ti_gerichte · 12.2000.114 · 2000-09-08 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.09.2000 12.2000.114

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00114
Lugano
8 settembre
2000
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa sommaria di sfratto dei conduttori (inc. SF.99.161
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4) promossa con istanza 1.
giugno 1999 da
__________
rappr. dall'__________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
chiedente
lo sgombero di 17 appartamenti e 25 posti auto siti nell'immobile di
__________, (mapp. no. __________) denominato __________, a suo tempo concessi
in locazione al convenuto;
domanda cui il
convenuto si è opposto e che il pretore ha accolto con
sentenza                   30 giugno 2000;
appellante
__________ che, in riforma del giudizio impugnato, postula la reiezione
dell'istanza con il carico a controparte di tasse e ripetibili;
richiamata
la decisione 11 luglio 2000 del vicepresidente di questa Camera che ha concesso
all'appello effetto sospensivo;
lette le
osservazioni all'appello, presentate il 21 luglio 2000 dall'Ufficio dei
fallimenti di Lugano;
esaminati gli atti
dell'incarto;
considerato
in fatto e in
diritto:
1.
Il
contratto che ha dato origine ai rapporti fra le parti è stato sottoscritto il
9 dicembre 1997 e concerne la locazione concessa dalla __________ al convenuto,
per una durata indeterminata e relativa a 17 unità immobiliari (abitazioni,
uffici, depositi) e 25 posti auto, tutti siti nel __________ a __________. La
pigione iniziale complessiva di fr. 25'000.- è stata aumentata a fr. 27'500.- a
partire dal 1. maggio 1998. In data 8 febbraio 1999 la locatrice, rappresentata
per conto dell'Ufficio esecuzione e fallimenti dall'avv. __________ di
__________, ha diffidato il convenuto a versare nel termine di 30 giorni la
somma di fr. 165'000.-, pari allo scoperto delle pigioni di sei mensilità,
ossia da settembre 1998 a febbraio 1999 compreso; non essendo avvenuto il
pagamento richiesto, il contratto è stato disdetto per il 30 aprile 1999. La
procedura di contestazione della disdetta promossa da __________ davanti
all'autorità di conciliazione è stata regolarmente trasmessa al pretore
competente a dirimere la presente istanza di sfratto (art. 274g CO).
Il
convenuto ha contestato lo sfratto in particolare sulla base di una precedente
analoga procedura, relativa alle stesse parti e agli stessi oggetti, accolta
dal pretore in data 21 ottobre 1998 (doc. 3). Ha sostenuto al proposito che a
dipendenza di quella decisione, egli non poteva essere conduttore di quei beni;
tanto più che -malgrado il giudice avesse corredato il decreto di sfratto con
la comminatoria dell'art. 292 CP- contro di lui non era pendente nessun
procedimento penale: ciò escluderebbe che non abbia dato seguito all'ordine di
sgombero dei locali e quindi anche la sua legittimazione passiva nella presente
procedura. Allo stesso modo non avrebbe potuto essergli inviata né la diffida
di pagamento degli arretrati, né la disdetta della locazione. D'altra parte,
così come aveva comunicato in data 16 aprile 1999 all'Ufficio di conciliazione
di __________, nuova locatrice dello stabile era divenuta la società
__________; tant'è, ha sostenuto il convenuto, che sia l'Ufficio esecuzioni,
sia l'avv. __________ avevano sollecitato quella società e non lui al pagamento
delle pigioni. Ha inoltre prodotto tutta una serie di fatture a comprova del
pagamento di spese accessorie della locazione da parte della pretesa nuova
conduttrice.
2.
Verificati
i presupposti per accogliere lo sfratto, il segretario assessore della Pretura
ha esaminato le eccezioni proposte dal convenuto, escludendone la rilevanza per
i motivi che verranno se del caso esposti nel seguito. Il primo giudice ha così
accertato la validità della disdetta 20 marzo 1999 e ha ordinato lo sfratto dai
vani oggetto della locazione.
3.
Con il presente appello il convenuto impugna la sentenza
pretorile sulla base delle argomentazioni già esposte in prima sede, salvo
accennare inoltre alla circostanza che, in concreto, la pretesa nuova
conduttrice avrebbe concesso le singole unità dell'immobile in sublocazione.
Rimprovera in particolare al pretore di avergli fatto carico dell'onere della
prova quo alla sua carente legittimazione passiva, onere che non sarebbe potuto
essere soddisfatto. Per gli stessi motivi ritiene errata la decisione sulla
validità della disdetta.
Delle
osservazioni all'appello presentate dalla parte istante e per essa dall'Ufficio
dei fallimenti di Lugano -che postulano la conferma dello sfratto- si dirà, se
necessario, nel seguito.
4.
Preliminarmente
vale la pena di chiarire la questione della rappresentanza processuale della
__________ ad opera del giurista dell'Ufficio dei fallimenti, rispettivamente
della __________, questione non più oggetto dell'appello ma trattata dal primo
giudice e comunque esaminabile d'ufficio poiché costituisce presupposto
processuale (art. 97 n. 4 CPC). Tuttavia, la questione può restare senza
risposta dal momento che l'istante, patrocinata al momento di presentare
l'istanza dall'avv. __________ (incaricato dall'Ufficio esecuzione di Lugano
dell'amministrazione coatta dell'immobile), lo è stata da parte del medesimo
rappresentante ancora al momento della discussione (cfr. verbale 2 settembre
1999), mentre l'allegato conclusionale è stato sottoscritto personalmente
dall'Ufficiale dell'UF del distretto di Lugano (peraltro così come le
osservazioni all'appello).
5.
Nell'allegato
di osservazioni all'appello la società istante ha denunciato la lite a
__________, che alloggerebbe nello stabile oggetto della locazione,
giustificando la sua richiesta con riferimento alla giurisprudenza di questa
Camera secondo cui, giacché lo sfratto del conduttore non può valere eo ipso
anche nei confronti di un subconduttore, al locatore dev'essere data la
possibilità di convenire in nella medesima procedura sia il conduttore, sia il subconduttore,
affinché quest'ultimo possa difendere i suoi interessi nella fattispecie (
Rep
1996, 246 segg.). In sostanza l'istante, facendo capo all'istituto della
denuncia, intende estendere la causa proposta nei confronti di __________ al subconduttore
__________, non convenuto in prima sede. Sennonché la denuncia in esame appare
completamente fuori luogo nella fattispecie concreta; a prescindere da ogni
considerazione sulla reale possibilità di agire in tal senso in sede di
osservazioni all'appello, va rilevato che la ragione dell'istituto previsto dall'art.
56 CPC è quella di offrire la possibilità a una parte di chiamare nel processo
una terza persona, nel caso in cui -risultando soccombente- ritenga di avere
diritto a garanzia, regresso o indennità nei confronti di questa, oppure che
tema da parte sua una molestia. In una procedura di sfratto come la presente,
qualora l'istante soccomba, l'unica conseguenza sarà quella di non poter
disporre di nessun titolo per ottenere lo sgombero effettivo dei vani locati o
concessi in comodato; in questa situazione è inimmaginabile, né la denunciante
ne dà spiegazione, quali diritti ritiene di poter avere nei confronti del
denunciato, rispettivamente quali molestie possa temere da parte sua. Basta
questo per non dare nessun seguito all'iniziativa in discussione.
6.
Giusta
l'art. 257d cpv. 1 CO quando il conduttore sia in mora col pagamento del
corrispettivo scaduto, il locatore può fissargli per scritto un termine di
trenta giorni per i locali d'abitazione e quelli commerciali per il pagamento e
avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di
locazione sarà disdetto. Il capoverso 2 del medesimo articolo prescrive che, se
il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal
contratto con un preavviso, nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di
30 giorni almeno per la fine di un mese. In concreto, il fatto che la società
locatrice abbia rispettato i termini indicati e che siano dati i presupposti
della norma indicata non è mai stato contestato. Rettamente comunque il primo
giudice ha verificato d'ufficio la fattispecie (sentenza, consid. 7) e ha
accertato che la disdetta della locazione è stata notificata al conduttore
nelle forme di legge, trascorso il termine di trenta giorni contenuto nella
diffida di pagamento, e che la stessa disdetta ha rispettato il termine di
preavviso previsto dall'art. 257d cpv. 2 CO.
7.
Non
è contestato che la locatrice aveva ottenuto un precedente ordine di sfratto
dagli stessi vani del __________ nei confronti del conduttore, ovvero con
sentenza 21 ottobre 1998 dipendente da istanza 23 settembre, a causa della mora
del conduttore nel pagamento delle pigioni per il periodo febbraio - maggio
1998 (cfr. inc. SF.98.243 della Pretura di Lugano, Sezione 5). E' pacifico
anche (ancorché effettivamente inspiegabile) che quella decisione non ebbe
seguito pratico, ossia che nessuno -in particolare la locatrice- non intraprese
alcunché nei confronti del conduttore, pur disponendo di una decisione
definitiva per ottenere la riconsegna dei beni immobili. L'ordine di sfratto
pronunciato dal giudice può però restare lettera morta e non si attua da sé, né
il giudice ha competenza e mezzi per curare l'esecuzione del suo ordine; è
pertanto l'istante, vinta la causa, a potersene avvalere nei confronti della
controparte e, se del caso, dell'autorità amministrativa in vista dello
sgombero forzato degli immobili occupati senza diritto. E ciò anche se in
concreto il pretore si era espresso in modo formalmente corretto, ordinando
anzitutto a __________ di liberare i vani in favore dell'istante nel termine di
10 giorni e, in secondo luogo, disponendo che ogni agente di forza pubblica
potesse essere chiamato a dar man forte all'istante per l'esecuzione dello
sfratto. Che poi il convenuto non sia stato punito per disobbedienza in virtù dell'art.
292 CP non significa da sé che egli abbia dato seguito all'ordine del giudice,
ma, allo stesso modo, può indicare che la competente autorità penale o non ha
rilevato i presupposti soggettivi e oggettivi per applicare la norma in
questione, oppure non si è occupata della fattispecie, non avendone avuto
notizia. La tesi dell'appellante, secondo cui l'assenza di un procedimento
penale a suo carico o di una sua condanna comporti la sua obbedienza all'ordine
del giudice e quindi l'effettiva cessazione di qualsiasi rapporto con la
conduttrice in merito all'occupazione del __________, resta pertanto nel campo
delle ipotesi, tanto più che egli non ci informa (se non nella forma del puro
parlato) su cosa sia o no avvenuto dopo l'emanazione di quella prima sentenza
di sfratto. Né va dimenticato che scopo principale dell'art. 292 CP non è
quello di sanzionare la disobbedienza, ma di facilitare, in determinati casi,
l'esecuzione di disposizioni pronunciate da autorità amministrative o
giudiziarie (
Stratenwerth G
., Schweizerisches Strafrecht, bes. Teil II,
ed. 3, p. 288).
8.
Tanto
meno tutto ciò deve significare che la locazione sia stata assunta da una terza
persona, estranea al rapporto originario fra le parti. In assenza di prove
contrarie, si deve infatti supporre che l'appellante continui a occupare
l'immobile, situazione parificabile a quella dell'inquilino che riconsegna
l'ente locato con ritardo e che, per la durata della ritardata consegna, deve
il precedente canone di locazione e il risarcimento per gli eventuali danni (
Higi
,
Comm. di Zurigo, art. 267 CO, N. 58;
Rep
1938, 200), oppure a quella che
si crea quando il locatore tollera che il conduttore rimanga nel bene locato
oltre la rescissione del contratto, venendo così in essere un nuovo tacito
contratto a durata indeterminata e di contenuto simile a quello precedente (
Rep
1998, n. 44).
Nel caso
concreto non vi sono elementi tali da indurre a considerare la conclusione di
un contratto con la società __________. In particolare, al dilà dell'assenza di
qualsiasi pattuizione formale, non basta la produzione in causa di
documentazione intesa a provare il pagamento di determinate spese da parte di
questa società (plico doc. 7), anche perché, da un lato, non è evidente -per
parte almeno dei giustificativi- che si riferiscano a spese concernenti la
locazione di cui si tratta e, dall'altro, poiché i pagamenti effettuati dalla
società risalgono a iniziative dell'appellante (cfr. ad esempio fatt.
__________ 21.6.1999) che è stato amministratore unico di __________ con
diritto di firma individuale dal 28 maggio 1998 al 10 marzo 2000, così come
risulta dai pubblici registri. Non v'è invece nessun riscontro relativo al
pagamento della pigione da parte della società all'istante, né di alcun altro
versamento in favore della stessa __________ o a chi per essa.
Né, allo
stesso scopo, può supplire l'ulteriore documentazione evocata dall'appellante.
In particolare non può dimostrare la conclusione di un contratto la notifica
unilaterale dell'appellante all'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di non essere più conduttore personalmente a far data dal 31 ottobre
1998, ma la società __________ (doc. 4) già perché il fatto non ha trovato
riscontro alcuno presso l'istante. Non è vero infatti che controparte avesse
riconosciuto il nuovo rapporto di locazione, avendo richiesto alla pretesa
conduttrice il pagamento delle pigioni; semmai, la fattispecie così come
prospettata da __________ ha creato qualche incertezza presso la controparte
(cfr. doc. 5), mentre dallo scritto 8 febbraio 1999 dell'avv. __________ alla
società __________ (doc. 6) emerge univocamente:
-       che
la locatrice continuava a considerare l'appellante (e non la società) come
conduttore dell'immobile, ovvero sulla base dei documenti in suo possesso;
-       che,
al fine di chiarire il ruolo della società, la locatrice le assegnava un
termine per produrre eventuali contratti di locazione relativi all'immobile in
questione;
-       che,
a prescindere dall'esistenza di un nuovo rapporto di locazione,
contemporaneamente inviava al conduttore __________ una diffida di pagamento
con comminatoria di sfratto.
Tutto
questo esclude -visto come non risulta che __________ abbia saputo dar seguito
al sollecito menzionato- che nella locazione in esame all'appellante sia
subentrata la società allora da lui amministrata. D'altra parte, se
l'appellante pretende di non aver pagato la pigione non essendo stato più
conduttore, nemmeno può sostenere di aver dimostrato l'esistenza di una
locazione in favore della società sulla base del pagamento di pigioni: tant'è
che nessuno sostiene in causa che essa abbia mai pagato un centesimo alla
locatrice. Inoltre, è lo stesso appellante, ancora il 1. settembre 1999, ad
ammettere l'inesistenza di un rapporto di locazione fra l'istante e la società:
nel suo scritto di tale data all'avv. __________ (doc. H), pur prescindendo dal
fatto che egli si definisca come
asserito conduttore
e pur tenendo conto
che si trattasse di un'offerta di componimento della vertenza sorta fra le
parti
,
proponeva fra l'altro alla controparte ("regolazione del
futuro") la "sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione in
favore della conduttrice __________, ecc.", laddove la prima mensilità è
chiaramente individuata nel mese di ottobre 1999.
9.
Per
tutti questi motivi il primo giudice ha rettamente disatteso le eccezioni
sollevate dal convenuto. Allo stesso modo al segretario assessore non può
essere rimproverato con successo di aver caricato al convenuto l'onere di
dimostrare un fatto negativo, quale sarebbe l'inesistenza di una locazione in
suo favore che ne giustificasse la disdetta. Già perché ha sostenuto che al suo
posto era subentrata in quel rapporto __________, ossia una società
amministrata esclusivamente da lui, solo __________ avrebbe potuto dimostrare
quel fatto, positivo. Anche questa censura va pertanto respinta.
Le spese,
la tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza dell'appellante.
Motivi per i quali,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e
la TOA
pronuncia:
1.
L'appello
7 luglio 2000 di __________ è respinto.
2.
Le
spese e la tassa di giustizia di complessivi fr. 800.-, anticipati
dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di versare alla
controparte l'importo di fr. 850.- a titolo di ripetibili.
.
3.
Intimazione:    -    __________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario