ti_gerichte · 16.2014.19 · 2014-07-07 · it
Contratto di locazione  liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pigioni non pagate

Contratto di locazione – liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pigioni non pagate

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 07.07.2014 16.2014.19

Incarto n.
16.2014.19
Lugano
7 luglio 2014
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 17 aprile 2014 presentato da
RE 1
e
RE 2
contro
la decisione emessa l
'
8 aprile 2014 dall
'
Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Massagno nella causa inc. 32/14 promossa con istanza
del
17 febbraio 2014
da
CO
1
(patrocinata
dall
'
avv. dott. PA 1);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
che nel 1999 i coniugi RE 1 e RE
2 hanno sottoscritto con __________ un contratto di locazione avente per
oggetto un appartamento in uno stabile in via __________ a __________, per una
pigione mensile di fr. 1133.– oltre a un acconto per le spese accessorie di fr.
95.– mensili, con conguaglio al termine del relativo esercizio;
che il contratto prevedeva il
deposito di una garanzia di fr. 1000.–, versata dai conduttori su un conto alla
__________, __________;
che nel mese di settembre
2010 la società CO 1 ha acquistato il citato immobile riprendendo tutti i
contratti di locazione;
che dal 1° settembre 2011 la
pigione dell'appartamento è stata aumentata a fr. 1275.– mensili e l'acconto per
le spese di riscaldamento e acqua è stato fissato a fr. 100.–;
che la locazione è terminata alla
fine del mese di marzo 2013;
che il 17 febbraio 2013 CO 1 si è
rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno chiedendo
la convocazione delle parti per un tentativo di conciliazione volto ad ottenere
lo svincolo del deposito garanzia affitti di fr. 1000.– oltre interessi a parziale
copertura dei canoni di locazione e acconti spese scoperti concernenti i mesi da
dicembre 2012 a marzo 2013 ammontanti a fr. 5500.– e di danni riscontrati alla
riconsegna dell'ente locato;
che in uno scritto del 2 aprile
2014 i convenuti hanno proposto di respingere l'istanza, asserendo di avere
lasciato l'appartamento il 1° marzo 2013, di non avere pagato le ultime tre
mensilità (fr. 4125.–), perché l'istante “deve [loro] dei soldi per danni, dei
quali voi [l'Ufficio di conciliazione] siete già a conoscenza” e contestando di
aver cagionato danni all'ente locato;
che all'udienza di conciliazione
dell'8 aprile 2014 le parti hanno ribadito le rispettive posizioni;
che con decisione dello stesso
giorno il predetto Ufficio di conciliazione ha ordinato la liberazione dell'intero
deposito di garanzia di fr. 1000.– oltre ad interessi a favore dell'istante;
che contro la decisione appena
citata RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo del 17 aprile
2014 volto a ottenere l'annullamento del giudizio impugnato instando altresì
per il beneficio del gratuito patrocinio;
che nelle sue osservazioni del 28
maggio 2014 CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo;
e considerando
in diritto:
che ove sia impugnata una
decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al
quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione
del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il reclamo
alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30 giorni dalla
notificazione della decisione (CCR, sentenze inc. 16.2012.19 del 19 novembre
2012, consid. 1 e 16.2012.11 del 24 febbraio 2012, consid. 1);
che, in concreto, l'errata
indicazione dei rimedi giuridici menzionati nella decisione impugnata (10
giorni) non ha tuttavia comportato alcun pregiudizio ai reclamanti, il cui
memoriale, introdotto il 17 aprile 2014, è tempestivo;
che secondo l'art. 320 CPC con il
reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento
manifestamente errato dei fatti (lett. b);
che per l'art. 212 cpv. 1 CPC se
l'attore ne fa richiesta, l'autorità di conciliazione può giudicare essa stessa
le controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr. 2000.–;
che in concreto, l'Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di Massagno ha ordinato la liberazione del deposito di
garanzia a favore della locatrice;
che i reclamanti, in estrema
sintesi, si oppongono alla liberazione della garanzia finché “l'avv. PA 1 non
regolerà i debiti nei nostri confronti”;
che per l'art. 257
e
cpv. 3
CO la Banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le
parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato;
che in concreto, ancorché
l'autorità di conciliazione non si sia pronunciata espressamente sul credito
che il locatore intende opporre in compensazione alla garanzia di spettanza del
conduttore, i reclamanti non contestano, anzi ammettono, di non avere versato
quanto meno tre mensilità per complessivi fr. 4125.– (osservazioni scritte del
2 aprile 2014, pag. 2 in alto);
che il mancato pagamento della
pigione permette al locatore di chiedere alla fine della locazione la
liberazione della garanzia in suo favore (
Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 361 n. 2.3.2);
che relativamente ai danni fatti
valere dai conduttori, foss'anche ammissibile una compensazione con il deposito
di garanzia, per altro nemmeno sollevata dagli interessati, l'assenza di una
qualsivoglia quantificazione precisa della pretesa esclude una compensazione
(sentenza del Tribunale federale 9C_1044/2012 del 25 luglio 2013, consid. 8 con
riferimenti; CCR, sentenza inc. 16.2012.38 del 7 ottobre 2013, consid. 6c);
che in tali circostanze la
liberazione della garanzia in favore dell'istante non costituisce un'errata
applicazione del diritto da parte dell'autorità di conciliazione;
che ai convenuti resta la
possibilità di agire direttamente nei confronti del proprietario per il
risarcimento dei danni cagionati da un difetto della cosa;
che visto quanto
precede il reclamo deve essere respinto;
che vista la
relativa semplicità della procedura la designazione di un avvocato d'ufficio
non appariva in concreto necessaria;
che le spese giudiziarie seguirebbero la soccombenza
(art. 106 cpv. 1 CPC), ma le circostanze del caso specifico inducono a rinunciare
– eccezionalmente – a qualsiasi prelievo, i reclamanti essendo sprovvisti di
cognizioni giuridiche e avendo agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art.
107 cpv. 1 lett. f CPC);
che non si giustifica di
assegnare ripetibili alla controparte,
avendo essa agito per il tramite
del proprio organo (RtiD II-2005 pag. 680, consid. 9 con rinvii), la redazione
delle osservazioni non avendo comportato particolare incomodo.
Per questi motivi,
decide:
1.  Il reclamo è respinto.
2.  Non si prelevano spese processuali
né si assegnano indennità.
3.  Notificazione a:
–
e
;
–
avv. dott..
Comunicazione all'Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di Massagno
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso
in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in
materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.
116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal
caso dall'art. 115 LTF.