ti_gerichte · 40.2008.2 · 2009-04-27 · it
Aggiornamenti particolari del valore ufficiale di stima - Edificio principale: stralcio del correttivo di classe del +20%; riconoscimento di un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno


Incarto n.40.2008.2

__________

Lugano

27 aprile 2009

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 15 maggio 2008 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 18 aprile 2008 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di
 stima determinato da aggiornamenti particolari

relativamente
 al mappale no. 2743 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 27 marzo 2009,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3.     Per
la part. no. 2743 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato
fissato in fr. 627'379.--.

2.     Lart.
8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione
allAutorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in
seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano
regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento
particolare del valore ufficiale di stima.

3.     Per
la part. no. 2743 RFD di __________, con la notifica di decisione per
aggiornamento particolare, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr.
1'349'571.--.

Il
reclamo interposto in data 14 febbraio 2007 da RI 1 è stato respinto dallUCS
con decisione del 18 aprile 2008.Dopo aver esperito il sopralluogo in data 12 settembre
2007, lautorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo- che per stabilire il valore a nuovo dei fabbricati sono stati fissati dei
parametri secondo caratteristiche costruttive e tipologie di edifici
riscontrabili nella maggioranza dei casi, che in circostanze ritenute particolari
possono essere corretti e modificati per ottenere un valore metrico
corrispondente alla situazione di fatto;- che i valori utilizzati per la determinazione del valore a reddito
rispecchiano quelli esistenti nella zona per stabili aventi caratteristiche
abitative similari- e che il valore complessivo della proprietà risulta prudenziale rispetto al
mercato immobiliare esistente.

4.     Con
ricorso 15 maggio 2008 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale, postulando
laccoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di stima. A
mente del ricorrente lUCS ha erroneamente anteposto al correttivo di vetustà
del 10% un correttivo di classe del 20%  per il valore metrico degli edifici,
non coerente alla realtà della situazione, rispettivamente non ha considerato
le restrizioni pianificatorie (arretramenti) e gli elementi di disturbo
arrecati al fondo (immissioni moleste dinquinamento fonico e daria
provenienti dalla prospicente Via __________), omettendo di applicare dei
correttivi di adeguamento al valore metrico del terreno. Inoltre, per questa
seconda censura, il ricorrente si lamente per il fatto che lUCS non labbia
esaminata e motivata nellambito dellevasione del reclamo.

5.     In
sede di sopralluogo esperito il 27 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che il
mappale confina verso EST con la Via __________, a SUD con la __________, a
OVEST con un giardino di altra proprietà e a NORD con una particella edificata.

Ledificio
è strutturato su 3 piani fuori terra e un piccolo mansardato per il corpo
principale, mentre il corpo annesso verso NORD è formato da un semi-interrato
(negozio e deposito) e un rialzato accluso allo Studio medico dentistico.

Al
PT delledificio principale si trovano laccesso principale, i locali tecnici
(con riscaldamento a gas), ascensore e un negozio; al 1° piano lo studio medico
dentistico del proprietario; al 2° piano un ufficio e al piano mansardato un
piccolo appartamento di 3 locali.

Lintero
edificio è stato ristrutturato completamente nel 2003/2004. La sua  struttura è
massiccia con muratura esterna in sasso con cappotto, serramenti in
PVC/alluminio di qualità superiore, vetri isolanti, con finiture da considerare
normali.

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.

7.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento
del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il
carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro
funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad unmassimodel 60%. La variazione della percentuale di deduzione
è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e
alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di
miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm.) accoglie il ricorso per i motivi che seguono.

8.1.     Per
ledificio principale il Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di
classe del +20% applicato dallUCS sul valore metrico a nuovo delledificio
principale. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente
argomentato dallautorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per
rapporto alle caratteristiche specifiche della casa costatate nel corso del
sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore
metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi
accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal
regolamento (art. 17cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore
di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dellart. 10
del Regolamento sulla stima ufficiale).Al di là di questultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il
correttivo deve essere stralciato dufficio siccome comunque e in tutti i casi
ingiustificato e non sostanziato.

8.2.     Le
circostanze di fatto in cui si trova il fondo giustificano per il Tribunale lapplicazione
al valore metrico del terreno (zona) del correttivo del -10%, che del resto già
lUCS aveva correttamente riconosciuto nella sua decisione emessa nellambito
della revisione generale dei valori di stima ufficiali. Mal si comprendono,
perché del resto nemmeno argomentate, le motivazioni che hanno indotto
lautorità di prima istanza ad escluderlo nel contesto del nuovo calcolo nella
procedura per aggiornamenti particolari. Suddetto correttivo era giustificato
allora come lo è oggi.

9.

9.1.     Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 2743 RFD di __________ stabilito in fr. 1'264'070.--, come da scheda di
calcolo annessa.

9.2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.00 è posta a carico dellUfficio
cantonale di stima, parte soccombente.(art. 38 cpv. 3 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoed i valori
ufficiali di stima del mappale no. 2743 RFD di __________ stabiliti in fr.
1'264'070.-- come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 600.-- e posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     Contro la presente decisione è dato ricorso in
materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di
30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile
il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso
il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco