ti_gerichte · 12.1996.46 · 1996-08-12 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.08.1996 12.1996.46

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00046
Lugano
12 agosto 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire in materia di contratto di locazione nella causa -
inc. no. 26/1994 B
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 26
maggio 1994 da
__________
rappr. dall’avv. __________
contro
__________
con
cui l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr.
97’247.30 oltre interessi, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione
interposta al PE __________ __________ dell’UE di Arve-Lac di Ginevra;
domande
avversate dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 9 febbraio 1996 ha
parzialmente accolto, riconoscendo le richieste dell’istante limitatamente a
fr. 96’166.30 oltre accessori, mentre la tassa di giustizia di fr. 2’500.- e le
spese sono state caricate per 1/10 all’istante e per il resto alla convenuta
con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 4’000.- a titolo di ripetibili
parziali;
Appellante
la parte convenuta con atto di appello 22 febbraio 1996 con cui si chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza con protesta
di spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre
la parte istante con osservazioni 1° aprile 1996 ha postulato la reiezione del
gravame, protestando spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto
A.
A far tempo dal 1°
dicembre 1987 la __________ già __________.) ha condotto in locazione gli
uffici siti al IV piano, nonché -a seguito di un’aggiunta concordata il 7
gennaio 1988 (doc. B)- un locale archivio al piano mansardato nell’immobile di
proprietà della __________, denominato “__________ ” in via __________ a
__________. Il contratto di locazione (doc. A) prevedeva, tra l’altro, una
durata fissa fino al 31 (recte: 30) novembre 1992, ritenuto che lo stesso si
sarebbe rinnovato tacitamente per ulteriori 5 anni, se le parti non avessero
inoltrato la disdetta 12 mesi prima della scadenza concordata.
B.
In data 22 novembre
1990 la __________, facendo uso della facoltà concessale dall’art. 7 del
contratto di locazione, ha sublocato gli uffici ed il locale archivio di cui
sopra alla __________.: il relativo contratto di sublocazione prevedeva, a sua
volta, una durata fissa fino al 30 novembre 1992, ritenuto che la __________ si
impegnava nel contempo a disdire il contratto con la __________ __________, di
modo che a partire dal 1° dicembre 1992 quest’ultima e la __________ avrebbero
potuto concludere direttamente un nuovo contratto di locazione (doc. E).
Sempre in data 22 novembre
1990 la __________., la __________ e la __________ __________ hanno
sottoscritto un’ulteriore convenzione, con cui da una parte la __________.
notificava valida disdetta del contratto di locazione principale per il 30
novembre 1992 e dall’altra la __________ dichiarava di sostituirsi alla
__________ nella posizione di locataria a far tempo dal 1° dicembre 1992,
mentre a sua volta la __________ confermava di non opporsi alla stipulazione di
un nuovo contratto di locazione con la __________ alle medesime condizioni
attualmente in vigore (doc. F).
C.
Con scritto 23
ottobre 1992 (doc. H) la rappresentante della __________ comunicò alla
__________ di non essere più intenzionata a stipulare un nuovo contratto di
locazione con la __________., la quale a quel momento non dava più la
necessaria fiducia: di qui la richiesta di restituzione dell’ente locato entro
la scadenza contrattuale del 30 novembre 1992.
In data 26 ottobre 1992 la
__________ha pertanto inoltrato un’istanza di sfratto nei confronti della
__________ sfratto che venne decretato il 3 dicembre successivo (doc. I), anche
se -a seguito delle iniziative giudiziarie promosse da quest’ultima sia nei
confronti della __________ sia nei confronti della __________ - poté essere
eseguito solo in data 12 marzo 1993.
I locali vennero
definitivamente liberati dal mobilio di proprietà della __________ in data 18
agosto 1993 (doc. O).
D.
Con istanza 26 maggio
1994, preventivamente portata di fronte all’Ufficio di conciliazione in materia
di locazione, la __________ ha chiesto la condanna della __________ al
pagamento di fr. 97’247.30 oltre interessi, ritenendo in sostanza che la
convenuta fosse responsabile della mancata riconsegna dell’ente locato entro il
termine del 30 novembre 1992: si imponeva pertanto la sua condanna al pagamento
delle pigioni fino al 18 agosto 1993, data della definitiva consegna delle
chiavi (fr. 92’046.30), delle spese per la sostituzione dei cilindri (doc. T,
fr. 731.-) e della moquette (50%; doc. V, W, fr. 4’120.-), nonché del costo
della perizia di constatazione dei danni (doc. U, fr. 350.-).
E.
Nel corso
dell’udienza di discussione del 9 febbraio 1995 la convenuta si è opposta
integralmente all’istanza, sostenendo in particolare che il contratto di
locazione tra le parti si era concluso il 30 novembre 1992 e ciò in conseguenza
della stipula della convenzione di cui al doc. F, nella quale era stato
concordato che a far tempo dal 1° dicembre 1992 la __________ l’avrebbe
sostituita in qualità di conduttrice principale: da tale data essa era pertanto
liberata da qualsiasi obbligo derivante dalla locazione, segnatamente da quello
di restituire l’ente locato alla scadenza contrattuale. La sottoscrizione del
doc. G. da parte sua non modificava inoltre -a suo dire- la situazione di
fatto, tale scritto costituendo semmai un semplice mezzo di pressione nei
confronti della __________. Oltretutto, la mancata riconsegna dell’ente locato
da parte di quest’ultima si lasciava pacificamente ricondurre ad una
responsabilità della stessa parte istante, atteso che quella società si era
opposta allo sfratto ed aveva avviato tutta una serie di procedure giudiziarie,
in quanto sosteneva di essere al beneficio di un contratto di locazione
concessole proprio dall’istante. Contestate erano infine l’esistenza del danno,
la sua quantificazione, nonché le premesse per una responsabilità a suo carico.
F.
In replica e in
duplica, come pure in sede conclusionale le parti si sono sostanzialmente
riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative, contestando
quelle di controparte. L’istante, in replica, ha inoltre provveduto ad
integrare le sue richieste postulando nel contempo il rigetto in via definitiva
dell’opposizione interposta dalla controparte al PE __________ dell’UE di Arve-Lac
di Ginevra (doc. CC).
G.
Con sentenza 9
febbraio 1996 il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha condannato
la convenuta al pagamento di fr. 96’166.30 oltre interessi, somma per la quale
è stata rigettata in via definitiva l’opposizione interposta al PE.
Il giudice di prime cure
ha innanzitutto escluso che la sottoscrizione della convenzione di cui al doc.
F potesse aver liberato la convenuta dal suo obbligo di restituzione degli
uffici alla fine del contratto. Stando così le cose, la convenuta era
senz’altro tenuta a restituire l’ente locato entro il 30 novembre 1992, per
cui, non avendolo pacificamente fatto, doveva rispondere nei confronti della
controparte per il ritardo che ne era derivato, atteso che i locali vennero
occupati dalla __________. -del cui comportamento la conduttrice doveva
rispondere in virtù dell’art. 101 CO- fino al 12 marzo 1993 e dalla convenuta
stessa fino al 18 agosto 1993, data in cui l’ente locato fu finalmente
sgomberato dal mobilio di sua proprietà. Ne discendeva l’obbligo della
convenuta a risarcire all’istante il danno per il mancato affitto degli uffici
e del locale archivio fino al 18 agosto 1993 (fr. 92’046.30), come pure a
rifonderle parte delle spese per la posa di una nuova moquette (50%, fr.
4’120.-), mentre le pretese per la sostituzione dei cilindri e per l’allestimento
della perizia di accertamento dei danni non sono state riconosciute.
H.
Con appello 22
febbraio 1996 la convenuta ha chiesto la riforma del querelato giudizio  nel
senso di respingere l’istanza con protesta di spese e ripetibili di primo e
secondo grado.
L’appellante afferma
innanzitutto -contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice- di essere
stata validamente liberata dall’obbligo di restituzione dell’ente locato e ciò
essendole subentrata la __________ a far tempo dal 30 novembre 1992: essa non
era perciò assolutamente responsabile del ritardo nella riconsegna degli uffici
da parte della subconduttrice, avvenuta il 12 marzo 1993, né lo era per il
fatto che i mobili di sua proprietà rimasero nell’ente locato fino al 18 agosto
1993, la loro presenza negli uffici essendo stata a suo tempo concordata con la
controparte. Quanto al risarcimento a favore dell’istante per il mancato
affitto fino al 18 agosto 1993, che non le poteva perciò assolutamente essere
imputato, era oltretutto iniquo e sproporzionato riconoscerlo nella misura
dell’intera pigione contrattualmente dovuta, potendosi tutt’al più ammettere un
importo ridotto.
I.
Delle osservazioni
1° aprile 1996 della parte istante con cui si postula la reiezione del gravame
protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto
1.
Prima di entrare nel
merito delle censure d’appello, occorre esaminare la fondatezza dell’eccezione
di tipo procedurale sollevata dalla parte appellata in virtù dell’art. 309 CPC.
Tale norma prevede la nullità dell’appello, se il medesimo non ossequia
determinate esigenze formali (art. 309 cpv. 5 CPC).
Nel caso particolare
l’istante rimprovera all’appellante di non aver indicato i dispositivi della
sentenza pretorile dedotti in appello, riferendosi quindi alla lettera d) dell’art.
309 cpv. 2 CPC.
La dottrina e la
giurisprudenza ammettono che nell’applicazione di tale disposto non si debba
essere eccessivamente rigorosi, se dal contesto appare chiara la volontà di
appellare e se le pretese carenze formali non pregiudicano la posizione della
controparte (
Anastasi
, Il sistema dei mezzi di impugnazione del codice
di procedura civile ticinese, Zurigo 1981, p. 135;
Rep
. 1926 p. 309,
1981 p. 338, 1985 p. 338). In particolare appare determinante (ancorché le
parti siano rappresentate in causa da un legale, onde non è consentito un minor
rigore procedurale) che l’ordine imposto dall’art. 309 CPC ha lo scopo di
garantire alla parte appellata la possibilità di un’adeguata difesa e di
fornire al giudice tutti gli elementi per procedere nei suoi incombenti (cfr.
Rapporto
della commissione speciale per il nuovo CPC, 27.11.1970, p. 7).
Nel caso in esame è ben
vero che l’appellante non ha indicato i punti del dispositivo su cui intende
ottenere il giudizio d’appello, ma è altrettanto vero che questa indicazione si
rivela inutile sulla base delle richieste specifiche dell’impugnazione (
IICCA
27 gennaio 1987 in re B.L. SA/C., 17 luglio 1990 in re T.H. SA e llcc./D., 12
agosto 1993 in re T./B., 17 dicembre 1993 in re A., 25 febbraio 1994 in re
Q./C. SA in liq.): la parte appellante ha infatti postulato la riforma del
querelato giudizio nel senso che l’istanza fosse integralmente respinta,
protestando inoltre le spese e le ripetibili di prima istanza. In pratica ella
si è quindi aggravata contro i dispositivi n. 1, 2 e 3 della sentenza 9
febbraio 1996.
La censura sollevata dall’appellata
non può quindi reggere, non solo perché il giudice dispone di tutti gli
elementi per procedere nei suoi incombenti, ma anche perché l’istante non può
lamentare di essere impedita nella sua difesa (sentenze
IICCA
citate).
2.
L’appellante afferma
innanzitutto che una corretta interpretazione della convenzione di cui al doc.
F avrebbe permesso di accertare -contrariamente a quanto ritenuto dal giudice
di prime cure- come la convenuta stessa a far tempo dal 1° dicembre 1992 in
realtà fosse stata liberata da qualsiasi obbligo contrattuale nei confronti
dell’istante, segnatamente da quello di dover restituire l’ente locato il 30
novembre 1992.
2.1
Per l’art. 1 CO un
contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano concordemente
manifestato, in modo espresso oppure tacito, la loro reciproca volontà; mentre,
secondo l’art. 18 cpv. 1 CO, un contratto va interpretato, sia per la forma che
per il contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti.
Quando la concordanza
delle volontà delle parti non è evidente, le disposizioni contrattuali sono da
interpretare in base al principio dell’affidamento, per il quale è determinante
il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni contraente poteva e
doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell’altro (
DTF
119 II 451, 118 II 132). Ne consegue, in particolare, che se il destinatario di
una dichiarazione scritta la interpreta erroneamente perché non la esamina nel
dovuto modo o omette di considerare particolari che non avrebbero dovuto
sfuggirgli, egli non può avvalersi di tale negligenza e la dichiarazione vale
per come avrebbe dovuto essere ragionevolmente intesa (
DTF
111 II 457;
Von
Thur/Peter
, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3.
ed., Zurigo 1974, vol. 1, p. 290).
Se, applicando questo
principio, il giudice può dare un senso chiaro e conferire un effetto giuridico
alle dichiarazioni di volontà, un’interpretazione più approfondita è superflua
(
DTF
119 II 372, 111 II 287;
IICCA
4 maggio 1994 in re B./Q., 20
marzo 1995 in re R./W.).
In caso contrario, occorre
esaminare, sempre alla luce del medesimo principio, tutte le circostanze
relative alla conclusione del contratto (
DTF
113 II 51). In
quest’ambito, sono in particolare da considerare lo scopo del contratto, avuto
riguardo agli interessi delle parti al momento della stipula (
DTF
100 II
155;
Jäggi/Gauch
, Zürcher Kommentar, n. 362, 363, 370 e segg. ad art. 18
CO;
Kramer/Schmidlin
, Berner Kommentar, n. 35 ad art. 18 CO), le loro
condizioni personali, specie l’attività professionale, le conoscenze e
l’esperienza (
DTF
118 Ia 297;
Jäggi/Gauch
, op. cit., n. 364 ad art.
18 CO e rif.), se del caso i preliminari della contrattazione e anche il
comportamento successivo dei contraenti (
ICCA
22 giugno 1988 in re H. e llcc./B.;
Jäggi/Gauch
, op. cit., n. 357 e segg. ad art. 18 CO) ed in particolare
il tipo di adempimento effettuato (
IICCA
29 settembre 1993 in re F.M./S.
SA;
Kramer/Schmidlin
, op. cit., n. 28 ad art. 18 CO), il quale permette
di risalire alla reale volontà delle parti al momento della stipulazione (
DTF
107 II 417;
IICCA
20 marzo 1995 in re R./W., 24 luglio 1996 in re T.
SA/R.B. SA).
2.2
Punto di partenza per
l’interpretazione delle volontà delle parti è innanzitutto il testo delle loro
pattuizioni.
Al punto 4 del contratto
di sublocazione (doc. E), firmato dalla convenuta e dalla __________ si ha
innanzitutto che “__________
. s’engage à résilier avant le 30 novembre 1991
le contrat de location du 6 octobre 1987 ainsi que ses avenants. À l’échéance
de ce contrat, soit au 30 novembre 1992, un nouveau contrat de bail sera conclu
entre __________. et le propriétaire des locaux, représenté par __________,
__________
”.
Tale accordo è stato
concretizzato dalla convenzione a tre, sottoscritta lo stesso giorno
dall’istante, dalla convenuta e dalla __________ (doc. F), che così recita:
“Les parties ont connaissance du contrat de location du 6 octobre 1987 ainsi que
ses avenants du 7 janvier 1988 et 26 mai 1989 concernant les locaux commerciaux
sis dans l’immeuble “__________ ” à __________, au 4ème étage de la rue
__________, ainsi que de la convention de sous-location du 22 novembre 1990 des
dits locaux”
(art. 1);
“__________. notifie par la présente à
__________., de façon irrévocable, la résiliation du contrat de bail pour le 30
novembre 1992, ceci conformément au point 3 du contrat de location du 6 octobre
1987”
(art. 2);
“__________., en tant que représentant de __________, accepte
la résiliation du contrat de location du 6 octobre 1987 et de ses avenants pour
le 30 novembre 1992”
(art. 3);
“__________. se substitue à __________ en
tant que locataire pour les droits à la reconduction du contrat de bail, respectivement
à la conclusion d’un nouveau contrat de bail à partir du 1er décembre 1992,
ceci aux mêmes conditions que le présent contrat de bail”
(art. 4);
“__________
, dûment représenté par __________ confirme par la présente de ne pas s’opposer
à la conclusion d’un nouveau contrat de location avec __________. à partir du
1er décembre 1992 aux mêmes conditions que le contrat actuellement en vigueur”
(art. 5);
“Conformément à l’article 3 du contrat de location du 6 octobre
1987____________________dispose d’un délai de notification qui échoit le 30
novembre 1991 pour renoncer au droit à la conclusion d’un nouveau contrat de bail”
(art. 6).
2.3
Dal tenore letterale
degli accordi sopra riportati si evince, per quanto qui ci interessa, che a far
tempo dal 1° dicembre 1992 la __________ si sarebbe sostituita alla convenuta
nella posizione di conduttrice principale, sia per quanto riguardava la
possibilità di riconduzione (che in base all’art. 3 del contratto di cui al
doc. A avveniva tacitamente, in mancanza di disdetta da parte di una delle
parti contraenti), sia per quanto riguardava la possibilità di stipulare un
nuovo contratto di locazione con i proprietari (art. 4, doc. F); l’istante, a
sua volta, confermava di non opporsi a che un tale contratto fosse concluso a
far tempo dal 1° dicembre 1992, ciò che evidentemente stava a significare che
essa in pratica era d’accordo sia con l’eventualità del rinnovo tacito, sia con
l’eventuale nuova pattuizione (art. 5, doc. F): a tale proposito va osservato
che la __________. (ma -a quanto pare- non l’istante, che in effetti aveva
espressamente dichiarato di non opporsi) aveva la possibilità di rinunciare
alla nuova pattuizione, ciò che però presupponeva una specifica comunicazione
da parte sua entro il 30 novembre 1991 (art. 6, doc. F).
2.4
Che nel doc. F
l’istante si sia accordata con la __________ nel senso che la posizione di
conduttrice della convenuta nel contratto di locazione (doc. A e B) le veniva
ceduta a far tempo dal 1° dicembre 1992, è perciò del tutto evidente e non può
essere seriamente messo in dubbio: tale interpretazione è del resto confermata
anche dal teste __________, il quale riferisce che “les représentants de
__________ s’étaient engagés par écrit à céder le contrat de bail à __________.
à l’échéance du contrat, le 30.11.1992” (ad 13) e ancora “celle-ci avait pris
l’engagement écrit de conclure avec __________ un nouveau contrat de bail à l’échéance
du contrat nous liant à __________.” (ad 5); come pure dal teste __________, il
quale sapeva “che esisteva questo contratto nel senso che alla scadenza della
locazione __________ si sarebbe fatto un nuovo contratto a nome unicamente
della __________ ” (p. 1).
Ciò corrisponde invero
alla chiara volontà delle tre parti contraenti il doc. F: della convenuta, che
in effetti, raggiungendo per altre vie lo scopo perseguito dalla disdetta 27
settembre 1990 (doc. C) -poi ritirata- si vedeva quanto prima liberata dai suoi
obblighi nei confronti dell’istante (teste __________ “après cette date-là, nous
n’avions plus aucun engagement quelconque tant avec __________ qu’avec
__________.”, ad 13), il che oltretutto la poneva in una situazione ben più
tranquilla rispetto a quella di una semplice sublocatrice; della __________che
si assicurava la possibilità di locare gli uffici nel centro di Lugano per un
periodo prolungato, oltre la data di scadenza del contratto di sublocazione
fissata per il 30 novembre 1992, evitando nel contempo i problemi pratici ed organizzativi
che avrebbero potuto porsi con il passaggio da un contratto di sublocazione ad
uno di locazione (teste __________ p. 3: “Vennero fatti due contratti (doc. E e
F) poiché da un lato la __________ continuava nel contratto in essere della
__________ fino alla scadenza e dall’altro desiderava assicurarsi la
possibilità, dopo la scadenza di detto contratto, di averne uno direttamente
con la proprietaria”), fermo restando che essa disponeva comunque di una
valvola di sfogo nel senso che poteva rinunciare alla pattuizione del nuovo
contratto con una semplice comunicazione scritta da inoltrarsi entro il 30
novembre 1991 (art. 6, doc. F); della parte istante, che si garantiva la
continuazione della locazione oltre il 30 novembre 1992, a condizioni invariate,
con un partner che a quel momento era ritenuto del tutto solvibile (teste
__________ p. 3: “abbiamo ... fatto una verifica di solvibilità relativa alla
casa madre della __________ in __________ con esito senz’altro positivo”) ed
affidabile.
Lo scopo dell’intervento
della parte istante nella convenzione di cui al doc. F -oltre che per accettare
la disdetta inoltrata dalla convenuta (art. 3, doc. F; che però, a ben vedere,
non era indispensabile formalizzare in una convenzione a tre)- era in effetti
quello di creare un rapporto contrattuale diretto tra l’istante stessa e la
__________., senza il quale la convenzione non aveva alcuna ragione d’essere,
le 3 parti venendosi altrimenti a trovare nella medesima situazione di
precarietà precedente alla sua sottoscrizione: il fatto che l’istante abbia
così dichiarato di “non opporsi” al subingresso nel contratto di locazione da
parte della __________ (art. 4, doc. F) deve pertanto essere interpretato come
un impegno vincolante e non come una semplice dichiarazione d’intenti
liberamente revocabile: prova ne è che già a quel momento l’istante ritenne di
dover preventivamente verificare (con esito positivo) la solvibilità del nuovo
partner commerciale ed oltretutto non inserì nella convenzione alcuna riserva
al subingresso della __________ (ad esempio una clausola analoga a quella di
cui all’art. 6); a proposito di quest’ultima clausola, se l’istante in virtù dell’art.
3 del contratto di cui al doc. A avesse eventualmente anche avuto a
disposizione un termine scadente il 30 novembre 1991 per disdire l’accordo, va
osservato che in ogni caso essa non vi ha validamente rinunciato, la rinuncia
essendo stata comunicata alla convenuta solo in data 23 ottobre 1992 (doc. H)
ed essendo stata trasmessa alla __________. ancora più in là nel tempo
(tardivamente e quindi in maniera non vincolante), il 16 novembre 1992 (doc.
10.1).
2.5
Irrilevante è il fatto
che ad inoltrare la prima istanza di sfratto nei confronti della __________ sia
stata la convenuta (doc. 23): l’istruttoria ha infatti chiaramente dimostrato
che l’istante e la convenuta concordarono tale strategia (teste __________ p.
4: “l’avv. __________ ci comunicò che aveva iniziato una procedura di sfratto
della __________ verosimilmente d’accordo con l’avv. __________ ”; cfr. pure
doc. Y, 10, 11, 18 e 19), per il semplice fatto che la convenuta disponeva di
migliori argomenti rispetto all’istante per poter ottenere lo sfratto di quella
società, in quanto la subconduttrice da un lato si trovava da tempo in mora con
il pagamento della pigione e dall’altro con un accordo separato (doc. G) si era
impegnata nei confronti della convenuta a lasciare l’ente locato se entro il 30
novembre 1992 non avesse concluso un nuovo contratto di locazione con la qui
istante, ciò che non era palesemente avvenuto. La convenuta ha quindi accettato
di promuovere quell’istanza per puro scrupolo di correttezza nei confronti dei
proprietari (doc. Y e 19), ma anche, almeno in parte, nel proprio interesse, in
particolare per facilitare il celere passaggio ad un nuovo inquilino il quale a
sua volta avrebbe potuto acquistare il mobilio di sua proprietà (cfr. doc. Y,
ma anche, verosimilmente, nel timore di dover eventualmente rispondere del
comportamento della __________, ciò che del resto le era stato ventilato
dall’istante con il doc. X).
La circostanza non deve
perciò essere considerata come un implicito riconoscimento della sua
responsabilità (ciò che del resto la convenuta ha sempre tenuto a precisare,
cfr. doc. Y e 11), tanto più che, analogamente, anche all’istante potrebbe
essere rimproverato di aver a sua volta promosso una procedura di sfratto nei
confronti della __________ (doc. 7), dopo aver in precedenza reso attenta la subconduttrice
che l’avrebbe senz’altro ritenuta responsabile per il ritardo nella riconsegna
dell’ente locato (doc. 10.1).
Non è per contro vero che
la tesi, secondo cui con la convenzione di cui al doc. F la __________ avrebbe
già concluso un contratto con l’istante liberando nel contempo la convenuta,
sia stata a suo tempo bollata come temeraria da questo Tribunale nell’ambito
della procedura d’appello relativa allo sfratto della stessa __________ da
parte della convenuta.
A quel momento, né il
Pretore (doc. I), né questa Camera (doc. M) si erano infatti chinati sulla portata
del doc. F, ritenendo in sostanza che lo sfratto si giustificava già per il
fatto che la __________ aveva assunto nei confronti della convenuta l’impegno
di lasciare l’ente locato se entro il 30 novembre 1992 non avesse concluso un
accordo con l’istante (doc. G), ciò che pacificamente non era avvenuto: a
giudizio di questa Camera, il fatto che la __________ si richiamasse agli
eventuali accordi di cui al doc. F (che, a suo dire, gli permettevano di
rimanere nell’ente locato in forza di un contratto concluso direttamente con
l’istante), dopo aver sottoscritto nei confronti della convenuta l’impegno di
cui al doc. G, costitutiva un atteggiamento contrario alla buona fede che come
tale concretizzava la temerarietà processuale (doc. M p. 8).
Analogamente, nemmeno
nella causa di accertamento dell’esistenza del contratto di locazione promossa
dalla __________ nei confronti della qui istante (inc. n. 202/1992 della
Pretura del distretto di Lugano, Sezione 1, qui richiamata) si è potuta
esaminare la portata del doc. F, atteso che la causa, dopo l’emanazione e la
successiva revoca (doc. BB) di un provvedimento cautelare, si è arenata a
seguito del fallimento della __________ (doc. N).
3.
Potendosi pertanto
ammettere che a far tempo dal 30 novembre 1992 la convenuta era stata liberata
da ogni obbligo contrattuale nei confronti dell’istante (a seguito della sua
sostituzione nella posizione di conduttrice da parte della __________.) e
segnatamente da quello di restituire l’ente locato, è evidente che il ritardo nella
riconsegna dello stesso non possa andare a carico della convenuta: ciò vale in
particolare per l’occupazione degli uffici da parte della __________. fino al
12 marzo 1993, allorché fu possibile eseguire materialmente il suo sfratto.
4.
Diversa è la
situazione per quanto riguarda l’occupazione dell’ente locato dal 12 marzo al
18 agosto 1993, cioè nel periodo in cui negli uffici si trovavano ancora i
mobili di proprietà della convenuta.
Contrariamente a quanto
ritenuto dal Pretore, il quale aveva concluso nel senso che l’occupazione era
abusiva, ciò che comportava l’obbligo della convenuta a risarcire a controparte
il danno causato dall’impossibilità di rilocare gli uffici, a giudizio di
questa Camera nulla può essere caricato alla convenuta, l’occupazione degli
uffici in attesa di poterli rilocare essendo stata autorizzata dalla
rappresentante della controparte.
L’istruttoria di causa ha
chiaramente permesso di stabilire l’esistenza di tale autorizzazione, tanto più
che in ogni caso, per stessa ammissione della rappresentante dell’istante, “il
18.3.1993 l’avv. __________ per la __________ ci aveva diffidati di disporre o
di trasferire il mobilio” (teste __________ p. 4): innanzitutto, né il doc. 18,
né il doc. 26, in cui la convenuta chiedeva la conferma di un tale accordo,
sono stati oggetto di puntualizzazione o di rettifica da parte dell’istante; il
teste __________ ha inoltre affermato che “il 22 marzo 1993 fu chiesto all’avv.
__________ di sgomberare il mobilio e di riconsegnare le chiavi: questa
richiesta fu ribadita il 3 maggio 1993, il 15 giugno 1993 e il 13 luglio 1993
... . Confermo comunque che nel frattempo con la __________ erano in essere
trattative per trovare un inquilino che fosse d’accordo di affittare i locali
acquistando il mobilio alla __________ ” (p. 4), il che sta a provare
l’esistenza “nel frattempo” di un accordo tra le parti in forza del quale il
mobilio poteva rimanere nell’ente locato, tanto è vero che “la __________m
mostrò in quel periodo i locali a potenziali clienti, allorquando ovviamente
gli stessi erano ancora arredati” (teste __________i p. 3); il teste __________
precisa ancor meglio come la presenza dei mobili della convenuta fosse stata
autorizzata ed anzi quasi auspicata (ad 8: “__________ nous avait demandé de laisser
le mobilier et la décoration dans les locaux, car les aménagements étaient de
bon goût et lui permettaient de trouver plus facilement un nouveau locataire.
Cela nous arrangeait également, car nous pouvions ainsi revendre ces meubles et
cette décoration”, ad 9: ”À plusieurs reprises, __________ m’avait indiqué verbalement
qu’il était préférable de laisser les meubles dans les locaux pour les raisons que
j’ai indiquées tout à l’heure”, ad 15: “Je répète que lors des entretiens téléphoniques
que j’avais avec __________, celui-ci m’indiquait qu’il était plus facile de trouver
un nouveau locataire en lui présentant les locaux tels que nous les avions aménagés”);
significativo è inoltre il fatto che i proprietari, dopo lo scritto del 9
dicembre 1992 (doc. X) -per altro contestato (doc. Y), superato dagli eventi
successivi e che comunque non si riferiva specificamente alla presenza del
mobilio- non chiesero mai il pagamento di un’indennità per la presenza dei
mobili (cfr. doc. 18 e 26; teste __________, ad 5: “Je n’ai eu connaissance d’aucune
demande de paiement de loyer”, ad 10: “__________ ou __________ n’ont jamais sollicité
d’indemnité pour ces meubles qui restaient dans les locaux”, ad 14: “il n’a pas
réclamé d’indemnité pour le temps que le mobilier était resté dans les locaux”;
__________ p. 4 “nemmeno mi ha mai comunicato eventuali richieste di indennità
per il fatto che i mobili rimanevano in loco, né mi risulta che siano pervenute
richieste in tal senso allo studio __________ ” e ancora “non mi risulta che
successivamente alla riconsegna dei locali la __________ abbia fatto pervenire
allo studio richieste di pagamento del corrispettivo”, p. 5). Quanto alle
ripetute richieste di sgombero dei locali (doc. 14, 15, 17 e 24) l’avv.
__________ ha chiarito che le prime 2 richieste erano state superate da
successivi accordi verbali (doc. 16), mentre la teste __________ ha
ulteriormente provveduto a spiegarne la portata, che andava decisamente
relativizzata, indicando che la rappresentante dei proprietari si mostrava nei
fatti ben più disponibile che sulla carta “mi viene ostenso il doc. 17:
trattasi della richiesta di sgombero. Preciso che nonostante in quel fax si
faccia riferimento a domande precedenti di sgombero, fino ad allora i locali
furono sempre stati mostrati arredati, ed il signor __________ mai mi ha detto
che andavano liberati” (p. 4) e ancora ”mi viene ostenso il fascicolo prodotto
dal signor __________, in particolare gli scritti del 22 marzo, 3 maggio e 15
giugno: si tratta degli scritti citati nel fax di cui al doc. 17..... Preciso
che al di là del contenuto degli scritti, in realtà la __________ manifestava
la più ampia disponibilità a rilocare gli uffici sia ammobiliati oppure vuoti”
(p. 5).
Abbondanzialmente, va
osservato che quando finalmente venne trovato un nuovo inquilino, lo sgombero
dei locali venne effettuato immediatamente, senza ulteriori ritardi (“abbiamo
comunque definitivamente comunicato per fax all’avv. __________ di aver trovato
un inquilino al quale però non interessava il mobilio invitandolo quindi a
sgomberare i locali in data 13 luglio 1993”, teste __________ p. 5; “da parte
del nostro studio ... non abbiamo assolutamente ritardato lo sgombero dei
locali rispetto alla richiesta, iniziando immediatamente ad organizzare l’operazione:
chiamare una ditta per il trasporto e il deposito”, teste __________ p. 4; “lorsque
__________ nous a demandé de libérer les locaux, nous l’avons fait immédiatement”,
teste __________l ad 15), di modo che la presenza dei mobili non ha comunque
impedito ai proprietari la ricerca di un nuovo inquilino, né ha ritardato
l’entrata dello stesso, per cui non può aver cagionato alcun danno.
In tali circostanze,
essendo provata l’esistenza di un accordo in base al quale i mobili potevano
rimanere nei locali senza indennità ed essendo abbondanzialmente risultato che
la loro presenza non ha causato concretamente alcun danno alla controparte per
quanto riguardava la ricerca di nuovi conduttori, è chiaro che nulla sia dovuto
all’istante per l’occupazione dell’ente locato dal 12 marzo al 18 agosto 1993.
5.
Resta infine da
stabilire se la convenuta sia eventualmente tenuta al pagamento di parte degli
importi relativi alla sostituzione della moquette (fr. 4’120.-).
La risposta, anche in
questo caso, deve essere negativa, l’obbligo di risarcimento essendo senz’altro
passato, insieme al contratto di locazione, alla __________
6.
Ne discende la
reiezione della petizione e l’integrale accoglimento del gravame.
La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la soccombenza (art. 148
CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 22
febbraio 1996 di __________
è accolto
e di conseguenza la sentenza 9
febbraio 1996 del Pretore del distretto di Lugano, Sezione 4, viene così
riformata:
1.   L’istanza è respinta.
2.   Le spese e la tassa
di giustizia di fr. 2’500.-, da anticipare      dall’istante, restano a suo
carico, con l’obbligo di rifondere          alla convenuta fr. 5’000.- a titolo
di ripetibili.
II.
Le spese della
procedura d’appello consistenti in
a) tassa di giustizia                             fr.   1’950.-
b) spese                                               fr.         50.-
Totale                                                    fr.   2’000.-
da anticiparsi
dall’appellante, vanno caricate alla parte appellata, che rifonderà alla
controparte fr. 2’500.-
per ripetibili di appello.
III.
Intimazione a:
- __________
Comunicazione alla Pretura
del distretto di Lugano, Sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario