ti_gerichte · 40.2005.180 · 2006-03-24 · it
Ulteriore correttivo del 5% (totale del 15%) sul valore metrico del terreno a causa della sua ubicazione in prossimità di due strade e di una stazione di pompaggio; stralcio del correttivo di classe del +10% sul valore metrico a nuovo dell'edificio in quanto non giustificato e non sostanziato.


Incarto n.40.2005.180

__________

Lugano

24 marzo 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Giancarlo Rosselli

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 6/8 settembre 2005 da

RI
 1

rappr.
 dallavv. RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 6 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 247 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 gennaio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito
lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del
Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 247 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 309'405.-.

Il
reclamo interposto in data 27 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 6 luglio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti gli
elementi negativi elencati nel reclamo sono già stati considerati nella
determinazione del valore di stima e che nella fattispecie concreta, anche per
confronti con altri casi esistenti sul territorio comunale, non si giustifica
lapplicazione di un correttivo superiore al -10% sul valore metrico del
terreno.

3.     Con
ricorso 6/8 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
unadeguata riduzione del valore di stima che tenga maggiormente conto sia
dellubicazione del fondo, situato fra due vie fortemente trafficate e posto a
confine con un serbatoio dacqua potabile comunale, fonti di immissioni foniche
e di vibrazioni, sia delle sue ridotte dimensioni e della sua forte pendenza
che ne penalizzano le potenzialità edificatorie.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 gennaio 2006 il Tribunale ha constatato che
il terreno è posto a monte della via __________, presenta alcuni affioramenti
di roccia in superficie, è in forte pendenza ed è utilizzato come giardino. A
nord il mappale confina con la stazione di pompaggio __________ di proprietà
delle __________.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria delloggetto stimato e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti
per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza
non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la
decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Il
Tribunale accoglie il ricorso ritenendo più adeguato alla fattispecie concreta
lapplicazione di un correttivo del -15% sul valore metrico del terreno, che si
trova tra due strade e in prossimità di una stazione di pompaggio delle __________.

Una riduzione più marcata di tale valore non è per
contro giustificabile. Infatti, come tutte le zone in prossimità del centro
cittadino via __________ e via __________ sono particolarmente trafficate
specialmente in orari ben determinati corrispondenti ai normali orari di punta.
Per il resto il traffico non è inusuale per una zona che si ritrova a diretto
contatto con un centro urbano di dimensioni importanti. Inoltre, nella
determinazione dei valori di base dei terreni presenti in zona R2 del PR di __________
già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali
terreni è stato fissato in CHF/mq 270.-, valore decisamente prudenziale
rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una
libera contrattazione.

Infine, malgrado la superficie di 403 mq il terreno
risulta già ampiamente sfruttato e la pendenza è una caratteristica specifica
di __________ alta, compensata da una vista migliore rispetto ad altre zone del
comune e dallassenza di costruzioni che la possano ostruire in modo importante.

7.2.

Il Tribunale, che deve accertare dufficio i fatti
determinanti per la causa e non è tenuto dalle domande della ricorrente (art.
38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il correttivo di classe del +10%
applicato dallUCS sul valore metrico a nuovo delledificio principale. Ciò
poiché, oltre a non essere stato minimamente argomentato dallautorità di prima
istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche
specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno
ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il
valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza
della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.)
e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst.
in unione con la nota marginale dellart. 10 del Regolamento sulla stima
ufficiale).

Al di là di questultimo aspetto, che può anche
rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato dufficio siccome
comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

7.3.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 247 RFD di __________ stabilito in CHF 304'985.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente (art.
38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 247 RFD di __________ stabilito in CHF
304'985.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi