ti_gerichte · 16.2005.121 · 2006-09-19 · it
locazione - vendita dell'ente locato - spese accessorie - periodo di computo - prova delle spese sostenute - audizione della sorella della parte nella procedura di locazione - potere di indagine del giudice - principio inquisitorio

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 19.09.2006 16.2005.121

Incarto n.
16.2005.121
Lugano
19 settembre 2006/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 26
ottobre 2005 presentato da
RI 1
patr. dall'  RA
1
contro
la sentenza 18 ottobre 2005 del Pretore supplente del
Distretto di Bellinzona nella procedura in materia di contratto di locazione (inc.
n. DI.2005.60) promossa con istanza  9 marzo 2005 da
CO 1
a
con la quale gli istanti hanno chiesto la condanna
del convenuto al pagamento di fr.
1'623.70 oltre accessori a titolo di spese
accessorie, domanda parzialmente accolta dal
giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il
31 marzo 1999 E__________ M__________, rappresentata dal curatore avv.  , ha
concluso un contratto di locazione con RI 1 avente per oggetto un appartamento
di sua proprietà in uno stabile situato a __________. La pigione pattuita
ammontava a fr. 800.- mensili oltre a fr. 100.- a titolo di acconto per le
spese accessorie. Il 30 novembre 2003 si è concluso il rapporto di locazione, RI
1 avendo dato regolare disdetta. Il 4 dicembre 2003 CO 1, diventati nel
frattempo proprietari dell'immobile, hanno inviato ad RI 1 un conteggio del
conguaglio delle spese di riscaldamento e delle spese accessorie relativo al
periodo 1° gennaio – 30 novembre 2003 con un saldo residuo a loro favore di fr.
1'623.70. Il conduttore si è opposto alla pretesa, ragione per cui i locatori
hanno proceduto nei suoi confronti in via esecutiva con precetto esecutivo al
quale l'escusso ha interposto opposizione.
2.
Dopo
aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di
Bellinzona, con istanza 9 marzo 2005 CO 1 hanno convenuto RI 1 davanti al Pretore
del Distretto di Bellinzona per ottenere il pagamento di fr. 1'623.70. Il
convenuto si è opposto alla pretesa avversaria facendo valere di avere sempre
versato alla precedente locatrice unicamente l'acconto mensile di fr. 100.- che
copriva tutte le spese accessorie, tant'è che quest'ultima non ha mai rivendicato
nulla a questo titolo, ciò comprova la tacita pattuizione di un sistema di
pagamento forfetario delle stesse al quale i nuovi locatori, senza averne
chiesto la modifica mediante modulo ufficiale e nei termini di disdetta, devono
attenersi. Egli inoltre ha contestato la legittimazione attiva degli istanti
con riferimento alla spese accessorie maturate prima che del trapasso di proprietà
dell'immobile (19 febbraio 2003), oneri comunque eccessivi e non comprovati, le
fatture essendo state allestite dagli istanti medesimi. In definitiva egli ha
riconosciuto unicamente fr. 250.-.
3.
Con
sentenza 18 ottobre 2005 il Pretore supplente, accertato che gli istanti sono subentrati
nel contratto di locazione concluso dal convenuto con __________ M__________ ed
esclusa la pattuizione tra le parti di un sistema di fatturazione forfetario le
stesse avendo optato per il pagamento di acconti mensili con conguaglio
annuale, ha riconosciuto agli istanti il diritto di allestire un conteggio delle
spese accessorie, e ciò già dal 1° gennaio 2003, avendo essi assunto le spese
relative alla gestione dello stabile da quella data. Il Pretore ha quindi riconosciuto
agli istanti il principio del diritto al pagamento di tutte le spese accessorie
reclamate per un totale di fr. 4'562.69, di cui fr. 2'501.80 a carico del
convenuto. Dedotti gli acconti versati né è rimasto un saldo a carico del convenuto
di fr. 1'401.80 al quale vanno aggiunti fr. 12.- di interessi di mora per
pigioni arretrate, e fr. 40.- per spese di richiamo. Donde l'accoglimento
dell'istanza limitatamente a fr. 1'453.80 oltre interessi del 5% dal 24 giugno
2004, importo per il quale il Pretore ha rigettato in via definitiva l'opposizione
interposta dal convenuto al PE n. 491305 dell'UEF di Bellinzona.
4.
Con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso
effetto sospensivo con decreto 28 ottobre 2005, RI 1 è insorto contro il
predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di
cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. Il ricorrente, senza contestare
l'accertamento del primo giudice circa il pagamento delle spese accessorie
mediante acconti mensili e conguaglio a fine anno, censura l'arbitraria valutazione
delle risultanze istruttorie nel riconoscere agli istanti il diritto al pagamento
delle spese maturate quando questi non erano ancora proprietari dello stabile. Egli
rimprovera altresì al Pretore di aver riconosciuto agli istanti la spesa per il
consumo del combustibile nonostante non ne sia stato provato il consumo
effettivo, quelle relative all'abbonamento servizio bruciatore e pulizia
siccome basate su allegazioni di parte oltre che sulla testimonianza della
sorella di una parte, così come quelle inerenti a due richiami di pagamento per
un importo nettamente superiore a quello dovuto. Da ultimo il ricorrente
rimprovera al primo giudice di aver pronunciato il rigetto dell'opposizione
nonostante gli istanti non abbiano formulato nessuna richiesta in tal senso.
Con
osservazioni 25 novembre 2005, dalle quali deve essere estromessa la documentazione
prodotta per la prima volta in questa sede ostandovi l’art. 321 cpv. 1 lett. b
CPC, gli istanti postulano la reiezione del ricorso, chiedendo altresì la
correzione, con conseguente modifica, di alcune poste riconosciute dal Pretore.
5.
Per quanto attiene al periodo di computo delle spese accessorie,
il primo giudice ha riconosciuto agli istanti il diritto al pagamento di quelle
maturate dal 1° gennaio 2003 avendo gli stessi provato di avervi fatto
personalmente fronte nonostante abbiano acquistato lo stabile solo il 19
febbraio 2003. Questa conclusione del primo giudice, alla quale il ricorrente
si limita a contrapporre il proprio personale punto di vista, non è arbitraria
ovvero insostenibile. Essa trova puntuale riscontro sia nella deposizione dell'
__________ Z__________, curatore della precedente proprietaria e amministratore
dello stabile, secondo cui
nel mese di dicembre o gennaio 2002
(recte 2003)
i signori CO 1 hanno già pagato la nafta, in previsione dell'acquisto avvenuto
solo nella metà di febbraio 2003…..Forse vi era anche una posizione per l'energia
elettrica, assunta anticipatamente dai signori CO 1,
sia nella documentazione
agli atti, in particolare nella fattura 27 gennaio 2003 per la fornitura di
olio da riscaldamento (doc. E), intestata agli istanti e da loro soluta. Su
questo punto il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione,
deve essere respinto.
6.
In
merito all'importo di fr. 1'527.95 richiesto dagli istanti per il consumo di
combustibile per il periodo dal 1° gennaio al 30 novembre 2003 (doc. C), che il
primo giudice ha riconosciuto sulla base delle fatture agli atti regolarmente
onorate dagli istanti e relative al periodo in questione, va rilevato che il
ricorrente non ha formulato nessuna precisa censura nei confronti del giudizio
pretorile, essendosi limitato a riprodurre il contenuto delle sue conclusioni
scritte 26 luglio 2005. Così facendo, ossia non esprimendo nessuna critica nei
confronti del giudizio pretorile, il ricorso è su questo punto irricevibile (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., ad art.
309, m. 36 e n. 467).
7.
Tra
le spese accessorie contestate dal ricorrente, vi è quella relativa
all'abbonamento di servizio del bruciatore di fr. 450.-, che il Pretore ha
riconosciuto ancorché basata su una fattura allestita da uno degli istanti nella
sua qualità di bruciatorista diplomato. A questo proposito, poiché il
ricorrente non contesta l'ammontare della spesa e l'effettiva esecuzione delle
prestazioni fatturate, ovvero le usuali operazioni di verifica e revisione del
bruciatore (la sostituzione del medesimo non essendogli stata fatturata, cfr.
verbale 8 aprile 2005), non può essere considerato arbitrario il fatto per il
primo giudice di aver riconosciuto questa posta, peraltro prevista anche dal contratto
di locazione. Contrariamente a quanto preteso dal ricorrente, che – come detto –
non ha contestato il contenuto della fattura in quanto tale, non basta il solo
fatto che questa sia stata allestita dalla parte istante per considerarla inveritiera
o addirittura inesistente.
Anche la
contestazione sul riconoscimento delle spese di sollecito non può essere
condivisa, ben ammettendo il ricorrente l'esistenza di un suo debito nei
confronti degli istanti, ciò che basta a legittimare l'invio dei richiami di
pagamento, indipendentemente dagli importi richiesti.
8.
Quanto alle spese di pulizia, che il Pretore ha ammesso sulla
base della fattura 30 giugno 2003 allestita da  G__________ (doc. L), sorella
dell'istante, e della sua deposizione testimoniale, va rilevato che,
contrariamente a quanto preteso dal ricorrente, il divieto posto dall'art. 228
cifra 2 CPC all'audizione testimoniale di fratelli e sorelle della parte, non
si applica nel caso concreto. Nell'ambito della procedura per le controversie
in materia di locazione, regolata dal principio inquisitorio, il giudice è infatti
tenuto ad accertare i fatti d'ufficio e ha la facoltà di apprezzare liberamente
le prove, comprese quelle il cui valore sarebbe limitato o addirittura escluso
dalle norme di procedura cantonali (
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, ad art. 407, m. 1). In questo specifico tipo di procedura il giudice
non è vincolato dalle disposizioni di procedura cantonali che dichiarano
inammissibile la deposizione testimoniale di certe categorie di persone (cfr.
Jeanprêtre
/
Koller
/
Roncoroni
/
Cocchi
, Il nuovo diritto di locazione,
1991, pag. 77). Il fatto quindi per il Pretore di aver considerato provata la
pretesa di fr. 1'200.- di parte istante sulla base della deposizione __________
Z__________ __________ che ha confermato l'esecuzione delle pulizie nello stabile
occupato dal convenuto e la loro remunerazione nella misura fatta valere in
giudizio, non può essere censurato. Ne discende che anche su questo punto il
ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve essere
respinto.
9.
Per
quel che riguarda il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta dal
convenuto al PE n. 491305 dell’UEF di Bellinzona, il ricorso deve essere
accolto giacché il primo giudice, in violazione dell'art. 86 CPC che gli vieta
di concedere alla parte più di quanto da questa richiesto (
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, ad art. 86, m.
2 e 3), ha pronunciato su una domanda non richiesta dagli istanti.
10.
Alla
luce di quanto sopra esposto, il ricorso deve essere accolto limitatamente alla
richiesta di annullamento del punto 2 del dispositivo della sentenza pretorile.
Quanto alle pretese degli istanti formulate in questa sede, esse sono inammissibili
poiché non formulate nell'ambito di un'impugnativa.
11.
Per
quanto attiene alla ripartizione di tasse, spese e ripetibili, il giudizio
pretorile, che le ha accollate al convenuto, non necessita di essere modificato
ritenuto che la concessione del rigetto dell'opposizione è frutto di
un'iniziativa del giudice e non della parte istante, e costituisce comunque un
accessorio dell'azione principale. Lo stesso principio vale anche in questa
sede.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese
l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia:
I.
Il
ricorso per cassazione 26 ottobre 2005 di RI 1__________
accolto.
Di
conseguenza il dispositivo n. 2 della sentenza 18 ottobre 2005 del
Pretore supplente del Distretto di Bellinzona è annullato.
II.
Gli
oneri del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                               fr.   70.-
b) spese                                                                 fr.
30.-
fr.
100.-
già
anticipati dal ricorrente, rimangono a suo carico con l'obbligo di versare alla
controparte fr. 50.- a titolo di indennità ridotta per questa sede.
III.
Intimazione:
-     ;
-    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale
d’appello
La presidente                                                               La
segretaria