ti_gerichte · 12.1998.147 · 1999-01-15 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.01.1999 12.1998.147

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00147
Lugano
15 gennaio 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa
inc. no. LA.97.00002
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza
3 gennaio 1997 da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
in
materia di contratto di locazione (annullamento di clausola contrattuale
relativa alle modalità di pagamento della pigione) che il Pretore, con sentenza
22 giugno 1998, ha parzialmente accolto completando la clausola del contratto
di locazione riguardante il pagamento della pigione nel senso che la parte di
pigione (Fr. 11’000.-) dovuta in prestazioni professionali del conduttore è da
pagare in contanti nel caso in cui tra le parti i rapporti di lavoro dovessero
interrompersi per qualsiasi ragione.
Appellante
il convenuto che, con atto di appello del 6 luglio 1998, postula la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l'istanza e di porre
ad esclusivo carico degli istanti tassa di giustizia e spese e ripetibili.
Appello
al quale gli attori con risposta del 31 luglio 1998 si oppongono, chiedendo la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
Ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto del 17
maggio 1995 i signori __________ hanno locato all'arch. __________, per uso
quale studio d’architettura, un ente di sei locali oltre a cucina, doppio
servizio, cantina, autorimessa e posteggio scoperto, sito a __________ in
__________.
Il contratto di locazione
ha durata determinata, dal 1° agosto 1995 al 31 agosto 2002 e, dopo tale data,
le parti possono concordare di continuare la locazione a tempo indeterminato.
La pigione annua di
complessivi Fr. 40’000.- è dovuta secondo le seguenti modalità:
-     Fr. 20'000.-- in
contanti
-     Fr.
11'000.-- in controprestazioni professionali fornite dall'Arch. __________ a
favore dei signori __________ (base di calcolo Norme SIA 102)
-     Fr.
9'000.-- in compensazione per le spese di Fr. 60'000.-- anticipati dall'Arch.
__________ per dotare i vani locati di pareti attrezzate per i primi 7 anni di
locazione.
(punto 23 del
contratto, doc. D)
B.
Nel seguito tra gli
istanti ed il convenuto sono nate delle divergenze le quali hanno provocato un
deterioramento progressivo dei buoni rapporti esistenti all'inizio della
locazione.
Con l’istanza 3 gennaio
1997 i locatori, sostenendo che il rapporto di fiducia con il convenuto sarebbe
per svariati motivi venuto meno, chiedono l'annullamento del punto 23B) del
contratto di locazione del 17 maggio 1995, che concerne il pagamento di fr.
11'000.--/annui in controprestazioni dell'architetto, nonché il versamento in
contanti dell'intero importo della pigione. Inoltre postulano la condanna
dell'arch. __________ al pagamento a loro favore della somma di fr. 19'639.30
oltre interessi e spese per pigioni e risarcimento di danni arrecati all’ente
locato.
Nelle loro conclusioni
gli istanti mutano in parte il petitum dell'istanza, chiedendo in via
principale l'annullamento del contratto di locazione e la condanna del
convenuto al pagamento di fr. 8'639.30 oltre accessori quale risarcimento
danni. Solo in via subordinata ribadiscono la richiesta limitata
all'annullamento del pto. 23B) del contratto e la condanna pecuniaria.
Il convenuto ha per contro
chiesto la reiezione integrale di ogni pretesa.
C.
Con il giudizio qui
impugnato il Pretore ha parzialmente accolto le pretese degli istanti
completando, a far tempo dal 30 novembre 1996, il punto 23 del contratto di
locazione con la disposizione seguente:
"Nel
caso in cui tra le parti i rapporti di lavoro di cui alla clausola sub. 23B)
dovessero interrompersi per qualsiasi ragione, il conduttore è tenuto a pagare
la prestazione (fr. 11'000.--) in contanti."
Le pretese pecuniarie sono
state respinte ed il convenuto è stato condannato al pagamento dei 5/7 della
tassa di giustizia e delle spese ed alla rifusione alle controparti di fr.
1'500.-- a titolo di ripetibili parziali.
D.
L'arch. __________ è
insorto contro la decisione pretorile con appello del 6 luglio 1998, con il
quale chiede che l'istanza dei signori __________ venga integralmente respinta
e che tassa di giustizia, spese e ripetibili siano poste a loro carico.
Delle argomentazioni
dell'appellante, come pure di quelle dei resistenti che postulano la reiezione
del gravame, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
In sede di appello
non è più litigiosa la questione del risarcimento danni, dichiarata dal Pretore
non fondata, in quanto non sufficientemente sostanziata da prove.
Lo stesso dicasi per la
questione di un eventuale annullamento dell'intero contratto di locazione,
giudicata a giusto titolo inammissibile dal Giudice di prime cure, in quanto
presentata per la prima volta in sede di allegato conclusionale e considerata
come un mutamento dell'azione ai sensi dell'art. 74 CPC, le cui condizioni di
applicazione non sono state rispettate.
Inoltre, anche il
postulato annullamento della sola clausola 23B) dell'accordo a seguito di
impossibilità (art. 119 CO), respinto dal Pretore, non è più oggetto di
contestazione.
Argomento di merito della
procedura d’appello è quindi solo la legittimità o meno della completazione del
contratto di locazione così come operata dal Pretore.
2.
Come già rilevato
nella sentenza querelata, il contratto oggetto della presente fattispecie è un
contratto misto (
Higi
, Zürcher Kommentar, ad art. 253 CO n. 30;
Zihlmann
,
Das Mietrecht, 2. edizione, Zurigo 1995, p. 55;
Tercier
, Les contrats spéciaux,
Zurigo 1995, no. 1482). Esso contiene tutti gli elementi del contatto di
locazione - ovvero la cessione dell'uso della cosa, durante un periodo
determinato, dietro controprestazione di un corrispettivo - a cui si aggiungono
elementi del contratto d'architetto (pagamento di parte della pigione in
natura, tramite prestazioni professionali). Più correttamente quest’ultimo
elemento rappresenta una cosiddetta clausola d’architetto in virtù della quale
i locatori si impegnano ad attribuire al conduttore mandati d’architetto,
quindi a concludere ulteriormente un contratto o  più contratti generatori di
obbligazioni, da scontare sino a Fr. 11’000.- annui con la pigione; tale
clausola è, giuridicamente, una promessa di contrattare (art. 22 CO) che per
essere valida, a prescindere da tutte le diatribe dottrinali al proposito
dell’ammissibilità stessa della promessa di contrattare, deve riguardare un
oggetto determinato o determinabile (
DTF
98 II 305;
Engel
, Traité
des obligations en droit suisse, pag. 181).  Ora il contenuto della pattuizione
in questione è quanto di più vago ed indeterminato si possa concepire dal
momento che prevede prestazioni d’architetto, nell’arco di almeno otto anni,
indefinite, senza alcuna indicazione che permetta di individuare, anche solo approssimativamente,
il tipo e l’ubicazione dell’opera da progettare. Ne discende che questa
clausola del contratto di locazione non produce nessun effetto.
Già per questo motivo
l’appello che, in definitiva, vuole mantenere in vigore questa pattuizione senza
alcuna eccezione, deve essere respinto e la soluzione del Pretore, che, alla
fin fine, giunge a risolvere in modo analogo le conseguenze di assenza di
mandati professionali, avallata.
3.
Il mancato
conferimento di incarichi professionali al conduttore può dipendere da
innumerevoli fattori, se si tiene conto anche del lungo periodo di validità
dell’impegno, che non solo sono riferibili a situazioni soggettive dei mandanti
(mancanza di fiducia verso l’architetto) ma anche a situazioni oggettive come la
difficoltà delle promozioni immobiliari per questioni congiunturali. Ne segue
che quella clausola - anche se nei contratti misti alla risoluzione si
applicano le norme del contratto che presenta l'aspetto preponderante, dunque,
nella fattispecie, quelle del contratto di locazione (
P. Tercier
, Les contrats
spéciaux, Zurigo 1995, no. 1496 e 2515;
D. Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne
1997, p.55 ss) - non può essere vincolante oltre la volontà della o delle parti
proprio per la revocabilità, in ogni momento del mandato (art. 404 CO) le cui
modalità di risoluzione si applicano al contratto d’architetto (
DTF
110
II 380).
4.
La reiezione
dell’appello comporta l’attribuzione di spese e ripetibili all’appellante
ritenuto anche che la ripartizione effettuata dal Pretore, nella sentenza di
primo grado, corrisponde alle reciproche soccombenze delle parti come alle
pertinenti motivazioni di cui al consid. 9 del suo giudizio.
Per questi motivi
vista sulle spese la tariffa giudiziaria e l’art. 148 CPC
dichiara e pronuncia:
1.
L'appello 6 luglio
1998 dell'arch. __________ è respinto.
2.
Le spese della
procedura d'appello consistenti in
a) tassa di giustizia      Fr.      900.--
b) spese                         Fr.         50.--
Totale                             Fr.    1'000.--
già anticipati
dall'appellante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere a
controparte  Fr 1'000.-- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione a:
-   __________
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario