ti_gerichte · 15.2004.126 · 2004-11-16 · it
fallimento. Realizzazione di un immobile prima della crescita in giudicato della graduatoria. Autorizzazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 16.11.2004 15.2004.126

Incarto n.
15.2004.126
Lugano
16 novembre
2004
CJ/sc/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Pellegrini e Walser
segretario:
Jaques,
vicecancelliere
statuendo sull'istanza 14 luglio 2004 dell'
IS 1
, __________
tendente ad ottenere l'autorizzazione di procedere
alla realizzazione della PPP n. __________
.
part. n. __________
RDF di __________
ai sensi dell'art. 128 cpv. 2 RFF prima della crescita in giudicato dell'elenco
oneri allestito nella procedura fallimentare secondaria diretta contro
PI 1
, già in __________
rappr.
dall’amministratore del fallimento __________, __________, a sua volta patrocinato
dall'__________, St. leg. dell'__________ PA 1, __________
procedura che
concerne anche i creditori insinuatisi nel fallimento:
1. PI 4
rappr. daRA 1
2. PI 2
rappr. dall'avv. __________
PA 2, __________
3. PI 3, __________
4. __________,
__________
ritenuto
in fatto e considerato in diritto:
1.
Con
sentenza 26 maggio 2003 di questa Camera (inc. 14.02.91), è stata riconosciuta
in Svizzera
la decisione di apertura della procedura d’insolvibilità
(“Insolvenzverfahren”) nei confronti della massa ereditaria fu PI 1, emanata il
18 giugno 2002 dall’Amtsgericht __________.
Il 23 febbraio 2004, l'IS
1 ha depositato l'elenco oneri relativo alla PPP __________ f.b. part. n. __________
RFD di __________ (di 105/1000). Vi sono stati iscritti con il beneficio di
un'ipoteca legale ai sensi degli art. 836 CC e 183 LAC il Municipio di __________
per fr. 2'300.-- nonché, per fr. 4'577,65, la PI 3 quale creditrice surrogata
nei diritti dello Stato e Canton Ticino. PI 4 è stata iscritta in primo rango
per due crediti di fr. 677'821,75 e di fr. 76'980.--, mentre PI 2 è stata
collocata in II, III, IV, V, e VI rango per un importo di fr. 550'275.--.
2.
Il credito di PI 2 è
stato contestato sia da PI 3 mediante azione 12 marzo 2004 in contestazione della
graduatoria (della quale l'elenco oneri è parte integrante) sia
dall'amministratore tedesco del fallimento, __________, con azione revocatoria
ai sensi dell'art. 285 LEF.
3.
Giusta l'art. 243
cpv. 2, 1° periodo LEF, l'amministrazione del fallimento realizza senza indugio
gli oggetti esposti a rapido deprezzamento, che richiedono una manutenzione
costosa o la cui conservazione comporta spese eccessive. La facoltà di
realizzazione anticipata prevista da questa norma è limitata dall'art. 128 cpv.
1 RFF, in virtù del quale la
realizzazione
(per incanto od a trattative private) non potrà, neppure nei casi d'urgenza,
aver luogo prima che siano decise, con sentenza passata in giudicato, le
contestazioni relative ai diritti di pegno o ad altri diritti reali limitati
risultanti dalle iscrizioni nel registro fondiario o notificati da terzi.
Giusta l'art. 128 cpv. 2 RFF, l'autorità di vigilanza potrà tuttavia,
eccezionalmente (cfr. i testi in tedesco e francese), permettere che la
realizzazione avvenga prima, se ciò possa farsi senza pregiudizio di interessi
legittimi. In questo caso le condizioni d'incanto faranno menzione delle cause
pendenti e una iscrizione provvisoria sarà praticata nel registro fondiario
(art. 961 CC).
3.1.
Nel
caso di specie, sia l'IS 1 che la creditrice ipotecaria di primo rango (scritto
7 luglio 2004) e la massa fallimentare tedesca (scritto 3 giugno 2004) hanno
auspicato la vendita all'asta nei tempi più brevi possibili, per evitare
inutili spese a carico della massa fallimentare siccome l'immobile è sfitto e
inutilizzato. PI 2 si è invece opposta a una realizzazione anticipata (scritto
del 1. luglio 2004).
3.2.
L'art.
128 RFF si fonda sulla considerazione che un prezzo di aggiudicazione conforme
al vero valore dell'immobile può essere ottenuto solo se vi è chiarezza sugli
oneri fondiari da assegnare all'aggiudicatario (cfr. DTF 119 III 87, cons. 2a;
111 III 78, cons. 1; 107 III 90). Nei casi in cui, come nella fattispecie,
tutti i crediti garantiti da pegni immobiliari sono esigibili, un'assegnazione
all'aggiudicatario è però comunque esclusa, siccome questi crediti devono
essere pagati con il prezzo di aggiudicazione e la parte dei pegni da esso non
coperta deve essere radiata dal registro fondiario (cfr. art. 110 cpv. 2 RFF al
quale rinvia l'art. 130 cpv. 1 RFF). Si potrebbe pertanto sostenere che in
siffatta ipotesi, la vendita anticipata non richiede l'autorizzazione di cui
all'art. 128 cpv. 2 LEF, rispettivamente – ma l'esito è lo stesso – che questa
autorizzazione deve sempre essere concessa. In due vecchie sentenze, il
Tribunale federale ha però esteso la protezione contro le realizzazioni
anticipate ai creditori pignoratizi la cui pretesa è esigibile, allo scopo di
garantire al titolare della pretesa la cui collocazione è contestata la facoltà
di poter determinare il comportamento da adottare nell'asta, ciò che presuppone
che egli sappia in anticipo se potrà o no compensare il prezzo d'aggiudicazione
offerto con il proprio credito (DTF 53 III 15 s.; 72 III 29; cfr. pure [in modo
implicito] DTF 88 III 26 s., cons. 3c). Nella giurisprudenza più recente,
questa protezione è stata indirettamente confermata, nel senso che il Tribunale
federale ha stabilito che quando è realizzato un motivo di straordinaria
urgenza ("Überdringlichkeit") ai sensi dell'art. 128 cpv. 2 RFF, la
richiesta di realizzazione anticipata non può essere respinta, invocando solo
l'interesse dei creditori ipotecari a poter definire la propria strategia quali
offerenti (cfr. DTF 96 III 87; 78 III 79 s.; 75 III 103; 72 III 30 s., cons. 1;
Gilliéron
, Commentaire de la LP,
vol. III, Losanna 2001, n. 22 ad art. 243). In concreto, la vendita prospettata
dall'Ufficio è pertanto sottoposta ad autorizzazione ai sensi dell'art. 128
cpv. 2 RFF.
3.3.
Quale motivo di straordinaria urgenza
("Überdringlichkeit"),
la
giurisprudenza annovera l'aumento de
gli interessi
ipotecari correnti che non siano coperti dai frutti dell'immobile, in ogni caso
se la perdita è rilevante, anche se dovesse essere sopportata solo dai
creditori chirografari (cfr. DTF 119 III 90, cons. 4b; 111 III 79 cons. 2; 96
III 86 s.). Nello stabilire il criterio di rilevanza della perdita, l'autorità
di vigilanza deve procedere ad una ponderazione degli interessi contrapposti
(cfr. DTF 72 III 31).
3.4.
Nel
caso concreto, non decorrono più interessi ipotecari, siccome sia il credito
della creditrice di primo rango (PI 4) sia quello garantito dalle cartelle
ipotecarie di rango II a VI sono stati disdetti, essendo entrambi stati
collocati quali crediti esigibili da pagarsi in contanti. Al loro posto
decorrono però interessi di mora allo stesso tasso del 10% (cfr. elenco oneri e
art. 104 cpv. 2 CO). Pur volendo far astrazione del credito di PI 2, in quanto
oggetto di contestazioni, il possibile ricavo viene di conseguenza ridotto ogni
anno almeno di fr. 73'898.-- (fr. 67'398.-- quali interessi di mora al 10% su
fr. 597'000.-- e su fr. 76'980.--, più fr. 6'500.-- a titolo di spese
condominiali, cfr. scritto 19 ottobre 2004 del rappresentante della comunione
dei comproprietari, __________), ossia di oltre l'8% della stima peritale del
valore dell'immobile (pari a fr. 900'800.--). La perdita aumenta a fr.
123'898.-- (13,75%) se si considera anche il credito di PI 2. Gli interessi,
sia convenzionali che di mora (cfr. art. 818 cpv. 1 n. 2 e 3 CC), continueranno
a maturare fino alla realizzazione (art. 208 cpv. 1, 2. periodo LEF). Essi non
sono d'altronde compensati con i redditi dell'immobile, il quale è sfitto e
risulta impossibile da locare, siccome i possibili interessati che si sono
finora manifestati si sono ritirati a causa dell'incertezza relativa alla
durata di locazione (cfr. scritto 19 ottobre dell'__________ all'IS 1).
Infatti, l'Ufficio ha giustamente imposto all'amministrazione dell'immobile di
fissare la scadenza della locazione al giorno dell'aggiudicazione, per evitare
un deprezzamento del valore dell'immobile se esso dovesse essere messo
all'incanto gravato da un contratto di locazione. L'interesse di tutte le parti
a un'immediata messa all'asta è pertanto superiore a quello di PI 2 a poter
stabilire la propria strategia di asta, anche per il motivo che quest'ultima
potrà, qualora dovesse aggiudicarsi il fondo, saldarne il prezzo mediante
compensazione con il proprio credito (dovesse vincere le cause pendenti) solo dopo
aver pagato tutte le spese e i crediti garantiti da ipoteca legale e dal pegno
di primo rango, il cui importo complessivo può essere valutato in almeno fr.
830'000.-- (fr. 2'300 + 4'577 + 597'000.-- + 80'821 + 76'980 + 67'398), senza
contare le spese esecutive (comprese quelle riferite all'amministrazione
dell'immobile) e di trapasso.
4.
L'istanza
va pertanto accolta.
Non si
preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità, visto il principio
di gratuità che caratterizza l'ambito della vigilanza in materia esecutiva
(cfr. art. 61 cpv. 2 lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF; 16 cpv. 1 LPR).
Richiamati
gli art. 17, 20
a
, 243 LEF; 128 RFF; 61, 62 OTLEF;
pronuncia:
1.
L'istanza
14 luglio 2004 dell'IS 1 è accolta.
1.1.
Di
conseguenza, è autorizzata ai sensi dell'art. 128 cpv. 2 RFF la realizzazione
della PPP n. __________
f.b. part. n. __________
RDF di
__________ prima della conclusione delle cause inoltrate contro PI 2.
2.
Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.
3.
Contro
questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della
scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in
conformità dell’art. 19 LEF.
4.
Intimazione
a:  – __________
, St. leg. dell'PA 1, __________
;
– RA
1, __________;
–
__________ PA 2, __________;
– PI
3, __________;
– __________,
__________
Comunicazione
all’IS 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente                                                                             Il
segretario