ti_gerichte · 11.2013.51 · 2015-09-24 · it
Rettifica del registro fondiario: omessa iscrizione di una servitù per svista dell'ufficiale

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 24.09.2015 11.2013.51
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 24.09.2015 11.2013.51
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 24.09.2015 11.2013.51

Incarto n.
11.2013.51
Lugano
24 settembre 2015
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Pontarolo, giudice supplente
vicecancelliera:
Giannini
sedente per statuire nella causa
SO.2012.3492 (rettificazione del
registro fondiario)
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con
istanza del 6 agosto 2012
dallo
PI
1
(rappresentato
dall'ufficiale del RA 1
)
contro
AO 1
, e
AO 2
(patrocinati
dall'avv. PA 2)
AP 1
, e
AP 2
ai quali è subentrata in pendenza di
causa
I
(patrocinata
dall'avv. PA 1),
giudicando sull'appello
del 10 giugno 2013 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa il 29
maggio 2013 dal Pretore;
Ritenuto
in fatto:                A.
Con atto pubblico del 28
dicembre 1972 rogato dal notaio __________ di __________, __________ e __________
hanno sciolto la loro comproprietà sulla particella n. 339 RFD di __________
(oggi __________, sezione di __________), frazionando il terreno in due. L'originaria
particella n. 339, cui è correlata la quota coattiva “K”, pari a
1
/
100
della particella n. 1822 (una strada, via
__________, che permette di accedere alla pubblica via __________), è stata
assegnata a __________, mentre la nuova particella n. 1860, cui è correlata la
quota coattiva “T”, pari a
1
/
100
della particella n. 1822,
a __________. Contestualmente __________ e __________ hanno costituito sulla
particella n. 1860 una servitù di passo con ogni veicolo in favore della
particella n. 339 “della larghezza di metri tre da esercitarsi lungo il
confine est della particella, segnato in giallo sull'annesso piano di mutazione
e che verrà sistemato a strada”. Il notaio __________ ha instato il 29 dicembre
1972 per le relative iscrizioni nel registro fondiario, che sono avvenute a
giornale con l'indicazione “divisione scioglimento comproprietà e servitù”. Solo
lo scioglimento della comproprietà, tuttavia, è poi stato riportato nel libro mastro
(d.g. 15
422).
B.
Nel dicembre del 1997 __________
ha donato “quale anticipo successorio” la particella n. 1860 ai figli AO 1, AO
2 e D__________ in ragione di un terzo ciascuno. D__________ ha poi venduto nel
gennaio del 2005 la sua quota ai fratelli, che sono divenuti comproprietari del
fondo in parti uguali. In seguito alla morte di
__________
, avvenuta il
22 settembre 2011, i figli AP 1 e AP 2 sono diventati proprietari comuni della
particella n. 339. Il 19 gennaio 2012 AP 1 e AP 2 si sono rivolti all'ufficiale
del registro fondiario del Distretto di Lugano perché rettificasse il contenuto
del registro, iscrivendo sulla particella n. 1860 la menzionata servitù di
passo veicolare in favore della loro particella. L'ufficiale ha invitato gli
istanti il 3 febbraio 2012 a documentare il consenso dei proprietari del fondo
da gravare. Così interpellati, AO 1 e AO 2 hanno rifiutato.
C.
Il 6 agosto 2012 l'ufficiale
del registro fondiario ha promosso
un'azione di rettifica
(art. 977 cpv. 1 CC) in rappresentanza dello AO 1 davanti al Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 3, per essere autorizzato a iscrivere sulla
particella n. 1860 la nota servitù di passo veicolare in favore della particella
n. 339. Al contraddittorio del 20 marzo 2013 AO 1 e AO 2 hanno proposto di
respingere l'azione, mentre AP 1 e AP 2 hanno chiesto di accoglierla.
Non essendovi altre prove da assumere, le parti hanno proceduto seduta
stante al dibattimento finale, ribadendo i loro punti di vista.
Statuendo
con sentenza del 29 maggio 2013, il Pretore ha respinto l'istanza. La tassa di
giustizia di fr. 300.– e le spese sono state poste a carico di AP 1 e AP 2,
tenuti a rifondere a AO 1 e AO 2 fr. 600.– per ripetibili.
D.
Contro la sentenza appena
citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello del 10 giugno 2013
per ottenere che il giudizio del Pretore sia riformato nel senso di accogliere l'azione
di rettifica. L'ufficiale del registro fondiario ha comunicato il 1° luglio 2013
di rimettersi al giudizio della Camera. Nelle loro osservazioni dell'8 luglio
2013 AO 1 e AO 2 concludono per la reiezione dell'appello. Il 28 novembre 2013 I__________
ha esercitato un diritto di compera a lei concesso da AP 1 e AP 2, divenendo proprietaria
della particella n. 339.
E.
Constatato che dal 28 novembre
2013 AP 1 e AP 2 non sono più proprietari della particella n. 339, il
presidente di questa Camera ha impartito agli appellanti il 2 settembre 2015 un
breve termine per comunicare se l'acquirente intendesse subentrare loro nella
causa e se essi fossero d'accordo. L'11 settembre 2015 I__________ ha
dichiarato di subentrare nel processo. Contestualmente AP 1 e AP 2 hanno dichiarato
di approvare il subingresso.
Considerando
in diritto:
1.
Un'azione di rettifica
del registro fondiario (art. 977 cpv. 1 CC) è trattata, anche nel nuovo
diritto, con la procedura sommaria (I CCA, sentenza inc. 11.2011.161 del 7
maggio 2014, consid. 1 con riferimenti). Le decisioni del Pretore in tale
materia sono impugnabili perciò entro dieci giorni dalla notificazione (art.
314 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10
000.– “secondo l'ultima conclusione
riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale
presupposto è dato, ove appena si consideri il maggior valore di cui
beneficerebbe la particella n. 339, fondo edificato, grazie alla servitù di
passo veicolare. Quanto alla tempestività dell'appello, la decisione impugnata
è giunta al patrocinatore di AP 1 e AP 2 il 31 maggio 2013. Introdotto il 10
giugno 2013, ultimo giorno utile, sotto questo profilo l'appello è di conseguenza
ricevibile.
2.
Appellanti sono, nel caso
in rassegna, i convenuti AP 1 e AP 2 (cui è succeduta in appello, come si vedrà
nel considerando che segue, I__________), i quali hanno aderito all'azione
(verbale del 20 marzo 2013, pag. 1 in fondo). Ci si può domandare se convenuti
acquiescenti siano legittimati a impugnare una sentenza sfavorevole all'attore,
appellando in luogo e vece di quest'ultimo. L'interrogativo può rimanere irrisolto
ove si consideri che la sua rilevanza è legata, per finire, alla fondatezza
dell'appello. Fosse l'appello da respingere, la legittimazione ad appellare
degli acquiescenti risulterebbe una questione superata. Il quesito sarà ripreso
perciò nel caso in cui l'appello fosse destinato all'accoglimento.
3.
Il 28 novembre 2013 I__________
è divenuta – come detto – proprietaria della particella n. 339. Ora, l'art. 83 cpv.
1 CPC prevede che se l'oggetto litigioso è alienato pendente causa l'acquirente
ha il diritto di subentrare in causa all'alienante, con l'accordo di quest'ultimo,
senza che la controparte possa opporsi (
Jeandin
in: CPC commenté, Basilea 2011, n. 13 ad art. 83;
Graber/Frei
in: Basler Kommentar, ZPO, 2ª edizione, n. 19 ad
art. 83). Nella fattispecie I__________ ha dichiarato di subentrare nel procedimento
a AP 1 e AP 2, i quali hanno consentito al subingresso. La sostituzione di
parte si è quindi perfezionata. È vero che un'azione di rettifica del registro
fondiario decade se nel corso della causa un terzo in buona fede diventa
proprietario della particella oggetto della rettifica facendo assegna­mento sul
contenuto del registro (DTF 123 Ill 351 consid. 2a). Il passaggio di proprietà
deve riguardare tuttavia il fondo che risulterebbe gravato dell'onere, non il
fondo che ne beneficerebbe (cfr.
Deschenaux
,
Das Grund­buch, SPR V/3 ,II, 1989, § 42 pag. 895 lett. f). Precisato
ciò, nulla osta in concreto alla trattazione del­l'appello.
4.
Nella sentenza impugnata il
Pretore ha riassunto le condizioni che presiedono all'applicazione dell'art.
977 cpv. 1 CC, ricordando che la rettifica del registro fondiario è un procedimento
sommario d'indole amministrativa inteso a emendare unicamente iscrizioni o
omissioni commesse dall'ufficiale per svista, sicché l'azione è esclusa qualora
un terzo abbia acquistato l'immobile nel frattempo affidandosi al contenuto del
registro. Quanto al caso specifico, egli ha accertato che la servitù di passo veicolare
pattuita nel 1972 sulla particella n. 1860 non è stata iscritta nel libro mastro
per inavvertenza dell'ufficiale. Se non che – egli ha continuato – nel dicembre
del 1997 la particella è stata donata da __________ ai figli AO 1, D__________
e AO 2. E contrariamente a un erede, il quale non può invocare la presunzione
del­l'art. 973 cpv. 1 CC perché succede a titolo universale nella situazio­ne
giuridica del defunto, il beneficiario di un anticipo ereditario è tutelato
nella sua buona fede perché acquisisce la proprietà del bene per atto fra vivi
e a titolo particolare, “ed è quindi da considerarsi un terzo ai sensi di tale
norma”. Del resto – egli ha epilogato – nella fattispecie non si ravvisano elementi
che mettano in dub­bio la buona fede di AO 1 e AO 2. L'estratto del libro
giornale del 1972, pur indicando fra le operazioni da eseguire una “divisione scioglimento
comproprietà e servitù”, nemmeno accenna
alla particella n. 1860
, limitandosi a men­zionare come fondi
interessati le particelle n. 339, 1822, 1823 e 1824. Il che non doveva certo
indurre i nuovi proprietari del fondo a svolgere indagini più approfondite. Onde,
in definitiva, il rigetto dell'azione.
5.
L'appellante contesta che i nuovi proprietari della particella
n. 1860
possano invocare la protezione dell'art. 973 cpv. 1 CC. A
suo parere in caso di donazione, anche a titolo di anticipo ereditario, i beneficiari
non possono equipararsi a terzi, sia perché le norme sulla donazione rinviano
esplicitamente a quelle del diritto successorio sia perché quest'ultimo è retto
dal principio dell'universalità. A suo dire, “ammettere che un erede che abbia
ricevuto un fondo in donazione goda, a differenza di un erede che lo ha
ricevuto solo in seguito al decesso del
de cuius
, della qualità di terzo
ai sensi del diritto, significherebbe ammettere che l'istituto della donazione
valga a eludere le norme sul diritto successorio”. Proprio per evitare
situazioni del genere il diritto successorio prevede – egli soggiunge – l'istituto
della collazione e l'azione di riduzione. Che una donazione a titolo di
anticipo ereditario sia paragonabile a una successione si evince anche, per
l'appellante, dal medesimo trattamento fiscale in materia di differimento
d'imposta sugli utili immobiliari nel trapasso di fondi. Né la donazione del
dicembre 1997 né la compravendita del gennaio 2005 (quan­do D__________ ha
ceduto la propria quota di un terzo ai fratelli) ha comportato pertanto un mutamento
di proprietà. AO 1
e AO 2 non possono valersi
così del­
l'art.
973 cpv. 1 CC.
6.
Nella fattispecie risulta
dagli atti che – come ha accertato il Pretore – il 18 dicembre 1997 __________,
allora proprietario della particella n. 1860, ha donato il fondo ai figli AO 1,
AO 2 e D__________ a titolo di anticipo ereditario in ragione di un terzo
ciascuno. D__________ ha poi venduto il 26 gennaio 2005 la sua quota ai
fratelli AO 1 e AO 2, divenuti comproprietari del fondo in parti uguali (doc.
3). La questione è di sapere se costoro vadano considerati alla stregua di
eredi o alla stregua di donatari, ossia di terzi, nel qual caso la rettifica
del registro fondiario in virtù dell'art. 977 cpv. 1 CC sarebbe ormai impossibile
(DTF 123 Ill 351 consid. 2a; RDAT II-2003 pag. 189 consid. 4; RtiD l-2005 pag.
796 n. 74c consid. 4; da ultimo: l CCA, sentenza inc. 11.2011.161 del 7
maggio 2014, consid. 10).
Ora, che l'erede di un proprietario
iscritto nel registro fondiario non vada considerato alla stregua di un “terzo”,
ma si identifichi giuridicamente con la figura del defunto, è indubbio (I CCA,
sentenza inc. 11.2011.161 del 7 maggio 2014, consid. 10 con rinvii). Nel
caso precipuo è pacifico inoltre che AO 1, AO 2 e D__________ sono eredi
legittimi del donante, così com'è pacifico che la donazione da loro ricevuta è
suscettibile di collazione (art. 626 segg. CC) o di riduzione (art. 522 segg.
CC). Sta di fatto che, diversamente da chi riceve un bene in eredità, ovvero a titolo
universale, onde il suo subingresso al defunto nell'intero patrimonio giuridico
trasmissibile (art. 560 cpv. 1 CC), chi riceve in donazione un anticipo
ereditario partecipa a un negozio giuridico tra vivi, a titolo particolare. E
in una successione tra vivi, donazione compresa, predomina la volontà del dante
causa di far beneficiare l'avente diritto di un determinato rapporto giuridico già
prima della morte. Che poi la donazione avvenga a titolo di anticipo ereditario
riguarda solo i motivi per cui è pattuita l'operazione e non modifica la natura
del negozio giuridico. Né l'identico trattamento fiscale in materia di utili
immobiliari, cui accenna l'ap­pellante, permette di equiparare le due acquisizioni
sotto il profilo del diritto civile. Come ha rilevato il Pretore, di
conseguenza, il beneficiario di una donazione a titolo di anticipo ereditario non
va trattato come un erede, bensì come un donatario, di cui va protetto
l'affidamento nel contenuto del registro fondiario (sentenza del Tribunale
cantonale dei Grigioni del 19 settembre 1989 in: ZBGR 1997 pag. 105 con rinvio
a
Pfister
, Der Schutz des öffentlichen
Glaubens im schweizerischen Sachenrecht, Zurigo 1969, pag. 45; principio menzionato
anche da
Steinauer
, Les droits
réels, vol. I, 5ª edizione, pag. 325 n. 921 e da
Schmid/ Hürlimann-Kaup
, Sachenrecht, 4ª edizione, pag. 142 n. 588).
Su questo punto l'appello è destinato all'insuccesso.
7.
L'appellante obietta che, comunque
sia, i convenuti non sono in buona fede, giacché nel rogito del 28 dicembre 1972
(documento giustificativo n. 15
422) è
stata indiscutibilmente costituita una servitù di passo veicolare, il cui
tracciato figura sull'allegato piano di mutazione. Tale servitù è stata
iscritta nel giornale del registro fondiario, come nel giornale è stato iscritto
lo scioglimento della comproprietà (doc. E), nonostante discrepanze sulla per­sona
del richiedente (avv. __________ anziché avv. __________) e sulla numerazione
dei fondi (1822 anziché 1860). La planimetria desti­nata al registro fondiario riporta
poi – egli sottolinea – il tracciato della servitù conformemente al citato
piano dì mutazione, servitù da esercitare su una porzione asfaltata del fondo
serviente sino al confine con il fondo dominante, di cui costituisce tuttora l'unico
accesso carrozzabile.
Così argomentando, l'interessata
perde di vista tuttavia che una rettifica del registro fondiario in forza
dell'art. 977 CC non è un processo civile tra lei e i convenuti. È una procedura
di stampo amministrativo intesa unicamente a emendare sviste in cui può cadere l'ufficiale
del registro. Se la proprietà del fondo sul quale è stata omessa l'iscrizione di
un onere è passata a terzi, tale procedura – come si è visto (consid. 5 in
principio) – non è più possibile. Per contestare la buona fede del terzo rimarrebbe
solo in casi del genere l'azione (civile) dell'art. 975 cpv. 1 CC, che tuttavia
è data unicamente per ottenere la cancellazione o la mo­difica di iscrizio­ni
inesatte, non per far eseguire iscrizioni mancanti (DTF 123 Ill 350 consid. 2;
sentenza del Tribunale federale 5C.275/2005 del 15 marzo 2006,
consid. 3.1 con riferimenti; v. anche RDAT ll-2003 pag. 189 con­sid. 4 e l-2005
pag. 797 consid. 4; da ultimo:
l CCA,
sentenza inc. 11.2011.161 del 7 maggio 2014, consid. 10).
Trattandosi
di omissioni, o perché l'ufficiale non ha dato seguito a una richiesta o perché
egli è incorso in una svista, il terzo è tutelato per l'effetto negativo della
fede pubblica nel registro fondiario (DTF 123 III 352 consid. 2c). L'inavvertenza
dell'ufficiale è in simili circostanze senza rimedio.
8.
Per quel che riguarda l'abuso
di diritto censurato dall'appellante, in materia di diritti reali estremi del
genere vanno ravvisati con grande cautela (senten­za del Tribunale federale 5C.307/2005
del 19 maggio 2006,
consid. 6.2 e 6.3 con rimandi,
pubblicati in: ZBGR 88/2007 pag. 133)
. Nella fattispecie è senz'altro verosimile
che per anni AP 1 e AP 2 siano transitati sulla striscia di terreno formante la
strada asfaltata senza che AO 1 e AO 2 sollevassero contestazioni, ma ciò ancora
non significa che costoro abbiano tenuto un comportamento contraddittorio,
inconciliabile con il principio della buona fede. Chi lascia transitare altri
su un proprio terreno non si impegna per ciò soltanto a concedere una servitù
di passo. AO 1 e AO 2 non trascendono dunque nell'abuso di diritto. Sono
semplicemente tutelati per l'effetto negativo della fede pubblica nel registro fondiario.
Se ne conclude che, privo di
consistenza,
l'appello vede una volta ancora la sua sorte segnata.
9.
Le spese dell'attuale
giudizio seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. I CPC). AO 1 e AO
2, che hanno presentato osservazioni per il tramite di un patrocinatore, hanno
diritto a un'adeguata indennità per ripetibili. Non si attribuiscono indennità
allo Stato del Cantone Ticino, che si è limitato a rimettersi al giudizio della
Camera.
10.
Quanto ai rimedi giuridici
esperibili contro la presente sentenza a livello federale (art. 112 cpv. 1
lett. d LTF), sulla tenuta del registro fondiario è dato ricorso in materia
civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF). Il valore litigioso raggiunge con
ogni verosimiglianza nella fattispecie la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF
(sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
1.  L'appello è re­spinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.  Le spese
processuali di complessivi fr. 900.– sono poste a carico dell'appellante, che
rifonderà a AO 1 e AO 2 fr. 2000.– complessivi per ripetibili.
3.  Notificazione a:
– avv.;
– avv.;
–
Ufficio del registro fondiario del Distretto di Lugano.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).