ti_gerichte · 12.2009.130 · 2010-12-20 · it
Contratto di mediazione, pagamento della mercede, nesso causale tra attività del mediatore e compravendita, clausola contrattuale per mediazione di indicazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.12.2010 12.2009.130

Incarto n.
12.2009.130
Lugano
20 dicembre
2010
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Pellegrini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2007.157
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 29
novembre 2007 da
AO 1
rappr. dall’ RA
1
contro
AP 1
rappr. dall’ RA
2
chiedente
la condanna del convenuto al pagamento di fr. 17'216.- oltre interessi al 5%
dal 11 luglio 2007, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione
interposta al PE n. __________ dell’Ufficio esecuzioni H__________ (recapito
postale: __________) di data 1° ottobre 2007 per fr. 17'216.- oltre interessi
al 5% dal giorno 11 luglio 2007 e fr. 100.- di spese esecutive;
domanda
avversata dalla controparte e che il Pretore ha accolto con sentenza 4 giugno
2009;
appellante
il convenuto che con atto d’appello 25 giugno 2009 chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione,
protestando spese e ripetibili di entrambi le sedi;
mentre
l’attrice con osservazioni del 31 luglio 2009 chiede la reiezione del gravame
con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
AP 1 ha sottoscritto nel 2005 un mandato esclusivo di mediazione,
incaricando AO 1, fiduciaria immobiliare con sede a __________, della vendita
di un appartamento nel Comune di __________ (fondo base part. n. __________ RFD
__________, foglio PPP n.__________, quota di 56.500/1000 con diritto esclusivo
sull’appartamento n. 2) del quale era comproprietario con B__________. Il
contratto scadeva il 31 dicembre 2006 e
prevedeva un
prezzo di vendita indicativo di fr. 395'000.- e una provvigione per la
mediatrice del 4% sul prezzo di vendita. La medesima mercede era dovuta anche
qualora entro un periodo di due anni dalla scadenza del contratto di mediazione
l’immobile fosse stato venduto ad un acquirente da lei indicato durante la
durata del contratto (doc. E, clausola n. 2).
Inoltre, il contratto specificava che se l’immobile durante la
durata del contratto fosse stato venduto a un acquirente non procurato dalla
mediatrice a quest’ultima sarebbe stata comunque versata la metà della
provvigione pattuita (doc. E, clausola n. 2 cpv. 2). Il contratto contemplava
infine una clausola riguardante la disdetta anticipata: se il contratto avesse
dovuto essere disdetto durante la durata stipulata il mandante avrebbe dovuto versare
un’indennità del 1% del prezzo di vendita concordato, oltre all’indennizzo di
ulteriori spese fatturate separatamente (doc. E, clausola n. 4 cpv. 2).
B.
AO 1 ha allestito un prospetto di vendita (doc. Z) e ha inserito l’offerta nella propria pagina internet
dove è stata vista da R__________. Costei ha visitato l’appartamento con il
marito alla presenza di AP 1 e di Mo__________, dipendente della fiduciaria.
Con scritto del 3 agosto 2006 AP 1 e B__________
hanno disdetto il contratto di mediazione, lamentandosi del fatto che non
sarebbero stati presentati loro seri interessati all’acquisto. Difatti, pur
riconoscendo che i coniugi W__________ avevano visitato l’appartamento, li ritenevano
poco interessati. A loro dire la mediatrice non si sarebbe adoperata in maniera
efficiente ed attiva al fine della conclusione della compravendita (doc. Q). Con
lettera del 4 agosto 2006 la società immobiliare ha pertanto restituito loro le
chiavi dell’immobile, dando atto di avere ricevuto la disdetta anticipata (doc.
P). Con contratto del 18 giugno 2007 (doc. 1) ed atto aggiuntivo del 17 giugno
2007 (doc. rich. I) AP 1 e B__________ hanno venduto l’appartamento ai coniugi
W__________ al prezzo di fr. 400'000.-. Venuta a conoscenza della
compravendita, AO 1 ha emesso a carico di __________ e di B__________ il 2
luglio 2007 una fattura di fr. 17'216.-, IVA inclusa, corrispondente al 4% di
fr. 400'000.- sulla base della clausola n. 2 del contratto di mediazione e ne
ha chiesto il pagamento entro il 10 luglio 2007 (doc. D).
C.
Non
avvenendo il pagamento e di fronte alle contestazioni di AP 1, con petizione 29
novembre 2007 AO 1 lo ha convenuto dinanzi alla Pretura di Locarno-Campagna e
ne ha chiesto la condanna al pagamento di fr. 17'216.- oltre accessori con il
rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al precetto esecutivo notificato
dall’Ufficio esecuzioni di __________ il 1° ottobre 2007. Nella sua risposta il
convenuto si è opposto alla domanda. In particolare, egli ha sostenuto che il
contratto di mediazione non sarebbe stato valido poiché concluso solo da lui e
non anche dalla comproprietaria e che la vendita non sarebbe riconducibile
all’intervento dell’attrice, ma all’intervento di un’altra mediatrice. Con gli
allegati di replica e duplica così come in sede di conclusioni le parti hanno
confermato le rispettive domande di giudizio.
D.
Statuendo
il 4 giugno 2009, il Pretore di Locarno-Campagna in accoglimento della
petizione ha condannato il convenuto a pagare all’attrice fr. 17'216.- oltre
interessi e ha respinto la richiesta relativa al rigetto dell’opposizione al
precetto esecutivo per incompetenza territoriale. La tassa di giustizia di fr. 1'200.-
e le spese sono state poste a carico del convenuto, tenuto inoltre a rifondere
all’attrice fr. 3'000.- per ripetibili.
E.
Il
convenuto è insorto contro il giudizio pretorile con atto d’appello 25 giugno
2009, nel quale ha postulato la riforma della sentenza nel senso di respingere
la petizione, con protesta di spese e ripetibili.
Con
osservazioni 31 luglio 2009 l’attrice ha chiesto che l’appello venga respinto e
la decisione confermata con protesta di tasse, spese e ripetibili.
e
considerato
in diritto:
1.
Il
Pretore ha dapprima appurato che il contratto di mediazione è stato validamente
stipulato in forma scritta fra l’attrice e i due comproprietari
dell’appartamento messo in vendita, ritenendo sulla base degli atti che B__________
era validamente rappresentata da AP 1. Il primo giudice ha in seguito
accertato l’esistenza del nesso di causalità
psicologico tra la compravendita e l’attività della mediatrice. In particolare,
sulla base della dottrina e giurisprudenza in materia, ha ritenuto valida e vincolante
per le parti la clausola inserita nel contratto di mediazione secondo cui la
mediatrice avrebbe avuto diritto alla provvigione piena qualora nei due anni
successivi alla scadenza o alla disdetta del contratto l’immobile fosse stato
venduto a persone da lei indicate nel corso della durata del contratto stesso
(doc. E clausola n. 2 ).
Il Pretore ha poi esaminato in
concreto l’esistenza del nesso causale psicologico fra la compravendita e
l’intervento dell’attrice, giungendo alla conclusione che l’attività svolta da
quest’ultima era stata causale per l’acquisto, poiché gli acquirenti avevano
deciso di comperare l’immobile dopo aver visto l’offerta sulla pagina internet
dell’attrice e aver visitato l’oggetto, tanto più che nulla risulta provato
circa il possibile influsso avuto dalla nuova mediatrice.
2.
L’appellante
sostiene che il Pretore avrebbe
erroneamente ritenuto
che la comproprietaria B__________ era stata validamente rappresentata dal convenuto.
A suo dire difetterebbe la maggioranza prevista dall’art. 647b CO e il
contratto sarebbe pertanto da considerare nullo e non vincolante. L’appellata
non avrebbe provato l’esistenza di una procura o in altro modo l’incarico
all’appellante da parte di B__________ per la sottoscrizione del contratto di
mediazione. L’argomento del giudice di prime cure secondo il quale l’appellante
avrebbe validamente rappresentato l’altra comproprietaria sarebbe pertanto
infondato e manifestamente lesivo delle disposizioni di legge applicabili in
materia di comproprietà così come del principio dell’onere della prova ai sensi
dell’art. 8 CC. Il convenuto contesta la tesi pretorile e sostiene che la
comproprietaria avrebbe firmato la disdetta del contratto di mediazione solo a
titolo cautelativo, senza ratificare il contratto medesimo. Ne discende che la
conclusione alla quale è giunto il Pretore è inaccettabile. Inoltre, la
mediatrice non potrebbe pretendere alcunché, in primo luogo perché il contratto
di mediazione, oltre a essere nullo, sarebbe stato disdetto con effetto immediato
il 3 agosto 2006 e poi poiché la compravendita non sarebbe riconducibile alla
sua attività.
A dire dell’appellante, l’attrice anzi avrebbe
fatto desistere i potenziali acquirenti, i quali avrebbero poi concluso la
compravendita solo grazie all’intervento di un’altra mediatrice nel giugno 2007.
Il fatto che in un primo momento gli acquirenti erano venuti a conoscenza della
messa in vendita dell’appartamento grazie all’attività dell’appellata, in
particolare perché lo avrebbero notato sul suo sito internet, non dimostrerebbe
quindi l’esistenza di un nesso causale psicologico tra la compravendita e
l’intervento dell’appellata. Il contratto di compravendita, prosegue il
convenuto, è stato concluso su iniziativa degli acquirenti, che un anno dopo
aver visitato l’appartamento hanno deciso di acquistarlo, grazie all’intervento
della nuova mediatrice, incaricata dai comproprietari dopo la disdetta del
contratto con l’appellata. La compravendita è quindi stata conclusa senza
l’intervento dell’attrice, che non può pertanto far valere alcuna pretesa.
3.
Secondo
l’art. 413 CO la provvigione è dovuta unicamente in presenza di due condizioni:
la conclusione del negozio principale tra il mandante e un terzo, nonché il
nesso causale tra detta conclusione e l’attività del mediatore. Quanto al
secondo requisito, la dottrina parla di “
psychologischer Kausalzusammenhang”
,
per distinguerlo dal concetto comunemente utilizzato nell’ambito della
responsabilità da atto illecito. Il procedimento attraverso il quale il singolo
viene determinato a compiere un’azione è un fatto puramente soggettivo. Esso
non può pertanto essere appurato attraverso “il corso naturale delle cose” e le
“esperienze di vita” (
Schweiger
,
Der Mäklerlohn, Zurigo 1986, p. 85:
Ammann
,
Basler Kommentar OR I, art. 413 nn. 4 ss.;
Guhl/Schnyder
,
Das Schweizerische Obligationenrecht, § 50 n. 20). Affinché ci sia nesso
causale non è necessario che l’attività del mediatore sia stata l’unico motivo
che ha indotto il terzo a contrarre. È sufficiente che l’opera del mandatario
sia stata perlomeno una concausa di natura psicologica (DTF 114 II 359; 76 II
378). Ciò può verificarsi in particolare nel caso in cui vengano incaricati più
mediatori che agiscono indipendentemente l’uno dall’altro. In tal caso,
tuttavia, a ogni mediatore spetterà solo una parte della provvigione
concordata, a seconda dell’intensità del nesso causale che lo riguarda (DTF 100
II 367; 72 II 421;
Guhl
, op. cit.,
§ 50 n. 21). Rimane invece fermo il diritto all’intera provvigione nel caso in
cui il mandante porta a termine delle trattative in modo autonomo, ma sulla
base dei contatti precedentemente instaurati dal mediatore (DTF 72 II 422;
Ammann
, op. cit., art. 413 n. 8). La
prova del nesso causale spetta al mediatore. Per evitare il rischio della mancata
prova, le parti possono inserire nei propri contratti una clausola in base alla
quale la provvigione è dovuta indipendentemente dal nesso causale. In tale
ipotesi il mediatore deve solo dimostrare di essersi attivato (DTF 100 II 361;
Guhl
, op. cit., § 50 n. 21). A ogni
modo, la giurisprudenza del Tribunale Federale riconosce una presunzione in
relazione al nesso di causalità non appena il mandatario abbia posto in essere
delle attività idonee ad influenzare in modo determinante il terzo, e a queste
sia effettivamente seguita la conclusione del negozio finale (DTF 57 II 193 c.
3;
Gautschi
, Berner Kommentar,
Vorbemerkungen artt. 412-418, d;
Schweiger
,
cit., p. 84). A fronte di una simile condotta del mediatore, sarà dunque il
mandante a dover dimostrare che tali attività non sono state una causa ai sensi
dell’art. 413 CO.
4.
Pacifica
la sottoscrizione di un contratto di mediazione fra l’attrice e il convenuto,
quest’ultimo ne contesta la validità per il motivo che l’accordo non è stato firmato
anche dall’altra comproprietaria dell’appartamento, che non era da lui
rappresentata e che non ha ratificato il contratto. Il Pretore, come si è
detto, ha ritenuto dimostrato dagli atti che il convenuto aveva rappresentato
la comproprietaria nel conferire all’attrice il mandato di mediazione. L’attrice
aveva inviato alla comproprietaria l’11 dicembre 2005 il contratto di
mediazione per la sottoscrizione (doc. W) e quest’ultima il 3 agosto 2006 ha disdetto l’accordo (doc. Q). Il tenore della disdetta lascia desumere che mandanti erano
entrambi i comproprietari
(“Bezugnehmend auf den mit Ihnen abgeschlossenen
Verkaufsauftrag,…, haben wir
…”, doc Q). A ben vedere, comunque, il quesito
non è rilevante per il giudizio. A prescindere dal fatto che l’incarico di
trovare acquirenti per la vendita dell’immobile non rientra nella gestione e
nell’amministrazione dell’immobile medesimo, come è il caso per un contratto di
locazione, il contratto di mediazione è comunque stato validamente concluso
almeno con il convenuto qui appellante. Costui non nega, infatti, di aver sottoscritto
il contratto di mediazione (doc. E) e di aver con esso conferito all’attrice
l’incarico di trovare acquirenti per l’appartamento. Ora, un contratto di
mediazione può essere validamente concluso anche da una persona che non sia il
proprietario dell’immobile da vendere (
Gautschi
,
Berner Kommentar, n. 14b pag. 141 ad art. 412 OR). Il convenuto non necessitava
dunque il consenso della comproprietaria per concludere in proprio nome il contratto
di mediazione, e risponde dunque nei confronti dell’attrice, che procede in
causa solo contro di lui, mentre non ha avviato procedure giudiziarie contro la
comproprietaria, che, benché menzionata nel contratto, non lo ha sottoscritto.
Non si può pertanto seriamente negare la validità del contratto (doc. E) sul
quale l’attrice fonda le proprie pretese.
5.
L’appellante
contesta poi l’esistenza di un nesso causale tra l’attività della mediatrice e
la compravendita dell’appartamento. Si tratta quindi di determinare se tra l’attività
svolta dall’attrice e la conclusione del contratto di compravendita si
riscontra un nesso causale psicologico, rispettivamente se, sulla scorta di una
valutazione oggettiva, al momento della conclusione della compravendita
l’attività precedentemente svolta dalla mediatrice era stata ancora di impulso
per la determinazione alla stipulazione del contratto da parte degli acquirenti.
Nella fattispecie il contratto verteva su
una
mediazione di indicazione e di negoziazione. La clausola n. 2 del contratto di
mediazione (doc. E) indica infatti: “Nel caso di una compravendita in seguito
all’indicazione o un intervento diretto o indiretto del mediatore” ,…..(”
Bei
einem Verkauf infolge Nachweis oder einer direkten oder indirekten Intervention
des Beauftragten, anerkennt der Auftraggeber eine Provision von 4% vom Verkaufspreis.
In der Regel ist sie im Moment der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages
geschuldet.”)
. Alla luce del tenore della suddetta clausola contrattuale
sarebbe sufficiente dare la prova necessaria per una mediazione di indicazione
per avere diritto alla mercede intera stabilita dal contratto. Dall’istruttoria
è emerso, infatti, che i potenziali acquirenti si sono interessati
all’appartamento in seguito all’attività dell’attrice. Gli acquirenti __________
e R__________ W__________ hanno riferito nella loro deposizione rogatoriale
(verbali del 9 marzo 2009), di aver visto per la prima volta l’offerta
dell’appartamento in vendita sul sito internet dell’attrice e di aver visitato
i locali con una dipendente di quest’ultima nel maggio 2006. Essi avevano
inviato una dichiarazione d’intenti (doc. F) nella quale avevano modificato
alcuni punti. L’anno dopo, R__________ W__________ ha contattato direttamente
il convenuto per sapere se l’appartamento era stato venduto e in
quell’occasione le proposte degli interessati all’acquisto sono state
accettate, senza che la seconda mediatrice sia mai intervenuta. Dagli atti
risulta quindi che le parti alla compravendita sono entrate in contatto sulla
base dell’indicazione dell’attrice e che hanno perfezionato la compravendita in
seguito ai contatti diretti tra di loro successivi alla disdetta del contratto
di mediazione tra l’attrice e il convenuto. Non si può pertanto negare nella
fattispecie il nesso di causalità psicologico tra l’attività dell’attrice e la
conclusione della compravendita. Per quel che concerne l’attività della seconda
mediatrice, la stessa risulta essere stata incaricata dal convenuto di
allestire il contratto preliminare con gli acquirenti, già designati, di
incassare da loro la somma di fr. 10'000.-, di dare istruzioni al notaio per la
redazione del rogito di compravendita e di consegnare agli acquirenti
l’appartamento dopo la sottoscrizione dell’atto (contratto del 2 giugno 2007,
incarto richiamato II). La seconda mediatrice, contrariamente a quanto afferma
l’appellante, non ha quindi svolto alcuna attività che abbia potuto indurre gli
interessati all’acquisto dell’appartamento. I coniugi W__________, del resto,
avevano già deciso di acquistare ben prima che apparisse in scena, su richiesta
del convenuto, la seconda mediatrice.
6.
Il
contratto di mediazione (doc. E), ancorché disdetto anticipatamente, prevedeva
esplicitamente alla sua clausola n. 2 che la mercede sarebbe stata dovuta integralmente
anche qualora l’appartamento fosse stato venduto, entro due anni, a una persona
interessata presentata dall’attrice. È quel che è avvenuto nella fattispecie,
poiché i coniugi __________ W__________ hanno acquistato l’appartamento il 18
giugno 2007 (doc. R) ed essi erano stati presentati al convenuto dall’attrice
l’anno precedente, prima che il contratto di mediazione fosse disdetto il 3
agosto 2006 (doc. Q). La circostanza è provata, oltre che dalla deposizione
degli acquirenti, dalla disdetta medesima, nella quale i proprietari
dell’immobile hanno rimproverato all’attrice di aver presentato loro persone senza
interesse serio all’acquisto come la famiglia W__________ (“
nebst einer
einzigen unseriösen und für uns zusätzlich mit unnötigem Zeit-und Reiseaufwand
verbundenen Objektbegehung (Familie W__________),
doc. Q, pag. 2). Tanto
basta per concludere che il giudizio del Pretore resiste alle critiche e che
l’appello, infondato, deve essere respinto.
7.
Gli
oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza dell’appellante (art.
148 CPC), che rifonderà all’attrice un’adeguata indennità per ripetibili di
appello.
Per
questi motivi,
richiamati
l’art. 148 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
pronuncia:
1.
L’appello
25 giugno 2009 di AP 1, __________,
è respinto
.
2.
Gli
oneri processuali dell’appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 600.-
b) spese                         fr.
100.-
totale                              fr.
700.-
già
anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere
all’appellata fr. 1'500.- a titolo di ripetibili.
3
.   Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere
pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di  importanza fondamentale o se
una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo
stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115
LTF
.