ti_gerichte · 11.2010.41 · 2011-01-25 · it
Ipoteca legale provvisoria degli artigiani:

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.01.2011 11.2010.41
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.01.2011 11.2010.41
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.01.2011 11.2010.41

Incarto n.
11.2010.41
Lugano
25 gennaio
2011
/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Giani, vicepresidente,
Ermotti e Pellegrini
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa DI.2008.921
(iscrizione provvisoria di ipoteca legale degli artigiani e imprenditori) della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con istanza del 21 luglio
2008 dalla
AP 1
(patrocinata dall' PA 1)
contro
AO 1
(patrocinato dall' PA 2);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto
l'appello del 12 aprile 2010 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa il
29 marzo 2010 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;
2.
Se dev'essere accolto l'appello adesivo del 20 maggio 2010 presentato da AO 1
contro la medesima sentenza;
3.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
Il
26 giugno 2006 AO 1 ha acquistato dalla AP 1 le proprietà per piani n.
24 722 e n. 24 723, che in corso di costruzione sono state unite in
un unico appartamento, oltre alla quota B di
4
/
14
della
n. 24 715, adibita ad autorimessa, del fondo base n. 353 RFD di __________
sezione __________. La costituzione e la compravendita delle proprietà per
piani è avvenuta prima della costruzione dell'immobile che la venditrice,
operando quale impresa generale, si è contestualmente impegnata a consegnare
all'acquirente entro la fine di giugno del 2007 al prezzo di
fr. 4 815 000.– da solversi in varie rate a dipendenza dell'avanzamento
dei lavori di costruzione. Il collaudo dell'opera si è tenuto il 24 aprile
2008. Il 27 maggio 2008 AP 1 ha fatturato a AO 1 complessivi fr. 808 660.–
per costi supplementari dovuti a modifiche e nuovi lavori richiesti in corso
d'opera, rimasti impagati.
B.
Il
21 luglio 2008
AP 1
ha
convenuto AO 1 davanti al Pretore del Distretto di
Lugano, sezione 1, chiedendo l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale
degli artigiani e imprenditori per la somma di fr. 808 660.– oltre
interessi al 5% dal 27 giugno 2008 sulle proprietà per piani n. 24 715,
24 722 e 24 723 così come l'assegnazione di un termine per procedere
in via definitiva. Con decreto cautelare del 22 luglio 2008, emesso senza
contraddittorio, il Pretore ha ordinato l'iscrizione richiesta.
C.
Al
contraddittorio del 3 settembre 2008 AP 1 ha mantenuto la propria istanza, che AO 1 ha proposto di respingere, sollecitando la revoca del decreto cautelare.
Il Pretore, con l'accordo delle parti, ha abilitato il convenuto a completare
il memoriale di risposta presentato all'udienza con un allegato scritto da
inoltrare entro dieci giorni e ha previsto che duplica e replica sarebbero state
effettuate con un secondo scambio di allegati scritti da presentare nello
stesso termine. Nel suo complemento del 15 settembre 2008 AO 1 ha ribadito il suo punto di vista. Nella sua replica del 26 settembre 2008 AP 1 ha precisato che la somma di fr. 808 660.– doveva essere iscritta nella misura di fr.
404 330.– sulla proprietà per piani n. 24 722 e per l'altra metà
sulla n. 24 723. Duplicando il 10 ottobre 2008 il convenuto ha mantenuto
la sua richiesta di giudizio. L'istruttoria, iniziata nel novembre del 2008, si
è conclusa nell'aprile del 2009. Al dibattimento finale del 2 giugno 2009, l'istante ha postulato l'iscrizione in via provvisoria di un'ipotea legale di fr.
808 660.– a carico delle proprietà per piani n. 24 722 e 24 723
collettivamente o, in subordine, in misura di fr. 404 330.– su ciascuna
proprietà per piani o, in via ancora più subordinata, nella misura di fr. 378 750.–
sulla n. 24 723 e di fr. 429 250.– sulla n. 24 722, in ogni caso con interessi al 5% dal 27 giugno 2008 e di fissarle un termine per promuovere la causa di merito. Il convenuto riaffermato le sue domande.
D.
Statuendo
con sentenza del 29 marzo 2010 il Pretore ha ordinato l'iscrizione in via
provvisoria di un'ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori in favore
della AP 1 per l'importo di fr. 192 580.– sulla proprietà per piani n.
24 722 e per l'importo di fr. 192 580.– sulla n. 24 723 oltre
interessi al 5% dal 27 giugno 2008 impartendo all'istante un termine di novanta
giorni per introdurre la causa volta all'iscrizione dell'ipoteca legale
definitiva e all'accertamento del credito. Contestualmente, in modifica del
decreto cautelare del 22 luglio 2008, egli ha ordinato la medesima iscrizione
in via provvisionale. La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 1200.–
sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuna compensate le
ripetibili.
E.
Avverso
la sentenza appena citata la AP 1 è insorta con un appello del 12 aprile 2010
per ottenere che – conferito al ricorso effetto sospensivo – l'iscrizione provvisoria
sia confermata fino a concorrenza di fr. 296 830.– sulla proprietà per
piani n. 24 722 e di fr. 296 830.– sulla n. 24 723, oltre
interessi al 5% dal 27 giugno 2008. Analoga richiesta essa ha presentato in via
cautelare. Con decreto del 15 aprile 2010 il vicepresidente della Camera ha
accordato all'appello effetto sospensivo, ordinando altresì l'iscrizione
richiesta in pendenza di procedura di appello. Il 26 aprile 2010 l'Ufficio dei registri ha comunicato che il 17 luglio 2009 la proprietà per piani n.
24 723 era stata estinta e raggruppata nella n. 24 722, assegnando un
termine di venti giorni per adeguare il decreto cautelare. Il 28 aprile 2010 il
vicepresidente della Camera ha pertanto ordinato l'iscrizione in via cautelare
di un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori di fr. 593 660.–
oltre interessi al 5% sulla sola proprietà per piani n. 24 722. Nelle sue
osservazioni del 20 maggio 2010 AO 1 ha proposto la reiezione dell'appello così
come la revoca delle misure cautelari decretate in appello e, con appello
adesivo, ha chiesto la cancellazione dell'ipoteca legale annotata in via provvisoria
sulla proprietà per piani n. 24 715 il 22 luglio 2008. AP 1 non ha formulato
osservazioni all'appello adesivo.
F.
In
esito a un'istanza cautelare presentata il 13 agosto 2010 da  AO 1 con decreto
del 16 settembre 2010 il vicepresidente della Camera ha ordinando la riduzione
a fr. 593 660.– dell'importo dell'ipoteca legale provvisoria annotata
il 22 luglio 2008 e la cancellazione di quella decretata in appello il 28
aprile 2010.
Considerando
in diritto:
1.
Il
17 luglio 2009 la proprietà per piani n. 24 723 è stata estinta e
raggruppata nella n. 24 722 (lettera 26 aprile 2010 dell'Ufficio dei
registri di Lugano). Il convenuto fa valere che l'istante ha chiesto
l'annotazione di due ipoteche legali provvisorie di fr. 296 830.– sulle
due proprietà per piani, sostenendo che non è possibile modificarne la
richiesta di giudizio e ordinare l'iscrizione di una sola ipoteca legale
provvisoria di fr. 593 660.– sulla rimanente proprietà per piani n.
24 722. Se non che, per l'art. 75 lett. c CPC ticinese, un'azione non si
ritiene mutata quando in seguito a una modificazione dell'oggetto litigioso, avvenuta
indipendentemente dalla volontà dell'attore, questi chieda l'oggetto surrogato.
Tale disposto vale anche in appello (art. 321 cpv. 1 lett. a CPC ticinese).
Nella fattispecie è pacifico che i lavori per i quali l'istante chiede la
garanzia di un'ipoteca legale provvisoria interessavano le due proprietà per
piani n. 24 722 e 24 723, costituite prima della costruzione (art. 33
c
RRF) e unite durante l'edificazione dello stabile in un unico appartamento. Non
vi sono dubbi, inoltre, sul fatto che la nuova proprietà per piani n.
24 722 corrisponda alle due unità n. 24 722 e 24 723 oggetto
dell'azione promossa dall'istante (v. anche doc. BB). In circostanze siffatte
nulla osta alla modifica della richiesta di giudizio.
2.
Il
Pretore, rammentato che le parti avevano raggiunto una prima intesa sui lavori
supplementari il 20 giugno 2007, ha ritenuto che dopo di allora vi erano stati
nuovi lavori aggiuntivi e modifiche anche significative alle opere previste in
precedenza e che i relativi costi corrispondono, salve alcune eccezioni, alle
poste fatturate il 27 maggio 2008. Per il primo giudice, inoltre, non
appariva verosimile che tali lavori fossero compresi nel prezzo globale. In
merito alle singole voci di spesa contenute nella fattura del 27 maggio
2008, il Pretore ha nondimeno escluso il costo di fr. 38 500.– per le
opere da gessatore (posizione n. 6), ha ridotto da fr. 65 000.– a fr.
50 000.– i costi per l'impianto elettrico (posizione n. 13), ha stralciato
la spesa di fr. 90 000.– per gli interventi della direzione lavori in
seguito delle indicazioni dell'architetto d'interni del committente (posizione
n. 19) e ha rifiutato un maggior costo di fr. 170 000.– per l'ottenimento
dell'abitabilità del piano cantina (posizione n. 20) oltre a
fr. 110 000.– per opere supplementari non ancora quantificabili
(posizione n. 21). In definitiva egli ha riconosciuto complessivi
fr. 385 160.– per le altre opere supplementari elencate nella nota
fattura, che ha ripartito a metà sulle due proprietà per piani originarie che costituivano
un unico appartamento.
I.   Sull'appello
principale
3.
Litigiose rimangono, in questa sede, l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca
legale per le opere da gessatore (fr. 38 500.–) e per gli interventi per
ottenere l'abitabilità della cantina (fr. 170 000.–). All'iscrizione
dell'ipoteca legale per le altre posizioni non ammesse dal Pretore l'istante ha
rinunciato. Ora, l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale presuppone che
l'artigiano o imprenditore renda verosimile la pretesa (art. 961 cpv. 3 CC e 22
cpv. 4 RRF). La procedura di iscrizione provvisoria è sommaria (art. 961 cpv. 3
CC), di camera di consiglio (art. 4 n.
19 LAC e 361 segg. CPC ticinese).
All'istante incombe di addurre ele­menti idonei a far apparire attendibile la
sua stessa qualità di artigiano o imprenditore, a individuare l'immobile, a
definire l'entità del lavoro svolto e dei materiali forniti, a determinare
l'ammontare del credito, così come ad accertare il rispetto del termine
trimestrale per conseguire l'iscrizione nel registro fondiario. In caso di dubbio
l'iscrizione va ordinata, il giudice rinviando la decisione sul buon fondamento
dell'ipoteca alla sentenza di merito (
Stei­nauer
,
Les droits réels, vol. III, 3
ª
edizione, pag. 288 n. 2891 con rinvii).
4.
In
merito alle opere da gessatore, il Pretore ha spiegato che l'esecuzione di quei
lavori era stata resa verosimile ma che non vi erano indicazioni “che gli
stessi siano stati fatturati e che essi siano costati l'importo indicato nella
fattura del 27 maggio 2008”. Secondo l'appellante l'istruttoria ha confermato l'esecuzione
di modifiche che hanno comportato dei maggiori costi fatturati dalla ditta di
gessatura all'impresa generale, tant'è che la fattura, la liquidazione e i
preventivi confermano tali indicazioni. Il convenuto obietta che l'importo non
trova riscontro alcuno negli atti e che egli ha già sostenuto costi
supplementari di circa fr. 45 000.– per le opere di gessatore direttamente
pagati all'artigiano. A suo parere, inoltre, tali lavori erano inclusi nel
prezzo forfettario.
a)
In
concreto, nella fattura del 27 maggio 2008 l'istante ha esposto fr. 38 500.– a titolo di “esecuzione opere da gessatore e modifiche intervenute in corso
d'opera su richieste del committente: – soffitto ribassato cucina – modifiche
pareti per porta scorrevole cucina – modifiche atrio guardaroba per posa
boiserie – spostamento porta bagno principale – spostamenti parete bagno camera
1 – creazione di diversi fori per posa lampade – diversi” (doc. G, posizione
6). __________, tecnico dipendente della __________ cui l'istante ha subappaltato
i lavori di gessatura, ha confermato che nell'appartamento del convenuto sono
state eseguite delle “modifiche in corso d'opera, ossia dei lavori non previsti
inizialmente” che egli ha identificato con quelli descritti al punto 6 della
nota fattura (deposizione del 27 gennaio 2009, verbali pag. 3 in basso e pag. 4).
L'esecuzione
di opere di gessatura supplementari e modifiche è attestata anche da __________,
dipendente della __________ socia dell'istante per tale operazione immobiliare
(deposizione del 16 marzo 2009, verbali pag. 6 verso il basso), __________,
direttore dei lavori per conto dell'istante (deposizione del 16 marzo 2009, verbali
pag. 9 a metà e pag. 10 a metà e pag. 11  verso l'alto), __________, impiegato
della __________ (deposizione del 14 gennaio 2009, verbali pag. 6 a metà) e __________, figlio del proprietario della ditta istante che in qualità di architetto si è
occupato della direzioni dei lavori (deposizione del 14 gennaio 2009, verbali
pag. 11 a metà). Contrariamente a quanto pretende il convenuto, quindi, a un
esame limitato alla verosimiglianza si ravvisano elementi sufficienti per
ritenere che tali opere, commissionate nel corso dei lavori, non fosse comprese
nel prezzo pattuito inizialmente e già soluto. Quanto alle ulteriori opere da
gessatore commissionate direttamente dal convenuto, eseguite dalla __________ (doc.
4.5), esse sono estranee alle prestazioni supplementari fornite dalla __________.
b)
In
merito al costo di tali opere supplementari, __________ non ha invero saputo
dare indicazioni, ignorando finanche se fossero state fatturate (deposizione
del 27 gennaio 2009, verbali  pag. 4). __________ ha tuttavia precisato che
l'importo di fr. 38 500.– risulta dai “giustificativi”, spiegando  che i vari
artigiani presentavano fatture globali dalle quali l'impresa generale estrapolava
i lavori riguardanti l'appartamento del convenuto (deposizione del 16 marzo
2009, pag. 6 verso il basso). E in effetti agli atti figura una fattura emessa
il 31 luglio 2008 dall'impresa di gessatura __________ alla AP 1 per l'importo
di complessivi fr. 272 431.– in cui sono contemplate – fra l'altro –
opere a regia per fr. 30 573.58, IVA esclusa (doc. R2). Il documento
rinvia inoltre a una liquidazione finale del 18 luglio 2008 cui era
allegato un riepilogo dei lavori a regia per oltre fr. 40 000.– con
l'indicazione del numero e della data dei singoli bollettini di lavoro e dei
materiali e manodopera forniti (doc. R1, in fondo).
L'istante,
poi, ha prodotto anche i contratti di appalto attinenti alle opere da gessatore
e alle pareti in cartongesso (doc. R). E dai capitolati si evince che la spesa
inizialmente preventivata per tali lavori (attorno a fr. 204 000.–
complessivi) è stata superata di quasi fr. 68 000.– in sede di
liquidazione (doc. R2). Certo, neppure l'impresa generale pretende che i maggiori
costi siano riconducibili unicamente alle opere supplementari per
l'appartamento del convenuto. Ma alla luce di tali elementi non si può dire che
l'entità della sua pretesa non sia stato resa verosimile, per lo meno per
ordine di grandezza. E nel quadro di un giudizio su un'iscrizione provvisoria
ai sensi dell'art. 961 cpv. 3 CC il criterio della verosimiglianza non va
apprezzato con soverchio rigore (sopra, consid. 3;
Schumacher,
Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3ª edizione, pag.
511 n. 1395). Per tale pretesa l'appello merita pertanto accoglimento.
5.
a)
Per quel che riguarda l'importo di fr. 170 000.– rivendicati dall'istante
per la trasformazione delle cantine in un appartamento abitabile, il Pretore ha
respinto la pretesa poiché “è difficile che un venditore possa
ex post
(…)
chiedere aumenti di prezzo per ben fr. 170 000.– perché l'acquirente ha
saputo destinare ad altri usi le superfici compravendute. Questa è infatti la
ratio
di questa posizione (testi __________, __________), poiché i costi
effettivi di trasformazione sono stati accollati al convenuto in altre
posizioni del doc. G”. L'appellante contesta questa conclusione sostenendo che
l'importo di fr. 170 000.– “costituisce il corrispettivo spettante all'imprenditore
generale in virtù di tutte le prestazioni complessive per la messa a
disposizione di locali che non sono cantine, ma un appartamento abitabile di
buon standing e quindi un'opera che ha comportato per l'imprenditore generale
una buona serie di attività e un impegno ben maggiore”. E, per l'appellante, il
corrispettivo dell'imprenditore generale per la propria attività anche di tipo
intellettuale è coperta dalla garanzia dell'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori,
tanto più che i costi dei singoli artigiani sono già stati inseriti nelle altre
voci della fattura.
b)
Ora
che prestazioni meramente intellettuali non diano diritto a ipoteca legale giusta
l'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC è indubbio
(
Hofstetter
in:
Basler Kommentar, ZGB I, 3ª edizione,
n.
3 ad art. 839/840;
Steinauer,
op.
cit., pag. 270 n. 2865), nemmeno ove siano destinate specificamente
all'edificio del convenuto (si pensi ai piani elaborati da un architetto: SJ 116/ 1994 pag. 291). Per contro, sulla questione di sapere se tali prestazioni fornite
nel quadro di un solo e unico contratto di impresa generale (comprendente la
direzione lavori) o totale (comprendente l'allestimento dei progetti) diano o
no all'imprenditore il diritto all'ipoteca legale non vi è unità di dottrina (cfr.
Hofstetter
, op. cit., n. 3 ad art.
839/840;
Steinauer,
op. cit., pag.
270 nota 13).
c)
In
concreto, nella sua fattura del 27 maggio 2008 AP 1 ha esposto fr. 170 000.– per “intervento per ottenimento abitabilità al piano cantina e quota
maggior valore dovuto all'ottenimento extra dell'abitabilità ed esecuzione di
tutte le opere supplementari richieste mq 68.00 a fr. 2500.00” (doc. G posizione 20). Che il piano cantina sia stato trasformato in appartamento
abitabile è indubbio. Incontestato è pure il fatto che i costi delle opere di
trasformazione fatturati dagli artigiani subappaltanti sono stati esposti
separatamente in altre posizioni della nota fattura (doc. G, posizioni 6, 8 e
13). Ne segue che l'imprenditore medesimo ha scorporato le attività di natura intellettuale
dal costo delle opere materialmente eseguite, ciò che parrebbe escludere il
carattere unitario della prestazione dello stesso e quindi il diritto per
l'imprenditore generale o totale di ottenere l'ipoteca legale per le prime (
Schumacher
, op. cit., pag. 123 n. 336 e
pag. 125 n. 341).
Resta
il fatto che, comunque sia, nella fattispecie l'interessata si limita ad asseverare
che la trasformazione ha comportato per lei “una buona serie di attività e un
impegno ben maggiore” senza tuttavia addurre
la benché minima
descrizione delle prestazioni da lei concretamente eseguite per rendere abitabile
il piano cantina. Come possa ritenersi verosimile, sulla base della sola
descrizione della posizione 20 nella fattura del 27 maggio 2008, che
lavori supplementari per fr. 170 000.– (oltre all'opera degli artigiani
subappaltanti) siano stati eseguiti, non è dato di compren­dere, nemmeno a un
sommario esame. L'appellante
non ha addotto un solo elemento
oggettivo che, pur lasciando spazio al dubbio, ren­da verosimile la sua
richiesta.
N
é è compito del
giudice passare al vaglio d'ufficio la ponderosa documentazione agli atti
per appurare se
qualche elemento di prova risulti eventualmente in favore dell'istante
(
Cocchi/ Trez­zini
, CPC ticinese
massimato e commentato, Lugano 2000, n. 5 ad art. 183).
Troppo poco per
rendere verosimile l'ammontare della pretesa, anche solo per ordine di grandezza.
d)
Per
di più, __________
, dipendente della __________, socia al 50%
con AP 1 nella costruzione del complesso immobiliare, ha riferito che  “l'importo
di fr. 2500.– m
2
corrisponde a una maggiorazione del prezzo di
vendita: ripeto che nel rogito figuravano come cantine mentre invece sono
divenute abitabili” (deposizione del 14 gennaio 2009, verbali pag. 8 in alto). Ciò è stato confermato anche da __________, anch'egli dipendente della __________, per il
quale tale supplemento “è il maggior valore calpestabile di vendita” (deposizione
del 16 marzo 2009, verbali pag. 8). Sotto questo tale profilo l'importo in
questione appare quindi costituire un “prezzo di vendita” che, di per sé, non
beneficia della garanzia dell'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC (
Steinauer
, op. cit., pag. 273 n. 2873). E sulla questione,
accertata dal primo giudice, l'appellante nemmeno si confronta. Ciò posto, su
questo punto l'appello è perciò destinato all'insuccesso.
6.
Ne
segue che, in
esito
all'appello principale, il giudizio
impugnato va modificato nel senso che l'importo dell'ipoteca legale provvisoria
va aumentato a complessivi fr. 423 660.–  oltre interessi. Considerato
che, come si è detto, la proprietà per piani n. 24 723 è stata estinta e
raggruppata nella n. 24 722, l'intero importo va iscritto a carico di
quest'ultima unità. Quanto al dispositivo sulla cautelare, esso è superato dall'adozione
di misure provvisionali in appello (sopra, consid. F), che hanno consentito di
limitare l'iscrizione provvisoria ordinata in via cautelare all'importo ancora
litigioso in questa sede e che, nell'ipotesi di un ricorso al Tribunale
federale, permetteranno di salvaguardare i diritti dell'imprenditore pendente
causa (sotto, consid. 9).
II.   Sull'appello
adesivo
7.
Il convenuto lamenta che il Pretore non abbia revocato l'iscrizione
provvisoria dell'ipoteca legale degli artigiani annotata a carico della
proprietà per piani n. 24 715 adibita ad autorimessa, ma si sia limitato a
ridurre l'importo a carico delle n. 24 722 e n. 24 723. Osserva che i
lavori supplementari oggetto dell'ipoteca legale non hanno mai interessato la
proprietà per piani adibita ad autorimessa. Chiede pertanto che venga ordinata
la cancellazione dell'ipoteca legale in via provvisoria annotata a seguito del
decreto cautelare del 22 luglio 2008. Su tale aspetto il Pretore non si è
pronunciato espressamente, limitandosi a constatare che i lavori hanno
interessato le due proprietà per piani costituite in un unico appartamento. Nel
dispositivo, poi, gli ha confermato (in parte) l'iscrizione provvisoria sulle
proprietà per piani n. 24 722 e 24 723, disponendo la conseguente
modifica a registro fondiario dell'annotazione decretata inaudita parte il 22
luglio 2008.
Ora, che
la proprietà per piani n. 24 715 sia coinvolta nei lavori garantiti
dall'ipoteca legale provvisoria in esame non è preteso neanche dall'istante, le
cui richieste di giudizio non concernono tale foglio. Quanto al tenore del
giudizio impugnato, è vero che il primo giudice ha decretato in via cautelare
la modifica dell'annotazione del 22 luglio 2008, ma egli non ha previsto
espressamente l'invito all'Ufficiale dei registri affinché cancellasse l'ipoteca
legale provvisoria di fr. 808 660.– (ora fr. 593 660.–) e interessi
annotata collettivamente a carico della proprietà per piani n. 24 715. Vi
è quindi il rischio che, in assenza di un dispositivo esplicito, l'annotazione
su quella proprietà per piani sussista. L'appello adesivo merita pertanto
accoglimento e il giudizio impugnato precisato di conseguenza.
III.   Sugli
oneri processuali e sulle ripetibili
8.
Gli oneri del giudizio odierno seguono la reciproca soccombenza
(art. 148 cpv. 2 CPC ticinese). L'appellante vede accolto il suo gravame solo
in parte e si giustifica quindi che sopporti quattro quinti della tassa di
giustizia e delle spese, con obbligo di rifondere alla controparte un'equa
indennità per ripetibili ridotte. L'esito del giudizio odierno non incide in
maniera apprezzabile sul dispositivo di prima sede relativo alle spese e alle
ripetibili, che può rimanere invariato.
Per quanto attiene all'appello adesivo, gli oneri processuali seguirebbero
la soccombenza dell'istante (art. 148 cpv. 2 CPC ticinese). La AP 1 non ha
tuttavia presentato osservazioni all'appello avversario,
sicché essa va
trattata come se fosse rimasta silente. Ora, chi non reagisce a un appello non
si vede assegnare ripetibili in caso di vittoria, ma nemmeno si vede condannare
alla rifusione di ripetibili in caso di sconfitta (Rep. 1997 pag. 137 consid. 4;
analogamente: sentenza 4P.7/1999 del Tribunale federale del 4 maggio 1999,
consid. 5). Di per sé in mancanza di una valida resistenza della parte
avversaria le spese di secondo grado rimangono a carico di chi ha adito la Camera. Nella fattispecie, tuttavia, il
convenuto è stato indotto a piatire
in buona fede dalla formulazione del dispositivo adottata dal Pretore, sicché
si giustifica eccezionalmente di rinunciare al prelievo di tasse e spese. L'esito
dell'appello adesivo non influisce
sugli oneri processuali e le
ripetibili di primo grado, giacché non comporta nessuna modifica dell'importo
dell'ipoteca legale provvisoria.
IV.   Sui
rimedi giuridici a livello federale
9.
Circa
i rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv.
1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF
(fr. 208 500.–) supera ampiamente la soglia di fr. 30
000.– per un
eventuale ricorso in materia civile. Più delicata è la questione legata
all'esecutività della presente sentenza, un ricorso al Tribunale federale
avendo effetto sospensivo solo per decreto del giudice dell'istruzione (art.
103 cpv. 3 LTF). In simili circostanze l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca
legale potrebbe essere (parzialmente) cancellata, anche in caso di ricorso al
Tribunale federale, prima che l'istante abbia modo di ottenere il conferimento
dell'effetto sospensivo. I Cantoni devono vigilare nondimeno, in ossequio alla
forza derogatoria del diritto federale, affinché eventuali ricorsi sprovvisti
per legge di effetto sospensivo non siano resi illusori (RtiD I-2004 pag. 614
n. 128c). Nella fattispecie occorre quindi far sì che l'ufficiale del registro
fondiario non dia immediato seguito all'ordine di riduzione, rispettivamente di
cancellazione e che l'istante abbia la possibilità di instare per l'eventuale
concessione dell'effetto sospensivo a un possibile ricorso in materia civile. Giovi
ricordare che chiedere l'effetto sospensivo non significa motivare l'intero
ricorso. La relativa domanda può anche essere presentata subito e separatamente,
sicché a tal fine un lasso di 15 giorni appare sufficiente e ragionevole.
Per questi motivi
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   L'appello
principale è parzialmente accolto e il dispositivo n.1 della sentenza impugnata
è così riformato:
L'istanza è parzialmente accolta e di
conseguenza è fatto ordine all'ufficiale del registri del Distretto di Lugano
di modificare
, 15 giorni dopo
la ricezione della presente sentenza,
l'iscrizione inerente l'ipoteca legale provvisoria degli artigiani e
imprenditori a favore della AP 1 annotata collettivamente a carico della proprietà
per piani n. 24 722  del fondo base n. 353 RFD di __________ sezione __________
e a carico della quota B della proprietà per piani n. 24 715 del fondo
base n. 353 RFD di __________ sezione __________ entrambe di
proprietà di AO 1 (d.g. n. 18672 del 22
luglio 2008 e d.g. n 21703 del 17 settembre 2010 ) riducendone l'importo da
fr. 593 660.– e interessi al 5% dal 27 giugno 2008 a fr. 423 660.– oltre interessi al 5% dal 27 giugno 2008.
§.
invariato.
2.   Gli oneri processuali di tale appello consistenti
in:
a)
tassa di giustizia       fr.    2000.–
b)
spese                        fr.        50.–
fr.    2050.–
sono
posti per quattro quinti a carico dell'appellante e per un quinto a carico di AO
1, al quale AP 1 rifonderà fr. 2000.– per ripetibili ridotte.
3.   L'appello
adesivo è accolto e il dispositivo n. 2 della sentenza impugnata è così riformato:
È fatto ordine
all'ufficiale
dei registri del Distretto di Lugano di cancellare, 15 giorni dopo la
ricezione della presente sentenza, l'ipoteca legale provvisoria degli artigiani
e imprenditori in favore della AP 1 di fr. 593 660.– oltre interessi al 5% dal
27 giugno 2008 annotata collettivamente a carico della proprietà per piani
24 715 del fondo base n. 353 RFD (quota B) di __________ sezione __________
di
proprietà di AO 1
(
documenti giustificativi n. 18672 del 22 luglio 2008 e n. 21703 del 17
settembre 2010
), così come la
dicitura “grava pure RF di __________ foglio 24715 quota B” relativa all'annotazione
sulla proprietà per piani 24 722.
4.   Non
si riscuotono tasse o spese né si attribuiscono ripetibili.
5.   Intimazione
a:
–;
–.
Comunicazione
a:
–
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1;
–
Ufficio dei registri del Distretto di Lugano.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il vicepresidente                                                      La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli
art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause
di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il
valore litigioso ammonta ad almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale
importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La
legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.