ti_gerichte · 80.2004.71 · 2004-10-19 · it
tUI: valore di alienazione: valori non immobiliari, contratto di appalto, inclusione dell'onorario nel prezzo rogato

Tessin Camera di diritto tributario 19.10.2004 80.2004.71
Tessin Camera di diritto tributario 19.10.2004 80.2004.71
Ticino Camera di diritto tributario 19.10.2004 80.2004.71

Incarto n.
80.2004.71
Lugano
19 ottobre 2004
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente,
Stefano
Bernasconi,
Mauro Mini
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 23 giugno 2004
in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari
presentato da:
RI 1
rappr. da: RA 1
ritenuto
in fatto ed in diritto
1.
1.1.
Il 13
marzo 2002 RI 1, con sede a __________, acquistava da __________, con sede a __________,
le part. n. 275 e 276 RFD di __________, al prezzo di fr. 2'250'000.
Pochi
mesi dopo, il 26 luglio 2002, RI 1 vendeva le due suddette particella a __________,
domiciliato a __________, membro del consiglio di amministrazione di __________,
al prezzo di fr. 4'000'000.
Il 16
settembre 2002 l’alienante, avvalendosi del patrocinio di __________, presentava
la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, in cui dal valore
dell’alienazione di fr. 4'000'000 chiedeva la deduzione del valore di acquisto
di fr. 2'250'000, come pure costi di costruzione per fr. 1'600'000 e ulteriori
costi di acquisto e vendita di fr. 143'855.25, per un imponibile di soli fr.
6'115.
Nella
notifica di tassazione del 26 gennaio 2004 l’Ufficio di tassazione stralciava i
costi di costruzione di fr. 1'600'000 e stabiliva così l’utile immobiliare
imponibile in fr. 1'606'115, da colpire con l’aliquota massima del 30% in
considerazione di una durata della proprietà inferiore a un anno, argomentando:
Nel merito, in seguito alla nostra richiesta
di documentazione, ci è stato sottoposto il documento dal quale si rileva che
detto importo è costituito dall’ammontare di preventivi allestiti per
l’esecuzione di eventuali migliorie.
Assodato
che il rogito notarile redatto non menziona alcun intervento, anzi viene rogato
che: “gli oggetti della presente compravendita immobiliare vengono ceduti nello
stato di fatto in cui si trovano, noti ed accettati senza riserve
dall’acquirente", detti costi non sono stati sostenuti e quindi non
possono essere fatti valere in deduzione del valore dell’atto di vendita.
1.2.
Il 6
febbraio 2004 RI 1, sempre assistita __________, presentava reclamo in tempo
utile, argomentando che il contratto generale, che era stato stipulato da RI 1 __________
il 17 luglio 2002, relativo al risanamento e alla ristrutturazione
dell’abitazione plurifamiliare di via __________ di __________ per un importo
totale di fr. 1'600'000, era parte integrante del valore dell’alienazione, con
la conseguenza che l'effettivo valore della cessione dell’immobile era di fr.
2'400'000.
Il
reclamo veniva respinto dall’Ufficio di tassazione il 25 maggio 2004, con ampia
motivazione, di cui sarà detto in seguito, per quanto necessario.
2.
2.1.
Con il
presente, tempestivo ricorso RI 1, patrocinata ora dall’avvocata Flaviana Fabio,
chiede l’annullamento della decisione su reclamo, ribadendo che il prezzo di
vendita comprendeva anche la mercede per il risanamento e la ristrutturazione
dell’immobile di fr. 1'600'000 da parte della ditta __________, nel cui
consiglio d’amministrazione siede per altro l’acquirente. Degli ulteriori
diffusi argomenti ricorsuali verrà detto in seguito, per quanto necessario.
Il 5
agosto 2004 il ricorrente produceva, per il tramite della sua patrocinatrice,
l’istanza d’iscrizione a RF di rettifica e di riduzione a fr. 2'400'000 del
prezzo di compravendita immobiliare degli immobili ceduti a __________, a
seguito dell’atto pubblico del 26 maggio 2004 della notaia __________, in cui
si precisa tra l’altro:
-
secondo la volontà delle parti, il prezzo di complessivi fr. 4'000'000.-
(quattro milioni) si componeva dell'importo dovuto per l'acquisto dei fondi
oggetto dell'atto, pari a fr. 2'400'000.- (due milioni quattrocentomila), e di
una mercede per i lavori di ristrutturazione e di costruzione che sarebbero
stati eseguiti sull'immobile oggetto della compravendita da parte della
venditrice, pari a fr. 1'600'000.- (un milione seicentomila), e meglio come al
contratto di appalto sottoscritto fra le parti in data 17 (diciassette) luglio
2002 (duemiladue), e qui allegato quale inserto E;
-
in realtà i lavori di ristrutturazione di cui al contratto di appalto 17
(diciassette) luglio 2002 (duemiladue) non sono mai stati intrapresi dalla
venditrice, e neppure lo saranno in futuro.
Per
questo motivo, si rende ora necessario procedere alla confezione di un nuovo
istromento notarile di rettifica e di riduzione dei prezzo di acquisto dei beni
oggetto dei presente atto.
2.2.
Con
osservazioni del 16 agosto 2004 il Servizio giuridico della Divisione delle contribuzioni
propone di respingere il ricorso.
3.
3.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli
utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice
sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
3.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento.
Il valore
d'alienazione non comprende i valori non immobiliari che possono esservi
compresi. La necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente
dal principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal
principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione
in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere
quali costi di investimento.
Valori
non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate condizioni,
i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad
effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della
proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La valutazione
di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi
contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo
complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del
prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 228 s.).
Il valore
d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento
(art. 128 cpv. 1 LT). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di
investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria.
3.3.
Questa
Camera ha quindi stabilito, per es., che, se nel prezzo complessivamente pagato
dall' acquirente (Comune) è compreso un importo erogato a titolo risarcitorio
dei costi di consulenza e per la mancata vendita provocata da un'
espropriazione, questo importo deve essere scorporato dal prezzo (CDT n.
80.2000.215 del 30 gennaio 2001 in re C. SA.).
Analogamente,
questa Camera ha stabilito che, se un contribuente vende un immobile a un
prezzo che comprende la cessione dell' uso di un pontile, ma si accerta che lo
aveva acquistato separatamente dalla casa, si giustifica di dedurre lo stesso valore
anche dal ricavo della successiva alienazione, trattandosi di una concessione
d'uso del demanio pubblico, che non ha il carattere di un diritto immobiliare
(CDT n. 80.1997.00064 dell' 8 febbraio 2000 in re A. A.).
Sempre in
questo ordine di idee, questa Camera ha scorporato dal valore di alienazione le
spese per la pittura dell'appartamento venduto, effettuata dopo la sottoscrizione
del contratto di compravendita in base ad un impegno assunto contrattualmente all'atto
dell'alienazione (CDT n. 80.2003.63 del 7 luglio 2003 in re F. G.).
Non
diversamente, se nel prezzo di compravendita è compreso un progetto di costruzione
approvato, con validità garantita, il valore di quest'ultimo deve essere
scorporato dal prezzo, riducendo il valore di alienazione (CDT n. 80.2002.029
del 13 marzo 2002 in re R.M. e M. Z.).
Per
contro, questa Camera ha negato la riduzione del valore di alienazione rispetto
al prezzo stabilito nell'atto pubblico, in seguito alla produzione di un
contratto di compravendita, secondo cui sarebbero stati venduti dei mobili
situati nell' appartamento alienato, in considerazione della forza probatoria
dell' atto pubblico, dal quale risultava che il prezzo pattuito si riferiva al
solo immobile, senza per altro aver dovuto esaminare se la maggior parte dei
mobili cui si riferiva l' accordo citato doveva essere considerata parte
costitutiva o almeno accessorio connesso con l'immobile (CDT n. 80.2000.081 del
4 luglio 2000 in re A. B.P.).
3.4.
Va infine
rilevato che una
riduzione del
prezzo rogato nell’atto pubblico è possibile solo stipulando un atto
aggiuntivo. La dottrina più recente, facendo propria la giurisprudenza
risalente del Tribunale federale, nega infatti l’applicazione del principio
in
maiore minus
in relazione al prezzo di vendita, trattandosi di uno degli
essentialia
negotii
. Viene così salvaguardato il principio stabilito dall’art. 137 cpv.
1 LT (
Soldini/Pedroli
, L'imposta
sugli utili immobiliari - Complemento al Commentario, Lugano 2003, p. 133; CDT
n. 80.2002.026 del 24 settembre 2002).
4.
4.1.
La
fattispecie, così come emerge dagli atti dell'incarto, appare invero assai
lineare.
La __________,
amministrata dalla __________, vendeva a metà marzo del 2002 a RI 1G, con sede
a __________, le part. n. 275 e 276 RFD di __________, al prezzo di fr.
2'250'000. Pochi mesi dopo e, meglio, il 17 luglio 2002, la nuova proprietaria
stipulava con __________, nel cui consiglio d'amministrazione sedeva in qualità
di membro __________, che ne è ora il presidente, un contratto generale
d'appalto, del valore di fr. 1'600'000, per il risanamento e la
ristrutturazione del palazzo plurifamiliare di __________. Meno di dieci giorni
dopo, il 26 luglio 2002, RI 1 cedeva l'immobile a __________ personalmente,
indicando quale prezzo di vendita l'importo di fr. 4'000'000, tuttavia con la
non insignificante precisazione che l'importo di fr. 1'600'000, non a caso
identico alla mercede del contratto d'appalto che RI 1 aveva stipulato con __________,
sarebbe stato pagato direttamente dall'acquirente __________, membro del
consiglio di amministrazione di __________, alla venditrice. Successivamente
con atto notarile del 26 maggio 2004 della notaia RA 1 il prezzo di vendita
veniva corretto, precisando che secondo la volontà delle parti, il prezzo di
complessivi fr. 4'000'000 si componeva dell'importo dovuto per l'acquisto dei
fondi oggetto dell'atto, pari a fr. 2'400'000 e di una mercede per i lavori di
ristrutturazione e di costruzione che sarebbero stati eseguiti sull'immobile
oggetto della compravendita da parte della venditrice, pari a fr. 1'600'000, e
meglio come al contratto di appalto sottoscritto fra le parti in data 17 luglio
2002. Nell'atto notarile in questione veniva inoltre precisato che in realtà i
lavori di ristrutturazione di cui al contratto di appalto 17 luglio 2002 non
erano mai stati intrapresi dalla venditrice e che neppure lo saranno in futuro,
per cui le parti si davano reciprocamente atto che la mercede di fr. 1'600’000
non era mai stata pagata dall’acquirente alla venditrice.
La
questione del prezzo di vendita passava poi al vaglio della competente autorità
in materia di tenuta del Registro fondiario, che ammetteva la rettifica del
prezzo e che, come risulta dalla bolletta del 3 agosto 2004 retrocedeva l'
eccedenza, deducendo dalla tassa d’iscrizione dell’11 per mille su fr.
4'000'000, vale a dire da fr. 44'000, la nuova tassa d’iscrizione di fr.
26'400, pari all’11 per mille di fr. 2'400'000 e la tassa relativa al contratto
generale d’appalto di fr. 2'192, pari all’1.37 per mille di fr. 1'600'000.
4.2.
4.2.1.      Certo,
risulta difficile capire per quale ragione nell'atto notarile rogato dal notaio
__________ il 26 luglio 2002 il prezzo di vendita non sia stato indicato nelle
sue diverse componenti, ma solo nella sua globalità, che per altro corrisponde
alla somma del prezzo di acquisto di fr. 2'250'000, dei costi connessi all'acquisto
che ammontano a quasi fr. 150'000 e della mercede del contratto d'appalto (fr.
1'600'000).
Del tutto
verosimilmente ciò è dipeso dalla poca chiarezza delle parti, che hanno invece
di stipulare la cessione pure e semplice del contratto generale d’appalto, come
sarebbe stato logico, tanto più che l’acquirente era membro del consiglio di
amministrazione di __________, non lo hanno menzionato, limitandosi a indicare
che l’importo di fr. 1'600'000 sarebbe stato regolato direttamente tra le
parti. Ma la poca chiarezza, per non dire la confusione messa in essere, non
modifica la natura giuridica della mercede, per altro mai pagata per la
rinuncia, prima ancora che cominciassero, ai lavori di risanamento e
ristrutturazione, che è da mettere chiaramente in relazione con il contratto
generale d’appalto.
4.2.2.      Né
può essere ragionevolmente ipotizzato che il breve intervallo fra la stipulazione
del contratto di appalto e la vendita potrebbe tutt’al più essere un indizio
per poter affermare che vi sarebbe stato un cambiamento di intenti da parte di RI
1. Come rilevato nel ricorso, non si vede infatti come l’acquirente, che faceva
e fa parte tuttora del consiglio di amministrazione di __________
,
abbia potuto sottoscrivere in rappresentanza
di quest’ultima un contratto generale d’appalto del valore di           fr.
1'600'000 per lavori di risanamento e ristrutturazione tutti da effettuare, per
poi accettare in quanto acquirente a titolo personale, a soli nove giorni dalla
firma del contratto di appalto, un valore di alienazione di ben fr. 4'000'000.
4.2.3.      Né
può essere ragionevolmente ipotizzato che le parti o il notaio abbiano mal
compreso la teoria del computo complessivo (
Zusammenrechnung
), per la quale,
se il venditore ha concluso con l'acquirente un contratto d'appalto per l'edificazione
di un immobile sul fondo, il valore dell'alienazione corrisponde alla somma del
valore del terreno e della mercede pattuita nel contratto d'appalto, nella
misura in cui i contratti sono interdipendenti, in tal modo che non si sarebbe
giunti alla conclusione dell'uno senza la conclusione dell'altro e che
l'operazione complessiva equivale all'alienazione di una costruzione finita
(CDT n. 80.2000.00211 del 5 gennaio 2001 in re A. B.; CDT n. 80.2001.00029 del
22 maggio 2001 in re A. G.; inoltre ZStP 2003 p. 63;
Soldini/Pedroli
, L'imposta sugli utili immobiliari - Complemento
al Commentario, Lugano 2003, p. 133 s.).
In
effetti, nel caso in esame non può essere questione di computo complessivo, poiché
la società appaltatrice è semmai economicamente vicina all'acquirente, che ne è
il presidente del consiglio d'amministrazione, ma non alla venditrice.
4.2.4.      Per
quanto precede non mette pertanto più conto entrare nel merito dei numerosi
argomenti, addotti dalle parti, tra cui per esempio quelli relativi
all’invalidità del contratto di cui all’atto notarile del 26 luglio 2002 o del
contratto generale di appalto.
5.
5.1.
Secondo
l’art. 231 cpv. 2 LT, la tassa di giustizia e le spese di procedura davanti
alla Camera di diritto tributario sono poste a carico della parte soccombente.
Ciò nonostante l’art. 231 cpv. 3 LT, prevede che esse siano poste totalmente o
parzialmente a carico del ricorrente vincente se questi, conformandosi agli obblighi
che gli incombevano, avrebbe potuto ottenere soddisfazione già nella procedura
di tassazione o di reclamo.
Va inoltre rilevato che in caso di accoglimento totale o parziale
del ricorso, alla parte ricorrente è riconosciuta un’ indennità a titolo di
ripetibili (art. 231 cpv. 5 LT). La tassa di giustizia, dal canto suo, va da un
minimo di fr. 100 a un massimo di fr. 10'000 (art. 231 cpv. 6 LT).
5.2.
Se, nel
caso in esame, è vero, da una parte, che la ricorrente __________ risulta
vittoriosa nella presente procedura, altrettanto vero è, da un’altra parte, che
la presente procedura è sostanzialmente addebitabile alla poca chiarezza con
cui la ricorrente medesima ha condotto l’intera operazione, facendo rogare dapprima
un atto pubblico in cui il prezzo di vendita veniva indicato in fr. 4'000'000,
senza suddividere la parte di valore immobiliare da quella mobiliare e
attendendo a far rogare un secondo atto, a correzione del primo, diverso tempo
dopo l’inoltro del reclamo.
Ragioni
di economia processuale suggeriscono a questa Camera di fare astrazione
dall’accollare la tassa di giustizia alla ricorrente, ma nel contempo di non
assegnarle ripetibili.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 25 maggio 2004 è annullata e gli atti
sono retrocessi all’Ufficio di tassazione per l’emissione di un nuovo conteggio,
suscettibile di ricorso, sulla base di un valore di alienazione di fr.
2'400'000.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese. Non si assegnano ripetibili
3.   Intimazione
alle parti.
4.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale
in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID).
per la Camera di
diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:
Il segretario: