ti_gerichte · 12.1999.129 · 2000-03-13 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.03.2000 12.1999.129

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.1999.00129
Lugano
13 marzo 2000
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa a procedura speciale
in materia di contratto di locazione -inc. no. DI.98.00367 della Pretura del
distretto di Bellinzona- promossa con istanza 21 dicembre 1998 da
__________
__________
entrambi rappr. da__________ __________
contro
__________
__________
entrambi rappr. dall'avv. __________
con cui gli istanti hanno chiesto la
riduzione della pigione relativa all'appartamento di 4 1/2 locali in Via
__________ a __________ da mensili fr. 1'151.- a fr. 996.90 dal 1° ottobre 1998
e l'accertamento dell'avvenuto versamento di fr. 1'200.- a titolo di deposito
di garanzia;
domande avversate dai convenuti e che il
Segretario Assessore, con sentenza 8 giugno 1999, ha parzialmente accolto,
fissando a fr. 1'025.- mensili la pigione dovuta dagli istanti a far tempo dal
1° ottobre 1998 e accertando l'avvenuto versamento da parte loro del deposito
di garanzia di fr. 1'200.-;
appellanti i convenuti con atto di appello
18 giugno 1999 con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di
respingere la domanda di riduzione della pigione, con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli istanti con osservazioni 19
luglio 1999 postulano la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti;
ritenuto
in fatto
A.
__________
e __________ conducono in locazione l'appartamento di 4 1/2 locali al V piano,
interno 27, in Via __________ a __________, corrispondente a 42/1000
dell'intero immobile costituito in PPP. A far tempo dal 1° ottobre 1994 la
pigione è stata fissata in fr. 1'151.- mensili (indice punti 139.8 e tasso
ipotecario del 5.5%).
Con
lettera 27 maggio 1998 i conduttori hanno chiesto una riduzione della pigione
con effetto dal 1° ottobre 1998 in conseguenza del calo al 4% del tasso
ipotecario di riferimento. In tutta risposta l'amministratrice dello stabile
__________ ha notificato loro un aumento della pigione, sostenendo in sostanza
che l'immobile non conseguiva un reddito sufficiente.
B.
Dopo
aver adito l'Ufficio di conciliazione, i signori __________ si sono
tempestivamente rivolti alla Pretura con l'istanza che qui ci occupa, con cui
hanno chiesto da un lato la riduzione della pigione a fr. 996.90 dal 1° ottobre
1998 e dall'altro l'accertamento dell'avvenuto versamento da parte loro di fr.
1'200.- a titolo di deposito di garanzia.
__________
e __________, proprietari dello stabile, si sono opposti ad entrambe le
richieste, versando agli atti la documentazione attestante a loro dire
l'insufficiente reddito conseguito dallo stabile e sostenendo che la somma di
fr. 1'200.- versata a suo tempo dai conduttori si riferisse in realtà ad
un'altra posizione debitoria.
C.
Il
Segretario assessore, con la sentenza qui impugnata, ha parzialmente accolto
l'istanza, accertando da un lato che i fr. 1'200.- si riferivano effettivamente
al deposito di garanzia e riducendo dall'altro a fr. 1'025.- la pigione mensile
dovuta dagli istanti dal 1° ottobre 1998. Quest'ultimo importo (pari, annualmente,
a fr. 12'256.-) è stato determinato tenendo conto dei costi dell'immobile
(rendita ammissibile del capitale proprio fr. 73'837.-, oneri ipotecari fr.
156'000.-, costi di manutenzione fr. 31'222.-, costi d'esercizio fr. 14'752.-)
imputabili agli istanti in base ai rispettivi millesimi (42/1000), a cui
andavano aggiunti i costi di amministrazione individuali (fr. 712.-).
D.
Con
l'appello i convenuti chiedono che, in riforma del primo giudizio, la domanda
di riduzione della pigione venga respinta. Essi contestano il conteggio
allestito dal giudice di prime cure: innanzitutto censurano il fatto che gli
oneri ipotecari non siano stati conteggiati al loro valore effettivo (fr.
174'840.-), ma astrattamente in funzione del tasso di riferimento; ritengono
inoltre ingiustificato il mancato riconoscimento da parte del Segretario
assessore tra i costi d'esercizio annuali dei costi di elettricità (fr.
340.30), telefono (fr. 1'394.40) e per la tassa di soggiorno (fr. 80.-)
relativi all'appartamento rimasto a disposizione dei locatori per le loro
mansioni amministrative rispettivamente dei premi dell'assicurazione vita di
__________ (fr. 1'440.45), onere imposto dalla banca creditrice; infine, a
prescindere da quanto precede, ritengono che le spese telefoniche, non comprese
in altre posizioni del conteggio, non potevano dunque essere poste in
deduzione.
E.
Delle
osservazioni con cui gli istanti postulano la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto
1.
Prima
di passare in rassegna le censure sollevate con l'appello, appare opportuno
evadere le contestazioni sollevate dagli istanti con le loro osservazioni.
Essi
ribadiscono innanzitutto anche in questa sede che ai fini del calcolo del
reddito locativo non possono essere considerati tutti i costi esposti dalla
controparte per i quali non esiste un giustificativo contabile preciso,
rispettivamente una fattura chiara e controfirmata da chi l'ha emessa. Gli
istanti non indicano però in concreto quali siano le specifiche posizioni così
viziate, che non potrebbero essere considerate. La censura, così come è
formulata, appare dunque irricevibile, non essendo compito di questa Camera
ricercare nella voluminosa documentazione contabile versata agli atti quali
siano le posizioni non sufficientemente comprovate (
Cocchi/Trezzini
,
CPC, N. 14 ad art. 183;
IICCA
18 marzo 1996 in re T./M. e lc., 8
settembre 1997 in re T. SA/C. e lc., 21 gennaio 1998 in re G. SA/P.).
D'altro
canto essi ritengono eccessivi i costi d'amministrazione, esposti dai locatori
in ragione del 5% delle pigioni lorde.
In realtà
il dato esposto dai convenuti, pur essendo elevato, rientra ancora tra quelli
ammissibili, la dottrina avendo confermato la liceità di una percentuale per
spese d'amministrazione variante tra il 3.5 ed il 5% (
Rohrer
, Wie wird
die Nettorendite im Sinne von Art. 269 OR berechnet?, in
MRA
1996 p. 50;
MRA
1999 p. 3 segg. con rif.).
Contrariamente
a quanto ritenuto dagli istanti, non risulta poi che l'amministratrice dello
stabile, oltre a tale importo, percepisca pure una percentuale del 3% sulle
spese accessorie e di riscaldamento: pur essendo vera la presenza nella
contabilità di una voce in tal senso (classeur, doc. 18), alla stessa non
risulta infatti conteggiato alcun importo, nemmeno nelle singole fatture emesse
nei confronti dei singoli inquilini.
Contrariamente
a quanto ritenuto dagli istanti, nemmeno risulta che i costi di amministrazione
(conto 770) siano già compresi nei costi d'esercizio, che in effetti si
riferiscono ai conti 730-760.
La
circostanza infine che a partire dal 1° agosto 1999 il tasso ipotecario di
riferimento sia ulteriormente diminuito al 3.75% è stata sollevata dagli
istanti per la prima volta in appello -quindi in maniera irrituale (art. 321
cpv. 1 lett. b CPC)- e non può quindi essere presa in considerazione; tanto più
che essi in prima sede avevano chiesto la riduzione della pigione a far tempo
dal 1° ottobre 1998 e non dal 1° agosto 1999. In ogni caso il tasso di
riferimento è nel frattempo già risalito al 4%.
2.
I
convenuti censurano il fatto che il Segretario assessore abbia applicato il
tasso ipotecario di riferimento, invece degli importi da loro effettivamente
pagati, per determinare l'onere ipotecario a loro carico. Chiedono dunque che a
questo titolo venga esposta una somma di fr. 174'840.- annua. A ragione.
Il
Tribunale federale ha in effetti recentemente stabilito che se per la
determinazione del reddito netto si deve partire dal ricavo netto
effettivamente percepito dal locatore, altrettanto deve valere per quanto
riguarda la determinazione dei costi a suo carico, che devono dunque essere
conteggiati al loro valore effettivo: ciò vale in particolare per i costi
dovuti alla necessità di far capo al capitale di terzi (
mp
1999 p. 144
con numerosi rif.). Tale principio conosce invero un'eccezione nel caso in cui
i costi del capitale siano fittizi o siano stati aumentati artificiosamente (
mp
1999 p. 145), ciò che tuttavia non risulta essere il caso -né gli istanti lo
pretendono- nella presente fattispecie.
3.
Stante quanto precede, nulla osta a che vengano considerati nel
conteggio anche i premi per l'assicurazione vita di __________ (annualmente fr.
1'440.45), garanzia esatta a suo tempo dalla banca finanziatrice per la concessione
dei crediti ipotecari (cfr. doc. 7-9): tali importi costituiscono infatti spese
necessarie per il finanziamento da parte dei terzi.
4.
Non
può di contro essere ammesso il computo delle spese di elettricità, telefono
(al proposito si veda però quanto esposto al prossimo considerando) e per tassa
di soggiorno relativi all'appartamento che i convenuti si erano riservati nello
stabile.
Non è
stato in effetti provato ed è in definitiva rimasto allo stadio di puro parlato
il fatto che i locali in questione servissero -come affermato dai convenuti-
per incontri con nuovi potenziali inquilini, per la discussione e la
conclusione di nuovi contratti, per la sorveglianza sul portinaio,
sull'amministrazione e sullo stato dell'immobile, attività che esulerebbero da
quelle di competenza dell'amministratrice dello stabile; tanto più che dal
contratto concluso tra i proprietari e l'amministratrice dello stabile (doc.
13, in particolare la clausola 5), si evince che tali mansioni rientravano
proprio nelle competenze di quest'ultima.
5.
Ancora con riferimento alle spese telefoniche effettive,
registrate al conto 7702 (fr. 1'394.40), i convenuti osservano, a ragione, che
le stesse non potevano essere poste in deduzione -come invece fatto dal primo
giudice- dalla voce "costi d'esercizio", che in effetti si riferiva
unicamente ai conti 730-760. Ora, considerato che in base alla clausola 3b del
contratto con l'amministratrice dello stabile (doc. 13) tali spese potevano e
dovevano essere fatturate dall'amministratrice stessa forfetariamente in
ragione del 3% dell'onorario complessivo a suo favore e che in tale misura -e
solo in quella (quindi non come spese effettive)- sono già state computate nel
conteggio del reddito dell'immobile (esse corrispondono ai fr. 21.- dei fr.
712.- esposti per la posizione "amministrazione"), una loro deduzione
per i motivi esposti al considerando precedente non è più logicamente
possibile, cosicché la deduzione effettuata dal primo giudice deve essere
stornata.
6.
Ciò
posto, il conteggio allestito dal Segretario assessore deve essere corretto nei
termini seguenti:
rendita
ammissibile del capitale proprio            fr.   73'837.-
oneri
ipotecari                                                        fr. 174'840.-
costi
di manutenzione                                           fr.   31'222.-
costi
d'esercizio                                                     fr.   14'752.-
premi
assicurazione vita                                       fr.    1'440.45
storno
deduzione per spese telefoniche             fr.     1'394.40
totale
fr.
297'485.85
Il
reddito ammissibile dell'appartamento degli istanti (PPP di 42/1000) è quindi
di fr. 13'206.40 (fr. 12'494.40 (= 42/1000 di fr. 297'485.85) + costi
d'amministrazione fr. 712.-), corrispondenti a fr. 1'100.55 mensili.
7.
Ne
discende il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC),
ritenuto però che, nonostante la maggiore soccombenza degli istanti in prima
sede, appare senz'altro giustificato in applicazione dell'art. 414 CPC caricare
ad entrambe le parti in ragione di metà ciascuna le spese giudiziarie e
compensare le ripetibili della sede pretorile e ciò in quanto gli istanti sono
stati di fatto costretti ad adire la Pretura  in conseguenza della mancata
produzione da parte dei convenuti avanti all'Ufficio di conciliazione della
documentazione attestante il reddito dell'immobile (cfr. doc. G).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 18 giugno 1999 di __________ e __________
è
parzialmente accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 8 giugno 1999 della Pretura del distretto di
Bellinzona, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1.1
Il
canone di locazione che i signori __________ e __________ i in __________
devono versare ai signori __________ e __________ in  __________ è fissato in
fr. 1'100.55 il mese a far tempo dal 1° ottobre 1998.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 700.- e le spese di fr. 50.-, da anticipare  in
solido dagli istanti, rimangono a loro carico per 1/2 e per la rimanenza sono a
carico in solido dei convenuti, compensate le ripetibili.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                       fr.  230.-
b) spese                                                         fr.
20.-
Totale                                                             fr.
250.-
da
anticiparsi dagli appellanti in solido, restano a loro carico per 2/5 e per 3/5
sono poste a carico degli appellati in solido, i quali rifonderanno alla
controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 200.- per parti di
ripetibili di appello.
III.
Intimazione a:      - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario