ti_gerichte · 80.2008.164 · 2009-02-03 · it

TUI: valore di investimento: vendita di fondo acquistato insieme ad altri per un valore globale, valore commerciale al momento dell'acquisto

Tessin Camera di diritto tributario 03.02.2009 80.2008.164
Tessin Camera di diritto tributario 03.02.2009 80.2008.164
Ticino Camera di diritto tributario 03.02.2009 80.2008.164

Incarto n.
80.2008.164
Lugano
3 febbraio 2009
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributar
io
del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
F
io
renzo
Gianinazzi
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 29 dicembre 2008 contro la decis
io
ne del 26 novembre 2008 in materia di imposta sugli
utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico del
7 aprile 2004, iscritto a Registro fondario il giorno successivo, la __________
vendeva a RI 1 i seguenti beni immobiliari
situati a __________:
·
part. n. __________ RFD (giardino e abitazione);
·
quota di comproprietà coattiva di 1/6 della part. n. __________
RFD (piazzale e portico);
·
quota di comproprietà di 24/240 della part. n. __________ RFD (prato,
piscina e autorimessa).
Il prezzo era stabilito in
complessivi fr. 245'000.–.
B.
a.
Con sentenza dell’11
dicembre 2002, il Pretore di __________ decretava lo scioglimento della
comproprietà relativa alla part. n. __________ RFD di __________, da
effettuarsi mediante vendita ai pubblici incanti. L’immobile veniva aggiudicato
all’incanto in data 20 novembre 2007, al prezzo di fr. 390'000.–, a __________ __________
di __________. Il trapasso di proprietà veniva iscritto a Registro fondiario il
12 dicembre 2007.
b.
Con atto pubblico del 30
luglio 2008, iscritto a Registro fondiario il 14 agosto 2008, RI 1 vendeva a __________
di __________ la part. n. __________ RFD e la quota di comproprietà coattiva della
part. n. __________ RFD al prezzo complessivo di            fr. 490'000.–.
C.
Inoltrando la
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari relativa all’ultima alienazione,
il venditore indicava quale valore d’acquisto l’importo di fr. 245'000.–. Aggiungendo
i costi d’investimento (fr. 162'868.90) e i costi d’acquisto (fr. 7'125.30),
indicava un utile imponibile di fr. 75'005.80, corrispondente ad un’imposta di
fr. 19'501.50.
Notificandogli la tassazione
dell’imposta sugli utili immobiliari, relativa alla vendita della part. n. __________
e della quota di comproprietà coattiva della part. n. __________, con decisione
del 27 ottobre 2008, l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava l’utile
imponibile in fr. 150'432.–. Aveva infatti considerato quale valore d’acquisto
un importo di soli fr. 169'585.–, per tener conto del fatto che la quota di
comproprietà di 24/240 della part. n. __________ era stata ceduta a parte.
D.
Il contribuente
impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 29 ottobre 2008, nel quale
contestava il valore d’acquisto accertato dall’autorità di tassazione. In primo
luogo, osservava che dalla vendita all’incanto della comproprietà del mapp. n. __________
egli aveva percepito solo fr. 27'000.–, a causa dei costi sostenuti per la
procedura. In secondo luogo, lamentava il fatto che nessuno dei venditori della
comproprietà in questione fosse stato tassato per l’utile immobiliare
conseguito con l’aggiudicazione in discorso.
E.
L’autorità di tassazione
accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 novembre 2008. Spiegava
che il valore di acquisto doveva essere ridotto scorporando il valore della
quota di comproprietà del fondo ceduto separatamente. A tal fine, bastava
calcolare il prezzo di aggiudicazione della quota appartenuta al reclamante: i
24/240 di fr. 390'000.– corrispondevano a         fr. 39'000.–. Il valore di acquisto
deducibile ammontava di conseguenza a fr. 206'000.–.
Per quanto attiene alla
tassazione della vendita del mapp. __________, l’Ufficio di tassazione
osservava che tutti i comproprietari erano stati esentati, compreso il reclamante.
Infatti, il valore di stima di 20 anni prima, per i proprietari che avevano acquistato
oltre 20 anni prima, ed il prezzo di acquisto per quelli che avevano acquistato
in tempi più recenti, erano inferiori al prezzo di aggiudicazione. Per
praticità, era tuttavia stata emessa un’unica tassazione per tutti i
comproprietari.
F.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente il valore
di acquisto preso in considerazione dall’Ufficio di tassazione per il calcolo
dell’imposta sugli utili immobiliari. Ribadisce che, al momento dell’aggiudicazione
della part. n. __________, egli ha incassato solo      fr. 27'000.– e non fr.
39'000.–, per il fatto che l’immobile era gravato di “spese diverse,
interventi, spese legali ecc.”. Invoca poi la parità di trattamento con i
comproprietari della part. __________, per il fatto che egli sarebbe il solo ad
essere stato assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Come detto, il ricorrente
contesta il valore di acquisto preso in considerazione dall’Ufficio di tassazione
per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. In via principale, chiede
che il valore di acquisto sia commisurato in fr. 245'000.–, pari al prezzo
pagato nel 2004 per l’acquisto degli immobili poi ceduti separatamente.
2.2.
Per l’art. 130 LT il
valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza
di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT).
Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al
prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiar
io
, ma considera tale criter
io
semplicemente sussidiar
io
, per il
caso in cui, c
io
è, non vi sia un
prezzo accertato mediante la precedente tassaz
io
ne (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t;
inoltre
Soldini/Pedroli
,
op.
cit.
, p. 199).
Secondo l’art. 137 LT, se
un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato
separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore
commerciale dei singoli immobili.
2.3.
Applicando le regole
enunciate, è immediatamente evidente come non possa essere accolta la richiesta
del ricorrente. Il prezzo di fr. 245'000.– era infatti stato pagato, come già
ricordato, per l’acquisto di tre diversi oggetti immobiliari, cioè:
·
part. n. __________ RFD (giardino e abitazione);
·
quota di comproprietà coattiva di 1/6 della part. n. __________
RFD (piazzale e portico);
·
quota di comproprietà di 24/240 della part. n. __________ RFD (prato,
piscina e autorimessa).
Per il semplice fatto che
i tre oggetti in questione non sono stati alienati insieme, non può essere
accolta la richiesta del ricorrente.
3.
3.1.
La domanda che sorge di
fronte alla situazione descritta è per quale ragione il calcolo separato
dell’utile immobiliare non sia già stato intrapreso al momento dell’acquisto da
parte del ricorrente, cioè al momento di assoggettare all’imposta il precedente
proprietario, allora venditore.
3.2.
La legge tributaria
dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e ceduti per un
valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al
valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della
proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).
Ora, nel caso in esame non
è noto se i tre immobili acquistati dal ricorrente nel 2004 fossero stati
acquistati “in epoche diverse” oppure lo stesso giorno, ma si tratta tuttavia
di tre oggetti diversi.
Se si pensa alla
rat
io
dell’art. 136 LT, ci si rende conto che esso deve trovare applicazione anche
nel caso in cui diversi oggetti immobiliari siano stati acquistati lo stesso giorno.
Infatti, si tratta di una conseguenza del carattere reale dell’imposta sugli
utili immobiliari, che impone di determinare separatamente l’utile conseguito,
così come la durata del possesso, per ognuno dei fondi alienati (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 296).
Se fondi diversi, che
hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per un prezzo
globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo fondo, occorre
emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente fra
l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento del
successivo trasferimento (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 302).
3.3.
Ne consegue che sarebbe
stato opportuno che l’autorità di tassazione intraprendesse la tassazione
separata del terreno con l’abitazione, da una parte, e di quello con la piscina
e l’autorimessa, dall’altra. Anche se le parti fossero state le stesse, ciò avrebbe
agevolato proprio la definizione del valore di acquisto nell’ambito del calcolo
dell’utile relativo alla cessione successiva, ora litigiosa.
Poiché ciò non è avvenuto,
si tratta ora di applicare l’art. 137 LT.
4.
4.1.
Come detto, per l’art. 137
LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato
separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore
commerciale dei singoli immobili.
Il valore di acquisto
complessivo deve pertanto essere ripartito proporzionalmente al valore
commerciale dei singoli immobili o parti al momento dell’acquisto. A tal fine,
non basta naturalmente suddividere l’intero valore di acquisto fra i singoli
fondi, in base alla superficie di ciascuno di essi, poiché anche due fondi non
edificati hanno difficilmente un valore identico. Bisogna invece ricercare un
rapporto di valore oggettivo fra i diversi fondi         (cfr. sentenza CDT n.
80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t, consid. 6.4., con
riferimento a
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 305 s.).
4.2.
Si è detto che l’autorità
di tassazione, nella decisione impugnata, ha scorporato il prezzo di vendita
della quota di comproprietà della part. n. __________ (la cosiddetta piscina),
ceduta poco prima della stipulazione della compravendita in discussione.
Si tratta di un modo di
procedere difficilmente compatibile con l’art. 137 LT: per disporre di un
valore d’acquisto attendibile, per calcolare l’utile relativo alla cessione del
mapp. n. __________ e della quota di comproprietà del mapp. n. __________, l’Ufficio
di tassazione avrebbe dovuto sì scorporare il valore della quota di comproprietà
del mapp. __________, ma basandosi tuttavia sul suo valore commerciale al
momento dell’acquisto e non a quello della vendita.
4.3.
Contrariamente a quanto
sembra sostenere il contribuente, la soluzione scelta dall’autorità di tassazione
lo avvantaggia.
Infatti, in astratto si
sarebbe indotti a ritenere che egli abbia interesse a dedurre il valore
commerciale della piscina al momento dell’acquisto, quando verosimilmente esso
era inferiore. A questa conclusione condurrebbe anche il fatto stesso che egli abbia
ricavato un prezzo esattamente doppio rispetto a quello pagato poco più di
quattro anni prima, e per di più con l’esclusione della piscina. Tale ragionamento
si imporrebbe tuttavia solo se il valore della piscina avesse conosciuto
un’evoluzione simile a quella della casa e della coattiva.
Dagli atti emergono
tuttavia elementi che portano ad una conclusione ben diversa. Risulta infatti
che, quando il pretore, l’11 dicembre 2002, ha ordinato lo scioglimento della
comproprietà, ha attribuito alla piscina, sulla base di un’apposita perizia, un
valore di fr. 627'750.–. Già il valore di stima ufficiale del mapp. n. __________
in vigore nel 1987 ammontava a fr. 549'000.–.
Per il fatto che la prima
asta pubblica, tenutasi il 27 settembre 2007, che aveva un piede di partenza di
fr. 627'750.– era andata deserta, l’immobile ha poi potuto essere aggiudicato
ad un prezzo nettamente inferiore, per il fatto che il piede d’asta del secondo
incanto era costituito solo da tutte le spese, gli oneri e i tributi legati al
fondo e alla procedura giudiziaria (fr. 120'000.–).
Insomma, se ci si basasse
sulla perizia in questione o sul valore di stima ufficiale in vigore al momento
dell’acquisto, facilmente il valore commerciale della piscina risulterebbe ben
superiore rispetto a quello dell’aggiudicazione avvenuta alla fine del 2007.
Con l’inevitabile conseguenza che il valore di acquisto attribuito ai due
oggetti venduti nel 2008 sarebbe stato ancora inferiore.
4.4.
Considerata la difficoltà
di ricostruire, ad ormai quasi cinque anni di distanza, il valore commerciale
attribuito alla cosiddetta piscina al momento della stipulazione del contratto
con cui il ricorrente l’ha acquistata, può anche essere ammessa la soluzione
adottata dall’Ufficio di tassazione. Essa si giustifica soprattutto in
considerazione della situazione particolare che si è determinata in seguito
all’avvio della procedura di scioglimento della comproprietà e della successiva
travagliata aggiudicazione.
5.
5.1.
Non può essere presa in
considerazione, per evidenti ragioni, la richiesta subordinata del ricorrente
di ridurre ulteriormente il valore della piscina da fr. 390'000.– a fr.
270'000.–, per tener conto delle spese legali ecc. che hanno ridotto il
guadagno effettivo dei venditori.
Determinante per il
calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari è infatti il valore di alienazione,
cioè quello che risulta dall’atto notarile o dalla contrattazione (art. 131
cpv. 1 LT). Che poi il venditore debba impiegare parte del ricavo della vendita
per coprire spese varie è un fatto che non ha alcuna incidenza diretta sul valore
di alienazione. I costi sostenuti dal venditore potranno tutt’al più ridurre
l’utile imponibile, se rientrano nella nozione di spese d’investimento (art.
134 LT).
Se si tiene conto che la
modalità di calcolo scelta dall’Ufficio di tassazione, per le ragioni
precedentemente esposte, avvantaggia già in modo rilevante il ricorrente, è evidente
che il valore attribuito alla piscina, già ridotto in quanto rifierito alla
procedura di pubblico incanto, non può essere ulteriormente ridotto.
5.2.
Del tutto fuori luogo è
poi la censura di disparità di trattamento, sollevata dal ricorrente con
riferimento al fatto che tutti i comproprietari del mapp. n. __________ sarebbero
stati esentati dall’imposta sugli utili immobiliari dovuta in seguito
all’aggiudicazione, con la sua sola eccezione.
Il contribuente confonde
infatti la tassazione dell’utile immobiliare relativo alla vendita della
comproprietà del mapp. n. __________ e quella dell’utile scaturito invece dalla
successiva cessione della casa. Anch’egli è stato infatti esentato dall’imposta
sull’utile immobiliare relativa all’aggiudicazione della piscina, in considerazione
del fatto che l’autorità di tassazione ha ritenuto che non vi fosse alcun utile
imponibile.
Anche in questo caso il
ricorrente sembra trascurare il fatto che la soluzione adottata dall’Ufficio di
tassazione è quella a lui più favorevole. Considerando praticamente indentici
valore di acquisto e valore di alienazione della sua quota di comproprietà
della piscina (fr. 39'000.–), il suo utile è stato azzerato; se si fosse
considerato un valore d’acquisto più elevato – cosa che come visto non era
difficile – dalla vendita della quota di comproprietà sarebbe risultata una
perdita anziché un utile di zero franchi, con la conseguenza che non sarebbe
stato comunque pagato un franco d’imposta, ma si sarebbe aumentato l’utile
relativo alla vendita della casa. Se invece il valore di acquisto della quota
di comproprietà della piscina fosse stato ulteriormente ridotto, per aumentare
di riflesso quello della casa venduta poi nel 2008 – che è quanto auspica il
ricorrente – è ben vero che si sarebbe diminuito l’utile imponibile di
quest’ultima vendita, ma sarebbe comparso un utile legato alla vendita della
quota di comproprietà del mapp. n. __________!
6.
Ne consegue che il
ricorso è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del
ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                  fr. 1’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un totale di                                                       fr. 1’080.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
;
-
;
-
.
Copia per conoscenza:
-
municip
io
di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                          Il
segretar
io
: