ti_gerichte · 40.2005.106 · 2005-09-22 · it
Applicazione di un correttivo del -10% sul valore mtrico del terreno per tenere conto di un onere di passo


Incarto n.40.2005.106

__________

Lugano

22 settembre 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 18/20 giugno 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 20 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 410 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 1. settembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 410 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 788'815.-

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS
con decisione 20 maggio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha riconfermato integralmente la propria decisione ritenendo
corretta la volumetria considerata per ledificio principale sub. AB,
comprensiva della parte parzialmente interrata e non solo della costruzione
fuori terra come risulterebbe dai calcoli effettuati dal reclamante, non
sufficientemente importanti le servitù gravanti il fondo, che non ne avrebbero
pregiudicato ledificabilità, mentre non è nemmeno entrata nel merito del
possibile influsso della presenza della confinante strada cantonale sul valore
del terreno.

3.     Con
ricorso del 18/20 giugno 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo
Tribunale argomentando che il volume delledificio principale sarebbe di circa
1870 mc e non di 2419 mc come ritenuto dallUCS, che le servitù presenti sul
fondo, pur non avendo pregiudicato ledificabilità del medesimo, ne
diminuiscono comunque il valore e che pure la presenza a confine della strada
cantonale, con il suo forte traffico e le relative immissioni, ridurrebbe il
valore del terreno.

Il
ricorrente postula di conseguenza unequa diminuzione del valore di stima del
mappale no. 410 RFD di __________.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario delloggetto
stimato e destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

I
fondi edificati devono invece essere valutati come ununità economica
comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da
parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2005, questo Tribunale ha potuto
constatare che le piante agli atti corrispondono alla situazione reale e ha in
particolare riscontrato le seguenti misure di altezza:

-
al piano terreno (seminterrato): luce locali 2.60 m; locale sala fronte-lago  
3.12 m. La parte lago è costituita da una camera e un soggiorno con servizi,
mentre lo spazio rimanente è destinato a studio;

-
spessore soletta intermedia tra il piano terreno (seminterrato) e il piano
superiore 36 cm;

-
al piano superiore: luce dei locali 2.64 m; atrio dentrata 2.40 m; soggiorno
da 3.23 a 3.86 m;

-
cantina (vespaio) sotto il fronte lago: altezza media di 1.90 m.

Questo
Tribunale ha quindi proceduto ad un nuovo calcolo del volume delledificio
basandosi su quanto prescritto dalla Norma SIA 116, sulle superfici rilevate
dal geometra revisore e riportate a RF nonché sulle misure indicate dal
ricorrente nei piani agli atti e verificate in sede di sopralluogo unitamente
alle altezze dei locali e allo spessore dei solai intermedi. I valori delle
superfici sono stati approssimati a 0,50 mq.

7.     Alla
luce di tali risultanze,  il volume complessivo delledificio sub. AB corrisponde
a mc 2'203,19, arrotondato a mc 2'203 e deve pertanto essere corretto di
conseguenza.

Ledificio,
così come strutturato e predisposto e come del resto risulta dal Modulo 1,
punto 3, presenta sostanzialmente due appartamenti che possono essere ben
distinti luno dallaltro e pertanto deve essere considerato quale edificio
abitativo da 2 o più appartamenti.

Il
Tribunale ritiene inoltre di dover applicare un correttivo del  10% sul valore
metrico di base del terreno, così da tenere in debita considerazione
lesistenza dellonere di passo e accesso al locale attrezzi di proprietà
comunale che è iscritto a RF e che, pur non avendo pregiudicato ledificabilità
del fondo, a differenza del divieto di piantagione di alberi di alto fusto e
della limitazione in altezza delle piantagioni, ne riduce comunque il suo valore,
tanto più che deve obbligatoriamente essere esercitato per mezzo dellaccesso
esistente a monte della proprietà.

Nella
determinazione del valore metrico di base del terreno è invece già stata
considerata lesistenza della vicina strada cantonale e di tutte le conseguenze
negative che ne derivano. Come del resto constatato anche in sede di
sopralluogo il traffico non è inoltre tale da giustificare lapplicazione di un
ulteriore correttivo da applicare al valore metrico base del fondo. Il
Tribunale ritiene infine che tutti i terreni presenti nella ristretta fascia di
Piano Regolatore che si trova in zona R3, rialzati rispetto al tracciato della
strada cantonale, subiscano sostanzialmente le medesime conseguenze negative
provenienti dallarteria stradale e che pertanto non vi siano ragioni
sostanziali per trattarli in modo differenziato.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo invero assai prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione.

Di
conseguenza, il ricorso deve essere parzialmente accolto e il valore ufficiale
di stima immobiliare del mappale no. 410 RFD di __________ stabilito in CHF
773'391.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico
delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 2/3 per il ricorrente e
del rimanente 1/3 per lUCS.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stimaimmobiliaredel mappale no. 410 RFD di __________
stabilito in CHF 773'391.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 600.- è posta a
carico del ricorrente in ragione di 2/3 e per il rimanente 1/3 a carico
dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi