ti_gerichte · 40.2005.216 · 2006-05-10 · it
Decisione annullata e ritorno degli atti all'autorità di prima istanza per un nuovo giudizio poiché non é stato determinato e computato alcun valore di reddito.


Incarto n.40.2005.216

__________

Lugano

10 maggio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Alberto Canepa

ing.Giancarlo
 Rosselli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 25/28 ottobre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 23 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 627 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 21 febbraio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 627 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 836'852.-.

Il
reclamo interposto in data 24 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 23 settembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza applicato un ulteriore correttivo del -5% sul
valore metrico del terreno, ridotto da CHF/mq 513.- a CHF/mq 486.-, in
considerazione del fatto che il fondo beneficia unicamente di un accesso
pedonale. Tutte le altre censure sollevate dal reclamante sono state invece
respinte.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 812'017.-

3.     Con
ricorso 25/28 ottobre 2005, argomentato ulteriormente con memoriale 1. marzo
2006, RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando unadeguata
riduzione del valore ufficiale di stima.

Il
ricorrente contesta in particolare la legittimità della decisione su reclamo, emessa
dalla stessa autorità che ha intimato la notifica di decisione, chiede
laumento del correttivo della vetustà sul valore metrico delledificio
principale sub. D dal 26% al 40% poiché nel corso degli anni non sono stati
eseguiti lavori di manutenzione o di ristrutturazione nonché, anche per
confronti con i mappali nr. 627, 684, 857, 1306 e 1579, lapplicazione di un
correttivo pari ad almeno il 30% sul valore metrico del terreno, che non beneficia
di un accesso veicolare, è in forte pendenza ed è pure toccato da importanti
immissioni moleste provenienti da un vicino hotel.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 21 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato
che ledificio principale sub. D, accessibile unicamente tramite un sentiero, è
composto da un piano seminterrato (locali di servizio, rifugio e due locali
ripostiglio), da un piano terreno (grande atrio, cucina, ampio soggiorno con
terrazzo, due camere, un bagno e un piccolo servizio), che RI 1 sostiene di
abitare personalmente e un primo piano (cinque camere e due servizi), che il
ricorrente dichiara essere disabitato. Lo standard generale delle finiture è
buono, mentre lo stato di conservazione è appena sufficiente, tanto che si
notano delle crepe di assestamento e delle macchie di umidità sulle solette del
tetto e sui muri esterni.

Il
terreno circostante la casa è pianeggiante, mentre a valle risulta fortemente
in pendenza. La vista sul golfo di __________ è imprendibile.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad
un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata
in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione
del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento
della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di

casi
analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2
Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per
comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e
della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per
nuovo giudizio.

Ciò
poiché lUCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito delledificio
principale sub. D, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza
peraltro fornire alcuna concreta spiegazione in merito. A fronte dei contenuti
inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst. lomissione appare del tutto
inspiegabile oltre che errata. Lestimo deve infatti corrispondere al principio
basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375
del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione, che non è  vincolato dalle domande del
ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv.
1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede,
ritenuto che oltre a ciò lautorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel
merito delle motivazioni che lhanno portata ad applicare un correttivo del +
5% sul valore metrico delledificio principale sub. D.

Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che
lautorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente
incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e ha altresì omesso
di motivare le ragioni concrete che lhanno indotta ad applicare un correttivo
di classe sul valore metrico delledificio, violando così lart. 26 cpv. 1 LPamm.,
la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente il ricorrente
si vedrebbe ingiustamente preclusa unistanza di giudizio.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione 23 settembre 2005è
annullatae lincarto è rinviato allUfficio cantonale di stima affinché,
esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi
dei considerandi.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi