ti_gerichte · 12.2017.88 · 2018-11-12 · it
Locazione o comodato, nullità della disdetta e protrazione della locazione;

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.11.2018 12.2017.88

__________
Incarto n.
12.2017.88
Lugano
12 novembre 2018
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Walser
e Stefani
vicecancelliera:
Bellotti
sedente
per statuire nella causa inc. n.
SE.2016.136
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con petizione 14
aprile 2016 da
AP
1
rappr. dall’  RA 1
contro
AO 1
rappr. dall’  RA 2
con cui l’attore ha chiesto
in via principale l’accertamento della nullità della disdetta e in via
subordinata una prima protrazione della locazione della durata di tre anni;
domanda avversata dalla
convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con
decisione 9 maggio 2017 ha dichiarato irricevibile;
appellante l'attore
con appello 9 giugno 2017, con cui ha chiesto in via principale l’annullamento
del querelato giudizio e il rinvio dell’incarto al Pretore affinché emetta un
nuovo giudizio; in via subordinata la riforma nel senso accertare la nullità
della disdetta 17 dicembre 2015 inviatale dalla convenuta, subordinatamente di
concedere una prima protrazione di 3 anni del contratto di locazione stipulato
con decorrenza dal 1° maggio 2009, con facoltà di chiudere anticipatamente il
rapporto di locazione qualora sia nel frattempo realizzato e divenuto operativo
il nuovo palazzetto del ghiaccio all’interno del quale avrà potuto insediarsi e
svolgere confacentemente le sue attività, il tutto protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con
risposta 30 agosto 2017 ha postulato la reiezione del gravame, con protesta di
spese e ripetibili;
preso atto che le parti
hanno proceduto a un ulteriore scambio di allegati con replica spontanea 14
settembre 2017 e duplica spontanea 20 settembre 2017;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
Alla ricerca di un
terreno dove poter spostare la propria pista di ghiaccio (completa di accessori
e impianto di raffreddamento) a seguito della fine del contratto di locazione
del terreno presso il complesso alberghiero D__________/B__________ allora
esistente a M__________, sul quale era da anni collocata, in data 20 febbraio
2008 il CAP 1 (di seguito: AP 1) ha concluso con la AO 1 una convenzione
scritta denominata
“contratto di comodato fondi”
(doc. D inc. 15/16
richiamato dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione n. 6). In base
a tale accordo la proprietaria avrebbe ceduto in uso gratuito all’AP 1 i fondi
part. n. __________ (in parte) e n. __________ RFD di __________ (divenuto poi
Comune di __________ dal 2010) affinché vi venissero istallate, a titolo
provvisorio, la pista di ghiaccio e le strutture accessorie.
Al punto II.1. del
documento le parti hanno precisato che
“la presente convenzione non
costituisce contratto di locazione ai sensi degli art. 253 ss. CO”
e che
“stante
la natura puramente no-profit del presente accordo, dette disposizioni non sono
pertanto applicabili alla fattispecie”
(doc. D inc. 15/16 richiamato
dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione n. 6, pag. 3).
I contraenti hanno
stabilito una durata iniziale del comodato di un anno, con scadenza al 30
aprile 2009, con possibilità di intimare la disdetta con un preavviso di 3
mesi. In assenza di quest’ultima, la convenzione si sarebbe rinnovata, di anno
in anno, per un ulteriore anno e fino al 30 aprile successivo.
In caso di disdetta, il
comodatario si era impegnato ad asportare completamente la struttura e, salvo
contrarie pattuizioni, a riconsegnare i sedimi nello stato in cui sono stati
messi a disposizione, ad eccezione delle sottostrutture che avrebbero potuto
rimanere nello stato in cui erano state predisposte. A garanzia di questo
impegno, il comodatario avrebbe dovuto depositare presso un notaio designato la
somma di fr. 20'000.-.
I costi di gestione
dell’impianto e quelli di manutenzione dei fondi sono stati assunti dal
comodatario.
La validità del contratto
è stata subordinata al rilascio delle necessarie autorizzazioni edilizie da
parte del Comune di __________
Il 23 settembre 2008 il
Comune di __________ ha concesso all’AP 1 la licenza edilizia per la posa di
una pista di ghiaccio prefabbricata a carattere provvisorio sui mappali __________,
__________ e __________ RFD di __________ (doc. G inc. 15/16 richiamato
dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione n. 6). Il 9 ottobre 2008
il club sportivo ha inoltrato al DECS una richiesta di sussidio (doc. H e I inc.
15/16 richiamato dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione n. 6),
concesso nella misura di un massimo di fr. 465'000.- con decisione 1° luglio
2009 del Consiglio di Stato (doc. L inc. 15/16 richiamato dall’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione n. 6).
I fr. 20'000.- sono stati
depositati dall’AP 1 presso l’__________
2.
Nel
frattempo, con scritto raccomandato del 6 ottobre 2008, AO 1 ha notificato all’AP
1 la disdetta della convenzione per il 30 aprile 2009 (doc. V), alla quale hanno
fatto seguito delle discussioni tra le parti, il cui esito positivo ha fatto sì
che la società sportiva potesse portare a termine i lavori di costruzione delle
infrastrutture e continuare ad usufruire dei fondi.
In data 10 aprile 2014 AO
1 ha inviato all’AP 1 una nuova disdetta della convenzione, a valere per il 30
aprile 2015 (doc. 3). Neppure in questo caso essa ha avuto un seguito, poiché
tra le parti sono state avviate delle trattative per l’acquisto dei terreni
(poi fallite) e l’AP 1 ha potuto continuare a gestire la pista di ghiaccio come
fatto sino a quel momento.
Il 17 dicembre 2015, la
società proprietaria del sedime ha infine notificato una terza disdetta del
contratto con scadenza al 30 aprile 2016 (doc. B e C inc. 15/16 richiamato dall’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione n. 6).
Qualche giorno prima, il 9
dicembre 2015, il Municipio del Comune di __________ aveva decretato la revoca
della licenza edilizia concessa all’AP 1 per la posa e l’esercizio della pista
di ghiaccio prefabbricata e provvisoria. Impugnata dalla società sportiva,
questa decisione è stata annullata dal Consiglio di Stato con pronuncia del 23
agosto 2016 (doc. 9).
Per completezza, va
ricordato che la part. n. __________ RFD __________ __________ è stata estinta
dal Registro fondiario nel 2015 dopo che tale mappale è stato riunito alla
part. n. __________ dello stesso comune (v. SIFTI, DG 24463/17 novembre 2015).
3.
Con istanza 27
gennaio 2016 l’AP 1 si è rivolto all’Ufficio di conciliazione n. 6 in materia
di locazione chiedendo in via principale l’accertamento della nullità della
disdetta 17 dicembre 2015 e, in via subordinata, la concessione di una prima
protrazione della durata di 3 anni del contratto da essa definito di locazione
e che ha ritenuto essere stato stipulato con decorrenza a partire dal 1° maggio
2009 con la AO 1.
Esperita l’udienza di
discussione in data 15 marzo 2016, costata l’impossibilità di un’intesa tra le
parti, l’UC ha rilasciato all’AP 1 l’autorizzazione ad agire ai sensi dell’art.
209 CPC.
Con petizione 14 aprile
2016 AP 1, ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, per ottenere, in via principale, l’accertamento della
nullità della disdetta e, in via subordinata, una prima protrazione del
contratto per una durata di tre anni.
La convenuta si è
integralmente opposta alla petizione.
4.
Il Pretore, con la
decisione 9 maggio 2017 qui oggetto di impugnativa, ha dichiarato la petizione
irricevibile, ponendo la tassa di giustizia di fr. 1’200.- e le spese di fr.
200.- a carico dell’attore, condannato pure a rifondere alla controparte fr.
3'500.- per ripetibili.
Il giudice di prime cure,
dopo aver esaminato le prove agli atti, è infatti giunto alla conclusione che
le parti sono sempre state legate dal contratto di comodato di cui alla
convenzione 20 febbraio 2008, nonostante le due disdette precedenti quella del
17 dicembre 2015, e ha respinto la tesi attorea secondo la quale, invece, dopo
quella del 6 ottobre 2008 il contratto di comodato sia stato tacitamente
soppiantato da un contratto di locazione.
Di conseguenza,
trattandosi qui di una procedura che non derivava da un contratto di locazione,
mancava un valido tentativo di conciliazione dinanzi alla competente autorità e,
di conseguenza, una valida autorizzazione ad agire ai sensi dell’art. 209 CPC,
nonché la competenza per materia del Pretore adito (art. 59 cpv. 2 lett. b
CPC).
Il primo giudice ha infine
fissato il valore di causa in fr. 294'690.-, pari al valore di stima del
vecchio mappale n. __________ RFD __________.
5.
Con l’appello 9 giugno
2017, che qui ci occupa, l'attore ha come detto chiesto in via principale di
annullare la decisione impugnata e trasmettere l’incarto alla Pretura affinché
emetta un nuovo giudizio, subordinatamente di riformarlo nel senso di
accogliere la petizione accertando la nullità della disdetta 17 dicembre 2015
o, in via subordinata, di concedere una prima protrazione di 3 anni a quello
che esso sostiene essere il contratto di locazione stipulato con decorrenza 1°
maggio 2009, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
L’appellante ha sostanzialmente
sostenuto che, ritenuto che la disdetta 6 ottobre 2008 costituisce un atto
irrevocabile unilateralmente, il contratto di comodato avrebbe cessato di
esistere al 30 aprile 2009 e dal 1° maggio 2009 le parti sarebbero legate da un
tacito contratto di locazione di durata indeterminata. Pertanto la disdetta
intimatagli dalla convenuta nel 2014 sarebbe nulla poiché non ossequierebbe i requisiti
previsti dall’art. 266o CO. Il primo giudice avrebbe quindi sbagliato a
ritenere che il contratto di comodato si era protratto nonostante le due
disdette del 2008 e 2014.
6.
Della risposta 30
agosto 2017 con cui la convenuta ha postulato la reiezione del gravame pure con
protesta di spese e ripetibili si dirà, se e per quanto necessario, nei
prossimi considerandi.
Lo stesso vale per la
replica spontanea 14 settembre 2017 e per la duplica spontanea 20 settembre
2017, che invero nulla aggiungono di rilevante alle argomentazioni
precedentemente esposte dalle parti.
7.
Nel caso che ci
occupa l’appello dell’attore deve essere dichiarato in buona parte irricevibile
(art. 311 cpv. 1 CPC) già per il fatto che questi si è limitato a esporre la
propria versione dei fatti e la propria interpretazione giuridica, senza
tuttavia confrontarsi puntualmente con la decisione impugnata, spiegando per
quali ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da
annullare, rispettivamente riformare (TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4,
27 settembre 2012 4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid.
3.2).
Solo a tratti vi
sono dei riferimenti, o delle citazioni, al giudizio di prime cure, senza
tuttavia che si vada oltre al semplice accenno per sconfessare nel dettaglio
gli argomenti pretorili.
8.
Diversamente dal
contratto di locazione o di affitto, il contratto di comodato è necessariamente
a carattere non oneroso (cfr.
Schärer/Maurenbrecher
,
Basler Kommentar, 6ª ed., n. 3 ad art. 305 CO; DTF 136 III 186 consid. 3.2.3).
Per poter stabilire
se la messa a disposizione di una cosa o di un diritto nell’ambito di un
accordo complessivo sia avvenuta a titolo gratuito (così da costituire un
contratto di comodato ex art. 305 CO) oppure oneroso (così da costituire invece
un contratto di locazione ex art. 253 CO o di affitto ex art. 275 CO), occorre
in primo luogo fondarsi sulla volontà espressa o palese delle parti. Nel caso
in cui questi accertamenti non conducano ad alcun risultato concreto, bisogna
esaminare se le parti abbiano eventualmente concordato, esplicitamente o
implicitamente, degli effetti accessori tipici del contratto di locazione o di
affitto piuttosto che del contratto di comodato (con riferimento all’estensione
dell’uso della cosa e della sua manutenzione, alla garanzia del concedente,
alla responsabilità del beneficiario per danni, ecc.) e, se del caso, quali. In
loro mancanza, bisogna fondarsi sul significato corrente attribuibile agli
effetti accessori pattuiti. Se anche questi accertamenti non portano a un
risultato, bisogna concludere che il contratto necessita di essere completato,
e ciò anche sul tema dell’onerosità. Di regola ciò porterà ad ammettere
l’onerosità, visto e considerato che al giorno d’oggi è molto più usuale che la
messa a disposizione di una cosa o di un diritto avvenga dietro remunerazione e
non a titolo gratuito, riservato beninteso il caso in cui la stessa sia
principalmente avvenuta a titolo grazioso, per compiacenza o cortesia (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 37 seg.
delle note preliminari agli art. 305-311 CO; cfr. pure
Tercier/Favre
, Les contrats spéciaux, 4ª ed., n. 2951,
secondo i quali pure, nel dubbio, occorre piuttosto concludere a favore del
contratto di locazione o di affitto e non invece a quello di comodato).
9.
Per l’appellante, il
contratto di comodato sottoscritto il 20 febbraio 2008 si sarebbe concluso con
la disdetta 6 ottobre 2008. In effetti, essendo quest’ultima, in quanto atto
formatore, irrevocabile unilateralmente, non sarebbe stata invalidata dal
comportamento assunto dalla convenuta in seguito, poiché non vi sarebbe stato
alcun accordo da parte dell’attore in tal senso, essendo i responsabili della
società sportiva convinti che, visti gli importanti investimenti, il rapporto
contrattuale si sarebbe a quel punto tramutato in una locazione.
Il Pretore, quindi,
avrebbe dapprima dovuto inevitabilmente accertare la definitiva cessazione del
comodato stipulato il 20 febbraio 2008, per poi analizzare la natura del nuovo
rapporto contrattuale e giungere alla conclusione che sarebbe insorto un
contratto di locazione tacito di durata indeterminata, per il quale, a titolo
di contropartita per la messa a disposizione dei terreni, l’attore si sarebbe
fatto carico dei costi di urbanizzazione dei terreni e dei vari interventi di
costruzione, fornendo quindi un corrispettivo in natura.
Inoltre, a suo avviso, per
un rinnovo tacito del contratto iniziale, ritenuto che lo stesso era stato
concluso in forma scritta, sarebbe stato necessario ricorrere a tale forma,
cosa che nella fattispecie non è avvenuta.
Infine, il riconoscimento
dell’esistenza di un contratto di locazione s’imporrebbe anche dal punto di
vista del principio della buona fede (art. 2 CC), considerato che l’attore non
avrebbe mai proceduto a un investimento di fr. 1'700'000.- se non avesse potuto
contare sulla possibilità di rimanere su quei fondi per un periodo medio-lungo.
9.1.
Per il Pretore non è
possibile concludere che, dopo la notifica della prima disdetta, tra le parti
sia sorto un contratto di locazione, nulla lasciando presagire la loro volontà
d’istaurare un rapporto oneroso.
In primo luogo egli
ha illustrato come i costi di allacciamento alla rete elettrica, di
potenziamento delle canalizzazioni e i costi legati alla costruzione della
pista di ghiaccio non possono in nessun caso configurare un corrispettivo ai
sensi dell’art. 257 CO, poiché sin dall’inizio sono stati assunti dalla parte
attrice proprio nel contesto del comodato, con la ratifica del quale era stata
esplicitamente esclusa l’esistenza di un contratto di locazione. A ciò si
aggiunge che neppure è possibile intravvedere negli oneri di manutenzione dei
fondi vicini alcuna controprestazione in natura, essendosi questi interventi
limitati a pochissime occasioni nell’arco di 8 anni ed essendo essi
giustificati pure dall’uso come parcheggio fattone proprio dall’__________.
Ancor meno assimilabile a una controprestazione può essere considerato il
seppur parziale esonero dal pagamento delle quote sociali per i membri della
famiglia __________, costituendo questo piuttosto un gesto di riconoscenza nei
loro confronti per aver messo a disposizione gratuitamente il sedime (decisione
impugnata, pag. 5 seg.).
9.2.
Le argomentazioni
sollevate dall’appellante non possono essere seguite.
Il contratto di comodato
con cui le parti si sono legate prevedeva esplicitamente che i terreni
sarebbero stati concessi gratuitamente al comodatario affinché questi vi
istallasse, a titolo provvisorio, la pista di ghiaccio e le strutture
accessorie, di sua proprietà e che avrebbe dovuto asportare al termine del
rapporto contrattuale. Questi si era pure impegnato ad assumersi i costi di
livellamento e di rimozione del materiale esistente sul sedime, a eseguire i
necessari accorgimenti affinché tubazioni dell’acqua potabile e canalizzazioni
potessero essere allacciate, oltre a predisporre le condotte per il trasporto
dell’energia elettrica e i cavi per la fornitura dei servizi tecnologici (doc.
D inc. 15/16 richiamato dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione
n. 6, pto n. 4). Inoltre si sarebbe pure preso a carico i costi di manutenzione
e di gestione, nonché quelli per le necessarie coperture assicurative.
E’ dunque evidente che sin
dalla conclusione del contratto 20 febbraio 2008, l’appellante avrebbe dovuto
assumersi integralmente tutte le spese per il trasferimento e l’esercizio della
pista di ghiaccio. Il tutto in piena coscienza che il contratto non era stato
concluso a medio-lungo termine, ma bensì con una durata minima di un anno,
rinnovabile sì tacitamente per periodi di ulteriori 12 mesi, ma con la
possibilità di disdirlo con un preavviso di soli 3 mesi.
Già in data 9 ottobre
2008, quindi tre giorni dopo la prima disdetta scritta, l’appellante aveva
introdotto presso la competente autorità cantonale la domanda per l’ottenimento
del sussidio per l’allestimento della pista di ghiaccio, fondata su un costo
preventivato degli interventi di fr. 1'700'000.- (doc. H e I inc. 15/16
richiamato dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione n. 6). Dalla
documentazione prodotta in sede di conciliazione si evince come questa
richiesta, ben articolata, non possa essere stata preparata e allestita in soli
tre giorni, sicché è legittimo concludere che ancora sotto il regime indiscusso
del contratto di comodato iniziale, all’AP 1 era chiaro che i costi
dell’operazione sarebbero stati ingenti. In tal senso, quindi, tra il momento
che ha preceduto la disdetta inoltrata dalla comodante il 6 ottobre 2008 e
quello in cui è stato deciso di continuare con la gestione di una pista di
ghiaccio sui suoi fondi da parte dell’appellante, non vi sono stati mutamenti
sostanziali delle condizioni in cui si muovevano le parti. Lo stesso presidente
dell’AP 1 ha confermato che il peso finanziario dell’investimento era già
chiaro per tutti sin dall’estate 2008 e che lui stesso si era chiesto se i
termini contrattuali vigenti non fossero un po’ troppo restrittivi in rapporto
ai costi preventivati, in particolare per quanto riguardava la durata del
contratto (v. verbale d’interrogatorio di __________ O__________ 10 ottobre
2016, pag. 2).
La disdetta del 6 ottobre
2008 è stata inoltrata quale reazione al fatto che sino a quel momento sui
fondi concessi in comodato regnava un gran disordine in quanto il responsabile
della pista di ghiaccio vi abbandonava di tutto, dalle tazze di gabinetto alle
automobili prive di targa (v. verbale di interrogatorio di RA 2 10 ottobre
2016, pag. 5 e verbale di interrogatorio dell’__________ 5 settembre 2016, pag.
3).
Provato è pure che dopo
l’invio della disdetta e i chiarimenti tra le parti che ne hanno fatto seguito,
queste si sono entrambe comportate come se la stessa non fosse mai stata
inviata. Alla base, dunque, non vi erano motivi sostanziali, ma piuttosto delle
quisquilie che sono state appianate senza particolari difficoltà e senza che le
posizioni delle parti fossero mutate.
9.3.
Contestualizzato in
questo modo quanto avvenuto nell’autunno del 2008, si può pertanto seguire la
decisione del Pretore che, a ragione, ha ritenuto che con il superamento tacito
della disdetta 6 ottobre 2008 le parti si sono accordate, sempre tacitamente,
per un rinnovo della convenzione 20 febbraio 2008.
In effetti,
appurato che gli estremi ante e post la rescissione unilaterale su cui si
fondava il contratto di comodato non avevano subito mutamenti, l’esame degli atti
non consente di individuare indizi, né tantomeno prove, che consentano di
sostenere che le parti abbiano concordato di istaurare un rapporto oneroso. I costi
e gli investimenti che l’appellante sostiene doversi intendere come
controprestazione ai sensi dell’art. 257 CO erano, come visto, già contemplati
nell’accordo iniziale, che ha escluso esplicitamente l’esistenza di un
contratto di locazione.
Oltre a non costituire una
novità, gli investimenti nemmeno erano tali da poter comportare un
arricchimento per la proprietaria del sedime. La pista e i suoi accessori sono
sempre stati intesi come dei prefabbricati provvisori di proprietà dell’AP 1
che, in base all’accordo scritto del febbraio 2008, avrebbe dovuto provvedere
ad asportarli al termine del rapporto contrattuale, lasciando i fondi in uno
stato il più possibile simile a quello originario.
La costruzione della
platea in cemento armato stagno su cui posare le serpentine e la creazione di
una vasca di contenimento per il serbatoio per lo stoccaggio del glicole
propilenico (liquido usato per il sistema di raffreddamento) non costituiscono
opere atte ad accrescere il valore del terreno sul quale sono state edificate,
ritenuto che sono strettamente legate alla gestione della pista di ghiaccio e che
non è stata allegata né provata la possibilità di poterle riconvertire per usi
alternativi da parte della proprietaria dei fondi. Soprattutto in
considerazione del fatto che, come era noto anche alla dirigenza dell’AP 1, il
terreno avrebbe dovuto e dovrebbe essere utilizzato per la creazione di un
complesso alberghiero.
Gli interventi per le
condotte elettriche e di potenziamento delle canalizzazioni, già presenti sui
terreni (cfr. domanda di costruzione, doc. E inc. 15/16 richiamato dall’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione n. 6), erano destinati a rendere
possibile l’attività della pista, della quale erano presupposto indispensabile.
La loro esecuzione non può essere certamente intesa come mercede per la
locazione (cosa d’altronde già esclusa dall’accordo) e nemmeno è possibile
sostenere che costituisca un guadagno per il proprietario, tenuto conto che il
suo terreno, come risulta dagli atti, era già urbanizzato.
I lavori di manutenzione
espletati erano previsti dall’accordo iniziale ed erano destinati all’esercizio
della pista, compresi quelli, sporadici (3-4 volte in 8 anni, v. verbale
d’interrogatorio di __________ 5 settembre 2016) e quindi irrilevanti, di
pulizia dei terreni adiacenti, resisi necessari per poter consentire agli
utenti della struttura di parcheggiare.
Infine, l’esenzione dal
pagamento delle quote sociali per alcuni membri della famiglia __________
costituisce un gesto di cortesia deciso unilateralmente dall’attore (v. verbale
di interrogatorio di __________ 11 luglio 2016, pag. 3) che risulta essere ora malvenuto,
oltre che poco elegante, a volerla includere in un’ipotetica controprestazione
per la locazione.
Di conseguenza, non
sussistono elementi per contrastare la gratuità della messa a disposizione dei
fondi in questione e, dunque, per poter accertare la mutazione del contratto di
comodato in una locazione dopo il 6 ottobre 2008. Le parti si sono quindi
accordate, tacitamente e per atti concludenti, nel senso di restare legate
secondo gli estremi dell’accordo del 20 febbraio 2008. Questa soluzione, oltre
che imporsi per le circostanze del caso in disamina, si concilia perfettamente
con i criteri fissati dalla dottrina, che ha riconosciuto che in caso di revoca
della disdetta, in mancanza di un accordo esplicito contrario, valgono le
condizioni contrattuali precedenti (
Weber
, op. cit., n. 1 ad art. 266a;
Lachat
in Commentaire Romand, CO I, 2 ed., n. 6 ad art. 266a).
Identico discorso, con medesimo
esito, vale per la disdetta 10 aprile 2014, anch’essa superata dall’accordo
tacito delle parti di continuare il rapporto contrattuale preesistente.
9.4.
Da respingere è anche
la tesi per la quale la disdetta unilaterale del 6 ottobre 2008 sarebbe da
considerarsi definitiva, a prescindere dalla volontà della convenuta di poi
considerarla mai avvenuta, superata.
In effetti, se da un lato
è vero che un simile atto, avendo natura formatrice (“
Gestaltungsrecht
”)
è, di principio, irrevocabile (STF 4C.308/2004 del 10 novembre 2004 consid.
3.2), dall’altro bisogna anche tenere in considerazione che esso può essere ad
ogni buon conto inficiato con l’accordo della controparte (DTF 128 III 129
consid. 2a;
Weber
in Basler
Kommentar, OR I, 6 ed., n. 1 ad art. 266a, per analogia), sia esso esplicito o,
come avvenuto nella fattispecie, tacito.
Le disdette 6 ottobre 2008
e 10 aprile 2014 sono dunque state validamente revocate con il consenso di
entrambe le parti, che hanno come visto tacitamente deciso di continuare il
comodato in base agli accordi iniziali.
9.5.
Il fatto che a fronte
di un investimento di circa fr. 1'700'000.- l’attore non abbia preteso dalla
controparte maggiori garanzie in merito alla sua permanenza sui sedimi utilizzati,
e in particolare una modifica del contratto o di sue clausole, è ininfluente
nella valutazione del rapporto giuridico vigente tra le parti. In effetti è
emerso con chiarezza che questo argomento era stato sollevato già nel 2008
all’interno dell’organo dirigenziale della società di hockey su ghiaccio (v.
verbale di interrogatorio di __________, 10 ottobre 2016, pag. 2 seg) .
Ciononostante nessuno ha mai preteso che la questione venisse risolta e
formalizzata con un nuovo accordo, accontentandosi per atti concludenti della
situazione vigente. Da un simile comportamento non si può desumere che per
l’appellante fosse stato evidente che da ottobre 2008 i contraenti erano legati
da un contratto di locazione tacito e nemmeno che egli non fosse più disposto a
continuare in base agli accordi iniziali, poiché neppure una simile modifica
avrebbe consentito di avere garanzie sufficienti in merito alla durata della
permanenza, auspicata almeno per un periodo medio-lungo. In effetti, se questa
avesse costituito realmente il requisito indispensabile per poi procedere agli
investimenti, l’attore avrebbe dovuto quantomeno pretendere dalla proprietaria
dei terreni la concessione inequivocabile di una durata minima del contratto,
indipendentemente dalla sua natura. Cosa che non solo non è avvenuta, ma che
nemmeno è stato dimostrato essere mai stata formalmente discussa. Di certo meri
proclami estratti da discorsi d’inaugurazione o simili non godono di alcuna
affidabilità e non possono fungere da base sufficiente per la tutela di un
investimento così elevato.
A titolo abbondanziale non
va dimenticato che, comunque sia, con la disdetta qui contestata a far tempo
dall’aprile 2016, de facto, il comodato ha avuto, per volontà della stessa
proprietaria del sedime, una durata di 8 anni, che già di per sé può essere
definita di media lunghezza.
10.
L’appellante sostiene
pure che un rinnovo tacito del contratto per il quale le parti avevano
stabilito di far capo alla forma scritta, in conformità all’art. 16 CO, avrebbe
potuto validamente essere concluso solo se effettuato anch’esso in forma
scritta.
A torto. In effetti, le
parti che hanno concordato una forma convenzionale possono pure rinunciarvi
consensualmente, anche per atti concludenti (cfr.
Schwänzer
, Basler Kommentar, 6ª ed., n. 10 seg. ad art. 16
CO; DTF 125 III 263 consid. 4a; STF 4A_34/2007 del 26 luglio 2007 consid. 4;
4C.212/2006 del 28 settembre 2006 consid. 4 e 7).
L’applicabilità di questo
principio alla fattispecie è rafforzata dal contratto scritto iniziale, che
prevedeva espressamente la possibilità del rinnovo svincolato da forme
particolari, tacitamente e per atti concludenti.
11.
Per tutto quanto
precede l’appello dell’attore deve essere respinto, nei limiti della sua
ricevibilità.
Le spese processuali e le
ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 106 CPC), ritenuto
che per il giudizio di secondo grado le stesse sono state calcolate tenendo
conto di del valore litigioso indicato dal Pretore e non contestato dalle
parti, di fr. 294'690.-, pari al valore di stima del vecchio mappale n. __________
RFD __________, nel frattempo come detto estinto dal registro fondiario con DG
24463/17 novembre 2015 dopo la sua riunione con il fondo n. __________ RFD
dello stesso Comune. Come in prima sede, anche in questa può trovare spazio
l’art. 2 cpv. 2 LTG.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
1.
L’appello 9 giugno 2017
di AP 1
è respinto nella
misura in cui è ricevibile
.
2.
Le
spese processuali di fr. 1’500.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata
fr. 6'000.- per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).