ti_gerichte · 40.2006.18 · 2006-10-17 · it
accertamento della fattispecie incompleto per mancata determinazione del valore di reddito


Incarto n.40.2006.18

LUGANO

Lugano

17 ottobre 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 14/16 gennaio 2006 da

ISCE
 1composta da:

-
 MIST 1

-
 MIST 2

-
 MIST 3,

-
 MIST 4

tutti
 rappr. da,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 802 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 13 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 802 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 689'338.-.

Il
reclamo interposto in data 19 agosto 2004 dai componenti la Comunione
ereditaria __________ è stato accolto dallUCS con decisione 14 dicembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza applicato dei correttivi di classe del -10% sul
valore metrico delledificio principale sub. A e del -30% sul valore metrico
degli edifici accessori sub. B e D.

Il
valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 605'338.-.

3.     Con
ricorso 14/16 gennaio 2006 i componenti la Comunione ereditaria __________ sono
insorti innanzi a questo Tribunale postulando unequa riduzione del valore di
stima. Ciò poiché, a mente della ricorrente, esiste una eccessiva discrepanza e
sproporzione tra i precedenti valori e gli attuali, anche alla luce del fatto
che, ad eccezione di ordinari lavori di manutenzione, nessuna opera di
miglioria e di modifica strutturale è stata eseguita.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 13 luglio 2006 il Tribunale ha

constatato
che ledificio sub. A presenta

-  al
piano terreno: 4 uffici, una cucina e una doccia-wc, locali questi rimessi a
nuovo negli anni 2005/2006;

-  al
primo piano: 2 locali deposito;

-  al
secondo piano: soggiorno, una cucina arredata con sala da pranzo, due camere,
di cui una con bagno-wc, un locale doccia-wc, piano riattato nel 1988/1989;

-  al
terzo piano: un appartamento mansardato (sottotetto) con un soggiorno, una
cucina, una camera, un ripostiglio e una doccia-wc, appartamento questo creato
verso la metà degli anni 80.

Gli
edifici sub. B e D sono strutturati su due piani ad altezze ridotte con locali
destinati a deposito. E pure presente un garage con due posti auto. Lo stato
di conservazione è precario.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre
1996 (LSt) ed il tempestivo gravame della Comunione ereditaria __________,
proprietaria del fondo stimato e destinataria della decisione dellUCS, è
ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi
analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2
Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per
comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e
della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per
nuovo giudizio.

Ciò
poiché lUCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito, escludendolo
completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna concreta
spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv.
2 Lst. lomissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata, tanto più
che si è in presenza di unità abitative distinte ed a locali destintati ad
uffici. Lestimo deve infatti corrispondere al principio basilare secondo cui
un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995
concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione, che non è  vincolato dalle domande dei
ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa
sede, ritenuto che oltre a ciò lautorità di prima istanza non è nemmeno
entrata nel merito delle motivazioni che lhanno portata ad operare una tale
scelta.

Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che
lautorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente
incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e omettendo di
motivare perlomeno succintamente le ragioni concrete che lhanno indotta in
questa sua scelta, violando così lart. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle
rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero
ingiustamente preclusa unistanza di giudizio.

8.

8.1.     Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione 14 dicembre 2005è
annullatae lincarto èrinviatoallUfficio cantonale di stima
affinché, esperiti i dovuti

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco