ti_gerichte · 12.2023.5 · 2023-04-04 · it
Mediazione "rent to buy" - diritto alla mercede - riduzione di una mercede eccessiva

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 04.04.2023 12.2023.5

IncartI n.
12.2023.4
12.2023.5
Lugano
4 aprile 2023
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Stefani
e Grisanti
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa – inc. n. SE.2021.275 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 3 – promossa con petizione 19 agosto 2021 da
AO
1
patrocinata dall'  PA 2
contro
AP
1
ora patrocinato dall'  PA 1
con cui l’attrice ha
chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 19'386.- oltre interessi
del 5% dal 20 gennaio 2020 nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione
interposta al PE n. __________41 dell'UE di Locarno
;
domande
avversate dal convenuto e che il Pretore con decisione 18 novembre 2022 ha parzialmente
accolto limitatamente a fr. 13'000.- più IVA oltre interessi del 5% dal 21
febbraio 2020, ponendo la tassa di giustizia di fr. 1'400.- e le spese per 3/10
a carico dell’attrice e per 7/10 a carico del convenuto, tenuto a rifondere
alla controparte
fr. 2'600.- per ripetibili ridotte;
appellante
l'attrice
che, con atto di appello 9 gennaio 2023, chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione (per fr. 18'000.-
più IVA oltre interessi del 5% dal 21 febbraio 2020), con protesta di spese e
ripetibili di prima e seconda istanza (inc. 12.2023.4);
mentre
il convenuto con risposta all'appello 2 marzo 2023 postula il rigetto del
gravame, con protesta di tasse spese e ripetibili;
appellante
anche il convenuto
che, con atto di appello 9 gennaio 2023, chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione e di
mantenere l'opposizione al PE
n.
__________41, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le istanze
(inc. 12.2023.5);
mentre
l'attrice con risposta all'appello 3 marzo 2023 postula il rigetto del gravame,
con protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A.
Il 24 maggio 2019 AP
1, in qualità di mandante, e AO 1, in qualità di mandataria, hanno sottoscritto
un mandato di vendita immobiliare "semplice" (non esclusiva), avente
per oggetto la particella n. 978 RFD di __________ (casa bifamiliare, proprietà
del mandante). Il contratto prevedeva, fra l'altro, una provvigione del 3% (IVA
esclusa) sul prezzo effettivo (stante un minimo di fr. 639'000.-) che sarebbe
maturata "a vendita realizzata in seguito ad una segnalazione diretta
della mandataria" (doc. B, punto 2).
B.
Il 1° ottobre 2019 S__________
C__________ ha risposto all'annuncio sulla piattaforma online ImmoScout24
chiedendo se v'era la disponibilità ad accettare anche la formula della
locazione con riscatto ("
rent to buy
"; doc. D). Al fine di
favorire l'acquisto dell'immobile con tale formula (cfr. doc. G e H), nel
dicembre del 2019 si è inserita – con quali modalità (controverse) si dirà in
seguito – la __________ SA con i suoi due amministratori F__________ S__________
(presidente) e S__________ Ca__________ (membro). Il 20 febbraio 2020 AP 1 ha
concesso a F__________ S__________ e a S__________ Ca__________ un diritto di
compera sul noto fondo al prezzo di fr. 650'000.- (doc. M), che i beneficiari hanno
esercitato il 28 aprile 2020 (doc. L).
C.
Il 24 giugno 2020 F__________
S__________ e S__________ Ca__________ hanno, a loro volta, concesso a S__________
C__________ e alla moglie A__________ C__________ un diritto di compera sul
fondo n. 978 scadente il 30 giugno 2026 al prezzo di fr. 660'750.-. Il rogito attestava
fra l'altro che i beneficiari avevano già preso possesso dell'immobile dal 1°
maggio 2020 e stabiliva che fino all'esercizio del diritto di compera essi
avrebbero pagato una pigione mensile (fr. 1'750.- più fr. 750.-; doc. O, punto
4). Diritto di compera che S__________ C__________ e A__________ C__________
hanno esercitato – anticipatamente – il 2 agosto 2021.
D.
Avendo richiesto
invano il pagamento della provvigione (doc. P), la AO 1 ha escusso AP 1 per
l'incasso di fr. 19'386.- (fr. 18'000.- più IVA) con PE n. __________41 dell'UE
di Locarno, cui l'escusso ha interposto opposizione (doc. U).
E.
Previa autorizzazione
ad agire (inc. CM.2021.249), con petizione 19 agosto 2021 la AO 1 ha convenuto
dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano AP 1 postulandone la condanna al
pagamento di fr. 19'386.- oltre interessi del 5% dal 20 gennaio 2020 nonché il
rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta al PE n. __________41 dell'UE
di Locarno. In sintesi, l'attrice ha fatto valere che il convenuto ha potuto
vendere il fondo n. 978 RFD grazie alla sua mediazione e al suo impulso per
permettere l'implementazione della formula "
rent to buy"
auspicata
dai clienti da lei indicati (S__________ C__________ e A__________ C__________).
F.
Con risposta 28
settembre 2021 il convenuto si è opposto alla petizione, osservando che il suo
fondo non è stato venduto ai clienti indicati dall'attrice bensì a F__________
S__________ e S__________ C__________ – amministratori della __________ SA da
lui direttamente contattati – i quali a loro volta hanno concesso una
possibilità di acquisto a S__________ C__________ e A__________ Ca__________ (ai
quali l'attrice avrebbe invece rinunciato) tramite l'operazione "
rent
to buy"
ch'egli avrebbe reso possibile grazie alla concessione di un
mutuo a questi ultimi.
G.
Al dibattimento del
22 novembre 2021 l'attrice ha presentato un memoriale di replica in cui
precisava di avere presentato al convenuto non solo S__________ C__________ e A__________
Ca__________ ma anche la __________ SA e i suoi amministratori per permettere
l'accesso a modalità alternative di finanziamento dettate della carente
sostenibilità finanziaria dei primi. Al che il Pretore ha assegnato al
convenuto un termine di 30 giorni per presentare la propria duplica. Ciò che
egli ha fatto il 22 dicembre 2021 riaffermando il proprio punto di vista e
contestando fra l'altro che F__________ S__________ e S__________ C__________
gli sarebbero stati presentati dall'attrice. Esperita l'istruttoria, le parti
hanno ribadito le proprie posizioni alle arringhe finali del 23 agosto 2022.
H.
Con decisione 18
novembre 2022 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione condannando il
convenuto al pagamento di fr. 13'000.- più IVA oltre interessi del 5% dal 21
febbraio 2020 e rigettando in via definitiva, per tale importo, l'opposizione
al PE n. __________41. La tassa di giustizia di fr. 1'400.- e le spese sono state
poste per 3/10 a carico dell'attrice e per 7/10 a carico del convenuto, tenuto
a rifondere alla controparte fr. 2'600.- per ripetibili ridotte.
I.
Contro la sentenza
appena citata la AO 1 è insorta a questa Camera con un appello del 9 gennaio
2023 in cui chiede di riformare la decisione impugnata nel senso di accogliere
integralmente la petizione (per fr. 18'000.- più IVA e interessi del 5% dal 21
febbraio 2020) con seguito di spese e ripetibili (quantificate in fr. 4'000.-
per il primo grado) a carico del convenuto (inc. 12.2023.4).
L.
Sempre il 9 gennaio
2023 ha appellato la sentenza del Pretore anche AP 1 per ottenerne la riforma
nel senso di respingere integralmente la petizione e mantenere l'opposizione al
PE, con seguito di spese giudiziarie di entrambe le istanze a carico
dell'attrice (inc. 12.2023.5).
M.
Nella sua risposta
all'appello 2 marzo 2023 AP 1 propone il rigetto dell'appello dell'attrice.
Altrettanto postula il 3 marzo 2023 la AO 1 per quanto riguarda l'appello del
convenuto, rivendicando ripetibili di fr. 2'900.-.
Considerando
in diritto:
1.
I
ricorsi in esame sono diretti contro la stessa decisione e si fondano sul
medesimo complesso di fatti. Si giustifica così di congiungere le procedure di
appello e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC), pur
mantenendone l’autonomia nel senso che i dispositivi restano separati e possono
essere impugnati anche singolarmente.
2.
L’art.
308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le
decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie
patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta
nella decisione sia di almeno
fr. 10'000.- (cpv. 2). In
concreto, la decisione impugnata è una decisione finale in una controversia dal
valore superiore ai
fr. 10'000.-. Pacifica è
dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni
(art. 311 CPC). Introdotti il 9 gennaio 2023 contro la decisione impugnata
(notificata il 21 novembre 2022 all'attrice e, in virtù della finzione
dell'art. 138 cpv. 3 lett. a CPC, il 28 novembre 2022 al convenuto), gli
appelli sono tempestivi per effetto della sospensione dei termini degli art.
143 cpv. 3 e 145 cpv. 1 lett. c CPC. Come sono tempestive le relative risposte del
2 e 3 marzo 2023 (art. 312 CPC).
3.
Alla propria
risposta all'appello della controparte la AO 1 acclude un estratto dal sito
internet della __________ SA in cui figura una recensione di "
S__________
C__________"
– a mente dell'attrice palesemente identificabile con S__________
C__________ – nella quale viene elogiato l'intervento della società che gli
avrebbe permesso di realizzare il sogno dell'acquisto di una casa in proprietà
nonostante la mancanza della liquidità necessaria (doc. 3 di appello). Tale
documento dimostrerebbe, secondo l'attrice, che l'immobile è stato acquistato
grazie alla propria intermediazione e presentazione (loc. cit., pag. 4 seg.). Nuovi
fatti e nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello soltanto se vengono
immediatamente addotti e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile
addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle
circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). Ora, non è dato di sapere se la recensione
sia stata pubblicata solo dopo la procedura di primo grado, come pretende l'attrice.
A prescindere da ciò, l'ammissibilità del nuovo documento può rimanere irrisolta
perché il nuovo mezzo di prova non è, comunque sia, di rilievo ai fini del
giudizio, potendo tutt'al più provare che S__________ C__________ ha potuto
acquistare l'immobile grazie all'intervento della __________ SA (circostanza di
per sé pacifica) ma non anche che ciò sia stato possibile solo grazie
all'intermediazione dell'attrice. Al proposito non giova dunque attardarsi.
4.
Nella decisione
impugnata il Pretore, riepilogati i criteri che presiedono al riconoscimento di
una provvigione a seguito dell'indicazione o dell'interposizione del mediatore
(art. 412 segg. CO), ha anzitutto respinto – siccome non comprovata ma anzi
smentita dagli atti – l'obiezione del convenuto, stando al quale l'attrice si
sarebbe defilata dalle trattative nel momento in cui a S__________ C__________ e
A__________ Ca__________ era stato negato un finanziamento bancario. Per quanto
riguarda il ruolo della __________ SA, il Pretore ha accertato che, sin dal
primo contatto con l'attrice, S__________ C__________ e A__________ Ca__________,
sprovvisti del capitale necessario, avevano richiesto la formula "
rent
to buy"
, motivo per cui era stata contattata una società che offrisse
questo genere di finanziamento, per l'appunto la __________ SA, e permettesse
loro di acquisire la proprietà nel giro di qualche anno. Per stabilire chi
abbia introdotto la __________ SA e i suoi amministratori nell'operazione, il
primo giudice ha dato credito all'affermazione dell'attrice secondo cui sarebbe
stata lei. Ciò era confermato dal teste M__________ C__________ (alle
dipendenze dell'attrice come consulente dal dicembre del 2019 al gennaio 2021),
che avrebbe preso appuntamento con detta società dopo che il titolare
dell'attrice (M__________ S__________) gli aveva girato il contatto, come pure
da alcuni documenti che dimostravano, fra l'altro, come il 19 (
recte
:
10) dicembre 2019 lo stesso M__________ C__________ aveva trasmesso a AP 1 il
contatto telefonico di S__________ C__________. Il Pretore ha per contro
scartato la tesi del convenuto – smentita dalla deposizione dello stesso S__________
C__________ – che sosteneva di avere contattato personalmente la __________ SA
e i suoi amministratori in quanto da lui già conosciuti. Pure sconfessato
dall'istruttoria era l'ulteriore argomento del convenuto secondo cui il
contratto "
rent to buy"
sarebbe stato possibile solo grazie
alla concessione di un mutuo personale da parte sua a S__________ C__________ e
A__________ Ca__________. Ciò posto, il Pretore ha concluso che il fondo del
convenuto ha potuto essere venduto grazie all'intervento iniziale dell'attrice
e che dunque era pienamente adempiuto il nesso causale tra l'attività di
quest'ultima e la decisione del terzo di contrarre che giustificava
l'attribuzione di una remunerazione (loc. cit., pag. 5 a 8).
Relativamente
all'ammontare della provvigione, il Pretore ha rilevato che nell'opposizione
del mandante al pagamento della medesima era implicita una richiesta di
riduzione. Ricordato che per fondi edificati la dottrina e la giurisprudenza
ritengono usuale, nell'ambito del commercio di immobili a titolo professionale,
provvigioni dell'1-2%, eccezionalmente del 3%, egli ha constatato che l'operato
dell'attrice si era rivelato tutto sommato contenuto, avendo essa svolto
essenzialmente l'attività di mediatrice per presentazione, senza interporsi o
interponendosi unicamente in maniera marginale nelle trattative che hanno
portato alla conclusione dell'affare. Non ravvisando così alcun elemento di
eccezionalità che giustificasse una provvigione del 3%, il Pretore l'ha ridotta
al 2% sul prezzo di vendita di fr. 650'000.-, pari a fr. 13'000.- più IVA oltre
agli interessi di mora dal 21 febbraio 2020 (loc. cit., pag. 8 seg.).
I.   Sull'appello
di AP 1
5.
Il convenuto
contesta il diritto – come tale – alla provvigione di mediazione. Conviene
pertanto, ai fini della motivazione, trattare con priorità l'appello di costui
poiché se fosse accolto, ciò renderebbe superfluo l'esame dell'appello
dell'attrice che chiede invece di aumentare la propria remunerazione. AP 1
rileva che l'accertamento del primo giudice secondo cui l'attrice gli avrebbe
presentato i potenziali acquirenti sarebbe smentito dalle prove. In primo luogo
perché il fondo è stato venduto agli amministratori della __________ SA e non
agli interessati segnalati dall'attrice. Inoltre perché, contrariamente a
quanto indicato dal teste M__________ C__________, F__________ S__________ e S__________
C__________ non sono stati introdotti nell'operazione dall'attrice, bensì da
lui medesimo. Ciò si evincerebbe dalla deposizione di S__________ C__________,
il quale, oltre a escludere che al primo incontro con S__________ C__________
fosse presente anche il dipendente dell'attrice, ha dichiarato fra l'altro che
"
S__________ C__________ con il quale ho un amico in comune ha dato ad AP
1 il mio numero di telefono
" e "
confermo che ho sentito
parlare per la prima volta dell'oggetto immobiliare in questione quando mi
telefonò AP 1
" (verbale del 22 giugno 2022, pag. 1 e pag. 3). Dello
stesso tenore, secondo il convenuto, anche la deposizione di S__________ C__________,
il quale, oltre a non ricordare la presenza di M__________ C__________ al primo
incontro presso la propria abitazione, ha dichiarato che "
sono stato ricontattato
da AP 1 o C__________, non ricordo esattamente da quale dei due, che mi disse
che c'era una possibilità di acquisto tramite la società __________
"
precisando che "
mi interfacciavo (…) sostanzialmente con S__________, C__________
e AP 1
" (verbale del 22 febbraio 2022, pag. 6). Ciò dimostrerebbe a
suo avviso, contrariamente alla ricostruzione dei fatti operata dal Pretore, che
egli ha introdotto S__________ C__________ e con lui la __________ SA, la quale
ha valutato un piano di finanziamento per gli acquirenti proposti dalla AO 1
che però non era sostenibile, sicché il mandato di quest'ultima era così
terminato. Ne discende che la vendita dell'immobile è avvenuta il 27 aprile
2020 tra lui e F__________ S__________ e S__________ C__________ senza
l'intervento dell'attrice cui non spetta alcuna provvigione. Anche perché –
epiloga l'appellante – l'attrice non avrebbe comprovato alcuna relazione così
forte da poter considerare F__________ S__________ e S__________ C__________ un
tutt'uno con S__________ C__________ e A__________ Ca__________ (memoriale,
pag. 3 a 7).
6.
Come obietta a
ragione l'attrice (risposta all'appello, pag. 2 segg.), il convenuto si
confronta solo in minima parte con la decisione impugnata. Per accertare che
l'attrice aveva introdotto nell'operazione la __________ SA e i suoi amministratori,
il Pretore si è fondato sulla testimonianza di M__________ C__________ come
pure sul riscontro nella e-mail del 5 dicembre 2019 (doc. I), in cui il
dipendente dell'attrice trasmetteva a S__________ C__________ i documenti
"da voi richiesti" relativi alla vendita del fondo a __________
"AP 1-C__________", e nel successivo messaggio telefonico del 10
dicembre 2019 (doc. Z), in cui sempre M__________ C__________ inviava a AP 1 il
contatto telefonico di S__________ C__________. Ora, invano si cercherebbe nell'appello
del convenuto un qualsivoglia accenno critico a questi due documenti – che
confermano la tesi di M__________ C__________ – per sovvertire l'accertamento
pretorile. Sprovvisto di sufficiente motivazione (nel senso dell'art. 311 cpv.
1 CPC), l'appello si rivela dunque al proposito irricevibile e potrebbe già esaurirsi
in questi termini.
Per abbondanza si rileva tuttavia
che la testimonianza di S__________ C__________, su cui il convenuto imposta
essenzialmente la propria tesi, è – come eccepisce l'attrice – inattendibile,
denotando varie incongruenze e contraddizioni. A partire dall'asserto secondo
cui costui avrebbe sentito parlare "
per la prima volta
"
dell'oggetto immobiliare in questione quando gli telefonò AP 1. Tale circostanza
è smentita, oltre che dai documenti citati, dal teste M__________ C__________
(verbale del 22 febbraio 2022, pag. 2: "
Il signor Sc__________ mi ha
girato il contatto e ho preso appuntamento con la società per capire come si
poteva procedere
"). Quanto al fatto che, stando alla dichiarazione di S__________
C__________, AP 1 avrebbe ricevuto il suo numero da S__________ C__________ –
circostanza, come detto, contraddetta dai citati documenti e dalla nota
testimonianza di M__________ C__________ – "
in quanto era l'unica
conoscenza in comune che avevamo
" (verbale del 22 giugno 2022, pag. 3),
l'appellante trascura che lo stesso S__________ C__________ aveva poco prima ammesso
di conoscere, per ragioni professionali, il titolare dell'attrice (M__________
Sc__________) dal 2008 (loc. cit., pag. 1). Né la posizione del convenuto esce
rafforzata dalle dichiarazioni del teste S__________ C__________. Costui non ha
ricordato chi dei due (AP 1 o C__________) gli avesse detto della possibilità di
acquisto tramite la società __________ (verbale 22 febbraio 2022, pag. 6). Né
egli ha potuto escludere la presenza di M__________ C__________ – a ogni modo
di nessuna rilevanza ai fini del giudizio – al primo incontro tra le parti
interessate a __________ (ibidem). Poco importa poi che S__________ C__________
abbia dichiarato di interfacciarsi "
sostanzialmente
" con S__________,
C__________ e AP 1, ciò non escludendo di certo che l'attrice abbia indicato al
convenuto la __________ SA e i suoi amministratori ai fini dell'operazione in
esame. Al riguardo l'appello manca dunque di consistenza.
7.
Non si disconosce
che il convenuto ha venduto (il 28 aprile 2020, contestualmente all'esercizio
del diritto di compera da parte dei suoi beneficiari) il proprio fondo agli
amministratori della __________ SA e non a S__________ C__________ e A__________
Ca__________. Sta di fatto che, per quanto testé illustrato al considerando
precedente, gli stessi amministratori della __________ SA sono stati indicati
dall'attrice. Il che basterebbe già per riconoscere all'attrice il diritto alla
mercede. Nella mediazione per indicazione o presentazione – come è stato
giustamente qualificato, senza contestazione, l'accordo del 24 maggio 2019 (doc.
B; sentenza impugnata, pag. 9) – l'esigenza di un nesso causale psicologico tra
gli sforzi del mediatore e la decisione del terzo è infatti sostanzialmente
priva di senso poiché il mediatore (la cui prestazione si esaurisce con
l'indicazione o la presentazione di un possibile contraente fin lì sconosciuto
al mandante) si limita a comunicare al mandante il nome delle persone
interessate a concludere e non influenza la volontà di costoro (STF 4A_461/2020
del 16 febbraio 2021 consid. 5.1.3 con riferimento; II CCA inc. 12.2020.12 del
13 gennaio 2021 consid. 6 con richiami).
Ma anche a prescindere da quanto
precede, il manifesto scopo dell'operazione era – sin dall'inizio – quello di
permettere a S__________ C__________ e A__________ Ca__________ – anch'essi
pacificamente indicati dalla AO 1 – di acquisire la proprietà in questione pur
non disponendo essi ancora dei mezzi necessari e facendo quindi capo allo
strumento del "
rent to buy
" che è stato mediato loro dall'attrice
medesima con l'introduzione della __________ SA e dei suoi amministratori.
Operazione che è poi stata coronata dal successo, come conferma il fatto che F__________
S__________ e S__________ C__________ hanno concesso il 24 giugno 2020 un
diritto di compera (poi esercitato il 2 agosto 2021) a S__________ C__________
e A__________ Ca__________, i quali – come ha accertato senza contestazione il
Pretore – nel frattempo già si erano trasferiti nella proprietà in qualità di
inquilini paganti (doc. O, punto 4; verbale d S__________ C__________ 22
febbraio 2022, pag. 7 in basso). In condizioni del genere, sostenere che
l'attrice non avrebbe mediato l'affare e non avrebbe diritto alla provvigione
non è serio. Quand'anche ci si volesse infatti limitare a considerare la
posizione dei beneficiari finali dell'operazione – facendo così astrazione del
fatto che gli stessi F__________ S__________ e S__________ C__________ erano
stati indicati dall'attrice al convenuto – l'esito del giudizio non muterebbe.
Fra l'acquirente (iniziale: gli amministratori della __________ SA) e
l'interessato originario (S__________ C__________ e A__________ Ca__________)
sussisteva – con il benestare di tutti i partecipanti all'operazione – un
rapporto economico talmente stretto, creato
ad hoc
, da costituire in un
certo senso un'unità. Anche in siffatta eventualità, una limitazione rigorosa
del legame al solo interessato originario sarebbe iniqua e aprirebbe la porta
ad abusi nei confronti del mediatore (analogamente: STF 4A_115/2021 del 22
novembre 2022 consid. 3 con rinvio). Anche sotto questo profilo la sentenza
impugnata resiste dunque alla critica, essendo evidente che l'attrice ha svolto
delle attività di mediazione in relazione all'oggetto del contratto di mediazione
suscettibili di favorire la conclusione dell'operazione immobiliare.
II.   Sull'appello
della AO 1
8.
L'attrice rimprovera
da parte sua al Pretore di avere ridotto la provvigione ritenendola
erroneamente eccessiva. Rileva, in primo luogo, che il convenuto non ha mai
contestato – come tale – l'ammontare della provvigione, né dopo la ricezione
della fattura del 20 gennaio 2020 (doc. P, Q e S) né nel corso della causa,
incentrando piuttosto le proprie contestazioni su altri argomenti. Considerata
l'assenza di censure al riguardo il Pretore non era dunque abilitato a
verificare la correttezza della provvigione. Oltre a dolersi di una violazione
dell'art. 417 CO, l'appellante lamenta un accertamento (manifestamente) errato
dei fatti. A cominciare dalla constatazione che una provvigione del 3% sarebbe
eccessiva, sebbene non sia in realtà mai stata fatturata per tale percentuale. L'appellante
fa valere di avere conteggiato una provvigione di fr. 18'000.-, l'IVA essendo per
contratto dovuta in aggiunta. E poiché l'immobile è stato venduto per fr.
650'000.-, la provvigione richiesta equivale al 2.77% del prezzo conseguito.
Percentuale che si riduce ulteriormente (al 2.72%) ove si considerasse il
prezzo di vendita (fr. 660'750.-) del fondo agli acquirenti finali. Già solo
per questo motivo la decisione pretorile che si è fondata sull'erronea
percentuale del 3% ritenendola eccessiva si rivelerebbe sbagliata e costitutiva
di un abuso del potere di apprezzamento del primo giudice (memoriale, pag. 3 a
5).
A parte ciò, il Pretore
avrebbe fondato il suo giudizio, non compiutamente motivato su tale punto, circa
l'estensione del proprio operato di intermediazione sulla testimonianza,
inattendibile e contraddittoria oltre che caratterizzata da una serie infinita
di "
non ricordo
", di S__________ C__________, trascurando che
la vendita dell'immobile è stata resa possibile solo grazie al di lei
intervento che non si è limitato alla presentazione di un potenziale acquirente
ma ha riguardato anche la ricerca delle possibilità di finanziamento
dell'operazione. La sua azione avrebbe quindi permesso di trovare dei
potenziali acquirenti e di vendere il fondo in tempi molto rapidi e a un prezzo
superiore a quello di riferimento, giustificando così la piena retribuzione.
Tanto più che una provvigione del 3% non si giustificherebbe soltanto in
circostanze eccezionali (come ha ritenuto il primo giudice), queste ultime
entrando in linea di conto semmai per ammettere tassi
superiori
al 3%.
L'appellante evidenzia altresì come il Pretore si è contraddetto nel citare una
sentenza di questa Camera (inc. 12.2009.61 del 22 aprile 2010, consid. 4.3) per
dimostrare che il tasso pattuito era eccessivo, non avvedendosi che in quel
precedente (come in altri) si era sostenuto esattamente il contrario, ovvero che
una mercede del 3% era conforme all'uso locale e risultava finanche notoria per
i mediatori professionali. L'attrice obietta inoltre che non tutte le
provvigioni che superano i tassi di riferimento andrebbero automaticamente
ridotte bensì solo quelle eccessive. Così il Tribunale federale non sarebbe intervenuto
su provvigioni varianti dal 3% (su prezzi di vendita fino a fr. 16'400'000.-)
al 3.57% (a fronte di prezzi di vendita fino a fr. 2'800'000.-: DTF 138 III 669
consid. 3.1). Considerato dunque che la provvigione fatturata ammonta a un
tasso percentuale del 2.77% ove il tasso usuale è del 3%, che il proprio
operato è stato straordinario e che il valore dell'immobile era relativamente
esiguo, nulla giustificava in assenza di una domanda in tal senso di ridurre la
mercede al 2% del prezzo di vendita. Così non fosse – epiloga l'appellante – si
spalancherebbero le porte a una riduzione sistematica di tutte le provvigioni
di immobili applicate dagli intermediari in Svizzera e nel Cantone Ticino che
si aggirano tra il 3 e il 4% con punte anche del 5% (loc. cit., pag. 5 a 7).
9.
Per quel che
riguarda la mancata contestazione dell'ammontare della provvigione (in prima come
in seconda sede) da parte del convenuto, giova subito chiarire che la decisione
del Pretore che ha ravvisato nell'opposizione del mandante al pagamento della
medesima una implicita richiesta di riduzione non è criticabile ma è anzi conforme
alla giurisprudenza e alla dottrina in materia (v.
Ammann
in: Basler Kommentar, OR I, 7
a
edizione,
n. 3 ad art. 417 CO con riferimento a DTF 111 II 366 consid. 3a). Nulla
impediva pertanto al primo giudice, sotto questo profilo, di verificare che la
provvigione rivendicata non fosse eccessiva.
10.
Ora, per stabilire se
è stata stipulata una mercede eccessiva nel sen
so dell'art. 417
CO, che può essere ridotta dal giudice, occorre tenere conto di tutte le
circostanze del caso concreto. Ritenuto il carattere aleatorio del contratto di
mediazione, occorre partire dal presupposto che la mercede retribuisce il
successo del mediatore e non l'attività svolta. Il tasso usuale può variare in
ragione del prezzo che serve da referenza e diminuire nella misura in cui
questo aumenta. Una mercede può superare leggermente la tariffa o il tasso
percentuale usuale senza che per questo essa debba essere considerata
eccessiva. In effetti nella misura in cui limita la libertà contrattuale delle
parti, l'art. 417 CO dev'essere interpretato in maniera restrittiva. La
determinazione del carattere eccessivo della mercede del mediatore rientra nel
potere di apprezzamento del giudice (DTF 138 III 669 consid. 3.1; STF 4A_334/2018
del 20 marzo 2019 consid. 5.1).
11
.   Per quanto attiene al tasso percentuale della provvigione fatturata
in concreto, si conviene con l'appellante che l'importo di fr. 18'000.- (IVA
esclusa) è inferiore al 3% pattuito e dal quale si è erroneamente dipartito il
Pretore. Calcolato sulla base di un prezzo di vendita di fr. 650'000.- (doc. M),
l'importo corrisponde in effetti a una percentuale del 2.77%, mentre rapportato
al prezzo di acquisto (
fr. 660'750.-: doc. O)
pagato da S__________
C__________ e A__________ Ca__________ esso scende al 2.72%, come fa valere a
ragione l'attrice (l'IVA andando conteggiata in aggiunta: cfr. II CCA inc.
12.2022.157 del 6 marzo 2023 consid. 2, inc. 12.2010.141 del 5 marzo 2012
consid. 9.2 e inc. 12.2004.31 del 1° marzo 2005 consid. 4.4). Si dà inoltre
atto all'appellante che il Tribunale federale non ha reputato eccessiva una
provvigione del 3% calcolata su un prezzo di vendita di fr. 1'695'000.- (STF
4C.121/2005 del 5 luglio 2005 consid. 4.2.2) e di fr. 3'800'000.- (DTF 138 III
669 consid. 3.2), né ha ridotto (pur ritenendolo un caso limite) una mercede di
fr. 492'000.- corrispondente a un tasso del 3% sul prezzo di vendita di diverse
particelle di complessivi fr. 16'400'000.- (STF 4C.362/1999 del 22 marzo 2000
consid. 4c). Neppure ha considerato eccessiva una commissione del 3.57% per
delle vendite immobiliari di
fr. 1'750'000.- (STF 4C.183/1998 del 16 giugno 1999 consid. 4b) e di fr.
2'800'000.- (STF 4C.28/1995 del 1° ottobre 1996 consid. 5b). Infine ha pure reputato
che una provvigione del 3% sul prezzo di vendita corrispondeva al tasso usuale
e non era troppo elevata (DTF 117 II 286 consid. 5b). Nel solco di questa
giurisprudenza anche questa Camera ha già avuto modo di dichiarare – come rileva
l'attrice –
conforme all'uso
locale (e fatto notorio per mediatori professionisti) una mercede del 3% (Rep.
1991 460, Rep. 1969 257; II CCA inc. 12.2022.157 del 6 marzo 2023 consid. 5.2, inc.
12.2009.61 del 22 aprile 2010 consid. 4.3 [citata dallo stesso Pretore] e inc.
n. 12.2004.31 del 1° marzo 2005 consid. 4.4). E non ha mancato di ritenere
congrua una percentuale del 4% a fronte di un prezzo di fr. 880'000.- (II CCA
inc. 12.2022.157, citata, consid. 5.2 in fine) e di fr. 2'000'000.- (II CCA
inc. 12.2016.148 del 12 febbraio 2018 consid. 8).
12.
Considerato che l'art.
417 CO va applicato in modo restrittivo, che la percentuale fatturata (che la
controparte neppure contesta in questa sede) si attesta al di sotto della
soglia usuale come pure di quella pattuita, che in concreto il prezzo di
compravendita era di molto inferiore rispetto a quelli testé menzionati dalla
giurisprudenza e che – comunque sia – l'attività dell'intermediaria non si è
limitata alla mera indicazione di un possibile contraente ma ha contribuito
anche fattivamente alla riuscita della – nelle sue modalità ("
rent to
buy
") particolari – operazione immobiliare, la decisione del Pretore di
ridurre al 2% la provvigione (dopo che in una decisione di pochi giorni
precedente a quella qui impugnata non è intervenuto per ridurre una provvigione
del 4% a fronte di un prezzo di riferimento di fr. 880'000.- e in cui la
vendita nemmeno si era perfezionata:
II
CCA inc. 12.2022.157, citata)
costituisce un eccesso di apprezzamento
che non può trovare tutela.
13.
Ne discende che
l'appello della AO 1 va accolto e la sentenza impugnata riformata nel senso di
accogliere pressoché integralmente (eccezion fatta per gli interessi che
decorrono qualche giorno più tardi rispetto alla richiesta), la petizione, con
conseguente condanna del convenuto a pagare
fr. 18'000.- più IVA oltre interessi del 5% dal 21 febbraio 2020 e rigetto in
via definitiva, per tale importo (v. doc. U), dell'opposizione al PE n. __________41
dell'UE di Locarno. Per quel che è delle spese giudiziarie di primo grado, esse
seguono la soccombenza del convenuto. La richiesta dell'attrice di vedersi
rifondere fr. 4'000.- per ripetibili di prima istanza (v. memoriale, pag. 8) può
essere ugualmente accolta, l'importo fissandosi al di sotto di quello che il
Pretore le avrebbe riconosciuto – in proporzione (v. RtiD II-2016 pag. 638
consid. 3) – se l'avesse considerata vittoriosa per intero e rispettando per il
resto i limiti dell'art. 11
del
regolamento
sulla tariffa
per i casi di
patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili (RTar: RL 178.310)
.
III.   Sugli
oneri processuali e le ripetibili di appello
14.
Le spese processuali e
le ripetibili dell'appello presentato dalla AO 1, calcolate sulla base di un
valore litigioso di fr. 5'000.-, seguono la soccombenza dell'appellato (art.
106 cpv. 1 CPC).
15.
Le spese processuali e
le ripetibili dell'appello presentato da AP 1, calcolate sulla base di un
valore litigioso di
fr. 13'000.-, seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellata
insta affinché le sia assegnato a titolo di ripetibili il massimo secondo la
tariffa di fr. 2'900.- in ragione dell'infondatezza delle argomentazioni
dell'appello della controparte e del fatto che altrimenti vi sarebbe una
disparità tra l'effettivo dispendio orario e il valore di causa (risposta
all'appello, pag. 7). A parte però che la tariffa massima in base all'art. 11 RTar
determinerebbe un'indennità per
ripetibili di non più di fr. 1'950.- (fr. 13'000.- x 25% x 60%: art. 11 cpv. 1
e cpv. 2 lett. b RTar), l'attrice nemmeno illustra quale sarebbe stato il suo
dispendio orario per al limite giustificare un'eccezione (nel senso dell'art.
13 RTar) dal calcolo secondo il valore litigioso. Considerato inoltre che
l'appello (di 7 pagine, compreso il frontespizio) nei limiti della sua
ricevibilità non ha richiesto oggettivamente un dispendio oltre la media, si
giustifica, tutto sommato, di riconoscere all'appellata ripetibili di fr. 1'500.-.
IV.   Sui
rimedi giuridici a livello federale
16.
Circa
i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro l'odierna sentenza
(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso degli appelli non raggiunge
la soglia di fr. 30'000.- ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
richiamati
per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il RTar,
decide:
I.
Le cause inc.
12.2023.4 e 12.2023.5 sono congiunte.
II.
L’appello 9 gennaio
2023 della AO 1
è accolto
. Di conseguenza la sentenza 18 novembre 2022
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, è così riformata:
1.
La petizione è accolta nel senso che:
1.1
AP 1
è
condannato a pagare alla AO 1 l’importo di fr. 18'000.- più IVA oltre interessi
del 5% dal 21 febbraio 2020.
1.2
L'opposizione
interposta al PE n. __________41 dell'UE di Locarno è respinta in via
definitiva.
2.
La tassa di giustizia di fr. 1'400.- e le spese, da
anticipare come di rito, sono poste a carico del convenuto, che rifonderà alla AO
1 ripetibili di fr. 4'000.-
.
III.
Le
spese di tale appello, di fr. 800.-, sono poste a carico di AP 1, che rifonderà
all'appellante fr. 1’000.- per ripetibili di seconda sede.
IV.
Nella
misura in cui è ricevibile, l'appello 9 gennaio 2023 di AP 1
è respinto
.
V.
Le
spese di tale appello, di fr. 1'500.-, sono poste a carico dell'appellante, che
rifonderà alla controparte fr. 1'500.- per ripetibili di seconda sede.
VI.
Notificazione:
- ;
-    .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).