ti_gerichte · 12.2009.56 · 2011-05-25 · it
Indebito arricchimento - compravendita immobiliare - difetti - riduzione del prezzo - prescrizione - res iudicata

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.05.2011 12.2009.56

Incarto n.
12.2009.56
Lugano
25 maggio
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2003.128
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione
12 dicembre 2003 da
AP 1
rappr. da  RA 1
contro
AO 1
rappr. da
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 354'743.35
oltre interessi al 5% dal 15 dicembre 2003, somma poi ridotta in sede
conclusionale a fr. 339'743.35 più accessori;
domanda
avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il
Pretore con sentenza 3 febbraio 2009 ha respinto;
appellante
l'attrice con atto di appello 24 febbraio 2009, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e in subordine di annullare
la sentenza impugnata e ritornare con ciò gli atti al Pretore per un nuovo
giudizio ai sensi dei considerandi, il tutto protestando spese e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre il
convenuto con osservazioni 6 aprile 2009 postula la reiezione del gravame pure
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
26 settembre 1994 AO 1, proprietario della part. n. __________ __________ di __________,
sita in zona non edificabile, ha inoltrato una domanda di costruzione volta alla
trasformazione in residenza secondaria dell’immobile esistente, sino ad allora
utilizzabile solo come magazzino agricolo. La domanda di costruzione, respinta
dal Municipio il 23 novembre 1994, è stata accolta il 23 aprile 1996 dal
Consiglio di Stato su ricorso del proprietario, per poi essere definitivamente
respinta il 26 giugno 1996 dal Tribunale Cantonale Amministrativo a seguito di un’impugnazione
da parte dell’autorità comunale (cfr. doc. III° rich.). In seguito sono stati
ordinati, e poi eseguiti, la demolizione e lo sgombero degli interventi abusivi,
parzialmente già effettuati in precedenza.
B.
Nel
frattempo, con atto pubblico 26 febbraio 1996 rogato dal notaio avv. D__________
__________ (doc. A), AO 1 ha venduto l’immobile a AP 1, rappresentata
nell’occasione dall’avv. F__________ __________, per un prezzo complessivo di
fr. 380'000.-, ritenuto che il contratto prevedeva il versamento di fr.
20'000.- in contanti al momento dell’iscrizione del trapasso di proprietà a
registro fondiario, poi avvenuto il successivo 3 giugno (cfr. doc. A), nonché
il pagamento di fr. 360'000.- mediante assunzione da parte dell’acquirente del
debito ipotecario del venditore.
Il 31
ottobre 1996 (doc. 2) l’acquirente ha dichiarato al venditore di non voler
mantenere il contratto di compravendita, ritenendo di essere stata indotta a
concluderlo con l’inganno e con la frode, circostanza questa poi contestata dal
venditore (doc. 3).
C.
Ciò
ha dato origine a varie procedure esecutive e giudiziarie.
Il 21
giugno 2000 C__________ __________ ha fatto notificare a AP 1 un PE di fr. 280'000.-
più interessi, volto al pagamento di parte del debito ipotecario da lei assunto
nel rogito. L’opposizione interposta dall’escussa essendo stata rigettata in
via provvisoria con giudizio 22 novembre 2000, quest’ultima il 14 dicembre 2000 ha inoltrato un’azione di disconoscimento del debito. L’azione è stata respinta dal Pretore con
decisione 25 ottobre 2002 (doc. L), ritenuto che l’appello è stato stralciato
dai ruoli il 13 dicembre 2002 (doc. N) per tardivo pagamento dell’anticipo. La
successiva istanza di restituzione in intero è stata respinta dall’autorità
d’appello il 3 febbraio 2003 (doc. P), con decisione poi confermata dal
Tribunale federale il 6 giugno 2003 (doc. Q).
In
precedenza, l’8 ottobre 1997, AO 1 aveva fatto notificare a AP 1 un PE avente
per oggetto il saldo del prezzo di vendita di fr. 360'000.- più interessi.
L’opposizione interposta dall’escussa essendo stata rigettata in via
provvisoria con decisione 4 marzo 1998, poi confermata in appello il 10 marzo
1999, il 14 aprile 1999 (doc. H) l’acquirente aveva inoltrato un’azione di
disconoscimento del debito con cui aveva chiesto di ridurre il prezzo di fr.
340'000.- e di farsi risarcire altri danni per fr. 100'000.-. L’azione era
stata accolta dal Pretore per fr. 310'000.- più interessi (riferiti unicamente al
minor valore dell’immobile) con decisione 27 giugno 2002 (doc. G), poi
confermata in appello il 1° luglio 2003. Sennonché, con sentenza 23 aprile 2004
(doc. 5), il Tribunale federale, preso atto che da una parte l’acquirente aveva
frattanto ammesso di essersi già assunta il debito ipotecario e con ciò di aver
già pagato il saldo del prezzo, che dall’altra, alla luce di quella ammissione,
il venditore aveva provveduto a ritirare il PE, e che entrambe le parti avevano
in seguito dichiarato l’una di disinteressarsi dei ricorsi pendenti
rispettivamente l’altra proposto di dichiararli privi d’oggetto, ha ritenuto
che la causa era ormai divenuta priva di interesse per “desistenza reciproca e
confusione quanto al modo di pagamento del prezzo” ed ha con ciò annullato la
decisione d’appello rinviando la causa per un nuovo giudizio ai sensi dei
considerandi all’autorità cantonale, la quale con sentenza 21 giugno 2004 (doc.
1) ha a sua volta annullato il precedente giudizio pretorile.
D.
Con la
petizione in rassegna, inoltrata il 12 dicembre 2003 e fondata sulle norme
dell’indebito arricchimento, AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 al pagamento
di fr. 354'743.35 oltre interessi al 5% dal 15 dicembre 2003. Essa, preso atto
dell’esito della causa promossa da __________ e rifacendosi in sostanza all’esito
a lei favorevole della causa di disconoscimento del debito nei confronti del venditore
- a quel momento ancora pendente innanzi al Tribunale federale - ha dapprima osservato
che, nonostante quanto espressamente garantitole, l’immobile da lei acquistato,
per il quale, oltre ad aver pagato in contanti fr. 20'000.-, si era assunta un
debito ipotecario di fr. 360'000.- nel frattempo lievitato a fr. 411'960.-
(doc. E), non poteva essere utilizzato come residenza secondaria ed era con ciò
difettoso. Ciò premesso, in considerazione della differenza tra il prezzo della
compravendita (fr. 380'000.-) e il valore effettivo dell’immobile (fr.
70'000.-), ha ritenuto che il convenuto si trovava liberato, al momento della
compravendita, da un debito di fr. 310'000.- e, attualmente, di fr. 354'743.35,
somma della quale risultava dunque essersi indebitamente arricchito. In sede
conclusionale, rilevato che alla luce della perizia giudiziaria l’immobile poteva
valere fr. 85'000.-, essa ha quindi ridotto le sue pretese a fr. 339'743.35 più
interessi.
E.
Il
convenuto si è opposto alla petizione, contestando che in concreto fossero dati
i presupposti per promuovere un’azione di indebito arricchimento che, per
altro, oltre ad essere irricevibile ostandole l’eccezione di cosa giudicata,
era prescritta, anche nella misura in cui mirava ad ottenere una riduzione del
prezzo. Nel merito, dopo aver osservato che nulla si poteva evincere dalle
sentenze pretorili e d’appello relative alla precedente causa di
disconoscimento del debito, che in effetti erano state annullate a seguito
della nota pronuncia del Tribunale federale, ha negato di aver fornito
qualsiasi garanzia in merito alla possibilità di trasformare l’immobile in una
residenza secondaria, rilevando anzi, sulla base delle deposizioni rese nell’ambito
di quella causa da lui (doc. 17), dall’avv. F__________ __________ (doc. 15) e
dagli allora municipali di __________ R__________ __________ e V__________ __________
(doc. 15 e 16), che l’attrice era stata informata del fatto che l’immobile non era
edificabile e abitabile. Ha pure osservato che il prezzo teneva conto degli
ingenti investimenti da lui effettuati.
F.
Completato
lo scambio degli allegati preliminari, esperita l’istruttoria di causa e
raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la sentenza 3
febbraio 2009 qui impugnata, ha respinto la petizione. Il giudice di prime cure
ha ritenuto di dover dapprima esaminare se l’immobile venduto presentava
effettivamente la qualità che sarebbe stata promessa all’attrice, rilevando
che, nella negativa, nessuna riduzione del prezzo sarebbe stata ammissibile e
la causa avrebbe dovuto essere respinta, indipendentemente dal buon fondamento
delle ulteriori eccezioni sollevate dal convenuto. Riassunti i principi che
reggono la responsabilità per i difetti della cosa venduta di cui all’art. 197
CO, egli ha invero rilevato che nel caso concreto le infrastrutture (abusive)
di cui era dotato l’immobile e la descrizione del fondo riportata nel prospetto
di vendita (doc. C1) potevano effettivamente lasciar presagire che si trattasse
di un terreno con una casa abitabile a tutti gli effetti. Sennonché, a suo
giudizio, fondato in particolare sulle deposizioni rese dall’avv. F__________ __________,
da R__________ __________ e da V__________ __________ in occasione della
precedente azione di disconoscimento del debito (doc. 15 e 16) e ancora in
questa procedura, l’attrice prima della conclusione del contratto era stata
compiutamente informata della situazione giuridica del fondo, ossia che esso non
era edificabile e che l’edificio esistente non poteva essere abitato, ancorché
le opere e i servizi di cui era dotato di fatto lo consentissero, ritenuto che le
era pure stato chiarito come fosse ancora pendente un ricorso contro la
decisione municipale che aveva negato il cambiamento di destinazione e che in
merito alla probabilità di esito favorevole dello stesso occorreva dimostrare
prudenza. In tali circostanze, l’attrice non poteva dunque pretendere di essere
stata oggetto di garanzie in merito alla possibilità di trasformare l’immobile
in una residenza secondaria ed anzi il fatto che il prezzo di vendita era di
fr. 95'000.- inferiore a quello a cui il fondo era stato messo in vendita
permetteva di concludere che l’attrice avesse “speculato”, ossia avesse deciso
di assumersi il rischio dell’esito negativo del ricorso pendente. Sempre a suo
giudizio, l’attrice, oltre a questa garanzia, non aveva addotto di aver
ricevuto altre assicurazioni dal convenuto che l’avevano indotta ad acquistare
il fondo a quel prezzo, essa non avendo in effetti ventilato di essersi determinata
all’acquisto perché pensava di poter utilizzare il manufatto almeno per cene e
momenti ricreativi, di modo che questa eventualità non poteva essere, e non è
stata, esaminata.
G.
Con
l’appello 24 febbraio 2009 l'attrice chiede di riformare il querelato giudizio
nel senso di accogliere la petizione e in via subordinata, se la scrivente
Camera non ritenesse di disporre di elementi sufficienti per statuire nel
merito, di annullare la sentenza impugnata e ritornare gli atti al Pretore per
un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi. Essa rimprovera innanzitutto al
Pretore di aver fondato tutta o quasi la sua motivazione da una parte sulle
affermazioni rese dall’avv. F__________ __________, che in realtà non era
completamente attendibile già per il ruolo da lui assunto nella vicenda, tanto
più che il teste e il Pretore erano incorsi in alcune contraddizioni, e
dall’altra sulle deposizioni rilasciate da R__________ __________ e da V__________
__________, che però non avevano riferito nulla in merito alla procedura di
ricorso allora pendente, e conclude, tenendo conto anche dell’entità del prezzo
pagato e del debito ipotecario esistente nonché del fatto che le era stato
consegnato un prospetto di vendita riportante indicazioni false, che la
controparte le aveva effettivamente garantito che l’immobile avrebbe potuto
essere utilizzato quale abitazione di vacanza. Se così però anche non fosse
stato, la circostanza che il convenuto, sicuramente, e l’avv. F__________ __________,
con ogni verosimiglianza, le avessero detto di essere fiduciosi circa l’esito
della procedura ricorsuale e che il primo si fosse a suo tempo vantato nei suoi
confronti di essere solito invitare i “notabili” del Comune presso il suo fondo
per delle cene e che costoro erano informati circa la situazione
dell’abitazione, era comunque finalizzata a tranquillizzarla circa il fatto che
avrebbe potuto mantenere le strutture già realizzate.
H.
Delle
osservazioni 6 aprile 2009 con cui il convenuto postula la reiezione del gravame
si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
considerando
in diritto:
1.
Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale
civile svizzero (CPC). Ritenuto che la decisione pretorile é stata pronunciata
ed impugnata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta
tuttavia disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC).
2.
Il
significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera
adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o
all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da
consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte
dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato
dall’appellante. Sembrerebbe perciò scontato presumere che l'atto di appello
abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del
giudizio che si intende impugnare. È però ovvio che ciò non può avvenire
laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte negli
atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si
cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato,
ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per
il gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti
allegati (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 20 seg. ad art. 309) oppure che si esaurisce nella testuale
trascrizione dell'allegato conclusionale (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; DTF 117 Ia 10; TF 10 febbraio 2009 4A_396/2008
consid. 4.2). La riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace
necessariamente ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di
narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle
proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria, e non
invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello
l'erroneità del giudizio impugnato (II CCA 12 maggio 2010 inc. n. 12.2009.132,
18 marzo 2010 inc. n. 12.2008.225, 15 settembre 2009 inc. n. 12.2008.235, 18
agosto 2009 inc. n. 12.2008.138, 28 luglio 2009 inc. n. 12.2008.39, 4 giugno
2009 inc. n. 12.2008.102, 25 maggio 2009 inc. n. 12.2008.69).
Ciò
premesso, si constata che il lungo appello dell'attrice è in larga misura costituito
dalla trascrizione letterale o quasi delle conclusioni presentate a suo tempo
al Pretore e in tale misura, tranne laddove sono state trattate le eccezioni sollevate
dal convenuto e non esaminate dal Pretore (punti n. 68-101), dev’essere
dichiarato irricevibile. Le uniche novità contenute nel gravame sono invece quelle
riportate nei suoi punti n. 15, 51-58, 67 e 123-141. In definitiva solo queste parti, riassunte in precedenza (cfr.
supra
consid. G), possono dunque
costituire una valida motivazione d’appello e, nella misura in cui sono
rilevanti, potranno essere vagliate in questa sede.
3.
Visto
l’esito della lite, sfavorevole all’attrice, il giudice di prime cure non ha
ritenuto di dover passare in rassegna le eccezioni sollevate a suo tempo dal
convenuto, da lui riproposte anche in questa sede, quella con cui contestava
che in concreto fossero dati i presupposti per promuovere un’azione di indebito
arricchimento, quella con cui riteneva prescritta quell’azione (anche nella
misura in cui mirava ad ottenere una riduzione del prezzo) e quella con cui la
stessa era considerata irricevibile, ostandole l’eccezione di cosa giudicata. In
merito a queste eccezioni, si osserva quanto segue.
3.1
Il
convenuto ha ragione a contestare il fatto che l’attrice abbia ritenuto di
promuovere un’azione di indebito arricchimento (art. 62 segg. CO) anziché una
semplice azione di riduzione del prezzo di compravendita immobiliare (art. 197
e 205 CO, applicabili in virtù del rimando di cui all’art. 221 CO), l’azione di
indebito arricchimento - come per altro ammesso anche dalla stessa attrice (petizione
p. 8, conclusioni p. 22, appello punto n. 105) - essendo in effetti di natura
sussidiaria e non essendo proponibile in presenza di una pretesa contrattuale (
Schulin
, Basler Kommentar, 3
ª
ed., n. 38 ad art. 62 CO): in effetti, il
contratto di compravendita, in un primo tempo impugnato dall’attrice per vizio
di volontà (doc. 2), è da lei stato in seguito ratificato per atti concludenti
(DTF 108 II 102 consid. 2a), tanto è vero che essa si è limitata a pretendere,
sia nella precedente causa di disconoscimento di debito nei confronti del
venditore sia qui, una riduzione del prezzo (DTF 127 III 83 consid. 1b). Ciò
non implica però la reiezione della petizione, il giudice non essendo vincolato
dalle erronee argomentazioni giuridiche delle parti (art. 87 CPC/TI;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 1 seg. ad
art. 87), ma la sua trattazione - come per altro deciso anche dal Pretore - quale
azione di riduzione del prezzo, fermo restando che, nella migliore (per
l’attrice) delle ipotesi, la sua azione potrà così essere accolta al massimo
per fr. 295'000.- più interessi (prezzo convenuto di fr. 380'000.-, a fronte
del prezzo da lei ritenuto congruo di fr. 85'000.-).
3.2
È
invece a torto che il convenuto sostiene che la petizione sarebbe da respingere
siccome irricevibile, ostandovi l’eccezione di cosa giudicata. È vero che la
domanda di riduzione del prezzo era già stata a suo tempo proposta nell’ambito
della precedente azione di disconoscimento del debito, parzialmente ammessa dal
Pretore. È però altrettanto vero che la decisione d’appello, che confermava
quella pronuncia, era stata in seguito annullata dal Tribunale federale, che
aveva rinviato la causa per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi all’autorità
cantonale, la quale aveva poi annullato il precedente giudizio pretorile. In
tali circostanze, è evidente che la questione relativa alla riduzione del
prezzo non era stata risolta. Con la sua sentenza (doc. 5), i cui considerandi
sono poi stati ripresi dall’autorità d’appello, il Tribunale federale - come
detto - si era invero limitato a prendere atto che da una parte l’acquirente
aveva ammesso di essersi già assunta il debito ipotecario e con ciò di aver già
pagato il saldo del prezzo, che dall’altra il venditore aveva provveduto a
ritirare il PE, e che entrambe le parti avevano in seguito dichiarato l’una di
disinteressarsi dei ricorsi pendenti rispettivamente l’altra proposto di
dichiararli privi d’oggetto, ritenendo con ciò che la causa era ormai divenuta
priva di interesse per “desistenza reciproca e confusione quanto al modo di
pagamento del prezzo” ai sensi dell’art. 73 PC. A crescere in giudicato era
dunque unicamente il giudizio secondo cui il venditore non poteva più
pretendere dall’acquirente il versamento del saldo del prezzo di fr. 360'000.-,
già pagato, e non invece la misura dell’eventuale riduzione del prezzo,
questione questa che l’Alta Corte aveva lasciato indecisa, aggiungendo espressamente
che “la questione di sapere se e in che misura il prezzo fosse dovuto
costituisce l’oggetto dell’azione avviata dall’attrice il 12 dicembre 2003,
volta alla restituzione dell’indebito arricchimento” (consid. 2.1).
3.3
Pure
infondata è l’eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto. L’obbligo di
garanzia per i difetti di un fabbricato si prescrive col decorso dei 5 anni
dall’acquisto della proprietà (art. 219 cpv. 3 CO). Nel caso di specie l’iscrizione
a registro fondiario del trapasso di proprietà a favore dell’attrice, momento da
cui inizia a decorrere il termine quinquennale di prescrizione (
Koller
, Basler Kommentar, 3
ª
ed., n. 10 ad art. 219 CO), è
pacificamente avvenuto il 3 giugno 1996 (doc. A). Ritenuto che il 14 aprile
1999 l’attrice ha inoltrato un’azione di disconoscimento del debito con cui
chiedeva tra l’altro di ridurre il prezzo di vendita (di fr. 340'000.-) e che
l’inoltro di una tale causa è interruttivo della prescrizione (art. 135 n. 2
CO), effetto per altro rinnovato da ogni altro atto giudiziale svolto dalle
parti e da ogni provvedimento o decisione resi dal giudice in quella causa
(art. 138 cpv. 1 vCO), è incontestabile che al momento dell’avvio della
presente petizione, promossa il 12 dicembre 2003, il termine di prescrizione non
era ancora trascorso.
4.
Nel
merito - come detto - il Pretore, sulla base dell’istruttoria, ha escluso che
l’attrice potesse essere stata oggetto di garanzie in merito alla possibilità
di utilizzare o trasformare l’immobile in una residenza secondaria: i testi
avv. F__________ __________, R__________ __________ e V__________ __________,
smentendo di fatto l’apparenza che poteva essere stata suscitata nell’attrice dalle
infrastrutture (abusive) presenti nell’immobile e dalla descrizione del fondo
riportata nel prospetto di vendita (doc. C1), avevano in effetti riferito che a
costei era stato spiegato che l’immobile non era edificabile e abitabile, tanto
più che il prezzo era di fr. 95'000.- inferiore a quello a cui il fondo era
stato offerto in vendita.
In questa
sede l’attrice ritiene che il convenuto le aveva invece garantito di poter
trasformare o utilizzare l’immobile in casa di vacanza e che con il suo
comportamento le aveva comunque creato un’aspettativa in tal senso: a questo
proposito censura la forza probatoria delle deposizioni rese dall’avv. F__________
__________, da R__________ __________ e da V__________ __________,
sottolineando piuttosto l’entità del prezzo pagato e del debito ipotecario
esistente nonché il fatto che le era stato consegnato un prospetto di vendita
riportante indicazioni false (doc. B).
4.1
Circa
l’esistenza di un’eventuale garanzia all’attrice in merito alla possibilità di
utilizzare o trasformare l’immobile in una residenza secondaria, si osserva
quanto segue.
4.1.1
Dall’entità
del debito ipotecario esistente sulla particella e dall’entità del prezzo
concordato, largamente inferiore a quello a cui il fondo era stato offerto in
vendita, ma comunque largamente superiore a quello per un semplice immobile non
abitabile, non è innanzitutto possibile concludere se - come preteso
dall’attrice - fosse stata fornita una garanzia dell’abitabilità o se - come
invece ritenuto dal convenuto e dal Pretore - l’attrice avesse “speculato”
sull’esito favorevole del ricorso inoltrato.
4.1.2
È
invece incontestabile che le infrastrutture (abusive) di cui era dotato
l’immobile e la descrizione del fondo riportata nel prospetto di vendita
inizialmente sottoposto all’attrice (doc. C1) potevano effettivamente lasciar
pensare che si trattasse di un terreno con una casa abitabile a tutti gli
effetti e ciò a prescindere dal tenore della perizia fatta allestire alla ditta
__________ (doc. B), irrilevante nella presente fattispecie già per il semplice
fatto che quella valutazione era stata elaborata, e poi consegnata all’attrice,
solo dopo la conclusione del contratto.
4.1.3
Che
dalle deposizioni di R__________ __________, di V__________ __________ e dell’avv.
F__________ __________, che di fatto smentivano l’apparenza che poteva essere
stata suscitata nell’attrice sulla base delle circostanze appena evocate, si
potesse effettivamente evincere che a lei era stato spiegato che l’immobile non
era edificabile e abitabile, non è contestato in questa sede. Contestata è unicamente
la valenza probatoria dei testi in questione.
4.1.3.1
Contrariamente
a quanto ritenuto dall’attrice - oltretutto per la prima volta e con ciò in
modo irrito (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI) - in questa sede, il fatto che R__________
__________ e V__________ __________ non abbiano riferito nulla in merito alla
procedura di ricorso allora pendente (appello punto n. 131) non è tale da
rendere inattendibile la loro deposizione, per altro mai messa in dubbio nemmeno
in precedenza. Ritenuto che a quel momento l’unica decisione in merito alla
domanda di costruzione volta alla trasformazione dell’edificio in residenza
secondaria era quella negativa data dal Municipio, sia pure non cresciuta in
giudicato, le informazioni da loro fornite all’attrice erano del resto corrette.
4.1.3.2
L’attrice
ritiene poi che l’avv. F__________ __________, il quale aveva pure riferito di
averle detto che era pendente un ricorso contro la predetta decisione
municipale e che circa la probabilità di un suo esito favorevole occorreva essere
cauti, non sarebbe attendibile quale testimone già per il particolare ruolo da
lui assunto nella vicenda, tanto più che il teste e il Pretore, apprezzando quella
testimonianza, sarebbero incorsi in alcune contraddizioni. La censura, sollevata
per la prima volta e con ciò irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI)
solo in questa sede, è infondata.
L’attrice
non spiega innanzitutto per quale motivo il particolare ruolo assunto dall’avv.
F__________ __________ nella vicenda - legale del convenuto, rappresentante
dell’attrice al momento della firma del contratto di compravendita e nelle
successive procedure amministrative nonché redattore del contratto medesimo
(cfr. appello punti n. 15 e 135) - sarebbe tale da non fare di lui “il teste
più indipendente e disinteressato che si possa immaginare” (cfr. appello punto n.
54), sicché la censura va in realtà respinta già per carenza di motivazione
(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC/TI). Il suo assunto non è per altro convincente, potendosi
forse mettere in dubbio l’attendibilità di un teste intervenuto a favore di una
delle parti, ma non certo di quello che ha agito per entrambe.
L’attrice
ritiene poi “assolutamente incomprensibile per chi abbia una pur minima
infarinatura di nozioni di diritto” che il teste possa essersi dichiarato
fiducioso nell’esito del ricorso inoltrato a suo tempo al Consiglio di Stato (invero
questa argomentazione non è nuova e sarebbe dunque ricevibile) e che lo abbia poi
riferito al notaio avv. D__________ __________ (cfr. appello punto n. 51) e non
all’attrice (appello punto n. 52), ma questa circostanza non implica ancora che
il teste non possa effettivamente essersi comportato come da lui dichiarato e
che la sua deposizione non sia con ciò attendibile, anche se va effettivamente dato
atto che egli nella precedente azione di disconoscimento del debito (doc. 15),
diversamente da quanto fatto in questa causa (verbale 19 luglio 2005), non
aveva sostenuto di essere stato ottimista in proposito, il che non significa
però che egli sia ora incorso una contraddizione. Quanto alle presunte
contraddizioni rimproverate dall’attrice al Pretore al momento di apprezzare quella
testimonianza (appello punto n. 53), le stesse sono invece prive di
consistenza: il fatto che il teste potesse o non potesse essere stato preso sul
serio dall’avv. D__________ __________ è in effetti irrilevante; mentre il
fatto che egli non avesse a suo tempo informato l’attrice circa il suo
ottimismo nell’esito del ricorso è tutt’altro che difficile da credere, specie di
fronte a un suo esito tutt’altro che scontato, che giustificava di mostrarsi
prudenti.
In definitiva,
non vi è motivo per non prendere in considerazione la deposizione del teste
avv. F__________ __________, che la stessa attrice non pretende invero possa
aver mentito (appello punto n. 54), tanto più che il suo tenore è stato sostanzialmente
confermato anche dai testi R__________ __________ e V__________ __________.
4.1.4
Dovendosi
con ciò ammettere l’attendibilità dei testi avv. F__________ __________, R__________
__________ e V__________ __________, la conclusione del Pretore secondo cui il
convenuto non aveva garantito all’attrice la possibilità di utilizzare o
trasformare l’immobile in una residenza secondaria può senz’altro essere
confermata.
4.2
In
questa sede l’attrice ritiene che il convenuto, con il suo comportamento, avrebbe
in ogni caso creato in lei la legittima aspettativa di poter trasformare o
utilizzare l’immobile in casa di vacanza. In tal senso, a suo dire, andavano
intese la circostanza che l’avv. F__________ __________, con ogni
verosimiglianza, e il convenuto, sicuramente, le avessero detto di essere
fiduciosi circa l’esito della procedura ricorsuale e che il secondo si fosse a
suo tempo vantato nei suoi confronti di essere solito invitare i “notabili” del
Comune presso il suo fondo per delle cene e che costoro erano informati circa
la situazione dell’abitazione.
4.2.1
L’argomentazione
è innanzitutto irricevibile, essendo stata formulata - oltretutto sulla base di
fatti mai evocati in precedenza - per la prima volta solo in questa sede (art.
321 cpv. 1 lett. b CPC). Ma vi è di più. Nella sentenza impugnata il Pretore
aveva rilevato che l’attrice, oltre alla garanzia già esaminata in precedenza
(cfr.
supra
consid. 4.1), non aveva addotto - diversamente da quanto
fatto nell’azione di disconoscimento di debito (circostanza quest’ultima che
aveva a suo tempo portato l’autorità di appello a confermare la riduzione del
prezzo decisa dal Pretore) - di aver ricevuto altre assicurazioni che l’avrebbero
eventualmente indotta ad acquistare il fondo a quel prezzo, in particolare non
avendo essa ventilato di essersi determinata all’acquisto perché pensava di
poter utilizzare il manufatto almeno per cene e momenti ricreativi, e ne aveva così
concluso che quell’eventualità non poteva pertanto essere esaminata. Quell’accertamento
di fatto (di sostanziale irricevibilità di quell’eventuale argomentazione) non
essendo stato impugnato nell’appello, lo stesso dev’essere considerato
assodato, con la conseguenza che quell’eventualità non può essere esaminata nemmeno
in questa sede (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, n. 809 ad art. 309; II CCA 2 ottobre 2007 inc. n. 12.2006.179).
4.2.2
Come
si vedrà, l’argomentazione, foss’anche stata ricevibile, sarebbe in ogni caso
infondata anche nel merito.
4.2.2.1
Contrariamente
a quanto preteso nel gravame, non è innanzitutto dimostrato che l’avv. F__________
__________, con ogni verosimiglianza, e il convenuto, sicuramente, avessero
detto all’attrice di essere fiduciosi circa l’esito della procedura ricorsuale
pendente innanzi al Consiglio di Stato. Dagli atti di causa non risulta in
effetti che l’avv. F__________ __________, allorché aveva spiegato all’attrice
l’esistenza del ricorso, le avesse anche detto di essere fiducioso o ottimista
sul suo esito, e ciò nonostante l’attrice ritenga difficile da credere che così
non sia stato. Che un’affermazione del genere possa invece essere stata espressa
direttamente dal convenuto, dato per certo - senza invero alcuna motivazione - al
punto n. 127 dell’appello, era in realtà stato messo in dubbio dalla stessa
attrice qualche pagina più avanti (punto n. 56), laddove aveva osservato che la
deposizione dell’avv. F__________ __________ da lei precedentemente citata (doc.
15) non era chiarissima quanto al fatto che pure questo fosse stato oggetto
delle esplicite comunicazioni al rappresentante dell’attrice, per cui non può a
sua volta essere ritenuto provato. Ma, a prescindere da quanto precede, resta
comunque il fatto che, a fronte dei ripetuti inviti alla prudenza espressi
dall’avv. F__________ __________, nulla permette di ritenere che un’affermazione
del genere all’indirizzo dell’attrice avrebbe in buona fede potuto e dovuto essere
intesa quale garanzia, espressa o tacita, circa la possibilità di utilizzare la
costruzione a fini abitativi e fosse con ciò tale da creare in lei una
legittima aspettativa.
4.2.2.2
Il
fatto, di per sé non contestato, che il convenuto avesse a suo tempo dichiarato
all’attrice di essere solito invitare i “notabili” del Comune presso il suo
fondo per delle cene e che costoro erano informati circa la situazione
dell’abitazione, non può a sua volta essere ritenuto determinante, anche qualora
in tale dichiarazione si volesse eventualmente intravedere - come preteso
dall’attrice - una sua “vanteria”. Pacifico che a quel momento il Municipio
aveva già respinto la domanda di costruzione avente per oggetto l’auspicato
cambiamento di destinazione, che dunque dipendeva ormai solo dall’autorità
cantonale, non si vede in effetti quale legittima aspettativa quella
dichiarazione avrebbe potuto creare nell’attrice. Non si riesce dunque a capire
come quest’ultima possa qui affermare di essere stata in tal modo
tranquillizzata “circa il fatto che avrebbe potuto mantenere le strutture che
già erano state realizzate e che di fatto - anche se non de iure purtroppo - la
qualificavano come casa di vacanza” (appello punto n. 128) o “circa la
possibilità di continuare ad utilizzare il fondo in questione senza ingerenze”
(appello punto n. 131), tanto più che essa nemmeno ha preteso che in tal modo
il convenuto le avesse fatto intendere che il Municipio non avrebbe provveduto
ad impugnare un’eventuale decisione del Consiglio di Stato a lei favorevole o avrebbe
persino soprasseduto dall’impartire eventuali ordini di demolizione. Si
aggiunga che, alla luce della posizione assunta dal Municipio fino ad allora, tutt’altro
che accondiscendente nei confronti delle richieste del convenuto sulla
questione, l’attrice doveva in buona fede comprendere che quell’eventuale
“vanteria” non poteva assolutamente essere considerata una garanzia di
successo.
5.
Ne
discende la reiezione del gravame e la conseguente conferma della sentenza
pretorile.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate su
un valore litigioso di fr. 339'743.35, seguono la soccombenza (art. 148
CPC/TI).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 24 febbraio 2009 di AP 1
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.  4’500.-
b) spese                                                      fr.
100.-
Totale                                                           fr.
4’600.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 7’000.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).