ti_gerichte · 12.2023.143 · 2024-01-16 · it
Locazione, sfratto, casi manifesti

Locazione, sfratto, casi manifesti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.01.2024 12.2023.143

Locazione, sfratto, casi manifesti

Incarto n.
12.2023.143/149
Lugano
16 gennaio 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Stefani
e Grisanti
cancelliera:
Bellotti
sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.644 della Pretura della
giurisdizione di Locarno-Città - promossa con istanza 25 agosto 2023 da
AO 1
Zurigo
rappr. da: RA 1
contro
AP 1
AP 2
chiedente nella procedura sommaria a
tutela dei casi manifesti l’espulsione immediata
dei convenuti dall’ente locato;
domanda avversata dai convenuti e che il
Pretore aggiunto ha accolto con decisione 20
ottobre 2023;
appellanti i convenuti
con appello 9 novembre 2023, con cui chiedono
di conferire
effetto sospensivo al loro
gravame, di non entrare nel merito della richiesta di
espulsione o subordinatamente di
concedere loro un termine di grazia di almeno 30
giorni e di ammetterli al
beneficio dell’assistenza giudiziaria, con protesta di spese e
ripetibili;
mentre con osservazioni 27 novembre 2023
l’istante si è opposta al gravame,
postulandone la reiezione;
letti ed esaminati gli atti e i
documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto
15/23 gennaio 2020 AO 1
ha concesso in locazione a AP 1, a partire dal 1°
febbraio 2020, un appartamento sito nello stabile in via __________, __________,
per una pigione mensile di fr. 2'000.- e spese mensili di fr. 270.- e un
annesso posteggio per fr. 150.- mensili (doc. A).
B.
Con separati scritti 10 maggio
2023 (doc. B), la locatrice ha diffidato la conduttrice nonché il di lei marito
AP 2 a saldare la pigione scoperta per i mesi di aprile e maggio 2023 (fr. 4'540.-
complessivi) entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta del contratto
per mora ai sensi dell’art. 257d CO. Contemporaneamente ha diffidato la
conduttrice al pagamento delle pigioni scoperte di aprile e maggio 2023
relative al posteggio (fr. 300.- complessivi), sempre con la comminatoria dell’art.
257d CO (doc. B).
C.
Costatata l’assenza di
pagamenti, con due separati moduli ufficiali del 26 giugno 2023 (doc. C) la
locatrice ha notificato alla conduttrice e al suo coniuge la disdetta del
contratto per il 31 luglio 2023. Gli inquilini non hanno tuttavia provveduto a
liberare l’abitazione.
D.
Con istanza 25 agosto 2023 AO
1 ha convenuto in giudizio AP 1 e AP 2 presso la Pretura della giurisdizione di
Locarno-Città postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi
manifesti, la loro espulsione dall’ente locato.
E.
Con ordinanza 12 settembre
2023, notificata il 26 settembre 2023 per il tramite della Polizia comunale, il
Pretore aggiunto ha assegnato separatamente ai convenuti un termine di 15
giorni per formulare le loro osservazioni. Il 10/11 ottobre 2023 i convenuti
hanno chiesto che venisse loro assegnato un periodo di tempo sufficiente per
tradurre e presentare le loro contestazioni in lingua italiana, formulando poi
in via precauzionale delle osservazioni in lingua tedesca. In sostanza, essi
hanno sottolineato che AP 1 si trovava in difficoltà economiche temporanee a
lei non imputabili cagionate da una controversia sorta in Germania, che ella in
data 15 giugno 2023 aveva informato di ciò (come pure della sua assenza
all’estero) la rappresentante della locatrice e richiesto una dilazione dei
pagamenti, e che quest’ultima aveva preso contatto con loro solo il 17 agosto
2023. Unicamente in quel momento AP 1 avrebbe appreso dell’avvenuta pronuncia
della disdetta. Quest’ultima ha altresì espresso la sua volontà (tutt’ora
rimasta priva di riscontri) di pagare le pigioni arretrate, non appena
possibile.
F.
Con ordinanza 16 ottobre 2023
il Pretore aggiunto ha chiesto all’istante di comunicare se vi fosse la
necessità di far tradurre in italiano le osservazioni dei convenuti, o se la
decisione potesse essere emanata sulla base della loro presa di posizione in
tedesco. Il 19 ottobre 2023, l’istante ha dato il suo assenso alla pronuncia di
una decisione sulla base delle osservazioni 10 ottobre 2023.
G.
Con decisione 20 ottobre 2023
il Pretore aggiunto ha accolto l’istanza, ordinando l’espulsione dei convenuti
dall’ente locato, con le comminatorie di rito e seguito di spese processuali
(fr. 200.-) a loro carico in solido, senza assegnare ripetibili o indennità. In
sintesi, ha concluso per l’esistenza di un caso manifesto ex art. 257 CPC, dal
momento che i documenti agli atti dimostrano la validità della disdetta per
mora ex art. 257d CO e che le osservazioni dei convenuti relative alla
procedura pendente in Germania e alle loro difficoltà finanziarie non possono
avere alcuna influenza sull’esito della procedura.
H.
Con appello 9 novembre 2023
(formulato in tedesco con annessa traduzione italiana) AP 1 e AP 2 si sono
aggravati contro tale decisione, postulando in via preliminare il conferimento
dell’effetto sospensivo e in via principale l’annullamento del giudizio,
rispettivamente la sua riforma nel senso di non entrare nel merito della
richiesta di espulsione (con protesta di spese e ripetibili) e in via
subordinata (in caso di insuccesso del rimedio) l’assegnazione di un termine di
grazia di almeno 30 giorni per la liberazione dei locali e la ricerca di
un’abitazione sostitutiva (inc. 12.2023.143). Contestualmente, essi hanno
altresì chiesto l’ammissione all’assistenza giudiziaria (inc. 12.2023.149).
I.
Con osservazioni 27 novembre
2023 AO 1 si è opposta all’appello postulandone l’integrale reiezione e
rilevando che le pigioni scoperte ammontavano, a tale data, a fr. 21'552.- (come
da annesso conteggio).
J.
Con scritto 8 dicembre 2023
gli appellanti hanno postulato l’assegnazione di un termine di 10 giorni per
formulare una replica spontanea. L’11 dicembre 2023 essi sono stati informati
che per principio, questa Camera non fissa termini per presentare delle
repliche, in assenza di elementi di novità, ma che rimaneva comunque loro
riservato il diritto di presentare un allegato spontaneo entro un breve
termine. Ciò non è poi avvenuto.
E
considerato
in
diritto:
1.
L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2).
Nella
fattispecie tale valore supera la soglia testé menzionata, essendo
quantificabile in almeno fr. 14’520.- (pigione lorda complessiva per la durata
di sei mesi) qualora si consideri che in prima sede i convenuti non hanno
contestato (perlomeno non con la sufficiente chiarezza) la validità della
disdetta (cfr. STF 4A_565/2017 dell’11 luglio 2018 consid. 1.2.1 e 4A_99/2010
del 4 aprile 2011 consid. 2.1). L’appellabilità è comunque data anche solo
volendo considerare lo scoperto esistente al momento del primo giudizio,
corrispondente ad almeno fr. 14’319.-. La decisione pretorile era pertanto
appellabile, contrariamente a quanto indicato in calce alla medesima. La svista
non ha in ogni caso recato pregiudizio ai ricorrenti, il cui gravame viene
trattato quale appello con cognizione piena. Per legge, tale rimedio ha effetto
sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC).
2.
I termini di impugnazione e
risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314
cpv. 1 CPC), come rettamente indicato nella decisione impugnata.
Nel
caso concreto l’appello 9 novembre 2023 contro la decisione 20 ottobre 2023
(notificata il 30 ottobre 2023) è tempestivo, così come sono tempestive le
osservazioni 27 novembre 2023 dell’appellata.
3.
L’atto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le
sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore. Non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e
una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite
e circostanziate al giudizio pretorile, pena l’irricevibilità delle medesime.
Giusta
l’art. 317 cpv. 1 CPC, in sede di appello, nuovi fatti o nuovi mezzi di prova
sono considerati solo se vengono immediatamente addotti e dinnanzi alla
giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza
ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze. Trattandosi di
elementi che avrebbero teoricamente già potuto essere presentati innanzi alla
prima istanza, spetta alla parte che intende invocarli in secondo grado
dimostrare di aver fatto prova della diligenza da lei esigibile, ciò che
implica in particolare il dovere di esporre precisamente le ragioni che hanno
in precedenza impedito la loro produzione (STF 4A_334/2012 del 16 ottobre 2012
consid. 3.1).
4.
Secondo l'art. 257 cpv. 1 CPC,
l’autorità giudiziaria accorda la tutela giurisdizionale in procedura sommaria
se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la
situazione giuridica è chiara (lett. b). Se queste condizioni non sono adempiute,
essa non entra nel merito della domanda (art. 257 cpv. 3 CPC) e la dichiara
inammissibile. L'ammissibilità della procedura sommaria della tutela
giurisdizionale nei casi manifesti è quindi soggetta a due condizioni
cumulative.
Innanzitutto,
i fatti sono incontestati se non sono stati contestati dalla parte convenuta, e
sono immediatamente comprovabili se possono essere accertati senza indugio e
senza troppe spese. Di regola la prova è addotta mediante la produzione di
documenti conformemente all'art. 254 cpv. 1 CPC. Se la parte convenuta fa valere
delle obiezioni motivate, concludenti e plausibili, che non possono essere
subito scartate e che sono di natura tale da far vacillare il convincimento dell’autorità
giudicante, la procedura dei casi manifesti è inammissibile. La situazione
giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si impone in
modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una
giurisprudenza invalse. Per contro, la situazione giuridica non è di regola
chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate sulle
quali non è possibile statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma
richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una
valutazione di tutte le circostanze del caso. Per impedire l’accoglimento di
una domanda fondata sull’art. 257 CPC non basta tuttavia che la parte convenuta
semplicemente sostenga che ci si trova in presenza di una simile situazione o
che la stessa potrebbe remotamente entrare in linea di conto (DTF 144 III 462
consid. 3.1, 141 III 23 consid. 3.2;
STF
4A_250/2022 del 3 ottobre 2023 consid. 4.2).
5.
Con l’impugnativa, gli
appellanti contestano innanzitutto la valida rappresentanza di AO 1 da parte
della RA 1, non avendo essa prodotto una procura né per la disdetta, né per la
procedura giudiziaria.
6.
La capacità processuale, ivi
compresa la facoltà di rappresentanza, costituisce un presupposto processuale
ai sensi dell'art. 59 cpv. 2 lett. c CPC, che difettando conduce
all’inammissibilità dell’atto in discussione. La semplice mancanza della
procura è considerata invece una carenza formale, che può essere sanata non
solo entro un termine fissato a tal fine dal giudice (art. 132 cpv. 1 prima
frase CPC), bensì anche mediante ratifica a posteriori degli atti già
intrapresi, ai sensi dell'art. 38 cpv. 1 CO (STF 4A_131/2022 del 20 giugno 2023
consid. 4.3, 5D_142/2017 del 24 aprile 2018 consid. 3.1).
Nel
caso concreto, gli appellanti lamentano l’assenza di una procura per la prima
volta soltanto in questa sede, ovvero tardivamente. In precedenza, la facoltà
di rappresentanza di RA 1 non era mai stata messa in discussione; peraltro, è
stata tale società a sottoscrivere il contratto per conto della locatrice e a
gestire il rapporto di locazione (tant’è che gli appellanti medesimi, nelle
loro osservazioni di prima sede, l’hanno indicata quale rappresentante e
referente contrattuale) e a inviare le diffide nonché la disdetta. La censura,
sollevata con chiara malafede processuale, non può dunque rimettere in discussione
il giudizio di primo grado né mettere in dubbio la suddetta capacità di
rappresentanza.
7.
Gli appellanti rimproverano al
Pretore aggiunto di aver violato il loro diritto di essere sentiti, per non
aver considerato la loro richiesta del 10/11 ottobre 2023, e meglio per non
aver né accordato la proroga di termine da loro postulata, né indicato se le
osservazioni in tedesco potevano bastare o dovevano essere redatte in italiano
e per non aver predisposto un’udienza orale.
8.
Nell’ambito della procedura
sommaria, l’art. 253 CPC prevede alternativamente una presa di posizione
scritta oppure orale. Avendo il primo giudice optato ammissibilmente per la
procedura scritta, i convenuti non avevano pertanto diritto a un’udienza
(peraltro da loro neppure richiesta). Posto che le loro osservazioni sono
pervenute in Pretura l’11 ottobre 2023 (ovvero l’ultimo giorno utile), essi
neppure avevano diritto a una proroga; inoltre, le loro osservazioni in lingua
tedesca sono state tenute in considerazione dal giudice di prima sede (v. sopra
consid. E-G). Non è pertanto ravvisabile una violazione del loro diritto di
essere sentiti.
9.
Gli appellanti sottolineano
altresì che il caso in esame non avrebbe natura manifesta (art. 257 CPC). A
loro modo di vedere, la disdetta del contratto di locazione sarebbe nulla ex
art. 266o CO, dal momento che non è stata preceduta da una valida messa in mora
ex art. 257d CO. In primo luogo, la locatrice nella sua istanza di espulsione
avrebbe contraddittoriamente indicato che la sua diffida doc. B risalirebbe al
16 maggio 2023, malgrado sia datata 10 maggio 2023. In secondo luogo,
quest’ultima non avrebbe dimostrato la valida notifica della diffida, ritenuto
che essi erano reperibili al loro indirizzo sino al 27 maggio 2023 e non
avrebbero ricevuto alcun avviso di ritiro. Successivamente, essi sarebbero
stati lungamente assenti per motivi lavorativi, come ben noto alla controparte,
e il 15 giugno 2023 avrebbero nuovamente segnalato la loro assenza sino ad
almeno il 31 agosto 2023 e fornito un indirizzo alternativo, sicché la
locatrice sarebbe stata al corrente della loro impossibilità di ritirare la corrispondenza.
A comprova di ciò, essi rinviano a un loro scritto del 30 novembre 2022 annesso
all’impugnativa e alla testimonianza del custode “__________”. A mente degli
appellanti, la diffida sarebbe oltretutto erronea e inefficace dal momento che
pretende fr. 4'540.- da ciascun coniuge, ovvero il doppio dell’importo rimasto
scoperto.
10.
Ora, trattasi ancora una volta
di censure mai avanzate in prima sede, ove i convenuti non avevano contestato né
la loro mora, né la validità della diffida e della relativa notifica, né la
violazione dell’art. 266o CO, né il mancato adempimento dei presupposti di cui
all’art. 257 CPC, bensì avevano sollevato, e solo in termini generici, la loro
irreperibilità in Svizzera e la loro volontà di saldare le pigioni arretrate il
prima possibile (cfr. sopra consid. E). Esse sono dunque tardive e irricevibili
(art. 317 CPC). Ciò solo già conduce all’insuccesso dell’appello.
11.
Comunque sia, premesso che la
menzionata discrepanza relativa alla data della diffida è del tutto ininfluente
ai fini del giudizio mancando nel gravame qualsivoglia conclusione sulle
conseguenze che vi si dovrebbero trarre, si ricorda che in presenza di
un’abitazione familiare, la diffida ex art. 257d CO dev’essere notificata
separatamente al conduttore e al suo coniuge (art. 266n CO), come avvenuto nel
caso concreto.
12.
In relazione alla notifica dei
vari atti, malgrado la tardività delle contestazioni appellatorie, si può in
via abbondanziale evidenziare quanto segue.
In
caso di assenza prolungata spetta alla parte conduttrice organizzarsi affinché
possa prendere conoscenza della corrispondenza concernente la locazione e, se
necessario, comunicare alla parte locatrice l'indirizzo al quale può essere
raggiunta. In assenza di una simile comunicazione o di pattuizioni contrarie,
la parte locatrice può in buona fede ritenere quale valido recapito l’indirizzo
indicato sul contratto di locazione, e le notifiche ivi trasmesse sono ritenute
valide (STF 4A_67/2021 dell’8 aprile 2021 consid. 5.2, IICCA del 14 dicembre
2021, inc. 12.2021.84, consid. 18.3). Nell’ambito delle comunicazioni fra
privati e in particolare della trasmissione della disdetta del contratto di
locazione, una notifica viene di regola considerata come avvenuta quando l’atto
giunge nella sfera di influenza del destinatario (teoria della ricezione
assoluta, cfr.
STF 4A_293/2016 del 13 dicembre 2016
consid. 4.1, 4A_74/2011 del 2 maggio 2011 consid. 3). In casi particolari (come
in caso di invio di una diffida ex art. 257d CO) si applica piuttosto la teoria
della ricezione relativa, basata sul momento dell’effettiva ricezione della
comunicazione. Tuttavia, anche in tale evenienza, se il destinatario non ritira
la raccomandata, essa è considerata notificata l'ultimo dei 7 giorni di sua
giacenza presso l'Ufficio postale, ovvero indipendentemente dal fatto che
questi ne prenda effettivamente conoscenza o meno (DTF 119 II 147 consid. 2).
13.
Nella fattispecie, quanto agli
scritti di diffida, gli appellanti non contestano di essere stati reperibili al
loro indirizzo di __________ perlomeno sino al 27 maggio 2023 (appello, p. 3). In
effetti, i codici delle raccomandate presenti sul doc. B permettono di accedere
al sistema di tracciamento postale, da cui si evince che essi sono giunti
regolarmente al punto di ritiro e dopo essere rimasti in giacenza, sono stati
ritornati al mittente in data 25 maggio 2023 con dicitura “
Rinviato in base
a disposizione preliminare
”. Per il resto, gli insorgenti non censurano il
rispetto dei presupposti di cui all’art. 257d CO, né la valida notifica della
disdetta (perlomeno non con la debita chiarezza). In ogni caso, essi pretendono
di avere informato la parte locatrice della loro irreperibilità con uno scritto
del 15 giugno 2023, ma in prima sede non l’hanno mai prodotto o altrimenti
sostanziato i loro spostamenti, il loro periodo di assenza e la congrua
informazione della parte locatrice, né hanno mai asserito di averle segnalato
un valido indirizzo alternativo (e quale). Anche in questa sede, i medesimi non
ne hanno indicato alcuno. Lo scritto 30 novembre 2022 annesso al gravame
costituisce un tardivo e inammissibile nuovo mezzo di prova (art. 317 CPC) e
comunque non vi si può dedurre alcunché, siccome generico e ben antecedente ai
fatti qui in esame. La testimonianza proposta dagli appellanti per la prima
volta in questa sede è parimenti inammissibile ai sensi dell’art. 317 CPC,
oltre a essere poco compatibile con la natura celere della procedura sommaria.
Aggiungasi che pure le due disdette, esaminandone il tracciamento sulla base dei
codici delle raccomandate di cui al doc. C, sono giunte regolarmente all’unico
indirizzo noto dei conduttori (__________) e in seguito ritornate al mittente dopo
7 giorni
(“
Rinviato in base a
disposizione preliminare
”). Esse
inoltre sono state notificate separatamente ai conduttori, per iscritto e
mediante modulo ufficiale, ai sensi degli art. 266l e 266n CO. Abbondanzialmente,
si rileva che anche le due notifiche dell’istanza di sfratto trasmesse ai
convenuti dalla Pretura tramite raccomandata all’indirizzo di __________ (v.
anche sopra consid. E) non sono state da loro ritirate, e che essi tuttavia in
seguito sono stati reperiti, sempre a __________, ma unicamente grazie
all’intervento della Polizia comunale.
In
conclusione nulla, nelle censure contenute nell’appello, fa ritenere che le
formalità e i termini previsti dall’art. 257d CO non siano stati rispettati e
che le varie notifiche non siano valide, ovvero esse non appaiono
sufficientemente plausibili da far vacillare il convincimento di questa Camera
sull’adempimento dei requisiti dello sfratto ai sensi dell’art. 257 CPC. Ne
deriva che anche su questi aspetti, il giudizio di prima sede resiste alla
critica.
14.
Quanto alla richiesta
subordinata degli appellanti di assegnazione di un termine di grazia per
liberare l’ente locato, di principio la decisione pretorile di espulsione (esecutiva
dal momento del suo passaggio in giudicato, cfr. art. 336 cpv. 1 lett. a CPC) non
può essere ritardata dall’autorità d’appello; tenuto conto oltretutto che durante
le more della procedura ricorsuale i conduttori hanno
de facto
beneficiato di un ulteriore periodo per organizzare il trasloco, oltretutto più
lungo dei 30 giorni da loro richiesti (v. anche IICCA dell’8 giugno 2021, inc.
12.2020.160, consid. 7), la conferma dell’espulsione immediata non viola il
principio della proporzionalità. Un’eventuale proroga del termine entro cui
dev’essere lasciato l’ente locato può semmai essere accordata dalla parte
locatrice.
15.
Alla luce di tutto quanto
precede l’appello dev’essere respinto nella misura della sua ricevibilità, con
conseguente conferma della decisione impugnata.
16.
Infine, la richiesta degli
appellanti di essere posti al beneficio dell’assistenza giudiziaria è
manifestamente irricevibile per assenza di qualsivoglia motivazione e
documentazione (cfr. IICCA del 3 ottobre 2022, inc. 12.2022.72, consid. 7 e
riferimenti).
17.
Il valore litigioso della
presente procedura ammonta ad almeno fr. 14’520.-.
Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106
cpv. 1 CPC). Le spese processuali, sulla base degli art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG, sono
fissate in fr. 200.-. Non si assegnano ripetibili o indennità, neppure
postulate dalla parte appellata.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la LTG,
decide:
1.
La richiesta di assistenza giudiziaria contenuta nell’appello 9 novembre
2023 (inc. 12.2023.149)
è irricevibile
.
2.
L'appello 9 novembre 2023 di AP 1 e AP 2 (inc. 12.2023.143)
è
respinto nella misura della sua ricevibilità.
3.
Le spese processuali di appello di fr. 200.- sono a carico degli
appellanti in solido fra loro. Non si assegnano ripetibili.
4.
Notificazione:
-    ;
-    ;
-   .
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno-Città.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La cancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il
ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso
in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario
in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare
una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).