ti_gerichte · 40.2005.73 · 2005-08-16 · it
riduzione del 20% sul valore metrico del terreno per grado di urbanizzazione insufficiente (accessibile per mezzo di una rampa di misure ridotte e in forte pendenza) e per la presenza di numerose rocce affiorate


Incarto n.40.2005.73

__________

Lugano

16 agosto 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 10/11 maggio 2005 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 15 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 2049 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 20 luglio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il
1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei
valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del
Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 2049 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 144'100.-

Il
reclamo interposto in data 10 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dallUCS con
decisione 15 aprile 2005.

L
autorità di prima istanza ha in sostanza riconosciuto un correttivo del

-10%
sul valore metrico del terreno per linsufficiente grado di urbanizzazione del
fondo, riconfermando per il resto la propria decisione, con la conseguenza che
il valore di stima ufficiale è stato diminuito e stabilito in CHF 129'890.-

3.     Con
ricorso 10/11 maggio 2005 la ricorrente è insorta innanzi a questo Tribunale
riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni già proposte in prima
istanza, volte in particolare a sottolineare la difficoltà di raggiungere il
fondo, che sarebbe privo di accesso carrabile e la presenza a confine, su due
lati, di un bosco, che diminuirebbe sensibilmente le possibilità di
edificazione e postulando il riconoscimento di un correttivo di riduzione più
importante del valore metrico del terreno.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall art.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell oggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
l art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro
valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

I
fondi edificati devono invece essere valutati come unità economica comprendente
i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 7 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 20 luglio 2005, presenti __________, figlia
della ricorrente e lavv. __________, entrambi legittimatisi mediante adeguata
procura, questo Tribunale ha potuto constatare che:

- Il
fondo è raggiungibile unicamente per mezzo di autoveicoli leggeri, ritenuto che
il relativo accesso, di circa 15 metri di lunghezza, è fortemente in pendenza e
ha una larghezza minima di circa 2 metri.

-Si tratta di un terreno in
pendenza, parzialmente terrazzato, sul quale, in diversi punti, affiora della
roccia e che è utilizzato come giardino/vigneto.

A nord, confinante con la particella oggetto di stima,
si constata la presenza di bosco, con un riale che scorre a fondo valle, mentre
il confine ad ovest è ricoperto da robinie.

- È presente un edificio prefabbricato
in legno, con tetto a due falde in eternit.

7.     Alla
luce di tali risultanze, il Tribunale, appurato il grado non ottimale di
urbanizzazione del fondo, che è accessibile unicamente per mezzo di una rampa
di misure ridotte e in forte pendenza, non percorribile da automezzi pesanti,
constatata inoltre le presenza di numerose rocce affiorate, tutti fattori che
incidono sui costi di uneventuale costruzione e pertanto sul valore venale del
fondo, ritiene più adeguato alla fattispecie riconoscere un correttivo di
riduzione del 20% del valore metrico del terreno.

Il
valore di stima ufficiale della part. no. 2049 RFD di __________ è pertanto
fissato in CHF 115'680.- e la scheda di calcolo viene aggiornata di
conseguenza.

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
dellUCS, parte soccombente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 2049 RFD di __________ stabilito in CHF
115'680.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima, Bellinzona.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi