ti_gerichte · 12.2007.1 · 2007-11-05 · it
Locazione: eliminazione difetti, riduzione del canone di locazione e liberazione delle pigioni depositate

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.11.2007 12.2007.1

Incarto n.
12.2007.1
Lugano
5 novembre
2007
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2005.1135
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 (locazione: eliminazione
difetti, riduzione del canone di locazione e liberazione delle pigioni
depositate) - promossa con istanza 6 settembre 2005 da
AO 1
rappr. dall
'
RA 2
contro
AP 1
rappr. dall
'RA 1
con cui
AO 1 ha postulato la reiezione delle domande 5 ottobre 2004 (inc. rich. n. 126/2004)
e 21 gennaio 2005 (inc. rich. n. 8/2005) interposte all
'
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ e
volte all
'
eliminazione di
difetti dell
'
ente locato e alla
riduzione del canone di locazione, così come la liberazione delle pigioni
depositate presso l
'
Ufficio di
conciliazione;
nonché
nella causa inc. DI.2005.1219 della stessa Pretura avviata con istanza 23
settembre 2005 da
AP 1,
rappr. dall
'
contro
AO 1,
rappr. dall
'
avv.
con cui
AP 1 ha chiesto di impartire l
'
ordine
a AO 1 di procedere immediatamente all
'
eliminazione di determinati difetti, di ridurre la pigione del 30%
dal dicembre 2003 fino all
'
eliminazione
dei difetti e di un ulteriore 30% dal mese di novembre 2004 per i mesi
invernali fino al ripristino del riscaldamento;
sulle
quali il Segretario assessore si è pronunciato con sentenza 21 dicembre 2006,
accogliendo l
'
istanza 6
settembre 2005 e respingendo l
'
istanza
23 settembre 2005;
appellante
AP 1 che, con atto di appello 29 dicembre 2006, chiede la riforma del querelato
giudizio previa concessione dell
'
effetto sospensivo, nel senso di impartire alla controparte l
'
obbligo di
“
procedere all
'
eliminazione
dei restanti difetti dell
'
ente
locato quali: ripristino intonaco e ritinteggio completo dell
'
ente locato; la chiusura ermetica del
caminetto in modo che il fumo provocato nei camini degli altri inquilini non
penetri nell
'
ente locato alla
signora AP 1
”
, di ridurre il
canone di locazione in complessivi fr. 11
'
500.- e di liberare in suo favore, limitatamente a tale importo, le
pigioni depositate presso l
'
Ufficio
di conciliazione, versando il rimanente a AO 1;
mentre
la controparte, con osservazioni 17 gennaio 2007, postula la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A.
Con contratto
11 aprile 1994 AO 1 ha concesso in
locazione
a AP 1 l
'
appartamento di tre
locali e mezzo al secondo piano dello stabile in via __________ a __________.
Il contratto di locazione prevedeva una pigione di fr. 1
'
150.- mensili oltre alle spese accessorie, iniziava
il 1° aprile 1994 ed era disdicibile per la prima volta, con preavviso di tre
mesi, il 31 marzo 1997, con rinnovo tacito di anno in anno in mancanza di
disdetta (inc. rich. n. 126/04 dell
'
Ufficio di conciliazione: doc. A, contenuto nell
'
inc. n. DI.2005.1135). A seguito di un
'
istanza della conduttrice tendente ad
accertare la nullità di una disdetta notificatale dalla locatrice, il 14
novembre 1996 le parti hanno concordato dinanzi all
'
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ la
scadenza del contratto di locazione per il 31 dicembre 1998, con possibilità
per la conduttrice di disdire il contratto anche prima di tale data, con
preavviso di un mese per la fine del mese successivo, e un canone di locazione
di fr. 825.- mensili (inc. rich. n. DI.2005.293: doc. 1). La conduttrice ha
continuato nondimeno ad occupare gli spazi locati anche dopo la scadenza
contrattuale, pagando una pigione di fr. 1
'
000.- mensili oltre spese accessorie.
B.
Il
30 luglio 2004 AP 1, rappresentata dall
'__________
, ha notificato a AO 1 una serie di difetti, alcuni dei quali,
secondo la conduttrice, già segnalati a suo tempo alla locatrice, chiedendo di
porvi rimedio entro il 20 settembre successivo e di ridurre il canone di
locazione del 15% dal dicembre 2003 fino all
'
eliminazione dei difetti, pena il deposito delle pigioni (inc. rich.
n. 126/04 dell
'
Ufficio di conciliazione:
doc. C, contenuto nell
'
inc. n.
DI.2005.1135). Da parte sua, il 10 agosto 2004 la locatrice ha chiesto a AP 1
di liberare i vani da lei occupati al più tardi il 31 dicembre 2004,
considerata la situazione
“
diventata
insostenibile
”
(loc. cit.: doc.
B). Il 5 settembre 2004 la locatrice ha inoltrato su modulo ufficiale la
disdetta del contratto di locazione stipulato con AP 1, con effetto al 31 dicembre
2004 (inc. rich. n. 125/2004 dell
'
Ufficio di conciliazione: doc. E, contenuto nell
'
inc. n. DI.2005.293). Un
'
istanza della locatrice rivolta, dopo la
procedura di conciliazione, al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo
l
'
accertamento della disdetta,
è stata respinta con sentenza 21 dicembre 2006 (inc. rich. n. DI.2005.293). Adita
dalla locatrice, in data odierna, 5 novembre 2007, questa Camera ha confermato
il giudizio pretorile (inc. n. 11.2007.2). Nel frattempo, dal mese di ottobre 2004
la conduttrice ha depositato il canone di locazione presso l
'
Ufficio di conciliazione (inc. rich. n.
126/2004: doc. AA-NN, contenuto nell
'
inc. n. DI.2005.1135).
C.
Con
istanza 5 ottobre 2004 all
'
Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di __________, la conduttrice,
rappresentata dall
'__________
,
ha chiesto di condannare la locatrice all
'
eliminazione dei difetti segnalati con la lettera 30 luglio 2004
(sopra, consid. B) e di una serie di difetti sopravvenuti nel frattempo, così
come ha chiesto una riduzione del canone di locazione del 15% dal dicembre 2003,
aumentata in sede di audizione 16 novembre 2004 al 30% (inc. rich. n. 126/2004
dell
'
Ufficio di conciliazione,
contenuto nell
'
inc. n.
DI.2005.1135). Il 21 gennaio 2005 la conduttrice, ribadendo i difetti già
invocati il 5 ottobre 2004 e segnalandone nuovi, ha ancora adito l
'
Ufficio di conciliazione con un
'
istanza
“
aggiuntiva
”
,
chiedendo una
“
riduzione
supplementare
”
della pigione
del 30% per i mesi invernali dal novembre 2004 fino all
'
eliminazione dei difetti (inc. rich. n. 8/2
005
dell'ufficio di conciliazione, contenuto nell'inc. n. DI.2005.1135). Il 25
agosto 2005 l'Ufficio di conciliazione ha riconosciuto una riduzione del canone
del 20% dal dicembre 2003 e del 30% per i mesi da novembre a marzo di ogni
anno, dal novembre 2004 fino all'eliminazione dei difetti indicati nel rapporto
di constatazione 28 novembre 2004 del perito comunale degli immobili e la
liberazione contestuale delle pigioni depositate presso l'Ufficio di
conciliazione.
D.
Il 10
dicembre 2004 la locatrice ha adito la Pretura di Lugano, sezione 4, con
un'istanza cautelare volta alla liberazione in suo favore delle pigioni
depositate nella misura dell'85% e per ordinare alla conduttrice di astenersi
dal disturbare gli altri inquilini e di permettere i lavori di riparazione
dello stabile (inc. rich. n. DI.2004.1527). Tale istanza è stata respinta dal
Segretario assessore con decreto 6 maggio 2005. Un appello interposto dalla
locatrice contro tale giudizio è stato dichiarato irricevibile da questa Camera
il 23 maggio 2005 (inc. rich. n. 12.2005.103). Nel frattempo, il 21 gennaio
2005, la conduttrice ha adito la Pretura di Lugano, sezione 4, con un'istanza
volta ad ordinare in via cautelare alla locatrice di garantire una temperatura
non inferiore ai 20° nella sala e nel bagno e a diciotto gradi nelle camere
(inc. rich. n. DI.2005.80). Con decreto supercautelare 24 gennaio 2004 il
Segretario assessore, in luogo e vece del Pretore, ha ordinato alla locatrice
di ripristinare un sistema di riscaldamento che garantisca una temperatura di
almeno venti gradi. All'udienza 3 marzo 2005 per la discussione dell'istanza
cautelare, le parti hanno concordato di sospendere la procedura in attesa di una
proposta conciliativa o decisione dell'Ufficio di conciliazione.
E.
Il
26 luglio 2005 la conduttrice ha nuovamente adito la Pretura, chiedendo in via
cautelare che il solaio sia pulito e “reso usufruibile con la sistemazione di
ulteriori riquadri di pavatex a copertura della lana di vetro” e che il
posteggio locato sia messo a sua disposizione (inc. rich. n. DI.2005.947). Preso
atto della sistemazione del solaio e della messa a disposizione del posteggio,
la locatrice ha ritirato l'istanza e la causa è stata stralciata dai ruoli con
decreto 30 gennaio 2006. L'8 settembre 2005 la locatrice ha inoltrato
un'istanza cautelare per ottenere la liberazione delle pigioni depositate
dall'inquilina nella misura del 70% (inc. rich. n. DI.2005.1141). Con decreto 2
giugno 2006 il Segretario assessore ha accolto parzialmente l'istanza,
liberando le pigioni nella misura di fr. 10'500.- a favore della locatrice. La
convenuta ha di poi aderito ad un'ulteriore istanza cautelare della locatrice
20 settembre 2006, nel senso di liberare metà delle pigioni depositate, di modo
che la relativa causa è stata stralciata dai ruoli il 10 ottobre 2006 (inc. n.
DI.2006.1145).
F.
Con
istanza
6 settembre 2005 la locatrice ha chiesto alla
Pretura di respingere le domande 5 ottobre 2004 e 21 gennaio 2005 (sopra, lett.
C) e di liberare le pigioni depositate presso l
'
Ufficio di conciliazione (inc. n. DI.2005.1135). Il 23 settembre
2005 la conduttrice ha invece chiesto di condannare la locatrice all
'
eliminazione immediata dei difetti, sotto
comminatoria della sanzione penale dell
'
art. 292 CPS, e di ridurre il canone di locazione del 30% a partire
dal dicembre 2003 fino all
'
eliminazione
dei difetti, così come di un ulteriore 30% dal novembre 2004 per i mesi
invernali fino al ripristino del riscaldamento (inc. n. DI.2005.1219). All
'
udienza 17 ottobre 2005, indetta per la
discussione in entrambe le cause testé citate, le parti si sono confermate nei
loro rispettivi punti di vista. Esperita l
'
istruttoria congiunta, esse hanno rinunciato al dibattimento finale,
producendo memoriali scritti nei quali si sono riconfermate nelle loro
posizioni.
G.
Con
sentenza 21 dicembre 2006 il Segretario assessore ha accolto l
'
istanza 6 settembre 2005 della locatrice e
ha respinto quella 23 settembre 2005 della conduttrice. Di conseguenza, non ha
concesso alcuna riduzione della pigione e ha ordinato la liberazione delle
pigioni depositate. La tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 300.-
sono state poste a carico della conduttrice, con obbligo per quest
'
ultima di rifondere a controparte fr. 300.-
per ripetibili.
H.
Con
appello 29 dicembre 2006 la conduttrice chiede la riforma del querelato
giudizio
– previo conferimento dell'effetto sospensivo
all'appello –
nel senso di ordinare alla locatrice di
procedere all
'
eliminazione
“
dei restanti difetti dell
'
ente locato quali: ripristino dell
'
intonaco e ritinteggio completo dell
'ente locato; la chiusura ermetica del caminetto in modo che il fumo
provocato nei camini degli altri inquilini non penetri nell'ente locato alla
signora AP 1”. Essa ha altresì postulato una riduzione del canone di locazione “nella
misura del:
-  30%
per 14 mesi a seguito della messa in cantiere delle due costruzioni adiacenti
(appoggiate alle pareti dell'ente locato in questione) pari a fr. 4'200.-;
-  10%
per inagibilità completa del solaio per 14 mesi pari a fr. 1'400.-;
-  10%
per mancato ritinteggio usurato e rovinato dal 30 luglio 2004 e fino
all'esecuzione del lavoro pari ad un minimo ad oggi di fr. 3'000.-;
-  10%
per le infiltrazioni di fumo dal camino durante i 6 mesi invernali dal 2004 e
fino ad eliminazione del difetto pari ad un minimo ad oggi di fr. 1'500.-;
-  20%
per 5 settimane per completo mancato riscaldamento del locale bagno pari a fr.
250.-;
-  20%
per riscaldamento inferiore ai 17° per 6 mesi inverno 2004/2005 pari a fr.
1200.-.
Per un
totale di fr. 11'550.-”.
Di
conseguenza, l'appellante ha chiesto la liberazione delle pigioni depositate
nella misura di fr. 11'550.- a suo favore e, per il resto, a favore della
locatrice.
La richiesta di effetto sospensivo avanzata
dall'appellante è stata respinta dalla presidente di questa Camera con decreto
3 gennaio 2007. Con osservazioni 17 gennaio 2007 la locatrice postula la
reiezione del gravame e la conferma della sentenza pretorile.
Considerando
in diritto:                  1.
Dinanzi al primo giudice la conduttrice ha chiesto una riduzione del
30% del canone di locazione di fr. 1
'
000.- mensili dal dicembre 2003 fino all
'
eliminazione dei difetti e di un ulteriore 30% dal novembre 2004 per
i mesi invernali fino al ripristino del riscaldamento (conclusioni 22 giugno
2006, istanza 23 settembre 2005). Nel suo appello ha invece chiesto percentuali
diverse per i singoli difetti restanti, per un totale di complessivi fr. 11
'
550.- (sopra, lett. H). Quanto richiesto
dall
'
appellante è quindi
inferiore alle pretese espresse dinanzi al primo giudice, di modo che la
conduttrice ha ridotto le sue domande e non ha mutato l
'
azione in appello (art. 321 cpv. 1 lett. a con rinvio all
'
art. 75 CPC lett. b). Ciò posto, nulla osta
alla trattazione del gravame.
2.
G
iusta l'art. 259
a
cpv. 1 CO se
sopravvengono difetti della cosa che non sono imputabili al conduttore né sono
a suo carico, oppure se questi è turbato nell'uso pattuito della cosa, egli può
esigere dal locatore l'eliminazione del difetto (lett. a), una riduzione
proporzionale del corrispettivo (lett. b), il risarcimento dei danni (lett. c),
l'assunzione della lite contro un terzo (lett. d) e, nel caso di un immobile,
il deposito della pigione (cpv. 2).
3.
Il
Segretario assessore ha dapprima accertato che, sebbene le parti abbiano
pattuito una scadenza contrattuale per il 31 dicembre 1998, la conduttrice ha
continuato ad occupare con il beneplacito della locatrice l
'
ente locato versando una pigione di fr. 1
'
000.- mensili oltre spese accessorie. Ciò
posto, egli ha ritenuto pacifica l
'
esistenza dei difetti all
'
ente locato segnalati dalla conduttrice con missiva 30 luglio 2004.
Tuttavia, ha ritenuto che la locatrice si era adoperata tempestivamente al fine
di ripristinare una temperatura adeguata nei locali. Quanto agli altri difetti
segnalati, in sede di sopralluogo 16 marzo 2006 erano emersi soltanto dei
leggeri accenni di muffa in bagno e in un armadio, delle crepe sui muri, un
soffitto un po
'
scrostato nell
'
atrio, alcune piastrelle traballanti,
diversi angoli neri sulle pareti, crepe sulle porte e pareti scrostate in
veranda (inc. rich. n. DI.2005.293: verbale di sopralluogo 16 marzo 2006).
Considerata
“
la fattispecie nel
suo complesso
”
, compresa la
vetustà dell
'
immobile locato e
l
'
ammontare della pigione di
fr. 1
'
000.- versata dalla
conduttrice,
“
tutto sommato
modesta
”
, il Segretario
assessore ha ritenuto che nella fattispecie non si giustificava una riduzione
della pigione.
4.
In
appello rimane litigiosa la questione dell
'
eliminazione dei difetti che l
a conduttrice
asserisce essere ancora presenti, ovvero il “ripristino dell'intonaco e
ritinteggio completo dell'ente locato”, così come la “chiusura ermetica del
caminetto in modo che il fumo provocato nei camini degli altri inquilini non penetri
nell'ente locato”, la riduzione del canone di locazione per la presenza del
cantiere delle due costruzioni adiacenti, per l'inagibilità del solaio durante
tali lavori, per il mancato ritinteggio, per le infiltrazioni di fumo dal
camino, per l'assenza di riscaldamento nel bagno e per temperature nell'ambiente
locato inferiori a 17° nei mesi invernali. Le censure vanno vagliate singolarmente.
5.
La
conduttrice si lamenta anzitutto della decisione del Segretario assessore di
non ritenere giustificata una riduzione del canone di locazione poiché la
pigione è ritenuta da quest
'
ultimo
“
tutto sommato modesta
”
. A sua detta, essa è data in presenza di
difetti, indipendentemente dall
'
ammontare della pigione (appello, pag. 5 nel mezzo). Il Segretario
assessore ha reputato, come detto, che le riduzioni della pigione non erano
giustificate perché, tra l
'
altro,
la pigione era
“
tutto sommato
modesta
”
. Egli ha invero
ritenuto che data la locazione di fr. 1
'
000.- mensili oltre spese accessorie, la conduttrice non poteva
attendersi di
“
poter utilizzare
l
'
appartamento senza il benché
minimo pregiudizio
”
(sentenza
impugnata, pag. 5 nel mezzo). È ben vero che il conduttore che corrisponde un
canone di locazione modesto – posto che tale sia la pigione nella fattispecie –
non può avere, di regola, le stesse aspettative di colui che corrisponde una
pigione elevata. Ciò non significa tuttavia ancora che colui che paga un canone
di locazione basso non possa rivendicare alcunché in merito ai difetti all
'
ente locato. Ad esempio, soffitti, mura e tappezzeria
ingiallite non compromettono l
'
uso
della cosa locata a una pigione modesta, nella misura in cui derivano dalla
normale usura. Al contrario, tappezzeria strappata e porte, soffitti o pareti
scrostate o ammuffite non possono essere imposte al conduttore (
Higi
in: Zürcher Kommentar 1994, n. 36
ad art. 256 CO). Nella fattispecie, come si vedrà in seguito (consid. 6-12), le
censure sollevate concernono difetti che non rientrano in ciò che un conduttore
deve lasciarsi imporre in ragione dell
'
entità della pigione da lui versata. Nemmeno la locatrice ha
comprovato che le parti si erano concordate nel senso di fissare la pigione in
maniera tale che la conduttrice rinunciasse a prevalersi di determinati suoi
diritti in merito all
'
esistenza
di eventuali difetti. Per tacere del fatto che nella fattispecie nemmeno è
stato accertato che il canone di locazione è inferiore a quanto normalmente
richiesto per un simile ente locato nella stessa zona. L
'
argomentazione del primo giudice non è
quindi condivisibile. La locatrice sostiene che
“
l
'
appartamento sin
dall
'
inizio della locazione si
trovava in questo stato di fatto ed è stato accettato
”
dalla conduttrice (osservazioni 17 gennaio 2007, pag. 3 in fondo).
L
'
onere della prova che al
momento della consegna dell
'
ente
locato il conduttore ha rinunciato, esplicitamente o tacitamente, a prevalersi
dei diritti in presenza di difetti spetta al locatore (
Higi
, op. cit., n. 82 in fine ad art. 258 CO). Nella
fattispecie, la locatrice non ha in alcun modo comprovato le sue affermazioni.
6.
L
'
appellante contesta la decisione del
Segretario assessore di negare una riduzione della pigione per il mancato
raggiungimento di temperature adeguate all
'
interno dell
'
ente
locato. Essa sostiene che il riscaldamento generale non funziona in maniera
regolare, di modo che la temperatura nei locali ammonta a 15-16°. Oltre a ciò,
l
'
appellante assevera di aver
dovuto sopportare per ben 14 mesi il freddo derivante dallo sventramento dei
due immobili adiacenti (appello, pag. 3 seg., 8). Essa chiede quindi una
riduzione del 20% per i sei mesi invernali del 2004 e del 2005. Il Segretario
assessore ha ritenuto che il difetto non sussisteva, basandosi sia sulla
dichiarazione scritta sia sulla testimonianza di __________, maestro elettricista,
così come da quanto emerso dal sopralluogo 16 marzo 2006 (sentenza impugnata,
pag. 5 nel mezzo). __________ ha dichiarato il 26 gennaio (
recte
:
febbraio) 2005 di aver eseguito il 4 febbraio 2005
“
un controllo a vista e al tatto
”
dei radiatori ad accumulazione installati nei diversi locali
“
constatando un funzionamento normale
regolare
”
(inc. n.
DI.2005.1135: doc. I). Interrogato quale teste il 30 gennaio 2006, egli ha
confermato tale circostanza (inc. n. DI.2005.1135: audizione 30 gennaio 2006,
pag. 2).
L
'
appellante fa riferimento al passaggio
della testimonianza di __________ (appello, pag. 8 in alto), allorquando egli
dichiara
“
penso che l
'
impianto abbia più di 10 anni (…).
Bisognerebbe verificare sul famoso formulario allestito a suo tempo dalla ditta
che ha fornito gli apparecchi per verificarne le differenze tra il primo e il
secondo piano, secondo piano in contatto con il solaio aperto
”
(inc. n. DI.2005.1135: audizione 30
gennaio 2006, pag. 2 in fondo). Se non che, tale rinvio non le è di ausilio,
dato che egli nulla dice circa eventuali difetti al riscaldamento generale dell
'
appartamento. In occasione del sopralluogo
16 marzo 2006, poi, la stessa conduttrice ha fatto notare che il termometro
segnava una temperatura tra i 19° e i 20° (inc. rich. n. DI.2005.293). Al
riguardo, essa ammette che durante il sopralluogo il problema
“
non era più così acuto
”
, poiché la ristrutturazione delle
palazzine adiacenti terminata, ma si poteva intuirne la sussistenza, poiché la
temperatura raggiungeva i 19° gradi con difficoltà, di fronte ai 9° dell
'
esterno e a una giornata soleggiata
(appello, pag. 6 nel mezzo). Tale censura non è condivisibile, già per il fatto
che la conduttrice non ha comprovato che, in presenza di condizioni climatiche
peggiori, la temperatura era inferiore a quella rilevata in sede di
sopralluogo. Circa, poi, l
'
affermazione
della conduttrice (appello, pag. 6 in alto) secondo la quale se il perito
comunale degli immobili in occasione delle sue visite nell
'
ente locato 26 novembre 2004 e 24 gennaio
2006 non ha tolto la giacca (come da questi confermato: inc. rich. n.
DI.2005.293: testimonianza 30 gennaio 2006, pag. 2), allora significa che il
riscaldamento non funzionava, basti precisare che lo stesso teste ha altresì
riferito:
“
non ho sentito
particolare freddo
”
e
“
non ho notato se l
'
appartamento fosse freddo o meno
”
(loc. cit.).
Per
quel che concerne le dichiarazioni scritte 3 dicembre 2004, 5, 15, 20 gennaio
2005 di __________ e 11 dicembre, 29 dicembre 2004 e 20 gennaio 2005 di __________
(inc. rich. n. DI.2005.80: doc. D), esse sono inammissibili quali mezzo di
prova. Secondo giurisprudenza (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, Lugano 2000, n. 25-27 ad art. 90), una dichiarazione è irritualmente
sostitutiva di una testimonianza allorché essa viene allestita, per evidenti
fini di causa, su richiesta di una parte del processo e con l
'
esplicita finalità di portare dei fatti a
conoscenza di terzi con l
'
intento
di fornirne la prova. Le dichiarazioni in questione sono state allestite dopo
che la convenuta aveva adito l
'
Ufficio
di conciliazione il 5 ottobre 2004 e intitolate
“
testimonianza
”
. Tutto
lascia quindi intendere che siano state allestite ai fini della causa. Per
tacere del fatto che tra le parti era già pendente una causa di natura
cautelare inoltrata dalla locatrice alla Pretura e volta segnatamente ad
ottenere la liberazione parziale delle pigioni depositate presso l
'
Ufficio conciliazione (cfr. sopra, lett. D;
inc. rich. n. DI.2004.1527). L'assunzione delle
testimonianze di __________
e di __________ è stata
chiesta dalla convenuta (inc. n. DI.2005.1135: udienza di discussione 17
ottobre 2005) e respinta dal Segretario assessore, che l
'
ha ritenuta superflua (loc. cit.: ordinanza
15 maggio 2006). L
'
appellante
non si duole della mancata assunzione testimoniale e nemmeno la chiede in
appello (art. 322 lett. b CPC; cfr.
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, op. cit., n. 19 ad art. 322), sicché non vi è motivo di assumerla,
anche perché la prova non appare rilevante per l
'
esito del giudizio, le persone citate come testimoni dovendo
riferire le proprie impressioni soggettive sulla temperatura dei locali. Sulla
base dell
'
istruttoria di causa,
quindi, la conduttrice
non è riuscita a dimostrare la
difettosità dell'impianto generale di riscaldamento.
7.
La
conduttrice contesta altresì l
'
argomentazione
del Pretore che, dopo aver accertato il mancato funzionamento del riscaldamento
nel bagno, ha ritenuto che la locatrice aveva provveduto tempestivamente alla
riparazione. A suo dire, il 27 dicembre 2004 la stufetta del bagno ha smesso
definitivamente di funzionare. La locatrice,
info
rmata del difetto con lettera 29 dicembre 2004, ha tuttavia
sostituito la stessa solo il 4 febbraio 2005, ovvero dopo cinque settimane (appello,
pag. 5 nel mezzo e 9). L
'
appellante
sostiene quindi di aver diritto a una riduzione del canone di locazione del 20%
per cinque settimane.
Il
Segretario assessore ha accertato che già con missiva 30 luglio 2004 la
conduttrice aveva avvisato la locatrice del cattivo funzionamento della
stufetta del bagno (sentenza impugnata, pag. 4 in fondo; inc. rich. n. 126/2004
dell
'
Ufficio di conciliazione:
doc. C, contenuto nell
'
inc. n.
DI.2005.1135). Egli ha altresì accertato che la locatrice ha fatto sostituire
il radiatore elettrico il 4 febbraio 2005 (loc. cit., pag. 5 in alto), per poi
trarre le conclusioni che esso è stato sostituito una decina di giorni dopo la
segnalazione (loc. cit., pag. 5 in fondo). Dal carteggio processuale emerge che
la rottura della stufetta è stata segnalata alla locatrice proprio con la
missiva 29 dicembre 2004 testé citata (inc. rich. n. DI.2005.80: doc. H). La
sostituzione della stufetta è poi avvenuta il 4 febbraio 2005 (inc. n.
DI.2005.1135: doc. I; cfr. anche inc. n. DI.2005.1135: testimonianza Franco
Quadri 16 marzo 2006). Da parte sua, la locatrice si limita a sostenere di
essere intervenuta immediatamente per far riparare la stufa, ma non sostiene
che il difetto non le sia stato segnalato con la missiva 29 dicembre 2004 o che
il locale bagno fosse comunque adeguatamente riscaldato (cfr. inc. n.
DI.2005.1219: risposta 17 ottobre 2005, pag. 2 in fondo; inc. n. DI.2005.1135:
conclusioni 19 giugno 2006, pag. 8 in fondo; osservazioni 17 gennaio 2007, pag.
8 in fondo). Dal carteggio processuale risulta pertanto che la conduttrice è rimasta
senza riscaldamento nel locale bagno durante tutto il mese di gennaio (31
giorni) e durante i primi 4 giorni di febbraio, mesi invernali, ovvero per 35
giorni. Si giustifica quindi di riconoscerle una riduzione del canone di
locazione calcolata sulle cinque settimane da lei rivendicate.
Quanto
all
'
entità della riduzione, questa
Camera ha già avuto modo di spiegare che in presenza di una temperatura di 16°
nell
'
intero ente locato è adeguata
una riduzione del 20% della pigione (mp 1/96 pag. 26 segg.). Tenuto conto che
nella presente fattispecie la conduttrice ha comprovato l
'
assenza di riscaldamento del solo locale
bagno, a titolo equitativo (cfr. DTF 130 III 504 c. 4.1) si giustifica di
riconoscere una riduzione del 5% del canone di locazione per difetti al
riscaldamento.
8.
L
'
appellante prosegue lamentando la mancata
riduzione del canone di locazione per i disagi da lei sopportati a causa dei
cantieri nei due immobili adiacenti all
'
ente locato. Essa sostiene che a tale titolo deve esserle riconosciuta
un riduzione del 30% per i 14 mesi di presenza dei cantieri (appello, pag. 4 in
mezzo). Il Segretario assessore, dopo aver accertato che con missiva 30 luglio
2004 l
'
inquilina aveva
info
rmato la locatrice dei disagi dovuti
all
'
esistenza dei cantieri e
aveva chiesto una riduzione della pigione (sentenza impugnata, pag. 5 in alto),
ha completamente trascurato tale questione nella sentenza impugnata. L
'
esistenza dei due cantieri contigui all
'
appartamento locato non è contestata dalla
locatrice. Essa afferma tuttavia che la conduttrice ha fondato la sua istanza
non sull
'
esistenza dei
cantieri, ma
“
per asseriti
difetti
”
(osservazioni 17
gennaio 2007, pag. 6 in mezzo). A parte il fatto che l
'
esistenza di un cantiere può essere considerato un difetto, anche grave
(cfr. sentenza del Tribunale federale 4C.219/2005 del 24 ottobre 2005, consid.
2.2 in fine), nell
'
istanza 23
settembre 2005 la conduttrice solleva
“
i difetti di cui alle istanze
”
di conciliazione, chiedendo una riduzione del canone di locazione
(inc. n. DI.2005.1219: istanza 23 settembre 2005, pag. 2). Nell
'
istanza di conciliazione 5 ottobre 2004
(inc. rich. n. 126/2004 dell
'
Ufficio
di conciliazione, contenuto nell
'
inc. n. DI.2005.1135) la conduttrice ha menzionato tra i difetti l
'
esistenza a partire dal maggio 2004 del
cantiere di casa __________ e il prossimo inizio di quello di casa __________.
Essa ha altresì chiesto una riduzione del canone di locazione per i difetti
segnalati. Perché l
'
esistenza
del cantiere, come sostenuto dalla locatrice, non possa rientrare tra questi
non è dato di capire. Nelle conclusioni 22 giugno 2006, poi, la conduttrice ha
ribadito la richiesta di ridurre il canone di locazione in ragione dell
'
esistenza dei cantieri (pag. 5). Ne
consegue che la tesi della locatrice non può essere seguita.
La locatrice
sostiene altresì che la conduttrice è già stata risarcita dalla ditta __________
responsabile di uno dei cantieri, di modo che non si giustifica alcuna
riduzione della pigione (osservazioni 17 gennaio 2007, pag. 6 nel mezzo). A
torto. La ditta __________ ha sì pulito il solaio, gli abiti e i tappeti ivi
contenuti, così come sistemato un arazzo che si era danneggiato (circostanza
ribadita in appello, pag. 4, e non contestata dalla locatrice nelle
osservazioni, pag. 9 in alto). Tuttavia, la riduzione della locazione niente ha
a che vedere con il risarcimento di danni eventualmente subiti dal conduttore (
Weber
in: Basler Kommentar 2007, 4
ª
edizione, n. 1 ad art. 259
d
CO).
Essa ha lo scopo di correggere, ad esempio, lo squilibrio tra le prestazioni
contrattuali venutosi a creare a seguito dell
'
esistenza dei cantieri e ai disagi facilmente immaginabili, quali
segnatamente rumore e vibrazioni. Ne consegue che alla conduttrice dev
'
essere riconosciuta una riduzione della
pigione.
Per quel
che concerne l’entità della decurtazione, il Tribunale federale ha ritenuto
adeguata una riduzione del 60% a un conduttore che esercitava nell
'
ente locato un
'
attività di collocamento del personale, consistente nell
'
80% in colloqui con i clienti, in presenza
di un cantiere particolarmente rumoroso e che provocava delle scosse, tant
'
è che in un primo tempo gli incontri hanno
dovuto aver luogo al di fuori dell
'
ente locato. In un secondo tempo, quando i lavori del cantiere si
sono ridimensionati, il Tribunale ha ritenuto giustificata una riduzione del
25% e, quando essi si sono limitati alla posa del controsoffitto, non ha
concesso alcuna riduzione (sentenza del Tribunale federale 4C.219/2005 del 24
ottobre 2005, consid. 2.5). In un altro caso, menzionato dalla stessa
appellante, il Tribunale federale ha condiviso l
'
opinione della corte cantonale secondo la quale la presenza di due
cantieri nei pressi di uno studio medico di oftalmologia giustificava una
riduzione del 37% della pigione. Il Tribunale federale ha infatti ritenuto che
una simile attività necessitava di concentrazione e precisione, di modo che i
disagi provocati dal cantiere diminuivano notevolmente l
'
esercizio della professione (sentenza del
Tribunale federale 4C.377/2004 del 2 dicembre 2004, consid. 3.3, pubblicata in
mp 4/05 pag. 246 segg.). La conduttrice non ha né allegato di esercitare la sua
attività lavorativa nell
'
ente
locato, né di essere pensionata o casalinga o, comunque sia, di soggiornarvi di
regola durante il giorno. Alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale
testé menzionata, nella fattispecie si ritiene di ridurre equatitativamente a
tale titolo la locazione del 20%.
La riduzione
del canone di locazione dev
'
essere
riconosciuta per la durata dei cantieri di casa __________ e di casa __________.
Dall
a testimonianza di __________, che si è occupato
della direzione del cantiere __________, risulta che esso è durato circa un
anno: “se non erro il cantiere è durato circa un anno ed è terminato nel maggio
2005” (inc. n. DI.2005.1135: verbale 30 gennaio 2006). La conduttrice, al
riguardo, ha allegato che il cantiere è iniziato alla fine di maggio 2005 (inc.
rich. n. 126/2004 dell'ufficio di conciliazione: istanza di conciliazione 5
ottobre 2004, pag. 3, contenuto nell' inc. n. DI.2005.1135)
. Quanto al cantiere __________, lo stesso teste ha affermato che è
iniziato nel settembre 2004 ed è terminato nel luglio 2005 (loc. cit.). Ne
consegue che l
'
ente locato è
stato toccato dall
'
esistenza
dei cantieri negli stabili adiacenti durante 14 mesi. La riduzione della
locazione decorre dall
'
esistenza
del difetto e dalla relativa conoscenza da parte del locatore,
indipendentemente da una dichiarazione del conduttore (
Weber
, op. cit. n. 4 ad art. 259
d
CO). Non vi è motivo
di dubitare che al momento dell
'
inizio dei lavori la locatrice non fosse
info
rmata, considerato che essendo proprietaria confinante la pubblicazione
della domanda di costruzione doveva esserle stata segnalata personalmente (art.
6 cpv. 3 della legge edilizia cantonale). Ne consegue che per i disagi subiti
dal cantiere alla conduttrice dev
'
essere riconosciuta una riduzione della pigione di fr. 200.- mensili
per 14 mesi, ovvero complessivi fr. 2
'8
00.-.
9.
L
'
appellante
sostiene altresì che l
'
esistenza
delle infiltrazioni di fumo dal camino è stata accertata segnatamente dal
perito comunale degli immobili, ing. __________, di modo che si giustifica la
sua richiesta di chiudere ermeticamente il caminetto e la riduzione della
pigione per gli inconvenienti subiti nella misura del 10% (appello, pag. 6). Tale
circostanza è stata contestata dalla locatrice (risposta 17 ottobre 2005, inc.
n. DI.2005.1219). Il Segretario assessore non si è tuttavia pronunciato sulla
questione.
Nel suo
rapporto di constatazione 28 novembre 2004 (inc. n. DI.2005.1219: doc. C), il
perito comunale degli immobili, ing. __________, ha rilevato che
“
gli spifferi d
'
aria dal camino (sono) dovuti sicuramente alla non presenza della
serranda o alla protezione davanti al camino non ermetica
”
(n. 13). Circa, poi, il fumo e gli odori
in genere, il perito ha affermato di non poterli confermare al momento del
sopralluogo (n. 12). All
'
audizione
quale teste del 30 gennaio 2006, egli ha poi precisato al riguardo:
“
rispondo che la signora AP 1 mi ha
info
rmato di un odore acre proveniente dal
camino. In un primo tempo non ho notato nulla di strano. In seguito ho aperto
il paracamino e dopo pochi minuti ho riscontrato che poteva sussistere
probabilmente a mio modo di vedere un ritorno di fumo dal camino adiacente e ho
inoltre visto una polvere fine bianca [che] scendeva dal camino, premetto che
si trattava di una quantità veramente minima. Il fondo del camino presentava
qualche segno di fuliggine (…) facendo riferimento al punto 13 della perizia di
constatazione confermo che vi è tuttora una presenza di spifferi dovuti alla
mancanza della serrandola che chiude la canna del camino
”
(inc. rich. n. DI.2005.293: audizione 30
gennaio 2006, pag. 2). In occasione del sopralluogo 16 marzo 2006 si è constatato
che
“
il camino si presenta
chiuso da un paracamino di legno non completamente ermetico. Il camino è vuoto,
nel senso che non è usato, è sporco di fuliggine. Il paracamino è sporco ai
lati
”
(inc. rich. n.
DI.2005.293: verbale, pag. 2). Di fronte alla constatazione del perito degli
immobili, ing. __________, vi è motivo di credere che vi siano infiltrazioni di
fumo dal camino. La domanda di chiusura ermetica del caminetto postulata dall
'
appellante deve pertanto essere accolta.
Sull
'
entità della riduzione della pigione, la
giurisprudenza ha avuto modo di spiegare che la presenza di immissioni di fumo
su una terrazza giustifica una riduzione del 5% (cfr.
Weber
, op. cit., n. 7 ad art. 259
d
CO con rinvio;
Züst
in: mp 2/04 pag. 5), mentre
immissioni di fumo occasionali ma nauseabonde dal fondo vicino del 10% (
Züst
, op. cit., pag. 9). Se non che, la
conduttrice ha sì dimostrato (sopra, consid. 9.1) l
'
esistenza del difetto, ma non la frequenza delle immissioni di fumo
né la loro consistenza. Nella sua missiva 30 luglio 2004 ha, d
'
altra parte, segnalato che
“
dal camino forse a causa della mancanza
della serrandola è salito alcune volte il fumo del camino dell
'
appartamento di sotto. Per esempio il 15
ottobre 2003, il 31 dicembre 2003 e il 22 febbraio 2004
”
(inc. rich. n. 126/2004 dell
'
Ufficio di concliazione: doc. C, pag. 2, contenuto nell
'
inc. n. DI.2005.1135). Anche volendo
condividere la tesi della conduttrice segnalata con la missiva testé citata, ne
risulterebbe che le immissioni si sono verificate solo
“
alcune volte
”
. Il
Tribunale federale ha già avuto modo di spiegare che in presenza di un difetto
di media importanza la riduzione della pigione è data allorquando l
'
uso dell
'
ente locato è ristretto nella misura di almeno il 5% oppure quando,
seppur non raggiungendo tale percentuale, si propone per un lungo periodo senza
che il locatore,
info
rmato
dello stesso, non abbia preso le misure necessarie per eliminarlo (sentenza del
Tribunale federale 4C.97/2003 del 28 ottobre 2003, consid. 3.3). Nella
fattispecie tali presupposti non sono, come appena detto, riuniti. In simili
circostanze non può essere riconosciuta alla conduttrice alcuna riduzione a
tale titolo.
10.
La conduttrice chiede il ripristino dell
'
intonaco e il ritinteggio completo dell
'
ente locato, così come la riduzione della pigione a tale titolo del
10% dal 30 luglio 2004 (data in cui i difetti sono stati segnalati) fino all
'
eliminazione dei difetti. Essa afferma
anzitutto che l
'
intonaco si
stacca dal soffitto in diversi locali e vi sono differenti macchie di pittura,
così come rilevato in occasione del sopralluogo 16 marzo 2006 (appello, pag. 6
in basso). Al riguardo, il primo giudice ha spiegato che in sede di sopralluogo
è risultato unicamente un
“
soffitto
un po
'
scrostato nell
'
atrio
”
così come
“
pareti
scrostate in veranda
”
(pag. 5).
Dal sopralluogo 16 marzo 2006 è emerso che dal soffitto del bagno
“
l
'
intonaco si stacca (…) e vi sono diverse macchie di pittura più
chiara rispetto alla pittura del soffitto
”
e che
“
il soffitto
nell
'
atrio è un po
'
scrostato negli angoli
”
(inc. rich. n. DI.2005.293: verbale, pag.
1). Nella veranda, poi,
“
la
pittura si scrosta su gran parte del soffitto e delle pareti, soprattutto negli
angoli
”
(loc. cit.: pag. 2 in
alto). Nella sala
“
il tinteggio
del soffitto presenta diverse sfumature
”
e il
“
soffitto
della libreria si scrosta
”
(loc. cit.: pag. 2 nel mezzo). Lo stesso nella camera da letto e nell
'
armadio a muro (loc. cit.: pag. 2 nel
mezzo). È fuor di dubbio che il Segretario assessore ha sottovalutato quanto
rilevato in sede di sopralluogo. La locatrice, da parte sua, non contesta l
'
esistenza di quanto appena esposto. Essa
ritiene, tuttavia, che trattasi di imperfezioni e non di difetti (osservazioni
17 gennaio 2007, pag. 6 seg.). Alla luce delle risultanze del sopralluogo testé
citato, tale argomentazione non regge. La locatrice sostiene che l
'
ente locato è un immobile centenario e che
per procedere all
'
eliminazione
di simili difetti non è sufficiente un semplice tinteggio, bensì occorre rifare
completamente la stabilitura e l
'
intonaco (loc. cit., pag. 7 in alto). Se non che, tale asserto è
sprovvisto della benché minima prova, di modo che si esaurisce in una mera
dichiarazione di parte. Ne risulta che la conduttrice ha comprovato la presenza
di diverse superfici scrostate nell
'
ente locato.
L’appellante
adduce ancora che dal sopralluogo 16 marzo 2006 è emersa la presenza di muffa
nel bagno, l
'
esistenza di
pareti nere nella cucina e nel locale studio e crepe sopra la vasca da bagno,
nel tinello, nel locale libreria e sulla porta che dà dalla cucina alla
veranda, così come sul camino che si presenta anche annerito (appello, pag. 6).
Al riguardo, il Segretario assessore ha accertato
“
dei leggeri accenni di muffa in bagno e in un armadio, delle crepe
sui muri (…) diversi angoli neri sulle pareti, crepe sulle porte
”
. La locatrice non nega l
'
esistenza di fessure, ma sostiene che
concernono solo alcune pareti e il plafone e che tale circostanza non
pregiudica l
'
uso dell
'
ente locato. Essa ribadisce che l
'
immobile è una costruzione centenaria e che
per ovviare a simili difetti vi sarebbe bisogno di un risanamento totale. La
locatrice contesta infine che dal sopralluogo sia emersa la presenza di muffa o
infiltrazioni (osservazioni, pag. 7 nel mezzo). Quanto alla necessità di un
risanamento totale dell
'
appartamento,
si rinvia a quanto già spiegato dianzi. Per quel che concerne l
'
entità dei difetti in questione, in
occasione del sopralluogo menzionato (inc. rich. n. DI.2005.293) si è
constatato che
“
nell
'
angolo tra pavimento e muro dietro il WC vi
è un leggero accenno di muffa, più precisamente sulla fessura di silicone tra
pavimento e muro che si presenta macchiata di puntini neri. Lo stesso si può
riscontrare anche sulle pareti ai lati della finestra (silicone tra piastrelle
e muro). L
'
avv. RA 2 contesta
che si tratti di un leggero accenno di muffa, a suo dire si tratterebbe della
parete sporca. Vi sono inoltre delle crepe sul muro sopra la vasca da bagno e
un leggero accenno di muffa sul silicone tra la vasca da bagno e il muro (…).
Il corridoio si apre sulla cucina le cui pareti, specialmente l
'
angolo sopra il frigo sono di colore nero
(…). Nell
'
angolo a destra del
camino il muro si presenta annerito con diverse crepe verticali e orizzontali
(…). Il camino (…) è sporco di fuliggine. Il paracamino è sporco ai lati (…).
Dalla cucina si accede a un tinello il cui soffitto presenta delle crepe (…)
dalla parete sopra il letto vi è una fessura orizzontale lungo tutta la stessa
(…). Dalla libreria si accede al locale studio, attualmente adibito a
ripostiglio. Le pareti e il soffitto sono sporche (colore nero). Due ante dell
'
armadio a muro non si chiudono (…).
Guardando nell
'
armadio a muro,
nell
'
anta di destra, si vede un
piccolo accenno di muffa
”
. È
dunque accertata la presenza di muffa, di crepe e di pareti nere nell
'
ente locato così come allegato dalla
conduttrice.
Secondo
la locatrice, non si giustifica il ritinteggio di due porte. Essa non nega che
esse siano di due colori differenti, ma sostiene che tale situazione esisteva
già all
'
inizio della locazione
e che si tratta di una questione meramente estetica (osservazioni, pag. 7 in
alto). Al riguardo, la conduttrice non ha comprovato che tale difetto sia
subentrato solo in un secondo tempo. Tant
'
è che l
'
ing. __________
ha dichiarato:
“
non sono in
grado di dire perché le porte abbiano delle sfumature diverse
”
(inc. rich. n. DI.2005.293: audizione 30
gennaio 2006, pag. 2). Se non che, la questione può rimanere indecisa, poiché
la domanda dell
'
appellante di
ripristinare l
'
intonaco e
ritinteggiare tutto l
'
ente
locato, quindi anche le porte, deve essere accolta. Le stesse, infatti, non
solo presentano sfumature di colore, ma hanno delle crepe. La locatrice stessa
non ha contestato l
'
esistenza delle
crepe, limitandosi in sede di conclusioni a menzionare i difetti riscontrati dal
perito comunale degli immobili nel suo rapporto di constatazione 28 novembre
2004 (inc. n. DI.2005.1219: doc. C), che secondo lei, per quanto concernono le
porte, si limitano alle diverse sfumature (inc. n. DI.2005.1135: conclusioni 19
giugno 2006, pag. 3). Se non che, da tale rapporto è emerso che
“
le porte hanno sfumature diverse.
Presentano delle fessure in quanto eseguite "a cornice", come in uso
tanti anni fa
”
(inc. n. DI.2005.1219:
doc. C, risposta n. 2). Tale constatazione è stata confermata dal sopralluogo,
poiché è emerso che sulla porta che collega la cucina alla veranda vi è
“
una crepa di circa 70 cm in verticale
”
, che le
“
porte della sala presentano delle crepe verticali
”
, così come la porta della camera, che
presenta
“
una fessura verticale
”
e
“
la porta dello studio presenta pure delle fessure
”
. Le ante dell
'
armadio a muro, poi,
“
presentano pure delle fessure verticali lungo tutta l
'
anta
”
(inc. rich. n. DI.2005.293: sopralluogo 16 marzo 2006). Certo, l
'
ing. __________ ha spiegato che
“
il loro eventuale tinteggio non potrà
mascherare definitivamente le fessure presenti
”
(inc. n. DI.2005.1219: doc. C, risposta n. 2), ma ciò non significa
che tale operazione non migliori comunque la situazione attuale.
Alla luce
di quanto esposto in precedenza, è indubbio che il Segretario assessore ha
sottovalutato l
'
entità dei
difetti segnalati dalla conduttrice. Una simile situazione giustifica senz
'
altro quanto richiesto dall
'
appellante, ovvero il ripristino dell
'
intonaco e il ritinteggio completo dell
'
ente locato. Quanto alla riduzione della
pigione, secondo la giurisprudenza in presenza di lieve muffa in due angoli di
una stanza di un appartamento di 4 locali e mezzo si giustifica una riduzione
del 10% (Obergericht Basel-Landschaft, 2 marzo 1999, pubblicata in mp 2/00 pag.
71 segg.). La giurisprudenza cantonale ha poi già avuto modo di spiegare che in
presenza di umidità e di infiltrazioni tali da compromettere l
'
abitabilità dell
'
ente locato è equa una riduzione della pigione del 25% (II CCA, inc.
n. 11/1993 del 10 febbraio 1994, inc. n. 194/1994 del 3 febbraio 1995; CCC,
inc. n. 16.1997.59 del 1° ottobre 1997) rispettivamente del 20% (II CCA, inc.
n. 12.1997.109 del 25 aprile 1997) e in casi più lievi, ove il difetto era
limitato in alcune parti dei locali e in presenza di una concolpa dell
'
inquilino, aveva ritenuto giustificata una
riduzione del 10% (II CCA, inc. n. 12.1996.12 del 23 aprile 1996) o ancora del
5% (CCC, inc. n. 16.1994.6 del 25 aprile 1995). Considerato che i difetti nella
fattispecie non si limitano a macchie di muffa, bensì anche a crepe, a scrostamenti
e a muri neri, la riduzione invocata dall
'
appellante del 10% risulta equa e va pertanto riconosciuta. La locatrice
nemmeno contesta la durata della riduzione chiesta dall
'
appellante, dal 30 luglio 2004 (cfr. inc. rich. n. 126/2004 dell
'
Ufficio di conciliazione: doc. C, contenuto
nell
'
inc. n. DI.2005.1135) fino
all
'
eliminazione dei difetti (cfr.
Lachat,
Le bail à loyer, Losanna
1997, pag. 170).
11.
La
conduttrice conclude chiedendo una riduzione del 10% della locazione per 14
mesi a causa dell
'
inagibilità
completa del solaio durante i cantieri agli immobili adiacenti (appello, pag.
7). Il Segretario assessore non ha affrontato tale tematica, sebbene oggetto
del giudizio di prime cure (cfr. inc. n. DI.2005.1135: conclusioni 22 giugno
2006, pag. 3 in fondo; inc. n. DI.2005.1219: istanza 23 settembre 2005 che
rinvia all
'
istanza di
conciliazione 5 ottobre 2004, pag. 3 nel mezzo). __________, conoscente della
conduttrice, ha dichiarato di aver potuto constatare il 6 novembre 2004 che
“
vi erano due aperture, il solaio era pieno
di polvere e vi era anche la presenza di segature. La lana di vetro posta a
copertura del solaio era piena di polvere. A mio avviso il solaio faceva
"schifo". Preciso che "frequentavo" il solaio poiché nel
mese di ottobre 2004 ho restituito alla signora AP 1 parecchi oggetti che avevo
in custodia a casa mia. L
'
idea
era quella di eliminare alcuni oggetti presenti nel solaio e riporre quanto da
me restituito. A causa dello stato del solaio non fu però possibile intervenire
”
(inc. rich. n. DI.2005.947: audizione 17
ottobre 2005, pag. 1). La stessa teste ha affermato che
“
il 18 agosto 2005 la situazione era simile
a quanto da me constatato il 6 novembre 2004, se non peggio
”
(loc. cit., pag. 2). Nel rapporto di
constatazione il perito comunale degli immobili, ing. __________, conferma
“
la presenza di polvere nel solaio in parte
dovuta ai lavori di demolizione eseguiti dall
'
impresa ed in parte dovuta all
'
apertura del solaio nella sua parete nord
”
(inc. n. DI.2005.1219: doc. C, pag. 2). __________, che si è
occupato della direzione dei lavori del cantiere __________, ha dichiarato che
“
i disagi riguardavano anche in modo
particolare il solaio: calcinacci caduti sul pavimento e un passaggio di
polvere. Ciò è stato dovuto al taglio del tetto della signora AO 1, sono state
tagliate lastre di eternit e travi di legno per effettuare la sopraelevazione
dell
'
immobile __________
”
(inc. n. DI.2005.1135: audizione 30
gennaio 2006, pag. 3). Il teste __________ soggiunge che
“
il solaio era agibile anche se impolverato
”
(loc. cit.). Tuttavia, la locatrice non
contesta che il solaio fosse inagibile, ma sostiene che la ditta __________ lo
ha pulito (osservazioni 17 gennaio 2007, pag. 9; conclusioni 19 giugno 2006,
pag. 8). Effettivamente, __________ ha dichiarato che
“
dal 27 dicembre 2005 in avanti la ditta di pulizia __________, ditta
che mi ha segnalato la signora AP 1, ha pulito il solaio (…). I lavori si sono
protratti per 4-5 giorni circa. Non si è trattato sicuramente di un lavoro di
facile esecuzione. Mi sono preso la responsabilità di gestire con l
'
assicurazione dei __________ e con l
'
impresa per pagare la fattura della ditta __________
e il lavaggio degli indumenti/tappeti che si trovavano in solaio (…)
”
(loc. cit.). La locatrice confonde, una
volta ancora, la riduzione della locazione con il risarcimento dei danni
cagionati al conduttore. Al riguardo, si rinvia a quanto già spiegato (sopra, consid.
8). La conduttrice chiede la riduzione della pigione per l
'
inagibilità del solaio. Che la ditta __________
abbia, quindi, provveduto alla pulizia dello stesso e degli oggetti ivi
contenuti poco importa. Ne consegue che la conduttrice ha dimostrato l
'
inagibilità del solaio.
12.
L
'
appellante asserisce altresì di aver dovuto
adibire, a causa dell
'
inagibilità
del solaio, il locale studio a ripostiglio (appello, pag. 8 in alto). In
occasione del sopralluogo 16 marzo 2006 è invero emerso che tale locale era
adibito a ripostiglio (inc. rich. n. DI.2005.293: verbale, pag. 2 nel mezzo).
Al riguardo, la teste __________ ha affermato di aver restituito nell
'
ottobre 2004 diversi oggetti a AP 1. Essa
dichiara che
“
l
'
idea era quella di eliminare alcuni oggetti
presenti nel solaio e riporre quanto da me restituito. A causa dello stato del
solaio non fu però possibile intervenire. A mio vedere il solaio era pieno
poiché vi erano già degli armadi e altri mobiletti. L
'
intenzione era quella di riordinare facendo spazio per poter portare
quanto da me restituito. Preciso che a mio modo di vedere il solaio non si
trovava in disordine, ma si trattava solamente di buttar via vecchi vestiti od
oggetti che non servivano più per fare spazio
”
. Circa gli oggetti consegnati alla conduttrice, essa afferma
trattarsi
“
di una ventina di scatole
contenenti libri, oggetti vari, vestiti. Queste scatole attualmente si trovano
nell
'
appartamento della signora
AP 1
”
(inc. rich. n.
DI.2005.947: audizione 17 ottobre 2005, pag. 1 seg.). Ne consegue che, oltre a
non poter usufruire del solaio, la conduttrice ha dovuto adibire un locale a
ripostiglio. Per quel che concerne l
'
entità della riduzione dovuta a tale situazione, in un caso in cui il
proprietario di un negozio di abbigliamento era stato privato del locale
adibito a ripostiglio, la giurisprudenza ha riconosciuto una riduzione del 5%
della pigione (MietGer Zurigo 14 ottobre 1993). In un
'
altra fattispecie, dove l
'
inquilino non aveva più accesso a un locale di sei metri quadri con
finestre di un appartamento di sei camere, si è ritenuto invece equa una
riduzione del 6.5% (CJ/GE 15 dicembre 1986). In presenza di un negozio di
antiquariato sprovvisto di ripostiglio contrariamente alle pattuizioni, si è
invece reputato di ridurre il canone di locazione del 20% (CCiv NE RJN 1987
pag. 53). Nella fattispecie trattasi di un appartamento non destinato, come in
due dei casi summenzionati, all
'
esercizio di una professione. È ben vero che la conduttrice non ha
potuto usufruire del suo locale studio, ma tale circostanza è avvenuta solo
dall
'
ottobre 2004. Tutto ponderato,
va quindi riconosciuto equatitativamente alla conduttrice una riduzione della
pigione del 10%, come da lei richiesto.
Secondo
la conduttrice la riduzione del canone di locazione deve valere per i 14 mesi
di cantiere. A ragione. Come detto in precedenza, l
'
ente locato è stato toccato dai lavori relativi ai cantieri negli
stabili adiacenti proprio per 14 mesi. La stessa locatrice non contesta i
difetti al solaio rivendicati dalla conduttrice, di modo che non vi è motivo di
dubitare che gli stessi siano stati presenti durante tutta la durata dei lavori
nei cantieri in questione. A questo titolo alla conduttrice va quindi
riconosciuta una riduzione del canone di locazione pari a fr. 1
'
400.-.
13.
In
sintesi, le domande dell
'
appellante
volte al
“
ripristino intonaco e
ritinteggio completo dell
'
ente
locato
”
e
“
chiusura ermetica del caminetto in modo che
il fumo provocato nei camini degli altri inquilini non penetri nell
'
ente locato
”
vanno accolte. Per quanto riguarda la diminuzione del canone di
locazione di fr. 1
'
000.-
mensili oltre spese accessorie, è concessa una riduzione del:
-
20% per i 14 mesi di presenza dei cantieri adiacenti, per complessivi fr. 2
'
800.- (consid. 8);
-
10% per mancato ritinteggio dell
'
ente locato dal 30 luglio 2004 fino all
'
eliminazione dei difetti (consid. 10);
-
5% per mancato funzionamento del riscaldamento nel bagno durante cinque
settimane, per complessivi fr. 62.50 (consid. 7) e
-
10% per inabilità del solaio per i 14 mesi di presenza dei cantieri, per
complessivi. fr. 1
'
400.-
(consid. 11, 12).
L
'
appellante chiede una riduzione del canone
di locazione di complessivi fr. 11
'
550.-. Ne consegue che l
'
importo relativo alla decurtazione per il mancato ritinteggio, che
potrà determinarsi solo una volta eliminati i relativi difetti, non potrà in
ogni caso superare i fr. 7
'2
87.50
(11
'
550.- ./. 2
'
800.- ./. 62.50 ./. 1
'
400.-).
14.
Tenuto
conto che al momento dell
'
emanazione
della sentenza, il 5 novembre 2007, la riduzione per il mancato tinteggio
ammonta a complessivi fr. fr. 4'000.-, le pigioni depositate presso l
'
Ufficio di conciliazione di __________
devono essere liberate nella misura di fr. 8'262.50 a favore della conduttrice (2
'
800.- + 62.50 + 1
'
400.- + 4'000.-)
e,
per il resto, della locatrice
. Fino al ripristino dell
'
intonaco e al ritinteggio completo dell
'
ente locato la conduttrice è autorizzata a
trattenere il corrispettivo del 10% della pigione, ovvero fr. 100.- mensili.
15.
Visto
quanto precede, l
'
appello dev
'
essere parzialmente accolto. La tassa di giustizia
e le spese sono poste a carico dell'appellante nella misura di due terzi e, per
il resto, a carico dell'appellata (art. 148 cpv. 2 CPC), alla quale AP 1 rifonderà
un
'
equa indennità per
ripetibili ridotte. Il giudicato attuale impone una modifica del dispositivo
sulle ripetibili di prima sede, che segue la medesima sorte. Il Segretario
assessore non ha stabilito il valore della causa, contrariamente a quanto
prevede l’art. 13 CPC. Gli atti dovrebbero quindi essere ritornati al primo
giudice perché fissi il valore della vertenza. Ove appena si pensi tuttavia che
in concreto l
'
appellante chiede
la riduzione della pigione per complessivi fr. 11
'
550.-, il
“
ripristino
intonaco e ritinteggio completo dell
'
ente locato
”
– che è
di tre locali e mezzo per complessivi circa 92 m
2
(inc. rich. n. 126/2004 dell
'
Ufficio di conciliazione: doc. A, contenuto nell
'
inc. n. DI.2005.1135) – e la
“
chiusura ermetica del caminetto
”
, si può ritenere che il valore litigioso superi
la soglia di fr. 15
'
000.- per
il ricorso in materia civile al Tribunale federale (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148
CPC e la TG
dichiara e
pronuncia:
I.
L
'
appello 29 dicembre 2006 è
parzialmente
accolto
. Di conseguenza la sentenza 21 dicembre 2006 della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4, invariati gli altri dispositivi, è così
riformata:
1.   L
'
istanza 6/7 settembre 2005 presentata da AO 1 è parzialmente accolta.
1.1    L
'
istanza 23 settembre 2005 di AP 1 è parzialmente
accolta.
1.2                                    AO
1 è condannata a ripristinare l
'
intonaco e a ritinteggiare completamente l
'
ente locato da AP 1 e a chiudere ermeticamente il caminetto in modo che
il fumo provocato dai camini degli altri inquilini non penetri nel citato ente
locato.
1.3    AO
1 è condannata a versare a AP 1:
- il 20% del canone di locazione
di fr. 1
'
000.- per i 14 mesi di presenza del
cantiere, per complessivi fr. 2
'
800.- (consid. 8);
- il 10% per mancato ritinteggio
dell
'
ente locato dal 30 luglio 2004 fino all
'
eliminazione dei difetti di cui al consid. 10, per un massimo di
complessivi fr. 7
'2
87.50;
- il
5% per mancato funzionamento del riscaldamento nel bagno durante cinque
settimane, per complessivi fr. 62.50 (consid. 7);
- il 10%
per inagibilità del solaio per 14 mesi di presenza del cantiere, per
complessivi fr. 1
'
400.- (consid. 11, 12).
1.4    Le
pigioni depositate presso l
'
Ufficio di conciliazione di __________ sono
liberate in favore della conduttrice nella misura di fr. 8'262.50 e, per il
resto, in favore della locatrice (consid. 14). Fino al ripristino dell
'
intonaco e al ritinteggio completo dell
'
ente
locato la conduttrice è autorizzata a trattenere il corrispettivo del 10% della
pigione, ovvero fr. 100.- mensili.
2.   La
tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 300.-, da anticipare dalle
parti nella misura di un mezzo ciascuno, sono poste a carico della conduttrice
nella misura di due terzi e, per il resto, a carico della locatrice. La
conduttrice rifonderà inoltre alla locatrice un importo di fr. 200.- per ripetibili
ridotte.
II.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 1
00
.-
b)
spese                         fr.   50.-
fr.
150.-
già
anticipate dall
'
appellante,
restano a suo carico per due terzi e per il rimanente sono poste a carico dell
'
appellata, alla quale l
'
appellante rifonderà fr. 600.- per
ripetibili ridotte.
III.
Intimazione:
-  ;
-  .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d
'
appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile entro
trenta giorni dalla notificazione delle decisioni previste dagli art. 90 a 93
LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle
cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo
se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia
di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;
quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia
civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un
'
istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile
il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 cpv. 1 LTF).