ti_gerichte · 80.2024.92 · 2024-04-05 · it
Reddito dellattività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, notaio che acquista casa storica, fa allestire un piano di ristrutturazione totale su misura del futuro acquirente e rivende dopo poco più di un anno

Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, notaio che acquista casa storica, fa allestire un piano di ristrutturazione totale su misura del futuro acquirente e rivende dopo poco più di un anno

Tessin Camera di diritto tributario 10.01.2025 80.2024.92
Tessin Camera di diritto tributario 10.01.2025 80.2024.92
Ticino Camera di diritto tributario 10.01.2025 80.2024.92

Incarto n.
80.2024.92
Lugano
10 gennaio 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,  (in sostituzione di
, ricusatosi);
segretaria
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
RI
2
entrambi
rappr. da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 6 maggio 2024 contro la decisione del 5 aprile 2024 in materia di IFD
2017.
Fatti
A.
In data 19 novembre
2015, l’avv. RI 1 ha acquistato __________ il mapp. n. __________ RFD di __________
al prezzo di fr. 3'600'000.-. Il 28 febbraio 2017 (data d’iscrizione a registro
fondiario) lo ha venduto a __________ al prezzo di fr. 5'500'000.-.
B.
Con decisione del 18
ottobre 2023, l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano (in seguito: UT)
ha notificato all’RI 1 e alla coniuge RI 2 la tassazione dell’imposta federale
diretta 2017, aggiungendo ai redditi dichiarati l’importo di fr. 1'626’920.-
quale “
reddito derivante dal commercio professionale di immobili (vendita del
mappale no. __________ del Comune di __________) al netto dell’accantonamento
AVS di fr. 201’080
”. Per l’imposta federale diretta, il reddito imponibile
e il reddito determinante per l’aliquota venivano pertanto fissati in fr.
2'575’800.-.
C.
Con reclamo del 16
novembre 2023, i contribuenti, rappresentati dalla __________, hanno contestato
l’aggiunta del reddito di fr. 1'626’920.-, qualificato dall’UT quale utile da
commercio a titolo professionale d’immobili. A mente degli insorgenti,
l’operazione in questione “
non aveva carattere speculativo
” e “
la
qualifica di commerciante professionale di immobili a titolo accessorio o
occasionale non trova alcun fondamento reale
”. L’operazione immobiliare
doveva essere esente da imposizione in applicazione dell’art. 16 cpv. 3 LIFD,
trattandosi di mera amministrazione patrimoniale e non di attività lucrativa
imponibile fiscalmente. L’avv. RI 1 avrebbe acquistato la villa nell’ambito di
una “
normalissima trattativa commerciale
”, alla quale partecipavano
anche altri interessati, con l’intenzione di “
ristrutturarla quale sua
abitazione principale e familiare e non a carattere speculativo
, stimando i
costi di ristrutturazione in circa fr. 1'500'000.- oltre a circa fr. 500'000.-
per la costruzione di un parcheggio sotterraneo. Tuttavia, dopo l’acquisto, si
sarebbe reso conto che i costi di ristrutturazione sarebbero stati ben più
cospicui di quanto precedentemente preventivato; oltretutto, sua moglie (con la
quale si era sposato in data 23 settembre 2016) avrebbe manifestato “
più
volte il proprio malcontento per le dimensioni della casa, a suo parere troppo
grande per le loro effettive esigenze
”. Successivamente, il reclamante
avrebbe sottoposto il progetto di ristrutturazione a un suo amico di lunga
data, __________, il quale avrebbe manifestato l’interesse per l’acquisto dell’oggetto
al prezzo di fr. 5'500'000.-, come poi effettivamente avvenuto.
In subordine, “
nel caso
in cui l’ufficio ritenesse l’operazione a carattere professionale quale
commerciante di immobili
”, i reclamanti chiedevano, “
essendo in presenza
del primo oggetto venduto
”, che quale valore di investimento dell’immobile
venisse considerato il valore di vendita del medesimo, “
portando il
risultato effettivo a zero
”. Tale metodo di calcolo del provento di vendita
discenderebbe da una consolidata prassi relativa alla prima “
rivendita di un
oggetto immobiliare
”.
D.
Con decisione del 5
aprile 2024, l’UT ha respinto il reclamo, ritenendo che “
le tempistiche e le
modalità di attuazione dell’intera operazione qualificano la stessa come
commercio professionale di immobili
”, con ciò facendo particolare
riferimento alla breve durata del possesso. Secondo l’UT, nemmeno l’utilizzo a
scopo personale dell’immobile fatto valere dai contribuenti in sede di reclamo poteva
essere confermato, “
in quanto la domanda di costruzione è stata presentata
in data 15 marzo 2016, appena 4 mesi dopo l’acquisto
” e la relativa licenza
edilizia è stata rilasciata “
in data 18 gennaio 2017, circa 40 giorni prima
della vendita
”. La versione dei reclamanti non è poi stata ritenuta
credibile, poiché “
il contribuente [RI 1] ha modificato l’indirizzo
personale, ma non la futura moglie, che, da quando è arrivata in Svizzera, ha
mantenuto il domicilio presso i genitori del contribuente e non risulta, che
una volta sposati in data 23 settembre 2016, la moglie abbia trasferito il
domicilio nell’abitazione in __________; anzi il domicilio risulta essere in
comune, nella nuova abitazione in __________, a partire dal 1° gennaio 2017
”.
Precedentemente, la moglie dell’avv. RI 1 avrebbe con lui convissuto “
già a
partire dall’entrata in Svizzera e più precisamente dal 1° febbraio 2015
”.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 (in seguito:
ricorrenti), rappresentati da RA 1, contestano l’imponibilità dell’utile
derivante dalla vendita del mapp. n. __________ RFD di __________. Essi
richiamano il contenuto del proprio precedente reclamo, nel quale veniva in particolare
indicato che la futura moglie all’arrivo in Svizzera non si sarebbe trasferita nella
nuova abitazione per convinzioni religiose personali, e contestano le
motivazioni addotte dall’UT in sede di reclamo, argomentando che, all’arrivo in
Svizzera, la stessa avrebbe vissuto presso l’abitazione dei genitori del futuro
marito, per poi trasferirsi in un altro appartamento di proprietà del marito; dopo
il matrimonio, la ricorrente non avrebbe cambiato domicilio “
in quanto non
aveva nessuna intenzione di andare a vivere in un cantiere
” essendo
l’intento iniziale “
quello di trasferirsi a lavori ultimati
”. In
seguito, gli insorgenti passano in rassegna ognuno degli indizi stabiliti dalla
giurisprudenza del Tribunale federale per verificare la sussistenza di un
commercio professionale di immobili e, quindi, un’attività lucrativa
indipendente, indicando di volta in volta i motivi per cui questi indizi non
sarebbero dati nella presente fattispecie. Negano, in particolare: il modo di
agire pianificato e sistematico, perlomeno per quanto attiene alla vendita
dell’immobile; la frequenza delle operazioni; la stretta relazione con
l’attività professionale dell’RI 1; la partecipazione dell’acquirente a una
società di persone; e il reinvestimento dei profitti. I ricorrenti contestano
inoltre che l’intera operazione sia stata attuata con l’intento di conseguire
un profitto, ritenendo quest’ultima una “
affermazione molto forte
”.
F.
Nelle sue
osservazioni dell’8 maggio 2024, l’UT chiede la conferma della propria
decisione su reclamo. Non ritiene credibile né che l’RI 1 abbia venduto
l’immobile a causa degli eccessivi costi di ristrutturazione né che vi si sia
veramente trasferito dopo l’acquisto. L’UT non trova nemmeno credibili le
tempistiche sulla convivenza dei due coniugi. A suo giudizio, il contribuente
avrebbe acquistato l’immobile avendo fin da subito l’intenzione di rivenderlo
al signor __________, se non addirittura agendo per suo conto. Secondo l’UT, è
ben plausibile che quest’ultimo fosse un cliente dell’RI 1.
G.
Oltre un mese più
tardi, con replica spontanea del 24 giugno 2024, i ricorrenti si sono determinati
sulle osservazioni dell’8 maggio 2024 dell’UT, contestandone il contenuto.
Delle ulteriori
argomentazioni delle parti si dirà, se del caso, nei considerandi in diritto.
Diritto
1.
1.1.
La determinazione del
reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta
è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD
stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi,
periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt.
17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul
reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o
dell’imposizione del reddito globale netto
(“Reinvermögenszugangstheorie”)
,
come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in
linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti
mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della
sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli
utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per
contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto
all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza
commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata
(sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).
1.2.
Per
giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella
realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere
commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come
reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del
fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo
ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul
reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel
quadro della semplice amministrazione della sua sostanza privata.
Quando l'attività del
contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo
insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il
contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in
capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può
giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o
organizzata in forma d’impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che
in maniera accessoria, occasionale o temporanea.
È soprattutto in relazione
alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la
giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra
utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi
sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va
oltre la mera amministrazione della sostanza privata:
·
il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,
·
l’elevata frequenza delle transazioni,
·
la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita,
·
la stretta relazione tra la presunta attività indipendente
(accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente,
·
l’utilizzo di conoscenze specialistiche,
·
l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per
finanziare le operazioni,
·
il reinvestimento degli utili realizzati,
·
la costituzione di una società semplice.
Ciascuno di questi indizi
può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se
assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa
indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso,
così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF
2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113
consid. 5e e 6a).
2.
2.1.
Nel caso in esame, i
ricorrenti contestano l’aggiunta, ai fini del calcolo dell’IFD 2017, di altri
redditi per l’importo di fr.  1'626'290.-, derivante da commercio professionale
di immobili. In particolare, l’operazione immobiliare avvenuta nel 2017 – ossia
la vendita del mapp. n. __________ RFD __________ – non potrebbe essere
qualificata come attività lucrativa indipendente di natura occasionale. Di
parere contrario è, invece, l’autorità di tassazione.
Come
stabilisce la giurisprudenza del Tribunale federale, un’analisi delle
circostanze concrete si rivela necessaria per risolvere la questione.
2.2. Breve
durata di possesso dell’immobile
Nel caso in esame, il
ricorrente ha acquistato l’immobile il 19 novembre 2015 e l’ha venduto il 28
febbraio 2017.
Vi è indiscutibilmente una
vistosa sproporzione fra la (breve) durata della proprietà, di circa un anno, e
il (rilevante) guadagno conseguito, ciò che costituisce un indizio di notevole
importanza della professionalità dell’operazione nel suo insieme.
2.3. Uso di notevoli
crediti
Per ciò che concerne il
finanziamento, si tratta di un ulteriore elemento a sostegno della natura
commerciale dell’operazione immobiliare in discussione. Infatti, il prezzo
d’acquisto del mapp. __________ RFD __________ di fr. 3'600'000.- è stato
finanziato almeno in ragione di fr. 2'851'200.- (cfr. dichiarazione fiscale
IC/IFD 2016), ovvero circa dell’80%, tramite credito ipotecario erogato dalla già
__________, ora __________.
2.4. Conoscenze
professionali proprie o di terzi
2.4.1.
Per quel che concerne la
correlazione con l’attività principale dei ricorrenti, si evidenzia che il
nesso è dato, in particolar modo, per le attività e le professioni direttamente
connesse al campo immobiliare, quali architetto, ingegnere, costruttore o
artigiano del settore edile. Il nesso (tra l’attività principale e la
compravendita immobiliare) è anche dato per professioni o attività che hanno
contatti indiretti con persone attive nel settore immobiliare, come ad esempio
avvocati, notai, fiduciari, amministratori di patrimoni; (sentenza CDT n.
80.2010.11 del 2 giugno 2010 consid. 2.2).
2.4.2.
Nel caso concreto, il
contribuente svolge la professione di avvocato e notaio. Devono dunque essergli
riconosciute conoscenze professionali nell’ambito immobiliare. Egli ha inoltre
dichiarato di essere il detentore del 50% delle quote sociali della__________, _________
(GR) (dichiarazione d’imposta, modulo 8), società avente per scopo “
l'acquisto
e la vendita di immobili, l'amministrazione e la gestione di beni immobili, la
costruzione di stabili, l'intermediazione e la consulenza nel campo
immobiliare. Può effettuare qualsiasi operazione in relazione con l'oggetto
sociale
”. È altresì proprietario di diversi oggetti immobiliari nel
Luganese e nel Canton Grigioni e si deve pertanto ritenere che possa vantare
una vasta conoscenza nel campo immobiliare, con un particolare
focus
sul
mercato immobiliare luganese. Anche questo criterio lascia dunque presumere una
compravendita dal carattere professionale.
Sebbene l’argomento non
sia decisivo, appare verosimile, come ipotizzato dall’UT, che l’acquirente fosse
un cliente del contribuente.
2.5. Numero delle
operazioni
Per quanto attiene al
criterio della frequenza delle transazioni, i ricorrenti sostengono che la
vendita del 2017 è stata in assoluto la prima e unica vendita dell’avv. RI 1 a
titolo personale (reclamo 16 novembre 2023 p. 3; ricorso 6 maggio 2024 p. 2).
A tale riguardo, il
Tribunale federale ha stabilito, a più riprese, che anche una sola operazione
immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara
intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 n. 4, RDAF 2005 II 37; DTF
125 II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385). Alla qualificazione quale attività
indipendente e all'imposizione quale reddito degli utili in capitale ad essa
relativi non si oppone il fatto che l'operazione in questione possa avere una
natura occasionale (sentenza TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 5.5 e
giurisprudenza citata). Dunque, se anche si volesse ritenere la vendita del
mapp. n. __________ RFD Lugano un “
singolo evento
”, tale circostanza non
sarebbe in nessun modo di rilievo ai fini del giudizio sulla qualifica
dell’operazione medesima nel senso della giurisprudenza appena indicata.
2.6.
Carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni
2.6.1.
Con
carattere sistematico e/o pianificato della vendita si intendono comportamenti
quali ad esempio: attività di valorizzazione attraverso lottizzazioni,
costruzioni, promozioni pubblicitarie, ecc.; acquisto con l'evidente intenzione
di rivendere l'immobile il più rapidamente possibile con un profitto;
sfruttamento degli sviluppi del mercato (cfr. sentenza del TF 2C_702/2020 del
21 aprile 2022 consid. 2.2; 2C_551/2018 dell’11 giugno 2019 consid. 2.1.3;
2C_966/2016 del 25 luglio 2017 consid. 3.3; ciascuna con rimandi). Il Tribunale
federale ha ripetutamente sottolineato che un'attività intensa esercitata per
mettere in valore un fondo, attrezzandolo, dotandolo d'infrastrutture,
urbanizzandolo ed edificandolo, esce dal quadro dell'amministrazione
patrimoniale ed ha quindi carattere professionale (cfr. DTF 97 I 167 cons. 4b;
96 I 655 cons. 2; ASA 45 469).
2.6.2.
Nel caso di specie, il
contribuente ha acquistato un immobile in cattivo stato di conservazione e si è
immediatamente mosso per farne allestire un progetto di ristrutturazione
totale, per il quale ha poi domandato e ottenuto la licenza edilizia, che è
stata in seguito ripresa dall’acquirente.
Pochi mesi dopo l’acquisto
(avvenuto il 19 novembre 2015), il 15 marzo 2016 l’insorgente ha inoltrato la
domanda di costruzione, relativa alla ristrutturazione e sopraelevazione della
casa. Il 16 giugno 2016 il Municipio gli ha rilasciato la relativa licenza. Il
18 gennaio 2017 è stato autorizzato l’inizio dei lavori. Il 28 febbraio 2017 il
ricorrente ha venduto l’immobile a __________.
L’ottenimento della
licenza edilizia contribuisce ad incrementare il valore di un immobile e
rappresenta un indizio di attività professionale (sentenza TF 2C_1273/2012 del
13 giugno 2013 consid. 3.2).
2.7.
Riassumendo, vi sono
diversi indizi di attività professionale. Oltre alla breve durata del possesso,
all’importante finanziamento bancario, alla professione di notaio esercitata al
contribuente e alla sua detenzione di azioni di una società immobiliare,
risulta determinante anche il fatto che egli abbia conferito ad un architetto
il mandato di progettare una ristrutturazione e sopraelevazione dell’immobile,
facendosi rilasciare la relativa licenza edilizia.
3.
3.1.
Ci
si deve ancora confrontare con la circostanza che il ricorrente avesse
trasferito nell’immobile in discussione il proprio domicilio e che sostenga di
aver acquistato l’immobile per farne l’abitazione per sé e per la sua futura
famiglia, composta da lui, dalla sua futura moglie, e da almeno due figli, che
il contribuente intendeva avere (cfr. reclamo del 16 novembre 2023, p. 2).
3.2.
Secondo la giurisprudenza
del Tribunale federale, quando un contribuente si lancia in un'operazione
immobiliare indicando di acquistare un immobile per farne il proprio domicilio
principale, ma risulta poi essere finanziato a titolo (quasi) esclusivo da
terzi, non si reputa che egli stia gestendo il proprio patrimonio privato,
bensì che stia agendo nel quadro di un'operazione commerciale (sentenza TF 2C
_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 5.4 e
giurisprudenza citata).
D’altra parte, sempre
secondo la Suprema Corte, quando si tratta di attribuire alla sostanza
commerciale o a quella privata l’immobile, appartenente ad un commerciante di
immobili a titolo professionale, da lui stesso abitato, ci si basa sul metodo
della preponderanza, cioè sul fatto che sia preponderante l’uso commerciale
(acquisto e vendita) o quello privato (abitazione del proprietario) (sentenza
9C_121/2023 del 18 settembre 2023 consid. 4.5).
3.3.
In primo luogo, il
contribuente avrebbe trasferito il domicilio nella casa appena acquistata. In
effetti, immediatamente dopo l’acquisto, ha notificato all’Ufficio controllo
abitanti il cambio di domicilio, dall’abitazione dei genitori all’immobile di
nuova acquisizione. Ora, nonostante questa modifica formale, è estremamente
improbabile che il ricorrente si sia effettivamente trasferito nell’immobile
acquistato. D’altronde, non se ne comprenderebbe il motivo, se non quello di
voler accreditare la tesi della natura privata dello stesso.
Va ricordato che l’insorgente
ha trascorso tutta la vita a __________, in particolare nei 5 anni precedenti
all’acquisto presso il domicilio dei genitori in __________ (dal 1.08.2010 al
16.11.2015). La casa acquistata nel centro di __________ era in cattivo stato
di conservazione e necessitava di risanamento. Ci si domanda dunque per quale
ragione vi si sarebbe dovuto trasferire, tanto più che era proprietario di
altri immobili. La spiegazione offerta dal contribuente è che sarebbe una
persona di “
poche pretese
” e si sarebbe “
adattato
” alla
situazione (cfr. replica spontanea del 24 giugno 2024). Con il patrimonio e i
redditi di cui disponeva non si vede tuttavia perché si sarebbe dovuto adattare
a vivere in una casa in condizioni precarie, della quale avrebbe occupato
peraltro solo una parte.
Come rilevato dall’UT,
inoltre, il contribuente sembrerebbe essersi limitato a notificare il cambio di
domicilio unicamente all’Ufficio controllo abitanti, ma non per esempio alle
banche presso cui detiene dei conti privati (cfr. recapito indicato sulla documentazione
bancaria allegata alle dichiarazioni d’imposta IC/IFD 2016 e 2017).
A far dubitare
dell’effettivo trasferimento del ricorrente nella casa appena acquistata è
anche il fatto che la moglie non vi ha mai preso domicilio, né prima né dopo il
matrimonio, avvenuto il 23 settembre 2016. Per quanto concerne i mesi
precedenti, il domicilio separato si spiegherebbe con le convinzioni religiose
dei nubendi. Dopo il matrimonio, la moglie si sarebbe rifiutata di trasferirvisi
perché riteneva l’abitazione troppo grande e poi
“in quanto non aveva
nessuna intenzione di andare a vivere in un cantiere”.
Comunque siano
andate le cose, RI 2 è entrata in Svizzera dall’Italia il 1° febbraio 2015 ed
ha preso domicilio in Viale __________, dove è tuttora domiciliata, dal 1°
gennaio 2019 insieme al marito. È peraltro comprensibile che non volesse vivere
in un cantiere, cosa che è dubbio che abbia fatto lo stesso marito.
3.4.
Non appare convincente
nemmeno la tesi secondo cui il contribuente avrebbe avuto l’intenzione di acquistare
la casa per farne l’abitazione familiare per sé, la moglie e i loro futuri due
figli, destinando un appartamento ai familiari della futura moglie. Se proprio
quest’ultima riteneva che la casa fosse troppo grande, avrebbe manifestato le
sue perplessità fin dal momento dell’interessamento del suo futuro marito per
l’acquisto e prima almeno che facesse allestire il progetto di
ristrutturazione. È dunque poco verosimile che il progetto sia stato elaborato
in funzione delle esigenze degli insorgenti. Al contrario, il progetto risulta
adattarsi perfettamente alle necessità del futuro acquirente, sposato e con due
figli, e nella cui abitazione risultano in effetti abitare, oltre a loro, anche
i familiari della moglie.
Non è peraltro chiaro
quando e in quali circostanze l’acquirente abbia manifestato il proprio
interesse per la casa del contribuente. Nel reclamo del 16 novembre 2023, si
legge semplicemente che __________ “
visiona il progetto di ristrutturazione
della villa e se ne innamora
”. Nella dichiarazione dell’acquirente allegata
al ricorso si legge: “
I had… begun the search for a new accomodation to
rent… I remember that you were the owner of a nice Villa in Lugano center with
a building permission for a complete renovation of the building and
construction of an underground garage
”. Ora, la dichiarazione del signor __________
solleva più dubbi di quanti ne chiarisce. Essa, anzitutto, non fa luce sulle
tempistiche e sull’iniziativa della presa di contatto. Poi, non si comprende il
motivo per il quale il contribuente avrebbe raccontato con tanta dovizia di
particolari a __________ dell’acquisto immobiliare, spiegandogli addirittura di
avere ottenuto la licenza edilizia per ristrutturare completamente l’immobile e
edificare un garage sotterraneo, se non allo scopo di vendergli l’immobile.
Alla stessa conclusione
conduce anche il fatto, menzionato dall’UT nelle osservazioni al ricorso, che
il contribuente non abbia fatto valere, nella dichiarazione per l’imposta sugli
utili immobiliari, alcuna spesa di miglioria né provvigioni per mediazione. Si
suppone che perlomeno i costi per il progetto di ristrutturazione fossero di
una certa importanza. Se li avesse sostenuti il venditore, avrebbe avuto tutto
l’interesse a chiederne la deduzione, tanto più che l’utile immobiliare è stato
assoggettato all’imposta cantonale con un’aliquota del 30%.
Non è pertanto dimostrato
che i ricorrenti avessero acquistato l’immobile per farne l’abitazione
familiare, mentre al contrario gli indizi oggettivi disponibili suggeriscono
che l’abitazione fosse stata acquistata e il progetto di ristrutturazione
allestito e sottoposto alle autorità per approvazione proprio allo scopo di
rivendere l’immobile al futuro acquirente.
3.5.
Il contribuente adduce poi
che l’intento di utilizzare personalmente l’abitazione sarebbe sfumato a causa
dei costi di ristrutturazione superiori al previsto e della ferma opposizione
della moglie. Neanche questa tesi appare credibile. Colpisce in particolar modo
l’impressionante velocità con cui i ricorrenti hanno portato a termine
l’acquisto (19 novembre 2015), l’allestimento del progetto di ristrutturazione
e l’inoltro della domanda di costruzione (15 marzo 2016) e la successiva
vendita dell’immobile (28 febbraio 2017).
Riguardo al primo motivo,
quello legato ai costi di ristrutturazione eccessivi, si rileva poi che, al più
tardi al momento della presentazione della domanda di costruzione, avvenuta il
15 marzo 2016, i ricorrenti dovevano certamente avere una stima dei costi di
ristrutturazione. Non si comprende perché il contribuente avrebbe deciso,
nonostante i costi di ristrutturazione eccessivi, di procedere con la domanda
di costruzione.
Riguardo al secondo
motivo, la ferma opposizione della moglie, si è già rilevato come appaia poco
credibile che abbia manifestato le sue obiezioni solo dopo l’acquisto
dell’immobile, il conferimento del mandato all’architetto e la presentazione
della domanda di costruzione. Infatti, dato il progetto di vita estremamente
preciso del ricorrente (“
sposarsi
”, “
avere almeno 2 figli
”, disporre
di una casa con “
un appartamento separato per i famigliari della futura
moglie
”) e tenuto conto dell’importante prezzo d’acquisto dell’immobile
(fr. 3'600'000, più di 1/3 della sostanza netta del contribuente), egli doveva
averne già parlato con la futura moglie, che si era trasferita in Svizzera il
1° febbraio 2015, ben prima dunque dell’acquisto della casa.
Tutto lascia ritenere che
il contribuente abbia agito con lo scopo di preparare l’immobile alla vendita,
così da trarne il massimo profitto possibile. Viste le tempistiche estremamente
serrate, è poi altamente probabile che l’intento di rivendita dell’immobile
fosse già presente al momento dell’acquisto.
3.6.
Se si considera l’insieme
dei fatti che hanno condotto alla vendita immobiliare litigiosa, l’intenzione
del ricorrente di fare della casa acquistata l’abitazione della sua famiglia è
poco credibile. Se anche dovesse effettivamente avere utilizzato (comunque
parzialmente) a titolo personale l’immobile per la breve durata del possesso, ciò
non basterebbe comunque a condurre alla qualifica dell’oggetto come bene
privato, considerati in particolare l’importanza del finanziamento bancario, la
breve durata del possesso, la presentazione della domanda di costruzione e, non
da ultimo, l’ammontare dell’utile conseguito con la rivendita.
4.
In conclusione, il
ricorrente ha sfruttato il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professionale: ha infatti acquistato, con un importante finanziamento di terzi,
uno storico immobile di Lugano, in stato di conservazione precario, ne ha fatto
allestire un piano di ristrutturazione totale su misura del futuro acquirente,
per il quale ha poi ottenuto il rilascio della licenza edilizia. Così facendo,
il contribuente è riuscito a valorizzare l’oggetto e convincere il futuro
acquirente a sborsare 1,9 milioni di franchi in più rispetto al prezzo
d’acquisto da lui pagato solo un anno e tre mesi prima.
Il ricorso non può
pertanto che essere respinto e la decisione impugnata trovare piena conferma.
La tassa di giustizia e le spese di procedura sono a carico dei ricorrenti,
soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.   6’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.      500.–
per un totale di                                                      fr.   6’500.–
sono a carico dei
ricorrenti.
3.   Co
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         La
segretaria: