ti_gerichte · 12.2000.10 · 2000-03-24 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.03.2000 12.2000.10

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00010
Lugano
24 marzo 2000
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n.
OA.95.685 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 2, promossa con
petizione 13 settembre 1990 da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dallo studio legale __________
con cui l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento
di fr. 270’000.-- oltre accessori a titolo di mercede del mediatore;
Domanda avversata dal convenuto e ammessa dal Pretore per fr.
100'000.-- oltre interessi con sentenza 23 dicembre 1999;
Appellante il convenuto, che con atto di appello del 20 gennaio 2000
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione;
Mentre l'attore con osservazioni del 21 febbraio 2000 chiede la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
Letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti
a giudizio i seguenti punti di questione
1.
- se deve essere accolto l’appello
2.
- tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Nella petizione l’attore, invocando le norme sulla mediazione, ha
sostenuto che nel 1989 il convenuto, agente per sé e per gli altri
comproprietari, l'avrebbe incaricato di reperire un acquirente per i fondi n.
__________ e __________ di __________ in cambio di una non precisata
provvigione.
L'attore
avrebbe reperito il compratore che avrebbe poi acquistato i fondi per
complessivi fr. 9'000'000.--, dal che, nonostante le contestazioni del
convenuto, il diritto ad una provvigione pari al 3% del prezzo di vendita,
ossia di fr. 270'000.-- oltre interessi, importo oggetto della causa.
B.
Il convenuto ha contestato l’esistenza di un rapporto contrattuale
con l’attore sostenendo che egli, in contatto con un possibile acquirente,
l'avrebbe proposto ai proprietari senza essere stato di ciò incaricato.
Inoltre,
l'acquirente proposto dall'attore sarebbe stato già noto al convenuto e
addirittura le parti sarebbero già state in trattativa da circa un anno
all'epoca dell'intromissione dell'attore. Non vi sarebbe perciò nemmeno il necessario
nesso di causalità tra l'agire del preteso mediatore e la stipula contrattuale.
Vero
sarebbe semmai che l'attore fece credere al convenuto di essere in grado di far
salire il prezzo di vendita da fr. 9'000'000.-- a fr. 9'500'000.--, e in tale
ipotesi il convenuto gli avrebbe effettivamente promesso di corrispondergli fr.
100'000.--, anche se non a titolo di mercede del mediatore, ma a saldo di un
pregresso debito dell'acquirente nei confronti dell'attore. L'aumento del
prezzo non si sarebbe però verificato, motivo per cui nulla sarebbe dovuto
all'attore.
C.
Le parti hanno in seguito sostanzialmente confermato le rispettive
tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
D.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore, riassunti i fatti rilevanti e
richiamati i principi in materia di contratto di mediazione, ha ritenuto che
l'attore avrebbe effettivamente promesso al convenuto una provvigione di fr.
100'000.-- per il caso di vendita dell'immobile, e questo senza vincolo alcuno ad
un prezzo di vendita di fr. 9'500'000.--, per il che la petizione meriterebbe,
per detto importo, di essere parzialmente accolta.
E.
Con l’appello il convenuto chiede la riforma della sentenza
pretorile nel senso della reiezione della petizione.
Riassunta
la propria versione dei fatti, egli -in sintesi- ripropone le tesi
dell'inesistenza del preteso rapporto contrattuale di mediazione,
dell'irrilevanza del ruolo svolto dall'attore e dell'inefficacia della promessa
di pagare fr. 100'000.--, non essendosi verificata la prevista condizione della
vendita al prezzo di fr. 9'500'000.--.
F.
Delle osservazioni 21 febbraio 2000 dell'attore, che postula la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
Il gravame consta in buona parte in una circostanziata critica
dell'apprezzamento del Pretore delle risultanze istruttorie, finalizzata
all'accertamento di una diversa realtà fattuale, sulla cui base non sarebbe giuridicamente
sostenibile l'esistenza di un credito mediatorio dell'attore.
1.1
Il ricorrente rimprovera in primo luogo alla sentenza impugnata di
avere omesso di considerare che egli entrò in contatto con il futuro acquirente
già nel 1988, in occasione di un incontro promosso da __________ presso il
buffet della stazione di __________ (appello, punto 6a, pag. 6 e 7), incontro
nel quale si sarebbe discusso del possibile acquisto dei fondi in questione e
del fatto che tale eventualità sarebbe stata legata all'esistenza di un
progetto di costruzione al beneficio di una licenza edilizia definitiva (punto
6b, pag. 7).
Questi
fatti trovano riscontro nelle risultanze di causa, ma non è esatto affermare
che il Pretore li avrebbe del tutto disattesi, avendo egli al contrario
ritenuto (consid. 4, pag. 6) sia l'esistenza della pregressa conoscenza tra il
convenuto e il futuro acquirente, che lo svolgimento delle trattative.
1.2
L'appellante ne trae la conclusione secondo cui le trattative tra
lui e il futuro acquirente __________ non si sarebbero mai interrotte, ma
sarebbero solo state sospese in attesa dell'ottenimento della licenza edilizia
(punto 6b, pag. 7, ultimo cpv.), e sostiene inoltre che non appena questa fu
ottenuta egli contattò personalmente il __________ nel luglio del 1989, mentre
che l'attore avrebbe avvicinato l'acquirente solo un mese più tardi (punto 6c,
pag. 8 e 9).
Si
tratta di affermazioni che, in base agli atti, non possono essere condivise.
L'acquirente
__________, sicuramente disinteressato all'esito della lite, ha infatti
esplicitamente dichiarato che la trattativa avuta nel 1988 con il convenuto non
aveva avuto seguito perché il prezzo da lui richiesto di fr. 10.2 milioni era
troppo elevato, e non solo perché si era in attesa della licenza edilizia (cfr.
pag. 4 e 10 della traduzione del verbale di interrogatorio). Il teste ha pure
chiaramente indicato che dopo quel colloquio il convenuto non si fece più vivo
con lui (pag. 11), e che il primo a riprendere contatto con lui fu l'attore (pag.
4 e 5).
Il
convenuto per confutare queste risultanze specula su una discrepanza di date,
rilevando che il __________ nella propria deposizione ha affermato di essere
stato contattato dall'attore solo nell'agosto del 1989 (pag. 4, citata a pag. 8
del gravame), momento in cui i contatti tra lui e l'acquirente erano oramai
ripresi. L'argomento, a mente di questa Camera, non è decisivo, dovendosi
ammettere che il teste, sentito a tre anni di distanza dai fatti,  abbia
erroneamente indicato il mese di agosto in luogo di quello di luglio: se
l'attore fosse infatti realmente intervenuto presso l'acquirente per la prima
volta nell'agosto del 1989, risulterebbe inspiegabile il motivo per cui il
convenuto nello scritto del 10 luglio 1989 avrebbe avuto motivo di menzionare
all'acquirente la questione della "provvigione" di fr. 100'000.--
pertoccante all'attore se questi fosse stato in quel momento effettivamente
estraneo alla trattativa, e questo indipendentemente dalla questione a sapere
se l'attore (come è probabile) abbia o meno alterato una copia di detta lettera
(doc. E), aggiungendo contrariamente a verità l'invio a lui di una copia della
stessa (cfr. i doc. E, 5, e  l'originale prodotto dal teste __________).
Inoltre, come si è detto, l'indicazione fatta dal teste del mese di agosto non
sarebbe compatibile con il suo preciso ricordo della circostanza per cui la
ripresa delle trattative per la vendita dei fondi avvenne ad opera dell'attore.
Va
perciò confermata, su questi punti, la ricostruzione fattuale operata dal
Pretore.
1.3
L'appellante (punto 6d, pag. 9 e 10) sostiene inoltre di avere
scritto all'acquirente la cennata lettera 10 luglio 1989 (doc. E, 5), ossia due
giorni prima che l'attore gli comunicasse l'indirizzo.
La
questione è tutto sommato irrilevante: ammesso, come si è visto, che il
contatto con l'acquirente fu riattivato dall'attore, appare del tutto
secondaria la questione a sapere se l'indirizzo dell'acquirente fu segnalato al
convenuto dall'attore oppure se questi già lo possedeva a seguito delle
trattative dell'anno precedente.
La
tesi del convenuto è oltretutto smentita dalla sua lettera 10 luglio 1989 ad
__________ (doc. C), dalla quale risulta l'ammissione perlomeno di un
coinvolgimento dell'attore nelle operazioni connesse alla vendita dei fondi già
a partire dal 4 luglio 1989, dal che -ritenute le predette chiare affermazioni
del __________ - risulta ampiamente verosimile che il primo contratto tra
l'attore e l'acquirente sia avvenuto immediatamente dopo il 4 luglio 1989,
ragione per cui la lettera 10 luglio 1989 del convenuto all'acquirente (doc. E)
è in base a queste circostanze ben lungi dal dimostrare l'estraneità
dell'attore alla trattativa.
1.4
Il convenuto (punto 8, pag. 10-13) invoca nuovamente anche la tesi
per cui il suo accordo con l'attore avrebbe previsto il versamento in suo
favore di fr. 100'000.-- unicamente qualora egli avesse spuntato un prezzo di
vendita di fr. 9,5 milioni in luogo del 9 milioni offerti dall'acquirente.
A
torto, poiché l'esistenza di una simile pattuizione non trova conferma negli
atti.
Il
convenuto, infatti, si appiglia in primo luogo alla lettera scrittagli il 10
agosto 1989 dall'attore (doc. I), ma la stessa non si presta ad essere intesa
nel senso auspicato dal ricorrente, risultando unicamente (punto 5) che
"qualora il terreno l'avesse venduto a fr. 9'500'000.-- mi avrebbe pagato
anche più di fr. 100'000.--", il che non significa però automaticamente
che una vendita a prezzo inferiore avrebbe vanificato la promessa della corresponsione
di fr. 100'000.--. Giustamente il Pretore ravvisa il fondamento
dell'obbligazione del convenuto nel di lui scritto del 10 luglio 1989 (doc. E),
con il quale il venditore, prima ancora di parlare del carico ipotecario
gravante il fondo, comunica all'acquirente, in buona sostanza, che saranno i
venditori a farsi carico del compenso di fr. 100'000.-- del mediatore. Con ciò
appare irrilevante la questione a sapere se la pattuizione (tesi affermata
dall'attore e contestata dal convenuto) fosse o meno legata all'estinzione di
un precedente presunto debito del __________ nei confronti del mediatore, anche
se la cosa appare verosimile, perché solo in tal caso -oltre naturalmente alla
sicurezza che nessun mediatore si sarebbe fatto avanti nei suoi confronti- al
__________ poteva interessare che nel prezzo da lui pagato vi sarebbero stati
inclusi fr. 100'000.-- per l'attore, il che fornirebbe la risposta
all'interrogativo sollevato dall'appellante (pag. 12, lit. a).
In
secondo luogo (pag. 13, lit. c) il resistente rimprovera al Pretore di avere
ritenuto che le trattative sarebbero sempre state condotte sulla base di un
prezzo massimo di fr. 9 milioni, quando invece le richieste iniziali di prezzo
sarebbero state di 9,5 e addirittura di 10 milioni.
Il
rilievo è calzante, ma non costituisce ancora la prova, e neppure l'indizio,
dell'esistenza di un accordo per cui la provvigione era dovuta all'attore
unicamente per il caso di vendita a fr. 9,5 milioni.
2.
La successiva tesi dell'appellante (punti 9 e 10, pag. 13-16) è
quella per cui l'attore non avrebbe dimostrato l'esistenza del necessario nesso
di causalità tra il suo intervento e la stipula del contratto di vendita dei
fondi.
Anche
questa argomentazione difensiva si rivela infondata.
E'
ben vero che nella specie ci si potrebbe chiedere se effettivamente il
mediatore non si sia limitato ad indicare una persona il cui interesse
all'acquisto era già noto al mandante, oppure se l'intervento dell'attore, come
categoricamente afferma l'acquirente (pag. 5, teste __________), sia stato
determinante per la conclusione del contratto, ma la questione è in definitiva
risolvibile sulla base dello stesso comportamento del convenuto.
Questi,
infatti, pur conoscendo la limitata attività svolta dall'attore era (fino al 10
luglio 1989: doc. E, 5) nondimeno disposto a corrispondergli fr. 100'000.-- per
l'ipotesi di una vendita a fr. 9,5 milioni.
Si
deve concordare con il convenuto sul fatto che siffatta ipotesi non si è
verificata, essendo la vendita avvenuta al prezzo di fr. 9 milioni, ma non
essendo stato dimostrato che il compito del mediatore fosse proprio quello di
spuntare il prezzo di fr. 9,5 milioni, ciò non attiene al nesso di causalità
dell'agire del mediatore, ma semmai alla quantificazione della mercede di sua
spettanza.
In
altre parole, dal riconoscimento di una mercede di fr. 100'000.-- per il caso
di vendita a fr. 9,5 milioni risulta lecito dedurre l'ammissione del compimento
da parte dell'attore di un'attività causale alla stipula del contratto.
Avvenendo la vendita a fr. 9 milioni, l'attività del mediatore rimane comunque
causale per il perfezionamento del contratto, ed in assenza della prova (cfr.
consid. 1.4) dell'inconsueta pattuizione per cui all'attore si chiedeva proprio
di ottenere l'aumento del prezzo da fr. 9 a fr. 9,5 milioni (dallo stesso doc.
E/5 risulta semmai che al 10 luglio 1989, cioè dopo l'intervento dell'attore,
il prezzo in discussione era di fr. 9,5 milioni, e che perciò lo stesso fu
ridotto in seguito), se ne deve concludere che detta riduzione del prezzo
potrebbe semmai essere rilevante solo ai fini di un'eventuale proporzionale
riduzione della mercede, questione sulla quale il convenuto ha però omesso di
chinarsi.
Ne
deve conseguire la reiezione del gravame, e la conferma del giudizio che
condanna il convenuto al pagamento della mercede mediatoria, soluzione in
ultima analisi conforme anche a dettami di equità, risultando che il convenuto
ha a sua volta incassato analoga mercede dagli altri comproprietari (cfr.
deposizioni __________, __________).
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili della procedura di appello seguono la
soccombenza del convenuto (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
20 gennaio 2000 di __________ è respinto.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)  tassa
di giustizia                                 fr.   1'950.--
b)
spese                                                   fr.        50.--
T
o t a l e                                                    fr.   2'000.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere all'attore
fr. 2'500.-- per ripetibili d’appello.
III.
Intimazione:    - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario