ti_gerichte · 40.2005.53 · 2005-06-14 · it
ricorso stime


Incarto n.40.2005.53

__________

Lugano

14 giugno 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 27/28 aprile 2005 da

RI
 1

rappr.
 da RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 15 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 1171 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 7 giugno 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1171 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 832'605.-

Il
reclamo interposto in data 16 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall UCS con
decisione 15 marzo 2005.

L
autorità di prima istanza ha in sostanza modificato il valore di vetustà dell
edificio principale portandolo dal 31% al 34%, diminuendo di conseguenza il
valore metrico dell edificio e ha sensibilmente diminuito il valore a reddito
del medesimo, passato da CHF 763'935.- a CHF 563'237.-

3.     Con
ricorso 27/28 aprile 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo tribunale,
argomentando che la costruzione principale risale al 1919, che negli anni
sarebbero state fatte solo delle riattazioni parziali per rendere abitabili gli
appartamenti e ristabilire in parte il valore dell immobile e postulando un ulteriore
aumento del valore percentuale della vetustà stabilita per l edificio e una
conseguente riduzione del relativo valore di stima.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell oggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati
come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2005, la ricorrente era
rappresentata dal marito RA 1, che si è legittimato mediante adeguata procura.

Il
Tribunale ha potuto constatare che l edificio principale (sub. A) è composto
da tre piani fuori terra, da un piano cantina e da una soffitta non abitabile.
Al piano terreno è presente un ristorante riattato a tappe, l ultima volta nel
1990 con il rifacimento del pavimento e per il quale viene percepito un affitto
annuo di CHF 30'000.-, mentre ai piani superiori, anch essi riattati a tappe
nel corso degli anni, vi sono un appartamento di 3 locali abitato dalla figlia
della ricorrente (pigione di CHF 700.-) e un altro di 4 1/2 locali, attualmente
sfitto. È presente un unico servizio. Verso la metà degli anni 90 è stato
installato un riscaldamento centrale ad olio che serve tutta la casa.

L
edificio accessorio sub. B si presenta in pessime condizioni. Al primo piano vi
è un negozio di acquari e pesci, per il quale la proprietaria percepisce un
affitto mensile di CHF 1'000.-, mentre il piano superiore è destinato a
deposito. Davanti a questo edificio vi sono 9 parcheggi scoperti.

7.     Alla
luce di tali risultanze, il Tribunale, constatata l età dell edificio principale,
l entità e la natura delle riattazioni parziali, eseguite a tappe nel corso di
diversi anni e lo stato di conservazione del medesimo, ritiene di dover
apportare un ulteriore correttivo alla percentuale di vetustà, portandola dal
34% al 42% (l anno virtuale considerato è il 1965 in luogo del 1973).

Tutto
ciò porta ad una riduzione dei relativi valori metrici e a reddito, come da
scheda di calcolo annessa.

La
stima dell edificio secondario (sub. B), del resto nemmeno contestata, è
invece ritenuta corretta.

Il
ricorso viene pertanto accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
1171 RFD di __________ stabilito in CHF 632'647.-

La
scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

8.     Giusta
l art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell
Ufficio cantonale di stima, parte soccombente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore ufficiale
di stima del mapp. no. 1171 RFD di __________ stabilito in CHF 632'647.-, come
da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell Ufficio cantonale di
stima, Bellinzona.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi