ti_gerichte · 20.2007.3-3 · 2008-11-20 · it

Espropriazione formale per opere di sistemazione stradale con creazione di un marciapiede (indennità per terreni posti in zona residenziale semi-intensiva R3)

Tessin Tribunale di espropriazione 20.11.2008 20.2007.3-3
Tessin Tribunale di espropriazione 20.11.2008 20.2007.3-3
Ticino Tribunale di espropriazione 20.11.2008 20.2007.3-3

Incarto n.
20.2007.3-3
Lugano
20 novembre 2008
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch. Alberto Canepa
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione dei progetti definitivi promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COCE
2
composta da:
1.
MCON 5
2.
MCON 6
3.
MCON 7
4.
MCON 8
5.
MCON 9
6.
MCON 10
7.
MCON 11
8.
MCON 12
nell'ambito
della sistemazione stradale di Via __________ e la creazione di un
marciapiede,
relativamente
al mapp. no. 1846 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Con risoluzione dell’11.12.2006 il Consiglio Comunale di __________ ha
approvato il progetto concernente la sistemazione di Via __________ e la
formazione di un marciapiede, ed ha concesso un credito di investimento per le
opere di fr. 1'888'128.- (MM 14/06).
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dall’8.6 al
6.7.2007 conformemente agli art. 30 ss della Legge sulle strade (Lstr.).
Il
Municipio
ha approvato il progetto con risoluzione del
22.10.2007 cresciuta incontestata in giudicato, ed ha quindi trasmesso
l’incarto a questo Tribunale per i suoi incombenti come previsto dagli art. 31
e 26 Lstr..
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge la comproprietà al mapp. no. 1846;
stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato totalmente contro
versamento di un’indennità di fr. 300.- il mq.
Con memoria del 24.6.2007 gli espropriati hanno rivendicato un’indennità di
almeno fr. 400.- il mq.
L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 18.3.2008 con esito negativo.
L’anticipata immissione in possesso è stata autorizzata a far tempo dal
1°.6.2008.
2.
Il
mapp. no. 1846 è costituito da una striscia di terreno di mq 235 già utilizzato
come sedime stradale. Esso è frutto del frazionamento dell’originario mapp. no.
258 in più particelle, nell’ambito del quale già si era considerata quella
superficie come necessaria all’allargamento di Via __________ in quanto
riservata dal PR; in sostanza il frazionamento ha anticipato l’espropriazione.
Libera da servitù ed oneri fondiari, la particella è assegnata alla zona
residenziale semi-intensiva R3.
3.
3.1.
L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità
(art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento
espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni
economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza
pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes,
1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per la valutazione dell’indennità per
espropriazione formale corrisponde a quella dell’anticipata immissione in
possesso o, in difetto, a quella dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19
Lespr.).
L’indennità espropriativa consta, in particolare, dell’intero valore venale del
diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo
commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto
stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit
administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base
al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita
ufficialmente registrati di preferenza negli anni immediatamente precedenti il
dies aestimandi e riferibili a fondi con possibilità di sfruttamento analoghe a
quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80
ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT
II-1998 no. 27). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di
un campione di raffronto adeguato e che costituisca una testimonianza valida
quanto ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare (RDAT 1985 no.
92, II-1998 no. 27); in quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran
lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato –
ed i prezzi per
tin
enti a terreni già edificati non hanno quindi valenza
decisiva (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
Nell’operazione di estimo non è tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni
di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2
Lespr.). Viceversa vanno considerate tutte le caratteristiche dei fondi
(posizione, potenziale edilizio, conformazione, dimensione ecc.), senza
trascurare, peraltro, le eventuali possibilità di miglior uso (art. 12 cpv. 1
Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o
annotati a RF (art. 14 Lespr.), così da ottenere, in esito ad una ponderazione
oggettiva ed agli adeguamenti che dovessero risultare necessari in ragione di
peculiarità specifiche, un valore attendibile e corrispondente al prezzo che
chiunque potrebbe conseguire nell’ambito di una transazione privata.
3.2. Il mapp. no. 1846 è da valutare come sedime edificabile essendo stato
intavolato come mappale a sé stante solo e proprio in funzione del futuro
intervento espropriativo. Questa circostanza è del resto riconosciuta dallo
stesso ente espropriante la cui offerta di indennizzo include manifestamente la
componente edilizia della superficie.
Il Tribunale ha esperito come d’uso un’indagine a RF focalizzando le
transazioni immobiliari stipulate immediatamente prima del 1°.6.2008 ed aventi
per oggetto terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle
del fondo espropriando. Considerato che l’esito non si è rivelato del tutto
soddisfacente, il sondaggio è stato esteso anche alle transazioni precedenti
risalendo fino al 2001.
Complessivamente sono così emersi i seguenti valori R3:
- fr. 360.- il mq per il mapp. no. 1865 di mq 600, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.4.2001 al d.g. 3038);
- fr. 310.- il mq per il mapp. no. 1845 di mq 2180, loc. __________ (iscr. a RF
il 24.12.2001 al d.g. 9673);
- fr. 270.27 il mq per il mapp. no. 1883 di mq 481, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.12.2002 al d.g. 9665);
- fr. 288.89 il mq per il mapp. no. 1884 di mq 450, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.12.2002 al d.g. 9667);
- fr. 330.52 il mq per il mapp. no. 1869 di mq 593, loc. __________ (iscr. a RF
il 26.8.2003 al d.g. 6672);
- fr. 315.64 il mq per il mapp. no. 1881 di mq 358, loc. __________ (iscr. a RF
il 10.4.2003 al d.g. 2636);
- fr. 315.79 il mq per il mapp. no. 1845 di mq 475, loc. __________ (iscr. a RF
il 24.2.2003 al d.g. 1327);
- fr. 327.- il mq per il mapp. no. 1868 di mq 280, loc. __________ (iscr. a RF
il 26.8.2003 al d.g. 6674);
- fr. 370.- il mq per il mapp. no. 1889 di mq 550, loc. __________ (iscr. a RF
l’11.3.2004 al d.g. 1871/2); i
l trapasso
è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il
23.12.2003;
- fr. 226.56 il mq per il mapp. no. 239 di mq 3531, loc. __________ (iscr. a RF
il 28.10.2004 al d.g. 8921; il fondo consta di una superficie boschiva di mq
340 e di un ripostiglio di mq 11;
- fr. 360.58 il mq per il mapp. no. 1882 di mq 416, loc. __________ (iscr. a RF
il 30.8.2004 al d.g. 6968);
- fr. 387.33 il mq per il mapp. no. 1898 di mq 371, loc. __________ (iscr. a RF
il 9.12.2004 al d.g. 10215); il prezzo è comprensivo di una quota di
comproprietà coattiva di 1/5 del mapp. no. 1875;
- fr. 380.- il mq per il mapp. no. 1902 di mq 428, loc. __________ (iscr. a RF
il 6.4.2005 al d.g. 2602);
- fr. 369.24 il mq per il mapp. no. 1945 di mq 332, loc. __________ (iscr. a RF
il 21.9.2007 al d.g. 7345);
i
l trapasso è avvenuto in seguito a cessione ed
esercizio di un diritto di compera annotato il 15.2.2007.
Su tali basi, tolte le punte estreme, risulta d’acchito che l’indennità offerta
dal Comune (fr. 300.- il mq) è insufficiente.
Piuttosto bisogna considerare che dopo una flessione riscontrata nel 2002, a
partire dal 2003 il mercato immobiliare ha registrato un apparente rialzo
raggiungendo una quotazione media di ca. 350.- fr. il mq; come si evince dai
dati riportati, tale importo è riconducibile prevalentemente a superfici non
particolarmente ampie che normalmente sono destinate ad accogliere abitazioni a
carattere unifamiliare. Dopo il 2005 è stata stipulata una sola transazione,
segno questo di un certo ristagno del mercato in base al quale è lecito
ritenere che ancora nel giugno del 2008 questa tipologia di terreni non potesse
valere più di 350.- fr. il mq.
Tale importo si adegua perfettamente anche al mapp. no. 1846. Una indennità più
consistente, che nell’ammontare raggiunga quella rivendicata dagli espropriati (almeno
fr. 400.- il mq), è senz’altro da escludere poiché del tutto priva di riscontri
oggettivi.
4.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato
dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dalla data dell’anticipata
immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ossia dal 1°.6.2008 in poi.
5.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un
legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia
1.     Per l’espropriazione formale totale del mapp.
no. 1846 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 350.-
il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% dal 1°.6.2008.
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
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-
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-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco