ti_gerichte · 40.2005.246 · 2006-05-19 · it
Correttivo del -10% sul valore metrico del terreno a causa della vicinanza di un'area industriale occupata da una ditta di trasporti internazionali, fonte di importanti immissioni moleste.


Incarto n.40.2005.246

__________

Lugano

19 maggio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Ferruccio Robbiani

ing.Giancarlo
 Rosselli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 15/17 novembre 2005 dalla

ISCE
 1, composta da:

-
 MIST 1,

-
 MIST 2,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 2007 RT di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 aprile 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 2007 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 336'314.-.

Il
reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da MIST 1 ed MIST 2 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 14 ottobre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza ridotto del 30% il valore metrico di base
delledificio principale sub. A, passato da CHF/mc 237.- a CHF/mc 165.90.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 311'314.-

3.     Con
ricorso 15/17 novembre 2005 MIST 1 ed MIST 2 sono insorti innanzi a questo
Tribunale postulando una conveniente riduzione del valore di stima del terreno.
Ciò per confronti con gli altri terreni presenti in zona e poiché il mappale
confina con una strada cantonale molto trafficata e, su due lati, con unarea
industriale occupata da ben due ditte di autotrasporti, che generano importanti
immissioni moleste.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 aprile 2006 il Tribunale ha costatato che
sul mappale, posizionati a nord-est, sono presenti un edificio principale (sub.
A) e due edifici accessori (sub. B e C), il cui valore non è contestato.

Il
terreno, prativo, è di forma rettangolare. A sud confina con la strada
cantonale, mentre sui due lati sud-ovest ed ovest confina con larea
industriale della ditta di trasporti internazionali __________.

I
ricorrenti hanno inoltre specificato che i confronti da loro proposti con i
fondi vicini riguardano in particolare i mapp. nr. 521, 2020, 2093 e 2188.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1 ed MIST 2, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti

determinanti
per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza
non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la
decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori

normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona R2
di completazione (R2 C) del PR di __________ già si è tenuto conto della
presenza della strada cantonale e della vicinanza dellarea industriale, posto
che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 135.-, valore
decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione.

Per
confronti con i mappali vicini, che non hanno beneficiato di alcun correttivo
per immissioni moleste e che si trovano in prossimità della strada cantonale,
il mapp. no. 2007 risulta però particolarmente vicino allarea industriale
occupata dalla ditta di trasporti internazionali __________, fonte di
importanti immissioni moleste. Per questo motivo il Tribunale ritiene che nella
fattispecie concreta risulta giustificato applicare un correttivo del -10% sul
valore metrico del terreno.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo
sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.2.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore
ufficiale di stima del mapp. no. 2007 RT di __________ stabilito in CHF
286'083.-, come da scheda di calcolo annessa.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 2007 RT di __________ stabilito in CHF
286'083.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi