ti_gerichte · 12.2010.196 · 2011-01-11 · it
Locazione, obbligo della conciliazione preventiva per risarcimento del danno, eccezione di mancata conciliazione non costituisce abuso di diritto nel caso concreto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.01.2011 12.2010.196

Incarto n.
12.2010.196
Lugano
11 gennaio
2011
/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.407
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 (procedura speciale per
locazione) promossa con petizione (correttamente: istanza) 10 marzo 2010 da
AO 1
AO 2
tutti rappr. dall’ RA 1
contro
AP 1
AP 2
AP 3
tutti rappr. dall’ RA 2
con cui
gli istanti hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr.
154'060.- oltre interessi con riserva di maggiorazione, a titolo di
risarcimento del danno nell’ambito di un contratto di locazione di locali
commerciali;
e ora
sull’eccezione di carenza del presupposto processuale dell’esperimento di
conciliazione dinnanzi al competente Ufficio sollevata dai convenuti e che il
Pretore, con decreto 4 ottobre 2010, ha respinto;
appellanti
i convenuti con atto di appello 15 ottobre 2010, corredato di una richiesta di
effetto sospensivo, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel
senso di accogliere l’eccezione della mancata conciliazione preliminare
relativa alla procedura di risarcimento danni, protestando spese e ripetibili
di entrambe le sedi;
mentre
gli istanti con osservazioni 15 novembre 2010 postulano la reiezione del
gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamata
l’ordinanza 18 ottobre 2010 con cui il Pretore del Distretto di Lugano, sezione
4, ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che fra
le parti era in essere un contratto di locazione avente quale oggetto
l’esercizio pubblico denominato Bar __________, sito nello stabile Palazzo __________
di via __________ a L__________, di durata indeterminata e che poteva essere
disdetto con un preavviso di 6 mesi per le scadenze del 29 marzo e del 29
settembre, la prima volta per il 29 marzo 2000 (doc. C), con una pigione
mensile di fr. 4'875.- da versarsi in rate trimestrali oltre a un importo di
fr. 350.- annui quale acconto per le spese di riscaldamento (doc. C);
che con petizione
(correttamente: istanza) 10 marzo 2010 i conduttori hanno postulato la condanna
dei locatori al pagamento dell’importo di fr. 154'060.-, oltre interessi, con
riserva di maggiorazione a dipendenza delle risultanze di causa, a titolo di
risarcimento danni;
che nel
corso dell’udienza tenutasi il 19 aprile 2010, i convenuti hanno sollevato
l’eccezione secondo cui la procedura non sarebbe stata sottoposta alla conciliazione
obbligatoria, mentre gli istanti hanno sostanzialmente osservato che tra le parti
erano pendenti diverse procedure aventi per oggetto la locazione del Bar __________
e che pertanto l’Ufficio di conciliazione già si sarebbe chinato sull’intera
fattispecie;
che con
decreto 4 ottobre 2010 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, ha respinto l’eccezione sollevata dai convenuti, poiché, pur ammettendo che la vertenza non era
stata preventivamente sottoposta all’Ufficio di conciliazione, quest’ultima
autorità aveva già avuto modo di conoscere l’oggetto della lite nell’ambito di
una precedente procedura sempre relativa alla locazione del medesimo esercizio
pubblico, di modo che l’eccezione della mancata conciliazione preliminare
relativa alla procedura di risarcimento danni costituiva un abuso di diritto;
che con
appello 15 ottobre 2010, avversato della controparte, i convenuti chiedono che
l’eccezione sia accolta sostenendo che ogni controversia riguardante la
locazione deve obbligatoria-mente essere sottoposta alla conciliazione, non
avendovi le parti rinunciato e rilevando che l’udienza conciliativa a cui si è
riferito il Pretore nel decreto impugnato risale al 20 aprile 2010 ed è dunque
successiva all’inoltro della causa, avviata il 10 marzo 2010, avendo inoltre
diverso oggetto; gli appellanti rilevano inoltre che le altre procedure
conciliative riguardanti la locazione dell’esercizio pubblico sono state
stralciate ed avevano comunque come oggetto questioni differenti;
che ai
sensi dell’art. 274a CO ogni contestazione riguardante contratti di locazione
di locali d’abitazione e commerciali deve obbligatoriamente essere sottoposta
al competente Ufficio di conciliazione prima che le parti possano adire il
giudice civile (DTF 133 III 645;
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 1 e segg. ad art. 404);
che
l’eccezione della mancata conciliazione preliminare relativa alla procedura di
sfratto configura un abuso di diritto quando l’Ufficio di conciliazione ha già
avuto modo di conoscere l’oggetto della lite (sentenza del Tribunale federale
dell’8 novembre 2002, 4C.252/2002; II CCA 14 giugno 2006 inc. 12.2006.43;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m. 20 ad
art. 404);
che nella
fattispecie è pacifico che la contestazione riguardante il risarcimento danni
nell’ambito del contratto di locazione, inoltrata con atto 10 marzo 2010, non è
stata preventivamente sottoposta al competente Ufficio di conciliazione come
disposto dall’art. 274a CO;
che la
procedura di conciliazione preventiva è una condizione di ricevibilità
dell’azione giudiziaria in materia di locazione (art. 19 della Legge di
applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali
d’abitazione e commerciali, RL 3.3.2.1.4);
che dal
carteggio processuale (incarto 053/2010-Ov Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di Lugano n. 3 OVEST) non risulta in alcun modo che l’Ufficio di
conciliazione abbia avuto modo di conoscere l’oggetto della lite qui in esame;
che
infatti l’Ufficio di conciliazione è stato adito in quell’occasione per
discutere una disdetta straordinaria del contratto per mora del conduttore e
gli istanti si sono limitati a opporre in compensazione della pigione un loro
credito di fr. 154'060.- per asseriti danni, senza dare alcuna indicazione al
riguardo, come hanno poi fatto nell’atto introduttivo della causa qui in esame,
del 10 marzo 2010;
che gli istanti
affermano che nel corso degli anni vi sono state diverse procedure conciliative
tra le parti, sicché un’ulteriore procedura di conciliazione non potrebbe aver
buon esito, anche in considerazione del comportamento dei convenuti, che
rifuggono dalla conciliazione;
che le
procedure conciliative evocate dal Pretore e dagli istanti si riferivano a
contestazioni della disdetta (incarti no 054/2009-Ov, 053/2010-Ov), e non sono
state conciliate, mentre una proce-dura conciliativa relativa al deposito della
pigione per difetti (no 139/2009-Ov) è stata sospesa su richiesta delle parti
(lettera 23 marzo 2010 dell’Ufficio di conciliazione, incarto richiamato);
che in tali
circostanze non si può ritenere che la vertenza relativa al risarcimento del
danno derivante dalle turbative asseritamente provocate dal cantiere per la
ristrutturazione dello stabile sia stata sottoposta preventivamente all’Ufficio
di conciliazione, come esige la legge;
che di
conseguenza l’appello si rivela fondato e l’eccezione sollevata dai convenuti
in sede di udienza del 19 aprile 2010 deve essere accolta, con conseguente
irricevibilità dell’istanza 10 marzo 2010;
che la tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC), e
sono commisurate al valore di causa di fr. 154'060.-;
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili,
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
15 ottobre 2010 di AP 1, AP 2 e AP 3 è accolto. Di conseguenza il decreto 4
ottobre 2010 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformato:
1.   L’eccezione
sollevata dai locatori in sede di udienza del 19 aprile 2010 è accolta.
L’istanza 10 marzo 2010 è irricevibile.
2.   Annullato.
3.   La
tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 50.- anticipate dagli istanti
restano a loro carico in solido, i quali, sempre con il vincolo della
solidarietà, rifonderanno ai convenuti complessivi fr. 300.- a titolo di
ripetibili.
4.   Invariato.
II.
Gli
oneri processuali di complessivi fr. 300.- (tassa di giustizia di fr. 250.- e
spese di fr. 50.-), anticipate dagli appellanti, sono integralmente poste a
carico degli appellati in solido, i quali, sempre con il vincolo della
solidarietà, rifonderanno a controparte fr. 400.- complessivi a titolo di
ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr.  15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).