ti_gerichte · 15.2013.60 · 2013-11-18 · it
Contenuti elenco oneri. Stima. Pignoramento

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 18.11.2013 15.2013.60

Incarto n.
15.2013.60
Lugano
18 novembre 2013
EC/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini,
presidente,
Walser
e Jaques
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo
sul ricorso 12 giugno 2013 di
1. RI 1
2. RI 2
entrambi patr. dall’  RA 1
contro
l’operato
dell’CO 1 e meglio contro il verbale di pignoramento del 22 aprile 2013 nelle
esecuzioni n. __________, n. __________ e n. __________ promosse dai ricorrenti
contro
PI
1
viste:
– le osservazioni 30 giugno 2013 di PI 1,
– le osservazioni 11 luglio 2013 dell’CO 1 e
– la replica 16 luglio 2013 delle ricorrenti;
esaminati atti e documenti;
ritenuto in fatto e considerato in diritto:
che nell’ambito
delle esecuzioni n. __________, __________ e __________ promosse dalla RI 1 e
da RI 2 contro PI 1, il 22 aprile 2013 l’CO 1 ha pignorato per tre crediti di complessivi
fr. 17'488.– oltre accessori la PPP __________ di 46/1000 della part. n. __________
RF di __________, alla quale è attribuita quale coattiva la quota di
comproprietà __________ di 6/133 del medesimo fondo, attribuendo a quanto
pignorato un valore di stima di fr. 300'000.–;
che nel verbale di
pignoramento l’ufficio ha indicato che la PPP pignorata è gravata da un’ipoteca
massimale di fr. 240'000.– a favore del __________ SA e da un’ipoteca legale di
fr. 20'358.50 a favore della RI 1;
che con ricorso 12 giugno
2013 la RI 1 e la RI 2 pretendono che il pignoramento sarebbe insufficiente e chiedono
o di procedere anche al pignoramento dei redditi, dei crediti e di eventuali altri
beni dell’e­scusso oppure, nell’ipotesi non ci fossero altri beni pignorabili,
di rilasciare loro un attestato di carenza beni definitivo, subordinatamente
provvisorio;
che a mente delle
ricorrenti all'ufficio d'esecuzione è sfuggito che sul foglio del fondo sono
anche annotate tre ipoteche legali provvisorie di fr. 35'925.–, fr.
47'697.– e fr. 38'276.–, che dovranno anch'esse essere inserite nell’elenco
oneri, ciò che impedirà la realizzazione dell’im­mobile in virtù del principio
dell’offerta sufficiente (art. 126 cpv. 1 LEF);
che, esse spiegano, a
fronte di un valore di stima di fr. 300'000.– il fondo risulta infatti gravato
da pegni per complessivi fr. 382'257.– a cui dovranno essere addizionati gli
interessi al 10% calcolati al giorno dell’incanto e le spese di realizzazione,
per un debito complessivo garantito da diritti di pegno superiore a fr. 450'000.–;
che con osservazioni 30
giugno 2013 PI 1 si è opposto al ricorso in quanto il valore di stima ufficiale
della PPP sarebbe stato nel 2000 di fr. 524'400.– ed inoltre dal 2000 egli
avrebbe apportato diverse migliorie ai locali;
che alla quota di PPP
sarebbero inoltre assegnati 6 garages, del valore approssimativo complessivo di
fr. 120'000.–,
che con osservazioni 11
agosto 2011 l’CO 1 ha rilevato che dopo aver esperito i necessari accertamenti
presso l’Ufficio di tassazione di __________ è emerso che, come sostenuto dal
debitore, il valore di stima dell’immobile è di fr. 524'000.–, importo che
coprirebbe i crediti in esecuzione, pur tenendo conto di tutti gli oneri reali
gravanti il fondo;
che con replica 16 luglio
2013 le ricorrenti hanno precisato che la stima di fr. 524'400.– varrebbe sia
per i 4 negozi sia per i 6 parcheggi;
che – esse evidenziano – nel
2000 l’escusso avrebbe avviato, senza i permessi necessari, non dei lavori di
miglioria bensì di trasformazione dei negozi in appartamenti;
che tuttavia questi lavori
sarebbero stati bloccati dopo la demolizione delle strutture esistenti, che da
allora non furono mai ripristinate;
che per questo motivo ora
i locali, che necessiterebbero di importanti lavori di ristrutturazione e che
dal profilo edilizio non potrebbero essere trasformati in appartamenti, non potrebbero
essere utilizzati;
che la stima del 2000 di
fr. 524’400.– sarebbe pertanto oggi irrealistica ed il valore attuale
dell’immobile sarebbe addirittura inferiore all’importo di fr. 300'000.–
indicato dall’Ufficio;
che, come correttamente
argomentato dai ricorrenti, la quota pignorata, oltre a essere gravata da
un’ipoteca massimale di fr. 240'000.– a favore di __________ SA e da un’ipoteca
legale di fr. 20'358.50 a favore della RI 1, risulta pure gravata
dall’annotazione di tre ipoteche legali provvisorie di fr. 35'925.–, fr.
47'697.– e fr. 38'276.– a favore della medesima comunione;
che l’esistenza di questi
oneri, anteriori all’esecuzione del pignoramento, non è stata indicata dall’ufficio
nel verbale di pignoramento del 22 aprile 2013;
che, invero, anche se
l'importo dei crediti ipotecari in linea di massima non influisce sul valore di
stima del fondo, siccome l'aggiudicatario ne risponde solo a concorrenza del
prezzo offerto (cfr. art. 45 cpv. 1 lett. a RFF; Z
opfi
in: VZG, Kurzkommentar, 2011, n. 4 ad art. 9), essi
devono comunque essere indicati nel verbale di pignoramento, poiché sono invece
rilevanti per diverse decisioni dell'ufficio (eventuale rinuncia al
pignoramento, qualora il ricavato netto atteso dalla realizzazione non sia
superiore alla somma delle spese esecutive [art. 92 cpv. 2 LEF; Z
opfi
, op. cit., loc. cit.]; estensione
del pignoramento ad altri beni dell'escusso nel caso in cui il valore del fondo,
al netto degli oneri ipotecari, non è sufficiente a soddisfare integralmente i
creditori pignoranti [cfr. art. 97 cpv. 2 LEF]; importo presunto della perdita
dei creditori, da indicare nel verbale perché essi possano farlo valere quale
attestato provvisorio di carenza di beni [art. 115 cpv. 2 LEF]);
che ciò vale pure per i
diritti reali iscritti provvisoriamente a registro fondiario (art. 960 CC),
dovendo gli stessi essere indicati nell'elenco oneri, e più precisamente nella
parte "B" denominata "altri oneri" (cfr. form. RFF n. 9P),
fermo restando che se ne terrà conto solo se diventano definitive (
Gilliéron
, Commentaire de la LP, vol. II,
2000, n. 81 e 86 ad art. 140);
che pertanto l’incarto
deve essere retrocesso all’ufficio affinché rettifichi il verbale di
pignoramento indicando tutti gli oneri gravanti il fondo pignorato,
che facendo ciò l’Ufficio
dovrà pure riesaminare il valore di stima attribuito alla PPP pignorata sulla
base delle risultanze istruttorie, delle argomentazioni delle parti e dei
documenti da loro prodotti nell’ambi­to della procedura di ricorso,
avvalendosi, se lo riterrà necessario, dell’ausilio di un perito (art. 97 cpv.
1 LEF);
che nell’ipotesi in cui il
nuovo valore di stima, tenuto conto degli oneri reali gravanti il fondo, non
fosse sufficiente a coprire i crediti in
esecuzione, l’ufficio
dovrà procedere al pignoramento di ulteriori beni dell’escusso, segnatamente di
ulteriori fondi di sua proprietà, quale in particolare la quota di comproprietà
B di __________ /100 della part.
n. __________ RFD di __________;
che alla luce di quanto precede
discende il parziale accoglimento del ricorso;
che non si preleva la
tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF);
per questi motivi,
richiamati gli art. 17, 97 cpv. 1 LEF; 61 cpv. 2 lett. a, 62 cpv. 2
OTLEF
pronuncia:
1.
Il ricorso è
parzialmente accolto.
2.
Di conseguenza l'incarto
è retrocesso all'CO 1 affinché proceda ad una rettifica del verbale di pignoramento
nel senso dei considerandi.
3.
Non si prelevano
spese e non si assegnano indennità.
4.
Notificazione a:
–
;
–
.
Comunicazione
all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario
Rimedi
giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci)
giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni
dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata
nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.