ti_gerichte · 12.2010.76 · 2010-05-07 · it
Sublocazione - contestazione disdetta - sfratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.05.2010 12.2010.76

Incarto n.
12.2010.76
Lugano
7 maggio 2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.51
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza di sfratto 10
febbraio 2010 da
AO 1
rappr. dall' RA
1,
contro
AP 1,
sulla quale il Pretore si è pronunciato con sentenza 30 marzo 2010
accogliendo l'istanza di sfratto;
appellante AP 1 la quale, con appello 12 aprile 2010, chiede che,
previa concessione dell'effetto sospensivo all'appello, la sentenza impugnata sia
riformata nel senso di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre AO 1, invitata a presentare osservazioni solo limitatamente
alla domanda di concessione dell'effetto sospensivo, vi si è opposta;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il
1° febbraio 2006 la AO 1, in veste di locatrice, e AP 1, quale conduttrice, hanno
sottoscritto due contratti di locazione aventi per oggetto uno il __________,
l'altro la __________, entrambi siti nello stabile __________ in __________ a __________.
La locazione è iniziata il 1° febbraio 2006, e la prima scadenza è stata
fissata al 31 marzo 2016. La pigione iniziale è stata pattuita in fr. 5'956.10
mensili per la __________ e in fr. 7'893.90 mensili per il __________, importi
da adeguare ogni anno, per la prima volta il 1° aprile 2006, al livello
dell'indice nazionale dei prezzi al consumo.
2.
Con lettera 20
maggio 2009, la locatrice ha fissato a AP 1 un termine di 30 giorni per il
pagamento delle pigioni arretrate relative al mese di maggio, per un importo di
fr. 14'347.-, con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi dell'art.
257d CO in caso di mancato pagamento (doc. A prodotto in sede di udienza). Nessun
pagamento essendo intervenuto, il 6 luglio 2009 la AO 1 ha notificato con
moduli ufficiali a AP 1 la disdetta dei contratti di locazione, con effetto dal
31 agosto 2009 (doc. B).
3.
Con istanza 6
agosto 2009, AP 1 ha chiesto all'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Bellinzona di annullare le disdette di cui trattasi, adducendo di
aver concordato con un rappresentante della locatrice il ritiro delle disdette
all'avvenuto pagamento delle pigioni arretrate, poi effettivamente pagate il 14
luglio 2009. Pur non contestando la forma né le motivazioni delle disdette, essa
ritiene che le stesse debbano essere annullate perché in contrasto con il
principio della buona fede. I ritardi nel pagamento sarebbero infatti dovuti a
circostanze eccezionali e, come concordato con il rappresentante della
controparte, i canoni arretrati sono nel frattempo stati soluti. Tenuto conto
del lungo periodo della locazione e delle difficoltà nel reperire altri locali
commerciali, la disdetta sarebbe quindi da annullare.
Con decisione 7 gennaio
2010  l'ufficio di conciliazione ha respinto l'istanza, confermando la validità
delle disdette oggetto di contestazione, avvertendo le parti della facoltà di
impugnare la decisione entro 30 giorni presso la Pretura di Bellinzona.
La decisione, non
impugnata, essendo diventata definitiva,  con istanza 10 febbraio 2010, la AO 1
ha chiesto alla Pretura di Bellinzona lo sfratto di AP 1, poiché l'ente locato
non era stato riconsegnato entro il termine previsto dalla disdetta.
All'udienza di discussione del 22 marzo 2010 la convenuta non è comparsa. È
invece comparso G__________ F__________, il quale, autorizzato a presenziare
all'udienza (sic) dal Pretore con ordinanza del 18 marzo, ha asserito di essere
al beneficio di un contratto di sublocazione per gli immobili di cui trattasi
sostenendo che le disdette avrebbero dovuto essere annullate per i motivi
esposti nell'istanza di contestazione inviata all'ufficio di conciliazione.
4.
Con sentenza 30
marzo 2010, il Pretore ha accolto l'istanza di sfratto, rilevando la validità
della disdetta per il fatto che la decisione dell'Ufficio di conciliazione che
aveva confermato la validità delle disdette non era stata contestata.
Il Pretore ha per finire
condannato la conduttrice a pagare la tassa di giustizia di fr. 100.- e le
spese di fr. 50.-, come pure a rifondere alla controparte fr. 500.- a titolo di
ripetibili.
5.
Con appello 12
aprile 2010, AP 1 chiede la riforma della sentenza impugnata nel senso di respingere
l'istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, e
postula pure che all'appello sia concesso effetto sospensivo.
Parte convenuta è stata
invitata a esprimersi limitatamente alla domanda di effetto sospensivo, che con
osservazioni 16 aprile 2010 essa ha chiesto di respingere.
6.
Il Pretore,
constatato che lo sfratto è chiesto solo nei confronti di AP 1, non invece di G__________
F__________, ha rilevato che lo sfratto riguarda solo la convenuta, sicché la
qualità di parte di G__________ F__________ poteva rimanere indecisa. L'appellante
rimprovera al primo giudice di non aver esaminato se a G__________ F__________
fosse da riconoscere la qualità di parte, violando in tal modo il suo obbligo
di motivare la sentenza. Se non che, il Pretore ha motivato, in modo certo
succinto ma comunque sufficiente, perché ha ritenuto di poter lasciare indecisa
la questione. La censura di carenza di motivazione cade quindi nel vuoto.
Comunque, considerato
che G__________ F__________ è persona estranea al rapporto di locazione
stipulato dalle parti in causa e neppure è stato convenuto nella procedura di
sfratto, egli non ha qualità di parte in questo procedimento.
7.
A mente
dell'appellante la disdetta è nulla perché non è stata intimata anche al
sublocatore. A prescindere dal fatto che si tratta di una nuova allegazione,
inammissibile in sede di appello (art. 321 CPC), essa neppure spiega per quale
motivo il fatto di non aver intimato la disdetta anche al sublocatore -  il
quale neppure è parte del contratto di sublocazione - dovrebbe rendere nulla
quella data al conduttore. La censura va quindi respinta.
8.
L'appellante,
invocando la sentenza 24 luglio 1996 di questa Camera (inc. 12. 1996.104),
sostiene che la decisione del Pretore è da annullare perché la procedura di
sfratto non è stata rivolta anche nei confronti del sublocatore. Gioverà qui di
seguito riprodurre il considerando no 3 della menzionata sentenza:
"Di nessun conforto per le tesi della
convenuta è la sua ulteriore argomentazione secondo cui la procedura di sfratto
sarebbe da estendere ai subinquilini.
Infatti,
dal profilo procedurale, stante il chiaro tenore dell’art. 506 CPC, non vi è
dubbio che il locatore, una volta cessata la locazione, anche in caso di
sublocazione può limitarsi a convenire il solo locatario nella procedura di
sfratto, non potendosi in particolare ammettere -ma nemmeno l’appellante lo
sostiene- che locatario e sublocatario debbano in qualche modo venire trattati
alla stregua di litisconsorti necessari (art. 41 CPC), così come sarebbe invece
pensabile in caso di più firmatari di un medesimo contratto di locazione (così
in: II CCA 6 ottobre 1992 in re P./J.).
In
altri termini, l’appellante confonde la questione della proponibilità della
procedura di sfratto contro il solo locatario -in sé innegabile (in tal senso:
II CCA 7 luglio 1988 in re F./S., consid. 4, con massima in Rep. 1989, pag.
500)- con quella delle conseguenze pratiche di siffatto giudizio, avuto in
particolare riguardo alla tutela dei diritti del subconduttore."
Ne
segue che nessuna conseguenza sulla validità della presente procedura, e la
legittimità del decreto impugnato, può discendere dalla mancata partecipazione
dei subconduttori."
Ne discende che, proprio in applicazione della giurisprudenza
invocata - in modo manifestamente scorretto - dall'appellante, la censura
dev'essere respinta, senza che sia necessario esaminare se in concreto il
contratto di sublocazione possa essere opposto al locatore, che neppure risulta
aver dato il consenso scritto alla sublocazione.
9.
La ricorrente
sostiene da ultimo che le disdette devono essere annullate perché contrarie al
principio della buona fede. Se non che, la questione è già stata
definitivamente risolta dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che
ha ritenuto valida la disdetta. La relativa decisione non è stata impugnata ed
è quindi divenuta definitiva, sicché la questione sfugge all'esame di questa Camera
e le relative censure sono irricevibili.
Di transenna basterà
osservare che la disdetta è stata data a causa del mancato pagamento dei canoni
di locazione del mese di maggio da parte della conduttrice. Non avendo essa provveduto
al pagamento neppure nel termine impartitole con la diffida del 20 maggio 2009,
la locatrice le ha comunicato la disdetta del contratto. Solo dopo l'appellante
ha proceduto al pagamento dei canoni di locazione arretrati. In siffatta
situazione, abusivo è semmai l'atteggiamento della conduttrice e il fatto che
un'altra soluzione sarebbe stata possibile non è certo motivo sufficiente per
ritenere abusiva la disdetta.
10.
Ne discende che
l'appello, del tutto infondato e di natura meramente defatigatoria, nella
misura in cui è ricevibile deve essere respinto in applicazione dell'art.
313bis CPC. La tassa di giustizia e le spese di questa sede seguono la soccombenza. Per quanto riguarda il valore litigioso, determinante anche per la deferibilità
al Tribunale federale, lo stesso è pari a fr. 1'080'300.- (canone di locazione di
fr. 13'850.- x 78 mesi) ritenuto che il contratto di locazione poteva essere
disdetto al più presto per il 31 marzo 2016 (DTF 14.3.2006, inc. n. 4C.418/2005). Nel merito non si attribuiscono ripetibili all'appellata, la quale non è stata invitata
a pronunciarsi sul gravame.
L'emanazione della presente
sentenza rende priva d'oggetto la domanda di effetto sospensivo, che sarebbe
comunque stata respinta per mancanza di probabilità di esito favorevole
dell'appello. Rilevato che l'appellata si è opposta alla domanda, essa ha
diritto a congrue ripetibili.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Nella
misura in cui è ricevibile, l’appello 12 aprile 2010 di AP 1
è
respinto
.
2.
L'istanza di effetto sospensivo è priva d'oggetto.
3.
Gli oneri del
presente giudizio, consistenti in:
a)     tassa
di giustizia                       fr.     950.–
b)     spese                                         fr.
50.–
Totale                                                 fr.
1'000.–
già
anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico, con l'obbligo di rifondere
alla controparte fr. 600.- di ripetibili.
4.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).