ti_gerichte · 12.2011.29 · 2012-08-23 · it
Locazione - difetti dell'ente locato - riduzione del corrispettivo - risarcimento del danno - culpa in contrahendo

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.08.2012 12.2011.29

Incarto n.
12.2011.29
Lugano
23 agosto
2012
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2002.154
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord - promossa con istanza 19
novembre 2002 da
AP 1
rappr. dagli RA
1
contro
AO 1
AO 2
entrambe rappr.
da RA 3
con cui l’istante
ha chiesto l’accertamento della riduzione della pigione contrattuale
dell’importo complessivo di fr. 1'719'000.- e la condanna delle convenute in
solido al pagamento di fr. 20'000'000.- oltre interessi, ritenuto che in sede
conclusionale ha pure formulato una richiesta alternativa e subordinata volta
alla condanna della sola convenuta AO 1 al pagamento di fr. 7'078'089.11 oltre
interessi;
domanda
avversata dalle convenute che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che
il Pretore aggiunto con sentenza 18 gennaio 2011 ha parzialmente accolto, riducendo la pigione contrattuale per fr. 464'270.- e condannando AO 1
al pagamento di fr. 5'430.65 oltre interessi;
appellante
l'istante con atto di appello 11 febbraio 2011, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l’istanza (e meglio nella
misura indicata con le conclusioni), in subordine con ripartizione tra le singole
convenute delle somme dovute in via principale a titolo di risarcimento dei
danni, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre le
convenute con risposta all’appello 29 marzo 2011 postulano la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
L’8
settembre 1994 (doc. B) AP 1 ha acquistato da V__________ __________ per fr.
3'900'000.- l’impresa dolciario-alimentare, che produceva segnatamente
amaretti, pandori e panettoni, da lei esercitata nel capannone (composto da fabbrica,
magazzini, uffici, laboratorio, portico e parcheggi) di cui alla part. __________
RFD di __________, allora appartenente a AO 1 e, dal 17 ottobre 2000 (doc. 12),
a AO 2: essa era intenzionata a rilanciare l’attività industriale, allora in
uno stato quasi fallimentare, attraverso importanti investimenti. Il contratto
di cessione aziendale prevedeva tra l’altro la ripresa di tutti i contratti di
lavoro e di locazione in essere, ritenuto che all’acquirente era stato
riservato il diritto di recesso nel caso in cui il locatore non fosse stato
disposto a continuare la locazione.
B.
Con
contratto 30 gennaio 1995 (doc. H) AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, dal successivo 1° febbraio e per un periodo di 5 anni poi tacitamente rinnovabili
di ulteriori 5 anni se non disdetto con un preavviso di 12 mesi, la superficie
industriale già occupata a suo tempo da V__________ __________, per un
corrispettivo annuale di fr. 360'000.- per i primi 3 anni, di fr. 380'000.- il
quarto anno e di fr. 400'000.- il quinto anno, a cui si aggiungevano fr.
24'000.- annuali per le spese accessorie, ritenuta un’indicizzazione della
pigione dopo il quinto anno.
Con
contratto 15 ottobre 1996 (doc. I) alla conduttrice è quindi stato dato in
locazione, retroattivamente dal 1° luglio, l’adiacente capannone adibito a
magazzino e uffici, per un corrispettivo annuale di fr. 40'000.- e fr. 12'000.-
di spese accessorie.
C.
Sin
dal settembre 1995 (cfr. doc. L) la conduttrice ha iniziato a lamentare la
presenza di infiltrazioni di acqua dal tetto del capannone in occasione di
precipitazioni ed a chiedere alla controparte l’adozione di interventi atti ad
ovviare al problema.
La
locatrice, dopo aver immediatamente provveduto ad eseguire degli interventi che
a suo dire avrebbero risolto “quasi totalmente” i difetti (doc. L), nell’estate
del 1996 ha fatto eseguire dalla ditta Z__________ __________ un nuovo
intervento di sistemazione del tetto (da lei così ricoperto con della schiuma
poliuretanica), che tuttavia non ha permesso di risolvere l’inconveniente (cfr.
doc. N). Nemmeno gli interventi posti in atto in seguito tramite la ditta __________
hanno dato i risultati sperati.
D.
In
considerazione della persistenza delle infiltrazioni, la conduttrice, dal 31
marzo 1998, non ha più versato la pigione dovuta, salvo due acconti di complessivi
fr. 300'000.- (doc. ZZZ).
Per
compensare parzialmente i disagi riscontrati, nel dicembre 1996 (doc. R) le
parti si sono inoltre accordate in via transattiva per il versamento a saldo di
fr. 100'000.- per la pigione da luglio a fine ottobre 1996 e per la gratuità
per l’intero 1996, rispettivamente una riduzione a fr. 35'000.- per l’intero
1997, della pigione annua relativa al secondo contratto.
E.
Il
27 dicembre 1999 (doc. QQ e PP) la locatrice ha disdetto i contratti di
locazione in via ordinaria con effetto al 31 gennaio 2001. La conduttrice ha prontamente
contestato la validità delle disdette e ha nel contempo instato per l’ottenimento
di una prima protrazione di 5 anni dei contratti. Questa procedura è tuttavia stata
in seguito stralciata dai ruoli siccome divenuta priva d’oggetto in
considerazione del fatto che, il 21 giugno 2001 (doc. RR), la conduttrice ha a
sua volta provveduto a disdire i contratti senza preavviso a seguito della
difettosità dell’ente locato (cfr. inc. n. DI.2001.32 nel plico doc. III° e IV°
rich.).
Nella
primavera del 2001 la conduttrice ha quindi ceduto l’impresa
dolciario-alimentare a I__________ __________
(I__________)
per un prezzo di Lit. 3'000'000’000.
F.
Dopo
aver adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (cfr. doc. DDDD e
doc. I° rich.), con istanza 19 novembre 2002 AP 1, nuova ragione sociale di AP 1, ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord AO 1 e AO 2 al
fine di far accertare una riduzione della pigione dell’importo complessivo di
fr. 1'719'000.- e di condannarle in solido al pagamento di fr. 20'000'000.-
oltre interessi. In estrema sintesi, essa ha addotto che le infiltrazioni
d’acqua piovana nell’ente locato, che erano aumentate progressivamente col
passare degli anni, costituivano un difetto imputabile alle controparti. Da una
parte ha pertanto auspicato una riduzione della pigione dello 0% dal 1°
febbraio al 31 marzo 1995, del 20% dal 1° aprile 1995 al 31 gennaio 1996, del
25% dal 1° febbraio al 30 giugno 1996, del 42% dal 1° luglio al 31 ottobre 1996
(invero già concordata in via transattiva), del 40% dal 1° novembre 1996 al 30
gennaio 1999, del 50% dal 1° febbraio al 31 (
recte
: 30) settembre 1999 e
del 60% dal 1° ottobre 1999 al 30 settembre 2001. Dall’altra ha preteso il
risarcimento dei costi relativi agli interventi contingenti per ovviare alle
conseguenze degli allagamenti (fr. 941'178.75, doc. RRR, SSS, TTT, UUU, VVV),
delle maggiori perdite e dei minori utili relativi agli esercizi 1995-2000 (fr.
17'500'000.-), dei minori utili relativi agli esercizi 2001-2006 (fr.
2’000'000.-) e del suo minor valore di mercato al 2006 (fr. 32'000'000.-), importi
da lei tuttavia ridotti, per prudenza, ponderazione e “sano realismo”, a fr.
20'000'000.-, già dedotte per compensazione le somme da lei sino ad oggi trattenute
a titolo di pigione (di fr. 1'880'000.-).
Le
convenute si sono opposte all’istanza, mettendo in dubbio che le infiltrazioni,
a loro dire per altro avvenute solo in occasione di eventi straordinari,
fossero dovute a carenze del tetto a loro imputabili. In tali circostanze non
si giustificherebbe alcuna riduzione della pigione, mentre nulla sarebbe dovuto
a titolo di risarcimento del danno, essendo per altro contestata la natura,
l’esistenza e l’entità dei danni lamentati, che invero neppure erano in nesso
di causalità con i presunti difetti.
G.
Esperita
l’istruttoria di causa, in sede conclusionale le parti si sono sostanzialmente
riconfermate nelle loro precedenti allegazioni, anche se l’istante ha in parte
modificato le posizioni alla base del risarcimento del danno di fr.
20'000'000.- (danni materiali: fr. 679'825.-; maggiori perdite e minori utili
1995-2000: fr. 10'338'922.-; minori utili 2001-2006: fr. 12'703’198.-; minor
valore di mercato al 2006: fr. 17’300'000.-). A quel momento l’istante ha
tuttavia pure formulato una richiesta alternativa e subordinata volta alla
condanna della sola convenuta AO 1 al pagamento di fr. 7'078'089.11 oltre
interessi per
culpa in contrahendo
, e meglio per il fatto che costei in
occasione della sottoscrizione del primo contratto le avrebbe sottaciuto la
grave difettosità dell’ente locato: la pretesa è costituita dalle pigioni e dalle
spese accessorie versate per i due contratti di locazione (fr. 1'907'310.-), dagli
esborsi per l’acquisto dell’attività di V__________ __________ (fr.
3'900'000.-) e dalle spese effettive effettuate per rilanciare l’azienda (fr.
5'226'857.-), dedotto il prezzo della cessione a I__________, comprese le
scorte (pari a fr. 3'956’077.89).
H.
Con
decreto 16 giugno 2009 il Pretore, preso atto che le convenute costituivano un
litisconsorzio facoltativo improprio, ha annullato tutti gli atti della causa,
tranne l’istanza, ed ha assegnato all’istante un termine per disgiungere in più
azioni le singole pretese vantate nei confronti delle due convenute.
Adita su
appello dell’istante, questa Camera, con sentenza 8 ottobre 2010, ha tuttavia annullato il decreto e retrocesso l’incarto al Pretore affinché decidesse sul merito
della vertenza.
I.
Con
la sentenza 18 gennaio 2011 qui impugnata il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto
l’istanza (dispositivo n. 1), riducendo la pigione contrattuale per fr.
464'270.- (dispositivo n. 1.1), condannando AO 1 al pagamento di fr. 5'430.65
oltre interessi (dispositivo n. 1.2) e respingendo ogni altra sua domanda
(dispositivo n. 1.3). Le spese di fr. 56'500.- e la tassa di giustizia di fr.
40'000.- sono state da lui caricate per 1/50 alle convenute in solido e per
49/50 all’istante, tenuta altresì a rifonder loro, sempre in solido, fr.
90'000.- a titolo di ripetibili (dispositivo n. 2). Il giudice di prime cure ha
dapprima accertato che le infiltrazioni d’acqua riscontrate erano
effettivamente dovute alla difettosità del tetto. Nelle particolari circostanze
egli in applicazione dell’art. 259d CO ha pertanto ritenuto di poter accordare all’istante
una riduzione lineare del 25% della pigione contrattuale dal 1° giugno 1997.
Quanto alle pretese volte al risarcimento del danno ex art. 259e e 259b lett. a
CO, egli ha accolto unicamente quelle relative alla riparazione di alcuni smodellatori
(fr. 1’873.-, doc. Z e PPP), di un misuratore d’umidità (fr. 1'972.40, doc. LL)
e di una stampante (fr. 1'495.25, doc. LL), non ritenendo sufficientemente
provate tutte le altre, che perlopiù nemmeno erano in un nesso di causalità
adeguata con la difettosità dell’ente locato. La pretesa subordinata basata
sulla
culpa in contrahendo
è infine stata dichiarata irricevibile.
L.
Con
l’appello 11 febbraio 2011 che qui ci occupa, l'istante chiede di riformare il
querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l’istanza (nella
misura indicata con le conclusioni), in subordine con ripartizione tra le
convenute delle somme dovute in via principale a titolo di risarcimento dei
danni (fr. 5'377'986.- nei confronti di AO 1 e fr. 14'622'014.- nei confronti
di AO 2). Con riferimento alla riduzione della pigione, censura l’insufficiente
percentuale di riduzione concessa, il suo mancato incremento con il passare del
tempo, la data della sua decorrenza e l’ammontare delle pigioni sulle quali
doveva essere applicata. Quanto alle pretese aventi per oggetto il risarcimento
del danno, essa, ribadita la ricevibilità della richiesta fondata sulla
culpa
in contrahendo
, ritiene di aver provato sia il loro ammontare (se del caso
da stabilire in via equitativa, viste le difficoltà probatorie) sia l’esistenza
del necessario nesso di causalità con i difetti.
M.
Della
risposta all’appello 29 marzo 2011 con cui le convenute postulano la reiezione
del gravame si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
considerando
in diritto:
1.
Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale
civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è
stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta
disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio
dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece
la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una
decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove
disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
2.
Pacifico
a questo stadio della lite che le infiltrazioni di acqua piovana dal tetto
costituiscano un difetto dell’ente locato, va preliminarmente evasa l’obiezione
delle convenute, sollevata già nella fase preprocessuale (doc. HHH e 1),
secondo cui l’inconveniente sarebbe almeno in parte stato causato dall’istante
stessa, che, per le sue necessità operative, avrebbe creato delle aperture nel
tetto (per effettuare camini, sfiatatoi, ecc.) senza aver provveduto alle
necessarie opere di impermeabilizzazione (risposta all’appello p. 18). Il rilievo
è infondato. Le perizie che sono state allestite per accertare le cause del
problema e per individuare i possibili rimedi (quella resa su incarico
dell’assicuratore dell’istante da __________
[
doc. I/M degli inc. UC  richiamati IV°
]
e quella fatta allestire per conto delle convenute dal __________
[
doc. 11
]
) non hanno in effetti evidenziato che le infiltrazioni fossero
riconducibili ad eventuali carenze nei lavori effettuati per la creazione di
aperture nel tetto, rilevando che il problema era piuttosto dovuto al cattivo
stato di manutenzione dello stesso e alla difettosità della successiva posa
dello strato di schiuma poliuretanica da parte di Z__________ __________. Si
aggiunga che la posa dei camini, degli sfiatatoi ecc., che - come detto - nemmeno
era stata ritenuta essere una causa delle infiltrazioni, era semmai stata
eseguita dalla precedente conduttrice V__________ __________ (teste __________
p. 158), mentre non è assolutamente stato provato che l’istante abbia poi effettuato
altre aperture nel tetto (cfr. anzi teste __________ p. 97). Non dimostrata, l’eventuale
corresponsabilità dell’istante per l’insorgenza del difetto non può così essere
considerata.
3.
In
base all'art. 259d CO, se un difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della
cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione
proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha
avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo. Per
determinare la riduzione della pigione occorre contrapporre l’uso ancora
possibile della cosa locata all’uso previsto dal contratto e ridurre la pigione
proporzionalmente alla riduzione dell’uso. La quantificazione va fatta secondo
criteri oggettivi, che tengano conto in modo adeguato delle peculiarità del
caso concreto, in particolare dell’uso a cui è per contratto destinata la cosa
locata, del genere di cui essa fa parte e del tipo di pregiudizio. Le riduzioni
accordate nella pratica per certi difetti di determinate cose locate possono
fornire elementi utili per stabilire l’ordine di grandezza di un’adeguata
riduzione. La decisione sulla misura della riduzione deve essere comunque
fondata sul prudente criterio del giudice, il quale deve apprezzare tutte le
circostanze del caso concreto (TF 18 maggio 1999 4C.64/1999 consid. 2a).
3.1
Nel
querelato giudizio il Pretore aggiunto ha ritenuto di poter accordare
all’istante una riduzione della pigione lineare del 25%, rilevando sulla base
delle testimonianze assunte (teste __________, __________, __________, __________,
__________, __________ e __________) e della documentazione fotografica agli
atti (doc. FFF) che l’uso dell’ente locato, sia pure solo nei giorni di pioggia
e di quelli immediatamente successivi, era stato notevolmente limitato e che le
copiose infiltrazioni avevano creato dei disagi in diverse zone di uno stabile
destinato oltretutto alla produzione dolciaria dove occorreva prestare
particolare attenzione all’igiene e alla pulizia, in concreto non garantite. Quanto
alla decorrenza del provvedimento, lo stesso è stato riconosciuto a far tempo dal
1° giugno 1997, visto che i problemi riscontrati per la prima volta solo nel settembre
1995 (doc. L) erano stati oggetto di immediata riparazione (cfr. doc. L), che
in seguito non erano avvenute infiltrazioni fino al giugno 1996 (doc. M) quando
si era verificata una forte grandinata che aveva indotto la locatrice a far
intervenire la ditta Z__________ __________ per cercare di risolvere la
situazione (doc. M e N), che nel dicembre 1996 (doc. R) le parti si erano
accordate transattivamente per la riduzione della pigione da luglio a ottobre
1996 e per la gratuità del magazzino fino a dicembre di quell’anno, e che nuove
infiltrazioni erano state notificate solo il 5 giugno 1997 (doc. S).
In questa
sede l’istante ribadisce la richiesta di una riduzione della pigione del 20%
dal 1° aprile 1995 al 31 gennaio 1996 (per fr. 73'333.-), del 25% dal 1°
febbraio al 30 giugno 1996 (per fr. 52'083.-), del 42% dal 1° luglio al 31
ottobre 1996 (per fr. 100'000.-, già concordata in via transattiva), del 40%
dal 1° novembre 1996 al 30 gennaio 1999 (fr. 570'000.-), del 50% dal 1°
febbraio al 30 settembre 1999  (per fr. 225'000.-) e del 60% dal 1° ottobre
1999 al 30 settembre 2001 (per fr. 699'021.-), il tutto per complessivi fr.
1'719'000.-. Essa censura in buona sostanza l’insufficiente riduzione lineare concessa
dal giudice di prime cure, ritenendo che la gravità degli inconvenienti da lei
subiti e soprattutto il fatto che gli stessi erano peggiorati con il passare
del tempo giustificherebbe il riconoscimento di percentuali crescenti e ben
maggiori; contesta la data di decorrenza del provvedimento, rilevando che i
difetti erano già noti alla locatrice nel 1995 e che l’adozione dell’accordo
transattivo nel dicembre 1996 (doc. R) non implicava una rinuncia da parte sua
alle eventuali riduzioni dovute prima del luglio 1996; ed auspica che la
riduzione della pigione venga calcolata tenendo conto del fatto che il corrispettivo
per il primo contratto (doc. H) - oltre a quello del secondo, pure già
considerato - era nel frattempo stato aumentato.
3.2
L’istruttoria
di causa ha permesso di accertare che la locatrice era a conoscenza della
difettosità del tetto già all’inizio della relativa locazione, nel febbraio
1995 (cfr. teste __________ p. 158 seg.). A quel momento le infiltrazioni di
acqua interessavano invero solo parte dello stabilimento (in particolare la zona
di produzione e in quantità inferiore il magazzino imballaggio e prodotto
finito, cfr. testi __________ p. 95, __________ p. 98), avvenivano specialmente
quando pioveva forte (doc. N, teste __________ p. 157) e, nonostante gli
interventi eseguiti, non sono poi state risolte totalmente (cfr. doc. L). Con
il passare del tempo la situazione è progressivamente peggiorata (testi __________
p. 87 seg., __________ p. 95, __________ p. 98, __________ p. 106, __________
p. 109, __________ p. 111), tanto che - come rilevato anche dal Pretore
aggiunto - le infiltrazioni avvenivano praticamente in tutto lo stabilimento o
quasi (e meglio interessavano la zona dello smodellatore, linea di
confezionamento della __________, linea a fianco che faceva la vaschetta
multipla, linea delle lattine, linea di confezionamento dei panettoncini,
magazzino materie prime, officina, laboratorio, sala impasti, a fianco della
sala impasti dove si formavano i prodotti, entrata e uscita forno, linea del
cremaretto, ufficio di produzione, magazzino imballaggi del prodotto finito e
ufficio dove c’era il server, cfr. testi __________ p. 87, __________ p. 98, __________
p. 103, __________ p. 109), erano molto più copiose di prima (teste __________
p. 87) e si verificavano anche quando pioveva poco (testi __________ p. 87, __________
p. 103). In presenza di infiltrazioni, che per altro persistevano per qualche
giorno anche se aveva smesso di piovere (testi __________ p. 87, __________ p.
95, __________ p. 103, __________ p. 106, __________ p. 111; cfr. pure doc. N),
i dipendenti dell’istante dovevano smettere di lavorare per ore, perché
dovevano proteggere gli apparecchi e i prodotti con del cellofan, spostare gli
imballaggi, evacuare l’acqua - onde evitare la persistenza di umidità eccessiva
e con ciò il pericolo di insorgenza di muffe nei prodotti, nell’occasione
effettivamente riscontrata (testi __________ p. 88 seg., __________ p. 112) -, scartare
la merce bagnata (testi __________ p. 87 seg., __________ p. 95 seg., __________
p. 98, __________ p. 103, __________ p. 106, __________ p. 109, __________ p.
111 seg.); la durata dell’interruzione della produzione dipendeva dalla
quantità di acqua presente (testi __________ p. 87 seg., __________ p. 95, __________
p. 98, __________ p. 103 __________ p. 106, __________ p. 109, __________ p.
111); gli impianti, le linee, i nastri di trasporto dovevano in seguito essere
asciugati dall’acqua residua e poi disinfettati (testi __________ p. 87, __________
p. 95 seg., __________ p. 98, __________ p. 103, __________ p. 106, __________
p. 112), ritenuto che la prima produzione successiva doveva essere buttata
(teste __________ p. 87); il tutto imponeva l’esecuzione di molte ore
straordinarie, anche per cercare di recuperare i ritardi nella produzione
(testi __________ p. 87 __________ p. 96, __________ p. 99, __________ p. 103, __________
p. 106, __________ p. 109).
3.3
Alla
luce di quanto precede, il giudizio pretorile, secondo cui l’uso di varie zone
dell’ente locato, destinato alla produzione dolciaria e in cui occorreva
prestare particolare attenzione all’igiene e alla pulizia, in concreto non garantite,
era stato notevolmente limitato, sia pure solo nei giorni di pioggia e di
quelli immediatamente successivi, può essere confermato.
Occorre
tuttavia già sin d’ora evidenziare che, diversamente da quanto ritenuto nella
querelata sentenza, la locatrice era a conoscenza della difettosità dell’ente
locato sin dall’inizio (poco importando invece la data della formale notifica
scritta dei difetti) e che allora la situazione era assai migliore e comunque
meno estesa rispetto a quella presa in considerazione dal Pretore aggiunto, deterioratasi
progressivamente in tale misura solo con il passare del tempo. Di principio, la
richiesta dell’istante di ottenere da una parte una riduzione della pigione già
dall’inizio della locazione e di poter beneficiare dall’altra di una riduzione della
pigione scalare merita così di essere accolta.
3.4
Il
Pretore aggiunto, per quantificare la percentuale della riduzione della
pigione, ha dapprima rammentato alcuni precedenti giurisprudenziali: nel primo caso
indicato era stata applicata una percentuale del 25% in presenza di umidità e
di infiltrazioni tali da compromettere l’abitabilità di una farmacia (II CCA 10
febbraio 1994 inc. n. 11/93 con rif.); nel secondo una percentuale del 40% in un
caso di danni causati dall’acqua dal tetto in tutti i locali e che avevano reso
inutilizzabile una cucina (SJ 1979 p. 145). Il caso di specie differisce
tuttavia da questi precedenti in modo importante, in quanto il difetto in
questione non era persistente, ma si verificava solo durante i giorni di pioggia
e, talvolta, nei giorni immediatamente successivi.
Orbene,
ritenuto che nel __________ i giorni di pioggia con precipitazioni superiori a 2 mm - senza considerare quelli di sola minaccia di pioggia, che pure comportavano però l’adozione da
parte degli operai dell’istante di provvedimenti preventivi a salvaguardia
della produzione - sono annualmente circa 108.5 (cfr. la media pluriennale
1983-2008 nell’annuario idrologico del cantone __________, consultabile su internet
all’indirizzo
http://www4.ti.ch/fileadmin/DT/temi/corsi_acqua/documenti/annuario_idrologico/Annuario_2008.pdf
,
riferita alla stazione di __________) e che fra questi i fenomeni sufficientemente
importanti, tali cioè da comportare eventuali scoli dalla copertura in schiuma
poliuretanica anche nei giorni successivi saranno all’incirca la metà (ossia
54.3 giorni), si può ragionevolmente ritenere che l’attività dell’istante
nell’ente locato, nel momento dei maggiori inconvenienti, ossia nel 2000-2001,
sia stata più o meno perturbata per circa il 45% dei giorni (162.8 giorni: 365
giorni), mentre, nella fase iniziale, quando cioè gli inconvenienti riguardavano
solo una parte delle superfici e oltretutto si verificavano in misura meno
importante specialmente quando pioveva forte, si può tutto sommato considerare
una percentuale del 20%, il tutto poco importando se i lavori straordinari
svolti dagli operai abbiano poi permesso, almeno in parte, di ovviare a questa
situazione di disagio. Dato che le infiltrazioni d’acqua riguardavano un’azienda
attiva nel settore della produzione alimentare, l’istante era nell’assoluta
necessità di garantire la massima igiene e pulizia (e dunque soprattutto l’assenza
di umidità eccessiva, imposta per altro anche da specifiche raccomandazioni,
cfr. testi __________ p. 88, ________________ p. 112), ritenuto che, in caso
contrario, i distributori e i clienti finali avrebbero immediatamente e forse
definitivamente disertato i suoi prodotti (cfr. per analogia TF 18 maggio 1999 4C.64/1999 consid. 2b; cfr. pure doc. NN): nonostante alcuni di questi eventi meteorici possano forse
essersi esauriti in poco tempo, appare pertanto giustificato considerare come pregiudicata
l’intera giornata lavorativa, volta a ristabilire le condizioni igieniche idonee
alla produzione. In tali circostanze, rammentato pure che già un’infiltrazione
in un solo punto del capannone aveva conseguenze per la intera attività produttiva,
che funzionava a catena (teste __________ p. 104), appare tutto sommato giustificato
applicare una riduzione della pigione del 45% per gli ultimi anni e del 20% per
la fase iniziale, con un aumento annuale della riduzione della pigione del 5% (20%
dal 1° febbraio 1995 al 31 gennaio 1996, 25% dal 1° febbraio 1996 al 31 gennaio
1997, 30% dal 1° febbraio 1997 al 31 gennaio 1998, 35% dal 1° febbraio 1998 al
31 gennaio 1999, 40% dal 1° febbraio 1999 al 31 gennaio 2000 e 45% dal 1°
febbraio 2000 al 30 settembre 2001).
3.5
Il
Pretore aggiunto ha calcolato la riduzione della pigione sulla base delle
pigioni dei due contratti di locazione (doc. H e I). In questa sede l’istante rileva
tuttavia che nella quantificazione della pigione del primo contratto il primo giudice
non avrebbe tenuto conto di un aumento pattuito tra le parti con effetto dal 1°
aprile 1995 a seguito della messa a disposizione di ulteriori superfici, da lei
definito “aggiunta no. 1 del 7 marzo al contratto doc. H”. La richiesta può
essere accolta. In realtà al doc. H versato agli atti non è allegata alcuna
aggiunta di questo tenore (e vi è invece una doppia fotocopia della p. 2 delle
condizioni speciali). Negli inc. UC richiamati IV°, quale doc. B/C delle istanze
di conciliazione, risulta tuttavia una copia del contratto di locazione 30
gennaio 1995 (ora doc. H) con l’aggiunta qui menzionata dall’istante, che può
dunque essere presa in considerazione; tanto più che la modifica delle pigioni
nemmeno era stata contestata in sede di risposta dalle convenute (verbale p. 5
ad 14 e p. 18 ad 40), che anzi avevano pacificamente dato atto della
circostanza (verbale p. 5 ad 15; cfr. pure conclusioni p. 5). Occorrerà dunque
tener conto che la pigione annuale per il primo contratto ammontava a fr. 440'000.-
dal 1° aprile 1995, a fr. 500'000.- dal 1° febbraio 1996, a fr. 530'000.- dal 1° febbraio 1998 e a fr. 560'000.- dal 1° febbraio 1999 al 31 gennaio 2000,
ritenuta un’indicizzazione della pigione dopo il quinto anno (con pure la
proroga del primo termine di disdetta utile al 31 gennaio 2001, termine per altro
poi rispettato dalla locatrice, doc. QQ).
3.6
Ciò posto,
preso inoltre atto che nulla agli atti permette di ritenere che con l’accordo
transattivo concluso nel dicembre 1996 (doc. R) l’istante avesse inteso
rinunciare all’eventuale riduzione della pigione per il periodo precedente al
1° luglio - 31 ottobre 1996 considerato nell’accordo (che, come detto,
prevedeva il versamento a saldo di fr. 100'000.- per la pigione da luglio a
fine ottobre 1996 e la gratuità per l’intero 1996, rispettivamente una
riduzione a fr. 35'000.- per l’intero 1997, della pigione annua relativa al
secondo contratto), ed in considerazione delle richieste di accertamento
formulate dall’istante (che non possono essere superate, ostandovi l’art. 86
CPC/TI), la riduzione della pigione può essere ammessa, per i periodi qui di
seguito indicati, nelle seguenti percentuali e importi (ritenuto che l’istante
ha implicitamente rinunciato ad avvalersi dell’avvenuta indicizzazione della
pigione dopo il quinto anno):
1°
febbraio 1995 - 31 marzo 1995         0%   : fr.            0.-
1° aprile
1995 - 31 gennaio 1996         20%  : fr.   73’333.-
(fr. 36'666.- x 10 x 20%)
1°
febbraio 1996 - 30 giugno 1996       25%  : fr.   52’803.-
(fr. 41’666.- x   5 x 25%)
1° luglio
1996 - 31 ottobre 1996                    : fr. 100’000.-
(pigioni dovute
contrattualmente: fr. 45’000.- x 4 = fr. 180'000.-             ./. quanto
previsto dall’accordo transattivo di cui al doc. R: riduzione a fr. 100'000.-
[ovvero di fr. 80'000.-]
della pigione del
contratto doc. H, gratuità dal luglio a dicembre 1996 del contratto doc. I
[ovvero
riduzione di fr. 20'000.-
]
e riduzione nel 1997 a fr. 35'000.- del contratto di cui al doc. I
[ovvero
riduzione di altri fr. 5'000.-
], il tutto per
una riduzione totale di fr. 105'000.-, superiore così a quella pretesa
dall’istante
)
1°
novembre 1996 - 31 gennaio 1997  25%  : fr.   31’978.-
(fr. 41'666.- x   2 x 25%)
(fr. 44’582.- x   1 x 25%)
1°
febbraio 1997 - 31 gennaio 1998     30%  : fr. 160’620.-
(fr. 44'582.- x 11 x 30%)
(fr. 45’000.- x   1 x 30%)
1° febbraio 1998 - 31 gennaio 1999     35%  : fr. 199’500.-
(fr. 47’500.- x 12 x 35%)
1°
febbraio 1999 - 31 gennaio 2000     40%  : fr. 240’000.-
(fr. 50’000.- x 12 x 40%)
1° febbraio
2000 - 30 settembre 2001  45%  : fr. 450’000.-
(fr. 50’000.- x 20 x 45%)
il tutto,
per un importo complessivo di fr. 1'308'234.-.
4.
Nel
prosieguo del suo esposto l’istante chiede nuovamente di accogliere la sua
richiesta principale volta al risarcimento del danno di fr. 20'000'000.-, da essa
suddivisa in due posizioni ben distinte, quella relativa ai soli danni
materiali, di fr. 679'825.- (cfr.
infra
consid. 5), e quella relativa ai
danni aziendali, qui ridotta a fr. 19'320'175.- (maggiori perdite e minori
utili 1995-2000: fr. 10'338'922.-; minori utili 2001-2006: fr. 12'703’198.- o
in via subordinata: fr. 2'024'944.-; minor valore di mercato al 2006: fr.
17’300'000.-, cfr.
infra
consid. 6).
5.
Nel
querelato giudizio, il Pretore aggiunto ha respinto la richiesta volta alla
rifusione dei costi di fr. 679'825.- risultanti dagli scritti e dai conteggi di
parte di cui ai doc. RRR, SSS, TTT, UUU e VVV (relativi in particolare al lavoro
straordinario per pulizia infiltrazioni e alle perdite per mancata produzione e
materiale bagnato, da settembre 1998 a maggio 2001), rilevando in sostanza che
l’esattezza di quegli importi non era stata provata, le testimonianze di __________,
__________, __________ e __________ essendo al riguardo generiche.
In questa
sede l’istante solleva due obiezioni all’assunto pretorile: da una parte
osserva che i conteggi in questioni erano stati evidentemente notificati alla
controparte, che non aveva mai sollevato contestazioni con riferimento
all’esattezza degli importi riportati; dall’altra rileva che quelle voci di
costo avevano trovato conferma nella sua contabilità, verificata dall’ufficio
di revisione e confermata dalla perizia giudiziaria.
5.1
Pacifico
che i testimoni abbiano dichiarato di aver svolto lavori straordinari per
ovviare agli inconvenienti dovuti tra l’altro alla difettosità dell’ente locato
(senza però essersi espressi sulla loro effettiva entità, ciò che non è per
altro preteso in questa sede dall’istante), la tesi d’appello, secondo cui gli
importi riportati nei conteggi in questione dovevano essere considerati ammessi
già per il fatto che la controparte non avrebbe mai sollevato contestazioni
all’esattezza degli stessi, deve essere disattesa. Essa è innanzitutto
irricevibile essendo stata sollevata per la prima volta solo in questa sede
(art. 317 cpv. 1 CPC). Ed è in ogni caso infondata anche nel merito, visto e
considerato che con la risposta le convenute avevano puntualmente contestato le
cifre, gli importi, i calcoli, le date e ogni altro dato quale l’entità, la
specie, la causalità e l’imputabilità a loro di quei danni, aggiungendo poi che
la documentazione presentata, ritenuta pretestuosa, era prettamente di parte,
non faceva fede e non dimostrava nulla (verbale p. 16 ad 36 e p. 18 seg. ad 42 seg.).
5.2
L’istante
ritiene che in ogni caso il fatto che - come indicato nel complemento peritale
- quelle posizioni di costo fossero state riportate nei suoi bilanci, già
verificati dall’ufficio di revisione, era tale da ritenerle dimostrate, la
giurisprudenza avendo a suo dire riconosciuto valore probatorio decisivo alla
contabilità commerciale di una società (TF 14 ottobre 2003 4P.139/2003 consid.
3.3). La censura è innanzitutto irricevibile essendo stata sollevata per la
prima volta, sulla base di fatti nuovi, solo in questa sede (art. 317 cpv. 1
CPC). Ma essa è infondata anche nel merito. L’inserimento di quelle posizioni
nella contabilità della creditrice e la loro accettazione da parte del revisore,
pur potendo costituire un indizio dell’avvenuto esborso contabile, non prova in
effetti ancora, specie a fronte delle contestazioni della controparte, che gli
importi ivi registrati fossero effettivamente corretti rispettivamente che
fossero da ascrivere unicamente agli interventi per ovviare alla difettosità
dell’ente locato. In assenza di migliori prove (per inciso, neppure il perito,
che pure aveva ripreso parte di quegli importi
[perizia
p. 20 e allegato F e complemento peritale p. 21]
, era stato
richiesto di esprimersi e si è pertanto espresso sulla correttezza materiale
delle somme esposte), che avrebbero senz’altro potuto essere esperite sul tema,
la posizione non può così essere ammessa.
6.
Con
riferimento alla questione del danno aziendale (maggiori perdite e minori utili
1995-2000, minori utili 2001-2006 e minor valore di mercato al 2006), il
Pretore aggiunto, facendo proprie le conclusioni del perito giudiziario, ha
ritenuto che l’istante non era stata in grado di provarne l’effettiva entità
(nemmeno in via equitativa), così come il nesso di causalità adeguato fra le
infiltrazioni e i suddetti danni. A tale proposito il giudice di prime cure ha dapprima
rilevato che il “business plan” decennale allestito dal consulente __________ (doc.
BBBB), che l’istante aveva posto alla base dei suoi calcoli (confrontandolo con
i dati a consuntivo di cui al doc. CCCC), non era sufficiente per poter
analizzare la situazione ed in particolare gli inevitabili scostamenti rispetto
ai piani originali. In seguito, pur riconoscendo che i problemi posti dalle
frequenti infiltrazioni d’acqua avevano inciso in modo negativo sulla
produttività dell’azienda (intesa come produttività del lavoro) e avevano avuto
un impatto negativo sul ricavo da vendite, ha evidenziato che in assenza dei
dati di produzione dei periodi normali con quelli problematici era molto arduo
se non impossibile determinare l’entità del peggioramento. E ha infine osservato
che nemmeno era escluso che il mancato raggiungimento degli obiettivi economici
fissati nel “business plan”, dovuto probabilmente anche alle difficoltà causate
dalle infiltrazioni (anche se non era dimostrabile una correlazione statistica
tra i disagi e i ricavi da vendita), fosse riconducibile ad altri fattori, ad
esempio ad una sopravvalutazione delle potenzialità del mercato o ad una
struttura di vendita inadeguata.
In questa
sede l’istante rileva dapprima che il “business plan” di cui al doc. BBBB era
stato ritenuto sufficientemente attendibile dal perito giudiziario e dunque
poteva fungere da base per il calcolo del danno aziendale. Ammesso che i
difetti costituivano una delle cause del pregiudizio da essa patito e che non
era però possibile quantificare oggettivamente l’incidenza dei disagi causati
dagli stessi sul peggioramento dei risultati di gestione, ritiene che la stessa
e con ciò il suo danno, non potendole essere ascritta alcuna negligenza
nell’offerta delle prove a sostegno della pretesa, avrebbero dovuto essere
quantificati equitativamente in applicazione dell’art. 42 cpv. 2 CO, come per
altro da essa già fatto nella causa, in cui aveva provveduto a ridurre le sue
pretese a meno della metà del danno da essa subito, tanto più che l’unica causa
del suo fallimento imprenditoriale pretesa dalle convenute non aveva trovato
riscontro.
6.1
Prima di passare in rassegna le censure dell’istante, occorre
chiarire quale influenza abbiano sul danno le disdette ordinarie 27 dicembre
1999 della locatrice (doc. PP e QQ) e quella straordinaria significata il 21
giugno 2001 dall’istante (doc. RR).
In merito
alle prime, già si è detto che le stesse, con effetto al 31 gennaio 2001, erano
state oggetto di contestazione giudiziaria da parte dell’istante, ma che la procedura
era in seguito stata stralciata dai ruoli siccome divenuta priva d’oggetto. In
tali circostanze, non è dunque stato chiarito se le disdette fossero
effettivamente valide e se, nella negativa, all’istante potesse essere concessa
una prima protrazione di 5 anni. Nondimeno, visto che nei relativi giudizi in
materia di spese e ripetibili (resi invero sulla base di incarti forzatamente
incompleti e fondati solo sulla verosimiglianza) le autorità adite avevano
tuttavia ritenuto che se non altro la richiesta di (prima) protrazione avrebbe
potuto essere accolta per almeno 3/5 (cfr. decreto di stralcio 20 dicembre 2001
del Pretore e sentenza 27 settembre 2002 di questa Camera nel plico doc. III° e
IV° rich.), ossia per 3 anni e quindi fino al 31 gennaio 2004, appare
senz’altro verosimile, in presenza di una successiva istanza di (seconda) protrazione,
che i contratti avrebbero potuto raggiungere la scadenza del 2006, considerata
dall’istante per il calcolo del danno aziendale.
Quanto
alla seconda, significata in applicazione dell’art. 259b lett. a CO, la stessa dev’essere
ritenuta valida, sia perché non è stata a suo tempo oggetto di contestazione
giudiziaria da parte della locatrice, sia perché le condizioni per la stessa
(esistenza di un difetto grave e assegnazione infruttuosa di un termine per
rimediare) nella fattispecie risultano essere state adempiute. L’istante può di
principio pretendere il risarcimento del danno (“
Kündigungsschaden
”) fino
a quella data di scadenza.
6.2
Per
quanto riguarda l’attendibilità del cosiddetto “business plan” decennale di cui
al doc. BBBB, va subito rilevato che il perito giudiziario ha sì ritenuto, con
un giudizio “tendenzialmente positivo”
(
in particolare fondato sul fatto che il nuovo azionariato era in
grado di garantire i necessari capitali e disponeva di un’ampia rete di
conoscenze in vista della commercializzazione dei prodotti), che i (soli) obiettivi
di vendita in esso riportati - che pure costituivano un dato molto importante -
erano sufficientemente credibili (cfr. perizia p. 14), ma non si è espresso né
positivamente né negativamente sulle altre sue ulteriori parti, di modo che già
per questo motivo non si può in generale concludere per la sua attendibilità, espressamente
contestata a suo tempo dalle convenute. Se a questo si aggiunge che quel
documento (che consta di un’unica stringata paginetta …) non può in realtà
essere considerato un vero e proprio “business plan” o piano industriale
(complemento peritale p. 8), non coprendo in particolare nemmeno tutti i fondamentali
aspetti economico-finanziari (perizia p. 10 e complemento peritale p. 7 seg.);
che esso conteneva una serie di incongruenze rimaste prive di spiegazioni (perizia
p. 10 seg. e complemento peritale p. 8 segg.) e altri dati non molto credibili
(perizia p. 19); che era subordinato alla realizzazione di molteplici obiettivi
parziali basati su ipotesi non sufficientemente spiegate dall’istante o non
sufficientemente verificate dal perito (perizia p. 11 segg. e complemento peritale
p. 12 segg.); e che non da ultimo costituiva pur sempre solo un’aspettativa, ritenuta
oltretutto assai ambiziosa dal perito (cfr. perizia p. 14), della futura
evoluzione aziendale nel caso in cui tutte le incognite e variabili possibili (ivi
comprese quelle non influenzabili dall’istante, quali l’evoluzione del mercato,
la concorrenza, lo sviluppo di nuovi prodotti, ecc.) si fossero evolute nel
modo auspicato ciò che invece non è stato il caso (il teste __________, a p. 96,
riferisce ad esempio di un’avvenuta flessione del mercato), è in definitiva escluso
che lo stesso, quanto meno senza i correttivi necessari a “compensare” i molteplici
fattori di insicurezza appena evidenziati e insiti nello stesso, possa essere
posto alla base del calcolo dei danni aziendali asseritamente patiti dall’istante.
Sennonché, nulla agli atti consente di poter quantificare, senza incorrere
nell’arbitrio, l’entità dei correttivi da apportare a quel documento e con ciò
al calcolo del danno.
6.3
A
questo stadio della lite è incontestato che le infiltrazioni di acqua dal tetto
dell’ente locato hanno causato delle difficoltà nell’attività produttiva
dell’istante (perizia p. 16, complemento peritale p. 15 e 29), la quale, per
ovviare alle stesse, rispettivamente a seguito delle stesse, ha dovuto far capo
a lavoro straordinario e ha subito dei danni per mancata produzione e perdita
di materiale (cfr. complemento peritale p. 3 e 15), che - come detto (cfr.
supra
consid. 5) - non hanno tuttavia dato luogo a un risarcimento a suo favore, non
essendo stata provata l’entità del pregiudizio. Il perito giudiziario non è
tuttavia stato in grado di accertare se e in quale misura questi difetti
abbiano causato il mancato raggiungimento degli obiettivi economici fissati nel
già menzionato “business plan” (doc. BBBB), ovvero se e in quale misura i
difetti erano in un rapporto di causa-effetto (ossia in un nesso di causalità
adeguata) con quest’ultimo: se in un primo momento ha evidenziato che le
infiltrazioni avevano anche o perlomeno avuto effetti assai negativi sul clima
di lavoro all’interno della fabbrica tali probabilmente - assieme ad altre
cause, segnatamente a una sopravvalutazione delle potenzialità del mercato o a
una struttura di vendita inadeguata - da pregiudicare il raggiungimento di quegli
obiettivi (perizia p. 16 seg., complemento peritale p. 15), nel prosieguo del
suo esposto egli si è dimostrato assai più cauto e sfumato nelle sue
conclusioni, rilevando da una parte che un legame funzionale tra i disagi alla
produzione dovuti alle infiltrazioni e i ricavi da vendita era a suo dire
improbabile per quattro motivi da lui puntualmente indicati (complemento
peritale p. 4) e di non essere in grado di provare il rapporto di causa-effetto
in precedenza ipotizzato (complemento peritale p. 15). E in ogni caso egli ha pure
aggiunto che in mancanza dei dati necessari (valore della produzione
giornaliera durante i periodi normali e quelli in cui vi erano state difficoltà
dovute a infiltrazioni d’acqua), rispettivamente di un “business plan” completo,
era molto arduo se non impossibile quantificare il verosimile pregiudizio
subito dall’istante unicamente a causa delle infiltrazioni o unicamente per
altri fattori (perizia p. 16, complemento peritale p. 15), concludendo da una
parte che non era escluso che la flessione delle vendite non fosse stata causata,
almeno in parte, dal problema delle infiltrazioni (complemento peritale p. 4) e
dall’altra che l’esecuzione dei lavori straordinari aveva però fatto sì che
l’istante non sembrava aver sofferto troppo dei disagi nella produzione dovuti
alle infiltrazioni (complemento peritale p. 3). Per completezza e in evasione
alla censura in tal senso dell’istante, si rileva che non è invece affatto vero
che le convenute avevano imputato il suo insuccesso solo alle sue incapacità finanziarie
e imprenditoriali, esse avendo pure aggiunto che lo stesso non era a loro
riconducibile e che le sue cause andavano ricercate altrove (cfr. verbale p. 16
ad 35, p. 20 ad 45, p. 25 ad 55 e p. 70 seg. ad 30).
In
sostanza, quand’anche si volesse ammettere che il mancato raggiungimento degli
obiettivi aziendali era parzialmente in un nesso di causalità adeguata con la
difettosità dell’ente locato, resta il fatto che dal rapporto peritale, in
assenza di sufficiente documentazione ed in particolare a seguito delle carenze
del cosiddetto “business plan” (doc. BBBB), non si può desumere, nemmeno con una
certa approssimazione, in quale misura quest’ultima circostanza possa aver
influito all’insorgere del danno.
6.4
Nel
caso di specie ci si trova in definitiva confrontati con una situazione assai particolare,
in cui da una parte risulta che l’istante ha patito un danno di un ammontare
non determinabile e dall’altra non è chiaro se e in che misura lo stesso possa
essere imputato alla controparte. Stante quanto precede e in assenza di
qualsiasi elemento sicuro di giudizio, in un caso del genere anche una
pronuncia in termini di equità giusta l’art. 42 cpv. 2 CO risulta di fatto
impossibile, di modo che l’unica soluzione praticabile, pur nella
consapevolezza che un non quantificabile credito dell’istante potrebbe forse anche
sussistere, è quella di respingere
in toto
la sua pretesa siccome non
sufficientemente provata nella sua entità (II CCA  9 dicembre 1994 inc. n.
150/94, 18 aprile 1997 inc. n. 12.97.6, 1° settembre 1997 inc. n. 12.97.116, 12
marzo 1999 inc. n. 12.98.220, 4 febbraio 2002 inc. n. 12.2001.45, 30 gennaio
2007 inc. n. 12.2005.217).
7.
In
un ulteriore capitolo l’istante ribadisce il buon fondamento della sua richiesta
alternativa e subordinata volta alla condanna della sola convenuta AO 1 al
pagamento di fr. 7'078'089.11 oltre interessi per
culpa in contrahendo
, che
il Pretore aggiunto non ha esaminato, ritenendola doppiamente irricevibile, sia
per il fatto che la domanda di risarcimento del danno principale era stata
parzialmente accolta ciò che impediva l’esame della subordinata, sia perché
quella pretesa era stata quantificata per la prima volta solo in sede
conclusionale il che costituiva un’inammissibile mutazione dell’azione.
7.1
Il
giudizio con cui la domanda alternativa e subordinata dell’istante è stata
ritenuta irricevibile non può essere condiviso.
7.1.1
Contrariamente
a quanto ritenuto dal giudice di prime cure, non è innanzitutto vero che il
fatto che la pretesa creditoria principale sia stata accolta parzialmente esclude
l’esame di un’eventuale pretesa creditoria subordinata (di un importo inferiore
a quella principale) il cui ammontare è però superiore a quella accolta. In presenza
di due richieste creditorie, a ben vedere, nemmeno sarebbe stato necessario
inoltrare una domanda subordinata, nella richiesta di farsi riconoscere un
determinato importo essendo già implicita quella della condanna al pagamento di
un importo minore (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 1 ad art. 86).
7.1.2
Incontestabile
- nonostante la diversa opinione dell’istante - che la nuova pretesa,
quantificata per la prima volta solo in sede conclusionale e non avente per oggetto
questioni di dettaglio, fosse nelle particolari circostanze costitutiva di una
mutazione dell’azione ex art. 74 e 76 CPC/TI, resta però che le convenute non
hanno contestato tempestivamente il fatto che l’istante abbia proceduto alla
sua formalizzazione con le sue conclusioni. Non essendosi opposte a quella
mutazione dell’azione in occasione dell’udienza di dibattimento finale, a cui hanno
rinunciato a comparire, esse non possono in effetti prevalersi in questa sede
dell’inammissibilità di un tale modo di procedere, non rilevabile d’ufficio (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 1 e n. 266
ad art. 76;
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App., n. 134 ad art. 78; II CCA 24 luglio 1995 inc. n. 12.95.5, 3
settembre 1996 inc. n. 12.96.36, 20 agosto 1999 inc. n. 12.99.102, 15 febbraio
2000 inc. n. 12.1999.116, 25 febbraio 2011 inc. n. 12.2009.161, 29 novembre
2011 inc. n. 12.2009.227).
7.1.3
Sta di
fatto, come rilevato dalle convenute, che in sede conclusionale l’istante non
si è limitata a formulare una pretesa o domanda subordinata ma ha anche indicato
che la stessa era alternativa alla domanda principale (p. 28, 32 segg. e 37).
Ora, anche se si può dare atto alle convenute che una tale formulazione non è certo
un modello di chiarezza, non potendosi in effetti comprendere come una pretesa
o domanda subordinata possa anche essere alternativa a quella principale, va
rilevato che la contraddizione è in realtà solo apparente. A quel momento l’istante
ha in effetti precisato che la sua nuova domanda era subordinata a quella
principale (tanto è vero che nel
petitum
, a p. 3, era stato indicato solo
il suo carattere subordinato), con gli effetti di cui si è detto (cfr.
supra
consid. 7.1.1), e che ad essere alternativa non era tanto la domanda come tale
bensì il profilo giuridico della relativa pretesa, avente per oggetto la
rifusione dell’interesse negativo invece che di quello positivo azionato con la
domanda principale, fermo restando che i due interessi, positivo e negativo, non
erano tra loro cumulabili (p. 28 e 31 seg.). L’accenno dell’istante all’esistenza
di due domande alternative (entrambe creditorie), con per altro una chiara
preferenza alla modalità di calcolo del danno fatta valere in via principale
(p. 32), non è pertanto tale da escludere l’esame di quella fatta valere in via
subordinata oppure - come pure preteso dalle convenute (risposta all’appello p.
6 e 22) - da escludere la ricevibilità di entrambe le domande.
7.2
Ammessa
con ciò la ricevibilità della pretesa per
culpa in contrahendo
, che
contrariamente all’assunto delle convenute non costituisce una mutazione
dell’azione in appello ex art. 317 cpv. 2 CPC siccome già formalizzata in sede
conclusionale, occorre esaminarne il fondamento nel merito, ritenuto che
l’autorità d’appello, anziché rinviare la causa alla giurisdizione inferiore ex
art. 318 cpv. 1 lett. c. n. 1 CPC, può eccezionalmente statuire anche nel caso
in cui - come qui - il giudice di prime cure non abbia giudicato una parte
essenziale dell’azione (
Mathys
,
in: Baker & McKenzie, Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), n. 9 ad
art. 318 CPC).
7.2.1
La
responsabilità per
culpa in contrahendo
si basa sull’idea che, nella
fase delle trattative precontrattuali, le parti devono agire secondo le regole
della buona fede. In effetti, l’apertura delle trattative crea già una
relazione giuridica tra loro e impone dei doveri reciproci, ad esempio quello
di negoziare seriamente e conformemente alle loro vere intenzioni. In
particolare ogni parte è tenuta ad informare l’altra parte in una certa misura
sulle circostanze atte a influenzare la sua decisione di concludere il
contratto o di concluderlo a determinate condizioni. Una parte che non rispetta
questo obbligo risponde a questo titolo non solo quando nel corso delle trattative
ha agito con astuzia, ma già quando la sua attitudine è in qualche modo
carente, per dolo o per negligenza, nel limite almeno della responsabilità cui
essa incorrerebbe sotto l’impero del contratto finalizzato dalle parti (TF 24
febbraio 2000 4C.364/1999 consid. 2c/bb). Per giurisprudenza invalsa non
sussiste invero un obbligo generale di informazione, in particolare nessuno è
obbligato ad informare la propria controparte contrattuale a riguardo di
circostanze che con un'adeguata attenzione possono essere riconosciute
autonomamente (DTF 92 II 334). Per contro un obbligo di informazione può
derivare da disposizioni legali particolari, dal contratto e dal principio
della buona fede. Il principio della buona fede impone un obbligo di
informazione solo quando la controparte contrattuale dell'errante dispone di un
vantaggio di informazioni a lei riconoscibile. Oltre a ciò, un tale obbligo
sussiste solo nel limite del presumibile, se ci si accorge che l'altra parte
contrattuale si è fatta un'idea inesatta delle rispettive prestazioni o
dell'ampiezza del suo impegno (DTF
92 II 328) e solo se non era
possibile aspettarsi da parte dell'errante che avrebbe posto le domande
necessarie per la soppressione del proprio convincimento erroneo (DTF 117 II
231; TF 30 gennaio 2001 4C.253/2000 consid. 3b, 18 marzo 2003 4C.373/2002 consid. 4.1; II CCA 8 agosto 2001 inc. n. 12.2000.212).
7.2.2
Nel
caso di specie l’istante ritiene che la locatrice si sarebbe resa responsabile
nei suoi confronti per
culpa in contrahendo
per averle sottaciuto in
occasione della sottoscrizione del contratto di cui al doc. H la grave
difettosità dell’ente locato. A torto.
La
pretesa responsabilità delle convenute per
culpa in contrahendo
è già
esclusa per motivi giuridici: in base alla giurisprudenza, quando - come in concreto
- la violazione di un dovere d’informazione ha luogo prima della conclusione
del contratto poi effettivamente venuto in essere, la responsabilità
precontrattuale è in effetti assorbita da quella contrattuale (TF 4 agosto 2005
4C.85/2002 consid. 7.1, 30 giugno 2005 5C.60/2005 consid. 4.5, 21 febbraio 2007 4C.205/2006 consid. 3.2, 22 ottobre 2007 5C.230/2006 consid. 6.2); tanto più che – come si dirà - alle convenute nemmeno può essere rimproverato un
comportamento tale da innescare una responsabilità.
Nel caso
concreto non è chiaro come si siano svolte le trattative, anche se è pacifico
che la locatrice, senz’altro consapevole dell’intenzione dell’istante di
rilanciare l’attività industriale dolciario-alimentare, non ha a suo tempo
ritenuto di informarla della difettosità dell’ente locato (teste __________ p.
159). A ben vedere, una tale informazione non era tuttavia necessaria, per
almeno cinque ragioni: da una parte la difettosità dell’ente locato, oggetto di
infiltrazioni dal tetto, era in effetti facilmente riconoscibile, dato che da
una parte un semplice sopralluogo avrebbe permesso di accertare l’esistenza
della situazione rispettivamente degli accorgimenti adottati dagli operai della
precedente conduttrice per ovviare alla stessa e visto che dall’altra il contratto
di cessione d’attività (doc. B) garantiva all’istante un immediato e completo
diritto di consultazione di tutto ciò che riguardava l’attività aziendale e i
rapporti con terzi; dall’altra non risulta che il problema fosse allora così esteso
e grave (testi __________ p. 95, __________ p. 98; ed era semmai tale da
giustificare una riduzione della pigione non superiore al 20%, cfr. consid. 3.4),
tanto che la precedente conduttrice era tutto sommato stata in grado di svolgere
nel medesimo ente locato quella stessa attività produttiva; l’inconveniente era
oltretutto di natura temporanea ed era oggettivamente risolvibile, previa
adozione degli adeguati interventi; non risulta poi che la locatrice non fosse
disposta a risolvere il problema, tanto è vero che, non appena le sono state
notificate le infiltrazioni, essa si è immediatamente attivata in tal senso
(cfr. doc. L e M); e infine non risulta che il problema (destinato ad essere
risolto in breve tempo), se conosciuto, avrebbe indotto l’istante a non concludere
il contratto o a concluderlo a condizioni diverse, tanto è vero che quando essa
ne è poi venuta a conoscenza non ha preteso né la modifica del contratto, né il
suo annullamento ex art. 23 o 28 CO, limitandosi invece a chiedere una riduzione
della pigione fino a che la situazione contrattuale fosse stata ripristinata,
rispettivamente il risarcimento del danno subito.
7.2.3
A
titolo abbondanziale, quand’anche si volesse ammettere l’esistenza di una
responsabilità per
culpa in contrahendo
, all’istante non potrebbero in
ogni caso essere riconosciute tutte le somme da essa azionate a questo titolo (pigioni
e spese accessorie versate per i contratti di locazione
[
fr. 1'907'310.-
]
, esborsi per l’acquisto dell’attività di V__________ __________
[
fr. 3'900'000.-
]
e spese effettive effettuate per rilanciare l’azienda
[
fr. 5'226'857.-
]
, dedotto il prezzo della cessione a I__________
[
fr. 3'956’077.89
]
). In effetti in presenza di una responsabilità per
culpa in
contrahendo
il Tribunale federale riconosce di regola solo il rimborso
dell’interesse negativo, ossia delle spese affrontate in vista della conclusione
e dell’adempimento del contratto (TF 10 maggio 2006 4C.399/2005 consid. 5.2.1). Le pretese azionate dall’istante rientrano solo in parte in tale
concetto: in particolare le spese per l’acquisto dell’attività di V__________ __________
e per il suo rilancio (dedotti i ricavi dalla sua vendita) non erano
condizionate alla sottoscrizione del contratto di locazione, tanto è vero che
anche qualora il locatore non fosse stato disposto a continuare la locazione
l’acquirente, al beneficio di un diritto di recesso, poteva decidere
liberamente se concretizzare o meno quella cessione d’attività (doc. B) e
quindi procedere al suo rilancio.
8.
Con
l’ultima censura d’appello l’istante rimprovera al Pretore aggiunto di non aver
condannato le convenute al risarcimento del danno in solido, ma di averle
condannate a titolo individuale e meglio solo nella misura in cui le stesse
costituivano la sua rispettiva controparte nel rapporto di locazione (AO 1 per
le pretese sorte prima 17 ottobre 2000 e AO 2 per quelle sorte dopo quella
data). La censura è infondata. Negli allegati preliminari l’istante, a sostegno
di questa sua tesi, si era limitata ad affermare, richiamando “i principi
giuridici in materia di responsabilità di gruppo e di “Durchgriff””, che le
convenute facevano capo agli stessi organi ed azionisti (istanza p. 39), mentre
l’istruttoria di causa ha permesso di accertare solo che le due società
facevano parte dello stesso gruppo e che la vendita del fondo dalla prima alla
seconda era avvenuta nell’ambito di un’operazione di ristrutturazione interna del
gruppo (cfr. teste interrogatorio formale di __________ ad 27 p. 147,
interrogatorio formale di __________ ad 26 p. 143). Ciò, a ben vedere, non è
tuttavia ancora sufficiente per ammettere che dal punto di vista sostanziale ed
economico non vi sarebbe stato in tal modo alcun cambiamento di proprietà,
bensì solo un trasferimento formale tra i due veicoli societari (appello p. 80),
e con ciò per concludere per l’
esistenza
tra le
convenute di un’identità economica, se non giuridica, tale in sostanza da far
ritenere abusiva la loro distinzione (secondo il principio della trasparenza o
“Durchgriff”, cfr. II CCA 3 aprile 2007 inc. n. 12.2006.45 in NRCP 2007 pag.
431, 17 luglio 2008 inc. n. 12.2007.106), non essendo state evidenziate negli
allegati preliminari e comunque provate altre circostanze particolari (ad
esempio l’esistenza di decisioni a scapito dell’una o l’altra società, la
mescolanza degli affari o dei rispettivi patrimoni sociali, il mancato rispetto
delle formalità esatte dal diritto societario, ecc.; cfr. per analogia
Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel
Schweizerisches Aktienrecht, p. 968 n. 78 segg.) che
permetterebbero eccezionalmente di ritenere abusivo o contrario al principio
dell’affidamento o all’interesse legittimo di un terzo, in specie dell’istante,
il richiamo all’autonomia giuridica da parte loro (TF 30 giugno 2009
5A_404/2008 consid. 5.2; II CCA 18 marzo 2010 inc. n. 12.2008.210, 3 aprile
2007 inc. n. 12.2006.45 in NRCP 2007 pag. 431, 6 ottobre 2011 inc. n.
12.2009.55).
9.
Ne
discende, in parziale accoglimento dell’appello, che l’istanza dev’essere
ammessa nel senso che la pigione contrattuale dev’essere ridotta di fr. 1'308'234.-,
ritenuto che per il resto la sentenza pretorile può essere confermata.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC/TI e 106 CPC), ritenuto che in seconda istanza le
stesse sono state calcolate tenendo conto di un valore litigioso di fr. 21'249'299.35.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide
I.
L’appello 11 febbraio 2011 di AP 1
è parzialmente accolto
.
Di conseguenza la sentenza 18 gennaio 2011 della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio nord, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1.1
Di
conseguenza è accertata la riduzione della pigione contrattuale per l’importo
di fr. 1'308'234.-.
2.
Le
spese di complessivi fr. 56'500.- e la tassa di giustizia di fr. 40’000.- sono poste
a carico dall’istante per 47/50 e per 3/50 sono solidalmente a carico delle
convenute, alle quali l’istante rifonderà fr. 82'500.- per parti di ripetibili.
II.
Le
spese processuali di appello in complessivi fr. 32'000.-- da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico per 48/50 e per 2/50 sono poste a carico
delle appellate in solido, a cui l’appellante rifonderà fr. 70'000.- per parti
di ripetibili di appello.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF).