ti_gerichte · 11.2020.60 · 2021-08-19 · it
Ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori: iscrizione provvisoria per lavori eseguiti su più fondi


Incarto n.11.2020.60

Lugano

19 agosto 2021/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.
 A. Bernasconi, presidente,

Giani
 e Grisanti

vicecancelliera:

Fiscalini

sedente
per statuire nella causaSO.2016.1222(ipoteca
legale degli artigiani e imprenditori: iscrizione provvisoria) della Pretura
del Distretto di Bellinzona promossa con istanza del27 dicembre 2016dalla

AP 1(Bolzano)

contro

M__________B__________, ora in

(patrocinato
 dall'avv.   )

al
 quale è subentrata in pendenza di causa

giudicando sull'appello del 5 giugno
2020 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 25
maggio 2020;

  fr. 14707.20 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7438 (115/1000della particella n. 6536),

  fr. 14707.20 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7439 (115/1000della particella n. 6536),

  fr. 14707.20 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7440 (115/1000della particella n. 6536),

  fr. 15986.10 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7441 (125/1000della particella n. 6536),

  fr. 17904.40 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7443 (140/1000della particella n. 6536),

  fr. 17904.40 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7444 (140/1000della particella n. 6536) e

  fr. 18543.85 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7445 (145/1000della particella n. 6536)

  fr. 11650.70 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7415 (340/1000della particella n. 380),

  fr. 11136.70 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7416 (325/1000della particella n. 380) e

  fr. 11479.40con interessi al 5% dal 27 dicembre 2016
sulla proprietà per piani n.7417(335/1000della particella n. 380).

Considerando

In diritto:1.L'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale degli
artigiani e imprenditoriè
trattata con la procedura sommaria degli art. 248 segg. CPC (art. 249 lett. d
n. 5 CPC). Le relative decisioni dei Pretori (o dei Pretori aggiunti) sono
appellabili perciò entro dieci giorni dalla notifica (art. 314 cpv. 1 CPC),
sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10000.
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato,ove si consideril'ammontare
dell'ipoteca controverso in prima sede (fr.
148727.15
complessivi).Quanto alla tempestività delrimedio giuridico, la sentenza impugnata è giunta alla
patrocinatrice dell'istan­te il 26 maggio
2020 (traccia dell'invio n. 98.__________, agli atti).Inoltrato il 5 giugno
2020 (timbro sulla busta d'invio), ultimo giorno utile, l'appello in esame è
pertanto ricevibile.

3.All'appello
l'istanteacclude unpreprogetto viste 3D con annotazioni a mano
del 25 settembre 2014 (doc. B di appello), i piani firmati dalle parti il 27
settembre 2019 del lotto 1 (tre appartamenti sulla particella n. 380) e dei
lotti 2 e 3 (otto appartamenti sulla particella n. 6536: doc. C e D di appello),
come pure una copia dell'offerta dettagliata che la ditta ha allestito il 27
settembre 2013 per M__________ B__________ (doc. E di appello). Ora, nuovi mezzi di prova sono proponibili in
appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione
inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile,
tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). Spetta alla parte che
intende valersi di simile facoltà indicare i motivi che le hanno impedito di
sottoporre tali elementi al primo giudice nonostante ladiligenza che si poteva esigere da lei (DTF 143 III 42 consid. 4.1).

Nella
fattispecie i documenti esibiti in appello precedono ampiamente il giudizio
impugnato, senza che l'appellante spieghi quali motivi le avrebbero impedito di
sottoporli al Pretore aggiunto nonostante la diligenza che si poteva esigere da
essa. La ricevibilità dei documenti in questione appare quindi più che dubbia e
poco importa, sotto questo profilo, che a parere dell'istante i documen­ti
prodotti in prima sede sarebbero sufficienti per confermare l'iscrizione dell'ipoteca
legale in via provvisoria. Comunque sia, e come si vedrà in appresso (consid.
8), i documenti in questione non sussidiano ai fini del presente giudizio. Senza
fondamento è poi l'impossibilità  lamentata dall'istante  di valersi davanti
al primo giudice del­l'audizione di tecnici residenti in Italia. Questa Camera
ha già avuto modo di rilevare, proprio nell'ambito di una procedura come quella
in rassegna, che nulla impedisce di domiciliare un testimone residente
all'estero presso una parte o presso il suo patrocinatore oppure di farsi
autorizzare dal giudice a comparire in aula insieme con i testimoni residenti
all'estero (RtiD II-2019 pag. 690 consid. d).

4.Nella
sentenza impugnata il Pretore aggiunto, appurato che l'osservanza del termine
di quattro mesi per l'iscrizione provvisoria delle ipoteche legali degli
artigiani e imprenditori non era in discussione, ha verificato il riparto
dell'aggravio ipotecario sui due fondi e, all'interno dei medesimi, sulle varie
proprietà per piani (pag. 5). Riepilogatii
presupposti per l'iscrizione di un'ipoteca legale in caso di lavori su più
immobili (art. 798 cpv. 2 CC), come pure per l'iscrizione di un'ipoteca legale
collettiva, egli ha accertato che nessuna fattura prodotta dall'istante distingue
fra le ope­re che hanno riguardato il prefabbricato sulla particella n. 380 e
quelle che hanno interessato la particella n. 6536. Nulla consen­te nemmeno di
differenziare, all'interno dei due fondi, tra i lavori eseguiti sulle parti
comuni e sulle singole proprietà per piani (pag. 6). L'istante  ha continuato
il Pretore aggiunto  ha allestito un'analisi del 22 dicembre 2016 (doc. L) che
stabilisce in  1126.42 il costo per metro quadrato delle opere eseguite
(costo totale 1770741.) diviso per la ‟superficie
utile lordaˮ costruita, di 1572 m², e su tale base astratta ha ripartito
il credito tra i due fondi.Ciò contravviene
tuttavia all'obbligo di conteggiare e fatturare separatamente i lavori per ogni
singola particella.

La
mancata specifica delle prestazioni fornite per ciascun fondo e l'omessa
produzione della ‟descrizione tecnicaˮ menzionata nel contratto di
appalto (doc. A)  ha soggiunto il primo giudice ostano all'accoglimento dell'istanza.
Anche perché, trattandosi di case prefabbricate, le varie componenti
(perimetro, pareti divisorie, scale, porte, pavimenti ecc.) non sono in alcun
rapporto con la superficie utile lordaˮ, ma richiedono una distinta (pag.
6 seg.). Ciò posto, neppure la ripartizione millesimale proposta dal­l'istante in
subordine può entrare in linea di conto. Analoghe considerazioni valgono a
maggior ragione, secondo il Pretore aggiunto, con riferimento alle opere
supplementari fatturateper complessivi  100975.40 più IVA, le qualinon sono attribuibili ai due fondi né ai singoli appartamenti. E
siccome  egli ha epilogato  la ripartizione del credito complessivo tra le
due particelle operata (in via principale o subordinata) era sin dall'inizio
inammissibile, non occorre vagliare oltre la possibilità  respinta dalla
convenuta  di ‟un'ipoteca legale collettiva concomitante ad una
parzialeˮ (pag. 7).

5.Ripercorsa
la cronistoria della fattispecie, l'appellante definisce notorio che le case da
essa costruitesono
prefabbricate, in legno, sono concepite in modo standardizzato, seppure con
varie opzioni di rifiniture, e sono composte di superfici e pannelli da
montare. L'‟analisi-verificaˮ del 22 dicembre 2016 (doc. L) non è
quindi  essa adduce  un documento confezionato a posteriori per i bisogni di
causa, ma è proprio quelconteggio
separato dei costi per ogni fondo richiesto da dottrina e giurisprudenza (). Già
davanti al Pretore aggiunto l'appellante allega inoltre di avere precisato che
i costi di costruzione dei suoi fabbricati sono determinati sostanzialmente in
funzione delle superfici (in metri quadrati) e che il costo di ogni abitazione
corrisponde a una quota del costo complessivo‟in proporzione a tali superficiˮ. Ciò non
costituisce, a mente sua, un calcolo astratto, senza contare che per la natura
stessa delle sue costruzioni essa non potrebbe fare altre distinzioni ‟al
di là dei metri lineari o m²ˮ.
A suo parere, i conteggi presentati consentono una‟precisa individualizzazione del fondo come garanzia
del plusvalore portato dai suoi lavori.

In
difetto di competenze tecniche  prosegue l'istante  il Pretore aggiunto non
poteva per altro mettere in discussione il suo metodo di calcolo. Men che meno
ove si consideri che egli neppure avrebbe potuto sentire i tecnici residenti in
Italia senza ritardare eccessivamente il corso della procedura e che in caso di
dubbio doveva ordinare l'iscrizione provvisoria e rinviare l'esame di merito alla
procedura di iscrizione definitiva, nel cui ambito sarebbe stato possibile escutere
testimoni e assumere una perizia. Ad ogni buon conto  prosegue l'appellante  i
nuovi documenti indicano la superficie netta delle abitazioni e precisano le
modalità di calcolo, confermando i dati (lordi) riportati negli altri documenti
agli atti. Ribadita la concretezza del calcolo presentato, l'appellante sottolinea
che la giurisprudenza ammette pur sempre deroghe al principio della specialità.
E quand'anche i conteggi esibiti non ossequiassero tale precetto, le
particolarità delle costruzioni non permettono in concreto di esigere conteggi
più particolareggiati.

Per
quel che è dell'ipoteca legale collettiva concomitante a una parziale,
questione che il Pretore aggiunto non ha dovuto esaminare per avere respinto la
suddivisione del credito complessivo tra i due fondi, l'appellante ribadisce gli
argomenti addotti in pri­mo grado. Ritiene che l'aggravio ipotecario richiesto
vada accol­to, poiché tutte le proprietà per piani oggetto della procedura
appartengono tuttora al medesimo titolare. Poco importa che la proprietà per
piani n. 7442 sia stata venduta inizialmente a un'altra persona, giacché il
plusvalore relativo a tale unità è stato considerato separatamente in un'altra
causa (inc. SO.2016.1221). Non entrasse in linea di conto un'ipoteca collettiva
 conclude l'appellante  nulla osta a un'annotazione su ogni proprietà per
piani proporzionale ai millesimi, come essa ha postulato in subordine nella
replica. Non da ultimo perché ciò condurrebbe a una riduzione dell'aggravio in
proporzione ai millesimi anziché per l'intero credito su ogni proprietà per
piani.

6.A norma dell'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC l'iscrizione di
un'ipoteca legale può avvenire solo per materiali e lavoro, o lavoro soltanto,
destinati a un'opera eseguita su un determinato fondo. Il privilegio degli
artigiani e imprenditori può quindi sussistere unicamen­te per prestazioni
eseguite su uno specifico immobile in relazio­ne a un concreto progetto di
costruzione (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4a con riferimenti). Ciò integra il cosiddetto
principio della specialità, secondo cui occorre precisare individualmente
l'ogget­to messo a pegno in garanzia del plusvalore generato dall'artigiano o
imprenditore sull'immobile (DTF 146 III 9 consid.2.1.1). In caso di lavori su più particelle l'ipoteca
legale dev'essere chiesta sotto forma di pegno parziale, gravante ogni singolo
fondo per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (art. 798
cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l'artigiano o imprenditore abbia eseguito
il lavoro sulla base di uno o più contratti (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4a). Incombe
all'artigiano o imprenditore allestire un conteggio preciso per ogni fondo e
fattu-rare i lavori separatamente, tanto
riguardo all'ammontare del credito quanto all'entità della relativa garanzia
(DTF 146 III 9 consid. 2.1.2;RtiD
I-2019 pag. 546 consid. 4b).

Ne
segue che, per principio,l'artigiano o imprenditorenon può suddividere il costo del proprio intervento
in modo astratto tra la superficie dei vari fondi, né ripartire l'insieme delle
sue prestazio­ni secondo la volumetria delle eventuali costruzioni, ma deve
specificare quali prestazioni (materiali e lavoro, o lavoro soltanto) sono
state effettuate per un determinato fondo e a quale prezzo. La pattuizione di
costi globali o forfettari non lo esonera da tale obbligo. E non spetta al
giudice suddividere per apprezzamento su più fondi una pretesaindeterminata(RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4b).L'ipoteca
legale può unicamente gravare l'entità giuridica (fondo base o quota di
comproprietà) che ha beneficiato dei lavori (DTF 146 III 9 seg. consid. 2.1.2).
Un'eccezione
va ammessa solo con gran­de prudenza e soltanto in condizioni tali da far
apparire contabilizzazione e fatturazione separate come non fattibili: situazioni
che, in quanto premesse per un'eccezione alla regola, vanno allegate e dimostrate
dall'artigiano o imprenditore che le invoca (DTF 146 III 12 consid. 4.1.1).

I
precetti testé enunciati si applicano non solo alle iscrizioni definitive, ma
anche alle iscrizioni provvisorie, sebbene cifrare l'ammontare del pegno per
queste ultime possa apparire arduo, vista l'esigenza di ottenere l'iscrizione
entro quattro mesi e l'impossibilità di aumentare in seguito l'ammontare della
garanzia iscrit­ta. In tali casi si
ammette nondimeno un'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale a carico dei
singoli per un importo approssimativo, con un‟margine di sicurezzaˮdel
10-20%(RtiD I-2019 pag. 546 seg. consid.
4b e 4d con rinvii). Applicati alla
proprietà per piani, simili regole fanno sì che per lavori eseguiti su una determinata
proprietà per piani un'eventuale ipoteca legale deve gravare soltanto quella
determinata unità. Se più unità hanno beneficiato di lavori, l'ipoteca legale riveste
la forma di un pegno parziale, gravante ogni singola unità per l'importo di cui
è debitore il relativo proprietario; un pegno collettivo su tutte le unità per
la totalità del credito da garantire è possibile solo eccezionalmente, alle
condizioni dell'art. 798 cpv. 1 CC. Qualora i lavori abbiano per oggetto parti
comuni di una proprietà per piani, il pegno grava l'oggetto in comproprietà e
l'artigiano o imprenditore deve ripartire la sua spettanza sui proprietari
delle varie unità in funzione delle loro quote, in modo che si possano
iscrivere pegni parziali nel senso del­l'art. 798 cpv. 2 CC (DTF 146 III
10 consid. 2.1.3 con rinvii; sultema v. anche
RtiD I-2011 pag. 668 n. 21c con numerosi richia­mi).

Per questi motivi,

avv.   ;

avv.   ;

Ufficio del registro fondiario del
 Distretto di Bellinzona.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi
giuridici

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stessotermine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).