ti_gerichte · 40.2005.5 · 2005-06-08 · it
ricorso stime


Incarto n.40.2005.5

__________

Lugano

8 giugno 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 23/24 febbraio 2005 da

RI
 1

rappr.
 da RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 16 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 964 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 25 maggio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il
1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei
valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del
Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 964 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 346'765.-

Il
reclamo interposto in data 20 luglio 2004 da RI 1, che verteva pure sul valore
di stima fissato per il mapp. no. 436 RFD di __________ __________, è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 16 febbraio 2005.

In
sostanza è stato ridotto il valore a nuovo dell edificio principale da CHF/mc
360.- a CHF/mc 331.- e aumentato il correttivo percentuale di vetustà dal 25%
al 39%, portando così il valore ufficiale di stima della part. no. 964 RFD di __________
a CHF 318'279.-

3.     Con
ricorso 23/24 febbraio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo
Tribunale postulando che il grado di vetustà dell edificio principale venga
portato ad almeno il 55% e che la stima ufficiale venga corretta di
conseguenza.

Le
argomentazioni poste a fondamento di tale richiesta sono che l edificio
principale è stato costruito nel 1898 con i criteri, le tecniche e i materiali
di allora, è privo di riscaldamento centrale, presenta ancora le travi
originarie in legno e gli impianti elettrici sopra muro ed è privo di ascensore
o montacarichi. A mente del ricorrente l UCS avrebbe inoltre sopravvalutato la
portata delle migliorie apportate nel tempo allo stabile e avrebbe disatteso di
adeguare la vetustà con i medesimi parametri di quanto considerato per l annesso
garage, costruito negli anni 60, al quale è stata applicata una percentuale di
vetustà del 59%.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell oggetto
stimato nonché destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati
come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 25 maggio 2005, il Tribunale ha accertato che
l edificio principale, di struttura primitiva, è composto da due piani, di cui
il piano terra adibito esclusivamente a ristorazione e il primo piano ad
abitazione/dormitorio per il personale dell esercizio pubblico, oltre ad una
cantina nel sottosuolo e una soffitta non abitabile destinata ad uso deposito.
In loco non é presente alcun impianto elettrico centrale, ma vi sono impianti
elettrici diretti al primo piano e un impianto elettrico ad accumulazione al
piano terreno. Circa sei anni fa sia le facciate esterne che i locali interni
sono stati ritinteggiati.

Nel
locale bar  ristorante è stato costruito un impianto di ventilazione. Nel
dicembre 2004 è stata aggiunta una veranda chiusa (quindi successivamente al 1.
gennaio 2003, data determinante per la base catastale di riferimento) e sono
stati cambiati tutti i serramenti, nel 1978  79 al piano terreno e nel 1988 al
piano superiore.

Il
giardino è in parte riservato ad uso del bar  ristorante e nellarea davanti
all edificio è stato costruito un sagomato in cemento con pergolato e tavoli
in granito.

Il
garage è stato costruito nel 1960 ca., è destinato ad accogliere una sola
autovettura e non è mai stato oggetto di interventi di miglioria o di
manutenzione.

7.     Alla
luce di quanto constatato, questo Tribunale, che giusta lart. 38 cpv. 3 Lst.
non è vincolato dalle domande del ricorrente, ritiene più adeguato alla fattispecie
stabilire un costo a nuovo dell edificio principale di CHF/mc 280.-, al quale
non è inoltre giustificato aggiungere un correttivo di classe del 5%, come
invece ritenuto a torto dall UCS, senza invero darne la minima spiegazione.

La
percentuale di vetustà, tenendo conto di un massimo del 60% stabilito dal
Regolamento sulla stima ufficiale (art. 9), del tipo di costruzione, degli
interventi di miglioria apportati e della destinazione del fabbricato, in parte
riservato ad uso bar  ristorante, deve inoltre essere portata al 44%.

Ritenuti
i correttivi apportati, pure il valore di reddito diminuisce di conseguenza da
CHF 298'899.- a CHF 278'954.-

Il
ricorso deve pertanto essere accolto e il valore ufficiale di stima del mapp.
no. 964 RFD di __________ stabilito in CHF 294'766.-

La
scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

8.     La
tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell UCS, parte
soccombente, con l obbligo di versare al ricorrente CHF 300.- a titolo di
ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il
valore ufficiale di stima del mapp. no. 964 RFD di __________ è di conseguenza
stabilito in CHF 294'766.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell UCS, Bellinzona, con
l obbligo di rifondere al ricorrente CHF 300.- a titolo di ripetibili.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione
a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi