ti_gerichte · 12.2007.243 · 2008-10-08 · it
Locazione: richiesta di aumento di pigione e contestuale domanda di riduzione, valore di causa, motivazione di aumento insufficiente

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.10.2008 12.2007.243

Incarto n.
12.2007.243
Lugano
8 ottobre
2008
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2004.1253
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 14
ottobre 2004
AO 1
e
AO 2
entrambi rappr. dall
’RA
1
contro
AP 1
rappr. dall
’
RA 2
con la
quale gli istanti hanno chiesto la riduzione della pigione di fr. 58.45 mensili
dal 1° ottobre 2004;
nonché
sulla causa - inc. n. DI.2004.1272 della medesima Pretura - avviata con istanza
21 ottobre 2004 da
AP 1,
rappr. dall
’
avv. RA 2,
contro
AO 1,
e
AO 2,
entrambi rappr. dall
’RA
1
con la
quale AP 1 chiede l
’
aumento del
canone di locazione del parcheggio interno a fr. 115.- mensili dal 1° ottobre
2004 ;
sulle
quali il Pretore ha statuito il 30 ottobre 2007, accogliendo l
’
istanza del 14 ottobre 2004 e respingendo
quella del 21 ottobre 2004;
appellante
AP 1, che con atto di appello 12 novembre 2007 chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere l
’
istanza 14 ottobre 2004 e di accogliere quella 21 ottobre 2004, con
protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
rimasta
silente la parte appellata;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:                    A.
Con contratto 21 luglio 1978 AP 1 ha concesso in locazione a AO 2
l
’
appartamento di quattro
locali al pianterreno e il posteggio interno n. 21 dello stabile in via __________
__________ a __________. Il contratto di locazione prevedeva una pigione di fr.
5
'
160.- annuali (fr. 4
'440.- per l’appartamento e fr. 720.- per il posteggio)
, pagabili anticipatamente in rate di fr. 430.- mensili, oltre alle
spese accessorie; esso iniziava il 1° ottobre 1978 ed era disdicibile per la
prima volta, con preavviso di tre mesi, il 29 settembre 1983, con rinnovo
tacito di anno in anno in mancanza di disdetta, di aumento della pigione o di
altre pretese notificate con il modulo ufficiale (inc. DI.2004.1253 e
DI.2004.1272: doc. B). Nel corso degli anni la pigione mensile è stata più
volte aumentata. Con modulo ufficiale 12 giugno 1998 la pigione dell
’
appartamento è stata portata, dal 1°
ottobre 1998, a fr. 950.- mensili, oltre un acconto di fr. 120.- mensili per le
spese accessorie (loc. cit.: doc. C). Quella del posteggio, invece, è stata
aumentata, separatamente, a fr. 90.- mensili (DI.2004 1272: doc. D).
B.
Con
modulo ufficiale 2 giugno 2004 la locatrice ha comunicato all
’
inquilino un aumento della pigione relativa
al posteggio a fr. 115.- mensili dal 1° ottobre 2004 con la motivazione di
"parziale adeguamento ai canoni in vigore nella zona per posteggi
analoghi". Nella lettera accompagnatoria la locatrice ha spiegato che
"tale aumento non poteva essere ulteriormente differito e rientra nel
programma di adeguamento di tutti i canoni. Sottolineiamo che il nuovo canone è
inferiore a quelli praticati in zona" (inc. DI.2004.272: doc. D). Con
istanza 18 giugno 2004 all
’
Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Massagno i conduttori hanno
contestato tale aumento, chiedendo a loro volta la riduzione della pigione a
seguito della diminuzione del tasso ipotecario della __________ __________ __________.
Con scritto 19 giugno 2004 i conduttori hanno chiesto alla locatrice la
riduzione della pigione di fr. 78.50 mensili per adeguamento al tasso
ipotecario (DI.2004.1272: doc. F). Il 24 giugno 2004 la locatrice ha risposto
che la richiesta era stata superata dalla loro istanza all
’
Ufficio di conciliazione e che la domanda
sarebbe stata trattata in tale sede (DI.2004.1272: doc. G). Con decisione 22
settembre 2004 l
’
Ufficio di
conciliazione ha constatato la mancata conciliazione.
C.
Con
istanza 14 ottobre 2004 i conduttori si sono rivolti alla Pretura del Distretto
di Lugano, sezione 4, postulando la riduzione della pigione relativa all
’
appartamento di fr. 58.45 mensili. Il 21
ottobre 2004 la locatrice ha adito a sua volta la Pretura, chiedendo di
accertare la validità, dal 1° ottobre 2004, dell
’
aumento a fr. 115.- mensili citato sopra. In occasione dell
’
udienza di discussione 15 dicembre 2004 le
cause sono state congiunte in un
’
unica istruttoria e giudizio. Le parti hanno rinunciato al
dibattimento finale, producendo memoriali scritti nei quali hanno confermato i
loro rispettivi punti di vista. Con sentenza 30 ottobre 2007 la Pretora ha
accolto l
’
istanza 14 ottobre
2004 di riduzione della pigione dell
’
appartamento e ha respinto quella 21 ottobre 2004 di aumento di
quella relativa al posteggio.
D.
Con
appello 12 novembre 2007 la locatrice chiede la riforma del querelato giudizio,
nel senso di respingere l
’
istanza
dei conduttori e di accogliere la propria. La parte appellata non ha presentato
osservazioni.
Considerato
in diritto:                  1.
Nella fattispecie, l
a locatrice ha interposto appello
indicando che il valore di causa è "indeterminato e in ogni caso superiore
a fr. 8'000.-", rinviando al consid. 9 della sentenza impugnata e agli
art. 7 seg. CPC. In tale considerando l
a Pretora ha calcolato gli oneri processuali su un
valore di fr. 12
'
480.-, corrispondente alla pigione
mensile complessiva di fr. 1
'040.-
(fr. 950.- per l’appartamento e fr. 90.- per il posteggio), moltiplicata per
dodici. Al riguardo, essa ha rinviato all’art. 414 cpv. 3 CPC. Va precisato che
il valore ritenuto per il calcolo degli oneri processuali non dev’essere
confuso con il valore di causa. Invero, l’art.
414 cpv. 3 CPC testé citato tratta delle spese e
ripetibili nelle
controversie in materia di locazione
di locali d’abitazione e commerciali e di affitto. Secondo tale norma, nelle
controversie in materia di determinazione della pigione e di contestazione
della disdetta la tassa di giustizia e le ripetibili vengono calcolate su un
valore computabile massimo pari a dodici mesi di locazione o di affitto. Lo
scopo è quello di evitare in tale ambito tasse sproporzionate ai reali
interessi in gioco, tali da scoraggiare il ricorso all
’
autorità giudiziaria (cfr. rapporto di maggioranza 29 maggio 2002
della Commissione della legislazione sull
’
iniziativa popolare generica 9 febbraio 2001). Lo stesso rapporto
appena menzionato ha tuttavia precisato
"a scanso
di equivoci (…) il valore computabile non corrisponde al valore litigioso
determinabile ex art. 7 e 8 CPC" (pag. 4 in alto). Giusta l’art. 7 cpv. 3
CPC, s
e la durata delle prestazioni è incerta o
perpetua, il valore si determina cumulando venti annualità. Nella fattispecie
il valore di causa si ottiene, quindi, moltiplicando
la
riduzione e l’aumento mensile (cfr. rapporto menzionato, pag. 2 in fondo;
sentenza del Tribunale federale
4C.59/2004
del 24 giugno 2004, consid. 2)
richiesto per dodici
mesi e poi per 20 anni (cfr. sentenza del Tribunale federale testé citata;
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, Lugano 2000,
n. 1 ad art. 7). Di conseguenza, il valore di causa è di c
omplessivi fr. 20
'
028.-
(fr.
83.45 x 12 x 20). Da qui, l’appellabilità del
querelato giudizio. Sul calcolo degli oneri processuali da parte della Pretora
si ritornerà, invece, in seguito (consid. 5). Ciò posto, nulla osta alla
trattazione del gravame.
2.
La
Pretora ha ritenuto che la motivazione addotta dalla locatrice sul modulo
ufficiale 2 giugno 2004 non era sufficientemente precisa, poiché l
’
indicazione di "parziale
adeguamento" poteva dare adito a diverse interpretazioni. Di conseguenza,
ha respinto l
’
istanza di
accertamento di validità dell
’
aumento
della pigione. Sulla domanda di riduzione il primo giudice ha spiegato che la
locatrice non aveva provato che i cinque appartamenti invocati dalla stessa a
titolo comparativo fossero equiparabili all
'ente locato
dal profilo del luogo di situazione, dimensione, attrezzatura, stato dei locali
e anno di costruzione. La Pretora ha poi accertato che il tasso ipotecario era
diminuito dello 0.75% rispetto a quello relativo all’ultimo aumento di pigione
12 giugno 1998. Computando il rincaro, ella ha fissato la riduzione della
pigione per l’appartamento a fr. 58.25 mensili.
3.
L
’
appellante contesta la decisione della
Pretora di respingere la sua domanda di aumento della pigione (appello, pag.
2-6).
3.1   Essa
sostiene anzitutto che la motivazione da lei addotta nel modulo ufficiale di
aumento della pigione era chiara. Trattasi a sua detta di un adeguamento non
totale "proprio a fronte dell
’
istoriato del contratto che a suo tempo concerneva un alloggio al
beneficio del sussidio" e "per canoni in vigore nella zona per
posteggi analoghi", considerata la notorietà della zona di ubicazione e
della qualità del posteggio (appello, pag. 3). Essa sostiene che l
’
interpretazione del primo giudice è
insostenibile, segnatamente laddove disserta su una riserva di aumento futuro
(appello, pag. 4). Inoltre, dall
’
analisi grammaticale della frase controversa emerge chiaramente che
l
’
aggettivo
"parziale" è riferito al sostantivo "adeguamento" (appello,
pag. 6 in alto). Come illustrato (sopra, lett. B), nel modulo ufficiale la
locatrice ha motivato l
’
aumento
nel modo seguente: "parziale adeguamento ai canoni in vigore nella zona
per posteggi analoghi". La Pretora ha spiegato, in sintesi, che la
motivazione poteva essere interpretata sia come aumento notificato solo in
parte, ovvero che la locatrice si riservava in futuro di aumentare
ulteriormente la pigione, sia che l
’
adeguamento ai canoni in uso nella zona fosse solo una motivazione
tra le altre (sentenza impugnata, pag. 4). Effettivamente, la motivazione
indicata dalla locatrice nel modulo ufficiale può anche essere interpretata in
maniera plausibile nella maniera addotta dalla locatrice, ovvero che con
"parziale" era inteso l
’
adeguamento e non i motivi. Ciò non toglie, tuttavia, che dalla sua
lettura non è chiaro se essa intendesse avvalersi in futuro di un ulteriore
adeguamento. La locatrice sostiene che se così fosse stato, lo avrebbe indicato
chiaramente nel modulo ufficiale (appello, pag. 4 in basso). Se non che, essa
si limita a esternare una propria intenzione, del tutto ipotetica, che nulla
muta al fatto che il conduttore non avrebbe potuto essere certo di tale
circostanza. Come spiegato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 3), i motivi
dell’aumento devono essere precisi per consentire al conduttore di comprendere
la portata e la giustificazione dell’aumento e valutare in conoscenza di causa
l’opportunità di contestarla. Infatti, con la motivazione il locatore deve
permettere al conduttore di giudicare se in futuro dovrà aspettarsi degli
ulteriori costi e per quale motivo (SVIT-Kommentar, 3
ª
ed., n. 39 ad art. 269d CO). Nella fattispecie, dalla lettura della
motivazione sul formulario ufficiale non è dato di capire, per l
’
appunto, se la locatrice si fosse riservata
un adeguamento futuro. La sua censura non può quindi essere seguita.
3.2   Secondo l
’
appellante, la motivazione era comunque
chiara se letta unitamente allo scritto accompagnatorio (appello, pag. 5). Nello
stesso è indicato che "tale aumento non poteva essere ulteriormente
differito e rientra nel programma di adeguamento di tutti i canoni.
Sottolineiamo che il nuovo canone è inferiore a quelli praticati in zona".
A parte il fatto che nel modulo ufficiale non vi è alcun rimando a tale lettera
(doc. D), sicché la motivazione ivi contenuta non potrebbe essere ritenuta ai
fini della comprensione dei motivi addotti nel formulario stesso (art.
19 cpv. 1bis OLAL: RS 221.213.11; sentenza del Tribunale federale
4C.330/2002
del 31 gennaio 2003,
consid. 3.2.1,
pubblicata in: MP
2/03 S. 77ff.;
Lachat,
Le bail à loyer, 3ª ed., pag. 401), la stessa non è comunque di
ausilio alla tesi della locatrice. Invero,
essa non ha
comunque indicato se con "parziale adeguamento" volesse riservarsi un
’
ulteriore aumento futuro o meno.
3.3   L
’
appellante ritiene che la motivazione da
lei addotta era chiara, poiché non contestata dai conduttori invocando i motivi
elencati dalla Pretora. Anzi, gli stessi avrebbero compreso la sua portata,
tant
’
è che hanno potuto
contestare la validità dell
’
aumento
(appello, pag. 2). Anche questa censura non può essere seguita. Come indicato
dalla Pretora, l
’
art. 269d cpv.
2 lett. b CO prevede che l
’
aumento
è nullo se il locatore non lo motiva. All
’
assenza di motivazione è paragonabile una motivazione insufficiente
(DTF 121 III 460 confermata dalla sentenza del Tribunale federale 4C.330/2002
del 31 gennaio 2003, consid. 3.1; cfr. anche SVIT-Kommentar, op. cit., n. 36 ad
art. 269d CO). Dato che, come spiegato (sopra, consid. 3.1, 3.2) e come verrà
illustrato in seguito (consid. 3.4-3.7), la motivazione non era sufficiente,
essa è nulla, indipendentemente dai motivi invocati dai conduttori.
3.4   L
’
appellante sostiene, inoltre, che la
nullità della notifica di aumento è applicabile unicamente qualora i conduttori
abbiano subìto un danno, cosa che difetterebbe nella fattispecie, dato che essi
hanno potuto adire l
’
Ufficio di
conciliazione e far valere le loro ragioni anche dinanzi al primo giudice
(appello, pag. 2). La censura non può essere condivisa. La condizione della
nullità dell
’
aumento è un
’
insufficiente motivazione. La legge non fa
dipendere tale conseguenza da un danno dei conduttori. Il fatto, poi, che gli
stessi abbiano adito le autorità contestando proprio tale aumento non può in
alcun modo comportare la validità dello stesso.
3.5    La
locatrice ritiene altresì che i conduttori abbiano compreso le sue motivazioni
al più tardi durante la procedura conciliativa, dove lei avrebbe comprovato le
stesse sulla scorta di documentazione sulle pigioni in uso nella zona. Sulla
base di tali prove i conduttori avrebbero invero accettato, seppur nell
’
ambito di una trattativa bonale, il
principio dell
’
aumento del canone.
Al riguardo, essa invoca l
’
applicazione
per analogia dell
’
art. 20 OLAL,
secondo il quale nel caso di una disdetta ordinaria o straordinaria i motivi
della stessa devono essere indicati al più tardi all
’
udienza dinanzi all
’
autorità
conciliativa (appello, pag. 2 seg. e 6). A parte il fatto che l
a norma testé citata tratta dell’obbligo di motivazione del locatore
i
n caso di aumenti di pigione dovuti a incremento delle
spese oppure a migliorie di valorizzazione da parte del locatore, stabilendo
che il conduttore può esigere che la differenza richiesta venga giustificata
numericamente, le censure testé citate non possono essere condivise. La motivazione
deve, infatti, già figurare, giusta l
’
art. 269d cvp.1 CO, sul modulo ufficiale, pena la nullità dell
’
aumento (cfr.
Lachat,
op. cit., pag. 400, 402 e 406). Il fatto che la
locatrice illustri la sua motivazione nella procedura conciliativa non sana
tale nullità, men che meno eventuali dichiarazioni della parte in vista di un
componimento bonale. Invero,
quanto si svolge nelle
discussioni in vista di una transazione, per principio, avviene senza
pregiudizio delle rispettive ragioni nell’eventualità di una lite (da ultimo:
II CCA, sentenza inc. 12.2007.178 del 14 agosto 2008, consid. 6). A maggior
ragione quando la medesima appellante ha rifiutato la proposta conciliativa di
cui ora vorrebbe prevalersi.
3.6   L
’
appellante critica la Pretora laddove
ritiene che dovrebbero essere già esposte nel formulario le pigioni comparative
(appello, pag. 5). La censura non può essere seguita già per il fatto che la
giudice di prima istanza non ha affermato quanto addotto dall’appellante. Ella
ha invece spiegato che la locatrice non aveva annesso al modulo ufficiale alcun
documento atto a motivare o precisare ulteriormente il suo testo (sentenza
impugnata, pag. 4 in alto e in basso). Ciò non sta ancora a significare che l
’
appellante avrebbe dovuto necessariamente
esporre i canoni comparativi, bensì che la formulazione da lei usata,
sprovvista di ulteriori documenti che precisassero la stessa, non era
sufficiente. È invero dinanzi all
’
autorità di conciliazione e, poi, al giudice che la locatrice deve
comprovare la validità dell
’
aumento,
a dipendenza del caso producendo un numero sufficiente di esempi comparativi (
Lachat,
op. cit., pag. 409). Ciò nella
misura in cui l
’
aumento sia
stato sufficientemente motivato al momento della notifica al conduttore, cosa
che, per l
’
appunto, difetta
nella fattispecie.
3.7   La locatrice
non comprende, infine, la severità del primo giudice, considerato che essa ha
rinunciato ad adeguare totalmente la pigione ai canoni in uso nella zona. Essa
ritiene, inoltre, che l
’
onere
della prova a carico del locatore è penalizzante e tutela i conduttori in
maniera eccessiva, motivo per cui il fatto di aver prodotto la documentazione
citata sopra già in sede di procedura di conciliazione "non è
scontato" (appello, pag. 4 in alto). Se non che, tali considerazioni non
sono di ausilio alla sua tesi, esulando dall’aspetto giuridico del caso, solo
decisivo ai fini del giudizio. Quanto, infine, alla censura secondo la quale la
contestazione dell
’
aumento
sarebbe stata usata dai conduttori come pretesto per chiedere la diminuzione della
pigione (appello, pag. 6), la stessa si esaurisce in una dichiarazione,
sprovvista di riscontro concreto. In definitiva, per quanto concerne l
’
aumento della pigione per il posteggio
interno l
’
appello dev
’
essere respinto e la decisione del primo
giudice confermata.
4.
L
’
appellante critica inoltre la decisione
della Pretora di ridurre la pigione dell’appartamento a fr. 891.75 mensili.
4.1   La locatrice
sostiene anzitutto, in relazione al consid. 6 della sentenza impugnata, che
"la conclusione è pericolosa perché parrebbe sottintendere che contro il
locatore vale sempre la presunzione della mala fede" (appello, pag. 6). In
tale considerando il primo giudice ha illustrato correttamente il diritto
applicabile alla domanda di riduzione della pigione. Per contro, l
'appellante
non spiega perché lo stesso sia
errato. La sua affermazione non è invero comprensibile. Al riguardo l’appello
dev’essere pertanto dichiarato irricevibile già per carenza di motivazione
(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).
4.2   L
’
appellante, invocando l
’
art. 270a cpv. 2 CO, sostiene che la
domanda di riduzione era intempestiva, poiché proposta dai conduttori la prima
volta dinanzi all
’
Ufficio di
conciliazione (appello, pag. 6 in fondo). Secondo la norma testé citata, il
conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore,
che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in
tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il
conduttore può adire entro 30 giorni l’autorità di conciliazione. Se non che,
come spiegato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 6 in basso), il cpv. 3 di
tale disposto precisa che il cpv. 2 non è applicabile se il conduttore chiede
la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento.
Nella fattispecie, la parte appellata ha per l
’
appunto invocato la riduzione in sede di contestazione dell
’
aumento, sicché la censura dell
’
appellante non può essere condivisa.
4.3   La locatrice
afferma altresì che l
’
istanza
dei conduttori all
’
Ufficio di
conciliazione è carente di motivazione e di chiarezza. Essa ritiene che o si trattava
di un
’
istanza di contestazione
dell
’
aumento della pigione del
posteggio, con relativa richiesta di riduzione sempre in relazione al
posteggio, oppure concerneva anche l
’
appartamento. In quest
’
ultima ipotesi, allora la domanda di riduzione era immotivata e intempestiva,
poiché formulata direttamente solo dopo l
’
istanza di conciliazione. L
’
appellante critica quindi la Pretora che ha ritenuto l
’
esistenza di un unico contratto sia per l
’
alloggio sia per il posteggio (appello,
pag. 6 in basso e 7 in alto). Il primo giudice ha spiegato che nella
fattispecie il contratto era uno solo e la pigione annua pattuita all
’
inizio della locazione si riferiva sia all
’
appartamento sia al posteggio (sentenza
impugnata, pag. 6 in fondo). Il contratto 21 luglio 1978 concerne sia l
’
appartamento, sia il posteggio. Certo, come
illustrato sopra (lett. A), nel corso degli anni la pigione è stata aumentata
separatamente per l
’
appartamento
e per il posteggio. Ciò non toglie, tuttavia, che l
’
oggetto del contratto è rimasto uno solo, ovvero l
’
appartamento e il posteggio (doc. B). Di
conseguenza, una domanda di aumento concernente il posteggio concerne la
pigione dell
’
oggetto, che come
tale comprende anche l
’
appartamento.
Da qui, la legittimità della richiesta di riduzione da parte dei conduttori.
4.4   Secondo l
’
appellante la Pretora, evadendo per prima
la riduzione della pigione secondo il metodo assoluto, ovvero comparando la
stessa con i canoni di altri enti nella zona, ha ammesso l
’
applicabilità di tale metodo alla
fattispecie. Essa critica pertanto la decisione del primo giudice che,
ritenendo impossibile procedere con il metodo assoluto, ha applicato il metodo
relativo, ossia l
’
esame dell
’
evoluzione dei tassi ipotecari. In altre
parole, la locatrice ritiene che i conduttori avrebbero dovuto dimostrare che
la pigione non era consona a quella in uso nella zona. In assenza di tale prova
la Pretora avrebbe dovuto respingere la domanda di riduzione, anziché chinarsi
sull
’
evoluzione dei tassi di
interesse (appello, pag. 7 seg.). I conduttori hanno invocato già nell
’
istanza conciliativa la riduzione della
pigione in virtù dei tassi ipotecari. Perché la Pretora non avrebbe dovuto
esaminare tale aspetto non è quindi dato di capire. Inoltre, il primo giudice,
seppur effettivamente invertendo i considerandi (7b e 8a), ha verificato se era
data una modifica del tasso di interesse tale da giustificare una riduzione del
canone di locazione e ha esaminato se l
’
"eccezione sollevata dalla parte locatrice" sulla
conformità della pigione con quelle in uso nella zona era stata comprovata,
rispondendo per la negativa. Tale modo di procedere è corretto. Invero, una
domanda di riduzione si basa in principio sul metodo relativo, quale ad esempio
la modifica dei tassi ipotecari. Per contro, il locatore può opporsi a tale
domanda sulla scorta di un fattore relativo o assoluto, ad esempio, per l
’
appunto, il rendimento non abusivo dell
’
oggetto per rapporto alle pigioni in uso
nella zona. Se l
’
evoluzione dei
tassi ipotecari è fatto notorio e come tale non dev
’
essere provato, il locatore deve provare le sue affermazioni sulle
pigioni in uso nella zona, producendo almeno cinque esempi comparativi (
Lachat,
op. cit., pag. 418 e 541-543).
La censura non può quindi essere seguita.
4.5   La locatrice
critica altresì l
’
apprezzamento
della Pretora delle prove da lei offerte sugli oggetti comparativi, ritenendolo
"assolutamente rigido, estremamente formale e restrittivo", cosicché
"il metodo assoluto risulta praticamente essere inapplicabile"
(appello, pag. 8). Il primo giudice ha ritenuto che non erano stati presentati
almeno cinque oggetti paragonabili a quello locato che adempissero a tutti i
criteri di comparazione. L
’
appellante
non contesta tale circostanza, ma ritiene che "in sentenza si smontano
senza troppe motivazioni i casi del locatore. Ricordiamo che la prova oltremodo
gravosa a carico del locatore è già difficilmente sostenibile, che nel caso in
esame sono stati prodotti più dei 5 casi necessari al confronto" (appello,
pag. 7 seg.). Se non che, il primo giudice non ha fatto nient
’
altro che applicare la giurisprudenza e
dottrina in materia, secondo la quale il criterio della pigione in uso si basa
sul confronto del canone di locazione con oggetti simili, ritenuto che per il
calcolo di tali pigioni sono determinanti le pigioni di locali d’abitazione o
commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione,
attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Secondo la giurisprudenza
elaborata dal Tribunale federale, per poter trarre delle conclusioni con una
certa sicurezza, il paragone dev’essere fatto con almeno 5 oggetti siti nella
medesima località o quartiere. Inoltre, in questo contesto è altresì da
verificare se i canoni oggetto di paragone siano già stati adattati ai nuovi fattori
di costo, segnatamente al tasso ipotecario e al rincaro, ritenuto che, se del
caso, i canoni da comparare vanno adattati perlomeno teoricamente
all’evoluzione dei menzionati fattori (sentenza impugnata, pag. 6). La censura
della locatrice non può pertanto essere seguita. Siccome, per i motivi esposti
sopra, dev
’
essere confermata la
decisione della Pretora di ritenere non comprovati i citati elementi, cosa che
competeva alla locatrice dimostrare, non è necessario chinarsi sulle critiche
dell
’
appellante all
’
argomentazione del primo giudice secondo la
quale non si possono ritenere oggetti che appartengono al mercato di un solo
locatore e sull
’
applicazione
dell
’
art. 11 cpv. 3 OLAL
(appello, pag. 8). In definitiva, da quanto precede discende che la locatrice
non ha dimostrato quale sia il canone di locazione in uso nella zona.
4.6   L
’
appellante conclude affermando che "il
punto 8 è integralmente contestato e, come detto, la sentenza non doveva
nemmeno entrare in materia nell
’
applicazione del metodo relativo. Il punto 9 della decisione
avversata è pure contestato" (appello, pag. 8 in fondo). Al consid. 8
della sentenza impugnata la Pretora ha calcolato la riduzione della pigione in
funzione del tasso ipotecario e al consid. 9 ha stabilito la data di decorrenza
della riduzione. L
’
appellante
non ha assolutamente spiegato in questa sede le ragioni per cui le conclusioni
della Pretora, debitamente motivate, sarebbero errate e con ciò da riformare,
sicché al riguardo l
’
appello si
rivela irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Ne consegue che anche sulla
questione della riduzione della pigione l
’
appello dev
’
essere
respinto e la decisione della Pretora confermata.
5.
L
’
appellante afferma infine che "il
punto 9 della decisione avversata è pure contestato" (appello, pag. 8 in
fondo). Anche tale censura, per nulla motivata, è irricevibile (art. 309 cpv. 2
lett. f CPC). Sia come sia, giova osservare quanto segue. Come illustrato
(sopra, consid. 1), la Pretora ha calcolato la tassa di giustizia e le
ripetibili
su un valore di fr. 12
'
480.-, corrispondente alla pigione mensile
complessiva di fr. 1
'040.-
moltiplicata per dodici. Tuttavia, il valore determinante è di soli fr.
1
'
001.40, ottenuti
moltiplicando per dodici fr.
83.45, ovvero la domanda
di aumento di fr. 25.- e quella di riduzione di fr. 58.45 (cfr.
sentenza del Tribunale federale
4C.59/2004
del 24 giugno 2004, consid. 2; cfr. anche rapporto menzionato, pag. 2)
. P
er
giurisprudenza invalsa, nella
fissazione della tassa di giustizia e delle ripetibili il giudice gode di un
ampio potere d’apprezzamento, censurabile unicamente in caso di eccesso o di
abuso, ciò che non avviene se gli importi attribuiti rientrano tra i minimi e i
massimi della tariffa applicabile (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., n. 51 ad art. 148 e n. 19 ad art. 150). La tassa di giustizia applicata
dalla Pretora è di fr. 200.- e rientra quindi nei parametri dell
’
art.
19bis cpv. 2
TG. Ai conduttori, rappresentati dall’associazione di categoria, il primo
giudice ha assegnato un’indennità di fr. 200.-, del tutto consona
a un'equa indennità per l'incomodo che le è occorso (Rep. 1990 pag.
213 in alto; RtiD II – 2005 pag. 680).
6.
Alla
luce di quanto suesposto, l
’
appellante
risulta interamente soccombente. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art.
148 CPC) e sono commisurati sul valore litigioso di fr. 1
'
001.40. Ai conduttori, che non hanno
presentato osservazioni all’appello, non vengono invece assegnate ripetibili
(art. 148 CPC). Il valore di causa per un
’
eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è invece
di fr. 20
'
028.- (art. 51 cpv. 4
LTF).
Per i quali motivi,
richiamati l
’
art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L
’
appello 12
novembre 2007 di AP 1
è respinto.
2.
La tassa di giustizia di fr. 100.- e le spese di fr. 50.- sono
poste a carico dell
’
appellante.
Non si assegnano ripetibili.
3.
Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                     La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un
valore litigioso di almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).