ti_gerichte · 14.2005.21 · 2005-07-05 · it
contratto di locazione

contratto di locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 05.07.2005 14.2005.21

Incarto n.
14.2005.21
Lugano
5 luglio 2005
EC/sc/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Pellegrini e Walser
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile
promossa con istanza 10 dicembre 2004 da
CE 1
composta da:
1.
AP 1
2.
AP 2
3.
AP 3
4.
AP 4
5.
AP 5
tutti rappr. da: RA 2
contro
CC 1
composta da:
1.
AO 1
2.
AO 2
tutti rappr. da:  RA 1
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio
dell’opposizione interposta al PE n. __________del 2/25 agosto 2004 dell’____________________;
sulla quale istanza la Segretaria assessore della Pretura di __________
con sentenza 3 marzo 2005 ha così deciso:
"
1.
L'istanza è
parzialmente
accolta
: l’opposizione interposta dalla parte convenuta al precetto
esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di __________, è
respinta in via provvisoria per fr. 9'560.-- con interessi al 5% a far capo dal
27 luglio 2004.
2
Le spese e la tassa di
giustizia per complessivi fr. 180.--, da anticipare dalla parte istante, sono
poste a carico della parte convenuta per fr. 90.--, la quale rifonderà a controparte
fr. 150.-- a titolo di indennità."
Sentenza dedotta tempestivamente in appello dalla procedente che con
atto 11 marzo 2005 ha postulato l’accoglimento integrale dell'istanza;
preso atto che la parte appellata non ha presentato osservazioni;
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto:
A.
Con
PE n. __________ del 2/25 agosto 2004 dell'____________________la CE 1 ha
escusso la CC 1 per l'incasso di fr. 19'132.20 oltre interessi al 5% dal 27.07.2004,
indicando quale titolo di credito: "affitti scaduti dicembre 2003, gennaio
fino a luglio 2004 fr. 17'696.80 + conguaglio spese 2003 fr. 1'426.40 +
procedura esec. del 5.3.04 fr. 9”.
Interposta
tempestiva opposizione dall'escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto
provvisorio alla Pretura del Distretto di __________.
B.
La
procedente fonda la propria pretesa sul contratto di locazione del febbraio 1976
(doc. B), con il quale AP 1, nel frattempo deceduto, ha locato a __________,
pure deceduta, un appartamento di cinque locali in via __________. La locazione
ha avuto inizio il 1. maggio 1976 e avrebbe preso fine il 29 giugno 1979 salvo
possibilità di rinnovo. Il canone di locazione annuo è stato stabilito in fr. 13'740.--,
corrispondenti a fr. 1'145.-- mensili. Il conduttore doveva inoltre
corrispondere fr. 50.-- mensili quale acconto per le spese accessorie.
La
procedente ha pure versato agli atti la notifica di aumento del canone di
locazione dell’8 marzo 1993, in base alla quale a decorrere dal 1. luglio 1993
il canone è stato portato a fr. 1'781.10 mensili e l’acconto spese accessorie a
fr. 205.-- (doc. B).
C.
All'udienza
di contraddittorio del 2 marzo 2005 si è presentata solo la procedente, che ha
confermato le richieste contenute nell’istanza di rigetto dell’opposizione.
D.
Con
sentenza 3 marzo 2005 la Segretaria assessore della Pretura di __________ ha
parzialmente accolto l’istanza promossa contro la CC 1. Dopo aver rilevato che
il contratto di locazione di cui al doc. B costituisce riconoscimento di debito
per fr. 9'560.--, corrispondenti a otto mensilità a fr. 1'195.--, il primo
giudice ha evidenziato che il formulario con il quale viene comunicata al
conduttore una modifica del canone di locazione non costituirebbe titolo di
rigetto dell’opposizione in quanto non conterrebbe nessuna dichiarazione del
conduttore.
E.
Contro
la sentenza pretorile si è tempestivamente aggravata CE 1 postulando l’accoglimento
integrale dell’istanza di rigetto dell’opposizione.
Per la
ricorrente l’aumento del canone di locazione è avvenuto a mezzo formulario
ufficiale inviato per lettera raccomandata: per questo motivo quindi esso
sarebbe parte integrante del contratto di locazione. A tale aumento non sarebbe
stata interposta alcuna opposizione e l’importo richiesto sarebbe stato regolarmente
pagato per oltre dieci anni.
Alla fine
di ogni anno poi il locatore allestisce il conteggio delle spese accessorie in
base al quale, dedotti gli acconti versati, viene stabilito il conguaglio che
deve essere corrisposto da ogni inquilino. Il conteggio per il 2003 sarebbe
stato regolarmente allestito e trasmesso al conduttore, che non lo avrebbe
contestato.
Considerato
in diritto:
1.
a)   La
nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex
art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il
riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di
un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro determinata o facilmente
determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un
insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari.
Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente
determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a
possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (cfr.
Cometta
, Il rigetto provvisorio
dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese in
Rep
1989 p. 338 con riferimenti). Anche un contratto può
costituire in linea di principio riconoscimento di debito, ritenuto l'ossequio
delle peculiarità del caso di specie.
b)   Il giudice
del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in sede
di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di
debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il credito indicati
nel precetto esecutivo e nell'istanza con il creditore, il debitore ed il
credito di cui ai documenti prodotti (
Cometta
,
op. cit. in
Rep
1989 pag. 331).
c)   La
dichiarazione di riconoscimento di debito è una dichiarazione di volontà con la
quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di denaro, deve essere
chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta a interpretazione
(cfr.
Panchaud/Caprez
, Die
Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 1 n. 7 p. 3).
d)   Il
contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire un
riconoscimento di debito per il canone scaduto e per i costi accessori
opportunamente cifrati (cfr.
Daniel
Staehelin
,
Basler Kommentar zum SchKG, Vol. I, n. 114 ad art. 82;
Pierre-Robert
Gilliéron
,
Commentaire de la LP, vol. I. Losanna 1999, n. 49 ad art, 82).
e)   Nei termini
descritti sub B, il contratto di locazione costituisce valido titolo di rigetto
dell’opposizione ex art. 82 LEF per l’importo di fr. 9'560.--, corrispondente ai
canoni di locazione e all’acconto per le spese accessorie scaduti e non versati
per il periodo dal 1. dicembre 2003 al 31 luglio 2004 di complessivi fr.
1'195.-- mensili. Per contro, il formulario ufficiale di notifica di aumento
del canone di locazione non costituisce titolo di rigetto per l’importo di fr.
1'986.10 mensili come richiesto dalla procedente, ritenuto che una notifica di
aumento del canone, anche se non contestata dal conduttore, non costituisce
titolo di rigetto dell’opposizione (
Staehelin
, op. cit., n. 115 ad art. 82).
E nemmeno
v’è titolo idoneo relativamente al
conguaglio delle
spese accessorie per il 2003, in quanto l’importo richiesto non è specificato
nel contratto (solo le spese cifrate possono essere ammesse, cfr.
Staehelin
, op. cit. n. 114 ad art. 82;
Stücheli,
op. cit., p. 362 s.).
2.
L'appello
11 marzo 2005 della CE 1 è così respinto. La tassa di giustizia segue la
soccombenza, mentre non si assegnano indennità non avendo la parte appellata
presentato osservazioni (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 82 cpv. 1 LEF; 48, 49 cpv. 1,
61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF
pronuncia:
1.   L'appello
11 marzo 2005 dellaCE 1 è respinto.
2.   La tassa
di giustizia del presente giudizio di fr. 270.--, già anticipata
dall'appellante, è a carico della AP 1. Non si assegnano indennità.
3.   Intimazione
a:
RA
2__________;
AO 1, __________.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
segretario