ti_gerichte · 12.2024.157 · 2025-04-14 · it
Contratto preliminare di compravendita; nullità per vizio di forma; rinuncia all'acquisto e richiesta di restituzione della caparra; pena convenzionale, culpa in contrahendo

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.04.2025 12.2024.157

Incarto n.
12.2024.157
Lugano
14 aprile 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Stefani
e Grisanti
cancelliera:
Bellotti
sedente
per statuire nella causa inc. n. OR.2023.10 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 1, promossa con petizione 20 gennaio 2023 da
dott.
med. AO1,
B______
patrocinato dall'avv. PA1, L______
contro
AP1detto
AP1,
L______
patrocinato dagli avvocati PA2
e
PA3, L______
con cui l'attore ha chiesto
la condanna del convenuto al pagamento di fr. 39'000.- oltre interessi al 5%
dal 15 settembre 2021 e il rigetto in via definitiva dell'opposizione da
quest'ultimo interposta al PE n. _______ dell'UE di L______;
domanda avversata dalla
controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore ha
accolto con decisione 4 ottobre 2024;
appellante il convenuto
che, con appello 6 novembre 2024, chiede di riformare il querelato giudizio nel
senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le
sedi;
mentre l'attore, con
risposta 12 dicembre 2024, postula il rigetto del gravame, con protesta di
spese e ripetibili di seconda sede;
letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A.
Il 17 marzo 2021 il
dott. med. AO1 (in qualità di offerente e acquirente) e AP1 (detto AP1 (in
qualità di venditore/proprietario), rappresentato dalla N______ SA di cui quest'ultimo
è l'amministratore unico, hanno sottoscritto (su carta intestata di detta
società immobiliare) una "
Offerta di acquisto subordinata
all'ottenimento del finanziamento e di modifica spazi interni (fattibilità
)"
con cui il primo si impegnava a sottoscrivere un diritto di compera (entro 10
giorni dal verificarsi delle due condizioni: conferma del finanziamento e ottenimento
dell'autorizzazione) sulla PPP 5 (n. _____), fondo n. ___ RFD V______, sulla
quale egli intendeva insediare il proprio studio medico, per il prezzo di fr.
759'000.-, di cui fr. 39'000.- da versare entro tre giorni dalla sottoscrizione
dell'offerta a titolo di caparra e fr. 720'000.-, a saldo, alla firma del
relativo atto notarile (doc. B, punto 5). Al punto 6c ("
Restituzione
caparra
") l'accordo prevedeva che nel caso in cui la N______ SA non ottenesse
il "
nulla osta
" da parte delle autorità (Comune, ev. Cantone)
per la modifica degli spazi interni (che dovevano includere una zona radiologia
al piano deposito) entro 60 giorni dal pagamento della caparra, la stessa veniva
interamente restituita all'acquirente. Il punto 7 ("
penale
")
stabiliva inoltre che "
Nel caso in cui la presente offerta venisse
accettata, il finanziamento fosse confermato e gli spazi fossero modificabili
ma l'acquirente decidesse di rinunciare all'acquisto prima della sottoscrizione
dell'atto notarile la caparra (…) varrà quale penale per costi, spese per
l'esecuzione dell'incarico e mancato guadagno
".
B.
Ottenuta la conferma
del finanziamento (doc. R, S), il 23 marzo 2021 AO1 ha effettuato il versamento
della caparra di fr. 39'000.- (doc. C). L'8 giugno 2021 il Municipio di V______
ha rilasciato il proprio accordo a una "
domanda di costruzione
preliminare informativa del 17 maggio 2021, per la realizzazione di uno studio
medico nello stabile al mappale no ___ RFD V______
". Premesso che la
presa di posizione aveva solo valore informativo senza effetti giuridici
particolari, l'autorità comunale ha comunicato che era in linea di principio
d'accordo con il cambio di destinazione dell'unità PPP in questione, da
deposito e uso commerciale a spazi adibiti a studio medico (doc. D). Confermata,
il 18 giugno 2021, la propria volontà di procedere con il rogito per il
passaggio di proprietà e di "
incontrare poi anche l'architetto per
preparare la domanda di costruzione ufficiale e definitiva
" (doc. 3), AO1,
ricevuta – il 22 giugno 2021 (doc. P) – la bozza del rogito (non agli atti) del
notaio C______ F______, ha incaricato il 23 giugno 2021 l'avv. G______ P______ di
fornirgli una consulenza al riguardo. Reso attento a molti aspetti critici, tra
cui l'apparente mancanza dell'atto di costituzione della PPP e degli inserti (regolamento,
tabella dei millesimi, piano di ripartizione e di assegnazione delle parti
comuni) come pure del descrittivo dei materiali previsti (pavimenti, sanitari
ecc.), la mancata corrispondenza con gli oneri ipotecari figuranti nel registro
fondiario, la cessione dei diritti di garanzia nei confronti degli artigiani,
le maggiori cautele da assumere trattandosi di un edificio in via di
costruzione, il conferimento di una procura quasi incondizionata al venditore e
l'acquisto di un solo parcheggio esterno, l'avv. G______ P______ ha
sconsigliato quello stesso giorno di firmare l'atto senza averli prima
chiariti, sottolineando inoltre che la citata bozza non prevedeva nulla in
merito alla possibilità che non gli venisse concessa la licenza di costruzione
o che la domanda incontrasse l'opposizione di un vicino (doc. O).
C.
Dopo alcuni scambi
interlocutori tra le parti – agli inizi di luglio 2021 – in cui AO1, pur
dichiarandosi intenzionato a concludere in tempi brevi l'affare ma tenendo in
considerazione le "
condizioni dettate dal mio avvocato e in sua
presenza
" (doc. P)", poneva l'accento sulle varie imprecisioni e
i vari punti oscuri rilevati dall'avv. G______ P______ e in particolare sulla
mancanza di valore legale della lettera informativa del Comune (doc. Q), gli
interessati non hanno raggiunto un'intesa e non hanno così perfezionato la
compravendita.
D.
Richiamato il punto 6
dell'offerta di acquisto 17 marzo 2021 (doc. B) e il fatto che il preavviso
municipale 8 giugno 2021 (doc. D) non poteva essere equiparato al "
nulla
osta
" ivi prescritto bensì aveva solo valore informativo, AO1 ha
preteso la restituzione della caparra di fr. 39'000.-, rilevando oltretutto che
il doc. B richiedeva la forma dell'atto pubblico, che tale esigenza si
estendeva anche alle condizioni accessorie del medesimo e che, in difetto della
forma prescritta, esso era nullo e la caparra andava dunque restituita perché
detenuta senza valido titolo (doc. E). Posizione che la controparte ha invece
contestato reputando che la conferma preliminare di fattibilità integrava il
necessario "
nulla osta
" e – in merito all'eccezione di forma –
opponendo alla richiesta di restituzione della caparra una propria pretesa per
culpa
in contrahendo
(doc. F).
E.
Ottenuta
l'autorizzazione ad agire (inc. CM.2022.577), con petizione 20 gennaio 2023 AO1
ha convenuto AP1 (detto AP1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 1, per ottenere la sua condanna al pagamento di fr. 39'000.- oltre
interessi al 5% dal 15 settembre 2021 e il rigetto in via definitiva
dell'opposizione da quest'ultimo interposta al PE n. _______ dell'UE di Lugano.
F.
Con risposta 17
aprile 2023 il convenuto si è opposto alla petizione postulandone l'integrale
reiezione. Con replica 11 maggio e duplica 6 giugno 2023 le parti hanno
ribadito le proprie posizioni.
G.
Esperita
l'istruttoria e raccolti i memoriali conclusivi 20 dicembre 2023 (attore) e 5
gennaio 2024 (convenuto), il Pretore ha accolto la petizione e ha condannato
AP1 (detto AP1 a pagare al convenuto fr. 39'000.- oltre interessi al 5% dal 15
settembre 2021 in restituzione della caparra, rigettando in via definitiva l'opposizione
al PE n. _______ dell'UE di L______. La tassa di giustizia di fr. 2'750.- e le
spese (oltre a quelle della procedura di conciliazione, di fr. 250.-) sono
state poste a carico del convenuto, tenuto a rifondere all'attore fr. 6'000.-
per ripetibili.
H.
Contro la decisione
appena citata AP1 (detto AP1 è insorto a questa Camera con un appello del 6
novembre 2024 in cui chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di
respingere la petizione, con seguito di spese e ripetibili di entrambe le sedi
a carico dell'attore.
I.
Con risposta 12
dicembre 2024 AO1 propone di respingere il gravame, con protesta di spese e
ripetibili di seconda sede.
Considerando
in diritto:
1.
L
’art.
308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le
decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie
patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta
nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale
valore supera pacificamente la soglia testé menzionata. Quanto alla
tempestività del rimedio giuridico, i termini di impugnazione e risposta sono
di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso specifico, la decisione impugnata è
stata notificata ai patrocinatori del convenuto il 7 ottobre 2024 (tracciamento
dell'invio n. __.__.______.________, agli atti), di modo che l'appello
depositato il 6 novembre 2024 – ultimo giorno utile – si rivela, sotto questo
profilo, ricevibile. Tempestiva è inoltre pure la risposta all'appello 12
dicembre 2024.
2.
Nella decisione
impugnata il Pretore, appurata la legittimazione passiva del convenuto,
partendo dal tenore letterale dell'accordo (e del suo titolo) ha accertato la
volontà delle parti di procedere a una compravendita subordinata a due
condizioni cumulative (ottenimento del finanziamento e fattibilità della
modifica degli spazi interni) di cui soltanto la seconda – regolata ai punti 6 e
7 – rimaneva controversa. Ricordato il metodo d'interpretazione (soggettivo o
normativo) dei contratti (art. 18 cpv. 1 CO), il Pretore si è soffermato sulle
e-mail che le parti si sono scambiate una volta ottenuta la dichiarazione
municipale, ovvero il contestato "
nulla osta
" (doc. D). Da
esse (doc. 3), e in particolare dal ricordato messaggio del 18 giugno 2021
(sopra, lett. B), si evinceva un reciproco consenso sul procedere con il rogito
che però è andato progressivamente a scemare nelle comunicazioni successive.
L'intervento dell'avv. G______ P______, incaricato dall'attore di esaminare la
bozza dell'atto notarile (doc. O), aveva infatti incrinato le certezze del
dott. AO1, il quale, sollecitato dal convenuto (e-mail del 1°luglio 2021, doc.
4), aveva subito reagito rilevando che "
non è possibile in fretta e
furia firmare un rogito senza aver ben in chiaro i punti fondamentali che il
mio avvocato ha ben illustrato al notaio C______ F______. (…) Resto comunque
intenzionato a concludere in tempi brevi l'affare ma tenendo in considerazione
le condizioni dettate dal mio avvocato e in sua presenza
" (doc. P),
per poi aggiungere il 6 luglio 2021 che “
Per il momento abbiamo ricevuto
dopo oltre due mesi dal nostro pre-accordo una lettera informativa del comune
di V______ che non ha nessunissimo valore né come licenza di costruzione né
tanto meno valore legale per far valere un eventuale diritto di aprire uno studio
medico nel suo stabile
” (doc. Q). Ciò posto, il Pretore ha constatato che le
parti si erano accordate nel senso di inserire quale condizione per procedere
alla compravendita la ricezione di un nullaosta preliminare (e non di una
licenza edilizia approvata) come quello rilasciato dal Comune di V______ l'8
giugno 2021. Se non che l'intervento dell'avv. G______ P______ (il quale aveva sollevato
una domanda fondamentale: "
[…] Cosa succede se per un qualche motivo
non le viene concessa la licenza o si trova l'opposizione di un vicino? L'atto
non prevede nulla al riguardo
" [doc. O]) aveva portato a un cambio di
prospettiva e alla consapevolezza che occorreva una licenza edilizia per avere
la certezza assoluta di potere procedere alla auspicata modifica della
destinazione dei locali in studio medico. Tali osservazioni successive non
cambiavano il fatto (dimostrato dal tenore letterale del doc. B, che non
menzionava una licenza edilizia passata in giudicato ma solo un non meglio
precisato "nulla osta" di "fattibilità", come pure dal
comportamento successivo delle parti) che le parti al momento della stipula non
avevano voluto subordinare la firma del rogito alla concessione della licenza
edilizia. Occorreva tuttavia esaminare se questo dietrofront dell'attore
riconducibile alla ricezione del parere legale beneficiava della necessaria
protezione giuridica (loc. cit., pag. 3 a 7).
Premesso che l'accordo di
cui al doc. B, redatto in previsione di una compravendita immobiliare,
configurava un contratto preliminare nel senso dell'art. 216 CO che avrebbe
dovuto rivestire per la sua validità la forma dell'atto pubblico, il Pretore ha
ricordato che lo scopo di tale forma è in particolare proteggere le parti da
decisioni precipitose e garantire loro una consulenza professionale. Ciò che aveva
fatto l'attore ricorrendo al parere dell'avv. G______ P______ e che aveva determinato
il suo cambio di rotta. Considerata la nullità dell'atto, si trattava di
esaminare se tale conseguenza poteva, in virtù della giurisprudenza in materia,
essere mitigata dall'eventuale malafede – non tutelabile – dell'attore oppure
dalla possibilità di scindere la pena convenzionale dal resto del contratto in
modo da garantirle una valenza anche in difetto della forma pubblica. Per quel
che era del contegno tenuto dall'attore, il primo giudice ne ha escluso la
malafede siccome l'interessato aveva aumentato la propria prudenza proprio a
seguito delle criticità rilevate dal parere legale che la legge intendeva
garantire a tutela delle parti. Quanto alla portata della clausola n. 7, da
interpretarsi quale pena convenzionale ai sensi dell'art. 163 CO, la
pattuizione era da considerare nulla se con essa le parti avevano inteso
rafforzare l'obbligazione principale mentre la sua validità rimaneva intatta se
l'intento delle parti era unicamente quello di risarcire l'interesse negativo
nell'ipotesi di una
culpa in contrahendo
. Tenuto conto del chiaro tenore
letterale della clausola, il Pretore ha rilevato che lo scopo – altrettanto
cristallino – consisteva nella tutela della parte venditrice e nella copertura
del suo interesse negativo in caso di rinuncia in malafede dell'acquirente.
Dovendosi stabilire se l'attore avesse agito in malafede o meno, il Pretore ha
constatato che AO1 non aveva espresso il proprio accordo "
senza riserve
"
bensì aveva manifestato in maniera del tutto trasparente il progressivo
insorgere dei propri dubbi. Certo, sempre con l'intento di procedere
all'acquisto ma a condizione che i suoi dubbi fossero dissipati, come si
evinceva dalle e-mail 1° e 6 luglio 2021 (doc. P, Q). Non si poteva dunque
concludere che successivamente al consiglio dell'avv. G______ P______ l'attore
abbia voluto illudere, in maniera contraria alla buona fede, il convenuto. Il
dott. AO1 ha sì infine rinunciato a concludere la compravendita ma sulla scorta
di dubbi pertinenti e manifestati in tutta trasparenza che per altro non sono
stati dissipati, non figurando agli atti alcuna proposta di modifica del rogito
per venire incontro alle esigenze dell'attore. Onde l'obbligo per il convenuto
di restituire l'importo trattenuto (pag. 7 a 10).
3.
L'appellante,
premesso che le tre condizioni (accettazione dell'offerta, erogazione del
finanziamento e ottenimento del nulla osta) per trattenere la caparra a titolo
di pena convenzionale erano pacifiche e che le parti concordavano sul fatto che
il doc. B rappresentava un contratto preliminare che avrebbe dovuto assumere la
forma dell'atto pubblico, fa carico al Pretore di essere incorso in un'erronea
applicazione del diritto (in particolare per non avere riconosciuto i
presupposti della responsabilità per
culpa in contrahendo
) e in un
errato accertamento dei fatti (per avere affermato che l'attore aveva rinunciato
all'acquisto sulla scorta di dubbi più che pertinenti e manifestati in tutta
trasparenza). Pur avendo il Pretore concluso che la clausola era stata redatta
per risarcire l'interesse negativo, costui avrebbe erroneamente sostenuto che
all'acquirente non poteva essere imputato un comportamento scorretto. Se la
consulenza legale dell'avv. G______ P______ fosse stata realmente determinante,
l'acquirente avrebbe dovuto raccoglierla ben prima e, una volta ricevuto tale
riscontro, egli avrebbe dovuto segnalare subito la questione precisando che la
firma del rogito era messa in discussione a causa del mancato adempimento delle
condizioni per procedere all'acquisto. Se non che, malgrado la consulenza
ottenuta, l'attore ha dichiarato di volere concludere l'affare in tempi brevi
(doc. P). La conclusione del Pretore sarebbe poi sconfessata dagli atti, non
essendovi traccia di una comunicazione che segnalasse tali dubbi. Lo stesso
doc. P si limitava ad accennare ad alcune clausole problematiche rilevate
dall'avv. G______ P______ che dovevano essere modificate. Tuttavia se eventuali
modifiche dell'atto notarile potevano essere discusse tra le parti, ciò non
toglieva che i dubbi non erano riferiti all'acquisto dell'immobile come tale
(memoriale, pag. 5 a 8).
L'appellante
non comprende inoltre come il Pretore, dopo avere rilevato che la conferma di
fattibilità (doc. D), ancorché non vincolante, era esattamente quello che le
parti avevano deciso di ottenere per procedere con la sottoscrizione del
rogito, abbia poi potuto sostenere che l'attore aveva rinunciato alla
conclusione della compravendita sulla scorta di dubbi più che pertinenti. Oltre
a ciò il Pretore avrebbe erroneamente affermato che i dubbi dell'attore non
risultavano essere stati dissipati e che in particolare non vi era stata alcuna
proposta di modifica per venire incontro alle sue esigenze, trascurando che,
come si evinceva dal doc. 4, egli era invece chiaramente disposto a modificare
la bozza. Per tacere del fatto che la controparte non aveva mai precisato quali
fossero le modifiche che intendeva eseguire. Egli era quindi consapevole che vi
potevano essere degli intoppi, nel senso che il rogito andava rivisto, ma non
avrebbe mai potuto pensare che l'atto notarile non sarebbe stato sottoscritto
(loc. cit., pag. 9 seg.).
L'attore
avrebbe pertanto adottato un comportamento contrario ai suoi reali
intendimenti, facendogli credere di volere semplicemente modificare alcune
parti del rogito e manifestandogli più volte senza riserve l'intenzione di sottoscriverlo
in tempi brevi, salvo poi rinunciarvi pochi giorni prima dell'appuntamento con
il notaio. Ciò in contrasto con la
ratio
della clausola in questione che
tutelava il venditore in caso di un cambiamento di rotta improvviso e abusivo
da parte dell'acquirente se questi decideva abusivamente di interrompere
l'affare benché le condizioni poste per procedere al rogito fossero adempiute. L'appellante
non revoca in dubbio il diritto dell'attore di consultare un legale e di
eventualmente modificare il rogito. Reputa invece scorretto il fatto che costui
non avrebbe mai manifestato – neanche per atti concludenti – la possibilità di
non concludere l'affare e di avere architettato le censure a posteriori con
l'avvio della causa civile (loc. cit., pag. 10 a 12).
4.
Nella
misura in cui obietta che l'attore avrebbe dovuto raccogliere la consulenza
legale ben prima, l'appellante solleva la questione per la prima volta in
questa sede. L'argomento si rivela così irricevibile in quanto nuovo (art. 317
cpv. 1 CPC) oltre che immotivato (art. 311 cpv. 1 CPC). Laddove rimprovera
invece all'attore di non avergli segnalato immediatamente che la firma stessa
del rogito era messa in discussione precisando che le condizioni per procedere
all'acquisto non erano adempiute, l'appellante equivoca sui termini. Non si disconosce
– come cita in maniera invero parziale il convenuto – che l'attore nella e-mail
del 1° luglio 2021 aveva manifestato l'intenzione di "
comunque
"
concludere in tempi brevi l'affare (doc. P). Sta di fatto che in quella stessa
comunicazione il dott. AO1 aveva pure precisato – dopo avere premesso che
"
non è possibile in fretta e furia firmare un rogito senza aver ben
chiaro i punti fondamentali che il mio avvocato ha ben illustrato al notaio
C______ F______
" – che ciò doveva avvenire "
tenendo in
considerazione le condizioni dettate dal mio avvocato e in sua presenza
",
come ha rilevato – senza contestazione al riguardo – il Pretore a pag. 5 seg.
della decisione impugnata. Che, in condizioni del genere e alla luce delle
problematiche elencate dall'avv. G______ P______ il 23 giugno 2021 (doc. O;
sopra, lett. B) che il venditore non pretende di avere ignorato (cfr. del resto
l'e-mail del 1° luglio 2021 di AP1 che accenna all'intervento dell'avv. G______
P______ [doc. 4]), costui potesse tranquillamente confidare nella firma del
rogito è pertanto una conclusione che non convince e che è anzi smentita dai
fatti. Come non può fare dubbio che la doglianza – espressa al venditore il 6
luglio 2021 dopo avere ricevuto la consulenza dell'avv. G______ P______ (doc.
Q) – circa il mancato valore della lettera informativa del Comune di V______
(doc. D) concerneva l'ottenimento del nulla osta di cui all'art. 6c
dell'accordo (doc. B). Il rimprovero mosso all'attore di non avere precisato
che le condizioni per procedere all'acquisto non erano adempiute cade dunque
nel vuoto. Come è destituita di fondamento – per quanto testé illustrato in
relazione ai doc. Q e P, sui quali si è fondato lo stesso Pretore (v. decisione
impugnata, pag. 9 seg.) – la critica secondo cui non vi sarebbe traccia negli
atti di una comunicazione con cui l'attore avrebbe segnalato i suoi dubbi. Non
può pertanto, in definitiva, essere seguita l'opinione dell'appellante secondo
cui i dubbi dell'attore non si riferivano all'acquisto dell'immobile.
5.
L'appellante
sembra ravvisare una contraddizione nella decisione impugnata per avere il
Pretore dapprima rilevato che la conferma di fattibilità (doc. D), ancorché non
vincolante, era ciò che le parti avevano deciso di ottenere per procedere con
la sottoscrizione del rogito, ma poi, in un secondo momento, sostenuto che
l'attore aveva rinunciato a tale sottoscrizione sulla scorta di dubbi
pertinenti (memoriale, p. 9).
Così facendo
l'appellante perde di vista che l'accertamento pretorile secondo cui le parti
al momento della stipula (doc. B) non avevano voluto subordinare la firma del
rogito alla concessione di una licenza edilizia passata in giudicato, ritenendo
sufficiente il non meglio precisato "
nulla osta
" rilasciato in
termini di fattibilità (decisione impugnata, pag. 7), si fondava sulla
interpretazione – oggettiva, le parti non essendosi evidentemente comprese al
riguardo, come dimostra la presa di coscienza dell'attore successiva (e
tutelata dal primo giudice) all'intervento dell'avv. G______ P______ – delle
dichiarazioni e dei comportamenti (precedenti a tale intervento) degli
interessati che però – per quanto testé illustrato - non corrispondeva alla
volontà effettiva di AO1. Come l'attore ribadisce ancora in questa sede
(risposta all'appello, pag. 4 e pag. 10) rinviando tra l'altro al significato
del termine (www.treccani.it:
scritta,
rilasciata dalla competente autorità amministrativa su richiesta
dell’interessato, che attesta l’esistenza di certi presupposti e quindi
l’inesistenza di contrarietà o impedimenti allo svolgimento dell’attività che
l’interessato si prefigge di compiere o, in genere, di ciò che chiede di poter
fare
"),
il
"
nulla osta
" avrebbe infatti dovuto garantirgli l'apertura di
uno studio medico. Ed egli (di professione medico e non immobiliarista, a
differenza della controparte) era convinto – erroneamente fino al chiarimento da
parte del proprio legale – che la risposta del Municipio di V____ dell'8
giV______2021 (doc. D), pur non configurando la licenza "
ufficiale e
definitiva
" (doc. 3), integrasse quel "
nulla osta
" e gli
garantisse tale facoltà. Convinzione che spiega del resto anche perché
l'attore, ancora in questa sede (risposta all'appello, pag. 3 segg.), ha sempre
sostenuto – una volta appresa la portata effettiva del doc. D – che se la
dichiarazione in questione – come spiegatogli poi dall'avv. G______ P______a
simile certezza, la caparra gli andava restituita già in forza del punto 6c
dell'accordo (doc. B).
Che i dubbi
sollevati dall'attore fossero pertinenti non fa inoltre dubbio. Al riguardo è
sufficiente rinviare a quanto esposto dianzi in relazione alle criticità
elencate dall'avv. G______ P______ (doc. O) che l'attore (direttamente o
tramite il proprio legale) aveva riportato sia al notaio C______ F______ sia al
convenuto (doc. P, Q e doc. 4; cfr. pure sopra, lett. B, C). In proposito la
decisione impugnata resiste dunque alla critica.
6.
Per
quanto attiene invece al rimprovero mossogli dal Pretore di non avere dissipato
i dubbi dell'acquirente attraverso una proposta di modifica del rogito per
andare incontro alle esigenze di costui quando invece – a suo dire – egli si
era in realtà detto chiaramente disposto a modificare la bozza inviata al dott.
AO1 e a dissipare i suoi dubbi, il convenuto non si avvede che l'argomento
pretorile censurato aveva una portata abbondanziale ("
peraltro
";
decisione impugnata, pag. 10). A parte ciò, il fatto di essere
disposto
a modificare – "
eventualmente
" (doc. 4) – la bozza ancora non rappresentava
una concreta proposta atta a dissipare i dubbi dell'interessato.
7.
Che
poi la controparte non avesse mai manifestato le sue perplessità in merito alla
volontà di sottoscrivere l'atto (memoriale, pag. 9) è un'opinione personale del
convenuto che non trova riscontro negli atti ma è anzi smentita dai medesimi.
Se è pur vero – come già visto dianzi – che il dott. AO1 ancora il 1° luglio
2021 si era detto "
comunque intenzionato a concludere in tempi brevi
l'affare
", egli aveva nondimeno vincolato tale proposito al fatto che
si tenesse conto delle condizioni dettate dal suo avvocato (doc. P). E ad ogni
buon conto al più tardi il 6 luglio 2021 il venditore doveva avere contezza
della possibilità di non perfezionare l'affare giacché l'attore, dopo averne
ricordato i punti critici (lettera informativa del Comune sprovvista di valore
legale per garantirgli l'apertura dello studio medico nello stabile; rogito
pieno di imprecisioni e riferimenti ipotecari oscuri) aveva senza equivoco
concluso – circostanza omessa dall'appellante – che "
al mio ritorno
(dalle vacanze, ndr) devo rivedere la situazione e la mia posizione di
conseguenza rispetto a tutto l'affare (…)
" (doc. Q).
8.
Infondata
è quindi pure la censura secondo cui l'attore avrebbe adottato un comportamento
contrario ai suoi reali intendimenti, facendogli credere di volere
semplicemente modificare alcune parti del rogito ma di comunque volere
sottoscrivere tale atto in tempi brevi (manifestandogli più volte tale
intenzione senza riserve), salvo poi rinunciarvi abusivamente pochi giorni
prima dell'appuntamento con il notaio, in contrasto con la
ratio
della
clausola in questione. Ora, che l'attore abbia adottato un cambiamento
contrario ai suoi reali propositi è anzitutto smentito dall'accertamento, non
contestato, del Pretore secondo cui – in conformità allo scopo della forma prescritta
dall'art. 216 CO di proteggere le parti da decisioni precipitose e di garantire
loro una consulenza professionale (DTF 140 III 200 consid. 4.2 con rinvii) – è
solo in seguito all'intervento dell'avv. G______ P______ e alla domanda
fondamentale da costui sollevata (
“
Tenga presente però che il
responso fornito dal municipio è solo di natura informativa. Per essere
tranquilli occorre attendere l’esito della procedura ordinaria, con
pubblicazione, che non mi risulta sia ancora stata avviata e i cui tempi di
evasione sono di almeno un paio di mesi. Cosa succede se per un qualche motivo
non le viene concessa la licenza o si trova l’opposizione di un vicino? L’atto
non prevede nulla al riguardo (…)”:
doc. O) che l'attore ha preso coscienza
della serietà del problema e ha acquisito la consapevolezza circa la necessità
di una licenza edilizia per avere la certezza assoluta di poter procedere alla
modifica della destinazione dei locali in studio medico (loc. cit., pag. 10).
Come non può essere seguito il convenuto laddove sostiene che la controparte
gli avrebbe voluto far credere semplicemente di modificare parte del rogito pur
volendolo comunque sottoscrivere in tempi brevi. Al riguardo basta rinviare
alle riserve espresse dal dott. AO1 il 1° luglio 2021 (v. sopra, consid. 4 con
riferimento a quanto precisato nel doc. P) e, soprattutto, il 6 luglio,
allorché, ricordato il problema principale (mancanza di una licenza di
costruzione che gli garantisse l'apertura dello studio medico) e
sentitosi
messo alle strette ("
Poi mi manda in fretta e furia una bozza di rogito
piena di imprecisioni e riferimenti ipotecari completamente oscuri almeno per
me")
, aveva concluso che
"al mio ritorno devo rivedere la
situazione e la mia posizione di conseguenza rispetto a tutto l'affare (…)
"
(doc. Q).
In
condizioni del genere non è possibile sostenere che l'attore abbia messo in
atto un comportamento scorretto e abusivo per avere dato senza riserva il
proprio accordo alla conclusione del contratto salvo poi a pochi giorni
dall'appuntamento con il notaio – che l'appellante nemmeno precisa – rifiutarsi
ingiustificatamente di trasporlo nelle forme legali. Né tanto meno egli può
avere creato nel convenuto la speranza illusoria di concludere l'affare e
averlo indotto a prendere disposizioni in vista della stipulazione del
contratto. A ciò si aggiunge che una
culpa in contrahendo
– già di per
sé rilevabile soltanto in situazioni eccezionali poiché le parti hanno in linea
di principio il diritto di interrompere le trattative in ogni momento senza
dovere fornire spiegazioni e la parte che si assume costi prima della
conclusione del contratto lo fa di principio a suo rischio e pericolo – può
essere riconosciuta meno facilmente (e anzi soltanto con la più grande cautela)
in materia di negozi giuridici sottoposti a requisiti di forma ove questi –
come nella fattispecie – hanno per scopo di preservare le parti da impegni avventati
(DTF 140 III 200 consid. 5.2; STF 4A_55/2019 del 4 settembre 2019 consid. 2.2.1
e 2.2.2;
Schmid
,
Reservationsvereinbarung beim Grundstückkauf, Formmangel und Konventionalstrafe
in: BR 2014 pag. 280). Ciò valeva a maggior ragione nel caso specifico per il
convenuto, immobiliarista di professione e aduso a questo genere di negozi, il
quale aveva un obbligo accresciuto di considerare, fino alla conclusione del
contratto, la possibilità di un fallimento delle trattative. Tanto più che non si
scorgono elementi per cui l'attore avrebbe rifiutato
in extremis
e –
soprattutto – senza ragione di concludere l'affare nella forma richiesta (STF
4A_55/2019, citata, consid. 2.2.1 e 2.2.2).
Per
abbondanza si rileva, comunque sia, che la penale, così come era formulata, non
perseguiva a ben vedere quale
unico
scopo la compensazione
dell'interesse negativo ma creava un legame stretto con gli obblighi principali
del contratto di compravendita, tant'è che era dovuta soltanto per il caso del
mancato acquisto (STF 4A_281/2014 del 17 dicembre 2014 consid. 3.3 e 3.4.1), rafforzando
così l'obbligazione principale e diventando essenzialmente un mezzo di
pressione (
Schmid
, loc. cit.;
Vetter/Hunziker
,
Reservationsvereinbarungen und Anzahlungen beim Grundstückkauf in: AJP 2024
pag. 395). E prevedendo la decadenza della caparra a prescindere dai motivi
della rinuncia all'acquisto, la clausola n. 7 in questione comprendeva
oltretutto anche fattispecie che esulavano dalla
culpa in contrahendo
(cfr. STF 4A_109/2018 dell'8 novembre 2018 consid. 3.3). L'appello vede perciò
la sua sorte segnata.
9.
Visto
l'esito dell'appello, non occorre vagliare la censura dell'attore (risposta
all'appello, pag. 3 segg.) che ripropone la tesi della restituzione della
caparra (anche) in virtù del mancato adempimento della clausola 6c dell'accordo
17 marzo 2021 (doc. B), in particolare per non avere integrato la risposta 8
giugno 2021 del Municipio di V______ (doc. D) il necessario "nulla
osta" e per non essere la medesima pervenuta
entro 60 giorni dal
pagamento dei fr. 39'000.-.
Censura che in ogni caso –
contrariamente alla doglianza dell'appellante – non è stata "
architettata
a posteriori
" una volta avviata la causa civile (cfr. per esempio doc.
E, G).
10.
Le spese
giudiziarie seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono
calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 39'000.-, determinante anche
ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar,
decide:
1.
Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 6 novembre
2024 di AP1 (detto AP1
è respinto.
2.
Le
spese processuali di fr. 3'000.- sono poste a carico dell'appellante che
rifonderà all'appellato fr. 3'000.- per ripetibili.
3.
Notificazione:
- avvocati PA2 e PA3, S______
l______ e n______
, Via L______ __, L______;
- avv. PA1, P______ C______
_, L______.
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a CHF 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).