ti_gerichte · 52.2001.128 · 2002-02-05 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 05.02.2002 52.2001.128
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 05.02.2002 52.2001.128
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 05.02.2002 52.2001.128

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
52.2001.00128
Lugano
5 febbraio
2002
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso  23 aprile 2001 della
__________
c/o lic. iur. __________
contro
la decisione 13 marzo 2001 (no. 1200) del Consiglio
di Stato, che ha respinto l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la
risoluzione 15 settembre 2000 con la quale la Sezione dell'agricoltura ha autorizzato
la __________ ad acquistare i mapp. no. __________, __________, __________ e
__________ RFD di __________ al prezzo di fr. 2'446'900.-;
viste le risposte:
-      8 maggio 2001 del Consiglio
di Stato;
-    10 maggio 2001 della
__________
-    15 maggio 2001 della
Sezione dell'agricoltura;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in fatto
A.   __________
è titolare di una tenuta agricola, situata a __________ sulla collina di
__________. Il possedimento è costituito da nove fondi, coltivati a vigna e
frutta da un fattore (__________). Quattro di questi fondi (part. __________,
__________, __________34, __________), ai quali si aggiunge anche la part.
__________, di proprietà del fattore, sono inclusi nella zona edificabile R2,
mentre gli altri (__________, __________ e __________) sono attribuiti alla
zona agricola. L'ultimo (part. 4__________4), prima di essere frazionato, era
invece a cavallo fra la zona agricola (mq 7246) e la zona edificabile (mq 981).
Sulla part. __________, di mq 9123, sorge la
casa in cui abitano la proprietaria dei fondi (sub A di 149 mq) e il suo
fattore (sub B e C), mentre sulla part. __________, di mq 8244, v'è un roccolo
(sub A di 17 mq), che è stato trasformato in foresteria.
B.   Intenzionata
a vendere la tenuta ad un acquirente disposto a continuarne l'attività, senza
smembramenti, __________ ha incaricato l'arch. __________ di stimare i fondi
esclusi dalla zona edificabile.
Con referto 28 luglio 2000, il perito ha
accertato i seguenti valori:
Part. __________
superficie mq
funzione
fr/mq
stima
7'011
terreni agricoli
15.00
105'165.00
vigneto
23'400.00
frutteto
21'700.00
688
selva
0.50
344.00
1275
stabile agricolo (sub B,C,D)
352'052.00
valore parte agricola
502'661.00
(745)
terreno edificabile teorico
1'300.00
968'500.00
149
stabile non agricolo (sub A)
720'000.00
valore parte non agricola
1'688'500.00
VALORE COMMERCIALE
2'191'000.00
Part. __________
superficie mq
funzione
fr/mq
stima
5785
terreni agricoli
15.00
86'775.00
1461
selva
0.50
731.00
valore parte agricola
87'506.00
981
terreno edificabile
1'100.00
1'079'100.00
(85)
terreno edificabile teorico
1'100.00
93'500.00
17
roccolo
75'000.00
valore parte non agricola
1'247'600.00
VALORE COMMERCIALE
1'335'000.00
Part. __________
superficie mq
funzione
fr/mq
stima
650
terreno agricolo
15.00
9'750.00
Part. __________
superficie mq
funzione
fr/mq
stima
704
terreno agricolo
15.00
10'560.00
C.   Scorporati
dalla part. __________ i 981 mq di terreno inclusi nella zona edificabile, con
i quali è stata formata la part. __________, il 18 agosto 2000 la neocostituita
__________ ha pubblicato sul FU (n. __________-__________, pag. 4963) il seguente
bando, concordato con la __________ per la messa in vendita del possedimento:
Alienante: __________
Oggetto da alienare:
azienda agricola ai sensi dell'art. 7 LDFR costituita
dai mappali __________ (mq 9123), __________ (mq 7263), __________ (mq 650),
__________ (mq 704) RF di __________
La superficie totale di detta azienda agricola è di mq
17740.
Il prezzo ritenuto non esorbitante dall'autorità - ai
sensi dell'art. 66 LDFR - per l'anno in corso è di fr. 2'466'900.-.
Constatato che nel termine di 15 giorni fissato
dal bando non erano pervenute offerte di coltivatori diretti, il 15 settembre
2000 la __________ ha autorizzato l'acquisto delle part. __________,
__________, __________ e __________ al prezzo di fr. 2'466'900.-- da parte
della __________.
D.   Con
decisione 13 marzo 2001 il Consiglio di Stato ha confermato l'autorizzazione,
respingendo il ricorso contro di essa inoltrato dalla Commissione di vigilanza
in materia di diritto fondiario rurale (CV-MDFR).
L'autorità di ricorso di prime cure ha
ritenuto in sostanza che prestando attenzione alle condizioni locali i mapp.
__________, __________, __________ e __________ formavano tutto sommato
un'azienda agricola, dalla quale non era necessario scorporare le costruzioni
non agricole (la villa al sub. A del mapp. __________ e il roccolo riattato al
sub. A del mapp. __________) ai fini del calcolo del prezzo di vendita non
esorbitante. Prezzo che sarebbe stato correttamente fissato sulla scorta di
valutazioni d'ordine commerciale.
E.   Contro il
predetto giudizio governativo, la CV-MDFR insorge davanti al Tribunale
cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento.
L'insorgente riprende in sostanza le tesi
giuridiche sviluppate in prima istanza di ricorso, ribadendo innanzi tutto che
i fondi di cui è stata autorizzata la vendita non costituiscono un'azienda agricola
ai sensi della LDFR poiché non implicano almeno la metà della forza lavoro di
una famiglia contadina. La villa e il roccolo - soggiunge la ricorrente - non
sono indispensabili per la coltivazione dei fondi e andrebbero parcellati in
modo da risultare sottratti al campo d'applicazione della LDFR. Il valore della
contrattazione della parte agricola vera e propria, l'unica che avrebbe dovuto
essere oggetto di pubblico bando, scenderebbe così da fr. 2'466'900.- a fr.
253'695.-, prezzo non esorbitante che potrebbe indurre all'acquisto dei
coltivatori diretti come vuole la legge. D'altra parte, è pur vero che la
proprietaria non può essere astretta al frazionamento, ma è altrettanto vero
che nel fissare il prezzo di vendita essa è tenuta a stimare gli edifici e
impianti non agricoli al loro valore di reddito.Il perito della venditrice ha
invece applicato criteri commerciali per attribuire alla villa e al roccolo un
valore complessivo di fr. 1'856'500.-, cifra che esula da qualsiasi parametro
agricolo e che ha fatto lievitare a fr. 2'466'900.- il prezzo esposto nel bando
per la cessione di 17'740 mq di terreno agricolo.
A mente della Commissione ricorrente, la
decisione impugnata viola insomma la LDFR. Il pubblico bando avrebbe dovuto concernere
solo i fondi agricoli, previo scorporo degli stabili adibiti ad altri scopi e
non necessari all'attività rurale esercitata in loco.
F.   All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
La __________ postula a sua volta il rigetto
dell'impugnativa, contestando partitamente le tesi dell'insorgente con argomentazioni
che all'occorrenza saranno riprese nel seguito.
La SAgr si rimette invece al giudizio di
questo Tribunale, rifacendosi al contenuto degli allegati presentati davanti
all'istanza inferiore.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo discende dall'art. 13 cpv. 2
della legge di applicazione alla legge federale sul diritto fondiario rurale
del 2 dicembre 1996 (LALDFR).
Il ricorso, inoltrato entro il termine di 30
giorni previsto dagli art. 88 cpv. 1 LDFR e 13 cpv. 3 LALDFR, è tempestivo.
La CV-MDFR trae la propria potestà
ricorsuale direttamente dal diritto federale e segnatamente dall'art. 83 cpv. 3
seconda frase LDFR, norma che le attribuisce facoltà di ricorrere contro il rilascio
delle autorizzazioni.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e
può essere deciso sulla base degli atti, senza procedere ad accertamenti istruttori
(art. 18 cpv. 1 PAmm).
2.   2.1. La
legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR) del 4 ottobre 1991 è entrata
in vigore il 1. gennaio 1994. Essa ha lo scopo dichiarato, tra l'altro, di
rafforzare la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella
dell'affittuario, in caso di vendita di aziende o fondi agricoli (art. 1 cpv. 1
lett. b LDFR) e di combattere contro prezzi esorbitanti per il suolo agricolo
(art. 1 cpv. 1 lett. c LDFR).
Per favorire la figura del coltivatore
diretto, ovvero di colui che coltiva di persona il suolo agricolo e, se si
tratta di un'azienda agricola, la dirige personalmente (cfr. art. 9 cpv. 1
LDFR), la legge sottopone a vincoli di diritto pubblico i trasferimenti di proprietà
dei terreni agricoli. Per principio, chiunque intende acquistare un'azienda agricola
o un fondo agricolo deve quindi ottenere un'autorizzazione da parte della
competente autorità cantonale (art. 61 cpv. 1, 80 LDFR). A norma dell'art. 63
cpv. 1 LDFR, l'autorizzazione è rilasciata solo se, cumulativamente, il prezzo
pattuito non è esorbitante (lett. a) e l'acquirente è un coltivatore diretto
(lett. b).
Il principio sancito dall'art. 61 cpv. 1
LDFR non è tuttavia assoluto. Giusta l'art. 64 cpv.1 LDFR, se non vi è
coltivazione diretta l'autorizzazione deve essere comunque concessa se
l'acquirente prova che sussiste un grave motivo, segnatamente (lett. f), se
nonostante pubblico bando a un prezzo non esorbitante non vi sono offerte di coltivatori
diretti.
2.2. La LDFR si applica di principio ai
fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola, che si situano
al di fuori della zona edificabile ai sensi della LPT e di cui sia lecita
un'utilizzazione agricola (art. 2 cpv. 1 LDFR).
L'art. 2 cpv. 2
LDFR estende inoltre il campo d'applicazione della legge, fra cui quelli con
utilizzazione mista, non suddivisi in una parte agricola e in una parte non
agricola (lett. d).
La LDFR non si applica invece ai fondi di
esigua estensione. Sono considerati tali le vigne che misurano meno di 10 are e
gli altri terreni con una superficie inferiore a 25 are non facenti parte di
un'azienda agricola (art. 2 cpv. 3 LDFR).
È qualificato come "agricolo" il
fondo che si presta alla gestione agricola o orticola (cfr. art. 6 cpv. 1 LDFR,
il quale riprende con ogni evidenza il concetto racchiuso nell'art. 16 cpv. 1
lett. a LPT).
L'azienda agricola è invece definita come un
insieme di fondi, costruzioni ed impianti agricoli che serve da base alla
produzione agricola ed implica almeno metà della forza lavoro di una famiglia
contadina, corrispondente, secondo dottrina e giurisprudenza, a 210 giorni di
lavoro all'anno (GSL), rispettivamente a 2100 ore lavorative annue (Hofer,
Kommentar BGBB, ad art. 7 N. 52; Donzallaz, Commentaire, N. 111; DTF 121 III
274).
Per stabilire se si è in presenza di
un'azienda agricola devono essere presi in considerazione i fondi assoggettati
alla legge (art. 7 cpv. 3 LDFR). I fondi che non sono assoggettati alla LDFR sono
esclusi indipendentemente dal fatto che siano utilizzati a fini agricoli.
3.   Nel caso
in esame, la tenuta __________ è complesso fondiario utilizzato in preponderanza
a fini agricoli, ma non è un'azienda agricola ai sensi dell'art. 7 cpv. 1 LDFR,
perché la gestione dei fondi agricoli entranti in considerazione non implica almeno
metà della forza lavoro di una famiglia contadina.
Per stabilire se si tratti di un'azienda
agricola a norma della LDFR, possono in effetti essere presi in considerazione
soltanto i fondi assoggettati alla legge (art. 7 cpv. 3 LDFR; Hofer, op. cit.,
ad art. 7 N. 84 seg.).
In concreto, entrano quindi anzitutto in
considerazione le part. __________, __________, ubicate fuori della zona
edificabile ed utilizzate a fini agricoli. Benché utilizzate per l'agricoltura,
le part. __________ - __________ non entrano invece in considerazione perché
sono incluse nella zona edificabile. Per lo stesso motivo non si può nemmeno
tenere conto della part. 854 scorporata dalla part. __________. Le part.
__________ e __________, situate fuori della zona edificabile ed utilizzate per
l'agricoltura, ma di superficie inferiore ai minimi fissati dall'art. 2 cpv. 3
LDFR, sono invece computabili soltanto se assieme alle part. __________ e
__________ formano un'azienda agricola.
Ora, stando al calcolo del valore di reddito
allestito dalla SAgr il 17 ottobre 2000, la gestione agricola delle part.
__________, __________, __________ e __________ comporta soltanto 177,4 giorni
di lavoro (GSL) all'anno, ossia meno della metà della forza lavoro di una
famiglia contadina (210 GSL). Il fatto che la gestione agricola dell'intera
tenuta possa comportare un dispendio di 226 GSL non permette di giungere a
diversa conclusione, perché i fondi agricoli inclusi nella zona edificabile,
privi di edifici ed impianti agricoli (art. 2 cpv. 2 lett. a), sfuggono alla
LDFR e non possono di conseguenza essere presi in considerazione per determinare
le GSL.
Non implicando la gestione agricola dei
fondi assoggettati alla LDFR almeno la metà della forza lavoro di una famiglia
contadina, l'esistenza di un'azienda agricola non può essere ammessa nemmeno
rifacendosi, come ha fatto il Consiglio di Stato, alle "circostanze
locali" che l'art. 7 cpv. 4 lett. a LDFR impone di ulteriormente considerare.
Questa norma non è stata coniata infatti per poter attribuire la qualifica di
azienda agricola a tenute che non necessitano della forza lavoro minima
prescritta, ma è stata voluta dal legislatore per ammettere come economicamente
connessi, nell'ambito di particolari realtà regionali, complessi fondiari in
gran parte affittati, relativamente dispersi dal profilo spaziale o posti ad
altitudini diverse (cfr., sul tema, Hofer, op. cit., N. 120-23 ad art. 7).
Contrariamente all'opinione della resistente
e delle istanze inferiori, non potendosi attribuire alla tenuta __________ la
qualifica di azienda agricola a norma dell'art. 7 LDFR per insufficienza dei
relativi oneri lavorativi di gestione, le part. __________ e __________ restano
escluse dal campo d'applicazione della legge e possono essere liberamente
acquistate.
4.   4.1.
L'acquisto delle part. __________ e __________, configurabili come fondi agricoli
isolati (art. 2 cpv. 1 LDFR), soggiace invece al regime autorizzativo istituito
dall'art. 61 cpv. 1 LDFR.
Di principio, questi fondi possono quindi
essere acquistati soltanto da parte di un coltivatore diretto (art. 63 cpv. 1
lett. a LDFR) a condizione che non sia stato pattuito un prezzo esorbitante
(art. 63 cpv. 1 lett. b LDFR). L'acquisto da parte di un acquirente che non è
coltivatore diretto può invece essere autorizzato soltanto a titolo eccezionale,
a condizione che sia dimostrato che nonostante pubblico bando a un prezzo non
esorbitante (art. 66 LDFR) non vi sono offerte di coltivatori diretti (art. 64
cpv. 1 lett. f LDFR).
Controversa, in concreto, è essenzialmente
la questione a sapere se il prezzo indicato dal bando pubblicato dalla
resistente sul FU (fr. 2'466'900.-) sia esorbitante o meno.
4.2. Giusta l'art. 66 LDFR, è considerato
esorbitante il prezzo che supera di oltre il 5 % il prezzo pagato in media per
aziende o fondi agricoli paragonabili della stessa regione durante gli ultimi 5
anni. La base del calcolo si identifica nel valore venale medio desunto dal
metodo statistico comparativo.
Il prezzo non esorbitante di cui all'art. 66
LDFR non corrisponde al valore di reddito agricolo. Questo fa stato in altri
casi previsti dalla legge (imputazione sulla quota ereditaria, diritto di
prelazione dei parenti, ecc., cfr. Donzallaz, op. cit., N. 157, Donzallaz,
Pratique et jurisprudence de droit foncier rural, N. 582; Hotz, op. cit., ad
art. 66 N. 6). L'art. 10 cpv. 3 LDFR, che impone di contemplare nella stima gli
edifici e gli impianti non agricoli al valore di reddito risultante
dall'utilizzazione non agricola, non è applicabile.
In quest'ambito, il valore di reddito
agricolo può semmai essere preso in considerazione per correggere le risultanze
del metodo statistico in caso di alienazione di aziende agricole (Hotz, Kommentar
BGBB, ad art. 66 N. 19).
Al limite di prezzo sancito dall'art. 66
LDFR non soggiacciono gli edifici destinati ad usi non agricoli, che sorgono su
fondi agricoli isolati (Hotz, op. cit., ad art. 66 N. 14).
4.3. A dispetto di quanto prescrive l'art.
66 LDFR, nel caso di specie non sono state ricercate compravendite di fondi
agricoli paragonabili nella stessa regione negli ultimi cinque anni. La ricorrente
si è limitata ad affidare la valutazione ad un architetto, il quale ha
effettuato una mera stima metrica delle costruzioni e dei terreni senza tener
conto del sistema statistico così come concepito nella legge. Nel suo referto
il perito afferma invero di aver quantificato il valore del suolo in genere
"sulla base di recenti ed analoghe transazioni", ma non fornisce
indicazioni di sorta sulle contrattazioni di riferimento. Nulla è dato di sapere
sul luogo e l'epoca delle stipulazioni considerate, così come sulla natura
dell'oggetto negoziato.
Il valore di 15.- fr. al mq, indicato dal
perito per la parte che ha ritenuto agricola delle part. __________ (mq 7'011)
e __________ (mq 5785), potrebbe a prima vista apparire corretto ed
attendibile. Questo valore è tuttavia del tutto virtuale, poiché il perito ha
sottratto artificiosamente alla superficie del terreno agricolo due superfici,
una di 745 mq (part. __________) ed una di 85 mq (part. __________), alle quali
ha attribuito un valore di 1'300.-, rispettivamente 1'100.- fr. al mq, che ha
configurato alla stregua di "terreno edificabile teorico", ossia di
terreno che sarebbe necessario sulla base dell'indice di sfruttamento della
zona R2 (0.4) per costruire la parte non agricola dell'abitazione (sub A) sulla
part. __________ ed il roccolo sulla part. __________.
Un simile approccio estimativo non può
essere condiviso, perché non ossequia i criteri di valutazione imposti dalla
legge stessa, introducendo nel computo elementi fittizi (terreno edificabile teorico)
che in pratica fanno lievitare il prezzo effettivo del terreno agricolo ad un
multiplo del prezzo unitario indicato (fr. 15.- al mq). È innegabile, in
effetti, che se si aggiunge al valore del terreno agricolo (fr. 105'165.-) il
valore del "terreno edificabile teorico" (fr. 968'500.-) ritenuto dal
perito per la part. __________, il valore effettivo del terreno agricolo
finisce per superare i 120.- fr. al mq. Prezzo, questo, che sulla base della
semplice esperienza deve in ogni caso essere considerato esorbitante ai sensi
dell'art. 66 LDFR. Analoghe considerazioni valgono,
mutatis mutandis
,
per la part. __________.
4.4. A norma dell'art. 58 cpv. 2 LDFR i
fondi agricoli non possono essere suddivisi in particelle di meno di 25 are. Il
divieto di frazionamento non è assoluto. In presenza di determinate situazioni
l'art. 60 LDFR prevede in effetti la possibilità di accordare permessi in
deroga. Eccezioni sono in particolare ammesse per dividere un fondo agricolo in
una parte attinente ed in una parte non attinente al campo d'applicazione della
LDFR (cpv. 1 lett. a; cfr. Bandli, Kommentar BGBB, ad art. 60 N. 4).
La resistente non si è avvalsa della
possibilità offertale dall'art. 60 cpv. 1 lett. a LDFR di chiedere
un'autorizzazione eccezionale per separare dal terreno ad uso agricolo le
superfici su cui insistono le costruzioni non agricole (casa d'abitazione e
roccolo) delle part. __________ e __________. Nulla la obbligava invero a scorporare
questi due oggetti dal terreno agricolo. Nella misura in cui ha rinunciato a
far capo alla possibilità offertale dalla legge, essa deve tuttavia attenersi
ai criteri di valutazione del terreno agricolo sanciti dall'art. 66 LDFR. Non
può pretendere di operare distinzioni a livello di semplice determinazione del
prezzo non esorbitante del terreno agricolo, attribuendo al terreno annesso a
queste costruzioni i valori commerciali reperibili nella zona edificabile.
Ammettere il contrario significherebbe eludere la legge tanto dal profilo
dell'art. 66, quanto dal profilo dell'art. 60 cpv. 1 lett. a LDFR.
Fintanto che non viene eventualmente
rilasciata alla resistente un'autorizzazione eccezionale fondata su
quest'ultima norma, anche il terreno su cui insistono le costruzioni non
agricole deve essere stimato in base ai parametri sanciti dall'art. 66 LDFR.
Oggetto di stima secondo criteri commerciali possono essere soltanto le opere
edilizie in quanto tali, sulle quali non può in nessun caso essere trasferita
la parte del valore del terreno annesso che eccede il limite fissato dalla
norma suddetta.
5.   Sulla
scorta di quanto precede il ricorso va accolto, con il conseguente annullamento
della decisione impugnata e della controversa autorizzazione che essa ha tutelato.
La tassa di giudizio segue la soccombenza
(art. 28 PAmm).
Per questi motivi,
visti gli art. visti gli art. 1, 2, 6, 7, 9, 10, 61,
63, 64, 66, 83, 88 LDFR; 13 LALDFR; 18 e 28 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è accolto.
§.  Di conseguenza sono
annullate:
1.1.   la
decisione 13 marzo 2001 (no. 1200) del Consiglio di Stato;
1.2.   la
risoluzione 15 settembre 2000 con la quale la Sezione dell'agricoltura ha
autorizzato la __________ ad acquistare i mapp. __________, __________,
__________, __________ di __________.
2.   La tassa di
giudizio di fr. 1'000.- è posta a carico della __________
3.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario