ti_gerichte · 15.2022.20 · 2022-09-08 · it
Ricorso contro la richiesta dellufficio desecuzione allufficio del registro fondiario di ridurre il credito garantito da una cartella ipotecaria e di radiare altre undici cartelle non coperte dal prezzo daggiudicazione

Ricorso contro la richiesta dell’ufficio d’esecuzione all’ufficio del registro fondiario di ridurre il credito garantito da una cartella ipotecaria e di radiare altre undici cartelle non coperte dal prezzo d’aggiudicazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 08.09.2022 15.2022.20

Incarto n.
15.2022.20
Lugano
8 settembre 2022
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La
Camera di esecuzione e fallimenti
del
Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliere:
Ferrari
statuendo sul ricorso 21 febbraio 2022 dell’
RI 1
, __________
(patrocinata dall’avv. PA 1, __________)
contro
l’operato dell’
Ufficio d’esecuzione
,
sede di
Mendrisio
, o meglio contro la richiesta al­l’Ufficio del registro fondiario
di Lugano di radiare dal registro alcune cartelle ipotecarie, nonché di ridurre
il credito garantito da un’altra, richiesta formulata il 26 gennaio 2022
nell’esecuzione n. __________ promossa dallaPI 2, __________, nei confronti
della
PI 1
, __________
ritenuto
in fatto:
A.
Nell’ambito
dell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno, il 9 dicembre
2021 l’RI 1 si è aggiudicata per fr. 6'500'000.– tutte le
unità di proprietà per piani (PPP) delle particelle
n. __________ e __________ RFD __________, appartenenti alla PI 1.
Sulla prima particella gravano 18 cartelle ipotecarie al portatore a garanzia
di crediti per fr. 9'300'000.– oltre
agli
interessi. Sei di esse, per complessivi fr. 1'200'000.–, sono sta­te
iscritte d’ufficio nell’elenco oneri giusta l’art. 34 RFF senza preventiva
notifica del creditore.
B.
Con
scritto del 26 gennaio 2022 la sede di Mendrisio dell’Ufficio esecuzione (UE)
ha consegnato all’Ufficio del registro fondiario (URF) di Lugano le 18 cartelle
ipotecarie al portatore e chiesto, in
particolare,
d’iscrivere nel registro come assegnate all’aggiudicataria,
le sei
cartelle dei gradi I-VI, di fr. 6'000'000.– complessivi (oltre agli
interessi), e quella del grado VII, previa riduzione da fr. 800'000.– a
fr. 500'000.–, nonché di cancellare le undici rimanenti cartelle dei gradi
VII-IX (vertenti su fr. 2'500'000.– in tutto).
C.
Il
27 gennaio 2022 l’RI 1 ha segnalato all’UE la sua intenzione di chiedere il
“mantenimento” di tutte le cartelle ipotecarie che gravano le PPP costituite
sulla particella n. 231, dopo che l’autorità competente avrebbe deciso il suo
non-assoggettamento alla LAFE. Con risposta del giorno successivo, l’UE ha
comunicato all’aggiudicataria di aver già chiesto il trapasso di proprietà e
ottenuto la sua iscrizione a giornale e che giusta gli art. 68 e 110 RFF tutte
le cartelle ipotecarie eccedenti fr. 6'500’000.–
complessivi erano state cancellate. Con e-mail del 31 gennaio 2022,
l’RI 1 ha manifestato la propria sorpresa circa la cancellazione dei pegni
immobiliari prima del trapasso di proprietà, rilevato che se fosse già stata
pendente una richiesta di cancellazione, la stessa sarebbe ancora potuta essere
ritirata, e precisato di aspettare un cenno del supplente Ufficiale sulla
questione. Mediante e-mail del 10 febbraio 2022, l’UE ha comunicato
all’aggiudicataria di non intendere modificare la propria posizione, sicché,
“come da prassi”
, non
appena ricevuto il pagamento del saldo del prezzo d’aggiudicazione, esso aveva
chiesto all’URF l’i­scrizione del trapasso delle PPP, a quel momento iscritto
solo a giornale in attesa della decisione LAFE, e
la riduzione dell’importo delle cartelle ipotecarie fino al prezzo
d’aggiudicazione
a norma dell’art. 68 RFF.
D.
Con
ricorso del 21 febbraio 2022, l’RI 1 si
aggrava
contro la richiesta dell’UE all’URF, chiedendo che tale richie­sta
sia
annullata o, in subordine, ritirata. Postula inoltre la concessione
dell’effetto sospensivo.
E.
Il
23 febbraio 2022 il Presidente della Camera ha concesso l’ef­fetto sospensivo
al ricorso.
F.
Con
osservazioni del 21 marzo 2022, l’UE chiede la reiezione del ricorso,
sostenendo di aver correttamente applicato il
Regolamen­to del Tribunale
federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42)
.
Invitata
a determinarsi, la PI 1 è rimasta silente.
Considerando
in diritto:                 1.
I ricorsi contro i provvedimenti dell’ufficio d’esecuzione
devono essere inoltrati all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino
la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) –
entro dieci giorni dal momento in cui il ricorrente ne ha avuto conoscenza
(art. 17 cpv. 2 LEF).
1.1
Nel
caso in esame, la ricorrente ha avuto conoscenza dell’esisten­za del
provvedimento
impugnato – la domanda dell’UE all’URF – a ricezione della risposta
28 gennaio 2022 dell’UE (doc. A accluso al ricorso)
alla sua
richiesta
di chiedere il mantenimento di tutte le cartelle
ipotecarie, anche di quelle il cui valore nominale supera il prezzo
d’aggiudicazione (doc. E). In quanto diretto contro il provvedimento in
questione, il ricorso interposto solo il 21 febbraio 2022 è tardivo. Nulla muta
al riguardo l’e-mail del 10 febbraio, che in quanto conferma solo
la
domanda all’URF
non è una decisione impugnabile e non fa pertanto
decorrere un nuovo termine di ricorso (DTF 113 III 29, consid. 1; sentenza
della CEF 15.2014. 133 del 2 dicembre 2014 consid. 1).
1.2
Tuttavia,
l’RI 1 aveva chiesto all’UE, già prima di sapere dell’esistenza del
provvedimento poi impugnato, il mantenimento di tutte le cartelle ipotecarie.
Nella sua prima risposta (del 28 gennaio), cui tra l’altro non era allegata la
domanda
al­l’URF,
il caposervizio dell’UE non si era
determinato chiaramente e direttamente sulla richiesta dell’aggiudicataria del
giorno prima e aveva riservato un’eventuale presa di posizione del supplente
ufficiale, che l’aggiudicataria ha del resto sollecitato nella sua e-mail del
31 gennaio, evocando la possibilità di un ritiro della domanda di
cancellazione. Era pertanto chiara e tempestiva la sua opposizione alla
cancellazione di parte dei titoli ipotecari, che ipotizzava possibile evitare
mediante il ritiro della domanda all’URF, in base al fatto nuovo costituito
dalla sua richiesta di mantenerli tutti alle condizioni stabilite da una parte
della dottrina, così da trasformarli in suo favore in cartelle ipotecarie del
proprietario
(“Eigentümerschuldbriefe”)
. Unicamente con l’e-mail del 10 febbraio 2022, l’UE ha confermato in
modo non interlocutorio la propria posizione e respinto, seppur in modo ancora
una volta indiretto, la richiesta di mantenimento di tutte le cartelle
ipotecarie.
Nella
misura in cui verte sul rifiuto (implicito) di ritirare la domanda di
cancellazione all’URF significato con l’e-mail del 10 febbraio 2022, il
ricorso, interposto lunedì 21 febbraio, è tempestivo (art. 142 cpv. 3 CPC per
il rinvio dell'art. 31 LEF).
2.
L’RI
1 sostiene che, nonostante la lettera del­l’art. 68 RFF, secondo cui l’UE deve
chiedere all’URF la cancellazione dal registro fondiario dei diritti di pegno
non accollati all’aggiudicatario, per dottrina e giurisprudenza l’applicazione
della nor­ma
“può essere
evitata, ragione per cui l’Ufficio gode di un margine di apprezzamento al
riguardo”
. Del resto, essa afferma, la dottrina non
esclude del tutto
“il
trasferimento dei titoli all’aggiudicatario”
. Citando
in particolare
Häberlin
, ritiene
che un provvedimento che
disapplica l’art.
68 RFF non è nullo, dal momento che la norma non
è di natura imperativa
e che la cancellazione dei diritti di pegno non accollati all’aggiudicatario
non è nell’interesse pubblico né di una indistinta cerchia di terzi. La
cancellazione, a ben vedere, non serve a nessuno, mentre il riutilizzo dei
titoli è d’indubbia utilità per l’aggiudicatario, che nel caso concreto
potrebbe risparmiare tasse di registro e di bollo per fr. 22'400.– (oltre
all’onorario notarile) per l’emissione di una cartella di fr. 2'800'000.–, pari
allo scoperto.
Ora, siccome lo spirito
della legge non è d’impedire soluzioni sensate che non provocano alcun
detrimento,
“deve essere possibile trapassare le cartelle
ʻ
in esubero’
all’aggiudicatario che le richiedesse”
.
Sempre
sulla scorta dell’autore citato, la ricorrente elenca quindi i presupposti per
tale
“riciclo”
: assunzione da parte dell’aggiudicatario del debito personale
garantito dalla cartella ipotecaria e consenso a
“che l’Ufficio d’esecuzione istruisca l’Ufficio del
registro fondiario di indicare il cambio di debitore sul titolo”
, tale da trasformarla
in una
cartella del (nuovo) proprietario
(Eigentümerschuldbrief)
. Con­clude
che tali
presupposti sono dati nel caso concreto. La ricorrente si dice infatti
“pronta a fornire subito nelle forme richieste
dal­l’Ufficio e dal Registro fondiario la necessaria dichiarazione”
. Lamen­ta peraltro che l’UE non le ha dato tale possibilità e che, di
conseguenza, non utilizzando il margine di
apprezzamento che gli è con­cesso,
è giunto a un risultato
insoddisfacente. La ricorrente chiede pertanto di annullare la decisione (
recte
:
la richiesta) di cancellazione, sì da permetterle di produrre la predetta
dichiarazione.
3.
Nell’esecuzione
in via di realizzazione del pegno,
i
crediti garantiti da
pegni immobiliari di grado successivo a quello fatto valere dal­l’escutente, se
non sono ancora esigibili al momento della licitazione, vengono “accollati” o
“imposti” all’aggiudicatario (art. 135 cpv. 1, 1° periodo, per il rinvio dell’art.
156 cpv. 1, 1° periodo LEF) – cioè egli ne diventa debitore in forza di
un’assunzione di debito legale – nella misura in cui non siano coperti dal
ricavo della vendita (art. 45 cpv. 1 lett. a RFF, cui rinvia l’art. 102, 1°
periodo RFF).
Per
contro, le condizioni d’asta devono prevedere la cancellazione degli oneri
fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del proce-dente (
art.
156 cpv. 1, 3° periodo LEF) ove non siano stati “imposti” (o “accollati”)
all’aggiudicatario (art. 68 cpv. 1 lett. b, cui rinvia l’art. 102, 1° periodo
RFF). La cancellazione dev’essere richiesta dall’ufficio d’esecuzione (art. 69
cpv. 1, 2° periodo RFF, cui rinvia l’art. 102, 1° periodo RFF). Se si tratta di
cartelle ipotecarie esigibili, solo i titoli rimasti totalmente o parzialmente
perdenti devono essere presentati (se sono documentali) o annunciati (se sono
registrali) all’ufficio del registro fondiario per la cancellazione o riduzione
(art. 110 cpv. 2, 1° periodo RFF e 68 cpv. 1 lett. a, 2° periodo RFF per il caso
particolare dei titoli detenuti o a nome del proprietario, che sono stati
costituiti in pegno, e 111 cpv. 1 RFF per quello dell’esecuzione infruttuosa).
3.1
Secondo
la giurisprudenza del Tribunale federale
, se il creditore pignoratizio
fa uso del suo diritto di far realizzare l’oggetto del pegno per ottenere il
pagamento del proprio credito, il diritto di pegno si esaurisce in virtù della
sua finalità e del suo contenuto; pertanto si estingue senza riguardo al fatto
che il credito esigibile incorpo
rato nella
cartella (credito “cartolare”) sia stato pagato integralmen­te
o no,
mentre se è stato imposto all’aggiudicatario perché non era esigibile
l’estinzione si limita alla parte non coperta dal provento
della realizzazione (
sentenza
5A_326/2018
del
28 settembre 2018
consid. 4.2.2.2). In ogni caso, il creditore non ne
può più disporre. Le norme che prescrivono la radiazione del pegno immobiliare
non sono semplici prescrizioni d’ordine e il loro scopo non è semplicemente
proteggere l’aggiudicatario da diritti che, senza la radiazione, non si
estinguerebbero in modo riconoscibile (
DTF 125 III 254 consid.
2/a
). Al contrario, esse s’iscrivono nello scopo stesso del diritto di
pegno, diritto che dev’estinguersi, non appena il creditore fa realizzare la
cosa impegnata. Per l’importo scoperto, il credito cartolare si trasforma in
(semplice) credito chirografario nella misura in cui non è più garantito dal
pegno e all’escutente viene rilasciato un attestato d’insufficienza del pegno
(art. 158 cpv. 1 LEF e 120 primo periodo RFF), che gli permette di escutere il
debitore, a dipendenza della sua qualità, in via di pignoramento o fallimento,
mentre agli altri creditori pignoratizi viene consegnata una semplice
“dichiarazione” che il loro credito è rimasto scoperto (art. 120, 2°periodo
RFF). Ciò esclude che il pegno possa continuare a esplicare effetti e a essere
realizzato finché il creditore non
sia
totalmente rimborsato (citata 5A_326/ 2018, consid. 4.2.2.2).
Un’applicazione
analogica dell’art. 863 cpv. 1 vCC (ora 854 cpv. 1 nCC) è di principio esclusa
(DTF 125 III 255 consid. 2/c). La radiazione può essere evitata solo nella
misura in cui il credito ga-rantito dalla cartella è stato coperto dal ricavato
(citata 5A_326/ 2018, consid. 4.2.2.3), poiché il reimpiego della cartella
ipotecaria presuppone il pagamento del credito garantito, a prescindere che
avvenga nell’ambito di una procedura esecutiva o al di fuori di es­sa (citata 5A_326/2018,
consid. 4.3). L’aggiudicatario deve inoltre assumere il debito personale contenuto
nella cartella ipotecaria (DTF 125 III 256 consid. 2/d; citata 5A_326/2018,
consid. 4.2.2.3).
3.1.1
La
dottrina maggioritaria segue tale orientamento (
Känzig/Bern­heim/Geiger
in:
Basler Kommentar, SchKG I, 3
a
ed. 2021,
n. 34 ad art.
156 LEF;
Staehelin
in: Basler
Kommentar, Zivilgesetzbuch
II, 6ª ed. 2019,
n. 8 ad art. 854 CC;
Gütlin
/
Kuhn
, Die betreibungs­rechtliche
Zwangsverwertung von Grundstücken in Theorie und Praxis, 2019, n. 734;
Rüetschi/Nawid/Lorétan
in: Kren-
Kostkie­wicz/Vock, Kommentar SchKG, 2017, n.
29 ad art. 156 LEF; S
tein­auer
,
Zürcher Kommentar, Art. 843-865 e 875 CC,
2
a
ed. 2015, n. 20 ad art. 854 CC;
Käser/Häcki
in:
SchKG, Kurzkommentar,
2
a
ed. 2014,
n. 26 ad art. 156 LEF; Dominik
Gasser,
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts im Schuldbetreibungs-
und Konkurs­recht der Jahre 1999 und 2000, RJB 2001 (137) pag. 313;
Wie­gand/Brunner
, Vorschläge zur
Ausgestaltung des Schuldbriefes als papierloses Registerpfand, 2003, pagg. 65
seg.; più sfumato:
Robin M
oser
, Die Behandlung von nachrangigen
Grundpfand­rechten
in der
Zwangsverwertung aufgrund von Betreibung auf Pfandverwertung,
in BJM
2011 pag. 16, che considera che il reimpiego della cartella ipotecaria è
possibile alle condizioni appena
menzionate,
ma che l’aggiudicatario non ha alcuna pretesa di que­sta
natura
contro
l’ufficio d’esecuzione;
contra:
Bettina
Deillon-
Schegg
, Übergang des
Grundeigentums und Untergang von Grund­pfandrechten
infolge
Zwangsversteigerung, RNRF 2000, pagg. 105 seg., che ritiene il reimpiego
possibile senz’assunzione di debito in applicazione analogica dell'art. 853
CC).
Secondo S
teinauer
(op. cit. loc. cit.), se l’aggiudicatario non è il cre­ditore
pignoratizio procedente, il reimpiego della cartella ipotecaria presuppone,
oltre all’assunzione esclusiva del debito cartolare con il consenso del
creditore (art. 176 CO), la cessione del credito cartolare all’aggiudicatario
mediante un accordo con il creditore e, per le cartelle registrali,
l’iscrizione della trasmissione nel registro fondiario (art. 858 cpv. 1 CC),
mentre per quelle documentali è necessaria la consegna del titolo
all’aggiudicatario (art. 864 cpv. 1 CC) e per i titoli nominativi la menzione
della trasmissione sul titolo, con l’indicazione dell’acquirente (art. 864 cpv.
2 CC; idem, ma solo per quest’ultima ipotesi:
Staehelin
,
op. cit. loc. cit.).
3.1.2
Parte
della dottrina sostiene per contro che, alle due condizioni menzionate
(assunzione esclusiva del debito cartolare ed even-tuale cessione del credito
cartolare), l’aggiudicatario può reimpiegare le cartelle ipotecarie anche per
la parte non coperta dal prezzo d’aggiudicazione (
Häberlin
in:
Commentaire
ORFI, 2012, n. 3, cifra 5, ad art. 68 RFF;
Kren
Kostkiewicz
in:
Commentaire
ORFI, 2012, n. 5 ad art. 110 RFF; Charles J
aques
,
La réutilisation des cédules hypothécaires et le remploi des hypothèques dans
le cadre d'une exécution forcée, RNRF 2005 pagg. 221 seg), nella misura in cui
con la riunione nella persona dell’aggiudicatario delle qualità di debitore e
creditore della cartella si realizza la condizio­ne prevista dall’art. 854 cpv.
1 CC (cfr. S
teinauer
, op. cit., n.
7 e 20 ad art. 854).
3.2
In
deroga alla giurisprudenza del Tribunale federale e alla dottrina
maggioritaria, l’RI 1 chiede di poter reimpiegare – evitandone la cancellazione
– anche
le cartelle ipotecarie che non sono potute essere pagate
con il ricavo della realizzazione del pegno (a concorrenza di fr. 2'800'000.–),
fondandosi sul parere minoritario di
Häberlin
, il quale ritiene che la rinuncia a cancellare le cartelle ipotecarie
non accollate all’aggiudicatario, in deroga all’art. 68 cpv. 1 lett. b RFF, in
vista di un loro reimpiego non contravviene a motivi di ordine pubblico o
all’interesse di una cerchia indeterminata di terzi, ove l’aggiudicatario
assuma il debito cartolare, accettando l’iscrizione del cambio di debitore a
registro fondiario e sul titolo, e si faccia cedere il credito cartolare se non
ne è già il titolare. A tali condizioni, le cartelle diventano titoli del
(nuovo) proprietario (l’aggiudicatario), che ne può liberamente disporre.
3.2.1
In
linea di principio, tutti i pegni non accollati gravanti il fondo si
estinguono al momento della sua realizzazione a
prescindere ch’es­si
siano o no coperti dal prezzo d’aggiudicazione
(art. 135 cpv. 1, 1° periodo, 156 cpv. 1, 1° periodo LEF e
68 cpv. 1
lett. b
RFF, norme che non fanno distinzioni a seconda dell’esito
della realizzazione; DTF 122 III 434 consid. 5; 106 II 187 consid. 2; citata
5A_326/2018
consid. 4.2.2.2
). Questo principio generale, fondato sulla stessa
natura del pegno, che non consente più di una
sua
realizzazione per il medesimo credito, non può però costituire un motivo per
vietare il reimpiego delle cartelle ipotecarie solo per la parte non coperta
dal ricavo e non anche per quella coperta. Vero è che diverse norme
regolamentari operano una distinzione tra le due situazioni (art. 45 cpv. 1
lett. a,
68 cpv. 1 lett. a, 2° periodo e 110 cpv. 2, 1° periodo RFF). Le
due prime riguardano però casi particolari, mentre la terza deroga senza valido
motivo all’art. 68 cpv. 1 lett. b RFF e al principio generale appena citato.
Infatti, an-che i titoli (per definizione esigibili) integralmente coperti
devono di regola essere cancellati per evitare il rischio di doppio paga-mento
qualora dovessero essere ceduti a terzi in buona fede (cfr. art. 849 cpv. 1 CC
e 979 CO).
3.2.2
Il
Tribunale federale e la dottrina dominante ammettono il reimpiego delle
cartelle ipotecarie in seguito alla realizzazione forzata del pegno ove
l’aggiudicatario ne sia contemporaneamente il
debitore
(mediante assunzione esclusiva) e il creditore (eventualmen­te
mediante
cessione), in applicazione (non analogica) dell’art. 854 CC (sopra consid. 3.1
e 3.1.1). Alle stesse condizioni – confusione delle qualità di debitore e
creditore nella persona dell’aggiudicatario (
cfr. S
teinauer
, op. cit., n. 7 e 20 ad art.
854) – nulla pare ostare al reimpiego anche della parte delle cartelle
ipotecarie non coperta dal ricavato. Secondo il Tribunale federale e alcuni
autori, il reimpiego presupporrebbe invero il pagamento del credito garantito,
a prescindere che avvenga nell’ambito di una procedura esecutiva o al di fuori
di essa (citata 5A_326/2018, consid. 4.3;
Staehelin
,
op. cit., n. 8 ad art. 854;
Deillon-Schegg
, op. cit.
,
pag. 105). È inesatto. Il reimpiego non dipende dal pagamento – che in sé non
estingue né il pegno né il credito cartolare (art. 853 CC) – bensì dalla
restituzione del titolo documentale al debitore (con la menzione dell’art. 864
cpv. 2 CC sul titolo se è nominativo) o dall’iscrizione della cartella
registrale a suo nome (
Staehelin
,
op. cit., n. 2 ad art. 854;
Steinauer
,
op. cit., n. 11 ad art. 854), le quali possono anche essere la conseguenza, ad
esempio, della rinuncia del creditore al suo diritto di pegno (art. 854 cpv. 1
CC) e non solo del pagamento della cartella.
3.2.3
Il
Tribunale federale sottolinea a ragione che le norme che prescrivono la
radiazione del pegno immobiliare non sono semplici prescrizioni d’ordine. Ma la
cancellazione non è l’unico modo di proteggere gl’interessi degni di protezione
in presenza. Se l’aggiudicatario non ne è già il titolare, la cessione del
credito cartolare a suo favore – posta come condizione per il reimpiego (sopra
consid. 3.1.1 i.f.) – lo mette al riparo di successive pretese di creditori
rimasti perdenti. L’assunzione esclusiva del debito cartolare pro
tegge invece l’escusso (debitore della cartella
prima dell’assunzio­ne
del debito). Mentre il creditore della cartella,
se non è
l’aggiudicatario, in caso di
radiazione del pegno vedrebbe comunque il suo credito (cartolare) cancellato e,
indipendentemente dalla
radiazione,
mantiene un credito chirografario per l’eventuale suo sco­perto
,
sicché non risulta danneggiato in caso
di reimpiego della sua cartella da parte dell’aggiudicatario (sotto consid.
3.2.4 e 4.1).
D’altronde,
gl’interessi dei titolari di pegni di grado posteriore a quello del pegno
dell’escutente non si oppongono al reimpiego delle cartelle anche dopo la
realizzazione del pegno poiché ciò corrisponde alla volontà del legislatore
(art. 854 CC). Dev’essere chia­ro loro, al momento della costituzione o della
consegna della cartella preceduta in rango da altre cartelle, che l’effettività
della loro garanzia è subordinata alla realizzazione del pegno a un prezzo superiore
alla somma dei pegni di grado anteriore. Infine, l’interesse fiscale dello
Stato non giustifica di obbligare l’aggiudicatario a chiedere – e pagare –
l’emissione di nuovi titoli ipotecari in sostituzione di quelli cancellati per
la parte non coperta dal ricavo. Il reimpiego delle cartelle ipotecarie
previsto dall’art. 854 cpv. 2 CC ha proprio quale scopo di permettere il
risparmio dei
costi di una nuova emissione
(
Steinauer
, op. cit., n. 17 ad
art. 854).
3.2.4
Secondo
la giurisprudenza federale, il rilascio
di un attestato d’insufficienza
del pegno a concorrenza dell’importo scoperto esclude che il pegno possa
continuare a esplicare effetti e a essere realizzato finché il creditore non
sia totalmente rimborsato (citata
5A_ 326/2018, consid. 4.2.2.2). Poiché, tuttavia,
l’aggiudicatario deve
assumere il
debito cartolare in via esclusiva se intende evitare la cancellazione della
cartella e ottenere la facoltà di reimpiegarla, egli non potrà più escutere il
debitore sulla scorta della cartella ipotecaria – per tacere del fatto che in
quanto (nuovo) proprietario del fondo gravato non avrebbe alcun interesse a
farlo – ma solo sulla scorta dell’
attestato d’insufficienza del pegno
limitatamente all’importo scoperto. Non è di conseguenza incompatibile il
mantenimento della cartella alle note condizioni accanto all’attestato
d’insufficienza del pegno.
Se
invero si segue l’opinione più lineare, secondo cui il credito per lo scoperto
corrisponde al credito (personale) cartolare residuo (DTF 68 II 87 consid. 2;
Kren Kostkiewicz
, op. cit., n.
3 ad art. 110;
Staehelin
, op. cit., n. 8 ad
art. 856 e n. 10 ad art. 854; pure
Käser/Häcki,
op. cit., n. 4 ad art. 158
)
,
si dovrebbe giungere alla conclusione che la sua cessione all’aggiudicatario
per consentirgli il reimpiego della cartella osta al rilascio di un attestato
d’insufficienza del pegno o di un’attestazione di perdita in mancanza di un
credito per lo scoperto (
contra:
Staehelin
,
op. cit., n. 10 ad art. 854, ma senza motivazione). In tali circostanze sarebbe
anche difficile ottenere il consenso del creditore ipotecario alla cessione del
credito cartolare. La tesi di
Steinauer
(op. cit., n. 11 ad art. 856), secondo cui il credito
cartolare si
trasforma in un credito chirografario (apparentemente distinto) in ragione dell’inscindibilità
del pegno e del credito personale nella cartella ipotecaria (art. 842 cpv. 1
CC),
permette la coesistenza del credito
cartolare con quello per lo
scoperto,
ma appare una forzatura. Sia come sia, in un caso co-me nell’altro
il debitore può essere escusso al massimo per lo
sco-perto e la sussistenza della cartella ipotecaria non gli reca alcun
pregiudizio.
3.3
In
definitiva, se si ammette, come il Tribunale federale e la dottrina dominante,
la possibilità per l’aggiudicatario di reimpiegare le cartelle ipotecarie dopo
la realizzazione del pegno limitatamente alla parte coperta dal prezzo
d’aggiudicazione a condizione di assumere in modo esclusivo il debito cartolare
e se del caso farsi cedere il credito cartolare (sopra consid. 3.1 e 3.1.1),
non vi sono validi motivi per non estendere tale facoltà, alle stesse
condizioni, alla parte non coperta dal ricavo (sopra consid. 3.2.1 e 3.2.2).
Nessun interesse degno di protezione vi si oppone, mentre l’interesse
finanziario dell’aggiudicatario è evidente ed è preso in conto dall’art. 854
cpv. 2 CC (sopra consid. 3.2.3). La sussistenza del credito chirografario per
lo scoperto non esclude il reimpiego della cartella ipotecaria, dal momento che
il debitore escusso non
risponde (più) del
debito cartolare in seguito alla sua assunzione dall’aggiudicatario
a
titolo esclusivo (consid. 3.2.4).
4.
A
parte sulla questione qui litigiosa, vi è intesa sul fatto che si deve
permettere all’aggiudicatario di reimpiegare le cartelle ipotecarie che gravano
il fondo a lui aggiudicato nella misura in cui ciò non leda alcun interesse
degno di protezione. L’art. 156 cpv. 1, 3° periodo LEF (e 68 cpv. 1 lett. b
RFF) presenta una lacuna occulta laddove non prevede un’eccezione alla
cancellazione dei pegni nelle situazioni in cui il loro mantenimento – ed è il
caso delle cartelle ipotecarie di cui l’aggiudicatario è creditore e debitore –
non pregiudica nessuno.
4.1
L’obiettivo
perseguito – svincolare il titolo dalla situazione di diritto materiale
esistente prima dell’aggiudicazione – può anche essere raggiunto con una
soluzione più semplice e diretta di quella finora proposta. L’ufficio
d’esecuzione può infatti trasferire all’aggiudicatario la proprietà o la
titolarità di tutte le cartelle ipotecarie che garantivano crediti esigibili,
accollandogli, come per i crediti inesigibili garantiti da pegno (sopra consid.
3), i relativi debiti cartolari, di modo ch’egli, diventandone debitore e
creditore, potrà reimpiegar­le in virtù dell’art. 854 cpv. 2 CC. La decisione
dell’ufficio – una specie di aggiudicazione delle cartelle ipotecarie – rende
superflua l’assunzione esclusiva dei diversi debiti cartolari da parte
dell’aggiudicatario e la cessione dei corrispondenti crediti cartolari da parte
dei (vecchi) creditori. L’escusso è liberato per rapporto all’aggiudicatario e
ad eventuali futuri cessionari delle cartelle, mentre rimane debitore personale
nei confronti dei (vecchi) creditori per gli eventuali scoperti (art. 158 LEF e
120 RFF), poiché la condizione imprescindibile del reimpiego è l’assenza di
lesione d’interessi degni di protezione.
4.2
Ovviamente
la soluzione migliore, perché più trasparente e suscettibile di favorire
offerte più elevate in considerazione del risparmio che comporta, è che la
consegna all’aggiudicatario delle cartelle ipotecarie a lui aggiudicate sia
prevista nelle condizioni d’asta (
Gütlin
/
Kuhn
, op. cit., n. 732-733
).
Visto che non lede interessi degni di protezione, tale decisione può però anche
essere adottata dall’ufficio d’esecuzione, a richiesta dell’aggiudicatario,
dopo l’asta del fondo.
4.3
Dal
profilo pratico, anziché postulare la cancellazione delle cartelle ipotecarie,
l’ufficio d’esecuzione chiederà all’ufficio del registro fondiario, se si
tratta di
cartelle
registrali
, d’intestarle all’aggiudicatario
(art. 68 cpv. 1 lett. b RFF a contrario), ovvero d’iscriverlo come nuovo
creditore nel registro fondiario. Il titolo richiesto dal­l’art. 104 cpv. 2 ORF
(
RS 211.432.1)
è la decisione di
trasferimen­to della cartella all’aggiudicatario.
4.4
Per le cartelle
documentali
, l’ufficio
d’esecuzione ne esigerà la con­segna
dai creditori, pena il rifiuto di
versare loro il dividendo (art. 69 cpv. 1 RFF), e anziché poi postularne la
cancellazione all’ufficio del registro fondiario, gli chiederà di radiare
eventuali iscrizioni nel registro dei creditori (art. 12 cpv. 1 lett. a ORF) o
sul foglio del libro mastro alla rubrica “Diritti di pegno” (art. 12 cpv. 2 e
103 cpv. 1 lett. a ORF) e, se la cartella è nominativa, d’iscrivere il nome
dell’aggiudicatario nel registro e sul titolo. Una menzione del cambiamento di
debitore nel registro non è necessaria (
contra:
Häber­lin
, op. cit., n. 3, cifra 5
primo trattino, ad art. 68), poiché l’identità del debitore non fa parte dei
requisiti d’iscrizione della cartella ipotecaria (art. 144 cpv. 2 ORF; sentenza
del Tribunale federale 5A_ 326/2018 del 28 settembre 2018 consid. 4.1.3) e il
titolo come il registro non danno alcuna garanzia al riguardo (DTF 129 III 15
consid. 2.5; per una critica:
Steinauer
,
Les droits réels, vol. III, 5
a
ed. 2021, nota 8 ad n. 4703).
L’identità del nuovo debitore – l’aggiudicatario – si evince dalla decisione
dell’ufficio d’esecuzione di trasferimento della cartella all’aggiudicatario.
Le cartelle ipotecarie
documentali non consegnate all’ufficio d’esecuzione
verranno invece cancellate dal registro fondiario secondo la procedura
disciplinata all’art. 69 RFF (
Häberlin
, op. cit.,
n. 3, cifra 5, 5° trattino ad
art. 68)
.
Secondo
gli accertamenti della Camera, questa è la prassi seguita
dal settore immobiliare del Sopraceneri, salvo
che gli adeguamenti
del registro e dei titoli sono ese
guiti in autonomia dall’URF, l’UE limitandosi,
nella domanda d’iscrizione
del trapasso di proprietà, a indicare tutte
le cartelle ipotecarie a lui consegnate sotto la cifra 6/a con la menzione
“Diritti di pegno immobiliare e oneri fondiari con interessi assegnati
all'aggiudicatario da aggiornare alla nuova situazione”.
4.5
Per
non ledere i diritti dei rispettivi creditori, vanno invece ridotte alla parte coperta
dal prezzo d’aggiudicazione le cartelle ipotecarie relative a crediti non
ancora esigibili accollate all’aggiudicatario (in virtù dell’
art.
45 cpv. 1 lett. a RFF
) e vanno cancellate le cartelle riferite a crediti
esigibili di rango pari o posteriore a quello delle cartelle (non esigibili)
accollate all’aggiudicatario (
Häberlin
, op. cit.,
n. 3, cifra 5, 3° e 4° trattino
ad art. 68).
4.6
In
deroga agli art. 150 e 157 cpv. 4 LEF, nonché 68 cpv. 1 lett. a-b, 110 cpv. 2,
1° periodo, e 111 cpv. 1 RFF, l’ufficio d’esecuzione consegnerà poi
all’aggiudicatario tutte le cartelle ipotecarie restituitegli dall’ufficio del
registro fondiario e rilascerà gli attestati d’insufficienza di pegno e gli
attestati di perdita a favore dei vecchi creditori in conformità agli art. 158
LEF e 120 RFF.
5.
In
definitiva, il ricorso va quindi accolto e di conseguenza l’UE è invitato a
emettere una decisione di trasferimento all’aggiudicataria della proprietà di
tutte le cartelle ipotecarie, accollandole i relativi debiti cartolari, a
ritirare la domanda di riduzione della cartella di VI grado e di cancellazione
delle undici cartelle dei gradi VII-IX, a comunicare all’URF l’avvenuto
trasferimento della proprietà del­le cartelle all’aggiudicataria, a chiedergli
di radiare eventuali
iscri­zioni nel registro dei creditori o sul foglio
del libro mastro alla rubrica “Diritti di pegno” e a invitarlo a restituirgli
poi le cartelle per­ché le consegni all’aggiudicataria.
6.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano
indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è accolto e di conseguenza è fatto ordine all’Ufficio
d’esecuzione di dare attuazione a quanto richiesto nel considerando 5.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
–
;
–   .
Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.