ti_gerichte · 80.2007.19 · 2006-12-27 · it
TUI: costi di investimento: non sostituzione sanitari e piastrelle, un terzo sostituzione cucina

Tessin Camera di diritto tributario 25.03.2008 80.2007.19
Tessin Camera di diritto tributario 25.03.2008 80.2007.19
Ticino Camera di diritto tributario 25.03.2008 80.2007.19

Incarto n.
80.2007.19
Lugano
25 marzo 2008
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 22 gennaio 2007 contro la decisione del 27
dicembre 2006 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Il 17
luglio 2000, RI 1 acquistava al prezzo di                 fr. 240'000.– le
quote di PPP n. __________ (appartamento) e __________ (autorimessa) del fondo
base part. __________ RFD di __________. Negli anni successivi intraprendeva diversi
lavori, legati in particolare al rinnovo di bagni e cucina.
Con atto
pubblico del 13 giugno 2005, iscritto a Registro fondiario solo il 1° settembre
2005, RI 1 alienava a __________ le suddette quote, al prezzo complessivo di fr.
270'000.–.
Nella
dichiaraz
io
ne per l’imposta
sugli utili immobiliari, inoltrata il 17 novembre 2005, il venditore indicava
quale valore di investimento un importo di complessivi fr. 242'895.30, composto
dal prezzo di acquisto (fr. 240'000.–) e dai costi di acquisto            (fr.
2'895.30). Con lettera di medesima data, chiedeva inoltre di essere posto al beneficio
del differimento dell’imposizione, avendo reinvestito l’utile conseguito in una
nuova abitazione primaria.
B.
Notificando
al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 26 ottobre 2006, l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava l’utile
imponibile in fr. 27'105.– e l’imposta in fr. 6'776.25. Nella motivazione
allegata alla decisione, l’autorità fiscale spiegava di non avere concesso il
differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, in quanto l’acquisto
sostitutivo era stato intrapreso dall’alienante in comproprietà con la moglie:
per effetto di tale situazione, il reinvestimento di un mezzo del prezzo di
acquisto e di riattazione della nuova casa risultava inferiore sia al valore di
alienazione sia al valore di investimento della prima abitazione.
C.
Il
contribuente impugnava la suddetta decis
io
ne, con reclamo del 16 novembre 2006, nel quale non contestava il
mancato differimento, ma chiedeva la deduz
io
ne dal ricavo delle spese di miglioria, da lui inavvertitamente trascurate
al momento di compilare la dichiarazione fiscale, per complessivi fr.
24'779.65.–.
L’autorità
di tassaz
io
ne accoglieva
parzialmente il reclamo, con decisione del 26 dicembre 2006, ammettendo in
deduz
io
ne costi di migl
io
ria per fr. 7'617.–, pari alle spese
sostenute per la posa delle tende del balcone, per la posa di un armadio a muro
e, in ragione di 1/3, per la posa della nuova cucina. Per il resto, argomentava
che le ulteriori fatture prodotte dal contribuente erano riconducibili a lavori
di manutenz
io
ne ordinaria
dell’immobile. L’utile veniva conseguentemente definito in fr. 19'488.– e
l’imposta in fr. 4'872.–.
D.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede di poter
dedurre dall’utile imponibile un ulteriore importo di fr. 13'022.10 a titolo di
costi di miglioria. In particolare, a fronte del precedente stato della cucina,
sprovvista di “diversi armadi, lavastoviglie, congelatore, vetro ceramica e
cappa”, il ricorrente contesta la deduz
io
ne solo di un terzo della fattura __________, postulandone il
riconoscimento nella misura dell’80%, pari a fr. 8'972.–. Contesta poi la
mancata deduzione della fattura __________ concernente la sostituzione degli
apparecchi igienici (fr. 4’455.–) e delle due fatture __________ inerenti la fornitura
di piastrelle (fr. 3'333.10).
E.
L’autorità
fiscale, con osservazioni del 30 gennaio 2007, si riconferma nelle sue argomentazioni
e conclusioni.
Dando
seguito alle richieste di informazione di questa Camera, il ricorrente ha in
particolare ribadito che la vecchia cucina era sprovvista di “lavastoviglie,
cappa e congelatore”.
Diritto
1.
1.1.
Lo
Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato
dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di
parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.
1.
Il ricorrente considera
deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di miglioria, le seguenti spese:
-  sostituzione
cucina
(80% fattura __________)                                            fr.  8’972.
–
-  sostituzione
apparecchi sanitari
(fattura __________)                                                     fr.  4'455.
–
-  fornitura
piastrelle
(fatture __________)                                                     fr.
3'333.10
totale                                                                                    fr. 16'760.10
L’autorità di tassazione,
da parte sua, ha ammesso in deduzione solo un terzo della spesa per la
sostituzione della cucina, pari a fr. 3'738.
–
, considerando
le altre spese costi di manutenzione ordinaria.
2.2.
Per l’art. 134 cpv. 1 LT,
sono considerati costi di investimento:
–    i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
–    i
costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di
costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di
allacciamento;
–    le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e
oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
2.3.
Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruz
io
ne e di migl
io
ria,
la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, c
io
è che abbiano
apportato all’immobile un migl
io
ramento duraturo, di fatto o di diritto.
È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo
effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruz
io
ne, ivi comprese le spese per misuraz
io
ni, prestaz
io
ni d’opera,
canalizzaz
io
ne, recinz
io
ne, realizzaz
io
ne di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della
costruz
io
ne su di un fondo non
edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruz
io
ni realizzate in relaz
io
ne ad un edific
io
già esistente (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).
2.4.
Non
possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinaz
io
ne del reddito o dell’utile nell’ambito
della tassaz
io
ne ordinaria
(art. 134 cpv. 2 LT).
La legge
tributaria prevede in primo luogo la deduz
io
ne dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di
manutenz
io
ne, dei premi di
assicuraz
io
ne e delle spese di
amministraz
io
ne da parte di
terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese
di manutenz
io
ne quelle che, senza
aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso
e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.
390). Ai fini della determinaz
io
ne del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto,
di fabbricaz
io
ne o di migl
io
ria di beni patrimoniali” (art. 33 lett.
d
LT).
La
distinz
io
ne tra spese di
manutenz
io
ne e spese di migl
io
ria tuttavia non sempre è facilmente
praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o
ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa
vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in
parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese
effettuate dal proprietar
io
possono assumere in parte carattere di manutenz
io
ne e in parte carattere di migl
io
ria.
Per
ovviare a queste difficoltà la prassi della Divis
io
ne delle Contribuz
io
ni
suole operare in simili casi una suddivis
io
ne della spesa effettuata, espressa in fraz
io
ne, tra spesa di manutenz
io
ne deducibile e spesa di migl
io
ria non deducibile (
Circolare
n. 7/2005 del genna
io
2006).
2.5.
Venendo
alle spese sostenute dal ricorrente, è immediatamente evidente che quelle per la
sostituzione degli apparecchi sanitari (vasca da bagno, lavabo, vaso e mobile) sono
tipici costi di manutenz
io
ne,
che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile.
Lo stesso
discorso vale anche per la fornitura delle nuove piastrelle. In primo luogo, RI
1 non sostiene che esse siano qualitativamente superiori rispetto al vecchio materiale
(cfr. Circolare n. 7/2005 citata, distinta allegata, n. 18); in secondo luogo,
per sua stessa ammissione, le pareti del bagno già erano rivestite (cfr.
Circolare n. 7/2005 citata, distinta allegata, n. 2). La circostanza che le
vecchie piastrelle fossero per “la maggior parte scagliate” e che il
rivestimento delle pareti del bagno sia stato rialzato “a causa di umidità e
muffa ampiamente estesa” non fa assurgere le relative spese a costi di
investimento. Si tratta piuttosto di spese di riparazione (“
Instanstellungskosten
”)
che servono a compensare una perdita di valore accresciuta, originata dalla
mancata esecuzione delle spese di manutenzione in senso stretto (“
Instandhaltungskosten
”;
cfr., al proposito,
Zwahlen
, Die
einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 84-85).
Medesimo
discorso vale infine per la fornitura e la posa della nuova cucina. È infatti indubbio
che si tratti anche in questo caso di una “sostituzione”, giacché la cucina già
esisteva e disponeva di un piano cottura, forno, lavello, frigo e mobili. È ben
vero che la vecchia combinazione era sprovvista di alcuni armadi ed elettrodomestici
(lavastoviglie, cappa e congelatore). Tuttavia, proprio per tener conto del
fatto che la combinazione sostitutiva presenta questi nuovi elementi e dunque
un valore superiore rispetto a quella sostituita, l’autorità di tassazione ha
considerato spesa di miglioria un terzo del costo in questione. Poco importa
invece che il vecchio piano di cottura fosse, a detta del ricorrente,
inservibile: se installazioni non più conformi alle esigenze moderne vengono
rimpiazzate con altre che svolgono la medesima funzione, le relative spese non
assurgono infatti a costi di investimento (
Zwahlen
,
op. cit., p. 87-88). In questo contesto, la decisione dell’Ufficio di
tassazione, conforme alla prassi adottata dalla Divis
io
ne delle Contribuzioni (Circolare n. 7/2005 citata, distinta
allegata, n. 6) per ovviare, già lo si è detto, alle difficoltà insite nella
distinzione tra spese di manutenz
io
ne e spese di miglioria, va senz’altro tutelata.
2.6.
Un’altra
soluzione non si giustifica nemmeno con riguardo alla c.d. prassi
Dumont
,
peraltro non invocata dal ricorrente, che negli anni ha conosciuto una certa
attenuazione e va ora applicata ai soli casi in cui è evidente che le spese per
il rinnovo di un immobile acquistato da poco hanno comportato un incremento di
valore dell’oggetto stesso (cfr., al proposito, RtiD I-2006 n. 9t).
3.
Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visti per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    300.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    380
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di __________.
terzi implicati
PI 1
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: