ti_gerichte · 14.2001.49 · 2001-11-14 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 14.11.2001 14.2001.49

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
14.2001.00049
Lugano
14 novembre
2001
/EC/fc/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera
di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cometta,
presidente,
Pellegrini e Rusca
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile
promossa con istanza 5 marzo 2001 da
__________
contro
__________
tendente
ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta da __________
del 22/26 febbraio 2001 dell’UEF di Mendrisio;
sulla
quale istanza la Segretaria assessore della Pretura di Mendrisio-Sud con
sentenza 11 maggio 2001 ha così deciso:
"
1.
L'istanza è parzialmente
accolta e di conseguenza l’opposizione interposta al summenzionato precetto
esecutivo è respinta in via provvisoria limitatamente all’importo di fr.
39'728.70 oltre interessi al 5% dal 1.1.2001.
2.
La tassa di giustizia in fr. 500.--, da anticipare
dalla parte istante, è posta a carico della parte convenuta, con l’obbligo di
rifondere a controparte fr. 1’200.-- a titolo di indennità."
Sentenza
dedotta tempestivamente in appello dall’escussa che con atto 28 maggio 2001 ha
postulato la reiezione dell’istanza, con protesta di spese, tasse e ripetibili
rilevato
che la parte appellata con osservazioni 18 giugno 2001 si è opposta al gravame,
con protesta di spese e ripetibili;
esaminati
atti e documenti;
ritenuto
in
fatto:
A.
Con PE n. __________ del 22/26 febbraio 2001 dell'UEF di Mendrisio
__________ ha escusso __________ per l'incasso di:
1)
fr.     37'500.--
oltre interessi al 6% dal 1.1.2001;
2)
fr.       5'600.-- oltre interessi al 6% dal 1.1.2001;
3)
fr.         162.--.
Il
procedente ha indicato quale titolo di credito:
"
1)
Pigione
scaduta relativa al trimestre gennaio-marzo 2001, contratto di locazione
14.02.2000 – Riconoscimento di debito ex art. 82 LEF;
2)
Spese condominiali;
3)
Spese verbale DR n. __________ del 19.02.2001”.
Interposta
tempestiva opposizione dall'escussa, il procedente ha chiesto il rigetto
provvisorio alla Pretura di Mendrisio-Sud.
B.
Il
procedente fonda la propria pretesa sul contratto di locazione stipulato il 14
febbraio 2000 (doc. A) con la __________ avente per oggetto i seguenti locali
nel bene immobile sito a __________, mappale n. __________, __________:
- “Livello 1:
Superficie di vendita e magazzino come da piani allegati superficie SUL ca. 800
mq”.
La
locazione ha avuto inizio il 1. giugno 2000. La pigione annua pattuita è di Fr.
150’000.-- “o se superiore, al 7% della cifra d’affari al netto di IVA. Escluse
spese accessorie e senza riguardo alla precisa superficie dei locali oggetto
della locazione”. La pigione è pagabile in rate trimestrali anticipate entro
“il primo di ogni trimestre”. Per quanto riguarda le spese accessorie, nel
contratto di locazione è previsto che “il conduttore deve corrispondere
trimestralmente al locatore (…) l’importo di fr. 7.50 al mq.”.
C.
All’udienza di contraddittorio l’escussa si è opposta all’istanza
asseverando che lo spazio commerciale messo a sua disposizione doveva avere una
superficie di mq 800 e solo qualora la superficie effettiva dell’ente locato si
fosse scostata “di uno o due metri” da quella promessa dal locatore nessuno
avrebbe potuto eccepire alcunché. In concreto comunque la superficie effettiva
sarebbe di mq 630 e quindi nettamente inferiore a quella pattuita. L’escussa
non si sarebbe potuta immediatamente accorgere di tale divergenza, ritenuto che
la stessa non “aveva ragione di ritenere che la superficie non corrispondesse a
quanto indicato dal proprietario”.
__________
evidenzia che essa “solo dopo alcuni mesi di attività ed in seguito al fatto
che la cifra d’affari conseguita è risultata di gran lunga inferiore a quanto
stabilito dai parametri standard applicabili per un negozio di tali dimensioni,
ha proceduto ad effettuare più approfondite verifiche”.
La
convenuta appena accortasi della divergenza, all’inizio di dicembre 2000,
avrebbe immediatamente invocato la nullità del contratto per vizio di volontà e
in subordine lo avrebbe disdetto con effetto immediato. L’8 febbraio 2001 la
locataria avrebbe postulato presso l’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Chiasso l’accertamento della nullità del contratto di locazione a
seguito di vizio di volontà, in via subordinata l’accertamento della validità
della disdetta immediata, la riduzione del canone di locazione ed il
risarcimento del danno subito. Nell’ambito di questa vertenza il perito
incaricato dall’Ufficio di conciliazione avrebbe determinato che la superficie
utile lorda occupata dalla __________ sarebbe di mq 632.39, ossia del 21%
inferiore a quella promessa dal locatore. Tale circostanza sarebbe
sufficientemente grave da giustificare la nullità del contratto di locazione,
poiché sottoscritto sotto l’influsso di un errore essenziale.
In
concreto vi sarebbe pure dolo da parte del locatore, ritenuto che lo stesso
“sapeva perfettamente e sin dall’inizio che lo spazio commerciale messo a
disposizione della __________ era ben inferiore agli 800 mq pattuiti”.
L’escussa
ha evidenziato che nell’ipotesi in cui non fossero dati i presupposti per la
nullità del contratto, lo stesso sarebbe comunque stato validamente disdetto
con effetto immediato per il 28 dicembre 2000, ritenuto che la “verità circa
l’effettiva superficie ceduta all’istante è venuta alla luce alla fine di
dicembre 2000 ed è subito apparsa come una realtà estremamente grave, tale da
pregiudicare drasticamente l’uso pattuito dell’ente locato”.
A
mente dell’escussa, in ogni caso, essa avrebbe diritto ad una riduzione
proporzionale della pigione a causa dell’importante differenza tra la
superficie promessa contrattualmente e quella realmente messa a disposizione.
Essa vanterebbe a questo titolo un credito nei confronti del procedente di fr.
20'895.--, che pone in compensazione agli importi di fr. 29'625.-- e fr.
4'740.-- per pigioni e spese accessorie per il primo trimestre 2001.
A
seguito delle ridotte dimensioni del punto di vendita, la __________ avrebbe
inoltre subito un notevole pregiudizio finanziario (cfr. doc. 10), quantificato
in un importo massimo di fr. 71'614.50, che viene posto in compensazione
nell’ipotesi si ritenessero anche solo parzialmente fondate le pretese del
procedente.
Con
la replica il procedente ha contestato tutte le argomentazioni di parte
convenuta rilevando che le stesse riguarderebbero questioni di merito.
__________ ha rilevato che la pigione annua di fr. 150'000.-- sarebbe stata
concordemente convenuta tra le parti a prescindere dall’effettiva superficie
netta messa a disposizione dal locatore alla conduttrice e a prescindere dalla
redditività dell’attività commerciale della convenuta. L’osservante contesta il
fatto che la __________ avrebbe constatato solo dopo mesi di attività l’effettiva
superficie messale a disposizione e che la stessa avrebbe tempestivamente
notificato il preteso difetto.
D.
Con
sentenza 11 maggio 2001 la Segretaria assessore della Pretura di Mendrisio-Sud
ha parzialmente accolto l’istanza.
A
mente della prima giudice la contestazione relativa alla errata indicazione
della superficie locata non è atta ad invalidare il titolo di credito invocato
perché il contratto di locazione prevede che “la pigione annua è fissata in fr.
150'000.-- (….) senza riguardo alla precisa superficie dei locali oggetto della
locazione”.
Relativamente
alle spese accessorie la prima giudice ha concesso il rigetto dell’opposizione
limitatamente a fr. 4'742.90, ossia fr. 7.50 x mq. 632.39.
In
merito alle eccezioni di nullità del contratto per errore essenziale e per dolo
la Segretaria assessore ha asseverato che l’escussa non avrebbe fornito alcun
riscontro oggettivo atto a dimostrare l’inidoneità della superficie locata per
l’uso cui è destinata, ritenuto che la stessa vi avrebbe esplicato la propria
attività per almeno sei mesi (luglio-dicembre), installandovi varie
infrastrutture, esponendovi la merce senza mai eccepire alcunché. Se la
superficie di vendita aveva un’importanza tale “da essere considerata il punto
di partenza per tutti gli investimenti e le attività connesse con la gestione
del negozio, l'esatta verifica della medesima sarebbe stata condizione
essenziale per la sottoscrizione dell’accordo. Per gli stessi motivi la
Segretaria assessore non ha ammesso la validità, perlomeno in sede di procedura
sommaria, della disdetta con effetto immediato per inadempimento notificata al
locatore il 26 dicembre 2000.
La
prima giudice ha accolto l’eccezione di compensazione limitatamente alle spese
accessorie di fr. 7.50 al mq per trimestre corrisposte in eccesso “calcolate in
base a una superficie locata di mq 800, ossia per fr. 2'514.20 per il periodo luglio-dicembre
2000 (fr. 12'000 -- ./. fr. 9'485.80)”.
E.
Con
atto d’appello 28 maggio 2001 la __________ ha postulato, con protesta di spese,
tasse e ripetibili, la reiezione dell’istanza, asseverando che laddove il
contratto di locazione, allestito dal procedente, parla di “escluse spese
accessorie senza riguardo alla precisa superficie dei locali oggetto della
locazione”, lo stesso “non permette un’interpretazione univoca e non è per
niente chiaro se la precisa superficie è da ritenere ininfluente per le spese
accessorie o per il canone di locazione”.
L’appellante
ha rilevato che nella locazione di locali commerciali, segnatamente quando
trattasi di un grande magazzino, la superficie di vendita sarebbe notoriamente
determinante.
La
prima giudice avrebbe poi erroneamente sindacato sulla validità della disdetta,
ritenuto che il locatore non l’avrebbe contestata entro i termini previsti dalla
legge.
Per
il resto l’appellante ha riconfermato le proprie allegazioni e argomentazioni
di prima sede
F.
Delle
osservazioni 18 giugno 2001 di __________ si dirà, per quanto necessario, in
seguito.
Considerato
in
diritto:
1.a)
La nozione di
riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex art. 82 cpv.
1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il
riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di
un’obbligazione in relazione ad una somma di denaro determinata o facilmente
determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un
insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari.
Conditio sine qua non è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente
determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza o sottratti a
possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (
Flavio Cometta
, Il rigetto
provvisorio dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in
Rep
1989 p. 337/338 con
riferimenti). Anche un contratto può costituire in linea di principio
riconoscimento di debito, ritenuto l'ossequio delle peculiarità del caso di specie.
b)
Il giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di
causa (quindi anche in sede di appello) se la documentazione prodotta
costituisce valido riconoscimento di debito e se vi è identità fra il
creditore, il debitore e il credito indicati nel precetto esecutivo e
nell'istanza con il creditore, il debitore ed il credito di cui ai documenti
prodotti (
Cometta
, op.
cit. in
Rep
1989 pag.
331).
c)
La dichiarazione di riconoscimento di debito è una dichiarazione di
volontà con la quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di denaro,
deve essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta a
interpretazione (cfr.
Panchaud/Caprez
,
Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 1 n. 7 p. 3).
d)
Il contratto di locazione, firmato dal conduttore, costituisce un
riconoscimento di debito per il canone scaduto (cfr.
Daniel Staehelin
, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/
Monaco 1998, Vol.
I, n. 114 ad art. 82;
Pierre-Robert Gilliéron
,
Commentaire de la LP, vol.
I. Losanna 1999, n. 49 ad art,
82).
e)
Ponendo
in esecuzione con il PE n. __________ i canoni di locazione scaduti e non
versati e le spese accessorie per il periodo da gennaio 2001 a marzo 2001, il
contratto di locazione doc. A, con cui all’escussa sono stati affittati dei
locali per uso commerciale nel Centro __________ __________ al prezzo di Fr.
150’000.-- annui, pagabile in rate trimestrali anticipate, oltre a fr. 7.50 al
mq per le spese accessorie, costituisce in principio valido titolo di rigetto
dell’opposizione ex art. 82 LEF per gli importi richiesti oltre agli interessi
al 5% dal 1. gennaio 2001.
2.a)
Per l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto
provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente
delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso
incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in
giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte
in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno
verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri
oggettivi (cfr. in senso convergente l’obiter dictum della II Corte civile del
Tribunale federale nella sentenza 13 ottobre 1986 in re H.B. c. H. SA in
Rep
1987 p. 150-151 cons. 3; CEF 12
gennaio 1988 in re Na. c. V.O.;
Panchaud
/ Caprez
, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 26 p. 61); BlSchK 1982
p. 95-97; SJZ 1974 p. 228 n. 44, 1971 p. 26-28; BJM 1970 p. 83-85; ZR 1967 n.
110;
Marcel Caprez
, La mainlevée
provisoire, FJS 186 p. 6; ZBJV 1944 p. 416).
b)
L’escussa
si è opposta all’istanza di rigetto dell’opposizione sollevando innanzitutto
l’eccezione di nullità del contratto di locazione per vizio di volontà, poiché
lo stesso sarebbe stato da lei sottoscritto sotto l’influsso di un errore
essenziale, ritenuto che l’oggetto della locazione doveva avere una superficie
lorda di mq 800 e in concreto la superficie lorda effettiva sarebbe di soli mq
630, nettamente inferiore a quella pattuita.
c)
Per l'art. 23 CO
il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale. L'errore
è essenziale, tra l'altro, quando concerne una determinata condizione di fatto
che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto
secondo la buona fede nei rapporti d'affari (art. 24 cpv. 1 n. 4 CO). Ai sensi dell'art.
31 cpv. 1 e 2 CO il contratto viziato da errore si considera ratificato quando,
entro un anno dalla scoperta dell'errore, la parte in errore non abbia
notificato all'altra che non intende mantenerlo.
d)
Come risulta dal
rapporto di constatazione del 3 maggio 2001 dell’arch. __________ __________
(doc. 2), rimasto incontestato in questa procedura anche da parte dell’escutente,
la superficie utile lorda occupata dalla __________ presso il Centro __________
assomma a mq. 632.39. Tale superficie risulta inferiore di ben il 20.95%
rispetto a quella pattuita nel contratto di locazione di cui al doc. A. Per
questo motivo quindi nella fattispecie e nell’ambito del limitato potere di
cognizione del giudice del rigetto, l'escussa ha reso verosimile un motivo di
nullità del contratto di locazione posto a fondamento dell’esecuzione:
l'esistenza di una così notevole differenza tra la superficie indicata nel
contratto di locazione e quella effettivamente messa a disposizione della
locatrice rappresenta infatti una condizione di fatto che la parte in errore,
ossia l’escussa, poteva considerare come un necessario elemento del contratto
secondo la buona fede nei rapporti d'affari (art. 24 cpv. 1 n. 4 CO).
La giudice di prime
cure ha asseverato che la contestazione relativa alla errata indicazione della
superficie locata non sarebbe atta ad invalidare il titolo di rigetto
dell’opposizione invocato perché il contratto di locazione prevede che “la
pigione annua è fissata in fr. 150'000.-- (….) senza riguardo alla precisa
superficie dei locali oggetto della locazione”. Siffatta constatazione non può
essere condivisa dall’Autorità d’appello. Infatti da un esame nei limiti della
competenza del giudice del rigetto, tale precisazione riguardo a possibili
divergenze tra superficie effettiva e superficie pattuita, può riferirsi, in
base ai dettami stabiliti dal principio della buona fede, unicamente a piccole
differenze e non a differenze sostanziali come nella fattispecie. Anche la
circostanza che l’escussa abbia notificato al procedente solo dopo alcuni mesi
di occupazione dei locali appigionati la minore superficie degli stessi
rispetto a quanto indicato nel contratto di locazione, non può essere
interpretata a suo pregiudizio, ritenuto che un contratto viziato da errore si
considera ratificato solo quando la parte in errore non abbia notificato entro
un anno dalla scoperta dell'errore all'altra che non intende mantenerlo (art.
31 cpv. 1 e 2 CO). Agli atti non vi è neppure alcun indizio secondo cui
l’escussa si sarebbe accorta tempo prima dell’avvenuta notifica della minore
superficie dei locali appigionati o che abbia altrimenti accettato la reale
situazione di fatto, ratificando in tal modo il contratto viziato da errore
essenziale.
Come evidenziato il
limitato potere di cognizione del giudice del rigetto provvisorio non consente
l’indagine volta a stabilire quale sia il reale significato di una
dichiarazione che non appaia sufficientemente liquida, ritenuto che tale
accertamento è compito del giudice ordinario (Cometta, op. cit. in Rep 1989 p.
330). Per questo motivo quindi non è in questa sede che va valutato se la parte
appellante avrebbe sottoscritto il contratto pure se avesse saputo che la
superficie utile lorda dei locali appigionati era di soli mq. 632.39
La parte escussa è quindi
riuscita a rendere verosimile la nullità del contratto di locazione del 12
febbraio 2000 (doc. A) sulla base di riscontri oggettivi che hanno reso
credibili le sue allegazioni: la raggiunta verosimiglianza dell'eccezione di
nullità ha quindi quale conseguenza il mantenimento in dell'opposizione.
Ne consegue
l’accoglimento del gravame e la riforma del pronunciato impugnato.
3.
L'appello
28 maggio 2001 di __________ è quindi accolto.
Tassa
di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62
cpv. 1 OTLEF).
Per i
quali motivi,
richiamati
gli art. 82 LEF; 23, 24 e 31 CO; 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF
pronuncia:
I.
L'appello 28 maggio 2001 di __________, è accolto. Di
conseguenza la sentenza 11 maggio 2001 della Segretaria assessore della Pretura
di Mendrisio-Sud è così riformata:
"
1.
L'istanza 5 marzo
2001 __________e, è respinta.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 500.-- è a carico di __________, il quale rifonderà a
__________ fr. 1’200.-- a titolo di indennità."
II.
La tassa di giustizia del presente
giudizio di fr. 750.--, già anticipata dall'appellante, è posta a carico di
__________, il quale rifonderà a __________ fr. 1’500.-- a titolo di indennità.
III.
Intimazione
a:     - __________
Per la Camera di
esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                                                Il
segretario