ti_gerichte · 12.1995.92 · 1995-08-08 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.08.1995 12.1995.92

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00092
Lugano
8 agosto 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa civile in materia di locazione (inc. no. 42
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4/1994
dipendente da istanza 27 ottobre 1994 di
__________
rappr. dallo studio legale __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
chiedente la condanna del convenuto al pagamento
dell’importo di fr. 112’500.- oltre interessi a titolo di pigione arretrata;
domanda accolta dal pretore con sentenza 15 febbraio
1995;
appellante il convenuto con atto 27 febbraio 1995 che,
in riforma della decisione impugnata, ne chiede la riforma nel senso di
respingere l’ istanza;
lette le osservazioni all’ appello;
esaminati gli atti dell’incarto;
considera
in fatto e in diritto
1.
Il
convenuto è titolare del __________ che fin dal lontano 1929  è ubicato alla
__________, su un sedime di proprietà del Comune di __________ che ha occupato
a titolo di locazione. Disdetta la locazione da parte dell’ente pubblico a
tutti i conduttori per il 29 marzo 1991 in vista della ristrutturazione
dell’area circostante la foce, l’occupazione del sedime è poi continuata a
titolo provvisorio, ma sempre nella forma della locazione con possibilità di
disdetta nel termine di tre mesi in ogni momento, ovvero in attesa che i lavori
di sistemazione prendessero effettivamente avvio. Durante questo tempo era
previsto un canone di locazione annuo di fr. 4’800.-: che il medesimo venisse
effettivamente esatto dal Comune non è certo: il fatto non risulta al teste
__________, responsabile del __________.
Sennonché
il giorno 9 marzo 1992 uno scoscendimento di terreno fece scivolare nel lago
parte delle istallazioni del cantiere e rese inagibile  la parte restante: in
tal modo  l’attività del convenuto fu paralizzata.
Per
porre riparo alle proprie attrezzature e per poter continuare in qualche modo
la propria attività, egli occupò un capannone di proprietà dell’istante, sito a
__________.
Con la
presente azione __________ si prefigge l’incasso dei canoni di locazione
scaduti, per fr. 4’500.- mensili, ossia dal 1. luglio 1992 al 31 luglio 1994,
credito per gran parte del quale egli ha escusso __________ con i PE
__________e __________ dell’UE di Lugano. Nel frattempo il rapporto fra le
parti, relativamente al capannone di __________, è terminato.
2.
Il convenuto si oppone all’istanza sostenendo
l’inesistenza di un rapporto di locazione fra le parti. Afferma di essere sì
stato d’accordo di occupare il capannone in attesa che la città ponesse riparo
alle distruzioni avvenute in zona __________, ma di non aver mai inteso pagare
un canone di locazione, sproporzionato alle possibilità della propria azienda;
in sostanza l’occupazione sarebbe stata pattuita fra __________ e la
__________, tenuta a offrirgli riparo dopo l’evento dannoso. Ne sarebbe prova il
fatto che l’occasione di trasferire l’impresa a __________ è sorta in seguito
all’interessamento dell’arch. __________, capo dell’Ufficio tecnico __________;
che l’ente pubblico ha pagato la locazione per i primi tre mesi e si è
dichiarato disposto a pagare altre due mensilità e che __________ non volle
sottoscrivere una bozza di contratto, trasmessagli dal convenuto via fax il 9
febbraio 1993.
3.
Il pretore, accogliendo l’istanza, ha constatato che
nessun contratto di locazione è stato concluso fra l’istante e il Municipio di
__________; mentre le parti della causa, in forma orale, hanno trovato consenso
sui punti essenziali della locazione, ossia sull’occupazione dell’immobile per
un canone mensile di fr. 4’500.-
4.
L’appellante ripropone in questa sede la stessa tesi
già esposta davanti al pretore, pur sfumando la sua posizione sull’esistenza di
un contratto di locazione fra la controparte e il Comune di __________: egli
afferma al proposito che è, tutto sommato, indifferente se questo rapporto esista
poiché determinante è invece l’esistenza di quello preteso dall’istante che
invece non è mai venuto in essere. Rimprovera al pretore di aver tralasciato
dalle sue motivazioni elementi essenziali per il giudizio di questa vertenza
come la storia dell’impresa __________ e dei suoi rapporti con la Città,
rispettivamente di aver valutato in modo arbitrario i numerosi particolari
fattuali che avrebbero dovuto indurlo a contraria conclusione.
Delle
singole censure e delle osservazioni all’appello si dirà, se necessario, nel
seguito.
5.
E’ pacifico che un contratto di locazione può essere
pattuito prescindendo dalla forma scritta, ossia in conformità con la norma
generale dell’art. 11 cpv. 1 CO ( cfr. Comm.
SVIT
. art. 253 CO, n. 3 ).
Qualora
questa forma non sia stata adottata dalle parti, l’esistenza della locazione
dev’essere giudicata in base ad altre prove: si tratterà - come nel caso in
esame - di documentazione e di testimonianze.
Su
quanto sia stato discusso fra le parti nella primavera del 1992, ossia dopo lo
scoscendimento di marzo e prima dell’occupazione del capannone di __________,
hanno riferito sia il teste arch. __________, sia il signor __________, nell’
ambito dell’interrogatorio formale. Da queste prove risulta che
l’interessamento del capo dell’Ufficio __________ è avvenuto a titolo
“personale”, essendo egli a conoscenza della situazione d’emergenza venutasi a
creare a carico del convenuto e, d’altra parte, della circostanza per cui
l’istante disponeva di diversi capannoni industriali. Sostiene di essersi
limitato a segnalare l’occasione al signor __________ affinché potesse mettersi
in contatto direttamente con il signor __________. Non risulta per contro che
l’architetto abbia preso impegni per il Comune di __________, né forse avrebbe
potuto farlo, o che egli abbia discusso con l’interessato il problema del
pagamento del canone di locazione: in particolare egli afferma di non aver mai
detto né all’uno, né all’altro contraente che la Città avrebbe effettuato il
pagamento del canone di locazione.
Non
avendo il teste partecipato in modo alcuno ai contatti diretti fra le parti in
causa, l’unica prova diretta a disposizione sui termini del loro incontro è
costituita dall’interrogatorio formale dell’ istante: egli afferma di aver
sottoposto al convenuto diverse possibilità, fra le quali __________ preferì
__________ e di averlo informato sul canone di locazione, calcolato, in base
alla superficie occupata in fr. 4’500.- al mese. Giustifica l’assenza della
forma scritta con la conoscenza di lunga data del signor __________, cui da
molti anni faceva capo per ogni questione riguardante un proprio natante. Non
avendo più avuto incontri con rappresentanti del Comune, l’istante  “non crede”
di aver detto a __________ che avrebbe pagato la città di __________anche se
ammette che parlarono in generale della situazione venutasi a creare con la
scoscendimento.
Questi
elementi di prova fanno già dire che l’ente pubblico è rimasto estraneo alle
trattative che hanno condotto all’occupazione del capannone dell’ istante, onde
ben difficilmente, già a questo punto dell’indagine, si può concepire la
conclusione di un contratto di locazione tra l’istante e il Comune di
__________.
6.
Nel seguito la fattispecie è connotata
dall’atteggiamento del convenuto nei confronti dell’istante, da una parte, e
nei confronti del Comune di __________, dall’altra.
Da
parte di __________, a partire dal mese di settembre del 1992 ( doc. 3 ), ma fors’anche
prima, secondo l’interrogatorio formale di questi, __________ ha ricevuto
ripetutamente e regolarmente conteggi dei canoni scoperti, quindi del suo
debito complessivo con il sollecito a voler far fronte ai propri impegni entro
termini precisi ( cfr. doc. E, F, G, T, K):  egli tuttavia, non solo non ha
rispettato quelle ingiunzioni, ma - per quanto riguarda la questione in esame -
non si è mai dichiarato estraneo al rapporto in virtù del quale venivano emessi
quei conteggi. Non solo, ma il 26 settembre 1992 (doc. 3) egli si rivolgeva
all’istante informandolo che l’importo relativo ai canoni di aprile, maggio e
giugno di quell’anno - complessivamente fr. 13’500.- - gli era stato bonificato
dal Comune “da fare seguire a Voi”, mentre restava in attesa di un riscontro
dell’autorità per quanto concerneva le mensilità successive, con l’impegno:
“poi ve li farò seguire”. Esprimendosi così, egli è ben lontano dal presumere
che la Città abbia concluso un rapporto di locazione direttamente con il signor
__________: egli dimostra di avere contezza di un suo obbligo di
controprestazione in tanto in quanto occupante del capannone. Né egli pretende
di trovarvisi come comodatario. Ciò non toglie che egli ritenga giusto nei suoi
confronti che il Comune risarcisca i pregiudizi che gli sono derivati dallo
scoscendimento. E’ esattamente la situazione che  formalizzerà egli stesso
preparando la bozza di un “contratto di locazione” scritto, che per finire non
è stato  firmato dall’istante, il quale afferma - per altro - di non esserne
nemmeno venuto a conoscenza ( cfr. Interrogatorio formale __________ ). Quella
bozza indica come conduttore lo stesso __________, indica lo stesso canone di
locazione mensile di fr. 4’500.-, ma reca la precisazione che il contratto
dovrebbe essere sottoscritto per approvazione dal Municipio di __________,
quale garante del pagamento del canone di locazione. Questa particolarità del
patto non corrisponde affatto a ciò che ancora in questa sede sostiene il
convenuto, ovvero che l’istante avrebbe ripetutamente affermato di aver locato
il capannone alla Città di __________, ma appare semmai come una proposta
tardiva di soluzione da parte di __________ che, tuttavia, non tiene conto
della posizione chiara, già espressa dell’ente pubblico. Il Comune, su questo
aspetto è stato fin dall’ inizio molto prudente: alla richiesta rivoltagli dal
legale del convenuto pochi giorni dopo lo scoscendimento, nel senso di voler
“disporre i dovuti passi legali ( sottoscrizione dei necessari contratti )
perché il signor __________ possa usufruire del capannone della ditta
__________ o... “ (doc. 2), veniva risposto che il Municipio aveva risolto di
“anticipare al suo patrocinato, in 5 rate, l’importo necessario per il
versamento del canone di locazione per 5 mesi d’uso del capannone di __________
del signor __________, di cui al contratto che verrà stipulato fra il suo
patrocinato ed il proprietario”, precisando che questi versamenti non volevano
rappresentare riconoscimento di responsabilità del Comune; anzi essi sarebbero
avvenuti con riserva di restituzione ( doc. U ): questa era la posizione di __________
nei confronti del contratto in esame, esposta al convenuto il 30 marzo 1992,
ossia all’inizio dell’ occupazione dell’ immobile da parte sua.
Tutto
questo serve ad escludere ulteriormente qualsiasi coinvolgimento della Città di
__________ nel rapporto di locazione, mentre conforta la tesi dell’istante, nei
confronti del quale il convenuto è apparso, secondo buona fede, come un partner
contrattuale informato degli oneri che la locazione gli imponeva in modo
diretto. Che poi __________ sapesse dei tentativi del conduttore di farsi
anticipare dalla Città le spese di locazione a dipendenza della sua eventuale
responsabilità, appare irrilevante per la pattuizione come tale, come
irrilevanti sono  purtroppo le speranze del convenuto, riposte nell’ atteggiamento
dell’ente pubblico. Così come ha affermato __________ nell’interrogatorio
formale, “__________ aspettava l’allestimento delle perizie per poi definire i
suoi rapporti con il __________ ” ( verbale cit., ad 4).
7.
Da parte del Comune di __________, a prescindere da
ogni suo eventuale diritto alla copertura dei danni causati dallo
scoscendimento della riva del lago, il convenuto non ha mai avuto assicurazioni
di sorta per quanto riguarda il pagamento della locazione in particolare. In
aggiunta a quanto fin qui considerato, e contrariamente a quanto sostiene
l’appellante, il testo dell’ ordine di bonifico impartito alla __________ per
il pagamento all’istante della cennata somma di fr. 13’500.- (doc. 4)  non
indizia nulla e ciò già per il fatto che il motivo del pagamento (“ Città di
__________ tramite __________ ” ) è stato redatto dal convenuto stesso che,
ricevuto l’importo dal Comune, doveva versarlo nelle mani di __________. Ben
diverso appare l’ordine di pagamento per la medesima somma allestito dalla
Città di __________ in favore del convenuto: “ ... al __________ di __________
- __________ - ccp __________contributo alla locazione come da comprovata
richiesta del 3.6.92 ( mesi aprile - giugno 1992 ) “. Richiesta firmata da
__________ che dice correttamente: “Il signor __________ mi ha inviato la
fattura per l’affitto di aprile, maggio e giugno 1992 “ ( si tratta di tre
fatture intestate __________ di __________) . “ Che le allego perché possa
essergli pagata conformemente a quanto accordatomi dal municipio “. Ed è chiaro
quale fosse a quel momento la posizione della Città in virtù del doc. U ;
posizione ribadita dal Municipio di __________ nello scritto 23 giugno 1992 al
legale del convenuto ( doc. V ) dove si rimanda al citato precedente scritto e
si accenna alla mancanza di una copia del contratto di locazione, quale
giustificativo perché possano avvenire ulteriori pagamenti in favore del
convenuto. Posizione confermata ancora l’8 ottobre 1992 ( doc. Z1).
8.
Da questo complesso di fatti si deve concludere che
l’occupazione del capannone di __________ è avvenuta sulla base di un contratto
di locazione al quale il convenuto ha acceduto in piena coscienza e conoscenza
dei termini: di fronte a pochi riscontri probatori riferiti al momento della pattuizione,
esistono prove numerose riguardo al successivo comportamento del convenuto che
non lasciano dubbi al riguardo. Che egli, a dipendenza del debito maturato in
costanza di locazione, si trovi in una situazione difficile appare in modo
abbastanza evidente: altrettanto evidente è tuttavia che i suoi problemi
dovranno semmai trovare soluzione nei confronti del Comune di __________ di cui
egli invoca la responsabilità per i danni dallo scoscendimento della riva del
lago e di cui, implicitamente, lamenta la presa di posizione nei confronti
suoi, ossia di un conduttore (relativamente al fondo alla __________), privato
della possibilità oggettiva di usufruire del bene locato. Ma si tratterà, se
del caso, di tutt’altra vertenza.
Va
ancora osservato che l’appellante giunge persino a rimproverare alla
controparte di non aver esatto dal Comune un diverso intervento in suo favore,
affinché fosse garantito il pagamento regolare dei canoni di locazione: appare
invece incomprensibile come, di fronte allo stabilizzarsi di una situazione
tanto imbarazzante per il convenuto, egli si sia assunto il rischio di un
contratto oneroso, senza nessunissima garanzia da parte di chi riteneva
responsabile nei suoi confronti.
Non v’è
pertanto alcun motivo perché la sentenza pretorile debba venir riformata.
9.
In questa sede l’appellante ha formulato domanda di
assistenza giudiziaria e di gratuito patrocinio esponendo la sua delicata
situazione finanziaria, condizionata dall’impossibilità di lavorare dopo la
perdita del cantiere nello scoscendimento della riva del lago e dalla mancata
definizione dei risarcimenti poiché l’esame della fattispecie da parte delle
diverse compagnie d’assicurazione non è ancora concluso.
L’opposizione
di __________ a questa domanda appare più che altro formulata a titolo
prudenziale, mettendo in dubbio le possibilità di esito favorevole del gravame
e indicando che controparte potrebbe fors’anche sopperire agli oneri del
processo facendo capo all’aiuto del coniuge.
In
virtù dell’art. 155 CPC, le persone fisiche che giustificano di non essere in
grado di sopperire alle spese della lite possono ottenere l’assistenza
giudiziaria.
Tale
beneficio decorre solo dal momento in cui è stato chiesto (
Cocchi / Trezzini
,
CPC annotato, art. 155, n. 6 ). Esso può essere negato quando l’istante è in
grado di sopportare i costi del processo con l’intervento finanziario del suo
coniuge, in applicazione dell’art. 159 CC (
Cocchi / Trezzini
, ibidem,
n. 8 ).
Comunque,
dev’essere negato se la causa non presenta alcuna probabilità di esito
favorevole ( art. 157 CPC ), ossia quando le possibilità di vincere la causa
sono così esigue che una persona ragionevole e di condizione agiata
rinuncerebbe al processo in considerazione delle spese a cui si esporrebbe (
Rep
1981, 112 ).
Nel
caso in esame, non esiste nessun indizio concreto a sostegno dell’ipotesi
avanzata dalla parte resistente, nel senso che l’appellante potrebbe sostenere
le spese del processo invocando il soccorso del coniuge: il giudice non dispone
pertanto di motivo sufficiente per intraprendere indagini in tal senso, mentre
dispone di sufficiente documentazione attestante la sua indigenza: in
particolare l’attestato municipale 23 marzo 1995, la notifica della tassazione
cantonale 1993 - 1994 che indica nessun reddito o sostanza imponibili, nonché
la decisione 16 gennaio 1995 dell’ Ufficio cantonale dell’assistenza sociale
che mette l’istante al beneficio di una rendita, per il periodo 1. dicembre
1994 - 31 maggio 1995 per tutte le esigenze della sua economia domestica.
Per
quanto riguarda le probabilità d’esito favorevole dell’ appello, a prescindere
quindi dalla presente decisione sul merito, ben si può dire - a dipendenza
della particolarità della fattispecie - che a priori il gravame non poteva
essere considerato privo di qualsiasi probabilità di successo.
L’istanza,
limitatamente alla procedura d’appello, può essere pertanto accolta.
Per tutti questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 147 segg. CPC, la LTG
e la TOA
dichiara e pronuncia
1.
L’appello
27 febbraio 1995 __________ è respinto.
2.
L’
istanza di assistenza giudiziaria e di gratuito patrocinio di __________,
relativamente al presente giudizio, è accolta.
3.
Non
vengono emesse spese, né tassa di giustizia.
A
__________ sono assegnate indennità ripetibili in misura di fr. 1’500.-.
4.
Intimazione:         -
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario