ti_gerichte · 80.2010.154 · 2012-01-27 · it
Reddito dell'attività lucrativa indipendente: imposta federale diretta, quasi commercio professionale di immobili, avvocato che compra un appartamento per locazione e lo vende dopo quattro anni

Tessin Camera di diritto tributario 27.01.2012 80.2010.154
Tessin Camera di diritto tributario 27.01.2012 80.2010.154
Ticino Camera di diritto tributario 27.01.2012 80.2010.154

Incarto n.
80.2010.154
Lugano
27 gennaio
2012
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Mauro Mini, presidente,
Matteo Cassina e Raffaele Guffi (questi ultimi in
sostituzione di
Andrea Pedroli e Stefano Bernasconi, astenutisi)
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 22 dicembre 2010 contro la decisione dell’8
dicembre 2010 in materia di IFD 2008.
Fatti
A.
Con
atto pubblico iscritto a registro fondiario il 17 dicembre 2004, RI 1, di professione
avvocato, acquistava un appartamento ammobiliato di due locali e mezzo, situato
nel condominio __________ di __________ (PPP n. __________ al fondo base mapp. __________)
al prezzo complessivo di fr. 380'000.– (già compreso l’importo di 10'000
franchi per l’arredamento).
Una
settimana più tardi, il 23 dicembre 2004, il contribuente concludeva con
l’agenzia __________ di __________ un contratto avente per oggetto la ricerca
di inquilini per brevi periodi, così come la pulizia dell’appartamento e della
biancheria prima e dopo ogni soggiorno.
B.
La
difficile gestione dei rapporti con il responsabile dell’agenzia e le continue
lamentele dei condomini (cfr. lettere del 14 marzo 2006 e del 17 ottobre 2006)
convincevano l’avv. RI 1 a rescindere il contratto dopo due anni. Con lettera
del 2 febbario 2007, comunicava così all’amministrazione del condominio che era
sua intenzione ristrutture l’appartamento e successivamente cercare un
acquirente oppure un locatario disposto a concludere un contratto di locazione
di lunga durata.
Nel
frattempo, il 24 settembre 2007, formulava un’offerta di acquisto
dell’adiacente mapp. __________, gravato da una servitù di parcheggio a favore
del condominio __________, per il prezzo di        fr. 35'000.–. Il terreno, lungo,
stretto e in forte pendenza, apparteneva ad una società neocastellana, la __________
di __________, da tempo fallita (cfr. registro di commercio del Canton __________).
Su espressa richiesta del competente Ufficio dei fallimenti, che si era a suo
tempo occupato della liquidazione della società, l’avv. RI 1 formulava una
nuova offerta d’acquisto vincolante il successivo 12 novembre 2007.
C.
Il 26
febbraio 2008, ovvero dopo 3 anni e 2 mesi dall’acquisto, il contribuente vendeva
l’appartamento di __________ a __________, cittadino __________, per il prezzo
di fr. 665'000.–, facendo capo all’agenzia immobiliare __________ di __________.
Poco
dopo, il 17 marzo 2008, si aggiudicava l’adiacente mapp. __________ al prezzo
offerto di fr. 35'000.–. Due anni più tardi, il 26 marzo 2010, acquistava
infine, in comproprietà con la moglie RI 2, un terreno a __________ (mapp. __________
e __________) con l’intenzione di edificarvi la loro abitazione primaria.
D.
Notificando
al contribuente ed alla moglie la tassazione IFD 2008, con decisione del 5
maggio 2010, l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna commisurava il reddito
imponibile in            fr. 513'300.–. L’autorità aveva in particolar modo
aggiunto a quanto dichiarato un reddito da attività lucrativa indipendente del
marito di fr. 228'700.–, spiegando nella motivazione allegata che si trattava
“del reddito derivante dal commercio professionale di immobili”.
E.
Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 10 maggio 2010,
sostenendo di aver conseguito un utile in capitale privato, come tale esente
dall’imposta federale diretta. A suo dire, l’appartamento di __________ era
stato acquistato con l’intenzione di farne un investimento redditizio e solo a
causa della cattiva esperienza avuta con gli inquilini e delle spese condominiali
sempre più alte si era infine deciso a venderlo, confrontato con un’offerta “di
quelle che non si possono rifiutare”.
L’Ufficio
di tassazione respingeva il gravame, con decisione dell’8 dicembre 2010, nella
quale sottolineava come l’operazione presentasse le caratteristiche tipiche del
commercio professionale di immobili (finanziamento tramite capitale dei terzi,
breve lasso di tempo, reinvestimento dell’utile in altre operazioni, attività
professionale del contribuente, immobile acquistato ammobiliato e affittato
sino alla sua ristrutturazione, dopodiché rimasto sfitto fino alla sua
vendita).
F.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, l’avv. RI
1 postula nuovamente l’esenzione dall’imposta federale diretta del reddito
derivante dall’alienazione dell’appartamento di __________.
Il
ricorrente ribadisce anzitutto che l’acquisto era stato fatto nell’ambito dell’amministrazione
della propria sostanza privata, allo scopo di diversificare gli investimenti,
mentre la successiva vendita rappresenta una vera e propria occasione, che gli ha
permesso di “uscire” da un investimento dimostratosi col tempo deficitario. Aggiunge
inoltre di non aver intrapreso altre operazioni immobiliari: l’acquisto del
fondo adiacente (mapp. __________) era stato formalizzato ben 5 mesi prima
della vendita dell’appartamento, con l’intento di allargare il parcheggio,
mentre l’acquisto del fondo di __________ è avvenuto solo due anni più tardi.
Diritto
1.
1.1.
Secondo
l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di
un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una
libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi
sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza
cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una
sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio
professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999
p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
L’Alta
Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara
imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il
principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece,
secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella
realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare
quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in
particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il
legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili
provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza
privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i
beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se
manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.
Ne
consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli
utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del
patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al
conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in
modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività
lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che
oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di
attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va
poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è
commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolga
un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il
mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento
di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480
consid. c; cfr. anche
Schmidt
, La
recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di
negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in:
Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla
Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989,
pag. 14;
Soldini
, Il commercio
professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e
nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In
particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa,
il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle
operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni
e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di
conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di
persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in
ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008).
Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente –
permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente
ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha
poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle
circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi
tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di
conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è
che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente
in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti
dalla prassi del Tribunale federale (
Reich
,
in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.
I/2a, 2
ª
ediz., Basilea 2008,
n. 16 ad art. 18 LIFD;
Noël
, in
Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,
Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD;
Oberson
,
Droit fiscal suisse, 3
ª
ediz.,
Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come
la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio
professionale nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”,
meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato
sia diventata vieppiù problematica (
Noël
,
op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in
definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni
conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore
dell’attività lucrativa indipendente (
Reich
,
op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
La
questione a sapere se una
vendita isolata
sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a
dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso
particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente
inizialmente, al momento dell
’
acquisto,
ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26
marzo 1976 in re Ri., pag. 9). Così un
’
operazione
iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le
particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della
vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 pag. 358).
2.
2.1.
Come
esposto in narrativa, con atto pubblico del 15 dicembre 2004, iscritto a registro
fondiario due giorni più tardi, l’avv. RI 1 ha acquistato un appartamento già ammobiliato di due locali e mezzo nel condominio __________ di __________, al
prezzo complessivo di fr. 380'000.– (compreso l’importo di fr. 10'000.– per
l’arredamento). Il 23 dicembre 2004, ovvero dopo una settimana, il ricorrente
ha quindi sottoscritto con l’agenzia __________ di __________, facente capo a __________,
un contratto
sui generis
, denominato “contratto di locazione”, avente
per oggetto la ricerca di inquilini per brevi periodi – per lo più turisti – e
la pulizia dell’appartamento e della biancheria. Il contratto, della durata iniziale
di un anno, poteva essere disdetto da ciascuna delle parti con un preavviso di
tre mesi.
Ora, secondo la costante giurisprudenza
del Tribunale federale, la locazione di immobili
rientra
tipicamente nell’amministrazione ordinaria del patrimonio privato. Non vi è
attività
lucrativa indipendente nemmeno nel caso in cui il patrimonio è di proporzioni rilevanti, viene amministrato in modo professionale e vengono tenuti libri
contabili (ASA 74 p. 737). I proventi si considerano essenzialmente reddito della
sostanza e non dell’attività lucrativa indipendente, nonostante i lavori che il
proprietario deve intraprendere in vista della loro locazione, anche qualora si
tratti della locazione di appartamenti arredati; la giurisprudenza federale ritiene
infatti che simili prestazioni
servono principalmente, come
gli usuali lavori di manutenzione, a rendere l’oggetto di locazione atto a
produrre reddito (ASA 63 p. 656 consid. 2c;
RDAT I-2000 n. 19t consid.
3c/bb e giurisprudenza citata
).
Su quest’ultimo aspetto, è
anche vero che la giurisprudenza in materia di assicurazioni sociali considera
invece la locazione di appartamenti ammobiliati come reddito dell’attività
lucrativa indipendente (RCC 1987 p. 554 consid. 3a; DTF 111 V 81 consid. 2-5),
determinando in tal modo una difformità con il diritto tributario, criticata dalla dottrina (
Böhi
, Der
unterschiedliche Einkommensbegriff im Steuerrecht und im
Sozialversicherungsrecht und seine Auswirkungen auf die Beitragserhebung, Berna
2001, p. 239, in particolare p. 284) e deplorata anche dallo stesso Tribunale
federale in una recente sentenza, nella quale si auspica un allineamento alla
giurisprudenza in materia di assicurazioni sociali, in considerazione proprio del fatto che nel caso della locazione di appartamenti arredati la componente di
attività non puramente immobiliare è molto più significativa rispetto al caso degli
appartamenti vuoti (sentenza del 27 giugno 2008 n. 2C_135/2008 consid. 3.3).
Tornando alla fattispecie qui in esame ed alla copiosa
giurisprudenza in materia di commercio professionale di immobili, la
circostanza che l’attività di locazione sia stata affidata ad una società
terza, la __________ di __________, non lascia tuttavia spazio ad alcun dubbio:
l’interesse del contribuente non era tanto la possibilità di lucrare un utile
interessante con una propria attività indipendente oppure rivendendo a breve
l’immobile, quanto piuttosto quella di trarre un reddito dalla sostanza
(decisione TF n. 2C_869/2008 del 7 aprile 2009).
In
assenza di elementi contrari, l’affermazione del ricorrente, secondo cui
l’operazione immobiliare in discussione è nata con l’intento di diversificare i
propri investimenti, è quindi senz’altro plausibile.
2.2.
Qualche
perplessità la desta invece la proporzione fra mezzi propri e mezzi di terzi
impiegati nell’operazione, da sempre considerata un indizio privilegiato di
professionalità. Non si vede, infatti, come si possa parlare di oculata
amministrazione patrimoniale, quando il capitale investito è costituito
esclusivamente o quasi da rilevanti prestiti ricevuti da terzi (
Stocker
, Die steuerliche Abgrenzung der
selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten Vermögensverwaltung, Basilea
1992, p. 118;
Soldini
, Il
commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e
cantonale e nella prospettiva della nuova legge tributaria, in: RDAT I-1994, p.
395).
Fatte
queste premesse, il finanziamento di fr. 300'000.– ottenuto dall’allora __________,
di poco inferiore all’80% del prezzo di acquisto complessivo di fr. 380'000.–
(arredamento incluso), non può non indurre a pensare ad un’operazione
immobiliare di carattere perlomeno “quasi professionale”. D’altra parte, tale
indizio non va però nemmeno sopravvalutato e soprattutto va collocato e
valutato nel giusto contesto. In primo luogo, come ricordato in precedenza, l’immobile
di __________ era stato acquistato dal ricorrente con l’intento di ricavarci
una fonte di reddito – le pigioni incassate direttamente dalla __________ – ed era
stato reputato dalla banca creditrice come un buon investimento, tanto è vero
che per sua stessa ammissione ne finanziò senza problemi l’80% del prezzo
d’acquisto. In secondo luogo, non può non essere osservato che le successive opere
di “ristrutturazione” dell’appartamento, commissionate all’inizio dell’anno
2007 e costate all’incirca 50'000 franchi, sono state interamente finanziate
con capitale proprio del contribuente.
In
definitiva, il finanziamento di terzi nell’operazione immobiliare si riduce così
al 70% del suo costo complessivo e – ciò che più conta – è intervenuto quando ancora
l’idea predominante era quella di acquistare un immobile per poi concederlo in
locazione, e non certo quella di ottenere un utile rivendendolo a breve termine.
Da
ultimo, non può nemmeno passare inosservato il tasso particolarmente basso degli
interessi ipotecari, che in questi ultimi anni ha inevitabilmente reso
conveniente un utilizzo importante di prestiti ipotecari anche nell’ottica di
conseguire un reddito dalla sostanza.
2.3.
Come
plausibilmente spiegato dal ricorrente, l’idea iniziale di un buon investimento
si è però rivelata con il tempo deficitaria. L’asserita conflittualità e la
difficile gestione dei rapporti con __________, così come le spese condominiali
sempre più elevate, possono senz’altro aver influito se non addirittura
determinato la successiva decisione di rescindere – dopo all’incirca due anni –
il contratto di “locazione” sottoscritto con l’agenzia __________ di __________,
ristrutturare l’appartamento che a suo dire “era stato ridotto ad un porcile” e
cercare un acquirente oppure un locatario disposto a concludere un nuovo contratto
di lunga durata. Come precisato dal ricorrente, l’allettante offerta di un
cittadino italiano, trovato all’inizio del 2008 per il tramite dell’agenzia immobiliare
__________, ha infine sostanzialmente fatto pendere la bilancia per la prima
soluzione.
A questo
punto ci si potrebbe chiedere se un’operazione immobiliare vera e propria non
abbia preso inizio nel momento in cui è sorta la volontà di ristrutturare
l’immobile, ovvero alla fine del 2006. In altre parole ci si potrebbe chiedere se, in linea di principio, non si poteva esigere dal contribuente che scegliesse
sin dall’inizio di vendere l’immobile nello stato in cui si trovava, rinunciando
a intraprendere i lavori di riattazione e lasciando che fosse l’acquirente a
preoccuparsene. Sennonché, già da un primo esame dell’incarto fiscale sembrerebbe
emergere che i lavori di riattazione in discussione, di complessivi fr. 48'986.–,
rappresentavano in prevalenza tipici costi di manutenzione ai sensi degli art.
32
cpv. 2 LIFD e 31 cpv. 2 LT. In effetti, contrariamente a quanto deciso
dall’autorità fiscale nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari, la
sostituzione della cucina
(fattura __________), la fornitura e
posa delle porte interne (fattura __________), delle piastrelle (fattura __________),
degli apparecchi sanitari e degli accessori per la cucina (fattura __________) così
come le opere da pittore non erano verosimilmente suscettibili di aumentare il
valore che l’immobile aveva al momento dell’acquisto, ma costituivano semmai –
alla luce delle argomentazioni del ricorrente – delle spese di riparazione (“
Instanstellungskosten
”),
atte a compensare una perdita di valore accresciuta, originata dalla noncuranza
dei vecchi inquilini.
In simili
circostanze, è difficile sostenere che i descritti lavori di riattazione non si
imponevano, poiché in sostanza equivarrebbe a pretendere dal proprietario di un
immobile che lo svenda, rinunciando addirittura a una oculata gestione del
proprio patrimonio immobiliare. Un’altra soluzione non si giustificherebbe
nemmeno con riguardo alla cosiddetta prassi
Dumont
(nel frattempo
abrogata dalla legge federale sul trattamento fiscale delle spese di
riattazione degli immobili del 3 ottobre 2008 [RU 2009, 1515]), che negli anni
aveva già conosciuto una certa attenuazione e nel periodo fiscale qui in esame
veniva applicata ai soli casi in cui risultava evidente che le spese per il
rinnovo di un immobile acquistato da poco aveva comportato un incremento di
valore dell’oggetto stesso (cfr., al proposito, RtiD I-2006 n. 9t).
2.4.
Dagli
atti dell’incarto fiscale non risultano d’altronde indizi di un’intensa
attività immobiliare da parte del ricorrente. Per quanto riguarda il fondo
adiacente mapp. __________ RFD di __________, gravato da una servitù di
parcheggio a favore del condominio __________ e tuttora di proprietà del
ricorrente, la decisione di formulare un’offerta di acquisto (per il prezzo complessivo
di fr. 35'000.–) risale al 24 settembre 2007 ed è pertanto maturata cinque mesi
prima della vendita dell’appartamento in discussione. Solo a causa delle
lungaggini del competente Ufficio fallimenti del Canton __________ (che si era
occupato della liquidazione della società venditrice), l’aggiudicazione è stata
iscritta a registro fondiario il 17 marzo 2008, ragione per cui diventa
difficile sostenere il reimpiego di una parte – peraltro minima – del denaro
ricavato dalla vendita in altre operazioni immobiliari, anche se il ricorrente
ha successivamente presentato un progetto di costruzione di una nuova palazzina
di tre appartamenti, per finire mai perfezionatosi. Per quanto concerne invece l’immobile
di __________, acquistato due anni più tardi in comproprietà con la moglie, è
qui appena il caso di ricordare che lo stesso è stato in parte finanziato attraverso
il secondo pilastro della moglie (cfr. lettera del __________ del 20 dicembre
2010) e nelle intenzioni dei coniugi fungerà da abitazione famigliare, sicché
non può certo rappresentare un indizio dell’esistenza di un commercio
professionale di immobili.
2.5.
Un
indizio che potrebbe far pensare ad una certa professionalità del ricorrente è
per finire la sua professione, dal momento che in qualità di avvocato indipendente
potrebbe più facilmente venire in contatto con persone attive nel campo
immobiliare (
Stocker
, op. cit., p.
114;
Soldini
, op. cit., p. 394). In
effetti, per sua stessa ammissione, l’occasione di acquistare nel 2004
l’appartamento di __________ gli era stata segnalata da una cliente mediatrice,
senza dimenticare inoltre che l’idea di acquistare il fondo contiguo (mapp. __________)
per il prezzo di soli fr. 35'000.– è nata in occasione di una verifica presso
l’Ufficio del registro fondiario, dopo essersi accorto che la precedente
proprietaria era una società del Canton __________ da tempo fallita.
Nel caso
in esame non va tuttavia nemmeno perso di vista che per la successiva vendita
dell’appartamento di __________, il ricorrente si è affidato all’agenzia immobiliare
__________, alla quale ha versato una provvigione di fr. 26'000.–, ciò che
potrebbe anche far pensare che non abbia in realtà potuto trarre dalla sua
professione di avvocato conoscenze specifiche nell’ambito immobiliare, che gli
abbiano permesso di condurre professionalmente tale operazione.
2.6.
Tutto ben
considerato, secondo questa Camera, malgrado la misura dell’utile conseguito e
assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari, di ben fr. 228'700.–, e la
presenza di alcuni elementi che potrebbero sorreggere la tesi del commercio professionale
di immobili, sono prevalenti gli indizi di segno opposto che inducono a considerare
la vendita dell’appartamento di __________ come un semplice atto di
amministrazione del patrimonio privato.
3.
Il
ricorso deve essere conseguentemente accolto e la decisione su reclamo riformata
nel senso che il reddito aziendale da commercio professionale di immobili deve
essere integralmente stralciato.
Visto
l’esito del gravame, non si prelevano tassa di giustizia e spese processuali. Non
si giustifica invece l’assegnazione di ripetibili. Per principio, all’avvocato
che agisce in causa propria non vengono infatti riconosciute indennità per
spese di patrocinio.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo dell’8 dicembre 2010 è riformata nel senso
che viene integralmente stralciato il reddito aziendale da commercio professionale
di immobili di fr. 228'700.–.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di __________.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: