ti_gerichte · 40.2005.173 · 2006-04-10 · it
Criteri per la determinazione del valore di stima di un terreno che non é posto in zona edificabile, é attualmente destinato a prato e indicato a PR come strada.


Incarto n.40.2005.173

__________

Lugano

10 aprile 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 31 agosto/2 settembre 2005 da

RI
 1,

rappr.
 dallo RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 713 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 8 febbraio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 713 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 334.-.

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 29 luglio 2005.

Lautorità
di prima istanza, rimarcando che le stime immobiliari non servono per la
determinazione dei valori espropriativi, ha confermato la propria decisione
ribadendo in sostanza la valutazione di CHF/mq 0.40. Ciò poiché il mappale, che
non è situato in zona edificabile, è inserito come strada nel piano viario previsto
dal piano regolatore di __________.

3.     Con
ricorso del 31 agosto/2 settembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo
Tribunale postulando che il valore ufficiale di stima venga stabilito in CHF
133'920.-. Ciò poiché il fondo, acquistato nel __________ per CHF 130'000.-,
assicura al ricorrente un accesso dal basso al mapp. no. 301, pure di sua
proprietà ed è pertanto essenziale per sostanziare il valore di questultimo.
Il suo valore venale non deve pertanto essere inferiore a CHF/mq 160.-.

Il
ricorrente, che si duole del fatto che lUCS non abbia elaborato una scheda di
calcolo dettagliata con i criteri di estimo adottati, sostiene inoltre che la
part. no. 713 è in realtà un terreno prativo che non può essere indicato e
valutato come strada.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che
il mapp. no. 703 è un terreno prativo prevalentemente pianeggiante che da
accesso al mapp. no. 301, anchesso di proprietà del ricorrente.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

6.2.

Giusta
lart. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dellart. 16 LPT e
della LDFR quelli idonei oppure adibiti allutilizzazione agricola o orticola,
quelli che, nellinteresse generale, devono essere utilizzati dallagricoltura
ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati
alla LDFR.

I
fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2
Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1
del Regolamento di applicazione della Lst.).

6.3.

I
fondi sono valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel
momento della stima (art. 5 Lst.).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità; esse non servono in particolare per la determinazione dei valori
espropriativi, per la quale è prevista la relativa procedura secondo la Legge
di espropriazione (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale, che deve accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 e 4 Lst.), respinge il ricorso ritenendo che il valore di stima
ufficiale stabilito per il mapp. no. 703 sia prudenziale e sostanzialmente
corretto. Ciò per i motivi che seguono:

-il piano regolatore di __________
attualmente in vigore non situa il mapp. no. 703 in zona edificabile. Da
accertamenti effettuati dal Tribunale risulta inoltre che nel piano regolatore
del __________ il terreno oggetto di ricorso era già stato indicato come strada.
Di conseguenza, trattandosi in concreto di un fondo perlomeno idoneo
allutilizzazione agricola o orticola ai sensi dellart. 11 Lst. che non è mai
stato inserito in zona edificabile, il relativo valore di stima deve essere
determinato sulla base della carta delle idoneità agricole (art. 11 cpv. 2 Lst.
e 4 cpv. 2 del Regolamento di applicazione della Lst.), che situa il terreno
nella zona climatica A6, ovvero in una zona del piano favorevole
allagricoltura posta tra 0 e 400 m di quota, per la quale è stato fissato a
livello cantonale un valore prudenziale unitario di CHF/mq 0.40.

-Il fatto che il mapp. no. 703
assicuri al ricorrente un accesso dal basso al mapp. no. 301 e che sarebbe
pertanto essenziale per attribuire un effettivo valore venale al medesimo è
chiaramente una circostanza eccezionale e personale che può sì influire sulla
singola contrattazione, ma che non può essere considerata dal Tribunale (art.
16 cpv. 1 Lst.). Tanto più che, per stessa ammissione del ricorrente, il fondo
risulta accessibile anche dallalto (reclamo, pag. 3 e 4 in relazione con il
ricorso, punto 4., pag. 4).

-Anche se il mappale risulta
attualmente destinato a prato, nel piano regolatore è chiaramente indicato come
strada. Ritenuto che il fondo deve essere valutato nello stato di fatto e di
diritto in cui si trova nel momento della stima (art. 5), dei futuri possibili
scenari non devono entrare in linea di conto.

-Lart. 32 cpv. 2 Lst. prevede
espressamente ed unicamente che le decisioni di stima dei fondi non edificabili
e non edificati sono depositate presso la Cancelleria comunale durante il
periodo di pubblicazione previsto per gli altri fondi, senza perciò imporre
lelaborazione di una scheda circa i criteri di estimo adottati, che del resto
sono indicati nella Lst. e nel relativo regolamento di applicazione.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, le stime immobiliari non servono per la determinazione dei valori
espropriativi, per la quale è prevista espressamente lapplicazione della
procedura secondo la Legge di espropriazione (art. 20 cpv. 2 Lst.).

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
703 RFD di __________ confermato in CHF 334.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte
soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 703 RFD di __________ confermato in CHF
334.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi