ti_gerichte · 80.2022.45 · 2022-01-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: alienazione economica, vendita di azioni di una società immobiliare, società attiva nellestrazione di granito, licenziamento di tutti i dipendenti prima della cessione

Imposta sugli utili immobiliari: alienazione economica, vendita di azioni di una società immobiliare, società attiva nell’estrazione di granito, licenziamento di tutti i dipendenti prima della cessione

Tessin Camera di diritto tributario 19.09.2024 80.2022.45
Tessin Camera di diritto tributario 19.09.2024 80.2022.45
Ticino Camera di diritto tributario 19.09.2024 80.2022.45

Incarto n.
80.2022.45
Lugano
19 settembre 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
cancelliere
Stefano
Stillitano
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 17 febbraio 2022 contro la decisione del 26 gennaio 2022 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
La __________ SA (in
seguito __________), con sede a __________, è stata costituita l’11 luglio
1979, mediante apporto dell’attivo e del passivo della ditta individuale RI 1.
Lo scopo sociale consisteva nell’estrazione e nella lavorazione meccanica del
granito come pure nel commercio di graniti.
Con scritto del 13
dicembre 2013, RI 1 si è rivolto all’RS 1, prospettando la vendita delle azioni
della __________ e chiedendo conferma degli effetti fiscali indicati nella
lettera stessa ed in particolare la qualifica del guadagno conseguito come
utile in capitale privato. L’istante sosteneva, fra l’altro, che il reddito non
avrebbe dovuto sottostare all’imposta sugli utili immobiliari, per il fatto che
non si trattava dell’alienazione di quote di una società immobiliare. Infatti,
“è
intenzione dei compratori di continuare, anche se con le opportune modifiche,
l’attività di __________”.
L’autorità di tassazione
ha risposto, con lettera del 21 gennaio 2014, confermando che le azioni erano
detenute nella sostanza privata del contribuente e, in particolare, che
l’operazione prospettata non avrebbe avuto
“conseguenze fiscali ai fini
dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI)”.
Con contratto del 12 marzo
2014, RI 1 ha venduto alla __________ SA di __________ il 100% del pacchetto
azionario della __________ al prezzo di fr. 1'050'000.–.
B.
Con decisione del 27
dicembre 2018, l’Ufficio di tassazione ha assoggettato la cessione delle azioni
all’imposta sugli utili immobiliari. L’utile imponibile è stato stabilito in
fr. 594'038.- e l’imposta dovuta, in funzione della durata della proprietà (35
anni 2 mesi e 11 giorni) e della corrispondente aliquota del 4%, in fr.
23’761.50.
Il contribuente ha
interposto reclamo, il 18 gennaio 2019, contro la citata decisione,
contestando, in primo luogo, che la cessione del pacchetto azionario potesse
essere assimilata alla vendita di azioni di una società immobiliare e quindi
assoggettata all’imposta sugli utili immobiliari. In secondo luogo, ha
lamentato anche una violazione del principio della buona fede, con riferimento
allo scambio di corrispondenza intercorso con l’Ufficio di tassazione prima
della vendita delle azioni. Infine, l’insorgente contestava il calcolo
dell’imponibile, nella misura in cui esso non “
tiene conto del fatto che il
valore di stima di circa 20 anni fa dell’immobile ammontava a fr. 820'470.-
“.
Con decisione del 24
ottobre 2019, l’UT ha parzialmente accolto il reclamo del contribuente, riducendo
l’utile imponibile a fr. 329'568.- e l’imposta dovuta a fr. 13'182.70.-. Da un
lato, ha ribadito che la società alienata doveva essere considerata una società
immobiliare, in quanto
“l’attività di lavorazione ed estrazione del granito
ed il trattamento dei suoi resti è cessata” ed “anche la società e la
destinazione degli immobili sono cambiati”.
Dall’altro, ha
“rivisto il
calcolo dell’imponibile tenendo conto del valore di stima in vigore 20 anni fa
invece del valore di investimento (soluzione più favorevole e come da
richiesta)”.
C.
Con ricorso del 18
novembre 2019 alla Camera di diritto tributario, RI 1 ha contestato l’assoggettamento
all’imposta sugli utili immobiliari dell’utile conseguito con la vendita del
pacchetto azionario della __________ avvenuta il 12 marzo 2014. La società
sarebbe infatti rimasta operativa. L’insorgente lamentava poi una violazione
del principio della buona fede, con riferimento alla presa di posizione dell’UT
prima della vendita in questione.
Con sentenza del 29 maggio
2020 (n. 80.2019.362), la Camera di diritto tributario ha annullato la
decisione impugnata e rinviato gli atti all’autorità di tassazione affinché fossero
effettuati una serie di accertamenti prima di adottare una nuova decisione su
reclamo. In particolare, ha invitato l’autorità di tassazione a verificare la
tempistica dei licenziamenti e a richiedere al ricorrente l’invio di ogni
documento relativo allo svolgimento della trattativa, da cui poteva evincersi
la volontà delle parti, ed eventuali perizie sul valore venale degli immobili,
nonché la domanda di costruzione presentata dalla società acquirente, al fine
di determinare la tesi del venditore sulla continuità dell’attività aziendale.
D.
Con scritto del 23
giugno 2020, l’UT ha attribuito al contribuente un termine per produrre il
contratto in originale della cessione del pacchetto azionario, corredato dallo
scambio di corrispondenza tra le parti antecedente alla cessione, nonché le
lettere di licenziamento del personale ed eventuali riassunzioni, come pure
eventuali perizie sul valore venale degli immobili.
Il 27 luglio 2020
l’insorgente ha prodotto il contratto di compravendita delle azioni, le lettere
di licenziamento dei dipendenti e la perizia degli immobili della società.
E.
Con decisione del 26
gennaio 2022, l’UT ha nuovamente respinto il reclamo del contribuente, ritenuto
che “
la società ceduta non ha continuato l’attività dopo il cambio
dell’azionariato
”.
In primo luogo, l’autorità
di tassazione ha rilevato che
“dalle lettere di licenziamento del personale
si evince come tutti i dipendenti della __________ sono stati licenziati in
concomitanza con la cessione del pacchetto azionario e gli stessi non sono
stati riassunti dalla società acquirente”
.
Inoltre,
“nello stesso periodo, il ricorrente informava i mass media che la
società aveva «chiuso i battenti» e che si era vista «costretta a licenziare
gli impiegati»”.
L’UT ha anche fatto
riferimento alle domande di costruzione presentate dalla società acquirente
dopo la stipulazione del contratto di vendita, concernenti il cambio
destinazione degli immobili, da cui si evincerebbe “
chiaramente la volontà
della nuova società di non continuare l’attività originaria di estrazione del
granito
”.
Infine, dalla perizia prodotta
dal contribuente, risultava che il valore degli immobili corrispondeva al
valore di cessione del pacchetto azionario, a comprova del fatto che
“al
momento della cessione delle azioni, gli attivi della società erano quasi
esclusivamente immobiliari”.
Quanto alla pretesa
violazione del principio dell’affidamento, il fisco ha affermato di non
ritenersi vincolato
“dalla presa di posizione formulata in risposta alla
lettera del contribuente del 16 dicembre 2013, già solo perché la fattispecie
da lui descritta non corrisponde a quella effettivamente realizzatasi
”,
essendo di fatto cessata l’attività della __________. D’altra parte,
l’insorgente avrebbe interpellato anche l’Ufficio di tassazione delle persone
giuridiche (UTPG), che avrebbe invece confermato
“l’imponibilità
dell’operazione sotto il profilo degli utili immobiliari, nel caso in cui
l’attività fosse stata interrotta dopo la cessione o se l’acquirente avesse fin
dall’inizio deciso di cambiare la destinazione degli immobili”
.
F.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente l’esenzione dall’imposta
sugli utili immobiliari dell’utile conseguito con la vendita della
partecipazione nella __________, avvenuta il 12 marzo 2014.
Il ricorrente ribadisce
che l’attività della società ceduta sarebbe continuata, ed ha allegato talune
fotografie che lo dimostrerebbero, pur riconoscendo che tale attività ha subito
“
qualche modifica necessaria per adattarsi al mercato e ai vincoli legali
legati allo sfruttamento di una cava
”, ed ha stimato “
il quantitativo di
materiale greggio estratto negli ultimi 4 anni non inferiore a 600 m
3
”.
Per il ricorrente, la
circostanza che l’attività della __________ sarebbe continuata anche
successivamente alla cessione del pacchetto azionario troverebbe conferma, oltre
che nelle fotografie allegate, anche nelle fatture di vendita e nel fatto che
gli acquirenti abbiano sempre rinnovato il contratto di affitto per lo
sfruttamento della cava.
Quanto ai licenziamenti “
cautelativi”
dei dipendenti, intimati in data 28 marzo 2014, ovvero contestualmente alla
vendita della società, sarebbero da ricondurre alla necessità per l’acquirente
di “
continuare l’attività con la propria squadra di operai
”. Sarebbero
stati anzi i dipendenti medesimi, pur avendo avuto la possibilità di continuare
l’attività con la nuova società, a decidere di “
intraprendere una nuova attività
altrove
”, mentre un dipendente avrebbe cessato l’attività per motivi di
salute.
In merito al comunicato inviato
ai media all’inizio di luglio 2014, secondo il ricorrente la sua frase “
purtroppo
stiamo liquidando tutto
” sarebbe stata da intendersi riferita “
al grosso
quantitativo di lastre colorate e lucide provenienti da diversi Paesi con
Brasile. India e Argentina svendute perché non interessavano agli acquirenti
della società
”.
Il ricorrente ha poi
ribadito che l’attività della __________, successivamente alla vendita, avrebbe
subito una riduzione a causa delle opposizioni presentate alla domanda di
costruzione del 2015 per poter realizzare una “
piazza per il riciclaggio e
la valorizzazione di materiali inerti
”. Attività che tuttavia non sarebbe
terminata. Anzi, “
se la licenza fosse stata accordata, __________ avrebbe
installato un frantoio, gli scarti dell’estrazione della cava sarebbero stati
frantumati e utilizzati per la produzione di altri lavorati
”.
In merito, infine, alla
determinazione del prezzo di vendita, per il ricorrente “
è stato il frutto
di una contrattazione basata sul bilancio della società al 30.9.2013 che
conteneva al momento della cessione diversi attivi, ma anche capitale di terzi”.
In particolare,
“il capitale di terzi ammontava a CHF 27'351, tra questi
debiti figurava anche l’ipoteca sull’immobile di CHF 150’000
”. Per quanto
attiene al
goodwill
, secondo l’insorgente
“la redditività della
società non era ottimale
”, ragione per cui non sarebbe stato facile
realizzare “un importante
goodwill”
.
G.
Nelle sue
osservazioni del 2 marzo 2022, l’RS 1 ha evidenziato che le fatture prodotte
dal ricorrente sarebbero “
riferite allo scarico di materiali in discarica e
carico di detriti da cava, dalle quali traspare pertanto un’attività di
riciclaggio e lavaggio di inerti, non un’attività di estrazione
”. Inoltre,
dalle fotografie prodotte si evincerebbe, a conferma della tesi della stessa
autorità fiscale, che la cava “
sembrerebbe essere stata riconvertita in
deposito di materiale e lavorazione detriti
”.
Quanto, invece,
alle missive allegate al ricorso e sottoscritte dalla nuova proprietà, per l’UT
non farebbero altro che “
confermare come l’attività di estrazione sia del
tutto cessata in favore di un’attività riorientata al riciclaggio e al lavaggio
di inerti
”.
H.
Nella sua replica
spontanea del 16 marzo 2022, il ricorrente ha rilevato che le fatture prodotte
non si riferirebbero, come sostenuto dall’autorità fiscale “
allo scarico di
materiali in discarica e carico di detriti da cava
”, bensì ad “
attività
collegate con l’estrazione dalla cava
”.
Il ricorrente ha
contestato anche che la cava “
sembrerebbe essere stata convertita in
deposito di materiale e lavorazione detriti
”. Prova ne sarebbe il fatto che
la __________ “
ha creato una nuova strada nella cava per raggiungere un
punto di estrazione con materiale pregiato piu’ alto
”. Ciò che sarebbe
visibile nelle foto allegate al ricorso.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari –
Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di
procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di
alienazione
e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
1.3.
Un
risultato economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica
di immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di
una società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un
simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di
vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile
immobiliare. In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che
assimila la compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione
della proprietà fondiaria (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 101).
La
legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei
Comuni (LAID) prevede che siano
assimilati a un’alienazione di fondi i
negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell’alienazione
sul potere di disporre di un fondo (art. 12 cpv. 2 lett.
a
). Consente
poi al legislatore cantonale di
prevedere
l'imposizione del "trasferimento di partecipazioni a società immobiliari
facenti parte della sostanza privata" (
art. 12 cpv. 2 lett
.
d
), cioè di assoggettare all’imposta sugli
utili immobiliari anche la cessione di quote di partecipazione minoritarie, che
come tali non “producono i medesimi effetti dell’alienazione sul potere di
disporre di un fondo”.
Nel
diritto cantonale, per l'art. 124 cpv. 2 lett.
h
LT sono imponibili “le
alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se
nel patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a
società immobiliari”.
2.
2.1.
L’autorità di tassazione
ha ravvisato nella vendita dell’intero pacchetto azionario della __________ da
parte del ricorrente un’alienazione economica di beni immobiliari, in
considerazione del fatto che la società ceduta non avrebbe continuato l’attività
dopo il cambio dell’azionariato. Sarebbe inoltre intervenuto un cambio di
destinazione degli immobili. La società sarebbe in tal modo qualificabile come
società immobiliare. Tesi contestata dal ricorrente, secondo il quale egli
avrebbe ceduto una società operativa, che continuerebbe tuttora a svolgere la
propria attività, pur avendola ampliata. La cessione delle azioni costituirebbe
pertanto un utile in capitale privato, esente da imposta.
2.2.
Per definire il campo di
applicazione delle disposizioni del diritto cantonale, che prevedono
l’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari delle cosiddette
alienazioni economiche, si deve tener conto della giurisprudenza del Tribunale
federale che concerne l’interpretazione dell’art. 12 cpv. 2 lett.
a
LAID.
Questa disposizione ha lo
scopo di evitare palesi elusioni dell’imposizione dell’utile immobiliare e
prevede pertanto l’imposizione di quei negozi giuridici, con i quali viene
ceduto il potere di disporre di un immobile dal punto di vista economico, in
particolare mediante l’alienazione di diritti di partecipazione in società
immobiliari o mediante cessioni successive di diritti su immobili (sentenza del
TF 2C_1044/2014 del 26.11.2015 consid. 2.2.1, in RF 71/2016 p. 226 = RDAF 2016
II 275 e giurisprudenza citata).
2.3.
Per quanto concerne, in
particolar modo, la definizione di società immobiliare, nella già citata
sentenza del 26.11.2015 (2C_1044/2014), la Suprema Corte ha ripercorso la
propria giurisprudenza in materia e ha stabilito alcuni limiti.
In primo luogo, ha
riconosciuto che la fattispecie dell’alienazione economica è definita in modo
meno preciso rispetto all’alienazione civilistica, essendo fondata su una
prospettiva economica (consid. 2.4). Non essendo pertanto possibile proporre
una definizione precisa del presupposto dell’imposizione, il rispetto del
principio di legalità (art. 127 cpv. 1 Cost.) impone, da un lato, di evitare
che all’autorità di tassazione sia lasciato un margine di manovra troppo ampio
e, dall’altro, che l’assoggettamento all’imposta sia prevedibile e rispettoso
della parità di trattamento (consid. 2.4.1 e giurisprudenza citata).
Un’interpretazione dell’art. 12 cpv. 2 lett.
a
LAID conforme alla
Costituzione implica pertanto una nozione restrittiva di alienazione economica.
Un’alienazione economica si ritiene assimilabile a una civilistica solo se
tutti i poteri sono trasferiti all’acquirente e manca ancora solo l’iscrizione
nel registro fondiario (consid. 2.4.2).
L’applicazione dell’art.
12 cpv. 2 lett.
a
LAID presuppone un esame completo della fattispecie
concreta, non limitandosi all’interpretazione degli accordi contrattuali, ma
approfondendo gli ulteriori, concreti, moventi delle parti, che potrebbero
anche non essere chiaramente espressi nel contratto. In ogni caso, per
qualificare una società come società immobiliare o operativa, è necessario
basarsi non sulla volontà soggettiva dei contraenti, bensì su elementi
oggettivi. È a tal fine determinante la situazione al momento dell’alienazione
ed in particolar modo l’attività effettiva della società. Ci si fonda pertanto
sul momento in cui si verifica il trasferimento del potere di disporre ovvero
in cui vengono effettivamente esercitati i poteri legati alla proprietà
immobiliare (consid. 2.4.3 e giurisprudenza citata).
2.4.
Secondo una consolidata
giurisprudenza, che risale al 1959, l’art. 12 cpv. 2 lett.
a
LAID non si
applica alle società operative, cioè quelle società per le quali la proprietà
fondiaria serve esclusivamente come base materiale per la produzione, il
commercio o qualsiasi altra attività operativa (sentenza del 26.11.2015 citata,
consid. 2.5). Infatti, quando vengono cedute le azioni di una società
operativa, gli effetti di tale vendita non si riducono al trasferimento del
potere di disporre sui fondi di proprietà della società; questo potere di
disporre è solo una conseguenza del ben più esteso dominio sull’intera impresa,
che l’acquirente ha ottenuto acquistando le azioni (consid. 2.5.1 e
giurisprudenza citata). Una società non si considera operativa solo quando la
proprietà fondiaria rappresenta una parte insignificante degli attivi della
società, ma anche se circa il 90% del bilancio dell’impresa è costituito da
immobili, se tuttavia questi ultimi costituiscono solo la base materiale per
l’attività di imballaggio e stoccaggio, svolta dalla società (consid. 2.5.2,
con riferimento a DTF 104 Ia 251 consid. 3a e 3b).
Secondo la costante
giurisprudenza del Tribunale federale, si verifica un’alienazione economica,
quando vengono vendute azioni di una società operativa, solo in casi
eccezionali e in presenza di circostanze straordinarie, come è avvenuto con la
vendita di una società che gestiva un albergo in un proprio immobile, laddove
tuttavia il compratore aveva deciso fin da subito di demolire l’edificio
esistente per sostituirlo con una nuova costruzione, destinata a ospitare una
banca, ragione per cui il prezzo di vendita delle azioni corrispondeva
esclusivamente o quasi al valore del terreno (consid. 2.5.3, con riferimento a
DTF 91 I 467 consid. 2).
2.5.
Riassumendo, la
giurisprudenza del Tribunale federale presuppone che la società ceduta sia una
società immobiliare, cioè una società che già al momento della transazione
determinante sia qualificabile come società immobiliare. Se invece si tratta di
una società operativa, solo eccezionalmente e a precise condizioni si può
ravvisare un’alienazione economica (sentenza 26.11.2015 citata, consid. 3.3.1).
Per qualificare la società
come società immobiliare o operativa, si deve tener conto del punto di vista del
debitore dell’imposta, che nel caso dell’imposta sugli utili immobiliari è
l’alienante (v. anche
Schwab
, La
vente des actions de la société immobilière en droit fiscal suisse, Berna 2019,
n. 89, p. 34).
3.
3.1.
In seguito agli
accertamenti intrapresi dall’autorità di tassazione, dopo il rinvio degli atti
deciso con la precedente pronuncia della Camera di diritto tributario, si deve
ammettere che il ricorrente abbia ceduto azioni di una società immobiliare.
3.2.
In primo luogo, tutto il
personale che la società aveva prima del trasferimento della partecipazione è
stato licenziato dal ricorrente.
Il 28 marzo 2014
quest’ultimo ha informato i collaboratori del fatto che, dal 1° luglio 2014, la
società sarebbe stata amministrata dai “nuovi proprietari” e li informava del
loro licenziamento.
L’insorgente sostiene che
la “nuova proprietà ha continuato l’attività per il tramite di propri
dipendenti già attivi in altre società del gruppo” ed allega una fattura inviata
il 30 dicembre 2015 dalla __________ SA di __________ alla __________ SA per il
“prestito manodopera 2015” per un ammontare di fr. 8'640.–, corrispondenti a
fr. 40.– per 216 ore.
Questa precisazione
conferma che la società ceduta, che prima del licenziamento del personale
pagava salari per fr. 165’097.05, è rimasta senza dipendenti. Il prestito di
manodopera concerne del resto il lavoro di una persona per non più di cinque
settimane sull’arco dell’intero anno. In queste circostanze, si deve escludere
in particolare che la società abbia continuato l’attività di estrazione del
granito.
Tale conclusione coincide
del resto con la notizia diffusa dalla RSI in un servizio radiofonico del 5
luglio 2014, nel quale si affermava che
“la __________ SA di __________ ha
chiuso i battenti”
e che si era
“vista costretta a licenziare una decina
di impiegati”
(
https://www.rsi.ch__________.html
).
Nella registrazione della trasmissione lo stesso ricorrente affermava di avere
precedentemente avuto una decina di dipendenti, aggiungendo che attualmente
stava “liquidando tutto quanto” e che erano “rimasti tre o quattro”:
3.3.
L’insorgente vorrebbe
dimostrare la continuità dell’attività della società producendo alcune fatture,
emesse dalla __________ SA negli anni dal 2015 al 2018.
Se si considera il fatto
che l’impresa non aveva personale proprio, la fatturazione in questione non può
riferirsi alla vendita di materiale estratto dopo la cessione della società.
D’altra parte, da alcune delle fatture presentate risulta che l’acquirente del
materiale è la stessa __________ SA, cioè la società madre.
Come rilevato
dall’autorità di tassazione, nelle osservazioni al ricorso, la fatturazione
lascia supporre che la cava sia stata riconvertita un deposito di materiale e
lavorazione detriti.
3.4.
Che l’acquirente della
società non fosse interessata al proseguimento dell’attività di estrazione ed
abbia pertanto acquistato le azioni solo in considerazione del valore
dell’immobile è dimostrato anche dalla procedura avviata dalla __________ SA
con l’inoltro, il 23 marzo 2015, di una domanda di costruzione volta alla
realizzazione di una piazza per il riciclaggio e la valorizzazione di materiali
inerti.
Un’altra domanda di
costruzione concerne la ristrutturazione e il cambiamento di destinazione del
capannone esistente e la sistemazione esterna del mapp. n. __________, inoltrata
il 4 luglio 2018.
Indipendentemente dallo
svolgimento delle procedure edilizie in questione, che sembrano essersi
protratte a lungo a causa di opposizioni e ricorsi, le istanze presentate dalla
nuova azionista avvalorano indubbiamente la tesi dell’autorità di tassazione.
3.5.
La precedente sentenza
della Camera di diritto tributario aveva anche auspicato la produzione di eventuali
perizie, circa il valore degli immobili.
Su richiesta dell’autorità
di tassazione, il contribuente ha presentato la perizia del 9 luglio 2012 della
__________ in merito alla valutazione dei mapp. __________ e __________ RFD di __________,
appartenenti alla __________ SA. Il valore commerciale è stato stabilito in fr.
1'000'000.–.
Anche questo elemento
contribuisce a consolidare la conclusione secondo cui la società, al momento
della vendita, era ormai una società immobiliare. Il prezzo di vendita delle
azioni ammontava infatti a fr. 1'050'000.–.
Secondo il ricorrente, il
prezzo di vendita delle azioni sarebbe stato determinato in base al bilancio
della società al 30 settembre 2013 e sarebbero stati considerati “diversi
attivi ma anche capitale di terzi”. Se è vero che a bilancio figuravano debiti,
in particolare un debito ipotecario di fr. 150'000.– e un prestito di fr.
75'000.–, dall’altra parte era registrato anche un utile riportato di ben fr.
328’453.28. Altri attivi di una certa importanza non emergono dal bilancio. I
più importanti sono un inventario del valore di fr. 80'000.– e “macchinario e
attrezzi” per fr. 14'343.15.
Lo stesso ricorrente ha
riconosciuto, nel ricorso, di non aver potuto realizzare un importante
“goodwill”
,
in quanto la redditività della società non era “ottimale”.
Essenzialmente, il prezzo
delle azioni corrisponde dunque al valore dell’immobile.
3.6.
La decisione impugnata,
con la quale l’Ufficio di tassazione ha assoggettato all’imposta sugli utili
immobiliari il guadagno conseguito con la vendita delle azioni della __________
SA, si rivela pertanto conforme al diritto applicabile
4.
4.1.
Il contribuente lamenta
anche una violazione del principio della buona fede da parte dell’autorità
fiscale. Dando seguito alla sua lettera del 16 dicembre 2013, l’UT gli ha infatti
confermato che
“la presente operazione non ha neppure conseguenze ai fini
dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI)”.
L’autorità fiscale ha tuttavia
ritenuto di non essere vincolata a quanto affermato nella presa di posizione
citata, per il fatto che la situazione fattuale esistente al momento della
cessione delle azioni non corrispondeva più con la fattispecie descritta dal
contribuente nella lettera del 16 dicembre 2013. L’attività della __________
non sarebbe infatti stata ripresa dalla società acquirente.
4.2.
Il principio della buona
fede, che discende direttamente dall’art. 9 Cost., e che si applica all’insieme
dell’attività statale, protegge i cittadini nell’affidamento legittimo che
ripongono nelle rassicurazioni ricevute da parte delle autorità, nel caso in
cui, abbiano regolato il loro comportamento secondo delle decisioni, delle
dichiarazioni oppure un comportamento determinato dell’amministrazione.
Secondo la giurisprudenza,
un’informazione oppure una decisione erronea dell’amministrazione possono
obbligare quest’ultima a consentire ad un amministrato di godere di un
vantaggio contrario alla regolamentazione in vigore alle seguenti condizioni:
(a) che l’informazione è stata data senza riserve, (b) che l’autorità è
intervenuta in una situazione concreta nei confronti di determinate persone,
(c) che l’autorità ha agito oppure si ritiene abbia agito nei limiti delle
proprie competenze e (d) che l’amministrato non si è potuto rendere immediatamente
conto dell’inesattezza dell’informazione ricevuta. È inoltre necessario che
quest’ultimo si sia basato sulle rassicurazioni oppure sul comportamento del
quale si prevale per intraprendere delle (e) disposizioni alle quali non
potrebbe rinunciare senza subire un pregiudizio, e (f) che la regolamentazione
non sia modificata a partire dal momento in cui la rassicurazione è stata data
e che (g) l’interesse all’applicazione del diritto non prevalga sulla
protezione della buona fede (DTF 137 II 182 consid. 3.6.2.; sentenza TF
2C_603/2012 del 10.12.2012 consid. 4).
In effetti, il diritto tributario è particolarmente marcato dal
principio della l
egalità
, di modo che le
regole della
buona
fede
hanno solo una portata
limitata,
soprattutto se si trovano in conflitto proprio con l’esigenza di
legalità
(DTF 131 II 627 consid. 6.1; 118 Ib 312
consid. 3b). Motivo per il quale il contribuente può beneficiare di un
trattamento che deroga alla legge, unicamente nel caso in cui, le condizioni
sopra menzionate – che devono essere interpretate restrittivamente – sono
adempiute in maniera chiara e senza equivoci (sentenza 2C_382/2007 del
23.11.2007 consid. 3 e la giurisprudenza citata; sentenza; sentenza TF
2C_461/2021 del 19.1.2022, consid. 5.1.).
4.3.
Il
ruling
, in
particolare, è l’approvazione anticipata, da parte dell’autorità fiscale
competente, delle conseguenze fiscali prospettate dal contribuente con
riferimento ad un’operazione prevista e il fisco è vincolato al contenuto del
ruling
,
in occasione della tassazione, solo se la fattispecie anticipata corrisponde a
quanto effettivamente realizzato in seguito (sentenza TF 9C_74/2023 del
16.5.2023, consid. 5.1.; sentenza TF 28.4.2014, n. 2C_664/2013, in RF 69/2014
p. 557, consid. 4.2 con riferimenti, sentenza TF n. 2C_137/2016 del 13.1.2017
consid.
6.2.;
Oesterhelt
,
Rechtliche Einordnung von Steuerrulings, in SJZ 117/2021, p. 432;
Oberson
, Droit fiscal suisse, 5
a
ed, Basilea 2021, § 25 n. 42).
Uno dei presupposti dell’effetto
vincolante di un
ruling
è che la persona che lo ha ottenuto abbia
compiuto atti di disposizione, la cui revoca gli causerebbe un pregiudizio (p.
es. DTF 141 I 161 consid. 3.1 con riferimenti). Il nesso causale tra
l’informazione ricevuta e la disposizione compiuta è pertanto escluso se la
fattispecie cui l’informazione si riferisce si è già realizzata (cfr. p. es.
Massetti/Pedroli
, Il
ruling
nel
diritto tributario svizzero: situazione attuale e prospettive di evoluzione
alla luce dell’esperienza italiana, in RtiD I-2006 p. 597 e dottrina citata;
inoltre
Schreiber/Jaun/Kobierski
,
Steuerruling - Eine systematische Auslegeordnung unter Berücksichtigung der
Praxis, in ASA 80 p. 312).
In materia d’imposte
dirette, i
ruling
non costituiscono delle decisioni; non sono
impugnabili e non aprono le vie di ricorso ordinario. Possono tuttavia avere
delle conseguenze giuridiche in virtù dei principi della buona fede e della
tutela dell’affidamento (sentenza TF n. 2C_137/2016 del 13.1.2017 consid. 6.2).
Non solo quando concerne le imposte cantonali, ma anche per l’imposta federale
diretta, il
ruling
deve essere sottoscritto dall’autorità fiscale
competente, che è quella cantonale (sentenza TF 2C_529/2014 del 24.8.2015; cfr.
anche
Yersin/Aubry Girardin
, in:
Noël/Aubry Girardin
[a cura di],
Commentaire romand LIFD, 2
a
ediz., Basilea 2017, n. 92 ad RP, p.
51).
4.4.
Nel caso in discussione, con
la già citata lettera del 16 agosto 2013, il ricorrente si è rivolto
all’Ufficio di tassazione, sottoponendogli una “richiesta di conferma sul
trattamento fiscale”.
Dopo aver espresso
l’intenzione di vendere la sua “azienda” al prezzo di fr. 1'050'000.–, ha
esposto le modalità di pagamento del prezzo. Ha quindi affermato quanto segue:
Dopo
il passaggio di proprietà, l’attività della società continuerà in gran parte
anche con la nuova gestione. In particolare, l’utilizzo dell’immobile della
società rimane pressoché uguale, una parte delle attrezzature come la gru a
ponte, la stazione di pompaggio dell’acqua, il compressore e le caldaie, il
cono di depurazione delle acque, il filtro pressa con le pompe di
alimentazione, l’attrezzatura per sezionare i blocchi e la movimentazione, ecc.
restano operative.
Dopo aver formulato delle
considerazioni in merito all’eventuale assoggettamento dell’utile a titolo di
commercio professionale di titoli, di trasposizione e di liquidazione parziale
indiretta, l’insorgente si è poi confrontato con le conseguenze fiscali sul
piano dell’imposta sugli utili immobiliari, concludendo con le seguenti
affermazioni:
Per contro, se la proprietà
immobiliare costituisce… unicamente il supporto materiale per un’attività
industriale, commerciale o di altra natura, la società non può essere
considerata immobiliare e quindi la sua alienazione non viene colpita con la
TUI.
In
quanto è intenzione dei compratori di continuare, anche se con le opportune
modifiche, l’attività di __________; non ci sono i presupposti per
un’imposizione della vendita di __________ con la tassa sugli utili
immobiliari.
Con scritto del 31 gennaio
2014, l’Ufficio di tassazione ha preso posizione sui singoli punti del
ruling
e si è così espresso sull’imposta sugli utili immobiliari:
La presente operazione non ha
neppure conseguenze ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI).
4.5.
Come poc’anzi ricordato, il
fisco è vincolato al contenuto del
ruling
, in occasione della
tassazione, solo se la fattispecie anticipata corrisponde a quanto
effettivamente realizzato in seguito.
Nella fattispecie,
l’Ufficio di tassazione competente ha garantito al contribuente che la vendita
delle azioni non avrebbe avuto conseguenze ai fini dell’imposta sugli utili
immobiliari, basandosi sul presupposto che l’acquirente avrebbe continuato, con
le opportune modifiche, l’attività precedente. L’insorgente era consapevole che
la transazione non sarebbe stata assoggettata all’imposta solo se non fosse
stata considerata una società immobiliare e cioè a condizione che
“la
proprietà immobiliare costituisce… unicamente il supporto materiale per
un’attività industriale, commerciale o di altra natura”
.
Sennonché, poco dopo aver
ricevuto la risposta dell’autorità di tassazione, il contribuente ha licenziato
gli ultimi dipendenti della società. La continuazione dell’attività della
società non si è dunque verificata.
Come ha rilevato
l’autorità fiscale nella decisione impugnata, d’altra parte, prima di
sottoporre all’Ufficio circondariale di tassazione competente la proposta di
ruling
già citata, il contribuente aveva interpellato l’Ufficio di tassazione delle
persone giuridiche, che il 20 marzo 2013 si era così espresso:
in risposta al vostro scritto
del 26 febbraio 2013 vi comunichiamo che una società operativa con un immobile,
oggetto di trapasso dell’intero pacchetto azionario, è considerata una società
immobiliare se l’attività aziendale viene interrotta dopo la cessione o quando
l’acquirente delle azioni era deciso fin dall’inizio a non continuare
l’attività precedente ma a cambiare unicamente la destinazione degli immobili.
Pertanto
nel caso della __________ SA, l’operazione potrebbe essere imposta con una
tassazione sugli utili immobiliari.
Ricevuta una risposta che
evidentemente non riteneva soddisfacente, il ricorrente ha successivamente
elaborato la proposta di
ruling
, che si basava sul presupposto della continuazione
dell’attività.
4.6.
La decisione dell’autorità
di tassazione non è pertanto in contrasto con il principio della buona fede.
5.
Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese sono a carico del
ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr. 2’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 2’100.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,
entro 30 giorni (art. 73 LAI
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                        Il
cancelliere: