ti_gerichte · 40.2009.3 · 2010-07-06 · it
Aggiornamenti particolari del valore ufficiale di stima


Incarto n.40.2009.3

___________

Lugano

6 luglio 2010

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 14 luglio 2009 da

1.
 RI 1

2.
 RI 2

tutti
 rappr. dall RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 1. luglio 2009 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della procedura di calcolo del nuovo valore di stima
 determinato da aggiornamenti particolari nel Comune di __________

relativamente
 al mappale no. 625 RFD di __________,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3.     Per
la part. no. 625 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato
in fr. 2'891'763.--.

2.     Con
lavviso di decisione per aggiornamento particolare 12 aprile 2006 lUCS ha
esposto un valore ufficiale di stima di fr. 3'135'958.--, ciò a seguito della
riattazione eseguita nel 2004 nelledificio abitativo sub. DE del mappale in
oggetto, che ha comportato un cambiamento di destinazione e di conseguenza ha
giustificato per lautorità di prima istanza motivo per un adeguamento del
valore di stima mediante il riesame dellintero fondo.Il reclamo interposto in data 18 maggio 2006 dai ricorrenti è stato respinto
dallUCS con decisione del 5 ottobre 2007.

Adito
dai signori RI 1 e RI 2 con ricorso 22 ottobre 2007, il 9 febbraio 2009 questo
Tribunale ha accolto il ricorso presentato, annullato la decisione 5 ottobre
2007 impugnata e rinviato lincarto allUCS affinché, esperiti i dovuti
accertamenti, procedesse ad emettere un nuovo giudizio.  Il Tribunale aveva
allora sottolineato che lintervento interno alledificio abitativo DE non
poteva essere ritenuto tale da influire sul valore di tutte le costruzioni
presenti sul mappale e che i correttivi della vetustà applicati nellambito
della revisione generale delle stime e confermati dallUCS a due anni di
distanza nelle medesime entità dovevano essere rivisti secondo i dettami
dellart. 9 del Regolamento di applicazione alla Lst. o quantomeno correttamente
giustificati e motivati. Inoltre occorreva verificare le superfici computate
per il calcolo del valore di reddito poiché queste discordavano con le
risultanze dei piani dellimmobile acquisiti agli atti del procedimento
ricorsuale.

3.     Con
decisione 1. luglio 2009, in evasione del rinvio ordinato dallautorità
superiore, lUCS ha nuovamente statuito sul reclamo interposto dai proprietari
del fondo contro lavviso di decisione per aggiornamento particolare 12 aprile
2006. Con il nuovo giudizio lautorità di prima istanza ha respinto il reclamo e
ha confermato il valore ufficiale di stima esposto di fr. 3'135'959.--,
adducendo in particolare che- la riattazione eseguita, se pur di minima importanza, ha causato un
cambiamento di destinazione che giustifica un adeguamento del valore di stima.
La decisione di procedere allaggiornamento particolare non è quindi legata ai
lavori di trasformazione ma bensì al cambio di destinazione delloggetto (da
negozio di stufe e camini a saletta in aggiunta alla pizzeria esistente) che
comporta il relativo aggiornamento dei redditi;

-
non essendo stata riscontrata alcuna miglioria evidente alledificio principale
DE, la vetustà della struttura non è stata modificata (riduzione del correttivo),
per cui rimane confermata nella misura del -30%, ovvero quella stabilita in
sede di Revisione generale delle stime entrata in vigore il 1.1.2005, secondo
la situazione del fondo vigente alla data di riferimento stabilita dal Consiglio
di Stato (1.1.2003);- inoltre il dato riferito alla superficie abitabile (erroneamente registrata
in sede di Revisione generale) è stato rettificato da mq.  785 a mq. 875.

4.     Con
ricorso 14 luglio 2009 i signori RI 1 e RI 2 sono nuovamente insorti innanzi a
questo Tribunale, postulando laccoglimento del gravame con conseguente
annullamento del nuovo calcolo di stima e conferma del valore precedente di fr.
2'891'763.--.A mente dei ricorrenti la nuova decisione dellUCS deve essere annullata già
solo per il fatto che esce dai considerandi della sentenza di rinvio del
Tribunale, rispettivamente e qualora la stessa dovesse essere considerata un
novum, che si abbia comunque ad adattare il correttivo di vetustà degli
edifici con un aumento del 2-3% per tener conto dei due anni trascorsi dal
calcolo di stima precedente ed ossequiare con ciò i contenuti dellart. 9 del
Regolamento di applicazione Lst..Sempre per i ricorrenti, si dovranno inoltre rivedere gli elementi di calcolo
per la determinazione del valore di reddito. Ciò alla luce della riduzione dei
canoni di locazione che i conduttori dei negozi hanno in parte già richiesto a
seguito della decisione comunale di abolire i posteggi sulla confinante piazza __________,
situazione che ha reso più difficoltoso il passaggio e la fermata di
autoveicoli con clienti.

5.     Premesso
che la composizione del Tribunale è rimasta invariata e che la situazione del
mappale non è nel frattempo mutata, con lettera 7 ottobre 2009 i ricorrenti
hanno rinunciato a far ripetere il sopralluogo, che questa autorità aveva già
esperito il 7 novembre 2008.

In
quella occasione il Tribunale ha constatato che ledificio principale D  è a forma di V ed è strutturato su 3 livelli
fuori terra ed un livello interrato. Questultimo livello è adibito a locali
tecnici, lavanderia, rifugio e servizi igienici del ristorante, nonché locali-deposito
attribuiti ai negozi.

Al
piano terreno è ubicato il ristorante composto da bar e sala, oltre
allulteriore locale oggetto della ristrutturazione, vano che era
precedentemente adibito a negozio (ex __________). Inoltre trovano spazio tre
negozi, uno (la libreria) sul fronte di Via __________ e gli altri due sulla
Via __________.

Al 1° piano sono invece ubicati 5 appartamenti di 3
locali (2 appartamenti) e di 2 locali (3 appartamenti).

Al
2° piano vi sono ulteriori 5 appartamenti delle medesime dimensioni di quelli
del 1° piano. Agli appartamenti si accede dalla corte interna al sub. c.

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

-     Lart.
8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione
allAutorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in
seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano
regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento
particolare del valore ufficiale di stima.Nel Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova
Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, il Consiglio di Stato ha
avuto modo di precisare che trattasi di aggiornamenti causati da  mutamenti di
fatto o di diritto dello stato dei fondi, intervenuti dopo la revisione
generale o i successivi aggiornamenti intermedi, come ad esempio nuove
costruzioni, riattamenti, ampliamenti, modifiche di P.R. ecc.. Lesecutivo
cantonale ha inoltre puntualizzato che la nuova stima sarà eseguita fondandosi
sui fattori dincidenza generali (prezzi medi dei terreni, tasso ipotecario,
costo medio delle pigioni, costo medio delle costruzioni e costo medio dellenergia
per gli impianti di produzione denergia) vigenti al momento dellultima
revisione generale o aggiornamento intermedio.

Dal
canto suo la Commissione speciale in materia tributaria, nel suo rapporto 20
settembre 1996 sul Messaggio e per ciò che concerne lart. 8, si è limitata ad
apportare modifiche redazionali con linserimento di rimandi ad altri articoli
della legge.

Appare
quindi evidente che, di per sé stante, lelemento della vetustà di un edificio
non è motivo sufficiente per reclamare dallautorità di stima lapertura di una
procedura per una nuova valutazione specifica dellimmobile, che si giustifica
invece in presenza di edifici nuovi o riattati, rispettivamente di terreni
soggetti a modifiche di PR,  successivi allentrata in vigore delle nuove stime
(ultima revisione generale o aggiornamento intermedio).

Discorso
diverso merita invece di essere fatto quando lesame della vetustà interviene
nel contesto di una procedura per aggiornamento particolare originata, come nel
caso che ci occupa, da una riattazione minima che ha si causato un cambiamento
di destinazione, giustificando così il riesame dellintero fondo e
ladeguamento del relativo valore di stima da parte dellUCS, ma sostanzialmente
non ha portato miglioramento alcuno al tipo di costruzione ed allo stato di
conservazione del fabbricato o dei fabbricati che sono rimasti nello stato di
fatto precedente. Caso contrario lUCS avrebbe applicato una correzione
(riduzione) del correttivo di vetustà.Il Tribunale ritiene che nel caso specifico possa trovar spazio lapplicazione
dellart. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale che prevede che la vetustà è
calcolata con una deduzione dall1% al 3% per ogni anno di età della
costruzione, sino ad un massimo del 60%.Ritenuto che la percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di
costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato,
tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della
costruzione,  questa Autorità ritiene adeguato adattare il correttivo di
vetustà degli immobili del 2% (1% ogni anno) per i due anni trascorsi tra la
stima precedente (Revisione generale del 2004) e quella qui in discussione
(aggiornamento particolare del 2006).In concreto il correttivo di vetustà degli edifici principali è fissato in -32%
e quello delledificio accessorio in -46%.

-     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad acluna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 625 RFD di __________ stabilito in fr. 3'077'595.--, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.sono poste a carico delle parti in
ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 2/3 a carico dellUfficio
cantonale di stima e del rimanente 1/3 a carico dei ricorrenti. Non si
assegnano ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoed il
valore ufficiale di stima del mappale no. 625 RFD di __________ stabilito in
fr. 3'077'595.-- , come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.sono poste a carico delle parti in
ragione di 2/3 a carico dellUfficio cantonale di stima e di 1/3 a carico dei
ricorrenti.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco