ti_gerichte · 12.2009.235 · 2011-01-24 · it
Locazione, contestazione della disdetta, disdetta non abusiva, motivazione in appello

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.01.2011 12.2009.235

Incarto n.
12.2009.235
Lugano
24 gennaio
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Bozzini, vicepresidente,
Fiscalini e Pellegrini
segretaria:
Meyer, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.1116
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 17
settembre 2004 da
AO 1
rappr. dall’  RA
2
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
1
con cui
l
’
istante ha chiesto di
annullare la decisione 16 agosto 2004 dell’Ufficio di conciliazione  e
di respingere la richiesta di controparte di annullare la disdetta
20 febbraio 2004;
domanda
avversata dal convenuto che alle udienze di discussione 29 novembre 2004 e 21
dicembre 2004 ha postulato in via principale la reiezione dell’istanza e
l’accoglimento della richiesta di annullamento della disdetta 20 febbraio 2004,
mentre in via subordinata, nel caso di validità della disdetta, ha chiesto la
concessione di una protrazione della contratto di sublocazione di sei anni,
fino al 28 febbraio 2011;
istanza
che il Pretore ha parzialmente accolto con sentenza 17 dicembre 2009, accertando
la validità della disdetta 20 febbraio 2004 con effetto dal 28 febbraio 2005 e
concedendo una protrazione del contratto di sublocazione fino al 28 febbraio
2011
;
appellante
il convenuto che con atto di appello 28 dicembre 2009 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza 17 settembre 2004, ossia
di annullare la disdetta 20 febbraio 2004 e confermare la protrazione del
contratto di sublocazione fino al 28 febbraio 2011, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
l’istante,
postulando con le osservazioni
22 gennaio 2010
la reiezione dell
’
appello
e con appello adesivo la modificazione
della sentenza impugnata nel senso di concedere una protrazione unica fino al
28 febbraio 2008
, pure con protesta di spese e
ripetibili;
il
convenuto proponendo con le osservazioni all
’
appello adesivo 23 febbraio 2010 la reiezione del gravame
avversario;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:                    A.
AO 1 conduce in locazione dal 1° gennaio 1998 i locali commer­ciali
adibiti a centro wellness situati nello stabile di cui alla part. __________
RFD di __________ di proprietà di D__________ (doc. B). In data 23 luglio 1999 AO
1 ha sublocato al dr. med. AP 1 parte dei summenzionati locali per complessivi
mq 144 e ca. 8/10 posteggi esterni. Il contratto di sublocazione è stato
concluso per una durata di 7 anni, dal 1° marzo 1998 al 28 febbraio 2005, con
possibilità di rinnovo automatico per ulteriori 5 anni in caso di mancata
disdetta inoltrata da una delle parti con un preavviso di 6 mesi prima della
data di scadenza (doc. C, punto 4). La pigione è stata fissata in fr. 21'666.-
annui fissi per i primi 3 anni e in fr. 26'400.- annui dal 1° marzo 2001,
oltre alle spese di elettricità, acqua e riscaldamento (doc. C, punto 3).
B.
Con
modulo ufficiale 20 febbraio 2004 AO 1 ha notificato al dr. AP 1 la disdetta del contratto di sublocazione con effetto dal 28 febbraio 2005 (doc. D),
termine previsto nel contratto doc. C. Con istanza 17 settembre 2004,
preventivamente sottoposta all’Ufficio di conciliazione competente che ha
accertato la nullità della predetta disdetta (doc. F; cfr. anche incarto UC),
l’istante ha domandato
di annullare la decisione 16
agosto 2004 dell’UC  e
di respingere la richiesta di
controparte di annullare la disdetta 20 febbraio 2004. A suo dire essa avrebbe tempestiva­mente motivato la disdetta in sede di udienza di concilia­zione
davanti all’UC, invocando la necessità di disporre dei locali per uso proprio,
alfine di realizzare un nuovo progetto destinato alla clientela con problemi di
obesità.
C.
Alle
udienze di discussione 29 novembre 2004 e 21 dicembre 2004, AP 1 si è
integralmente opposto all’istanza,
postulando in via
principale la reiezione dell’istanza e l’accoglimento della richiesta di
annullamento della disdetta 20 febbraio 2004, evidenziando
che la disdetta costituirebbe una ritorsione trasversale,
contraria alle regole della buona fede ex art. 271 cpv. 1 CO,
essendo egli molto amico del dr. L__________, presidente del CdA di
I__________, società che controlla la proprietaria dell’ente locato D__________,
con la quale AO 1 avrebbe pendenti diverse controversie locative
. In secondo luogo ha rilevato che le motivazioni addotte
dall’istante per giustificare la disdetta non sarebbero serie, attuali, né
concrete, il cosiddetto
“progetto C__________”
essendo pretestuoso e la
sublocatrice AO 1 non disponendo dell’autorizzazione da parte della locatrice
principale D__________ per effettuare lavori di trasformazione e un cambio
destinazione dei locali adibiti a studio medico. In via subordinata, nel caso
di validità della disdetta, ha invece chiesto la concessione di una protrazione
del contratto di sublocazione di sei anni, fino al 28 febbraio 2011. A sostegno della sua domanda ha allegato che lo studio medico sarebbe strettamente legato al
centro wellness, senza la cui collaborazione subirebbe gravi perdite
economiche. I locali alternativi proposti dall’istante (doc. P e Z12) sarebbero
inadatti, essendo lontani dal centro benessere e non disponendo dell’isolamento
contro le radiazioni ionizzanti. Ha evidenziato inoltre che non esisterebbero
altri studi medici nelle località __________ e __________, a differenza dei
comuni confinanti, dove eserciterebbero altri medici. Con la replica, la
duplica e in sede di conclusioni scritte, le parti si sono riconfermate nelle
proprie antitetiche allegazioni e domande.
D.
Con
sentenza 17 dicembre 2009 il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, accertando
innanzitutto la validità della disdetta 20 febbraio 2004 con effetto dal 28
febbraio 2005. Al proposito ha rilevato che l’istante ha tempestivamente
motivato la disdetta davanti al giudice e che la ritorsione trasversale invocata
dal convenuto non ha trovato riscontri probatori. Quanto al bisogno proprio
fatto valere dall’istante quale motivazione della disdetta, il Giudice di prime
cure ha ritenuto sufficiente­mente comprovata l’intenzione dell’istante di
voler realizzare un centro fitness destinato specificatamente a persone obese, più
precisamente un centro C__________ con licenza di tipo A che richiederebbe una
struttura separata dal centro fitness, per la cui realizzazione sarebbero
idonei i locali attualmente occupati dal convenuto. Nulla modificherebbe alla
validità della disdetta, il fatto che il dr. L__________, azionista di
maggioranza di D__________ non acconsentirebbe a un cambio di destinazione
dello studio medico in centro C__________, rientrando il progetto ad ogni modo
nelle attività previste dalla locatrice principale e dalla AO 1 al punto 5 del
contratto principale. Il Pretore ha infine concesso una protrazione del
contratto di sublocazione della durata massima consentita dalla legge,
segnatamente fino al 28 febbraio 2011
, con la
motivazione che il progetto C__________ dell’istante non sarebbe ancora dettagliato
ed attuale, che l’istante non avrebbe interpellato la proprietaria dello stabile
in merito all’attuazione dello stesso e che vanterebbe unicamente un interesse
economico. Il convenuto per contro avrebbe un interesse prevalente, considerato
il numero di pazienti, la collaborazione con il fisioterapista J__________, la
pubblicità della AO 1 che menziona la presenza di un medico nella struttura, la
conseguente abitudine di associare il dr. AP 1 al centro __________, nonché la
difficoltà di trovare locali alternativi, equipaggiati di un accesso per
invalidi, numerosi posteggi e isolamento dalle radiazioni.
E.
Con
appello 28 dicembre 2009 il convenuto chiede la riforma del giudizio impugnato
nel senso di respingere l’istanza 17 settembre 2004, ossia di
annullare la disdetta 20 febbraio 2004 e confermare la protrazione del
contratto di sublocazione fino al 28 febbraio 2011. L’appellante ribadisce che
la suddetta disdetta sarebbe nulla poiché non validamente motivata e si duole
che il Pretore non sia giunto alle medesime conclusioni dell’Ufficio di
conciliazione quo alla concretezza del progetto C__________ al momento della
disdetta. In particolare evidenzia che il signor M__________ della AO 1 sarebbe
stato coinvolto nel progetto soltanto alla fine del 2004. Per quanto concerne
la natura ritorsiva della disdetta, l’appellante rimprovera al Pretore di aver
considerato solo superficialmente le testimonianze in merito e di aver
erroneamente concluso che la disdetta non abbia avuto conseguenze anche per D__________.
A suo dire la disdetta avrebbe infatti danneggiato l’immagine e il prestigio
del dr. L__________, il quale non avrebbe potuto fare nulla per salvare il
futuro professionale dell’amico dr. AP 1, ciò che la renderebbe contraria alla
buona fede e di conseguenza annullabile. Per quanto riguarda poi il cambiamento
di destinazione, l’appellante censura il giudizio impugnato, in quanto il
Pretore avrebbe erroneamente presupposto che la trasformazione dello studio
medico in un centro fitness non sarebbe soggetta a licenza edilizia. Evidenzia
che il contratto di sublocazione stabilirebbe l’utilizzo dei locali sublocati
unicamente come studio medico e che la clausola nr. 7 del contratto principale
tra D__________ e AO 1 prevederebbe il divieto assoluto di un cambiamento di
destinazione dei vani locati e il conduttore sarebbe obbligato a sottoporre i
piani dettagliati di qualsiasi modifica soggetta ad approvazione da parte
dell’autorità alla locatrice che si potrebbe riservare di dare il suo consenso,
consenso che il dr. Licenziati avrebbe chiaramente negato in sede di udienza
testimoniale. Anche per questi motivi la disdetta sarebbe contraria alla buona
fede e di conseguenza annullabile.
F.
Con
osservazioni 22 gennaio 2010 l’istante postula invece la reiezione dell’appello,
rilevando preliminarmente che le pag. 3-7 del appello costituirebbero una
testuale riproduzione delle pag. 1-4 delle conclusioni scritte e ribadendo in
sostanza i medesimi argomenti, mentre con appello adesivo di medesima data chiede
la modifica della sentenza impugnata nel senso di concedere una protrazione
unica fino al 28 febbraio 2008. Con osservazioni all’appello adesivo 23
febbraio 2010 il convenuto propone la reiezione del gravame avversario. Per
quanto di più specifico, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:                  1.
Nel giudizio impugnato, il Pretore ha accertato la validità della
disdetta 20 febbraio 2004 con effetto dal 28 febbraio 2005 e concesso una
protrazione del contratto di sublocazione fino al 28 febbraio 2011. Con
l’appello principale, il convenuto chiede l’annullamento della suddetta
disdetta, poiché ritiene che sia contraria alle regole della buona fede. Con
l’appello adesivo invece, l’istante si oppone alla durata della protrazione,
domandando di concederne soltanto una unica fino al 28 febbraio 2008. Occorre
dunque vagliare innanzitutto le singole censure dell’appellante principale al
giudizio pretorile in merito alla validità della disdetta 20 febbraio 2004,
poi, in caso di esito positivo, giudicare sulla congruità della concessione
della protrazione di sei anni nell’ambito dell’appello adesivo.
I.   Sull
’
appello principale
2.
Si
osserva preliminarmente che il significato dell’atto di appello è quello
dell’esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche
all’accertamento dei fatti e/o all’applicazione del diritto di cui alla
sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate,
la sua verifica da parte dell’autorità superiore ed eventualmente la sua
riforma nel senso auspicato dall’appellante. Sembrerebbe perciò scontato
presumere che l’atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma
critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare. È ovvio che ciò
non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già
esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali
scritti si cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato
emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione
dell’irricevibilità per un gravame che si limita a richiamare argomentazioni
espresse in precedenti allegati oppure che si esaurisce nella testuale o quasi
trascrizione dell’allegato conclusionale (RtiD I-2010, n. 7c pag. 683, RtiD
II-2009, n. 7c pag. 632,
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 21 e 22 ad art. 309; CPC-TI Appendice, m. 36 ad art. 309; II CCA 2
luglio 2010, inc. 12.2009.3; II CCA 3 novembre 2010, inc. 12.2010.167). La
riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace necessariamente
ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo
scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla
luce delle risultanze dell’istruttoria, e non invece con la diversa finalità di
suffragare avanti alla Camera d’appello l’erroneità del giudizio impugnato. Ciò
premesso, si constata che – come rettamente eccepito dall’appellata nelle
osservazioni all’appello – le pag. 3-7 dell’appello del convenuto
costituiscono una quasi testuale riproduzione delle pag. 1-4 delle conclusioni
scritte, le quali, per i motivi testé esposti, sono perciò manifestamente
irricevibili nella misura in cui le citazioni tratte dal summenzionato allegato
non si confrontano con la sentenza impugnata.
3.
Non
resta dunque che esaminare le restanti censure dell’appello, che non costituiscono
una semplice ricopiatura delle osservazioni scritte. L
’
appellante critica anzitutto il Pretore laddove ha accertato che la disdetta
20 febbraio 2004 è stata validamente motivata e si duole che egli non sia
giunto alle medesime conclusioni dell’Ufficio di conciliazione quo alla
concretezza del progetto C__________ al momento della disdetta, ossia all’inizio
del 2004. A suo dire dall’istruttoria non emergerebbero seri, concreti e
attuali motivi atti a giustificare la disdetta, il progetto essendo allora stato
soltanto in fase di elaborazione teorica e
M__________ essendo
stato coinvolto nel progetto soltanto alla fine del 2004.
3.1   Secondo la
legge, la motivazione della disdetta non è premessa per la sua validità,
ragione per cui una disdetta formalmente corretta, ma non motivata è a priori
valida (
Higi
, Das schweizerische
Mietrecht, Kommentar, 2008, n. 45 ad art. 271 CO). Ciò nonostante, è ad ogni
modo necessario conoscere il motivo alla base della disdetta alfine di poter
stabilire se essa sia contraria alle regole della buona fede giusta la norma
generale dell’art. 271 cpv. 1 CO oppure se ricada sotto i casi speciali
previsti dall’art. 271a CO (
Lachat
,
Mietrecht für die Praxis, 2009, n. 25/8.3 pag. 522 e n. 29/3.1 pag. 601). La
legge non contiene disposizioni sul contenuto e sull’estensione della
motivazione (
Higi
, op. cit., n.
48 ad art. 271 CO). Il motivo della disdetta deve però essere esposto in
maniera chiara e comprensibile. La motivazione è da considerarsi sufficiente,
quando la parte a cui è stata data la disdetta è in grado di comprenderne la
portata e valutare le proprie possibilità di successo in vista di un eventuale procedimento
di contestazione. Il contenuto della motivazione deve inoltre corrispondere
alla verità (
Lachat
, op. cit., n.
29/3.7-8 pag. 603;
Higi
, op.
cit., n. 48 ad art. 271 CO). Sotto il campo di applicazione dell’art. 271
CO ricade ogni disdetta che non poggia su un interesse degno di protezione, che
rappresenta pura angheria o che costituisce un comportamento disonesto, che
porta ad una manifesta sproporzione degli interessi in gioco o la cui
motivazione è un evidente pretesto (
Lachat
,
op. cit., n. 29/4.4 pag. 605-606).
3.2   Nella
fattispecie in esame non ricorrono i summenzionati estremi per annullare la
disdetta ai sensi degli art. 271 e 271a CO. Gli accertamenti e l’apprezzamento
del Pretore in merito al bisogno proprio invocato dall’istante quale
motivazione della disdetta devono essere ritenuti corretti per i motivi qui di
seguito esposti. Al momento della notifica della disdetta in data 20 febbraio
2004, M__________ era coinvolto già da alcuni anni a livello svizzero nella
realizzazione del progetto C__________, in quanto membro della F__________  dal
1993-1994 (deposizione teste R__________, fondatore e ex presidente della F__________,
pag. 2 verbale del 15.09.2005). Essendo il programma C__________ stato
presentato al comitato centrale della F__________ verso la fine del 2001 e il
marchio C__________ registrato nel 2002 (deposizione teste R__________, pag. 2
verbale del 15.09.2005; cfr. anche doc. Z7), si può presumere che M__________
fosse a conoscenza del progetto C__________ sin dall’inizio o perlomeno
all’inizio del 2004, momento della disdetta. Tale supposizione è rafforzata dal
fatto che nel settembre 2004 egli è poi stato nominato responsabile del Gruppo
Ticino in sostituzione di  R__________ (doc. Z9) e gli è stato affidato il
programma C__________ quale responsabile nazionale di comunicazione e marketing
(deposizione teste R__________, pag. 2 verbale del 15.09.2005). Il rapporto
annuale 2003 della F__________ conferma inoltre che l’idea di voler realizzare
un centro fitness destinato in modo specifico a persone con problemi di obesità
iniziava a dare i suoi primi frutti all’inizio del 2004 (doc. H/doc. Z8). L’idea
C__________ si è in seguito concretizzata, è stata estesa e resa pubblica con
il passare dei mesi e degli anni (doc. Z9, Z10, plico doc. Z11). L’istante ha dunque
sufficientemente provato in maniera chiara, comprensibile e veritiera che il
programma C__________ era un progetto serio, concreto e che stava alla base della
disdetta 20 febbraio 2004, benché si trattasse di un progetto ancora in fase di
elaborazione teorica, quindi da concretizzare e implementare a livello pratico.
Dalla mera mancanza di progetti tecnici dettagliati (perizia giudiziaria, pag.
5) non si può quindi dedurre che il progetto fosse pretestuoso. Anzi, il perito
stesso ha constatato che un centro C__________ sarebbe realizzabile unicamente
negli spazi attualmente occupati dal AP 1 (risposta al quesito nr. 1 di parte
convenuta, pag. 7 e risposta al contro quesito nr. 1 di parte istante, pag. 11
perizia), non però in quelli utilizzati dalla AO 1 (risposta al quesito nr. 2
di parte convenuta, pag. 10 e risposta al contro quesito nr. 2 di parte
istante, pag. 14 perizia). Occorre poi anche considerare che l’istante ha
notificato la disdetta al convenuto con un preavviso di 12 mesi prima della
data di scadenza del 28 febbraio 2005, benché il contratto ne prevedesse
soltanto 6 (doc. C, punto 4) e che prima della notifica della disdetta 20
febbraio 2004 i rapporti tra le parti in causa erano buoni e non vi erano
litigi (risposta al quesito 1a dell’interrogatorio formale AP 1, pag. 1 verbale
del 24.07.2006; risposta ai quesiti 7 e 8 dell’interrogatorio formale G__________,
pag. 3 verbale del 24.07.2006). Alla luce di questi elementi non si può che
ritenere che l’istante abbia sufficientemente dimostrato la sua intenzione di
ampliare il centro wellness mediante il progetto C__________ destinato a
clienti obesi e di necessitare dei locali occupati dal convenuto a questo
scopo. Non vi è nulla di pretestuoso in tutto ciò. La sublocatrice ha agito in
base ad un interesse oggettivo, concreto e degno di protezione, ragione per cui
la disdetta non può essere ritenuta
contraria alle
regole della buona fede ex art. 271 CO.
Di conseguenza
la censura dell’appellante su questo punto deve essere respinta e la sentenza
pretorile confermata.
4.
Per quanto concerne la natura ritorsiva della disdetta, l’appellante
rimprovera al Pretore di aver considerato solo superficialmente le
testimonianze in merito e di aver erroneamente concluso che la disdetta non
abbia avuto conseguenze trasversali anche per D__________. A suo dire la disdetta
non lo avrebbe infatti soltanto colpito in quanto subconduttore, bensì avrebbe
anche danneggiato l’immagine e il prestigio del dr. L__________, il quale non
avrebbe potuto fare nulla per salvare il suo futuro professionale, ciò che
renderebbe la disdetta contraria alla buona fede e di conseguenza annullabile.
4.1   La disdetta
di ritorsione o vendetta nei confronti del conduttore rientra nel campo di
applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO. Un tale disdetta è data quando
viene pronunciata con lo scopo di punire il conduttore per aver fatto valere –
al di fuori di una procedura – pretese derivanti dal contratto o previste dalla
legge (
Lachat
, op. cit., n.
29/5.1 pag. 611). La disdetta di “ritorsione trasversale” che non colpisce soltanto
il conduttore, bensì anche un terzo, non è per contro regolata nella lex
specialis, ma ricade sotto la norma generale dell’art. 271 cpv. 1 CO e deve pertanto
essere esaminata secondo i criteri postulati da questa disposizione. Di
conseguenza il locatore viola l’art. 271 CO per ritorsione trasversale quando
pronuncia una disdetta che non corrisponde a un interesse degno di protezione e
che deve essere considerata pura angheria (
Higi
,
op. cit., n. 21 ad art. 271 CO).
4.2   L’appello su
questo punto cade nel vuoto. Il Pretore ha correttamente ritenuto che
l’asserita ritorsione trasversale non ha trovato alcun riscontro probatorio,
rimanendo allo stadio di puro parlato. Agli atti si cerca infatti invano un
elemento atto a confutare quanto accertato dal giudice di prime cure. La
circostanza che tra D__________ (proprietaria dell’immobile) e l’istante sono
pendenti numerose cause derivanti dal contratto di locazione principale
(deposizione teste B__________, amministratore unico di D__________, pag. 2
verbale del 24.11.2005; deposizione teste L__________, pag. 2 verbale del
02.02.2006) nulla dimostra in merito a una presunta rivalsa nei confronti di D__________.
Il legame di amicizia tra il dr. AP 1 e il dr. L__________, presidente,
direttore generale e azionista di maggioranza di I__________, società che detiene
il capitale azionario di D__________ (deposizione teste L__________, pag. 1-2
verbale del 02.02.2006), con la quale AO 1 avrebbe pendenti diverse
controversie locative, appare troppo astratto e remoto per poter presumere che
la disdetta del contratto di sublocazione al dr. AP 1 possa in qualche modo
causare un danno di immagine e prestigio al dr. L__________. Occorre in
particolare evidenziare che il contratto di locazione principale e il contratto
di sublocazione sono distinti l’uno dall’altro. Benché la locatrice principale
abbia dato il suo consenso alla stipulazione del contratto di sublocazione
(doc. C, punto 2.2), è evidente che essa non ha il potere di decidere né
tantomeno di intervenire alfine di evitare che la conduttrice/sublocatrice
disdica il contratto al subconduttore. A maggior ragione è ovvio che il dr. L__________,
in quanto membro del CdA di un’altra società detenente il capitale azionario
della D__________, non possa intervenire per impedire la disdetta all’amico AP
1. Di fronte a tale evidenza, data proprio dalla distinzione tra contratto di
locazione e sublocazione, quindi dalla legge stessa, mal si comprende come questo
possa costituire un danno all’immagine e al prestigio di uno dei membri del CdA
di I__________ e ancor meno un danno trasversale dal dr. AP 1 al dr. L__________
e da questo alla D__________. Il Pretore non ha valutato in modo superficiale
le deposizioni rese dai testi B__________ e L__________. Essi hanno
semplicemente supposto che la disdetta costituisca un atto di ripicca nei
confronti del dr. L__________ in quanto amico del dr. AP 1, senza però
precisare in sede di udienza in cosa consisterebbe la rivalsa e quali
conseguenze negative ricadrebbero su D__________. Il Pretore, considerando
anche – come visto sopra – che i rapporti tra le parti in causa erano buoni fino
al momento della notifica, ha giustamente ritenuto che la disdetta non fosse
contraria alla buona fede.
5.
L’appellante
critica infine la decisione del primo giudice, rimproverandogli di aver
erroneamente presupposto che la trasformazione dello studio medico
in un centro fitness non costituirebbe un cambiamento di destinazione e non richiederebbe
l’autorizzazione da parte dell’autorità, inoltre non avrebbe tenuto conto del
fatto che il contratto di sublocazione stabilirebbe l’utilizzo dei locali
sublocati unicamente come studio medico e che la clausola nr. 7 del contratto
principale tra D__________ e AO 1 prevedrebbe il divieto assoluto di un
cambiamento di destinazione dei vani locati. La censura è infondata. Secondo la
dottrina, soltanto se i motivi della disdetta risultano fin dal principio
irrealizzabili, allora la disdetta non poggia su un interesse degno di
protezione
(
Lachat
,
op. cit., n. 29/3.10 pag. 604), ciò che non è il caso nella presente fattispecie
. L’appellante omette infatti anche qui di distinguere tra il
contratto di sublocazione in essere tra le parti e quello di locazione
principale tra l’istante e D__________. Si ribadisce che si tratta di contratti
indipendenti l’uno dall’altro. Nel caso concreto, tra le parti in causa fa
stato unicamente il contratto di sublocazione (doc. C), il quale,
contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante non prevede l’obbligo di
usare i vani locati in un determinato modo. Dal contratto doc. C si evince
unicamente che l’attività svolta nei locali sublocati è quella di studio
medico, essendo il subconduttore di professione medico. Il contratto di
locazione principale (doc. B) invece non è applicabile al rapporto tra le
parti, bensì soltanto a quello tra l’istante e la proprietaria dell’immobile.
Esso non obbliga la conduttrice/sublocatrice ad utilizzare i locali in
questione come studio medico, bensì prevede soltanto lo “studio medico” quale
genere di attività tra quelle contrattualmente permesse (doc. B, punto 5). È
vero che il contratto doc. B vieta alla conduttrice/sublocatrice di modificare
la destinazione dei vani locati, tuttavia la locatrice principale non può
opporsi a un uso contrattualmente conforme. Dato che l’attività svolta nel
nuovo centro C__________ rientrerebbe ad ogni buon conto nelle attività
previste al punto 5 del contratto di locazione principale (doc. B), è
irrilevante nell’ambito della valutazione della validità della disdetta del
contratto di sublocazione (doc. C), se il dr. L__________, in quanto azionista
di maggioranza della I__________, non acconsentirebbe al cambiamento di
destinazione dei locali adibiti a studio medico (deposizione teste L__________,
pag. 2 verbale del 02.02.2006). Il contratto doc. B prevede infatti al
punto 7 anche la facoltà della conduttrice/sublocatrice di modificare a proprie
spese la disposizione interna del locale, con lo scopo di adattarla alle
proprie esigenze. Se nel caso in esame la trasformazione dello studio medico in
centro fitness C__________ necessita di una licenza edilizia, è di competenza
dell’autorità amministrativa ed una risposta definitiva a questo interrogativo
è comunque superfluo in questa sede, perché in ogni caso – come detto – dagli
atti e dall’istruttoria risulta che la disdetta è stata data per un reale,
concreto e impellente bisogno personale della sublocatrice. Il motivo della
disdetta non appare irrealizzabile né privo di un interesse degno di protezione,
poiché il progetto C__________ rientra nelle attività previste dal contratto di
locazione principale (doc. B).
Nella
trasformazione dei locali ora adibiti a studio medico in locali fitness e
ginnastica, la presente Camera non intravede alcun abuso né una violazione
contrattuale del contratto principale doc. B, la destinazione originaria
essendo rispettata. L’appello si rileva pertanto nuovamente infondato.
6.
In
definitiva, la sentenza del Pretore regge alle critiche mosse dal convenuto e
la disdetta 20 febbraio 2004 deve essere ritenuta valida, per cui l
’
appello principale, infondato nella misura
in cui è ricevibile, è respinto e la sentenza impugnata confermata
.
II.   Sull
’
appello adesivo
7.
Constatata
la validità della disdetta 20 febbraio 2004, occorre ora chinarsi sulla
questione della protrazione del contratto di sublocazione. Con appello adesivo
22 gennaio 2010 l’istante chiede la modifica della sentenza impugnata nel senso
di concedere una protrazione unica fino al 28 febbraio 2008. Essa non contesta
il principio della protrazione in sé, ragione per cui in questa sede occorre
esaminare soltanto se la protrazione concessa dal Pretore è congrua. L’appello
adesivo risulta problematico in quanto l’istante chiede nel 2010 di protrarre
il contratto soltanto fino al 28 febbraio 2008, termine già ampiamente
trascorso al momento dell’inoltro dell’appello adesivo. Per questo motivo, l’opposizione
alla proroga concessa dal Pretore deve essere considerata sostanzialmente priva
di oggetto, stante che il termine massimo di protrazione concesso dal primo
giudice scade il prossimo 28 febbraio 2011. Di conseguenza appare opportuno
confermare la sentenza impugnata. Si osserva tuttavia che, considerato l’ampio
potere di apprezzamento del Pretore nell’ambito della valutazione delle prove,
non si potrebbe comunque ritenere che il giudice di prime cure abbia ponderato
in maniera errata gli interessi delle parti e deciso arbitrariamente, l’istanza
di appello potendo censurare l’apprezzamento del Pretore unicamente con estrema
prudenza, intervenendo solo quando la decisione resa secondo il libero convincimento
è manifestamente ingiusta (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 6 ad art. 90 CPC; II CCA 5 luglio 2010, inc. 12.2009.23), ciò che
nella presente fattispecie non è il caso. Di conseguenza
l
’
appello adesivo è
respinto e la sentenza pretorile confermata.
III.   Sulle
spese e le ripetibili
8.
Per le ragioni che precedono sia l’appello
principale che l’appello adesivo sono integralmente respinti. Gli oneri
processuali, calcolati per l’appello principale su un valore litigioso di fr. 110'000.-
come effettuato dal Pretore, seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Per quanto
concerne invece
l
’
appello adesivo, vista la particolarità del caso, appare
equitativamente giusto rinunciare al prelevamento di tassa di giustizia e spese
e compensare le ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I.
Nella misura in cui è ricevibile, l
’
appello 28 dicembre 2009 di AP 1
è respinto.
II.
Gli
oneri dell’appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 1'300.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
1'350.-
sono
posti a carico dell’appellante, con l
’
obbligo di rifondere a AO 1 fr. 2'000.- per ripetibili di appello.
III.
L
’
appello adesivo 22 gennaio 2010 di AO 1
è
respinto.
IV.
Non si prelevano oneri per l’appello adesivo e non si assegnano
ripetibili.
V.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il vicepresidente                                                    La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è ammissibile
ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il
valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di
diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).