ti_gerichte · 12.2011.153 · 2011-10-26 · it
Tutela dei casi manifesti, disdetta straordinaria al conduttore in mora, asseriti difetti dell'ente locato senza procedura di deposito della pigione non impediscono la mora

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.10.2011 12.2011.153

Incarto n.
12.2011.153
Lugano
26 ottobre
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.3181
(tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura
del Distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 2 agosto 2011 da
AO 1
rappr. da RA 1 ,
patrocinata dall
RA 3
contro
AP 1
patrocinato dall’
RA 2
sulla
quale il Pretore si è pronunciato con decisione 30 agosto 2011 con cui ha
accolto la domanda di espulsione della convenuta dai locali a uso commerciale
(ufficio) siti al 5. piano dello stabile denominato __________ in Via __________
a Lugano;
appellante
la convenuta con atto di appello 1° settembre 2011 con cui chiede di annullare
il primo giudizio, in via subordinata che sia concessa una proroga di 30 giorni
per lasciare i locali;
mentre
la controparte, con osservazioni 10 ottobre 2011, postula la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti di causa
ritenuto
in
fatto:
A.    AO 1
, quale locatore,
rappresentato da RA 1, e AP 1, quale conduttrice, hanno sottoscritto il 15
novembre 2006 un contratto di locazione inerente 2 locali, doppi servizi,
cucina-archivio, a uso ufficio al quinto piano dello stabile denominato __________
sito in __________ a Lugano. Il contratto, che prevedeva inizialmente una
pigione annua di fr. 14'400.- da pagare in rate mensili anticipate di fr.
1'200.- cadauna, oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 170.-
mensili, ha preso inizio il 1° novembre 2006 per una durata indeterminata con
possibilità di disdetta con un preavviso di 6 mesi per il 29 marzo di ogni
anno, la prima volta per il 29 marzo 2012. A decorrere dal 1° gennaio 2009 il canone di locazione è stato aumentato a fr. 1'300.- mensili, rimanendo invariato
l’acconto spese (doc. A).
B.
In data 11 maggio 2011 RA 1 ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi
dell’art. 257d CO, invitandola a pagare entro 30 giorni le pigioni scoperte per
i mesi di aprile e maggio 2011 pari a fr. 2'940.- (doc. B). Trascorso infruttuoso
il termine di pagamento, la rappresentante del locatore ha notificato il 21
giugno 2011 alla conduttrice la disdetta del rapposto di locazione per il 31
luglio 2011 tramite modulo ufficiale (doc. C). In data 29 luglio 2011 AP 1 ha contestato la disdetta con istanza all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano
Ovest rilevando che l’appartamento si trova in uno stato disastroso, circostanza
più volte segnalata al locatore, e chiedendo che la disdetta sia motivata
nonché la protrazione fino alla naturale scadenza del contratto (inc.
richiamato dalla Pretura all’Ufficio di conciliazione).
C.
Con istanza di espulsione 2 agosto
2011, fondata sull’art. 257 CPC, il locatore ha chiesto alla Pretura di Lugano
lo sfratto della conduttrice dai locali occupati. L’istante ha fatto valere la
mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice nonostante la disdetta
straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel pagamento dei canoni di
locazione.
All’udienza del 29 agosto 2011 l’istante ha confermato la sua richiesta mentre
la convenuta, regolarmente citata, non è comparsa.
D.
Con decisione 30 agosto 2011 il
Pretore ha accolto l’istanza e fatto ordine a AP 1 di liberare l’ente locato
entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, con la comminatoria
dell’art. 292 CP, l’ammonimento che l’inesecuzione darà titolo all’istante per
reclamare il risarcimento dei danni e l’ordine agli organi di polizia di
prestare man forte per l’esecuzione a semplice richiesta dell’istante. Il
Pretore ha in particolare rilevato che la convenuta aveva lamentato l’esistenza
di difetti ma non aveva seguito la procedura prevista dall’art. 259g CO, che la
mora nel pagamento delle pigioni era pacifica e quindi erano dati i presupposti
per la disdetta ai sensi dell’art. 257d CO e che la protrazione era esclusa in
base all’art. 272a cpv. 1 lett. a CO. Il primo giudice ha calcolato il valore
litigioso in almeno fr. 43'200.- e ha posto la tassa di giustizia e le spese di
fr. 150.- a carico della conduttrice, con l’obbligo di rifondere alla
controparte fr. 100.- a titolo di indennità.
E.
La convenuta è insorta con appello
1° settembre 2011 contro la decisione pretorile della quale chiede
l’annullamento; in subordine chiede una proroga di 30 giorni per poter trovare
un’altra sistemazione. AP 1 sostiene che il canone di locazione doveva essere
ridotto di un terzo a partire dal mese di luglio 2009 causa il precario e
disagiato stato in cui si trovano i locali, a suo dire accertato dal perito
comunale degli immobili. La situazione sarebbe nota al locatore che, nonostante
solleciti, nulla avrebbe intrapreso. L’appellante aggiunge che non era il caso
di depositare il canone di locazione in quanto l’importo del suo mancato
guadagno e le spese sostenute sono superiori. Riferisce di episodi a suo dire
di carattere penale e la cui gravità la inducono a partire il più presto
possibile.
F.
Con osservazioni 10 ottobre 2011
il locatore, a fronte del decreto 28 settembre 2011 che ha pronunciato il
fallimento della società conduttrice, considera urgente la procedura in corso e
chiede pertanto l’emanazione del giudizio, ritiene quindi l’appello
irricevibile, subordinatamente da respingere nel merito con relativa conferma
del giudizio impugnato.
G.
Con decreto 10 ottobre 2011 il presidente
della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello ha accordato
effetto sospensivo parziale al reclamo presentato da AP 1 contro la decisione
28 settembre 2011 del Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 5, che ha
sciolto la società a seguito di fallimento a far tempo dal 29 settembre 2011.
e considerato
in diritto:
1.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione
di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta,
ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss.
CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257
CPC) che non richiede la previa conciliazione (
Bisang,
MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257
CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti
sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione
giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se
non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura
sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).
2.
Il fallimento della conduttrice
decretato dal Pretore non è definitivo, essendo pendente un reclamo della
società al Tribunale d’appello. Con decreto 10 ottobre 2011 il presidente della
Camera di esecuzione e fallimenti ha accordato effetto sospensivo parziale al
reclamo, sicché non vi è formalmente ancora motivo per sospendere la procedura
giudiziaria ai sensi dell’art. 207 LEF, come il giudice è tenuto a fare
d’ufficio non appena è a conoscenza del fallimento (DTF 132 III 89, consid. 2).
In ogni caso, poi, ci si troverebbe in concreto di fronte a un’espulsione per
disdetta straordinaria dipendente da mora della conduttrice, che rientra senza
ombra di dubbio nelle eccezioni previste dall’art. 207 cpv. 1 LEF per le cause
urgenti (II CCA 21 giugno 2010, inc. n. 12.2010.26 pubb. in RtiD I-2011 29c
pag. 688;
Wohlfart
, Basler
Kommentar SchKG, n. 35 ad art. 207). Nulla osta pertanto all’evasione
dell’appello.
3.
Giusta l’art. 317 cpv. 1 CPC nuovi
fatti e mezzi di prova sono considerati in appello soltanto se vengono
immediatamente addotti (lett. a) e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era
possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto
conto delle circostanze (lett. b).
Tutti i documenti prodotti in questa sede (esclusa beninteso la decisione
impugnata e la diffida 1° settembre 2011) sono di data antecedente all’udienza
del 29 agosto 2011, alla quale la convenuta non ha fatto atto di comparsa. Non
è quindi possibile porre rimedio a questa mancanza con la produzione in appello
di documenti che potevano e dovevano essere portati all’attenzione del Pretore.
Quanto al doc. 14, datato 1° settembre 2011, si osserva che riguarda la
problematica della targhetta sulla cassetta della posta e che è pertanto
manifestamente estraneo alla fattispecie in esame. Ne segue che i documenti
allegati all’appello non possono essere considerati poiché sono disattese le
condizioni poste dall’art. 317 cpv. 1 CPC.
4.
Scopo dell’appello è di sottoporre al vaglio
della seconda istanza il giudizio del Pretore. A tal fine l’appello dev’essere
motivato nel senso che deve discutere i motivi della decisione impugnata e
indicare con sufficiente precisione in cosa ritenga che la stessa sia erronea o
viziata (art. 311 cpv. 1 CPC; II CCA 26 agosto 2011, inc. n. 12.2011.40;
Trezzini,
CPC Comm, art. 311, pag. 1367
e 1368). Nel caso in esame l’appello si diffonde in critiche nei confronti del
locatore senza però contenere vere e proprie censure rivolte al giudizio
impugnato. Ne deriva che l’appello dovrebbe essere dichiarato irricevibile per
carenza di specificazione e motivazione. Questa Camera ritiene nondimeno
opportuno esprimere le seguenti considerazioni.
5.
Per dottrina e giurisprudenza invalse
nell'ambito della locazione di immobili – fatte salve alcune eccezioni che qui
non ricorrono – il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per
indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli
ha a disposizione l'istituto del deposito della pigione di cui all'art. 259g
CO, articolo considerato legge speciale rispetto all'art. 82 CO (sentenza del
Tribunale federale 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3; II CCA 10 giugno
2009, inc. n. 12.2009.110;
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO;
Lachat
,
Commentaire Romand CO-I, n. 2 ad art. 259g CO). Qualora egli non si avvalga di
tale istituto la pigione è reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la
situazione di mora e il contratto di locazione può essere disdetto giusta
l’art. 257d CO (II CCA 14 giugno 2006, inc. n. 12.2006.43, 7 giugno 2004, inc. n.
12.2007.102;
Higi
, op. cit., n.
17 ad art. 257d CO;
Lachat
, Le
bail à loyer, Losanna 2008, pag. 278).
Nel caso in esame è pacifico, e peraltro ammesso (appello pag. 2 in fine), che la conduttrice non ha seguito la procedura prevista dall’art. 259g CO, esponendosi
così al rischio, puntualmente verificatosi, della messa in mora e della
disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO. Le condizioni di questa
norma sono pacificamente realizzate, come già indicato dal giudice di prime
cure: l’istante aveva diffidato la conduttrice a pagare gli arretrati entro 30
giorni con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento entro
tale termine (doc. B) e, costatato il mancato pagamento, aveva notificato la
disdetta straordinaria mediante modulo ufficiale (doc. C).
6.
L’appello non sarebbe votato a miglior sorte
nell’ipotesi in cui si volesse intendere nel comportamento della conduttrice
una volontà di compensazione delle pigioni con asseriti danni economici e di
immagine (appello pag. 2, quarto periodo, pag. 4, terzo periodo). In effetti,
senza che sia necessario addentrarsi alla ricerca di una valida dichiarazione
di compensazione (art. 124 cpv. 1 CO), la conduttrice neppure in questa sede ha
saputo indicare l’esistenza di un credito validamente compensabile.
7.
L’appellante chiede una proroga di 30 giorni
per lasciare l’appartamento onde poter trovare una nuova sistemazione. Nella
misura in cui dal termine fissato nella decisione impugnata è decorso un
periodo di tempo già superiore a quello richiesto la domanda diviene priva
d’oggetto.
Occorre nondimeno precisare, come peraltro già indicato dal Pretore, che la
protrazione è esclusa se è stata data disdetta per mora del conduttore (art.
272a cpv. 1 lett. a CO).
8.
Come pure già esposto dal Pretore,
in presenza di una vertenza pendente presso l’Ufficio di conciliazione può
essere accordata la tutela giurisdizionale per i casi manifesti, se la
contestazione della disdetta appare priva di esito positivo o se essa
rappresenta unicamente una semplice domanda preliminare, come ad esempio la
validità di una disdetta rispetto all’esecuzione di un procedimento di
espulsione in via sommaria (II CCA 9 giugno 2011, inc. n. 12.2011.74). Il
giudice chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può
pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione,
esaminando se la contestazione sollevata dal conduttore sia verosimile o se
essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto
processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724, H
ohl
, Procédure civile, Tome II, 2
a
ed., n. 1442,
1448).
Stante quanto precede, si è in
presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica chiara, vista
la valida disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora della
conduttrice.
A giusta ragione quindi il Pretore ha deciso l’espulsione della convenuta
dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art.
257 CPC). L’appello, nella misura in cui è ricevibile, si rivela di conseguenza
infondato e come tale va respinto. Lo sgombero dei vani occupati
dall’appellante è da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 30
agosto 2011, qui confermata, senza ulteriori dilazioni.
9.
Le spese giudiziarie (spese
processuali e spese ripetibili) sono a carico della conduttrice, che soccombe
(art. 106 cpv. 1 CPC). Oltre alle spese processuali, essa rifonderà
all’appellante un’adeguata indennità per spese ripetibili (art. 95 CPC). Nella
commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso
di fr.
43'200.- accertato dal Pretore e dei valori
previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di
tale valore (art. 7, 9, 13 LTG).
Per questi
motivi
richiamati
la Legge sulla tariffa giudiziaria e il Regolamento sulla tariffa per i casi di
patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili,
decide:
I.
Nella misura in cui è ricevibile l’appello 1° settembre 2011 di AP 1
è
respinto
e
la decisione 30 agosto 2011 (SO.2011.3181)
del Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 4,
è confermata.
II.
Le spese processuali della procedura d’appello consistenti in fr.
450.- sono poste a carico dell’appellante, che verserà alla parte appellata fr.
900.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-
-  dr.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente
Il vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).