ti_gerichte · 52.2007.192 · 2007-07-24 · it
Ristrutturazione stabile

Ristrutturazione stabile

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 24.07.2007 52.2007.192
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 24.07.2007 52.2007.192
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 24.07.2007 52.2007.192

Ristrutturazione stabile

Incarto n.
52.2007.192
52.2007.195
Lugano
24 luglio
2007
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello
Balerna, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi
a)
b)
11 giugno 2007 della
__________,
,
patrocinata da: dott. iur. __________, ,
12 giugno 2007 di
__________,
,
patrocinato da: avv. __________, ,
contro
la decisione 22 maggio 2007 del Consiglio di Stato
(n. 2588) che in accoglimento delle impugnative presentate da __________:
a.
annulla la licenza
edilizia 11 ottobre 2006 rilasciata dal municipio di __________ alla __________
per ristrutturare gli stabili di cui è proprietaria nella zona RI6 (part. __________,
__________ e __________)
b.
riforma la licenza
edilizia 20 dicembre 2006 rilasciata dal municipio di __________ alla __________
per ristrutturare gli stabili di cui è proprietaria nella zona RI6 (part. __________,
__________ e __________);
viste le risposte:
-    19 giugno 2007 del
municipio di __________,
-    26 giugno 2007 del
Consiglio di Stato,
-    28 giugno 2007 di __________,
al ricorso della __________
(a);
-    19 giugno 2007 del
municipio di __________,
-    26 giugno 2007 del
Consiglio di Stato,
-    28 giugno 2007 della __________,
al ricorso di __________ (b);
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   La
ricorrente __________ è proprietaria di un gruppo di quattro stabili contigui,
situati a __________, nella zona residenziale intensiva (RI 6), su un terreno
(part. __________), che si affaccia su via __________. Gli edifici, di foggia,
contenuto e dimensioni eterogenee, sono stati costruiti in epoche diverse,
relativamente remote.
Il 20 aprile 2006 la __________ ha chiesto
al municipio di __________ il permesso di ristrutturare lo stabile principale
(subalterno A) e di demolire gli altri tre edifici (subalterni E, D, B),
costruendo un nuovo immobile al posto di quello censito a RF come subalterno E,
che insiste con la facciata ovest sul confine verso la part. __________ di
proprietà del ricorrente __________. Anche la facciata ovest del nuovo edificio
verrebbe a sorgere sul confine fra i due fondi. Gli spazi liberati a seguito
della demolizione degli altri due edifici (subalterni D, B) verrebbero invece o
adibiti a posteggio attrezzati a verde o adibiti a posteggio. Ulteriori 7
posteggi verrebbero realizzati sul fondo confinante verso nord (part. __________).
Alla domanda si è opposto __________,
contestando la violazione delle distanze da confine, l'insufficiente numero di
posteggi e la mancata realizzazione di un'autorimessa sotterranea.
Raccolto l'avviso favorevole del
Dipartimento del territorio, l'11 ottobre 2006 il municipio ha rilasciato la
licenza richiesta, concedendo deroghe alla superficie verde minima, agli indici
ed alla superficie utile lorda minima da destinare all'abitazione. Il municipio
ha essenzialmente ritenuto che lo stabile previsto al posto del subalterno E
potesse sorgere sul confine grazie al diritto di costruzione in confine
iscritto a favore del fondo della __________ a carico del fondo dell'opponente.
Contro la predetta licenza, __________ è
insorto davanti al Consiglio di Stato, riproponendo le censure sollevate con
l'opposizione e contestando le deroghe concesse dal municipio ai vincoli di
zona.
B.   Il 6
ottobre 2006, alcuni giorni prima che venisse rilasciata la licenza di cui si è
appena detto, la __________ ha inoltrato al municipio una domanda di
costruzione in variante, che prevedeva di mantenere l'edificio censito come
subalterno E, ristrutturandolo assieme a quello principale (subalterno A).
__________ si è opposto anche a questa
variante, obiettando che l'edificio in questione veniva in sostanza
ricostruito.
Raccolto l'avviso dell'autorità cantonale,
il 20 dicembre 2006 il municipio ha approvato la variante.
L'opponente ha impugnato anche questa
licenza davanti al Consiglio di Stato.
C.   Con
giudizio 22 maggio 2007 il Consiglio di Stato ha accolto integralmente il primo
ricorso e parzialmente il secondo. Ha quindi annullato la prima licenza e
riformato quella rilasciata su variante, subordinandola alla condizione di
destinare soltanto 3 dei 7 posteggi previsti sulla part. __________ alle
necessità degli stabili della __________.
Statuendo sul primo ricorso, il Governo ha
essenzialmente ritenuto che il diritto di costruire a confine, iscritto a RF
come servitù reciproca fra i fondi in discussione, non giustificasse il
rilascio di un permesso per costruire un nuovo edificio a confine. I proprietari
di fondi contermini non potrebbero accordarsi per ridurre o sopprimere le
distanze tra edifici mediante la costituzione di servitù.
Nel merito della seconda impugnativa,
l'Esecutivo cantonale ha invece respinto le censure sollevate dall'insorgente __________
con riferimento alla ristrutturazione dello stabile censito come subalterno E.
Esso ha in sostanza escluso che l'intervento travalicasse i limiti dell'art. 39
RLE. Per motivi che verranno illustrati più avanti, il Governo ha tuttavia
ritenuto che la __________ potesse utilizzare per i suoi bisogni soltanto 3 dei
7 posteggi previsti sul fondo adiacente. Le deroghe agli indici sono state
confermate poiché la controversa ristrutturazione comporta un sensibile miglioramento
della situazione esistente.
D.   Contro il
predetto giudizio governativo, insorgono davanti al Tribunale cantonale
amministrativo sia la __________, sia l'opponente __________. La prima chiede
il ripristino della licenza 10 ottobre 2006 annullata dal Consiglio di Stato.
Il secondo postula invece che anche la licenza in variante sia annullata.
a. La __________ sostiene anzitutto che il
diritto di costruire a confine, iscritto a RF come servitù, equivarrebbe
all'accordo tra confinanti richiesto dall'art. 9 cpv. 2.1 NAPR. La sostituzione
dell'edificio censito come subalterno E con un nuovo immobile, prosegue,
rientrerebbe inoltre nei limiti degli interventi ammessi dall'art. 39 RLE. La
fattispecie andrebbe esaminata tenendo conto di tutti gli interventi previsti
dalla domanda di costruzione e non soltanto di quello concernente il subalterno
in questione.
b. __________, dal canto suo, ribadisce che
anche la ristrutturazione del subalterno E, prevista dalla variante, travalica
il quadro degli interventi ammissibili secondo l’art. 39 RLE. La trasformazione
sarebbe sostanziale. In pratica, equivarrebbe ad una ricostruzione. La licenza,
soggiunge, non rispetterebbe inoltre l'obbligo di interrare metà dei posteggi,
sancito dall'art. 45 cpv. 1 NAPR anche in caso di ristrutturazioni.
E.   All'accoglimento
dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.
Il municipio, pur dichiarando di condividere
l'impugnativa della __________, chiede che entrambi i ricorsi siano respinti e
che le licenze rilasciate siano integralmente confermate.
I ricorrenti si avversano vicendevolmente
con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti
considerandi.
Considerato,
in
diritto
1.   1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. Sia
la __________, sia __________ sono legittimati a ricorrere (art. 43 PAmm); la
prima in quanto beneficiaria delle licenze annullate in tutto o in parte, il
secondo in quanto proprietario di un fondo contermine e già opponente.
Entrambi i ricorsi, tempestivi, sono dunque
ricevibili in ordine.
1.2. Avendo il medesimo fondamento di fatto,
possono essere decisi con un unico giudizio (art. 51 PAmm) sulla base degli
atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi emerge chiaramente dai piani ed è
sufficientemente nota a questo tribunale. Le prove (testimoni, sopralluogo,
ispezione a RF) chieste dalla __________ non appaiono atte a procurare la
conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
2.   Giusta
l’art. 39 cpv. 1 RLE, edifici e impianti esistenti in contrasto con il diritto
entrato in vigore in epoca successiva alla loro realizzazione possono essere
riparati e mantenuti, esclusi i lavori di trasformazione sostanziali.
Trasformazioni più importanti, soggiunge la norma, possono tuttavia essere autorizzate
se il contrasto con il nuovo diritto non pregiudica in modo apprezzabile
l’interesse pubblico o quello dei vicini. Riallacciandosi alla garanzia
costituzionale della proprietà, intesa come tutela delle situazioni acquisite,
la norma permette di mantenere ed entro certi limiti di modificare la sostanza
edilizia esistente in contrasto con il nuovo diritto. Escluse da tale garanzia
sono le trasformazioni che incidono sulla sostanza edilizia esistente in misura
talmente importante da relegare in secondo piano le finalità conservative. Per
stabilire i limiti degli interventi ammissibili occorre in particolare
considerare le finalità delle norme applicabili, la natura del contrasto
esistente, l’entità dell’intervento e le conseguenze che ne derivano, soppesando
attentamente gli interessi pubblici e privati posti a confronto. Inammissibili
sono soprattutto quegli interventi che incidono sull’aspetto esterno o sui
contenuti della costruzione, alterandone l’identità in misura significativa o comunque
tale da consolidare i momenti di contrasto con il nuovo diritto (RDAT 1999 II
n. 28; 1994 II n. 46, 1992 II n. 39; STA 3. 11.2004 n. 52.2004.325 in re IB;
Adelio Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 70 LALPT n. 516 seg.).
3.   Ricorso __________
3.1. Il primo progetto inoltrato dalla __________
prevede, fra l'altro, di demolire l'edificio censito come subalterno E, per
costruirne uno nuovo, di dimensioni analoghe, ma di foggia sostanzialmente
diversa, la cui facciata ovest insisterebbe ancora sul confine verso il fondo
dell'opponente __________. Per edificare a confine, la ricorrente si prevale
della servitù reciproca, iscritta a RF, di cui si è detto in narrativa.
Le parti danno atto che l'edificio censito
come subalterno E non è conforme al PR entrato successivamente in vigore. Il
complesso degli edifici della __________ disattende in effetti diversi parametri,
in particolare gli indici di sfruttamento e di occupazione.
3.2. Contrariamente a quanto sostiene la __________
in questa sede, la demolizione dello stabile censito come subalterno E
e la successiva costruzione sullo stesso sedime di un nuovo edificio non
prefigurano un intervento di trasformazione rientrante nei limiti dell'art. 39
RLE. Vero è che questa norma, oltre alla manutenzione ed alla riparazione degli
edifici esistenti in contrasto con il diritto entrato successivamente in
vigore, permette anche interventi più importanti a condizione che il contrasto
con il nuovo diritto non pregiudichi in modo apprezzabile l'interesse pubblico
o quello dei vicini. L'abbattimento di un intero edificio con susseguente
costruzione di un nuovo stabile di analoghe dimensioni costituisce tuttavia un
intervento di natura sostanziale, vietato dall'art. 39 RLE. Il fatto che esso
si inserisca nel quadro di una ristrutturazione interessante anche gli edifici
contigui, che comporterebbe un significativo miglioramento dell'attuale assetto
urbanistico, non permette in nessun caso di accreditare le tesi dell'insorgente.
3.3. Secondo l’art. 9 cpv. 2 NAPR di __________,
nella zona RI 6, qui in esame, la distanza minima di un edificio dai confini verso
fondi privati non deve essere inferiore a m 6.00. La distanza tra edifici deve
di conseguenza essere almeno pari alla somma delle rispettive distanze dal confine.
Ove non sia vietata dalle norme di zona,
l'edificazione a confine è comunque possibile con l'accordo del confinante a
condizione che questi si impegni costruire in contiguità o ad assumere a suo
carico l'intera distanza tra edifici (art. 9 cpv. 2.1 NAPR).
3.4. Come la stessa __________ rileva, sul
fondo dell'opponente __________ è in corso di costruzione un nuovo immobile ad
una distanza di circa 6 m dal confine, rispettivamente dalla facciata ovest del
subalterno E. Non sorgendo sul confine fra i due fondi, in contiguità con il
subalterno E, questo edificio esclude a priori qualsiasi possibilità di
edificare a confine in forza dell'art. 9 cpv. 2.1 NAPR.
Invano invoca la __________ la servitù
iscritta a favore del suo fondo. L'art. 9 cpv. 2.1 NAPR permette di edificare a
confine soltanto se il confinante edifica a sua volta in contiguità o si impegna
ad assumere a suo carico l'intera distanza tra edifici (m 12 per la zona RI 6).
Condizione, questa, che l'edificazione in corso sul fondo del ricorrente __________
non permette in nessun caso di rispettare.
Prive di qualsiasi fondamento sono le
eccezioni di abuso di diritto sollevate dalla __________ nei confronti delle
tesi del vicino opponente con riferimento ai vantaggi che questi ritrarrebbe dalla
ristrutturazione prevista dal progetto in esame.
Seppur per motivi diversi da quelli  addotti
dal Consiglio di Stato, l'annullamento della prima licenza va dunque senz'altro
confermato.
4.   Ricorso __________
4.1. Con il secondo progetto (variante) la __________
prevede di mantenere lo stabile censito come subalterno E, conservandone la
struttura (muri perimetrali, solette, tetto), ma procedendo ad un significativo
riordino interno. Esternamente verrebbero inoltre applicate due nuove facciate
continue in vetro-metallo.
Il municipio l'ha autorizzato, ritenendo che
rientrasse nei limiti degli interventi di trasformazione ammessi dall'art. 39
RLE. Con ampia ed esauriente motivazione, il Consiglio di Stato ha condiviso
questa deduzione.
Secondo il vicino opponente, anche questo
intervento, benché più contenuto di quello previsto dal primo progetto,
travalicherebbe i limiti delle trasformazioni ammissibili secondo l’art. 39
RLE. La tesi non può essere condivisa.
È ben vero che i lavori previsti eccedono la
semplice manutenzione. L'importanza della trasformazione non è tuttavia ancora
tale da integrare gli estremi dell'intervento sostanziale e quindi
inammissibile. Il volume dell'immobile rimane invariato. La destinazione,
commerciale, rimane a sua volta immutata. La struttura portante viene
conservata. I muri perimetrali sono mantenuti. Vengono unicamente rivestiti con
pannelli in metallo-vetro, che dal profilo formale riprendono la composizione
architettonica delle attuali facciate sud e nord, caratterizzata da aperture allineate
sulla verticale. La facciata ovest, contrassegnata da aperture in vetrocemento,
non subisce alcun cambiamento. Rimane tale e quale. Stando alle assicurazioni
fornite dalla __________ in prima istanza, le solette interne, fatta eccezione
di quella del pianterreno, vengono mantenute e risanate. Contrariamente a quanto
sostiene l'insorgente, prendendo lo spunto da un passaggio impreciso del
giudizio impugnato, lo stabile censito come subalterno E non verrebbe svuotato
mantenendo soltanto i muri perimetrali. Il rifacimento delle solette è previsto
soltanto nello stabile attiguo (subalterno A). Il tetto piano non viene dal
canto suo modificato. Ad esso viene soltanto uniformata la copertura dell'edificio
contiguo, dal quale viene rimosso l'attuale tetto a falde. Anche se venisse
sostituito, la qualifica dell'intervento non cambierebbe.
La chiusura del passaggio a pianterreno, dal
canto suo, non altera in misura apprezzabile la funzione e l'organizzazione
dell'edificio. Gli interventi interni, consistenti essenzialmente in un riordino
ed in una riqualificazione degli spazi disponibili, non permettono di
accreditare le tesi dell'insorgente __________, secondo cui si tratterebbe in
realtà di una ricostruzione che viene spacciata per un semplice risanamento.
Valutati nel loro insieme tutti gli
interventi riguardanti lo stabile in discussione, non appare per nulla
insostenibile concludere che l'identità della costruzione rimanga
sostanzialmente inalterata.
I momenti di contrasto con il diritto
esistente non vengono aggravati; al contrario, vengono mitigati dalla
demolizione degli edifici censiti come subalterni C e D, con conseguente
riduzione dell'indice di occupazione. L'interesse pubblico al risanamento del
complesso di edifici che sorge sul fondo della __________ e l'assenza di
qualsiasi pregiudizio agli interessi del vicino opponente depongono
ulteriormente a favore dell'autorizzazione.
Da questo profilo, la licenza in variante
sfugge dunque alle critiche dell'insorgente.
4.2. Giusta l’art. 45 cpv. 1 NAPR, per nuovi
edifici, trasformazioni, ricostruzioni o cambiamenti di destinazione è
obbligatoria la formazione di posteggi in numero corrispondente al fabbisogno.
Qualora la formazione dei posteggi da realizzare risultasse tecnicamente
impossibile, il municipio impone il pagamento di un contributo sostitutivo.
Nel caso di stabili con una SUL superiore ai
1'000 mq, conclude la norma (cpv. 5), il 50% dei posteggi deve essere
interrato.
Nella licenza in variante, qui in
contestazione, il municipio ha ritenuto che l'obbligo di creare posteggi
interrati sussista soltanto nel caso di nuove edificazioni. Nel caso di
ristrutturazioni non sarebbe ragionevolmente esigibile. Il Consiglio di Stato
ha dal canto suo ritenuto che l'obbligo non sussisterebbe poiché il controverso
intervento, stando alle definizioni dell'art. 8 NAPR, costituirebbe una
riattazione
,
ovvero un
risanamento di un edificio senza ampliamenti, senza cambiamenti di
destinazione e senza modifica della struttura tipologica
(cpv. 6) e non ad
una
ristrutturazione
, ossia una
modifica della struttura tipologica di
un edificio senza ampliamenti e senza cambiamenti di destinazione
(cpv. 7).
Il ricorrente __________ contesta questa deduzione, rilevando la contraddizione
in cui sarebbe incorso il Governo che nel riassunto dei fatti ha qualificato
l'intervento alla stregua di una ristrutturazione, salvo poi ravvisarvi un
risanamento in sede di discussione di diritto. La censura è infondata.
Già l'interpretazione data al municipio
all'articolo del diritto autonomo comunale qui in esame, sulla quale il
ricorrente non si esprime, merita di essere confermata. Una diversa
conclusione, che ritenesse l'obbligo di creare posteggi sotterranei applicabile
a tutti i tipi di intervento menzionati dall'art. 45 cpv. 1 NAPR, non potrebbe
essere avallata, poiché palesemente contraria al principio di proporzionalità.
Principio, che nel caso concreto, porta chiaramente ad escludere che si possa
ragionevolmente esigere di creare un'autorimessa sotterranea per la metà dei 18
posteggi che la __________ è tenuta a realizzare, ovvero per soli 9 veicoli.
Non comportando l'intervento in esame
"modifiche della struttura tipologica" dell'edificio, dal profilo
delle categorie d'interventi definite dall'art. 8 NAPR, non appare d'altro
canto fuori luogo ricondurre l'intervento in esame ad una riattazione (
recte
:
riattamento) più che ad una ristrutturazione. Anche la motivazione addotta dal
Consiglio di Stato per escludere l'obbligo di creare posteggi sotterranei regge
dunque alla critica dell'insorgente.
5.   In esito
alle considerazioni che precedono, entrambi i ricorsi vanno dunque respinti.
La tassa di giustizia è suddivisa in parti
uguali fra i ricorrenti, mentre le ripetibili sono compensate.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 8, 9, 45 NAPR di __________; 3,
18, 28, 31, 43, 51, 60, 61 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   I ricorsi
sono respinti.
2.   La tassa di
giustizia. di fr. 3'000.- è suddivisa in parti uguali fra i ricorrenti.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto
pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario