ti_gerichte · 90.2011.92 · 2014-02-12 · it
Approvazione di una zona edificabile - retrocessione degli atti al Consiglio di Stato

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 12.02.2014 90.2011.92
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 12.02.2014 90.2011.92
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 12.02.2014 90.2011.92

Incarti n.
90.2011.92
90.2011.93
90.2011.141
Lugano
12 febbraio 2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello
Balerna, presidente
Flavia
Verzasconi, Giovan Maria Tattarletti
segretario:
Fulvio
Campello, vicecancelliere
statuendo
sui ricorsi:
a.
b.
c.
20
settembre 2011 di
RI
1
patrocinato
da: PR 1
20
settembre 2011 di
RI
2,
patrocinato
da:,
22/27
settembre 2011 di
RI
3
RI 4,
rapp
resentati da
contro
la
risoluzione 21 luglio 2011 (n. 4082) con cui il Consiglio di Stato
ha approvato la revisione del piano regolatore
del comune del
Gambarogno;
ritenuto,
in
fatto
A.
Nella frazione di San Nazzaro del comune del
Gambarogno
RI 1
è proprietario del mapp.
942, RI 2 del mapp. 1295, la RI 3 Sagl in liquidazione del
mapp. 945 e la RI 4 GmbH dei mapp. 907 e 1466.
Tutti i
fondi sono
ubicati in
località Sotto il sasso di Crée, sui monti di Vairano.
B.
a. Nella seduta del 18 febbraio 2009 il consiglio
consortile del
Consorzio per il piano
regolatore dei comuni del Gambarogno ha
adottato la revisione del piano
regolatore. I fondi in rassegna sono stati attribuiti alla zona residenziale
dei monti (RM).
b. Con risoluzione 21 luglio 2011 (n. 4082)
il Consiglio di Stato ha approvato il piano. Esso ha tuttavia negato la sua sanzione
alle zone residenziali dei monti delle varie frazioni del nuovo comune, tra cui
quella di San Nazzaro. Ha quindi retrocesso gli atti al comune, incaricandolo
di riesaminare attentamente le
peculiarità
di ciascun territorio interessato e proporre la funzione più
consona
entro un anno dalla sua decisione (cfr. ris. impugnata, pag. 48 seg.).
C.
a. Con impugnative singole RI 1 e RI 2 insorgono dinanzi
al Tribunale contro la menzionata risoluzione del Consiglio di
Stato. Sostengono l'insussistenza di argomenti che
possano giustificare un rinvio degli atti al comune. Il settore è adeguatamente
urbanizzato da una strada; esso è inoltre edificato nella misura dell'80%.
Ciascuna costruzione dispone inoltre di una fossa settica che permette lo
smaltimento delle acque di scarico. Esso va pertanto assegnato alla zona
edificabile proposta dal Consorzio.
b. Anche la RI 3 Sagl in
liquidazione e la RI 4 GmbH si aggravano al Tribunale per chiedere quantomeno la
conferma nella zona edificabile dei fondi di loro proprietà.
D.
La Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità del Dipartimento del territorio,
agente per conto del Governo,
chiede che i
ricorsi vengano respinti. I
l
municipio
di Gambarogno, in
rappresentanza del
comune, dichiara di rinunciare a presentare osservazioni
. Dei relativi argomenti si dirà, per
quanto
necessario, in diritto.
E.  Il 13 settembre 2012 si è tenuta
un'udienza sul luogo della contestazione. In occasione della stessa le parti
hanno ribadito le rispettive posizioni e hanno rinunciato alla presentazione di
conclusioni scritte.
Considerato,
in
diritto
1.
1.1.
La competenza del Tribunale è data, i ricorsi sono tempestivi (art. 38 cpv. 1
legge cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del
territorio del 23 maggio 1990;
LALPT;
BU
1990, 365, in vigore sino al 31 dicembre 2011; art. 30 cpv. 1 legge
sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011; Lst; RL 7.1.1.1,
in vigore dal 1° gennaio 2012) e la legittimazione
dei ricorrenti certa (art. 38 cpv. 4 lett. c LALPT, dal 1° gennaio 2012 art. 30
cpv. 2 lett. c Lst). I gravami sono pertanto ricevibili in ordine.
1.2. Poiché il controverso piano regolatore è stato
adottato ed
approvato in vigenza della LALPT, esso dovrà essere
esaminato, nel merito, in applicazione di quest'ultima legge (art. 107 Lst).
1.3. Per costante
prassi, tutelata dal Tribunale federale (cfr. diffusamente RDAT II-1994 n. 22),
il Tribunale cantonale amministrativo statuisce sulla base della situazione di
fatto e di diritto vigente al momento dell'emanazione della decisione del
Consiglio di Stato. L'evasione dei ricorsi in oggetto prescinde pertanto
dall'applicazione dell'articolo 75
b
della Costituzione federale del 18
aprile 1999 (Cost.; RS 101), approvato l'11 marzo 2012 dal popolo svizzero in
accoglimento dell'iniziativa popolare "
Basta con
la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!
"
,
e delle prescrizioni di esecuzione
frattanto sancite dal Consiglio federale (Ordinanza sulle abitazioni secondarie
del 22 agosto 2012, in vigore dal 1° gennaio 2013; RS 702; applicabile al
comune del Gambarogno).
2.  2.1. In campo pianificatorio il
comune ticinese fruisce di
autonomia. Questa
non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b
della legge
federale sulla pianificazione del territorio, del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700),
il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da
parte di almeno
un'istanza di ricorso. Nel
Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di
Stato (art. 37 cpv. 1
LALPT; dal 1° gennaio 2012, art. 29 cpv. 1 Lst), che approva il piano - e
decide i ricorsi - con pieno potere
cognitivo:
questo significa controllo non solo della legalità ma
anche dell'opportunità
delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti
pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il
margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3
LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio
apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di
scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata,
ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli
casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente
insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni
che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto
federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non
tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale,
segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT).
L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in
modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3
dell'ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000 (OPT; RS
700.1; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b, II-1999 n. 27 consid. 3).
2.2. Il potere cognitivo del Tribunale
cantonale amministrativo è invece circoscritto alla violazione del diritto
(art. 38 cpv. 2
LALPT; dal 1° gennaio 2012, art. 30 cpv. 3 Lst e
relativo rinvio agli art. 61 seg. LPamm; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c, II-1999
n. 27
consid. 3, II-1997 n. 23). Fanno
eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui
il Tribunale interviene
quale unica autorità di ricorso a livello
cantonale (DTF 114 Ib 81
consid. 3, 109 Ib
121 consid. 5;
Bernhard
Waldmann/Peter
Hänni
,
Raumplanungsgesetz, Berna 2006, ad art. 33 n. 64), segnatamente quindi i casi
in cui sono
impugnati un diniego di approvazione rispettivamente una
modifica d'ufficio del piano regolatore disposti dal Consiglio di Stato.
2.3. Nel caso di
specie, il piano regolatore è stato adottato dal consiglio consortile del
Consorzio per il piano regolatore dei comuni del Gambarogno, cui i già comuni
di Caviano, Gerra (
Gambarogno), San Nazzaro,
Magadino, Vira (Gambarogno), Sant'Abbondio
, Piazzogna e Indemini avevano delegato la competenza di elaborare
questo strumento. Questo ente è frattanto stato
sciolto mediante
risoluzione 1° marzo 2011 (n. 1411) del Consiglio di Stato, il quale ha
decretato il subingresso del comune in tutti i diritti ed obblighi del medesimo
(cfr. dispositivo n. 2 della ris. citata,
pubbl.
nel FU 19/2011, dell'8 marzo 2011, 1858). Anche al comune
del
Gambarogno, che è il frutto dell'intervenuta aggregazione dei citati comuni,
insieme a quello di Contone (cfr. il relativo decreto legislativo del 23 giugno
2008, pubbl. nel BU 40/2008, del 19 agosto 2008, 504), dev'essere, di conseguenza,
riconosciuta
l'autonomia decisionale che
pertocca all'ente preposto all'adozione
del piano regolatore in discussione. E questo vuoi in veste di
successore del Consorzio, vuoi - qualora si volesse
ritenere che i
comuni che lo componevano
non abbiano in realtà mai perso
una
tale
prerogativa a favore di quest'ultimo - in qualità di avente
causa dei predetti
enti locali.
3.  3.1. I piani di utilizzazione -
nel nostro Cantone chiamati, a livello comunale, piani regolatori (art. 24
segg. LALPT; dal 1° gennaio 2012 art. 18 segg. Lst) - disciplinano l'uso ammissibile
del suolo (art. 14 cpv. 1 LPT). Essi devono delimitare, in primo luogo, le zone
edificabili, agricole e protette (art. 14 cpv. 2 LPT).
3.2. Le zone edificabili comprendono, secondo l'art. 15 LPT, i terreni idonei
all'edificazione che sono già stati edificati in larga
misura (lett. a) e quelli prevedibilmente necessari ed urbanizzati
entro 15 anni (lett. b). Di massima, un terreno che adempie queste esigenze va
attributo alla zona edificabile a meno che, dopo una ponderazione globale di
tutti gli interessi pubblici e privati in causa, effettuata alla luce dei
principi e degli scopi della pianificazione territoriale ancorati agli art. 1 e
3 LPT, debba venir incluso, parzialmente o totalmente, nel territorio fuori
della zona edificabile (RDAT I-2001 n. 49 consid. 3a). I criteri posti
dall'art. 15 LPT per l'assegnazione di un terreno alla zona edificabile non
hanno pertanto un valore assoluto, ma una portata relativa. Al pari di quelli
sanciti agli art. 1 e 3 LPT, questi criteri rappresentano piuttosto degli
obiettivi, degli strumenti di valutazione, che - ancorché soddisfatti - non
conducono necessariamente all'attribuzione del terreno interessato alla zona
fabbricabile, ma devono ancora essere congruamente soppesati e confrontati con
tutti
gli altri (
cfr. la giurisprudenza appena citata; inoltre
Waldmann/
Hänni
,
op. cit., ad art. 15 n. 1 e 8;
Alexandre
Flückiger/Stépha-ne Grodecki
, Commentario LPT, ad art. 15 n.
40-47;
Piermarco Zen-Ruffinen/Christine
Guy-Ecabert
, Aménagement du territoire, construction, expropriation,
Berna 2001, n. 314)
.
3.3.
Giusta l'art. 16 cpv. 1 LPT (testo modificato il 20 marzo 1998, in vigore dal 1° settembre 2000), le zone agricole servono a garantire a lungo termine la base
dell'approvvigionamento alimentare
, a salvaguardare il paesaggio e lo
spazio per lo svago o ad assicurare la compensazione ecologica; esse devono
essere tenute, per quanto possibile, libere da costruzioni, in sintonia con
le loro differenti funzioni, e comprendere: a) i
terreni idonei alla
coltivazione
agricola o all'orticoltura produttiva necessari all'adempimento
dei vari
compiti dell'agricoltura; b) i terreni che, nell'interesse generale, devono
essere coltivati dall'agricoltura (cfr. nello stesso senso l'art. 68 cpv. 1
LALPT, testo modificato il 25 febbraio 2003, in vigore sino al 31 dicembre 2011). Per quanto possibile devono essere delimitate ampie superfici contigue (art. 16
cpv. 2 LPT). Alla zona agricola, intesa nel suo senso più ampio, espressamente
sancito ora all'art. 16 LPT nella versione in vigore dal 1° settembre 2000, ma
valido anche in precedenza, dev'essere riconosciuto un ruolo multifunzionale,
poiché persegue non solo obiettivi di politica agraria e fondiaria, ma anche
obiettivi in ordine agli insediamenti, quale eccellente strumento di
prevenzione dell'edificazione sparsa, alla protezione dell'ambiente e a quella
del paesaggio (cfr. Messaggio del Consiglio federa
le concernente la revisione parziale della LPT del 22 maggio
1996,
pubbl. in: FF 1996, pag. 457 segg., 471, con rinvii).
4.  4.1. L
a RI 3 Sagl in liquidazione e la RI 4 GmbH
chiedono la conferma
dell'assegnazione definitiva dei singoli fondi di loro proprietà alla zona RM e
censurano il rinvio degli atti al comune, disposto dal Governo, per approntare
una pianificazione più attenta del settore dei monti di Vairano, ove questi
sono posti. Ora, tuttavia, com'è noto, l'azzonamento di piano regolatore è
volto in linea di principio a disciplinare la funzione di un determinato territorio,
non di una singola particella. Rimane riservato il caso in cui questa presenti
dimensioni a tal punto notevoli da legittimare un azzonamento autonomo. Ipotesi
che tuttavia manifestamente non si avvera nel caso in esame. Per non
pregiudicare
ab initio
la possibilità di conseguire l'inserimento
definitivo delle loro proprietà nella zona RM sui monti di Vairano, queste
insorgenti avrebbero pertanto dovuto contestare, nel caso concreto, la non
approvazione
dell'intero comparto assegnato
dal Consorzio a questa zona, quindi
anche quello dei fondi
immediatamente contermini al loro ed inoltre di
quelli posti nelle successive adiacenze, ma soprattutto postulare, com'era non
solo lecito, ma anzi necessario (cfr. RtiD II-2012 n. 19 consid. 3.2 seg. con
rinvii
), anche l'attribuzione di tutti questi fondi alla zona RM. Nella
fattispecie è,
difatti, tassativamente
escluso che ciascun fondo interessato
possa ricevere, da solo, una
collocazione pianificatoria differente da quella assegnata agli altri.
4.2. La domanda formulata dalle citate ricorrenti di attribuire in via
definitiva la loro proprietà alla zona RM, cui il Tribunale è
vincolato (diversamente dal Governo; cfr. art. 56
cpv. 2 LPamm),
dev'essere dunque
respinta d'acchito (nel merito) già per le
dianzi
illustrate ragioni di ordine pianificatorio, che
vietano in linea di
principio azzonamenti limitati a singole particelle.
4.3. Diversamente da queste insorgenti,
RI 1 e RI 2
hanno contestato il giudizio
governativo per tutto il
comparto in rassegna, che essi chiedono venga
confermato in zona fabbricabile, soprattutto per quanto attiene ai loro fondi. Per
questo motivo la loro impugnativa deve costituire l'oggetto di un esame di
merito completo: esame di cui beneficiano anche le altre ricorrenti.
5.  La zona RM proposta dal Consorzio
per i monti di Variano, posti nella frazione di San Nazzaro, costituisce una
zona residenziale per la costruzione di abitazioni individuali destinate alla
residenza secondaria (cfr. art. 46 cpv. 1 NAPR proposte dal Consorzio). L'area
edificabile è in buona sostanza costituita da due strisce di terreno di
profondità di circa 30 m ubicate lungo strada di collegamento, che urbanizza questo
settore e che termina proprio alla fine dello stesso; la striscia a valle
misura circa 450 m di
lunghezza, quella a
monte circa 350 m. In questa zona sono ammesse
nuove costruzioni unicamente
sui fondi ancora inedificati (cfr. art. 46 cpv. 2 NAPR proposte dal Consorzio),
che sono meno di 1/3 di quelli che compongono il quartiere. L'indice di occupazione
è del 25%, quello di sfruttamento è pari a 0.35; l'altezza degli edifici alla
gronda è di 6 m, quella al colmo di 8 m (cfr. art. 46 cpv. 5 NAPR proposte dal
Consorzio).
6.  Con un'unica motivazione (cfr.
ris. impugnata, pag. 48 seg.), il Consiglio di Stato ha negato la sua sanzione
alla zona residenziale dei monti (RM) proposta in 5 frazioni: San Nazzaro, che
qui interessa (allegato 28 alla risoluzione impugnata), Gerra (Gambarogno)
(allegato 27), Indemini (allegato 29), Piazzogna (allegato 30) e Vira (omesso
nella motivazione, ma contemplato nell'allegato 31).
Il Governo ha anzitutto richiamato la sentenza negli
inc.
90.1999.87
/89 dell'8
novembre 2000 del Tribunale della pianificazione del
territorio che, in accoglimento parziale dei ricorsi del già comune di
Gerra (Gambarogno) e del Consorzio, aveva annullato la risoluzione 6 luglio
1999 (n. 3020) con cui il Consiglio di Stato stesso aveva negato l'approvazione
della revisione del piano regolatore dei monti di Gerra ed assegnato il
relativo territorio alla zona agricola. In quel giudizio il Tribunale non aveva
escluso la possibilità di attribuire quel settore alla zona fabbricabile, purché
questa fosse debitamente ridefinita, riducendola rispetto alla proposta
dell'ente locale, fosse prevista una zona di transizione inedificata tra le due
distinte aree del comparto che potevano entrare in linea di conto a questo
scopo (zona del vecchio nucleo e zona residenziale posta ad est dello stesso), fossero
stabiliti dei parametri edificatori adeguati e fosse infine pianificata
l'urbanizzazione. Per questo motivo il Tribunale ha retrocesso gli atti
all'ente locale per un riesame della proposta di pianificazione.
Partendo da questa premessa il Consiglio
di Stato ha, in buona sostanza, rilevato che, in sede di revisione del piano
regolatore, l'ente pianificante non aveva dato una risposta ai problemi sollevati
dal Tribunale della pianificazione del territorio nel giudizio
testé citato. La proposta non era stata spiegata
né per quanto
concerneva l'incremento della sostanza edilizia, né in
merito ai
parametri edilizi, né infine per
quanto riguardava le forme di approvvigionamento
e di smaltimento delle
acque dei vari comparti.
Come detto, il Governo ha quindi
disposto la retrocessione degli atti al comune per un attento esame delle
singole fattispecie e per la presentazione di una nuova proposta pianificatoria
entro 12 mesi.
7.  7.1. RI 1 e RI 2 censurano anzitutto
il giudicato governativo, sostenendo che non sussistono argomenti che possano
giustificare un rinvio degli atti al comune. A ragione.
7.2. Da un canto, in generale va
rilevato che se, come ha ritenuto il Consiglio di Stato, per la definizione di
tutte le zone residenziali dei monti sparse nelle varie frazioni si fosse effettivamente
dovuto far capo ai requisiti posti dal Tribunale della
pianificazione del territorio nel giudizio 8 novembre 2000 concernente i
monti di
Gerra - premessa che non abbisogna
di essere di essere previamente verificata per l'emanazione di questo giudizio
- in assenza
del soddisfacimento di tali requisiti, ben noti al Consorzio,
il Governo avrebbe dovuto negare puramente e semplicemente l'approvazione delle
zone edificabili in rassegna e retrocedere gli atti all'ente pianificante per
assegnare il territorio interessato alla zona inedificabile, se non addirittura
attribuire direttamente d'ufficio tali settori alla zona agricola. In altri
termini, se il Consorzio non aveva voluto o non era stato in grado di
giustificare le proposte pianificatorie concernenti questi comparti così come
esatto nella citata sentenza, non aveva alcun senso di obbligarlo nuovamente a riformulare
la stessa proposta debitamente motivata, quando questa motivazione gli era già
stata chiesta in precedenza. Tanto più che l'ente pianificante locale avrebbe
comunque sia potuto ripresentare in un secondo tempo lo stesso progetto
pianificatorio, convenientemente giustificato.
7.3. D'altro canto, per quanto
attiene al settore qui in contestazione, va rilevato che la relazione di
pianificazione concernente la revisione, la quale pure accenna alla nota sentenza
del Tribunale della pianificazione del territorio, spiega che il nuovo piano
regolatore ripropone l'inserimento del comparto qui in discussione (monti di
Vairano) e di quello dei monti di Gerra nella zona edificabile, circoscrivendo
quest'ultima alle aree già largamente edificate e permettendo inoltre nuove
costruzioni solo sui mappali ancora liberi, allo scopo di permettere il soddisfacimento
di bisogni individuali e mettere al riparo questi settori da iniziative speculative
(cfr. relazione cit., agosto 2008, pag. 86).
Diversamente poi che per i monti
di Gerra, per i quali al momento della revisione del piano regolatore non sussisteva
una pianificazione approvata a seguito delle vicissitudini di cui si è detto, i
monti di Vairano sono stati e sono rimasti inseriti per l'intero periodo di
validità del previgente piano regolatore, approvato dal
Consiglio di Stato il 12 luglio 1985 (n. 4004), nella zona edificabile
del nucleo dei Monti, dov'erano permessi insediamenti residenziali, turistici e
aziende non moleste. Questa zona, omogenea, presentava un perimetro sostanzialmente
analogo a quello ora proposto per la zona RM; possedeva pure parametri edificatori
simili a quest'ultima (cfr. art. 54 vNAPR). In sede di approvazione della revisione,
il Governo era invero partito dall'assunto che il citato piano regolatore,
dallo stesso sanzionato il 12 luglio 1985, non fosse conforme alla LPT, per cui
era decaduto, al più tardi, il 1° gennaio 1988 (cfr. ris. impugnata, pagg.
18-20): questo assunto è tuttavia stato smentito dal Tribunale con giudizio del
28 giugno 2013 (inc. 90.2011.77, pubblicato integralmente nel sito del comune),
che ha accolto la sua contestazione sollevata, insieme a molte altre, dal
comune del Gambarogno
nell'impugnativa
presentata contro la risoluzione di approvazione del nuovo
piano regolatore.
Per quanto possa ancora
interessare, i dati sull'urbanizzazione
del
settore, se non già perfettamente noti, com'è opinione del
Tribunale, erano
molto facilmente accertabili; tanto più che nel
periodo di vigenza del piano regolatore approvato il 12 luglio
1985 sono stati eretti in loco svariati edifici, di cui alcuni (come ad esempio
quelli al mapp. 945, di proprietà della RI 3
Sagl in liquidazione) in tempi recentissimi, sulla scorta di altrettante
licenze edilizie.
8.  8.1. Ferme queste premesse, bisogna
ritenere che il Consiglio di Stato fosse in grado di determinarsi compiutamente
sull'approvazione quantomeno della zona residenziale dei monti di Vairano, la
sola che qui interessa. Non poteva invece procrastinare la sua decisione in
merito. Optando per quest'ultima soluzione, il Governo ha violato il diritto
(art. 61 seg. LPamm), ma in particolare l'art. 37 cpv. 1 LALPT.
8.2. Poiché non è compito del
Tribunale di approvare i piani regolatori, sostituendosi al Governo, il ricorso
deve (e può) essere parzialmente accolto e la risoluzione impugnata semplicemente
annullata su questo oggetto.
In applicazione
dell'art. 65 cpv. 2
LPamm
gli
atti vengono retrocessi al Consiglio di Stato affinché effettui, se del caso, gli
accertamenti asseritamente ancora mancanti ed emetta, in seguito, una nuova
decisione circostanziata sull'approvazione della zona RM sui monti di Vairano.
8.3. Per questo motivo non
appare, di conseguenza, necessario,
né
possibile, prendere posizione sulle altre censure sollevate
dagli
insorgenti, ma in particolare sugli argomenti a favore della riconferma in zona
fabbricabile del settore in discussione, che costituisce la loro domanda ricorsuale.
9.  La tassa di giudizio è posta a
carico della RI 3 Sagl
in liquidazione e
della RI 4 Sagl, soccombenti (art. 28 LPamm). Lo Stato è invece tenuto a
rifondere agli insorgenti
RI 1 e RI 2 delle ripetibili, calcolate in
funzione del successo delle loro impugnativa (art. 31 LPamm).
Per
questi motivi,
dichiara
e pronuncia
1.  I ricorsi di RI 1 e RI 2 sono
parzialmente accolti.
§ Di conseguenza:
1.1.                         La
risoluzione 21 luglio 2011 (n. 4082) con cui il Consiglio di Stato
ha approvato la revisione del piano regolatore del
comune del
Gambarogno è annullata nella misura in cui non approva la
zona residenziale dei monti sui monti di Vairano, nella frazione di San Nazzaro,
e restituisce gli atti al comune per un riesame della pianificazione del
settore;
1.2.                         gli
atti sono retrocessi al Consiglio di Stato affinché
proceda ed emettere una nuova decisione su questo oggetto
conformemente
a quanto disposto nei considerandi di questo giudizio, ma in particolare nel consid.
8.2.
2.  Il ricorso di RI 3 Sagl in
liquidazione e RI 4 Sagl è respinto.
3.  La tassa di giudizio, di fr.
1'000.-, è posta a carico di RI 3 Sagl in liquidazione e RI 4 Sagl, in solido. Lo
Stato è tenuto a versare a RI 1 e RI 2 fr. 500.- ciascuno per ripetibili.
4.  Contro
la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al
Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua
notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005;
LTF; RS 173.110).
5.  Intimazione a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                  Il segretario