ti_gerichte · 12.2014.137 · 2015-10-23 · it
Locazione

Locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.10.2015 12.2014.137

Locazione

Incarto n.
12.2014.137
Lugano
23 ottobre 2015
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliera:
Verda
Chiocchetti
sedente
per statuire nella causa – inc. n.
SE.2013.1
della Pretura
del Distretto di Bellinzona – promossa con petizione 2 gennaio 2013 da
AP
1
rappr. dall’ RA 1
contro
AO
1
rappr. dall’ RA 2
con cui ha chiesto
l’eliminazione di asseriti difetti dell’ente locato, e meglio “quadro elettrico
non è conforme alla legge ed è pericoloso; le porte d’accesso ai servizi
igienici e al locale deposito, non si chiudono regolarmente; la pedana del bar,
è completamente consumata e rotta; la finestra principale del locale bar non si
chiude ermeticamente; la griglia del frigo della cucina, si è staccata;
attualmente il frigorifero non funziona più; sotto il televisore, all’interno
della saletta, e in corrispondenza del pilastro interno del bar si è
manifestata della muffa, e il locale non è più presentabile per ospitare dei
clienti (domanda omessa con le conclusioni), nonché la riduzione della pigione
del 20% (in aggiunta alla riduzione del 50% già richiesta con la petizione del
28 ottobre 2011 dell’inc. SE.2011.97), con indicazione nelle conclusioni delle
singole percentuali (“5% per il quadro elettrico non conforme alla legge e
pericoloso, 5% per la pedana del bar corta e rotta, 5% per la finestra del bar e
le porte che non si chiudono ermeticamente, 5% per il frigo che non funziona” e
a partire da novembre 2011) dal 26 settembre 2012 e la liberazione in suo favore
del 100% dei canoni di locazione depositati, fino all’eliminazione dei difetti
(limitato con le conclusioni al 20% dei canoni depositati ma a partire da
novembre 2011) e, con le conclusioni, l’annullamento della disdetta, poiché  ritorsiva,
l’accertamento della prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio 2014 e, in
via subordinata, la concessione di una protrazione di sei anni;
domande avversate dalla
convenuta con osservazioni 30 gennaio 2013 e sulle quali il Pretore aggiunto ha
deciso il 12 agosto 2014, accogliendo la petizione limitatamente alla
concessione di una riduzione del canone di locazione del 5% (fr. 133.25
mensili) dal 26 settembre 2012 fino all’eliminazione dei difetti;
appellante l’attrice che
con appello 22 agosto 2014 chiede la riforma del giudizio querelato nel senso
di accogliere le richieste formulate con le conclusioni di prima istanza, tranne
quelle inerenti all’accertamento della prima scadenza contrattuale e alla
concessione di una protrazione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe
le sedi, queste ultime quantificate in fr. 1'500.- per la procedura d’appello;
mentre con risposta 24
ottobre 2014 la convenuta postula la reiezione del gravame e con appello
incidentale di medesima data chiede a sua volta la riforma della decisione
testé menzionata nel senso di respingere integralmente la petizione, di
accertare la validità della disdetta per il 29 febbraio 2012 e di non concedere
alla controparte alcuna riduzione del canone di locazione, con protesta di
spese e ripetibili;
e con risposta 11
dicembre 2014 all’appello incidentale l’attrice postula la reiezione del
gravame avversario, con protesta di tasse e ripetibili per la procedura di
appello incidentale, queste ultime quantificate in fr. 1'000.-;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                A.
Il 27 settembre 2008 AO 1, come
locatrice, e __________ e __________ __________, quali conduttori, hanno
stipulato un contratto di locazione di durata indeterminata – con inizio al 1°
ottobre 2008 – avente per oggetto l’immobile denominato “______________________________”
destinato a esercizio pubblico e situato sul fondo n. __________ RFD di __________,
località __________. Il canone di locazione è stato fissato in fr. 31'980.-
annui indicizzati, pagabili in rate mensili anticipate, con possibilità di
disdetta con un preavviso di sei mesi, la prima volta per il 29 febbraio 2012
(inc. rich. SE.2011.88: doc. G). Il 27 settembre 2008 le parti hanno altresì
previsto che “in deroga a quanto previsto dall’art. 6 del contratto di
locazione (…) la pigione sarà adeguata a partire dal 1° marzo 2012 e garantita
la locazione per almeno altri 2 anni” (inc. rich. SE.2011.88: doc. L). Lo
stesso giorno i conduttori hanno  dichiarato di “aver preso visione dell’ente
locato e degli oggetti di proprietà della locatrice e di averli trovati
conformi all’uso cui sono contrattualmente destinati”, nonché si sono impegnati
a versare il deposito di garanzia di fr. 7'995.- (inc. rich. SE.2011.88: doc.
F). Come parte conduttrice è in seguito subentrata AP 1, costituita dai
precedenti conduttori  __________ e __________ __________ (inc. rich. SE.2011.88:
doc. D e I).
B.
Con missiva 16 giugno 2011
la locatrice, rappresentata dall’avv. RA 2, ha segnalato alla conduttrice una
“grave inadempienza constatata nella manutenzione dello stabile” concesso in
locazione, a seguito della presenza di un’estesa formazione di muffa, di
carenza di pulizia e di igiene al primo piano dell’immobile (inc. rich.
SE.2011.88: doc. C). Mediante modulo ufficiale ella ha altresì contestualmente
notificato alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione con effetto al
29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. B). Il 30 giugno 2011
quest’ultima ha invece invitato la locatrice, tramite il proprio legale avv. RA
1, a eliminare entro trenta giorni determinati difetti a suo dire presenti
nell’ente condotto in locazione, ossia l’eliminazione di muffa in due locali,
il rinforzo delle travi, la sistemazione o sostituzione delle finestre, il
ripristino e la messa in piano della saletta. La conduttrice ha affermato che
in caso contrario avrebbe depositato le pigioni presso il competente UC. Essa
ha infine postulato una riduzione del 40% del canone di locazione (inc. SE
2011.88: doc. N). A partire da agosto 2011 e secondo le date indicate
nell’estratto UC (inc. rich. SE.2011.97: fascicolo richiami) la conduttrice ha
depositato il canone presso l’UC di Giubiasco.
C.
Con istanza 30 giugno 2011
(inc. rich. UC 62/2011) la conduttrice ha adito l’UC di Giubiasco chiedendo
l’annullamento della disdetta del contratto di locazione e in via subordinata
la protrazione del contratto di locazione per 6 anni. Con istanza 26 luglio
2011 (inc. rich. UC 63/2011) essa ha nuovamente adito l’UC competente
postulando la riduzione della pigione del 40% dal mese di giugno 2011 e la
liberazione in suo favore e in egual misura dell’importo depositato. Constatata
l’impossibilità di giungere a un accordo, il 4 ottobre 2011 è stata rilasciata
all’istante l’autorizzazione ad agire.
D.
Con istanza 23 settembre
2011 (inc. rich. UC 70/2011) la locatrice ha anch’ella adito l’UC postulando la
liberazione delle pigioni depositate dalla conduttrice dal mese di agosto 2011.
Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, è stata rilasciata
all’istante l’autorizzazione ad agire. La locatrice ha di conseguenza inoltrato
alla Pretura del Distretto di Bellinzona la petizione 11 ottobre 2011 che ha
dato origine all’inc. SE.2011.88, qui richiamato, e la cui decisione pretorile
12 agosto 2014 è impugnata in appello (inc. 12.2014.182).
E.
A seguito
dell’autorizzazione ad agire 4 ottobre 2011 (cfr. sopra lett. C), con petizione
28 ottobre 2011 la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona
postulando l’annullamento della disdetta del contratto di locazione,
l’accertamento della prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio 2014 e, in
via subordinata, la protrazione del contratto di locazione per sei anni, nonché
la riduzione della pigione del 40% a partire da giugno 2011 fino
all’eliminazione dei difetti e la liberazione in suo favore e in egual misura
della pigione depositata (inc. SE 2011.97). Con osservazioni 5 dicembre 2011 la
locatrice si è opposta alle richieste di controparte. All’udienza 16 gennaio
2012 il Pretore aggiunto ha disposto la congiunzione dell’istruttoria per le
cause di cui agli inc. SE 2011.88 e SE.2011.97. Esperita l’istruttoria, con le
conclusioni la conduttrice ha ribadito le proprie richieste, salvo aumentare al
50% la domanda di riduzione del canone di locazione (20% per i locali al primo
piano per l’asserita presenza di muffa e di difetti alla finestra; 5% per la
cucina, le scale e il WC, per allegate macchie di muffa, di umidità e di una
finestra che non si chiude; 5% per il magazzino/deposito, ove a dire della
conduttrice la soletta è puntellata e non può essere usata per deposito
materiale; 5% per la saletta, dove ci sarebbero delle macchie di umidità sotto
al televisore e della muffa, in corrispondenza della parete e del pilastro, e
la finestra non si chiuderebbe; 15% per l’asserito stato di degrado esterno,
consistente in pareti e pilastri che si scrostano, imposte staccate, inferriate
arrugginite e serramenti distrutti, nonché carenza totale di isolazione dello
stabile). La locatrice ha invece confermato il proprio punto di vista. Con
decisione 12 agosto 2014 il Pretore aggiunto ha accolto parzialmente la
petizione, accertando la validità della disdetta contestata, riducendo la
pigione del 10% (fr. 266.50 mensili) da giugno 2011 compreso fino alla fine del
mese in cui saranno eliminati i difetti e respingendo la domanda di protrazione
del contratto di locazione. La relativa decisione pretorile è impugnata in
appello (inc. 12.2014.136).
F.
Nel frattempo, nel corso
dell’udienza 16 gennaio 2012 di cui all’inc. SE.2011.88, le parti si sono
accordate per la liberazione in favore della locatrice della pigione depositata
nella maniera seguente: “l’importo, nella misura del 50%, è quindi pari a fr.
16'116.- (fr. 2'686.- per 6 mesi, da agosto 2011 a gennaio 2012 compresi), e
relativi accessori su tale cifra”. Con scritto 17 dicembre 2012 il Pretore
aggiunto ha chiesto all’UC una distinta aggiornata degli importi ancora
depositati, premettendo che in occasione del dibattimento summenzionato le
parti si erano accordate per lo “sblocco del 50% delle pigioni (…) unicamente
per il periodo da agosto 2011 a gennaio 2012”. Il 19 settembre successivo l’UC
ha risposto di aver liberato il 100% delle pigioni depositate da agosto a
dicembre 2011 (CHF 13'430.-), la pigione depositata per il mese di gennaio 2012
(CHF 2'600.–) e il 50% di quella depositata per il mese di febbraio 2012 (CHF
1'300.–) (inc. rich. SE.2011.97: fascicolo richiami).
G.
Su richiesta di __________ __________
il 22 settembre 2012 il perito comunale degli immobili, __________ __________,
ha stilato un referto sullo stabile condotto in locazione (doc. D). Con missiva
26 settembre 2012 la conduttrice ha quindi segnatamente  notificato alla
locatrice la presenza di ulteriori difetti, e meglio: “Il quadro elettrico non
è conforme alla legge ed è pericoloso; le porte d’accesso ai servizi igienici e
il locale deposito, non si chiudono regolarmente; la pedana del bar, è
completamente consumata e rotta; la finestra principale del locale bar non si
chiude ermeticamente; la griglia del frigo della cucina, si è staccata; i
pilastri dell’entrata principale  e così pure la facciata, si sono scrostati, e
si presentano in uno stato desolante. Devono essere sistemati e tinteggiati; le
imposte delle due finestre della saletta sono staccate, e sono in uno stato
deplorevole, devono poter essere chiuse in vista della stagione fredda; questo
stato causa uno spreco di calore; le ferratine sono arrugginite; sotto il
televisore, all’interno della saletta, e in corrispondenza del pilastro interno
del bar si è manifestata della muffa; il pavimento della saletta nell’edificio
a lato (stabiello/cantona), oggi puntellato, deve essere sistemato per il
deposito dei pellets, necessari per il riscaldamento dell’ente locato; una
trave portante della soletta, sta cedendo; le pareti del vano scale e dei
locali al primo piano presentano una forte umidità”. Essa ha chiesto alla
locatrice di eliminare tali difetti entro trenta giorni, pena la riparazione
dei medesimi a sue spese oltre la riduzione della pigione e il risarcimento dei
danni (doc. C). Il 2 ottobre 2012 la locatrice ha contestato di dover
provvedere all’eliminazione dei difetti in questione, a suo dire imputabili
alla conduttrice e, in ogni caso, segnalati in maniera intempestiva (doc. 1).
H.
Con istanza 6 novembre 2012
(inc. rich. UC 128/2012) la conduttrice ha nuovamente adito l’UC chiedendo
l’eliminazione degli ulteriori difetti accertati dal perito comunale e la
riduzione della pigione del 20% dal 26 settembre 2012 oltre a quella già
richiesta, nonché la liberazione in suo favore della pigione fino
all’eliminazione dei difetti. Non avendo raggiunto alcun accordo con la
controparte, il 18 dicembre 2012 è stata rilasciata all’istante
l’autorizzazione ad agire. Da qui la petizione 2 gennaio 2013 di cui alla
presente procedura (inc. SE.2013.1), con cui ha chiesto l’eliminazione di
asseriti difetti dell’ente locato, e meglio “quadro elettrico non è conforme
alla legge ed è pericoloso; le porte d’accesso ai servizi igienici e al locale
deposito, non si chiudono regolarmente; la pedana del bar, è completamente
consumata e rotta; la finestra principale del locale bar non si chiude
ermeticamente; la griglia del frigo della cucina, si è staccata; attualmente il
frigorifero non funziona più; sotto il televisore, all’interno della saletta, e
in corrispondenza del pilastro interno del bar si è manifestata della muffa, e
il locale non è più presentabile per ospitare dei clienti, nonché la riduzione
della pigione del 20% (in aggiunta alla riduzione del 50% già richiesta con la
petizione del 28 ottobre 2011 dell’inc. SE.2011.97) dal 26 settembre 2012 e la
liberazione in suo favore del 100% dei canoni di locazione depositati, fino
all’eliminazione dei difetti. La convenuta si è opposta alle richieste
avversarie. Esperita l’istruttoria quest’ultima si è confermata nel proprio
punto di vista, mentre l’attrice ha omesso la richiesta di eliminazione dei
difetti, ha indicato le singole percentuali della domanda di riduzione della
pigione (“5% per il quadro elettrico non conforme alla legge e pericoloso, 5%
per la pedana del bar corta e rotta, 5% per la finestra del bar e le porte che
non si chiudono ermeticamente, 5% per il frigo che non funziona”), ha fissato
la decorrenza dal mese di novembre 2011, ha limitato la richiesta di
liberazione dei canoni depositati al 20%, sempre a partire da novembre 2011, ha
postulato l’annullamento della disdetta e l’accertamento della prima scadenza
contrattuale per il 29 febbraio 2014. In via subordinata essa ha domandato la
concessione di una protrazione di sei anni. Con decisione 12 agosto 2014 il
Pretore aggiunto ha accolto la petizione limitatamente alla concessione di una
riduzione del canone di locazione del 5% (fr. 133.25 mensili) dal 26 settembre
2012 fino all’eliminazione dei difetti.
I.
Nell’ambito dell’incarto
SE.2011.97 la conduttrice ha pure presentato in data 20 novembre 2012 una domanda
cautelare chiedente la condanna della locatrice all’eliminazione, entro quindici
giorni, di determinati difetti, l’autorizzazione a procedere direttamente a
spese della proprietaria in caso di mancato adempimento della propria richiesta
e la liberazione dell’importo depositato di fr. 10'450.- in ragione del 50% a
favore della conduttrice a titolo di riduzione della pigione per i difetti
esistenti e per le relative riparazioni. Con osservazioni 10 gennaio 2013 la
locatrice si è opposta alle richieste di controparte. Nell’ambito dell’inc.
SE.2011.88 con istanza 15 ottobre 2013 la locatrice ha a sua volta presentato
una domanda cautelare richiedendo la liberazione a suo favore del 50% della
pigione sin qui depositata e di quella futura. Con decisione 18 ottobre 2013 il
Pretore aggiunto ha respinto la domanda in via supercautelare. In occasione
della discussione cautelare 14 novembre 2013 la conduttrice si è opposta alle
richieste di controparte.
L.
Con l’appello 22 agosto
2014 qui esaminato la conduttrice è insorta contro il giudizio 12 agosto 2014 (sopra,
lett. H), chiedendone la riforma nel senso di accogliere le richieste formulate
con le conclusioni di prima istanza, tranne quelle inerenti all’accertamento
della prima scadenza contrattuale e alla concessione di una protrazione, con
protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, queste ultime quantificate
in fr. 1'500.- per la procedura d’appello. Con risposta 24 ottobre 2014 la
convenuta postula la reiezione del gravame e con appello incidentale di
medesima data chiede a sua volta la riforma della decisione testé menzionata
nel senso di respingere integralmente la petizione, di accertare la validità
della disdetta per il 29 febbraio 2012 e di non concedere alla controparte
alcuna riduzione del canone di locazione. Con risposta 11 dicembre 2014
all’appello incidentale l’attrice postula la reiezione del gravame avversario,
con protesta di tasse e ripetibili per la procedura di appello incidentale,
queste ultime indicate in fr. 1'000.-.
considerato
in diritto:              1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in
vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova
applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore
aggiunto è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC). Giusta l’art. 308
cpv. 1 CPC sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali
di prima istanza (lett. a) e quelle di prima istanza in materia di
provvedimenti cautelari (lett. b). Trattandosi di decisioni pronunciate in
controversie patrimoniali, l’appello presuppone che il valore litigioso secondo
l’ultima conclusione riconosciuta nella decisione raggiunga almeno fr. 10'000.-
(art. 308 cpv. 2 CPC). Ciò è il caso in concreto, ove il valore di causa è
stato fissato dal Pretore aggiunto in fr. 12'792.- (decisione impugnata,
consid. 1).
2.
Il primo giudice ha spiegato,
in sintesi, che l’instabilità della pedana del bar è da attribuire alla
conduttrice, al contrario dei difetti al quadro elettrico, alla finestra del
bar, alle porte nonché al frigorifero. Egli ha poi ridotto la pigione del 5%,
in considerazione sia della portata dei difetti riscontrati sia della circostanza
che l’utilizzo dell’esercizio pubblico ha potuto comunque regolarmente
continuare in presenza dei medesimi. Quanto, infine, alle richieste
dell’attrice inerenti all’annullamento della disdetta, all’accertamento della
prima scadenza contrattuale e alla protrazione della locazione, il primo giudice
ha rinviato alla decisione di cui all’inc. SE.2011.97.
I.  Sull’appello principale
3.
La conduttrice si diffonde
sulla questione della validità della disdetta (memoriale, pag. 5). Tale
questione è vagliata nell’inc. 12.2014.136 e non è di pertinenza della presente
procedura, sicché non si pon mente di chinarsi sulle relative censure espresse
in questa sede.
4.
A pag. 7 in alto del
proprio gravame l’appellante principale  afferma che i difetti da essa invocati
sono importanti e pregiudicano l’utilizzo normale dell’ente locato. Nel
quantificare l’entità della riduzione della pigione il Pretore aggiunto ha
spiegato che i difetti la cui eliminazione dev’essere imputata alla locatrice
sono di media gravità, dato che pregiudicano l’idoneità all’uso cui la cosa è
destinata pur non pregiudicandola notevolmente. Il primo giudice ha precisato
che sebbene sia pacifico che tali difetti implicano disagi alla conduttrice
nell’esercizio della sua attività commerciale (la non chiusura della finestra e
delle porte comporta problemi quali spifferi d’aria e dispersione di calore, il
frigorifero è inutilizzabile e il quadro elettrico è pericoloso), l’utilizzo
dell’esercizio pubblico ha potuto comunque regolarmente continuare (decisione
impugnata, pag. 7, consid. 4). L’appellante principale non si confronta
compiutamente con la motivazione pretorile e nemmeno trae conclusioni dalla
propria censura, sicché su questo punto il gravame è irricevibile (art. 310 e
311 cpv. 1 CPC).
5.
La conduttrice critica,
poi, l’accertamento pretorile secondo il quale la macchina del caffè si
troverebbe sopra la pedana (appello principale, pag. 7 seg.). Sulla scorta
della perizia giudiziaria il primo giudice ha rilevato che l’instabilità della
pedana è da ricondurre all’acqua proveniente dalla macchina del caffè, in
prossimità della quale vi è anche un cedimento della stessa. Di conseguenza,
egli ha imputato alla conduttrice l’esistenza del difetto in questione
(decisione impugnata, consid. 3). Secondo l’appellante principale la macchina
del caffè sarebbe invece sempre stata situata sulla parte opposta alla pedana,
mentre nel punto in cui il perito giudiziario ha indicato esservi tale
macchinario vi è la macchina registratrice. L’attrice critica, poi, il Pretore
aggiunto per aver rifiutato la sua richiesta di delucidazione, su questo punto,
della perizia giudiziaria (appello principale, pag. 7 segg.). Con ordinanza 21
gennaio 2014 il primo giudice ha respinto integralmente la domanda di
delucidazione/completazione presentata dall’attrice il 18 novembre 2013. Per
quanto concerne la domanda rilevante per l’aspetto qui trattato (istanza,
risposta alla domanda n. 2.5, inc. SE.2013.1, pag. 7: “Se sopra il buco della
pedana vi è un armadio con la cassa registratrice e descriva con precisione  a
quale distanza si trova la macchina del caffè. Dica il perito come può
affermare che la macchina del caffè perde acqua? Se tutta la pedana è vetusta,
e deve essere sostituita. Quale è il costo?”) il Pretore aggiunto ha spiegato
che la risposta del perito giudiziario era completa e che per il resto si
trattava di una nuova domanda (ordinanza, pag. 3 in alto). Nella perizia
giudiziaria alla domanda volta a sapere se la pedana del bar è consumata e
rotta, se nello stato attuale è pericolosa e se sì per quale motivo,
quest’ultimo ha rinviato anzitutto alla documentazione fotografica (foto 18) e
ha poi spiegato che “trattasi di una struttura posata su travetti a contatto
con pavimento freddo in prossimità di acqua proveniente dalla macchina del
caffè, perciò parzialmente marcita. La stessa risulta pericolosa per la
presenza di un cedimento importante all’altezza della macchina del caffè (Vedi
Foto 18)”. Come correttamente indicato dal primo giudice, il perito ha quindi risposto
in maniera esaustiva alla domanda posta dall’attrice. A ragione il Pretore
aggiunto ha poi precisato che la domanda volta a sapere se la pedana del bar
deve essere sostituita e l’ammontare del relativo costo non era stata posta al
momento della produzione dei quesiti peritali, sicché non poteva essere
reputata quale richiesta di complemento o di delucidazione del referto peritale.
L’appellante principale sostiene, tuttavia, che il perito si è sbagliato
riferendo che la macchina del caffè perde acqua e si trova in prossimità della
pedana, più precisamente all’altezza del cedimento. Motivo per cui ha chiesto
la delucidazione summenzionata. A dire della conduttrice la pedana sarebbe
invece semplicemente “consumata”, “rotta in diversi punti a causa del materiale
scadente”. Sennonché dal referto peritale emerge che la medesima è “marcita” a
causa del contatto con l’acqua. L’appellante principale si limita, quindi, a
sostenere la propria tesi dell’usura a causa di materiale di poca qualità,
senza confrontarsi, in definitiva, con la motivazione pretorile che invece,
sulla scorta della perizia giudiziaria, rileva che essa è come testé indicato marcita
a causa del contatto con l’acqua. A nulla muta il riferimento della conduttrice
all’interrogatorio di __________ __________ (inc. rich. SE.2011.88). Egli ha
dichiarato che “non si tratta di una pedana nuova ma già utilizzata da parte di
almeno due delle gestioni precedenti. Quando si è rotta la prima volta, 4 o 5
mesi fa circa, ho riempito il buco che si era creato con del cemento. La pedana
si è poi rotta ancora in un altro punto e lì vi ho messo degli assi. In questi
giorni si sta ancora rompendo in un terzo punto. Si tratta di un materiale
scadente di speculazione; non è quindi una pedana adatta per essere utilizzata
nel bar. Questa pedana risulta quindi oggi pericolosa per chi lavora al bar;
ribadisco che attualmente c’è ancora un buco nella pedana” (verbale 4 febbraio
2013, pag. 48 in basso e 49 in alto). L’interrogato non si è quindi nemmeno
pronunciato sulla questione dell’acqua e dell’umidità di cui si è detto sopra. Al
riguardo l’appellante si limita, infine, a rinviare all’“intervento successivo
da parte del Laboratorio di igiene” che avrebbe messo quale condizione per la
continuazione dell’esercizio la sostituzione della pedana. Sennonché, l’appellante
principale nemmeno sostiene che esso si sia pronunciato sulle cause di tale
situazione.
6.
Secondo la conduttrice,
poi, il perito giudiziario si sarebbe contraddetto, accertando che la causa
della muffa era da ricondurre in primo luogo al tipo di costruzione e alla sua
vetustà, nonché alla scarsa manutenzione, per poi “dare delle colpe agli
inquilini, per una generica affermazione di mancanza di igiene”. L’appellante
principale sottolinea quindi che la muffa sarebbe presente in tutti i locali e
che lo stabile sarebbe precario nel suo complesso, poiché senza isolazioni
(memoriale, pag. 9 in mezzo). La censura è inconferente ai fini del giudizio.
Infatti, in questa sede l’attrice chiede la riforma del querelato giudizio nel
senso di concederle determinate riduzioni della pigione fino all’eliminazione
di difetti inerenti al quadro elettrico, alla pedana del bar, alla finestra del
bar e alle porte, nonché al frigorifero. Essa sembra postulare, altresì, che in
questa sede sia esperito un sopralluogo, affinché questa Camera possa “ancor
meglio (…) concludere che l’inquilina non ha nessuna [correttamente: alcuna] colpa”
(appello, pag. 9 in fondo). Le parti possono chiedere all’autorità di appello
di assumere nuove prove in due determinati casi: da una parte si tratta dei
nuovi mezzi di prova
ex
art. 317 cpv. 1 CPC, che contemplano tanto
quelli venuti in essere dopo la decisione (cosiddetti “nova”), quanto quelli
preesistenti se, facendo uso della diligenza ragionevolmente esigibile nelle
circostanze concrete, non li si poteva già produrre in primo grado (ossia
“pseudo nova”;
Trezzini
in:
Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile
svizzero, p. 1393); dall’altra, giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC è pure data la
possibilità di riassumere prove già acquisite dal Pretore, nonché di assumere
prove ritualmente offerte ma da questi respinte (
Trezzini
, op. cit., p. 1389;
Reetz/Hilber
in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 47 ad art. 316 e n.
32 ad art. 317; II CCA,  inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013 con
riferimenti). In ogni caso è però necessario che i nuovi mezzi di prova offerti
possano essere considerati rilevanti. L’apprezzamento anticipato delle prove,
ammesso anche dalla nuova procedura civile federale (Messaggio concernente il
Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), in: FF 2006 pag. 6684;
Vouilloz
, La preuve dans le Code de
procédure civile suisse (art. 150 à 193 CPC), in: AJP 2009 p. 832;
Passadelis
, Stämpflis Handkommentar ZPO,
n. 8 ad art. 152; KuKo ZPO-Schmid, n. 14 ad art. 157;
Hasenböhler
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO
Kommentar, n. 35 ad art. 152), permette al giudice di rifiutare l’assunzione di
determinati mezzi di prova se quelli precedentemente assunti gli hanno già
consentito di fondare il proprio convincimento o se non ritiene pertinenti,
senza cadere nell’arbitrio, i mezzi di prova offerti (cfr. Messaggio, op. cit.,
ibidem; II CCA, sentenza inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013).
L’apprezzamento anticipato delle prove costituisce il contrappeso necessario
per rimediare – ai fini di uno snellimento del procedimento – a un esercizio
sproporzionato del diritto alla prova (Messaggio concernente il Codice di
diritto processuale civile svizzero: FF 2006, pag. 6684 e 6685). L’appellante
principale si limita ad affermare in maniera apodittica che il sopralluogo
sarebbe necessario per i motivi indicati in ingresso, senza tuttavia spiegare
perché questa Camera non possa fondare il proprio
convincimento
sulle risultanze processuali già agli atti e, quindi, argomentare la rilevanza
di tale mezzo di prova. La sua domanda, non sufficiente motivata, è quindi
irricevibile (art. 310  e 311 cpv.1 CPC).
7.
L’attrice critica, altresì,
il primo giudice per aver fissato al 5% la riduzione del canone di locazione. A
suo dire, invece, egli avrebbe dovuto riconoscerle una percentuale pari al 20%
(memoriale, pag. 10 in alto). Accertata l’esistenza di difetti al quadro
elettrico, alla finestra del locale bar, alle porte nonché al frigorifero, il
Pretore aggiunto ha spiegato che essi sono di media gravità, nel senso che
pregiudicano l’idoneità all’uso cui la cosa è destinata pur non
compromettendola notevolmente. In particolare, egli ha sottolineato che tali
difetti comportano disagi agli inquilini nell’esercizio della loro attività
commerciale, dato che la non chiusura della finestra e delle porte comporta
problemi di spifferi d’aria e di dispersione di calore, che il frigorifero è
inutilizzabile e che il quadro elettrico è pericoloso. Considerato, poi, che
l’utilizzo dell’esercizio pubblico ha potuto comunque regolarmente continuare,
egli ha reputato equa e corretta una riduzione complessiva della pigione del 5%
(decisione impugnata, pag. 7 in mezzo).
L’appellante
principale  contesta che i disagi derivanti dai difetti summenzionati
costituiscano un difetto medio-grave, dato che esso sarebbe
invece
“importante” e non permetterebbe “un normale utilizzo dell’ente locato”.
Segnatamente per quanto concerne il mancato funzionamento del frigorifero essa
sostiene che tale circostanza causerebbe degli inconvenienti al cuoco. Giova
precisare che nelle proprie osservazioni 30 gennaio 2013 la locatrice non
sostiene che i difetti qui trattati fossero già presenti al momento dell’inizio
della locazione. Di conseguenza, si può ritenere che essi siano consecutivi
alla consegna dell’ente locato e, quindi, non contemplati al momento della sottoscrizione
del contratto di locazione, allorquando i coniugi __________ hanno confermato
di aver preso visione dell’ente e degli oggetti di proprietà della locatrice e
di aver reputato i medesimi conformi all’uso a cui sono contrattualmente
destinati (inc. rich. SE.2011.88: doc. F). Per quanto di pertinenza con i
difetti accertati dal primo giudice giova menzionare che la giurisprudenza ha
avuto modo di riconoscere una riduzione del 10% del canone di locazione in
presenza di una “chambre froide” non funzionante in un caffè-ristorante (MP
2006 pag. 119), del 5% per una porta che si chiudeva male e cigolava (MP 2003
pag. 75), nonché delle percentuali variabili tra il 20% e il 30% per
riscaldamento insufficiente/assente inerenti a un bar-ristorante (
Aubert
in: Bohnet/Montini, Droit du bail
à loyer, Basilea 2010, pag. 390 e 392). Alla luce della casistica testé
menzionata e della circostanza che i difetti concernono non solo il frigorifero
e le porte e finestre, bensì anche il quadro elettrico, la riduzione del 5%
della pigione concessa dal Pretore aggiunto appare insufficiente e si
giustifica di concedere alla conduttrice la riduzione da essa postulata, pari a
una percentuale complessiva del 15% (20% meno 5% attribuito alla pedana del bar
rotta: appello, pag. 10 in alto, con la precisazione che per quanto riguarda la
riduzione del 5% inerente al quadro elettrico essa va accordata unicamente fino
ad aprile 2014 compreso: cfr. risposta all’appello incidentale, pag. 5 in fondo).
Su questo punto l’appello è quindi parzialmente accolto.
8.
L’appellante principale
chiede, infine, che sia liberata in suo favore, nella misura del 20% e a
partire da novembre 2011, la pigione depositata presso l’UC. Il Pretore
aggiunto non si è pronunciato sulla richiesta dell’attrice di liberazione in
suo favore delle pigioni depositate. La richiesta non può comunque essere
seguita, poiché la questione della liberazione delle pigioni è oggetto di una
separata procedura, scaturente dalla petizione 11 ottobre 2011 con cui la
locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona postulando la
liberazione in suo favore di tutte le pigioni depositate dalla conduttrice da
agosto 2011 compreso (inc. SE.2001.88).
II.  Sull’appello incidentale
9.
L’appellante incidentale
produce tutta una serie di documenti. Essi sono datati 26 maggio, 7 giugno, 9
luglio e 11 luglio 2014 e, quindi, sono tutti precedenti alla data di emissione
della decisione querelata, ossia al 12 agosto 2014. Al riguardo, peraltro,
l’appellante incidentale nemmeno spiega il motivo per cui non ha prodotto già
dinanzi al primo giudice tali documenti. Per i motivi illustrati (sopra,
consid. 6), i documenti in questione sono quindi irricevibili.
10.
L’appellante incidentale
afferma, anzitutto, che la controparte non avrebbe segnalato tempestivamente i
difetti da essa invocati (risposta, pag. 120 in alto). La critica è tuttavia
inconferente ai fini del giudizio. Infatti, come correttamente rilevato dal
Pretore aggiunto il conduttore ha l’obbligo di segnalare tempestivamente un
difetto nel caso in cui esso possa amplificarsi e causare un pregiudizio al
locatore. Per il resto, l’omissione o la tardiva notifica di difetti non
comporta la perenzione dei diritti del conduttore (decisione impugnata, pag. 6
in alto; cfr.
Lachat
, Le bail à
loyer, Losanna 2008, pag. 230 segg.).
11.
La locatrice critica, poi,
il primo giudice per aver ammesso un difetto al quadro elettrico. Quest’ultimo
ha spiegato che dalla perizia giudiziaria è emerso che la sicurezza in materia
di polizia del fuoco richiede che esso sia protetto da un vano chiuso antifuoco
(decisione impugnata, pag. 7 in alto). L’appellante incidentale sostiene che il
quadro elettrico non aveva subìto alcuna modifica dall’inizio della locazione e
che lo stesso era stato trovato conforme dall’autorità competente. Solo a
seguito delle nuove disposizioni legali, entrate in vigore il 1° aprile 2014,
si sarebbe resa necessaria la posa di una porta a chiusura del quadro
elettrico. L’appellante incidentale sostiene, al riguardo, di aver dato seguito
senza indugi a tale esigenza nel corso della primavera 2014 (memoriale, pag. 10
e 18 in alto e in mezzo). Sennonché, i documenti da essa prodotti a sostegno
della propria allegazione sono irricevibili per i motivi illustrati sopra
(consid. 9). La locatrice afferma che fino all’aprile 2014 non vi era alcun
obbligo di racchiudere il quadro elettrico in un vano antiincendio. A sostegno
della propria allegazione essa afferma che nel 1997 esso era stato collaudato
e, quindi, era a norma (appello incidentale, pag. 18 in mezzo). Tuttavia, dalla
perizia giudiziaria emerge quanto segue: “Ultimo controllo ditta __________ del
17.11.1997 risultato in norma, idem da parte della __________ del 14.01.1998.
Rimane però la sicurezza in materia di polizia del fuoco nel quale è richiesto
la chiusura in un vano chiuso antifuoco” (pag. 13, risposta n. 1). Ne consegue
che la motivazione pretorile resiste a critica. Va tuttavia precisato che, come
illustrato (sopra, consid. 7), la riduzione del 5% inerente al quadro elettrico
va accordata unicamente fino ad aprile 2014 compreso (cfr. risposta all’appello
incidentale, pag. 5 in fondo).
12.
La locatrice sostiene, poi,
che il difetto nella chiusura della finestra del locale bar e delle porte sono
“innegabilmente” da attribuire alla conduttrice, tant’è che la spesa della loro
riparazione sarebbe talmente irrisoria da non essere stata contemplata dal
perito giudiziario (appello incidentale, pag. 12 in mezzo). Il Pretore aggiunto
ha spiegato che tali difetti vanno oltre quanto si possa ragionevolmente
imporre alla manutenzione della conduttrice e che, comunque, la locatrice non
ha dimostrato che essi siano imputabili alla mancanza di particolare cura da
parte della controparte (decisione impugnata, pag. 7 in alto). L’art. 259 CO
prevede che il conduttore è tenuto a eliminare a proprie spese, secondo gli usi
locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di
riparazione necessari all’ordinaria manutenzione della cosa. Anche nell’ipotesi,
asserita dalla locatrice, che l’eliminazione dei difetti in questione comporti
una spesa non eccessiva ai sensi del disposto teste menzionato, il conduttore
non deve riparare difetti che non gli sono imputabili e nemmeno sono da
catalogare come ordinaria manutenzione dell’ente condotto in locazione. Nella
fattispecie, come rilevato dal Pretore aggiunto la finestra non si chiude
ermeticamente e le porte non si serrano in maniera regolare. Tali difetti non
rientrano nelle incombenze di ordinaria manutenzione. Per il resto, la
locatrice non contesta la motivazione pretorile secondo la quale essa non
avrebbe provato che i difetti in questione siano di attribuire alla mancanza di
diligenza della controparte. Anche su questo punto l’appello incidentale è
quindi respinto.
13.
L’appellante incidentale
ribadisce, infine, che il difetto al frigorifero le è stato comunicato in
maniera intempestiva (memoriale, pag. 13 in alto e 18 in fondo). Su questo
punto la locatrice non contesta che il frigorifero non sia più funzionante, ma
afferma che invece di comunicarle la presenza di una vibrazione la conduttrice
avrebbe optato per fermare la griglia, che faceva rumore a causa di tale
movimento, con un nastro adesivo, di modo che non sarebbe dato di sapere per
quale ragione esso sia stato messo fuori uso (appello incidentale, pag. 13 in
mezzo e 18 in fondo). La locatrice confonde, tuttavia, il mancato funzionamento
del frigorifero con il difetto alla griglia. In altre parole, il rumore che la
conduttrice ha ovviato apponendo a suo tempo il nastro adesivo era da
ricondurre a una vibrazione alla griglia che, a logica, era staccata dal mobile
in questione. Tale situazione non incide però sul funzionamento del frigorifero.
Infatti, un’omessa notifica del difetto alla griglia, rispettivamente la
sistemazione operata dalla conduttrice, non comportano la rottura
dell’apparecchio. Al riguardo l’appello incidentale è pertanto respinto.
III.  Sulle spese giudiziarie
14.
In sintesi, nella misura in
cui è ricevibile l’appello principale è accolto limitatamente alla concessione
alla conduttrice di una riduzione della pigione pari al 15%, mentre l’appello
incidentale è integralmente respinto. Le spese giudiziarie di secondo grado –
calcolate su un valore di causa di fr. 12'392.25 per l’appello principale (fr.
7'595.25: 26 settembre 2012 – aprile 2014, riduzione del 15% equivalente al 20%
postulato in appello meno il 5% riconosciuto dal primo giudice; fr. 4'797.-: maggio
2014 – ottobre 2015, riduzione del 10%: cfr. risposta all’appello incidentale,
pag. 5 in fondo) e di fr. 4'797.- per l’appello incidentale (medesimo periodo
testé indicato, percentuale del 5% fissata dal Pretore aggiunto), validi anche
per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale – seguono la
rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cvp.1 CPC). La tassa di giustizia
di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7, 8 e 13 LTG (nella
versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e
degli atti esecutivi, pag. 38 e 39). A pag. 3 del proprio gravame e a pag. 9
della risposta all’appello incidentale la conduttrice postula il riconoscimento
di fr. 1'500.- quali ripetibili di seconda istanza, mentre a pag. 11 chiede a
tale titolo fr. 1'000.- (memoriale, pag. 3 in mezzo). In applicazione dell’art.
11 Rtar e del suo grado di soccombenza (pari a 1/3), si giustifica di assegnare
alla conduttrice fr. 1'000.- per ripetibili di appello principale. Quanto alle
ripetibili in favore della conduttrice a seguito della reiezione nella misura
in cui ricevibile dell’appello incidentale della controparte, la richiesta
formulata dall’attrice con la risposta all’appello incidentale (pag. 8) di
riconoscimento di fr. 1'000.- dev’essere disattesa sulla base della medesima norma
testé menzionata. Esse sono infatti fissate in fr. 500.-.
Per i quali motivi,
decide:                  I.
L’appello principale 22 agosto
2014 di AP 1
è parzialmente accolto nella misura in cui è ricevibile
. Di
conseguenza la decisione 12 agosto 2014 inc. SE.2013.1 della Pretura del
Distretto di Bellinzona, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
2.
È accertata una riduzione della pigione pari al 15% (fr. 399.75 mensili) dal 26
settembre 2012 fino ad aprile 2014 compreso e, poi, del 10% fino alla fine del
mese in cui saranno eliminati i difetti.
3.
La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 850.- da anticipare
dall’attrice, nonché le spese peritali già anticipate, sono poste a carico di AP
1, __________, per ¼ e per il resto a carico di AO 1, con l’obbligo per
quest’ultima di rifondere alla controparte
fr. 1'400.- a titolo di ripetibili parziali.
II.
Le spese processuali della
procedura di appello principale di fr. 200.- sono poste per 1/3 a carico
dell’appellante principale e, per il resto, a carico di AO 1, che rifonderà
alla controparte
fr. 1'000.- per ripetibili di appello.
III.
L’appello incidentale 24
ottobre 2014 di AO 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile
.
IV.
Le spese processuali della
procedura di appello incidentale di
fr. 200.- sono poste a carico dell’appellante incidentale, che rifonderà alla
controparte fr. 500.- per ripetibili di appello incidentale.
V.
Notificazione:
-,;
-,.
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                 La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni
dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF),
se il valore litigioso è superiore a fr. 15'000.-; per valori inferiori il
ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso
in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario
in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare
una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).