ti_gerichte · 12.2004.182 · 2004-10-05 · it

Contratto di locazione, responsabilità per danno contrattuale, non impossibilità di adempimento per esondazione del lago Verbano

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.11.2005 12.2004.182

Incarto n.
12.2004.182
Lugano
25 novembre
2005
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2002.225
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 28
agosto 2002 da
AO 1
urigo
rappr. dall’  RA
2
contro
AP 1
rappr. da  RA 1
con cui
l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 245'298.60
oltre interessi al 5% dal 31 dicembre 2001 a titolo di risarcimento del danno,
importo aumentato a fr. 383'600.- all’udienza e ridotto poi con le conclusioni
del 2 agosto 2004 a fr. 255'644.90 oltre interessi al 5% dal 31 dicembre 2001,
domanda alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore ha parzialmente
accolto nella misura di fr. 168'700.- oltre interessi al 5% dal 28 agosto 2002
con sentenza del 5 ottobre 2004;
appellante
la convenuta che con gravame del 18 ottobre 2004 chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere l’istanza e di porre gli oneri processuali di
prima sede a carico dell’istante, obbligata a rifonderle fr. 15'000.- per
ripetibili, con protesta di spese e ripetibili;
mentre
l’istante postula la reiezione dell’appello con osservazioni dell’11 novembre
2004 e con appello adesivo di stessa data chiede la condanna della convenuta al
pagamento di fr. 214'267.85 oltre interessi al 5% dal 28 agosto 2002, la
suddivisione degli oneri processuali tra le parti in ragione di 2/5 a carico
dell’istante e di 3/5 a carico della convenuta, tenuta inoltre a rifonderle fr.
3'000.- per ripetibili, protestate in sede di appello;
e la
convenuta propone con le osservazioni del 17 dicembre 2004 di respingere
l’appello adesivo dell’istante;
letti ed esaminati gli atti,
ritenuto
In fatto:
A.
AP 1 ha dato in locazione con
contratto del 20 marzo 1992 a AO 1 il salone di bellezza e fitness denominato __________
e situato nel piano interrato dell’albergo omonimo ad __________, per un canone
di locazione minimo annuo di fr. 41'000.- fino a una cifra d’affari di fr.
520'000.-, e dell’8% a partire da una cifra d’affari di fr. 520'000.- (doc. A).
Il contratto era stipulato per una durata fissa di 5 anni fino al 31 dicembre
1996, con un diritto d’opzione di 5 anni ulteriori concesso alla conduttrice,
che ne ha fatto uso, rinnovando il contratto fino al 31 dicembre 2001. Il 15
ottobre 2000 si è verificata l’esondazione del lago Verbano, che ha provocato
l’evacuazione dell’Albergo __________, sommerso dalle acque. AO 1 e il marito __________
hanno chiesto ai dirigenti della locatrice, dopo un incontro a Zurigo l’11
gennaio 2001, di confermare se poteva adempiere il contratto di locazione dal
mese di maggio 2001 (doc. C). AP 1 ha deciso di edificare nel giardino
dell’albergo un nuovo padiglione per la piscina, lo studio fitness e il salone
di bellezza per la stagione 2002 con un nuovo concetto (doc. D), rinunciando
alla riapertura nel 2001 della struttura locata a AO 1. Quest’ultima ne ha
informato i propri clienti nel febbraio 2001 (doc. E). AP 1 ha notificato a AO
1 la disdetta del contratto di locazione, con formulario ufficiale, il 6 giugno
2001 per la scadenza del 31 dicembre 2001, rilevando che il contratto si era
comunque sciolto il 15 ottobre 2000 con la distruzione dell’oggetto locato (doc.
F).
B.
AO 1
ha chiesto una proroga del contratto davanti all’Ufficio di conciliazione di __________,
che con decisione 6 dicembre 2001 ha respinto l’istanza (doc. H). Adito il 7
gennaio 2002 dalla conduttrice, il Pretore di Locarno-Campagna ha respinto con
sentenza del 7 marzo 2002 la domanda di protrazione del contratto di locazione
(doc. L, incarto DI.2002.5). AO 1 si è rivolta nuovamente all’Ufficio di
conciliazione di __________ il 14 agosto 2002, per sottoporre la domanda di
risarcimento del danno nei confronti di AP 1. L'Ufficio ha constatato la
mancata conciliazione delle parti.
C.
AO 1 ha convenuto AP 1 davanti al Pretore del distretto di
Locarno-Campagna con istanza del 28 agosto 2002 per ottenere la condanna della
convenuta al versamento di fr. 245'298.60 oltre interessi al 5% dal 31 dicembre
2001 a titolo di risarcimento del danno da lei subito nel periodo 16 ottobre
2000-31 dicembre 2001. All’udienza del 9 ottobre 2002 l’istante ha aumentato la
domanda di giudizio a fr. 383'368.- oltre interessi, alla quale la convenuta si
è opposta. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento
finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive conclusioni, nelle quali
l’istante ha ridotto la domanda a fr. 255'644.90.
D.
Statuendo
il 5 ottobre 2004, il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza e ha condannato
la convenuta a versare all’istante fr. 168'700.- oltre interessi al 5% dal 28
agosto 2002. La tassa di giustizia di fr. 9'000.- e le spese di fr. 10'046.60
sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate
le ripetibili.
E.
AP 1
è insorta contro la sentenza del Pretore con un appello del 18 ottobre 2004,
nel quale chiede che in riforma del giudizio impugnato l’istanza sia respinta
integralmente, con protesta di spese e ripetibili e la rifusione di fr.
15'000.- a titolo di ripetibili di prima sede. Nelle osservazioni dell’11 novembre
2004 l’istante propone la reiezione dell'appello e con appello adesivo di
stessa data chiede la condanna della convenuta al pagamento di fr. 214'267.85
oltre interessi al 5% dal 28 agosto 2002, la suddivisione degli oneri
processuali tra le parti in ragione di 2/5 a carico dell’istante e di 3/5 a
carico della convenuta, tenuta inoltre a rifonderle fr. 3'000.- per ripetibili,
protestate in sede di appello. L’appellante chiede con le osservazioni del 17
dicembre 2004 di respingere l’appello adesivo dell’istante.
Considerando
in diritto
:
1.
Il
Pretore ha rilevato che l’esondazione del lago Verbano avvenuta il 15 ottobre
2000 aveva causato un’impossibilità solo temporanea di usufruire dei locali
oggetto del contratto, dal momento che l’albergo aveva riaperto i battenti il
1° giugno 2001, salvo il nuovo centro wellness, aperto il 23 marzo 2003 in
seguito a un cambiamento di concetto gestionale deciso dalla convenuta. La
locatrice non ha addotto motivi che giustificassero l’impossibilità di
ripristinare l’ente locato entro il 1° giugno 2001 e il Pretore ha concluso che
il contratto di locazione non si era estinto ai sensi dell’art. 119 CO il 15
ottobre 2000. Egli ha constatato che la locatrice non rispondeva del danno
subito dalla conduttrice fino al 31 maggio 2001, l’inagibilità dei locali
essendo dovuta a un evento naturale, mentre invece rispondeva dopo tale data,
non avendo messo a disposizione della conduttrice locali sostitutivi
equivalenti ai sensi dell’art. 259c CO. Per quel che concerne il danno, il
Pretore ha ritenuto che dal gennaio 2001 la conduttrice doveva adoperarsi per
ridurlo, ma che non si poteva ragionevolmente pretendere da lei l’avvio di una
nuova attività analoga nel 2001, in considerazione del tipo di struttura,
integrata in un albergo di lusso, e del tempo necessario per trovare locali
idonei, nuovi finanziamenti e promuovere la nuova installazione. Sull’ammontare
del danno il Pretore ha ritenuto che la locatrice doveva risarcire la perdita
di guadagno subita dalla conduttrice dal 15 ottobre 2000 al 31 dicembre 2001,
poiché la compagnia assicuratrice aveva rifiutato ogni indennizzo a causa della
mancata ripresa dell’attività sul posto, dovuta alla decisione della convenuta
di cambiare il concetto del salone. In base alla perizia giudiziaria, dal quale
si è in parte scostato, il Pretore ha fissato in fr. 197'023.30 il danno da
risarcire. Dedotte le somme dovute dall’istante alla convenuta, di fr.
28'360.60 (ripetibili fr. 9'000.-, canone di locazione completivo dal 1°
gennaio al 15 ottobre 2000 fr. 19'360.60), egli ha condannato la convenuta a
rifondere all’istante  fr. 168'700.- oltre interessi al 5% dal 28 agosto 2002,
data dell’istanza.
2.
L'appellante
rimprovera al primo giudice di non aver ammesso l’estinzione del contratto per
impossibilità il 15 ottobre 2000, in seguito all’esondazione del lago Verbano e
alla conseguente completa distruzione dei locali oggetto del contratto tra le
parti. Essa rileva che la violenza della piena aveva travolto mobili e
strutture fisse (doc. E) e che il ripristino dell’albergo si è esteso ai
servizi e alle strutture essenziali, come l’impianto elettrico, il
riscaldamento, la climatizzazione, la cucina e le celle frigorifiche. In tali
condizioni i locali al piano cantina occupati dall’istante erano completamente
inutilizzabili, né vi era l’obbligo per la locatrice di ripristinarli, così che
il contratto si è estinto con effetto immediato ai sensi dell’art. 119 CO,
senza alcun obbligo di indennità o di risarcimento del danno a carico della
locatrice, nemmeno tenuta a ripristinare l’oggetto distrutto.
3.
L'art.
119 CO prevede che l'obbligazione si ritiene estinta se ne sia divenuto
impossibile l'adempimento per circostanze non imputabili al debitore. Nei
contratti bilaterali il debitore così liberato è tenuto a restituire, secondo
le norme dell'indebito arricchimento, la controprestazione già ricevuta e non
può più chiedere quanto gli sarebbe ancora dovuto. L'impossibilità di
adempimento non imputabile al debitore comporta l'automatica estinzione dell'obbligazione,
senza che sia necessaria una dichiarazione (
Schwenzer
,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allg.
Teil, 3
a
ed., n. 64.12 pag. 391;
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 23 ad art. 258 CO;
Lachat
, Le bail à loyer,
Lausanne 1997, pag. 129;
USPI
, Commentaire du droit suisse du bail à loyer, 1992, n. 29 ad art. 259b
CO).
4.
Nel
caso concreto i vani dove l’istante gestiva il salone di bellezza __________, situati
nel piano interrato dell’albergo, sono stati completamente allagati il 15
ottobre 2000 e sono rimasti coperti da acqua, melma e gasolio per diversi
giorni (incarto richiamato dalla __________ Assicurazioni, rapporto peritale __________
del 5 gennaio 2001). In seguito all’esondazione l’Albergo __________ è stato
evacuato (doc. E) e ha riaperto il 31 maggio 2001. Il nuovo centro wellness,
gestito direttamente dall’albergo, è stato invece aperto il 21 marzo 2003 (deposizione
testimoniale __________, 9 maggio 2003, pag. 2, deposizione __________, pag. 5 ).
L’architetto __________, che si è occupato dei lavori di ristrutturazione, ha riferito
nella sua deposizione testimoniale che il piano interrato era “praticamente
distrutto”, ma invano si cercherebbe nell’incarto una qualsiasi descrizione
oggettiva della situazione dei locali dopo il ritiro delle acque. Il
danneggiamento totale dei mobili annunciato all’assicurazione e lo spostamento
di installazioni fisse (doc. E, circolare inviata dall’istante alla propria
clientela), ancora non dimostrano la totale distruzione dei locali oggetto del
contratto. Incombeva all’appellante, che si prevale dell’impossibilità di
fornire la propria prestazione, portare la prova che l’esondazione aveva
completamente distrutto i locali, e che quindi il contratto si era sciolto. Ciò
non è avvenuto e anzi la circostanza che i locali del piano interrato sono
stati sgomberati nell’ottobre 2000 come primo intervento sulla struttura
alberghiera e ripristinati per la fine di maggio 2001, permettendo la
riapertura dell’albergo il 1° giugno 2001 (deposizione __________), attesta che
l’inagibilità dei locali era solo temporanea.
5.
L’appellante
sostiene che non aveva alcun obbligo di ripristinare i locali allagati nello
stato idoneo all’uso contrattualmente previsto. A torto. Il locatore, infatti,
non ha solo l’obbligo di consegnare al conduttore i locali oggetto del
contratto in stato idoneo all’uso a cui sono destinati, ma anche e soprattutto
quello di mantenerli tali per tutta la durata della locazione (art. 256 cpv. 1
CO), ciò che comporta l’obbligo di eliminare i difetti (art. 259a segg. CO). In
altre parole, la convenuta aveva fino al 31 dicembre 2001 l’obbligo di tenere a
disposizione dell’istante i locali pattuiti in uno stato idoneo all’uso come
salone di bellezza e wellness (doc. A) e dopo l’alluvione essa doveva quindi ripristinare
i locali danneggiati dall’acqua in un lasso di tempo ragionevole, effettuando
le riparazioni necessarie. Non risultano dagli atti o dall’istruttoria
impedimenti oggettivi a tale obbligo contrattuale e in particolare tutto si
ignora dei costi presumibili di riattazione e dell’ampiezza dei lavori da
eseguire nei locali a suo tempo occupati dal salone di bellezza __________.
L’affermazione dell’appellante, secondo la quale non si poteva esigere da lei
la riparazione dei locali, non trova dunque alcun riscontro negli atti. Dalla
deposizione di __________ risulta che una ditta specializzata aveva presentato
un progetto per allestire nuove saune e un bagno turco nel seminterrato, ma che
poi il centro wellness è stato spostato nel nuovo padiglione costruito dove in
precedenza si trovavano i campi da tennis dell’albergo, perché l’albergo voleva
ampliare l’offerta, ciò che non sarebbe stato possibile fare nei locali situati
nel seminterrato (deposizione testimoniale citata, pag. 5). L’apertura del
centro wellness solo nel 2003 non è quindi stata causata da difficoltà tecniche
oggettive, ma dalla volontà dell’appellante di cambiare il concetto dello
spazio wellness per migliorare l’offerta ai clienti, con lo spostamento di tale
ambiente in un nuovo padiglione edificato nel giardino (deposizioni __________
pag. 2, __________ pag. 5). L’appellante ha quindi unilateralmente impedito
alla conduttrice di riprendere la sua attività nei locali precedentemente
occupati nel giugno 2001 in violazione dei suoi obblighi contrattuali, ciò che
la rende responsabile dei danni subiti da quest’ultima.
6.
A
detta dell’appellante la conduttrice non ha fatto fronte al proprio obbligo di
ridurre il danno, da un lato per il comportamento passivo e temporeggiatore e
per la mancanza di serie ricerche di una nuova sistemazione ad __________
nell’imminenza della scadenza contrattuale del 31 dicembre 2001, e dall’altra
per aver provocato la rottura delle trattative con l’atteggiamento polemico
dimostrato con la circolare inviata nel febbraio 2001 alla propria clientela.
Le censure non hanno trovato riscontro negli atti. In primo luogo la
conduttrice non aveva ragione di dubitare che il salone non sarebbe stato
riaperto con il resto dell’albergo almeno fino all’incontro del gennaio 2001.
In quell’occasione è emerso che i proprietari dell’albergo non intendevano
riaprire il salone nel 2001 (deposizione testimoniale __________, 9 maggio
2003, pag. 2). Il direttore dell’albergo ha saputo dall’azionista che la
proposta sostitutiva discussa era quella di svolgere l’attività in una camera o
sotto una tenda per il salone di bellezza, che nessuna delle parti ha accettato
perché inadatta al livello qualitativo sia dell’albergo, noto stabilimento di
lusso a 5 stelle, (deposizione testimoniale __________, 9 maggio 2003, pag. 3)
sia del salone di bellezza. D’altra parte la struttura particolare di gestione
del salone, integrato nell’albergo e dipendente da questo per gli incassi e la
fatturazione, rendeva praticamente impossibile una ripresa da zero dell’attività
in un altro luogo e con altre strutture gestionali, nel breve lasso di tempo
(undici mesi) che rimaneva fino alla scadenza del contratto dopo il fallimento
delle trattative verificatosi nel gennaio 2001. L’appellante imputa alla
conduttrice la responsabilità del mancato accordo, ma la circolare inviata nel
febbraio 2001 (doc. E) si limita ad annunciare alla clientela che il salone non
riapriva nel 2001 in seguito alla decisione dell’albergo di cambiare concetto
di salone wellness. Si deve dunque ritenere che le trattative per il rinnovo
del contratto di locazione sono fallite non per l’atteggiamento della
conduttrice, ma per la volontà degli azionisti dell’albergo di rivedere il
concetto delle strutture wellness da mettere a disposizione dei clienti (doc. D,
prospetto pubblicitario dell’albergo distribuito nel 2001, deposizione __________,
pag. 3). Nel febbraio 2001, come esposto con pertinenza dal Pretore, la
conduttrice non aveva più ragionevoli possibilità di trovare una sistemazione
alternativa dello stesso livello qualitativo per riprendere la propria attività
ad __________.
7.
La
mancata ripresa dell’attività nei locali precedentemente usati, che sarebbe
stata oggettivamente possibile dal 1° giugno 2001, ha comportato per l’istante
la perdita delle indennità assicurative per perdita di guadagno che sarebbero
state versate per il periodo dal 16 ottobre 2000 al 31 maggio 2001,
l’assicurazione avendo pagato solo le spese fisse (doc. M, N, O; lettere 8 e 22
ottobre 2001 nell’incarto richiamato dalla __________ Assicurazioni;
deposizione __________ del 28 febbraio 2003, pag. 5). La compagnia assicurativa
non avrebbe d’altra parte versato prestazioni in caso di ripresa dell’attività in
un altro luogo, dal momento che la polizza assicurativa menziona il “luogo del
rischio” (deposizione __________ del 28 febbraio 2003, pag. 5), contrariamente
a quanto sostiene l’appellante. Il quesito, a ogni modo, è del tutto teorico,
già per il fatto che come ha esposto con pertinenza il Pretore, non si poteva
ragionevolmente pretendere dalla conduttrice l’avvio dell’attività con nuove
strutture nel breve tempo che intercorreva fino alla scadenza del contratto. Ne
discende che la convenuta, venendo meno al suo obbligo contrattuale di
ripristinare i locali oggetto del contratto di locazione doc. A e di metterli a
disposizione della conduttrice dal 1° giugno 2001, deve rispondere di tutto il
danno che ne è derivato alla conduttrice e in particolare deve risarcire la
perdita di guadagno dal 15 ottobre 2000 al 31 dicembre 2001, data della fine
dei rapporti contrattuali.
8.
Accertata
la responsabilità della locataria convenuta, si tratta ora di determinare quale
sia il danno da risarcire. Il Pretore si è dipartito dalla perizia giudiziaria
agli atti, tenendo in considerazione solo l’andamento dell’esercizio dal 1997
al 1999, a esclusione del 2000 falsato dall’esondazione e dell’attività
straordinaria nel dicembre 1999 (apertura straordinaria in dicembre per il
cambiamento di millennio). Su queste basi egli ha ritenuto che l’istante
avrebbe potuto conseguire dal 15 ottobre 2000 al 31 dicembre 2001, come
stabilito dalla perita, una cifra d’affari di fr. 811'096.-, con un risultato
d’esercizio di fr. 218'914.90 (pari al 26,99% della cifra d’affari). Il primo
giudice ha nondimeno ridotto tale importo del 10% per tener conto della
probabile diminuzione della cifra d’affari a causa dell’esondazione e della
sfavorevole evoluzione del turismo regionale. Egli ha pertanto stabilito il
danno in fr. 197'023.30, da cui ha dedotto le ripetibili di fr. 9'000.- dovute
dalla conduttrice alla convenuta per la precedente procedura giudiziaria di
protrazione del contratto di locazione, e fr. 19'360.60 per il canone di
locazione completivo dal 1° gennaio al 15 ottobre 2000, e ha condannato la
convenuta a rifondere all’istante fr. 168'700.- oltre interessi al 5% dal 28
agosto 2002.
9.
Entrambe
le parti contestano l’importo del danno accertato dal Pretore, con
argomentazioni divergenti.
a)
La convenuta rimprovera nell’appello al Pretore di aver applicato
alla cifra d’affari nel periodo 1997-1999 la percentuale del 26,99% indicata
nell’allegato 10 della perizia per determinare il risultato d’esercizio, che
include anche l’esercizio 2000 e che non può pertanto essere applicata nella
fattispecie. L’appellante ritiene che si deve calcolare l’utile di esercizio
applicando la percentuale del 22,39%, rilevabile per il periodo 1997-1999, alla
cifra d’affari di fr. 811'096.-. Dall’utile di esercizio di fr. 181'604.10 così
ottenuto, l’appellante deduce ancora il 16,10% per tenere conto non solo della
flessione congiunturale del settore stimata al 10% dal Pretore, ma anche di
quella del 6,10% indicata dalla perita per il 2000 e 2001. Le argomentazioni
dell’appellante non reggono alla luce della particolareggiata e meticolosa
perizia giudiziaria, nella quale l’esperta contabile ha analizzato in modo
competente e chiaro tutti i dati contabili e fiscali a sua disposizione e ha
ricostruito le cifre d’affari e i risultati d’esercizio del 2000 e 2001
(fascicolo giallo, perizia del 30 dicembre 2003 e complemento di perizia del 10
maggio 2004). Nelle sue valutazioni, la perita ha esposto di aver già
considerato la tendenza al ribasso riscontrata nel settore turistico, da lei
stimata al 5,33% nel 2000 e al 6,10% nel 2001, e di averla integrata nei
calcoli (cfr. perizia pag. 8 e 9, risposta al quesito complementare n. 2,
complemento di perizia). Non vi è dunque alcuna necessità di modificare le
cifre esposte dalla perita, contrariamente a quanto ritengono il Pretore e la
convenuta.
b)
Dal
canto suo l’istante, con il proprio appello adesivo, sostiene invece che si
deve tener conto anche della cifra d’affari effettivamente realizzata nel 2000,
l’esondazione avendo avuto luogo solo pochi giorni prima della chiusura annuale
del salone e dell’albergo, e di quella presumibile fino al 7 novembre 2000,
data di chiusura prevista quell’anno, per un totale di fr. 840'735.18. La cifra
d’affari non realizzata, secondo la conduttrice, ammonta di conseguenza a fr.
852'883.20 per il periodo determinante, dal 15 ottobre 2000 al 31 dicembre
2001. L’appellante adesiva censura inoltre la decurtazione del 10% operata dal
Pretore sull’utile di esercizio senza avere elementi concreti al riguardo,
tanto più che la stessa, se del caso, andava applicata non all’utile di
esercizio ma alla cifra d’affari e a ogni modo la congiuntura sfavorevole non
tocca gli oggetti di gran lusso. Essa critica il primo giudice per non aver
dedotto dalla cifra d’affari il canone di locazione di fr. 25'658.80 ancora
dovuto per il 2000 prima di applicare la percentuale del 26,99% per ottenere il
risultato di esercizio, così che la perdita di guadagno ammonta a suo modo di
vedere a fr. 223'267.85. Come si è detto, la perizia è precisa e
particolareggiata e non si ravvisano in concreto motivi per scostarsi dalle
indicazioni fornite dall’esperta. Contrariamente a quanto ritengono il Pretore
e la convenuta, non vi è dunque ragione per escludere dal calcolo la cifra
d’affari effettivamente realizzata nel 2000, poiché la chiusura forzata del
salone a causa dell’esondazione si è verificata il 15 ottobre 2000, a stagione
praticamente conclusa. La perita ha determinato in fr. 3'267.57 la cifra
d’affari media giornaliera (determinata in base agli incassi effettivi dal 1997
al 2000), in funzione anche della tendenza al ribasso nel settore economico
alberghiero, e in 234 giorni l’apertura annua dell’albergo e del salone ivi
integrato nel 2001 (perizia, pag. 8). Ha così stabilito la cifra d’affari che
sarebbe stata ottenuta nei 16 giorni mancanti del 2000 (dal 16 al 31 ottobre
2000), in fr. 52'281.12, e nel periodo di apertura presumibile del 2001 in fr.
764'611.38, per un totale di fr. 816'281.12 (complemento di perizia, risposta
al quesito complementare 3.1, con rinvio alla perizia pag. 9). Su queste basi
l’esperta contabile ha poi calcolato l’utile d’esercizio, prendendo in
considerazione i dati contabili dell’istante e le cifre risultanti dal
contratto di locazione doc. A, giungendo nel periodo dal 16 ottobre 2000 al 31
ottobre 2001 a un utile di esercizio complessivo di fr. 220'441.16 (perizia
pag. 10, allegato 10). L’appellante adesiva pretende di dedurre dalla cifra
d’affari da lei ottenuta seguendo calcoli diversi da quelli della perizia il
canone di locazione prima di applicare la percentuale del 26,99%. Come si è
detto, non vi è motivo per scostarsi dalle cifre indicate nella perizia, sia
per la cifra d’affari, sia per l’utile di esercizio. La perita ha del resto chiaramente
indicato di aver calcolato l’utile di esercizio deducendo dalla cifra d’affari
tutti i costi, compreso il canone di locazione, da lei desunto dal contratto
doc. A (allegato 10, pag. 14).
10.
In
conclusione, l’istante avrebbe potuto conseguire nel periodo dal 16 ottobre
2000 al 31 dicembre 2001 un utile di esercizio di fr. 220'441.16 (perizia pag.
10, allegato 10), che corrisponde al danno da lei subito per la violazione
contrattuale, poiché la compagnia assicurativa avrebbe preso a suo carico il
mancato utile dal 16 ottobre 2000 al 31 maggio 2001 se la convenuta avesse
permesso la riapertura del salone. Da tale importo, come indicato dal Pretore,
devono essere dedotti i crediti vantati dalla convenuta nei confronti
dell’istante, vale a dire fr. 9'000.- per ripetibili e fr. 19'360.60 per il
canone di locazione completivo dal 1° gennaio al 15 ottobre 2000. La convenuta
deve dunque versare alla conduttrice fr. 192'100.- (arrotondati) oltre
interessi e in tale misura va dunque accolto l’appello adesivo, mentre deve
essere integralmente respinto l’appello.
11.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC). In prima sede
l’istante ha chiesto la condanna della convenuta a fr. 383'368.- e ottiene fr.
192'100.-, risultando soccombente nella misura della metà. Il pronunciato
pretorile sugli oneri processuali merita dunque di essere confermato nel suo
esito. In appello, la convenuta soccombe integralmente nel proprio appello, di
cui sopporta i costi e rifonde all’istante un’equa indennità per ripetibili di
appello. L’appellante adesiva, dal canto suo, ottiene un aumento del
risarcimento del danno, ma in misura limitata e tenuto conto del risultato
ottenuto, sopporta la metà degli oneri processuali del suo appello adesivo, per
il quale le ripetibili possono essere compensate.
Motivi per i quali,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e
la TOA
pronuncia:
I.
L'appello
18 ottobre 2004 di AP 1 è respinto.
II.
Le
spese e la tassa di giustizia, consistenti in
a) tassa
di giustizia      fr. 2'950.-
b)
spese                         fr.      50.-
fr.
3’000.-,
sono a
carico dell'appellante, che rifonderà alla convenuta l'importo di fr. 4’000.- a
titolo di ripetibili di appello.
III.
L'appello
adesivo 11 novembre 2004 di AO 1 è parzialmente accolto e la sentenza impugnata
è così riformata:
1.AP 1, __________, verserà a AO 1, __________,
l’importo di fr. 192'100.- oltre interessi al 5% dal 28 agosto 2002.
Per il
resto la sentenza rimane invariata.
IV.
Le
spese e la tassa di giustizia dell’appello adesivo, consistenti in
a) tassa
di giustizia      fr. 750.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
800.-
già
anticipate dall'appellante adesiva, sono poste a suo carico per ½ e a carico
dell’appellante per ½, compensate le ripetibili di appello adesivo.
V.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario