ti_gerichte · 80.2011.90 · 2011-05-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, spese per un progetto di costruzione elaborato da una società di consulenza con sede all'estero, onere della provaImposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, non spese per procurarsi finanziamenti, flat fee pagata al mutuante

Tessin Camera di diritto tributario 28.06.2012 80.2011.90
Tessin Camera di diritto tributario 28.06.2012 80.2011.90
Ticino Camera di diritto tributario 28.06.2012 80.2011.90

Incarto n.
80.2011.90
Lugano
28 giugno
2012
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 22 giugno 2011 contro la decisione del 26
maggio 2011 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 21 maggio 2008, RI 1, proprietario della part. n. __________
RFD di __________, concedeva alla __________ un diritto di compera sul citato
immobile, per il prezzo di fr. 15'000'000.–.
Il
contratto prevedeva in particolare che il diritto di compera potesse essere
esercitato fino al 31 gennaio 2009 e che nel trapasso della proprietà il
cedente si sarebbe impegnato a consegnare la licenza edilizia concernente la
demolizione degli stabili esistenti e la documentazione relativa alla domanda
di costruzione di due nuovi stabili abitativi.
Il 20
gennaio 2009, la società acquirente esercitava il proprio diritto di compera.
B.
Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il contribuente indicava
quale valore di investimento un importo totale di fr. 14'977'265.15 [composto
dal valore di acquisto dell’immobile (fr. 13'200'000.–), dai costi di
costruzione e di miglioria             (fr. 606'370.20), dai costi di acquisto e
di vendita (fr. 365'894.95) e dalle provvigioni versate ai mediatori (fr.
805'000.–)]. L’utile imponibile veniva così calcolato in fr. 22'734.85 e
l’imposta in        fr. 6'138.40.
C.
Notificandogli
la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 19
novembre 2010, l’Ufficio di tassazione di Lugano Città commisurava l’utile
imponibile in fr. 707'085.– e l’imposta in fr. 190'912.95. Nella motivazione
allegata, l’autorità fiscale spiegava di non avere ammesso in deduzione l’onorario della __________ per lo studio di fattibilità di un progetto mai realizzato (fr.
520'000.–) e la “
flat fee
” pagata alla __________ per la concessione di
un mutuo           (fr. 150'000.–).
D.
Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 21 dicembre 2010,
contestando sia la mancata deduzione dei costi di progettazione che quella dei
costi di finanziamento.
Premesso
che l’operazione immobiliare aveva uno scopo “previdenziale” a lungo termine, RI
1 spiegava di avere investito importanti risorse per realizzare un progetto,
con relativi studi di fattibilità. Sebbene non si sia per finire concretizzata,
a causa di una “subdola campagna mediatica diffamatoria orchestrata ad arte” da
una certa stampa locale, a suo dire i progetti ed i piani realizzati dalla __________
avrebbero comunque “reso appetibile e possibile l’alienazione diventando, con
il fondo stesso, una parte integrante del prezzo di compra-vendita”. Quanto
alla
flat fee
, il reclamante sosteneva che andava pure riconosciuta in
deduzione quale costo di investimento, in quanto necessaria per poter ottenere
il cospicuo finanziamento all’acquisto del terreno. Aggiungeva inoltre che tale
soluzione era peraltro già stata avallata dalla stessa autorità di tassazione,
che in occasione della tassazione ordinaria IC/IFD 2004 avrebbe negato la postulata
deduzione dell’importo di fr. 150'000.–, considerandolo proprio costo di investimento.
E.
L’autorità
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 maggio 2011. Quanto alla
fattura della __________, rilevava in particolare che non si trattava di un
progetto esecutivo ma di un semplice studio di fattibilità, peraltro mai
realizzato. In merito alla
flat fee
pagata alla __________, osservava
invece che le spese per l’acquisizione di finanziamenti non sono per definizione
deducibili quali costi di investimento.
F.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ripropone le
medesime argomentazioni già esposte in sede di reclamo.
Il
ricorrente sottolinea in particolare che lo studio effettuato dalla __________ avrebbe
avuto il merito di meglio evidenziare le capacità edificatorie del fondo (in particolare
tramite l’eventuale acquisizione di un sedime adiacente, che avrebbe permesso
di rinunciare al rispetto delle distanze dai confini) e l’assenza di impedimenti
di ordine pubblico all’esecuzione dei lavori previsti. Quanto alla
flat fee
,
il ricorrente ribadisce che si tratta di una spesa finanziaria, in stretta
connessione temporale, tecnica ed economica con i lavori che, senza
l’intervento di una certa stampa, sarebbero stati realizzati. Sottolinea in
particolare che il finanziamento gli è stato in realtà erogato da una terza
persona, per il tramite della __________, la quale ha quindi agito a titolo
fiduciario.
G.
In
occasione dell’udienza del 23 settembre 2011, il ricorrente si è impegnato a documentare
il ruolo svolto dalla __________ in relazione al progetto. Il 28 novembre 2011, ha trasmesso alla Camera uno scritto della __________ Ltd ed uno della __________ SA.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto
è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli
utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Per
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese
notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate
versate a un mediatore;
·
i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi
di miglioria e le tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate
per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.
2.2.
Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato,
cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o
di diritto.
È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all’importo effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per
misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non
edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).
2.3.
Non
possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).
La legge
tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza
immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza
sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la
redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della
determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto,
di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett.
d
LT).
La
distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre
è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di
salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo
il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore
dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In
altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte
carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.
Per
ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (
Circolare
n. 7/2005 del gennaio 2006).
3.
3.1.
Nella
fattispecie, è controversa la deduzione dall’utile immobiliare di due importi,
fatti valere dal venditore quali costi di miglioria, in un caso, e di acquisto,
nel secondo caso. In primo luogo, l’autorità fiscale ha infatti negato la
deduzione dell’onorario di fr. 520’000.–, che si riferisce ad un progetto di
costruzione che sarebbe stato elaborato dalla __________ Ltd di __________. L’Ufficio
di tassazione contesta infatti che il progetto, che peraltro sarebbe un mero
studio di fattibilità, sia effettivamente stato impiegato. In secondo luogo,
non è stata ammessa la deduzione di una
flat fee
di fr. 150'000.–, che
sarebbe stata versata alla __________ AG di __________ in relazione all’ottenimento
di un credito di fr. 1'800'000.–.
3.2.
La deduzione delle spese di progettazione (onorario dell'architetto e dell'ingegnere) è generalmente
considerata spesa di miglioria deducibile, quando la costruzione in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259;
Guhl
,
Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.
225; CDT n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in RDAT I-1992 p. 275). Lo
stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne
rendono possibile l'alienazione.
Non va
dimenticato, a questo riguardo, che la complessità della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari di immobili a far allestire progetti di massima in
vista dell'ottenimento di una licenza preliminare oppure di un permesso di
costruzione che dimostri l'assenza di impedimenti di diritto pubblico all'esecuzione dei lavori previsti, accertando, rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della licenza preliminare, e la conformità della domanda al
diritto materiale, nel caso del permesso di costruzione (
Scolari
, Commentario della legge edilizia
del Cantone Ticino, Bellinzona 1976, p. 213 s., con riferimenti, nonché p.
271).
3.3.
Più
differenziata è la questione della deducibilità dei costi di progetti non
realizzati. In simili casi occorre esaminare concretamente in che rapporto
stanno con il progetto definitivo e in quale misura hanno contribuito al suo
allestimento. La progettazione di un immobile costituisce un procedimento
globale che conduce al progetto maturo per la realizzazione. Essa procede per
stadi, ognuno dei quali comporta attività più o meno funzionali rispetto al
risultato finale e di conseguenza costi più o meno elevati. Determinante è che
i costi di progettazione si siano effettivamente prodotti globalmente e che
abbiano diminuito il guadagno del proprietario (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 259). La Camera di diritto tributario ne ha ammesso la
computabilità quali costi di investimento, quando i costi di progettazione sono stati necessari, per documentare la capacità edificatoria del fondo e quindi per
conseguire il prezzo pattuito nel rogito (RDAT I-1992 p. 275); l'ha invece
negata in casi in cui è stato accertato che il progetto realizzato differiva
sostanzialmente da quello per cui il contribuente aveva sostenuto le spese
fatte valere, sicché il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso sul
prezzo di vendita (CDT n. 275 del 31 ottobre 1991; CDT n. 270 del 12 dicembre
1994).
Questa
Camera ha anche negato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due progetti
alternativi, uno in vista della demolizione della casa esistente ed uno
finalizzato al suo semplice ampliamento. Infatti, nel contratto di
compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per
l’ampliamento (RDAT I–1998 n. 12t p. 404 ss.).
Sempre secondo la
giurisprudenza cantonale, non rientra fra i costi di
investimento
deducibili dall’utile immobiliare la spesa per un progetto di costruzione non utilizzato dal venditore ma necessario, a suo dire, per dimostrare all’acquirente le
possibilità edificatorie del fondo. Il fatto, addotto dal contribuente, che in
seguito a un’alluvione l’autorità avesse contestato l’edificabilità di una
parte del fondo in questione, in considerazione della sua natura boschiva, non
è stato considerato sufficiente a giustificare una spesa di diverse decine di
migliaia di franchi per un progetto di costruzione. Sarebbe a tal fine stato
sufficiente il rapporto geologico preliminare pagato un paio di migliaia di franchi, che è stato ammesso in deduzione dall’autorità fiscale (
CDT n. 80.98.00265 del 4 gennaio 1999, citata in
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano, 2003, pp. 165-166).
3.4.
Venendo
al caso in esame, il fondo alienato era stato acquistato quattro anni prima e
in questo lasso di tempo non è stato oggetto di alcun intervento edilizio. Dal
terreno comperato è solo stato scorporato un nuovo mappale, venduto
separatamente. Il venditore ha tuttavia fatto valere la deduzione di spese per
fr. 65'098.–, corrispondenti all’onorario pagato all’ing. __________ per “la
domanda di demolizione dei subalterni C – D – E e la domanda di costruzione di
due palazzi e relativo autosilo sotterraneo sul mappale n. __________ RFD di __________”.
Questa spesa, come pure altre per oltre 7'000 franchi, in particolar modo per
la modinatura del terreno, sono state ammesse in deduzione dall’Ufficio di
tassazione.
In questo
contesto, appare già difficilmente giustificabile un’ulteriore considerazione
di spese di progettazione, ancor prima di soffermarsi sulla misura
dell’onorario pagato (fr. 520'000.–). Si deve inoltre sottolineare che il
contratto con la __________ Ltd è stato stipulato non dal ricorrente bensì
dalla __________ Sagl, dal cui conto bancario è pure partito il pagamento. Ciò
sarebbe già sufficiente a giustificare il rifiuto di ammettere in deduzione il
pagamento in discussione.
In ogni
caso, come ha affermato l’autorità di tassazione nella decisione impugnata, manca
la prova delle prestazioni fornite dalla __________. Con la dichiarazione era
stata prodotta unicamente una fattura emessa da quest’ultima, accompagnata da
un generico contratto in inglese
(“General terms and conditions”)
, nel
quale neppure si menziona il terreno di __________ né si spiega in cosa
consistano le prestazioni pattuite. Solo nel corso della procedura di reclamo,
su richiesta dell’Ufficio di tassazione, è pervenuto il “progetto di massima e
sostenibilità economica”. Si tratta ancora tuttavia di un documento
estremamente generico, con planimetrie prive di ogni indicazione delle
superfici e con un piano finanziario ridotto al minimo e fitto di considerazioni
generali. È semplicemente impensabile che qualcuno possa pagare oltre mezzo
milione di franchi per una simile prestazione.
3.5.
Ci sono
alcuni altri aspetti che meritano di essere sottolineati. Anzitutto, sul mapp.
n. __________, acquistato dal ricorrente nel 2004 e da cui poi è stato
scorporato il nuovo mapp. n. __________, sorgevano già da decenni delle case
abitate da numerose famiglie. È pertanto escluso che occorresse apportare la
prova dell’edificabilità.
Si è già
ricordato, infatti, che, la computabilità, quale costo di miglioria, della spesa per un progetto non utilizzato deve considerarsi, secondo la giurisprudenza
della Camera di diritto tributario, eccezionale. E tale è il caso quando, al
cospetto di immobili di conformazione del tutto particolare (ad esempio rustici diroccati, rovine), un progetto di massima serve a dimostrare l'edificabilità, di per
sé non evidente, di un determinato fondo o complesso di fondi (CDT n. 251 del 4
ottobre 1991 in re B.R.; inoltre CDT n. 80.98.00265 del 4 gennaio 1999 consid. 6.6.).
Come pure
è già stato constatato, l’insorgente si è rivolto all’ing. __________, il quale
il 14 novembre 2007 ha inoltrato al Municipio di __________ una domanda di
costruzione che si riferisce all’edificazione di due nuovi stabili abitativi e
di un parcheggio sotterraneo. La domanda, accompagnata da una relazione tecnica,
comporta la demolizione di parte degli edifici esistenti e la realizzazione di due
nuove palazzine. Laddove il modulo per la domanda prevede che siano indicate le
“generalità” del progettista, è stato menzionato il nome dell’arch. __________
dello studio __________. Non vi è alcun accenno all’intervento di altri
progettisti, ed in particolar modo della __________ Ltd. Né d’altronde si vede
quale ruolo avrebbe potuto esserle attribuito, quando il progetto era già stato
firmato da un architetto.
3.6.
Per quel
poco che si ricava dalla documentazione relativa all’opera della __________, il
progetto che quest’ultima avrebbe elaborato pare ben poco legato a quello che è
stato sottoposto all’autorità con la domanda di costruzione. Infatti, i disegni
visibili sulla documentazione di __________ presentano delle nuove costruzioni
che ignorano l’esistenza del mapp. __________, che come detto è stato precedentemente
scorporato e venduto, con un progetto di costruzione già approvato e
attualmente in fase esecutiva. Lo riconosce anche lo stesso insorgente, quando
afferma che “l’astuzia suggerita dallo studio __________ … consisteva nello
sfruttare le sinergie tra il mapp. __________ e il mapp. __________ (concatenamento)
segnatamente con l’acquisizione del mapp. __________ il contribuente avrebbe avuto
tutta la proprietà ed il controllo del quadrilatero/quartiere”. L’idea di
riacquistare il terreno precedentemente scorporato e venduto, con una licenza
edilizia già approvata, avrà senz’altro avuto la sua attrattività, ma non è
facile immaginare che possa valere oltre mezzo milione di franchi, soprattutto
se si pensa che la cessione del mapp. __________ era avvenuta da poco. In ogni
caso, si tratta di un’idea che non ha avuto alcun seguito, come dimostra il
fatto che il mapp. __________ è stato venduto senza essere prima reintegrato
con l’acquisizione del mapp. __________. Inoltre, il contratto con cui è
avvenuta la vendita in discussione menziona proprio la “domanda di costruzione
presentata dal concedente per l’edificazione di due stabili abitativi, come ad
avviso di pubblicazione del 13 (tredici) dicembre 2007 (duemilasette)”,
precisando che il Municipio di __________ “non ha ancora rilasciato la licenza
edilizia”. La domanda è dunque quella presentata dallo Studio __________ per la
costruzione di due nuovi edifici al posto di parte delle palazzine esistenti
sul mapp. __________.
3.7.
Nel corso
dell’udienza del 23 settembre 2011, il giudice delegato ha invitato il ricorrente
a documentare il ruolo che la __________ avrebbe svolto in relazione al progetto
litigioso, producendo in particolare documentazione in merito alle persone fisiche
o giuridiche che hanno operato per la __________, alla loro presenza a __________
al momento della discussione del progetto, ai loro rapporti con il defunto ing.
__________, che ha inoltrato la domanda di costruzione.
Nello
scritto del 28 novembre 2011, il contribuente ha comunicato che “purtroppo non
ci è stato possibile, essendo nel frattempo deceduto l’ing. __________, documentare
meglio il ruolo svolto da quest’ultimo in loco per conto della __________”.
In queste
circostanze, si deve riconoscere che appare ben poco plausibile che una società
con sede a __________ possa aver elaborato un progetto di costruzione relativo
ad una proprietà immobiliare a __________. La circostanza che l’ing. __________
sia deceduto non dovrebbe peraltro ostacolare la prova delle attività svolte
dalla __________ a __________ o perlomeno l’indicazione dei nomi degli
impiegati di quest’ultima che si sarebbero occupati dell’importante pratica.
Inoltre, vi sono certamente degli ex collaboratori dell’ing. __________ che
potrebbero contribuire a far luce sui rapporti con la __________, a cominciare
dallo stesso arch. __________, indicato sulla domanda di costruzione quale
progettista.
3.8.
In
conclusione, la decisione impugnata, nella misura in cui ha negato la deduzione
quale spesa di costruzione o miglioria dell’onorario pagato alla __________ Ltd
di __________, deve essere confermata.
4.
4.1.
Il
secondo aspetto controverso concerne la mancata deduzione di una
flat fee
di
fr. 150'000.–, che sarebbe stato versato alla __________ AG di __________ a
titolo di commissione per l’ottenimento di un credito di fr. 1'800'000.–.
Dal
contratto di mutuo, prodotto nella procedura di reclamo, si evince che il
ricorrente ha riconosciuto alla mutuante “una
flat fee
… a titolo di
spese d’entrata, apertura incarto, ecc.”.
4.2.
La
dottrina
dominante considera i costi di procacciamento del denaro come ininfluenti nell’incrementare
il valore di un fondo: d’altronde, non si tratta neppure di costi direttamente
connessi con l’alienazione, come per esempio le tasse di iscrizione
.
Solo in alcuni cantoni il computo delle spese per l’acquisto di
crediti garantiti da pegno è ammesso; è il caso di Friburgo, ove le spese per
un’ipoteca al momento dell’acquisto sono considerate costi connessi con l’acquisto,
mentre quelle per il finanziamento di ricostruzioni o riparazioni si ritiene
che aumentino il valore del fondo.
Questa Camera ha già avuto
modo di escludere che i costi per l’emissione di cartelle ipotecarie, a
garanzia di finanziamenti per l’acquisto o la costruzione di un immobile, siano
computabili quali costi di investimento, non trattandosi né di spese che
incrementano il valore immobiliare né di spese in stretta
connessione
con l’acquisto e la vendita (RDAT I-1997 n. 19t). Neppure nel caso in cui
l’emissione della cartella sia richiesta dall’istituto di credito per
l’apertura di un conto di costruzione le relative spese assurgono a costi
d’investimento, essendo in ogni caso prevalente il legame della cartella con il
debito consolidato che essa è chiamata in ultima analisi a garantire (RtiD
II-2008 n. 13t).
La
giurisprudenza di altri cantoni si è confrontata anche con la deduzione delle
commissioni per la mediazione di crediti, escludendola. È il caso del Tribunale
amministrativo del Canton Zurigo (sentenza del 6 giugno 1991, citata in:
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
, Kommentar
zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2
a
ediz., Zurigo 2006, n.
179 ad § 221, p. 1708) e della Commissione di ricorso in materia fiscale del
Canton Basilea Città (sentenza del 25 febbraio 2010, in BStPra 2011 p. 257).
4.3.
L’indiscutibile legame
della cosiddetta
flat fee
, cioè dell’importo forfetario pagato alla
mutuante per coprire spese legate alla pratica, con il finanziamento conseguito
è più che evidente e basta quindi ad escludere che la somma in discussione
rientri fra i costi deducibili nel calcolo dell’imposta sugli utili
immobiliari.
Non mette
conto pertanto approfondire le questioni sollevate dall’autorità di tassazione
nella decisione impugnata, in particolare laddove sostiene che la __________ AG
“sembrerebbe agire fiduciariamente”.
4.4.
4.4.1.
Una diversa soluzione non
è imposta neppure dal principio della buona fede. L’insorgente afferma infatti
che la decisione impugnata sarebbe “in contraddizione con gli accordi verbali a
suo tempo intercorsi con il tassatore in occasione dell’emissione della
decisione di tassazione (ordinaria) IC/IFD 2004”, nel cui contesto sarebbe stato “espressamente convenuto con la lodevole autorità che la
flat
fee
… non sarebbe stata ammessa quale deduzione ordinaria dal reddito in
quanto costitutiva dei ‘costi di investimento’”.
4.4.2.
Il principio della buona
fede
(Treu und Glauben)
, che vieta alle autorità un comportamento
contraddittorio e garantisce ai cittadini la protezione della giustificata fiducia,
ha carattere costituzionale. Deriva tra l’altro da questo principio che le
informazioni ed assicurazioni inesatte o contrarie al diritto date da un organo
dell’amministrazione, vincolano, sotto determinate condizioni, l’autorità. La
realizzazione di questo effetto dipende specialmente dalla questione di sapere
se il cittadino, osservando la diligenza richiesta dalle circostanze, avrebbe
potuto riconoscere l’inesattezza dell’informazione nonché l’incompetenza
dell’autorità (ASA 60 p. 56, 55 p. 391; DTF 117 Ia 297.)
4.4.3.
Fra
le condizioni cui la giurisprudenza subordina l’esercizio del diritto fondato
sull’affidamento figura in particolare quella secondo cui la persona che invoca
la propria buona fede deve essersi fondata sulla promessa dell’autorità per
compiere
atti di disposizione, la cui revoca gli causerebbe un
pregiudizio
(cfr. p. es. DTF 121 II 473 consid. 2c).
Ora, anche senza che
occorra approfondire l’adempimento delle altre condizioni, la cui prova è resa
peraltro assai ardua dalla natura orale delle assicurazioni che il contribuente
avrebbe ottenuto, si può senz’altro escludere che questi abbia compiuto atti di
disposizione fondandosi sulla promessa ricevuta dall’autorità. Nel momento in
cui avrebbe discusso con l’Ufficio di tassazione competente per l’accertamento
della sua imposta sul reddito, egli aveva infatti già concluso il contratto di
mutuo ed anche pagato la controversa
flat fee
.
Sul fatto che un
funzionario possa aver assicurato che l’importo in questione fosse deducibile
dall’imposta sugli utili immobiliari è tuttavia lecito dubitare, alla luce dell’annotazione
manoscritta che è stata apposta sull’attestazione rilasciata dalla __________
AG e poi allegata alla dichiarazione fiscale. L’importo forfetario è stato
infatti cancellato con un tratto di penna ed accanto è stato scritto:
“commissione iniziale non deducibile”.
4.5.
Anche in relazione alla
deduzione della flat fee la decisione impugnata deve pertanto essere
confermata.
5.
Visto l’esito del
ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico del
ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 8’000.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–
per un
totale di                                                       fr. 8'100.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: