ti_gerichte · 12.2013.118 · 2015-10-12 · it
Contratto di vendita di un immobile in costruzione - difetto alle parti comuni - garanzia per difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.10.2015 12.2013.118

Incarto n.
12.2013.118
Lugano
12 ottobre 2015
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
OA.2008.538
della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 25 agosto
2008 da
AO
1
rappr. dallo RA 2
contro
AP
1
rappr. dall’. RA 1
con cui l’attrice ha
chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 308'362.20 oltre
interessi, spese esecutive e tasse d’incasso nonché il rigetto in via
definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e __________
dell’UE di Lugano, richiesta ampliata in replica nel senso della condanna del
convenuto al pagamento di fr. 608'362.20 oltre interessi, spese esecutive e
tasse d’incasso nonché del rigetto in via definitiva delle opposizioni
interposte ai PE n. __________, __________ e __________ dell’UE di Lugano,
somma poi ridotta in sede conclusionale a fr. 595'639.- più interessi ed
accessori;
domanda avversata dal
convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza
3 giugno 2013 ha accolto per fr. 345'332.20 più interessi ed accessori;
appellante il convenuto con
atto di appello 4 luglio 2013, con cui chiede la riforma del querelato giudizio
nel senso di accogliere la petizione limitatamente a fr. 180'835.- più
interessi ed accessori, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
appellante incidentalmente
l’attrice con allegato datato 16 settembre 2013, con cui chiede la reiezione
dell’appello principale e la riforma della decisione pretorile nel senso di
accogliere la petizione per fr. 384'606.20 più interessi ed accessori,
protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre il convenuto con
risposta 22 ottobre 2013 postula la reiezione dell’appello incidentale pure con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
Il 15 giugno 2005 (doc. C) AO
1 ha venduto a AP 1 un appartamento in un condominio in costruzione in __________
a __________ per un prezzo di fr. 2'500'000.-, ritenuto che a quel momento la
venditrice si è altresì impegnata a terminare il manufatto in base ai relativi
piani e al descrittivo, riservato il diritto del compratore di scegliere
materiali e apparecchi diversi.
A tutt’oggi, nonostante i lavori
siano nel frattempo stati terminati e l’appartamento sia stato consegnato, il
compratore ha provveduto a pagare unicamente un importo di fr. 2'000'000.-.
2.
Con petizione 25 agosto
2008, poi ampliata con la replica, AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenerne la condanna al
pagamento di fr. 608'362.20 oltre interessi, spese esecutive e tasse d’incasso
nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte a tre PE,
somma corrispondente al saldo del prezzo di compravendita (fr. 500'000.-) e
alla mercede per le opere aggiuntive ordinate dalla controparte (fr.
108'362.20).
Il convenuto si è integralmente opposto
alla petizione.
3.
Esperita l’istruttoria di
causa, nell’ambito della quale è stata in particolare assunta una prova peritale
poi oggetto di un rapporto di delucidazione, le parti, con gli allegati
conclusionali, si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti
richieste, ritenuto che l’attrice, per tener conto delle risultanze peritali in
merito al valore delle opere aggiuntive eseguite, ha tuttavia ridotto le sue
pretese a fr. 595'639.- più interessi ed accessori.
4.
Con sentenza 3 giugno 2013
il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, condannando il convenuto al
pagamento di
fr. 345'332.20 più interessi ed accessori, ritenuto che le spese e le
ripetibili sono state attribuite tenendo conto di una soccombenza dell’attrice
del 43% e del convenuto del 57%. Egli ha in sostanza ritenuto che dalle pretese
dell’attrice, ammontanti a fr. 595'639.20 (fr. 500'000.- saldo del prezzo di
compravendita e fr. 95'639.20 mercede per le opere aggiuntive), dovevano essere
posti in deduzione fr. 250'307.- (fr. 235'959.- minor valore dell’immobile a
seguito della sua difettosità e fr. 14'348.- danno per il ritardo nella consegna
dell’appartamento).
5.
Entrambe le parti hanno
impugnato la decisione pretorile.
Con appello 4 luglio 2013 il
convenuto ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere
la petizione limitatamente ad un importo arrotondato di fr. 180'835.- più
interessi ed accessori, rilevando che dalle spettanze dell’attrice dovevano pure
essere dedotte l’intera mercede azionata per le opere aggiuntive (fr.
108'362.20), la differenza tra il costo dell’impianto di ventilazione / rinfrescamento
e il suo minor valore accertato dal perito (fr. 24'872.50), la differenza tra
il costo di sostituzione della scala interna e la soluzione individuata dal
perito (fr. 30'580.-) e la spesa per la centralina (fr. 683.10).
Con risposta e appello
incidentale 16 settembre 2013 l’attrice ha chiesto di respingere l’appello
principale e di modificare la decisione pretorile nel senso di accogliere la
petizione per
fr. 384'606.20 più interessi ed accessori, contestando le deduzioni effettuate
per il difetto all’impianto di riscaldamento (
fr. 3'766.-), al comignolo (fr. 1'076.-) ed alla scala comune (
fr. 34'432.-).
Con risposta 22 ottobre 2013 il
convenuto ha postulato la reiezione dell’appello incidentale.
6.
Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;
RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di
quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal
diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di
procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura
ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione
pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni
federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
7.
Con riferimento al diritto
applicabile, è a ragione che il Pretore ha sostanzialmente ritenuto che nel
caso di specie, in cui l’attrice aveva provveduto a vendere al convenuto un appartamento
di cui doveva ancora curare l'edificazione, ci si trovasse di fronte ad una
forma contrattuale di carattere misto ove convivevano elementi sia della
compravendita sia del contratto di appalto (
Gauch
,
Der Werkvertrag, 5ª ed., n. 348 e 2319;
Keller/Siehr
,
Kaufrecht, 3ª ed., p. 125; II CCA 11 agosto 1993 inc. n. 143/92, 27 novembre
2001 inc. n. 12.2001.121, 4 settembre 2007 inc. n. 12.2006.158, 30 gennaio 2010
inc. n. 12.2008.190, 4 giugno 2013 inc. n. 12.2011.146, 16 maggio 2014 inc. n.
12.2012.163), fermo restando che per quanto riguarda la garanzia per difetti
facevano in ogni caso stato le disposizioni relative a quest'ultimo contratto (
Gauch
, op. cit., n. 349 e 2319;
Honsell
, Basler Kommentar, 4ª ed., n. 5
ad art. 205 CO; DTF 118 II 144; TF 1° aprile 1997 4C.6/1997; sentenze II CCA citate).
Nel caso di specie, tutte le
pretese ancora litigiose, salvo quella relativa alla mercede per le opere
aggiuntive, di cui si dirà qui di seguito e per la quale non si impone un esame
della qualifica giuridica, riguardano il tema della garanzia per difetti e
devono pertanto essere esaminate nell’ambito del contratto di appalto.
8.
In questa sede il convenuto
contesta che la controparte possa fatturarle una mercede fr. 108'362.20 per le
opere aggiuntive. La censura, che in ogni caso non potrebbe comportare lo
stralcio dalle spettanze dell’attrice dell’intero importo qui posto in
deduzione dal convenuto ma semmai solo di quello di
fr. 95'639.20 riconosciuto dal Pretore, è parzialmente fondata.
L’istruttoria di causa ha innanzitutto
permesso di accertare che le parti si erano a suo tempo accordate nel senso che
la somma complessiva di fr. 176'834.- risultante dal conteggio delle opere
fuori contratto (doc. AC-19 e 32) sarebbe stata assunta dall’attrice (replica
p. 22, risposta all’appello p. 10, teste __________ p. 3 e 5), e che esse, siccome
a quel momento le opere aggiuntive erano state indicate solo in modo
approssimativo, avevano pure previsto una clausola denominata del “+/- 10%” (doc.
AC-19 e 32), il cui significato, come per altro risultava anche da un’interpretazione
in base al principio dell’affidamento, era quello di far sì che ognuna di esse
si assumesse parte del relativo rischio, ossia che nulla sarebbe stato preteso rispettivamente
dovuto se le opere aggiuntive avessero avuto un costo rientrante nella
percentuale del +/- 10% di quella somma, mentre che se le stesse fossero risultate
superiori rispettivamente inferiori le somme eccedenti sarebbero state a carico
del convenuto rispettivamente sarebbero state bonificate a suo favore (risposta
p. 12, replica p. 22 e duplica p. 12; nuove, e con ciò irricevibili in ordine [art.
78 CPC/TI rispettivamente art. 317 cpv. 1 CPC], e comunque infondate nel merito
sono le tesi del convenuto, addotte solo con le conclusioni rispettivamente
solo con il gravame, secondo cui nulla sarebbe stato dovuto in caso di
superamento della percentuale del +/- 10% rispettivamente secondo cui quella
percentuale fosse riferita all’intero prezzo di fr. 2'500'000.-). Ora, ritenuto
da una parte che l’attrice per sua stessa ammissione (replica p. 23, risposta
all’appello p. 13) non ha poi provveduto ad applicare la clausola in questione
nonostante i lavori aggiuntivi fossero nettamente superiori a quella
percentuale, ciò che l’aveva indotta a fatturare alla controparte un importo supplementare
di
fr. 108'362.20 (somma che risulta dal confronto tra il doc. AC, ed in
particolare i doc. AC-19, AC-21 e AC-22/36, ed il doc. D, ed in particolare i
doc. D-2 e D-3.1/D-3.15), e rilevato dall’altra che per il perito quest’ultima
somma andava ridotta a fr. 95'639.20 (perizia p. 4, 5 e 50), è chiaro che dalla
stessa, in applicazione dell’accordo contrattuale di cui si è detto, si deve
dedurre il 10% di fr. 176'834.-, ossia fr. 17'683.40. Per le opere aggiuntive
l’attrice può così pretendere una mercede di fr. 77'955.80.
9.
Passando ad esaminare le
censure sollevate dalle parti relativamente alle pretese riguardanti la
tematica della garanzia per difetti, si osserva quanto segue.
9.1
Il convenuto, con
riferimento alla difettosità dell’impianto di ventilazione / rinfrescamento (in
merito alla difettosità dell’impianto di riscaldamento, pure evocata nel
gravame, egli non rivendica invece una modifica del giudizio impugnato) notificata
con scritti 7 settembre 2006 (doc. I), 9 ottobre 2006 (doc. K), 23 ottobre 2006
(doc. M), 23 dicembre 2006 (doc. U), 26 gennaio 2007 (doc. V) e ancora 29
maggio 2007 (doc. 26), pretende innanzitutto di dedurre dalle spettanze
dell’attrice un ulteriore importo di fr. 24'872.50, rilevando che di fronte ad
una perizia giudiziaria e soprattutto ad un referto di delucidazione non del
tutto soddisfacente (siccome non dava risposta a gran parte dei quesiti da lui
posti) il Pretore avrebbe dovuto defalcare l’intera mercede esposta per la
fornitura e la posa di quell’impianto, pari a fr. 39'172.50 (doc. 67), e non
semplicemente far proprio il suo minor valore accertato dal perito, di fr. 14'300.-
(
recte
: di fr. 14'300.- + IVA, pari a
fr. 15'386.80, cfr. perizia p. 37, delucidazione peritale p. 21). La censura deve
essere disattesa. Il convenuto non si avvede in effetti che la circostanza che
il perito non abbia risposto a gran parte dei quesiti di delucidazione da lui
posti il 30 novembre 2010 era in realtà dovuta al fatto che il Pretore con
decisione resa il 6 giugno 2011 non aveva ammesso quelle domande, ritenuto poi che
in questa sede il convenuto, venendo meno al suo obbligo di motivazione (art.
311 cpv. 1 CPC; II CCA 18 aprile 2013 inc. n. 12.2011.119, 3 ottobre 2014 inc.
n. 12.2013.29, 22 maggio 2015 inc. n. 12.2013.96, 3 giugno 2015 inc. n.
12.2013.133), non si è minimamente confrontato con i motivi di fatto e di
diritto che avevano indotto il giudice di prime cure a deliberare in quel modo.
In tali circostanze, non è possibile rimproverare al Pretore di essersi fondato
sulle risultanze peritali attestanti l’esistenza di un minor valore di fr. 15'386.80,
tanto più che nulla agli atti - né il convenuto lo pretende - confermava la
tesi del convenuto circa la completa inutilizzabilità dell’impianto.
9.2
Il convenuto, con
riferimento alla difettosità della scala interna, fa in seguito valere una maggior
deduzione di fr. 30'580.-, rilevando che a fronte di un manufatto che
comportava un minor valore accertato dal perito di fr. 39'420.- (
recte
:
di fr. 39'274.-, cfr. perizia p. 37, delucidazione peritale p. 15) e dal
Pretore s’imponeva la sua integrale sostituzione, del costo di fr. 70'000.- più
IVA (delucidazione peritale p. 17). La censura è chiaramente infondata. A parte
il fatto che, come riconosciuto anche dallo stesso convenuto (appello p. 11),
il perito aveva espressamente escluso la sostituzione della scala ritenendo
soddisfacente la soluzione da lui proposta e consistente nel rifacimento
parziale del rivestimento in legno delle alzate e delle pedane e nella sostituzione
dei parapetti (delucidazione peritale p. 14), si osserva in effetti che non è
assolutamente stata dimostrata la completa inutilizzabilità del manufatto,
tutt’altro. Oltretutto, come rilevato dal convenuto, la sostituzione integrale
dell’opera sarebbe potuta entrare in linea di conto qualora le spese di
ripristino o il minor valore fossero stati prossimi al valore dell’opera, ciò
che nella fattispecie non era il caso.
9.3
Con la sua ultima censura il
convenuto chiede il riconoscimento di un’ulteriore deduzione di fr. 683.10,
lamentando il fatto che nella sentenza non sia stato preso in considerazione il
difetto alla centralina d’irrigazione, che, come riferito dal teste __________
(p. 2), era stata fornita per interni invece che per esterni. La censura, che
contrariamente a quanto preteso dall’attrice non può essere considerata
irricevibile per carenza di allegazione o specificazione e ciò in quanto le
relative circostanze erano in realtà state addotte con domanda di restituzione
in intero 17 aprile 2009, poi accolta il 10 gennaio 2012, ed erano state
oggetto dell’istanza di assunzione suppletoria di prove 1° settembre 2010, a
sua volta accolta il 24 settembre 2010, è parzialmente fondata. Il difetto in
questione, chiaramente di natura occulta, è in effetti stato notificato entro
il termine di prescrizione di 5 anni non appena è stato accertato (cfr.
clausola IV.3c/b e IV.3c/e del doc. C), il 16 aprile 2009 (doc. 73), e con ciò
tempestivamente. La sua riparazione, consistente nella sostituzione della centralina
difettosa, non ha tuttavia comportato una spesa di fr. 683.10, ma di soli fr.
653.10 (doc. 71, ritenuto che da quel documento, difficilmente leggibile -
specie per quanto riguarda l’importo totale della fattura - trattandosi della
fotocopia di un fax, si evince che il costo dell’intervento ammontava a fr.
598.- rapporto a regia + fr. 8.97 tassa di trasporto TTPCP + fr. 46.13 IVA),
somma che può pertanto essere bonificata al convenuto.
9.4
Da parte sua, l’attrice ritiene
invece che il difetto all’impianto di riscaldamento non sarebbe stato
notificato tempestivamente, entro il termine di 2 anni previsto
contrattualmente (in analogia con quanto previsto dalla norma SIA 118, cfr.
clausole IV.3c/b e IV.3c/e del doc. C) dalla consegna dell’appartamento,
avvenuta pacificamente il 25 agosto 2006 (doc. H, cfr. pure sentenza p. 2 e 4),
ciò che imponeva di non prendere in considerazione il minor valore di fr.
3'766.- accertato dal perito (fr. 3'500.- + IVA, perizia p. 37), poi posto in
deduzione dal Pretore. La censura, per altro sollevata per la prima volta e
pertanto irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC) solo in questa sede, è
manifestamente infondata. L’istruttoria di causa ha in effetti permesso di
accertare che il difetto al riscaldamento, correttamente evocato negli allegati
preliminari (risposta p. 8), era stato notificato entro il termine biennale
dalla consegna dell’opera, tanto da essere menzionato negli scritti 26 dicembre
2006 (doc. U, ove si accenna alla necessità di sistemare al più presto il riscaldamento)
e 26 gennaio 2007 (doc. V p. 1, ove si osserva che il problema a quel momento
più grave era il costante malfunzionamento del riscaldamento); dalla lettera
della direzione lavori del 12 febbraio 2007 (doc. AG), in risposta a
quest’ultima missiva, si evince inoltre che già in precedenza i problemi al
riscaldamento erano stati oggetto di innumerevoli solleciti verbali e scritti.
9.5
L’attrice contesta poi la
deduzione effettuata dal Pretore per il difetto al comignolo, di fr. 1'076.-
(fr. 1'000.- + IVA, perizia p. 37), rilevando da una parte come il convenuto ne
avesse a suo tempo contestata unicamente l’ubicazione, che era però stata
ritenuta corretta dal perito, ed evidenziando dall’altra che il fatto, pure
accertato da quell’esperto, che lo stesso non era conforme alle direttive
antincendio siccome non rispettava l’altezza minima di m. 1.50 non poteva
essere considerato in quanto la controparte mai aveva eccepito quella
circostanza. La censura è infondata. In base alla dottrina e alla giurisprudenza
(
Gauch
, op. cit., n. 2131; TF 6
gennaio 1999 4C.201/1998 consid. 3b) è in effetti sufficiente che il
committente descriva, come meglio può, i difetti quali da lui rilevati e non si
richiede che egli si serva di espressioni tecnicamente esatte per descrivere il
difetto da lui constatato né che ne menzioni le cause, fermo restando che in
ogni caso non gli si può imputare nulla qualora indichi una causa poi
rivelatasi errata. Nel caso di specie nulla si può pertanto rimproverare al
convenuto, che con scritto 26 gennaio 2007 (doc. V) si era lamentato per il
fatto che i fumi di scarico gli arrivavano sul terrazzo e in casa, ritenendo
erroneamente che il problema fosse dovuto alla posizione troppo esterna del
comignolo e non invece alla causa poi individuata dal perito.
9.6
L’attrice rileva infine che
anche il difetto alla scala comune, che a suo dire nemmeno sarebbe tale siccome
l’immobile era stato dichiarato abitabile dalle autorità comunali ed essa neppure
si era impegnata a rispettare le norme SIA 358 relative ai parapetti, non
sarebbe stato notificato tempestivamente, ciò che impediva di porre in
deduzione il minor valore di fr. 34'432.- accertato dal perito (fr. 32'000.- +
IVA, perizia p. 37), fatto proprio dal Pretore. La censura, per altro sollevata
per la prima volta e quindi in modo irrito (art. 317 cpv. 1 CPC) in questa
sede, è infondata.
In merito al primo
rilievo, si osserva che la circostanza che l’autorità comunale abbia concesso
l’abitabilità, per altro limitatamente all’appartamento e non invece alle parti
comuni dell’immobile (cfr. doc. AD, replica p. 10), non esclude a priori che esso
o una sua parte possa comunque essere difettoso, come è poi stato accertato dal
perito, secondo cui la scala comune non rispettava diverse disposizioni della
norma SIA 358 relativa ai parapetti (perizia p. 34, delucidazione peritale p. 4
segg.).
Dal semplice fatto che nel contratto non sia stata prevista
l’esigenza di rispettare quella norma SIA (ma neanche quella di non
rispettarla) non si può poi concludere che la stessa non dovesse essere
osservata, visto e considerato che, come ancora una volta riferito dal perito,
la stessa risultava in ogni caso applicabile per gli edifici abitativi in cui i
parapetti avevano la funzione di protezione contro la caduta delle persone nel
vuoto (perizia p. 33, delucidazione peritale p. 4 segg.) e in definitiva
concretizzava uno standard
di sicurezza esigibile per opere di quel
genere (cfr.
Gauch
, op. cit., n.
1406 segg.); tanto più che la licenza edilizia prescriveva espressamente il
rispetto di quella norma SIA (delucidazione peritale p. 4 e allegato b). Poco
importa invece, per le ragioni già esposte al precedente considerando, se in
precedenza il convenuto non aveva mai allegato e specificato il mancato
rispetto della norma SIA 358.
Quanto alla questione
della tempestività della notifica del difetto, si rileva che il problema
alla
scala comune
è stato segnalato sia da parte della precedente amministrazione
dell’immobile, la società __________, che in precedenza aveva sempre indicato
di agire in rappresentanza dei singoli condomini (cfr. doc. A e B nel plico
doc. I° rich.), con scritto 26 novembre 2007 (doc. D nel plico doc. I° rich.),
sia da parte dell’amministrazione dell’immobile in seguito subentrata, la
società __________, con scritto 13 giugno 2008 (doc. E nel plico doc. I° rich.),
poi ripreso nella lettera 9 settembre 2008 (doc. 30), di cui si dirà, e ancora
nella lettera 7 ottobre 2008 (doc. 65). L’allegazione di un tale difetto negli
allegati preliminari era per altro avvenuta correttamente, laddove il
convenuto, a p. 8 - 10 della risposta, aveva indicato che i difetti “sono stati
in parte già segnalati durante l’esecuzione dei lavori stessi e quindi prima
della consegna, altri durante la consegna e altri ancora successivamente”, che
altri poi menzionati in dettaglio sono stati segnalati “ancora contestualmente
alla loro apparizione”, e soprattutto che “a ciò vanno ad aggiungersi le
problematiche attinenti le tapparelle elettriche nonché problemi di
infiltrazioni acqua nell’unità per piani __________” e soprattutto, per quanto
qui interessa, “altri difetti di cui si sta occupando l’amministratore del
condominio ma che sono di pertinenza di AO 1 (doc. 30)”.
10.
Ancorché non censurato su
questo tema, il giudizio pretorile deve parimenti essere riformato, in
applicazione del principio
iura novit curia
(art. 57 CPC;
ZPO-Rechtsmittel-
Kunz
, n. 94 ad
art. 311 CPC; II CCA 26 febbraio 2015 inc. n. 12.2013.102, 3 marzo 2015 inc. n.
12.2014.152), nella misura in cui il convenuto aveva preteso di dedurre dalle
spettanze della controparte la totalità del minor valore relativo ai difetti
delle parti comuni. Come ammesso dallo stesso, in presenza di difetti relativi
a queste parti dell’immobile, “il minor valore naturalmente corrisponderà ad
una percentuale” (cfr. osservazioni 21 ottobre 2009 p. 2 all’allegato 19
ottobre 2009 dell’attrice denominato “contro-quesiti peritali / opposizioni a
quesiti”, ove, a p. 2, era stata contestata - a torto - la legittimazione del
convenuto a prevalersi dei difetti alle parti comuni, segnatamente quelli alla
fossa auto, alla scala comune e al comignolo) e meglio alla sola quota di
comproprietà di sua competenza (cfr. pure DTF 111 II 458 consid. 3c; TF 29
agosto 2005 4C.151/2005 consid. 4.2.3). Ora, ritenuto che il convenuto risulta
essere proprietario di complessivi 228/1000 del condominio oggetto dei lavori
(e meglio dell’unità PPP n. __________ di 220/1000 del fondo base e della quota
di comproprietà pari a 4/19 dell’unità PPP n. __________ corrispondente a 4
quote di comproprietà di 2/1000 ciascuna della quota di 38/1000 del fondo base,
cfr. doc. C) e che il Pretore, fondandosi sul referto peritale, aveva accertato
che il minor valore per i difetti alle parti comuni ammontava a fr. 38'951.20 (fossa
auto fr. 3’443.20, scala comune fr. 34’432.00 e comignolo fr. 1'076.-, cfr.
perizia p. 37), la somma da riconoscere al convenuto per questi difetti va
ridotta di fr. 30'070.35, a fr. 8'880.85.
11.
Alla luce di quanto precede,
la petizione può in definitiva essere accolta limitatamente alla somma di fr. 357'066.05
(fr. 500'000.- saldo del prezzo di compravendita + fr. 77'955.80 mercede per le
opere aggiuntive ./. fr. 206'541.75 minor valore dell’immobile a seguito della
sua difettosità [fr. 235'959.- minor valore riconosciuto in sentenza + fr.
653.10 difetto alla centralina d’irrigazione ./. fr. 30'070.35 differenza per
difetti alle parti comuni] ./. fr. 14'348.- danno per il ritardo nella consegna
dell’appartamento) oltre interessi ed accessori (entrambi non oggetto di
censura), ritenuto che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della
sede pretorile seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 148 CPC/TI).
12.
Ne discende la reiezione
dell’appello principale nella misura in cui è ricevibile e il parziale
accoglimento dell’appello incidentale nella misura sopraindicata.
Le spese processuali e le ripetibili
della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso
di fr. 203'771.20 (fr. 164'497.20 per l’appello principale e fr. 39'274.- per
l’appello incidentale), seguono la rispettiva soccombenza (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la
TG
decide:
I.
L’appello
4 luglio 2013
di AP 1
è
respinto nella misura in cui è ricevibile
II.
Le
spese
processuali
della procedura di appello
di fr. 5’000.- sono a carico dell’appellante, che
rifonderà alla controparte
fr. 6’000.- per ripetibili.
III.
L’appello
incidentale 16 settembre 2013 di AO 1
è parzialmente accolto
. Di conseguenza la sentenza 3 giugno 2013 della
Pretura
del  Distretto di Lugano, sezione
1,
è così riformata:
1.
La petizione è parzialmente accolta e di conseguenza AP
1, __________, è condannato a pagare a AO 1, __________, l’importo di fr. 357'066.05
oltre interessi al 5% dal 30 novembre 2007, di fr. 750.- per tassa d’incasso e
di fr. 300.- per spese di PE.
2.
L’opposizione
interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano è rigettata in via definitiva
per l’importo di fr. 300'000.- oltre interessi al 5% dal 30 novembre 2007.
3.
L’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano è
rigettata in via definitiva per l’importo di fr. 57'066.05 oltre interessi al
5% dal 30 novembre 2007.
4.
La
tassa di giustizia e le spese del presente procedimento (fr. 26'300.-) e di
quello formante l’inc. n. DI.2008.429 (fr. 4'171.60), di complessivi fr.
30'471.60, da anticipare così come anticipate, sono poste a carico dall’attrice
per il 41% e del convenuto per il 59%. Il convenuto è condannato a versare
all’attrice l’importo di
fr. 2’740.- a titolo di ripetibili.
IV.
Le spese
processuali della procedura di appello incidentale di complessivi fr. 2’500.-
sono a carico dell’appellante incidentale per 7/10 e per 3/10 sono poste a
carico della controparte, a cui l’appellante incidentale rifonderà fr. 800.-
per parti di ripetibili.
V.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 Il vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).