ti_gerichte · 12.1996.34 · 1996-07-24 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.07.1996 12.1996.34

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00034
Lugano
24 luglio 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa -
inc. no. LA.95.00028
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza
28 febbraio 1995 da
__________
rappr. dall’avv. __________
contro
__________
rappr.
dall’avv. __________
con cui
l’istante ha chiesto che fosse accertata la validità dell’aumento a fr.
55’000.- della pigione dovuta dalla convenuta a far tempo dal 1.7.1994 o in
subordine dal 1.12.1994;
domande
avversate dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 19 gennaio 1996 ha
accolto nella sua richiesta principale, caricando alla convenuta la tassa di
giustizia di fr. 1’800.- e le spese, nonché l’indennità per ripetibili di fr.
3’500.-;
Appellante
la parte convenuta con atto di appello 31 gennaio 1996, al quale è stato concesso
l’effetto sospensivo, con cui si chiede la riforma del querelato giudizio nel
senso di respingere l’istanza o in via subordinata di ridurre la pigione ad un
importo da determinarsi da questo Tribunale; il tutto, con protesta di spese e
ripetibili di primo e secondo grado;
mentre
l’istante con osservazioni 1° marzo 1996 ha postulato la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili.
Letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto
A.   __________
conduce in locazione dal 1° aprile 1979 un esercizio pubblico (bar) a
__________, al pianterreno dello stabile di proprietà della __________.
denominato __________, e ciò in virtù di un contratto quinquennale con scadenza
il 29 marzo 1984. L’accordo, che inizialmente prevedeva una pigione annua di
fr. 24’000.-, venne in un secondo momento prolungato per ulteriori 10 anni fino
al 29 marzo 1994 con l’introduzione di una clausola di indicizzazione (doc. 1).
Il
29 aprile 1992 le parti hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione
della durata di 12 anni (con scadenza, quindi, il 30 marzo 2004) avente per
oggetto lo stesso ente locato, ritenuto tuttavia che la pigione annua fino al
30 marzo 1994 era fissata in fr. 35’592.- indicizzati, mentre in seguito
ammontava a fr. 55’000.- indicizzati (doc. A).
B.
Con
scritto 30 marzo 1994 la locatrice ha richiamato l’attenzione della conduttrice
circa il nuovo canone dovuto a partire dal successivo 1° aprile: l’adeguamento
della pigione è stato tuttavia contestato dalla controparte presso l’Ufficio di
conciliazione per difetto di forma, in quanto non avvenuto su formulario
ufficiale (doc. B).
Il
27 maggio 1994 l’aumento della pigione è stato nuovamente notificato alla
conduttrice, questa volta per lettera raccomandata cui era annessa una copia
della pattuizione (doc. C): anche in questo caso la locataria ha adito
l’Ufficio di conciliazione, ravvisando una violazione delle formalità di legge
(doc. D).
L’8
novembre 1994 l’aumento della pigione, con effetto al 1° dicembre e riserva di
applicazione retroattiva a partire dal 1° luglio, è stato cautelativamente
notificato su un formulario ufficiale (doc. E): ancora una volta lo stesso
venne contestato (doc. F).
C.
Dopo
l’intervento dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (doc. H),
con tempestiva istanza 28 febbraio 1995 la __________. ha chiesto che fosse
accertata la validità dell’aumento della pigione a fr. 55’000.- a far tempo dal
1° luglio 1994 o in subordine dal 1° dicembre 1994.
L’istante
osserva innanzitutto che il nuovo contratto di locazione, pur prevedendo una
pigione scalare accanto ad una indicizzata, era legalmente valido, i due tipi
di pigione non essendo cumulati tra loro, bensì applicati alternativamente. Ciò
premesso, ritiene che la notifica 27 maggio 1994, effettuata con l’inoltro per
raccomandata di una copia dell’accordo (doc. C), costituiva una valida notifica
dell’aumento della pigione (art. 19 cpv. 2 OLAL e art. 16 cpv. 4 Legge
cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione
di locali d’abitazione e commerciali e di affitto), e ciò anche se trasmessa al
fratello dell’amministratore della convenuta: quest’ultima infatti ne ha
tempestivamente preso conoscenza, tant’è che l’ha immediatamente contestata
presso l’autorità di conciliazione. Nondimeno, a titolo precauzionale, l’8
novembre 1994 l’aumento della pigione è stato nuovamente notificato, questa
volta su modulo ufficiale (doc. E), aumento che per legge non era più
contestabile, trattandosi di una pigione scalare non iniziale (art. 270d CO).
D.
Nel
corso dell’udienza di discussione del 10 aprile 1995 la convenuta si è opposta
all’istanza, sostenendo in particolare che il postulato aumento della pigione
in realtà fosse subordinato all’esecuzione di lavori di ristrutturazione e di
ampliamento, che controparte si era impegnata a mettere in opera e che invece
non sono stati realizzati; rileva inoltre che la richiesta di aumento della
pigione non le era stata notificata entro il termine di cui all’art. 269d CO;
se ciò non bastasse, osserva che la notifica 27 maggio 1994, oltre a non essere
stata formulata su un modulo ufficiale, era stata trasmessa ad un terzo che
nulla aveva a che vedere con la conduttrice; ritiene ancora che il passaggio da
un sistema di pigione indicizzata ad uno di pigione scalare configurava una
nuova pigione iniziale, che come tale poteva essere contestata in base all’art.
270 CO; richiama infine i disposti inerenti la lesione, l’errore, il dolo e il
timore, chiedendo da ultimo che, nel caso in cui non si dovessero intravedere
motivi di annullamento dell’aumento a fr. 55’000.-, il giudice intervenga
comunque a sanzionare l’illiceità della pigione siccome abusiva.
E.
In
replica e in duplica, come pure in sede conclusionale, le parti si sono
sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative
contestando quelle di controparte.
F.
Con
sentenza 19 gennaio 1996 il Pretore, in accoglimento dell’istanza, ha accertato
che a far tempo dal 1° luglio 1994 la pigione dovuta dalla convenuta ammontava
a fr. 55’000.-.
Il
giudice di prime cure ha innanzitutto osservato che l’aumento della pigione non
era subordinato all’esecuzione di lavori di ristrutturazione e di ampliamento,
come invece sostenuto dalla convenuta, la quale in ogni caso non poteva neppure
validamente richiamarsi alle norme sulla lesione, errore, dolo o timore. Egli
ha quindi preso atto che il nuovo contratto prevedeva una pigione indicizzata e
scalare, ciò che era ammissibile nella misura in cui i due tipi di pigione non
si cumulavano tra loro, ma si applicavano alternativamente in diversi periodi
di tempo: atteso che in caso di pigione scalare la notifica su formulario
ufficiale non si imponeva, bastando per contro una semplice comunicazione al
conduttore con copia della pattuizione e non potendosi altresì pretendere dalla
locatrice l’ossequio di alcun termine particolare per tale comunicazione -né
quello di cui all’art. 269d CO, né quello dell’art. 19 cpv. 2 OLAL- era a suo
giudizio chiaro che la notifica 27 maggio 1994 fosse valida e conforme alla
legge, e ciò quantunque la stessa non fosse stata formalmente indirizzata
all’amministratore unico della conduttrice, bensì al fratello e solo in copia
alla convenuta tramite il suo fiduciario. Non potendo ex lege la conduttrice
contestare la pigione scalare non iniziale (art. 270d CO), l’istanza poteva
senz’altro essere accolta.
G.
Con
appello 31 gennaio 1996 la parte convenuta ha chiesto la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere l’istanza, o in via subordinata di ridurre la
pigione ad un importo da determinarsi da questo Tribunale; il tutto, con
protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado.
L’appellante
ritiene innanzitutto che la sentenza pretorile doveva già essere riformata in
quanto la clausola di aumento scalare era condizionata all’esecuzione di lavori
di miglioria, promessi ma non realizzati; in via subordinata, la clausola e con
essa la pattuizione sarebbe stata comunque nulla per errore essenziale da parte
sua, non avendo essa mai inteso accettare un aumento della pigione senza
l’effettuazione dei lavori. Indipendentemente da quanto precede, la clausola di
aumento scalare era altresì nulla per il fatto che in base al nuovo diritto non
era lecito cumulare pigioni scalari e indicizzate (anche se in una forma
alternata) in un unico contratto; parimenti, la notifica dell’aumento era
avvenuta in maniera non conforme alla legge, siccome trasmessa a una persona
che non era la conduttrice ed in violazione dei termini di notifica previsti
dagli art. 269d CO e 19 OLAL. In via ancor più subordinata, qualora la clausola
fosse ritenuta comunque compatibile con l’ordinamento giuridico, chiede che
venga esaminata la liceità della nuova pigione, asserendo che la stessa sarebbe
manifestamente eccessiva e perciò abusiva, ciò che ne imponeva la riduzione in
una misura da stabilirsi dall’autorità d’appello.
Con
decreto 2 febbraio 1996 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame
l’effetto sospensivo richiesto.
H.
Delle
osservazioni 1° marzo 1996 della parte istante con cui si chiede la reiezione
del gravame protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei
successivi considerandi.
Considerando
in diritto
1.
L’appellante
ripropone anche in questa sede la tesi secondo cui l’aumento della pigione
sarebbe stato subordinato all’effettuazione da parte della locatrice di
determinati lavori di ristrutturazione e di ampliamento nell’ente locato.
La
censura è del tutto infondata.
1.1
Per
l’art. 1 CO un contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano
concordemente manifestato, in modo espresso oppure tacito, la loro reciproca
volontà; mentre, secondo l’art. 18 cpv. 1 CO, un contratto va interpretato, sia
per la forma che per il contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei
contraenti.
Quando
la concordanza delle volontà delle parti non è evidente, le disposizioni
contrattuali sono da interpretare in base al principio dell’affidamento, per il
quale è determinante il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni
contraente poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà
dell’altro (
DTF
119 II 451, 118 II 132). Ne consegue, in particolare,
che se il destinatario di una dichiarazione scritta la interpreta erroneamente
perché non la esamina nel dovuto modo o omette di considerare particolari che
non avrebbero dovuto sfuggirgli, egli non può avvalersi di tale negligenza e la
dichiarazione vale per come avrebbe dovuto essere ragionevolmente intesa (
DTF
111 II 457;
Von Thur/Peter
, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts,
3. ed., Zurigo 1974, vol. 1, p. 290).
Se
applicando questo principio il giudice può dare un senso chiaro e conferire un
effetto giuridico alle dichiarazioni di volontà, un’interpretazione più
approfondita è superflua (
DTF
119 II 372, 111 II 287;
IICCA
4
maggio 1994 in re B./Q., 20 marzo 1995 in re R./W.).
In
caso contrario, occorre esaminare, sempre alla luce del medesimo principio,
tutte le circostanze relative alla conclusione del contratto (
DTF
113 II
51). In quest’ambito, sono in particolare da considerare lo scopo del
contratto, avuto riguardo agli interessi delle parti al momento della stipula (
DTF
100 II 155;
Jäggi/Gauch
, Zürcher Kommentar, n. 362, 363, 370 e segg. ad art.
18 CO;
Kramer/Schmidlin
, Berner Kommentar, n. 35 ad art. 18 CO), le loro
condizioni personali, specie l’attività professionale, le conoscenze e
l’esperienza (
DTF
118 Ia 297;
Jäggi/Gauch
, op. cit., n. 364 ad art.
18 CO e rif.), se del caso i preliminari della contrattazione e anche il
comportamento successivo dei contraenti (
ICCA
22 giugno 1988 in re H. e llcc./B.;
Jäggi/Gauch
, op. cit., n. 357 e segg. ad art. 18 CO) ed in particolare
il tipo di adempimento effettuato (
IICCA
29 settembre 1993 in re F.M./S.
SA;
Kramer/Schmidlin
, op. cit., n. 28 ad art. 18 CO), il quale permette
di risalire alla reale volontà delle parti al momento della stipulazione (
DTF
107 II 417;
IICCA
20 marzo 1995 in re R./W.).
1.2
Nel
caso di specie il tenore letterale della clausola 23.4 del nuovo contratto
(doc. A) secondo cui “la __________ si riserva il diritto di eseguire lavori di
riattazione, ampliamento, modifica ed abbellimento della terrazza e del bar e
di sostituzione dei serramenti esterni, nonché di eseguire ogni e qualsiasi
altro lavoro connesso a tale sistemazione, previo accordo con il conduttore
sulla partecipazione alla spese o sull’adeguamento del canone” è del tutto
chiaro e altro non fa che introdurre il diritto (ma non l’obbligo) della
locatrice ad effettuare determinati lavori di miglioria nell’ente locato; il fatto
che la locataria dichiari “già sin d’ora di acconsentire a tali interventi,
rinunciando a qualsiasi risarcimento, o indennità per i conseguenti disagi e
inconvenienti riguardanti la gestione dell’esercizio pubblico” non comporta in
alcun modo che il diritto della locatrice ad eseguire tali opere si sia
automaticamente trasformato in un obbligo.
Ne
discende, già per questo motivo, che l’aumento della pigione concordato al
punto 23.3 del contratto non era in alcun modo condizionato all’effettuazione
di lavori di miglioria.
1.3
Abbondanzialmente,
va rilevato che la sola teste __________ ha sostenuto l’esistenza di un
eventuale accordo orale nel senso che l’aumento sarebbe stato condizionato
all’esecuzione dei lavori (“raggiungemmo un accordo orale nel senso che a
carico della __________. sarebbero andati i lavori di rifacimento dell’impianto
elettrico fino al bar, di ampliamento del locale, di rifacimento dei servizi e
del riscaldamento”), testimonianza che però è stata smentita sia dal teste
__________ (“il problema dei lavori era superato ... rinunciammo ad eseguire i
lavori oggetto delle precedenti trattative” e ancora “escludo che il
sottoscritto e/o mio cugino __________ in mia presenza ci siamo mai impegnati
ad eseguire i lavori di ampliamento così come richiesti dalla signora
__________ ”), sia dal teste __________ (“ricordo che in una bozza vi era pure
la premessa che le trattative per l’esecuzione di lavori di miglioria a carico
della proprietaria erano decadute ; ciò significava non tanto che i lavori non
sarebbero mai stati fatti, ma che a quel momento le trattative erano finite. La
clausola n. 4 di cui al doc. A sta proprio a significare quello: 55 mila
franchi erano il canone base senza i lavori e che se si fossero fatti,
l’inquilina non si sarebbe opposta e non avrebbe avanzato pretese per il
disturbo e quindi dovevano essere rinegoziate le condizioni contrattuali”):
ora, per costante giurisprudenza di questa Camera, la presenza di deposizioni
così discordanti impone nella loro valutazione la loro reciproca elisione, con
la conseguenza di non poter dare per provato il fatto che si voleva accertare (
Cocchi/Trezzini
,
CPC, N. 7 ad art. 90;
IICCA
10 febbraio 1994 in re S./I. & Co, 12
aprile 1994 in re S./ Z. V., 9 maggio 1995 in re S./M. SA), cioè l’esistenza di
tale accordo.
2.
L’appellante
afferma in via subordinata di aver aderito alla proposta di aumento della
pigione solo nella misura in cui lo stesso era condizionato all’esecuzione
degli interventi di cui al considerando precedente: non avendo però le parti
inserito tale condizione nel contratto, ritiene che il suo accordo all’aumento
fosse viziato da errore e quindi non vincolante.
2.1
Giusta
l’art. 23 CO il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore
essenziale.
L’errore
è in particolare essenziale anche quando concerne una determinata condizione di
fatto che la parte in errore soggettivamente considerava come necessario
elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti in affari, e la cui
importanza è riconoscibile anche dal profilo oggettivo (art. 24 cpv. 1 cifra 4
CO;
DTF
118 II 62, 114 II 139;
IICCA
20 marzo 1995 in re I. SA/E.
SA, 26 marzo 1996 in re E. SA/S. AG, 23 aprile 1996 in re C.V. SA/G., 17 giugno
1996 in re A./T. SA;
Von Thur/Peter
, op. cit., p. 308 e 309;
Guhl
,
Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. edizione, p. 131 e segg.;
Honsell/Vogt/Wiegand
,
Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea 1992,
N. 20-23
ad art. 24 CO), ritenuto però che il contratto viziato da errore si considera
ratificato, se, nel termine di un anno dal momento della scoperta dell’errore,
la parte per la quale non è obbligatorio non abbia notificato all’altra che
essa non intende mantenerlo o non abbia chiesto la restituzione della fatta
prestazione (art. 31 cpv. 1 e 2 CO).
2.2
Nel
caso di specie il termine annuale per chiedere l’annullamento del contratto per
errore non è assolutamente stato ossequiato: mentre la convenuta già in data 25
ottobre 1993 era venuta a conoscenza della circostanza che l’aumento non era
subordinato all’esecuzione di lavori di ristrutturazione (“vi sottolineiamo che
né nel contratto di locazione né in un accordo separato la __________ ha
assunto l’obbligo di ristrutturazione del __________ ”, doc. N), con le
contestazioni di data 20 aprile 1994 (doc. B), 9 maggio 1994 (inc. UC doc. B),
7 giugno 1994 (doc. D) e 26 agosto 1994 (inc. UC doc. E) la stessa aveva
unicamente eccepito da un lato che l’aumento non era avvenuto su formulario
ufficiale (doc. B, in. UC doc. B, doc. D) e dall’altro che la disdetta nei suoi
confronti -poi rientrata- era contraria al principio della buona fede (inc. UC
doc. E). L’errore è stato per contro eccepito per la prima volta, tardivamente,
solo il 10 aprile 1995 innanzi al Pretore.
2.3
In
via abbondanziale, l’eventuale esistenza di un errore della convenuta al
momento della conclusione del contratto, che sembrerebbe risultare dalla
testimonianza __________ (“la pigione per me, nonostante l’impegno ad eseguire
i lavori, era troppo cara” e ancora “ero convinta che la riserva di cui al
punto 4 del contratto, in realtà era un impegno, ritenendo si trattasse
unicamente di una riserva di tempo tra l’estate e l’inverno”; anche se la
stessa sembra smentirsi in un secondo momento“ non ho mai ricevuto una lettera
di conferma da parte della __________ della sua disponibilità ad eseguire i
lavori, però dalle trattative potevo ritenere in buona fede che vi fosse
disponibilità ad eseguire perlomeno alcuni lavori”), è stata chiaramente
contraddetta dal teste __________ (“in una riunione del 16.1.1992 presenti la
signora __________ e l’architetto __________..., dissi chiaramente che
l’affitto ... senza lavori era di fr. 55’000.-”; e ancora “ricordo che in
quell’occasione
á
8 aprile 1992
ñ
fu detto chiaro e tondo anche alla signora
__________ che l’importo di fr. 55’000.- era da intendere siccome adeguato alle
condizioni di mercato, esclusi i lavori in un primo tempo pretesi dagli
inquilini”) e __________ (“ribadisco che i lavori non sono stati eseguiti
poiché il canone di fr. 55’000.- doveva essere un canone senza l’esecuzione dei
lavori”), mentre il teste __________ (pur riferendo di non aver “mai ricevuto
né da __________ né dai proprietari dello stabile l’impegno preciso a eseguire
i lavori così richiesti dalla __________ ”) riferisce solo di “pourparler” tra
le parti in merito a tale questione, ma non era presente alla conclusione del
contratto: anche in questo caso, però, la presenza di deposizioni così
discordanti non può che comportare nella loro valutazione la loro reciproca
elisione, con la conseguenza che il fatto che si voleva accertare, cioè questa
volta l’esistenza di un errore essenziale da parte della convenuta, non può
essere considerato come provato (
Cocchi/Trezzini
, CPC, N. 7 ad art. 90;
IICCA
10 febbraio 1994 in re S./I. & Co, 12 aprile 1994 in re S./ Z. V., 9 maggio
1995 in re S./M. SA); tanto più che la stessa teste __________
indipendentemente dalla questione dei lavori di miglioria, non ha nascosto il
fatto di essere stata comunque interessata ad un accordo di lunga durata (cfr.
teste __________ e __________).
3.
Esaurite
le due precedenti censure, che di fatto mettevano in discussione l’accordo sul
nuovo contratto, si tratta ora di esaminare se la pattuizione di una pigione
come quella che qui ci occupa -i primi due anni un canone di fr. 35’592.-
indicizzati, poi e per 10 anni fr. 55’000.- indicizzati- fosse o meno permessa
dalla legge.
3.1
Il
nuovo diritto della locazione, entrato in vigore il 1° luglio 1990, esclude che
si possa cumulare in un unico contratto un canone scalare ed uno indicizzato (
SVIT,
Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 14 ad art. 269c CO;
Honsell/Vogt/Wiegand
,
op. cit., N. 4 ad art. 269c CO;
Lachat/Micheli
, Le nouveau droit du bail,
Losanna 1992 , p. 253;
IICCA
26 febbraio 1996 in re M.-F./M.).
3.2
Nel
caso concreto sembrerebbe effettivamente che ci si trovi confrontati con un
contratto nel quale sono stati combinati sia un canone indicizzato sia un
canone scalare, con la conseguenza che il contratto sarebbe nullo (art. 20 CO).
Ma non è così.
Va
infatti rilevato che il contratto 29 aprile 1992 ne sostituiva un altro già
precedentemente in vigore tra le parti e che sarebbe giunto a scadenza il 29
marzo 1994 (doc. 1). Ora, dato che la pigione di partenza del nuovo contratto
(fr. 35’592.-) corrispondeva in pratica alla pigione a quel momento dovuta in
base al precedente accordo (cfr. la precisazione di cui alla clausola 23.2,
doc. A) e che la stessa -come già in precedenza- era indicizzata, ne risultava
che fino al 29 marzo 1994 le condizioni contrattuali rimanevano del tutto
immutate (si pensi anche alla clausola 23.5 doc. A, in merito al deposito di
garanzia di fr. 7’000.- inerente il vecchio contratto, che, in base ai nuovi
accordi, andava restituita il 31 marzo 1994), ritenuto quindi che l’accordo
precedentemente in vigore continuava in pratica ad esplicare i suoi effetti
fino alla sua normale scadenza del 29 marzo 1994 (teste __________ il quale
precisa che “il contratto doc. A presupponeva la volontà di entrambe le parti
di mantenere quello precedente fino alla sua scadenza, 29.3.1994”); e ciò
quantunque al punto 23.1 dello stesso si dicesse esplicitamente che “il
presente contratto annulla e sostituisce ogni precedente contratto”.
Dovendosi
pertanto ammettere che il nuovo contratto di locazione della durata di
complessivi 12 anni in realtà altro non era che un contratto di 10 anni con una
pigione aumentata a fr. 55’000.- indicizzati, e di cui si erano previste le
condizioni d’applicazione 2 anni prima della sua effettiva entrata in vigore,
non ci si trova di fronte ad un contratto con pigione scalare e indicizzata,
bensì (come prima) di fronte ad un nuovo contratto indicizzato.
La
pattuizione non è pertanto contraria all’ordinamento giuridico vigente.
4.
Atteso
che nel caso di specie l’appellante contesta l’ammontare della nuova pigione di
fr. 55’000.-, si tratta di stabilire se una tale contestazione sia possibile,
rispettivamente a quali condizioni e secondo quali formalità.
4.1
L’art.
270 CO permette al conduttore, a determinate condizioni, di contestare innanzi
all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna della cosa la
liceità della pigione iniziale ai sensi degli art. 269 e 269a CO.
Per
costante dottrina e giurisprudenza questa norma si applica tuttavia solo in caso
di nuova locazione, ritenuto che per “nuova locazione” si deve qui intendere un
contratto stipulato tra due parti che in precedenza non erano ancora legate
contrattualmente (
Schweizerischer Mietverband
, Mietrecht für die Praxis,
Basilea 1983, p. 104;
Tercier
, Les contrats spéciaux, Zurigo 1995, N.
2035;
Lachat/Micheli
, op. cit., p. 194;
DTF
99 II 297): la stessa
è perciò inapplicabile in caso di rinnovo del contratto tra le medesime parti (
Barbey
,
L’arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif,
Losanna 1984, p. 25;
Gmür/Caviezel
, Mietrecht - Mieterschutz, Zurigo
1980, p. 96;
Schweizerischer Mietverband
, op. cit., ibidem),
indipendentemente dal fatto se la pigione sia rimasta immutata oppure se ha
subito un aumento. In quest’ultima evenienza -che è quella che ci interessa- è
comunque principio assodato che ci si trovi tecnicamente in presenza di un
aumento della pigione, il quale deve pertanto sottostare alle regole di cui
agli art. 269d e 270b CO (norme che riprendono sostanzialmente l’abrogato art.
18 DAL;
Lachat/Micheli
, op. cit., ibidem;
Barbey
, op. cit.,
ibidem;
Schweizerischer Mietverband
, op. cit., ibidem;
Tercier
,
op. cit., ibidem;
Gmür/Caviezel
, op. cit., p. 97).
4.2
Giusta
l’art. 269d cpv. 1 CO il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione
per la prossima scadenza di disdetta; egli deve comunicare al conduttore
l’aumento, motivandolo, almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di
preavviso su un formulario approvato dal Cantone, ritenuto che l’aumento sarà
nullo se tra gli altri casi non viene utilizzato il modulo prescritto (cpv. 2
lett. a).
4.2.1
Nella
fattispecie va dapprima esaminato se l’istante fosse o meno tenuta ad
utilizzare il formulario ufficiale per comunicare l’aumento a fr. 55’000.- e
ciò, come accertato in precedenza, anche se in realtà si trattava di un aumento
a suo tempo concordato con la controparte e conseguente all’introduzione di un
nuovo regime contrattuale.
Il
quesito è stato chiaramente risolto per l’affermativa dalla dottrina (
Gmür/Thanei
,
Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserhöhung, Zurigo 1993, p. 9;
Müller
,
Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni
1972, Zurigo 1976, p. 113, 126 e in particolare p. 134;
Gmür/Caviezel
,
op. cit., ibidem).
4.2.2
Atteso
che il contratto che legava le parti era stato concluso a tempo determinato,
non appare per contro necessario che la notifica dell’aumento sia comunicata 10
giorni prima dell’inizio del termine di preavviso (art. 269d cpv. 1 CO;
DTF
113 II 304,
Müller
, op. cit., p. 112 e seg. e 134): il Tribunale
federale ha infatti stabilito che in caso di locazione a tempo determinato,
cioè senza che il contratto possa essere disdetto anticipatamente, il
conduttore non ha possibilità di difendersi da un aumento previsto
contrattualmente con un’eventuale disdetta, con il che non avrebbe senso che
l’aumento venga notificato 10 giorni prima di un termine di disdetta, per altro
inesistente (
Müller
, op. cit., p. 134;
DTF
113 II 304, 108 II 323).
4.2.3
Ricapitolando,
nel caso concreto l’aumento poteva essere efficace solo se notificato su
formulario ufficiale, mentre non era necessario osservare alcun termine
particolare: ciò significa che solo la notifica dell’8 novembre 1994 (doc. E)
poteva essere considerata valida.
4.3
L’art.
270b cpv. 1 CO permette al conduttore di contestare innanzi all’autorità di
conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione la liceità dell’aumento della
pigione ai sensi degli art. 269 e 269a CO. L’onere della prova circa l’abusività
della pigione incombe al conduttore, che si avvale della normativa (
Barbey
,
op. cit., p. 143;
Gmür/Caviezel
, op. cit., ibidem;
SVIT
, op.
cit., N. 20 ad art. 269aCO).
Nel
caso di specie l’istruttoria di causa non ha assolutamente permesso di
stabilire se ed eventualmente in quale misura la pigione di fr. 55’000.- fosse
eccessiva, sproporzionata per raffronto alle pigioni del mercato o del
quartiere, o comunque abusiva: in mancanza di qualsiasi elemento concreto, non
si può pertanto che decidere a sfavore della parte cui incombeva l’onere della
prova, negando così il carattere abusivo della pigione a suo tempo concordata.
4.4
Accertata
la sostanziale validità della notifica 8 novembre 1994 e dell’aumento della
pigione che ne è conseguito, resta ora da esaminare da che momento lo stesso
possa entrare in vigore.
Evidentemente
nella fattispecie l’aumento entrerà in vigore a far tempo dal 1° dicembre 1994,
come indicato nel formulario ufficiale utilizzato (doc. E), alla cui
motivazione il locatore è senz’altro vincolato.
Un’entrata
in vigore retroattivamente al 1° luglio -come stabilito dal Pretore- non entra
per contro in linea di conto: dottrina e giurisprudenza negano in effetti la
possibilità di un effetto retroattivo dell’aumento della pigione, se il
locatore ha atteso a lungo o comunque insolitamente prima di notificare
l’aumento stesso (il che è solitamente il caso se l’aumento viene fatto
decorrere ad oltre 2 mesi prima della sua notifica;
ZR
1977 Nr. 51;
Rep
.
1993 p. 192;
Gmür/Caviezel
, op. cit., p. 93 e seg.;
Zihlmann
, Das
Mietrecht, Zurigo 1995, p. 198;
DTF
110 II 496; contra:
Raissig/Schwander
,
Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 4. ed., p. 94;
SVIT
, op.
cit., N. 21 ad art. 269b CO e N. 12 ad art. 269c CO;
Honsell/Vogt/Wiegand
,
op. cit., N. 11 ad art. 269b CO;
IICCA
26 febbraio 1996 in re M.-F./M.):
ciò potrebbe infatti portare ad una certa insicurezza tra le parti, il che deve
essere evitato, nel limite del possibile, durante un rapporto di locazione (
DTF
102 II 17, 110 II 497;
Rep
. 1993 p. 192;
Gmür/Caviezel
, op. cit.,
p. 94;
IICCA
26 febbraio 1996 in re M.-F./M.). Nel caso di specie, il
postulato effetto retroattivo di ben 5 mesi non può pertanto essere ammesso.
Ne
discende, in parziale accoglimento del gravame, che l’aumento sarà efficace
solo a far tempo dal 1° dicembre 1994.
5.
L’appello
è pertanto parzialmente accolto ai sensi dei considerandi.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e di secondo grado
seguono la pressoché totale soccombenza della conduttrice ed appellante (art.
148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
31 gennaio 1996 della __________
è parzialmente accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 19 gennaio 1996 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4, è così riformata:
1.
L’istanza
è parzialmente accolta.
Di
conseguenza la pigione annuale relativa al contratto di locazione stipulata tra
la __________e la __________ in data 29 aprile 1992 ammonta a fr. 55’000.- a
far tempo dal 1. dicembre 1994.
2.
Le
spese e la tassa di giustizia di fr. 1’800.- da anticipare dall’istante,
restano a suo carico per 1/20 e per 19/20 sono poste a carico della __________,
che rifonderà alla __________ fr. 3’150.- a titolo di ripetibili parziali.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in
a)
tassa di giustizia                                  fr. 1’950.-
b)
spese                                                   fr.      50.-
Totale
fr.  2’000.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico nella misura di 19/20 e per
1/20 vanno caricate alla parte appellata. A quest’ultima l’appellante rifonderà
fr. 1’500.- per parti di ripetibili di appello.
III.
Intimazione
a:   -    __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                    Il segretario