ti_gerichte · 52.2022.204 · 2022-05-18 · it
Licenza edilizia a posteriori

Licenza edilizia a posteriori

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 25.06.2024 52.2022.204
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 25.06.2024 52.2022.204
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 25.06.2024 52.2022.204

Licenza edilizia a posteriori

Incarto n.
52.2022.204
Lugano
25
giugno 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
cancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo sul ricorso del 21 giugno
2022 di
RI
1
contro
la decisione del 18 maggio 2022 (n. 2487) del
Consiglio di Stato che respinge il ricorso dell'insorgente avverso la
decisione del 10 giugno 2021 con cui il Municipio di Mendrisio ha concesso
alla CO 1 la licenza edilizia a posteriori per delle modifiche al piano
interrato di uno stabile residenziale (part. __________, sezione __________);
ritenuto,
in
fatto
A.
a. Con decisione del 9
marzo 2016, il Municipio di Mendrisio ha concesso alla CO 1 la licenza edilizia
per costruire su un terreno (part. __________) situato a __________, in zona
residenziale estensiva (Re), uno stabile di 6 appartamenti. Il progetto
prevedeva tra l'altro la realizzazione di un'autorimessa interrata, dotata di 7
posti per auto e 4 per
cicli/motocicli
, accessibile percorrendo una strada
privata in proprietà coattiva (mapp. __________) e una strada comunale a fianco
del cimitero (part. __________), che sfocia a nord sulla perpendicolare strada
cantonale (via __________, che collega il nucleo di __________ a __________).
ESTRATTO MAPPA
b. Nel corso dei
lavori, la CO 1 si è scostata dai piani approvati, apportando svariate
modifiche al progetto. Tra queste, ha in particolare realizzato 2 posteggi per
auto supplementari nell'autorimessa. Quest'ultima è pure stata ridimensionata,
arretrando segnatamente la sua parete di fondo dal confine a sud con il mapp. __________.
Ha inoltre effettuato altre modifiche al piano interrato e alle opere esterne.
B.
a. A partire dal 2019,
la CO 1 ha quindi avviato più procedure edilizie in sanatoria. A seguito di
vicissitudini che non occorre illustrare, così sollecitata, il 18 febbraio 2021
ha in particolare inoltrato una notifica di costruzione a posteriori per la
sostituzione
di 4 parcheggi motociclette con 2 posti auto
e
riorganizzazione interna
parcheggi
. Dalla notifica, corredata da una pianta del piano interrato e
una relazione tecnica, emerge tra l'altro che l'arretramento della parete di fondo
dell'autorimessa ha generato uno
spazio di circa 35-36 cm che ha permesso la
posa di un tubo di drenaggio con tubo verticale di lavaggio (visibile a filo
terreno,
⌀
18 cm circa)
.
b. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha fra l'altro suscitato l'opposizione
di RI 1, proprietario del fondo confinante a sud (part. __________).
c. Dopo aver raccolto
un preavviso favorevole del 21 aprile 2021 della Sezione per la protezione
dell'aria, dell'acqua e del suolo (SPAAS) - che l'ha confermato il 19 maggio
2021 - con decisione del 10 giugno 2021 il Municipio ha rilasciato alla CO 1 il
permesso a posteriori richiesto, subordinandolo alla condizione di posare all'interno
dell'autorimessa un
rilevatore che permetta il controllo della
concentrazione di CO e che favorisca l'apertura automatica del portone
d'entrata del garage
. Nel contempo, ha evaso ai sensi dei considerandi
tutte le opposizioni pervenute.
C.
Con giudizio del 18
maggio 2022, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso interposto da RI 1
avverso la predetta risoluzione, che ha confermato.
Il Governo ha
anzitutto ritenuto di poter sanare il vizio relativo alla procedura adottata,
trasmettendo la notifica anche all'Ufficio di sanità (dopo aver raccolto dall'istante
in licenza un calcolo della __________ SA sulla ventilazione del garage). Ha
poi disatteso una censura relativa all'impatto fonico della variante (movimenti
veicolari) e un'obiezione riferita alla posa del tubo di drenaggio (
trattamento
delle acque
), che esulerebbe dall'oggetto della lite. Infine, pur rilevando
che il fondo dedotto in edificazione non dispone di un accesso veicolare
sufficiente, ha considerato che l'intervento - riguardante solo una
riorganizzazione
degli spazi interni dell'autorimessa
rispettivamente una modifica
(sostituzione dei posteggi)
assai limitata
- beneficerebbe della garanzia
delle situazioni acquisite (che permette la conservazione e la manutenzione di
costruzioni in contrasto col nuovo diritto) e ossequierebbe dunque gli art. 66
della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100) e
86 del relativo regolamento.
D.
Contro tale giudizio, RI
1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone
l'annullamento insieme alla decisione municipale.
Il ricorrente
ripercorre anzitutto i fatti, censurando tra l'altro le diverse opere
risultanti dal piano annesso alla notifica (pozzi e condotte di ventilazione o
connessi alla termopompa, cunicolo del rifugio, ecc.), realizzate in modo
difforme dal progetto approvato e che avrebbero in parte richiesto un
complemento atti, su cui il Municipio non si sarebbe espresso. Contesta quindi
le conclusioni sulla procedura di notifica tratte dal Governo, che avrebbe
invece dovuto rinviare gli atti all'Esecutivo comunale per l'inoltro di una
domanda di costruzione ordinaria. Nega pure che dalla procedura esuli il tema
del
trattamento delle acque
(tubo di drenaggio), che richiederebbe un
piano aggiornato di smaltimento delle acque. L'insorgente rimprovera inoltre al
Governo di aver confermato il permesso a posteriori, nonostante dal calcolo
della __________ SA si deduca che l'autorimessa - così come realizzata (con un
portone non grigliato e un solo pozzo luce) - non assicuri una sufficiente
aerazione naturale (ciò che richiederebbe pure un suo divieto d'uso). Posto che
il fondo non dispone di un accesso sufficiente (come già stabilito da questo
Tribunale), nega che alla fattispecie possa tornare applicabile l'art. 66
LST evocato dal Governo: lo stabile con l'autorimessa
non sarebbe infatti una costruzione venuta a trovarsi
in contrasto con
il nuovo diritto, ma autorizzata a torto; un ulteriore permesso per formare due
posteggi supplementari sarebbe quindi escluso. Tanto più che il fabbisogno di
posteggi del condominio (che disporrebbe di 11 stalli, inclusi quelli al suo
servizio sulla part. __________) sarebbe ampiamente soddisfatto.
E.
All'accoglimento
dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni.
L'Ufficio delle domande
di costruzione (UDC) richiama le precedenti prese di posizione, allegando le
osservazioni dei servizi interpellati (Ufficio di sanità e SPAAS). Il Municipio
e la CO 1 chiedono la reiezione del gravame, con argomenti di cui si dirà,
nella misura del necessario, nei considerandi di diritto.
F.
Con la replica e
le dupliche, il ricorrente rispettivamente l'UDC e il Municipio si sono
essenzialmente riconfermati nelle loro posizioni, sviluppando in parte i propri
argomenti.
G.
Il Tribunale ha
acquisito agli atti l'incarto relativo alla licenza edilizia del 9 marzo 2016
(consid. A). Delle relative osservazioni del ricorrente si dirà semmai più
avanti.
Considerato,
in
diritto
1.
1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). L'insorgente,
già vicino opponente, è senz'altro abilitato a impugnare il contestato giudizio,
di cui è destinatario (cfr. art. 21 cpv. 2 LE, 65 cpv. 1 della legge sulla
procedura
amministrativa del 24 settembre
2013; LPAmm; RL 165.100).
Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm),
è dunque ricevibile in ordine.
1.2.
Il giudizio può essere reso sulla base degli atti
(art. 25 cpv. 1 LPAmm), integrati dall'incarto edilizio richiamato, di cui si è
detto in narrativa (
supra
consid. G).
2.
Procedura
2.1. Per principio, le varianti soggiacciono alla procedura ordinaria di
rilascio del permesso di costruzione. In quest'ottica, l'art. 16 cpv. 1 LE
dispone che la procedura di pubblicazione deve essere ripetuta se i progetti
vengono modificati nel corso della procedura di approvazione o successivamente.
L'obbligo di pubblicizzare la domanda di variante mira essenzialmente a
salvaguardare i diritti di opposizione di eventuali interessati. La regola non è
tuttavia assoluta. Se i progetti rimangono immutati nelle loro caratteristiche
essenziali, dispone l'art. 16 cpv. 2 LE, è applicabile la procedura della
notifica. Differenze che non superano un grado di tolleranza ragionevolmente
ammissibile, conclude la norma in esame, non soggiacciono a nessuna formalità.
Dall'art. 16 LE si evince dunque che la procedura ordinaria è applicabile
soltanto in caso di varianti che modificano in misura
rilevante il progetto approvato o in via di approvazione. Qualora le
modifiche, pur essendo di lieve entità,
richiamassero l'applicazione di disposizioni del diritto federale o cantonale
rimesse al giudizio dell'autorità cantonale, va comunque raccolto l'avviso
di
quest'ultima (cfr. STA 52.2019.365 del 1° marzo 2021 consid. 3.1, 52.2018.171
del 27 maggio 2019 consid. 3.1, 52.2015.515 del 12 maggio 2017 consid. 2 e
rimandi).
2.2. In concreto, la notifica di costruzione
a posteriori
, a dispetto
dell'oggetto indicato, non comprende solo le modifiche ai posteggi, ma anche le
altre opere risultanti dalla relazione tecnica e dalla pianta del piano
interrato che l'istante ha realizzato scostandosi dal permesso ricevuto. Lo
conferma del resto anche il Municipio, rilevando come scopo della notifica sia
proprio
quello di sanare le difformità strutturali al piano interrato
(...)
rispetto
al progetto approvato con la licenza del 2016
(cfr. risposta pag. 2)
.
Da
un raffronto dei piani e dai documenti annessi all'istanza emerge in
particolare che, oltre al ridimensionamento dell'autorimessa e alla posa di una
tubazione di drenaggio, sono stati modificati i pozzi e le condotte di
ventilazione delle lavanderie e del garage, il cunicolo del rifugio e i pozzi per
l'aspirazione ed espulsione dell'aria della termopompa (ora più vicini alla
part. _____). Come conferma anche il Municipio (risposta pag. 3), all'ingresso
dell'autorimessa non è inoltre stato posato un
cancello garage per l'aerazione
(cfr. pianta piano interrato 2015), ma un portone con
pannelli in alluminio
pieni
, rinunciando invece a un ingresso pedonale.
Ora, se è ben vero che alcune di queste opere potrebbero anche essere
considerate minime modifiche riduttive non soggette a particolari formalità
(come la rinuncia all'ingresso pedonale), è evidente che diverse di loro
richiedevano invece la presentazione di una domanda secondo la procedura
ordinaria, richiamando l'applicazione di norme di competenza dell'autorità
cantonale. Ciò vale, ad esempio, per le modifiche (pozzi relativi alla
termopompa) che incidono sulle sorgenti di rumore (cfr. incarto edilizio del
2016, analisi fonica del 5 ottobre 2015) o quelle che interessano il sistema di
eliminazione e trattamento delle acque meteoriche (tubazione di drenaggio; cfr.
incarto edilizio 2016, incarto canalizzazione e rapporto idrogeologico sulla
gestione delle acque meteoriche del 10 ottobre 2016).
In concreto, la notifica non è tuttavia stata trattata secondo la procedura
ordinaria. Seppur pubblicata, non è in particolare stata sottoposta a tutti gli
uffici cantonali preposti. In prima istanza, è infatti stata trasmessa
esclusivamente alla SPAAS, che ha coinvolto solo l'Ufficio per la prevenzione
dei rumori (UPR) sugli aspetti fonici legati ai movimenti veicolari (cfr.
osservazioni al Municipio del 19 maggio 2021; cfr. pure osservazioni al Governo
del 9 settembre 2021). Il difetto, a differenza di quanto indicato nel giudizio
impugnato, non è stato sanato davanti al Consiglio di Stato, che si è limitato
a interpellare l'Ufficio di sanità, il quale non si è tuttavia nemmeno espresso
sulle diverse opere eseguite (portone in pannelli pieni di alluminio, pozzi e condotte
di ventilazione, ecc.), ma di fatto solo su un'ulteriore nuova modifica di
progetto (portone con pannellatura grigliata e nuovo pozzo luce a soffitto;
cfr. relazione tecnica del 7 febbraio 2022 della _______ SA; cfr. pure risposte
dell'UDC del 25 agosto 2022 e del Municipio, pag. 6). Al vizio di procedura non
è infine stato posto rimedio davanti al Tribunale, ritenuto che nemmeno in
questa sede i diversi uffici preposti si sono pronunciati su tutte le opere realizzate,
oggetto della variante a posteriori, che richiamano norme di loro competenza.
Già solo per questo motivo s'impone un rinvio degli atti al Municipio affinché si
pronunci nuovamente sulle differenti opere risultanti dalla notifica a
posteriori, dopo aver raccolto l'avviso cantonale mancante. Ne va diversamente
solo per la formazione dei nuovi posteggi per auto che, come si vedrà qui di
seguito, non può in ogni caso essere approvata (consid. 3 e 4). Per quanto
riguarda il ridimensionamento dell'autorimessa e la tubazione di drenaggio, il
Municipio dovrà inoltre tener conto di quanto indicato al consid. 5.
3.
Accesso
sufficiente - formazione di due nuovi posteggi
3.1. L'autorizzazione a costruire può essere rilasciata solo se il fondo è
urbanizzato (art. 22 cpv. 2 lett. b della legge sulla pianificazione del
territorio del 22 giugno 1979; LPT; RS 700). Un fondo è urbanizzato solo se
dispone, fra l'altro, di un accesso sufficiente ai fini della prevista
utilizzazione (art. 19 cpv. 1 LPT).
La
nozione di accesso sufficiente attiene al diritto federale, il
quale
stabilisce tuttavia unicamente principi generali, mentre i requisiti di
dettaglio sono eventualmente fissati dal diritto cantonale e comunale (DTF 123
II 337 consid.
5b, 117 Ib 308 consid. 4a; RDAT I-2003 n. 59
consid. 3;
André Jomini
, in:
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zurigo 2010, n. 2, 10 e 19 ad
art. 19).
L'esigenza di un accesso sufficiente si riallaccia a
considerazioni di polizia del traffico, sanitaria e del fuoco. L'accesso deve
essere tale da non compromettere la sicurezza della circolazione stradale e la
fluidità del traffico. Deve inoltre garantire ai mezzi di soccorso la
possibilità di accedere liberamente al fondo. La sufficienza dell'accesso deve
essere valutata tenendo conto dell'utilizzazione prevista, segnatamente delle
possibilità edificatorie del comparto interessato e delle circostanze concrete
(cfr. DTF 127 I 103 consid. 7d, 123 II 337 consid. 5b). L'autorità decidente
fruisce in proposito di una certa latitudine di giudizio, censurabile da parte
del Tribunale unicamente nella misura in cui perfezioni gli estremi della
violazione del diritto (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm; DTF 121 I 65 consid. 3a).
La sufficienza dell'accesso deve di massima essere assicurata sia di fatto, sia
di diritto al momento del rilascio del permesso (cfr. DTF 127 I 103 consid. 7d;
RtiD I-2011 n. 39 consid. 2.2 con rinvii, I-2011 n. 19 consid. 4.1 e rimandi).
3.2. In concreto, qui controversi sono anzitutto i due parcheggi supplementari per
auto (7+2) che la resistente ha realizzato nell'autorimessa del nuovo stabile
sulla part. __________, scostandosi dal progetto approvato il 9 marzo 2016.
Tale autorimessa risulta accessibile solo percorrendo la strada comunale a
fianco del cimitero (oltre a quella privata in proprietà coattiva, mapp. __________).
Sennonché, come rettamente ricordato dal Governo e dal ricorrente, non può
essere ignorato che la strada comunale in questione non configura un accesso
sufficiente: con la sentenza del 24 novembre 2021 (n. 52.2020.268), a cui si
rinvia, questo Tribunale ha in effetti chiarito che, a livello pianificatorio,
non è
una strada di servizio a prevalenza pedonale
, ma una
strada
pedonale
(consid. 3.2, che fa riferimento al piano del traffico vigente,
scaturito dalla variante di PR approvata il 17 dicembre 2013, ris. gov. n.
6761). La sua funzione è quindi quella di strada riservata all'esclusiva
circolazione dei pedoni (STA citata consid. 3.2). Come tale, non
può
dunque essere considerata alla stregua di un accesso sufficiente dal profilo
giuridico: per principio le strade pedonali e i sentieri non soddisfano infatti
il requisito dell'accesso sufficiente in diritto posto dall'art. 19 cpv. 1 LPT
(cfr. STA 52.2020.268 citata consid. 3.2, 52.2010.172 del 12 ottobre 2010 consid.
4.2.1, 52.2000.142 del 17 agosto 2000 consid. 4.2 confermata da STF 1P.600/2000
del 29 agosto 2001). Resta riservata l'ipotesi in cui, a livello
pianificatorio, al percorso pedonale venga assegnata la funzione di assicurare
l'accesso ai fondi, aprendolo a un traffico veicolare limitato (cfr. STA
52.2020.268 citata consid. 3.2 e rinvii). Ciò che non è però il caso. La situazione
pianificatoria della strada comunale è tuttora identica: una recente variante
di PR adottata dal Comune per adeguare la categorizzazione delle strade
pedonali non è infatti stata approvata dal Consiglio di Stato (per motivi di
natura procedurale; cfr. ris. gov. n. 6309 del 13 dicembre 2023 prodotta dal
ricorrente).
3.3. Questa evidenza, che nessuno contesta,
contrariamente a quanto assume il Municipio (cfr. risposta pag. 5), non è irrilevante
ai fini della presente causa. Sebbene l'edificazione del nuovo stabile d'appartamenti
sia stata autorizzata con la licenza del 9 marzo 2016 cresciuta in giudicato, l'insufficiente
urbanizzazione del fondo non è priva d'importanza. Da questo profilo lo stabile
con l'autorimessa va infatti assimilato a una costruzione formalmente
autorizzata, ma in urto col diritto materiale applicabile. Non rientra invece
tra le
costruzioni esistenti in contrasto col nuovo diritto
ai sensi
dell'art. 66 LST, ovvero legittimamente approvate ma venute a trovarsi in
contrasto con il diritto posteriormente entrato in vigore. I posteggi
supplementari previsti dalla notifica in sanatoria vanno dunque vagliati in
base al regime applicabile a questo genere di opere.
4.
4.1. Il diritto
federale non disciplina espressamente questa particolare fattispecie. Regola
invece il caso delle costruzioni fuori delle zone edificabili che sono state
erette o trasformate legalmente ma che, a seguito di una successiva modifica
del diritto, non sono
più conformi alla
destinazione della zona, prevedendo per esse una
tutela (allargata) delle situazioni acquisite
(cd.
[erweiterte]
Besitzstandsgarantie
; cfr. art. 24
c
e 37
a
LPT)
.
4.2. Analogamente, il
diritto cantonale disciplina il caso delle costruzioni esistenti all'interno
delle zone edificabili divenute in contrasto con il nuovo diritto, laddove la
collisione può concernere sia la conformità di zona sia altre norme edilizie,
come quelle, ad esempio, sulle altezze o sulle distanze. Di queste opere è
consentita la conservazione e la manutenzione, nonché, a determinate
condizioni, la trasformazione (cfr.
art. 66
cpv. 1 e 2 LST e
86 del regolamento
della LST del 20 dicembre 2011; RLst; RL 701.110).
Il diritto cantonale
stabilisce inoltre, all'art. 18 cpv. 1 LE, che la licenza edilizia concessa in
contrasto con le prescrizioni di diritto pubblico può essere revocata,
precisando al cpv. 2 che, se importanti lavori sono già stati eseguiti secondo
la licenza accordata, la revoca è possibile solo se l'istante ha ottenuto il
permesso inducendo l'autorità in errore o se interessi pubblici prevalenti lo
esigono. In quest'ultima evenienza è dovuta un'indennità se il provvedimento
equivale a espropriazione (espropriazione materiale).
4.3. La rinuncia o l'impossibilità di procedere alla revoca di una licenza
rilasciata in contrasto con il diritto non significa che le costruzioni
autorizzate formalmente, ma materialmente abusive, vadano trattate alla stessa
stregua di quelle che, oltre a beneficiare di un permesso, sono conformi al
diritto. In difetto di una specifica norma, non si giustifica neppure di
assimilarle alle costruzioni divenute non conformi al diritto entrato in vigore
dopo la loro costruzione. In quanto formalmente legali, esse beneficiano
tuttavia (almeno) della tutela (cd.
Bestandesschutz
) derivante dalla
validità del permesso (cd.
Bestandeskraft der Bewilligung
) e fondata
direttamente sugli art. 9 (principio della buona fede) e 26 (garanzia della proprietà)
della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999
(Cost; RS 101; cfr.
Bernhard Waldmann,
in:
Griffel et al.
[curatori], Fachhandbuch
ö
ffentliches Baurecht - Expertenwissen
für die Praxis, Zurigo 2016,
n. 6.3 e 6.52;
Konrad Willi
, Die Besitzstandsgarantie
für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zurigo 2003,
pag. 25;
Magdalena Ruoss
Fierz
, Massnahmen gegen illegales Bauen unter besonderer
Berücksichtigung des zürcherischen Rechts, Zurigo 1999, pag. 34 seg. e 170
).
Questa tutela (ridotta) conferisce al beneficiario del
permesso il diritto di utilizzare l'edificio o l'impianto secondo la sua
destinazione e di conservarlo. Il permesso ricomprende inoltre il diritto di
effettuare lavori di manutenzione (inclusi lavori di riparazione, con
sostituzione di parti difettose) e di ammodernamento (che non trascendono
l'usuale rinnovamento dell'opera; ad esempio, per riportare gli impianti
tecnici agli standard attuali; cfr.
Waldmann
,
op. cit., n. 6.52). La situazione non è sostanzialmente dissimile da quella
delle costruzioni materialmente illegali erette fuori della zona edificabile,
il cui ripristino è escluso siccome sproporzionato o contrario al principio
dell'affidamento, oppure a causa del lungo tempo trascorso, e che, in quanto
tali, sono semplicemente tollerate (cfr., a questo riguardo,
STF 1A.17/2004 del 19 maggio 2004
consid.
2.2.5-2.2.7, pubbl. in: ZBl
106/2005 pag. 384 segg. con commento
redazionale
di
Arnold Marti,
secondo il quale,
in applicazione del principio di proporzionalità, oltre ai lavori di
manutenzione
[
inclusi le riparazioni e gli
ammodernamenti
]
, dovrebbero essere ammissibili pure
piccoli interventi di modifica, nella misura in cui non vi sia un consolidamento
o aggravamento del contrasto; STA 52.2016.250 del 30 maggio 2018
consid. 2;
per tutto quanto precede: STA 52.2019.409 del 26
febbraio 2021 consid. 5, in: RtiD II-2021 n. 24 consid. 5; inoltre, STA
52.2020.258 del 16 maggio 2022 consid. 4).
4.4. In concreto, come
visto, la variante a posteriori prevede tra l'altro la formazione di due nuovi
posteggi per autoveicoli, in aggiunta ai 7 stalli già autorizzati nell'autorimessa.
Da un raffronto dei piani, risulta che i parcheggi supplementari sono in particolare
stati ricavati restringendo (di 0.10-0.20 m) quelli precedentemente avallati,
utilizzando uno spazio libero (ca. 3 x 5 m) nell'angolo S-E e due dei quattro
posti per
cicli/motocicli
delimitati nell'angolo N-E (cfr. pianta piano
interrato annesso alla notifica e pianta approvata con licenza del 9 marzo
2016). Non si tratta quindi propriamente di una
sostituzione
di 4
parcheggi motociclette con 2 posti auto
. A maggior ragione se si considera
che l'area di stazionamento per cicli e motocicli non appare affatto essere
stata soppressa, ma piuttosto ripartita tra gli angoli N-O e N-E, all'interno
di due fasce profonde 5 m e larghe più di 2 m (cfr. pianta piano interrato;
foto integrate nell'opposizione del 23 marzo 2021 dei condomini Morganella e
Bendezu, pag. 2; cfr. pure incarto licenza edilizia 2016: piano canalizzazioni
del 14 maggio 2019).
Ferme queste premesse, forza è constatare che la formazione dei due nuovi
posteggi non può essere ricondotta a una mera opera di manutenzione,
riparazione o anche solo rinnovamento ai sensi della giurisprudenza sopraesposta.
Al contrario, è un intervento che trasforma lo stabile, incrementando il numero
di stalli al suo servizio e di riflesso anche il traffico di autoveicoli
indotto sulla strada
pedonale
. Si tratta pertanto di un intervento che
aggrava anche il contrasto dipendente dall'insufficiente urbanizzazione in
diritto del fondo. Da questo profilo, la variante a posteriori travalica quindi
i limiti dei lavori ammissibili su costruzioni formalmente autorizzate, ma
materialmente lesive del diritto. Non può quindi essere approvata. Su questo
punto, il giudizio impugnato va pertanto annullato, insieme alla licenza
edilizia del Municipio.
5.
Ridimensionamento dell'autorimessa
e tubazione di drenaggio
5.1. Secondo la notifica a posteriori, l'autorimessa è stata leggermente
ridimensionata, sia in lunghezza (da 16.66 a 16.53 m) che in profondità (da
17.60 a 15.15 m; cfr. relazione tecnica); la parete di fondo a sud è in
particolare stata arretrata di 0.36 m dal confine con la part. __________ del
ricorrente. Ora, nella misura in cui configurasse una variante riduttiva di una
costruzione sotterranea (cfr. art. 6 cpv. 9 NAPR), non è di per sé dato di
vedere perché questa modifica non potrebbe essere approvata. Dall'unica pianta annessa
alla notifica non emerge tuttavia compiutamente lo sviluppo verticale e la
natura sotterranea di questo manufatto, non essendo chiaro come sia stato
sistemato il terreno attiguo rispetto al progetto originario (cfr. incarto
edilizio 2016, sezione C-C). Terreno che, perlomeno a confine con la part. __________,
è apparentemente pure stato modificato insieme alle opere di cinta (cfr.
rapporto di contravvenzione del 7 maggio 2020 e diffide del 27 luglio e 25
settembre 2020). Visto che l'incarto deve essere comunque retrocesso, nell'ambito
della nuova decisione che è chiamato a rendere, il Municipio chiarirà pertanto
anche questo aspetto, previa assunzione dei piani (sezioni) mancanti.
5.2. Come già detto, l'istante in licenza ha anche posato una tubazione di
drenaggio, non prevista dal progetto approvato nel 2016. La condotta, collocata
nel primo tratto all'interno dello spazio ricavato dall'arretramento dell'autorimessa
a confine con la part. __________, segue apparentemente il perimetro sud dell'edificio,
scaricando poi le acque nel pozzo perdente (cfr. relazione tecnica e pianta
piano interrato, che tratteggia in verde una
linea di drenaggio).
Contrariamente
a quanto indicato dal Governo, è evidente che anche quest'opera è parte
integrante della notifica di costruzione a posteriori, la quale avrebbe dovuto
essere assoggettata alla procedura ordinaria (
supra
consid. 2). Ancorché
limitata, la stessa avrebbe invero anche richiesto un aggiornamento dell'incarto
canalizzazioni (cfr. art. 13 del regolamento di applicazione della legge
edilizia del 9 dicembre 1992 [RLE; RL 705.110]; cfr. pure risposta del
Municipio pag. 7, secondo cui sarebbe già stato presentato un
piano di
rilievo di dette canalizzazioni
). Considerato che gli atti vanno comunque
retrocessi all'autorità di prime cure, una volta preso atto della
documentazione mancante, la SPAAS potrà quindi pronunciarsi nuovamente anche su
tale opera (confermando se del caso le considerazioni espresse in questa sede,
cfr. risposta).
6.
6.1. Sulla base di tutte le
considerazioni che precedono, il ricorso è parzialmente accolto. Il giudizio
impugnato è di conseguenza annullato, insieme alla licenza edilizia rilasciata
dal Municipio sia per la formazione dei due nuovi posteggi che per le altre opere
contemplate dalla notifica di costruzione a posteriori (
supra
consid.
2). Limitatamente a queste ultime, gli sono rinviati al Municipio per nuova
decisione ai sensi dei considerandi (consid. 2 e 5).
6.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della resistente, che
risulta soccombente anche nella misura in cui gli atti vengono rinviati all'autorità
di prime cure con esito aperto (cfr. STF 2C_75/2018 del 24 agosto 2018 consid.
6.2; tra tante: STA 52.2022.81 del 20 marzo 2023 consid. 5.2 e rinvii). Non
vengono assegnate ripetibili all'insorgente, non patrocinato.
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
parzialmente accolto
.
Di conseguenza:
1.1. la decisione
del 18 maggio 2022 (n. 2487) del Consiglio di Stato e la licenza edilizia del
10 giugno 2021 rilasciata dal Municipio di Mendrisio alla CO 1 sono annullate;
1.2. gli atti sono
rinviati al Municipio di Mendrisio per nuova decisione ai sensi dei
considerandi.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico della CO 1. Al ricorrente va
restituito l'importo versato a titolo di anticipo delle presumibili spese
processuali.
Non si assegnano ripetibili.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
La
presidente                                                         La
cancelliera