ti_gerichte · 50.2002.27 · 2003-08-12 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 12.08.2003 50.2002.27
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 12.08.2003 50.2002.27
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 12.08.2003 50.2002.27

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
50.2002.27
Lugano
12 agosto 2003
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 12 novembre 2002 del
contro
la decisione 15 ottobre 2002 (no. 3/2001-4) del
Tribunale di espropriazione, prolata nell'ambito del procedimento
espropriativo promosso dal comune di __________ per acquisire la proprietà di
ca. 95 mq del mapp. __________ in vista della sistemazione della strada
industriale comparto est, lotto no. 1;
viste le risposte:
-    19 novembre 2002 del
Tribunale di espropriazione;
-    11 dicembre 2002 di __________ __________, __________
__________ e __________ __________;
preso atto della
replica 20 dicembre 2002 del comune di __________ e della duplica 17 gennaio
2003 degli espropriati;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   __________
__________, __________ __________ e __________ __________ sono comproprietari
del mapp. __________ di __________, un fondo prativo di sagoma regolare posto
in località __________ __________. La proprietà, frazionata nel 2000 ed
attualmente ampia 7'506 mq, è da tempo inclusa in zona industriale (I).
B.   Nel
contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi attinenti alla
sistemazione del lotto 1 della strada industriale comparto est, il comune di
__________ - mediante avviso personale 8 febbraio 2001 e pubblicazione degli
atti - ha promosso l'espropriazione formale del terreno necessario alla
realizzazione dell'opera. Sono così divenuti oggetto di esproprio anche 95 mq
ca. della part. __________, per i quali ha offerto fr. 120.- il mq.
Il 6
marzo 2001 i proprietari hanno per contro notificato una pretesa di fr. 300.-
il mq, cifra corrispondente a quanto incassato nel 2000 per la vendita a
privati di una parte (3'000 mq) dello stesso fondo.
All'udienza
di conciliazione tenutasi il 19 giugno 2001 le parti hanno concordato
l'immediata anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati,
riconfermandosi per il resto nelle rispettive posizioni avverse.
Il 4
luglio 2001 il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi
concernenti la nuova strada in zona industriale.
C.   Esaurite le
formalità processuali, con sentenza 15 ottobre 2002 il Tribunale di espropriazione
si è pronunciato sulle indennità dovute ai proprietari del mapp. __________.
Esperite
le usuali indagini a RF e concentrata la propria attenzione sulle compravendite
di alcuni terreni industriali ubicati a E del fondo dedotto in espropriazione
siccome vicini e ritenuti analoghi quanto a caratteristiche, il primo giudice
ha constatato che la somma di fr. 300..- il mq pagata nel 2000 per il sedime
scorporato dalla stessa proprietà __________ rappresentava una media
oggettivamente corretta e conforme alle quotazioni di mercato riferibile alla
seconda metà degli anni 90. Dopo aver escluso dai dati utili ai fini
dell'estimo le transazioni di mappali di valore scadente per ubicazione,
conformazione o altri fattori, ha quindi riconosciuto agli espropriati un
indennità di fr. 300.- il mq, oltre interessi a datare dall'anticipata
immissione in possesso.
D.   Mediante
ricorso 12 novembre 2002 il comune di __________ ha impugnato la predetta
pronunzia innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che
l'indennizzo accordato dall'istanza inferiore per l'esproprio parziale del
mapp. __________ venga definito in al massimo fr. 150.- il mq.
In
sostanza l'insorgente ha rimproverato al primo giudice una scorretta
applicazione del metodo statistico-comparativo. La maggior parte delle
particelle prese in considerazione per l'estimo sono state infatti comperate da
una stessa società (__________ SA), la quale ha pagato cifre superiori alle
quotazioni di mercato pur di accaparrarsi la proprietà dei terreni confinanti
in vista di un ampliamento della propria attività. Il Tribunale di
espropriazione non poteva dunque fondare il suo giudizio esclusivamente su
quelle operazioni, né poteva escludere dalla stima le altre transazioni
rinvenute solo perché attestanti la stipulazione di prezzi inferiori ai 200.-
fr. il mq o concernenti fondi discosti dalla zona che accoglie il mapp.
__________. Tenuto conto delle indennità fissate in passato per l'esproprio di
terreni industriali in quel di Stabio, delle ulteriori contrattazioni
realizzate nel comune ma sfuggite alle indagini del Tribunale e dei vincoli
gravanti la proprietà __________, il valore venale della proprietà dedotta in
esproprio non potrebbe superare la soglia di fr. 150.- il mq.
E.   Il
Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la
conseguente conferma della sentenza impugnata senza formulare particolari osservazioni.
Ad
identica conclusione sono pervenuti gli espropriati, i quali hanno avversato
partitamente le tesi dell'insorgente con argomentazioni che saranno riprese,
per quanto necessario, in seguito.
In sede
di replica e di duplica le parti hanno ribadito le proprie tesi, allegazioni e
domande.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
Il
gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso sulla scorta degli
atti senza procedere ad accertamenti istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm). La
situazione del mappale espropriato e dei luoghi circostanti, così come le caratteristiche
dei fondi considerati per l'estimo, sono note al Tribunale.
2.   L'esproprio
all'esame interessa una striscia di terreno di ca. 95 mq disposta lungo il
confine S del mapp. __________, per la quale il comune di __________ ha offerto
un'indennità di fr. 120.- il mq, mentre gli espropriati hanno preteso fr. 300.-
il mq.
Condotta
una ricerca sui prezzi di mercato dei terreni posti nella zona I di __________,
il Tribunale di espropriazione ha deciso per finire di accordare ai proprietari
un'indennità equivalente in sostanza alle quotazioni vigenti nelle immediate
vicinanze del mapp. __________, indennità che l'espropriante contesta siccome
eccessiva ed influenzata dalla presa in considerazione di compravendite condizionate
da interessi soggettivi.
Come in
prima istanza, anche in questa sede la lite si concentra dunque sull'ammontare
del risarcimento dovuto agli espropriati per l'avulsione di 95 mq della loro proprietà.
3.   Giusta
l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione
di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve
subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto
dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la
stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse
avuto luogo, in modo che, per effetto dell'espropriazione, non subisca danni né
ricavi vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986,
N. 3 ss. ad art. 16 LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution
fédérale, N. 66 ad art. 22ter; DTF 95 I 455).
L'importo
dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi
subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione.
Nella
stima del valore venale si deve tener conto anche della possibilità di un
miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr); gli aumenti e le diminuzioni di
valore derivanti dall'opera dell'espropriante non vengono però considerati.
Nel caso
di espropriazione parziale, l'indennità comprende inoltre l'importo di cui il
valore venale della frazione residua viene ad essere diminuito (art. 11 lett. b
Lespr).
Il dies aestimandi
si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase
Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio
usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è presa di possesso
anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione della decisione di
stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e
l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in
cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua
fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
In casu
il dies aestimandi va situato in corrispondenza del 19 giugno 2001, giorno in
cui gli espropriati hanno bonalmente concesso l'anticipata immissione in possesso
del diritto espropriato.
4.   Dottrina e
giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga
di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel,
op. cit., N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF
122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di
un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di
cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del
possibile vengono di norma prese in considerazione le contrattazioni
attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi (DTF 122 II 337
consid. 5a). Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione,
possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o
diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe
conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un
numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei
prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli
terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in
un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto
quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di
considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr;
Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo
comparativo presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni
relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è
necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi
pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre
conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N.
92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi
corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o
positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare
che il metodo comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti,
bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei
terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di
fatto e di diritto che la caratterizza.
5.   Le diverse
transazioni rinvenute dal Tribunale di espropriazione indicano che tra il 1994
ed il 2000 il prezzo medio soluto a __________ per l'acquisto di fondi inedificati
posti in zona industriale è stato di fr. 228.- il mq. Determinanti ai fini
dell'estimo sono tuttavia le compravendite immediatamente anteriori al dies
aestimandi, ovvero quelle riferite all'anno 2000, che denotano una quotazione
intermedia dell'ordine di 197.- fr. il mq. Una volta depennate le
contrattazioni inservibili concernenti i mapp. __________ (fr. 79.70/mq, valore
estremo negativo del tutto anomalo) e __________
(fr.
133.30/mq, per un fondo di mq 1350 di forma allungata pressoché insuscettibile
di sfruttamento a fini industriali), i negozi restanti evidenziano il pagamento
di un prezzo medio di fr. 242.- il mq, sul quale incide una sola acquisizione
effettuata dalla __________ SA (mapp. __________). Contrariamente a quanto
vorrebbe il ricorrente, non si può escludere questo negozio dal paniere dei
dati di riferimento, poiché il comprensibile, accresciuto interesse della
compratrice all'acquisto di quello specifico mappale non sta ancora a
significare che il prezzo concordato di fr. 290.80 il mq - in linea con quello
(fr. 303.15/mq) sborsato da altri per comperare la part. __________ occupata da
un "Abbruchobjekt" - sia smaccatamente esagerato al punto da
integrare gli estremi di una speculazione. Né si possono scartare, come
vorrebbero gli espropriati per scopi diametralmente opposti, le operazioni che
hanno interessato i mapp. __________ e __________ solo perché si situano nella
zona industriale prossima al __________ piuttosto che in quella sita a E del
nucleo di __________. Ben altre - secondo la miglior dottrina d'estimo (cfr.
Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, p. 39) - sono infatti le peculiarità
che influiscono sul prezzo di vendita di un terreno industriale, prima fra
tutte la vicinanza con le principali vie di comunicazione che entrambi i
comprensori in discussione possono vantare. D'altro canto, il mapp. __________
si trova nello stesso comparto asseritamente paludoso del mapp. __________, per
il cui acquisto è stata corrisposta una somma consistente: salvo ritenere che
il compratore sia uno sprovveduto, non vi sono elementi per accreditare la tesi
avanzata dai resistenti in ordine allo scarso valore commerciale di quei
terreni a dipendenza della necessità di bonificarli prima di potervi insediare
qualsiasi costruzione.
6.   La cifra
indicativa di cui sopra (fr. 242.- il mq) va ora corretta ed adeguata in funzione
delle specificità giuridiche e fattuali del mappale espropriato, in modo da
giungere al suo effettivo valore venale.
Pianeggiante,
di forma regolare e dotato di una superficie sufficiente nell'ottica di uno
sfruttamento a fini industriali ma sprovvisto ante esproprio di un accesso
confortevole, nel suo complesso il mapp. __________ presenta sicuramente
caratteristiche tali da renderlo pregevole per la destinazione che gli è stata
attribuita. Ben ponderati tutti gli elementi di giudizio a sua disposizione,
questo Tribunale ritiene per finire che il fondo, nel giugno del 2001, potesse
avere un valore venale di fr. 265.- il mq. Tale importo, superiore nella misura
del 10% alla quotazione media reperita per proprietà analoghe in regime di
libero mercato, trova confortanti riscontri - a dispetto di collocazioni
geografiche, condizioni ambientali e parametri edificatori diversi - nelle
risultanze delle indagini esperite in passato per accertare il valore dei terreni
industriali collocati in alcuni comuni del __________ (valori compresi tra
250.- e 290.- fr. il mq, a dipendenza della loro posizione rispetto alla rete
autostradale o ferroviaria e della pressione fiscale esercita dal comune di
situazione; cfr. STA 20 settembre 2001 in re comune di __________).
Il fatto
che l'espropriato abbia notificato pretese di fr. 300.-/mq sulla base del
prezzo di vendita dell'area ceduta nel 2000 non è decisivo (cfr. Hess-Weibel,
op. cit., N. 64 ad art. 19 LFespr), atteso che per legge i giudici delle
espropriazioni fissano liberamente l'importo dell'indennità facendolo
coincidere con il reale valore di mercato del diritto espropriato desunto da un
ampio ventaglio di libere contrattazioni. Il prezzo incassato nell'occasione,
verosimilmente influenzato dalla prospettiva di un'imminente rivalutazione del
terreno in conseguenza delle migliorie stradali realizzate dal comune, non è
quindi vincolante (art. 12 cpv. 2 Lespr).
Parimenti
ininfluenti si avverano gli indennizzi di gran lunga inferiori che il comune di
__________ ha pagato in questa e altre procedure, poiché le cifre concordate nell'ambito
di accordi bonali non possono notoriamente influire in modo determinante sulla
quantificazione dell'indennità espropriativa, che deve corrispondere
all'effettivo valore commerciale del sedime sottratto (RDAT I-1993 N. 51).
L'esproprio concernente il mapp. 162 risale d'altronde al mese di settembre del
1994 (vedi STE 6 settembre 1995 in re __________ SA) e il giudizio di stima si
limita a soddisfare le richieste d'indennità insinuate dalla società
espropriata. Quanto ai vincoli gravanti la part. 163, il comune non può pensare
seriamente di eludere la garanzia della proprietà e di sottrarre ad un privato
terreno edificabile ad un prezzo irrisorio solo perché in sede pianificatoria
vi ha apposto delle restrizioni non costitutive di espropriazione materiale in
vista della realizzazione di un'opera pubblica.
7.   Ferme
queste premesse, il ricorso del comune di __________ è parzialmente accolto.
La tassa
di giustizia e le ripetibili vengono ripartite tra le parti in funzione della
preponderante soccombenza dell'insorgente, atteso che in questa sede sono
applicabili, giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28
e 31 PAmm (STF 9 giugno 1997 in re Sciorilli/Comune di __________ __________).
Per questi motivi,
visti gli art. 9, 11, 12, 19, 50, 70 Lespr; 18,
28, 31, 43 e 46 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.
Di
conseguenza il dispositivo 1 della decisione 15 ottobre 2002 (no. 3/2001-4) del
Tribunale di espropriazione è annullato e riformato come segue:
1.  Per
l'espropriazione formale di mq 95 del mapp. __________ il Comune di __________
verserà ai proprietari un'indennità di fr. 265.- il mq oltre interessi ai
seguenti saggi annui:
-
del 4.5% dal 19.6.2001 al 31.8.2002
-
del 4% dal 1.9.2002 in avanti
2.   La tassa
di giudizio di fr. 1'000.- è posta a carico del comune di __________ nella
misura di 3/4 e per il resto a carico degli espropriati.
3.   Il comune
di __________ verserà agli espropriati fr. 900.- a titolo di ripetibili.
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario