ti_gerichte · 11.2007.48 · 2008-07-02 · it
Esercizio di un diritto di ricupera: iscrizione nel registro fondiario

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 02.07.2008 11.2007.48
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 02.07.2008 11.2007.48
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 02.07.2008 11.2007.48

Incarto n.
11.2007.48
Lugano
2 luglio 2008
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani ed Ermotti
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa n. 7/2006 RF (diritto
di ricupera: iscrizione nel registro fondiario) del Dipartimento delle
istituzioni, Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro
fondiario, che oppone
RI 1
alla
Divisione della giustizia
quale autorità di vigilanza sul registro fondiario
e all'
Ufficiale del registro fondiario del Distretto di Lugano;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto il
ricorso presentato il 28 marzo 2007 da RI 1 contro la decisione emanata il 19
febbraio 2007 dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul
registro fondiario;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
Il
19 luglio 2005 il notaio __________ ha rogato un
atto
di compravendita mediante il quale
RI 1 cedeva a __________
e __________, in ragione di metà ciascuno, le particelle n. 91, 92 e 203 RFD di
__________ al prezzo di complessivi fr. 450
000.–, mentre gli acquirenti costituivano
in favore dell'alie­nante un diritto di abitazione fino al 30 settembre 2006, oltre
a un diritto di ricupera da esercitare entro la stessa data dietro restituzione
del prezzo di compravendita
“
secondo
le modalità che le parti stabiliranno concordemente in progresso di tempo,
salvo siano già determinate in questa sede
”
. Il 29 settembre 2006 RI 1 ha comunicato all'Ufficio dei registi
del Distretto di Lugano di esercitare il diritto di ricupera, allegando copia
dell'atto pubblico, e il giorno successivo ha spedito a __________ un fax nel
quale ripeteva la medesima comunicazione.
B.
Il 4 ottobre 2006 l'ufficiale
del registro
fondiario ha rigettato la richiesta con la motivazione che
“la firma del richiedente deve essere debitamente legalizzata da un
notaio o dal segretario comu­nale, la richiesta deve inoltre essere firmata –
pure con firme legalizzate – per accordo, dagli attuali proprietari dei fondi
sigg. __________ ed __________”.
Contro tale decisione RI 1 ha ricorso il 7 novembre
2006 alla Divisione della giustizia, autorità di vigilanza sul registro
fondiario. L'ufficiale aggiunto ha comunicato il 20 novembre 2006 di rinunciare
a osservazioni, confermandosi nel rigetto della richiesta. Statuendo il 19
febbraio 2007, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso e ha posto la
tassa di giustizia (fr. 200.–) con le spese a carico del ricorrente.
C.   RI 1
è insorto il 28 marzo 2007 a questa Camera contro la decisione appena citata
con un ricorso nel quale chiede che la decisione impugnata sia annullata e che
“il mio diritto di ricupera [sia] riconosciuto dall'Ufficio
registri”
.  La Divisione della giustizia ha comunicato
il 15 maggio 2007 di rinunciare a osservazioni, limitandosi a postulare la
reiezione del ricorso.L’ufficiale del registro fondiario è rimasto silente.
Considerando
in diritto:
1.
Le
decisioni emanate dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario sono
impugnabili davanti alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della
legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il
ricorso è diretto con­tro l'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del registro
fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (
Deschenaux
, Das Grund­buch, in:
Schweizerisches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto).
Ci si può invero domandare se non abbiano qualità di parte anche i terzi che
sarebbero toccati nei loro interessi dalla sentenza nel caso in cui il ricorso
fosse accolto (
Deschenaux
, loc.
cit.). Dato il presumibile esito del rimedio, nella fattispecie il quesito può
nondimeno restare indeciso. Quanto al termine di ricorso, esso è – per diritto
federale – di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF;
Schmid
in:
Basler Kommentar
, ZGB II, 3ª edizione, n. 25
ad art. 956 CC con richiamo a
Huber
in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestiva, sotto questo profilo
l'impugnazione in esame è quindi ricevibile.
2.
L'autorità
di vigilanza ha ricordato che la ricupera è un diritto personale in virtù del
quale il venditore può, per dichiarazione unilaterale, esigere che l'acquirente
gli ritrasferisca la cosa. Alla stessa guisa di un diritto di compera, esso è subordinato
a una condizione potestativa consistente nella dichiarazione di esercizio. L'autorità
di vigilanza ha ricordato dipoi che per esercitare il diritto di ricupera
l'avente diritto deve presentare una dichiarazione munita di un attestato in
cui il proprietario del fondo consente alla retrocessione. L'ufficiale del
registro fondiario è tenuto, da parte sua, a verificare la legittimazione del
richiedente e può esigere l'autenticazione delle firme. Secondo l'autorità di
vigilanza, quindi, nel caso specifico l'ufficiale aveva agito correttamente
. RI 1 contesta simile punto di vista, affermando nel ricorso che
la legalizzazione di una firma destinata al­l'esercizio di un
diritto di ricupera è una mera formalità che, comunque sia, nel caso in rassegna
non potevano sussistere dubbi sull'autenticità della sua sottoscrizione, ove
appena la si raffrontasse con quella apposta sull'atto di compravendita,
legalizzata dal notaio rogante. Quanto al consenso dei proprietari, esso era
implicito nella pattuizione del diritto di ricupera, tanto più che sulla
restituzione del prezzo le parti si sarebbero accordate in un secondo tempo.
3.
Che
l'ufficiale debba verificare l'identità di chi postula un'operazione a registro
fondiario è pacifico (art. 965 CC, art. 15 cpv. 2 e 3 RRF), così com'è notorio
che di regola la prova dell'identità avviene mediante autenticazione della
firma (
Fasel,
Grund­buch­
verordnung, Kommentar, Basilea 2008, n. 21 ad art. 102;
Schmid
in: Basler Kommentar, op. cit.,
n. 29a ad art. 965 CC). Ciò non esclude che l'identità del richiedente possa
essere appurata anche confrontando la firma apposta sull'istanza con quella che
figura sul titolo giuridico – se si tratta di un atto pubblico – o su una precedente
richiesta (Bettina
Deillon-Schegg,
Grundbuch­anmeldung und Prüfungs
pflicht des
Grundbuchverwalters im Eintragungsverfah­ren, Zurigo 1997, pag. 135;
Deschenaux,
Le registre foncier, in:
Traité de droit privé suisse, vol. V, tomo II/2, Friburgo 1983, pag. 383 nota
28 con rinvii di dottrina). In concreto, ad ogni modo, nulla impediva
all'ufficiale di esigere l'autenticazione della firma apposta sulla richiesta. Ciò
soltanto non lo autorizzava però a
respingere la richiesta. Al
contrario: trattandosi unicamente di completare la prova di un diritto di
disporre, l'ufficiale avrebbe dovuto assegnare all'istante un breve termine per
rimediare al difetto (art. 966 cpv. 2 CC).
4.
Quel che in realtà era poco chiaro, nella fattispecie, non si riconduceva
tanto alla validità della firma, quanto alle intenzioni del
richiedente, il quale sembrava confondere
la dichiarazione di eser­
cizio del diritto, da un lato,
e la richiesta di trasferire la proprietà nel registro fondiario in seguito a
tale dichiarazione, dall'altro. Ora, un diritto di ricupera si esercita, come un
diritto di compera, mediante dichiarazione unilaterale – di natura ricettizia –
da
parte
del beneficiario all'indirizzo del concedente (
Simonius/Sutter
, Schweizerisches
Immobiliarsachenrecht, Basilea 1995, pag. 360 § 11 n. 41 segg.;
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, edizione
1975, n. 58 ad
art. 683 vCC). Irrevocabile, tale
dichiarazione non soggiace a particolari requisiti di forma, ma dev'essere
senza condizioni né riserve. Una dichiarazione scritta occorre unicamente per
conseguire il trapasso di proprie­tà nel registro fondiario (
Steinauer
, Les droits réels, vol. II,
3ª edizione, pag. 139 n. 1718 con rinvio al n. 1709). Dopo il recapito della
dichiarazione, il concedente e il beneficiario sono vincolati alla stessa
stregua di un venditore e di un acquirente. Il beneficiario non diventa proprietario
dell'immobile, quindi, per il solo fatto di avere esercitato il diritto di ricupera;
egli detiene solo un diritto obbligatorio alla retrocessione della proprietà (
Steinauer
, op. cit., pag. 135 n. 1711
seg.). Se il concedente non postula il trapasso a registro fondiario, il
beneficiario può – in linea di principio – procedere in via d'azio­ne, indipendentemente
dalla circostanza che il diritto sia annotato (art. 216
a
CO) o no nel
registro fondiario (sulle modalità:
Steinauer
,
op. cit., pag. 136 n. 1713 seg.). Tale azione (art. 665 cpv. 1 CC), intesa
all'iscrizione nel registro, è sempre possibile finché la pretesa del
beneficiario può essere eseguita (cfr. anche RtiD I-2004 pag. 479 segg.).
5.
In
concreto RI 1 non ha dichiarato entro il 30 settembre 2006 di esercitare il
diritto di ricupera a __________ e __________. Si è rivolto direttamente all'ufficiale
del registro fondiario del Distretto di Lugano, ma tale modalità d'esercizio
non era stata pattuita nell'atto pubblico di costituzione, né il ricorrente invoca
l'esistenza di accordi intervenuti più tardi con i concedenti. Anzi, il rogito
del 19 luglio 2005 prevedeva (clausola n. 5 in fine):
Il prezzo della ricupera e le spese (…)
devono essere versati costestualmente al trapasso di proprietà. Gli attuali
compratori non sono tenuti alla cessione dei fondi nonostante l'esercizio del
diritto di ricupera da parte di RI 1, se quest'ultimo non abbia precedentemente
assicurato il pagamento dell'intero corrispettivo come sopra indicato.
In circostanze del genere RI 1 avrebbe dovuto comu­nicare l'esercizio
del diritto di ricupera a __________ e __________, depositando l'ammontare di
fr. 450
000.– (o prestando una cauzione equivalente) in ossequio al
contratto. Dopo di che i proprietari medesimi avrebbero dovuto instare dinanzi
all'ufficiale del registro fondiario per la retrocessio­ne della proprietà a RI
1
(art. 963 cpv. 1 CC). Oppure RI 1 avrebbe potuto
agire egli stesso davanti all'ufficiale, con l'assenso dei due (
Pfäffli,
Der Aus­weis für Eigentumseintragung
im Grundbuch, Langenthal, 1999, pag. 101 in fine). Si può convenire dunque con
il ricorrente che l'autenticazione delle firme è una mera formalità. Resta il
fatto però che all'istanza non risultava acclusa alcuna dichiarazione di
assenso da parte dei proprietari. Su tal punto la
decisione
impugnata resiste dunque alla critica e il ricorso, destituito di buon diritto,
è destinato all'insuccesso.
6.
La tassa di giustizia e le spese del pronunciato odierno seguono
la soccombenza (art. 28 cpv. 1 LPAmm). Non si giustifica invece di attribuire
ripetibili alla Sezione del registro fondiario e di commercio, autorità di
vigilanza che si è limitata a intervenire nell'ambito delle sue attribuzioni ufficiali
(art. 68 cpv. 3 LTF per analogia).
7.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza
sul piano federale, la vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è
suscettibile di ricorso in
materia
civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF). Nella fattispecie il valore
dell'iscri
zione può reputarsi pari almeno al valore del
diritto di ricupera
(fr. 450
000.–), il quale supera agevolmen
te la soglia di fr. 30
000.– cui si riferisce l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
8.
La comunicazione dell'odierno
giudizio avviene anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce
l'art. 102 cpv. 2 RRF
, seppure tale prassi sia oggi
desueta in molti Cantoni (
Deschenaux
,
op. cit., pag. 169 in alto).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   Il
ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 350.–
b)
spese                       fr.
50.–
fr.
400.–
sono
posti a carico del ricorrente. Non si assegnano ripetibili.
3.   Intimazione
a:
–
– Divisione della giustizia
quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;
– Ufficio del registro
fondiario del Distretto di Lugano.
Comunicazione
all'Ufficio federale di giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro
fondiario e del diritto fondiario.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art.
90 a
93 LTF per i motivi
enunciati dagli art.
95 a
98 LTF
entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF).
Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile
solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore
litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è
ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata
dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è
dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale
al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF).
La legittimazione a ri­correre è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.