttavia trarne delle conclusioni.
2.
Il
Pretore, richiamando la giurisprudenza e la dottrina in materia di contratto di
mediazione e di rappresentanza, ha respinto la petizione per quel che concerne le
pretese fatte valere dall’attrice qui appellante, sostenendo che nel fascicolo
processuale non era stato rinvenuto un qualsivoglia riscontro probatorio o
anche soltanto indiziario suscettibile di indurre a ritenere che J__________,
consulente finanziario del convenuto, avesse conferito mandato di mediazione,
oltre che a S__________ personalmente, anche alla di lui datrice di lavoro RA 1.
Il primo giudice ha ritenuto possibile che S__________ abbia fatto capo alla propria
datrice di lavoro per lo svolgimento di alcune mansioni, ma non risultava che
il convenuto fosse stato messo al corrente o dovesse altrimenti sapere. Egli
evidenzia che lo stesso J__________, sentito in via rogatoriale il 4 ottobre 2007, ha detto di non sapere nulla dell’esistenza di due distinti contratti e di avere sempre e solo
parlato con S__________, salvo tutt’al più un contatto, senza discussione
sostanziale con una telefonista della ditta.
3.
L’appellante
sostiene che la conclusione a cui è giunto il Pretore per suffragare
l’inesistenza di un rapporto contrattuale tra l’appellante e l’appellato, sia
“sconfessata” dalla realtà dei fatti che emergerebbe dalle tavole processuali.
Segnatamente, essa precisa che la qualifica dei rapporti tra AP 1 e il suo
dipendente S__________ è incompleta, in quanto a suo avviso, non ci si può
limitare a ritenere la prima come datrice di lavoro del secondo, siccome
all’epoca dei fatti S__________ era il vice-direttore della sua succursale di B__________,
come risulta dall’estratto del Registro di commercio agli atti (doc. B). Tale
circostanza, notoria ai sensi dell’art. 9 CC, ha come conseguenza, prosegue
l’appellante, che S__________ ha agito nei confronti del convenuto in nome e
per conto di AP 1, e che quindi anche tra quest’ultima e l’appellato è sorto un
valido rapporto contrattuale. L’argomentazione cade nel vuoto. Ai sensi
dell’art. 9 CC i registri pubblici fanno piena prova dei fatti che attestano e
nella fattispecie il Registro di commercio attesta unicamente che S__________
era all’epoca dei fatti vicedirettore della succursale di __________
dell’appellante (doc. B). Non si vede quindi come possa attestare la
conclusione di un contratto di intermediazione immobiliare tra l’appellante e
il convenuto oltre a quello sorto personalmente con il vicedirettore.
Su questo punto l’appello deve essere respinto.
4.
A
detta dell’appellante i doc. C, G, M, O1, N, V1 e S, la cui importanza è stata anche
riconosciuta dal Pretore (cfr. sentenza consid. n. 4), si riferiscono
chiaramente alle prestazioni eseguite da S__________, “ma anche soprattutto da AP
1, con la quale quindi è stato concluso un contratto di mediazione immobiliare
perlomeno per atti concludenti.” (cfr. appello pag. 5). Essa prosegue nelle
proprie censure richiamando anche i doc. D1, D2, D3, E1 e E18 e sostenendo che
“l’appellante ha quindi dato l’incarico di pubblicare le inserzioni
pubblicitarie e si è sobbarcata i costi per le prestazioni che hanno permesso
la conclusione del contratto in discussione”.
Inoltre,
essa asserisce che, contrariamente alle conclusioni a cui è giunto il Pretore,
i documenti indicati al considerando n. 4 della sentenza non sono gli unici
documenti che permettono di concludere che un valido rapporto sia sorto tra il
convenuto e S__________, ma anche tra il convenuto e l’appellante. L’attrice precisa
anche che come attestato dai doc. M, N, O1, T1 e U, tutta la corrispondenza tra
il notaio rogante e i mediatori, che hanno permesso la conclusione della
compravendita, sia avvenuta con AP 1. Infine, richiamando i doc. N e T1 l’appellante
asserisce che il notaio incaricato di rogare l’atto di compravendita ha sempre
indirizzato la corrispondenza a S__________ nella sua veste di vice-direttore
della sua succursale di B__________, e non certo in quella di mediatore
immobiliare indipendente.
5.
Come
indicato dal Pretore nella sentenza (consid. n. 3) per stabilire se sia stato
stipulato un contratto di mediazione occorre riferirsi ai principi generali
sulla conclusione del contratto ed alle norme sul mandato, cui l’art. 412 cpv.
2 CO rinvia (
Gautschi
, Berner
Kommentar, n. 5a e segg. ad art. 412 CO;
Marquis
,
Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, p. 179), così che
il contratto può risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti
(
Ammann
, Basler Kommentar, 2ª ed.,
n. 5 ad art. 412 CO;
Engel
, Les
contrats de droit suisse, 2ª ed., p. 522;
Marquis
,
op. cit., p. 179 e 182 segg.). Il solo fatto di lasciare agire il mediatore non
implica tuttavia necessariamente che il contratto di mediazione sia venuto in
essere per atti concludenti (I CTF 9 aprile 2002 consid. 2a pubbl. in SJ 2002
p. 557; I CTF 6 giugno 2003 consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 p. 257).
L’accettazione per atti concludenti avviene in effetti solo con la consapevole
tolleranza o la tacita ratifica di un’attività mediatoria (
Gautschi
, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO;
Ammann
, op. cit., ibidem;
Marquis
, op. cit., p. 184 seg.). È in altre
parole necessario che l’attività del mediatore sia tanto chiara da far ritenere
che la mancata opposizione del mandante sia da interpretare quale volontà di
concludere un mandato di mediazione (
Schweiger
,
Der Mäklerlohn, p. 37 seg.;
Ammann
,
op. cit., ibidem;
Marquis
, op.
cit., p. 185 segg.; DTF 72 II 87; I CCTF 9 aprile 2002 consid. 2a pubbl. in SJ
2002 p. 557; II CCA 20 novembre 1997 inc. n. 12.97.173, 10 luglio 1998 inc. n.
12.98.43).
6.
Nella
fattispecie il fatto che i documenti evocati dall’attrice nel suo appello siano
stati indirizzati a S__________ presso AP 1 o che gli stessi rechino quale
mittente AP 1 Succursale di B__________ e siano state firmate da S__________,
che all’epoca dei fatti era titolare di una procura collettiva a due, ma non
con un altro procuratore solo per la Succursale (doc. B), non provano che un
contratto sia sorto tra appellante e convenuto, in quanto l’istruttoria ha
permesso di evidenziare che il convenuto non era a conoscenza dei documenti
richiamati dall’appellata, e non era neppure consapevole dell’attività di
mediazione dell’appellante. Non è quindi possibile giungere alla conclusione
che un contratto di mediazione sia sorto per atti concludenti, non essendo
stata l’attività svolta dall’appellata tanto chiara da far ritenere che la
mancata opposizione del mandante sia da considerare quale volontà di concludere
un contratto di mediazione. Le conclusioni sostenute dell’appellante non sono
state neppure confermate da nessun altra risultanza istruttoria, lo stesso J__________
durante la propria audizione testimoniale avvenuta in via rogatoriale il 4
ottobre 2007 ha dichiarato “Herr __________ hatte nie ein Exklusivrecht. Er
hätte nur ein Erfolgshohorar zugute gehabt. Darin wären auch die Spesen
abgedeckt gewesen. Das wusste er sehr genau, weil wir darüber immer wieder
gesprochen haben. Ich habe nur mit Herrn __________ selber gesprochen, ich
weiss nichts zwei Aufträgen”. (cfr. Einvernahme Protokoll pag. 2). Pertanto,
come rilevato con pertinenza dal primo giudice, non vi è alcun elemento dal
quale sia possibile ritenere che un contratto di mediazione sia sorto anche con
l’appellante. Anche su questi punti l’appello è quindi da respingere.
7.
A
mente dell’attrice l’esistenza di un contratto di mediazione tra lei medesima e
il convenuto è comprovata anche dalla deposizione del notaio rogante. Essa
rileva che nella sua deposizione il notaio rogante non ha fatto unicamente
riferimento a una commissione dovuta a S__________ personalmente, ma anche a AP
1 e sottolinea che anche il teste avv. J__________ ha riferito che “Il
convenuto aveva detto che avrebbe fatto in modo di pagare una parte alla AP 1.” Se non che, il notaio rogante
avv. M__________ ha riferito di non aver
visto alcun contratto di mediazione tra il convenuto e le varie persone che si
sono manifestate nel corso dell’operazione immobiliare (cfr. verbale 23 ottobre
2007 pag. 21), mentre il teste avv. J__________, che si è intrattenuto con il
convenuto prima della compravendita, ha dichiarato: “Il convenuto mi è parso un
po’ confuso, ma mi sembra di avere capito che questo__________ non aveva nessun
contatto diretto con la __________ …”, egli ha poi precisato “Io avevo detto a __________
che si sarebbe dovuto dare una commissione anche alla __________ e questo
perché mio figlio mi aveva detto che ad aver agito nei confronti dell’avv. M__________
era la __________. Il convenuto aveva detto che avrebbe fatto in modo di pagare
una parte anche alla __________” (cfr. verbale 1° ottobre 2007 pag. 15). Su
questo punto, nondimeno, la testimonianza dell’avv. J__________ non prova
l’esistenza di un contratto di mediazione tra l’appellante e il convenuto,
siccome si limita a riportare quanto appreso da terze persone, che per di più
non hanno avuto percezione diretta dei rapporti tra appellante e convenuto. I
testi vengono sentiti nel processo per appurare dei fatti da loro percepiti
personalmente. Le testimonianze che si limitano a riportare le dichiarazioni
rilasciate da un terzo o da una parte, su di un determinato fatto, non
costituiscono prova della veridicità di quanto asserito dall’informatore. In
particolare, se un teste riferisce un’affermazione della parte ciò non implica
in alcun modo accertamento probante della verità di quanto riferito (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI massimato e
commentato, Lugano 2000, n. 1 ad. art. 237). La succitata testimonianza
richiamata dall’appellante è ben lungi da fornire la prova sull’esistenza di un
contratto di mediazione tra l’appellante e il convenuto. Le altre audizioni
testimoniali del resto non hanno permesso di accertare la conclusione di un
contratto di mediazione tra appellante e convenuto, ma solo l’attivarsi di
numerose persone in vista della vendita dell’immobile (cfr. verbale audizione
teste A__________ 19 giugno 2007, pag. 4; verbale audizione teste At__________
19 giugno 2007 pag. 8; verbale audizione teste P__________ 19 giugno 2007 pag.
9). Anche in questo punto l’appello è quindi da respingere.
8.
Da
ultimo va analizzata la censura dell’appellante, secondo la quale il Pretore non
avrebbe debitamente tenuto in considerazione i contatti sorti fra l’appellante
e i terzi coinvolti nella compravendita, con riferimento ai doc. H, O2, O3 e T2
e avrebbe quindi a torto ritenuto che tra il convenuto e l’appellante non era stato
concluso un contratto di mediazione. I documenti
menzionati
dall’appellante a suffragio dell’esistenza di un contratto di mediazione tra di
essa e il convenuto, nondimeno, non permettono di giungere a una conclusione
diversa da quella del primo giudice. Nel doc. H il legale della persona
giuridica che ha poi acquistato l’immobile si rivogeva a una fiduciaria
estranea all’attrice per segnalare la disponibilità all’acquisto. Nel doc. O2
la conduttrice commerciale di una parte rilevante dell’immobile comunicava
all’attrice la sua intenzione di esercitare il diritto d’opzione per la proroga
del contratto di locazione e nel doc. O3 la banca creditrice ipotecaria
indicava a S__________ le condizioni di pagamento per svincolare i titoli
ipotecari. Infine, il doc. T2 è la lettera con la quale la banca che finanziava
l’acquirente confermava alla banca titolare dei pegni immobiliari l’importo che
avrebbe versato e a quali condizioni. Da questi documenti, così come dalle attività
effettivamente svolte dall’appellante per favorire la vendita dell’immobile,
non è tuttavia possibile dedurre che sia sorto un contratto di mediazione tra
di essa e il convenuto, nemmeno per atti concludenti. Dall’istruttoria,
segnatamente dalle deposizioni testimoniali citate in precedenza, è infatti
emersa una situazione confusa, nella quale attorno alla vendita di un immobile
di valore milionario si sono attivati numerosi immobiliaristi, tra i quali
l’attrice, senza che il convenuto ne avesse conoscenza, come ha riferito il
testimone avv. J__________. Come si è visto (consid. 5), il semplice fatto di
prendere iniziative e di interporsi per la conclusione di un contratto di
compravendita immobiliare non è sufficiente per ammettere la conclusione di un
contratto di mediazione e per pretendere il pagamento della relativa
commissione. L’attrice ha fallito nell’onere della prova, che le incombeva, di
dimostrare l’esistenza di due diversi contratti di mediazione, di cui uno
conferito personalmente al suo vicedirettore, come ammesso dal Pretore, e uno
anche con sé medesima, rimasto allo stadio di una mera affermazione di parte
sprovvista di supporto probatorio. Di conseguenza l’appello deve essere
respinto senza che sia necessario soffermarsi sulle ulteriori contestazioni
sviluppate dall’appellante.
9.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza dell’appellante, che rifonderà alla
controparte un’adeguata indennità per ripetibili, commisurata al valore di
causa di fr. 235'000.-.
Per i quali motivi,
richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e
il Regolamento sulle ripetibili
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
7 gennaio 2009 di AP 1
è respinto
.
2.
Gli
oneri processuali d’appello consistenti in
a) tassa
di giustizia      fr. 1’700.-
b) spese                         fr.
100.-
Totale                             fr.
1’800.-
già
anticipati dall’appellante restano a suo carico, con l’obbligo di versare al
convenuto fr. 5'000.- per ripetibili di appello.
3.   Intimazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente
Il segretario
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere
pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di  importanza fondamentale o se
una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo
stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115
LTF
.