ti_gerichte · 12.2013.171 · 2014-05-19 · it
Locazione. Protrazione

Locazione. Protrazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.05.2014 12.2013.171

Locazione. Protrazione

Incarto n.
12.2013.171
Lugano
19 maggio 2014
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliera:
Verda
Chiocchetti
sedente
per statuire nella causa – inc. n.
SE.2011.255
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 – promossa con petizione 8
agosto 2011 da
AP 1
patr. dall’ RA 1
contro
AO
1
patr. dall’ RA 2
con cui ha chiesto in
via principale l’annullamento della disdetta 23 marzo 2011, in via subordinata una protrazione della locazione pari a sei anni, ovvero fino al 31 dicembre
2017;
domande avversate dalla
controparte e sulle quali la Pretora ha statuito con decisione 2 ottobre 2013,
con cui ha accolto parzialmente la petizione, nel senso che ha accertato la
validità della disdetta 23 marzo 2011 con effetto a partire dal 31 dicembre
2011 e ha concesso alla conduttrice una protrazione unica della locazione fino
al 30 giugno 2015, nonché ha posto le spese processuali a carico dell’attrice
in ragione di 7/10 e il restante a carico della controparte, con obbligo per la
prima di corrispondere alla convenuta ripetibili ridotte;
appellante l’attrice che
con appello 31 ottobre 2013 chiede in via principale la riforma del querelato
giudizio nel senso di accordare una protrazione della locazione di sei anni,
ovvero fino al 31 dicembre 2017, in via subordinata di concederle la “facoltà
di chiedere una seconda protrazione (…) da sollecitarsi entro la scadenza della
prima protrazione concessa (30 giugno 2015)”, e in ogni caso di riformare il
dispositivo sulle spese giudiziarie, nel senso di ripartire le spese
processuali a metà tra le parti e di compensare le ripetibili, con protesta
delle spese e ripetibili di appello;
mentre con risposta 9
gennaio 2014 la convenuta ha postulato la reiezione del gravame, pure con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                A.
Con contratto 24 dicembre 1998 __________
ha concesso in locazione a AP 1 “un locale avente una superficie di 42 mq” adibita
a “tax-free-shop” al pianterreno dell’aeroporto di __________ e, meglio,
all’interno della sala d’attesa dei passeggeri. Il contratto, con inizio il 1°
gennaio 1999, prevedeva quale prima scadenza il 31 dicembre 2001, con rinnovo
tacito di anno in anno in caso di mancata disdetta con preavviso di sei mesi.
Il canone di locazione era stato fissato in fr. 171'000.- annui oltre il 25% della
parte eccedente la somma di fr. 1'000'000.- di cifra d’affari annua (doc. C1).
Il 22 settembre 2007 AO 1, subentrata __________ quale locatrice, e la
conduttrice summenzionata hanno stipulato un nuovo contratto di locazione
inerente al medesimo oggetto. La parti hanno previsto che la locazione, con
inizio il 1° gennaio 2006, sarebbe stata di durata indeterminata con
possibilità di disdetta con preavviso di sei mesi alla scadenza del 31
dicembre, la prima volta il 31 dicembre 2008. Esse hanno altresì fissato la
pigione in fr. 50'000.- annui oltre le spese accessorie, da corrispondere
anticipatamente in due rate semestrali di medesimo importo, ovvero il 31 marzo
e il 30 settembre (doc. C2). Il 1° ottobre 2008 le medesime parti hanno
sottoscritto un nuovo contratto, sempre inerente al medesimo oggetto, spiegando
che sarebbe stato adibito a “Travel Retail & Duty Free Shop”, con inizio
precedentemente, ovvero il 1° gennaio 2008, e di durata indeterminata, con
possibilità di disdetta con preavviso di sei mesi per la fine di giugno e
dicembre, la prima volta per il 31 dicembre 2009. Esse hanno previsto un canone
di locazione di fr. 50'000.- annui oltre le spese accessorie, da versare in
quattro rate anticipatamente, ovvero entro il 31 marzo, il 30 giugno, il 30 settembre
e il 31 dicembre (doc. C).
B.
Con raccomandata 23 dicembre
2010 la locatrice ha comunicato alla conduttrice la disdetta del rapporto di
locazione, con preavviso di sei mesi per il 30 giugno 2011 (doc. E). Il 23
marzo 2011 la locatrice ha notificato alla conduttrice, questa volta su modulo
ufficiale, un’ulteriore disdetta con effetto a partire dal 31 dicembre 2011
(doc. M). In data 14 aprile 2011 quest’ultima ha chiesto alla locatrice, per il
tramite del proprio patrocinatore, di indicarle i motivi alla base di tale
disdetta (doc. N). Il 27 maggio 2011 il legale della locatrice ha risposto
ricordando alla controparte che __________, azionista maggioritario della
locatrice, aveva licenziato per il tramite del Municipio un messaggio inteso
alla ricapitalizzazione e al rilancio dell’aeroporto di __________, che avrebbe
dovuto assumere tutte le attività accessorie. Egli ha altresì rammentato alla
conduttrice che il contratto di locazione era stato concluso su base periodica
annuale e non garantiva alcuna durata minima (doc. O).
C.
Con decisione 31 maggio 2011
il competente Ufficio di conciliazione, adito dalla conduttrice che aveva
contestato la validità della disdetta testé menzionata poiché non notificata su
modulo ufficiale, ha stralciato dai ruoli tale procedura in quanto divenuta
priva di oggetto a seguito del ritiro, da parte della locatrice, della disdetta
23 dicembre 2010 e della notifica di un’ulteriore disdetta formalmente valida
(inc. rich. UC n. 52/11). Nel frattempo, con istanza 10 maggio 2011 la
conduttrice ha adito nuovamente l’Ufficio di conciliazione, chiedendo in via
principale l’annullamento della disdetta 23 marzo 2011 e in via subordinata una
protrazione della locazione della durata di sei anni (doc. Q). Fallito il
tentativo di conciliazione, con decisione 12 luglio 2011 (inc. 55/11) l’Ufficio
in questione ha rilasciato l’autorizzazione ad agire (doc. U; cfr. anche doc. S
e T).
D.
Con petizione 8 agosto 2011 AP
1 ha convenuto AO 1 dinnanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4,
al fine di ottenere in via principale l’annullamento della disdetta 23 marzo 2011, in via subordinata una protrazione della locazione pari a sei anni, ovvero fino al 31 dicembre
2017. Con risposta 29 settembre 2011 la locatrice si è opposta alle domande
avversarie. Esperita l’istruttoria le parti hanno prodotto memoriali scritti
nei quali si sono confermate nei loro rispettivi punti di vista. Con decisione
2 ottobre 2013 la Pretora ha accolto parzialmente la petizione, nel senso che
ha accertato la validità della disdetta 23 marzo 2011 con effetto a partire dal
31 dicembre 2011 e ha concesso alla conduttrice una protrazione unica della
locazione fino al 30 giugno 2015, nonché ha posto le spese processuali a carico
dell’attrice in ragione di 7/10 e il restante a carico della controparte, con
obbligo per la prima di corrispondere alla convenuta ripetibili ridotte.
E.
Con
appello 31 ottobre 2013 la conduttrice ha impugnato il giudizio testé
menzionato, chiedendone la riforma nel senso di: I) in via principale accordare
una protrazione della locazione di sei anni, ovvero fino al 31 dicembre 2017;
II) in via subordinata di concederle la “facoltà di chiedere una seconda
protrazione (…) da sollecitarsi entro la scadenza della prima protrazione
concessa (30 giugno 2015)”. L’attrice ha altresì impugnato il  dispositivo
sulle spese giudiziarie, nel senso di ripartire le spese processuali a metà tra
le parti e di compensare le ripetibili. Con risposta 9 gennaio 2014 la
convenuta ha postulato la reiezione del gravame.
considerato
in diritto:              1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in
vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova
applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore è
stata avviata l’8 agosto 2011 e, quindi, dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).
In materia di protezione dalla disdetta o di protrazione del rapporto di
locazione di locali commerciali è prevista la procedura semplificata senza
riguardo al valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC; cfr. DTF 139 III
457). Nelle controversie patrimoniali con un valore litigioso di almeno fr.
10'000.- la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv.
2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie
la decisione impugnata è stata intimata il 3 ottobre 2013 e ricevuta dalla
conduttrice il 4 ottobre 2013. Ne consegue che il gravame 31 ottobre 2013 è
tempestivo, così come, tenuto conto delle ferie giudiziarie, lo è la risposta,
presentata il 9 gennaio 2014.
2.
In appello non è più
dibattuta la questione della validità della disdetta, bensì unicamente quella
inerente alla protrazione della locazione. Secondo gli art. 272 cpv. 1 e 272b
cpv. 1 CO il conduttore di locali d’abitazione e commerciali può esigere la
protrazione della locazione per una durata massima di sei anni se la fine della
medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si
giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. Sono considerati
effetti gravosi ai sensi della disposizione le condizioni particolari che
rendono impossibile o difficile trovare locali sostitutivi entro il termine
fissato nella disdetta; non così, invece, i disagi inevitabilmente legati alla
disdetta, che mediante una protrazione non vengono attenuati bensì solamente
procrastinati (
Lachat
, Le bail à
loyer, Losanna 2008, p. 771; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3ª ed., n. 11
e 14 ad art. 272 CO). Ai fini della decisione sulla protrazione il giudice
pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, dei fattori
elencati dall’art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO – le circostanze che hanno
determinato la conclusione del contratto e del contenuto dello stesso, la
durata della locazione, la situazione personale, familiare ed economica delle
parti come pure il loro comportamento, l’eventuale fabbisogno del locatore o
dei suoi stretti parenti o affini come pure la sua urgenza, la situazione sul
mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali – e dello scopo della
protrazione, che risiede in sostanza nel concedere al conduttore un termine più
ampio e sufficiente per cercare un’adeguata soluzione alternativa o, perlomeno,
per attenuare i disagi che la disdetta gli cagiona (DTF 136 III 190 consid. 6; sentenza
del Tribunale federale inc. 4A_143/2008 del 26 gennaio 2009, consid. 7.1, 7.1.1
e 7.1.2), senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (
DTF
105 II 197; sentenze del Tribunale federale inc. 4C.455/1999 del 21 marzo 2000, consid. 4a, inc. 4C.343/2004 del 22 dicembre 2004, consid. 4.1, inc. 4C.29/2006 del 26 giugno 2006, consid. 3.1; II CCA, sentenze inc. 12.2008.103 del 23 dicembre 2008,
inc. 12.2008.57 del 20 febbraio 2009, inc. 12.2008.235 del 15 settembre 2009,
inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013, inc. 12.2013.12 del 2 ottobre 2013;
SVIT,
op. cit.,
n. 11 segg. ad art. 272 CO;
Higi
,
Zürcher
Kommentar,
n. 86 ad art. 272 CO;
Giger
, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80 seg.;
Tercier
, Les
contrats spéciaux, 3
ª
ed., n. 2483).
3.
Per quanto di interesse in questa
sede, la Pretora ha accertato la necessità, per la locatrice, di disporre della
superficie commerciale occupata dalla controparte, così da poter gestire
direttamente o tramite società terze le attività commerciali legate
all’aeroporto, incrementare la cifra d’affari e rendere lo scalo più attrattivo
estendendo l’attività di duty-free anche ai passeggeri in arrivo. La prima
giudice ha poi reputato che l’attività esercitata dalla conduttrice può essere
svolta anche negli altri aeroporti situati su suolo elvetico, così come nei
vicini scali italiani di __________ e __________, e che lo scopo sociale della
medesima rivela che essa potrebbe occuparsi anche di nuovi settori. Tenendo
conto di tali elementi, così come della durata della locazione, la Pretora ha
quindi accordato una protrazione unica e definitiva fino al 30 giugno 2015.
4.
L’appellante
critica anzitutto il giudizio pretorile affermando che la durata della
protrazione della locazione è “insufficiente (…) non rispecchia affatto le
necessità della fattispecie”. Essa reputa, altresì, che la prima giudice abbia
effettuato la ponderazione degli interessi delle parti in modo “manifestamente
iniquo, sottacendo alcuni aspetti importanti relativi al contratto di locazione
e all’inquilina, e attribuendo un peso eccessivo al fabbisogno invocato dalla
locatrice”, così come che la Pretora abbia “valutato erroneamente la situazione
della conduttrice, ignorandone le difficoltà; il suo esame risulta contrario al
diritto e arbitrario” (memoriale, pag. 9 in fondo e 10 in alto). Le argomentazioni testé riportate sono del tutto generiche e sprovviste di qualsiasi
riferimento concreto alla fattispecie. Esse non soddisfano quindi in alcun modo
le esigenze di motivazione previste dall’art. 311 cpv. 1 CPC, sicché su questo
punto l’appello è inammissibile.
5.
L’appellante non contesta
la volontà dell’attrice di controllare le attività accessorie onde aumentare la
propria cifra d’affari, ma reputa che tale bisogno risulta “inconsistente,
secondario e futuro”. A suo dire, invero, tali attività costituiscono
attualmente solo il 3-4% della cifra d’affari globale della controparte, mentre
in media esse rappresentano il 30% circa del fatturato globale. La conduttrice
non comprende, quindi, in che misura la ripresa della sua attività da parte
della convenuta possa fare, per quest’ultima, la differenza, mentre per essa
sarebbe di importanza vitale (memoriale, pag. 10 in fondo e 11 in alto). Al riguardo l’attrice rinvia alla testimonianza di __________ __________,
direttore della convenuta. Su questo punto egli ha dichiarato che “negli altri
aeroporti le attività accessorie sono di principio assunte direttamente
dall’aeroporto stesso, specialmente per quanto attiene alle attività di duty-free.
Aggiungo che le attività accessorie costituiscono in media il 30% circa del
fatturato globale. È in questo contesto di rilancio che si inserisce la
disdetta del contratto di locazione notificata ad AP 1. È intenzione di AO 1
assumere direttamente o per il tramite di società da essa controllata l’attività
di duty-free. E ciò al fine di riportare in equilibrio l’azienda; è infatti
notoria l’attuale situazione di deficit di AO 1 dovuta anche al fatto che a __________
non si raggiunge il 30% del fatturato globale per le attività accessorie. A __________
attualmente le attività accessorie costituiscono il 3-4% della cifra d’affari
globale” e ha soggiunto che “L’aeroporto di __________ ha assunto direttamente
l’attività di duty-free quadruplicando il margine di utile. È per questo motivo
che AO 1 prendendo ad esempio altri aeroporti ha deciso di modificare strategia
e di assumere direttamente oppure tramite società terze, ma con diverse
modalità (ad esempio tramite la partecipazione agli utili) le attività
accessorie” (verbale di audizione testimoniale 26 gennaio 2012, pag. 1 in mezzo e 2 in fondo). Dalla testimonianza a cui la stessa appellante fa riferimento, quindi,
emerge la volontà della locatrice di incrementare la percentuale attuale in
ragione della gestione propria dell’attività accessoria. Ne consegue che la
censura dell’attrice non può essere condivisa.
6.
La
conduttrice afferma, altresì, che la circostanza che il locatario
(correttamente: locatore) non possieda le autorizzazioni amministrative
necessarie a breve o medio termine per eseguire lavori importanti all’oggetto
locato “milita a favore di una proroga di una certa durata” (appello, pag. 10 in mezzo). L’appellante sottolinea, poi, l’inesistenza di progetti o piani relativi alla
trasformazione dell’oggetto locato, sicché la controparte non avrebbe reso
verosimile l’esigenza di procedere a dei lavori di ristrutturazione, né avrebbe
dimostrato che i medesimi sarebbero di rilievo. A dire dell’attrice, quindi, il
bisogno addotto dalla convenuta sarebbe unicamente “ipotetico e secondario”
(memoriale, pag. 11 in alto). Dall’istruttoria è tuttavia emerso che la
necessità di gestire gli spazi locati alla conduttrice sussiste
indipendentemente da una trasformazione dell’area aeroportuale. Invero, il
teste __________ __________ – le cui dichiarazioni non sono peraltro state
criticate quali inattendibili ma perfino riportate dall’appellante a sostegno
delle proprie argomentazioni (cfr. sopra, consid. 5) – ha affermato la volontà
della locatrice di rivedere complessivamente la strategia economica dell’aeroporto,
comprendendo quindi anche l’assunzione delle attività accessorie (cfr. sopra,
consid. 5). Dal carteggio processuale è emerso, come evidenziato dalla Pretora
(decisione querelata, pag. 5 in mezzo), che tale procedere si fonda sul
messaggio 6 aprile 2011 del Municipio di __________, inteso alla richiesta di
un credito di fr. 3'150'000.- per il risanamento finanziario di AO 1, mediante
la ricapitalizzazione della società e la concessione di misure transitorie a
sostegno della gestione per gli anni 2011-2013. In tale occasione l’Esecutivo ha spiegato che “si vuole assicurare da una parte il
miglioramento degli standard qualitativi e di sicurezza conformemente alle
normative nazionali e internazionali; dall’altra rimuovere gli ostacoli a uno
sviluppo equilibrato del traffico aeroportuale. Non da ultimo si vorrà
sviluppare il settore commerciale c.d. “non aviario”, ovvero la rete di
esercizi commerciali a servizio dei passeggeri che completeranno l’offerta
aeroportuale e nel contempo rappresenteranno una fondamentale fonte di reddito per
la AO 1” (doc. L). Il teste menzionato sopra ha affermato di essere direttore
della locatrice dal 16 luglio 2010 e, dopo aver precisato di lavorare nel
settore aeroportuale da una quindicina di anni e di essere stato selezionato
dalla medesima al fine di procedere a una ristrutturazione e a un rilancio
dell’aeroporto di __________, ha dichiarato che proprio nel “contesto di questa
ristrutturazione AO 1 ha deciso di rivedere tutte le attività accessorie che
ruotano attorno  all’aeroporto di __________ in particolare le attività non
aeronautiche” (verbale 26 gennaio 2012, pag. 1 in mezzo). Anche su questo punto l’appello è quindi respinto.
7.
La
conduttrice prosegue affermando che la possibilità offerta dalle modifiche
legislative introdotte dalla legge mantello federale sull’acquisto di merci nei
negozi in zona franca di tasse degli aeroporti del 17 dicembre 2010, entrata in
vigore il 1° giugno 2011 (RU 2011, 1743) – secondo le quali anche i passeggeri
in arrivo all’aeroporto possono acquistare merci esenti da tasse – permettono
certamente alla locatrice di controllare direttamente nuove attività di duty-free
nell’area di sbarco e in tal modo di aumentare il proprio fatturato.
L’appellante reputa che la locatrice dovrebbe, quindi, semmai concentrarsi
sull’area degli arrivi e non comprende, invece, il motivo per cui debba essere
favorito l’interesse della controparte all’area limitata della zona partenze e
oggetto del contratto di locazione (appello, pag. 11 in alto). Essa reputa, inoltre, che per il medesimo motivo il messaggio municipale di cui al doc.
L può  “certamente realizzarsi senza dover escludere, a giugno 2015”, la conduttrice (appello, pag. 11 in mezzo). La Pretora ha spiegato, tra le altre cose, che la
locatrice ha la necessità di disporre della superficie attualmente occupata
dall’attrice per gestire direttamente o tramite società terze da essa
dipendenti le attività commerciali legate all’aeroporto e incrementare di
conseguenza la sua cifra d’affari (decisione impugnata, pag. 8 in mezzo). Non vi è distinzione tra attività accessorie effettuate sull’area di arrivo e quelle in
partenza. Tale circostanza, come indicato sopra (consid. 5), è emersa dalla
testimonianza di __________ __________, direttore di AO 1. Con la propria
censura la conduttrice non si confronta, quindi, compiutamente con la
motivazione pretorile, bensì si limita, a ben vedere, a indicare alla
controparte la strategia finanziaria da seguire, ovvero quella di concentrarsi
solo sulla zona degli arrivi, cosa che invece non le compete. Lo stesso dicasi
dell’allegazione secondo la quale la locatrice potrebbe rinunciare all’uso
dell’ente locato in questione “con facilità e senza particolari perdite”
(memoriale, pag. 11 in mezzo). Si aggiunga che la possibilità, per la
convenuta, di assumere direttamente – o per il tramite di società terze “ma con
diverse modalità (ad esempio tramite la partecipazione agli utili)” (teste __________
__________, verbale di audizione del 26 gennaio 2012, pag. 2 in mezzo) – la gestione  del duty-free nell’area degli arrivi non comporta, come sembra credere
l’appellante, automaticamente la poca importanza della gestione delle attività
accessorie nella zona dell’imbarco o delle partenze in generale. Anche su
questo punto l’appello è quindi respinto.
8.
L’appellante
critica, poi, la Pretora per non aver tenuto in considerazione, nel soppesare
gli interessi contrapposti delle parti, la durata del contratto di locazione. A
suo dire “l’intesa contrattuale” sussisterebbe dal 1993. Essa soggiunge che
anche la durata indeterminata della locazione deve far propendere per una protrazione
di durata massima (memoriale, pag. 11 in fondo e 12 in alto). Dal carteggio processuale emerge che la locazione ha avuto inizio già nel dicembre 1998
(doc. C1), seppur a quel tempo il locatore fosse __________. Sennonché tale relazione
è stata più volte ricontrattata. La prima volta nel 2007 (doc. C2), al momento
dell’ingresso in qualità di locatrice AO 1 e, poi, nell’ottobre 2008 (doc. C). Le
condizioni contrattuali della disdetta sono state man mano alleggerite. Se coi
contratti 24 dicembre 1998 rispettivamente 22 settembre 2007 le parti avevano
stabilito una durata minima della locazione di tre anni (dal 1° gennaio 1999 al
31 dicembre 2001, rispettivamente dal 1° gennaio 2006 al 31 dicembre 2008), col
contratto 1° ottobre 2008 le parti hanno ridotto tale periodo a due anni (dal
1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009). Lo stesso dicasi delle scadenze annuali.
Invero, se con il contratto 22 settembre 2007 le parti avevano previsto la
possibilità di disdetta con preavviso di sei mesi per la fine di dicembre, col
contratto 1° ottobre 2008 le stesse hanno previsto due scadenze annuali, ovvero
per la fine di giugno e di dicembre. La conduttrice non può quindi dirsi ignara
del fatto che la tendenza era quella di agevolare la disdetta del rapporto
contrattuale. Per tacere del fatto che la durata minima di tre rispettivamente
di due anni non lasciava certo intendere la volontà della locatrice di
vincolarsi alla conduttrice per un lungo lasso di tempo.
9.
L’attrice
reputa di aver creato dei consolidati rapporti commerciali coi terzi, come pure
una clientela propria e che i vantaggi “derivanti da quest’efficienza
commerciale configuratasi negli anni beneficiano indubbiamente anche la
locatrice” (appello, pag. 11 in fondo e 12 in alto). L’appellante non trae conclusioni dal proprio asserto, nel senso che non spiega in che misura tale
circostanza dovrebbe far propendere per una protrazione più estesa rispetto a
quella concessa dalla Pretora. Al riguardo l’appello è quindi finanche
inammissibile (art. 311 cpv. 1 CPC). Qualora, poi, essa volesse intendere, per
ipotesi, che la disdetta comporta una perdita di clienti che sarebbero poi
assunti dalla locatrice, va detto che oltre a non essere dimostrata tale
censura non può essere seguita perché tenderebbe semplicemente a ritardare nel
tempo gli effetti della disdetta, senza che essi siano tuttavia soppressi dalla
concessione di una protrazione più estesa (sopra, consid. 2).
10.
L’appellante
critica la motivazione pretorile secondo la quale essa, pur non avendo a
disposizione uno scalo alternativo in __________ ove continuare la propria
attività commerciale, potrebbe esercitare la stessa negli aeroporti situati in
suolo elvetico (ad esempio quelli di __________, __________, __________, __________
e __________), così come nei vicini scali di __________ e __________. A dire
dell’attrice quanto reputato dalla Pretora non corrisponde al vero. Essa
sottolinea che il mercato del settore in questione non le permette di
trasferire la propria attività altrove in Svizzera, ove le offerte sono
limitate, o, perlomeno, non con la facilità che lascerebbe intendere la prima
giudice e nel breve tempo concessole. Secondo l’appellante quanto prospettato
dalla Pretora sarebbe difficilmente attuabile, se non con uno sforzo e dei
costi sproporzionati (memoriale, pag. 12 in mezzo e in fondo, pag. 13 in alto). La prima giudice ha spiegato che la conduttrice non ha dimostrato di non
poter trasferire la sua attività in uno dei predetti scali e di non poter
beneficiare della possibilità introdotta dalla nuova legge federale
sull’acquisto di merci nei negozi in zona franca di tasse degli aeroporti (decisione
impugnata, pag. 8 in mezzo). L’appellante si limita a contrapporre le proprie
argomentazioni a quella pretorile, senza fare riferimento alla benché minima
prova a sostegno della propria tesi. Le sue dichiarazioni si esauriscono,
quindi, in mere allegazioni di parte che non incidono sull’esito della presente
causa.
11.
Secondo
la conduttrice, poi, la prima giudice sbaglia laddove reputa che essa potrebbe
occuparsi di altre attività rispetto a quella esercitata nello scalo
aeroportuale di __________. La Pretora ha spiegato che il suo scopo sociale
rivela che essa potrebbe occuparsi anche di nuovi settori, così come dal sito
internet dell’attrice si desume che la stessa abbia sviluppato con successo
anche altre attività (decisione impugnata, pag. 8 in fondo). La conduttrice sostiene, invece, di avere sempre esercitato solo l’attività presso
l’aeroporto di __________. Di conseguenza essa reputa che la modifica
prospettata dalla Pretora comporterebbe importanti investimenti, ingenti
perdite di clientela come pure, perlomeno inizialmente, di guadagno. Al
riguardo essa conclude affermando che la concessione di un’unica protrazione
comporterebbe senza ombra di dubbio la sua soppressione economica (appello,
pag. 13 in alto). Quanto accertato dalla prima giudice si fonda sull’estratto
del registro di commercio nonché su quanto pubblicato dalla stessa conduttrice
sul suo sito internet. Questa non contesta l’esistenza di tali risultanze bensì
si limita ad affermare di non aver mai attuato quanto ivi indicato. Ancora una
volta, quindi, essa si limita a contrapporre la propria tesi all’argomentazione
pretorile, senza tuttavia addurre risultanze a suo favore e, quindi, senza dimostrare
il proprio asserto.
12.
Nell’ipotesi
in cui questa Camera confermi la decisione pretorile sulla concessione di una
protrazione unicamente fino al 30 giugno 2015, anziché quella massima di sei
anni da essa postulata, l’appellante chiede che le sia accordata la facoltà di
sollecitarne una seconda “qualora la scadenza” testé menzionata determinasse
“la [sua] morte economica” (memoriale, pag. 14 in alto e in mezzo). Giusta l’art. 272b cpv. 1 CO la locazione di locali commerciali può essere
protratta per sei anni al massimo; entro questi limiti possono essere accordate
una o due protrazioni. L’appellante sostiene che secondo la dottrina e la
giurisprudenza “appare chiaro” che il “sistema della doppia proroga è
privilegiato rispetto a quello di una proroga unica e definitiva”. A torto.
Invero, fondandosi sul tenore del disposto testé menzionato
il
Tribunale federale ha sottolineato che al contrario di quanto sostenuto da
parte della dottrina non dev’essere conferito un rango preferenziale alla
concessione di una prima protrazione. Per il resto, l
a decisione se
concedere una protrazione unica oppure una prima protrazione si fonda  sulla
ponderazione degli interessi delle parti, alla stessa stregua di quella se
concedere la protrazione e la durata della medesima. E
ntro i
limiti posti dalla legge
il giudice decide quindi al riguardo i
n virtù del suo potere d'apprezzamento (sentenze inc. 4A_105/2009 del 5
giugno 2009, consid. 3.2 e inc. 4C.445/2008 del 7 giugno 2007, consid. 5.2.3,
in: MRA 3/07 S. 90 ff.). Quanto testé illustrato emerge, peraltro, anche dalla
sentenza menzionata dall’appellante a sostegno della propria tesi (sentenza del
Tribunale federale inc. 4C.174/2001 del 20 novembre 2001, consid. 4b e non 4.2
come menzionato erroneamente dall’attrice). È ben vero che in tale giudizio il
Tribunale federale ha affermato che, come rilevato dalla conduttrice, la
dottrina sembra dare una preferenza al sistema della doppia proroga quando non
è possibile formulare una prognosi precisa circa la possibilità di trovare una
sistemazione nel periodo accordato. Tuttavia, nella giurisprudenza più recente il
Tribunale federale ha spiegato, come testé illustrato, che il conferimento di
una prima protrazione o di una protrazione unica si fonda sull’apprezzamento
degli interessi delle parti, sicché la concessione di una prima protrazione non
può assurgere a priori a rango di regola. Per tacere del fatto che nel caso di
cui al giudizio menzionato il Tribunale federale ha sottolineato che la tesi
dottrinale vale comunque solo quando non vi si oppongano interessi
preponderanti del locatore, cosa che difettava nel caso concreto. Va altresì
rilevato che nella sentenza del 5 giugno 2009 indicata sopra l’alta Corte ha
spiegato che nella decisione se concedere una prima protrazione o una
protrazione unica occorre vagliare anche l’interesse del locatore a una data
certa di fine alla locazione e sulla quale, quindi, esso possa fare affidamento.
Il Tribunale federale ha quindi precisato che anche qualora non sia possibile
formulare una prognosi precisa circa la possibilità, per il conduttore, di
trovare una sistemazione alternativa nel periodo accordato, può essere accordata
una protrazione unica e definitiva in presenza di importanti interessi del
locatore in tal senso (inc. 4A_105/2009 consid. 4.4). Nella presente
fattispecie, come illustrato ai considerandi precedenti, dall’istruttoria è
emerso che sussistono rilevanti interessi della locatrice alla gestione dei
duty-free per poter incrementare notevolmente il proprio fatturato e, quindi,
garantire la propria sussistenza. La locatrice, poi, intende a tal fine riconsiderare
tutta l’area aeroportuale. Essa necessita, pertanto, di poter fare affidamento
su una data precisa relativa al termine della locazione. Non va dimenticato,
poi, che alla conduttrice è stata concessa una protrazione fino al 30 giugno
2015 e che essa non ha minimamente dimostrato di non poter esercitare un’altra
attività, come invece emerge dal suo scopo sociale e dal suo sito internet,
rispettivamente di non poter spostare il proprio esercizio in altri scali
aeroportuali. Ne consegue che la decisione pretorile di concedere alla
conduttrice una protrazione unica e definitiva fino al 30 giugno 2015
dev’essere integralmente confermata.
13.
L’appellante
contesta, infine, la ripartizione delle spese giudiziarie di prima sede
(memoriale, pag. 15). La Pretora ha calcolato il grado di soccombenza
dell’attrice in 7/10 e ripartito di conseguenza tali oneri (decisione
impugnata, pag. 9). Secondo la conduttrice, invece, le spese giudiziarie
dovrebbero essere ripartite a metà e le ripetibili compensate. Sebbene
riconosce di essere soccombente per quanto concerne la contestazione della
validità della disdetta, l’appellante sostiene che la locatrice lo sia in
relazione alla concessione della protrazione. Essa dimentica, tuttavia, di aver
chiesto una
protrazione della locazione pari a sei anni, ovvero fino al
31 dicembre 2017, mentre la prima giudice le ha concesso una protrazione unica
solamente fino al 30 giugno 2015. Questo è il motivo che ha portato la Pretora
a determinare, correttamente, la soccombenza dell’attrice in 7/10. Anche su
questo punto, quindi, il gravame è respinto.
14.
Ne
discende che l’appello dell’attrice deve essere respinto nella misura in cui è
ricevibile, con conseguente conferma della decisione pretorile. Le spese
processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla
base di un valore litigioso di fr. 125'000.- (corrispondente alla pigione
dovuta per gli ulteriori due anni e sei mesi di protrazione rivendicati in
questa sede dall’attrice, cfr. doc. C), valido anche ai fini di un eventuale
ricorso in materia civile al Tribunale federale, seguono la soccombenza (art.
106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG
e il Regolamento
sulle ripetibili
decide:                 1.
Nella misura in cui è ricevibile l’appello 31 ottobre 2013 di AP 1
è
respinto.
2.
L
e
spese processuali di complessivi fr. 2000.- sono poste a carico dell’appellante,
che rifonderà alla controparte fr. 3'000.- per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-;
-.
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                    La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in
materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in
materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).