ti_gerichte · 12.2012.126 · 2012-06-05 · it

Affitto agricolo, contestazione della disdetta e protrazione del contratto, disdetta anticipata data dal nuovo proprietario per gestire direttamente i terreni (vigneto), termine di rinnovazione del contratto, protrazione e onere della prova

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.04.2013 12.2012.126

Incarto n.
12.2012.126
Lugano
21 marzo 2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Grisanti (giudice supplente)
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2011.12
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
promossa con petizione 22 aprile 2011 da
AP 1
rappr. dall’ RA
2
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
1
con cui
l'attore ha chiesto l'annullamento delle disdette dei contratti di affitto 10
novembre 1972 e 17 novembre 1983 relativi alle part. n. __________ e in
subordine l'accertamento della loro validità con effetto al 10 novembre 2016
rispettivamente al 31 ottobre 2015 oltre alla protrazione dei contratti per sei
anni da tali scadenze, ma al più presto dall'11 novembre 2012 rispettivamente
dal 31 ottobre 2012;
domande
avversate dal convenuto e che il Pretore aggiunto, accertando la validità delle
disdette con effetto all'11 novembre 2012, ha respinto con sentenza del 5 giugno 2012;
appellante
l'attore che con atto di appello 5 luglio 2012 chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso che la petizione venga accolta e che le disdette siano
dichiarate valide con effetto al 10 novembre 2016 rispettivamente al 31 ottobre
2015 con protrazione dei contratti di affitto per sei anni, al più presto
dall'11 novembre 2012 rispettivamente dal 31 ottobre 2012; in subordine invoca
l'annullamento della sentenza impugnata e il rinvio degli atti all'istanza
precedente per nuovo giudizio; in via ancora più subordinata postula che le
disdette siano considerate valide con effetto al 10 novembre 2016
rispettivamente al 31 ottobre 2015 e che i contratti di affitto siano protratti
per due anni da tali scadenze, con protesta di tasse, spese e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre
la controparte con risposta 31 luglio 2012 postula la reiezione del gravame,
pure con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti di causa,
ritenuto
in
fatto
:
A.
Il 10 novembre 1972 __________ hanno affittato a AP 1 i seguenti
fondi:
"a)
la casa colonica sita alla __________ (mappale N. 346 A) con tutti i locali dal piano terreno al tetto + stalla, fienile e corte
b)
portico sito nel cortile (mappale N. 346 D)
c) i
fondi (prato, campo vitato e bosco) mappale 346 e, f) di mq 10'881, riservata
una striscia della lunghezza di m. 90 circa e della larghezza di m. 35.-, che
costeggerà la progettata strada che da Mendrisio porta al confine di Bizzarone
d)
prato (La Cà) di mq. 3'010.- mappale N. 697
e)
prato (Dossi) mappale 381 a) di mq. 5'166 e cespugliato mappale 981 b) di mq.
185.-
f)
bosco (Casate) mappale 303 di mq. 6'467.-"
(doc.
J, punto 1).
Il contratto iniziava l'11
novembre 1971 per i fondi e l'11 maggio 1972 per la casa colonica e terminava
il 10 novembre 1974. Trascorso detto periodo e se nessuna delle parti dava
formale disdetta con lettera raccomandata sei mesi prima della scadenza, il
contratto si rinnovava di tre anni in tre anni (doc. J, punto 2). Il canone
annuo era fissato in fr. 2'200.-. Nel corso del 2009 la part. n. 346 è stata
frazionata nelle part. n. 346, 1491, 1492 e 1493 (doc. 1).
Con ulteriore contratto
del 17 novembre 1983 i locatori hanno pure affittato a AP 1 il terreno di cui
alla part. n__________ di mq. 3'126, denominata "al Dosso", per un
canone di affitto di fr. 300.- annui (doc. K). Il contratto iniziava il 1°
novembre 1983 e scadeva il 31 ottobre 1991. In assenza di formale disdetta scritta sei mesi prima della scadenza, anch'esso si rinnovava per altri tre anni.
B.
Il 20 ottobre 2010 AO
1 è diventato proprietario, in seguito a donazione (v. doc. 5, 6, 8, 9, 11 e
13), dei fondi oggetto dei due contratti, oltre che della part. n. __________
pure utilizzata da AP 1. Con separati atti, il 29 dicembre 2010 il nuovo
proprietario ha notificato all'affittuario la disdetta dei contratti con
effetto all'11 novembre 2012 rispettivamente, per il fondo n. __________, al 31
ottobre 2012 (doc. A-G). Relativamente alla part. n. __________, sulla quale
sorge la casa colonica, la disdetta è pure stata trasmessa, oltre al fittavolo,
a sua moglie __________ (doc. A) e, a titolo prudenziale, al figlio __________
e alla nuora __________, entrambi abitanti la casa (doc. C e D). AO 1 ha motivato le disdette con il fatto che intendeva gestire direttamente i terreni e abitare
personalmente nella casa (doc. P).
C.
Esperiti senza
successo i tentativi di conciliazione, con petizione 22 aprile 2011 AP 1
Cadenazzi, la moglie __________, il figlio e la nuora hanno convenuto AO 1
chiedendo, in via principale, l'annullamento delle disdette dei contratti di
affitto 10 novembre 1972 e 17 novembre 1983 relativi alle part. n. __________ e
in subordine l'accertamento della loro validità con effetto al 10 novembre 2016
rispettivamente al 31 ottobre 2015, oltre alla protrazione dei contratti per
sei anni a condizioni immutate da tali scadenze, ma in ogni caso dall'11
novembre 2012 rispettivamente dal 31 ottobre 2012. In sintesi, invocata l'applicazione della Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto
agricolo (LAAgr) a tutti i contratti in esame, gli attori hanno contestato che
il nuovo proprietario potesse prevalersi di un motivo di disdetta
straordinaria, e più precisamente di un bisogno proprio dei fondi in oggetto.
In mancanza di esperienza e conoscenze specifiche nel settore agricolo, egli
non appariva in grado di occuparsene personalmente. Ma anche qualora le
disdette - che non rispettavano i termini contrattuali ordinari - fossero state
ritenute valide, andava secondo loro concessa una protrazione dei contratti di
sei anni in considerazione della durata (39 anni) dell'attività e delle
innumerevoli migliorie apportate, quantificate in almeno fr. 150'000.-.
D.
Eccependo la legittimazione attiva di __________ e chiedendo di verificare
quella di __________, il convenuto si è opposto alla petizione e ha ribadito
che la disdetta, straordinaria, sarebbe stata notificata tempestivamente entro
i termini dell'art. 15 cpv. 2 LAAgr e motivata dall'intenzione di abitare e
occuparsi personalmente dei fondi, oltre che dall'esistenza di gravi violazioni
contrattuali. Dopo avere effettuato degli studi universitari di chimica, non
terminati, egli avrebbe lavorato (transitoriamente) quale operatore di
galvanica presso la __________ per un salario esiguo (fr. 19.20 orari; doc. 19)
e vissuto in affitto in un appartamento di tre locali a __________ (doc. 18).
Avrebbe accettato di ricevere in donazione dalla propria madre i beni in
oggetto allo scopo di utilizzarli quale fonte di reddito e per fare della
coltivazione delle terre la sua attività professionale futura. Per questa
ragione avrebbe recentemente visitato diverse aziende agricole, collaborato con
una di queste oltre che con un viticoltore-vinificatore di __________,
lavorando anche gratuitamente per verificare e apprendere il mestiere. Si
sarebbe tra le altre cose pure iscritto a dei corsi di viticoltura e
vinificazione presso la scuola agraria di Mezzana (doc. 35 e 36) e avrebbe
frequentato un corso per la coltura di erbe presso la Fondazione Alpina per le
Scienze della Vita. Accanto alla necessità di utilizzare personalmente gli
immobili, il convenuto ha lamentato pure gravi violazioni contrattuali, quali
il fatto di avere l'affittuario subaffittato, senza la propria autorizzazione,
la casa e i terreni a varie persone, l'avere cambiato genere di sfruttamento
del terreno, da vigna in coltura stagionale, e l'avere abbattuto delle
infrastrutture facendogli perdere 67 mq di terreno edificabile. Il convenuto si
è infine opposto alla richiesta di protrazione dei contratti rilevando che egli
non esercita un'attività professionale adeguata e vive in locazione, mentre
l'affittuario non avrebbe più necessità di lavorare, essendo ormai pensionato FFS
e non avendo l'attività agricola per lui mai costituito l'attività principale.
Dopo che le parti hanno
ribadito le proprie argomentazioni e contestato quelle di controparte, il
Pretore aggiunto con decisione del 10 ottobre 2011 ha respinto la petizione della moglie, del figlio e della nuora dell’affittuario per carenza di
legittimazione attiva. Esperita l'istruttoria, AP 1 e AO 1 hanno rinnovato le
proprie richieste riassunte nelle rispettive conclusioni scritte del 30 e 31
maggio 2012.
E.
Con sentenza del 5
giugno 2012 il Pretore aggiunto ha respinto anche la petizione di AP 1.
Accertata l'applicabilità della LAAgr all'insieme dei contratti, considerati un
tutt'uno, il giudice di prime cure ha stabilito che, in assenza di motivi
straordinari, gli accordi sarebbero giunti a scadenza, rispettivamente, il 10
novembre 2016 (il contratto di cui al doc. J) e il 31 ottobre 2015 (quello di
cui al doc. K). Il primo giudice ha in seguito rilevato sia l'intenzione,
seria, attuale e legittima, sia la capacità del convenuto di occuparsi
personalmente dei fondi e di fare della loro coltivazione la sua attività
lucrativa. Egli avrebbe infatti dichiarato di volere dedicare tutte le sue
energie lavorative all'agricoltura dimostrando la frequenza a corsi teorici di viticoltura
e vinificazione, oltre che una certa pratica nel ramo. Riconosciuta di
conseguenza la possibilità di disdire anticipatamente i contratti in base
all'art. 15 LAAgr e accertato il rispetto dei relativi termini, il primo
giudice ha ritenuto valide le disdette con effetto all'11 novembre 2012. Quanto
alla possibilità di concedere una protrazione, l'ha negata in applicazione
dell'art. 27 (cpv. 2) LAAgr per il motivo che il convenuto, visto anche
l'impegno didattico-formativo concretamente profuso, appariva in grado di
gestire personalmente le proprie terre. Dal canto suo, l'attore - che finora si
era occupato, insieme ai suoi familiari, dei fondi solo a titolo amatoriale e
nel tempo libero avendo (prima di raggiungere l'età di pensionamento) lavorato alle
dipendenze delle ferrovie - non era un agricoltore professionista né disponeva
di qualifiche specifiche, benché vantasse una vasta esperienza. Le asserite
gravi violazioni degli obblighi contrattuali, addotte peraltro solo in causa,
non sono state invece ritenute sufficientemente provate e comunque non di
gravità tale da rendere inesigibile la prosecuzione contrattuale fino al
prossimo termine ordinario di disdetta. Nel respingere la petizione, il Pretore
aggiunto ha posto la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 550.- a
carico dell'attore obbligandolo a rifondere a controparte l'importo di fr.
3'000.- a titolo di ripetibili.
F.
Con l'appello in
esame, AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere,
in via principale, la petizione e di accertare la validità delle disdette con
effetto al 10 novembre 2016 rispettivamente al 31 ottobre 2015, con protrazione
per sei anni (e a condizioni immutate) dei contratti di affitto da tali
scadenze, in ogni caso però a partire dall'11 novembre 2012 rispettivamente dal
31 ottobre 2012. In via subordinata chiede di annullare la sentenza impugnata e
di rinviare gli atti ad altro Pretore per nuovo giudizio. In via ancor più
subordinata postula la riforma della sentenza impugnata nel senso di accertare
la validità delle disdette con effetto al 10 novembre 2016 rispettivamente al
31 ottobre 2015 e di prorogare i contratti di affitto per due anni da tali
scadenze a condizioni immutate. L'appellante rileva che il nuovo proprietario,
secondo quanto da lui stesso indicato, intenderebbe dapprima operare delle
trasformazioni alla casa. Sennonché, senza licenza edilizia, egli non potrebbe
fare valere un bisogno urgente alla cosa affittata. Contesta inoltre che il
convenuto sia capace di coltivare vigna e campi. Oltre a non disporre di
esperienze, conoscenze e attrezzature sufficienti, egli intenderebbe avvalersi
dell'aiuto di manodopera dipendente. Il che escluderebbe la possibilità di una
gestione personale dell'azienda e osterebbe di conseguenza anche
all'applicazione dell'art. 15 LAAgr. In considerazione della durata dei
contratti (39 anni), della cura e dedizione dimostrate nonché delle opere di
manutenzione e di miglioria eseguite, l'appellante ritiene giustificata, in
applicazione dell'art. 27 cpv. 4 LAAgr, una protrazione dei rapporti
contrattuali di sei anni da quando questi si estingueranno naturalmente il 10
novembre 2016 e il 31 ottobre 2015. Se invece si dovesse per ipotesi ammettere
il motivo di disdetta straordinario dell'art. 15 cpv. 1 LAAgr, la sentenza
impugnata andrebbe annullata poiché il Pretore aggiunto, in violazione del
diritto di essere sentito delle parti, non l'avrebbe motivata su un punto
essenziale, ovvero sulla possibilità - del tutto ignorata dal primo giudice -
di concedere una protrazione dei contratti per due anni ai sensi dell'art. 15
cpv. 3 LAAgr. Rilevando come la rescissione del contratto comporti per lui
delle conseguenze gravose perché il reddito agricolo che gli assicura in parte
il mantenimento suo e della sua famiglia andrà perso completamente,
l'appellante chiede che, in caso di mancato rinvio all'istanza precedente, il
Tribunale d'appello gli conceda direttamente almeno la protrazione massima di
due anni prevista dall'art. 15 cpv. 3 LAAgr.
G.
Nella sua risposta del 31 luglio 2012 l'appellato propone di respingere l’appello con argomenti di cui si dirà, per quanto necessario,
nel seguito. Contesta inoltre la ricevibilità dell'appello per quanto concerne
le richieste formulate in via subordinata e in via ancor più subordinata,
poiché a suo giudizio configurerebbero una inammissibile mutazione dell'azione.
Inoltre adduce in parte nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - di cui si dirà,
per quanto di rilievo, nei considerandi - relativi segnatamente alla sua nuova
situazione professionale (disdetta del rapporto professionale che lo legava
alla __________ e inizio di un tirocinio quale viticoltore) e alla nuova
situazione abitativa dei familiari dell'appellante. La presidente della II
Camera civile non ha ordinato un secondo scambio di scritti, ma ciononostante
le parti hanno presentato una replica spontanea 17 agosto 2012 - con cui
l'appellante ha in particolare contestato l'ammissibilità dei nuovi fatti e dei
nuovi mezzi di prova addotti - e una duplica spontanea 28 agosto 2012, nelle
quali hanno ribadito le loro tesi.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto
processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). Giusta l'art. 405 cpv.
1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della
comunicazione della decisione. In concreto, il giudizio pretorile del 5 giugno
2012 è stato comunicato alle parti dopo il 1° gennaio 2011. La procedura
ricorsuale è così retta dal CPC.
2.
Secondo l'art. 275 CO, l'affitto è il contratto per cui il
locatore si obbliga a concedere all’affittuario una cosa o un diritto
produttivi di utilità perché ne usi e raccolga i frutti ed i proventi, e
l’affittuario si obbliga a pagargli in corrispettivo un fitto. In quanto preveda
disposizioni speciali, la LAAgr si applica all’affitto di aziende agricole o di
fondi adibiti all’agricoltura (art. 276a cpv. 1 CO). Nella fattispecie,
malgrado siano stati conclusi o rinnovati prima della sua entrata in vigore
(cfr. art. 60 cpv. 1 LAAgr), è (ormai) pacifica l'applicazione della LAAgr
all'insieme dei rapporti contrattuali in esame, configuranti di fatto un'unica
intesa (cfr. sentenza del Tribunale federale 4C.98/1988 del 7 giugno 1988 consid. 3a).
3.
Qualche dubbio suscita invece preliminarmente la legittimazione
passiva del convenuto, esaminabile d'ufficio (DTF 108 II 216 consid. 1; 114 II
345 consid. 3d; 126 III 59 consid. 1). Infatti, nella misura in cui ha
acquistato (per donazione) e sciolto i contratti di affitto per gestire
direttamente la cosa affittata, ci si può domandare se egli sia realmente
subentrato nei contratti e se dunque l'azione (di protrazione) non andasse
piuttosto promossa nei confronti dei precedenti proprietari (in questo senso
Lorenz
Strebel
,
"Kauf bricht Pacht nicht" – Die Regelung der Ausnahmen im Bereich der
landwirtschaftlichen Pacht de lege lata und de lege ferenda, in: Blätter für
Agrarrecht, 2/2007, pag. 168; in senso contrario invece
Benno Studer/Eduard Hofer
, Das landwirtschaftliche
Pachtrecht, 2a ed. 2007, n. 338 ad art. 15 LAAgr). Sia come sia, la questione
può essere lasciata aperta (come in DTF 115 II 181 consid. 2c in fine) poiché
l'appello deve comunque essere respinto per i motivi che seguono.
4.
Prima
di verificare nel dettaglio l'adempimento dei requisiti dell'art. 15 LAAgr,
occorre stabilire quando i contratti in esame sarebbero giunti alla loro
scadenza ordinaria. Infatti, ha senso chinarsi sui presupposti di tale norma
soltanto se il termine ordinario dovesse risultare posteriore a quello
ottenibile con la disdetta straordinaria (anticipata) del 29 dicembre 2010.
4.1   Il giudice
di prime cure ha correttamente osservato che, per quanto stabilito dalla
previgente legislazione (cfr. II CCA 17 ottobre 2002, inc. n. 12.2002.57), i
contratti del 10 novembre 1972 (doc. J) e del 17 novembre 1983 (doc. K)
prevedevano, dopo la (prima) scadenza del 10 novembre 1974 (doc. J) e del 31
ottobre 1991 (doc. K), un rinnovo tacito di tre anni in tre anni. Pure
pertinentemente ha rilevato che il 20 ottobre 1986, vale a dire nel corso dei
periodi contrattuali vigenti tra il 10 novembre 1983 e il 9 novembre 1986 per
il contratto di cui al doc. J e tra il 1° novembre 1983 e il 31 ottobre 1991
per il contratto di cui al doc. K, è entrata in vigore la LAAgr. La quale
stabilisce che il contratto d’affitto è considerato rinnovato per sei anni se,
concluso a tempo indeterminato, non sia stato disdetto regolarmente e se,
concluso a tempo determinato, sia stato proseguito tacitamente dopo la scadenza
convenuta (art. 8 cpv. 1 LAAgr). La pattuizione di una rinnovazione di durata
inferiore è invece valida solo se approvata dall'autorità e se la relativa
domanda è presentata entro tre mesi dall'inizio della rinnovazione (art. 8 cpv.
2 LAAgr).
4.2   Poiché, per
quanto già affermato da questa Camera nella sentenza citata 12.2002.57, il
nuovo termine di sei anni si applica e inizia a decorrere unicamente dopo la
scadenza del periodo di rinnovo iniziato sotto l’egida della legge precedente,
nel caso concreto la durata del rinnovo tacito di sei anni previsto dall’art. 8
LAAgr si applica effettivamente, come accertato dal gudice di prime cure, a
partire dalla successiva scadenza intervenuta il 10 novembre 1986, e meglio
dall'11 novembre 1986 per il contratto di cui al doc. J e dal 1° novembre 1991
per quello di cui al doc. K. Giustamente pertanto i successivi rinnovi dei
contratti si sono avvicendati per il primo dall'11 novembre 1986 al 10 novembre
1992, dall'11 novembre 1992 al 10 novembre 1998, dall'11 novembre 1998 al 10 novembre
2004, dall'11 novembre 2004 al 10 novembre 2010 e dall'11 novembre 2010 al 10
novembre 2016; mentre per il secondo dal 1° novembre 1991 al 31 ottobre 1997,
dal 1° novembre 1997 al 31 ottobre 2003, dal 1° novembre 2003 al 31 ottobre
2009 e dal 1° novembre 2009 al 31 ottobre 2015.
4.3   L'appellato -
per il quale i contratti si sarebbero rinnovati di tre anni in tre anni e la
cui prossima scadenza ordinaria interverrebbe nel novembre 2012,
rispettivamente nel novembre 2013 - non può per contro dedurre dalla decisione
12 luglio 1973 della Commissione cantonale dei fitti agricoli un valido motivo
(ai sensi dell'art. 8 cpv. 2 LAAgr) per modificare questa valutazione. A parte
il fatto che detta decisione non può essere presa in considerazione ai fini del
presente giudizio poiché, pur essendo preesistente, è stata prodotta per la
prima volta in sede di appello senza che il convenuto abbia dimostrato per
quale motivo non avrebbe potuto addurla con la diligenza ragionevolmente
esigibile già dinanzi alla giurisdizione inferiore (art. 317 cpv. 1 lett. b
CPC). Ma anche a prescindere da questa considerazione legata alla sua
(ir)ricevibilità, ben difficilmente la decisione in esame configurerebbe una
valida deroga al sistema prescritto dall'art. 8 cpv. 1 LAAgr. Il contratto di
affitto del 10 novembre 1972 non è infatti stato approvato per il motivo che
prevedeva un periodo di rinnovazione di durata inferiore a quello (allora)
vigente. Né tantomeno è mai stata presentata - entro tre mesi dall'inizio della
rinnovazione - una domanda tesa a ridurre la durata legale di rinnovazione.
5.
Anche se a seguito della donazione dei fondi, assimilabile a un atto
di alienazione ai sensi dell'art. 14 LAAgr, il convenuto è subentrato nei
contratti di affitto (
Studer/Hofer
,
op. cit., n. 297 ad art. 14 LAAgr), resta da verificare se egli poteva
scioglierli (anticipatamente) secondo le modalità stabilite dall'art. 15 cpv. 2
LAAgr e a prescindere dalla loro scadenza ordinaria.
5.1
Giusta l'art. 15 cpv. 1 LAAgr l'acquirente può sciogliere – con
preavviso scritto di tre mesi dalla conclusione del contratto di acquisto dopo
la decorrenza di almeno un anno, al successivo termine primaverile o autunnale
ammesso dall'uso locale (cpv. 2) – il contratto di affitto segnatamente se ha
acquistato la cosa per scopi edilizi immediati o per gestirla direttamente. AO 1
ha
motivato le disdette adducendo che intendeva
gestire direttamente i terreni e abitare personalmente nella casa (doc. P).
Giustamente pertanto il Pretore aggiunto ha concentrato la propria valutazione
sul quesito se il convenuto avesse acquistato i fondi per gestirli
direttamente. La nozione di gestione diretta coincide con quella espressa
all'art. 9 della legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR; RS
211.412.11; DTF 115 II 181 consid. 2a;
Studer/Hofer
,
op. cit., n. 324 ad art. 15 LAAgr). Essa si applica a ogni persona che in
misura essenziale esercita, anche solo a titolo accessorio, personalmente o con
l'aiuto della famiglia la propria attività di coltivatore. L'acquirente deve
dunque provare di avere acquistato la cosa affittata allo scopo di gestirla
direttamente. Ciò presuppone da un lato la sua intenzione di coltivare
personalmente la cosa affittata direttamente dopo l'acquisto (dal profilo
temporale è sufficiente che l'acquirente, che per motivi personali non è in
grado di iniziare prima, intenda cominciare alla scadenza del prossimo termine
di disdetta ordinario:
Studer/Hofer
,
op. cit., ibidem). E dall'altro anche la sua idoneità a gestire direttamente la
cosa affittata. Trattandosi di un'attività futura, è sufficiente che
l'acquirente renda almeno verosimili le circostanze di rilievo, ad esempio
mettendo in risalto i suoi legami attuali o trascorsi con il mondo
dell'agricoltura (consid. 3.1 non pubblicato in DTF 135 II 123; cfr. pure
Studer/Hofer
, op. cit., n. 586 ad art.
27 LAAgr).
5.2
Non vi è dubbio che il
convenuto abbia fornito la prova necessaria. Sarebbe di per sé sufficiente
rinviare alle considerazioni del primo giudice il quale ha diffusamente
evidenziato, anche alla luce delle prime esperienze lavorative e formative
maturate nel settore (doc. 33-36), l'intenzione e l'idoneità del nuovo
proprietario a occuparsi personalmente e in maniera essenziale dei terreni
affittati, facendone la sua fonte di reddito (cfr. verbali di udienza 6 marzo
2012 pag. 2 [audizione di __________, precedente amministratore dei beni] e 20
aprile 2012 [interrogatorio formale di AO 1]). Ma questa convinzione è ancora
più corroborata dai più recenti sviluppi che hanno tra l'altro visto il
convenuto rescindere per il 31 agosto 2012 il rapporto di lavoro che lo legava
a __________, eseguire – sull'arco di tre mesi – oltre 220 ore di lavoro di
viticoltura presso due aziende e sottoscrivere l'11 giugno 2012 con Agroscope
Changins-Wädenswil ACW un contratto di tirocinio per l'attività di viticoltore.
Contrariamente a quanto eccepito dall'appellante in sede di replica, trattasi
di fatti e di mezzi di prova nuovi ammissibili poiché prodottisi dopo il
dibattimento (veri nova) e poiché sono stati immediatamente addotti al primo
momento utile, ovvero con la risposta (art. 317 cpv. 1 CPC;
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
, Commentario
al CPC, art. 317 CPC, pag. 1392 seg.).
5.3
Non soccorre invece
l'appellante l'invocazione - mutuata dal diritto di locazione -
dell'impossibilità per il nuovo proprietario di fare valere un bisogno urgente
alla cosa affittata fintantoché non gli sarà rilasciata una licenza edilizia
per la ristrutturazione della masseria (creazione di una parte abitativa, di un
laboratorio chimico e di spazi da adibire a cantine) preannunciata dallo stesso
AO 1 in occasione delle osservazioni del 28 giugno 2011. La giurisprudenza
invocata (II CCA 15 maggio 2006, inc. n. 12.2005.79) a sostegno di tale tesi
non gli è di alcun aiuto. Non fosse altro perché la disposizione speciale
dell'art. 15 LAAgr non subordina la possibilità di scioglimento anticipato del
contratto (e di sua eventuale protrazione) in caso di alienazione della cosa
affittata all'esistenza di un bisogno urgente personale del nuovo proprietario,
come invece richiede il diritto della locazione, bensì solo – nel caso
specifico – all'intenzione di gestirla direttamente (
Studer/Hofer
, op. cit., n. 586 ad art. 27 LAAgr). E poi - si
osserva a titolo meramente abbondanziale - anche un eventuale ipotetico
acquisto della cosa affittata per scopi edilizi immediati non impone
necessariamente - soprattutto in caso di terreni edificabili urbanizzati - la
preesistenza di una licenza edilizia, ma unicamente la possibilità che questa
possa essere ottenuta in tempo utile e che i lavori possano iniziare nel giro
di tre anni (
Studer/Hofer
, op.
cit., n. 322 ad art. 15 LAAgr). Sia come sia, il convenuto ha chiaramente
acquistato la cosa affittata - principalmente, se non esclusivamente - allo
scopo di gestirla direttamente. Ora nulla permette di concludere - né
l'appellante giustamente lo pretende - che allo stato attuale, senza le
prospettate trasformazioni e la relativa licenzia edilizia, i fondi in
questione non potrebbero continuare ad essere adeguatamente utilizzati come lo
sono stati in passato, conformemente alla loro destinazione (abitativa e
agricola-viticola). Tanto basta - vista la formulazione alternativa degli scopi
riconosciuti all'art. 15 cpv. 1 LAAgr - per ammettere l'applicazione di tale
disposto. Il fatto - sollevato dall'appellante - che il nuovo proprietario
debba eventualmente fare capo all'aiuto di manodopera non osta per contro alla
possibilità che lo stesso si occupi comunque personalmente e in maniera
essenziale dei terreni (cfr. consid. 3.1 non pubblicato in DTF 135 II 123;
sentenza del Tribunale federale 5C.247/2002 del 22 aprile 2003 consid. 3.3).
Così come non è di rilievo il richiamo all'art. 4 dell'ordinanza federale sui
miglioramenti strutturali nell’agricoltura (OMSt; RS 913.1) che si limita a
definire i presupposti personali per la concessione - non in discussione nella
presente causa - di aiuti finanziari per miglioramenti strutturali (art. 1
OMSt).
5.4
Accertata
l'applicabilità dell'art. 15 cpv. 1 LAAgr, l'osservanza dei termini di disdetta
di cui all'art. 15 cpv. 2 LAAgr non pone (più) problemi. Le parti non
contestano infatti l'accertamento del primo giudice secondo cui il convenuto il
29 dicembre 2010, entro il termine di tre mesi prescritto da tale norma, ha
disdetto per iscritto i contratti d'affitto dopo la decorrenza di almeno un
anno al successivo termine autunnale ammesso dall'uso locale. Ne discende che,
per quanto incontestatamente stabilito dal Pretore aggiunto, le disdette
possono essere ritenute valide con effetto all'11 novembre 2012.
6.
Per quanto precede,
la richiesta principale di appello che chiede tra l'altro di accertare la
validità delle disdette a un periodo successivo all'11 novembre 2012 dev'essere
respinta. Inoltre, dovendosi applicare l'art. 15 LAAgr, l'eventualità di una
protrazione dev'essere esaminata in base all'art. 15 cpv. 3 LAAgr, che per il
caso particolare dell'alienazione della cosa affittata (disdetta straordinaria)
prevede una proroga massima di due anni, e non all'art. 27 cpv. 4 LAAgr che in
caso di disdetta ordinaria (v. DTF 115 II 181 consid. 2) fissa la protrazione
entro un minimo di tre e un massimo di sei anni, come invece ha chiesto in via
principale l'appellante. Questo significa allo stesso tempo però, come fa
valere in via subordinata e ancor più subordinata l'appellante, che anche il
giudizio pretorile, che ha esaminato (e negato) la possibilità di una
protrazione in base all'art. 27 (cpv. 2 lett. c) LAAgr, va corretto.
6.1   Si ricorda che giusta l'art.
15 cpv. 3 LAAgr, se l’affitto è sciolto - segnatamente perché l’affittuario
intende gestire direttamente la cosa locata (cpv. 1) - egli può, entro trenta
giorni da quando ha ricevuto la relativa notificazione, chiedere in giudizio la
protrazione dell’affitto. Il giudice protrae l’affitto per un periodo non
inferiore a sei mesi e non superiore a due anni, qualora la risoluzione
comporti per l’affittuario o la sua famiglia conseguenze gravose che non
appaiono giustificate neppure tenendo conto degli interessi del nuovo
proprietario. Per contro, per l'art. 27 cpv. 2 LAAgr, se la disdetta è stata
data dal locatore, questi deve provare che non si può ragionevolmente
pretendere che egli continui l’affitto o che la protrazione è ingiustificata
per altri motivi. La protrazione dell’affitto non può, in particolare, essere
ragionevolmente pretesa od è ingiustificata allorquando il locatore, il suo
coniuge o il suo partner registrato, un parente od affine stretto intende
gestire personalmente la cosa affittata (lett. c). I concetti di gestione
personale (art. 27 cpv. 2 lett. c) e diretta (art. 15 cpv. 1 LAAgr) sono
identici (DTF 115 II 181;
Studer/Hofer
,
op. cit., n. 585 ad art. 27 LAAgr). Se si seguisse l'argomentazione pretorile,
che ha negato una protrazione in applicazione dell'art. 27 cpv. 2 lett. c
LAAgr, la regolamentazione dell'art. 15 cpv. 3 LAAgr rimarrebbe lettera morta.
Ciò che non può essere. L'apparente conflitto fra le due norme va pertanto
risolto nel senso che in caso di acquisto della cosa affittata ai sensi
dell'art. 15 cpv. 1 LAAgr, l'art. 15 cpv. 3 LAAgr deroga, quale
lex
specialis
, all'art. 27 cpv. 2 lett. c e cpv. 4 LAAgr.
6.2   La correzione del giudizio
impugnato si giustifica su questo punto - oltre che per l'obbligo di applicare
d'ufficio il diritto (art. 57 CPC) - anche perché l'attore già nel suo
memoriale conclusivo del 31 maggio 2012 a pag. 6 seg. aveva ammissibilmente invocato, a titolo eventuale, l'applicazione dell'art. 15 cpv. 3 LAAgr e
chiesto almeno una protrazione di due anni in ragione delle conseguenze gravose
(perdita del reddito agricolo, difficoltà, se non impossibilità di trovare nel
Mendrisiotto una masseria e dei vigneti da affittare, importanza degli
investimenti e dei lavori di miglioria realizzati, ecc.) che gli avrebbe
comportato la risoluzione anticipata. Tenuto conto dell'obbligo per il giudice
di accertare i fatti d'ufficio nelle controversie in materia di affitto
agricolo se queste vertono - come nella fattispecie - in particolare sulla
protezione della disdetta o sulla protrazione del rapporto contrattuale (art.
247 cpv. 2 lett. a in relazione con l'art. 243 cpv. 2 lett. c CPC) e della
possibilità in questi casi di considerare i nuovi fatti e i nuovi mezzi di
prova fino alla deliberazione della sentenza (art. 229 cpv. 3 CPC), la
(peraltro limitata) richiesta di protrazione poteva in effetti, presentando
anche un nesso materiale con la pretesa precedentemente invocata (art. 227 cpv.
1 lett. a CPC), fondarsi su una nuova base giuridica (l'art. 15 cpv. 3 LAAgr
anziché l'art. 27 LAAgr) e su fatti nuovi (le addotte circostanze gravose; cfr.
Laurent Killias
, Berner Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, vol.
II, 2012, n. 22 ad
art. 229 CPC nonché n. 44 e 47 ad art. 247 CPC;
Lerch
in: Gehri/Kramer, ZPO Kommentar, art. 229 n. 10).
Contrariamente a
quanto eccepisce il convenuto, la motivazione alla base delle conclusioni
subordinate con cui l'appellante lamenta di nuovo la mancata applicazione
dell'art. 15 cpv. 3 LAAgr oltre alle conseguenze gravose che la risoluzione
anticipata gli comporterebbe, non costituisce una inammissibile mutazione
dell'azione.
6.3   Ciò nondimeno spetta
all'affittuario provare che la risoluzione anticipata provoca conseguenze
gravose per lui o per la sua famiglia che non appaiono giustificate neppure
tenendo conto conto degli interessi del nuovo proprietario (
Studer/Hofer
, op. cit., n. 341 ad art.
15 LAAgr). Il bisogno dell'affittuario dev'essere grande. Poiché in virtù
dell'art. 15 cpv. 4 LAAgr l'affittuario può chiedere il risarcimento del danno
causato dalla risoluzione anticipata del contratto, i motivi suscettibili di
provocare conseguenze gravose devono essere di natura non prettamente
pecuniaria (
Studer/Hofer
, op.
cit., n. 342 ad art. 15 LAAgr). Nonostante l'obbligo per il giudice di
accertare d'ufficio i fatti nelle presenti controversie (art. 247 cpv. 2 lett.
a in relazione con l'art. 243 cpv. 2 CPC), le parti portano la responsabilità
primaria di proporre le allegazioni rilevanti ed i relativi mezzi di prova,
soprattutto laddove siano patrocinate da un legale (
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
, op. cit., art. 247 CPC, pag.
1096 seg.). Anche in questo ambito, le parti devono infatti cooperare
attivamente all'assunzione delle prove (art. 160 CPC). In particolare, devono
indicare i mezzi di prova necessari (
Killias
,
op. cit., n. 33 ad art. 247 CPC). Come già in sede pretorile in occasione del
memoriale conclusivo, l'appellante lamenta che la rescissione del contratto
comporterà delle conseguenze gravose per lui giacché il reddito agricolo che
gli assicura in parte il mantenimento suo e della famiglia andrà perduto
completamente. Trattandosi però di un aspetto puramente economico, esso non può
essere considerato in questa sede, a prescindere dalla sua eventuale
fondatezza. Altrimenti, quale unico elemento non prettamente pecuniario e
potenzialmente degno di rilievo, egli segnala la difficoltà, se non addirittura
l'impossibilità, di trovare nel Mendrisiotto una masseria e dei vigneti da
condurre simili a quelli in esame nonché l'assenza di immobili in cui andare a
vivere con le attrezzature e gli utensili agricoli. Sennonché, come già in
prima istanza, egli non adduce assolutamente nulla a dimostrazione di quanto
affermato. In particolare non ha provato in alcun modo, benché ciò fosse da lui
ragionevolmente esigibile, di avere effettuato (vani) sforzi alla ricerca di
una struttura agricola alternativa dove continuare la propria attività.
Addirittura, la nuova documentazione (ammissibilmente, per quanto esposto in
precedenza) prodotta in causa dall'appellato, da cui risulta che il figlio __________
avrebbe ancora recentemente ottenuto il rilascio di nuove licenze edilizie per
la formazione di vigneti in affitto - riducendogli quindi almeno in parte la
disponibilità ad aiutare, come in passato, il padre nella coltivazione dei
fondi qui in esame -, sembrerebbe piuttosto smentire la tesi ricorsuale della
mancanza di terreni agricoli da coltivare nei dintorni. Ma anche in merito alle
attrezzature esistenti - che peraltro il convenuto ha attribuito, senza essere
contraddetto in replica, in gran parte al figlio __________ -, le indicazioni
(in sede pretorile come in appello) si esauriscono in un generico e
insufficiente rinvio al sopralluogo, dalle cui fotografie del resto i beni
"depositati nei vari vani" neppure appaiono di entità così importante
come sembra invece pretendere l'appellante. Tanto basta per ritenere non
comprovate le conseguenze gravose della disdetta. L'appellante non può ora
pretendere - oltretutto incompatibilmente con il principio di celerità e di
economia processuale - che la causa venga rinviata all'istanza precedente per
tentare di riprendere l'istruttoria su questo aspetto e rimediare così alla sua
inadempienza quantomeno nell'indicazione dei mezzi di prova necessari. Infine,
non va nemmeno dimenticata la particolare situazione dell'affittuario, il quale
già in passato non aveva esercitato l'attività a titolo professionale, ma solo
nel tempo libero, avendo egli lavorato alle dipendenze delle ferrovie federali,
e che ora, all'età di 67 anni, si trova al beneficio della pensione. Tale
circostanza non permette neppure di ritenere prevalenti gli interessi
dell'appellante - il cui bisogno non può dirsi grande - su quelli del nuovo
proprietario. Il quale dal canto suo ha dato prova di volere fare della
coltivazione delle sue terre la propria attività professionale principale e
intende legittimamente - in considerazione anche della sua precaria situazione
abitativa a __________, con contratto già scaduto e prorogato per alcuni mesi
(v. doc. 18) - abitare di persona la casa coloniale.
6.5   Per quanto precede, la
protrazione dei contratti di affitto dev'essere negata già in base all'art. 15
cpv. 3 LAAgr. In tali condizioni non occorre più esaminare oltre l'ipotesi -
negata dal Pretore aggiunto, ma nuovamente sollevata in questa sede dal
convenuto - della grave violazione degli obblighi contrattuali da parte
dell'affittuario che osterebbe ugualmente al riconoscimento di una protrazione
(v. art. 27 cpv. 2 lett. a LAAgr).
7.
In definitiva,
l’appello è respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza
dell’appellante, che rifonderà a controparte un’adeguata indennità per
ripetibili. Per quel che concerne la loro commisurazione, è applicabile l’art.
24 della legge sul diritto fondiario rurale e sull’affitto agricolo (RL 8.1.3.1),
secondo il quale le tasse e le spese per le decisioni prese in applicazione
della LAAgr non possono essere inferiori a fr. 50.- né superiori a fr. 2'000.-
(II CCA 18 luglio 2011, inc. n. 12.2011.24). Tenuto conto del fitto dovuto per
la durata della protrazione richiesta (
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
,
op. cit., art. 92 CPC, pag. 380 seg.), il valore litigioso ai fini di un
eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è inferiore ai fr.
30'000.- previsti dall’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. Si precisa, al riguardo, che
la lett. a del disposto testé menzionato, che fissa un valore litigioso di fr.
15'000.-, non è applicabile all’affitto agricolo (II CCA sentenza citata n.
12.2011.24; cfr. pure
Rudin
in:
Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2a ed., n. 12 ad art. 74).
Per i
quali motivi, richiamati l’art. 106 cpv. 1 CPC e l’art. 24 della legge sul
diritto fondiario rurale e sull’affitto agricolo,
decide:
1.
L'appello 5 luglio 2012 di AP 1
è respinto
.
2.
Le
spese processuali di appello in complessivi fr. 200.-, anticipate
dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a controparte
fr. 900.- per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a
fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).