ti_gerichte · 15.2025.35 · 2025-06-25 · it
Ricorso contro due precetti esecutivi. Capacità di escutere della comunione dei comproprietari di piani anche per spese di un garage di cui lescusso è comproprietario semplice

Ricorso contro due precetti esecutivi. Capacità di escutere della comunione dei comproprietari di piani anche per spese di un garage di cui l’escusso è comproprietario semplice

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 25.06.2025 15.2025.35

Incarto n.
15.2025.35
Lugano
25 giugno 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
cancelliere:
Ferrari
statuendo nella composizione a
giudice unico (art. 48
b
LOG) sul ricorso 24 marzo 2025 di
RI 1
, __________ (__________)
(patrocinato dall’avv. PA 1, __________)
contro
l’operato dell’
Ufficio d’esecuzione
,
sede di
Lugano
, o meglio contro i precetti esecutivi emessi l’11 maggio 2023 e il
12 marzo 2025 nelle esecuzioni n. __________ e __________ promosse nei
confronti del ricorrente dalla
PI 1
,
__________ (__________)
(patrocinata dall’avv. PA 2 e dalla MLaw PI 2
, __________)
ritenuto
in fatto:
A.
RI
1 è proprietario dell’unità di proprietà per piani (
PPP) n. __________ del fondo n. 688 RFD __________ e ha un di­ritto
d’uso esclusivo sul posteggio n. __________.
B.
Con
precetto esecutivo n. __________ emesso l’11 maggio 2023 dalla sede di Lugano
dell’Ufficio d’esecuzione (UE), la PI 1 (in seguito: la Comunione) ha escusso RI
1 per l’incasso di:
–
fr. 74.85 oltre agl’interessi del 5% dal 3
agosto 2022 (
indicando quale causa
del credito il
“Mancato
pagamento delle spese condominiali 2022 – saldo 2° acconto 2022
”
),
–
fr. 4'322.25 oltre agl’interessi del 5% dal
16 agosto 2022 (
“Mancato
pagamento delle spese condominiali 2022 – 3° acconto 2022
”
),
–
fr. 2'231.20 oltre agl’interessi del 5% dal
16 dicembre 2022 (
“Mancato
pagamento delle spese condominiali 2023 – 1° acconto 2023
”
) e
–
fr. 2'165.45 oltre agl’interessi del 5% dal
1° aprile 2023 (
“Mancato
pagamento delle spese condominiali 2023 – 2° acconto 2023
”
).
C.
Con
precetto esecutivo n. __________ emesso il 12 marzo 2025 dal­l’UE, la Comunione
ha nuovamente escusso RI 1 per l’incasso dei quattro crediti suindicati (salvo
far decorrere gl’in­­teressi sui primi tre crediti dal 29 aprile, 15 agosto e
15 dicembre 2022, e sul quarto dal 31 marzo 2023), oltreché per l’incasso di:
–  fr. 1'693.60
oltre agl’interessi del 5% dal 31 luglio 2023 (indicando quale causa del
credito le “
Spese condominiali – conguaglio a
debito [dopo rettifica a consuntivo 2022]”
),
–  fr. 8'138.–
oltre agl’interessi del 5% dal 31 agosto 2023 (
“Spese
condominiali – 3. acconto 2023”
),
–  fr. 2'962.85
oltre agl’interessi del 5% dal 15 dicembre 2023 (
“Spese condominiali – 1. acconto 2024”
) e
–  fr. 2'875.60
oltre agl’interessi del 5% dal 31 marzo 2023 (
“Spe­se
condominiali – 2. acconto 2024”
).
D.
Mediante ricorso del 24 marzo 2025, RI 1 si è aggravato contro i
precetti esecutivi, chiedendo in via principale di dichiararli nulli, in via
subordinata di annullarli e in ogni caso di far ordine all’Ufficio di radiarli
dal Registro delle esecuzioni, protesta­te tasse, spese e ripetibili. Il 26
marzo, il presidente della Camera ha respinto la richiesta di concessione dell’effetto
sospensivo formulata con l’impugnativa.
E.
Nelle
sue osservazioni del 9 aprile 2025, la Comunione ha chiesto la reiezione del
ricorso, protestate tasse, spese e ripetibili, reiezio­ne postulata anche dall’UE
nelle sue dell’11 aprile. Mediante replica spontanea del 24 aprile, RI 1 si è
riconfermato nelle sue argomentazioni.
Considerando
in diritto:                 1.
Giusta l’art. 17 LEF, salvo che la legge prescriva di adire il
giudice, ogni provvedimento di un ufficio d’esecuzione o dei fallimenti è
impugnabile mediante ricorso all’autorità di vigilanza (cpv. 1) – nel Canton
Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF)
del
Tribunale d’appello
(art. 3 LPR [
RL 280.200]
) – entro il termine di dieci giorni dalla conoscenza del provvedimento
(cpv. 2). Nella misura in cui tende all’annullamento del primo precetto
esecutivo, notificato a RI 1 il 12 maggio 2023, il ricorso, interposto il 24
marzo 2025, è tardivo e, dunque, irricevibile, mentre la conclusione volta alla
dichiarazione della nullità
del provvedimento è ricevibile in ogni tempo
(art. 22 cpv. 1, 2° periodo LEF). In quanto concerne il secondo precetto,
notificato all’escusso il 13 marzo 2025, l’impugnativa, interposta entro il
termine di dieci giorni dalla c
onoscenza del
provvedimento, scaduto domenica 23 marzo e per­ciò
prorogato a lunedì 24
marzo (art. 31 LEF
cum
142 cpv. 3 CPC), è tempestiva e, dunque, in linea
di principio ricevibile.
2.
Nel
ricorso, con riguardo a entrambi i precetti esecutivi, RI 1 rileva che, di
ciascun credito posto in esecuzione, una parte concerne le spese della PPP di
cui è titolare, la n. __________, mentre l’altra parte si riferisce alle spese
del posteggio su cui ha un diritto d’uso esclusivo, il n. __________. Sostiene
che le PPP e i posteggi attengono a due distinte comproprietà, con la loro
relativa comunità (
recte
: comunione): la prima, per piani, e la seconda,
sempli­ce. Giudica dunque inammissibile che la Comunione (dei proprietari per
piani) ponga in esecuzione (anche) crediti vantati dalla comunione dei
comproprietari semplici. Ricorda che la seconda non ha personalità giuridica né
quindi la capacità di escutere, sicché a parer suo la domanda di esecuzione e,
di conseguenza, il precetto esecutivo devono indicare tutti i comproprietari,
non potendosi limitare a menzionare la comunione. Poiché la capacità di essere
parte è un elemento essenziale, afferma che un’esecuzione promossa sotto una
denominazione collettiva, ma in assenza di soggettività giuridica, è
assolutamente nulla. Considera le esecuzioni nulle, anche perché la commistione
di due entità distinte impedisce d’identificare con chiarezza il creditore. Chiede
pertanto in via principale di dichiarare entrambi i precetti nulli, in via
subordinata di annullarli e in ogni caso di far ordine all’Ufficio di radiarli
dal Registro delle esecuzioni.
2.1
È
indubbio, oltreché incontestato che la Comunione (dei proprietari per piani) ha
la capacità di escutere in nome proprio (art. 712
l
cpv. 2 CC), ancorché per
conto dei proprietari per piani, ad esempio per incassare da un proprietario il
risarcimento del danno da lui provocato a una parte comune dell’immobile
costituito in proprietà per piani (
Amoos
Piguet
in:
Commentaire romand, Code civil II, 2016,
n. 13 e 14 ad art. 712
l
CC
) oppure, come in
concreto, per incassare da lui le spese derivanti dall’uso e dall’amministra­-zione
delle parti comuni (sentenza della CEF 14.2000.00129 del 1
0 maggio 2001, consid.
1/c;
Gäumann/Bösch
in: Basler Kommen­tar
,
Zivilgesetzbuch II, 6ª ed. 2019, n. 14 ad art. 712
l
CC
).
2.2
Nella
fattispecie, su entrambi i precetti esecutivi, quale creditore figura per l’appunto
la Comunione e non la comunione dei comproprietari (semplici). Poiché l’escutente
è una sola entità, è chiaramen­te indicata e ha formalmente la facoltà di
escutere il ricorrente, non difetta alcun elemento formale essenziale negli
atti contestati, che sono dunque validi. Che poi la Comunione, per ipotesi, non
potesse porre in esecuzione crediti vantati dalla comunione dei comproprietari
(semplici), ovvero che le manchi la legittimazione attiva, è una questione di
merito, che
esula dalla
competenza dell’UE e, di rifles­so, della Camera quale autorità di vigilanza, e
che potrà essere discussa e decisa in un’altra procedura, ad esempio, di
rigetto del
l’opposizione (tra tante:
sentenza della CEF 15.2024.102 del 10 gennaio
2025, pag. 4). Infondato, il ricorso va respinto.
3.
Per legge
non si preleva la tassa di giustizia e
non si assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a
e 62 cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è respinto.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
– avv. PA
1, __________/__________,
CP __________,
__________;
– PA 2, __________,
__________.
Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Lugano.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
cancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.