ti_gerichte · 80.2017.281 · 2017-10-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: calcolo dellimposta, precedente trasferimento, porzione del terreno acquistata per permuta assoggettata allIMVI

Imposta sugli utili immobiliari: calcolo dell’imposta, precedente trasferimento, porzione del terreno acquistata per permuta assoggettata all’IMVI

Tessin Camera di diritto tributario 02.03.2018 80.2017.281
Tessin Camera di diritto tributario 02.03.2018 80.2017.281
Ticino Camera di diritto tributario 02.03.2018 80.2017.281

Incarto n.
80.2017.281
Lugano
2 marzo 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretari
a
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 24 novembre 2017 contro la decisione del 26 ottobre 2017 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
contratto di permuta immobiliare del 3 ottobre 1991, iscritta a registro fondiario
l’8 ottobre 1991, __________, nonno del ricorrente, cedeva ad __________ mq 227
staccati dal mapp. 292 RF __________, che venivano aggiunti al mapp. 291 RFD di
__________ di proprietà di __________; a sua volta __________ cedeva mq 227,
staccati dalla sua proprietà, a __________, e questi venivano aggiunti al mapp.
292 RFD di __________.
Questa
transazione veniva assoggettata all’imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI),
con decisione 16 gennaio 1992.
B.
Con
atto pubblico del 16 febbraio 2017 iscritto al registro fondiario il 20 marzo
2017, RI 1, donatario del mapp. 292 RFD di __________, cedeva il suddetto fondo
a __________ al prezzo di fr. 500'000,-.
C.
Con decisione
26 giugno 2017 l’Ufficio circondariale di tassazione di RS 1 (di seguito UT)
commisurava l’imposta sugli utili immobiliari in fr. 21'085.15.
Ai
fini del
calcolo dell’imposta, l’UT applicava l’aliquota del 4% (applicabile a proprietà
di durata superiore a 30 anni) su una parte del fondo, e l’aliquota del 5%
(applicabile a proprietà di durata compresa tra i 20 e i 30 anni) ad un’altra
porzione del fondo, motivando come segue:
Vengono considerate due durate di proprietà in quanto
il fondo alienato è stato acquistato in epoche diverse. La permuta effettuata
in data 8 ottobre 1991 equivale ad una compravendita pertanto è interruttiva
della durata di proprietà su una porzione di terreno di mq 227.
Inoltre l’UT
negava
la deduzione di spese indicate dal contribuente,
non essendo le stesse documentate.
D.
Con
reclamo 18 luglio 2017, il contribuente impugnava la decisione di tassazione 26
giugno 2017, contestando in particolare che la transazione effettuata nel 1991
fosse interruttiva della durata della proprietà; la durata della proprietà doveva
quindi essere considerata integralmente superiore a 30 anni per l’intero mapp. __________
RFD di __________. Inoltre chiedeva che gli fosse riconosciuto come costi
d’investimento la cifra globale di fr. 10'000,- in considerazione del fatto che
visto il tempo trascorso non era in grado di produrre le pezze giustificative,
ma che tali spese erano documentabili dal comune di __________.
Con
decisione 26 ottobre 2017 l’UT respingeva integralmente il reclamo.
E.
In data 24
novembre 2017 RI 1 presenta tempestivo ricorso avverso la decisione 26 ottobre
2017. Il ricorrente censura l’applicazione dell’aliquota del 5% per la parte di
fondo acquisita con la transazione del 1991, considerato che con quest’ultima,
denominata impropriamente permuta, non è stato conseguito alcun utile e che la
stessa non ha comportato una modifica al Registro fondiario, presupposti questi
per il prelievo dell’imposta sugli utili immobiliari.
In considerazione di ciò
il ricorrente chiede che l’imposta sia ricalcolata con un’aliquota unitaria del
4%, e senza quindi che il trasferimento del 1991 sia considerato come
interruttivo della durata della proprietà.
In via subordinata il
ricorrente chiede che al trasferimento del 1991 venga applicato il differimento
d’imposta ai sensi dell’art. 125 lett. d LT, e che quindi non sia considerato
agli effetti della durata della proprietà.
Infine il ricorrente
chiede che gli vengano computati fr. 5'000.- come costi d’investimento,
ritenuto che, sebbene l’onere della prova ricada sul contribuente, dovrebbe
essere presa in considerazione la difficoltà di documentarli visto il tempo
trascorso e quindi dovrebbe essere ammessa la sua “valutazione prudenziali”,
ritenuto anche che la LIMVI prevedeva una deduzione del 5% per tutti i costi
d’investimento.
F.
Con
scritto datato 10 gennaio 2018 l’UT rinuncia a presentare osservazioni.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una
speciale
,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Ai fini del
calcolo dell’imposta viene applicata un aliquota variabile tra il 31% e il 4% a
seconda della durata della proprietà sul fondo alienato (art. 139 LT); per il
calcolo della durata della proprietà è determinante il precedente trasferimento
(art. 128 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Nel caso di
specie è controversa la durata della proprietà su una parte
del
fondo alienato dal contribuente, corrispondente a mq 227 che furono
oggetto di un contratto denominato “permuta” stipulato il 3 ottobre 1991.
2.2.
Come già ricordato, l’art.
128 cpv. 1 LT dispone che l’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il
valore di alienazione e il valore di investimento (valore di acquisto e costi
di investimento). Per il calcolo dell’utile e la durata della proprietà è
determinante il precedente trasferimento (art. 128 cpv. 2 LT).
Su questi presupposti,
l’autorità di tassazione ha calcolato l’utile immobiliare tenendo conto del
fatto che il precedente trasferimento del fondo alienato consisteva in effetti
in due trasferimenti. Il ricorrente è infatti divenuto proprietario del mapp.
n. 292, nella conformazione corrispondente al momento della vendita, in due
distinti momenti. La superficie più estesa (318 mq) apparteneva alla famiglia
del venditore da numerosi decenni, sicché, per questa parte del fondo, l’utile
è stato calcolato deducendo il valore di stima in vigore venti anni prima (fr.
22.– al mq), secondo l’art. 129 cpv. 2 LT, e applicando l’aliquota minima del
4% (art. 139 LT). Per i rimanenti 227 mq, invece, l’Ufficio di tassazione ha tenuto
conto della circostanza che erano stati acquistati solo nel 1991, mediante
permuta. Per stabilire l’utile relativo a questa superficie, ha pertanto
dedotto il valore della cessione   (fr. 11'350.–), stabilito in occasione
dell’assoggettamento di tale negozio all’imposta sul maggior valore immobiliare
(IMVI), allora in vigore. L’aliquota applicata ammonta in questo caso al 5%,
per il fatto che il precedente trasferimento risaliva a meno di 30 anni prima.
2.3.
L’insorgente contesta il
calcolo intrapreso dall’autorità fiscale e sostiene che il negozio giuridico
stipulato nel 1991, a suo avviso impropriamente denominato permuta, avrebbe
dovuto beneficiare del differimento dell’imposizione secondo l’art. 125 lett.
d
LT.
2.3.1.
Nel caso di alienazione di
immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto di tassazione
differita secondo l’articolo 125 lettera
d
per il valore di acquisto e
la durata della proprietà fa stato l’acquisto dell’immobile la cui tassazione è
stata differita. Pertanto, il valore di investimento sarà quello dell'ultima
contrattazione che era stata imposta, ogniqualvolta l'alienante sia divenuto
proprietario dell'immobile mediante ricomposizione particellare ai fini di un
raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei
limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso
di ricomposizione particellare nell’ambito di una procedura di espropriazione o
di un’espropriazione imminente (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 186-187).
Per effetto del
differimento dell'imposizione, infatti, l'acquirente viene trattato come se
avesse già posseduto l'immobile prima dell'alienazione che ha dato luogo al
differimento dell'imposizione. A lui saranno perciò computati, al momento della
successiva alienazione imponibile, la durata del possesso e i costi di investimento
di colui dal quale ha acquistato l'immobile mediante negozio soggetto a differimento
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., p.
114).
2.3.2.
Il fatto che l'art. 128
cpv. 3 menzioni, quali casi di acquisto di immobili mediante trasferimento oggetto
di tassazione differita, solo fattispecie previste dalla legge tributaria del
1994, non significa affatto che quanto disposto da tale norma non valga anche
per fattispecie di differimento previste dall'abrogata legge concernente
l'imposta sul maggior valore immobiliare (LIMVI). Sebbene quest'ultima legge
non menzionasse espressamente l'istituto del differimento dell'imposizione, la
distinzione fra differimento dell'imposizione ed esenzione d'imposta risultava
implicitamente già dall'art. 6 cpv. 2 LIMVI. Tale disposizione divideva infatti
i casi di esenzione previsti dall'art. 3 LIMVI in due categorie: i casi per i
quali l'imposizione veniva soltanto differita (lett.
a, b, d, e
) e i
casi per i quali l'imposta non veniva prelevata (lett.
c, f, g
) (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 115 s.).
La volontà del legislatore
cantonale del 1994 di estendere l'applicazione della norma che prevede di
risalire all'ultimo trasferimento che era stato imposto, anche nei casi in cui
vi è stato un differimento dell'imposizione del maggior valore secondo l'art. 3
LIMVI, si evince, sia pure indirettamente, dall'art. 316 LT. Quest'ultima
disposizione disciplina infatti le modalità di calcolo dell'utile immobiliare
per i trasferimenti che avvengono sotto il regime della nuova legge, ma che si
riferiscono a oggetti che, prima della sua entrata in vigore, hanno beneficiato
del differimento dell'imposizione secondo il combinato disposto degli articoli
3 e 6 cpv. 2 LIMVI; si tratta di un numero limitato di casi che tuttavia,
secondo l'art. 125 LT, non sono più al beneficio del differimento
dell'imposizione, cioè i trasferimenti a titolo oneroso da ascendente a
discendente (art. 3 cpv. 1 lett.
e
e art. 6 cpv. 2 LIMVI) e le
alienazioni fra coniugi ad eccezione di quelle effettuate in caso di adozione o
scioglimento del regime matrimoniale della comunione dei beni (art. 3 cpv. 1
lett.
d
e art. 6 cpv. 2 LIMVI). Per evitare che, per effetto della
modifica della legge, parte dell'utile immobiliare benefici di fatto di una
vera e propria esenzione, come accadrebbe se si considerasse quale valore di
acquisto il prezzo pagato per l'acquisto che aveva beneficiato del differimento,
la citata disposizione transitoria stabilisce che utile e durata della
proprietà si determinano risalendo all'ultimo trasferimento imposto (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 387).
Ebbene, se la nuova legge
stabilisce espressamente che si considera, ai fini dell'imposizione dell'utile
immobiliare, il differimento previsto dalla LIMVI ma non più dalla nuova legge
tributaria, a maggior ragione si terrà conto del differimento già previsto
dalla LIMVI ed ancora dalla nuova legge.
2.3.3.
Ora, tra i casi
di differimento previsti dall’art. 3 cpv. 1 LIMVI rientravano anche i
trasferimenti secondo la Legge cantonale sul raggruppamento terreni e la permuta
di terreni (lett.
b
).
Il campo di
applicazione dell’art. 3 cpv. 1 lett.
b
LIMVI è evidentemente meno ampio
di quello dell’art. 125 cpv. 1 lett.
d
LT, in quanto differisce
unicamente l'imposizione dei trasferimenti di proprietà secondo la legge
cantonale sul raggruppamento e la permuta dei terreni (cfr. anche
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 124).
2.4.
Alla luce
delle considerazioni che precedono, non si vede perché, per calcolare l’imposta
sugli utili immobiliari in relazione alla vendita intervenuta nel 2017 si debba
ignorare il contratto di permuta concluso nel 1991.
Nel caso di
specie, come emerge dall’atto notarile, __________ era al contempo compratore
di mq 227 di terreno dal mapp. __________ RFD __________ e venditore di mq 227
del mapp. __________ RFD __________, e a sua volta __________ era compratrice
di mq 227 del mapp. __________ RFD __________ e venditrice di mq 227 di terreno
dal mapp. __________ RFD __________. Essendo i mappali dello stesso valore, non
veniva neppure versato alcun conguaglio.
Nel 1991 i
trasferimenti di proprietà immobiliare avvenuti tramite contratto di permuta
erano imponibili ai sensi dell’art. 2 LIMVI (oggi sono imponibili ai sensi
dell’art. 124 cpv. 2 lett. b LT, in vigore dal 1° gennaio 1995).
Al riguardo
anche il Tribunale federale ha avuto modo di dichiarare non arbitraria la
LIMVI, che considerava la permuta una doppia alienazione di immobili, e la
prassi cantonale di ritenere la permuta una doppia alienazione (DTF 92 I 95) (
Soldini/Pedroli
, op.cit., p. 83).
Neppure
l’insorgente pretende che la permuta del 1991 sia avvenuta “secondo la Legge
cantonale sul raggruppamento terreni e la permuta di terreni”, come richiesto
dall’art. 3 cpv. 1 lett.
b
LIMVI.
2.5.
In definitiva il
trasferimento avvenuto con la permuta del 3 ottobre 1991, iscritto a Registro
fondiario l’8 ottobre 1991, e regolarmente tassato a norma della LIMVI con
decisione del 16 gennaio 1992, rappresenta il precedente trasferimento determinante
per il calcolo della durata della proprietà
ex
art. 128 cpv.1 LT della
porzione di mq. 227 del mapp. 292 RF __________ che in tale occasione venne acquistato.
L’UT ha pertanto
correttamente applicato l’aliquota del 5 % (durata della proprietà da oltre 20
anni fino a 30 anni) per la parte del fondo acquistato con la permuta, e
l’aliquota del 4% (durata della proprietà da oltre 30 anni) per la porzione del
fondo di proprietà di __________ dal 1961.
2.6.
Va d’altronde considerato
un altro aspetto. Il ricorrente pretenderebbe di beneficiare dell’aliquota del
4% sull’intero utile conseguito, grazie al differimento dell’imposizione del
maggior valore relativo alla permuta intervenuta nel 1991. Se si ignorasse
quest’ultimo trasferimento, tuttavia, non cambierebbe solo l’aliquota ma anche
la base imponibile. Per l’intera superficie alienata, cioè, si dedurrebbe quale
valore di investimento il valore di stima in vigore venti anni prima, secondo
l’art. 129 cpv. 2 LT, pari a complessivi fr. 11'968.–. Fra l’altro, non
potrebbero essere dedotti i costi di acquisto relativi alla permuta (fr.
3'000.–). Ne consegue che l’utile imponibile ammonterebbe a fr. 488'032.– e non
a fr. 478'654.–. L’imposta scenderebbe da parte sua da fr. 21'085.15 a fr.
19’521.30.
3.
3.1.
Il ricorrente chiede
infine che venga ammesso l’importo di fr.5'000.- da lui indicato come costi
d’investimento.
3.2.
Secondo l’art. 134 cpv. 1
LT, sono considerati costi d’investimento, fra gli altri, i costi che hanno
aumentato il valore del fondo alienato quali i costi di costruzione e di
miglioria, i contributi di miglioria, le tasse di allacciamento e il contributo
di plusvalore di cui agli art. 93 e seguenti della legge sullo sviluppo
territoriale del 21 giugno 2011 (LST).
Come ha
rilevato il Tribunale federale, in una recente sentenza in un caso ticinese, i costi
d'investimento sono un fattore che concorre a ridurre l'onere fiscale. In via
di principio, la prova per fatti che permettono di stabilire questo parametro
incombe quindi ai contribuenti. Secondo giurisprudenza, la prova delle spese
sostenute a tale titolo avviene di regola mediante presentazione di fatture quietanzate
o di altri documenti giustificativi (sentenza del 30 luglio 2015 n. 2C_811/2014
consid. 4.3 con riferimenti a dottrina e giurisprudenza).
La stessa
Alta Corte ha altresì precisato che, in via di principio, quando il contribuente
non soddisfa all'onere della prova che gli incombe non vi è nemmeno spazio per
una tassazione d'ufficio. In un simile caso, il fisco non ha in effetti che da
prendere atto del fatto che la prova necessaria non è stata addotta e quindi
negare la deduzione Una tassazione d'ufficio per mezzo di una stima rientra
tuttavia di nuovo in considerazione quando in gioco è solo l'ammontare della
deduzione e il suo accertamento nell'ambito della procedura probatoria si sia
rivelato impossibile per motivi indipendenti dal contribuente (sentenza del 30
luglio 2015 n. 2C_811/2014 consid. 6.1 con riferimenti a dottrina e giurisprudenza).
3.3.
Nel caso di specie, il ricorrente
chiede la deduzione di costi sopportati dai precedenti proprietari, cioè suo
nonno e poi la comunione ereditaria a lui subentrata. Il contribuente non
fornisce tuttavia alcuna indicazione in merito alla natura delle opere che sarebbero
state intraprese né agli artigiani o alle imprese che le avrebbero eseguite.
Non sono in tal modo adempiuti i presupposti perché l’autorità fiscale debba
procedere, in via eccezionale, ad una tassazione d’ufficio, allo scopo di
quantificare il costo di una miglioria della quale è in discussione solo
l’ammontare. Nella fattispecie, infatti, nulla si sa in merito alla natura
stessa degli interventi.
Nelle circostanze
descritte, neppure si può escludere che i costi che avrebbero sostenuto i
proprietari precedenti siano già stati dedotti nel calcolo delle loro imposte
sul reddito. L’art. 134 cpv. 2 esclude infatti che possono essere fatte valere
le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile imponibili
e il valore del lavoro effettuato dal proprietario sul suo proprio immobile
quando non è stato assoggettato all’imposta sul reddito o sull’utile.
3.4.
In tali circostanze
l’autorità di tassazione ha correttamente escluso l’importo di fr. 5'000.–,
indicato dal ricorrente, dal computo del valore d’investimento.
4.
Per le ragioni che
precedono, il ricorso è respinto. La tassa di giustizia e le spese processali sono
poste a carico del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr.    600.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.      80.–
per un totale di                                                      fr.    680.–
sono a carico del ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
Divisione
delle contribuzioni Ufficio giuridico,
viale S. Franscini 6, 6500 Bellinzona
Copia per conoscenza:
-
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: