ti_gerichte · 52.2023.336 · 2023-08-23 · it
Licenza edilizia per due nuove residenze secondarie

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 29.04.2025 52.2023.336
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 29.04.2025 52.2023.336
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 29.04.2025 52.2023.336

Incarto n.
52.2023.336
Lugano
29
aprile 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
segretario:
David Algul
statuendo sul ricorso del 27 settembre
2023 di
RI
1
patrocinato
da: PA 1,
contro
la decisione del 23 agosto 2023 (n. 3776) del
Consiglio di Stato che accoglie parzialmente l'impugnativa di CO 1, CO 2, CO
4 e CO 3 contro la risoluzione del 3 maggio 2021 con cui il Municipio di
Magliaso gli ha rilasciato la licenza edilizia per costruire due nuove case d'abitazione
secondarie (part. __________);
ritenuto,
in
fatto
A.
a. La società
immobiliare __________ di __________ (riconducibile a  M__________, che ne è
anche amministratore unico) è proprietaria di un fondo (part. __________)
situato a Magliaso in località __________, in zona residenziale speciale riva
del lago (R2L), che ha acquistato il 5 novembre 2020 (dai precedenti
proprietari __________).
b. Frattanto, il 7 settembre 2020 RI 1 ha chiesto al Municipio il permesso di
costruire su questo fondo due nuove case contigue, previa demolizione dell'edificio
monofamiliare esistente. Secondo il progetto, le due nuove abitazioni saranno
adibite ad uso secondario; per questo motivo, con la domanda è stata chiesta
una
deroga
all'art. 36 cpv. 2 delle norme di attuazione del piano
regolatore di Magliaso (NAPR), secondo cui
le costruzioni devono essere
destinate alla residenza primaria
.
c. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha tra l'altro suscitato l'opposizione
di alcuni proprietari di fondi situati nelle vicinanze, segnatamente dei
coniugi CO 1 e CO 2 (part. __________) e di CO 3 (part. __________ e __________)
con il marito CO 4.
d. Raccolto l'avviso cantonale favorevole (n. 115131), il 3 maggio 2021 il
Municipio ha rilasciato la licenza edilizia, concedendo la deroga postulata ed
evadendo nel contempo le opposizioni. Precisato di aver già prospettato il 13
luglio 2020 il rilascio di una deroga (rispondendo a una richiesta inoltrata
per conto di  M__________, in vista dell'acquisto del fondo), l'Esecutivo
comunale ha ritenuto che fossero effettivamente date le condizioni per
rilasciarla. Premesso che  M__________ è domiciliato con la sua famiglia in un
altro Cantone, ha in particolare considerato che l'art. 36 cpv. 2 NAPR sarebbe
incostituzionale (poiché non definisce la nozione di residenza primaria), che è
prevista l'abrogazione del vincolo pianificatorio con una variante di PR, che
nel comune la soglia di residenze secondarie è inferiore al 20% in base alla legge
federale sulle abitazioni secondarie del 20 marzo 2015 (LASec; RS 702) e che
già l'attuale edificio è adibito a residenza secondaria.
B.
Il 23 agosto 2023, il
Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso dei coniugi CO 1-CO 2 e CO
4-CO 3 avverso tale risoluzione, che ha confermato, ad eccezione della suddetta
deroga, disponendo di conseguenza che gli edifici dovranno
essere utilizzati
come residenze primarie
(disp. 1)
.
Dopo aver ammesso la legittimazione attiva degli insorgenti e disatteso alcune
censure di ordine formale, il Governo si è chinato sulla controversa deroga all'art.
36 cpv. 2 NAPR: in particolare, ha considerato che i motivi addotti dal
Municipio non fossero idonei a giustificarla, negando l'esistenza di una
situazione eccezionale e intravvedendo finanche un contrasto con le finalità
del PR. Per il resto, l'Esecutivo cantonale ha invece respinto tutte le altre
censure sollevate dai vicini (riguardanti le distanze, l'area verde, la
clausola estetica, ecc.).
C.
RI 1 impugna ora il
disp. 1 del predetto giudizio davanti al Tribunale cantonale amministrativo,
limitatamente al punto che impone l'uso degli edifici quale residenza primaria,
chiedendo che sia annullato e che la licenza edilizia sia confermata così come
rilasciata dal Municipio (per due unità ad uso secondario).
L'insorgente ribadisce anzitutto che il vincolo ancorato all'art. 36 cpv. 2
NAPR, silente sulla nozione di
residenza primaria
, sarebbe lesivo del
principio di legalità e della garanzia di proprietà, richiamando anche la
giurisprudenza già evocata dall'autorità comunale (STA 90.2007.152 del 7
gennaio 2009). Ritiene in ogni caso che il Municipio avrebbe compiutamente
motivato la concessione della deroga a tale norma, dettata pure dalla
difficoltà di reperire acquirenti di residenze primarie, evitando quindi lo
spopolamento delle rive. Inammissibile sarebbe invece l'opposta conclusione a
cui è pervenuto il Governo, che lederebbe inoltre il principio di buona fede (a
fronte della rassicurazione data dal Municipio il 13 luglio 2020 al titolare
della società proprietaria del fondo), oltre che il principio di parità di trattamento
(considerato che l'Esecutivo comunale avrebbe rilasciato in passato
numerose
licenze edilizie
in deroga all'art. 36 NAPR).
D.
All'accoglimento dell'impugnativa
si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
L'Ufficio delle domande di costruzione si rimette al giudizio di questo
Tribunale. Il Municipio chiede che il gravame sia accolto, mentre i coniugi CO
1-CO 2 e CO 4-CO 3 che sia dichiarato irricevibile o comunque respinto. Delle
loro diverse argomentazioni si dirà, per quanto occorre, in appresso.
E.
Con la replica e le
dupliche, l'insorgente rispettivamente il Municipio e i vicini già opponenti si
sono essenzialmente riconfermati nelle rispettive conclusioni e domande di
giudizio, sviluppando in parte i propri argomenti.
Considerato,
in
diritto
1.
1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva del ricorrente, istante in licenza (che nella procedura
ha peraltro agito per conto della nuova proprietaria del fondo, cfr. in tal
senso ad es. duplica al Governo pag. 3 e l'accordo stipulato con altri
opponenti di cui al doc. 5 dell'incarto del Municipio), personalmente e
direttamente toccato dal giudizio impugnato di cui è destinatario (art. 21 cpv.
2 LE; art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24
settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1
LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Contrariamente a quanto eccepiscono i vicini resistenti, ammissibile è la
domanda dell'insorgente tendente all'annullamento del giudizio impugnato nella
misura in cui non ha tutelato la licenza edilizia così come rilasciatagli dal
Municipio (per due residenze secondarie). È ben vero che davanti al Governo l'istante
in licenza aveva anche postulato che il permesso fosse confermato
alla
condizione di un uso primario
. Tale domanda è stata tuttavia formulata solo
in via ulteriormente subordinata
, per l'eventualità in cui il Governo
non avesse accolto la sua richiesta principale di dichiarare il ricorso
inammissibile o di respingerlo, confermando il permesso per la
costruzione di
due unità ad uso secondario
(cfr. risposta
petitum
a pag. 18, nonché
pag. 10). Nel fatto che l'insorgente riproponga ora la sua domanda prioritaria,
disattesa dal Governo, non è quindi ravvisabile alcun inammissibile
venire
contra factum proprium
o una lesione dell'art. 70 cpv. 2 LPAmm.
1.3. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm).
2.
2.1. La zona
residenziale speciale riva del lago (R2L), che ingloba gran parte dei fondi
affacciati sul Ceresio (cfr. piano delle zone), è disciplinata dall'art. 36
NAPR. Il cpv. 2 ne stabilisce in particolare la funzione:
le costruzioni
devono essere destinate alla residenza primaria
.
Sono ammessi
edifici
a scopo socio-culturale e di interesse pubblico e comunitario
. I capoversi
seguenti regolano invece gli altri parametri (indici, altezza, ecc.), gli
arretramenti e l'area in cui è esclusa l'edificazione.
2.2. La pianificazione di tale zona era stata adottata per la prima volta dal
Consiglio comunale il 24 ottobre 2005, contestualmente alla revisione generale
del piano regolatore. Per quanto qui interessa, l'obbligo della residenza
primaria era in particolare stato introdotto per una scelta di natura politica,
volta a riservare la parte più pregiata del territorio all'abitazione primaria,
nell'ottica di migliori ricadute fiscali (cfr. messaggio municipale n. 239 del
28 aprile 2005 concernente l'adozione del nuovo PR, pag. 4). La zona R2L non
era tuttavia stata approvata dal Governo, che riteneva fosse dapprima
necessario definire il limite del demanio lacuale (ris. gov. n. 4057 del 21
agosto 2007).
La successiva variante di piano regolatore concernente il comparto a lago ha
dunque riproposto la zona R2L con la disciplina già adottata (art. 36 NAPR), ma
riportando sulla cartografia il limite con il demanio pubblico (271.20 msm),
riducendone di conseguenza leggermente l'estensione (cfr. rapporto di
pianificazione del maggio 2010, pag. 8, 9 e 20).
Tale variante, adottata dal Legislativo comunale il 12 luglio 2010, è stata poi
avallata dal Consiglio di Stato con risoluzione del 9 novembre 2011 (n.
6082), che ne ha tuttavia sospeso l'approvazione per alcuni fondi tra cui la
part. __________ (fino a conclusione di una procedura ufficiale di
aggiornamento dei confini catastali conformemente alla
legge sul demanio pubblico del 18 marzo
1986;
LDP
;
RL 720.100),
che
ha chiesto all'Ufficio
del demanio di avviare). Adito da alcuni
proprietari, fra i quali quelli della part. __________ (__________
), con sentenza del 4 dicembre 2014 (STA
90.2011.151-155) il Tribunale cantonale amministrativo ne ha parzialmente
accolto il ricorso, stralciando dalla cartografia della variante il suddetto
limite demaniale; non ha per contro dato seguito alla domanda degli insorgenti
di non approvare l'intera zona R2L. Il Tribunale ha essenzialmente ritenuto che
i motivi riconducibili alla determinazione del confine con il demanio non
potevano in realtà ostare all'approvazione del PR, né della zona in questione
(di cui non erano comunque messi in discussione il principio dell'istituzione,
né i parametri; cfr. consid. 6).
Alla luce di questa pronuncia, con risoluzione del 24 gennaio 2018 (n. 302) il
Governo ha poi approvato la zona R2L anche per quei fondi - come la part. __________
- in cui la decisione era rimasta sospesa (rinunciando a esigere l'avvio di una
procedura di modifica dei confini catastali). La decisione è cresciuta in
giudicato senza ulteriori contestazioni.
2.3. Ora, contrariamente a quanto eccepisce il ricorrente, in concreto non
sussiste alcuna ragione per rimettere in discussione la suddetta pianificazione
della zona R2L e della part. __________, e in particolare il vincolo di
residenza primaria. Per costante giurisprudenza, il controllo incidentale del
piano regolatore in sede di applicazione concreta, segnatamente nell'ambito del
rilascio di una licenza edilizia, è infatti di principio escluso (cfr. DTF 131
II 103 consid. 2.4.1 e rimandi). Un tale controllo è possibile solo a titolo
eccezionale, se l'interessato non poteva rendersi conto delle restrizioni
impostegli o se non aveva avuto la possibilità di contestarle in occasione dell'adozione
del PR o se sono date le condizioni per un riesame del PR ai sensi dell'art. 21
cpv. 2 LPT (cfr. DTF 145 II 83 consid. 5, 144 II 41 consid. 5.1). Ipotesi,
queste, che in concreto tuttavia non s'avverano. Da un lato, perché i
precedenti proprietari avrebbero semmai potuto contestare il controverso
vincolo nell'ambito della procedura relativa alla variante di PR (sfociata
nella citata sentenza di questo Tribunale del 4 dicembre 2014 e poi nella
risoluzione governativa del 24 gennaio 2018), procedura peraltro posteriore
alla sentenza da essi evocata (STA 90.2007.152 del 7 gennaio 2009). Inoltre,
contrariamente a quanto ritiene l'insorgente, nell'asserita circostanza che non
si troverebbero
acquirenti intenzionati a domiciliarsi nel Comune
di
Magliaso
non è ravvisabile alcun mutamento delle circostanze di fatto o di
diritto tale da giustificare in via eccezionale un controllo a titolo
pregiudiziale del PR.
2.4. Ciò detto, va rilevato che il solo fatto che le NAPR non definiscano il
concetto di
residenza primaria
non è in ogni caso atto a paralizzare la
funzione assegnata alla zona R2L.
È ben vero che in passato il Tribunale, statuendo su una variante di un PR di
un altro comune, non aveva tutelato una norma che introduceva l'obbligo di
destinazione d'uso per residenza primaria all'interno delle zone edificabili,
ravvisando tra l'altro nella mancata definizione di tale nozione un contrasto
con il principio di legalità (cfr. STA 90.2007.152 del 7 gennaio 2009 consid.
5.2.1). Questa pronuncia, resa nel contesto di una procedura pianificatoria
risalente a prima del 2010, non ha comunque impedito successivamente al
Tribunale di applicare concretamente norme di PR approvate ed entrate in
vigore, contenenti vincoli simili per residenze secondarie e primarie, che non
spiegavano espressamente questi concetti. E ciò a maggior ragione dopo l'introduzione
della normativa costituzionale sulle abitazioni secondarie (art. 75
b
della Costituzione federale della
Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 [
Cost
.; RS 101]
, approvato nella votazione popolare dell'11
marzo 2012) e della relativa legislazione federale (ordinanza sulle abitazioni
secondarie del 22 agosto 2012, poi sostituita dalla LASec e dalla sua ordinanza
di applicazione del 4 dicembre 2015). In assenza di una diversa definizione, conformemente
anche alla disciplina federale, ben si può infatti ritenere che il concetto di
residenza primaria si riallacci anzitutto a quello di domicilio (ovvero a un'abitazione
utilizzata da almeno una persona che vi risiede con l'intenzione di
stabilirvisi durevolmente, cfr. art. 2 cpv. 2 LASec in combinazione con l'art.
3 lett. b della legge sull'armonizzazione dei registri del 23 giugno 2006
[LArRa; RS 431.02]; cfr. in tal senso, ad es. STA 52.2020.58 del 18 febbraio
2022 consid. 3 e 4; per altri esempi di applicazione di norme simili: STA
52.2023.131 dell'8 novembre 2024, 52.2017.428 del 2 maggio 2019 in RtiD I-2020
n. 30 confermata da STF 1C_308/2019 del 16 luglio 2019, 52.2016.287 del 27
febbraio 2018 in RtiD II-2018 n. 46). Del resto, è proprio così che anche il
Municipio ha all'evidenza sempre inteso il vincolo di residenza primaria in
zona R2L (cfr. ad es. risposta al Governo pag. 8, laddove lamenta che il
vincolo, voluto per incitare l'insediamento primario nella zona a lago, si
sarebbe rivelato troppo restrittivo, allontanando potenziali acquirenti intenzionati
a stabilirsi durevolmente nel Comune solo in un secondo tempo). Ma pure il
ricorrente, che ha postulato la deroga all'art. 36 cpv. 2 NAPR proprio per
consentire ai futuri residenti di continuare a essere domiciliati altrove e
usare la costruzione di Magliaso come casa di vacanza. Cade di riflesso nel
vuoto ogni eccezione del ricorrente riguardante l'inesistenza di una base
legale e la lesione della garanzia di proprietà.
Ferme queste premesse, resta da verificare la legittimità della deroga concessa
dal Municipio.
3.
3.1. In base all'art.
58 cpv. 1 NAPR, il Municipio può concedere ed anche imporre deroghe alle norme
di attuazione del PR. La concessione o l'imposizione della deroga, precisa il
cpv. 2, è subordinata all'adempimento cumulativo delle seguenti condizioni:
-     esistenza
di una situazione eccezionale
-     rispetto
delle finalità e dello spirito del piano regolatore
-     rispetto
dell'interesse pubblico e di altri interessi privati preponderanti quali i
rapporti di vicinato
La decisione sulle deroghe
deve essere motivata in modo esauriente nell'ambito del rilascio della licenza
edilizia (cpv. 3).
Le disposizioni che permettono all'autorità di concedere deroghe servono ad
attenuare le conseguenze derivanti dalla rigida applicazione di una norma in
casi particolari, nei quali l'interesse pubblico o quello di terzi non permette
di giustificare la restrizione imposta al singolo (cfr. RDAT I-1993 n. 39; STA
52.2016.241 del 22 settembre 2017 consid. 3.3 e rimandi;
Adelio Scolari
, Commentario, Cadenazzo
1996, n. 692 seg. ad art. 2 LE). L'art. 58 cpv. 1 NAPR presuppone segnatamente
l'esistenza di una situazione
eccezionale
. Se sia specificatamente data
o meno una tale situazione è essenzialmente questione di diritto, che le
istanze di ricorso esaminano liberamente, dando comunque prova, soprattutto nel
caso di norme di diritto comunale, di quel riserbo, che l'autonomia comunale
impone di rispettare nell'ambito dell'interpretazione dei concetti giuridici
indeterminati. Questione rimessa all'apprezzamento dell'autorità decidente, e
quindi sindacabile da parte delle autorità di ricorso soltanto dal profilo
della violazione del diritto per abuso di potere (art. 69 cpv. 1 LPAmm), è
invece quella volta a stabilire l'estensione della deroga (cfr. RDAT I-2002 n.
29 consid. 2.2; STA 52.2016.241 citata consid. 3.3;
Scolari
, op. cit., n. 606 ad art. 2 LE).
3.2. In concreto, il Municipio - premesso che
il signor M__________ con la
sua famiglia, attualmente per motivi professionali ha il suo domicilio in un
altro Cantone
e che
per lui è essenziale poter usufruire della casa
progettata come residenza secondaria
- ha come visto concesso la deroga all'art.
36 cpv. 2 NAPR considerando essenzialmente: (a) che la norma sarebbe incostituzionale
perché non definisce la nozione di residenza primaria; (b) che è prevista l'abrogazione
del vincolo pianificatorio con una variante di PR; (c) che nel comune la soglia
di residenze secondarie sarebbe comunque inferiore al 20% in base alla LASec;
(d) che già la casa esistente è una residenza secondaria.
Sennonché, conformemente a quanto concluso dal Governo, è piuttosto evidente
che nessuno di questi motivi conferisce al caso di specie una connotazione di
eccezionalità. Come appena detto, il solo fatto che la norma non definisca il
concetto di residenza primaria non la rende inapplicabile; tanto più che lo
stesso Esecutivo comunale ha sempre interpretato questa nozione in modo
sostenibile riallacciandosi al domicilio di chi vi risiede, coerentemente al
senso comunemente attribuitole con l'avvento della legislazione federale.
Neppure la circostanza che il vincolo si sarebbe rivelato troppo restrittivo
permette di farne astrazione: una norma ritenuta insoddisfacente va semmai
modificata nel contesto di una variante di PR, come quella avviata dal
Municipio, che non è però ancora stata adottata dal Legislativo comunale, né
approvata dal Governo (cfr. progetto di regolamento edilizio e avviso relativo
alla procedura di informazione e partecipazione pubblica di cui ai doc. B e C
allegati alla duplica). Variante che non può evidentemente esplicare un effetto
anticipato positivo, né permette di procrastinare ulteriormente l'evasione
della presente procedura, che lo stesso ricorrente ha sollecitato (cfr. suo
scritto del 1° aprile 2025).
Irrilevante è inoltre il fatto che nel comune la soglia di residenze secondarie
sia inferiore al 20% secondo la LASec; la normativa federale non rende infatti
inapplicabili, ma riserva espressamente (cfr. art. 3 cpv. 2 LASec), le regolamentazioni
comunali più restrittive come quella di cui all'art. 36 cpv. 2 NAPR, che vanno
pertanto rispettate. Infine, poco conta che la casa monofamiliare esistente (di
171 m
2
) che il progetto prevede di demolire sia adibita a residenza
secondaria: neppure da questa circostanza può essere dedotto alcunché di
eccezionale, né tanto meno un diritto alla costruzione di due nuove case
contigue secondarie, con una superficie ben superiore (280+245 m
2
,
cfr. relazione tecnica e formulari caratteristiche dell'edificio agli atti).
In queste circostanze, non può pertanto che essere confermato il giudizio
impugnato che ha ritenuto lesiva del diritto la deroga rilasciata dal
Municipio, imponendo di conseguenza di destinare a residenza primaria le due
nuove case d'abitazione.
4.
Invano l'insorgente
lamenta una violazione dell'art. 9 Cost., norma che istituisce un diritto
fondamentale del cittadino ad essere trattato senza arbitrio e secondo il
principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. In materia di
diritto amministrativo, tale principio tutela l'amministrato nei confronti dell'autorità,
quando, adempiute determinate condizioni, egli abbia agito conformemente alle
istruzioni e alle dichiarazioni di quest'ultima. Il principio tutela in
particolare la fiducia riposta in un'informazione ricevuta dall'autorità o in
un suo determinato comportamento suscettibile di destare un'aspettativa
legittima, quando l'autorità sia intervenuta in una situazione concreta
riguardo a determinate persone, quand'essa era competente a rilasciare l'informazione
o il cittadino poteva ritenerla competente sulla base di fondati motivi, quando
affidandosi all'esattezza dell'informazione egli abbia preso delle disposizioni
non reversibili senza subire un pregiudizio e quando non siano intervenuti
mutamenti legislativi posteriori al rilascio dell'informazione stessa (cfr. DTF
150 l 1 consid. 4.1, 148 II 233 consid. 5.5.1).
In concreto, è infatti evidente che la risoluzione del Municipio del 13 luglio
2020 che ha prospettato il rilascio di una deroga all'art. 36 cpv. 2 NAPR (riservando
comunque, tra l'altro, il rispetto delle norme di diritto cantonale e i diritti
di terzi) non poteva esplicare alcuna aspettativa tutelabile dal profilo della
buona fede. Un tale scritto non si distingue in effetti sostanzialmente da una licenza
preliminare rilasciata senza seguire la procedura ordinaria (salvaguardando i
diritti di eventuali opponenti), che per legge ha solo valore d'informazione,
senza effetti giuridici particolari (cfr. art. 15 cpv. 2 LE; STA 52.2016.483
del 21 agosto 2017 consid. 3; inoltre, STF 1C_131/2010 del 15 marzo 2010
consid. 2.3; STA 52.2019.250 del 3 dicembre 2020 consid. 6.2 confermata da STF
1C_68/2021 del 7 dicembre 2021). Anche su questo punto, le obiezioni del
ricorrente vanno pertanto respinte.
5.
Nulla può infine
dedurre l'insorgente dal principio di uguaglianza.
Il diritto alla parità di trattamento non prevale di regola sul principio di
legalità. Precedenti violazioni della legge non conferiscono al singolo il
diritto di essere trattato allo stesso modo. Soltanto in casi eccezionali,
quando risulti dimostrata l'esistenza di una prassi non conforme al diritto
dalla quale l'autorità non intende scostarsi e non appaiano lesi interessi
preponderanti, il singolo può invocare il diritto alla parità di trattamento
nell'illegalità (cfr. DTF 139 II 49 consid. 7.1, 132 II 485 consid.  8.6).
In concreto, contrariamente a quanto afferma l'insorgente, non risulta che in
passato il Municipio abbia rilasciato
numerose
licenze edilizie in
deroga all'art. 36 cpv. 2 NAPR, ma - come espressamente precisato dalla stessa
autorità comunale (cfr. risposta pag. 10) - che vi sono stati solo due casi
isolati (permessi per cambio di destinazione del 9 settembre e 23 novembre
2020; cfr. pure ricorso pag. 9 e allegato doc. 5). Una tale circostanza non
attribuisce quindi all'insorgente alcun diritto al medesimo trattamento
illecito; non basta per affermare l'esistenza di una vera e propria "prassi"
non conforme. Tanto più che, in base a quanto sottolineato dal Municipio (cfr.
risposta pag. 10), non vi è alcun serio motivo di dubitare che esso si atterrà
in futuro a questa norma, riconducibile a un preciso disegno pianificatorio; e
ciò quantomeno fintanto che la disposizione non verrà semmai modificata a
livello di piano regolatore dalle autorità preposte.
6.
6.1. Sulla base
di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso è pertanto respinto.
6.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico del ricorrente, soccombente, che rifonderà inoltre ai vicini resistenti,
assistiti da un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili per questa
sede (art. 49 cpv. 1 LPAmm). Il Comune ne va esente essendo comparso in lite
per esigenze di funzione (art. 47 cpv. 6 LPAmm) rispettivamente non quale unico
antagonista (cfr.
Marco Borghi/Guido
Corti
, Compendio di procedura amministrativa ticinese, Lugano 1997, n.
2b ad art. 31).
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico del ricorrente, dedotto l'importo già
versato a titolo di anticipo. L'insorgente è inoltre tenuto a rifondere a CO 1,
CO 2, CO 3 e CO 4 un importo complessivo di fr. 2'000.- a titolo di ripetibili
per questa sede.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
La
presidente                                                         Il
segretario