ti_gerichte · 12.2003.70 · 2004-03-31 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 31.03.2004 12.2003.70

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2003.70
Lugano
31 marzo 2004
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. LA.2001.107
della Pretura del Distretto di __________ promossa, con istanza 12 dicembre
2001, da
__________
rappr. dall'
__________
contro
__________
__________
entrambe rappr. dallo __________
in materia di locazione (subentrante, liberazione
dagli obblighi contrattuali e restituzione di pigioni depositate) che il
Pretore, con sentenza 27 marzo 2003, ha accolto accertando la liberazione
dell'istante dagli obblighi contrattuali di locazione a decorrere dal 1° maggio
2001 ed ordinando la liberazione delle pigioni depositate presso l'Ufficio di
conciliazione a favore dell'istante nella misura di fr. 7'735.- ed a favore
della controparte per la differenza di fr. 3'885.-.
Appellanti le parti convenute le quali, con appello 4
aprile 2003, chiedono che, in riforma del primo giudizio, in via principale
l'istanza sia respinta e le pigioni depositate liberate interamente a loro
favore e, in via subordinata, che l'istanza sia solo parzialmente accolta con
liberazione a loro favore dell'importo di fr. 9'990.-, mentre la controparte,
con osservazioni 28 aprile 2003, chiede la reiezione dell'appello.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa
Considerato
in fatto ed in diritto:
1.
L'istante __________ (già __________), in qualità di conduttrice, ha
stipulato con la __________ (già __________), quale rappresentante fiduciaria
della proprietaria __________, un contratto di locazione per i locali destinati
ad uso commerciale siti al primo piano, interno 15, dello stabile di
__________.
La
locazione iniziava il 1° aprile 1999 e poteva essere disdetta, per la prima
volta, il 31 marzo 2000 con un preavviso di sei mesi.
La
pigione era stabilita in fr. 1'350.- mensili, aumentata in seguito dal 1°
aprile 2001 a fr. 1'460.-, più fr. 200.- quale anticipo spese.
2.
Con
scritto del 19 ottobre 2000, la parte istante ha comunicato alla rappresentante
della locatrice di essere obbligata a disdire il contratto per il 31 marzo 2001
ed ha chiesto se la controparte, stante che il termine contrattuale per la
disdetta non era stato rispettato, era d'accordo. Quest'ultima non ha accettato
la disdetta ed ha ricordato che il prossimo termine utile per la fine del
contratto era il 31 marzo 2002.
L'istante
ha presentato allora una subentrante nel contratto di locazione che controparte
non ha accettato.
3.
Da qui la presente procedura nella quale la __________, fallito
l'esperimento di conciliazione avanti all'Ufficio di conciliazione in materia
di locazione, ha chiesto al Pretore l’accertamento della risoluzione del
contratto di locazione in essere tra le parti, la liberazione dai relativi
obblighi contrattuali con decorrenza 1° maggio 2001, data alla quale la
subentrante sarebbe stata disponibile, nonché lo svincolo in suo favore delle
pigioni versate sul conto dell’Ufficio di conciliazione nella misura di fr.
7'735.- e il versamento della differenza alla convenuta.
Il
Pretore, con sentenza 27 marzo 2003, ha integralmente accolto l'istanza.
Le
convenute vi si aggravano, in appello, con le richieste di giudizio di cui in
ingresso; delle singole argomentazioni delle parti si dirà, per quanto
necessario, nel seguito dell'esposizione di diritto.
4.
L'art.
264 CO prevede che il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i
termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il
locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa
essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere
il contratto alle medesime condizioni.
4.1.
La
rappresentante fiduciaria della locatrice ha rifiutato la subentrante
propostale dalla locataria perché "non sono date le condizioni per
accettare la proposta di subentro" (lettera 22 marzo 2001, doc. _
nell'inc. UC), condizioni precisate, in sede di udienza avanti all'Ufficio di
conciliazione (cfr. verbale 15 ottobre 2001), nell'indisponibilità a cambiare
la destinazione dei locali da commerciali in abitativi e nell'intenzione della
subentrante a voler pagare una pigione inferiore a quella originaria e, in sede
di udienza di discussione in Pretura (cfr. verbale 21 gennaio 2002), nella
chiesta riduzione della pigione e nella pretesa di ripristino dei locali.
Queste motivazioni erano senz'altro legittime ed avrebbero permesso alla
locatrice di rifiutare, con diritto, la subentrante proprio perché la stessa
non era disposta a riprendere il contratto alle medesime condizioni. In
particolare proprio per il fatto di non voler pagare la stessa pigione anche a
fronte dell'impegno preso dall'originario conduttore di versare la differenza (
DTF
117 II 156) piuttosto che per il fatto di richiedere il cambiamento di
destinazione dei locali da commerciali ad abitativi poiché ciò non comportava
una modifica dello stato dell'appartamento (
Lachat
, La restitution
anticipée de la chose louée - art. 264 CO in
CdB
1998, 138).
Ma la
possibilità di utilizzare l'appartamento quale abitazione e la riduzione della
pigione originaria sono state concordate, dopo infruttuosi tentativi di locare
alle stesse condizioni, con la rappresentante fiduciaria della proprietaria. Ne
è prova la testimonianza __________ che riferisce di un accordo con il signor
__________ della __________, il quale "stabilì il prezzo in
fr. 1'105.-"
per "affittarlo come appartamento" e anche la stessa ammissione delle
controparti che, nell'appello, evocano proprio gli accordi intervenuti tra le
parti per modificare la destinazione dell'ente locato e per ridurre la pigione,
così da venire incontro alle difficoltà riscontrate dalla __________ nel
trovare un nuovo inquilino (appello punto 4, pag. 6).
Allora,
di fronte ad un tale preciso accordo, sono malvenute le appellanti a ritenere
che l'art. 264 CO, proprio per quell'accordo, non sia applicabile deducendone
il mancato adempimento della condizione del subentro alle medesime condizioni.
Nulla, infatti, impedisce, come è effettivamente avvenuto, di concordare altre
e diverse condizioni meno restrittive per l'inquilino partente o di soprassedere
all'applicazione rigida della norma di legge per favorire l'inquilino.
Il
rifiuto di accettare la subentrante, perché non riprendeva il contratto alle
medesime condizioni quando quelle stesse condizioni erano state modificate di
comune accordo, appare quindi abusivo e non può essere tutelato.
4.2.
Altrettanto abusivo appare il rifiuto a concedere il subentro
quando, nella stessa lettera (doc. _ inc. UC), in cui si comunica alla
possibile subentrante di non poter dar seguito alla sua richiesta, le si offre
la disponibilità di locarle altri appartamenti nello stesso stabile (
mp
__________), con la conseguenza della liberazione dell'inquilino partente da
ogni obbligo, riferito alla locazione, dal momento in cui la subentrante era
disposta ad occupare i locali.
4.3.
Ma anche un altro motivo conduce a ritenere ingiustificato il
rifiuto espresso con la lettera del 22 marzo 2001 (doc. _ inc. UC) alla
subentrante. In quello scritto non vi è motivazione del rifiuto, se non
assolutamente generica (
Higi
, Commentario zurighese, ad art. 264 n. 51)
e quella comunicazione appare tardiva - 23 giorni dopo la visita in __________
della subentrante, avvenuta il 27 febbraio (cfr. copia formulario di
riservazione) - rispetto al termine ragionevole di risposta di 10/20 giorni, da
considerare nei limiti inferiori per i professionisti dell'immobiliare (
Lachat
,
La restitution anticipée de la chose louée - art. 264 CO in
CdB
1998,
142).
5.
Anche
l'argomentazione d'appello riferita all'assenza di una formale disdetta con la
conseguenza che il contratto di locazione tra le parti sarebbe da considerarsi
vincolante fino alla scadenza del 31 marzo 2002 è improponibile perché è
sollevata per la prima volta in appello (art. 321 litt. b CPC), perché è
contraddittoria dal momento che se non esiste disdetta nemmeno si può ritenere
il contratto scaduto il 31 marzo 2002 e perché incontri e accordi tra le parti
attorno al subentro di altro inquilino non permettono, in buona fede, di
sostenerla.
6.
Con
domanda d'appello subordinata, le appellanti chiedono una diversa destinazione
degli importi per pigione depositati all'Ufficio di conciliazione postulando
per loro l'attribuzione di fr. 9'990.- invece dell'importo di fr. 3'885.-
riconosciuto dalla sentenza del Pretore.
La
domanda è improponibile perché mai formulata avanti al Pretore, dove le
appellanti si sono limitate a chiedere la reiezione dell'istanza. Del resto,
fallito il tentativo di conciliazione, se le appellanti avessero voluto
ottenere qualcosa a loro favore, con riferimento alle pigioni depositate,
diversa dalla semplice contestazione della ripartizione offerta dalla
controparte avrebbero dovuto presentare una loro specifica istanza in tal
senso.
7.
L'appello,
del tutto infondato, è respinto con il carico di tasse, spese e ripetibili.
Per i quali motivi
visti, per le spese e le ripetibili, gli art. 147
e seg., 414 CPC e 19 bis LTG
dichiara e pronuncia:
1.
L'appello 4 aprile 2003 di __________ e __________ è respinto.
2.
Gli
oneri della procedura d'appello consistenti in.
- tassa
di giudizio             fr.    80.-
- spese                               fr.    20.-
totale                                fr.  100.-
già
anticipati dalle appellanti, rimangono a loro carico, con l'obbligo di
rifondere a controparte fr. 700.- per ripetibili d'appello.
3.
intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di __________.
Terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario