ti_gerichte · 12.2006.6 · 2006-02-27 · it
sfratto - obbligo di adire l'UC - subingresso del conduttore nel contratto di locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.02.2006 12.2006.6

Incarto n.
12.2006.6
Lugano
27 febbraio
2006
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2005.340
della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con istanza 2 dicembre 2005
da
AO 1
rappr. da  RA 2
contro
AP 1 ,
ora AP 1
rappr. da  RA 1
con cui
l¿istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dall¿immobile di cui al mappale
__________ RFD di __________, segnatamente dai locali al pianterreno, al 1°
piano, al 2° piano e al 3° piano, siti in __________ a __________, domanda
avversata dalla controparte che ha nel contempo contestato la validità della
disdetta 28 ottobre 2005;
nell¿ambito
della quale il Segretario assessore, con decisione 30 dicembre 2005, ha decretato
lo sfratto ed ha fatto ordine all¿Ufficio di conciliazione di Bellinzona di
liberare a favore dell¿istante la pigione depositata relativa al mese di
dicembre 2005;
appellante
la convenuta con atto di appello 4 gennaio 2006, completato il 12 gennaio 2006,
con cui chiede di modificare il querelato giudizio nei sensi dei considerandi,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante
con osservazioni 3 febbraio 2006 postula la reiezione del gravame pure con
protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 5 gennaio 2006 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all¿appello l¿effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con
l¿istanza in rassegna AO 1 ha chiesto lo sfratto di AP 1 dall¿immobile di cui
al mappale __________ RFD di __________, segnatamente dai locali commerciali al
pianterreno e al 1° piano, ove è situato l¿esercizio pubblico __________ __________,
nonché dai locali ad uso personale, al 2° e 3° piano, siti in __________ a __________,
rilevando che il contratto di locazione tra le parti era stato da lei disdetto
il 28 ottobre 2005, per mora del conduttore, con effetto al successivo 30 novembre
(doc. T) e che l¿ente locato non era stato nel frattempo liberato.
2.
La
convenuta si è opposta all¿istanza rilevando che l¿istante, da lei contattata prima
della notifica della diffida di pagamento 1 luglio 2005, aveva immotivatamente
rifiutato il suo consenso al subingresso di N__________ __________ nel
contratto di locazione, concordato l¿8 giugno 2005. Ritenuto che nelle
particolari circostanze il subingresso andava nondimeno considerato valido, ne
ha concluso che la disdetta in esame era nulla, essa non avendo più la qualità
di conduttrice. A suo parere, il tardivo pagamento della pigione era in ogni
caso dovuto ad un malinteso, originato dalla controparte, circa il deposito di
garanzia rispettivamente era imputabile alle difficoltà che i rappresentanti di
quest¿ultima le avevano fatto per incassare le pigioni. Di qui la nullità della
disdetta, contraria alla buona fede, tanto più che il fatto di appellarsi al
pagamento tardivo per intimare, oltre 2 mesi dopo, la disdetta costituiva un
classico abuso di diritto.
3.
Con
la decisione qui impugnata il Segretario assessore ha innanzitutto escluso che le
circostanze addotte dalla convenuta, sconfessate dalle risultanze istruttorie o
rimaste allo stadio di puro parlato, potessero far concludere per l¿abusività
della disdetta per mora, di per sé formalmente ineccepibile. Appurato in
seguito che i motivi addotti dall¿istante per rifiutare il proprio consenso al
subingresso nel contratto da parte di N__________ __________ assurgevano a
validi motivi ai sensi dell¿art. 263 CO, ha senz¿altro concluso per la validità
della disdetta, dal che l¿accoglimento dell¿istanza di sfratto. Preso atto che
in sede di udienza era pure stata chiesta la liberazione a favore dell¿istante della
pigione relativa al mese di dicembre 2005, depositata presso l¿Ufficio di
conciliazione, e che tale richiesta appariva fondata vista la tardività del
deposito, egli ha nel contempo fatto ordine a quell¿Ufficio di provvedere in
tal senso.
4.
Con
l¿appello che qui ci occupa, avversato dall¿istante, la convenuta chiede di modificare
il querelato giudizio ai sensi dei considerandi. Essa ribadisce la validità del
subingresso di N__________ __________, l¿abusività della disdetta e l¿erroneità,
stante l¿incompetenza del giudice e le ragioni esposte in occasione
dell¿udienza, del giudizio di liberazione delle pigioni. Con il complemento
d¿appello essa ha infine preteso che l¿istanza di sfratto fosse irricevibile, siccome
non preceduta dal necessario tentativo di conciliazione innanzi al competente
Ufficio.
5.
Preliminarmente
occorre evidenziare che il fatto che l¿appellante sia stata dichiarata fallita
nelle more della procedura d¿appello, il 9 febbraio 2006, non impedisce a
questa Camera di potersi pronunciare sull¿impugnativa. In effetti giusta l¿art.
207 cpv. 1 LEF la sospensione obbligatoria delle cause civili nelle quali il
fallito è parte e che influiscono sulla composizione della massa è
espressamente esclusa nei casi d¿urgenza, ritenuto che per la dottrina la
procedura di sfratto rientra per l¿appunto in tale eventualità (
Wohlfart
,
Basler Kommentar, N. 35 ad art. 207;
Walder/Kull/Kottmann
, SchKG, 4. ed.,
N. 11 ad art. 207 LEF).
6.
La
censura con cui la convenuta, nel complemento all¿appello, pretende
l¿irricevibilità dell¿istanza di sfratto, rilevando come la stessa non sia
stata preceduta dal necessario tentativo di conciliazione, è ampiamente infondata.
Innanzitutto
si osserva che l¿obbligo della conciliazione preliminare innanzi all¿Ufficio di
conciliazione, valevole anche per le procedure di sfratto, non è tra l¿altro dato
nel caso in cui il sollevare il difetto della conciliazione costituisce un
formalismo eccessivo (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m. 36 ad art. 506),
ciò che in particolare si verifica quando l¿Ufficio in precedenza aveva già
avuto modo di conoscere l¿oggetto della lite (
ICCTF
8 novembre 2002
4C.252/2002;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m. 20 ad art. 404;
II CCA
9 gennaio 2006 inc. n. 12.2005.203). Nel caso di specie ci si trova per
l¿appunto confrontati con una tale eventualità, visto e considerato che le
argomentazioni con cui la convenuta si era opposta all¿istanza di sfratto sono
identiche -tant¿é che in occasione dell¿udienza essa si era limitata a rinviare
a quanto esposto a suo tempo (cfr. verbale 22 dicembre 2005 p. 1)- a quelle con
cui essa il 28 novembre 2005 aveva contestato la validità della disdetta avanti
all¿Ufficio di conciliazione (inc. n. 89-05 UC), il quale aveva in seguito
concluso, il 27 ottobre 2005, per la mancata conciliazione.
La
dottrina ha oltretutto già avuto modo di stabilire che l¿obbligo della
preventiva conciliazione non è dato nel caso in cui alla fattispecie risulti
applicabile l¿art. 274g CO, ovvero qualora il conduttore oggetto di una delle
disdette straordinarie indicate in quella disposizione abbia già provveduto a
contestarla innanzi all¿Ufficio di conciliazione -in seguito in Pretura- o
abbia già instato presso quest¿ultimo per la concessione di una protrazione (
Ducrot
,
La procédure d¿expulsion du locataire ou du fermier non agricole: quelques
législations cantonales au regard du droit fédéral, Ginevra 2005, p. 78 e 170
seg.;
Ducrot
, L¿expulsion du locataire, in 9. Séminaire sul le droit du
bail, Neuchâtel 1996, p. 23;
DB
2003 n. 20 con nota M.D.;
II CCA
6 febbraio 2006 inc. n. 12.2006.35), ciò che si è pure verificato nel caso di
specie (cfr. verbale 22 dicembre 2005 p. 1).
7.
Passando
ad esaminare l¿appello, ci si potrebbe invero chiedere se la richiesta di parte
convenuta di modificare il querelato giudizio ¿nei sensi dei considerandi¿,
invece di chiederne la riforma -come sarebbe stato possibile- specificando puntualmente
il nuovo
petitum
auspicato, sia sufficientemente chiara come vuole la
giurisprudenza riferita all¿art. 309 cpv. 2 lett. e CPC e se, nella negativa, debba
essere sanzionata con la nullità del gravame ai sensi dell¿art. 309 cpv. 5 CPC.
La questione, stante -come vedremo- l¿infondatezza dell¿appello, può tuttavia
essere lasciata indecisa.
8.
La
convenuta ribadisce anche in questa sede la nullità della disdetta, osservando
di non essere ormai più parte al contratto, rispettivamente il suo carattere
abusivo.
8.1
Essa adduce
innanzitutto che il fatto che l¿istante avesse rifiutato il subingresso ex art.
263 CO di N__________ __________ non ostava al trasferimento del contratto a
quest¿ultima, ritenuto che i motivi gravi invocati dalla controparte per
opporsi al subingresso non potevano essere considerati validi. A torto.
Quanto al
timore per il pagamento delle pigioni future da parte della subingredita (
Weber
,
Basler Kommentar, 3. ed., N. 5 ad art. 263 CO;
Higi
, Zürcher Kommentar,
N. 34 e 37 ad art. 263 CO;
Lachat
, Commentaire Romand, N. 6 ad art. 263
CO;
Permann/Schaner
, Kommentar zum Mietrecht, N, 14 ad art. 263 CO;
Jacquemoud-Rossari
,
Le transfert du bail commercial, in 8. Séminaire sul le droit du bail,
Neuchâtel 1994, p. 13;
Barbey
, Le transfert du bail commercial (art. 263
CO), in
SJ
1992 p. 54 seg.) N__________ __________, lo stesso appare
senz¿altro condivisibile se solo si pensa che in base al contratto di cessione
della locazione (doc. B1) quella società, costituita da pochi giorni e dotata
di un capitale sociale di soli fr. 100'000.-, pur potendo beneficiare della
cessione del deposito cauzionale di garanzia di fr. 10'000.-, avrebbe dovuto
assumersi il pagamento di due pigioni arretrate, di complessivi fr. 14'246.-, le
spese per la cessione del contratto ed oltretutto avrebbe già dovuto pagare fr.
75'000.- in contanti a __________ per il rimborso di un prestito che questi
aveva a suo tempo concesso alla convenuta. Ora, se è vero che in contropartita
di quel pagamento le sarebbe stato ceduto ogni diritto derivante da quel
contratto di prestito -ivi compresa la proprietà sull¿inventario (segnatamente
mobili, accessori e stoviglie), di cui non è però noto il valore- verso la
convenuta, è però altrettanto vero che, stante le ¿comprovate difficoltà
finanziarie¿ di quest¿ultima risultanti da quello stesso documento,
l¿operazione di fatto si risolveva per lei con una perdita secca di almeno quell¿importo,
ciò che le avrebbe già a quel momento imposto l¿adozione di misure di
risanamento (art. 725 cpv. 1 CO).
La
convenuta, pur espressamente richiesta dalla controparte (doc. H), non ha inoltre
indicato chi fossero le persone fisiche che stavano dietro a N__________ __________
(
Higi
, op. cit., N. 39 seg. ad art. 263 CO;
Permann/Schaner
, op.
cit., ibidem) e dunque dimostrato se le stesse disponessero dei necessari
requisiti professionali per poter continuare la gestione dei locali commerciali
locati, rispettivamente che dietro alla stessa -come già dietro alla convenuta
(cfr. doc. V1 e V2)- non vi fosse __________, la cui solidità finanziaria era
tutt¿altro che certa, anche perché -come si è potuto evincere dall¿ispezione a
RC effettuata d¿ufficio dalla scrivente Camera- egli, solo un paio di mesi
prima, il 5 aprile 2005, era stato dichiarato fallito (cfr. i dati relativi
alla ditta individuale __________ di __________).
Se a quanto
precede si aggiunge che le circostanze che soggiacevano al trasferimento della
locazione e le finalità dell¿operazione apparivano tutt¿altro che chiare (
Weber
,
op. cit., N. 3 ad art. 263 CO), anche perché il contratto di locazione, a tempo
determinato, sarebbe scaduto già pochi mesi dopo (
Jacquemoud-Rossari
,
op. cit., ibidem;
Barbey
, op. cit., p. 56), il 31 dicembre 2005 (doc. A),
ben si può concludere per la legittimità del rifiuto al subingresso da parte
dell¿istante.
8.2
Le
censure con cui la convenuta ritiene abusiva la disdetta, rilevando che il
tardivo pagamento della pigione, cui l¿istante si era prevalsa solo oltre 2
mesi dopo, era dovuto ad un malinteso originato dalla controparte rispettivamente
era imputabile alle difficoltà fatte dai rappresentanti di quest¿ultima per
incassare le pigioni, devono essere disattese siccome irricevibili. Con il
gravame essa, in proposito, si è in effetti limitata a riprodurre pressoché
letteralmente quanto da lei addotto in prima sede e non si è assolutamente
confrontata con le argomentazioni, per altro del tutto corrette ed alle quali
si può tranquillamente rinviare, con cui il giudice di prime cure le aveva
ritenute infondate (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 21, 23 e 27 ad art.
309).
9.
Ammessa
con ciò la validità della disdetta, ne discende la conferma del giudizio con
cui il Segretario assessore ha decretato lo sfratto della convenuta. Questo
esito -la circostanza merita di essere evidenziata- si sarebbe del resto
imposto anche nel caso in cui fosse stata riconosciuta la validità del subingresso
di N__________ __________, ritenuto che in tale evenienza la convenuta non
sarebbe più stata parte del rapporto di locazione (
SVIT
, Mietrecht-Kommentar,
2. ed., N. 22 ad art. 263 CO), che doveva quindi essere considerato cessato,
almeno nei suoi confronti, dal che il benfondato del richiesto sfratto.
10.
Infondata
è infine anche la censura con cui la convenuta chiede di annullare il
dispositivo con cui il Segretario assessore aveva ordinato la liberazione a
favore dell¿istante della pigione di dicembre 2005, depositata presso l¿Ufficio
di conciliazione.
Dal
querelato giudizio si evince in primo luogo che il giudice aveva pronunciato la
liberazione di quella pigione in virtù dell¿art. 413 CPC, ovvero adottando -a
ragione o a torto, ciò che non necessita di essere qui esaminato, anche perché
non è stato contestato- un provvedimento cautelare. Ora, ritenuto che i
provvedimenti cautelari adottati in materia di locazione non sono per legge
impugnabili (art. 413 cpv. 2 CPC), l¿appello, su questo punto, è irricevibile. Gli
argomenti sollevati in questa sede dalla convenuta avrebbero in ogni caso dovuto
essere disattesi, atteso che la competenza del primo giudice a decretare
provvedimenti cautelari trova per l¿appunto la sua base legale nell¿art. 413
cpv. 1 CPC, mentre il rimando alle ulteriori argomentazioni da lei esposte in
occasione dell¿udienza è proceduralmente irrito (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 21, 23 e 27 ad art. 309).
Nuova
(art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) ed oltretutto nemmeno oggetto di un necessario
appello adesivo (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 3 ad art. 314), e pertanto ampiamente
irricevibile, è invece la richiesta dell¿istante, contenuta nelle sue
osservazioni, di voler estendere l¿obbligo di liberazione delle pigioni depositate
a quelle eventuali che sarebbero venute a scadenza successivamente al mese di
dicembre 2005.
11.
Ne
discende la reiezione del gravame.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L¿appello 4/12 gennaio 2006 di __________
è respinto.
II.
Le spese della procedura d¿appello consistenti in:
a) tassa di
giustizia                                    fr.    150.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
200.-
da
anticiparsi dall¿appellante, restano a suo carico con l¿obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 600.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d¿appello
Il presidente                                                           Il
segretario