ti_gerichte · 40.2005.251 · 2006-08-14 · it
Aumento del correttivo della vetustà e valore di reddito riportato su un periodo di soli 4 mesi.


Incarto n.40.2005.251

__________

Lugano

14 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Argentino Jermini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 23/25 novembre 2005 da

-
 RI 1,

-
 RI 2,

contro

la
 decisione su reclamo emessa l'11 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 3729 RFD di __________,

sentiti                              i
ricorrenti presso il Municipio di __________ il 9 giugno 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 3729 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 50'012.-.

Il
reclamo interposto in data 20 agosto 2004 da RI 1 e da RI 2 è stato accolto
dallUCS con decisione 11 novembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza ridotto il valore metrico delledificio da CHF 75'841.92
a CHF 21'858.98, riducendo in particolare la cubatura da 456 mc a 432 mc, il
valore metrico a nuovo da CHF/mc 180.- a CHF/mc 158.-, valore al quale è stato
inoltre applicato un ulteriore correttivo del -50% per agibilità solo parziale
e aumentando il correttivo della vetustà dal -12% al -39%.

La
superficie abitabile delledificio è stata inoltre ridotta da 61 mq a 30 mq e
il valore di reddito capitalizzato, come conseguenza diretta di quanto
suesposto, è stato pure ridotto da CHF 48'370.- a CHF 21'598.-.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 21'012.-.

3.     Con
ricorso 23/25 novembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale
postulando unulteriore riduzione del valore di stima, in particolare del
correttivo della vetustà e del valore di reddito.

Ciò
poiché si è in presenza di un rustico non ancora abitabile con il piano terreno
che si trova tuttora nello stato originario di stalla e che è stato oggetto
unicamente della sostituzione del tetto e di alcuni lavori in vista di una
futura ristrutturazione nel 1999. Ledificio viene inoltre utilizzato
esclusivamente nel corso dei quattro mesi estivi.

4.     Durante
ludienza dei ricorrenti avvenuta presso il Municipio di __________ il
Tribunale ha acquisito agli atti la documentazione relativa allinventario dei
rustici. Ledificio è attualmente adibito a deposito/legnaia e, ad esclusione
del rifacimento del tetto, si trova essenzialmente nello stato originario.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

-Ledificio è un rustico attualmente
utilizzato come legnaia ed edificato non prima dellinizio dello scorso secolo
che, ad eccezione del tetto, sostituito nel 2003, si trova tuttora nello stato
originale. Pertanto, un correttivo della vetustà del -49% meglio si adatta alla
fattispecie concreta, in particolare alle caratteristiche specifiche e allo
stato effettivo delledificio.

-Il valore di reddito, considerata
lubicazione del rustico e la sua destinazione specifica, che non preclude
certamente unutilizzazione quale casa di vacanza ai monti, deve inoltre essere
riportato su soli quattro mesi (periodo estivo).

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
3729 RFD di __________ stabilito in CHF 11'012.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 3729 RFD di __________ stabilito in CHF
11'012.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi