ti_gerichte · 12.2016.134 · 2018-01-15 · it
Compravendita immobiliare - garanzia per difetti - notifica

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.01.2018 12.2016.134

Incarto n.
12.2016.134
Lugano
15 gennaio 2018
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna (giudice supplente)
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
OR.2015.76
della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 20 aprile
2015 da
AP
1
rappr. dall’ RA 1
contro
AO
1
rappr. dall’ RA 2
con
cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di almeno fr.
260'000.-, oltre interessi;
richiesta
avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione integrale della petizione
e che il Pretore ha respinto con decisione 11 agosto 2016;
appellante
l’attrice
con appello 14 settembre
2016 con cui chiede, in via principale l’annullamento del giudizio impugnato,
nel senso di respingere “l’eccezione in merito alla validità della notifica del
difetto” con conseguente rinvio degli atti al Pretore per il proseguimento
della causa, e, in via subordinata, la riforma della decisione nel senso di
accogliere la petizione, il tutto con protesta di spese processuali e ripetibili
di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con
risposta 28 ottobre 2016 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese
giudiziarie di secondo grado;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:                    A.
Il 2 settembre 2011 AP 1,
in qualità di beneficiaria, e AO 1, in qualità di concedente, hanno stipulato
un diritto di compera con validità fino al 31 marzo 2012 avente per oggetto la part.
n. __________ RFD di __________, di proprietà di AO 1, fissando il prezzo di
acquisto in complessivi fr. 1'265'000.- (doc. B). Il diritto di compera è stato
prorogato sino al 30 giugno 2012 (doc. C) ed esercitato in data 25 giugno 2012
(doc. D).
B.
Con scritto 11 giugno
2013 AP 1 ha informato AO 1 che sul fondo da lei acquistato erano emersi “
gravi
problemi di inquinamento ambientale
”, annunciandogli l’invio di una perizia
ambientale, non appena allestita, e comunicandogli di ritenerlo responsabile.
Allo scopo di non perdere i suoi diritti, essa lo invitava a sottoscrivere una
dichiarazione di rinuncia ad avvalersi dell’eccezione di prescrizione (doc. E).
Con scritto 17
giugno 2013 AO 1 ha contestato di essere a conoscenza di eventuali difetti
ambientali relativi al fondo menzionato e ha rifiutato la sottoscrizione della
rinuncia all’eccezione di prescrizione (doc. F). Con scritto 20 giugno 2013 AP
1, tramite il suo patrocinatore, ha trasmesso a AO 1 il referto allestito il 14
giugno 2013 dallo studio __________ Sagl, ribadendo di ritenerlo responsabile
per i difetti constatati (doc. G, doc. G1). Dalla perizia è emersa la presenza
di un serbatoio interrato per lo stoccaggio di benzina di 4'000 lt “disattivato
ma non ancora messo fuori uso come da norma” (doc. G1, pag. 1), e il basamento
per una colonnina di distribuzione del carburante. Le indagini effettuate hanno
inoltre rilevato la presenza di inquinamento da benzina oltre il fondo del
serbatoio (doc. G1).
C.
Il 17
ottobre 2013 la Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo ha
disposto l’iscrizione della particella n. __________ RFD di __________ nel Catasto
cantonale dei siti inquinati, con la menzione di “
sito industriale
”
(doc. L). Nel suo scritto l’autorità citata, preso atto dei risultati delle
indagini eseguite dallo studio __________ Sagl (doc. G1 e M), ha osservato che sebbene
il fondo si trovasse all’esterno di settori o zone di protezione delle acque e
la stazione di benzina non fosse più in esercizio da diversi anni, il serbatoio
non era stato messo adeguatamente fuori servizio ed era emersa la presenza di
un inquinamento da idrocarburi oltre il fondo del serbatoio. La Sezione ha
pertanto imposto di completare gli accertamenti, verificando l’estensione
verticale e orizzontale dell’inquinamento e allestendo una proposta di
risanamento, ciò che avrebbe permesso di ottenere, se del caso, lo stralcio del
fondo dal catasto dei siti inquinati (doc. L).
D.
Con scritto 24 luglio
2014 la Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo,
sollecitata dal legale di AP 1 sulla ripartizione dei costi concernenti i
lavori d’indagine e bonifica da essa richiesti con il precedente scritto, gli
ha comunicato
che il fondo non rientrava fra quelli da porre
sotto sorveglianza, né da risanare, non sussistendo né il pericolo né la
minaccia di effetti nocivi e molesti. Lo scopo del risanamento non sarebbe
pertanto “quello di proteggere l’ambiente, ma unicamente quello di smaltire correttamente
i rifiuti” conformemente alla legislazione sui rifiuti, che prevede per il
detentore del fondo l’obbligo di provvedere al corretto trattamento e smaltimento
del materiale e di sostenere le relative spese, con riserva di regresso nei
confronti del precedente proprietario o del responsabile dell’inquinamento (doc.
P).
E.
Il 3 ottobre 2014 la __________
SA, impresa generale, ha presentato alla __________, società facente capo ad AP
1, un preventivo di fr. 224'000.- oltre IVA per l’esecuzione dei lavori di rimozione
del serbatoio e di bonifica del fondo sulla base delle indicazioni fornite
dallo studio __________ Sagl, il quale a sua volta ha stimato in fr. 6'240.- i
costi per seguire la supervisione di tali lavori (doc. Q e Q2).
F.
Ottenuta la
necessaria autorizzazione ad agire (doc. R), con petizione 20 aprile 2015 AP 1
ha convenuto in giudizio dinanzi alla Pretura di Lugano, sezione 3, AO 1,
chiedendo la sua condanna al pagamento dell’importo complessivo di fr.
260'000.- oltre interessi al 5% dal 26 giugno 2012 a titolo di minor valore e
risarcimento del danno cagionato dalla presenza d’idrocarburi fuoriusciti dal
serbatoio di benzina interrato nel fondo n. __________ RFD di __________. Con risposta
3 giugno 2015 il convenuto si è opposto alla petizione, eccependo, tra altre
cose, la mancanza di una valida e tempestiva notifica dei difetti.
Nel successivo
scambio di allegati così come all’udienza di dibattimento del 4 novembre 2015
le parti si sono confermate nelle rispettive e opposte tesi di fatto e di
diritto.
G.
Con ordinanza 2
dicembre 2015 il Pretore ha ordinato unicamente l’assunzione di quelle prove
atte a determinare l’esistenza di una valida e tempestiva notifica dei difetti.
Esperita l’istruttoria, nei memoriali conclusivi le parti hanno mantenuto le
rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto.
H.
Con sentenza 11 agosto
2016 il Pretore, esaminando la fattispecie limitatamente all’esistenza di una
valida e tempestiva notifica dei difetti, ha respinto la petizione, ponendo a
carico dell’attrice la tassa di giustizia e le spese, obbligandola inoltre a
versare alla controparte fr. 15'000.- a titolo di ripetibili.
I.
Con appello 14
settembre 2016 AP 1 chiede la riforma della decisione impugnata, nel senso di
respingere “l’eccezione in merito alla validità della notifica del difetto” con
conseguente rinvio degli atti al Pretore per il proseguimento della causa, e,
in via subordinata, nel senso di accogliere la petizione, il tutto con protesta
di spese giudiziarie di entrambe le sedi. Con risposta all’appello 28 ottobre
2016 AO 1 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese processuali e
ripetibili di secondo grado di almeno fr. 7'500.-. Gli argomenti delle parti
saranno ripresi, per quanto necessario, nei considerandi in diritto.
Considerato
in diritto:                  1.
Nelle controversie
patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è
impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30
giorni. Il medesimo termine vale per l’inoltro della risposta (art. 311 CPC).
Nella fattispecie l’appello, presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica
della decisione di prima istanza, è tempestivo, così come lo è la risposta
inoltrata nel termine di 30 giorni impartito da questa Camera, tenuto conto
delle ferie giudiziarie. Ciò posto, nulla osta alla trattazione del gravame.
2.
Preliminarmente si
rileva che, contrariamente a quanto reputa l’appellato, la domanda formulata in
via principale dall’appellante è ricevibile. Per quanto in questo considerando d’interesse,
con l’appello l’attrice chiede la riforma del giudizio impugnato, nel senso di
respingere “l’eccezione sollevata dal convenuto in merito alla validità
(tempestività, risp. genericità) della notifica del difetto da parte
dell’attrice”, chiedendo poi l’annullamento “su questo punto” della sentenza e
il rinvio degli atti al Pretore “per l’emissione di una nuova decisione sulle
prove, la completazione dell’istruttoria di causa e la successiva emissione di
una nuova decisione di merito”. Benché in concreto la formulazione delle
conclusioni d’appello sia confusa, in applicazione del divieto di formalismo
eccessivo, ciò non è ancora sufficiente per dichiarare l’atto irricevibile,
risultando chiaro sia dalla formulazione della domanda nel suo insieme sia
dalla motivazione dell’appello che l’appellante chiede in via principale
l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio degli atti al giudice di
prime cure per il prosieguo della causa.
3.
Il Pretore, dopo
avere riassunto dottrina e giurisprudenza sulla garanzia per difetti in materia
di compravendita, ha ritenuto che la presenza di un serbatoio di benzina da
4'000 lt interrato nel sottosuolo del fondo compravenduto, rivelatosi non adeguatamente
messo fuori uso e fonte d’inquinamento da idrocarburi, costituisse un difetto
ai sensi dell’art. 197 CO. Atteso che la presenza del serbatoio non poteva
essere rilevata mediante un’ordinaria verifica, ha qualificato il difetto quale
difetto occulto ai sensi dell’art. 201 cpv. 3 CO. Sulla base dell’istruttoria
il primo giudice ha accertato che l’attrice aveva preso effettiva conoscenza
del difetto l’11 giugno 2013, al momento in cui lei è venuta a conoscenza dei
risultati delle indagini eseguite. Al proposito egli ha osservato che sebbene
la presenza del serbatoio fosse già stata rilevata a inizio aprile 2013, solo
dopo l’esecuzione delle analisi del terreno è stato possibile stabilire con
certezza se lo stesso era inquinato e definire le procedure da seguire per la
bonifica del sottosuolo. Il Pretore ha ritenuto il contenuto dello scritto 11
giugno 2013 (doc. E) troppo generico e non sufficientemente circostanziato
riguardo al difetto evocato, mentre ha considerato il successivo scritto del 20
giugno 2013 tardivo, accogliendo pertanto “l’eccezione di tardività della notifica
dei difetti sollevata dal convenuto”. Il Pretore, esclusa un’eventuale responsabilità
di AO 1 ai sensi dell’art. 203 CO, ha pertanto respinto la petizione.
4.
Con la prima censura
l’appellante ritiene parzialmente errato l’accertamento del Pretore in merito
all’esistenza del difetto. Il primo giudice ha concluso che “la presenza di un
serbatoio di benzina da 4'000 lt interrato nel sottosuolo del fondo no. __________,
rivelatosi non adeguatamente messo fuori uso e fonte di un inquinamento, seppur
minimo, da idrocarburi” (sentenza impugnata consid. 16, pag. 10) costituiva un
difetto ai sensi dell’art. 197 CO. A dire dell’appellante, invece, il difetto
sarebbe costituito dall’inquinamento del terreno dovuto alla presenza d’idrocarburi
nel suolo.
4.1   L’appellato ritiene la
censura inammissibile, poiché l’attrice in prima sede non avrebbe mai sostenuto
che il difetto sarebbe costituito dall’inquinamento del suolo. A torto. L’attrice,
a cui incombeva il relativo onere, ha allegato con la petizione e la replica
che il difetto era costituito dall’inquinamento ambientale del fondo acquistato
dovuto alla fuoriuscita d’idrocarburi, indicando quale fonte la presenza di un
serbatoio interrato (petizione, consid. 4, pag. 3, consid. 7, pag. 5, replica,
ad. 7, pag. 6). Anche negli scritti inviati al convenuto prima dell’inoltro
della causa, essa ha sempre parlato di “gravi problemi d’inquinamento ambientale”
(doc. E, G), reputando appunto che il difetto fosse costituito dalla presenza
di agenti inquinanti nel terreno. La censura è pertanto ammissibile.
4.2   L’esercizio dei diritti
fondati sulla garanzia per i difetti presuppone, tra altre cose, l’esistenza di
un difetto del bene compravenduto. Ai sensi dell’art. 197 CO il venditore
risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti
che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore
della cosa o l’attitudine all’uso cui essa è destinata (cpv. 1), anche quando
tali manchevolezze non gli sono note (cpv. 2). Qualora un fondo sia toccato da
provvedimenti o limitazioni imposti dal diritto pubblico, ciò costituisce di
regola un difetto ai sensi dell’art. 197 CO. Tali vincoli possono infatti limitare
l’attitudine all’uso cui il fondo è destinato, rispettivamente diminuire il suo
valore (
Schumacher/Rüegg
, Dia
Haftung des Grundstückverkäufers, in: Koller, Der Grundstückkauf, 2
a
ed., Berna 2001, n. 213 segg.; in relazione alla Legge sulla protezione
dell’ambiente e i siti inquinati vedi
Schmid
,
Die Gewährleistung beim Grundstückkauf, Ausgewählte Fragen unter Berücksichtigung
von Altlasten, ZBGR 81/2000, pag. 357, 363 segg.).
4.3   Giusta l'art. 32c cpv. 1
LPAmb, i Cantoni provvedono affinché le discariche e gli altri siti inquinati
da rifiuti vengano risanati se sono all'origine di effetti nocivi o molesti
oppure se esiste il pericolo concreto che tali effetti si producano. Essi devono
allestire un catasto dei siti inquinati accessibile al pubblico (cpv. 2). Ai
sensi dell’art. 32b
bis
LPAmb
l'alienazione o la
divisione di un fondo sul quale si trova un sito iscritto nel catasto dei siti
inquinati necessita dell'autorizzazione dell'autorità.
I
presupposti, le modalità e gli obbiettivi del risanamento sono disciplinati dagli
art. 7 - 20 OSiti. Sono considerati siti inquinati quei fondi il cui
inquinamento proviene da rifiuti e la cui estensione è limitata. Essi
comprendono, tra gli altri, i siti aziendali, il cui carico proviene da
impianti o stabilimenti chiusi o ancora in funzione e nei quali sono state
utilizzate sostanze pericolose (art. 2 cpv. 1 OSiti). La qualifica di sito
inquinato avviene in diverse fasi secondo un progetto di risanamento stabilito
dall’autorità. I provvedimenti d’indagine, di sorveglianza e di risanamento
devono essere attuati dal titolare del sito inquinato (art. 20 cpv. 1 OSiti). I
siti inquinati possono essere modificati attraverso la costruzione o la trasformazione
di edifici e impianti soltanto alle condizioni dell’art. 3 OSiti.
4.4   L’istruttoria ha permesso di
accertare che contestualmente ai lavori di demolizione e di scavo promossi
dall’attrice sul fondo acquistato è stata rinvenuta la presenza di un serbatoio
di benzina interrato. La Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo
ha pertanto informato il 4 aprile 2013 la __________ SA (impresa incaricata
dell’esecuzione dei lavori di scavo e di demolizione) sulle procedure
necessarie per valutare l’incidenza che tale serbatoio avrebbe potuto avere dal
profilo di un eventuale inquinamento ambientale (doc. U, U1, teste __________ P__________,
verbale di udienza 6 aprile 2016, pag. 4). Da una prima indagine preliminare
eseguita dalla __________ Sagl, è risultato che il serbatoio non era stato
messo adeguatamente fuori esercizio e che era pertanto necessario eseguire delle
analisi del terreno “
al di sotto del tank
“ per verificare l’eventuale
presenza di agenti inquinanti in applicazione delle disposizioni sulla protezione
dell’ambiente (doc. T). I risultati di queste verifiche ulteriori sono state
raccolte nel referto 14 giugno 2013 della __________ Sagl, che ha evidenziato uno
stato di inquinamento del terreno, causato da perdite di carburante in corrispondenza
del serbatoio. Il grado di inquinamento rilevato era tale che poneva il sedime
“
al di sotto del tank nella categoria di rifiuto “r” da smaltire in discarica
reattore
” (doc. G1, pag. 5 e 6). Anche il teste __________ F__________ ha
confermato lo stato di inquinamento del terreno “
a fianco del serbatoio
della benzina…in corrispondenza del passo d’uomo
” (verbale di udienza 6
aprile 2016, pag. 3). Sulla scorta di tali risultati il fondo è stato iscritto
nel catasto cantonale dei siti inquinati quale “sito industriale” che non deve
essere né sorvegliato né risanato (doc. L, P). Da quanto esposto emerge con
evidenza che in concreto il difetto non è costituito dalla presenza del
serbatoio di benzina nel terreno, che rappresenta semmai la causa dello stesso,
bensì dalla fuoriuscita di idrocarburi che ha reso il sedime inquinato. E’
infatti quest’ultima circostanza che ha portato alla designazione e
all’iscrizione del fondo nel catasto quale sito inquinato che non deve essere
né sorvegliato né risanato conformemente alle disposizioni sulla protezione
dell’ambiente.
4.5   In concreto la designazione del
fondo n. __________ RFD __________ come sito che non deve essere né sorvegliato
né risanato va ascritta “alla natura sedimentaria del sottosuolo” e alla
profondità della falda: circostanze queste che hanno evitato effetti nocivi o
pericoli concreti e immediati per l’ambiente (referto 14 giugno 2013, doc. G1,
pag. 6; teste __________ F__________, 6 aprile 2016, pag. 3). Ciò non significa
tuttavia che la presenza di inquinanti sia circostanza trascurabile dal profilo
degli artt. 197 segg. CO. Tale classificazione comporta infatti l’obbligo per
il titolare del fondo di provvedere al corretto trattamento e smaltimento del
materiale di scavo (art. 31c LPAmb) e a sostenere le relative spese (art. 32
cpv. 1 LPAmb). In concreto trattandosi di inquinanti presenti in concentrazioni
elevate
, il terreno inquinato non può essere riciclato ma
dev’essere separato e smaltito in una discarica conforme all’Ordinanza tecnica
sui rifiuti (OTR)
come concluso dalla __________ Sagl nel referto del 14
giugno 2013 (doc. G, pag. 6). Oltre a ciò,
l'alienazione o la divisione
di un fondo iscritto nel catasto dei siti inquinati necessita
dell'autorizzazione dell'autorità
(art. 32d
bis
LPamb) e qualsiasi
intervento che comportasse scavi o movimenti del terreno è sottoposto a una
verifica preventiva (art. 3 OSiti)
. In queste circostanze se ne
deve dedurre che l’inquinamento del terreno costituisce, a non averne dubbio,
un difetto ai sensi dell’art. 197 CO, ritenuto i vincoli imposti all’attrice
dalla legislazione sulla tutela dell’ambiente. Al
momento dell’esercizio
del diritto di compera l’attrice poteva in buona fede attendersi un fondo privo
di sostanze inquinanti, tanto più che a quel momento il fondo in questione non
era menzionato nel catasto dei siti inquinati. Ritenuto infine
che la presenza degli agenti inquinanti non avrebbe potuto essere rilevata con
un’ordinaria verifica, il difetto
deve essere qualificato quale difetto
occulto ai sensi dell’art. 201 cpv. 3 CO.
5.
L’attrice rimprovera
poi al Pretore di non avere ritenuto lo scritto 11 giugno 2013 (doc. E) quale
valida notifica del difetto ai sensi dell’art. 201 cpv. 3 CO. A suo dire, l’indicazione
che il fondo presentava “gravi problemi d’inquinamento ambientale” adempirebbe
i criteri d’indicazione circostanziata del difetto. Il fatto di non avere fatto
menzione alcuna al ritrovamento del serbatoio di benzina, rispettivamente alle
cause dell’inquinamento, sarebbe ininfluente, essendo una tale precisazione superflua
per consentire al venditore di comprendere genere e motivo della lamentela.
5.1   Ai sensi dell’art. 201 CO,
applicabile
anche nell'ambito della compravendita immobiliare in
virtù del rinvio di cui all'art. 221 CO,
il venditore è tenuto a
rispondere in garanzia soltanto nel caso in cui il compratore abbia verificato
tempestivamente lo stato della cosa venduta e gli abbia dato tempestiva
notifica di eventuali difetti (art. 201 cpv. 1 CO), altrimenti la cosa venduta
si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante
l’ordinario esame (art. 201 cpv. 2 ). Nel caso in cui i difetti si scoprissero
più tardi, come è stato il caso nella fattispecie in esame, dev’esserne data
notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche
rispetto ai medesimi (art. 201 cpv. 3 CO). Per definire le esigenze poste
all’obbligo di notificare i difetti ci si può fondare anche sulla giurisprudenza
in materia di appalto, atteso che ai sensi dell’art. 370 cpv. 3 CO al
committente nel quadro del contratto di appalto incombe un onere di notifica analogo
a quello previsto all’art. 201 cpv. 3 CO (DTF 131 III 145 consid. 7.2). Per
quanto concerne il contenuto, la notifica al venditore dei difetti riscontrati
nella cosa venduta, pur non sottostando ad alcuna forma, deve nondimeno essere sufficientemente
sostanziata. Essa deve, da una parte, permettere al venditore di capire il
genere e l’importanza del difetto riscontrato e, dall’altra, contenere una
chiara espressione della volontà dell’acquirente di far valere la garanzia per
i difetti della cosa. E’ pertanto necessario indicare in che maniera il bene
venduto non corrisponde a quanto pattuito contrattualmente. La necessità di
sostanziare la notifica dipende dal suo scopo. Essa deve permettere al
venditore di conoscere il genere, l’importanza e i motivi della lamentela.
Quali indicazioni sono necessarie a tale scopo dipende dal caso concreto (
Honsell
, Basler Kommentar, n. 10 ad art.
201 CO e riferimenti). Il compratore non deve indicare né le cause del difetto
né usare termini tecnici o giuridici per descrivere i diritti di garanzia che invoca.
Determinante è unicamente che il venditore possa comprendere senza esitazione
che il compratore lo ritiene responsabile dei difetti. Non sono sufficienti
notifiche generiche, senza alcuna indicazione del difetto. Per contro è
sufficiente l’indicazione della conseguenza dello stesso. In applicazione del
principio dell’affidamento, la notifica dei difetti deve essere interpretata
secondo il senso che il venditore poteva in buona fede comprendere tenuto conto
di tutte le circostanze concrete (DTF 4C.395/2001 consid. 2.1.2 e 2.1.3; sul
principio dell’affidamento DTF 136 III 188 consid. 3.2.1).
5.2   Dal fascicolo processuale
emerge che l’attrice l’11 giugno 2013 ha inviato al convenuto uno scritto dal
seguente tenore: “
Con riferimento agli atti notarili n. __________ e n. __________…mi
corre l’obbligo di segnalarle che sono emersi recentemente gravi problemi di
inquinamento ambientale, da lei sottaciuti. Sto facendo allestire una perizia ambientale;
quando la stessa sarà pronta avrò cura di trasmettergliene una copia. Allo
stato attuale intendo ritenerla responsabile e quindi, per non perdere i miei diritti,
le chiedo cortesemente di sottoscrivere entro e non oltre il 20 giugno 2013
l’annessa dichiarazione di rinuncia ad avvalersi dell’eccezione di prescrizione
”
(doc. E).
Nella decisione impugnata
il Pretore ha negato allo scritto menzionato la qualifica di valida notifica,
poiché in esso non sono state menzionate le cause dell’inquinamento, in
particolare il ritrovamento del serbatoio di benzina. Ciò non avrebbe permesso
al venditore di “prendere compiutamente posizione sulle sue responsabilità”. L’appellante
ritiene invece superflua l’indicazione della presenza del tank, ritenuto che ciò
costituisce la causa del difetto.
5.3   Dal tenore del testo risulta
con chiarezza sia la descrizione del difetto in relazione all’oggetto del
contratto, sia l’indicazione che l’acquirente considerava il venditore
responsabile, sia l’intenzione di far valere i diritti di garanzia. Con la
dicitura “
gravi problemi di inquinamento
” l’attrice ha segnalato al
convenuto che il fondo da lei acquistato non era conforme al contratto, indicando
il genere di difetto che lamentava. Dal tenore dello scritto, tenuto conto
dell’oggetto del contratto, il convenuto poteva in buona fede capire che
l’attrice lo riteneva responsabile dell’inquinamento del terreno e intendeva
esercitare i relativi diritti di garanzia. Del resto pure dagli atti emerge
come lo stesso convenuto abbia immediatamente riconosciuto che i problemi
ambientali fossero da ricondurre al sedime e alla presenza di agenti inquinanti
nel suolo. Nella sua risposta del 17 giugno 2013 (doc. F), con la quale egli ha
contestato ogni sua responsabilità riguardo ai “presunti difetti ambientali”, egli
ha infatti addotto che nessuna autorità gli avrebbe mai prospettato “la presenza,
ma neppure l’ipotesi del pericolo di qualsivoglia inquinamento” e, riferendosi a
un serbatoio interrato per l’olio per il riscaldamento, ha inoltre aggiunto di
avere sempre proceduto al controllo e alla revisione dello stesso conformemente
alle norme legali vigenti. La sua posizione non è cambiata nemmeno dopo avere
ricevuto copia della perizia ambientale eseguita sul terreno, inviatagli dal
legale dell’appellante con scritto 20 giugno 2013, in cui è stato confermato
l’inquinamento del suolo (doc. G). Egli si è infatti limitato a rinviare a
quanto già espresso nel suo precedente scritto (doc. H).
In queste circostanze lo
scritto 11 giugno 2013 (doc. E), sufficientemente sostanziato, costituisce una
valida notifica del difetto.
6
.   Ritenuto che
l’attrice ha avuto conoscenza effettiva del difetto l’11 giugno 2013, come
ritenuto dal Pretore e non censurato in questa sede, la notifica del medesimo
giorno, spedita al convenuto il 13 giugno 2013 (doc. E) e da quest’ultimo ricevuta
al più tardi il 17 giugno 2013 (doc. F), è senz’altro tempestiva.
Si rileva che,
contrariamente a quanto pretende l’appellato, in concreto è fuori di dubbio che
è solo dopo avere eseguito le analisi del terreno che per l’attrice è stato
possibile acquisire la certezza dell’esistenza del difetto.
Così stando le cose non è
necessario esaminare l’ulteriore censura esposta dall’appellante in merito alla
tempestività dello scritto 20 giugno 2013 (doc. G), ritenuto dal Pretore
tardivo, poiché inviato 9 giorni dopo la scoperta dell’esistenza del difetto.
7.
In conclusione la
decisione impugnata, limitata all’esame dell’esistenza di una valida e
tempestiva notifica dei difetti, deve essere annullata e l’incarto ritornato al
Pretore per il completamento dell’istruttoria e il proseguimento della causa
con l’emanazione di un nuovo giudizio.
Le spese processuali e le
ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore
litigioso di fr. 260’000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamati
gli artt. 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide:
1.
L’appello 14
settembre 2016 di AP 1
è accolto
. Di conseguenza la decisione 11 agosto
2016 della Pretura di Lugano, sezione 3, è annullata e gli atti di causa sono
ritornati al giudice di prime cure per il proseguimento dell’istruttoria e
l’emanazione di un nuovo giudizio.
2.
Le spese processuali
della procedura di appello di fr. 8'000.- sono poste a carico di AO 1, con
l’obbligo di rifondere a AP 1 fr. 7'500.- a titolo di ripetibili.
3.
Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al
Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale
della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se
una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).