ti_gerichte · 16.2005.91 · 2006-05-22 · it
locazione - liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore per difetti nell'ente locato - prova del difetto - rapporto perito comunale esclude la presenza di difetti - lavori di normale usura a carico del locatore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 22.05.2006 16.2005.91

Incarto n.
16.2005.91
Lugano
22 maggio
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 29
luglio 2005 presentato da
RI 1
)
patr. dall'  RA
2
contro
la sentenza 20 luglio 2005 del Pretore del Distretto
di Lugano, sezione 4, nella causa a procedura speciale in materia di locazione (inc.
n. LA.2002.115)
promossa con
istanza 14 agosto 2002 da
CO 1
e
CO 2
entrambi rappr.
dall'RA 1
con la quale gli istanti hanno chiesto l'annullamento della
decisione 22 luglio 2002 dell'Ufficio di conciliazione di Viganello con
conseguente liberazione a loro favore della garanzia di fr. 2'000.- oltre
interessi da loro prestata nell'ambito di un contratto di locazione, domanda accolta
dal giudice,
letti
ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il
17 ottobre 1997 CO 2 e CO 1 hanno sottoscritto con RI 1 un contratto di
locazione avente per oggetto un appartamento situato in uno stabile di
proprietà di quest'ultimo a __________. Il contratto prevedeva il deposito di
una garanzia di fr. 2'000.-, versata dai conduttori su un conto presso __________
di Bellinzona. La locazione, che ha avuto inizio il 15 novembre 1997, si è
conclusa il 29 marzo 2002 con la restituzione dei locali.
2.
Con
istanza 11 giugno 2002 CO 2 e CO 1 hanno adito l'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Viganello chiedendo la liberazione della garanzia,
domanda alla quale il locatore si è opposto opponendovi in compensazione un suo
credito per i difetti cagionati dai conduttori nell'ente locato (fr. 1'758.90) e
per un conguaglio spese accessorie per il periodo dal 1° gennaio al 31 marzo
2002 non ancora saldato.
Con
decisione 22 luglio 2002 l'Ufficio di conciliazione ha respinto  la domanda dei
conduttori ritenendola prematura non essendo ancora decorso l'anno dalla fine
della locazione al quale fa riferimento l'art. 257
e
cpv. 3 CO.
3.
Contro
questa decisione CO 2 e CO 1 si sono rivolti al Pretore il 14 agosto 2002 riproponendo
la loro richiesta di liberazione del deposito di garanzia. Essi hanno inoltre
contestato di aver cagionato danni nell'ente locato e negato di dovere versare un
conguaglio a titolo di spese accessorie poiché già coperto dagli acconti
versati a questo titolo. RI 1 si è opposto all'istanza postulando la
liberazione a suo favore del deposito di garanzia perlomeno a copertura dei
danni cagionati dai conduttori e quantificati in fr. 1'687.15 corrispondenti ai
costi di ripristino del lavello, del frigorifero e del forno della cucina, così
come del pavimento di questo stesso locale, oltre a fr. 71.75 per le spese di
riparazione di un impianto. Egli ha altresì rivendicato un importo non definito
quale conguaglio delle spese accessorie per il primo trimestre del 2002.
4.
Con
sentenza 20 luglio 2005 il Pretore ha accolto l'istanza di liberazione del
deposito di garanzia a favore dei conduttori, non avendo il convenuto provato lo
stato dell'ente locato all'entrata degli istanti, rispettivamente che i danni riscontrati
al momento della loro uscita eccederebbero la normale usura e sarebbero stati
cagionati dagli inquilini. La richiesta del convenuto volta all'ottenimento di
una garanzia a copertura di un conguaglio spese accessorie per i primi tre mesi
del 2002 è invece stata respinta siccome non quantificata.
5.
Con
il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo
con decreto 3 agosto 2005, RI 1 è insorto contro il predetto giudizio
postulandone l'annullamento sulla base dei titoli di cassazione di cui alle
lettere e) e g) dell'art. 327 CPC. Il ricorrente rimprovera al primo giudice di
aver arbitrariamente valutato le prove, in particolare per non aver ritenuto provato
lo stato dell'ente locato al momento dell'entrata dei conduttori, ovvero che
questo non presentava alcun difetto così come risulta dal verbale di consegna
sottoscritto il 14 novembre 1997 dalla precedente conduttrice dell'ente in
discussione. Questo documento, arbitrariamente ignorato dal primo giudice, dimostra
la consegna agli istanti di un appartamento privo di difetti, ragione per la
quale gli stessi sono responsabili di quelli riscontrati alla loro uscita. Il
ricorrente si duole inoltre della lesione del suo diritto di essere sentito in
relazione al rifiuto del primo giudice di assumere la prova peritale a comprova
dei danni cagionati dagli istanti.
Con
osservazioni 2 settembre 2005 la controparte ha postulato la reiezione del ricorso.
6.
Giusta
l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è
arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed
indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della
giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;
per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e
riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere
ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o
persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile
soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione
reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 129
I 8 consid. 2.1; 128 I 273 consid. 2.1; 127 I 60 consid. 5a).
7.
Secondo
l'art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante
da un uso conforme al contratto, caso contrario egli risponde del danno cagionato.
Il locatore ha l'onere di provare l'esistenza di un difetto eccedente l'usura
normale, che questo difetto non esisteva al momento della consegna della cosa
al conduttore e che lo stesso gli è stato notificato tempestivamente (
Lachat
, Le bail à loyer, 1997, pag.
528, n. 5.7). Nella fattispecie il ricorrente, a sostegno della sua pretesa
atta ad ottenere la liberazione a suo favore del deposito di garanzia versato
dai conduttori, ha allegato la presenza di difetti nell'ente locato cagionati
da quest'ultimi. Trattasi di danni riscontrati nel locale cucina (pavimento,
lavandino, frigorifero e forno), tempestivamente notificati ai conduttori con
scritto raccomandato 2 aprile 2002 (cfr. doc. 8 inc. Ufficio di conciliazione).
Quanto alla responsabilità dei conduttori nell'aver cagionato i menzionati danni,
egli ha allegato il verbale di consegna 14 novembre 1997 sottoscritto dalla
precedente conduttrice (cfr. doc. 15 inc. Ufficio di conciliazione) dal quale
si evince che all'entrata dei nuovi inquilini l'appartamento era in ordine.
Sennonché, gli istanti hanno sostenuto di avere riconsegnato al convenuto un
appartamento in perfetto stato, salvo per quanto attiene a
due piastrelle del
pavimento leggermente scheggiate
nel locale cucina (cfr. doc. B) e hanno
prodotto il rapporto allestito dal perito comunale dal quale si evince che
tutto era in ordine, compresi in particolare gli apparecchi e accessori della cucina
(doc. B).
Ora,
a fronte di questo documento, allestito da una persona neutra appositamente
designata per la constatazione dello stato degli enti locati e che ha escluso
la presenza di difetti nell'appartamento del convenuto alla fine dell'occupazione
da parte degli istanti, la conclusione del primo giudice secondo la quale il convenuto,
al quale incombeva l'onere della prova, non ha dimostrato che i difetti da lui
accertati sono stati cagionati dai conduttori, non è arbitraria, ovvero
insostenibile, tantomeno alla luce dell'ampio potere di apprezzamento delle
prove che compete al giudice in virtù dell'art. 90 CPC. Mancando tale
dimostrazione e non avendo il convenuto provato che il solo difetto accertato,
ovvero la leggera scalfittura di due piastrelle nel pavimento della cucina, eccedesse
la normale usura, diviene superflua la verifica dell'entità del danno,
rispettivamente quella della pretesa violazione del diritto di essere sentito
del ricorrente in relazione alla mancata assunzione della prova peritale.
Pure
superflua, siccome non oggetto di impugnativa, è la verifica del mancato riconoscimento
da parte del primo giudice della fattura 1° marzo 2002 della ditta __________
SA (doc. 12 inc. Ufficio di conciliazione), anche perché i lavori che derivano
da un'usura normale della cosa, come sembra essere il caso in concreto, sono a
carico del locatore (
Lachat,
pag.
525, n. 5.1). In merito al difetto alla porta che gli istanti avrebbero
notificato all'inizio della locazione, la contestazione del ricorrente sull'effettiva
notifica di questo difetto è tardiva (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), ritenuto
che dinanzi al Pretore egli non ha sollevato nessuna riserva in tal senso.
8.
Alla
luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo
di cassazione, deve essere respinto con l'addebito di tasse, spese e ripetibili
alla parte soccombente (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327
segg. CPC, per le spese l'art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia:           1.
Il ricorso
per cassazione 29 luglio 2005 di RI 1 è
respinto.
2.
Le
spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 100.-,   già anticipate dal
ricorrente, rimangono a suo carico con l'obbligo di versale alla controparte fr.
150.- a titolo di ripetibili per questa sede.
3.
Intimazione:
-     ;
-   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
La presidente                                                        La
segretaria