ti_gerichte · 12.2019.217 · 2020-06-03 · it
Locazione  validità della disdetta

Locazione – validità della disdetta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.06.2020 12.2019.217

Locazione – validità della disdetta

Incarto n.
12.2019.217
Lugano
3 giugno 2020
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
SO.2019.5370
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 31
ottobre 2019 da
AO
1
patrocinata dall’  PA 2
contro
AP
1
patrocinata dall’  PA 1
con cui l’attrice ha chiesto di ordinare
alla controparte, con le comminatorie di rito, di riconsegnare l’ente locato
con effetto immediato;
domanda avversata dalla convenuta, e che
il Pretore ha accolto con sentenza 12 dicembre 2019;
appellante la convenuta
con appello 23 dicembre 2019 con cui chiede,
in via cautelare, la concessione dell’effetto sospensivo e, nel merito,
l’annullamento del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza, il
tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre l’attrice con osservazioni (corretto: risposta)
22 gennaio 2020 postula la reiezione del gravame, con protesta delle spese
giudiziarie di appello;
letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti,
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
AO 1
ha concesso in sublocazione a AP 1 un’area di deposito (di circa 600 m
2
)
adibito a uso commerciale denominata “
piazzale recintato con accesso
vis-à-vis piazzale marmi __________
” sita in località __________. Il
contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di tre mesi
per le scadenze trimestrali, prevedeva una pigione mensile di fr. 600.- (doc.
B).
2.
Con
raccomandata e modulo ufficiale 20 febbraio 2019 la locatrice ha notificato
alla conduttrice la disdetta ordinaria del contratto per il 30 giugno 2019
(doc. C), contestata da quest’ultima con istanza 20 marzo 2019 innanzi all’Ufficio
di conciliazione, con cui ha chiesto di accertare la nullità della disdetta e
la concessione di una protrazione. In sede di udienza 14 maggio 2019 le parti
hanno postulato la sospensione della procedura fino al 30 settembre 2019, al
fine di trovare una soluzione extragiudiziaria della vertenza, ritenuto che in
assenza di comunicazione entro tale data la causa sarebbe stata stralciata dai
ruoli. Il 18 ottobre 2019 l’Ufficio di conciliazione ha stralciato la procedura
senza ulteriori formalità (incarto n. 19/19 Ufficio di conciliazione di __________).
3.
Constatato
che non era avvenuta la riconsegna dell’ente locato alla scadenza della
disdetta, AO 1 con istanza 31 ottobre 2019, nella procedura sommaria a tutela
giurisdizionale nei casi manifesti, ha chiesto alla Pretura di fare ordine a AP
1 di riconsegnare immediatamente l’ente locato ancora occupato, con le
comminatorie di rito.
4.
In
occasione dell’udienza del 25 novembre 2019 l’istante si è riconfermata nella
domanda, mentre la convenuta si è opposta all’istanza, rilevando come nel
frattempo il fondo sarebbe stato venduto e che sarebbero in atto delle
trattative con il nuovo proprietario, rispettivamente con il locatore
principale per la messa a disposizione di altri spazi.
5.
Con
giudizio 12 dicembre 2019 il Pretore ha ritenuto adempiuti
i requisiti
posti dall’art. 257 CPC per accordare la tutela nei casi manifesti in procedura
sommaria e
ha pertanto accolto l’istanza, ordinando alla conduttrice
di mettere a libera disposizione dell’istante l’area di deposito (di circa 600
m
2
) denominata “
piazzale recintato con accesso vis-à-vis piazzale
marmi __________
” sita in località __________, entro 30 giorni dalla
notificazione della decisione, con le comminatorie di rito.
6.
Con
appello 23 dicembre 2019 la convenuta è insorta contro la decisione pretorile,
chiedendo, in via cautelare la concessione dell’effetto sospensivo e, nel
merito, l’annullamento del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza,
osservando come il fondo ove è sito il sedime locato sia oggetto di
pianificazione e lo stesso sia stato nel frattempo venduto a un nuovo
proprietario. La convenuta ha altresì rilevato che tra quest’ultimo, la
conduttrice e una terza persona giuridica sarebbe stato raggiunto un accordo,
secondo cui alla AP 1 verrebbe concesso l’uso di una nuova superficie, ragione
per cui non vi sarebbe “
motivo impellente di decidere lo sfratto
”. La
conduttrice contesta inoltre la validità della disdetta 20 febbraio 2019, non
essendo stato indicato l’oggetto locato sul formulario ufficiale e osserva che
pure quella notificata al AO 1 sarebbe viziata e nulla, non essendo stata inviata
dal nuovo proprietario.
7.
Contro
una decisione emanata in procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi
manifesti il cui valore è di almeno
fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni
(art. 314 CPC). La decisione 12 dicembre 2019 è stata ritirata dall’appellante
il giorno successivo e l’appello è pertanto tempestivo, così come lo è la
risposta inoltrata entro il medesimo termine dalla notifica del gravame.
8.
Con
l’appello la convenuta ha chiesto in via cautelare la concessione dell’effetto
sospensivo; tale domanda è priva di oggetto, ritenuto che l’inoltro del rimedio
giuridico preclude per legge l’efficacia e l’esecutività della decisione
impugnata (art. 315 cpv. 1 CPC).
9.
L’appellante
contesta in questa sede la validità della disdetta 20 febbraio 2019, nella
stessa non essendo stato indicato l’oggetto locato.
La domanda
di espulsione, introdotta nella procedura di tutela nei casi manifesti ai sensi
dell’art. 257 CPC, presuppone che il contratto di locazione sia validamente
terminato, poiché la fine della locazione è una condizione del diritto alla
restituzione dell’ente locato (art. 267 cpv. 1 CO). La nullità della disdetta
può essere invocata in qualsiasi momento e l’autorità competente può
verificarla d’ufficio anche in assenza di contestazioni (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 6 ad art.
266o CO;
Lachat
, Commentaire
romand, n. 3 ad art. 266o CO; DTF 122 III 92 consid. 2d).
10.
Ai sensi
dell’art. 266l CO
la disdetta per locali d’abitazione e commerciali deve
essere data per scritto, mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale
sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per
domandare una protrazione della locazione. Secondo l’art. 9 cpv. 1 lett. a
dell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e
commerciali (OLAL) il modulo per la notificazione della disdetta previsto
dall’articolo 266l cpv. 2 CO deve contenere la designazione dell’oggetto locato
al quale la disdetta si riferisce. La disdetta che non rispetta le menzionate
condizioni di forma è nulla (art. 266o CO).
In presenza di una
locazione di tutt’altro tipo rispetto a quella di locali di abitazione o
commerciali non vi sono per contro prescrizioni di forma per la notifica della
disdetta (
Higi
, op. cit., n. 3 ad
art. 266l CO), con conseguente piena efficacia e impossibilità di far capo alle
disposizioni sulla protrazione della locazione.
11.
La
dottrina e la giurisprudenza definiscono "locale" una costruzione
interamente delimitata nel suo volume da pavimento, pareti e tetto (
Bohnet/Dietschy-Martenet
, CPra Bail, n.
6 segg. ad art. 253a CO;
Barbey
,
Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux
d'habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, n. 184 p. 72; decisione
del TF 5 settembre 1996 inc. n. 4C.167/1996; II CCA 19 settembre 1993 inc. n.
131/93) rispettivamente un'unità chiusa sia verticalmente che orizzontalmente (
Higi
, op. cit., n. 87 ad art. 253-274g
CO e n. 8 e 22 ad art. 253a-253b CO;
Permann/Schaner
,
Kommentar zum Mietrecht, p. 81; SVIT, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 4
a
ed., n. 3 - 5 e 10 segg. ad art. 253a CO;
Lachat
,
Le bail à loyer, Losanna 2019, p. 141 segg.; II CCA 26 febbraio 1996 inc. n.
12.95.315), ritenuto a titolo esemplificativo che non rientrano in questa
definizione un terreno inedificato (DTF 98 II 203), un’area di sosta per
roulottes (decisione del TF 4A_109/2015 del 23 settembre 2015; 4C.128/2006 del
12 giugno 2006), un terreno utilizzato quale deposito (DB 1997, pag. 224 segg.)
o per l'esposizione di automobili (II CCA 26 febbraio 1996 inc. n. 12.95.315; decisione
del TF del 5 settembre 1996 inc. n. 4C.167/1996) o per il cambio dell'olio di
vetture (DB 1991 n. 8), un parcheggio (SJZ 1998 p. 141), un giardino (DB 2001
n. 1), un campeggio (
Jeanprêtre
,
La prolongation des baux à loyer, Ginevra 1970, p. 117), o un'area industriale
(decisione del TF del 26 agosto 2002 inc. n. 4C.180/2002). Determinante per
decidere se oggetto di un contratto di locazione è un locale di abitazione o
commerciale è l’uso stabilito contrattualmente dalle parti (SVIT, op. cit., n.
5 ad art. 253a CO).
In
concreto oggetto del contratto di locazione è un’area di deposito (di ca. 600 m
2
),
adibita a “
piazzale recintato con accesso vis-à-vis piazzale marmi __________
”
(art. 2 contratto di locazione doc. B), ciò che con ogni evidenza non può
essere assimilato a un “locale”. Ne discende che l’assenza di indicazione sul
modulo ufficiale dell’oggetto locato non inficia la validità della disdetta,
che poteva essere notificata senza alcuna prescrizione di forma. Nella
fattispecie occorre poi rilevare che la stessa è stata allegata allo scritto 20
febbraio 2019 del patrocinatore dell’attore, in cui è stato specificato che la disdetta
concerneva “
il contratto di locazione avente per oggetto il piazzale
recintato in località __________
” (doc. C), di modo che la contestazione
dell’appellante appare pretestuosa e finalizzata di fatto a procrastinare
l’esecutività dello sfratto.
L’accertamento pretorile
che ha ritenuto valida la disdetta notificata alla AP 1 il 20 febbraio 2019
merita pertanto conferma.
12.
Le ulteriori
argomentazioni riproposte dall’appellante in questa sede, secondo cui il fondo
è stato venduto e sarebbe stato raggiunto un accordo con il nuovo proprietario
e una terza persona per la messa a disposizione di altri spazi, di modo che
“non vi sarebbe motivo impellente di decidere lo sfratto”, sono irricevibili
per carente motivazione, non essendo adempiuti i presupposti dell’art. 311 CPC:
l’appellante non si confronta infatti minimamente con il giudizio impugnato, né
per quel che concerne l’accertamento dei fatti esposti né per quel che concerne
l’applicazione del diritto. La convenuta omette in particolare di contestare le
altre circostanze poste alla base del giudizio pretorile, ovvero di non avere
riconsegnato l’ente locato entro la fine della locazione, limitandosi a esporre
le ragioni per cui non vi sarebbe “motivo impellente di decidere lo sfratto”. Gli
accertamenti e le conclusioni del primo giudice non risultano quindi
validamente criticati, ciò che comporta la conferma della sentenza impugnata.
13.
Abbondanzialmente va
pure rilevato che una proroga del contratto di locazione è inammissibile, le
disposizioni degli art. 271 e seg. CO a protezione dalle disdette non applicandosi
a questo rapporto di locazione, l’oggetto non essendo un locale commerciale (
Barbey
, op. cit., n. 181, pag. 72). L’appello
sarebbe comunque destinato all’insuccesso, l’esistenza di un accordo con il
nuovo proprietario essendo irrilevante ai fini del presente giudizio e non
risultando comunque dagli atti.
14.
Alla luce di tutto
quanto precede l’appello di AP 1 deve essere respinto per quanto ricevibile e
la decisione del Pretore confermata.
Le spese
processuali, fissate in conformità con gli art. 9 cpv. 2 e 13 LTG, e
l’indennità per ripetibili, stabilita in base all’art. 11 RTar, seguono la
soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Il valore litigioso determinante ai fini di
un eventuale ricorso al Tribunale federale supera la soglia di fr. 15'000.-.
Per questi motivi,
decide:                     1.
L'appello 23 dicembre 2019 di AP 1
è respinto per quanto ricevibile
.
2.
La domanda di concessione dell’effetto sospensivo è priva di
oggetto.
3.
Le
spese processuali di complessivi fr. 200.- sono poste a carico dell’appellante,
la quale rifonderà alla controparte fr. 500.- per ripetibili.
4.
Notificazione:
-     ;
-      .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).