ti_gerichte · 12.2016.142 · 2019-05-20 · it
Affitto agricolo, protrazione, motivi di rifiuto e durata

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.05.2019 12.2016.142

Incarto n.
12.2016.142
Lugano
20 maggio 2019
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliera:
Bellotti
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
SE.2014.353
- della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con petizione 26 settembre
2014 da
AO
1
rappr. dall’  RA 2
contro
AP
1
rappr. dall’  RA 1
con cui l’attore ha chiesto di annullare la disdetta del contratto
di affitto agricolo 8
ottobre 2013 e di concedergli una protrazione per la durata massima
possibile;
domanda avversata dal convenuto e che il Pretore con decisione 23
agosto 2016 ha
accolto, concedendo al fittavolo la protrazione massima di 6 anni
fino all’11 novembre
2023;
appellante il convenuto
, che con appello 22 settembre 2016
chiede, previa
ammissione al beneficio del gratuito patrocinio, la riforma del
giudizio impugnato nel
senso di respingere integralmente la petizione;
richiamata la decisione 28 febbraio 2017 con cui questa Camera ha
respinto la
domanda di ammissione al gratuito patrocinio presentata
dall’appellante (inc.
12.2016.144);
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A.
Nel
2007 AO 1 ha rilevato l’azienda agricola gestita precedentemente da AP 1,
mediante un contratto di affitto agricolo relativo ai fondi n. __________ (sul
quale sorge una stalla per bovini), __________ e __________ RFD di __________,
reso definitivo e formalizzato mediante contratto 11 novembre 2008.
B.
Il
suddetto contratto (doc. B) è stato stipulato per la durata di nove anni, e
meglio fino all’11 novembre 2017, rinnovabile tacitamente per ulteriori nove
anni in assenza di disdetta con 12 mesi di preavviso. Esso prevedeva un canone
di affitto di fr. 250.- mensili e definiva altresì le strutture agricole e gli
spazi assegnati all’affittuario, quelli che rimanevano di pertinenza del
locatore e le relative modalità di utilizzo. In particolare, il contratto
concedeva a AO 1 l’uso della stalla, adiacente all’abitazione di AP 1, del
piazzale antistante per il transito e il deposito di macchinari, del pollaio e
del porcile (doc. B).
C.
Giusta
quanto appurato in sede istruttoria, sin dall’inizio del contratto sono sorte
fra le parti alcune problematiche relative alla gestione dell’azienda agricola
da parte di AO 1. È pure emerso che esse, fino al periodo 2010-2011,
progettavano di gestire unitamente un agriturismo (“__________”), nella misura
in cui il fittavolo avrebbe continuato a esercitare l’attività agricola mentre
il locatore avrebbe messo a disposizione le strutture per gli ospiti
(interrogatorio di AO 1, verbale del 23 marzo 2015, p. 4; interrogatorio di AP
1, verbale del 23 marzo 2015, p. 5; doc. 8).
D.
Con
scritto 8 marzo 2011 AP 1 ha chiesto all’affittuario il pagamento puntuale
dell’affitto rispettivamente la posa di un contatore separato per l’acqua, non
essendo il contributo forfettario di fr. 10.- inizialmente pattuito sufficiente
per coprire le relative spese (doc. 4). Con scritto 14 settembre 2011, egli gli
ha contestato una serie di comportamenti ritenuti scorretti (segnatamente uso
di terreni a lui non spettanti per posteggio e deposito, mancanza di rispetto,
rimozione non autorizzata di picchetti e recinzioni e parziale demolizione di
alcune strutture), e gli ha preannunciato la volontà di porre fine alla società
semplice finalizzata alla gestione comune dell’agriturismo (intenzione in
seguito pure espressa da AO 1, cfr. doc. I), chiedendogli di avere maggiore
riguardo e di proseguire il rapporto contrattuale nell’indifferenza reciproca
(doc. 5).
E.
Con
scritto 8 ottobre 2013 il locatore ha contestato al fittavolo la presenza di
liquame attorno e fin dentro la sua abitazione, e gli ha comunicato la disdetta
del contratto di affitto (doc. C), invitandolo nuovamente a non utilizzare più
gli spazi non compresi nel contratto.
F.
Con
istanza di conciliazione 23 dicembre 2013 AO 1 ha chiesto alla Pretura del
Distretto di Lugano, Sezione 4, la protrazione del contratto di affitto,
procedura sfociata nel rilascio dell’autorizzazione ad agire 27 agosto 2014 per
mancato accordo fra le parti.
G.
Con
petizione 26 settembre 2014 AO 1 ha postulato la protrazione massima del
contratto di affitto, sottolineando in particolar modo gli investimenti di
circa fr. 70'000.- da lui sostenuti per adeguare la stalla, così come ordinato
dal veterinario cantonale, alle pertinenti prescrizioni di legge sulla tenuta
degli animali, la sua fiducia in un contratto di lunga durata, l’importanza
vitale dei fondi in oggetto (in particolar modo della stalla) per la sua
attività agricola, sua principale fonte di guadagno, e la difficoltà a reperire
spazi rispettivamente strutture alternative nella zona di __________, ritenuto
invece che il locatore non avrebbe interesse a gestire i fondi in questione.
H.
Con
osservazioni 21 ottobre 2014 AP 1 ha da parte sua postulato l’integrale
reiezione della petizione, non potendosi da lui pretendere la continuazione del
contratto di affitto, sollevando svariati problemi insorti nel corso degli anni
rispettivamente violazioni del contratto da parte di AO 1 (fra cui ripetuti
allagamenti della stalla e fuoriuscita di liquame, occupazione abusiva di spazi
non affittati, demolizioni e danneggiamenti), come pure in generale il suo
atteggiamento irrispettoso, e contestando i summenzionati investimenti, in ogni
caso effettuati senza il suo consenso, tantomeno scritto. Egli ha pure
contestato che l’affittuario potesse confidare in un contratto di lunga durata,
avendolo egli più volte rimproverato per il suo comportamento, e ha pure
sottolineato di avere notificato la disdetta con largo anticipo rispetto al
termine contrattuale di preavviso, per cui l’attore avrebbe avuto a disposizione
il tempo sufficiente per trovare una soluzione alternativa.
I.
Esperita
l’istruttoria, fra cui pure un sopralluogo sui fondi in questione (verbale del
21 maggio 2015 e fotografie ivi annesse), le parti hanno prodotto i propri
allegati conclusionali, con i quali si sono riconfermate nelle rispettive e
antitetiche posizioni. Con scritto 7 settembre 2015, il convenuto ha informato
il Pretore di essere in cura presso una psichiatra, e che ciò sarebbe in
correlazione con i continui problemi avuti con l’affittuario. Con istanza 9
settembre 2015, egli ha poi trasmesso il certificato medico della dr.ssa med. __________
attestante una “
Sindrome da disadattamento con reazione depressiva
prolungata
”, insorta come reazione a un evento stressante e il rischio di un
relativo peggioramento con il protrarsi dei problemi con l’affittuario,
chiedendone l’assunzione agli atti in virtù del principio inquisitorio vigente
per la procedura in questione ai sensi dell’art. 229 cpv. 3 CPC, come pure
l’audizione della dottoressa, se del caso quale teste peritale. Con
osservazioni 29 settembre 2015 l’attore si è opposto alla richiesta,
contestando che detti disturbi fossero riconducibili alla diatriba in corso ed
evidenziando i trascorsi problemi di salute avuti dal locatore. Quest’ultimo
fatto è stato riconosciuto dal convenuto con scritto 12 ottobre 2015, che ha
tuttavia ribadito la rilevanza dei suddetti problemi di salute per la procedura,
in quanto attestanti che una continuazione del contratto di affitto non fosse
ragionevolmente esigibile, confermando la propria richiesta di assunzione delle
prove e producendo pure un ulteriore documento, ovvero una comunicazione e-mail
6 ottobre 2015 nella quale la dr.ssa __________ rimarcava la possibilità di un
nesso fra gli attuali disturbi del suo paziente e la controversia con
l’affittuario.
L.
Con
disposizione ordinatoria processuale 22 gennaio 2016 il Pretore ha respinto la
domanda di assunzione di nuovi mezzi di prova ritenendoli non rilevanti,
potendo bastare le prove già raccolte. Con la decisione 23 agosto 2016 qui
impugnata, il Pretore ha in seguito accolto integralmente la petizione,
concedendo all’attore una protrazione di 6 anni, e meglio fino all’11 novembre
2023, in considerazione del buono stato dell’azienda agricola e dell’importanza
dei fondi in questione per la sua sopravvivenza, della difficoltà a trovare
strutture alternative nella zona, dei lavori effettuati dall’affittuario su
ordine del veterinario cantonale e con l’accordo del locatore, ritenuto che i
problemi occorsi fra le parti erano stati sporadici rispettivamente erano
riconducibili prevalentemente a una ristrettezza di spazi e a carenze delle
strutture affittate, mentre gli asseriti danneggiamenti non erano stati
dimostrati. Il primo giudice ha pure valutato che il locatore non necessitava
dei fondi in questione e che le circostanze personali, in particolare gli
episodi di tensione sorti fra le parti, non potevano prevalere sul diritto dell’affittuario
a ottenere la richiesta protrazione.
M.
Con
appello 22 settembre 2016 AP 1 è insorto contro tale decisione chiedendo
preliminarmente l’ammissione all’assistenza giudiziaria e l’assunzione delle
prove già richieste al primo giudice, contestando il calcolo del valore
litigioso operato dal Pretore e postulando nel merito la riforma del giudizio
impugnato e la reiezione integrale della petizione, con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi. In sintesi, l’appellante sostiene che il
Pretore abbia minimizzato i problemi sorti con l’affittuario, sia per quanto riguarda
la loro portata che la loro frequenza, essendo essi peraltro da valutare non
singolarmente, ma nel loro insieme. Ha pure rimproverato il primo giudice per
non avere considerato svariate problematiche insorte e debitamente allegate (in
particolare danneggiamenti e atteggiamenti irrispettosi dell’affittuario), come
pure i motivi soggettivi che non renderebbero esigibile la continuazione
dell’affitto, soprattutto i suoi problemi di salute, che a torto gli è stato
impedito di dimostrare. A fronte di queste circostanze, la richiesta di
protrazione dell’attore sarebbe ingiustificata (art. 27 cpv. 2 LAAgr). Subordinatamente
l’appellante ha postulato (seppure non esplicitamente, cfr. consid. 8) la
limitazione della protrazione al minimo legale in considerazione di quanto
sopra esposto come pure del largo anticipo con cui ha notificato la disdetta del
contratto, sottolineando anche di non avere mai dato il proprio consenso
scritto ai lavori eseguiti dalla controparte, così come previsto dall’art. 22a
LAAgr.
N.
Con
decisione 28 febbraio 2017 questa Camera ha respinto la domanda di assistenza
giudiziaria per la procedura di appello formulata da AP 1.
Con
risposta 14 settembre 2018 AO 1 si è opposto alle domande contenute
nell’appello con argomenti di cui si dirà, per quanto necessario, nei
considerandi di diritto.
E considerato
in diritto:
1.
In
via preliminare, occorre precisare che il Pretore è incorso in una svista nel
calcolo del valore litigioso (quantificato erroneamente in fr. 1'500.-). Come
correttamente sottolineato dall’appellante, lo stesso è stabilito moltiplicando
l’importo annuo del canone di affitto, ovvero fr. 3'000.- (fr. 250.-/mese) per
i sei anni di protrazione richiesta, per un totale di fr. 18'000.-. Ciò non ha
influenza sulla determinazione della tassa di giustizia, siccome essa, giusta
l’art. 8 cpv. 2 LTG, può ammontare nella presente procedura fra i fr. 100.- e i
fr. 200.-, e nel caso concreto il Pretore l’ha correttamente stabilita in fr.
200.-. Il valore litigioso ha invece un’influenza sul calcolo delle ripetibili
(art. 11 RTar). Ciononostante, siccome l’appellante non contesta l’ammontare
delle spese giudiziarie stabilito dal primo giudice, bensì solo la loro
ripartizione, un giudizio di questa Camera a tal proposito non si rivela necessario.
2.
L’appellante
contesta la mancata assunzione, da parte del primo giudice, delle prove offerte
in relazione al suo stato di salute, chiedendo in questa sede l’assunzione agli
atti del certificato medico della dr.ssa med. __________ e l’audizione di
quest’ultima quale teste, sottolineando come il suo disturbo psichiatrico sia
da ricondurre al rapporto conflittuale con l’affittuario e che dunque dette
prove sono pertinenti, in quanto dimostrano una circostanza personale che si
oppone alla protrazione, ritenuto che il Tribunale federale ha già riconosciuto
la possibilità di valutare l’opportunità di una protrazione a fronte di
elementi soggettivi delle parti in causa. Egli sostiene che la decisione del
Pretore di non ammettere le prove richieste, peraltro frutto di una motivazione
contraddittoria, sia arbitraria e abbia violato il suo diritto di essere
sentito, in quanto non gli è stato permesso di dimostrare una sua circostanza
personale da tenere in debita considerazione nella valutazione del caso concreto.
2.1.
Le
parti possono chiedere all’autorità di appello di assumere nuove prove in due
determinati casi: da una parte si tratta dei nuovi mezzi di prova ex art. 317
cpv. 1 CPC, che contemplano tanto quelli venuti in essere dopo la decisione
(cosiddetti “
nova
”), quanto quelli preesistenti se, facendo uso della
diligenza ragionevolmente esigibile nelle circostanze concrete, non li si
poteva già produrre in primo grado (ossia “
pseudo nova
”), dall’altra,
giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC, è pure data la possibilità di riassumere prove
già acquisite dal Pretore, nonché di assumere prove ritualmente offerte ma da
questi respinte (
Verda Chiocchetti
in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa
ed., Vol. 2, n. 58 seg. ad art. 317 CPC, n. 32 seg. ad art. 316 CPC;
Reetz/Hilber
, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger
,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., 2016, n. 47 ad
art. 316 CPC).
2.2
Il
diritto di essere sentito, sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost. e ripreso all’art.
53 CPC, garantisce tra l’altro alle parti la facoltà di offrire mezzi di prova
su fatti rilevanti per il giudizio, di esigerne l’assunzione, di partecipare
alla loro assunzione e di potersi esprimere sulle relative risultanze, nella
misura in cui essi possano influire sulla decisione (DTF 135 II 286, consid.
5.1; DTF 135 I 279, consid. 2.3; DTF 4A_35/2010 del 19 maggio 2010, consid. 6;
IICCA 9 aprile 2014, inc. n. 12.2012.158, consid. 8.1). Il diritto alla prova è
espressamente codificato all’art. 152 cpv. 1 CPC, secondo cui ogni parte può
pretendere che il giudice assuma tutti i pertinenti mezzi di prova offerti
tempestivamente e nelle forme prescritte. Il diritto alla prova non è,
tuttavia, assoluto. Esso è, infatti, controbilanciato da uno strumento al
servizio dell’economicità e celerità del processo, ovvero dall’apprezzamento
anticipato delle prove da parte del giudice (IICCA 8 luglio 2016, inc.
12.2015.192, consid. 2). L’apprezzamento anticipato delle prove permette al
giudice, senza cadere nell’arbitrio, di rifiutare l’assunzione di determinati
mezzi di prova se quelli precedentemente assunti gli hanno già consentito di
fondare il proprio convincimento o se non ritiene pertinenti i mezzi di prova
offerti, e costituisce il contrappeso necessario per rimediare - ai fini di uno
snellimento del procedimento - a un esercizio sproporzionato del diritto alla
difesa (DTF 138 III 374, consid. 4.3.2; Messaggio concernente il Codice di
diritto processuale civile svizzero, in: FF 2006 pag. 6684 e 6685;
Hasenböhler
in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
, Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., 2016, n. 35 ad art. 152 CPC).
2.3
Nel
presente caso, la procedura è retta dal principio inquisitorio limitato (art.
247 cpv. 2 lett. a CPC in connessione con l’art. 243 cpv. 2 lett. c CPC).
Conseguentemente, le parti possono addurre nuovi fatti e nuovi mezzi di prova
sino alla deliberazione della sentenza (art. 229 cpv. 3 CPC). L’accertamento
d'ufficio dei fatti non sostituisce tuttavia l'obbligo di allegazione né
l'onere probatorio delle parti né significa che il giudice possa distanziarsi
decisamente dall’impianto allegatorio e dalle conclusioni delle medesime: esse
portano infatti la responsabilità primaria di proporre le allegazioni rilevanti
ed i relativi mezzi di prova, soprattutto laddove siano patrocinate da un
legale (DTF 141 III 569, consid. 2.3.2; DTF 4A_674/2016 del 20 aprile 2017,
consid. 2.1;
Verda Chiocchetti
,
op. cit., n. 17 ad art. 247 CPC). In particolare, la massima inquisitoria
sociale non può servire a estendere a discrezione la procedura probatoria, né
esclude un apprezzamento anticipato delle prove (DTF 4A_505/2012 del 6 dicembre
2012, consid. 4.2;
Verda Chiocchetti
,
op. cit., n. 14 seg. ad art. 247 CPC).
2.4
Innanzitutto
va precisato che l’appellante, pur avendo trasmesso al primo giudice sia il
certificato medico sia la già citata comunicazione della dr.ssa __________, in
questa sede chiede unicamente l’ammissione agli atti del primo documento, oltre
che l’audizione della teste. Dei suddetti problemi di salute del convenuto (“
Sindrome
da disadattamento con reazione depressiva prolungata
”) non vi è traccia
alcuna né nel suo allegato di risposta, né nelle sue conclusioni scritte, né
nelle diffide da questi trasmesse all’affittuario nel 2011 e allegate quali
doc. 4 e 5, né nella disdetta 8 ottobre 2013 (doc. C), circostanze che
suggeriscono perlomeno un’assente connessione fra gli stessi e la presente
lite. L’istruttoria si è conseguentemente incentrata in particolare sul
comportamento dell’affittuario rispettivamente sugli asseriti problemi da lui
causati con la gestione dell’azienda agricola. Solo dopo l’inoltro delle
rispettive conclusioni il convenuto ha informato il primo giudice di soffrire
del citato disturbo psichico, ponendo dunque l’accento su delle circostanze
soggettive che renderebbero inesigibile la continuazione del contratto.
Peraltro, malgrado i principali problemi riferiti dal locatore siano quelli che
hanno condotto alla disdetta 8 ottobre 2013 e siano dunque antecedenti a tale
data, rispettivamente malgrado il medesimo abbia riferito, in sede istruttoria,
che dall’inoltro della causa la situazione di conflitto con l’affittuario era
migliorata (cfr. verbale del 23 marzo 2015, p. 5), il certificato medico
attesta l’inizio della cura specialistica solo in data 14 luglio 2015, ovvero
quasi due anni dopo. Dalle osservazioni scritte che sono seguite all’istanza di
assunzione dei nuovi mezzi di prova è pure emersa l’esistenza di problemi di
salute del convenuto pregressi (che quest’ultimo non ha contestato), insorti
già in anni precedenti all’inizio dei diverbi con l’affittuario.
2.5
A
fronte di queste circostanze e perplessità l’assenza, nella richiesta di
assunzione dei nuovi mezzi di prova formulata dal convenuto in prima istanza e
anche in questa sede, di spiegazioni relative al momento in cui detto disagio
psichico si è manifestato, ai relativi sintomi e caratteristiche e alla loro
incidenza sulla sua vita, al decorso di tali problematiche negli anni e alla
loro conseguente connessione con l’evoluzione dei rapporti più o meno tesi con
la controparte contrattuale, costituisce un’allegazione carente priva di
specificazione o riscontri oggettivi, che non può essere sopperita né dal
certificato medico trasmesso, peraltro assai poco dettagliato, né dalla
richiesta di audizione della dr.ssa __________. In altri termini, alla sua
audizione si oppone l’assenza di allegazione che ella sarebbe chiamata a
confermare o specificare. Non avendo l’appellante sufficientemente sostanziato
la rilevanza delle suddette circostanze, la decisione del Pretore di non
ammettere le relative prove merita conferma, né l’ammissione delle stesse in
questa sede è possibile. Del resto, la richiesta di assunzione quale teste
della dr.ssa __________ nella procedura di secondo grado è pure irricevibile
per difetto di motivazione, non avendo l’appellante spiegato nel dettaglio
quali particolari informazioni avrebbe potuto apportare la sua audizione, né
perché esse sarebbero state utili (art. 310 e 311 cpv.1 CPC). Ne consegue che
la richiesta di assunzione di prove in appello avanzata dall’appellante deve
essere respinta.
3.
Nel
merito, le critiche dell’appellante alla decisione pretorile sono riconducibili
a tre aspetti, ovvero all’accertamento dei fatti (in particolare per non aver
considerato le sue circostanze personali, una serie di comportamenti avuti
dall’affittuario e il largo anticipo della disdetta, rispettivamente per aver
ammesso un suo consenso ai lavori effettuati nella stalla), all’applicazione
del diritto (per non aver ritenuto fondata l’applicazione dell'art. 27 cpv. 2
LAAgr, e dunque l’esclusione della protrazione) e all’apprezzamento (in merito
alla valutazione complessiva delle circostanze del caso di specie e alla durata
della protrazione accordata).
4.
Dottrina
e giurisprudenza in merito alla protrazione del contratto di affitto agricolo
sono già state correttamente esposte nella sentenza impugnata (p. 3), per cui
vi si può fare riferimento. Basti qui ribadire che nell’ambito dell’affitto
agricolo, la concessione della protrazione costituisce la regola senza che il
richiedente debba provare la necessità della misura (art. 27 cpv. 1 LAAgr), per
cui spetta al locatore provare che un prolungamento del contratto non gli può
essere ragionevolmente imposto o che è ingiustificato per i motivi esposti
all'art. 27 cpv. 2 LAAgr, ad esempio per grave violazione degli obblighi legali
o contrattuali dell’affittuario (art. 27 cpv. 2 lett. a LAAgr), ritenuto che
l’elenco ivi contenuto non è esaustivo e che altri fattori possono rendere
ingiustificata la concessione di una protrazione, come rapporti fra le parti gravemente
e irrimediabilmente guastati per colpa dell’affittuario, ad esempio a causa di
un suo comportamento particolarmente scorretto, aggressivo o vessatorio (DTF
4A_431/2007 del 29 gennaio 2008, consid. 4.1, 4.2;
Studer/Hofer
, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2007, p.
160 seg.). Il giudice deve valutare gli interessi in gioco secondo il suo
libero apprezzamento. Di principio non vengono ad esempio considerati quali
gravi violazioni del contratto il pagamento saltuariamente poco puntuale del
fitto, o una gestione dell’azienda agricola inadeguata ma comunque conforme al
suo scopo, oppure un comportamento magari non moralmente ineccepibile, ma non
gravemente riprovevole. Al contrario costituiscono un motivo di esclusione
della protrazione ripetute violazioni contrattuali in mala fede, o violazione
di obblighi ritenuti fondamentali dal locatore e posti alla base del contratto,
oppure ancora danneggiamenti rispettivamente incuria che mettono in pericolo
l’oggetto dell’affitto (
Studer/Hofer
,
op. cit., p. 162 seg.). Qualora dal locatore si possa ragionevolmente
pretendere la continuazione del contratto, ovvero nel caso in cui non vi sia un
motivo di esclusione ai sensi dell’art. 27 cpv. 2 LAAgr, il giudice protrae
l’affitto per una durata compresa fra tre e sei anni, valutando fra l’altro le
circostanze personali e la natura della cosa affittata (art. 27 cpv. 4 LAAgr;
Studer/Hofer
, op.cit., p. 174).
5.
Nella
fattispecie è in primo luogo opportuno premettere che il locatore, essendo
stato egli stesso attivo nel settore agricolo, avendo del resto costruito
personalmente la stalla di cui trattasi, e accettando di concederla in affitto
malgrado essa fosse direttamente connessa con la sua abitazione, doveva
conoscere e dunque accettare che ciò avrebbe comportato alcuni disagi,
circostanza già evidenziata dal primo giudice (sentenza impugnata, p. 6).
Occorre ora accertare se gli accadimenti contestati dal locatore siano da
ricondurre a normali e inevitabili inconvenienti dell’attività agricola, oppure
a disagi evitabili ed eccessivi che il locatore non era tenuto a tollerare.
5.1
AP
1 effettivamente lamenta determinate problematiche già dal 2007, ovvero
dall’avvio del rapporto contrattuale con l’affittuario. Vi è nondimeno anche da
considerare che fino all’incirca l’anno 2011/2012, quando è tramontato
definitivamente il progetto di gestire un agriturismo in comune con
l’affittuario (doc. 5, doc. I), egli era dunque disposto, entro certi limiti,
ad accettarlo come partner nel progetto, ciò che suggerisce come le diatribe
sorte non fossero in quel periodo di tale gravità da minare un minimo rapporto
di fiducia. In ogni caso, giusta quanto asserito dall’appellante, vi sarebbero
una serie di comportamenti assunti dal fittavolo che il Pretore non avrebbe
considerato o avrebbe minimizzato e che, perlomeno se considerati nel loro
insieme, costituirebbero una violazione grave del contratto di affitto agricolo
tale da giustificare l’esclusione della protrazione (art. 27 cpv. 1 LAAgr).
5.2
Per
quanto concerne le contestazioni dell’appellante relative alla fuoriuscita di
liquami dalla stalla durante il lavaggio della medesima, egli evidenzia i due
“allagamenti” verso il 2012 (quando egli ha richiesto l’intervento dei
pompieri, cfr. doc. 8 e interrogatorio di AO 1, verbale del 23 marzo 2015) e
nel 2013, come pure una frequente fuoriuscita di liquami che defluendo dalla
stalla giungono sino alla sua proprietà. Nel suo gravame, l’appellante non
contesta quanto accertato dal Pretore in merito alle carenze strutturali e
logistiche della stalla, e meglio che le pareti della stessa non sono a tenuta
stagna bensì sono costruite in mattoni e legno rispettivamente presentano crepe
e buchi, mentre all’esterno sono in parte rivestite da lamiere ondulate e
bucate, e che la stalla è direttamente comunicante con la sua abitazione, alla
quale si può accedere da un varco coperto con un semplice telone di plastica
che conduce a un locale essiccatoio (sentenza impugnata, p. 3). Egli stesso ha
peraltro riferito di avere costruito personalmente la stalla attorno all’anno
1980, per cui la stessa può senz’altro essere considerata vetusta (verbale del
23 marzo 2015, p. 5). __________, che in diverse occasioni ha effettuato lavori
per l’azienda agricola di AO 1, ha da parte sua precisato che il problema del
deflusso di liquami dalla stalla è anche dovuto alla pendenza del terreno, in
quanto la stalla “
non è a livello
” (verbale del 2 febbraio 2015, p. 2).
Ne consegue che il locatore ha concesso in utilizzo la struttura
all’affittuario per la sua attività agricola in piena consapevolezza delle
relative problematiche. Aggiungasi pure che l’appellante non contesta di non
avere mai messo in guardia la sua controparte su questi problemi strutturali o
raccomandato per tali motivi un particolare metodo di pulitura della stalla, né
contesta che la pulizia con l’idropulitrice fosse necessaria (cfr. doc. G),
così come sottolineato dal primo giudice nella decisione impugnata (p. 3-4).
5.2.1
Con
riferimento al primo cosiddetto “allagamento” della stalla, ovvero alla prima
occasione in cui, durante la pulizia completa annuale della stalla con
l’idropulitrice, l’acqua usata per il lavaggio è stata lasciata ad accumularsi
al suo interno, accumulo che ha causato le infiltrazioni di liquame in alcuni
locali dell’abitazione di AP 1, il Pretore non lo ha ritenuto imputabile
all’affittuario a fronte dei già citati problemi strutturali della stalla e
dell’assenza di avvertimenti in tal senso da parte del locatore. Nella misura
in cui a tal proposito l’appellante si limita dunque ad affermare che
l’affittuario avrebbe dovuto essere a conoscenza del problema e usare maggiore
prudenza (appello, p. 9), la censura non è atta a rimettere in discussione il
giudizio pretorile. In occasione del secondo “allagamento”, l’affittuario nel
suo interrogatorio (verbale del 23 marzo 2015) ha riferito di aver adottato dei
provvedimenti per evitare l’insorgere della problematica, ma anche che essi, in
effetti, non hanno impedito la fuoriuscita di liquami: gli si può dunque
muovere un rimprovero, d’accordo con l’appellante, siccome l’ormai accertata
conoscenza del problema avrebbe imposto una maggiore prudenza durante la
seconda pulitura. Ciononostante, considerato che detto accadimento in seguito
non si è più ripetuto e che la pulizia della stalla successivamente è stata
effettuata con cura né sono più avvenuti incidenti (teste __________, verbale
del 2 febbraio 2015, p. 1-2 e teste __________, verbale del 23 marzo 2015, p.
1), come già accertato dal Pretore e non contestato in questa sede, l’evento,
pur come detto criticabile, non costituisce ancora una violazione grave del
contratto giusta l’art. 27 cpv. 2 lett. a LAAgr.
5.2.2
L’appellante
rimprovera anche al Pretore di avere minimizzato le regolari fuoriuscite di
liquame dalla stalla, rivoli che da essa giungono sin davanti all’abitazione
dell’appellante. Va però precisato che né in prima sede, né nel suo appello
egli definisce con precisione la frequenza di tali accadimenti, che non è
emersa con chiarezza neppure nell’istruttoria. In particolare, il doc. 3
contiene svariate fotografie relative ai rivoli di liquame che, uscendo dalla
stalla, fluiscono nella proprietà dell’appellante, ma non si riesce a
comprendere a quante diverse occasioni esse siano riferite (le p. 4-6
riguardano palesemente i due “allagamenti” già citati del 2012/2013 e nelle p.
7-9 non è stato indicato alcun riferimento temporale, per cui solo dalle
fotografie alle p. 2 e 10, che secondo le annotazioni dell’appellante sono “
foto
recenti
” rispettivamente scattate a “
inizio 2014
”, si possono
dedurre ulteriori e separate fuoriuscite di liquame in periodi più recenti). La
teste L__________, compagna dell’appellante, si è limitata ad affermare che
tali fuoriuscite avvengono quando AO 1 lava la stalla e che essa lo ha
personalmente costatato in due occasioni (verosimilmente con riferimento ai
suddetti “allagamenti”), per poi riferire delle svariate volte in cui il
locatore ha chiesto all’affittuario di posare una canaletta di scolo e per il
resto limitandosi a riconoscere quanto fotografato nel doc. 3 senza fornire
ulteriori indicazioni (verbale del 23 marzo 2015, p. 1-2). Lo stesso dicasi per
il teste C__________, che non ha potuto fornire indicazioni più specifiche
(verbale del 2 febbraio 2015, p. 4). A fronte di questa carenza allegatoria
rispettivamente carente dimostrazione, questa Camera non ha sufficienti
elementi per valutare compiutamente la frequenza delle fuoriuscite di liquame
lamentate dall’appellante.
5.2.3
Del
resto, anche potendo ammettere, in considerazione del doc. 3 e dell’audizione
di L__________, che vi sono effettivamente state fuoriuscite di liquame non
soltanto in occasione delle due summenzionate operazioni annuali di pulitura
della stalla, ma pure in occasione di ulteriori lavaggi, non è stato dimostrato
che in queste altre occasioni AO 1 si sia comportato in maniera negligente.
Premesso che nel doc. 3 (p. 10) viene chiarito come il terreno che dalla stalla
conduce al giardino del locatore sia in discesa, per cui il liquame tende
naturalmente a scorrere in quella direzione, che il lavaggio della stalla è
necessario e che questa è contigua all’abitazione dell’appellante, il Pretore
nell’impugnata decisione ha stabilito che la posa di una canaletta per lo scolo
del liquame rappresenta una spesa di una certa importanza e non un’operazione
di semplice manutenzione a carico dell’affittuario (art. 22 cpv. 3 LAAgr), per
cui essa sarebbe stata a carico del locatore. L’appellante non contesta detto
accertamento, negando piuttosto che l’assenza della canaletta possa essere
considerato un difetto ma ciò, oltre a non costituire un sufficiente confronto
con l’argomentazione pretorile (art. 311 CPC), è pure irrilevante.
Indipendentemente dalla qualifica di difetto, non essendo la mancata posa di
una canaletta una circostanza imputabile al fittavolo e non avendo peraltro
l’appellante allegato un suo agire negligente nelle suddette ulteriori
operazioni di lavaggio rispettivamente un alternativo comportamento diligente
che si sarebbe potuto pretendere e che avrebbe impedito il deflusso del liquame
dalla stalla nei vicini terreni, non si può ammettere una violazione
contrattuale a tal riguardo.
5.3
L’appellante
critica il Pretore per aver minimizzato anche lo spargimento di liquami
effettuato da J__________ sul fondo n. __________ RFD di __________, la cui
gestione, giusta il contratto di affitto agricolo (doc. B), era riservata a lui
medesimo, che avrebbe interessato migliaia di litri di liquame su un terreno
situato di fronte al suo giardino, e che andrebbe considerato insieme a tutti
gli altri comportamenti a suo dire scorretti dell’affittuario. Egli d’altra
parte non contesta che questo fatto sia avvenuto una sola volta, come già
osservato dal primo giudice, né che, giusta l’estratto dell’interrogatorio di AO
1 riportato nella decisione impugnata, questi si fosse sempre occupato della
pulizia del citato fondo agricolo senza che il locatore si opponesse, ciò che
fa supporre un consenso per atti concludenti a un certo utilizzo della
particella. Sia come sia l’accadimento, in considerazione delle suesposte
circostanze, non può essere considerato una violazione grave del contratto.
5.4
L’appellante
ribadisce nel suo gravame l’uso di terreni non oggetto dell’affitto agricolo da
parte dell’affittuario a scopo di posteggio e deposito di macchinari e fieno.
Sostiene che detto utilizzo, non contestato dalla controparte, oltre a essere
illecito non è giustificabile, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore,
nemmeno in considerazione degli spazi ristretti di cui AO 1 poteva e può
disporre. Ora, l’appellante ha ragione quando afferma che l’affittuario ha
ammesso questo utilizzo di superfici altrui e che ciò per principio, qualora
avvenga senza autorizzazione, è da ritenere illegittimo. Nella presente
fattispecie vi sono però delle circostanze che non fanno apparire tali
avvenimenti delle gravi violazioni contrattuali tali da giustificare
un’esclusione della protrazione. In effetti, la comunicazione del 14 settembre
2011 (doc. 5) risulta il primo scritto in cui l’appellante contesta
all’affittuario l’utilizzo indebito di superfici a lui non spettanti, in quanto
in essa dichiara: “
Visto che quest’estate la __________ è rimasta chiusa ho lasciato
perdere il tuo impadronirti, senza domandare, del terreno che non ti appartiene
(vedi i vari macchinari che hai posteggiato da mesi oltre ai confini stabiliti
nel contratto), abitudine che comunque hai sempre avuto anche negli anni
passati
”, per cui per i suddetti anni precedenti si può perlomeno presumere
un consenso tacito all’utilizzo saltuario di tali superfici. Per quanto
riguarda il periodo successivo alla diffida, accertato come un certo utilizzo
delle suddette superfici sia in effetti continuato, questa Camera non può però,
in base alle evidenze agli atti, valutarne compiutamente l’entità: non è
infatti dato sapere in quante occasioni, per quale durata, e su quali fondi ciò
sia avvenuto, ritenuto che le foto di cui al doc. 3 (p. 12-14), nelle quali
l’appellante evidenzia la presenza di macchine, attrezzi agricoli e fieno fuori
dall’area di contratto, sono riferite genericamente agli anni 2007-2014 senza
che sia fornita alcuna indicazione più precisa, e che le foto allegate al verbale
di sopralluogo del 21 maggio 2015 non indicano quali delle macchine ivi
ritratte fossero posteggiate al di fuori degli spazi affittati, né l’appellante
lo spiega. Inoltre, l’appellante non ha neppure allegato che la presenza dei
suddetti macchinari gli abbia arrecato particolari fastidi, inconvenienti o
ostacoli, dichiarando piuttosto nel suo interrogatorio: “
qualora mi avesse
chiesto gli avrei anche permesso di parcheggiare i suoi macchinari sulla mia
proprietà
” (verbale del 23 marzo 2015, p. 5). Ne consegue che se a AO 1 può
certamente essere mosso un biasimo per l’utilizzo di tali superfici, da tale
circostanza non emergono né mala fede, né danneggiamenti di proprietà, né una
crassa violazione di spazi ritenuti di fondamentale ed esclusiva prerogativa
del locatore, con quanto ne consegue in relazione all’auspicato diniego della
protrazione.
5.5
Per
quanto concerne invece le allegazioni dell’appellante in merito alla presenza
di materiale depositato ovunque all’interno degli spazi affittati
rispettivamente a uno stato di degrado, esse non si confrontano
sufficientemente con quanto evidenziato dal Pretore, ovvero non si vede come il
deposito di materiale, ad esempio nel pollaio o nel porcile, possa costituire
una grave violazione contrattuale osservato pure che l’azienda agricola,
secondo il sopralluogo effettuato, era in buono stato. La relativa censura è
dunque da respingere.
5.6
L’appellante
critica il Pretore anche per non aver considerato i danneggiamenti commessi da AO
1, segnatamente al porcile, alla siepe e alle recinzioni. Ora, contrariamente a
quanto da egli sostenuto, non corrisponde al vero che il Pretore abbia omesso
di considerare tali presunti danneggiamenti, bensì li ha ritenuti non
dimostrati (sentenza impugnata, p. 5-6).
5.6.1
In
effetti l’appellante non ha sufficientemente e concretamente allegato cosa del
porcile sia stato distrutto, né le foto alle p. 15 e 16 del doc. 3 e quelle del
sopralluogo apportano la necessaria chiarezza, non ponendo nemmeno in confronto
lo stato della struttura prima e dopo le asserite demolizioni parziali.
5.6.2
L’appellante
sostiene pure che numerosi recinti sono stati abbattuti e distrutti
dall’affittuario (contestazione mossagli anche nel doc. 5), e che ciò sarebbe
dimostrato dal doc. 3. Le fotografie delle relative p. 11 e 17 mostrano
certamente un ammasso di materiale per recinzioni che, secondo quanto
dichiarato dal locatore, sarebbe stato raccolto e malamente gettato nel suo
giardino-garage rispettivamente sul bordo della strada da AO 1, come pure
alcune recinzioni danneggiate. Ciononostante, l’appellante si limita ad
affermazioni generiche, non spiegando di quante recinzioni si tratti, dove si
trovassero, in che stato fossero prima che le fotografie venissero scattate e
se le stesse siano state sostituite da recinzioni più nuove o solamente
abbattute, rispettivamente se fossero ancora riutilizzabili e quale valore
avessero per il locatore (che ha dichiarato di essere in invalidità e di non
avere alcun progetto di riprendere l’attività agricola, cfr. verbale del 23
marzo 2015, p. 5), e a quanto ammonterebbe il danno. Ne consegue che gli
asseriti danni non sono stati sufficientemente sostanziati.
5.6.3
Con
riferimento alla siepe e al doc. 3, la teste L__________ ha affermato: “
La
terz’ultima e la penultima pagina rappresenta la siepe mangiucchiata dalle
mucche. Avevamo chiesto al signor __________ di posare un filo elettrico. Filo
elettrico che è sì stato posato ma all’altezza del mio ginocchio. In effetti
come si vede dalle foto, la siepe è stata rovinata
” (verbale del 23 marzo
2015, p. 2). È dunque emerso da una parte che l’affittuario si è attivato in
favore del locatore, ma che il suo intervento non è bastato per impedire che la
siepe venisse rovinata. Effettivamente, le summenzionate fotografie (doc. 3, p.
32-24) mostrano tratti di siepe in cattive condizioni (p. 23-24). D’altra
parte, l’appellante non ha quantificato il danno, né le prove agli atti
permettono un confronto fra le condizioni della siepe prima e dopo il passaggio
del bestiame. Inoltre, l’appellante sostiene che il bestiame dell’affittuario
sarebbe “
fuori controllo
”, essendo sfuggito dalle recinzioni, e che ciò
sarebbe dimostrato dal doc. 3 e dai testi L__________ e C__________. Ora,
l’appellante non spiega quali foto dimostrerebbero che detti episodi si siano
verificati più volte, considerato abbondanzialmente che le foto di cui alle p.
8 e 20-22 non permettono di concludere che non si sia trattato di episodi
isolati, ma ripetuti nel tempo. La teste L__________ ha potuto riferire
soltanto di un’occasione in cui una mucca era sfuggita al controllo
dell’agricoltore, ritrovandosi nei pressi dell’abitazione del locatore e
rovinando la siepe. Per il resto, il teste C__________ si è limitato ad
affermare che AP 1 lamentava la “
mancata corretta recinzione per il bestiame
”:
fatto dunque riferitogli dal locatore medesimo e non costatato personalmente
(cfr. art. 169 CPC), che ancora non significa che il bestiame fosse fuori
controllo. Invero, nel doc. 5 il locatore scrive all’affittuario per lamentarsi
che il giorno precedente, “
per l’ennesima volta
”, le sue mucche in fuga
pascolavano “
sulla strada del roncaccio
”. Egli tuttavia nel suo appello
non menziona né tantomeno approfondisce la questione, né allega che in tali
occasioni egli abbia subito un danno o perlomeno dei disagi particolari, né vi
sono agli atti ulteriori elementi che suggeriscano gravi lacune nel controllo
nel bestiame, ritenuto che in un’azienda agricola, l’occasionale fuga di
qualche capo di bestiame non è certo inimmaginabile o inusuale. Per questi
motivi, a fronte della carente allegazione e dimostrazione del numero di
occasioni in cui il bestiame è sfuggito al controllo dell’agricoltore, e
dell’unica conseguenza sufficientemente sostanziata dall’appellante, ovvero il
danneggiamento della siepe, ritenuto in ogni caso che l’entità del relativo
danno non è stato dimostrata, detti accadimenti non possono essere qualificati
quali gravi violazioni contrattuali, né dimostrare gravi negligenze
dell’affittuario. Essi saranno considerati nella valutazione globale dei
contrapposti interessi delle parti.
5.6.4
L’appellante
nel suo gravame menziona poi, in modo del tutto generico, l’asserito
danneggiamento della stalla, senza però descriverlo con precisione, limitandosi
a rinviare allo “
scambio di corrispondenza avvenuto tra le parti
”
(appello p. 17) senza alcun concreto riferimento ai pertinenti documenti o ai
passaggi rilevanti, ciò che costituisce pertanto un difetto di motivazione
(art. 311 CPC) e comporta l’irricevibilità della censura. In ogni caso, tali
danni non sono stati dimostrati. È pur vero che nello scritto 14 settembre 2011
(doc. 5) il locatore lamentava la demolizione delle porte della stalla, e che
con le fotografie di cui al doc. 3 (p. 18 e 19) egli contestava all’affittuario
in particolare la distruzione di porte e rastrelliere per il foraggio.
Ciononostante, egli non spiega da dove provenga detto materiale e perché la
relativa asportazione costituirebbe un danno, ritenuto che l’affittuario, come
è stato accertato, ha ristrutturato (e dunque migliorato) la stalla, lavori che
hanno incluso fra l’altro la sostituzione di mangiatoie, cancelli e del portone
centrale (interrogatorio di AO 1, verbale del 23 marzo 2015, p. 3, deposizioni
del 2 febbraio 2015 di J__________, p. 1 e di C__________, p. 3).
5.7
Per
quanto riguarda il tombino della fossa biologica lasciato aperto, non si vede
come ciò possa essere considerato una violazione grave del contratto di affitto
e l’appellante non lo spiega. D’altronde, egli non specifica nemmeno dove si
trovasse il suddetto tombino (e meglio se vicino alla stalla, vicino al suo
giardino, o in un altro luogo, ritenuto che dalla foto di cui al doc. 3, p. 16
appare all’interno di una recinzione) e dunque perché avrebbe dovuto costituire
un concreto pericolo, né una semplice foto, contrariamente a quanto afferma,
può dimostrare che esso era “
sovente aperto
”. Inoltre, la teste L__________
ha unicamente affermato che il tombino è stato richiuso dopo svariate
richieste: ciò ancora non dice per quanto tempo il tombino è rimasto aperto, né
che l’evento si sia in seguito ripetuto.
5.8
Complessivamente,
non si può dunque concordare con l’appellante quando questi afferma che lo “
stato
di incuria
” dell’azienda agricola sarebbe stato dimostrato. Certamente, le
fotografie di cui al doc. 3 documentano diverse problematiche (confermate anche
dalla teste L__________) derivanti dall’esercizio dell’attività agricola da
parte di AO 1, che non è esente da colpe. D’altra parte il teste J__________ ha
dichiarato che, secondo la sua opinione, la stalla è gestita in modo corretto e
gli animali sono tenuti bene (verbale del 2 febbraio 2015, p. 2). Il primo
giudice, in base al sopralluogo effettuato, ha altresì concluso che l’azienda
agricola fosse in buono stato, mentre l’appellante, affermando invece che le
risultanze del sopralluogo dimostrerebbero altrimenti, non si confronta
criticamente e con sufficienti motivazioni con il relativo accertamento
pretorile (art. 311 CPC), nemmeno indicando quali foto contenute nel verbale di
sopralluogo dimostrerebbero le sue affermazioni.
6.
Come
correttamente sostenuto dall’appellante, gli accadimenti sopra elencati devono
essere pure valutati nel loro insieme e, come già si è detto, per alcuni di
essi può senz’altro essere mosso un biasimo nei confronti dell’affittuario:
trattasi del secondo “allagamento” della stalla, del deposito di veicoli e
attrezzi su terreni non oggetto del contratto di affitto senza espresso
consenso, del danneggiamento della siepe da parte di uno o più bovini, dello
sparo di liquami, in un’occasione, sul fondo n. __________ e di un certa
mancanza di riguardo verso il materiale del locatore (es. recinzioni). È pure
innegabile che questi accadimenti, considerati nel loro complesso, assumono
un’indiscutibile rilevanza. Tuttavia, essi vanno anche valutati nel giusto
contesto e alla luce di tutte le circostanze del caso concreto, e meglio delle
carenze strutturali e logistiche della stalla, della ristrettezza di spazi e della
stretta prossimità fra l’azienda agricola e l’abitazione del locatore, della
loro saltuarietà rispettivamente della carente dimostrazione dei danni da
questi subiti. La decisione del Pretore di non ritenere gravi le violazioni commesse
dall’affittuario, quindi tali da escludere la protrazione, è dunque
condivisibile.
7.
La
giurisprudenza, come già detto, ammette che il rapporto fra le parti possa
essere un motivo soggettivo per escludere la protrazione, se questo si è
guastato in maniera grave, insopportabile e irreversibile (cfr. consid. 4).
Dall’istruttoria è senz’altro emerso che fra locatore e affittuario vi sono
stati problemi sin dall’inizio del rapporto contrattuale (2007/2008), che il
locatore ha più volte richiamato l’affittuario per lamentarsi di svariati
fastidi causati dall’azienda agricola e chiedergli di tenere un comportamento
più riguardoso, e che AO 1 ha occasionalmente avuto atteggiamenti poco garbati
nei confronti del locatore (doc. C, doc. 5, deposizione di C__________ del 2
febbraio 2015, p. 3-4; deposizione di L__________ del 23 marzo 2015, p. 1-2).
Lo stesso fittavolo nel suo interrogatorio ha ammesso di essere talvolta stato
“
un po’ esuberante
” (verbale del 23 marzo 2015, p. 3). È tuttavia
innegabile che gli atteggiamenti di entrambe le parti erano caratterizzati da
una certa animosità e conflittualità. Vi è del resto da tener presente che i
diverbi iniziali fra le parti erano stati appianati, anche grazie
all’intervento di C__________, con la firma del contratto definitivo di cui al
doc. B (cfr. deposizione del 2 febbraio 2015, p. 3), e che se fino agli anni
2011/2012 le parti ancora valutavano un progetto di collaborazione per la
gestione di un agriturismo in società semplice, ciò era sintomo di una certa
fiducia reciproca. Si consideri pure che se da un lato l’affittuario non è
esente da rimproveri per quanto riguarda certi disagi creati al locatore, altri
inconvenienti che hanno indubbiamente contribuito a generare tensioni non
possono essere imputati al medesimo, quanto piuttosto alla ristrettezza di
spazi e alle carenze della struttura affittata. Aggiungasi che, pur
comprendendo la frustrazione dell’appellante, egli non ha dimostrato gravi
episodi di conflitto, di scontro verbale o offese, né un comportamento
intimidatorio, dispotico o insistentemente importuno della controparte,
tantomeno in epoca recente, siccome gli inconvenienti maggiori risalgono al
periodo antecedente la disdetta e la situazione nel frattempo, secondo le
stesse dichiarazioni dell’appellante, è migliorata.
8.
Alla
luce di tutte queste circostanze, si deve convenire con il Pretore nel ritenere
che il locatore, gravato dall’onere della prova, non ha dimostrato gravi
violazioni contrattuali o altri gravi motivi che rendano la protrazione
inesigibile o ingiustificata ai sensi dell’art. 27 cpv. 2 LAAgr. Rimane dunque
da esaminare la durata della protrazione accordata dal Pretore, ritenuto che
l’appellante chiede, in via subordinata, che essa sia mantenuta al minimo in
funzione delle questioni già discusse, come pure del largo anticipo con cui ha
dato la disdetta e della contestazione degli investimenti effettuati da AO 1.
Detta richiesta subordinata non risulta espressamente dalle conclusioni (
petitum
),
ma è stata espressa con chiarezza nelle motivazioni di appello (p. 20), per cui
è un’irregolarità formale priva di pregiudizio per la controparte, che è stata
perfettamente in grado di presentare la propria risposta. La richiesta può
essere dunque considerata, in ossequio al principio della buona fede e del
divieto di formalismo eccessivo (DTF 5A_929/2015 del 17 giugno 2016, consid. 3.1
e 3.2; IICCA 27 giugno 2017, inc. 12.2015.140, consid. 7).
9.
Con
riferimento ai suddetti investimenti, il Pretore ha accertato che essi hanno
comportato per l’affittuario una spesa di circa fr. 70'000.-, che sono stati
effettuati nel 2009/2010 con il consenso rispettivamente la conoscenza del
locatore e che hanno riguardato in particolare il rifacimento del betoncino
(pavimento), la sostituzione delle rastrelliere auto-catturanti (mangiatoie),
di porte e cancelli e l’ampliamento dell’area a disposizione del bestiame
rispettivamente adibita al passaggio del bestiame. Nel gravame, l’appellante
non contesta più dette circostanze bensì ribadisce l’assenza di un suo consenso
scritto, ritenuto indispensabile in quanto i lavori eseguiti sarebbero lavori
di miglioria ai sensi dell’art. 22a LAAgr, per cui essi non sarebbero nemmeno
da valutare nell’apprezzamento della durata della protrazione. A torto.
Innanzitutto, l’appellante non spiega perché i lavori effettuati sarebbero da
considerare lavori di miglioria e non di riparazione o manutenzione (art. 22
LAAgr). Aggiungasi che, secondo le decisioni amministrative del 5 febbraio 2009
e del 27 aprile 2009 dell’Ufficio del veterinario cantonale, il fittavolo era
tenuto a implementare perlomeno una serie di modifiche riguardanti pavimento,
mangiatoie e spazi di riposo separati per i vitelli, necessarie per rispettare
le norme federali sulla protezione degli animali (vedi doc. E e richiamo
incarto dall’Ufficio del veterinario cantonale). Conseguentemente detti interventi,
necessari per adeguare la stalla alle prescrizioni di legge, soggiacciono
all’art. 22 LAAgr (manutenzione e riparazione) e non all’art. 22a LAAgr (
Studer/Hofer
, op. cit. p. 134).
L’istruttoria ha peraltro chiarito che il locatore non solo era a conoscenza
dei lavori, ma che talvolta è stato presente durante l’esecuzione dei medesimi,
fornendo pure dei consigli (cfr. deposizione del 2 febbraio 2015 dei testi J__________
e C__________, p. 1 e 3), per cui egli, oltre ad aver così, perlomeno
implicitamente, acconsentito, è ora malvenuto a contestarli o a chiedere che
non vengano considerati.
10.
Per
quanto riguarda la valutazione della durata della protrazione, per la quale il
Pretore gode di un ampio margine di apprezzamento, si ribadisce innanzitutto
che la Legge federale sull'affitto agricolo ha di base un’impostazione
protettiva in favore dell’affittuario agricolo rispettivamente di affitti
agricoli di lunga durata, anche in considerazione dell’interesse pubblico (
Studer/Hofer
, op. cit. p. 157, 159-160 e
174). Nella fattispecie, vi sono peraltro diverse circostanze a favore di una
protrazione estesa, già considerati dal primo giudice e non contestati
dall’appellante, ovvero i summenzionati investimenti dell’azienda solo
parzialmente ammortizzati, l’importanza dei fondi e in particolare della stalla
per la sopravvivenza dell’azienda agricola e le dimensioni della stessa, come
pure l’ammontare dei sussidi cantonali, che dipendono dalla superficie gestita
e dai capi di bestiame detenuti, le difficoltà dell’affittuario nel reperire
un’altra stalla in zona (ancorché ben poco sostanziata), e il fatto che
l’appellante non necessiti degli spazi in questione (vedi
Studer/Hofer
, op. cit. p. 175, cifra
605, p. 176-177, cifra 609).
11.
Nella
fattispecie vi sono tuttavia pure alcuni motivi in favore di una protrazione
più corta, ovvero il largo anticipo con cui è stata data la disdetta (circa 4
anni di preavviso) e i passati disagi subiti dal locatore (pur con tutte le
riserve già espresse in precedenza), in particolare quelli per cui
all’affittuario può essere mosso un biasimo (cfr. consid. 6), come pure il
rapporto teso fra le parti (cfr. consid. 7). A fronte di tali circostanze e in
particolare considerazione dell’insieme dei problemi avuti, ripetutisi
sull’arco di anni ma solo in parte imputabili al fittavolo, come pure del fatto
che quest’ultimo già dal 2013 è a conoscenza della disdetta e dunque ha già
avuto svariati anni a disposizione per pensare a soluzioni alternative, seppur
con le difficoltà che il primo giudice ha rilevato, quest’ultimo non può essere
seguito laddove ha concluso che i motivi esposti dal locatore sono a tal punto
minori da non influire nella commisurazione della protrazione. Nella
fattispecie, per i motivi suddetti, una protrazione di 5 anni è la soluzione
più adeguata da una parte per tutelare il fittavolo e l’azienda agricola, e
dall’altra per tener conto anche degli interessi della parte locatrice.
12.
Ne
consegue che l’appello dev’essere parzialmente accolto. Le spese giudiziarie di
seconda sede, calcolate in base a un valore litigioso di fr. 18'000.-, seguono
la soccombenza (art. 106 CPC). La tassa di giustizia è fissata in applicazione
dell’art. 8 cpv. 2 LTG, le ripetibili in applicazione degli art. 11 cpv. 2
lett. a e 13 RTar. Il valore litigioso ai fini di un eventuale ricorso in
materia civile al Tribunale federale è inferiore ai fr. 30'000.- previsti
dall’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. A tal riguardo si precisa che, secondo
dottrina e giurisprudenza, la lett. a della suddetta norma, che fissa un valore
soglia di fr. 15'000.-, comprende soltanto il contratto di locazione e non è
dunque applicabile al contratto di affitto (DTF 136 III 196, consid. 1.1; DTF
4A_395/2008 del 20 ottobre 2008, consid. 1.2; DTF 4A_565/2017, consid. 1.2;
IICCA 5 aprile 2013, inc. 12.2012.126, consid. 7;
Corboz
, Commentaire de la LTF, 2017, n. 25 ad art. 74 LTF).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e
il RTar
decide:
I.
L’appello
22 settembre 2016 di AP 1
è parzialmente accolto.
Di conseguenza, la decisione
23 agosto 2016 della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4, è così
riformata:
1.    La
petizione è parzialmente accolta. Di conseguenza, a AO 1 è concessa una
protrazione del contratto di affitto di 5 anni, ovvero sino all’11 novembre 2022.
2.    La tassa di
giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 200.- sono poste per 1/5 a carico
dell’attore e per 4/5 a carico del convenuto, che rifonderà all’attore fr. 200.-
per parziali ripetibili.
II.
Le
spese processuali della presente procedura, pari a fr. 200.-, sono poste per 1/5
a carico dell’appellato e per 4/5 a carico dell’appellante, che rifonderà
all’appellato fr. 500.- per parziali ripetibili di appello.
III.
Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la
seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            La
vicecancelliera
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La
parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).