ti_gerichte · 16.2016.33 · 2018-09-12 · it
Distinzione tra contratto di comodato e contratto di affitto agricolo

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 12.09.2018 16.2016.33

Incarto n.
16.2016.33
16.2016.35
Lugano
12 settembre 2018
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 2 maggio 2016 (16.2016.33) presentato da
RE
1
(patrocinato
dall
'
avv.  PA 1 )
e
sul reclamo del 25 aprile 2016 (16.2016.35) presentato da
CO
1
(patrocinato
dall
'
avv. dott.  PA 2 )
contro la decisione
emessa il 24 marzo 2016 dal Pretore del Distretto di Leventina nelle cause
SE.2014.12 (accertamento di contratto di affitto agricolo e protrazione del contratto)
promossa con petizione del 5 novembre 2014 da CO 1 nei confronti di RE 1 e SE.2014.13
(rivendicazione di proprietà) promossa con petizione del 10 novembre 2014 da RE
1 nei confronti di CO 1;
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto:
A.
Nei primi
anni novanta O__________ L__________, allora proprietario della particella n.
2492 RFD di __________ (
16 343 m²) suddivisa in una zona edificata, in bosco
e in una superficie prativa
in declivio
utilizzata
come pascolo (14 951 m²), ha autorizzato CO 1
, contadino che
gestisce a __________ un'azienda dedita alla produzione di latte e di formaggio,
a fare pascolare il suo bestiame su tale fondo. In una lettera del 22 maggio
1992 O__________ L__________ ha comunicato al contadino quanto segue:
“Caro CO 1.
A
volta di corriere rispondo volentieri alla tua domanda del 21.5.92.
Sempre
un po
'
informato dei problemi esistenti e futuri della
lavorazione e dell
'
economia rurale acconsento alla tua domanda
per la pascolatura, prima e dopo l
'
alpeggio, sulla mia proprietà al __________
con i vitelli dai 6 ai 12 mesi.
Contemporaneamente mi rendo conto della svalutazione
del prato cambiando la struttura della lavorazione e dello sfruttamento. Perciò
sullo spirito di un equilibrio nel dare e nell
'
avere,
del mantenimento della sostanza e con la speranza di un accordo a lungo tempo
ti prego gentilmente ad acconsentire alle mie seguenti pretese.
-     Periodicamente controllare lo stato
del terreno, con l
'
eliminazione o sistemazione dei danni a causa
del passo delle bestie.
-     Spargimento dello sterco dei vitelli almeno
una volta all
'
anno.
-     Posa
della cinta elettrica sotto l
'
abitato almeno due metri sotto l'orlo del
pianeggiante (vedi foto).
-
La scarpata sopra il sentiero, a nord-ovest
sotto il fabbricato nuovo, deve stare fuori dal cintato.
-     L
'
accesso
al prato e alla cassetta postale dalla strada cantonale deve essere praticabile
come pure l
'
accesso all
'
abitato sul sentiero di salita.
-     L
'
erba
sul pezzo di prato tra l
'
abitato, l
'
orto e
la strada vecchia soprastante, quando da me non tolta, è da falciare almeno due
volte all
'
anno.
-     La
cinta elettrica non disturbi la radio e la televisione.
-     Da
parte mia provvederò l
'
acqua e la corrente elettrica il cui consumo
lo si potrebbe pareggiare con un gustosissimo pezzo di formaggio
” (...)
.
B.
Il 9 luglio 2010 RE 1, ottenuta l'autorizzazione dalla Sezione dell
'
agricoltura, ha acquistato la particella n. 2492.
CO 1 ha continuato a far pascolare il suo bestiame sul fondo, le parti avendo
concordato verbalmente di continuare quanto pattuito con il precedente
proprietario del fondo. Lamentatosi più volte dello stato in cui si trovava il proprio
fondo, il 27 dicembre 2013 RE 1 ha comunicato a CO 1 la sua intenzione di
procedere con la bonifica del fondo e di avere “già provveduto a stipulare un
contratto d
'
affitto con un altro
gestore agricolo, a partire da gennaio 2013”. Il 13 gennaio 2014 CO 1 ha fatto
presente al proprietario l'esistenza di un contratto di affitto agricolo che si
era “rinnovato in base alla legge sugli affitti agricoli” e di ritenere “non
conforme” il contratto da lui concluso con un altro gestore. Il 31 gennaio 2014
RE 1 ha negato la conclusione di un contratto del genere, rilevando semmai la
stipulazione di un contratto di comodato di durata indeterminata disdicibile in
ogni momento e ha fissato a CO 1 un temine fino al 30 giugno 2014 per
liberare il fondo. Il 6 febbraio 2014 quest'ultimo ha ribadito l
'
esistenza di un contratto di affitto agricolo e ha
comunicato che presso l'azienda potevano essere ritirate le forme di formaggio
corrispondenti al fitto annuale. Il 2 aprile 2014 RE 1 ha reiterato la sua
richiesta di liberare il fondo entro la fine di giugno 2014 mentre il 23 giugno
2014 CO 1 si è nuovamente opposto a tale richiesta.
C.
Ottenuta l
'
autorizzazione ad
agire (inc. CM.2014.15), il 5 novembre 2014 CO 1 ha convenuto RE 1 davanti al Pretore
del Distretto di Leventina chiedendo, in via principale, di accertare
“
l
'
esistenza
di un contratto di affitto agricolo, non ancora giunto a scadenza,
avente per oggetto la messa a disposizione di una porzione della particella n.
2492 RFD di __________
così come la conseguente nullità della
disdetta riferita al contratto di comodato
”
e in via subordinata,
“
qualora
la disdetta inoltrata per il contratto di comodato fosse giudicata valida per
il contratto di affitto agricolo, che la stessa abbia effetto per il successivo
termine di disdetta ai sensi della LAAgr, rispettivamente che la durata del
contratto di affitto agricolo sia prorogata di sei anni
”
(inc. SE.2014.12). Nelle sue osservazioni del 9 dicembre 2014 RE 1 ha
proposto, in via principale, di dichiarare irricevibile la petizione e in via
subordinata di respingerla. Nel frattempo,
il 10 novembre 2014, anche RE
1, dopo avere ottenuto l'autorizzazione ad agire
(CM.2014.18),
si
è rivolto al medesimo Pretore perché ordinasse a CO 1 di liberare la particella
n. 2492, di allontanare i suoi animali e di rimuovere la cinta elettrica da lui
posata entro 10 giorni dal passaggio in giudicato della decisione (inc.
SE.2014.13).
Nelle sue
osservazioni del 4 dicembre 2014 CO 1 ha chiesto di respingere la petizione.
D.
Congiunte
le due procedure, all
'
udienza del 23
marzo 2015, indetta per il dibattimento,
le parti hanno ribadito le loro
posizioni e hanno notificato prove. L'istruttoria, durante la quale è stata allestita
una perizia sullo stato del fondo, è terminata il 16 novembre 2015. Alle
arringhe finali le parti hanno rinunciato limitandosi a conclusioni scritte.
Nel suo memoriale del 7 dicembre 2015 RE 1 ha confermato sostanzialmente la
propria posizione. Altrettanto ha fatto CO 1 nel suo allegato dell'11 dicembre
2015.
E.
Statuendo il 24 marzo
2016 il Pretore ha accertato che il contratto “vigente tra RE 1 e CO 1 riguardante
la messa a disposizione della particella n. 2492 RFD di __________ è un
contratto di affitto agricolo” (dispositivo n. 1), ha accertato la validità
della disdetta 31 gennaio 2014 di RE 1 “con effetto al 22 maggio 2016”
(dispositivo n. 2) e ha respinto la richiesta di protrazione del contratto di
affitto agricolo di CO 1 (dispositivo n. 3). Le spese processuali di complessivi
fr. 2900.– sono state poste per un quarto a carico di CO 1 e per tre quarti a carico
di RE 1, tenuto a rifondere alla controparte fr. 2100.– per ripetibili
parziali.
F.
C
ontro la
decisione appena citata CO 1
è insorto alla seconda Camera civile con un
appello del 25 aprile 2016 in cui chiede in via principale di accertare la
scadenza del contratto di affitto agricolo per il 1° gennaio 2018, di accertare
la nullità della disdetta del 31 gennaio 2014 e di ogni ulteriore disdetta in
relazione a tale fondo, di dichiarare la richiesta di protrazione del contratto
di affitto agricolo priva di oggetto in assenza di una valida disdetta. In via
subordinata egli ha postulato le medesime richieste salvo ottenere una
protrazione del contratto fino al 1° gennaio 2024.
Con decisione
del 17 maggio 2016
il presidente della Camera adita, preso atto del
valore litigioso di fr. 8073.54, ha trasmesso a questa Camera il rimedio per
essere trattato come reclamo (inc. 12.2016.54).
Il 20 maggio 2016 CO 1
ha chiesto a questa Camera di conferire effetto sospensivo al reclamo. Invitato
a esprimersi, il 31 maggio 2016 RE 1 ha concluso per la reiezione della domanda.
Con decreto del 14 giugno 2016 il presidente di questa Camera ha accordato al reclamo
l'effetto sospensivo.
G.
Nel frattempo, il 2 maggio
2016, contro la decisione del Pretore è insorto a questa Camera RE 1 chiedendo di
accertare che il contratto tra le parti è un contratto di comodato, di ordinare
– sotto comminatoria dell'art. 292 CP – a CO 1 di liberare la particella n. 2492
RFD di __________, di allontanare il suo bestiame e di rimuovere la cinta
elettrica da lui posata entro 10 giorni dal passaggio in giudicato della
decisione. Nelle loro rispettive osservazioni del 30 giugno 2016 le parti hanno
postulato la reiezione del reclamo avversario.
Considerando
in diritto:
1.
I rimedi giuridici
in esame sono diretti contro la stessa decisione e vertono sui medesimi
oggetti. Si giustifica così di congiungere le due procedure e di emanare una
sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).
2.
Le decisioni emanate
nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie
patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo
entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In concreto, il
Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 8073.54, donde la competenza di
questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività dei rimedi,
la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore di RE 1 il 25 marzo 2016 e
a quello di CO 1 il 4 aprile 2016.
Il termine di
ricorso è rimasto sospeso tuttavia dal
20 marzo 2016 al 3 aprile 2016 (art.
145 cpv. 1 lett. a CPC).
e sarebbe scaduto il 3 maggio
2016 per il primo e il giorno successivo per il secondo. Introdotti
il
25 aprile e il 2 maggio 2016
(cfr. timbri
postali sulle buste d'invio) entrambi i reclami sono dunque ricevibili.
3.
Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata
applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della
giurisdizione inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo
reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e
su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 140 III 88 consid.
2.2 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha
un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi
sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre
in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente
errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento
delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto
contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un
principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il
sentimento di giustizia e d'equità (DTF 140 III 19 consid. 2.1 con rinvii).
4.
Nella decisione
impugnata il Pretore dopo avere rammentato le differenze tra il
contratto
di affitto agricolo
e quello di comodato ed esposto i principi sull'interpretazione
dei contratti, ha accertato che le parti avevano concordato oralmente di
continuare con quanto pattuito in precedenza fra O__________ L__________ e CO 1
ma ha ritenuto impossibile appurare la loro reale volontà a quel momento,
ovvero se le parti avevano inteso riprendere un contratto di comodato o di
affitto agricolo. A suo parere, quindi, l'accordo fra le parti andava esaminato
alla luce dell'intesa intercorsa fra il precedente proprietario e il contadino secondo
il principio dell'affidamento. Ciò premesso, il primo giudice ha esaminato la
lettera del 22 maggio 1992 di O__________ L__________,
“che
rappresenta il punto centrale per l'interpretazione dell'accordo
”
, tanto più che per le parti
“
il contratto ha in definitiva un tenore letterale
che corrisponde a questa lettera
”
,
negando che la fornitura di pezzi di formaggio potesse considerarsi una controprestazione
per la concessione dell
'
uso del
pascolo ma soltanto un rimborso per i costi dell
'
acqua e della corrente elettrica sopportati dal proprietario. Egli ha
per contro ritenuto che lo sfalcio dell
'
erba del “pezzo di prato
tra l'abitato, l'orto e la strada vecchia soprastante” doveva considerarsi
una controprestazione perché il “pezzo di prato” da falciare è esterno alla superficie
ceduta in uso al contadino per far pascolare i propri animali. Donde, a suo
avviso, la conclusione di un contratto di affitto agricolo.
Ciò posto,
il Pretore, accertato che il 31 gennaio 2014 RE 1 aveva comunicato alla
controparte la disdetta ordinaria del contratto di affitto agricolo, che questo
era stato concluso, perlomeno per atti concludenti, nel mese di maggio 1992,
che la prima disdetta avrebbe potuto avere luogo, tenuto conto della durata
iniziale di sei anni nel maggio del 1998 e che, non essendo stato disdetto per
tale data esso si è rinnovato di sei anni per tre volte, ha ritenuto che la
disdetta avesse effetto per il 22 maggio 2016. Infine, il primo giudice ha respinto
la richiesta di proroga del contratto formulata da CO 1 poiché oltre a non essere
motivata non era stata introdotta entro tre mesi dal ricevimento della disdetta.
5.
Litigiosi
in questa sede sono da un lato la validità della disdetta del contratto di
affitto agricolo ed eventualmente la sua protrazione, oggetto del reclamo di CO
1, e d'altro lato la qualifica giuridica del contratto tra le parti, oggetto
del reclamo di RE 1
. Giovi esaminare anzitutto il rimedio
di
RE 1
giacché in caso di accoglimento, le domande di CO 1 diverrebbero
senza oggetto.
I.   Sul reclamo di RE 1
6.
Nelle sue
osservazioni al reclamo avversario CO 1 afferma che il rimedio è irricevibile
per carenza di motivazione. A suo parere RE 1 si limita a censurare la
valutazione dei fatti e a criticare in modo generico l'interpretazione del
Pretore, fornendo una diversa ricostruzione degli eventi, senza però indicare
nessun errore manifesto da lui commesso nell'interpretare il contratto. In
realtà per interpretare il contratto
tra le parti il primo
giudice
ha fatto capo a
l principio
dell'affidamento
, il quale è una questione di diritto che questa Camera
può esaminare liberamente, fermo restando che essa deve basarsi sul contenuto
delle manifestazioni di volontà e sulle circostanze, il cui accertamento è una
questione di fatto, censurabile unicamente sotto il profilo della manifesta erroneità
. Il reclamo non appare quindi d'acchito irricevibile e nulla osta a
procedere
alla sua trattazione.
7.   RE 1
censura la
qualifica di contratto di affitto agricolo operata dal Pretore, rilevando che la
porzione d
i prato “
tra l'abitato, l'orto e la strada
vecchia soprastante” non fosse stata concessa in uso a CO 1. Egli sostiene che
lo sfalcio di tale prato, ancorché indicato nella lettera del 22 maggio 1992,
non possa considerarsi una controprestazione per l'utilizzo del pascolo
sia per le esigue dimensioni dello stesso (meno di
300 m)
rispetto
a quelle del pascolo concesso in uso alla controparte (di
14 951 m
)
sia perché
l'erba doveva essere falciata solo se il
proprietario non lo avesse già fatto. Trattandosi di una prestazione
discontinua, essa non può costituire un elemento per qualificare il contratto
come affitto agricolo poiché questa relazione presuppone un corrispettivo regolare.
Per il reclamante il fatto di pretendere l'esistenza di u
n
contratto di affitto agricolo senza che sia stata pattuita una
controprestazione congrua rispetto alla cosa concessa in uso costituisce un chiaro
abuso di diritto. Egli soggiunge poi che quantunque si ammettesse che con il
precedente proprietario sia stato stipulato un contratto di affitto agricolo,
non si potrebbe ammettere l'esistenza di un tale contratto anche tra lui e CO 1
“perché tutte le circostanze gli hanno sempre fatto credere che la concessione
del pascolo fosse gratuita e che dunque tra le parti vi fosse un contratto di
comodato”.
Il reclamante si duole infine che il Pretore non abbia
ritenuto pertinente una sentenza del Tribunale federale (4P.1/2001 del
27
aprile 2001)
da lui menzionata nelle sue conclusioni.
a)
Le
caratteristiche di un contratto di affitto agricolo regolato dalla relativa legge
federale (LAAgr: RS 221.213.2) e di un contratto di comodato retto dall'art.
305 CO sono già stati riassunti dal Pretore. A riguardo basti rammentare che l'elemento
distintivo tra i due contratti è l'onerosità del rapporto contrattuale,
presente nel primo e assente nel secondo
.
Trattandosi
del contratto di affitto agricolo, il fitto può consistere non solo in denaro o
in una quota dei frutti (mezzadria) ma anche in una prestazione
in natura (art. 35
a
LAAgr
) quali l
'
obbligo per il fittavolo di preparare e consegnare
al proprietario una determinata quantità di fascine di legna della sua foresta
o quello di occuparsi della manutenzione di un sentiero non appartenente all
'
oggetto affittato (
Studer/Hofer
, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2
a
edizione, n. 768 ad art. 35a LAAgr)
. Quanto al comodato, la
gratuità non esclude la possibilità che il comodatario si assuma determinati
oneri o che il comodato sia concluso anche nell
'
interesse economico del comodante (
Schärer/Mauren-brecher
,
Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6
a
edizione
n. 3 ad art. 305), tant'è che per l
'
art. 307 cpv. 1 CO le spese ordinarie per la conservazione della cosa sono
a carico del comodatario.
b)
In
concreto, RE 1
riconosce che il “pezzo di prato
tra l'abitato,
l'orto e la strada vecchia soprastante”
cui si riferisce la lettera del 22 maggio 1992, doveva essere falciato
dal contadino almeno due volte all
'
anno
se non fosse già stato falciato dal proprietario. Egli contesta però l
'
accertamento del Pretore secondo cui tale
porzione di fondo non fosse concessa in uso a CO 1 e che, di conseguenza, lo
sfalcio dello stesso non possa considerarsi una prestazione di manutenzione
della cosa in uso di cui deve farsi carico un comodatario.
Se non che, l'interessato non si confronta nemmeno di scorcio con la
motivazione del Pretore
secondo cui, in sintesi, dai documenti agli atti
relativi al progetto di frazionamento della particella n. 2492 RFD di __________
in parte agricola e parte edificabile, si evince che il “pezzo di prato” in
questione non è mai stato usato come pascolo, ciò che è confermato dalla
deposizione dell'ex moglie di CO 1, C__________ P__________ __________, la
quale ha dichiarato che “
dovevamo tenere ben pulita l'area
attorno alla sua cascina;
in quest
'
ultimo caso falciavamo l'erba, perché i vitelli non potevano pascolare
per non sporcare” (
deposizione del 21 maggio 2015, verbali pag. 2)
.
Perché tale accertamento sia manifestamente errato il reclamante
per finire non spiega, donde l'
inammissibilità
della censura.
c)
Con
il reclamante si può convenire
che l'istruttoria non ha permesso
di determinare quante volte CO 1 abbia tagliato l
'
erba, ma soltanto che lo sfalcio era avvenuto negli anni in cui il
fondo apparteneva ancora a O__________ L__________. È indubbio altresì che la
superficie
di tale porzione di fondo sia esigua rispetto alla parte di prato usata da CO 1.
Più delicata è invece la questione se lo sfalcio del prato sia una prestazione
proporzionata rispetto all'uso del pascolo anche perché non vi è alcuna valutazione
in denaro del suo valore
. Tuttavia, come si è detto in
precedenza, il fitto può consistere anche in prestazioni in natura, quali il
lavoro (cfr.
Michon
, La conclusion
et l'extinction du contrat de bail à ferme agricole, 9
e
Séminaire sur
le droit du bail, Neuchâtel 1996, pag. 2), e l'art. 36 cpv. 1 seconda frase
LAAgr prevede che esso non debba eccedere la misura consentita, ma nulla vieta
la pattuizione di un importo inferiore (
Studer/
Hofer
, op. cit., n. 779 ad art. 36 LAAgr). Né il reclamante pretende,
per finire, che tale controprestazione sia meramente simbolica. Ne segue che
anche nel caso di una prestazione in natura di esiguo valore, questa costituisce
una controprestazione ai fini della legge sull'affitto agricolo. Analogamente
non è determinante la frequenza con cui la controprestazione debba essere
adempiuta.
Non si disconosce che dopo il cambiamento di proprietà
CO 1 non ha più falciato il
“pezzo di prato”
. Ciò concerne
semmai l'adempimento del contratto e non trasforma un contratto di affitto
agricolo in un contratto di comodato. In tali circostanze la conclusione del
Pretore, secondo cui l'impegno assuntosi da CO 1 costituiva il corrispettivo
per la concessione del pascolo, non può dirsi errata. Sotto questo profilo il
reclamo è pertanto destinato all'in­successo.
d)
Relativamente
al fatto che in presenza di un contratto sinallagmatico la controprestazione non
sia congrua alla cosa concessa in uso, ciò che per il reclamante configura un
abuso di diritto, l'interessato non spiega in cosa consista l
'
abuso di diritto commesso dalla controparte né
tantomeno dimostra che sia manifesto, la controprestazione di CO 1 era stata
espressamente pattuita con il precedente proprietario. E RE 1 non contesta di
avere convenuto con la controparte di
“
continuare con quanto pattuito in precedenza
”
.
Anche al riguardo il reclamo è destinato all'insuccesso.
e)
Per il reclamante
“
fintanto che non ne aveva bisogno, gli andava
bene che CO 1 continuasse a occupare il fondo come faceva con L__________
”. A suo dire egli era
all'oscuro dei dettagli
dell'accordo, sapendo solo che il contadino poteva far pascolare il bestiame e
che l'uso del terreno era gratuito. Ciò gli era stato riferito dallo stesso O__________
L__________ e poteva essere dedotto da tutte le altre circostanze del caso
quali il mancato annuncio dell'affitto agricolo a
lla sezione dell'agricoltura
da parte del contadino, il mancato esercizio del diritto di prelazione legale
da parte di CO 1 al momento della vendita del fondo e il mancato sfalcio del
prato da parte del contadino. Se non che, così argomentando, egli non rimette
in discussione il fatto, accertato dal Pretore, che “non essendo possibile
accertare la reale concordanza della volontà delle parti al momento del
summenzionato accordo orale – segnatamente determinando se le medesime hanno,
al momento della loro dichiarazione, inteso riprendere un contratto di comodato
o di affitto agricolo – l'accordo fra le parti va esaminato alla luce
dell'intesa precedente intercorsa fra O__________ L__________ e CO 1, in
applicazione del principio dell'affidamento”. E già si è detto che, sulla base
di tale principio l'accordo originario prevedeva una controprestazione in
natura. Quanto alle circostanze successive, esse non sono determinanti ai fini
dell'applicazione del principio dell'affidamento (DTF 144 III 99 consid. 5.2.3
con rinvio). Nella misura in cui il contratto in essere tra le parti andava
pertanto qualificato come affitto agricolo, è esclusa un'applicazione della
giurisprudenza del Tribunale federale citata dal reclamante (
4P.1/2001
del
27 aprile 2001), nella quale il proprietario ignorava l'esistenza di
un contratto di affitto agricolo, ciò che non è il caso in concreto, A__________
C__________, padre del reclamante e colui che per conto del figlio ha trattato
con CO 1 l'uso del terreno, avendo ammesso di avere letto e di essere stato in
possesso dell'accordo tra O__________ L__________ e il contadino (deposizione
del 16 novembre 2015, verbali pag. 4). Ne segue, in definitiva, che il reclamo
di RE 1, non avendo evidenziato nessun errore manifesto nell'accertamento dei
fatti e nessun errore nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice,
nella misura in cui è ricevibile, deve essere respinto.
II.   Sul reclamo di CO 1
8.
Nelle osservazioni
al reclamo RE 1 rileva che davanti al Pretore la controparte non aveva chiesto
di accertare che il contratto di affitto agricolo sarebbe terminato il 1°
gennaio 2018 e di conseguenza di ottenere una protrazione del contratto fino al
1° gennaio 2024. Il che è vero. È indubbio altresì che con il reclamo non sono
ammesse nuove conclusioni (art. 326 cpv. 1 CPC). Resta il fatto che, come si
vedrà in appresso, il reclamo è destinato all'insuccesso di modo che sulla
questione dell'ammissibilità di tali domande non occorre dilungarsi.
9.
Per CO 1, il Pretore
ha stabilito erroneamente la data di inizio del contratto di affitto agricolo
giacché
questo è iniziato al più tardi nel dicembre del 1988. Ciò,
a suo parere, ha quale conseguenza che la prima disdetta avrebbe quindi potuto
avere luogo, tenuto conto della durata iniziale di sei anni prevista dall'art.
7 cpv. 1 LAAgr, nel dicembre 1994. E siccome il contratto non era stato
disdetto per tale data, rinnovandosi di sei anni per tre volte in virtù dell'art.
8 cpv. 1 LAAgr, quand'anche la disdetta notificatagli nel mese di gennaio 2014
fosse ritenuta valida – ciò che egli contesta – esso scadrebbe nel mese di dicembre
2018. Per di più, egli soggiunge,
il Pretore
non avrebbe
potuto convertire la disdetta data da RE 1 per un contratto di comodato in una
disdetta del contratto di affitto agricolo ma avrebbe dovuto stabilire che quest'ultimo
contratto non era mai stato disdetto e dichiarare semmai
la sua
richiesta di protrazione priva di oggetto. Ma, egli prosegue,
anche
qualora si ammettesse la trasformazione, il primo giudice non avrebbe potuto
considerare quale valida disdetta la lettera del 31 gennaio 2014, suscettibile
di generare confusione, ma tutt'al più, considerare valida a tal fine la
lettera del 2 aprile 2014. Il reclamante ritiene infine che la richiesta di
proroga del contratto, da lui introdotta a titolo cautelativo con la sua
istanza di conciliazione del 23 giugno 2014, è tempestiva e motivata “sia in
sede di conciliazione che nell'ambito della procedura di merito”.
10.
In merito al momento
della conclusione del contratto, il Pretore, nell'impossibilità di
stabilire precisamente
“
quando
il contadino e l
'
ex proprietario
abbiano effettivamente convenuto “a
stretta
di mano”
quanto indicato nello scritto 22 maggio 1992
”
, ha ritenuto – in sintesi – che il contratto di affitto agricolo fosse
stato concluso, perlomeno per atti concludenti, nel mese di maggio 1992. Ora,
per confutare tale accertamento,
il reclamante si avvale da
un lato di un passaggio della sua deposizione (“Dal 1988, ovvero da quando ho
chiesto al Signor O__________ L__________ di affittargli il terreno, lui ha
acconsentito”,
deposizione del 16 novembre 2015, verbali pag. 2) e
dall'altro di una frase estrapolata da una lettera
del 2 gennaio
2014 inviata da O__________ L__________ a RE 1 da cui emerge che
“
le mucche e vitelli hanno pascolato per oltre 20
anni sul fondo
”
(allegata al doc.
12). Ciò non basta tuttavia per ritenere manifestamente errato l'accertamento
del primo giudice ove si pensi che la prima è, e rimane, una mera
allegazione
di parte
mentre la seconda è al punto generica da non permettere
di risalire a una data precisa, tanto meno a quella prospettata dal reclamante.
Su questo punto il rimedio, infondato, deve dunque essere respinto.
11.   a)
Relativamente alla disdetta del contratto, il Pretore, ricordato che
questa
costituisce un atto formatore unilaterale di volontà e la prassi in materia di
conversione di disdette inefficaci in disdette valide, ha considerato
che “l'erronea qualifica giuridica del contratto concluso fra le parti
operata dal proprietario nulla toglie al carattere univoco della propria
dichiarazione – ossia la volontà di mettere fine alla relazione contrattuale –
o alla sua qualità di dichiarazione incondizionale e irrevocabile”. Egli ha quindi
soggiunto che “per entrambe le parti la concreta fattispecie è sempre stata
chiara, o meglio, non avendo le parti altre relazioni contrattuali di sorta,
non può esservi stata alcuna confusione in relazione al rapporto giuridico al
quale il proprietario ha deciso di mettere fine
”
, l'unica controversia derivando dalla qualifica giuridica del loro rapporto
contrattuale e dalle relative conseguenze. Interpretando così la dichiarazione secondo
il principio dell'affidamento per il primo giudice CO 1
“
poteva e doveva considerare la disdetta ricevuta dal proprietario quale
disdetta ordinaria del contratto di affitto agricolo, cosa che peraltro ha
fatto, avendo egli sempre negato l'esistenza di un comodato fra le parti
”
. Ciò premesso per il primo giudice la disdetta
del contratto è avvenuta perlomeno con la lettera del 31 gennaio 2014, in cui
il RE 1 ha chiesto a CO 1 di liberare il fondo entro il 30 giugno 2014.
b)
Il
reclamante, richiamata la medesima giurisprudenza del Tribunale federale considerata
dal Pretore (DTF 135 III 441 e 123 III 124), ritiene che il primo giudice non
poteva trasformare una disdetta che si riferiva al contratto di comodato in una
disdetta del contratto di affitto agricolo. A suo avviso la disdetta si riferisce
espressamente al contratto di comodato tant'è che nella lettera del 31 gennaio
2014 il patrocinatore della controparte escludeva espressamente l'esistenza di
un contratto di affitto agricolo. Per di più, egli soggiunge, la disdetta è confusa
e di difficile comprensione per una persona normale senza formazione giuridica.
Tutt'al più, egli epiloga, il primo giudice avrebbe dovuto considerare il
contratto disdetto con la lettera del 2 aprile 2014
c)
Ora,
nella lettera del 31 gennaio 2014 a CO 1, RE 1 dopo avere spiegato i motivi per
i quali egli riteneva che il contratto tra le parti fosse un comodato e avergli
ricordato che già in precedenza gli aveva anticipato l'intenzione di riprendere
il possesso del fondo, ha indicato che “in considerazione del ciclo vegetativo
naturale del pascolo e delle corrispondenti necessità di gestione agricola,
egli ritiene più opportuno attendere la fine della primavera, per cui le
concede tempo fino al 30.06.2014. Si organizzi sin d'ora per liberare il fondo
entro questo termine” (doc. 10). La volontà di RE 1 di disdire il contratto
appare manifesta. Come possa il reclamante sostenere che tale scritto sia
“suscettibile di generare confusione” non è dato di capire, tanto meno ove si
considera che nella precedente lettera del 27 dicembre 2013 il proprietario lo ha
informato di avere stipulato un contratto d
'
affitto con un altro gestore agricolo (doc. 8) e che nella sua
deposizione del 16 novembre 2015 CO 1 ha dichiarato di avere capito da questo
scritto che la controparte volesse disdire il contratto di affitto agricolo
(“quando ho ricevuto la lettera [del 27 dicembre 2013] mi sono subito detto che
era tutto fuori posto, perché non poteva dare in affitto quel terreno che mi
era stato dato in affitto. Ho capito che era una disdetta, perché se stipula un
contratto con un altro contadino, ho capito che voleva buttarmi fuori”:
deposizione del 16 novembre 2015,
verbali pag. 3). Anche su questo punto il reclamo è pertanto destinato all'insuccesso.
12.
Per quel che riguarda
la proroga del contratto, l'art. 26 cpv. 1 LAAgr se una parte ha disdetto il
contratto, la contro
parte può entro tre mesi dal ricevimento
della disdetta, agire in giudizio per ottenerla.
In concreto, premessa
la validità della disdetta del 31 gennaio 2014, la richiesta del 23 giugno
2014, foss'anche stata motivata, è tardiva e dunque perente. Ciò posto, le
conclusioni del primo giudice secondo cui il contratto di affitto agricolo è stato
concluso nel maggio 1992 ed è stato disdetto il 31 gennaio 2014 per la scadenza
successiva, vale a dire per il 22 maggio 2016, sfuggono alla critica. Ne
discende, in ultima analisi, che il reclamo dev'essere respinto.
III.   Sulle
spese e le ripetibili
13.
Le
spese
processuali di entrambi i reclami seguono la reciproca soccombenza
(art. 106 cpv. 1 CPC).
Ogni parte assume dunque gli oneri del proprio
reclamo, commisurati all'importanza del litigio e rifonderà alla controparte un'adeguata
indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
decide:
1.   Le cause inc. 16.2016.33 e
16.2016.35 sono congiunte.
2.   Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo di RE 1 è respinto.
3.   Le spese processuali di
tale reclamo di fr. 200.– sono poste a carico del reclamante, che rifonderà
alla controparte fr. 800.– per ripetibili.
4.   Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo di CO 1 è respinto.
5.   Le spese processuali di
tale reclamo di fr. 200.– sono poste a carico del reclamante, che rifonderà alla
controparte fr. 800.– per ripetibili.
6.   Notificazione a:
– avv.   ;
–
avv. dott.   .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Leventina.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.