ti_gerichte · 15.2022.88 · 2022-12-14 · it
Realizzazione di un pegno gravante collettivamente più fondi del debitore. Condizioni dasta. Aste separate o in blocco (o per gruppi)

Realizzazione di un pegno gravante collettivamente più fondi del debitore. Condizioni d’asta. Aste separate o in blocco (o per gruppi)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 14.12.2022 15.2022.88

Incarto n.
15.2022.88
Lugano
14 dicembre 2022
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliera:
Bertoni
statuendo nella composizione a
giudice unico (art. 48
b
LOG) sul ricorso 27 maggio 2022 della
RI 1
contro
l’operato dell’
Ufficio d’esecuzione
,
sede di
Mendrisio
, o meglio contro le condizioni d’asta emesse il 10 maggio 2022
nell’esecuzione n.__________ promossa nei confronti della ricorrente dalla
PI 1
(patrocinata dall’ PA 1 )
ritenuto
in fatto:
A.
Nell’esecuzione
n. __________ in realizzazione del pegno gravante le particelle n. __________, __________
e __________ RFD di __________ promos­sa dalla PI 1 contro la RI 1 per l’incasso
di fr. 2'978'480.– oltre agli accessori, il 6 dicembre 2021 la sede
di Mendrisio dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha
emesso l’avviso d’in­­canto
per il 7 luglio 2022 alle 15:00, accludendo
gli estratti della pubblicazione sul Foglio ufficiale cantonale (FUC) e sul
Foglio ufficiale svizzero di commercio (FUSC), da cui risulta in particolare
che i tre fondi sarebbero stati venduti in blocco. Le relative pubblicazioni
sono apparse nelle edizioni del 13 dicembre 2021 del FUC e del FUSC.
B.
Il 9 maggio 2022 l’UE ha comunicato agl’interessati l’elenco oneri e
le condizioni d’asta, le quali indicavano quali ipoteche convenzionali la
cartella di 1° grado della PI 1, gravante le tre particelle a garanzia di un
credito di fr. 1'957'017.90, e una cartella ipotecaria di 2° grado
gravante anch’essa i tre fondi per fr. 3'000'000.–, iscritta in virtù dell’art.
34 RFF in quanto non notificata dal portatore.
C.
Con
ricorso del 27 maggio 2022, la RI 1 è insorta alla scrivente Camera opponendosi
alla vendita dei tre fondi in un unico blocco, da sostituire con la procedura prevista
dall’art. 107 RFF, e chiedendo di non prendere in considerazione la cartella
ipotecaria di 2° grado in quanto si tratta di una
“leere Pfandstelle”
(posto
vacante).
D.
Dopo
che la ricorrente aveva dimostrato, a richiesta dell’UE, di essere portatrice
della cartella ipotecaria di 2° grado, il 14 giugno 2022 esso ha annullato l’elenco
oneri e l’ha sostituito con uno nuovo, in cui l’escussa è stata indicata come
la portatrice della cartella in questione, che non è quindi stata presa in
considerazione a norma dell’art. 35 RFF.
E.
Con
osservazioni del 9 giugno 2022 la PI 1 si è opposta al ricorso, mentre nelle
sue del 7 luglio 2022 l’UE si è rimesso al giudizio della Camera, pur ritenendo
che non sussista alcun errore da parte sua e che il ricorso debba essere
respinto. In precedenza, o meglio il 4 luglio 2022, il presidente della Camera
aveva concesso effetto sospensivo al ricorso e pertanto annullato l’asta
prevista per il 7 luglio 2022.
Considerando
in diritto:                 1.
Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino
la Camera esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale d’appello
(art. 3 LPR [
RL 280.200]
) – entro dieci giorni
dalla notifica degli atti impugnati notificatile l’11 maggio 2022, il ricorso è
in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF). Ci si potrebbe invero chiedere
se non sia tardivo per quanto riguarda la contestazione della modalità della
vendita in blocco, che era già stata indicata nelle pubblicazioni dell’asta sul
FUC e sul FUSC (sopra ad A). Le stesse precisavano però che le condizioni d.sta
sarebbero state esposte dal 10 maggio 2022. La modalità della vendita in blocco
non poteva quindi considerarsi definitiva, giacché sarebbero dovute essere
stabilite nell’apposito atto, ovvero appunto le condizioni d’asta, anche in
base alle risultanze dell’elenco oneri. Ne segue che il ricor­so è pure
tempestivo quanto alle modalità dell’incanto, non da ultimo perché,
contrariamente a quanto asserisce l’UE nelle osservazioni al ricorso, le
condizioni d’asta non riportano la menzione che le particelle sarebbero state
vendute in blocco (solo il punto 1 menziona l’esistenza di più fondi, mentre
tutti i punti successivi si riferiscono al fondo al singolare) e pertanto non
sono chiare.
2.
La
ricorrente contesta la modalità dell’asta congiunta e in blocco dei tre fondi prevista
dall’UE, che a suo dire costituisce una violazione dell’art. 107 RFF, secondo
cui
“se più fondi appartenenti allo
stesso proprietario sono costituiti in pegno per il credito per cui l’ese­cuzione
è promossa, se ne realizzerà soltanto quanto basti per soddisfare il creditore
pignoratizio istante e i crediti garantiti da pegno precedenti in grado (art.
119 cpv. 2 LEF)
[
…
]
”
. Infatti, essa evidenzia che un’asta in
blocco è ipotizzabile unicamente qualora i crediti garantiti da pegno siano
manifestamente superiori al valore peritale degli immobili, ciò che in concreto
non è il caso, poiché
a fronte del valore peritale complessivo di
fr. 2'075'000.– per i tre fondi, la pretesa dell’unica creditrice
ipotecaria, la PI 1, ammonta a fr. 1'957'017.90.
Chiede quindi che
le condizioni d’incanto siano modificate e adeguate secondo quanto previsto all’art.
107 RFF.
2.1
Nelle
sue osservazioni al ricorso la
PI 1
precisa che il valore del terreno
edificabile riconducibile alla sola particella n. __________ è di fr. 1'945'000.–.
Ritiene che l’UE abbia fatto corretto uso del suo potere d’apprezzamento nell’ordinare
la vendita in considerazione della
“situazione giuridica e di fatto dei tre fondi”
, motivo per cui postula la reiezione del ricorso. In via subordinata l’escu­tente
chiede che i fondi vengano posti all’asta in due turni, mentre nelle proprie
osservazioni l’UE non si determina sulla questione.
2.2
Giusta
l’art. 816 cpv. 3 CC se più fondi sono costituiti in pegno per il medesimo
credito, l’esecuzione in via di realizzazione del pegno dev’essere intrapresa
simultaneamente su tutti, ma la realizzazio­ne sarà compiuta solo nella misura
ritenuta necessaria dall’ufficio
delle
esecuzioni. Che si tratti di un “pegno collettivo” (in senso stret­to),
che grava ogni fondo per l’intero importo del credito garantito (art. 798 cpv.
1 CC), oppure di un pegno con ripartizione della garanzia, che grava ogni fondo
solo per una frazione del credito garantito (art. 798 cpv. 2 e 3 CC), la legge
impone di porre all’asta i fondi che appartengono al debitore dapprima
singolarmente, offrendo in primo luogo i fondi che non sono gravati da diritti
di pegno posteriori in grado al pegno collettivo (in senso ampio), in modo da
fermare l’asta non appena il creditore pignoratizio istante e i creditori
garantiti da pegno precedenti in grado (art. 119 cpv. 2 LEF) dovessero essere
interamente tacitati (art. 107 cpv. 1 RFF).
L’Ufficio d’esecuzione deve tenere conto degli interessi del
proprietario per la scelta degli immobili da realizzare, ma dispone di un certo
margine d’apprezzamento.
Tuttavia quando risulta sulla base di una stima del valore di
realizzazione presunto ai sensi degli art. 9 e 99 RFF che il prodotto della
vendita non sarà sufficiente a coprire il creditore escutente, essendo il primo
nettamente inferiore al secondo, l’ufficio d’esecuzione non beneficia di alcun
margine d’apprezzamento per quanto attiene alla scelta dei fondi da realizzare.
Li deve vendere tutti, ma deve sempre far precedere l’asta in blocco o per
gruppi con aste per ogni singolo fondo in virtù dell’art. 108 cpv. 1
bis
RFF per analogia (sentenza del Tribunale federale 7B.260/1999 del 12 gennaio
2000, consid. 2 e 4; K
REN
K
OSTKIEWICZ
in: Commentaire
ORFI, 2012, n. 4 ad
art. 107 RFF). Il secondo turno d’asta, teso alla
vendita in blocco o
per gruppi, ha luogo solo se le aste singole non hanno già permesso di
soddisfare tutti i creditori interessati (cfr. DTF 126 III 33 ss.). Non è
sottoposto all’esigenza, posta dal­l’art. 108 cpv. 1 RFF per la realizzazione
di più fondi gravati separatamente da singoli diritti di pegno, che i fondi
gravati
collettivamente costituiscano un’unità
economica che non può essere smembrata
senza forte diminuzione di valore.
L’ordine di realizzazione dei singoli fondi, le condizioni di un eventuale
doppio turno d’asta e le sue modalità (ai sensi dell’art. 108 cpv. 1
bis
e 3 RFF) devono essere menzionati nelle condizioni d’asta (art. 45 cpv. 1 lett.
b, 107 cpv. 3 e 108 cpv. 2 e 3 RFF; sentenza della CEF 15.2012.36 del 23 maggio
2012, RtiD 2013 I 844 n. 59c consid. 2).
2.3
Nel
caso di specie, la cartella ipotecaria al portatore prodotta dalla banca
procedente grava collettivamente in primo grado le particelle n. __________, __________
e __________ RFD di __________ ognuna per l’intero credito di fr. 2'100'000.–
oltre agli accessori (in assenza d’indicazione di una ripartizione del carico
ipotecario tra i fondi). Il valore di stima peritale dei tre fondi ammonta a fr. 2'075'000.–
a fronte del credito dell’escutente iscritto per fr. 1'957'017.90 nel­l’elenco
oneri. Come rilevato dalla ricorrente, il valore di realizzazione dei tre fondi
è quindi più elevato dell’importo del credito posto in esecuzione. L’UE doveva
pertanto porre separatamente i fondi all’asta in modo da poterla fermare non
appena la pretesa
dell’unica creditrice
pignoratizia dovesse essere coperta con il pro­vento
di una parte solo
dei fondi (art. 816 cpv. 3 CC e 107 cpv. 1 RFF; sopra consid. 2.2). In mancanza
di stime separate per ogni fondo, non è possibile determinare in quale ordine
porli all’asta né valutare se sarebbe opportuno prevedere eventualmente un se-condo
turno d’asta in blocco dei tre fondi.
L’incarto va quindi rinviato all’UE affinché faccia eseguire una stima
peritale dei singoli fondi e dopodiché decida nelle condizioni d’asta il modo
in cui verranno venduti, tenendo presente il principio di limitazione della re­alizzazione
a quanto necessario a soddisfare la creditrice procedente in capitale,
interessi e spese (cfr. art. 97 cpv. 2 LEF e art. 107 RFF). Sulla modalità del
doppio turno d’asta proposta dalla PI 1 con le osservazioni al ricorso, l’UE si
determinerà sulla scorta degli esiti peritali, con il rilievo che pare in ogni
caso opportuno, nell’interesse della debitrice e
della creditrice, pre­vedere
un secondo turno d’asta in blocco nell’ipotesi
in cui le aste separate di parte dei tre fondi non dovessero consentire di
disinteressare integralmente la procedente.
3.
La
RI 1 contesta altresì la cartella ipotecaria di secondo grado indicata nell’elenco
oneri per fr. 3'000'000.– che a mente sua era da indicare come
“posto vacante”
giusta l’art. 815 CC.
Sennonché su questo punto il ricorso è diventato senza oggetto, siccome l’UE,
dopo che la ricorrente aveva prodotto una copia autenticata della cartella a
dimostrazione del suo possesso, ha riconsiderato la sua decisione nel senso
richiesto (cfr. art. 17 cpv. 4 LEF), depositando il
14
giugno 2022
una modifica dell’elenco
oneri
in cui la cartella in questione è stata indicata con un importo
nullo, in quanto
“a norma dell’art.
35 RFF non si tiene conto della presente cartella ipotecaria in quanto il
portatore della stessa è il debitore. Al momento del trapasso della proprietà
la cartella ipotecaria sopra citata sarà cancellata dal Registro fondiario a
norma dell’art. 68 cpv. 1 RFF”
.
4.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Nella misura in cui non è senza oggetto, il ricorso è accolto. Di
conseguenza, le condizioni d’incanto impugnate sono annullate e l’incarto è
rinviato all’Ufficio d’esecuzione perché proceda a nuovamente determinarsi
sulle modalità di realizzazione in conformità con quanto indicato al
considerando 2.3.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
–  ;
–    .
Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.