ti_gerichte · 12.2019.136 · 2019-10-03 · it
Locazione - disdetta per mora - espulsione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.10.2019 12.2019.136

Incarto n.
12.2019.136
Lugano
3 ottobre 2019
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il vicepresidente della seconda Camera civile del
Tribunale d'appello
quale
giudice unico (
art. 48b cpv. 1 lett. a
cfr. 2 e lett. b cfr. 3 LOG)
sedente
per statuire nella causa inc. n.
SO.2019.3018
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 18
giugno 2019 da
AO
1
rappr. da RA 1
contro
AP
1
e
M
chiedente l’espulsione immediata dei
convenuti dall’appartamento da loro locato, domanda alla quale AP 1 si è
opposta, e che il Pretore ha accolto con decisione 21 agosto 2019;
appellante la convenuta
AP 1
con appello 2 settembre 2019, con il quale chiede
l’annullamento del giudizio pretorile;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che AO 1 ha
concesso in locazione ai coniugi AP 1
e M__________
__________
dal 1° dicembre 2014 l’appartamento di 4,5 locali al
quarto piano dell’immobile sito in via
__________
a
__________
, per una pigione mensile di fr. 2’130.-, oltre spese accessorie (doc.
A); dal 1° luglio 2018 AP 1
ha pure locato
un parcheggio al canone mensile di fr. 150.- (doc. B);
che
con scritti separati 12 dicembre 2018 la locatrice ha diffidato i conduttori a
provvedere entro trenta giorni al versamento delle pigioni scadute (doc. C);
che con raccomandata e relativo modulo ufficiale 24 gennaio 2019 la locatrice
ha notificato ai conduttori la disdetta straordinaria del contratto per il 28
febbraio 2019 (doc. E);
che non avendo i conduttori provveduto alla regolare riconsegna dell’ente locato
entro tale scadenza,
con istanza 18 giugno 2019, nella
procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti, la locatrice ha
chiesto alla Pretura di ordinare l’immediata espulsione dei conduttori, con le
comminatorie di rito;
che, in occasione dell’udienza del 22 luglio 2019, l’istante si è riconfermata
nella domanda, mentre la convenuta
AP
1
,
M__________ __________
non essendo
comparso, ha riconosciuto di essere in mora nel pagamento delle pigioni e ha
chiesto le venisse concesso un certo lasso di tempo per saldare il dovuto,
ottenendo dall’istante la disponibilità a continuare nella locazione “
qualora
entro il 31 luglio 2019 la parte convenuta provvedesse al pagamento della somma
di CHF 6'000.- rispettivamente entro il 16 settembre 2019 dell’integrale
pagamento degli scoperti
” (atto III);
che con lettera 12 agosto 2019 la locatrice ha chiesto alla Pretura
l’emanazione del giudizio, non essendo intervenuto entro il termine concordato il
pagamento della somma di fr. 6'000.- a saldo parziale delle pigioni scoperte
(atto IV);
che con giudizio 21 agosto 2019 il Pretore, ritenendo la richiesta di
espulsione fondata sulla base della mora dei conduttori e preso atto del
mancato ricomponimento bonale sulla base dell’accordo stipulato in occasione
dell’udienza, ha accolto l’istanza e fatto ordine ai convenuti di riconsegnare
l’ente locato entro dieci giorni dalla notificazione, con le comminatorie di
rito;
che con
appello 2 settembre 2019 la convenuta AP 1
ha impugnato la decisione pretorile
chiedendone l’annullamento e di conseguenza di annullare la disdetta ed essere
autorizzata a rimanere nell’appartamento locato;
che l’atto di appello non è stato intimato alla controparte per la risposta
(art. 312 cpv. 1 CPC);
che
terminando con una non entrata nel merito di un’impugnazione manifestamente
inammissibile
, rispettivamente con il diniego di una richiesta
palesemente infondata,
la procedura
può essere decisa
dalla Camera nella composizione a giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett. a cfr. 2
e lett. b cfr. 3 LOG);
che contro
una decisione emanata in procedura sommaria a tutela nei casi manifesti il cui
valore è di fr. 66’600.-, come accertato dal Pretore, è dato il rimedio
dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC); tenuto conto della
data di intimazione della decisione pretorile, l’appello 2 settembre 2019 è quindi
tempestivo;
che
dal
1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali
occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,
avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione
o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257
CPC) che non richiede la previa conciliazione (
Hohl,
Procédure civile, Tome II, 2
a
ed., n. 1429, pag. 260);
che l’appello deve essere motivato
(art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali
motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (
Bohnet
,
Le droit du bail en procédure civile suisse, 16
e
Séminaire sur le
droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);
che
AP 1
ha presentato un atto
di appello con il quale
rimprovera anzitutto al Pretore di non aver rilevato la nullità delle diffide e
delle disdette notificate sepatatamente ai coniugi, al medesimo indirizzo
corrispondente all’appartamento locato, benchè il marito conduttore risiedesse
all’estero e non potesse così prenderne conoscenza;
che la censura va respinta siccome manifestamente infondata: anzitutto appare
dubbia la legittimazione dell’appellante a invocare un pregiudizio asseritamente
subito da una terza persona, che nulla ha ritenuto di eccepire al riguardo e
non è più parte nella presente procedura;
che, a prescindere da ciò e dalla dubbia ricevibilità della prova documentale (doc.
B prodotto con l’appello), dalla stessa si potrebbe al più dedurre che il
marito, cittadino straniero, ha ottenuto dal competente Ufficio della
migrazione un’autorizzazione alla residenza all’estero per un periodo di due
anni ai sensi dell’art. 61 cpv. 2 LStr, senza perdita dei diritti domiciliari
acquisiti in Svizzera; da questa circostanza nulla potrebbe comunque essere
dedotto in merito al venir meno del suo interesse degno di protezione a
condurre in locazione l’oggetto della vertenza e a mantenere il recapito
postale utilizzato dalla locatrice per le notifiche;
che, inoltre, proprio l’autorizzazione in questione specifica chiaramente come
durante l’assenza all’estero la moglie sarebbe stata rappresentante del marito per
gli obblighi di natura pubblica e privata, tra i quali rientra senz’altro la
rappresentanza in merito alla notifica di atti quali quelli in questione;
che l’appellante asserisce, per la prima volta in questa sede e quindi
tardivamente (art. 317 CPC), oltre che in maniera carente dal punto di vista
dell’onere di allegazione e della prova (art. 311 CPC), di non aver ricevuto il
formulario ufficiale unitamente alla disdetta del 24 gennaio 2019; risulta
pertanto inconcludente e contraddittoria la tesi di aver ricevuto solamente una
lettera di disdetta e di non averla potuta impugnare invocandone la nullità;
merita pertanto conferma l’accertamento pretorile che ha ritenuto provata la
regolarità della disdetta sulla base dei documenti prodotti;
che l’atto d’appello non contesta la circostanza posta alla base della
conclusione pretorile, ovvero che la disdetta è intervenuta dopo regolare messa
in mora dei conduttori siccome questi erano in arretrato con il pagamento di
diverse pigioni mensili; l’appellante sostiene, in modo assai confuso e non
privo di contraddizioni, che il mancato pagamento della somma di fr. 6'000.-
entro il termine del 31 luglio 2019 non potesse comunque comportare la
continuazione della procedura e l’emanazione del contestato giudizio pretorile
di espulsione dei conduttori; la censura è manifestamente infondata e finanche temeraia
risultando chiaro e inequivocabile il senso dell’accordo raggiunto durante
l’udienza per procrastinare l’emanazione del giudizio in caso di pagamento di
una prima somma a parziale copertura, rispettivamente per evitare di procedere
con lo sfratto in caso di saldo dell’intera somma scoperta;
che, abbondanzialmente, si rileva come non possa essere accolta la tesi
dell’appellante che invoca quale pregiudizio il fatto che la prematura
emanazione della decisione pretorile l’avrebbe privata della facoltà di
continuare con il contratto di locazione facendo fronte al pagamento della
somma ancora scoperta entro il 16 settembre 2019, come pattuito durante
l’udienza; a tal proposito risulta comunque che, nelle more dell’istruttoria,
tale termine sia nel frattempo scaduto senza che l’asserita intenzione della
conduttrice si sia concretizzata, nulla lasciando peraltro pensare che la
disponibilità della locatrice fosse nel frattempo venuta meno;
che non sono peraltro atte a rimettere in discussione il giudizio pretorile le
ampie considerazioni dell’appellante in merito ai motivi che avrebbero condotto
alla situazione di mora nel pagamento delle pigioni, alle difficoltà economiche
familiari e ai tentativi in corso di risolverle nell’ambito di procedure di
incasso di crediti salariali verso il suo precedente datore di lavoro;
che tale modo di argomentare è inammissibile e comporta l’irricevibilità di
buona parte delle censure d’appello per carente motivazione, non essendo
adempiuti i presupposti dell’art. 311 CPC: l’appellante non si confronta
infatti adeguatamente con il giudizio impugnato, né per quel che concerne
l’accertamento dei fatti esposti, né per quel che concerne l’applicazione del
diritto;
che gli accertamenti e le conclusioni del primo giudice non risultano quindi
validamente criticati, ciò che comporta la conferma della sentenza impugnata;
che le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e
sono fissate in conformità all’art. 9 cpv. 3 LTG; il valore litigioso della
procedura di appello, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al
Tribunale federale, ammonta a
fr. 66’600.-, come indicato dal Pretore;
non si assegnano ripetibili
alla controparte alla quale l'appello non è stato notificato.
Per questi motivi,
decide:                     1.
L'appello 2 settembre 2019 di
AP 1
è respinto nella misura in
cui è ricevibile
.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 100.- sono poste a carico dell’appellante.
Non si assegnano ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
vicepresidente
(giudice
D. Bozzini)
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).