ti_gerichte · 40.2005.228 · 2007-11-09 · it
Edificio principale: riduzione del valore metrico a nuovo, riduzione del valore di reddito,


Incarto n.40.2005.228

Lugano

9 novembre 2007

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 2 novembre 2005 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 3 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di ___________,

Relativamente
 al mappale no. 142 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 20 settembre 2007,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 142 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 610'341.--.

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dalla ditta RI 1 è stato respinto
dallUCS con decisione del 3 ottobre 2005.Lautorità di prima istanza ha confermato la propria decisone in merito a tutte
le censure sollevate dalla reclamante, ribadendo che le argomentazioni elencate
nel reclamo sono già state adeguatamente considerate, in particolare per ciò
che riguarda il valore dei fabbricati, il valore di base attribuito al fondo,
il valore di reddito e il tasso di capitalizzazione.

3.     Con
ricorso 2 novembre 2005 e complemento 18 novembre 2005 la ditta RI 1 é insorta innanzi
a questo Tribunale, postulando la rettifica dei valori di stima attribuiti
dallUCS e chiedendo la riduzione del valore del terreno complementare da fr.
50.--/mq. a fr. 30.--/mq., del valore degli edifici da fr. 435'000.a fr.
300'000. e lapplicazione del tasso di capitalizzazione del 9.8%. Ciò poiché
lautorità di prima istanza non avrebbe sufficientemente considerato la
destinazione accessoria degli immobili e del terreno con limitazioni intrinseche
al loro uso, il carattere artigianale degli edifici e la loro vetustà, nonchè
le possibilità dutilizzo estremamente circoscritte dei medesimi (attualmente
usati esclusivamente come strutture di deposito e transito di materiali e
macchinari impiegati nellesercizio dellattività aziendale).

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato
che sul fondo pianeggiante, la cui superficie non edificata è sterrata, sono
edificati 3 stabili:

-
uno di forma allungata sullangolo NORD-EST, costruito con struttura portante
in pilastri di CA e travi in acciaio, la cui copertura è composta di lastre di
eternit; i tamponamenti sono in parte vetrati e in parte in muratura tipo BKS;
linterno è vuoto e destinato a deposito;

-
uno di forma rettangolare allungata al lato opposto, costruito in parte con
struttura portante metallica parzialmente aperta (nella misura di 5/8) con
tamponamenti in muratura e vetrate/lastre eternit; la copertura è in lastre
deternit; linterno è vuoto e destinato a deposito;

-
uno di forma rettangolare sul lato SUD del mappale costruito con muratura e
struttura portante in CA, con copertura in pannelli di lamiera coibentata; ledificio
è destinato a spogliatoio-servizi operai, officina, ufficio, magazzino e
deposito autoveicoli (officina di riparazione + annessi); presenta serramenti
in alluminio termo-laccati con finiture normali.

Per
lofficina lo stato di conservazione è buono, mentre per gli altri due edifici è
carente e, a mente del ricorrente, gli stessi dovranno essere uno demolito e
laltro completamente ristrutturato.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ditta RI 1 proprietario delloggetto
stimato e destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate
(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente
(art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst.
e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso e ciò per i motivi che
seguono.

7.1.     Avantutto
occorre dire che il fondo qui in oggetto è chiaramente edificabile e già
ampiamente sfruttato in relazione con i parametri previsti dal PR per la zona
artigianale. Il valore di base dei terreni presenti in tale zona,  fissato
uniformemente in fr. 50., appare tuttaltro che elevato e daltronde già
decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione. Daltra parte nemmeno si
intravedono fattori tali da giustificare lapplicazione di specifici
correttivi.Il Tribunale ritiene pure corretto e proporzionato alla fattispecie il tasso di
capitalizzazione aggiuntivo del 3.68% per ledificio principale, poiché tale
valore, oltre ad essere compreso tra l 1.7 e 4.4% (art. 18 cpv. 5 Lst. e art.
11 cpv. 1 lett. c. Reg. sulla stima ufficiale), considera tutti quei fattori
determinanti previsti dallart. 11 cpv. 2 del Reg. sulla stima ufficiale, quali
la destinazione, la vetustà, il tipo di costruzione, lo stato di conservazione
e gli oneri di gestione.

7.2.     Confermati
in questa sede i valori attribuiti dallUCS agli edifici accessori B  C e D,
perché rispecchiano la reale situazione di fatto, il Tribunale ritiene invece di
dover adeguare alle caratteristiche concrete della costruzione il valore metrico
a nuovo per ledificio principale (A) portandolo da fr. 115.--/mc a fr. 86.--/mc.
Ciò poiché la struttura, limpiantistica, le finiture e la manutenzione hanno
da essere considerate analoghe a quelle delledificio accessorio C.

Identico
discorso va esteso anche al valore di reddito per ledificio principale A con
conseguente riduzione da fr. 40.95/mq. a fr. 31.85/mq. Infatti la destinazione
e luso delledificio dettati dalla situazione della costruzione si avvicinano
a quelle delledificio accessorio C.

7.3.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 142 RFD di __________ è stabilito in fr. 562'599.--, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2.     La
tassa di giustizia di fr. 600.è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 a carico della ricorrente e di 1/2  a
carico dellUCS. Non si assegnano ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 142 RFD di __________ è stabilito in
fr. 562'599.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia di fr. 600.è posta per
1/2  a carico della ricorrente e per il restante 1/2  a carico dellUfficio
cantonale di stima. Non si assegnano ripetibili.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-
 RI 1

-
 Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco