ti_gerichte · 11.2010.5 · 2013-03-04 · it
Proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 04.03.2013 11.2010.5
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 04.03.2013 11.2010.5
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 04.03.2013 11.2010.5

Incarto n.
11.2010.5
Lugano,
4 marzo 2013
/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Jaques
segretaria:
F. Bernasconi, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2006.707 (proprietà
per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione dell'8 novembre 2006 da
AO 1
e
AO 2
(patrocinate dall'avv. PA 2)
contro
Comunione dei comproprietari
del “Condominio
AP 1
”
,
(patrocinata dall'avv. PA 1);
esaminati
gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto l'appello
del 7 gennaio 2010 presentato
dalla Comunione dei comproprietari del “Condominio AP 1” contro la sentenza emessa il 2 dicembre 2009
dal Pretore del Distretto di
Lugano, sezione 1;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
Sulla particella n. 317 RFD di __________, sezione di __________,
sorge una proprietà per piani (“Condominio AP 1”). AO 1 possiede dal 12 aprile 1991 l'unità n. 3241 (
57
/
1000
del
fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 16 cui è assegnato in
uso il posteggio esterno “AJ”. AO 2 possiede dal 12 aprile 1991 le unità n.
3227 e n. 3244 (
16
/
1000
e
18
/
1000
del fondo base), con
diritto esclusivo sull'appartamento n. 17 cui è assegnato in uso il posteggio
esterno “AI”. Sui due parcheggi sono posti archetti tubolari sollevabili per
impedire lo stazionamento abusivo di veicoli.
B.
All'assemblea
generale del 9 ottobre 2006 i comproprietari hanno deciso
c
on sette voti a favore (per complessivi
546
/
1000
), tre contrari (quelli di AO
1, di AO 2 e della __________, per complessivi
259
/
1000
)
e
un'astensione
(
195
/
1000
) “la rimozione dei
paletti esterni AI e AJ in virtù dell'art. 12 del regolamento condominiale e il
conseguente mandato all'amministratore di ordinare alle signore AO 1 di procedere
alla rimozione dei paletti entro il 10 novembre 2006 e in caso di mancata
ottemperanza di fare eseguire la loro rimozione”.
C.
L'8 novembre 2006 AO 1 e AO 2 hanno convenuto la Comunione dei comproprietari
del “Condominio AP 1” davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, per
ottenere l'annullamento della risoluzione appena citata. Nella sua risposta del
31 agosto 2007 la Comunione dei comproprietari ha proposto di respingere la
petizione in ordine, il regolamento della proprietà per piani prevedendo una
clausola compromissoria per dirimere le controversie tra compro­prietari,
subordinatamente nel merito. Le attrici hanno replicato il
4 ottobre 2007, ribadendo la loro domanda, e la convenuta
ha du
plicato il 7 novembre 2007, mantenendo la propria. All'udienza
preliminare del 14 gennaio 2008, limitata alla
questio­ne d'ordine,
le parti hanno
confermato i rispettivi punti di vista. Con decreto del
21 gennaio 2008
il Pretore ha respinto l'eccezione processuale.
D.
L'udienza
preliminare di merito si è tenuta il 4 marzo 2008 e
l'istruttoria,
cominciata il 18 aprile successivo, è terminata il 20 giugno 2008. Al dibattimento
finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel loro
memoriale del 23 ottobre 2008 le attrici hanno riaffermato la richiesta intesa
all'annullamento della citata risoluzione assembleare. Nel suo allegato
conclusivo del 30 ottobre 2008 la convenuta ha proposto una volta ancora di
respingere l'azione. Statuendo con sentenza del 2 dicembre 2009, il Pretore ha
accolto la petizione e ha annullato la
risoluzione.
La tassa di giustizia e le spese (fr. 600.–
complessivi) sono state poste
a carico della Comunione dei comproprietari, con obbligo di rifondere alle
attrici fr. 2500.– per ripetibili.
E.
Contro la sentenza predetta la Comunione dei comproprietari del “Condominio
AP 1” è insorta a questa Camera con un appello del 7 gennaio 2010 nel quale
chiede di respingere la petizione e di riformare in tal senso il giudizio
impugnato. Nelle loro osservazioni del 15 febbraio 2010 AO 1 e AO 2 propongono
di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:
1.
Alle
decisioni comunicate dai Pretori fino al 31 dicembre 2010 continua ad applicarsi
la vecchia procedura civile (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la
sentenza del Pretore è stata intimata il 2 dicembre 2009 ed è pervenuta alla
convenuta il 3 dicembre successivo. Il termine d'impugnazione di 20 giorni
essendo rimasto sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 133 cpv. 1 lett. a
CPC ticinese), l'appello del 7 gennaio 2010 risulta inoltrato l'ultimo giorno
utile ed è pertanto tempestivo.
2.
La
contestazione di una risoluzione assembleare ha, per principio, natura pecuniaria.
Il valore litigioso è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe
per l'insieme dei compro­prietari, senza riguardo all'interesse del singolo
attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n.
118c). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso con ordinanza
del 1° febbraio 2010 in almeno fr. 30
000.–, importo che non appare inverosimile e
che non è contestato dalle parti. La soglia del valore appellabile è pertanto
raggiunta (art. 36 cpv. 1 vLOG).
3.
Nelle
osservazioni all'appello le attrici fanno valere anzitutto che l'assemblea
generale non risulta avere autorizzato l'amministratore a introdurre appello
contro la sentenza del Pretore. In realtà si evince dagli atti che all'assemblea
generale del 18 gennaio 2007 la comunione dei comproprietari ha incaricato l'amministratore
di conferire mandato a un legale perché la rappresentasse nella causa civile (art.
712
t
cpv. 2 CC). Che tale incarico si limitasse al patrocinio davanti al
primo grado di giurisdizione non si desume dal verbale (doc. 1, 1° foglio
in fondo) né è preteso dalle attrici né è la regola in casi del genere (
Wermelinger
in: Zürcher Kommentar, Zurigo/Basilea/Gi­nevra
2010, n. 63 ad art. 712
t
CC). Al proposito non soccorre dunque attardarsi.
4.
Nella fattispecie il Pretore ha accertato che già
negli anni 1992/93
i posteggi “AI” e “AJ” erano provvisti di archetti
sollevabili, come tutti i parcheggi esterni della proprietà per piani. Mentre
però sugli altri posti auto tali dispositivi sono stati eliminati, sui posteg­gi
“AI” e “AJ” sono stati rinnovati dalle attrici nel dicembre del 2005 dopo essere
stati messi fuori uso da ignoti. La sostituzione si è resa necessaria perché –
ha constatato il Pretore – i due posti auto erano occupati con tale frequenza da
persone non autorizzate da renderne il normale uso pressoché impossibile. Quanto
alla posa di un cartello con divieto giudiziale, esso avreb­be avuto portata di
san­zione, ma scarsa valenza preventiva, e soprattutto non avrebbe impedito l'occupazione
abusiva dei posteg­gi al mo­mento in cui le attrici ne avrebbero avuto bisogno.
Nelle circostanze descritte – ha rilevato il Pretore – la risoluzione impugnata
non si giustificava, tanto meno con­siderando che i paletti del 1992/93 non
risultavano essere stati installati dalle attrici, né i nuovi constano
intralciare l'uso del piaz­zale o l'entrata e l'uscita dalla proprietà o lo
svuota­mento dei cassonetti della spazzatura o lo sgombero della neve.
Ciò
posto, il Pretore ha soggiunto che in concreto l'art. 12 del regolamento per l'uso
e l'amministrazione della proprietà per piani, invocato dalla Comunione dei
comproprietari, non osta alla posa di archetti sollevabili, i quali non
pregiudicano la fruibilità né
l'estetica
del piazzale. Tanto meno ove si consideri che i vecchi dispositivi non avevano
mai dato luogo a lamentele, quantunque il citato regolamento risalga al 1986. Né
l'art. 28 del regolamento, che vieta la modifica di aree concesse in uso
riservato (come dimostra il diritto di veto spettante in tal caso a ogni
comproprietario), vieta l'installazione di simili dissuasori. A torto la convenuta
pretende poi – ha continuato il Pretore – che la posa degli archetti costituisca
un atto di amministrazione “più importante” nel senso dell'art. 647
b
cpv. 1 CC, soggetto ad autorizzazione dell'assemblea di comproprietari. Si
tratta anzi, stando al primo giudice, di “atti che ogni comproprietario ha il diritto
di intraprendere ex art. 647
a
CC allo scopo di rendere effettivo il suo
diritto di parcheggiare sui posteggi assegnatigli”. Tutt'al più i dispositivi
in questione andrebbero arretrati di un metro per essere conformi alle norme di
attuazione del piano regolatore comunale, ma il loro collocamento scorretto –
ha concluso il Pretore – potrà essere regolato mediante un'istanza in sanatoria
all'autorità amministrativa.
5.
Ogni comproprietario ha la facoltà di impugnare davanti al giudice,
entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui
egli non abbia consentito (art. 712
m
cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC).
La comunione dei comproprietari è libera nella formazione della propria volontà
e non spetta al giudice limitare tale autonomia se non per far rispettare norme
legali o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento,
di conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali (compresi
principi giuridici come il divieto dell'abuso di diritto e il precetto della parità
di trattamento) o disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per
pia­ni (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento
della casa, regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia
inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta ancora, invece,
per giustificarne l'annullamento (DTF 131 III 461 consid. 5 con richiami; RtiD I-2007
pag. 768 consid. 4 con rinvii:
Wermelinger,
op. cit., n. 201 ad art. 712
m
CC). Non tocca al giudice sostituirsi, in
simili casi, alla volontà della comunione dei comproprietari.
6.
Nella
fattispecie l'annullamento della risoluzione impugnata si legittimava pertanto –
dopo quanto si è spiegato – solo ove la deliberazione risultasse lesiva di
norme legali o regolamentari. V'è da domandarsi di quali norme si trattasse. Il
Pretore rimprovera alla comunione dei comproprietari di avere vietato illecitamente
alle attrici di esercitare “atti che ciascun comproprietario ha diritto d'intraprendere
ex art. 647
a
CC allo scopo di rendere effettivo il suo diritto di
parcheggiare sui posteggi assegnatigli” (sentenza impugnata, pag. 4 in basso). Ora,
che ogni comproprietario possa compiere atti di ordinaria amministrazione in
virtù dell'art. 647
a
cpv. 1 CC, agendo come rappresentante della comunione,
non fa dubbio (
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 5
ª
edi­
zione, pag. 438
n. 1242 e 1243). L'art. 647
a
cpv. 2 CC non impedisce tuttavia che la
maggioranza di tutti i comproprietari possa conferire tale facoltà a un amministratore,
escludendo i comproprietari stessi (
Steinauer
,
op. cit., pag. 439 n. 1244; v. anche pag. 451 n. 1276). Nella fattispecie la
proprietà per piani è provvista di un amministratore e i comproprietari hanno
deciso con una maggioranza di
546
/
1000
la rimozione degli archetti reclinabili posti sui posteggi “AI” e “AJ”. Non è
dato a divedere perché ciò sarebbe contrario a norme legali o regolamentari. La
risoluzione contestata non poteva dunque essere annullata per tale motivo.
7.
Il
Pretore reputa altresì che gli art. 12 e 28 del regolamento per l'amministrazione
e l'uso della proprietà per piani non costituisca­no una base sufficiente per
esigere l'eliminazione dei dispositivi esistenti sui parcheggi “AI” e “AJ”.
Sull'interpretazione di tali nor­me si può invero discutere. L'art. 12
stabilisce che “è vietata per motivi di carattere estetico e di agibilità la
collocazione di catenelle di recinzione, paletti di divisione ecc. nei parcheg­gi
interni ed esterni” (doc. B). L'art. 28 dispone che “oltre ai casi previsti
dalla legge o dal presente regolamento, per modifiche alle parti comuni è
necessaria la maggioranza qualificata come è previsto all'art. 27 con
esclusione di quanto indicato all'art. 4 lett. a, b, c, d, e ed
appartamento del custode, nei quali casi occorre l'unanimità dei condomini”
(doc. 3, 3° foglio in alto). Comunque sia, si supponesse pure che né l'una né l'altra
norma proibisca la posa di archetti reclinabili sui posteggi concessi in uso
particolare
(“uso preclusivo” secondo il nuovo art. 712
g
cpv. 4 CC),
nulla muta al fatto che nella fattispecie la gestione ordinaria delle parti
comuni incombe a un amministratore e che i singoli comproprietari non possono
pretendere di esercitarla essi medesimi, nemmeno sui posteggi. Non possono
pretendere quindi di mantenere dispositivi per impedire lo stazionamento di
veicoli contro la volontà della comunione espressa dalla maggioranza di tutti i
comproprietari. Nemmeno sotto questo profilo l'annullamento della risoluzione
impugnata trova quindi giustificazione.
8.
Ne
segue che in concreto non sussistevano i requisiti perché il Pretore annullasse
la decisione presa dalla comunione dei comproprietari. Che tale decisione appaia
inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua, gli archetti
reclinabili posti sui posteggi “AI” e “AJ” non pregiudicando l'estetica o l'uso
del piazzale poco importa, la comunione dei comproprietari essendo autonoma
nella formazione della propria volontà, senza che il giudice abbia a
sostituirvisi. Ciò non significa che, privato dell'amministrazione ordinaria
della proprietà per piani, un singolo condomino sia rimesso al beneplacito dell'amministratore
o della comunione dei comproprietari. I
l regolamento per l'amministrazione
e l'uso della comproprietà infatti non può escludere né restringere la facoltà
di ogni comproprietario “di chiedere e, se occorre, di far ordinare dal giudice
l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della
cosa e a mantenerla idonea all'uso” (art. 647 cpv. 2 n. 1 CC). Il
comproprietario che si vede intralciare o impedire l'uso di un posteggio regolarmente
assegnatogli può esigere dunque “l'esecuzio­ne degli atti d'amministrazione necessari
a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso”. Se l'amministratore
rifiuta o rimane inattivo, egli può adire la comunione dei comproprietari e se
que­st'ultima respinge la richiesta o non la esamina può rivolgersi al giudice.
Contrariamente all'opinione del Pretore, egli non può invece, salvo in casi
d'urgenza (art. 647 cpv. 2 n. 2 CC),
esercitare atti di
amministrazione personalmente.
9.
Se
ne conclude che in accoglimento dell'appello la petizione va respinta e la sentenza
del Pretore va riformata. Gli oneri processuali e le ripetibili di entrambi i
gradi di giurisdizione seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese).
10.
Circa i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro la
presente decisione (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge
la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 2).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche
la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
I.   L'appello
è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
1.  La petizione è respinta.
2.  La
tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 600.– sono poste solidalmente a
carico delle attrici, che rifonderanno alla convenuta, sempre con vincolo di
solidarietà, fr. 2500.– complessivi per ripetibili.
II.   Gli oneri
di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 700
.–
b)
spese                       fr.
50.–
fr.
750
.–
da
anticipare dall'appellante, sono posti solidalmente a carico di AO 1 e AO 2,
che rifonderanno all'appellante, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2000.–
complessivi per ripetibili.
III.   Intimazione:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere
pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv.
1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso
in materia civile è am­missi­
bile
solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30
000
franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il
ricorso in materia civile è ammissibile
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale
(art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF.
Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso
termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale
per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.