ti_gerichte · 12.2013.200 · 2014-05-19 · it
Locazione, disdetta straordinaria per mora nel pagamento della pigione, notifica della comminatoria di pagamento

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.05.2014 12.2013.200

Incarto n.
12.2013.200
Lugano
19 maggio 2014
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa inc. n. SE.2013.44 (procedura semplificata,
contestazione della disdetta straordinaria del contratto di locazione) della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 28
giugno 2013 da
AP
1
e
A__________
rappr. dall’  RA 1
contro
AO
1
rappr. dall’  RA 2
con cui gli attori hanno chiesto di dichiarare nulla
la disdetta straordinaria del contratto di locazione di locali commerciali 15
maggio 2013 e, in via subordinata, la protrazione del contratto di locazione
sino al 31 dicembre 2017;
domanda avversata dal convenuto con le osservazioni 29
luglio 2013 (correttamente: risposta) e che il Pretore con sentenza 4 novembre 2013 ha respinto, accertando la validità della disdetta 15 maggio 2013;
appellante l’attore AP 1, che con appello 4 dicembre
2013 chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di accogliere la
petizione, protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con risposta 14 gennaio 2014 propone
di respingere l’appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto 25 ottobre
2007, AP 1 (conduttore) ha preso in locazione da AO 1 (locatore) lo stabile
denominato Albergo __________. La locazione, prevista per una durata
determinata di 5 anni e rinnovabile per ulteriori 5 anni, con un preavviso di
disdetta di 6 mesi alle scadenze di 5 anni e la prima volta per il 31 dicembre
2012 (doc. B), è iniziata il 1° gennaio 2008 per un canone di locazione di fr.
42'000.- annui, da pagare in rate trimestrali anticipate di fr. 10'500.-. Al
locatore veniva inoltre attribuita la facoltà di rivedere il canone di
locazione dopo i primi 5 anni e di aumentarlo al massimo del 20%, con preavviso
di 8 mesi (doc. B). Il recapito del conduttore figurante nel contratto di
locazione era in __________. L’8 agosto 2009 le parti contrattuali hanno
sottoscritto un’aggiunta al contratto di locazione, con la quale il locatore ha
autorizzato la sublocazione alla società A__________ (doc. C), costituita l’8
maggio 2009 dal conduttore. AP 1 è divenuto amministratore unico della società
il 21 settembre 2009 e a quel momento, secondo l’estratto del Registro di
Commercio, risultava domiciliato a B__________ (doc. D). L’11 febbraio 2011 AP
1 e AO 1 hanno sottoscritto un’ulteriore aggiunta al contratto. Il 14 novembre
2011 il conduttore e la società subconduttrice hanno presentato istanza
all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ per
contestare una disdetta del 14 ottobre 2011 con effetto al 30 aprile 2012 (inc.
n. 137/11, doc. 2). La procedura è stata stralciata dai ruoli in seguito al
ritiro della disdetta da parte del locatore all’udienza dell’8 novembre 2012.
B.
L’8 aprile 2013 il locatore
ha spedito per lettera raccomandata due diffide di pagamento con comminatoria
di disdetta giusta l’art. 257d CO, una al conduttore, l’altra alla
subconduttrice (doc. G e H), indicando come recapito, rispettivamente, “AP 1,
Albergo __________” e “A__________”. Dalle ricevute postali risulta che gli
scritti erano destinati a “AP 1, __________” ed a “A__________”. Il locatore ha
in seguito notificato il 15 maggio 2013, mediante l’apposito modulo ufficiale,
la disdetta straordinaria del contratto di locazione per la scadenza del 30
giugno 2013 sia al conduttore sia alla subconduttrice (doc. F).
C.
Con petizione 28 giugno 2013
AP 1 e A__________ hanno chiesto al Pretore della giurisdizione di
Locarno-Campagna di dichiarare nulla la disdetta straordinaria 15 maggio 2013
e, in via subordinata, di concedere loro la protrazione del contratto di
locazione fino al termine previsto dal contratto, ossia il 31 dicembre 2017.
Con osservazioni (correttamente: risposta) 29 luglio 2013, il convenuto si è
opposto alla petizione chiedendone l’integrale respingimento. Esperita
l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nelle
conclusioni scritte 27 settembre rispettivamente 30 settembre 2013 le parti
hanno sostanzialmente ribadito le loro contrapposte tesi.
D.
Statuendo il 4 novembre
2013, il Pretore ha dichiarato priva d’oggetto la petizione presentata da A__________
e ha respinto quella presentata da AP 1, ponendo a carico di quest’ultimo la
tassa di giustizia di fr. 2’000.- e le spese, con l’obbligo di versare al
convenuto fr. 15'000.- per ripetibili.
E
.  Contro la citata decisione
l’attore è insorto con appello 4 dicembre 2013, chiedendone la riforma nel
senso di accogliere la petizione e dichiarare nulla la disdetta contestata, di
porre la tassa di giustizia di fr. 2'000.- e le spese di fr. 160.- a carico del
convenuto, il quale sarebbe inoltre tenuto a rifondere all’attore fr. 15’000.-
per ripetibili, il tutto con protesta di tassa, spese e ripetibili di appello.
Nella risposta 14 gennaio 2014 il convenuto propone invece di respingere
l’appello, pure con protesta di tassa, spese e ripetibili. Delle argomentazioni
delle parti si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;
RS 272). Avviata con petizione 28 giugno 2013, la presente procedura è quindi
interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione della
disdetta del contratto di locazione di locali commerciali, la procedura
semplificata senza riguardo al valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC).
2.
Secondo gli art. 311 seg.
CPC il termine per appellare e per rispondere è di trenta giorni. L’appello 4 dicembre
2013 e la risposta 14 gennaio 2014 (per effetto delle ferie giudiziarie dal 18
dicembre al 2 gennaio incluso, art. 145 cpv. 1 lett. c CPC) sono tempestivi. La
Camera può dunque entrare nel merito dell’appello.
3.
Nella fattispecie, il
Pretore ha accertato che il locatore aveva spedito l’8 aprile 2013 due diffide
di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d
CO, una al conduttore e una alla subconduttrice (doc. G, H). La lettera
destinata al conduttore, secondo gli accertamenti del Pretore, è stata
recapitata allo sportello postale di __________ (doc. L) il 9 aprile 2013 ed è
stata consegnata quel giorno a una dipendente della subconduttrice, che aveva
ritirato sia la raccomandata destinata alla sua datrice di lavoro, sia quella
destinata al conduttore personalmente. Il primo giudice ha rilevato che la
comminatoria di pagamento era stata inviata al conduttore all’indirizzo “AP 1, __________”
e non al recapito indicato sul contratto di locazione e figurante nell’estratto
del Registro di Commercio della subconduttrice (doc. D). Ha anche accertato che
in una precedente procedura di locazione il conduttore aveva indicato come
proprio recapito “c/o Albergo __________” sia nell’istanza 14 novembre 2011,
sia all’udienza dell’8 novembre 2012 (doc. 2). Costatato che la raccomandata
era stata ritirata da un’ausiliaria, autorizzata almeno per atti concludenti,
il Pretore ha ritenuto che la diffida di pagamento era entrata nella sfera
d’influenza del conduttore e che pertanto la disdetta straordinaria era da
considerare valida. Infine, ha respinto la domanda di protrazione del contratto
di locazione, esclusa in caso di disdetta straordinaria per mora.
4
.  L’appellante rimprovera al
Pretore un’errata applicazione del diritto per aver ammesso che la diffida di
pagamento era stata validamente notificata al conduttore, quando era accertato
che la raccomandata era stata ritirata da una persona che non aveva alcun
potere di rappresentanza a tal fine e che l’ufficio postale aveva erroneamente
posto l’avviso di ritiro nella casella postale della subconduttrice e aveva
consegnato il plico a una persona non autorizzata. Da qui, prosegue
l’appellante, l’inefficacia della disdetta straordinaria per mora successiva
alla diffida di pagamento. L’appellante rileva ancora che il locatore è
trasceso nell’abuso di diritto, avendo inviato la disdetta straordinaria al
corretto indirizzo, mentre in precedenza aveva inviato la comminatoria di
pagamento a un indirizzo errato, quando era notorio a tutti coloro che
abitavano a __________, come il locatore, che egli abitava a __________ dal 1°
dicembre 2012.
5.
In questa sede si tratta di
determinare se la diffida di pagamento dell’art. 257d CO è stata validamente
notificata al conduttore. Giusta l’art. 257d cpv. 1 CO quando, dopo la consegna
della cosa, il conduttore sia in mora nel pagamento del corrispettivo o delle
spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per iscritto un termine per
il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il
rapporto di locazione sarà disdetto; nel caso di locali d’abitazione o
commerciali, il termine è di 30 giorni almeno. II Tribunale federale ritiene
che per stabilire l’inizio del termine di 30 giorni di cui all’art. 257d cpv. 1
CO, in base al principio della ricezione limitata (cosiddetta “
eingeschränkte
Empfangstheorie
”), quale giorno di ricezione si intende quello in cui il
destinatario riceve effettivamente la comminatoria. Nel caso di un invio per
plico raccomandato sarà pertanto determinante il momento in cui il destinatario
si vede consegnare la missiva, oppure il giorno in cui egli la ritira
all’Ufficio postale, mentre nel caso in cui la stessa non viene ritirata si
presume che è stata notificata l’ultimo dei 7 giorni di giacenza (DTF 119 II
147 consid. 2 con rif.). Un tentativo di notificazione è tuttavia valido solo
se il destinatario doveva aspettarsi con una certa probabilità di ricevere una
comunicazione dalla controparte contrattuale (DTF 119 V 89 consid. 4b pag. 94).
Il locatore può far affidamento
sul recapito che il conduttore ha inserito nel contratto di locazione e, se nel
frattempo quest’ultimo cambia indirizzo, gli incombe l’onere di darne notizia
al locatore (sentenza Camera civile dei reclami del TA, del 12 luglio 2011,
inc. n. 16.2011.35, consid. 4). È inoltre usuale che la corrispondenza relativa
al contratto di locazione sia inviata al conduttore all’indirizzo dell’ente
locato (
Bohnet/Montini
, Droit du
bail éà loyer, Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 32 ad art. 266a CO).
6.
Nella fattispecie risulta
dagli atti che il conduttore ha cambiato più volte il proprio domicilio. Da
quanto traspare dal Registro di Commercio il conduttore si è trasferito in __________,
a __________, perlomeno dal 19 settembre 2011 (doc. D), dove lo ha mantenuto
fino al mese di dicembre 2012, quando è ritornato in Svizzera e si è trasferito
a __________, comune di __________ (deposizione teste R__________, verbale di udienza
6 settembre 2013, pagine 6 e 8). Il 30 ottobre 2013 si è nuovamente trasferito
in Italia. Dal fascicolo processuale risulta che il 14 novembre 2011 il
conduttore e la subconduttrice hanno presentato istanza all’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Minusio per contestare una disdetta
del 14 ottobre 2011 (inc. n. 137/11, doc. 2). Nella citazione all’udienza e nel
verbale d’udienza dell’8 novembre 2012 l’Ufficio di conciliazione ha indicato
quale indirizzo del conduttore: “AP 1
, c/o Albergo __________”
(inc.
137/2011, doc. 2).
6.1
La diffida di pagamento
litigiosa (doc. G) è stata inviata l’8 aprile 2013 all’indirizzo di AP 1 c/o
Albergo __________. Il plico raccomandato destinato al conduttore personalmente
è stato recapitato allo sportello il 9 aprile 2013, mediante consegna a L__________,
dipendente dell’Albergo, previo deposito dell’avviso in casella (formulario
postale “
accertamento del recapito IPLAR,
doc. L). Sentita come
testimone, l’interessata ha confermato di aver ritirato il plico destinato alla
subconduttrice e quello destinato al conduttore personalmente (deposizione
teste L__________, verbale udienza 6 settembre 2013, pag. 2), pur avendo
ricevuto procura per ritirare le raccomandate solo dalla subconduttrice.
L’appellante rimprovera al Pretore di aver considerato la dipendente
dell’albergo alla stregua di una sua rappresentante in assenza di una procura
scritta, requisito indispensabile richiesto dalla Posta per il ritiro delle
raccomandate e sostiene di non poter essere responsabile degli errori commessi
dalla Posta e dalla dipendente dell’albergo, che non gli ha mai consegnato il
plico ritirato per errore. La censura è infondata. Dalla deposizione della
dipendente dell’albergo, infatti, è emerso che la Posta di Contone le aveva
consegnato più volte raccomandate indirizzate personalmente al conduttore, che
essa non apriva e che lasciava in ufficio o presso la ricezione dell’albergo a
sua disposizione (verbale 6 settembre 2013, pag. 2 in fondo). Interrogato dal Pretore, il conduttore ha riferito di aver avuto il recapito presso
l’Albergo __________ quando abitava in Italia e di non aver detto alla Posta di
__________ che il recapito non valeva più dopo il ritorno in Svizzera, negando
di aver dato un ordine di rispedizione a tale ufficio postale (deposizione 6
settembre 2013 pag. 7). La moglie del conduttore, amministratrice unica della subconduttrice
dal 31 ottobre 2012 (doc. 1), ha riferito di non aver mai visto le diffide di
pagamento dell’8 aprile 2013 (doc. G e doc. H), ritirate dalla ricezionista
dell’albergo ma da questa non consegnate e di pensare che il locatore sapeva
del nuovo indirizzo del marito “poiché sanno tutto di tutti a __________”
(deposizione 6 settembre 2013 pag. 5). Essa ha spiegato le modalità in cui la
ricezionista dell’albergo smistava la corrispondenza, mettendo da parte senza
aprirle le buste della corrispondenza personale, che consegnava chiuse
(deposizione R__________, 6 settembre 2013 pag. 6). La Posta, interpellata dal
Pretore, ha confermato che l’indirizzo di AP 1 era a __________ e che non
esisteva un ordine di rispedizione a __________ (richiamo II). L’indirizzo
indicato nella diffida di pagamento, “AP 1, c/o Albergo __________”, era quello
dell’ente commerciale locato ed era noto al locatore dalla precedente procedura
conciliativa in materia di locazione, risalente al novembre 2012. Il
conduttore, amministratore unico della subconduttrice fino al 31 ottobre 2012,
non poteva ignorare che raccomandate destinate a lui personalmente erano state
consegnate alla ricezionista dell’albergo, che le lasciava alla sua attenzione
o in ufficio o alla ricezione. Ciò nonostante egli non ha mai informato
l’ufficio postale di __________ di non accettare tale modalità di consegna né
ha dato altre istruzioni, segnatamente dopo il suo rientro in Svizzera nel
dicembre 2012. La Posta poteva dunque consegnare il 9 aprile 2013 il plico
raccomandato a una persona che poteva ritenere ausiliaria del destinatario, conformemente
a quanto previsto dalle sue Condizioni generali (“Servizi postali”, cifra
2.3.5, sia per clienti privati sia per clienti commerciali), nelle quali è
riservato il diritto di consegnare anche a persone della stessa sede
commerciale del destinatario e finanche ai vicini.
6.2
È indiscusso nella
fattispecie che la ricezionista dell’albergo ha preso in consegna il plico raccomandato
il 9 aprile 2013 e si può quindi ritenere l’avvenuta e valida notifica a quella
data della diffida di pagamento al destinatario, che ne ha preso conoscenza (
Bohnet/Montini
, op. cit., n. 7 e 8 ad
art. 266a CO) e ha assunto il rischio insito nella mancata comunicazione da
parte dell’ausiliaria che ha ritirato l’invio. Il conduttore doveva attendersi
di ricevere comunicazioni relative al rapporto di locazione, già solo per il
fatto di essere in ritardo nel pagamento della pigione, avendo pagato il canone
di locazione aprile-giugno 2013 il 23 maggio 2013 (petizione pag. 5), mentre
contrattualmente avrebbe dovuto corrisponderlo anticipatamente entro il 1°
aprile 2013 (doc. B, clausola n. 5). La conclusione del Pretore regge dunque
alla critica.
7.
Solo in questa sede il
conduttore si prevale dell’abuso di diritto in cui sarebbe trasceso il
locatore, per avere inviato la diffida di pagamento all’indirizzo dell’albergo
invece che a quello privato, dove ha inviato la disdetta straordinaria il 15
maggio 2013 (doc. F). A detta del conduttore, infatti, il suo indirizzo era
notorio per gli abitanti di __________, e quindi anche per il locatore. A
prescindere dalla dubbia ricevibilità della critica (art. 317 CPC), la stessa è
da considerare infondata. Come si è detto in precedenza, l’indirizzo del
conduttore presso l’ente commerciale locato corrispondeva a quello da lui indicato
in occasione della precedente procedura conciliativa del novembre 2012 (inc. I
richiamato, inc. 137/2011). Non risulta dagli atti che il conduttore abbia
informato il locatore della modifica di indirizzo dopo il suo rientro in
Svizzera nel dicembre 2012. Né è da considerare notorio il fatto che “sanno
tutto di tutti a __________” come riferito dalla moglie dell’appellante
(deposizione 6 settembre 2013 pag. 5), esprimendo una sua personale opinione. A
questa Camera tale circostanza non è, infatti, notoria, né vi è stata
istruttoria su questo punto, interrogando altri abitanti del Comune. La
disdetta straordinaria per mora del 15 maggio 2013 è dunque valida, poggiando
su una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta validamente notificata
al conduttore nel rispetto dell’art. 257d CO.
8.
Ne deriva che l’appello,
infondato, va respinto e la decisione impugnata confermata (art. 318 cpv. 1
lett. a CPC). Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e in
questa sede sono determinate su di un valore litigioso in appello di fr.
226'800.- (54 mesi x fr. 4'200.- al mese) come emerge dal calcolo indicato dal
Pretore. La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli
art. 2, 7, 8 e 13 LTG (procedura semplificata, causa di locazione con valore
superiore a fr. 30'000.-) e l’indennità ripetibile è stata calcolata seguendo i
criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di
patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili (Rtar), tenendo in considerazione anche la stringatezza della
risposta all’appello.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili
decide:
1.
L’appello 4 dicembre 2013 di
AP 1
è respinto
e la decisione 4 novembre 2013 inc. SE.2013.44 del
Pretore della Giurisdizione di Locarno-Campagna è confermata.
2.
Le spese
processuali
di appello in complessivi fr. 2'000.- sono posti a carico di AP 1, il quale
rifonderà a AO 1 fr. 3'000.- per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                      Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso
è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso
in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario
in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare
una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).