ti_gerichte · 80.2017.205 · 2017-08-03 · it
Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, applicazione del valore di reddito stabilito dallUfficio cantonale di stima, prassi illegale, annullamento della decisione

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, applicazione del valore di reddito stabilito dall’Ufficio cantonale di stima, prassi illegale, annullamento della decisione

Tessin Camera di diritto tributario 20.06.2018 80.2017.205
Tessin Camera di diritto tributario 20.06.2018 80.2017.205
Ticino Camera di diritto tributario 20.06.2018 80.2017.205

Incarti n.
80.2017.205
80.2017.206
Lugano
20 giugno 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretari
a
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
rappr.
da RA 1
contro
RS 2
RS 1
oggetto
ricorso
del 16 agosto 2017 contro la decisione del 3 agosto 2017 in materia di IC e IFD
2013-2014.
Fatti
-   RI 1 e __________ sono comproprietarie
in ragione di ½ ciascuna dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________
corrispondente a 268‰ del fondo base n. __________ RFD di __________;
-   a seguito della
riattazione totale della PPP, risalente al 2010, l’Ufficio stima ha proceduto
all’aggiornamento particolare del valore di stima del fondo summenzionato in
data 5 novembre 2012;
-   nelle dichiarazioni fiscali 2013 e 2014, RI 1 attribuiva alla sua quota parte di unità di PPP un valore locativo
di fr. 6’500.–;
-   nelle decisioni di tassazione IC/IFD 2013 e 2014 dell’11 febbraio 2015 e del 23 dicembre 2015, l’RS 1__________ (per il
2013 è RS 1, mentre per il 2014 è RS 2) commisurava il reddito imponibile di RI
1, per quanto riguardava il 2013, in fr. 16’900.– per l’IC ed in fr. 20’500.–
per l’IFD, mentre per l’anno fiscale 2014, in fr. 17'200.– per l’IC ed in fr.
20'600.– per l’IFD;
-   in entrambe le decisioni
di tassazione, il valore locativo della proprietà immobiliare della
contribuente era stato elevato a fr. 18’477.–, “tenuto conto del valore dell’immobile
e dei canoni locatizi normali della zona”;
-   la contribuente impugnava
tempestivamente le suddette decisioni, con reclami, rispettivamente, del 18
febbraio 2015 e del 18 gennaio 2016, nei quali contestava fra l’altro la
commisurazione del valore locativo, non comprendendone l’ammontare;
-   la reclamante, per quel
che riguardava il reclamo 2013, sosteneva che il valore locativo accertato
dall’Ufficio di tassazione non fosse equo e allegava un annuncio online
(tutti.ch) con cui veniva offerto in locazione un appartamento facente parte
della medesima PPP, per una pigione mensile di fr. 1’500.–;
-   nel reclamo 2014
contestava nuovamente i dati accertati dall’Ufficio di tassazione, riferendosi
alla motivazione del reclamo precedente, all’epoca non ancora evaso;
-   l’Ufficio di tassazione di
RS 1 respingeva il reclamo 2013 confermando la rettifica del valore locativo
con decisione del 3 agosto 2017, così motivata:
Il valore locativo, tenuto
conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza
professionale, è stabilito al 60-70% del valore di mercato delle pigioni e
pertanto il valore locativo imposto appare equo;
-   analogamente, l’Ufficio di
tassazione di RS 2 respingeva il reclamo 2014 con decisione del 3 agosto 2017,
con la motivazione seguente:
Il valore locativo di immobili
o parte di essi, che il contribuente ha a disposizione per uso proprio o in
usufrutto, deve essere stabilito tenendo conto delle condizioni usuali e locali
e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.
In altre parole deve corrispondere all’affitto reperito sul mercato. Il
legislatore ticinese ha codificato il principio secondo cui il valore locativo
debba corrispondere di regola, al 60-70% del valore di mercato delle pigioni.
Nel
caso in esame, l’autorità di tassazione ritiene che il valore locativo di fr.
18'477.– corrisponde al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per
abitazioni dello stesso genere nella zona, di conseguenza viene deciso di respingere
il reclamo;
-   con tempestivo ricorso
alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la commisurazione del valore locativo, chiedendo che sia portato a fr. 12'318.67.–, importo corrispondente al
60% del valore di reddito pro quota (fr. 20'531.12);
-   la ricorrente ritiene che
il valore locativo accertato dall’Ufficio di tassazione superi ampiamente il
60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso
genere nella zona e che “si scosta senza motivo, e dunque arbitrariamente, dal
valore di reddito determinato dall’Ufficio stime”, superando di molto gli
interessi ipotecari passivi e venendo pertanto meno allo scopo di promozione
dell’accesso alla proprietà immobiliare.
Diritto
-   sebbene la decisione su
reclamo relativa all’imposta federale diretta 2013 sia stata notificata alla
ricorrente solo il 6 settembre 2017, il ricorso concerne anche tale tassazione;
-   secondo gli articoli 20
cpv. 1 lett.
b
LT e 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è imponibile quale
reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di
essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo
diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito;
-   le normative cantonale e
federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore
locativo;
-   l’art. 21 cpv. 2 LIFD
precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle
condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente;
-   il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato
reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche
delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I
152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF
52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41);
-   quanto al diritto
cantonale, la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei
cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito
il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai
cantoni un certo margine;
-   in relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di
mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non
quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I
65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.);
-   l’Alta Corte ha stabilito
che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I
145, consid. 4d p. 156), ma che tuttavia in ogni caso il 60% del valore di
mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.);
-   nel diritto del Canton
Ticino, l’art. 20 cpv. 2 LT prevede che il valore locativo, tenuto conto della
promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, sia
stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni. Per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale;
-   per quanto riguarda le
modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del decreto
esecutivo del 23 dicembre 2013 concernente l’imposizione delle persone fisiche
valido per il periodo fiscale 2014 (RL 10.2.2.1.1), esso corrisponde al valore
di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima
posizione (cpv. 1);
-   il valore locativo delle
abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato
della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso
corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio
di stima nella decisione di stima (cpv. 2);
-   in una sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel
dettaglio la questione della legittimità della nuova prassi, già applicata nel
periodo fiscale 2006, in base ad una circolare della Divisione delle contribuzioni;
-   in primo luogo, come
afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare
del 13 novembre 1996 (RL 10.2.9.1), l’accertamento ufficiale di stima concerne
“i valori della sostanza immobiliare”;
-   l’art. 32 cpv. 1 LSt
precisa poi che l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del
Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL 10.2.9.1.1]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati
d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente
all’avviso di pubblicazione;
-   dalla semplice lettura
delle disposizioni menzionate si evince chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore
locativo degli stessi;
-   è ben vero che la stessa
legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di reddito fra i fattori
che concorrono all’accertamento del valore di stima: tuttavia, dal tenore degli
articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore di reddito viene accertato
esclusivamente ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile ed inoltre
che il valore di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo;
-   questa Camera ha così
affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore locativo è
senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una procedura di
accertamento del valore locativo stesso, come avviene in altri cantoni: occorre
cioè che la decisione che scaturisce dalla procedura di stima ufficiale indichi
separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il valore locativo e che
dalla motivazione della decisione sia possibile ricostruire le modalità di calcolo
di entrambi i valori;
-   la Camera ha poi negato
che la circostanza secondo cui dalla decisione dell’Ufficio stima si possa
ricavare anche il valore di reddito significhi che questa decisione accerti
anche il valore locativo dell’immobile;
-   a tale proposito, ha
ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo;
-   nel caso delle decisioni dell’Ufficio stima, il dispositivo, che si trova sulla prima pagina della decisione, è
costituito dall’ac-certamento, del “valore globale di stima”, a sua volta
suddiviso fra i diversi edifici e terreni, mentre è solo nella “scheda di calcolo
della stima” che sono contenuti i dettagli relativi al valore metrico ed al
valore di reddito, come pure alla loro ponderazione ed alla ripartizione fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto;
-   la Camera ha quindi
escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati
individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili: il solo accertamento
individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita procedura ufficiale
concerne il valore di stima degli immobili;
-   la sentenza in questione ha poi anche rilevato che le decisioni dell’Ufficio stima non adempiono i requisiti di
motivazione necessari a mettere i contribuenti in condizione di impugnarle con
cognizione di causa;
-   non vi sono pertanto
neppure le condizioni perché la decisione di stima possa essere impugnata, per
quanto attiene all’accertamento del valore locativo, con reclamo contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio circondariale di tassazione;
-   questa Camera ha pertanto
annullato la decisione impugnata, con la quale l’autorità di tassazione si era limitata a riprendere il valore di reddito risultante dalla decisione di stima, applicandovi un tasso del 90%;
-   venendo al caso in esame,
si impone
la stessa conclusione: infatti dagli atti si evince,
anche se non viene indicato espressamente dall’Ufficio di tassazione, che il
valore locativo è stato stabilito a partire dal valore di reddito accertato
dall’Ufficio stima;
-   precisamente,
il valore di reddito ricavato dalla decisione di stima ammontava, per l’intero
immobile, a fr. 153'217.32.–, per l’appartamento della contribuente e della
madre (268‰), a fr. 41'062.– e, per la quota di comproprietà della ricorrente
(½), a fr. 20'531.–: l’Ufficio di tassazione ha stabilito il valore locativo nella
misura del 90% di quest’ultimo importo, cioè in fr. 18'477.–;
-   anche in
questo caso, la decisione impugnata deve di conseguenza essere annullata e gli
atti rinviati all’autorità fiscale per una nuova decisione, basata su una
modalità di calcolo del valore locativo che sia rispettosa dei principi
stabiliti dalla Costituzione, dalla legge e dalla giurisprudenza;
-   nemmeno le
conclusioni della ricorrente sono rispettose di tali principi, poiché si
fondano anch’esse sul valore di reddito del fondo quale base di calcolo del valore
locativo, e non possono pertanto essere seguite;
-   visto l’esito
del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali,
mentre alla ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Le decisioni su reclamo del 3 agosto 2017 e 6 settembre 2017 sono annullate e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione.
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
Alla ricorrente è
riconosciuta un’indennità di fr. 200.– per ripetibili.
3.   Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
.
1.
PI 1
2.
PI 2
Copia per conoscenza:
- municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         La
segretaria: