ti_gerichte · 12.2022.147 · 2022-12-14 · it
Contratto di mediazione - mercede - decadenza


Incarto n.12.2022.147

Lugano

14 dicembre 2022/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2021.60 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 6 aprile 2021 da

AO
 1

contro

AP 1

AP 2

ritenuto

in fatto e in diritto:

1.Nel
corso del 2017 AO 1 ha presentato al mediatore immobiliare AP 1, direttore con
firma individuale di AP 2, il dott. __________ F__________, amministratore
unico di M__________ __________, società che era interessata a vendere alcuni
appartamenti di sua proprietà in __________ a __________.

 Il
30 novembre 2017 M__________ __________ ha concesso a AO 1, per un prezzo di
fr. 870000.-, un diritto di compera su uno di quegli appartamenti, e meglio quello
al quarto piano di cui allunità PPP n. __________, fondo base n. __________
RFD di __________ (doc. Q). Il diritto di compera è poi stato annullato
consensualmente. A seguito dellannullamento del diritto di compera M__________
__________, che in precedenza aveva percepito fr. 87'000.- a titolo di acconti,
ha restituito a AO 1 solo fr. 58'812.-, facendo presente che gli altri fr.
28'188.- erano da lei già stati corrisposti a AP 2 per la mediazione del
diritto di compera.

2.Con
petizione (azione parziale) 6 aprile 2021 AO 1, al beneficio della necessaria
autorizzazione ad agire, ha convenuto in giudizio AP 1 e AP 2 innanzi alla
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenerne la condanna al
pagamento in solido di fr. 35000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2018 nonché
il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e
n. __________ (per questultimo limitatamente a fr. 35'000.- oltre interessi)
dellUE di Lugano. Egli ha evidenziato come le parti si fossero a suo tempo accordate
di riconoscergli metà o almeno un terzo delle commissioni che sarebbero state
ottenute dalla cliente M__________ __________ (pari a fr. 19'800.-,
rispettivamente a fr. 13'200.-) e come questultima gli avesse ceduto la
pretesa volta alla restituzione della commissione, non dovuta, per la
mediazione del diritto di compera sulla part. n. __________ RFD di __________ (di
fr. 28'188.-).

I convenuti si sono integralmente
opposti alla petizione, chiedendo altresì di confermare le opposizioni ai PE.

3.Esperita
listruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, con decisione 15
settembre 2022 il Pretore aggiunto, in parziale accoglimento della petizione,
ha condannato i convenuti al pagamento in solido di fr. 28188.- oltre
interessi al 5% dal 1° gennaio 2018, ha rigettato in tale misura lopposizione
al PE n. __________ e ha rigettato integralmente lopposizione al PE n. __________,ponendo
la tassa di giustizia di fr. 1500.- (compresa quella della procedura di
conciliazione) e le spese di fr. 200.- (comprese quelle della procedura di
conciliazione) per 1/5 a carico dellattoree per 4/5 a caricodei convenuti in solido, tenuti altresì a rifondere alla controparte fr. 2600.-
per ripetibili.

Egli ha in sostanza ammesso unicamentela
pretesa volta alla restituzione della commissione corrisposta per la mediazione
del diritto di compera sulla part. n. __________ RFD di __________.

4.Con
lappello 17 ottobre 2022che qui ci
occupa, avversato dallattore con risposta 24 novembre 2022, i convenuti hanno
chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la
petizione, con conseguente conferma delle opposizioni ai PE, protestando spese
e ripetibili di entrambe le sedi.

5.Riferendosi
alla pretesa volta alla restituzione della commissione corrisposta da M__________
__________ per la mediazione del diritto di compera sulla part. n. __________
RFD di __________, il Pretore aggiunto, per quanto interessa, ha innanzitutto
rilevato che la stessa poteva essere azionata dallattore in base alla cessione
di cui al doc. E.

7.In questa sede i convenuti hanno innanzitutto
rimproverato al giudice di prime cure di aver riconosciuto allattore la
legittimazione attiva in virtù della cessione del credito relativo alla restituzione
della provvigione di mediazione (doc. E) e ciò nonostante i motivi addotti in
quel documento da M__________ __________ (ossia il fatto che si trattava di
unoperazione immobiliare non conclusa e il fatto che lattore aveva
presentato quella società ai convenuti in relazione alla conclusa vendita
di altri appartamenti, e ciò pertanto sulla base della pretesa dellattore di
suddivisione delle provvigioni, cfr. appello p. 5) non fossero pertinenti,
rispettivamente non menzionassero invece lipotesi, ritenuta decisiva nella
decisione pretorile, che gli interessi di M__________ __________ non fossero
stati salvaguardati dai convenuti.

La
censura deve senzaltro essere disattesa.

Essa
è innanzitutto irricevibile in ordine, essendo stata addotta per la prima volta
solo in sede dappello (art. 317 cpv. 1 CPC).

8.I convenuti hanno in seguito sostenuto che la tesi,
poi fatta propria dal giudice di prime cure, secondo cui essi non avevano salvaguardato
gli interessi della mandante M__________ __________, sarebbe stata irritualmente
sollevata dallattore, oltretutto in modo confuso e generico, solo in sede conclusionale.

Il
rilievo è ampiamente infondato. La circostanza era in effetti stata addotta, in
modo estremamente chiaro e lineare, sia nella petizione (p. 5 seg.: i convenuti
hanno affermato di avere agito in modo da fare conseguire allattore il prezzo
più favorevole per lappartamento per il quale egli ha stipulato il diritto di
compera (doc. G), lasciando intendere in qualche modo che questo vantaggio sarebbe
stata la remunerazione che egli ha ricevuto per la presentazione del dott. F__________.
Se avessero veramente agito in tal modo, vale a dire abbassando il prezzo per
favorire lacquirente, ciò peraltro nel loro proprio interesse (infatti la loro
intenzione era quella di ridurre o evitare una remunerazione dovuta
allattore), allora si sarebbero trovati in una flagrante violazione dei doveri
di diligenza verso il mandante, del quale non avrebbero tutelato gli interessi.
I convenuti avrebbero dovuto rifiutare il contratto e non percepire alcuna
commissione per il diritto di compera stipulato con lattore. I convenuti erano
infatti tenuti a comunicare al mandante tutte le situazioni che provocavano un
conflitto dinteresse risp. informare il mandante di tutte le circostanze che
lo potevano interessare, ciò che essi hanno tuttavia omesso di fare. Pertanto
da questo profilo si evidenzia una violazione contrattuale per la quale sono
tenuti a rispondere ex art. 97 CO), sia nella replica (p. 5: esseammettono
candidamente di avere agito in modo da favorire lacquirente (e non il venditore,
loro mandante stante la tesi che espongono) per tentare di fargli conseguire il
miglior prezzo possibile, quindi anche di avere violato i loro obblighi di
diligenza, e meglio come già esposto in petizione  e dove esse scrivono di
aver fatto conseguire un vantaggio allattore che avrebbe pagato un prezzo
inferiore, esse ammettono di avere agito a discapito di quello che considerano
il loro mandante, vale a dire la M__________ __________  Se le controparti
avessero agito a detrimento degli interessi del venditore favorendo
lacquirente, come esse ammettono, allora comunque sarebbero private di ogni
diritto; e p. 8: Si prende atto del fatto che le controparti affermano
di avere ridotto il prezzo in favore dellattore; se questa circostanza fosse
vera (sunto che lattore contesta, poiché le controparti nulla hanno fatto in
concreto), rimarrebbe comunque acquisito che le controparti, mandatarie della M__________
__________, avrebbero agito a discapito di questultima, tutelando infatti gli
interessi dellacquirente e non quelli della venditrice, con ciò violando i loro
obblighi. Infatti linteresse del venditore è quello di percepire il prezzo maggiore.
Pertanto la provvigione non era in ogni caso dovuta, vale a dire anche nella
denegata ipotesi in cui fosse sorto un rapporto di mandato; infatti se il
mediatore agisce nel disprezzo delle regole sulla buona fede, egli non ha alcun
diritto alla mercede  Sotto questo profilo si evidenzia inoltre una violazione
contrattuale per la quale le controparti sono tenute a rispondere ex art. 97 CO),
tanto da aver indotto i convenuti a contestarla sia nella risposta (p. 8: tale
trattativa non ha comportato da parte del convenuto alcuna violazione dei
doveri di diligenza e professionalità verso il mandante od altri, nonché alcuna
potenziale situazione di conflitto di interessi tra le parti) sia nella
duplica (p. 5: inoltre sulla circostanza sollevata dallattore alla stregua
della quale non sarebbe dovuta alcuna provvigione al convenuto poiché egli
avrebbe agito a discapito della M__________ __________ per avere ridotto il
prezzo di acquisto proprio in favore dellattore, ebbene - ribadita la carenza
di interesse e legittimazione dellattore al riguardo - si evince ictu oculi lassoluta
non conoscenza della materia da parte dellattore).

9.I convenuti hanno infine rimproverato al giudice di
prime cure di non aver da una parte ritenuto provata lesistenza di un prezzo globale
determinato in anticipo da M__________ __________ per quanto atteneva alla
vendita dei vari appartamenti e con ciò di aver erroneamente concluso che AP 1
avrebbe dovuto cercare di ottenere il prezzo più alto possibile per lappartamento
oggetto del diritto di compera, e di aver dallaltra manifestamente frainteso
quanto da loro addotto a p. 3 della duplica.

9.1.Essi
non possono innanzitutto essere seguiti nella misura in cui hanno preteso che lesistenza
di un prezzo determinato in anticipo da M__________ __________ per la vendita di
tutti gli appartamenti sarebbe stata dimostrata dal comportamento della
mandante, la quale non solo aveva a suo tempo sottoscritto i vari diritti di
compera - tra cui quello con lattore - secondo il prezzo globale che aveva inteso
realizzare e che i convenuti avevano spalmato tra le varie vendite, ma
soprattutto a distanza di anni ne aveva anche confermato il totale gradimento
(doc. L).

Nulla agli atti, né un documento né una testimonianza
o una deposizione delle parti, ha in effetti permesso di dimostrare che M__________
__________ avesse a suo tempo indicato a questi ultimi un prezzo globale minimo
per il quale essa sarebbe stata disposta a concludere la vendita di tutti gli appartamenti,
e del resto neppure i convenuti sono in definitiva stati in grado di indicarlo
(fermo restando che, anche in una tale evenienza, sarebbe comunque stato più
che dubbio che costoro avrebbero potuto permettersi di spalmare quel prezzo complessivo
tra le singole vendite, nel senso di ottenere di più in alcune di esse e di ottenere
di meno, per favorire lacquirente, in altre). Quanto alle singole circostanze
evocate in questa sede dai convenuti, nessuna di esse era in realtà idonea a
confermare lesistenza di un prezzo di vendita globale minimo: il fatto che M__________
__________ avesse a suo tempo sottoscritto i vari diritti di compera non è
rilevante sul tema; il fatto che lattore, a p. 3 della sua deposizione, possa
aver dichiarato che il dott. F__________ mi faceva un prezzo molto buono,
da qui il mio interesse, è a sua volta irrilevante, tanto più che
nelloccasione egli nemmeno si era riferito al prezzo spuntato a seguito della
mediazione dei convenuti ma a quello inizialmente offertogli da M__________ __________;
ed anche il fatto che M__________ __________ a distanza di anni possa aver
confermato il gradimento dei prezzi spuntati in occasione della vendita di tre
appartamenti (doc. L), è privo di rilevanza, tanto più che i convenuti non
hanno provato che a quel momento M__________ __________ fosse stata a
conoscenza che in occasione della vendita in questione essi, a suo scapito e per
favorire lattore, avessero rinunciato a concludere laffare con un altro cliente
che aveva offerto un prezzo di fr. 900'000.- al posto di fr. 870'000.-.

9.2.I
convenuti non possono essere seguiti nemmeno nella misura in cui hanno ritenuto
di essere stati fraintesi dal giudice di prime cure laddove avevano affermato,
a p. 3 della duplica, che AP 1 ha esclusivamente gestito nellinteresse dellattore
la mediazione con M__________ __________ finalizzata allacquisto
dellappartamento posto al 4° piano. Il senso dellaffermazione, che per
il primo giudice aveva oltretutto trovato conferma anche nel doc. G (in cui i
convenuti avevano dato atto che è in tale contesto di intermediazione
immobiliare e, si ribadisce nellinteresse esclusivo del sig. AO 1 allacquisto
della suindicata PPP, che la AP 2 inizia unattività di negoziazione con la M__________
__________) senza che in questa sede i convenuti lo abbiano invero censurato,
è in effetti inequivocabile, di modo che i convenuti sono malvenuti a
sostenere, oltretutto per la prima volta solo in questa sede, e con ciò in modo
irrito (art. 317 cpv. 1 CPC), e comunque senza aver addotto alcuna prova a
sostegno di quella loro insostenibile interpretazione, che in concreto, linteresse
è da intendere nel senso che lappellante ha agito affinché lappellato potesse
realizzare il desiderio di acquistare lappartamento posto al 4° piano ma senza
con ciò ledere e contravvenire alla realizzazione del prezzo da parte della M__________
__________ (cfr. appello p. 7). Del resto anche in altri passaggi degli
allegati preliminari e del memoriale conclusivo i convenuti avevano sostenuto
che il loro intervento era avvenuto nellinteresse dellattore (cfr.
risposta p. 3) e in particolare aveva comportato a questultimo una serie di vantaggi,
specialmente, ma ciò era per lappunto problematico essendo avvenuto a scapito
di M__________ __________, per quanto riguardava il prezzo dellappartamento (risposta
p. 3: vale evidenziare che lappartamento n. 15 posto al 4° piano è stato
pagato dallattore fr. 870'000.-, mentre C__________ lo avrebbe comperato afr. 900'000.-, con ciò ottenendo lattore uno sconto di fr. 30'000.-; e p.
8: si ribadisce che de facto il convenuto si è attivamente interposto per
la conclusione del contratto (rectius diritto di compera della unità PPP __________),
ne ha condotto le trattative  relativamente  al prezzo di acquisto vantaggiosamente
ridotto in favore dellattore fino a fr. 870'000.- (doc. Q di controparte) (mentre
lacquirente __________ C__________ sarebbe stato disposto a pagare per il 4° piano
fr. 900'000.-); duplica p. 2: con la mediazione della AP 2 il signor AO
1 ha nientemeno acquistato lappartamento n. 15 posto al 4° piano ()
conseguendone altresì un prezzo di acquisto inferiore a quello pagato
dalloriginario primo potenziale acquirente (presentato alla M__________ __________
dal convenuto) signor __________ C__________; conclusioni p. 3: con la
mediazione della AP 2 lattore ha acquistato lappartamento n. 15 posto al 4°
piano () conseguendone altresì un prezzo di acquisto inferiore a quello pagato
dalloriginario primo potenziale acquirente (presentato alla M__________ __________
dal convenuto) signor __________ C__________; p. 4: dunque, non solo
lattore non ha condotto alcuna trattativa con il venditore per lacquisto
dellappartamento di __________, bensì ne ha conseguito un evidente vantaggio
dalla mediazione condotta invece dal convenuto. È emerso infatti come lappartamento
posto al 4° piano, opzionato e fermamente voluto in seconda battuta dallattore,
fosse  mediato ad un miglior prezzo. Il convenuto ha chiarito dinnanzi al
giudice che sono stati 3 i vantaggi conseguiti dallattore in seguito alla
trattativa dal medesimo gestita per lacquisto dellappartamento posto al 4°
piano e in particolare«Lultimo vantaggio è da riferire al fatto che il
signor AO 1 ha ricevuto questo appartamento a un prezzo di fr. 30'000.- inferiore
rispetto a quello concordato con il signor C__________»(cfr. p.
4 verbale deposizione / interrogatorio del convenuto 7.12.2021); e p. 6: lattore attraverso la mediazione del
convenuto ha conseguito il vantaggio di:  iv) aver acquistato ad un minor
prezzo di vendita e dunque a fr. 870'000.- (anziché a fr. 900'000.-)).

9.3.In tali circostanze si può senzaltro ritenere che i
convenuti non solo abbianoagito nell'interesse del cliente potenziale e in dispregio
degli obblighi assunti verso la mandanteM__________ __________,violando con ciò lobbligo difedeltànei confronti di questultima(cfr.art. 398 cpv. 2 CO, applicabile in forza del
rimando contenuto nellart. 412 cpv. 2 CO)(così pure in DTF 141
III 64 consid. 4.3), ma le abbiano persino causato un vero e proprio danno di
fr. 30'000.-. Essi sono pertanto tenuti a restituire la commissione da lei
corrisposta a suo tempo (art. 415 CO).

10.Ne
discende che lappello dei convenuti devessere respinto nella misura in cui è
ricevibile.

Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del
valore qui ancora litigioso di fr. 28188.-, seguono la soccombenza (art. 106
cpv. 1 CPC).

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

I.Lappello 17 ottobre 2022di AP 1 e AP 2è respinto nella misura in cui è
ricevibile.

II.Le spese processuali di fr. 2500.- sono poste a
carico degli appellanti, che rifonderanno alla controparte fr. 2000.- per
ripetibili.

-

-

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).