ti_gerichte · 16.1998.2 · 1998-05-05 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 05.05.1998 16.1998.2

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.98.00002
Lugano
5 maggio 1998
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa,
presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente per
giudicare il ricorso per cassazione 9 gennaio 1998 presentato da
__________
(patr. dallo
studio legale __________)
contro
la
sentenza 29 dicembre 1997 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella
causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con
istanza 4 luglio 1997 da
__________
(patr.
dallo studio legale __________)
con la quale
l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 3’300.– a titolo di risarcimento
danni, domanda
accolta dal primo giudice limitatamente a fr. 1’900.–,
letti ed esaminati
gli atti,
considerato
in fatto e in
diritto:
1.
Il
23 ottobre 1992 _________ e __________ hanno concluso con __________ un
contratto di locazione avente per oggetto un appartamento e locali adibiti a
deposito, cantina e posteggio in uno stabile di proprietà di quest’ultimo a
__________. La pigione pattuita tra le parti ammontava a fr. 1’100.– mensili
(doc. B). Il contratto è stato disdetto dal locatore per il 31 maggio 1996
(doc. C).
L’appartamento
è stato liberato il 5 giugno 1996 (doc. 2), mentre per la liberazione degli
altri locali (cantina, locale al piano terreno e portico adibito a posteggio),
le parti hanno raggiunto un accordo – nell’ambito della procedura di sfratto
promossa dal locatore – secondo il quale i conduttori si impegnavano a
riconsegnare questi locali entro il 31 agosto 1996 (doc.E), sgombero che di
fatto è avvenuto il 31 luglio 1996 (doc. 4).
2.
Poiché
dinanzi all’Ufficio di conciliazione, adito con istanza 22 aprile 1997, le
parti non hanno raggiunto un’intesa, con istanza 4 luglio 1997 __________ si è
rivolto al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo la condanna di
_________ e __________ al pagamento di fr. 3’300.– corrispondenti al danno
subito a dipendenza del ritardo nella riconsegna dell’ente locato, ossia le
pigioni per i mesi da giugno ad agosto 1996, data entro la quale sono stati
messi a disposizione del locatore tutti i locali oggetto del contratto di
locazione.
I
convenuti si sono opposti alla pretesa avversaria contestando che l’istante
abbia subito un danno a dipendenza del preteso ritardo nella riconsegna
dell’ente locato. Essi hanno infatti rilevato che l’appartamento è stato
consegnato all’istante entro il termine di disdetta (più precisamente nei primi
giorni di giugno 1996), ragione per la quale, trattandosi di un’entità
indipendente dai locali deposito, a far tempo da quella data il locatore ne
poteva liberamente disporre. Per quanto ne è dei locali deposito – riconsegnati
il 31 luglio 1996 – i convenuti, pur non contestando il principio della
remunerazione dell’istante per l’occupazione di questi locali per i mesi di
giugno e luglio 1996, si sono rimessi al prudente criterio del giudice per la
fissazione di un’equa indennità a questo titolo.
3.
Con
il querelato giudizio il primo giudice, previa valutazione delle risultanze
istruttorie dalle quali ha dedotto l’inconsistenza della tesi dei convenuti
secondo i quali bisognerebbe scindere la riconsegna dell’appartamento rispetto
a quella degli altri locali trattandosi di entità indipendenti, ha ritenuto
quale data determinante per la riconsegna dell'ente locato quella della messa a
disposizione di tutte le chiavi avvenuta il 31 luglio 1996 (doc. 4), ragione
per la quale ha accolto la pretesa di parte istante limitatamente a fr. 1'900.–
corrispondenti alle pigioni per i mesi di giugno e luglio 1996 dedotto
l’acconto di fr. 300.– versato dai convenuti.
4.
Con
il presente tempestivo ricorso _________ e __________ sono insorti contro il
predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di
cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. I ricorrenti rimproverano al primo
giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie, in
particolare per non aver considerato quanto dalle stesse emerso a sostegno
della loro tesi secondo la quale la riconsegna dell’appartamento, liberato per
gli inizi di giugno 1996, sarebbe da scindere da quella degli altri locali
aventi un accesso indipendente e quindi soggetti a un diverso destino rispetto
all’appartamento, locali per il cui utilizzo essi riconoscono di dovere un
indennizzo a controparte.
Con
osservazioni 27 gennaio 1998 la controparte postula la reiezione del gravame.
5.
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove.
Per
costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando
viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o
quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
122 III 130 consid.
2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).
6.
Preliminarmente,
deve essere estromessa dall’incarto la documentazione allegata al ricorso in
quanto prodotta per la prima volta in questa sede e quindi in contrasto con
quanto dispone l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC.
7.
Controversa
nella fattispecie è la determinazione della data di riconsegna dell’ente
locato, ossia se questa debba essere calcolata separatamente per l’appartamento
e per gli altri locali oppure se tutti questi locali debbano essere trattati
come un’unica entità.
Contrariamente
a quanto preteso dai ricorrenti, la conclusione del primo giudice che ha
considerato determinante la data per la quale sono stati liberati tutti i
locali contemplati nel contratto di locazione, non è arbitraria.
Infatti,
poiché non è contestato che oggetto del contratto di locazione sottoscritto
dalle parti il 23 ottobre 1992 erano, oltre all’appartamento di 3 ½ locali sito
al secondo piano, anche locali deposito, una cantina e un posteggio (doc. B),
la disdetta notificata dal locatore il 16 aprile 1996 (doc. C) per il
successivo 31 maggio doveva intendersi non solo per l’abitazione ma anche per
gli altri locali locati.
La
diversa soluzione proposta dai conduttori non trova riscontro nelle risultanze istruttorie,
non potendo in particolare i convenuti prevalersi del fatto che in precedenza i
locali deposito e il posteggio erano stati locati separatamente – locazione che
come dagli stessi ammesso è stata sostituita con la sottoscrizione del nuovo contratto
– e neppure del fatto che questi locali usufruiscano di un accesso indipendente
rispetto all’appartamento.
Per
principio la locazione porta su tutti gli oggetti menzionati nel contratto che
tra di loro costituiscono un’unica entità di modo che, anche l’eventuale
disdetta esplica i suoi effetti su questi stessi locali. La disdetta parziale è
per contro ipotizzabile unicamente nel caso in cui le parti abbiano inteso
stipulare più contratti su oggetti distinti, oppure nel caso in cui le stesse
abbiano di comune accordo modificato, limitandolo, l’oggetto della locazione (
Lachat
,
Le bail à loyer, 1997, pag. 415, n. 9.1, 9.2 e 9.3;
SVIT
- Kommentar Mietrecht,
1991, n. 11 ad art. 266 CO). Inoltre il sopralluogo ha pur rivelato una certa
innegabile interdipendenza dei vani locati, in particolare tra il locale
denominato rialzato e l’appartamento al secondo piano.
Nel
caso concreto, poiché non sono date le premesse per una disdetta parziale del
contratto, per la liberazione dell’ente locato fa stato la data per la quale
tutti i locali sono stati riconsegnati al locatore ossia, come correttamente
rilevato dal pretore, quella della riconsegna delle ultime chiavi avvenuta il
31 luglio 1996 (
Lachat
, op. cit., pag. 531, n. 7.1 e 7.2), data sino
alla quale i conduttori sono quindi tenuti al pagamento della relativa pigione.
Né può indurre a diversa soluzione la transazione giudiziale intervenuta sul
termine di liberazione dei vani non ancora riconsegnati che non può essere
implicitamente considerata come rinuncia del locatore ai propri diritti relativi
all’appartamento già riconsegnato: su questo punto mai v’è stata concorde volontà
tra le parti.
8.
Alla
luce di quanto sopra esposto il ricorso, con il quale i ricorrenti si sono
limitati a riproporre la loro personale versione dei fatti senza che ciò basti
a evidenziare il titolo di cassazione invocato, deve essere respinto.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali
motivi,
richiamati gli art.
327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara:
1.
Il
ricorso per cassazione 9 gennaio 1998 di __________ e __________ è
respinto
.
2.
Le
spese del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr.     100.–
b)
spese                         fr.       50.–
fr.     150.–
già
anticipate dai ricorrenti, rimangono a loro carico con l’obbligo solidale di
rifondere alla controparte fr. 400.– a titolo di ripetibili di questa sede.
3.
Intimazione
a:
–
__________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la Camera
di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente
La segretaria