ti_gerichte · 80.2021.187 · 2021-07-27 · it
Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, onorario pagato a società figlia per progettazione, gestione e direzione lavori nellambito di una ristrutturazione, onere della prova

Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, onorario pagato a società figlia per progettazione, gestione e direzione lavori nell’ambito di una ristrutturazione, onere della prova

Tessin Camera di diritto tributario 01.10.2024 80.2021.187
Tessin Camera di diritto tributario 01.10.2024 80.2021.187
Ticino Camera di diritto tributario 01.10.2024 80.2021.187

Incarto n.
80.2021.187
Lugano
1 ottobre 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi
, Ivano Ranzanici
cancelliera
Cristiana
Balestra Gamboni
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 30 luglio 2021 contro la decisione del 27 luglio 2021 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.   a.
La RI 1, di cui i coniugi __________
e __________ sono soci e gerenti, è iscritta a Registro di commercio dal 16
aprile 2012 e svolge
ricerche di mercato, attività di marketing, di supporto, di
informazione, di progettazione, di assistenza, di consulenza, di organizzazione
e di mediazione nei rami commerciali, economici, amministrativi e simili, come
pure il commercio e il trasporto di merci, le intermediazioni commerciali e la
promozione e gestione di iniziative immobiliari, l'acquisto, il possesso e la
vendita di immobili e altri beni, l'amministrazione, la gestione, la mediazione
e la locazione di immobili, la partecipazione a società commerciali,
finanziarie, immobiliari e industriali […]
(v. estratto Registro di
commercio del Cantone Ticino, ultima consultazione: 02.09.2024).
b.
Il 26 gennaio 2016, la RI
1 ha acquisito il fondo n. __________ RFD __________, su cui sono edificati due
edifici tra loro collegati.
Il 19 settembre 2017, il
fondo è stato costituito in proprietà per piani (PPP).
c.
Con atto pubblico iscritto
a Registro fondiario il 16 novembre 2017, la RI 1 ha venduto alla __________
Sagl le PPP __________, PPP __________, PPP __________, PPP __________ e PPP __________,
al prezzo complessivo di fr. 4'000'000.‑.
d.
Il 27 ottobre 2017, la RI
1 chiedeva all’Ufficio esazione e condoni la riduzione del deposito da
fr. 260'000.‑ a fr. 40'000.‑, motivando la sua richiesta
con l’urgente necessità di disporre di liquidità. La richiesta veniva rifiutata.
e.
Il 24 novembre 2017, lo RA
1, in nome e per conto della RI 1, presentava la Dichiarazione per l’imposta
sugli utili immobiliari in relazione alla cessione delle PPP summenzionate.
Dal valore di alienazione di
fr. 4'000'000.‑, veniva chiesto in deduzione un valore
d’investimento totale di fr. 4'316'113.05, così composto:
valore
d’acquisto                                                        fr.       1'947'176.00
costi di
costruzione e di miglioria                                 fr.       2'113'993.53
costi di
acquisto e di vendita                                        fr.            38'943.52
provvigioni
versate alla __________ SA                       fr.          216'000.00
Alla dichiarazione era
allegata la distinta della “
Liquidazione Blocco A Via __________ – mappale
__________ __________ – __________
”, da cui risultava la
registrazione di un costo per “
DL, Project management Blocco A Via __________
”
pari a fr. 334'800.‑. Tale prestazione era stata fornita dalla __________
(di seguito: __________ SA), una società figlia della RI 1, amministrata dagli
stessi coniugi __________.
B.
Con e-mail del 1°
dicembre 2017, l’RS 1 (di seguito: RS 1) informava il rappresentante della
contribuente che riconosceva un valore di investimento di fr. 2'471'636.-,
escludendo in particolare i costi sostenuti per la prestazione fornita dalla __________
SA, ossia la fattura di fr. 334'800.‑ per la direzione lavori nel
Blocco A, in quanto quest’ultima era considerata persona vicina a RI 1.
A ciò faceva seguito un
fitto scambio di corrispondenza elettronica tra le parti.
Il rappresentante della
contribuente affermava in particolare
che la “__________
SA si [era]
occupata della direzione lavori, domanda di costruzione e project management[…]
in relazione all’edificazione del complesso immobiliare”
e che
“l’importo
complessivo (CHF 310'000 netto IVA) ammonta[va] al 7.75% del valore
dell’edificazione (CHF 4 Mio come da prezzo di vendita)”
, sicché
“non
può essere ravvisata una prestazione valutabile in denaro, ed il costo deve
pertanto essere considerato ai fini del costo d’investimento TUI
”.
Secondo l’RS 1 “
la
percentuale per il calcolo dell’onorario per direzione lavori e project management
deve essere applicata ai soli costi di costruzione (escludendo in particolare
il prezzo di acquisto, l’onorario stesso e la provvigione di vendita)
”.
C.
Con decisione del 27
dicembre 2017, l’UTPG notificava alla contribuente la tassazione dell’imposta
sugli utili immobiliari, così calcolata:
Valore di
alienazione             4'000’000
Costo
d’investimento
3'689’490
Utile
imponibile TUI                  310’510
Aliquota                                       30%
Imposta
dovuta
93'153.00
D.
Con reclamo del 22
dicembre 2017, la contribuente, patrocinata dall’avv. RA 1 chiedeva che il
costo d’investimento riconosciuto fosse elevato a fr. 3'818’841.09, elencando
tutti i costi d’investimento sopportati per la ristrutturazione del Blocco A e
allegando i giustificativi a sostegno. Giungeva alla conclusione che l’utile
imponibile avrebbe dovuto essere pari a fr. 181'159.12, comportando un
dovuto d’imposta di fr. 54'347.74.
E.
Il 23 gennaio 2018, alfine
di poter evadere il reclamo, l’RS 1 indirizzava alla contribuente una richiesta
di documentazione, invitandola a giustificare “
l’ammontare dell’onorario per
«direzione lavori, domanda di costruzione e project management
»
fatturato da __________ SA (cifra 1 della lista dei costi d’investimento
presentata)
”.
Il 30 gennaio 2018, il
rappresentante della RI 1 rispondeva all’RS 1 fornendo i giustificativi
concernenti l’onorario fatturato da __________ SA per complessivi fr. 518'400.‑,
e più precisamente due fatture: la prima (fattura n. c017_99 emessa in data 15.10.2017)
dell’importo di fr. 334'800.‑ relativa alla “
direzione lavori ed
il project management
” e la seconda (fattura n. c018_99 emessa in data 29.01.2018)
per fr. 183'600.‑ in relazione allo “
studio di fattibilità, piani
esecutivi, capitolati
”. In entrambi i casi, l’insorgente ribadiva che
l’importo era congruo, “
non eccessivo
”, se confrontato a quanto previsto
dal tariffario SIA.
F.   a.
Il 26 aprile 2021, l’RS 1,
per Posta A Plus, si rivolgeva alla contribuente reputando “
di poter
ammettere la totalità dei costi chiesti in deduzione e documentati come da
distinta presentata con lettera del 30 gennaio 2018, ad eccezione degli importi
riconosciuti alla spettabile __________ SA di CHF 334'800 (
«direzione
lavori e project management
») e CHF 183'600 (
«progettazione
prima fase: studio di fattibilità, piani esecutivi, capitolati
»)
”.
Rilevava che __________ SA
non disponeva “
della necessaria struttura per occuparsi delle mansioni
descritte nelle note d’onorario […] e che gli importi fatturati non
corrispondono ad un lavoro effettivamente svolto. Non soltanto l’ammontare
corrisposto non è proporzionato alle prestazioni che vengono indicate nelle
fatture presentate, ma si ritiene pure che tali servizi non possano essere
stati forniti alla contribuente da __________ SA
”.
L’autorità di tassazione
concedeva alla contribuente fino al 15 maggio 2021 per presentare eventuali
osservazioni altrimenti avrebbe evaso così il reclamo:
Valore di
alienazione                                                                 4'000’000
./. Valore di
acquisto                                                                 -1'471’470
./. Costi di
investimento         (2'343'293./.334'800./.183'600)      -1'824’893
./. Provvigione
-216’000
Utile
imponibile                                                                            487’637
Aliquota                                                                                           30%
Imposta                                                                                  146'291.10
b.
La ricorrente presentava
le sue osservazioni il 6 maggio 2021, contestando sia la mancanza di competenze
nella __________ SA riscontrata dall’RS 1 per poter “
fornire i servizi di
direzione lavori e progettazione […], disponendo di fatto della necessaria
esperienza, formazione e competenza
”, sia la congruità degli importi
fatturati, sostenendo che questi ultimi “
non risultano in alcun modo
sproporzionati alla luce dei maggiori importi previsti dal tariffario SIA
”.
G.
Con decisione del 27
luglio 2021, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo. Come prospettato
nella lettera del 26 aprile 2021, l’RS 1 aveva diminuito il valore
d’investimento deducibile rispetto a quanto accertato nella decisione di
tassazione. Di conseguenza, l’utile imponibile totale era aumentato a fr. 487'637.‑
e l’imposta a fr. 146'291.10.
L’RS 1 non aveva riconosciuto
i costi per la “
direzione lavori e project management
” in ragione di
fr. 334'800.‑, come pure le spese di “
progettazione prima fase:
studio di fattibilità, piani esecutivi, capitolati
” pari a
fr. 183'600.‑.
Tra i motivi, l’autorità
di tassazione esprimeva innanzitutto la sua “
perplessità sul fatto che una
fattura ven[isse] pacificamente sostituita con un’altra, modificandone
l’importo (da CHF 486'000 a CHF 334'800) e l’oggetto (non più
direzione lavori, domanda di costruzione e project management per i blocchi A e
B, ma direzione lavori e project management per il solo blocco A),
semplicemente a seguito dei dubbi sollevati dall’autorità fiscale, senza
alcun’altra giustificazione commerciale
”.
Aggiungeva inoltre che era
singolare anche “
l’allestimento a posteriori di una nota d’onorario (la
c018-99 del 29.01.2018) per prestazioni che tra l’altro, per la loro natura,
vengono fornite prima dell’avvio dei lavori e perciò avrebbero semmai secondo
logica già dovuto essere fatturate inizialmente (anni 2015 o 2016)
”.
Anche “
i calcoli
presentati per dimostrare la coerenza con quanto previsto dal Regolamento per
le prestazioni e gli onorari nell’architettura della Società svizzera degli
ingegneri e degli architetti (SIA 102)”
, secondo il fisco avvalorerebbero
“la tesi secondo cui la reclamante non basa le proprie argomentazioni su
logiche commerciali, bensì agisce soltanto con finalità di risparmio fiscale”.
Infatti,
la direzione lavori, il
project management
, lo studio di fattibilità, i
piani esecutivi ed i capitolati per lavori di miglioria di circa fr. 1'800'000.‑
sarebbero ammontati a quasi fr. 800'000.‑.
Inoltre, le prestazioni fatturate
dalla __________ avrebbero potuto
“essere offerte soltanto da tecnici, quali
architetti oppure ingegneri”
, ma l’unico architetto alle sue dipendenze
avrebbe percepito uno stipendio di fr. 40'000.‑ dal 01.07.2015 al
30.04.2016 e non sarebbe noto se si fosse occupato della ristrutturazione
dell’immobile in discussione, tanto più che aveva lasciato l’impresa ben prima
del termine della ristrutturazione.
Infine, l’RS 1 sottolineava
che l’unica domanda di costruzione inoltrata era stata presentata dall’impresa
generale di costruzioni __________ SA, che ne aveva fatturato la prestazione
alla ricorrente.
H.
Con tempestivo ricorso
alla Camera di diritto tributario, la RI 1, rappresentata dallo RA 1 impugna la
decisione dell’RS 1, postulandone la riforma “
nel senso che il valore
d’investimento è quantificato in CHF 4'030'763.00 e l’utile imponibile di
conseguenza in CHF 0
”.
Non disponendo “
di
personale proprio
”, la ricorrente avrebbe dovuto ricorrere ai servizi della
__________, di cui è azionista unica, per la ristrutturazione dell’immobile.
Tra il personale impiegato
dalla __________ figura l’arch. __________, assunto nel 2015 in qualità di
progettista, che avrebbe presentato l’istanza di notifica per la
ristrutturazione dei due blocchi in questione per conto di __________.
Nella prima fattura presentata
all’autorità di tassazione, oltre alle prestazioni per la direzione lavori, la domanda
di costruzione e il
project management
relativi al Blocco A, sarebbero stati
conteggiati anche i servizi in relazione al Blocco B e il costo di investimento
di fr. 334'800.‑ sarebbe stato regolarmente attivato sul conto
immobile nella contabilità della RI 1.
Solo dopo la chiusura del
cantiere, la ricorrente si sarebbe avveduta che non erano ancora state
fatturate le prestazioni per lo “
studio di fattibilità, i piani esecutivi ed
i capitolati del Blocco A
” e la relativa fattura di fr. 183'600.‑
è stata emessa il 29 gennaio 2018. In seguito, la fattura che comprendeva i
costi sia per il Blocco A sia per il Blocco B sarebbe stata annullata e
sostituita da
“due fatture distinte relative al Blocco A ed al Blocco B, per
importi complessivi invariati e medesime prestazioni”.
Nella decisione di
tassazione IC/IFD 2017 della __________ gli onorari litigiosi sarebbero stati considerati
pienamente imponibile quale ricavo da prestazioni.
La ricorrente nega che la
fattura presentata in un secondo tempo e redatta a cantiere ultimato avesse quale
“
unico scopo quello di riportare a zero l’utile imponibile TUI
”.
Per quanto riguarda le
competenze della __________, sia __________ sia __________, con la loro pluriennale
esperienza, avrebbero potuto condurre la direzione lavori attinente alla
ristrutturazione, anche se la progettazione iniziale e la notifica dei lavori erano
state effettuate dall’arch. __________.
I.
Nelle osservazioni del
23 agosto 2021, l’RS 1 propone la reiezione del ricorso.
Da un lato, l’RS 1
sottolinea “
come si siano pacificamente presentate all’autorità di
tassazione due nuove fatture in sede di reclamo senza minimamente preoccuparsi
di menzionare e giustificare il fatto che una delle due andasse a sostituire
quella precedentemente chiesta in deduzione e che l’altra fosse una nuova
richiesta di deduzione dimenticata in precedenza
”. Già solo questo fatto conduce
il fisco “
alla conclusione che le fatturazioni di __________ SA non seguano
i basilari principi commerciali, che andrebbero rispettati anche nei rapporti
tra persone vicine, bensì siano costruite ad arte e rispondano a mere logiche
di risparmio fiscale
”.
D’altro canto, l’autorità
di tassazione evidenzia che la ricorrente ha quantificato l’onorario “
applicando
le percentuali del 15% e del 28.5% al costo della costruzione, mentre queste
percentuali devono essere applicate all’onorario, precedentemente stabilito sul
costo dell’opera determinante utilizzando i parametri suggeriti dalla Società
svizzera degli ingegneri e degli architetti”
. Nel caso concreto, per un
investimento di fr. 1'800'000.‑ si sarebbero potuti fatturare poco
più di fr. 100'000.‑.
D’altra parte, la
ricorrente non avrebbe
“dimostrato che gli interventi intrapresi
sull’immobile abbiano reso necessario il tipo di prestazioni che sono state
fatturate da __________ SA, né che esse siano state effettivamente fornite da
quest’ultima
”.
Dopo aver analizzato la
documentazione aggiuntiva presentata in sede di ricorso, l’RS 1 asserisce che “
l’attività
di direzione lavori e project management non rientra […] nelle competenze dei
suoi dipendenti [e che] nessun documento che possa suffragare le mansioni
esplicate nel concreto dal personale di __________ nell’ambito della
ristrutturazione dell’edificio è […] stato sottoposto all’attenzione
dell’autorità di tassazione
”.
L’RS 1 conclude che il
versamento degli onorari da RI 1 ad __________ “
non è qualificato quale
distribuzione dissimulata di utile (e quindi reddito da partecipazioni al
beneficio della riduzione per partecipazioni presso __________ SA
)”.
Infatti,
“
la correzione viene apportata sulla base del principio di
congruenza e in ossequio all’art. 134 cpv. 1 LT che indica quali costi di
investimento
«i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato
»:
se un importo è stato versato in ragione della vicinanza del beneficiario alla
venditrice e non quale contropartita per un lavoro effettivamente svolto, lo
stesso non può essere dedotto nella determinazione dell’utile imponibile
attraverso la TUI
”.
L.
La ricorrente ha replicato
il 28 settembre 2021, ribadendo quanto già esposto in sede di ricorso e
segnalando che, a suo modo di vedere, “
non si tratterebbe di prestazione
valutabile in denaro, in quanto il pagamento avviene da RI 1 (società madre) ad
__________ SA (società partecipata), bensì di un apporto fiscalmente neutro ex
art. 60 lett. a LIFD, risp. art. 64 lett. a LT
”.
Diritto
1
.   1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una
speciale
,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,
il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con
un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
d’investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Il valore di investimento
è il valore di acquisto aumentato dei costi di investimento (art. 129 cpv. 1
LT).
Il valore di investimento
non è rappresentato esclusivamente dal prezzo pagato dall’alienante per
acquistare l’immobile, ma anche da tutte quelle spese che l’alienante ha
sostenuto personalmente. Ciò discende dal principio di congruenza, secondo cui
nel calcolo dell’utile bisogna contrapporre fra loro delle situazioni
comparabili, e dunque è necessario computare quegli incrementi o quelle
diminuzioni della sostanza immobiliare che sono causati da prestazioni del
proprietario (
Soldini/Pedroli
, op.
cit., p. 249).
1.3.
Giusta l’art. 134 cpv. 1
LT, sono considerati costi d’investimento:
-
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di
iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a
un mediatore;
-
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato quali i
costi di costruzione e di miglioria, i contributi di miglioria, le tasse di allacciamento
e il contributo di plusvalore di cui agli art. 93 e seguenti della legge sullo
sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST);
-
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri
fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per
liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.
L’elenco delle spese
computabili quali costi d’investimento è esaustivo: quelli che non possono
essere sussunti in una delle categorie indicate all’art. 134 cpv. 1 LT sono
costi che non possono essere fatti valere nell’ambito della determinazione
dell’utile imponibile (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 249).
1.4.
La computabilità di tali
costi presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè
che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di
diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto
a un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all’importo effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258).
Di principio, sono
deducibili solo le spese pagate a terzi.
Tuttavia, possono sussistere
delle “prestazioni proprie” da parte del proprietario che aumentano il valore
del fondo, anche se ‑ nel valore del lavoro effettuato dal
proprietario sul suo immobile (
Eigenleistung
) ‑ manca la
prestazione pecuniaria erogata a terzi.
Si configura un caso di
prestazioni proprie anche quando un contribuente fa eseguire dei lavori da una
società che controlla. Alle prestazioni proprie sono equiparate le “prestazioni
quasi proprie” (
Quasieigenleistung
). Si parla di “prestazioni quasi
proprie” quando il contribuente non fa eseguire i lavori da una società da lui controllata,
bensì da una società a questa strettamente legata economicamente (p. es.
società sorella; v.
Richner/Frei/Kaufmann/Rohner
,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4
a
ediz., Zurigo 2021, n. 66 ss
ad § 221, p. 2208 s.).
1.5.
Secondo il Tribunale
federale, la deduzione quali costi d’investimento delle prestazioni proprie è
ammessa, a condizione che il contribuente fornisca dettagli precisi sui lavori
eseguiti e sulle relative spese. Pertanto, sono necessari almeno i dettagli del
lavoro concretamente svolto e della spesa approssimativa associata, poiché
altrimenti è impossibile verificare se l’onorario dell’appaltatore generale non
include prestazione dell’architetto che non sono già state prese in considerazione
o prestazioni proprie della committenza che non sono deducibili.
Anche gli onorari versati
ad una persona giuridica controllata dal contribuente, quale appaltatore
generale, sono generalmente deducibili. Tuttavia, tali compensi sono trattati
come prestazioni proprie, per cui è necessaria la citata prova dell’effettivo
lavoro svolto (v. sentenza TF 2A.118/2007 del 24.08.2007 consid. 3.1, con
riferimento a DTF 104 Ia 22 consid. 2c;
Zweifel/Hunziker/
Margraf/Oesterhelt
Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo
2021, § 10, n. 159, p. 395 ss.).
1.6.
A tal proposito, la
giurisprudenza ha definito i presupposti che devono essere cumulativamente adempiuti
affinché i costi delle prestazioni proprie possano essere ammessi in deduzione.
Il contribuente deve
dimostrare che
1.   ha effettuato tali prestazioni
proprie;
2.   le
prestazioni proprie hanno aumentato il valore del fondo alienato o erano
necessarie;
3.   le
prestazioni proprie non sono già state pagate ad altro titolo (ad esempio,
nella fattura di costruzione sotto l'onorario dell'architetto);
4.   tali
prestazioni non avrebbero dovuto essere fornite da qualsiasi altro committente,
come ad esempio la selezione degli artigiani, la garanzia di un finanziamento,
le operazioni di pagamento, la supervisione del cantiere, ecc..
(cfr. DTF 104 Ia 22 e ss).
Per le prestazioni proprie
è determinante il prezzo di mercato (
Marktwertprinzip
; v. anche sentenza
TF 2C_817/2014 del 25.08.2015 consid. 2.2.3;
Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt
,
op. cit., p. 397 s.)
1.7.
È dovere del soggetto
fiscale documentare in modo ineccepibile i costi che intende far valere, poiché
l’autorità fiscale deve poter verificare non soltanto se rientrino in una delle
categorie indicate all’art. 134 cpv. 1 LT, ma anche l’effettivo dispendio e il
titolo oneroso della prestazione.
Il riconoscimento fiscale
delle prestazioni proprie presuppone indicazioni precise in merito ai lavori
concretamente svolti e alle spese ad essi correlate. Solo l’adempimento di
questo obbligo accresciuto di fornire prove consente di escludere che nel
compenso dell’appaltatore generale siano comprese prestazioni dell’architetto
già considerate o prestazioni proprie del committente non deducibili (sentenza del
Tribunale cantonale del Canton Basilea-Campagna n. 810 22 82 del 2 novembre
2022 consid. 4.5.2, con riferimenti a giurisprudenza e dottrina).
2.
2.1.
Venendo al caso in
disamina, tra il 2016 e l’autunno del 2017, la ricorrente ha ristrutturato l’immobile
intervenendo in particolare sulla copertura della terrazza, aggiungendo un ascensore
esterno, rinnovando cucine e bagni e tinteggiando gli edifici (v. lettera del
6.08.2021 della __________ all’RS 1).
Le licenze edilizie sono state
rilasciate rispettivamente:
·
il 10 febbraio 2016 per la posa di un nuovo ascensore esterno, la
demolizione di un volume in legno al 4° piano, lo spostamento dell’ingresso
pedonale e il ripristino della scala esterna che collega il 3° piano al tetto
(costi dei lavori preventivati: fr. 100'000.‑; v. formulario
notifica inoltrato il 9.12.2015);
·
il 16 marzo 2016 per la demolizione di alcuni manufatti esterni e
il rinnovamento delle cucine e dei bagni (come da progetto inoltrato il 23.02.2016;
costo dei lavori preventivato: fr. 150'000.‑) e
·
il 16 dicembre 2016 per il tinteggio degli edifici (come da
progetto inoltrato il 28.11.2016).
La ricorrente vorrebbe far
valere quali costi di investimento, oltre a quanto già ammesso dall’autorità di
tassazione dopo aver trovato un accordo con l’insorgente, anche i costi riferiti
alle note d’onorario per rispettivamente la “
Progettazione prima fase:
studio di fattibilità, piani esecutivi, capitolati
” in ragione di
fr. 183'600.‑ e per la “
Direzione lavori e project management
”
in ragione di fr. 334'800.‑, per un totale di fr. 518'400.‑.
2.2.
2.2.1.
Come visto, la RI 1
controlla __________.
La ricorrente, le cui
quote sono detenute dai coniugi __________, ha commissionato alla società
figlia __________ dei lavori di progettazione, di gestione e di direzione in
relazione alla ristrutturazione dell’immobile di __________, corrispondendo
onorari pari a fr. 518'400.‑.
Da parte sua, __________ ha
registrato “
ricavi da consulenza
” in ragione di fr. 212'102.64 per
il periodo contabile 2016 e di fr. 316'502.60 per il periodo contabile 2017. La
scheda contabile __________ riporta una registrazione al 15.10.2017 pari a
fr. 310'000.‑, con la descrizione “
consulenza: RI 1 direz. Lavori
__________ fatt. c017-99
” (v. incarto fiscale 2017 RI 1; doc.
supplementare; v. anche doc. AS).
La relativa fattura (“__________
c017_99
”, datata 15.10.2017; v. anche doc. AE) si riferisce alla “
Direzione
lavori, domanda di costruzione e project management
” e meglio, alla “
prestazione
a corpo per direzione lavori, domanda di costruzione e project management per
il cantiere di __________ mappale __________ RFD
” ed è stata così redatta:
Blocco A, via
__________                         CHF   310'000.--
Blocco B, via
__________                         CHF   140'000.--
+
IVA 8%         CHF    36'000.--
Totale             CHF   486'000.‑‑
2.2.2.
In sede di reclamo, la
ricorrente presentava due nuove fatture emesse dalla __________ SA.
La prima (doc. AP), sempre
datata 15 ottobre 2017 e riferita alla “
Fattura __________ 017_99
”, dal
tenore seguente:
Direzione
lavori e project management.
Nostra
prestazione a corpo per direzione lavori e project management per il Blocco A
via __________, Lugano Loreto mappale __________ RFD __________
Stesura e controllo
documentazione
Direzione
lavori e controllo costi
Messa
in esercizio
Allestimento
documentazione opera
Direzione
lavori garanzie
Liquidazione
Totale
costi direzione lavori a corpo          CHF    310'000.‑
+
IVA 8%         CHF     24'800.‑
Totale             CHF    334'800.‑
Al 31 dicembre 2018, __________
registrava altri “
ricavi da consulenza
” pari a fr. 170'000.‑
relativi a “
Consulenza: RI 1 progettazione 1° fase __________ fatt. c018_99
”
(v. incarto fiscale RI 1; doc. supplementare; v. anche doc. AU). Questa seconda
fattura prodotta in sede di reclamo (v. anche doc. AO) riportava quale
riferimento “__________
c018_99
”, era datata 29 gennaio 2018 e
intitolata “
Progettazione prima fase: studio di fattibilità, piani
esecutivi, capitolati
” ed era così redatta:
Totale a
corpo                                         CHF    170'000.00
+
IVA 8%         CHF     13'600.00
Totale             CHF    183'600.00
2.2.3.
In sede di ricorso, la
ricorrente ha fornito tre nuovi documenti a sostegno della propria tesi, ovvero
·
la notifica inviata da __________ al Municipio di __________ per
i lavori di “
sistemazione del giardino e rinnovamento spazi interni senza
modificare l’aspetto e la destinazione dell’immobile
” il cui costo dei
lavori era stato stimato in fr. 150'000.‑;
·
la nota di credito emessa il 13 novembre 2017 per la fattura __________
c017-99 pari a fr. 486'000.‑ (doc. AQ) e
·
un conteggio datato 27 ottobre 2017 delle ore dedicate dai
signori __________, __________ e __________ all’allestimento della domanda di
costruzione “
a posteriori con procedura ordinaria
” e di notifica di
altri lavori relativi al mappale di __________ (in particolare, area verde,
balcone non demolito, evacuazione acqua tetto terrazza).
2.3.
Si tratta ora di esaminare
se la documentazione versata agli atti e quella presentata in sede di ricorso
sia idonea a dimostrare la natura e l’esistenza dei costi che vorrebbe far valere
la ricorrente.
Come visto, l’onere della
prova è a carico dell’insorgente, il quale è tenuto a fornire indicazioni
precise in merito ai lavori concretamente svolti e alle spese ad essi
correlate.
Nella fattispecie, la
ricorrente non ha mai prodotto documentazione dalla quale sia possibile
ricavare dettagli precisi riguardanti le prestazioni fornitele concretamente dalla
__________ e le relative spese, neppure in misura approssimativa. Non è dato sapere
in che modo e in quale misura queste prestazioni abbiano aumentato il valore
del fondo alienato.
La ricorrente non ha, in
particolare, prodotto rapporti di lavoro delle persone che si sarebbero
occupate delle prestazioni fatturate. Non è in tal modo possibile accertare chi
abbia svolto i lavori in discussione né quando né per quante ore.
La sola “istanza di
notifica”, allegata al ricorso, è ben lungi dal giustificare gli onorari
fatturati. L’istanza, inoltrata dalla __________ SA al Municipio di __________
il 23 febbraio 2016, concerne la
“sistemazione del giardino e rinnovamento
spazi interni senza modificare l’aspetto e la destinazione”
e quantifica il
costo dei lavori in fr. 150'000.‑. A parte il fatto che, come rileva
l’RS 1 nelle osservazioni, alla copia dell’istanza sono allegati documenti che
si riferiscono ad un altro intervento (nuovo ascensore e nuovo ingresso), è
chiaro che il documento in questione non può giustificare un onorario per opere
di progettazione di ben fr. 183'600.‑.
Le stesse vicissitudini
legate all’emissione delle fatture della __________ SA sono sufficienti a far dubitare
dell’effettiva esecuzione delle pretese opere. Si pensi al fatto che una
seconda fattura è stata emessa in un secondo tempo oppure alla successiva sostituzione
dell’unica fattura con due fatture distinte. Non si possono non condividere, in
particolare, le perplessità dell’autorità di tassazione in merito alla pretesa
dimenticanza, cui sarebbe stato posto rimedio con l’allestimento di una fattura
complementare, destinata ad azzerare l’utile immobiliare.
Anche le proporzioni degli
onorari rispetto al valore dell’investimento complessivo contribuiscono ad
accrescere i dubbi in merito allo svolgimento dei fatti. Nelle sue osservazioni
al ricorso, l’autorità di tassazione ha proposto dei calcoli di un ipotetico
onorario per corrispondenti prestazioni effettuate da un professionista terzo,
basandosi sui parametri proposti dalla Società svizzera degli ingegneri e degli
architetti (SIA). Il costo sarebbe ammontato a poco più di 100'000 franchi. Su
un investimento complessivo di fr. 1'800'000.‑ un esborso di oltre
mezzo milione di franchi apparirebbe in ogni caso ingiustificato.
Un altro aspetto che
l’autorità ha pertinentemente sottolineato è la circostanza che la __________
SA abbia impiegato un architetto solo nel periodo dal 1° luglio 2015 al 30
aprile 2016, versandogli uno stipendio complessivo di fr. 40'000.‑. Il
professionista in questione non può certamente essersi occupato della direzione
lavori, se la ristrutturazione si è protratta fino al mese di novembre del
2017.
2.4.
Ne consegue che l’insorgente
non è riuscita a dimostrare di adempiere le quattro condizioni cumulative poste
dalla giurisprudenza per poter dedurre gli ulteriori costi d’investimento che
fa valere.
È quindi a giusto titolo
che l’RS 1 non ha ammesso tra i costi di investimento ai sensi dell’art. 134
cpv. 1 LT gli importi richiesti, ovvero fr. 334'800.‑ e
fr. 183'600.‑.
Contrariamente a quanto
sostenuto nel ricorso, non vi è stata alcuna distribuzione dissimulata di
utile. Le spese fatte valere non sono semplicemente state riconosciute quali
costi di investimento deducibili secondo l’art. 134 cpv. 1 LT. Per quanto
riguarda il fatto che la __________ SA ha registrato fra i ricavi e dichiarato
al fisco gli onorari in discussione, la questione non deve essere affrontata in
questa sede ma tutt’al più nella procedura di tassazione che la concerne o in
un’eventuale procedura di revisione (sentenza TF 2A.118/2007 del 24 agosto 2007
consid. 3.1
in
fine
).
3.
Di conseguenza, il
ricorso è respinto.
Visto l’esito, la tassa di
giustizia e le spese procedurali sono poste a carico della ricorrente,
soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr. 2’500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    500.–
per un totale di                                                      fr. 3’000.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,
entro 30 giorni (art. 73 LA
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
cancelliera: