ti_gerichte · 12.2013.112 · 2013-12-16 · it
Contratto di locazione commerciale, contestazione della disdetta straordinaria per mora del conduttore, determinazione del valore litigioso, effetto liberatorio del deposito della pigione negato in caso di ritardo, negata abusività della disdetta straordinaria

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.12.2013 12.2013.112

Incarto n.
12.2013.112
Lugano
16 dicembre 2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa inc. n.
SE.2012.36
della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 21
giugno 2012 da
AO
1
rappr. dall’ RA 3
contro
AP
1
rappr.
da RA 1 e RA 2
con cui l’attrice ha chiesto l’annullamento della
disdetta del contratto di locazione di locali commerciali del 13 marzo 2012 e,
in via subordinata, un’unica protrazione di tre anni;
domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore
aggiunto ha accolto con sentenza 3 giugno 2013, annullando la disdetta del 13
marzo 2012;
appellante la convenuta, che con appello 28 giugno
2013 chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere la
petizione, protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l’attrice con risposta 16 settembre 2013 propone
di respingere l’appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto 26 maggio
2010, AO 1, titolare della ditta individuale __________, ha preso in locazione
dalla società AP 1 l’intero fondo part. n. __________, stabile industriale e
terreno annesso, “composto di 450 m2 coperti e 528 m2 terreno esterno, per un totale di 978 m2”. La locazione è iniziata il 1° luglio 2010 per una
durata iniziale di 5 anni con un preavviso di disdetta di 6 mesi, con prima
scadenza il 1° luglio 2015, con pigione mensile di fr. 4'200.-, da pagare
anticipatamente entro la fine del mese precedente (doc. A del doc. rich. I). La
pigione del mese di luglio 2010 è stata pagata il primo del mese, mentre quelle
di agosto e settembre 2010 lo sono state in modo anticipato (doc. 3). Facendo
valere l’esistenza di difetti, la conduttrice ha depositato le pigioni all’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione, versando l’intero importo di fr.
4'200.- all’inizio di ogni mese e non più anticipatamente, la prima volta il 6
ottobre 2010 (doc. 3, 4 e 5).
B.
Nell’ambito di una causa
giudiziaria avviata il 29 aprile 2011 (DI.2011.5) presso la Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna dalla conduttrice per ottenere la riduzione
della pigione a causa dei difetti lamentati, con istanza cautelare del 1°
luglio 2011 la locatrice ha chiesto la liberazione in suo favore di tutte le pigioni
poiché depositate in ritardo, ossia all’inizio del mese corrente di locazione e
non anticipatamente nel corso del mese precedente; in via subordinata ne ha
richiesto la liberazione parziale (v. doc. rich. II, inc. n. DI.2011.5 della
Pretura di Locarno-Campagna). In occasione del contraddittorio 21 luglio 2011
le parti hanno concordato la liberazione delle pigioni depositate in ragione di
fr. 2'500.- mensili in favore della locatrice, lasciando quindi depositata la
somma residua di fr. 1'700.- per ogni mese di deposito, somma che corrisponde
alla riduzione della pigione per difetti domandata dalla conduttrice nel merito
di quella causa. Per le pigioni non ancora scadute, l’accordo prevedeva che la
conduttrice avrebbe continuato a depositare per ogni mese a venire la somma di
fr. 1'700.- versando direttamente alla locatrice la rimanenza di fr. 2'500.-
(v. verbale di udienza 21 luglio 2011 dell’inc. rich. II). Nei mesi successivi,
il deposito della quota di pigione e il versamento della rimanenza alla locatrice
non sono avvenuti anticipatamente ma nei primi giorni del mese corrente di
locazione (doc. 5). All’udienza di discussione 20 settembre 2011 tenutasi
nell’ambito della causa di riduzione della pigione incarto DI.2011.5, la
locatrice ha ribadito che le pigioni depositate dovevano essere liberate in suo
favore, essendo state versate senza effetto liberatorio poiché tardive rispetto
ai termini contrattualmente previsti.
C.
Il 3 febbraio 2012 la
locatrice ha messo formalmente in mora la conduttrice per il pagamento
dell’intera somma allora depositata presso l’Ufficio di conciliazione, ossia
per fr. 28'900.-, con comminatoria di disdetta in caso di mancato pagamento nel
termine di 30 giorni, come previsto dall’art. 257d CO (doc. 7), sostenendo
l’assenza di effetto liberatorio dei pagamenti effettuati all’Ufficio di
conciliazione all’inizio di ogni mese e non in via anticipata. Il 13 marzo
2012, non avendo ricevuto il pagamento, la locatrice ha disdetto il contratto
di locazione con effetto al 16 aprile 2012 con il modulo ufficiale (doc. R del
doc. rich. I). La conduttrice ha ripreso a pagare anticipatamente alla
convenuta la parte della pigione concordata, depositando pure anticipatamente
la rimanenza all’Ufficio di conciliazione (doc. 3 e 5), a partire dalla pigione
dovuta per il mese di aprile, versata il 29 marzo 2012. Il 12 aprile 2012 la
conduttrice si è rivolta all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione
di Minusio per ottenere l’annullamento della disdetta del 13 marzo 2012 o, in
via subordinata, un’unica protrazione di tre anni del contratto di locazione.
All’udienza 24 maggio 2012, la convenuta non si è presentata, adducendo
l’impossibilità di giungere ad una conciliazione. L’Ufficio di conciliazione ha
di conseguenza rilasciato all’interessata l’autorizzazione ad agire.
D.
Con petizione 21 giugno 2012
la conduttrice ha chiesto alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
di annullare la disdetta, in via subordinata di prorogare il contratto di
locazione per la durata di tre anni (incarto SE.2012.36). Con osservazioni 28
agosto 2012 la convenuta si è opposta alla petizione, affermando che la
disdetta straordinaria del contratto per mora della conduttrice era valida, i
pagamenti all’Ufficio di conciliazione essendo avvenuti in ritardo. Esperita
l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nelle
conclusioni scritte 10 maggio 2013 rispettivamente 25 aprile 2013 esse hanno
sostanzialmente ribadito le loro contrapposte tesi.
E.
Statuendo il 3 giugno 2013,
il Pretore aggiunto ha accolto la petizione e ha annullato la disdetta del 13
marzo 2012 ritenendola abusiva. Il primo giudice ha inoltre ritenuto errato il
valore di causa di fr. 28'900.- indicato dall’attrice e lo ha così modificato
in fr. 159'600.-, e ha poi posto la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le
spese di fr. 160.- a carico della convenuta, tenuta inoltre a rifondere
all’attrice fr. 11'000.- per ripetibili.
F.
La convenuta è insorta
contro la citata decisione con appello 28 giugno 2013, chiedendone la riforma
nel senso di respingere la petizione e dichiarare valida la disdetta
contestata, di porre la tassa di giustizia di fr. 180.- e le spese di fr. 160.-
a carico dell’attrice, con l’obbligo per costei di rifondere fr. 1'500.- per
ripetibili alla convenuta, il tutto con protesta di tassa, spese e ripetibili
di appello. L’appellante contesta inoltre l’accertamento del valore litigioso
eseguito dal Pretore aggiunto senza aver interpellato le parti e di conseguenza
la tassa di giustizia e le ripetibili poste a suo carico. Nella risposta 16
settembre 2013 l’attrice propone di respingere l’appello, pure con protesta di
tassa, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto
necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;
RS 272). Avviata con petizione 21 giugno 2012, la presente procedura è quindi
interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione
della disdetta del contratto di locazione di locali commerciali, la procedura
semplificata senza riguardo al valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC,
cfr. sentenza del Tribunale federale 4A_346/2013 del 22 ottobre 2013, destinata
alla pubblicazione). Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr.
10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308
cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella
fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 3 giugno 2013 e l’appello
del 28 giugno 2013 è di conseguenza tempestivo, così come lo è la risposta, presentata
il 16 settembre 2013, il termine di 30 giorni essendo stato prorogato per effetto
delle ferie giudiziarie dal 15 luglio al 15 agosto incluso (art. 145 cpv. 1 lett.
b CPC).
2.
Nella fattispecie il
Pretore aggiunto ha accertato che non vi era stata una modifica tacita dei
termini contrattuali di pagamento, secondo i quali la pigione mensile doveva
essere versata anticipatamente, nemmeno dopo l’accordo cautelare del 21 luglio
2011 e che anzi la locatrice aveva ribadito sia con l’istanza cautelare sia
all’udienza del settembre 2011 che le pigioni depositate tardivamente
all’Ufficio di conciliazione non avevano effetto liberatorio della pigione. La
disdetta straordinaria per mora della conduttrice, prosegue il Pretore, era
dunque possibile. Il primo giudice ha poi esaminato se la disdetta
straordinaria non fosse abusiva. Egli ha accertato che la locatrice aveva
atteso sei mesi, fino al febbraio 2012, per inviare la comminatoria di
pagamento ai sensi dell’art. 257d CO e chiedere il pagamento delle pigioni
depositate senza effetto liberatorio e ne ha dedotto che era disposta ad
accettare i ritardi di pagamento, peraltro minimi. La conduttrice aveva inoltre
ripreso a pagare la pigione anticipatamente prima della scadenza del termine di
disdetta, nell’aprile 2012, ed ella doveva essere ritenuta in buona fede,
avendo depositato la parte di pigione per la quale chiedeva la riduzione. Da
qui, prosegue il Pretore aggiunto, l’abusività della disdetta straordinaria.
3
.  L’appellante rimprovera in
primo luogo al Pretore aggiunto di aver erroneamente determinato il valore
litigioso, scostandosi da quello di fr. 28'900.- indicato dall’attrice nella
petizione e corrispondente al valore delle pigioni oggetto della comminatoria
di pagamento, senza aver dato alle parti la possibilità di esprimersi, in
violazione del loro diritto di essere sentito. Essa afferma che la vertenza ha
per oggetto le pigioni depositate e che il magistrato non poteva scostarsi dal
valore accettato dalle parti, che non è “manifestamente errato”. La censura è manifestamente
infondata. La vertenza ha per oggetto non la sorte delle pigioni depositate, ma
l’annullamento della disdetta straordinaria con effetto al 30 aprile 2012, in via subordinata la protrazione del contratto di locazione per tre anni. Ora, nelle vertenze
sulla validità della disdetta di un contratto di locazione, il valore litigioso
si determina in base alla pigione dovuta per il periodo durante il quale il
contratto continuerebbe a sussistere nell’ipotesi che la disdetta non sia
valida, ovvero fino al momento in cui una nuova disdetta possa essere data (DTF
111 II 384), rispettivamente per i tre anni susseguenti alla fine di un
procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art.
271a cpv. 1 lett. e CO; DTF 136 III 196 consid. 1.1 pag. 197). Nel caso
concreto il contratto di locazione scade la prima volta il 30 giugno 2015 e il
valore si calcola dunque sommando le pigioni dovute per tale periodo, per un totale
di fr. 159'600.- (38 mensilità a fr. 4'200.- ciascuna). Prendendo per base la
durata triennale del periodo di protezione, il valore litigioso minimo ammonterebbe
a fr. 151'200.-. L’importo di fr. 28'900.- indicato dall’attrice (doc. R del
doc. rich. I) era pertanto manifestamente errato e a giusta ragione il Pretore
aggiunto ha determinato quello corretto in applicazione dell’art. 91 cpv. 2
CPC.
4.
È pacifico in concreto che
la locatrice poteva notificare la disdetta straordinaria del contratto di
locazione commerciale, essendo stati adempiuti i presupposti dell’art. 257d CO,
come accertato dal Pretore aggiunto. La conduttrice, infatti, ha depositato
all’Ufficio di conciliazione le pigioni da ottobre 2010 a gennaio 2012, la prima volta il 6 ottobre 2010, senza rispettare il termine di pagamento
anticipato pattuito contrattualmente (doc. A, doc. L, doc. 5), eseguendo i
versamenti con qualche giorno di ritardo, come essa ammette chiaramente nella
risposta all’appello (pag. 5). Nel termine indicato nella diffida di pagamento
con comminatoria di rescissione del contratto di locazione (doc. Q) la
conduttrice non ha pagato quanto richiesto, limitandosi a versare il 29 marzo
2012 la pigione del mese di aprile 2012 (doc. 3). È dunque assodato che la
conduttrice si trovava in mora nel pagamento delle pigioni, ciò che
giustificava la disdetta straordinaria. Le pigioni depositate, infatti, devono
essere versate all’Ufficio di conciliazione conformemente a quanto pattuito
contrattualmente. Nella fattispecie, come ammesso a più riprese dalla
conduttrice, la pigione doveva essere corrisposta alla locatrice
anticipatamente (
praenumerando
), al più tardi l’ultimo giorno del mese
precedente (
Bohnet/Montini
, Le
droit du bail à loyer, commentaire pratique, n. 42 ad art. 259g CO) e non agli
inizi del mese di riferimento (
postnumerando)
.
Il deposito delle pigioni ha
effetto liberatorio, infatti, solo per le pigioni non ancora scadute ed
esigibili (
Lachat,
Le bail à
loyer, Lausanne 2008, pag. 278, 7.4.7). Un deposito effettuato anche un solo
giorno dopo la scadenza delle pigioni non è conforme all’art. 259g cpv. 1 CO (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 55 e segg.
ad art. 259g CO:
Svit
,
Mietrecht-Kommentar, 2
a
ed., n. 17 ad art. 259g CO;
Lachat
, Die Hinterlegung des Mietzinses
(art. 259g bis 259i OR), in mp 1993 p. 12;
Rep. 1998 p. 224).
Le
conseguenze della tardività del deposito sono che da una parte il locatore può
esercitare la facoltà accordatagli dall’art. 259h cpv. 2 CO e chiedere
l’immediata liberazione in suo favore delle pigioni così depositate e che
d’altra parte siffatto deposito non esplica l’effetto liberatorio di cui
all’art. 259g cpv. 2 CO, e la stessa non può pertanto reputarsi pagata (
Higi
, op. cit., n. 57 e seg. ad art.
259g CO;
Svit
, op. cit., n. 25 ad
art. 259g CO; Rep. citato), ciò che espone il conduttore a una disdetta per
mora ai sensi dell’art. 257d CO (
Svit
,
op. cit., ibidem; Rep. citato).
Anche se si volesse ammettere,
nell’ipotesi a lei più favorevole, che la conduttrice abbia depositato agli
inizi di ogni mese la pigione dovuta per il mese successivo, ciò vuol dire che
con il pagamento del 6 ottobre 2010 essa ha depositato la pigione per il mese
di novembre 2010 e così di seguito (doc. L, inc. I richiamato), con il
risultato che al momento in cui era scaduto il termine di pagamento impartito
il 6 febbraio 2012 (doc. Q) essa era comunque in mora per la pigione di un mese
intero, non risultando aver pagato né depositato il mese di ottobre 2010 (cfr.
doc. L inc. I richiamato e doc. 3). La disdetta straordinaria per mora è dunque
da ritenere valida.
5.
Si tratta quindi di
decidere se la disdetta straordinaria per mora sia da annullare in quanto
abusiva, come sostiene la conduttrice e come ha ammesso il Pretore aggiunto. Il
Tribunale federale ritiene che la disdetta straordinaria per mora può essere
considerata abusiva in casi eccezionali, se contravviene alle norme della buona
fede o realizza uno dei casi previsti dall’art. 271a cpv. 1 lett. a, b, c e f
CO (sentenze 4A_566/2011 del 6 dicembre 2011 e 4A_497/2011 del 22 dicembre
2011). La nozione di abusività deve nondimeno essere interpretata
restrittivamente e non è abusivo, in particolare, disdire il contratto di
locazione per un arretrato pari a un terzo della pigione mensile, un arretrato
pari a un mese di pigione non potendo in ogni caso essere considerato
insignificante o irrisorio (sentenza del Tribunale federale 4A_641/2011 del 27
gennaio 2012).
6.
L’appellante rimprovera al
Pretore aggiunto di aver applicato erroneamente il diritto nel ritenere abusiva
la disdetta per il motivo che la locatrice non si era preoccupata di
controllare la tempestività dei versamenti all’Ufficio di conciliazione e per
aver applicato al caso concreto l’art. 271 cpv. 1 lett. a CO, criticando
ampiamente le diffuse argomentazioni del giudice di prima istanza sulla buona
fede della conduttrice nel deposito della pigione. La locatrice sostiene che il
suo comportamento non è stato abusivo, avendo essa sempre preteso il versamento
anticipato della pigione come da contratto e non avendo mai accettato il
tardivo versamento eseguito dalla conduttrice, come per altro accertato dal
medesimo Pretore aggiunto. La conduttrice, dal canto suo, ammette di aver
pagato
postnumerando
le pigioni di luglio 2010 e da ottobre 2010 a giugno 2011 (risposta, pag. 5) e si prevale del fatto che la convenuta non aveva mai sollevato
obiezioni, neppure nel corso della discussione cautelare per la liberazione di
parte delle somme depositate (doc. P) e aveva quindi aderito per atti
concludenti alla modifica delle pattuizioni contrattuali.
7.
È indubbio che la
conduttrice ha pagato sistematicamente in ritardo la pigione almeno sin dal
mese di ottobre 2010 e fino al 29 marzo 2012. Ritardi invero limitati a qualche
giorno (da 2 a 9 giorni, cfr. doc. L, 3) ma protrattisi ogni mese per almeno 19
mesi. Dagli atti processuali non risulta che la locatrice abbia mai tollerato
tale violazione contrattuale, come emerge con chiarezza dalla lettera 10 settembre
2010 (doc. E, inc. I richiamato) e dall’istanza di provvedimenti cautelari del
1° luglio 2011 (doc. O, inc. I richiamato) e come il Pretore aggiunto ha
accertato. È vero che essa ha atteso il febbraio 2012 per inviare la diffida di
pagamento con comminatoria di disdetta, ma a quel momento i suoi crediti per
pigioni (dall’ottobre 2010 in poi) non erano minimamente prescritti (sentenza
del Tribunale federale 4A_347/2012 de 5 novembre 2012) e non vi è dunque stato
alcun abuso di diritto della locatrice nell’inviare la disdetta straordinaria immediatamente
dopo la scadenza infruttuosa del termine di pagamento, anche se essa ha atteso
qualche mese per inviare la diffida.
8.
Il Pretore aggiunto ha
ritenuto che la disdetta straordinaria per mora era abusiva perché la
conduttrice aveva fatto valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione,
depositando la pigione per ottenere l’eliminazione di asseriti difetti
dell’ente commerciale locato. L’appellante ritiene che l’art. 271a cpv. 1 lett.
a CO citato dal Pretore aggiunto non sia applicabile, dal momento che le parti
contrattuali erano già coinvolte in una procedura giudiziaria relativa ai
difetti della cosa locata, di modo che l’eventuale abusività della disdetta
doveva essere esaminata alla luce dell’art. 271 a cpv. 1 lett. d) o e) CO, inapplicabile nei casi di disdetta straordinaria per mora. Al riguardo
l’appellata ribadisce che la disdetta straordinaria per mora era “un goffo
pretesto per liberarsi di un’inquilina scomoda che si era permessa di far valere
in buona fede dei diritti che la legge le conferisce”. Come ha rilevato con
pertinenza l’appellante, l’art. 271a cpv. 1 lett. a CO si applica solo alle
pretese fatte valere in ambito extra giudiziale (
Bohnet/Montini
, Droit du bail à loyer, commentaire pratique,
n. 4 ad art. 271a CO) e a torto il Pretore aggiunto vi ha fatto riferimento,
visto che le parti sono pacificamente coinvolte in una procedura giudiziaria
sulla questione dei difetti della cosa locata. L’abusività della disdetta può
quindi essere esaminata solo in applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. d CO,
che è tuttavia escluso in caso di disdetta straordinaria per mora, come precisa
il cpv. 3 lett. b del medesimo articolo di legge. Per la soluzione del caso è
quindi superfluo esaminare se la conduttrice ha agito in buona fede, poiché
solo è decisivo sapere se la disdetta straordinaria per mora è contraria alle
regole della buona fede.
8.1
La conduttrice contesta di
essere stata in mora, avendo sempre pagato la pigione mensile, ancorché con un
ritardo, minimo a suo dire, di qualche giorno, ciò che la locatrice aveva
tollerato per molto tempo. La tesi non può essere condivisa, come del resto già
accertato dal Pretore aggiunto, secondo il quale la locatrice non ha mai
accettato il pagamento posticipato della pigione mensile (cfr. sopra consid.
2). Ciò risulta in modo chiaro anche dal verbale di udienza del 9 ottobre 2012,
dove la locatrice ha ribadito che il pagamento della pigione doveva avvenire
secondo contratto. Il contratto di locazione in vigore tra le parti prevede il
pagamento anticipato della pigione mensile e la conduttrice si è quindi trovata
in mora, ai sensi dell’art. 102 cpv. 2 CO, per ogni versamento eseguito agli
inizi del mese di riferimento e non entro l’ultimo giorno del mese precedente.
Vale a dire, per quanto risulta dagli atti, per almeno 19 mesi. Né si può
seriamente sostenere che i ritardi erano di scarsa rilevanza, se si considera
che i ritardi superiori a 3 giorni sono stati ben 12 dal 6 ottobre 2010 al 29
marzo 2012 (doc. 5, 8). Non giova poi all’appellata la circostanza di aver –
infine – ripreso a pagare nei termini contrattuali la pigione del mese di
aprile 2012 entro il termine di disdetta, come sembra ritenere il Pretore
aggiunto. Il pagamento degli importi diffidati doveva avvenire entro il termine
comminatorio di 30 giorni previsto dall’art. 257d CO (vale a dire nel marzo
2012) e non nel termine di disdetta (
Weber
in: Basler Kommentar OR I, 4
a
ed., n. 3 ad art. 257d CO). Il
versamento eseguito il 29 marzo 2012 è avvenuto, infatti, ben oltre la scadenza
del termine di 30 giorni assegnato il 6 febbraio 2012, sicché al momento in cui
è stata notificata la disdetta straordinaria la conduttrice era ancora in mora.
8.2
Visto quanto precede, non si
poteva pretendere dalla locatrice che avesse a tollerare una violazione
contrattuale sistematica come quella qui accertata (a seconda dei mesi anche 9
giorni di ritardo, cfr. doc. L inc. I richiamato), protrattasi per 19 mesi. La disdetta
straordinaria non risulta dunque abusiva. Secondo la giurisprudenza del
Tribunale federale nel contratto di locazione l’interesse del locatore si
concentra sul pagamento della pigione, quale contropartita della sua
prestazione, e non gli si può quindi imporre di tollerare un conduttore in mora,
così che la disdetta straordinaria notificata per il mancato pagamento della
pigione si fonda su un interesse perfettamente legittimo del locatore, che non
può essere qualificato di abusivo (sentenza del Tribunale federale 4A_497/2011
del 22 dicembre 2011, consid. 2.4.).
8.3.
L’appello deve dunque essere
accolto e la decisione del Pretore aggiunto va riformata nel senso che la
disdetta straordinaria per mora notificata su modulo ufficiale il 13 marzo 2012
(doc. R) è valida. La mora della conduttrice esclude automaticamente ogni
possibilità di protrazione del contratto di locazione, come prescrive l’art.
272a cpv. 1 lett. b CO.
9.
Le spese giudiziarie di
entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono quindi a carico
dell’attrice. Il giudice fissa e ripartisce d’ufficio le spese processuali
(art. 105 cpv. 1 CPC). Tenuto conto del valore di causa, correttamente
determinato dal Pretore aggiunto in fr. 159'600.-, la tassa di giustizia di fr.
6'000.- corrisponde al massimo della tariffa applicabile in una procedura
semplificata per una causa di tale valore. Essa rientra nei parametri tariffari,
come riconosce l’appellante, e non vi è quindi motivo per scostarsene, anche se
il valore della vertenza non raggiunge il massimo di quello determinante. Per
quel che concerne le ripetibili, l’appellante critica l’importo di fr. 11'000.-
attribuito dal Pretore aggiunto all’attrice, adducendo che i legali delle parti
hanno allestito i memoriali introduttivi, partecipato a due udienze di meno di
1 ora ciascuna e redatto il memoriale conclusivo, ciò che giustifica
un’indennità ripetibile massima di fr. 1'500.-. L’importo stabilito dal Pretore
aggiunto, in assenza di nota professionale giusta l’art. 105 cpv. 2 CPC, rimane
invero nei limiti massimi previsti dal Regolamento sulle ripetibili. L’appellante
chiede di fissare in fr. 1'500.- l’indennità ripetibilie in suo favore, ciò che
esclude di poter esaminare se l’indennità attribuita dal Pretore aggiunto sia
arbitraria, visto il tenore dell’art. 58 cpv. 1 CPC.
In questa sede la tassa di
giustizia è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG e l’indennità
ripetibile è stata calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del
Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza
giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili
decide:
I.
L’appello 28 giugno 2013 di
AP 1
è accolto.
Di conseguenza la decisione 3 giugno 2013 del Pretore
aggiunto della giurisdizione di Locarno-Campagna è così riformata:
1.
La petizione è respinta.
2.
La tassa di giustizia e le spese
di complessivi fr. 6'000.- sono poste a carico dell’attrice che rifonderà alla
convenuta fr. 1’500.- per ripetibili.
II.
Le spese processuali di
appello, in complessivi fr. 3'000.-, sono poste a carico dell’appellata, la
quale rifonderà all’appellante fr. 1'000.- per ripetibili di appello.
III.
Notificazione:
e
-
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                      Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere
pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna
14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione
(art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi
(art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile
proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art.119 LTF).