ti_gerichte · 80.2022.118 · 2022-04-06 · it
Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, abitazione di vacanza, riferimento generico a valore di mercato, nessun riferimento a dati comprativi, annullamento

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, abitazione di vacanza, riferimento generico a “valore di mercato”, nessun riferimento a dati comprativi, annullamento

Tessin Camera di diritto tributario 11.07.2022 80.2022.118
Tessin Camera di diritto tributario 11.07.2022 80.2022.118
Ticino Camera di diritto tributario 11.07.2022 80.2022.118

Incarto n.
80.2022.118
Lugano
11 luglio 2022
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
segretari
a
Cristiana
Balestra Gamboni, vicecancelliera
parti
RI
1
RI 2
entrambi
rappr. dall’  RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 2 maggio 2022 contro la decisione del 6 aprile 2022 in materia di IC 2020.
Fatti
A.   a.
RI 1 e RI 2 sono divenuti proprietari
in ragione di metà ciascuno della PPP __________ fondo base __________ RFD __________
a far tempo dal 5 marzo 2020. L’appartamento di vacanza consta di pranzo-soggiorno,
cucina, 2 camere, studio, 3 servizi, guardaroba, ripostiglio, lavanderia, atrio
e terrazza al primo piano oltre che di 2 cantine quali locali disgiunti al
piano autorimessa (v. SIFTI, Ufficio dei Registri di Locarno; ultima
consultazione: 21.06.2022).
b.
I coniugi RI 1, limitatamente
imponibili in Ticino in quanto domiciliati a __________ nel Cantone di __________,
allegavano alla Dichiarazione d’imposta 2020 del Cantone Ticino una copia della
dichiarazione presentata alle autorità zurighesi. Per l’appartamento di Via __________
ad __________ (valore di stima: fr. 1'034'126.‑; stato al
31.12.2020) dichiaravano un valore locativo di fr. 27'840.‑ e chiedevano
in deduzione, fornendone il dettaglio, delle spese di manutenzione in ragione
di fr. 14'761.‑, giustificandole con la frase “
Unterhalts- und
Verwaltungskosten gemäss STWEG Jahresrechnung (Anteil 153/1000)
” (v. DI ZH
2020, Liegenschaftenverzeichnis).
B.
Con decisione di
tassazione datata 5 maggio 2021, l’RS 1 (di seguito: RS 1) esponeva ai
contribuenti un valore locativo per l’abitazione secondaria/di vacanza pari a
fr. 53'637.‑, con la motivazione “
il valore locativo delle
abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato delle pigioni della
zona. L’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere
ammessa
”.
Per l’immobile di __________,
l’Ufficio di tassazione ammetteva spese di gestione e manutenzione in ragione
di fr. 5'364.‑, concedendo “
la deduzione forfetaria del 10% in
quanto le spese effettivamente deducibili sono inferiori
”.
C.
Lo Studio legale e
notarile RA 1, a nome e per conto dei contribuenti, presentava tempestivo reclamo
contro la suddetta decisione.
Innanzitutto contestava
il periodo di assoggettamento considerato dall’RS 1 poiché l’acquisto della PPP
era avvenuto il 5 marzo 2020 e di conseguenza i reclamanti sarebbero dovuti
essere considerati limitatamente imponibili in Ticino solo a partire da quella
data.
Per quanto riguardava il valore
locativo dell’abitazione secondaria calcolato dall’Ufficio di tassazione affermava
invece che “
dalla valutazione degli affitti di mercato (Markmiete) nella
regione di __________ eseguita dal rinomato studio __________, specializzato
nel settore delle valutazioni immobiliari, risulta che per un 4 locali di alto
standing ad __________ l’affitto può ammontare fino a fr. 2'320.‑
mensili. Partendo da tale dato, il valore locativo annuo ammonta pertanto a
fr. 27'840.‑ (fr. 2'320.‑ x 12 mensilità). Ora, il valore
locativo fissato – arbitrariamente – dall’autorità di
tassazione ammonta a
quasi il doppio e corrisponde ad una pigione
mensile di fr. 4'469.75
”.
Aggiungeva inoltre di aver
richiesto all’Ufficio stima l’estratto della stima con il valore di reddito, così
come sancito dal Decreto esecutivo concernente l’imposizione delle persone
fisiche valido per il periodo fiscale 2020. Tuttavia, nella decisione
dell’Ufficio stima tale valore non era contemplato, verosimilmente perché si
trattava di una recente costruzione. Chiedeva quindi di fissare il valore
locativo dell’abitazione secondaria in fr. 27'840.‑ al massimo.
Infine, si aggravava
contro l’applicazione della deduzione forfettaria del 10% poiché le spese di manutenzione
effettive ammontavano a fr. 14'761.‑.
D.
Il 18 marzo 2022, per
Posta A Plus, l’RS 1 si rivolgeva allo Studio legale e notarile RA 1 chiedendo
di voler trasmettere la documentazione relativa alla superficie abitabile
dell’appartamento di __________ e al numero di posteggi (coperti o scoperti)
assegnati.
L’avv. __________,
in nome e per conto dei coniugi RI 1 rispondeva tempestivamente alla richiesta
specificando che la superficie abitabile era di ca. 268 m
2
e che
alla proprietà era assegnato un posteggio. Allegava la planimetria dell’appartamento
e il piano delle assegnazioni delle parti comuni.
E.
Con decisione del 6
aprile 2022, notificata direttamente ai contribuenti, l’RS 1 accoglieva
parzialmente il reclamo, riducendo il valore locativo a fr. 44'250.–, importo
corrispondente al
“reddito realmente conseguito nella parte dell’anno in cui
l’immobile era effettivamente di proprietà dei reclamanti (pro-rata)”.
L’ammontare del valore
locativo per l’intero anno era invece stabilito in fr. 54'000.–, con la
seguente motivazione:
“
[s]
econdo
le informazioni in possesso dell’autorità fiscale, l’unità condominiale PPP __________
ha le seguenti caratteristiche:
-
appartamento no. __________ di
pranzo-soggiorno, cucina, 2 camere, studio, 3 servizi, guardaroba, ripostiglio,
lavanderia, atrio e terrazza al primo piano.
Ad
esse sono assegnate in uso esclusivo 2 cantine quali locali disgiunti al piano
autorimessa ed un posto auto.
-
secondo le indicazioni della
rappresentante dei contribuenti, la superficie abitabile è di circa 268 metri
quadrati.
-
la proprietà immobiliare è stata
acquistata in data 05.03.2020 per Fr. 2'500'000.
-
il valore di stima della stessa
ammonta a Fr. 1'034'126.
-
la proprietà sorge in una zona
assai prestigiosa a pochi passi dal Lago e a pochi minuti di distanza dal borgo
di __________.
Per immobili con queste
caratteristiche, il valore di mercato può essere stimato, in maniera
prudenziale, in Fr. 200 annui per ogni metro quadrato.
Il
valore di mercato di un posteggio (coperto) ad __________ può essere valutato
in Fr. 150 mensili.
Ritornando al caso in esame,
possiamo considerare i seguenti parametri.
(268 metri quadrati x 200 fr.
annui) + 1'800 (posteggio) = circa Fr. 55'400.
Con lo scopo di procedere in
maniera ancora più prudenziale, si ritiene opportuno stabilire i
[l]
valore di mercato della proprietà immobiliare dei coniugi RI 1 e RI 2 in
Fr. 54'000 annui, importo corrispondente ad una pigione mensile di
Fr. 4'500.
Per
l’anno 2020, ne deriva un valore locativo di Fr. 44'250 (295/360 giorni).
Per
quanto concerne le spese di manutenzione, ammetteva in deduzione le spese
effettive nella misura di fr. 7'250.–, con la seguente motivazione:
“
[d]
all’esame della documentazione agli atti,
risulta chiaramente che vengono conteggiati esborsi che non interessano la
conservazione dell’immobile e, come tali, non soggetti a deduzione. Non rientrano
quindi nel novero delle spese riconosciute i seguenti costi:
-
le spese per il riscaldamento, per
l’elettricità, per l’acqua potabile, per le canalizzazioni, per la raccolta dei
rifiuti in quanto costituiscono per il proprietario una destinazione di
reddito.
-
i diversi abbonamenti di
servizio/revisione impianti (costi di gestione).
-
le spese per la cura del giardino
(e dell’eventuale piscina) in quanto oggetti non produttivi di reddito e non
considerati nella determinazione del valore locativo.
-
le spese di portineria (salario
portinaio, contributi sociali, materiale di pulizia, ecc.).
Così
come avviene per il valore locativo, i costi detraibili devono essere
considerati proporzionalmente all’effettivo periodo di possesso (195/360
[recte:
295/360]
).
[…]
i costi fiscalmente deducibili (__________) vengono ricalcolati nella misura
effettiva di Fr. 7'250”.
F.
Con il ricorso del 2
maggio 2022, i ricorrenti, rappresentati dall’avv. RA 1, si aggravano contro l’importo
del valore locativo determinato dall’RS 1 e contro la mancata deduzione delle
spese di manutenzione effettivamente sopportate.
In via principale
chiedono che la decisione dopo reclamo sia riformata nel senso che il valore
locativo corrisponda a fr. 27'840.‑ e le spese di manutenzione
deducibili ammontino a fr. 14'761.‑. In via subordinata, chiedono che
la decisione dell’RS 1 sia annullata.
Dal punto di vista della
forma, evidenziano come la decisione dopo reclamo, oltre ad essere carente
nella motivazione non essendo chiaro il metodo di calcolo applicato e non
essendosi l’autorità confrontata con gli argomenti sollevati dai reclamanti ‑ violando
così il loro diritto di essere sentito ‑ sia stata intimata
direttamente ai contribuenti, nonostante fossero rappresentati già in sede di
reclamo. Sottolineano, inoltre, che il valore
prudenzialmente
calcolato
dall’autorità di tassazione in sede di reclamo, nonostante il
pro rata
temporis
(fr. 44'250.‑ per 295 giorni, fr. 54'000.‑
su 360 giorni), risulta essere maggiore rispetto a quanto determinato nella
decisione di tassazione (fr. 53'637.‑ su 360 giorni).
Per quanto attiene invece al
metodo utilizzato per calcolare il valore locativo, gli insorgenti ritengono che
l’importo esposto dall’autorità di tassazione sia sproporzionato ed eccessivo
rispetto agli affitti di mercato della zona per un appartamento dello stesso standard.
Richiamate le informazioni fiscali emanate dall’Amministrazione federale delle
contribuzioni (AFC), secondo cui
“i valori locativi sono generalmente
calcolabili secondo il metodo comparativo, vale a dire paragonando le pigioni
di appartamenti simili ceduti in locazione”
, rilevano che l’autorità di
tassazione si sarebbe fondata sul valore al m
2
senza tuttavia
spiegare quali locali siano stati contemplati e da dove tragga origine il
valore di fr. 200.‑/m
2
. A loro avviso, l’autorità di
tassazione avrebbe invece dovuto confrontarsi con le pigioni di mercato della
zona (altri appartamenti della regione con standard simili) e, in particolare,
essendo il condominio __________ suddiviso in PPP, paragonare il valore di
mercato degli appartamenti del condominio, che hanno la “
stessa natura e
[…]
grandezza
”. Propongono poi di basarsi sullo studio della __________,
secondo il quale “
per un appartamento di 4 locali di lusso è stata calcolata
una pigione mensile di fr. 2'320.‑ (v. doc. D allegato con il
reclamo del 18 maggio 2021)
”.
Per quanto concerne la
deduzione delle spese di manutenzione, contestano l’affermazione dell’RS 1, secondo
cui avrebbero
“conteggiato esborsi che non interessano la conservazione
dell’immobile e che quindi non possono essere soggetti a deduzione
” e
sostengono che siano deducibili anche le spese “
che garantiscono la
funzionalità dell’immobile
”, tra cui “
le spese per il riscaldamento, per
l’elettricità, per l’acqua potabile, per le canalizzazioni e per la raccolta
dei rifiuti
”. Anche i costi di manutenzione del giardino e della piscina, a
loro dire considerati nella determinazione del valore locativo, dovrebbero
poter essere posti in deduzione dal reddito immobiliare, così come i “
costi
di gestione, tra
[i]
quali rientrano le spese per le revisioni
periodiche degli impianti/abbonamenti di servizio revisione impianti e le spese
di amministrazione da parte di terzi, come i costi di portineria
”.
G.
Nel suo scritto del 9
maggio 2022, l’RS 1 “
non postula ulteriori osservazioni e rimanda alla
esauriente motivazione
” della decisione impugnata.
Diritto
1.
1.1.
Per quanto attiene alla
forma della decisione impugnata, i ricorrenti lamentano una carente
motivazione, il fatto che sia stata notificata direttamente agli insorgenti
nonostante fossero rappresentati da un studio legale e l’aumento, non
prospettato, del valore locativo tra la decisione di prima istanza e quella
dopo reclamo.
1.2.
Quando il contribuente è
assistito da un rappresentante e il potere di rappresentanza è provato e noto
all'autorità fiscale, gli atti devono infatti essere intimati al o anche al
rappresentante, in virtù delle norme sul mandato. L’autorità fiscale è pertanto
tenuta a rivolgersi direttamente al rappresentante, fintanto che la revoca del
mandato non le venga comunicata (cfr. p. es.
Masmejan-Fey/Berthoud,
in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire LIFD, 2
a
ed., Basilea 2017, n. 13 ad art. 117 LIFD, p. 1602). Se non procede in tal
modo, nessun pregiudizio risultante dalla notificazione irregolare può essere
posto a carico del contribuente (cfr. DTF 113 Ib 296).
Nonostante la
notificazione della decisione impugnata sia avvenuta direttamente presso i
ricorrenti e non all’indirizzo dello Studio legale che li rappresenta, ciò non
ha provocato pregiudizio alcuno ai contribuenti, avendo comunque potuto
inoltrare tempestivo ricorso.
Poiché, la decisione
impugnata deve essere annullata per le ragioni che seguono, l’RS 1 dovrà tuttavia
tener conto di questa circostanza al momento della notificazione della nuova
decisione dopo reclamo.
1.3.
Nel caso di specie, il
valore locativo dell’abitazione di vacanza dei contribuenti è stato commisurato
in fr. 53'637.‑ in sede di tassazione e in fr. 44'250.‑ (
pro
rata temporis
, 295 giorni su 360) in sede di reclamo.
È facile intuire che
rapportato su 360 giorni, l’importo del valore locativo stabilito dall’autorità
di tassazione in sede di reclamo è maggiore (fr. 54'000.‑ rapportato
all’anno) ‑ come giustamente evidenziato anche dall’avv. RA 1 ‑ rispetto
a quanto determinato dall’autorità di prima istanza (fr. 53'637.‑).
Tuttavia, nella fattispecie non si configura un caso di
reformatio in peius
,
essendo il totale dell’imposta cantonale nella decisione impugnata diminuito a
fr. 3'799.35 rispetto a quanto stabilito in sede di tassazione, ovvero
fr. 5'166.60.
1.4.
Per quanto concerne la
motivazione della decisione impugnata, va ricordato che, adita dal contribuente
con reclamo, l’autorità fiscale deve prendere la sua decisione fondandosi sui
risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 prima frase LT) e la decisione deve
essere motivata (art. 208 cpv. 2 LT). Per giurisprudenza costante, il diritto
ad una motivazione ha natura formale: pertanto, di regola, la sua violazione
comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se
quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a; 118 Ia 17 consid.
1a).
L’art. 29 Cost. impone
alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni
delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti
da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente
quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a
decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle
condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali
possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid.
2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi).
La motivazione deve dunque
consistere nell’esposizione della fattispecie e in una motivazione giuridica,
dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione: solo in
tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso e
l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (p. es.
sentenza CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003 in RtiD I-2004 n.19t).
Le censure dei ricorrenti
in merito alla motivazione della decisione impugnata meritano accoglimento, per
le ragioni che seguono.
I.   Reddito
da “valore locativo abitazione secondaria/di vacanza”
2.
2.1.
Secondo
l’art. 20 cpv. 1 lett.
b
LT, è imponibile quale reddito della sostanza
immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il
contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di
proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.
2.2.
La legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i
cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù
del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1
LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di
accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione
alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al
valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se
non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. (DTF 125 I
65 consid. 2b, p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3, p. 152 ss). L’Alta Corte ha
stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF
124 I 145 consid. 4d, p. 156; cfr. sentenza TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre
2016 consid. 2), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il
limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale
dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost.).
2.3.
L’art. 20 cpv. 2 LT
precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla
proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60-70 per cento del
valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile
considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Dal 1° gennaio 2009 è
entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al
capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a
scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel
quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed
è stata così motivata:
Nella
misura in cui la residenza di vacanza resta a disposizione del titolare, il
relativo vantaggio deve essere calcolato in forma piena. Secondo il Governo non
vi sono motivi oggettivi tali da condurre all'adozione di misure che promuovano
l'accesso della proprietà di residenze secondarie di vacanza. Di conseguenza,
il valore locativo delle residenze di vacanza deve corrispondere ai valori di
mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica di favorire l’accesso alla
proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze
di vacanza, i quali devono assumersi oneri di infrastrutture comunali senza
importanti ricadute in termini di gettito fiscale. In sintesi, la misura che
proponiamo, attuata tramite una modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere
fiscale supplementare a carico di soggetti fiscali titolari di una residenza
secondaria e quindi, presumibilmente, contribuenti facenti parte della classe
media superiore. Osserviamo inoltre che una parte importante di questi
contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori cantone o all’estero
(cfr. Messaggio del
Consiglio di Stato no. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009
e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).
2.4.
Per quanto riguarda le
modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del Decreto
esecutivo concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo
fiscale 2020 dell’11 dicembre 2019 (RL 640.220; di seguito: DE 2020), esso
corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere
nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie
corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in
mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola,
al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione
di stima (cpv. 2).
2.5.
In una sentenza di
principio risalente al 9 maggio 2008 (cfr. sentenza della CDT n. 80.2007.173
del 9 maggio 2008), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi,
già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare
della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
In primo luogo, il Canton
Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono
“accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili.
Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse
espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma
anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton
Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio
stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che
essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che
l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di
una decisione ma solo al dispositivo.
D’altra parte, anche
volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui
accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per
impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le
condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una
procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione
dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere
probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova
dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.
Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei
ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel
Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima
ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito,
dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità
ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di
pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è
attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione
sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al
Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul
reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla
Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un
reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata,
cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha
intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al
contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima
si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di
capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere
ulteriori precisazioni.
A titolo abbondanziale,
questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che
il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel
quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70%
del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche sentenze CDT n.
80.2006.173 del 21 dicembre 2006 e n. 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
2.6.
L’AFC ha emanato delle
informazioni fiscali (edite dalla Conferenza svizzera delle imposte), nel marzo
del 2015, proprio in relazione all’imposizione del valore locativo. In merito
al calcolo del valore locativo, nel documento si indica (a pagina 9, punto 4.1,
“Le principe du loyer comparable”
) che i valori locativi sono
generalmente calcolabili grazie al metodo comparativo: e meglio il paragone con
altri appartamenti simili, ceduti in locazione. Il valore dell’utilizzo proprio
corrisponderà di principio alla pigione che un terzo dovrebbe pagare nelle
medesime circostanze per un immobile della stessa natura e che presenti le
medesime caratteristiche (stessa situazione, medesima vetustà dell’immobile e
numero di locali, nonché disposizione e superficie).
Difficilmente è possibile
trovare, nel vicinato, immobili locati della stessa natura e della stessa
grandezza. Unicamente per gli immobili strutturati in proprietà per piani è
possibile riferirsi a valori che sono direttamente paragonabili, come anche per
gli appartamenti abitati dallo stesso proprietario nel suo immobile locativo.
Tuttavia, sempre dalle Informazioni fiscali sul valore locativo, emerge che,
nei casi di abitazioni familiari non è possibile stabilire dei valori
direttamente comparabili. Per questa tipologia di alloggi, i valori devono
essere determinati secondo criteri di calcolo oggettivi. In tal senso si
distinguono – di principio – due metodi per il calcolo dei valori locativi, il
metodo lordo e quello netto. Il metodo lordo prevale in Svizzera.
Già nelle “Direttive per
determinare il valore locativo delle case di abitazione occupate dal
proprietario del 25.3.1969” (in ASA vol. 38, p. 121 ss.), l’AFC ha sviluppato
più sistemi di calcolo relativi alla stima del valore locativo secondo il metodo
lordo. I metodi in questione vengono brevemente illustrati ai punti 4.3. delle
Informazioni fiscali sul valore locativo (v. in particolare p. 10 e 11): e
meglio il metodo comparativo, il metodo della determinazione del valore
locativo sulla base di stime cantonali degli immobili, il metodo della
procedura di stima individuale (ogni immobile viene valutato in maniera
separata in funzione di determinati criteri ad esso relativi) e i casi speciali
(ad. es. tipo ville lussuose, ville d’artista occupate dai loro proprietari).
3.
3.1.
Venendo al caso in disamina,
l’autorità di prime cure ha specificato che “
il valore locativo delle
abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona
[e che]
l’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni primarie non può
essere ammessa
”, commisurandolo in fr. 53'637.‑ (per 360 giorni).
In sede di reclamo – dopo
aver sottolineato che si tratta di un appartamento di 4-5 locali situato in una
zona assai prestigiosa di __________, la cui superficie abitabile corrisponde a
ca. 268 m
2
, che è stata acquistata per 2,5 mio di franchi e il cui
valore di stima ammonta a fr. 1'034’126.‑ – l’RS 1 ha
invece spiegato che “
per immobili con queste caratteristiche, il valore di
mercato può essere stimato, in maniera prudenziale, in Fr. 200 annui per
ogni metro quadrato
”, commisurando il valore locativo in fr. 44'250.‑
(295/360 giorni).
Tuttavia, nella decisione
impugnata, l’RS 1 non ha menzionato in base a quali criteri e dati sia giunto a
stimare “
in maniera prudenziale
” il valore di mercato a fr. 200.‑
al m
2
“
per immobili con queste caratteristiche
”. Non ha
neppure spiegato perché abbia considerato l’intera superficie abitabile,
indicata dagli stessi contribuenti, e di quali locali consti quest’ultima, né
se nel valore locativo così determinato siano stati contemplati anche il
giardino e/o la piscina. Se per giungere al valore di mercato di fr. 200.‑/m
2
l’RS 1 ha comparato le pigioni della zona, avrebbe dovuto almeno fornire i dati
sui quali ha poi fondato la sua stima.
In più, il valore locativo
determinato in sede di reclamo contempla anche il valore (stimato) del
posteggio: “
(268 metri quadrati x 200 fr. annui) + 1'800 (posteggio) = circa
Fr. 55'400
”. Importo poi ridotto in maniera “
ancora più prudenziale
”
a fr. 54'000.‑ annui ovvero ad un “
importo corrispondente ad una
pigione mensile di Fr. 4’500
”. Anche per il posteggio, l’autorità di
tassazione sostiene che “
il valore di mercato di un posteggio (coperto) ad __________
può essere valutato in Fr. 150 mensili
”, senza però specificare i
fondamenti alla base della sua valutazione.
3.2.
In sintesi, nella
decisione impugnata l’autorità fiscale non spiega quali dati comparativi abbia considerato
per giungere ad un valore di mercato delle pigioni della zona di fr. 200.‑/m
2
.
Non è pertanto possibile né per i contribuenti, né tantomeno per questa Camera,
verificare, nelle suesposte circostanze, la correttezza del valore locativo
attribuito alla PPP no. __________ fondo base no. __________ RFD __________.
Inoltre, nella decisione
impugnata, l’RS 1 non si è minimamente confrontato con i dati forniti dai
ricorrenti, che avrebbero condotto ad un valore locativo di fr. 27’840.‑.
E non ha neppure corretto tale manchevolezza con la presentazione delle proprie
osservazioni al ricorso, riferendosi laconicamente alla “
esauriente
motivazione
” della decisione impugnata.
Su questo aspetto, la
decisione dopo reclamo deve pertanto essere annullata e gli atti devono essere ritornati
all’RS 1, affinché proceda a determinare nuovamente il valore locativo della
PPP.
II.   Deduzione
“spese di gestione e manutenzione immobili”
4.
4.1.
Secondo l’art. 9 cpv. 3
della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte
dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID; RS 642.14), il contribuente che
possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di
riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le
spese d’amministrazione da parte di terzi. I Cantoni possono inoltre prevedere
deduzioni per la protezione dell’ambiente, per provvedimenti di risparmio
energetico e per la cura di monumenti storici.
L’art. 9 cpv. 3 lett.
a
LAID indica che il Dipartimento federale delle finanze determina in
collaborazione con i Cantoni quali investimenti destinati al risparmio
energetico ed alla protezione dell’ambiente possono essere assimilati alle
spese di manutenzione.
Analoga
disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT
disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova
acquisizione solo a partire dal 1° gennaio 2020.
La
Divisione delle contribuzioni aveva nondimeno manifestato la volontà di abolire
la cosiddetta
“prassi Dumont”
già a decorrere dal 1° gennaio 2010, come
dimostra inequivocabilmente la Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011.
Tale Circolare è stata nel frattempo abrogata e sostituita con la Circolare
7/2020 dell’aprile 2020.
4.2.
Le spese di gestione di un immobile (in particolare,
quelle per la pulizia, l’illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni
di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti)
costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e
possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che
gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per
cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso
del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo
la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il
proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero
traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore
locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il
diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. sentenza CDT n. 80.2002.200
del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre
sentenza TF n. 2A.683/2004 del 15 luglio 2005 in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B
25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).
4.3.
Per
facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale sia dei contribuenti, invece
della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili
privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita
dal Consiglio di Stato per l’imposta cantonale (art. 31 cpv. 4 LT). La
deduzione complessiva ammonta:
§
al 10% del reddito lordo delle pigioni e/o
del valore locativo, se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al
massimo a 10 anni prima;
§
al 20% del reddito
lordo delle pigioni e/o del valore locativo se, all’inizio del periodo fiscale,
l’immobile ha più di 10 anni
(cfr. art.
2 cpv. 1 del regolamento della legge tributaria del 18 ot
tobre 1994).
5.
5.1.
Tornando
al caso di specie, i contribuenti pretendono di far valere la deduzione di
fr. 14'761.‑, corrispondenti ai 153/1000 di fr. 96'482.‑,
come da “
Jahresrechnung/conteggio d’amministrazione der
Stockwerk-Eigentümerschaft (Beilage)
”. Quest’ultimo contempla le seguenti
voci
Heizung/
________
fr  .11’081
Lift
Unterhalt, AS
________
fr.   3’375
Garten
Unterhalt,
________
fr.  32’648
Schwimmbad
Unterhalt,
________
AG             fr.  11’434
Gebäude
Unterhalt, diverse                               fr.      564
Verwaltung,
________
fr.   4’563
Versicherung,
________
fr.  12’817
Erneuerungsfonds
fr.  20’000
Total                                                                 fr.  96’482
5.2.
Nella decisione di
tassazione del 5 maggio 2021, l’autorità di prime cure aveva concesso una
deduzione complessiva del 10% (fr. 5'364.‑) poiché aveva ritenuto
che “
le spese effettivamente deducibili
[fossero]
inferiori
”.
Dopo il reclamo, con la
decisione impugnata, l’RS 1 ha ammesso in deduzione delle spese di manutenzione
effettive pari a fr. 7'250.‑, spiegando che
“non rientrano […] nel novero delle spese riconosciute
i seguenti costi:
-
le spese per il riscaldamento, per
l’elettricità, per l’acqua potabile, per le canalizzazioni, per la raccolta dei
rifiuti in quanto costituiscono per il proprietario una destinazione di
reddito.
-
i diversi abbonamenti di
servizio/revisione impianti (costi di gestione).
-
le spese per la cura del giardino
(e dell’eventuale piscina) in quanto oggetti non produttivi di reddito e non
considerati nella determinazione del valore locativo.
-
le spese di portineria (salario
portinaio, contributi sociali, materiale di pulizia, ecc.).
Così
come avviene per il valore locativo, i costi detraibili devono essere
considerati proporzionalmente all’effettivo periodo di possesso (195/360
[recte:
295/360]
)”.
La motivazione in sé della
decisione appare conforme ai principi legali e giurisprudenziali esposti,
perlomeno nella misura in cui esclude la deducibilità delle spese di gestione.
Lascia per contro perplessi l’affermazione secondo cui le spese per la cura del
giardino sarebbero escluse per il fatto che quest’ultimo non sarebbe stato
considerato “nella determinazione del valore locativo”. Poiché non è noto con
quali criteri sia stato stabilito il valore locativo, non è neppure possibile
verificare quest’ultima affermazione.
In ogni caso, venendo al
calcolo delle deduzioni ammesse, l’autorità di tassazione non ha spiegato quali
tra le spese richieste sono contemplate nella deduzione di fr. 7’250.– e
per quale importo. Dalla motivazione addotta è difficile estrapolare quali
delle spese di manutenzione richieste siano state ammesse e quali no. E per
quale importo.
5.3.
Anche in questo caso, la
motivazione della decisione impugnata si rivela carente. Pertanto, anche su
questo aspetto, la decisione dopo reclamo deve essere annullata e gli atti
devono essere ritornati all’RS 1 perché abbia a determinare quali spese possano
essere ammesse in deduzione.
6.
La decisione di
tassazione IC 2020 dopo reclamo è conseguentemente annullata e gli atti sono rinviati
all’RS 1, perché abbia a determinare nuovamente il valore locativo
dell’immobile di proprietà degli insorgenti e a stabilire correttamente le
spese di manutenzione deducibili.
Visto l’esito del ricorso,
non si prelevano né la tassa di giustizia né le spese processuali. Ai
ricorrenti, patrocinati da un avvocato, è riconosciuta una congrua indennità a
titolo di ripetibili.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   La decisione di tassazione
dopo reclamo notificata il 6 aprile 2022 dall’RS 1 è annullata e gli atti sono retrocessi
per una nuova decisione motivata.
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
Si assegnano fr. 500.‑
a titolo di ripetibili.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAI   Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: