ti_gerichte · 12.1995.151 · 1995-06-09 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.06.1995 12.1995.151

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00151
Lugano
9 giugno 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei
giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini,
segretario
sedente
per giudicare nella procedura sommaria di sfratto dei conduttori - inc. no. P
216/94 della Pretura di Locarno-Città - dipendente da istanza 16 dicembre 1994
di
__________
(patrocinato
dall’avv. __________)
contro
__________
(patrocinato
dall’avv. __________)
che il pretore ha accolto - con decisione 13 aprile
1995 - ordinando lo sgombero immediato alla convenuta locatrice dei locali da
questa occupati in via __________, di proprietà dell’istante;
appellante __________ con atto 2 maggio 1995 che
chiede, in riforma della decisione pretorile, che la disdetta sia dichiarata
nulla, rispettivamente che l’istanza di sfratto sia respinta;
lette le osservazioni 2 giugno 1995 all’ appello;
richiamata la decisione 5 maggio 1995 del presidente
della scrivente Camera che ha concesso effetto sospensivo all’appello;
esaminati gli atti dell’incarto;
considera
in fatto e in diritto:
1.
Con
contratto 1 ottobre 1989 __________ ha concesso in locazione alla società
convenuta fino al 31 dicembre 1999 un locale ristorante con terrazzo e locali
di servizio.
In data 6
settembre 1994 il locatore ha disdetto il contratto con effetto a decorrere dal
15 dicembre 1994, motivando tale sua volontà con un complesso di rimproveri
mossi alla conduttrice, ossia: continui ritardi nel pagamento della pigione
mensile, cattiva manutenzione dei locali, delle attrezzature e del mobilio e
mancato rispetto dell’impegno di ritirare tutto l’inventario dell’esercizio
pubblico contro effettuazione di pagamenti rateali (doc. C e D).
La
disdetta, comunicata su formulario ufficiale, è rimasta incontestata davanti
all’Ufficio di conciliazione. Pertanto, trascorso il termine previsto per la
cessazione della locazione, il locatore ha chiesto e ottenuto lo sgombero dei
locali.
2.
La
sentenza impugnata si è espressa anche sulla validità della disdetta a dipendenza
di analoga istanza all’Ufficio di conciliazione di data 12 dicembre 1994 e in
virtù dell’art. 274g cpv. 1 CO. Per lo stesso motivo, essa si è pure espressa
su un’istanza di protrazione della locazione, formulata dalla convenuta in sede
di discussione. Entrambe le domande sono state ritenute tardive in virtù della
perenzione prevista dall’art. 273 CO.
Per quanto
riguarda il termine di disdetta, il pretore osserva che - anche volendo
considerare il preavviso eccessivamente breve e quindi applicando il termine semestrale
- lo stesso è scaduto nel frattempo, ossia al 31 marzo 1995.
3.
Con
l’appello la convenuta sostiene che , per atti concludenti, il locatore ha
ritirato la disdetta: infatti, egli ha avviato con lei trattative in vista
della cessione dell’inventario, negozio la cui premessa è evidentemente la
continuazione della locazione.
Sostiene
inoltre che la disdetta sarebbe stata data anche per la mora nel pagamento del
canone di luglio 1994, mentre nel termine di 30 giorni assegnatole il relativo
importo era stato pagato. A dipendenza di questo atteggiamento della
controparte spiega la sua esitazione nell’interpellare l’Ufficio di conciliazione.
Rimprovera
al locatore malafede per aver voluto indurla all’acquisto dell’inventario del
ristorante sotto la minaccia della disdetta. A questo tentativo di modifica
unilaterale del contratto di locazione (poiché la cessione dell’inventario non
era affatto stata pattuita) essa ha reagito interpellando l’Ufficio di conciliazione:
per questo motivo la sua istanza non ha voluto essere di contestazione della
disdetta, bensì intesa a chiarire la complessa situazione venutasi a creare fra
le parti.
Riguardo
all’istanza di sfratto osserva che il pretore non ha avvertito che, al momento
della sua introduzione, non era ancora decorso il termine di sei mesi previsto
dai combinati art. 266g e 266d CO.
Delle
osservazioni all’appello si dirà, se necessario, nel seguito.
4.
Riguardo
ai motivi della disdetta è appena il caso di far riferimento allo scritto esplicativo
del locatore 9 settembre 1994 (doc. D) per chiarire come la stessa sia stata
data per motivi gravi, ossia in virtù dell’art. 266g CO e non per la mora del
conduttore nel pagamento del dovuto ai sensi dell’art. 257d CO, in particolare
relativamente al canone del mese di luglio 1994.
L’art. 266l
CO impone che la disdetta per locali d’abitazione e commerciali venga data in
forma scritta, per mezzo di un formulario approvato dal Cantone. La parte che
intende contestarla deve presentare la richiesta all’autorità di conciliazione
entro 30 giorni dalla sua notifica (art. 273 cpv. 1 CO).
La mancata
contestazione della disdetta comporta che essa sia passata in giudicato (
I
CCTF
21.8.1992 in re __________ c/ Danielli;
II CCA
23.5.1995 in re
M. SA c/ I. SA e
DTF
119 II 147). Va ancora ricordato che, mentre il DAL
prevedeva casi di nullità assoluta della disdetta che poteva essere rilevata in
ogni tempo, il nuovo diritto della locazione ha precisato i casi di disdetta
abusiva che possono dar luogo a contestazione, indicando che la relativa
richiesta deve essere presentata - sotto pena di perenzione - all’autorità di
conciliazione entro trenta giorni dal ricevimento della disdetta (art. 273 cpv.
1 CO).
L’opinione
contraria, espressa da determinati autori (cfr. in particolare
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit du bail, ed. 2, p. 301 e - con conseguenze diverse - Schweizerisches
Mietrecht, Comm.
SVIT
, art. 257f  N. 53) può creare ulteriore insicurezza
in un campo del diritto civile dove, malgrado il tempo trascorso dalla riforma
legislativa, le questioni irrisolte non sono poche, a discapito - tutto sommato
-proprio delle parti giustamente considerate più deboli dal legislatore. Non
v'è dubbio che l’eventualità di poter discutere anche davanti al giudice dello
sfratto la presenza dei presupposti sostanziali all’applicazione dell’art. 257f
CO avrebbe come conseguenza di mettere in causa il carattere perentorio del
termine di contestazione della disdetta.
D’altra
parte, come implicitamente sostengono altri autori (cfr.
Zihlmann P
., Das
neue Mietrecht, Zurigo 1990, p 112 segg.), tale possibilità è data
esclusivamente laddove la legge stessa lo prevede, ossia nell’ambito dell’art.
274g CO, quando al giudice dello sfratto vengono attribuite competenze
normalmente riservate agli uffici di conciliazione, rispettivamente ai giudici
del merito, a motivo del fatto che davanti a lui sia già pendente - per altre
circostanze - una procedura esecutiva di espulsione.
5.
In
tal modo, nella presente fattispecie il pretore non è competente per verificare
la contestazione della disdetta relativamente ai presupposti di diritto
materiale sulla sua validità, poiché - come giudice dello sfratto - è stato
semmai chiamato a giudicare, ancorché in virtù dell’art. 274g CO, unicamente
sull’istanza all’autorità di conciliazione di data 12 dicembre 1994, per doverne
accertare la palese tardività.
Per contro,
nel termine perentorio di trenta giorni, la disdetta 6 settembre 1994 è
effettivamente rimasta incontestata: d’altra parte la convenuta non pretende il
contrario.
Che poi
bastino atti concludenti per rendere inefficace una disdetta per la quale la
legge impone requisiti formali precisi, può restare irrisolto. Infatti, gli
scritti in atti della rappresentante legale del locatore non possono essere
interpretati come l’espressione di voler rinunciare a quel diritto: sempre essa
ha tenuto a precisare con evidenza la perdurante validità della disdetta,
malgrado le trattative in corso sul tema dell’inventario (cfr. doc. 3 in fine;
doc. 4 in fine; doc. 5 in fine; doc. 6, pure in fine). D’altra parte - e a
titolo abbondanziale - appare ben difficile giudicare dagli stessi documenti,
quale delle parti abbia avviato tali trattative: se il locatore, in vista di un
negozio di cessione apparentemente vantaggioso, oppure la conduttrice, rispettivamente
il gerente del ristorante, al fine di procrastinare le conseguenze negative di
un prospettato sgombero dei locali.
6.
Per quanto
riguarda il momento della rescissione del contratto a dipendenza della disdetta
straordinaria per gravi motivi, l’art. 266g CO indica che essa dev’essere data
osservando il termine legale di preavviso: per i locali commerciale esso è di
sei mesi (art. 266d CO), come per altro prevede il contratto in esame.
Nel
concreto, il termine del 15 dicembre 1994 per liberare i locali non rispetta il
preavviso di legge poiché è stato assegnato il 6 settembre precedente; si
spiega pertanto che lo stesso locatore abbia parzialmente corretto la sua
espressione di volontà quando, in sede di contraddittorio, ha chiesto che lo
sfratto venisse decretato - in subordine - per il 31 marzo 1995.
Comunque,
il mancato rispetto del termine di preavviso non rende inefficace la disdetta,
ma semmai ne fa intervenire gli effetti per il successivo termine utile (
Corboz
B
., La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in CdB 1994, p.
55-56).
7.
A
dipendenza di questo fatto, correttamente rilevato dall’appellante, si pone il
problema della ricevibilità dell’istanza di sfratto, inoltrata ben prima del 7
marzo 1995 (fine del sesto mese dalla disdetta), rispettivamente del 31 marzo.
L’art. 506
CPC offre al locatore la possibilità di domandare al pretore lo sfratto di
locali concessi in comodato, in locazione o in affitto allorquando tale
rapporto sia cessato.
L’accoglimento
dell’istanza dipende dalla verifica di tale presupposto sostanziale: per quanto
riguarda la locazione, il giudice è investito del compito di verificare se la
stessa ha effettivamente preso termine, ritenuto che il conduttore non abbia
tempestivamente contestato la disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione  (
I
CCTF
21.8.1992 in re __________ c/ Danielli). L’istanza dev’essere
considerata prematura se la locazione non ha ancora preso termine (
II CCA
9.3.1994 in re S. c/ Ch.) e dev’essere respinta.
La mancanza
del presupposto in questione non può nemmeno essere sanata con l’intervenuta
fine del rapporto di locazione durante la procedura di sfratto, dal momento che
la bontà della domanda dev’essere giudicata al momento della sua introduzione e
non può dipendere dalla durata del processo, durata che comunque il codice di
rito civile ha improntato alla semplicità e alla rapidità (
Cocchi / Trezzini
,
CPC annotato, art. 707 N. 1).
Per tutti questi motivi,
Richiamati per le spese gli art. 147 segg. CPC, la
LTG  e la TOA
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello
di __________ è accolto.
Di
conseguenza la sentenza 13 aprile 1995 del Pretore di                              Locarno-Città,
immutato il dispositivo no. 2, è così riformata:
“
1.
E’
accertata la validità della disdetta 6 settembre 1994 per il termine di cui ai considerandi.
2.
-
omissis -
3.
L’istanza
di sfratto è respinta.
4.
Le
spese, con una tassa di giustizia di fr. 300.-, da anticipare dall’istante,
restano a suo carico. Egli rifonderà inoltre a controparte l’importo di fr.
600.- a  titolo di ripetibili.”
II.
Le
spese e la tassa di giustizia di questa sede, per complessivi fr. 400.-, anticipati
dall’appellante, sono posti a carico di __________. Egli verserà a __________
la somma di fr. 400.- a titolo di indennità ripetibili.
III.
Intimazione:   -
__________
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario