ti_gerichte · 15.1999.00131 · 1999-08-13 · it
Sentenza o decisione senza scheda


Incarto n.15.99.00131

Lugano

13 agosto 1999/FC/fb

In nomedella Repubblica e Cantonedel Ticino

La Camera di
 esecuzione e fallimentidel Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

Circolare
n. 14/1999 del 13 agosto 1999 sui doveri degli Uffici di esecuzione in caso di
fondi in locazione, in particolare in relazione al blocco delle pigioni e dei
fitti e allassunzione dellamministrazione del fondo

1.      Alla CEF, quale Autorità
cantonale di vigilanza, è stata segnalata lesigenza di precisare se e quando
lUfficio di esecuzione deve assumere lamministrazione del fondo oggetto di
esecuzione. Occorre distinguere lesecuzione ordinaria in via di pignoramento
da quella in via di realizzazione del pegno.

2.      Esecuzione in via di
pignoramento

2.1.   Per gli art. 102 cpv. 1 LEF e art.
14 cpv. 1 primo periodo RFF il pignoramento di un fondo comprende senzaltro le
pigioni e i fitti in corso (altri redditi). Fitti e pigioni non saranno
quindi indicati singolarmente nel verbale di pignoramento, che dovrà tuttavia
fare menzione dei contratti di locazione o affitto esistenti (cfr. art. 14 cpv.
1 secondo e terzo periodo RFF).

2.2.   Dovere di inquilini e affittuari
di versare pigioni e fitti allUfficio desecuzione

a)      Subito dopo aver eseguito il pignoramento
(provvisorio o definitivo) lUfficio di esecuzione deve portare il pignoramento
a conoscenza degli eventuali inquilini e affittuari avvertendoli con il moduloMod.
RFF 5che le pigioni e i fitti non potranno essere validamente pagati se
non in mano dellUfficio (art. 102 cpv. 2 LEF e art. 15 cpv. 1 lett. b RFF).

b)      Parimenti si avvertirà con il
moduloMod. RFF 6il proprietario del fondo pignorato che non potrà più
incassare le pigioni e i fitti.

c)      Dellavvenuto pignoramento è
dato avviso con il moduloMod. RFF 4anche ai creditori pignoratizi
iscritti nel registro fondiario in conformità dellart. 15 cpv. 1 lett. b RFF.

d)      Siffatti avvertimenti avvengono dufficio,
senza necessità di richiesta da parte del creditore procedente; nel contempo
lUfficio di esecuzione dovrà procedere allamministrazione del fondo.

2.3.   Amministrazione del fondo

A partire dalpignoramentolamministrazione del fondo passaper leggeallUfficio di esecuzione, a
meno che il fondo non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica (art.
102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF). Sotto la sua responsabilità lUfficio può
incaricare anche un terzo dellamministrazione e della coltura del fondo (art.
16 cpv. 3 primo periodo RFF).

3.      Esecuzione in via di
realizzazione del pegno immobiliare

3.1.   Per lart. 806 cpv. 1 CC se un
fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione o in affitto, il diritto
del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo
introdotta lesecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla
realizzazione.Malgrado il tenore dellart. 806 cpv.1 CC lestensione
del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene per legge con
lintroduzione della procedura esecutiva, bensì spetta al creditore - se vuole profittare
delle pigioni e dei fitti scadenti prima delladomanda di vendita-
avvalersene facendone esplicita richiesta e anticipandone le spese (art. 152
cpv. 2 LEF; DTF 71 III 158, 64 III 28).

3.2.   Blocco delle pigioni e dei fitti

a)      Non appena ricevuta la richiesta
del creditore pignoratizio procedente di estendere il diritto di pegno ex art.
806 CC ai crediti per pigioni e fitti - richiesta che può avvenire già
contestualmente alla domanda desecuzione - lUfficio di esecuzione costaterà
se esistano contratti di locazione o di affitto sul fondo, e ingiungerà agli
inquilini e agli affittuari di pagare da quel momento in avanti le pigioni e i
fitti che verranno a scadenza soltanto allUfficio di esecuzione, avvisandoli
con il moduloMod. RFF 5del pericolo di dover pagare due volte (art. 91
cpv. 1 RFF).

b)      Parimenti si avvertirà con il
modulo Mod.RFF 6il proprietario del fondo  oggetto di pegno che non
potrà più incassare le pigioni e i fitti.

c)      Siffattoblocco delle pigioni
e dei fittiprima della presentazione della domanda di vendita avviene
pertanto soltanto a seguito di esplicita richiesta del creditore
pignoratizio procedente. Esso è ordinato prima ancora che si sappia se
contro lesecuzione vi è opposizione e resta di per sé in vigore anche in
presenza di opposizione. In caso di contestazione dellestensione del diritto
di pegno alle pigioni o ai fitti si applica lart. 93 RFF, con il rilievo che
il non rispetto dei termini stabiliti da quella norma da parte del creditore
avrà per conseguenza la revoca (parziale o totale) del blocco.

d)      Dopo aver dato agli inquilini e
agli affittuari lavviso di cui allart. 91 RFF, lUfficio di esecuzione
prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure
necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni e dei fitti ed effettuarne
lincasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di
ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini,
stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di
ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo di pigioni e fitti i
contributi correnti (per il gas, lacqua potabile, lelettricità, ecc.), le
riparazioni ed i sussidi previsti dallart. 103 cpv. 2 LEF (art. 94 cpv. 1
RFF). Tali compiti possono essere affidati anche a un terzo, tuttavia sotto la
responsabilità dellufficio (art. 94 cpv. 2 RFF).

3.3.   Amministrazione del fondo

a)      Prima delladomanda di
venditalUfficio di esecuzione assume personalmente o affida a un terzo
sotto la sua responsabilità lamministrazione del fondo - nei limiti dellart.
94 RFF - soltanto se è stato ordinato il blocco delle pigioni e dei fitti a
seguito di esplicita richiesta del creditore pignoratizio procedente.

b)      A partire dalladomanda di
venditalUfficio di esecuzione provvedeper leggeallamministrazione e alla coltura del fondo nel modo previsto per lesecuzione
in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1 e 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF),
a meno che il creditore istante abbia espressamente dichiarato di rinunciarvi
(art. 101 cpv. 1 RFF).

c)      Se il fondo appartiene a un
terzo, lUfficio di esecuzione potrà assumere lamministrazione soltanto quando
lopposizione da questi sollevata è stata rimossa (art. 101 cpv. 2 RFF).

4.      La presente Circolare è intimata
a tutti gli Uffici di esecuzione del Cantone ed è comunicata al Dipartimento
delle istituzioni, Divisione della giustizia, Bellinzona.

Per
la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale dappello

quale
autorità di vigilanza

Il
presidente                                                                             La
segretaria