ti_gerichte · 40.2006.24 · 2006-10-31 · it
Edifici principali: aumento del correttivo di vetustà, aumento del correttivo per esposizione del terreno, ponderazione


Incarto n.40.2006.24

LUGANO

Lugano

31 ottobre 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 25 gennaio 2006 da

1.
 RI 1

2.
 ISCE 1composta da:

MIST 1

MIST 2

MIST 3

MIST 4

tutti
 rappr. dall RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 2148 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 27 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 2148 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 307'419.--.

Il
reclamo interposto in data 28 agosto 2004 dai signori RI 1 è stato respinto
dallUCS con decisione del 14 dicembre 2005.Lautorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito, ha
confermato la propria decisione in merito a tutte le censure sollevate dei
reclamanti, in particolare per ciò che riguarda il valore cubimetrico esposto,
la valutazione esposta per lautorimessa sub. D, il valore di reddito e quello
del terreno, ribadendo che le motivazioni addotte con il reclamo sono già state
adeguatamente considerate.

3.     Con
ricorso 25 gennaio 2006, poi completato con la documentazione prodotta con
lettera 4 agosto 2006, RI 1 e ISCE 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando
una riduzione del valore di stima determinato dallautorità di prima istanza. A
mente dei ricorrenti, che si lamentano anche per una carente motivazione della
decisione impugnata, fatta eccezione per i due garages esterni costruiti nel
2000 e per la sostituzione dei bagni e dellimpianto elettrico, lUfficio di
stima non avrebbe sufficientemente considerato lo stato originale della casa
(costruita oltre 50 anni or sono) e quindi lo stato di conservazione
delledificio, le difficoltà di accesso veicolare e pedonale al fondo, la
vicinanza ad una strada di grande traffico con tutti gli inconvenienti del
caso,  così come pure gli oneri gravanti sul fondo. Inoltre, sempre per i
ricorrenti, il reddito presunto dellimmobile calcolato in CHF 17'461.72 appare
manifestamente eccessivo.

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che ledificio
sub. A è strutturato su due piani:-   il piano terreno consta di una lavanderia e di locali utilizzati come

ripostigli;-   il piano superiore è composto da una sala, una cucina, due camere, un

bagno
e una toilette.Ledificio si presenta essenzialmente nello stato originale ad eccezione dei
bagni, che sono stati rifatti e, parzialmente, dei pavimenti.Laccesso su Via __________ risulta difficoltoso.Per quanto riguarda invece il sub. D il Tribunale ha preso atto che è stata
creata una canaletta interna per raccogliere lacqua che filtra allinterno.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di  RI 1 e ISCE 1 proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare dufficio e in modo completo i
fatti determinanti per la causa, accoglie il ricorso.

7.1.     Come
accertato in sede di sopralluogo, ledificio principale sub. A si trova
sostanzialmente nella sua struttura originale. Alla luce dellanno di
costruzione  risalente tra il 1946 e il 1954 (cfr. dichiarazione per la stima
ufficiale della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.4)  e del rifacimento dei
bagni e dellimpianto elettrico avvenuti nel 2000, nonché per quanto verificato
durante il sopralluogo, il Tribunale ritiene più confacente alla fattispecie
concreta e più corrispondente alla situazione di fatto considerare un
correttivo di vetustà del -47% e non solo del -28% per ledificio principale
sub. A, rispettivamente del -60% per ledificio accessorio sub. B e del -5% per
i garages sub. D.

7.2.     La
vicinanza del fondo con Via __________, strada particolarmente frequentata ed
il relativo accesso difficoltoso devono inoltre essere correttamente
considerati, ciò che permette a questo Tribunale di ridurre il valore metrico
del terreno di un ulteriore -10%. In sostanza il correttivo per esposizione del
terreno viene aumentato dal -10% al -20% con la conseguente riduzione del
valore da CHF 270.-- /mq. a CHF 240.--/mq..Questo Tribunale ritiene invece che gli oneri ed i diritti di passo iscritti a
RF a carico ed a favore del mappale qui in oggetto in sostanza si compensano.

7.3.     Gli
elementi suesposti hanno inevitabilmente una certa influenza anche sul valore
di reddito degli edifici, che complessivamente viene ridotto da CHF/annui
17'461.72 a 16'356.06.

7.4.     Ciò
detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti da
CHF 107'639.a CHF 113'652.--, così come pure il valore dellautorimessa sub. D
da CHF 14'000.a CHF 17'000.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal
legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore
metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi
edificati considerandoli come ununità economica comprendente tanto i
fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M
art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e
costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di
una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che
entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima
nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore
metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17
cpv. 3 Lst.), lapplicazione della media ponderata può dunque comportare, come
in questo caso, laumento del valore del terreno complementare rispettivamente
di altri edifici accessori.

7.5.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. n. 2148 RFD di __________ stabilito in CHF 273'012.--, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2     La
tassa di giustizia di CHF 500.è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoed il valore
ufficiale di stima del mappale no. 2148 RFD di __________ stabilito in CHF
273'012.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 500. è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco