ti_gerichte · 16.1998.83 · 1998-12-03 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 03.12.1998 16.1998.83

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.98.00083
Lugano
3 dicembre 1998
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il
ricorso per cassazione 25 giugno 1998 presentato nella forma dell’appello da
_____________
patr. dall’avv. _____________
contro
la sentenza 15 giugno 1998
del Pretore della giurisdizione di Locarno-Città nella causa a procedura
speciale in materia di contratto di locazione promossa con istanza 17 aprile
1997 nei confronti di
_____________,
_____________,
entrambi rappr.
dall’Associazione Svizzera Inquilini Sezione di _____________
con la quale l’istante ha chiesto la
condanna dei convenuti in solito al pagamento di fr.
11’191.55 oltre interessi a titolo di
risarcimento danni, domanda ridotta in sede di
conclusioni a fr. 7’000.- e così
respinta dal primo giudice;
preso atto della decisione
6 luglio 1998 con cui la seconda Camera civile d’appello, accertato il valore
inappellabile della causa, ha trasmesso l’incarto a questa Camera per
competenza;
letti ed esaminati gli atti,
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il
5 aprile 1994 _____________ e _____________ hanno concluso con _____________ un
contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 locali in uno
stabile di proprietà di quest’ultima a _________ (doc. A). La pigione pattuita
tra le parti ammontava a fr. 1’400.- mensili oltre a fr. 150.- quale acconto
per spese accessorie. Il contratto è stato disdetto dai conduttori il 24 giugno
1996 per il 30 settembre 1996 (doc. C), mentre la riconsegna dei locali, alla
presenza di tutte le parti, è avvenuta il 1° ottobre 1996.
Sulla
base del rapporto di constatazione dello stato dell’ente locato allestito dal
perito comunale al termine della locazione (doc. J) e dopo aver adito senza
successo il competente ufficio di conciliazione in materia di locazione, con
istanza 17 aprile 1997 _____________ ha convenuto in giudizio _____________ e
_____________n al fine di ottenere il pagamento di fr. 11’191.55 a titolo di
risarcimento danni. Trattasi in particolare dei costi necessari
all’eliminazione dei danni asseritamente cagionati da un uso non conforme
dell’ente locato da parte dei conduttori, ossia fr. 1’294.- per la riparazione
della soglia in granito del camino (doc. L), fr. 6’128.05 per il ritinteggio
dei locali (doc. M), fr. 1’949.50 per la lamatura e laccatura dei pavimenti
(doc. N) e fr. 100.- per spese peritali (doc. K), oltre alla pigione per il
mese di ottobre 1996 durante il quale si è dovuto procedere al ripristino
dell’ente locato e non è quindi stata possibile la locazione a terzi. I
convenuti si sono opposti alla pretesa avversaria contestando di aver cagionato
danni all’ente locato, non potendo assurgere a prova degli stessi il rapporto
dell’arch. _____________, trattandosi di perizia di parte allestita alla sola
presenza della locatrice. I presunti difetti elencati dalla locatrice nel
verbale 1° ottobre 1996 allestito al momento della riconsegna dell’appartamento
-verbale che essi non hanno firmato in quanto comprensivo di spese che non
intendevano riconoscere- sono infatti da ricondurre a normale usura. Per quanto
attiene alla richiesta di pagamento della pigione per il mese di ottobre 1996,
i convenuti la contestano poiché l’istante non ha provato la presenza di un
inquilino disposto a occupare l’appartamento a far tempo dal 1° ottobre 1996.
In
sede di conclusioni l’istante ha ridotto la propria pretesa a fr. 7’000.-,
importo arrotondato al quale è giunta previa rinuncia alla pigione per il mese
di ottobre 1996 e alle spese di riparazione del camino, mentre la spesa per il
ritinteggio dei locali è stata ridotta a fr. 5’000.-.
2.
Con
il querelato giudizio il primo giudice, ha anzitutto ritenuto che solo il
verbale 1° ottobre 1996 può essere considerato ai fini della verifica di una
corretta e tempestiva notifica dei difetti ai sensi dell’art. 267a CO; non invece
quello allestito dall’arch. _____________ il 2 ottobre 1996 alla sola presenza
della locatrice e notificato tardivamente ai conduttori. Basandosi sulle
indicazioni del primo verbale, che ha evidenziato la presenza di macchie e
screpolature sulle pareti della cucina e del soggiorno, di una fessura nel
telaio della porta del locale camino e di fessure nel pavimento di questo
locale, il pretore ha nondimeno respinto le pretese dell'istante non avendo
quest’ultima provato che gli inconvenienti descritti sarebbero da ricondurre a
un uso non conforme dell’ente locato da parte dei conduttori piuttosto che a
usura. Per quanto attiene alle opere da pittore, il pretore non le ha
riconosciute siccome riferite all’intero appartamento e per di più a un
appartamento situato al pian terreno mentre quello oggetto della locazione
controversa si trova al 1° piano.
3.
Con
il presente tempestivo ricorso _____________ è insorta contro il predetto
giudizio postulandone l’annullamento. La ricorrente rimprovera al primo giudice
di non aver ritenuto dimostrato il danneggiamento dei pavimenti ad opera dei
convenuti, prova che è invece data dal fatto che questi hanno preso in consegna
l’apparta-mento all’inizio della locazione senza nulla eccepire in merito allo
stato del medesimo, per cui si deve concludere che si fosse presentato in
perfetto stato. Per quanto attiene alle spese di ritinteggio dei locali, la
ricorrente rimprovera al primo giudice di non aver ritenuto provata la
responsabilità dei conduttori, nonostante il chiaro contenuto del rapporto
dell’arch. _____________ e nonostante i convenuti -a suo tempo- abbiano preso
in  consegna un appartamento completamente rinnovato.
Con
osservazioni 17 luglio 1998 la controparte postula la reiezione del gravame.
4.
Con
domanda processuale 30 ottobre 1998 la ricorrente ha proposto la sospensione
della causa, avendo sporto denuncia penale nei confronti delle controparti. Dal
momento che non si ritiene di poter accogliere questa  domanda, la relativa
ordinanza può essere motivata in questa sede (art. 286 CPC). L’art. 107 CPC
permette la sospensione di una causa anche nel caso in cui la decisione di un
altro procedimento possa influire sulla decisione della lite. Nel caso concreto
la denuncia penale 25 settembre 1998 ipotizza a carico di _____________ il
reato di falsa dichiarazione di una parte in giudizio (art. 306 CP), in
particolare poiché la stessa -in sede di interrogatorio formale- ha dichiarato
in modo difforme dalla verità che un elettrodomestico situato nella cucina era difettoso
fin dall’inizio della locazione e che l’appartamento era stato in precedenza
utilizzato dai signori _____________. Ne discenderebbe la nullità dell’intero
interrogatorio formale. Sennonché la sentenza pretorile  qui impugnata non si
fonda sulle risultanze dell'interrogatorio formale dei convenuti: è vero che la
sentenza vi accenna in merito allo stato del pavimento in legno, ma a tal
proposito comunque l’istante non ha fatto fronte al suo onere probatorio.
L'irrilevanza della prova emerge, del resto, soprattutto dal fatto che la
ricorrente non vi fa riferimento nella sua impugnazione nemmeno allo scopo di
contestarne le eventuali risultanze.
5.
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC, disposto sotto il quale possono essere sussunte le
censure ricorsuali, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove.
Per
costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria
quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso
o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non
sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
122 III
130 consid. 2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).
6.
Secondo
l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore alla fine della locazione deve restituire la
cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto: egli non risponde
perciò dell’eventuale deterioramento e del consumo derivante dall’uso della
cosa secondo contratto ed è invece responsabile per i danni arrecati
intenzionalmente o per negligenza, oppure derivati dall’uso improprio dell’ente
locato (
Higi
, Commentario zurighese, N. 79 e 85 e segg. ad art. 267 CO).
L’art. 267a CO pone a carico del locatore l’obbligo di notificare
tempestivamente eventuali difetti riscontrati nell’ente locato pena la
perenzione delle sue pretese, eccezion fatta per i difetti nascosti, nonché
l’onere di provare l’esistenza e la consistenza del danno di cui chiede il
risarcimento (
SVIT
- Kommentar Mietrecht II, 1998, N. 30 ad art. 267-267a
CO;
Lachat
, Le bail à loyer, 1997, n. 5.7, pag. 528).
La
natura della cosa e l’utilizzo cui era destinata secondo contratto, determina
l’uso conforme o meno (
SVIT,
op.cit., N. 18 ad art 267-267a CO), ovvero
se eventuali manchevolezze sono da ricondurre a usura           o a un uso
eccessivo da parte del conduttore (
Lachat
, op.cit., n. 5.3 e 5.4 pag.
526). Se viene allestito un protocollo di riconse-gna, si presume che la responsabilità
del conduttore, sempre riservati i difetti nascosti, sia limitata a quelli ivi
contenuti. In tal caso il conduttore è tenuto al risarcimento del danno,
ritenuto che nello stesso deve essere computato il normale deprezzamento subito
dalle parti danneggiate in conseguenza del tempo trascorso (cfr.
IICCA
18 dicembre 1995 in re S./V. con rif.;
SVIT
, op. cit., N. 18 ad art.
267-267a CO;
Honsell/Vogt/Wiegand
, Commentario basilese, 1996, N. 4 ad art.
267 CO).
7.
A
comprova dello stato dei locali al termine della locazione l’istante ripropone
anche in questa sede la rilevanza del  verbale di constatazione allestito
dall’arch. _____________ il 2 ottobre 1996 (doc. J). A proposito di questo
rapporto, allestito alla sola presenza della locatrice, va innanzi tutto
rilevato che la legge non prescrive espressamente che l’esame dello stato
dell’ente locato debba avvenire in contraddittorio o ancora convocando il
conduttore (
Lachat
, op.cit.,pag. 354;
Higi
, op. cit., N. 24 ad art.
267a CO). Se questo avviene alla sola presenza del locatore, determinante è
comunque che questi ne dia immediata-mente avviso alla controparte.
In
concreto, la locatrice non si è attenuata a quest’obbligo: infatti, il
controverso verbale di constatazione è stato notificato ai conduttori solo il
10 novembre 1996, ossia oltre un mese dopo il sopralluogo (circostanza ammessa
dalla ricorrente medesima a pag. 4 del proprio ricorso), quindi tardivamente,
ciò che comporta la perenzione dei diritti della locatrice nel pretendere il
risarcimento dei danni ivi menzionati (
SVIT
, op.cit. N. 38 ad art.
267-267a CO). Orbene sulla tardività della notifica del rapporto _____________
(e non sul suo intervento, come sembra avere inteso la  ricorrente) nessuna
censura è stata sollevata in questa  sede: la considerazione del primo giudice
su questo  aspetto fondamentale nel comportamento dell’istante -anche se
scontato- è rimasta così inimpugnata.
8.
Per
quanto attiene al rapporto di constatazione 1° ottobre 1996 (doc. E), il solo
che il pretore ha considerato quale valida notifica dei difetti ai sensi dell’art.
267a CO, è utile rilevare che lo stesso stabilisce unicamente lo stato della
cosa al termine della locazione ma non anche la causa del medesimo, ovvero se
lo stesso sia da ricondurre a normale usura o a un uso scorretto da parte dei
conduttori, prova che come detto spettava all’istante fornire. A tal fine non
può certo supplire, come erroneamente preteso da quest’ultima a proposito del
preventivo __________ per il ripristino del pavimento in legno, il fatto che
all’inizio della locazione i conduttori abbiano preso possesso
dell’appartamento senza formulare riserve sul suo stato. Infatti, diversamente
da quanto previsto nel vecchio diritto, non vale più la presunzione legale
secondo la quale l’appartamento viene consegnato in buono stato, ragione per la
quale l’onere della prova del difetto spetta sempre al locatore (
SVIT
, op.cit.,
N. 32 ad art. 267-267a CO). Anche per quanto riguarda la fattura relativa alle
opere di ritinteggio e di altri lavori compiuti dalla ditta __________, a
prescindere dall’indicazione poco chiara dell’apparta-mento in cui si è
intervenuti, il ricorso si rifà al rapporto _____________, di cui già si è
detto, e allo stato dei vani all’inizio della locazione. Per il resto nessuna
censura è stata formulata, né è stato tentato di evidenziare la possibilità di
stabilire una relazione fra la fattura in esame e le indicazioni del verbale 1°
ottobre 1996.
Alla
luce di quanto sopra esposto il ricorso, con il quale la ricorrente si è
limitata a riproporre la propria personale versione dei fatti senza che ciò
basti a dimostrare che quella fornita dal primo giudice sarebbe arbitraria o
errata, deve essere respinto.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC,
per le spese l’art. 148 CPC e la LTG
pronuncia:
1.
Il
ricorso 25 giugno 1998 di _____________ è
respinto
.
2.
Le
spese del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                     fr. 250.–
b)
spese                                                       fr.   50.–
fr.
300.–
sono
poste a carico della ricorrente la quale rifonderà alla controparte
un’indennità di fr. 200.– per questa sede.
3.
L’istanza
di sospensione della causa 30 ottobre 1998 è respinta.
4.
Intimazione
a:
__________.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
Per la Camera di cassazione civile
del Tribunale d’appello
Il presidente                               La
segretaria