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espropriazione formale (indennità riconosciuta per zone R2)

Tessin Tribunale di espropriazione 06.07.2005 20.2004.4-2
Tessin Tribunale di espropriazione 06.07.2005 20.2004.4-2
Ticino Tribunale di espropriazione 06.07.2005 20.2004.4-2

Incarto n.
20.2004.4-2
11/02
Lugano
6 luglio 2005
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Claudio Morandi
ing. Eraldo Pianetti
segretaria
giurista
Paola
Carcano
statuendo
nella procedura di espropriazione promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
2
rappr.
dall’avv. PR 1
nell'ambito
della formazione di un’area di giro alla strada di servizio mapp. no. 776 RFD
di __________
relativamente
al mapp. no. 348 di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
La strada di quartiere al mapp. no. 776 di __________ devia dalla cantonale a
nord del vecchio nucleo e serve la zona residenziale di __________ terminando
in una piazza di giro. Quest’ultima, che si trova posta a cavallo dei mapp. no.
348 e 784 ed occupa una superficie che è tuttora di proprietà privata, ha preso
forma ed è stata asfaltata a spese delle proprietarie contestualmente
all’edificazione del mapp. no. 348.
In attuazione del vigente PR la procedura in oggetto è finalizzata a riscattarne
il sedime. Posto che l’opera è già stata eseguita l’intervento si riduce, sostanzialmente,
alla delimitazione ufficiale dell’area a catasto e sul terreno; in ragione del
costo contenuto è finanziato dalla gestione corrente senza che sia necessaria
l’approvazione del Consiglio Comunale (cfr. relazione tecnica).
1.2. La part. no. 348, appartenente ad COES 2, è espropriata per ca. 36 mq
contro versamento di un’indennità metrica di fr. 20.-; quale ulteriore
indennità il Comune ha offerto la rifusione delle spese anticipate per la
pavimentazione della piazza di giro quantificandole in fr. 80.- il mq per
complessivi fr. 2'880.- (cfr. tabelle di espropriazione).
La proprietaria, con memoria 27.2.2002, ha dal canto suo notificato una pretesa
risarcitoria di fr. 330.- il mq per il terreno ed il rimborso dei costi in
ragione di fr. 137.53 il mq.
L’udienza di conciliazione ed il sopralluogo hanno avuto luogo il 19.6.2002.
2.
La
part. 348 ubicata il località __________ è così censita a RF:
sub. a giardino                     mq     531
sub. b accesso                   mq       53
sub. c riale                           mq       12
sub. D fabbricato abitato     mq     136
totale                                    mq     732
Il terreno è di conformazione abbastanza ampia e regolare ed è stato edificato
nel 1998/1999 con una casa di abitazione monofamiliare. La superficie
esproprianda copre la parte iniziale dell’accesso (sub. b), si presenta in
leggero declivio ed è pavimentata con asfalto.
Libera da servitù e oneri fondiari, la particella è edificabile ed attribuita
alla zona residenziale estensiva R2.
3.
3.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato.
E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che
costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e
dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no.
27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. In mancanza di anticipata immissione in possesso l’estimo si fonda sui
prezzi risultati dalle più recenti transazioni immobiliari (cfr. art. 19
Lespr.) riguardanti terreni liberi siti a __________ ed attribuiti alla zona
R2. Le indagini effettuate a tal fine presso i pubblici registri offrono i
seguenti risultati:
- fr. 129.77 il mq per il mapp. no. 380 di mq 1310, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.5.2002 al d.g. 11201);
- fr. 281.84 il mq per il mapp. no. 507 di mq 479, loc. __________ (iscr. a RF
il 6.6.2002 al d.g. 10777);
- fr. 280.90 il mq per il mapp. no. 394 di mq 445, loc. __________ (iscr. a RF
il 10.6.2002 al d.g. 13543);
- fr. 147.- il mq per uno scorporo di mq 204 del mapp. no. 357 aggiunti alla
part. no. 342, loc. __________ (iscr. a RF il 10.7.2002 al d.g. 16381);
- fr. 247.- il mq per il mapp. no. 1069 di mq 1420, loc. __________ (iscr. a RF
il 11.9.2002 al d.g. 21463);
- fr. 200.- il mq per uno scorporo di mq 21 del mapp. no. 370 aggiunti alla
part. no. 1069, loc. __________ (iscr. a RF il 13.12.2002 al d.g. 29370/71);
- fr. 197.- il mq per il mapp. no. 1054 di mq 1780, loc. __________ (iscr. a RF
il 25.11.2002 al d.g. 27349). La superficie è parzialmente boschiva;
- fr. 215.61 il mq per il mapp. no. 1055 di mq 1018, loc. __________ (iscr. a
RF il 21.2.2003 al d.g. 5733/4). La superficie è parzialmente boschiva;
- fr. 150.- il mq per uno scorporo di mq 10 del mapp. no. 1055 aggiunti al
mapp. no. 399, loc. __________ (iscr. a RF il 18.7.2003 al d.g. 19009/10);
- fr. 348.- il mq per il mapp. no. 23 di mq 534, loc. __________ (iscr. a RF il
27.11.2003 al d.g. 30018/19). Nel calcolo del valore metrico non è stata
considerata la superficie boschiva;
- fr. 150.- il mq per il mapp. no. 1077 di mq 39, loc. __________ (iscr. a RF
il 28.10.2003 al d.g. 27609/10). Il fondo è censito come strada per mq 31 ed è
gravato con un onere di passo pedonale con ogni veicolo;
- fr. 36.- il mq per il mapp. no. 540 di mq 42, loc. __________ (iscr. a RF il
25.11.2004 al d.g. 27964);
- fr. 319.76 il mq per il mapp. no. 1092 di mq 516, loc. __________ (iscr. a RF
il 18.3.2005 al d.g. 6258/9).
Su tali basi la pretesa risarcitoria dell’espropriata appare eccessiva poiché
nell’ammontare equivale ai valori riscontrati nelle località più pregiate del
Comune quali sono __________, __________ e __________ che sono esposte verso
sud/est e che godono di un panorama imprendibile. __________, invece, pur
essendo una piacevole zona residenziale, è meno fortunata nella misura in cui è
ubicata in un leggero avvallamento al di sotto della strada cantonale. Ciò
considerato, prescindendo dai prezzi soluti per la cessione di semplici
scorpori e tenuto conto che l’elenco delle transazioni attesta una certa
tendenza al rialzo dei valori locali, il valore medio di zona può essere
stabilito in fr. 300.- il mq.
3.3. Il Comune ha offerto un’indennità di fr. 20.- il mq argomentando che la
superficie esproprianda è terreno complementare e si presenta come sedime
stradale (cfr. verbale 19.6.2002).
E’ detta complementare la porzione di terreno circostante un edificio che per
natura e dimensioni non può essere sfruttata per scopi edilizi e che, per
questo motivo, ravvisa un valore ridotto anche fino al 50% rispetto al valore
edilizio pieno (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 106; RDAT
1981 no. 65; TRAM 16.2.2004 N. 50.2003.2-4).
Per prassi acquisita il concetto di terreno complementare potrebbe essere
applicato, semmai, alla superficie che contorna un immobile a reddito, non
invece a quella annessa ad un edificio monofamiliare. Quest’ultima, infatti, costituisce
quello spazio verde e di respiro, di riconosciuta importanza, che normalmente
ogni casa dovrebbe avere verso l’area pubblica e che perciò conserva il valore
edilizio pieno (cfr. RDAT 1983 no. 78 e 79; Wiederkehr, op. cit.,
p. 71; TRAM 24.8.1992 N. 8-9/91).
Nella fattispecie concreta il fondo ospita un’abitazione monofamiliare per cui
lo scorporo espropriato non ha connotazione di terreno complementare.
Per altro verso, pur essendo utilizzato come accesso veicolare, non è gravato né
da oneri né da servitù di passo ed al momento dell’edificazione del fondo è
servito per il computo degli indici di edificabilità (cfr. incarto licenza
edilizia).
Pertanto è da valutare a tutti gli effetti come terreno edificabile.
La part. no. 348 è convenientemente urbanizzata e per forma e dimensioni
costituisce un buon terreno edilizio. In quest’ottica rientra dunque nei canoni
del valore medio stabilito sopra.
Di conseguenza l’indennità è fissata in fr. 300.- il mq.
4.
Nelle
tabelle di espropriazione il Comune ha offerto all’espropriata il rimborso
delle spese sostenute per la pavimentazione del sedime occupato della piazza di
giro quantificandole in fr. 80.- il mq per complessivi fr. 2'880.- (fr. 80 x mq
36).
L’espropriata, invece, ha sollecitato un rimborso di fr. 137.53 il mq documentando
la domanda con una distinta spese prodotta all’udienza del 19.6.2002.
L’indennizzo è riconducibile all’art. 11 let. c Lespr. che ammette il
risarcimento di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano
prevedibili secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza
dell’espropriazione.
Un intervento di pavimentazione include la scarifica, la bonifica e la
pavimentazione del sedime e quindi i costi per il sottofondo, l’asfalto e le
opere annesse che sul mercato edilizio normalmente sono quantificabili in fr.
80.- il mq.
Per lo stesso “pacchetto” il consuntivo prodotto dall’espropriata riporta una
spesa di fr. 5'300.- che non è condivisibile: innanzitutto perché è
manifestamente riferita a tutto l’accesso (sub. b di 53 mq) e non alla sola
superficie espropriata (mq 36), ed in secondo luogo perché è eccessiva là dove
non risulta alcun motivo, ad esempio di ordine tecnico o altro, che
oggettivamente giustifichi un importo di fr. 100.- il mq.
Ciò considerato l’indennità indicata nelle tabelle d’esproprio di fr. 2'880.-
(fr. 80.- x mq 36) si rivela giustificata.
La richiesta di risarcimento comprende inoltre i costi dei sagomati che la
proprietaria intendeva posare sull’accesso ma che ha dovuto restituire su
invito del Municipio (cfr. verbale del 19.6.2002). Per il ristorno del
materiale la distinta riporta un costo di fr. 345.- cui si aggiungono fr. 500.-
per il trasporto supplementare. Tuttavia, dovendo sapere, in virtù del PR, che
una parte dell’accesso privato era destinata a diventare una piazza di giro, la
proprietaria avrebbe dovuto informarsi preventivamente sulla pavimentazione
eseguibile. Non avendolo fatto ha agito a suo rischio e pericolo e di
conseguenza tali importi non possono essere rifusi.
Per
i quali motivi
richiamata
la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Il ISEP 1 è tenuto a versare alla proprietaria del
mapp. no. 348 le seguenti indennità:
1.1. fr. 300.- il mq per l’espropriazione di ca. mq 36
1.2. fr. 2'880.- quale rimborso delle spese di pavimentazione
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono
a carico del ISEP 1 con l’obbligo di rifondere all’espropriata fr. 1'000.- per ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                                                     La
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo                                                                                   Paola
Carcano