ti_gerichte · 12.2008.79 · 2008-02-22 · it

Contratto di compravendita condizionato a ottenimento di decisione LAFE, responsabilità contrattuale, abuso di diritto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.07.2009 12.2008.79

Incarto n.
12.2008.79
Lugano
24 luglio
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Verzasconi, giudice supplente
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2005.629
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 promossa con petizione 5
settembre 2005 da
AP 1
rappr. dall’  RA
2
contro
AO 1
rappr. dall’  RA
1
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 172'234.70
oltre interessi al 5% dal 25 ottobre 2004 e il rigetto dell’opposizione al
precetto esecutivo n. __________ fatto spiccare nei confronti del convenuto per
il medesimo importo, domanda avversata da quest’ultimo, il quale ha chiesto la
reiezione integrale della petizione e la conferma dell’opposizione al precetto
esecutivo, e che il Pretore ha respinto con sentenza del 22 febbraio 2008;
appellante
l’attrice che con atto di appello del 7 aprile 2008 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione, spese processuali e
ripetibili a carico del convenuto;
mentre il convenuto con osservazioni 19 maggio 2008 postula
la reiezione integrale del gravame, con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
L’11 maggio 2004 AP 1A (in seguito AP
1 SA) e AO 1 (in seguito __________ College) hanno sottoscritto dinanzi al
notaio avv. __________ un contratto di compravendita immobiliare della
particella n. __________ RFD di __________, di proprietà di AP 1, al prezzo di
fr. 11'200'000.-. La clausola n. 4 del contratto prevedeva tra l’altro il
pagamento del prezzo nel seguente modo:
“    - fr.
500'000.- sono già stati versati a titolo di acconto in data 15 marzo 2004 (…);
- il
saldo di fr. 10'700'000.- sarà versato entro 10 giorni dalla firma del presente
atto al notaio rogante che, una volta eseguita l’iscrizione del trapasso a
registro fondiario, lo utilizzerà nel modo seguente:
-
fr. 6'212'352.40 dovranno essere versati al __________ di __________ a favore
del conto della venditrice (…) a titolo di rimborso del debito garantito dalle
cartelle ipotecarie (…) gravanti il fondo ceduto, somma comprensiva del
capitale e degli interessi sino al 4 giugno 2004; eventuali conguagli per un
pagamento anticipato o posticipato rispetto a questa data saranno imputati
sulla somma di cui al paragrafo seguente;
- fr.
4'331'647.60, riservato un adeguamento secondo il punto precedente, verranno
pagati sul conto (…) della venditrice presso la __________ Banca di Lugano (…)
- fr.
156'000.- saranno trattenuti dal notaio a garanzia del pagamento della tassa
sugli utili immobiliari (…).”
Il
contratto di compravendita, al punto n. 5, stabiliva inoltre quanto segue:
“
Il notaio prende atto
che l’acquirente ha già formulato, il 13 aprile 2004, istanza di non
assoggettamento dell’acquisto immobiliare alle norme sulla legge federale
sull’acquisto di fondi da parte di persone residenti all’estero. Le parti sono
avvertite che l’efficacia del presente contratto è sospesa finché non sarà
accertato se il negozio è soggetto ad autorizzazione e questa non sarà,
eventualmente, accordata.
”
B.
L’autorità
di prima istanza del Distretto di Lugano per l’applicazione della legge
federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE) con
decisione del 13 maggio 2004 (doc. DD) ha accertato il non assoggettamento alla
LAFE dell’acquisto del fondo n. __________ RFD di __________, ma nel contempo
ha imposto a __________ College una serie di condizioni e oneri da menzionare a
registro fondiario e in particolare l’alienazione dei suoi fondi n. __________
RFD di __________ entro il termine di due anni dalla crescita in giudicato
della decisione, l’obbligo di iniziare i lavori di edificazione del fondo n. __________
RFD di __________, entro il medesimo termine, l’obbligo di notificare
all’autorità LAFE i progetti definitivi dell’edificazione sulla part. n. __________
RFD di __________ entro un anno dalla crescita in giudicato della decisione,
l’obbligo di usare o far usare ogni parte della part. __________ RFD di __________
unicamente per gli scopi legati all’esercizio dell’attività scolastica e
l’obbligo di richiedere una preventiva autorizzazione prima di una qualsiasi
modifica dell’uso. Il 27 maggio 2004 l’autorità cantonale di sorveglianza per
la LAFE ha dichiarato di non interporre ricorso contro la predetta decisione
(doc. EE). In data 18 giugno 2004, per contro, __________ College si è opposto
alla decisione dell’autorità di prima istanza contro gli oneri e le condizioni
impostigli (doc. FF). Non ha invece contestato la decisione per quanto riguarda
l’accertato non assoggettamento alla LAFE dell’acquisto della particella n. __________
RFD di __________. La commissione cantonale di ricorso in materia LAFE ha evaso
il ricorso con decisione del 15 settembre
2004, ha
accolto parzialmente il ricorso e
confermato solo l’obbligo di utilizzo del fondo n. __________ RFD di __________
unicamente per scopi legati all’esercizio dell’attività scolastica e l’obbligo
di preventiva autorizzazione per ogni modifica d’uso. Gli altri oneri previsti
nella decisione di prima istanza sono stati invece annullati (doc. ZZ).
C.
Malgrado
le ripetute richieste della venditrice, solo dopo l’emanazione e la crescita in
giudicato della decisione su ricorso il notaio rogante ha liberato il saldo del
prezzo di compravendita secondo le modalità stabilite alla clausola n. 4
dell’atto di compravendita: il 25 ottobre
2004 ha
accreditato sul conto della
venditrice alla Banca __________ l’importo aggiornato di fr. 4'205'826.50 e il
1° novembre
2004 ha
saldato il
debito nei confronti del __________ per fr. 6'338'173.50. Il protrarsi della
procedura LAFE a seguito della contestazione della decisione di prima istanza
da parte del __________ College, con la mancata tempestiva iscrizione a
registro fondiario del trapasso di proprietà a seguito della compravendita
immobiliare, costituirebbe secondo la venditrice una violazione contrattuale ex
art. 97 e 184 e segg. CO, un venire
contra factum proprium
, contrario al
principio della buona fede che le avrebbe causato un danno di fr. 172'234.71
per maggiori interessi negativi addebitatile dal __________ per il periodo dal
4 giugno 2004 al 1° novembre 2004 e da Banca __________ per il periodo dal 4
giugno 2004 al 25 ottobre 2004. Per questo motivo AP 1 ha chiesto a AO 1 di
rimborsarle questo importo. Fallite le trattative per una soluzione amichevole
tra le parti, AP 1 ha quindi convenuto in giudizio AO 1 chiedendo la sua
condanna al pagamento dell’importo testé menzionato oltre ad interessi dal 25
maggio 2004, pretesa che il convenuto ha contestato integralmente. Esso ha
sostenuto di aver puntualmente corrisposto il prezzo di compravendita con
l’accredito sul conto del notaio dell’intero prezzo di compravendita alle
condizioni e nei termini pattuiti. Il notaio, dal canto suo avrebbe riversato
quanto di spettanza della venditrice conformemente alle istruzioni delle parti,
ossia ad avvenuta iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario.
Sempre a mente del convenuto, la procedura ricorsuale sarebbe stata del tutto
legittima, come attesterebbe l’accoglimento in larga misura del ricorso
interposto dal convenuto contro la decisione di prima istanza.
D.
Con giudizio del 22 febbraio 2008 il Pretore ha negato ogni
violazione contrattuale da parte del convenuto e ha respinto integralmente la
petizione ponendo a carico dell’attrice le spese processuali e condannandola al
pagamento dell’importo di fr. 13'000.- a titolo di ripetibili. Avverso questa
decisione, il 7 aprile 2008 l’attrice ha presentato appello chiedendo
l’annullamento della decisione impugnata e l’accoglimento delle domande attoree,
con protesta di spese e ripetibili. Dei motivi si dirà nei considerandi. Con
osservazioni del 19 maggio 2008 il convenuto ha postulato la reiezione
dell’appello, con conferma della decisione impugnata.
Considerando
In diritto:
1.
Il
Pretore, in sunto, ha negato rispettivamente una violazione contrattuale e una
violazione del principio della buona fede da parte dell’appellato. Nemmeno ha
dato seguito alla tesi dell’appellante secondo cui il convenuto avrebbe tenuto
un comportamento contraddittorio per aver contestato la decisione LAFE dopo
aver concordato – almeno su alcuni punti – il suo contenuto con l’autorità
competente. Il giudice di prime cure ha infatti accertato che il convenuto non
ha impugnato la decisione della prima istanza LAFE in punto al principio del
non assoggettamento dell’acquisto del fondo in questione, bensì ha confutato
unicamente gli oneri e le condizioni con esso imposti. Il rifiuto della
commissione di ricorso di accertare la crescita in giudicato (parziale) della
decisione di prima istanza relativamente all’accertamento del non
assoggettamento, è del resto stata ritenuta errata sia dal convenuto sia dal
notaio, che si sono adoperati affinché l’iscrizione del trapasso di proprietà a
seguito della compravendita dell’immobile in questione potesse essere eseguita
secondo i termini pattuiti nel contratto di compravendita. D’altra parte,
rileva ancora il Pretore, dagli atti e dall’istruttoria non è emersa alcuna
pattuizione del versamento del saldo del prezzo della compravendita esattamente
il 4 giugno 2004, giorno considerato dagli istituti di credito quale giorno di
riferimento per il calcolo dell’importo dovuto per il rimborso del mutuo
ipotecario, come sostenuto dall’attrice. Al contrario, le parti si sono
riservate esplicitamente un eventuale conguaglio a seguito di un eventuale
rimborso posticipato o anticipato del mutuo, da computarsi sull’importo in
favore della venditrice e hanno nel contempo concordato di ritenere “
sospesa
l’efficacia del contratto di compravendita finché non sarà accertato se il
negozio è soggetto ad autorizzazione e questa non sarà, eventualmente,
accordata
” (punto n. 5 atto pubblico, doc. CC). Inoltre, il convenuto,
legittimato a ricorrere contro la decisione di prima istanza LAFE, non ha
esplicitamente rinunciato nei confronti dell’attrice ad impugnare la decisione
di prima istanza e l’esito della procedura ricorsuale gli darebbe ragione,
avendo l’autorità adita accolto in larga misura la sua impugnativa. Accertato
l’adempimento da parte dell’appellato delle altre condizioni di cui al
contratto di compravendita e considerato che la decisione di prima istanza
stabiliva, oltre agli oneri preventivamente discussi e accettati dal convenuto,
altri oneri inizialmente non previsti, il Pretore ha quindi ritenuto come
l’appellato non avesse abusato dei propri diritti né violato gli obblighi
contrattuali assunti, né causato danni all’attrice.
2.
Il significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione
avanti alla Camera adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti
e/o all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da
consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte
dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal
ricorrente.
Sembrerebbe perciò scontato presumere che
l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i
contenuti del giudizio che si intende impugnare. Nella fattispecie nella prima
parte della memoria ricorsuale
l’attrice si limita ad
illustrare diffusamente la propria versione dei fatti, riproducendo ampi
stralci delle deposizioni dei testi o delle prove documentali assunte (cfr.
merito, punti da
1 a
18). Al
riguardo l’appello è dunque inammissibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), poiché
l’appellante non si confronta con gli accertamenti e le conclusioni ritenute
dal Pretore ed esplicitate con precisione nella sentenza dedotta in giudizio.
Si rileva inoltre che anche per le altre contestazioni di merito sollevate
nell’atto ricorsuale (punti da
19 a
21), seppur riferite alla decisione pretorile, l’attrice si limita
ad esporre in modo invero assai generico il proprio punto di vista
contrapponendolo alle puntuali considerazioni del Pretore. Anche su questi
punti l’appello sarebbe quindi inammissibile.
3.
Sia
come sia, l’appello non avrebbe comunque avuto esito favorevole. Anzitutto si
rileva che il convenuto ha dato seguito agli obblighi di pagamento del prezzo
di compravendita nei termini previsti nel contratto: un anticipo di fr. 500'000.-
prima della firma del contratto e il pagamento entro 10 giorni dalla firma
dell’atto pubblico del rimanente importo di fr. 10'700'000.-. Da questo punto
di vista, non può quindi essere imputata all’appellato alcuna violazione
contrattuale. Occorre pertanto esaminare se con il suo comportamento, in
particolare per aver impugnato la decisione dell’autorità di prima istanza
LAFE, il convenuto ha leso il principio della buona fede o ha agito in modo
contraddittorio da causare un danno all’attrice.
3.1.
Giusta
l'art. 2 cpv. 1 CC ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede sia
nell'esercizio dei propri diritti che nell'adempimento dei propri obblighi. Il
manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge (art. 2 cpv. 2
CC). Vi è in particolare un abuso di diritto qualora un istituto giuridico
venga utilizzato ad un fine diverso di quello per cui è stato creato (cfr. ad
esempio DTF 122 III 321 consid. 4a), qualora un diritto venga esercitato senza
scopo (DTF 129 III 493 consid. 5.1 pag. 497) oppure nell'intento di procurarsi
un beneficio manifestamente sproporzionato, tenuto conto degli interessi in
gioco (DTF 123 III 200 consid. 2b pag. 203), infine, a determinate condizioni,
qualora una persona assuma un comportamento contraddittorio (venire contra
factum proprium: cfr. DTF 135 III 162 consid. 3.3.1; 125 III 257 consid. 2a con
rinvii; 123 III 70 consid. 3c pag. 75).
3.2.
Nell’atto
pubblico di compravendita le parti hanno ordinato al notaio di procedere al
versamento in favore dell’attrice del saldo del prezzo di compravendita ad
avvenuta iscrizione del trapasso di proprietà (punto n. 4 , doc. CC). Esse
hanno distinto l’importo in favore di __________, per il rimborso del mutuo
ipotecario, importo comprensivo di capitale e interessi al 4 giugno 2004, e
l’importo in favore della venditrice da versare alla Banca __________
riservandosi comunque il conguaglio per eventuali pagamenti anticipati o
posticipati rispetto a questa data (cfr. medesimo punto n. 4). Tale riserva era
finalizzata all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE, la cui procedura era
stata avviata il 13 giugno 2004 ma al momento della firma dell’atto non era
ancora conclusa. Tant’è che il contratto è stato sottoposto alla condizione
sospensiva “
finché non sarà accertato se il negozio è soggetto ad
autorizzazione e questa non sarà, eventualmente accordata
” (cfr. punto n.
5, doc. CC). Il testo del contratto è quindi nel suo insieme chiaro e la
volontà delle parti è stata descritta in modo inequivocabile: nell’attesa della
decisione LAFE, il contratto era sospeso e quindi anche il versamento del saldo
alla venditrice, puntualmente corrisposto dall’acquirente, non poteva essere
effettuato, perché una delle condizioni per l’iscrizione del trapasso di
proprietà a registro fondiario era l’ottenimento della decisione LAFE. Va a
questo proposito ricordato che
non ci si scosterà dal
testo chiaro adottato dagli interessati quando non v'è nessun serio motivo che
induca a ritenere ch'esso non corrisponde alla loro volontà (
DTF
128 III 265
consid. 3a).
L'onere
di allegazione e probatorio per l'esistenza di una volontà soggettiva delle
parti diversa da quella desunta mediante l’interpretazione oggettiva del contratto,
incombe alla parte che intende trarre vantaggio da questa volontà (DTF 121 III
118 consid. 4b/aa), quindi in concreto all’attrice. Viste queste
considerazioni, un’
ulteriore interpretazione secondo il
principio dell’affidamento nella fattispecie non si appalesa di conseguenza
necessaria: chiari sono il testo del contratto, i termini di pagamento, le
istruzioni al notaio e i motivi per una sospensione del contratto, come pure
pacifico è l’adempimento degli obblighi contrattuali da parte del convenuto e del
notaio.
Va
altresì rilevato che, come del resto ribadito già nella decisione impugnata, il
convenuto non si è affatto impegnato nei confronti dell’attrice a non impugnare
la decisione LAFE, fatto che toglie ulteriormente ogni dubbio circa la presunta
sua mala fede. È vero che l’appellato aveva preventivamente discusso e pattuito
con l’autorità competente condizioni e oneri alle quali la decisione LAFE
avrebbe potuto essere sottoposta (cfr. in particolare lo scritto del 10 maggio
2004, doc. AA). Tuttavia, l’autorità giudicante ha ritenuto di imporre
ulteriori nuove condizioni, nemmeno di secondaria importanza, rispetto a quelle
oggetto delle precedenti discussioni (si veda ad esempio l’obbligo di
edificazione della particella n. __________ RFD di __________ del convenuto
entro due anni dalla crescita in giudicato della decisione, doc. DD).
L’impugnazione aveva quindi a quel punto la sua ragione d’essere e non merita
affatto tutela la censura di violazione del principio della buona fede nel suo
aspetto del divieto di tenere comportamenti contraddittori. A maggior ragione
deve essere negata la mala fede del convenuto se solo si considera il fatto che
la stessa autorità di ricorso non ha ritenuto lesivo del principio della buona
fede il comportamento del convenuto e ne ha, anzi, accolto il ricorso nel
merito in larga misura.
3.3.
Quanto
all’obbligo accessorio, derivante dall’art. 2 CC di informare, che l’attrice
considera violato per il fatto di non aver ricevuto maggiori dettagli sulla
procedura di autorizzazione LAFE (sulla definizione di obbligo accessorio si
veda DTF 129 III 604 consid. 4.2.1. pag. 611), si osserva unicamente che lo
stesso è stato adempiuto da parte del convenuto portando la controparte a
conoscenza della richiesta autorizzazione e addirittura sospendendo il
contratto di compravendita nel frattempo sottoscritto fino all’ottenimento
della necessaria decisione. Per il resto, l’istruttoria non ha portato elementi
in favore della tesi sostenuta dall’attrice, secondo cui se avesse avuto preventivamente
maggiori precisazioni su questo aspetto della vicenda, essa avrebbe impostato
la compravendita in modo diverso o forse non avrebbe sottoscritto a quel
momento il contratto senza imporre diverse condizioni. Di questa carenza
probatoria deve subire le conseguenze la stessa attrice giusta la norma
generale dell’art. 8 CC. La stessa è quindi malvenuta allorquando sostiene una
violazione dell’obbligo di informazione da parte del convenuto. Le
considerazioni contenute nella decisione qui sottoposta a giudizio si rivelano
pertinenti e la conclusione secondo cui, viste le circostanze particolari e la
sovrapposizione della procedura di ottenimento dell’autorizzazione LAFE, non vi
è stata alcuna violazione contrattuale né comportamento contrario al principio
della buona fede o contraddittorio da parte del convenuto, merita tutela.
L’appello, nei limiti di cui si è detto sopra della sua ammissibilità, deve
quindi essere respinto.
4.
L’appellante contesta la fissazione dell’importo di fr. 13'000.- a
titolo di ripetibili in favore del convenuto, ritenuto sproporzionato per
l’impegno realmente profuso. Sennonché misconosce anche qui l’appellante che
non può essere considerata precisa domanda ai sensi dell’art. 309 cpv. 2 lett.
e CPC quella che non esprime l’indicazione della somma domandata rispetto a
quella assegnata dal Pretore (
Cocchi/
Trezzini
, CPC-TI, Lugano
2000, m
. 10 ad art. 309). In ogni caso, per consolidata giurisprudenza
nella determinazione degli oneri processuali e delle ripetibili il Pretore dispone
di ampia latitudine, nel senso che la sua valutazione, se è rispettosa delle
tariffe applicabili, è censurabile solo per eccesso o abuso del potere di
apprezzamento (
Cocchi/ Trezzini
,
op. cit., m. 32 e 51 ad art. 148 e m. 19 ad art. 150), estremi non ravvisabili
in concreto. Le ripetibili assegnate dal Pretore sono infatti state fissate in
applicazione dei parametri tariffali medi previsti dall’art. 9 della ora
abrogata tariffa dell’Ordine degli avvocati (applicabile alla fattispecie in
virtù dell’art. 16 cpv. 2 del regolamento sulla tariffa per i casi di
patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili del 19 dicembre 2007), per cui non vi sono gli estremi per
scostarsene.
5.
Gli
oneri processuali dell’appello seguono la soccombenza dell’attrice (art. 148
CPC), la quale rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili
di questa sede.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
Nella
misura in cui è ammissibile l'appello 7 aprile 2008 di AP 1
è respinto
.
2.
Gli oneri processuali della procedura di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia           fr. 2’500.-
b)
spese                              fr.     50.-
fr.
2'550.-
già
anticipati dall'appellante, rimangono a suo carico, con l’obbligo di rifondere
all’appellato fr. 3'500.- a titolo di ripetibili di seconda istanza.
3
.   Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                     Il
segretario
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere
pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).