ti_gerichte · 20.2005.16-6 · 2007-02-27 · it

Espropriazione formale nell'ambito di opere stradali (riassetto viario, indennità per terreni posti in zona artigianale-industriale)

Tessin Tribunale di espropriazione 22.01.2008 20.2005.16-6
Tessin Tribunale di espropriazione 22.01.2008 20.2005.16-6
Ticino Tribunale di espropriazione 22.01.2008 20.2005.16-6

Incarto n.
20.2005.16-6
Lugano
27 febbraio 2007
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Bruno Buzzini
ing.
Giorgio
Caprara
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa
da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
5
rappr.
dall’   RA 4
nell'ambito
del riassetto viario del comparto R__________ e meglio della sistemazione di
Via B__________ e di Via S__________,
relativamente
al mapp. n. 535 RFD di G__________
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Il Comune di G__________ intende procedere alla sistemazione di Via B__________
e Via S__________ conformemente alla variante di PR approvata dal Consiglio di
Stato in data 14.5.2002. L’intervento, che comporta espropriazione varie, vuol
essere un deterrente al traffico parassitario e lo strumento per migliorare la
sicurezza, specie per l’utenza pedonale.
Il Consiglio comunale ha approvato il progetto e stanziato il credito con
risoluzione del 4.2.2002 (MM 956 del 30.4.2001).
Trattandosi di strade cantonali, il Comune ha ottenuto la delega del Consiglio
di Stato con risoluzione del 24.6.2003.
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra le altre, anche la part. no.
535, di proprietà di COES 5, espropriata per mq 140 contro versamento di
un’indennità di fr. 160.- il mq.
Il proprietario, che non ha preso posizione né avanzato pretese espropriative
entro il termine utile, all’udienza di conciliazione del 23.6.2005 ha
sollecitato un aumento dell’indennità ed accordato l’anticipata immissione in
possesso a far tempo dal 1°.2.2006.
Il progetto definitivo è stato approvato dal Tribunale di espropriazione con
sentenza del 12.7.2005.
2.
Il
mapp. no. 535 è così censito a RF:
sub. c) posteggi                   mq            238
sub. d) terrazza                   mq             90
sub. e) terrazza                   mq             35
sub. f) terrazza                    mq             95
sub. g) piazzale                   mq            113
sub. h) piazzale                   mq            478
sub. i) posteggio                  mq             88
sub. k) posteggio                 mq             89
sub. l) accesso                    mq            218
sub. m) posteggio                mq             43
sub. n) piazzale                   mq            167
sub. o) accesso                   mq             37
sub. p) piazzale                   mq            164
sub. q) posteggio                 mq             34
sub. r) accesso                    mq            117
sub. s) aiuola                       mq             51
sub. t) aiuola                       mq             43
sub. u) aiuola                       mq             88
sub. v) strada                       mq            146
sub. w) accesso                  mq            600
sub. A) fabbrica                   mq          3580
sub. B) uffici                        mq            988
totale                                  mq          7502
La particella, che è di conformazione regolare e pianeggiante, è gravata con
varie servitù reciproche. Posta all’angolo tra Via S__________ e Via __________
essa è assegnata alla zona artigianale-industriale (AI).
3.
3.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per adeguarli
all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando
le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i
fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni
immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT
II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i
diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato.
E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che
costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e
dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no.
27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a
terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. L’estimo si fonda sui valori ufficiali riferibili alle transazioni
immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata
immissione in possesso – che in concreto si situa al 1°.2.2006 (art. 19 Lespr.)
– e riguardanti terreni liberi siti a G__________ nella zona AI.
Oltre alla compravendita risalente al 1998 dello stesso mapp. no. 535, allora
non ancora edificato, al prezzo di fr. 246.60 il mq (iscr. a RF il 13.5.1998 al
d.g. 8128), dall’indagine esperita come d’uso a RF sono emersi i seguenti
risultati:
- fr. 210.- il mq per il mapp. no. 746 di mq 1417, loc. R__________ (iscr. a RF
il 18.12.1998 al d.g. 21787). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio
di un diritto di compera;
- fr. 210.- il mq per il mapp. no. 747 di mq 1626. loc. R__________ (iscr. a RF
il 18.12.1998 al d.g. 21789). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio
di un diritto di compera;
- nell’ambito di una rettifica dei confini: fr. 250.- il mq per mq 14 staccati
dal mapp. no. 539 ed aggiunti ed aggiunti al mapp. no. 536, loc. R__________
(iscr. a RF il 26.5.1999 al d.g. 8106/7).
Considerato che i dati accertati sono scarsi, l’indagine è stata ampliata anche
ad altri Comuni limitrofi con l’esito seguente:
Comune di C__________
- fr. 140.- il mq per il mapp. no. 1280 di mq 550, loc. C__________ (iscr. a RF
l’8.8.2000 al d.g. 6465);
- fr. 140.- il mq per i mapp. no. 568 di mq 1268 e no. 1282 di mq 2084 con
quote di comproprietà coattiva di 221/1000 e di 364/1000 sulla coattiva al
mapp. no. 1283, loc. C__________ (iscr. a RF il 28.7.2000 al d.g. 6220). Tutti
i fondi sono intavolati come prato-campo e sono stati acquistati dallo Stato
del Cantone Ticino;
- fr. 127.39 il mq per il mapp. no. 1172 di mq 3925, loc. P__________ (iscr. a
RF il 16.3.2000 al d.g. 2305);
- fr. 165.88 il mq per il mapp. no. 1278 di mq 633, loc. C__________ (iscr. a
RF l’8.10.2001 al d.g. 7424). Il trapasso è avvenuto in seguito ad
aggiudicazione ad incanto pubblico;
- fr. 101.56 il mq per il mapp. no. 530 di mq 10160, loc. P__________ (iscr. a
RF il 4.11.2002 al d.g. 8218). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito
come passo di mq 157 non è stato considerato. Il trapasso è avvenuto in seguito
all’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 267.38 il mq per i mapp. no. 906, 907, 908, 909 e 910 di complessivi mq
8527, con per ciascuno di essi quota di comproprietà di 1/6 sulla strada
coattiva al mapp. no. 557, loc. P__________ (iscr. a RF il 3.9.2002 al d.g.
7336);
- fr. 204.95 il mq per il mapp. no. 571 di mq 6099, loc. P__________ (iscr. a
RF il 30.12.2004 al d.g. 10977);
Comune di Magadino
- fr. 145.85 il mq per il mapp. no. 1853 di mq 1200, loc. L__________ (iscr. a
RF l’8.10.1998 al d.g. 16972). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito
come passo di mq 103 non è stato considerato;
- fr. 197.91 il mq per il mapp. no. 1764 di mq 1870, loc. L__________ (iscr. a
RF il 16.7.1999 al d.g. 11390). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito
come passo di mq 51 non è stato considerato;
- fr. 200.- il mq per il mapp. no. 1770 di mq 20384, loc. L__________ (iscr. a
RF il 4.7.2000 al d.g. 10857-8);
- fr. 100.- il mq per il mapp. no. 551 di mq 1500, loc. M__________ (iscr. a RF
il 9.2.2000 al d.g. 2011);
- nell’ambito di una rettifica dei confini: fr. 76.- il mq per mq 270 staccati
dal mapp. no. 364 ed aggiunti al mapp. no. 551, loc. M__________ (iscr. a RF il
12.9.2002 al d.g. 13564-5);
Comune di Tenero
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 815 di mq 17440, loc. C__________ (iscr. a
RF il 20.12.2001 al d.g. 19297). Il trapasso è avvenuto in seguito
all’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 250.- il mq per il mapp. no. 1931 di mq 2348, loc. C__________ (iscr. a
RF il 2.7.2003 al d.g. 10501);
Nel confronto bisogna considerare che la zona industriale/artigianale di C__________
è assai sviluppata oltre che sede di aziende anche di una certa importanza, ed è
certamente avvantaggiata sotto il profilo logistico/viario. Il Comune di G__________,
invece, è più lontano dall’autostrada, gravita attorno al __________ e, quanto
ad industrie, fatta eccezione per la ditta insediata al mapp. no. 536, presenta
una tipologia piuttosto artigianale, anziché tipicamente industriale, specie per
la presenza di aziende prevalentemente medio-piccole. Tutto sommato sembra più
affine a Tenero che non ai comuni della sponda opposta del fiume __________.
Ciò considerato e ponderati i valori, il Tribunale reputa che nel 2006 i
terreni in zona AI a G__________ potessero valere tra i 200.- ed i 250.- fr. il
mq.
3.3. Il mapp. no. 535 è un terreno che per forma, estensione e stato di
urbanizzazione ben si presta allo sfruttamento edilizio ammesso dal PR, tanto
da poter essere annoverato nella categoria dei buoni terreni edilizi a
carattere artigianale-industriale. A ciò si aggiunge che con la costruzione
dello stabile esistente, l’indice ammesso di edificabilità non è stato
esaurito: in effetti, rispetto ad un volume edificabile massimo di 75'020 mc,
sono stati sfruttati solo 38'331 mc (cfr. calcolo degli indici 24.1.2007
fornito dal Comune); vi è dunque ancora un margine di ampliamento di ben 36'689
mc che fa si che il terreno espropriando non abbia carattere complementare (sul
concetto Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 106; RDAT 1981 no.
65; TRAM 16.2.2004 N. 50.2003.2-4).
Pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 250.- il mq.
4.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato
dal Tribunale federale e decorrono dal 1°.2.2006, data a far tempo dalla quale
è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Per l’espropriazione formale di mq 140 del
mapp. no. 535 l’ente espropriante verserà all’espropriato un’indennità di fr. 250.-
il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a far tempo dal 1°.2.2006.
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato
fr. 250.- per ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
- RA 1
- RA 4
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                             Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                           Enzo Barenco