ti_gerichte · 12.2005.124 · 2006-01-31 · it
Affitto - sfratto

Affitto - sfratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 31.01.2006 12.2005.124

Affitto - sfratto

Incarto n.
12.2005.124
Lugano
31 gennaio
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.35
della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza di sfratto 26 marzo
2004 da
AO 1
rappresentata
dall’  RA 1
contro
AP 1
AP 2
rappresentati dall’
RA 2
che il Pretore ha parzialmente accolto con decreto 20
giugno 2005, ordinando ai convenuti di mettere a libera disposizione
dell’istante entro 15 giorni la superficie di mq. 13'844 della particella n.
1780 RFD di __________ che si sviluppa dal confine sud del fondo in direzione
nord, fatta eccezione per i primi 2660 mq;
appellanti i convenuti con atto d’appello 28 giugno
2005, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso che
l’istanza di sfratto sia dichiarata irricevibile, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l’istante con osservazioni 29 luglio 2005
postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 4 luglio 2005 con cui il
presidente della scrivente Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo
richiesto;
letti ed esaminati gli
atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
1.
AO
1 gestisce l’azienda agricola sita nel Comune di __________ in zona “__________”
e “__________”, da lei rilevata da __________ che a sua volta l’aveva ripresa
dal padre __________.
AP
1 e AP 2 gestiscono a loro volta un’azienda agricola, ubicata in zona “__________”
anch’essa nel Comune di __________.
AO
1, e prima di lei la famiglia __________, lavorava tra l’altro le particelle n.
1733, 1738 e 1777 di proprietà del __________ di __________ che le aveva date
in affitto agli AP 1, i quali a loro volta occupavano, e occupano tuttora, le
particelle n. 1779 e 1780 concesse in affitto dalle __________ a AO 1. Nel mese
di aprile del 2002 AP 1 e AP 2 hanno chiesto la restituzione delle particelle
n. 1733, 1738 e 1777 a AO 1 la quale, dopo avergliele rese, ha chiesto loro la
riconsegna dei fondi n. 1779 e 1780.
Con
istanza 23 settembre 2002 AO 1, adducendo l’esistenza di un contratto di
comodato da lei regolarmente disdetto, ha chiesto lo sfratto di AP 1 e AP 2
dalla particella no 1779 e dalla superficie di 29'152 mq della particella n.
1780 da essi occupati. Alla domanda si sono opposti i convenuti, contestando l’esistenza
di un comodato.
Con
giudizio 18 agosto 2003 il Pretore ha dichiarato irricevibile l’istanza
rilevando che, i fondi di cui l’istante chiedeva la consegna essendo stati
concessi in uso alla controparte ottenendo in cambio da questa il diritto d’uso
di altri fondi, la cessione d’uso era da considerare onerosa, ciò che escludeva
l’esistenza di un comodato a favore di un contratto d’affitto. Quest’ultimo non
essendo però stato disdetto, mancava il presupposto per chiedere lo sfratto.
Con
scritto 3 settembre 2003 AO 1 ha pertanto messo in mora la controparte, chiedendole
di rimetterle a disposizione le particelle n. 1733, 1738 e 1780 RFD di __________
a valere quale controprestazione per l’uso del proprio fondo. Con ulteriore
scritto del 16 marzo 2004, costatato come controparte non aveva fatto fronte a
quanto richiesto, AO 1 ha dichiarato di recedere dal contratto di affitto.
2.
Con
istanza 26 marzo 2004 AO 1 ha chiesto lo sfratto di AP 1 e AP 2 dalla
superficie di 29'152 mq di terreno facenti parti della particella n. 1780 di __________,
sostenendo che il contratto di affitto in essere tra le parti era stato
regolarmente disdetto.
Alla
domanda si sono opposti i convenuti, contestando innanzitutto la legittimazione
dell’istante a chiedere lo sfratto, argomentando che tale legittimazione
spettava semmai alle __________, proprietaria del fondo che aveva loro concesso
in affitto la controversa superficie di 16'000 mq. I convenuti hanno poi negato
di aver stipulato con l’istante o con suoi predecessori un contratto di subaffitto
di terreni agricoli: non relativamente alla particella n. 1780, ma neppure in
merito ai fondi a loro affittati dal __________ di __________ la cui occupazione
da parte dei signori __________ prima e dell’istante poi sarebbe stata abusiva.
3.
Con
decisione 20 giugno 2005 il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza,
ordinando ai convenuti di mettere a libera disposizione dell’istante, entro 15
giorni, la superficie di mq. 13'844 della particella n. 1780 RFD di __________
che si sviluppa dal confine sud del fondo in direzione nord, fatta eccezione
per i primi 2660 mq. Il primo giudice ha dapprima accertato che la particella
n. 1780 di __________ era stata concessa in affitto dalle __________
all’istante, ad eccezione di una porzione di 2660 mq nella parte sud del fondo,
affittata ai convenuti. Ha poi rilevato che questi ultimi non occupano solo la
porzione di fondo di loro spettanza, bensì un’area di circa 16'000 mq, senza beneficiare
di un valido titolo giuridico. Ha poi rilevato come l’uso di tale porzione del
fondo era sorretta da un accordo tra la AO 1 e gli AP 1, che confermava un
precedente accordo tra AP 1 e i __________ e in virtù del quale questi ultimi -
ai quali è poi subentrata AO 1 - lavoravano le particelle n. 1733, 1738 e 1777
di proprietà del __________ di __________ e in affitto agli AP 1, mentre gli AP
1 lavoravano la parte sud del fondo n. 1780. Ha quindi ritenuto che tale scambio nell’uso dei fondi configurasse un contratto d’affitto, disdetto dall’istante
dopo che i convenuti avevano chiesto la restituzione delle particelle del __________.
4.
Con
appello 28 giugno 2005, di cui con osservazioni 29 luglio 2005 parte appellata
postula la reiezione, i convenuti chiedono la riforma del giudizio impugnato
nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto.
Considerato
in diritto:
5.
Il
Pretore ha ritenuto che tra le parti in causa sia stato in essere un accordo in
base al quale, per motivi di razionalizzazione dell’attività agricola, ciascuna
parte aveva consentito alla rispettiva controparte di lavorare dei fondi di
propria pertinenza. Rilevato il rapporto di interdipendenza esistente tra tali
reciproche concessioni, il primo giudice ha quindi escluso l’esistenza di un
contratto di comodato perché la concessione in uso non poteva essere
considerata gratuita, essendovi una controprestazione di pari natura, optando
per il contratto di affitto, o meglio di subaffitto. Gli appellanti censurano
la sentenza sostenendo che il Pretore avrebbe ritenuto a torto l’esistenza di un
contratto di subaffitto agricolo.
5.1.
In
sede di risposta gli appellanti avevano sostenuto che la superficie di 16'000
mq della particella n. 1780 da essi occupata era stata data loro in affitto
dalle __________.
Per quanto concerne i contratti di locazione in essere tra le __________,
proprietarie del terreno, e le parti in causa, va dato atto che, in particolare
a dipendenza delle modifiche intervenute nella designazione dei fondi
nell’ambito della procedura di RT e a causa dei cambiamenti dei fittavoli, la
documentazione versata agli atti non è certo un esempio di chiarezza.
Nondimeno, unitamente alle prove testimoniali essa permette di stabilire che -
come pertinentemente accertato dal Pretore e non più contestato in questa sede
- la particella n. 1780, di complessivi mq 74'796 è stata data in affitto a AO
1, salvo una porzione di 2'660 mq concessa in affitto agli appellanti (teste __________,
verbale 17 ottobre 2002, pag. 6, inc. DI.2002.81). Tenuto conto di una
superficie coltivabile di circa 40'000 mq, AO 1 paga un canone di fr. 800.-
annui mentre gli appellanti versano per la loro porzione fr. 80.- annui. Occupando
complessivamente oltre 16'000 mq della particella n. 1780 gli appellanti
travalicano quindi abbondantemente gli estremi del contratto di locazione e ciò
a discapito dell’appellata.
5.2.
La
circostanza che gli appellanti occupano la porzione di terreno di pertinenza
dell’appellata non è, da sola, sufficiente per dedurne che ciò sia da
ricondurre ad un contratto di affitto tra le parti. Stante le contestazioni in
essere, l’onere di dimostrare l’esistenza di siffatto contratto tocca all’istante,
la quale fonda la propria domanda di sfratto sulla disdetta di tale negozio.
Va
qui avantutto rilevato che gli appellanti medesimi hanno indicato quale causale
del loro possesso un contratto di locazione, seppure concluso con le __________
e non con l’istante. Già si è visto che con quel contratto gli appellanti hanno
però ricevuto in affitto solo una superficie di 2'660 mq, ma non la porzione
eccedente. La mancata dimostrazione della loro tesi non implica invero automaticamente
che si debbano ritenere dimostrati i fatti addotti da controparte, in
particolare l’esistenza del preteso contratto di subaffitto. Va nondimeno
rilevato che, il contratto da essi invocato non costituendo base per il loro
possesso, gli appellanti non hanno alcun valido titolo per l’occupazione della
superficie che le __________ hanno data in affitto all’appellata.
5.3.
A
mente degli appellanti, dalle tavole processuali non risulterebbe l’esistenza
della necessaria volontà contrattuale.
Per
quanto riguarda le particelle n. 1733, 1738 e 1777, è ammesso che le stesse
sono state date in affitto agli appellanti dal __________ di __________. Pure
pacifico è che fino al 2002, quando AP 1 e AP 2 ne hanno chiesto la
restituzione, esse erano in possesso dell’appellata e, ancor prima di lei della
famiglia __________. Certo, gli appellanti sostengono che l’occupazione da
parte dell’istante e dei di lei predecessori sarebbe stata abusiva. Tale
affermazione è però rimasta allo stadio di puro parlato e non trova riscontro
nell’istruttoria. Neppure la testimonianza di __________ (verbale 17 ottobre
2002, inc. DI.2002.81) supporta tale assunto, poiché egli si limita a riferire che
AP 2 avrebbe chiesto a __________ di liberare un terreno a fianco della strada,
ottenendone un rifiuto. Da questa testimonianza si evince poi che i __________
occupavano tale terreno sicuramente dagli anni ’80, senza che gli appellanti
abbiano mai intrapreso alcunché per porre termine a quella che oggi definiscono
occupazione abusiva di oltre un ettaro di terreno, continuando invece a versare
il relativo canone d’affitto al __________.
Sostanzialmente
uguale appare la situazione per quanto riguarda la parte del fondo oggetto del
presente contendere che gli appellanti hanno occupata pacificamente e occupano tutt’ora
benché il proprietario l’abbia concessa in affitto all’appellata la quale ne
paga il canone. Le parti erano a conoscenza di tale situazione, la questione
essendo stata nuovamente così definita in occasione di un sopralluogo nel mese
di aprile del 2000 (teste __________, verbale 17 ottobre 2002, inc.
DI.2002.81). La reciproca occupazione non risulta aver mai dato problemi di
sorta, fino a quando gli appellanti hanno chiesto di rientrare in possesso dei terreni
occupati dalla controparte, provocando la domanda di restituzione che qui ci
occupa. Non è comprensibile, né gli appellanti lo spiegano, per quale ragione,
stante la primordiale importanza che i terreni rivestono per un’azienda
agricola, essi avrebbero rinunciato a lavorare una parte del terreno la cui
superficie totale corrisponde circa all’8% della superficie totale della
masseria presa in affitto dal __________, senza contropartita e continuando a
pagarne essi stessi il canone. L’unica spiegazione plausibile è quella invocata
dall’istante e fatta propria da Pretore, che tale rinuncia sia da ricondurre ad
un accordo intervenuto a suo tempo tra gli appellanti e la famiglia __________
- alla quale è poi subentrata l’istante - che permetteva a ciascuno di lavorare
parte dei terreni dell’altro. Ciò trova una sua logica nel fatto che le
particelle n. 1733, 1738 e 1777 sono ubicate ai margini della masseria AO 1, ma
assai discoste dalla masseria AP 1, mentre la parte del fondo 1780 lavorata da
questi ultimi, lontana dalla masseria AO 1, confina con la masseria AP 1 e lo
scambio permetteva un’attività agricola più razionale. Questa soluzione è poi confortata
dal fatto che tale situazione si è protratta per anni senza dar adito a
problemi.
L’impossibilità
di stabilire quando esattamente l’accordo sia stato concluso non impedisce,
stante la situazione, di ritenere l’esistenza di un contratto d’uso, poiché la
volontà reciproca e concorde risulta comunque dall’agire concludente delle
parti espresso per un lungo periodo di tempo.
6.
Resta da determinare la natura di tale accordo. Il Pretore, a ragione,
lo ha qualificato quale affitto. Ciascuna parte ha in effetti concesso
all’altra l’uso di superfici agricole e tali prestazioni sono in rapporto
sinallagmatico, l’una essendo la controprestazione dell’altra e viceversa. Il
fatto che le parti non si siano accordate in merito all’ammontare del fitto
omettendo di stabilire un compenso in denaro non è rilevante, considerato che
ciò non è necessario per la conclusione del contratto, essendo sufficiente che
sia stabilita la natura onerosa del diritto d’uso (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 53 ad art. 275 CO), onerosità che
in concreto appare evidente stante il rapporto di reciprocità delle rispettive
prestazioni. Siffatti contratti di scambio (cosiddetti Pachttauschverträge)
costituiscono una forma particolare di subaffitto (
Studer
, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 3. ed., n. 4
ad art 292 CO).
7.
Gli
appellanti si dolgono che il Pretore non abbia considerato che il contratto di
affitto da essi stipulato con il __________ di __________ vieta esplicitamente
il subaffitto.
L’art.
291 CO prevede invero che il subaffitto della cosa necessita del consenso del
locatore, il quale può negarlo solo a precise condizioni (art. 291 cpv. 2 CO).
Ciononostante il divieto di subaffitto contenuto nel contratto d’affitto è
considerato valido (
Higi
, op.
cit., n. 16 ad art. 291 CO). L’inosservanza degli obblighi legali e contrattuali
relativi al subaffitto costituisce certo una violazione contrattuale, che
tuttavia non influisce sulla validità del contratto di subaffitto, che esplica
i propri effetti tra gli stipulanti (
Higi
,
op. cit., n. 15 ad art. 291 CO).
8.
A
mente degli appellanti
l’esistenza di un contratto di subaffitto
relativamente ai fondi di proprietà del __________ sarebbe esclusa dalla
testimonianza di __________. La teste ha in effetti dichiarato che non vi erano
mai stati scambi di terreni delle __________ con quelli del __________ (verbale
14 giugno 2004). Il Pretore si è già ampiamente confrontato con questa
testimonianza, dando ragione dei motivi per i quali non l’ha ritenuta decisiva.
Con gli argomenti esposti dal Pretore, ai quali si rinvia, l’appellante non si è
però confrontata e i medesimi, incontestati, mantengono integralmente intatta la
loro validità.
È
poi vero, come rilevato dagli appellanti, che l’istante non aveva mai addotto in
precedenza l’esistenza di un contratto di affitto, invocando nella precedente
procedura di sfratto il comodato. Ciò però non esclude l’esistenza del
contratto d’affitto e non nuoce all’appellata. Non va infatti dimenticato che
la qualifica del contratto quale comodato è stato il frutto di una sua erronea interpretazione
giuridica della fattispecie, avendo essa omesso di considerare che, essendovi
due cessioni d’uso dipendenti una dall’altra, l’una andava considerata quale
controprestazione dell’altra, ciò che rendeva onerosa la cessione d’uso,
escludendo quindi il comodato.
Di
conseguenza, l’appello dev’essere respinto e la sentenza impugnata confermata.
Le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello 28 giugno 2005 di AP 1 e AP 2 è respinto.
2.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia        fr.  150.-
b)
spese                          fr.    50.-
Totale
fr.  200.-
sono
poste a carico degli appellanti che rifonderanno a controparte fr. 600.- di
ripetibili.
3.
Intimazione:
-     ;
-     .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Riviera.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario