ti_gerichte · 40.2005.157 · 2006-06-05 · it
Riduzione del -10% del valore metrico del terreno per mancanza di un accesso urbanizzato; nessuna ulteriore riduzione per la presenza di una canalizzazione delle acque luride che attraversa la particella.


Incarto n.40.2005.157

__________

Lugano

5 giugno 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 5/8 agosto 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 15 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 146 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 18 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 146 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 301'520.-.

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1, che comprendeva pure il
valore di stima stabilito per i mapp. nr. 202, 999, 1000 e 1212, è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 15 luglio 2005.

Per
quanto riguarda il mapp. no. 146 il reclamo è stato respinto.

3.     Con
ricorso 5/8 agosto 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la
riduzione del 50% del valore di stima del terreno poiché attraversato dalla
canalizzazione comunale delle acque luride. Ciò comprometterebbe lo
sfruttamento ottimale delle potenzialità edificatorie del fondo.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che
il fondo è costituito da un terreno pianeggiante prativo sul quale sorgono una
stalla e un laboratorio.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento
della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un
correttivo del -10% sul valore metrico del terreno. Ciò per confronti con i mappali
vicini e in particolare i mapp. no. 154 e 155, che a differenza del mapp. no.
146 sono direttamente accessibili su ben due lati tramite delle strade.

Il
mapp. no. 146 beneficia sì di due diritti di passo a carico dei mapp. nr. 997 e
999, ma la creazione di un accesso, in particolare per quanto riguarda la parte
superiore del terreno, comporterebbe necessariamente delle spese non
indifferenti che incidono inevitabilmente sul suo valore venale.

7.2.

Di
contro la presenza di una canalizzazione comunale per le acque luride che
attraversa la particella non costituisce una pregiudiziale poiché non è
incompatibile con lo sfruttamento del terreno né influisce sugli indici di
edificabilità e tanto meno preclude le eventuali possibilità di miglior uso.
Infatti nellipotesi di comprovata necessità ed in particolare qualora la
canalizzazione fosse dintralcio ad un progetto edilizio concreto, il
proprietario potrebbe chiederne lo spostamento a spese del Comune (art. 693
CC).

Ciò
considerato non vi è alcun motivo per ridurre ulteriormente il valore metrico
del terreno.

7.3.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna critica,
sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo
prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una
libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 146 RFD di __________ stabilito in CHF 275'168.-, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 4/5 per il ricorrente, che chiedeva la riduzione del
50% del valore metrico del terreno e del rimanente 1/5 a carico dellUCS (art.
38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 146 RFD di __________ stabilito in
CHF 275'168.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta
per 4/5 a carico del ricorrente e per il restante 1/5 a carico dellUfficio
cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi