ti_gerichte · 16.1997.8 · 1997-08-20 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 20.08.1997 16.1997.8

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.97.00008
Lugano
20 agosto 1997
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente per
giudicare il ricorso per cassazione 23 gennaio 1997 presentato da
__________
patr. dall’avv.
__________
contro
la
sentenza 3 gennaio 1997 del Pretore della giurisdizione di Mendrisio nord nella
causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con
istanza 11 giugno 1996 da
__________
patr. dallo
studio legale __________
con la
quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 1’025.50 oltre accessori, nonché
il rigetto dell’opposizione interposta dalla convenuta al PE no. __________ dell’UEF
di Mendrisio, domande accolte dal primo giudice,
letti ed esaminati
gli atti
considerato
in fatto e in
diritto:
1.
Il
24 gennaio 1992 __________ come locatrice e __________ come conduttrice hanno
sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento
sussidiato situato a __________.
La
pigione pattuita tra le parti ammontava a fr. 880.- mensili oltre alle spese
accessorie menzionate al punto 5 e 24 del contratto, tra le quali le imposte
sugli immobili e i premi di assicurazione immobiliare.
Poiché
la conduttrice si è opposta al pagamento delle spese accessorie richieste dalla
locatrice il 24 novembre 1994 (doc. C), con particolare riferimento a quelle relative
alla tassa immobiliare sul valore di stima e ai premi assicurativi,
quest’ultima, con istanza 9 aprile 1996, ha adito il competente Ufficio di
conciliazione di Mendrisio chiedendo che venisse chiarita la questione
controversa  attinente alla definizione delle spese accessorie, ossia se tra
queste potessero rientrare, come peraltro previsto contrattualmente, le imposte
immobiliari e i premi di assicurazione.
Fallito
il tentativo di conciliazione, con istanza 11 giugno 1996 __________ ha sottoposto
la questione alla competente Pretura postulando nel contempo la condanna di
__________ al  pagamento delle spese accessorie ammontanti a complessivi fr.
1’025.50.
La
convenuta si è opposta all’istanza contestando la qualifica di spese accessorie
della tassa immobiliare sul valore di stima e dei premi assicurativi, non
trattandosi di spese direttamente connesse con l’uso della cosa così come
richiesto dall’art. 257b CO per la definizione di spese accessorie. La
convenuta ritiene infatti applicabili le norme del CO alle quali rinvia, con
esplicito riferimento “agli appartamenti costruiti con l’aiuto dell’ente pubblico
e le cui pigioni sono sottoposte al controllo  dell’autorità” la OLAL (9 maggio
1990).
2.
Con
il querelato giudizio il pretore, pur condividendo la tesi della convenuta
circa l’inammissibilità delle spese controverse nell’ambito di un normale
contratto di locazione - ferma restando la possibilità per il locatore di
includere le stesse nel calcolo della pigione - ha concluso all’accoglimento
dell’istanza ritenendo applicabile l’art. 38 LF che promuove la costruzione di
alloggi e l’accesso alla proprietà che per contro prevede espressamente la
possibilità di conteggiare separatamente, in aggiunta alla pigione, questi
oneri.
3.
Con
il presente tempestivo gravame __________ è insorta contro il predetto giudizio
chiedendone previa concessione dell’assistenza giudiziaria, l’annullamento
sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La
ricorrente rimprovera al primo giudice di aver erroneamente applicato il
diritto materiale, in particolare per aver ammesso quali spese accessorie le
imposte immobiliari e i premi di assicurazione sullo stabile, contravvenendo
così ai chiari disposti di cui agli art. 256b e 257b CO, applicabili alla
fattispecie in virtù del rinvio di cui all’art. 2 cpv. 2 OLAL.
Con
osservazioni 7 febbraio 1997 la controparte postula la reiezione del gravame
eccependone innanzi tutto la nullità dal punto di vista formale.
4.
Per
quanto attiene alla ricevibilità del gravame va rilevato che non solo il
ricorso è conforme all’art. 329 cpv. 2 lett. d CPC in quanto indica
espressamente il titolo di cassazione invocato (art. 327 lett. g CPC), ma dalla
sua motivazione risultano con ogni evidenza le ragioni a fondamento del
medesimo, ossia il rimprovero al primo giudice di aver erroneamente applicato
il diritto materiale.
5.
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove.
Per
costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando
viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o
quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
122 III 130 consid.
2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).
6.
Controverso nella fattispecie è il fatto di sapere se nell’ambito di un
contratto di locazione di un appartamento sussidiato sia ammissibile
l’introduzione a titolo di spese accessorie delle tasse immobiliari e dei premi
d’assicurazione sull’immobile.
Pacifico
è per contro l’assoggettamento del contratto di locazione alla LF che promuove
la costruzione di alloggi e l’accesso alla proprietà (RS 843, in seguito WEG =
“Wohnbau - und Eigentumsförderungsgesetz”) nonché l’espressa menzione nel medesimo
delle spese controverse (punti n. 5 e 24).
Secondo
l’art. 38 cpv. 2 WEG il locatore può inserire tra le spese accessorie che
possono essere addebitate all’inquilino, anche le imposte sugli immobili e i
premi di assicurazione dell’ente locato. L’art. 25 dell’Ordinanza d’esecuzione
del 30 novembre 1981 definisce infatti spese accessorie tutte le spese connesse
con l’uso della cosa, oltre ai tributi pubblici inerenti alla stessa, quindi i
costi cagionati dalla proprietà come tale indipendentemente dal suo utilizzo.
Diversamente,
l’art. 257b cpv. 1 CO definisce spese accessorie i costi effettivi occasionati
al locatore dall’aver fornito al conduttore, personalmente o per mezzo di terze
persone, prestazioni connesse con l’uso della cosa (
SVIT
Kommentar, N.
11 e 21 ad art. 257b CO;
Higi
, Commentario zurighese, 1994, n. 7 ad art.
257b CO). Le spese accessorie sono quindi i costi che il conduttore deve
sostenere perché la cosa possa essere regolarmente utilizzata (
Portner
, Wegleitung
zum neuen Mietrecht, 1990, p. 31); trattasi quindi delle spese, compresi i
pubblici tributi, derivanti da prestazioni in relazione con l’uso della cosa
locata, con il suo approvvigionamento o con la rimozione dei liquami e dei
rifiuti (
Messaggio
concernente l’iniziativa popolare “per la protezione
degli inquilini”, la revisione del diritto del contratto di locazione nel CO e
la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione
del 27 marzo 1985, in
FF
1985 I, p. 1294). Non sono per contro spese accessorie
quelle sopportate dal locatore per la manutenzione della cosa (
Lachat/ Micheli
,
Le nouveau droit du bail, 1992, p. 167;
Zihlmann
, Das Mietrecht, 2. Auflage,
1995, p. 56;
Messaggio
cit., p. 1237;
Higi
, op.cit., n. 8 ad art.
257b CO) e, in generale, i costi che non sono in relazione con l’uso della cosa
ma che il locatore deve sopportare nella sua qualità di proprietario della
stessa (
SVIT
, op.cit., n. 13 ad art. 257b CO).
Questi
costi, oltre ai pubblici tributi che gravano sulla cosa, sono a carico del
locatore (art. 256b CO). Per pubblici tributi e oneri che gravano la cosa ai
sensi di questo disposto, si intendono gli oneri, di diritto pubblico o
privato, derivanti dalla proprietà della cosa e non dal suo uso, quali ad
esempio le imposte sugli immobili e i premi assicurativi oggetto di
controversia (
Weber/Zihlmann
in Comm. di Basilea, 1996, n. 1 ad art.
256b CO;
SVIT
, op.cit., n. 3 ad art. 256b CO;
Higi
, op.cit., n.
40 e 42 ad art. 256b CO).
A
questo disposto, siccome di diritto dispositivo, le parti possono derogare ponendo
a carico dell’inquilino anziché del locatore determinate spese, a condizione
che queste rientrino nella definizione di spese accessorie di cui all’art. 257b
cpv. 1 CO, di natura imperativa (
SVIT
, op.cit., n. 6 ad art. 256b CO).
In
concreto ci si trova quindi confrontati a un’opposta regolamentazione delle
spese controverse (imposta sugli immobili e premi assicurativi): mentre il CO
esclude che alle stesse possa essere attribuita la qualifica di spese
accessorie,
trattandosi
in genere di costi già compresi nel calcolo della pigione (
Lachat/Micheli
,
op.cit., p. 121, n. 8.2;
Weber/ Zihlmann
, op. cit., n 4 ad art. 256b
CO), la LF che promuove la costruzione di alloggi e l’accesso alla proprietà
prevede espressamente questa possibilità, alla quale pure l’Ufficio federale
delle abitazioni raccomanda di far capo (cfr. Raccomandazioni per la stesura di
contratti d’affitto in base alla WEG).
Alla
luce di quanto sopra esposto, ritenuto che l’ente locato dalla convenuta soggiace
a una normativa specifica, non può certo essere considerata arbitraria - ossia
manifestamente lesiva del diritto sostanziale - la scelta del primo giudice di
attenersi alle disposizione della legge speciale (WEG), anziché a quelle generali
del CO tanto più che con l’introduzione del nuovo diritto di locazione non è
stata prevista alcuna deroga alla WEG. Come correttamente evidenziato dal
pretore, questa soluzione si impone anche dal punto di vista della garanzia
della parità di trattamento tra i proprietari di appartamenti non sussidiati,
che nel calcolo della pigione possono inserire le spese controverse, e quelli
soggetti alla Legge federale in esame (WEG) poichè almeno l’imposta immobiliare
non è prevista dall’ordinamento fiscale di tutti i Cantoni svizzeri (
DTF
100 Ia 244 consid. 3).
7.
La
domanda di concessione dell’assistenza giudiziaria non può essere accolta sia
in considerazione dell’infondatezza del gravame (art. 157 CPC), sia a
dipendenza del carattere di causa pilota in una vertenza che oppone __________
a buon numero di inquilini di diversi immobili di __________ (cfr. doc. F, pag.
2).
Per i quali
motivi,
richiamati gli art.
327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia:           1.
Il ricorso per cassazione 23 gennaio 1997 di __________ è
respinto.
2.
L’istanza
di ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria presentata da __________
è respinta.
3.
Le spese del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr.     150.–
b)
spese                         fr.       50.–
fr.     200.–
devono
essere poste a carico della ricorrente, con l’obbligo di rifondere alla controparte
fr. 200.– a titolo di ripetibili di questa sede.
4.
Intimazione a:
–      __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord
Per la Camera
di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            La
segretaria