ti_gerichte · 16.2011.35 · 2011-07-12 · it
Espulsione del conduttore - disdetta - contestazione di mancato ricevimento - notifica all'indirizzo indicato dalla conduttrice nel contratto di locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 12.07.2011 16.2011.35

Incarto n.
16.2011.35
Lugano
12 luglio
2011
/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Bozzini
vicecancelliera:
Petralli Zeni
sedente per statuire sul reclamo 30 maggio 2011
presentato da
RE 1
(patrocinata dall’ PA 1)
contro la sentenza emessa il 18 maggio 2011 dal
Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SO.2011.270 (espulsione
del conduttore in mora) promossa con istanza 20 aprile 2010 (
recte
:
2011)
da
CO 1 e
CO 2
(patrocinate dall’ PA 2);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
15 ottobre 2010 AO 1 e AO 2 hanno concesso in locazione a “AP 1”, c/o ____________________, __________, un appartamento di due locali e mezzo in uno stabile di
loro proprietà nel Comune di __________. La pigione pattuita dalle parti ammontava
a fr. 578.– mensili oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 122.–. Il
13 gennaio 2011 le locatrici hanno inviato alla conduttrice, all'indirizzo indicato
nel contratto, una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandola
a pagare le pigioni scoperte da ottobre 2010 per complessivi         fr. 2450.–,
entro 30 giorni dal ricevimento della diffida. Non avendo la conduttrice
provveduto in tal senso, il 18 febbraio 2011 le locatrici le hanno notificato
su modulo ufficiale, sempre all'indirizzo indicato nel contratto, la disdetta
del contratto di locazione per il 31 marzo 2011. Nonostante non abbia
contestato la disdetta, la conduttrice non ha provveduto alla riconsegna
dell'ente locato.
B.
Con
istanza 20 aprile 2010 (recte: 2011) CO 2 e CO 1 hanno chiesto al Pretore della
giurisdizione di Mendrisio Sud lo “sfratto” della conduttrice dai loro locali,
mediante la procedura sommaria della tutela giurisdizionale dei casi manifesti
(art. 257 CPC). All'udienza del 18 maggio 2011, indetta per la discussione, la
convenuta ha proposto di respingere l'istanza eccependo la mancata ricezione
della diffida di pagamento e della disdetta, inviate alla fiduciaria ____________________
che gliele aveva trasmesse tardivamente.
C.
Con
decisione 18 maggio 2011 il Pretore ha accolto la richiesta di “sfratto” e ha
fatto ordine alla conduttrice di mettere a disposizione delle istanti l'ente
locato entro il 5 giugno 2011. Le spese processuali di fr. 100.– sono state
poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere alle istanti fr. 200.– per
ripetibili.
D.
Con
reclamo 30 maggio 2011 RE 1 è insorta contro il predetto giudizio postulandone
l'annullamento. Con decreto del 7 giugno 2011 il presidente di questa Camera ha
concesso al reclamo effetto sospensivo. Il memoriale non è stato notificato per
osservazioni.
Considerando
in diritto:                  1.
Le impugnazioni sono disciplinate dal diritto procedurale in vigore
al momento in cui è stata impugnata
la decisione di primo grado (art.
405 cpv. 1 CPC), in concreto il 18 maggio 2011, onde l'applicabilità del Codice
di procedura civile svizzero entrato in vigore il 1° gennaio 2011.
2.
Giusta
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del
diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
In concreto la reclamante rimprovera al primo giudice di aver erroneamente
ritenute valide la diffida di pagamento e la successiva disdetta del contratto
di locazione  ancorché non notificate a lei personalmente ma alla fiduciaria
incaricata dell'allestimento della sua contabilità ma non anche della ricezione
della corrispondenza a lei indirizzata.
3.
Il
Pretore, basandosi sul contratto di locazione sul quale figura quale conduttore
“__________di RE 1, c/o __________ SA, __________”, ha accertato che le raccomandate
contenenti la diffida di pagamento (doc. C) e la disdetta straordinaria del contratto
di locazione (doc. D) erano state inviate all'indirizzo indicato sul contratto.
Ammessa quindi la validità delle notifiche, il primo giudice ha così ritenuto
dati i presupposti per ordinare lo sgombero dai locali di proprietà delle
istanti ai sensi dell'art. 257 CPC. La diversa opinione della reclamante, che
pur non contestando di essere in mora nel pagamento delle pigioni ha eccepito
la nullità della diffida di pagamento e della disdetta straordinaria non
avendole mai ricevute, se non con ritardo dalla fiduciaria __________ SA, non
evidenzia nessun errore nell'applicazione del diritto o nella valutazione delle
risultanze istruttorie da parte del primo giudice.
4.
La
disdetta del contratto di locazione è una dichiarazione di volontà unilaterale
soggetta a ricezione ed è considerata ricevuta dal destinatario quando entra
nella sua sfera di influenza e ne può quindi, secondo l'ordinario andamento
delle cose, prendere conoscenza (DTF 118 II 44 consid, 3b; sentenza Tribunale
federale 4A_74/2011 del 2 maggio 2011 consid.
3; DTF 119
II 42;
Bohnet/Montini
, Commentaire
pratique du droit du bail à loyer, 2010, n. 21 e 33 ad art. 257d CO).
In concreto non è contestato che nel contratto di locazione la
conduttrice ha indicato il suo recapito “c/o __________ SA, __________”. In
tali circostanze essa sapeva, o avrebbe dovuto sapere, che le locatrici le
avrebbero inviato la corrispondenza all'indirizzo della fiduciaria, così come è
avvenuto per la diffida di pagamento del 13 gennaio 2011 (doc. C) e la disdetta
straordinaria del 18 febbraio 2011 (doc. D). Eventuali disguidi tra la
conduttrice e la propria fiduciaria, evocati dalla reclamante ma di cui non vi
è traccia negli atti di causa, sono fatti interni nel loro rapporto
contrattuale e non possono essere opposti alle locatrici (SVIT Kommentar, 3ª
edizione, n. 37 ad art. 257d CO) che potevano legittimamente ritenere valido l'indirizzo
della conduttrice menzionato nel contratto di locazione e dalla stessa mai rettificato
o comunicato alle locatrici. E siccome la diffida di pagamento e la disdetta
straordinaria sono state validamente notificate, il Pretore senza incorrere in
arbitrio poteva concludere nella presenza di una fattispecie liquida e di una situazione
giuridica chiara. La decisione di espulsione dall'ente locato con la procedura
sommaria di tutela dei casi manifesti non può quindi essere considerata
manifestamente insostenibile. Ciò posto il reclamo, infondato, deve quindi
essere respinto.
5.
Le
spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone
problema di ripetibili, il reclamo non avendo formato oggetto di notifica alle
istanti.
Per questi motivi,
decide:
1.   Il
reclamo è respinto.
2.   Le spese
giudiziarie di fr. 150.– sono poste a carico della reclamante. Non si assegnano
ripetibili.
3.   Intimazione
a:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.