ti_gerichte · 11.1996.14 · 1997-04-24 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 24.04.1997 11.1996.14
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 24.04.1997 11.1996.14
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 24.04.1997 11.1996.14

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n..
11.96.00014
Lugano
24 aprile 1997
/cs
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera
civile del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
G. Bernasconi e Giani
segretaria:
Gronchi
sedente
per statuire nella causa __________.__________.__________ (azione in annullamento
di decisione assembleare)
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
promossa con petizione del 20 giugno 1994
da
__________
__________ __________
,
__________ __________e
__________
__________ __________
,
nata
__________
,
__________
(entrambi
patrocinati dall’avv. dott. __________ __________, __________)
contro
Comunione
dei comproprietari
del
__________
__________, __________
(patrocinata
dall’avv. __________ __________, __________)
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di
questione:
1.  Se deve essere accolta l’appellazione del 22 gennaio
1996 presentata da __________ e __________ __________ __________ contro la
sentenza emessa il 28 dicembre 1995 dal Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna;
2.  Il
giudizio sulle spese e sulle ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
I
coniugi __________ __________ e __________ __________ __________ hanno acquistato
il 16 settembre 1987, in ragione di due terzi e un terzo, la quota di proprietà
per piani n. __________, pari a __________/__________della particella n.
__________RFD di __________ (“____________________”), con diritto esclusivo
sull’appartamento n. 4 al terzo piano, formato da cinque locali, cucina,
servizi e terrazze (doc. A, 2° foglio; doc. B, 3° foglio). La comproprietà per
piani è una costruzione “a gradini”: le ampie terrazze antistanti i singoli
appartamenti formano, in parte, il soffitto del soggiorno degli appartamenti
sottostanti (doc. 1).
Nel corso del 1990
__________ __________, comproprietario insieme con la moglie dell’appartamento
sotto quello dei coniugi __________ (n. 3 al secondo piano), ha segnalato
all’amministrazione la comparsa di chiazze di umidità sulle pareti interne
della sua abitazione. In occasione dell’assemblea del 12 aprile 1991 i comproprietari
hanno formalmente preso atto del problema (doc. C, 2° foglio). __________
__________ ha venduto in seguito l’appartamento ai coniugi __________, che hanno
notificato all’amministratore l’esistenza di infiltrazioni d’acqua. Il 17
aprile 1992 l’assemblea dei comproprietari ha deciso all’unanimità che
l’amministratore avrebbe sottoposto all’assicurazione i preventivi per il
risanamento della terrazza antistante l’appartamento dei coniugi __________,
che i costi non coperti dall’assicurazione sarebbero stati sopportati da questi
ultimi e che in futuro casi analoghi sarebbero stati trattati allo stesso modo,
ossia senza ripartire i costi fra tutti i comproprietari (doc. D, 3° foglio).
Questa risoluzione è stata confermata dall’assemblea svoltasi il 9 aprile 1993
(doc. E, 2° foglio).
B.
All’assemblea
condominiale del 21 maggio 1994, su proposta del nuovo amministratore, la
maggioranza dei comproprietari ha deciso di annullare la precedente decisione
del 17 aprile 1992 in merito al riparto dei costi per l’intervento di
ripristino sulla terrazza antistante l’appartamento dei coniugi __________ e ha
deliberato nel senso di suddividere i costi sopportati da costoro (circa fr.
40’000.–, comunque da documentare al momento del riparto) in proporzione alle
quote di comproprietà dei singoli condomini. I coniugi __________ hanno votato
contro tale delibera (doc. F, 2° e 3° foglio).
C.
Con petizione del
20 giugno 1994 __________ __________ e __________ __________ __________ hanno
convenuto davanti alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna la Comunione
dei comproprietari del “__________ __________ ”, postulando l’annullamento
della citata decisione assembleare del 21 maggio 1994 e l’accertamento della
validità della precedente, del 17 aprile 1992. A loro avviso la deliberazione
impugnata violerebbe gli art. 712a cpv. 3 e 712b cpv. 3 CC, essendo le terrazze
antistanti gli appartamenti assegnate in uso esclusivo ai singoli condomini;
quand’anche si ritenesse il contrario – sostengono – si giustificherebbe un
riparto dei costi differenziato per il fatto che le terrazze servono principalmente
al proprietario dell’appartamento che dà loro accesso, ovvero a quello
dell’appartamento antistante.
D.
Con risposta del
26 agosto 1994 la convenuta si è opposta alla petizione. Esperita
l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale,
presentando i rispettivi memoriali conclusivi del 14 e 30 novembre 1995, in cui
hanno ribadito le rispettive domande di giudizio.
E.
Statuendo il 28
dicembre 1995, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto la tassa di
giustizia di fr. 900.– e le spese a carico degli attori, con l’obbligo di versare
alla convenuta fr. 2’000.– per ripetibili.
F.
__________
__________ e __________ __________ __________ sono insorti contro la sentenza
del Pretore con un appello del 22 gennaio 1996 nel quale postulano
l’accoglimento della petizione e, di conseguenza, l’annullamento della risoluzione
assembleare del 21 maggio 1994, oltre a un nuovo giudizio sulle spese e le ripetibili.
Gli appellanti chiedono inoltre l’assunzione agli atti del verbale di
liquidazione 7 maggio 1992, prova a suo tempo rifiutata dal Pretore.
G.
Nelle sue
osservazioni del 29 febbraio 1996 la Comunione dei comproprietari del
“__________ __________ ” propone di respingere il gravame e di confermare il
giudizio pretorile.
I.
Con ordinanza
del 4 marzo 1996 la presidente della Camera ha assegnato alla convenuta un
termine per ratificare l’operato del proprio amministratore davanti al primo
giudice. L’operato dell’amministratore è stato ratificato con decisione
assembleare del 13 aprile 1996.
Considerando
in diritto:                  1.
L’appellata chiede preliminarmente
che si verifichi la tempestività del gravame. L’esistenza dei presupposti
processuali, in particolare l’ammissibilità di un singolo atto processuale,
avviene d’ufficio (art. 97 n. 5 CPC). Sulla busta di intimazione della sentenza
impugnata figurano due timbri postali. Il primo porta la data dell’intimazione
(28 dicembre 1995), il secondo – sul retro della busta – quella del 29 dicembre
1995, che può ragionevolmente presumersi la data della notifica. In virtù delle
ferie natalizie che sospendono la decorrenza dei termini (art. 133 cpv. 1 litt.
a CPC e art. 131 cpv. 3 CPC), l’appello risulta perciò tempestivo e può essere
esaminato nel merito.
2.
Gli appellanti
instano perché sia acquisito agli atti il verbale di liquidazione 7 maggio 1992
con cui la compagnia di assicurazione “__________ __________ ” ha archiviato il
caso annunciato da __________ __________ per le infiltrazioni d’acqua. L’art.
322 litt. b CPC concede al giudice la facoltà di ordinare, su istanza di parte,
l’assunzione di prove che vennero offerte ma che furono rifiutate dal Pretore.
Si tratta di una facoltà del giudice e non di un diritto delle parti, visto che
tale possibilità deroga al principio generale che vieta la produzione di nuove
prove in appello (
Cocchi/ Trezzini
,
CPC annotato, Lugano 1993, n. 3 e 4 ad art. 322 CPC; Rep. 1975, 301; Rep. 1986,
p. 100). Nella fattispecie il documento dovrebbe consentire di accertare
l’importo che è stato effettivamente versato dalla compagnia assicuratrice al
comproprietario __________ __________ in risarcimento dei danni provocati
dall’infiltrazione di acqua dal tetto-terrazza. La questione non ha però
importanza alcuna per la soluzione del caso concreto, oggetto dell’appello
essendo unicamente la validità della decisione assembleare del 21 maggio 1994.
Come rilevano gli stessi appellanti, il giudice può solo annullare, se ne
ricorrono gli estremi, una decisione assembleare contestata, ma non può
intervenire per correggerla (
Meier-Hayoz/Rey
,
in: Berner Kommentar, Berna 1988, nota 67 ad art. 712h). Ne deriva che il
problema di sapere quale sia l’esatto ammontare della spesa da eventualmente
ripartire fra i comproprietari non può essere oggetto di esame da parte del
giudice chiamato a statuire sulla validità della delibera assembleare. L’assunzione
agli atti della nuova prova si rivela pertanto inconcludente ai fini del giudizio
e deve essere respinta.
3.
Il Pretore ha
accertato la validità della decisione assembleare del 21 maggio 1994 ritenendo
che la ripartizione delle spese di risanamento era stata corretta, il
tetto-terrazza rimanendo una parte comune dell’edificio nonostante la sua
assegnazione in uso esclusivo ai singoli comproprietari. Egli ha soggiunto che
i lavori eseguiti sulla terrazza litigiosa rappresentano, a lungo termine, un vantaggio
per tutti i comproprietari, essendo nell’in-teresse comune evitare che
infiltrazioni di acqua e chiazze di muffa si estendano ad altre parti dell’edificio.
Gli appellanti
contestano l’opinione del primo giudice e ribadiscono che le terrazze sono state
assegnate in diritto d’uso esclusivo a ogni comproprietario, di modo che non
possono essere considerate parti comuni della proprietà per piani. Essi ricordano
che tale attribuzione non solo era già stata definita nell’atto di costituzione
della proprietà per piani (del 27 ottobre 1976), ma era stata prevista
architettonicamente sin dall’inizio, tant’è che le terrazze sono accessibili
solo attraverso l’appar-tamento antistante e sono state concepite
principalmente come zona di svago. In via subordinata, pur negando la natura di
parte comune delle terrazze, gli attori propongono una diversa chiave di
riparto delle spese di risanamento, sottolineando che dall’intervento di
manutenzione sulla terrazza antistante l’appar-tamento dei comproprietari
__________ traggono beneficio direttamente questi ultimi e – per questioni
strutturali – il proprietario dell’appartamento sottostante, ma non gli altri
comproprietari.
4.
In virtù dei
combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito
alla decisione assembleare ha la facoltà di impugnarla davanti al giudice entro
un mese da quando ne ha avuto conoscenza (
Steinauer
,
Les droits réels, vol. I, 2
a
edizione, pag. 362, n. 1319;
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit. nota 126 ad
art. 712m CC). Una decisione è annullabile e non nulla quando è stata adottata
in violazione degli statuti o di norme dispositive della legge, o di
disposizioni anche imperative, ma destinate a proteggere unicamente gli
interessi privati dei singoli membri (
Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., nota 128 ad art. 712m CC; Rep. 1989 pag. 480). È incontestato
(risposta, pag. 5) che gli appellanti si sono avvalsi tempestivamente del
diritto di contestare la delibera assembleare del 21 maggio 1994, cui si erano
opposti.
5.
A detta degli
appellanti la decisione contestata viola l’art. 712a cpv. 3 CC poiché le note
terrazze sarebbero da considerare, vista la loro destinazione ad area di svago
e l’impossibilità di accedervi se non passando dai singoli appartamenti, alla
stregua di comuni balconi. I costi di manutenzione sarebbero pertanto a carico
del comproprietario cui il balcone è assegnato in uso esclusivo e non vi
sarebbe alcun obbligo di partecipazione a carico degli comproprietari. Ciò
posto, il problema è di sapere – in sintesi – se i tetti-terrazza in questione
siano parti comuni o parti soggette al diritto esclusivo di ogni singolo
comproprietario.
Giusta l’art. 712h cpv.
1 CC i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese
dell’amministrazione comune proporzionalmente al valore delle loro quote. Gli
oneri e le spese riguardano in particolare le spese per la manutenzione ordinaria,
le riparazioni e le rinnovazioni delle parti comuni del fondo e dell’edificio,
delle opere e degli impianti comuni (art. 712h cpv. 2 n. 1 CC). Requisito
essenziale è che dette spese siano inerenti alle parti comuni del terreno o
dell’edificio. Tutto quanto riguarda la manutenzione della quota di
comproprietà oggetto del diritto esclusivo di un comproprietario è invece posto
a carico di quest’ultimo, che deve provvedervi in modo da assicurare
all’edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto (art. 712a cpv. 3 CC).
In concreto non vi sono norme statutarie particolari, poiché il regolamento di
amministrazione del condominio (art. 7) corrisponde, sostanzialmente, alle
norme legali citate.
a)
Il
legislatore ha stabilito in modo imperativo ed esaustivo che devono essere attribuite
alle parti comuni della proprietà per piani quelle parti della costruzione che
sono importanti per l’esistenza, la struttura e la solidità dell’edificio o dei
locali di altri comproprietari, oppure che determinano la forma esteriore e
l’aspetto dell’edificio (art. 712b cpv. 2 CC;
Meier-Hayoz/
Rey
, op. cit., nota 7 ad art. 712b CC; DTF 116 II 278;
Tuor/ Schnyder/Schmid
, Das Schweizerische
Zivilgesetzbuch, 11
a
edizione, pag. 705/706). Dottrina e
giurisprudenza sono concordi nel considerare il tetto di un’immobile in
proprietà per piani come una parte comune, importante per l’esistenza stessa
dell’edificio (
Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., nota 15 in fine ad art. 712b CC; DTF 106 II 16 ss; Rep. 1990, 194).
Contrariamente a quanto sembrano sostenere gli appellanti, rientra nelle parti
comuni anche il tetto terrazzato concesso in uso riservato al proprietario
dell’attico. Tale parte dell’edificio, oltre che essenziale per il manufatto,
non soddisfa i requisiti di spazialità e chiusura e non può pertanto essere
oggetto di diritto esclusivo (
Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., nota 30 ad art. 712b CC; Rep. 1990, 194).
b)
Nella
fattispecie ogni terrazza antistante un appartamento forma anche il soffitto di
quello sottostante (audizione 24 aprile 1995 dell’arch. __________, pag. 3;
doc. 1). Non si può pertanto seriamente negare che le terrazze in questione siano
da considerare alla stregua di un tetto-terrazza, nonostante le particolarità architettoniche.
Semplicemente, in questo caso, il tetto dell’edificio risulta composto di varie
terrazze, ognuna delle quali comprende una superficie orizzontale adibita a
terrazza e una superficie verticale adibita a parete frontale dell’appartamento
antistante la terrazza (che come muro portante è a sua volta attribuito alle
parti comuni:
Meyer-Hayoz/Rey
,
op. cit., nota 15 e 23 segg. ad art. 712b CC). Si tratta di un tetto “a
gradini”, che poggia sul resto della costruzione, definendone la forma
esteriore e l’aspetto. Tale conclusione è pure avvalorata dallo scopo
prefissosi dai promotori dell’edificio, che era quello di ottenere una
costruzione di cinque piani corrispondenti a cinque proprietà per piani, strutturalmente
costituite in un unico blocco (audizione 24 aprile 1995 dell’arch. __________,
pag. 3). Lo stretto legame del tetto “a gradini” con il resto del fabbricato
(doc. 1) è decisivo per la qualifica di parte comune. A nulla vale
l’argo-mentazione secondo cui l’assegnazione delle terrazze in uso esclusivo a
singoli condomini, conformemente all’atto di costituzione della proprietà per
piani (rogito n. __________del notaio __________ __________, doc. A),
renderebbe inapplicabile l’art. 712b cpv. 2 n. 2 CC. L’art. 712b cpv. 2 n. 1 CC
è infatti imperativo e a esso non si può derogare nemmeno con una diversa
iscrizione a registro fondiario (
Deschenaux
,
in: Schweizerisches Privatrecht, vol. V/3/II, Baselea 1989, pag. 728 ss;
Homberger
, in: Kommentar zum Schweizerischen
Zivilgesetzbuch, vol. IV/3, Zurigo 1938, nota 4).
c)
La
decisione assembleare contestata, che ha ripartito fra i comproprietari in
proporzione delle rispettive quote i costi del risanamento relativo a uno dei
tetti-terrazze, non viola pertanto né la legge né il regolamento della
comproprietà per piani.
6.
In via
subordinata gli appellanti sostengono che a ogni modo la ripartizione delle
spese non doveva essere operata indistintamente tra tutti i comproprietari, in
proporzione delle rispettive quote, ma solo fra i comproprietari interessati al
tetto-terrazza, ossia quelli dell’appartamento antistante e dell’appartamento
sottostante.
Ogni comproprietario è
tenuto a partecipare alle spese comuni senza riguardo al fatto che esse lo
riguardino personalmente oppure no (art. 712h cpv. 1 e 2 CC). In via
eccezionale la legge prevede – ancorché imperativamente (DTF 112 II 314 consid.
3a; 117 II 253 consid. 5b) – una diversa suddivisione di tali spese quando si
tratti di manutenzione ordinaria, di riparazioni o di rinnovazioni di opere o
di impianti che non servono o che servono solo minimamente a taluni
comproprietari (art. 712h cpv. 3). Tale norma va interpretata però in modo
restrittivo (DTF 112 II 315 consid. b; DTF 117 II 255 consid. b). Occorre in
specie che, da un punto di vista oggettivo, un’opera sia praticamente inutile
per uno o più comproprietari (
Steinauer
,
op. cit. n. 1345a
; Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., nota 68 ad art. 712h CC; DTF 112 II 312).
Gli attori adducono che
solo i condomini __________ ed eventualmente quelli dell’appartamento
sottostante trarrebbero vantaggio dall’eliminazione delle note infiltrazioni
sul terrazzo. L’argomentazione è infondata. Il tetto-terrazza è – come si è visto
– una parte comune dell’edificio, che giova a tutti i comproprietari e non solo
a quelli del piano attico o del piano immediatamente sottostante. Non vi è
ragione per trattare un tetto “a gradini” diversamente. La ripartizione delle
spese proporzionalmente alle singole quote di comproprietà non viola di conseguenza
l’art. 712h cpv. 3 CC. La decisione del primo giudice, che non ha ravvisato
nella delibera assembleare del 21 maggio 1994 violazioni della legge o del
regolamento condominiale, sfugge pertanto a ogni censura e l’appello,
infondato, deve essere respinto.
7.
Gli oneri
processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono posti a carico
degli appellanti, che rifonderanno alla controparte un’adeguata indennità per
ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa
giudiziaria,
pronuncia
1.   L’appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli
oneri processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 450.–
b)
spese                         fr.   50.–
fr.
500.–
sono
posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte –
sempre con vincolo di solidarietà – fr. 800.– per ripetibili di appello.
3.   Intimazione
a:
–
avv. dott. __________ __________, __________;
–
avv. __________ __________, __________.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per
la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                                        La segretaria