ti_gerichte · 50.1997.42 · 1998-09-21 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 21.09.1998 50.1997.42
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 21.09.1998 50.1997.42
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 21.09.1998 50.1997.42

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
50.97.00042
Lugano
21 settembre 1998
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo
Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo
Crivelli
statuendo
sul ricorso 18 dicembre 1997 dello
__________
rappr.
da: __________
contro
la
decisione 17 novembre 1997 (no. 18/96-96) del Tribunale di espropriazione
della giurisdizione sottocenerina, prolata nell'ambito del procedimento
espropriativo promosso dallo Stato del Canton Ticino per acquisire la
proprietà di 80 mq dei mapp. __________ e __________ RFD di __________
necessari alla sistemazione stradale di __________, tratto __________
-__________;
viste le risposte:
-    24 dicembre 1997 del Tribunale di
espropriazione;
-    21 gennaio 1998 dell'__________;
letti
ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   La __________ è proprietaria
dei mapp. __________ e __________ RFD di __________, due fondi contigui di complessivi
mq 2575 così censiti a RF:
mapp. __________
A) parte fabbricato abitato                           mq         21
B) parte fabbricato abitato                           mq       228
C) parte fabbricato sotterraneo                   mq       600
D) parte pensilina                                         mq         36
e) parte giardino ed accessi                       mq       385
totale                                                           mq    1270
mapp. __________
A) parte fabbricato abitato                           mq       392
B) parte fabbricato abitato                           mq           4
C) parte fabbricato sotterraneo                   mq       551
D) parte pensilina                                         mq         31
e) parte giardino ed accessi                       mq       253
F) fabbricato abitato                                     mq         74
totale                                                         mq    1305
Le particelle, sulle quali sorge parte del prestigioso
__________, sono situate sul lato sinistro di __________ circolando in direzione
di __________.
L'intera proprietà è attualmente inclusa in zona CR 7b del PR
di __________ (i.s. 1.2, i.o. 30%, con possibilità di ottenere un supplemento
del 20% sull'i.s. per la costruzione, l'ampliamento o la modifica di alberghi).
B.   Nel contesto della procedura
di approvazione dei progetti definitivi relativi alla sistemazione di
__________ (allargamento del marciapiede lato lago e traslazione delle corsie
stradali verso monte), lo Stato del Canton Ticino - mediante avviso personale 9
ottobre 1996 e pubblicazione degli atti (relazione tecnica, progetto dell'opera,
preventivo e finanziamento, piano d'espropriazione, tabella d'espropriazione ed
offerte d'indennità) - ha promosso l'espropriazione formale del terreno necessario
alla realizzazione dell'opera. Sono così divenuti oggetto d'esproprio anche 50
mq del mapp. __________ e 30 mq del mapp. __________, per i quali il Cantone ha
offerto un'indennità di fr. 1'000.- il mq.
Con istanza 10 ottobre 1996 l'ente espropriante ha
sollecitato l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati a
partire dal 25 novembre 1996.
Il 20 novembre 1996 la proprietaria ha notificato una pretesa
d'indennizzo di fr. 4'000.-/mq, senza peraltro opporsi al progetto stradale ed
all'esproprio.
All'udienza di conciliazione del 23 gennaio 1997 le parti
hanno comunicato di essersi accordate in tema di anticipata immissione in
possesso, concessa a far tempo dal 13 gennaio 1997.
In data 4 febbraio 1997 il Tribunale d'espropriazione ha
sottoposto alle parti una soluzione bonale (versamento di un'indennità a favore
dell'espropriata di fr. 1'800.- il mq oltre interessi al 4,5% dal 13 gennaio
1997) che è stata accettata dalla sola __________.
C.   Preso atto del rifiuto del
Cantone di aderire alla proposta transattiva, con sentenza 17 novembre 1997 il
Tribunale di espropriazione si è pronunciato sull'indennità dovuta
all'espropriata, riconoscendole fr. 1'800.- il mq oltre interessi per
l'esproprio del terreno.
Esperita un'indagine sulle quotazioni dei fondi posti in zona
CR 7b di __________, il primo giudice ha deciso in sostanza di concedere alla
proprietaria un'indennità vicina al prezzo soluto nel 1994 per l'acquisto della
part. no. __________ (fr. 1'729.-/mq), unico valore a mente sua veramente
rappresentativo del mercato e degno di considerazione ai fini dell'estimo.
D.   Avverso il predetto
giudicato lo Stato del Canton Ticino è insorto innanzi al Tribunale cantonale
amministrativo mediante ricorso 18 dicembre 1997.
In via principale il ricorrente ha chiesto l'annullamento
della decisione impugnata e il rinvio degli atti all'istanza inferiore per nuovo
giudizio, sostenendo che il Tribunale di espropriazione - per applicare
correttamente il metodo statistico-comparativo -avrebbe dovuto fissare
l'indennizzo sulla base di un ventaglio di prezzi più ampio e come tale
maggiormente affidabile. Donde la necessità di esperire ulteriori ricerche in
altre zone abitative per poi procedere ad una nuova stima, tenendo presente che
nell'ambito di un'espropriazione parziale il valore venale può essere ridotto
se la parte rimanente del fondo permette uno sfruttamento edificatorio uguale a
quello esistente prima dell'espropriazione.
Subordinatamente, lo Stato ha postulato la riduzione
dell'indennità espropriativa a fr. 750.- al mq. A suo parere, il valore
edilizio pieno dei terreni R7 di __________ non sarebbe superiore a fr.
1'100.-/1'200.- il mq. Data la natura complementare dello scorporo espropriato,
il suo valore venale - e quindi l'indennizzo dovuto alla proprietaria -
dovrebbe ammontare a fr. 750.- il mq (60-70% del valore edilizio pieno).
E.   Il Tribunale di
espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa, riconfermandosi
nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Ad identica conclusione è pervenuta l'espropriata, con argomentazioni
che verranno riprese - ove occorresse - in appresso.
F.   Il Tribunale ha accertato
d'ufficio che con l'entrata in vigore del nuovo PR di __________, intervenuta
il 27 agosto 1997, i fondi espropriati hanno beneficiato di un incremento dei
parametri edificatori; l'i.s. attuale è dell'1.8, cui va aggiunto un bonus del
20% per la destinazione alberghiera della proprietà.
Considerato,
in
diritto
1.   La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni
dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il
diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.
Il gravame in oggetto, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr) e
correttamente formulato, è ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base
degli atti, senza procedere al sopralluogo sollecitato dall'insorgente,
insuscettibile di procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori
elementi rilevanti per il giudizio (art. 18 cpv. 1 PAmm); la situazione dei
luoghi - peraltro perfettamente nota al Tribunale - emerge con sufficiente
chiarezza dai piani e dalle fotografie in atti.
2.   L'esproprio che ci occupa
interessa il confine N-E dei mapp. __________ e __________ di __________ per
una superficie di complessivi 80 mq ca. Più precisamente, colpisce lo spazio
antistante l'entrata principale dell'__________. Trattasi in pratica di una
striscia di terreno asfaltato lunga una cinquantina di metri per la quale lo
Stato ha offerto un indennizzo di fr. 1'000.- il mq.
Condotta un'approfondita ricerca sui prezzi di mercato di
__________, il Tribunale di espropriazione ha accordato alla proprietaria
un'indennità di fr. 1'800.- il mq che lo Stato contesta.
Come in prima istanza, anche in questa sede la lite si
concentra dunque sull'indennità dovuta all'espropriata per l'avulsione di 80 mq
della sua proprietà.
2.1. Giusta l'art. 9
Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di
questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire
un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione.
In altre parole, all'espropriato dev'essere garantita la stessa situazione
economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in
modo che, per effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi
pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art.
16 LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art.
22ter; DTF 95 I 455).
L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero
valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende
pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come
conseguenza dell'espropriazione.
Nella stima del valore venale si deve tener conto anche della
possibilità di un miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr); gli aumenti e
le diminuzioni di valore derivanti dall'opera dell'espro-priante non vengono
però considerati.
Nel caso di espropriazione parziale, l'indennità comprende
inoltre l'importo di cui il valore venale della frazione residua viene ad
essere diminuito (art. 11 lett. b Lespr).
Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata
immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla
quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva
(art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è presa di possesso anticipata, sarà
determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del
Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale
sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa diventa
esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54
cpv. 1 Lespr).
In casu il dies aestimandi va situato in corrispondenza del
13 gennaio 1997, giorno a far tempo dal quale l'espropriata ha bonalmente
concesso l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati (art. 19
Lespr prima frase).
2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il
valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo
statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19
LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib
408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato
confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi
terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma
prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno
precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione,
dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso
adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che
l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi
che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si
tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi
possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.
2.3. Ricercate a RF le
contrattazioni di fondi posti in zona CR 7b di __________ realizzate nei sei
anni precedenti il dies aestimandi, il Tribunale di espropriazione ha rinvenuto
solo tre compravendite, nell'ambito delle quali sono stati pagati, in ordine
cronologico, questi prezzi:
fr.1'729.--     il
mq per il mapp. __________ di 850 mq situato in via __________ (iscr. a RF il
__________),
fr.    372.--    il
mq per il mapp. __________ di 864 mq situato in via __________ (iscr. a RF il
__________),
fr.    566.--    il
mq per il mapp. __________ di 837 mq situato in via __________ (iscr. a RF il
__________),
ovvero un prezzo medio (calcolato in base a criteri puramente
matematici) di fr. 889.- il mq. Il mapp. __________ si trova sopra il lungolago
di __________, nella stessa zona pregiata che accoglie l'__________, dal quale
dista 140 ml circa in linea d'aria. Le due proprietà si assomigliano per
posizione, morfologia e disciplina edilizia. I mapp. __________ e __________
sono invece discosti dal lago e appartengono ad un comparto residenziale di
qualità nettamente inferiore; il mapp. __________ è stato peraltro venduto
edificato ed il suo prezzo non è quindi indicativo.
Il ricorrente ha prodotto al Tribunale i dati censiti
dall'Ufficio cantonale di statistica, dai quali vengono reperiti (escluse le operazioni
posteriori al dies aestimandi; DTF 122 II 344 consid. 5a) i seguenti valori:
fr.1'563.--     il
mq per il mapp. __________ di 24 mq situato in __________ (anno 1994),
fr.    163.--    il
mq per il mapp. __________ di 523 mq situato in __________ (anno 1996).
Queste due transazioni relative a fondi confinanti che si
affacciano direttamente sul __________ sono prive di significato in funzione
del prezzo discrepante all'estremo soluto per il loro acquisto. Volendole
comunque aggiungere alle precedenti, la media cambia di poco assestandosi
attorno a fr. 879.- il mq.
A mente di questo Tribunale la contrattazione più
significativa, tra quelle poche rinvenute, concerne la part. __________, acquisita
da un accorto e conosciuto albergatore di __________ (__________) ad un prezzo
che non sembra affatto rivestire carattere speculativo. Le caratteristiche di
questa proprietà, contrariamente a quelle degli altri terreni compravenduti tra
il 1990 ed il 1996, si avvicinano maggiormente e sotto ogni punto di vista ai
mappali espropriati. Il paragone diretto tra le tre particelle (__________da un
lato, __________ e __________ dall'altro), risulta ancor più giustificato se si
pon mente al fatto che la letteratura specializzata attribuisce ai fondi siti a
lago o nelle immediate vicinanze degli specchi d'acqua un maggior valore rispetto
a quelli posti altrove (cfr. Nägeli/Wen-ger, Der Liegenschaftenschätzer, p. 39;
Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, p. 37; RDAT 1988 N. 70; STA 26.4.1996
in re Comune di __________).
Contrariamente a quanto sostiene lo Stato, gli insegnamenti
della giurisprudenza in materia di corretta applicazione del metodo
statistico-comparativo non impediscono di far capo a transazioni isolate per
trarre deduzioni circa il livello di mercato di particolari fondi (DTF 122 I
174 consid. 3a). Basta che l'operazione venga analizzata con cura e si giunga
alla conclusione che non è stata influenzata da circostanze particolari
(vendita tra parenti o comunque di compiacenza, vendita chiaramente speculativa,
ecc.).
Sulla scorta di quanto precede e tenuto conto della
sostanziale stagnazione del mercato immobiliare susseguente al crollo del 1990,
il Tribunale cantonale amministrativo ritiene che nel gennaio del 1997 i
terreni posti nelle immediate vicinanze del lago e di __________ in particolare
potevano avere un valore commerciale di 1'700.-/1750.- fr. il mq. Importo,
questo, che alla luce del pregio del settore di cui trattasi trova sicure
corrispondenze - con le dovute proporzioni - nel valore di fr. 1'200.- il mq di
recente attribuito da questo Tribunale ai fondi R7 che tangono via __________
(cfr., per tutte, STA 29.5.1998 in re R.-R.).
2.4. La cifra indicativa
di cui sopra va ora corretta ed adeguata in funzione delle specificità
giuridiche e fattuali dei mappali espropriati, in modo da giungere al loro
effettivo valore venale.
Di primo acchito, i pregi ed i difetti della proprietà
__________ sembrano compensarsi fino a farla rientrare nei limiti del valore di
"zona __________ " stabilito in fr. 1'700.-/1750.- il mq.
Nell'evenienza concreta non si può tuttavia fare a meno di osservare
che all'inizio del 1997 era imminente l'approvazione della revisione del PR di
__________ che avrebbe attribuito ai fondi espropriati nuovi e più favorevoli
parametri edificatori (i.s. dell'1.8 in luogo di 1.2, + bonus). Questa
prospettata miglior utilizzazione delle particelle era suscettibile di
aumentarne il valore venale (Wiederkehr, op. cit., p. 69) e andava quindi
ponderata nell'ambito del loro estimo (cfr. art. 12 cpv. 1 Lespr). In effetti,
dottrina (Hess-Weibel, op. cit., N. 56 ss. in particolare N. 78 ad art. 19
LFespr; Wiederkehr, op. cit., p. 26; Merker, Der Grundsatz der "vollen
Entschädigung" im Enteignungsrecht, p. 18; Knapp, Précis de droit
administratif, N. 2304; Imboden-Rhinow-Krähenmann, Schw.
Verwaltungsrechtsprechung, 128 B IV c) e giurisprudenza (DTF 115 Ib 26; 114 Ib
324; 112 Ib 533; 97 I 603) convengono che stimando il valore venale di un fondo
il giudice delle espropriazioni deve tener conto della possibilità di una sua
miglior utilizzazione non appena questa - come nel caso concreto - appaia
lecita e verosimilmente attuabile in un prossimo avvenire.
Il Tribunale di espropriazione ha omesso di prendere in
considerazione le benefiche conseguenze del nuovo PR sul valore della proprietà
__________. L'avesse fatto, sarebbe certamente pervenuto ad assegnare al
terreno espropriato un valore venale superiore ai 1'800.- fr./mq criticati
dallo Stato. Dato che il Tribunale cantonale amministrativo non può riformare
la decisione impugnata a danno del ricorrente (art. 65 cpv. 4 PAmm),
l'indennità espropriativa allocata dal primo giudice va confermata senza ulteriori
disquisizioni sull'argomento.
L'insorgente sostiene nondimeno che lo scorporo espropriato è
prelevato da terreno complementare, per cui il suo valore - e quindi
l'indennizzo che va riconosciuto alla proprietaria - non dovrebbe essere
superiore al 60-70% del valore pieno.
È considerato terreno complementare ("Vorgarten")
il sedime circostante un edificio che per natura e dimensioni non può essere
usato a fini edilizi (per maggiori dettagli sulla nozione cfr. RDAT 1981 N.
65). Tale è il caso, in particolare, quando il resto del fondo è già edificato
in maniera razionale e tale edificazione appare, secondo le comuni previsioni,
duratura.
Il valore economico della superficie complementare dipende
dai plurimi scopi cui serve o può venir destinata, ma di regola è sensibilmente
inferiore a quello del terreno pienamente sfruttabile. Di quanto, è una
questione di mera valutazione di ogni singolo caso di specie; secondo la
giurisprudenza risalente di questo Tribunale si può arrivare a percentuali del
50% rispetto al valore edilizio pieno.
I mapp. __________ e __________ sono già stati edificati, ma
non in modo ottimale, ovvero sfruttandone appieno le potenzialità edificatorie.
Per arrivare a tanto, la proprietaria dovrebbe innalzare di 6 piani i sub. B
dei fondi e prosciugare gli indici concessi dalle normative di zona (cfr.
conteggio 22.1.1997 allestito dall'UT di __________). Sta di fatto che a
prescindere da questa prospettiva, l'area libera da costruzioni della proprietà
è zeppa di indici non sfruttati e non può essere considerata alla stregua di
terreno complementare di infimo valore solo perché si trova di fianco ad una
strada, viene espropriata in misura contenuta o non è autonomamente
commerciabile. Il suo valore è per contro considerevole. La componente edilizia
in essa racchiusa può essere utilizzata per un ampliamento delle costruzioni
esistenti o monetizzata nell'ambito di un trasferimento di indici edificatori
ex art. 38a LE. Senza parlare dell'importanza che occorre riconoscerle quale
schermo protettivo contro le gravose immissioni moleste provenienti da
__________.
Posto che l'esproprio del Cantone va oltretutto a colpire lo
spazio antistante l'entrata principale dell'immobile, già esiguo per rapporto
alle caratteristiche di prestigio e rappresentatività della struttura
alberghiera, non v'è motivo per ridurre l'indennizzo fissato dal Tribunale di
espropriazione.
3.   Ferme queste premesse, il
ricorso dello Stato è integralmente respinto.
La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza,
atteso che la regola prevista dall'art. 73 Lespr fa stato soltanto in prima
istanza, mentre in sede di ricorso sono applicabili, giusta il rinvio dato
dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm (STF 9 giugno 1997 in re
S./Comune di __________).
Per
questi motivi,
visti
gli art. 9, 11, 12, 19, 50, 52, 70, 73 Lespr; 18, 28, 31 e 65 PAmm,
dichiara e pronuncia:
1.   Il ricorso è respinto.
2.   La tassa di giustizia di fr.
1'000.- è posta a carico dello Stato, con l'ulteriore obbligo di rifondere
all'espropriata fr. 1'200.- a titolo di ripetibili.
3.   Intimazione
a:
__________
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                             Il
segretario