ti_gerichte · 12.2003.87 · 2004-04-15 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.04.2004 12.2003.87

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.:
12.2003.87
Lugano
15 aprile
2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2002.156
(controversie in materia di locazione) della Pretura della giurisdizione di
__________ promossa con istanza 20 novembre 2002 da
__________
rappr. da
__________
contro
__________
__________
__________
tutti rappr. da __________
con la
quale l'istante ha chiesto la condanna dei convenuti al versamento di fr.
16'077.30 per indebito arricchimento, domanda che il Pretore ha accolto
parzialmente con sentenza 28 aprile 2003, limitatamente all'importo di fr.
2'727.30 oltre interessi al 5% dal 20 novembre 2002;
appellante
l'istante con atto di appello dell'8 maggio 2003, con cui chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di condannare i convenuti al versamento di fr.
16'077.30 oltre interessi al 5% dal 20 novembre 2002, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
le controparti, con osservazioni del 10 giugno 2003, postulano la reiezione del
gravame, con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:                    A.
__________ ha preso in locazione dal 13 gennaio 1999 una casa
monofamiliare nel Comune di __________, proprietà di __________, __________ e
__________. Il contratto da loro concluso prevedeva una pigione annuale di fr.
24'000.-, da pagare in rate mensili anticipate di fr. 2'000.- ciascuna (punto
4), e decorreva dal 1° gennaio 1999, con possibilità di disdetta la prima volta
per il 31 dicembre 2002, mediante un preavviso di tre mesi. Le parti contraenti
hanno pattuito che le spese di assicurazione dello stabile, danni acqua e
incendio, erano a carico della conduttrice (punto 12.4) e hanno concordato un
diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile, al prezzo di fr. 550'000.-,
menzionando che "l'affitto mensile ammonta a fr. 2'000.-, dei quali fr.
300.- andranno in conto acquisto nel caso di intestazione della proprietà.
L'importo mensile di fr. 300.- non verrà rimborsato se non verrà esercitato il
diritto di prelazione" (punto 23 del contratto, doc. _).
B.
__________,
__________ e __________ hanno comunicato alla conduttrice la disdetta
straordinaria del contratto di locazione dal 31 agosto 2002, per inadempienza
nel pagamento del corrispettivo, in seguito al mancato pagamento delle pigioni
di aprile, maggio e giugno 2002. __________ ha versato ai proprietari, nella
prima metà di agosto, l'importo di fr. 9'000.- per i canoni di locazione dal 15
aprile al 31 agosto 2002. La conduttrice ha promosso istanza di contestazione
della disdetta il 23 agosto 2002 e i proprietari hanno presentato l'istanza di
sfratto il 5 settembre 2002. Con sentenza 9 aprile 2003 (inc. __________)
questa Camera ha ritenuto valida la disdetta straordinaria e ha confermato lo
sfratto della conduttrice dall'immobile, deciso dal Pretore il 12 dicembre
2002. Il Tribunale federale ha respinto con sentenza del 18 luglio 2003
(4C.119/2003) il ricorso per riforma introdotto da __________ contro la
sentenza cantonale.
C.
__________
si è rivolta al Pretore della giurisdizione di __________ con istanza del 20
novembre 2002, chiedendo che __________, __________ e __________ fossero
condannati a versarle fr. 16'077.30 quale restituzione dei premi di
assicurazione per lo stabile e di parte del canone di locazione, a titolo di
indebito arricchimento per la nullità del contratto. All'udienza del 22 gennaio
2003 l'istante ha confermato le domande di giudizio, alle quali si sono opposti
i convenuti. Il Pretore ha ammesso seduta stante la produzione di un nuovo
documento (doc. _) e non essendovi altre prove da assumere ha chiuso
l'istruttoria, le parti procedendo alla discussione finale.
D.
Statuendo
il 28 aprile 2003, il Pretore ha accolto l'istanza limitatamente all'importo di
fr. 2'727.30 oltre interessi al 5% dal 20 novembre 2002 e ha posto la tassa di
giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 50.- a carico di __________ per 4/5,
con l'obbligo di rifondere ai convenuti fr. 800.- a titolo di ripetibili, e a
carico di __________, __________ e __________ per 1/5.
E.
__________
è insorta contro la citata sentenza con un appello dell'8 maggio 2003 nel quale
chiede che in riforma del giudizio impugnato l'istanza 20 novembre 2002 sia
accolta integralmente e i convenuti siano condannati a restituirle l'importo di
fr. 16'077.30 oltre interessi al 5% dalla data dell'istanza.
Con le
loro osservazioni del 10 giugno 2003 __________, __________ e __________ hanno
proposto la reiezione dell'appello e la conferma del giudizio pretorile.
e considerando
in diritto:
1.
Nella
fattispecie il Pretore ha dapprima accertato che la clausola n. 23 contenuta
nel contratto di locazione (doc. _) e relativa al diritto di prelazione era
nulla per vizio di forma, non rivestendo la forma dell'atto pubblico. Ha in
seguito ritenuto che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 13
gennaio 1999 era valido anche senza la citata clausola sul diritto di
prelazione, perché la volontà delle parti era quella di concludere il contratto
con un corrispettivo di fr. 2'000.- mensili. Il Pretore ha di conseguenza
accolto la domanda di restituzione dell'indebito arricchimento presentata
dall'istante solo per la restituzione dei premi relativi all'assicurazione
stabile, danni acqua e incendio, a concorrenza di fr. 2'727.30 oltre interessi
al 5% dal 20 novembre 2002, per il motivo che tale spesa non rientrava nelle
spese accessorie ed era stata assunta dalla conduttrice per errore, e per il
resto ha respinto l'istanza.
2.
In
concreto nessuno più contesta in questa sede la nullità della clausola n. 23 del
contratto di locazione sottoscritto il 13 gennaio 1999, che non rispetta le
esigenze di forma dell'art. 216 cpv. 2 CO poiché non stipulata per atto
pubblico (cfr. doc. _) ed è pertanto nulla (art. 11 CO). Rimane litigioso in
questa sede il quesito di sapere se la nullità della clausola n. 23 comporta la
riduzione del canone di locazione previsto alla clausola n. 4. L'istante
ribadisce in questa sede il suo diritto alla restituzione dell'importo mensile
di fr. 300.- versato in acconto del prezzo di acquisto per il contratto di
prelazione. Essa sostiene, in sostanza, che non avrebbe concluso il contratto
di locazione per una pigione mensile di fr. 2'000.- se non avesse potuto
prevalersi del diritto di prelazione. La pigione mensile ammonta dunque a fr. 1'700.-
mensili, ciò che comporta l'obbligo dei convenuti di restituire alla convenuta
la differenza di fr. 300.- mensili, avendo essa sempre pagato l'importo di fr.
2'000.- mensili.
3.
Giusta
l'art. 20 cpv. 2 CO, se il contratto è viziato solo in alcune parti, queste
soltanto sono nulle, ove non si debba ammettere che senza la parte nulla esso
non sarebbe stato concluso. Il contratto rimane valido quando si può ritenere,
secondo la volontà ipotetica delle parti, che esse lo avrebbero concluso anche
senza le clausole viziate da nullità qualora avessero considerato in buona fede
la possibilità di una nullità parziale (
Guillod/Steffen
, Commentaire
romand, n. 103 ad art. 20 CO;
Claire Huguenin
, in Basler Kommentar, OR
I, n. 63 ad art. 20 CO). La nullità parziale presuppone che il contratto possa
essere diviso in una parte viziata e una parte non viziata, indipendenti l'una
dall'altra (
Schwenzer
, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, 3a
ed., n. 32.40 pag. 220).
La
validità della parte del contratto non viziata è presunta e spetta a chi
sostiene la tesi della nullità totale del contratto provare quali erano le
circostanze che escludono l'ipotetica volontà delle parti di mantenerlo senza
la parte inficiata da nullità (
Claire Huguenin
, op. cit., n. 71 ad art.
20;
Schwenzer
, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, 3a ed., n.
32.41 pag. 220). Il giudice deve dunque chiedersi quale contratto avrebbero
concluso le parti nelle circostanze concrete se avessero conosciuto il vizio di
forma, ritenuto che è decisivo per il giudizio il momento della conclusione del
contratto (
DTF
124 III 57 consid. 3c, pag. 60).
4.
Il
contratto di locazione è un contratto di durata (
Lachat,
Commentaire
romand, n. 9 ad art. 253 CO) che non è soggetto ad alcuna esigenza di forma per
la sua validità (
Lachat
, op. cit., n. 21 ad art. 253 CO). Nella
fattispecie le parti hanno sottoscritto il 13 gennaio 1999 un contratto di
locazione in forma scritta, utilizzando un formulario prestampato edito dalla
CATEF, avente per oggetto la locazione di una casa unifamiliare di 4 locali in
via __________ a __________
(doc. _).
Esse hanno pattuito una pigione annua di fr. 24'000.-, pagabile in rate mensili
di fr. 2'000.- (doc. _ e _, punto n. 4 pag. 1) e hanno completato il contratto
con un punto n. 23 relativo al diritto di prelazione sull'acquisto
dell'immobile. In tale clausola i locatori e la conduttrice hanno ribadito che
"L'affitto mensile ammonta a fr. 2'000.-, dei quali fr. 300.- andranno in
conto acquisto nel caso di intestazione della proprietà. L'importo mensile di
fr. 300.- non verrà rimborsato se non verrà esercitato il diritto di
prelazione" (clausola 23.3, pag. 5). Pacifica la nullità della clausola n.
23, rimane da stabilire se il resto del contratto di locazione è valido.
5.
L'istante
adduce che non avrebbe mai concluso il contratto di locazione con un canone di
locazione annuo di fr. 24'000.- se avesse saputo che il diritto di prelazione
non era valido. L'affermazione non trova tuttavia riscontro negli atti di causa
e nulla induce a ritenere che nel gennaio 1999 il diritto di prelazione fosse
talmente importante per la conduttrice che essa non avrebbe accettato in sua
assenza una pigione di fr. 2'000.- mensili. Le parti avevano previsto nella
nota clausola n. 23 finanche l'ipotesi di un mancato esercizio del diritto di
prelazione, stipulando in tale evenienza la possibilità di disdire il contratto
con preavviso di tre mesi (punto 23.4) e precisando che l'acconto di fr. 300.-
mensili accreditati sul conto acquisto non sarebbe stato rimborsato alla
conduttrice (punto n. 23.3). Il tenore chiaro di queste clausole dimostra che
il contratto di locazione era indipendente dal diritto di prelazione e che il
canone di locazione non sarebbe stato ridotto se la conduttrice non fosse
diventata proprietaria.
6.
Dal
profilo oggettivo il contratto di locazione è completo anche dopo aver tolto la
clausola sul diritto di prelazione viziata da nullità. Esso contiene infatti
tutti i punti essenziali, tra i quali il canone di locazione, definito con
precisione nel suo ammontare annuo, nelle modalità di versamento e nelle spese
accessorie (cfr. punto 4). Per quel che concerne le intenzioni delle parti al
momento della conclusione del contratto nel gennaio 1999, invano si cercherebbe
nel fascicolo processuale una qualche indicazione sul tenore delle loro
discussioni precontrattuali. Ne deriva che l'istante non ha provato quali sono
le circostanze che dal profilo soggettivo escludono l'ipotetica volontà delle
parti di mantenere il contratto di locazione senza la clausola relativa al
diritto di prelazione (cfr. consid. 4). Le sue apodittiche affermazioni in
questa sede sono rimaste prive di ogni riscontro. Del resto, quand'anche si
potesse ammettere la nullità totale del contratto di locazione, ciò non comporterebbe
ancora la restituzione della parte di canone (fr. 300.- mensili) destinato
dalle parti al cosiddetto "conto acquisto". Nel caso di contratti di
durata già in corso, come è appunto il caso per il contratto di locazione qui
in esame, la nullità, anche totale, è da limitare nei suoi effetti per il
futuro e le parti non possono chiedere la restituzione delle prestazioni già
eseguite, ma la rescissione del contratto per il futuro (
DTF
129 III 320
consid. 7.1.2;
Schwenzer
, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil,
3a ed., n. 31.29 pag. 204).
7.
L'appello,
infondato in ogni suo punto, deve di conseguenza essere respinto. Gli oneri del
presente giudizio seguono l'integrale soccombenza dell'appellante, che
rifonderà alla controparte un'equa indennità per ripetibili di appello.
Per questi motivi,
richiamati l'art. 148 CPC e la LTG
pronuncia:
1.
L'appello
8 maggio 2003 di __________
è respinto
.
2.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia                    fr.   80.-
b) spese                                      fr.
20.-
fr.
100.-
da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere
alla controparte fr. 600.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di __________.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario