ti_gerichte · 16.2002.34 · 2002-10-09 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 09.10.2002 16.2002.34

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.2002.00034
Lugano
9 ottobre
2002
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera
di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 6
maggio 2002 presentato da
____________________
contro
la sentenza 26 aprile 2002 del Pretore della
giurisdizione di Locarno-Campagna nella causa a procedura speciale in materia
di contratto di locazione promossa con istanza 20 settembre 2001 nei confronti
di
__________
rappr. dallo Studio __________
con la quale gli istanti hanno chiesto
l'annullamento della decisione 28 agosto 2001
dell'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Locarno, rispettivamente
l'accertamento della fine della locazione per il
30 luglio 2001, domanda respinta
dal primo giudice che ha stabilito la validità del
contratto fino al 31 ottobre 2001;
esaminati gli atti;
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il
4 maggio 2001 i coniugi __________ hanno sottoscritto con __________ un
contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di proprietà di
quest'ultima a __________ (doc. A). Il contratto, di durata indeterminata, ha
avuto inizio il 7 maggio 2001 con la prima scadenza -dato un preavviso di tre
mesi- per il 30 aprile 2002. Con scritto 25 luglio 2001 i conduttori, che già
all'inizio di quel mese avevano anticipato verbalmente alla locatrice la loro
intenzione di riconsegnare l'ente locato per la fine del mese, hanno restituito
alla locatrice le chiavi dell'appartamento ritenendosi liberi da qualsiasi
impegno nei suoi confronti a far tempo dal 1° agosto successivo: per quella
data infatti i conduttori avevano segnalato alla locatrice il nominativo di
persone solvibili, interessate a subentrare nella locazione alle medesime
condizioni.
2.
Il 31 luglio 2001 __________ ha adito l’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di Locarno, impugnando la disdetta del contratto di
locazione siccome intempestiva, la stessa potendo esplicare i propri effetti
unicamente per la scadenza contrattuale (30 aprile 2002), rispettivamente alla
proposta di un valido subentrante ai sensi dell'art. 264 CO; ritenuto che nessuno
dei candidati proposti dai conduttori aveva accettato di subentrare nel
contratto.
3.
A
seguito della decisione 28 agosto 2001 dell’Ufficio di conciliazione che,
accogliendo l'istanza della locatrice, ha dichiarato la disdetta valida con
effetto al 30 aprile 2002, i conduttori hanno adito il pretore della
giurisdizione di Locarno-Campagna chiedendo l’accertamento della validità della
disdetta già per il 31 luglio 2001. Essi hanno sostenuto di essere liberati
dagli oneri contrattuali a far tempo da quella data per aver proposto alla
locatrice subentranti solvibili nelle persone di __________, rispettivamente di
__________. Per quanto attiene al primo, gli istanti hanno rimproverato alla
controparte di aver atteso troppo a lungo prima di comunicargli la sua
accettazione, tant'è che a quel momento egli aveva già sottoscritto un altro
contratto. Al secondo interessato la locatrice non avrebbe invece mai dato
risposta. La convenuta si è opposta all'istanza sostenendo di non aver avuto il
tempo necessario per verificare l'idoneità dei coniugi __________, mentre
__________ non è stato accettato poiché le sue precarie condizioni finanziarie
non permettevano di considerarlo solvibile.
4.
Con
il querelato giudizio il pretore, previa valutazione delle risultanze
istruttorie dalle quali ha dedotto che i conduttori non hanno proposto alla
locatrice un subentrante solvibile e accettabile ai sensi dell'art. 264 CO, ha
respinto l'istanza ritenendo la disdetta del contratto di locazione valida per
il 31 ottobre 2001, tenuto conto che con il 1° novembre l'appartamento è stato
locato ad altro subentrante. In merito ai due candidati menzionati, il pretore
non ha ritenuto tardiva la reazione della convenuta all'offerta dei coniugi
____________________ poiché la comunicazione dell’accettazione di questi
candidati è avvenuta in un lasso di tempo (10/20 giorni dal loro incontro con
la convenuta) ritenuto necessario per la verifica dei requisiti del subentrante
e inoltre il mancato perfezionamento del contratto di locazione è dipeso
essenzialmente dal fatto che -trascorsi i giorni indicati- i coniugi __________
hanno concluso un altro contratto di locazione. Per quanto attiene alla
proposta __________, disposto a subentrare nel contratto al più presto dal
1°settembre 2001, il pretore ha considerato giustificata la mancata
accettazione del candidato a dipendenza delle sue condizioni finanziarie.
5.
Con
il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo
con decreto 10 maggio 2002, __________ e __________insorgono contro il predetto
giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui
all'art. 327 lett. g CPC; in sostanza rimproverano al primo giudice di non aver
ritenuto liberatoria nei loro confronti la proposta delle persone interessate
alla locazione.
Con
osservazioni 3 giugno 2002 la controparte postula la reiezione del gravame.
6.
Dal
punto di vista procedurale, dovendo il giudice verificare d'ufficio e in ogni
stadio di causa la capacità delle parti e la legittimazione dei loro
rappresentanti (art. 97 n. 4 CPC), va anzitutto rilevato che parte ricorrente
può essere considerato unicamente chi ha sottoscritto il rispettivo allegato,
ossia __________, mentre ____________________indicata anch'essa come
ricorrente, non ha sottoscritto il ricorso, né ha conferito valido mandato di
rappresentanza processuale. In particolare, al marito non può essere
riconosciuta facoltà di agire nel processo per conto della moglie, difettando
al primo la legittimazione alla rappresentanza, riconosciuta unicamente alla
parte stessa o agli avvocati ammessi al libero esercizio della professione nel
Cantone (art. 64 CPC). Poiché carente di un presupposto processuale, il ricorso
-in quanto presentato da __________ - è nullo (art. 142 cpv. 1 lett. a CPC).
7.
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può
essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una
decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di
un diritto certo (
DTF
126 I 170 consid. 3a).
8.
Secondo l'art. 264 cpv. 1 CO il conduttore che intende dipartirsi
dal contratto prima della sua scadenza, è liberato dai suoi obblighi verso il
locatore solo se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere
ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il
contratto alle stesse condizioni. La verifica dell'accettabilità o meno del
subentrante dev'essere effettuata secondo criteri oggettivi e in considerazione
delle peculiarità del caso concreto (
Higi
, in Comm. di Zurigo, art. 264
CO, N. 32;
DTF
119 II 36), ritenuto che di regola il subentrante è
ragionevolmente accettabile se non ci sono validi motivi per rifiutarne la
candidatura (
Higi
, op. cit., ibidem, N. 58) e fermo restando che il
locatore non può comunque esigere dal subentrante più di quello che era
richiesto al conduttore uscente (
Higi
, op. cit., ibidem, N. 33).
Inoltre, l'onere della prova dell'adempimento delle condizioni di cui all'art.
264 CO, ovvero dell’accettabilità e solvibilità del subentrante, spetta
all'inquilino uscente che è pure tenuto a fornire al locatore tutti i dati
necessari affinché questi possa verificare l’idoneità del subentrante (
Higi
,
op. cit., ibidem, N. 45 e 67;
SVIT,
Schweizerisches Mietrecht, ed. 2, art.
264 CO, N. 11). Al fine di permettere al locatore una verifica tempestiva del
candidato, queste informazioni gli devono essere trasmesse al più presto, ossia
entro un lasso di tempo ragionevole affinché questi possa verificare se il
subentrante corrisponde ai presupposti dell'art. 264 cpv. 1 CO (
Cahiers du bail
,
4/1998, pag. 141), lasso di tempo che varia a seconda del caso, ritenuto
comunque che la dottrina ritiene sufficienti da dieci a venti giorni (
Cahiers
du bail
cit., pag. 142;
Lachat
, Le bail à loyer, 1997, pag. 450),
rispettivamente un mese (
Higi
, op. cit., ibidem, N. 48;
SVIT
, op.
cit., ibidem, N. 10).
9.
In
sostanza, (il ricorrente) -mentre non muove nessun rimprovero al primo giudice
in merito alla valutazione delle prove- censura l'applicazione del diritto
sostanziale. Sennonché, il fatto che il pretore non abbia considerato perento
il diritto della locatrice alla verifica del conduttore subentrante per essere
trascorsi venti giorni dal primo contatto da parte dei coniugi __________ con
__________, ovvero fino alla loro rinuncia a subentrare nella locazione (cfr.
teste __________), non costituisce manifesta errata applicazione di una norma
chiara e indiscussa del diritto. È vero, come sostiene il ricorrente, che il
locatore ha l'obbligo di mettere in atto tutto ciò che può portare a una veloce
nuova locazione (
SVIT
, op. cit., ibidem, N. 9), ma dottrina e
giurisprudenza sono unanimi nel considerare con un certo agio il termine
adeguato da concedere al locatore non solo per verificare, ma anche per
scegliere le offerte di sostituzione pervenutegli (
SVIT
, op. cit.,
ibidem, N. 10); comunque, facendo dipendere la stima di tale termine dalle
circostanze concrete, si è voluto concedere al giudice un margine
d'apprezzamento che potrebbe essere arbitrariamente superato solo a fronte di
termini irragionevolmente brevi, rispettivamente lunghi, ma non quando -come in
concreto- il rimprovero concerne un lasso di tempo che ricade appieno nella
regola e che è risultato svantaggioso per il conduttore soltanto a dipendenza
della brevità del termine entro il quale egli stesso aveva deciso di lasciare
l'ente locato.
10.
Il conduttore subentrante, oltre ad essere disposto a riprendere
il contratto alle stesse condizioni, deve essere anche solvibile, ossia deve
poter garantire il pagamento puntuale della pigione. La verifica della
solvibilità avviene sulla base delle circostanze del caso concreto, ritenuto
che simile requisito non è ad esempio dato se il subentrante ha esecuzioni in
corso o se è stato escusso da diversi creditori, se sono stati rilasciati
attestati di carenza di beni a suo nome o se la sua situazione finanziaria è
tale che dal punto di vista oggettivo non garantisca il pagamento delle
pigioni. In quest’ultima ipotesi, ovvero in presenza di un subentrante
oggettivamente in grado di pagare la pigione, ma la cui capacità finanziaria
non è paragonabile a quella dell’inquilino uscente, il locatore non è tenuto ad
accettare il subentrante (
Higi
, op. cit., ibidem, N. 36).
Anche su
questo aspetto della problematica spetta quindi al giudice -come per quanto
esposto in precedenza (consid. 9)- un ampio potere d'apprezzamento. In questa
sede, basta quindi l'accertamento dell'esistenza a carico del secondo candidato
subentrante di
un paio di esecuzioni
in corso (teste __________) per far
sì che le conclusioni del primo giudice non appaiano arbitrarie, ossia non
contrarie né alle risultanze dell'incarto, né a un chiaro dettato di legge. La
circostanza poi, rilevata dal ricorrente e non valutata dal primo giudice, che
la locatrice avrebbe tergiversato nei confronti dell'interessato e gli avrebbe
dato ripetutamente risposte evasive (mancando così ai suoi obblighi), appare
del tutto compatibile con ciò che ha affermato __________, ossia di aver preso
tempo nei confronti del subentrante per aver già conosciuto la sua situazione
finanziaria, definita precaria.
11.
Così
stando le cose, ritenuto che il silenzio o il rifiuto del locatore è
liberatorio nei confronti dell'inquilino uscente solo se il candidato proposto
ossequia a tutti i requisiti di cui all’art. 264 cpv. 1 CO
(Higi
, op.
cit., ibidem, N. 52), la conclusione del pretore non ha motivo per essere
cassata. Ne consegue che il ricorso, con il quale il ricorrente si limita in
sostanza a riproporre la propria versione dei fatti senza che ciò basti per
dimostrare il preteso arbitrio del primo giudice, dev'essere respinto.
Tassa di
giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art.
148 CPC e la LTG
dichiara:
1.
Il
ricorso per cassazione 6 maggio 2002 di __________ e di ____________________ in
quanto ricevibile, è
respinto
.
2.
Tasse
e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 250.- già anticipati dai
ricorrenti, rimangono a loro carico con l'obbligo di rifondere alla controparte
un'indennità fr. 80.- per questa sede.
3.
Intimazione
a:
-     __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                                  La
segretaria