ti_gerichte · 12.2009.41 · 2010-04-30 · it
Compravendita - garanzia per difetti - termine per la notifica dei difetti - comportamento doloso del venditore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.04.2010 12.2009.41

Incarto n.
12.2009.41
Lugano
30 aprile
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2007.337
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 16
maggio 2007 da
AP
1
rappr. da RA 2
contro
AO 1
rappr. da RA 1
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 144'254.80
oltre interessi, somma poi aumentata in replica a fr. 149'856.-;
domanda
avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il
Pretore con sentenza 16 gennaio 2009 ha respinto;
appellante
l'attrice con atto di appello 9 febbraio 2009, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il
convenuto con osservazioni 23 marzo 2009 postula la reiezione del gravame pure
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Il
27 maggio 2005 AO 1 ha venduto a AP 1 per un prezzo di fr. 1'605'342.18 il
pacchetto azionario di __________ __________ SA, società proprietaria della
part. n. __________ RFD di __________ (doc. E) su cui sorge uno stabile di 5
piani adibito essenzialmente ad appartamenti ed uffici con al pianterreno l’esercizio
pubblico “Bar __________” (__________). Nel relativo contratto di compravendita
(doc. B), retto espressamente dal diritto svizzero (clausola 6.3), l’acquirente
aveva tra l’altro dichiarato di accettare l’immobile nello stato di fatto e di
diritto attuale, a lei noto (clausola 4.1), mentre che il venditore le aveva
garantito che “
non esistono vertenze di terzi notificate alla venditrice che
siano sfociate o possano sfociare in procedimenti giudiziari, né notifiche per
difetti da parte di locatari o accordi particolari con locatari, non risultanti
dai contratti di locazione, che possano dar luogo all’esecuzione di interventi
rispettivamente ad una riduzione della pigione
” (clausola 4.2.9) e,
riguardo all’immobile, che “
a sua conoscenza non vi sono danni o difetti
della costruzione che impongano interventi a breve termine; fa eccezione la
necessità di adattare l’impianto elettrico alle direttive __________ per una
spesa di massimi fr. 23'000.-
” e che “
l’immobile, per il resto, rispetta
tutte le norme edilizie e di polizia vigenti
” (clausola 4.3).
2.
Il
4 luglio 2005 (doc. F) l’allora patrocinatore dell’acquirente, avv. M__________
__________, ha comunicato all’allora patrocinatore del venditore, avv. D__________
__________, che nei giorni precedenti C__________ SA, nuova società
amministratrice dello stabile, aveva ricevuto una missiva datata 16 giugno 2005
con cui i conduttori dell’esercizio pubblico “Bar __________” __________,
allegando in copia una lettera del 7 giugno 2005, avevano lamentato l’esistenza
di difetti ad alcune finestre (doc. G), comunicazione questa che, come si era
potuto appurare in seguito, era stata preceduta da un analogo scritto del 12
gennaio 2005 (doc. H) inviato alla precedente amministratrice, F__________ SA. In
virtù delle garanzie previste nel contratto di compravendita, egli ha così
chiesto che il venditore assumesse le conseguenze della notifica dei difetti.
Il 16
settembre 2005 (doc. Q) l’avv. M__________ __________ ha notificato all’avv. D__________
__________ ulteriori difetti, questa volta riguardanti la pretesa non conformità
dell’immobile alle vigenti norme sulla polizia del fuoco. Alla luce delle
garanzie ricevute dal cliente nel contratto di compravendita, anche in questo
caso egli ha preteso che il venditore si assumesse le necessarie spese di
ripristino.
Entrambe
le problematiche hanno in seguito fatto oggetto di due prove a futura memoria,
che hanno permesso di accertare lo stato di fatto e di indicare, con i relativi
costi, gli interventi atti ad ovviare alla situazione (inc. DI.2005.1361 e
DI.2005.1363 rich.).
3.
Con
la petizione in rassegna, avversata da AO 1, AP 1 ha chiesto la condanna di quest’ultimo al pagamento di un importo poi aumentato in replica a fr.
149'856.- più interessi, somma corrispondente alle spese per la sostituzione
dei serramenti difettosi presenti nel “Bar __________” (fr. 61'500.-) e per
l’adeguamento dell’immobile alle norme sulla polizia del fuoco (fr. 79'301.20),
così com’erano state quantificate nelle perizie a futura memoria, come pure ai
costi relativi a queste ultime procedure (fr. 4'366.- per quella relativa ai
serramenti e fr. 4'688.80 per quella relativa alla polizia del fuoco). Essa ha
in sostanza preteso che la controparte rispondesse nei suoi confronti per
l’assenza, oltretutto dolosa, delle qualità promesse nelle clausole 4.2.9 e 4.3
del contratto di compravendita.
4.
Il
Pretore, con la sentenza qui impugnata, ha respinto la petizione. Il giudice di
prime cure, richiamate - giustamente - le disposizioni del contratto di compravendita
ed in particolare quelle relative alla garanzia per difetti (art. 197 segg. CO),
ha innanzitutto rilevato che il convenuto, in deroga all’esclusione generale di
responsabilità prevista alla clausola 4.1, aveva assunto nei confronti
dell’attrice una serie di garanzie circa l’immobile di __________, garantendole
in particolare che non sussistevano pendenze con terzi o con i locatari
relativamente a pretese che avrebbero potuto dar luogo a cause giudiziarie, a
interventi o ad una riduzione delle pigioni (clausola 4.2.9), nonché che gli
impianti esistenti erano conformi alle vigenti norme edilizie e di polizia del
fuoco (clausola 4.3), circostanze queste la cui sussistenza non era a quel
momento nota all’attrice. A suo giudizio, le condizioni per l’esercizio dei
diritti di garanzia non erano però in concreto adempiute. L’esistenza di una
precedente notifica di difetti alle finestre/vetrine dell’esercizio pubblico
“Bar __________” e con ciò della violazione da parte del convenuto della
clausola 4.2.9, resa nota all’attrice a seguito della comunicazione del 16
giugno 2005 a C__________ SA (doc. G), era in effetti da lei stata notificata
alla controparte solo il 4 luglio 2005 (doc. F) e quindi tardivamente, essendo
trascorse più di due settimane tra una notifica e l’altra. Quanto all’eventuale
adeguamento dell’immobile alle vigenti norme sulla polizia del fuoco, il
convenuto aveva dimostrato, alla luce delle normative e della giurisprudenza
attuali, che non sussisteva in base alle leggi in vigore alcun obbligo di
adeguamento, stante la conformità dell’immobile alle norme previgenti e
l’assenza di un rischio accresciuto per la sicurezza di beni e persone (doc.
3), tanto più che l’attrice non aveva portato alcuna prova della necessità
giuridica o fattuale di un tale adeguamento, il che imponeva di disattendere la
relativa pretesa attorea. Lo stesso valeva per la domanda di risarcimento dei
costi delle prove a futura memoria, per i quali, anche alla luce di quanto
precedeva, non risultava sussistere alcuna responsabilità a carico del
convenuto.
5.
Con
l’appello che qui ci occupa l'attrice chiede di riformare il querelato giudizio
nel senso di accogliere la petizione. Essa censura in primo luogo il giudizio
con cui il Pretore aveva concluso per la tardività della notifica dei difetti
segnalati dagli inquilini dell’esercizio pubblico “Bar __________” e
concernenti i serramenti: non era in effetti vero che C__________ SA, la quale
aveva ricevuto, per altro solo il 21 giugno 2005, la lettera di cui al doc. G, fosse
un suo rappresentante, di modo che la sua conoscenza di quello scritto poteva
essere fatta decorrere solo dal 22 giugno 2005, data in cui la lettera in
questione era stata al più presto ricevuta dal suo rappresentante, avv. M__________
__________, dal che la tempestività della notifica del 4 luglio 2005, inoltrata
alla controparte entro i successivi 7 giorni lavorativi; e comunque gli 8 giorni
lavorativi intercorsi tra la notifica dei difetti da parte dell’avv. M__________
__________ e la ricezione della lettera degli inquilini da parte di C__________
SA erano tali da far ritenere tempestiva la notifica anche nel caso in cui
quest’ultima dovesse essere considerata quale sua valida rappresentante. Il
Pretore non si era inoltre soffermato sull’eccezione secondo cui il convenuto
avrebbe intenzionalmente ingannato il compratore su tale questione, ciò che gli
avrebbe impedito di invocare la limitazione dell’obbligo di garanzia per l’eventuale
tardiva notificazione. Quanto alla pretesa relativa all’adeguamento dell’immobile
alle norme sulla polizia del fuoco, la stessa doveva senz’altro essere ammessa,
in quanto la perizia a futura memoria aveva provato che l’immobile ossequiava forse
le norme previgenti ma non quelle (più restrittive) vigenti al momento della
sottoscrizione del contratto, oggetto della garanzia dolosamente fornita, tanto
più che l’immobile doveva essere considerato sia ad uso collettivo sia di
grande mole, ciò che gli imponeva di rispettare le nuove norme entrate in
vigore nel 1997 anche se lo stesso non era oggetto di una riattazione,
trasformazione, ricostruzione o ampliamento. L’attrice, ritenendo data la
responsabilità del convenuto per entrambe le questioni, ripropone infine la
domanda di risarcimento dei costi delle prove a futura memoria.
6.
Delle
osservazioni con cui il convenuto postula la reiezione del gravame si dirà, per
quanto necessario, nei prossimi considerandi.
7.
L’art.
197 CO stabilisce che il venditore risponde verso il compratore tanto delle
qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente,
tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l’attitudine all’uso
cui essa è destinata (cpv. 1), e questo indipendentemente dalla circostanza che
tali manchevolezze gli siano note (cpv. 2). Se è dato uno di questi casi, il
compratore - se il difetto non gli è noto al momento della vendita (art. 200
cpv. 1 CO) rispettivamente, qualora lo stesso sia stato riconoscibile, se il
venditore gliene ha nondimeno escluso la sussistenza (art. 200 cpv. 2 CO) - può
tra l'altro chiedere il risarcimento per il minor valore della cosa (art. 205
CO). Ulteriore premessa per l’esercizio dell’azione di garanzia è la tempestiva
notifica del difetto ai sensi dell’art. 201 CO, a meno che il venditore abbia
intenzionalmente ingannato il compratore (art. 203 CO).
A questo
proposito, la legge impone al compratore di esaminare lo stato della cosa
compravenduta tosto che l’ordinario andamento degli affari lo consenta e, se vi
scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, di dargliene subito
notizia (art. 201 cpv. 1 CO), ritenuto che in caso contrario la cosa si ritiene
accettata (art. 201 cpv. 2 CO). In caso di difetti apparsi più tardi,
dev’esserne data notizia al venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la
cosa si ritiene accettata anche rispetto a questi difetti (art. 201 cpv. 3 CO).
Dato che al committente nel quadro del contratto di appalto incombe un onere di
notifica analogo a quello del compratore (art. 370 cpv. 3 CO), per definire le
esigenze poste all’obbligo di notificare i difetti “subito dopo la scoperta”,
ci si può fondare anche sulla giurisprudenza in materia di appalto (TF 14
giugno 1999 4C.112/1999 consid. 3a; DTF 131 III 145 consid. 7.2). La durata del
termine entro il quale il committente è tenuto a notificare i difetti va così determinata
tenendo conto delle specifiche circostanze che caratterizzano il singolo caso (
Chaix
, Commentaire Romand, n. 17 ad
art. 370 CO), fermo restando che il termine è più breve se v’è il rischio che
l’attesa aggravi ulteriormente il danno (DTF 118 II 142 consid. 3b), mentre
negli altri casi la valutazione circa l’adeguatezza del tempo di reazione può
avvenire in modo più ampio, anche per evitare di pregiudicare eccessivamente la
posizione del committente (
Gauch
,
Der Werkvertrag, 4
ª
ed., n.
2175;
Chaix
, op. cit., n. 17 ad art. 370 CO;
Zindel/Pulver
,
Basler Kommentar, 4
ª
ed., n. 16
ad art. 370 CO). A titolo puramente esemplificativo, ricordato che la dottrina
ritiene usuale un termine di 7-10 giorni (
Zindel/Pulver
,
op. cit., ibidem), giovi comunque rammentare che, in fattispecie in cui
dall’attesa non poteva scaturire un maggior danno, il Tribunale federale ha
ritenuto accettabile un termine di avviso di una settimana (TF 12 novembre 1996
4C.143/1996, 3 maggio 2004 4C.82/2004) rispettivamente di 5 giorni lavorativi o
di 7 giorni di calendario (TF 28 luglio 2000 4C.159/1999), non però un termine
di 10 (TF 10 dicembre 1997 4C.517/1996) o ancora di 14 (TF 14 giugno 1999
4C.112/1999) o di 17 giorni (DTF 118 II 142 consid. 3b; TF 17 novembre 2003
4C.205/2003). In applicazione dell’art. 8 CC, il committente che intende
avvalersi dell’art. 370 cpv. 3 CO deve provare la tempestività della notifica
dei difetti, dimostrando quando gli stessi gli sono divenuti riconoscibili e
come e a chi ne ha comunicato l’esistenza (cfr. DTF 118 II 142 consid. 3a, 107
II 172 consid. 1a; II CCA 17 agosto 2006 inc. n. 12.2005.114), ritenuto che, se
è assodata proceduralmente l’intempestività, il giudice non può ignorare simile
circostanza neanche se, per avventura, l’appaltatore non alleghi tale fatto (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 46 ad art.
183).
8.
Nel
caso di specie l’attrice ripropone in primo luogo la richiesta di riduzione del
prezzo di vendita (di fr. 61'500.-) per il fatto che, contrariamente alle assicurazioni
fornite dal convenuto nelle clausole 4.2.9 e 4.3 del contratto di
compravendita, prima della conclusione del contratto gli inquilini
dell’esercizio pubblico “Bar __________” avevano notificato dei difetti
all’ente locato. In questa sede essa censura da una parte il giudizio con cui
il Pretore aveva concluso per la tardività della notifica del problema alla
controparte, e dall’altra rimprovera al giudice di prime cure di non aver
esaminato se nell’occasione il convenuto avesse agito dolosamente, ciò che gli
avrebbe impedito di invocare la limitazione dell’obbligo di garanzia per
l’eventuale tardiva notificazione (art. 203 CO). A torto.
8.1
Il giudizio
con cui il Pretore ha concluso per la tardività della notifica al convenuto del
problema inerente i difetti segnalati a suo tempo dagli inquilini dell’esercizio
pubblico “Bar __________” - che per altro, a ben vedere, non costituivano una
notifica di difetti dell’ente locato e in ogni caso non riguardavano tutti i
serramenti, ma solo le due vetrate (indicate con i n. 1 e 2 nella perizia a
futura memoria di cui all’inc. n. DI.2005.1361 rich.) nella sala adiacente al
bar (cfr. doc. H), con dunque un eventuale costo di ripristino non superiore a
fr. 24'000.- (nella relativa perizia a futura memoria, a p. 20 seg., essendo
stato indicato un costo di circa fr. 60'000.- per la sistemazione delle
finestre n. 1-5, sostanzialmente simili, cfr. p. 4) - è ineccepibile. L’attrice
ritiene invero che l’assenza della qualità promessa sarebbe stata da lei
conosciuta al più presto il 21 giugno 2005, quando cioè C__________ SA aveva
ricevuto lo scritto 16 giugno 2005 degli inquilini (doc. G), oppure l’indomani,
quando l’avv. M__________ __________ aveva ricevuto la comunicazione di
quest’ultima, e che la relativa notifica al convenuto sarebbe dunque avvenuta
entro i successivi 8 rispettivamente 7 giorni lavorativi. Sennonché, essa non
ha precisato negli allegati preliminari quando C__________ SA avrebbe ricevuto
la lettera non raccomandata 16 giugno 2005 (in petizione, a p. 3 seg., si era
limitata genericamente ad indicare una ricezione “pochi giorni prima ... verso
fine giugno”, mentre in replica, a p. 5, aveva osservato, sempre in modo
generico, che “C__________ SA ha ricevuto il doc. G solo qualche giorno prima
rispetto la notifica dei difetti al venditore di cui al doc. F”) e,
contrariamente a quanto da lei addotto per la prima volta e quindi
irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) in questa sede, dal doc. G non
risulta affatto una sua ricezione il 21 giugno 2005 (il timbro datario apposto in
alto a destra non essendo leggibile), cosicché in base alla giurisprudenza menzionata
in precedenza si deve concludere per l’ipotesi a lei più sfavorevole, che è
quella della ricezione dello stesso già in data 17 giugno 2005: in tali
circostanze, dovendosi ritenere che C__________ SA, la quale era a conoscenza dei
termini del contratto di compravendita (teste __________ p. 3) e perciò anche della
necessità di informare il cliente (teste __________ p. 4), era quanto meno un
ausiliario (se non un rappresentante, cfr. testi __________ p. 2, __________ p.
2 e __________ p. 2) dell’attrice, si deve concludere per la tardività della
notifica al convenuto, significata solo dopo 17 giorni di calendario
rispettivamente dopo 10 giorni lavorativi. Ma se anche, per ipotesi, si volesse
ammettere l’avvenuta ricezione da parte di C__________ SA il 21 giugno 2005,
l’esito non sarebbe diverso. L’attrice non ha in effetti preteso negli allegati
preliminari che quella società avrebbe in seguito spedito la lettera all’avv. M__________
__________ il quale ne avrebbe poi preso conoscenza il giorno dopo, per cui la
circostanza, addotta per la prima volta solo in questa sede e comunque nemmeno
provata, non può essere presa in considerazione (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC):
anche in questa eventualità, si dovrebbe dunque concludere per la tardività
della notifica del difetto al convenuto, avvenuta solo dopo 13 giorni di
calendario rispettivamente dopo 8 giorni lavorativi. Si aggiunga che,
sull’adeguatezza del termine di avviso, il giudice di prime cure gode di un
ampio potere di apprezzamento (TF 10 dicembre 1997 4C.517/1996 consid. 3a) che può essere riesaminato dall’autorità d’appello, con estrema prudenza,
solo se la sua decisione risulti manifestamente ingiusta o iniqua (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 32 ad art. 307), ciò che nel caso concreto, alla luce
delle circostanze appena accertate, non può assolutamente essere ammesso.
8.2
La
tesi dell’attrice secondo cui nell’occasione il convenuto avrebbe agito
dolosamente, ciò che gli avrebbe impedito di invocare la limitazione
dell’obbligo di garanzia per l’eventuale tardiva notificazione (art. 203 CO), è
pure infondata. Per giurisprudenza invalsa vi è dolo, ai sensi dell’art. 28 CO,
se il venditore ha dissimulato dei difetti o assicurato qualità che sapeva
inesistenti per indurre il compratore a concludere il contratto, se lo ha
dissuaso dal procedere alla verifica della cosa oppure se lo ha indotto a
prescindere dalla notifica tempestiva notifica dei difetti, ritenuto che
l’onere della prova circa l’esistenza del dolo incombe al compratore (TF 19
febbraio 1997 4C.275/1996). Nel caso di specie non si ravvisa alcun elemento
atto a confermare l’esistenza di un comportamento doloso del convenuto, né per
l’altro l’attrice ha addotto in questa sede particolari circostanze di fatto a
sostegno della stessa (cfr. appello p. 10). In ogni caso essa non ha provato
che il convenuto fosse personalmente informato dell’esistenza della lettera di
cui al doc. H (in tal senso, cfr. pure il doc. L). Il fatto che quella missiva fosse
a suo tempo pervenuta a F__________ SA, ausiliaria del convenuto, non modifica
questo stato di fatto, in quanto nemmeno vi è la prova che il direttore di quella
società fosse a sua volta stato a conoscenza dell’esistenza di quello scritto
(cfr.
Schmidlin
, Berner Kommentar, n. 116 ad art. 28 CO), la stessa attrice avendo
anzi ammesso in sede conclusionale (p. 8) che questi “non conosceva nulla
direttamente in merito ai documenti da mostrare” a lei, di cui non si era
occupato. Oltretutto non risulta che il direttore fosse intervenuto nelle
trattative contrattuali (cfr. teste __________ p. 1, il quale precisa anzi di
essere intervenuto nella fase di concretizzazione più che altro formale) e che un
suo eventuale comportamento doloso abbia così causato la conclusione del
contratto (
Schmidlin
, op. cit., n. 114 e 116 ad art. 28 CO). Del resto neppure risulta
che da parte del convenuto o del direttore di F__________ SA vi sia stata
l’intenzione consapevole di indurre o mantenere in errore la controparte.
9.
L’attrice,
rilevando che, contrariamente alla garanzia contenuta nella clausola 4.3 del
contratto di compravendita, l’immobile non rispettava le norme di polizia del
fuoco vigenti, ribadisce anche in questa sede la richiesta di rifusione delle
spese necessarie per adeguare l’immobile a tali disposizioni (fr. 79'301.20). A
torto.
È innanzitutto incontestabile - come evidenziato dal convenuto negli
allegati preliminari (risposta p. 10, duplica p. 9 seg.), in sede conclusionale
(p. 21) e con le sue osservazioni (p. 27) - che il relativo inconveniente è
stato notificato al convenuto tardivamente. La relativa notifica dell’avv. M__________
__________, avvenuta il 16 settembre 2005 (doc. Q), faceva in effetti riferimento
a una perizia che l’attrice stessa aveva ritenuto di far allestire all’ing. G__________
__________, il quale aveva rassegnato il suo rapporto il 5 agosto 2005 (cfr.
doc. B inc. n. DI.2005.1363 rich.), ovvero ben 6 settimane prima. E inoltre,
pur avendo indicato in quello scritto che il problema era già stato
“preannunciato” in precedenza (doc. Q, replica p. 7), l’avv. M__________ __________
non è stato in grado di precisare quando la contestazione venne effettivamente preannunciata
alla controparte (teste __________ p. 3). Anche in questo caso non si ravvisa poi
alcun elemento atto a confermare l’esistenza di un comportamento doloso del
convenuto, né per l’altro l’attrice ha addotto in questa sede particolari
circostanze di fatto a sostegno dello stesso (cfr. appello p. 12). L’attrice non
ha in ogni caso dimostrato che il convenuto fosse stato a conoscenza della non
conformità dell’immobile alle norme sulla polizia del fuoco e che comunque egli
abbia inteso ingannarla intenzionalmente. E oltretutto nemmeno è stato provato
che l’immobile non rispettasse le norme di polizia del fuoco vigenti al momento
della vendita e dovesse con ciò essere risanato, come invece indicato dal
perito a futura memoria (cfr. perizia a futura memoria di cui all’inc. n.
DI.2005.1363 rich. p. 7 e 11). A questo proposito si osserva che l’immobile in
questione, edificato agli inizi degli anni Settanta e dunque prima dell’entrata
in vigore, il 1° gennaio 1997, della modifica della legge edilizia cantonale,
era di principio soggetto al diritto previgente (art. 41g cpv. 1 LE, RL 7.1.2.1)
e doveva essere adeguato alle nuove disposizioni solo in caso di riattazione,
trasformazione, ricostruzione o ampliamento (art. 41g cpv. 2 LE). L’art. 44g
cpv. 1 RLE (RL 7.1.2.1.1) dispone invero che il proprietario di un edificio o
di un impianto di cui al precedente art. 44d - ovvero di edifici ad uso
collettivo, quali gli istituti di cura, scuole, alberghi, fabbriche, empori,
sale di svago, come pure gli edifici di grande mole, costruzioni sotterranee e
impianti per il deposito di carburante e gas - realizzato prima del 1° gennaio
1997 e che costituisce un reale pericolo per le cose e le persone secondo il
diritto precedente, deve adattare il medesimo secondo un concetto di protezione
che renda accettabile il rischio residuo. Sennonché, contrariamente a quanto
preteso implicitamente dal perito a futura memoria (cfr. perizia a futura
memoria di cui all’inc. n. DI.2005.1363 rich. p. 7 e 11 e complemento della
perizia a futura memoria di cui all’inc. n. DI.2005.1363 rich. p. 6), non è
provato che l’immobile in parola, che si sviluppa su 6 piani fuori terra e 2
piani interrati (piano interrato -2: locale serbatoio olio combustibile,
cantine; piano interrato -1: rifugio/cantine, lavanderia, locale riscaldamento,
garages; piano terreno: bar con una superficie inferiore a 100 mq, un magazzino
e un ufficio; primo piano: 2 uffici; secondo-quinto piano: 12 appartamenti;
cfr. doc. B inc. n. DI.2005.1363 rich. e perizia a futura memoria di cui
all’inc. n. DI.2005.1363 rich. p. 5; cfr. pure teste __________ p. 4), oltre a
non costituire pacificamente una costruzione sotterranea o un impianto per il
deposito di carburante e gas, rientri tra gli edifici ad uso collettivo o tra
quelli di grande mole: la giurisprudenza ha in effetti già avuto modo di
stabilire, in un caso analogo a quello in esame, che uno stabile di 13
appartamenti disposti su 5 piani non può essere configurato alla stregua di un
edificio ad uso collettivo solo perché al piano terreno accoglie anche un piccolo
esercizio pubblico e un altro commercio (TRAM 7 settembre 2004 inc. n.
52.2004.174, doc. 3); per il resto nemmeno è stato dimostrato che all’immobile
in questione possa essere attribuita la qualifica di edificio di grande mole,
conferita per prassi solo agli stabili con oltre 20 appartamenti o m. 22 di
altezza (
Lucchini
, Compendio giuridico per l’edilizia, p. 173 seg.; TRAM 7 settembre
2004 inc. n. 52.2004.174, doc. 3), ritenuto che in concreto gli appartamenti esistenti
sono 12 e la sua altezza dovrebbe essere di circa m. 15/20 (teste __________ p.
4).
10.
Non
essendo con ciò date le condizioni per un’azione di garanzia per difetti della
cosa compravenduta, l’attrice nemmeno può infine pretendere dal convenuto la
rifusione dei costi delle due prove a futura memoria (fr. 9'054.80), che in
effetti non si sono rivelate utili, necessarie e appropriate per la
salvaguardia dei suoi diritti. Il giudizio con cui il Pretore ha disatteso tale
pretesa, censurato in questa sede, può pertanto essere confermato.
11.
Ne
discende, a conferma del giudizio di prime cure, l’integrale reiezione del
gravame, ritenuto che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della
procedura d’appello, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr.
149'856.-, seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 9 febbraio 2009 di AP 1
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr. 3’000.-
b) spese                                                      fr.
100.-
Totale                                                           fr.
3’100.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 5’000.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non
sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte
che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un
ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).