ti_gerichte · 40.2005.67 · 2005-11-30 · it
Ricorso sulle stime


Incarto n.40.2005.67

__________

Lugano

30 novembre 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 6/9 maggio 2005 da

RI
 1__________

rappr.
 dall RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 870 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 15 luglio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 870 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'765'594.-

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 5 aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza corretto lo standard delle finiture delledificio
principale sub. A da normale ad economico, riducendo il valore metrico a nuovo
del medesimo da CHF/mc 302.- a CHF/mc 237.-, nonché apportando un correttivo
del -10% sul valore metrico del terreno per configurazione non adeguata,
ritenuto che ledificio principale si trova al centro della proprietà. Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza ridotto a CHF 1'555'335.-

3.     Con
ricorso 6/9 maggio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale argomentando
che la tipologia della proprietà, una villa del 900 con annesso un parco, deve
portare a considerare lintero terreno come complementare e chiedendo che il
medesimo venga valutato CHF/mq 130.-, ovvero quanto stabilito con la precedente
stima immobiliare.

Linsorgente,
pur non contestando il valore di stima assegnato agli edifici, sollecita
inoltre la verifica delle transazioni immobiliari comprovanti i valori di
mercato che sarebbero stati presi in considerazione dallUCS e sostiene che il
metodo di calcolo adottato sarebbe arbitrario e incomprensibile.

A
seguito di tali argomentazioni, RI 1 postula che il valore di stima della part.
no. 870 RFD di __________ venga ridotto e stabilito in CHF 811'550.-

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005 questo Tribunale ha potuto
constatare che labitazione principale si trova praticamente al centro della
proprietà e il ricorrente ha ribadito che la sua tipologia deve portare a considerare
e valutare lintero terreno come complementare.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario delloggetto
stimato e destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

6.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

7.

7.1.

I
fondi edificati devono essere valutati come unità economica comprendente i
fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

7.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Giusta
lart. 18 cpv. 3 Lst., ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito
dichiarato e quello presunto, lautorità di stima può adeguare il reddito accertato
ai valori normalmente conseguibili sul mercato.

8.

8.1.

Nella
fattispecie concreta lUCS ha tralasciato il valore di reddito, escludendolo
completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna
spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv.
2 Lst. lomissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata. In effetti
il reddito è fondamentale per una determinazione equa dei valori immobiliari,
ritenuto che lestimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un
bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995
concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Sotto
questo profilo la decisione su reclamo si rivela dunque carente nella forma
quanto nella sostanza.

Considerato,
tuttavia, che il Tribunale, oltre a non essere vincolato dalle domande del
ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm)  ciò che comunque non è una panacea e
certamente non dispensa lautorità di prima istanza dallobbligo di applicare
il diritto e di motivare le sue decisioni, specie quando largomento ha
unimportanza rilevante ai fini della stima -, la lacuna è sanabile in questa
sede.

Ledificio
al mappale no. 870 RFD di __________ è abitato dal ricorrente e dalla sua
famiglia: per stabilirne il reddito occorre quindi riferirsi a casi analoghi
che presentano redditi di mercato accertati tenendo conto del tipo di
costruzione e della relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art. 10
Reg.). In questottica, per ovvi motivi di parità di trattamento, il Tribunale
applica i medesimi criteri ritenuti per tutti gli edifici monofamigliari di __________
occupati dai rispettivi proprietari, che risultano dalla media prudenziale
degli affitti riscontrati per oggetti simili nei dieci anni precedenti
lestimo.

Tutto
sommato, ritenuta la particolarità delloggetto stimato, si giustifica quindi
di riconoscere un valore di reddito annuo prudenziale di CHF 40'000.-

8.2.

La
parte di terreno necessaria per costruire la casa sulla base delle norme
edilizie viene definita come complementare, mentre riserve di terreno
manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate
separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15
cpv. 2 e 3 Lst.).

Nella
fattispecie, lUCS, sulla base delle NAPR di __________, ha determinato
correttamente la superficie necessaria per la costruzione e non ha giustamente
considerato le circostanze eccezionali o personali elencate dal ricorrente a
fondamento del proprio gravame: le modalità con le quali il proprietario
utilizza o intende utilizzare il proprio mappale e i costi di manutenzione che
ne possono derivare non devono infatti avere alcuna influenza sulla
determinazione del valore venale del fondo (art. 16 cpv. 1 Lst.), che nella
fattispecie appare prudenzialmente proporzionato con i prezzi normalmente
conseguibili per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Del
resto, il terreno eccedente, di 2835 mq, risulta ampiamente sfruttabile anche
se ledificio principale si trova in posizione centrale, fatto di cui
lautorità di prima istanza ha daltronde già tenuto conto applicando un
correttivo del -10% per configurazione non adeguata sul valore metrico di tutto
il terreno.

8.3.

Il
Tribunale non ritiene infine arbitrario il metodo di calcolo adottato per la
determinazione del valore ufficiale di stima, che non fa altro che riportare a
livello informatico e grafico quanto disposto dalla Lst. e dal relativo
Regolamento.

Esso
è frutto della volontà del legislatore che, introducendo il principio della
media ponderata tra valore metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare
la stima globale dei fondi edificati considerandoli come ununità economica
comprendente tanto i fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15
cpv. 2 e 16 cpv. 2 Lst.; art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione
inscindibile tra terreno e costruzione esistente con la conseguenza che la
stima finale è il risultato di una reciproca dipendenza tra valore metrico e
valore di reddito.

Nella
fattispecie, considerando il valore di reddito, lapplicazione della media
ponderata comporta, accanto ad una diminuzione del valore di stima complessivo,
laumento del valore di stima del fabbricato principale.

9.

9.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 870 RFD di __________ stabilito in CHF 1'463'962.-, come da
scheda di calcolo annessa.

9.2.

Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico
delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, considerato
che lUCS non ha applicato a torto il valore di reddito e che il ricorso è
stato solo parzialmente accolto, in misura invero ridotta rispetto a quanto
postulato dal ricorrente e per motivi non sollevati nellimpugnativa, ma
rilevati dufficio dal Tribunale.

Ritenuto
quanto sopra, non vengono assegnate ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i disposti
della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il
relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 870 RFD di __________ stabilito in
CHF 1'463'962.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di
1/2 ciascuno.

3.     La
presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi