ti_gerichte · 40.2005.85 · 2006-10-02 · it
Edificio principale: aumento del correttivo di vetustà; correttivo sul valore metrico del terreno


Incarto n.40.2005.85

__________

Lugano

2 ottobre 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 16/18 maggio 2005 da

-
 RI 1,

-
 RI 2,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 15 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

Relativamente
 al mappale no. 512 RT di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 7 giugno 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 512 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 85'356.-.

Il
reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto
dallUCS con decisione 15 aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione sostenendo che il terreno,
indipendentemente dalla sua topografia, è interamente edificabile, che la
mancanza di un accesso carrozzabile, vista lesigua distanza tra ledificio e
la strada cantonale, non giustifica una riduzione del valore di stima e che per
gli edifici misti (in parte in muratura e in parte in legno) fa stato il valore
cubimetrico utilizzato per le costruzioni in muratura.

3.     Con
ricorso 16/18 maggio 2005, completato poi con scritti 29 agosto 2006 e 11
settembre 2006, RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando
una congrua riduzione del valore di stima. La domanda è motivata dal fatto che
la morfologia del terreno e la sua superficie esigua lo rendono di fatto
inedificabile oltre a quanto già esistente, dallassenza di un accesso
carrabile e dalla struttura delledificio, parzialmente in muratura e
parzialmente in legno, che giustifica lapplicazione di un valore cubimetrico
unitario differenziato. Infine, non trova alcuna giustificazione oggettiva
laumento del valore di stima di ben 13 volte rispetto al precedente, se non
con inammissibili fini prettamente fiscali.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2006, assenti giustificati i
ricorrenti, che, riservandosi se del caso di chiedere un ulteriore sopralluogo
in loro presenza (gli stessi vi hanno poi rinunciato così come appare dalla
lettera 29 agosto 2006 menzionata al punto precedente) hanno dato il loro
accordo affinché ci si limitasse alla visione esterna delledificio e del
terreno , il Tribunale ha constatato che il fondo è raggiungibile unicamente
tramite un sentiero che parte dalla strada cantonale e attraversa il mappale
no. 514. Il piano seminterrato delledificio è in muratura mentre il piano
superiore, che comprende una terrazza pericolante, ha una struttura in legno.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di seconda
istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la
decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso. Ciò poiché lo stato generale
delledificio, ad immagine di una terrazza decisamente pericolante, deve essere
considerato carente e non normale, con la conseguenza che il correttivo della
vetustà deve essere aumentato dal -36% al -45%.

Oltre
a ciò, per confronti con i terreni situati in zona edificabile estensiva che si
trovano a diretto confine con la strada cantonale, il mapp. no. 512 risulta
penalizzato in quanto privo di un accesso carrabile e raggiungibile unicamente
per mezzo di un sentiero (diritto di passo sul mapp. no. 514). Appare pertanto
giustificato applicare un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno.

7.2.

Per il resto le valutazioni effettuate dallUCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo
sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, oltre al fatto che lattuale sistema
di calcolo della stima differisce in modo alquanto marcato dal precedente e che
pertanto i rispettivi valori non possono essere realmente paragonati, la
morfologia del terreno e la sua esigua superficie, di soli 260 mq, sono già
stati correttamente considerati applicando un correttivo del -40% sul valore
metrico del terreno eccedente.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 512 RT di __________ stabilito in CHF 75'276.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 512 RT di __________ stabilito in CHF
75'276.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-,

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco