ti_gerichte · 80.2015.220 · 2015-09-24 · it
Imposta sugli utili immobiliari: differimento, reinvestimento nellabitazione primaria, vendita della casa da parte di marito e moglie, acquisto sostitutivo da parte del solo marito con successiva cessione alla moglie nellambito del divorzio

Imposta sugli utili immobiliari: differimento, reinvestimento nell’abitazione primaria, vendita della casa da parte di marito e moglie, acquisto sostitutivo da parte del solo marito con successiva cessione alla moglie nell’ambito del divorzio

Tessin Camera di diritto tributario 23.02.2016 80.2015.220
Tessin Camera di diritto tributario 23.02.2016 80.2015.220
Ticino Camera di diritto tributario 23.02.2016 80.2015.220

Incarto n.
80.2015.220
Lugano
23 febbraio 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretaria
Sabrina
Gianola, vicecancelliera
parti
RI
1
rappr.
da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 22 ottobre 2015 contro la decisione del 24 settembre 2015 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
In data 18.7.2008 RI
1 e __________ (al tempo uniti in matrimonio – sciolto con sentenza pretorile
del 18.4.2013) acquistavano in ragione di metà ciascuno, dalla “__________” i
fogli PPP __________ e __________ del fondo base __________ RFD di __________
al prezzo di complessivi CHF 1'030'000.--. La compravendita veniva iscritta a
Registro fondiario il giorno 22.7.2008.
B.
Gli immobili sopradescritti
venivano venduti il 25.11.2010 [iscritti a Registro fondiario il 1°.12.2010]
dai coniugi RI 1 e __________ ad __________ al prezzo di CHF 1'600'000.--.
C.
Con decisione del 27.6.2011,
l’RS 1 notificava ai venditori la tassazione dell’imposta sugli utili
immobiliari relativa alla vendita delle due quote condominiali. Per quanto
attiene alla qui ricorrente, il fisco commisurava in CHF 217'792.-- l’utile
imponibile totale ed in CHF 63'159.70 l’imposta dovuta da quest’ultima
all’erario.
D.
Con reclamo
21/22.7.2011 RI 1 si aggravava contro la decisione di tassazione sugli utili
immobiliari. L’insorgente spiegava come gli immobili compravenduti (i due fogli
di PPP) rappresentassero – per entrambi i coniugi – l’abitazione primaria.
L’intenzione di RI 1 era quella di acquistare e di farsi cedere dal marito __________
un altro appartamento nell’ambito della procedura di divorzio – trattasi della
PPP __________ fondo base __________ di __________, che avrebbe dovuto divenire
la sua abitazione primaria. La cessione di predetto immobile avrebbe dovuto essere
perfezionata entro 2 anni dalla compravendita dei fogli __________ e __________
del fondo base part. __________ RFD di __________. La reclamante postulava pertanto
il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare in applicazione
dell’art. 125 lit.
g
LT.
E.
Con decisione
24.9.2015 l’Ufficio di tassazione di __________ respingeva il reclamo,
riconfermandosi nella precedente commisurazione d’imposta e quantificando
pertanto in CHF 63'159.70 l’imposta dovuta al fisco da __________.
A sostegno della propria
decisione, l’autorità fiscale precisava come la reclamante entro i due anni
previsti dalla legge (art. 125 lit.
g
LT) non avesse reinvestito i soldi
ricevuti a seguito della vendita degli immobili utilizzati come abitazione primaria
acquistandone una sostitutiva. Motivo per cui la decisione emessa il 27.6.2011
doveva trovare conferma integrale.
F.
Mediante ricorso
22/23.10.2015 RI 1 insorge contro la decisione emessa dall’Ufficio di
tassazione.
La reclamante ha dapprima
riepilogato i fatti che hanno condotto all’emanazione della decisione di
tassazione sugli utili immobiliari. La stessa spiega che il 30.5.2012 è stata
sottoscritta la convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio tra lei e
l’ex coniuge __________ (che trasmette in allegato). Al punto “f” della
medesima, veniva stabilito come il marito fosse debitore nei confronti della
moglie di metà del prezzo di vendita degli immobili PPP ni. __________ e __________
RFD di __________, somma già incassata dall’ex marito.
Il 18.4.2013 è avvenuto il
divorzio (cfr. sentenza pretorile DM.__________). L’insorgente puntualizza come
al punto 2.6 della decisione in questione, venisse stabilito come le eventuali
imposte maturate sino al 31.12.2011 fossero assunte dall’ex marito __________.
A mente della ricorrente –
che nulla avrebbe ancora incassato dalla vendita degli immobili di __________ –
la decisione impugnata andrebbe annullata e l’imposta sugli utili immobiliari dovrebbe
essere indirizzata a __________, reale debitore della stessa, avendo egli
ricevuto la totalità del ricavo della compravendita.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il tributo
sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul
reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una
speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se
l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Per l’art.
125 lett.
g
LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso
di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha
servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva
adibita al medesimo scopo.
La citata
disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3
lett.
a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali
il reinvestimento deve essere effettuato (cfr. anche DTF 137 II 419 consid.
2.1.).
Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di
esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,
nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il
contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per
ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio
sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per
l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel
nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una tale
possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità
professionale (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 131).
La dottrina
è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come un’eccezione
propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,
nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La
ratio
della
rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una
componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (
Ochsner
, Die Besteuerung der
Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.;
Mettler
, Die Grundstückegewinnsteuer des
Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.;
Rumo
,
Die Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo
1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso
di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (
Mettler
, op. cit., p. 139;
Rumo
, op. cit., p. 170), cioè che abbia
inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità
della popolazione (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 132).
2.2.
Le
condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù
dell'art. 125 lett.
g
LT, sono le seguenti:
a)
l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo:
l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi
da abitazione personale;
b)
l’uso personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata
e quella acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote,
se non nei seguenti casi eccezionali:
§
l’esistenza di motivi estrinseci (nessuna offerta
di acquisto nonostante sforzi per vendere, trasloco improvviso per ragioni
professionali o di salute), ma non invece considerazioni di carattere
finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o
per sfruttare l’incremento di valore;
§
la locazione con un contratto a termine di durata
inferiore ad un anno, in particolare quando già al momento dell’inizio della
locazione è nota la data della vendita, sicché si tratta di una semplice
situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera
l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia comunque ecceduto quella
della locazione;
c)
deve trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento
per le abitazioni secondarie e di vacanza;
d)
limite temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura
precedere la vendita;
e)
il reinvestimento deve avvenire in Svizzera
(
Soldini/Pedroli
, op.
cit., pp. 132-134 e p. 137;
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,
p. 100).
2.3.
2.3.1.
L’art. 12 cpv. 3 lit.
e
LAID dispone che l’imposizione dell’utile immobiliare sia differita in caso di
alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito
durevolmente e esclusivamente all’uso personale del contribuente, a condizione
che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all’acquisto o alla
costruzione in Svizzera di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
2.3.2.
D’altra parte spetta ai
Cantoni determinare la durata del “congruo termine” in maniera autonoma. La
cognizione del Tribunale federale in questo ambito permane limitata
all’arbitrio (sentenza TF 2C_538/2014 del 9.2.2015 consid. 2.2.5).
2.3.3.
Nella legge tributaria
ticinese, come visto, il legislatore ha fissato il “congruo termine” in 2 anni
all’art. 125 lit.
g
LT per procedere al reinvestimento.
Perché si possa essere
confrontati ad un reinvestimento occorre che vi sia una diretta relazione
temporale fra la vendita e l’acquisto. La legge ticinese, determina
espressamente il termine per il reinvestimento, commisurandolo in 2 anni
(
Soldini/Pedroli
, op.
cit., p. 133).
2.3.4.
L’art. 132 LT [momento
determinante] stabilisce che quale data di trasferimento della proprietà,
rispettivamente di acquisto fa stato l’iscrizione a Registro fondiario; per le
contrattazioni non soggette ad iscrizione, la data della stipulazione
2.4.
La LT stabilisce all’art.
127 cpv. 1 che il debitore dell’imposta è l’alienante.
L’
alienante
è colui
che trasferisce a un terzo la proprietà di un fondo o i fondamentali poteri su
di un immobile.
Nei trasferimenti di
diritto civile, debitore è il proprietario iscritto nel registro fondiario.
Nell’ambito di una compravendita si tratta del venditore. La precisazione che
debitore dell’imposta è l’alienante chiarisce che non importa chi infine percepisca
l’utile; l’imposta è dovuta da chi pone in essere il trasferimento e non da chi
beneficia dell’utile. La giurisprudenza esclude che il debitore dell’imposta
possa sottrarsi al pagamento, adducendo che un terzo, o anche lo stesso acquirente,
si sia assunto contrattualmente l’obbligo di pagare
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., pp. 151 -
152).
Il capoverso 2 dell’art.
127 sancisce come il coniuge e i figli sono imposti separatamente per gli utili
immobiliari da loro conseguiti.
È stato quindi
espressamente disciplinato il caso degli utili immobiliari conseguiti dal
coniuge e dai figli. La legge tributaria stabilisce infatti che essi sono
imposti separatamente
(
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 152).
3.
3.1.
Nel caso qui in esame si
ha che il 25.11.2010 __________ e __________ [parti venditrici] hanno alienato
mediante atto pubblico a __________ le PPP fol. n. __________ e __________
fondo base __________ RFD di __________ (__________) al prezzo di complessivi
CHF 1'600'000.--.
La compravendita è stata
iscritta a Registro fondiario il 1.12.2010.
Il 3.12.2010 __________ ha
acquistato a proprio nome la PPP __________ fondo base RFD __________ __________.
Il 30.5.2012 __________ e __________
hanno sottoscritto una convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio.
Nella premessa viene
indicato:
e)   I
coniugi erano comproprietari, in ragione di un mezzo ciascuno dell’appartamento
coniugale PPP ni. __________ e __________, fondo base __________ (...) RFD di __________
– __________. L’appartamento è stato venduto il 1.12.2010, rogito no. 210 del
notaio __________, __________. Contestualmente alla vendita il marito ha acquistato
a proprio nome la PPP __________ (...), fondo base part. __________ (...) RFD di
__________, attuale residenza dei coniugi. (...).
f)
Che a fronte della vendita di cui
alla lett. e) il marito è debitore nei confronti della moglie della metà del
prezzo di vendita dell’appartamento PPP ni. __________ e __________ RFD di __________,
da lui integralmente incassato, secondo accordi tra le parti.
Nella convenzione sopra
citata veniva anche fissato come i coniugi avrebbero poi presentato alla
Pretura di __________ una domanda di divorzio mediante richiesta comune.
In particolare al punto 3.1.
della predetta convenzione veniva pattuito:
Il
marito cede alla moglie la PPP __________ (...) fondo base part. __________
(...) RFD di __________ ora intestata al marito. Il trapasso di proprietà a Registro
fondiario sarà chiesto producendo la sentenza di divorzio, cresciuta in
giudicato. (....). I coniugi chiedono il differimento dell’imposta sugli utili
immobiliari, a norma dell’art. 125 LT.
Con sentenza 18.4.2013 è
stato decretato sciolto per divorzio il matrimonio tra __________ e __________
ed è stata omologata la convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio.
Il 2.5.2013 è stato
iscritto il trapasso di proprietà della PPP __________ fondo base RFD __________
di __________ a nome della qui ricorrente sulla base della decisione di divorzio.
3.2.
3.2.1.
Nel suo ricorso, RI 1
censura il fatto che, a seguito della vendita delle PPP fol. n. __________ e __________
fondo base __________ RFD di __________ al prezzo di complessivi CHF
1'600'000.--, ella non avrebbe mai incassato metà del prezzo di compravendita,
a lei spettante. Sicché la tassa sugli utili immobiliari avrebbe dovuta essere
richiesta direttamente a __________, avendo egli incassato la totalità della
somma.
3.2.2.
Orbene, come visto sopra,
l’imposta sugli utili immobiliari è di natura reale ed i coniugi vengono
imposti separatamente per effetto dell’art. 127 cpv. 2 LT.
Il differimento
dell’imposta viene concesso – nel lasso di tempo di due anni – a fronte del
reinvestimento in un’abitazione primaria.
Nel caso di specie si ha
che unicamente __________ – dopo la vendita dei sopra indicati immobili – ha
proceduto all’acquisto a proprio nome della PPP __________ fondo base RFD __________
di __________ [che poi è stata ceduta alla qui ricorrente a seguito dello scioglimento
del vincolo coniugale].
RI 1 non ha quindi
proceduto a reinvestire la parte a lei spettante pervenuta dalla vendita delle
PPP fol. n. __________ e __________ fondo base __________ RFD di __________ in
un’altra abitazione primaria entro il termine previsto di 2 anni.
La stessa ha unicamente
ricevuto la PPP __________ fondo base RFD __________ di __________, senza
quindi compiere un reinvestimento ai sensi dell’art. 125 lit.
g
LT.
Come visto, per legge
debitore dell’imposta è la stessa ricorrente per la parte che le sarebbe
spettata, ritenuto come debitore dell’imposta è – nei casi di compravendita – la
parte venditrice.
Ai fini fiscali, il
debitore è la parte venditrice,
in casu
sia __________ sia la qui
insorgente, ciascuno per la propria quota dell’utile.
4.
La
decisione dell’Ufficio di tassazione di __________ deve quindi essere confermata.
La tassa di giustizia e le
spese sono integralmente poste a carico della ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr. 1’000 .–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    200.–
per un totale di                                                      fr. 1’200.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
();
-;
-.
Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         La
segretaria: