ti_gerichte · 40.2005.186 · 2006-06-28 · it
Verifica e conferma della volumetria dell'edificio principale e del valore metrico del terreno.


Incarto n.40.2005.186

__________

Lugano

28 giugno 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 12/13 settembre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 16 agosto 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 144 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 7 giugno 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 144 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 80'784.-.

Il
reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto  dallUCS
con decisione 16 agosto 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che sia il
calcolo della volumetria delledificio principale sub. A sia il valore metrico
del terreno sono stati determinati in conformità con i disposti della Lst. e
seguendo criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

3.     Con
ricorso 12/13 settembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale
postulando la riduzione del valore di stima da CHF 80'784.- a CHF 69'554.- e,
meglio, come da proposta formulata con il reclamo 28 giugno 2004. Ciò poiché il
terreno, particolarmente impervio e sassoso, risulta di difficile edificazione
e la parte cantinata delledificio principale sub. A, composta da un WC e da
un cucinino, è di fatto inabitabile in quanto né impermeabilizzata né isolata.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che
ledificio, di cui il ricorrente ha prodotto una sezione, è strutturato su due
piani.

Il
primo piano, con una parte abitata pari a ca. 3/4 della superficie, è composto
da una sala-cucina, una camera, un gabinetto e una cantina con tank. I locali
risultano parzialmente perlinati, il riscaldamento è elettrico diretto, mentre
le finiture sono rustiche.

Il
secondo piano è composto da una sala, una cucina, una camera, due camerette e
un gabinetto con doccia, tutti con vetri doppi. Le finiture sono rustiche e le
pareti risultano perlinate. Il riscaldamento è garantito da una stufa a nafta
ad aria.

Labitazione
è accessibile dalla strada cantonale sottostante tramite un sentiero e il
terreno circostante, che confina con il tracciato stradale, è abbastanza
ripido.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di seconda
istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la
decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale respinge il ricorso. Ciò per i seguenti motivi:

-La verifica della volumetria
delledificio principale sub. A, effettuata sulla base dei piani allegati al
ricorso e della sezione prodotta il giorno del sopralluogo, conferma che il
volume di 485 mc stabilito dallUCS è sostanzialmente corretto, tanto più che
nel calcolo non viene nemmeno considerata la parte che il ricorrente definisce
come cantinata.

-Nella determinazione dei valori di
base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale estensiva (RS) già
si è tenuto conto dei fattori negativi citati dal ricorrente, posto che il
valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 80.-, valore
decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione. Tanto più che trovandosi a
diretto confine con la strada cantonale il fondo non presenta particolari
difficoltà di accesso e che per la superficie di 245 mq considerata come
terreno eccedente è già stato applicato un correttivo del -40% proprio in
considerazione della superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale.

7.2.

Per il resto le valutazioni effettuate dallUCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo
sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, i paragoni con i confinanti mapp. nr.
143 e 147 proposti da RI 1 non reggono già per il solo fatto che sono basati su
valori che non corrispondono a quanto in realtà risulta nelle rispettive schede
di calcolo.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è
respinto e il valore di stima del mappale no. 144 RFD di __________ confermato
in CHF 80'784.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF
500.-, è posta a carico del ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4
Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 144 RFD di __________ confermato in CHF
80'784.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi