ti_gerichte · 12.1996.104 · 1996-07-24 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.07.1996 12.1996.104

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00104
Lugano
24 luglio 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa LA.96.17
della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4, in
materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 22 gennaio 1996 da
__________
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
con cui
gli istanti hanno chiesto lo sfratto della convenuta dalla stazione di
rifornimento di carburante da lei condotta in via __________ a __________;
Domanda
avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza e che il
Pretore con decreto 3 maggio 1996 ha accolto;
Appellante
la convenuta, che con atto di appello con richiesta di effetto sospensivo del
14 maggio 1996 chiede la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere
l’istanza;
Mentre
l’istante con osservazioni del 19 giugno 1996 chiede la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
Richiamato
il decreto 15 maggio 1996 del Presidente di questa Camera, che ha concesso
effetto sospensivo al gravame;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se deve essere accolto
l’appello
2.
- tassa di giustizia e
ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Gli
istanti, subentrati nel contratto al precedente proprietario, hanno disdetto
per il 30 aprile 1995 il rapporto di locazione con la convenuta circa il fondo
di cui alla part. __________ RFD di __________, in via __________ (doc. D).
A
quel contratto è subentrato un accordo, rinnovabile di mese in mese, in virtù
del quale la convenuta continuava ad occupare il fondo in oggetto in attesa
dell’inizio dei previsti lavori di edificazione (doc. G).
Le
parti nel dicembre del 1995 hanno concordato la restituzione del fondo per il
17 gennaio 1996 (doc. A e B).
B.
La
convenuta già dal 1972 ha sublocato il fondo ai signori __________, gestori
della stazione di rifornimento (doc. 1).
Il
contratto di sublocazione è stato disdetto dalla qui convenuta per il 30 aprile
1995 (doc. 6), ed in seguito per il 17 gennaio 1996 (doc. 12), disdetta impugnata
dai subconduttori (doc. 13, 14, 15).
C.
Non
avendo la convenuta per la prevista data del 17 gennaio 1996 provveduto alla
restituzione dell’ente locato, gli istanti il 22 gennaio 1996 ne hanno chiesto
lo sfratto.
D.
All’udienza
del 7 marzo 1996 la convenuta si è opposta all’istanza, rilevando la presenza e
l’atteggiamento dei subconduttori.
In
ogni caso, la disdetta data dagli istanti nel dicembre 1995 sarebbe nulla per
l’assenza del modulo ufficiale. L’impegno della convenuta di liberare il fondo
al 17 gennaio 1996 sarebbe inefficace per errore essenziale in relazione
all’atteggiamento dei subinquilini, ai quali doveva oltretutto essere estesa la
richiesta di sfratto.
E.
Nel
decreto impugnato il Pretore ha ritenuto che l’accordo tra le parti per
l’occupazione temporanea del fondo fino all’inizio dei lavori costituirebbe
contratto di locazione a tempo determinato sottoposto alla condizione
risolutiva rappresentata dall’inizio dei lavori di edificazione, così come
deciso dal Tribunale federale nella sentenza DTF 121 III 264.
Essendosi
verificata la condizione, il contratto avrebbe automaticamente preso fine senza
necessità di disdetta, il che supererebbe la questione a sapere se l’impegno
della convenuta a restituire il fondo sia o meno stato viziato da errore
essenziale.
Non
dovendosi ammettere la necessità di estendere la procedura di sfratto ai
subinquilini, il Pretore ha accolto l’istanza.
F.
Con
l’appello, per il quale ha chiesto l’effetto sospensivo, la convenuta  ha
chiesto la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza.
Nonostante
la citata giurisprudenza federale, il contratto in questione sarebbe stato
concluso per tempo indeterminato, e per mettervi fine sarebbe perciò stata
necessaria una valida disdetta, in concreto assente.
Sarebbe
inoltre stato necessario includere nella procedura anche i subconduttori,
rendendo l’eventualità contraria di fatto impraticabile  l’esecuzione effettiva
del giudizio.
G.
Nelle
osservazioni del 19 giugno 1996 l’istante ha chiesto la reiezione del gravame
sulla base di argomentazioni che, per quanto necessario, verranno riprese nei
successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
Questa
Camera nella sentenza del 21 ottobre 1994 in re B./C. ha già avuto modo di
stabilire, nel caso di locazione di un’area da adibire alla vendita di
autoveicoli, che il contratto concluso in quel caso “fino a quando il signor C.
vende o costruisce sulla sua particella” prende automaticamente fine
all’avverarsi dell’evento indicato, il che comporterebbe implicitamente valida
rinuncia delle parti alla formalità della disdetta (consid. 6).
Il
Tribunale federale, giudicando questo medesimo caso nella sentenza pubblicata
in
DTF
121 III 260 e segg., pur rettificando parzialmente l’impostazione
giuridica data da questa Camera, ha confermato che non vi è necessità di
formale disdetta, in quanto il contratto prende automaticamente fine con il
realizzarsi dell’evento risolutorio indicato dalle parti (consid. 5a alla pag.
264).
2.
Nonostante
le timide contestazioni dell’appellante (appello, punti 6 e 7), la presente
fattispecie è del tutto identica nella sostanza giuridica a quella già decisa
da questa Camera nella citata
II CCA
21 ottobre 1994 in re B./C. e
dall’Alta corte in
DTF
121 III 260 e segg..
Ne
segue che, pur con tutto il dovuto rispetto per le argomentazioni
dell’appellante circa la durata indeterminata del contratto, questa Camera non
ha motivo (e nemmeno la possibilità) di modificare la propria giurisprudenza,
confermata, in maniera evidentemente vincolante per l’autorità cantonale, dal
Tribunale federale. Dovrà perciò necessariamente essere, se del caso, lo stesso
Tribunale federale a modificare la propria recente giurisprudenza per
consentire alla convenuta di ottenere il riconoscimento delle proprie tesi.
Non
essendoci in concreto contestazione della convenuta sul fatto che sarebbe
intervenuto l’evento risolutore del contratto, non può che essere confermato
l’accertamento pretorile dell’intervenuta fine del rapporto di locazione.
3.
Di
nessun conforto per le tesi della convenuta è la sua ulteriore argomentazione
secondo cui la procedura di sfratto sarebbe da estendere ai subinquilini.
Infatti,
dal profilo procedurale, stante il chiaro tenore dell’art. 506 CPC, non vi è
dubbio che il locatore, una volta cessata la locazione, anche in caso di
sublocazione può limitarsi a convenire il solo locatario nella procedura di
sfratto, non potendosi in particolare ammettere -ma nemmeno l’appellante lo
sostiene- che locatario e sublocatario debbano in qualche modo venire trattati
alla stregua di litisconsorti necessari (art. 41 CPC), così come sarebbe invece
pensabile in caso di più firmatari di un medesimo contratto di locazione (così
in:
II CCA
6 ottobre 1992 in re P./J.).
In
altri termini, l’appellante confonde la questione della proponibilità della
procedura di sfratto contro il solo locatario -in sé innegabile (in tal senso:
II
CCA
7 luglio 1988 in re F./S., consid. 4, con massima in
Rep
.1989,
pag. 500)- con quella delle conseguenze pratiche di siffatto giudizio, avuto in
particolare riguardo alla tutela dei diritti del subconduttore.
Ne
segue che nessuna conseguenza sulla validità della presente procedura, e la
legittimità del decreto impugnato, può discendere dalla mancata partecipazione
dei subconduttori.
4.
E’
comunque il caso di pronunciarsi sulla portata pratica del decreto impugnato.
Premesso
che la durata della sublocazione non può eccedere quella della locazione
principale (art. 273b CO), per il fatto che il sublocatore non può trasmettere
al sublocatario più diritti di quanti egli possiede in ragione della locazione
principale, sarebbe ipotizzabile considerare il subconduttore nel contesto
della procedura di sfratto avviata dal locatore nei confronti del locatario, alla
stregua di un occupante facente capo al locatario medesimo, con la conseguenza
di fare eseguire anche nei suoi confronti il decreto di sfratto emanato in odio
del locatario principale, così come avviene in Italia. Infatti per quella
giurisprudenza la sentenza pronunciata nei confronti del conduttore spiega, nei
confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo a questo giudizio e
quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa
giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il
rilascio in virtù del principio "resoluto iure dantis resolvitur et ius
accipientis" (Repertorio generale annuale 1994, pag. 2764 n. 404).
Tale
rigorosa soluzione, pur se teoricamente giustificabile dall’assenza di un
rapporto contrattuale tra locatore e subconduttore, e dalla dipendenza della
sublocazione dall’esistenza della locazione principale, è tuttavia lesiva di
legittimi interessi e del diritto di essere sentito del subconduttore.
Questi
infatti di regola ha un proprio interesse alla sussistenza del contratto,
spesso superiore a quello del conduttore principale, e deve perciò, prima di
essere espulso, ottenere la possibilità di esprimersi, non potendosi ritenere
sufficiente alla sua tutela la facoltà di chiedere il risarcimento del danno
subito al sublocatore. In caso contrario si potrebbe giungere all’insostenibile
situazione in cui il subconduttore -ignaro per colpa del sublocatore della fine
della locazione principale e dell’esistenza della procedura di sfratto- si vedrebbe
espellere sui due piedi dalla forza pubblica dall’ente locato, con
comprensibile disagio e pregiudizio, specie nell’ipotesi di un’abitazione
familiare.
5.
Stabilito
che la procedura di sfratto avviata dal locatore nei confronti del locatario
non produce effetto rispetto al subconduttore, ci si deve chiedere in quale
forma si possa garantire la migliore tutela del subconduttore senza nuocere
oltre misura al proprietario.
5.1
Lachat
sostiene l’improponibile tesi secondo cui il proprietario per ottenere la
restituzione del fondo dovrebbe convenire il subconduttore addirittura in
un’azione di rivendicazione ex art. 641 CC (
Lachat
, La sous-location,
in:
Semjud
. 1992, pag. 482), il che potrebbe comportare una durata della
procedura misurabile in anni e quindi un’intollerabile violazione dei diritti
del proprietario.
5.2
Per
diritto federale sembrerebbe per contro praticabile la soluzione di rinviare il
proprietario ad un’azione a tutela del proprio possesso (art. 937 cpv. 1 CC;
Schmid
,
Berner Kommentar, n. 15 ad art. 264 v.CO per “unzulässiger Untermiete”,
fattispecie che non si saprebbe tuttavia distinguere da quella di una
sublocazione fatta valere dopo la fine della locazione principale;
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 53 ad art. 262 CO, esclude l’azione possessoria solo
durante la validità della locazione principale; contrario:
Lachat
, opera
citata, pag. 482, che sostiene invece che il subconduttore potrebbe opporre al
proprietario la legittimazione derivatagli dal contratto di sublocazione).
5.3
Questa
Camera ritiene tuttavia preferibile la soluzione di accordare al proprietario
la possibilità di introdurre l’istanza di sfratto anche nei confronti del
subconduttore.
Tale
soluzione, condivisa da
SVIT
, Kommentar Mietrecht, n. 33 ad art. 262 CO,
non è a prima vista incompatibile con il tenore dell’art. 506 CPC: anche in
questo caso dal punto di vista dell’istante è indubitabilmente data, in senso
ampio, la medesima fattispecie di cessata locazione, mentre la legittimazione
passiva del subconduttore, se non in virtù della partecipazione al contratto
stipulato dal proprietario, deve essergli riconosciuta almeno per la
circostanza della sua presenza nell’ente locato conseguente ad altro ma analogo
contratto di locazione, presenza che -nello spirito della procedura di sfratto-
costituisce ostacolo al ristabilimento della situazione precedente la stipula
della locazione, ora cessata.
Siffatta
soluzione consente anche dei vantaggi dal profilo dell’economia processuale, in
particolare la celerità della procedura e l’uniformità di giudizio, essendo la
questione da sottoporre alle medesime autorità giudicanti già competenti per
giudicare sullo sfratto del conduttore principale. Vi è inoltre, dal profilo
formale, sufficiente tutela delle ragioni del subconduttore, che all’atto
pratico viene a godere del medesimo diritto di essere sentito spettante al
conduttore.
La
tematica dell’effetto del presente giudizio per il subconduttore è però, come
si è detto, ininfluente ai fini dell’esame del decreto impugnato, in sé
ineccepibile.
Ne
consegue perciò la reiezione del gravame ai sensi dei considerandi.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello
14 maggio 1996 di __________ è respinto.
2.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                   fr.    380.--
b)
spese                                                     fr.      20.--
T
o t a l e                                                      fr.    400.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
La
convenuta rifonderà all’istante fr. 500.-- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:    -    __________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario