ti_gerichte · 14.2016.152 · 2016-12-02 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione. Diritto di ritenzione. Realizzazione del pegno. Cessione del contratto di locazione

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Diritto di ritenzione. Realizzazione del pegno. Cessione del contratto di locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 02.12.2016 14.2016.152

Incarto n.
14.2016.152
Lugano
2 dicembre 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliera:
Fiscalini
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) nella causa __________ (rigetto provvisorio dell’opposizione) della
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con istanza 31 maggio
2016 da
CO 1
(rappresentato dal fiduciario commercialista
__________,
RA 1, __________)
contro
RE 1
giudicando sul reclamo del 14 luglio 2016 presentato dalla RE 1 contro
la decisione emessa il 6 luglio 2016 dal Pretore aggiunto;
ritenuto
in fatto:                A.
Il 27 ottobre 2011 C__________ in qualità di conduttore e CO 1
in veste di locatore hanno sottoscritto un contratto di locazione avente come
oggetto lo stabile denominato “Bar S__________” a __________, composto di sei
locali adibiti a
“Bar con annessi”
.
Il contratto è stato concluso per una durata indeterminata con inizio il 1°
novembre 2011 e scadenza annuale il 31 ottobre, la prima volta il 31 ottobre
2016. La pigione annua è stata fissata in fr. 15'000.–, pagabile in rate
trimestrali anticipate di fr. 3'750.–, e le spese accessorie in fr. 1'800.–
annui, pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 450.–.
B.
Il
5 settembre 2012 le stesse parti hanno sottoscritto un secondo contratto di
locazione, avente per oggetto sempre il “Bar S__________” a __________, ma
limitatamente a un locale adibito a “
sala per
videogiochi (trottolino e altri giochi rumorosi esclusi)”
. Pure
questo secondo contratto è stato concluso per una durata indeterminata con
inizio il 1° settembre 2012 e scadenza annuale il 31 ottobre, la prima volta il
31 ottobre 2016. La pigione annua è stata fissata in fr. 4'800.–, pagabile
in rate trimestrali anticipate di fr. 1'200.–, gli acconti per le spese
accessorie essendo
“inclusi nel contratto del
bar del 27.10.2011”
. Con scritto 14 ottobre 2013 C__________ ha
chiesto al locatore l’autorizzazione di trasferire la locazione del bar – a
partire dal 1° novembre 2013 – a S__________, insieme alla neocostituita RE 1
di __________, di cui quest’ultimo era socio e gerente con diritto di firma
individuale. Il 31 ottobre 2013 l’__________ ha controfirmato tale richiesta
“per accettazione da parte del proprietario” CO 1
.
C.
Su
richiesta del locatore, il 13 aprile 2016 l’Ufficio di esecuzione (UE) di
Mendrisio
ha allestito l’inventario n. __________ degli oggetti
vincolati da un diritto di ritenzione che arredano
il “Bar S__________”,
assegnando agli stessi un valore di stima complessivo di fr. 5'010.–.
D.
Sulla scorta del precetto esecutivo n. __________
emesso il 2 maggio 2016 dall’UE
di Mendrisio
in via
di realizzazione di un pegno manuale, a convalida dell’inventario appena menzionato
CO 1 ha escusso la RE 1 presso S__________ per l’incasso di 1)
fr. 28'800.– oltre agli interessi del 7% dal 1° aprile 2015 e 2)
fr. 243.20, indicando quali titoli di credito:
“1) Pigioni dal 01.04.2015 al 30.09.2016. Esecuzione a
convalida dell’inven­­tario n. 2184186 del 13.04.2016; 2) Spese verbale DR no __________
del 13.04.2016.”
.
E.
Avendo
la RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza 31 maggio
2016 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura della Giurisdizione
di Mendrisio-Nord. Nel termine impartito,
la parte
convenuta si
è opposta all’i­­stanza con osservazioni
scritte del 16 giugno 2016.
F.
Statuendo con decisione del 6 luglio 2016, il Pretore aggiunto ha
parzialmente accolto l’istanza e ha rigettato in via provvisoria l’opposizione
interposta dalla parte convenuta limitatamente a fr. 23'800
.– oltre agli interessi del 5% su fr. 18'200.– dal 1° agosto 2015
e su fr. 5'600.– dal 1° settembre 2015
, ponendo le spese
processuali di fr. 350
.–
a
carico dell’istante nella misura di
1
/
5
e il resto
a carico dell’escussa, tenuta a rifondere
un’indennità di fr. 350
.–
a favore dell’istante.
G.
Contro
la sentenza appena citata la RE 1 è insorta
a questa
Camera
con un reclamo del 14 luglio 2016
per ottenerne l’annullamento parziale, nel senso del rigetto
provvisorio dell’op­­posizione limitatamente a fr. 18'200
.– oltre agli interessi del 5% dal 1° agosto 2015
.
Nelle sue osservazioni del 3 agosto 2016, CO 1
ha concluso
per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:              1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’op­­posizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.
48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso
.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con
reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
Presentato il 14 luglio 2016 contro la sentenza notificata alla RE 1 l’8 luglio
2016, in concreto il reclamo è tempestivo.
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC),
limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure contenute
nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4).
Secondo l’art.
320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto
sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono
inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art.
326 cpv. 1 CPC).
1.3
Nel
caso specifico, le condizioni generali del primo contratto di locazione
prodotte dall’escussa per la prima volta con il reclamo sono pertanto
irricevibili (gli altri documenti sono invece già agli atti). Ad ogni modo non
risultano di alcun rilievo per l’esito del giudizio odierno
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale
(Aktenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esisten­­za del
credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice
verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua
natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda
immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1).
La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo,
senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid.
2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre
nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136
III 530 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha constatato che i contratti di
locazione agli atti costituiscono un valido riconoscimento di debito per i
canoni di locazione e l’anticipo delle spese accessorie posti in esecuzione, ma
limitatamente a quelli scaduti prima dell’inoltro dell’esecuzione (il 26 aprile
2016), di complessivi fr. 18'200.–
per il periodo dal 1° aprile 2015 al 30 aprile 2016 per il bar e di
complessivi fr. 5'600.–
per il
periodo dal 1° aprile 2015 al 30 maggio 2016 per la sala videogiochi. Come interessi
di mora egli ha preso in considerazione quelli legali del 5% dalle date medie
di scadenza del 1° agosto 2015 su fr. 18'200.– e del 1° settembre 2015 su fr. 5'600.–.
Da ultimo, il primo giudice ha ammesso l’esistenza di un diritto di pegno
manuale a favore dell’istante sulla base del verbale d’inventario di
ritenzione.
3.1
Nel
reclamo la RE 1 fa valere che l’accordo sul trasferimento della locazione
prevedeva unicamente la locazione degli spazi denominati “Bar S__________”, i
quali non includevano la sala videogiochi, come risulterebbe dalla planimetria
allegata al contratto. Quel locale sarebbe sempre stato occupato dal mobilio
del locatore. Di conseguenza, la reclamante riconosce il debito solo
limitatamente a fr. 18'200.– oltre agli interessi del 5% dal 1° agosto
2015.
3.2
Nelle
sue osservazioni al reclamo, CO 1 sostiene che il trasferimento della locazione
comprendeva anche la sala videogiochi, utilizzata come tale dal locatore (
recte:
conduttore), tuttora in possesso delle chiavi. Il locatore sottolinea inoltre
che l’uni­­co intento del reclamante sarebbe quello di procrastinare i tempi
per sottrarsi ai propri impegni contrattuali.
4.
Il
contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di
debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente
consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è
destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO).
Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle
parti
(sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8
febbraio 2002, consid. 3.1;
Staehelin
in: Basler Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).
È d’altronde ammesso che il
verbale d’inventario di ritenzione rimasto incontestato
configura un
titolo di rigetto provvisorio
per il diritto di pegno (
Staehelin
op.
cit., n. 166 e 170 ad art. 82; sentenza della CEF
14.2013.39
del 3 giugno 2013, consid. 3.2).
4.1
Nella
fattispecie è pacifico che in sé i contratti di locazione del bar (doc. A) e
della sala videogiochi (doc. B), debitamente firmati dal conduttore,
costituiscono un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le
pigioni arretrate, pari a tredici rate mensili, oltre agli interessi di mora
del 5% dal 1° agosto 2015, per il primo contratto, e pari a quattordici rate
mensili, oltre agli interessi di mora dal 1° settembre 2015, per il secondo.
Mentre il verbale d’inventario di ritenzione del 22 aprile 2016 (doc. D), che
non risulta essere contestato, giustifica il rigetto provvisorio dell’oppo­sizione
nella misura, presunta (cfr. art. 85 RFF), in cui è rivolta contro il
diritto di ritenzione. L’unica questione da risolvere in questa sede è di determinare
se il trasferimento del rapporto di locazione dal conduttore C__________ alla
reclamante avvenuto il 31 ottobre 2013 (ultimi due fogli del doc. A) concerne
unicamente il primo contratto (per il bar), come essa pretende, oppure anche il
secondo contratto (per la sala videogiochi).
4.2
Ora, l’allegazione della reclamante secondo cui l’accordo sul trasferimento
della locazione non si estendeva alla sala videogiochi è nuova, e pertanto
inammissibile (sopra consid. 1.2), giacché essa si era limitata in prima sede a
sostenere che l’importo per gli affitti arretrati è vago e non corretto, in
quanto non corrisponderebbe al reso conto allestito dal proprietario fino al 31
gennaio 2016, per un importo di gran lunga inferiore a quanto indicato dal suo
amministratore nella domanda d’esecuzione (osservazioni 16 giugno 2016). La
reclamante non ha invece contestato che il trasferimento della locazione si
estendesse ai due contratti di locazione acclusi all’istanza (doc. A e B). La
volontà concordante di tutte le parti su questo punto deve dunque ritenersi appurata
(art. 150 cpv. 1 CPC a contrario). Non si scorgono del resto motivi per cui le
parti avrebbero dovuto volere scorporare la sala videogiochi dal trasferimento
di locazione e neppure la reclamante ne invoca alcuno.
La decisione del
Pretore aggiunto resiste di conseguenza alla critica.
5.
La tassa del presente giudizio, stabilita
in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le
ripetibili,
determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2
RTar (
RL 3.1.1.7.1
) per il rinvio del
l’art.
96 CPC,
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 5'600.–
(fr. 23'800.– ./. fr. 18'200.–), non raggiunge la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è respinto e la sentenza
impugnata è confermata.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 420.– relative al presente giudizio,
già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico. La RE 1 rifonderà a CO
1 fr. 450.– per ripetibili.
3.
Notificazione a:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                 La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo
se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza
fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto
è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale
al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF).
Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1
LTF).