ti_gerichte · 12.2007.63 · 2007-05-11 · it
Sfratto per violazione dell'obbligo di dilicenza giusta l'art. 257f CO

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.05.2007 12.2007.63

Incarto n.
12.2007.63
Lugano
11 maggio
2007
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.12
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord - promossa con istanza 16
gennaio 2007 da
CC 1
composta di:
AO 1
AO 2
AO 3
tutti rappr. dall
'
contro
AP 1
rappr. dall
'
RA 1
chiedente lo sfratto della convenuta dall
'
immobile di cui al mappale 1062 RFD di __________, segnatamente dai
locali al pianterreno, siti in via __________;
domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore ha accolto con
decreto 20 febbraio 2007;
appellante l
a convenuta che con appello 5
marzo 2007 – con domanda di effetto sospensivo – chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso, in via principale, di rinviare l'incarto al competente
Ufficio di conciliazione in materia di locazione e, in via subordinata, di
respingere l'istanza, con protesta di spese e ripetibili di prima e di seconda
sede;
mentre l'istante con osservazioni 11 aprile 2007 postula la
reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto:
in fatto:
A.
Il
5 marzo 2005 (doc. A) la CC 1 – composta di AO 3, AO 2 e AO 1 – ha concesso in
locazione a AP 1, a uso bar, tre locali siti al pianterreno dell'immobile di
cui al mappale 1062 RFD di __________ in via __________. Il contratto di
locazione, che prevedeva il pagamento di una pigione di fr. 2'150.- mensili
oltre le spese accessorie, era disdicibile la prima volta, con preavviso di 12
mesi, per il 30 aprile 2010. Esso prevedeva inoltre il diritto dell'inquilina
di "suballocazione (
recte
: sublocazione)" (pag. 5 in fondo).
B.
Il
19 maggio 2006 (doc. B) la locatrice ha comunicato alla conduttrice una serie
di manchevolezze nell'uso dell'ente locato imputabili, a sua detta, ai
subconduttori (impianto elettrico manomesso, imbrattamento della tromba delle
scale, disturbo degli altri inquilini dello stabile con schiamazzi, subconduttore
sprovvisto della patente di gerenza e modifica senza autorizzazione dei
cilindri delle porte). Essa ha quindi diffidato la conduttrice a porvi rimedio,
pena la disdetta ai sensi dell'art. 257f CO. "Per la buona forma"
essa ha infine chiesto che le fossero rese note "le condizioni di
subaffitto da Voi applicate ai nuovi gerenti". In merito a quest'ultima
richiesta, la conduttrice ha negato con missiva 24 maggio 2006 (inc. 100/06
richiamato dall'Ufficio di conciliazione: doc. 2) l'esistenza di un contratto
di sublocazione. Il 18 luglio 2006 (doc. D) la locatrice ha ribadito la sua
richiesta, fissando a tal fine il 26 luglio 2006 un termine di 10 giorni alla
conduttrice, in difetto di che avrebbe avviato una procedura giudiziaria (doc.
E). Con scritto 7 agosto 2006 la conduttrice ha ribadito l'inesistenza di un
contratto di sublocazione (inc. 100/06 richiamato dall'Ufficio di
conciliazione: doc. 5). Da parte sua, il 25 agosto 2006 la locatrice ha chiesto
nuovamente alla locataria di essere messa a conoscenza delle condizioni del
contratto di sublocazione entro cinque giorni, con la comminatoria della
disdetta straordinaria del contratto ai sensi dell'art. 257f CO (doc. F). Il 13
settembre 2006 la locatrice, "preso atto della (…) reticenza nel
comunicare (…) le condizioni della sublocazione", ha notificato all'inquilina,
mediante modulo ufficiale, disdetta del contratto di locazione per il 31
ottobre 2006 (doc. G).
C.   AP
1
si è rivolta il 21 settembre 2006 all'Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di __________ per contestare la disdetta, in via subordinata
chiedere la proroga del contratto di locazione. All'udienza 20 novembre 2006 l'Ufficio
di conciliazione ha constatato la mancata conciliazione, indicando alle parti
la facoltà di "adire la competente Pretura entro trenta giorni da
oggi" (doc. H). Con istanza 16 gennaio 2007 la locatrice ha chiesto alla
Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord lo sfratto dell'inquilina dai
locali da essa occupati, non avendo ancora ottenuto la riconsegna dei locali
malgrado fosse trascorso infruttuoso il termine di trenta giorni per adire il
Pretore. All'udienza di discussione 5 febbraio 2007, che è valsa anche come
dibattimento finale, la locatrice ha confermato la propria istanza. Da parte
sua, la conduttrice vi si è opposta, ritenendo che l'Ufficio di conciliazione
avrebbe dovuto emanare una decisione e, pertanto, l'istanza di sfratto era da
ritenersi irricevibile. In via subordinata, essa ha chiesto di constatare l'inefficacia
della disdetta, non essendo stato violato l'obbligo di diligenza previsto dall'art.
257f cpv. 1 CO, tant'è che il contratto di sublocazione sarebbe perfino
inesistente e sussisterebbe solo un contratto di "gerenza autonoma".
Con sentenza 20 febbraio 2007 il Pretore ha accertato l'efficacia della
disdetta , ha accolto l'istanza di sfratto e ha posto a carico della convenuta
la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese, con l'obbligo di rifondere alla
locatrice fr. 1'300.- per ripetibili.
D.
Con
appello 5 marzo 2007 AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio, previa
concessione dell'effetto sospensivo, nel senso di "rinviare" l'incarto
all'Ufficio di conciliazione e, in via subordinata, di respingere l'istanza di
sfratto. Nelle sue osservazioni 11 aprile 2007 la locatrice postula la
reiezione del gravame. Con decreto 9 marzo 2007 il giudice delegato della
Camera ha accolto la richiesta di effetto sospensivo;
e considerato
in diritto:                  1.
L'appellante
allega per la prima volta in
appello un documento (doc. 6) per comprovare che la locatrice lo aveva già
autorizzato alla sublocazione nel marzo 1994, dato che i rapporti contrattuali
tra le parti erano già iniziati nel 1991 (appello, pag. 3 in alto). Il divieto
di sollevare in sede di appello fatti nuovi e documenti nuovi previsto nel
procedimento civile ticinese dall'art. 321 lett. b CPC vale anche nelle
procedure rette dalla massima inquisitoria a carattere sociale (
Cocchi/Trezzini
, Codice di procedura civile ticinese commentato e massimato, Lugano
2000, n. 5 ad art. 321 CPC con rinvio). Ne deriva che in concreto il documento
prodotto dall
'
appellante in
questa sede è irricevibile.
2.
Il Pretore ha anzitutto precisato che nell'ambito di una
contestazione di disdetta fondata sull'art. 257f CO l'Ufficio di conciliazione
non ha potere decisionale, bensì deve unicamente cercare di indurre le parti
all'intesa (sentenza impugnata, pag. 3 seg.). Ciò detto, egli ha ritenuto che,
malgrado la conduttrice non avesse adito il Pretore nei trenta giorni
successivi all'accertamento della mancata intesa, essa poteva ancora contestare
la disdetta nella procedura di sfratto (loc. cit., pag. 5 seg.). Il primo
giudice ha poi accertato che la "convenzione di gerenza autonoma"
altro non era che un contratto di sublocazione. Non avendo l'inquilina
comunicato alla locatrice, malgrado la sua diffida scritta, le condizioni di
simile contratto, la disdetta basata sull'art. 257f cpv. 3 CO doveva essere
ritenuta valida (loc. cit., pag. 6 seg.). Di conseguenza, non avendo la
conduttrice ancora consegnato l'ente locato, il Pretore ha decretato lo
sfratto.
3.
L'istante
si lamenta anzitutto che il Pretore non abbia reputato l'istanza di sfratto irricevibile
e chiede, in via principale, che l'incarto sia "rinviato" all'Ufficio
di conciliazione. A suo dire, l'Ufficio di conciliazione, anziché limitarsi a
constatare la mancata intesa in merito alla contestazione della disdetta e alla
domanda di protrazione, avrebbe dovuto emanare una decisione. In difetto di
che, l'istanza di sfratto sarebbe prematura. L'appellante invoca poi, in
subordine, la nullità, o inefficacia, del verbale 20 novembre 2006 dell'udienza
dinanzi all'Ufficio di conciliazione, poiché lacunoso per quanto concerne
quanto verificatosi in tale occasione (appello, pag. 4 seg.). Se non che,
secondo il Tribunale federale (DTF 132 III 747) la procedura preventiva di
conciliazione non è necessaria nella procedura di sfratto successiva a una
disdetta straordinaria notificata per uno dei motivi elencati all'art. 274g
lett. a-d CO, ossia per mora del conduttore (art. 257d CO), per violazione
grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e
4 CO), per motivi gravi (art. 266g CO) e per fallimento del conduttore (art.
266h CO). Gli eventuali difetti della procedura di conciliazione lamentati dall'appellante
sono dunque ininfluenti nella procedura di sfratto. Le doglianze al riguardo
sono pertanto infondate, così come la relativa richiesta dell'appellante di
rinviare l'incarto all'Ufficio di conciliazione.
4.
L'appellante
sostiene che l'assegnazione da parte dell'Ufficio di conciliazione "alle
parti" del termine di 30 giorni per adire la Pretura non può esserle opponibile,
poiché essa, a quel tempo non patrocinata, non avrebbe compreso che la
concerneva. A suffragio della propria tesi, essa si appella altresì alla
massima inquisitoria a carattere sociale che vige nel diritto della locazione. L'appellante
sostiene che a causa del modo di procedere dell'Ufficio di conciliazione le
sarebbe stata preclusa la possibilità di contestare la disdetta anche per
quanto concerne i requisiti posti dall'art. 257f cpv. 3 CO, quale ad esempio il
fatto che per la locatrice la continuazione della locazione non era
insopportabile (appello, pag. 5 seg.). La censura è infondata. Il Pretore ha
spiegato che il conduttore cui è notificata una disdetta straordinaria non deve
necessariamente contestare, nei termini, la disdetta davanti all'Ufficio di
conciliazione, ma può limitarsi a sollevare l'eccezione di inefficacia, ossia l'assenza
delle condizioni materiali volute per i motivi di disdetta straordinaria, anche
solo per la prima volta nella procedura di sfratto (sentenza impugnata, pag. 5
seg.). Mal si comprendono, quindi, i rimproveri mossi dall'appellante al primo
giudice.
5.
La
convenuta contesta inoltre la decisione del primo giudice di ritenere la
disdetta valida. Essa afferma che nella "convenzione di gerenza
autonoma" (doc. 3) l'aspetto locativo era marginale, essendo essenziali l'avviamento
dell'esercizio pubblico, l'utilizzo del nome "__________" e __________
"__________", la messa a disposizione dell'arredamento, così come
delle attrezzature del bar di proprietà della conduttrice, nonché l'eventuale
manutenzione delle stesse. Tale contratto non poteva quindi essere considerato
quale contratto di sublocazione. Tant'è che nella "convenzione di gerenza
autonoma" le parti avevano escluso l'applicazione del diritto della locazione.
Di conseguenza, l’appellante sostiene di non aver violato alcun obbligo
contrattuale con la mancata comunicazione alla locatrice delle condizioni di
tale contratto (appello, pag. 5-7). Le censure dell'appellante sono infondate. Il conduttore, anziché usare personalmente l'ente locato, ha la facoltà, se sono riunite
le condizioni previste dall'art. 262 CO, di conferire tale diritto a titolo
oneroso a un terzo (
Tercier,
Les
contrats spéciaux, 3ª edizione, Zurigo/Basilea/Ginevra 2003, n. 1982 pag. 285;
Higi
in: Zürcher Kommentar 1994, n. 7
ad art. 262 CO). Ciò che è quindi centrale è la concessione ad altri, dietro
indennità, dell'uso della cosa oggetto del contratto di locazione tra il
locatore e il conduttore principale. Nella fattispecie, tale circostanza non è
contestata dall'appellante. Le sue argomentazioni sulla natura del proprio
rapporto contrattuale con il terzo che occupa l'esercizio pubblico non sono invece
determinanti ai fini del giudizio.
6.
L'appellante
sostiene che, in ogni caso, il fatto di non aver comunicato alla locatrice le
condizioni del contratto di sublocazione non giustifica l'applicazione dell'art.
257f CO. Essa sostiene che la locatrice aveva autorizzato senza limitazioni la sublocazione
dell'ente. Di fronte a una simile concessione preventiva, l'appellante afferma
di non essere stata tenuta a fornire le informazioni richieste poi dalla
locatrice (appello, pag. 7 seg.). Da parte sua, l’istante adduce che tale autorizzazione
non poteva ragionevolmente comportare la sua rinuncia a conoscere le condizioni
della sublocazione e a rifiutare, se del caso, di concedere in concreto l'autorizzazione
a un simile contratto (osservazioni, pag. 7).
6.1
Qualora
il conduttore rifiuti di comunicare al locatore le condizioni della
sublocazione giusta l'art. 262 cpv. 2 lett. a CO, il locatore può negare la
sublocazione dell'ente locato (
Lachat,
Le
bail à loyer, Losanna 1997, pag. 378). Se l'inquilino persiste nel concedere
tale uso al terzo, il contratto di locazione principale può essere disdetto dal
locatore principale anticipatamente in virtù dell'art.
257f
cpv. 3 CO (
Lachat
in: Commentaire
romand, CO I, n. 4 ad art. 262 CO;
SVIT,
Schweizerisches MietrechtKommentar, 2
ª
edizione, Zurigo 1998, n. 29 ad art. 262 CO;
Higi,
op. cit., n. 37 ad art. 262 CO
).
Il locatore può autorizzare la
sublocazione in maniera generica, ossia non in relazione a un determinato subconduttore.
In tal caso, la concessione è irrevocabile e vale per tutta la durata del
contratto di locazione principale (
Higi,
op. cit., n. 33, 35 ad art. 262 CO;
Höchli,
Der Untermietvertrag, Zurigo 1982, pag. 31; vedi anche
Zihlmann
, Das Mietrecht, 2ª edizione,
Zurigo 1995, pag. 92).
6.2
Nel
contratto di locazione principale le parti hanno pattuito che "i locatori
concedono alla AP 1 il diritto di suballocazione” (
recte
: sublocazione;
doc. A, pag 5 in basso). È quindi fuor di dubbio, e l'istante non lo contesta
(osservazioni, pag. 7), che la locatrice aveva autorizzato in maniera generica la
conduttrice alla sublocazione. Essa non aveva quindi il diritto di revocare
unilateralmente tale diritto conferito alla conduttrice. Al riguardo, la
locatrice sostiene che le argomentazioni dell'appellante circa l'autorizzazione
preventiva alla sublocazione sono dei
nova
, inammissibili in sede di
appello. Se non che, esse sono opinioni giuridiche fondate su documenti
(contratto di locazione di cui al doc. A) già presenti agli atti di prima sede,
che il giudice cantonale di riforma non può rifiutare d'esaminare, fondandosi
sul divieto contenuto nel diritto processuale cantonale d'invocare fatti nuovi,
anche se presentate per la prima volta in appello (cfr. DTF 107 II 119 consid.
2a). Al contrario di quanto reputato dal Pretore, la locatrice non aveva il
diritto di rifiutare o revocare l'autorizzazione alla sublocazione. Pertanto,
non essendo dati i presupposti dell'art. 257f CO, la disdetta è da ritenersi
inefficace, con la conseguenza che l’istanza di sfratto deve essere respinta,
il contratto di locazione rimanendo in vigore. L’appello deve pertanto essere accolto
per quanto concerne le domande formulate in via subordinata e la sentenza del
Pretore deve essere riformata di conseguenza.
7.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC) e sono di conseguenza a carico della parte appellata. Esse sono calcolate
sul valore di causa di fr. 25'800.- (pari a dodici mesi di locazione: art. 414
cpv. 3 CPC). L'esito dell'appello impone una modifica della decisione di prima
istanza sugli oneri processuali e le ripetibili, che vanno caricate
integralmente all'istante.
8.
Nella
fattispecie il valore di causa decisivo per l'eventuale ricorso al Tribunale
federale ammonta a fr. 75'250.- (fino alla data in cui sarebbe stato possibile
dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del
14 marzo 2006 4C.418/2005).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148
CPC e la TG
dichiara e
pronuncia:
I.
L'appello 5 marzo 2007 di AP 1 è parzialmente accolto.  Di
conseguenza il decreto 20 febbraio 2007 è riformato come segue:
1.        L'istanza
di sfratto è respinta.
2-4      Stralciati
5.        Le
spese di fr. 30.- e la tassa di giustizia di fr. 200.- sono poste
a
carico dell'istante, che rifonderà alla convenuta fr. 1'300.-
a
titolo di ripetibili.
II.
Gli oneri processuali
d'appello, consistenti in:
a)  tassa di giustizia     fr.
100.-
b)  spese                       fr.
50.-
fr.
150.-
anticipati dall'appellante,
sono a carico dell'appellata, con
obbligo per quest'ultima di
versare all'appellante fr. 1000.- a
titolo di ripetibili di
appello.
III.
Intimazione:
-;
-,.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d
'
appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Premesso che il valore di causa è di fr. 75
'
250.-, contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).