ti_gerichte · 12.2016.15 · 2016-04-27 · it
Locazione - disdetta per mora - espulsione - contestazione dellla disdetta - occupazione dell'ente locato dopo la disdetta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.04.2016 12.2016.15

Incarto n.
12.2016.12
12.2016.15
Lugano
27 aprile 2016
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa a procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei
casi manifesti - inc. n.
SO.2015.950
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud - promossa con istanza 4
dicembre 2015 da
CO
1
rappr. da RA 2
contro
RE
1
rappr. da RA 1
con cui l’istante ha
chiesto l’espulsione immediata della convenuta dall’ente locato adibito a
studio medico dentistico al __________, __________ dello stabile denominato “__________”,
in __________ a __________ (di cui al foglio PPP n. __________ del fondo base
part. n. __________ RFD di __________) e la condanna della convenuta, a far
tempo dal 1° dicembre 2015 e fino a completa liberazione dei locali, al
pagamento di fr. 2'733.35 mensili a titolo di indennità per occupazione abusiva;
domanda avversata dalla
convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con
decisione 12 gennaio 2016 ha accolto, ponendo a carico della convenuta le spese
processuali di fr. 500.- e le ripetibili di fr. 1'000.-;
ed ora sull’appello 25
gennaio 2016 (inc. n. 12.2016.12) rispettivamente sul reclamo pure datato 25
gennaio 2016 (inc. n. 12.2016.15), con cui la convenuta chiede l’annullamento
del querelato giudizio rispettivamente l’annullamento del solo dispositivo sulle
spese e sulle ripetibili e in entrambi i casi, in subordine, il rinvio degli
atti al Pretore per un nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
mentre l'istante con
osservazioni 15 febbraio 2016 postula la reiezione dell’appello pure con
protesta di spese e ripetibili;
richiamata la decisione 29
gennaio 2016 con cui il presidente di questa Camera ha respinto la domanda
contenuta nel reclamo volta alla concessione dell’effetto sospensivo al
dispositivo pretorile sulle spese e sulle ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
che con contratto di locazione 22
settembre 2009 (doc. C) V__________ __________ ha concesso in locazione a RE 1 i
locali adibiti a studio medico dentistico al __________, __________ dello
stabile denominato “__________”, in __________ a __________ (di cui al foglio
PPP n. __________ del fondo base part. n. __________ RFD di __________): il
contratto prevedeva tra le altre cose il pagamento, in via anticipata, di una
pigione mensile di fr. 2'333.35 nonché di un acconto mensile per spese
accessorie di fr. 400.- (con conguaglio al termine del relativo esercizio);
che nell’aprile 2015 l’immobile
in questione è stato ceduto alla CO 1 (doc. B), persona giuridica di diritto
italiano, che è dunque subentrata nel contratto di locazione;
che il 28 agosto 2015 prima (doc.
D) e l’8 settembre 2015 poi (doc. E) la CO 1 ha diffidato RE 1 a voler
corrispondere entro 30 giorni gli arretrati di fr. 3'600.-, aumentati poi a fr.
4'000.-, avvertendola che decorso infruttuosamente detto termine avrebbe
disdetto il contratto di locazione con un preavviso di 30 giorni per la fine di
un mese (art. 257d CO);
che il 9 ottobre 2015 prima (doc.
8) e il 13 ottobre 2015 poi (doc. 9) la CO 1 ha significato a RE 1 la disdetta
straordinaria del contratto per il 30 novembre 2015;
che con istanza 4 dicembre 2015,
promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art.
257 CPC), la CO 1 ha convenuto in giudizio RE 1 innanzi alla Pretura della
giurisdizione di Mendrisio sud per ottenere la sua espulsione immediata
dall’ente locato e la sua condanna, a far tempo dal 1° dicembre 2015 e fino a
completa liberazione dei locali, al pagamento di fr. 2'733.35 mensili a titolo
di indennità per occupazione abusiva;
che all’udienza dell’11 gennaio
2016 la convenuta si è integralmente opposta all’istanza;
che con decisione 12 gennaio 2016
il Pretore ha accolto l’istanza, ponendo a carico della convenuta le spese
processuali di fr. 500.- e le ripetibili di fr. 1'000.-;
che con appello 25 gennaio 2016
(inc. n. 12.2016.12) rispettivamente con reclamo pure datato 25 gennaio 2016
(inc. n. 12.2016.15), sostanzialmente identici nella loro motivazione, la
convenuta ha chiesto di annullare il querelato giudizio rispettivamente di annullare
il solo dispositivo sulle spese e sulle ripetibili e in entrambi i casi, in
subordine, di rinviare gli atti al Pretore per un nuovo giudizio (
recte
:
di riformare il giudizio pretorile nel senso di respingere l’istanza),
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
che con osservazioni (
recte
:
risposta) 15 febbraio 2016 l'istante ha postulato la reiezione dell’appello
pure con protesta di spese e ripetibili;
che la convenuta ha innanzitutto argomentato,
per la prima volta solo in questa sede, che le due diffide (doc. D e E) e le
due disdette (doc. 8 e 9) sarebbero state inefficaci siccome non erano state firmate
congiuntamente dal presidente (__________P__________ __________) e dal
vicepresidente del consiglio direttivo (V__________ __________) dell’istante
rispettivamente poiché risultavano essere state sottoscritte da persone
differenti: la censura è infondata, visto e considerato che in base al diritto
italiano, se lo statuto e l’atto costituivo - com’era qui il caso (cfr. doc. A)
- sono silenti, ciascun amministratore può rappresentare esternamente la
fondazione e dunque compiere da solo l’affare (
Cian/Trabucchi
,
Commentario breve al Codice Civile, X ed., n. 1 ad art. 19 CCIt.), e che nel
caso concreto non è contestato che le due diffide e le due disdette siano state
firmate singolarmente dal presidente o dal vicepresidente dell’istante, essendo
poi irrilevante se non tutti quei documenti siano poi stati sottoscritti dalla
medesima persona;
che la convenuta ha in seguito evidenziato
che la prima diffida (quella datata 28 agosto 2015 di cui al doc. D) era in
ogni caso inefficace siccome non era stata firmata da nessuno (come risultava
dal suo originale da lei versato agli atti in questa sede), di modo che,
dovendosi concludere per l’inefficacia della prima disdetta (quella datata 9
ottobre 2015 di cui al doc. 8), occorreva esaminare se la seconda disdetta
fosse valida, ciò che a suo dire non era il caso siccome la stessa era stata
inviata dall’istante il 13 ottobre 2015 (doc. 9), ossia il ventinovesimo (anziché
dopo il trentesimo) giorno dalla ricezione della seconda diffida (avvenuta il
14 settembre 2015, cfr. doc. E): la censura, per altro fondata su un mezzo di
prova - l’originale della diffida 28 agosto 2015 - già disponibile in prima
sede ma versato agli atti solo in questa sede e con ciò irrito (art. 317 cpv. 1
CPC), dev’essere disattesa, la giurisprudenza (TF 4A_585/2010 2 febbraio 2011
consid. 3.5, 29 novembre 2011 4A_451/2011 consid. 4) avendo già avuto modo di
stabilire che abusa senz’altro del suo diritto il conduttore che lamenta l’invio
prematuro di una disdetta per mora, quando, come nel caso concreto, non ha
comunque provveduto a pagare gli arretrati nel termine della (qui seconda) diffida
scadente il 14 ottobre 2015 (il relativo pagamento è in effetti stato
effettuato solo il 17 dicembre 2015, cfr. doc. 5) ed ha in definitiva ricevuto
la (qui seconda) disdetta ben dopo la scadenza di quel termine (e meglio il 20
ottobre 2015 (cfr. doc. 9 e F);
che la convenuta ribadisce poi
che il fatto che essa avesse contestato le disdette innanzi all’Ufficio di
conciliazione (doc. 6) ed avesse poi tempestivamente promosso le relative
azioni di contestazione era tale da impedire l’emanazione di un giudizio di
espulsione nell’ambito di una procedura ex art. 257 CPC: come già rilevato dal
Pretore, la giurisprudenza (TF 8 luglio 2013 4A_265/2013 consid. 5) ha però già
avuto modo di stabilire che la contestazione della disdetta innanzi all’Ufficio
di conciliazione non esclude che il giudice possa accordare la tutela giurisdizionale
dei casi manifesti nella procedura sommaria;
che l’appello, laddove ha per
oggetto la domanda di espulsione (dispositivi n. 1.1-1.4), deve pertanto essere
respinto nella misura in cui è ricevibile;
che la convenuta rimprovera infine
al Pretore di averla condannata, a far tempo dal 1° dicembre 2015 e fino a
completa liberazione dei locali, al pagamento di fr. 2'733.35 mensili a titolo
di indennità per occupazione abusiva, senza tuttavia aver considerato che le
pigioni dei mesi di dicembre 2015 e di gennaio 2016 erano già state
correttamente depositate presso l’Ufficio di conciliazione e ai sensi dell’art.
259g CO dovevano essere considerate pagate: il rilievo è fondato, visto che la convenuta
aveva allegato e dimostrato sia il deposito delle pigioni non ancora scadute
(doc. 3 e 4), sia la richiesta di convocazione presso l’autorità di conciliazione
(doc. 7), sia il precedente avviso in tal senso alla controparte (doc. 7);
che, a prescindere da quanto
precede, il giudizio con cui il Pretore aveva condannato la convenuta, dalla
data di scadenza del termine di disdetta e fino alla completa liberazione dei
locali, al pagamento di fr. 2'733.35 mensili a titolo di indennità per
occupazione abusiva non avrebbe comunque potuto essere confermato: se in
effetti è corretto che l’istante, per il periodo di tempo in cui l’ente locato
viene utilizzato senza contratto, possa pretendere le pigioni mensili di fr.
2'333.35 dovute in precedenza (
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 58 ad art. 267 CO;
Rep
.
1998 p. 229; II CCA 4 marzo 1997 inc. n. 12.1996.207, 8 settembre 2000 inc. n.
12.2000.114), non è però corretto aggiungere incondizionatamente a questa somma
- in modo tale da creare un titolo esecutivo per fr. 2'733.35 mensili - le
spese accessorie mensili di fr. 400.-, che nel contratto (doc. C) non erano
dovute in modo definitivo, ma invece andavano versate solo a titolo di acconti,
e con ciò a titolo provvisorio, riservato poi il conguaglio al termine del
relativo esercizio; si aggiunga, per completezza di motivazione, che la domanda
di pagamento dell’indennità per occupazione abusiva era stata inserita nel
petitum
di causa senza aver fatto oggetto di alcuna allegazione;
che l’appello, laddove ha per
oggetto la domanda creditoria (dispositivo n. 1.5), deve pertanto essere
accolto nel senso che la relativa richiesta deve essere dichiarata irricevibile
(art. 257 cpv. 3 CPC);
che in definitiva l’appello deve pertanto
essere parzialmente accolto così come ai considerandi che precedono, ritenuto che
le spese processuali e le ripetibili di entrambe le sedi, calcolate sulla base
di un valore litigioso ampiamente superiore a fr. 15'000.-, seguono la soccombenza
(art. 106 CPC);
che il reclamo della convenuta,
avente per oggetto il solo dispositivo pretorile in materia di spese e
ripetibili, deve invece essere dichiarato irricevibile nella misura in cui non
è divenuto privo d’oggetto a seguito del parziale accoglimento dell’appello;
che in effetti, nel
rimedio, come detto contenutisticamente identico all’appello (in tal senso
reclamo p. 2), si cercherebbero invano argomentazioni volte a modificare il giudizio
pretorile sulle spese e sulle ripetibili qualora il giudizio di merito fosse invece
stato confermato integralmente, cosicché lo stesso sarebbe stato in ogni caso irricevibile
già per carenza di motivazione (art. 321 cpv. 1 CPC);
che le spese processuali della
procedura di reclamo, calcolate su un valore litigioso di fr. 1'500.-, devono quindi
essere poste a carico della convenuta (art. 107 cpv. 1 lett. e CPC), ritenuto
che non si attribuiscono ripetibili alla controparte, alla quale il reclamo
neppure era stato notificato per eventuali osservazioni.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 seg. CPC e la LTG
decide:
I.
L’appello 25 gennaio 2016
(inc. n. 12.2016.12)
di RE
1
è parzialmente accolto
.
Di
conseguenza la decisione 12 gennaio 2016 della Pretura
della giurisdizione di Mendrisio sud, invariati gli
altri dispositivi,
è così
riformata:
1.
L’istanza 4 dicembre 2015 è parzialmente accolta.
1.1
(invariato)
1.2
(invariato)
1.3
(invariato)
1.4
(invariato)
1.5
La domanda dell’istante volta ad ottenere la condanna della convenuta
al pagamento di un’indennità di fr. 2'733.35 mensili per l’occupazione
dell’ente locato a far tempo dal mese di dicembre 2015 e sino a completa
liberazione è irricevibile.
2.
Le
spese processuali di fr. 500.- sono poste a carico dell’istante per 1/5 e per
4/5 sono poste a carico della convenuta, che rifonderà all’istante  fr. 600.- a
titolo di ripetibili parziali.
II.
Le spese processuali della procedura di
appello di fr. 500.- sono a carico dell’appellante per 4/5 e per 1/5 sono poste
a carico dell’appellata, alla quale l’appellante rifonderà fr. 600.- per
ripetibili parziali.
III.
Il reclamo
25
gennaio 2016
(inc. n. 12.2016.15)
di RE 1
è irricevibile
nella misura in cui non è divenuto privo d’oggetto.
IV.
Le spese processuali della
procedura di reclamo di fr. 100.- sono a carico della reclamante. Non si
attribuiscono ripetibili.
V.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Mendrisio sud
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta
a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e
a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il
ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso
in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario
in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare
una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).