ti_gerichte · 80.2011.142 · 2011-09-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: differimento per reinvestimento nell'abitazione primaria, acquisto per donazione di un appartamento e rivendita immediata, mancata prova dell'uso proprio

Tessin Camera di diritto tributario 31.05.2012 80.2011.142
Tessin Camera di diritto tributario 31.05.2012 80.2011.142
Ticino Camera di diritto tributario 31.05.2012 80.2011.142

Incarto n.
80.2011.142
Lugano
31 maggio
2012
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 24 ottobre 2011 contro la decisione del 26
settembre 2011 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
RI 1,
con atto pubblico del 30 giugno 2009,  riceveva in donazione dal padre __________
l’unità in proprietà per piani PPP n. __________ al fondo base __________ RFD
di ____________________ e __________ concedevano alla contribuente un diritto
di compera su un altro appartamento (PPP n. __________ al fondo base __________
RFD di __________), al prezzo di fr. 530'000.–.
B.
Due
giorni più tardi, con atto pubblico del 2 luglio 2009, iscritto a Registro
fondiario solo il 2 agosto 2010, RI 1 vendeva ai coniugi __________ e __________
il primo appartamento (PPP n. __________ RFD di __________) al prezzo di fr.
550'000.–.
Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 13 settembre
2010, la venditrice commisurava l’utile conseguito in fr. 173'255.–, ma
chiedeva il differimento dell’imposizione, avendo nel frattempo esercitato, il
2 agosto 2010, il diritto di compera sul secondo appartamento.
C.
L’Ufficio di tassazione di Locarno notificava alla contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili
immobiliari, con decisione del 25 novembre 2010. L’utile imponibile era
stabilito in fr. 186'577.–, pari alla differenza fra il valore di alienazione ed il valore di acquisto (fr. 363'423.–), e l’imposta dovuta in fr. 37'315.40. Nella motivazione allegata, l’autorità fiscale spiegava che, da un lato non aveva ammesso in deduzione le spese di manutenzione sostenute negli anni 2009 e 2010 e, dall’altro, non aveva concesso
il differimento dell’imposizione, per il fatto che i requisiti temporali
richiesti per tale agevolazione non erano adempiuti.
D.
La
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 3 dicembre 2010,
sostenendo di avere occupato durevolmente ed esclusivamente l’appartamento
ricevuto in donazione dal padre oltre ai tredici mesi dall’avvenuta donazione,
anche durante il periodo precedente, quando ancora era di proprietà del genitore.
L’autorità
fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 26 settembre 2011. Nella
motivazione ribadiva che il concetto di durevolezza non era adempiuto, per il
fatto che la reclamante aveva intenzione di venderlo sin dal momento in cui
l’aveva ricevuto in donazione. Infatti il contratto di vendita era stato
firmato dalle parti due giorni dopo la data del contratto di donazione.
E.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente
il mancato riconoscimento del differimento dell’imposizione dell’utile
immobiliare scaturito dalla vendita dell’appartamento di __________.
La
ricorrente sostiene in particolare che non vi sarebbe alcuna base legale che impedisca
“a qualcuno di rivendere il giorno dopo l’abitazione primaria per comprarne
un’altra”.
Diritto
1.
1
.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Il 30 giugno 2009, RI 1 ha ricevuto in donazione dal padre un
appartamento a __________. Lo stesso giorno ha sottoscritto un diritto di
compera con oggetto un altro appartamento sempre a __________. Il 2 luglio 2009 ha venduto il primo appartamento. Il 2 agosto 2010 ha poi esercitato il diritto di compera concernente
il secondo appartamento.
La contribuente
chiede di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicazione dell’art. 125 lett.
g
LT, avendo venduto l’appartamento usato durevolmente ed esclusivamente
per comperare il secondo appartamento.
Nella
decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha tuttavia negato il
differimento dell’imposizione, argomentando che la ricorrente non aveva abitato
l’appartamento alienato durevolmente, avendo avuto l’intenzione
di venderlo sin dal momento della
donazione.
2.2.
Per
l'art. 125 lett.
g
LT, l'imposizione dell'utile immobiliare è differita
in caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che
ha servito durevolmente ed esclusivamente all'uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all'acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
La citata
disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l'art. 12 cpv. 3
lett.
a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali
il reinvestimento deve essere effettuato.
Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della
commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta
sugli utili immobiliari, nell'intento di evitare casi di rigore estremo,
quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio sull'armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l'elevata
imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo di
domicilio un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che l'assenza di una tale
possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 131).
La
dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come una
eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse
necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La
ratio
della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell'inesistenza di una
componente dell'utile, bensì nelle modalità di impiego di quest'ultimo (
Ochsner
, Die Besteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.;
Mettler
,
Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.;
Rumo
, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer
des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto
che il legislatore abbia deciso di fare un uso extra-fiscale dell'imposta sugli
utili immobiliari (
Mettler
, op.
cit., p. 139;
Rumo
, op. cit., p.
170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell'abitazione o la mobilità della popolazione (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 132).
2.3.
Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett.
g
LT, sono le seguenti:
a)
l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato
devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;
b)
l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali:
•   l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;
•   la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;
c)
deve
trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;
d)
limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura
precedere la vendita;
e)
il
reinvestimento deve avvenire in Svizzera
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., pp. 132-134 e
p. 137;
Soldini/Pedroli
,
L’imposi-zione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100)
.
3.
3.1.
In una
recente sentenza del 15 marzo 2012, il Tribunale federale ha avuto modo di
confermare che la condizione dell’uso durevole e esclusivo va interpretata in
modo restrittivo, sottolineando in particolare che l’abitazione alienata doveva
costituire il domicilio principale del contribuente (decisione TF n.
2C_497/2011).         Nella fattispecie in esame, tale condizione non è manifestamente
adempiuta. Si è visto infatti che lo stesso giorno in cui ha ricevuto in
donazione l’appartamento dal padre, la contribuente ha acquistato un diritto di
compera avente per oggetto un altro appartamento. È allora evidente che, con la
contemporanea sottoscrizione del diritto di compera, la ricorrente ha
manifestato l’intenzione di non volerlo abitare durevolmente. Poco importa se
lo abbia abitato prima ancora di diventarne proprietaria, così come sostenuto
nel gravame. Ciò che rileva, ai fini dell’adempimento della condizione dell’uso
durevole e esclusivo, è che sia servito da suo domicilio principale a partire
dal momento in cui ne è divenuta proprietaria. Ciò che di tutta evidenza non è
il caso, dal momento che dopo appena due giorni l’ha rivenduto. Irrilevante è
inoltre l’iscrizione dell’atto di compravendita a registro fondiario avvenuta
dopo oltre un anno. Stipulando il contratto di vendita dell’appartamento dopo due
giorni, la contribuente ha manifestato inequivocabilmente la volontà di non farne
la sua abitazione principale.
La successione temporale
dei fatti – acquisto per donazione di un appartamento e acquisto del diritto di
compera sul secondo lo stesso giorno e poi, un anno dopo, in un solo giorno, iscrizione
a RF della vendita del primo appartamento ed esercizio del diritto di compera
sul secondo –
induce piuttosto a pensare che la ricorrente sia
stata interposta nello svolgimento di operazioni immobiliari dal padre,
titolare di un’impresa di costruzione, nell’intento di beneficiare di vantaggi
fiscali.
3.2.
Indipendentemente dalle considerazioni che precedono, secondo un
consolidato principio, è il contribuente ad avere l’onere della prova per tutti
quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario
(sentenza del Tribunale federale n. 2A.438/2006 del 14 dicembre 2006, in: RtiD
I-2007 n.13t, consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza del Tribunale
federale n. 2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t, consid.
4.1;
Blumenstein/L
ocher
, System des
schweizerischen Steuerrechts, 6
a
ed., Zurigo 2002, p. 416,
con rinvii).
In concreto, spettava quindi alla ricorrente dimostrare
in modo ineccepibile l’adempimento delle condizioni cui è soggetto il
differimento dell’imposizione, ed in particolare l’uso durevole ed esclusivo
dell’appartamento ricevuto in donazione.RI 1RI 1
si è invece
limitata a sostenere di aver abitato l’appartamento per 4 anni prima e oltre un
anno dopo la donazione,
senza tuttavia apportarne la benché minima
prova. Dal certificato di domicilio reperibile agli atti dell’Ufficio di
tassazione si evince unicamente che la ricorrente è domiciliata a __________
dal 1° gennaio 2006. Nessuna indicazione è per contro stata fornita in merito
ai traslochi che la ricorrente avrebbe dovuto fare ed ai ripetuti spostamenti
di domicilio.
4.
Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico della ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    800.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    880
.–
sono a
carico della ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: