ti_gerichte · 12.2025.100 ·  · it
Casi manifesti, sfratto, mora del conduttore, conteggio non esplicito, dovere di contestazione, massima inquisitoria sociale


Incarto n.12.2025.100

Lugano

9 dicembre 2025

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

cancelliere:

DAndrea

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2025.4282 della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 31 luglio 2025
da

AP1,Lu______

contro

1.AO3,D______-S______

2.AO2,Da______

3.AO1,B______

in fatto:

A.Il 4/12 aprile 2023 AO3, AO2,
AO1 (conduttori) e AP1 (locatrice), rappresentata da RA1, hanno sottoscritto un
contratto di locazione di durata indeterminata avente quale oggetto un appartamento
di 5.5 locali sito in via a______ C______ __ a Da______, fissando la pigione mensile
a fr. 1'810.- comprensiva dellacconto per le spese accessorie (doc. A). Alla
stessa data le parti hanno ugualmente pattuito un contratto di locazione di
durata indeterminata per un posteggio doppio interno con una pigione mensile di
fr. 200.- (doc. B). A partire da agosto 2023 la pigione mensile
dellappartamento è stata aumentata a fr. 1'930.- (come si evince dal doc. G,
pag. 2).

B.Il 14 aprile 2025 la locatrice
ha diffidato per iscritto i conduttori a versare entro 30 giorni limporto
scoperto di complessivi fr. 2'169.-, corrispondente alla somma della pigione di
aprile 2025 dellappartamento (fr. 1'930.-), della pigione per lo stesso
periodo del posteggio (fr. 200.-) e delle spese di sollecito (fr. 39.-), con la
comminatoria che trascorso infruttuosamente detto termine il contratto di
locazione sarebbe stato disdetto (doc. C).

C.Il 26 giugno 2025 la locatrice
ha intimato singolarmente ai convenuti la disdetta straordinaria per mora ai
sensi dellart. 257d CO dei contratti di locazione sopra citati con effetto dal
31 luglio 2025 (doc. D).

D.Con istanza 22 luglio 2025 i
conduttori hanno contestato le disdette dinanzi allUfficio di conciliazione in
materia di locazione di Lugano Est, chiedendo nel contempo una protrazione di 3
anni (v. incarto UC).

E.Con istanza 31 luglio 2025 la
AP1 ha convenuto AO3, AO2 e AO1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione
4, postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti, la
loro espulsione dallappartamento locato nei più brevi tempi possibili.
A dimostrazione delle pigioni e delle fatture non versate per il periodo dal 1.
marzo 2025 al 31 agosto 2025 listante ha prodotto un estratto conto dal quale
si evincerebbe che lo scoperto al momento dellinoltro dellistanza si attestava
a fr. 12'152.60 (doc. G).

F.Data listanza despulsione,
la procedura dinnanzi allautorità di conciliazione è stata sospesa in attesa
dellesito di questo procedimento (v. incarto UC).

G.Con osservazioni 19 luglio
2025 (recte: 19 agosto 2025) AO3, AO2 e AO1 si sono integralmente opposti alla
domanda di sfratto. Premesso che dopo il periodo del Covid cerano stati
ritardi nei pagamenti e che lamministratore dellappartamento era stato
informato delle loro difficoltà finanziarie, i convenuti hanno fatto valere in
sostanza, appoggiandosi sulla numerosa corrispondenza intrattenuta con la
locatrice, che più volte avevano chiesto a questultima di fornire lestratto
conto e di intervenire presso lUfficio di esecuzione di L______ per stralciare
le procedure pendenti, poiché a loro parere non vi era nessuno scoperto. In
particolare, essi hanno evidenziato che, dopo aver ricevuto il 1. aprile 2025 da
parte di RA1 le-mail tramite la quale  in via eccezionale visto il loro
pagamento di fr. 6'420.- - la locatrice aveva revocato la disdetta per mora informando
i conduttori che restava un debito di fr. 3'432.60 comprensivo della
pigione di aprile 2025 (doc. L, recte: doc. 10), hanno inviato più volte dei
messaggi di posta elettronica  anche successivamente alla diffida 14 aprile
2025  per ribadire la richiesta di poter consultare un estratto conto
aggiornato siccome ritenevano che il nuovo asserito importo scoperto fosse errato
(v. doc. M, recte: doc. 11; doc. N, recte: doc. 12; doc. O, recte: doc. 13;
doc. P, recte: doc. 14). Infine, essi, dopo aver specificato che limporto di
fr. 12'152.60 calcolato dallistante era contestato, hanno chiesto, per quanto
qui dinteresse, che lo sfratto venisse sospeso o annullato e chesi
obblighi la spettabile RA1 a produrre e spiegare lutilizzo dei pagamenti
ricevuti così come un estratto esatto del dovuto; il documento inviato
allUfficio Conciliazione non fa stato (osservazioni 19 agosto 2025, pag.
4).

H.Con decisione 25 agosto 2025
il Pretore ha accolto integralmente listanza di sfratto. Egli ha ordinato a
AO3, AO2 e AO1 di liberare lappartamento e il parcheggio siti in via a______
C______ _ a Da______ entro 10 giorni dalla notificazione del giudizio sotto
comminatoria dellart. 292 CP, con lavvertenza che linesecuzione dellordine
avrebbe comportato il diritto per listante di postulare il risarcimento dei
danni e disponendo agli organi di polizia preposti di prestare man forte
nellesecuzione della decisione a semplice richiesta dellistante, con facoltà
di depositare in un luogo indicato da questultima e a spese della convenuta
gli oggetti non sgomberati. Il Pretore ha inoltre posto a carico dei convenuti
in solido la tassa di giustizia di fr. 200.-, le spese di fr. 100.- e fr. 100.-
di indennità da rifondere allistante.

I.Con ricorso non datato
notificato a questa Camera il 3 settembre 2025, AO3, AO2 e AO1 si sono
aggravati contro tale decisione chiedendone in via cautelare la sospensione dellesecutività
fino a decisione definitiva del Tribunale di appello, nel merito in via
principale la sua riforma, nel senso di respingere integralmente listanza
della locatrice, e in via subordinata di concedere una proroga della locazione
ai sensi dellart. 272 CO per un periodo di almeno 6 mesi, il tutto ponendo a
carico della controparte le spese processuali. Con scritto 7 settembre 2025 gli
appellanti hanno completato il ricorso, in parte allegando nuovi fatti.

J.Con osservazioni allappello
17 settembre 2025 la AP1, AP1, Lu______, rappresentata da RA11, si è opposta
allappello postulandone lintegrale reiezione, con protesta di spese e
ripetibili di secondo grado.

K.Con replica spontanea 18
settembre 2025 gli insorgenti hanno contestato le allegazioni della
controparte.

E
considerando

in
diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso
in almeno fr. 78'084.-, corrispondente alla pigione lorda per il periodo di
protezione di 3 anni, indicando lappello quale rimedio giuridico esperibile.
Tale valore minimo è corretto, siccome litigioso non è solamente lordine di
espulsione, ma anche la validità della disdetta(cfr. DTF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; STF 4A_376/2021 del 7 gennaio
2022 consid. 1).Il gravame, inoltrato da
persone non patrocinate da un legale, è stato denominato ricorso. Esso può 
venir trattato come appello secondo quanto indicato anche dallappellata nelle
sue osservazioni, adempiendo tutti i requisiti formali di ricevibilità.

2.I termini di impugnazione e
risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314
cpv. 1 CPC). Nel caso concreto la decisione 25 agosto 2025 è stata notificata
il giorno seguente (vedi inc. SO.2025.4282), motivo per cui lappello, introdotto
a questa Camera il 3 settembre 2025, è senzaltro tempestivo e quindi
ricevibile in ordine. Allo stesso modo sono tempestive e ricevibili in ordine le
osservazioni allappello del 17 settembre 2025. Invece, il complemento
fascicolo del 7 settembre 2025 inoltrato dagli appellanti quale integrazione
del ricorso è tardivo e pertanto irricevibile, dato che il termine per
presentare lappello scadeva il 6 settembre 2025.

3.Giusta lart. 315 cpv. 1 CPC,
lappello preclude, limitatamente alle conclusioni, lefficacia e lesecutività
della decisione impugnata, riserva fatta per determinate eccezioni che qui non
ricorrono. Esplicando lappello in esame effetto sospensivoex lege, la
relativa richiesta contenuta nel gravame è pertanto superflua.

4.Con la decisione impugnata il
Pretore ha constatato che AO3, AO2 e AO1, ai quali incombeva lonere della
prova, non hanno dimostrato di aver effettuato il pagamento di fr. 2'169.-
entro il termine di 30 giorni che era stato a loro assegnato dalla locatrice tramite
lettera di diffida 14 aprile 2025. Il primo giudice ha considerato che daltra
parte listante non aveva lonere di dimostrare limporto dovutole. Di
conseguenza, accertata la mora nel pagamento delle pigioni, il primo giudice ha
ritenuto valida la disdetta straordinaria ex art. 257d CO del 26 giugno 2025
con effetto al 31 luglio 2025. Dandosi una situazione giuridica chiara e posto
come lart. 272a cpv. 1 lett. a CO escluda in questa situazione la protrazione
della locazione, il Pretore ha pertanto accolto listanza di sfratto promossa
nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti.

5.Con limpugnativa gli appellanti
si dolgono innanzitutto che il Pretore, non considerando correttamente gli
importi effettivamente pagati nonché trascurando fatti determinanti come le
opposizioni e le richieste inevase inoltrate alla locatrice, ha erroneamente
ritenuto che essi fossero in mora (appello, pag. 1, pt. 2.1 e pag. 2, pt. 2.4).
Ribadendo quanto esposto in prima istanza, essi rimproverano alla locatrice di
non aver fornito un rendiconto chiaro dei debiti effettivi, malgrado avessero
domandato più volte il dettaglio della destinazione dei loro pagamenti poiché
non ritenevano possibile che nonostante i loro versamenti si trovassero in
una posizione di mora esplicita (appello, pag. 2, pt. 2 e 5). Dunque, essi
ritengono che in mancanza di trasparenza, è illegittimo considerare
linquilino in mora in senso stretto (appello, pag. 2, n. 2). Gli
appellanti mettono poi in evidenza che il Pretore non ha esaminato le loro
osservazioni, violando così il diritto al contraddittorio e il dovere di
accertamento dufficio (appello, pag. 2, n. 3). Infine essi, spiegando che lo
sfratto creerebbe notevoli disagi personali soprattutto ai figli, chiedono una
protazione della locazione di almeno 6 mesi.

6.

7.Nella fattispecie si riscontra
che AP1  a cui incombeva lonere di dimostrare lesistenza e lesigibilità del
suo credito alla scadenza del termine comminatorio pena linvalidità della
disdetta  ha allegato nellistanza  in maniera succinta  di vantare nei
confronti dei convenuti un credito di fr. 12'152.60 per pigioni e fatture non
versate riferite al periodo tra il 1. marzo 2025 e il 31 agosto 2025,
producendo come mezzo di prova un estratto conto (doc. G), senza fornire delle
spiegazioni al riguardo (v. istanza 31 luglio 2025, pag. 2, n. 7). Con le osservazioni
19 agosto 2025 AO3, AO2 e AO1  non rappresentati  hanno contestato il credito
di fr. 12'152.60 adducendo in sostanza che lestratto conto prodotto a suo
fondamento non era chiaro, in particolare per quanto riguarda lutilizzo dei
pagamenti da loro effettuati, che nei mesi precedenti alla diffida 14 aprile
2025 erano stati superiori a fr. 15'000.-.

Per questi motivi,

visti lart. 106 CPC e la LTG,

decide:

-AO3,Via a______ C______ __,Da______;

-AO2,Via a______ C______ __,Da______;

-AO1,Via A______ __,B______;

RA1,Via F______ P______
 __,L______.

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                           Il
cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1
LTF).