ti_gerichte · 80.2023.197 · 2023-08-03 · it
Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, pessime condizioni di manutenzione, mancata prova dellinabitabilità

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, pessime condizioni di manutenzione, mancata prova dell’inabitabilità

Tessin Camera di diritto tributario 24.09.2024 80.2023.197
Tessin Camera di diritto tributario 24.09.2024 80.2023.197
Ticino Camera di diritto tributario 24.09.2024 80.2023.197

Incarti n.
80.2023.197
80.2023.198
Lugano
24 settembre 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
cancelliera
Sabrina
Piemontesi – Gianola
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 1° settembre 2023 contro la decisione del 3 agosto 2023 in materia di IC
e IFD 2020.
Fatti
A.
a.
__________ (__________),
di professione “
Direttore delle case anziani di __________, __________ e __________
”,
è coniugato dal 10.4.2021 con __________, e dal 1.9.2021 è domiciliato,
unitamente alla moglie ed alla figlia __________ (__________), a __________ in
via __________.
Nel periodo fiscale 2020
il contribuente, divorziato dalla precedente moglie, era domiciliato a __________,
in via __________ 1 e si era annunciato quale soggiornante a __________, in via
__________ (movimento della popolazione,
www.movpop.ti.ch
, sito
consultato il 12.9.2024).
b.
Con
decisione del 14.12.2021, RS 1 (UT), dopo aver diffidato il contribuente il
16.11.2021 a presentare la propria dichiarazione d’imposta, gli ha inflitto una
multa per violazione degli obblighi procedurali e lo ha nuovamente invitato,
entro il termine di 20 giorni a presentare la dichiarazione fiscale, avvertendolo
che altrimenti lo avrebbe sottoposto a tassazione d’ufficio.
B.
Con decisione del 2.3.2022,
l’UT ha notificato al contribuente la tassazione d’ufficio IC/IFD 2020, commisurando
il reddito imponibile, per l’IC in fr. 100'000.- e per l’IFD in fr. 102'000.-.
La sostanza, ai soli fini IC, veniva accertata in fr. 251'000.-.
Con la decisione, il
contribuente veniva avvertito che la tassazione d’ufficio poteva essere
impugnata unicamente con il motivo della manifesta inesattezza. Il reclamo
doveva essere motivato e corredato dai necessari giustificativi (la
dichiarazione d’imposta debitamente compilata). Il contribuente veniva reso
attento che, un eventuale reclamo con modalità e contenuti che non soddisfano i
requisiti di legge, sarebbe stato dichiarato irricevibile.
C.
Con reclamo del 4.3.2022,
il contribuente ha impugnato la tassazione d’ufficio IC/IFD 2020, dichiarando
un reddito imponibile pari a fr. 50'390.- ed una sostanza imponibile di fr.
196'115.-. Nella propria dichiarazione fiscale, al Modulo 7, indicava di essere
proprietario di una casa a __________ (“abitazione primaria”), per la quale
tuttavia non dichiarava alcun valore locativo. Chiedeva tuttavia in deduzione
l’importo di fr. 26'154.- a titolo di spese di manutenzione legate alla
sostituzione e all’allacciamento della termopompa. Nelle note e comunicazioni
all’UT, il contribuente specificava: “
L’immobile, a seguito del divorzio è
stato trasferito a mio nome dopo la sentenza di divorzio. Le condizioni in cui
è stato lasciato hanno impedito un suo utilizzo. L’impossibilità di pianificare
i lavori a causa del COVID hanno fatto sì che non potesse venir utilizzato
”.
D.
Con decisione del
3.8.2023, l’UT ha accolto il reclamo del contribuente, riducendo il reddito
imponibile a fr. 73'800.- per l’IC a a fr. 75'400.- per l’IFD e la sostanza
imponibile a fr. 196'000.-. Rispetto a quanto dichiarato dal contribuente,
l’autorità fiscale aveva determinato in fr. 19'690.- il valore locativo
dell’abitazione primaria. Aveva poi riconosciuto integralmente le spese di
manutenzione fatte valere (per fr. 26'154.-), determinando così un reddito
immobiliare netto di – fr. 6'464.-.
A
motivazione della decisione, ed in particolare della “ripresa del valore
locativo” della casa di __________, così si esprimeva:
Ai sensi degli art. 20 L.
tributaria ticinese, art. 21 L. federale diretta per i quali il reddito
d’immobili è imposto in ragione del valore locativo al proprietario che ha a
disposizione per uso proprio il bene in forza del suo diritto di proprietà
considerata non sufficiente l’allegazione di inutilizzo per mancati lavori
nell’appartamento considerato che i costi di immobili rivendicati riguardano la
sostituzione dell’impianto di riscaldamento centrale della proprietà per piani,
ammettendo le rivendicate deduzioni ad eccezione dei costi di trasporto con
veicolo privato per il tragitto domicilio luogo di lavoro corretto in base al
tragitto chilometrico da __________ a __________ (…).
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 impugna la decisione di
tassazione dopo reclamo IC/IFD 2020, contestando il valore locativo
dell’abitazione di __________. Come si evincerebbe dalle spese professionali fatte
valere (tragitto domicilio / luogo di lavoro), nel 2020 avrebbe risieduto a __________.
L’immobile di __________ era ritornato di sua proprietà nel 2019, dopo la
risoluzione del precedente matrimonio, ma si presentava in pessime condizioni.
Nel 2020, complice la difficile situazione pandemica, non sarebbe stato
possibile avviare i lavori di ristrutturazione. Inoltre la professione svolta
dall’insorgente – direttore di 3 case anziani in Ticino – avrebbe avuto un
notevole impatto sulla sua vita privata e professionale sino al primo trimestre
del 2022, “
quando la situazione pandemica è andata vieppiù migliorando
”.
Anche lo scioglimento del regime matrimoniale, con i relativi
“costi
accessori
”, quali gli alimenti ed il nuovo affitto, non gli avrebbe
permesso di far fronte alle “
spese di ristrutturazione
”.
I lavori all’abitazione di
__________, per i quali sarebbe stato necessario un aumento dell’ipoteca di fr.
100'000.-, avrebbero preso avvio nel 2022 e sarebbero tuttora in corso.
Il ricorrente chiede
pertanto di voler “esentare” il valore locativo dell’immobile, inutilizzabile,
a causa dello stato in cui si trovava nel 2020.
F.
Nelle sue
osservazioni al ricorso del 13.10.2023, l’UT rileva che l’immobile di __________
risulta corrispondere con il domicilio del contribuente nel 2020, ma anche nei
periodi fiscali antecedenti. Dal registro del Movimento della popolazione
risulta l’arrivo a Lugano, da __________, il 1.9.2021, mentre non risulta
esserci alcun cambio di domicilio verso il Comune di __________. Inoltre, non risulterebbe
all’autorità fiscale alcuna inabitabilità dell’immobile,
“fatto che
porterebbe alla non deducibilità dei costi di manutenzione presenti (concessi)
e futuri (già quantificati dal contribuente in CHF 100'000)”.
L’UT rileva anche che il
contribuente, nel 2020, aveva chiesto in deduzione le spese di trasporto, per
il tragitto domicilio – luogo di lavoro, da __________ a __________.
G.
Con replica del
22.9.2023, __________ allega uno scritto dell’Ufficio controllo abitanti del
Comune di __________, nel quale si attesta che __________ (attuale moglie del
contribuente) aveva vissuto, dal 22.01.2019 al 31.08.2021, nella stessa
economia domestica unitamente a __________ ed __________ __________.
Diritto
1.
Il contribuente
contesta la presa in considerazione del valore locativo del mapp. __________
RFD __________. L’abitazione (composta da due unità PPP, __________ e __________,
quest’ultima gravata da un onere vita natural durante a favore dei genitori del
contribuente, cfr.
www.siftipub.ti.ch
, sito
visualizzato il 13.9.2024), a lui pertoccata a seguito dello scioglimento del
regime matrimoniale (cfr. sentenza giudiziaria del 21.2.2020), sarebbe stata
lasciata in un pessimo stato e avrebbe necessitato di lavori di
ristrutturazione. Inoltre,
“l’impossibilità di pianificare i lavori a causa
del COVID hanno fatto sì che non potesse venir utilizzato”
.
Di parere avverso
l’autorità fiscale, secondo cui il contribuente non avrebbe, per il 2020,
dimostrato alcuna inabitabilità dell’immobile di sua proprietà, con la
conseguenza che l’imposizione del valore locativo sarebbe più che legittima.
2.
2.1.
Quali redditi della
sostanza immobiliare sono segnatamente imponibili
a)  i
proventi dalla locazione, dall’affitto, dall’usufrutto o da altro godimento
risp.
b)  il
valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a
disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un
usufrutto ottenuto a titolo gratuito (art. 20 cpv. 1 lett.
a
e
b
LT risp. art. 21 cpv. 1 lett.
a
e
b
LIFD).
Per il diritto tributario
cantonale, il valore locativo è stabilito al 60-70 per cento del valore di
mercato delle pigioni, tenuto conto della promozione dell’accesso alla
proprietà e della previdenza personale (art. 20 cpv. 2 LT). Questa riduzione
non vale per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza (art.
20 cpv. 3 LT). Per l’imposta federale diretta, il valore locativo viene
stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione
effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente (art. 21 cpv. 2 LIFD).
2.2.
Secondo la giurisprudenza
del Tribunale federale l’uso proprio
(“Eigengebrauch”)
non è fiscalmente
rilevante, se un immobile non può essere utilizzato a causa di circostanze
esterne oggettive, come ad esempio se una casa di vacanza, priva di
riscaldamento, sia abitabile soltanto durante un certo periodo dell’anno (sentenza
TF n
.
2C_1039/2015
del 28 aprile 2016
, consid.
3.3 e rif.).
Non è neppure imponibile il valore locativo, nell’ipotesi in cui l’oggetto
resta vuoto, poiché – nonostante seri sforzi intrapresi – non può essere
affittato oppure venduto (sentenza TF n
. 2C_1039/2015
del 28 aprile 2016
, consid.
3.3 e rif.; sentenza TF n
. 2C_182/2015
del 3 novembre 2015
, consid. 4.2;
sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1; DTF 72 I 223
consid. 3
).
Lo stesso vale nel caso in
cui l’immobile è oggettivamente utilizzabile solo in parte (ad esempio poiché è
in corso una ristrutturazione, si è verificata un’infiltrazione d’acqua),
tuttavia non tutti i difetti sono sufficienti per poter rendere un’abitazione
inutilizzabile (sentenza TF 2C_509/2020 del 7.10.2020, consid.
4.5.2.; sentenza TF 2C_830/2019 del 27.4.2020, consid. 9.2.1.;
Richner/Frei/Kaufmann/Rohner
,
Handkommentar zum DBG, 4
a
ed., n. 78 ad art. 21 LIFD).
È
necessario che l’immobile non possa più essere utilizzato per la sua
destinazione in modo dimostrabile e permanente. Un rubinetto dell’acqua
difettoso non soddisfa tali requisiti, anche se per ripararlo sarebbe stato
necessario aprire una parete (sentenza 2C_197/2017 del 15.6.2018, consid.
2.2.2.)
L’uso proprio assume
invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto,
nell’immobile, ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo; in tal modo,
egli detiene comunque l’immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi
momento (sentenza TF n
. 2C_1039/2015
del 28 aprile 2016
, consid.
3.3 e rif.;
sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1
).
Per l’imposizione del valore locativo non è decisivo domandarsi se l’immobile è
effettivamente utilizzato; è invece necessario chiedersi se lo stesso è a
disposizione per l’uso proprio e se sussiste dunque la facoltà di godimento
(sentenza TF n
. 2C_182/2015
del 3 novembre 2015
, consid.
4.2).
2.3.
In una sentenza del
28 aprile 2016, infine, la Suprema Corte ha concluso, esaminando il ricorso dei
due proprietari di una casa bifamiliare, per la quale avevano dichiarato il
valore locativo del solo appartamento più piccolo, argomentando che l’altro era
rimasto vuoto dopo la morte, alla fine dell’anno precedente, di colei che lo
aveva abitato, cioè la madre dell’uno e suocera dell’altro proprietario.
L’autorità di tassazione aveva escluso che l’appartamento fosse inabitabile e i
ricorrenti non avevano provato di aver fatto seri sforzi in vista di una sua
locazione. In tal modo, si erano riservati il diritto di utilizzare l’immobile
essi stessi in ogni momento, pur non abitandolo effettivamente. Essi avevano
inoltre tenuto aperte tutte le opzioni (risanamento, ricostruzione o nuova
edificazione), senza dover rispettare un eventuale contratto di locazione
(sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.6).
3.
3.1.
Nella procedura fiscale
l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a
dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale,
mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono a
escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257;
ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8). Per quanto concerne le spese deducibili
dal reddito imponibile, l’onere della prova è pertanto a carico del
contribuente (cfr. p. es. la sentenza del TF 2C_112/2014 del 15.9.2014 consid.
4.1 in fine; inc. CDT 80.2014.36 del 29.7.2014 consid. 3.2.). Per quanto
concerne i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso
l’erario il contribuente non li deve unicamente affermare, bensì pure
documentare (DTF 140 II 248 consid. 3.5.; sentenza TF 2C_871/2016
dell’11.7.2016).
3.2.
Nel caso di specie è
indubbio che l’insorgente, nel periodo fiscale 2020, era proprietario della PPP
__________ fondo base __________ RFD __________ e che, dal momento che non ha dichiarato
di aver percepito canoni di locazione, è soggetto all’imposta sul reddito
costituito dal valore locativo dello stesso. Chiedendo che il valore locativo
dell’immobile venga stabilito in fr. 0.-, egli fa valere circostanze che mirano
ad una riduzione dell’imposta, delle quali deve sopportare l’onere della prova
(sentenza TF 2C_1039/2015 del 28.4.2016, consid. 3.4.).
4.
Tornando
al caso di specie, il contribuente è venuto meno all’onere della prova che gli
incombeva, in quanto, per l’anno 2020, non ha dimostrato alcuna inabitabilità
dell’immobile di __________. Si è limitato a sostenere che l’immobile, che gli
era stato assegnato per via giudiziaria a seguito del divorzio dalla ex moglie,
sarebbe stato lasciato in pessime condizioni.
Tuttavia agli atti, non vi
è alcun documento attestante lo stato dell’immobile e non vi è alcuna traccia dell’avvio
di importanti lavori di ristrutturazione, tali da rendere, nel 2020,
inabitabile l’immobile.
Secondo il contribuente. i
lavori di ristrutturazione, a causa della situazione pandemica, avrebbero
potuto essere avviati unicamente nei periodi fiscali successivi. Tuttavia, non
spiega, né tantomeno documenta quali interventi sarebbero stati svolti. Ad ogni
buon conto, gli stessi non sono relativi al periodo fiscale
sub judice
.
Per quanto riguarda il
periodo fiscale 2020, è stata accertata unicamente la sostituzione della
termopompa. Peraltro, tale spesa di manutenzione è stata defalcata
integralmente, portando così il reddito immobiliare imponibile ad un valore
negativo. La sola sostituzione della termopompa non rende del resto inagibile/inabitabile
l’immobile. In ogni caso, non viene comprovata una simile evenienza.
Si aggiunga che, fino al 30.4.2019,
l’immobile (la cui data di costruzione, per inciso, risale al 1991) era abitato
comunque dalla ex moglie e dalle due figlie del primo matrimonio.
Infine si rileva, come del
resto ha indicato anche l’UT nelle osservazioni al ricorso, che il ricorrente,
nel Modulo 4 (
Spese professionali del contribuente)
allegato alla
dichiarazione d’imposta 2020, ha calcolato le spese di trasporto dal domicilio
al luogo di lavoro __________. Ora, dai dati del sito del movimento della
popolazione emerge che __________ aveva quale luogo di soggiorno __________ nel
2020 (come attestato dalla dichiarazione del Comune), ma domicilio era sempre
rimasto a __________.
Appare pertanto chiaro che,
nel periodo fiscale litigioso, il contribuente si era riservato l’uso
l’immobile. L’imposizione del valore locativo è pertanto legittima.
5.
Il ricorso è
respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico del
contribuente, soccombente.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.    400.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    100.–
per un totale di                                                      fr.    500.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente        Copia
per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         La cancelliera: