ti_gerichte · 12.2009.212 · 2010-01-26 · it
Locazione - disdetta - fabbisogno personale urgente - protrazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.01.2010 12.2009.212

Incarto n.
12.2009.212
Lugano
26 gennaio
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.581
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 6 maggio
2008 da
AO 1
AO 2
tutte RA 1
contro
AP 1
RA 2
con cui le
istanti hanno chiesto l’accertamento della validità delle disdette notificate
il 25 settembre 2007 (per l'appartamento e il posteggio interno) – con effetto
al 31 marzo 2008 – annullate dall'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Lugano (in seguito UC) con decisione 14 aprile 2005 (
recte
14 aprile 2008);
domanda
avversata dalla convenuta che ha chiesto di respingere l'istanza e, in
subordine, la protrazione dei contratti di locazione (per l'appartamento e il posteggio
interno) fino al 30 settembre 2012;
richieste
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 12 novembre 2009, con la
quale ha dichiarato parzialmente accolta l'istanza, ha accertato la validità
delle disdette, ha concesso una protrazione unica e definitiva dei contratti di
locazione fino al 30 settembre 2010 e posto la tassa di giustizia (fr. 1'100.–)
e le spese (fr. 100.–) a carico delle istanti nella misura di ¼ e i restanti ¾
a carico della convenuta, con obbligo per quest'ultima di rifondere alle istanti
complessivi fr. 1'000.– a titolo di parziali ripetibili;
appellante
la parte convenuta con atto d’appello 26 novembre 2009, mediante il quale
chiede, in via principale, la riforma del querelato giudizio nel senso di
respingere l'istanza e confermare di conseguenza l'annullamento delle disdette
decretato dall'UC e, in subordine, di riformare la sentenza nel senso di
accogliere parzialmente l'istanza e di concedere una protrazione dei contratti
di locazione fino al 30 settembre 2012, con protesta di spese, tassa di
giustizia e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con
osservazioni 21 dicembre 2009 le istanti postulano la reiezione del gravame in
ogni suo punto, principale e subordinato, protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Mediante due contratti 30 agosto
2002 le proprietarie dell'immobile, rappresentate da P__________, __________,
hanno concesso in locazione a AP 1 – a far tempo dal 1° ottobre 2002 – un
appartamento di 5 ½ locali al sesto piano dello stabile in via __________ a __________
e un parcheggio interno sito nel medesimo stabile. La pigione mensile
dell'appartamento è stata fissata in fr. di fr. 1'600.–, oltre ad un importo di
fr. 250.– mensili quale acconto per spese accessorie, mentre la pigione mensile
del parcheggio è stata fissata in fr. 160.–. La locazione dell'appartamento, di
durata indeterminata, poteva essere disdetta con preavviso di tre mesi, per la
scadenza del 30 settembre, la prima volta per il 30 settembre 2003, mentre la
locazione del parcheggio è stata pattuita con una durata determinata di un anno
fino al 30 settembre 2003 con clausola di rinnovo tacito per ulteriori dodici
mesi salvo disdetta di una delle parti con un preavviso di tre mesi. Il 25
settembre 2007 la locatrice ha notificato le disdette dei contratti di
locazione per il 30 settembre 2008, mediante modulo ufficiale inviato alla
conduttrice, invocando l'uso proprio. Quest'ultima ha contestato le disdette
presso l’UC il 25 ottobre 2007, chiedendo in via principale l'annullamento
delle disdette e in via subordinata la protrazione dei rapporti di locazione
fino al 31 marzo 2012. Statuendo con decisione datata 14 aprile 2005,
recte
14 aprile 2008, l’UC ha annullato le disdette 25 settembre 2007, ritenendole
contrarie alle regole della buona fede ex art. 271a CO, e ritenendo il motivo
addotto dalla parte locatrice – segnatamente la necessità di rientrare in
possesso dei beni locati per uso proprio – non sufficientemente provato.
B.
Con
istanza 6 maggio 2008, le locatrici AO 2 e AO 1 si sono rivolte alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo l’accertamento della validità
delle disdette notificate il 25 settembre 2007 a AP 1, con effetto al 30 settembre 2008. All'udienza del 9 luglio 2008 la conduttrice ha
chiesto di respingere l'istanza e, in subordine, la protrazione dei contratti
di locazione fino al 30 settembre 2012. Al termine dell'istruttoria, le parti
hanno confermato le proprie domande nei rispettivi allegati conclusivi.
Statuendo il 12 novembre 2009, il Pretore ha dichiarato parzialmente accolta
l'istanza, ha accertato la validità delle disdette, ha concesso una protrazione
unica e definitiva dei contratti di locazione (appartamento e posteggio
interno) fino al 30 settembre 2010 e posto la tassa di giustizia (fr. 1'100.–)
e le spese (fr. 100.–) a carico delle istanti nella misura di ¼ e i restanti ¾ a
carico della convenuta, con obbligo per quest'ultima di rifondere alle istanti
complessivi fr. 1'000.– a titolo di parziali ripetibili.
C.    AP
1
è insorta contro la sentenza di prima sede con appello 26 novembre 2009,
con il quale chiede, in via principale, la riforma del querelato giudizio nel
senso di respingere l'istanza e confermare di conseguenza l'annullamento delle
disdette decretato dall'UC e, in subordine, di riformare la sentenza nel senso
di accogliere parzialmente l'istanza e di concedere una protrazione dei contratti
di locazione fino al 30 settembre 2012, con protesta di spese, tassa di
giustizia e ripetibili di entrambe le sedi. Nelle proprie osservazioni le
appellate propongono la reiezione del gravame in ogni suo punto, principale e
subordinato, protestando spese e ripetibili.
e considerato
in diritto:                  1.
Il Pretore ha ritenuto che la parte locatrice ha dimostrato che i
beni locati le occorrono a motivo di un fabbisogno personale urgente ai sensi
dell'art. 271
a
cpv. 3 lett. a CO e che, di conseguenza, le disdette in
esame devono essere ritenute valide; ciò nonostante esse siano state notificate
nei tre anni susseguenti ad un procedimento di conciliazione promosso su
istanza della conduttrice per difetti dell'ente locato, accolto parzialmente
dall'UC il 21 aprile 2005 (doc. UC n. 5). L'appellante postula invece
l'annullamento delle disdette in quanto, a suo dire, non sarebbe stato
comprovato un fabbisogno personale urgente delle locatrici tale da giustificare
il rovesciamento della presunzione prevista dall'art. 271
a
cpv. 1 lett.e
CO.
1.1
Una
disdetta data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un
procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione alla locazione è
annullabile se il locatore è risultato ampiamente soccombente (art. 271
a
cpv. 1 lett.e CO). Questa regola tuttavia non si applica se la disdetta è stata
data perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del
locatore, dei suoi stretti parenti o affini (art. 271
a
cpv. 3 lett. a
CO). Il bisogno urgente non presuppone una situazione di strigente necessità (
Higi,
Zürcher Kommentar, n. 42 ad art.
261-261
a
CO); è sufficiente che per motivi economici o per altre
ragioni, non si possa esigere dal locatore che rinunci all'uso della cosa
locata. Il bisogno deve essere serio, concreto e attuale. L'urgenza deve dal
canto suo essere esaminata non solo nel tempo, ma anche in funzione del suo
grado (DTF 118 II 50 consid. 3c-d). Il giudice decide valutando le circostanze
del caso, in base al suo potere di apprezzamento.
1.2
Il
Pretore, nel ritenere l'esistenza di un urgente bisogno del proprietario, si è
dipartito dalla considerazione che nulla prova che il reale motivo all'origine
della disdetta sia un altro. In effetti, secondo il primo giudice,
l'istruttoria ha confermato l'intenzione di AO 1 di trasferirsi in città nello
stabile in questione. Il Pretore ha evidenziato che dalle tavole processuali
emerge che AO 1 soffre di problemi di deambulazione e che è quindi evidente che
la stessa desideri trasferirsi in un appartamento provvisto di ascensore,
prossimo al centro città e nelle immediate vicinanze dell'abitazione della
figlia, soluzione del resto consigliata dai medici curanti. Secondo il primo
giudice, è innegabile che l'ottantenne AO 1 avrà sempre più bisogno di
assistenza ed è quindi comprensibile che la figlia AO 2 auspichi che la madre si sposti nello stabile di __________, ciò che le
permetterà di aiutarla in misura maggiore di quanto fatto finora. Per il resto,
ha aggiunto il Pretore, nemmeno è possibile ritenere che il trasferimento di AO
1 fosse riconducibile unicamente ad un desiderio della sola figlia AO 2 come
vorrebbe sostenere la convenuta. Se da un lato, ha rilevato ancora il primo
giudice, AO 1 ha confermato che le dispiace lasciare la casa di __________,
dall'altro ha pure rimarcato – con riferimento a quanto deposto in causa dalla
medesima parte (cfr. IF AO 1 del 6 aprile 2009) – che con ogni evidenza un suo
trasferimento si impone.
L'appellante
non si confronta seriamente con le predette considerazioni del Pretore. Essa si
limita infatti a sostenere che il fabbisogno personale urgente delle locatrici
“non sarebbe stato comprovato”, in quanto dagli atti risulterebbe che non vi
sarebbe una reale intenzione di AO 2 di utilizzare per sè i locali per accudire
la madre; che la disdetta sarebbe stata notificata solo a titolo preventivo,
senza volontà della madre e senza che sussistesse a quel momento un bisogno
urgente; che AO 1 non necessiterebbe “neppure del concreto aiuto della figlia,
neppure fornito, ritenuto che quest'ultima le rende visita solo un paio di
volte la settimana”; che “i pretesi e indimostrati bisogni” della madre
potrebbero essere soddisfatti “con il trasferimento della figlia nella villa di
__________” e che “già oggi per la preparazione dei pasti e per le pulizie
della casa vi provvedono i servizi esterni, piuttosto che la figlia”; che non
sussisterebbe neppure “impossibilità o insormontabile difficoltà” dell'anziana
madre di continuare ad occupare la casa di __________, mancando, a suo dire
“impellenti ragioni (mediche) che impongono il suo trasferimento”. Trattasi di
argomentazioni che, oltre a travisare le emergenze degli atti, sono irrilevanti,
contradditorie e per molti versi decisamente fuori luogo. A titolo
abbondanziale, a complemento delle pertinenti considerazioni del primo giudice
– sopra riassunte – va evidenziato che l'appellante medesima ha ammesso che “i
servizi esterni” provvedono “per la preparazione dei pasti e per le pulizie
della casa” necessari a AO 1, “piuttosto che la figlia” (appello, pag. 9 nel
mezzo). Già solo questi fatti, in aggiunta alla volontà di AO 2 – ribadita in
causa da quest'ultima (act. V, pag. 1 in basso e pag. 2) – di essere più vicina all'anziana madre – che ha acconsentito al trasferimento a __________,
nell'appartamento al sesto piano di __________, considerata unica soluzione
praticabile (act. VII, pag. 2 verso il mezzo), sono sufficienti a comprovare
l'adempimento dei requisiti posti dall'art. 271
a
cpv. 3 lett. a CO.
L'appello, su questo punto, cade pertanto nel vuoto.
1.3
L'appellante
ripropone in questa sede che il fatto che la parte appellata non fosse
seriamente intenzionata ad occupare l'ente locato e che intendesse invero, a
suo dire, rilocare a terzi, troverebbe conferma nelle deposizioni rese in causa
da __________ R__________ e da __________ R__________.
Il
Pretore, con una motivazione dettagliata e certamente rispettosa del diritto di
essere sentito, si è già soffermato sulle predette argomentazioni della
conduttrice. Il primo giudice ha rilevato che, se è ben vero che __________ R__________
ha dichiarato in causa di aver confermato a __________ O__________ che si
sarebbe liberato un appartamento in quello stabile poi consigliandole di
rivolgersi all'amministrazione dell'immobile, tuttavia __________ O__________,
la quale era alla ricerca di un appartamento di 4 ½ locali, ha dichiarato in
causa di aver ricevuto conferma da parte di __________ R__________ circa la
disponibilità di un appartamento di 3 ½ locali nel mese di giugno/luglio 2007.
Secondo il primo giudice, non poteva quindi trattarsi dell'appartamento
occupato da AP 1 – che è di 5 ½ locali – poiché in quel momento la disdetta (poi
significata il 25 settembre 2007) non era ancora stata notificata. Del resto,
prosegue il Pretore, anche la disponibilità di un appartamento di 3 ½ locali
non ha trovato conferma in causa. __________ R__________ (moglie del custode),
rileva ancora il primo giudice, ha infatti confermato di essere stata
contattata da alcune persone (fra cui la medesima __________ O__________) circa
la disponibilità di appartamenti nello stabile e di aver sempre negato una
possibilità in tal senso. Da ultimo, ha concluso il Pretore, se l'intenzione
delle istanti fosse stata quella di rilocare l'appartamento in questione, le
stesse lo avrebbero comunicato all'amministrazione dello stabile e al custode
incaricando quest'ultimo di mostrare l'appartamento ad eventuali interessati.
L'appellante
non si confronta, tuttavia, nuovamente seriamente con le predette
considerazioni del Pretore, limitandosi a rilevare che le incongruenze
evidenziate dal primo giudice sarebbero solo “apparenti” (appello, pag. 12
verso l'alto). Invero le incongruenze rilevate dal primo giudice sono
sostanziali e tali da rendere prive di portata probatoria – nel senso voluto
dall'appellante – le dichiarazioni dei due testi. Diversamente da quanto
sostenuto dall'appellante, le dichiarazioni di __________ R__________ e di __________
R__________ – che, come giustamente fatto dal Pretore, vanno esaminate in
relazione anche alla deposizione di __________ O__________ – sono univoche e
convergenti. Considerate le divergenze – di ordine temporale e del numero dei
locali dell'appartamento – non appare per altro arbitrario il fatto che il
Pretore non si sia soffermato sull'affermazione del teste R__________ di aver
riferito a “__________” che “avevamo notificato la disdetta di un appartamento
sito all'ultimo piano” di via __________ __________. L'appello si avvera
pertanto nuovamente infondato.
1.4
Secondo
il primo giudice, non rileva neppure il fatto che __________ R__________ abbia
indicato in causa che la disdetta sarebbe stata notificata anche per dei lavori
eseguiti dalle conduttrici negli appartamenti. Il Pretore ha – a tale proposito
– ritenuto che, da un lato, la convenuta mai in corso di causa ha sostenuto
tale tesi e che, dall'altro lato, nulla lascia ritenere che le disdette in
esame siano state notificate a ragione dell'esecuzione di lavori non
autorizzati.
L'appellante
non si confronta ancora una volta seriamente con le predette considerazioni,
limitandosi a sostenere che il primo giudice avrebbe “grossolanamente dribblato
questa circostanza”. La doglianza in questione non avrebbe, per altro, neppure
dovuto essere vagliata dal Pretore, atteso che era stata evocata dalla
conduttrice per la prima volta solo in sede conclusionale
(
Rep
. 1999 p. 249; cfr. pure DTF 107 II 233 consid. 2c, 125 III 231
consid. 4a; II CCA 29 ottobre 1999 inc. n. 12.1999.118, 18 gennaio 2005 inc. n.
12.2004.48, 28 settembre 2007 inc. n. 12.2007.39) ed a maggior ragione non
potrebbe essere esaminata dalla scrivente Camera (II CCA 30 gennaio 1997 inc.
n. 12.96.235, 2 ottobre 2007 inc. n. 12.2006.179). A titolo abbondanziale si
rileva che la predetta affermazione del teste __________ R__________ non è
comunque sufficiente a provare la pretesa pretestuosità dei motivi indicati
nella disdetta e sostenuti in causa dalle locatrici.
1.5
L'appellante
lamenta inoltre diniego formale di giustizia da parte del Pretore, per il fatto
che esso non si è determinato “sull'adduzione secondo cui la disdetta sarebbe
comprovatamene abusiva giacchè la parte appellata dinnanzi all'Ufficio di
conciliazione” ha postulato, “nella misura in cui fosse stata concessa una
protrazione dei contratti di locazione, l'adeguamento degli stessi alla nuova
situazione” (appello, pag. 12 verso il mezzo). Anche questo argomento, evocato
dalla conduttrice per la prima volta solo in sede conclusionale
(act. III, pag. 2 verso il basso), non doveva essere vagliato dal primo
giudice, come a maggior ragione non può essere esaminato dalla scrivente Camera
(cfr. riferimenti giurisprudenziali evocati sopra, consid. 1.4). Non vi è
dunque stato diniego di giustizia da parte del Pretore. L'appello cade
nuovamente nel vuoto.
2.
Il
Pretore, accertata la validità della disdetta, ha poi verificato se erano
adempiuti i presupposti per accordare una protrazione della locazione. Il primo
giudice, pur considerando urgente il bisogno delle istanti di recuperare i
locali di loro proprietà, ha preso in considerazione anche la situazione della
conduttrice. Il Pretore ha ritenuto che AP 1 risiede nell'appartamento in
discussione da sette anni, unitamente ai suoi due figli, che frequentano una scuola
elementare nel quartiere. La madre della convenuta, __________ __________ __________,
abita nello stesso stabile e sullo stesso piano. Secondo il primo giudice, in
questi sette anni si è quindi creato un nucleo familiare e un clima di aiuto
reciproco (la convenuta si prende cura della madre settantaduenne, e
quest'ultima si occupa dei due abiatici regolarmente); è pertanto, a suo dire,
comprensibile che la convenuta intenda trovare un'alternativa nella medesima
zona, tenuto conto del fatto che i suoi due figli vi frequentano la scuola. Il primo giudice ha aggiunto che non è quindi possibile escludere a priori le
difficoltà della conduttrice nel reperire una sistemazione alternativa che
tenga conto anche delle esigenze della di lei madre, e che nemmeno è possibile
negare una proroga del contratto di locazione per il fatto che la conduttrice
non si sarebbe ancora attivata intensamente nella ricerca di un alloggio
alternativo. Alla luce di ciò, il Pretore, ha ritenuto che, ponderati gli
opposti interessi di entrambe le parti, era giustificato concedere alla
convenuta una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione fino al
30 settembre 2010, considerato che la disdetta è stata notificata con un preavviso
di un anno, che nelle more della procedura la stessa ha comunque già
beneficiato di fatto di una proroga e che tale scadenza coincide con quella
fissata nel parallelo incarto avente per oggetto l'appartamento locato dalla di
lei madre e con l'uso locale nel Luganese. Secondo il primo giudice, una simile
proroga è atta a permettere alla convenuta e alla di lei madre di reperire una
sistemazione alternativa confacente alle loro esigenze.
2.1
Secondo
l'appellante, concedendo un'unica e definitiva protrazione dei contratti di
locazione solo fino al 30 settembre 2010, il Pretore avrebbe manifestamente
abusato del proprio potere di apprezzamento. Il primo giudice non avrebbe, a
suo dire, dato “sufficiente importanza alla comprovata (e notoria) difficoltà,
per l'unità familiare in questione (madre, tre bambini piccoli e nonna), di
trovare un'altra sistemazione adeguata, ma soprattutto a quella per cui
l'asserita necessità di uso proprio non è a tutt'oggi urgente” (appello, pag.
13 verso il mezzo). Secondo l'appellante, non si capirebbe inoltre “poiché,
ritenute le particolarità della fattispecie (situazione in evoluzione) e
considerati i contrapposti interessi delle parti, sia stata concessa un'unica e
definitiva proroga, quando la legge prevede il contrario” (appello, pag. 13 nel
mezzo).
2.2
Sulla durata della protrazione da concedere, il giudice di prime
cure gode di un ampio potere di apprezzamento (
Hig
i
,
op. cit, n. 220 segg. ad art. 272 CO; DTF 125 III 230), che può essere
riesaminato dall’autorità d’appello con estrema prudenza, solo se la sua
decisione risulti manifestamente ingiusta o iniqua (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 32 ad art. 307). Ciò che non è
il caso, avendo il Pretore considerato adeguatamente le
difficoltà della convenuta di trovare un'altra sistemazione adeguata,
che tenga conto delle esigenze sue, dei suoi figli e sua madre;
tanto più che la disdetta risulta essere stata data con largo
anticipo sui termini contrattuali. D'altro canto, come si è detto (sopra,
consid. 1.2), diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, la
necessità di uso proprio del bene locato da parte delle appellate
adempie ai requisiti dell'urgenza.
Il Giudice di prime cure dispone di un ampio potere di apprezzamento
non solo sulla durata della protrazione, ma anche sulle modalità con cui
accordare la medesima. Egli può in effetti sia accordare una prima protrazione,
allo scadere della quale il locatore potrà – se non sarà riuscito ad
alloggiarsi altrove – chiederne una seconda, sia concedere una protrazione unica
e definitiva, nella quale saranno cumulate la prima e la seconda protrazione (
Lachat,
Le bail a loyer, Losanna 2008,
n. 4.1 pag. 782-783). Quindi, diversamente da quanto sembra sostenere
l'appellante, la legge non impone al giudice di accordare una prima protrazione
e poi una seconda. Del resto, l'appellante aveva postulato genericamente la
concessione di una protrazione – senza indicare che essa doveva essere intesa
quale prima protrazione – e in questa sede non ha espresso alcun valido motivo
per il quale il primo giudice sarebbe incorso in abuso o eccesso del suo potere
di apprezzamento nel concedere una protrazione unica e definitiva. L'appello
cade pertanto nuovamente nel vuoto.
3.
L'appello
deve dunque essere respinto e la sentenza di prima sede confermata. Tasse,
spese e ripetibili di seconda sede – calcolate su un valore litigioso di fr. 57’600.–
(fr. 1'600.– x 36 mesi) – seguono l'integrale soccombenza dell'appellante.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
26 novembre 2009 di AP 1 è
respinto
.
2.
Gli
oneri processuali di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.   1’050.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
1'100.-
anticipati
dall'appellante, sono posti a suo carico. AP 1 rifonderà inoltre alle appellate
complessivi fr. 1’500.– a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                       Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di
diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;
per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La
parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con
un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).