ti_gerichte · 12.2001.157 · 2002-06-17 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 17.06.2002 12.2001.157

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00157
Lugano
17 giugno
2002
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretaria:
Zanetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.1999.00704 della
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 1, promossa con petizione 8 ottobre
1999 da
__________
rappr. dallo studio legale __________
contro
__________
rappr. dall’avv. __________
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento della somma di
fr.
56'437,50 oltre accessori (mercede del mediatore), protestando spese e
ripetibili;
domanda
avversata dalla convenuta e che il Pretore, con sentenza 5 settembre 2001, ha
parzialmente accolto, limitatamente a fr. 52'500.-- oltre accessori;
appellante
la convenuta che, con memoriale 26 settembre 2001, chiede la riforma del
querelato giudizio, nel senso di respingere integralmente la petizione,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
convenuta, con osservazioni 29 ottobre 2001, postula la reiezione del gravame,
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti
considerato
in
fatto:
A.
La __________ era proprietaria di
una villa ubicata sulla parcella n. __________ RFD di __________. Il 2 giugno
1998, essa faceva pubblicare sul __________ una inserzione di vendita relativa
al predetto immobile (doc. 6). Il 4 giugno 1998, a seguito di tale annuncio,
__________ annunciava alla convenuta il suo interesse all’acquisto
dell’immobile (doc. 7). Il 12 giugno 1998, __________ in veste di presidente
della __________, inviava a __________ un dettagliato prospetto con il relativo
listino prezzi concernente la villa di __________ (doc. O e 9). Dopo aver
consultato i piani, i coniugi __________ decidevano che l’immobile non
confaceva alle loro esigenze; di conseguenza non presero contatto con la
__________ (verbale testi __________, pag. 1 s. e __________, pag. 1 s.).
Nel
frattempo, il 10 giugno 1998, __________ quale titolare della __________
(agenzia specializzata nella compra-vendita di ville, case e terreni; doc. A,
C, G, J), aveva provveduto a inviare ai coniugi __________ una lista di
immobili che comprendeva l’immobile sito sulla part. n. __________ RFD di
__________ (doc. C e G).
B.
Nel mese di settembre 1998, i
coniugi __________ incontravano __________ nel suo ufficio a __________. ll 15
settembre 1998 __________ e __________ visitavano con __________ la villa di
proprietà di un certo signor __________, contigua alla villa della convenuta
(teste __________, pag. 2). I futuri acquirenti, riconosciuto l’immobile
attiguo in base ai piani a suo tempo ricevuti per posta da __________, si
informavano presso __________ per sapere se la villa fosse ancora in vendita.
Infatti, un’altra agenzia immobiliare di __________, la __________, aveva
riferito ai coniugi __________ che la parcella n. __________ era stata
frattanto venduta. __________ informava i coniugi __________ che la villa non
era stata ancora venduta (teste __________, pag. 2; conclusioni convenuta, pto.
3, pag. 3) e pertanto ella telefonava subito ad __________ per fissare un
appuntamento al fine di visitare anche gli spazi interni dell’immobile (teste
__________, pag. 2). A questo sopralluogo partecipavano i coniugi __________,
__________, __________ e __________ (teste __________, pag. 2 e teste
__________, pag. 2). Ad un ulteriore sopralluogo presero parte, insieme ai
potenziali acquirenti, ancora __________ e le signore __________ (teste
__________, pag. 2).
C.
Con scritto 17 settembre 1998,
__________ confermava ad __________ il “serio interesse” dei coniugi __________
all’acquisto della villa, segnalando nel contempo che era di conseguenza
necessario fissare un incontro per concordare l’ammontare della provvigione
dovuta per la sua attività di mediatrice (doc. G). Anche __________, in data 20
settembre 1998, a seguito della visita alla villa, ribadiva a __________ il
proprio concreto interesse all’acquisto dell’immobile di proprietà della
__________ (teste __________, pag. 2; doc. H).
D.
Con rogito n. 35 del 17 marzo 1999
del notaio avv. __________ di __________ veniva perfezionata la vendita
dell’immobile di proprietà della __________ ai coniugi __________ e __________.
Il prezzo di vendita ammontava a
fr.
1’750'000.--. L’iscrizione a Registro fondiario è avvenuta il __________ (doc.
F). Il 20 aprile 1999, l’attrice, per mezzo del proprio legale, avanzava nei
confronti della convenuta la pretesa di fr. 52'500.-- a titolo di provvigione
per l’avvenuta vendita ai coniugi __________ dell’immobile di __________ (doc.
L). In data 3 maggio 1999, la convenuta contestava la pretesa di __________
adducendo che la __________ non aveva mai conferito mandato di mediazione all’attrice
e tantomeno le aveva promesso una provvigione (doc. M).
E.
Con petizione 8 ottobre 1999,
l’attrice ha quindi convenuto giudizialmente la __________ per il pagamento di
fr. 56'437.50 a titolo di mercede derivante dal contratto di mediazione relativo
alla vendita dell’immobile sito sulla part. n. __________ RFD di __________. La
convenuta si è opposta, contestando l’esistenza sia di un contratto di
mediazione, sia di un nesso causale tra l’operato di __________ e l’avvenuta
vendita del 17 marzo 1999 ai coniugi __________, nonché la pattuizione di una
provvigione a favore della attrice. La convenuta ha altresì affermato che
__________ era intervenuta nelle negoziazioni in veste di rappresentante dei
coniugi __________. Il Pretore, ravvisando l’esistenza di un contratto di
mediazione per indicazione e di un nesso causale tra quanto svolto dall’attrice
e la vendita dell’immobile, ha invece accolto la pretesa di __________,
limitatamente a fr. 52'500.50 (pari al 3% del prezzo di vendita di fr. 1'750'000.--).
F.
Appellante la convenuta, la quale
ribadisce le censure sollevate in prima sede.
in diritto:
1.
Secondo l’art. 412 CO, con il
contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione
per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto
contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore
si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile
contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di
compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del
contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio
della sua onerosità (
Rep
.
1988,
pag. 360;
Gautschi
, Berner
Kommentar, Berna 1964, n. 2a e 2c ad art. 412 CO;
Ammann
, Basler Kommentar, 2. ed., Basilea/Francoforte
1996, n. 1 s. ad art. 412 CO;
Schweiger
,
Der Mäklerlohn, Zurigo 1986, pag. 23 ss.:
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 4306 ss.).
Un
contratto di mediazione si perfeziona nel momento in cui le parti manifestano
espressamente o tacitamente la loro reciproca e concorde volontà su tutti i
punti essenziali (
II CCA
20 settembre 1990 in re B. e J.B./H.W.;
Gautschi
, op. cit., n. 5a ss. ad
art. 412 CO;
Gauch/Schluep/Schmid/Rey
,
Schweizerisches Obligationenrecht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 330 ss.;
Schwenzer
, Schweizerisches
Obligationenrecht AT, Berna 1998, 28.01 ss. e 29.03 ss.). Il contratto di
mediazione può venire in essere anche a seguito di atti concludenti, vale a
dire per mezzo del consapevole tollerare o della tacita ratifica da parte del
mandante dell’attività del mediatore, in special modo se quest’ultimo agisce a
titolo professionale (
Ammann
,
op. cit., n. 5 ad art. 412 CO;
Gautschi
, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO;
II CCA
2 maggio
2000 in re W.M/A.H e 19 agosto 1994 in re M. e F./M.L. SA). Un consapevole
tollerare dell’attività del mediatore si riscontra quando il mandante conosce
la persona del mediatore e la circostanza che quest’ultimo sta svolgendo per lui
un’attività mediatoria. Queste circostanze devono essere provate dal mediatore:
se egli riesce a dimostrarle, al mandante incombe l’onere di provare che il
contratto non è venuto in essere poiché egli aveva espressamente vietato
l’attività mediatoria (
Ammann
,
op. cit., n. 5 ad art. 412 CO, con ulteriori riferimenti).
In
particolare si riconosce l’esistenza di un contratto di mediazione quando il
mandante trae profitto dall’attività mediatoria (
Gautschi
, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO). L’attività del
mediatore deve essere però sufficientemente caratterizzata come tale, tanto da
costituire un’offerta di servizi (
DTF
72 II 87;
Gautschi
, op.
cit., n. 5c ad art. 412 CO;
Schweiger
,
op. cit., pag. 37).
2.
Innanzitutto, come rettamente
rilevato dal primo giudice, la convenuta aveva comunicato a __________ che
“se
fosse stata in possesso del nominativo di un cliente specifico, seriamente
intenzionato all’acquisto della villa, avrebbe dovuto comunicarglielo per
iscritto allegando la conferma dell’offerta con la provvigione”
(risposta,
ad 2, pag. 3). Questa asserzione rappresenta già di per sé una chiara offerta
per ottenere da __________ dei servizi, in particolare un’attività mediatoria
per indicazione. In effetti, già in data 31 maggio 1996 e 25 aprile 1997, l’attrice
segnalava per iscritto alla __________ due nominativi di persone interessate
all’immobile di __________ (doc. A e B; in quest’ultimo scritto, l’attrice
indicava una provvigione pari al 3%). In quest’ottica è da valutare anche lo
scritto del 17 settembre 1998, con il quale __________ segnalava per iscritto
alla convenuta il nominativo dei coniugi __________ come seri interessati
all’acquisto della villa (doc. G).
Si
rileva inoltre che la convenuta ha consegnato a __________ i piani dettagliati
della villa (doc. R), dando così la possibilità all’attrice di avere – e dare –
informazioni precise in relazione all’immobile. Se la __________ non avesse
voluto fare capo ai servizi offerti dall’attrice, mal si capisce come mai le
avesse consegnato i piani dettagliati, rispettivamente come mai non si fosse
opposta a che la mediatrice li utilizzasse nelle trattative con potenziali
acquirenti. Inoltre, nel settembre 1998, l’attrice era al corrente che la villa
non era ancora stata venduta. Ne discende che ella fosse costantemente a
conoscenza dei dettagli riguardanti l’immobile (teste __________, pag. 2;
conclusioni convenuta, pto. 3, pag. 3).
In
data 17 settembre 1998, __________ confermava ad __________ di aver mostrato
l’immobile di proprietà della __________ ai coniugi __________, di aver loro
inviato – il 10 giugno 1998 – la documentazione relativa a detta villa, di aver
loro spiegato i dettagli della proprietà e, stante il loro concreto
interessamento all’acquisto, chiedeva alla __________ di fissare un appuntamento
per stabilire l’ammontare della provvigione (doc. G). A tutta risposta, il 23
settembre 1999, __________ confermava la sua presenza ad un incontro con gli
interessati (doc. I). La __________ non ha però contestato né l’operato, né la
richiesta di provvigione contenuti in modo inequivocabile nello scritto di cui
al doc. G. Se davvero la __________ avesse vietato l’operato di __________
quale mediatrice, avrebbe reagito protestando per iscritto, negando soprattutto
l’obbligo di corresponsione di una provvigione. Infatti, la __________ non solo
ha tollerato l’attività della mediatrice, ma vi ha fatto largamente capo;
d’altro canto, non vi è alcuna prova che la __________ avesse espressamente
vietato a __________ l’attività mediatoria (
Ammann
, op. cit., n. 5 ad art. 412 CO, con ulteriori
riferimenti).
Al
contrario di quanto affermato dall’appellante e alla luce delle risultanze di
causa, è del tutto inverosimile che il doc. G sia stato confezionato ad hoc per
creare le basi atte ad ottenere una provvigione. In primo luogo poiché ciò
contrasta con l’ammissione della convenuta formulata nell’allegato di risposta
(ad 2, pag. 3). In secondo luogo, la convenuta ha anche ammesso di aver
ricevuto da __________ un potenziale acquirente nei coniugi __________ (conclusioni,
pto. 6, pag. 5).
Anche
l’affermazione secondo la quale la __________ non avrebbe concesso alcun
mandato di mediazione a __________ poiché era già essa stessa una società
immobiliare viene smentita chiaramente dall’istruttoria. Infatti, la __________
ha inserito numerosi intermediari al fine di trovare un acquirente per la part.
n. __________ RFD di __________, tra cui sicuramente la __________, la
__________ e la stessa __________ (doc. C e 17; teste __________, pag. 3 e
teste __________).
Ne
discende, come giustamente rilevato dal primo giudice, che tra le parti è
venuto in essere un contratto di mediazione per interposizione sulla base di
atti concludenti.
3.
Stante il consenso sugli elementi
essenziali del contratto di mediazione, la premessa necessaria per poter
pretendere la mercede è la stipulazione del contratto mediato a seguito della
indicazione o dell’interposizione del mediatore (
Ammann
, op. cit., n. 1 ad art. 413 CO;
Gautschi
, op. cit., n. 2b, 3a, 3f
ad art. 412 CO). In altre parole, è necessario che tra l’attività messa in atto
dal mediatore e la conclusione del contratto mediato vi sia un nesso causale
psicologico che si ravvisa anche se l’attività del mediatore non sia la causa
esclusiva o diretta che ha portato alla conclusione del contratto, bastando
anche una causa concorrente o indiretta, purché la stessa abbia contribuito a
risvegliare l’interesse dell’acquirente al negozio (art. 413 cpv. 1 CO;
Schweiger
,
op. cit., pag. 81 ss.;
Marquis
,
Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, pag.
441 ss.;
II CCA
16 dicembre 1994 in re S. SA/ A.M. e
II CCA
2
maggio 2000 in re W.M./A.H.;
DTF
72 II 89 e 421; 76 II 382; 84 II 525).
Addirittura, è sufficiente che l’attività esperita sia stata una seppur lontana
concausa dell’acquisto e che abbia contribuito a risvegliare l’interesse
dell’acquirente nel negozio (
II CCA
20 settembre 1990 in re B. e J.B./
H.W.;
DTF
72 II 89 e 84 II 549;
Schweiger
,
op. cit., pag. 86).
L’onere
della prova quo all’esistenza del nesso causale psicologico incombe al
mediatore (
Gautschi
,
Berner Kommentar, Berna 1964, Vorbemerkungen, pag. 97;
II CCA
2 maggio
2000 in re W.M./A.H.).
4.
In base alle risultanze di causa
emerge che l’operato della mediatrice è stato causale per la conclusione del
contratto di compravendita tra la __________ da una parte e i coniugi
__________.
Innanzitutto,
si rileva che i coniugi __________ hanno dichiarato che sulla scorta dei
prospetti inviati in data 12 giugno 1998 da __________ (doc. O, 9) non avevano
ritenuto l’immobile confacente alle loro esigenze. Pertanto, essi rivolsero le
loro attenzioni altrove. Come pertinentemente osservato dal primo giudice,
l’invio dei prospetti da parte dalla __________ non può essere ritenuto casuale
per il perfezionamento della compravendita della part. n. __________ RFD di
__________.
Al
contrario, l’attività svolta da __________ appare senz’altro causale e
determinante per la volontà all’acquisto della villa di __________. Infatti, la
parte appellata si è attivata fin dall’inizio affinché i coniugi __________
concludessero il contratto relativo alla proprietà della __________. Nella
lista di immobili che ella aveva inviato ai signori __________ in data 10
giugno 1998 c’era anche l’immobile di proprietà della __________ (doc. C). In
occasione di un sopralluogo ad una villa contigua, __________ riuscì a sondare
i desideri dei coniugi __________ e ne dedusse il loro concreto interessamento
quo alla villa di proprietà della __________ (teste __________, pag. 2). Di
conseguenza, la mediatrice si è subito adoperata affinché i coniugi __________
potessero visitare anche l’interno della villa e perciò __________ organizzò
almeno due sopralluoghi con i potenziali acquirenti e le rappresentanti della
__________ (teste __________, pag. 2; teste __________, pag. 2; teste
__________; doc. H, I, J, J1).
__________
ha fissato i sopralluoghi e gli appuntamenti con le rappresentanti della
__________ (teste __________ e __________, pag. 2). I coniugi __________ si
rivolgevano sempre e solo a __________ per fare domande circa la villa (teste
__________, pag. 2).
Anche
lo scritto del 20 settembre 1999 di __________ è stato inviato direttamente a
__________ in veste di titolare della __________, e non alla __________,
nonostante le due rappresentanti della società fossero presenti anche loro al
sopralluogo (doc. H; conclusioni convenuta, pto. 4, pag. 3). __________ ha
quindi curato i contatti con i coniugi __________ e ha risvegliato in loro,
direttamente, l’interesse e la volontà di acquistare la villa.
Alla
luce di quanto esposto si evince chiaramente che l’operato di __________ è
stato causale per la conclusione del contratto di compravendita immobiliare.
Il
contratto del 17 marzo 1999 è stato concluso unicamente a seguito delle
trattative portate in avanti da __________. Non si può al contrario affermare
che il contratto sia stato concluso sulla base di relazioni già create
dall’appellante.
Si
rileva infine che la censura dell’appellante secondo la quale tra __________ e
i coniugi __________ sarebbe venuto in essere un contratto di mediazione non è
stata provata in alcun modo, così come l’asserzione che la presenza di
__________ alle trattative era tollerata poiché __________ riteneva che ella
fosse rappresentante dei __________. Questa posizione contrasta con il
comportamento assunto dalla convenuta e con le risultanze dell’istruttoria
(doc. G, H, I, J1; risposta, ad 2, pag. 3, testi __________ e __________),
tanto più che __________ è una professionista nell’ambito della compravendita
di immobili. Tra l’altro, nel settembre 1998, i coniugi __________ si
rivolgevano a __________ e ad altre agenzie (ma non alla __________) e quindi
non è possibile che l’appellata fosse loro mediatrice.
5.
Come già esposto, nell’ambito del
contratto di mandato, il pagamento di una provvigione è presunto, in
particolare quando il mediatore agisce a titolo professionale (
Amman
, op. cit., n. 2 ad 412 CO;
Tercier
, op. cit., n. 4306;
Schweiger
, op. cit., pag. 27;
Marquis
, op. cit., pag. 257). Alla
luce dei considerandi, è palese che per l’operato in veste di mediatrice
__________, a quest’ultima è dovuta una provvigione. Si segnala che dallo
scritto 17 settembre 1998 (doc. G) emerge chiaramente che l’operato di
__________ era svolto a titolo oneroso. Nella risposta del 23 settembre 1998,
la convenuta non si è opposta alla richiesta di fissazione della provvigione,
avallando in tal modo l’operato e la richiesta della mediatrice (doc. I).
Secondo
l’art. 414 CO, se l’importo della mercede non è determinato, questa è dovuta secondo
la tariffa esistente, e in difetto della tariffa si ritiene convenuta secondo
l’uso.
La
giurisprudenza ha già avuto modo più volte di stabilire che nel nostro cantone
una provvigione del 3% per un mediatore professionista – come nella fattispecie
concreta – è conforme all’uso locale ed è da ritenersi fatto notorio (
II CCA
20.9.1990 in re B. e J.
B./H.W.;
Rep.
1969, pag.
257).
Avendo
entrambe le parti ammesso che la vendita tra la __________ e i coniugi
__________ si è perfezionata al prezzo di
fr.
1'750'000.--, ne discende che la mercede dovuta a __________ ammonta a fr.
52'500.-- (doc. K).
6.
L’appello, infondato in ogni suo
punto, deve essere respinto. Spese e ripetibili seguono la soccombenza.
Per i quali motivi
pronuncia:
1.
L’appello
26 settembre 2001 della __________ è respinto.
2.
Le
spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    950.--
b) spese                                                      fr.
50.--
totale                                                            fr.
1’000.--
sono
poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata
la somma di fr. 2’100.-- per ripetibili.
3.
Intimazione:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 1.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                        La
segretaria