ti_gerichte · 80.2019.133 · 2019-03-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, non sostituzione di piode sul tetto, manutenzione

Tessin Camera di diritto tributario 24.10.2019 80.2019.133
Tessin Camera di diritto tributario 24.10.2019 80.2019.133
Ticino Camera di diritto tributario 24.10.2019 80.2019.133

Incarto n.
80.2019.133
Lugano
24 ottobre 2019
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele
Guffi
segretari
a
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
rappr.
da:  RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 16 marzo 2019 contro la decisione del 26 marzo 2019 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
In data 6 dicembre
2018 il notaio avv. __________ rogava l’atto pubblico, iscritto a Registro
fondiario il 17 dicembre 2018, concernente la compravendita della particella n.
__________ RFD ubicata a “__________”, nel comune di __________, al prezzo di
fr. 85'000.-, tra la RI 1, composta dalle venditrici signore __________, __________
e __________ (le prime due rappresentate dalla signora___) da una parte, e
l’acquirente, signor __________ (rappresentato dal signor __________),
dall’altra parte.
B.
In data 19 gennaio
2019, la comunione ereditaria, per il tramite del suo rappresentante signor RA
1, coniuge della signora __________, presentava all’RS 1 (di seguito UT) la
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita
sopracitata. In particolare, l’alienante faceva valere le seguenti deduzioni:
·
“costi di costruzione e di miglioria”: fr. 925.- per “Messa in
sicurezza 2011” (fattura __________ del 2 aprile 2011, relativa alla rimozione
delle piode del tetto e del legname con sistemazione sul posto della stalla a __________
al prezzo unitario di fr. 65.- all’ora per un totale di 13 ore);
·
“altri costi sostenuti all’acquisto e/o alla vendita”: 1'800.- per
“sgombero mobilio” (fattura __________ del 5 gennaio 2019, relativa allo
sgombero di ingombranti dalle stalle con relativo trasporto del materiale
ingombrante a __________) e fr. 200.– per “aiuto marito __________ per
ulteriori fr. 200.-.
L’utile imponibile ammontava
di conseguenza a fr. 74’975.–.
C.
Con decisione del 26
febbraio 2019, l’autorità fiscale notificava alla signora __________ in
rappresentanza della comunione ereditaria la tassazione dell’imposta sugli
utili immobiliari, commisurando come segue l’utile relativo alla vendita della
particella n. __________ a __________ e la relativa imposta dovuta:
Valore
di alienazione                           fr.    85'000.-
Valore d’investimento
deducibile:
–valore di stima di 20
anni fa             fr.      7'100.-
Utile imponibile totale                           fr.   77’900.-
Imposta
dovuta                                   fr.     3'116.-
Secondo l’autorità fiscale,
“i costi occasionati per la rimozione piode del tetto risp. legname e costi per
sgombero ingombranti, non sono costi deducibili”.
D.
Con reclamo del 27
febbraio 2019, la comunione ereditaria, sempre per il tramite del suo
rappresentante RA 1, impugnava la decisione di tassazione dell’imposta sugli
utili immobiliari del 26 febbraio 2019 in relazione al diniego delle deduzioni
di fr. 925.- e fr. 2'000.-. In particolare, la reclamante argomentava che, in
seguito alla segnalazione, da parte dell’Ufficio tecnico del Comune, del
pericolo relativo al crollo del tetto in piode della stalla a causa della neve,
aveva immediatamente proceduto ad “ovviare la situazione verso terzi”. L’insorgente
sosteneva pertanto che la spesa di fr. 925.- sarebbe stata “pertinente perché
ha creato una “miglioria di fatto” verso terzi, fonte di pericolo”. Anche gli
altri costi di fr. 2'000.- avrebbero costituito una “miglioria di fatto” verso
l’acquirente, in quanto le spese si riferivano “all’allontanamento alla
discarica pubblica di tutto il mobilio degenerato e depositato da anni dal
Fratello __________, letti, materassi, armadi rotti, macchina lavare rotta,
cucina, rotta, giochi e attrezzi agricoli marciti dal disuso e dell’acqua
entrata dal tetto, travi e fieno, ecc.” e che la condizione di sgombero di
suddetto materiale a spese delle venditrici sarebbe pure stata prevista nello
stesso contratto di compravendita.
E.
Con
decisione del 26 marzo 2019, l’autorità fiscale respingeva il gravame
dell’insorgente, con la seguente motivazione:
I
costi indicati dai reclamanti si riferiscono:
-
I primi a lavori di manutenzione
ordinaria (lavori concernenti il tetto) e
-
I secondi a lavori di gestione
ordinaria (lavori di pulizia e sgombero ingombranti).
In
nessun modo i costi hanno concorso ad incrementare il valore del fondo
compravenduto.
Si
richiama pure la circolare n. 7 della Divisione delle contribuzioni.
F.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1, composta da __________, __________
e __________, ripropone le censure già sottoposte all’autorità di tassazione in
sede di reclamo, sottolineando che quest’ultima “ha potuto visionare una
quindicina di foto della situazione di degrado delle stalle prima della vendita
(se del caso a disposizione!)”.
G.
Nelle sue
osservazioni del 9 aprile 2019, l’UT propone di respingere il ricorso e
ribadisce che “i costi per la rimozione piode del tetto e del legname, possono
senz’altro essere considerati costi di manutenzione ordinaria, non deducibili
nell’ambito della tassazione utili immobiliari”. Anche per quanto concerne i
costi relativi allo sgombero di materiali, l’autorità fiscale ribadisce che si
tratterebbe di costi puramente di gestione, pertanto nemmeno deducibili in
ambito della tassazione ordinaria, e che neppure gli stessi hanno contribuito
ad incrementare il valore dell’immobile.
Diritto
1.
1.1.
L’imposta sugli utili
immobiliari ha come oggetto i guadagni ottenuti dal trasferimento di proprietà
di immobili o parti di esso, secondo il dettato dell’art. 123 LT.
Questo tributo rientra nella categoria delle imposte sul reddito, in
particolare è classificato quale imposta speciale poiché colpisce solo una
parte del reddito della persona assoggettata: gravando sull'immobile
trasferito, per il calcolo di questa imposta non entra in considerazione la
complessiva capacità contributiva del contribuente ed il tributo in esame si
configura conseguentemente come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari –
Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di
procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento, dove quest'ultimo si ottiene sommando il valore di acquisto ed i
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Si configura una situazione
particolare laddove l'alienante sia stato proprietario dell'immobile per più di
venti anni; in tal caso, l’art. 129 cpv. 2 LT illustra che egli può chiedere
che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà
valga quale valore di investimento fino a tale data.
2.
2.1.
Giusta l’art. 130 LT il
valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza
di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri. Diversamente dalle leggi
di altri cantoni, la legge ticinese non fa riferimento al prezzo di acquisto
iscritto a registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente
sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante
la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997
n. 11t; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 199). S
econdo
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono
invece considerati costi di investimento:
Ø
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di
iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a
un mediatore;
Ø
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i
costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria
e le tasse di allacciamento;
Ø
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri
fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per
liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.
2.2.
Per quanto attiene, in
particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità
presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè
che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di
diritto.
È peraltro irrilevante che
la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore
corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del
valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo
effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi
citata).
Computabili sono in primo
luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni,
prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione
di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione
su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi
per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 258 e
dottrina e giurisprudenza ivi citate).
2.3.
Non possono invece essere
fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione
del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv.
2 LT).
La legge tributaria
prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle
spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione
da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono
considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la
redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della
determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di
acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett.
d
LT).
2.4.
Per quanto concerne
l’onere della prova, in ambito fiscale vale effettivamente il principio in base
al quale l'autorità deve sostanziare l'esistenza di elementi che fondano o
aumentano il carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a
ridurre il debito verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p.
es. DTF 133 II 153 consid. 4.3 p. 158).
3.
3.1.
Le ricorrenti contestano
il mancato riconoscimento di alcune spese che a suo dire avrebbero aumentato il
valore del fondo alienato (asseriti “costi di costruzione e miglioria”), nonché
gli asseriti costi di vendita assunti dalla contribuente (“altri costi
sostenuti all’acquisto e/o alla vendita”).
3.2
. Costi di
costruzione e di miglioria
Le ricorrenti postulano
innanzitutto la deduzione di fr. 925.- quali spese di costruzione e di
miglioria relative alla “Messa in sicurezza 2011”. Producono la fattura del 2
aprile 2011, nella quale l’intervento dell’artigiano è così descritto: “rimozione
piode tetto e legname con sistemazione sul posto vostra stalla a __________”.
Si rileva in primo luogo
come, malgrado l’importo indicato dalla contribuente ammonti a fr. 925.-, la
fattura prodotta indichi un importo di fr. 845.-. Sia come sia, le spese non
sono deducibili, non rientrando fra i costi di costruzione e di miglioria. Le
stesse sono state infatti affrontate allo scopo di sostituire e riparare il
tetto dopo il crollo a causa del maltempo. Si tratta quindi di una tipica spesa
di riparazione, che come tale rientra fra le spese di manutenzione, che possono
essere dedotte dal reddito imponibile, nel calcolo dell’imposta sul reddito.
Alla stessa conclusione
perviene del resto la Divisione delle contribuzioni, nella Circolare n. 7/2019
del novembre 2018, relativa alle deduzioni sui proventi della sostanza
immobiliare privata. Alla cifra 5.2.7 dell’allegato alla circolare (“Distinta
delle spese di miglioria e di manutenzione”), viene menzionata come spesa di
manutenzione al 100% la “sostituzione del tetto a falde, con o senza maggiori
isolazioni”.
Ne consegue che la
sostituzione o riparazione delle piode del tetto della stalla – seppure non
volontaria, bensì causata da un crollo dovuto all’ingente quantità di neve sul
tetto – si deve considerare in misura integrale quale spesa di manutenzione,
deducibile unicamente nell’ambito della tassazione ordinaria. Tale “rimozione”
con conseguente “sistemazione” non ha infatti aumentato il valore del fondo
alienato dalla ricorrente, e non ha quindi apportato all’immobile alcuna
miglioria duratura. La relativa spesa non è pertanto deducibile dall’utile
immobiliare.
3.3.
Altri costi
sostenuti nell’acquisto e/o nella vendita
Le ricorrenti postulano
altresì il riconoscimento di fr. 1’800.- (“fatt. __________”) e di fr. 200.-
(“aiuto marito __________”) quali spese di costruzione e di miglioria relative
allo “sgombero mobilio”.
In primo luogo, la spesa
“aiuto marito __________” pari a fr. 200.- non è stata comprovata dalle
contribuenti, cui spettava l’onere della prova e che si sono limitate a
postulare la deduzione senza fornire giustificativo alcuno. D’altra parte,
l’art. 134 cpv. 2 LT esclude che possa essere fatto valere il valore del lavoro
effettuato dal proprietario sul suo proprio immobile quando non è stato
assoggettato all’imposta sul reddito o sull’utile. Nella fattispecie, non
risulta che RA 1, marito di una delle alienanti abbia dichiarato quale reddito
il ricavo di 200 franchi, fatto valere quale spesa deducibile.
Sia come sia, se anche
fossero stati comprovati da un giustificativo e anche se il relativo ricavo
fosse stato assoggettato all’imposta sul reddito, tali costi non sarebbero in
ogni caso stati computabili, in quanto mere spese di gestione, come risulta
dalle considerazioni che seguono.
A comprova degli ulteriori
costi di fr. 1'800.-, le ricorrenti producono la fattura del 5 gennaio 2019,
dalla quale si evince quanto segue: “sgombero ingombranti dalle stalle e
trasporto a __________”.
Contrariamente a quanto sostengono
le contribuenti, né gli uni né gli altri costi hanno aumentato il valore del
fondo alienato e pertanto non si possono considerare una “miglioria di fatto
eseguita a favore dell’acquirente” (cfr. anche la sentenza CDT n. 80.2014.75
del 13 novembre 2014 consid. 3.2). È naturale che il venditore di un immobile
debba liberare i locali ceduti da eventuali oggetti che vi si trovano. In
questo senso deve essere letta la frase, contenuta nel contratto di
compravendita, secondo cui “l’immobile viene consegnato sgombero da mobili”.
Proprio perché gli oggetti depositati nell’immobile erano privi di valore (nel
ricorso si parla significativamente di “mobilio degenerato” e di attrezzi
agricoli “marciti dal disuso e dall’acqua entrata dal tetto”), il compratore ha
comprensibilmente preteso che i locali fossero sgomberati prima della consegna.
4.
Il ricorso è
respinto. Tassa di giustizia e spese sono poste a carico delle ricorrenti,
soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.    500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi     fr.    100.–
per un totale di                                                      fr.    600.–
sono a carico delle
ricorrenti in solido.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAI   Copia per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: