ti_gerichte · 11.2003.33 · 2004-04-13 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 13.04.2004 11.2003.33
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 13.04.2004 11.2003.33
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 13.04.2004 11.2003.33

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
11.2003.33
Lugano
13 aprile 2004/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Walser
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa n.
132-03.2001–08/2002 RF (iscrizione nel registro fondiario) del Dipartimento
delle istituzioni, Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità
di vigilanza, che oppone
__________
(patrocinata dall'avv. __________)
alla
__________
quale autorità di vigilanza __________,
e all'
__________
;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto il
ricorso del 7 marzo 2003 presentato da __________ contro la decisione emanata
il 2 febbraio 2003 dalla Sezione __________;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
Con
atto pubblico rogato il 18 giugno 2002 dal notaio dott. __________ (n.
__________) __________, domiciliata a __________, vedova e senza discendenti,
ha ceduto a __________ e, “a titolo di compenso per attivi­tà pas­sate e a titolo
di vitalizio per il futuro”, due fondi a __________ (la particella n.
__________ RFD, di 1389 m², su cui sorge una casa d'abitazione, e la particella
n. __________RFD, di 1451 m², inedificata), come pure uno a __________e (la
particella n. __________ RFD, di 349 m², su cui si trova una casa di vacanza),
riservandosi un diritto d'usufrutto a vita su tutti e tre i fondi. Il rogito
prevedeva, fra l'altro, quanto segue:
Premesso che da diversi anni la signora
__________ presta aiuto e cure alla signora __________ a causa del suo stato di
salute e che detto stato è peggiorato in questi ultimi tempi, le parti convengono
di stipulare il seguente contratto di
compra-vendita
(vitalizio)
mediante
il quale:
(…)
3.  Quale
contropartita la signora __________, oltre a compensare le sue prestazioni
passate, si impegna formalmente a prestare cure e assistenza vita natural
durante alla signora __________. Inoltre la signora __________ si impegna
moralmente a non vendere i beni suddetti e [a] lasciarli in eredità, in più
della sua quota, a sua figlia __________.
(…)
B.
__________
è deceduta a Losanna il 28 giugno 2002, lasciando quattro disposizioni di
ultima volontà. Nella prima, un testamento olografo, essa istituiva erede universale
il marito __________, pre­morto. Nelle successive, di cui due altri testamenti
olografi del 3 agosto 1981 e del 10 gennaio 1989 e un testamento pubblico
rogato il 2 novembre 2000 dal notaio __________, essa ha nominato sua erede
universale la già citata __________. In quest'ultima disposizione la testatrice
ha nondimeno previsto alcuni legati, destinando segnatamente la particella n.
__________9 RFD di __________ ad __________.
C.
Frattanto,
il 26 giugno 2002, il notaio __________ ha chiesto l'iscrizione nel registro
fondiario dei citati trapassi di proprietà (d.g. __________ del 26 giugno
__________) e del diritto di usufrutto (d.g. __________ del 26 giugno
__________). Con decisione del 1° luglio 2002 l'ufficiale del registro
fondiario del Distretto di __________ ha respinto le due istanze, poiché
“trattandosi di un contratto vitalizio, per la sua validità, lo stesso richiede
la forma prescritta per il contratto successorio (art. 522 cpv. 1 CO) ossia la
partecipazione all'atto di due testimoni (art. 499 e 512 CC)”.
D.   __________
ha impugnato il 2 settembre 2002 la decisione predetta davanti alla Sezione del
__________, chiedendone l'annullamento e postulan­do l'iscrizione a suo nome
delle tre note particelle. Nelle sue osservazioni del 10 settembre 2002 l'ufficiale
ha confermato la propria posizione. Con memoriale del 4 ottobre 2002 il notaio
__________, autorizzato a intervenire, ha proposto l'accoglimento del ricorso.
Il 12 novembre 2002 l'autorità di vigilanza ha acquisito agli atti un referto
allestito da __________, perito del Dipartimento delle istituzioni, in merito
ai valori venali degli immobili ceduti, sul quale le parti hanno potuto
esprimersi. Statuendo il 2 febbraio 2003, l'autorità di vigilanza ha respinto
il ricorso, ponendo la tassa di giustizia di fr. 200.– a carico della ricorrente.
E.
Contro
la decisione appena citata __________ è insorta a questa Camera con un ricorso
del 7 marzo 2003 nel quale chiede che la decisione dell'ufficiale sia annullata,
ordinando l'iscrizione a suo nome delle particelle n. __________e __________
RFD __________ e __________RFD di __________. Il 31 marzo 2003 la stessa
ricorrente ha presentato una risposta, nella sua qualità di erede universale
istituita per testamento, chiedendo l'accoglimento del ricorso. Nelle sue
osservazioni del 7 aprile 2003 la Sezione del registro fondiario propone invece
di respingere il ricorso e di confermare la decisione impugnata. L'ufficiale è
rimasto silente.
F.
Nel
frattempo, il 23 dicembre 2002, __________ ha convenuto __________ davanti al
Pretore del Distretto di __________ per far dichiarare nullo il testamento
pubblico del 2 novembre 2000. Un'istanza di intervento accessorio presentata
dal dott. __________ a sostegno di __________ è stata respinta dal Pre­tore il
5 giugno 2003. Un appello introdotto il 12 giugno 2003 dal­l'avvocato
__________ è tuttora pendente davanti a questa Camera (inc. 11.2003.82).
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario sono
impugnabili davanti alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della
legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il
termine di ricorso è, per diritto federale, di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF;
Schmid
in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª
edizione, n. 25 ad art. 956 con richiamo a
Huber
in: ZBGR 70/1989 pag. 134 seg.). La decisione impugna­ta è stata notificata
alla ricorrente il 5 febbraio 2003 (busta di intimazione allegata al
memoriale). Tempestivo, il ricorso in esame è pertanto ricevibile.
2.
Nella
fattispecie il ricorso è diretto con­tro la decisione emessa dall'autorità di
vigilanza, ma l'Ufficio del registro fondiario rimane parte in causa (
Deschenaux
, Das Grundbuch, in:
Schweizerisches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto).
La ricorrente ha prodotto anche un memoriale di risposta, affermando di essere
“contemporaneamente la parte convenuta, essendo stata istituita erede universale
in tre testamenti” di ____________ (act. II, pag. 2). Ciò non giustifica
tuttavia ch'essa risponda al suo stesso gravame. Ci si può domandare invece se
non vadano considerati come parte in causa i terzi toccati nei loro interessi
da un eventuale accoglimento del ricorso (in tal senso:
Deschenaux
, loc. cit.), ossia in concreto __________, legataria
della particella di __________ designata nel testamento pubblico del 2 novem­bre
2000. Dato il presumibile esito della procedura, il quesito può nondimeno
restare indeciso.
3.
L'autorità di vigilanza ha interpretato il contratto in esame come
un negozio giuridico misto, che integra elementi costitutivi della
compravendita immobiliare e del vitalizio. A suo avviso, nel­la misura in cui
la cessione degli immobili è destinata a tacitare l'esecuzione di prestazioni a
carattere assistenziale, il contratto si qualifica alla stregua di una
compravendita, ritenuto che il valore della contrattazione è quello indicato
(stima ufficiale dei tre immobili) e che il pagamento del prezzo è compensato
con le prestazioni fornite. I problemi – ha soggiunto l'autorità – riguardano
il vitalizio, già per il fatto che al proposito la ricorrente e il notaio
rogante ammettono trattarsi di una cessione immobiliare senza reale
controprestazione, sicché parrebbero scorger­si gli estremi di una donazione.
Essa si è domandata così se l'ufficiale fosse abilitato a sostituire
l'enunciazione formulata dalle parti avvalendosi della propria opera interpretativa
qualora da un atto emerga in modo evidente un contrasto con quanto i comparenti
hanno inteso stipulare, ma ha lasciato il dubbio irrisolto. E indecisa essa ha
lasciato anche la questione di sapere se un contratto di vitalizio che preveda
obblighi per una sola parte non sia in realtà una promessa di donazione giusta
l'art. 243 CO, sottratta alle esigen­ze formali dell'art. 522 cpv. 1 CO.
Ciò
posto, a parere dell'autorità di vigilanza la struttura del negozio giuridico
non lascia spazio – sulla scorta degli elementi in esso contenuto – a
divergenze di lettura, almeno entro i margini del potere riservato
all'ufficiale dei registri. A suo modo di vedere, le parti avevano inteso
fondare uno scambio di prestazioni su due titoli giuridici appaiati, ma strettamente
connessi. Le clausole del primo atto (la compravendita) corrispondono alla
qualifica giuridica. Per quel che concerne l'elemento aleatorio e imprevedibile
contenuto nella qualifica di vitalizio, esso era dato, pur considerando le
precarie condizioni in cui versava __________, e la cessione avveniva
formalmente tenendo conto del peggioramen­to irreversibile della salute di lei.
Quanto alla tesi della ricorrente, secondo cui le prestazioni assistenziali da
lei fornite avrebbero largamente superato il valore dei fondi, l'autorità di
vigilanza ha rilevato che stando a una perizia allestita in corso di procedura
il valore venale degli immobili ceduti, sebbene gravati di usufrutto, escludeva
l'ipotesi e, anzi, suffragava il carattere oneroso del contratto circa le
prestazioni assistenziali future. Donde l'applicabilità dell'art. 522 cpv. 1
CO, con la conseguenza che l'atto risultava nullo per quanto attiene al
vitalizio. Infine l'autorità ha soggiunto che non compete all'ufficiale
valutare se, in caso di contratto misto, la violazione della forma su un punto
secondario possa essere trascurata o sia possibile una conversione dell'atto
sulla base dell'art. 20 cpv. 2 CO o di una posteriore modifica convenzionale.
Essa ha concluso in effetti che la nullità di un atto per vizio di forma va
rilevata d'ufficio e, quand'anche parziale, impedisce di procedere a iscrizioni.
4.
La ricorrente rammenta anzitutto il contenuto delle disposizioni di
ultima volontà lasciate dall'alienante. Fa valere che le interessate hanno
voluto stipulare un contratto di compravendita e istituire un usufrutto vita
natural durante in favore dell'alienante, indicando il prezzo della
contrattazione nel valore di stima degli immobili ceduti e prevedendo il
pagamento mediante compensazione di prestazioni eseguite. Essa sottolinea dipoi
che l'atto di compravendita ottempera a tutti i requisiti per essere iscritto
nel registro fondiario, mentre l'iscrizione del diritto di usufrutto è divenuta
superflua in seguito al decesso della beneficiaria. Quanto al contratto di
vitalizio, la ricorrente si duole che l'autorità di vigilanza si sia scostata
dal prezzo indicato dalle contraenti procedendo a una valutazione peritale del
valore venale dei fondi. Sostiene che le prestazioni assistenziali di lei si
sono protratte per circa vent'anni e, calcolando in difetto un compenso di fr.
1000.– mensili, il prezzo pattuito nell'atto pubblico di fr. 233 206.–
risulta integralmente compensato dalle prestazioni svolte. Ne discende, a suo
dire, che l'impegno di continuare a prestare cure e assistenza vita natural
durante all'alienante, la quale peraltro versava in pessime condizioni di
salute, va inteso come un vitalizio gratuito. Tale contratto costituisce una
promessa di donazione per la qua­le non occorre l'atto pubblico qualificato, ma
basta un semplice atto pubblico a norma dell'art. 243 CO. Donde l'iscrivibilità
dell'atto nel registro fondiario.
5.
Il
contratto in esame denota due stipulazioni: la prima per attività assistenziali
eseguite dalla ricorrente nel passato, la seconda per prestazioni di “cure e
assistenza” da fornire a titolo di vitalizio alla creditrice. I due elementi
sono intimamente legati, ove appena si consideri che l'alienante assicura un
unico compenso, ossia la cessione di tre immobili destinati a rimunerare sia le
prestazioni effettuate sia quelle future. Ora, nella misura in cui riguarda
prestazioni assistenziali passate, v'è da interrogarsi se l'atto sia dav­vero
una compravendita immobiliare. Intanto perché la prestazio­ne caratteristica non
è l'alienazione di immobili (mera retribuzione), bensì la prestazione di cure.
Inoltre perché fra gli elementi essenziali di una compravendita deve figurare
il prezzo, da indicare nell'atto pubblico (
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 3ª edizione, pag. 143 seg. n. 964 e 968). Certo, in
concreto le parti hanno indicato il valore dell'intera contrattazione “come a
quello ufficiale di stima” (3° foglio, punto 4), ma solo “agli effetti del trapasso
a registro fondiario” (loc. cit.). Il prezzo della sola “compra­vendita”, poi,
non è nemmeno determinabile (
Tercier
,
op. cit., pag. 144 n. 969; si veda anche l'art. 184 cpv. 3 CO). È vero che la
terminologia adottata in un contratto non è decisiva (
Gauch/ Schluep/Schmid/Rey
,
Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil I,
7
a
edizione, pag. 213 n. 1037). Ciò non toglie però che in circostanze siffatte
rimarrebbe da definire a che titolo l'alienante abbia stipulato la cessione dei
suoi immobili e se i requisiti per l'iscrizione del trapasso di proprietà in
virtù di siffatto negozio giuridico siano adempiuti. Sia come sia, si ammettesse
pure che la forma prescritta per l'acquisto della proprietà immobiliare (l'atto
pubblico: art. 18 cpv. 1 lett. a RRF) sia sufficiente, almeno dal punto di
vista dell'ufficiale del registro fondiario, in concreto non giova attardarsi
sulla questione poiché, come si vedrà oltre, all'iscrizione del trasferimento
di proprietà osta – comunque sia – la seconda parte del contratto sulla
prestazione di “cure e assistenza” promessa per il futuro a titolo di vitalizio.
6.
Secondo
l'art. 521 cpv. 1 CO il contratto di vitalizio è quello per cui una parte si obbliga
a trasferire all'altra una sostanza o deter­minati beni e questa a procacciarle
il mantenimento e l'assistenza vita sua durante. Per la sua validità esso
richiede la forma prescritta per il contratto successorio (art. 522 cpv. 1 CO),
ossia l'atto pubblico con l'intervento di due testimoni (art. 512 cpv. 1 CC con
rinvio all'art. 499 CC). Ciò vale anche in caso di contratti misti, in specie
quando una parte si impegni ad assicurare sostentamento vitalizio in cambio di
un immobile (
Tercier
, op. cit.,
pag. 930 n. 6481 con rinvio a DTF 105 II 45 consid. 2). Qualora il contratto
sia stipulato a titolo gratuito, per converso, si applicano le norme sulla
donazione, anche per quanto attiene alla forma (
Bauer
in: Basler Kommentar, OR I, 3ª edizione, n. 4 ad
art. 521;
Oser/Schönenberger
,
Zürcher Kommentar, n. 7 ad art. 520 CO;
Engel
,
Contrats de droits suisse, 2ª edizione, pag. 684;
Jac­card
in: Commentaire romand, CO I, Basilea 2003, n. 1 ad
art. 521;
Tercier
, op. cit., pag.
928 n. 6463). In quest'ultima ipo­tesi, trattandosi di immobili, è pertanto
sufficiente l'atto pubblico (art. 243 cpv. 2 CO), senza la partecipazione di
testimoni.
7.
La
ricorrente fa valere che il valore della transazione è di complessivi fr.
233 206.–, pari al valore di stima degli immobili ceduti, e si duole che
l'autorità di vigilanza si sia fondata sul valore venale risultante dalla
perizia. Invero l'allestimento di una perizia non appare un mezzo di prova
consono alla procedura di iscrizione nel registro fondiario (DTF 119 II 18
verso l'alto con rimando;
Steinauer
,
Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 233 n. 847a; v. anche
Deillon-Schegg
,
Grundbuchanmeldung und Prüfungsplicht des Grundbuchverwalters im
Eintragunsverfahren
, Zurigo 1997, pag. 12 in basso),
tanto meno ove si pensi che “agli effetti del trapasso a registro fondiario” le
contraenti hanno fissato il valore della contrattazione nel valore di stima
ufficiale (rogito del 18 giugno 2002, 3° foglio, punto 4). Nulla esclude che il
contratto indichi un valore inferiore a quello reale, fosse solo per fini
fiscali o tributari. Se non che, il potere d'esame dell'ufficiale riguardo al
titolo di acquisto è limitato all'esame delle esigenze legali specifiche al
registro fondiario e delle prescrizioni di forma (art. 965 cpv. 3 CC; DTF 124
III 343 consid. 2b; ancora più recente: Der bernische Notar 2004 pag. 176). Di
principio non comprende invece la verifica del diritto sostanziale (DTF 119 II
17 consid. 2a), eccettuato quanto egli può verificare facilmente (
Steinauer,
op. cit., n. 849 in fine con
riferimenti). In una sentenza del 30 marzo 1944 (traduzione tedesca pubblicata
in: ZGBR 33/1952 pag. 139) il Tribunale federale ha lasciato aperta la que­stione
di sapere se l'ufficiale possa appurare un'ipotesi di simulazione, la quale in
ogni modo può essere ravvisata solo in casi limite, allorché il prezzo indicato
dalle parti appaia, alla luce di sicure conoscenze dell'ufficiale,
manifestamente inattendibile
(
v.
anche
Deschenaux,
op. cit., pag.
498 nota 45 con rinvii). Simili estremi non ricorrono in concreto, tant'è che
l'autorità di vigilanza ha dovuto rivolgersi a un perito. Ci si può domandare
pertanto se in concreto sussistessero ragioni sufficienti per scostarsi dal valore
indicato dalle parti. Il quesito può rimanere una volta ancora indeciso,
giacché quand'anche ci si fondasse sui valori indicati nell'atto, ciò non
significa ancora che la ricorrente abbia dimostrato il carattere gratuito del
contratto di vitalizio.
8.
L'interessata
adduce di aver prestato cure e assistenza sull'arco di una ventina d'anni, per
un valore di almeno fr. 1000.– mensili (ricorso, pag. 6 nel mezzo). Se non che,
dall'atto pubblico risulta unicamente che essa ha prestato “aiuto e cure” per
“diversi anni” (1° foglio, premessa; v. anche sopra, lett. A), di modo che non
è dato di sapere per quanto tempo essa si sia adoperata. Tutto si ignora
inoltre sulla natura e l'intensità delle prestazioni assisten­ziali fornite,
sicché risulta impossibile finanche azzardare una stima del loro corrispettivo.
Per di più, le contraenti medesime hanno indicato che la cessione degli
immobili avveniva, oltre che “a titolo di compenso per attività passate”, anche
“a titolo di vitalizio per il futuro” (rogito, 1° foglio, punto 1; v. anche
sopra, lett. A). In circostanze del genere la tesi della ricorrente, secondo
cui il prezzo pattuito per la cessione degli immobili sarebbe interamente
compensato dalle prestazioni già effettuate, non corrisponde al tenore delle
espresse dichiarazioni di volontà delle parti, cui per principio l'ufficiale
del registro fondiario deve attenersi (
Deschenaux
,
op. cit., pag. 496 seg.).
9.
La
ricorrente assevera altresì che le condizioni di salute dell'alienante erano
estremamente precarie, tant'è che la medesima è deceduta dieci giorni dopo la
firma del contratto, e che le prestazioni da lei fornite a titolo di vitalizio
si sono rivelate d'entità trascurabile, visto il repentino decesso di __________.
Essa inoltre si era impegnata a prestare unicamente “cure e assistenza”, mentre
l'oggetto del vitalizio comprende – di principio – anche prestazioni di
mantenimento. Ora, benché le parti siano libere di fissare il contenuto delle
prestazioni di vitalizio, questo non dovrebbe scostarsi, per difetto, in modo
rilevante da quanto prevede l'art. 524 CO, in difetto di che viene a cadere la
qualifica di contratto di vitalizio (
Bauer,
op. cit., n. 4 ad art. 524 CO). Ci si può chiedere, quindi, se le prestazioni
promesse dalla ricorrente fossero, per durata e contenuto, talmente
trascurabili da far apparire la cessione degli immobili da parte della
creditrice del vitalizio come gratuita.
a)
Quando
il valore della sostanza o dei beni trasferiti al debitore del vitalizio è
maggiore delle prestazioni da lui promesse, si è effettivamente in presenza di
un contratto misto che integra elementi del vitalizio e della donazione (spesso
dissimulata), al quale rimangono tuttavia applicabili – di principio – le disposizioni
degli art. 521 segg. CO (
Bauer
,
op. cit., n. 4 alla premessa degli art. 521–529 CO). Decisivo è che il debitore
del vitalizio sopporti il carattere aleatorio dell'obbligo di mantenimento e
assistenza e che, al momento della conclusione del contratto, non appaia del
tutto inverosimile che il creditore del vitalizio, con l'avanzare degli anni e
il peggiorare del suo stato di salute, abbia necessità di tali prestazioni (
Bauer
, loc. cit.;
Jaccard
, op. cit., n. 1 in fine ad art.
521 CO). In caso contrario la cessione dei beni da parte del creditore del
vitalizio avviene a titolo di donazione, con la conseguenza che le prescrizioni
di forma dell'art. 522 cpv. 1 CO non sono più applicabili (v. anche consid. 6
in fine, in cui si prospetta l'ipotesi contraria, ossia la promessa di
prestazioni di vitalizio da parte della debitrice del vitalizio a titolo gratuito).
b)
In
concreto la premessa dell'atto pubblico fa, invero, riferimento a un peggioramento
dello stato di salute dell'alienante (sopra, lett. A). Il contratto, tuttavia,
conserva il suo carattere aleatorio, giacché non risulta – né la ricorrente
pretende – che le contraenti ritenessero altamente verosimile il prossimo
decesso della cedente (
Tercier,
op. cit., pag. 928 n. 6465;
Bauer,
op.
cit., n. 6 ad art. 521 CO). Quanto all'oggetto del vitalizio, non è dato di
sapere in che cosa consistessero concretamente le prestazioni di “cure e
assistenza” promesse dalla ricorrente, né è possibile stabilire se la loro
entità si discostassero, per difetto, in modo rilevante dalla disciplina
prevista all'art. 524 CO. In simili circostanze, la valutazione di siffatte
ipotesi spetterà, se mai, al giudice del merito e sfugge, ancora una volta, al
limitato potere di esame dell'ufficiale (sopra, consid. 7).
10.
Il mancato
rispetto della prescrizione di forma comporta la nullità assoluta dell'atto
(art. 11 cpv. 2 CO), da rilevare d'ufficio (DTF 106 II 151 consid. 6 con
rimandi). In caso di trasferimento immobiliare nell'ambito di un contratto di
vitalizio, in particolare, la forma dell'atto pubblico non è sufficiente e il
contratto è nullo nel suo insieme (
Schaet­zle
in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 27 ad art. 522 CC). Giovi rilevare che
l'esigenza dell'atto pubblico qualificato non è senza ragione: essa ha per scopo,
infatti, di rendere attento il creditore del vitalizio della relazione di dipendenza
che lo legherà al debitore dopo l'alienazione della sostanza, proteggendo
indirettamente anche i suoi eredi  (
Schaetzle
,
op. cit., n. 5 ad art. 522 CC;
Tercier
,
op. cit, pag. 929 n. 6477). Ciò appare tanto più giustificato se si considera
che, a differenza di quanto avviene nell'ambito del contratto successorio, la
cessione del patrimonio del creditore si concreta immediatamente, e non solo
dopo il decesso di lui (
Engel
,
op. cit., pag. 684). L'imperativo di forma si impone inoltre per evitare che
siano eluse le disposizioni del diritto successorio mediante il trasferimento
di un patrimonio senza istituzione d'erede e senza la conclusione di un
contratto successorio (
Tercier,
loc.
cit.;
Bauer,
op. cit., n. 1 ad
art. 522 CC;
Jaccard
, op. cit.,
n. 1 ad art. 522 CC).
Dandosi
violazione di forma, i contraenti sono tenuti a restituire le prestazioni già
ricevute, salvo in caso di abuso (
Tercier
,
op. cit., pag. 930 n. 6483), segnatamente ove le parti abbiano già adempiuto il
contratto (DTF 98 II 316 verso il basso), almeno l'essenziale (RVJ 1991 pag.
288 consid. 4b;
Bauer,
op. cit.,
n. 5 ad art. 522 CC con riferimenti). Nella fattispecie il trasferimento dei
fondi ceduti non è ancora intervenuto, né si può affermare che le prestazioni
di vitalizio siano state prestate per un lungo periodo, giacché la creditrice è
sopravvissuta solo dieci giorni alla conclusione del contratto (in tal senso:
Schaetzle
, op. cit., n. 28 ad art. 522
CC). Anche tale aspetto, in ogni modo, esula palesemente dal potere d'esame
dell'ufficiale, che non può sostituirsi alle parti esaminando eccezioni che,
come in concreto, neppure sono state sollevate dall'interessata (
Deschenaux,
op. cit., pag. 498). Ne discende
che, data la nullità del contratto in esame per difetto di forma, il trapasso
di proprietà non può essere iscritto a registro fondiario e il ricorso
dev'essere respinto.
11.
Gli
oneri processuali vanno a carico della ricorrente (art. 28 cpv. 1 LPAmm). Non
si giustifica invece di attribuire ripetibili alla Sezione del registro
fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza né all'ufficiale del
registro fondiario, che si sono limitati a intervenire nell'ambito delle
rispettive attribuzioni ufficiali (art. 159 cpv. 2 OG per analogia).
12.
Per
quanto riguarda la comunicazione dell'odierno giudizio, infine, essa deve avvenire
anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce l'art. 102 cpv. 2 RRF
(Schmid
, op. cit., n. 34 ad art. 957),
seppure tale prassi appaia oggi desueta in molti Cantoni (
Deschenaux
, op. cit., pag. 201 in
alto).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   Il
ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 300.–
b)
spese                       fr.
50.–
fr.
350.–
sono
posti a carico della ricorrente. Non si assegnano ripetibili.
3.   Intimazione
a:
– avv.
__________;
–
__________;
­–
__________.
Comunicazione
all'Ufficio federale di giustizia.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso di diritto amministrativo
al Tribunale federale entro 30 giorni dalla sua intimazione (art. 97 segg.
OG).