ti_gerichte · 12.2021.14 · 2021-08-26 · it
Mediazione immobiliare - legittimazione attiva - cessione di contratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.08.2021 12.2021.14

Incarto n.
12.2021.14
Lugano
26 agosto 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
OR.2019.199
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 7
ottobre 2019 da
AP
1
patrocinata dall’  PA 1
contro
AO
1
patrocinata dall’  PA 2
con cui l’attrice ha
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 56'542.50 oltre
accessori e il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________
dell’UE di __________;
domanda avversata dalla
controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore
con sentenza 28 dicembre 2020 ha integralmente respinto;
appellante l’attrice
con appello 26 gennaio 2020 (corretto: 2021) con cui chiede la riforma del
giudizio impugnato, nel senso di accogliere integralmente la petizione, il
tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di
giudizio;
mentre con risposta 24
marzo 2021 la convenuta postula la reiezione del gravame, con protesta delle
spese giudiziarie di appello;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                   A.
Il 1° luglio 2014 AO 1 e F__________
__________ SA, entrambe rappresentate da A__________ __________, hanno
sottoscritto con O__________ __________ un contratto di mediazione, denominato
“
scrittura privata
”, in base al quale quest’ultimo avrebbe sfruttato i
suoi contatti per procacciare clienti interessati ad acquistare immobili
venduti da AO 1 e persone interessate a diventare sponsor ufficiali del __________
Club __________ (doc. C). Il contratto indicava quale mediatore O__________ __________
“
o società dallo stesso indicata
” e prevedeva quale remunerazione per
l’attività svolta delle provvigioni calcolate sulla base di percentuali a
dipendenza dell’importo dei contratti mediati (doc. C, n. 5) previa emissione
della fattura da parte del mediatore “
o di società da quest’ultimo indicata
che abbia gli eventuali requisiti di cui al successivo punto 11
” (doc. C, n.
7). Secondo quest’ultimo disposto, qualora per l’esercizio delle attività
fossero state necessarie particolari licenze, patenti o autorizzazioni, il
procacciatore era autorizzato ad acquisirle o a svolgerle “
per il tramite di
persona o società abilitata
”. Nel caso in cui il mediatore non avesse
raggiunto un importo di provvigione, gli sarebbe stata corrisposta annualmente la
somma di fr. 30'000.- a titolo di rimborso forfettario delle spese (doc. C, n.
5 e 10). Il contratto prevedeva altresì che l’incarico non poteva essere ceduto
a terzi (punto 18) e che qualunque modifica doveva avvenire “
per iscritto e
solo con il preventivo consenso scritto di entrambe le parti
” (doc. C, n.
19).
B.
Il 4 gennaio 2019 AP
1 ha emesso all’indirizzo di AO 1 una fattura dell’importo complessivo di fr.
51'157.50 (IVA compresa), indicando quale causale “
saldo al 31/01/2019 come
da scrittura privata redatta il giorno 01/07/2014
” (doc. G) e il 26
febbraio successivo ha fatto spiccare nei suoi confronti il PE n. __________
dell’UE di __________ per l’incasso della somma menzionata, oltre le spese di
esecuzione, menzionando quale titolo di credito la fattura citata, a cui
l’escussa ha interposto tempestiva opposizione (doc. F).
C.
Con petizione 7
ottobre 2019 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc.
H), ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
per ottenere la sua condanna al pagamento di fr. 56'542.50 oltre interessi al
5% dal 31 marzo 2019 nonché il rigetto definitivo dell’opposizione interposta
al precetto esecutivo menzionato. A sostegno della sua pretesa l’attrice ha
sostenuto di essere “
de facto
” subentrata a O__________ __________ nel
contratto doc. C e ciò con l’accordo delle parti. In attesa di formalizzare
questa situazione attraverso la stesura di un nuovo contratto scritto, la cui
bozza sarebbe già stata preparata (doc. L), la convenuta le avrebbe già
corrisposto delle provvigioni per la sua attività sulla base del contratto doc.
C, come lo dimostrerebbero le tre fatture da lei prodotte agli atti (doc. E).
D.
Con risposta 13
gennaio 2020 la convenuta si è integralmente opposta alla pretesa dell’attrice,
osservando che il contratto doc. C sarebbe stato concluso “
intuitu personae
”,
che esso avrebbe potuto essere validamente trasferito all’attrice solo con il
suo consenso scritto e rilevando che le fatture doc. E prodotte dall’attrice
non dimostrerebbero in ogni caso un suo subentro tacito nel rapporto
contrattuale.
E.
Esperita
l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore, con sentenza 28 dicembre 2020 qui impugnata, ha integralmente respinto
la petizione, ponendo la tassa di giustizia di fr. 4'000.- e le spese a carico
dell’attrice, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla controparte fr. 6'000.-
a titolo di ripetibili.
F.
Con appello 26
gennaio 2020 (corretto: 2021) l’attrice ha chiesto la riforma del giudizio
impugnato, nel senso di accogliere la petizione, protestando le spese
giudiziarie di entrambi i gradi di giudizio. Con risposta 24 marzo 2021 la
convenuta si è opposta integralmente al gravame, protestando spese e ripetibili
di appello.
Considerato
in diritto:                 1.
L’art. 308
cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni
finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il
valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia
di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una
decisione finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr.
10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il
termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione è
stata ritirata dall’appellante il 29 dicembre 2020 (v. tracciamento dell’invio agli
atti), per cui l’appello 26 gennaio 2020, tenuto conto delle ferie giudiziarie,
è tempestivo, così come lo è la risposta inoltrata dalla convenuta
nel
termine di 30 giorni ai sensi dell’art. 312 cpv. 2 CPC.
2.
Nella decisione
impugnata il Pretore, ricordati i principi giurisprudenziali e dottrinali
concernenti la cessione di un contratto, ha concluso che l’attrice, a cui
incombeva l’onere di provare il consenso di tutti e tre i contraenti, non aveva
sufficientemente dettagliato e sostanziato nelle sue allegazioni i fatti
rilevanti atti a comprovare che il contratto concluso il 1° luglio 2014 era
stato validamente ripreso da AP 1, il rinvio alle tre fatture doc. E non
essendo sufficiente. Dall’istruttoria non erano emersi ulteriori elementi atti
a comprovare la pretesa, le fatture non essendo state emesse all’indirizzo
della convenuta ed essendo state pagate da A__________ __________ personalmente,
la bozza di nuovo contratto non essendo stata sottoscritta (doc. L) e le
audizioni testimoniali non essendo di ausilio alla tesi attorea. A titolo
abbondanziale il primo giudice ha altresì rilevato che anche se l’attrice fosse
stata in grado di sostanziare e dimostrare l’asserita modifica del contratto
per atti concludenti, questa sarebbe stata in ogni caso contraria alla clausola
n. 19 del doc. C che prevedeva la necessità della forma scritta per qualsiasi
modifica.
3.
In questa sede
l’appellante ribadisce la tesi secondo cui AP 1 sarebbe subentrata “
de facto
”
a O__________ __________ nel rapporto contrattuale di cui al doc. C. A sostegno
di tale assunto essa rinvia alle fatture doc. E, concernenti le provvigioni
fatturate alla convenuta per le attività di intermediazione immobiliare da lei
asseritamente svolte sulla base del contratto doc. C, e alla bozza di contratto
doc. L che avrebbe formalizzato il suo subentro.
Le considerazioni fattuali
espresse ai punti 1 e 2 dell’appello sono irricevibili per carente motivazione
(art. 311 cpv. 1 CPC). L’appellante ripropone infatti la propria personale e
soggettiva versione dei fatti, senza alcuna critica puntuale e precisa al
giudizio impugnato, limitandosi a trascrivere parola per parola il contenuto
delle conclusioni (conclusioni, pag. 2 – 4), ciò che rende inammissibile questa
parte dell’appello (cfr. DTF 138 III 374 consid. 4.3.1).
4.
L’attrice critica in
seguito la conclusione formulata a titolo abbondanziale dal Pretore, secondo
cui il contratto escludeva la possibilità di una sua modifica per atti
concludenti. A dire dell’appellante, la clausola contrattuale n. 18 concernente
il divieto di cessione a terzi dell’incarico riguardava solo soggetti che non
fossero O__________ __________ o società da egli indicate. In base alle
clausole n. 7 e n. 11 del contratto, infatti, a O__________ __________ era
stata riservata la facoltà di svolgere la propria attività di intermediazione
attraverso altre società da egli indicate, che avrebbero poi potuto fatturare e
incassare direttamente le provvigioni. L’appellante rileva inoltre che AP 1 non
potrebbe in ogni caso essere considerata una terza persona, essendo detenuta al
100% da O__________ __________ medesimo, il quale all’epoca dei fatti ricopriva
pure la carica di presidente del consiglio di amministrazione con firma individuale.
Le argomentazioni dell’appellante, inammissibili siccome formulate per la prima
volta, e con ciò irritualmente, solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), non
sono idonee a sovvertire la conclusione del primo giudice. Dal chiaro tenore
delle clausole n. 11 e n. 7 non si può infatti in alcun modo dedurre la facoltà
di O__________ __________ di farsi sostituire nel rapporto contrattuale da
società da egli indicate o da lui partecipate senza l’accordo scritto della
controparte, come imposto esplicitamente dal contratto. Le clausole menzionate lo
autorizzavano infatti unicamente a farsi assistere da soggetti terzi abilitati,
nel caso in cui per l’esercizio dell’attività di intermediazione oggetto del
contratto fossero state necessarie particolari licenze, patenti o
autorizzazioni. In tale evenienza la società indicata avrebbe potuto fatturare
le proprie prestazioni (doc. C, n.11. e n. 7). In nessun caso tali norme potevano
in buona fede essere intese quali deroghe al chiaro e esplicito divieto di cessione
a terzi, rispettivamente alla necessità della forma scritta per qualsiasi
modifica del contratto (doc. C, n. 18 e 19). L’assunto secondo cui AP 1 non
potrebbe essere considerata una terza persona non è stato sostanziato e
dimostrato dall’attrice, mancando agli atti qualsiasi elemento da cui potere
dedurre che O__________ __________, all’epoca dei fatti, fosse azionista di
maggioranza o suo beneficiario economico e non essendo sufficiente al riguardo
il fatto che egli rivestisse la carica di presidente con firma individuale,
posto che l’organo di una società non ne è anche automaticamente e
necessariamente proprietario.
5.
L’appellante censura
in seguito la conclusione principale del Pretore, secondo cui l’attrice non era
riuscita a sostanziare e comprovare di essere subentrata per atti concludenti
nel rapporto contrattuale di cui al doc. C. Al riguardo essa critica il primo
giudice per avere negato peso probatorio alle fatture da lei prodotte sub. doc.
E e censura l’apprezzamento della dichiarazione della teste __________ M__________.
5.1   In merito alle fatture
l’appellante censura il Pretore per non avere considerato che la convenuta in
sede di risposta avrebbe dato atto che le fatture di cui al doc. E riguardavano
prestazioni fornite da O__________ __________ nell’ambito del contratto doc. C
e, conseguentemente, per avere considerato non dimostrata la sua tesi secondo
cui essa sarebbe subentrata “
de facto
” al rapporto contrattuale, come
attestato dalle fatture doc. E.
5.1.1   Per l'art. 150 cpv. 1 CPC
oggetto della prova sono i fatti controversi se giuridicamente rilevanti. Un
fatto è controverso se è stato debitamente allegato e specificato nonché
dettagliatamente contestato in causa nei termini dell'art. 55 CPC (cfr.
sentenza del Tribunale federale 5A_719/2016 del 1° febbraio 2017 consid. 6.2).
Nelle cause rette dal principio dispositivo, le parti devono dedurre in
giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande (
onere di allegazione;
art.
55 cpv. 1 e 221 cpv. 1 lett. d CPC). I fatti pertinenti allegati devono essere
sufficientemente motivati affinché, da un lato, il convenuto possa specificare
quali fatti riconosce o contesta e, dall'altro, il giudice possa stabilire
quali fatti sono riconosciuti da entrambe le parti e quali sono invece
contestati dal convenuto (per i quali dovrà procedere all'assunzione delle
prove) e poi applicare la regola di diritto sostanziale determinante (DTF 144
III 519 consid. 5.2.1.1). La contestazione del convenuto deve essere
sufficientemente precisa e concreta da permettere all'attore di capire quali
siano le allegazioni contestate e conseguentemente i fatti da provare. Le
esigenze della motivazione delle contestazioni sono meno severe di quelle che
vigono per le allegazioni dei fatti, ma sono correlate: più quest'ultime sono
dettagliate, più la controparte deve specificare concretamente quali sono i
singoli fatti che contesta (
onere di contestazione
; cfr. DTF 144 III 519
consid. 5.2.2.1, 5.2.2.3).
5.1.2   In concreto, l’attrice in sede
di petizione ha sostenuto di essere subentrata “
de facto
” al contratto
doc. C, producendo a sostegno della sua tesi le fatture doc. E. Contrariamente
a quanto pretende l’appellante, la conferma della convenuta con riferimento
alle fatture menzionate, secondo cui “
si trattava di prestazioni fornite dal
signor O__________ __________ nell’ambito del contratto doc. C, che egli aveva
deciso di fatturare tramite l’attrice
” (risposta, pag. 3), non permette di
ritenere che abbia riconosciuto che AP 1 era subentrata per atti concludenti al
rapporto contrattuale. La convenuta, oltre ad avere contestato a più riprese
nel medesimo allegato la cessione del contratto per atti concludenti, ha infatti
specificato che “
tale modo di procedere era dipeso da sue decisioni puntuali
(n.d.r: di O__________ __________) riferite alle singole operazioni e non dalla
volontà delle parti di modificare l’assetto contrattuale in essere
”. A
fronte di questa chiara contestazione spettava pertanto all’attrice l’onere di
dimostrare il consenso per atti concludenti della convenuta alla cessione del
contratto, ciò che tuttavia non è riuscita a fare. Contrariamente a quanto
pretende l’appellante le fatture non sono infatti né state emesse a nome della
convenuta né sono state da lei pagate (doc. E). A ciò si aggiunga che la teste __________
M__________, dipendente della fiduciaria che si occupava della gestione
contabile e amministrativa dell’attrice, ha confermato la circostanza addotta
dalla convenuta in sede di risposta, spiegando che le fatture di cui al doc. E erano
state emesse a nome dell’attrice “
per una ottimizzazione fiscale
” e che
“
l’emissione delle fatture a nome di O__________ avrebbe comportato la
necessità di essere iscritto come indipendente con conseguenti oneri AVS
”
(verbale 30 settembre 2020, pag. 4), ciò che smentisce la tesi attorea.
5.2   L’appellante censura infine
la conclusione del Pretore, dedotta dalle dichiarazioni della teste __________
M__________, secondo cui O__________ __________ era “
perfettamente cosciente
che il contratto di mediazione in
essere non poteva essere posto a
fondamento di nessuna pretesa da parte della AP 1
”. Le considerazioni
dell’appellante in merito sono del tutto irrilevanti ai fini di causa.
Indipendentemente dalla questione a sapere se O__________ __________ fosse “
cosciente
”
o no, dalla testimonianza emerge in modo limpido che __________ M__________ lo
aveva informato “
che se voleva fatturare sulla base del contratto (doc. C)
doveva farlo personalmente visto che AP 1 non era parte e che se voleva
fatturare a nome di AP 1 allora bisognava cambiare il contratto
” (verbale
30 settembre 2020, pag. 3). A prescindere da ciò, dalla testimonianza non
emerge in ogni caso alcun elemento atto a sostanziare la domanda dell’attrice e
a comprovare che il contratto doc. C fosse stato da lei validamente ripreso.
5.3   In tali circostanze è
pertanto a giusta ragione che il Pretore ha concluso che in concreto l’attrice
non era riuscita a sostanziare e dimostrare il consenso per atti concludenti della
convenuta alla ripresa del contratto da parte di AP 1.
6.
Ne discende che
l’appello presentato dall’attrice deve essere respinto nella misura in cui è
ricevibile e la decisione impugnata confermata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC).
Le spese
processuali e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate sulla base di
un valore litigioso complessivo di fr. 56'542.50, seguono la soccombenza (art.
106 CPC).
7.
Il valore di causa
supera ampiamente la soglia di fr. 30'000.- prevista all’art. 74 cpv. 1 lett. b
LTF per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.
Per questi motivi,
richiamati
per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
1.
L’appello 26 gennaio
2020 (recte: 2021) di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile
.
Di conseguenza la sentenza 28 dicembre 2020 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 3, è confermata.
2.
Gli oneri
processuali di fr. 4'000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla
controparte fr. 3'000.- per ripetibili d’appello.
3.
Notificazione:
-    ;
-    .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al
Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale
della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr.
30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge
federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non
sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).