ti_gerichte · 12.2006.99 · 2006-11-07 · it
sublocazione - motivi di opposizione - contestazione della pigione iniziale

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.11.2006 12.2006.99

Incarto n.
12.2006.99
Lugano
7 novembre
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione nella
causa inc. n. DI.2005.334 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa
con istanza 22 novembre 2005 da
AP 1
rappr. dall’  RA 1
contro
AO 1
rappr. dall’  RA 2
con cui l'istante ha chiesto di ordinare alla
convenuta di mettere a disposizione il contratto di locazione tra lei e __________,
di riconoscere che la pigione di fr. 6'000.– mensili, oltre spese e accessori,
è abusiva, di ridurre pertanto la medesima a fr. 3'500.– mensili a far tempo
dal 1° settembre 2005, di porre a carico di AO 1 le spese di manutenzione e di
sostituzione delle istallazioni, come pure le spese di generale manutenzione,
di accertare che la clausola vietante l'ulteriore sublocazione è illegale ed è
da stralciare, di dare al subconduttore la possibilità di sub-sublocare l'ente
locato e di ridurre a fr. 20'000.– il deposito di garanzia, domande alle quali
si è opposta la convenuta e che il Segretario assessore ha respinto con
sentenza 24 aprile 2006;
appellante l'istante che, con atto d’appello 3 maggio
2006, chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere
l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni del 23 maggio 2006 la
convenuta propone la reiezione dell’appello, con protesta di spese e
ripetibili;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti prodotti.
Considerato
in fatto ed in
diritto:
1.
Con
contratto 11 marzo 2005 AP 1, in qualità di subconduttore, e AO 1, in qualità
di sublocatrice, hanno stipulato un contratto di sublocazione avente per
oggetto il __________ a __________ (doc. B). Il contratto “di durata indeterminata”
e “con inizio entro il 1° aprile 2005” può essere disdetto “con preavviso di
sei mesi, la prima volta per il 31 marzo 2010” (doc. B, clausola n. 9). Il
contratto prevede una pigione di fr. 6'000.– mensili oltre le spese accessorie
(doc. B, clausole n. 10 e 12); il pagamento da parte del subconduttore delle
spese di manutenzione e di sostituzione di istallazioni quali interruttori,
prese elettriche, serrature, rubinetti dell'acqua, assi, copri WC, fusibili,
valvole, specchi e vetri, come pure per tutte le opere di ordinaria
manutenzione (doc. B, clausola n. 14); il divieto di “un'ulteriore
sublocazione, salvo avviso contrario scritto da parte della sublocatrice” (doc.
B, clausola n. 8); il deposito da parte del subconduttore di una garanzia di
fr. 40'000.– (doc. B, clausola n. 11).
2.
Fallito
il tentativo di conciliazione davanti all'Ufficio di conciliazione di __________,
con istanza 22 novembre 2005 AP 1 ha convenuto AO 1 davanti alla Pretura del
Distretto  di Bellinzona. Ha chiesto di ordinare alla convenuta di mettere a
disposizione il contratto di locazione tra lei e __________; di riconoscere che
la pigione di fr. 6'000.– mensili, oltre spese e accessori, è abusiva; di
ridurre pertanto la medesima a fr. 3'500.– mensili a far tempo dal 1° settembre
2005; di porre a carico di AO 1 le spese di manutenzione e di sostituzione delle
istallazioni (quali interruttori, prese elettriche, serrature, rubinetti dell'acqua,
assi, copri WC, fusibili, valvole, specchi e vetri), come pure le spese di
generale manutenzione; di accertare che la clausola vietante la sublocazione è
illegale ed è da stralciare, quindi di dare al subconduttore la possibilità di sub-sublocare
l'ente locato e di ridurre a fr. 20'000.– il deposito di garanzia.
3.
Con
decisione 24 aprile 2006 il Segretario assessore del Distretto di Bellinzona,
statuendo in luogo e vece del Pretore, ha respinto l'istanza e ha posto la
tassa di giustizia di fr. 300.– e le spese di fr. 80.– a carico dell'istante,
obbligato a rifondere alla convenuta fr. 800.– per ripetibili.
4.
Con
appello 3 maggio 2006 AP 1 postula la riforma del citato giudizio nel senso di
accogliere l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con
le sue osservazioni del 23 maggio 2006 AO 1 propone la reiezione dell'appello,
con protesta di spese e ripetibili.
5.
Al
contratto di sublocazione tra il sublocatore e il subconduttore si applicano
tutte le norme degli art. 253 e segg. CO (
Lachat
,
Le bail à loyer, Losanna 1997, n. 2.3.1 pag. 382).
5.1
La
legge non impone al sublocatore di mettere a disposizione del subconduttore il
contratto che lo vincola al locatore. Il contratto di sublocazione è in effetti
giuridicamente indipendente dal contratto di locazione principale e può avere
anche un contenuto differente rispetto a quest'ultimo (
Nordmann
, La sous-location, questions choisies, 10
ème
Séminaire sur le bail à loyer,
Neuchâtel 1998, n. 2.1 pag. 8). La sublocazione non determina del resto, di per
sé stessa, l'esistenza di un rapporto giuridico diretto tra il locatore e il
subconduttore, fatta eccezione per i casi nei quali la legge conferisce al
locatore dei diritti nei confronti del subconduttore (
Lachat
, op. cit., n. 2.4 pag. 383-384, con riferimento agli
artt. 262 cpv. 3, 268 cpv. 2 e 273
b
cpv. 2 CO). Al subconduttore non è
dunque data la facoltà di convenire in giudizio il sublocatore o il locatore,
perché sia imposto ai medesimi di mettere a disposizione il contratto di
locazione tra loro esistente. Già per questo motivo la richiesta di AP 1 volta
a fare ordinare a AO 1 (sublocatrice) di mettere a disposizione il contratto
con __________ (locatore) va respinta in quanto irricevibile.
Nella
misura in cui ha finalità meramente istruttorie (edizione di documenti volta a dimostrare
l'abusività del canone di sublocazione) la richiesta dell'appellante va comunque
pure respinta per i motivi che verranno espressi di seguito (sotto, consid. 5.2).
5.2
L'art.
270 cpv. 1 CO stabilisce che il conduttore – e quindi per quanto qui concerne
il subconduttore – può contestare davanti all'autorità di conciliazione, entro
30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale ai sensi
degli articoli 269 e 269
a
CO se è stato costretto a concludere il
contratto per necessità personale o famigliare oppure a causa della situazione
del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali (lett.
a
) o il
locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella
precedente per la stessa cosa (lett.
b
). Il termine di 30 giorni per
avviare l'azione di contestazione è perentorio (
Lachat
, op. cit., n. 2.3 pag. 261;
Higi
, Zürcher Kommentar, 1996, pag. 487 ad art. 270;
Bohnet
, Les
termes et délais en droit du bail à loyer, 13
ème
Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2004, II.A n. 1 pag. 16).
Il
contratto stipulato tra le parti l'11 marzo 2005 prevedeva l'inizio della
sublocazione “entro il 1° aprile 2005” (doc. B, clausola n. 9). Dagli atti non
è dato sapere quando sia poi effettivamente avvenuta la consegna della cosa
locata. AP 1 ha inoltrato l'istanza all'Ufficio di conciliazione – e fatto
valere l'abusività del canone di locazione, postulandone la riduzione da fr.
6'000.– mensili a fr. 3'500.– mensili – in data 5 ottobre 2005. In tale circostanza
l'istante ha ammesso di essersi reso conto dell'insostenibilità della pigione
“dopo i primi mesi di locazione” (istanza, pag. 2 verso il mezzo). Detta
ammissione è stata confermata nell'istanza rivolta al Pretore il 22 novembre
2005 (istanza, pag. 2 verso il basso). La richiesta di AP 1 è dunque manifestamente
irricevibile, in quanto tardiva, essendo stata introdotta all'autorità di conciliazione
alcuni “mesi” dopo la consegna della cosa locata e quindi ben oltre i 30 giorni
prescritti perentoriamente dalla norma di legge menzionata. In queste
condizioni le decisioni del Segretario assessore di respingere le prove offerte
da AP 1 – segnatamente l'istanza di edizione del contratto di locazione
esistente tra AO 1 e __________ – e di non accogliere la richiesta volta ad
accertare l'abusività della pigione e decretare la riduzione della stessa a fr.
3'500.– mensili meritano conferma. L'appello su questo punto è quindi privo di
consistenza.
5.3
L'art.
259 CO dispone che il conduttore – e quindi per quanto qui concerne il
subconduttore – è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali,
i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o riparazione
necessari all'ordinaria manutenzione della cosa. Rientrano in questa norma le
riparazioni di poca importanza, che il conduttore può eseguire lui stesso o che
determinano per lui spese contenute, di circa fr. 150.– al massimo per
riparazione (
Lachat
, op. cit., n.
4.4 pag. 158-159). Le spese di manutenzione e di sostituzione di “interruttori,
prese elettriche, lampade, serrature, rubinetti dell'acqua, assi, copri WC,
fusibili, valvole, specchi e vetri”, nonché “le spese di generale manutenzione”,
previste dal contratto di sublocazione (doc. B, clausola n. 14) sono senz'altro
conformi alla norma di legge menzionata. Né l'appellante indica alcun valido
motivo per ritenere che esse siano di importanza tale da essere obbligatoriamente
assunte da AO 1. L'ammontare della pigione, per altro neppure contestato entro
il termine previsto dalla legge (sopra, consid. 5.2) non è del resto un motivo
sufficiente per derogare alla predetta norma. Anche su questo punto l'appello è
destinato alla reiezione.
5.4
L'art.
262 CO prescrive che il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa
con il consenso del locatore (cpv. 1). Quest'ultimo può negare il consenso
(cpv. 2) soltanto se il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della
sublocazione (lett.
a
), le condizioni della sublocazione, comparate con
quelle del contratto principale di locazione, sono abusive (lett.
b
) o
la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale (lett.
c
).
Sono nulle le clausole che permettono al locatore di opporsi alla sublocazione
per altri motivi rispetto a quelli fissati dall'art. 262 CO (
Lachat
, op. cit., n. 2.6.1 pag. 385).
Il predetto articolo si applica anche alle clausole contrattuali tra il sublocatore
e il subconduttore (
Nordmann
, op.
cit., n. 2.1.3 pag. 10, in particolare m. 22).
Per quanto qui concerne, può certo nascere qualche dubbio in merito
alla validità della clausola contrattuale n. 8, là dove dispone che
“un'ulteriore sublocazione è vietata”. La medesima clausola – pur se formulata
in modo discutibile – non esclude tuttavia la possibilità di sublocare, facendo
esplicita riserva all' “avviso contrario scritto della sublocatrice”. Al
subconduttore è dunque garantita la possibilità di chiedere alla sublocatrice
il necessario consenso per procedere all'ulteriore sublocazione. Qualora quest'ultima
lo rifiuti in dispregio di quanto disposto dall'art. 262 cpv. 2 CO, il
subconduttore può pur sempre far valere i suoi diritti davanti all'Ufficio di
conciliazione e all'autorità giudiziaria (
Lachat
,
op. cit., n. 2.2.10 pag. 382).
L'art.
321 cpv. 1 lett.
b
CPC vieta comunque di addurre in sede di appello
nuovi fatti, prove ed eccezioni (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 22 e segg. ad art. 321 CPC). È dunque inammissibile che l'istante
proponga per la prima volta in appello di aver “trovato dei subentranti” –
senza per altro neppure menzionarli – che “non vengono accettati dalla signora AO
1”. L'appello si rivela quindi nuovamente infondato.
5.5
Il
conduttore – e pertanto anche il subconduttore – è tenuto a fornire le garanzie
stabilite contrattualmente. Per la locazione di locali commerciali l'ammontare
delle garanzie è fissato liberamente dalle parti, fatta riserva per gli art. 21
e 270 CO, relativi alla contestazione dell'importo iniziale (
Lachat,
Commentaire Romand CO-I, Ginevra
2003, m. 5 ad art 257
e,
pag. 1336). Il deposito della garanzia, come del
resto il canone di locazione (sopra, consid. 5.2), non è stato oggetto di
contestazione entro il termine perentorio di 30 giorni stabilito dalla legge
(art. 270 CO). Già per questo motivo la richiesta dell'appellante, di ridurre
il predetto deposito “proporzionalmente all'affitto versato” e di stabilirlo “in
ragione di fr. 20'000.–”, è improponibile. L'importo del deposito, fissato
concordemente dalle parti in fr. 40'000.–, appare del resto adeguato al canone
di locazione stabilito contrattualmente. Al riguardo l'appello manca ancora una
volta di consistenza.
6.
Ne
discende che l'appello in oggetto, infondato su ogni punto, deve essere
respinto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura
d'appello seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Nella commisurazione degli
oneri processuali si tiene conto di un valore di causa superiore a fr. 30'000.-
(
fr. 6'000.– ./. fr. 3'500.–
х
12 mesi per la riduzione della
pigione e fr. 20'000.- per la questione del deposito di garanzia).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e
la TG
dichiara
e pr
onuncia:
1.
L'appello 3 maggio 2006 di AP 1
è respinto.
2.
Gli oneri processuali
della procedura di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      Fr.         250.-
b)
spese                         Fr.           50.-
Fr.         300.-
già
anticipate dall'appellante, rimangono a suo carico. L’appellante rifonderà a AO
1, fr. 600.- a titolo di ripetibili di seconda istanza.
3.
Intimazione:
-     ;
-     .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                         La
segretaria