ti_gerichte · 12.2000.232 · 1996-12-20 · it

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.04.2001 12.2000.232

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00232
Lugano
19 aprile
2001
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa - inc. no. DI.2000.00121 della Pretura del distretto
di Bellinzona - promossa con istanza 15 giugno 2000 da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
__________
entrambi
rappr. dall'avv. __________
con cui
l’istante ha chiesto che fosse accertata la validità della disdetta 15 dicembre
1999 e che di conseguenza fosse fatto ordine ai convenuti, con la comminatoria
di cui all'art. 292 CPS, di liberare entro 10 giorni i due appartamenti occupati
nello stabile sito sulla part. N. __________ RFD di __________;
domande
avversate dai convenuti che hanno chiesto l'accertamento della nullità della
disdetta e in subordine la protrazione del contratto per 3 anni, fino al 31
marzo 2003;
sulle
quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 23 novembre 2000,
con cui, in accoglimento dell'istanza, ha fatto ordine ai convenuti di
riconsegnare gli enti locati entro il 31 gennaio 2001, con la comminatoria
dell'art. 292 CPS;
appellanti
i convenuti con atto di appello 11 dicembre 2000, con cui chiedono la riforma
del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza e con ciò di accertare
la nullità della disdetta e in subordine di ammettere una protrazione per 3
anni, fino al 31 marzo 2003, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
mentre
l'istante con osservazioni 10 gennaio 2001 postula la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 13 dicembre 2000 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.
Ritenuto
in
fatto:
A.
__________
e __________ conducono in locazione a far tempo dal 1° aprile 1996, in forza di
un contratto disdicibile la prima volta per il 31 marzo 2003, sottoscritto
originariamente da __________, marito rispettivamente padre dei convenuti, e
dal 9 marzo 1998 intestato a loro stessi, i due appartamenti siti nella casa
d'abitazione di cui alla part. N. __________ RFD di __________ di proprietà di
__________. La pigione, tenuto conto che i conduttori si sarebbero occupati
anche della manutenzione dell'immobile, disabitato dalla data della sua
edificazione, risalente a 6 anni prima, e del giardino, è stata fissata in complessivi
fr. 800.-- mensili.
B.
Il
25 ottobre 1999 il __________ si è aggiudicato ai pubblici incanti, con doppio
turno d'asta, senza aggravio del contratto di locazione, la particella in
questione. Il relativo trapasso è stato iscritto a registro fondiario il
successivo 18 novembre.
Il
15 dicembre la banca ha significato, separatamente ai due conduttori, la disdetta
del contratto per il 1° aprile 2000.
C.
Tempestivamente
adito da questi ultimi, che mettevano in dubbio la validità della disdetta e
chiedevano una proroga del contratto, l'Ufficio di Conciliazione in materia di
locazione di Giubiasco, con decisione 15 maggio 2000, si è pronunciato per la
validità della disdetta ed ha concesso una protrazione fino al 1° aprile 2001.
D.
Con
l'istanza in rassegna, inoltrata alla Pretura competente, il __________ ha
chiesto di confermare la validità della disdetta e, non essendo a suo dire
possibile rispettivamente giustificata un'eventuale protrazione, di fare ordine
ai conduttori __________ e __________ di lasciare al più presto l'ente locato.
I
convenuti si sono opposti all'istanza, asserendo da un lato la nullità della
disdetta, intempestiva e non rispettosa dei termini di legge, così che in
definitiva il contratto poteva prendere fine, come originariamente previsto,
solo il 31 marzo 2003, e dall'altro chiedendo la concessione di una protrazione
per 3 anni, ovvero anche in questo caso fino al 31 marzo 2003.
E.
Il
Segretario assessore della Pretura, con il giudizio qui impugnato, ha confermato
la validità della disdetta e, tenuto conto delle imminenti festività di fine
d'anno, ha differito lo sfratto dei convenuti fino al 31 gennaio 2001. Il
giudice di prime cure, riferendosi a una recente sentenza del Tribunale
federale (
DTF
125 III 123), ha innanzitutto rammentato che con il doppio
turno d'asta i contratti di locazione di lunga durata, fossero essi annotati o
meno, non venivano a cadere, ma passavano all'acquirente che poteva dare la
disdetta per la successiva scadenza legale, precisando che nel caso di specie
la disdetta intimata dall'istante, rispettosa dell'art. 266c CO, era senz'altro
valida; quanto alla richiesta di protrazione del contratto formulata dai
convenuti, la stessa, stanti le finalità perseguite dall'Alta Corte con la sua
nuova giurisprudenza, confermate dalla dottrina, non era ammissibile.
F.
Dell'appello
con cui i convenuti ribadiscono le loro precedenti richieste volte a
considerare intempestiva rispettivamente contraria alla legge la disdetta e ad
ammettere la protrazione per 3 anni, come pure delle osservazioni dell'istante
con cui invece si postula la reiezione del gravame, si dirà, se necessario, nei
successivi considerandi.
Considerando
in
diritto:
1.
Giustamente, il primo giudice ha ritenuto che punto di partenza
per decidere l'istanza fosse la sentenza del Tribunale federale, emanata
nell'ambito dell'art. 261 CO, mediante la quale è stato sancito il principio
secondo cui con il doppio turno d'asta i contratti di locazione di lunga durata
non vengono a cadere, ma passano all'acquirente, il quale può dare la disdetta
per la successiva scadenza legale a prescindere dall'urgente bisogno personale
(
DTF
125 III 123; cfr. pure
DTF
126 III 392).
2.
La
parte convenuta eccepisce anche in questa sede la nullità della disdetta significata
dall'istante il 15 dicembre 1999 con effetto al 1° aprile 2000, rilevando in
sostanza che al contratto non sia stato posto fine per il primo termine utile
di disdetta: a suo dire, a prescindere dal fatto che il contratto, di durata
determinata, non poteva essere rescisso prima del 31 marzo 2003, la disdetta in
questione non era tempestiva, dovendo semmai esserle significata per il 31
gennaio 2000 o per il 28 febbraio 2000, mentre, anche una sua eventuale
notifica per il 31 marzo 2000, non invece per il 1° aprile, era da considerarsi
nulla, siccome non avvenuta immediatamente.
Le
censure sono ampiamente infondate.
Come
accennato, il Tribunale federale, nella sua recente giurisprudenza, ha riconosciuto
all'acquirente che si aggiudica l'ente locato con il doppio turno d'asta il
diritto di disdire i contratti di locazione per la successiva scadenza legale
(così pure, l'appello, a p. 4), per cui la circostanza che il contatto tra le
parti sia eventualmente a tempo determinato è del tutto irrilevante.
Quanto
ai termini legali, a ragione il Segretario assessore, in presenza di locali
d'abitazione, ha fatto riferimento all'art. 266c CO, secondo cui ciascuna delle
parti può in tal caso dare la disdetta con preavviso di 3 mesi per la scadenza
determinata dall'uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un
trimestre di locazione. Ora, nel caso di specie, non essendovi nel Bellinzonese
un uso locale (cfr.
Mosca
,
Il nuovo diritto di locazione, Lugano 1991, p. 130) ed essendo il contratto
stato concluso il 1° aprile 1996, il primo trimestre di locazione  - successivo
al termine di preavviso di 3 mesi - che giungeva a scadenza dopo l'aggiudicazione
ai pubblici incanti, il 25 ottobre 1999, veniva a scadere il 31 marzo 2000. In
tali circostanze la parte convenuta è dunque assai malvenuta (art. 2 cpv. 2 CC)
a censurare la validità della disdetta - oltretutto, in maniera irricevibile,
per la prima volta in sede di appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) - per il
fatto che essa sia stata in realtà significata con effetto al giorno
successivo, 1° aprile 2000.
3.
I
convenuti, evidenziando i presunti effetti gravosi che deriverebbero loro dal
fatto di dover lasciare anzitempo l'ente locato, ripropongono la richiesta di
una protrazione del contratto per 3 anni, ovvero fino al 31 marzo 2003.
Anche
tale richiesta deve essere disattesa.
Il
Tribunale federale, nelle sentenze citate, non ha chiarito se ed eventualmente
a quali condizioni il conduttore il cui contratto di locazione è stato disdetto
dall'aggiudicatario dopo un doppio turno d'asta possa beneficiare di una
protrazione. La dottrina, chinatasi sulla particolare questione, è in proposito
assai divisa: mentre alcuni autori, ispirandosi alle finalità perseguite
dall'Alta Corte, si sono senz'altro pronunciati per la negativa (
Tercier/ Pichonnaz
, Créanciers
hypothécaires c. locataires?, in
RFJ
1995 p. 33 e seg.;
Monnier
, Bevorzugte Mieter?, in
IWIR
1/1998 p. 24;
Dubach
, Zur
Anwendbarkeit des Doppelaufrufs bei Miet- und Pachtverhältnissen, in
BlSchK
1999 p. 48;
Lüthi
, Le
contrat de bail, son effet réel et la procédure de la double mise à prix lors
de la résiliation forcée de l'immeuble, in
AJP
1998 p. 1124;
Lüthi/Zirlick
, Die ausserordentliche
Kündigung des Mietvertrages infolge Doppelaufrufs, in
AJP
1999 p. 1336;
Brönnimann
, Zwangsvollstreckungsrechtliche
Risiken bei Grundpfandrechten, Berna 1996, p. 157), altri, senza invero
soffermarsi più di tanto sulla questione, si sono espressi per la tesi opposta
(
Meyer
, La fin du bail
lors de la double mise à prix, in
RFJ
1996 p. 11 e seg.;
Ottiger
, Bei Konkurs entfällt feste
Vertragsdauer, in
plädoyer
3/99 p. 61;
D. Piotet
, Le créancier-gagiste peut exiger la double
mise à prix de baux annotés ou non annotés, de courte ou de longue durée - En
cas de double mise à prix, ces baux passent à l'adjudicataire, mais celui-ci
peut les résilier pour le prochain terme légal, sans être tenu par les conditions
de l'art. 261 al. 2 lit. a CO, in
AJP
1999 p. 1341;
Richard
, Le conflit entre les
droits du locataire et les droits du créancier-gagiste à l'occasion de la
réalisation forcée de l'immeuble, in
CdB
199 p. 87 e seg.;
Bise
, La faillite du bailleur, in
11. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 26); altri ancora, pur ammettendo
tale facoltà teorica, ritengono che in pratica le possibilità del conduttore di
ottenere in tal caso una protrazione siano assai ridotte (
Lachat
, La résiliation du bail en
cas d'aliénation de l'immeuble et d'insolvabilité du bailleur, in
CdB
1999 n. 77 p. 82), specialmente nel caso in cui il contratto di locazione sia
svantaggioso per l'acquirente (
Tschudi
,
Anwendung und Wirkung des Doppelaufrufs auf Miet- und Pachtverhältnisse, in
MRA
1999 p. 116; cfr. pure
Dubach
,
op. cit., p. 46).
Nel
caso di specie, stante la chiarezza della situazione, non occorre tutto sommato
approfondire più di tanto la questione. L'istruttoria di causa ha in effetti
permesso di accertare che il contratto di locazione era assai svantaggioso per
l'istante, il cui credito era già risultato parzialmente scoperto a seguito
della procedura di realizzazione del pegno: egli, a prescindere dal danno per
l'impossibilità di rivendere subito la proprietà, valutato in ragione del 7%
annuo (teste __________), percepiva infatti complessivamente solo fr. 800.--
per 2 appartamenti con un valore di stima peritale di fr. 730'000.-- (doc. G e
N) e che avrebbero dovuto dare un reddito per pigioni di fr. 2'600.-- (doc. N),
per cui, secondo il citato assunto di parte della dottrina, una protrazione,
fosse anche stata di principio ammissibile, ben difficilmente si giustificava.
Ad ogni buon conto, quand'anche si volessero esaminare i contrapposti interessi
delle parti in causa ai sensi dell'art. 272 CO, pacifico l'interesse
dell'istante ad entrare in possesso al più presto dell'ente locato, si dovrebbe
in ogni caso concludere che i convenuti, oltre a non aver dato prova di
ricerche di enti sostitutivi, non hanno nemmeno reso verosimile - ancor prima
che provato - di subire particolari effetti gravosi da tale circostanza: in
effetti il desiderio di beneficiare ancora a luogo di una pigione di estremo
favore (ciò che tuttavia non è lo scopo della protrazione:
DTF
105 II
198;
IICCA
12 febbraio 1995 in re L./C.) e la volontà di ammortizzare
gli importanti investimenti effettuati nell'ente locato (ciò che a sua volta
non legittima di far capo a tale istituto:
SVIT
, Mietrecht Kommentar, 2.
ed., Zurigo 1998, N. 43 ad art. 272 CO;
IICCA
27 luglio 1992 in re
B./S., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA, 12
aprile 1998 in re G./M. e lc.) - tanto più che gli stessi potranno semmai
essere oggetto di una pretesa ex art. 260a cpv. 3 CO - non costituiscono
effetti gravosi ai sensi della normativa; nemmeno lo è in definitiva il fatto
che __________ sia gravemente malata, ciò che secondo il medico curante - il
quale non è tuttavia categorico - renderebbe opportuno ritardare nel tempo un
eventuale trasloco (cfr. doc. 1), essendo in effetti evidente che tale problema
si ripresenterebbe, verosimilmente con connotazioni ancora più gravi, se la
protrazione venisse concessa e dunque il trasloco dovesse avvenire in un
momento successivo. In tali circostanze, non appare dunque giustificato
concedere una protrazione, tanto più che il Segretario assessore, legittimando
la permanenza dei convenuti nell'ente locato fino al 31 gennaio 2001, di fatto
ha già permesso loro di beneficiare di una proroga di 10 mesi ed altri 2 mesi -
complessivamente, quindi, oltre un anno - sono trascorsi fino all'emanazione di
questo giudizio, così che in definitiva già si è tenuto conto, in maniera
oltretutto alquanto generosa, delle loro esigenze.
4.
Ne
discende la reiezione del gravame.
La
tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC), mentre non
si assegnano ripetibili alla parte appellata, le cui osservazioni sono
irricevibili: se in effetti per giustificare la tempestività delle stesse,
inoltrate a suo dire l'ultimo giorno utile, l'11 gennaio 2001, essa ha dovuto richiamarsi
all'art. 133 cpv. 1 lett. a CPC relativo alle ferie giudiziarie natalizie
(osservazioni p. 2), ben si può concludere, ritenuto che nella particolare
procedura le ferie non sospendono in realtà i termini (art. 412 cpv. 2 CPC;
IICCA
26 febbraio 1996 in re G. e lc./R., 23 agosto 1996 in re C./G., 2 dicembre 1996
in re C. AG/T. SA, 20 dicembre 1996 in re i. SA e lc./A S.n.c., 25 settembre
1997 in re B./S.), che le stesse sono tardive.
Per i
quali motivi,
richiamati
gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia:
I.
L’appello 11 dicembre 2000 di __________ e __________
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                                 fr.     280.--
b)
spese                                                                    fr.        20.--
Totale                                                                        fr.     300.--
da
anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico.
III.
Intimazione a:     - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente
Il segretario