ti_gerichte · 12.1999.55 · 1999-06-01 · it

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 01.06.1999 12.1999.55

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.99.00055
Lugano
1° giugno 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa a procedura speciale per le controversie in materia di
locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto (inc. LA.98.00036
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
promossa con istanza 25 febbraio 1998 da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
chiedente l'accertamento
della nullità di una disdetta, nonché la condanna della convenuta al pagamento
della pigione fino al termine del contratto e dell'importo di fr. 8'183.95 a
titolo di risarcimento danni e rimborso delle spese accessorie;
istanza parzialmente
accolta dal segretario assessore della Pretura con decisione 23 febbraio 1999
che condanna la convenuta a versare all'istante importi di fr. 628.55, fr. 39.-
e fr. 38.30 oltre accessori;
appellante __________ con
allegato 8 marzo 1999 con cui postula, in riforma del giudizio impugnato, il
parziale accoglimento dell'istanza, ossia l'accertamento della nullità della
disdetta e la condanna della convenuta al pagamento di determinati importi, e
meglio come indicato nei considerandi;
preso atto delle
osservazioni all'appello presentate dalla convenuta il 29 marzo 1999 con cui
chiede la reiezione dell'appello;
letti gli atti e i documenti
dell'incarto;
considera
in fatto e in diritto:
1.
Il contratto di
locazione che sta alla base della presente controversia è stato concluso da
____________________ come locatore, e dai coniugi __________ e __________, come
conduttori, il 3 ottobre 1995. Esso aveva per oggetto una casa di quattro
locali nel Comune di __________ per una pigione annua di fr. 19'200.- pagabile
in rate mensili di fr. 1'600.- L'inizio della locazione è stato fissato al 1.
gennaio 1996 con durata determinata, ossia fino al 31 dicembre 2000. Tenuto
conto di un preavviso trimestrale, la prima disdetta possibile avrebbe dovuto
avvenire per il 30 settembre 2000.
In data 9 ottobre 1996,
nell'ambito di una procedura di divorzio, il Pretore di Lugano ha tra l'altro
deciso di assegnare a __________ l'abitazione di __________, oggetto del citato
contratto di locazione.
2.
Con scritto 11
febbraio 1997 la convenuta ha dato immediata disdetta del contratto di
locazione adducendo la passività del locatore di fronte alla notifica di
diversi importanti difetti dell'ente locato: in particolare il cattivo
funzionamento dell'impianto di riscaldamento, il mancato funzionamento del
bollitore per l'acqua calda e l'inutilizzabilità del caminetto. Il successivo
17 febbraio il locatore comunicava alla conduttrice che non l'avrebbe
svincolata dalle sue obbligazioni contrattuali finché non avesse trovato un
conduttore sostitutivo.
3.
Fallito l'intervento
del competente ufficio di conciliazione in data 28 gennaio 1998, il locatore ha
iniziato la presente vertenza giudiziaria, sostenendo anzitutto la nullità
della disdetta poiché sottoscritta dalla sola moglie e non da entrambi i
coniugi (art. 266o CO), rispettivamente la sua inefficacia per la mancanza di
motivi che legittimassero la conduttrice alla rescissione del contratto. A
dipendenza di tale situazione, affermava che la convenuta fosse tenuta a pagare
la pigione per tutta la durata del contratto, dato che i conduttori offerti in
sostituzione non erano stati accettati dall'istante. A questo credito sommava l'importo
di fr. 8'183.95, corrispondente in gran parte alle spese di riparazione
dell'ente locato relativamente a danneggiamenti accertati dal perito comunale.
Il segretario assessore ha
in gran parte condiviso le tesi difensive della convenuta. Anzitutto ha
considerato formalmente valida la disdetta così come sottoscritta dalla sola
signora __________ a dipendenza della cennata decisione del giudice del
divorzio per quanto concerne l'abitazione familiare: con la stessa è divenuta
unica conduttrice la convenuta, mentre il marito ha perso tale qualità. A
titolo abbondanziale, ha considerato tardiva l'eccezione sollevata dall'istante
solo in questa sede che, pertanto, configura abuso di diritto. Per quanto
riguarda il merito, accertata la presenza di gravi difetti nell'ente locato e
preso atto che prima di disdire il contratto la convenuta aveva invano
assegnato al locatore un termine per porre riparo ai medesimi, ha considerato
dati i presupposti per recedere dal contratto senza preavviso in virtù
dell'art. 259b lett. a CO. In merito ai rapporti creditori fra le parti, ha
ritenuto la conduttrice tenuta al versamento della pigione e delle spese
accessorie soltanto fino al giorno della disdetta: per questi titoli l'ha
condannata al pagamento degli importi indicati in ingresso; non ha riconosciuto
per contro il credito relativo allo stato dell'abitazione, non ritenendo
vincolante l'accertamento del perito comunale e comunque preferendo la
deposizione testimoniale della signora __________ sin dall'inizio rappresentante
del locatore, che ha visionato i locali alla partenza della convenuta,
trovandoli in ordine e puliti.
4.
Il parziale
accoglimento dell'istanza postulato dall'appellante è dovuto alla modifica del
valore di causa dipendente dalla circostanza secondo cui la casa è stata nel
frattempo concessa in locazione a terza persona a partire da maggio 1998.
Poiché la pigione pattuita è di soli fr. 1'400.-, egli chiede la rifusione
della differenza, pari a fr. 200.- per ogni mese. Abbandonata l'eccezione di
nullità formale della disdetta, l'appellante censura comunque la conclusione
del segretario assessore sulla validità della disdetta. Sostiene che il primo
giudice ha considerato la presenza di gravi difetti dell'immobile senza che di
quelli sia stata offerta prova alcuna: per quanto riguarda il riscaldamento
nessun riscontro oggettivo ne ha provato il mancato funzionamento, mentre
considera l'inquilina stessa responsabile della bassa temperatura osservata
nell'abitazione, nell'intenzione di risparmiare sui costi non indifferenti del
riscaldamento elettrico. Conforta questa tesi il fatto che né durante l'inverno
precedente (quando la casa era occupata dai coniugi __________), né
successivamente all'uscita della convenuta, nessuno ha mai esposto lamentele su
questo aspetto della locazione. D'altra parte il controllo effettuato
dall'azienda elettrica in data 13 novembre 1997 non ha rivelato nessuna
carenza. Pure non provato è il carente funzionamento del bollitore che, anzi,
il teste __________ ha ritenuto funzionare regolarmente. Il caminetto poi non
sarebbe inutilizzabile, ma solo danneggiato a una parete per un uso improprio
da parte dei conduttori. Ne consegue l'inapplicabilità dell'art. 259b lett. a
CO e la nullità della disdetta in questione.
In merito alle conseguenze
della perdurante validità della locazione, l'appellante, abbandonata la
richiesta di risarcimento dei danni all'immobile (formulata in prima sede in
virtù dell'art. 267 CO), postula la condanna della convenuta al pagamento
dell'intera pigione dal febbraio 1997 al 5 maggio 1998 e in misura di soli fr.
200.- per il seguito. Inoltre chiede il pagamento di complessivi fr. 592.30 per
la tassa rifiuti, la tassa sull'acqua potabile e la tassa elettricità quali
spese accessorie contrattualmente a carico della conduttrice. Propone che le
ripetibili d'appello siano fissate in fr. 2'000.-
Delle osservazioni
all'appello si dirà, se necessario, nel seguito.
5.
La nullità della
disdetta in quanto contraria al disposto dell'art. 266m CO è assoluta,
irrimediabile e opponibile a ognuno. Perciò dev'essere constatata d'ufficio (
Higi
P
., in Comm. di Zurigo, art. 266o CO, N. 6). A prescindere dal fatto che in
questa sede l'eccezione di nullità formale è stata abbandonata dall'appellante,
è comunque doveroso confermare il giudizio del segretario assessore al
riguardo, almeno per precisare che nel caso concreto manca il presupposto che
si tratti di abitazione famigliare. Infatti, esso non è dato quando, pur
perdurando il matrimonio, i coniugi vivono separati di fatto o possono vivere
separati in base a una decisione del giudice (
Higi
, op. cit., art. 266m
- 266n CO, N. 15).
6.
Il conduttore può
recedere senza preavviso dal contratto, se il locatore è a conoscenza di un
difetto della cosa locata e non lo elimina entro un congruo termine; deve però
trattarsi di un difetto che esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità
dell'immobile all'uso cui è destinato (art. 259b lett. a CO). In particolare
rientrano in questa categoria tutti i difetti che escludono l'uso contrattuale
dell'oggetto locato o che lo limitano a tal punto da non poter oggettivamente
esigere che il conduttore continui nella locazione; esempio lampante ne è ogni
difetto in grado di compromettere la salute del conduttore (
Higi
, op.
cit., art. 259b CO, N. 32 e art. 258, N. 43 e 45; Comm.
SVIT,
1998, art.
258-259i CO, N. 50). A questi incombe l'onere della prova dell'esistenza di
tali difetti, così come di ogni presupposto per poter validamente disdire il
contratto (
Higi
, op. cit., art. 259b CO, N. 31).
L'appellante rettamente
censura al decisione di prima istanza per quanto riguarda la gravità del
difetto all'erogazione di acqua calda, rispettivamente al caminetto. Non si
tratta infatti, in funzione di pretendere l'applicazione dell'art. 259b CO, di
provare l'esistenza di qualsiasi difetto, ma di carenze nell'oggetto locato che
per la loro importanza possano rappresentare presupposto per la rescissione del
contratto. Orbene, per quanto riguarda il caminetto, i risultati
dell'istruttoria non evidenziano la gravità pretesa: è accertato che il camino
era vecchio (testi __________ e __________) e che ha dovuto essere riparato
(teste __________ e doc. I prodotto da questi), ma non risulta di che tipo di
rottura si trattasse: al proposito la conduttrice ha indicato la caduta di
materiale (due sassi) all'interno della cappa e il distacco di una lastra di
ghisa dalla parete (doc. N). D'altra parte e ciò malgrado il caminetto era
sempre acceso (teste __________), anche perché la convenuta era stata
rassicurata dal signor __________, ben prima del suo intervento di riparazione,
di "continuare a usarlo normalmente" (doc. N). Analoga situazione si
presenta relativamente al bollitore per l'acqua calda che non era semplicemente
fuori uso, ma è stato sostituito nella primavera del 1996 (teste __________ e
doc. Y) e ha richiesto un secondo intervento del tecnico nel gennaio 1997 a
seguito di un guasto che aveva privato di acqua calda gli inquilini per circa
una settimana (doc. O). Sta di fatto che la conduttrice, assegnando un termine
al locatore per porre riparo a determinati difetti, ha ricordato le riparazioni
effettuate al boiler che tuttavia, in quel momento, risulta essere stato
riparato e verosimilmente funzionante.
7.
Diverso è il
discorso per quanto riguarda il riscaldamento della casa, già per il motivo che
tale difetto è considerato grave in particolare se la temperatura dell'ambiente
non raggiunge un determinato limite, generalmente riconosciuto in 18 gradi (
Higi
,
op. cit., art. 258 CO, N. 45;
Züst,
Die Mängelrechte des Mieters von
Wohn- und Geschäftsräumen, 1992, p. 94). E' vero al proposito che il difetto
lamentato non è stato provato peritalmente, ma è altrettanto vero che sono
prove liberamente apprezzabili anche i riscontri testimoniali sulla temperatura
dei vani locati. D'altra parte, negli allegati introduttivi, l'istante non ha
ipotizzato -come invece ha fatto in seguito- che il cattivo funzionamento del
riscaldamento fosse dovuto alle manipolazioni della conduttrice la quale
avrebbe vissuto al freddo per motivi di risparmio (e fors'anche per avere un
motivo di lasciare anzitempo un'abitazione troppo cara). Solo a fronte di
questa ipotesi infatti vi sarebbe stata la necessità per la convenuta di
verificare tecnicamente il funzionamento dell'impianto. Sta di fatto che le
testimonianze su questo punto sono univoche: sia la teste __________, sia la
teste __________, che in un certo senso rappresentava il locatore sul posto,
sia la teste __________, che si recava quotidianamente nella casa per accudire
al figlio della conduttrice, hanno dichiarato che l'ambiente era veramente
molto freddo, abbozzando anche una stima, peraltro difficile, in 10 o 12 gradi.
Unici elementi in senso contrario appaiono la testimonianza __________ e il
controllo effettuato dall'azienda elettrica; sennonché il teste citato -che
aveva installato l'impianto di riscaldamento 15 o 20 anni prima- ne ricorda le
caratteristiche, conferma che è possibile regolare manualmente il funzionamento
dei corpi di riscaldamento e afferma di non aver mai ricevuto lamentele quanto
al funzionamento del medesimo impianto, ma non riferisce fatti relativi al
periodo della locazione litigiosa. Il controllo da parte dell'azienda elettrica
poi, ancorché abbia avuto esito positivo, è stato eseguito ben dopo che la signora
__________ avesse lasciato la casa, recando la data del novembre 1997 (doc.
AA). Pertanto l'accertamento del difetto da parte del primo giudice non può
essere contrastato con successo.
8.
Non risulta quando
il difetto al riscaldamento si sia palesato. E' vero che la conduttrice non ha
dato al medesimo il rilievo formale meritato, almeno così come esposto nelle
elencazioni delle proprie lamentele; comunque, in data 6 gennaio 1997,
definisce "completamente inefficiente ... il sistema di riscaldamento"
(doc. N) e dieci giorni dopo ribadisce all'indirizzo del signor __________ che
"i termosifoni sono completamente inefficienti" (doc. O). Così
facendo, essa ha portato a conoscenza del locatore il difetto, costituito da un
funzionamento del riscaldamento che, così definito (pur senza indicazioni di
temperatura), avrebbe dovuto essere recepito come gravemente carente. Il
locatore è stato pertanto messo in condizione di reagire alla notifica,
intervenendo in conformità con i suoi obblighi (
Higi
, op. cit., art. 259b
CO, N. 22); avesse dovuto constatare il perfetto funzionamento dell'impianto
-come egli ora pretende- avrebbe privato la convenuta del diritto di prevalersi
di un motivo grave per rescindere il contratto di locazione. Egli invece
nemmeno ha preso seriamente in considerazione un suo intervento: non ha chiesto
un termine più lungo rispetto a quello assegnatogli dalla conduttrice, come
avrebbe potuto fare (
Higi
, op. cit., ibidem, N. 30), limitandosi a
rispondere che "il riscaldamento è stato studiato per il volume della
casa" (doc. P), ossia dimostrando inequivocabilmente di non voler
eliminare il difetto segnalato. In tal modo e contrariamente all'assunto
dell'appellante, sono dati tutti i presupposti per l'applicazione dell'art.
259b lett. a CO. Ne consegue, a conferma del giudizio impugnato, che la
disdetta in discussione dev'essere considerata valida.
9.
A dipendenza di
questo accertamento, non possono essere accolte le richieste di pagamento della
pigione, intera o parziale, a far data dalla disdetta e fino alla fine
contrattuale della locazione. Lo stesso vale evidentemente per le spese
accessorie. L'appellante non può quindi vedersi riconosciuti gli importi
relativi per l'intero 1997, mentre il calcolo del credito parziale effettuato
dal segretario assessore e verificato in questa sede deve trovare conferma.
Il giudizio sulle spese e
sulle ripetibili segue la soccombenza dell'appellante.
Per tutti questi motivi,
richiamato per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia:
1.
L'appello 8 marzo
1999 __________, è respinto.
2.
Le spese e la tassa
di giustizia, per complessivi fr. 900.-, già anticipati dall'appellante,
restano a suo carico. Egli verserà inoltre a __________, la somma di fr.
1'200.- a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:       -
__________
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario