ti_gerichte · 80.2010.147 · 2010-10-21 · it
Imposta sugli utili immobiliari: differimento dellimposizione, reinvestimento nellabitazione primaria, presupposti, vendita dopo due anni dallacquisto, prova delluso personale

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento nell’abitazione primaria, presupposti, vendita dopo due anni dall’acquisto, prova dell’uso personale

Tessin Camera di diritto tributario 13.01.2014 80.2010.147
Tessin Camera di diritto tributario 13.01.2014 80.2010.147
Ticino Camera di diritto tributario 13.01.2014 80.2010.147

Incarto n.
80.2010.147
Lugano
13 gennaio
2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 20 novembre 2010 contro la decisione del
21 ottobre 2010 in materia di revisione dell’imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 29 marzo 2006, iscritto a Registro fondiario l’11 aprile
2007, RI 1 acquistava la quota di proprietà per piani (PPP) n. __________,
corrispondente a 127
‰
del fondo
base n. __________ del RFD di __________, al prezzo di fr. 850'000.–. Insieme
all’appartamento, acquistava pure due parcheggi nell’autorimessa condominiale
(fr. 50'000.–) e due parcheggi esterni (fr. 10'000.–).
Il 14
novembre 2008, RI 1 vendeva a __________ l‘appartamento in questione, al prezzo
di fr. 1'030'000.–, oltre ai parcheggi interni (fr. 100'000.–) ed un parcheggio
esterno (fr. 15'000.–). Il venditore si impegnava contrattualmente a far svolgere
a proprie spese lavori artigianali e di arredo per fr. 11'000.–.
Con
decisione del 26 maggio 2009, l’CO 1 di Locarno notificava al venditore la decisione
di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, nella quale commisurava
l’utile imponibile in fr. 97'237.– e l’imposta in fr. 28'198.75.
B.
Con
atto pubblico del 25 settembre 2009, iscritto a RF il 19 aprile 2010, RI 1 acquistava
da __________ e da __________ n il mapp. n. __________ RFD di __________, al
prezzo di fr. 1'200'000.–.
Con
scritto del 22 aprile 2010, il contribuente chiedeva la revisione dell’imposta
sugli utili immobiliari, argomentando che vi era stato un reinvestimento
nell’abitazione primaria.
L’Ufficio
di tassazione respingeva l’istanza con decisione del 6 settembre 2010, nella
quale negava che il bene alienato fosse stato usato durevolmente quale abitazione
primaria.
C.
In
seguito ad un reclamo, nel quale il contribuente aveva contestato
l’interpretazione del termine “durevole” fatta dall’autorità, quest’ultima
confermava la propria precedente decisione, in data 21 ottobre 2010. Nella
motivazione, sottolineava che nell’aprile 2007 il reclamante aveva trasferito
il domicilio dalla casa di __________, ove abitava coi genitori, a __________,
dove aveva acquistato l’appartamento. Solo al momento della rivendita però
avrebbe fatto fare lavori di sistemazione di quest’ultimo. Inoltre, aveva
pagato una provvigione ad un mediatore per la vendita dello stesso.
D.
Con
scritto del 20 novembre 2010 all’Ufficio di tassazione, da quest’ultimo trasmesso
alla Camera di diritto tributario quale ricorso, RI 1 postula nuovamente la
revisione della decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari. Per
la motivazione, riprende gli argomenti già precedentemente addotti.
E.
All’udienza
del 13 novembre 2013, l’Ufficio di tassazione ha ribadito che a suo avviso
l’appartamento venduto non ha mai funto da abitazione primaria. Il ricorrente
ha per contro sostenuto di averlo abitato per venti mesi. Il giudice delegato
gli ha allora attribuito un termine di venti giorni per produrre la seguente
documentazione:
·
consumi elettrici e dell’acqua;
·
eventuale allacciamento telefonico (rete fissa)
e contratto per TV via cavo;
·
contratto di mediazione;
·
eventuale documentazione in merito ai traslochi
del 2008 e del 2010;
·
spiegazioni in merito alla sua residenza fra la
vendita dell’appartamento di __________ (2008) e l’acquisto di quello di __________
(2010).
Il
ricorrente non ha dato seguito all’invito in questione.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie,
Lugano 1996, p.59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Come
esposto in narrativa, RI 1 ha venduto l’appartamento di __________, di cui era
proprietario da due anni e mezzo, il 14 novembre 2008 (iscrizione a RF il 12 dicembre
2008). Il 25 settembre 2009 (iscrizione a RF il 19 aprile 2010) ha poi acquistato
una casa a __________.
Il
ricorrente chiede di poter beneficiare del differimento di imposizione, in applicaz ione dell’art. 125 lett.
g
LT, avendo impiegato l’utile conseguito
dalla vendita della casa d’abitazione primaria per acquistarne un’altra avente
lo stesso scopo.
Dal canto
suo l’autorità di tassazione ha ritenuto che non sia stata provata
l’utilizzazione personale dell’appartamento venduto, da parte del ricorrente.
Considerata anche la sua professione di agente immobiliare, ritiene che sia
escluso il differimento dell’imposizione.
2.2.
Per
l’art. 125 lett.
g
LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita
in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che
ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
La citata
disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3
lett.
a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali
il reinvestimento deve essere effettuato.
Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,
nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni
immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’as-senza di una tale possibilità di reinvestimento
sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (
Soldini/Pedroli
, op.
cit., p. 131).
La
dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come
un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse
necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La
ratio
della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una componente
dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (
Ochsner
, Die
Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.;
Mettler
, Die
Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.;
Rumo
, Die
Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo
1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso
di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (
Mettler
, op.
cit., p. 139;
Rumo
, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale
mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 132).
2.3.
Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett.
g
LT, sono le seguenti:
a)
l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;
b)
l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali:
•
l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;
•
la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;
c)
deve
trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;
d)
limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura
precedere la vendita;
e)
il
reinvestimento deve avvenire in Svizzera
(
Soldini/Pedroli
, op.
cit., pp. 132-134 e p. 137;
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100).
3.
3.1.
In una
sentenza del 15 marzo 2012, il Tribunale federale ha avuto modo di confermare
che la condizione dell’uso durevole e esclusivo va interpretata in modo
restrittivo, sottolineando in particolare che l’abitazione alienata doveva
costituire il domicilio principale del contribuente (decisione TF n.
2C_497/2011).
Nella
fattispecie in esame, tale condizione non risulta adempiuta. L’immobile di __________,
nel quale si trova l’appartamento acquistato nel corso del 2006, era ancora in
costruzione, come si evince dal contratto di compravendita del 29 marzo 2006,
nel quale la consegna viene prevista “al più tardi entro il 31 dicembre 2006”. Dal contratto di vendita dello stesso appartamento, stipulato il 14 novembre 2008, risulta che
la consegna è avvenuta alla fine di giugno del 2007 (cfr. atto pubblico del 14
novembre 2008, punto 4). Tanto basta per escludere che, come affermato nel reclamo,
“il contribuente ha abitato per ben 20 mesi l’immobile”.
In ogni
caso, a fondare i dubbi dell’Ufficio di tassazione, in merito all’effettivo uso
personale dell’appartamento, vi sono anche l’impegno, assunto con il contratto
di vendita, di procedere a diversi lavori di sistemazione (arredo del bagno,
posa zoccolini e tende da sole ecc.) e il mandato conferito ad un mediatore per
trovare un acquirente.
3.2.
Indipendentemente
dalle considerazioni che precedono, secondo un consolidato
principio, è il contribuente ad avere l’onere della prova per tutti
quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario
(sentenza del Tribunale federale n. 2A.438/2006 del 14 dicembre 2006, in: RtiD
I-2007 n.13t, consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza del Tribunale
federale n. 2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t, consid.
4.1;
Blumenstein/Locher
, System
des schweizerischen Steuerrechts, 6
a
ed., Zurigo 2002, p. 416, con
rinvii). In concreto, spettava quindi al ricorrente dimostrare in modo
ineccepibile l’adempimento delle condizioni cui è soggetto il differimento
dell’imposizione, ed in particolare l’uso durevole ed esclusivo
dell’appartamento __________, acquistato nel 2006 e rivenduto nel 2008. RI 1 si
è invece limitato a sostenere di aver abitato l’appartamento per venti mesi,
senza tuttavia apportarne la benché minima prova. Dal certificato di domicilio
reperibile agli atti dell’Ufficio di tassazione si evince unicamente che il
ricorrente è stato domiciliato __________ dal 17 aprile 2007 al 30 novembre
2008. Nonostante l’invito, rivoltogli ancora nel corso dell’udienza tenutasi
dinanzi alla Camera di diritto tributario, l’insorgente non ha per contro
fornito alcuna prova in merito ai consumi elettrici e dell’acqua, all’eventuale
allacciamento telefonico (rete fissa) e della TV via cavo, ai diversi traslochi
che avrebbe affrontato dal 2008 ed alla sua residenza fra la vendita
dell’appartamento di __________ (2008) e l’acquisto di quello di __________
(2010). Neppure ha fornito copia del contratto di mediazione, dal quale si
sarebbe potuto verificare quando era stato conferito il mandato.
.
4.
Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 1’000.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–
per un
totale di                                                       fr. 1’100
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
__________
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: