ti_gerichte · 12.1995.213 · 1995-08-07 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.08.1995 12.1995.213

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00213
Lugano
7 agosto 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa
inc. no. LA.95.046
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 14 aprile
1995 da
__________
rappr.
dall’ avv. __________
contro
__________
e __________
rappr.
dall’ avv. __________
in materia di locazione (deposito della pigione) che
il Pretore, con decisione 5 luglio 1995, ha respinto confermando il giudizio
dell’Ufficio di conciliazione di Massagno che manteneva il deposito delle
pigioni effettuato dagli istanti limitatamente a due mesi di locazione.
Appellanti gli istanti i quali, con appello 17 luglio
1995, chiedono la riforma del primo giudizio nel senso di riconfermare il
deposito integrale delle pigioni sino al totale ripristino degli enti locati da
parte dei convenuti.
Mentre gli appellati, con osservazioni del 31 luglio
1995, chiedono la reiezione dell’appello.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti
dell’incarto
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
Con
lettera 28 ottobre 1994 i coniugi __________, locatari di una casa
monofamigliare a __________ di proprietà dei coniugi __________, hanno
notificato a questi ultimi l’esistenza di diversi difetti presenti nella casa
chiedendo che gli stessi fossero eliminati nel termine di 15 giorni.
Un
mese più tardi, il 28 novembre 1995, il patrocinatore dei locatari, constatato
che nessun lavoro di ripristino era stato nel frattempo eseguito, comunicava ai
locatori che, a far tempo dal successivo mese di dicembre, i suoi mandanti
avrebbero provveduto a depositare il corrispettivo della locazione; cosa che é
avvenuta come alla conferma 30 novembre 1995 al patrocinatore dei proprietari
da parte dell’Ufficio di conciliazione di Massagno che avvertiva come anche le
pigioni dei mesi successivi sarebbero state depositate sempre che i locatari
avessero introdotto, nei termini, l’ istanza per ottenere la riparazione dei
difetti notificati.
2.
Il
28 dicembre 1994 i locatari hanno inoltrato all’Ufficio di conciliazione la
domanda tendente all’eliminazione dei difetti ed il 21 marzo 1995 ha avuto
luogo l’udienza di discussione tra le parti con l’avvio dell’istruttoria di
causa appuntata al successivo 4 maggio 1995 con l’effettuazione del
sopralluogo.
Durante
l’udienza di discussione i locatori hanno chiesto l’integrale liberazione a loro
favore delle pigioni depositate dal momento che i difetti denunciati apparivano
di esigua entità.
L’Ufficio
di conciliazione, con ordinanza motivata a conclusione del verbale di
discussione, ha parzialmente accolto la domanda dei locatori mantenendo il
deposito per le sole pigioni di dicembre 1994 e gennaio 1995.
3.
Con
istanza 14 aprile 1995 i locatari hanno adito il Pretore, a norma dell’art.
274f CO, chiedendo il mantenimento integrale delle pigioni depositate e di
quelle future sino all’eliminazione dei difetti da parte dei proprietari.
Il
Pretore, dopo la discussione in contraddittorio, ha emanato la decisione qui
impugnata con la quale mantiene il deposito della pigione per sole due
mensilità così come già deciso dall’ufficio di conciliazione. Da qui l'appello
che ci occupa.
4.
Effettuato
il deposito della pigione presso l’Ufficio di conciliazione il conduttore deve
far valere entro 30 giorni le proprie pretese per impedire che i canoni di
locazione depositati vengano devoluti al locatore (art. 259h cpv. 1 CO): é
quello che hanno fatto i coniugi __________ con l’istanza 28 dicembre 1994
ancora pendente presso l’Ufficio di conciliazione per istruttoria e decisione
sul merito.
Ma
anche il locatore può agire non appena ricevuto l’avviso del deposito
domandando la liberazione delle pigioni consegnate a torto (art. 259h cpv. 2
CO). Tale richiesta deve essere immediata, senza necessità di attendere che il
conduttore promuova le proprie pretese di riparazione (
SVIT - Kommentar
Mietrecht
, ad art. 259h, n. 7), e può riguardare l’inesistenza delle
ragioni che possono giustificare il deposito così come la mancanza dei
presupposti formali (in particolare la messa in mora per la riparazione entro
congruo termine) che permettono la consegna della pigione (
Mess. CF
27.3.1985
n. 421.106;
M. Züst
, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und
Geschäftsräumen, n. 543/544 e 492 e seg.).
È
evidente che se il locatore avvia questa procedura tosto ricevuto l’avviso del
deposito sarà inutile per il conduttore promuovere una sua istanza, rimanendo
tuttavia sempre debitore anche nel procedimento avviato dalla controparte
dell’onere della prova per quanto riguarda l’esistenza del difetto e l’ampiezza
dell’eventuale riduzione della pigione o del risarcimento del danno (
SVIT -
Kommentar Mietrecht
, ad art. 259h, n. 7); rispettivamente, una volta
presentate nei termini dal locatario le sue pretese, il locatore proporrà in
quella sede le sue eccezioni senza necessità di presentare una propria domanda
ai sensi dell’art. 259h cpv. 2 CO.
Sia
che l’istanza é presentata all’Ufficio di conciliazione dal locatario (art.
259h cpv. 1 CO) sia che la stessa é proposta dal locatore (art. 259h cpv. 2 CO)
l’Ufficio dovrà prendere una decisione di merito sulle pretese delle parti e sulla
destinazione delle pigioni depositate (art. 259i cpv. 1 CO) con possibilità per
la parte soccombente di far ricorso al giudice entro 30 giorni (art. 259i cpv.
2 CO).
Nel
caso concreto, la procedura essendo ancora pendente per l’esecuzione dell’istruttoria,
la pronuncia dell’Ufficio di conciliazione del 21 marzo 1995 non é una
decisione di merito e non é suscettibile di ricorso, ai sensi dell’art. 259i
cpv. 2 CO, al giudice al quale va solo devoluta tutta la questione sottoposta a
giudizio nella sua interezza affinché abbia a pronunciarsi quale autorità
giudiziaria a sé stante indipendentemente da quanto si é sviluppato nella
procedura davanti all’Ufficio (
Cocchi/Trezzini
, CPC, ad art. 404, n. 3).
5.
La
domanda del locatore formulata all’udienza del 21 marzo 1995 non poteva quindi
essere decisa preliminarmente a meno che la stessa potesse essere intesa, come
sembra abbia fatto l’Ufficio di conciliazione la cui pronuncia al proposito é
sicuro indice in questa direzione interpretativa, quale domanda cautelare ai
sensi dell’art. 274f cpv. 2 CO. L’autorizzazione al deposito di ulteriori
pigioni, pendente la procedura, può infatti essere negata proprio attraverso
l’adozione di misure cautelari (
M. Züst
, op. cit. n. 509) che però,
secondo il diritto cantonale (art. 413 CPC), sono di esclusiva competenza del
giudice già a far tempo dall’introduzione dell’istanza presso l’Ufficio di
conciliazione.
L’Ufficio
di conciliazione non era quindi competente a decidere sulla domanda del
locatore, sempre che potesse essere intesa quale richiesta di misure cautelari,
e men che meno avrebbe potuto decidere d’ufficio di interrompere il deposito
delle pigioni rispettivamente di già liberarne una parte a favore del locatore.
Ma
in definitiva, pure attraverso forme di procedura non corrette, il
provvedimento cautelare - perché tale é essendo stato pronunciato pendente la
procedura di merito - é stato fatto proprio dal Pretore, quindi dal giudice
competente, con la pronuncia 5 luglio 1995.
6.
Per
l’art. 413 CPC i provvedimenti cautelari emanati dal Pretore nell’ambito di
procedure in materia di locazione non sono impugnabili.
Ne
discende che l’appello deve essere respinto, senza entrare nel merito della
questione, poiché improponibile.
Per i quali motivi
visti gli art. 259i e 274f
cpv. 2 CO, 413 CPC
e, per le spese, la vigente
TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello
17 luglio 1995 di __________ e __________
é respinto
perché
improponibile.
2.
La
tassa di giustizia di Fr. 270.- e le spese di Fr. 30.-, già anticipate dagli
appellanti, rimane a loro carico con l’obbligo di rifondere a controparte Fr.
200.- per ripetibili d’appello.
3.
Intimazione
a:     - __________
Comunicazione
alla Pretura di Lugano sez. 4 ed all’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Massagno.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario