ti_gerichte · 80.2024.44 · 2024-01-31 · it
Reddito dellattività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, annullamento di diritto di compera di due appartamenti, nuovo contratto a prezzo nettamente superiore

Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, annullamento di diritto di compera di due appartamenti, nuovo contratto a prezzo nettamente superiore

Tessin Camera di diritto tributario 26.05.2025 80.2024.44
Tessin Camera di diritto tributario 26.05.2025 80.2024.44
Ticino Camera di diritto tributario 26.05.2025 80.2024.44

Incarto n.
80.2024.44
Lugano
26 maggio 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
cancelliere
Francesco
Sciuchetti
parti
RI
1
rappr.
da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 1° marzo 2024 contro la decisione del 31 gennaio 2024 in materia di IFD
2018.
Fatti
A.   a.
Il 15 giugno 2015 la __________
SA di __________ ha costituito una proprietà per piani (PPP) prima della
costruzione sul mapp. n. __________ RFD di __________.
Il 24 giugno 2015
la __________ SA ha costituito a favore di RI 1 un diritto di compera cedibile
sul foglio di PPP n. __________, corrispondente ad una quota di comproprietà di
130‰ del fondo base __________, al prezzo di 3'550'000.– e un diritto di
compera cedibile sul foglio di PPP n. __________, corrispondente ad una quota
di comproprietà di 63‰ del fondo base __________, al prezzo di 1’800'000.–. I
diritti di compera avevano una durata fino al 31 gennaio 2019, prorogabile fino
al 31 agosto 2019, nel caso in cui gli appartamenti non fossero stati pronti
per la consegna.
b.
L’8 febbraio 2018 le parti
contraenti hanno stipulato un atto di annullamento del contratto di
costituzione del diritto di compera relativo alla PPP n. __________. Il
contratto si fonda sulle premesse che, successivamente alla stipulazione del
precedente contratto,
“il signor __________, per il tramite di __________ Sagl,
__________, ha reperito un acquirente disposto ad acquistare il bene immobile
in oggetto per un prezzo complessivo di CHF 4'500'000.–”
e che
“il nuovo
acquirente desidera stipulare un contratto di compravendita autonomo con __________
SA, alle medesime condizioni economiche, anziché optare per la cessione del
diritto di compera”
. Per effetto dell’annullamento del contratto di
costituzione del diritto di compera, la __________ SA ha versato a RI 1
l’importo di fr. 950'000.–,
“pari a sovraprezzo praticato dal signor __________
al prezzo originario di CHF 3'550'000.–”.
La validità del contratto era
“condizionata
alla stipulazione di un contratto di compravendita (o diritto di compera) con
il signor __________”.
Per quanto concerne la PPP
n. 35465, il 13 novembre 2019 RI 1 ha ceduto il diritto di compera a __________,
al prezzo di fr. 200'000.–.
c.
Con decisione del 25
febbraio 2021, l’RS 1 (di seguito UT) ha assoggettato all’imposta sugli utili
immobiliari l’utile conseguito da RI 1 per effetto dell’annullamento del
diritto di compera della PPP n. __________. Dedotti i costi di acquisto e di
vendita e le provvigioni versate, l’utile imponibile è stato stabilito in fr.
801'355.–.
B.
Con decisione del 19
luglio 2023, l’RS 1 ha notificato a RI 1 la tassazione IFD 2018, commisurando
il reddito imponibile in fr. 1'153'500.– e il reddito determinante per
l’aliquota in fr. 1'352'300.–. Ai proventi dichiarati l’autorità di tassazione
aveva aggiunto in particolar modo il reddito dell’attività lucrativa
indipendente di fr. 950'000.–, quale
“reddito derivante dal commercio
professionale di immobili”.
C.
Il contribuente,
rappresentato dalla __________, in data 16 agosto 2023 ha interposto reclamo
contro la decisione di tassazione, contestando la quantificazione del reddito
da attività lucrativa indipendente, ritenuto che “
l’importo imposto in sede
di decisione TUI […] relativa alla particella __________ sita nel Comune di __________,
è stato determinato in CHF 801'355.-”
.
Con
decisione del 31 gennaio 2024, l’autorità fiscale ha accolto il reclamo e commisurato
il reddito da attività indipendente in fr. 801'355.-.
D.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta l’imputazione di un
reddito derivante da commercio professionale di immobili, mai oggetto di
discussione in precedenza per via di un presunto malinteso o errore da parte
del precedente rappresentante. Egli sostiene che l’annullamento del diritto di
compera in questione, così come le operazioni ad esso connesse, siano da
ricondurre a una serie di circostanze fortuite ed alle necessità legate alla
“crescita repentina” del proprio nucleo familiare.
Nello specifico, il
ricorrente spiega che la sottoscrizione, in data 24 giugno 2015, dei diritti di
compera relativi alle PPP __________ e __________ a __________ sarebbe stata
motivata dall’imminente nascita del primogenito e dalla conseguente necessità
di disporre di un’abitazione più spaziosa rispetto a quella occupata al tempo.
L’acquisto di due unità immobiliari, anziché una sola, sarebbe stato
giustificato dall’intenzione di destinare la più piccola delle due a persone
(familiari o babysitter) incaricate di fornire assistenza a lui e alla compagna
nella cura del figlio.
A causa dei ritardi nella
costruzione degli immobili e dell’ulteriore necessità di spazio determinata
dalla prossima nascita del secondogenito, il ricorrente avrebbe successivamente
sottoscritto altri diritti di compera sui fogli di PPP __________, __________ e
[su 3/43 del foglio] __________ del fondo base n. __________ RFD __________,
nel maggio 2017, con trasferimento effettivo nell’abitazione nel settembre
dello stesso anno. Tali unità, situate nello stesso edificio abitato dalla
famiglia del ricorrente, sarebbero state messe in vendita casualmente in quel
periodo, in conseguenza della partenza dei precedenti proprietari.
A questa prima fortuita
coincidenza ne sarebbe seguita un’altra: il sig. __________ — presumibilmente __________,
amministratore unico della __________ SA — avrebbe messo in contatto il
ricorrente con tale __________, interessato all’acquisto dell’immobile situato
sul foglio PPP __________ fondo base n. __________ RFD __________ al punto da
accettare senza riserve la prima offerta "al rialzo" di CHF
4'500'000.–. Il ricorrente afferma che l’intento alla base della transazione
non era quello di realizzare un guadagno, bensì di liberarsi di un diritto di
compera divenuto per lui “inutile”. Il diritto sulla seconda PPP, ovvero la __________
del medesimo fondo base, sarebbe stato ceduto il 13 novembre 2019, dopo una
proroga, (quasi) allo stesso prezzo d’acquisto.
Da quanto sopra, il
ricorrente deduce l’assenza di un’attività pianificata o speculativa,
sottolineando piuttosto il susseguirsi di eventi fortuiti ed imprevedibili. A
suo dire, non esisterebbe alcun legame tra la sua professione (né quella della
compagna) e una presunta attività lucrativa indipendente nel settore
immobiliare.
L’operazione oggetto del
presente giudizio si sarebbe concretizzata solo in seguito alla “segnalazione”
del potenziale acquirente da parte di __________ e lo stesso insorgente non
avrebbe avuto conoscenza del coinvolgimento di “__________” [ovvero, la società
indicata quale mediatrice immobiliare nell’atto di annullamento del diritto di
compera] fino alla sottoscrizione del rogito. Il ricorrente afferma, inoltre,
di non aver fatto ricorso a mezzi di terzi per finanziare l’operazione. In ogni
caso, anche qualora, come plausibilmente si sarebbe verificato, si applicasse
la stessa proporzione del 63% di mutuo ipotecario usata per l’acquisto dell’attuale
abitazione a __________, tale finanziamento sarebbe stato in linea con quanto
ritenuto congruo dalla giurisprudenza federale.
Il ricorrente riconosce la
sussistenza dei criteri della breve durata di detenzione e dell’importante
utile realizzato. Tuttavia, i 960 giorni trascorsi tra la sottoscrizione e
l’annullamento del diritto di compera sarebbero indicativi della volontà
originaria di utilizzare gli immobili come abitazione familiare. Lamenta infine
che la componente fiscale sia stata ritenuta a torto determinante nella
qualificazione dell’operazione come attività lucrativa indipendente, mentre
tutti gli altri elementi indicherebbero piuttosto un evento fortuito, ciò che
renderebbe l’utile conseguito non imponibile ai fini dell’imposta federale sul
reddito.
In via subordinata, il
ricorrente chiede che l’immobile oggetto dell’operazione
sub judice
venga considerato commerciale solo a partire dal momento in cui gli è stato
segnalato il potenziale acquirente, con conseguente ricalcolo dell’utile riferito
alla fase successiva alla trasformazione dell’operazione da privata a
commerciale, il che comporterebbe un utile pari a zero. In via ancora più
subordinata, richiede la deduzione di CHF 117'610.– a titolo di spese legali,
amministrative e provvigioni versate alla __________ Sagl, nonché un
accantonamento del 10% dell’utile netto per i contributi AVS.
E.
Con le proprie
osservazioni, l’Ufficio giuridico della Divisione delle contribuzioni ritiene
quanto meno dubbio il nesso fra la nascita dei figli del contribuente e le
menzionate operazioni immobiliari. Osserva inoltre come il 31 marzo 2023 RI 1
abbia acquistato un ulteriore immobile, ovvero il foglio di PPP __________ sempre
del fondo base part. __________ RFD __________. Le operazioni immobiliari
effettuate dal ricorrente, fra cui l’acquisto di due fondi a __________, uno
quale abitazione privata e l’altro quale investimento, ad appena due anni dal suo
arrivo in Svizzera, confermerebbero che il ricorrente sia ampiamente in grado
di individuare un investimento immobiliare e di portarlo a termine. Lo
sfruttamento dell’andamento del mercato immobiliare potrebbe poi avvenire anche
allorquando, come nel caso di specie, viene effettuata una transazione poco
usuale. L’inusuale costellazione di atti notarili, i cui costi sono stati posti
in deduzione per il calcolo della TUI, malgrado le spiegazioni del ricorrente
avrebbero favorito unicamente l’immobiliare __________, __________, RI 1 ed il
notaio.
Le diverse operazioni
effettuate lascerebbero trasparire, in modo inequivocabile, l’intenzione di
realizzare un profitto. Sebbene il ricorrente affermi di non possedere
conoscenze specifiche del mercato immobiliare, si avvarrebbe comunque di
professionisti del settore per i propri investimenti. Inoltre, dimostrerebbe un
interesse concreto per gli investimenti immobiliari, come confermato dal
possesso di immobili a reddito anche in Italia.
Il carattere sistematico
e/o pianificato delle operazioni risulterebbe evidente dal fatto che, dal suo
arrivo in Svizzera nel 2012 fino al 2017, egli abbia sottoscritto ben sei
diritti di compera. Tali operazioni riguarderebbero sistematicamente
appartamenti acquistati in coppia, di taglio medio, ben ubicati e in fase di
costruzione, elemento che ha verosimilmente consentito al ricorrente di
beneficiare di condizioni d’acquisto favorevoli. Anche l’elevata frequenza
delle transazioni e la breve durata del possesso – limitata a circa due anni –
costituirebbero ulteriori indizi a favore del carattere speculativo
dell’operazione.
Andrebbe poi considerata
l’esperienza maturata dal ricorrente in diversi ambiti d’investimento, sia in
Svizzera sia all’estero. Lo statuto della sua società, in grado di generare un
fatturato annuale compreso tra fr. 600'000.– e fr. 900'000.–, che prevede uno
scopo estremamente ampio, parrebbe sufficientemente elastico da comprendere
anche la commercializzazione di immobili.
In merito all’eventuale
impiego di fondi di terzi, l’Ufficio sottolinea come, in considerazione
dell’assenza di beni patrimoniali in Svizzera e della variabilità del reddito
del ricorrente, sarebbe stato improbabile l’ottenimento di un prestito
ipotecario sostanziale.
Tutti questi elementi –
compreso il fatto che per l’anno 2019 non sia stata contestata un’attività di
commercio professionale di immobili – inducono a ritenere configurata
un’attività lucrativa indipendente.
Per quanto concerne infine
il calcolo dell’importo imponibile, l’Ufficio considera giustificata la
deduzione delle spese invocate dal ricorrente nella sua seconda domanda
subordinata.
F.
Con scritto di
osservazioni del 13 giugno 2024 RI 1, rappresentato da RA 1, sottolinea come la
mancata contestazione, in sede di reclamo, dell’utile immobiliare realizzato
relativamente sia alla tassazione del 2018 sia a quella del 2019, sia da
ricondurre a una negligenza del precedente rappresentante legale.
Precisa inoltre che il
termine del 31 dicembre 2017, indicato nell’atto costitutivo del diritto di
compera relativo agli appartamenti di __________ quale data per la fine dei
lavori, fosse da intendersi come scadenza per l’ingresso e la presa di possesso
dell’appartamento. Sottolinea infine che anche il termine fissato per la
dichiarazione di abitabilità nello stesso atto risulterebbe strettamente
connesso alla successiva risoluzione contrattuale. Ribadisce inoltre le proprie
argomentazioni ricorsuali.
Diritto
1.
1.1.
La determinazione del
reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta
è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD
stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi,
periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt.
17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul
reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o
dell’imposizione del reddito globale netto
(“Reinvermögenszugangstheorie”)
,
come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in
linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti
mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della
sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli
utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per
contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto
all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza
commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata
(sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).
1.2.
Per
giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella
realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere
commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come
reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del
fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo
ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul
reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel quadro
della semplice amministrazione della sua sostanza privata.
Quando l'attività del
contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo
insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il
contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in
capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può
giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o
organizzata in forma d’impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che
in maniera accessoria, occasionale o temporanea.
È soprattutto in relazione
alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la
giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra
utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi sono
stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va oltre la
mera amministrazione della sostanza privata:
·
il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,
·
l’elevata frequenza delle transazioni,
·
la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita,
·
la stretta relazione tra la presunta attività indipendente
(accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente,
·
l’utilizzo di conoscenze specialistiche,
·
l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per
finanziare le operazioni,
·
il reinvestimento degli utili realizzati,
·
la costituzione di una società semplice.
Ciascuno di questi indizi
può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se
assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa
indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso,
così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF
2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113
consid. 5e e 6a).
2.
2.1.
Nel caso concreto il
ricorrente contesta l’adempimento degli indizi per ritenere l’operazione di
natura commerciale. In particolare i connotati fortuiti degli avvenimenti
collegati all’operazione ne escluderebbero il carattere sistematico o
pianificato. Non vi sarebbe nemmeno alcun legame fra la sua attività
professionale, quale dipendente e socio unico di una società attiva nell’ambito
di “consulenze in tecniche commerciali in trading prevalentemente per la Cina e
gli USA” ed il mercato immobiliare, motivo per il quale, date le sue scarse
conoscenze, si sarebbe sempre fatto affiancare da professionisti. Nemmeno
l’operazione sarebbe stata finanziata con mezzi di terzi né il profitto
reinvestito in ulteriori operazioni immobiliari. Non sarebbe inoltre adempiuto l’indizio
relativo alla partecipazione ad una società di persone e nemmeno sarebbero
stati intrapresi investimenti per aumentare il valore del fondo o suddividerlo
in PPP. La breve durata del possesso poi, sarebbe “in connessione” con la
natura di un diritto di compera a termine. Ad ogni modo, i 960 giorni,
trascorsi tra la sua sottoscrizione e l’annullamento, sarebbero idonei a
provare l’intento di insediare la famiglia nell’appartamento opzionato.
L’importanza dell’utile conseguito non potrebbe, da sola, costituire l’indizio
decisivo per l’esistenza di un’attività indipendente.
2.2.
Nella fattispecie in
esame, la tesi del ricorrente, secondo cui avrebbe acquistato i diritti di
compera sui fogli di PPP __________ e __________ del fondo base __________ RFD __________
con l’intento di occupare tali spazi personalmente, ma poi vi avrebbe
rinunciato a causa delle lungaggini verificatesi in corso di edificazione, fa
riferimento ad un movente di carattere soggettivo, che non incide sulle
modalità professionali dell’operazione.
A prescindere dall’entità
dell’utile realizzato, la sequenza dei fatti che ha condotto all’annullamento
del diritto di compera in esame non lascia spazio a dubbi: il comportamento del
ricorrente va oltre la mera amministrazione della propria sostanza privata.
Dopo aver acquisito in
data 24 giugno 2015 un diritto di compera sui fogli di PPP __________ e __________
del fondo base __________ RFD __________, il ricorrente, nel giro di nemmeno
due anni e otto mesi, è riuscito, con il supporto di professionisti del settore,
a conseguire un utile significativo, quantificato in sede di TUI in fr.
801'355.–. A tal fine non ha dovuto procedere ad alcun investimento, se non al
pagamento delle provvigioni e delle spese notarili; infatti, alla costituzione
del diritto di compera ha corrisposto un importo pari a 323'000.–, che gli è
stato integralmente rimborsato a seguito del suo annullamento.
Nel frattempo, il
ricorrente ha sottoscritto un ulteriore diritto di compera su tre fogli di PPP
dello stesso immobile da lui abitato a __________, poi esercitato il 1°
settembre 2017.
Alla luce di queste
circostanze, che meglio verranno sviluppate ai considerandi che seguono, non è
possibile qualificare l’insieme delle operazioni come semplice gestione del
patrimonio privato, a prescindere dalle motivazioni personali addotte dal
contribuente a giustificazione delle proprie scelte.
3.
3.1.
3.1.1.
È incontestabile che la
durata del possesso, inferiore a due anni e otto mesi, sia stata breve. Il
ricorrente sostiene che tale brevità sia strettamente connessa alla natura “a
termine” del diritto di compera. In questa prospettiva, non è però irrilevante osservare
che, al momento dell’annullamento, il diritto era ancora valido per quasi un
anno ed era prorogabile per ulteriori otto mesi. Sebbene il ricorrente
consideri la durata del possesso di 960 giorni sufficiente a dimostrare il
proprio interesse a occupare personalmente l’immobile, e abbia motivato la
tempistica della vendita con l’esigenza urgente di trovare un’abitazione più
ampia per la famiglia in crescita, la revisione dei propri progetti e le
ragioni soggettive che l’hanno determinata non escludono una valutazione
complessiva che riconduca l’operazione a una finalità di natura commerciale.
Lo stesso ricorrente ha
del resto ammesso che, dopo che __________ gli aveva segnalato un potenziale
acquirente, egli aveva fatto un’offerta “al rialzo” di fr. 4'500'000.–,
sorprendentemente accettata da quest’ultimo senza battere ciglio, rivelando in
tal modo l’interesse a conseguire il maggiore guadagno possibile anziché a
sbarazzarsi dell’opzione su un immobile divenuto per lui inutile.
3.1.2.
A sollevare qualche dubbio
sulle dichiarate intenzioni del ricorrente vi è poi il fatto che, al momento
della conclusione dell’operazione contestata, egli abbia scelto di stipulare un
diritto di compera cedibile anziché procedere direttamente all’acquisto. Tale
scelta potrebbe indicare – indipendentemente dall’asserita volontà di occupare
personalmente gli immobili opzionati – una consapevolezza della possibilità di
trarre profitto dall’operazione e una conseguente apertura a eventuali proposte
da parte di potenziali acquirenti.
Anche la sottoscrizione
simultanea di due diritti di compera, ciascuno relativo a una distinta unità in
proprietà per piani corrispondente a un appartamento autonomo, costituisce un
ulteriore elemento a sostegno di questa tesi. L'affermazione secondo cui il più
piccolo dei due appartamenti sarebbe stato destinato a ospitare "famigliari
nostri che non abitano vicini o baby-sitter", per assistere il
contribuente e la compagna nella cura del nascituro, è difficilmente credibile.
L’acquisto di un immobile del valore di fr. 1'800'000.–, situato in una zona
pregiata e composto da “tre atrii, soggiorno, cucina, lavanderia, due bagni e
due camere”, sembra infatti eccessivo rispetto all’esigenza contingente di
disporre di un aiuto per l’accudimento del figlio, soprattutto considerando che
la motivazione addotta sarebbe l’indisponibilità delle stanze del loro
appartamento principale, occupate da un ufficio, la loro camera e quella del
nascituro.
3.2.
Un ulteriore indizio a
favore della tesi del carattere professionale dell’operazione che ha condotto
all’annullamento del diritto di compera e alla vendita dell’immobile in
questione è costituito dalla sistematicità e dalla frequenza delle operazioni immobiliari
succedutesi nel corso degli anni. Infatti
dall’arrivo
in Svizzera di RI 1
,
nel 2012, fino al 2017 vi
è stata una sequenza di ben sei costituzioni di diritti di compera. In tutti i
casi, come osservato dall’Ufficio giuridico, si trattava di appartamenti
acquistati “in coppia”, di taglio medio, fra 3.5 e 5 locali, particolarmente
ambiti sul mercato, ben situati e ancora in fase di costruzione. Il 31 marzo
2023 il contribuente ha inoltre acquistato il foglio di PPP __________,
corrispondente ad una quota di 135
‰
del fondo
base __________ RFD __________.
In particolare, fra la
costituzione e l’annullamento del diritto di compera sui fogli di PPP __________
e __________ del fondo part. n. __________ RFD di __________, il 5 maggio 2017
il ricorrente ha sottoscritto un altro diritto di compera sui fogli di PPP __________,
__________ e sulla quota di comproprietà di 3/43 del foglio PPP __________ del
fondo base __________ RFD __________. Tale diritto è poi stato esercitato il 1.
settembre 2017.
Si deve quindi considerare
che l’agire del ricorrente abbia implicato una certa imprenditorialità e
pianificazione, nell’intento di conseguire un guadagno
.
3.3.
Per quel che concerne la
correlazione con l’attività principale del ricorrente, ci si può effettivamente
chiedere se, a fronte dello scopo sociale decisamente ampio della __________ Sagl
- consistente nella consulenza e nel commercio in ambito industriale e
automobilistico, con particolare attenzione agli articoli tecnici, ai veicoli di
lusso e alle colonnine di ricarica elettrica, nonché all’attività di noleggio,
finanziamento e partecipazione in altre imprese in Svizzera e all’estero - di
cui RI 1 è unico socio e gerente, la sua professione possa considerarsi
estranea al mercato immobiliare.
Ad ogni modo, al momento
di concludere l’operazione litigiosa, il ricorrente possedeva già immobili da
reddito sia in Svizzera che in Italia, sicché non poteva essere considerato
estraneo al settore. Pare del resto difficile credere che si sarebbe
avventurato in simili investimenti senza avere una certa dimestichezza con il
mercato immobiliare. Le modalità con cui si sono svolte le operazioni
confermano poi che il contribuente si sia avvalso di conoscenze professionali
di terzi, come del resto ha egli stesso ammesso nel ricorso.
Anzitutto, la costituzione
dei diritti di compera, assortita da una promessa di compera, è avvenuta prima
dell’inizio dell’edificazione, il che, come correttamente osservato dall’Ufficio
giuridico, ha verosimilmente comportato delle condizioni favorevoli. L’atto
pubblico prevedeva infatti che sul fondo in questione
“verrà realizzato a
cura ed a spese della concedente, un complesso condominiale costituito da uno
stabile suddiviso in unità di PPP”.
Secondo lo stesso rogito, sempre la
società concedente, ovvero la __________ SA, avrebbe agito quale promotrice
immobiliare. Oltre all’importo di fr. 323'000.– versato a titolo di acconto sul
prezzo di acquisto e a valere quale pena convenzionale, RI 1 non risulta aver
più investito un solo franco nell’operazione (se non le spese notarili e le
provvigioni versate). Al momento di vendere l’immobile, avvalendosi delle
conoscenze professionali di soggetti legati alla concedente, il ricorrente è
stato in grado di conseguire un’utile, secondo la decisione TUI, pari a fr. 801'355.-.
L’intervento di professionisti nella ricerca di acquirenti si evince in
particolare, oltre che dall’indicazione nel rogito notarile del ruolo svolto dalla
__________ Sagl (società attiva nella mediazione immobiliare) nell’individuazione
dell’acquirente, anche dalla richiesta, in via subordinata, di dedurre fr.
96'930.– a titolo di provvigioni (cui si aggiungono i fr. 145'395.– già
riconosciuti in sede di TUI senza che sia dato sapere a chi siano state
corrisposte) versate in favore della __________ Sagl. Quest’ultima è una
società riconducibile a __________, amministratore unico della __________ SA,
il cui scopo è l’attività immobiliare in Svizzera e all’estero, segnatamente la
compravendita, intermediazione, consulenza fiscale, gestione fiduciaria,
progettazione e direzione lavori, nonché l’assunzione di partecipazioni e lo
svolgimento di attività connesse. Ciò conferma che RI 1 abbia fatto capo a
mediatori immobiliari professionisti del settore (verosimilmente __________
Sagl, cui ha versato le provvigioni, che a sua volta parrebbe aver fatto capo
ai servizi della __________ Sagl), al fine di trovare acquirenti per i beni
immobili da lui opzionati. Tale modo d’agire denota quindi professionalità nel
modo d’agire e costituisce un’ulteriore indizio a favore del commercio
professionale di immobili.
3.4.
3.4.1.
Ci si può anche chiedere
se la stretta relazione tra le parti coinvolte nell’operazione immobiliare —
ossia __________ [agendo tramite società a lui correlate] da un lato ed RI 1 dall’altro
— non configuri una comunione d’intenti tale da costituire una società semplice.
In un primo momento, il
contribuente ha costituito un diritto di compera sui fogli di PPP __________ e __________
sul fondo base n. __________ RFD di __________, tramite il versamento di
acconti di rispettivamente fr. 180'000.– per l’uno e fr. 323'000.– per l’altro.
Egli ha quindi contribuito a procurare i mezzi finanziari per portare a termine
il progetto, per il quale la società concedente, riconducibile a __________, ha
da parte sua agito quale promotrice immobiliare.
Al momento della vendita
dell’immobile, le parti coinvolte hanno agito congiuntamente per massimizzare
il rispettivo vantaggio economico. Una società a sua volta controllata da __________
ha agito quale mediatrice immobiliare, individuando un possibile acquirente in __________.
Invece di procedere con una semplice cessione del diritto di compera a quest’ultimo,
il contratto è stato annullato, permettendo a __________ di concludere
direttamente un nuovo contratto di compravendita con la proprietaria del fondo
per l’importo di fr. 4'500'000.–.
Anche volendo ammettere,
come sostenuto dal ricorrente, che sia stato l’acquirente a richiedere tale
modalità operativa, risulta evidente cheRI 1, titolare del diritto di compera di
cui era richiesto l’annullamento, non avrebbe potuto negoziare da solo il
prezzo con __________, senza coordinarsi strettamente con la proprietaria del
fondo.
È dunque evidente che vi
sia stata una cooperazione intenzionale tra le parti, finalizzata ad ottenere
un guadagno massimo per ciascuno: RI 1 ha beneficiato dell’intera differenza
fra il prezzo di vendita stipulato nell’atto di costituzione del diritto di
compera e quello poi versato dall’acquirente, ovvero fr. 950'000.–, mentre la __________
Sagl (controllata da __________) ha incassato laute provvigioni (tipicamente
calcolate sul valore dell’operazione) pari a fr. 96'930.– almeno (non è infatti
dato sapere, come visto, a chi fossero destinate le provvigioni per fr.
145'395.– già riconosciute in sede di TUI).
3.5.
Infine, il mancato impiego
di mezzi di terzi per il finanziamento dell’operazione immobiliare non può
essere interpretato come indice di un’attività di natura privata o priva di
finalità speculative. Al contrario, esso è coerente con la natura
dell’operazione stessa, che non ha comportato la conclusione di un contratto di
compravendita, ma unicamente la sottoscrizione di un diritto di compera.
Quest’ultimo, per sua natura, implica un impegno finanziario iniziale
significativamente inferiore rispetto all’acquisto diretto di un immobile,
rendendo quindi meno probabile — e non necessario — il ricorso a finanziamenti
esterni.
Non può essere accolta
nemmeno l’argomentazione del ricorrente secondo cui, avendo acquistato la
propria abitazione a __________ mediante un prestito ipotecario pari al 63% del
prezzo, avrebbe verosimilmente fatto ricorso a fondi di terzi in misura analoga
anche per l’esercizio del diritto di compera oggetto del presente giudizio. In
ogni caso, un simile ragionamento non regge neppure alla luce della marcata
differenza tra i due valori di acquisto: fr. 1'900'000.– per l’abitazione di __________
contro fr. 3'550'000.– per l’appartamento sito in __________. Il confronto
proposto si fonda quindi su presupposti eterogenei, tali da renderlo inidoneo a
sostenere la tesi del ricorrente. In ogni caso, l’eventuale impiego di fondi
propri o di terzi non assume carattere decisivo ai fini della presente
valutazione.
4.
Alla luce delle
considerazioni che precedono, emergono una serie di indizi concludenti e convergenti
che portano a ritenere che l’operazione immobiliare in questione travalichi
manifestamente i limiti della semplice amministrazione della sostanza privata e
debba essere considerata un’attività indipendente, imponibile come commercio
professionale d’immobili per l’imposta federale diretta.
5.
5.1.
L’insorgente
sostiene infine che l’immobile alienato sarebbe divenuto commerciale solo nel
momento in cui ha
“avuto conoscenza da parte del Sig. __________ che si
presentava un possibile acquirente”
, indicando poi quale momento decisivo
quello dell’annullamento del diritto di compera, ovvero l’8 febbraio 2018. Sostiene
che il prezzo di mercato in tale momento fosse uguale al prezzo di cessione ciò
che ricondurrebbe l’utile imponibile a fr. 0.–.
5.2.
La
giurisprudenza invocata dal ricorrente si riferisce ad un caso particolare,
quello di un fondo ereditato posseduto privatamente per molti anni. L’utile va
calcolato in questo caso tenendo conto del valore del terreno al momento in cui
lo stesso ha cessato di far parte dei beni privati del contribuente. Il
guadagno derivante dall’alienazione di un immobile può essere imposto quale
reddito dell’attività lucrativa indipendente solo se esso deriva da un’attività
di tale natura: nel caso di un immobile ereditato, è possibile pertanto che
l’aumento di valore che si è realizzato prima dell’inizio dell’attività
lucrativa sfugga dunque all’applicazione della disposizione citata (cfr. le
sentenze del Tribunale federale DTF 96 I 655; n. 2A. 240/1993 e 2P. 255/1993
del 15 settembre 1994, in RDAT I-1995 n. 20t; StE 1997 B 93.4 n. 4; n.
2A.433/2004 del 13 aprile 2005, consid.
3.2; RF 60/2005 p. 489; ASA 57 p. 458 consid. 4;
inoltre
Yersin
, Les gains en
capital considérés comme le revenu d'une activité lucrative, ASA 59 p. 166).
5.3.
Nel
caso concreto, prima di tutto, non si tratta affatto di un immobile ereditato,
bensì di un diritto di compera sottoscritto dal ricorrente stesso. La durata
del possesso risulta inoltre talmente breve da escludere anche solo
un’applicazione analogica dei principi giurisprudenziali invocati.
L’insieme delle circostanze che caratterizzano la fattispecie
consente di concludere che l’operazione commerciale non sia stata avviata in
seguito all’individuazione di un potenziale acquirente, bensì che abbia avuto
origine già con la sottoscrizione del diritto di compera.
Ad ogni modo, il
ricorrente non ha fornito alcun elemento a comprova del valore di mercato
attribuito all’immobile (ovvero fr. 4'500'000.–), nel momento da lui ritenuto
determinante. Anzi, è stato egli stesso ad aver riferito nel ricorso di aver
“giocato
al rialzo buttando come prezzo CHF 4'500'000 che, anche per [lui]
sorprendentemente è stato accettato immediatamente”.
6.
6.1.
Con il ricorso il
contribuente ha chiesto che, qualora fosse confermata l’imputazione di un
reddito da attività lucrativa indipendente, venissero dedotti i costi per le
spese legali e amministrative legate all’acquisto del diritto di compravendita
per fr. 20'680.- e le provvigioni versate alla __________ Sagl per fr. 96'930.–
per complessivi fr. 117'610.–. Dall’importo netto ha poi rivendicato la
deduzione dei contributi AVS pari al 10%, quantificando l’utile imponibile in
fr. 615'370.50.
6.2.
Nelle sue osservazioni al
ricorso l’Ufficio giuridico della divisione delle contribuzioni ha accettato in
deduzione le spese fatte valere dal ricorrente. Nulla osta pertanto
all’accoglimento parziale del ricorso, nella misura riconosciuta dall’Ufficio.
7.
Ne consegue che il
ricorso è parzialmente accolto nel senso che la decisione impugnata deve essere
riformata e l’utile da commercio professionale da immobili ridotto a fr.
615'370.50 tenuto conto delle spese invocate in questa sede dal ricorrente. Considerato
che la deduzione di tali spese è stata richiesta per la prima volta nel
presente procedimento, le spese processuali e la tassa di giustizia sono poste
a carico del ricorrente.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
parzialmente
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione è riformata nel senso che l’utile da commercio
professionale di immobili è stabilito in fr. 615'370.50.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr. 2’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 2’100.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Co
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         Il
cancelliere: