ti_gerichte · 80.2010.128 · 2010-09-27 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, tassazione differita, divisione ereditaria, acquisto dell'onere latente d'imposta

Tessin Camera di diritto tributario 23.12.2010 80.2010.128
Tessin Camera di diritto tributario 23.12.2010 80.2010.128
Ticino Camera di diritto tributario 23.12.2010 80.2010.128

Incarto n.
80.2010.128
Lugano
23 dicembre
2010
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il presidente della Camera di diritto
tributario
del Tribunale d'appello
giudice Andrea Pedroli
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 26 ottobre 2010 contro la decisione del 27
settembre 2010 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
contratto di divisione successoria parziale, iscritto a registro fondiario il
10 giugno 2010, gli eredi di __________ procedevano allo scioglimento parziale
della comunione ereditaria  composta da __________, __________ i, __________, __________,
__________, ____________________, __________ e __________, attribuendo la part.
n. __________ RFD di __________ di mq 773 a RI 1 per la somma di fr. 220'000.-.
Simultaneamente,
quest’ultimo procedeva ad una rettifica dei confini del terreno, per effetto
del quale la particella n. __________ passava dalla superficie originaria di mq
773 a mq 400.
La nuova
particella veniva poi venduta a __________ applicando il prezzo di fr. 285.- il
mq., per un totale di complessivi fr. 114'000.-.
B.
L’Ufficio di tassazione di Lugano
Campagna notificava al venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari,
con decisione del 26 agosto 2010. L’autorità deduceva dal valore di alienazione
il valore di stima in vigore 20 anni prima (fr. 12'000.–), i contributi di
miglioria e altre spese (fr. 10'168.–), limitatamente ai 400 mq di superficie
della particella venduta a __________.
L’utile
imponibile ammontava a fr. 91'832.-  mentre
l'imposta,
calcolata applicando l'aliquota del 4%, corrispondente ad una proprietà di
durata superiore ai trent'anni, ammontava a fr. 3'673.30.–.
C.
Con reclamo del 27 agosto 2010 il contribuente contestava la
mancata deduzione del precedente valore di acquisto, in quanto a suo dire il
prezzo pattuito con il nuovo acquirente corrispondeva a quello pagato come
conguaglio nell’ambito dello scioglimento della comunione ereditaria, iscritto
per altro  a registro fondiario il medesimo giorno in cui era avvenuta la
compravendita.
Il
reclamo presentato dal contribuente contro la suddetta tassazione veniva
respinto dall’UT con decisione del 27 agosto 2010, nella quale si osservava che
“visto che lo scioglimento della CE non è stato assoggettato all’imposta, il
valore del precedente acquisto da dedurre dal valore di vendita è quello di
stima di 20 anni fa e non quello indicato dal venditore.”
D.
Con
il presente ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 insorge contro la
decisione del 27 agosto 2010 dell’UT. A suo dire egli non avrebbe conseguito
alcun utile per il fatto che i 220'000 franchi versati agli altri componenti
della CE per la loro estromissione, corrisponderebbero al prezzo pagato
dall’acquirente della nuova particella.
Secondo
l’insorgente, sarebbero gli altri membri della Comunione ereditaria ad aver
tratto un reale beneficio dall’operazione dello scioglimento della Comunione
ereditaria e pertanto l’imposta sarebbe da riscuotere presso di loro.
Diritto
1.
Conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge  organica giudiziaria
civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera
di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente
causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza.
2.
2.1
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli
utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59;
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli
utili immobiliari - Complemento al Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 2003, p. 45).
2.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
3.
3.1.
Per l' art. 128 cpv. 3 LT,
nel caso di alienazione di immobili il cui precedente trasferimento è stato
oggetto di tassazione differita secondo l' art. 125 lettere a), b), c), e), per
il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione dell’ultimo
trasferimento imponibile. Pertanto, il valore di investimento sarà quello dell’ultima
contrattazione che era stata imposta, ogniqualvolta l’alienante sia divenuto
proprietario dell’immobile mediante un negozio giuridico soggetto a imposizione
differita, per uno dei motivi seguenti:
–
successione, divisione ereditaria, legato, donazione o altro contratto
soggetto all' imposta di successione o donazione (art. 125 lett.
a
LT);
–
trasferimento tra coniugi, in caso di adozione o scioglimento del regime
matrimoniale della comunione dei beni (art. 125 lett.
b
LT);
–
scioglimento, mediante divisione in natura e senza conguaglio in denaro, di
proprietà collettive (art. 125 lett.
c
LT);
–
trasformazioni, concentrazioni o scissioni di imprese (art. 125 lett.
e
LT)
(cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 185 s.).
Per effetto del
differimento dell’imposizione, infatti, l’acquirente viene trattato come se avesse
già posseduto l’immobile prima dell’alienazione che ha dato luogo al differimento
dell’imposizione. A lui saranno perciò computati, al momento della successiva
alienazione imponibile, la durata del possesso e i costi di investimento di
colui dal quale ha acquistato l’immobile mediante negozio soggetto a
differimento (
Soldini/Pedroli
,
op.
cit., p. 114).
3.2.
Ora,
nella fattispecie in esame, l’autorità fiscale ha appunto applicato l’art. 128
cpv. 3 LT, avendo in precedenza concesso il differimento dell’imposizione agli
altri coeredi, in relazione allo scioglimento parziale della comunione
ereditaria. Anche a quest’ultimo proposito, la decisione dell’Ufficio di
tassazione appare ineccepibile.
Per
l'art. 125 lett.
c
LT, infatti, l'imposizione degli utili immobiliari è
differita, fra l'altro, in caso di scioglimento delle comunioni ereditarie come
pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo quando la
divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.
Il
differimento dell'imposizione rappresenta un'eccezione al principio
dell'imponibilità dello scioglimento delle proprietà collettive, affermato
all'art. 124 LT. Le sole eccezioni all'imponibilità vanno dunque ricercate
nella tassativa enumerazione dei casi di esenzione e differimento
dell'imposizione, contenuta nella stessa legge (CDT n. 29 del 9 marzo 1994).
Quindi, mentre
l'art. 124 lett.
c
LT dichiara imponibili, in linea di principio, tutti
i casi di scioglimento di proprietà collettive, la lett.
c
dell'art. 125
ne limita invece la portata, introducendo due importanti eccezioni.
Una prima
eccezione è rappresentata dal differimento dell'imposizione in caso di
scioglimento delle comunioni ereditarie, indipendentemente dal fatto che esso
comporti o meno il versamento di conguagli in denaro.
In
secondo luogo, l'imposizione viene differita in tutti i casi di scioglimento di
comproprietà e di proprietà comuni in cui vi è mera divisione in natura priva
di conguagli in denaro (
Soldini/Pedroli
,
op.
cit., p. 122-123).
4.
4.1.
Ora, nel
caso in esame, come già si è detto, ci si trova chiaramente in presenza di uno
scioglimento di una comunione ereditaria. Proprio per questa ragione, il differimento
dell’imposizione è stato concesso ai coeredi del ricorrente, conformemente alla
volontà del legislatore codificata all’art. 125 lett.
c
LT, a prescindere
dall’esistenza di un conguaglio.
Nel
determinare l’utile imponibile della successiva vendita, occorre quindi
risalire, secondo l’art. 128 cpv. 3 LT, alla “situazione dell’ultimo
trasferimento imponibile”, cioè all’acquisto da parte del
de cuius
.
4.2.
In caso
di proprietà di durata superiore a venti anni, come consentito dall’art. 129
cpv. 2 LT, il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà
può essere fatto valere quale valore di
investimento fino a tale data
. A sua volta, l'aliquota
d'imposta, che decresce in funzione della durata della proprietà (cfr. art. 139
LT), sarà determinata risalendo all'ultimo trasferimento imponibile (art. 128
cpv. 3 LT), vale a dire, in concreto in misura del 4%.
Orbene,
il calcolo allestito dall'Ufficio di tassazione si conforma ai suddetti
principi e sfugge quindi a qualsiasi critica.
4.3.
Senza
importanza risulta il fatto che il beneficio ricavato dalla vendita della nuova
particella sia pari a quanto versato agli altri componenti della CE per la loro
estromissione. In virtù delle disposizioni della legge tributaria, che si
riferiscono al differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, infatti,
il coerede che acquista un immobile in sede di divisione si assume l’onere
latente d’imposta gravante a quel momento sul bene oggetto della divisione. In
altre parole, è proprio la plusvalenza accumulata prima dello scioglimento della
comunione ereditaria che, nel caso in esame, viene assoggettata all’imposta al
momento della vendita dell’immobile da parte del ricorrente.
Se, come
sostenuto nel ricorso, fra i coeredi vi era accordo sul fatto che i membri
estromessi avrebbero pagato l’imposta sulla rispettiva quota di utile
immobiliare, si tratta evidentemente di un fatto che non è opponibile
all’autorità fiscale.
Il diritto tributario disciplina
infatti i rapporti tra contribuente e ente pubblico e non quelli tra privati
(cfr. CDT n. 80.98.00225 del 3 dicembre 1998 in re M. O.; inoltre, per analogia, CDT n. 354 del 31 dicembre 1991 in re S. SA; CDT n. 648 del 17 ottobre 1972 in re F. B.;
Blumenstein/Locher
, System des
schweizerischen Steuerrechts, 6
a
ediz., Zurigo, 2002, p. 15).
D’altra
parte, conoscendo le disposizioni applicabili per il calcolo dell’imposta sugli
utili immobiliari, il ricorrente avrebbe potuto pretendere dai coeredi che
nella definizione dell’ammontare del conguaglio si tenesse conto dell’onere
fiscale latente che si assumeva. Per il fatto che l’iscrizione dei due
trasferimenti (lo scioglimento della comunione ereditaria e la compravendita
del terreno) è avvenuta lo stesso giorno (10 giugno 2010), tale onere poteva
essere quantificato in modo esatto con un semplice calcolo.
5.
Il
ricorso è pertanto respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a
carico del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    400.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    480
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: