ti_gerichte · 12.2004.68 · 2005-01-11 · it
locazione, risarcimento del danno, riconsegna tardiva dei locali

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.01.2005 12.2004.68

Incarto n.:
12.2004.68
Lugano
11 gennaio
2005
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. LA.2003.54
(locazione: risarcimento per danni)
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 8 aprile
2003 da
AP 1
contro
AO 1
con la
quale l'istante ha chiesto la condanna del convenuto al versamento di fr.
9'610.- a titolo di risarcimento del danno per riconsegna tardiva dei locali e
lavori di ripristino dell’ente locato, domanda che il segretario assessore ha
accolto parzialmente con sentenza 6 aprile 2004 limitatamente all'importo di
fr. 2'910.-;
appellante
l’istante con atto di appello del 19 aprile 2004, con cui chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di stabilire a fr. 8'910.- oltre interessi il
risarcimento in suo favore e di porre gli oneri processuali a carico del
convenuto, protestando spese e ripetibili;
mentre
la controparte non ha presentato osservazioni all’appello;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:                    A.
AO 1 ha preso in locazione dal 1° dicembre 2001 una casa
monofamiliare di 6 locali in via __________ 32 a __________, proprietà di AP 1,
per una durata di 3 anni con possibilità di rinnovo. Il contratto prevedeva una
pigione annuale di fr. 24'000.-, da pagare in rate mensili anticipate di fr.
2'000.- ciascuna, con possibilità di disdetta la prima volta per il 1° giugno
2004, mediante un preavviso di sei mesi (doc. A). AP 1 ha rescisso il contratto
anticipatamente per il 31 agosto 2002 e ha promosso istanza di sfratto per ottenere
la riconsegna dei locali. All’udienza del 22 ottobre 2002 AO 1 si è impegnato a
lasciare l’ente locato “pulito e in ordine” entro il 31 ottobre 2002 e a
eseguire diversi lavori di ripristino, versando seduta stante alla locatrice
l’importo di fr. 2'200.- per la pigione e l’acconto delle spese accessorie di
ottobre 2002 (inc. LA.2002.117, doc. B). Il perito comunale arch. __________ ha
eseguito il 31 ottobre 2002 un sopralluogo nei locali alla presenza di AO 1 e AP
1, accertando la mancata riconsegna dei locali e la mancata esecuzione dei
lavori concordati in udienza (doc. D). AP 1 ha concesso a AO 1 un ulteriore
termine al 13 novembre 2002 per l’esecuzione dei lavori di ripristino e la
consegna dell’ente locato (doc. G). Al sopralluogo del 14 novembre 2002 il
perito comunale ha constatato la riconsegna dei locali e delle chiavi e il
rifiuto del conduttore di eseguire i lavori di pittura interni (doc. E). AP 1
ha concluso un nuovo contratto di locazione con __________ dal 1° aprile 2003,
per la durata di 5 anni (doc. N). Essa si è rivolta all’Ufficio di
conciliazione di Massagno per ottenere da AO 1 il pagamento delle spese di
tinteggio, della seconda perizia e il risarcimento del mancato guadagno, pari a
tre mesi del canone di locazione. La conciliazione non ha avuto esito (verbale
31 marzo 2003, inc. 8/03 UC).
B.
AP 1
si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 con istanza dell’8
aprile 2003, chiedendo che AO 1 fosse condannato a versarle fr. 3'500.- per le
spese di ripristino, fr. 110.- per le spese della seconda perizia comunale e
fr. 6'000.- a titolo di mancato guadagno per tre mesi. All'udienza del 25
giugno 2003 l'istante ha confermato le domande di giudizio, mentre il convenuto
non è comparso. Esperita l'istruttoria, l’istante ha ribadito al dibattimento
finale del 26 agosto 2003 le sue domande.
C.
Statuendo
il 6 aprile 2004, il segretario assessore ha accolto l'istanza limitatamente
all'importo di fr. 2'910.- e ha posto la tassa di giustizia di fr. 200.- e le
spese a carico di AP 1 per fr. 140.- e a carico di AO 1 per fr. 60.-, con
l’obbligo per quest’ultimo di versare alla controparte fr. 50.- a titolo di
indennità per ripetibili.
D.
AP 1
è insorta contro la citata sentenza con un appello del 19 aprile 2004 nel quale
chiede che in riforma del giudizio impugnato l'importo in suo favore sia
aumentato a fr. 8'910.- oltre interessi al 5%, con protesta di spese e
ripetibili. AO 1 non ha presentato osservazioni all’appello.
e considerando
in diritto:
1.
Nella
fattispecie il segretario assessore ha accertato sulla base dei rapporti
stilati dal perito comunale che il conduttore aveva lasciato la casa in cattive
condizioni, con anomalie eccedenti la normale usura, ciò che aveva richiesto il
tinteggio dei locali. Per tenere conto della normale usura, il segretario
assessore ha dedotto il 20% dalla fattura dell’imbianchino, di complessivi fr.
3'500.-, e ha condannato il convenuto a risarcire alla locatrice l’importo di
fr. 2'800.-. Ha in seguito accolto le pretese della locatrice per la rifusione
dei costi del secondo intervento del perito comunale (fr. 110.-), causato dal
mancato rispetto del termine di riconsegna concordato all’udienza del 22
ottobre 2002, mentre ha respinto il risarcimento del mancato guadagno per tre
mesi, poiché la locatrice avrebbe dovuto organizzarsi per trovare un nuovo
conduttore non appena concordata la riconsegna dei locali.
2.
In
questa sede l'appellante contesta solo il mancato riconoscimento della sua
perdita di guadagno per tre mesi, pari a fr. 6'000.- Essa sostiene che il
comportamento anticontrattuale del convenuto le ha provocato un ritardo nella
stipulazione di un nuovo contratto di locazione, non potendosi esigere da lei
la ricerca di un nuovo conduttore quando l’ente locato era ancora occupato e
doveva essere ripristinato in uno stato idoneo alla locazione.
3.
Il
conduttore che rimane nell’ente locato dopo la scadenza del contratto di
locazione commette una colpa contrattuale (art. 97 segg. CO) e deve risarcire
il danno al locatore (
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 532),
in particolare versare un’indennità per l’occupazione dei locali,
corrispondente in linea di principio al canone di locazione nel periodo durante
il quale rimane nell’ente locato (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 58 ad art.
267).
4.
Nella
fattispecie è indiscusso che il convenuto si era impegnato a riconsegnare
l’abitazione locata il 31 ottobre 2002 pulita e in ordine (doc. B) e che a tale
data non ha fatto fronte a tale obbligo (doc. D), in particolare non ha riconsegnato
le chiavi, mantenendo il possesso di fatto dell’alloggio. L’appellante gli ha
concesso un nuovo termine fino al 13 novembre 2002 per riconsegnare i locali e
le chiavi, ciò che è avvenuto il 14 novembre 2002 (doc. G). Il ritardo nella
riconsegna dell’abitazione rispetto alla scadenza iniziale della disdetta
notificata dalla locatrice ammonta dunque a 14 giorni. In tale periodo,
tollerato dall’appellante, il convenuto ha avuto a disposizione l’abitazione
locata, di cui ha conservato le chiavi, come accertato dal perito comunale
(doc. D, G). Egli deve dunque versare all’appellante un’adeguata indennità per
l’occupazione durante la metà del mese di novembre, pari a fr. 1'000.- sulla
base del canone di locazione mensile (doc. A).
5.
Per
quel che concerne il risarcimento del danno posteriore al 14 novembre 2002,
l’istante ha prodotto agli atti il contratto di locazione concluso il 28
febbraio 2003 con il nuovo conduttore (doc. N), ma non ha provato di aver svolto
ricerche infruttuose per trovare un altro inquilino prima di tale data. Non
risulta dall’istruttoria che essa si sia data da fare per trovare un nuovo
conduttore dopo aver dato al convenuto la disdetta del contratto per il 31
agosto 2002, e nemmeno dopo la riconsegna dei locali il 14 novembre 2002, e
tutto si ignora sugli sforzi da lei intrapresi per rilocare l’abitazione. Il
convenuto non ha invero rispettato l’impegno assunto all’udienza del 22 ottobre
2002 di riconsegnare i locali il 31 ottobre 2002, ma il suo ritardo è rimasto
limitato a 14 giorni. In simili circostanze, l’appellante ha provato solo il
danno consistente nell’occupazione dei locali per ulteriori 14 giorni rispetto
al termine concordato all’udienza. L’appello può dunque essere accolto solo limitatamente
all’importo di fr. 1'000.-, pari al canone di locazione dal 1° al 14 novembre
2002, mentre devono essere respinte le altre pretese.
6.
L'esito
dell'odierno giudizio, che vede l’appellante vincente solo in minima parte
rispetto a quanto deciso dal primo giudice, non giustifica una modifica della
ripartizione dei costi processuali di prima sede fra le parti. La tassa di
giustizia e le spese di appello seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv.
2 CPC), mentre non si attribuiscono ripetibili al convenuto, che non ha presentato
osservazioni all’appello.
Per questi motivi,
richiamato per le spese la vigente TG,
pronuncia:
I.
L'appello
19 aprile 2004 di è parzialmente accolto e di conseguenza la sentenza 6 aprile
2004 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 è così riformata:
1.   L'istanza
è parzialmente accolta. Di conseguenza AO 1 è condannato a versare a AP 1 l'importo
di fr. 3'910.-.
2.   (invariato)
II.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 200.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
250.-
da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico per 5/6 e per 1/6 a carico
dell'appellato. Non si attribuiscono ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-,
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario