ti_gerichte · 80.2024.215 · 2015-12-21 · it
Imposta sugli utili immobiliari: trasferimenti imponibili, scioglimento di comproprietà, conguaglio in denaro, differimento escluso

Tessin Camera di diritto tributario 03.02.2025 80.2024.215
Tessin Camera di diritto tributario 03.02.2025 80.2024.215
Ticino Camera di diritto tributario 03.02.2025 80.2024.215

Incarto n.
80.2024.215
Lugano
3 febbraio 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi
, Ivano Ranzanici
cancelliera
Cristiana
Balestra Gamboni
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 25 ottobre 2024 contro la decisione del 21 dicembre 2015 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico del
16 febbraio 2011, iscritto a Registro fondiario a far tempo dal 18 marzo 2011,
le sorelle RI 1 e __________ hanno sciolto la comproprietà e frazionato il
fondo n. __________ RFP __________. Dal suddetto fondo di 2'660 m
2
sono
stati ricavati tre mappali:
·
il nuovo mapp. n. __________, di 413 m
2
, su cui
sorgeva anche l’abitazione;
·
il mapp. n. __________ di 800 m
2
, su cui sorgeva la
stalla;
·
il mapp. n. __________ di 1'447 m
2
, composto di prato
e strada.
Il mapp. n. __________ è
stato attribuito a RI 1, mentre i mappali n. __________ e n. __________ a __________.
Inoltre, __________ avrebbe
versato alla sorella, a titolo di conguaglio, un importo di fr. 60'000.‑,
“ritenuto che l’attuale aggravio ipotecario [sarebbe stato] assunto integralmente
dalla signora __________ e [avrebbe gravato] solo il nuovo mapp. __________
”.
Nel contempo e con il
medesimo rogito, RI 1 donava il mappale n. __________ alla figlia __________, libero
da ogni aggravio ipotecario.
L’istromento notarile
specificava che “
un’eventuale imposta sugli utili immobiliari verrà soluta
conformemente all’art. 127 della LT […], ritenuto che quella per il conguaglio
sarà pagata dalla proprietaria del mapp. n. __________
”.
B.
Con decisione del 26
novembre 2015, l’RS 1 (di seguito: UT) ha notificato a RI 1 la tassazione
dell’imposta sugli utili immobiliari, allestita d’ufficio, in quanto la
contribuente aveva presentato la dichiarazione in bianco. L’imposta era
calcolata come segue:
Valore di alienazione                                                                110’000
Valore
di investimento deducibile
Valore
di stima di 20 anni fa                                                       12'950
Costi
di acquisto e di vendita                                                       3'000
Utile
imponibile totale                                                                94’050
Imposta dovuta (durata > 30
anni, aliquota 4%)                            3’762
La
decisione era così motivata:
Ai sensi dell’art. 124 LT viene imposto lo
scioglimento della comproprietà iscritto a registro fondiario il 18.03.2011.
A
seguito del frazionamento della part. __________ RFP di __________ il mappale __________,
nuovo stato, viene attribuito alla signora RI 1 mentre i nuovi mappali __________
e __________ vengono assegnati alla Signora __________.
A
valere quale conguaglio la Signora __________ verserà un importo di
fr. 60'000.‑ alla signora RI 1. Oltre a ciò l’ipoteca di fr. 100'000.‑
gravante l’originaria part. __________ viene assunta integralmente dalla
Signora __________ e andrà a gravare solo il nuovo mappale __________.
Questo
significa che oltre al conguaglio di fr. 60'000.‑ il valore della
cessione viene aumentato di fr. 50'000.‑ che corrisponde alla metà
del debito assunto dalla nuova proprietaria del mappale __________.
Quale
deduzione viene ammesso il corrispettivo valore di stima di 20 anni fa
unitamente alla quota parte del 50% delle spese legate all’operazione.
L’imposta
sugli utili immobiliari viene assunta […] dalla proprietaria del mappale __________,
nuovo stato, Signora RI 1.
Il
fatto che tale corrispettivo non sia ancora stato versato è ininfluente ai fini
dell’imposta sugli utili immobiliari che si basa su quanto pattuito tramite
l’atto notarile appena citato.
C.
Il 21 dicembre 2015, RI
1 presentava reclamo contro la tassazione, argomentando che
“le cifre indicate,
conguaglio Fr. 60'000.
‑
a [suo] favore, debito ipotecario
Fr. 100'000.
‑
a carico di __________, [avevano] l’unico scopo
di compensare equamente il valore della comproprietà divisa
”.
Con lettera del 25 gennaio
2016, l’avv. __________, rappresentante della contribuente e della sorella, integrava
il reclamo, aggiungendo che “
invece dei previsti Fr. 60'000.
‑
pattuiti con il rogito n. __________ del 16.2.2011, […] ne ha ricevuti solo
Fr. 35'000.
‑
in quanto la sorella __________ ha venduto ad un
prezzo inferiore di quanto calcolato in occasione dello scioglimento
”.
D.
Con decisione del 24
ottobre 2024, l’UT ammetteva il reclamo “
come a domanda
”, rettificando il
valore di alienazione in fr. 85'000.‑. Nel contempo, riduceva anche
il “valore di stima di 20 anni fa” da fr. 12'950.‑ a
fr. 4'216.–. Pertanto, l’imposta dovuta ammontava a fr. 3'111.35 (4%
di fr. 77'784.‑).
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 si aggrava contro la decisione su
reclamo.
Premettendo che, il 16
febbraio 2011, lei e la sorella __________ avevano sciolto la comproprietà del
mappale __________ di __________, frazionandolo e creando altri due nuovi
mappali, il __________ e il __________, intavolati a nome della sorella e che,
nel contempo, la ricorrente aveva donato alla figlia __________ la nuova
particella n. __________; l’insorgente afferma di non aver venduto niente e di
non essere a conoscenza del fatto “
di aver fatto reclamo su una tassa (TUI),
anche perché non [aveva] ricevuto nessuna decisione prima di questa
”.
F.
Nelle sue
osservazioni al ricorso, l’UT
“fa notare come la tassazione sia riferita
allo scioglimento della comproprietà a suo tempo operato”
e rileva che
“il
reclamo era stato presentato dalla contribuente in data 21 dicembre 2015 con
chiaro riferimento alla decisione di prima istanza datata 26 novembre 2015
”.
Diritto
1.
Con il suo ricorso, RI
1 sostiene di non essere “
a conoscenza di aver fatto un reclamo su una tassa
(TUI), anche perché non h[a] ricevuto nessuna decisione prima di questa, che
rit[iene] di non dover[e]
”.
La ricorrente solleva dunque
due censure, una formale ed una materiale.
La prima riguarda il
ricevimento della decisione di tassazione e il conseguente reclamo.
Nel merito, l’insorgente
ritiene invece di non dover corrispondere alcuna imposta sugli utili
immobiliari.
2.
2.1.
Per quanto attiene alla
censura formale sollevata dalla ricorrente, ovvero il ricevimento della
decisione di tassazione e il conseguente reclamo, ai sensi dell’art. 213 LT, in
materia di imposizione degli utili immobiliari, in mancanza di norme particolari
sono applicabili per analogia le disposizioni della procedura ordinaria di
tassazione (art. 195-208 LT).
L’autorità di tassazione
notifica la tassazione all’alienante (art. 216 cpv. 1 LT).
Contro la notifica di
tassazione è dato reclamo secondo gli articoli 206-208 e ricorso secondo gli
articoli 227-231 (art. 216 cpv. 2 LT).
2.2.
Come visto, l’UT notifica
la decisione di tassazione all’alienante. Nella fattispecie, la decisione di
tassazione è stata notificata alla ricorrente, in __________ ad __________, con
la data del 26 novembre 2015. I rimedi giuridici in calce alla decisione
invitavano la contribuente a voler presentare il reclamo per iscritto all’RI 1
entro 30 giorni dalla sua notifica.
Il 21 dicembre 2015, la
ricorrente inoltrava personalmente “
regolare RECLAMO contro la notifica
della tassazione sugli utili immobiliari intimata in data 26.11.2015
”, con
la motivazione che “
le cifre indicate, conguaglio Fr. 60'000.‑ a
mio favore, debito ipotecario Fr. 100'000.‑ a carico di __________, [avevano]
l’unico scopo di compensare equamente il valore della comproprietà divisa
”.
Chiedeva altresì di essere sentita per poter chiarire gli accordi risultanti
dall’istromento notarile e informare correttamente l’autorità.
2.3.
Ora, sostenere di non
essere “
a conoscenza di aver fatto un reclamo su una tassa (TUI)
” come afferma
la ricorrente, appare quantomeno temerario.
Infatti, il 22 dicembre
2015 alla ricorrente veniva confermata da parte dell’autorità di tassazione la
ricezione del reclamo contro la decisione di tassazione dell’imposta sugli
utili immobiliari. In più, la si avvertiva che non sempre i reclami potevano essere
evasi in tempi brevi e che il reclamo non avrebbe sospeso l’obbligo di
pagamento per cui, in caso di mancato pagamento dell’imposta entro 30 giorni
dalla scadenza, avrebbero potuto essere computati gli usuali interessi di
ritardo.
Inoltre, il reclamo
presentato dall’insorgente è stato successivamente menzionato (con tanto di
data, 21.12.2015) anche dal notaio __________, che si era occupato dello
scioglimento della comproprietà, e completato con l’affermazione che la
ricorrente aveva ricevuto “
solo Fr. 35'000.‑ in quanto la sorella
__________ [aveva] venduto ad un prezzo inferiore di quanto calcolato in occasione
dello scioglimento
”.
Ancora il 10 agosto 2023,
l’UT contattava per email l’avv. __________, chiedendo se rappresentava ancora
le signore RI 1 e __________ “
in ottica di una soluzione delle pendenze
”.
L’avv. __________ non avrebbe risposto al messaggio. Pertanto, l’UT ha notificato
la decisione dopo reclamo direttamente alla reclamante.
Poiché tutto porta a dire
che la ricorrente era perfettamente a conoscenza della decisione di tassazione ‑ che
aveva personalmente impugnato con tempestivo reclamo ‑ la
censura formale sollevata deve essere rigettata.
3.
Nel suo ricorso, la
ricorrente si limita ad affermare di non dovere alcuna imposta sugli utili
immobiliari (“
che ritengo di non dover[e]
”).
Il ricorso non è dunque
motivato e nessun documento probatorio è stato allegato o almeno designato
esattamente. La sua ricevibilità è pertanto perlomeno dubbia (art. 227 cpv. 2
LT).
Ci si confronterà comunque
con il calcolo dell’imposta intrapreso dall’autorità di tassazione.
4.
4.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari (art. 1 cpv. 1 lett.
d
LT), il cui
oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della
proprietà di immobili o di parti di esso, che appartengono alla sostanza
privata o aziendale del contribuente (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari ‑ Commentario
degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59).
4.2.
Per l’imposta sugli utili
immobiliari, è imponibile il trasferimento di proprietà immobiliari e qualsiasi
negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di disporre del fondo, sono
parificabili economicamente, a quelli di un trasferimento di proprietà (art.
124 cpv. 1 LT).
È in particolare
imponibile lo scioglimento delle proprietà collettive (art. 124 cpv. 2 lett.
c
LT).
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Tuttavia, se l’alienante è stato
proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di
stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
4.3.
L’imposizione degli utili
immobiliari è differita tra gli altri, in caso di scioglimento delle comunioni
ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo
quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro (art. 125
cpv. 1 lett.
c
LT).
5.
5.1.
Nella fattispecie, come
ricordato in narrativa, la ricorrente ha sottoscritto, in data 16 febbraio 2011,
un rogito che prevedeva dapprima lo scioglimento della comproprietà con la
sorella sul fondo n. __________ RFD __________ e il suo frazionamento in tre
particelle (n. __________, __________ e __________) e, in seguito, la donazione
del mapp. __________ (nuovo stato) alla figlia __________.
Esaminando il contenuto
dell’istromento notarile no. __________, redatto dall’avv. __________, emerge
che lo stesso ha dato luogo a differenti trasferimenti di proprietà che
rientrano nel campo d’applicazione dell’imposta sugli utili immobiliari e, più precisamente:
·
lo scioglimento della comproprietà delle sorelle RI 1 e __________
e
·
la donazione alla figlia __________.
Se per la donazione alla
figlia della ricorrente, la legge prevede espressamente il differimento
dell’imposizione ex art. 125 cpv. 1 lett.
a
LT, per lo scioglimento
della comproprietà il discorso è diverso.
5.2.
La
legge federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette
dei cantoni e dei comuni (LAID; RS 642.14), all’art. 12 cpv. 3 lett.
a
dispone che l’imposizione è differita in caso di trapasso di proprietà in
seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o
a donazione.
Nella
legge cantonale, i casi di differimento in questione sono ripresi in due
lettere dell’art. 125 cpv. 1 LT.
Per
l’art. 125 cpv. 1 lett.
a
LT è previsto il differimento dell’imposizione
in caso di trasferimento per successione, legato, donazione o altro contratto
soggetto all’imposta di successione o donazione.
L’art. 125 cpv. 1 lett.
c
LT, invece, stabilisce il differimento nei casi:
·
di scioglimento delle comunioni ereditarie, indipendentemente dal
fatto che esso comporti o meno il versamento di conguagli in denaro;
·
di scioglimento di comproprietà e di proprietà comuni in cui vi è
mera divisione in natura priva di conguagli in denaro
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 122 s.; inoltre, sentenza CDT
n. 80.2000.00053 del 6 giugno 2000, in: RDAT II-2000 n. 11t).
Ne consegue che beneficia
del differimento dell’imposizione non solo il trasferimento per donazione o per
successione ma anche la divisione di una comunione ereditaria. In altre parole,
se la proprietà di un immobile è passata per successione a diversi eredi, il
successivo scioglimento della comunione ereditaria è a sua volta al beneficio
del differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, anche nel caso in cui
un solo coerede riprenda l’intero immobile.
Diverso è invece il caso
dell’immobile in comproprietà. L’eventuale scioglimento di quest’ultima forma
di proprietà collettiva sfugge all’imposizione immediata solo qualora avvenga
“in natura e senza conguaglio in denaro” (art. 125 lett.
c
LT). Se,
pertanto, un comproprietario acquista le quote di comproprietà degli altri
comproprietari, si verifica un trasferimento soggetto all’imposizione
ex
art. 124 cpv. 2 lett.
c
LT.
5.3.
Nella fattispecie, la
ricorrente ha mantenuto unicamente 413 m
2
rispetto all’intera
superficie (2'660 m
2
) ed ha ricevuto dalla sorella a titolo di
conguaglio l’importo di fr. 60'000.‑ (secondo il rogito); la sorella
si è pure assunta l’onere ipotecario che gravava l’intero terreno (valore
complessivo: fr. 100'000.‑).
La sorella ha invece
beneficiato dei 2'247 m
2
restanti, suddivisi nei nuovi mapp. n. __________
e n. __________.
Nella decisione di
tassazione, l’UT ha calcolato il valore di alienazione in fr. 110'000.‑,
ovvero fr. 60'000.‑ di conguaglio e fr. 50'000.‑ quale
metà del debito ipotecario gravante il mapp. __________ (vecchio stato).
Dopo il reclamo, l’UT ha
diminuito il valore di alienazione a fr. 85'000.‑, considerando un
conguaglio di fr. 35'000.‑ in quanto, come richiesto dai reclamanti,
“
la sorella __________ ha venduto ad un prezzo inferiore di quanto calcolato
in occasione dello scioglimento
” (v. reclamo 25.01.2016 dell’avv. __________).
Con il ricorso, RI 1
sostiene di non dover pagare alcuna imposta sull’utile immobiliare.
5.4.
In
casu
non si è realizzato uno scioglimento della proprietà collettiva “in
natura e senza conguaglio in denaro”. Ne discende che il differimento
dell’imposizione ex art. 125 lett.
c
LT per rapporto alla cessione della
quota di comproprietà di tale particella è escluso.
Poiché la ricorrente è
stata compensata con un conguaglio e con l’assunzione da parte dell’altra
comproprietaria di metà del mutuo ipotecario gravante il fondo n. 304 (vecchio
stato), si è verificato un trasferimento di proprietà a titolo oneroso soggetto
all’imposizione ex art. 124 cpv. 2 lett.
c
LT. In altri termini, la
sorella __________ ha parzialmente acquistato la quota di comproprietà della
ricorrente. Il conguaglio è considerato alla stregua di un compenso per
un’alienazione parziale secondo l’art. 124 lett.
c
LT. L’imposizione
riguarderà quindi unicamente la parte eccedente la quota di comproprietà o la
quota di partecipazione ideale alla proprietà comune (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 85 e p. 123).
Nella fattispecie, la
parte eccedente corrisponde a 917 m
2
. Infatti, a seguito dello
scioglimento della proprietà collettiva, la sorella __________ possedeva 2’247
m
2
della particella 304 (vecchio stato). Prima dello scioglimento, la
sua quota corrispondeva a 1'330 m
2
(1/2; v. piano di mutazione
valido fino al 19.02.2011, agli atti). Viceversa, dopo lo scioglimento della
comproprietà alla ricorrente sono rimasti 413 m
2
del mappale
no. 304 (vecchio stato) su 1'330 m
2
. I 917 m
2
ceduti alla
sorella __________ sono stati compensati da quest’ultima con il pagamento di un
conguaglio di fr. 60'000.‑ ‑ come da rogito ‑ e
l’assunzione della quota di metà dell’ipoteca gravante il fondo n. __________
prima dello scioglimento (fr. 50'000.‑).
5.5.
Nella misura in cui ha
assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari l’utile conseguito dalla
ricorrente con lo scioglimento della comproprietà, la decisione impugnata è
pertanto legittima.
6.
6.1.
Per quanto concerne il
calcolo dell’utile imponibile, si è detto che, in accoglimento del reclamo, l’UT
ha diminuito il “valore di alienazione” a fr. 85'000.‑
(fr. 50'000.‑ + fr. 35'000.‑) perché la ricorrente
sostiene di non avere mai ricevuto l’intero importo pattuito nel rogito, ovvero
il conguaglio di fr. 60'000.‑.
6.2.
L’art.
131 cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante
dall'atto notarile o dalla contrattazione.
Nel
valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente
nei confronti dell'alienante, purché siano in relazione causale con
l’alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per
il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante
quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene
pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di
cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni
accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di
obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc.
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 209
e dottrina citata).
La legge tributaria pone,
dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il
riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge
attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può
allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi sul valore che
figura nel rogito; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo
indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento
della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o
effettuate altre prestazioni particolari.
Accanto al riferimento al
valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore
risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono effettuati
mediante atto pubblico (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 210 e dottrina citata).
6.3.
L'obbligo dell’atto
pubblico si estende ai punti oggettivamente essenziali (parti, dati relativi
all'immobile e prezzo di acquisto). Alle transazioni immobiliari si applicano
requisiti particolarmente severi per quanto riguarda il prezzo di acquisto.
Tutte le prestazioni che le parti contraenti pattuiscono quale corrispettivo
globale per il trasferimento della proprietà dell'immobile devono essere
coperte dalla forma dell’atto pubblico.
L'insieme
di tutte le prestazioni che l'acquirente deve apportare al venditore in base al
contratto come corrispettivo per il trasferimento della proprietà dell'immobile
è determinante per la definizione del ricavo della vendita. È irrilevante a
quale titolo, dal punto di vista civilistico, il venditore percepisca tali
prestazioni
(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt
,
Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, § 10, n. 74, p. 338
s.; inoltre sentenza TF 5A.33/2006 del 24.4.2007 consid. 4).
6.4.
Secondo l’art. 9 cpv. 1
CC, i registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che
attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro contenuto. Questa
prova, secondo l’art. 9 cpv. 2 CC, non è soggetta ad alcuna forma speciale.
Dell’efficacia probatoria rafforzata, prevista dall’art. 9 cpv. 1 CC,
beneficiano in particolare gli atti pubblici prescritti imperativamente dal
diritto privato federale (p. es. art. 184 CC e art. 216 cpv. 1 CO;
Wolf
, in: Hausheer/Walter [a cura di],
Berner Kommentar, vol. I/1, Einleitung, 2012, n. 8 s. ad art. 9 CC). Perché
trovi applicazione l’art. 9 CC è necessario che l’atto pubblico sia stato
stipulato almeno essenzialmente in modo ineccepibile (
Wolf
, loc. cit., n. 36). Fra i presupposti di validità
rientra il consenso delle parti (
Wolf
,
loc. cit., n. 38). La presunzione legale dell’esattezza del documento non è
inconfutabile (art. 9 cpv. 1 CC; cfr. anche la sentenza del Tribunale federale
n. 2C_662/2013 del 2 dicembre 2013 consid. 3.4).
Tuttavia, se non è
possibile dedurre altro dalla volontà contrattuale delle parti contraenti, si
deve presumere che il prezzo di acquisto risultante dall’atto pubblico si
estenda a tutti i valori trasferiti e rifletta il valore di mercato di tutti
questi valori (
Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt
,
op cit., § 10, n. 77, p. 342).
6.5.
Nel caso in disamina, non
è contestato che la sorella __________ si sia assunta l’intero debito
ipotecario gravante il mapp. n. __________ (vecchio stato). Poiché n
el valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni
effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante, purché siano in
relazione causale con l’alienazione e debbano pertanto essere qualificate come
controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi,
l’assunzione del debito di fr. 50'000.‑ fa parte del prezzo di
alienazione.
Allo stesso modo, deve
essere considerato il conguaglio versato a contanti dalla sorella. Dal rogito
risulta che tale conguaglio avrebbe dovuto essere di fr. 60'000.‑.
Tuttavia, nel reclamo, l’avv. __________ sostiene che RI 1 abbia ricevuto
unicamente fr. 35'000.‑, perché “
la sorella __________ ha venduto
ad un prezzo inferiore di quanto calcolato in occasione dello scioglimento
”.
Tale affermazione non è comprovata da alcuna pezza giustificativa.
La decisione di ridurre il
valore di alienazione da fr. 110'000.‑ a fr. 85'000.‑ appare
pertanto ingiustificata.
7.
7.1.
Per quanto concerne il
valore di investimento, con la decisione impugnata l’autorità di tassazione ha
ridotto il “valore di stima di 20 anni fa” da fr. 12'950.‑ a
fr. 4'216.‑.
7.2.
Secondo l’art. 129 cpv. 1
LT il valore di investimento è il valore di acquisto aumentato dei costi di
investimento.
Per l’art. 129 cpv. 2 LT,
in caso di proprietà di durata superiore a venti anni l’alienante può chiedere
che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà
valga quale valore di investimento fino a tale data.
7.3.
Poiché la ricorrente era
proprietaria del fondo da oltre 30 anni, l’UT ha calcolato l’imposta applicando
l’art. 129 cpv. 2 LT.
Nella decisione di
tassazione del 26 novembre 2015, ha stabilito il valore d’investimento in fr.
12'950.‑. Per giungere a tale importo, ha dapprima stabilito la
proporzione fra i valori dei fondi nati dal frazionamento, basandosi sul valore
di stima ufficiale in vigore al momento dello scioglimento della comproprietà.
Ne è risultato che il valore del nuovo mapp. __________ (fr. 117'924.‑)
corrispondeva al 43% del valore di stima totale, mentre il valore dei mapp.
1074__________ e __________ (fr. 154'980.‑) corrispondeva al 57%. Quale
valore di investimento, l’autorità fiscale ha considerato la metà del 43% del
valore di stima ufficiale in vigore 20 anni prima, relativo tuttavia al nuovo
mapp. __________ (fr. 60'230.‑). Il calcolo in questione è perlomeno
opinabile, se si considera che la ricorrente ha ceduto alla sorella una quota
ideale del preesistente mapp. __________, che è stato stimato nel 7%
dell’intera superficie. Se si considerasse semplicemente il 7% del valore di
stima ufficiale in vigore 20 anni prima, riferito all’intero mapp. __________
preesistente, si giungerebbe al valore di fr. 9'028.‑. È vero che anche
questo importo dovrebbe poi essere corretto, per considerare che l’unica abitazione
esistente è stata attribuita al nuovo mapp. __________e non alle altre parcelle
ricavate dallo scioglimento della comproprietà.
Ancor meno comprensibile è
il calcolo del valore di investimento adottato nella procedura di reclamo. Con
la decisione impugnata, il fisco cantonale ha considerato quale valore di
investimento il 7% del solo valore di stima ufficiale (in vigore 20 anni prima)
del nuovo mapp. __________, cioè il 7% di fr. 60'230.‑.
7.4.
Anche il calcolo del
valore di investimento, su cui si basa la decisione impugnata, è dunque
problematico. Il valore d’investimento si avvicina comunque più a quello calcolato
con la prima decisione che a quello stabilito con la decisione su reclamo.
8.
Riassumendo, il
valore di alienazione dovrebbe essere elevato da fr. 85'000.‑ a fr.
110'000.‑, mentre quello di investimento dovrebbe essere elevato da fr.
4'216.‑ a circa fr. 10'000.‑.
L’utile imponibile
dovrebbe conseguentemente essere aumentato rispetto a quello che risulta dalla
decisione impugnata.
Secondo l’art. 230 cpv. 1
LT, la Camera di diritto tributario decide le questioni di ordine e di merito
in base alle risultanze dell’istruttoria senza essere vincolata alle proposte
delle parti ed alla tassazione impugnata. Per l’art. 230 cpv. 2 LT essa prende
la sua decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta. Sentito il
ricorrente, può modificare la tassazione anche a svantaggio del medesimo.
Nella fattispecie, per
economia di giudizio si giustifica la rinuncia ad una modifica della tassazione
a svantaggio della ricorrente. L’utile imponibile è infatti assoggettato
all’imposta con l’aliquota del 4%. Ne consegue che la modifica della tassazione
comporterebbe un incremento dell’imposta di poche centinaia di franchi. Prima
però dovrebbe essere ancora essere garantito il diritto di essere sentiti sia
della contribuente sia dell’autorità di tassazione.
Il ricorso è
conseguentemente respinto.
9.
Visto l’esito del
ricorso, la tassa di giustizia e le spese di procedura sono poste a carico
della ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.    500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.      80.–
per un totale di                                                      fr.    580.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,
entro 30 giorni (art. 73 LAI
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         La cancelliera: