ti_gerichte · 40.2008.1 · 2009-04-28 · it
Edificio principale: aumento del correttivo della vetustà al massimo previsto del 60%, conferma del valore metrico del terreno, applicazione dei redditi accertati


Incarto n.40.2008.1

__________

Lugano

28 aprile 2009

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 17 gennaio 2008 da

RI
 1

rappr.
 dall   RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 30 novembre 2007 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 1679 RFD di __________

esperito                           il
sopralluogo in data 27 marzo 2009,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.     Così
come risulta dallestratto del Sistema dinformazione fondiaria del Cantone
Ticino (SIFTI), il mappale no. 1679 RFD di __________ è di proprietà delle
signore __________, __________ e __________ in ragione di 1/3 ciascuno.Il qui ricorrente RI 1 è invece beneficiario di un diritto di usufrutto e di
abitazione (vita natural durante) gravante quale onere fondiario il mappale in
oggetto (cfr. iscrizione RF dg. 3454/5 del 16.03.1981).

2.

2.1.     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1.
gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei
valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del
Cantone.

2.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

2.3.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

3.     Per
la part. no. 1679 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004 / 29 dicembre 2006, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'405'212.--.

Il
reclamo interposto in data 26 gennaio 2007 da RI 1 è stato respinto dallUCS
con decisione del 30 novembre 2007.Lautorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito in data
12 settembre 2007 alla presenza delle parti, ha confermato la bontà della
propria decisione in merito alle censure sollevate dal reclamante, in
particolare per ciò che riguarda il valore cubimetrico di base ed il correttivo
di vetustà applicato per ledificio principale, il valore metrico ed il
correttivo del -30% per il terreno che considera la reale situazione, nonché il
valore di reddito, ribadendo che la prudenzialità adottata giustifica la stima
complessiva esposta.

4.     Con
ricorso 17 gennaio 2008 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando laccoglimento
del gravame con conseguente conferma del valore di stima precedente stabilito
in fr. 851'600.--.A mente del ricorrente lUCS non avrebbe tenuto in considerazione elementi
importanti per la determinazione dei diversi valori del fondo in particolare- per il valore metrico delledificio, di un correttivo di vetustà superiore al  
 -28% (da fissare al -60%), che meglio contempera con lanno di edificazione e
con lo stato di conservazione dellimmobile;- per il valore metrico del terreno, di un correttivo superiore al -30% (da
aumentare al -55%), che meglio considera leccessivo carico ambientale dettato
dai rumori e dalle immissioni moleste provenienti dalle vicine Via __________ e
incrocio Via __________ e le limitazioni dedificabilità dovute ai parametri
O.I.F. ed agli oneri fondiari;- per il valore di reddito, degli effettivi introiti dei canoni di locazione
attuali.

5.     In
sede di sopralluogo esperito il 27 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che ledificio
ubicato sul mapp. 1679 si sviluppa su 6 livelli:

- PT, piano interrato verso monte
con locali (2 garages e 1 deposito) aperti sul fronte EST con profondità di ca.
5 ml.;

-
1° piano, semi-interrato verso monte, con appartamento di 2 locali con entrata
indipendente sul lato NORD, cantine, locali tecnici, lavanderia, riscaldamento
(a nafta), con accesso anche sul lato SUD e sul lato OVEST (entrata
principale);

-
2° / 3° e 4° piano,  con 2 appartamenti per ogni piano di 4 locali + retro
cucina non attrezzato + bagno-WC ciascuno;

-
piano mansardato, con 3 locali-solaio, un deposito di vecchi mobili, un WC
separato e 2 ulteriori locali destinati a deposito.

Lentrata
principale si trova sul lato OVEST tra il 2° e il 3° livello ed è posta ad una
quota di ca. -5 ml. dal campo stradale di Via __________  Via __________ (nel
verbale di sopralluogo erroneamente indicata come Via __________).

Ledificio
è stato costruito nel 1935 e non è mai stato migliorato. Lo stato attuale
denota appieno la vetustà dello stesso e delle sue infrastrutture. Evidenti i
segni di infiltrazione di acqua dal tetto e dalle pareti contro terra, come
pure evidenti e preoccupanti sono le crepe e i cedimenti dei balconi.
Allesterno, sul fronte EST, il fondo è pavimentato in asfalto, mentre sul lato
NORD si trova una scalinata in cemento, così come pure sul lato SUD.

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di  RI 1, titolare di diritti reali sul mappale
1679 e destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine (art. 34
segg. Lst.).Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti
per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza non
é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione
anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.

7.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad unmassimodel 60%. La variazione della percentuale di deduzione
è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e
alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di
miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

8.1.     Il
Tribunale, a seguito di quanto constatato con il sopralluogo, considera il
correttivo di vetustà del -28% applicato dallUCS come insufficiente e ritiene
più adeguato alla fattispecie concreta il correttivo del -60%, ovvero il
correttivomassimoprevisto dallart. 9 cpv. 1 del Regolamento di
applicazione della Lst.. Ledificio, risalente al 1935 e mai migliorato negli
anni, denota cattiva manutenzione e assenza di aggiornamento e di miglioria dal
profilo tecnico e di finitura e le sue strutture portanti, basti pensare allo
stato della gronda e dei balconi, appaiono in pessimo stato.

8.2.     Come
tutte le zone in prossimità del centro cittadino, la zona in questione risulta
soggetta a elementi di disturbo, in particolare quelli provenienti e originati
dalla Via __________ / Via __________ / Via __________, particolarmente
trafficata in determinate ore della giornata, corrispondenti ai normali orari
di punta. Il traffico è si intenso, ma non inusuale per una zona che si trova a
diretto contatto con un centro urbano di dimensioni importanti. Di tutti questi
fattori e di tutte le conseguenze negative che ne derivano, già si è tenuto
conto nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella
specifica zona residenziale R7-3 del piano regolatore di __________, posto che
il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in Fr./mq. 1'320.--, valore
prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione. Inoltre proprio per considerare tutti quegli
aspetti sfavorevoli al fondo (inconvenienti provenienti dalla vicina strada,
oneri fondiari ecc.), lautorità di prima istanza ha già proceduto
allapplicazione di un correttivo del -30% su tutta la superficie.Il Tribunale non ritiene pertanto che nella fattispecie concreta vi sia
ulteriore spazio per giustificare unulteriore riduzione del valore metrico del
terreno, che viene qui confermato.

8.3.     Per
quanto attiene il valore di reddito il Tribunale, in applicazione dei disposti
di legge di cui allart. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili
dellart. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove determinabili, i redditi
accertati, considerato che lestimo deve corrispondere al principio basilare
secondo cui un bene immobile vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21
febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).Ora, il Tribunale ritiene di poter considerare attendibile i redditi dichiarati
di complessivi CHF 62000.annui per i sette appartamenti e relativi posteggi,
e ciò sulla base della documentazione prodotta dal ricorrente in sede di
sopralluogo; redditi effettivi che risultano adeguati al tipo di costruzione e
al grado di vetustà dellimmobile.

8.4.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

9.

9.1.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 1679 RFD di __________ stabilito in fr. 890'655.--, come da
scheda di calcolo annessa.

9.2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- è posta a carico delle parti, in
ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 2/3 per lUfficio cantonale di stima
e del rimanente 1/3 per il ricorrente. LUCS rifonderà inoltre al ricorrente, che
si è avvalso della consulenza di un legale iscritto nellapposito registro
degli avvocati, limporto di fr. 400.-- a titolo di ripetibili parziali.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoed il
valore ufficiale di stima del mappale no. 1679 RFD di __________ stabilito in
Fr. 890'655.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- è posta a carico delle parti, in
ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 2/3 per lUfficio cantonale di stima
e del rimanente 1/3 per il ricorrente.LUfficio cantonale di stima rifonderà inoltre al ricorrente limporto di fr.
400.a titolo di ripetibili parziali.

3.     Contro la presente decisione è dato ricorso in
materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di
30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile
il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso
il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco