ti_gerichte · 12.2013.139 · 2014-08-25 · it
Compravendita immobiliare - interpretazione - garanzia per difetti - notifica dei difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.08.2014 12.2013.139

Incarto n.
12.2013.139
Lugano
25 agosto 2014
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
Vicecancelliera:
Canepa
Meuli
sedente
per statuire nella causa inc. n.
OA.2011.3
della Pretura
della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con petizione 30 dicembre 2010
da
AP
1
rappr. dall’ RA 1
contro
AO
1
rappr. dall’ RA 2
con cui l’attore ha
chiesto in via principale la condanna della convenuta al pagamento di fr.
58’210.--, oltre interessi al 5% dal 15 agosto 2008, e in via subordinata la
condanna a versare un importo giudizialmente accertato, oltre interessi al 5%
dal 15 agosto 2008 con protesta di spese e ripetibili;
richiesta ridotta in
sede di conclusioni a fr. 38'000.- oltre interessi al 5% dal 21 agosto 2008,
fr. 200.- oltre interessi al 5% dal 10 febbraio 2010 e fr. 200.- oltre
interessi al 5% dal 10 gennaio 2011;
domanda avversata dalla
convenuta che ha postulato la reiezione integrale della petizione e che il
Pretore, con sentenza 23 luglio 2013, ha integralmente respinto, ponendo a
carico dell’attore la tassa di giustizia di fr. 2'200.-  e le spese di fr.
3'000.-, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 3'800.- a titolo di
ripetibili.
appellante l’attore, con
atto di appello 13 settembre 2013, con cui ha chiesto la riforma del giudizio
impugnato nel senso di accogliere la petizione nella misura richiesta in sede
di conclusioni, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda
sede;
mentre la convenuta con
risposta 10 ottobre 2013 ha dichiarato di condividere la decisione pretorile;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto e in diritto
1.
AP 1 è
entrato in contatto con  AO 1, a seguito di un annuncio apparso nel dicembre
2007 su “__________Magazine” con il quale quest’ultima offriva in vendita un appartamento
a __________,  con la seguente inserzione:
“__________
, bellissimo
appartamento, locali 6, interamente ristrutturato, 4 camere, soggiorno, grande
cucina, 2 bagni, 2 balconi, posto auto, zona ben servita”.
Dopo alcuni scambi di
informazioni verbali e scritte (doc. B e C), le parti, con atto notarile del 26
maggio 2008, hanno costituito un diritto di compera con scadenza al 21 luglio
2008 (doc. D) avente per oggetto il bene immobile sito nel comune di __________
RFD corrispondente al
foglio di PPP N. 3481 (…), quota di 168/1000 (…) del
fondo part. __________ (…),  con diritto esclusivo sull’appartamento n.ro 4
(…),  composto di 2 atri, cucina, pranzo, soggiorno, 4 camere, bagno, doccia e
2 terrazze al IV (…) piano,…con l’assegnazione in uso riservato della cantina
No. 2 e del ripostiglio N. 8 (…) come da allegato no. 4 del regolamento per
l’uso e l’amministrazione della proprietà per piani”
. Nella medesima clausola
relativa all’oggetto, AO 1 in qualità di concedente dichiarava che
“nulla è
menzionato nel citato regolamento per quanto concerne il posteggio esterno, la
cui ubicazione è stata mostrata al beneficiario, e che, per consolidata
consuetudine dei condomini, risulta assegnato all’appartamento sito al IV (..)
piano dell’immobile, oggetto di questo diritto di compera (D).
Il prezzo di
vendita dell’immobile è stato fissato in  fr. 450'000.-.
Il diritto di compera,
prorogato fino al 31 agosto 2008 (doc. E), è stato esercitato da AP 1 il 21
luglio 2008.
2.
Il 13
gennaio 2010 A SA di C, ha inviato a AP 1 una lettera in cui lo informava che
la stradina laterale di via __________ sulla quale parcheggiava il suo veicolo,
corrispondente al mappale __________, era di sua proprietà e lo invitava quindi
a spostare l’autovettura e a rimuovere la targa con il numero di
immatricolazione e la catena che aveva apposto per impedire l’accesso a terzi
(doc. F). AP 1 ha risposto a tale scritto il 15 gennaio successivo (doc.
prodotto dal teste C N), dichiarandosi sorpreso della richiesta ricevuta, visto
che al momento dell’acquisto dell’appartamento gli sarebbe stato assicurato che
sussisteva un diritto riservato al suo appartamento di parcheggiare su
quell’area, dove aveva sempre lasciato il suo veicolo. L’attore ha chiesto un
diritto permanente di parcheggio sul sedime che A SA, con scritto 8 febbraio
2010, gli ha concesso temporaneamente, dietro pagamento di fr. 200.- annui,
fino al momento in cui sarebbero stati messi a disposizioni dei parcheggi
comunali nelle immediate vicinanze. AP 1 ha pagato il parcheggio per gli anni
2010 e 2011  (doc. prodotto dal teste C N).
3.
Il 29
novembre 2010 AP 1 , per il tramite del suo legale, ha inviato a AO 1  una richiesta
di restituzione di fr. 50'000.- sostenendo di avere versato tale importo in
eccesso sul prezzo di vendita, siccome, a suo dire, il prezzo del parcheggio,
poi rivendicato da A SA, sarebbe stato compreso in quello della compravendita
dell’immobile (doc. 3). AO 1 non ha dato seguito a tale richiesta.
4.
Con petizione 30 dicembre
2010 AP 1 ha quindi convenuto in giudizio AO 1, chiedendone la condanna al
pagamento di complessivi fr. 58'210.- oltre interessi al 5% dal 15 agosto 2008,
di cui fr. 50'000.- a titolo di minor valore per assenza di parcheggio, 400.-
a titolo di rifusione delle spese di locazione del parcheggio da A SA per gli
anni 2010 e 2011, fr. 3'000.- per le spese legali sostenute, fr. 2'810.- per
spese notarili per la proroga del diritto di compera e fr. 2'000.- per le spese
del rifacimento del tetto. In via subordinata l’attore ha postulato la condanna
al pagamento di un importo da stabilire, lasciando aperta la quantificazione
del valore del posto auto da determinare in corso di istruttoria da parte di un
perito giudiziario. Secondo l’attore sarebbe stato pacifico che la convenuta
avesse offerto e venduto un appartamento di 6 locali con posto auto  cosicché
egli sarebbe stato indotto a credere in buona fede di acquistare il parcheggio,
compreso nel prezzo pagato.
5.
Con risposta 22 marzo 2011 AO
1 ha chiesto la reiezione della petizione. Ha osservato che a tutti gli
interessati all’acquisto, e quindi anche all’attore, avrebbe espressamente
detto che il posto auto non era di proprietà. La questione del parcheggio
sarebbe pure stata illustrata davanti al notaio e ripresa nell’atto di
costituzione del diritto di compera. Il posto auto non sarebbe stato oggetto
del contratto di compravendita e nemmeno compreso nel prezzo. La convenuta ha poi
contestato nel dettaglio tutte le poste di credito avanzate dall’attore.
6.
Con la replica l’attore ha riproposto
le proprie tesi, opponendosi a quelle avversarie, sottolineando che soltanto
allorquando l’A SA di __________ ha rivendicato la proprietà del luogo sui cui
egli lasciava la sua vettura, si sarebbe reso conto di avere pagato uno stallo
che non era in relazione con l’appartamento vendutogli dalla convenuta, pur avendo
quest’ultima garantito che il parcheggio era riservato in uso esclusivo all’appartamento.
La convenuta in duplica ha ribadito che al momento dell’acquisto
dell’appartamento era stato spiegato che il posto auto sarebbe stato concesso
solo graziosamente all’appannaggio esclusivo del proprietario dell’appartamento
n.ro 4.
7.
Esperita l’istruttoria le
parti hanno rinunciato al dibattimento finale e prodotto i rispettivi allegati
conclusivi, riconfermandosi in sostanza nelle rispettive tesi.
L’attore ha ridotto la pretesa
creditoria a fr. 38'400.- oltre accessori, limitandosi a richiedere fr.
38'000.- a titolo di restituzione del valore del posto auto, con riferimento
alle risultanze peritali, e fr. 400.- per il rimborso dell’affitto pagato a A
SA per gli anni 2010-2011.
8.
Con
decisione 23 luglio 2013 il Pretore ha respinto la petizione, ponendo a carico
dell’attore la tassa di giustizia di fr. 2'200.- e le spese di fr. 3'000.-, con
l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 3'800.- a titolo di ripetibili.
Il giudice di prime
cure ha ritenuto che, al momento della sottoscrizione dell’atto di costituzione
del diritto di compera, l’attore non poteva in buona fede concludere di aver
acquistato anche un diritto sul posto auto contestato, motivo per cui ha respinto
la pretesa avanzata a titolo di minor valore dell’immobile per mancanza di
parcheggio, così come quella delle spese di locazione di un parcheggio
sostitutivo, siccome connessa a quella principale.
9.
La decisione pretorile è
stata impugnata da AP 1 con appello 13 settembre 2013. Egli censura che il
Pretore avrebbe accertato erroneamente quale sia stata la reale volontà delle
parti, poiché non avrebbe valutato tutti i documenti prodotti e non avrebbe
considerato come si sia formato il consenso contrattuale tra le parti. AO 1,
per il fatto di avere messo in vendita un appartamento con posto auto e
assicurato che il parcheggio era disponibile e riservato, avrebbe chiaramente manifestato
la disponibilità di vendere anche tale stallo, ciò che lo avrebbe indotto a credere
in perfetta buona fede di acquistare un diritto d’uso esclusivo e riservato sul
posto auto. Non fosse stato così, egli non avrebbe mai deciso di comperare un
appartamento privo di parcheggio. Per questo motivo l’appellante chiede venga
ammessa la richiesta di giudizio formulata con le conclusioni di prima sede.
AO 1 con risposta 10 ottobre 2013
ha ripreso in buona sostanza e anzi parzialmente ritrascritto le argomentazioni
pretorili, dichiarando di condividerle. Non ha tuttavia formulato alcuna richiesta
di giudizio relativamente all’appello della controparte.
10.
Il 1° gennaio 2011 è entrato
in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272).
Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data,
la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale
previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile
ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in
rassegna che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile
comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art.
405 cpv. 1 CPC).
Nelle controversie patrimoniali
con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è impugnabile mediante appello
(art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC).
Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 23 luglio 2013.
L’appello del 13 settembre 2013, tenuto conto delle ferie giudiziarie, è senz’altro
tempestivo.
11.
Nel caso di specie è
pacifico, come concluso anche dal Pretore, che con l’esercizio del diritto di
compera da parte di AP 1 si sia perfezionato un contratto di compravendita
immobiliare con AO 1 avente per oggetto l’appartamento al quarto piano dello
stabile di via degli __________
di __________ corrispondente al foglio
di PPP N. __________, quota di 168/1000 del fondo part. __________ RFD. Tra le
parti vi è disaccordo riguardo all’assegnazione di un parcheggio ad uso
riservato all’appartamento acquistato dall’appellante, che egli ritiene avrebbe
dovuto acquisire contestualmente all’appartamento, mentre la convenuta nega di
avere mai venduto o attribuito.
12.
Il Pretore ha valutato
l’accordo concluso tra le parti
“secondo il senso che un terzo in buona fede
che si trovasse nelle medesime circostanze dell’acquirente avrebbe potuto
attribuirgli”
(decisione OA.2011.3, pag. 4, cons. 8 in fine). Nella sua
analisi ha preso in considerazione soltanto la formulazione letterale dell’atto
notarile (doc. D e E) e la sussistenza dei requisiti formali e giuridici
necessari alla costituzione di un diritto d’uso riservato sul parcheggio. In
considerazione del tenore della dichiarazione della concedente al punto 2 (doc.
D e E) relativamente al posteggio esterno, ha quindi concluso che
“con la
sottoscrizione dell’atto, l’attore non poteva in buona fede ritenere di aver
acquistato anche un diritto sul posto auto contestato”
(decisione
OA.2011.3, pag. 5, cons. 8.3)
Ma al di là di quanto emerge
dall’interpretazione letterale dell’atto notarile, come censurato
dall’appellante, in prima sede non è stato fatto alcun esame, in applicazione
dell’art. 18 cpv. 1 CO, per determinare nel contesto dello specifico contratto
di compravendita quale sia stata la volontà di ciascuna parte, come e se sia
stato raggiunto il consenso prima della stesura dell’atto pubblico e se quanto vi
è formulato corrisponda realmente alle esternazioni e intenzioni delle parti. Il
contratto come tale, rettamente qualificato come compravendita, non è inoltre stato
valutato nel contesto delle norme di legge che lo definiscono.
13.
Dal doc. A, estratto della
rivista Cerca & Trova Magazine del 19 dicembre 2007, si rileva che  AO 1 ha
offerto in vendita un appartamento provvisto di
“posto auto”.
L’annuncio
non specificava per quale titolo l’immobile offerto disponesse di un parcheggio.
Dal doc. B si rileva che AP 1, dopo una visita personale, avesse inteso che
nell’immobile offerto fosse compreso
“un posto auto davanti l’entrata
dell’immobile”.
Non è dato di sapere se l’attore,  residente all’estero,
tra l’altro come si desume dalle lettere da lui redatte, con qualche incertezza
nella lingua italiana (doc. B e documenti prodotti dal teste C N), si sia posto
la questione di indagare in virtù di quale titolo giuridico il diritto all’uso
del parcheggio gli sarebbe stato trapassato e  di verificare se AO 1 ne fosse
veramente titolare. Sembra invero che AP 1 si sia accontentato di avere
l’assicurazione che il parcheggio “c’era”, e tanto gli è bastato prima della sottoscrizione
dell’atto pubblico. Il notaio rogante R M, sentito come teste, ha dichiarato
infatti che AP 1
era “interessato al parcheggio e lo voleva”
e ancora
che
“aveva esplicitamente detto che necessitava di un posteggio ed è proprio
per quello che è stata riportata la clausola”
(verbale di udienza 24 aprile
2012, pag. 2).
Dalla documentazione agli atti
non appare invece che il convincimento maturato durante le trattative
contrattuali da  AP 1 sull’esistenza di un parcheggio sia stato oggetto di
precisazioni di natura giuridica da parte della venditrice.
Nemmeno l’intervento del notaio,
che peraltro avrebbe dovuto essere determinante in tal senso, sembra avergli chiarito,
nei termini corretti, quale fosse la situazione giuridica. Il notaio non ha
riferito, al di là della formula poco chiara contenuta in proposito nel rogito,
se AP 1 fosse stato informato sull’essenziale, ovvero che il fondo su cui
avrebbe parcheggiato dopo l’acquisto apparteneva a un terzo e che la
proprietaria dell’unità di PPP in vendita non aveva alcun diritto sullo stesso
così come gli altri condomini del palazzo, nemmeno nel senso di autorizzarne
l’occupazione a titolo di parcheggio “per consuetudine”. Sembra abbastanza
evidente che la clausola dell’atto notarile che fa stato di una
“consolidata
consuetudine dei condomini”
, peraltro di nessuna rilevanza giuridica e
fuorviante nella sua formulazione,
sia stata voluta dalla concedente per
confermare la richiesta dell’acquirente di avere un parcheggio unitamente
all’appartamento e come tale sia stata letta e interpretata da questi. Che AP 1,
nemmeno comparso personalmente ma rappresentato da una terza persona per
procura alla firma dell’atto notarile (teste Elisa Sai, verbale di udienza 24
aprile 2012, doc. D e E), non avesse capito che la citata “consuetudine” non significasse
la sussistenza di un diritto effettivo sul parcheggio, risulta chiaro dalla sua
lettera di risposta alla AGE SA del 15 gennaio 2010, oltre un anno e mezzo dopo
l’esercizio del diritto di compera (documenti prodotti dal teste C N).
Secondo il principio dell’affidamente
si deve imputare ad una parte il senso oggettivo delle sue dichiarazione o del
suo comportamento, anche nel caso in cui questi non corrispondessero alla sua
intima volontà (
DTF
130 III 417
cons. 3.2. p. 435, 129 III 118 cons. 2.5, 128 III 419 cons. 2.2., sentenza del
Tribunale federale 4C_7/2005 del 30 giugno 2005, cons. 2.2.). Perciò, in
siffatte circostanze, in virtù di questo principio si deve imputare a AO 1  il
senso oggettivo delle sue assicurazioni riguardo alla sussistenza del
parcheggio, così come intese da AP 1.
14.
Nell’ambito della
compravendita, il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità
promesse quando dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o
diminuiscono notevolmente il valore della cosa e l’attitudine all’uso cui è
destinata (art. 197 cpv. 1 CO). Tale garanzia, contemplata dal codice
nell’ambito della vendita mobiliare, si applica per analogia alla vendita di
immobili (art. 221 CO).
Il fatto che AO 1 abbia messo in
vendita un appartamento provvisto di posto auto, abbia ribadito a AP 1 nelle
trattative precontrattuali che il posto auto era disponibile e poi anzi ancora,
abbia formalmente dichiarato nell’atto pubblico di costituzione del diritto di
compera che sussisteva una consuetudine dei condomini di assegnare un parcheggio
al proprietario dell’appartamento del quarto piano nell’ubicazione mostrata
all’acquirente, la rende responsabile nei suoi confronti per la mancata
sussistenza di una qualità promessa dell’immobile venduto, in applicazione
dell’art. 197 cpv. 1 CO (per analogia sentenza del Tribunale federale 4A_619/2013
del 20 maggio 2014, cons. 4 e segg). In virtù del cpv. 2 del medesimo articolo
ella risponderebbe anche nell’evenienza in cui non le fosse stata nota la
situazione giuridica e si fosse fidata del fatto che da anni, anche da parte
dei precedenti proprietari dell’appartamento da lei venduto, che l’hanno
confermato in sede testimoniale (testi E C e teste C G), lo stallo davanti alla
porta di ingresso del condominio fosse sempre stato occupato dai veicoli dei
proprietari del quarto piano.
La responsabilità del venditore
per difetti è esclusa solo se questi erano noti al compratore al momento della
vendita (art. 200 cpv. 1 CO per analogia art. 221 CO, sentenza del Tribunale
federale 4A_619/2013 del 20 maggio 2014, cons. 4.1). AO 1, che aveva l’onere
della prova in tal senso, non l’ha dimostrato. Si deve ritenere che
l’acquirente non sapesse e nemmeno dubitasse al momento della sottoscrizione
dell’atto notarile di non potere acquisire alcun diritto a parcheggiare sul
fondo n. __________ di __________ di proprietà di terzi (sentenza del Tribunale
federale 4A_619/2013 del 20 maggio 2014, cons. 5.2). Tanto più che, ciò che
avvalora questa conclusione, dalla deposizione del notaio R M è emerso che
“il
prezzo complessivo del rogito comprendeva la facoltà di utilizzare il
parcheggio”
(verbale di udienza 24 aprile 2012, pag. 2 in fine).
15.
Posto che nel caso di specie
l’immobile venduto è risultato difettoso per carenza di una qualità promessa,
occorre ora verificare se sussistono tutti i presupposti affinché l’azione
estimatoria tendente all’ottenimento del minor valore della cosa venduta (art.
205 cpv. 1 CO) potesse essere promossa in giudizio da AP 1.
Il venditore è tenuto a
rispondere in garanzia, soltanto nel caso in cui il compratore abbia verificato
tempestivamente lo stato della cosa venduta e  gli abbia dato tempestiva
notifica di eventuali difetti (art. 201 cpv. 1 CO), altrimenti la cosa venduta
si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili
mediante l’ordinario esame (art. 201 cpv. 2 ).
Nel caso in cui i difetti si
scoprissero più tardi, come è stato il caso nella fattispecie in esame,
dev’esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene
accettata anche rispetto ai medesimi (art. 201 cpv. 3 CO).
Dalla documentazione agli atti
risulta che AP 1 si è avveduto per la prima volta che non aveva alcun diritto a
disporre del parcheggio a metà gennaio 2010, (doc. F, documenti prodotti dal
teste C N). Immediatamente dopo tale scoperta, in considerazione dell’art. 201
cpv. 3 CO, egli avrebbe dovuto notificare a  AO 1 che l’appartamento risultava di
fatto sprovvisto del parcheggio malgrado le assicurazioni da lui ricevute. La
prima comunicazione in tal senso che emerge dagli atti è la lettera
raccomandata del 29 novembre 2010 (doc. 3) del suo legale alla venditrice, con
la quale chiede la restituzione dell’importo di fr. 50'000.-
“pagati di
troppo per rapporto al prezzo iniziale”
e lamenta alla destinataria che non
avrebbe potuto vendere il parcheggio unitamente all’appartamento.
Da questi riscontri istruttori si
deve concludere che la notifica dell’assenza della qualità promessa, se tale si
considera il doc. 3, avvenuta oltre dieci mesi dopo la scoperta del difetto, è
stata manifestamente tardiva.
Nei suoi allegati di prima
istanza l’attore non ha discusso i presupposti di legge di tale richiesta e
nemmeno si è premurato di indicare e provare, come era necessario a supporto
della stessa, di avere indirizzato una notifica tempestiva alla venditrice.
Per parte sua, neppure la
convenuta ne ha mai eccepito la tardività, fatto salvo un fugace accenno nella
risposta (“rimostranze tardive” , risposta atto II, pag 4, ad 6 e 7) e  nell’allegato
conclusivo (atto XV, pag. 6, “tutti gli obblighi…disattesi,…, afferenti ad
un’immediata notifica”).
L’onere della prova della
tempestiva notifica dei difetti spettava al compratore in virtù dell’art. 8 CC
(per analogia DTF 118 II 147), ma agli atti, eccetto il doc. 3 prodotto anzi
dalla controparte, non è stata versata alcuna prova in tal senso e la convenuta
è rimasta praticamente silente al riguardo. Dottrina e giurisprudenza hanno
ammesso che il giudice possa intervenire d’ufficio a sanzionare un’eventuale
tardività della notifica dei difetti non eccepita dalla controparte solo se
quest’ultima è stata assodata processualmente  (
Rep
.
1991 p. 372, 1993 p. 197, RFJ 1996 p. 260, II CCA; II CCA 8 gennaio 2001 inc.
n. 12.2000.171, 3 aprile 2006,  inc. n. 12.2005.54, gennaio 2010 inc. n.
12.2008.190 in RtiD II-2010 n. 46c pag. 697, II CCA 23 dicembre 2011 inc.
12.2009.23430). Ciò  che è qui il caso.
Si deve concludere che i diritti
di garanzia del compratore sono perenti per notifica tardiva, con conseguente reiezione
delle pretese relative alla rifusione del minor valore dell’immobile
acquistato. Per questo motivo non è necessario esaminare il valore
dell’immobile in assenza di parcheggio. Va pertanto confermato, nel suo esito, il
giudizio di prima istanza di respingere la richiesta del relativo importo, sia pure
per motivazioni giuridiche diverse.
16.
La richiesta creditoria
avanzata con la petizione era composta di diversi importi. Con le conclusioni e
in appello l’attore ha infine ridotto le sue pretese a due. Oltre alla
richiesta di cui si è detto in precedenza,  AP 1 ha chiesto il rimborso dei
canoni di locazione pagati a A SA per il parcheggio per gli anni 2010 e 2011,
pari a 400.- fr. oltre accessori.
L’attore, se avesse acquisito un
diritto al parcheggio, come confidava al momento della stipulazione del
contratto, non avrebbe più dovuto pagare nessun canone per poterne beneficiare.
Il fatto di disporre di un parcheggio, già si è detto, è da considerare come
una qualità promessa dalla venditrice di cui invece l’immobile difettava. Gli
esborsi avuti dall’attore per la locazione del parcheggio sono qualificabili
come danni connessi all’inadempienza contrattuale della venditrice. Occorre
perciò valutare se sussistono i presupposti per potere riconoscere il loro
risarcimento. L’azione per difetti dell’art. 197 e segg. CO, applicabile per
analogia nella compravendita di immobili (art. 221 CO), è trattata dal Codice
delle obbligazioni nella parte speciale della compravendità. Può concorrere ad
essa l’azione generale per inadempienza contrattuale dell’art. 97 CO,
allorquando il venditore ha fornito un oggetto difettoso e l’acquirente ne ha
subito un danno. Il Tribunale Federale ha però posto una riserva importante
perché l’acquirente se ne possa prevalere unitamente alla garanzia per difetti,
vale a dire che l’acquirente può invocare l’art. 97 CO soltanto se ha
rispettato le condizioni dell’azione speciale dell’art. 197 e segg. CO, cioè se
ha verificato e notificato i difetti tempestivamente (art. 201 CO) e se ha
rispettato il termine di prescrizione (art. 210 CO).
Questa precisazione pone dei
limiti importanti al concorso delle due azioni, tuttavia secondo l’alta Corte ciò
si giustifica per il fatto che  l’inosservanza delle condizioni di esercizio dell’azione
speciale renderebbe illusorie le regole sulla garanzia e discende anche dalla
presunzione legale secondo la quale l’oggetto della compravendita si ritiene
accettato dall’acquirente che non  rispetta il suo dovere di notifica dei
difetti. In queste condizioni, se l’acquirente già ha perso i suoi diritti di
garanzia, non può prevalersi senz’altro di un’inadempienza contrattuale
sgorgante dall’art. 97 CO (
Thévanez,
Werro
, Commentaire romand, Code des obligations, Basilea, 2012, ad art.
197-210 CO, pag 1389, n. 16 e segg.,
DTF
133 III 335), ciò che è qui il caso, come si è detto nei considerandi
precedenti.
Anche la pretesa di risarcimento
dei canoni di locazione pagati per il parcheggio deve pertanto essere respinta.
17.
Ne consegue che l’appello è
integralmente respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106,
cpv. 1 CPC) e sono fissate in conformità dell’art. 13 LTG. Le ripetibili sono
calcolate in base all’art. 11 cpv. 2 let. a RTar. Il valore litigioso della
procedura di appello, importo determinante anche ai fini di un eventuale
ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr. 38'400.-, pari alla pretesa
ridotta in sede di conclusioni e riproposta in appello.
Per i quali motivi,
richiamati
per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
I.
L’appello di AP 1
è respinto
.
Di conseguenza la decisione 23 luglio 2013 della Pretura della Giurisdizione di
Mendrisio-Nord è confermata.
II.
La spese processuali di
appello di fr. 1’500.-, già anticipate dall’appellante, rimangono a suo carico,
con l’obbligo di rifondere all’appellata fr. 1’300.- a titolo di ripetibili di
appello.
3.  Notificazione:
-
-
-
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Mendrisio-Nord
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                               La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).