ti_gerichte · 52.2010.171 · 2010-06-22 · it
Licenza edilizia per la costruzione di uno stabile d'appartamenti

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 22.06.2010 52.2010.171
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 22.06.2010 52.2010.171
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 22.06.2010 52.2010.171

Incarto n.
52.2010.171
Lugano
22 giugno 2010
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello Balerna, presidente,
Damiano
Bozzini, Lorenzo Anastasi, supplente
segretaria:
Sarah Socchi, vicecancelliera
statuendo sul ricorso 4 maggio 2010 di
RI 1,
,
RI 2,
,
RI 3,
,
tutti patrocinati da: PA 1, ,
contro
la decisione 14 aprile 2010 del Consiglio di Stato
(n. 1780), che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la
licenza edilizia 28 ottobre 2009, rilasciata dal municipio di Lugano alla CO
1 per la costruzione di uno stabile d'appartamenti a Castagnola (part. 355);
viste le risposte:
-    11 maggio 2010 del
Consiglio di Stato;
-    14 maggio 210 del
municipio  di Lugano;
-    20 maggio 2010 della CO
1;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   a. Il 13
maggio 2009, la CO 1 (in seguito: CO 1), qui resistente, ha chiesto al municipio
di Lugano il permesso di costruire uno stabile di 12 appartamenti su un terreno
in pendio (part. 355), situato nella zona residenziale R2a di Castagnola, a monte
del viottolo dei Frassini.
Lo stabile è composto da due corpi di due
piani l'uno, disposti a gradoni su un'autorimessa sotterranea, pure strutturata
su due livelli, alla quale si accede dal sottostante viottolo, attraverso un
manufatto interrato nel pendio, contiguo alla facciata est dell'immobile.
b. Alla domanda si sono opposti alcuni
vicini, fra cui i tre ricorrenti, proprietari di alcuni appartamenti della residenza
__________, situata sul fondo contiguo sul lato ovest (part. 353), i quali
hanno sollevato una serie di obiezioni riferite alla conformità dei piani, alle
altezze, alle distanze, ai posteggi, alla superficie utile lorda (SUL), agli
spazi verdi e ad altri aspetti che non occorre qui riassumere.
c. Il 4 agosto 2009, i Servizi generali del
Dipartimento del territorio hanno espresso preavviso favorevole al rilascio
della licenza, ponendo una serie di condizioni.
Respinte le opposizioni, il 28 ottobre 2009,
il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, alla condizione che prima
dell'inizio dei lavori fossero presentati i seguenti documenti:
-  una domanda di costruzione per la demolizione delle costruzioni
preesistenti sul fondo;
-  un piano di sistemazione del pendio a monte del viottolo dei
Frassini, che tenga conto dell'esproprio previsto dal piano regolatore per
allargare l'opera viaria;
-  la modifica dei piani dell'autorimessa che tenga conto della riduzione
del numero di posteggi da 29 a 25;
-  una perizia geologica e geomeccanica, richiesta dall'avviso
cantonale in considerazione dell'esposizione del fondo al pericolo di caduta di
sassi;
-  il formulario relativo al concetto di smaltimento dei rifiuti
edili pure richiesto dall'avviso cantonale.
B.   Con
giudizio 14 aprile 2010, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il
ricorso inoltrato dagli opponenti contro la predetta licenza, che ha riformato,
precisando la condizione relativa alla sistemazione del pendio a monte del
viottolo dei Frassini nel senso che - per queste opere - la CO 1, prima
dell'inizio dei lavori, presentasse una formale domanda di costruzione.
Respinte le censure sollevate dagli
insorgenti con riferimento alla completezza della domanda di costruzione, il
Governo ha anzitutto confermato la condizione della licenza, che ne subordinava
l'esecutività alla presentazione di una domanda di costruzione per demolire gli
edifici esistenti sul fondo.
L'Esecutivo cantonale ha poi disatteso,
siccome infondate, le censure concernenti l'altezza dell'immobile, la distanza
da confine e la superficie utile lorda (SUL).
L'altezza dei due gradoni non andrebbe a suo
avviso cumulata, poiché i corpi, posti a quote diverse, rispetterebbero la
rientranza minima di 12 m prescritta dalla legge. La larghezza (m 2.80) dei
balconi coperti, previsti sulla facciata a valle del gradone inferiore, non
andrebbe dedotta dall'arretramento (m 12.50) del gradone sovrastante, poiché
queste parti d'opera si estendono su tutta la lunghezza della facciata. Parimenti,
non andrebbe nemmeno sommata l'altezza del corpo interrato formante l'accesso
all'autorimessa, addossato al lato est della costruzione.
La superficie di 71 mq, che il piano
regolatore prevede di espropriare per allargare il viottolo dei Frassini, ha poi
aggiunto il Consiglio di Stato, sarebbe computabile come superficie
edificabile, poiché la CO 1 si sarebbe impegnata a cederla gratuitamente al comune.
Il calcolo della SUL allegato alla domanda
di costruzione sarebbe per il resto corretto. Le puntuali contestazioni
sollevate dagli insorgenti con riferimento alle cantine ed alle lavanderie
andrebbero respinte siccome infondate.
Immune da violazioni del diritto sarebbe
pure il numero dei posteggi previsti (25), anche se superiore a quello minimo
prescritto (16).
Conformi alla legge sarebbero infine le
dimensioni dell'area verde e l'avviso cantonale in quanto riferito all'aerazione
dell'autorimessa.
C.   Contro il
predetto giudizio, i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale
amministrativo con ricorso 4 maggio 2010, chiedendo che sia annullato.
Gli insorgenti ripropongono e sviluppano in
questa sede le censure sollevate con scarso successo in prima istanza.
I piani, obiettano anzitutto, sarebbero
incompleti. Il piano del tetto, prodotto soltanto in un secondo tempo, non
indica l'ubicazio-ne e le dimensioni del camino destinato all'evacuazione dei
gas dell'impianto di riscaldamento. Carenti sarebbero pure le informazioni
riguardanti lo scavo. L'obbligo di fornirle prima dell'inizio dei lavori non
sanerebbe il difetto, poiché non permette agli opponenti di eventualmente opporvisi.
Per lo stesso motivo, proseguono i
ricorrenti, altrettanto lesiva del diritto sarebbe la condizione di presentare
- prima dell'inizio dei lavori - una domanda di costruzione per la demolizione
degli edifici esistenti sul fondo.
Il corpo formante l'accesso all'autorimessa
sotterranea, ribadiscono in seguito, supererebbe l'altezza massima (m 8.00) prescritta
dalle norme di zona. Non sarebbe affatto sotterraneo.
L'altezza dei due gradoni che costituiscono
l'edificio andrebbe inoltre cumulata, poiché nell'arretramento del corpo
superiore non potrebbe essere conteggiata la sporgenza costituita dai balconi
del gradone sottostante.
Lesivo del diritto sarebbe poi il numero dei
posteggi supplementari autorizzati dal municipio. I calcoli sarebbero
sbagliati.
Parimenti censurabile sarebbe il conteggio
della SUL e quello dell'area verde minima, che per espressa indicazione della domanda
di costruzione risulterebbe inferiore al minimo prescritto (37 invece di 40%).
Criticabili, per mancanza di sufficienti
informazioni, sarebbero infine le conclusioni tratte dalle precedenti istanze
circa la conformità ambientale del progetto.
D.   All'accoglimento
del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio senza formulare
particolari osservazioni.
Ad identica conclusione perviene la
beneficiaria della licenza edilizia, contestando in dettaglio le tesi degli
insorgenti con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei
seguenti considerandi.
Considerato,
in
diritto
1.   1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2). La
legittimazione attiva degli insorgenti, proprietari di appartamenti situati nel
vicino condominio e già opponenti, è certa ed incontestata. Il ricorso,
tempestivo (art. 46 cpv. 1 legge di procedura per le cause amministrative del
19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla
base degli atti senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm). La visita in luogo
sollecitata dagli insorgenti e dalla beneficiaria della controversa licenza non
appare atta a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti. In effetti,
la soluzione delle contestazioni sollevate dai ricorrenti non dipende tanto
dalla conoscenza dei luoghi, quanto piuttosto dall'esame dei piani allegati
alla domanda di costruzione o mancanti.
2.
Censure formali
2.1. Secondo l'art. 11 cpv. 1 del
regolamento d'applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL
7.1.2.1.1), i progetti devono fornire tutte le indicazioni atte a rendere
chiaramente comprensibili la natura e l'estensione delle opere oggetto della
domanda. L'autorità, soggiunge la norma (cpv. 3), può all'occor-renza chiedere
informazioni o completamenti.
L'esigenza di completezza della documentazione
da allegare alla domanda di costruzione è volta, da un lato, a permettere all'auto-rità
di esperire un esame approfondito ed esauriente della conformità dell'intervento
per rapporto alle disposizioni concretamente applicabili, dall'altro, a
definire esattamente i limiti della licenza che viene semmai accordata al richiedente.
La disposizione che permette all'autorità di
chiedere di precisare e completare domande di costruzione carenti è espressione
del principio di proporzionalità e del conseguente divieto di formalismo
eccessivo. Non è tanto un diritto, quanto piuttosto un dovere dell'autorità,
che non può respingere domande di costruzione lacunose dal profilo della
documentazione allorché il difetto può essere facilmente sanato chiedendo all'istante
di completarle o di fornire le informazioni mancanti.
2.2. La licenza edilizia è - per definizione
- un atto amministrativo mediante il quale l'autorità accerta che nessun
impedimento di diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti
(art. 1 RLE). Domande di costruzione carenti dal profilo della documentazione
necessaria per verificarne la conformità con le norme di diritto sostanziale
concretamente applicabili e per definire esattamente i limiti dell'intervento
vanno di conseguenza completate prima del rilascio della licenza. Non soltanto
prima dell'inizio dei lavori.
La prassi invalsa in molti comuni di
rilasciare una licenza subordinata alla condizione di presentare - prima dell'inizio
dei lavori - i piani o i documenti mancanti non può essere condivisa. Non basta
in effetti presentare i piani mancanti, ma occorre anche che il loro contenuto
risulti autorizzabile siccome conforme alle disposizioni di diritto sostanziale
concretamente applicabili.
La prassi qui descritta appare ancor più
censurabile in presenza di opponenti, che per non perdere la possibilità di
contestare i completamenti richiesti dall'autorità quale condizione per
iniziare i lavori sono in pratica costretti ad impugnare l'intera licenza.
Altrettanto criticabile è l'atteggiamento
del beneficiario di una licenza assortita ad una condizione di questo genere,
che - confrontato ad un ricorso - persiste a non produrre la documentazione
richiestagli come condizione per iniziare i lavori, allorché la produzione dei
documenti mancanti potrebbe magari togliere la contestazione.
2.3. Nel caso concreto, il municipio ha
subordinato la controversa licenza alla condizione di presentare, prima dell'inizio
dei lavori:
-  una domanda di costruzione per la demolizione delle costruzioni
preesistenti sul fondo;
-  un piano di sistemazione del pendio a monte del viottolo dei
Frassini, che tenga conto dell'esproprio previsto dal piano regolatore per
allargare l'opera viaria;
-  la modifica dei piani dell'autorimessa che tenga conto della riduzione
del numero di posteggi;
-  una perizia geologica e geotecnica, richiesta dall'avviso cantonale
in considerazione dell'esposizione del fondo al pericolo di caduta di sassi;
-  il formulario relativo al concetto di smaltimento dei rifiuti
edili pure richiesto dall'avviso cantonale.
Gli opponenti, oltre a dolersi di non
potersi esprimere sui documenti richiesti quando verranno inoltrati, hanno
eccepito anche la mancanza di qualsiasi indicazione sul comignolo necessario
per espellere i gas di scarico dell'impianto di riscaldamento e l'aria viziata
dell'autorimessa.
Il Consiglio di Stato con il giudizio
impugnato si è limitato a riformare la condizione relativa alla presentazione
di un piano di sistemazione del pendio a monte del viottolo, esigendo che fosse
inoltrata una domanda di costruzione secondo la LE. Le altre condizioni sono invece state confermate.
Ora, è evidente che la sola presentazione
degli atti sopra elencati non basta da sola per concludere che la licenza è
conforme al diritto.
2.3.1. Il semplice inoltro della domanda di demolizione
delle costruzioni preesistenti non permette invero di pronunciarsi sulla
conformità del progetto con il diritto materiale. Il nuovo stabile d'appartamenti
esaurisce da solo l'indice di sfruttamento (i.s.) disponibile. La demolizione
della casa esistente si impone di conseguenza come una necessità inderogabile
per assicurare il rispetto di tale parametro. Il rilascio del permesso per
abbattere la vecchia casa d'abitazione non può pertanto essere rinviato ad ulteriore
procedura. Anche se scontata, l'ammissibilità della demolizione deve essere
esaminata nell'ambito della procedura di rilascio della licenza per costruire
il nuovo stabile e l'effettivo abbattimento della vecchia casa d'abitazione
deve costituire una condizione della licenza, affinché l'i.s. risulti rispettato.
2.3.2. Analoghe considerazioni valgono per
la condizione relativa alla presentazione di un piano per la sistemazione del
pendio situato a valle della costruzione. Non è sufficiente presentare il piano.
Occorre anche che sia approvato. Insufficiente è pure l'emendamento apportato
dal Consiglio di Stato alla condizione in esame. Per poter iniziare i lavori,
non basta in effetti che il piano richiesto sia presentato sotto forma di
domanda di costruzione. È necessario che il progetto di sistemazione risulti
anche conforme al diritto e possa essere autorizzato. In particolare, che tenga
conto dell'allargamento dell'accesso veicolare, prospettato dallo studio di
viabilità allestito dall'ing. __________, che rende necessario un leggero
spostamento verso monte della scala di collegamento con l'ingresso dell'immobile.
È ben vero che il principio di
proporzionalità, invocato dalla resistente, vieta di respingere una domanda di
costruzione carente quando il difetto può essere facilmente corretto,
rilasciando una licenza subordinata ad opportune condizioni. Per principio, gli
emendamenti apportati dall'autorità, qualora non siano semplicemente volti a
ridurre proposte progettuali concrete, non devono tuttavia esplicare effetti
preclusivi nei confronti degli opponenti, impedendo loro di formulare eventuali
contestazioni. Evenienza, questa, che si verifica nel caso concreto,
subordinando la licenza alla generica condizione di inoltrare un piano della
sistemazione esterna che tenga conto dell'allargamento della strada di servizio
previsto dal piano regolatore, la cui progettazione compete peraltro al comune.
Diversa avrebbe potuto essere la conclusione, se il municipio avesse
semplicemente imposto alla CO 1 di allargare l'accesso veicolare secondo le
indicazioni dello studio di viabilità.
2.3.3. Simili riflessioni si impongono anche
per quanto concerne la condizione relativa alla presentazione della perizia
geotecnica richiesta dall'avviso cantonale o per le censure relative alla mancata
indicazione dell'ubicazione e delle dimensioni del comignolo necessario per
espellere i gas di scarico dell'impianto di riscaldamento (a gas) previsto dal
progetto; atti, questi, che la CO 1 invece di resistere alle eccezioni degli
opponenti avrebbe fatto meglio a produrre. Non si vede per qual motivo, dovrebbe
essere concessa alla resistente la facoltà di iniziare i lavori sulla base di
una licenza parziale che omette di definire l'ubicazione e le dimensioni della
canna fumaria o di prendere le misure necessarie per proteggere la nuova
costruzione dal pericolo di cadute di sassi.
Criticabile è anche la condizione relativa
all'obbligo di presentare un piano dell'autorimessa che tenga conto della
riduzione del numero di posteggi imposta dal municipio. Le modalità dell'adeguamento
avrebbero semmai dovuto essere definite in modo concreto dall'autorità comunale
prima del rilascio del permesso, imponendo, ad esempio, la soppressione del
secondo livello dell'autorimessa e definendo le correzioni che devono essere apportate
al manufatto destinato all'accesso.
2.4. Le carenze formali sin qui esaminate
avrebbero potuto e dovuto essere rimosse già dal municipio in sede di esame
della domanda di costruzione, prima del rilascio della licenza. Non avendolo
fatto l'autorità comunale, spettava al Consiglio di Stato verificare se i
difetti denunciati dagli insorgenti potessero ancora essere corretti in sede di
ricorso, stabilendo semmai esattamente le condizioni alle quali doveva essere
assoggettata la licenza per renderla conforme al diritto.
Per sanare il difetto riferito alla demolizione
della casa esistente, il Governo avrebbe ad esempio dovuto accertare che non
sussiste un qualche obbligo di conservazione, rispettivamente se la licenza
potesse essere subordinata alla condizione di demolirla. La verifica, esperita
dal Consiglio di Stato circa il numero di posteggi supplementari che potevano
essere autorizzati, non era di per sé superflua, ma non permetteva comunque di
sorvolare sulla proposta di eliminare il piano inferiore dell'autorimessa, avanzata
dalla resistente con la risposta al ricorso.
Quanto ai piani mancanti per la sistemazione
esterna o per lo scavo o alle indicazioni, pure mancanti, riguardanti
l'ubicazione e le dimensioni dei comignoli, prima di statuire sull'impugnativa,
l'Esecutivo cantonale avrebbe semmai dovuto esigere che fossero presentati,
rispettivamente che fossero fornite assieme al formulario relativo al concetto
di smaltimento dei rifiuti edili ed alla perizia geotecnica, offrendo ai ricorrenti
la possibilità di prendere posizione al riguardo.
Delle conseguenze di queste omissioni, poste
in essere dall'istanza inferiore, si dirà più avanti (consid. 4.1). Qui basta
rilevare che non è dato di vedere per qual motivo il Tribunale cantonale
amministrativo dovrebbe farsi carico del compito di porvi eventualmente
rimedio, che le istanze inferiori hanno eluso.
3.
Censure di merito
3.1. Cumulo delle altezze dei gradoni
3.1.1. Secondo l'art. 40 cpv. 2 LE, l'altezza
delle costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, è misurata per ogni
singolo edificio a condizione che si verifichi tra i corpi situati a quote
diverse una rientranza di almeno 12 metri.
La rientranza è determinata secondo le
regole applicabili alla misurazione delle distanze. Applicabile è, in
particolare, l'art. 41 cpv. 1 RLE, giusta il quale la distanza è misurata nel punto
in cui l'edificio o l'impianto più si avvicina al confine, dall'estremità dei
corpi sporgenti, escluse le gronde e i balconi che hanno una sporgenza fino a m
1,10 e non occupano più di un terzo della lunghezza della facciata.
3.1.2. Nel caso concreto, la facciata a
valle del gradone superiore è posta ad una distanza di m 12.50 dal filo esterno
della terrazza antistante, che funge nel contempo da copertura dei balconi che
si affacciano su questo lato del gradone inferiore.
Stando agli insorgenti, determinante ai fini
della misurazione della distanza non sarebbe il filo esterno dei balconi
coperti di questo gradone, ma la facciata retrostante, situata in arretramento
di m 2.80 da tale filo. L'eccezione è infondata. La larghezza (profondità) di
questi balconi coperti è infatti computabile, poiché occupano più di un terzo
della lunghezza della facciata.
L'altezza della costruzione va quindi
misurata per ogni singolo gradone.
3.2. Altezza dei singoli gradoni
3.2.1. L'altezza degli edifici, dispone l'art.
40 cpv. 1 LE, è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo
superiore del cornicione di gronda o del parapetto.
L'altezza massima nella zona R2a è pari a m
8.00 (art. 28 cpv. 1 NAPR).
3.2.2. Nel caso di specie, i piani indicano
che il gradone inferiore sarebbe alto al massimo m 7.86. L'altezza è misurata
dal terreno sistemato a valle dell'edificio sino al filo superiore della
soletta che funge da terrazza del gradone sovrastante.
La misurazione non può essere condivisa,
poiché omette di conteggiare l'altezza (m 1.00) del parapetto della terrazza,
che, anche se arretrato a m 2.80 dal filo esterno della soletta di copertura
del gradone, non può essere ignorata. In assenza di una diversa disposizione
del diritto comunale, l'ingombro verticale del parapetto delle terrazze
realizzate sui tetti piani degli edifici va per principio conteggiato ai fini
della misurazione dell'altezza.
La prassi di non conteggiare parapetti
leggeri o trasparenti, che si sta sviluppando in diversi comuni, disattende
l'art. 40 cpv. 1 LE, che non fa dipendere il computo dell'altezza degli edifici
coperti da tetti piani muniti di parapetti dalle caratteristiche costruttive di
questi elementi architettonici.
L'altezza del gradone inferiore non ammonta
dunque a m 7.86, ma a m 8.86. Supera pertanto di 86 cm l'altezza massima (m 8.00) prescritta dall'art. 28 cpv. 1 NAPR.
Se il difetto possa essere corretto,
subordinando la licenza alla condizione di arretrare il parapetto sino a m 0.50
dalla facciata del gradone superiore in modo da rispettare l'arretramento di 12 m dal filo esterno della soletta di copertura del gradone più basso oppure riducendo di m 0.86 l'altezza del gradone inferiore, abbassando in ugual misura l'altezza della sottostante autorimessa,
è questione che non occorre qui esaminare per i motivi che verranno esposti in
seguito.
3.3. Altezza del corpo d'accesso
all'autorimessa
Il manufatto attraverso il quale si accede
all'autorimessa, previsto sul lato est dello stabile, è sotterraneo. Anche se
verso valle presenta una facciata alta sino ad 8.00 m, esso è infatti completamente interrato nel pendio. La sua altezza non va comunque aggiunta a
quella della parte inferiore dello stabile, ad esso contigua verso ovest,
perché il gradone inferiore dell'immobile ed il corpo attraverso il quale si
accede all'autorimessa non formano una costruzione a gradoni articolata sulla
verticale del pendio. La verticale del pendio è orientata da nord a sud e non
sull'asse est-ovest.
3.4. Superficie utile lorda (SUL)
Al momento dell'inoltro della domanda di
costruzione, la superficie della part. 355 ammontava a 4'418 mq, 445 dei quali
costituiti da bosco (512 secondo il piano indice di occupazione ed area verde
annesso alla domanda di costruzione). In corso di procedura, dalla parte
edificabile del fondo è stata staccata una striscia di 71 mq, gravata dal
vincolo d'esproprio per l'allargamento del viottolo dei Frassini, che è andata
a costituire la part. 1751, di proprietà della stessa CO 1, la quale, al
momento dell'inoltro della domanda, si era impegnata a cederla gratuitamente al
comune (per una superficie allora quantificata in 67 mq).
Dedotta l'area boschiva e considerato che
per l'art. 38 cpv. 2 § LE la superficie da espropriare (inizialmente 67, in seguito 71 mq) potrebbe essere ulteriormente conteggiata a fini edificatori, la superficie
edificabile del fondo ammonta a 3'902 mq. Dato l'indice di sfruttamento (0.4), la SUL realizzabile è dunque pari a 1'560.8 mq.
La SUL
prevista dal
progetto ammonta a 1'511 mq. V'è pertanto una riserva di circa 50 mq.
I ricorrenti hanno chiesto una verifica dei
dati di base e contestato il mancato computo nella SUL della superficie delle
lavanderie e delle cantine di 7 mq l'una, previste sul retro di 4 appartamenti
del primo piano, dai quali sono direttamente accessibili.
Riservate le risultanze delle verifiche
richieste dagli insorgenti, che il Consiglio di Stato ha omesso di esperire, le
superfici di questi quattro vani (in totale 28 mq) non possono essere escluse
dal computo della SUL. La denominazione dei locali (cantina) non basta per
escluderli dal calcolo dell'i.s. Decisiva ai fini del computo non è
l'indicazione data dal proprietario circa l'uso che intende farne, ma la
destinazione oggettivamente possibile, che, in concreto, può essere soltanto
quella di ripostiglio integrato nei singoli appartamenti. In quanto destinati o
destinabili al deposito di mercanzie degli utenti delle singole unità
condominiali, dalle quali sono direttamente accessibili, la superficie dei vani
va dunque conteggiata nella SUL. Ripostigli, sgabuzzini e locali deposito di
ogni genere integrati in appartamenti e case d'abitazione non beneficiano di
alcuna esenzione dal computo.
Correttamente escluse dal computo della SUL
sono invece le piccole lavanderie ad uso esclusivo dei singoli appartamenti. A
differenza delle "cantine", la loro destinazione non può infatti essere
diversa da quella indicata.
3.5. Posteggi
Il progetto prevede di realizzare due
autorimesse interrate per 19 (piano -1, quota 456.40) rispettivamente per 10
posteggi (piano -2, quota 454.00). Davanti al Consiglio di Stato, la resistente
ha proposto di eliminare il piano inferiore (-2) dell'autorimessa, producendo
un piano in sezione, dal quale non sono tuttavia deducibili gli adeguamenti che
inevitabilmente si impongono per quanto attiene il manufatto attraverso il
quale e previsto l'accesso. La questione merita di essere approfondita perché
riguarda una norma di attuazione del piano regolatore che non brilla di certo
per chiarezza.
3.5.1. Secondo l'art. 48 cpv. 1.1 NAPR,
per
la zona NT, R7a può di regola essere destinata a posteggio una superficie di 12
mq, pari a un posto auto per ogni 120 mq (o frazione) di SUL adibita ad
appartamenti
.
Per le restanti zone
, soggiunge la norma (cpv. 1.2),
deve
essere destinata una superficie di almeno 12 mq per ogni 100 mq (o frazione) di
area come al punto 1.1, ritenuto comunque 1 posteggio per appartamento
.
Posteggi
eccedenti il numero di cui ai punti 1.1 e 1.2
, prosegue l'art. 48 cpv. 1.3
NAPR,
saranno concessi solo se le condizioni di agibilità e viabilità delle
strade d'accesso lo permettono. Le superfici eccedenti il 20% di quanto
previsto ai punti 1.1 e 1.2
, conclude,
saranno calcolate nell'indice di
sfruttamento
.
La disposizione, introdotta in concomitanza
con l'entrata in vigore del regolamento cantonale posteggi privati del 14
giugno 2005 (Rcpp; RL 7.1.1.1.5; cfr. art. 48 cpv. 1.4 NAPR e art. 2 Rcpp), è
apparentemente volta a limitare il numero di posteggi destinati alle abitazioni,
che a differenza delle altre destinazioni sfuggono alla normativa cantonale.
Mentre per le zone NT ed R7a, l'art. 48 cpv.
1.1 NAPR ammette (
può
) di regola un posto auto di 12 mq (m 2.40 x 5.00)
ogni 120 mq di SUL abitativa (
adibita ad appartamenti
), per le altre
zone il capoverso seguente (1.2) impone (
deve
) invece di destinare una
superficie di
almeno
12 mq per ogni 100 mq di SUL abitativa (
di area
come al punto 1.1
).
Stando al tenore letterale dei capoversi 1.1
ed 1.2 dell'art. 48 NAPR, segnatamente al diverso verbo ausiliare utilizzato (
può,
deve
), la limitazione del numero di posteggi sembrerebbe dunque sussistere
soltanto per le zone NT e R7a. L'avverbio
almeno
, anteposto alla
superficie di 12 mq che nelle altre zone
deve
essere destinata a posteggio
ogni 100 mq di SUL abitativa, avvalora questa deduzione. Ad opposta conclusione
porta tuttavia il cpv. 1.3 dello stesso art. 48 NAPR, che permette al municipio,
ove le condizioni di viabilità lo consentano, di autorizzare posteggi eccedenti
il numero risultante dai primi due capoversi (1.1 e 1.2), che considera
entrambi come prescrizioni volte a limitarli.
Tenuto conto dei presumibili intendimenti
del legislatore comunale, si può tutto sommato ammettere che anche il cpv. 1.2,
al di là del suo tenore letterale, sia inteso a limitare il numero massimo di
posteggi realizzabili.
Problematico rimane comunque il computo
nella SUL, disposto dalla seconda frase del cpv. 1.3, della superficie
eccedente il 20% del limite di superficie destinata a posteggi al di fuori
delle zone NT o R7a. Se nelle restanti zone può essere destinata a posteggio
una superficie di
almeno
12 mq
ogni 100 mq di SUL abitativa, non
è infatti dato di vedere quale possa essere il limite ammissibile della
superficie complessiva che può essere riservata allo stazionamento dei veicoli.
A meno di ritenere, come le parti sembrano ammettere, che l'avverbio
almeno
,
di cui all'art. 48 cpv. 1.2 NAPR, sia superfluo e che anche in queste zone faccia
stato, quale limite, una superficie
standard
di 12 mq per singolo stallo.
3.5.2. In concreto, il progetto prevede di
realizzare 12 appartamenti: 8 di meno di 100 mq, 2 di 130 mq e 2 di oltre 200
mq. Per l'art. 48 cpv. 1.2 NAPR, inteso nel senso sopra illustrato, possono
dunque essere realizzati 18 posteggi (non 16 come ritenuto dal Consiglio di
Stato, che sbaglia il calcolo dei posteggi degli appartamenti di oltre 200 mq).
Secondo la superficie unitaria (12 mq)
fissata dall'art. 48 NAPR, per 18 posteggi va conteggiata una superficie
complessiva di 216 mq (12 mq x 18). Posteggi eccedenti, se le condizioni di viabilità
lo permettono, possono dunque essere autorizzati sino a 259.2 mq (216 mq + 43.2
mq pari al 20% di 216 mq) senza computo sull'i.s.. Oltre questo limite, possono
ancora esserne autorizzati altri, ma con computo sulla SUL.
Ferme queste premesse, oltre ai 18 posteggi
ammissibili secondo l'art. 48 cpv. 1.2 NAPR, i 43.2 mq (20% di 216 mq) di
superficie ancora destinabile a posteggi senza computo sulla SUL consentono di
realizzare ulteriori 3 posteggi (3 x 12 mq).
Considerata la SUL prevista dal progetto (1'539 mq: 1'511 + 28 mq delle “cantine” di 4 appartamenti del
primo piano) e quella realizzabile (1'561 mq), la SUL disponibile per posteggi eccedenti il 120% della SUL riservata a tale scopo ammonta a 23
mq. Permette dunque di realizzare soltanto 1 posteggio supplementare con
computo sulla SUL. Riservata la rinuncia della resistente a realizzare
l'autorimessa situata al livello più basso (-2), autorizzabili sarebbero dunque
soltanto 22 posteggi: 19 al livello -1 e 3 al livello -2, che andrebbe di
conseguenza ridotto (definendo le modalità della riduzione prima del
rilascio della licenza e non rilasciando la licenza con la clausola di indicarle
prima dell'inizio dei lavori).
3.6. Area verde
Giusta l'art. 28 cpv. 2 NAPR, nella zona R2a
è richiesta un'area verde minima pari al 40% della superficie edificabile
netta.
Dalla domanda di costruzione si evince che l'area
verde ammonterebbe al 37% della superficie edificabile del fondo. Il piano “indice
di occupazione e area verde”, ad essa allegato, indica comunque che, dedotta la
superficie occupata dallo stabile dai passaggi pedonali e dagli accessi, l'area
verde rimanente ammonterebbe a 2'721.76 mq, pari al 70% della superficie
edificabile.
La mancanza di un piano della sistemazione
esterna, che la resistente secondo le condizioni della licenza dovrebbe
produrre prima dell'inizio dei lavori, non consente di esperire un esame
approfondito delle censure sollevate con riferimento all'area verde.
Considerata la superficie edificabile netta
(3'902 mq), la superficie occupata dallo stabile (mq 971.3) e le ridotte
dimensioni dei percorsi veicolari e pedonali, si può comunque ipotizzare che il
vincolo di area verde minima possa essere rispettato.
3.7. Conformità ambientale
3.7.1. La contestazione riguardante la
mancata indicazione dell'ubicazione e delle dimensioni del comignolo per
l'evacuazione dei gas di scarico dell'impianto di riscaldamento (a gas) non è
priva di fondamento. Dai piani non è possibile dedurre dove un simile impianto,
unitamente alla condotta e al camino di evacuazione dei gas di scarico verrebbe
sistemato. Ne ha dato atto lo stesso Ufficio per la protezione dell'aria (cfr.
risposta davanti al Consiglio di Stato), il quale, tuttavia, invece di richiedere
il completamento della documentazione mancante, si è limitato a rinviare
genericamente al rispetto delle Raccomandazioni concernenti l'altezza minima
dei camini sui tetti dell'Ufficio federale dell'ambiente. Questo modo di
procedere non può essere condiviso. Non è in effetti dato di vedere per qual
motivo dovrebbe essere lasciata alla resistente la facoltà di installarlo dove
e come meglio le aggrada senza che l'autorità possa verificarne preventivamente
la conformità con l'ordinanza contro l'inquinamento atmosferico del 16 dicembre
1985 (OIAt; RS 814.318.142.1) e con le citate Raccomandazioni (cfr. art. 6 cpv.
2 OIAt), rispettivamente che i vicini possano eventualmente opporvisi.
Ciò vale anche nel caso in cui la
resistente, come prospetta, intendesse rinunciare all'installazione della
caldaia posando una pompa di calore aria-aria. Anche un tale impianto soggiace
infatti al rispetto delle prescrizioni ambientali, in particolari di quelle
contro l'inquinamento fonico, che devono essere verificate preventivamente dall'autorità
cantonale.
3.7.2. Il progetto non prevede
l'installazione di un impianto per l'evacuazione dell'aria viziata
dall'autorimessa.
L'avviso della Sezione protezione dell'aria
dell'acqua e del suolo si limita a stabilire che
l'eventuale evacuazione
meccanica dei gas di scarico provenienti dall'autorimessa deve avvenire al di
sopra del tetto
(...). La Sezione sanitaria, dal canto suo, stabilisce che
deve
essere garantito un ricambio dell'aria (naturale o meccanico) adeguato;
concentrazione di monossido di carbonio (CO) tollerata per al massimo 30
minuti: 100 ppm.
Questi non sono preavvisi. Sono semplici postulati,
che non si confrontano concretamente con il progetto. Il Dipartimento del
territorio non deve limitarsi ad indicare le prescrizioni che devono essere
rispettate, ma deve accertare se, nelle circostanze concrete, considerata la
struttura dell'autorimessa ed i prevedibili movimenti veicolari, l'evacuazione
naturale dell'aria viziata attraverso le finestrelle previste sotto il gradone
inferiore è conforme alla legge o se invece deve essere installato un impianto
meccanico.
Anche da questo profilo, la licenza si fonda
su accertamenti insufficienti. Un chiarimento si impone.
3.7.3. Del formulario relativo al concetto
di smaltimento dei rifiuti edili, mancante, si è già detto sopra.
Quanto alla gestione del cantiere, le
prescrizioni imposte dall'avviso cantonale appaiono sostanzialmente conformi
alla legge.
4.   4.1.
Giusta l'art. 65 cpv. 2 LPamm, il Tribunale cantonale amministrativo può annullare
la decisione impugnata e rinviare la causa per nuovo giudizio all'istanza
inferiore, segnatamente nei casi in cui quest'ultima non è entrata nel merito,
ha accertato la fattispecie in modo incompleto o ha violato norme essenziali di
procedura.
Omettendo di chiedere alla resistente di
completare la domanda di costruzione e di fornire le informazioni di cui i
ricorrenti, a giusta ragione, denunciavano la mancanza, il Consiglio di Stato
ha in concreto accertato la fattispecie in modo incompleto, avallando - a torto
- una licenza che il municipio aveva rilasciato sulla base di una documentazione
lacunosa.
Il ricorso va dunque accolto, annullando il
giudizio governativo. Non chiedendo gli insorgenti l'annullamento della
licenza, gli atti sono ritornati al Consiglio di Stato, affinché si pronunci
nuovamente sul ricorso inoltratogli. Il Governo verificherà in particolare se i
difetti formali e materiali riscontrati possano essere sanati in sede di
ricorso, acquisendo la documentazione mancante e subordinando la licenza a
condizioni volte a porre il progetto in consonanza con il diritto sostanziale,
o se invece i completamenti e gli adeguamenti della domanda che si rendono
necessari debbano essere apportati davanti all'autorità comunale. In questa
seconda ipotesi, annullerà la licenza e rinvierà la causa al municipio,
affinché, sollecitata la resistente ad emendare i difetti e concessa agli
opponenti la facoltà di prendere posizione sulle correzioni, statuisca
nuovamente sulla domanda di costruzione.
4.2. La tassa di giustizia (art. 28 LPamm) e
le ripetibili (art. 31 LPamm) di entrambe le istanze sono a carico della
resistente CO 1.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 40 LE; 28 NAPR di Lugano; 11, 12
LPAmb; 3, 18, 28, 31, 43, 46, 60, 61, 65 LPamm,
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è accolto.
§.  Di conseguenza:
1.1.
la decisione 14 aprile 2010 del Consiglio
di Stato (n. 1780) è annullata;
1.2.   gli atti sono
ritornati al Consiglio di Stato, affinché proceda come al considerando 4.1.
2.   La tassa
di giustizia di fr. 3'000.- è a carico della resistente CO 1, che rifonderà ai
ricorrenti RI 1, RI 2 e RI 3 fr. 4'000.- a titolo di ripetibili di entrambe le
istanze.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             La
segretaria