ti_gerichte · 50.2008.5 · 2011-11-07 · it
Espropriazione formale di uno scorporo di terreno. Metodi di stima del valore venale

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 07.11.2011 50.2008.5
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 07.11.2011 50.2008.5
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 07.11.2011 50.2008.5

Incarto n.
50.2008.5
Lugano
7 novembre
2011
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello Balerna, presidente,
Flavia
Verzasconi, Giovan Maria Tattarletti
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 9 aprile 2008 del
RI 1
rappr. dal suo municipio,
contro
la decisione 22 febbraio 2008 del Tribunale di
espropriazione, emessa nell'ambito del procedimento espropriativo promosso
dal RI 1 per acquisire la proprietà di ca. 40 mq del fondo n. 326 RFD di __________;
viste le risposte:
-    15 aprile 2008 del
Tribunale di espropriazione;
-      8 maggio 2008 del CO 1;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   Allo scopo
di assicurare la sistemazione e l'ampliamento del sedime stradale di via __________,
il 19 maggio 1998 il municipio di __________ ha promosso la procedura di
espropriazione formale di uno scorporo di 40 mq della part. n. 326 RFD di __________,
attualmente di proprietà della __________, per i quali ha offerto fr. 100.- al
mq. Il fondo toccato dall'esproprio si trova all'intersezione di via __________
con via __________ ed è assegnato dal piano regolatore attuale, in vigore il 24
giugno 1986, alla zona R7. Lungo via __________ il mappale è colpito da una linea
di arretramento posta a 2.50 m dal ciglio esterno del marciapiede, la quale
termina in corrispondenza del limite della superficie esproprianda. Lungo il lato
sinistro di via __________ in direzione dell'omonima piazza l'edificazione è
invece determinata dal rispetto di una fascia di portico (area punteggiata) come
pure dall'obbligo di costruire ad una profondità di 14 m (cfr. art. 18 cpv. 1 delle norme di attuazione del piano regolatore di __________; in seguito
NAPR) dalla linea di costruzione, che garantisce l'allineamento delle facciate
lungo il confine con il sedime stradale. Sul fondo è stato costruito, in virtù
di una licenza edilizia rilasciata il 16 gennaio 1987 dall'autorità comunale, uno
stabile amministrativo per il quale il rapporto tra la superficie edificata
dello stabile amministrativo e la superficie edificabile del fondo è di 4.07,
superando di gran lunga quello di 1.6 normalmente concesso dalle normative di
zona (art. 21 NAPR), grazie al regime edilizio speciale che prescinde in
sostanza dal rispetto di un indice di sfruttamento massimo.
B.   Il 30
giugno 1998 l'allora proprietaria del fondo n. 326, __________, nel frattempo sciolta
per liquidazione, ha contestato l'adeguatezza dell'importo offerto, insinuando
una pretesa di indennità di fr. 399'000.– (fr. 9'975.– il mq) più interessi del
5% a far tempo dal 24 giugno 1986, giorno in cui è entrato in vigore il PR vigente.
C.   Con
giudizio 3 marzo 2003 il Tribunale di espropriazione ha confermato l'indennità
espropriativa proposta dal comune, attribuendola al CO 1, che pendente causa si
era aggiudicato la relativa pretesa nell'ambito della realizzazione all'incanto
dei beni della __________. Adito su ricorso di quest'ultima e del CO 1, il
Tribunale cantonale amministrativo ha tuttavia annullato la decisione del
giudice di prime cure, rinviandogli la causa per nuovo giudizio (STA 50.2003.6
dell'11 novembre 2005). Negata in concreto l'esistenza di una fattispecie
determinante espropriazione materiale e accertato il
dies aestimandi
al
3 marzo 2003, questo Tribunale ha ritenuto che in mancanza del vincolo espropriativo
il pianificatore avrebbe esteso l'edificazione del fondo alla parte di terreno
retrostante l'attuale linea di arretramento debitamente prolungata e di
conseguenza la superficie espropriata dietro a tale linea doveva essere indennizzata
secondo il suo pieno valore edilizio. Per contro, l'area compresa all'esterno
delle linee di costruzione è stata considerata come terreno complementare e
come tale il Tribunale ha ritenuto corretto un indennizzo pari al 50% del valore
edilizio pieno.
D.   Raccolta per
il tramite del geometra revisore la dimensione dell'area colpita da esproprio
da indennizzare a valore pieno (11 mq) e quella corrispondente al terreno
complementare (25 mq), con decisione 22 febbraio 2008 il Tribunale di espropriazione
ha statuito nuovamente nella causa, riconoscendo all'espropriato un'indennità
di fr. 12'275.- al mq per 11 mq e fr. 6'138.- per 25 mq di terreno
complementare. Tali indennità sono il frutto della media tra il risultato ottenuto
secondo il metodo di classificazione secondo la situazione (cosiddetto
“Lageklassenmethode”) e il metodo del calcolo del reddito. Il Tribunale di
prima istanza ha in effetti ritenuto che l'usuale metodo di valutazione dell'indennità
espropriativa, il metodo statistico o comparativo, non forniva dati
sufficientemente attendibili sia dal punto di vista quantitativo, sia da un punto
di vista qualitativo, motivo per cui ha fatto ricorso a tali metodi alternativi
per il calcolo dell'indennità.
E.   Il RI 1
impugna questa decisione con ricorso del 9 aprile 2008 al Tribunale cantonale
amministrativo, al quale chiede di riconoscere un'indennità, in via principale,
di fr. 100.- al mq per 36 mq e in via subordinata fr. 2'200.- al mq per 11 mq e
fr. 1'100.- per 25 mq. Considera anzitutto che l'indennità così come stabilita
dal Tribunale di espropriazione non tenga conto del fatto che, in ragione delle
particolarità delle norme pianificatorie che impongono l'edificazione lungo le
corrispondenti linee di costruzione, con una profondità obbligatoria di 14 metri, la proprietà espropriata ha potuto beneficiare di indici di sfruttamento ben al di sopra di
quanto normalmente concesso ad altri fondi nella stessa zona. Poi, la superficie
espropriata costituirebbe meno del 4% della superficie totale del fondo e si
rivelerebbe priva di ogni utilità ai fini dell'edificazione del medesimo. Il
ricorrente rimette pure in discussione le considerazioni contenute nella precedente
sentenza di questo Tribunale in merito al principio stesso dell'indennità
espropriativa. Considera infine contrarie all'art. 9 Lespr e alla
giurisprudenza del Tribunale federale il metodo utilizzato per il calcolo dell'indennità
di esproprio formale che, sempre a mente del ricorrente, avrebbe dovuto essere
stabilita, tutt'al più, secondo il metodo statistico o comparativo, sulla base
dei prezzi per altri terreni indicati nella decisione impugnata dal medesimo
Tribunale di espropriazione, oppure con l'ausilio dei valori dei terreni
stabiliti dall'Ufficio stima per i differenti comparti comunali.
F.   Il
Tribunale di espropriazione e il CO 1 si sono opposti all'accoglimento dell'impugnativa.
Dei motivi si dirà, per quanto necessario, nei considerandi che seguono.
Considerato,
in
diritto
1.   1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 della legge di espropriazione dell'8 marzo 1971 (Lespr; RL 7.3.1.1) e 43
della legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966 (LPamm;
RL 3.3.1.1) grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr (per la legittimazione
attiva del ricorrente cfr. STA 50.2007.3 dell'11 novembre 2005, consid. 1.2).
1.2. Nella
precedente decisione dell'11 novembre 2005 questo Tribunale aveva statuito sul
principio dell'espropriazione, ammettendolo, e precisando i valori delle aree
colpite da esproprio a dipendenza della loro situazione all'interno o all'esterno
delle linee di costruzione previste nel piano regolatore per il fondo in
questione. A tal proposito, ha accertato che l'area all'esterno di queste
linee, verso la pubblica via, era da considerarsi quale terreno complementare,
da indennizzarsi al 50% del valore edilizio pieno, mentre quella all'interno
avrebbe comportato un'indennità espropriativa piena. Ha quindi rinviato la
causa al giudice di prime cure affinché statuisse sull'indennità da riconoscere
al ricorrente. La decisione in parola non è stata impugnata ulteriormente, per
il che sulle questioni già decise definitivamente in quel giudizio, il ricorso
qui oggetto di esame si rivela inammissibile. Resta pertanto ora da verificare unicamente
se l'indennità fissata dal Tribunale di espropriazione nella decisione impugnata
regge di fronte alle critiche ricorsuali.
1.3.
Fatte queste riserve, il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso
sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm).
2.   2.1. Il
Tribunale di espropriazione ha ritenuto che i prezzi pagati prima del 2003 nel centro
di __________, nei quartieri o comuni periferici (__________), così come i dati
raccolti a seguito di procedure espropriative conclusesi dinanzi all'autorità
giudiziaria, rivestissero scarso valore probatorio, vuoi perché riferiti a
terreni siti nella cintura di __________, vuoi perché non paragonabili
qualitativamente al terreno espropriato. Per stabilire il valore venale ha
quindi escluso il metodo statistico o comparativo e ha applicato il metodo di
classificazione secondo la situazione sulla base delle volumetrie desumibili
dalla domanda di costruzione dello stabile eretto sul fondo e un costo di
costruzione di fr. 800/mc. Tale risultato è poi stato mediato con quello risultante
dal metodo di calcolo del reddito dell'immobile, ottenendo così un valore
venale pieno di fr. 12'275.-.
2.2. I
principi che reggono l'espropriazione formale sono stati correttamente
ricordati nella precedente decisione di questo Tribunale, nota alle parti e alla
quale si può rimandare (cfr. STA 50.2006.3 dell'11 novembre 2005, consid. 4.1.).
Tuttavia, il Tribunale di espropriazione non ha stabilito il valore venale del
terreno fondandosi sul metodo statistico o comparativo, basato sul confronto
dei prezzi pagati per beni simili in analoga situazione poco prima del
dies
aestimandi
, ritenuto dalla giurisprudenza quale metodo prevalente rispetto
ad altri (DTF 122 I 168 consid. 3a).
Questo metodo non presuppone che i
fondi considerati siano identici riguardo a situazione, dimensione, qualità,
grado di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento, occorrendo piuttosto
ch'essi siano paragonabili. Di eventuali differenze positive o negative delle
particelle può infatti essere tenuto conto mediante adeguamenti dei prezzi.
Nella misura in cui presentino caratteristiche simili, nemmeno occorre che le
particelle siano ubicate nello stesso quartiere. Neppure la disponibilità
limitata di contrattazioni basta di per sé a giustificare una mancata
applicazione del metodo statistico o comparativo, poiché anche singoli confronti
possono permettere conclusioni sul livello generale dei prezzi e possono quindi
di principio essere presi in considerazione per fissare l'indennità quando
siano esaminati accuratamente e quando non risulti che circostanze insolite
abbiano influito sulla conclusione del contratto (DTF 122 I 168 consid. 3; RtiD
I-2006 n. 48). Il Tribunale federale ha ripetutamente ribadito che solo allorquando
non esiste alcun prezzo di confronto, l'autorità di stima può limitarsi ad
applicare esclusivamente metodi come quello di classificazione secondo la situazione
("
Lageklassenmethode
") o del calcolo
a ritroso ("Rückwärtsrechnung"), ai quali occorre fare capo con una
certa prudenza, siccome si fondano su ipotesi e su considerazioni di redditività
non sempre attuali e possono comportare variazioni anche rilevanti del
risultato già a dipendenza di piccole differenze dei singoli valori di partenza
(DTF 131 II 458 consid. 5.1, 128 II 74 consid. 3a,122 I 168 consid. 3a, 114 Ib
286 consid. 7 e rispettivi rinvii). Anche dopo la recente rielaborazione delle
tabelle di classificazione secondo la situazione, per tenere conto
dell'evoluzione dei prezzi dei terreni avvenuta negli anni ottanta (cfr.
SVKG/SEK/SVIT, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 2005, tabelle 10-10a-10b,
pag. 244-246) occorre
infatti valutare con cura se questi metodi di stima considerino adeguatamente
le peculiarità dell'oggetto espropriato o se permettano solo un eventuale
controllo del risultato ottenuto mediante altri metodi (DTF 131 II 458 consid.
5.1, 128 II 74 consid. 5c/bb pag. 82, 122 I 168 consid. 3b/cc; STF 1E.14/2006
del 6 agosto 2008, consid. 4.1).
2.3. Il Tribunale di
espropriazione ha elencato tutta una serie di transazioni immobiliari che sono
state tutte scartate poiché inattendibili sia dal profilo qualitativo che da
quello quantitativo. Così facendo, la precedente istanza ha però posto esigenze
troppo severe rispetto ai criteri di applicabilità del metodo statistico o comparativo
di cui si è testé detto. La comparabilità dei terreni non presuppone infatti
ch'essi siano identici sotto il profilo della situazione e delle
caratteristiche. Un eventuale prezzo medio accertato sulla base dei confronti
assume infatti essenzialmente carattere indicativo e deve pertanto ancora
essere adeguato in funzione delle peculiarità della particella in questione. Non
è in effetti a priori escluso poter considerare negozi giuridici che concernono
fondi ubicati in comparti territoriali più distanti o eventualmente anche in
comuni vicini, se posti in situazioni paragonabili (DTF 122 II 337 consid. 5b; STF
1A.28/2005 del 29 luglio 2005, consid. 2.3). Negando attendibilità a tutte le
transazioni rivenute e di cui ha dato atto nella decisione impugnata, il Tribunale
di prima istanza ha indebitamente ristretto il margine di indagine ad esso concesso.
Non si vede, ad esempio, perché non possano essere prese in considerazione a
priori le transazioni avvenute in occasione della sistemazione stradale a __________,
concernenti un fondo in una pregiata zona a lago R7, oppure quelle riconosciute
giudizialmente in esito ad una procedura espropriativa per un progetto di
allargamento del campo stradale a __________, oppure ancora, quelle riguardanti
particelle, anche se più discoste dal centro cittadino, a __________ (quartiere
di __________, quali la part. 443 in zona R6, di cui si fa menzione anche nella
decisione impugnata). Resta evidente che i valori di tali transazioni vanno poi
corretti, se del caso, con fattori di maggiorazione o di diminuzione a dipendenza
della peculiarità e caratteristiche dei fondi ai quali si riferiscono per
rapporto al fondo espropriato. Ai fini di una verifica della bontà dei valori
venali ottenuti si potrà se del caso attingere anche ai prezzi soluti dopo il
dies
aestimandi
accertato (
Heinz
Hess/Heinrich Weibel
, Das Enteignungsrecht des Bundes, vol. I, Berna
1986, n. 81 ad art. 19).
2.4. Aggiungasi che, a
prescindere dal fatto che il Tribunale federale ha riconosciuto che il metodo
di classificazione secondo la situazione non si addice alla stima di indennità
espropriative per piccoli scorpori di terreni già edificati (DTF 131 II 458 consid.
5.2 in fine), nella decisione impugnata non vi sono nemmeno elementi per una
verifica della bontà del calcolo dell'indennità secondo i metodi scelti dal
giudice di prime cure. Manca ad esempio ogni motivazione plausibile riguardo
all'attribuzione del fondo alle differenti classi dei paramenti di valutazione
(situazione generale/ubicazione/utilizzazione, trasporti/posizione/viabilità,
standard dell'immobile, ecc.) e sulle quali è lecito esprimere qualche dubbio. È
pure completamente assente la motivazione per una maggiorazione dei costi di
costruzione di fr. 800.- al mc (decisione impugnata, consid. 4 e 5 pag. 7 e 8) a
fronte di fr. 550.- dichiarati dal medesimo resistente (cfr. istanza di
notifica pretese di indennità del 30 giugno 1998, n. 4a pag. 6). Vista l'indeterminatezza
e l'aleatorietà dei fattori di calcolo dell'indennità secondo i metodi di
calcolo posti a fondamento nella decisione impugnata e le possibili notevoli
variazioni dei  valori ottenuti già solo con minime modifiche dei singoli
parametri di valutazione, la conclusione alla quale è pervenuto il giudice di
prima istanza non può dunque essere seguita.
3.   Nella misura in cui è stata
scartata l'applicabilità del metodo statistico o comparativo il Tribunale di
espropriazione è quindi venuto meno al suo obbligo di determinare l'indennità
conformemente ai principi espropriativi ricordati. La decisione impugnata deve
quindi essere annullata, in parziale accoglimento del ricorso. L'incarto viene
rinviato al Tribunale di prima istanza affinché emetta un nuovo giudizio sull'indennità
espropriativa sulla base del metodo statistico o comparativo, se del caso
attingendo anche ad ulteriori valori venali di transazioni avvenute nel periodo
determinante.
4.   La tassa
di giustizia e le spese sono poste a carico del RI 1 e del resistente secondo
il rispettivo grado di soccombenza (art. 28 LPamm). Il RI 1, al quale non vengono
riconosciute ripetibili siccome non patrocinato da un legale, è in ogni caso tenuto
a rifondere al resistente un importo a titolo di ripetibili (art. 31 LPamm).
Per questi motivi,
dichiara
e pronuncia:
1.   Nella
misura in cui è ammissibile il ricorso è parzialmente accolto.
§.  Di conseguenza:
1.1.
La decisione 22 febbraio 2008 del Tribunale di
espropriazione è annullata.
1.2.
Gli atti sono rinviati al Tribunale di
espropriazione per nuovo giudizio ai sensi dei considerandi 2 e 3.
2.   La tassa di
giudizio di fr. 2'000.– è posta a carico RI 1 e del CO 1 in ragione di ½
ciascuno. Il RI 1 rifonderà al CO 1 l'importo di fr. 1'500.- a titolo di
ripetibili.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario