ti_gerichte · 12.2009.88 · 2009-07-09 · it
Locazione. Disdetta per mora

Locazione. Disdetta per mora

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.07.2009 12.2009.88

Locazione. Disdetta per mora

Incarto n.
12.2009.88
Lugano
9 luglio 2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Pellegrini
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2009.6 (contestazione
di disdetta) della Pretura del Distretto di Leventina - promossa con istanza 27
gennaio 2009 da
AP 1
ora rappr. dall
’
PA 2
contro
AO 1
rappr. da PA 1
nonché
sull
’
istanza di sfratto 2
febbraio 2009 - inc. DI.2009.7 della medesima Pretura - presentata da
AO 1,
rappr. da PA 1,
contro
AP 1,
__________
ora rappr. dall
’
PA 2,
sulle
quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 15 aprile 2009, respingendo l
’
istanza di contestazione di disdetta e
accogliendo l
’
istanza di
sfratto;
appellante
il conduttore che con appello 27 aprile 2009 chiede di riformare la sentenza
querelata nel senso di accogliere l
’
istanza di contestazione di disdetta e di respingere l
’
istanza di sfratto, con protesta di spese e
ripetibili di entrambi le sedi;
mentre con
osservazioni 16 giugno 2009 la locatrice postula la conferma della sentenza
impugnata;
richiamato
il decreto 30 aprile 2009 con cui la presidente di questa Camera ha concesso
all
’
appello l
’
effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti di causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
Con contratto 20 ottobre 2005 AO 1 ha concesso in locazione
retroattivamente dal 1° settembre 2005 a AP 1 l
’
albergo-ristorante denominato __________ __________ __________ __________
situato in via __________ a __________ a uso esercizio pubblico (ristorazione e
alberghiera). Il contratto prevedeva un canone di locazione di fr. 2
'000.- mensili per i primi quattro mesi e, poi, di fr. 4'000.-
mensili fino a dicembre 2009 (sempre oltre le spese accessorie elencate alla
clausola n. 5), da versare entro il giorno dieci di ogni mese. La locazione è
stata prevista di durata minima di quattro anni e quattro mesi, con possibilità
di disdetta al più presto per il 31 dicembre 2009 con preavviso di sei mesi. In
caso di mancata disdetta, le parti hanno previsto il rinnovo tacito della
locazione per ulteriori quattro anni (inc. DI.2007.6 e DI.2007.7: doc. A).
B.
Il
10 settembre 2008 la locatrice, rappresentata da PA 1, ha sollecitato il
conduttore a versare
entro il 20 settembre 2008
complessivi fr. 8
'000.- per i canoni arretrati
di agosto e settembre 2008, pena la rescissione del contratto per la fine di un
mese con un preavviso di trenta giorni (inc. DI.2007.6: doc. B). Con
raccomandata 22 settembre 2008 la locatrice ha nuovamente diffidato il
conduttore al pagamento dell’importo testé menzionato entro trenta giorni e ha
ribadito che in caso contrario avrebbe rescisso il contratto per la fine di un
mese con un termine di preavviso di trenta giorni (loc. cit.: doc. C e D; inc.
DI.2007.7: doc. B). Il 23 ottobre 2008 la locatrice, sempre per il tramite di PA
1, ha intimato al conduttore la disdetta del contratto di locazione per il 31
gennaio 2009 mediante modulo ufficiale. Essa ha motivato la disdetta sostenendo
la mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d CO (inc. DI.2007.6.: doc. E;
inc. DI.2007.7: doc. C). La disdetta è stata notificata al conduttore il 24 ottobre
2008 (inc. rich. dall’UC di Biasca: fotocopia ricevuta di ritorno dell’invio
raccomandato di cui alla disdetta).
C.
Il
conduttore ha contestato il 9 novembre 2008 la disdetta presso l
’
Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di __________, affermando di aver versato l
’
8 ottobre 2008 il canone di locazione di agosto 2008 (quindi già
prima della notifica della disdetta), rispettivamente il 27 ottobre 2008 quello
di settembre e di ottobre 2008. All
’
udienza 3 dicembre 2008 dinanzi all
’
Ufficio di conciliazione l
’
istante ha ribadito la propria contestazione, rilevando di aver
saldato fino a quel momento tutti i canoni arretrati, seppur senza rispettare i
termini di pagamento fissatigli. Constatato il fallimento del tentativo di
conciliazione, l
’
Ufficio di
conciliazione ha respinto con decisione 19 dicembre 2008 l
’
istanza di contestazione della disdetta. La
decisione, intimata per raccomandata lo stesso giorno al conduttore presso lo __________
__________ __________ di __________ __________, non è stata ritirata dal
destinatario. Il 7 gennaio 2009 è stata quindi nuovamente intimata dall
’
Ufficio di conciliazione per raccomandata
direttamente al conduttore (inc.
inc. rich. dall’UC di __________;
inc. DI.2009.6: doc. F, foglio 5).
D.
Con
istanza 27 gennaio 2009 il conduttore ha adito la Pretura del Distretto di
Leventina chiedendo di dichiarare nulla la disdetta 23 ottobre 2008 (inc.
DI.2009.6). Egli ha affermato che il sollecito 10 settembre 2008 non
rappresentava una valida diffida ai sensi dell
’
art. 257d CO, perché assegnava al conduttore un termine per il
pagamento inferiore ai trenta giorni previsti. Inoltre, essa era prematura per
quanto concerneva il canone di locazione di settembre 2008. A detta del
conduttore, poi, la disdetta 23 ottobre 2008 fondata sulla diffida 22 settembre
2008 sarebbe prematura, poiché inviata quando il termine di diffida non era
ancora scaduto. Egli ha concluso affermando di aver versato la pigione di
agosto 2008 l
’
8 ottobre 2008,
quella di settembre il 27 ottobre 2008, così come tutti i canoni di locazione
fino a quelli relativi a dicembre 2008. Il 2 febbraio 2009 la locatrice ha
chiesto al Pretore di pronunciare, invece, lo sfratto (inc. DI.2009.7). Il primo
giudice ha quindi congiunto le due procedure in questione. All
’
udienza di discussione 5 marzo 2009, che è
valsa anche come dibattimento finale, le parti hanno ribadito le loro
rispettive domande. Statuendo con sentenza 15 aprile 2009 il Pretore ha respinto
l
’
istanza di contestazione di
disdetta e ha accolto l
’
istanza
di sfratto.
E.
Con
atto di appello 27 aprile 2009 il conduttore chiede di riformare la sentenza
querelata nel senso di accogliere l
’
istanza di contestazione di disdetta e di respingere l
’
istanza di sfratto. Con osservazioni 16
giugno 2009 la locatrice postula invece la conferma della sentenza impugnata.
Con decreto 30 aprile 2009 la presidente di questa Camera ha concesso all
’
appello l
’
effetto sospensivo richiesto.
Considerato
in diritto:                  1.
La locatrice ha inoltrato le proprie osservazioni il 16 giugno
2009. Presentate oltre il termine di 10 giorni di cui agli art. 411 cpv. 2
rispettivamente art. 507 cpv. 4 CPC esse sono intempestive e, pertanto,
irricevibili.
2.
Il
Pretore ha ritenuto che la disdetta 23 ottobre 2008 ottemperava ai dettami dell
’
art. 257d CO. Da un lato, egli ha reputato
che seppur intimata al conduttore l
’
ultimo giorno del termine comminatorio essa era stata da lui
ricevuta il giorno successivo, 24 ottobre 2008. Dall
’
altro, il primo giudice ha accertato che durante tale termine il conduttore
non aveva ancora saldato il canone arretrato di settembre 2008. Di conseguenza,
egli ha respinto l
’
istanza di
contestazione della disdetta e ha accolto quella di sfratto.
3.
L
’
appellante non contesta di aver ricevuto la
disdetta dopo il termine di comminatoria e di non aver versato, durante tale
periodo, il canone di settembre 2008. Egli ribadisce che la disdetta 23 ottobre
2008 sarebbe prematura e, quindi, nulla. Il conduttore reputa che essa poteva
essere spedita al più presto il 24 ottobre 2008, dopo lo spirare dei trenta
giorni dalla ricezione del sollecito di pagamento 22 settembre 2008, per l
’
appunto ricevuto il giorno successivo. L
’
appellante afferma anzitutto che al
contrario della fattispecie di cui all
’
inc. 12.2007.61 di questa Camera non si sia in presenza di un abuso
di diritto poiché egli ha versato la pigione di agosto 2008 nel termine comminatorio
e quella di settembre 2008 alcuni giorni dopo, ovvero il 27 ottobre 2008.
Tuttavia, il Pretore non ha respinto l
’
istanza di contestazione della disdetta sulla base di un abuso di
diritto da parte del conduttore. Non vi è quindi motivo di esaminare tale
censura.
4.
L
’
appellante, poi, non contesta che la
disdetta sia un atto formatore che esplica i suoi effetti al momento in cui il
destinatario ne viene a conoscenza. Egli ritiene, tuttavia, che dal tenore dell
’
art. 257d CO emerga chiaramente la volontà
del legislatore di permettere la disdetta del contratto di locazione solo una
volta trascorsi i trenta giorni di diffida. L
’
appellante reputa che se così non fosse si aprirebbero degli scenari
"sproporzionati", dato che il locatore potrebbe addirittura
"inviare la disdetta sei giorni prima della disdetta e, se il conduttore
non dovesse ritirarla, per effetto del termine di giacenza secondo i regolamenti
postali, la stessa sarebbe ritenuta come ricevuta il giorno seguente (settimo
giorno) e quindi dopo la scadenza del termine di 30 giorni di cui alla diffida
ex art. 257d CO". Secondo il cpv. 1 dell
’
articolo testé menzionato quando, dopo la consegna della cosa, il
conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie
scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e
avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di
locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di
locazioni d
’
abitazione o
commerciali, di 30 giorni almeno (cpv. 1). Nella sentenza inc. 4C.96/2006 del 4
luglio 2006 (pubb. in: Cahiers du bail 2006 pag. 107) menzionata dal Pretore,
il Tribunale federale, pur non decidendo definitivamente sulla questione, ha
spiegato che appare più convincente l
’
opinione di parte della dottrina secondo la quale per sapere se la
disdetta sia prematura giusta l
’
art. 257d CO determinante è il momento in cui la stessa sia stata
ricevuta dal conduttore. Il Tribunale federale ha spiegato, al riguardo, che la
disdetta è per l
’
appunto un
atto che esplica i suoi effetti con la ricezione da parte del destinatario. In
una precedente sentenza, poi, ha ritenuto prematura la disdetta poiché nella
fattispecie era stata inviata il 9 marzo 2004 e ricevuta il giorno successivo,
ovvero l
’
ultimo giorno del
termine comminatorio (sentenza inc. 4C.124/2005 del 26 luglio 2005, consid.
3.3). Reputando inefficace la disdetta poiché pervenuta al conduttore prima
dello spirare del termine in questione, se ne desume che il Tribunale federale
avrebbe deciso diversamente qualora la disdetta, seppur inviata durante tale
periodo, fosse pervenuta al destinatario dopo la scadenza del termine, come è
appunto il caso in concreto. Alla luce della giurisprudenza testé menzionata la
sentenza pretorile resiste quindi alla critica. Constatata la validità della
disdetta intimata per il 31 gennaio 2009, a giusta ragione il Pretore ha
respinto l’istanza di contestazione della disdetta e ha accolto quella di
sfratto.
5.
L
’
appello dev
’
essere pertanto respinto. La tassa di giustizia e le spese seguono
la soccombenza (art. 148 CPC) e sono di conseguenza a carico dell
’
appellante. Esse sono calcolate sul valore
di causa di fr. 48
'
000.- (pari
a dodici mesi di locazione, ovvero a fr. 4
'
000.- x 12: art. 414 cpv. 3 CPC applicabile per rinvio dell
’
art. 507 cpv. 4 CPC). La locatrice, che ha
presentato delle osservazioni intempestive, non ha invece diritto ad alcuna indennità
ripetibile. Il valore di causa decisivo per un eventuale ricorso in materia
civile al Tribunale federale ammonta a fr. 144
'
000.- (canone di locazione fino alla data in cui sarebbe stato
possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale
federale inc. 4C.418/2005 del 14 marzo 2006).
Per i quali motivi,
richiamati l
’
art. 148 CPC e la TG
pronuncia:              1.
L
’
appello 27
aprile 2009 di AP 1
è respinto.
2.
Gli oneri processuali d
’
appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 1050.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
1100.-
sono posti
a carico dell
’
appellante. Non
si assegnano ripetibili.
3.
Intimazione:
-     ;
-   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Leventina.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).