ti_gerichte · 80.2009.62 · 2009-03-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: differimento, reinvestimento nell'abitazione primaria, vendita terreno staccato da fondo su cui sorge la casa d'abitazione

Tessin Camera di diritto tributario 09.09.2009 80.2009.62
Tessin Camera di diritto tributario 09.09.2009 80.2009.62
Ticino Camera di diritto tributario 09.09.2009 80.2009.62

Incarto n.
80.2009.62
Lugano
9 settembre 2009
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio
Saredo-Parodi
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 22 aprile 2009 contro la decisione del 26 marzo 2009 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico del
24 novembre 1975, iscritto a registro fondiario il 24 novembre 1975, i coniugi __________
e RI 1 acquistavano, per fr. 315'000.–, il mapp. n. __________ RFD di __________,
composto di un’abitazione (mq 72), un’autorimessa (mq 47), un terreno annesso
(mq 694) ed un portico (mq 31).
Il 24 aprile 1989 la
moglie ne diventava proprietaria esclusiva, mediante contratto di divisione
matrimoniale.
Nel luglio 2008, il fondo
in questione veniva frazionato, staccandone una superficie di mq 426,
costitutiva del nuovo mapp. __________.
B.
RI 1 vendeva ai
coniugi __________ il mapp. n. __________, con atto pubblico del 27 agosto
2008, iscritto a registro fondiario il 29 agosto 2008, al prezzo di fr.
200'000.–.
Sul formulario della
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, la venditrice indicava di
avere “subito comperato per il valore di sfr. 200'000.– un appartamento a __________”.
C.
Notificandole la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 novembre
2008, l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna commisurava l’utile imponibile
in fr. 133'500.– e l’imposta in fr. 4'005.–. Dal ricavo dell’alienazione aveva
dedotto l’importo di fr. 66'500.–, pari al valore del precedente acquisto, così
stabilito in base ad una perizia dell’Ufficio dei registri.
D.
La contribuente
impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 5 dicembre 2008. Spiegava di
aver venduto il terreno non per arricchirsi ma “per necessità” e di avere
impiegato il ricavo per acquistare un appartamento da destinare ad abitazione,
a __________. Su tale base chiedeva di essere “liberata” dall’imposta. In via
subordinata, faceva valere spese di miglioria per fr. 30'000.–.
Richiesta di documentare i
costi di miglioria in questione, la reclamante spiegava, con lettera del 27
dicembre 2008, di non essere più in possesso dei relativi giustificativi.
L’autorità fiscale
respingeva il gravame con decisione del 26 marzo 2009. Per quanto attiene ai
costi di investimento, non li ammetteva per mancanza di giustificativi attendibili.
Quanto al differimento dell’imposizione, spiegava che la vendita di un terreno
non lo giustifica, essendo richiesta a tal fine la vendita dell’abitazione
primaria seguita dall’acquisto o dalla costruzione di una sostitutiva.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente il
differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare. Spiega di aver venduto il
100% della parcella n. __________ di __________ e di avere investito l’intero
ricavo nell’acquisto dell’appartamento di __________.
Diritto
1.
1
.1.
Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Il 27 agosto 2008, la
ricorrente ha acquistato un appartamento a __________. Lo stesso giorno ha
venduto il mapp. n. __________ di __________ al prezzo di fr. 200'000.–.
La contribuente chiede di
poter beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicazione dell’art.
125 lett.
g
LT, avendo impiegato l'utile conseguito dalla vendita del
terreno per l’acquisto di un appartamento destinato ad abitazione primaria.
Nella decisione impugnata,
l’autorità di tassazione ha tuttavia negato il differimento dell’imposizione,
argomentando che l’oggetto venduto non adempie i requisiti per il differimento
dell’imposizione, trattandosi di un terreno.
2.2.
Per l'art. 125 lett.
g
LT, l'imposizione dell'utile immobiliare è differita in caso di alienazione di
un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente
ed esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il
ricavo sia destinato entro un termine di due anni all'acquisto o alla costruzione,
in Svizzera, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
La citata disposizione
della legge tributaria riprende, nella sostanza, l'art. 12 cpv. 3 lett.
a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il
reinvestimento deve essere effettuato.
Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della
commissione
di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili
immobiliari, nell'intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad
esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere
l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio
sull'armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per
l'elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel
nuovo luogo di domicilio un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che
l'assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere
alla mobilità professionale (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 131).
La dottrina è concorde nel
considerare il motivo di differimento in esame come una eccezione propria,
giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,
nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La
ratio
della
rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell'inesistenza di una
componente dell'utile, bensì nelle modalità di impiego di quest'ultimo (
Ochsner
, Die Besteuerung der
Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.;
Mettler
, Die Grundstückgewinnsteuer des
Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.;
Rumo
,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso
di fare un uso extra-fiscale dell'imposta sugli utili immobiliari (
Mettler
, op. cit., p. 139;
Rumo
, op. cit., p. 170), cioè che abbia
inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell'abitazione o la mobilità
della popolazione (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 132).
2.3.
Le condizioni cui la legge
subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett.
g
LT, sono le seguenti:
a)
l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione
personale;
b)
l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali:
•   l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita
per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;
•   la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è
ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;
c)
deve
trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni
secondarie e di vacanza;
d)
limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa
addirittura precedere la vendita;
e)
il
reinvestimento deve avvenire in Svizzera
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., pp. 132-134 e
p. 137;
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,
p. 100)
.
2.4.
La prima condizione per la
concessione del differimento dell’imposizione non è adempiuta. Infatti, la
ricorrente non ha venduto la propria precedente abitazione primaria bensì un terreno
staccato dal fondo su cui sorgeva la sua casa. L’immobile che precedentemente
fungeva da sua abitazione primaria è tuttora di sua proprietà, sebbene non sia
più da lei occupato.
La giurisprudenza
zurighese ha già avuto modo di occuparsi del caso in cui un contribuente, dopo
avere acquistato un’abitazione sostitutiva, fraziona il terreno su cui sorge la
sua abitazione precedente, per edificarvi delle case da vendere a diversi
acquirenti. Se l’intera proprietà serviva in precedenza da abitazione primaria
del venditore – e non fungeva per esempio da azienda agricola – il Tribunale
amministrativo del Canton Zurigo ha ammesso che benefici del differimento
dell’imposizione il ricavo conseguito con la vendita non solo del fondo su cui
sorge la casa precedentemente abitata, ma anche degli altri immobili (StE 1999
B 42.38 n. 20 = ZStP 1999 p. 59). Se invece da un grande fondo viene staccato e
poi venduto un terreno non edificato, non si giustifica alcun differimento
dell’imposizione, neppure nel caso in cui il ricavo venga impiegato per
l’ampliamento dell’edificio che sorge sulla parte del fondo che è stata
conservata (
Richner/Frei/  Kaufmann/Meuter
,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2
a
ediz., Zurigo,
2006, n. 325 ad § 216, p. 1591; v. anche
Klöti-Weber/Baur,
in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer
Steuergestz, 3
a
ediz., Muri-Berna, 2009, n. 9 ad § 98, p. 1246).
Tale soluzione si impone,
pensando al fatto che una casa può continuare a fungere da abitazione primaria
del proprietario anche se egli decide di sacrificare una parte del terreno
annesso, per venderlo.
3.
Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
della ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di giustizia
di                                  fr.    500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un totale di                                                       fr.    580.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
;
-
;
-
;
Copia per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                           Il
segretario: