ti_gerichte · 12.2021.75 · 2021-12-02 · it
Contratto di mediazione - nullità - errore - dolo - decadenza e riduzione della mercede

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.12.2021 12.2021.75

Incarto n.
12.2021.75
Lugano
2 dicembre 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2019.96 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 3 - promossa con istanza (
recte
: petizione) 15 maggio
2019 da
AO
1
rappr. dall’avv.  PA 2
contro
AP
1
rappr. dall’avv.  PA 1
con cui l’attrice ha
chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 105'000.-, somma poi
ridotta con la replica a fr. 100'000.-, oltre interessi al 5% dal 4 ottobre
2017, decorrenza poi procrastinata con le conclusioni al 29 settembre 2018;
domanda avversata dalla
controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore
con decisione 22 aprile 2021 ha parzialmente accolto, condannando il convenuto
al pagamento di fr. 50'000.- oltre interessi al 5% dal 29 settembre 2018;
appellante il convenuto con
appello 18 maggio 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio in
via principale nel senso di respingere la petizione e in via subordinata nel
senso di accoglierla limitatamente a fr. 10'000.-, il tutto protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attrice con
risposta 23 agosto 2021 ha postulato la reiezione del gravame, pure con
protesta di spese e ripetibili;
preso atto della replica
spontanea 26 agosto 2021 del convenuto;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
L’11 luglio 2017 (doc.
B) AP 1 ha conferito a AO 1 un mandato per la vendita immobiliare della
palazzina sita sulla part. n. __________ RFD di __________, impegnandosi tra le
altre cose a corrisponderle, “
a vendita realizzata, su segnalazione o per
intervento diretto o indiretto
” della stessa, una provvigione pari al 5%
dell’importo finale di vendita, ritenuto che la remunerazione sarebbe stata
dovuta “
anche a incarico disdetto, se la proprietà dovesse essere venduta
nei due anni successivi dalla segnalazione
” a clienti da lei procurati.
Il 15 settembre 2017 (doc.
E), dopo che quello stesso giorno AP 1 aveva significato a AO 1 la disdetta del
contratto con effetto immediato (doc. 14), le due parti si sono accordate nei
seguenti termini: il primo ha (nuovamente) disdetto il contratto con effetto
immediato, precisando che “i
motivi di tale decisione sono stati la troppa
convinzione da parte
”
della mandataria
“
che un suo potenziale
cliente andasse direttamente al rogito senza nemmeno ricevere una garanzia o
uno scritto dallo stesso, dopo un’attesa di più di 2 mesi si è ripensato, così
da far perdere i veri clienti interessati
”, e si è esonerato “
da ogni obbligo
contrattuale in precedenza stipulato
” con la mandataria; la seconda ha
accettato “
tale richiesta
” e lo ha liberato “
da ogni eventuale
richiesta futura
”; le parti hanno in ogni caso concordato che “
tuttavia se
”
la mandataria “
dovesse trovare un cliente, il quale offrisse una cifra tra
fr. 2'350'000.- e fr. 2'200'000.- la provvigione
” a lei “
riconosciuta
sarebbe del 5% ivato, mentre tra fr. 2'200'000.- e fr. 2'100'000.- la
provvigione riconosciuta sarebbe del 2.5% ivato; l’offerta minima accettabile è
di fr. 2'040'000.- con una provvigione massima del 0.5% ivato
”.
Il 18 settembre 2017 (doc.
17) AP 1 ha concesso a __________ G__________, per un prezzo di fr.
2'040’000.-, un diritto di compera cedibile e scadente il 31 marzo 2018 sulla
part. n. __________ RFD di __________. Il diritto di compera, successivamente prorogato
al 31 ottobre 2018 e quindi ceduto a M__________ __________ (doc. 22), è stato finalmente
esercitato il 26 settembre 2018 (cfr. doc. 27), per un prezzo finale di fr.
2'000'000.- (doc. 25).
2.
Con petizione 15
maggio 2019 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc.
C), ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 3, per ottenerne la condanna al pagamento di una somma poi ridotta con
la replica a fr. 100'000.- oltre interessi al 5% decorrenti da una data in
seguito procrastinata al 29 settembre 2018. Essa, evidenziando come
l’acquirente del fondo fosse una società riconducibile a __________ G__________,
persona da lei segnalata, e rilevando che l’accordo 15 settembre 2017 (doc. E) sarebbe
da annullare per dolo o per errore essenziale per cui rimarrebbe valido
l’accordo 11 luglio 2017 (doc. B), ha preteso il versamento della provvigione
concordata in quest’ultimo contratto, pari al 5% del prezzo di vendita di fr.
2'000'000.-.
Il convenuto si è integralmente opposto
alla petizione.
3.
Esperita
l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore, con decisione 22 aprile 2021, in parziale accoglimento della
petizione, ha condannato il convenuto al pagamento di fr. 50'000.- oltre
interessi al 5% dal 29 settembre 2018, ponendo la tassa di giustizia di fr.
8'000.- e le spese a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate
le ripetibili. Egli ha in sostanza riconosciuto all’attrice, a titolo di
provvigione, il 2.5% del prezzo di vendita di fr. 2'000'000.-.
4.
Con l’appello 18
maggio 2021 che qui ci occupa, avversato dall’attrice con risposta 23 agosto 2021
(a cui ha fatto seguito la replica spontanea 26 agosto 2021), il convenuto,
previa assunzione di una prova a suo tempo non ammessa dal giudice di prime
cure, ha chiesto di riformare il querelato giudizio in via principale nel senso
di respingere la petizione e in via subordinata nel senso di accoglierla
limitatamente a fr. 10'000.-, il tutto protestando spese e ripetibili di
entrambe le sedi.
5.
Il Pretore ha
innanzitutto respinto l’argomentazione del convenuto, idonea in sé a respingere
la petizione, secondo cui i due contratti di mediazione dell’11 luglio 2017 (doc.
B) e del 15 settembre 2017 (doc. E) sarebbero nulli ai sensi dell’art. 20 cpv.
1 CO siccome né l’attrice né il suo direttore con firma individuale __________
C__________ erano iscritti all’Albo dei fiduciari abilitati ai sensi della legge
cantonale sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid) a esercitare la
professione di mediatori immobiliari. Egli, dopo aver rammentato che in base
alla giurisprudenza (DTF 134 III 52) un accordo preso in violazione di norme
del diritto privato o pubblico doveva essere considerato nullo nel caso in cui
quelle disposizioni prevedessero, espressamente o in funzione del loro scopo,
la nullità di accordi contrattuali presi in loro dispregio, ha in effetti concluso
che la LFid, alla quale per altro non sottostavano coloro che non svolgevano a
titolo professionale l’attività di mediatore, non contemplava la nullità di
eventuali accordi conclusi da mandatari professionali non abilitati o comunque
di altri accordi contrattuali compiuti in dispregio di quella legge e che una tale
finalità nemmeno risultava essere perseguita dalla stessa.
5.1.
In questa sede il convenuto
ha ribadito che l’attrice aveva esercitato abusivamente la professione di
fiduciario immobiliare, com’era dimostrato dal suo scopo sociale (doc. 3),
dagli accordi 11 luglio 2017 (doc. B) e 15 settembre 2017 (doc. E), dagli atti
del procedimento avviato contro i suoi organi dall’Autorità di vigilanza sull’esercizio
delle professioni di fiduciario (doc. 32, 33, 34 e 39) - che sono qui stati nuovamente
richiamati nella loro integralità, visto che quella prova era stata rifiutata
dal giudice di prime cure - nonché dalle testimonianze di __________ E__________,
__________ T__________ e __________ P__________. Essa ha quindi aggiunto che dal
fatto che la LFid reprimesse l’esercizio abusivo della professione di
fiduciario con la multa e la confisca dei profitti indebitamente conseguiti
(art. 23 LFid), sanzioni proprie del diritto penale amministrativo, si doveva
concludere che essa, in funzione del suo scopo, contemplasse implicitamente
anche l’illiceità (dal punto di vista penale) e con ciò la nullità degli
eventuali accordi contrattuali presi in violazione delle sue disposizioni.
5.2.
Nel caso di specie non
è possibile concludere che l’attrice, nel cui scopo rientrava l’intermediazione
immobiliare (cfr. doc. 3), avesse esercitato abusivamente l’attività di
fiduciario immobiliare a titolo professionale (il che implica pure la reiezione
della richiesta del convenuto volta al richiamo integrale degli atti del
procedimento avviato dall’Autorità di vigilanza sull’esercizio delle
professioni di fiduciario contro gli organi dell’attrice, prova questa che per
altro sarebbe stata inutile, visto che relativamente alla fattispecie qui in
esame la procedura si era conclusa il 14 luglio 2021 con un decreto di
abbandono per intervenuta prescrizione [cfr. doc. 2 allegato alla risposta all’appello,
qui ammissibile ai sensi dell’art. 317 cpv. 1 CPC]). Atteso che all’attrice
erano stati a quel momento rimproverati solo tre distinti comportamenti, ma che
in definitiva solo uno di questi, quello qui in esame, era a tutti gli effetti
riconducibile a un’attività fiduciaria immobiliare, non sono in effetti ancora
adempiute le condizioni, in assenza di una sua attività regolare e continua,
per ammettere un suo agire a titolo professionale (cfr. doc. 2 allegato alla
risposta all’appello, in cui quell’aspetto era invero stato lasciato indeciso).
Ad ogni buon conto
la giurisprudenza cantonale ha già avuto modo di stabilire che anche un
eventuale contratto di mediazione concluso in violazione della LFid non potrebbe
essere considerato nullo ai sensi dell’art. 20 cpv. 1 CO (II CCA 5 giugno 2020
inc. n. 12.2019.89 con riferimento a DTF 62 II 108 consid. 2b, 117 II 286
consid. 4a-4c). Le considerazioni addotte in questa sede dal convenuto non sono
idonee a rimettere in discussione una tale giurisprudenza: il fatto che quella
legge reprima l’esercizio abusivo della professione di fiduciario con delle
sanzioni proprie del diritto penale amministrativo, quali la multa e la
confisca (art. 23 LFid), non permette in effetti ancora di concludere che essa
comporti la nullità di eventuali accordi conclusi in dispregio della stessa
(cfr. per analogia DTF 134 III 52 consid. 1.3.4), ciò non essendo stato
espressamente previsto, né potendo ancora essere desunto dalle sue finalità (cfr.
Messaggio 6 marzo 2007 n. 5896 avente per oggetto la Revisione della Legge
sull'esercizio delle professioni di fiduciario del 18 giugno 1984 e Messaggio 3
giugno 2008 n. 5896A avente per oggetto il Complemento al messaggio n. 5896 del
6 marzo 2007 concernente la revisione della legge sull’esercizio delle
professioni di fiduciario, con i relativi rapporti commissionali).
6.
Il Pretore ha in
seguito respinto l’argomentazione del convenuto, anch’essa idonea in sé a
respingere la petizione, secondo cui l’accordo 15 settembre 2017 (doc. E)
sarebbe tuttora vincolante siccome non viziato da errore o da dolo, per cui, in
base allo stesso, visto che dalla vendita era poi stato spuntato un prezzo inferiore
al prezzo minimo allora concordato di fr. 2'040'000.-, l’attrice non avrebbe
potuto pretendere alcuna provvigione.
6.1.
Per il giudice di prime
cure, l’errore, rispettivamente il dolo, erano stati eccepiti dall’attrice entro
il termine annuale da che essa ne era venuta a conoscenza (art. 31 CO). Non
avendo il convenuto dimostrato che l’e-mail 19 settembre 2017 (doc. 18), con
cui egli le avrebbe comunicato di aver sottoscritto il giorno precedente il
diritto di compera con __________ G__________, era pervenuto correttamente alla
controparte, e dovendosi in tal modo ritenere che il primo documento agli atti
attestante la conoscenza da parte di quest’ultima della conclusione
dell’accordo di vendita fosse la comunicazione 26 giugno 2018 (doc. 24), con
cui essa era stata invitata a trasmettere la sua fattura, si doveva in effetti
concludere che l’impugnazione dell’accordo 15 settembre 2017 (doc. E), avvenuta
con lettera 29 novembre 2018 (doc. H, erroneamente datata 11 novembre 2018),
doveva essere considerata tempestiva.
6.1.1.
Nell’appello il convenuto
ha sostenuto che alcune circostanze dimostravano come l’attrice avesse in
realtà avuto conoscenza della conclusione dell’accordo di vendita il 19
settembre 2017 o comunque più di un anno prima della contestazione del 29
novembre 2018. In primo luogo l’attrice, prima di avviare la presente causa,
non aveva provveduto a contestare lo scritto 13 dicembre 2018 (doc. I), secondo
cui essa, come risultava dall’e-mail 19 settembre 2017 allora allegato in
copia, sarebbe già stata informata della vendita in quella data. E comunque l’attrice
era sicuramente a conoscenza dell’avvenuta annotazione a registro fondiario, il
3 ottobre 2017 (cfr. doc. 17), del diritto di compera a favore di __________ G__________,
visto che ne era stata informata direttamente dal convenuto il 19 settembre
2017 (doc. 18), ne aveva avuto ancora conferma il 26 giugno 2018 (doc. 24) e il
26 ottobre 2018 (doc. F), nell’imminenza della scadenza del diritto di compera
fissata per il 31 ottobre 2018, aveva chiesto all’Ufficio dei registri copia dell’atto
di compravendita.
6.1.2.
Le circostanze addotte
dal convenuto non permettono di concludere che l’attrice abbia in realtà avuto
conoscenza della concessione del diritto di compera a __________ G__________
prima del 29 novembre 2017, cioè un anno prima dell’avvenuta impugnazione
dell’accordo 15 settembre 2017 di cui al doc. E (doc. H).
Il fatto che l’attrice non
abbia contestato lo scritto 13 dicembre 2018 (doc. I), secondo cui essa, come
attestato dall’e-mail 19 settembre 2017 allora allegato in copia, sarebbe già stata
informata della vendita in quella data, non basta a comprovare la correttezza della
circostanza (meramente indiziaria) a quel momento addotta dal convenuto, anche perché
quella lettera faceva seguito alla missiva 29 novembre 2018 (doc. H), con cui l’attrice
aveva già impugnato per vizio di volontà l’accordo 15 settembre 2017, e soprattutto
perché essa nemmeno due mesi dopo, con istanza di conciliazione 12 febbraio
2019, aveva poi ribadito quella sua impugnazione, contestando allora esplicitamente
di aver ricevuto l’e-mail 19 settembre 2017.
Per il resto, il convenuto
non ha minimamente dimostrato che l’attrice fosse comunque venuta a conoscenza
dell’avvenuta annotazione a registro fondiario del diritto di compera a favore
di __________ G__________. Come detto, non è stato provato che essa avesse effettivamente
ricevuto l’e-mail 19 settembre 2017 (doc. 18). E nemmeno il fatto che essa il
26 ottobre 2018 (doc. F) potesse aver chiesto all’Ufficio dei registri copia
dell’atto di compravendita provava quanto preteso dal convenuto, visto che
quella richiesta trovava giustificazione nell’informativa da lei ricevuta dal
convenuto il 26 giugno 2018 (doc. 24).
6.2.
Per il primo giudice, nel
caso di specie le condizioni materiali per ammettere l’esistenza di un errore essenziale
da parte dell’attrice erano a loro volta date. L’istruttoria aveva in effetti permesso
di chiarire che, dopo il primo sopralluogo avvenuto nel luglio 2017 alla
presenza dei due interessati __________ T__________ e __________ G__________, pacificamente
segnalati dall’attrice, il convenuto aveva provveduto a condurre con entrambi delle
trattative parallele, che avevano portato alla sottoscrizione, il 1° agosto
2017 (doc. 11), di un accordo di riservazione a favore del primo e, il 3 agosto
2017 (doc. 13), all’allestimento di una bozza contrattuale avente per oggetto
la costituzione di un diritto di compera a favore del secondo. Dall’incarto è
poi risultato che mentre le trattative con __________ T__________, intervenuto
a favore di __________ H__________ e meglio della sua società S__________ __________,
erano poi naufragate per l’impossibilità di ottenere i necessari finanziamenti
bancari (testi __________ E__________, __________ T__________ e __________ H__________),
quelle condotte con __________ G__________ si erano protratte fino a settembre
2017, ossia al momento della firma del contratto di cui al doc. 17 (teste __________
G__________), senza che sia risultato che questi avesse mai manifestato la
volontà di rinunciare all’acquisto (testi __________ G__________ e __________ A__________).
Non essendo così emerso alcun elemento che potesse portare a ritenere che al
momento del fallimento delle trattative con __________ T__________ il convenuto
potesse credere di aver perso il cliente __________ G__________, appariva del
tutto inverosimile che al momento della firma del doc. E il convenuto
disponesse di fondati e validi motivi per ritenere che non sarebbe più stato
possibile concludere la vendita con __________ G__________, con il quale solo
tre giorni dopo avrebbe poi sottoscritto il contratto di costituzione di diritto
di compera di cui al doc. 17. In tali circostanze ben si poteva dunque
ammettere che il contratto di cui al doc. E fosse stato concluso dall’attrice sulla
base di errate condizioni di fatto, da ritenersi sia oggettivamente che
soggettivamente determinanti per la rinuncia da parte sua ad ogni diritto
derivante dal contratto di cui al doc. B e senza dubbio essenziali ai sensi
dell’art. 24 CO.
6.2.1.
Nel gravame il
convenuto, sul tema, si è limitato a sostenere che al momento della sottoscrizione
dell’accordo di cui al doc. E l’attrice non si trovava in una situazione di
errore essenziale, essendo perfettamente consapevole di averlo a suo tempo indotto
a sottoscrivere una convenzione di riservazione con __________ T__________
(doc. 11), che, dopo un’attesa di oltre due mesi, si era però dimostrato
inaffidabile,
“
rischiando così di far perdere il vero cliente
interessato ossia __________ G__________
” (appello p. 14). In ogni caso,
ammesso, ma non concesso che essa si fosse trovata in errore sulla perdita
dell’interessato acquirente __________ G__________, lo stesso non si poteva
certo dire in merito alla ridefinizione (al ribasso) delle provvigioni, che in
ogni caso era giustificata proprio da quelle medesime circostanze.
6.2.2.
La censura del
convenuto deve senz’altro essere disattesa.
Essa è innanzitutto irricevibile
in ordine, sia per il fatto che egli, in violazione del suo obbligo di motivazione
(art. 311 cpv. 1 CPC), non si è confrontato criticamente con la diversa motivazione
resa dal giudice di prime cure, riassunta sopra, sia per il fatto che la sua
argomentazione secondo cui la controparte avrebbe accettato di firmare il doc.
E nella consapevolezza di aver “
rischiato così di far perdere”
il vero
cliente interessato ossia __________ G__________ è stata da lui sollevata per
la prima volta soltanto in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC).
La censura sarebbe stata comunque
da respingere anche nel merito, essendo incontestabile che, diversamente da quanto
ora preteso dal convenuto, al momento della sottoscrizione del doc. E l’attrice
era stata al contrario indotta a ritenere che il vero cliente ossia __________
G__________ era ormai stato definitivamente perso (e non solo che vi fosse il
“rischio di perderlo”). Nel documento in questione si legge in effetti a chiare
lettere che il convenuto aveva a quel momento rimproverato all’attrice di
avergli fatto perdere quell’interessato (“
così da far perdere i veri clienti
interessati
”). E del resto lo stesso convenuto si era già espresso in
questi termini negli allegati preliminari (cfr. duplica p. 3, in cui aveva
dichiarato tra le altre cose di aver allora scoperto che __________ C__________
e __________ T__________ avevano tentato di imbrogliarlo,
“
facendogli
perdere il cliente G__________
”).
Nulla agli atti permette
poi di ritenere che l’attrice, se non fosse stata in errore - come invece era avvenuto
- sull’effettiva perdita dell’interessato acquirente __________ G__________,
avrebbe accettato, contro ogni logica, di ridefinire (al ribasso) le
provvigioni pattuite precedentemente nell’accordo di cui al doc. B.
7.
Ritenuto dunque -
come si è appena visto, a ragione - che l’accordo 11 luglio 2017 (doc. B) non
era stato affatto superato dall’accordo 15 settembre 2017 (doc. E) e preso atto
che lo stesso, nonostante fosse nel frattempo stato disdetto con effetto
immediato (doc. 14), avrebbe comunque obbligato il convenuto a pagare la
provvigione del 5% ivi pattuita in quanto l’acquirente del fondo era stato
almeno indirettamente segnalato dall’attrice “
nei due anni successivi dalla
segnalazione
”, il Pretore ha quindi esaminato, concludendo per la loro
infondatezza, due ulteriori obiezioni del convenuto, che nuovamente avrebbero dovuto
comportare la reiezione della petizione.
7.1.
Il giudice di prime
cure ha dapprima respinto, in assenza di validi riscontri, la tesi del
convenuto secondo cui in base all’accordo di cui al doc. B la provvigione
avrebbe potuto essere corrisposta solo in caso di raggiungimento di un prezzo
di vendita minimo di fr. 2'300'000.-. Tale circostanza, oltre a non essere
stata indicata nel doc. B, non poteva in effetti essere desunta nemmeno
dall’e-mail dell’8 luglio 2017 (doc. 4), nel quale era stato indicato
unicamente che la proprietà sarebbe stata offerta a quel prezzo, senza tuttavia
alcuna garanzia di raggiungimento di tale cifra.
7.1.1.
In questa sede il
convenuto ha ribadito che la pattuizione di un prezzo minimo di vendita di fr.
2'300'000.- era stata dimostrata dal doc. 4 e dalla testimonianza di __________
F__________ __________. Questa circostanza spiegava oltretutto perché l’attrice
era stata in seguito disposta a sottoscrivere l’accordo di cui al doc. E, con
cui le provvigioni, originariamente pari al 5%, erano state ridefinite in
ragione del 5% in caso di un prezzo di vendita tra fr. 2'350'000.- e fr.
2'200'000.-
,
in ragione del 2.5% in caso di un prezzo di vendita
tra
fr. 2'200'000.- e fr. 2'100'000.- e in ragione dello 0.5% in caso di un prezzo
di vendita
di fr. 2'040'000.-.
7.1.2.
La censura del
convenuto deve senz’altro essere disattesa.
Nella misura in cui è
riferita al doc. 4, essa è innanzitutto irricevibile in ordine, per carenza di
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto che egli non si è confrontato
criticamente con la diversa motivazione resa sul tema dal giudice di prime cure;
essa sarebbe comunque da respingere anche nel merito, atteso che in quel
documento l’attrice aveva chiesto al convenuto unicamente di essere autorizzata
“
a trattare per suo conto la vendita della sua proprietà … al prezzo di fr.
2'300'000.-
”.
Nella misura in cui è
riferita alla testimonianza di __________ F__________ __________, essa è invece
infondata, la teste, dopo aver preso visione del doc. B, essendosi limitata a
riferire che “
l’immobile era stato messo in vendita a fr. 2'300'000.-
” e
che “
a quanto ricordo era stata fatta richiesta specifica da parte dell’attrice
di non indicare un prezzo preciso nel mandato di vendita
” e ciò in quanto,
come riferitole dal convenuto, “AO 1
non desiderava venisse indicato
”
(verbale 2 ottobre 2020 p. 8).
L’avvenuta pattuizione di
un prezzo minimo di vendita di fr. 2'300'000.-, al di sotto del quale non
sarebbe stata dovuta alcuna provvigione, così non dimostrata, nemmeno è poi provata
dalla circostanza che l’attrice fosse stata in seguito disposta a sottoscrivere
l’accordo di cui al doc. E. Tutt’altro. Da quest’ultimo documento si evince
anzi che il convenuto, nonostante tutte le critiche mosse all’attrice, avrebbe
accettato di pagare la provvigione originariamente pattuita del 5% anche a
fronte di un prezzo di vendita di soli fr. 2'200'000.- ed avrebbe comunque
accettato di pagare una provvigione, sia pure ridotta, anche a fronte di un
prezzo di vendita di soli fr. 2'040'000.-.
7.2.
Per il primo giudice,
l’altra doglianza del convenuto riguardo a una pretesa violazione dei doveri di
diligenza e fedeltà della mandataria ai sensi dell’art. 415 CO “
non era emersa
”.
7.2.1.
Il convenuto ha
censurato la conclusione pretorile, rilevando che l’attrice “
è stata
scorretta, poiché il suo direttore __________ C__________ ha agito
nell’interesse suo e di __________ T__________, invece che nell’interesse del
convenuto; lo stesso dicasi di __________ P__________, che sperava solamente di
ottenere da __________ G__________ una ordinazione di cucine per la sua ditta,
la __________, e una provvigione per sé”
. In definitiva,
“l’attrice, delegando,
senza autorizzazione del convenuto, la mediazione dell’immobile a terzi, e
meglio ad altri intermediari quali T__________ e P__________, ha agito contro l’interesse
del mandante
” (appello p. 16).
7.2.2.
In realtà nulla agli
atti permette di concludere che nel caso concreto l’attrice potesse aver
violato l’art. 415 CO, disposizione - per altro da interpretare in modo
restrittivo (TF 4A_617/2019 dell’11 maggio 2020 consid. 6.3) - in base alla
quale ove
il mediatore,
contrariamente ai patti, avesse agito anche nell'interesse dell'altra parte o,
contrariamente alle norme della buona fede, si fosse fatto promettere anche dalla
medesima una ricompensa, egli non potrà pretendere dal suo mandante né la
mercede né il rimborso delle spese.
Il
fatto che __________ P__________, che aveva a suo tempo segnalato a __________
C__________ l’interessato acquirente __________ G__________, sperasse di
ottenere da quest’ultimo un’ordinazione di cucine e una provvigione, non è
rilevante sul tema: egli, oltre a non essere allora (più) un dipendente
dell’attrice, che pertanto non doveva rispondere del suo operato, non ha in
effetti concordato il pagamento di una provvigione con l’interessato acquirente
(verbale 2 ottobre 2020 p. 1 segg.); oltretutto nemmeno risulta che abbia in
seguito percepito una qualsiasi remunerazione dall’attrice o da altri (verbale
2 ottobre 2020 p. 3).
In
questa sede il convenuto ha poi ritenuto “
evidente che anche __________ T__________
aveva un tornaconto personale nella transazione immobiliare
”, aggiungendo
che “
siccome __________ H__________ ha negato di avergli conferito qualsivoglia
mandato di acquisto
” si deduceva “
che tra C__________ e T__________
esisteva un accordo per la ripartizione della provvigione
” (appello p. 17).
Sennonché, tali circostanze, perlopiù irricevibili siccome evocate per la prima
volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), non sono state provate e
comunque sarebbero prive di rilevanza: l’istruttoria ha in effetti permesso unicamente
di stabilire che __________ T__________,
segnalato quale interessato acquirente da __________ C__________, era in
realtà
intervenuto per conto di __________ H__________ e meglio di S__________
__________ (doc. 9); il solo fatto
che
quest’ultimo avesse dichiarato di non avergli conferito qualsivoglia mandato di
acquisto
(verbale 2 ottobre 2020 p. 6) non permette ancora di
dedurre, in assenza di altre prove, che
tra lui e l’attrice doveva necessariamente esistere un accordo per la
ripartizione tra loro della provvigione (e del resto il convenuto stesso, a p.
10 delle sue conclusioni, si era limitato a sostenere che questa fosse solo una
sua ipotesi), e comunque, se anche così fosse stato, non si vede proprio come la
circostanza, che non avrebbe comunque causato un aumento della remunerazione
dovuta, possa essere rilevante nell’ambito della disposizione in esame. Sempre
contrariamente a quanto preteso nell’appello, nemmeno è poi possibile
concludere che l’attrice, laddove avesse effettivamente insistito per
concludere le trattative con __________ T__________ e meglio con le persone a
lui facenti capo (__________
H__________ di S__________ __________)
anziché con __________ G__________, avrebbe
agito a scapito del convenuto, e ciò già per il solo fatto che il primo aveva
proposto un prezzo maggiore di quello offerto dal secondo (e meglio fr.
2'100'000.- [doc. 7, 9 e 11] invece di fr. 2'050'000.- [doc. 13]).
8.
In un ultimo
capitolo il Pretore, dando seguito a quanto postulato dal convenuto con le
conclusioni, ha provveduto a ridurre la provvigione a favore dell’attrice ai
sensi dell’art. 417 CO.
Egli ha dapprima rammentato
che la dottrina e la giurisprudenza ritenevano usuale nell’ambito del commercio
di immobili provvigioni dell’1-2% fino ad un massimo del 3% in caso di fondi
edificati (
Ammann
, Basler
Kommentar, n. 5 ad art. 417 CO; DTF 117 II 286; TF 4C.362/1999 del 22 marzo
2000 consid. 4b/bb, 4C.121.2005 del 5 luglio 2005 consid. 4.2.1 e 4.2.2). Ha
quindi evidenziato che nel caso di specie l’operato dell’attrice risultante dagli
atti era stato tutto sommato contenuto, essa avendo solo svolto l’attività di
mediatrice per presentazione, senza per altro che risultasse che avesse dovuto assumersi
spese o esborsi particolari; che non risultava che l’oggetto in vendita
presentasse elementi tali da rendere particolarmente difficoltoso il
reperimento di eventuali interessati all’acquisto (DTF 90 II 92); e che non era
emerso che il convenuto fosse un professionista del ramo e che quindi avesse
accettato una tariffa più elevata in piena conoscenza di causa. Stando così le
cose, ha concluso che la provvigione del 5% pattuita nel doc. B eccedeva senza
una valida giustificazione i limiti usualmente ammessi dalla dottrina e dalla
giurisprudenza, per cui, avuto riguardo alle tariffe usualmente ammesse e alle
circostanze del caso concreto, ha considerato adeguato dimezzare la percentuale
pattuita a suo tempo, riducendola così al 2.5%, ossia a fr. 50'000.-.
8.1.
Con la sua domanda
subordinata d’appello il convenuto ha chiesto di ridurre allo 0.5%, e dunque a
fr. 10'000.-, l’entità della provvigione dovuta alla controparte. A suo dire,
tale percentuale si giustificava già per il fatto che l’attrice nel doc. E
aveva accettato di essere remunerata in tale misura a fronte di un prezzo di
vendita di almeno fr. 2'040'000.-. Tale soluzione si imponeva in ogni caso
anche a fronte degli scarsi sforzi profusi dall’attrice, dal risultato molto
scarso da lei conseguito e dalla lentezza nella conclusione della vendita, ciò
che avrebbe dovuto portare al dimezzamento della percentuale dell’1% proposta
come valore minimo dalla dottrina e dalla giurisprudenza.
8.2.
Come già rammentato anche nella decisione pretorile,
per stabilire se è stata stipulata una mercede eccessiva nel senso dell'art.
417 CO, che può essere ridotta dal giudice, occorre tenere conto di tutte le
circostanze del caso concreto. Ritenuto il carattere aleatorio del contratto di
mediazione, occorre partire dal presupposto che la mercede retribuisca il
successo del mediatore e non l'attività svolta. Il tasso usuale può variare in
ragione del prezzo che serve da referenza e diminuire nella misura in cui
questo aumenta. Una mercede può superare leggermente la tariffa o il tasso
percentuale usuale senza che per questo essa debba essere considerata
eccessiva. In effetti nella misura in cui limita la libertà contrattuale delle
parti, l'art. 417 CO dev'essere interpretato in maniera restrittiva. La determinazione
del carattere eccessivo o no della mercede del mediatore rientra nel potere di
apprezzamento del giudice (
TF 4A_467/2012 del 7 marzo 2013 consid. 7.3
).
8.3.
Ciò premesso, la
censura del convenuto dev’essere respinta.
Il fatto che l’attrice al
momento della sottoscrizione del doc. E avesse accettato di essere remunerata
con una percentuale dello 0.5% è in realtà privo di rilevanza sul tema, già per
il fatto che quell’accordo è stato annullato per errore essenziale da parte sua;
quella percentuale sarebbe per altro stata da pagare solo a fronte di un prezzo
di vendita di almeno fr. 2'040'000.-.
Quanto alle ulteriori
argomentazioni addotte dal convenuto a sostegno di un’ulteriore diminuzione della
provvigione, già ridotta dal 5% al 2.5% dal primo giudice, le stesse, in larga
misura già irricevibili siccome evocate per la prima volta solo in questa sede
(art. 317 cpv. 1 CPC), non risultano di particolare pregio e comunque non sono idonee
a modificare il giudizio pretorile: la presunta scarsità degli sforzi profusi
dall’attrice, parzialmente riconosciuta anche dal primo giudice, non è in
effetti determinante sul tema, la provvigione non remunerando l’estensione del
lavoro svolta dal mediatore, ma il suo successo (DTF 138 III 669 consid. 3.1 e
3.2; TF 4A_467/2012 del 7 marzo 2013 consid. 7.3); il fatto che a seguito di un
contratto di mediazione che, come detto, non prevedeva un prezzo minimo e in
cui l’attrice era stata autorizzata a mettere in vendita il fondo a fr.
2'300'000.-, sia poi stato spuntato un prezzo di fr. 2'000'000.- non può
affatto essere considerato un risultato molto scarso; il fatto che le
trattative con __________ T__________, con cui
l’attrice avrebbe insistito per concludere
, si siano
protratte per un paio di mesi senza che fosse stato in seguito possibile giungere
a una loro concretizzazione, non è invece in alcun modo imputabile all’attrice
ed è dunque a sua volta privo di rilevanza.
In definitiva,
visto e considerato che l’art. 417 CO va
applicato in modo restrittivo, che il convenuto non ha messo in dubbio che la provvigione
del 2.5% stabilita nel giudizio impugnato (a fronte di un prezzo di fr.
2'000'000.-) rientrava ancora nella forchetta usuale (
che prevedeva una percentuale
massima del 3%),
che nemmeno un
tasso percentuale leggermente superiore a quello usuale giustificherebbe una
sua riduzione e che in ogni caso il Tribunale federale non ha ritenuto di
intervenire in presenza di provvigioni che variavano tra il 3% (a fronte di un
prezzo di fr. 16'400'000.-) e il 3.57% (a fronte di un prezzo, più contenuto,
di fr. 2'800'000.-) (cfr.
DTF 138 III 669 consid. 3.1; TF 4A_334/2018
del 20 marzo 2019 consid. 5.1
), non
vi è motivo di ulteriormente ridurre la provvigione riconosciuta dal primo
giudice.
9.
Ne discende che
l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile,
con conseguente conferma della decisione pretorile, per il resto non censurata.
Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del
valore qui ancora litigioso di fr. 50’000.-, seguono la soccombenza (art. 106
cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
I.
L’appello 18 maggio
2021 di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II.
Le spese processuali di fr. 5’000.- sono a carico
dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 4’000.- per ripetibili.
III.
Notificazione:
- avv.
- avv.
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).