ti_gerichte · 15.2011.93 · 2012-01-09 · it
Condizioni d'incanto. Diritti di prelazione legale del titolare di un diritto di superficie per se stante e permanente

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 09.01.2012 15.2011.93

Incarto n.
15.2011.93
Lugano
9 gennaio 2012
EC/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Bozzini
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo sul ricorso 6 ottobre 2011 di
1.
RI 1
Ed ora gli
eredi:
__________
, __________
__________
, __________
__________
, __________
2.
RI 2
3. RI 3
tutti patrocinati dall’  PA 1
contro
l’operato dell’CO 1 e meglio contro le
condizioni d’asta riferite alla part. n. __________
RFD di __________
depositate
a decorrere dal 27 settembre 2011 nella liquidazione dell’eredità giacente fu __________
procedura interessante pure
1. PI 12
rappr. da RA 4
2.
PI 20
patr. dall’  PA 3
3.
PI 21
patr. dall’  PA 4
4. PI 22
5. __________, __________
rappr. dall’PI 24
6. PI 27
rappr. da RA 4, __________
7. PI 19, __________ __________
patr. __________. PA 2, __________ __________
viste le osservazioni:
- 21 giugno 2010 di PI 21, __________;
- 20 ottobre 2011 dell’CO 1, __________;
richiamata
l’ordinanza presidenziale 21 ottobre 2011 di concessione dell’effetto
sospensivo;
esaminati atti e
documenti;
ritenuto
in fatto:
A.
Nell’ambito
della liquidazione dell’eredità giacente di __________, con avviso d‘incanto
pubblicato sul FUC n. __________/2011 del __________ settembre 2011, l’Ufficio
ha fissato il deposito delle condizioni d’asta delle particelle n. __________ e
n. __________ RFD di __________ e delle particelle n__________, n. __________ e
n. __________ RFD di __________ a decorrere dal __________ __________2011 e la
vendita per il ____________________ 2011.
B.
Al
n. 17 delle condizioni d’asta l’Ufficio ha previsto che i titolari dei diritti
di superficie gravanti quali oneri per sé stanti e permanenti la part. n. __________
RFD di __________, potranno far valere il diritto di prelazione legale
unicamente in sede di asta (art. 60a RFF).
C.
Con
ricorso 6 ottobre 2011 RI 1, RI 2 e RI 3 si aggravano contro le condizioni
d’asta riferite alla particella n. __________
RFD di __________,
postulando in via principale la vendita del mappale in tre parti: dapprima
vendendo la superficie di mq. 3’998 sulla quale grava il diritto di superficie __________
intavolato come fondo n. __________, poi vendendo la superficie di mq. 1’518
sulla quale grava il diritto di superficie __________ intavolato come fondo n. __________
ed infine vendendo la rimanente superficie del mappale n. __________, di
complessivi mq. 11’385. In via subordinata i ricorrenti hanno chiesto, per il
caso in cui il mappale n. __________ venisse venduto nella sua estensione
attuale, di precisare nelle condizioni d’asta come dovrà essere calcolato il
prezzo da pagarsi dai due superficiari qualora essi esercitassero la prelazione
sulle superfici gravate dai loro diritti.
I
ricorrenti evidenziano innanzitutto che le condizioni d’asta garantiscono ai
titolari dei diritti di superficie intavolati quali fondi per sé stanti e
permanenti i diritti di prelazione legale. I diritti di superficie dei
ricorrenti gravano solo due differenti parti del mappale n. __________ avente
una superficie di mq. 16'901. Infatti la superficie del mappale 1214 è di mq. 1'518
(corrispondente all’8.9817% del totale), mentre quella del mappale n. 1209 è di
mq. 3'998 (corrispondente al 23.6554% del totale). Per i ricorrenti i diritti
di prelazione hanno per oggetto esclusivamente quelle parti del fondo sulle
quali esistono i diritti di superficie in loro favore. La stima peritale del
fondo è di fr. 119'940.00 per l’area gravata dal diritto di superficie __________,
di fr. 45'540.00 per l’area gravata dal diritto di superficie __________ e di
fr. 1'349'175.00 per la superficie rimanente. Ammontando il valore di stima
complessivo a fr. 1'514'655.00, la stima peritale dell’area gravata dal diritto
di superficie __________1 corrisponde al 7.9186% del totale mentre la stima
dell’area gravata dal diritto di superficie ____________________ corrisponde al
3.0066% del totale. Le condizioni d’asta prevedono la vendita della part. n. __________
in un’unica tornata: esse non precisano però come verranno calcolati gli
importi che i titolari dei diritti di superficie dovranno versare se dovessero
esercitare il diritto di prelazione. Ciò deve invece essere fatto nelle
condizioni d’asta. Ipotizzabili per i ricorrenti sarebbero due soluzioni, ossia
un riparto proporzionale in base alle superfici oppure un riparto proporzionale
in base alla stima dei mappali. La seconda ipotesi sarebbe preferibile, atteso
che essa tiene in debito conto il minor valore delle superfici gravate dai
diritti di superficie.
In
ogni caso la soluzione migliore, che consentirebbe di definire immediatamente
l’importo che i superficiari devono pagare in caso di esercizio del diritto di
prelazione, sarebbe quella di allestire un piano di frazionamento provvisorio
suddividendo il mappale
in tre parti, ossia una parte
di mq. 3’998 sulla quale grava il diritto di superficie __________, una parte
di mq. 1’518 sulla quale grava il diritto di superficie __________ e una terza
parte corrispondente alla rimanente superficie del mappale n. __________, di
complessivi mq. 11'385, in modo tale da poter vendere all’asta separatamente e
nell’ordine indicato le tre superfici del mappale n. __________.
D.
Delle
osservazioni 7 novembre 2011 di PI 21 e 20 ottobre 2011 dell’CO 1 si dirà, per
quanto necessario, in seguito.
E.
Il
__________ __________ 2011 l’Ufficio ha annullato la vendita  delle particelle
n. __________, n. __________, n. __________, n. __________ e n. __________
prevista per il __________ __________ 2011 (FUCT del __________.__________.2011).
Considerato
in
diritto:
1.
Giusta l’art.
134 cpv. 2 LEF, applicabile anche alla procedura di fallimento per il rinvio
dell’art. 259 LEF, le condizioni d’incanto sono esposte almeno dieci giorni
prima dell’incanto, perché ognuno possa prenderne cognizione.
Il
deposito ha quale scopo di portare a conoscenza degli interessati le condizioni
d’incanto, dando loro la possibilità d’impugnarle mediante ricorso all’Autorità
di vigilanza.
2.
Le condizioni
d’incanto stabiliscono le modalità di aggiudicazione del fondo e ne
costituiscono la base legale (cfr.
Fritzsche/
Walder,
Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I,
§31 n.6 p.439). Esse sono allestite dall’amministrazione del fallimento in
conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile
(cfr. i combinati art. 134 e 259 LEF).
3.
Per l’art. 51 cpv. 1 RFF
i diritti legali di prelazione potranno essere
esercitati nei limiti dell’articolo 60
a.
Per l’art. 60a cpv.3 RFF dopo
che la maggiore offerta è stata chiamata tre volte, l’ufficiale che procede
all’incanto dovrà invitare i titolari di diritti di prelazione, presenti o
rappresentati, a dire se vogliono esercitare il loro diritto. L’oblatore che ha
formulato la maggiore offerta vi rimarrà legato fino a quando i titolari di un
diritto legale di prelazione si saranno pronunciati.
4.
Nel
caso di specie i diritti di superficie dei ricorrenti gravano solo due
differenti parti del mappale n. __________ avente una superficie complessiva di
mq. 16'901. Più precisamente il diritto di superficie per sé stante e permanente
a favore della RI 3 intavolato quale particella n. __________ occupa una
superficie di mq. 3'998 mentre quello a favore RI 1 e intavolato quale mappale __________
occupa una superficie di mq. 1'518.
5.
Il
titolare di un diritto di superficie per sè stante e permanente ha un diritto
di prelazione legale sul fondo gravato dalla servitù (art. 682 cpv. 2 CC). Se
per l’esercizio del diritto di superficie è necessario l’utilizzo di un sola
parte del fondo, allora il diritto di prelazione si estende solo a questa (
Rey
in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª
edizione, n. 15 ad art. 682). Per questo motivo quindi nelle condizioni d’asta
deve essere indicato che i titolari dei diritti di superficie beneficiano di un
diritto di prelazione legale sulla parte del fondo necessaria al suo esercizio
e più precisamente sulla superficie di mq. 3'998 intavolata quale mappale n. __________
e sulla superficie di mq. 1'518 intavolata quale mappale n. __________. Nelle
condizioni d’asta dovrà essere parimenti indicato l’importo che dovrà essere
corrisposto dai beneficiari del diritto di prelazione nell’ipotesi di suo
esercizio. Per determinare tale importo si dovrà procedere analogamente a
quanto statuito all’art. 118 RFF per il caso di vendita in blocco di fondi
costituiti in pegno separatamente. Per questo motivo il prezzo ricavato dalla
vendita del mappale n. __________ sarà ripartito sulle parti di fondo gravate
dai diritti di superficie proporzionalmente alla stima attribuita alle singole
parti dello stesso fondo nella procedura di appuramento dell’elenco degli oneri.
Considerato che il mappale n. __________ ha una superficie di mq. 16'901 e il
valore di stima peritale è stato determinato in complessivi fr. 1'514'655.00,
che la parte del fondo gravata dal diritto di superficie di cui al mappale __________
è di mq. 1'518 ed è stata stimata in fr. 45'540.00 mentre quella di cui al
mappale n. __________ è di mq. 3'998 ed è stata stimata in fr. 119'940.00, la
stima peritale dell’area gravata dal diritto di superficie di cui al mappale n.
__________ corrisponde al 3.0066% del totale mentre la stima dell’area gravata
dal diritto di superficie __________ corrisponde al 7.9186% del totale. Dovendo
procedere ad un riparto proporzionale in base ai valori di stima dei mappali,
aggiudicato l’intero mappale __________ per fr. X, i beneficiari del diritto di
prelazione potranno far valere il loro diritto versando per la superficie
occupata dal mappale __________ il 3.0066% di X e per quella occupata dal
mappale __________ il 7.9186% di X. Il ricorso è quindi accolto nella sua
richiesta subordinata, la richiesta principale tendente a far allestire un
piano di frazionamento provvisorio suddividendo il mappale
in tre parti, ossia una parte di mq. 3’998 sulla quale grava il
diritto di superficie __________, una parte di mq. 1’518 sulla quale grava il
diritto di superficie __________ e una terza parte corrispondente alla
rimanente superficie del mappale n. __________, di complessivi mq. 11'385, in modo tale da poter vendere all’asta separatamente e nell’ordine indicato le tre superfici del
mappale n. __________, non può invece essere accolta. Infatti i
l Tribunale federale ha già di stabilito che l’amministrazione e la
gestione di un immobile da realizzare non autorizza l’ufficio di esecuzione,
anche con l’accordo dell’autorità di vigilanza, a procedere ad un frazionamento
dell’immobile nell’ambito di un provvedimento eccezionale ex art. 18 cpv. 2 RFF
(
DTF
120 III 138 ss.). In tale
decisione il Tribunale federale ha comunque lasciato indecisa la questione, di
rilevanza nella fattispecie, relativa alla facoltà dell’ufficio di procedere ad
un frazionamento quando allestisce le condizioni d’incanto (cfr. DTF 120 III
140 cons. 2c). La dottrina ammette la possibilità dell'ufficio di frazionare un
terreno soggetto alla LDFR, allo scopo di ricavare un prezzo di vendita
maggiore (cfr.
Pfäffli
in:
Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 1998, p. 99).
Questa tesi ha peraltro già trovato sostanziale conferma nell'evoluzione
legislativa, con l'abrogazione dell'art. 68 LDFR (cfr.
FF
1998 p. 2836), e consente di risolvere le dispute
esecutive nell'interesse di creditori e debitore, evitando alienazione a vil
prezzo di beni immobili. Tale modo di procedere, giustificato per permettere la
vendita della parte del fondo sita in territorio edificabile a persone che non
adempiono i requisiti della LDFR, non può, di massima, invece trovare
applicazione quando come in concreto l’intera particella si trova in zona
edificabile, ostandovi in questo caso un principio cardine del sistema svizzero
di esecuzione forzata, ossia la salvaguardia della celerità delle procedure.
Per
questi motivi,
richiamati
gli art. 17, 134 cpv. 2, 259 LEF; 18 cpv. 2
, 51 cpv. 1, 60a, 118
RFF; 682 cpv. 2 CC; 68
LDFR; 61 cpv. 2 lett. a e art. 62 cpv. 2 OTLEF
pronuncia:
1.
Il
ricorso è parzialmente accolto.
2.
E’ fatto ordine
all’CO 1 di determinarsi come al considerando 5 di questa sentenza, iscrivendo
sub n. 17 delle condizioni d’incanto che:
“I
titolari di diritti di superficie iscritti a registro fondiario nel seguente
modo:
-
onere per sè stante e permanente di superficie – __________ – di 1° grado
intavolato come fondo numero __________, scadente 10.08.2029 – iscritto il
10.08.1979/dg. 4554;
-
onere per sè stante e permanente di superficie – __________ – di 1° grado
intavolato come fondo numero __________, scadente 17.09.2029 – iscritto il
17.09.1979/dg. 5162;
beneficiano
di un diritto di prelazione legale sulla parte del fondo necessaria al loro
esercizio e più precisamente sulla superficie di mq. 3'998 intavolata quale
mappale n. __________ e sulla superficie di mq. 1'518 intavolata quale mappale
n. __________. Essi potranno far valere il diritto di prelazione legale
unicamente in sede d’asta (art. 60a RFF) al prezzo
corrispondente al:
-
7.9186% del prezzo di aggiudicazione del mappale __________ per il beneficiario
del diritto di superficie intavolato come fondo n. __________
-
3.0066% del prezzo di aggiudicazione del mappale __________ per il beneficiario
del diritto di superficie intavolato come fondo n. __________.”
3.
Non
si prelevano spese e non si assegnano indennità.
4.
Intimazione
a:
- __________.
PA 1, __________;
- RA
4, __________;
-
__________. PA 3, __________;
-
__________. PA 4, __________;
-
PI 2, __________;
-
PI 24, __________;
-
__________. PA 2, __________.
Comunicazione
all’CO 1, __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente                                                                                Il
segretario
Contro la presente
decisione -a norma dell’art. 72 e segg. LTF- è possibile presentare ricorso
in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10
giorni dalla notificazione, il termine è di 5 giorni dalla
notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata
nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.