ti_gerichte · 12.1994.32 · 1995-02-21 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 21.02.1995 12.1994.32

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.94.00032
Lugano
21 febbraio 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella
causa inc. no. 18/1994 loc.
della Pretura di Lugano sez. 4 promossa
da
__________
__________
(rappr. __________
patrocinio dell'avv. __________)
contro
__________
rappr. da: avv. __________
con istanza 9 giugno 1994 in materia di contratto di
locazione che il Pretore, con sentenza 30 novembre 1994, ha solo parzialmente
accolto condannando la ditta convenuta a versare agli attori l’importo di Fr.
6’000.-.
Appellanti gli attori i quali, con atto d’appello 15 dicembre
1994, chiedono la riforma del primo giudizio nel senso di condannare la
convenuta a pagare loro, in via principale, Fr. 71’916.- oltre interessi
rispettivamente, in via subordinata, Fr. 53’280.- oltre interessi, con la
protesta di spese e ripetibili.
Mentre la parte appellata, con osservazioni 20 gennaio
1995, chiede che l’appello venga integralmente respinto con il carico di spese
e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
La __________
ha occupato un negozio ed i relativi vani di servizio nel palazzo __________,
in via __________, di proprietà degli attori in forza di un contratto di
locazione, nel quale era subentrata ad una precedente inquilina, che prevedeva
una durata sino al 29 dicembre 1996, salvo rinnovi (doc. A e C).
Con lettera
16 luglio 1993 del proprio legale la __________ ha disdetto il contratto di
locazione invocando, quali gravi motivi ai sensi dell’art. 266g CO, la
recessione economica ed il relativo suo peggioramento finanziario ed indicando
che avrebbe lasciati liberi i locali al 31 luglio 1993 (doc. D).
Gli attori
hanno preso posizione il successivo 6 agosto 1993 contestando la validità della
disdetta non essendo realizzati i presupposti dell’art. 266g CO ed osservando
che, se anche fossero stati dimostrati i gravi motivi, il termine legale di
preavviso di sei mesi non era rispettato (doc. E).
2.
Il 1 febbraio 1994 i comproprietari hanno inoltrato
all’Ufficio di conciliazione un’istanza con la quale postulavano il
raggiungimento di un’intesa attorno alle loro rivendicazioni pecuniarie
riguardanti il pagamento della pigione di Fr. 4’400.- mensili da agosto 1993
fino alla rilocazione del negozio, al massimo fino al 29 dicembre 1996 data
della scadenza del contratto di locazione, oltre alle spese di ripristino dei
locali.
Fallita la conciliazione i comproprietari hanno avviato l’azione giudiziaria
che ci occupa che il Pretore ha solo parzialmente accolto per quanto riguarda
il rimborso delle spese di ripristino mentre ha respinto per ogni altra pretesa
riferita alle conseguenze della disdetta per gravi motivi data dalla
conduttrice. Ha argomentato che la disdetta del 16 luglio 1993 non era stata
contestata dai comproprietari, entro il termine di trenta giorni, avanti
all’Ufficio di conciliazione e di conseguenza la stessa doveva ritenersi
accettata e definitiva anche per quanto riguardava la data di fine della
locazione indicatavi. Non vi era così spazio per richieste di pagamento di
pigione per il periodo dopo la fine di luglio 1993.
3.
Con
l’appello gli istanti osservano che la mancata contestazione della disdetta nel
termine di trenta giorni all’Ufficio di conciliazione non può comportarne
efficacia e che, in ogni caso, la mancanza degli invocati gravi motivi,
determina la nullità della disdetta la quale non produce effetti
indipendentemente dall’avvio della procedura prevista dall’art. 273 CO.
Aggiunge che, se anche fossero  stati dimostrati motivi gravi, lo scioglimento
del contratto avrebbe potuto concretizzarsi unicamente per la scadenza del
termine legale di disdetta come imposto dall’art. 266g CO, ossia per locali
commerciali dopo sei mesi con la conseguenza del riconoscimento della pigione
per quel periodo e degli altri inconvenienti patrimoniali secondo
l’apprezzamento del giudice.
Concludono
quindi per la riforma del primo giudizio nel senso di condannare la convenuta,
in via principale a dipendenza dell’inefficacia assoluta della disdetta, al
pagamento delle pigioni sino al settembre 1994 ( i locali essendo stati rilocati
dall’ottobre 1994) pari a Fr. 62’160.- oltre a Fr. 1’769.- spesi per la ricerca
di un nuovo inquilino o, in via subordinata per le conseguenze di una disdetta
per motivi gravi, al pagamento delle pigioni per sei mesi (Fr. 26’640.-) oltre
che del pregiudizio patrimoniale valutato in un importo uguale ad altri sei
mesi di locazione. Inoltre chiedono che l’indennità per le spese di ripristino
siano riconosciute per intero (Fr. 7’987.-) come agli interventi documentati
agli atti di causa.
Con le
osservazioni all’appello la controparte insiste sulla necessità di contestare
nei termini e nelle forme di legge la disdetta, anche quella straordinaria,
pena la perenzione degli eventuali diritti così come giudicato dal Pretore.
4.
Il
Tribunale federale ha già avuto modo di affermare che le disposizioni relative
alla contestazione di una disdetta (art. 271 e seg. CO) si applicano anche nel
caso di disdetta straordinaria dell’art. 257d cpv. 2 CO per mora del conduttore
(
Rep.
1993, 137) con la conseguenza che una tale disdetta non contestata
avanti all’Ufficio di conciliazione nel termine di trenta giorni dell’art. 273
cpv. 1 CO passa in giudicato (
DTF
119 II 147 consid. 4c).
Quanto
affermato per la disdetta per mora del conduttore deve necessariamente valere
anche per gli altri tipi di disdetta straordinaria, quale quella per gravi
motivi dell’art. 266g CO, dal momento che le argomentazioni del Tribunale
federale di cui alla sentenza citata dal Rep. valgono per tutte quelle disdette
straordinarie per le quali la necessità della contestazione non é esclusa dal
cpv. 3 dell’art. 271 CO: tra queste alla litt. e) la disdetta per motivi gravi
(art. 266g CO).
Non é
possibile ritenere invece che una disdetta straordinaria alla quale facciano
difetto i presupposti per poter essere ritenuta tale debba considerarsi nulla e
di null’effetto piuttosto che annullabile e quindi inefficace anche senza la
contestazione nei modi e nelle forme dell’art. 273 CO. Infatti i motivi di
nullità sono esattamente circoscritti agli art. 266l, 266m e 266n CO che
riguardano forma, contenuto e notifica della disdetta per cui la sistematica
della legge indica che ogni altro motivo di opposizione rende la disdetta
annullabile solo attraverso una tempestiva contestazione avanti all’Ufficio di
conciliazione (
DTF
119 II 147 consid. 4a).
Allo stesso
risultato della disdetta straordinaria solo annullabile quando non ne  sono
date le condizioni giunge, dopo esame della indecisa dottrina e dell’iniziale
poca giurisprudenza al proposito,
B. Corboz
, La nullité du congé dans le
nouveau droit du bail in
CdB
1994 pag. 33 in particolare pag. 57/58.
La disdetta
straordinaria della __________ non essendo stata contestata come vuole l’art.
273 CO,  é quindi definitivamente valida.
5.
Diversa
invece la soluzione per quanto riguarda il momento della rescissione del
contratto a dipendenza della disdetta straordinaria per gravi motivi che l’art.
266g CO indica per una scadenza qualsiasi osservando il termine legale di
preavviso che, per i locali commerciali, é di 6 mesi (art. 266d CO). La
rescissione contrattuale non può infatti avvenire in qualsiasi momento (
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit du bail, pag. 307 n. 5.3).
Quindi nel
nostro caso per il 19 gennaio 1994, la lettera di disdetta del 16 luglio 1993
essendo stata ricevuta il 19 luglio come appare dal timbro sul doc. C.
Già il fatto
che con la disdetta si invocano i motivi gravi e si annuncia di lasciare liberi
i locali al 31 luglio 1993 non dimostra che l’inquilino abbia voluto
individuare in quel momento la rescissione contrattuale quanto piuttosto il suo
disinteresse di fatto per l’occupazione ulteriore dei locali. Ma anche se così
non fosse vi é un errore nell’applicazione delle regole legali sui termini
della disdetta che va rettificato. Non si impone quindi una contestazione come all’art.
273 CO poiché la disdetta é in sé valida e solo i suoi effetti sono in
discussione. Se il destinatario della disdetta rileva questo fatto e segnala
l’errore alla controparte le conseguenze della disdetta non si producono, ex lege,
che al prossimo termine utile (
Corboz
, op. cit., pag. 55/56) così come,
per regola generale, dispone l’art. 226a CO. È quanto hanno fatto gli istanti
con la lettera raccomandata 6 agosto 1993 (doc. E) a dimostrazione che non
hanno accettato la data indicata dall’inquilina.
Ne discende
che, il vincolo contrattuale essendo venuto a cessare con il 19 gennaio 1994,
la pigione dovuta dalla convenuta, dall’agosto 1993 a questa scadenza, é di
complessivi Fr. 24’785.40.-.
6.
Nel
casi di disdetta anticipata per motivi gravi il giudice ne determina le
conseguenze patrimoniali apprezzando tutte le circostanze (art. 266g cpv. 2
CO). È quello che avrebbe dovuto fare il primo giudice, dopo aver accertata la
validità della disdetta ed indipendentemente dalla questione della sua
scadenza, anche perché gli istanti vi avevano fatto circostanziato riferimento
chiedendo al proposito un importo corrispondente a sei mesi di locazione (cfr.
istanza punto 7b).
Vi provvede
questa Camera in virtù dell’effetto devolutivo dell’appello.
La norma dell’art.
266g cpv. 2 CO corrisponde in definitiva a quella prevista dall’art. 269 vCO
fatto salvo il risarcimento forfetario minimo di un semestre qualora la
locazione sia destinata a durare ancora per un anno almeno che é stato, con la
nuova normativa, soppresso. La giurisprudenza ha precisato che le conseguenze
patrimoniali a seguito di rescissione del contratto di locazione per gravi
motivi sono rappresentate dall’interesse positivo all’esecuzione dell’art. 97
CO (damnum emergens e lucrum cessans) ed il loro calcolo va eseguito
conformemente alla disposizione dell’art. 99 CO, quindi degli art. 43 e 44 CO
ai quali rinvia, con il risultato che l’importo dovuto da colui che scioglie il
contratto per gravi motivi può risultare, a seconda delle circostanze, ben
inferiore al danno subito dall’altra parte anche perché non potrà mai  essere
uguale all’importo totale delle pigioni per tutto il periodo contrattuale (
DTF
61 II 259;
Zürcher Kommentar
, ad art. 269 vCO, n. 24). Se il beneficio
della resiliazione per gravi motivi deve avere significato e valore per
l’inquilino che si trova confrontato con una situazione di disagio economico la
riduzione del risarcimento dev’essere incisiva (
DTF
cit.).
L’importo
totale delle pigioni che i comproprietari non ricevono (per intero da febbraio
a settembre 1994 e differenza in meno per il periodo successivo) si aggira
attorno ai 60’000.- franchi ma gli stessi istanti limitano la loro pretesa al
corrispettivo di sei mesi di locazione, meno della loro perdita per i mesi
durante i quali i locali sono rimasti sfitti senza che di ciò, stante la
situazione economica, si possa far loro rimprovero.
L’inquilino
ha sicuramente trovato vantaggi locando un altro negozio con ubicazione
commercialmente migliore e con un canone di locazione inferiore a quello
precedente: la differenza in meno che versa al nuovo locatore rispetto alla
pigione precedente é di ca Fr. 22’000.- (Fr. 650.- mensili in meno per il periodo
febbraio 1994 - dicembre 1996).
Valutando
così tutte le circostanze appare equo assegnare un risarcimento di Fr. 20’000.-
comprensivo anche delle spese sopportate per la ricerca di un nuovo locatario.
7.
Le
spese per il ripristino dei locali non sono più in discussione nel loro
principio ma solo nella loro entità che il Pretore ha determinato in Fr.
6’000.- contro i Fr. 7’987.- chiesti.
La
documentazione agli atti, composta da preventivi e contrariamente dall’assunto
del Pretore non concernente interventi doppi poiché il solo secondo preventivo
dell’artigiano __________ (doc. W) è preso in considerazione e non quello per
opere maggiori precedente (doc. Z), permette di riformare anche su questo punto
la sentenza pretorile e riconoscere l’indennità cosi come chiesta.
8.
Gli
interessi di mora decorrono
-    per la
pigione dovuta sino al momento della cessazione degli   effetti del contratto
da una data media, stante l’esigibilità mensile delle pigioni, tra settembre
1993 e gennaio 1994 ossia dal 1 novembre 1993;
-     per
l’indennità di Fr. 20’000.- dalla pronuncia della sentenza del Pretore senza
necessità di particolare indicazione;
-     per
il risarcimento delle spese di ripristino dalla fine della locazione: 19
gennaio 1994.
Le spese e
le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza reciproca delle parti
(2/7 a carico degli istanti e 5/7 a carico della convenuta).
Per i quali motivi
richiamato l’art. 266g CO e, per le spese, l’art. 148
CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 15 dicembre 1994 di __________ e __________
é
parzialmente accolto
e di conseguenza la sentenza 30 novembre 1994 del
Pretore di Lugano, sez. 4 viene così riformata:
1.
L’istanza
é parzialmente accolta e la convenuta é condannata a pagare agli istanti
l’importo di Fr. 52’772.40 oltre interessi al 5% dal 1 novembre 1993 su Fr.
24’785.40 e dal 19 gennaio 1994 su Fr. 7’987.- .
2.
La
tassa di giustizia e le spese di complessivi Fr. 1’200.-, da anticipare dagli
istanti, sono a loro carico per 2/7 e per 5/7 della controparte che verserà
loro Fr. 1’000.- per parte di ripetibili.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                             Fr.  1’550.-
b)spese
di cancelleria                        Fr.       50.-
totale                                                     Fr.
1’600.-
anticipate
dagli appellanti rimangono a loro carico per 2/7 mentre per 5/7 sono a carico
della parte appellata che verserà loro Fr. 1’000.- per ripetibili d’appello.
III.
Intimazione
a:   -    __________
Comunicazione
alla Pretura di Lugano, sez. 4
Per la seconda Camera civile del
Tribunale d’appello
Il presidente
Il segretario