ti_gerichte · 12.1997.34 · 1997-05-14 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.05.1997 12.1997.34

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00034
Lugano
14 maggio 1997
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa OA.97.4
della Pretura di Locarno-Campagna, promossa con
petizione 10 gennaio 1997 da
__________
__________
rappr.
dall'avv. __________,
contro
__________
__________
rappr.
dall'avv. __________
E ora sulla
domanda cautelare degli attori pedissequa alla petizione, che hanno chiesto che
ai convenuti sia fatto ordine di liberare immediatamente il fondo n. __________
di __________, di proprietà degli attori;
Domanda
avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell’istanza e che il
Pretore con decreto 4 febbraio 1997 ha accolto, intimando ai convenuti di
liberare immediatamente il fondo in questione;
Appellanti
i convenuti, che con atto di appello dell’11 febbraio 1997 con richiesta di
effetto sospensivo chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di
respingere l’istanza;
Mentre
gli istanti con osservazioni del 3 marzo 1997 postulano la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili;
Richiamato
il decreto 17 febbraio 1997 del Presidente di questa Camera che ha conferito
effetto sospensivo all’appello;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l'appello
2.
- tassa
di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Con
petizione del 10 gennaio 1997 gli attori sostengono di avere acquistato dai
convenuti il fondo n. __________ di __________ o, ma di non averne mai ottenuto
la consegna da parte dei convenuti, che continuerebbero ad occuparlo senza
alcuna base giuridica.
Si
avrebbe perciò l’insoddisfacente situazione per la quale gli attori sarebbero
gravati da tutti gli oneri senza potere utilizzare il bene acquistato e
soprattutto senza poterlo locare a terzi per coprire i relativi costi.
Essi
rivendicano perciò la loro proprietà, e chiedono inoltre la condanna dei
convenuti al risarcimento del danno, stimato in fr. 77’000.-- oltre interessi.
B.
Con
la petizione gli attori hanno presentato una domanda cautelare, chiedente che
ai convenuti sia imposto di liberare immediatamente il fondo
All’udienza
di discussione del 30 gennaio 1997 i convenuti si sono opposti all’istanza,
sostenendo di potersi prevalere di un contratto di locazione e negando
l’esistenza delle premesse per la pronuncia di provvedimenti cautelari ex art.
376 CPC, che nella specie sarebbero comunque da subordinare alla prestazione di
una garanzia di almeno fr. 50’000.-- da parte degli attori.
C.
Nel
giudizio impugnato il Pretore ha ritenuto che non sarebbe provata l’esistenza
di un contratto di locazione tra le parti in causa, ma semmai tra i due
convenuti, il che sarebbe irrilevante.
Vi
sarebbe invece stato un contratto di comodato, stipulato più di due anni prima
e perciò oramai decaduto.
Sarebbero
perciò dati sia la parvenza di buon diritto dell’azione che il rischio di grave
danno e la situazione di urgenza, con il che l’istanza dovrebbe essere accolta
senza necessità di gravare gli attori con una cauzione, dal momento che non si
potrebbe ammettere il rischio di grave danno per i convenuti e l’incapacità
degli attori al suo risarcimento.
D.
Con
l’appello i convenuti ribadiscono l’esistenza del rapporto di locazione e
contestano che vi sia una situazione di urgenza o il rischio di grave
pregiudizio per gli attori, pregiudizio che colpirebbe invece i convenuti se il
provvedimento cautelare dovesse essere confermato, così da imporre per tal caso
ai convenuti la prestazione di una garanzia di fr. 50’000.--.
Nelle
osservazioni del 3 marzo 1997 gli istanti chiedono la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili in base ad argomentazioni delle quali, per
quanto necessario, si dirà nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
Allorché,
come nel caso che ci occupa, il proprietario di un fondo procede in giudizio
per ottenere la sua consegna da parte di un terzo, la fattispecie può di regola
essere ricondotta ad una delle due seguenti situazioni giuridiche:
-     nella
prima situazione le parti hanno in precedenza stipulato un contratto
concernente l’uso del fondo da parte dell’occupante. Si tratta in tal caso di
regola di un contratto di locazione, di affitto, di comodato, o di altra forma
contrattuale che concede allo stipulante il diritto di occupare il fondo (si
pensi al contratto di leasing o a quello di costituzione di un diritto di
superficie). In simili casi la prima premessa per l’accoglimento della
richiesta di restituzione del fondo è necessariamente costituita
dall’accertamento del fatto che il rapporto contrattuale non sussiste più;
-     nella
seconda situazione le parti non hanno in partenza pattuito contrattualmente
l’uso del fondo, e la situazione di occupazione si è creata per altre
circostanze.
E’
ad esempio ipotizzabile il caso in cui l’occupante era in precedenza proprietario
del fondo e vi è rimasto dopo averlo venduto oppure, con maggiore frequenza,
dopo che il fondo è stato aggiudicato a terzi a seguito di una procedura
esecutiva in via di realizzazione del pegno immobiliare (così in
II CCA
1° luglio 1996 in re T./U. e 26 ottobre 1994 in re U./M.).
A
maggior ragione appartiene a questa categoria anche il caso di un’occupazione
del tutto abusiva di un fondo, in cui cioè non esiste e non è mai esistito
alcun legame giuridico dell’occupante con il fondo o con il suo proprietario.
Tuttavia,
anche in questi casi la decisione deve essere preceduta dall’indagine volta a
sapere se dopo l’iniziale situazione di abuso non sia subentrata, in qualsiasi
forma e perciò anche per atti concludenti, una pattuizione contrattuale volta a
disciplinare l’occupazione del fondo.
2.
Dall’esame
della natura giuridica dell’occupazione del fondo si devono trarre le dovute
conseguenze dal profilo della procedura da seguire: per i casi di cessata
locazione o comodato il Codice di procedura civile prevede in via sommaria
l’apposita procedura di sfratto (art. 506 e segg.), mentre in tutti gli altri
casi il proprietario del fondo -sempre che non siano contestati l’esistenza
stessa o l’estensione del suo diritto di proprietà- può procedere con le azioni
a tutela del possesso, che gli deriva dal solo fatto di essere iscritto come
proprietario a registro fondiario (art. 937 cpv. 1 CC;
Stark
, Berner
Kommentar, n. 21 ad art. 937 CC), anche in questo caso con la procedura
specifica prevista dal CPC (art. 373 e segg.), oppure, se non sono dati i
presupposti dell'azione possessoria, con l'azione petitoria.
3.
Nel
caso di specie, le affermazioni delle parti e i documenti versati in atti
permettono di ritenere che tra le parti è venuto in essere un contratto di
locazione o di comodato avente per oggetto il fondo in questione, mentre per
nulla litigioso è il diritto di proprietà degli attori, pacificamente
riconosciuto da tutti i contendenti.
3.1
Secondo
quanto narrato in petizione, l’acquisto del fondo del convenuto __________ da
parte degli attori sarebbe stato collegato ad altre pattuizioni. Sarebbe in
particolare stato inteso che i convenuti sarebbero rimasti nel fondo, almeno
per breve tempo, in cambio del pagamento da parte loro di tutti gli oneri
derivati agli attori dall’acquisto (petizione, pag. 2).
Ora,
indipendentemente dal fatto che le parti non hanno saputo o voluto formalizzare
tale accordo, è pacifico -come riconoscono gli stessi attori (esplicito:
petizione, punto 3, pag. 2)- che esso, sempre nelle intenzioni dei procedenti,
prevedeva il diritto dei convenuti all’uso del fondo contro il pagamento di
determinati importi di denaro, così che esso è in definitiva senza dubbio
riconducibile ad un rapporto di locazione ex art. 253 e segg. CO.
Siffatta
attitudine degli attori risulta del resto anche dalla corrispondenza
preprocessuale: indipendentemente dalla questione a sapere se per un primo
periodo immediatamente successivo all’acquisto del fondo da parte degli attori
non debba essere piuttosto ammesso un comodato, a partire dall’agosto 1996 essi
si sono chiaramente espressi in termini di “Mietvertrag” (doc. B e C, H, 7),
reclamando perciò a più riprese il pagamento del canone di locazione (doc. D e
E) e giungendo a disdire il contratto per la mora dei conduttori (doc. E , I,
8, 10).
3.2
Analoga
impostazione risulta dalle tesi dei convenuti, i quali sostengono che vi
sarebbe rapporto di locazione per il motivo che gli attori sarebbero subentrati
in quanto nuovi proprietari del fondo nel preesistente contratto di locazione
stipulato tra i due convenuti (doc. 1).
4.
Come
che sia -non è compito del presente giudizio quello di accertare quale delle
due opposte tesi corrisponda a verità- appare assodata la venuta in essere di
un contratto di locazione, tra le parti stante l’incontestato diritto di
proprietà degli attori, dal che derivano le seguenti considerazioni:
4.1
Stante
un rapporto di locazione, l’espulsione dei locatari va perseguita con
l’apposita procedura di sfratto dei conduttori ex art. 506 e segg. CPC e non
con una richiesta di misure cautelari ex art. 376 CPC, non potendosi procedere
in maniera diversa da quella prevista dal codice di rito (art. 101 CPC). La
stessa procedura andrebbe seguita nell'ipotesi, accertata dal Pretore e
sostenuta ora dagli attori appellanti, del comodato.
4.2
Ma
anche volendo ammettere la possibilità di agire in via cautelare, l’espulsione
potrebbe essere decretata unicamente laddove risultasse assodato che il
rapporto di locazione ha preso fine, il che non è nella specie il caso.
Infatti,
nessuno dei due contratti di locazione in discussione risulta validamente
disdetto: non quello tra i convenuti, che comunque di primo acchito non sembra
essere vestito di un’autentica volontà contrattuale di quelle parti, ma neppure
quello eventuale tra le parti, non figurando la pregressa assegnazione del
termine di pagamento ex art. 257d CO se il motivo dell’ultima disdetta (doc.
10) è la mora, ed essendo invece intempestiva alla luce dell’art. 266c CO la disdetta
datata 31 dicembre 1996 e pronunciata per il 4 aprile 1997.
Ma
infine, anche prescindendo, in ulteriore subordine, da queste lacune della
disdetta doc. 10, l’istanza in rassegna sarebbe comunque prematura essendo
stata introdotta già il 10 gennaio 1997 allorché il termine di disdetta era il
4 aprile 1997, il che ne avrebbe determinato la reiezione anche in questo caso
e già solo per questo motivo (per la procedura di sfratto:
II CCA
11
marzo 1996 in re S. SA/B., 23 agosto 1995 in re A./P., 9 marzo 1994 in re
S./C.).
Ne
consegue l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza degli
istanti (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati l’art.
148 CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
I.
L'appello
11 febbraio 1996 di __________ e __________ è accolto.
Di
conseguenza il decreto 4 febbraio 1997 della Pretura di Locarno-Campagna è
riformato nel modo seguente:
1.
La domanda cautelare 10 gennaio 1997 di
__________ e __________ è respinta.
2.
Le
spese e la tassa di giustizia di fr. 200.-- sono a carico degli istanti in
solido, i quali rifonderanno pure in solido ai convenuti complessivi fr. 400.--
per ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d'appello consistenti in
a)
tassa di giustizia                                  fr.   380.--
b)
spese                                                    fr.     20.--
T
o t a l e                                                      fr.   400.--
già
anticipati dagli appellanti, sono a carico degli istanti in solido, con
l'obbligo di rifondere ai convenuti complessivi fr. 700.-- per ripetibili
d'appello.
III.
Intimazione
a:      -   __________;
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario