ti_gerichte · 40.2005.264 · 2007-10-05 · it
Edificio principale: stralcio del correttivo di classe sul valore metrico e riduzione della superficie abitabile; terreno: stralcio del correttivo sul valore metrico


Incarto n.40.2005.264

LUGANO-__________

Lugano

5 ottobre 2007

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.Giancarlo Rosselli

ing. Argentino Jermini

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 9 dicembre 2005 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 16 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________

relativamente
 al mappale no. 444 RFD __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 27 marzo 2007 e ludienza 28 settembre 2007;

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 444 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 590'154.--.

Il
reclamo interposto in data 14 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione del 16 novembre 2005.Lautorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito in data
26 settembre 2005, ha solo parzialmente confermato la propria decisione,
rettificando il valore di stima e portandolo da CHF 590'154.a CHF 544'612.--.
In sostanza lUCS ha, da una parte parzialmente accolto le censure sollevate
dal reclamante, ammettendo una minor volumetria delledificio principale, che
da 2437 mc è stata ridotta a 1900 mc., dallaltra parte aggiornato da CHF
338.a CHF 360.--, con correttivo di classe del +10%, il valore cubimetrico
medio poichè, contrariamente a quanto esposto sulla dichiarazione per la stima ufficiale
della sostanza immobiliare (modulo 1) del 9 marzo 1988, ha ritenuto lo standard
delle finiture e lo stato di conservazione normale e non economico-sufficiente.

3.     Con
ricorso 9 dicembre 2005 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, ribadendo le
motivazioni già esposte nel reclamo 14 agosto 2004 e postulando una ulteriore
riduzione del valore di stima, più ragionevole in rapporto alla vecchia stima
di soli CHF 364'000. ed a quella nuova di CHF 544'612. esagerata. Ciò poiché
lUCS non avrebbe sufficientemente considerato le particolarità delledificio
principale, come ad esempio il fatto che non trattasi di una villa o un
caseggiato, ma di un ristorante  vecchio grotto, con struttura di tipo
fabbrica, costruito nel 1944 con prodotti surrogati e sotto lo standard normale,
che lo stato di conservazione è miserabile e non normale, che il riscaldamento
e il lift sono mal funzionanti, che il pontile è in rovina e che le fondamenta
della casa sono precariamente intaccate dallacqua. Tutti fattori, con altri,
che avrebbero dovuto condurre lautorità di prima istanza a riconsiderare il
valore metrico a nuovo delledificio ed a contenerlo in CHF 250.-- /mc, con
stralcio del correttivo di classe del +10%, rispettivamente ad applicare un
correttivo della vetustà perlomeno del -45%. Inoltre, sempre a mente del
ricorrente, il valore metrico del terreno di CHF 231.--/mq. appare eccessivo e
deve essere contenuto in CHF 75.--,  poichè non considera in modo adeguato la
posizione del fondo, la più distante  posta sul Sentiero di __________
raggiungibile solo a piedi, ed i valori attuati nella zona a lago a __________.
Infine il ricorrente solleva ulteriori censure sulla superficie del terreno
complementare da ridurre da mq. 845 a mq. 695 (mq. 150 sarebbero bosco), sulla
superficie abitabile delledificio da ridurre da mq. 295 a mq. 219, sul valore
di reddito eccessivo e fuori luogo e sul tasso di capitalizzazione.

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 27 marzo 2007 in assenza del ricorrente, che
non si è presentato e che si è giustificato solo successivamente, il Tribunale
ha preso visione dei luoghi e della zona circostante il mappale 444, come pure
degli immobili ivi ubicati, ed ha constatato che il fondo è raggiungibile solo
a piedi attraverso il percorso di __________ (Sentiero di __________).Riconvocato alludienza del 28 settembre 2007 RI 1 ha rinunciato a far esperire
al Tribunale un nuovo sopralluogo, essendo agli atti del procedimento i piani e
la documentazione fotografica degli spazi interni delledificio ivi ubicato.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di  RI 1 proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

7.1.     Premesso
che la cubatura delledificio principale corrisponde effettivamente a mc. 1900,
perché trova anche riscontro nel reclamo 14 agosto 2004 di RI 1 a pag. 5 e nel
relativo allegato 7 (scritto 16 marzo 1992 dellarch. ETH __________), per cui
lindicazione di 1800 mc. riportata nella decisione su reclamo 16 novembre 2005
dellUCP appare una evidente svista, lo stato globale e le caratteristiche
concrete delledificio conducono a ritenere il valore metrico a nuovo di CHF/mc
360.proporzionato.Il Tribunale non ritiene invece giustificato il correttivo di classe del +10%
applicato dallUCS sul valore metrico a nuovo dellimmobile principale. Questo
perché, oltre a non essere stato convenientemente argomentato dallautorità di
prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle particolarità
specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno
ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il
valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza
della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.)
e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst.
in unione con la nota marginale dellart. 10 del Regolamento sulla stima
ufficiale).Al di là di questultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il
correttivo deve essere stralciato dufficio siccome comunque e in tutti i casi
ingiustificato e non sostanziato.

Il
correttivo di vetustà pari al -24% deve essere confermato, poiché risulta
adeguato alle circostanze se si considera la natura e limportanza degli
interventi di miglioria eseguiti dal proprietario nel 1992.

7.2.     Il
valore metrico di base di CHF 210.--/mq. stabilito per linsieme dei terreni in
Zona riva lago (ZRL) sul sentiero di __________ già considera tutte le
peculiarità del fondo e della zona medesima e risulta decisamente prudenziale
rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera
contrattazione. Daltra parte nemmeno si intravedono altri motivi tali da
giustificare una riduzione del valore metrico di riferimento.Il Tribunale ritiene invece di stralciare il correttivo del +10% poiché, oltre
a non essere stato sostanziato dallautorità di prima istanza, nemmeno trova
giustificazioni e argomentazioni sostenibili in questa sede, vista la
particolare ubicazione della proprietà e la sua accessibilità.

La
censura sollevata dal ricorrente quo al riconoscimento di una parte del fondo
come area boschiva non può trovare accoglimento e deve essere respinta in
quanto priva di qualsiasi fondamento. LUfficio forestale competente, ancora
recentemente, ha avuto modo di confermare che nessun accertamento forestale è
attualmente in corso sul mappale 444 qui in oggetto.

7.3.     In
assenza di un calcolo preciso e puntuale, il Tribunale infine ammette
parzialmente la richiesta di riduzione della superficie abitabile fissata
dallUCS in mq. 295,  non a mq. 219 come proposto con il ricorso ma a mq. 240 così
come risulta dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza
immobiliare (modulo 1 al punto n. 3.2.1) sottoscritta dal ricorrente il 9 marzo
1998.

7.4.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 444 RFD di __________ stabilito in CHF 371'092.--, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.--, è posta per un terzo a carico del ricorrente
e per due terzi a carico dellUCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoed il
valore ufficiale di stima del mappale no. 444 RFD di __________ stabilito in
CHF 371'092.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 600.--, è posta
per un terzo a carico del ricorrente e per la rimanenza a carico dellUfficio
cantonale di stima.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco