ti_gerichte · 16.2006.3 · 2006-10-17 · it
contratto di locazione - conguaglio spese accessorie- replica esclusa in sede di cassazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 17.10.2006 16.2006.3

Incarto n.
16.2006.3
Lugano
17 ottobre
2006
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Lardelli
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 7
gennaio 2006 presentato da
RI 1
contro
la sentenza 30 dicembre 2005 del Segretario assessore
della Pretura del Distretto di Bellinzona nella procedura in materia di
contratto di locazione (inc. n. DI.2004.105) promossa con istanza 7 aprile 2004
nei confronti di
CO 1
(patrocinata dall'
RA 1
con la quale gli istanti hanno contestato il conteggio delle spese
accessorie, contestazioni che il giudice ha respinto,
letti
ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il 10 giugno 1991 i coniugi RI 1 hanno concluso con la CO 1 di __________
un contratto di locazione avente per oggetto un locale situato in uno stabile
di proprietà di quest'ultima a __________, per una pigione mensile di fr. 752.-
oltre a fr. 120.- a titolo di acconto per le spese accessorie (importo in
seguito aumentato a fr. 140.-), con conguaglio al termine dell'esercizio.
2.
Con
istanza 7 aprile 2004 RI 1, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________, hanno convenuto la CO 1 davanti
al Pretore del Distretto di Bellinzona, contestando la correttezza del
conteggio delle spese accessorio relativo al periodo 1° luglio 2001/30 giugno
2002. Essi hanno in particolare chiesto la condanna della convenuta
a risarcire
la totalità della differenza dei litri di combustibile ….come pure rettificare
i conguagli e accreditare il relativo importo per le fatture della ditta __________.
All'udienza del 5 aprile 2005 la convenuta ha proposto di respingere
l'istanza. Statuendo il 30 dicembre 2005 in luogo e vece del Pretore, il
Segretario assessore ha respinto l'istanza.
3.
Con il presente tempestivo gravame RI 1 sono insorti contro il
predetto giudizio. Essi rimproverano al primo giudice di aver erroneamente
valutato le risultanze istruttorie in merito alla quantificazione del
combustibile effettivamente fornito e consumato, i dati utilizzati dalla
convenuta per il calcolo delle spese accessorie non corrispondendo a quelli da
loro rilevati. Pure contestata è la conclusione del primo giudice che ha
ritenuto corretto il quantitativo di silicati e polifosfati utilizzato dalla
convenuta per il calcolo delle spese accessorie. Nelle sue osservazioni del 6
febbraio 2006 la convenuta postula la reiezione del ricorso.
Gli
istanti hanno introdotto il 9 febbraio 2006 una “replica
”
. Ora, gli art. 307 segg. CPC, applicabili
su rinvio dell'art. 331 cpv. 2 CPC), non prevedono un doppio scambio di
allegati in secondo grado (
Cocchi/Trezzini
,
Codice di procedura civile massimato e commentato, Lugano 2000, n. 1 ad art.
314). Ne segue che il memoriale in questione va dichiarato irricevibile.
4.
Giusta l’art. 327 lett. g CPC, disposto sotto il quale possono essere
sussunte le censure ricorsuali, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace
può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una
decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente
se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la
situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto
certo (DTF 132 I 17 consid. 5.1).
5.
Il
Segretario assessore ha accertato che le spese contestate dagli istanti (olio
combustibile e trattamento delle acque) rientrano nel concetto di spese
accessorie ai sensi dell'art. 257
a
CO e come tali devono essere assunte
dal conduttore. Egli ha constatato che vi erano stati errori di lettura del
contatore del combustibile e ha comunque ritenuto che questi non hanno
comportato nocumento alcuno per gli istanti, ai quali è sempre stato addebitato
solo il costo del combustibile effettivamente consumato, motivo per cui ha
respinto la loro istanza. Quanto ai quantitativi di prodotti utilizzati dalla
ditta__________ SA per il trattamento dell'acqua, il primo giudice ha respinto
la contestazione degli istanti poiché generica, rilevando che comunque sia essi
erano comprovati e rientravano nella norma.
6.
Per
quel che riguarda la quantificazione dell'olio combustibile, la convenuta ha
allestito un conteggio dettagliato delle spese sostenute per la gestione
dell'immobile occupato dagli istanti per il periodo 1° luglio 2001/30 giugno
2002 (doc. H). I ricorrenti si limitano a riproporre la loro contestazione in
merito ai dati utilizzati dalla convenuta per il calcolo dell'olio da
riscaldamento consumato dagli inquilini dello stabile di sua proprietà, ma non
evidenziano alcun pregiudizio per l'errore di lettura del contatore, accertato
dal primo giudice e ammesso dalla convenuta, sicché non è dato di vedere in
quale arbitrio sia incorso il Segretario assessore. Tanto più che la sua
conclusione trova puntuale riscontro nelle risultanze istruttorie. In
particolare __________ ha dichiarato che
la differenza di litri non comporta
per le parti alcuna differenza in denaro: di fatto si tratta solo di un importo
riportato al periodo successivo. Quello che viene pagato dagli inquilini è unicamente
il consumo effettivo. Si tratta di una questione di lettura al momento della
fornitura e non di consumo che viene invece determinato alla fine del periodo:
non vi è quindi alcuno scompenso finanziario per gli inquilini
(verbale 23
maggio 2005, pag. 8 e 9). Ne discende che il ricorso, su questo punto, deve essere
respinto.
7.
In merito al quantitativo di prodotti utilizzati per il trattamento
dell'acqua, i ricorrenti si limitano a quanto dichiarato nelle conclusioni.
Ora, a prescindere dalla genericità della contestazione, l'accertamento del
primo giudice secondo il quale il conteggio delle spese accessorie allestito
dalla convenuta con riferimento a questa posta è corretto, non è arbitrario. Dall'istruttoria
è emerso che
i quantitativi di silicati e polifosfati erano conformi a
quanto prescrive la legge,
e che, per quel che riguarda il loro aumento
negli anni
la differenza tra l'importo  consumato nel 1997 e quello del 2001
è dovuta da una parte all'aumento di consumo d'acqua e dall'altra dall'aumento
di silicati a causa delle lamentele da parte di alcuni inquilini per via della
presenza di ruggine nei tubi
(deposizione di __________,  verbale del 14
luglio 2005, pag. 11 e 12). Ne discende che il ricorso, che non ha evidenziato
nessun titolo di cassazione tantomeno quello di cui all'art. 327 lett. g CPC,
deve essere respinto.
8.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).
I ricorrenti rifonderanno alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili.
Per i quali motivi,
vista sulle spese anche
la tariffa giudiziaria
pronuncia:
1.
Il
ricorso per cassazione 7 gennaio 2006 di RI 1 è
respinto.
2.
Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 100.-,
già anticipate dai ricorrenti, rimangono in solido a loro carico con l'obbligo
di rifondere alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 300.- a
titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
-    ;
-    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                                  La
segretaria