ti_gerichte · 12.2004.112 · 2004-06-21 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 21.06.2004 12.2004.112

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2004.112
Rinvio TF
Lugano
21 giugno
2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.1999.52
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 14
aprile 1999 da
APPO1
rappr.
da__________ __________
contro
APPE1
rappr. da RAPP1
chiedente l’accertamento d’inesistenza di un debito di
fr. 360'000.-- relativamente all’esecuzione no. __________ dell’Ufficio
esecuzioni e fallimenti di Locarno, promossa nei suoi confronti dal convenuto;
domanda avversata dal convenuto e che il Pretore, con
sentenza 27 giugno 2002, ha parzialmente accolto limitatamente ad un ammontare
di fr. 310'000.--;
appellante il convenuto che, con gravame 30 luglio
2002 chiede la riforma del giudizio pretorile, nel senso di respingere la petizione
e, in via definitiva, l’opposizione interposta al PE no. __________
dell’Ufficio esecuzioni e fallimenti di Locarno, con protesta di spese e
ripetibili per entrambe le sedi;
mentre la convenuta, con osservazioni 23 settembre
2002, postula la reiezione
dell’appello con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti.
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
Nell’aprile/maggio 1987 ad __________APPE1è stato rilasciato un
permesso di costruzione per l’edificazione di una casupola ml. 13 X ml. 8,
destinata a magazzino e a ricovero di attrezzi agricoli per la coltivazione di
un piccolo frutteto di kiwi sulla part. n. __________ RFD di __________, posto
al di fuori della zona edificabile, o meglio nella zona II di protezione della
riserva idrica regionale di quel Comune, esposto a pericolo di inondazioni. Il
fabbricato era diviso in due locali: l’uno a deposito e, l’altro a ricovero per
gli attrezzi, privo di qualsiasi uso abitativo. Sul lato sud vi era inoltre un
porticato di ml. 3 X ml. 13, il quale è poi stato chiuso con vetrate in modo da
formare un giardino d’inverno. Anche sul retro, il proprietario ha aggiunto una
tettoia di ml. 3  X  ml. 13. Queste ultime trasformazioni sono state
regolarmente autorizzate.
In data
26 settembre 1994 il proprietario ha inoltrato una domanda di costruzione al
Municipio di __________ tendente ad ottenere il permesso di trasformare il
deposito agricolo in una casa di vacanza, dotandolo di impianti sanitari, di
una fossa settica e di un pozzo perdente. La domanda è stata respinta con
risoluzione municipale del 21 novembre 1994. Contro la premessa decisione
__________APPE1si è aggravato davanti al Consiglio di Stato, il quale ha
accolto l’impugnativa con pronuncia di data 23 aprile 1996. Contro il predetto
giudizio governativo il Comune di __________ è insorto davanti al Tribunale
cantonale amministrativo che, a sua volta, ha annullato la risoluzione del
Consiglio di Stato, definendola “
sconcertante
” e lesiva del diritto
federale “
per gratificare il resistente con un’autorizzazione che, come si
suol dire, non sta né in cielo, né in terra
” (Doc. L , E).
In
costanza della lite (il 7 agosto 1995), __________APPE1ha messo in vendita il
podere al prezzo di fr. 475'000.--. Il fabbricato di 2 ½ locali abitativi
(Zimmerwohnung), risultava ammobiliato ed era comprensivo di: tinello/cucina,
camera, wc/doccia, giardino d’inverno, autorimessa, riscaldamento elettrico e
caminetto (Doc. 3, E e G). In data 26 febbraio 1996 le parti hanno perfezionato
un contratto di compravendita. Il prezzo è stato fissato a corpo in fr.
380’000.--, di cui fr. 20'000.— sono stati depositati presso il notaio rogante
sino all’iscrizione del trapasso della proprietà all’acquirente, mentre la
differenza mediante l’assunzione del debito ipotecario di Fr. 360'000.--. Il
trapasso della proprietà è stato iscritto a RF il 3 giugno 1996 (Doc. E pag. 3
in fine).
2.
In data 22 marzo 1996 il Municipio di __________ notificò alla APPO1
e al signor APPE1un ordine di sospensione dei lavori, giacché erano stati
iniziati dei lavori volti a consolidare la trasformazione del fabbricato in
rassegna. Successivamente, il 26 agosto 1996 il municipio di __________ ha
avviato un procedimento contravvenzionale nei confronti del signor __________,
sfociato con l’inflizione di una multa di fr. 2'500.— per aver eseguito senza
permesso lavori tesi a rendere abitabile il magazzino deposito. Più tardi, il
23 ottobre 1996 il Municipio, dopo aver raccolto il preavviso del Dipartimento
del territorio, ha ordinato alla APPO1 la rimozione delle opere abusive, ovvero
ha ingiunto alla proprietaria di allontanare il camino, la canna fumaria, la
cucina, i servizi igienici e le relative condotte, il pozzo perdente e una
parete in muratura eretta per chiudere il portico. Questi provvedimenti sono
stati confermati dal Consiglio di Stato e, da ultimo, dal TRAM con sentenza di
data 16 dicembre 1997 (Doc. E). In data 17 marzo 1998 il Municipio di
__________ ha diffidato la APPO1 a dar seguito all’ordine di ripristino. Il
giorno successivo la APPO1 ha inoltrato al Municipio una nuova domanda tendente
ad ottenere il permesso per ristrutturare lo stabile, mantenendo
sostanzialmente le opere che dovevano essere demolite, con l’aggiunta sulle
facciate sud-ovest e sud-est di un pergolato largo ml. 3. La domanda è stata
respinta dal Municipio di __________ con risoluzione 14 luglio 1998. Questa
decisione è stata confermata dal Consiglio di Stato e dal TRAM con sentenza 15
marzo 1999 (Doc. F). Un’istanza di revisione presentata dalla APPO1 delle
sentenze 16 dicembre 1997 e 15 marzo 1999 del TRAM è stata respinta da
quest’ultimo Tribunale con pronuncia del 1° giugno 2001.
3.
L’8 ottobre 1997 il venditore ha avviato un’esecuzione nei confronti
dell’acquirente per un importo di fr. 360'000.--, oltre interessi a decorrere
dal 26 febbraio 1996, pari al saldo del prezzo di compravendita ancora
scoperto. Al precetto esecutivo è stata interposta opposizione, la quale è
stata rimossa in via provvisoria dal Pretore con sentenza 4 marzo 1998. Contro
la pronuncia del Pretore la debitrice si è aggravata davanti la CEF che, con
sentenza 10 marzo 1999 ha respinto l’appello e confermato la decisione
pretorile.
4.
Tempestivamente la APPO1 ha inoltrato un’azione di disconoscimento
del debito davanti il Pretore di Locarno-Campagna, rilevando che il venditore
l’aveva raggirata, inducendola ad acquistare un fondo non edificabile, gravato
da un ordine di demolizione, che non poteva essere abitato come residenza di
vacanza e che, di conseguenza, non poteva valere il prezzo sborsato di fr.
380'000.--. L’attrice concludeva sostenendo che il prezzo di compravendita
doveva essere ridotto di almeno fr. 340'000.--. Per la differenza ancora
scoperta, poneva in compensazione un credito di risarcimento danni nei
confronti del venditore di fr. 100'000.--.
A questa
domanda si è opposto il signor __________, adducendo che l'acquirente era stata
informata durante le trattative di vendita che era in corso una procedura
amministrativa tesa al rilascio di un permesso di costruzione per il
cambiamento di destinazione del magazzino in residenza secondaria. L’avv.
__________ aveva agito al momento della conclusione del contratto in veste di
rappresentante del venditore e costui aveva informato nel dettaglio l'acquirente
sul corso della procedura e sullo stato di diritto del fondo. Parimenti il
venditore avrebbe portato il signor __________r, amministratore della APPO1
presso il Municipio di __________, ove i due municipali avrebbero avuto modo di
dare ulteriori informazioni all’acquirente. La APPO1 avrebbe quindi
consapevolmente acquistato il fondo confidando, nella peggiore delle ipotesi,
che il caso potesse risolversi con l’inflizione di una multa.
5.
Con sentenza 27 giugno 2002 il Pretore ha parzialmente accolto la
petizione, rilevando che il debito era disconosciuto per l’ammontare di fr.
310'000.— e che l’opposizione al PE no. 437380 era rigettata in via definitiva
limitatamente all’importo di fr. 50'000.--, oltre interessi al 5% a decorrere
dall’8 ottobre 1997. Per il Pretore __________APPE1avrebbe garantito
all’acquirente che il fondo poteva essere edificato e utilizzato come residenza
secondaria. La clausola di esclusione della garanzia dei difetti contenuta
nell’atto di compravendita era quindi inoperante. L’avv. __________ e il signor
APPE1indussero l’acquirente a credere che sulla procedura in corso volta ad
ottenere il permesso di costruzione per il cambiamento di destinazione da
magazzino agricolo in casa d’abitazione v’era da essere fiduciosi. Inoltre la
perizia fatta eseguire dal venditore che stimava il valore del fondo in fr.
530'000.—, il prezzo pagato di fr. 380'000.—  e il mutuo acceso presso il
__________ di fr. 360'000.—erano elementi sufficienti per dimostrare che il
venditore aveva garantito, quantomeno in forma concludente, l’edificabilità del
fondo.
6.
Contro il premesso giudizio il convenuto si è aggravato in appello,
rimproverando al Pretore di non aver proceduto ad una corretta valutazione
delle prove. Secondo l’appellante il Pretore non avrebbe discusso ed esaminato
le prove di segno opposto che escludevano la promessa in relazione
all’abitabilità del fabbricato. L’avv. __________, rappresentante della parte
acquirente sapeva che era in corso una procedura di ricorso, della quale aveva informato
l’amministratore della APPO1G, signor __________. La perizia sul valore
dell’immobile non poteva, nelle concrete circostanze, essere tale da indurre
l’acquirente a credere che il fondo si trovasse in zona edificabile, perché era
stato spiegato bene all’acquirente dal venditore e dall’avv. __________ che il
tema, litigioso, intorno all’abitabilità del fabbricato era sub iudice. I
termini della vertenza sarebbero stati altresì illustrati da taluni municipali
del Comune di __________, i quali informarono il signor __________
sull’impossibilità di poter utilizzare il podere come residenza secondaria,
perché il fondo era posto al di fuori della zona edificabile. Non poteva
neppure essere concludente il fatto che l’acquirente avesse pagato un prezzo
alto per un simile terreno per gli stessi motivi precisati qui sopra.
L’acquirente era ben informato sulla situazione giuridica del fondo e, quindi,
anche di questo difetto. La APPO1 avrebbe speculato sul prezzo di compravendita
sapendo di pagare un immobile fr. 380'000.— a causa della sua incerta
edificabilità. L’acquirente, anziché speculare ed accettare un rischio a lei
noto, avrebbe dovuto cautelarsi.
Con
tempestive osservazioni la convenuta ha ribadito che il signor APPE1gli aveva
promesso la vendita di un fondo che poteva essere utilizzato per l’abitazione.
Il venditore, benché lo avesse informato sul ricorso pendente, lo aveva indotto
a credere che le cose si sarebbero sistemate e che egli era fiducioso
sull’esito del gravame. L’offerta che gli era stata presentata descriveva il
fabbricato come una fattoria abitabile, la quale era sostenuta da una perizia
che stimava il fondo in fr. 530'000.--, come pure nelle adiacenze il venditore
aveva mostrato al signor __________ che altri terreni, nelle stesse condizioni,
venivano utilizzati per l’abitazione. Il venditore, con il suo comportamento
ingannevole e contraddittorio, avrebbe indotto in errore l’acquirente, la quale
non avrebbe mai sborsato il prezzo di fr. 380'000.— se avesse saputo che la
costruzione non poteva essere utilizzata a fini residenziali. Le tesi di
controparte, per le quali la APPO1 avrebbe assunto il rischio di acquistare un
fondo inedificabile si configurano quindi come un abuso di diritto che non può
essere protetto.
7.
Con
sentenza 1 luglio 2003 questa Camera ha respinto l'appello e contro questa
sentenza __________ è insorto  dinanzi al Tribunale federale, con ricorso di
diritto pubblico - volto ad ottenere l'annullamento del giudizio cantonale - e
con ricorso per riforma inteso alla modifica della pronuncia nel senso di
respingere l'azione di disconoscimento del debito.
Il 19
dicembre 2003 __________APPE1ha segnalato al Tribunale federale l'introduzione
di una nuova causa nei suoi confronti da parte della APPO1 per titolo di
restituzione dell'arricchimento indebito del venditore del fondo per aver
dovuto la APPO1 assumersi il debito ipotecario, a seguito di una procedura
d'esecuzione avviata dall'istituto di credito in possesso delle cartelle
ipotecarie gravanti il fondo venduto.
Il Tribunale
federale (sentenza 23 aprile 2004, 4C.244/2003) ha preso atto di questa
situazione e ha ritenuto che, avendo l'attrice APPO1 pagato l'intero prezzo di
compravendita, non in contanti ma per assunzione del debito ipotecario come
previsto nel contratto, l'azione di disconoscimento di debito aveva perso ogni
interesse mentre la questione a sapere se e in che misura il prezzo fosse
dovuto costituiva ormai l'oggetto dell'azione per la restituzione dell'indebito
arricchimento avviata dalla APPO1. Ha ravvisato in ciò una reciproca desistenza
delle parti e, l'oggetto della controversia essendo venuto a cadere, ha
annullato la sentenza cantonale, ponendo a carico delle parti, in ragione di
metà ciascuno, le spese di giustizia compensando le ripetibili.
La causa
è stata quindi rinviata a questa Camera per pronunciarsi su spese e ripetibili
della procedura cantonale.
8.
In
simili circostanze - desistenza reciproca e confusione quanto al pagamento del
prezzo -, anche in sede cantonale, appare equo, come indicato dal Tribunale
federale, ripartire le spese in parti uguali e prescindere dall'assegnazione di
indennità per ripetibili sia per la procedura avanti al Pretore, la cui
sentenza va parimenti annullata, che per quella d'appello.
Per i quali motivi
dichiara e pronuncia
1.
La sentenza 27 giugno 2002 - inc. no. OA.1999.52 - del Pretore di
Locarno-Campagna è annullata con la tassa di giudizio di Fr. 6'000.- e le spese
di Fr. 650.- a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le
ripetibili.
2.
La
tassa di giustizia della procedura d'appello di Fr. 2'950.- e le spese di Fr.
50.- sono a carico delle parti in ragione di metà ciascuna e non si assegnano
indennità ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Campagna.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario