ti_gerichte · 80.2019.366 · 2019-10-24 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, prezzo di vendita pagato dopo il trasferimento della proprietà, riduzione, interessi remuneratori sul capitale non ancora versatoImposta sugli utili immobiliari: differimento dellimposizione, reinvestimento aziendale, facoltà dellacquirente

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, prezzo di vendita pagato dopo il trasferimento della proprietà, riduzione, interessi remuneratori sul capitale non ancora versatoImposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento aziendale, facoltà dell’acquirente

Tessin Camera di diritto tributario 05.05.2020 80.2019.366
Tessin Camera di diritto tributario 05.05.2020 80.2019.366
Ticino Camera di diritto tributario 05.05.2020 80.2019.366

Incarto n.
80.2019.366
Lugano
5 maggio 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele
Guffi
segretari
a
Cristiana
Balestra Gamboni, vicecancelliera
parti
RI
1
rappr.
da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 22 novembre 2019 contro la decisione del 24 ottobre 2019 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
a.
Dall’estratto del Registro
di commercio del Canton Ticino, si evince che la RI 1 SA è attiva nell’ambito
dello “
acquisto, della vendita, dell'importazione, dell'esportazione, del
commercio di merci, con particolare attenzione alle macchine ed alle
attrezzature di qualsiasi genere, in particolare nel campo dell'edilizia, del
genio civile, dell'industria, compresa l'assistenza, la programmazione, la
manutenzione, la riparazione, la fabbricazione, la trasformazione,
l'assemblaggio di ogni e qualsiasi merce o prodotto e la sua successiva
commercializzazione; l'acquisto, la vendita, la gestione di immobili. Può
assumere rappresentanze, nonché partecipare ad imprese similari
” (v.
estratto Registro di commercio del Canton Ticino, ultima consultazione: 30
gennaio 2020).
b.
Il 28 giugno 2017, la RI 1
SA ha venduto alla __________ SA il mapp. n. __________ RFD __________, dove ‑ dopo
averne rettificato i confini – la __________ SA avrebbe dovuto
edificare uno stabile commerciale, come a domanda di costruzione presentata il
28 aprile/2 maggio 2017. Il prezzo della compravendita era stato fissato in
CHF 4'900'000.‑, di cui CHF 3'650'000.‑ versati entro 20
giorni dal momento della firma del rogito, mentre i restanti CHF 1'250'000.‑
sarebbero stati corrisposti alla RI 1 SA entro il 20 gennaio 2019, secondo le modalità
concordate tra le parti in un accordo precedente. Da quest’ultimo risultava
infatti che i restanti CHF 1'250'000.‑ avrebbero dovuto essere
soluti
·
“o mediante il versamento di
CHF 1'250'000.‑ su un conto […]
·
o mediante la cessione di una o
più PPP che saranno costituite sullo stabile commerciale che verrà edificato
sul fondo compravenduto […] al prezzo di CHF 587.‑ al m
3
[…] per un valore complessivo di CHF 1'250'000.‑; l’ubicazione della
o delle PPP è situata a scelta in una delle due estremità della nuova
costruzione […] Si definisce il costo per unità di posteggio interrato di
CHF 35'000.‑ per un massimo di 6 posti; le parti si riservano di
definire eventuali conguagli per la differenza dei parametri sopra indicati”
Inoltre,
“Entro 60 giorni dalla
crescita in giudicato della licenza edilizia […] la __________ SA dovrà
comunicare per iscritto alla RI 1 SA se intende optare per la soluzione 1.1
(pagamento di CHF 1'250'000.‑) o per la soluzione 1.2 (cessione di
una o più PPP per un valore di CHF 1'250'000.‑)”.
B.
a.
Il 18 ottobre 2017, la RI
1 SA, per il tramite della RA 1, presentava la dichiarazione per l’imposta
sugli utili immobiliari, dichiarando un utile imponibile totale di
CHF 3'056’618.‑, corrispondente a un’imposta di CHF 122'264.72.
Per determinare l’utile imponibile, la ricorrente deduceva dal prezzo di
alienazione di CHF 3'650'000.‑ il valore di acquisto del fondo
(CHF 468'740.‑), i costi di costruzione e di miglioria, i costi di
acquisto e di vendita per un importo complessivo pari a CHF 55'950.‑.
Inoltre, faceva valere delle perdite di gestione per CHF 68'692.‑.
b.
Con decisione del 27
novembre 2017, RS 1 (di seguito: RS 1) notificava alla venditrice la tassazione
dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in CHF 4'431'260.‑
e l’imposta dovuta in CHF 177'250.40. Rispetto alla dichiarazione
presentata, aveva in particolar modo preso in considerazione un valore di
alienazione di CHF 4'900'000.‑ (anziché CHF 3'650'000.‑).
A sostegno della sua decisione, l’RS 1 adduceva che
Il prezzo di vendita è
stabilito sulla base del rogito e dell’accordo del 28 giugno 2017.
C.
Il 18 dicembre 2017, la
RI 1 SA per il tramite della RA 1 presentava tempestivo reclamo contro questa
decisione. Lamentava che non fosse stato ammesso il differimento dell’imposta
richiesto. A suo dire, si trattava di un “
reinvestimento in un capannone per
un ammontare di CHF 1'250'000
”, per il quale “
la società
[aveva]
registrato in contabilità un accantonamento, dove ha riportato le
riserve occulte sciolte sul terreno alienato. L’accantonamento sarà riportato
sul nuovo investimento
”.
D.
Con decisione del 24
ottobre 2019, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con la seguente
motivazione:
A norma degli articoli 73 cpv.
1 LT, 64 cpv. 1 LIFD in caso di sostituzione di immobilizzi necessari
all’azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi
se questi beni sono parimenti necessari all’azienda e sono situati in Svizzera
[…]
Sono necessari all’azienda gli
immobilizzi che servono direttamente all’esercizio;
L’istromento notarile datato
28 giugno 2017 firmato dalle parti al punto 7 definisce le modalità di
pagamento o meglio:
“Il contratto
di compravendita riporta come la __________ SA ha facoltà di pagare il saldo
del prezzo di vendita alla RI 1 SA o mediante versamento di CHF 1'250'000.‑
o tramite cessione di una o più PPP”.
Il potere decisionale è quindi
nelle mani dell’acquirente e non del venditore.
[…] la vendita del terreno al
mapp. __________ RFD in __________ alienato alla __________ SA non può
beneficiare del differimento a norma dell’art. 125 lett.
f
LT.
E.
Con tempestivo ricorso
alla Camera di diritto tributario, la RI 1 SA, sempre rappresentata dalla RA 1
SA, sostiene che la parcella alienata
“era
utilizzata
[a]
scopi operativi e misti dalla contribuente, in quanto
quest’ultima aveva
[e] [h]
a tuttora necessità di utilizzo del sedime. Onde
per cui la contribuente si è vista, per necessità, ad allestire un contratto di
locazione con il nuovo proprietario quale zona deposito per il periodo
intercorso tra il rogito e la crescita in giudicato della licenza edilizia e
successiva edificazione”.
Inoltre,
“il differimento pattuito tra le parti, come si evince
dagli accordi tra le parti è dovut
[o]
a fattori quali la crescita in
giudicato della licenza edilizia entro il 30 dicembre 2023 […] la volontà della
contribuente e i fatti economici effettivi manifestano una chiara volontà nel
reinvestire in un oggetto sostitutivo. L’investimento previsto è di
CHF 1'250'000, e può avvenire o tramite cessione di una PPP da parte
dell’acquirente, o tramite investimento altrove a ricezione del saldo del
prezzo […] la volontà e il senso economico dell’operazione è il reinvestimento
immobiliare”
F.
Nelle sue
osservazione del 20 dicembre 2019, l’RS 1 rileva dapprima che i ricavi della
società ricorrente provengono dal noleggio di gru, dalla locazione di immobili
e dalla messa a disposizione di personale. Sostiene che “
il differimento per
reinvestimento non possa essere ammesso ritenuto che il potere decisionale è
nelle mani dell’acquirente, la spettabile __________ SA, secondo il contratto
di compravendita del 28 giugno 2017
” e, di conseguenza, la ricorrente non abbia
alcun diritto di disporre.  Per l’RS 1 ‑ benché affermi di non
sapere di preciso quale PPP sarà assegnata alla ricorrente – la RI 1
SA si troverà “
nel bel mezzo di un nuovo complesso edilizio commerciale
[…]”,
con la conseguenza che
“sia la destinazione finale dell’immobile che la PPP
assegnata al termine dei lavori di edificazione non sia adeguata per ammassare
grossi volumi e grandi lunghezze quali sono inerti, gru e rimorchi, comunque
vecchi di 30 anni e quindi probabilmente inutilizzabili. L’attività di noleggio
delle gru
[…]
è in costante diminuzione e non è redditizia. La
ricorrente non investe più in tale settore da molto tempo”
. Conclude facendo
notare che “
l’operazione così descritta sia una compravendita immobiliare
estranea allo scopo economico e sociale della ricorrente
[e che]
il
ricavato della vendita immobiliare, registrato nei ricavi della ricorrente, è
stato quasi interamente girato alla madre sotto forma di credito verso
l’azionista
”.
Diritto
1.
Il ricorso verte sul
diritto della società insorgente al differimento dell’imposizione dell’utile
immobiliare, per reinvestimento aziendale. Secondo la ricorrente, infatti, una
parte del ricavo della vendita dell’immobile alienato sarebbe destinata
all’acquisto di un bene sostitutivo. Sebbene non sia chiaro se si tratti di una
domanda subordinata, la contribuente sembra contestare anche il calcolo
dell’utile immobiliare. Argomenta infatti che, se l’edificazione prevista sul
fondo alienato dovesse essere impedita dal mancato rilascio della licenza
edilizia, l’acquirente avrebbe il diritto di non pagare il saldo residuo del
prezzo (CHF 1'250'000.–), cosa che implicherebbe una riduzione del valore
di alienazione.
Per ragioni di
sistematica, deve dapprima essere esaminato questo secondo aspetto. Se il
valore di alienazione dovesse essere ridotto di CHF 1'250'000.–, non
entrerebbe in considerazione infatti il differimento dell’imposizione, che
concerne proprio tale importo.
2.
2.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella
categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta
generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del
reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava
sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità
contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come
imposta reale (cfr.
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari ‑ Commentario degli
articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59 s.).
2.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT; 129 cpv. 1 LT). Tuttavia, se
l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.3.
Ai
sensi dell’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello risultante
dall’atto notarile o dalla contrattazione. Eventuali prestazioni valutabili in
denaro o apporti risultanti da trasferimenti tra società e azionisti o persone
vicine sono considerati nella determinazione del valore di alienazione (art.
131 cpv. 2 LT). La legge tributaria pone, come primo criterio di determinazione
del valore di alienazione, il riferimento al
valore risultante dall'atto
notarile
. All'atto pubblico la legge attribuisce un’efficacia probatoria
superiore ‑ una presunzione legale della correttezza del prezzo
stabilito ‑ fintanto che non è dimostrata l’inesattezza del suo
contenuto (art. 9 CC; CDT, sentenza no. 80.2015.97 del 14 settembre 2015,
consid. 2.3.2; v. anche Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3
a
ed.,
Zurigo 2013, § 220, n. 16 ss). Il contribuente può allora pretendere che per il
calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può
provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito
per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state
convenute o effettuate altre prestazioni particolari.
Accanto
al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il
riferimento al
valore risultante dalla contrattazione
, per quei
trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 210 e
dottrina citata).
2.4.
Nel caso in esame, come si
evince dall’istromento notarile n. __________ redatto il __________ 2017 dal
notaio __________, la ricorrente e la __________ SA avevano convenuto la
compravendita del mappale no. __________ RFD __________ al prezzo totale di CHF 4'900'000.‑.
Tuttavia, il pagamento del prezzo sarebbe avvenuto in due tempi: CHF 3'650'000.‑
sarebbero dovuti essere versati entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto
di compravendita (v. rogito n. __________, fol. 8 n. 7a) mentre i restanti
CHF 1'250'000.‑, a saldo del prezzo pattuito, avrebbero dovuto
essere pagati entro il 20 gennaio 2019 (v. rogito, fol. 8 n. 7b) con modalità
concordate separatamente tra le parti. Dagli atti non si evince se nel
frattempo la __________ SA abbia saldato l’intero prezzo di vendita alla RI 1
SA entro il termine stabilito, ovvero entro il 20 gennaio 2019 (v. rogito, fol.
8 n. 7b).
2.5.
Dagli atti risulta anche
che il giorno precedente la firma del rogito, la RI 1 SA e la __________ SA si
erano accordate affinché CHF 1'250'000.‑ fossero pagati o per il
tramite di un versamento bancario o per il tramite della cessione di una o più
PPP che la __________ SA avrebbe dovuto edificare sul mappale compravenduto, la
cui domanda di costruzione era già stata inoltrata a fine aprile 2017. Ad oggi,
il fondo no. __________ RFD __________ non è ancora stato edificato poiché la
licenza edilizia non è ancora stata rilasciata (v. ric., all. 2 e 3). Nell’accordo
vi è anche un’altra clausola, per cui se la licenza edilizia “
non fosse
cresciuta in giudicato entro il 30 dicembre 2023, la __________ SA sarà
liberata dall’obbligo di versare il saldo del prezzo di CHF 1'250'000.‑
”
e la ricorrente potrà riacquistare il fondo compravenduto per
CHF 3'650'000.‑ (v. p. 3 s., pto. 8).
2.6.
Da notare come rogito e
accordo non siano tra di loro congruenti.
Tuttavia,
ex
lege
, il primo criterio di determinazione del valore di alienazione si
riferisce al
valore risultante dall'atto notarile
poiché all'atto pubblico
la legge attribuisce un’efficacia probatoria superiore, fintanto che non è
dimostrata l’inesattezza del suo contenuto (art. 9 CC; v. anche Kommentar zum
Zürcher Steuergesetz, 3
a
ed., Zurigo 2013, § 220, n. 16 ss). Nella
fattispecie è quindi corretto riferirsi al prezzo di vendita concordato tra le
parti e stabilito nell’istromento notarile.
Non
trova comunque riscontro, né nell’atto pubblico né nell’accordo separato, la
tesi sostenuta nel ricorso, secondo cui “
qualora non si concretizzasse
l’operazione, per motivi di non rilascio della licenza edilizia, fatto per cui
l’acquirente si prevale a non pagare il prezzo, si evincerà una diminuzione del
prezzo di alienazione
”. Per una simile evenienza, come già ricordato,
l’accordo separato fra i contraenti prevede sì che l’acquirente sia liberata
dall’obbligo di versare il saldo del prezzo di CHF 1'250'000.–, ma riconosce
alla venditrice il diritto di riacquistare il fondo venduto allo stesso prezzo
per cui lo aveva venduto, cioè CHF 3'650'000.–. Non si verificherebbe
pertanto alcuna “diminuzione del prezzo di alienazione”, a meno che non sia
proprio la venditrice a volerlo, rinunciando ad esercitare il diritto di
riacquisto.
3.
3.1.
Come visto, il valore di
alienazione è quello risultante dall’atto notarile. Sennonché al momento
determinante per l’imposizione dell’utile immobiliare, il prezzo convenuto non
era stato corrisposto alla ricorrente nella sua totalità poiché soggetto a (almeno)
due condizioni sospensive che ne dilazionavano il pagamento nel tempo. Ci si
chiede quindi se il valore di alienazione
ex
art. 131 cpv. 1 LT corrisponda
esattamente al valore stabilito nel rogito, dato che al momento della cessione
del fondo il pagamento dell’importo di CHF 1'250'000.‑ non era
ancora stato eseguito ma solo pattuito.
3.2.
Nel valore di alienazione
rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente nei confronti
dell’alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano
pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di
immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma
tale controprestazione. Di regola, le modalità di pagamento sono ininfluenti.
Non importa quindi che il prezzo venga soluto in una sola volta o ratealmente
mediante prestazioni periodiche. Una prestazione deve, di regola, essere
considerata effettuata se
perviene effettivamente
all’alienante, vale a
dire se viene di fatto realizzata. Non devono quindi essere incluse nella
determinazione del valore di alienazione le prestazioni divenute irrecuperabili
(cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit.,
p. 209
ad
art. 131 LT).
Nella fattispecie, la
ricorrente dispone di una pretesa certa al pagamento di CHF 1'250'000.‑
da parte dell’acquirente, in contanti o “in natura”: la sua controprestazione
non è quindi irrecuperabile.
3.3.
Per
stabilire il valore di alienazione per il diritto fiscale, si tratta dunque di
individuare tutte le prestazioni dell'acquirente nei confronti dell'alienante,
che siano in relazione causale con l'alienazione imponibile. Il differimento
del pagamento successivamente al trasferimento della proprietà di immobili
provoca una diminuzione del prezzo di acquisto (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 229
ad
art. 131 LT;
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
, Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, 3
a
ed., Zurigo 2013, § 220, n. 88 ss; TF,
sentenza del 1° novembre 1994, in: ASA 64 (1994) 423 ss, consid. 4f). Se, al
momento del trasferimento immobiliare, l’acquirente riceve la proprietà
del fondo, senza che allo stesso tempo sia obbligato a pagare (interamente) il
prezzo di acquisto, allora il valore di alienazione non corrisponde al suo
valore nominale bensì al prezzo d’acquisto diminuito degli interessi
remuneratori calcolati sul capitale non ancora versato. Economicamente,
infatti, l’alienante riceve solo una parte della prestazione che gli spetta, mentre
sull’altra ha un’aspettativa ferma. Il mancato pagamento del prezzo totale di
vendita al momento del trasferimento della proprietà deve quindi essere rimunerato:
se le parti ne hanno previsto il pagamento, gli interessi rappresentano un reddito
della sostanza immobiliare, che sottostà all’imposta sul reddito o sull’utile
del venditore (cfr.
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
,
op. cit., § 220, n. 88 ss;
StE 1987 ZH B 24.1 Nr. 1, consid. 1b
).
Nell’ambito
dell’imposta sugli utili immobiliari, dottrina e giurisprudenza sono unanimi
nel ritenere determinante il concetto economico di utile. Il punto di partenza
è dato dal valore nominale della prestazione. Ad essa sono aggiunti eventuali
acconti oppure specularmente si considera la diminuzione dell’utile immobiliare
(
Erlösminderung
)
causata per esempio dal
differimento del pagamento del prezzo di vendita successivamente al momento del
trasferimento della proprietà, come avvenuto nella fattispecie (
cfr.
Richner
, in: Koller [a cura di], Der
Grundstückkauf, 3
a
ed., Berna 2017, p. 519 s., n. 109 ss; StE 1987
ZH B 24.1 Nr. 1).
3.4.
Ne consegue che la
decisione impugnata, che ha commisurato il valore di alienazione in CHF 4'900'000.‑,
deve essere annullata. L’RS 1 dovrà adottare una nuova decisione di tassazione
dopo reclamo tenendo conto della diminuzione del prezzo di vendita dovuta al
differimento del pagamento di CHF 1'250'000.‑ di oltre due anni
rispetto al momento del trasferimento della proprietà immobiliare, avvenuto il 28
luglio 2017. Siccome le parti non hanno previsto il pagamento di interessi su
tale importo, il valore di alienazione dovrà essere ridotto, calcolando gli
interessi in base alle condizioni di mercato.
4.
4.1.
Si tratta a questo punto
di confrontarsi con la domanda di differimento dell’imposizione dell’utile
immobiliare.
4.2.
Per l’art. 125 lett.
f
LT,
l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di reinvestimento
secondo gli articoli 29 e 73 LT. La citata disposizione della legge tributaria
riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 4 lett. a LAID che a sua volta rimanda
agli art. 8 cpv. 4 risp. 24 cpv. 4 LAID. L’art. 73 cpv. 1 LT (art. 64 cpv. 1
LIFD) stabilisce che in caso di sostituzione di immobilizzi necessari
all’azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi
se questi beni sono parimenti necessari all’azienda e sono situati in Svizzera.
Rimane salva l’imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.
Per definizione, sono necessari all’azienda gli immobilizzi che servono
direttamente all’esercizio; sono in particolare esclusi gli elementi
patrimoniali utilizzati unicamente per il loro valore di collocamento o il loro
reddito (art. 73 cpv. 3 LT, art. 64 cpv. 3 LIFD). Se la sostituzione non avviene
nel corso dello stesso esercizio, è ammessa la costituzione di un
accantonamento pari all’ammontare delle riserve occulte. Tale accantonamento
deve essere utilizzato entro un termine ragionevole per l’ammortamento del
nuovo immobilizzo oppure sciolto mediante accreditamento nel conto profitti e
perdite (art. 73 cpv. 2 LT; art. 64 cpv. 2 LT; cfr.
Locher
, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer, I. Teil, Art. 1-48 DBG, 2
a
ed., Basilea 2019, p. 923
ss, n. 26 ss
ad
art. 30 LIFD).
4.3.
Lo scopo del
reinvestimento è quello di permettere il trasferimento, senza conseguenze
fiscali, delle riserve occulte a un oggetto diverso da quello su cui sono state
create (cfr.
Soldini/Pedroli
, op.
cit., p. 129, n. 3.6
ad
art. 125 LT). Secondo l’art. 29 LT risp. 73 LT,
si rinuncia all’imposizione immediata delle riserve occulte realizzate, qualora
queste ultime siano trasferite su beni sostitutivi con uguale funzione. Deve
però trattarsi di immobili che servono direttamente all’esercizio dell’azienda e
la loro sostituzione deve essere causata da motivi di forza maggiore (p. es.
incendio, espropriazione) o da motivi economici (immobile che non adempie più i
requisiti posti dal mercato). Infatti, le condizioni per concedere il
differimento dell’imposizione della riserva occulta esistente su un immobile
sono le seguenti:
•    l’immobile
oggetto di reinvestimento deve essere necessario all’azienda, ovvero deve
essere utilizzato direttamente per l’esercizio dell’azienda. Sono esclusi gli
immobili utilizzati unicamente per il loro valore di collocamento o per il loro
valore di reddito;
•    la
sua sostituzione, resa necessaria o causata da motivi di forza maggiore (p. es.
incendio, espropriazione) o da motivi economici (immobile che non adempie più i
requisiti posti dal mercato), non p. es. a scopo di risanamento aziendale;
•    l’immobile
sostituito e quello sostitutivo devono adempiere le medesime funzioni
economiche e tecniche nell’ambito dell’attività aziendale, ossia l’operazione
di reinvestimento deve permettere che l’attività continui senza sostanziali
mutamenti;
•    il
reinvestimento deve avvenire entro un termine ragionevole di tempo che secondo
la giurisprudenza corrisponde a due anni;
•    gli
immobili acquistati in sostituzione devono essere situati in Svizzera
(cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 130
ad
art. 125 LT;
Bernardoni
/
Bortolotto
, La fiscalità dell’azienda
nel nuovo diritto federale e cantonale ticinese, Mendrisio 2010, p. 1022; TF,
sentenza n. 2C_900/2018 del 6 gennaio 2020, consid. 3).
4.4.
Sono considerati necessari
all’azienda gli immobilizzi che servono direttamente all’esercizio; sono in
particolare esclusi gli elementi patrimoniali utilizzati unicamente per il loro
valore di collocamento o il loro reddito (art. 73 cpv. 3 LT; art. 64 cpv. 3
LIFD).
Un bene si considera
necessario all’azienda se in base alla sua destinazione è utilizzato
direttamente per la produzione di beni e servizi dell’impresa e non può essere
alienato senza pregiudicare la produzione di beni e servizi (TF, sentenza no. 2C_142/2012
del 12 dicembre 2013, consid. 3.6).
La ricorrente non ha
dimostrato che l’immobile fosse necessario per la produzione dei beni e dei
servizi, che costituiscono la sua attività, né che la cessione dell’immobile
abbia comportato un pregiudizio nello svolgimento della sua attività.
A tale riguardo,
l’autorità di tassazione ha opportunamente chiesto alla società ricorrente di
documentare le sue attività, al momento della cessione dell’immobile. Ne è
emerso che i suoi ricavi sono costituiti, in una piccola parte (10% nel 2016 e
2% nel 2017), da proventi del noleggio di gru. Per il resto, ha conseguito
entrate provenienti dalla locazione di immobili e dalla messa a disposizione
del suo personale, in particolare due dipendenti amministrativi e un meccanico.
Le gru noleggiate sono inoltre già totalmente ammortizzate.
Ne consegue che l’attività
aziendale della RI 1 SA, che in precedenza consisteva essenzialmente
nell’assistenza, manutenzione e consulenza tecnica nel settore delle macchine
edili, nel corso degli anni si è vieppiù affievolita, perché non “
redditizia
”,
limitandosi ‑ poiché proprietaria di due fondi ‑ ai
ricavi da “
affitti stabili
” (il mappale __________, di cui è
proprietaria, è affittato alla società madre, la __________ SA, per
CHF 120'000.‑/anno) e, solo marginalmente, alla messa a disposizione
di personale (due dipendenti amministrativi e un meccanico). L’RS 1 l’ha
definita una “
società di gestione (servizio, riparazioni)”
.
In queste circostanze, non
si vede come l’immobile ceduto possa essere considerato necessario per la
produzione di beni e servizi dell’impresa. Meno che mai appare necessario all’azienda
l’immobile che potrebbe essere acquistato, nel caso in cui l’acquirente del
fondo alienato pagasse il saldo del prezzo in natura. Infatti, come
sottolineato dall’autorità fiscale nelle sue osservazioni al ricorso, l’unità
di PPP che potrebbe essere attribuita all’insorgente “
si troverà nel bel
mezzo di un nuovo complesso edilizio commerciale
” e non sarà certamente
adatta per depositarvi gru e rimorchi. Più probabile è che l’immobile
acquistato possa rientrare fra gli “
elementi patrimoniali utilizzati
unicamente per il loro valore di collocamento o il loro reddito
”, che la
legge esclude possano beneficiare del differimento dell’imposizione.
4.5.
In ogni caso, la necessità
aziendale dell’immobile sostitutivo è già messa in discussione dal fatto stesso
che la decisione di acquistarlo non dipende dalla società ricorrente. Deve
essere in tal modo condivisa l’affermazione dell’UTPG, che nella decisione
impugnata ha sottolineato come “
il potere decisionale
[sia]
nelle
mani dell’acquirente e non del venditore
”. Un’impresa che ha assoluta
necessità di un immobile per l’esercizio della sua attività, al punto che
quest’ultima sarebbe compromessa se venisse a mancare, non può certo
permettersi di lasciar decidere all’acquirente dell’immobile alienato se cedergliene
uno in sostituzione o meno.
4.6.
Dal punto di vista
temporale, se la sostituzione non avviene nel corso dello stesso esercizio, è
ammessa la costituzione di un accantonamento pari all’ammontare delle riserve
occulte. Tale accantonamento deve essere utilizzato entro un termine
ragionevole per l’ammortamento del nuovo immobilizzo oppure sciolto mediante
accreditamento nel conto profitti e perdite (art. 73 cpv. 2 LT, 64 cpv. 2
LIFD). Come visto, per giurisprudenza e dottrina, tale termine corrisponde a
due anni dal momento della firma dell’atto di compravendita.
Nella fattispecie, l’accantonamento
di CHF 1'250'000.‑ deve comunque essere sciolto, sia che il prezzo
di vendita sia stato pagato in contanti entro il 20 gennaio 2019 sia che invece
ciò non sia avvenuto. In quest’ultima eventualità, infatti, il periodo di due
anni per l’acquisto sostitutivo è terminato con l’esercizio contabile 2019. In
questo caso, l’accantonamento non ha più alcuna ragione d’essere poiché si ritiene
che un attivo fisso non sostituito nell’arco di due anni non sia più necessario
all’attività aziendale.
Se fosse stato ammesso
l’accantonamento richiesto nell’esercizio 2017, lo stesso dovrebbe essere
sciolto nell’esercizio 2019 e l’importo di CHF 1'250'000.‑ dovrebbe essere
registrato nel conto perdite e profitti per l’anno contabile 2019.
4.7.
Sia come sia, le
condizioni per poter ammettere il reinvestimento ai sensi dell’art. 73 LT (art.
64 LIFD) non sono soddisfatte. Se ne può concludere che – diversamente
da quanto sostenuto dalla ricorrente ‑ l’imposizione degli
utili immobiliari non può quindi essere differita (art. 125 lett.
f
LT).
5.
In conclusione, la
decisione di tassazione degli utili immobiliari del 24 ottobre 2019 emanata dall’RS
1 deve essere annullata. Gli atti sono trasmessi all’autorità di tassazione
affinché determini il valore di alienazione tenendo in considerazione la
diminuzione del prezzo di vendita causata dal differimento del pagamento.
Visto l’esito del ricorso,
la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a carico della
ricorrente sono parzialmente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   1.1.    Nella
misura in cui concerne la domanda di differimento dell’imposizione dell’utile
immobiliare, il ricorso è
respinto
.
1.2.    Nella
misura in cui concerne il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari, la
decisione del 24 ottobre 2019 è
annullata
e gli atti sono rinviati all’RS
1 affinché adotti una nuova decisione, riducendo il valore di alienazione.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a.   nella tassa di
giustizia di                                            fr.      2'000.‑
b.   nelle spese di
cancelleria di complessivi                fr.         100.‑
per un totale di                                                                   fr.      2'100.‑
sono poste a carico della
ricorrente soccombente in ragione di un terzo (1/3).
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAI
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: