ti_gerichte · 12.2020.11 · 2021-02-25 · it
Locazione, difetti, pretese del conduttore di riduzione della pigione e di risarcimento dei relativi danni; pretesa del locatore di risarcimento dei danni costatati alla riconsegna dell'ente locato


Incarto n.12.2020.11

Lugano

25 febbraio 2021/lk

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Bozzini
 e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n.SE.2017.4della Pretura
della Giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione 17 gennaio
2017 da

AP 1

AP 2

contro

AO
 1-__________

AO
 1,____________________

contro

AP 1AP 1,__________

AP 2,__________

letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore di entrambe le richieste di
giudizio di cui agli inc. SE.2017.4 e SE.2017.5 supera la soglia testé
menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e
312 CPC). Nel caso concreto lappello 28 gennaio 2020 dei conduttori contro la
decisione 13 dicembre 2019 (notificata il 18 dicembre 2019) è tempestivo
(tenuto pure conto delle ferie giudiziarie), così come è tempestiva la risposta
e appello incidentale 13 marzo 2020 della locatrice.

2.Preliminarmente gli appellanti
principali sottolineano che, a loro modo di vedere, la decisione pretorile è di
difficile lettura in quanto non suddivide sufficientemente i fatti dal diritto,
le varie pretese e i singoli temi. Trattasi tuttavia di unaffermazione
eccessivamente generica che non può essere qualificata quale valida censura,
poiché essi non menzionano una carente motivazione o la violazione del loro
diritto di essere sentiti, né spiegano se e quali argomentazioni pretorili
sarebbero di scarsa comprensibilità oppure se e su quali temi manchino delle
opportune spiegazioni.

Inc. SE.2017.4

3.Con limpugnata decisione, il Pretore
aggiunto ha dapprima trattato lazione di cui allinc. SE.2017.4.

Ha rilevatoche
in caso di presenza di un difetto il locatore deve, indipendentemente da una
sua colpa, provvedere alla sua eliminazione (art. 259b CO) e concedere una
riduzione della pigione qualora il difetto pregiudichi o diminuisca lidoneità
della cosa alluso cui è destinata (art. 259d CO).Il
versamento di un risarcimento dei danni fondato sullart. 259e CO presuppone
invece la colpa del locatore per quanto riguarda linsorgere o il persistere di
un difetto, rimanendo a questultimo la possibilità di discolparsi.

Il giudice di prime cure haosservato che lentrata di roditori nella villetta non
è contestata e che la problematica è statapacificamente
circoscritta alla cucina (cfr. la testimonianza del disinfestatore __________ D__________,
verbale del 16 novembre 2017, p. 2). Trattasi secondo le sue valutazioni di un
difetto che hadiminuito
lidoneità della villetta alluso destinato, e che non èimputabile né ai conduttori né alla locatrice, quanto
piuttosto a un evento fortuito. La locatrice si è tempestivamente attivata per
risolvere la problematica, riscontrata il 9 marzo 2016. È pur vero che i lavori
di rimontaggio e sanificazione della cucina sono stati posticipati al 20 aprile
2016, ma ciò è avvenuto a causa dellingiustificata richiesta dei conduttori di
smontare completamente la cucina e di sostituirla, laddove lagibilità della stessa
avrebbe potuto essere ripristinata anticipatamente per una data stimabile al 9
aprile 2016, in considerazione del giorno di posa delle ultime esche da parte
del disinfestatore (4 aprile 2016), del relativo periodo di attesa e del tempo
necessario per rimontare e pulire il tutto.

4.Con lappello principale, i
conduttori ribadiscono le proprie pretese di riduzione del 100% della pigione
per 1.5 mesi e di risarcimento dei danni. Con lappello incidentale, la
locatrice chiede invece che ai conduttori non venga riconosciuto alcunché, e
meglio nemmeno la riduzione accordata dal primo giudice.

5.Una prima questione
tematizzata in entrambi i gravami riguarda la portata del difetto,
rispettivamente lagibilità della villa e il relativo diritto alla riduzione
della pigione.

5.1I conduttori criticano il Pretore aggiunto per avere ammesso
lesistenza di un difetto medio-grave, giustificante una riduzione del canone
del 25% a fronte dellinagibilità della sola cucina. A loro modo di vedere, il
difetto sarebbe grave e avrebbeprecluso
il godimento e lutilizzabilità dellintero immobile. In primo luogo,
linagibilità della cucina non sarebbe stata per nulla compensata dalla piastra
presente nellinabitabile e umida dépendance. In secondo luogo, labitazione
sarebbe stata invasa da un fetore insopportabile e dai disturbi causati dai
lavori di disinfestazione (in corso a singhiozzo), che avrebbero impedito
pure di utilizzare quella parte della casa adibita a ufficio. I conduttori
evidenziano altresì il loro disagio di tipo psicologico, e meglio
limpossibilità di risiedere in una casa con la presenza perdurante di ratti,
notoriamente causa di sporcizia e malattie (come confermato dal teste __________
D__________). Essi hanno continuato ad alloggiare nella casa, ma tali disturbi
avrebbero in realtà giustificato un loro trasferimento temporaneo (ad esempio
in un albergo). Aggiungasi che a loro modo di vedere un immobile di standard elevato
come quello in esame deve comportare una qualità di vivibilità sopra la media, per
cui linvasione di ratti lo ha retrocesso a uno standard di assoluta
inadeguatezza. Di qui la pretesa di riduzione del 100% del canone locativo.

5.2La locatrice contesta invece che la controparte
possa chiedere qualsivoglia riduzione della pigione, principalmente poiché a
suo dire la presenza di una seconda cucina ha permesso di utilizzare limmobile
nella sua integrità. Essa ribadisce altresì lassenza di qualsivoglia sua colpa
e la responsabilità della controparte per il prolungamento dei lavori di
sistemazione.

5.3La locatrice muove delle censure irricevibili quando
evidenzia una sua mancata colpa (irrilevante, come già accertato dal Pretore aggiunto
e non contrastato nellappello incidentale, per la concessione di una riduzione
della pigione) e il ritardo nei lavori di sistemazione. In particolare, per
quanto riguarda questultimo aspetto, lappellante incidentale non spiega
perché labbreviato periodo di riduzione accordato dal primo giudice
(terminante il 9 aprile 2016 per tener conto del suddetto ritardo) sarebbe
stato erroneamente calcolato, né allega o tantomeno dimostra che i lavori
avrebbero potuto terminare ancora prima. Inoltre, contrariamente a quanto essa pretende,
la presenza di uno o più ratti nellabitazione, e meglio in un locale vissuto,
frequentato e importante dal punto di vista delligiene come la cucina,
comporta una chiara diminuzione della godibilità dellente locato. Daltronde,
la pigione pagata dai conduttori includeva la messa a disposizione di due
cucine (quella principale della villa, più spaziosa e attrezzata, e quella
della dépendance), per cui evidentemente linagibilità della prima e i disagi
ivi connessi giustificano una riduzione del canone locativo. Daltra parte, lentità
della riduzione dipende non da sensazioni soggettive, ma dalla concreta
valutazione delle circostanze dal punto di vista di un conduttore medio. Nella
fattispecie si devono pertanto considerare in special modo il numero di ratti
presenti, i locali in cui si sono introdotti, i disagi che hanno causato, la
posizione dellente locato (laddove in campagna si può pretendere di regola una
maggiore tolleranza per lentrata di bestie dallesterno), la durata della problematica
e linvadenza degli interventi di disinfestazione. Ora, labitazione si trova
pacificamente in campagna, e la problematica può essere definita quale un
incidente isolato e fortuito risolvibile sullarco di un mese. In effetti,
nemmeno si può parlare di infestazione vera e propria e della presenza di
numerosi ratti, considerato che non vi sono prove sul loro numero, che anzi
lesperto ha ritenuto possibile la presenza di un unico ratto e che dopo la
ripetuta posa di esche è stato rinvenuto un unico cadavere di ratto(teste __________ D__________, verbale del 16
novembre 2017, p. 2; doc. Z). Giusta gli
accertamenti pretorili (rimasti incontestati nellappello principale),
lindesiderata presenza è stata circoscritta alla cucina, non essendo stati
riscontrati né la presenza né il passaggio di ratti nel resto della casa (teste __________ D__________, verbale del 16
novembre 2017, p. 2; teste A__________, verbale del 13 settembre 2018, p. 2;
doc. M e Z), e il doc. M attesta che tutti gli altri locali della casa erano
agibili. Pur essendo la problematica costatata ben sgradevole e gravosa dal
punto di vista della vivibilità e salubrità, in assenza di riscontri oggettivi
non è dunque possibile concludere che le relative ripercussioni (ad esempio il
fetore lamentato dai conduttori) abbiano ostacolato o compromesso
lutilizzabilità degli altri locali oppure lattività commerciale dei
conduttori (laddove questi ultimi nemmeno specificano di quale attività si
trattasse o dove si trovasse lufficio rispetto alla cucina). A eccezione dei
controlli e delle ispezioni effettuate nel resto della casa, anche i lavori di
disinfestazione e pulizia sono pertanto stati circoscritti alla cucina, mancando
nellappello principale considerazioni in relazione al grado di disturbo che
essi hanno causato. Quanto alle condizioni della dépendance e della sua cucina,
laccenno alla sua umidità e inabitabilità è rimasto allo stadio della mera
allegazione di parte: gli appellanti principali non hanno indicato prove al
riguardo, mentre F__________ __________, figlio di AP 2 che dormiva nella
dépendance, non ha sollevato rimostranze a tal riguardo, limitandosi a osservare
chenella dépendance cera un piano
cottura con due piastre con un vano di circa due metri quadrati, laddove gli
armadi erano però prevalentemente occupati dalle mie cose, vestiti o materiale
scolastico (verbale del 23 maggio 2019, p. 2; v. anche teste A__________,
verbale del 13 settembre 2018, p. 3-4 e teste __________ C__________, verbale
del 2 ottobre 2019, p. 4).

Ne discende che le censure appellatorie, sia dei
conduttori che della locatrice, non fanno apparire errato lapprezzamento del
primo giudice né consentono di discostarsi dalla sua conclusione.

6.I conduttori nel loro appello
principale e la locatrice nel suo appello incidentale espongono poi
considerazioni in merito ai lavori di eliminazione del difetto, ai relativi
ritardi e colpe. Come tuttavia già si è detto sopra, la locatrice si è limitata
a osservare che il ritardo nei lavori è attribuibile al comportamento dei
conduttori (questione già tenuta in considerazione dal primo giudice nel
calcolare il periodo di riduzione accordato), senza spiegare se e perché
lagibilità della cucina avrebbe potuto essere ripristinata ancora prima. In altre
parole, a tal riguardo la locatrice non oppone una valida censura al giudizio
pretorile. Si esamineranno nel proseguo le censure dei conduttori, che
attribuiscono alla controparte la responsabilità per ritardi e carenze nei
lavori svolti e rivendicano il loro diritto a chiedere la riduzione della
pigione per 1.5 mesi.

6.1Innanzitutto, i conduttori sostengono che la locatrice non ha fatto
tutto quanto possibile per eliminare celermente il difetto. Questultima non si
sarebbe prontamente attivata, ciò che in particolare non sarebbe dimostrato dal
doc. 2, che piuttosto attesta il suo atteggiamento passivo: ella si sarebbe
semplicemente limitata a segnalare lintervento della ditta R__________, senza
fare più nulla e senza far successivamente eseguire i lavori richiesti, rispettivamente
facendo eseguire degli interventi parziali e insufficienti. I conduttori rimandano
altresì ai doc. N e doc. L. In special modo, in questultimo scritto
(trascurato dal Pretore aggiunto) essi segnalavano esplicitamente e in modo
completo i disagi e i difetti dellente locato (ovvero altre problematiche
oltre a quella qui in esame), lamentandosi per latteggiamento minimalista
della controparte, che avrebbe sempre procrastinato, temporeggiato e
minimizzato ogni intervento.

6.2La procedura di cui allinc. SE.2017.4 ha per oggetto solamente il
problema relativo al ratto/ai ratti, per cui quello relativo a presunti
ulteriori difetti esula dalla tematica e non può essere qui esaminato. Con
lappello principale, i conduttori non contestano che la locatrice non ha una
colpa per lintroduzione di roditori allinterno della villa (v. giudizio
pretorile, p. 4 e 8). Essi attribuiscono invece alla controparte una colpa in
relazione alleliminazione del difetto. La loro censura riferita a una mancata
tempestiva reazione e allinsufficiente intervento da parte della locatrice non
può tuttavia essere seguita: le risultanze istruttorie attestano chiaramente
limmediata reazione dopo la segnalazione di mercoledì 9 marzo 2016,
lesecuzione di un iniziale sopralluogo da parte del disinfestatore già prima
della fine della settimana e di un secondo sopralluogo, con la posa delle prime
esche, il successivo lunedì 14 marzo 2016, ciò che appare del tutto appropriato,
considerato altresì che inizialmente i coniugi si trovavano all.stero e che
volendo essi essere presenti sul posto, lintervento è stato ritardato (doc. M
e 2; testeA__________, verbale
del 13 settembre 2018, p. 2; teste __________
C__________, verbale del 2 ottobre 2019, p. 4). La locatrice ha altresì fatto
intervenire il falegname (già presente dal 14 marzo 2016, v. doc. S) e una ditta
di pulizie, incaricando A__________ __________ di seguire i lavori e tenere i
contatti con i conduttori. Non spiegando questi ultimi perché tale modo di
procedere sarebbe stato inadeguato o quali ulteriori interventi si sarebbero
imposti, la loro censura non può sovvertire il giudizio pretorile.

6.3Gli appellanti principali sostengono, contrariamente al giudizio
pretorile, di non avere alcuna responsabilità per il ritardo nei lavori, (che
neppure sarebbe dimostrata), piuttosto attribuibile alla controparte.
Questultima si è difatti sempre opposta allo smontaggio integrale della cucina
(cfr. testi __________ R__________ e __________ C__________), come invece era necessario
e consigliato dagli esperti (cfr. teste __________ D__________), anche per
individuare un eventuale buco di accesso dei ratti nel muro. A loro dire, non
essendo alcuno smontaggio totale mai stato eseguito, luso della cucina non
sarebbe in effetti mai stato ripristinato. Aggiungono che nessuno avrebbe mai affermato
o dimostrato che essi volessero una cucina nuova. La proposta è stata semplicemente
discussa fra le parti in occasione di un sopralluogo del 5 aprile 2016 (doc. AA)
senza che si raggiungesse un accordo, poiché la locatrice pretendeva, in caso
di sostituzione della cucina, un prolungamento del contratto. Come attestato
dal doc. 2, essi volevano semplicemente che si sostituisse il frigorifero, ove
è stato riscontrato un buco causato da un ratto (testi __________ D__________ e
__________ R__________, doc. II, LL e MM).

6.4Quanto allasserita necessità dello smontaggio totale della cucina,
gli appellanti principali non si confrontano in alcun modo con le
considerazioni pretorili relative al doc. 3 (smsdel 5 aprile 2016),
che contiene alcune puntualizzazioni del disinfestatore (v. impugnato giudizio,
p. 6). La censura è pertanto irricevibile. Comunque sia, si può qui ricordare
che nel messaggio, successivo alliniziale consiglio di smontaggio totale (scritto
doc. Zdel 4 aprile 2016),
__________ D__________ precisava che i pensili non vanno smontati e vanno
puliti tutte le parti visivi(recte: visibili) e che Per quanto
concerne le parti sotto della cucina e il piano di lavoro non cè bisogno di
smontarlo (v. ancheverbale
del 16 novembre 2017, p. 3). Secondo le
risultanze istruttorie lo smontaggio è stato eseguito nella misura dell80%
conformemente alle indicazioni del disinfestatore (teste __________ R__________,
verbale del 7 febbraio 2018, p. 4 e 6 e teste A__________, verbale del 13
settembre 2018, p. 2-4). Questultimo teste ha pure rimarcato che lo smontaggio
parziale a tappe si imponeva anche perché in caso di smontaggio totale si sarebbe
dovuto sostituire lintera cucina con una nuova perché il pianale di quella
vecchia si sarebbe rotto. Daltronde, gli appellanti principali non
spiegano né tantomeno dimostrano dove si dedurrebbe che gli interventi eseguiti
non abbiano risolto la problematica, che lagibilità della cucina non sia stata
ripristinata o che gli esami/sopralluoghi eseguiti non siano stati sufficienti.
Quanto al fatto che i conduttori chiedessero anche la sostituzione dellintera
cucina (il cui buono stato non è più controverso), la circostanza trova
riscontro nella testimonianza di __________ R__________ (verbale del 7 febbraio
2018, p. 6) e nei doc. L, T, S (p. 2) e FF (p. 1). Che le insistenze dei medesimi
circa lo smontaggio totale e/o la sostituzione della cucina abbiano comportato
un iniziale stallo nei lavori è altresì confermato dagli atti (teste __________
R__________, verbale del 7 febbraio 2018, p. 6; teste A__________, verbale del
13 settembre 2018, p. 4; doc. S, p. 2). La questione relativa al frigorifero
non è per contro determinante: essa è stata riscontrata solo nel giugno 2016
dopo che lagibilità della cucina era già stata ripristinata (v. doc. II e doc.
LL) e non è stata oggetto di rivendicazioni dei conduttori nellambito della
presente procedura.

6.5Laddove i conduttori sottolineano che la ditta di disinfestazione
ha fatto chiuderediversi buchi
in cantina e aprire il controtetto dal falegname, essi non spiegano perché la
circostanza sarebbe influente ai fini del giudizio, né si confrontano con
quanto osservato dal primo giudice in merito allassenza di fori comunicanti
con lesterno dai quali i roditori potessero entrare e allassenza di colpe
della locatrice a tal riguardo (v. anche teste __________ R__________, verbale
del 7 febbraio 2018, p. 5; teste A__________, verbale del 13 settembre 2018, p.
2; doc. Q, S, OO e 3, da cui si evince che la sigillatura di buchi e fessure è
avvenuta per scrupolo e premura e non per evitare lingresso di bestie
indesiderate). Anche quando i conduttori rilevano che il disinfestatore ha
consigliato il taglio di una pianta di glicine quale possibile passerella per
il passaggio di ratti, operazione alla quale la locatrice si è opposta (doc.
F), la censura è inadatta a scalfire il giudizio pretorile, poiché essi non
spiegano quale prova dimostri che un simile intervento fosse necessario. A prescindere
dal fatto che esso sarebbe casomai stato di tipo preventivo piuttosto che
funzionale al ripristino dellagibilità della cucina, il doc. M indica che il
taglio dei rampicanti non era forzatamente necessario e dipendeva piuttosto dal
tipo di zanzariere presenti sulle finestre, questione che non risulta essere
stata chiarita.

6.6I conduttori elencano nel seguito le varie tappe
dei lavori (v. doc. M e O), rimarcando che al 22 marzo 2016 i lavori erano
lungi dallessere terminati (v. doc. P, Q e R) e che fra il 14 marzo e il 23
marzo 2016 il falegname è intervenuto più volte. Questultimo nel doc. S
avrebbe pure menzionato che gli artigiani avevano ricevuto contraddittorie
indicazioni dalla parte locatrice. Il 4 aprile 2016 sarebbe avvenuta la scoperta
di (ulteriori) cadaveri di ratti, e ancora dopo il 5 aprile 2016
sarebbe seguito un periodo confuso ove gli artigiani (falegnami e pulitori) non
sapevano come intervenire, malgrado __________ D__________ avesse chiaramente
indicato la necessità di uno smontaggio totale della cucina. Levoluzione della
situazione mostrerebbe in altre parole che lintervento della locatrice non è
stato né immediato né subito risolutivo e che le perdite di tempo sono state
causate dagli interventi parziali voluti dalla medesima.

6.7Dello smontaggio della cucina si è già detto
sopra, come pure dellatteggiamento in parte oppositivo dei conduttori e del
rinvenimento di un solo ratto morto, per cui si rinvia ai precedenti
considerandi. Per il resto, dalle argomentazioni degli appellanti principali non
emergono colpe della locatrice, ritenuto che la disinfestazione ha richiesto
lintervento di più professionisti, controlli, la posa ripetuta di esche
corredata dai relativi tempi di attesa, lo smontaggio, la pulizia e il
rimontaggio della cucina (v. doc. P, Q, S; teste __________ D__________,
verbale 16 novembre 2017, p. 2), non essendo possibile una risoluzione
immediata del problema. Neppure è chiaro perché lesecuzione a tappe degli
lavori di sanificazione debba essere considerata inadeguata, quali modalità
dintervento sarebbero state preferibili o quali contraddizioni dovrebbero
emergere dal doc. S, né gli appellanti lo spiegano. Più in generale, lunica
confusione evincibile dagli atti deriva dallopposizione degli inquilini al
piano di lavori indicato dalla locatrice e dal suo rappresentante A__________ (v.
sopra consid. 6.4). Anche sotto questo aspetto, il giudizio pretorile resiste
alle critiche.

6.8In sintesi, le censure dei conduttori non fanno emergere
omissioni o manchevolezze della locatrice né motivi per discostarsi dalla
decisione di primo grado, per cui anche il periodo di riduzione accordato (1
mese) devessere confermato.

7.Per quanto riguarda i lavori
finali di pulizia, i conduttori osservano che la ditta incaricata dalla
locatrice (E__________ Sagl) non li ha eseguiti, per cui essi hanno dovuto
incaricare la ditta __________ SA a loro spese (doc. DD e EE). Non sarebbe
inoltre dimostrato che essi abbiano rifiutato il nuovo intervento proposto
dalla locatrice; in particolare non lo dimostrerebbe il doc. QQ, che il Pretore
aggiunto avrebbe citato in maniera eccessivamente astratta senza indicare i
pertinenti riferimenti. Il documento a loro dire attesterebbe piuttosto
lindifferenza della controparte.

Ora, premesso che la E__________ Sagl ha eseguito
delle pulizie, seppur non in maniera soddisfacente (doc. DD ed EE), la censura
riferita al doc. QQ è palesemente pretestuosa: il giudice di prime cure ha citato
chiaramente le rilevanti comunicazioni (messaggi) fra le parti, ovvero quelle
del 20 aprile 2016 a p. 6, e ciò ben 4 volte alle p. 9-10 della sentenza. In
tale scambio di messaggi, A__________ informava gli inquilini che si sarebbe
interessato immediatamente alla questione e che alle 9:00 del giorno successivo
la ditta sarebbe tornata sul posto per ultimare correttamente i lavori,
scusandosi per linconveniente, al che AP 2 dichiarava Mi dispiace ma la
faccio io e le mando la fattura e siamo troppo impegnati con il lavoro
non mandi nessuno, sicché linterlocutore rispondeva Prendo atto,
tuttavia se lo fa lei la fattura noi non la paghiamo. Il rifiuto
dellintervento da parte dei conduttori devessere pertanto confermato, di qui
il mancato fondamento della censura appellatoria.

8.Infine, quanto alle rimanenti
pretese di risarcimento dei conduttori, questi sostengono che il Pretore aggiunto
ne avrebbe implicitamente riconosciuto il buon fondamento, poiché egli si è
limitato a negare una colpa della locatrice senza respingerle individualmente,
a differenza di quanto fatto per quella di fr. 1'296.- relativa a __________
SA. A loro dire, la locatrice avrebbe piena responsabilità per la
tempistica sciagurata delleliminazione dei difetti, né listruttoria avrebbe
mai messo seriamente in discussione la quantificazione del danno subito.

Anche questa censura è destituita di fondamento. Come appena visto sopra, alla locatrice non
possono essere attribuite colpe in relazione ai lavori di eliminazione del
difetto. In assenza di un necessario presupposto per le pretese di risarcimento
danni di cui allart. 259e CO, non è pertanto necessario esaminare ulteriormente
(come non lo ha fatto il primo giudice) le restanti poste di danno.

9.In conclusione, per quanto
riguarda le pretese di cui allinc. SE.2017.4, sia lappello principale dei
conduttori, sia quello incidentale della locatrice devono essere respinti.

Inc. SE.2017.5

10.Con limpugnata decisione, il
Pretore aggiunto ha parzialmente accolto le pretese di risarcimento (ex art.
267 CO) avanzate dalla locatrice per i danni riscontrati nellente locato al
termine della locazione (complessivifr. 18'850.-, v. plico doc. I) ed
esposti nel rapporto del perito comunale (doc. F, laddove invece il verbale di
consegna della casa allinizio del rapporto di locazione non è stato prodotto).
Il giudice di primo grado ha innanzitutto accertato la tempestiva notifica dei
danni ai conduttori (doc. G). Ricordato che lonere della prova incombe al
locatore (il quale deve in particolare dimostrare loriginaria inesistenza deldifetto nonchéletà, lo stato e il valore degli elementi danneggiati all'inizio della locazione), che il conduttore risponde solo dei danni derivanti
da un uso non conforme al contratto e eccedenti la normale usura, nonché che la
colpa di questultimo è presunta (riservata la possibilità di discolpa), il giudice
di prima sede ha osservato che i conduttori, con la loro risposta e con le
conclusioni,hanno espressamente
ammesso i danni riconosciuti dalla loro assicurazione RC, e meglio che nulla
è dovuto, ad eccezione di quanto () risarcibile dalla __________. Ciò
corrisponde agli importi indicati nella relativa proposta di liquidazione del
16 dicembre 2016 (doc. 46), per complessivi fr. 3'000.-, considerato altresì
che la locatrice non dispone di alcuna azione diretta contro lassicuratore
responsabilità civile, bensì deve rivolgersi direttamente alla propria
controparte contrattuale. Tali accertamenti non sono contestati né nellappello
principale dei conduttori, né in quello incidentale della locatrice.

11.Nel seguito della decisione,
il Pretoreaggiunto haesaminato singolarmente ciascuna pretesa della
locatrice.

12.Per quanto riguarda il
rimborso dellimporto di fr. 10'172.85 fatturato dal giardiniere il 30 ottobre
2016 per il ripristino giardino, il giudice di primo grado, premesso che ai
conduttori incombeva la manutenzione del giardino e che essi lo avevano
riconsegnato in uno stato di incuria, ha considerato che la locatrice non
poteva tuttavia pretendere il risarcimento di tutte le ore fatturate - una
parte essendo servita per lavori di manutenzione straordinaria - e quindi le ha
riconosciuto un equo risarcimento pari a 2/3 di quella fattura, per complessivi
fr. 6'700.-.

12.1I conduttori contestano detto accertamento, sostenendo
innanzitutto di non avere mai avuto alcun dovere di manutenzione del giardino,
che casomai è stata eseguita su base volontaria. Essi rilevano che, giusta la
documentazione fotografica da loro prodotta, a inizio locazione la siepe
(recinzione) era imperfetta e con molti buchi, che il manto erboso era
addirittura inesistente o comunque assai rovinato a causa della presenza di una
piscina e che nel 2013 vi erano piante già malate. Essi rilevano altresì di
avere affidato a proprie spese, nei primi anni, il ripristino del giardino
proprio a __________ P__________, e di aver nel seguito fatto intervenire __________
F__________ per la manutenzione annuale del giardino (con ultima potatura a
fine maggio 2016), laddove al momento della riconsegna essi hanno regolarmente
eseguito lo sfalcio dellerba e il manto erboso era migliore di come lavevano
trovato. A mente dei conduttori, nessuna prova è stata offerta circa il
presunto stato di degrado del giardino o una loro relativa responsabilità al di
là della normale usura, né sul buon fondamento degli importi fatturati dal
giardiniere. Contestata è in special modo la valenza probatoria dei documenti
citati dal Pretore aggiunto per sostenere lo stato di incuria. Questa sarebbe
piuttosto riscontrabile su una superficie non oggetto di locazione e di
pertinenza della locatrice. Inoltre, essi hanno liberato lente locato a
settembre, e in quel momento la potatura degli alberi (da effettuare in
novembre) non era da loro esigibile. Gli appellanti principali aggiungono che a
loro modo di vedere, il dispendio orario di cui alla fattura (124 ore) sarebbe
del tutto esagerato e non documentato, né suddivisibile in base ai lavori
eseguiti (che potenzialmente hanno anche riguardato migliorie come la messa a
dimora di nuove piante). La quota-ore a loro accollata (82 ore) sarebbe in ogni
caso del tutto eccessiva per rapporto alle ore necessarie al ripristino del
prato.

12.2La locatrice da parte sua, nellappello incidentale,
critica il Pretore aggiunto per non aver attribuito il giusto peso alla
testimonianza di __________ P__________ secondo il quale tutti i lavori
che ho fatturato erano necessari per riportare il giardino nello stato in cui
era stato consegnato ai signori AO 1 allinizio della locazione. e Ritengo
cheil giardino al momento della riconsegna era in uno stato di incuria.
Secondo lappellante incidentale, non avendo il giardiniere fatto una
distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, né
risultando il compimento di questi ultimi, neppure nella fattura, limporto di
fr. 10'172,85 doveva essere posto interamente a carico della controparte.

12.3Ora, che i conduttori si fossero fatti espressamente
carico della manutenzione del giardino (v. risposta allappello e appello
incidentale, pag. 16 i.f.), è perlomeno discutibile, dal momento che il
contratto di locazione prevedeva a loro carico un acconto per spese accessorie
di fr. 400.- mensili a copertura di prestazioni diverse tra cui anche la
manutenzione giardino (v. doc. C dellinc. SE.2017.4). Quale parte di detto
importo sia poi stata destinata a quello scopo non è dato sapere. Ma anche
volendo ammettere un onere di manutenzione ordinaria del giardino a carico
degli inquilini (invero contestato, v. appello, pag. 28), si ignora in cosa esso
si traduceva concretamente. Ciò rafforza invero la loro tesi secondo cui la
cura del giardino avveniva su base volontaria (v. appello, pag. 15). Per quanto
attiene poi alla fattura doc. I dellinc. SE.2017.5, che la locatrice vorrebbe
mettere interamente a carico dei conduttori, si osserva che il giardiniere __________
P__________ ha affermato di non essere in grado di suddividere le 124 ore per
manodopera in funzione del lavoro eseguito dagli operai (v. verbale udienza 14
marzo 2018, pag. 3 i.f., 4 inizio).Visto quanto precede ne deriva che la locatrice ha mancato allonere di provare
(pacificamente a suo carico come indicato nel primo giudizio alla pag. 10 i.f.)
quali fossero i compiti di manutenzione ordinaria a carico dei conduttori, ciò
che rende di conseguenza impossibile stabilire quante ore della citata fattura
siano da porre a carico di una parte e quante a carico dellaltra. Su questo
punto il teste __________ P__________ non è stato in grado di fornire alcun
valido riscontro.Nelle descritte circostanze, in cui un asserito danno non era impossibile né
molto difficile da dimostrare, ciò che peraltro neppure è preteso, lequo
risarcimento deciso dal Pretore aggiunto non può trovare spazio.Per i suesposti motivi la fattura del giardiniere rimane a carico di AO 1 con
conseguente accoglimento dellappello e reiezione dellappello incidentale su
questo punto.

13.Con riferimento alla
pretesa di fr.1'895.60 quale rimborso
della fattura pagata per la sostituzione di due vetri danneggiati da graffi e
di una zanzariera strappata, il giudice di prime cure ha accordato alla
locatrice fr. 1'000.- per i vetri (pari allimporto riconosciuto
dallassicurazione RC), mentre ha negato qualsivoglia rimborso per la zanzariera
(p. 13 del giudizio pretorile, a cui si rinvia). A tal riguardo, i conduttori
non muovono valide censure, non contestando di avere ammesso gli importi
riconosciuti dallassicurazione e limitandosi a dichiarare genericamente di
contestare le conclusioni pretorili senza alcunaltra spiegazione, in
violazione del loro onere di motivazione (art. 311 CPC). Da parte sua, la
locatrice non muove alcuna censura al riguardo. Laccertamento pretorile viene
pertanto confermato.

14.La pretesa di rimborso di fr.
920.- per la sostituzione di un lavabo nel locale bagno che presentava delle
screpolature/ scheggiature (doc. F, G e H, foto 15) è stata parzialmente
accolta dal Pretore aggiunto limitatamente a fr. 700.-, corrispondente
allimporto riconosciuto dallassicurazione nonché pari allincirca ai ¾ del
prezzo a nuovo del lavandino, per tener conto dei suoi rimanenti anni di vita.

Lappello principale dei conduttori non contiene valide
censure in proposito, poiché si limita a rimandare laconicamente alla
contestazione espressa in relazione ai vetri graffiati e già sopra evasa. Non
avanzando la locatrice contestazioni a tal proposito, il giudizio pretorile va
confermato anche su questo punto.

15.Il primo giudice ha poi
respinto la richiesta di fr. 2'990.- per la sostituzione della griglia di
aerazione del frigo (nella petizione erroneamente confuso con il forno), poiché
il relativo danno (foro), è stato causato da un ratto (doc. LL di cui allinc.
SE.2017.4 e teste __________ D__________), sicché i conduttori non hanno alcuna
colpa a tal riguardo. Laccertamento non è più contestato in questa sede.

16.Il Pretore aggiunto ha altresì
respinto la pretesa di rimborso di fr. 1'455.- perla sostituzione della tenda da sole esterna (molto usurata
e bucata, v. doc. H foto 8), in sintesi poiché la locatrice non ha dimostrato letà
e lo stato della medesima allinizio della locazione e il relativo processo di
usura (p. 15 della sentenza). Anche questo accertamento non è controverso.

17.Quanto allafattura del pittore di fr. 1'415.90 per i
ritocchi effettuati alle porte graffiate (riconosciuta dallassicurazione RC
limitatamente a fr. 600.-), il giudice di prima sede ha osservato che le
scheggiature, evincibili dal doc. F e H (foto n. 2, 3, 4 e 23) sono state
causate dai cani dei conduttori. Questi ultimi sono pertanto debitori
dellimporto nella sua totalità, ritenuto che lintervento del pittore si è
limitato alla riparazione (carteggiatura, stuccatura e riverniciatura)degli stipiti delle porte fortemente graffiati
dai cani (v. anche fattura di cui al plico doc. I) e non al ritinteggio delle
pareti per ovviare allo stato di usura.

I conduttori, osservando unicamente che a loro modo di
vedere le opere da pittore non sono ascrivibili a loro azioni danneggianti o a
incuria, non oppongono agli accertamenti pretorili delle puntuali
argomentazioni, bensì una loro tesi soggettiva. La censura è pertanto
irricevibile (art. 311 CPC) e inadatta a sovvertire il giudizio impugnato.

18.Ne consegue che nellambito
dellinc. SE.2017.5, lappello incidentale viene respinto, mentre lappello
principale può essere parzialmente accolto per quanto riguarda la posta di
danno relativa al giardino. La decisione pretorile devessere conseguentemente
riformata nel senso che limporto complessivo riconosciuto alla locatrice viene
ridotto a fr. 3'115.90 (fr. 9'815.90  fr. 6'700.-).

Spese giudiziarie

19.Nellambito delle spese di
primo grado di cui allinc.SE.2017.4,
gli appellanti principali chiedono, in caso di esito negativo del loro gravame,
di ridurre comunque le ripetibili (fr. 6'500.-) accordate alla controparte, e
meglio che esse siano limitate al solo valore di causa senza moderazione
verso lalto sulla base della nota formula equitativa evocata in sentenza.
La censura è tuttavia irricevibile, non spiegando essi perché la motivazione
apportata dal Pretore aggiunto per giustificare il calcolo eseguito (aumento
dellimportoad valoremper tener conto del dispendio orario, v. p. 17
della sentenza, a cui si rinvia, e lart. 13 cpv. 1 RTar), né contestano il
dispendio orario determinato dal primo giudice (25 ore lavorative), né indicano
quale importo sarebbe a loro modo di vedere maggiormente congruo.

20.Per quanto riguarda
linc. SE.2017.5, entrambe le parti chiedono la modifica a loro favore della
decisione pretorile e il conseguente adeguamento della chiave di ripartizione
delle ripetibili. In effetti, con la parziale modifica della decisione di primo
grado occorre ricalcolare le spese giudiziarie per tener conto del mutato grado
di soccombenza (attribuibile per l80% alla locatrice). Ne consegue che le
tasse e le spese di complessivi fr. 522.50 sono poste a carico di AO 1 nella
misura dell80% e di AP 1e AP 2 nella misura del 20%. Considerato il grado di
soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC), il valore litigioso di prima sede (fr.
18'850.-) e lart. 11 RTar, le ripetibili parziali in favore dei conduttori
vengono quantificate in fr. 2300.-.

Per
questi motivi,

richiamati
lart. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

IV.Le
spese processuali della procedura di appello incidentale, pari a fr. 200.-,
sono a carico di AO 1, che rifonderà alla controparte complessivi fr. 600.- per
ripetibili di seconda sede.

-;

-

.

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi
giuridici (pagina seguente)

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale
o se una legge federale prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).