ti_gerichte · 12.1997.140 · 1997-08-07 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.08.1997 12.1997.140

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00140
Lugano
7 agosto 1997
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa -
inc. no. LA.97.00019
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - promossa con
istanza 23 gennaio 1997 da
__________
contro
__________
rappr.
dall’avv. __________
in
materia di accertamento della nullità della disdetta e che il Pretore ha
integralmente respinto con sentenza 29 aprile 1997;
appellante
l’istante con atto di appello 7 maggio 1997, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso che la disdetta venga annullata con protesta di
spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre
la parte convenuta con osservazioni 29 luglio 1997 ha postulato la reiezione
del gravame, protestando spese e ripetibili.
Letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti
Ritenuto
in fatto
A.
A
far tempo dal 1° settembre 1991 __________ conduce in locazione l’appartamento
di 2 1/2 locali al primo piano, interno 7, dello stabile denominato __________
a __________, di proprietà __________ der __________ il contratto, di durata
indeterminata e disdicibile con un preavviso di 3 mesi alle scadenze del 29
marzo e del 29 settembre, prevedeva una pigione mensile di fr. 750.- (doc. I).
Con
scritto 9 dicembre 1996 la proprietaria, per il tramite dell’amministrazione
dello stabile, ha comunicato al conduttore su formulario ufficiale la disdetta
del rapporto contrattuale per il 29 marzo 1997 (doc. E).
B.
Dopo
essersi rivolto all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in
seguito detto: UC), che ha confermato la validità della disdetta ed ha nel
contempo concesso una proroga del contratto fino al 30 settembre (doc. H),
__________ con istanza 23 gennaio 1997 ha adito il Pretore chiedendo nuovamente
l’annullamento della disdetta e in subordine la protrazione della locazione per
il periodo di un anno. Egli ritiene che la motivazione addotta dalla
controparte a sostegno della disdetta ordinaria (violazione dell’obbligo di
diligenza e di riguardo verso i vicini, cfr. doc. C inc. UC) fosse contraria
alla buona fede e in ogni caso non era tale da giustificare un simile
provvedimento, tanto più che egli in precedenza mai era stato diffidato per
motivi analoghi; l’episodio che ha portato alla disdetta, un’animata
discussione avvenuta il 6 dicembre con la custode, era per altro imputabile a
quest’ultima.
Nel
corso dell’udienza di discussione del 10 marzo 1997 la convenuta si è opposta
all’istanza, asserendo che la disdetta era valida in quanto ossequiava i
termini contrattuali.
C.
Con
sentenza 29 aprile 1997 il Pretore ha integralmente respinto l’istanza,
caricando all’istante la tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese, nonché le
ripetibili di fr. 500.-.
Il
giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che l’istante -cui incombeva
l’onere della prova- non avesse assolutamente dimostrato il carattere abusivo
della disdetta, il che imponeva di confermarne la validità; quanto alla domanda
di protrazione, la stessa è stata pure respinta, in quanto da un lato la parte
non aveva invocato, né tanto meno provato, gli effetti gravosi che la fine della
locazione le avrebbe provocato, e poiché dall’altro non aveva effettuato alcuna
ricerca di locali alternativi.
D.
Con
appello 7 maggio 1997 l’istante chiede la riforma del querelato giudizio nel
senso che la disdetta venga annullata con protesta di spese e ripetibili di
entrambe le sedi.
L’appellante
ribadisce che la disdetta del contratto, motivata dall’amministrazione con
riferimento all’animata discussione da lui avuta con la custode, era contraria
alla buona fede, sia per il fatto che in precedenza non gli era mai stato mosso
alcun rimprovero, sia poiché la responsabilità per l’episodio in questione
andava semmai ricercata nel comportamento della custode.
E.
Delle
osservazioni 29 luglio 1997 della parte convenuta con cui si postula la
reiezione del gravame protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario,
nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto
1.
In
mancanza di una puntuale contestazione da parte della convenuta in sede di
risposta -non potendo evidentemente bastare una contestazione generica (
Cocchi/Trezzini
,
CPC, N. 3 ad art. 170;
IICCA
17 settembre 1993 in re T. SA/G., 30 marzo
1994 in re E. SA/F. e llcc., 24 febbraio 1995 in re B. SA/I., 18 ottobre 1995
in re G. Srl/B Snc)- è chiaro che l’episodio che ha indotto l’amministrazione a
disdire il contratto di locazione tra le parti debba essere considerato
provato.
L’istante
nella sua denuncia di cui al doc. C così lo ha riassunto: “
I custodi nel
vano comune dell’atrio davanti alla loro abitazione hanno sempre scarpe, scarpe
da ginnastica, monboot, stivali di gomma, passeggini e altre cose ...; un paio
di volte mi è capitato di aver lasciato un piccolo sacchetto con delle carte,
giornali, cartoni da buttare davanti alla mia porta (per altro lo fanno anche
gli altri inquilini) ...:
á
i
custodi
ñ
hanno pensato bene di
lasciarmi un biglietto sulla porta scritto in modo sgarbato e volgare. Pertanto
come contropartita ho messo anch’io un bigliettino nelle loro scarpe sporche
che erano nel vano comune, tutto ciò nel pomeriggio, ed appena sono tornato a
casa la sera e poco dopo sono sceso a ritirare la biancheria, ... arrivò la
custode la quale mi ha aggredito verbalmente con una violenza inaudita, in
particolare mi ha dato della persona non normale, dello stupido e del facchino,
cercando sempre di impedirmi di lavorare, bloccandomi il passo ed addirittura
non mi lasciava prendere l’ascensore per andare a casa ... e intanto continuava
ad urlare nei miei confronti dicendo le cose più assurde ...
”.
2.
Già
è stato accennato che l’amministrazione ha motivato la disdetta con la
violazione da parte del conduttore del dovere di diligenza e di riguardo verso
i vicini (art. 257f CO, doc. C inc. UC): essa ha fatto riferimento all’episodio
di cui sopra, senza per altro aver rimproverato all’istante -né a quel momento,
né in seguito, in corso di causa- altre scorrettezze.
3.
L’art.
271 cpv. 1 CO, quale norma di carattere generale, prescrive che una disdetta
può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
È
in particolare abusiva in base alla normativa ogni disdetta che si fonda su
motivi pretestuosi, non esistenti, che non hanno fondamento o ancora che
costituisce una misura sproporzionata per raffronto agli interessi delle parti
in causa (
mp
1992 p. 129 con rif.;
IICCA
11 marzo 1996 in re
G./A.).
3.1
Nel
caso di specie, la disdetta viene in sostanza a censurare due particolari
comportamenti dell’istante: innanzitutto il fatto che quest’ultimo abbia
lasciato delle carte sul pianerottolo e dall’altro il suo litigio con un altro
inquilino.
È
innanzitutto chiaro che il fatto di aver lasciato delle carte sul pianerottolo
-verosimilmente, solo a titolo temporaneo, nell’intenzione di trasferirle
altrove- costituisce una violazione decisamente minima e venale del dovere di
diligenza a carico del conduttore.
Quanto
al litigio, innescato dallo scambio di bigliettini -di cui non si è tuttavia
potuto accertare l’esatto tenore-, pur ammettendo che nel corso della
discussione con la custode l’istante possa a sua volta aver replicato con i
medesimi toni -come risulta dalla sua ammissione a p. 2 del gravame- non vi è
chi non veda come il litigio stesso sia tutto sommato dovuto all’atteggiamento
della custode, che ha seguito l’inquilino in cantina, aggredendolo verbalmente:
la reazione dell’istante costituisce perciò la semplice e naturale risposta
alla provocazione posta in atto nei suoi confronti.
Nel
caso concreto assume inoltre una notevole importanza il fatto che in precedenza
il conduttore mai era stato diffidato dall’amministrazione, o da altri, a
tenere un comportamento conforme alla legge ed al contratto: non risulta in
particolare che prima di allora gli sia stato vietato di depositare delle carte
sul pianerottolo o ancora che egli sia stato richiamato per eventuali problemi
con gli altri coinquilini (tra cui la custode).
3.2
Ora,
per costante dottrina e giurisprudenza, nella misura in cui la disdetta qui in
esame è la conseguenza di una violazione contrattuale di piccolissima entità
del conduttore -il deposito di carte sul pianerottolo- oltretutto occasionale e
non ripetuta dopo diffida, la disdetta stessa deve essere senz’altro
considerata abusiva (
Higi
, Commentario zurighese, 1996, N. 86 ad art.
271 CO;
Barbey
, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation
et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, p. 177 N. 206 e 208;
Calamo
, Die
missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna
1994, p. 304;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 13 ad art.
271 CO;
Honsell/Vogt/Wiegand
, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht,
OR I, 2. ed., Basilea  e Francoforte sul Meno 1996, N. 6 ad art. 271-271a CO;
mp
1990 p. 187 e seg.;
MRA
1995 p. 97; sentenza
IICCA
citata); parimenti, la circostanza che l’istante abbia litigato una sola volta
con i vicini -e meglio con la custode- senza che in precedenza vi sia stato un
richiamo da parte dell’amministrazione a risolvere tale dissidio, implica anche
da questo punto di vista di concludere per l’abusività della disdetta (
Broglin
,
Pratique récente en matière d’annulation du congé et de prolongation du bail à loyer,
in 7. séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 3;
Calamo
, op.
cit., ibidem;
MRA
1995 p. 253 e seg.), tanto più che l’episodio in
questione -come già si è detto in precedenza- non era in alcun modo imputabile
all’istante, né era riconducibile ad una chiara violazione contrattuale da
parte dell’inquilino che ha poi ricevuto la disdetta (
MRA
1995 p. 254;
più restrittivo per contro
Barbey
, op. cit., p. 177 N. 207, il quale
tuttavia non tiene conto del dovere per il locatore di tentare preventivamente
una conciliazione tra i litiganti o comunque di diffidare l’inquilino).
4.
Ne
discende l’accoglimento dell’appello.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono
la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che all’istante qui appellante, non
patrocinato da un avvocato, può tuttavia essere riconosciuta unicamente
un’indennità per compensare il solo dispendio di tempo (
Rep
. 1990 p.
210;
IICCA
10 maggio 1994 in re R./C.).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
7 maggio 1997 di __________
è accolto
e di conseguenza la sentenza 29
aprile 1997 del Pretore del distretto di Lugano, Sezione 4, viene così
riformata:
1.
L’istanza 23.1.1997 di __________ è accolta.
§
Di
conseguenza
la disdetta 9.12.1996 è annullata siccome abusiva.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese, da anticipare dall’istante,
sono poste a carico della parte convenuta, che rifonderà alla controparte fr.
200.- a titolo di indennità.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in
a)     tassa
di giustizia                fr.    480.-
b)     spese                                  fr.
20.-
Totale                                          fr.
500.-
da
anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico della parte appellata, che
rifonderà alla controparte fr. 100.- a titolo di indennità.
III.
Intimazione
a:      -   ____________________  __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario