ti_gerichte · 11.2021.64 · 2019-08-26 · it

Costruzioni su fondo altrui: equa indennità dovuta per l'attribuzione del fondo al costruttore

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 08.05.2024 11.2021.64
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 08.05.2024 11.2021.64
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 08.05.2024 11.2021.64

Incarto n.
11.2021.64
Lugano,
8 maggio 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Grisanti
cancelliera:
F.
Bernasconi
sedente
per statuire nella causa OA.2010.21 (costruzioni su fondo altrui) della Pretura
del Distretto di Leventina promossa con petizione dell'
11 novembre 2010
dalla
AO 1
(patrocinata
dall'  PA 2 )
contro
AP 1
P____
(rappresentato
dall'ufficio patriziale
e
patrocinato dall'  PA 1 ),
giudicando sull'appello del 7 maggio 2021 presentato dal Patriziato AP 1
contro la sentenza emessa dal Pretore il 30 marzo 2021;
Ritenuto
in fatto:                   A.
La cronistoria del caso in
esame è diffusamente decritta nella sentenza del 26 agosto 2019 con cui questa
Camera ha parzialmente accolto un appello presentato dalla società anonima AO 1
contro una sentenza emessa il 24 agosto 2017 dal Pretore supplente del __________
e ha rinvia­to gli atti in prima sede per nuovo giudizio
nel senso dei
considerandi,
previa completazione dell'istruttoria (
inc. 11.2017.89).
In tale sentenza la Camera ha accertato che la
società anoni­ma AO 1 chiedeva legittimamente al Patriziato AP 1 la cessione
giusta l'art. 673 CC, dietro versamento di un'indennità, di tre fondi sui quali
essa aveva costrui­to una sciovia (__________), una seggiovia (__________) e
uno châlet prefabbricato (buvette) con locali annessi.
Dei tre fondi citati, i
primi due (particelle n. 3272 e n. 3273 RFD di __________, di
3752
m² e di 464 m²) erano già
censiti nel registro fondiario definitivo. Il terzo (particella n.
3274
, di
452
m²) doveva
ancora formare oggetto di un piano di mutazione, indispensabile per il
trasferimento di proprietà. La causa è stata rinviata così al Pretore perché
procedesse al riguardo e stabilisse l'indennità
definitiva spettante per la cessione dei tre fondi al
Patriziato
AP
1
.
Le spese processuali di
fr. 15
000.–
sono state poste per un quinto a carico
dalla società anonima AO 1
e per il resto a carico del
Patriziato di
AO 1, tenuto a rifondere
alla controparte
fr. 10
000.– per ripetibili ridotte (inc. 11.2017.89, sentenza
parzialmente riprodotta in: RtiD I-2020 pag. 618 consid. 5 e 7).
B.
Il Pretore ha fatto
allestire il piano di mutazione relativo alla particella n. 3274 RFD e ha
conferito alle parti il diritto di esprimersi in proposito. Statuendo poi il 30
marzo 2021, egli ha attribuito la proprietà delle tre particelle n. 3272, 3273
e 3274 RFD alla società anonima AO 1 e ha condannato quest'ultima a versare al
Patriziato AP 1 un'indennità complessiva di fr. 16
131.15 entro 20 giorni dal passaggio in giudicato della decisione, dopo
di che sarebbe maturato un interesse moratorio del 5%. Le spese processuali di
fr. 40
800.– sono state poste per tre
quarti a carico del Patriziato AP 1; per il resto sono state addebitate alla società
anonima Centri Turistici Montani, cui il Patriziato AP 1 è stato obbligato a
versare fr. 24
000.– per
ripetibili ridotte.
C.
Contro la sentenza appena
citata il Patriziato AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del
7 maggio 2021 per ottenere che il giudizio impugnato sia annullato e la
causa rinviata al Pretore affinché indica un dibattimento finale e giudichi di
nuovo, subordinatamente affinché rifor­mi la decisione impugnata nel senso di
aumentare l'indennità fissata dal Pretore a fr. 133
770.–. Nelle proprie osservazioni del 17 dicembre 2021 la società
anonima AO 1 propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata.
Considerando
in diritto:
1.
Le sentenze intimate dai Pretori dopo il
31 dicembre 2010, anche in azioni trattate con la procedura ordinaria del
vecchio dirit­to, sono appellabili entro 30 giorni dalla notificazione in base
al nuovo diritto di procedura (art. 311 cpv. 1 e
405 cpv. 1 CPC), sempre che,
trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse fr.
10
000.– secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella
decisione impugna­ta (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è
dato, il Pretore avendo stimato nella fattispecie il valore litigio­so in oltre
due milioni di franchi (senten­za impugna­ta, consid. 7.4), cifra che le parti
non contestano e che appare di per sé verosimile. Quanto alla tempestività
dell'appello, la decisione impugnata è pervenuta alla legale del
convenuto il 1° apri­le 2021 (traccia dell'invio
n. __________,
agli atti). ll termine di ricorso è rimasto sospeso tuttavia
fino al-l'11 aprile 2021 in virtù dell'art. 145 cpv. 1 lett. a CPC (settimo
giorno dopo la Pasqua). Introdotto il 7 maggio 2021 (traccia dell'invio n. __________),
l'appello in esame è pertanto ricevibile.
2.
In
ordine l'appellante censura anzitutto una lesione del suo diritto di essere sentito,
lamentando il fatto che prima di statuire il Pretore non abbia indetto un
dibattimento finale (art. 280 CPC ticinese), necessario a suo avviso anche
perché la sentenza impugnata è stata emessa dal Pretore titolare e non più dal
Pretore supplente (art. 25 cpv. 1 LOG). Ora, dagli atti risulta che, versato
agli atti il piano di mutazione, il Pretore ha assegna­to alle parti l'8 giugno
2020 un termine di 20 giorni “per presentare le proprie osservazioni alla
documentazione prodotta dall'ing. __________ in data 6/7 febbraio 2020”. Dopo
una sospensione della causa in vista di trattative, risultate infruttuose, il
Pa
triziato AP 1 ha inoltrato al Pretore un memoriale
del 16 ottobre 2020 e la
società anonima AO 1
una lettera del 20 ottobre successivo
. Invitate a “presentare
le rispettive contro-osservazioni”, le parti hanno introdotto altri allegati
del 25 e del 26 novembre 2020. Infine il Pretore ha statuito il 30 marzo 2021.
a)
Tutte
le persone che partecipano a un processo civile devo­no comportarsi secondo
buona fede (art. 52 CPC). Uno dei doveri principali che discende da tale
principio è quello per cui una parte deve far valere le proprie censure
d'ordine senza indugio. Non è lecito, in altri termini, sollevare in sede
di ricorso vizi di forma che si sarebbero già potuti
eccepire in
tempo utile nel primo procedimento (DTF 149 III 19 con-sid. 3.2.1
con richiami;
Bohnet
in:
Commentaire romand, CPC, 2ª edizio­ne, n. 28 ad art. 52 con numerosi riferimenti;
Chabloz
in: Chabloz/Dietschy-Martenet/Heinzmann,
CPC, Petit commentaire, Basilea 2021, n. 24 ad art. 52 con rinvii di
giurispruden­za). Doglianze formali tardive, mosse dopo aver lasciato passare
il primo giudice ad atti processuali successivi, non sono ricevibili.
b)
Sul
complemento istruttorio assunto in concreto dal Pretore le parti han­no potuto –
come detto – esprimersi due volte per scritto. E davanti al Pretore il
Patriziato AP 1 non ha preteso che il dibattimento finale non potesse essere
sostituito da uno o più memoriali. Anzi, non ha mosso alcuna obiezione. Dopo
avere introdotto le osservazioni del 16 ottobre 2020 e le “contro-osservazio­ni”
(secondo la terminologia usata dal Pretore) del 25 novembre 2020, esso ha
semplicemente atteso l'emanazione del giudizio, avvenuta il 30 marzo 2021, salvo
poi criticare in appello il primo giudice per non avere indetto un dibattimento
finale.
Neppure in
relazione al fatto che la procedura di rinvio dopo la senten­za di questa
Camera sia stata condotta dal Pretore titolare (prima di allora la causa era
stata condotta dal Pretore supplente) il Patrizia­to AP 1 ha reagito. Tanto
meno esso ha preteso, dopo avere depositato le “contro-osservazioni” del 25
novembre 2020 (cioè dopo essersi espresso la seconda volta per scritto), che il
Pretore titolare convocasse le parti a un dibattimento finale in forza del­l'art. 25
cpv. 1 LOG. Simile comportamento non è compatibile con il precetto della buona
fede processuale, il quale osta a censure d'ordine opposte tardivamente. In
proposito l'appello non può quindi essere vagliato oltre.
3.
L'appellante
sostiene che la società anonima AO 1 non ha un interesse degno di protezione a procedere.
Essa fa valere che da lei l'attrice rivendica soltanto – come ha accertato
questa Camera nella sentenza del 26 agosto 2019 (consid. 8) –
la superficie occupata in concreto dalla
buvette con le stazioni a valle della seggiovia e dello
skilift, dalla stazione a monte della seggiovia e dalla stazione a monte dello
skilift, ma non quella su cui sorgono i piloni dello skilift stesso (13) e
della seggiovia (5) né, tanto meno, quella sormontata dalle funi (ovvero le piste
di risalita), sicché in ogni modo essa
non
potrebbe mettere in esercizio le installazioni previste. A mente
dell'appellante, la causa dev'essere pertanto stralciata dal ruolo.
a)
Nella
sentenza impugnata il Pretore ha ricordato che il rinvio disposto da questa
Camera riguardava unicamente l'allestimento di un piano di mutazione (quello
relativo alla particella n.
3274 RFD), su cui le parti avrebbero avuto
il diritto di esprimersi. Invece – ha continuato il Pretore – la contestazio­ne
dell'attrice esula manifestamente da tale ambito e andava fatta valere, se mai,
davanti al Pretore supplente. Inoltre l'attrice conserva – sempre secondo il Pretore
– un
interesse degno di protezione quanto meno di
natura economica all'ottenimento dei terreni litigiosi, mentre l'accusa diretta
alla società anonima AO 1 di mirare solo a “strumentalizzare la situazione” per
costringere il Patriziato AP 1 – o eventuali terzi – “al ritiro dei terreni a
fronte dell'astronomica somma di oltre un milione di franchi” poggia su meri
articoli di giornali. Onde, per il Pretore, l'inconsistenza della tesi legata a
un'asserita caren­za di interesse legittimo.
b)
A
ragione il Pretore rileva che il AP 1 tenta di rimettere in discussione
circostanze estranee all'ambito del rinvio deciso da questa Camera con la
sentenza del 26 agosto 2019. Che l'attrice non chieda la cessione del suolo su
cui si trovano i piloni degli impianti e le piste di risalita è una circostanza
già fatta notare da questa Camera nella sentenza del 26 agosto 2019
(consid. 8). E ciò non impedisce, ad ogni modo, che l'attrice possa formulare una
richiesta complementare più tardi, sempre che le parti non riescano a
intendersi sull'iscrizione di “una semplice
servitù” (ipotesi prospettata dal perito giudiziario:
sentenza 26 agosto 2019 di questa Camera, consid. 8). La causa intentata dalla
società anonima AO 1 non è quindi senza interes­se. Certo, il Patriziato AP 1 asserisce
che, comunque sia, l'interesse dell'attrice all'ottenimento dei fondi in
applicazione dell'art. 673 CC è abusivo, poiché – come esso ha dichiarato al
Pretore – tale società intende accaparrarsi i terreni per poi rivenderli a
prezzi esorbitanti. Se non che, come ha spiegato il Pretore, terminata la
procedura fondata sull'art. 673 CC, il nuovo proprietario sarà libero di
gestire i fondi nella maniera più opportuna, senza che ciò costituisca abuso.
Anche su questo punto l'appello è destinato dunque all'insuccesso.
4.
Infine
l'appellante contesta la commisurazione dell'equa indennità prevista dall'art.
673 CC, fissata dal Pretore in fr. 16
131.15,
postulandone l'aumento a fr. 133
770.–. Nella sentenza del
26 agosto 2019 questa Camera non ha statuito su tale indennità, lascian­do
che sull'ammontare decidesse in primo luogo il giudice del rinvio, in modo da
garantire alle parti il doppio grado di giurisdizione. La Camera ha ricordato
nondime­no che,
ove non si tratti di fondi coltivi, un'equa indennità a
norma dell'art. 673 CC corrisponde – di regola – al valore venale della
superficie ceduta
, apparentemente
stimata nella fattispecie dal perito giudiziario in fr. –.15/m² per quanto
riguarda le aree occupate dalle stazioni a monte dello skilift e della
seggiovia (707 m²), rispettivamente in fr. 30.–/m² per quan­to riguarda
l'area occupata dallo châlet con le stazioni di parten­za dei due impianti di
risalita (3752 m²), fermo restando che nella determinazione del­l'indennità il
giudice può ispirarsi anche a criteri di carattere espropriativo (sentenza
citata, consid. 9).
a)
Nella
sentenza impugnata il Pretore ha accertato che davanti al Pretore supplente il
perito giudiziario aveva effettivamente stimato il valo­re delle aree in
questione nel modo menzionato da questa Camera. Ciò posto, egli ha appurato che
tali sti­me non sono contestate dalle parti ed appaiono eque. Ha calcolato così
l'indennità spettante al
Patriziato AP 1
in complessivi fr. 16
131.15 (fr. 30.–/m²
per 518 m²
occupati da
edifici e fr. –.15/m² per 3941 m² di terreno agrico­lo). Nell'appello il
Patriziato AP 1
chiede
di
portare l'indennità a complessivi fr. 133
770.–. Afferma che la
stima di fr. 30.–/m² va applicata all'intera superficie di 4459 m² o almeno alla
particella n. 3272 di 3752 m², su cui sorge il citato
châlet con le stazioni di parten­za dei due impianti di risalita
,
onde un'indennità complessiva in suo favore di almeno fr. 112
666.05.
b)
Il
perito giudiziario ing. __________ aveva valutato nel suo referto del 12 agosto
2014 la superficie da indennizzare con fr. 30.–/m² in circa 555 m² e quella da indennizzare
con fr. –.15/m² in rimanenti 10
350 m², giungendo così a
un'indennità
complessiva di fr. 18
202.50. La stima di fr. –.15/m² è fon
data su un valore capitalizzato di reddito agricolo e
quella di
fr.
30.–/m² su un valore
pari alla metà del valore attribuito a un
terreno
edificabile sui monti abitato solo d'esta­te.
Il perito ha considerato
però una superficie totale approssimativa di 10
905 m², comprendente anche
l'area occupata dai 13 piloni e dalle piste di risalita, la quale non è rivendicata
dalla società anoni­ma AO 1 (sopra, consid. 3 in principio). Il Pretore è
stato più pertinente. Egli ha distinto fra superficie coperta da edifici (518
m²) e terreno agricolo (3941 m²) in base alle risultanze del registro
fondiario,
dopo di che ha indennizzato la
prima superficie con fr. 30.–/m²
e la seconda con fr. –.15/m², tralascian­do
l'area occupata dai 13 piloni e dalle piste di risalita.
c)
Nella
misura in cui chiede di applicare la stima di fr. 30.–/m² all'intera superficie
di 4459 m², il Patriziato AP 1 si scosta manifestamente dalle risultanze
peritali. Esso motiva la propria argomentazione con la tesi secondo cui, non
fossero i terreni da cedere alla società anoni­ma AO 1 assoggettatati alla
legge federa­le sul diritto fondiario rurale (RS 211.412.211), il valore delle
aree agricole sarebbe identico a quello delle aree coperte da edifici (fr.
30.–/m²). Sta di fatto che nella fattispecie il perito giudiziario ha stimato
il valore delle aree libere in fr. –.15/m² unicamente in base a un valore
capitalizzato di reddito agricolo (fr. –.03/m² al tasso del 7%: referto del 12
agosto 2014, pag. 7), senza considerare minimamente la legge federale sul
diritto fondiario rurale. L'asserto del convenuto cade quin­di nel vuoto.
L'appello non
appare destinato a miglior esito neppure nella misura in cui tende a far
stimare in fr. 30.–/m² almeno la particella n. 3272 di 3752 m² su cui sor­ge il
citato
châlet con le stazioni di parten­za dei
due impianti di risalita, richiesta motivata anch'essa con l'identico argomento
legato alla leg­ge federale sul diritto fondiario rura­le. Si aggiunga per di
più che – come ha accertato il Pretore – le particel­le n.
3272,
3273 e 3274
hanno chiaramente finalità
extra-agricole e potranno essere iscritte nel registro fondiario con la
menzione di non assoggettamento alla legge federale sul diritto fondiario
rurale (sentenza impugnata, consid. 3.5 in fine). Con tale motivazione
l'appellante nemmeno si confron­ta. Ne discende in ultima analisi che, sprovvisto
di fondamento, l'appello vede la sua sorte segnata.
5.
Le
spese del giudizio odierno seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106
cpv. 1 CPC), che rifonderà alla società anonima Centri Turistici Montani
un'adeguata indennità per ripetibili. La tassa di giustizia va nondimeno
moderata rispetto alle previsioni dell'art. 7 cpv. 1 LTG in funzione della
circostanza che l'ambito del contenzioso era circoscritto ai limiti della
sentenza di rinvio emanata il 26 agosto 2019 da questa Camera.
6.
Quanto ai rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente anche la soglia
di fr. 30
000.– ai fini del­l'art. 74 cpv.
1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
1.
L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.
Le
spese processuali di fr. 15
000.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà
alla controparte fr. 20
000.– per ripetibili.
3.   Notificazione:
–
;
–
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Leventina.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                          La cancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso
termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116
LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).