ti_gerichte · 16.2015.22 · 2016-04-04 · it

Contratto di locazione: indennità per ripristino dell'ente locato nello stato anteriore a carico del conduttore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 04.04.2016 16.2015.22

Incarto n.
16.2015.22
Lugano
4 aprile 2016
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Stefani
e Bozzini
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 20 marzo 2015 presentato da
RE 1
contro
la decisione emessa il 26 febbraio 2015 dal Pretore della giurisdizione di
Locarno Città nella causa SE.2014.33 (locazione) promossa con petizione del
22 luglio 2014
nei
confronti di
CO 1 e CO 2
e
CO 3
(
rappresentati dall
'RA 1
);
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 1° aprile 2009 RE 1
ha concesso a CO 1, CO 3 e CO 2 la locazione di un appartamento di 4½ locali in
uno stabile a __________, per una pigione mensile di fr. 1200.– oltre a un acconto
per le spese accessorie di fr. 200.– e a fr. 60.– per un posteggio. Il contratto
prevedeva inoltre il deposito di una garanzia di fr. 2500.–, versata dai
conduttori su di un conto presso la Banca __________ di __________. La
locazione è terminata il 31 marzo 2014.
B.
Il
2 aprile 2014 RE 1 ha comunicato a CO 1, CO 3 e CO 2 di ritenerli responsabili
delle seguenti “spese per danni”:
“
-  Cameretta: pavimento sporco e
rigato irrimediabilmente. Necessita di una pulitura profonda (vedi contratto di
locazione 14.3).
-   Cucina:
armadietto tolto per installazione lavastoviglie, non riposizionato
correttamente, inoltre mancano i 4 piedini e le viti per il fissaggio delle
cerniere (19.2). Lo zoccolino è sporco (mai pulito) e non è stato rimesso al
suo posto. Il forno è bruciato.
-   Bagno: il
bidet è scheggiato.
-   La pulizia
dell
'
appartamento è inadeguata e
insufficiente (20).
”
Preso atto che il plico raccomandato non
era stato ritirato, la locatrice ha nuovamente notificato, i
l 17 aprile 2014, la sua pretesa. Il 28 aprile e il 3
giugno 2014 i conduttori hanno contestato “ogni danno nell
'
appartamento e
in particolare l
'
elenco di cui allo scritto datato 17 aprile 2014”,
chiedendo nel contempo di liberare a loro favore il deposito di garanzia.
C.
Adito senza esito
l'Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Locarno, con petizione del 22
luglio 2014 RE 1 si è rivolta al Pretore della Giurisdizione di Locarno Città per
ottenere la condanna di CO 1, CO 3 e CO 2 al pagamento di fr. 4335.–, corrispondenti
ai costi da lei sopportati per il ripristino del bene locato (
fr.
675.– per la sostituzione del bidet, fr. 180.– per la sostituzione di piedini
mancanti e il riposizionamento del mobile di cucina, così come la sostituzione dello
“zoccolo sporco”, fr. 1721.– per la sostituzione del forno e della cappa di
aspirazione della cucina, fr. 1759.– per il rifacimento del pavimento di una
camera).
Nella loro risposta del 3 settembre 2014 i
convenuti hanno proposto di respingere la petizione, chiedendo la liberazione in
loro favore del deposito di garanzia. All'udienza del 13 ottobre 2014, indetta
per il dibattimento, le parti hanno confermato i rispettivi punti di vista. Esperita
l'istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire alle arringhe finali, limitandosi
a memoriali scritti, nei quali hanno ribadito le loro posizioni.
D.
Statuendo il 26 febbraio
2015 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione nel senso che ha obbligato
i convenuti a versare all'attrice per fr. 200.–, liberando il deposito di garanzia
in favore dell'attrice limitatamente a questo importo. Le spese processuali di
complessivi fr. 331.– sono state poste a carico dell'attrice, tenuta a
rifondere ai convenuti fr. 300.– per ripetibili.
E.
Contro la decisione appena
citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 20 marzo 2015, in cui
chiede di annullare il giudizio impugnato e di accogliere integralmente la sua petizione.
Nella loro risposta del 28 aprile 2015 CO 1, CO 3 e CO 2 hanno concluso per la
reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate
nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie
patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo
entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie,
la decisione impugnata è pervenuta alla rappresentante dell'attrice il 2 marzo
2015. Introdotto il 20 marzo 2015, il reclamo è pertanto tempestivo.
2.
Nella
procedura di reclamo, salvo casi che qui non ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC),
non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti, né la
produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC).
Nella
fattispecie, la copia della fattura del 15 aprile 1998 concernente l
'
acquisto di una cucina per
fr. 5000.–, non presentata al primo giudice, non è ricevibile.
3.
Secondo l'art. 320 CPC con
il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o
l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata
applicazione del diritto –
federale
, cantonale o estero –
da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo,
spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione
del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato
(DTF 134 II 246 consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità
di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti
soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in
tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e
circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione
di
"
manifestamente errato
"
corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle
prove o nell'accertamento dei fatti.
Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero
manifestamente insostenibili,
in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o
di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante
con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF
140 III 19 consid. 2
.1 con rinvii).
Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo
quando l'autorità inferiore abbia manifestamente disatteso il senso e la
rilevanza di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di
tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa;
oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle
deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).
4.
I convenuti
ritengono
il reclamo irricevibile, poiché “non viene fatto valere alcun
motivo di reclamo dettagliato e preciso, così come previsto dall'art. 320 CPC”.
Il che è in parte vero. Resta il fatto che, come si vedrà in
appresso, il reclamo è destinato all'insuccesso di modo che sulla questione non
occorre dilungarsi.
5.
La reclamante rimprovera anzitutto
il Pretore di avere fondato la sua decisione unicamente sulle conclusioni
addotte dalla rappresentante dei convenuti, la quale, assente sia in sede di
conciliazione che all'udienza del 13 ottobre 2014, mai ha visto l'ente locato. Se
non che, la censura è del tutto generica. L'interessata non specifica quali
sarebbero le conclusioni avversarie su cui il primo giudice ha erroneamente fondato
il suo giudizio. Al proposito non giova dunque attardarsi.
6.  RE 1
ha fatto valere nei
confronti dei conduttori le seguenti pretese:
–
fr. 675.– per la
sostituzione del bidet;
–
fr. 180.– per la
sostituzione di piedini mancanti e il riposizionamento del mobile di cucina,
così come la sostituzione dello “zoccolo sporco”;
–
fr. 1721.– per la
sostituzione del forno e della cappa di aspirazione della cucina;
–
fr. 1759.– per il
rifacimento del pavimento di una camera.
Dei complessivi fr. 4335.–
il Pretore ha riconosciuto solamente
fr. 200.– per la riparazione del bidet. La reclamante chiede di ammettere tutte
le poste di danno fatte valere. Le singole voci vanno esaminate separatamente.
7.
Relativamente alla sostituzione
della cappa di aspirazione della cucina il Pretore ha accertato che la notifica
dell'asserito danno non era avvenuta tempestivamente, giacché nella lettera del
2 aprile 2014 non vi è alcun accenno alla difettosità di tale apparecchio. Il
primo giudice ha pertanto respinto la pretesa relativa alla sostituzione della
cappa di complessivi fr. 581.– (fr. 275.- per la cappa, fr. 240.– per il
montaggio e fr. 66.– per il filtro della cappa).
a)
Giusta
l'art. 267
a
CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore
deve verificarne lo stato e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve
rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è
liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti
irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (cpv. 2). L'esigenza di immediatezza,
in realtà, è stata in parte stemperata, nel senso che la comunicazione può
avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell'ente
locato, ovvero entro 2 o 3 giorni (
Lachat,
Le bail à loyer
,
Losanna
2008,
pag
. 805,
n
. 4.1
),
al massimo entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17
giorni è senz'altro tardiva (cfr. II CCA sentenza inc. 12.2000.140 del 27
novembre 2000, consid. 2 con numerosi riferimenti). La mancata tempestiva
notifica dei difetti comporta la perenzione dei diritti del locatore (
Lachat,
Commentaire romand CO I, 2
a
edizione, n. 3 in fine ad art. 267a CO). L'onere della prova in merito alla
tempestività e alla completezza della notifica grava sul locatore, mentre al
conduttore spetta perlomeno, affinché il giudice esamini la questione sotto
tale prospettiva, l'onere di contestare la tempestività della segnalazione (cfr.
Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 12, 2006/2009, n. 29,
pag. 178).
b)
In
concreto, la reclamante sostiene che la “cappa aspirante è stata conteggiata
dopo in quanto era irrimediabilmente sporca e unta, non si poteva più pulire e
pertanto nemmeno consegnare all'inquilino successivo”. Se no che, così argomentando,
essa non si confronta minimamente con la motivazione del Pretore che ha ritenuto
la notifica tardiva. Insufficientemente motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), il
reclamo è su questo punto irricevibile.
8.
Per quel che riguarda il
bidet, il Pretore, constatata la tempestiva notifica del danno dell'apparecchio,
ha accertato che nel 2009, alla consegna dell'appartamento, il bidet
era
nuovo e che la scalfittura riscontrata era di lieve entità e aveva di per sé solamente
valenza estetica. Ciò premesso, considerato sproporzionato il rapporto fra il
costo della sostituzione dell'apparecchio (fr. 675.–) e il danno riscontrato, egli
ha ritenuto “corretto e equo riconoscere all'attrice un importo risarcitorio
pari a fr. 200.–, corrispondente al presumibile costo di riparazione dell'istallazione
con la posa di uno strato di smalto (in mancanza di cifre precise [il teste G__________
non ha saputo fornire indicazioni] la giurisprudenza quantifica il minor valore
di un oggetto nell'ammontare del costo di riparazione)”.
a)
I
criteri per determinare il risarcimento dovuto al locatore sono già stati
riassunti dal Pretore. Al riguardo basti ricordare che ove l'eliminazione del
danno sia possibile solo sostituendo l'intera installazione,
il
costo della sostituzione integrale può risultare però
sproporzionato
per rapporto all
'
effettivo
danno riscontrato di cui il locatario è responsabile. In tal caso il conduttore
deve di regola assumersi solamente l
'
importo
corrispondente al minor valore subìto dall
'
istallazione.
b)
In
concreto,
la reclamante ribadisce che all'inizio della locazione il
bidet era nuovo e non presentava nessuna scalfittura. Ne segue, a suo dire, che
i conduttori devono assumersi il costo della sostituzione dell'apparecchio, importo
che è del resto interamente preso a carico dall'assicurazione responsabilità civile,
la cui stipulazione da parte dei conduttori era prevista nel contratto di
locazione. Se non che, una volta di più, l'interessata si limita a contrapporre
il proprio punto di vista a quello del Pretore, senza illustrare perché dandosi
un
costo della sostituzione integrale sproporzionato per rapporto
all
'
effettivo danno riscontrato di
cui il locatario è responsabile, l
'
apprezzamento
del minor valore subìto dall
'
istallazione
operato dal primo giudice sia
arbitrario
ovvero
manifestamente insostenibile.
Quanto alla possibilità di coprire con
dello smalto eventuali scheggiature di apparecchi sanitari, l'affermazione
della reclamante secondo cui una tecnica del genere non sarebbe più praticata
da anni è apodittica ed è insufficiente per ritenere arbitrario l'accertamento
del primo giudice secondo cui l'ammontare del danno (minor valore del bidet) è
di fr. 200.–.
9.
In merito alla sostituzione
dello “zoccolo alluminio, piedini base cucina e inserimento mobile esistente”,
il Pretore ha accertato che la notifica di questi difetti era avvenuta tempestivamente.
Egli ha però respinto la pretesa risarcitoria, poiché “
il
mobiletto della cucina era stato asportato dai conduttori, con il consenso
della locatrice, per far posto ad una lavastoviglie. Tale mobiletto era stato
depositato in cantina, compresi gli accessori per il suo rimontaggio, dalla
portinaia dello stabile, con successiva consegna delle chiavi della cantina
alla proprietaria dell
'
appartamento. Non
vi è la prova che le parti convenute abbiano (mai) avuto il possesso delle citate
chiavi della cantina, per cui non si vede come fosse possibile, per loro,
riposizionare il mobiletto della cucina o smarrire dei pezzi di tale mobiletto.
Pretendere ora un risarcimento per i lavori di rimontaggio di questo mobile
effettuati dalla ditta __________, non è conferente.”
a)
La
reclamante conferma di avere acconsentito, così come accertato dal Pretore,
alla rimozione del mobiletto della cucina. Sostiene però che l'accesso al
locale in cui è stato depositato il mobiletto era possibile unicamente alla portinaia,
non avendone lei mai avuto le chiavi e che secondo gli accordi presi, i
conduttori avrebbero dovuto, riposizionare il mobiletto al suo posto prima di
lasciare l'appartamento e, non avendolo fatto, devono assumersi il costo del
suo riposizionamento. A suo dire, “per riposizionare il mobile bastava
rivolgersi alla portinaia (la quale risiede nello stesso stabile) e se qualche
pezzo non c'era più […] era sufficiente rivolgersi alla ditta fornitrice delle
cucine.”
b)
Giusta
l'art. 260
a
CO il conduttore può procedere a migliorie o
modificazioni della cosa locata soltanto con il consenso scritto del locatore
(cpv. 1), ritenuto che quest'ultimo, se vi ha consentito, può esigere il
ripristino dello stato anteriore soltanto se ciò è stato pattuito per scritto
(cpv. 2). Il locatore che pretende il ripristino dei locali deve ricordare al
conduttore l'impegno da lui sottoscritto di rimettere i locali nello stato iniziale;
per precauzione, è consigliabile che il locatore ricordi al conduttore l'obbligo
di ripristino con sufficiente anticipo, in modo tale da concedergli il tempo di
eseguire i lavori di ripristino per la data di consegna delle chiavi (
Lachat
, Le bail à loyer, op. cit., pag.
830, n. 3.4). Nella fattispecie, dagli atti non risulta l'esistenza di un
accordo scritto in merito al ripristino dell'ente locato, sicché la reclamante non
può pretendere il riposizionamento del mobiletto in questione. Per di più, essa
rimprovera ai convenuti di non essersi rivolti alla portinaia per accedere alla
cantina dove era depositato il noto mobiletto. Se non che, il Pretore ha
accertato che le chiavi della cantina erano state consegnate alla proprietaria
dell'immobile. Non contestata dalla reclamante, la valutazione della prova
resiste alla critica, il primo giudice non avendo tratto una deduzione insostenibile
dalla testimonianza di A__________ (verbali del 9 dicembre 2014, pag. 7).
c)
Quanto
alla richiesta di risarcimento dei costi per la sostituzione di uno zoccolino
della cucina, è vero che il Pretore non l'ha esaminata. Ma ciò non giova alla
reclamante già per il fatto che l'apodittica affermazione secondo cui esso era
“irrimediabilmente sporco” non denota ancora un uso non conforme della cosa.
Per di più, l'interessata non ha dimostrato, – come
le incombeva (art.
42 cpv. 1 CO) – l'ammontare del danno. La
fattura del 15 maggio
2014 della ditta __________, indica un costo complessivo per la “sostituzione
zoccolo alluminio, piedini base cucina, inserimento mobile esistente” senza
specificare quali siano i costi dei pezzi sostituiti (zoccolino e piedini). La
pretesa non può quindi essere riconosciuta.
10.
Per quanto concerne la
sostituzione del forno, il Pretore dopo avere constatato che il danno era stato
tempestivamente notificato, ha accertato che il forno “fosse (stato) danneggiato
e non più riparabile”. Nondimeno egli ha ritenuto che l'apparecchio “
era vetusto e risaliva, verosimilmente, all
'
epoca dell
'
edificazione dell
'
immobile, avvenuta cinquanta anni orsono” di modo
che
“
essendo più vecchio di 15 anni
nulla può (più) pretendere l'attrice quale risarcimento
”
.
La reclamante rimprovera al Pretore un errato accertamento dei fatti in
merito all
'
età del forno, che, a suo
dire, non aveva l
'
età
dell'immobile
, ma era stato acquistato nel 1998. Ora, che l
'
accertamento del primo giudice in merito all
'
età del forno non sia suffragata da alcun elemento oggettivo è vero.
Resta il fatto che la reclamante stessa riconosce che al termine della
locazione, il
31 marzo 2014, il forno aveva ormai 16 anni. E siccome essa
non contesta l'accertamento del Pretore secondo cui un tale apparecchio ha una
durata di vita media di 15 anni, ciò che si evince dalla tabella
sulla durata di vita allestita congiuntamente dall
'
Associazione svizzera inquilini e dall
'
Associazione svizzera dei proprietari immobiliari, né
pretende
che l'apparecchio, se non fosse stato danneggiato dai convenuti, avrebbe avuto,
a causa della sua qualità, una durata di vita più lunga di quella media indicata
dalla
citata tabella,
la decisione del Pretore resiste
alla critica.
11.
Per quel che attiene alla levigatura
e alla laccatura del pavimento di una camera, il Pretore dopo avere assodato
che anche
per questo danno la notifica ai conduttori era avvenuta
tempestivamente, ha rilevato che alla riconsegna dell
'
appartamento “il pavimento in parchetto fosse rovinato in più parti,
ben oltre la scalfittura
“a forma di ‘Z’
” cui viene fatto riferimento
nel verbale 2009 di consegna ai convenuti dell
'
appartamento (doc. B1)”. Egli ha poi accertato che il parchetto
oggetto della vertenza
era quello originario, posato negli anni sessanta al momento dell
'
edificazione dell
'
immobile e che nell
'
affermare
che il parchetto avrebbe quindici anni, l
'
attrice si riferiva probabilmente alla data dell
'
ultima levigatura e laccatura. Ciò posto, considerato che in base alla
nota tabella sulla durata di vita, un pavimento del genere ha una durata di
vita che va dai 30 ai 40 anni, ha stabilito che la proprietaria non è
legittimata a pretendere un risarcimento per i danni riscontrati nel pavimento
della cameretta dell
'
appartamento,
avendo tale rivestimento esaurito il suo ciclo normale di esistenza.
a)
La
reclamante riconosce che
pavimento in parchetto risale all'edificazione
dell'immobile, ma ribadisce che esso è stato lamato e laccato e che al momento
della consegna dell'appartamento presentava solo delle leggere scalfitture,
mentre alla riconsegna era rovinato in più punti, tanto che nello stato in cui
era, l'appartamento non avrebbe più potuto essere riaffittato. Essa soggiunge
che i pavimenti degli altri tre locali dell'ente locato,
anch'essi
nel medesimo parchetto, non hanno necessitato di manutenzione straordinaria.
b)
Se
non che, così argomentando, la reclamante una volta di più non si confronta con
la motivazione del primo giudice. Essa, in particolare, non contesta né che
la durata di vita media di un parquet
vari dai 30 ai 40 anni né
che nella fattispecie il pavimento, avendo ormai più di 50 anni, fosse
giunto
alla scadenza della sua durata di vita
. Quanto all'applicazione
delle menzionata tabella sulla durata di vita delle infrastrutture, essa, ancorché
sia unicamente indicativa, è usualmente utilizzata ove si tratti di determinare
se si è in presenza di danni o di usura dovuta all'uso normale della cosa
(sentenza del Tribunale federale 4A_557/2012 del 7 gennaio 2013, consid. 2.2;
Lachat
, Commentaire romand, op. cit., n.
4 ad art. 267 CO; II CCA, sentenza inc. 12.2013.210 del 29 settembre 2014,
consid. 3.1). L'applicazione da parte del Pretore appare pertanto conforme e
non può essere ritenuta
“
fuori luogo
”
, tanto più se si pensa che la reclamante non ha
dimostrato che l'infrastruttura in questione non doveva essere sostituita. Ne
segue che il reclamo deve essere respinto.
12.
Le spese giudiziarie seguono
la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli opponenti, che hanno presentato
osservazioni tramite un rappresentante, hanno diritto a un'equa indennità.
Per questi motivi,
decide:
1.  Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo è respinto.
2.  Le spese giudiziarie di fr. 500.–
sono poste a carico della reclamante, che rifonderà alla controparte un'indennità
di fr. 200.–.
3.  Notificazione a:
–;
–.
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno Città.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.