ti_gerichte · 20.2007.3 · 2008-11-20 · it
Espropriazione formale per opere di sistemazione stradale con creazione di un marciapiede (indennità per terreni posti in zona residenziale semi-intensiva R3)


Incarto n.20.2007.3-3

Lugano

20 novembre 2008

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione dei progetti definitivi promossa da

ISEP
 1

rappr.
 dal RA 1

contro

COCE
 2composta da:

1. 
 MCON 5

2. 
 MCON 6

3. 
 MCON 7

4. 
 MCON 8

5. 
 MCON 9

6. 
 MCON 10

7. 
 MCON 11

8. 
 MCON 12

nell'ambito
 della sistemazione stradale di Via __________ e la creazione di un
 marciapiede,

relativamente
 al mapp. no. 1846 RFD di __________,

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato,in
fatto ed in diritto

1.1.1.
Con risoluzione dell11.12.2006 il Consiglio Comunale di __________ ha
approvato il progetto concernente la sistemazione di Via __________ e la
formazione di un marciapiede, ed ha concesso un credito di investimento per le
opere di fr. 1'888'128.- (MM 14/06).Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dall8.6 al
6.7.2007 conformemente agli art. 30 ss della Legge sulle strade (Lstr.).IlMunicipioha approvato il progetto con risoluzione del
22.10.2007 cresciuta incontestata in giudicato, ed ha quindi trasmesso
lincarto a questo Tribunale per i suoi incombenti come previsto dagli art. 31
e 26 Lstr..1.2. La messa in atto del progetto coinvolge la comproprietà al mapp. no. 1846;
stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato totalmente contro
versamento di unindennità di fr. 300.- il mq.Con memoria del 24.6.2007 gli espropriati hanno rivendicato unindennità di
almeno fr. 400.- il mq.Ludienza di conciliazione ha avuto luogo il 18.3.2008 con esito negativo.
Lanticipata immissione in possesso è stata autorizzata a far tempo dal
1°.6.2008.

2.Il
mapp. no. 1846 è costituito da una striscia di terreno di mq 235 già utilizzato
come sedime stradale. Esso è frutto del frazionamento delloriginario mapp. no.
258 in più particelle, nellambito del quale già si era considerata quella
superficie come necessaria allallargamento di Via __________ in quanto
riservata dal PR; in sostanza il frazionamento ha anticipato lespropriazione.Libera da servitù ed oneri fondiari, la particella è assegnata alla zona
residenziale semi-intensiva R3.

3.3.1.
Lespropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità
(art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dallintervento
espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni
economiche di cui avrebbe goduto se levento non avesse avuto luogo, senza
pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes,
1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per la valutazione dellindennità per
espropriazione formale corrisponde a quella dellanticipata immissione in
possesso o, in difetto, a quella dellemissione del giudizio di estimo (art. 19
Lespr.).Lindennità espropriativa consta, in particolare, dellintero valore venale del
diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo
commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto
stipulerebbe nellambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit
administratif, 1984, vol. II, p. 734).Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base
al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita
ufficialmente registrati di preferenza negli anni immediatamente precedenti il
dies aestimandi e riferibili a fondi con possibilità di sfruttamento analoghe a
quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80
ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT
II-1998 no. 27). Lapplicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di
un campione di raffronto adeguato e che costituisca una testimonianza valida
quanto ragionevole dellandamento del mercato immobiliare (RDAT 1985 no.
92, II-1998 no. 27); in questottica le punte estreme  ossia i prezzi di gran
lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato 
ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno quindi valenza
decisiva (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).Nelloperazione di estimo non è tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni
di valore derivanti dallopera eseguita dallente espropriante (art. 12 cpv. 2
Lespr.). Viceversa vanno considerate tutte le caratteristiche dei fondi
(posizione, potenziale edilizio, conformazione, dimensione ecc.), senza
trascurare, peraltro, le eventuali possibilità di miglior uso (art. 12 cpv. 1
Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o
annotati a RF (art. 14 Lespr.), così da ottenere, in esito ad una ponderazione
oggettiva ed agli adeguamenti che dovessero risultare necessari in ragione di
peculiarità specifiche, un valore attendibile e corrispondente al prezzo che
chiunque potrebbe conseguire nellambito di una transazione privata.3.2. Il mapp. no. 1846 è da valutare come sedime edificabile essendo stato
intavolato come mappale a sé stante solo e proprio in funzione del futuro
intervento espropriativo. Questa circostanza è del resto riconosciuta dallo
stesso ente espropriante la cui offerta di indennizzo include manifestamente la
componente edilizia della superficie.Il Tribunale ha esperito come duso unindagine a RF focalizzando le
transazioni immobiliari stipulate immediatamente prima del 1°.6.2008 ed aventi
per oggetto terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle
del fondo espropriando. Considerato che lesito non si è rivelato del tutto
soddisfacente, il sondaggio è stato esteso anche alle transazioni precedenti
risalendo fino al 2001.Complessivamente sono così emersi i seguenti valori R3:- fr. 360.- il mq per il mapp. no. 1865 di mq 600, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.4.2001 al d.g. 3038);- fr. 310.- il mq per il mapp. no. 1845 di mq 2180, loc. __________ (iscr. a RF
il 24.12.2001 al d.g. 9673);- fr. 270.27 il mq per il mapp. no. 1883 di mq 481, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.12.2002 al d.g. 9665);- fr. 288.89 il mq per il mapp. no. 1884 di mq 450, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.12.2002 al d.g. 9667);- fr. 330.52 il mq per il mapp. no. 1869 di mq 593, loc. __________ (iscr. a RF
il 26.8.2003 al d.g. 6672);- fr. 315.64 il mq per il mapp. no. 1881 di mq 358, loc. __________ (iscr. a RF
il 10.4.2003 al d.g. 2636);- fr. 315.79 il mq per il mapp. no. 1845 di mq 475, loc. __________ (iscr. a RF
il 24.2.2003 al d.g. 1327);- fr. 327.- il mq per il mapp. no. 1868 di mq 280, loc. __________ (iscr. a RF
il 26.8.2003 al d.g. 6674);- fr. 370.- il mq per il mapp. no. 1889 di mq 550, loc. __________ (iscr. a RF
l11.3.2004 al d.g. 1871/2); il trapasso
è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il
23.12.2003;- fr. 226.56 il mq per il mapp. no. 239 di mq 3531, loc. __________ (iscr. a RF
il 28.10.2004 al d.g. 8921; il fondo consta di una superficie boschiva di mq
340 e di un ripostiglio di mq 11;- fr. 360.58 il mq per il mapp. no. 1882 di mq 416, loc. __________ (iscr. a RF
il 30.8.2004 al d.g. 6968);- fr. 387.33 il mq per il mapp. no. 1898 di mq 371, loc. __________ (iscr. a RF
il 9.12.2004 al d.g. 10215); il prezzo è comprensivo di una quota di
comproprietà coattiva di 1/5 del mapp. no. 1875;- fr. 380.- il mq per il mapp. no. 1902 di mq 428, loc. __________ (iscr. a RF
il 6.4.2005 al d.g. 2602);- fr. 369.24 il mq per il mapp. no. 1945 di mq 332, loc. __________ (iscr. a RF
il 21.9.2007 al d.g. 7345);il trapasso è avvenuto in seguito a cessione ed
esercizio di un diritto di compera annotato il 15.2.2007.Su tali basi, tolte le punte estreme, risulta dacchito che lindennità offerta
dal Comune (fr. 300.- il mq) è insufficiente.Piuttosto bisogna considerare che dopo una flessione riscontrata nel 2002, a
partire dal 2003 il mercato immobiliare ha registrato un apparente rialzo
raggiungendo una quotazione media di ca. 350.- fr. il mq; come si evince dai
dati riportati, tale importo è riconducibile prevalentemente a superfici non
particolarmente ampie che normalmente sono destinate ad accogliere abitazioni a
carattere unifamiliare. Dopo il 2005 è stata stipulata una sola transazione,
segno questo di un certo ristagno del mercato in base al quale è lecito
ritenere che ancora nel giugno del 2008 questa tipologia di terreni non potesse
valere più di 350.- fr. il mq.Tale importo si adegua perfettamente anche al mapp. no. 1846. Una indennità più
consistente, che nellammontare raggiunga quella rivendicata dagli espropriati (almeno
fr. 400.- il mq), è senzaltro da escludere poiché del tutto priva di riscontri
oggettivi.

4.Lindennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato
dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dalla data dellanticipata
immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ossia dal 1°.6.2008 in poi.

5.La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dellente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un
legale e pertanto non si assegnano ripetibili.

Per
i quali motivi

richiamata                       la
Legge di espropriazione dell8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia1.     Per lespropriazione formale totale del mapp.
no. 1846 lente espropriante verserà agli espropriati unindennità di fr. 350.-
il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% dal 1°.6.2008.

2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dellente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

4.     Intimazione a:

-

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per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco