ti_gerichte · 80.2011.177 · 2011-11-24 · it
Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell'imposizione, reinvestimento nell'abitazione primaria, uso personale esclusivo, vendita di casa composta da più appartamenti

Tessin Camera di diritto tributario 23.01.2012 80.2011.177
Tessin Camera di diritto tributario 23.01.2012 80.2011.177
Ticino Camera di diritto tributario 23.01.2012 80.2011.177

Incarto n.
80.2011.177
Lugano
23 gennaio
2012
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 20 dicembre 2011 contro la decisione del
24 novembre 2011 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 23 maggio 2011, iscritto a Registro fondiario il 27 maggio
2011, RI 1 vendeva a __________ i mapp. n. __________ e __________ RFD di __________,
rispettivamente per fr. 1'600'000.– e fr. 300'000.–.
Il
venditore chiedeva all’Ufficio di tassazione il differimento dell’utile
immobiliare conseguito con la vendita del mapp. n. __________, in
considerazione del fatto che uno dei sei appartamenti che lo componevano aveva
costituito la sua abitazione primaria ed egli aveva reinvestito l’utile
nell’acquisto di una nuova casa d’abitazione.
B.
Con
decisione del 25 agosto 2011, l’RS 1 di Mendrisio notificava all’alienante la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita del mapp.
n. __________. L’utile imponibile era commisurato in fr. 707'500.– e l’imposta
corrispondente in fr. 63'675.–. In relazione al postulato differimento
dell’imposizione, l’autorità fiscale riteneva che non ne fossero adempiuti i
presupposti, in quanto “l’immobile venduto era sì composto da più appartamenti,
di cui uno abitato dal contribuente, ma non costituiva una proprietà per
piani”.
C.
Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 9 settembre 2011,
argomentando che l’art. 125 lett. g LT, che disciplina il differimento
dell’imposizione per reinvestimento nell’abitazione primaria, non richiede che
l’oggetto venduto sia costituito in proprietà per piani e ribadiva di aver
occupato uno dei 6 appartamenti di 3
½
locali di cui si compone la palazzina venduta.
L’Ufficio
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 24 novembre 2011, così
motivata:
È
solo l’alienazione di una abitazione primaria che ha servito durevolmente e
esclusivamente all’uso personale, che determina il reinvestimento. L’appartamento
del reclamante fa parte della palazzina sita sul mappale __________ di __________
di sei appartamenti e non in proprietà per piani.
Di
conseguenza non può essere ammesso il reinvestimento poiché l’intera palazzina
non era evidentemente interamente destinata all’uso personale (cinque
appartamenti in affitto).
D.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ripropone la
richiesta di poter beneficiare del differimento dell’imposizione dell’utile
immobiliare conseguito con la vendita della palazzina di __________, nella
quale occupava uno dei sei appartamenti. Precisa che la sua richiesta si
riferisce al valore di 1/6, cioè in proporzione alla parte occupata
personalmente.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie,
Lugano 1996, p.59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere
che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà
valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per
l’art. 125 lett.
g
LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita
in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che
ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
La citata
disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3
lett.
a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali
il reinvestimento deve essere effettuato.
Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,
nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni
immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento
sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (
Soldini/Pedroli
, op.
cit., p. 131).
La
dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come
un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse
necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La
ratio
della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una componente
dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (
Ochsner
, Die
Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.;
Mettler
, Die
Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.;
Rumo
, Die
Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo
1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso
di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (
Mettler
, op.
cit., p. 139;
Rumo
, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale
mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 132).
2.2.
Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett.
g
LT, sono le seguenti:
a)
l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;
b)
l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali:
•
l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;
•
la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;
c)
deve
trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;
d)
limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura
precedere la vendita;
e)
il
reinvestimento deve avvenire in Svizzera
(
Soldini/Pedroli
, op.
cit., pp. 132-134 e p. 137;
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100).
2.
2.1.
Nel caso
in esame, l’autorità fiscale ha ritenuto che il requisito mancante per concedere
il differimento dell’imposizione sia quello dell’uso personale esclusivo e
durevole dell’immobile venduto, in considerazione del fatto che la casa ceduta
era composta di sei appartamenti, uno solo dei quali abitato dal venditore. Secondo
il ricorrente, tale argomentazione non tiene conto delle motivazioni alla base
dell’introduzione dell’istituto del differimento per reinvestimento
nell’abitazione primaria.
2.2.
La legge,
a cominciare
dall’art. 12 cpv. 3 lett.
e
LAID, subordina il
differimento dell’imposizione per reinvestimento alla condizione che la casa
venduta abbia servito “esclusivamente all’uso personale” quale abitazione del contribuente.
Secondo
la dottrina (
Zwahlen
, in:
Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol.
I/1,
2
a
ediz., Basilea 2002, n. 75 ad art. 12 LAID, p. 240), il fatto che
in una proprietà immobiliare siano disponibili diverse unità abitative comporta
che il reinvestimento concerna solo le parti usate personalmente. Inoltre, la
possibilità di intraprendere un reinvestimento non sarebbe pregiudicata dal
fatto che nella stessa economia domestica dell’alienante vivano altre persone,
che non appartengono alla sua famiglia. Escluso che vi possa rientrare anche il
caso della locazione, la dottrina ritiene che la precisazione, secondo cui deve
trattarsi di una “casa monofamiliare” (
Einfamilienhaus
,
maison
),
non basti ad escludere il differimento dell’imposizione nel caso in cui la
vendita concerna una parte di una casa bifamiliare o a schiera (
“der Verkauf
eines Teils eines Zwei- oder Reihenfamilienhauses”
).
Nello
stesso senso deve leggersi la giurisprudenza di questa Camera, che nel 2001 ha ammesso il differimento dell'imposizione anche nel caso in cui un contribuente abbia alienato
una quota di comproprietà di un mezzo di una casa bifamiliare all'altro
comproprietario; pur non trattandosi di un appartamento in proprietà per piani,
infatti, il venditore aveva comunque l'uso esclusivo di uno degli appartamenti
siti nello stabile (sentenza CDT n. 80.2001.00106 del 14 settembre 2001, in RDAT I-2002 n. 9t). Ammettendo il differimento dell’imposizione per reinvestimento anche nel
caso in cui l’oggetto ceduto o quello sostitutivo non consista in una “casa
unifamiliare” in senso stretto, ma in una parte di una casa in comproprietà o
in proprietà comune, ci si attiene in ogni modo al principio del trasferimento dell’onere fiscale latente da una casa all’altra dello stesso contribuente
(cfr. la sentenza CDT n. 80.2008.163 del 7 aprile 2010 consid. 2.7).
Anche la
giurisprudenza e la prassi di altri cantoni ammettono che l’oggetto sostituito
o quello sostitutivo possa consistere in un’abitazione in una casa
plurifamiliare, senza che quest’ultima debba essere costituita in proprietà per
piani (cfr. p. es. la sentenza del Tribunale amministrativo del Canton Basilea
Campagna del 27 agosto 1997, in StE 1998 B 42.38 n. 16). La suddivisione del
valore sarà in tal caso basata sulla superficie dell’appartamento abitato dal
contribuente che chiede il differimento dell’imposizione (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
, Kommentar
zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2
a
ediz., Zurigo 2006, n.
329 ad § 216, p. 1592).
2.3.
Contrariamente
a quanto sostenuto dall’Ufficio di tassazione nella decisione impugnata, il
differimento dell’imposizione non presuppone dunque che l’appartamento, che
funge da abitazione primaria e che è situato in una casa plurifamiliare,
costituisca una quota di una proprietà per piani.
Nella
fattispecie, il ricorrente ha venduto per 1'600'000 franchi una palazzina che,
secondo le parti, si componeva di sei appartamenti. Il contribuente precisa che
questi ultimi erano tutti composti da 3
½
locali. Su tale base, si può ritenere che, verificato l’adempimento
degli altri requisiti previsti dall’art. 125 lett.
g
LT, si possa ammettere
il differimento dell’imposizione di un sesto dell’utile (cfr. anche l’esempio
proposto da
Rchner/Frei/Kauf mann/Meuter
,
loc. cit.).
Per
quanto concerne gli altri requisiti, dagli atti non emerge alcuna indicazione
in merito all’oggetto sostitutivo, cioè alla casa acquistata dall’insorgente
quale nuova abitazione primaria. Per questa ragione, la decisione impugnata è
annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione, perché provveda a
verificare in particolar modo se il reinvestimento sia conforme alle esigenze
poste dall’art. 125 lett.
g
LT per ammettere il differimento
dell’imposizione.
3.
Visto
l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese
processuali.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   La
decisione su reclamo del 24 novembre 2011 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione, perché, verificato che l’acquisto sostitutivo sia
conforme alle esigenze poste dall’art. 125 lett.
g
LT, conceda il
differimento dell’imposizione di un sesto dell’utile conseguito con la vendita
del mapp. n. __________.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: