ti_gerichte · 12.2023.120 · 2024-03-07 · it
Acquisto di PPP da parte di persone all'estero con vincolo LAFE di utilizzarli nella forma dell'apparthotel; conseguenze della disdetta del contratto di locazione e di mancata sottoscrizione di un nuovo contratto


Incarto n.12.2023.120

Lugano

7 marzo 2024

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa inc. n. SE.2022.46 della Pretura della giurisdizione
di Locarno-Città promossa con petizione 7 novembre 2022 da

AP 1

contro

AO
 1

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore, quantificabile in fr.
21'495.-, supera pacificamente questa soglia.

I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni
(art. 311 e 312 CPC). Lappello 14 settembre 2023 contro la decisione 26 luglio
2023, tenuto conto delle ferie giudiziarie estive (art. 145 cpv. 1 CPC), è
tempestivo, così come è tempestiva la risposta 3 novembre 2023di AO 1.

2.Latto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le
sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore. Essa non può dunque limitarsi a proporre una propria
tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali,
esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa
nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena
lirricevibilità delle medesime.

In presenza di una decisione pretorile fondata su più
motivazioni indipendenti, la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena
lirricevibilità, che ciascuna di esse è contraria al diritto. Difatti, se
anche una sola di esse reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a
semplici e inammissibili critiche dei motivi della decisione dell'autorità
inferiore (IICCA del 3 aprile 2019, inc. 12.2018.6, consid. 6; DTF 142 III 364
consid. 2.4).

Lappello in disamina non rispecchia in buona parte questi
dettami, limitandosi a criticare la decisione impugnata in maniera superficiale
e a contrapporvi una propria interpretazione dei fatti e dellapplicazione
delle norme di diritto, senza spiegare perché quella pretorile sarebbe errata e
senza illustrare su quali basi e su quali prove essa si fonderebbe. Esso verrà
quindi trattato qui di seguito solo entro i limiti della sua ricevibilità.

3.Con la decisione impugnata il
Pretore aggiunto non si è chinato sulla questione della prescrizione delle
pretese ai sensi dellart. 128 CO, eccepita già in prima sede dalla parte
convenuta.

Tale eccezione è stata sollevata nuovamente con la
risposta allappello, per cui si impone la sua trattazione in via preliminare.

Giusta lart. 128 cifra 1 CO, si prescrivono in 5 anni
le azioni per mercedi di pigioni, noli e affitti, interessi di capitali e altre
prestazioni periodiche.

La petizione è stata introdotta il 7 novembre 2022,
dopo che in precedenza, il 27 dicembre 2021, per il credito in oggetto, era
stato fatto spiccare un precetto esecutivo e dopo lavvio della procedura di
conciliazione con istanza 23 agosto 2022.

Oggetto della vertenza che qui occupa sono pigioni
arretrate per gli anni 2016 e 2017. Ritenuto che in base al contratto 18
febbraio 1995, clausola 4.1., le pigioni sono dovute in dodici rate mensili al
15 di ogni mese (Der Mietzins ist fällig in 12 gleichen Monatsraten,
jeweils zum 15 jeden Monats, doc. E), stante la data del primo atto
interruttivo conosciuto (art. 135 cifra 2 CO), ossia il precetto esecutivo,
sono sicuramente prescritte tutte le pretese relative ai canoni del 2016,
ritenuto che anche lultimo, quello di dicembre, avrebbe dovuto essere
corrisposto entro la metà del mese.

Ininfluente per la prescrizione delle pretese è per
contro il momento della disdetta del contratto di locazione, poiché se legittima,
non sussistono crediti del locatore, mentre che se nulla, fa stato la data in
cui i singoli canoni sono divenuti esigibili, come testé indicato.

4.Chinandosi sulla questione
della valutazione della disdetta in assenza del consenso dellautorità LAFE, il
Pretore aggiunto lha considerata efficace poiché era stato rispettato il termine
di preavviso concordato di 12 mesi per la fine di un anno e perché i contenuti
della clausola n. 10 del contratto di locazione titolataGesetzliche
Bestimmungen, nella quale venivamenzionato il Grundbuchinspektorat (Dieser Vertrag bildet einen
integrierenden Bestandteil der für diese Parzelle in Locarno erteilten
Globalbewilligung für den Verkauf von Grundstücken an Personen im Ausland. Die Abänderung
oder Aufhebung bedarf der Zustimmung des kantonalen Grundbuchinspektorats),
non consentivano di concludere per la sussistenza di un presupposto
irrinunciabile per la validità della rescissione contrattuale consistente nella
sua approvazione da parte dellautorità competente. Questa conclusione si
fondava in primo luogo sullesame della sistematica del contratto, ritenuto che
tale clausola non era stata inserita nel paragrafo concernente la durata e la
rescissione ma in uno a sé stante, distinto. Inoltre trovava conferma nel testo
letterale della norma che, tradotto testualmente, stabiliva che il consenso del
Grundbuchinspektorats era (parrebbe) necessario per la modifica (Abänderung)
e labolizione (Aufhebung) del contratto, ma non per la rescissione
contrattuale (Kündigung), non menzionata.

A questo andava aggiunto che la tesi dellattrice non
sarebbe stata sostenibile nemmeno poiché il suo agire, ossia contestare la
disdetta contrattuale del 29 ottobre 2007 oltre 10 anni dopo, era contrario
alla buona fede e non poteva di conseguenza essere tutelato.

Ciò posto, il Pretore aggiunto pure ha respinto la
tesi attorea per la quale il contratto di locazione sarebbe ancora vincolante
in base ai principi della Legge federale sullacquisto di fondi da parte di
persone allestero (LAFE), non avendo AP 1 sottoscritto un contratto
sostitutivo. Lobiter dictumdella I CCA del Tribunale dappello usato
dalla procedente come fondamento per questa posizione, ossia quello contenuto
nella decisione 29 dicembre 2020, inc. 11.2019.26, recitantefinché non è siglato un nuovo contratto e tale
contratto non è approvato dallautorità è possibile che i contratti
precedentemente conclusi secondo lautorizzazione globale continuino a rimanere
validi (consid. 7d) non permetteva di propendere per una simile
conclusione. Innanzitutto per la sua chiara formulazione ipotetica. Inoltre poiché
sarebbe stata smentita da quanto scritto più oltre dalla stessa Camera, che aveva
dato per acquisito che il contratto precedente non era più valido e che gli
attori in quella vertenza (tra i quali la qui attrice) si erano ritrovati ad
essere comproprietari di unità PPP in apparthotel senza più un contratto di
locazione: spetterà di conseguenza a questultimo o alla Comunione dei
comproprietari adire lautorità amministrativa per indurre i comproprietari
senza contratto a concludere un nuovo accordo oppure, ove ciò non fosse
possibile, per ottenere una revoca del permesso(consid.7f).

Ma anche se così non fosse stato, ossia se
effettivamente il Tribunale dAppello avesse nei considerandi menzionati inteso
affermare che il vecchio contratto di locazione sarebbe tuttora valido per
tutti i comproprietari che non hanno (ancora) sottoscritto un contratto di
locazione nuovo, tale affermazione non sarebbe vincolante poiché la regiudicata
materiale vincola il tribunale di un processo successivo a tutto quanto è stato
giudicato nel dispositivo della decisione anteriore. I meriobiter dictarestano - anche se non sono del tutto privi di significato - sostanzialmente
irrilevanti e non hanno valore di precedente.

5.Per lappellante la disdetta
del contratto tra le parti sarebbe nulla non essendo stata ratificata dalla
competente autorità in materia di Legge federale sullacquisto di fondi da
parte di persone allestero (LAFE).

In effetti non si trattava di una comunissima disdetta
ma di una disdetta di un contratto obbligatorio per legge e per disposizione
dellautorità LAFE. Trattandosi di un motivo di nullità dato da una
disposizione obbligatoria di diritto privato ma di interesse pubblico, il fatto
che non sia stata contestata non le conferisce validità.

Il primo giudice, a suo dire, sembra riconoscere la
necessità del consenso dellautorità LAFE per la modifica del contratto e per
la sua abolizione ma non per la disdetta, ma è difficile comprendere quale sia
la differenza tra disdetta e abolizione del contratto.

Neppure comprensibile sarebbe perché, come invece
sostiene il primo giudice, il paragrafo 10 del contratto, intitolato Gesetzliche
Bestimmungen non dovrebbe applicarsi alla disdetta, mentre quello seguente
sul diritto applicabile sì. I singoli condomini beneficiavano in realtà del
fatto che il contratto non potesse essere modificato a loro detrimento senza il
consenso dellautorità LAFE.

Inoltre il nuovo contratto non rispetterebbe lart. 10
lett. a LAFE e sarebbe pertanto invalido.

In definitiva quindi, lassenza di una ratifica
dellautorità LAFE e la mancata conclusione di un nuovo contratto con il
gestore della struttura alberghiera subentrato a AO 1 imporrebbero, a mente di AP
1, di concludere che il contratto originariamente concluso e invalidamente
disdetto continua a essere valido. Come confermato dalla Prima camera civile
del Tribunale dappello nel menzionatoobiter dictumdella sua decisione
del 29 dicembre 2020 (inc. 11.2019.26).

In merito alla tardività dellobiezione della nullità
della disdetta e alla lesione del principio della buona fede che questo agire
avrebbe comportato, lappellante si limita a sostenere che il concetto di buona
fede sarebbe sempre sottoposto ad apprezzamento e che la conclusione del
Pretore sarebbe ingenerosa ritenuto che avrebbe potuto essere stata rilevata
dufficio dalla stessa Pretura prima dellobiter dictumdel Tribunale
dappello. In ogni caso non esisterebbe buona fede che possa riparare a una
violazione della LAFE.

6.Partendo da questultima
argomentazione, va rilevato il principio ormai da tempo consolidato (DTF 121
III 156 consid. 1c) per il quale, se da un lato le disdette inefficaci e quelle
colpite da nullità non devono essere impugnate entro il termine di 30 giorni
fissato dallart. 273 cpv. 1 CO, ritardi nella contestazione che costituiscono
abuso di diritto non sono tutelabili.

Nel caso che occupa, come succintamente spiegato dal
Pretore aggiunto, a fronte di una disdetta del contratto di locazione data il
29 ottobre 2007 per il 31 dicembre 2009 che non è stata oggetto di
contestazione da parte della conduttrice, appare palesemente contrario alla
buona fede rivendicarne dopo oltre un decennio la nullità. Soprattutto tenuto
conto che, con piena consapevolezza di AP 1, AO 1 ha smesso di usufruire dei
suoi locali a partire dal gennaio 2010 (agli atti non vi è alcuna prova del
contrario) e di conseguenza interrotto ogni pagamento del canone locativo.

In simili circostanze, il comportamento assunto dalla
qui appellante non poteva che essere interpretato come unaccettazione tacita
della validità della disdetta (DTF 109 II 327 consid. 2b; 135 III 410 consid.
3.2; 133 III 675 consid. 3.3).

Daltronde, che il contratto con AO 1 non fosse più in
essere, lo ha ammesso la stessa procedente nella causa da lei avviata unitamente
ad altri comproprietari con petizione 8 maggio 2015 di fronte alla Pretura di
Locarno-Città (OR.2015.8, con decisione della I CCA del 29 dicembre 2020, inc.
11.2019.26, doc. F), volta a chiedere lannullamento di alcune decisioni
dellassemblea dei condomini prese in data 16 aprile 2014, tra le quali una in
cui si trattava dei comproprietari senza contratto di locazione di cui lei
riconosceva fare parte.

In base al principio della buona fede, la disdetta del
contratto di locazione del 29 ottobre 2007 deve conseguentemente essere
considerata valida ed effettiva, sicché nessuna pretesa può più essere avanzata
in relazione ad esso.

Già per ciò solo la reiezione della petizione deve
trovare conferma e lappello deve essere respinto.

A questo proposito va rilevato che dal punto di vista
procedurale, tale argomentazione pretorile nemmeno è stata debitamente
contestata dallappellante, che si è limitata, in maniera irricevibile (art.
310 e 311 CPC), ad affermazioni generiche sullapprezzamento della buona fede e
sul fatto che questa non potrebbe sanare una violazione della LAFE, senza
confrontarsi in maniera debita e con ragionamenti concreti con la sentenza di
prime cure. Rimanendo incontrastata tale argomentazione alternativa e
indipendente, nemmeno sarebbe stato necessario motivare ulteriormente la
reiezione dellimpugnativa.

7.Lappellante nemmeno si misura
con una seconda argomentazione del Pretore aggiunto che ha valenza autonoma e gli
ha consentito di escludere che lautorizzazione dellautorità LAFE fosse un
requisito irrinunciabile per la validità della disdetta.

In effetti, ella non spende parola alcuna per spiegare
perché sarebbe errato concludere che la relativa clausola del contratto
stipulato a suo tempo dalle parti con la quale era stata precisata la necessità
del consenso delGrundbuchinspektoratsper la sua modifica e per la sua abolizione,
non poteva valere anche per la sua rescissione (sentenza impugnata, consid. 3
in fine).

Limitarsi a dire che non si comprende quale sia la
differenza tra abolizione e disdetta e che non si capisce quale sia largomento
sistematico che impone di dividere il contratto in parti in qualche modo
indipendenti, non è certo sufficiente per contestare validamente la tesi
pretorile.

8.Ciò posto, per dovere di
completezza, è utile affrontare alcuni ulteriori aspetti delle tesi avanzate da
AP 1, così da fare chiarezza su determinati punti che sono stati da ella recepiti
in maniera scorretta. In particolare è errata la tesi proposta nellallegato
ricorsuale - invero solamente abbozzata piuttosto che compiutamente sviluppata
- secondo la quale il mancato consenso dellautorità LAFE alla disdetta del
contratto e lassenza di un nuovo contratto sostitutivo comporterebbero il
persistere della validità di quello originario.

8.1.   Lobbligo di esercizio
alberghiero dal quale dipende il riconoscimento della natura di apparthotel
(art. 10 LAFE) deve essere assicurato con lintroduzione nellatto di
costituzione e nel regolamento damministrazione e utilizzazione della PPP di
un vincolo gravante i comproprietari a mettere le loro unità abitative a
disposizione dellesercente. Si tratta di una condizione per lacquisto che
deve essere menzionata a registro fondiario (art. 14 cpv. 3 LAFE) e alla quale
non è possibile derogare tramite un accordo tra privati.

Per poter adempiere allobbligo di gestione da un lato
e messa a disposizione delle PPP dallaltro, il gestore delresidencedeve stipulare un contratto di locazione con i singoli proprietari degli
appartamenti che, servendo a concretizzare il requisito di diritto pubblico,
viene poi dichiarato vincolante nellautorizzazione di base dellautorità, con
la precisazione che la sua cancellazione e modifica sono soggette ad
approvazione della stessa. In tal modo si garantisce da un punto di vista del
diritto pubblico che il contratto di locazione originariamente approvato sia
rispettato.

8.2.   Quello concluso tra le parti è tuttavia
sempre un contratto di locazione di diritto privato, per il quale valgono le
regole del diritto privato. Il fatto che la sua stipulazione sia stata inserita
tra le condizioni irrinunciabili per lottenimento delle autorizzazioni per
lacquisizione di fondi da parte di persone residenti allestero (art. 8 e 10
LAFE) non consente assolutamente di derogare ai principi fondamentali del
diritto privato e concludere che esso possa perdurare a prescindere dalla
volontà dei contraenti. Il diritto pubblico non ha in questo caso forza tale da
imporsi e divenire un vincolo ai diritti fondamentali delle parti.

Vero è, al contrario, che lassenza di un contratto di
locazione con lassuntore dellesercizio alberghiero ha un influsso sulla
concessione dellautorizzazione allacquisto e quindi sulla proprietà che la
persona straniera ha potuto ottenere grazie alle norme sugli apparthotel della
LAFE.

La valutazione della fattispecie non prevede quindi
sconfinamenti di campo tra i due ambiti del diritto, che continuano ad essere
regolati secondo i propri principi, ma che risultano essere influenzati
vicendevolmente.

8.3.   In un simile contesto giuridico,
se il contratto di locazione viene risolto e si conclude, sia per scadenza dei
termini sia per disdetta, i proprietari delle unità PPP sono obbligati a
concluderne uno nuovo per soddisfare lobbligo di gestione alberghiera (STF
2A.116/1994 del 21 dicembre 1994 consid. 3d, in RDAT 1995 II n. 57 pag. 151).
Fondamentale è che qualsiasi sia il motivo di decadimento del contratto,
lonere, di durata illimitata, non si estingue (ibidem).

Nel caso venga meno il contratto di locazione con
lesercente nonostante il menzionato onere di destinazione delle proprietà
allattività alberghiera, subentra uno stato di illegalità che non può essere
tollerato.

Solamente in situazioni eccezionali è possibile
ottenere labolizione del vincolo ai sensi dellart. 14 cpv. 4 LAFE perché le
condizioni iniziali sono a tal punto cambiate da renderne impossibile o non
esigibile ladempimento (art. 11 cpv. 4 OAFE). Non sono in particolare
riconosciute come condizioni straordinarie quelle nelle quali lattività
alberghiera subisce perdite che si ripercuotono pure sul pagamento degli
affitti. In effetti, al momento dell'acquisto delle unità abitative, i proprietari
erano consapevoli daver ottenuto a titolo eccezionale unautorizzazione
allacquisto della proprietà proprio perché si trattava di un immobile adibito
aresidence, per cui è del tutto legittimo attendersi da loro una certa
disponibilità a collaborare con il proprietario e gerente della parte
alberghiera. A questo si aggiunge il fatto che acquistando labitazione in un
apparthotel, hanno accettato di assumersi il rischio economico derivante dal
rapporto contrattuale con il proprietario delle strutture commerciali e
dall'obbligo di diritto pubblico. In particolare è legittimo reputare che essi erano
coscienti del rischio che ogni attività commerciale comporta e non potevano aspettarsi
di realizzare con certezza un profitto affittando i loro appartamenti. Potevano
invece attendersi di ricevere un contributo più o meno grande ai costi di
gestione (DTF 118 II 178 consid. 4).

In assenza di un rinnovo del contratto ed esclusa la
possibilità di abolizione della condizione dellesercizio alberghiero,
lautorità LAFE deve diffidare il proprietario ad adempire allonere che lo
grava sottoscrivendo un nuovo contratto e, se questi non vi dà seguito, deve
revocargli lautorizzazione ai sensi dellart. 25 cpv. 1 LAFE. Lautorità
amministrativa può spingersi sino al punto di diffidare i proprietari degli
appartamenti, sotto la minaccia di una revoca della licenza, ad accettare determinate
modifiche ai contratti stabilite dallautorità stessa (DTF 130 II 290 consid.
2.7).

8.4.   È quindi, come accennato, il
vincolo imposto dalla LAFE a perdurare nonostante la disdetta contrattuale, non
il contratto in quanto tale. Le parti hanno tutto il diritto di rescinderlo
secondo le regole del diritto privato, ma ne devono se del caso sopportare le
conseguenze imposte dal diritto pubblico.

Nemmeno in situazioni
particolari, quando latteggiamento in malafede di una di esse impedisce
allaltra di adempiere le condizioni previste dalla LAFE, è pensabile un
intervento dimperio dellautorità per imporre la conclusione di un nuovo
contratto e consentire di garantire il perpetuarsi del concetto operativo su
cui si fonda un apparthotel.

8.5.   Questo principio è stato
riconosciuto dal Tribunale federale nella decisione DTF 130 II 290. La ripresa
che ne ha fatto la Prima camera civile del Tribunale dappello nel citatoobiter
dictumè testuale e corretta, ma può indurre in errore il lettore distratto
per le modalità di esposizione. Cosa non accaduta al Pretore aggiunto che nel
considerando n. 5 della sentenza impugnata ha, come visto, rettamente precisato
che la stessa aveva proseguito il proprio ragionamento indicando chiaramente
che il gestore o la Comunione dei comproprietari, per assicurarsi il rispetto
dei dettami imposti dalla LAFE, avrebbero dovuto adire la competente autorità
amministrativa chiedendole di intervenire presso i proprietari senza contratto inducendoli
a concluderne uno nuovo, rispettivamente, se questo non fosse avvenuto, per
ottenere una revoca del permesso, concludendone che in questo modo anche tale
tribunale aveva dato per acquisito che il contratto tra le parti qui in causa
non era più valido e che gli attori si trovavano ad essere comproprietari in
un apparthotel ma senza contratto di locazione (sentenza impugnata, consid. 5
pag. 6 in fine).

Come visto, né il gestore, né
la Comunione dei comproprietari (inteso quelli che avevano sottoscritto un
nuovo contratto) hanno ritenuto di adire lautorità LAFE, ciò di cui AP 1 non
può certo dolersi viste le conseguenze che tale atto avrebbe comportato
(obbligo di concludere il contratto che ella non aveva voluto sottoscrivere o
revoca del permesso).

9.Alla luce di tutto quanto
precede, lappello devessere respinto nella misura della sua ricevibilità, con
conseguente conferma della decisione di primo grado.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla
base di un valore litigioso di almeno fr. 21'495.-, determinante anche per un eventuale ricorso al
Tribunale federale,e tenuto conto della natura semplificata della
procedura, seguono la soccombenza dellappellante (art. 106 cpv. 1 CPC).

Non avendo la presente vertenza per oggetto questioni
di mera natura locativa, trova applicazione il cpv. 1 dellart. 8 LTG e non il
cpv. 2.

Le spese processuali ammontano a fr. 2700.-, ossia
fr. 2'500.- di tassa di giustizia e fr. 200.- di spese (art. 2, 8 cpv. 1 e 13
LTG) e le ripetibili in favore di AO 1 a fr. 2000.- (art. 11 cpv. 1, 2 lett. a
e 5 RTar).

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar,

decide:

-     ;

-     .

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).