ti_gerichte · 12.1995.310 · 1996-03-27 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.03.1996 12.1995.310

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00310
Lugano
27 marzo 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa ordinaria appellabile inc. n. OA.94.1105
della Pretura del distretto di Lugano, sezione 1,
promossa con petizione 9 gennaio 1991 da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dallo studio legale __________
con cui
l’attore ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 68’093.10
oltre accessori a titolo di risarcimento del danno contrattuale;
Domanda
avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione e che
il Pretore con sentenza 26 ottobre 1995 ha respinto;
Appellante
l’attore, che con atto di appello del 16 novembre 1995 chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione;
Mentre
la convenuta con osservazioni dell’11 gennaio 1996 chiede la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a
giudizio i seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
-
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
L’attore
sostiene con la petizione di avere incaricato la convenuta di locare a terzi e
amministrare l’appartamento da lui posseduto a __________.
In
esecuzione di tale mandato la convenuta avrebbe locato l’appartamento a tale
__________, che alla scadenza del contratto (fine settembre 1988) vi avrebbe
lasciato danni per fr. 15’669.50 e canoni e spese impagati per fr. 5’273.10.
La
convenuta non si sarebbe inoltre preoccupata di riscuotere l’esigua  garanzia
prestata dal conduttore di fr. 5’000.--.
L’appartamento
sarebbe poi stato sfitto dall’ottobre 1988 al luglio 1989, con un mancato
introito di fr. 47’150.--.
Avendo
la convenuta ripetutamente violato il proprio obbligo di diligenza,
segnatamente chiedendo una garanzia insufficiente e con il proprio
comportamento all’atto della restituzione dell’ente locato, essa sarebbe
responsabile per i predetti danni.
B.
Nella
risposta del 18 febbraio 1991 la convenuta si è opposta alla petizione,
contestando la pretesa violazione del proprio dovere di diligenza, come pure
l’esistenza dell’asserito danno e del nesso di causalità tra il proprio agire e
tale danno.
C.
In
replica l’attore ha rimproverato alla convenuta anche l’accettazione di una
disdetta intempestiva, con il che sarebbe a maggiore ragione fondata la pretesa
per il mancato incasso dei canoni di locazione.
Le
parti hanno per il resto mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando
nel contempo quelle della parte avversaria.
D.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’applicabilità delle norme sul
contratto di mandato, ha in sostanza ritenuto che la convenuta non si sia
comportata in maniera anticontrattuale, ed ha perciò respinto la petizione.
E.
Con
l’appello in rassegna l’attore ha ribadito le proprie tesi e domande,
sostenendo che il Pretore avrebbe ammesso a torto la correttezza dell’agire
della convenuta, e avrebbe di conseguenza erroneamente omesso l’esame delle
altre premesse del di lei obbligo risarcitorio.
F.
Delle
osservazioni 11 gennaio 1996 della convenuta, nelle quali essa chiede la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto
1.
E’
incontestato che il rapporto contrattuale instauratosi tra le parti soggiace in
primo luogo agli art. 394 e segg. CO che regolano il contratto di mandato.
In
base all’art. 398 CO il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato in modo
diligente e fedele, e risponde del danno che cagiona intenzionalmente o per
negligenza (art. 321e cpv. 1 CO su rinvio dell’art. 398 cpv. 1 CO).
In
generale la responsabilità del mandatario è subordinata a quattro condizioni
cumulative (per tante:
II CCA
22 aprile 1994 in re F.C. SA/F.):
-     il
mandante ha subito un danno;
-     il
mandatario ha violato un dovere contrattuale;
-     esiste
un nesso di causalità adeguata tra la violazione contrattuale e il pregiudizio
subito dal mandante;
-     il
mandatario ha commesso una colpa.
Il
mandante che chiede risarcimento deve provare il danno subito, la violazione
contrattuale e il nesso di causalità adeguata, la colpa è invece presunta e, in
base all’art. 97 cpv. 1 CO, spetta piuttosto al mandatario provare che nessuna
colpa gli è imputabile (
DTF
113 II 433).
2.
Risulta
dagli atti, contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta (duplica, pag.
7), che il contratto originario con lo __________ è in seguito stato modificato
nel senso che esso si rinnovava di anno in anno, con possibilità di disdetta
per la fine di giugno con preavviso di tre mesi (doc. 2 e 3).
Contrariamente
a quanto ritenuto dal Pretore, è addirittura manifesto che l’accettazione di
una disdetta intempestiva (doc. E) con la quale il termine di disdetta viene
abbreviato di ben 9 mesi senza il consenso del mandante, e senza che vi sia
immediatamente pronto un subentrante per l’ente locato (a maggior ragione se
l’appartamento è, come quello di specie, per sua natura difficile da locare -cfr.
deposizione __________ -), costituisce atto di amministrazione palesemente
contrario agli interessi del mandante, in quanto passibile di causargli un
immediato pregiudizio economico.
Si
tratta perciò di una violazione del dovere di diligenza nei suoi confronti, che
non è sicuramente giustificabile, come erroneamente ritenuto dal Pretore, con
il richiamo alla latitudine di apprezzamento di cui dispone il mandatario,
ritenuto oltretutto che l’eventualità che siffatta soluzione sarebbe stata
corrispondente agli interessi del mandante è rimasta allo stadio di puro
parlato.
Vero
è invece che il mandante in conseguenza del comportamento della convenuta ha
perso il diritto di tenere responsabile il conduttore dei canoni di locazione
per il periodo compreso tra l'ottobre del 1988 e il giugno del 1989.
Non
dovendosi necessariamente ammettere che il conduttore, qualora non fosse stata
accettata la sua disdetta anticipata, avrebbe immediatamente sospeso il
pagamento del canone, o che anche in tale ipotesi non sarebbe stato possibile
procedere nei suoi confronti all’incasso forzato dei canoni del periodo di
disdetta, ne deve conseguire che la violazione contrattuale commessa dalla
convenuta ha causato, o almeno favorito il verificarsi del danno costituito dal
mancato incasso dei suddetti canoni.
Non
avendo la convenuta saputo giustificare validamente il proprio operato,
gravemente lesivo dell’obbligo di diligenza (non potendosi ritenere
giustificata la disdetta intempestiva dal cambiamento di sede di lavoro e dalla
partenza all'estero dell'inquilino poiché tali circostanze non possono essere
giudicate imprevedibili al momento della conclusione del contratto:
I CCTF
24
ottobre 1994 in re F. c. Cassa Pensione C.G.), ne deve seguire la sua condanna
al risarcimento dell’intero danno di fr. 42’435.--, pari al canone mensile di
fr. 4’215.-- e all’acconto spese di fr. 500.-- per 9 mesi.
3.
Diverso
è invece il caso per il rimprovero riguardante il mancato incasso della pigione
e dell’acconto spese dell’ultimo mese in cui il conduttore ha occupato
l’appartamento (settembre 1988) come pure dei conguagli per le spese
accessorie.
In
effetti, ciò che l’attore identifica come il proprio danno -ovvero il mancato
incasso del canone e delle spese- è in realtà frutto del comportamento del
conduttore e non della convenuta.
Un
comportamento maggiormente tempestivo da parte della convenuta -che è ciò che
l’attore avrebbe auspicato- l’avrebbe verosimilmente portata ad avviare una
procedura esecutiva o giudiziaria nei confronti dell’inquilino, ma non gli
avrebbe di certo impedito di lasciare l’appartamento senza pagare l’ultimo
canone, tesi che nemmeno lo stesso attore ha mai sostenuto.
Dato
che la possibilità di perseguire l’inquilino rimaneva comunque intatta al
momento dell’avvio di questa procedura, non essendosi compiuta la prescrizione
della pretesa, ne consegue che non vi è nesso di causalità adeguata tra le
pretese omissioni della convenuta e l’asserito danno.
4.
Sulla
pretesa di risarcimento dei danni che il conduttore avrebbe causato all’ente
locato si osserva quanto segue:
4.1
Il
rimprovero dell’attore di avere richiesto solo fr. 5’000.-- di cauzione è
infondato.
Benché
in teoria sarebbe senza dubbio stato possibile chiedere una cauzione più
elevata, non si può disattendere che una pretesa pari a tre canoni di locazione
nell’ambito di un contratto concluso per la durata di tre mesi avrebbe con ogni
probabilità dissuaso molti potenziali conduttori dallo stipulare il contratto,
e per certi versi avrebbe di conseguenza potuto dimostrarsi controproducente
per il mandante medesimo.
Inoltre,
benché corrispondente a solamente poco più di una mensilità di pigione, la
somma di fr. 5’000.-- appare in termini assoluti ragguardevole, e adatta perciò
a coprire buona parte dei possibili danni che un inquilino medio potrebbe
inavvertitamente arrecare all’ente locato.
Ne
segue che per questo motivo non può essere ravvisata negligenza della convenuta
nell’esecuzione del mandato.
4.2
Non
potendosi pretendere dalla convenuta la periodica ispezione dell’appartamento
dell’attore per accertarsi dell’uso fattone dal conduttore -non lo afferma
nemmeno l’attore, che limita i propri rimproveri sul tema alla richiesta di una
garanzia insufficiente e a negligenza all’atto della restituzione
dell’appartamento (petizione, pag. 8)-, essa, come l’attore, si è trovata di
fronte al fatto compiuto costituito dall’esistenza di danni nell’appartamento.
Non
per questo la convenuta avrebbe potuto trattenere l’inquilino fino al pagamento
dei pretesi danni ed impedire quindi l’insorgenza del pregiudizio economico
lamentato dall’attore.
Si
pone perciò il medesimo problema di nesso di causalità adeguata tra l’asserito
intempestivo agire della convenuta e il preteso danno, già visto per la
richiesta di risarcimento del canone di locazione (consid. 3) e da risolvere
anche in questo caso in sfavore dell’attore, dovendosi ammettere la possibilità
per lui di procedere nei confronti del conduttore.
E’
per contro vero che la convenuta -come aveva fatto in occasioni precedenti
(cfr. doc. 8)- avrebbe dovuto in occasione della riconsegna dell’ente locato
allestire un protocollo di accertamento degli eventuali difetti
dell’appartamento, così da garantire o facilitare la prova della loro esistenza
in una successiva procedura.
Nell’ipotesi
che l’attore avesse a procedere nei confronti dello __________ per il
risarcimento dei danni e dovesse soccombere per non aver saputo dimostrare il benfondato
delle sue pretese, questa mancanza potrebbe essere ritenuta rilevante. Ciò non
è tuttavia il caso nell’ambito della richiesta diretta di risarcimento qui in
esame.
4.3
Eccezion
fatta per i lavori di pulizia, non vi è in ogni caso la prova, che doveva
essere fornita dall’attore (art. 8 CC), del fatto che la somma pretesa
corrisponda realmente e interamente a danni arrecati dal conduttore piuttosto
che a spese di ripristino della normale usura dell’immobile.
5.
E’
infine infondata anche la pretesa riguardante la pigione per il mese di luglio
1989, non essendovi prova alcuna del fatto che la mancata locazione
dell’appartamento in quel mese sia stata causata da negligenza della convenuta,
piuttosto che da difficoltà oggettive dovute al genere di appartamento
decisamente costoso, e perciò destinato ad una ristretta cerchia di potenziali
clienti.
Ne
consegue il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Gli
interessi al 5% sull’importo di fr. 42’435.-- decorrono dalla data media del 15
gennaio 1989.
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
16 novembre 1995 __________ è parzialmente accolto.
Di
conseguenza la sentenza 26 ottobre 1995 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 1, è riformata nel modo seguente:
1.
La petizione è parzialmente accolta.
__________
è condannata a pagare a __________ fr. 42’435.-- oltre interessi al 5% dal 15
gennaio 1989.
2
.   La
tassa di giustizia di fr. 2’550.-- e le spese, da anticipare dall’attore,
restano a suo carico per 2/5 e per 3/5 sono a carico della convenuta, che
rifonderà all’attore fr. 500.-- per parte di ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr.       1’650.--
b)
spese                        fr.            50.--
T
o t a l e                        fr.       1’700.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico per 2/5 e per 3/5 sono a
carico della convenuta, che rifonderà all’attore fr. 300.-- per ripetibili
parziali d’appello.
III.
Intimazione:    -    __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 1.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario