ti_gerichte · 11.2005.154 · 2010-12-27 · it
Proprietà per piani: la Comunione dei comproprietari può acquistare un fondo in proprio nome?

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 27.12.2010 11.2005.154
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 27.12.2010 11.2005.154
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 27.12.2010 11.2005.154

Incarto n.
11.2005.154
Lugano
27 dicembre 2010/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani ed Ermotti
segretario:
Pontarolo, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa n. 05/2005 RF
(registro fondiario: ricorso contro l'operato dell'ufficiale) del Dipartimento
delle istituzioni, Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro
fondiario, che oppone la
Comunione dei comproprietari
del RI 1
,
(patrocinata da  PA 1 )
alla
Divisione della giustizia
quale autorità di vigilanza sul registro fondiario
e all
'
Ufficio dei registri del Distretto di Locarno;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev
'
essere accolto il ricorso presentato il 9
novembre 2005 dalla Comunione dei comproprietari del RI 1 contro la decisione
emanata l
'
11 ottobre 2005 dalla
Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
Il
25 gennaio 2005 il notaio PA 1 ha rogato un
atto di “compravendita
con rettifica di confini” mediante i
l quale __________
cedeva 5 m² staccati dalla sua particella n. 2933 RFD di __________ alla Comunione
dei comproprietari del RI 1, che li avrebbe annessi alla particella n. 1793 (contigua
a quella della venditrice), sulla quale sorge una proprietà per piani composta
di tre stabili (blocco A, B e C). Il prezzo è stato fissato in fr. 5000.–. Con
il medesimo atto lo scorporo di terreno oggetto della compravendita è stato
gravato di una servitù prediale di passo pedonale e veicolare in favore della
particella n. 2933. All'assemblea generale del 7 febbraio 2005 i comproprietari
del “RI 1” hanno approvato l'acquisto dei 5 m² di terreno con un voto contrario e un'astensione.
B.
Il
21 aprile 2005 il notaio PA 1 ha chiesto all'ufficiale del registro fondiario
del Distretto di Locarno di iscrivere la compravendita e la servitù di passo, postulando
altresì – con l'assenso del creditore – lo svincolo dello scorporo in questione
da due cartelle ipotecarie (di nominali fr. 250
000.– ognuna) accese a suo
tempo sulla particella n. 2933. Con decisione del 22 aprile 2005 l'ufficiale ha respinto tutt'e tre le istanze.
C.
La Comunione
dei comproprietari del “RI 1” si è rivolta il 3 maggio 2005 alla Divisione
della giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, per ottenere che
fosse ordinato all'ufficiale di eseguire le iscrizioni litigiose. Nelle sue
osservazio­ni del 30 maggio 2005 l'ufficiale si è confermato nel proprio operato.
Statuendo l'11 ottobre 2005, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso,
senza prelevare tasse né spese.
D.
La
Comunione dei comproprietari è insorta a questa Camera con un appello del 9
novembre 2005 in cui sollecita la riforma della decisione presa dall
'
autorità di vigilanza, nel senso di vedere
iscritte
le tre operazioni a registro fondiario. La Divisione della giustizia si è limitata
il 19 dicembre 2005 a proporre di respingere il ricorso, senza formulare osservazioni.
Analogamente ha fatto l'ufficiale del registro fondiario il 29 dicembre 2005.
Considerando
in diritto:                  1.
Le decisioni emanate dall'
autorità di
vigilanza sul registro fondiario possono formare oggetto di ricorso alla Camera
civile di appello secondo le disposizioni della legge di procedura per le cause
amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il ricorso è diretto contro l'autorità
di vigilanza, ma l'Ufficio del registro fondiario che ha emanato la decisione
rimane parte in causa (
Deschenaux
,
das Grundbuch, in: Schweizerisches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag.
187 e 188 in alto). Quanto al termine di impugnazione esso è – per diritto
federale – di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF;
Schmid
in: Basler Kommentar, ZGB II, 3
ª
edizione, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo a
Huber
in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134
seg.). Tempestivo, il ricorso in esame è quindi ricevibile.
2.
In
concreto l'ufficiale del registro fondiario ha respinto le richieste di
iscrizione con l'argomento che a norma dell'art. 648 cpv. 2 CC le operazioni
proposte esigono il consenso di tutti i comproprietari, mentre nella
fattispecie uno di loro si era opposto e un altro si era astenuto. L'autorità di
vigilanza non ha condiviso tale punto di vista, rilevando che l'acquisto dei 5 m² di terreno era quello di migliorare l'accesso veicolare al fondo del condominio, ciò che rientrava
nelle previsioni dell'art. 647
d
CC (il quale presuppone la sola maggioranza
di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della
cosa). L'autorità di vigilanza ha approvato invece l'opinione dell'ufficiale
per quanto riguardava
l'iscrizione
della servitù sul fondo della proprietà per piani, seppure l'esercizio del
passo avrebbe interessato solo una piccola porzione della particella n. 1793. Il
regolamento per l'uso e l'amministrazione del “RI 1” – essa ha sottolineato – non
concede infatti deroghe. Per di più – essa ha soggiunto – l'assemblea dei comproprietari
è stata chiamata a esprimersi solo sull'acquisto dei 5 m² di terreno e non anche sul relativo aggravio, per il quale non ha quindi rilasciato
autorizzazione alcuna. Onde, in definitiva, l'impossibilità di procedere alle
iscrizioni richieste nella fattispecie.
3.
L'appellante non contesta che per iscrivere una servitù di passo su una
particella sottoposta al regime della proprietà per piani occorra l'assenso di
tutti i comproprietari. Fa valere però che nel caso in esame non si tratta di
gravare il fondo in proprietà per piani originario, ma i 5 m² oggetto della compravendita. Che poi lo scorporo gravato venga annesso alla particella n. 1793 poco
importa, quest'ultima non subendo nella sua primitiva conformazione aggravio
alcuno. D'altro canto – fa notare l'appellante – la servitù prediale non poteva
essere costituita sui 5 m² di superficie prima che questi fossero aggregati al
fondo in proprietà per piani, occorrendo per la costituzione del diritto reale
limitato almeno due fondi: quello serviente e quello dominante.
4.
Una
Comunione di comproprietari non gode della personalità giuridica, ma per ragioni
pratiche, per economia di giudizio e per sicurezza del diritto la legge le
riconosce una certa capacità processuale. Essa acquista così in proprio nome i
beni risultanti dalla sua amministrazione, in particolare i contributi dei
comproprietari e le disponibilità che ne risultano, così come è titolare del
fondo di rinnovazione (art. 712
l
cpv. 1 CC). Essa può, in suo
nome, stare in giudizio come attrice o convenuta, può escutere o essere escussa
(art. 712
l
cpv. 2 CC). Da parte loro i comproprietari rimangono liberi di
disporre, usare, amministrare, sistemare e strutturare i locali che formano
oggetto del loro diritto esclusivo (art. 712
a
cpv. 2 CC). L
'
insieme dei comproprietari non si identifica,
quindi, con la comunione dei comproprietari; al contrario: l
'
uno si distingue giuridicamente dall
'
altra (RtiD II-2008 pag. 657 consid. 2a con
rimando).
5.
La
Comunione dei comproprietari può dunque – in estrema sintesi – essere titolare
di diritti e obblighi, oltre che avere un patrimonio proprio (DTF 119 II 408
consid. 5; RtiD I-2005 pag. 802 consid. 4a con rinvii di dottrina e
giurisprudenza), purché ciò serva e rientri nella gestione e nell'amministrazione
della proprietà per piani (
Wermelinger,
La
propriété par étages, 2
ª
edizione, pag. 538 segg., ad art. 712
l
CC). L'amministrazione di un condominio non abbisognando, di regola,
della proprietà di altri immobili, la Comunione dei comproprietari non può pertanto
diventare proprietaria di fondi. Eccezioni possono ammettersi, secondo la
dottrina maggioritaria, ove la Comunione acquisti una proprietà per piani
esercitando un diritto di prelazione convenzionale o in seguito a realizzazione
forzata del pegno (ipoteca legale) per mancato pagamento di contributi, oppure
nell'ipotesi in cui procuri un appartamento al portinaio, sempre che la mole dell'immobile
giustifichi l'acquisto (
Wermelinger,
op.
cit., n. 74 segg. ad art. 712
l
CC con
gli autori citati).
6.
Nelle
circostanze descritte non si ravvisa un'eccezione nel senso testé accennato, di
modo che difficilmente si intravede come la Comunione dei comproprietari
potesse acquistare il noto scorporo di terreno. L'autorità di vigilanza
equipara l'operazione a un “lavoro utile” nell'accezione dell'art. 647
d
cpv.
1 CC, per il quale basta la maggioranza qualificata dei comproprietari (decisione
impugnata, n. 4 pag. 2 a metà), ma l'assunto poco convince. Sia come sia, con
il rogito del 25 gennaio 2005 la Comunione dei comproprietari non si è limitata
a comperare i noti 5 m² di terreno, ma ha anche gravato questi ultimi di una
servitù in favore del fondo della venditrice, operazioni che dovevano essere
ratificate entrambe dall'assemblea dei comproprietari (rogito menzionato, pag.
4 n. 7). In realtà i condomini riuniti in assemblea il 7 febbraio 2005 sono
stati invitati a deliberare, tra l'altro, sul seguente oggetto:
11. Modifica
uscita su __________
a)
Acquisto di un pezzo di terreno di circa 5 m² della particella n. 2933 (__________). Preventivo fr. 5000.–. Finanziamento.
Nulla
indicava che sul terreno acquistato dovesse costituirsi una servitù di passo
pedonale e veicolare in favore della particella n. 2933. L'assemblea dei
comproprietari ha quindi approvato (con un voto contrario e un'astensione)
l'acquisto della porzione di terreno, ma non – come rileva a giusto titolo
l'autorità di vigilanza – della porzione gravata di servitù. Né si può semplicemente
presumere che l'assemblea fosse d'accordo di acquisire lo scorporo di terreno
anche a quelle condizioni. Firmando il rogito, la Comunione dei comproprietari
ha quindi trasceso i limiti del mandato. A ragione di conseguenza, anche se per
motivi diversi da quelli addotti, l'ufficiale del registro fondiario ha
rifiutato l'iscrizione della compravendita. Ciò ha reso senza oggetto le altre
due istanze di iscrizione.
7.
Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza della ricorrente
(art. 28 cpv. 1 lett. b LPAmm)
. L'autorità di vigilanza
e l'ufficiale del registro fondiario sono intervenuti nell'ambito delle
attribuzioni loro conferite dalla legge: non si giustifica pertanto di accordare
loro ripetibili (art. 68 cpv. 3 LTF per analogia)
,
per altro neppure rivendicate.
8.
Quanto
ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la
vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in
materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b
n. 2 LTF), apparentemente senza riguardo al valore litigioso (sentenze del
Tribunale federale 5A_35/2008 del 10 giugno 2008, consid. 2; 5A_346/2009 del 12
agosto 2009, consid. 1.1, non pubblicato in DTF 135 III 585).
9.
La comunicazione dell'odierno
giudizio avviene anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce
l'art. 102 cpv. 2 RRF
, seppure tale prassi sia oggi
desueta in molti Cantoni (
Deschenaux
,
Le registre foncier, in: Traité de droit privé suisse, Vol. V/II.2, Friburgo
1983, pag. 169).
Per questi motivi,
pronuncia:
1.   Il
ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 350.–
b)
spese                       fr.
50.–
fr.
400.–
sono posti a carico della ricorrente. Non si assegnano ripetibili.
3.   Intimazione:
–   ;
– Divisione della giustizia
quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;
– Ufficio del registro
fondiario del Distretto di Locarno.
Comunicazione
all'Ufficio federale di giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro
fondiario e del diritto fondiario.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           Il
segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF
entro il termine stabilito dall'art.
100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il
ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta
ad almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non
raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La
legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.