ti_gerichte · 12.2001.119 · 2001-11-15 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.11.2001 12.2001.119

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00119
Lugano
15 novembre
2001
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa a procedura speciale
in materia di locazione - inc. no. LA.2001.00006 della Pretura del distretto di
Lugano, Sezione 4 - promossa con istanza 12 gennaio 2001 da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dallo studio legale __________ __________
con cui
l’istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 14 settembre 2000 e in subordine
la protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2005;
domande
avversate dalla convenuta, la quale ha postulato la reiezione dell'istanza e ha
altresì chiesto che alla controparte fosse fatto ordine di liberare l'ente
locato a far tempo dal 29 marzo 2001, e che il Pretore con sentenza 10 agosto
2001 ha parzialmente accolto, accertando la validità della disdetta e
concedendo una proroga unica e definitiva del contratto fino al 29 marzo 2002;
appellanti
entrambe le parti, con atti di appello 23 agosto 2001: l'istante chiede di riformare
il querelato giudizio nel senso di annullare la disdetta e in subordine di
concederle una protrazione fino al 31 dicembre 2003, con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi; la convenuta chiede di modificare la sentenza
di prime cure nel senso di respingere l'istanza e di far ordine alla controparte
di liberare l'ente locato a far tempo dal 29 marzo 2001, pure con protesta di
spese e ripetibili;
viste
le osservazioni 24 settembre 2001 con cui entrambe le parti postulano la
reiezione del gravame di parte avversa, protestando spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 27 agosto 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello dell'istante l'effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto:
A.
A
far tempo dal 15 dicembre 1995 la __________ - ora in liquidazione - conduce in
locazione il complesso immobiliare __________, sito sulle part. n. 1449,
__________, __________e __________RFD di __________, comprendente tra l'altro
un albergo, un motel, un ristorante e gli spazi annessi, di proprietà di
__________. Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un
preavviso di 6 mesi per la fine di un anno civile, la prima volta il 31
dicembre 1999, prevedeva un corrispettivo di fr. 7'000.-- mensili, cui si
aggiungeva una partecipazione alla cifra d'affari nella misura in cui questa
avesse superato i fr. 2'000'000.-- annui (cfr. doc. A e B inc. UC).
B.
Il
7 aprile 2000 __________ si è aggiudicata ai pubblici incanti, con doppio turno
d'asta, senza aggravio del contratto di locazione, le part. n. __________,
__________ e __________RFD di __________
(doc.
3). Il 14 settembre 2000 essa ha significato alla conduttrice, su formulario
ufficiale, la disdetta del contratto per il 29 marzo 2001 (doc. 1).
C.
Tempestivamente
adito da quest'ultima, che contestava la validità della disdetta e in subordine
chiedeva una proroga del contratto, l'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di __________, il 14 dicembre 2000, si è pronunciato per la validità
della disdetta ed ha concesso una protrazione unica e definitiva del contratto
fino al 29 settembre 2001 (doc. A).
D.
Con
l'istanza in rassegna, inoltrata alla Pretura competente, __________ in liquidazione
chiede l'annullamento della disdetta, a suo dire significata in chiara violazione
dell'art. 271a cpv. 1 CO: essa era stata in effetti intimata allorché era già
pendente avanti all'Ufficio di conciliazione un'azione di contestazione nei confronti
di una disdetta per mora significata il 4 agosto 2000 (doc. 4), poi stralciata
dai ruoli per iniziativa della controparte (doc. E inc. UC); la convenuta aveva
inoltre dichiarato di voler subentrare in una causa che opponeva l'istante al
precedente proprietario; la disdetta era in ogni caso stata significata
tardivamente e non poteva esserle opposta, non concernendo tutte le particelle
originariamente oggetto del contratto di locazione. In subordine auspica la protrazione
del contratto fino al 31 dicembre 2005, esponendo i motivi gravosi che le
deriverebbero in conseguenza della disdetta.
La
convenuta, all'udienza di discussione, ha chiesto di confermare la validità della
disdetta e, non essendo a suo dire possibile rispettivamente giustificata un'eventuale
protrazione, di far ordine alla conduttrice di lasciare l'ente locato a far
tempo dal 29 marzo 2001.
E.
Il
Pretore, con la sentenza qui oggetto di impugnativa, ha confermato la validità
della disdetta: a suo giudizio, la pendenza avanti all'Ufficio di conciliazione
di un'istanza di contestazione relativa a una precedente disdetta inefficace
non ostava alla validità della disdetta qui in discussione, che di fatto doveva
essere considerata quale ripetizione di quest'ultima; il fatto che la convenuta
avesse dichiarato, senza tuttavia aver in seguito messo in atto le proprie
intenzioni, di voler subentrare in un'altra causa iniziata dal precedente
proprietario era irrilevante, come irrilevante era la circostanza che la disdetta
non si riferisse a tutti i fondi su cui sorgeva il complesso __________; per il
resto la disdetta ossequiava i termini imposti dall'art. 261 CO. Ritenuto
tuttavia che essa comportava effetti gravosi per l'istante, la quale durante
gli anni aveva provveduto ad importanti e costosi interventi di miglioria, il
giudice di prime cure, tenuto conto che la convenuta non si era opposta alla
decisione dell'autorità di conciliazione che di fatto aveva ammesso il
principio di una protrazione di 6 mesi, ha ritenuto giustificato concederle una
proroga del contratto, unica e definitiva, fino al 29 marzo 2002.
F.
Entrambe
le parti hanno inoltrato appello: l'istante chiede nuovamente l'annullamento
della disdetta in applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. d CO e in subordine
un'estensione della protrazione fino al 31 dicembre 2003; la convenuta, per contro,
si oppone alla concessione di qualsiasi protrazione, ribadendo la volontà di
veder liberato l'ente locato.
G.
Delle
osservazioni di entrambe le parti, che postulano la reiezione del gravame di
parte avversa si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
considerando
in
diritto:
1.
Giustamente,
il primo giudice ha ritenuto che punto di partenza per decidere l'istanza fosse
la sentenza del Tribunale federale, emanata nell'ambito dell'art. 261 CO,
mediante la quale è stato sancito il principio secondo cui con il doppio turno
d'asta i contratti di locazione di lunga durata non vengono a cadere, ma
passano all'acquirente, il quale può dare la disdetta per la successiva
scadenza legale a prescindere dall'urgente bisogno personale (cfr.
DTF
125 III 123, 126 III 292;
IICCA
19 aprile 2001 in re C./V.).
2.
Giusta l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se
contraria alle regole della buona fede, ritenuto che ai sensi dell'art. 271a
cpv. 1 lett. d CO essa può in particolare essere contestata se è data dal locatore
durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la
locazione, semprechè il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva.
Nel
caso di specie, contrariamente a quanto ritenuto dall'istante, non è assolutamente
necessario stabilire se la pendenza avanti all'Ufficio di conciliazione di un'azione
di contestazione avverso la disdetta 4 agosto 2000 possa configurare un caso di
applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. d CO. Il cpv. 3 lett. d della medesima
norma prevede in effetti che quella disposizione di legge non risulta applicabile
se la disdetta è stata data in seguito all'alienazione della cosa locata (art.
261 cpv. 2 CO) - per inciso si osserva che l'inoltro di una disdetta per mora
da parte dell'acquirente non gli preclude la possibilità di pronunciare una
successiva disdetta ai sensi dell'art. 261 CO (cfr.
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 35 ad art. 261-261a CO) - e
ciò anche se si tratta, come in concreto, di una vendita ai pubblici incanti,
con doppio turno d'asta e senza aggravio del contratto di locazione (cfr.
Lüthi/Zirlick
, Die
ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages infolge Doppelaufrufs, in
AJP
1999 p. 1335 e seg.;
Pietruszak / Zachariae
,
Der Schutz des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen in der Zwangsverwertung,
in
recht
2000 p. 51). L'istruttoria di causa ha in ogni caso escluso che
la disdetta del 14 settembre 2000 potesse costituire un eventuale atto di ritorsione
- in quanto tale abusivo - per il fatto che l'istante aveva "osato"
contestare la precedente disdetta: in effetti la nuova proprietaria, già in
precedenza e meglio nel mese di giugno di quell'anno, aveva provveduto ad
informare la conduttrice circa l'intenzione di non più proseguire nel contratto
di locazione (doc. 7).
3.
Ammessa
con ciò la validità della disdetta 14 settembre 2000 con effetto al 29 marzo
2001, si tratta ora di esaminare se l'istante nelle particolari circostanze
possa pretendere un'eventuale protrazione del contratto fino al 31 dicembre
2003, fermo restando che la convenuta si è opposta a qualsiasi proroga del rapporto
locativo.
Il
Tribunale federale, nelle sentenze citate in precedenza, non ha chiarito se ed
eventualmente a quali condizioni il conduttore il cui contratto di locazione è
stato disdetto dall'aggiudicatario dopo un doppio turno d'asta possa
beneficiare di una protrazione.
La dottrina, chinatasi sulla
particolare questione, è in proposito assai divisa: mentre alcuni autori, ispirandosi
alle finalità perseguite dall'Alta Corte, si sono senz'altro pronunciati per la
negativa (
Tercier/Pichonnaz
,
Créanciers hypothécaires c. locataires?, in
RFJ
1995 p. 33 e seg.;
Monnier
, Bevorzugte Mieter?, in
IWIR
1/1998 p. 24;
Dubach
, Zur Anwendbarkeit
des Doppelaufrufs bei Miet- und Pachtverhältnissen, in
BlSchK
1999 p.
48;
Lüthi
, Le contrat de
bail, son effet réel et la procédure de la double mise à prix lors de la
résiliation forcée de l'immeuble, in
AJP
1998 p. 1124;
Brönnimann
, Zwangsvollstreckungsrechtliche
Risiken bei Grundpfandrechten, Berna 1996, p. 157;
Lüthi/Zirlick
, op. cit., p. 1336), altri, senza invero soffermarsi
più di tanto sulla questione, si sono espressi per la tesi opposta (
Meyer
, La fin du bail lors de la
double mise à prix, in
RFJ
1996 p. 11 e seg.;
Ottiger
, Bei Konkurs entfällt feste Vertragsdauer, in
plädoyer
3/99 p. 61;
D. Piotet
, Le créancier-gagiste
peut exiger la double mise à prix de baux annotés ou non annotés, de courte ou
de longue durée - En cas de double mise à prix, ces baux passent à l'adjudicataire,
mais celui-ci peut les résilier pour le prochain terme légal, sans être tenu
par les conditions de l'art. 261 al. 2 lit. a CO, in
AJP
1999 p. 1341;
Richard
, Le conflit entre les
droits du locataire et les droits du créancier-gagiste à l'occasion de la
réalisation forcée de l'immeuble, in
CdB
199 p. 87 e seg.;
Bise
, La faillite du bailleur, in
11.
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p.
26;
Pietruszak/Zachariae
,
op. cit., p. 55); altri ancora, pur ammettendo tale facoltà teorica, ritengono
che in pratica le possibilità del conduttore di ottenere in tal caso una protrazione
siano assai ridotte (
Lachat
,
La résiliation du bail en cas d'aliénation de l'immeuble et d'insolvabilité du
bailleur, in
CdB
1999 n. 77 p. 82), specialmente nel caso in cui il
contratto di locazione sia svantaggioso per l'acquirente (
Tschudi
, Anwendung und Wirkung des
Doppelaufrufs auf Miet- und Pachtverhältnisse, in
MRA
1999 p. 116; cfr.
pure
Dubach
, op. cit., p.
46; cfr. pure sentenza
IICCA
citata).
Nel
caso di specie, non occorre tutto sommato approfondire più di tanto la questione.
Quand'anche in effetti si volessero esaminare i contrapposti interessi delle
parti in causa ai sensi dell'art. 272 CO, si dovrebbe in ogni caso concludere
che la parte istante, oltre a non aver dato prova di ricerche di enti
sostitutivi, non ha nemmeno reso verosimile - ancor prima che provato - di
subire particolari effetti gravosi da tale circostanza: in presenza di un
contratto che le garantiva la permanenza nell'ente locato solo fino al 31
dicembre 1999, essa doveva in effetti rendersi conto del rischio di non poter ammortizzare
completamente gli importanti investimenti effettuati, dell'ordine di circa fr.
400'000.-- (cfr. doc. 2), per cui nelle particolari circostanze il suo
desiderio di ulteriormente ammortizzare quegli investimenti, l'unico aspetto da
lei evocato a sostegno di una protrazione, non concretizza ancora un effetto
gravoso ai sensi della normativa (
SVIT
, Mietrecht Kommentar, 2. ed.,
Zurigo 1998, N. 43 ad art. 272 CO;
Giger
,
Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 96;
IICCA
27 luglio 1992 in re B./S., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in
re H. SA/S. SA, 12 aprile 1998 in re G./M. e lc., 19 aprile 2001 in re C./V., 7
novembre 2001 in re R./C.), tanto più che gli stessi potranno semmai essere
oggetto di una pretesa ex art. 260a cpv. 3 CO. D'altro canto, contrariamente a
quanto ritenuto dal primo giudice, il fatto che la convenuta non abbia ritenuto
di impugnare la decisione con cui l'Ufficio di conciliazione aveva concesso una
protrazione fino al 29 settembre 2001, non può assolutamente giovare
all'istante, già per il solo fatto che, avendola comunque impugnata
quest'ultima, quella pronuncia non ha assunto forza di cosa giudicata (cfr.
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, Lugano
2000, m. 10 ad art. 404), tanto più che nella sede pretorile la convenuta si è
chiaramente opposta a qualsiasi protrazione. In definitiva, non appare dunque
giustificato concedere una protrazione all'istante, oltretutto in liquidazione,
tanto più che nelle more della causa quest'ultima ha ormai già potuto
beneficiare di una protrazione di fatto di 4 mesi e mezzo ed altri 3 mesi sono
trascorsi fino all'emanazione di questo giudizio - complessivamente, quindi,
oltre 7 mesi e mezzo - così che in buona sostanza già si è tenuto conto, in
maniera oltretutto alquanto generosa, dei suoi interessi.
4.
Non
può di contro essere ammessa la richiesta della convenuta di far ordine alla
controparte di liberare l'ente locato a far tempo dal 29 marzo 2001.
Tale
richiesta costituisce innanzitutto una domanda riconvenzionale, che in quanto
tale è improponibile nella procedura speciale in materia di locazione (art. 406
cpv. 1 CPC). D'altro canto la stessa configura una domanda di sfratto, che tuttavia
sottostà a un'altra e diversa procedura (art. 506 CPC), così che in definitiva
la questione non può essere esaminata o decisa nell'ambito di questa causa.
5.
Ne
discende la reiezione dell'appello dell'istante e il parziale accoglimento di
quello della convenuta ai sensi dei considerandi.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).
Per
i quali motivi,
richiamati
gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia:
I.
L’appello 23 agosto 2001 di __________ in liquidazione
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello di cui al dispositivo I consistenti
in:
a)
tassa di giustizia                                 fr.     780.--
b)
spese                                                   fr.        20.--
Totale                                                        fr.     800.--
da
anticiparsi dall’appellante __________ in liquidazione, restano a suo carico con
l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 1'500.-- per ripetibili.
III.
L’appello
23 agosto 2001 di __________
è parzialmente accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 10 agosto 2001 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4, invariato il dispositivo 2., è così riformata:
1.
L'istanza
12 gennaio 2001 è respinta.
3.
Non
è concessa alcuna protrazione del contratto di locazione.
4.
La
tassa di giustizia di fr. 1’700.-- e le spese di fr. 300.--, da anticipare
dall'istante, restano a suo carico per 9/10  e per la rimanenza sono poste a
carico della convenuta, cui l'istante verserà fr. 3'125.-- per parte di
ripetibili.
IV.
Le
spese della procedura d’appello di cui al dispositivo III consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                 fr.     780.--
b)
spese                                                   fr.        20.--
Totale                                                        fr.     800.--
da
anticiparsi dall’appellante __________, restano a suo carico per 1/2 e per 1/2
sono poste a carico dell’appellata, compensate le ripetibili di appello.
V.
Intimazione a:     - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano,
Sezione
4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario