ti_gerichte · 12.2013.175 · 2014-01-02 · it
Tutela dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora, documenti nuovi in appello inammissibili

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.01.2014 12.2013.175

Incarto n.
12.2013.175
Lugano
2 gennaio
2014
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La presidente della seconda Camera civile
del Tribunale d'appello
quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG)
sedente per statuire nella causa a procedura sommaria
(tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora)
inc. n. SO.2013.3754
della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4 promossa con istanza 11 settembre 2013 da
AO 1
rappr. da RA 1
contro
AP 1
IC 1
IC 2
chiedente
l’espulsione delle persone convenute dopo disdetta straordinaria per mora dal
locale commerciale edibito ad esercizio pubblico di 374 m
2
al piano terreno nello stabile denominato __________ in via __________, domanda che
il Pretore ha accolto con decisione 9 ottobre 2013 facendo ordine ai convenuti
di mettere a libera disposizione dell’istante la superficie commerciale adibita
a ristorante al piano terreno e i 12 posteggi scoperti nello stabile denominato
__________ entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, e disponendone
l’esecuzione effettiva;
appellante
il solo convenuto AP 1, che con atto del 21 ottobre 2013 chiede di riformare la
decisione del Pretore nel senso di respingere l’istanza di espulsione;
ritenuto
in
fatto e in diritto:
che la
società AO 1, rappresentata da RA 1, ha concesso in locazione a AP 1, IC 2 e IC
1 (in seguito: conduttori) una superficie commerciale adibita a ristorante, di 374 m
2
e 12 posteggi scoperti, nell’immobile denominato __________ in via __________, per
un canone di locazione annuo di fr. 58'800.-, pagabile in rate trimestrali
anticipate, oltre alle spese accessorie (doc. A);
che il 4
giugno 2013 l’amministratrice dello stabile ha inviato a ognuno dei tre conduttori
una diffida di pagamento per le pigioni di marzo, aprile, maggio e giugno 2013,
con la comminatoria che alla scadenza infruttuosa del termine il contratto
sarebbe stato disdetto come previsto dall’art. 257d CO (doc. B);
che non
avendo ricevuto il pagamento di quanto richiesto, l’amministratrice dello
stabile ha inviato il 15 luglio 2013 a ognuno dei conduttori la disdetta
straordinaria del contratto di locazione, mediante formulario ufficiale, per la
scadenza del 31 agosto 2013 (doc. C);
che con
istanza 11 settembre 2013 l’amministratrice dello stabile ha convenuto i tre
conduttori davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per
ottenerne l’immediata espulsione dai locali ancora occupati;
che il
Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 9 ottobre 2013, nel corso della
quale l’istante ha confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione
effettiva, i convenuti hanno ammesso la situazione di mora, IC 2 e IC 1 non
opponendosi all’espulsione, mentre AP 1 vi si è opposto, impegnandosi a pagare
tutti gli arretrati entro la fine di ottobre 2013;
che con
decisione 9 ottobre 2013 il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta
straordinaria per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO e ha accolto
la domanda di espulsione nei loro confronti,
disponendone l’esecuzione
effettiva e ponendo a loro carico in solido la tassa di giustizia e le spese di
complessivi fr. 100.- e un’indennità ripetibile di fr. 100.- in favore della
parte istante;
che con
atto del 21 ottobre 2013 il solo convenuto AP 1
si è opposto
all’espulsione, rimproverando al Pretore un errato accertamento dei fatti per
quel che concerne la situazione di mora e un’errata applicazione del diritto,
per aver ritenuto valida la disdetta straordinaria e affermando di aver sempre
pagato la pigione “magari con qualche ritardo ogni tanto”, rilevando che
l’espulsione comporterebbe un pregiudizio irreparabile, tenendo conto del
personale occupato nel ristorante, dei contratti con i fornitori e della perdita
della sua unica fonte di reddito;
che la parte appellata non
ha presentato una risposta all’appello;
che
contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti
e il cui valore è di fr. 176’400.- come accertato dal Pretore, è dato il
rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per
legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);
che il
giudice chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può
pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione,
esaminando se la contestazione sollevata dal conduttore sia verosimile o se
essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto
processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724, H
ohl
, Procédure civile, Tome II, 2
a
ed., n. 1442,
1448);
che
l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre,
anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del
Pretore (DTF 137 III 317,
Bohnet
,
Le droit du bail en procédure civile suisse, 16
e
Séminaire sur le
droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);
che il
Pretore ha accertato che alla scadenza della comminatoria di pagamento di 30
giorni fissata il 4 giugno 2013 (doc. B) i conduttori non avevano versato le
pigioni scoperte oggetto del richiamo e che la disdetta straordinaria
notificata il 15 luglio 2013 per la scadenza del 31 agosto 2013 era pertanto
valida;
che
l’appellante contesta tali accertamenti, affermando che la diffida e la
disdetta straordinaria non avevano ragione di essere, le pigioni essendo state
pagate integralmente fino all’ottobre 2013, come documentato dai nuovi
documenti che allega all’appello;
che a
detta dell’appellante, infatti, la disdetta era nulla e l’istanza di espulsione
priva di fondamento, in quanto le pigioni erano integralmente pagate fino alla
fine di ottobre 2013, tenendo conto del deposito di cauzione di fr. 20'000.-,
degli importi di fr. 5'600.- versati il 25 maggio e il 28 giugno 2013 e degli
importi di fr. 5'799.85 pagato l’8 ottobre 2013 e di fr. 5'802.50 pagato il 9
ottobre 2013;
che le
nuove argomentazioni sviluppate in questa sede dall’appellante (inesistenza di
una situazione di mora) e i nuovi documenti prodotti in questa sede non possono
essere ammessi, i giudici d’appello dovendo decidere solo sulla base delle
argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del
Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, pubb. in SJ 2013 I 129, II
CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30);
che la
locatrice ha dimostrato con i documenti agli atti di aver diffidato ai sensi di
legge i conduttori in mora nel pagamento della pigione con plico raccomandato
del 4 giugno 2013 (doc. B), di aver notificato il 15 luglio 2013 con il
formulario ufficiale la disdetta straordinaria del contratto per il 31 agosto
2013 (doc. C) e di non aver ottenuto la riconsegna dei locali alla fine del
contratto;
che dagli
atti della causa SO.2013.3754 i fatti sono pertanto chiari (mora dei conduttori,
disdetta straordinaria e mancata riconsegna alla scadenza) e la situazione
giuridica è chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta
straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO, i conduttori avendo del resto ammesso
all’udienza del 9 ottobre 2013 l’esistenza di pigioni arretrate;
che il
deposito di garanzia non può essere compensato con la pigione dovuta (sentenza
del Tribunale federale 4C.59/2007 del 25 aprile 2007);
che in un
contratto di locazione comune, come in concreto (cfr. doc. A), i conduttori devono
far valere insieme i diritti derivanti dal contratto, sicché è anche dubbio che
il conduttore AP 1 possa opporsi da solo all’espulsione dall’esercizio
pubblico, alla quale non si sono opposti gli altri due coconduttori;
che a
ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione dei conduttori dall’ente
locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC);
che la
disdetta straordinaria per mora dei conduttori (art. 257d CO) esclude per legge
ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1 lett.
a CO);
che una
decisione di espulsione non può essere ritardata, un’eventuale proroga del
termine di riconsegna potendo tuttavia essere accordata dall’istante;
che il
rischio aziendale di cui si prevale l’appellante non rientra nelle circostanze
che possono impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3
CPC), né egli può prevalersi di altre circostanze tali da impedire l’esecuzione
dell’ordine di espulsione;
che
l’appello del convenuto è manifestamente irricevibile e non può essere
esaminato nel merito, di modo che la Camera può deciderlo nella composizione a
giudice unico prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG;
che le
spese processuali dell’appello vanno a carico dell’appellante, mentre non si
attribuiscono ripetibili alla parte istante, che non ha presentato una risposta
all’appello;
che il
valore litigioso ammonta ad almeno fr. 176'400.- come accertato dal Pretore;
che nella
commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto di tale valore e dei
parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura
sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG);
Per questi motivi,
decide:
1.
L’appello
21 ottobre 2013 di AP 1 è
inammissibile
.
2.
Le
spese processuali in complessivi fr. 100.- sono a carico dell’appellante. Non
si attribuiscono ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente
Giudice Epiney-Colombo
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).