ti_gerichte · 40.2005.250 · 2006-08-14 · it
Tre rustici. Per il primo é stato ridotto il valore metrico a nuovo; per il secondo é stato ridotto il volume, il valore metrico a nuovo e aumentato il correttivo della vetustà e per il terzo é stato aumentato il correttivo della vetustà e riportato il valore di reddito su soli 4 mesi.


Incarto n.40.2005.250

__________

Lugano

14 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Argentino Jermini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 23/25 novembre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa l'11 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 948, 949 e 3728 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 9 giugno 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004
sono i seguenti:

-
CHF 107'933.- per il mapp. no. 948 RFD di __________;

-
CHF 35'455.- per il mapp. no. 949 RFD di __________;

-
CHF 36'023.- per il mapp. no. 3728 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 20 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 11 novembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione per quanto riguarda i
valori di stima dei mapp. nr. 948 e 949. Invece, per quanto concerne il mapp.
no. 3728, è stato ridotto da CHF/mc 180.- a CHF/mc 136.- il valore metrico a nuovo
delledificio, aumentato dal -26% al -48% il relativo correttivo della vetustà
ed infine ridotto da CHF 35'577.- a CHF 31'154.- il valore di reddito
capitalizzato.

Il
valore ufficiale di stima di questultimo mappale è stato di conseguenza
stabilito in CHF 29'023.-.

3.     Con
ricorso 23/25 novembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale
postulando quanto segue:

-Mapp. no. 948: riduzione del valore ufficiale di stima da CHF
107'933.- a CHF 80'000.-, che corrisponde al valore stabilito con lultima
revisione. Da allora non è stato più eseguito alcun intervento. Oltre a ciò
ledificio si trova fra due strade, le sue porte esterne sono ancora quelle
originali ed è stata rilevata la presenza di radon.

-Mapp. no. 949: riduzione del valore ufficiale di stima da CHF
35'455.- a CHF 6'000.-, che corrisponde al valore stabilito con lultima
revisione di stima. Ciò poiché in realtà non si tratta di un edificio
abitativo, ma di una cantina tradizionale posta allinterno di unaltra
abitazione di proprietà di terzi con pavimento in terra e in acciottolato, che
attualmente viene utilizzata come ripostiglio-legnaia.

-Mapp. no. 3728: riduzione del valore ufficiale di stima da CHF
36'023.- a CHF 14'985.-, che pure in questo caso corrisponde al valore
stabilito con lultima revisione di stima. In particolare, il correttivo della
vetustà deve essere congruamente aumentato e il valore di reddito riportato su
un periodo massimo di 4 mesi. Ciò poiché da allora non è stato più eseguito
alcun intervento e si tratta di una cascina di piccole dimensioni con il minimo
indispensabile per trascorrere le vacanze durante i 3-4 mesi estivi. Il
riscaldamento è garantito tramite un camino tradizionale e in cucina sono
presenti una stufetta a gas e una stufa economica a legna. Il piano superiore,
dove è presente una camera, si trova tuttora nello stato primitivo ed è privo
di insolazione.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 9 giugno 2006 il Tribunale ha constatato
quanto segue:

-Mapp. no. 948: ledificio, in stile rustico, è strutturato su tre
livelli.

Il primo livello è un piano seminterrato suddiviso in
un salotto con camino e in una cucina abitabile. Il pavimento è lastricato in
pietra naturale, il riscaldamento è elettrico centralizzato e i serramenti, ad
esclusione della porta dentrata, sono in legno, con vetri doppi.

Il secondo livello, accessibile
direttamente dallesterno tramite il terrazzo sub. B, è composto da un locale
disponibile, una camera e un bagno-WC. I pavimenti e il soffitto sono in legno,
così come la porta daccesso, priva di vetri.

Lultimo livello è un piano
mansardato ad uso camera da letto, con pavimento in legno e carpenteria a
vista. Il sub. C è una lavanderia.

-Mapp. no. 949: si tratta in realtà di una semplice cantina
tradizionale di 2.30 m di altezza utilizzata come deposito, sottostante
ledificio di cui al mapp. no. 873. Il pavimento, parzialmente lastricato in
sassi, è essenzialmente in terra e il soffitto è composto da una struttura
prefabbricata in travi e mattonelle di cemento.

-Mapp. no. 3728: è un rustico riattato parzialmente nel 1989 e che, a
detta della proprietaria, viene utilizzato unicamente nel corso dei mesi
estivi. Il Tribunale ha acquisito agli atti la relativa documentazione presente
nellinventario dei rustici.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria degli oggetti stimati e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

7.1.

Mapp.
no. 948: ritenuto che si tratta di un edificio in stile rustico con
finiture semplici ed economiche il relativo valore metrico a nuovo deve essere
ridotto da CHF/mc 360.- a CHF/mc 295.-, che meglio si addice alle
caratteristiche specifiche della costruzione.

Per
il resto, come del resto risulta pure dalla documentazione prodotta dalla
ricorrente medesima, i valori di radon si trovano al di sotto del valore limite
di 1000 Bq/m3 fissato nellOrdinanza federale sulla radioprotezione del 22
giugno 1994 e pertanto non giustificano alcuna riduzione della stima, mentre la
presenza di due strade secondarie e scarsamente trafficate in prossimità della
proprietà non ha alcuna reale incidenza né sul valore delledificio né sul
valore metrico del terreno.

7.2.

Mapp.
no. 949: trattandosi in realtà di una semplice cantina con un volume di 94
mc che si trova tuttora nello stato originale e non di un edificio abitativo
come ritenuto a torto dallUCS, i relativi valori di riferimento devono essere
corretti.

Il
valore metrico a nuovo delledificio deve essere pertanto ridotto da CHF/mc 331
a CHF/mc 122.-, il correttivo della vetustà aumentato dal -40% al -60%, ovvero
il valore massimo previsto dal legislatore (art. 9 del Regolamento sulla stima
ufficiale). Con tutta evidenza, vista la superficie esigua e lo stato di
conservazione carente, non può infine essere computato alcun valore di reddito.

7.3.

Mapp.
no. 3728: considerato che la riattazione parziale del rustico si è limitata
essenzialmente alla sola sostituzione del tetto, il correttivo della vetustà
deve essere aumentato dal -48% al -53%. Inoltre, date la caratteristiche
specifiche del rustico e la sua ubicazione ai monti, il valore di reddito deve
essere riportato su soli 4 mesi (periodo estivo).

7.4.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima
dei mapp. nr. 948, 949 e 3728 RFD di __________ stabiliti rispettivamente in
CHF 92'437.-, CHF 5'665.- e CHF 16'023.-, come da schede di calcolo annesse.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 4/5 per lUCS e di 1/5 per la ricorrente (art. 38
cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe i
valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 92437.- per il mapp. no. 948 RFD di
__________, in CHF 5'665 per il mapp. no. 949 RFD di __________ e in CHF
16'023.- per il mapp. no. 3728 RFD di __________, come da schede di calcolo
annesse.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta
per 4/5 a carico dellUfficio cantonale di stima e per il rimanente 1/5 a
carico della ricorrente.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi