ti_gerichte · 40.2005.149 · 2006-03-24 · it
Stralcio del correttivo sul valore metrico a nuovo dell'edificio in quanto non giustificato e non sostanziato; parificazione del valore di reddito con quanto ritenuto per l'edificio vicino, sostanzialmento identico.


Incarto n.40.2005.149

__________

Lugano

24 marzo 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Giancarlo Rosselli

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 25/28 luglio 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 6 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 1001 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 gennaio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1001 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 403'663.-.

Il
reclamo interposto in data 13 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 6 luglio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza indicato che, per errore, ledificio accessorio
sub. D, un posteggio coperto di 41 mq, era stato stimato con il solo valore del
sedime invece di applicare un valore metrico a nuovo di CHF/mc 57.- con un
correttivo della vetustà pari al -33%, per un valore metrico totale di CHF
2'329.59. Pure il valore di reddito capitalizzato di tale subalterno è stato
modificato e ridotto da CHF 20'160.- a CHF 15'926.-.

Il
valore di stima del mappale, malgrado nel dispositivo della decisione su
reclamo lUCS abbia indicato che il reclamo è stato parzialmente accolto, è
stato di conseguenza riformato a danno della ricorrente e stabilito in CHF
404'119.-.

3.     Con
ricorso 25/28 luglio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
unequa riduzione del valore di reddito stabilito per ledificio principale
sub. A. Ciò poiché, a causa di alcuni difetti di costruzione, in particolare
della debolezza della soletta e della mancanza di isolazione in alcuni punti
della casa, non le sarebbe possibile affittare gli appartamenti, che avrebbero
pertanto un valore commerciale nettamente inferiore rispetto ai normali valori
presenti nella zona.

La
ricorrente specifica inoltre che i summenzionati difetti di costruzione sono
già stati oggetto di una vertenza giudiziaria presso la Pretura del distretto
di __________.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 gennaio 2006 il Tribunale ha constatato che
ledificio principale sub. A è strutturato su tre piani ed è simile al mapp.
no. 1000.

Il
seminterrato, attualmente non affittato, è composto da un locale soggiorno, una
piccola cucina e un servizio. Al primo piano si trova un appartamento di 4½ 
locali con doppi servizi che è abitato dalla proprietaria e dalla sua famiglia.
Il piano superiore, che è usato dal figlio della ricorrente, è strutturato in
modo identico allappartamento presente al primo piano.

Le
finiture sono di tipo economico e lo stato di conservazione normale.

Come
del resto indicato a verbale di sopralluogo il Tribunale ha provveduto a
richiamare dalla Pretura del distretto di __________ lincarto relativo alla
causa inerente i difetti di costruzione delledificio principale sub. A.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria delloggetto stimato e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti
per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza
non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la
decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella fattispecie concreta, il Tribunale, che deve
accertare dufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle
domande della ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il
correttivo di classe del + 5% applicato dallUCS sul valore metrico a nuovo
delledificio principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente
argomentato dallautorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per
rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del
sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore
metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi
accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal
regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul
valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale
dellart. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Al di là di questultimo aspetto, che può anche
rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato dufficio siccome
comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

7.2.

Con sentenza 15 novembre 1989 il Pretore del distretto
di Lugano ha condannato limpresa di costruzioni ad eliminare gratuitamente i
difetti di costruzione constatati mediante perizia giudiziaria, in particolare
per ciò che concerne le solette del primo e del secondo piano. Gli interventi
indicati sono stati eseguiti a cavallo tra il 1993 e il 1994, come del resto
risulta dalla successiva petizione  azione creditoria -14 marzo 1996introdotta dalla ricorrente
presso la Pretura del distretto diLugano(pag. 10 e 11).

Ora, da quanto suesposto, risulta che ai difetti è
stato posto rimedio e agli atti non vi è alcunché che possa anche solo far
supporre il contrario.

Gli appartamenti, che hanno delle strutture e delle
finiture economiche che non possono di fatto garantire unottima isolazione,
sono chiaramente abitabili e la decisione di non affittarli a terzi è
unicamente una scelta della ricorrente.

Nella fattispecie concreta il Tribunale ritiene
comunque che, per quanto attiene il valore di reddito, gli edifici principali
sub. A dei mappali nr. 1001 e 1000, che sono sostanzialmente identici, debbano
essere trattati uniformemente con la presa in considerazione di un valore di
reddito presunto prudenziale di CHF/mq 100.-, che tiene sufficientemente conto
delle caratteristiche specifiche degli edifici, non direttamente rapportabili a
casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi.

7.3.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, la differenza di valore di stima ufficiale tra i mapp. nr. 1001 e
1000 è dovuta alle superfici differenti dei rispettivi terreni, allesistenza
di subalterni differenti e al fatto che gli edifici presenti sul primo mappale
sono stati edificati un anno prima rispetto a quelli costruiti sul secondo
(dichiarazioni per la stima ufficiale della sostanza immobiliare moduli 1-,
punti 2.4).

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 1001 RFD di __________ stabilito in CHF 371'015.-, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 1001 RFD di __________ stabilito in
CHF 371'015.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi