ti_gerichte · 12.2002.82 · 2002-11-18 · it

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.11.2002 12.2002.82

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.82
Lugano
18 novembre
2002
dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. no.
DI.2002.00022 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud- promossa con
istanza 11 febbraio 2002 da
__________
rappr. dall'avv.
__________
Contro
__________
__________
entrambi rappr. dall'avv. __________
volta ad
ottenere lo sfratto dei convenuti da tutte le superfici locate, e più
precisamente la casa di abitazione, il giardino, il piazzale posteggio e la
ripa boschiva siti in Via __________ a __________ (zona __________), di cui
alle part. N. __________ e __________ RFD di __________;
domanda
avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione dell'istanza, e che il
Segretario assessore con sentenza 29 aprile 2002 ha respinto;
appellante
l'istante con atto di appello 13 maggio 2002, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di sfratto, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre i
convenuti con osservazioni 11 giugno 2002 postulano la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con
contratto 23 dicembre 1994 (doc. A) __________ ha dato in locazione ad
__________ la casa di abitazione, il giardino, il piazzale posteggio e la ripa
boschiva siti in Via __________ a __________. La pigione annuale ammontava a
fr. 50'000.--.
Quattro
giorni dopo, il conduttore ha concesso al locatore un mutuo di fr. 500'000.-- e
in quell'occasione la parti si sono accordate che tale somma sarebbe stata
restituita, in tutto o in parte, tramite compensazione dei canoni di locazione
futuri.
2.
Nel
febbraio 2001, a seguito di una procedura esecutiva in via di realizzazione del
pegno immobiliare, l'ente locato è stato aggiudicato alla __________.
Quest'ultima, subentrata per legge (art. 261 CO) nel contratto di locazione, in
data 24 agosto 2001 ha diffidato il conduttore e la sua convivente __________ a
pagare la pigione relativa al periodo 21 febbraio - 31 dicembre 2001 e, non
avendo ottenuto alcun riscontro nel termine assegnato, il 18 dicembre ha
disdetto il contratto ex art. 257d CO con effetto al 31 gennaio 2002.
3.
Con
l'istanza in rassegna la nuova proprietaria, preso atto che i conduttori non
avevano ancora provveduto a lasciare l'ente locato alla scadenza del termine di
disdetta, ha chiesto che nei loro confronti fosse decretato lo sfratto.
4.
I
convenuti si sono opposti alla domanda di sfratto, asserendo tra l'altro di non
essere mai stati in mora con il pagamento della pigione, visto e considerato
che i canoni per cui l'istante procedeva erano già stati soluti in forza
dell'accordo concluso con il precedente proprietario, accordo nel quale
l'istante, in quanto acquirente dell'ente locato, era pacificamente subentrata.
Tale
argomentazione è stata fatta propria dal Segretario assessore, il quale, con il
giudizio qui impugnato, ha pertanto respinto l'istanza.
5.
Con
l'appello che qui ci occupa l'istante chiede di riformare il giudizio di prime
cure nel senso di decretare lo sfratto.
L'appellante,
dopo aver contestato il versamento dell'importo mutuato, ritiene in sostanza
che il contratto di locazione le sia opponibile soltanto nei limiti in cui
siano state effettivamente pagate pigioni già scadute e non vengano considerate
situazioni dipendenti da altri rapporti contrattuali, in particolare il
rapporto di mutuo, fra il locatore e il conduttore: di conseguenza le pretese
della parte conduttrice eccedenti il mero pagamento delle pigioni già scadute
avrebbero dovuto essere oggetto di un'azione di indebito arricchimento nei
confronti del precedente proprietario, il quale rispondeva altresì per la
restituzione di eventuali acconti.
6.
Delle
osservazioni con cui i convenuti postulano la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei prossimi considerandi.
7.
L'istante
ritiene innanzitutto che il fatto che nell'ambito di una precedente domanda di
sfratto inoltrata nei confronti dei convenuti da __________ fosse emerso che il
mutuo in questione era effettivamente stato concesso, non potrebbe essere preso
in considerazione in questa procedura, visto e considerato che quella sentenza
(doc. 1) era fondata sulla semplice verosimiglianza e non su considerazioni di
merito.
La
censura è infondata. La decisione in materia di sfratto, pur essendo regolata
dalla procedura sommaria, non costituisce in effetti un giudizio di mera
verosimiglianza (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, Lugano 2000, m. 3 ad art. 507), ma presuppone un esame, sia pure
limitato, del merito (cfr.
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., m. 14 ad art. 506). L'istante sembra in ogni caso dimenticare che
anche la causa che qui ci occupa è una procedura di sfratto, alla quale dunque
si applicherebbero i medesimi principi.
8.
Giusta
l'art. 261 cpv. 1 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata
dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o
fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. La
ripresa del contratto da parte dell'acquirente non avviene tuttavia con effetto
retroattivo, ma unicamente dal momento in cui questi è divenuto proprietario
dell'ente locato (
Guhl/Koller
,
Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. ed., Zurigo 2000, § 44 N. 63;
BJM
1998 p. 311;
DTF
127 III 273 consid. 4c aa): ciò significa, per quanto
riguarda in particolare il credito per pigioni, che i canoni sorti prima del
trasferimento della proprietà continuano ad essere dovuti al venditore, mentre
quelli sorti successivamente saranno invece di spettanza dell'acquirente (
Guhl/Koller
, op. cit., § 44 N. 62 e
seg.; sentenza
BJM
citata;
MRA
1998 p. 238); in altre parole, se
il trapasso di proprietà avviene nel corso del periodo per il quale viene
corrisposta una pigione, è in definitiva determinante conoscere la scadenza
della stessa: se la pigione per il relativo periodo è in effetti già scaduta al
momento del trapasso di proprietà, essa spetterà al venditore, altrimenti
all'acquirente (
Koller
,
Problemi connessi alla vendita di immobili locati ad uso abitativo, in
Rep
. 1990 p. 25).
Nel
caso di specie, il contratto di locazione prevedeva che la pigione doveva
essere pagata anticipatamente, in un'unica soluzione, entro il 31 dicembre di
ogni anno locativo (doc. A), per cui la pigione per l'anno 2001 doveva esserlo,
e dunque diveniva esigibile, il 31 dicembre 2000. A quel momento, non essendovi
ancora stata la vendita ai pubblici incanti dell'ente locato, avvenuta il 20
febbraio 2001, parte locatrice era ovviamente ancora __________, il quale era
dunque legittimato ad incassare la pigione per l'intero anno. Nulla dunque
ostava a che quest'ultima venisse soluta mediante l'accordo di compensazione
concluso a suo tempo tra le parti.
La
pigione 2001 risulta pertanto saldata, per cui è senz'altro a torto che
l'istante ha diffidato i convenuti a pagare (nuovamente) la pigione relativa al
periodo 21 febbraio - 31 dicembre 2001. La dottrina ha del resto escluso in un
caso del genere la ripartizione della pigione tra il venditore e l'acquirente e
ciò non solo per ragioni di praticità, ma anche nell'interesse della parte
conduttrice (
Koller
, op.
cit., ibidem), dalla quale non si può in effetti pretendere -anche perché essa,
avendo a suo tempo pagato il suo debito con effetto liberatorio, nulla ha da
rimproverarsi- di pagare una seconda volta al nuovo proprietario, per poi
tentare di recuperare parte della pigione dal precedente proprietario, con le
incognite che ciò comporta.
9.
I
convenuti non essendo dunque assolutamente in mora allorché erano stati
diffidati ex art. 257d CO, ne discende, a conferma del giudizio di prime cure
ed in reiezione del gravame, la nullità della disdetta e l'infondatezza
dell'istanza di sfratto.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della sede ricorsuale seguono la
soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello 13 maggio 2002 della __________
è respinto
.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia
fr.   280.--
b) spese                                                        fr.     20.--
Totale                                                            fr.   300.--
da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico con l'obbligo di rifondere
alla controparte fr. 500.-- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione a:     - __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario