ti_gerichte · 12.2011.208 · 2012-07-09 · it
Mediazione immobiliare, onere della prova, non accordo per atti concludenti, apprezzamento delle prove

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.07.2012 12.2011.208

Incarto n.
12.2011.208
Lugano
9 luglio 2012
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Locatelli
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2010.701
della Pretura __________ - promossa con petizione 28 settembre 2010 da
AO 1
(patrocinata dall'
RA 2)
contro
AP 1
(patrocinata dall'
RA 1)
con cui
l'attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 10'000.–
oltre interessi al 5% dal 10 maggio 2010 e, contestualmente, il rigetto
definitivo dell' opposizione interposta al PE n° __________ dell'UE __________;
domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione della petizione, e che
il Pretore con sentenza 3 novembre 2011 ha integralmente accolto, condannandola a versare all'attrice fr. 10'000.– oltre interessi e rigettando a titolo
definitivo l'opposizione al PE n° __________ dell'UE __________;
appellante
la convenuta con atto d'appello 24 novembre 2011, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e mantenere
l'opposizione al citato precetto esecutivo, protestate tasse spese e ripetibili
di entrambe le sedi;
mentre
l'attrice con risposta all'appello 18 gennaio 2012 ne postula la reiezione pure
con protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A.
AP
1 ha acquistato con atto pubblico del 20 novembre 2006 del notaio __________, i
fondi n. __________ e __________ RFD __________ (doc. 3). Le trattative di
vendita hanno visto AP 1 entrare in contatto con M__________ che era venuto a
conoscenza dell'offerta di vendita dei due fondi allorquando ancora lavorava
per S__________, ma che nel frattempo aveva lasciato dando avvio a una collaborazione
con __________ SA. Il 14 maggio 2010 in relazione alla compravendita dei due
fondi, __________ SA ha emesso a carico di AP 1 una fattura per un importo pari
a fr. 10'000.– (doc. C), pretesa questa che con accordo del giorno successivo è
poi stata ceduta a AO 1 (doc. A). AP 1 non ha dato seguito ad alcun pagamento. Il
22 giugno 2010 AO 1 ha così fatto spiccare dall'UE __________ nei suoi confronti
il precetto esecutivo n° __________, a cui l'escussa il 23 giugno 2010 ha interposto opposizione (doc. D).
B.
Con
petizione 28 settembre 2010, AO 1 ha chiesto la condanna di AP 1 al pagamento
di fr. 10'000.– oltre interessi al 5% dal 10 maggio 2010, postulando altresì il
rigetto definitivo dell'opposizione al precetto esecutivo. L'interessata, in veste
di cessionaria, si considerava titolare del corrispondente importo che nel
contesto delle trattative di acquisto dei fondi n. __________ e __________ RFD __________,
AP 1 avrebbe riconosciuto a __________ SA quale provvigione. Con risposta 2
dicembre 2010 la convenuta vi si è opposta, contestando di avere mai
riconosciuto alla società cedente __________ SA una provvigione ex art. 412
segg. CO di fr. 10'000.– per essersi occupata su sua richiesta e volontà della compravendita
di quegli immobili, ritenuto come offerta d'acquisto e relativi documenti fotografici
fossero in realtà proposti da S__________ e comunque accessibili via internet. Ciò
detto, oltretutto, era ad ogni modo evidente che un'eventuale provvigione per
la mediazione sarebbe stata regolata da chi vendeva i fondi. Ritenuto che __________
SA agiva per conto di questi ultimi, il tentativo di guadagno posto ora in atto
a danno dell'acquirente costituiva finanche una lesione ai sensi dell'art. 415
CO. Di modo che, in ogni caso il preteso compenso avrebbe dovuto considerarsi
decaduto. La relativa fattura infine, le era stata inviata a distanza di molti anni
rispetto all'effettivo acquisto dei fondi.
Esperita
l'istruttoria, le parti hanno ribadito le rispettive domande di giudizio con
memoriali conclusivi datati 19 settembre 2011.
C.
Con
sentenza del 3 novembre 2011, il Pretore __________, ha accolto la petizione e
condannato AP 1 a versare fr. 10'000.– oltre gli interessi richiesti.
Parimenti, egli ha rigettato in via definitiva l'opposizione al precetto
esecutivo. Per il primo giudice era stato M__________, agente quale
collaboratore esterno di __________ SA, a segnalare alla convenuta i fondi che
aveva poi acquistato. In sostanza, pur non avendone trattato direttamente la
vendita        - ruolo questo che spettava a S__________ - egli si era
nondimeno adoperato, previo compenso di fr. 10'000.–, a favore della convenuta per
una riduzione del prezzo e la risoluzione di questioni di diritto di passo. E,
in definitiva l'interessata aveva appunto acquistato i fondi n. __________ e __________
per fr. 900'000.–, come da lei auspicato. A prescindere da eventuali
provvigioni spettanti a terzi estranei al rapporto contrattuale in essere fra
le parti dunque, __________ SA aveva senz'altro adempiuto all'incarico ricevuto.
Ciò detto, stante la fattura che aveva per finire emesso e la cessione di
credito disposta a favore dell'attrice, quest'ultima era senz'altro titolare del
credito - esigibile - di fr. 10'000.–.
D.
Con
atto d'appello del 24 novembre 2011 AP 1 chiede la riforma della sentenza
impugnata, ossia di respingere la petizione confermando l'opposizione
interposta al precetto esecutivo n° __________ fatto spiccare a suo carico
dall'UE __________. L'interessata rimprovera in sostanza al Pretore un
accertamento unilaterale dei fatti e delle prove, prescindendo senza motivo dagli
opposti riscontri di causa, e un'errata applicazione del diritto.
Con risposta
all'appello del 18 gennaio 2012 l'attrice postula la reiezione dell'appello.
e considerando
in diritto:                  1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto
processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010 1739,1834).
Per l'art. 404 cpv. 1 CPC, fino alla loro conclusione davanti alla
giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento della sua entrata
in vigore, si applica il diritto procedurale previgente. Pertanto, avviata il
28 settembre 2010, davanti al Pretore la vertenza resta sorretta dal Codice di
procedura civile cantonale (CPC/TI: Codice di procedura civile del 17 febbraio
1971 [RL 3.3.2.1]) valido fino al 31 dicembre 2010.
Per contro, giusta l'art. 405 cpv. 1 CPC, alle impugnazioni si applica
il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. In
concreto, la decisione è stata pronunciata il 3 novembre 2011 e notificata il
medesimo giorno, di modo che la procedura di ricorso è senz'altro retta dal
CPC. Ora, le decisioni finali di prima istanza attinenti controversie
patrimoniali sono impugnabili mediante appello unicamente se il valore
litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione è di almeno
fr. 10'000.– (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie in esame il valore
appellabile di fr. 10'000.– è pacifico (sopra, consid. B). Nulla osta dunque all'esame
dell'appello inoltrato tempestivamente (art. 311 cpv. 1 CPC). La risposta
dell'attrice è altresì tempestiva (art. 312 cpv. 2 combinato con l'art. 145
cpv. 1 lett. c CPC) e, pertanto, senz'altro ammissibile.
2.
L'appellante
rileva anzitutto una violazione dell'art. 78 CPC/TI per non avere l'attrice
specificato già in sede di petizione in cosa consistevano le supposte
prestazioni svolte da __________ SA per conto della convenuta, giustificanti la
provvigione di fr. 10'000.– riconosciutale dal Pretore. Limitatasi a parlare di
mediazione ex art. 412 segg. CO alla vendita dei fondi n. __________ e __________,
l'attrice non aveva segnatamente menzionato l'intervento di tale M__________, né
aveva spiegato che quest'ultimo agiva quale suo dipendente e, men che meno
aveva precisato che il suo ruolo era finalizzato ad ottenere una riduzione del
prezzo di vendita oltre che a risolvere problematiche attinenti il diritto di
passo (appello, pag. 3 n. 3). La censura è nondimeno pretestuosa. La petizione qualifica
in effetti la pretesa di fr. 10'000.– quale compenso promesso e riconosciuto alla
società __________ SA dalla convenuta in riferimento all'acquisto da parte di
quest'ultima dei fondi n. __________ e __________ (petizione 28 settembre 2010,
pag. 2). Di modo che, seppur in forma concisa, la convenuta disponeva nel
complesso di elementi sufficienti per circoscrivere i termini del credito che
quella stessa società aveva poi ceduto all'attrice (
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, Appendice 2000/2004, Lugano 2005,
nota 121 ad art. 78). L'interessata, del resto, ha appunto proposto le sue contestazioni
escludendo a priori di avere riconosciuto alcunché a quella società per
l'acquisto in questione (risposta 2 dicembre 2010, pag. 3). Ciò detto, in sede
di udienza preliminare, a comprova delle sue asserzioni, l'attrice ha postulato
l'audizione di tre testi - prova questa preannunciata già con il memoriale
della petizione - poiché sostanzialmente erano
“a conoscenza di circostanze
rilevanti ai fini di causa, in particolare degli accordi tra le parti”
(verbale
22 marzo 2011, pag. 1). E, proprio perché improntata a dare chiarimenti circa la
supposta pattuizione in essere fra la convenuta e __________ SA e il contenuto
della medesima, le risultanze emerse dall'istruttoria che ne è così seguita non
possono seriamente considerarsi alla stregua di una carente allegazione
dell'attrice (
Cocchi/Trezzini,
op.
cit., ibidem). Nel caso specifico, non può quindi esservi dubbio circa il fatto
che l'attrice aveva compiutamente adempiuto all'onere allegatorio che le
incombeva.
Invero, a
differenza di quanto lascia altresì intendere l'appellante, non lede nemmeno i
principi sanciti dall'art. 165 CPC/TI (
Cocchi/
Trezzini,
CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 9 ad art. 165) il solo fatto che in sede di petizione l'attrice non abbia già indicato il
nominativo del teste M__________ (appello, pag. 3 n. 3 verso il basso e pag. 4
n. 3 in basso), fermo restando il principio secondo cui, qualora a fronte delle
prove richieste la tesi dell'esistenza di un accordo circa il compenso di fr.
10'000.– a favore di __________ SA riconducibile all'acquisto da parte della
convenuta dei citati fondi immobili non trovasse riscontro, al giudice non
resterà che accertare il mancato ossequio dell'attrice al suo onere probatorio.
Può men che meno ravvisarsi una lacuna nell'onere di allegazione spettante
all'attrice l'eventuale errato rinvio a norme legali (appello, pag. 4 n. 3
verso l'alto), visto che di per sé la motivazione giuridica non vincola il
giudice chiamato d'ufficio ad applicare il diritto (art. 87 CPC/TI;
Cocchi/ Trezzini,
op. cit., m. 1 ad art.
87 e m. 10 seg. ad art 165) e che, in concreto, la pertinenza di quanto lei rivendica
dipende più dal contenuto del supposto contratto che non dalla qualifica
giuridica dello stesso (
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI,
Appendice 2000/2004, Lugano 2005, m. 13 ad art. 87). Al riguardo, giova in ogni
caso ricordare che le disposizioni sul mandato (art. 394 segg. CO) si applicano
in genere al contratto di mediazione (art. 412 cpv. 2 CO). Di modo che, tanto
il rimprovero rivolto al Pretore di una pronuncia
“extrapetizione”
(appello,
pag. 4 n. 3 in basso) quanto quello di avere violato il diritto di difesa della
convenuta oltre al principio della buona fede ex art. 2 CC (appello, pag. 5 n. 3 in alto), sono destituiti di un fondamento oggettivo. Aggiungasi per finire che l'omissione del
memoriale di replica (appello, pag. 5 n. 3 in mezzo) - invero dichiarato inammissibile poiché tardivo (decreto 10 febbraio 2011, pag. 1) - non esonerava le
parti dal provare i rispettivi argomenti sostenuti con la petizione - il cui
contenuto è stato confermato in sede di udienza preliminare (verbale 22 marzo
2011, pag. 1) - da un canto, e con il memoriale di risposta - il cui tenore è
stato altresì ribadito al contraddittorio (verbale 22 marzo 2011, pag. 2) -
dall'altro (
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI
massimato e commentato, Lugano 2000, m. 2 seg. ad art. 175). Se ne deve dedurre
che, nel complesso, così come proposte le censure dell'appellante non si possono
condividere. In quanto infondato, in merito l'appello va così respinto.
3.
Ai
sensi dell'art. 412 cpv. 1 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve
il mandato di indicare l'occasione per concludere un contratto o di interporsi
per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo
caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l'indicazione o con la
presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il mediatore
si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il
terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio
richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (Rep. 1988 pag. 360;
Gautschi,
Berner Kommentar, n. 2a ad
art. 412 CO;
Ammann,
Basler
Kommentar, 2
a
ed., n. 1 seg. ad art. 412 CO). Per
stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi
ai principi generali sulla conclusione del contratto ed alle norme sul mandato
propriamente detto e a cui l'art. 412 cpv. 2 CO rinvia (
Gautschi
,
op. cit., n. 5a e segg. ad art. 412 CO;
Ammann,
op. cit., n. 16 ad art. 412 CO
; Marquis
, Le contrat de courtage
immobilier et le salaire du courtier, pag. 179), così che il contratto può
risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti (
Ammann
, op.
cit., n. 5 ad art. 412 CO;
Engel
, Les contrats de droit suisse, 2
a
ed.,
pag. 522;
Marquis
, op. cit., pag. 179 e 182 segg.). Il solo fatto di lasciare agire
il mediatore non implica tuttavia necessariamente che il contratto di
mediazione sia venuto in essere per atti concludenti (ICCTF 9 aprile 2002
consid. 2a pubbl. in SJ 2002 pag. 557; ICCTF 6 giugno 2003 consid. 3.1 pubbl.
in SJ 2004 pag. 257). L'accettazione per atti concludenti avviene in effetti
solo con la consapevole tolleranza o la tacita ratifica di un'attività
mediatoria (
Gautschi
, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO;
Ammann
, op. cit.,
ibidem;
Marquis
, op. cit., pag. 184 seg.). È in altre parole necessario che l'attività
del mediatore sia tanto chiara da far ritenere che la mancata opposizione del
mandante sia da interpretare quale volontà di concludere un mandato di
mediazione (
Schweiger
, Der Mäklerlohn, pag. 37 seg.;
Ammann
, op. cit.,
ibidem;
Marquis
, op. cit., pag. 185 segg.; DTF 72 II 87; ICCTF 9 aprile 2002
consid. 2a pubbl. in SJ 2002 pag. 557; II CCA 20 novembre 1997 inc. n.
12.97.173, 10 luglio 1998 inc. n. 12.98.43). Vista l'insistenza di certi
mediatori professionisti, non si dovrebbe ammettere facilmente che il silenzio
valga quale accettazione (ICCTF 9 aprile 2002 consid. 2a pubbl. in SJ 2002 pag.
557; ICCTF 6 giugno 2003 consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 pag. 257).
In
applicazione dell'art. 8 CC, spetta al mediatore che rivendica la provvigione
dimostrare le circostanze che permettano di confermare l'esistenza di un
accordo tra le parti, ovvero che esse si siano accordate sui punti essenziali
del contratto di mediazione. Occorre dunque da una parte che il mandante
conosca l'attività del mediatore in suo favore (e non a favore della
controparte), ritenuto che in caso di situazione confusa il mediatore è tenuto
ad apportare in tempo utile i chiarimenti necessari al fine di poter stabilire
chi, tra le persone intervenute, lo abbia ingaggiato per atti concludenti
(ICCTF 9 aprile 2002 consid. 2a pubbl. in SJ 2002 pag. 557; ICCTF 6 giugno 2003
consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 pag. 257), fermo restando che l'attività
mediatoria dev'essere sufficientemente caratterizzata, per la sua importanza o
per la sua durata, da costituire un'offerta di servizi (
Schweiger
,
op. cit., ibidem;
Ammann
, op. cit., ibidem;
Marquis
, op. cit., ibidem; DTF 72 II 87;
Rep
. 1991 pag.
453). D'altro canto - come si è detto - il carattere oneroso del contratto fa
pure parte degli elementi del contratto di mediazione, per cui è necessario che
dalle circostanze si possa concludere che il mandante si è impegnato a versare
alla controparte una provvigione (ICCTF 9 aprile 2002 consid. 2a pubbl. in SJ
2002 pag. 557; ICCTF 6 giugno 2003 consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 pag. 257).
4.
L'appellante,
pur non negando il potere di apprezzamento nella valutazione delle prove di cui
dispone il Pretore, gli rimprovera in sostanza la violazione dell'art. 90
CPC/TI poiché a suo dire, in concreto egli avrebbe emesso una decisione
manifestamente ingiusta misconoscendo l'onere probatorio delle parti e senza
affatto considerare gli elementi che sono a favore della tesi della convenuta (appello,
pag. 7 n. 4).
5.
Per
il Pretore era stato M__________, agente per conto di __________ SA, a proporre
alla convenuta l'esistenza di un'offerta di acquisto riferita ai fondi n. __________
e __________ RFD __________, e questo nonostante la compravendita diretta fosse
trattata da S__________ (sentenza impugnata, pag. 2). L'appellante gli obietta invece
di avere già precedentemente saputo di questa possibilità in quanto si trattava
di oggetti visti e pubblicati in internet e, appunto, proposti in vendita da S__________,
come dimostrava il relativo dossier prodotto quale doc. 4 (appello, pag. 8 n.
4). Ma questa conclusione non può essere condivisa. Il direttore commerciale di
quello stesso studio immobiliare, ha in effetti dichiarato di essere stato
informato dell'interessamento della convenuta - di cui invero non si ricordava
il nome - ad acquistare quelle due proprietà, per il tramite di M__________
dopo che quest'ultimo aveva interrotto il rapporto di lavoro per loro e già collaborava
con __________ SA (audizione G__________, pag. 2 in alto). Il teste ha quindi soggiunto che l'incontro con la convenuta era avvenuto in loco (ossia
a __________), sempre organizzato dallo stesso M__________ (audizione G__________,
pag. 2 in alto). E, queste dichiarazioni convergono e confortano quelle di M__________
appunto (audizione, pag. 2). Peraltro poi, è ancora una volta a M__________ - e
non a S__________ - che la convenuta ha indirizzato i due scritti 12 e 13
maggio 2006 (doc. B e 5). Aggiungasi poi che, a differenza di quanto lascia
sottintendere l'appellante (appello, pag. 8 n. 5), la proprietà in questione (di
cui ai fondi n. __________ e __________ RFD __________) era un
“oggetto
abbastanza difficoltoso da vendere”
, che proprio per questo motivo S__________
lo aveva messo un pò da parte e che proprio la chiamata di M__________ aveva
reso nuovamente attuale quell'offerta (audizione G__________, pag. 2 in alto). A fronte di tutto ciò, ai fini della vertenza in esame, diventa così irrilevante che il
relativo dossier di vendita sia stato concretamente allestito da S__________ (audizione
G__________, pag. 2 in alto; doc. 4), rispettivamente che l'offerta di vendita
fosse persino accessibile via internet. Al riguardo, pertanto, il giudizio pretorile
non può essere censurato e merita una conferma.
6.
Il
Pretore ha dipoi stabilito che quanto auspicava la convenuta -ovvero la
fissazione di un prezzo di vendita di fr. 900'000.–/910'000.– oltre alla
risoluzione di questioni inerenti dei diritti di passo - era stato da lei
ottenuto proprio grazie all'intervento di M__________ e quindi di __________ SA,
tant'è che per finire i fondi n. __________ e __________ erano appunto stati da
lei acquistati per fr. 900'000.– (sentenza impugnata, pag. 3 in alto). Ciò posto, essendo stato l'incarico affidato a __________ SA portato a termine con
successo, si giustificava senz'altro il versamento del compenso di fr. 10'000.–
(sentenza impugnata, pag. 3 in basso). Dal canto suo, l'appellante contesta di
essersi riconosciuta debitrice di fr. 10'000.– verso __________ SA ed evidenzia
che gli scritti 12 e 13 maggio 2006 (doc. B e 5) avevano mero carattere
interlocutorio e di raccolta di informazioni (appello, pag. 6 n. 3).
6.1.
Pacifica
in concreto l'assenza di un accordo scritto, si tratta qui di stabilire se convenuta
e __________ SA abbiano in qualche modo concluso un contratto di mediazione per
atti concludenti finalizzato all'acquisto dei due fondi. In particolare,
occorre determinare se a __________ SA si possa imputare la prestazione, per il
tramite di M__________, di un'attività di mediazione chiara e palese, a cui la
convenuta non si era opposta, e che tale sua accettazione valesse quale suo intento
a voler concludere un mandato in tal senso (sopra, consid. 3). Dagli atti
risulta che con lettera 12 maggio 2006 indirizzata a M__________, dopo averlo
ringraziato
“per la documentazione che cortesemente Lei mi ha fatto
trovare...”
, la convenuta lo ha invitato a trasmetterle dichiarazioni di
conferma circa il fatto che la vendita della proprietà era autorizzata e intese
ad escludere problematiche di tipo ereditario, una dichiarazione aggiornata dell'ufficio
registri oltre, infine, ad un'attestazione scritta con cui i venditori confermavano
in sostanza l'accettazione del
“prezzo da me offerto, trattato e stabilito
in fr. 910'000.–”
(doc. B, n. 1, 2, 3 e 5). Nel contempo, l'interessata lo
informava di non desiderare l'invio di una
“come già detto fattura per
vostre provvigioni per l'acquisto dell'immobile (sarebbe anche irregolare)”
,
con la conseguenza che
“i fr. 10'000.– che pagherò in più per l'immobile vi
verranno poi accreditati da chi di competenza”
(doc. B, n. 4). L'indomani, dopo
avere una volta ancora rinnovato i ringraziamenti per quanto già trasmessole, la
convenuta ha rinnovato a M__________ la richiesta di invio dei documenti (doc.
5, n. 1 e 2) specificando che
“il prezzo stabilito per l'acquisto (di fr.
910'000.–) salvo vizi occulti inclusa vostra provvigione, deve essere messo per
iscritto, sul primo preliminare”
(doc. 5, n. 3). Di modo che, sono questi
stessi suoi scritti a dare riscontro dell'attività di mediazione - a titolo
oneroso (e meglio dietro una mercede di fr. 10'000.–) - svolta da M__________ allo
scopo di quantomeno porre in atto le necessarie ed essenziali premesse all'acquisto
effettivo dei due fondi. Diversamente da quanto pare ipotizzare l'appellante
(appello, pag. 6 n. 3 in basso), a fronte di queste sue affermazioni
perentorie, l'assenza di una reazione scritta alle citate due lettere è senza portata
pratica. Del resto, nella misura in cui definisce le richieste di cui ai doc. B
e 5 quali
“normali aspetti relativi alla negoziazione dell'immobile”
(appello,
pag. 7 n. 3 in alto), la ricorrente medesima attesta di avere in sostanza
incaricato M__________ di svolgere opera di mediazione per suo conto. Da non
dimenticare infine, che era sempre stato lui ad informare il direttore
commerciale di S__________, assentatosi per vacanze, del fatto che la convenuta
“non si era fidata di versare l'importo
[ossia il deposito per la
riservazione dei due fondi, di fr. 50'000.–]
a__________ S__________ e che
aveva provveduto a versarli direttamente al notaio”
(doc. 3, pag. 4 n. 3;
audizione G__________, pag. 2; audizione M__________, pag. 2). E anche questo
elemento suffraga con evidenza l'attività da lui svolta. Da questo punto di
vista quindi, la conclusione del Pretore resiste alla critica.
6.2.
Certo,
l'appellante sostiene anche che nelle due lettere prodotte quali doc. B e 5
“non
si parla di riduzioni di prezzo o di servitù di passo”
(appello, pag. 7 n. 3 in alto). Nondimeno, in definitiva, i due fondi sono stati acquistati dalla convenuta al prezzo di
fr. 900'000.– (doc. 3, pag. 4 n. 3, pag. 7 n. 13) che lei aveva appunto offerto,
ritenuto che l'importo di fr. 910'000.– era già comprensivo della somma di fr.
10'000.– (doc. B e 5; audizione M__________, pag. 2 in basso) che lei intendeva pagare
“in più per l'immobile”
(doc. B, n. 4). Lei medesima ammette
peraltro in modo esplicito che la fissazione del prezzo era stata oggetto di
trattativa (doc. B). Tutto sommato quindi, in concreto è del tutto irrilevante
che nel fascicolo processuale non vi sia traccia alcuna circa il prezzo
ufficiale a cui i due fondi erano stati inizialmente offerti in vendita
(appello, pag. 9 n. 5 nel mezzo). Per l'appellante non vi erano neppure
elementi per ritenere che M__________ avesse risolto questioni attinenti dei diritti
di passo, incombenza questa di cui si sarebbe comunque e ad ogni modo occupato
il notaio rogante al momento di improntare l'atto notarile (appello, pag. 9 n.
5). Davanti al Pretore tuttavia, M__________ si è limitato a precisare che la
sua attività era
“consistita nel contattare l'avente diritto per il tramite
del rappresentante del proprietario __________ (che era sotto tutela),
rappresentante che in Ticino era il signor __________”
e di avere, sotto
questo profilo, in sostanza
“messo in contatto le parti e le abbiamo seguite
fino alla definizione concreta e legale della questione relativa al diritto di
passo”
(audizione M__________, pag. 3 seg. in basso). Tra loro, egli
fungeva pertanto da mero punto di riferimento e tramite e non già da consulente
giuridico. Ciò detto, e come visto (sopra, consid. 6.1), con gli scritti 12 e
13 maggio 2006 la convenuta aveva appunto chiesto di integrare la
documentazione già ricevuta, con ulteriori attestazioni da parte dei venditori e
una dichiarazione aggiornata dell'ufficio registri (doc. B). Di modo che, una
volta ancora, l'argomentazione dell'appellante si rivela per finire inconsistente
e va così respinta.
6.3.
Ma non è tutto. A differenza di quanto lascia intendere
l'appellante, nemmeno il fatto che lo scritto 12 maggio 2006 precisasse che l'eventuale
provvigione di fr. 10'000.– sarebbe semmai stata corrisposta da
“chi di
competenza”
(doc. B, n. 4) -ovvero nei suoi intendimenti dai venditori - consente
di escludere l'impegno assunto dalla convenuta di versare quell'importo a __________
SA (appello, pag. 6 n. 3 in basso). Una siffatta conclusione non considera in
effetti che, poco prima, l'interessata precisava di non desiderare
“come già
detto fattura per vostre provvigioni per l'acquisto dell'immobile”
e di
pagare quell'importo
“in più per l'immobile”
(doc. B, n. 4). Se ne deve
così dedurre che con l'espressione
“vi verranno poi accreditati da chi di
competenza”
(doc. B, n. 4), la convenuta mirava più a dare una puntuale
indicazione circa le modalità di pagamento che non ad escludere un suo obbligo
di pagamento verso __________ SA. A ciò non osta nemmeno la tesi secondo cui i
venditori avevano affidato il mandato di vendita dei due fondi a S__________
(appello, pag. 9 n. 5). Il direttore commerciale di quello studio immobiliare aveva
in effetti spiegato che, in occasione di un colloquio telefonico con il notaio
rogante aveva potuto constatare
“che la cosa stava diventando complicata”
,
che egli si era disinteressato della questione in quanto
“la filosofia dello
studio era che quando le cose si complicavano preferiva lasciar perdere”
e,
pertanto, che in proposito
“__________S__________ non ha percepito alcuna
commissione di vendita”
(audizione G__________, pag. 2). Di modo che, anche
da questo punto di vista l'appello si rivela privo di fondamento e va
disatteso.
6.4.
Il
Pretore infine ha accertato che M__________ agiva per conto di __________ SA
(sentenza impugnata, pag. 2 in basso e pag. 3 verso l'alto). A titolo marginale
invero, l'appellante accenna al fatto che M__________ non era dipendente di __________
SA (appello, pag. 3 n. 3), che non aveva impiego fisso e si limitava a prestare
la sua collaborazione qua e là (appello, pag. 9 n. 5). A fronte di ciò
tuttavia, davanti a questa Camera l'appellante non pretende (più) che, per
questo motivo, M__________
“avrebbe comunque dovuto cedere il proprio
credito per i servigi resi a AP 1, nelle forme scritte giusta gli artt. 32 cpv.
2 e 165 CO”
(act. XII: conclusioni, pag. 5). Di modo che, a prescindere
dalla qualifica giuridica del rapporto di collaborazione che legava M__________
a __________ SA, in mancanza di una puntuale censura non v'è (più) motivo di ritenere
che il primo non fosse autorizzato e legittimato ad agire per conto di
quest'ultima, e quindi a validamente rappresentarla. In aggiunta, basti per il resto
ricordare che intestataria della lettera 12 maggio 2006 con cui la convenuta si
rivolgeva a M__________, era appunto la società __________ SA e che, in quel
contesto, l'interessata utilizzava espressioni al plurale quali
“vostre
provvigioni”
e
“vi verranno poi accreditate”
(doc. B). Pertanto,
sotto questo profilo, la questione non merita ulteriore disamina.
7.
In
definitiva, l'appello va così respinto con la conseguente conferma della
decisione impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Davanti a questa Camera le
spese giudiziarie (art. 95 cpv. 1 CPC), inclusa un'adeguata indennità per
ripetibili, seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Il
valore litigioso di fr. 10'000.– (sopra, consid. 1) è altresì determinante
giusta l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per stabilire i rimedi giuridici esperibili
contro il presente giudizio sul piano federale.
Per i quali motivi,
richiamati
gli art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC, l'art. 106 cpv. 1 CPC, la LTG oltre che
il Regolamento sulle ripetibili,
decide:                    1.
L'appello 24 novembre 2011 di AP 1, __________,
è respinto.
2.
Le
spese processuali del presente giudizio, di complessivi fr. 700.–, già
anticipate dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere a AO
1, __________, fr. 700.– a titolo di ripetibili.
3.
Notificazione:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).