ti_gerichte · 12.2006.50 · 2006-02-06 · it

Procedura di sfratto per cava in seguito a disdetta di affitto, non sospensione per pendenza di azione in accertamento della nullità della disdetta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.10.2006 12.2006.50

Incarto n.
12.2006.50
Lugano
19 ottobre 2006/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Lardelli e Pellegrini (quest’ultimo in sostituzione del
giudice Walser, escluso)
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.104 (procedura
di sfratto) della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza 25
ottobre 2004 da
AO 1
rappr. dall’  RA
2
contro
AP 1
rappr. dall  RA
1
chiedente
lo sfratto della convenuta dall’intera superficie (circa 8290 m
2
) della cava n. 9 situata sul fondo
n. __________ RFD __________ di sua proprietà e la riconsegna dell’immobile
libero da macchinari e attrezzi, con la comminatoria dell’azione penale in caso
di disobbedienza a decisione dell’autorità;
domanda
alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore – dopo aver sospeso la
causa su richiesta dell’istante – ha accolto con decreto del 6 febbraio 2006;
appellante
la convenuta, la quale con atto di appello 15 febbraio 2006 chiede – previa
concessione dell’effetto sospensivo - la riforma del decreto pretorile e
l’annullamento dello sfratto, con protesta di spese e ripetibili;
accordato
dal Presidente della Camera effetto sospensivo con decreto 21 febbraio 2006;
mentre
l’istante con osservazioni 28 marzo 2006 postula la reiezione dell’appello e la
conferma del giudizio pretorile;
considerando
in fatto:
A.
AP 1 conduce in affitto dal 5 marzo 1990 la cava di granito n. __________
situata in località “R__________” sul fondo n. __________ RFD __________,
proprietà del Patriziato di __________. Locatrice e affittuaria hanno stipulato
il 20 novembre 1992 un contratto di affitto con il quale hanno regolato
retroattivamente i reciproci rapporti dal 1° gennaio 1991 al 31 dicembre 1991.
Il contratto prevedeva un fitto annuo di fr. 6'200.- adeguato annualmente in
base all’indice dei prezzi al consumo con una clausola di rinnovo tacito di
anno in anno in mancanza di disdetta con sei mesi di preavviso (doc. A). Il
Patriziato di __________ ha disdetto il contratto di affitto il 27 maggio 2002
per il 31 dicembre 2002 (doc. B). AP 1 si è rivolta il 26 giugno 2002 alla
Pretura di Riviera con una petizione nella quale ha chiesto l’annullamento
della disdetta per manifesto abuso di diritto (incarto OA.2002.19). Nel
contempo essa ha avviato una procedura amministrativa, contestando la decisione
del Patriziato davanti al Consiglio di Stato e poi al Tribunale cantonale
amministrativo. Quest’ultimo ha statuito con sentenza 14 aprile 2003 (inc.
52.2002.358) sul ricorso di AP 1, ritenendo che la vertenza rientrava nella
giurisdizione civile e non in quella amministrativa. AP 1 ha pertanto riattivato
la procedura davanti alla Pretura di Riviera, che era stata sospesa in attesa
delle decisioni emanate dalle autorità amministrative. Un’istanza provvisionale
presentata il 4 giugno 2003 dall’attrice, intesa a ottenere la sospensione
degli effetti della disdetta, è stata accolta in via supercautelare dal Pretore
con decreto del 16 giugno 2003 e poi respinta il 1° settembre 2004. La II
Camera civile del Tribunale d’appello ha dichiarato inammissibile il 23 maggio
2005 (inc. 12.2004.176) l’appello interposto il 14 settembre 2004 da AP 1
contro tale decreto, al quale aveva concesso effetto sospensivo l’11 novembre
2004.
B.
Nel
frattempo il Patriziato di AO 1 ha instato il 25 ottobre 2004 per ottenere dal
Pretore di Riviera lo sfratto di AP 1 dalla cava n. __________. Su richiesta
dell’istante il Pretore ha sospeso la procedura il 22 novembre 2004 e l’ha
riattivata il 10 novembre 2005. All’udienza del 15 dicembre 2005 l’istante ha
confermato le sue domande, alle quali si è opposta la convenuta. Il Pretore ha
accolto l’istanza di sfratto con decreto 6 febbraio 2006 e ha posto a carico di
AP 1 la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese. La convenuta è insorta il
15 febbraio 2006 contro il citato decreto di sfratto, chiedendone – previa
concessione dell’effetto sospensivo – l’annullamento. Il Presidente della
Camera ha concesso al gravame effetto sospensivo con decreto 21 febbraio 2006.
Nelle osservazioni del 28 marzo 2006 il Patriziato diAO 1 ha postulato la
reiezione dell’appello e la conferma del decreto di sfratto.
e ritenuto
in
diritto:
1.
Giusta
l’art. 506 CPC nei casi di cessata locazione o affitto, per qualsiasi motivo, o
di comodato, non avvenendo la riconsegna della cosa locata, affittata o data in
comodato, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al Pretore con
istanza motivata. Presupposti sostanziali dello sfratto, che il giudice esamina
d’ufficio, sono l’inesistenza di una causa giuridica valida per l’occupazione
del bene e la mancata riconsegna del medesimo.
2.
Nella
fattispecie il Pretore ha decretato lo sfratto dopo aver constatato che la
procedura, di carattere sommario ed urgente, non poteva essere sospesa in
attesa della definizione della causa di merito sull’annullamento della disdetta
e pronunciandosi a titolo pregiudiziale è giunto alla conclusione che il
proprietario del fondo aveva validamente disdetto il contratto di affitto per
la scadenza contrattuale del 31 dicembre 2002 e che durante le procedure
amministrative aveva sempre manifestato l’intenzione di non continuare i
rapporti contrattuali e di ottenere la riconsegna dell’immobile.
3.
Dopo
una lunga introduzione sulla cronistoria dei rapporti contrattuali tra le
parti, l’appellante rimprovera al Pretore di aver ammesso a torto la validità
della disdetta. La convenuta non contesta che quella del 27 maggio 2002
rispecchia formalmente la scadenza e il preavviso previsto dal contratto ma
afferma che nella sostanza essa è lesiva della parità di trattamento e
configura un abuso di diritto, tanto che ne ha chiesto tempestivamente
l’annullamento con la causa ancora pendente davanti alla Pretura. Il primo
giudice non poteva quindi ritenere valida la disdetta in assenza di una
decisione di merito cresciuta in giudicato su questo tema e di conseguenza,
prosegue l’appellante, non poteva pronunciare lo sfratto, poiché il contratto
di affitto è ancora in vigore fino a decisione giudiziaria nel merito della
causa. L’istanza doveva dunque essere respinta.
4.
L’istante
ha fondato la sua domanda di sfratto sulla disdetta del contratto di affitto da
lei inviata alla convenuta il 27 maggio 2002 per la scadenza contrattuale del
31 dicembre 2002 (doc. B). L’appellante non contesta che la disdetta rispetta
formalmente il termine di preavviso di sei mesi previsti dal contratto, corrispondente
a quello di legge, pari a sei mesi per la fine di un anno (art. 295 cpv. 3 CO,
Studer
, Basler
Kommentar OR-I, 3
a
ed., n. 4 ad art. 295), trattandosi di un contratto ricondotto tacitamente di
anno in anno. L’appellante ritiene nondimeno che la nota disdetta non esplichi
effetti in forza dell’azione di annullamento da lei promossa il 27 giugno 2002
(inc. OA2002.19) e che pertanto difettava nella fattispecie uno dei presupposti
dello sfratto, vale a dire la validità della disdetta. A torto. In quanto affittuaria
di una cava, che non rientra nella nozione di locale commerciale, la convenuta
non beneficia della protezione dalle disdette abusive (FF 1985 I 1287;
Studer
, Basler
Kommentar OR-I, 3
a
ed., n. 2 ad art. 300;
Higi
, Zürcher Kommentar, Die Pacht, n. 12 ad art. 300), come del resto
essa ammette nel proprio gravame (pag. 11). L’appellante non poteva dunque
contestare la validità della disdetta ed ottenerne eventualmente l’annullamento
secondo le norme previste dagli art. 271 segg. CO. La convenuta ha così promosso
una causa di annullamento della disdetta (
recte
: azione in constatazione
della nullità della disdetta) fondata sull’abuso di diritto ai sensi dell’art.
2 cpv. 2 CC, partendo dalla premessa che ciò fosse sufficiente per inibire gli
effetti della disdetta. Se non che, la disdetta del contratto di affitto del 27
maggio 2002 è una dichiarazione unilaterale di volontà con effetto formatore (
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 6 ad art. 296) che ha messo fine al contratto di affitto (
Higi
, op. cit., n. 7
ad art. 296 CO) per il 31 dicembre 2002. Contrariamente a quanto sembra
ritenere l’appellante, la dichiarazione unilaterale di volontà del locatore è
sufficiente per porre fine al contratto (
Tercier
, Le droit des
obligations, 3
a
ed.,
Zurigo 2004, n. 261 pag. 64), senza che sia necessario l’intervento del
giudice. La disdetta esplica quindi effetti anche in pendenza della causa di
merito intesa all’accertamento della sua nullità (
Ducrot
, La procédure d’expulsion du locataire ou du fermier non agricole:
quelques législations cantonales au regard du droit fédéral, Zurigo 2005, pag.
182). A torto l’appellante si duole del fatto che con la procedura di sfratto,
di natura sommaria, il giudice abbia statuito sulla validità della disdetta
contestata con una causa ordinaria. Il giudice dello sfratto deve decidere, a
titolo pregiudiziale, il quesito di sapere se la disdetta è giuridicamente
valida, dal profilo formale e materiale, ossia che non è inefficace, nulla o
annullabile (
Hohl
,
Procédure civile, tome II, Berna 2002, n. 2525 e 2526 pag. 188;
Cocchi/Trezzini
,
Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, m. 14
ad art. 506;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, m. 25 ad art. 506). Né il
giudice dello sfratto poteva sospendere la procedura, di natura sommaria e
urgente, per attendere l’esito di una procedura ordinaria (
Cocchi/Trezzini
, op.
cit., m. 8 ad art. 107, idem, App 2000/2004, m. 12 ad art. 107). La conclusione
del giudice dello sfratto, che ha accertato a titolo pregiudiziale la validità
della disdetta del 27 maggio 2002, regge dunque alla critica.
5.
È
pacifico che la convenuta non ha riconsegnato la cava alla proprietaria alla
scadenza del 31 dicembre 2002. Le modalità con le quali l’istante ha presentato
la domanda di sfratto non configurano un qualsivoglia abuso di diritto, né si
può ritenere che si sia instaurato un nuovo contratto di affitto per atti
concludenti. L’istante ha dichiarato a più riprese di non essere interessato
alla conclusione di un nuovo contratto e di ritenere abusiva l’occupazione
della cava (cfr. lettere 10 novembre 2003, 6 febbraio, 22 aprile e 23 agosto
2004, inc. OA.2002.19) e ha promosso l’istanza di sfratto il 25 ottobre 2004,
dopo la fine della procedura amministrativa e la revoca della decisione
supercautelare che gli impediva di agire in tal senso. La convenuta, infatti,
ha avviato diverse procedure parallele per opporsi alla disdetta del 27 maggio
2002. Essa si è rivolta sia alle autorità amministrative, contestando con
ricorso 12 giugno 2002 la legittimità dell’operato del Patriziato (doc. O, inc.
OA.2002.19), sia a quelle civili, promuovendo il 26 giugno 2002 un’azione di
annullamento della disdetta per abuso di diritto e chiedendo l’adozione di
misure cautelari volte a “sospendere ogni effetto della disdetta e di far
ordine al Patriziato di ritirare, rispettivamente astenersi da ogni atto o
provvedimento che ostacoli l’esecuzione del contratto di affitto”. In ambito
amministrativo la vertenza è terminata con la sentenza emanata il 14 aprile
2003 dal Tribunale cantonale amministrativo, mentre in sede civile il Pretore
ha dapprima accolto senza contraddittorio la domanda cautelare il 16 giugno
2003, e l’ha poi respinta dopo istruttoria con decreto 1° settembre 2004.
6.
Ne
deriva che in concreto sono adempiuti entrambi i requisiti di una domanda di
sfratto, vale a dire l’esistenza di una valida disdetta del contratto di
affitto e la mancata riconsegna del bene locato alla scadenza del contratto
(art. 506 CPC). L’appello, infondato, deve di conseguenza essere respinto.
7.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC) e sono pertanto a carico dell’appellante.
Per
questi motivi,
richiamati
gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia
:
1.
L’appello
15 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.
2.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia         fr.    150.-
b)
spese                           fr.       50.-
fr.    200.-
già
anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
all’appellato fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.
3.
Intimazione:   -
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Riviera.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente:                                                       Il
segretario: