ti_gerichte · 40.2005.235 · 2007-11-09 · it
Errata applicazione del valore di base dei terreni nella relativa zona di PR


Incarto n.40.2005.235

Lugano

9 novembre 2007

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 2 novembre 2005 da

RI
 1

rappr.
 da  RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 3 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 980 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 20 settembre 2007,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 980 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 144'400.--.

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2007 da RI 1 è stato respinto dallUCS
con decisione del 3 ottobre 2005.Lautorità di prima istanza ha sostanzialmente confermato la bontà della
propria decisione ribadendo che le argomentazioni del ricorrente sono già state
considerate per la determinazione dei valori e questo poiché a tutti gli
edifici accessori è stato applicato il correttivo di vetustà massima prevista
del -60%.

3.     Con
ricorso 2/18 novembre 2005 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando
una riduzione complessiva del valore di stima del fondo mediante azzeramento del
valore del vecchio magazzino ivi ubicato, che a mente del ricorrente dovrà
essere demolito con costi non indifferenti, e parallela riduzione del valore
del terreno.

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato
che il fondo è pianeggiante. Sul lato OVEST è ubicato uno stabile-deposito con
muratura in cemento armato e mattoni di cemento; il tetto è a due falde con
copertura in tegole. Presenta portoni in lamiera e il suo stato di
conservazione è precario.Sul lato EST trovano spazio due tettoie con copertura in tegole ed eternit, il
cui stato di conservazione è fatiscente. La loro struttura portante è in
muratura. Il fondo è interamente destinato a deposito.Il ricorrente ha avuto modo di puntualizzare che le costruzioni sono tutte da
demolire.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di  RI 1 proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per
nuovo giudizio.

Ciò
non sulla base di una specifica censura sollevata dal ricorrente, ma in virtù
di un accertamento dufficio esperito da questo Tribunale.In effetti, così come risulta dal Piano regolatore in vigore nel Comune di _________,
il mappale 980 è inserito nella zona residenziale intensiva R5.

Orbene
risulta che lUCS, per la determinazione del valore metrico del terreno, ha accertato
la fattispecie in modo errato, applicando il valore di zona di fr. 50.--/mq., corrispondente
a quello proposto per fondi situati in zona artigianale (AR), invece che di fr.
130.--/mq. per la zona R5, che al contrario, ha invece trovato corretta
considerazione per i mappali confinanti n. 968 e 972.

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande
della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo
(art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm), la lacuna non è invero sanabile in
questa sede, anche perché la ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa
unistanza di giudizio.

Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm, applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst., la causa deve
essere rinviata allUCS per un nuovo giudizio, che dovrà considerare la zona e
i parametri edificatori previsti dal Piano regolatore in vigore.

8.

8.1     Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinchè, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2     La
tassa di giustizia di fr. 600.è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.). Non si assegnano ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.Di conseguenza la decisione 3 ottobre 2005è annullatae lincarto è
rinviato allUfficio cantonale di stima affinchè, esperiti i necessari
accertamenti, proceda ad emettere una nuova decisione ai sensi dei
considerandi.

2.     La tassa di giustizia di fr. 600.è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima. Non si assegnano ripetibili.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco