ti_gerichte · 12.2010.8 · 2010-08-30 · it
Compravendita immobiliare - responsabilità del notaio per mancato pagamento della TUI - patto di esclusione della responsabilità

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.08.2010 12.2010.8

Incarto n.
12.2010.8
Lugano
30 agosto
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2007.176
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 14
marzo 2007 da
AP 1
RA 1
contro
AO 1
con la quale l’attore ha chiesto la condanna del
convenuto al pagamento di fr. 12'163.20 oltre interessi al 5% dal 1° ottobre
2006, domande avversate dal convenuto e che il Pretore ha respinto con sentenza
21 dicembre 2009, condannando l'attore a pagare la tassa di giustizia (fr.
800.–) e le spese, come pure a rifondere al convenuto l'importo di fr. 1'300.–
a titolo di ripetibili;
appellante l'attore che con atto di appello 14 gennaio
2010 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la
petizione, protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con osservazioni 22 febbraio 2010,
postula la reiezione del gravame e la conferma della decisione impugnata, con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto
in fatto:
A.
Con atto pubblico rogato il 13 settembre
2001, AP 1 ha acquistato da __________ V__________ la quota PPP n. __________ del fondo base particella n. __________ RFD di __________, quota di
comproprietà di 165/1000 con diritto esclusivo sull'appartamento n. 10, per un
prezzo di fr. 530'000.– (doc. A). Il 1° settembre 2006 l'Ufficio circondariale di tassazione di __________ ha intimato al venditore e all'acquirente il
conteggio dell'imposta sugli utili immobiliari (TUI), relativa alla menzionata
comprevendita, per un importo di fr. 10'959.50 (doc. D), garantito da ipoteca
legale, importo al quale il citato Ufficio ha poi aggiunto il 28 settembre 2006
gli interessi di mora, cifrandolo definitivamente in fr. 12'163.20 (doc. E). AP
1 ha poi provveduto a pagare l'importo in questione il 14 marzo 2007 (doc. N),
dando seguito ad un sollecito dell'Ufficio esecuzione e condoni (doc. I).
B.
Con
petizione 14 marzo 2007, AP 1 si è rivolto alla Pretura per chiedere la
condanna del notaio AO 1 al pagamento di fr. 12'163.20 oltre interessi a titolo
di risarcimento. L'attore ha sostenuto che il mancato pagamento della TUI da
parte del venditore __________ V__________, con conseguente imposizione a suo
carico a causa dell'ipoteca legale, era da addebitare a negligenza del notaio AO
1 Questi aveva, a suo dire, disatteso l'obbligo di informare l'acquirente in
relazione alle conseguenze e ai rischi in caso di mancato pagamento della TUI
da parte del venditore. Il notaio aveva inoltre, sempre secondo l'attore,
contravvenuto “all'obbligazione di verifica di scoperti d'imposte in relazione
con l'immobile”, che gli era imposta dalla clausola n. 2 del rogito, versando o
lasciando versare al venditore due
tranches
del prezzo della
compravendita di fr. 10'000.– cadauna. Il notaio sarebbe pertanto tenuto a
rifondergli l'importo da lui versato all'erario cantonale. Con risposta 6
luglio 2007, il notaio AO 1 ha contestato ogni responsabilità postulando la
reiezione della petizione. Nella replica e nella duplica le parti hanno
confermato le rispettive posizioni. Esperita l'istruttoria le parti si sono
confermate nei rispettivi allegati conclusivi.
C.
Con
sentenza
21 dicembre 2009, il Pretore ha respinto integralmente la
petizione condannando
l'attore a pagare la tassa di
giustizia (fr. 800.–) e le spese, come pure a rifondere al convenuto l'importo
di fr. 1'300.– a titolo di ripetibili. Il primo giudice ha ritenuto che il
notaio non ha violato il suo obbligo di informazione delle parti in relazione
all'imposta sull'utile immobiliare (TUI) e la relativa ipoteca legale,
evidenziando che il rogito menzionava gli art. 127, 252 e 254 LT e l'art. 183
LAC e faceva esplicito riferimento all'informazione data – conformemente agli
articoli citati – sull'esistenza dell'ipoteca legale a garanzia del pagamento
della TUI. Il primo giudice ha poi accertato che – diversamente da quanto
sostenuto dal convenuto – conformemente alla clausola n. 2 del rogito,
l'obbligo di verifica del notaio si estendeva anche alla TUI. Secondo il primo
giudice, il notaio, quanto meno versando al venditore la prima
tranche
di fr. 10'000.–, allorquando questi non aveva ancora pagato la TUI, non ha
ossequiato l'obbligo di verifica, con la conseguenza di essere, in linea di
principio, tenuto a rispondere. Il Pretore ha comunque per finire ritenuto che
nell'ambito di un accordo intervenuto tra le parti nel 2004 – a seguito di uno
scambio di corrispondenza tra l'avv. __________ M__________ (in rappresentanza
di quattro comproprietari dell'immobile condominiale di cui al mappale n. __________
RFD di __________, tra i quali l'attore) e il convenuto – AP 1
aveva rinunciato alla richiesta che ora avanza in causa. Di
conseguenza ha respinto la petizione.
D.    AP
1
è insorto contro la sentenza di prima sede con appello 14 gennaio 2010,
con il quale chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere
integralmente la petizione, con protesta di spese, tassa di giustizia e
ripetibili di entrambe le sedi. Nelle proprie osservazioni l'appellato propone
la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili.
e considerato
in diritto:
1.
La regolarità dell'informazione data
dal notaio in merito alla TUI non è più oggetto di contestazione.
L'appellato, con riferimento agli art. 183 LAC e 124 LT, sostiene che
le parti avrebbero distinto le imposte sulla sostanza e sul reddito da quella
dovuta “per la differenza tra il valore di alienazione ed il valore di
investimento sull'oggetto della compravendita”, in altri termini la TUI. Secondo l'appellato, dopo discussioni, le parti, inserendo la clausola n. 2 del rogito,
avrebbero inteso garantire solo le prime. La sua tesi sarebbe avvalorata dalle
dichiarazioni rese dal teste __________ M__________, come pure dalle
circostanze che dei due versamenti di fr. 10'000.– previsti, solo uno venne
accreditato come da contratto direttamente dal notaio, mentre l'altro per
accordi diretti tra le parti fu versato sul conto di costruzione e che al
capitolo TUI del rogito non si fa accenno ai predetti importi. A torto. Il
fatto che la clausola relativa alle informazioni date per la TUI non faccia
riferimento agli importi in oggetto non è di rilievo. Se, come sostenuto dal
teste arch. __________ M__________, la garanzia fosse stata limitata solo al
pagamento delle “vecchie imposte”, il rogito avrebbe dovuto menzionarlo
esplicitamente. Il primo giudice ha dunque rettamente ritenuto che la locuzione
“imposte in relazione con l'immobile venduto” di cui al punto 2 del rogito non
poteva che essere intesa se non nel senso più generale e quindi comprensiva
della TUI. Certo, poi l'acquirente – pur essendo informato dei rischi ai quali
andava incontro in caso di mancato pagamento della TUI da parte del venditore –
ha accettato di versare la seconda
tranche
di fr. 10'000.– direttamente
sul conto di costruzione. Ciò non annulla tuttavia la responsabilità del
notaio, rendendola semmai – come si dirà in seguito (sotto, consid. 2.2) – più
lieve e comunque limitata alla prima
tranche
che era stata versata in
sue mani. Non ha dunque sbagliato il primo giudice nel ritenere in linea di
principio data una responsabilità del notaio in relazione al versamento di
detta
tranche
del prezzo.
2.
Il Pretore ha comunque per finire ritenuto che nell'ambito di un
accordo intervenuto tra le parti nel 2004, AP 1
aveva
rinunciato a far valere richieste di risarcimento. Il primo giudice ha fatto a
tal proposito riferimento allo scambio di corrispondenza
tra l'avv. __________ M__________ (in rappresentanza di quattro
comproprietari dell'immobile condominiale di cui al mappale n. __________ RFD
di __________, tra i quali l'attore) e il convenuto di cui ai doc. 3.2 e 3.3.
Secondo il Pretore, con lettera 21 agosto 2004 (doc. 3.2) l'avv. __________ M__________,
a nome di quattro comproprietari tra i quali anche l'attore, aveva comunicato
al convenuto che i suoi patrocinati erano disposti ad assumere a loro carico
l'eventuale parte della sua nota professionale rimasta impagata, ma “in ragione
soltanto dei loro specifici millesimi nel Condominio al __________”. Nello
scritto in oggetto l'avv. __________ M__________, a detta del primo giudice,
aveva precisato che i quattro condomini gli avevano conferito il mandato “per
affrontare i problemi emersi nella loro comproprietà”, con particolare
riferimento al fatto che “nei rogiti di compravendita e nell'aggiornamento
della PPP” non erano “state previste garanzie per il pagamento dell'imposta
sull'utile immobiliare e per le spese/competenze notarili, con dunque la
conseguenza che i comproprietari” erano “chiamati a rispondere per entrambe le
voci”, come pure che gli stessi comproprietari rimproveravano al notaio “di non
aver assunto precauzioni a fronte di una situazione che doveva essere già
nota”. Il primo giudice ha poi evidenziato che, in quello stesso scritto,
l'avv. __________ M__________ concludeva pregando il convenuto di esaminare la
proposta di pagamento – formulata nella lettera – che avrebbe permesso “di
liquidare qualunque lamentela dei citati condomini”. Il Pretore ha ancora
rilevato che, avendo il convenuto accettato questa proposta con lettera 13 settembre
2004 (doc. 3.3), tra i quattro comproprietari rappresentati dall'avv. __________
M__________, compreso l'attore, e il convenuto si era perfezionato un accordo
che contemplava da parte dei primi la rinuncia a ogni pretesa risarcitoria nei
confronti del secondo a dipendenza della rogazione degli atti di compravendita
delle quote di PPP del “Condominio al __________” di __________. Secondo il
Pretore, in buona fede, il contenuto del citato scritto dell'avv. __________ M__________
non poteva essere inteso diversamente. Pur dando atto che l'avv. __________ M__________,
sentito come teste, aveva dato un'interpretazione diversa della proposta fatta
in quella lettera, il primo giudice ha rilevato che, tuttavia, secondo la
teoria dell'affidamento (art. 2 CC), ciò che era rilevante non era tanto
l'intenzione (intima) del mittente, bensì la comprensione che ne poteva avere
legittimamente il destinatario in buona fede, sulla base di una corretta
interpretazione dell'intero contenuto della comunicazione a lui indirizzata.
2.1.
L'appellante si aggrava sostenendo che lo scritto 21 agosto 2004
dell'avv. __________ M__________ faceva seguito ad una precedente lettera 18
maggio 2004 del notaio AO 1. Entrambe le lettere si riferivano, a suo dire,
unicamente alla parcella notarile 12 luglio 2002 del notaio AO 1 relativa
all'aggiornamento della PPP (doc. Q) e quindi l'accordo portava solo sul
pagamento della stessa e non sui crediti TUI dello Stato. A torto. Certo, lo
scritto 18 maggio 2004 del notaio AO 1 (doc. 3.1) menzionava unicamente il
rogito 5 giugno 2002 di aggiornamento della PPP e, con riferimento all'art. 117
LN, reclamava ai condomini, tra i quali l'attore, il pagamento di onorari e
spese notarili – oggetto della parcella notarile 12 luglio 2004 – che __________
V__________ non aveva provveduto a pagare, nonostante l'impegno assunto. L'avv.
__________ M__________, nella sua risposta 21 agosto 2004 ha tuttavia allargato il discorso ai “rogiti di compravendita”, alle mancate garanzie per il
pagamento della TUI, come pure ai rimproveri mossi dagli stessi comproprietari
per “non aver assunto precauzioni a fronte di una situazione che doveva già
essere nota”, formulando una proposta che avrebbe permesso “di liquidare
qualunque lamentela dei citati condomini”. Il notaio __________ AO 1 ha risposto il 13 settembre 2004 (doc. 3.3) con riferimento “alle problematiche sollevate”
dall'avv. __________ M__________ nella sua lettera, dichiarando di accettare la proposta. Non risulta che l'avv. __________ M__________ abbia ulteriormente scritto al notaio
precisando il suo dire e limitando l'accordo “alle sole modalità di pagamento
della nota professionale 12 luglio 2004 del notaio AO 1” e “all'esclusione della solidarietà debitoria per il pagamento della stessa nota professionale”.
Il Pretore ha dunque rettamente interpretato l'accordo con riferimento alla
teoria dell'affidamento (art. 2 CC) e ritenuto che esso portava sulla
liquidazione sia della parcella notarile in questione che di qualunque
lamentela dei comproprietari, quindi anche quella relativa alla TUI. Le
argomentazioni d'appello cadono dunque nel vuoto.
2.2
L'appellante
sostiene anche di aver avuto conoscenza del mancato pagamento della TUI da
parte del venditore e del conteggio per la quantificazione dell'ipoteca legale
da parte dell'Ufficio cantonale di esazione dopo il 1° settembre 2006, ovvero
oltre due anni dopo la proposta dell'avv. __________ M__________. Quindi
l'accordo, a suo dire, “non poteva comportare e non ha comportato una presunta
rinuncia a futuri diritti dell'appellante”, per “ipotetiche pretese future,
eventuali e non ancora conosciute né nel principio né soprattutto nell'entità”
(appello, pag. 4 verso il basso). Un simile accordo sarebbe stato anche “impensabile
ed inammissibile ex art. 27 CO” (appello, pag. 4 verso il basso). A torto.
L'accordo
in esame é, a ben vedere, un patto di esclusione della responsabilità (
Tercier/Favre
, Les contrats spéciaux,
Ginevra-Friborgo 2009, n. 8122 pag. 1228:
Thévenoz
,
in Commentaire Romand, Losanna 2003, n. 5 ad art. 100 CO), valido a tutti gli
effetti. Valutando le circostanze (cfr.
Thévenoz,
op. cit., n. 15 ad art. 100 CO), si può infatti ritenere che non siamo
in presenza – né l'appellante lo sostiene – di una responsabilità del notaio
dipendente da dolo o da colpa grave, che comporterebbe la nullità del patto a
norma dell'art. 100 cpv. 1 CO. L'onere assunto dal convenuto di trattenere i
complessivi fr. 20'000.–, versati in due
tranches
di fr. 10'000.–
ciascuna sul suo conto notarile e di riversarli al venditore dopo verifica che
non vi fossero scoperti di imposte che potessero vincolare l'immobile, non
rientrava nell'attività ministeriale del notaio, quanto piuttosto nella
funzione fiduciaria pattuita contrattualmente. Le parti all'atto, poi, non
sembravano essersi, esse medesime, preoccupate più di tanto della garanzia,
tant'è che venditore e acquirente si erano accordati di non versare una delle
due
tranches
sul conto del notaio, ma di farla pervenire sul conto di
costruzione. Non si può poi escludere che, aldilà della effettiva formulazione
della pattuizione contrattuale vincolante il notaio, vi sia stato un malinteso
sull'estensione dell'obbligo di verifica da parte di quest'ultimo, che anche il
teste arch. __________ M__________ – presente alla rogazione dell'atto – aveva
inteso come limitato a “vecchie tasse, cantonali o comunali, in relazione con
l'immobile” (act. VIII, pag. 2 verso l'alto). Non è poi dato sapere quale
rilevanza possa avere nella fattispecie in esame la normativa sull'errore per
inesatta trasmissione da parte di un messo (art. 27 CO), argomentazione per
altro irricevibile in quanto fatta valere irritualmente solo in appello (art.
321 cpv. 1 lett. b CPC). Il gravame si rivela pertanto nuovamente infondato.
3.
L'appellante
si aggrava infine contro la decisione del Pretore di accordare ripetibili al
convenuto, avvocato e notaio che dispone di conoscenze giuridiche proprie. A
torto. Contrariamente alla sua prassi anteriore, alla quale sembra far
riferimento l'appellante, il Tribunale federale ammette ora che l'avvocato che
vince una causa propria, nella quale si difende da solo, ha diritto a
ripetibili (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App., m. 61 ad art. 150 CPC). Del resto, è innegabile che il convenuto
ha dovuto sopportare l'incomodo di perdita di tempo e spese, al cospetto di una
pretesa di controparte per un importo non privo di rilievo dal profilo
finanziario. Per il medesimo motivo, visto l'esito del gravame, si giustifica
di concedere all'appellato anche ripetibili di seconda sede.
4.
L'appello
deve dunque essere respinto e la sentenza di prima sede confermata. Tasse,
spese e ripetibili di seconda sede – calcolate su un valore litigioso di fr.
12'163.20 seguono l'integrale soccombenza dell'appellante.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
14 gennaio 2010 di AP 1 è
respinto
.
2.
Gli
oneri processuali di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.      500.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
550.-
anticipati
dall'appellante, sono posti a suo carico. AP 1 rifonderà inoltre all'appellato
complessivi fr. 500.– a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di
diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;
per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La
parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con
un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).