ti_gerichte · 12.1997.103 · 1995-02-21 · it

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.06.1997 12.1997.103

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00103
Lugano
9 giugno 1997
/fb
Rinvio T.F
.
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa -
inc. no. LA.95.00028
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza
28 febbraio 1995 da
contro
__________
rappr.
dall’avv. __________
con cui
l’istante ha chiesto che fosse accertata la validità dell’aumento a fr.
55’000.- della pigione dovuta dalla convenuta a far tempo dal 1.7.1994 o in
subordine dal 1.12.1994;
domande
avversate dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 19 gennaio 1996 ha
accolto nella sua richiesta principale, caricando alla convenuta la tassa di
giustizia di fr. 1’800.- e le spese, nonché l’indennità per ripetibili di fr.
3’500.-;
Appellante
la parte convenuta con atto di appello 31 gennaio 1996, al quale è stato
concesso l’effetto sospensivo, con cui si chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere l’istanza o in via subordinata di ridurre la
pigione ad un importo da determinarsi da questo Tribunale; il tutto, con
protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre
l’istante con osservazioni 1° marzo 1996 ha postulato la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili.
Letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto
A.   __________
conduce in locazione dal 1° aprile 1979 un esercizio pubblico (bar) a
__________ al pianterreno dello stabile di proprietà della __________
denominato __________, e ciò in virtù di un contratto quinquennale con scadenza
il 29 marzo 1984. L’accordo, che inizialmente prevedeva una pigione annua di
fr. 24’000.-, venne in un secondo momento prolungato per ulteriori 10 anni fino
al 29 marzo 1994 con l’introduzione di una clausola di indicizzazione (doc. 1).
Il
29 aprile 1992 le parti hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione
della durata di 12 anni (con scadenza, quindi, il 30 marzo 2004) avente per
oggetto lo stesso ente locato, ritenuto tuttavia che la pigione annua fino al
30 marzo 1994 era fissata in fr. 35’592.- indicizzati, mentre in seguito
ammontava a fr. 55’000.- indicizzati (doc. A).
B.
Con
scritto 30 marzo 1994 la locatrice ha richiamato l’attenzione della conduttrice
circa il nuovo canone dovuto a partire dal successivo 1° aprile: l’adeguamento
della pigione è stato tuttavia contestato dalla controparte presso l’Ufficio di
conciliazione per difetto di forma, in quanto non avvenuto su formulario
ufficiale (doc. B).
Il
27 maggio 1994 l’aumento della pigione è stato nuovamente notificato alla
conduttrice, questa volta per lettera raccomandata cui era annessa una copia
della pattuizione (doc. C): anche in questo caso la locataria ha adito
l’Ufficio di conciliazione, ravvisando una violazione delle formalità di legge
(doc. D).
L’8
novembre 1994 l’aumento della pigione, con effetto al 1° dicembre e riserva di
applicazione retroattiva a partire dal 1° luglio, è stato cautelativamente
notificato su un formulario ufficiale (doc. E): ancora una volta lo stesso
venne contestato (doc. F).
C.
Dopo
l’intervento dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (doc. H),
con tempestiva istanza 28 febbraio 1995 la __________. ha chiesto che fosse
accertata la validità dell’aumento della pigione a fr. 55’000.- a far tempo dal
1° luglio 1994 o in subordine dal 1° dicembre 1994.
L’istante
osserva innanzitutto che il nuovo contratto di locazione, pur prevedendo una
pigione scalare accanto ad una indicizzata, era legalmente valido, i due tipi
di pigione non essendo cumulati tra loro, bensì applicati alternativamente. Ciò
premesso, ritiene che la notifica 27 maggio 1994, effettuata con l’inoltro per
raccomandata di una copia dell’accordo (doc. C), costituiva una valida notifica
dell’aumento della pigione (art. 19 cpv. 2 OLAL e art. 16 cpv. 4 Legge
cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di
locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto), e ciò anche se
trasmessa al fratello dell’amministratore della convenuta: quest’ultima infatti
ne ha tempestivamente preso conoscenza, tant’è che l’ha immediatamente
contestata presso l’autorità di conciliazione. Nondimeno, a titolo
precauzionale, l’8 novembre 1994 l’aumento della pigione è stato nuovamente
notificato, questa volta su modulo ufficiale (doc. E), aumento che per legge
non era più contestabile, trattandosi di una pigione scalare non iniziale (art.
270d CO).
D.
Nel
corso dell’udienza di discussione del 10 aprile 1995 la convenuta si è opposta
all’istanza, sostenendo in particolare che il postulato aumento della pigione
in realtà fosse subordinato all’esecuzione di lavori di ristrutturazione e di
ampliamento, che controparte si era impegnata a mettere in opera e che invece
non sono stati realizzati; rileva inoltre che la richiesta di aumento della
pigione non le era stata notificata entro il termine di cui all’art. 269d CO;
se ciò non bastasse, osserva che la notifica 27 maggio 1994, oltre a non essere
stata formulata su un modulo ufficiale, era stata trasmessa ad un terzo che
nulla aveva a che vedere con la conduttrice; ritiene ancora che il passaggio da
un sistema di pigione indicizzata ad uno di pigione scalare configurava una
nuova pigione iniziale, che come tale poteva essere contestata in base all’art.
270 CO; richiama infine i disposti inerenti la lesione, l’errore, il dolo e il
timore, chiedendo da ultimo che, nel caso in cui non si dovessero intravedere
motivi di annullamento dell’aumento a fr. 55’000.-, il giudice intervenga
comunque a sanzionare l’illiceità della pigione siccome abusiva.
E.
In
replica e in duplica, come pure in sede conclusionale, le parti si sono
sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative
contestando quelle di controparte.
F.
Con
sentenza 19 gennaio 1996 il Pretore, in accoglimento dell’istanza, ha accertato
che a far tempo dal 1° luglio 1994 la pigione dovuta dalla convenuta ammontava
a fr. 55’000.-.
Il
giudice di prime cure ha innanzitutto osservato che l’aumento della pigione non
era subordinato all’esecuzione di lavori di ristrutturazione e di ampliamento,
come invece sostenuto dalla convenuta, la quale in ogni caso non poteva neppure
validamente richiamarsi alle norme sulla lesione, errore, dolo o timore. Egli
ha quindi preso atto che il nuovo contratto prevedeva una pigione indicizzata e
scalare, ciò che era ammissibile nella misura in cui i due tipi di pigione non
si cumulavano tra loro, ma si applicavano alternativamente in diversi periodi
di tempo: atteso che in caso di pigione scalare la notifica su formulario
ufficiale non si imponeva, bastando per contro una semplice comunicazione al
conduttore con copia della pattuizione e non potendosi altresì pretendere dalla
locatrice l’ossequio di alcun termine particolare per tale comunicazione -né
quello di cui all’art. 269d CO, né quello dell’art. 19 cpv. 2 OLAL- era a suo
giudizio chiaro che la notifica 27 maggio 1994 fosse valida e conforme alla
legge, e ciò quantunque la stessa non fosse stata formalmente indirizzata
all’amministratore unico della conduttrice, bensì al fratello e solo in copia
alla convenuta tramite il suo fiduciario. Non potendo ex lege la conduttrice
contestare la pigione scalare non iniziale (art. 270d CO), l’istanza poteva
senz’altro essere accolta.
G.
Con
appello 31 gennaio 1996, a cui è stato concesso l’effetto sospensivo, la parte
convenuta ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere
l’istanza, o in via subordinata di ridurre la pigione ad un importo da
determinarsi da questo Tribunale; il tutto, con protesta di spese e ripetibili
di primo e secondo grado.
L’appellante
ritiene innanzitutto che la sentenza pretorile doveva già essere riformata in
quanto la clausola di aumento scalare era condizionata all’esecuzione di lavori
di miglioria, promessi ma non realizzati; in via subordinata, la clausola e con
essa la pattuizione sarebbe stata comunque nulla per errore essenziale da parte
sua, non avendo essa mai inteso accettare un aumento della pigione senza
l’effettuazione dei lavori. Indipendentemente da quanto precede, la clausola di
aumento scalare era altresì nulla per il fatto che in base al nuovo diritto non
era lecito cumulare pigioni scalari e indicizzate (anche se in una forma
alternata) in un unico contratto; parimenti, la notifica dell’aumento era
avvenuta in maniera non conforme alla legge, siccome trasmessa a una persona
che non era la conduttrice ed in violazione dei termini di notifica previsti
dagli art. 269d CO e 19 OLAL. In via ancor più subordinata, qualora la clausola
fosse ritenuta comunque compatibile con l’ordinamento giuridico, chiede che
venga esaminata la liceità della nuova pigione, asserendo che la stessa sarebbe
manifestamente eccessiva e perciò abusiva, ciò che ne imponeva la riduzione in
una misura da stabilirsi dall’autorità d’appello.
Con
le osservazioni 1° marzo 1996 la parte istante ha chiesto la reiezione del
gravame, protestando spese e ripetibili.
H.
Con
sentenza 24 luglio 1996 questa Camera, in parziale accoglimento dell’appello,
ha riformato il giudizio pretorile differendo al 1° dicembre 1994 l’entrata in
vigore della nuova pigione.
La
IICCA ha innanzitutto escluso che l’aumento della pigione fosse subordinato all’effettuazione
da parte dell’istante di determinati lavori di ristrutturazione e di
ampliamento nell’ente locato, e ancora che la convenuta potesse validamente
richiamarsi alle norme sull’errore essenziale; essa ha quindi ritenuto che la
pattuizione di una pigione come quella in esame -i primi due anni un canone di
fr. 35’592.- indicizzati, poi e per dieci anni fr. 55’000.- indicizzati- fosse
senz’altro permessa dalla legge, non essendovi nel medesimo contratto alcun
cumulo di clausole scalari o d’indicizzazione, tanto è vero che il nuovo
accordo di 12 anni in realtà altro non era che un contratto di 10 anni con una
pigione aumentata a fr. 55’000.- indicizzati e di cui si erano previste le
condizioni d’applicazione due anni prima della sua effettiva entrata in vigore.
Poiché inoltre la nuova pigione non costituiva tecnicamente una pigione
iniziale, bensì un aumento di quella precedente, la stessa, per poter entrare
in vigore, doveva ossequiare le disposizioni di cui all’art. 269d CO ed in
particolare necessitava di essere notificata su formulario ufficiale: di qui la
sostanziale efficacia della notifica 8 novembre 1994. Atteso infine che
nell’ambito della procedura di contestazione dell’aumento della pigione di cui all’art.
270b CO la convenuta -cui incombeva l’onere della prova- non aveva però
dimostrato che la nuova pigione di fr. 55’000.- fosse sproporzionata e con ciò
abusiva, tale canone è stato senz’altro confermato; le circostanze del caso non
consentivano tuttavia di riconoscere all’aumento l’effetto retroattivo al 1°
luglio 1994.
I.
Contro
tale giudizio, __________ si è aggravata al Tribunale federale con ricorso per
riforma 29 agosto 1996, postulando in via principale la modifica della sentenza
d’appello nel senso che il gravame fosse accolto e l’istanza di conseguenza
respinta, mentre in via subordinata ha chiesto l’annullamento della decisione
di secondo grado.
In
parziale accoglimento del ricorso, la I Corte Civile del Tribunale federale,
con decisione 21 gennaio 1997, ha annullato la sentenza della IICCA.
L’Alta
Corte ha innanzitutto osservato che l’argomentazione dei giudici cantonali
secondo cui l’aumento non era subordinato all’esecuzione di lavori di
ristrutturazione da parte dell’attrice non sia stata riproposta e di
conseguenza è cresciuta in giudicato; essa ha quindi confermato che il nuovo
accordo sottoscritto altro non era che un contratto di 10 anni con una pigione
aumentata a fr. 55’000.- indicizzati e di cui si erano previste le condizioni
d’applicazione due anni prima della sua entrata in vigore, di modo che lo
stesso, non prevedendo alcun cumulo di un canone scalare con uno indicizzato,
era senz’altro valido; seppure le norme sulla contestazione della pigione
iniziale fossero in realtà applicabili (ciò che però nella fattispecie
risultava irrilevante), nondimeno la Corte d’appello aveva correttamente
applicato le norme relative all’aumento del canone di locazione, giungendo alla
conclusione che la conduttrice poteva contestare la liceità dell’aumento ai
sensi dell’art. 269 e 269a CO; a torto, invece, i giudici cantonali avevano
ritenuto che l’onere della prova circa l’eventuale carattere abusivo della
pigione dovesse andare a carico della conduttrice, senza tra l’altro
considerare che colui che deteneva tali prove, cioè il proprietario, in ogni
caso avrebbe dovuto essere obbligato a collaborare alla loro assunzione. Ne
discendeva che la Corte cantonale, una volta constatato che l’istruttoria non
aveva permesso di giungere ad alcuna conclusione in merito all’asserita abusività
della pigione di fr. 55’000.- non poteva semplicemente decidere a sfavore della
conduttrice, ma avrebbe dovuto procedere a più ampie indagini, invitando in
particolare la proprietaria a fornire le prove a sostegno della propria
pretesa: da qui l’annullamento della sentenza d’appello ed il rinvio della
causa all’autorità cantonale affinché in conformità con l’art. 274d cpv. 3 CO
avesse ad accertare d’ufficio i fatti rilevanti per la decisione sull’abusività
della pigione, e ciò sulla scorta della documentazione e dei mezzi di prova che
l’attrice doveva fornirle.
Considerando
in diritto
1.
Atteso
che con il giudizio
di rinvio il Tribunale federale, pur avendo
formalmente annullato l’intera decisione d’appello, ha sostanzialmente
confermato -tranne in un punto- le argomentazioni esposte nella sentenza 24
luglio 1996 di questa Camera, non torna conto riproporre qui tutte le
considerazioni già esposte (ed evase) in quella sede: nella misura in cui sono
state confermate dall’autorità federale, le motivazioni di cui ai considerandi
da 1 a 4.2.3 del giudizio d’appello (a cui si fa esplicito riferimento) possono
pertanto essere ribadite senza ulteriori formalità.
In
questa sede ci si limiterà invece ad esaminare l’unica questione rimasta
irrisolta, quella inerente l’abusività o meno della pigione postulata
dall’istante.
2.
L’art.
270b cpv. 1 CO permette al conduttore di contestare innanzi all’autorità di
conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione la liceità dell’aumento della
pigione ai sensi degli art. 269 e 269a CO. L’onere della prova circa il
carattere non abusivo della pigione -come precisato dal giudizio di rinvio-
incombe al locatore (
Barbey
, L’arrêté fédéral instituant des mesures contre
les abus dans le secteur locatif, Losanna 1984, p. 143;
Ducrot,
Procédure
et contentieux en matière de bail à loyer et bail à ferme non agricole en particulier
dans le canton du Valais, in
RVJ
1991 p. 143;
Jeanprêtre Pittet/Guinand/Wessner
in
FJS
no. 362B p. 13).
2.1
Nel
caso di specie è ben vero che l’istruttoria di causa non ha assolutamente
permesso di stabilire se ed eventualmente in quale misura la nuova pigione di
fr. 55’000.- non fosse eccessiva, non sproporzionata per raffronto alle pigioni
del mercato o del quartiere, o comunque non abusiva; poiché tuttavia in sede di
appello la convenuta, con riferimento all’eventuale abusività della pigione di
fr. 55’000.-, ne ha esplicitamente postulato la riduzione ad un importo da
stabilirsi d’ufficio da questa Camera (mentre in primo grado tale richiesta era
stata formulata in maniera meno esplicita (cfr. conclusioni di parte convenuta
ad IV p. 7), anche se la stessa poteva implicitamente già essere ritenuta dal
Pretore in applicazione del principio “e maiore ad minorem”), è evidente che la
mancanza di qualsiasi prova circa l’asserito carattere abusivo della pigione
non possa semplicemente comportare la reiezione della richiesta di aumento
formulata dall’istante -cui incombeva l’onere della prova- e di conseguenza la
conferma della pigione di fr. 35’592.-.
Ne
discende, facendo proprio l’indirizzo dato dal Tribunale federale con il
giudizio di rinvio ed in applicazione dell’art. 274d cpv. 3 CO, la necessità di
ampliare le indagini -segnatamente invitando la proprietaria a fornire le prove
a sostegno della propria richiesta- per accertare se la nuova pigione sia o
meno abusiva, rispettivamente per stabilire quale sia la pigione che potrebbe
semmai essere pretesa.
2.2
Trattandosi
di allestire una nuova istruttoria su di una questione (l’eventuale carattere
non abusivo della pigione) per altro già sollevata in prima sede -ma a quel
momento non ritenuta determinante per l’esito della vertenza e perciò non
istruita- tale competenza deve essere demandata al Pretore: la procedura
d’appello, caratterizzandosi quale accertamento critico della decisione del
primo giudice senza possibilità che queste emergenze processuali possano essere
mutate, non è infatti la sede adatta per allestire una vera e propria
istruttoria di merito (la norma di cui all’art. 322 lett. a CPC, che consente
all’autorità di ricorso di assumere d’ufficio determinate prove, dovendo essere
applicata con la massima prudenza (cfr.
Cocchi/Trezzini
, CPC, N. 4 ad art.
322, segnatamente nel caso in cui si tratti di completare un’istruttoria già
effettuata), tanto più che la Camera civile in base al tenore letterale della
norma di procedura evocata nemmeno sarebbe legittimata ad assumere, d’ufficio,
altri documenti che non fossero già stati allegati dalle parti (
Rep
.
1982 p. 104;
IICCA
24 agosto 1993 in re M.F./M., 5 dicembre 1994 in re
S./L.B., 26 gennaio 1995 in re H.SA/S.SA, 21 febbraio 1995 in re P./P.SA).
2.3
Il
giudizio di primo grado viene pertanto annullato e gli atti ritornati al
Pretore, affinché abbia ad assumere le prove circa l’eventuale abusività della
pigione e ad allestire un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
3.
L’appello
è pertanto evaso ai sensi dei considerandi.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
31 gennaio 1996 della __________
è evaso ai sensi dei considerandi
.
§
La sentenza 19 gennaio 1996 della
Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, è annullata e gli atti sono
ritornati al Pretore affinché proceda ai sensi dei considerandi.
II.
Le
spese della procedura d'appello consistenti in
a)
tassa di giustizia                    fr. 1'950.--
b)
spese                                      fr.      50.--
Totale                                          fr.
2'000.--
già
percepite nella procedura inc. no. 12.96.00034 sono a carico della parti in
ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.
III.
Intimazione
a:   -    __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                    Il segretario