ti_gerichte · 12.2008.207 · 2008-09-23 · it

Sublocazione di esercizio pubblico, contestazione della disdetta per mora del conduttore, istanza di sfratto, pagamento della pigione nelle mani del locatore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 06.02.2009 12.2008.207

Incarto n.
12.2008.207
Lugano
6 febbraio
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.1623 (contestazione
della disdetta) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza
17/19 dicembre 2007 da
AP 1
rappr. dall’  RA
2
contro
AO 1
rappr. dall’  RA
1
nonché
sull’istanza di sfratto introdotta il 21 dicembre 2007 - inc. n. DI.2007.1638
della medesima Pretura – presentata da
AO 1,
Lugano
rappr. dall’avv.
RA 1, __________
contro
AP 1,
__________
rappr. dall’avv.
RA 2, __________
sulle
quali il Pretore si è pronunciato con sentenza del 23 settembre 2008,
respingendo l’istanza di contestazione della disdetta e accogliendo l’istanza
di sfratto;
appellante
la conduttrice, soccombente in prima sede, che con appello del 6 ottobre 2008
chiede di riformare la sentenza impugnata nel senso di accogliere l’istanza di
contestazione della disdetta e di respingere integralmente l’istanza di
sfratto, con protesta di spese e ripetibili di prima e seconda sede;
mentre
la locatrice con osservazioni del 10 novembre 2008 postula la reiezione del
gravame, protestando spese e ripetibili;
richiamato
il decreto dell’8 ottobre 2008 con cui
la Presidente
della Camera ha concesso all’appello
l’effetto sospensivo richiesto,
letti ed esaminati gli atti,
ritenuto
in fatto:
1.
AO
1 in qualità di locatrice e AP 1 come conduttrice hanno concluso il 4 maggio
2007 un contratto di sublocazione con effetto dal 1° maggio 2007 avente come
oggetto i locali adibiti a uso commerciale, segnatamente a bar (Bar F__________),
oltre a 6 posteggi esterni, siti in via __________ a L__________. La
sublocazione è stata pattuita per una durata determinata e la pigione è stata
fissata in fr. 72'000.- da pagarsi entro il 30 giugno 2007. Un primo importo di
fr. 36'000.- è stato versato alla stipulazione del contratto. Non avendo
ricevuto il pagamento della seconda rata entro la data pattuita
contrattualmente, con raccomandata 20 agosto 2007 la sublocatrice ha diffidato
la subconduttrice al pagamento della pigione entro 30 giorni con la
comminatoria che, trascorso tale termine, il rapporto di locazione sarebbe
stato disdetto. Trascorso infruttuoso il termine concesso, il 27 settembre 2007
la sublocatrice ha notificato alla subconduttrice su modulo ufficiale la
disdetta del contratto di sublocazione con effetto dal 31 ottobre 2007. Dopo
aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, il
quale ha dichiarato la vertenza non conciliata in data 30 novembre 2007, la
subconduttrice ha presentato il 17/19 dicembre 2007 dinanzi al Pretore del
Distretto di Lugano istanza di accertamento della nullità della disdetta 27
settembre 2007, a suo dire immotivata poiché le pigioni dovute sarebbero sempre
state pagate. Dal canto suo la sublocatrice ha presentato il
21 dicembre 2007 istanza di sfratto al medesimo Pretore. Statuendo
sulle due istanze, il Pretore ha respinto le richieste della subconduttrice,
ritenendo valida la disdetta, e ha accolto l’istanza di sfratto.
2.
La
subconduttrice è insorta contro la citata sentenza pretorile con appello 6
ottobre 2008, chiedendo che al gravame fosse concesso effetto sospensivo e che
il giudizio impugnato fosse riformato nel senso di respingere l’istanza di
sfratto e di accogliere quella di contestazione della disdetta.
La sublocatrice si è opposta alla concessione dell’effetto
sospensivo con atto preventivo all’appello di data 4 ottobre 2008. La
presidente della Camera ha concesso effetto sospensivo con decreto 8 ottobre
2008. Nelle sue osservazioni del 10 novembre 2008 la sublocatrice ha postulato
la conferma del giudizio pretorile in ogni sua parte, protestando tasse, spese
e ripetibili.
e considerando
e in diritto:
3.
Il
Pretore ha ritenuto valida la disdetta per mora, poiché la subconduttrice non aveva
ottemperato all’obbligo di versare le pigioni arretrate nel termine assegnato
con la diffida di pagamento (20 agosto 2007 – 20 settembre 2007). Secondo il primo
giudice il presunto accordo intercorso tra la subconduttrice e il proprietario
dello stabile – M__________ – in forza del quale quest’ultimo avrebbe concesso
una dilazione per il pagamento della somma dovuta, è stato smentito
dall’istruttoria.
4.
L’appellante
rimprovera al Pretore di non avere preso in considerazione quanto affermato dal
teste, e suo amministratore unico, A__________ in merito alla concessione di
una dilazione e di avere basato il suo giudizio unicamente sulle affermazione
di M__________, le quali sono poi state smentite dalle ulteriori risultanze
istruttorie e dall’atteggiamento da questi tenuto. La subconduttrice sostiene
che la dilazione accettata dal proprietario dell’immobile si è concretizzata
nei diversi pagamenti rateali che essa ha effettuato in suo favore e che non
sono mai stati contestati. Questo è tanto più provato se si considera che la sublocatrice
non ha pagato alcuna pigione. Inoltre, visto che secondo il primo giudice non è
inusuale che nell’ambito di un contratto di sublocazione il locatore principale
accetti direttamente dal subconduttore la pigione dovuta, è del tutto evidente
che lo stesso locatore principale possa concedere direttamente dilazioni di
pagamento.
La sublocatrice ribadisce invece nelle
proprie osservazioni che non vi è mai stato alcun accordo di dilazione e che il
versamento della pigione nelle mani del proprietario dello stabile era
unicamente un modo utilizzato per accelerare il pagamento della pigione ed
evitare l’inutile passaggio dalla subconduttrice alla sublocatrice e da questa
al proprietario dello stabile, senza alcuna influenza sul contratto di
sublocazione e sugli obblighi in esso contenuti.
5.
L’art.
257d CO stabilisce che dal momento in cui il conduttore è in ritardo con il
pagamento della pigione o dei costi accessori dovuti secondo contratto, il
locatore può fissargli per iscritto un termine di pagamento, il quale per la
locazione di locali d’abitazione o commerciali non può essere inferiore ai 30
giorni. Oltre all’invito a pagare le somme arretrate, lo scritto deve specificare
in maniera chiara e inequivocabile l’importo arretrato e indicare che, una
volta trascorso infruttuoso il termine assegnato, il locatore darà disdetta
straordinaria per mora.
Il conduttore deve pagare la
somma totale richiesta nella comminatoria tassativamente entro l’ultimo giorno
del termine stabilito. Se il termine assegnato trascorre infruttuoso, il
locatore può rescindere il contratto anticipatamente. Egli non è però obbligato
né a disdire il rapporto di locazione, né a farlo immediatamente dopo la
scadenza del termine. In quest’ultimo caso, il fatto che trascorra un po’di
tempo non è ritenuto essere una rinuncia alla disdetta, in particolare se il
locatore aveva una ragione fondata di attendere. La disdetta anticipata del
contratto di locazione non modifica minimamente l’obbligo del conduttore di
saldare le pigioni arretrate, interessi di mora compresi.
(
Lachat D
.,
Le bail
à loyer,
Lausanne, 2008, pag. 663 e ss. ;
SVIT-Kommentar
,
Das schweizerische Mietrecht
, ad art.
257d CO).
6.
La
tesi dell’appellante non ha trovato riscontro nell’istruttoria. Ne
lla sua deposizione A__________, gestore del bar, amministratore
unico della subconduttrice e direttore della sublocatrice, afferma di avere
chiesto a M__________, proprietario dello stabile, “
di avere un po’ di
pazienza
” e di non aver reagito di fronte alla diffida di pagamento perché
“
come ho detto avevo parlato con il signor __________ e gli avevo promesso
di provvedere al pagamento degli arretrati non appena possibile
”
confermando dunque d’aver richiesto una dilazione per il pagamento della seconda
rata di fr. 36'000.-. Da questa deposizione non emerge che M__________ ha concesso
la dilazione di pagamento richiesta (verbale del 19 maggio 2008, pag. 2). Il proprietario
dello stabile, per contro, ha dichiarato di non aver mai concesso dilazioni, ma
di avere sempre sollecitato il pagamento della pigione dovuta (verbale del 19
maggio 2008, pag. 3).
Neppure i pagamenti rateali
effettuati a favore di M__________ dopo la pronuncia della disdetta e il fatto
che egli li abbia accettati senza nulla eccepire provano la concessione di una
dilazione di pagamento. La disdetta anticipata per mora non ha annullato
l’obbligo dell’appellante di versare la pigione arretrata e M__________, sia in
veste di proprietario dei locali in subaffitto che di azionista della sublocatrice,
aveva ogni interesse a ricuperare gli importi della pigione, nonostante la
disdetta per mora. Ne deriva che l’apprezzamento del materiale probatorio
eseguito dal Pretore resiste alle critiche.
7.
Secondo
il Pretore, nulla agli atti lascia ritenere che in concreto sia stato concluso
un nuovo contratto tra l’appellante e il proprietario dello stabile, né prima
né dopo l’invio della disdetta in esame. Il fatto che l’appellante abbia
versato il canone previsto nel contratto di sublocazione a M__________ quale
proprietario dello stabile, e forse anche azionista della sublocatrice, non
dimostra minimamente l’esistenza di un nuovo contratto.
Inoltre, prosegue il primo giudice, nemmeno dopo l’invio della
disdetta è possibile ritenere che la locazione si sia rinnovata o che sia
venuto in essere un contratto direttamente con il proprietario dello stabile, da
una parte poiché la sublocatrice ha tempestivamente inoltrato l’istanza di
sfratto e dall’altra in quanto tutti i pagamenti, compresi quelli effettuati
nel 2008, sono andati a coprire l’importo scoperto di fr. 36'000.- (fr.
23'000.- tra il 26 ottobre 2007 e il 31 dicembre 2007 e la rimanenza a inizio
2008). La dicitura “gennaio
2008”
indicata dall’appellante nei versamenti effettuati nel 2008 è
irrilevante, trattandosi di mere affermazioni della subconduttrice, a quel
momento ancora debitrice della somma dovuta per la pigione del 2007.
8.
L’appellante
contesta gli assunti pretorili secondo i quali non vi sia nulla che lasci
supporre la conclusione di una relazione contrattuale diretta tra sé e il proprietario
dello stabile. Essa sostiene che il nuovo contratto si è perfezionato, se non immediatamente,
al più tardi dalla metà del 2007 o in via subordinata dal 1° dicembre 2007. A
riprova di questo vi sono non solo le affermazioni rese dal gestore del bar e
suo amministratore unico in sede di interrogatorio formale, ma anche e soprattutto
l’atteggiamento del proprietario dello stabile, che ha accettato senza riserva
alcuna il pagamento delle pigioni per i mesi di gennaio e febbraio 2008,
sollecitandoli, nonostante fosse a conoscenza dell’istanza di sfratto inoltrata
dal sublocatore e dell’avvenuta scadenza al 31 dicembre 2007 del contratto di
sublocazione. La sublocatrice, dal canto suo,
sostiene di
non aver mai dato la possibilità alla subconduttrice di credere in buona fede
in una possibile protrazione del contratto di sublocazione.
9.
L’istruttoria
ha permesso di chiarire che il contratto di sublocazione tra appellante e
appellata era stato pattuito per un periodo determinato, dal 1° maggio 2007
sino al 31 dicembre 2007. Non si vede quindi come sarebbe stato possibile
concludere un nuovo contratto di locazione tra l’appellante e il proprietario
dello stabile al più tardi dalla metà del
2007, in
un momento in cui il contratto di
sublocazione era in vigore tra le parti e la sublocatrice non aveva ancora inviato
la diffida di pagamento che ha condotto alla disdetta. Si deve
pure escludere che il nuovo rapporto contrattuale abbia avuto inizio
dal 1° dicembre 2007. L’argomentazione dell’appellante è contraddittoria,
poiché da un lato essa afferma che la disdetta è nulla avendo essa pattuito con
il proprietario dello stabile una dilazione di pagamento e dall’altro afferma
di avere tacitamente concluso un nuovo contratto di locazione quando ancora non
era stato disdetto il contratto di sublocazione. In ogni caso, la tesi
dell’appellante sulla conclusione di un nuovo accordo locativo va respinta non
solo a causa di queste evidenti incongruenze temporali, ma pure per l’assenza
di un comportamento del proprietario tale da essere assimilato alla conclusione
per atti concludenti di un nuovo contratto. Innanzitutto, come evidenziato dal Pretore,
il fatto che il proprietario abbia accettato il pagamento della pigione direttamente
dal subconduttore, tralasciando dunque il passaggio dal subconduttore al
sublocatore, non genera una relazione contrattuale tra queste due parti (
Lachat D
., Le bail à loyer
,
Lausanne, 2008, pag. 579 e ss.
;
SVIT-Kommentar
, Das schweizerische Mietrecht
,
nr. 43 ad art. 262
CO). Nella fattispecie inoltre, tenuto conto che il proprietario dello stabile
è stato anche azionista della sublocatrice sino a settembre 2007, appare ancor
più evidente che il pagamento della pigione nelle sue mani possa essere considerato
unicamente una soluzione di comodo per evitare lunghi e inutili passaggi. Oltre
a ciò, dalla ricevuta di pagamento agli atti (doc. I, inc. n. DI.07.1638)
risulta che il proprietario dello stabile aveva accettato i soldi “
per conto
della AO 1, __________
” e dunque a maggior ragione si deve escludere un
qualsivoglia suo coinvolgimento contrattuale come persona fisica a seguito
dell’accettazione dei pagamenti in oggetto. Né regge l’argomentazione
riguardante l’avvenuto pagamento delle pigioni per i mesi di gennaio e febbraio
2008 e la sua accettazione senza riserve da parte del proprietario. Dai
documenti versati agli atti risulta che l’appellante ha consegnato direttamente
a costui, che ha incassato per conto della AO 1 fr. 18'000.- per le pigioni arretrate
dal 26 ottobre 2007 al 29 novembre 2007 (doc. I, inc. n. DI.07.1638). In
seguito, la subconduttrice ha versato tra il 17 dicembre 2007 e il 4 febbraio
2008 sul conto corrente bancario del proprietario dello stabile fr. 12'000.- complessivi
indicando nel versamento del 4 febbraio 2008 il riferimento “saldo affitto
2007” e l’11 e il 18 febbraio 2008 ha ancora versato fr. 5000.- e fr. 1'000.-
con il riferimento “gennaio
2008”
(Inc. n. DI.07.1623, doc. B). Se si considera tuttavia che
l’appellante doveva a titolo di pigione arretrata del 2007 ancora fr. 36'000.-,
si deve concludere che i versamenti in contanti e sul conto bancario sono
serviti solo a estinguere tale debito, nonostante quanto indicato sugli ordini
di bonifico (doc. B). Di conseguenza il proprietario dello stabile non ha mai
accettato alcun pagamento della pigione 2008, ma unicamente il saldo del canone
per il 2007 come dal contratto di sublocazione, e dunque con il suo
atteggiamento non ha avallato la conclusione di un nuovo contratto di locazione.
Anche su questo punto l’appello si rivela infondato.
10.
Il Pretore
ha stabilito che la richiesta di sfratto era tempestiva e che quindi la
subconduttrice non può avere avuto dubbio alcuno sulla volontà della sublocatrice
di rescindere definitivamente il contratto.
L’appellante
dal canto suo reputa che la domanda di sfratto è nulla, da un lato poiché anche
dopo la sua introduzione il proprietario dello stabile ha accettato senza
riserva alcuna il pagamento della pigione, e dall’altro poiché è stata
procrastinata nel tempo a piacimento della sublocatrice, essendo stata
introdotta il 21 dicembre 2007, mentre la locazione era stata disdetta per il
31 ottobre 2007.
11.
Una
volta trascorso il termine di disdetta, il locatore può richiedere lo sfratto
del conduttore che non ha ancora liberato i locali giusta l’art. 506 CPC. Nel
caso in cui il locatore ritardi la richiesta di tale procedura, si può dedurre
che un nuovo rapporto contrattuale è venuto tacitamente in essere a seconda
delle circostanze. Affinché ciò avvenga, deve essere trascorso un periodo
prolungato dalla disdetta durante il quale il locatore deve aver tollerato la
presenza del conduttore nei locali affittati e deve aver continuato a incassare
regolarmente la pigione senza formulare riserve. Al contrario, se la richiesta
della procedura di sfratto non si protrae oltre il lecito (di regola almeno due
mesi, cfr. II CCA 9 settembre 2005 inc. 12.2005.111) e il locatore non tiene
comportamenti passibili di creare una situazione di insicurezza al conduttore
circa le sue reali intenzioni, una ragionevole attesa del locatore nel
richiedere lo sfratto è di principio ammissibile. L’accettazione di pigioni da
parte del locatore durante la procedura di sfratto non dà luogo a un nuovo
contratto, anche nel caso in cui i pagamenti siano accettati senza formulare
riserve (DTF 119 II 147 c. 5; II CCA 9 marzo 1999 inc. n. 12.1998.261;
Lachat D
., op. cit. pag. 673 e ss. e
184-185;
SVIT-Kommentar
, op.
cit., nr. 46 ad art. 257d CO).
12.
Nella
fattispecie, la semplice accettazione della pigione dopo l’introduzione della
richiesta di sfratto non ha comportato la stipulazione tacita di un nuovo
contratto per i motivi precedentemente esposti. Né si può seguire
l’argomentazione dell’appellante in merito alla procrastinazione della domanda
di sfratto. Tra la fine del rapporto contrattuale e l’istanza di sfratto è
trascorso poco più di un mese e mezzo (dal 31 ottobre 2007 al 21 dicembre
2007). Questo lasso di tempo può essere ritenuto ragionevole e non può essere
considerato un periodo abbastanza prolungato da avere suscitato incertezza
nella subconduttrice circa le reali intenzioni della sua controparte
contrattuale. Ciò a maggior ragione se si considera da una parte che la
sublocatrice non risulta aver avuto atteggiamenti passibili di creare una
situazione di incertezza e dall’altra che in ogni caso il contratto sarebbe
terminato al 31 dicembre 2007 e che le parti contrattuali non avevano pattuito
né una protrazione né un nuovo contratto. In definitiva, dunque, l’appello deve
essere respinto in ogni suo punto.
13.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza giusta l’art. 148
CPC. Nelle vertenze in materia di contestazione della disdetta il giudice
decide secondo il suo prudente criterio sulla tassa di giustizia e sulle
ripetibili (art. 414 cpv. 1 CPC), su un valore computabile massimo pari a
dodici mesi di locazione o di affitto (art. 414 cpv. 3 CPC). Nella fattispecie il
valore litigioso ammonta a fr. 12'000.- (pigione da novembre a dicembre 2007),
ma il Pretore ha commisurato la tassa di giustizia di prima sede anche in
funzione della complessità della fattispecie. Non vi è motivo di scostarsene,
ritenuto che la durata della procedura e la complessità della vertenza deriva
dall’intreccio societario e contrattuale scelto dalle parti.
Per i quali motivi,
visti gli artt. 148 e 414 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
6 ottobre 2008 di Ibernicana SA è
respinto
.
2.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 500.-
b) spese                         fr.
100.-
Totale                             fr.
600.-
già
anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla
controparte fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
diritto della locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).