ti_gerichte · 40.2005.123 · 2006-03-17 · it
Sentenza annullata e incarto rinviato all'UCS per nuovo giudizio: accertamento incompleto della fattispecie; mancata determinazione e applicazione del reddito accertato; carenza di motivazione; preclusione di un'istanza di giudizio.


Incarto n.40.2005.123

__________

Lugano

17 marzo 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 1./4 luglio 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 24 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 897 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 16 novembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 897 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 2'266'791.-.

Il
reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 24 giugno 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il reddito,
stabilito in CHF 2'330'247.-, è stato determinato sulla base dei contratti di
locazione riscontrati nella località per oggetti paragonabili, tenuto conto
della superficie abitabile, dello stato di conservazione, delle finiture e
dellubicazione delloggetto.

3.     Con
ricorso 1./4 luglio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la
riduzione del valore di stima a CHF 1'432'800.-, con conseguente importante
riduzione del valore di reddito.

Ciò
poiché sia il ristorante sia la discoteca, affittati rispettivamente sino ai
mesi di dicembre 2001 e di ottobre 2004, sono attualmente sfitti e le camere
dalbergo vengono parzialmente affittate a prezzi decisamente bassi al
Consorzio __________ e, durante i corsi di ripetizione, agli ufficiali
dellesercito.

Inoltre,
lintero immobile è stato acquistato dal __________ per CHF 400'000.- e il
reddito netto dello stesso è stato di CHF 46'937.- per lanno 2003 e di CHF
9'800.- per il 2004, valori ben lontani da quanto ritenuto dallUCS.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 16 novembre 2005 il Tribunale ha constatato
che lo stato di conservazione degli edifici è normale/buono, le finiture
interne sono anchesse classificabili come normali, mentre quelle esterne sono
appena sufficienti.

Nellalbergo
sono presenti 39 camere e nella zona davanti al ristorante ci sono 9 parcheggi.
La centrale termica, che serve tutto il complesso, è stata rifatta
completamente nel 2001.

Nel
corso del sopralluogo il ricorrente ha prodotto la dichiarazione e la notifica
di tassazione 2003B (doc. 9), il modulo 7 della dichiarazione di tassazione
2004 (doc. 10), il contratto di locazione per il ristorante, di data 1.
novembre 2005 (doc. 11), una distinta dei prezzi per le camere dalbergo
affittate al Consorzio __________ (DOC. 12) e lultimo contratto di locazione
inerente la discoteca (doc. 13).

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per
nuovo giudizio.

Il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di
cui allart. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili
dellart. 16 cpv. 2 Lst., ritiene infatti applicabili, laddove determinabili, i
redditi accertati, considerato che lestimo deve corrispondere al principio
basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375
del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Nella fattispecie concreta, lUCS ha applicato un
reddito dichiarato di CHF 159'709.- per lalbergo senza però produrre al
Tribunale la documentazione necessaria per verificarne la correttezza e senza
che nella decisione impugnata sia stato specificato in concreto, andando
pertanto al di là di una semplice e sterile descrizione teorica degli elementi
presi in considerazione, quale modalità di calcolo sia stata effettivamente
adottata e per quale motivo.

Per il ristorante lautorità di prima istanza ha
invece applicato un reddito presunto a discapito del reddito accertato senza
nemmeno argomentare i motivi specifici che lhanno portata ad intraprendere
tale scelta e non esplicando né documentando le risultanze ricavate dai
contratti di locazione riscontrati nella zona per oggetti paragonabili.

Non è infine possibile verificare se sono stati
considerati o meno dei redditi per la discoteca e per i parcheggi presenti
davanti allalbergo e, in caso affermativo, se i medesimi sono compresi oppure
no nel reddito stabilito per lalbergo.

Malgrado la documentazione prodotta dal ricorrente il
giorno del sopralluogo, è pertanto più che chiaro come, sulla base di questi
soli dati, il collegio giudicante sia di fatto impossibilitato a valutare il
mappale nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava nel momento della
stima (art. 5 Lst.).

Per questi motivi appare evidente come lautorità di
prima istanza abbia accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto e
non sia tra laltro nemmeno entrata nel merito di tutte le specifiche e
puntuali censure sollevate con il reclamo, limitandosi ad argomentare la
propria lapidaria decisione ricorrendo a semplici frasi standard poi non
rapportate alla fattispecie concreta. La lacuna non è manifestamente sanabile
in questa sede poiché, in caso contrario, i ricorrenti si vedrebbero
ingiustamente preclusa unistanza di giudizio.

Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm.,
applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto
allart. 38 cpv. 1 Lst., la decisione non può che essere annullata e gli atti
ritornati allUCS affinché, esperiti gli accertamenti che si impongono, proceda
ad emettere un nuovo giudizio.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione 24 giugno 2005è
annullatae lincarto èrinviatoallUfficio cantonale di stima
affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio
ai sensi dei considerandi.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi