ti_gerichte · 12.2010.90 · 2010-09-29 · it
Locazione - aumento della pigione per investimenti - riduzione della pigione per riduzione dei tassi ipotecari - massima inquisitoria a carattere sociale

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.09.2010 12.2010.90

Incarto n.
12.2010.90
Lugano
29 settembre
2010
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.128
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 27 marzo 2009/17
giugno 2009 da
AP 1
rappr. da RA 1
contro
AO 1
RA 2
con cui l'istante
ha chiesto di stabilire in fr. 1'259.– mensili netti la pigione per la
convenuta a partire dal 1° marzo 2009 e la conferma del formulario di aumento
del 24 ottobre 2008, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
domanda
avversata dalla convenuta che ha chiesto di respingere l'istanza e, in
subordine, ha postulato che l'aumento sia compensato con parte dell'importo
dovuto per la diminuzione della pigione, pure con protesta di tasse, spese e
ripetibili;
richieste
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 19 aprile 2010, con la
quale ha dichiarato respinta l'istanza e posto la tassa di giustizia (fr.
600.–) e le spese (fr. 50.–) a carico dell'istante, con obbligo per quest'ultima
di rifondere alla convenuta fr. 500.– per ripetibili;
appellante
l'istante con atto d’appello 3 maggio 2010, mediante il quale chiede la riforma
del querelato giudizio nel senso di accogliere parzialmente l'istanza,
aumentando la pigione della convenuta di fr. 75.– mensili a partire dal 1°
marzo 2009 e confermando il formulario di aumento del 24 ottobre 2008 entro
tale limite, in subordine, rinviando l'incarto alla Pretura per l'accertamento
del calcolo del reddito netto dello stabile, con protesta di spese, tassa di
giustizia e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con
osservazioni 7 giugno 2010 la convenuta postula la reiezione del gravame,
protestando tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
Con
contratto 21 luglio 1997, AP 1
(in seguito __________),
in qualità di locatrice, e AO 1, in qualità di conduttrice, hanno pattuito la
locazione di un appartamento di 4
½
locali, al 2° piano di una casa d'abitazione a Bellinzona. Il
contratto di locazione, di durata indeterminata, ha avuto inizio il 1° ottobre
1997 e prevedeva la facoltà di notificare la disdetta alla fine di ciascun mese
con preavviso di tre mesi (prima scadenza al 31 gennaio 1998). Il 24 ottobre 2008, a seguito di lavori di risanamento di facciate e balconi dello stabile, è stato notificato a AO
1, con modulo approvato dalla Divisione della giustizia, l'aumento di pigione
da fr. 1'173.– a fr. 1'259.– netti mensili a valere dal 1° marzo 2009. Con
istanza 11 novembre 2008, la conduttrice ha contestato l'aumento del canone di
locazione presso l'Ufficio di conciliazione (UC) di Bellinzona; essa ha, tra
l'altro, chiesto una riduzione di pigione a seguito della riduzione dei tassi
ipotecari di riferimento che, a suo dire, andava comunque compensata con
l'aumento. L'esperimento di conciliazione indetto dall'UC, nell'ambito del
quale le parti hanno fatto loro proposte, è tuttavia fallito.
2.
Con
istanza 27 marzo 2009, la locatrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di
Bellinzona di convocare un'udienza di discussione, poi tenutasi il 17 giugno
2009, nell'ambito della quale ha presentato un memoriale di complemento, in cui
ha precisato le sue domande. In concreto ha chiesto di stabilire in fr. 1'259.–
netti mensili la pigione per la convenuta a partire dal 1° marzo 2009 e la
conferma integrale del formulario di aumento del 24 ottobre 2008, protestando
tasse, spese e ripetibili. La conduttrice si è opposta integralmente alle
pretese dell'istante. Essa ha sollevato eccezioni preliminari (sulla
ricevibilità del complemento d'istanza e della documentazione prodotta in
lingua tedesca) e contestato, in via principale, l'aumento della pigione,
poiché a suo dire, i lavori eseguiti non avevano comportato alcuna miglioria
atta a giustificare l'aumento. In via subordinata, la conduttrice ha chiesto
che l'aumento fosse comunque compensato con una parte dell'importo dovuto per
la diminuzione della pigione, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili.
Le parti si sono poi confermate nella loro posizione antitetica nel prosieguo
di discussione e, conclusa l'istruttoria, in sede di conclusioni.
3.
Con
sentenza 19 aprile 2010, il Pretore ha respinto l'istanza, condannando AP 1 a pagare
la tassa di giustizia (fr. 600.–) e le spese (fr. 50.–), con
obbligo per quest'ultima di rifondere alla convenuta fr. 500.– per ripetibili.
Respinte le eccezioni preliminari, il primo giudice ha accertato sussistere i
presupposti per un aumento della pigione in relazione all'investimento
effettuato. Considerato l'investimento ribaltabile a norma dell'art. 14 OLAL,
accertato in fr. 166'286.46, il Pretore ha ammesso la legittimità dell'aumento
del canone di locazione in ragione di fr. 75.– mensili. Egli ha tuttavia pure
ritenuto giustificata una riduzione della pigione postulata dalla conduttrice a
motivo della diminuzione del tasso ipotecario, quantificando la riduzione – già
tenuto conto della compensazione del ricaro nel frattempo intervenuto – in fr.
76.50 mensili. Il primo giudice ha in particolare scartato l'opposizione della
locatrice alla domanda di riduzione della pigione – opposizione sostenuta dalla
locatrice con riferimento all'inesistenza di una pigione abusiva, non
permettendo la stessa, a suo dire, di conseguire un reddito sproporzionato – e
ammesso la compensazione dell'aumento di fr. 75.– mensili con la diminuzione di
fr. 76.50, con conseguente respingimento dell'istanza della locatrice.
4.
In
appello resta contestata solo l'eccezione addotta dalla locatrice di
insufficiente reddito dello stabile locato secondo i parametri legali, per
opporsi alla domanda di riduzione di pigione formulata dalla conduttrice sulla
base della riduzione dei tassi ipotecari di riferimento. L'appellante dichiara
di non condividere le conclusioni tratte dal Pretore per respingere detta
eccezione.
4.1
L'appellante
non ha contestato il tasso ipotecario di riferimento ritenuto dal primo giudice
nella misura del 3,5%. Nulla ha detto neppure in relazione alle considerazioni
del primo giudice secondo cui la redditività dell'immobile si ottiene dal rapporto
fra i ricavi netti del locatore e il capitale proprio investito e che la stessa
è ammissibile se non supera di
½
punto percentuale il tasso di interesse ipotecario. Il Pretore,
ritenuto il tasso di redditività indicato dall'istante come corrispondente a
4,88%, ha accertato che la redditività in questione supera per 1,38% il tasso
ipotecario di riferimento del 3,5% (4,88% ./. 3,5%) e che quindi l'ultima
pigione, attenendosi ai dati di redditività esposti dall'istante medesima,
procura a quest'ultima un reddito sproporzionato. L'appellante si aggrava
sostenendo ora, per la prima volta – quindi in modo irrito (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 5-6 ad art.
321 CPC) – in sede d'appello, che il reddito da lei cifrato in prima sede nel
4,88% costituirebbe “un calcolo relativo al reddito lordo, in quanto gli
investimenti non venivano indicizzati neanche in ragione del 40% e permettevano
dunque di rimanere nei limiti del reddito lordo sulla base del tasso ipotecario
di riferimento + 1,5%/2% previsto legalmente” (appello, pag. 5 in basso). Pure nuovo e quindi palesemente irricevibile è l'argomento secondo cui “il reddito dello
stabile si situerebbe ad un livello inferiore rispetto all'importo di fr.
173'520.– indicato nel complemento d'istanza del 17 giugno 2009” (appello, pag. 7 verso l'alto) a sostegno del proprio calcolo della redditività del 4,88% (cfr.
complemento d'istanza pag. 3 verso il basso). D'altro canto non è conforme al
vero che la locatrice abbia fatto “richiamo” in prima sede “al calcolo del
reddito lordo dello stabile” (appello, pag. 6 verso l'alto). Quindi va
respinta, in quanto irrita – perché fondata sul preteso richiamo del calcolo
del “reddito lordo” di cui l'appellante ha fatto menzione solo in questa sede –
e basata su affermazioni non vere, l'argomentazione secondo la quale la conduttrice
avrebbe omesso un'adeguata contestazione (appello, pag. 6 verso l'alto).
L'appello, su questo punto, va dunque respinto in quanto palesemente
irricevibile e infondato.
4.2
L'appellante
parrebbe poi lamentarsi per il fatto che in prima sede si sarebbe riservata
“comunque una perizia sul calcolo del reddito che il giudice avrebbe potuto
comunque ordinare d'ufficio sulla base della massima inquisitoria ufficiale
domandando altresì eventuale ulteriore documentazione” (appello, pag. 6 verso).
Essa adduce pure che “in ogni caso, competeva alla Pretura nell'ambito della
massima inquisitoria sociale chiedere eventuali ulteriori ragguagli alla parte
locatrice” (appello, pag. 7 nel mezzo). Da ciò la richiesta di rinviare gli
incarti “alla Pretura per l'accertamento del calcolo del reddito netto dello
stabile” (appello, pag. 2 verso il basso e pag. 6 verso il mezzo).
4.2.1
L'art.
274d cpv. 3 CO (principio inquisitorio a carattere sociale) non impone al
giudice di istruire d'ufficio il litigio quando una parte rinuncia a spiegare
la propria posizione. Il giudice deve tuttavia interrogare le parti e
informarle dei loro doveri di collaborazione e di produzione delle prove. Essendo
comunque tenuto ad assicurarsi che le allegazioni e le offerte di prove siano complete
unicamente se ha dei motivi oggettivi di dubbio a questo proposito, la sua iniziativa
non deve andare al di là dell'invito fatto alle parti di menzionare le prove e
di presentarle (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App., m. 7 ad art. 407 CO).
4.2.2
Nel
caso in esame, già s'è detto che l'istante ha indicato lei stessa una
redditività (4,88%), che ha permesso al Pretore di ritenere che l'ultima
pigione procurava alla locatrice un reddito sproporzionato. Non si vede dunque
per quale motivo il primo giudice avrebbe dovuto procedere a richiami di
documentazione e ad accertamenti peritali ai quali la locatrice – una società
per altro con esperienza negli investimenti finanziari (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 4 ad art. 407 CPC) e assistita da
un avvocato – ha dichiarato esplicitamente di rinunciare (cfr. verbale di
udienza 16 dicembre 2009, pag. 14 in alto). La pretesa secondo cui il primo
“giudice avrebbe potuto comunque ordinare d'ufficio” la perizia (appello, pag.
6 verso l'alto) o altri accertamenti (appello, pag. 7 verso il basso) rasenta
poi il paradosso se si considera che l'appellante arriva persino a sostenere
che il calcolo del reddito netto sarebbe “praticamente impossibile per gli
stabili vetusti” (appello, pag. 6 verso il basso). Le argomentazioni d'appello si
rivelano nuovamente palesemente prive di fondamento.
5.
Il
gravame va dunque integralmente respinto senza ulteriore disamina e la
decisione del Pretore confermata. Tasse, spese e ripetibili, calcolate sul
valore – rimasto litigioso in appello – di fr. 18'000.– [fr. 75.– x 12 x 20
(Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ad art. 7 CPC)], seguono l'integrale soccombenza
dell'appellante.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
3 maggio 2010 di AP 1 è
respinto
.
2.
Gli
oneri processuali di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia               fr.   350.–
b) spese                                 fr.
50.–
totale                                       fr.
400.–
anticipati
dall'appellante, sono posti a suo carico, con l'onere di rifondere inoltre alla
parte appellata fr. 400.– a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di
diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;
per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La
parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con
un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).