ti_gerichte · 14.2017.226 · 2018-06-11 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione di durata determinata. Pretesa riconduzione tacita del contratto


Incarto n.14.2017.226

Lugano

11 giugno 2018

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale dappello

composta dei giudici:

Jaques,
 presidente

Walser
 e Grisanti

vicecancelliera:

Villa

statuendo nella causa __________ (rigetto provvisorio
dellopposizione) della Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa
con istanza 28 settembre 2017 da

CO 1

(patrocinato dallavv. PA 2,)

contro

RE 1

(patrocinato dallavv. PA 1,)

6.1Il contratto di locazione firmato dal conduttore
costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto, a patto che il
locatore abbia effettivamente consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato
idoneo alluso cui è destinata e mantenuta tale per la durata della locazione
(art. 256 cpv. 1 CO). Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della
durata pattuita dalle parti(sentenza della
CEF 14.2001.114 dell8 febbraio 2002, consid. 3.1;Staehelinin: Basler Kommentar, SchKG I, 2aed.
2010, n. 116 ad art. 82 LEF).Quando un contratto di locazione è stato
validamente disdetto, oppure quando la locazione conclusa per un tempo
determinato è cessata per lo spirare del termine previsto, salvo disposizione
contraria, il creditore non può chiedere sulla base del contratto di locazione
il rigetto dellopposizione per le pretese sorte dopo la decadenza del
contratto, e questo anche se il conduttore non ha riconsegnato loggetto
(sentenze della CEF 14.2017.149 del 19 febbraio 2018 consid. 6.1 e 14.2013.61
del 20 giugno 2013 consid. 3.2 [massimato in RtiD 2014 I 821 n. 46c], e i
rinvii, specialmente aStaehelin,
op. cit., n. 114 e 116 ad art. 82).

6.2Nella fattispecie listante fonda la propria
pretesa sul contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 9 dicembre 2015,
avente quale oggetto un appartamento di quattro locali a __________, in via __________
(doc. A accluso allistanza). Ai punti 3 e 4 dello stesso è previsto che la
locazione ha inizio il 1° dicembre 2015 e scade, senza disdetta, il 30 giugno
2016, e che la pigione annua ammonta a fr. 12'000., da corrispondere in
rate mensili di fr. 1'000. ciascuna. Il suddetto contratto costituisce quindi
senzaltro un valido titolo di rigetto provvisorio dellopposi­­zione nel senso
dellart. 82 cpv. 1 LEF per i canoni di locazione maturati fino al 30 giugno
2016. A questo proposito va osservato che il convenuto stesso ha ammesso di
dover ancora corrispondere le ultime quattro pigioni previste contrattualmente,
ossia quelle da marzo a giugno 2016, per un totale di fr. 4'000..

6.3Come visto lescutente procede tuttavia anche
per lincasso di sette canoni relativi ai mesi successivi alla data di scadenza
della locazione prevista dalle parti, ovvero da luglio 2016 a gennaio 2017. A
sostegno della propria pretesa, con listanza CO 1 aveva dapprima affermato che
il contratto fosse a tempo indeterminato (pag. 1 ad 1), per poi correggersi 
in occasione della presa di posizione del 24 novembre 2017 sulla soluzione
transattiva discussa in udienza  sostenendo che il contratto avesse tramutato
la sua durata dadeterminata
a indeterminata, e ciò a
causa della mancata riconsegna dellente locato da parte dellescusso.

a)Al proposito, il Pretore aggiunto si è
appoggiato proprio sulla mancata riconsegnacompleta e definitivadellente locato per concludere che RE 1 fosse ancora
legato contrattualmente allistante. Tale tesi è stata ribadita davanti a
questa Camera con le osservazioni al reclamo, in cui il procedente ha
sottolineato lesistenza di una riconduzione tacita del contratto anche per il
fatto che sulla procura conferita al patrocinatore del­lescusso il 7 giugno
2017 è stato indicato proprio lindirizzo del­lappartamento in oggetto, che
secondo lui è quindi da considerare come la residenza abituale dellescusso.

b)Sennonché, come visto (sopra consid. 6.1),il contratto di locazione non costituisce un
riconoscimento di debito per le pretese sorte dopo il termine della durata
pattuita dalle parti, nemmeno nel caso in cui il conduttore non abbia riconsegnato
loggetto.

c)Vero
è che, secondo la giurisprudenza di questa Camera, il contratto di locazione può
mantenere la sua qualità di titolo di rigetto per il periodo successivo alla sua scadenza fino al momento in cui il
conduttore non avrà reso verosimile di averlo validamente disdetto  laddove ne
siasubentrata unariconduzione tacita ai sensi dellart. 266 cpv. 2 CO.Essa è ammessa se il locatoredimostra con documenti  o il conduttore riconosce
esplicitamente  la protrazione del rapporto di locazione. La presunzione
legale dellart. 266 cpv. 2 CO vale però solo se il termine di scadenza è stato
raggiunto, se il conduttore ha pacificamente utilizzato log­­getto locato
continuando a versare la pigione pattuita nel contratto e il locatore è andato
avanti a incassarla durante un periodo abbastanza lungo senza alcuna riserva
(sentenze della CEF 14.2000.42 del 29 gennaio 2001 consid. 2, 14.2007.37 del 27
settembre 2007 consid. 3 e 14.2013.61 del 20 giugno 2013, consid. 3.4; nello
stesso senso:DanielDurante, Le renouvellement des contrats
de durée.Solutions légales et contractuelles,
2016, n. 911 segg.;contra:decisione del tribunale cantonale di Appenzell
esterno del 21 ottobre 2005, in AR GVP 17/2005 n. 3477 consid. 3).

d)Tale
giurisprudenza può senzaltro essere riconfermata nei casi in cui il contratto
prevede esplicitamente il suo rinnovo tacito o automatico alla scadenza
pattuita (sentenza del Tribunale federale 5A_62/2009 del 2 luglio 2009 consid.
3 e A; Durante, op. cit., n. 915
seg.), perché sottoscrivendolo linquilino riconosce che dovrà continuare a pagare
la pigione in caso di riconduzione tacita. Come per tutti i riconoscimenti di
un debito subordinato a una condizione sospensiva, anche un contratto di
locazione di questo tipo consente al locatore di ottenere il rigetto
provvisorio dellopposizione per le pigioni maturate dopo la scadenza ove
dimostri la realizzazione della condizione, ovvero la riconduzione tacita del
contratto. È per contro dubbio che valga la stessa soluzione laddove il
contratto è silente sulla questione della riconduzione tacita. Per Durante(op. cit., n. 920 segg.) se ne dovrebbe
ammettere la qualità di titolo di rigetto provvisorio qualora una norma di
diritto dispositivo, come lart. 266 cpv. 2 CO, prescriva il rinnovo tacito. Questautore
misconosce però che una norma di legge non è idonea a conferire la qualità di
titolo di rigetto a una decisione o un riconoscimento di debito che non
soddisfa i requisiti degli art. 80 o 82 LEF (cfr. DTF 113 III 9 consid.
1/b; Staehelin, op. cit., n. 6 ad
art. 80;Abbetin : Abbet/ Veuillet (ed.), La mainlevée
de lopposition (2017), n. 20 ad art. 80 LEF).

e)Nel
caso in esame, si potrebbe discutere se il contratto di locazione prevede
esplicitamente la sua riconduzione tacita. Alla voce durata della locazione,
infatti, le parti hanno compilato sia lopzione riferita a una durata
determinata (con scadenza al 30 giugno 2016) sia quella relativa a una durata
indeterminata, indicando quale prima scadenza di disdetta il 30 giugno 2016.
Non è tuttavia necessario sciogliere linterrogativo, poiché in un caso come
nellaltro i presupposti stabiliti dalla giurisprudenza per ammettere la
riconduzione tacita del contratto non sono adempiuti.

f)In
effetti, RE 1 ha sempre contestato sia lesistenza di una riconduzione tacita
del contratto di locazione, sia di aver occupato lappartamento dopo la sua scadenza,
affermando di aver lasciato le chiavi al suo interno prima di abbandonare
definitivamente limmobile il 30 giugno 2016. Daltronde, egli non ha pagato alcunché
dopo tale data.

Da
parte sua, listante non ha prodotto alcuna documentazione che potesse dimostrare
la pretesa protrazione del contratto. Al proposito gli unici documenti di cui
egli si avvale a sostegno della propria tesi, ovvero la procura conferita dallescusso
al suo patrocinatore il 7 giugno 2017 (doc. 1), che indica come suo lin­­dirizzo
delloggetto locato  e il suo proprio scritto del 29 settembre 2017 alla
controparte (doc. E) dimostrano semmai che RE 1 non ha restituito i locali appigionati
alla scadenza del contratto, ma non che lo stesso sia stato ricondotto tacitamente,
siccome lescusso non ha continuato a pagare il canone di locazione dopo la
scadenza (sopra consid. 6.3/c e sentenze del Tribunale federale4C.56/2004 del 16 giugno 2004 consid. 2.2 e della CEF
14.2013.61già citata, con i rinvii;Weberin: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6aed. 2015, n. 6
ad art. 255 CO;Lachatin:
Commentaire romand, Code des obligations I, 2aed. 2012, n. 5 ad
art. 255 CO). E uneventuale
indennità per occupazione illecita dei locali non è sorretta da alcun valido
riconoscimento di debito. Su questo punto il reclamo si rivela fondato.

6.4In definitiva, il contratto di locazione costituisce
un valido titolo di rigetto provvisorio dellopposizione solo per gli importi
ancora dovuti contrattualmente dallescusso da marzo a giugno 2016 compresi
(sopra, consid. 6.2). In parte errata, la sentenza impugnata deve di
conseguenza essere riformata nel senso del parziale accoglimento dellistanza limitatamente
a fr. 4'000..

pronuncia:1.Il reclamo è accolto e di conseguenza i
dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:

1.   Listanza è parzialmente accolta. Di conseguenza lopposizione interposta
al precetto esecutivo n. __________ dellUfficio di esecuzione di Mendrisio è
rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 4'000. oltre agli
interessi del 5% dal 31 dicembre 2016.

2.Le spese processuali di complessivi fr. 480.,
anticipate dalla parte istante, sono poste a suo carico in ragione di2/3e per il restante1/3a carico di RE
1. CO 1 rifonderà allescusso fr. 350. per ripetibili ridotte.

;

.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale dappello

Il presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto
è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale
al Tribunale federale per i motivi previsti dallart. 116 LTF (art. 113 LTF).
Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1
LTF).