ti_gerichte · 10.2006.8-2 · 2007-08-03 · it

espropriazione formale nell'ambito delle opere di allargamento di una strada comunale di quartiere (opera già eseguita, indennità per terreni posti in zona edificabile RE)

Tessin Tribunale di espropriazione 03.08.2007 10.2006.8-2
Tessin Tribunale di espropriazione 03.08.2007 10.2006.8-2
Ticino Tribunale di espropriazione 03.08.2007 10.2006.8-2

Incarto n.
10.2006.8-2
Lugano
3 agosto 2007
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Argentino Jermini
arch. Alberto Canepa
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
1
, __________
rappr.
dall’ RA 3
nell'ambito
dell'allargamento della strada comunale di quartiere in zona __________
(opera già eseguita),
relativamente
al mapp. no. 640 RFD __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
Alla
fine degli anni ’80, e dopo aver ottenuto l’avallo del Consiglio Comunale, il
Municipio
di __________
si incaricò di procedere ai lavori di allargamento della strada comunale di
quartiere in località __________. L’acquisizione dei sedimi necessari
all’attuazione del progetto fu trattata in forma privata con i proprietari ai
quali fu offerta un’indennità metrica di fr. 100.- nonché la possibilità di conservare
gli indici edificatori della superficie scorporata.
Per motivi che qui non occorre approfondire le suddette transazioni non furono
immediatamente formalizzate. Il
Municipio
vi ha provveduto recentemente riuscendo a convalidare
con la maggior parte dei proprietari gli accordi già stipulati in passato; con
altri, invece, ciò non è stato possibile motivo per cui è stata avviata la
presente procedura espropriativa con pubblicazione degli atti dal 21.8 al
19.9.2006 previo invio di un avviso personale. Le successive udienze di
conciliazione si sono risolte positivamente per quattro fondi (mapp. no. 831,
832, 326 fondo base e PPP 12398) con conseguente emissione di altrettanti
decreti di stralcio; in sospeso è rimasto solo il mapp. no. 640.
Quest’ultimo appartiene in comproprietà a COES 1 in ragione di ½ ciascuno ed è
espropriato per 26 mq; il Comune ha offerto un’indennità di fr. 100.- il mq
dichiarando inoltre che il sedime scorporato potrà essere computato negli
indici edificatori (cfr. tabella di espropriazione).
Con memoria 14.9.2006 gli espropriati hanno sollecitato un’indennità di fr.
516.95 il mq, importo pari al prezzo che hanno corrisposto nel 1999 per l’acquisto
del terreno.
All’udienza di conciliazione del 28.11.2006 le parti hanno confermato,
rispettivamente, le tabelle pubblicate e la richiesta di indennizzo.
2.
Il
mapp. no. 640, ubicato in località __________, è così censito a RF:
sub. b) giardino                    mq         354
sub. f) accessi                     mq           77
sub. D) abitazione                mq         166
sub. E) piscina                    mq           22
totale                                  mq         619
Il terreno, pianeggiante e di forma regolare, ospita un’abitazione
unifamiliare; libero da oneri fondiari, esso beneficia di un diritto di passo a
carico della confinante part. no. 644.
Stando al vigente PR la particella è assegnata alla zona residenziale estensiva
Re dove è ammesso un indice di sfruttamento dello 0.5, un indice di occupazione
del 30% ed un’altezza massima alla gronda di m 7.20.
La superficie espropriata è costituita da una striscia di terreno profonda ca.
m 1/1.20 lungo tutto il fronte stradale. Al momento dell’edificazione del fondo
questa superficie non è stata considerata nel calcolo degli indici (cfr.
verbale del 28.11.2006).
3.
Va
detto subito che gli accordi stipulati prima dell’avvio della presente
procedura, specie quelli risalenti agli anni ’80, non sono decisivi ai fini del
giudizio; non lo sono, in particolare, né quelli riguardanti la data di
occupazione effettiva dei sedimi per l’esecuzione dell’opera, né quelli
sull’ammontare e le condizioni del risarcimento. Si tratta infatti di accordi
extragiudiziari che si configurano come contratti di diritto privato e non come
contratti espropriativi ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr. (cfr. Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad
art. 102 no. 4, ad art. 53 no. 1, 3, 12, ad art. 54 no. 1-2; Grisel,
Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 762-763; RDAT II-2002
no. 51; TRAM 19.9.2006 N. 50.2005.30).
Concretamente ciò significa che l’accordo concluso nel 1985 dal Comune con i
precedenti proprietari del mapp. no. 640 (cfr. lettera del 25.1.1985
controfirmata per accettazione) non vincola il Tribunale. L’indennità è quindi stimata
sulla base dei criteri sanciti dal diritto espropriativo con valuta attuale
(art. 19 Lespr.) e non comporta il riconoscimento di interessi al saggio usuale
(art. 52 cpv. 3 Lespr.) poiché l’occupazione a suo tempo avvenuta della
superficie non vale quale anticipata immissione in possesso ai sensi dell’art.
51 Lespr..
4.
4.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a
terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. Come d’uso il Tribunale ha effettuato una ricerca a RF in merito ai prezzi
ufficiali più recenti risultanti dalle compravendite di terreni liberi siti a __________
in zona Re. In tale ambito, premesso che nel 2007 non è stata riscontrata
alcuna transazione, è emerso che la maggioranza di quelle stipulate negli anni
2005 e 2006 si riconduce al riscatto dei sedimi per la sistemazione viaria in
zona __________ ed ai relativi accordi di cui già si è detto che si attestano
mediamente su di un valore di fr. 100.- il mq (scorpori ai mapp. no. 839, 838,
641, 892, 226, 893, 734 e 229, nonché mapp. no. 1052, 1054 e 1055); fa
eccezione solo lo scorporo al mapp. no. 842 ceduto a fr. 200.- il mq. In
ragione delle loro particolari modalità tali cessioni non costituiscono una
valida testimonianza del mercato immobiliare attuale e quindi nemmeno servono ai
fini dell’estimo.
A comprova di ciò siano citate le compravendite liberamente stipulate tra
privati che offrono ben altri risultati:
nel 2006
- fr. 650.- il mq per il mapp. no. 1066 di mq 579, loc. __________ (iscr. a RF
il 18.12.2006 al d.g. 30214);
nel 2005
- fr. 480.- il mq per il mapp. no. 1061 di mq 500, loc. __________ (iscr. a RF
il 7.6.2005 al d.g. 12285);
nel 2004
- fr. 405.94 il mq per il mapp. no. 1020 di mq 505, loc. __________ (iscr. a RF
il 31.3.2004 al d.g. 6834). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di
un diritto di compera;
- fr. 532.79 il mq per il mapp. no. 1016 di mq 488, loc. __________ (iscr. a RF
il 28.10.2004 al d.g. 25624). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio
di un diritto di compera;
- fr. 394.37 il mq per il mapp. no. 1017 di mq 710, con quota di comproprietà
di ¼ sulla strada coattiva al mapp. no. 139, loc. __________ (iscr. a RF
l’8.10.1004 al d.g. 23245);
nel 2003
- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 1012 di mq 375, loc. __________ (iscr. a RF
il 27.10.2003 al d.g. 27476). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio
di un diritto di compera;
nel 2002
- fr. 450.- il mq per il mapp. no. 1011 di mq 254, loc. __________ (iscr. a RF
il 12.8.2002 al d.g. 19056);
- fr. 450 il mq per il mapp. no. 1010 di mq 246, loc. __________ (iscr. a RF il
12.8.2002 al d.g. 19054);
- fr. 162.10 il mq per il mapp. no. 289 di mq 2591, loc. __________ (iscr. a RF
il 30.8.2002 al d.g. 20372). Il fondo consta di una superficie boschiva di mq
1100 e di un riale di mq 39;
- fr. 473.48 il mq per il mapp. no. 998 di mq 528, loc. __________ (iscr. a RF
il 30.12.2002 al d.g. 30610);
nel 2001
- fr. 200.- il mq per il mapp. no. 124 di mq 47, loc. __________ (iscr. a RF il
26.7.2001 al d.g. 15077);
- fr. 222.22 il mq per il mapp. no. 599 di mq 45, loc. __________ (iscr. a RF
il 26.7.2001 al d.g. 15076);
nel 2000
- fr. 418.99 il mq per il mapp. no. 229 di mq 1074, loc. __________ (iscr. a RF
il 6.9.2000 al d.g. 17720);
- fr. 419.38 il mq per il mapp. no. 881 di mq 1073, loc. __________ (iscr. a RF
il 1°.12.2000 al d.g. 24650);
- fr. 460.- il mq per il mapp. no. 736 di mq 783, loc. __________ (iscr. a RF
il 25.10.2000 al d.g. 21884);
- fr. 465.77 il mq per il mapp. no. 602 di mq 2147, loc. __________ (iscr. a RF
il 6.7.2000 al d.g. 13303).
Dall’elenco delle transazioni si può desumere che i prezzi più alti sono stati
soluti nelle località di __________ e __________: la prima è una zona
residenziale assai piacevole situata in collina mentre la seconda è adagiata
sul piano a pochi passi dal nucleo. Complessivamente tali località sono più
attrattive rispetto a __________ poiché quest’ultima è ubicata nella parte più
bassa della zona residenziale ed è più discosta dal paese rivelandosi, di
conseguenza, meno pregiata. Prova ne sia che, al di là degli scorpori acquisiti
dal Comune ed a differenza delle altre due località, recentemente non vi è stata
registrata alcuna transazione. L’assenza di richiesta è segno, peraltro, di una
certa stagnazione del mercato – e quindi dei prezzi – nel comprensorio motivo
per cui è lecito ritenere che la quotazione di fr. 450.- il mq assodata nel
2002 sia tutt’ora valida.
Ne consegue che l’indennità offerta nelle tabelle pubblicate è palesemente
insufficiente poiché non corrisponde alla realtà attuale di mercato ed il
Comune non può certo aspettarsi di liquidare i proprietari fondandosi su valori
che risalgono ad una ventina di anni or sono. A ciò si aggiunge che
l’effetto anticipato negativo dato dal vincolo di PR
che ha destinato la superficie esproprianda a sedime stradale – concretizzatosi
al momento dell’edificazione del fondo (cfr. consid. 2) – non è un elemento
influente ai fini dell’estimo (art. 12 cpv. 2 Lespr.); in altre parole, il
fatto che la superficie sia stata riservata a fini pubblici e sia già usata
come strada non significa che il Comune possa acquistarla ad un valore
inferiore a quello edilizio.
Per altro verso ed in mancanza di riscontri oggettivi anche
l’indennità sollecitata dai proprietari non è
condivisibile. Oltretutto il prezzo d’acquisto soluto nel 1999, che pretendono
di recuperare, era comprensivo del
l’abitazione
e dell’autorimessa (cfr. istanza di iscrizione a RF del 3.12.1999) e di
conseguenza, come già rammentato (cfr. consid. 4.1 in fine) non ha valenza
decisiva.
Tutto sommato la part. no. 640 è un buon terreno edilizio ben orientato ed
urbanizzato e di dimensioni sensibilmente inferiori al mapp. no. 736
compravenduto nel 2000 ed ubicato nelle vicinanze. Pertanto il Tribunale reputa
adeguata un’indennità di fr. 450.- il mq.
5.
Nelle
tabelle pubblicate, oltre a proporre un’indennità per la superficie espropriata,
il Comune ha dichiarato che quest’ultima potrà essere computata negli indici
edificatori.
La questione non è di competenza del Tribunale di espropriazione (art. 37
Lespr.).
Sia rammentato comunque che in ambito espropriativo vige il principio del pieno
indennizzo da corrispondersi in denaro (art. 9 e 10 cpv. 1 Lespr.). La
possibilità di considerare gli indici dell’area espropriata nel computo della
superficie edificabile rimanente è un’alternativa che il Comune può offrire all’espropriato
ma che è subordinata alla cessione gratuita del sedime destinato a scopi
pubblici (art. 38 cpv. 2 let. c LE), ciò che in concreto non è avvenuto.
6.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati, rappresentati da un legale, hanno diritto alla
rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle
difficoltà, invero assai contenute, poste dalla vertenza.
perr
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Per l’espropriazione formale di mq 26 del mapp.
no. 640 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 450.-
il mq.
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere agli
espropriati fr. 1'000.- per ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                             Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                           Enzo
Barenco