ti_gerichte · 80.2013.122 · 2013-04-25 · it
Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, sostituzione di installazioni non più conformi, casetta da giardino, semplice manutenzione

Tessin Camera di diritto tributario 07.08.2013 80.2013.122
Tessin Camera di diritto tributario 07.08.2013 80.2013.122
Ticino Camera di diritto tributario 07.08.2013 80.2013.122

Incarto n.
80.2013.122
Lugano
7 agosto 2013
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Mauro Mini, Ivano Ranzanici (quest’ultimo in sostituzione
di Stefano Bernasconi, assente)
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 17 maggio 2013 contro la decisione del 25
aprile 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
RI
1RI 1 acquistava il fondo mapp. __________ RFD di __________, composto da
un’abitazione, un rustico ed un terreno annesso, per il prezzo complessivo di
fr. 200’000.–. Negli anni successivi, l’acquirente intraprendeva diversi lavori
di rinnovo dell’immobile.
B.
Il
18 febbraio 2013 (data dell’iscrizione a Registro fondiarioRI 1 alienava a __________
il suddetto immobile, al prezzo complessivo di fr. 340’000.–. Nella dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari, trasmessa il 6 marzo 2013 all’Ufficio di
tassazione di Bellinzona, la venditrice indicava quale valore di investimento
un importo di complessivi fr. 263'762.25, composto dal valore di acquisto (fr.
200’000.–), dai costi di costruzione e miglioria (fr. 43'540.15), dai costi di acquisto
e di vendita (fr. 2'017.80), dalle provvigioni versate (fr. 15’768.–) e dagli
altri costi sostenuti all’acquisto e alla vendita (fr. 2'436.30). Allegava
inoltre la documentazione inerente ai pretesi costi di costruzione e miglioria.
C.
Notificando
alla contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con
decisione del 26 marzo 2013, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile
imponibile in fr. 120’142.– e l’imposta in fr. 20'424.15. Nella motivazione
allegata alla decisione, l’autorità fiscale spiegava in particolare che, con
riferimento ai costi di costruzione e miglioria, per i quali la contribuente
richiedeva una deduzione di fr. 43'540.15,  erano state riconosciute come
deducibili spese per un importo di fr. 3'152.00, relative all’acquisto ed
all’installazione di un rubinetto da giardino, di tre convettori e di un forno
a legna. I rimanenti importi non erano stati riconosciuti “poiché da ricondurre
a lavori di manutenzione e/o poiché trattasi di offerte e non fatture e/o mobilio”.
D.
Con
reclamo del 28 marzo 2013, la contribuente, rappresentata dalla RA 1, impugnava
la suddetta decisione, contestando la mancata deduzione della maggior parte dei
costi sostenuti per l’immobile. Il rappresentante in particolare sottolineava
come all’autorità fiscale fosse già stata fatta pervenire la documentazione
comprovante i costi chiesti in deduzione, menzionando a titolo di esempio le
fatture per il rifacimento del tetto della pergola, per un totale di fr.
11’000.– e la fattura per la sostituzione completa delle finestre, per un
importo di EUR 3'200.– oltre a fr. 523.– per le spese di sdoganamento. Secondo
il rappresentante tali importi “si riferiscono palesemente a spese di
miglioria” ed erano pertanto interamente deducibili.
L’autorità
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 25 aprile 2013, sottolineando
in particolare come le stesse espressioni “rifacimento del tetto” e “ristrutturazione
completa delle finestre”, contenute nel reclamo, riconfermerebbero la tesi dell’autorità
medesima, in base alla quale le spese in oggetto non sarebbero deducibili in
quanto di costi di manutenzione e non di miglioria, secondo la distinzione
espressa dalla circolare n. 7/2010 della Divisione delle contribuzioni. Inoltre
veniva evidenziato che riguardo ai costi di ristrutturazione del tetto, da un
lato, la reclamante avrebbe prodotto solo un’offerta e non una fattura,
dall’altro, comunque, anche tale offerta avrebbe dovuto essere ricondotta ad un
lavoro di manutenzione ordinaria e non di
miglioria.
E.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, il rappresentante del
contribuente, ripropone le medesime argomentazioni esposte in sede di reclamo.
Postula quindi la deduzione delle spese di costruzione e miglioria per l’intero
importo indicato nella dichiarazione fiscale, pari a fr. 43'540.15.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).                     Il tributo sugli utili immobiliari
rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta
tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli,
L’
imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da
123 e 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano
1996, p. 59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti
anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del
trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data
(art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
La
ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di
costruzione e miglioria, le seguenti spese:
rifacimento
del tetto, ____________________EUR    137.04
totale                                                                       fr.    43'540.15
L’autorità
di tassazione, da parte sua, ha ammeso in deduzione solo le spese dei
convettori, del forno a legna, del rubinetto da giardino e le spese connesse a
tali beni,  come la tassa per la licenza edilizia, per un ammontare complessivo
di fr.  3'152.–.
2.2.
Per
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
-
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese
notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate
versate a un mediatore;
-
i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi
di miglioria e le tasse di allacciamento;
-
le indennità versate per la costituzione di
servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle
versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravano al momento del
precedente acquisto.
2.3.
Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la
loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di
fatto o di diritto.
È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all’importo effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per
misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di
un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un
fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per
costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (
Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258
giurisprudenza e dottrina ivi citate).
2.4.
Non
possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione
del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv.
2 LT).
La legge
tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza
immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e
delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per
costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso
e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.
390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece
deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni
patrimoniali” (art. 33 lett.
d
LT).
La
distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre
è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di
salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano al contempo
il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore
dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In
altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte
carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.
Per
ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole
operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in
frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non
deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).
2.5.
Avendo
evidenziato i criteri per distinguere le spese di manutenzione dalle spese di
miglioria, occorre affrontare le questioni inerenti alla prova dell’esistenza e
dell’entità di tali spese.
Nella
procedura fiscale vige la
massima ufficiale
e il
principio inquisitorio
.
L’autorità di tassazione, cui spetta il dovere di chiarire d’ufficio i fatti
fiscalmente rilevanti, controlla la dichiarazione d’imposta e procede a tutte
le indagini incessarie (art. 204 cpv. 1 LT; art. 130 cpv. 1 LIFD), senza essere
in particolare vincolata agli elementi imponibili riconosciuti o dichiarati dai
contribuenti (decisione TF 2A.105/2007 del 3 settembre 2007; cfr., al proposito,
B
erger
, Voraussetzungen und
Anfechtung der Ermessensveranlagung, in: ASA 75 p. 185, p. 190).
La procedura fiscale è
inoltre retta dal
principio di collaborazione
. Sia secondo l’art. 196 LT
sia secondo l’art. 123 cpv. 1 LIFD, le autorità di tassazione determinano con
il contribuente le condizioni di fatto o di diritto determinanti per
un’imposizione completa ed esatta. Al contribuente è imposto l’obbligo di fare
tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta (art. 200
LT; art. 126 cpv. 1 LIFD). Egli deve in particolare esporre la situazione in
maniera esaustiva e trasparente (decisione TF 2A.502/2005 del 2 febbraio 2006,
in: StR 61 p. 442).
2.6.
Di
principio, in applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8
CC, nella procedura fiscale l’onere della prova è ripartito nel senso che
l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o
aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei
fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133
II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1. n. 8).
2.7.
Con
riferimento alle spese per il rifacimento del tetto ed alla sostituzione delle
finestre è evidente che si tratta di tipici costi di manutenzione che non sono
in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile (cfr.
Circolare
n. 7/2010 citata, distinta allegata
n. 48, 18).
Con
riferimento alla casetta da giardino, alla “copertura passaggio ad arco” ed
alle ante in laminato, si consideri anche il fatto che, se installazioni non
più conformi alle esigenze moderne vengono rimpiazzate con altre che svolgono
la medesima funzione, le relative spese non assurgono a costi di investimento (
Zwahlen,
Die einkommensteuerrechtliche
Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 87-88). Nella fattispecie,
né in sede di reclamo né in sede di ricorso sono stati forniti elementi atti a
comprovare che si è trattato di nuovi apporti all’immobile e non invece della
sostituzione di strutture già esistenti, né d’altronde viene dimostrato che dei
vecchi materiali sono stati sostituiti con dei nuovi di qualità superiore, cosa
che consentirebbe tutt’al più di ravvisare una componente di miglioria.
Per la
casetta da giardino, si aggiunga inoltre che, come osservato dall’autorità fiscale,
si tratta di una costruzione che non rientra fra le parti costitutive dell’immobile.
Riguardo
alle spese di giardinaggio, tale costo sarebbe deducibile unicamente se
riguardasse la realizzazione di un giardino. Ritenuto che non è stata fornita
alcuna indicazione sulla natura dei lavori che sono stati svolti in concreto,
ma è stato prodotto unicamente un richiamo di pagamento, tenuto conto anche
della non considerevole entità della spesa (fr. 2'624,40), all’importo in
oggetto non può che essere attribuita la natura di costo di manutenzione, con
conseguente esclusione della deducibilità.
2.8.
In queste
circostanze, pertanto, la decisione dell’Ufficio di tassazione, conforme alla
prassi adottata dalla Divisione delle Contribuzioni (Circolare n. 7/2010
citata, distinta allegata) per ovviare, già lo si è detto, alle difficoltà
insite nella distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria, va
senz’altro tutelata.
3.
Visto
l’esito del ricorso, tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente,
soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    800.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    880
.–
sono a
carico della ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: