ti_gerichte · 16.2008.111 · 2009-07-14 · it

Locazione - spese accessorie - concetto - contratti di abbonamento - valutazione da parte del giudice - evasione di 2 ricorsi con 1 sentenza

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 14.07.2009 16.2008.111

Incarto n.
16.2008.111
16.2008.112
Lugano
14 luglio
2009
14 luglio 2009/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Lardelli
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per statuire sui ricorsi per cassazione 10
novembre 2008 presentati da
RI 1
(rappresentata dall'PA 1, )
contro le sentenze emesse il 30 ottobre 2008 dal
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nelle cause DI.2006.1470 e
DI.2007. 1236 (locazione) promosse con istanze 25 novembre 2006 e 28 settembre
2007 nei confronti di
CO 1
(patrocinato dall'
PA 2
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Dal
1° febbraio 2000 RI 1 occupa in locazione un appartamento nello stabile
“__________”
di __________, ora di proprietà
di CO 1, per il quale il contratto di locazione, sottoscritto il 3 dicembre
1999, prevede il pagamento di una pigione mensile di fr. 1400.– oltre a fr. 200.–
a titolo di acconto per le spese accessorie, con conguaglio al termine
dell'esercizio.
Il 10
luglio 2006 il locatore ha notificato alla conduttrice il conteggio per le
spese accessorie per il periodo 1° gennaio – 31 dicembre 2005 che, dedotti gli
acconti pagati, presentava un saldo a suo carico di fr. 1401.65. Ancorché RI 1
abbia parzialmente contestato il conteggio, essa ha versato il saldo al
locatore anche perché quest'ultimo, il 31 agosto 2006, l'aveva diffidata a pagare
lo scoperto con l'avvertenza che in caso di mancato versamento le avrebbe
notificato la disdetta del contratto.
B.
Il
25 novembre 2006 RI 1, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di Massagno, ha convenuto CO 1 davanti al Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere la restituzione sulla base
dell'art. 62 CO di fr. 707.80. Essa, in particolare, ha rimproverato al
locatore di averle addebitato le spese degli abbonamenti per la manutenzione
del tetto piano e del portone del garage così come i costi della pulizia delle
canalizzazioni allorquando questi dovrebbero già essere compresi nella pigione.
All'udienza del 19 febbraio 2007 indetta per la discussione, il convenuto ha
proposto di respingere l'istanza sostenendo che i costi in questione son
o connessi all'uso dell'ente locato sicché rientrano nelle spese accessorie
a carico dei conduttori (DI.2006.1470).
C.
Statuendo il 30 ottobre 2008 il
Pretore, ammessa la proponibilità dell'azione per indebito arricchimento
promossa dall'istante, l'ha accolta limitatamente a fr. 594.85. Il primo
giudice ha, in particolare, ritenuto giustificata la pretesa del locatore per
le spese di portineria per fr. 718.70 (pari a un aumento del 20% e non del 53%
come da questi preteso), e fr.
103.75 per la
manutenzione del giardino (aumento riconosciuto nella misura del 15% e non del
195% come rivendicato dal locatore). Egli ha pure ritenuto giustificata la
richiesta di pagamento delle spese relative agli abbonamenti per la manutenzione
tetto piano (fr. 46.25) e della porta del garage (fr. 34.55), così come per la
pulizia delle canalizzazioni (fr. 128.05), oltre alle spese di amministrazione
del 3% (fr. 93.40), per un totale di fr. 3306.80 dal quale vanno dedotti gli
acconti di fr. 2400.– versati dalla conduttrice.
D.
Intanto, il 6 giugno 2007, CO 1 ha notificato a RI 1 il conteggio
per le spese accessorie per il periodo 1° gennaio – 31 dicembre 2006 che,
dedotti gli acconti pagati, presentava un residuo in suo favore di fr. 1685.90.
Ancorché la conduttrice abbia parzialmente contestato il conteggio, essa ha
versato il saldo al locatore anche perché quest'ultimo, il 17 luglio 2007, l'aveva
nuovamente avvertita delle conseguenze in caso di mancato pagamento.
Il 28
settembre 2007 RI 1, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Massagno, ha nuovamente convenuto CO 1 davanti al medesimo
Pretore per ottenere la restituzione sulla base dell'art. 62 CO di fr. 805.90.
Essa ha riproposto le medesime contestazioni formulate nell'istanza del 25 novembre
2006. All'udienza del 3 dicembre 2007, indetta per la discussione, il convenuto
ha una volta ancora proposto di respingere l'istanza per i medesimi motivi già
addotti in precedenza (DI.2007.1236)
.
Statuendo ancora il 30 ottobre 2008 il Pretore, ammessa la proponibilità
dell'azione per indebito arricchimento promossa dall'istante, l'ha accolta
limitatamente a fr. 646.–. Il primo giudice ha, in particolare, ritenuto
giustificata la pretesa del locatore per le spese di portineria per fr. 718.70
(pari a un aumento del 20% e non del 53% come da questi preteso), e fr.
103.75 per la manutenzione del giardino (aumento riconosciuto nella
misura del 15% e non del 133.85 come rivendicato dal locatore). Egli ha pure
ritenuto giustificata la richiesta di pagamento delle spese relative agli
abbonamenti per la manutenzione tetto piano (fr. 46.25), della porta del garage
(fr. 34.55) e della pulizia delle canalizzazioni (fr. 128.05), oltre alle spese
di amministrazione del 3% (fr. 100.20).
E.
Con due
separati ricorsi per cassazione del 10 novembre 2008 RI 1 è insorta contro i
predetti giudizi postulandone l'annullamento sulla base del titolo di
cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo
giudice di aver erroneamente applicato il diritto sostanziale qualificando di
spese accessorie da addebitare alla conduttrice quelle concernenti gli abbonamenti
per la manutenzione del tetto piano e della porta del garage, così come il
costo per la pulizia della canalizzazioni. Nelle sue osservazioni del 5
dicembre 2008 CO 1 conclude per il rigetto dei ricorsi.
Considerando
in diritto:
1.
In applicazione dell'art. 320 CPC i ricorsi, che oppongono le stesse parti e
che si
riferiscono allo stesso contratto di locazione,
possono essere decisi con un'unica motivazione.
2.
Giusta
l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è
arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed
indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della
giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;
per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e
riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato
già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino
preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile
soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione
reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 134
I 148 consid. 5.4).
3.
Il
Pretore ha ritenuto che i costi degli abbonamenti per la manutenzione del tetto
piano e della porta del garage così come la pulizia delle canalizzazioni
rientrassero tra le spese accessorie poiché non si trattava di interventi di
riparazione ma di prestazioni eseguite nell'interesse dei conduttori. Per di
più, ha soggiunto il primo giudice, queste spese accessorie sono menzionate nel
contratto di locazione in vigore tra le parti. La ricorrente contesta
quest'accertamento e sostiene invece che si tratta di costi che esulano dal
concetto di spese accessorie poiché intese a garantire l'utilizzo della cosa
locata e quindi già comprese nella pigione.
Sennonché,
così argomentando, la ricorrente dimentica che per motivare un ricorso per
cassazione non basta contrapporre alla sentenza impugnata una propria versione
dei fatti o una personale valutazione delle prove, per quanto preferibile essa
appaia, ma occorre spiegare perché un determinato accertamento dei fatti o una
determinata valutazione del materiale probatorio sarebbero arbitrari, ovvero
viziati di errore qualificato. E non basta nemmeno dolersi di arbitrio nella
motivazione, ma occorre dimostrare arbitrio anche nel risultato. In concreto,
la ricorrente si rivolge a questa Camera come se adisse un'autorità di secondo
grado munita di pieno potere cognitivo nell'accertamento dei fatti e nella
valutazione delle prove. Ciò premesso il ricorso, di natura spiccatamente
appellatoria, è improprio a sostanziare una critica di arbitrio. Già per questo
motivo andrebbe dichiarato inammissibile.
4.
a)
Sia come sia, nel concetto di spese accessorie
rientrano quelle spese dovute per le prestazioni fornite dal locatore o da un
terzo in relazione all'uso della cosa locata, ovvero tutte quelle spese per
interventi eseguiti dal locatore o da terzi, destinati a facilitare e
migliorare le comodità di utilizzo della cosa locata e a evitare oneri di
pulizia al conduttore (
Kommentar Das schweizerische Mietrecht (SVIT), 3ª
edizione, n. 12 ad art. 257–257
b
CO;
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 7 ad art. 257
a
–257
b
CO), mentre sono
escluse le s
pese di riparazione o sostituzione delle parti
deteriorate e i costi che non sono in relazione con l'uso della cosa ma che il
locatore deve sopportare nella sua qualità di proprietario della stessa (ad
esempio le imposte sulla sostanza, i premi assicurativi e le tasse di allacciamento,
cfr. FF 1985 I pag. 1237; SVIT, n. 13 e
14
ad art.
257–257
b
CO 14 e n. 3 ad art. 256
b
CO;
Higi
,
op. cit., n. 11 ad art. 257
a
–257
b
CO;
Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 332 n. 8).
b)
In
concreto la conclusione del
Pretore secondo cui tra le spese
accessorie rientrano anche il costo
dell'abbonamento del contratto con
la S__________ SA per la manutenzione del tetto piano
,
la
fattura 4 aprile 2005 della ditta R__________ SA concernente le spese di
pulizia delle canalizzazioni e controllo pozzo pompa lavanderia “come da abbonamento”
e i costi concernenti il contratto di abbonamento per il controllo delle porte
del garage con la ditta R__________,
non può essere ritenuto
arbitrario giacché trova sostegno in parte della dottrina (cfr.
Richard
, Les frais accessoires au loyer
dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in 12
e
Séminaire sur le droit du bail,
Neuchâtel 2002, pag. 8 segg. n. 26, 27 e 29;
Lachat
,
op. cit., pag. 442, nota 111).
In tutti e tre i casi, senza incorrere in
arbitro, il primo giudice poteva ritenere che non si tratta di costi di riparazione
o sostituzione di parti deteriorate, bensì di interventi di controllo regolari,
basati su contratti di abbonamento, destinati a garantire al conduttore l'uso
della cosa locata.
Certo, altri autori escludono tali costi
dalla nozione di spese accessorie (
Higi,
n. 8 ad
art. 257
a
–257
b
CO
), ma ciò non
basta a ritenere manifestamente insostenibile il giudizio impugnato. Non va per
altro dimenticato che la scelta del giudice di basare il proprio giudizio su
una tesi dottrinale piuttosto che su un'altra in una fattispecie non espressamente
regolamentata, come è il caso per il concetto di spese accessorie siccome
soggetto a interpretazione, non costituisce motivo di arbitrio
(
Cocchi/Trezzini,
CPC ticinese
annotato e massimato, Lugano 2000, n. 16 ad art. 327).
5.
Quanto al fatto che il contratto di locazione sia troppo generico
in merito ai costi di
“
abbonamenti
di controllo e assistenza
”
,
giovi ricordare che le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto
se specialmente pattuito (art. 257
a
cpv. 2 CO), caso contrario le stesse
si presumono comprese nella pigione. Di regola il contratto deve indicare in
modo preciso quali sono le spese che il conduttore deve assumere oltre alla
pigione (DTF 121 III 462 consid.
2a/aa; Cahiers du bail
2002 pag. 144, consid. 2.1;
Higi
,
op. cit., n. 13 seg. ad art. 257
a
-257
b
CO; SVIT, n. 18 ad art.
257–257
b
CO).
L'accordo in merito alle spese a carico del
conduttore deve essere chiaro e preciso senza che sia assoggettato a una forma
particolare (
Tercier/Favre,
Les
contrats spéciaux, 4ª edizione, pag. 328 n. 2248; sentenza del Tribunale federale
4C.250/2006 del 3 ottobre 2006, consid. 1.1 con riferimenti)
.
Nella
fattispecie, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti elenca diverse
spese accessorie non comprese nella pigione, tra le quali gli
“
abbonamenti di controllo e assistenza
”
, ovvero gli abbonamenti per il controllo e
l'assistenza di apparecchi e istallazioni quali ad esempio le porte e barriere
automatiche (cfr. contratto di locazione punto 5 e 12.1 lettera i). Che l'abbonamento
per la manutenzione della porta del garage rientri in questa definizione e sia
quindi dovuto in aggiunta alla pigione appare pacifico. Lo stesso dicasi per
l'abbonamento di manutenzione del tetto piano che pure rientra nella
definizione di abbonamenti di controllo delle parti comuni (cfr. contratto di
locazione punto 5 e 12.1 lettera i). Anche per quanto attiene alle spese di pulizia
delle canalizzazioni, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti vi fa
esplicito riferimento ponendo a carico del conduttore, le spese di fognatura,
spazzatura e depurazione (cfr. contratto di locazione punto 5), ovvero le spese
per la pulizia
“
dei sadi, delle
fosse biologiche, dei contenitori e delle canalizzazioni interne ed esterne
”
(cfr. contratto punto 12.1 lett. g ).
6.
Visto quanto precede, ritenuto che in assenza di una precisa
norma che fornisca un elenco esaustivo di quelle che sono le possibili spese
accessorie che il locatore può inserire nel contratto di locazione in aggiunta
alla pigione, spetta al giudice valutare in ogni singolo caso se ai costi
sostenuti dal locatore per un determinato intervento possa o meno essere
attribuita la qualifica di spesa accessoria, non appare manifestamente
insostenibile l'interpretazione data dal primo giudice al contratto di locazione
sottoscritto dalle parti, con particolare riferimento alla qualifica di spese accessorie
dallo stesso attribuita alle spese di manutenzione del tetto piano, della porta
del garage e della pulizia delle canalizzazioni. La conclusione del Pretore,
non essendo contraddetta dalle risultanze istruttorie e non essendo neppure contraria
a una norma di diritto sostanziale o a un chiaro e indiscusso principio
giurisprudenziale, non può quindi ritenersi arbitraria. Ciò posto i ricorsi,
che non hanno evidenziato nessun titolo di cassazione tantomeno quello di cui
all'art. 327 lett. g CPC, devono essere respinti.
7.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). La ricorrente
rifonderà alla controparte, che ha formulato osservazioni per il tramite di un
patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia:
1.
I
ricorsi per cassazione sono respinti.
2.
Gli oneri processuali di complessivi fr. 200.–, già anticipati dalla
ricorrente, rimangono a suo carico
con l'obbligo di
rifondere alla controparte fr. 500.– per ripetibili
.
3.
Intimazione
a:
–   ;
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                                  La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto
del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione
della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a
98 LTF (art. 72 e 74 LTF),
solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata
dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è
dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale
al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF).
La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.