ti_gerichte · 12.2016.59 · 2017-06-16 · it
Compravendita: difetti della cosa, minor valore


Incarto n.12.2016.59

Lugano

16 giugno 2017/fb

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Bozzini
 e Sartori Lombardi (giudice supplente)

vicecancelliera:

Ceschi
 Corecco

sedente
per statuire nella causa - inc. n.OR.2015.2della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 5 gennaio 2015 da

AP 1

AP 2

contro

AO
 1

con
cui gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento
dellimporto di fr. 100'000.- oltre interessi del 6% dal 1° giugno 2014,
rispettivamente il rigetto definitivo dellopposizione interposta da
questultimo al precetto esecutivo n. __________ dellUfficio esecuzioni di __________;

domanda
respinta integralmente dal Pretore con sentenza 24 marzo 2016;

appellanti
gli attoricon appello 28 aprile
2016, con cui chiedono la riforma del giudizio pretorile nel senso di accogliere
la petizione, modificando di conseguenza anche il dispositivo sulle spese
giudiziarie e le ripetibili, subordinatamente di ridurre le ripetibili entro i
limiti previsti dallart. 11 LTar, il tutto con protesta di spese e ripetibili
di seconda istanza;

mentre il convenuto, con risposta 13 giugno 2016,
postula la reiezione dellappello con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1.In data 20 dicembre 2013 AO 1
in qualità di concedente-venditore e AP 2 e AP 1 in qualità di
beneficiari-acquirenti hanno sottoscritto un atto pubblico, dinanzi al notaio
avv. __________, avente in oggetto la costituzione di un diritto di compera immobiliare
e una compravendita mobiliare, con scadenza al 30 maggio 2014, prorogabile
previo accordo delle parti.

Il prezzo complessivo stipulato fra le parti ammontava
a fr. 440'000.-, di cui fr. 340'000.- per lacquisto della particella n. __________
RFD del Comune di N e fr. 100'000.- per lacquisto della licenza edilizia e dei
relativi piani esecutivi per ledificazione di 4 case unifamiliari contigue sul
menzionato fondo (cfr. doc. D).

In particolare, per quanto attiene alla licenza
edilizia datata 8 maggio 2012 (doc. E), AO 1 si era impegnato a rinnovarla e
consegnarla agli acquirenti unitamente ai piani esecutivi, in formato cartaceo
e digitale (cfr. rogito 20 dicembre 2013 del notaio__________, p.to 5.1; doc.
D).

2.Il diritto di compera è stato
esercitato il 30 maggio 2014, mentre la nuova licenza edilizia, il cui rinnovo
era stato richiesto dal venditore in data 10 aprile 2014, è stata rilasciata il
16 giugno 2014 con la specifica che con lentrata in vigore dellOrdinanza
federale in materia di abitazioni secondarie, la destinazione di tutti gli appartamenti
deve essere a carattere primario (cfr. doc. I).

Nel frattempo a AP 2 e AP 1 erano stati consegnati i
piani esecutivi in formato digitale e cartaceo.

In un primo tempo gli stessi erano risultati
illeggibili (cfr. lettera 26 maggio 2014, doc. E) e sono dunque stati
riconsegnati, per il tramite del notaio, in un formato compatibile con le
dotazioni informatiche degli acquirenti (cfr. doc. 2).

3.In data 4 agosto 2014,
ritenendo lacunosi sia la licenza edilizia sia i piani esecutivi, AP 2 e AP 1
hanno fatto intimare a AO 1 un precetto esecutivo (n. __________ dellUfficio
esecuzioni di __________) per la somma di fr. 100'000.- oltre interessi al 6%
dal 1° giugno 2014 (doc. C), a titolo di minor valore del prezzo di
compravendita pattuito nel contratto 20 dicembre 2013, nei confronti del quale
è stata formulata opposizione.

In data 5 gennaio 2015 i medesimi hanno dunque
inoltrato alla Pretura di Lugano una petizione chiedente la condanna di AO 1 al
pagamento della somma di fr. 100'000.-, oltre interessi al 6% dal 1° giugno
2014, pari al minor valore delloggetto acquistato, risultando lo stesso, a
loro parere, difettoso.

In particolare, i piani esecutivi si sarebbero
rivelati illeggibili e inutilizzabili, mentre la licenza edilizia rinnovata e
consegnata loro dal venditore presenterebbe una limitazione non contenuta nella
precedente licenza edilizia, segnatamente il divieto di edificazione di
residenze secondarie. A mente degli attori, il venditore non avrebbe dunque
ossequiato gli obblighi contrattuali pattuiti.

Con risposta 21 gennaio 2015 il convenuto si è opposto
integralmente alla petizione sostenendo di avere rispettato quanto promesso in
sede contrattuale, contestando lesistenza dei difetti pretesi dagli attori e
sottolineando lassenza di una tempestiva notifica dei presunti difetti.

Esperita listruttoria, nellambito degli allegati
conclusionali le parti si sono confermate nelle rispettive e opposte tesi di
fatto e di diritto.

4.Con sentenza 24 marzo 2016 il
Pretore del Distretto di Lugano ha respinto la petizione degli attori, ponendo
a loro carico le tasse e spese di giustizia di fr. 5'500.- e le ripetibili di
fr. 11'000.-. In sostanza il giudice di prime cure ha ritenuto che il convenuto
non potesse essere considerato inadempiente poiché il rinnovo della licenza
edilizia era stato chiesto dal medesimo oltre un mese e mezzo prima della data
di scadenza utile per esercitare il diritto di compera; inoltre sia latto notarile
sottoscritto dalle parti, sia listruttoria esperita, non avrebbero permesso di
dimostrare che ledificazione di residenze secondarie fosse una qualità
pattuita o promessa; di conseguenza la licenza edilizia non poteva essere
considerata difettosa. Per quanto attiene ai piani, definiti illeggibili e
inutilizzabili dagli attori, il Pretore si è fondato sulla testimonianza del
notaio per negare che gli stessi fossero difettosi, bastando a suo giudizio la
circostanza concreta che le quattro abitazioni siano poi state effettivamente edificate
e una anche venduta, a dimostrare linfondatezza delle argomentazioni di parte
attrice.

A mente del primo giudice, dallistruttoria non sarebbe
emersa neppure la prova della tempestiva notifica dei difetti e di conseguenza
la petizione è stata respinta anche per questo motivo.

5.Gli attori insorgono contro il
giudizio pretorile con appello 28 aprile 2016, nellambito del quale postulano
la riforma della sentenza di prima istanza nel senso di accogliere la petizione
e porre le tasse di giustizia, le spese e le ripetibili a carico del convenuto.
Subordinatamente essi chiedono che le ripetibili di primo grado siano riformate
e riportate entro i limiti previsti dallart. 11 LTar.

Gli appellanti rimproverano al Pretore di essersi
fondato su un errato accertamento dei fatti e di aver conseguente erroneamente applicato
il diritto.

Sostanzialmente essi ritengono, in primo luogo, che la
tempestiva notifica dei difetti in relazione alla licenza edilizia risulti
comprovata dalle dichiarazioni del notaio avv. __________, rese nellambito
della sua audizione testimoniale, rispettivamente che la lettera 26 maggio 2014
(doc. H) dimostrerebbe limmediata segnalazione in merito allinutilizzabilità
dei piani esecutivi.

Gli appellanti rimproverano al Pretore di aver fondato
il proprio giudizio sulla testimonianza del figlio del convenuto e su
argomentazioni claudicanti per concludere erroneamente che leventuale
destinazione delle abitazioni quali residenze a carattere secondario non fosse
una qualità pattuita e nemmeno promessa. A loro dire, il giudice di prime cure
avrebbe dovuto tenere in considerazione la testimonianza resa dal notaio avv. __________,
stante la quale emergerebbe chiaramente che gli attori volevano che la licenza
edilizia rinnovata avesse le medesime caratteristiche e il medesimo contenuto
di quella in vigore al momento in cui latto era stato rogato. Secondo gli appellanti,
la divergenza tra la licenza edilizia iniziale (doc. E) e quella rinnovata
(doc. I) configurerebbe chiaramente la presenza di un difetto,
indipendentemente dallaver comprovato, o meno, un esplicito interesse a
costruire abitazioni a carattere secondario. Del resto essi non avrebbero
accettato di pagare una somma di fr. 100'000.- per una licenza edilizia
contenente una simile limitazione.

Per quanto attiene ai difetti dei piani esecutivi, la
loro illeggibilità e inutilizzabilità risulterebbe dimostrata dalle lettere 26
maggio 2014 (doc. H) e dalle dichiarazioni rese dal notaio __________,
intervenuto anche come mediatore.

Unulteriore dimostrazione sarebbe scaturita dalla
perizia richiesta dagli attori, ma respinta dal Pretore, che avrebbe così
precluso la presentazione di una prova piena riguardo al difetto notificato.

Infine gli appellanti rimproverano al Pretore di aver
fissato arbitrariamente le ripetibili a loro carico, le quali risulterebbero
eccessive, anche alla luce della breve istruttoria e che, in via subordinata
rispetto alla domanda principale, andrebbero quindi ridotte.

Il convenuto, con risposta 13 giugno 2016, ha concluso
per la reiezione dellappello, con protesta di tasse, spese e ripetibili.

6.Nella fattispecie si tratta di
esaminare se loggetto della compravendita presentasse effettivamente i difetti
lamentati dagli appellanti con un conseguente minor valore.

6.1.Nellambito della
compravendita, il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità
promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o
diminuiscono notevolmente il valore della cosa e lattitudine alluso cui è
destinata (art. 197 cpv. 1 CO), anche se i difetti non gli erano noti (art. 197
cpv. 2 CO). Il difetto è una nozione giuridica e risiede nella divergenza tra
lo stato reale della cosa consegnata allacquirente e quello della cosa che
avrebbe dovuto essergli consegnata secondo il contratto; decisiva è la
conformità della cosa consegnata con la cosa prevista contrattualmente dalle
parti (Venturi, Commentaire Romand
CO I, Ginevra 2003, n. 2 ad art. 197), ritenuto che il compratore deve
esaminare subito lo stato delloggetto compravenduto, verificando se le qualità
promesse siano effettivamente presenti nella cosa (DTF 107 II 419 consid. 2) e
se scopre difetti di cui il venditore è responsabile deve dargliene subito
notizia, altrimenti la cosa venduta si ritiene accettata (art. 201 cpv. 1 e 2
CO).

In concreto, per quanto attiene alla licenza edilizia,
gli appellanti sostengono che la divergenza tra la licenza edilizia in essere
al momento della costituzione del diritto di compera (doc. E) e la licenza
edilizia rinnovata (doc. I) configuri innegabilmente la presenza di un difetto
indipendentemente dal fatto di avere espresso o meno di avere la possibilità di
costruire residenze secondarie, essendo pacifico che la licenza rinnovata
dovesse avere il medesimo contenuto di quella in vigore al momento della
contrattazione.

Si tratta pertanto di esaminare se, nellambito della
contrattazione in esame, gli appellanti avessero manifestato la volontà di
poter costruire delle residenze secondarie, e ciò tenuto conto del principio
secondo cui lonere della prova riguardante una concreta volontà riferita al
contenuto del contratto è a carico della parte che se ne prevale (CPC Comm.,Trezzini, art. 154, pag. 692).

6.2.Giusta lart. 18 cpv. 1 CO il
contenuto di un contratto viene determinato in primo luogo mediante
linterpretazione soggettiva, ovvero sulla base della reale e comune volontà
delle parti, senza limitarsi alle espressioni che le stesse hanno utilizzato.
Se questa non può essere determinata o diverge, o se una parte non ha compreso
la volontà dellaltra, il giudice deve interpretare le dichiarazioni e i
comportamenti delle parti secondo il principio dellaffidamento; deve pertanto
ricercare il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni parte poteva e
doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni dellaltra, tenuto conto dellinsieme
delle circostanze, quali lo scopo e gli interessi delle parti, le loro
condizioni personali e professionali, se del caso i preliminari e il loro
comportamento successivo (DTF 131 III 217; II CCA 4 marzo 2011, n. 357 e segg.
ad art. 18 CO). Il principio dellaffidamento permette di imputare a una parte
il senso oggettivo di una sua dichiarazione o di un suo comportamento anche
qualora ciò non corrisponda alla sua intima volontà (DTF 135 III 410; DTF 129
III 118; II CCA 13 aprile 2011, inc. n. 12.2010.232).

6.3.In concreto, dallesame della
documentazione agli atti risulta che al momento della rogazione dellatto
notarile il fondo N. __________ RFD di N era già al beneficio di una licenza
edilizia per la costruzione di 4 case unifamiliari a schiera (doc. E),
rilasciata l8 maggio 2012, la quale giusta il p.to 5 del contratto notarile di
cui al doc. D, doveva essere consegnata ai beneficiari del diritto di compera
con limpegno del venditore al relativo rinnovo.

Come accertato nellambito della sentenza in esame la
richiesta di rinnovo è stata inoltrata tempestivamente, prima della scadenza
del termine per lesercizio del diritto di compera, e la licenza di costruzione
rilasciata il 16 giugno 2014 (doc. I) corrisponde, nelle sue caratteristiche, a
quella originaria di cui al doc. E, prevedendo entrambe lautorizzazione a
edificare 4 case unifamiliari a schiera.

Come correttamente rilevato dal Pretore, latto
notarile sottoscritto dalle parti non contiene alcuna pattuizione riguardo al
fatto che sul terreno in questione si dovessero poter edificare delle residenze
secondarie e che quella fosse una qualità richiesta dagli appellanti. Nemmeno
listruttoria esperita ha permesso di dimostrare la bontà delle tesi attoree.

In effetti, dalle dichiarazioni del figlio del convenuto,
fiduciario immobiliare che aveva intrattenuto i primi contatti con AP 2,
risulta che questultimo non avesse rivolto né domande né richieste riferite
alla possibilità di vendere le villette quali residenze secondarie. Il teste
riferisce altresì di aver fornito le usuali informazioni di compravendita, con
particolare riferimento anche a quanto si poteva costruire e a quanto si poteva
ricavare da questo investimento, confermando che il progetto era stato
concepito con 4 villette contigue rivolte a nuclei famigliari locali che non
potevano permettersi un oggetto più grande e costoso (cfr. teste __________ B__________,
verbale 27.01.2016, pag. 4).

Anche la testimonianza del notaio avv. __________ non
consente di concludere che gli appellanti avessero espresso o perlomeno
contemplato la possibilità di vendere le villette quali residenze secondarie.
Lo stesso ha infatti avuto modo di dichiarare che gli appellanti erano
unicamente interessati a sottoscrivere un diritto di compera in vista della
promozione immobiliare con la licenza edilizia già approvata di cui al doc. E
(cfr. verbale di udienza 27 gennaio 2016, pag. 2).

Egli afferma inoltre che gli appellanti erano
soddisfatti del progetto e del materiale loro consegnato e che per tale motivo
ha provveduto, successivamente, a versare i fr. 100'000.- per la licenza
edilizia e i piani esecutivi (cfr. teste avv. __________, verbale di udienza 27
gennaio 2016, pag. 3 in fine).

Se si pon mente, inoltre, al fatto che gli appellanti
sono attivi nella promozione immobiliare da diversi anni, come asserito dal
notaio rogante in occasione della sua testimonianza (cfr. teste avv. __________,
verbale di udienza 27 gennaio 2016, pag. 2), è lecito ritenere che gli stessi
non siano degli sprovveduti e che, in quanto specialisti in tale ambito,
dovessero essere a conoscenza della portata della legislazione relativa alla
limitazione della costruzione di residenze secondarie, il cui principio
costituzionale era stato accolto in votazione popolare già l11 marzo 2012.

Ne discende che, se gli appellanti avessero effettivamente
ritenuto importante garantirsi la possibilità di costruire delle abitazioni a
carattere secondario, avrebbero dovuto manifestare chiaramente tale intenzione
al venditore e al notaio rogante già nellambito delle trattative
pre-contrattuali, chiedendo espressamente un accertamento in tal senso ed
eventuali garanzie nellambito del contratto. Ciò non è concretamente avvenuto,
smentendo la tesi su cui gli appellanti fondano le proprie pretese.

Va infine sottolineato come il pagamento del saldo di
fr. 100'000.- sia avvenuto, ad opera del notaio rogante, soltanto dopo il
rilascio della licenza edilizia rinnovata, come si evince dalla ricevuta
attestante lavvenuta consegna di documenti di data 15 luglio 2014 (cfr. doc.
2), rispettivamente dalle dichiarazioni rese dal medesimo in occasione della
sua audizione quale teste, ove attesta di aver versato i fr. 100'000.- pattuiti
nel rogito, per i piani e tutta la documentazione riferita alla licenza
edilizia, dopo essersi accertato che gli appellanti erano soddisfatti del
materiale loro consegnato. Se così non fosse stato, gli appellanti avrebbero
dovuto notificare immediatamente lasserito difetto, sospendendo, nel contempo
e coerentemente, il pagamento dellimporto a saldo.

In definitiva la documentazione versata agli atti e
listruttoria esperita non consentono di concludere per la fondatezza delle
argomentazioni degli appellanti riguardo al presunto difetto della licenza
edilizia. Come correttamente stabilito dal Pretore non è dunque possibile
ritenere il convenuto inadempiente, considerato che il rinnovo della licenza
edilizia era stato da questi chiesto tempestivamente e che gli appellanti non
hanno fornito alcuna prova riguardo lasserita esigenza di poter edificare
delle residenze secondarie.

Ne discende che la sentenza pretorile, per quanto
attiene allasserito difetto della licenza edilizia, resiste alle censure degli
appellanti.

7.Gli appellanti lamentano
inoltre un difetto di leggibilità dei piani esecutivi, che li avrebbe resi
inutilizzabili e che giustificherebbe pertanto il minor valore della cosa
compravenduta.

A loro dire la lettera 26 maggio 2014 (doc. H)
comproverebbe a sufficienza sia la tempestività della notifica di difetti sia
la sussistenza di tale difetto.

Sennonché, come correttamente rilevato dal Pretore, lo
scritto in questione fa riferimento unicamente allilleggibilità dei piani in
formato digitale e risulta, in ogni caso, superato dallesercizio del diritto
di compera, avvenuto posteriormente, con il contestuale pagamento dellintero
prezzo di compravendita pattuito fra le parti.

La testimonianza resa dal notaio rogante permette
inoltre di smentire le argomentazioni degli appellanti, in quanto emerge
chiaramente che, se in un primo momento essi non riuscivano a leggere i
documenti su CD per un semplice problema di compatibilità dei supporti
informatici, in seguito lostacolo è stato rimosso e gli acquirenti hanno
potuto visionare e utilizzare i piani come previsto. Infatti il notaio rogante
conferma di aver versato il saldo di fr. 100'000.- per la licenza edilizia e i
piani esecutivi, solo dopo essersi assicurato che gli appellanti fossero
soddisfatti del progetto e del materiale loro consegnato (cfr. teste avv. __________,
verbale di udienza 27 gennaio 2016, pag. 2 e 3).

Le censure sollevate dagli appellanti in relazione
allasserito difetto dei piani esecutivi non possono pertanto essere accolte.

8.Gli appellanti si aggravano
infine contro la quantificazione delle ripetibili di fr. 11'000.- riconosciute
a favore della parte convenuta, ritenute arbitrarie ed eccessive.

A loro dire il giudice di prime cure avrebbe applicato
erroneamente lart. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio
dufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili
(Rtar), poiché per un valore di causa di fr. 110'000.- (fr. 100'000.- oltre
interessi del 6 % dal 1° giugno 2014) la percentuale massima applicabile
sarebbe quella del 9% pari dunque a un importo di fr. 9'900.-. Secondo gli
appellanti le ripetibili fissate dal Pretore andrebbero dunque ridotte così da
rientrare nei limiti stabiliti dalla citata norma di legge.

Premesso che il valore litigioso è determinato dalla
domanda, mentre gli interessi non sono computati (art. 91 cpv. 1 CPC), contrariamente
a quanto affermato dagli appellanti, si rileva che, per un valore di causa pari
a fr. 100'000.-, come nel caso in esame (v. petizione), la percentuale indicata
dallart. 11 Rtar è situata tra l8% e il 15%, per cui limporto calcolato dal
Pretore risulta corretto.

Se anche si volesse applicare la percentuale stabilita
per un valore di causa da fr. 100'000.- a fr. 500'000.-, si rileva che nellammontare
delle ripetibili occorre considerare le spese e limposta sul valore aggiunto (art.
6 e 14 Rtar). Ne discende che limporto di fr. 11'000.- fissato dal Giudice di
prime cure a titolo di ripetibili, tenuto conto dellampio margine di
apprezzamento che gli compete, sarebbe stato confermato anche in questa
ipotesi.

Di conseguenza le censure degli appellanti devono
essere respinte.

9.Alla luce delle considerazioni
esposte il gravame va dunque respinto e la sentenza pretorile confermata
integralmente.

Le spese processuali seguono la soccombenza degli
appellanti, che rifonderanno alla controparte unadeguata indennità per
ripetibili.

Nella commisurazione delle spese giudiziarie si tiene
conto di un valore di fr. 100'000.-, determinante anche ai fini di un eventuale
ricorso in materia civile al Tribunale federale. Le spese processuali sono
calcolate in base ai parametri previsti dagli art. 2, 7 e 13 LTG.

Lindennità ripetibile in favore dellappellato è
stata calcolata seguendo i criteri indicati dal Regolamento sopra citato
(Rtar).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 95 e 106 CPC, la LTG
e il Rtar,

decide:

I.Lappello 28 aprile 2016 di AP
1 e AP 2è respinto.

II.Le spese processuali di complessivi fr. 5500.- già anticipate
dagli appellanti, sono poste a loro carico, in solido, con lobbligo di
rifondere alla controparte un importo di fr. 6'600.- a titolo di ripetibili,
con medesimo vincolo di solidarietà.

-,

-.

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).