ti_gerichte · 52.2004.325 · 2004-11-03 · it
licenza edilizia per la ristrutturazione di un edificio, l'insediamento di un autolavaggio e la creazione di un negozio e uffici

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 03.11.2004 52.2004.325
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 03.11.2004 52.2004.325
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 03.11.2004 52.2004.325

Incarto n.
52.2004.325
Lugano
3 novembre
2004
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 27 settembre 2004 della
RI 1
patrocinata da: PA 1
contro
la decisione 7 settembre 2004 (n. 3965) del
Consiglio di Stato, che annulla la licenza edilizia 31 marzo 2004 rilasciata
dal municipio di __________ all’insorgente per ristrutturare lo stabile che
sorge sulla part. n. 1485 RF;
viste le risposte:
-    12 ottobre 2004 del
Consiglio di Stato;
-    14 ottobre 2004 di CO 1
e CO 2;
-    18 ottobre 2004 del
Dipartimento del territorio (UDC);
-    19 ottobre 2004 del
municipio di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   La
ricorrente RI 1 (__________) è proprietaria di un vecchio stabile a due piani
(part. n. 1485), situato a __________ nella zona amministrativa commerciale
intensiva (AC7) del PR, sul lato SW di via Maestri comacini. L’edificio, che
sino a qualche anno fa ospitava un’autofficina (garage Beretta), sorge in parte
a confine ed in parte a circa m 3.50 dal confine verso il fondo contermine sul
lato SW (part. 1484 RF). La facciata SE, a livello del primo piano, è pure
posta sul confine verso la part. n. 1593 RF, attualmente libera da costruzioni.
Il 12
dicembre 2003 la __________ ha chiesto al municipio il permesso di ristrutturare
l’immobile, insediandovi un autolavaggio meccanico ed un negozio al pianterreno
e degli uffici al primo piano. La relazione tecnica allegata alla domanda di costruzione
prevede
la completa ristrutturazione dell’edificio esistente
, mantenendo
la soletta di copertura sul pianterreno. L’attuale struttura a falde con
struttura in cemento armato sarà invece completamente sostituita da una soletta
di copertura piana in cemento armato.
Per la
struttura verticale sono invece previste, a complemento dell’esistente, elevazioni
con pilastri e murature in cemento armato; si prevede inoltre la posa di un’isolazione
termica e la formazione di un rivestimento di facciata in mattoni di cotto a facciavista.
I costi dell’intervento sono valutati a fr. 1'400'000.- per una volumetria
di 3'395 mc.
Alla
domanda si sono opposti i resistenti CO 1 e CO 2, proprietari del fondo contermine
(part. n. 1484 RF), contestando la conformità di zona dell’autolavaggio e la disattenzione
delle distanze dal confine, rispettivamente dallo stabile d’appartamenti che sorge
sul loro fondo a circa m 2.50 dal confine fra i fondi delle parti.
Raccolto
il preavviso dell’autorità cantonale, il 31 marzo 2004 il municipio ha rilasciato
la licenza richiesta, respingendo l’opposizione dei vicini.
B.   Con
giudizio 7 settembre 2004 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento,
accogliendo l’impugnativa contro di esso inoltrata dai vicini opponenti.
Rilevate
alcune carenze della domanda di costruzione, riferite agli accessi
all’autolavaggio ed ai posteggi, il Governo ha in sostanza ritenuto che
l’intervento fosse da configurare alla stregua di una nuova costruzione, che
come tale non poteva essere autorizzata siccome travalicante i limiti degli
interventi ammissibili secondo l’art. 39 RLE. Dopo aver ancora osservato che
manca il consenso del proprietario del fondo contermine verso SE (part. n. 1593
RF) all’edificazione a confine, il Consiglio di Stato ha comunque escluso che
l’autolavaggio si ponga in contrasto con la funzione assegnata alla zona di
utilizzazione.
C.   Contro il
predetto giudizio la soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l’annullamento e postulando il ripristino della
licenza accordatale dal municipio.
Affermata
la sufficienza della domanda di costruzione, l’__________ nega che la ristrutturazione
costituisca una trasformazione sostanziale eccedente i limiti degli interventi
ammissibili sulle costruzioni esistenti in contrasto con il nuovo diritto.
L’unico momento di contrasto, obietta, sarebbe dato dall’insufficiente distanza
verso il fondo dei resistenti. Esso non verrebbe comunque aggravato dalla
ristrutturazione proposta, che costituirebbe un semplice intervento di
carattere conservativo, che non modifica nemmeno la destinazione. Per quanto concerne
l’edificazione a confine con la part. n. 1593 RF, la ricorrente produce una
dichiarazione di consenso della proprietaria di questo fondo.
D.   All’accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad
opposta conclusione perviene il municipio, che nega a sua volta che la ristrutturazione
costituisca una trasformazione sostanziale, sottolineando in particolare che
l’art. 9 NAPR permette addirittura di sopraelevare di un piano le costruzioni
esistenti in contrasto con la distanza dal confine.
Gli
opponenti sollecitano invece la conferma del giudizio impugnato, contestando in
dettaglio le tesi dell’insorgente con argomenti che per quanto necessario
saranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato,
in
diritto
1.   1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La
legittimazione attiva dell'insorgente, istante in licenza, è certa (art. 43
PAmm). Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il
giudizio può essere emanato sulla base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione
dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani e dalle
fotografie allegate alla domanda di costruzione. La visita in luogo e le altre
prove richieste dalla ricorrente non appaiono dunque atte a procurare a questo
tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
2.   2.1.
Sorgendo per un tratto di circa 10 m lungo il confine verso il fondo dei
resistenti (part. n. 1484 RF) e per la parte restante (circa 23 m) a circa m
3.50 dallo stesso confine, l’edificio che la ricorrente intende ristrutturare
non rispetta la distanza minima dal confine (m 6.00), prescritta dalle NAPR. La
disattenzione è ancor più marcata se si applica il supplemento di distanza
prescritto dall’art. 9 cpv. 2 NAPR per edifici con facciate lunghe più di 30 m
(+ m 0.30 per ogni metro di maggior lunghezza).
Verso lo
stabile d’appartamenti che sorge sul fondo dei resistenti ad una distanza di
circa m 2.50 dal confine, l’edificio della __________, costruito prima
dell’entrata in vigore dell’attuale PR, non rispetta nemmeno la distanza minima
tra edifici, che stando all’art. 9 cpv. 1 NAPR dovrebbe essere di almeno 12.00
m.
Si tratta
quindi di una costruzione esistente in contrasto con il diritto edilizio
entrato in vigore dopo la sua edificazione.
2.2.
Giusta l’art. 39 cpv. 1 RLE, edifici e impianti esistenti in contrasto con il
diritto entrato in vigore in epoca successiva alla loro realizzazione possono
essere riparati e mantenuti, esclusi i lavori
di
trasformazione sostanziali. Trasformazioni più importanti, soggiunge la norma,
possono tuttavia essere autorizzate se il contrasto con il nuovo diritto non
pregiudica in modo apprezzabile l’interesse pubblico o quello dei vicini.
Riallacciandosi alla garanzia costituzionale della proprietà, intesa come
tutela delle situazioni acquisite, la norma permette di mantenere ed entro
certi limiti di modificare la sostanza edilizia esistente in contrasto con il
nuovo diritto. Escluse da tale garanzia sono le trasformazioni che incidono
sulla sostanza edilizia esistente in misura talmente importante da relegare in
secondo piano le finalità conservative.
Per
stabilire i limiti degli interventi ammissibili occorre in particolare
considerare le finalità delle norme applicabili, la natura del contrasto
esistente, l’entità dell’intervento e le conseguenze che ne derivano,
soppesando attentamente gli interessi pubblici e privati posti a confronto.
Inammissibili sono soprattutto quegli interventi che incidono sull’aspetto
esterno o sui contenuti della costruzione, alterandone l’identità in misura
significativa o comunque tale da consolidare i momenti di contrasto con il
nuovo diritto (RDAT 1999 II n. 28; 1994 II n. 46, 1992 II n. 39; Adelio Scolari,
Commentario, II. ed., ad art. 70 LALPT n. 516 seg.).
2.3. La
controversa ristrutturazione non rientra nei limiti di un intervento di manutenzione
o di riparazione. Nemmeno la ricorrente lo pretende. Essa non rientra tuttavia
nemmeno nei limiti di una trasformazione più importante, ma non ancora sostanziale,
che l’art. 39 RLE permette di autorizzare se il contrasto non pregiudica in
modo apprezzabile l’interesse pubblico o quello dei vicini. La ristrutturazione
può essere configurata soltanto come una trasformazione sostanziale, vietata
dall’art. 39 RLE. I lavori previsti incidono infatti in modo radicale sulla
sostanza edilizia esistente. Dell’attuale costruzione verrebbe conservata
soltanto la struttura portante, costituita da una serie di pilastri e dalla soletta
che copre il pianterreno. Il tetto a due falde in leggera pendenza verrebbe
integralmente rimosso e sostituito da una soletta in cemento armato. Le
facciate verrebbero demolite e rimpiazzate da nuovi muri perimetrali, costruiti
con nuovi materiali e dotati di nuove aperture. La facciata NE verrebbe
arretrata di circa 4 m rispetto a quella esistente. L’espressione
architettonica della costruzione ristrutturata non avrebbe praticamente più
nulla in comune con l’attuale edificio. Con ogni evidenza, l’investimento
previsto (1.4 mio di fr.) è di gran lunga superiore al valore ancora reperibile
della costruzione esistente, costituita in buona parte da una costruzione
leggera (
eternit ?
),addossata ad una struttura più massiccia
(pianterreno e blocco rivolto verso via Maestri comacini), di minori
dimensioni, che verrebbe comunque ampiamente rimaneggiata. Considerata la netta
prevalenza della parte nuova su quella esistente, l'intervento in contestazione
va pertanto configurato come una costruzione sostanzialmente nuova, realizzata
sul sedime dell’attuale edificio, di cui verrebbe conservata soltanto parte
della struttura portante.
Invano
sostiene la __________ che l'intervento non aggraverà i momenti di contrasto
con il diritto vigente, che anzi verrebbero attenuati, grazie alla riduzione
della volumetria. A prescindere dal fatto che la volumetria verrebbe ridotta
sul lato opposto a quello di cui qui si discute, la circostanza non permette
comunque di ignorare che la parte innovativa dell'intervento prevale su quella
conservativa al punto da far apparire quest'ultima come un semplice espediente,
volto a consolidare e perpetuare il contrasto con l'ordinamento sulle distanze.
A torto
sostengono inoltre il municipio e la ricorrente che l’intervento sarebbe conforme
al diritto, siccome di portata inferiore alla sopraelevazione di un piano, che
l’art. 9 cpv. 2.4 NAPR permette di autorizzare nel caso di edifici costruiti
prima dell’entrata in vigore del PR ad una distanza dal confine inferiore a
quella prescritta dalle NAPR. La norma alla quale l'autorità comunale e la
ricorrente si richiamano consente di autorizzare sopraelevazioni di un piano
soltanto in deroga alla distanza dal confine. Non permette anche di autorizzare
sopraelevazioni di immobili, che - come quello in esame - oltre alla distanza
dal confine non rispettano quella tra edifici. La deroga è circoscritta alla
distanza dal confine. Non si estende alle distanze tra edifici.
Già per
questo motivo, impregiudicate le questioni relative alla conformità di zona
dell'autolavaggio, agli accessi ed ai posteggi, il giudizio governativo
impugnato va di conseguenza confermato.
3.   Sulla
scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va quindi respinto.
La tassa
di giustizia, ragguagliata al lavoro occasionato dall’impugnativa ed ai valori
in discussione, è posta a carico della ricorrente secondo soccombenza, ritenuto
che il comune ne va esente, siccome comparso in lite per motivi derivanti dalla
sua funzione. Le ripetibili, commisurate secondo gli stessi criteri, sono
invece suddivise fra il comune e la ricorrente.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 39 RLE; 36 bis NAPR di __________;
3, 18, 28, 31;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è respinto.
2.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è a carico della ricorrente.
3.
Le ripetibili di fr. 2'500.- sono suddivise in parti uguali fra la
ricorrente ed il comune.
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario