ti_gerichte · 12.2006.79 · 2006-12-01 · it

SFratto negato per disdetta straordinaria inefficace motivata dalla violazione contrattuale del conduttore (cambiamento di destinazione, mancata consegna di documentazione contabile)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 01.12.2006 12.2006.79

Incarto n.
12.2006.79
Lugano
1° dicembre
2006
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.484
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza di
sfratto 7 maggio 2004 da
AP 1
patrocinata da  PA
2
contro
AO 1
patrocinata da  PA
1
e
sull’istanza 26 marzo 2004 di contestazione della disdetta e di protrazione
della locazione promossa da
AO 1,
patrocinata dall’avv.
PA 1
contro
AP 1,
patrocinata dall’avv.
dr. PA 2
sulle
quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 23 marzo 2006, accogliendo la
contestazione della disdetta 26 febbraio 2004, dichiarata inefficace, e
respingendo l’istanza di sfratto;
appellante
la locatrice AP 1 che, con atto di appello 3 aprile 2006, chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di contestazione della
disdetta e di decretare lo sfratto della conduttrice da tutte le superfici
locate, come anche di porre a carico della conduttrice la tassa di giustizia di
fr. 2'300.- con l’obbligo di rifondere alla locatrice fr. 3'000.- per
ripetibili;
mentre la
controparte, con osservazioni 3 maggio 2006, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A.
AP 1
ha concesso in locazione ad AO 1 diverse superfici di complessivi 2000 m
2
circa a uso di albergo/ristorante
con patente A-220 nello stabile di sua proprietà in Piazza __________ a L__________.
Il contratto del 19 novembre 2001, stipulato per una durata dal 1° marzo 2002
al 28 febbraio 2014, prevede una pigione annua pari al 15% della cifra d’affari
annua sulla gestione dell’albergo e all’8% sulla cifra d’affari annua sulla
gestione del ristorante, ritenuto in ogni caso una pigione annua minima di fr.
125'000.- il primo anno, di fr. 135'000.- il secondo anno, di fr. 145'000.- il
terzo anno, di fr. 155'000.- dal quarto al settimo anno e di fr. 170'000.-
dall’ottavo al dodicesimo anno (doc. A1, A2, 2 e 3). La conduttrice si
impegnava, in particolare, a fornire il dettaglio della cifra d’affari annui
entro 30 giorni dalla chiusura dell’anno contabile, a non vendere prodotti in
concorrenza con l’edicola presente negli stabili oggetto del contratto, mentre
aveva facoltà di modificare la destinazione del negozio confinante con
l’albergo in sala ristorante (doc. A2, 3). Nel 2003 la locatrice ha sollecitato
a più riprese la consegna del dettaglio della cifra d’affari (doc. B). Il 9
gennaio 2004 essa ha fissato alla conduttrice un termine scadente al 31 gennaio
2004 per mettere fine alle attività commerciali intraprese in violazione del
contratto ed estranee all’attività alberghiera, segnatamente la vendita di
abiti, la loro esposizione sulle terrazze esterne e per ripristinare lo stato
dei locali, modificato senza autorizzazione (doc. C), e il 9 febbraio 2004 ha
fissato un ultimo termine scadente il 25 febbraio 2004 alle ore 11.00 per
eliminare le due attività commerciali istallate al piano terreno, consegnare la
documentazione contabile completa per la verifica della cifra d’affari e
comunicare il nome delle persone esercitanti l’attività commerciale abusiva,
con la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto ai sensi
dell’art. 257f e 266g CO. Il 26 febbraio 2004 AP 1 ha notificato ad AO 1,
mediante modulo ufficiale, disdetta del contratto di locazione per il 30 aprile
2004 (doc. H).
B.
AO
1 si è rivolta il 26 marzo 2004 all’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di L__________ per contestare la disdetta, in via subordinata
chiedere la proroga del contratto di locazione per la durata di sei anni. AP 1
ha dal canto suo presentato il 6 maggio 2004 istanza di sfratto alla Pretura
del Distretto di Lugano, non avendo ottenuto la riconsegna dei locali il 30
aprile 2004. All’udienza del 24 giugno 2004, indetta per la discussione delle
due istanze, la locatrice ha confermato la propria istanza di sfratto e la
conduttrice vi si è opposta, chiedendo di constatare l’inefficacia della
disdetta. Esperita l’istruttoria, le parti hanno confermato le rispettive domande
di giudizio al dibattimento finale del 20 luglio 2005 sulla scorta dei
memoriali conclusivi. Statuendo il 23 marzo 2006, il Pretore ha accertato
l’inefficacia della disdetta 26 febbraio 2004, ha respinto l’istanza di
sfratto, e ha posto a carico della locatrice la tassa di giustizia di fr.
2'300.- e le spese di fr. 300.-, con l’obbligo di rifondere alla conduttrice
fr. 3'000.- per ripetibili.
C.
AP 1
è insorta con atto di appello 3 aprile 2006, nel quale chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di contestazione della
disdetta e di decretare lo sfratto della conduttrice da tutte le superfici
locate, come anche di porre a carico della conduttrice la tassa di giustizia di
fr. 2'300.- con l’obbligo di rifondere alla locatrice fr. 3'000.- per
ripetibili. La convenuta, con le osservazioni 3 maggio 2006, postula la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.
ritenuto
in diritto:
1
.   Il primo giudice ha constatato che le
diffide del 9 gennaio 2004 e del 9 febbraio 2004 intimate dalla locatrice alla
conduttrice erano circostanziate, tanto che la destinataria ha contestato i
singoli rimproveri a giro di posta (doc. D). Nell’esame delle asserite
violazioni contrattuali lamentate dalla locatrice, il Pretore ha ritenuto che
la conduttrice non ha violato pattuizioni contrattuali con la gestione del
negozio, dal momento che il contratto prevedeva solo il divieto di vendere
merce in concorrenza con l’edicola già presente sui luoghi, e che ha eliminato
l’esposizione di merce sulla terrazza dell’albergo, esplicitamente vietata
dalle pattuizioni contrattuali, dopo una decina di giorni. Ha poi accertato che
l’ente locato ha subito una modifica di destinazione consistente nella
riduzione della sala da pranzo al piano terreno per installare il negozio di
oggettistica “t__________”, con il ripristino successivo della situazione originaria,
così che gli episodi censurati dalla locatrice sono stati limitati nel tempo e
non sono assimilabili a una violazione dell’obbligo di diligenza ai sensi
dell’art. 257f CO. Dall’istruttoria, prosegue il Pretore, non sono inoltre emersi
elementi tali da provare l’asserita sublocazione a terzi non autorizzati,
mentre la mancata consegna della documentazione contabile necessaria al calcolo
della pigione variabile sulla cifra d’affari non assurge a violazione
contrattuale tale da giustificare una disdetta straordinaria, dal momento che la
conduttrice ha prodotto il conteggio della cifra d’affari 2002 (doc. 8 e 9),
invero senza giustificativi, dichiarandosi nondimeno disponibile a far eseguire
la propria contabilità dalla fiduciaria della locatrice. Le mancanze
rimproverate alla conduttrice, conclude il Pretore, non sono dunque di gravità
tale da giustificare una disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO,
così che il contratto è rimasto in vigore anche dopo il 30 aprile 2004 e
l’istanza di sfratto si rivela di conseguenza infondata.
2.
La
locatrice rimprovera al Pretore di non aver considerato l’economia contrattuale
insita nella sua partecipazione alla cifra d’affari della conduttrice e rileva
che quest’ultima avrebbe dovuto mostrarle la documentazione IVA relativa al
primo esercizio contabile al più tardi il 30 giugno 2003. Al momento in cui è
scaduto il termine assegnato con la diffida del 9 febbraio, prosegue
l’appellante, la conduttrice non aveva ancora fatto fronte a tale obbligo
contrattuale e inoltre non aveva ripristinato la situazione originaria della
struttura alberghiera eliminando le due attività commerciali installate abusivamente
al piano terreno, e non aveva indicato i nomi dei subconduttori. La locatrice
afferma che la violazione del dovere di diligenza contrattuale sancito
dall’art. 257f CO consiste nel solo fatto di aver aperto un secondo negozio non
autorizzato, gestito da persone diverse dalla conduttrice al solo scopo di
ridurre la cifra d’affari IVA dell’albergo in danno della locatrice. Inoltre la
ripetuta omissione della presentazione della documentazione contabile atta a
determinare la pigione variabile sulla cifra d’affari costituisce, secondo la
locatrice, un grave motivo di disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 266g CO,
e al riguardo essa ritiene “inconcepibili” e “inconferenti” le conclusioni alle
quali è giunto il Pretore.
3.
Il
valore litigioso, in concreto, ammonta a fr. 135'000.-, pari a dodici mesi di
pigione (art. 414 cpv. 3 CPC). L’appello, tempestivo, è dunque ricevibile.
4.
La
locatrice ha motivato la disdetta straordinaria qui in esame con la violazione
da parte dell’appellata dell’obbligo di diligenza nell’uso della cosa locata ai
sensi dell’art. 257f cpv. 1 CO e con i gravi motivi dell’art. 266g CO,
consistenti nella mancata presentazione della documentazione contabile prevista
dal contratto. La disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO richiede,
cumulativamente, la violazione dell’obbligo di diligenza, l’invio di un
avvertimento scritto al conduttore (DTF 132 III 109 consid.
5 pag. 114
in fine;
Lachat
,
Commentaire
romand CO I
, n. 10 ad art. 257f;
Weber
,
Basler Kommentar, OR I, 3
a
ed., n. 4 ad art. 257f), il persistere
del conduttore a non rispettare il suo obbligo di diligenza, il carattere
intollerabile del mantenimento del contratto per il locatore e il rispetto di
un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del
Tribunale federale del 20.2.2004 4C.306/2003 pubblicata in SJ 126/2004 I pag.
439). La disdetta straordinaria può avvenire, in particolare, quando il
conduttore destina la cosa locata a un uso incompatibile con le pattuizioni
contrattuali (DTF 132 III 109 consid. 2; 123 III 124 consid. 2a pag. 126), anche
se la situazione derivante da tale uso, considerata in modo oggettivo, non si
rivela grave al punto da risultare intollerabile per il locatore (DTF 132 III
109 consid. 5 pag. 109). Il giudice valuta liberamente secondo diritto ed
equità (art. 4 CC) se la disdetta straordinaria riposa su un motivo
sufficientemente grave, prendendo in considerazione tutti gli elementi del caso
concreto.
Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte
le condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (
Weber
, op. cit., n.
8). La mancanza di una sola di tali condizioni cumulative comporta
l’inefficacia della disdetta straordinaria (
Lachat,
op. cit., n. 12).
5.
Nella
fattispecie la locatrice ha rimproverato alla conduttrice due diverse
violazioni contrattuali: da un lato l’apertura di un secondo negozio di vendita
al piano terreno dell’albergo e l’esposizione di merce in vendita nelle
superfici comuni davanti all’entrata dell’esercizio pubblico, con pregiudizio
per il decoro e l’aspetto esteriore degli stabili, e dall’altra la mancata
consegna della documentazione contabile completa relativa alla cifra d’affari
IVA annua per il calcolo della parte variabile della pigione pattuita. Per quel
che concerne la prima asserita violazione contrattuale, il contratto di
locazione sottoscritto tra le parti prevede il divieto di dare all’ente locato
“un’altra destinazione all’infuori di quella pattuita contrattualmente,
segnatamente modificare il tipo di patente relativa all’esercizio pubblico,
salvo consenso scritto del locatore” (doc. A1, punto 12, pag. 7). Nei patti
particolari allegati al contratto (doc. A2) si vieta alla conduttrice
l’esercizio o la tolleranza di un’attività di prostituzione in qualunque forma
(punto 2), la vendita di prodotti (stecche di sigarette, giornali, riviste,
cartoline ecc.) che possano entrare in concorrenza con l’edicola presente negli
stabili (punto 3) e l’esposizione di qualsiasi oggetto dai balconi e/o
rispettivamente sulle terrazze (punto 11), mentre le viene concessa la
possibilità di mutare la destinazione del locale di 174 m
2
confinante con l’albergo in sala
ristorante (punto 1, ultima frase). Dall’istruttoria è emerso che la
conduttrice, rispettivamente il suo socio gerente, ha iniziato attività
commerciali (vendita di oggettistica e abbigliamento) nel negozio confinante
con l’albergo e poi in una parte di una delle due sale da pranzo, e ha esposto
la merce in vendita nella corte esterna antistante l’entrata dell’albergo, ripristinando
la situazione iniziale dopo la diffida scritta della locatrice (doc. D,
fotografie doc. I; deposizioni testimoniali I__________ del 6 dicembre 2004,
sopralluogo del 30 maggio 2005). L’appellante non contesta il ripristino della
situazione originale (appello, pag. 7) ma sostiene che la violazione
contrattuale accertata è sufficiente, di per sé sola, a giustificare la
disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO. A torto. Il secondo negozio
è stato aperto per un breve periodo e occupava metà di una delle due sale da
pranzo. Se si tiene conto del fatto che la superficie totale locata a uso
alberghiero è di circa 2000 m
2
(doc. A) e che l’albergo ha avuto a disposizione una sala
ristorante ed è sempre rimasto aperto nel periodo considerato (deposizioni R__________
e L__________, verbale del 21 marzo 2005), il cambiamento di destinazione e la
riduzione della superficie destinata all’attività alberghiera non ha avuto
incidenze sull’economia contrattuale, tanto più che è stato soppresso dopo le
rimostranze della locatrice. Non si può dunque parlare di “cambiamento di
destinazione” vero e proprio, a maggior ragione quando si consideri che nel
contratto con tale termine si intende, manifestamente, il cambiamento del tipo
di patente in dotazione all’albergo (punto 12, seconda frase doc. A1). Né la
tipologia dei prodotti venduti contrastava con le pattuizioni contrattuali,
trattandosi di oggettistica, cartoleria e abbigliamento (ibidem), estranei
all’attività dell’edicola menzionata nell’aggiunta al contratto (doc. A2) e
compatibili dunque con le clausole contrattuali. L’esposizione di merce nella
corte esterna, invero vietata per contratto, è stata eliminata dopo la diffida
della locatrice. Ne discende che in simili circostanze il Pretore non ha
ecceduto il proprio potere di apprezzamento nel ritenere che tali episodi non
giustificano una disdetta straordinaria in applicazione dell’art. 257f CO,
trattandosi di violazioni minori e puntuali, eliminate in seguito alla diffida
della locatrice.
6.
Per
quel che concerne la mancata presentazione della documentazione relativa alla
cifra d’affari annua IVA necessaria per il calcolo della pigione variabile, tale
violazione del contratto non può motivare una disdetta straordinaria ai sensi
dell’art. 257f cpv. 3 CO. La norma contempla, infatti, solo le violazioni del
contratto in relazione con l’uso della cosa locata e non sanziona pertanto
altre violazioni contrattuali (
Wessner
, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d’habitations et
de locaux commerciaux, in: 14
ème
séminaire sur le droit du bail 2006, pag. 6 n. 15 e 16). L’appellante
afferma che la disdetta 26 febbraio 2004 è valida poiché sono in ogni caso
adempiute le condizioni poste dall’art. 266g CO. L’assunto non può essere
condiviso. L’art. 266g CO consente invero a ciascuna delle parti di dare la
disdetta per motivi gravi che le rendano insopportabile l’adempimento del
contratto osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.
Il contrato concluso tra le parti prevede testualmente che “il conduttore si
impegna a fornire al locatore il dettaglio della C. A. annua entro 30 giorni
dalla chiusura dell’anno contabile 01.03-28.02” (doc. A2, punto 1 ultima
frase). La conduttrice ha inviato il 10 giugno 2003 il dettaglio della sua cifra
d’affari 2002 (doc. 8 e 9). La locatrice vuole invero ottenere la presentazione
dei conteggi dettagliati e dei documenti giustificativi (doc. E), ma nella
documentazione contrattuale agli atti tale obbligo della conduttrice non figura
esplicitamente e non si può dunque sostenere che la mancata presentazione della
contabilità configuri un grave motivo che rende intollerabile la continuazione
del contratto. Del resto la conduttrice ha proposto di far tenere la propria
contabilità alla fiduciaria che cura gli interessi della locatrice,
manifestando così la propria disponibilità a presentare la documentazione. A
prescindere dal possibile conflitto di interessi della fiduciaria in questione,
non emerge dall’istruttoria un rifiuto della conduttrice di prestarsi a una
verifica del conteggio da lei inviato. Può comunque rimanere indeciso il
quesito di sapere se la clausola contrattuale citata prevede la consegna del
dettaglio come intesa dalla conduttrice (doc. 9) o la consegna di tutta la
documentazione contabile, come interpreta la locatrice (doc. E). Nella
fattispecie è a ogni modo indubbio che la disdetta straordinaria, notificata il
26 febbraio 2004 con effetto al 30 aprile 2004 (doc. H), non rispettava il
termine di sei mesi di preavviso e non poteva dunque giustificare l’istanza di
sfratto proposta il 7 maggio 2004.
7.
Alla
luce di quanto precede l’appello, infondato, deve essere respinto. La tassa di
giustizia e le spese, così come le ripetibili a partecipazione delle spese
legali di controparte, seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono
commisurate al valore litigioso di fr. 135'000.-.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
3 aprile 2006 di AP 1 è respinto.
2.
Le
spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 1'200.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
1'250.-
restano a
carico dell’appellante, che rifonderà inoltre a controparte l’importo di fr. 2'000.-
per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario