ti_gerichte · 12.2012.57 · 2013-03-28 · it
Locazione, restituzione della cosa locata, risarcimento danni, legittimazione attiva compropietari

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.03.2013 12.2012.57

Incarto n.
12.2012.57
Lugano
28 marzo 2013
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2011.52
della Pretura __________ promossa con petizione 25 febbraio 2011 da
AO 1
AO 2
tutti rappr. dall’  RA 2
contro
AP 1
AP 2
tutti rappr. dall’  RA 1
con cui
gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al versamento di fr.
13’246.- a titolo di risarcimento del danno (pretesa ridotta in sede di
conclusioni a fr. 12'878.05), oltre interessi al 5% a far tempo dal 1°
settembre 2010, e la liberazione integrale in loro favore del deposito di
garanzia pari a fr. 8'700.-, oltre gli interessi, a parziale copertura del
credito, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
domanda
avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione integrale della petizione
e che il Pretore, con sentenza 22 febbraio 2012, ha parzialmente accolto condannando i convenuti in solido al versamento dell’importo di fr. 4'792.90,
oltre interessi al 5% dal 5 gennaio 2011, liberando il deposito di garanzia in favore
degli attori in ragione di tale importo, oltre interessi al 5% a partire dal 5
gennaio 2011, e caricando la tassa di giustizia (fr. 200.-) e le spese (fr.
200.-) per 2/5 ai convenuti e per 3/5 agli attori in solido, obbligando questi
ultimi a rifondere ai convenuti fr. 300.- a titolo di ripetibili parziali;
appellanti
i convenuti che con appello 21 marzo 2012 chiedono la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione e di modificare il
dispositivo sulle spese giudiziarie, il tutto con protesta di spese e
ripetibili di appello;
mentre
gli attori con risposta all’appello 9 maggio 2012 propongono la reiezione integrale
del gravame e con contestuale appello incidentale postulano la riforma della
decisione impugnata nel senso di accogliere parzialmente la petizione e di
condannare i convenuti al pagamento di fr. 12'694.05, oltre interessi al 5% dal
1° settembre 2010, di liberare il deposito di garanzia in loro favore e di
modificare il dispositivo sulle spese giudiziarie, il tutto con protesta di
spese e ripetibili di secondo grado;
richiesta
quest’ultima a cui i convenuti, con osservazioni (correttamente: risposta)
all’appello incidentale 20 giugno 2012, si oppongono integralmente, con
protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
D
al 16 agosto 2007 AP 1 e AP 2 hanno condotto
in locazione un’ abitazione unifamiliare di sei locali sita in via __________ a
__________, Comune di __________, in base a un contratto di locazione venuto in
essere con la G__________, __________, agente per mandato fiduciario. Il
contratto prevedeva una pigione mensile di fr. 2'900.-, oltre le spese
accessorie interamente a carico dei conduttori, e una durata determinata fino
al 31 agosto 2008 (doc. B).
Il 31 luglio 2008 AP 1 e AP 2 hanno concluso un nuovo contratto di
locazione con AO 2 in qualità di locatrice, avente per oggetto lo stesso immobile
(doc. C). La locazione ha avuto inizio il 1° settembre 2008 con una durata
indeterminata, potendo essere disdetta con un preavviso di tre mesi per la
scadenza del 31 agosto, la prima volta il 31 agosto 2009. La pigione mensile
ammontava a fr. 3'070.-, le spese accessorie erano interamente a carico dei
conduttori, i quali si erano inoltre impegnati a provvedere alla manutenzione
del giardino, e, a fine locazione, a ripristinare il livello di olio
combustibile allo stesso livello di quello rilevato al momento della consegna
dell’ente locato nonché a partecipare ai costi pro rata del tinteggio dei
locali, nel caso in cui il contratto fosse stato disdetto prima del 2015 (doc.
C).
La
locazione è cessata il 31 agosto 2010, giorno in cui è avvenuta la riconsegna
dell’ente locato con contestuale redazione del verbale di constatazione danni
(doc. D).
B.
Il 5
gennaio 2011 AO 1 e AO 2 hanno presentato al competente Ufficio di
conciliazione in materia di locazione un’istanza di svincolo del deposito
garanzia affitti a parziale copertura dei danni riscontrati alla riconsegna
dell’ente locato. Dopo la constatazione della mancata conciliazione e il
rilascio dell’autorizzazione ad agire da parte dell’Ufficio di conciliazione (plico
UC richiamato; doc. A) i locatori hanno adito con petizione 25 febbraio 2011 la Pretura __________ chiedendo la condanna di AP 1 e di AP 2 al pagamento di fr. 13'246.-,
oltre interessi al 5% dal 1° settembre 2010, a titolo di risarcimento dei danni all’ente locato e la liberazione in loro favore del deposito di garanzia di fr.
8'700.-, oltre gli interessi. Con osservazioni 1°aprile 2011 i convenuti si
sono opposti alle pretese delle controparti, contestando la legittimazione
attiva di AO 1 e qualsiasi danno all’ente locato, con argomentazioni che
verranno, se del caso, riprese in seguito. Esperita l’istruttoria, le parti
hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti. Con le
conclusioni 26 ottobre 2011 gli attori hanno ridotto la propria pretesa a fr.
12'878.05, mentre i convenuti, con le conclusioni 28 ottobre 2011, hanno
riconfermato la loro posizione.
C.
Statuendo
con sentenza 22 febbraio 2012 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione,
respingendo l’eccezione di carenza di legittimazione attiva e condannando i
convenuti in solido al pagamento in favore degli attori dell’importo di fr.
4'792.90, oltre interessi al 5% dal 5 gennaio 2011, e liberando il deposito di
garanzia per tale importo, oltre gli interessi al 5% dal 5 gennaio 2011, in favore degli attori, mentre la rimanenza in favore dei convenuti. Il Pretore ha infine
accollato la tassa di giustizia (fr. 200.-) e le spese (fr. 200.-) ai locatori
in solido nella misura di 3/5 e per il resto (2/5) ai conduttori in solido e
condannato gli attori a rifondere alla controparte, con vincolo di solidarietà,
fr. 300.- a titolo di ripetibili ridotte.
D.
Con
appello 21 marzo 2012
i conduttori chiedono la riforma
del giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione e di
porre a carico dei locatori la tassa di giustizia e le spese, con l’obbligo per
questi ultimi di rifondere loro fr. 2'000.- a titolo di ripetibili, il tutto
con protesta di tasse, spese e ripetibili di appello. Con risposta 9 maggio
2012 i locatori postulano la reiezione del gravame avversario e con appello
incidentale di medesima data chiedono a loro volta la riforma del querelato
giudizio, nel senso di accogliere parzialmente la petizione nella misura di fr.
12'694.05, di liberare il deposito di garanzia di fr. 8'700.- in loro favore e
di riformare conseguentemente anche il dispositivo sulle spese processuali, il
tutto con protesta di spese e ripetibili di appello. Con osservazioni
(correttamente:“risposta”) 20 giugno 2012 i conduttori chiedono la reiezione
integrale dell’appello incidentale.
considerato
in diritto:                  1.
I
l 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il
Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Giusta l’
art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in
vigore al momento della comunicazione della decisione intesa come data di
intimazione (DTF 137 III 127, consid. 2). La sentenza pretorile è stata resa il
22 febbraio 2012 e notificata alle parti il medesimo giorno,
sicché la procedura di appello è retta dal Codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC).
I.    Sull’appello
21 marzo 2012 di AP 1 e AP 2
2.
L’atto
di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed
essere motivato (art. 310 e 311 CPC). La semplice trascrizione nell’appello
delle conclusioni o la riproduzione di ampi stralci delle stesse è
inammissibile (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1 pag. 375; sentenza del Tribunale
federale 5A_438/2012 del 27 agosto 2012 consid. 2.2 con rinvii; sentenza II CCA
del 28 febbraio 2013, inc. n. 12.2011.27, consid. 2 con rinvii;
Cocchi/Trezzini/ Bernasconi
, Commentario
al Codice di diritto processuale civile svizzero, CPC, Lugano 2010, art. 311
CPC, pag. 1367 seg.). L’appellante deve spiegare, infatti, non perché le sue
argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore.
Nel
presente caso, come rilevano con pertinenza gli appellati, i convenuti hanno
riprodotto nell’atto di appello ampi stralci delle loro conclusioni 28 ottobre
2011(doc. IX). I punti da 2 a 7 compresi (pag. 4-10) costituiscono la letterale
trascrizione, sia pure con alcuni spostamenti e qualche piccola aggiunta,
dell’allegato conclusionale (punti 2, 3, 4, 5, 7 e 12 del doc. IX). Ciò vale in
particolare per l’esposizione circa la validità della notifica dei difetti
(punto 2, pag. 2-3, delle conclusioni che corrisponde ai punti 3 e 4, pag. 4-6,
dell’atto di appello), per le spese di pulizia (punto 4, pag. 5, e punto 7,
pag. 6, delle conclusioni corrispondenti al punto 5, pag. 6, dell’atto di
appello), per le spese di tinteggio (punti 3 e 5, pag. 4-5, delle conclusioni
corrispondenti al punto 6, pag. 6-8 dell’appello) e per le spese di
sistemazione del giardino (punto 12, pag. 7-9, corrispondente al punto 7, pag.
8-10). Le ampie citazioni tratte dall’allegato conclusionale, non essendo al
servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile, rendono queste parti
dell’appello inammissibili (art. 311 cpv. 1 CPC). Possono quindi essere
esaminate solamente le censure esposte nella parte rimanente dell’atto di
appello nella misura in cui risultino avere una valenza autonoma rispetto alla
parte irricevibile.
3.
Il Pretore ha respinto l’eccezione di carenza di legittimazione
attiva di AO 1 sollevata dai conduttori. Ritenuto che la conduzione di un
processo rientra fra gli atti di amministrazione più importanti ai sensi
dell’art. 647b CC, AO 1, nella sua qualità di comproprietario dell’ente locato,
era legittimato a postulare il risarcimento del danno unitamente a sua moglie,
comproprietaria in ragione dell’altra metà. Gli appellanti contestano tale
assunto pretorile. A loro dire, la pretesa di causa si ancora al rapporto di
locazione e non all’art. 647b CC. Titolare dei crediti fatti valere con la
petizione è solo la moglie AO 2, unica firmataria del contratto di locazione di
cui al doc. C.
3.1.
La legittimazione delle parti è una premessa sostanziale dell’esistenza
delle pretesa dedotta in giudizio. Si tratta di una
questione
di diritto materiale (DTF 130 III 417 consid. 3.1 pag. 424) che deve essere
esaminata d’ufficio dal giudice (DTF 126 III 59 consid. 1, 114 II 345 consid.
3d, 108 II 216 consid. 1) in qualsiasi stadio del procedimento. La
legittimazione delle parti – attiva o passiva – rientra per dottrina e
giurisprudenza nel novero dei fatti impliciti, che si possono dare per scontati
fino al momento in cui viene affermato il contrario (sentenza del Tribunale
federale del 12 settembre 2008 4A_283/2008, consid. 6 in fine, non pubblicato;
Hohl
, Procédure civile, vol. I, 2001, n. 446, 792 e 942). L
’
onere della parte attrice di allegazione e
di prova della propria legittimazione attiva sorge pertanto solo con la sua
contestazione da parte del convenuto (sentenza del Tribunale federale dell’11
novembre 2008 4A_165/2008 consid. 7.3.
2;
Hohl
, op.cit.,
n. 446
).
La legittimazione,
ossia la posizione della parte per rapporto al diritto fatto valere in causa da
lei o nei suoi confronti, non rappresenta un presupposto processuale ma è
invece un elemento del diritto sostanziale, che impone un giudizio di merito.
Determinare la legittimazione di una parte significa stabilire chi
può far valere o contro chi si deve far valere in giudizio, in proprio nome,
una determinata pretesa in qualità di suo titolare (DTF 125 II 82 consid. 1).
In tema di azioni contrattuali, ossia di pretese derivanti
dall’esistenza di un determinato contratto, si ritiene che la legittimazione
attiva è data qualora l’attrice sia parte del contratto in base al quale
procede in giudizio (cfr.
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, Lugano 2000, n. 23 ad art. 181; II CCA 4 giugno 2007 inc. n.
12.2005.174, II CCA del 11 gennaio 2008 inc. n. 12.2007.104, II CCA del 7 febbraio
2008 inc. n. 12.2007.29).
In
difetto di legittimazione attiva, ossia della titolarità delle pretese fatte
valere, l’azione va respinta con sentenza (
Staehelin,
n. 11 ad art. 236 CPC, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 2
a
ed.,
Zurigo 2013).
3.2
.   La
parte attrice ritiene che anche AO 1 era legittimato a introdurre la petizione,
poiché comproprietario dell’ente locato e poiché al momento della
sottoscrizione del contratto di locazione egli sarebbe stato rappresentato
dalla moglie.
Lo
statuto giuridico del locatore quale parte del contratto di locazione, non
presuppone che egli sia proprietario della cosa locata (sentenza del Tribunale
federale 13 giugno 2008 4A_35/2008, consid. 2.3 e riferimenti;
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008,
n. 1.2.1, pag. 70-71). Nel caso in cui, come nella fattispecie, l’immobile
appartenga a più proprietari, va distinta la relazione contrattuale esterna
esistente tra locatore e conduttore e la relazione interna che riguarda
specificatamente la pluralità di persone che insieme formano la comproprietà (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 102 e segg.
ad art. 253-274g CO). L’art. 647b CC dispone che gli atti di amministrazione
più importanti, tra i quali figurano pure la stipulazione e lo scioglimento del
contratto di locazione o la conduzione di un processo (
Meier-Hayoz
, Berner Kommentar, n. 5 segg. ad art. 647b CC),
sono decisi a maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari
tempo la maggior parte della cosa. Tale norma ha tuttavia unicamente valore
interno, in relazione ai poteri di rappresentanza (
Higi,
op. cit., n. 107 seg. ad art. 253-274g CO). Per quanto
attiene invece la rappresentanza della comunione dei comproprietari verso
l’esterno, valgono i principi generali degli artt.
32 e
segg. CO (
Higi,
op. cit., n. 110
ad art. 253-274g CO).
3.3
.   Nel caso concreto è pacifico che AO
1 e AO 2 sono comproprietari in ragione di ½ ciascuno della casa unifamiliare
sita a A__________, oggetto del contratto di locazione. La posizione di
locatore di AO 2, indicata come tale nel contratto di locazione 31 luglio 2008
che ha sottoscritto (doc. C) è pacifica. Va invece esaminata la posizione di AO
1, che non appare quale locatore e non ha sottoscritto il contratto di
locazione di cui al doc. C. Occorre pertanto esaminare se AO 2 lo ha
validamente rappresentato.
3.3.1   Ai sensi
dell’art. 32 cpv. 1 e 2 CO gli effetti della rappresentanza sorgono se il
rappresentante dispone di un potere di rappresentanza (vale a dire se egli è
stato autorizzato) e se  agisce, espressamente o tacitamente, a nome del
rappresentato. Agire in nome del rappresentato significa che il rappresentante
deve far sì che la controparte riconosca che egli intende far nascere nel
rappresentato gli effetti del negozio giuridico in questione. Questo può ad
esempio avvenire comunicando esplicitamente al terzo la propria qualità di
rappresentante oppure la stessa è desumibile dalle circostanze o dovrebbe
esserlo per un partner contrattuale in buona fede, di modo che la
rappresentanza si verifica ugualmente. Se questo sia il caso, è questione che
viene decisa interpretando il comportamento del rappresentante e della
controparte contrattuale secondo il principio dell’affidamento, badando in
particolare a ciò che per la controparte era riconoscibile al momento della
stipulazione (
Z
äch
, Berner Kommentar, n. 45 ad art. 32
CO;
von
Thur/Peter
,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen OR, 3
a
ed., Vol. I, pag. 386 seg.;
Engel
,
Traité des obligations en droit suisse, 2
a
ed., pag. 377; II CCA 4 agosto 2005, inc. 12.2004.75; II CCA 5 settembre 1996, inc. n. 12.96.00098; II
CCA 22 dicembre 1993 in re F. G. SA
).
Rimane salvo il
caso in cui al terzo è indifferente trattare con il rappresentante o con il
rappresentato (DTF 126 III 64, 117 II 389 consid. 2a).
Nelle
cause promosse dal rappresentato contro il terzo, incombe al primo l’onere di
provare l’esistenza di un rapporto di rappresentanza ai sensi dell’art. 32 cpv.
2 CO, cioè che il rappresentante ha agito anche in suo nome (DTF 100 II 211;
Z
äch,
op. cit., n. 187 ad art. 32 CO).
3.3.2   Nel caso
concreto, il contratto di locazione 31 luglio 2008, alla base della presente
vertenza, riporta quale parte locatrice la sola AO 2 senza alcuna indicazione
circa un eventuale rapporto di rappresentanza (doc. C, punto 1). Essa è anche
l’unica ad avere sottoscritto in veste di locatore, unitamente ai due
conduttori sempre indicati distintamente, il contratto di locazione, le
“condizioni particolari” e il “Regolamento del bene locato” allegati al
medesimo (doc. C). Dagli atti non emerge alcuna indicazione circa la
rappresentanza del marito né alcuna circostanza atta a provare che AO 2, al
momento della conclusione del contratto di locazione, abbia agito in proprio
nome ma anche in rappresentanza del marito. Il fatto che anche AO 1 risulti
comproprietario in ragione di ½ non è sufficiente a provare tale circostanza,
poiché il diritto di locazione non prescrive che il locatore debba
necessariamente essere il proprietario della cosa locata. Abbondanzialmente si
rileva che anche l’attitudine posteriore alla conclusione del contratto lascia concludere
che non vi fosse rappresentazione diretta del marito, avendo la moglie sempre
agito sola e in proprio nome. Dagli atti emerge infatti che anche alla consegna
dell’ente locato il marito non era presente e pure nel verbale di constatazione
danni del 31 agosto 2010 è indicata quale proprietaria unicamente la moglie
(doc. D e doc. UC richiamato). AO 1, al quale incombe l’onere della prova, non
ha dimostrato l’esistenza di un rapporto di rappresentanza. Ne discende che al
momento della conclusione del contratto AO 2 non ha agito quale rappresentante
del marito ai sensi dell’art. 32 cpv. 2 CO.
Abbondanzialmente
si rileva che la legittimazione attiva di AO 1 non può fondarsi nemmeno
sull’art. 41 CO, non ravvisandosi nella fattispecie alcun atto illecito.
L’eccezione
di carenza di legittimazione attiva di AO 1 va quindi accolta e la sentenza del
Pretore su questo punto va riformata.
4.
Gli
appellanti rimproverano al Pretore di avere considerato il verbale di
constatazione danni (doc. D) quale valida notifica dei difetti. Come già
evidenziato al considerando 2, tale critica è irricevibile (art. 311 cpv. 1
CPC), costituendo il punto 4 dell’atto di appello la letterale trascrizione del
punto 2 delle conclusioni. Il primo giudice in realtà ha verificato se per ogni
pretesa fatta valere dai locatori il doc. D costituisse valida notifica dei
difetti ai sensi dell’art. 267a CO. Gli appellanti si limitano tuttavia
all’esposizione di considerazioni generiche, ribadendo quanto sostenuto in sede
di conclusioni e senza spendere una parola sulla motivazione del Pretore in
merito all’esistenza di una valida notifica per ogni singola pretesa. L’appello
su questo punto è pertanto inammissibile (art. 311 cpv. 1 CPC).
5.
Gli
appellanti criticano il Pretore per avere posto a loro carico fr. 1'500.- per
le spese di pulizia. Tale importo sarebbe oggetto di una stima arbitraria e in
quanto tale inammissibile. Essi si limitano a sollevare una generica censura di
arbitrarietà, senza esporre per quali motivi la decisione del Pretore sarebbe
errata. Ne discende che anche su questo punto l’appello è inammissibile (art.
311 cpv. 1 CPC). La decisione del Pretore merita comunque conferma. Secondo l
’
art. 259 CO infatti durante la locazione il
conduttore è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i
difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione
necessari all
’
ordinaria
manutenzione della cosa. Di conseguenza, prima della consegna dell
’
oggetto il conduttore deve pulire lo
stesso, in difetto di che il locatore può imputargli la relativa spesa (
Lachat,
op. cit., pag. 808, n. 5.2).
Contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti non si pone quindi, al
riguardo, la questione della situazione dell
’
oggetto al momento della consegna al conduttore.
6.
Gli
appellanti criticano inoltre il Pretore per aver loro addebitato una parte
delle spese di tinteggio dei locali. Essi non si confrontano con l’assunto
pretorile, secondo cui, nella misura in cui essi hanno eseguito un ritinteggio
sommario dei locali prima della riconsegna dell’ente locato, “
rispondono
della carente esecuzione di tali opere
” (sentenza impugnata 22 febbraio
2012, consid. 5, pag. 4, secondo paragrafo). Ciò posto anche su questo punto
l’appello è inammissibile (art. 311 cpv. 1 CPC).
7.
Gli
appellanti criticano infine il Pretore per avere riconosciuto in favore dei
locatori fr. 2'000.- per la sistemazione del giardino.
Il Pretore ha accertato che il giardino è stato riconsegnato in uno
stato di carente manutenzione. Considerato che in base al contratto di
locazione la manutenzione del giardino era a carico degli inquilini, egli ha
pertanto posto a loro carico a titolo equitativo fr. 2'000.-. Gli appellanti
non spendono una parola su tale assunto, se non con considerazioni generiche in
merito alla quantificazione del danno, e l’appello deve pertanto essere
dichiarato inammissibile (art. 311 cpv. 1 CPC) anche su questo punto.
8.
Alla
luce di quanto suesposto, nella misura in cui è ricevibile l’appello è accolto
limitatamente all’eccezione di carenza di legittimazione attiva di AO 1.
II.
Sull’appello
incidentale di AO 1 e AO 2
9.
I
locatori
criticano il Pretore per avere riconosciuto unicamente fr.
2'000.- a titolo di manutenzione ordinaria del giardino invece di fr. 9'800.-
come richiesto e risultante dal preventivo doc. I. Essi ritengono che per
quanto riguarda il giardino l’istruttoria avrebbe dimostrato il difetto e che
lo stesso sarebbe stato validamente notificato ai conduttori. Il Pretore
avrebbe dovuto addebitare a costoro l’intera somma richiesta di fr. 9'800.-,
comprensivi dei costi per la manutenzione straordinaria, ritenuto che tali
costi sono stati causati dall’incuria del giardino. Il Pretore ha accertato che
il giardino è stato riconsegnato in uno stato di carente manutenzione. Tuttavia
ha considerato che la notifica agli atti (doc. D) non fosse sufficientemente
chiara, precisa e dettagliata per essere considerata valida. Egli ha tuttavia
ritenuto giustificato porre a carico dei conduttori a titolo equitativo la
somma di fr. 2'000.-, “
costo stimabile per la semplice manutenzione del
giardino che, …, era stata posta a loro carico contrattualmente (doc. C)
”
(sentenza pretorile 22 febbraio 2012, consid. 5, pag. 4).
9.1   Giusta
l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore
deve verificarne lo stato e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve
rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è
liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti
irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2). Giurisprudenza e
dottrina concordano nel ritenere che la notifica dei difetti deve essere
precisa e dettagliata: il locatore deve elencare in maniera distinta i difetti
che intende imputare al conduttore. Il verbale di constatazione danni, firmato
dal locatore e dal conduttore, può valere quale valida notifica dei difetti,
qualora dallo stesso si evinca con chiarezza quali siano i difetti per i quali
il conduttore deve rispondere (decisione del Tribunale federale dell’ 11
gennaio 2012 TF 4A_545/2011 , consid.
3.2;
Svit-Kommentar
, Das schweizerische
Mietrecht, 3. ed., Zurigo 2008, n. 35b ad art. 267-267a CO;
Lachat
, op. cit., pag. 806 n. 4.3;
Higi
, Berner Kommentar, n. 26-30 ad art.
267a CO;
Bohnet/Montini
, Droit du
bail à loyer, Basilea 2010, n. 14 e 15 ad art. 267a CO).
Indicazioni vaghe e generiche, dalle quali non si possa evincere
l’estensione del difetto, non sono sufficienti (
Bohnet/Montini
,
op. cit., n. 14 e 15 ad art. 267a CO). Spetta al locatore l’onere di provare
l’esistenza del difetto e il relativo danno (
Lachat
,
op. cit., pag. 811-812).
9.2   Nel caso
concreto il verbale di constatazione danni di cui al doc. D è stato
controfirmato sia dalla locatrice sia dai conduttori. In calce allo stesso e
prima delle firme sono elencate per numero le posizioni dei difetti
riscontrati, le cui spese di sistemazione sono poste a carico degli inquilini.
Tra queste è anche riportata la posizione 167a: giardino e potatura a carico
degli inquilini “
on attend au devis du jardinier Stierlin
” (doc. D, pag.
2, doc. UC richiamato). Gli appellati incidentali hanno firmato tale verbale
senza apporre alcuna osservazione o riserva. Il teste M__________, estensore
del verbale, riferisce che “
gli inquilini erano in chiaro che tutti i punti
indicati a pagina 2 del verbale venivano loro addebitati
” (verbale di
udienza 6 luglio 2011, pag. 3).
Per
quanto attiene alla sistemazione del giardino (compresa la potatura) il verbale
di constatazione di cui al doc. D adempie ai requisiti di chiarezza sopra
esposti e può pertanto valere quale valida notifica ai sensi dell’art. 267a CO.
Non si può tuttavia concludere, come pretendono gli appellanti incidentali, che
i conduttori debbano assumersi anche i costi non necessari al ripristino di una
situazione conforme all’uso della cosa locata. Il conduttore non è infatti tenuto
a risarcire gli interventi che rimettono a nuovo l’ente locato, ma deve alla
controparte solo quelli che le permettono di ricostituire uno stato conforme al
contratto (
Lachat
, op. cit., pag
807 e segg., consid. 5). Nel caso di una locazione con uso esclusivo del
giardino, il conduttore, al termine della stessa, deve restituirlo in uno stato
conforme ai suoi impegni. Egli deve assumersi la manutenzione ordinaria (ad
esempio l’annaffiatura delle piante e del giardino, la tosatura del tappeto
erboso) ma non i costi relativi al taglio di alberi o a lavori che
presuppongono l’intervento di un professionista (
Bohnet/Montini
, op. cit., n. 26 ad art. 267 CO). Non possono
pertanto essere riconosciuti i costi che non sono necessari a ripristinare una
situazione conforme al contratto e che vanno oltre l’usuale manutenzione del
giardino richiesta al conduttore.
Nel caso
concreto è pacifico che i conduttori erano tenuti alla manutenzione del
giardino (punto 10, doc. C). Il Pretore ha rettamente accertato che il giardino
è stato riconsegnato in uno stato di carente manutenzione (cfr. doc. I, e le
foto doc. GG, HH) ed ha quindi riconosciuto a titolo equitativo fr. 2'000.-
pari al “
costo stimabile per la semplice manutenzione
” (sentenza
impugnata, pag. 4). Tale cifra non è mai stata contestata in quanto tale dagli
appellanti incidentali, i quali si sono limitati alla contestazione secondo cui
il Pretore avrebbe dovuto riconoscere anche i costi relativi alla manutenzione
straordinaria. Ne discende che l’importo di fr. 2'000.- riconosciuto dal
Pretore a titolo equitativo va confermato anche in questa sede.
Per i
motivi suesposti l’appello incidentale va respinto.
III.   Spese
giudiziarie
10.
In definitiva quindi l’appello principale
21 marzo 2012 va
accolto limitatamente all’eccezione della carenza di legittimazione attiva di AO
1 mentre che l’appello incidentale 9 maggio 2012 va respinto integralmente. L’esito
del presente giudizio comporta una riforma degli oneri processuali di prima
sede, che seguono la soccombenza. La tassa di giustizia e le spese di prima
sede sono poste a carico di AO 1 in ragione di ¾ mentre la rimanenza è a carico
dei convenuti in solido. AO 1 verserà ai convenuti in solido, per la prima
sede, l’importo di fr. 500.- a titolo di ripetibili, mentre i convenuti
verseranno, in solido, a AO 2 per lo stesso titolo, fr. 375.-. Le spese
processuali dell’appello principale sono poste a carico di AO 1 e dei convenuti
in solido in ragione di ½ ciascuno. Per la procedura di appello l’importo delle
ripetibili, nello stesso schema di condanna della prima sede è fissato in fr.
750.-. Per quanto concerne l’appello incidentale AO 2 e AO 1 risultano
totalmente soccombenti, sicché le spese processuali devono venire loro
interamente addossate, con l’obbligo di rifondere ai conduttori ripetibili di
appello incidentale.
11.
Il
valore litigioso giusta l'art. 51 cpv. 1 lett. a LTF è determinato da tutte le
conclusioni ricevibili rimaste controverse davanti all'autorità cantonale
(sentenza del Tribunale federale inc. 5A_765/2008 del 29 giugno 2009, consid.
1.2.1 e rif.). Di conseguenza, qualora siano fatte valere domande in via
principale e adesiva, i rispettivi valori vanno sommati, senza riguardo a
quanto l'autorità cantonale ha aggiudicato, né al valore della pretesa della
parte che agisce davanti al Tribunale federale (sentenza inc. 5A_500/2009 del
19 novembre 2009, consid. 1). È fatto salvo il caso in cui con l'appello incidentale
sia riproposta una domanda riconvenzionale; in questa ipotesi - non realizzata
in concreto - trova applicazione l'art. 53 cpv. 1 LTF (sentenza del Tribunale
federale inc.
4A_629/2009 del 10 agosto 2010, consid. 1.2.1).
Nella fattispecie il
valore di causa
determinate ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale
federale è fissato in fr. 12'592.90.
Per questi motivi,
richiamata la LTG,
decide:                      I.
Nella misura in cui è ricevibile l’appello principale 21 marzo 2012
di AP 1 e AP 2
è parzialmente accolto
.
Di
conseguenza la sentenza inc. SE.2011.52 del 22 febbraio 2012 è così riformata:
1.           La
petizione 25 febbraio 2011 è parzialmente accolta.
§
Di conseguenza AP 1 e AP 2, ______(I), sono condannati in solido a versare a AO
2, _____omma di CHF 4'792.90 oltre interessi al 5% dal 5 gennaio 2011.
§§
Il deposito di garanzia costituito presso la Banca Popolare di Sondrio (Suisse)
(conto di deposito garanzia affitti n. 0111212/008.001 CHF intestato a AP 1 e AP
2, Lugano) di CHF 8'700.- (oltre gli interessi maturati) è liberato in favore
di AO 2, ____la somma di CHF 4'792.90 oltre interessi al 5% dal 5 gennaio 2011,
mentre la rimanenza (interessi compresi) è liberata a favore di AP 1 e AP 2, _______
2.           La
tassa di giustizia di CHF 200.- e le spese di CHF 200
.- sono poste a carico di AO 1 in ragione di 3/4 mentre la rimanenza è posta a carico dei convenuti in solido, i quali
rifonderanno, sempre con il vincolo di solidarietà, a AO 2 fr. 375.- a titolo
di ripetibili. AO 1 verserà poi ai convenuti fr. 500.- per ripetibili.
3.           (Invariato)
II.
Le
spese processuali dell’appello principale di fr. 100.-, anticipate da AP 1 e AP
2, sono poste in ragione di ½ ciascuno a carico di AO 1 e dei convenuti in
solido, i quali rifonderanno a AO 2 fr. 750.- a titolo di ripetibili. AO 1
verserà ai convenuti fr. 750.- per lo stesso titolo.
III.
L’appello
incidentale 9 maggio 2012 di AO 1 e AO 2
è respinto
.
IV.
Le
spese processuali dell’appello incidentale di fr. 200.- sono poste
integralmente a carico di AO 1 e AO 2, in solido, con l’obbligo di rifondere ai convenuti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 400
.- p
er ripetibili di appello incidentale.
V.
Notificazione:
-   ;
-   , .
Comunicazione
alla Pretura __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile
proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).