ti_gerichte · 12.2003.43 · 2003-04-24 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.04.2003 12.2003.43

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2003.43
Lugano
24 aprile 2003/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretaria:
Zanetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa a procedura speciale
(sfratto) inc. n. DI.2003.00001 della Pretura del Distretto di Riviera promossa
con istanza 2 gennaio 2003 da
__________
patrocinato
dall'avv. __________
contro
__________
patrocinato
dall'avv. __________
che il Pretore ha accolto, con decisione 27 gennaio 2003, ordinando
al convenuto di mettere a libera disposizione dell’istante gli immobili di sua
proprietà siti sui mappali
n. __________ e __________ di __________, entro 30 giorni
dall’intimazione del decreto di sfratto;
appellante il convenuto con atto di appello 10 febbraio 2003, con
cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza
di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
l’istante, con osservazioni 27 marzo 2003, postula la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 14 febbraio 2003 con cui il Presidente di
questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto in fatto:
A.
Il
29 gennaio 1991 __________ e __________, in veste di conduttori e __________,
quale locatore, sottoscrivevano un contratto di locazione avente per oggetto un
capannone industriale e le superfici esterne, siti sui mappali n. __________ e
__________ di __________. Il contratto veniva a scadenza il 31 dicembre 1996,
ritenuto che “ove nessuna delle parti contraenti disdicesse il contratto con
tre mesi di preavviso e con lettera raccomandata, esso si rinnoverà per un
altro anno e così di seguito, fermo stante il diritto per entrambe le parti di
disdirlo tre mesi prima di ogni scadenza annuale “ (doc. A, pto. 3, pag. 4;
inc. rich. n. DI.2002.00076).
B.
Il
24 gennaio 2002, su modulo ufficiale, il locatore notificava a __________ e
__________ la disdetta del contratto di  locazione con effetto a decorrere dal
31 luglio 2002 (doc. B; inc. rich. n. DI.2002.00076). La disdetta non veniva
contestata davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione.
Con
istanza 9 settembre 2002 __________ postulava lo sfratto di __________ (nel
frattempo, __________ aveva lasciato l’ente locato).
Con
decreto 30 dicembre 2002, il Pretore respingeva l’istanza adducendo che il
contratto poteva essere disdetto soltanto al successivo termine utile di
disdetta, ossia entro il 30 settembre 2002, con effetto al 31 dicembre 2002.
C.
Non
essendo stato riconsegnato l’ente locato entro il 31 dicembre 2002, il 2
gennaio 2003 __________ presentava una nuova richiesta di sfratto, basandosi
sullo stesso complesso di fatti e sulla stessa disdetta del 24 gennaio 2002
(doc. B inc.n. DI.2002.0076).
All’udienza
di discussione, il convenuto si è opposto all’istanza, sostenendo che il
locatore avrebbe assunto un comportamento contraddittorio, motivando dapprima
la disdetta con l’esigenza di vendere l’ente locato, per poi rifiutarsi, una
volta scaduto il termine per contestarla davanti all’Ufficio di conciliazione,
di vendere la proprietà a terze persone che sarebbero state disposte a
subentrare a __________ nel contratto di locazione con lo stesso convenuto.
L’istante avrebbe addirittura rifiutato un potenziale acquirente poiché
quest’ultimo avrebbe mantenuto il rapporto contrattuale con il convenuto.
Quindi, a mente di __________, la motivazione iniziale della disdetta celava in
realtà la volontà dell’istante di liberarsi del convenuto e pertanto la
disdetta sarebbe stata contraria alla buona fede. Inoltre, l’atteggiamento
dell’istante avrebbe indotto il locatore a sospendere la ricerca di locali
sostitutivi: quindi, in caso di accoglimento dell’istanza, __________ postulava
la concessione di un lasso di tempo di almeno tre mesi per reperire degli
adeguati locali sostitutivi.
D.
Con
decisione 27 gennaio 2003 il Pretore ha ordinato lo sfratto di __________
dall’ente locato, entro 30 giorni dall’intimazione del decreto, siccome il
rapporto di locazione era cessato il 31 dicembre 2002, data per la quale la
disdetta 24 gennaio 2002 esplicava i propri effetti, in applicazione dell’art.
266a cpv. 2 CO. Trattandosi di una disdetta valida, il conduttore avrebbe
dovuto invocare la lesione dei disposti sulla protezione delle disdette (art.
271 ss. CO) davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, cosa
che invece egli non ha fatto. Di conseguenza, la questione non poteva più
essere verificata in sede di sfratto, poiché la contestazione della disdetta
nella procedura di sfratto senza precedente contestazione davanti all’autorità
di conciliazione nel termine di 30 giorni (art. 273 CO) sarebbe possibile solo
per le disdette nulle o inefficaci. Il Pretore ha quindi respinto anche la
domanda di prova formulata dal convenuto, volta a ottenere l’audizione di due
testimoni che avrebbero riferito in merito all’asserita abusività della
disdetta. Abbondanzialmente, analizzando nel merito la censura del convenuto,
il Pretore è giunto alla conclusione che la disdetta data con l’intenzione di
vendere l’ente locato a terzi non è contraria alle regole della buona fede, che
al locatore non era mai stato chiesto formalmente di motivare la disdetta e che
“tutt’altro che scontata” sarebbe la tesi secondo cui la disdetta data
nell’intenzione di vendere a terzi per “liberarsi” del condut-tore sia da sussumere
automaticamente sotto l’art. 271 CO.
E.
Con
appello 10 febbraio 2003, corredato di una richiesta di effetto sospensivo, il
convenuto ha chiesto l'annullamento del decreto di sfratto e l’assunzione di
due deposizioni testimoniali ex art. 322 lett. b CPC. Secondo l’appellante, la
disdetta inviata al conduttore si sarebbe rivelata come abusiva ai sensi
dell’art. 271 cpv. 1 CO solo dopo la scadenza del termine di contestazio-ne di
trenta giorni sancito dall’art. 273 CO. Le prove testimoniali richieste dal
convenuto nella procedura di sfratto avrebbero concretizzato questa
circostanza. Proprio il comportamento dello stesso locatore avrebbe indotto il
conduttore a rinunciare alla contestazione della disdetta. Secondo l’appellante
__________ avrebbe inizialmente motivato la disdetta con l’intenzione di
vendere l’ente locato a terzi, ma poi, trascorso il termine di contestazione
della disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione, egli si sarebbe rifiutato
di alienare la proprietà a due potenziali interessati poiché questi avrebbero
assicurato la loro intenzione di mantenere in vigore il rapporto di locazione
con __________. Di conseguenza, i motivi inizialmente addotti a giustificazione
della disdetta si rivelavano pretestuosi e l’unico scopo del locatore sarebbe
stato quello di liberarsi del conduttore.
Delle
osservazioni della parte appellata si dirà, per quanto necessario, nei
successivi considerandi della decisione.
considerato in diritto:
1.
È
pacifico che in base al contratto di locazione stipulato tra le parti, la
disdetta 24 gennaio 2002 formulata da __________ nei confronti di __________
esplicava i propri effetti a decorrere dal 31 dicembre 2002, siccome tale
contratto prevede-va una possibilità di disdetta con un preavviso di tre mesi prima
di ogni scadenza annuale (doc. A, pto. 3, pag. 4; inc. rich. n. DI.2002.00076).
L’appellante
sostiene però che la disdetta intimata dal locatore deve essere annullata
poiché contraria alle regole della buona fede: infatti essa sarebbe stata
pronunciata al fine di liberarsi del conduttore. D’altro canto, l’appellante
ammette non aver contestato la disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione entro il termine di 30 giorni dal ricevimento della
disdetta, in quanto egli avrebbe scoperto le effettive intenzioni di __________
soltanto successivamente, “nelle more della prima procedura di sfratto”. Le
censure mosse dal conduttore dovrebbero quindi essere verificate anche dal
giudice adito nella procedura di sfratto.
2.
L’art.
271 CO prevede che la disdetta può essere contestata se contraria alle regole
della buona fede. La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta
dell’altra; l’art. 271a CO elenca in maniera non esaustiva dei motivi di
contestazione della disdetta. La parte che intende contestare la disdetta deve
presentare la richiesta all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dal
ricevimento della disdetta (art. 273 CO).
2.1
La
giurisprudenza ha avuto modo di specificare che unicamente le disdette valide -
ma annullabili ai sensi degli art. 271 e 271a CO - ricadono sotto le
disposizioni specifiche sulla protezione delle disdette (art. 271 ss. CO;
DTF
122 III 95, 121 III 156 e 119 II 147;
Higi
, Zürcher Kommentar, Zurigo 1996, n. 47 ad art. 273 CO;
Corboz
, La nullité du congé dans le
nouveau droit du bail, CdB 2/94, pag. 52 ss.).
Al
contrario, le disdette nulle - che non rispettano i disposti di cui agli art.
266l-266n CO - o inefficaci - vale a dire che non ossequiano le esigenze legali
o contrattuali per il loro esercizio (v. p.es. art. 266a cpv. 2 CO, art. 266g
CO, art. 257f cpv. 3 CO) - non devono essere necessariamente impugnate davanti
all’autorità di conciliazione entro il termine di trenta giorni dalla loro
ricezione, ma possono essere validamente contestate nella procedura di sfratto
(
DTF
122 III 92 e 121 III 156;
Higi
,
op. cit., n. 64 ad art. 273 CO;
Cocchi
Autorità competenti, aspetti procedu-rali e sfratto, in: Diritto della
locazione, ed. CFPG, n. 23, Lugano 2000, pag. 94 ss.;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, Lugano
2000, n. 1041 e 1042 ad art. 507 CPC;
Corboz
,
op. cit., pag. 36 s. e 57;
II CCA
8.10.1998 inc.n.12.98.00061).
2.2
Gli
art. 271 e 271a CO presuppongono che la disdetta sia valida. Essa potrà però
essere annullata entro un preciso termine e in presenza di un determinato
motivo di annullamento, segnata-mente se risulta contraria alle regole della
buona fede. L’annullamento di una disdetta valida presuppone un comporta-mento
attivo del conduttore, il quale deve obbligatoriamente formulare le proprie contestazioni
davanti all’Ufficio di conciliazione entro il termine di trenta giorni
dall’intimazione della disdetta (art. 273 CO). Questo termine decorre dalla
notifica della disdetta (
Svit
Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, n. 11 ad art. 273 CO;
Higi
, op. cit., n. 39 e 47 ad art.
273 CO).
In
questi casi, il conduttore non è legittimato a formulare i motivi di
contestazione in via di eccezione nell’ambito di un’azione intrapresa dal
locatore, in particolare in una procedura di sfratto (
DTF
121 III 156;
Cocchi
op. cit., pag. 94 ss.;
Higi
, op. cit., n. 37 ad art. 271
CO;
Corboz
, op. cit., pag.
37 s.).
Infatti,
la legge concede la possibilità di annullare la disdetta entro precisi limiti e
a determinate condizioni: se tali presupposti non sono rispettati la disdetta
rimane valida.
In
particolare, per quanto qui interessa, il conduttore deve rispettare il termine
di 30 giorni stabilito dall’art. 273 cpv. 1 CO per contestare la disdetta
davanti all’autorità di conciliazione.
Si
tratta di un termine perentorio di diritto federale che non può essere né
prolungato, né interrotto, né sospeso (
Corboz
,
op. cit., pag. 38;
Svit
Kommentar, n. 10 ad art. 273 CO;
Higi
,
op. cit., n. 55 ad art. 273 CO;
Weber/Zihlmann
, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht,
Obligationenrecht I, Basilea 1996, n. 3 ad art. 273 CO). Ne discende che in
caso di mancato rispetto di questo termine, il diritto di contestare la
disdetta ai sensi degli art. 271 e 271a CO decade definitivamente, senza
possibilità di addurre contestazioni in altre sedi (
Svit
Kommentar n. 10 ad art. 273 CO;
Higi
, op. cit., n. 63 ad art. 273
CO).
2.3
Come
esposto nel precedente considerando, il termine di 30 giorni previsto dall’art.
273 CO ha carattere perentorio. Lo scopo di questa norma consiste
nell’apportare definitiva chiarezza, nell’interesse della sicurezza del
diritto, in merito alla validità della disdetta e allo stato dei rapporti
contrattuali tra le parti (
Higi
,
op. cit., n. 12 e 42 s. ad art. 273 CO;
Corboz
,
op. cit., pag. 58 s.). Il termine decorre dal momento della ricezione della
disdetta e non dalla scoperta di eventuali motivi di annullamento della stessa
(
Svit
Kommentar, n. 11 ad
art. 273 CO;
Higi
, op.
cit., n. 39 e 47 ad art. 273 CO;
Corboz
,
op. cit., pag. 58).
Dottrina
e giurisprudenza sono univoci nel ritenere che dubbi riguardo alla validità
della disdetta, ancorché sorti successiva-mente, non possono più essere
sollevati quando il suddetto termine è trascorso inutilizzato, siccome la
protezione offerta dalla legge decade e subentra il principio della sicurezza
del diritto (
Higi
, op.
cit., n. 43 e 104 ad art. 273 CO;
Corboz
,
op. cit., pag. 58 s.).
Una
parte minoritaria della dottrina è dell’opinione che in casi eccezionali e a
condizioni ben precise, potrebbe essere concesso un nuovo termine di 10 giorni
(applicazione per analogia dell’art. 35 OG) per adire l’autorità di
conciliazione, segnatamente quando la parte che ha dato la disdetta ha
dolosamente fatto desistere l’altra parte dall’impugnare la disdetta davanti
all’ufficio di conciliazione oppure nel caso la lesione del principio della
buona fede venga scoperta solo successivamente; il comportamento della parte
che ha dato la disdetta deve però essere stato crassamente scorretto (
Higi
, op. cit., n. 104 ad art. 271
CO). In questi particolari casi, l’azione di contestazione della disdetta
davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione deve avvenire
immediatamente dopo la scoperta dei motivi di disdetta, rispettivamente dopo
l’eliminazio-ne dell’impedimento doloso. Solo in questi casi eccezionali la
sicurezza del diritto può essere relativizzata dal divieto dell’abuso di
diritto ex art. 2 cpv. 2 CC (
Higi
,
op. cit., n. 105 ad art. 271 CO).
3.
In
concreto, l’appellante ha ammesso di avere rinunciato “all’impugnazione della
disdetta nei termini e nelle forme previste dall’art. 273 CO proprio perché
conscio del fatto che, di principio, la motivazione allora addotta dal locatore
era in sé legittima e poiché non disponeva, almeno a tale momento, di alcun
elemento che potesse indurlo a dubitare della sua veridicità” (appello 10
febbraio 2003, pto. 3, pag. 8).
In
un momento non meglio precisato, “nelle more della prima procedura di sfratto”
(v. appello 10.2.2003, pto. IVBd, pag. 5), __________ sostiene di aver scoperto
le effettive intenzioni del locatore. A mente dell’appellante, __________
avrebbe dapprima motivato la disdetta con la volontà di vendere l’ente locato,
ma poi si sarebbe rifiutato di alienare la sua proprietà ad acquirenti che si
sarebbero detti disposti a continuare il rapporto locativo con __________.
Alla
luce dei precedenti considerandi, sempre che sia ammessa la possibilità di una
contestazione straordinaria tardiva, si deve concludere che il conduttore
avrebbe dovuto avviare l’azione di contestazione della disdetta immediatamente
dopo la scoperta degli asseriti motivi di contestazione. __________ ha invece
asserito che la disdetta era contraria alle regole della buona fede unicamente
in data 23 gennaio 2003, in occasione dell’udienza di discussione nell’ambito
della seconda procedura di sfratto (nella prima procedura di sfratto del 9
settembre 2002, inc. n. DI.2002.00074, il conduttore aveva unicamente affermato
che la disdetta era inefficace poiché non rispettava i termini stabiliti nel
contratto). Le censure sollevate dal conduttore sono quindi palesemente
intempestive. __________ non era legittimato a formulare nell’ambito della
procedura sommaria di sfratto eccezioni quo ad una presunta abusività della
disdetta. Infatti, non avendo il conduttore impugnato la disdetta entro il
termine utile stabilito dalla legge e non avendo neppure fatto capo a motivi
eccezionali per adire – anche trascorso il termine ex art. 273 CO – la autorità
di conciliazione, la facoltà di contestare la disdetta ex art. 271 e 271a CO è
decaduta definitivamente.
4.
Ne
consegue la reiezione del gravame. La tassa di giustizia, le spese e le
ripetibili seguono la soccombenza dell’istante.
Per
i quali motivi, visti
gli
art. 148 e 506 ss. CPC e la TG
pronuncia:           1.
L'appello
10 febbraio 2003 di __________
è respinto
.
2.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                               fr. 250.--
b) spese                                                                 fr.
50.--
Totale                                                                      fr.
300.--
sono
poste a carico dell’appellante, il quale rifonderà a controparte fr. 400.-- per
ripetibili.
3.
Intimazione:
- __________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Riviera
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                        La
segretaria