ti_gerichte · 40.2005.244 · 2006-06-19 · it
Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio - mancata determinazione e applicazione del valore di reddito -


Incarto n.40.2005.244

__________

Lugano

19 giugno 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Dario Medici

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 11/14 novembre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 204 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 3 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 202 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 90'933.-.

Il
reclamo interposto in data 28 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dallUCS con
decisione 14 ottobre 2005.

Lautorità
di prima istanza, ritenendo la superficie di fatto non edificabile, ha in
sostanza applicato un correttivo del -50% sul valore metrico della porzione di
terreno situata in zona di salvaguardia del nucleo (SN).

Il
valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 74'244.-.

3.     Con
ricorso 11/14 novembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale
postulando la riduzione del valore metrico della porzione di terreno situata in
zona di salvaguardia del nucleo (SN), per metà della sua superficie in
pendenza, da CHF/mq 37.50 a CHF/mq 7.50. Ciò poiché sussisterebbe una disparità
di trattamento per rapporto alla valutazione effettuata per il confinante
mappale no. 203, un terreno pianeggiante di fatto pure inedificabile che si
trova nella medesima zona di salvaguardia del nucleo (SN).

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 3 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che il
mapp. no. 204 è un fondo prativo con alcune piante da frutta e un orto che
confina con la strada cantonale.

Sulla
superficie di terreno posta in zona di salvaguardia del nucleo (SN) è stata
edificata unautorimessa prefabbricata con due posti auto e uno spazio
sottostante adibito a deposito nonché unarea di parcheggio antistante. La
rimanente superficie situata nella medesima zona di PR presenta una scarpata
che parte dalla strada cantonale e di seguito una parte pianeggiante che si
trova ad un livello inferiore di ca. 2 m.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per un
nuovo giudizio.

Ciò
poiché lUCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito delledificio
accessorio sub. A, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza
peraltro fornire alcuna concreta spiegazione in merito. A fronte dei contenuti
inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst. lomissione appare del tutto
inspiegabile oltre che errata, tanto più che si è in presenza di due posti auto
coperti con deposito sottostante e di unarea antistante di parcheggio in
prossimità di un nucleo carente di superfici analoghe. Lestimo deve infatti
corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto
rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di
nuova Lst., ad art. 19).

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande del
ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa
sede, ritenuto che oltre a ciò, come detto, lautorità di prima istanza non è
nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che lhanno portata ad operare una
tale scelta.

Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che
lautorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente
incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito del sub. A e
omettendo di motivare perlomeno succintamente questa sua scelta, violando così
lart. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio.
Diversamente il ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa unistanza di
giudizio.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione __________è annullatae lincarto è rinviato allUfficio cantonale di stima affinché, esperiti i
dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei
considerandi.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi