ti_gerichte · 12.1995.75 · 1995-02-13 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.02.1995 12.1995.75

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00075
Lugano
13 febbraio 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Cocchi,presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa inc. no. 14'510
della Pretura di Lugano, Sezione 1 promossa
da
1.
avv.
__________ 2.
avv.
__________
(studio legale __________)
contro
1.
__________
2.
__________
3.
__________
(avv.
__________)
con
petizione 28 marzo 1985 in materia di compravendita immobiliare (azione estimatoria)
che il Pretore, con sentenza 15 luglio 1994 ha parzialmente accolto condannando
i convenuto a versare agli attori l’importo di Fr. 750.- oltre interessi al 5 %
dal 12 dicembre 1984.
Appellanti
gli attori i quali, con atto d’appello 19 settembre 1994, chiedono la riforma
del primo giudizio nel senso di condannare i convenuti a versare loro l’importo
di Fr. 15’000.- oltre interessi e spese.
Mentre
i convenuti, con osservazioni all’appello del 27 ottobre 1994, postulano la
conferma del primo giudizio.
Letti
ed esaminati gli atti di causa
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
Il
5 aprile 1984 i convenuti hanno venduto agli attori, per l’importo di Fr.
2’330’000.-, l’immobile denominato “__________ ” ora “__________ ” sito a
__________ al mapp. __________ (rogito no __________del notaio __________, doc.
6).
Nel
dicembre 1984 gli attori notificarono ai rappresentanti dei venditori il
formarsi di crepe ed il conseguentemente danneggiamento dei numerosi affreschi
e stucchi adornanti i soffitti della palazzina (doc. C).
2.
Con
l’azione che ci occupa gli attori, sostenendo che i difetti riscontrati erano
da imputare ad un allagamento dell’immobile avvenuto nel 1979 e sottaciuto dai
venditori, hanno chiesto la condanna di quest’ultimi al pagamento dell’importo
di Fr. 70’000.- quale minor valore dell’oggetto acquistato.
I
convenuti hanno resistito in causa argomentando che gli attori avevano
acquistato l’immobile, dopo svariate visite in luogo, nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovava per cui qualsiasi azioni di garanzia al proposito di
difetti, anche non noti, era loro preclusa. Inoltre contestavano l’esistenza di
difetti riconducibili ai venditori e men che meno da loro dolosamente
sottaciuti.
3.
Dopo
l’istruttoria le parti si sono confermate nelle loro allegazioni contrapposte,
provvedendo però gli attori a ridurre a Fr. 15’000.- il chiesto minor valore
della cosa ritenuto che lo stesso poteva corrispondere al costo della
riparazione dei difetti così come indicato dal perito giudiziario.
4.
Con
tempestivo appello gli attori si sono aggravati contro la sentenza del Pretore
chiedendo che la loro domanda venga accolta interamente e nel contempo
postulano l’effettuazione di una nuova perizia da parte di un nuovo perito così
come da loro già chiesto, senza successo, al Pretore. Essi ritengono che il
Pretore, dopo aver correttamente ammesso l’esistenza di tutti i requisiti
fondanti l’azione in garanzia per i difetti della cosa, abbia erroneamente
ridotto il minor valore nella misura della percentuale (5%) che il perito, con
il suo referto scritto, ha assegnato all’allagamento del 1979 quale causa dei
danni quando lo stesso perito, in occasione della sua audizione orale, ha
rettificato la propria posizione ammettendo che l’evento del 1979 era la causa
principale dei danni. Riconfermano quindi la richiesta di ottenere il
risarcimento di tutto il minor valore dell’immobile acquistato, ossia i Fr.
15’000.- corrispondenti al costo delle riparazioni.
Con
le osservazioni all’appello i convenuti ritengono che la sentenza del Pretore
sia ineccepibile sotto ogni punto di vista poiché al momento della
compravendita vi era solamente, quale difetto, l’influsso residuo derivante dal
sinistro del 1979 con un’incidenza limitata al 5% rispetto alle altre cause che
provocarono danni alla villa.
5.
In
appello non sono più litigiose le questioni riguardanti l’esistenza di un
difetto nella cosa venduta e la responsabilità dei venditori.
Bisogna
invece riesaminare la determinazione del minor valore che il Pretore ha
riconosciuto pari ai costi di riparazione limitati però alla percentuale che il
perito ha assegnato alla causa, tra le altre, che ha dato origine al danno e
che si é prodotta prima della compravendita mentre che gli appellanti vogliono
farsi riconoscere, per intero, nella misura dei costi necessari alla
riparazione.
5.1.
Secondo
la costante giurisprudenza del Tribunale federale la cosiddetta actio quanti minoris,
sia nel contratto di compravendita che in quello di appalto, va affrontata, per
quanto é della determinazione del minor valore, in base al metodo del calcolo
relativo, secondo cui la relazione tra il prezzo ridotto ed il prezzo convenuto
corrisponde alla relazione tra il valore oggettivo della cosa difettosa ed il
suo valore senza difetti (
DTF
111 II 163; 88 II 414; 81 II 210;
Giger
,
Berner Kommentar, ad art. 205 CO, n. 17 e seg. in part. n. 21;
OR-Honsell
,
ad art. 205, n. 7 e seg.;
Engel
, Contrats de droit suisse, pag. 42/43).
Va
al proposito rilevato che, salvo contrarie risultanze, si presume che il prezzo
convenuto corrisponde al valore oggettivo della cosa e che in mancanza di
indizi in senso opposto, può altresì presumersi che il minor valore corrisponde
al costo della riparazione (
DTF
111 II 163;
Rep.
1982, 382).
Appare comunque evidente che l’azione estimatoria non tende al risarcimento del
pregiudizio sulla base delle norme che governano l’inadempimento delle
obbligazioni (eventualmente e solo riservate nel caso di risoluzione
contrattuale come all’art. 208 CO), ma alla proporzionale riduzione del prezzo
d’acquisto sulla base di precise regole nell’intento di rimettere sui giusti
binari la relazione tra prestazione e controprestazione.
5.2.
Per
quest’ultima considerazione l’argomentazione del Pretore nel senso di
riconoscere il minor valore della cosa nella spesa prevista per il risanamento
ma in misura limitata alla percentuale di incidenza della causa verificatasi
precedentemente alla compravendita non può essere seguita.
5.3.
Come
visto il minor valore, così come del resto gli attori lo hanno identificato,
può corrispondere al costo della riparazione ma ciò solo in mancanza di
contrapposte risultanze.
La
determinazione del minor valore si opera, in riferimento al tempo, al momento
del trapasso dei rischi (
Giger
, Berner Kommentar, ad art. 205 CO, n. 27)
che le parti, nel rogito di compravendita (punto III doc. 6), hanno indicato,
come loro permette l’art. 220 CO, al 30 aprile 1984 giorno entro il quale
doveva essere effettuato il pagamento del prezzo (punto I doc. C).
Ora
l’importo di Fr. 15’000.- indicato dal perito si riferisce ad un intervento
previsto nel 1991, a distanza di 7 anni dalla compravendita con inevitabile
peggioramento, rispetto alla situazione iniziale, non essendo intervenuta
alcuna opera di protezione e per effetto della reazione delle parti danneggiate
dall’umidità interna con quella esterna ambientale; tanto é vero che lo stesso
perito indica un aggravamento tra il momento del sopralluogo giudiziale del
marzo 1988 (atto VIII) e quello della sua ispezione nel febbraio 1991 (cfr.
perizia 20 febbraio 1991).
Il
supplemento dei costi di riparazione - sia per il rincaro che, a maggior
ragione, per la recrudescenza del danno - dovuto al fatto che il difetto viene
tolto solo alla fine del processo non può essere così preso in considerazione
quale rappresentazione del minor valore (
DTF
45 II 660).
Inoltre
va considerato che l’importo della riparazione si riferisce a tutti i piani
dello stabile quando invece la notifica del difetto riguardava piuttosto un
solo appartamento, quello occupato dai signori __________ (cfr. lettera 12
dicembre 1984, doc. C) e che, almeno per quanto riguarda il piano terreno, i
danni vanno anche ricondotti all’otturazione degli scarichi della terrazza
soprastante (teste __________).
In
ogni caso l’importo di Fr. 15’000.- necessario alle riparazioni non può
assolutamente essere presunto, per i motivi sopra evidenziati, quale minor
valore della cosa venduta.
5.4.
Per
indicare con precisione il minor valore bisognava quindi procedere ad un
indagine peritale secondo il metodo del calcolo relativo e mancando, agli atti
di causa, tale prova - e non potendo giovare al proposito l’importo
preventivato per la riparazione - si impone la reiezione dell’appello come si
sarebbe dovuta imporre anche la reiezione della petizione che, tuttavia, nei
limiti accolti dal Pretore non é stata impugnata.
Non
va dimenticato che, nemmeno riferendosi alle cifre che appaiono dagli atti di
causa attorno al costo dell’immobile così come all’atto notarile di
compravendita ed all’eventuale incidenza del difetto ricalcolando a ritroso la
somma per la riparazione necessaria nel 1984 (vedi indicazione del perito a
pag. 2 del complemento 4 settembre 1991 che parla di un 30% riferito però al
solo periodo 1984/1988) é possibile procedere al calcolo relativo del minor
valore. Infatti, nella fattispecie concreta, non é possibile presumere che il
prezzo di acquisto corrisponda al prezzo oggettivo dell’immobile senza difetti.
Troppi indizi vi contrastano: il fatto che trattasi di una palazzina di inizio
secolo e che la vendita sia avvenuta a quel prezzo (Fr. 2’330’000.-)
nell’ambito del perfezionamento di divisioni ereditarie dei convenuti i quali,
solo cinque anni prima la pagarono Fr. 2’200’000.- e vi investirono più di un
milione di franchi di restauri, ricavandone infine, con altre vendite di
scorpori di terreno di quello stesso mappale, mezzo milione di franchi in meno
(cfr. duplica punto 2 e doc. relativa).
6.
Diventa
privo d’oggetto l’esame della domanda intesa alla nomina di un nuovo perito che
abbia a precisare la causa dei danni denunciati poiché la conoscenza di tale
problematica risulta inutile visto l’esito dell’appellazione ed i motivi che l’hanno
determinato.
Le
spese e le ripetibili seguono la soccombenza degli attori.
Per
i quali motivi
richiamati
l’ art. 205 CO e, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello
19 settembre 1994 degli avv.ti __________ e __________ __________
é
respinto
.
2.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                       Fr.   580.-
b)emolumenti
di cancelleria                         Fr.     20.-
totale                                                               Fr.   600.-
già
anticipati dagli appellanti, rimangono a loro carico con l’obbligo di versare
alla controparte, in solido, Fr. 800.- per ripetibili d’appello.
3.
Intimazione
a:                           -      __________
Comunicazione
alla Pretura di Lugano, sez. 1
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario