ti_gerichte · 12.2021.11 · 2021-10-26 · it
Acquisto di appartamenti ancora in edificazione, qualifica del contratto; garanzia per difetti alle parti comuni della proprietà per piani, minor valore; tempestiva notifica dei difetti e prescrizione; vincolatività della perizia dell'arbitratore; legittimazione attiva, litisconsorzio


Incarto n.12.2021.11

Lugano

26 ottobre 2021/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Bozzini
 e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2018.194 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 1 - promossa con petizione1° ottobre 2018da

1.AO 1

2.AO 2

3.AO 3

4.AO 4

5.AO 5

6.AO 6

7.AO 7

8.AO 8

9.P__________, __________
 (in seguito dismesso dalla lite)

contro

AP 1

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia
testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art.
311 e 312 CPC). Nel caso concreto lappello 25 gennaio 2021 contro la decisione
23 dicembre 2020 è tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie), così come
è tempestiva la risposta 12 marzo 2021 dellappellata.

2.Latto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lappellante deve spiegare non perché le sue
argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria
tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali,
esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello devessere messa nella
condizione di comprendereagevolmente le
censure ricorsuali, pena lirricevibilità delle medesime. Inoltre, la valida
contestazione delle considerazioni pretorili presuppone che essa trovi un
fondamento nelle allegazioni di prima sede, non potendo nuove tesi e nuovi
elementi essere ammessi se non secondo i requisiti degli art. 229 e 317 CPC.

3.Per quanto riguarda la natura
del contratto, la decisione pretorile si limita a sottoporre implicitamente il
regime di garanzia per i difetti alle norme sul contratto di appalto
(menzionando segnatamente gli art. 367 cpv. 1 e 371 cpv. 3 CO). Ciò non è contestato
in questa sede ed è conforme a quanto previsto dal Tribunale federale per i
contratti di natura mista aventi per oggetto lacquisto di un immobile ancora
in edificazione, ove convivono elementi dellappalto e della compravendita(DTF 117 II 259, consid.2b seg., 118 II 142, consid. 1a; v. ancheGauch, Der Werkvertrag, 6aed. 2019, n. 347 seg. e n. 2319 eRüegg,
Die Haftung des Grundstückverkäufers, n. 4 seg. in: Koller, Der Grundstückkauf,
3aed. 2017).In assenza di
relative censure di secondo grado non è necessario esaminare ulteriormente la
questione e i singoli contratti conclusi dai vari condomini.

4.Con limpugnata decisione, il
primo giudice ha accertato che le pretese degli attori non possono essere
considerate né perente (per notifica tardiva dei difetti) né prescritte. Difatti,
la tempestività della notifica da parte dei condomini è pacifica e risulta
dalla convenzione doc. F, ritenuto oltretutto che secondo il teste ing. Ga__________
(estensore della perizia doc. D), una prima relazione riferita (anche) ai
difetti qui in discussione era già stata allestita nel 2010 (per cui la
convenuta doveva evidentemente esserne a conoscenza). Quanto alla prescrizione,
anche qualora fosse applicabile il termine quinquennale dell'art. 371 cpv. 2 CO
e dellart. 180 della Norma SIA 118, esso ha iniziato a decorrere dal momento
della consegna dell'opera, risalente al rilascio del certificato di abitabilità
delle PPP e dunque al più presto al 24 dicembre 2008 (doc. 4), ed è stato
pertanto validamente interrotto dalla sottoscrizione della convenzione doc. F
del 7 novembre 2013, che deve valere quale riconoscimento di debito (art. 135
n. 1 CO).

4.1A tal proposito, lappellante si duole innanzitutto della mancata ammissione
da parte del Pretore dei testi __________ D__________ e arch. R__________ (la
cui audizione nemmeno è stata contestata dagli attori), che avrebbero potuto
riferire sullasserita intempestività della notifica dei difetti effettuata
dalla controparte e sulla data di consegna degli appartamenti. Difatti, a
fronte delle eccezioni di perenzione e prescrizione sollevate in prima sede,
ella ritiene violato il suo diritto alla controprova e più in generale il suo
diritto di essere sentita (art. 29 cpv. 2 Cost). Lincarto sarebbe pertanto da
rinviare al primo giudice per lassunzione dei suddetti testi. In ogni caso la
controparte, gravata dellonere della prova, non avrebbe dimostrato la
tempestività della notifica, mentre la convenzione doc. F non costituirebbe un
atto interruttivo della prescrizione.

Sul primo aspetto, lappellante evidenzia che il doc.
F e i relativi inserti non dimostrano in alcun modo che la notifica sia
avvenuta tempestivamente, né specificano chi lavrebbe effettuata, quando e in
relazione a quali difetti. I documenti attestano tuttalpiù che la notifica è
avvenuta con la sottoscrizione dellaccordo, ovvero in maniera tardiva. Del
resto, AP 1 non avrebbe mai ammesso lesistenza dei difetti in questione e di
una notifica tempestiva. Neppure la perizia del 2010 potrebbe dimostrare
alcunché al riguardo, non trovandosi agli atti e mancando sufficienti
informazioni sulle modalità del suo allestimento e sul suo contenuto,
considerato altresì che la sua consegna ad AP 1 non sarebbe comprovata.

Sul secondo aspetto, lappellante rileva che con la
sottoscrizione della convenzione essa non ha riconosciuto alcuna responsabilità,
tenuto conto oltretutto che in quel momento lesistenza stessa dei difetti era
ancora in discussione (per cui non poteva ammettere ciò che ancora non
conosceva). Daltronde, con la sua decisione del 22 maggio 2018 di cui al doc.
3 la Camera desecuzione e fallimenti del Tribunale dappello (CEF) ha
stabilito che la convenzione non costituisce un riconoscimento di debito ai
sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF e dunque un titolo di rigetto provvisorio
dell'opposizione. A suo modo di vedere, il primo atto di interruzione della
prescrizione sarebbe dunque avvenuto (tardivamente) solo con lavvio delle
procedure esecutive o con linoltro dellazione giudiziaria.

4.2Per come è formulata, la convenzione doc. F non mette assolutamente
in discussione lesistenza di una valida notifica dei difetti e regola le relative
conseguenze e le modalità per la risoluzione definitiva della controversia
senza accennare minimamente alla problematica. Considerato che la buona fede
(art. 2 CC) avrebbe imposto ad AP 1 di sollevare già allora una relativa
contestazione, se ne può derivare lesistenza di una notifica valida e
tempestiva, oppure casomai la rinuncia di AP 1 a prevalersidi uneventualetardività della notifica, giacché questultima
si è impegnata, a determinate condizioni, a rispondere dei difetti che il
perito arbitratore avrebbe potuto accertare(IICCA del 14 maggio 2020, inc. 12.2018.156, consid. 5.2; IICCA del 13 marzo
2017, inc. 12.2015.227, consid. 8.2; IICCA del 2 giugno 2020, inc. 12.2019.33,
consid. 9; IICCA del 22 gennaio 2019, inc. 12.2017.95, consid. 6.1;Chaix, Commentaire romandCO II,2aed., n. 24 ad art. 370 CO;Gauch,op. cit., n. 2163; STF 4A_617/2012 del 26 marzo 2013 consid. 3.2.1,
4A_275/2009del del 12 agosto
2009,consid. 3, 4C.347/2005 del 13
febbraio 2006, consid. 2). In simili circostanze, avvalersi delleccezione di perenzione
potrebbe finanche costituire un abuso di diritto. Comunque sia, qualora al
momento della sottoscrizione del doc. F fossero unicamente conosciute le
manifestazioni del difetto (disturbi fonici) ma non le sue origini, ed esso non
fosse dunque ancora stato costatato con certezza (come suggerito
dallappellante), il termine di perenzione non avrebbe nemmeno iniziato il suo
decorso e i condomini avrebbero potuto unicamente effettuare una segnalazione
preventiva sulla base di una semplice supposizione (v. al riguardo STF
4A_293/2017 del 13 febbraio 2018, consid. 2.2.3 e 4A_205/2020 del 13 luglio
2021, consid. 3.1.2 seg.). Alla luce di quanto appena detto, non occorre
approfondire la tematica relativa alla perizia del 2010, anche se la
testimonianza di Ga__________ lascia dedurre che il referto riguardasse anche
la problematica fonica e che questa fosse già nota ad AP 1 (verbale del 26
giugno 2019, p. 1-2). Ne consegue altresì che, su questo tema, laudizione dei
testi richiesti dallappellante non avrebbe avuto alcuna influenza, come già
osservato dal primo giudice con la decisione ordinatoria dell11 giugno 2019.

4.3Relativamente alla prescrizione, lappellante non contesta che il
termine cominciava a decorrere al più presto con il rilascio del certificato di
abitabilità(v. anche doc. G punto 4 §§
Fol. 7), né la data indicata dal Pretore. Peraltro, essa confonde il concetto
di riconoscimento di debito ai sensi dellart. 82 cpv. 1 LEF con quello
dellart. 135 n. 1 CO, che devono essere ben distinti: il secondo non esige
infatti che il credito sia già determinato, determinabile o esigibile, bensì
unicamente che il comportamento del debitore nei confronti del creditore possa
essere inteso in buona fede come la conferma di un suo onere giuridico. E
meglio, per linterruzione della prescrizione è sufficiente che il debitore
dichiari di essere disposto, a determinate condizioni, a pagare un certo
importo e non escluda pertanto lesistenza di un debito residuo, e ciò anche se
non ne conosce lammontare (DTF 134 III 591, consid. 5.2.1,STF 4A_111/2020 del 19 marzo 2021, consid. 2).
Ciò si è realizzato nella fattispecie, ove AP 1 si è impegnata a risarcire le controparti
per tutti quei difetti eventualmente accertati dal perito arbitratore e nonimputabili ai condomini o a loro ausiliari,
riconoscendo a queste condizioni la propria responsabilità. Daltronde, risulta
dallinterrogatorio dello stesso ing. M__________ che la medesima, dopo
lallestimento del referto, era disposta (almeno in parte) a effettuare delle
riparazioni (cfr. verbale del 4 settembre 2019, p. 7). Ne discende
linfondatezza della censura dellappellante e lirrilevanza delle
testimonianze da lei proposte a tal riguardo.

4.4Per tutti questi motivi, su entrambe le tematiche della perenzione
e della prescrizione la decisione pretorile resiste alla critica e la richiesta
probatoria formulata dallappellante devessere respinta. Non è quindi
necessario esaminare la censura dellappellata secondo la quale le due
testimonianze sarebbero state offerte irritualmente, in quanto ininfluente ai
fini del giudizio.

5.Lappellante critica il
giudice di primo grado anche per avere osservato che la costituzione del
deposito previsto ai punti q) e r) della convenzione (v. sopra consid. C) non
costituisce una modifica contrattuale riferita al prezzo, bensì una mera garanzia
del buon esito degli impegni assunti dalla convenuta, che è stata versata e che
ha reso operativa la convenzione. A mente dellappellante, essendo nel deposito
confluiti i saldi del prezzo ancora dovuti da determinati condomini (teste avv.
__________ G__________, verbale del 4 settembre 2019, p. 4) e non avendo le
parti alcun potere di disposizione su di esso, dette clausole avrebbero
modificato non solo le condizioni di pagamento ma il prezzo stesso delle unità
di PPP.

5.1Ora, lappellante si limita a riproporre una sua tesi
di prima sede in opposizione al giudizio di primo grado, oltretutto sprovvista
di una debita motivazione, siccome non spiega quali conseguenze se ne
dovrebbero trarre e in che modo ciò dovrebbe influenzare lesito del giudizio. Considerato
che la procedura di appello è un procedimento indipendente e non la semplice
prosecuzione di quello innanzi al Pretore, le allegazioni delle parti che non
risultano già dalla decisione pretorile, per poter essere se del caso
considerate in seconda sede, devono esservi riproposte. In assenza di questi
elementi, un giudizio da parte di questa Camera non è possibile (DTF 142 III
413, consid. 2.2.1 e 2.2.4). La censura è pertanto irricevibile (art. 310 e 311
CPC).

5.2Ad ogni modo, anche volendo considerare che, secondo quanto esposto
in prima sede, la convenuta sosteneva che le clausole q) e r) dovessero essere
redatte nella forma dellatto pubblico, che il mancato rispetto di tale
esigenza di forma comportava la nullità del suo obbligo di costituire il
deposito e dellobbligo degli attori di versare gli importi citati e che
pertanto la convenzione non sarebbe mai divenuta operativa, la censura è del
tutto pretestuosa. In primo luogo, le citate clausole si limitavano a istituire
una garanzia in favore dei condomini e a stabilire lutilizzo di determinati
saldi ancora da versare. In secondo luogo, lappellante non sostiene né spiega perché
esse avrebbero modificato elementi oggettivamente o soggettivamente essenziali
dei contratti di acquisizione delle PPP (ritenuto che le esigenze di forma
concernono solo gli elementi essenziali del contratto, v. IICCA del 18 giugno
2019, inc. 12.2018.106, consid. 6 e IICCA del 16 dicembre 2014, inc.
12.2013.149, consid. 6; cfr. anche lart. 12 CO). Lappellante neppure spiega perché
la presunta nullità dei punti q) e r) non dovrebbe gravare anche la
regolamentazione relativa alloperatività della convenzione, pure prevista nel
punto r) e a esso indissolubilmente legata. Lappellante non può pertanto né
pretendere che le clausole in questione siano nulle, né che ciò comporti
linefficacia della convenzione.

6.Lappellante effettua poi
delle precisazioni in relazione alla cifra 10 del contratto di costituzione di
diritto di compera del 6 giugno 2017 (doc. G), ove l'ing. M__________ si è
costituito debitore solidale, unitamente ad AP 1, per tutti gli impegni
economici e finanziari dedotti dall'acquisto. Osservando tuttavia essa stessa
che tali precisazioni non sono rilevanti ai fini del giudizio, esse non debbono
essere qui esaminate.

7.Relativamente alla
legittimazione attiva degli attori, il Pretore ha stabilito che essi
costituiscono un ammissibile litisconsorzio facoltativo (art. 71 CPC), in
quanto le loro pretese sono dedotte dalla perizia dell'arbitratore e dunque dal
medesimo fondamento. Essi non erano tenuti ad agire congiuntamente a tutti gli
altri condomini (litisconsorzio necessario), in assenza di un rapporto
giuridico sul quale può essere ineluttabilmente deciso solo allo stesso modo
per tutti, potendo ciascuno di loro decidere liberamente se esercitare o meno
il proprio diritto individuale (v. anche doc. F, clausola q). Secondo gli
accertamenti pretorili, anche AO 1 ha la legittimazione ad agire
individualmente senza la partecipazione alla causa di __________ C__________,
non avendo fatto valere un diritto indiviso con questultimo.

7.1Con limpugnativa, lappellante si oppone, sostenendo che tutti i
condomini e firmatari del doc. F costituivano una comunione indivisa e avrebbero
dovuto agire in giudizio in litisconsorzio necessario per rivendicare i loro crediti.
Non avendolo fatto, la loro petizione sarebbe da dichiarare irricevibile. La
necessità di un simile agire congiunto si evincerebbe dalla stessa convenzione
doc. F, allestita in tre esemplari in quanto avrebbe solamente 3 parti: AP 1,
il perito arbitratore e linsieme dei condomini, tutti rappresentati dal medesimo
legale. Lappellante aggiunge che laddove erano previsti degli obblighi o dei
diritti individuali, la convenzione lo ha chiaramente precisato. Ciò è ad
esempio avvenuto nelle clausole q) e r), che tuttavia non riguardano i diritti
dei condomini nei confronti di AP 1 in materia di garanzia per difetti.

7.2Posto che la legittimazione attiva è un presupposto di merito, la
cui assenza condurrebbe casomai alla reiezione della petizione e non alla sua
irricevibilità, le censure dellappellante si riducono ad argomentazioni
soggettive che non possono mettere in discussione gli accertamenti pretorili.
Non vi è una singola clausola della convenzione che imponga ai condomini (comunque
elencati individualmente al principio del documento) un agire congiunto in materia
di garanzia dei difetti, laddove una rappresentanza comune o lallestimento di
una sola copia dellaccordo destinata al relativo patrocinatore non può certo
bastare a dimostrare il contrario. Lappellante non indica ulteriori ragioni
per cui si dovrebbe ammettere lesistenza di una pretesa indivisibile, ritenuto
oltretutto che per giurisprudenza invalsa ciascun condomino, sulla base del
proprio contratto di compravendita/appalto, può far valere la garanzia anche
per i difetti nelle parti comuni (DTF 114 II 239, consid. 4 e 5c/aa e145 III 8, consid. 3.4 e3.5; IICCA dell8 maggio 2019, inc. 12.2017.158,
consid. 11.1; v. ancheGauch,op.
cit., n. 1493 seg.). Ne deriva nel caso concreto che ciascun condomino,
quale partner contrattuale di AP 1 nellacquisizione della propria PPP e
successivamente con la sottoscrizione della convenzione doc. F, aveva la
legittimazione per agire in giudizio e far valere la propria pretesa, peraltro
di natura pecuniaria e divisibile (minor valore sulla base della propria quota
millesimale).

Per gli stessi motivi, anche AO 1 era legittimato ad
agire in giudizio per imporre il proprio diritto di garanzia. Inoltre,
contrariamente a quanto pretende lappellante, egli poteva rivendicare
lintegrale quota di minor valore della PPP n. __________, avendogli __________
C__________ nel contratto di compravendita del 12 ottobre 2016 (doc. O) ceduto,
unitamente alla sua quota di comproprietà di 1/2 della PPP n. __________ (e di
1/28 della PPP n. __________) anche i diritti relativi al fondo (v. clausole 7
e 8). La giurisprudenza relativa allincedibilità dei diritti di garanzia (in
quanto diritti formatori) non preclude tale soluzione, giacché non impedisce la
cessione delle pretese pecuniarie derivanti dallesercizio di tali diritti
(ossia del credito risultante dalla pretesa di riduzione del prezzo per minor
valore), in effetti già esercitati dai condomini nellambito della
sottoscrizione e implementazione della convenzione doc. F del 2013 (cfr. DTF
114 II 239, consid. 5c; IICCA del 12 giugno 2017, inc. 12.2016.22, consid. 4). Daltronde,
la menzionata cessione dei diritti relativi al fondo da parte di __________ C__________
esclude che egli possa a sua volta rivalersi nei confronti di AP 1 e di
riflesso non esistono motivi che impedirebbero a AO 1 di far valere le pretese
pecuniarie riferite allunità PPP di cui è divenuto il solo proprietario.

8.Quanto alle pretese avanzate
dagli attori il Pretore, dopo aver riassunto dottrina e giurisprudenza relative
alla perizia dellarbitratore (p. 5 e 6 dellimpugnato giudizio, a cui si
rinvia), ha osservato che il relativo accordo contenuto nella convenzione doc.
F è valido come pure che la perizia resa (comprendente i doc. D1 e D2, il doc.
E e il doc. 1) adempie ai requisiti cumulativi ed esaustivi prescritti all'art.
189 cpv. 3 CPC ed è dunque vincolante per il giudice. Difatti, le parti
potevano disporre del loro rapporto giuridico, non sussiste alcun motivo di
ricusa del perito, il referto è stato reso nel rispetto del diritto di essere
sentito e delluguaglianza fra le parti e non presenta alcun errore manifesto e
grave. Esso ha confermato lesistenza del difetto fonico di cui trattasi in
tutti gli appartamenti, evidenziato lepossibili modalità di interventoe i relativi costi a carico di AP
1 e, in alternativa, il derivante minor valore (doc. D1, D2 e 1), che in un
successivo scritto ha ripartito fra le varie PPP (doc. E). Durante e dopo
lallestimento del referto, la promotrice immobiliare non ha contestato la
metodologia dindagine adottata dal perito né ha fatto uso del suo diritto a
ottenere delucidazioni, per cui le obiezioni mosse solo in sede giudiziaria
sono tardive. Inoltre, giusta quanto dichiarato dal teste avv. __________G__________, confermato dagli interrogatori
di AO 1, AO 5 e AO 6 e smentito unicamente dalle dichiarazioni di M__________
(che in assenza di qualsivoglia supporto documentale non possono dunque
bastare), la promotrice immobiliare aveva in un primo momento manifestatola sua intenzione di attenersi ai termini della
convenzione e alle conclusioni peritali, laddove si era addirittura giunti
allelaborazione di un programma dei lavori (per cui la sua posizione
processuale è in contraddizione con il suo precedente comportamento). Inoltre,
secondo quanto risulta dalle testimonianze di Ga__________ e dellavv. __________
G__________, i condomini e la promotrice immobiliare hanno deciso di comune
accordo di abbandonare lo scenario della riparazione e optare piuttosto per un
risarcimento del minor valore, corrispondente alcosto di un intervento di ripristino epurato dalle due
voci relative allIVA e allalloggio fuori casa e pertanto inferiore ai costi
di riparazione.Il giudice di primo grado
ha conseguentemente accolto le pretese degli attori, fondate sulle conclusioni
del perito e sugli importi da egli quantificati.

8.1Lappellante rimprovera al primo giudice di aver erroneamente
trascurato alcune gravi lacune della perizia, che la renderebbero non
vincolante (art. 189 cpv. 3 lett. c CPC), ovvero la scelta del perito di
procedere a una limitata indagine a campione degli appartamenti e di avvalersi
del supporto di una ditta terza, linammissibilità di un calcolo del minor
valore, nonché le problematiche relative alla sua quantificazione e
ripartizione fra le varie unità di PPP.

8.2Lappellante sostiene in primo luogo di avere
tempestivamente contestato (contrariamente a quanto affermato dal Pretore) la
metodologia adottata dal perito e i suoi accertamenti a fine 2015/inizio 2016,
rilevando altresì che il doc. E è stato allestito unicamente dietro incarico
dei condomini, come sarebbe dimostrato dallinterrogatorio diM__________
(verbale del 4 settembre 2019, p. 6). Inoltre, a suo modo di vedere lart. 189
cpv. 3 CPC lautorizzava in ogni caso a proporre delle contestazioni in sede
giudiziaria. Essa inoltre non avrebbe mai assunto un comportamento
contraddittorio né riconosciuto alcunché in relazione ai difetti qui in
discussione. In particolare, il programma lavori citato dal Pretore non era
riferito in alcun modo agli stessi e al doc. E (teste Ga__________, verbale del
26 giugno 2019, p. 5-6).

Queste censure costituiscono
essenzialmente una riproposizione di tesi soggettive di prima sede in
opposizione alla decisione impugnata e risultano dunque irricevibili. Ad ogni
modo, la perizia doc. D1 e lannesso doc. 1 sono stati presentati alle parti
allinizio del 2015, per cui una contestazione avvenuta solamente a fine 2015
apparirebbe comunque tardiva. È inoltre pacifico che AP 1, a differenza dei
condomini, ha scelto di non avvalersi dello strumento della delucidazione, espressamente
previsto nella convenzione per esporre i propri dubbi e chiedere spiegazioni,
approfondimenti o rettifiche, né nella documentazione agli atti vi è traccia di
una qualsivoglia sua contestazione. La semplice e generica dichiarazione di M__________,
secondo il quale egli in alcuni colloqui avuti con il perito avrebbe messo in
discussione il metodo di indagine prescelto non può dunque bastare al riguardo,
in assenza di ulteriori prove e di una formalizzazione di tali presunti dubbi, che
siccome non più riproposti se non nella causa giudiziaria potevano casomai
ritenersi fugati. Aggiungasi che dallaudizione del perito non emerge in alcun
modo lasserita opposizione di AP 1. Anzi, Ga__________ ha dichiarato che le
parti erano consapevoli della metodologia adottata (indagine a campione in 3
appartamenti) e non hanno chiesto ulteriori verifiche, come pure che le
medesime, dopo la presentazione del referto, avevano intavolato delle
discussioni relative alle modalità di risoluzione dei difetti costatati (cfr. verbale
del 26 giugno 2019, p. 3-5). Conseguentemente, le contestazioni espresse da AP
1 innanzi al Pretore risultano ampiamente tardive e in contrasto con i dettami
della buona fede, per cui il richiamo allart. 189 CPC non può soccorrerla. Esse
non risultano in ogni caso convincenti, come si vedrà nei prossimi
considerandi.

8.3In secondo luogo lappellante, osservato che lart. 189 CPC impone
al perito di eseguire personalmente gli accertamenti fattuali che gli sono
richiesti, critica il referto in quanto lanalisi tecnica ivi contenuta
(misurazioni foniche) non è stata svolta dal perito, bensì da una ditta terza (__________
SA) da lui incaricata.

La censura tuttavia non merita accoglimento. Essa è
innanzitutto irricevibile, giacché oltre a non essere stata sollevata dopo la
consegna della perizia (malgrado il doc. 1 attestasse chiaramente il
coinvolgimento della suddetta ditta), non compare neanche negli allegati
introduttivi di causa (art. 229 e 317 CPC). È però anche pretestuosa, siccome
Ga__________ nella sua audizione ha osservato che le misurazioni sono avvenute
dietro la sua supervisione (verbale del 26 giugno 2019, p. 6) e il punto j)
della convenzione gli permetteva esplicitamente di avvalersi della
collaborazione di terzi.

8.4Secondo lappellante, il Pretore avrebbe trascurato che in assenza
di una precisa notifica dei difetti, neppure si sa quali disagi fossero stati
lamentati, in quali appartamenti e quale intensità raggiungessero. Il primo
giudice avrebbe inoltre dovuto ritenere inammissibile e lacunosa lindagine a
campione svolta dal perito. Difatti, il punto h) della convenzionesanciva il suo obbligo di valutare ogni singola problematica
notificata al fine di giungere a una definizione certa dei difetti. In altre
parole lesperto, in assenza di un accordo delle parti, non avrebbe potuto
effettuare le sue verifiche in 3 soli appartamenti su 14, neppure appartenenti
agli attori e peraltro situati nellaltra palazzina (blocco B). Lesame a
campione del 20% degli appartamenti non sarebbe pertanto rappresentativo,
avrebbe un margine di errore almeno dell'80% e non potrebbe permettere di
estendere i risultati ottenuti a tutti gli appartamenti, ove vi sono
caratteristiche diverse, rispettivamente sono intervenuti diversi artigiani e
progettisti. E meglio, secondo il perito i rumori fonici sarebbero dovuti,
oltre che alle condutture e alle porte dentrata, anche agli apparecchi
sanitari, che tuttavia in alcuni appartamenti (PPP n. __________-__________ e __________,
situate nel blocco A) sono stati istallati da AO 1 e __________ C__________ (i
quali li hanno acquistati allo stato grezzo provvedendo poi personalmente ai
lavori di finitura, cfr. doc. F, premessa 2 e doc. 2). Non essendo tutti i
sanitari stati eseguiti dai medesimi artigiani, lesistenza e le cause del
problema fonico non avrebbero potuto essere automaticamente estese a tutti gli
appartamenti. Daltronde, lo stesso Ga__________ nella sua audizione ha
specificato che negli attici non vi era alcun disturbo fonico (verbale di
audizione del 26 giugno 2019, p. 3), e quello relativo al calpestio è stato
riscontrato in un solo appartamento. In assenza di una verifica puntuale e
sistematica volta ad accertare in ogni singolo appartamento se il problema
esisteva, con quale intensità, per quali motivi e quali interventi fossero
necessari, gli accertamenti peritali non avrebbero dunque dovuto essere
confermati dal giudice di prima sede.

Richiamata la tardività della contestazione relativa
alla metodologia dindagine del perito, che avrebbe dovuto essere esposta ben
prima dellinizio della causa giudiziaria, si possono fare le seguenti
osservazioni. Gli appartamenti degli attori sono situati nella palazzina del
blocco A, a eccezione di quello di AO 2e AO 3. Inoltre, i difetti fonici
relativi alle porte dentrata non sono oggetto della presente procedura né
degli importi di cui al doc. E (cfr. teste Ga__________, verbale del 26 giugno
2019, p. 4), mentre la problematica del calpestio, generata dal mancato
rispetto dei limiti per il fono-isolamento dal calpestio tra locali
sovrastanti, è stata confermata dal perito in un unico caso (passaggio di
rumori fra gli appartamenti dei signori AO 2 e Ce__________, cfr. doc. 1) e non
è stata estesa ad altri appartamenti. Lunico difetto esteso a tutte le PPP concerne
i rumori prodotti per via solida dagli impianti tecnici (ad esempio dallascensore,
dallimpianto di condizionamento e dal passaggio di acqua attraverso gli
scarichi e le condotte), causato da un insufficiente isolamento acustico. Esso non
è stato attribuito dal perito a uninadeguatezza di determinati apparecchi
sanitari, bensì alla struttura grezza, che è la stessa per entrambi gli stabili
(testeGa__________, verbale del 26 giugno 2019, p. 2-3). Lindagine a
campione permetteva dunque di trarre delle conclusioni valide per tutti gli
appartamenti quanto allesistenza e alle cause del difetto. Di conseguenza, le
argomentazioni contenute nellappello non evidenziano la pretesa erroneità
della perizia dellarbitratore.

8.5Lappellante critica il primo giudice anche per avere accordato
alle controparti un risarcimento del minor valore. Essa lo ritiene
inammissibile poiché secondo il punto h) della convenzione, il perito avrebbe
dovuto accertare il minor valore di ciascuna PPP solo nel caso in cui i difetti
non potessero essere eliminati, circostanza non realizzatasi nella fattispecie
a fronte della possibilità di una riparazione (doc. D2, p. 76 seg.; teste Ga__________,
verbale del 26 giugno 2019, p. 5 e interrogatorio di AO 6, verbale del 2 luglio
2019, p. 5) alla quale AP 1 non avrebbe mai rinunciato (come rimarcato da M__________
nel suo interrogatorio, cfr. verbale del 4 settembre 2019, p. 6-8). Nulla
dimostrerebbe il suo consenso a risarcire il minor valore: né il doc. E, non
previsto dalla perizia e allestito su esclusiva richiesta dei condomini (i
quali preferivano evitare degli interventi che avrebbero comportato
linagibilità delle loro abitazioni per un certo periodo), né le testimonianze
dellavv. __________ G__________ e di Ga__________ __________, né gli
interrogatori degli attori. Innanzitutto, la testimonianza dellavvocato non
avrebbe alcuna valenza in quanto interessato alla procedura (avendo patrocinato
tutti i condomini in occasione dellelaborazione del doc. F e dellallestimento
della perizia e rappresentando tuttora una parte dei medesimi in una parallela
procedura, cfr. verbale del 4 settembre 2019, p. 3 in fondo). Il Pretore
avrebbe inoltre trascurato che egli ha reso la sua testimonianza in violazione
del segreto professionale, non avendo ottenuto lo svincolo da uno dei suoi
clienti (cfr. verbale del 4 settembre 2019). Lappellante aggiunge che laudizione
del perito non conferma lesistenza di un consenso di AP 1. Lo stesso dicasi
per gli interrogatori degli attori, che comunque sono delle mere dichiarazioni
di parte.

Tali argomentazioni, che lappellata ritiene nuove e
inammissibili in quanto presentate solo in sede di conclusioni scritte, erano
in realtà già state proposte con la duplica (cfr. p. 17, 30, 34 e 39). Esse non
possono nondimeno sovvertire il giudizio impugnato, poiché le risultanze
istruttorie, considerate nel loro insieme, permettono di concludere che il
risarcimento del minor valore sia unammissibile soluzione discussa e
concordata fra le parti, ciò a fronte dellesistenza di svariati elementi che
lo confermano: non solo i doc. E e P, ma innanzitutto laudizione di Ga__________
(verbale del 26 giugno 2019, p. 5), oltre che linterrogatorio di AO 1 (verbale
del 4 settembre 2019, p. 9), che pure costituisce un ammissibile mezzo di
prova, seppur da valutare con cautela. La circostanza è avvalorata anche dallaudizione
di __________ G__________, che devessere tenuta in considerazione alla luce
del suo ruolo nella redazione e implementazione della convenzione doc. F
(verbale del 4 settembre 2019, p. 2-3). Secondo quanto emerso da questultimo
verbale, egli non ha ottenuto lo svincolo da uno dei condomini non a causa di
un rifiuto, ma per la sua irreperibilità. Sarebbe casomai detto cliente a
essere legittimato a invocare una violazione del segreto professionale
piuttosto che lappellante, ritenuto oltretutto che lavvocato è stato chiamato
a riferire su fatti noti a tutti i condomini e che è nellinteresse di ognuno
di essi che la convenzione venga rispettata e la responsabilità di AP 1
riconosciuta. Aggiungasi che con il punto o) della convenzione la promotrice
immobiliare si è impegnata, per i difetti indicati dal perito, a dare avvio
senza indugio alle opere di riparazione oppure a risarcire ai condomini i costi
di riparazione, oppure ancora a risarcire il minor valore dei difetti non
suscettibili di riparazione. Come emerge dagli atti, la riparazione avrebbe comportato
interventi estremamente invasivi e addirittura sproporzionati come pure
linagibilità degli appartamenti per parecchi mesi, nonché costi maggiori
rispetto a un risarcimento del minor valore, che il perito ha derivato dal
costo di un intervento di ripristino epurato dalle due voci relative allIVA e
allalloggio fuori casa (cfr. doc. D2, p. 76-77 e 83-84; teste Ga__________,
verbale del 26 giugno 2019, p. 4-5, teste __________ G__________, verbale del 4
settembre 2019, p. 2-3). Tenuto conto di ciò, limporto quantificato dal perito
risulta compatibile con gli accordi fra le parti nonché la soluzione più logica
e addirittura favorevole per la promotrice immobiliare. In assenza di
sufficienti elementi di segno contrario, se non linterrogatorio di M__________,
la censura dellappellante non può pertanto trovare accoglimento.

8.6Per quanto è dato capire, lappellante lamenta altresì un lacunoso calcolo
del minor valore, in quanto sostiene che il perito non ha quantificato il
valore complessivo dell'immobile difettoso, per cui non è dato sapere a quanto
ammonti una proporzionale diminuzione del prezzo delle singole proprietà per
piani. Osserva altresì che la perizia prodotta sarebbe incompleta in quanto
priva dei calcoli e delle voci di computo che compongono limporto esposto nel
doc. E. Aggiunge che lo stesso __________ G__________ ha confermato lassenza
agli atti di determinate parti della perizia, fra cui una tabella riassuntiva
dei difetti accertati con lindicazione degli interventi di riparazione e il
relativo costo (verbale del 4 settembre 2019, p. 2).

La contestazione è innanzitutto
irricevibile ai sensi degli art. 229 e 317 CPC, in quanto AP 1 non lha
proposta negli allegati introduttivi di prima sede, per cui agli attori non può
essere rimproverato di non aver fornito ulteriori specificazioni in relazione
al calcolo eseguito dal perito, né di aver presentato tardivamente lallegato B
della perizia (contenente il calcolo di cui lappellante lamenta ora lassenza)
con la quadruplica spontanea (doc. Z). In altre parole limporto di fr.
721'091.12 (comunque esposto alle p. 83-84 del doc. D2) non è stato validamente
criticato. Ad ogni modo, posto che la riduzione del prezzo avviene mediante lapplicazione
del cosiddetto metodo relativo, per cui il rapporto tra il prezzo ridotto e il
prezzo convenuto corrisponde al rapporto tra il valore oggettivo dellopera
difettosa e il suo valore oggettivo senza difetti, si ricorda che vige la
presunzione secondo cui il prezzo convenuto corrisponde al valore oggettivo
della cosa e il minor valore corrisponde al costo della riparazione (DTF 116 II
305, consid. 4a; STF 4A_667/2016 del 3 aprile 2017, consid. 5.2.1). In assenza
di elementi concreti che smentiscano queste presunzioni, il minor valore
quantificato dal perito arbitratore non può dirsi errato.

8.7Con limpugnativa, lappellante critica pure la concreta
ripartizione del minor valore fra le 14 unità abitative effettuata dal perito e
confermata dal Pretore. Essa è avvenuta sulla base delle quote millesimali di
ciascuna PPP, come esposto nel doc. E (che alla luce di quanto sopra esposto
può certamente essere considerato quale parte della perizia). Tale ripartizione
schematica a mente dellappellante sarebbe inammissibile, poiché trascurerebbe che
diverse PPP subiscono disturbi fonici di diversa intensità, o non li subiscono
affatto (come i due attici). Lappellante contesta altresì che la quota di
minor valore relativa allautorimessa (che costituisce una PPP a sé stante)
possa essere suddivisa e ripartita su tutti gli appartamenti. A suo dire, essa
avrebbe potuto essere rivendicata solo dallinsieme dei condomini.

Nella fattispecie, considerato che il minor valore
complessivo a carico di AP 1 devessere confermato e nella misura in cui i
condomini hanno accettato la ripartizione interna stabilita dal perito (v. doc.
P), non si vede quale interesse degno di tutela avrebbe la promotrice
immobiliare nel contestarla, non subendo dalla medesima un pregiudizio. In ogni
caso, la censura relativa allautorimessa risulta di primo acchito
irricevibile, poiché non contenuta negli allegati introduttivi di prima sede. Inoltre,
non avendole il perito attribuito un minor valore (v. doc. E p. 2) ed essendo
la pretesa pecuniaria in esame divisibile, non si vede perché la ripartizione
effettuata dal perito sarebbe errata a tal proposito.

Più in generale, il metodo di ripartizione del minor
valore in un immobile suddiviso in PPP dipende segnatamente dalle qualità
promesse ai condomini nei rispettivi contratti, dalla natura dei difetti e dalle
parti dellimmobile che ne soffrono, che possono essere ad uso esclusivo o parti
comuni ai sensi dellart. 712b cpv. 2 CC. A tal proposito, lappellante rileva
unicamente che il passaggio di rumori attraverso le condotte non colpisce in egual
modo tutti gli appartamenti. Lammissibilità della censura è dubbia, non avendo
lappellante nella risposta e nella duplica di prima sede contestato in modo
chiaro che il minor valore relativo al difetto in questione non potesse essere
ripartito uniformemente fra i condomini in base alle rispettive quote
millesimali ma solo in base ai disturbi sonori concretamente subiti.

Nondimeno, trattasi di un difetto che grava delle parti
comuni (né lappellante sostiene il contrario) e dunque limmobile nel suo
complesso, e che coinvolge comunque tutti gli appartamenti per leffetto della
propagazione sonora, nel senso che le unità di PPP possono, a dipendenza delle
circostanze, causare e/o subire il disturbo fonico (cfr. teste Ga__________,
verbale del 26 giugno 2019, p. 3). Una ripartizione dellimporto in questione (peraltro
derivato dai costi di riparazione) sulle PPP secondo le rispettive quote
millesimali risulta condivisibile, senza omettere di considerare che né prima
né durante la causa AP 1 ha mai proposto un metodo di calcolo alternativo. In
altre parole, le argomentazioni contenute nellappello non fanno apparire
errata la ripartizione del minor valore stabilita dal perito arbitratore,
sicché la stessa era vincolante per il primo giudice (art. 189 cpv. 3 CPC).

9.In merito allesigibilità della
pretesa degli attori (a eccezione di quella di AO 1), il Pretore lha
ricondotta allo scritto doc. P del 9 dicembre 2016 (ove i medesimi hanno
imposto alla convenuta un ultimo termine di pagamento di 20 giorni), assegnando
loro conseguentemente interessi di mora decorrenti dal31 dicembre 2016. Per quanto riguarda AO 1, il giudice
di prima sede ha stabilito il decorso degli interessi moratori dal 1° marzo
2017, come da suo PE di cui al doc. Q1.

Lappellante contesta che il doc. P possa generare
esigibilità siccome non rivolto alla AP 1 bensì a M__________ personalmente.La censura tuttavia è palesemente infondata già solo
per il fatto che lo scritto è indirizzato a AP 1e M__________ e
specifica il motivo per cui la diffida è stata rivolta anche questultimo,
ovvero essendosi egli costituito debitore solidale unitamente alla società (v.
sopra consid. 6 e doc. G). Anche su questo punto, la decisione pretorile
resiste alla critica.

10.In conclusione, lappello
devessere respinto. Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base
di un valore litigioso di fr. 285'412.52 (determinante anche ai fini di un
eventuale ricorso al Tribunale federale), seguono la soccombenza (art. 106
CPC). Le spese processuali, calcolate secondo quanto prescritto dagli art. 2, 7
e 13 LTG, ammontano a fr. 11000.-. Le ripetibili, quantificate sulla base
dellart. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle
spese e dellIVA, ammontano a fr. 9000.-.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

1.Lappello
25 gennaio 2021 di AP 1è respinto.

§    Di conseguenza, la decisione 23
dicembre 2020 del Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 1, è confermata.

-

-

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi
giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).