ti_gerichte · 12.2005.203 · 2006-01-09 · it
sfratto - obbligo di adire l'Ufficio di conciliazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.01.2006 12.2005.203

Incarto n.
12.2005.203
Lugano
9 gennaio
2006
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2005.150
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord- promossa con istanza 7
ottobre 2005 da
AO 1
rappr. da  RA 1
contro
AP 1
rappr. da  RA 2
volta ad
ottenere lo sfratto della convenuta dall’appartamento al I° piano
dell’abitazione sita in __________ a __________, domanda avversata dalla
controparte, e che il Pretore con decisione 4 novembre 2005 ha accolto;
appellante
la convenuta con atto di appello 15 novembre 2005, con cui chiede la riforma
del querelato giudizio nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di
sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
l'istante con osservazioni 12 dicembre 2005 postula la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 18 novembre 2005 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con
l’istanza in rassegna AO 1 ha chiesto lo sfratto di AP 1 dall’appartamento al
I° piano dell’abitazione sita in __________ a __________, rilevando che il
contratto di locazione tra le parti era stato da lui rescisso il 30 marzo 2005,
con disdetta ordinaria, per il successivo 30 settembre e che l’ente locato non
era stato nel frattempo liberato.
2.
La
convenuta si è opposta all’istanza adducendo di non aver mai ricevuto l’avviso
della raccomandata contenente la disdetta, poi ritornata al mittente, rilevando
di aver potuto trovare una nuova sistemazione solo per la seconda metà di dicembre
ed osservando che la procedura di sfratto non era stata preceduta, come invece prescritto
dalla giurisprudenza, dal necessario tentativo di conciliazione innanzi al
competente Ufficio.
3.
Con
la decisione qui impugnata il Pretore ha ritenuto che la convenuta non poteva
prevalersi del mancato ritiro della raccomandata contenente la disdetta,
dovendosi in tal caso concludere per la finzione della sua notifica il settimo
giorno di giacenza. Quanto all’esigenza di adire preventivamente l’Ufficio di
conciliazione, la stessa, quand’anche fosse stata conforme alla giurisprudenza,
non poteva comunque giovare nel caso concreto alla convenuta, atteso che
costituiva un formalismo eccessivo rinviare l’istante all’Ufficio di
conciliazione quando la controparte, benché destinataria della disdetta, non si
era premurata di rivolgersi a quell’autorità per contestarla. Di qui
l’accoglimento dell’istanza di sfratto.
4.
Con
l’appello che qui ci occupa, avversato dall’istante, la convenuta ribadisce
l’irricevibilità dell’istanza di sfratto, non preceduta dal necessario
tentativo di conciliazione, contestando in particolare che nella sua domanda si
potesse intravedere un abuso di diritto o un eccessivo formalismo.
5.
La
giurisprudenza relativa agli art. 274 segg. CO ha ormai accertato
l’obbligatorietà della procedura avanti all’Ufficio di conciliazione per ogni
controversia in materia di contratto di locazione, ivi compresi i casi per i
quali detta competenza non è stata espressamente prevista dalla legge (
DTF
118 II 307, 124 III 21;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, Lugano 2000, m. 1 segg.
ad art. 404). Si tratta di una norma imperativa di competenza stabilita dal diritto
federale. Una causa giudiziaria avviata in mancanza del presupposto della
tentata conciliazione avanti all’Ufficio di conciliazione deve senz’altro
essere dichiarata, d’ufficio, nulla per l’irricevibilità dell’istanza, senza
che la nullità possa essere sanata in virtù del principio procedurale cantonale
dell’economia processuale, palesemente inefficace a fronte di una sanzione
prevista dal diritto federale (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., Lugano
2005, m. 22 segg. ad art. 404;
II CCA
12 agosto 2005 inc. n.
12.2004.120).
6.
Il
Tribunale federale ha recentemente precisato (
ICCTF
2 giugno 2004
4C.17/2004) che anche la procedura di sfratto -la questione a sapere se ciò
valga anche per lo sfratto successivo ad una disdetta per mora del conduttore
ex art. 257d CO non è stata esaminata, ma verosimilmente andrebbe pure risolta in
tal senso (cfr.
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., n. 615 ad art. 506)-
sottostà all’art. 274a cpv. 1 lett. b CO e dunque all’obbligo della
conciliazione preliminare innanzi all’Ufficio di conciliazione competente (cfr.
pure
Ducrot
, La procédure d’expulsion du locataire ou du fermier non
agricole: quelques législations cantonales au regard du droit fédéral, Ginevra
2005, p. 78 con rif.), fermo restando però che sono riservati i casi in cui il
sollevare un siffatto difetto di conciliazione preliminare costituisce un abuso
di diritto o un formalismo eccessivo (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m.
36 ad art. 506), ciò che in particolare si verifica allorché la mancata
conciliazione è stata eccepita dalla parte convenuta solo al termine della
procedura (
ICCTF
6 aprile 2001 4C.347/2000;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI
App., m. 21 ad art. 404; sentenza
II CCA
citata) rispettivamente quando
l’Ufficio di conciliazione in precedenza aveva già avuto modo di conoscere
l’oggetto della lite (
ICCTF
8 novembre 2002 4C.252/2002;
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App., m. 20 ad art. 404).
7.
Nel
caso di specie è incontestabile che l’istante, prima di adire la Pretura con
l’istanza di sfratto, non si è rivolto all’Ufficio di conciliazione, per cui la
sua istanza è di principio nulla.
Resta da
esaminare se nel fatto che la convenuta abbia eccepito la mancanza di una
preventiva procedura conciliativa avanti al competente Ufficio non si possa
eventualmente ravvisare, nelle particolari circostanze, un abuso di diritto o
un eccesso di formalismo. Il quesito dev’essere risolto negativamente. Con
riferimento al primo aspetto, si osserva che la convenuta non ha indotto la
controparte a rinunciare ad adire l’Ufficio di conciliazione ed ha eccepito la
mancanza di una procedura preventiva innanzi a quest’ultimo tempestivamente già
all’inizio della causa in Pretura, in sede di risposta. Quanto al secondo, non
risulta che l’Ufficio di conciliazione sia stato in precedenza investito del
litigio tra le parti, la circostanza che la convenuta non si sia premurata di
rivolgersi a quell’autorità per contestare la disdetta non modificando in alcun
modo questo stato di fatto.
8.
Ne
discende, in accoglimento dell’appello, che l’istanza di sfratto dev’essere
dichiarata irricevibile siccome prematura.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 15 novembre 2005 di AP 1
è accolto
.
Di
conseguenza la decisione 4 novembre 2005 della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio nord è così riformata:
1.
L’istanza di sfratto è
irricevibile.
2.
Le
spese e la tassa di giustizia di fr. 300.-, da anticipare dall’istante, restano
a suo carico con l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 300.- per
ripetibili.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia        fr.  100.-
b) spese
fr.    50.-
Totale
fr.  150.-
da
anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà
alla controparte fr. 300.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario