ti_gerichte · 11.2005.13 · 2010-11-25 · it
Proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.11.2010 11.2005.13
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.11.2010 11.2005.13
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.11.2010 11.2005.13

Incarto n.
11.2005.13
Lugano
25 novembre
2010
/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani ed Ermotti
segretario:
Annovazzi, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa OA.2004.74 (proprietà
per piani: contestazione di delibera assembleare) della Pretura della
giurisdizione di Locarno Campagna promossa con petizione del 3 maggio 2004 da
AP 1
(patrocinata dall' PA 1)
contro
AO 1
(
rappresentata dall'amministratrice PA 2,);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto
l'appello del 25 gennaio 2005 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 4
gennaio 2005 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
Sulla particella n. 948 RFD di __________ sorge una proprietà per
piani (“AO 1”). AP 1 possiede le unità n. 6523 (
88
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 7, e n. 10
874 (
105
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 9. All'assemblea
generale del 2 aprile 2004 i comproprietari hanno trattato – fra l'altro – il seguente
oggetto, così descritto nell'ordine del giorno:
19.6
Der Stockwerkeinheit n. 4 (__________) in
Sonderbenützungsrecht zugewiesener Garten: Eventuelle Beauftragung des
zuständigen Geometers, die Abmessung vorzunehmen und die Grenzen dieses Gartens
gemäss Zuweisungsplan klar anzuzeichnen.
Durante
la discussione AP 1 ha chiesto all'assemblea di imporre a __________, allora proprietaria
in ragione di un mezzo insieme con il marito __________ dell'unità n. 6520
(
105
/
1000
del fondo base) con diritto esclusivo
sull'appartamento n. 4, di limitare la coltivazione di ortaggi alla parte di
giardino assegnatole in uso riservato, senza sconfinare, e di togliere piante e
arbusti da lei messi a dimora a ridosso dei muri perimetrali dell'edificio siccome
d'ostacolo al drenaggio dell'acqua piovana.
Con il voto contrario della
sola AP 1
i comproprietari hanno deciso di lasciare la situazione
così com'era, riservandosi di esigere in ogni tempo il ripristino del giardino
nello stato iniziale, conforme al regolamento condominiale, e rendendo __________
responsabile di eventuali danni causati all'immobile dalle piante.
B.
Il 2
maggio 2004 AP 1 ha promosso causa davanti al Pretore della giurisdizione di
Locarno Campagna contro la Comunione dei comproprietari per ottenere che fosse
annullata la deliberazione relativa all'oggetto n. 19.6 e che fosse ingiunto
alla convenuta di ordinare il ripristino nello stato iniziale del giardino assegnato
in uso riservato all'unità n. 6520, eliminando tutte le piantagioni poste a ridosso
dei muri perimetrali dello stabile. Con risposta del 6 maggio 2004 la Comunione
dei comproprietari ha proposto di respingere la petizione. All'udienza
preliminare del 23 giugno 2004 il Pretore ha accertato che l'amministratrice
del condominio non risultava abilitata a rappresentare la Comunione, sicché le ha
assegnato un termine fino al 15 novembre 2004 per rimediare al difetto (art.
712
t
cpv. 2 CC). L'amministratrice ha comunicato il 20 settembre 2004
che all'assemblea straordinaria del 17 settembre precedente l'assemblea dei
comproprietari aveva deciso all'unanimità di non autorizzarla a stare in lite. Constatato
ciò, con decreto del 22 settembre 2004 il Pretore ha estromesso il memoriale di
risposta dagli atti.
C
.   L'udienza
preliminare è ripresa il 15 dicembre 2004 e in tale occasione, non dovendosi
assumere prove, si è tenuto anche il dibattimento finale. L'attrice ha
confermato la sua richiesta di giudizio. L'amministratrice del condominio ha
fatto altrettanto. Statuendo con sentenza del 4 gennaio 2005, il Pretore ha
respinto la petizione e ha posto gli oneri processuali di complessivi
fr. 500.– a carico dell'attrice, senza assegnare ripetibili.
D.
Contro
la sentenza appena citata AP 1 è insorta a questa camera con un appello del 25
gennaio 2005 per ottenere che la risoluzione relativa all'oggetto n. 19.6
dell'assemblea generale tenutasi il 2 aprile 2004 sia annullata e il giudizio
del Pretore riformato di conseguenza. La Comunione dei comproprietari non ha formulato
osservazioni. In pendenza d'appello, il 1° settembre 2005, __________ e __________
hanno venduto la proprietà per piani n. 6520 a __________.
Considerando
in diritto:                  1.
La contestazione di una delibera assembleare ha, per principio,
natura pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento della
risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo
all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti
(RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto il Pretore ha fissato il valore litigioso
in fr. 20
000.– (sentenza
impugnata, consid. 5), che non è contestato dalle parti e non appare
manifestamente inattendibile. Tempestivo, l'appello in esame è dunque ricevibile.
2.
Ogni
comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione assembleare ha la
facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne
ha avuto conoscenza (art. 712
m
cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). Una
risoluzione è annullabile quando violi la legge o disposizioni convenzionali
che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per
l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa ecc.: RtiD I-2007 pag. 768
consid. 4 con riferimenti). Il termine di un mese è perentorio e il suo
rispetto va controllato d'ufficio (
Meier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712
m
CC; Steinauer,
Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 368 n. 1324).
Diversamente
dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può invece essere
fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo risoluzioni di una
gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di
sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per piani o che tutelano il
pubblico, in specie i creditori (
Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., n. 146 ad art. 712
m
CC;
Steinauer
,
op. cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni
imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si
ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel
dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica
(
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n.
148 ad art. 712
m
CC).
3.
L'attrice
chiedeva di annullare la deliberazione relativa all'oggetto n. 19.6 con l'argomento
che una maggioranza di comproprietari non può tollerare l'usurpazione a tempo indeterminato
di una superficie in uso comune per opera di uno solo, l'assegnazione di parti
comuni in uso riservato presupponendo una modifica dell'atto di costituzione
della proprietà per piani e il consenso di tutti. Per quanto riguarda le
piantagioni a ridosso dei muri perimetrali, la risoluzione lederebbe norme
sulla proprietà per piani che impongono di salvaguardare e conservare il condominio.
Il Pretore ha respinto la petizione, in concreto, accertando che la decisione
dell'assemblea di tollerare un'estensione del diritto d'uso riservato sul
giardino da parte di __________ non richiedeva l'unanimità dei comproprietari e
non viola la legge né il regolamento condominiale. Inoltre – egli ha soggiunto
– l'attrice non ha per nulla provato che la vegetazione piantata vicino ai muri
dell'edificio abbia causato inconvenienti o danni.
4.
L'appellante
afferma che la trasformazione di una porzione del giardino comune in orto
privato per opera di __________ (in aggiunta all'area già riconosciutale a tale
scopo in uso riservato dal regolamento condominiale) configura un cambiamento
di destinazione possibile solo con il consenso di tutti i comproprietari, in conformità
all'art. 648 cpv. 2 CC. Si applicassero alla fattispecie i disposti
sull'adozione o la modifica di un regolamento condominiale (art. 712
g
cpv. 3 CC) – essa soggiunge – “una maggioranza di condomini potrebbe
stravolgere completamente l'ordine prestabilito all'interno di un condominio” e
“si aprirebbero le porte ai più evidenti abusi”.
5.
Atti
di amministrazione su parti comuni – come un giardino – soggiacciono per principio
alle norme sulla comproprietà ordinaria in virtù del rinvio contenuto nell'art.
712
g
cpv. 1 CC, né l'appellante pretende che il regolamento per l'uso e
l'amministrazione della proprietà per piani preveda altrimenti. Quanto
all'attribuzione di un diritto d'uso riservato su una parte comune a un singolo
comproprietario, se essa avviene inserendo tale diritto nel regolamento per
l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani, la sua approvazione richiede
una maggioranza di comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte
del valore della cosa (art. 712
g
cpv. 3 CC), una decisione all'unanimità
imponendosi unicamente se prevista nel regolamento (art. 712
g
cpv. 2
CC). Ciò posto, il Pretore ha rilevato che con la contestata risoluzione l'assemblea
dei comproprietari nemmeno ha conferito a __________ – come avrebbe potuto – un
diritto d'uso riservato su una superficie del giardino diversa da quella
prevista dal piano d'assegnazione, ma si è limitata a tollerare uno stato di fatto
venutosi a creare, riservandosi il diritto di ripristinare la situazione
preesistente. Nessuna decisione è stata presa pertanto in violazione della legge
o del regolamento.
6.
L'appellante
obietta che, comunque sia, la decisione riconducibile alla delibera n. 19.6 – sia
pur stata presa sotto forma di mera “tolleranza per tempo indeterminato” della
situazione di fatto – richiedeva l'unanimità dei comproprietari, poiché l'uso
di un giardino comune come orto privato raffigura un cambiamento di destinazione
giusta l'art. 648 cpv. 2 CC. Se non che, cambiamenti di cultura o
d'utilizzazione della cosa sono “atti d'amministrazione importanti” a norma
dell'art. 647
b
cpv. 1 CC, per decidere i quali basta – una volta ancora
– la maggioranza di tutti i comproprietari rappresentante in pari tempo la
maggior parte della cosa. Lasciare che comproprietari coltivino ortaggi per sé nel
giardino comune è come lasciare che comproprietari usino uno spiazzo comune
come posteggio o come parco da giochi. Un cambiamento di destinazione secondo
l'art. 648 cpv. 2 CC deve coinvolgere la proprietà per piani come tale, non
solo una parte comune (
Wermelinger
,
La propriété par étages, 2ª edizione, n. 112 ad art. 712
a
CC con
richiami). Tutt'al più un singolo comproprietario può opporsi al mutato uso di una
parte comune ove tale cambiamento lo leda in modo durevole (
Wermelinger
, loc. cit.). Non si vede
tuttavia come l'attrice possa essere lesa più di qualsiasi altro
comproprietario dalla coltivazione di ortaggi nel giardino. Anche sotto questo
profilo l'appello è destinato così all'insuccesso.
7.
Gli
oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Non si
assegnano ripetibili alla controparte, preclusa, che non ha presentato
osservazioni.
8.
Circa
i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale
(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1
lett. b LTF (fr. 20
000.–:
consid. 1) non raggiunge la soglia di fr. 30
000.– ai fini di un eventuale ricorso in materia civile.
Per questi
motivi,
vista sulle spese
anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:                 1.   L'appello è
respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 350.–
b)
spese                        fr.   50.–
fr.
400.–
sono
posti a carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.
3.   Intimazione:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF
entro il termine stabilito dall'art.
100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso
in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno
30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge
tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ri­correre
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.