ti_gerichte · 12.2000.3 · 2000-03-13 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.03.2000 12.2000.3

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00003
Lugano
13 marzo 2000
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.95.364 della Pretura del
distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 11 novembre 1993 da
__________
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
con cui
gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr.
49'029.60 oltre interessi a titolo di risarcimento del minor valore
dell’immobile venduto, domanda aumentata a fr. 55'441.35 oltre interessi in
corso di causa;
Domanda
avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che
in via riconvenzionale ha chiesto la condanna degli attori al pagamento di fr.
812.50 oltre interessi;
Il Pretore
con sentenza 1° dicembre 1999 ha accolto la petizione per fr. 49'029.60 e
respinto la riconvenzionale;
Appellante
il convenuto, che con atto di appello del 30 dicembre 1999 postula la riforma
del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di ammettere la
riconvenzionale;
Appello al
quale gli attori con osservazioni 14 febbraio 2000 si oppongono, postulandone
la reiezione con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se deve essere accolto l’appello
2.
- tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Il
30 marzo 1993 gli attori hanno acquistato dal convenuto l’abitazione
unifamiliare con terreno annesso di cui al fondo n. __________ di __________ al
prezzo di fr. 2'500'000.-- (doc. B, 1).
Oggetto della
disputa è un importo di fr. 49'029.60, che il comune di __________ in data 14
giugno 1993 avrebbe addebitato ai nuovi proprietari a titolo di contributo di
miglioria a seguito dell'esecuzione da parte del comune di determinate opere
viarie (doc. C). A mente degli attori si tratterebbe di circostanza imprevista,
ma nota al venditore, atta a diminuire il valore del fondo da loro acquistato,
di modo che si giustificherebbe una corrispondente riduzione del prezzo della
vendita.
Il
convenuto in risposta si è opposto alla petizione adducendo l’avvenuta
esclusione della garanzia per i difetti, e rilevando che gli attori avevano
conosciuto ed accettato il tributo in questione, prova ne sarebbe il fatto che
avrebbero atteso più di un mese prima di interpellarlo. Egli avrebbe agito in
perfetta buona fede sicché nulla sarebbe dovuto ai procedenti, che anzi
sarebbero debitori nei suoi confronti di fr. 812.50 oltre interessi, chiesti in
via riconvenzionale, per l'olio combustibile presente nel serbatoio al momento
della vendita.
B.
Gli attori in replica hanno contestato l'interpretazione data dal
convenuto alla clausola che a mente sua escluderebbe la garanzia per i difetti
del bene venduto. In corso di causa essi hanno inoltre aumentato la propria
domanda di fr. 6'411.75 oltre interessi a seguito di una nuova richiesta di
contributi da parte del comune per il potenziamento della rete idrica.
Il
convenuto ha per sua parte mantenuto le proprie tesi e domande.
C.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore, richiamate le norme sulla
garanzia in caso di vendita immobiliare, ha ritenuto che l'aggravio costituito
dal contributo di miglioria di fr. 49'029.60 costituirebbe un difetto
dell'immobile, che i venditori avrebbero tempestivamente notificato e per il
quale non sarebbe stata pattuita l'esclusione della garanzia.
Ne
conseguirebbe l'obbligo del convenuto alla rifusione di tale importo, mentre la
riconvenzionale sarebbe infondata, dovendosi ammettere in assenza di altre
pattuizioni che il valore della nafta presente nel serbatoio era compreso nel
prezzo di vendita.
D.
Delle argomentazioni dell'appellante -che chiede la riforma della
sentenza impugnata nel senso di respingere la petizione e di ammettere la
riconvenzionale- e di quelle dei resistenti -che postulano la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei
successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
Il Pretore ha ritenuto che l'esistenza di un credito dell'ente
pubblico per contributi di miglioria costituisca un difetto dell'immobile
venduto ai sensi dell'art. 197 CO (consid. 3.4, pag. 5).
Si tratta
di un'opinione che non può essere condivisa.
L'art.
197 cpv. 1 CO definisce infatti il difetto come una circostanza che
"materialmente o giuridicamente" toglie o diminuisce notevolmente il
valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata, ed è pacifico che
nella specie non è in discussione alcun difetto "materiale" del fondo
venduto, ovvero un cosiddetto "Sachmangel", ragione per cui l'eventuale
applicabilità della normativa sui difetti (fatta salva la questione delle
qualità promesse, qui non di rilevanza) è in concreto ristretta al caso di
difetti giuridici.
Tolto il
caso dell'evizione ai sensi dell'art. 192 CO, che qui non si verifica, per
difetti giuridici ai sensi dell'art. 197 CO la dottrina intende delle
limitazioni poste dal diritto pubblico che limitano la possibilità di disporre
od utilizzare il fondo dell'acquirente (
Giger
, Berner Kommentar, n. 64 e
segg. ad art. 197 CO, n. 83 d art. 197 CO, n. 51 e 52 ad art. 221 CO;
Schumacher
,
Die Haftung des Grundstrückverkäufers, in:
Koller
, Der Grundstückkauf,
pag. 265 e 266, n. 695 e 696), intese con ciò ad esempio delle prescrizioni di
polizia delle costruzioni (
DTF
60 II 440) o dei particolari vincoli di
diritto pianificatorio (
Giger
, opera citata, n. 52 ad art. 221 CO).
Nel caso
in rassegna è palese che non siamo in presenza di alcuna limitazione della
possibilità di disporre o utilizzare il fondo venduto, ma semplicemente di un
pubblico tributo, laddove è controversa la questione a sapere chi debba farsene
carico.
Ne
discende l'inapplicabilità degli art. 197 e segg. CO, a torto evocati dal
Pretore, con la diretta conseguenza dell'irrilevanza sia della questione a
sapere se la notifica del preteso difetto sia stata o meno tempestiva, che di
quella relativa alla portata della clausola contrattuale di limitazione della
garanzia, erroneamente poste a fondamento del gravame.
2.
Il contributo di miglioria ai sensi della Legge sui contributi di
miglioria (LCM), pacificamente applicabile alla presente fattispecie, viene
definito come un compenso obbligatorio da versare all'ente pubblico per
l'esecuzione di un'opera o di un'attività pubblica che genera un vantaggio
particolare al privato astretto al pagamento (
Scolari
, Diritto
amministrativo, parte speciale, pag. 278, n. 464 e riferimenti di
giurisprudenza).
L'art. 5
cpv. 2 LCM stabilisce che il contributo, che ha carattere personale e non segue
i destini del fondo (
RDAT
1991 II, n. 55, pag. 136 e segg.), è dovuto
dal titolare del diritto (ovvero il diritto di proprietà sul fondo
compravenduto) alla data della pubblicazione del prospetto dei contributi (
Scolari
,
opera citata, pag. 282, n. 476; pag. 296, n. 503).
Il
prospetto dei contributi è stato pubblicato il 21 giugno 1993 (doc. C), ed è
perciò manifesto che i soggetti imponibili sono in questo caso gli attori.
3.
Gli attori hanno rimproverato al convenuto di avere sottaciuto loro
l'esistenza o l'imminenza della procedura in questione, sostenendo che il
prezzo di vendita sarebbe stato pattuito senza tenere conto del contributo di
miglioria (petizione, punto 5, pag. 3).
Anche se
così fosse, la questione riguarderebbe un vizio nella formazione della loro
volontà di acquisire il fondo ad un determinato prezzo, e la conseguenza di
tale vizio non potrebbe comunque essere quella della condanna del convenuto
alla rifusione del tributo dovuto dagli acquirenti, potendo gli acquirenti
semmai chiedere lo scioglimento del contratto (art. 23, 28 CO), cosa che essi
non hanno però fatto.
E' perciò
a titolo meramente abbondanziale che si soggiunge che non risulta che il
convenuto abbia scientemente dissimulato alcunché, trattandosi di informazioni
(quelle riguardanti l'imminenza dell'avvio della procedura di recupero dei
contributi) che un compratore (e soprattutto un notaio) normalmente diligente
avrebbe facilmente potuto ottenere dall'autorità comunale, motivo per cui si
dovrebbe comunque ritenere che la loro conoscenza attenga "allo stato di
fatto e di diritto" del fondo venduto che le parti hanno dichiarato essere
loro noto, il che escluderebbe in ogni caso la responsabilità del venditore,
essendo questa la volontà contrattuale delle parti.
Né si
potrebbe infine ritenere il convenuto responsabile del risarcimento del danno,
cosa peraltro non postulata dagli attori, costituendo il contributo in
questione il controvalore di una prestazione eseguita in favore del fondo e
perciò non un danno ai sensi di legge.
4.
Il convenuto rivendica anche in questa sede fr. 812.50 per la nafta
presente nel serbatoio al momento della vendita.
A torto:
se la nafta è da intendere siccome compresa nella vendita, il suo valore, in
assenza di diversa pattuizione (la deposizione __________ non è decisiva in
merito), dovrebbe reputarsi compreso nel prezzo già pagato dagli acquirenti; se
per contro essa non è inclusa nella vendita il venditore non può vantare alcuna
pretesa contrattuale volta la pagamento del controvalore, ma conserva invece un
diritto reale al recupero della merce di sua proprietà (cfr. in tal senso la
lettera doc. 8).
Ne deriva
il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Tassa di
giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148
CPC), laddove la pressoché totale soccombenza degli attori giustifica di
mettere a loro carico l'intera tassa di giustizia e le spese della procedura di
appello, mentre che nella commisurazione delle ripetibili di appello va tenuto
conto del fatto che il gravame, stante l'art. 87 CPC, viene accolto sulla base
di motivazioni del tutto estranee alle argomentazioni evocate dal ricorrente.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia
I.
L’appello
30 dicembre 1999 di __________ è parzialmente accolto.
Di
conseguenza la sentenza 1° dicembre 1999 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 2, è riformata nel modo seguente:
1.
La
petizione è respinta.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 1'600.-- e le spese, da anticipare dagli attori,
restano a loro carico, con l'obbligo solidale di rifondere al convenuto fr.
5'500.--per ripetibili.
3.
e
4.
Invariati.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)  tassa
di giustizia                                   fr.     950.--
b)  spese                                                     fr.
50.--
T o t a l
e                                                      fr.   1'000.--
già
anticipati dall’appellante, sono a carico degli attori in solido, che, sempre
in solido, rifonderanno al convenuto fr. 1'000.-- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:    -
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario