ti_gerichte · 11.2012.48 · 2014-07-14 · it
Proprietà per piani, permuta di superfici tra comproprietari

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 14.07.2014 11.2012.48
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 14.07.2014 11.2012.48
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 14.07.2014 11.2012.48

Incarto n.
11.2012.48
Lugano,
14 luglio 2014
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
ed Epiney-Colombo
vicecancelliera:
Gianella
sedente
per statuire
nella causa
OA.2009.168
(azione
negatoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione
del
23 marzo 2009
dalla
AP 1
(patrocinata
dall'avv. PA 1)
contro
AO
1
e
AO
2
(patrocinati
dall'avv. PA 2),
giudicando sull'appello
del 14 maggio 2012 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore
il 30 marzo 2012;
Ritenuto
in fatto:                A.
Il 30 agosto 2006 la M__________
ha costituito in proprietà per piani la sua particella n. 417 RFD di __________
(6740 m²), su cui progettava un edificio di oltre 2000 m² (stabile artigianale __________”).
L'atto pubblico rogato dal notaio C__________ di __________ (n. 553) prevedeva
12 proprietà per piani consistenti in tre autorimesse, un laboratorio, quattro
superfici espositive e quattro superfici a uso ufficio. Il giorno stesso la
M__________ ha venduto alla AP 1 la proprietà per
piani n. 05 (ora n. 26
650, superficie espositiva), la
proprietà per piani n. 07 (ora n. 26
652, superficie
espositiva) e una quota di comproprietà pari a
6
/
8
della
proprietà per piani n. 02 (ora n. 26
647, autorimes­sa). Il 7 settembre 2006 inoltre essa ha venduto
a AO 1 e AO 2,
1
/
8
ciascuno, quanto rimaneva
della proprietà per piani n. 02. L'iscrizione nel registro fondiario della
proprietà per piani “prima della costruzione del­l'edificio” è avvenuta quello
stesso 7 settembre 2006.
B.
Il 27 aprile 2007, in corso
d'opera, i comproprietari hanno modificato per atto pubblico la proprietà per
piani, riducendo le quote di valore in millesimi delle unità esistenti e costituendo
due unità supplementari: la n. 13 (ora n. 27
200, deposito) e la n. 14 (ora n. 27
201,
deposito), entrambe intestate alla M__________. Con il medesimo atto pubblico (n.
575 del notaio C__________) inoltre la AP 1, AO 2 e AO 2 hanno deciso,
d'accordo gli altri comproprietari, di scorporare dall'unità n. 02, di cui
erano comproprietari, la nuova unità n. 15 (ora n. 27
202, autorimessa). La AP 1 ha conservato la
residua unità n. 02, mentre AO 2 AO 1 sono divenuti comproprietari della nuova
unità n. 15 in ragione di un mezzo ciascuno. Il 20 dicembre 2007 AO 2 e AO
1 hanno poi acquistato dalla M__________, un mezzo ciascuno, anche le unità n. 13
e 14.
C.
Nel corso del 2008 la AP 1 si
è intesa verbalmente con AO 2 e AO 1 nel senso che
avrebbe ceduto una
porzione della propria unità n. 02 alle contigue unità n. 13 e 14
perché queste potessero fruire di un accesso diretto all'autorimessa, ricevendo
in cambio l'unità n. 15, la cui superficie è pressoché equivalente a
quella dell'area ceduta. L'accordo è stato attuato: l'area scorporata
dall'unità n. 02 è stata fisicamente annessa alle unità n. 13 e 14, mentre
l'unità n. 15 è stata fisicamente annessa a quanto rimaneva dell'unità n. 02.
Durante un'assemblea straordinaria dei comproprietari, tenutasi il 7 ottobre
2008, la AP 1 ha poi chiesto che si verificasse la conformità della proprietà
per piani con i piani provvisori depositati a registro fondiario, in
particolare per quanto riguardava l'unità n. 02. L'amministratore ha risposto
che al momento in cui la M__________ avrebbe proceduto all'iscrizione
definitiva della proprietà per piani sarebbe stato possibile far valere ogni
discrepanza tra la realtà e i piani provvisori (oggetto n. 8a).
D.
Il 21 ottobre 2008 la AP 1 ha
invitato AO 2 e AO 1 a versarle fr. 60
000.–,
sostenendo che il conguaglio le era dovuto in esito alla citata permuta. AO 2 e
AO 1 hanno contestato l'obbligo, sicché il 5 gennaio 2009 la AP 1 ha comunicato
alla M__________ di opporsi all'intavolazione definitiva della proprietà per
piani. Il 23 marzo 2009 inoltre essa ha promosso causa contro AO 1 e AO 2
davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, perché fosse
vietato a costoro – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – “dall'accedere e
dal turbare il possesso della proprietà per piani n. 26
647” (l'unità n. 02), ordinando altresì ai convenuti di “demolire
e ripristinare le opere così da riportare la situazione come risulta dal piano
di ripartizione della proprietà per piani prima della costruzione”. Con
risposta del 25 maggio 2009 AO 2 e AO 1 hanno proposto di respingere la
petizione e in via riconvenzionale hanno chiesto di accertare che la situazione
delle unità n. 02, 13, 14 e 15 è quella consecutiva alla permuta. Nel successivo
scambio di atti scritti le parti hanno mantenuto i rispettivi punti di vista, l'attrice
postulando il rigetto della riconvenzione.
E.
L'udienza preliminare ha avuto luogo il 9 novembre 2009 e l'istrut
toria,
cominciata il 16 dicembre 2009, è stata chiusa il 2 febbraio 2011. Al
dibattimento finale del 22 marzo 2011 le parti hanno ribadito le loro posizioni
iniziali all'appoggio di conclusioni scritte. Con decreto del 30 marzo 2012 il
Pretore ha nondimeno stralciato dagli atti il memoriale conclusivo
dell'attrice, ritenuto tardivo. Statuendo poi con sentenza di quello stesso
giorno, egli ha respinto la petizione e ha posto la tassa di giustizia di
fr. 2300.– con le spese a carico dell'attrice, tenuta a rifondere ai
convenuti fr. 5000.– per ripetibili. Contestualmente egli ha accolto invece
la riconvenzione, accertando che le
superfici soggette a diritto esclusivo delle unità n. 02, 13, 14 e 15 sono
quelle consecutive alla permuta pattuita fra le parti nel 2008. La tassa di giustizia
di fr. 1600.– e le spese della riconvenzione sono state addebitate all'attrice,
con obbligo di rifondere ai convenuti fr. 3000.– per ripetibili.
F.
Contro la sentenza appena
citata la AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 14 maggio 2012 per
ottenere che sia vietato ai convenuti – sotto comminatoria dell'art. 292 CP –
di accedere alla sua unità n. 02 e di turbarne il possesso, ordinando loro inoltre
di ripristinare la situazione risultante dal piano di ripartizione della
proprietà per piani prima della costruzione adottato il 27 aprile 2007 e di
demolire le opere eseguite dopo di allora. Con osservazioni del 2 luglio 2012 AO
1 e AO 2 propongono di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:              1.
Alle impugnazioni si applica il
diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv.
1 CPC). Ora, secondo la legge nuova le sentenze emanate dai Pretori con la
procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1
CPC), sempre che, trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso
raggiunga almeno fr. 10
000.–
“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è
dato, il Pretore aven
do ritenuto il valore litigioso come “superiore ai
fr. 30
000.–” (sentenza impugnata,
pag. 4), ciò che appare verosimile e che le parti non contestano. Quanto alla
tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al
legale dell'attrice il
10 aprile 2012. Introdotto
il 14 maggio 2012, l'appello in esame è dunque ricevibile, il termine di
ricorso essendo rimasto sospeso
dal 30 marzo
al 15 aprile 2012 in virtù dell'art. 145 cpv. 1 lett. a CPC.
2.
Nella decisione impugnata
il Pretore ha ravvisato un contratto di permuta (art. 237 CO) in forza del
quale le parti si sono vicendevolmente impegnate a trasferire determinate superfici
di proprietà immobiliare: una porzione dell'unità n. 02 l'attrice, l'intera
unità n. 15 i convenuti. L'attrice non aveva per nulla dimostrato invece – ha
continuato il Pretore – che i convenuti si fossero ob­bligati a versarle fr. 60
000.–. Certo, vistasi rifiutare il pagamento, essa
ha censurato la permuta siccome inefficace per vizio di forma,
il contratto non essendo stato rogato come atto
pubblico (art. 216
cpv. 1 CO). Inoltre essa ha fatto valere l'omessa
approvazione degli altri comproprietari e la mancata iscrizione del negozio giuridico
nel registro fondiario, onde la pretesa restituzione dell'area ceduta (art. 641
CC). Se non che – ha soggiunto il Pretore – per quanto riguardava la reciproca
cessione delle superfici l'accordo era stato nel frattempo eseguito, sicché
invocando il vizio di forma l'attrice abusava dei propri diritti (art. 2 cpv. 2
CC). A mente del Pretore meritava accoglimento invece la riconvenzione, non
solo per quel che riguardava i convenuti, ma anche tutti gli altri
comproprietari, i quali erano legittimamente interessati a far accertare lo
stato attuale delle unità e a far intavolare definitivamente la proprietà per
piani nel registro fondiario.
3.
L'attrice torna a eccepire,
nell'appello, il vizio di forma che inficia il contratto di permuta, affermando
che estremi di abuso vanno riscontrati con criteri restrittivi, nell'ipotesi in
cui il vizio sia invocato da chi, pur consapevole dell'irre­golarità, ha adempiuto
il contratto nei suoi punti essenziali. Essa non nega di avere investito denaro
nell'annettere l'unità n. 15 (ceduta dai convenuti) alla sua unità n. 02, in
particolare posando un ventilconvettore, eseguendo allacciamenti elettrici, spostando
muri e modificando infissi. Ripete però che, grazie alla permuta, i convenuti
hanno beneficiato “di un importante valore aggiunto” consistente in un accesso
veicolare delle unità n. 13 e 14 all'autorimessa. Comunque sia, l'appellante fa
valere che la mancata intesa delle parti sul versamento di fr. 60
000.– rende nullo il negozio giuridico e sottolinea
di avere adempiuto l'intesa solo per il particolare legame di amicizia che la
legava ai convenuti, fermo restando – essa epiloga – che la mancata
approvazione degli altri comproprietari osta alla validità dell'accordo. Quanto
alla riconvenzione, l'appellante allega che il Pretore non poteva limitarsi a
un accertamento circa le superfici oggetto di diritto d'uso esclusivo, ma
doveva statuire sull'intavolazione definitiva della proprietà per piani nel
registro fondiario, “la decisione del giudice dovendo sostituirsi all'atto
pubblico del notaio, rispettivamente all'assemblea dei condomini”.
4.
Che non possa invocare vizi
formali di un contratto chi ha già eseguito il contratto stesso nei suoi punti
essenziali è un precetto invalso e consolidato nella giurisprudenza, la quale
vieta comportamenti contraddittori che trascendano nell'abuso di diritto (DTF
138 III 128 consid. 2.4.2 con numerosi richiami). Nemmeno l'appellante
ridiscute tale principio, seppure reputi che possa condurre a “soluzioni
insoddisfacenti” (memoriale, pag. 6 in fondo). Che nel caso specifico poi
l'appellante abbia portato a compimento il contratto, annettendo l'unità n. 15 della
proprietà per piani cedutale dai convenuti alla sua unità n. 02, è indubbio. Certo,
essa obietta di avere aderito alla permuta per amicizia, ma poco giova. Chi esegue
un contratto, sia pure per compiacenza, non può lamentare poi vizi formali insiti
nell'atto, tranne che li
ignorasse. E l'interessata non
pretende di avere ignorato le insufficienze che ora critica. Anzi, essa censura
i vizi dell'accordo, in ultima analisi, perché non può ottenere dai convenuti
il versamento di fr. 60
000.– di cui
non è riuscita a dimostrare la pattuizione. Ma ciò non è compatibile con il principio
della buona fede sgorgante dall'art. 2 cpv. 2 CC. Su questo punto la decisione del
Pretore è ineccepibile.
5.
Allega l'appellante che, a
prescindere dal vizio di forma, in concreto la permuta doveva essere approvata
dall'unanimità dei comproprietari, ciò che non è avvenuto. Così argomentando,
nondimeno, essa cerca di equivocare sui termini. Oggetto del­l'azione
principale non è sapere se l'accordo fra le parti abbia validamente modificato
il piano di ripartizione della proprietà per piani adottato dai comproprietari
il 27 aprile 2007 (sopra, lett. B; rogito n. 575 del notaio C__________, nel
fascicolo “ispe­zio­ne a RF”), ma se l'attrice possa esigere che i convenuti le
retrocedano l'area scorporata dall'unità n. 02 e aggregata alle unità n. 13
e 14, ripristinando la situazione anteriore. Tale non è il caso, l'attrice
medesima avendo aderito alla permuta – come si è visto – da lei medesima avallata
con l'annessione dell'unità n. 15 alla propria unità n. 02. Anche in proposito
la sentenza impugnata sfugge dunque alla critica.
6.
L'appellante asserisce che,
dandosi disaccordo delle parti sul noto versamento di fr. 60
000.–, il contratto di permuta non è neppure
sorto, il dissenso vertendo su un punto essenziale del negozio giuridico. L'argomento
presuppone tuttavia che il conguaglio di fr. 60
000.–
formasse oggetto dell'intesa. In realtà il Pretore ha rimproverato all'attrice
di non avere per nulla dimostrato che al momento di stipulare la permuta si
fosse prospettata una corresponsione di somme in denaro. Nell'appello l'interessata
non pretende il contrario né accenna a una prova qualsiasi che smentisca l'opinione
del Pretore. La conclusione secondo cui, sulla base degli atti, la permuta
risulta essere stata stipulata senza obblighi pecuniari per i convenuti rispon­de
perciò a un corretto apprezza­mento delle risultanze istruttorie. Una volta
ancora l'appello è destinato all'insuccesso.
7.
Infine l'appellante fa
valere che la riconvenzione andava respinta, poiché il Pretore non poteva
limitarsi ad accertare le superfici delle unità n. 02, 13, 14 e 15 gravate di
diritti d'uso esclusivo, ma avrebbe dovuto ordinare l'intavolazione definitiva
della proprietà per piani nel registro fondiario, “la decisione del giudice
dovendo sostituirsi all'atto pubblico del notaio, rispettivamente all'assemblea
dei condomini”. A parte il fatto però che simile richiesta non è stata avanzata
dai convenuti, attori riconvenzionali, la doglianza è priva di fondamento.
a)
L'iscrizione
di una proprietà per piani nel registro fondiario può avvenire, sulla base di
un regolare atto costitutivo e di un piano di ripartizione, già “prima della
costruzione dell'edificio” (art. 33
c
cpv. 1 e 2 vRRF,
corrispondente all'art. 69 cpv. 1
e
2 ORF in vigore dal 1° gennaio 2012). Tale iscrizione è costituiva del
diritto reale e non ha solo indole provvisoria (DTF 119 II 214 consid. 2c). Il
compimento dell'edificio va poi co
municato
all'ufficiale del registro fondiario presentando l'e
ventuale piano di
ripartizione rettificato al termine della costruzione, firmato da tutti i
comproprietari (art. 33
c
cpv. 3 combinato con l'art. 33
b
cpv. 2 vRRF, corrispondente all'art. 69 cpv. 3 prima frase ORF combinato
con l'art. 68 cpv. 2 in vigore dal 1° gennaio 2012, che per la notifica
all'ufficiale prevede ora un termine di tre mesi). Ciò permette di far cancellare
la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio” dal
registro fondiario. Risultando modifiche alle superfici, occorre tuttavia la
rogazione di un nuovo atto pubblico (
Werme­linger
in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 159 alle note preliminari degli art.
712
a
–712
t
CC;
Fasel
,
Grund­buch­ver­ordnung, Kommentar, Basilea 2008, n. 18 ad art. 33
c
vRRF; 2ª edizione, n. 16 ad art. 69 ORF).
b)
Contrariamente
a quanto sostiene l'attrice, nel caso specifico il Pretore non poteva ordinare
all'ufficiale del registro fondiario – senza per altro che ciò gli fosse
richiesto – di cancellare la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione
dell'edificio”. L'ufficiale del registro fondiario potrà essere adito solo al
momento in cui l'assem­blea dei comproprietari avrà approvato la permuta stipulata
dalle parti e avrà rettificato in tal senso – mediante atto pubblico – il piano
di ripartizione al termine della costruzione, comprese (eventualmente) le quote
di valore in millesimi. L'attuale sentenza vincola solo l'attrice e i convenuti,
non l'assemblea dei comproprietari, che non è mai stata coinvolta nel processo.
Accertando “che le superfici sog­gette a diritto esclusivo attribuite alle PPP
n. 02, 13, 14 e 15 del fondo base particella n. 417 RFD di __________ sono
quelle indicate nel piano ‘pianta piano interrato’ prodotto agli atti quale
doc. 6”, il Pretore ha appurato il contenuto della permuta. E i convenuti
hanno senz'altro un interesse legittimo a esibire all'assemblea generale una
planimetria vincolante per l'attrice. A torto l'appellante opina pertanto che
la riconvenzione andasse respinta. Destituito di consistenza anche su
quest'ultimo punto, l'appello vede la sua sorte segnata.
8.
Le spese del giudizio
odierno seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). I
convenuti, che hanno presentato osservazioni all'appello per il tramite di un
legale, hanno diritto a un'equa indennità per ripetibili.
9.
Quanto ai rimedi esperibili
contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il
valore litigioso supera la soglia di fr. 30
000.–
ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF, come si è rilevato dianzi (consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
1.  L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.  Le spese giudiziarie di fr. 2500.–
sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà
alle
controparti fr. 4000.– complessivi per ripetibili.
3.  Notificazione:
– avv.;
– avv..
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera.
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per
i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).