ti_gerichte · 12.1998.261 · 1999-03-09 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.03.1999 12.1998.261

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00261
Lugano
9 marzo 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella
causa DI.98.286 della Pretura di Locarno-Campagna in materia di sfratto dei
conduttori, promossa con istanza 28 settembre 1998 da
__________
rappr. dallo studio legale
__________
contro
__________
rappr. dallo studio legale
__________
con cui l’istante ha
chiesto lo sfratto della convenuta dal capannone artigianale-industriale con
prefabbricato annesso da lei locato al n. __________ di via __________ ad
__________;
Domanda avversata dalla
convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza e che il Pretore con
decreto 9 novembre 1998 ha accolto;
Appellante la convenuta,
che con atto di appello con richiesta di effetto sospensivo del 20 novembre
1998 chiede la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza;
Mentre l’istante con
osservazioni 21 dicembre 1998 postula la reiezione del gravame con protesta di
spese e ripetibili;
Richiamato il decreto 25
novembre 1998 con cui il Presidente di questa Camera ha conferito effetto
sospensivo al gravame,
Letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di
questione
1.  - se deve essere accolto
l’appello
2.  - tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Le
parti il 7 febbraio 1996 hanno stipulato il contratto di locazione doc. A per
l’immobile di cui trattasi prevedente una pigione annua di fr. 48’000.--, da
pagarsi in rate bimestrali anticipate.
Adducendo
la mora nel pagamento del canone, l’istante procede nell’istanza di sfratto del
28 settembre 1998 dopo avere disdetto il contratto per il termine del 31 marzo
1998 (doc. C).
B.
All’udienza
del 30 ottobre 1998 la convenuta si è opposta all’istanza, ribadendo le
argomentazioni di cui alla precedente istanza di annullamento della disdetta
inoltrata all’Ufficio di conciliazione, ed in particolare la circostanza per
cui -per effetto di compensazioni- non esisterebbe l’asserita situazione di
mora posta alla base della disdetta.
C.
Nel
decreto impugnato il Pretore, riassunta la situazione, ha rilevato che
sussisterebbe mora per fr. 13’937.35, dal che il buon fondamento della
disdetta.
Non
potendosi presumere la rinuncia del locatore, oppure la tacita conclusione di
un nuovo contratto, dal fatto che il locatore non ha richiesto subito la
restituzione del bene locato, ne conseguirebbe l’accoglimento dell’istanza.
D.
Delle
argomentazioni dell’appellante -che postula la riforma del decreto impugnato
nel senso della reiezione dell’istanza- e di quelle del resistente -che avversa
il gravame, postulandone la reiezione con protesta di spese e ripetibili- si
dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
La
particolarità della presente fattispecie -a prescindere dalla questione a
sapere se la conduttrice si sia o meno trovata in mora- è costituita dal fatto
che la disdetta è stata intimata il 17 febbraio 1998 per il termine del 31
marzo 1998, mentre l’istanza di sfratto è stata presentata a quasi 6 mesi di
distanza dalla pretesa fine del contratto, e più precisamente solo il 28 settembre
1998.
2.
Il
Pretore ha individuato il problema, ma sulla scorta della citazione di
SVIT
,
Kommentar Mietrecht, l’ha ritenuto superabile per il cennato motivo per cui
dall’attesa del conduttore non si potrebbe presumere la rinuncia alla
restituzione del bene locato oppure la conclusione tacita di un nuovo contratto
di locazione (consid. 4, pag. 7).
Si
tratta di un’argomentazione che, nelle circostanze date, non può essere
condivisa.
3.
La
giurisprudenza di questa Camera, pur considerando la citazione ritenuta dal
Pretore, ha già avuto modo di stabilire che una ragionevole attesa del locatore
nel richiedere lo sfratto è di principio ammissibile, ma che se essa si protrae
oltre il lecito, oppure se vi sono comportamenti del locatore passibili di ingenerare
una situazione di insicurezza circa le sue reali intenzioni, si dovrà ritenere
che egli abbia rinunciato agli effetti della propria disdetta, e meglio che
egli abbia consentito a che si instauri un nuovo regime contrattuale, con la
conseguenza della perenzione del diritto allo sfratto (
II CCA
19 agosto
1993 in re F./P.)
Questo
è quanto è avvenuto nella fattispecie: risulta infatti che il 26 giugno 1998 il
patrocinatore dell’attore si è rivolto a quello della convenuta per informarlo
di avere “provveduto a far spiccare un precetto esecutivo per le pigioni
scadute sino ad oggi” (doc. 2), mentre il precedente 22 aprile 1998 l’istante
aveva chiesto all’UE di Locarno l’erezione di un inventario per pigioni
scadute, ma anche per quelle dichiarate in corso, e meglio per il periodo dal
1° aprile al 31 (recte: 30) settembre 1998 (doc. 7).
Da
queste chiarissime indicazioni, ed in specie dalla richiesta di inventario per
le pigioni sino al 30 settembre 1998, si deve necessariamente inferire il
perfezionarsi di un nuovo contratto di locazione anche nell’ipotesi che il
precedente fosse stato validamente disdetto, non potendosi proteggere dal
profilo della buona fede il comportamento del locatore che agisce per
riscuotere il canone per l’epoca successiva alla pretesa fine del contratto, e
che nel contempo si prevale con lo sfratto di quel termine del contratto oramai
superato dal successivo concludente comportamento.
4.
Al
locatore indeciso resta evidentemente aperta la possibilità di riprendere il
procedimento di cui all’art. 257d CO, se ne sono dati i presupposti, chiedendo
poi nuovamente l’espulsione della conduttrice, del che il locatore è in
concreto senz’altro cosciente, visto che la disdetta in esame faceva già
seguito a quella, poi ritirata, del 12 dicembre 1997 (doc. 9).
Ne
segue l’accoglimento del gravame.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza
dell’istante (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli
art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
20 novembre 1998 __________ è accolto.
Di
conseguenza il decreto 9 novembre 1998 della Pretura di Locarno-Campagna è
riformato nel modo seguente:
1.
L’istanza
di sfratto è respinta.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 200.-- e le spese, da anticipare dall’istante,
restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 600.-- per
ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                 fr.    280.--
b)
spese                                                   fr.      20.--
T
o t a l e                                                    fr.    300.--
già
anticipati dall’appellante, sono a carico dell’istante, che le rifonderà fr.
450.-- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:    -    __________
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Campagna.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario