ti_gerichte · 40.2005.12 · 2005-06-16 · it
ricorso stime


Incarto n.40.2005.12

__________

Lugano

16 giugno 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Bruno Buzzini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 25/28 febbraio 2005 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 16 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali n. 935, 946, 951 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 30 maggio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori di stima ufficiale esposti dallUCS con le notifiche di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 2'546'192.- per la part. no. 935 RFD di __________;

-
CHF 2'081'502.- per la part. no. 946 RFD di __________;

-
CHF 157'379.- per la part. no. 951 RFD di __________;

-
CHF 331'082.- per la part. no. 549 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 13 luglio 2004 dalla RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 16 febbraio 2005.

L
autorità di prima istanza, a seguito di un sopralluogo, ha deciso quanto segue:

-Per la part. no. 935 RFD di __________
è stato diminuito il valore di reddito e il valore ufficiale di stima ridotto a
CHF 2'350'414.-;

-Per la part. no. 946 RFD di __________,
è stato sì diminuito il valore di reddito, ma pure il volume dei sub. B (da
3'864 mc a 3'800 mc) e C (da 3'852 mc a 3'800 mc) e i correttivi di classe dei
sub. B (dal +80% al +55%), C (dal +80% al +55%) e GH (dal -38% al -42%) sono
stati modificati in modo importante, senza che nelle motivazioni della
decisione su reclamo, decisamente lapidarie ed incomplete, venga fatto alcun
accenno a tali operazioni. Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza
ridotto a CHF 1'963'474.-;

-Per la part. no. 951 RFD di __________,
oltre ad una riduzione del 20% sullintero fondo per topografia del terreno,
lUCS, senza peraltro farne alcun accenno nelle motivazioni della decisione su
reclamo, ha modificato in maniera importante anche il valore metrico delledificio,
correggendo il valore al mc a nuovo delledificio principale (da CHF/mc 100.- a
CHF/mc 79.-), il correttivo di classe (da +65% a +35%) e la vetustà (da -29% a
27%), nonché il valore di reddito. Il valore ufficiale di stima è stato di
conseguenza ridotto a CHF 128'388.-;

-Per la part. no. 549 RFD di __________,
oltre ad una modifica della cubatura, lUCS ha proceduto ad una suddivisione
della valutazione degli edifici in principale e accessorio, ha modificato il
valore al mc a nuovo degli edifici, il correttivo di vetustà e la superfici di
terreno considerate complementare ed accessorio, senza peraltro specificarne i
motivi nella decisione su reclamo. Il valore ufficiale di stima è stato di
conseguenza diminuito a CHF 317'613.-

Questo Tribunale non può esimersi dal rimarcare come
le motivazioni della decisione su reclamo siano decisamente incomplete e
carenti. Delle lacune, queste, evitabili e quindi censurabili, ritenuto che la
competenza del Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere
cognitivo non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze di motivazione
della decisione di prima istanza e non solleva lUCS dall obbligo di motivare
integralmente, pur anche in modo succinto, la propria decisione.

3.     Con
ricorso del 25/28 febbraio 2005, limitato ai soli mapp. n. 935, 946 e 951 RFD
di __________, la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale, contestando
i valori ufficiali di stima, ritenuti per confronti eccessivi e in particolare
il valore di base di CHF/mq 150.- stabilito per i terreni della relativa zona
di PR (Ar). La RI 1 postula una riduzione dei valori ufficiali di stima.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria degli oggetti
stimati e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati
come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Alla
luce delle risultanze del sopralluogo esperito il 30 maggio 2004, il Tribunale accoglie
il gravame per i seguenti motivi:

-Part. n. 935 e 946 RFD di __________: i due fondi sono accessibili unicamente per il
tramite di una strada di ridotte dimensioni, il che giustifica, per rapporto ad
altre particelle presenti nella medesima zona di PR e accessibili mediante
strade di dimensioni maggiori, un correttivo del -10% da applicare al valore
base di zona, che nella fattispecie passa da CHF/mq 150.- a CHF/mq 135.-

Per il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti
dalla Lst. e riflettono il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto
analogo in una libera contrattazione.

-Part. no. 951 RFD di __________: il fondo, destinato al deposito di materiale,
presenta una topografia particolare (lungo, ma di larghezza assai limitata) che
ne limita le possibilità di sfruttamento ed é accessibile unicamente per il
tramite della part. no 946 RFD di __________. Ciò che giustifica un correttivo
del valore base di zona del -30%, che nel caso concreto passa da CHF/mq 150.- a
CHF/mq 105.-

7.     Di
conseguenza, i nuovi valori ufficiali di stima sono così stabiliti:

-CHF 2'334'136.-per la part. no.935RFD di __________;

-CHF
1'951'552.-per la part. no.946RFD di __________;

-CHF
119'023.-per la part. no.951RFD di __________.

Le
rispettive schede di calcolo sono quindi aggiornate di conseguenza.

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a carico
dell UCS, parte soccombente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe i valori
ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

-CHF 2'334'136.-per il mapp. no.935RFD di __________;

-CHF 1'951'552.- per il mapp. no.946RFD di __________;

-CHF 119'023.- per il mapp. no.951RFD di __________

2.La
tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima, Bellinzona.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi