ti_gerichte · 80.2024.135 · 2025-01-10 · it
Reddito dellattività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, architetto che acquista un immobile insieme a un socio, costituisce una PPP, risana e vende gli appartamenti

Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, architetto che acquista un immobile insieme a un socio, costituisce una PPP, risana e vende gli appartamenti

Tessin Camera di diritto tributario 10.01.2025 80.2024.135
Tessin Camera di diritto tributario 10.01.2025 80.2024.135
Ticino Camera di diritto tributario 10.01.2025 80.2024.135

Incarto n.
80.2024.135
Lugano
10 gennaio 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
cancelliere
Francesco
Sciuchetti
parti
RI
1
rappr.
da  RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 8 luglio 2024 contro le decisioni del 5 giugno 2024 in materia di IC e IFD
2014 e 2015.
Fatti
A.
Il 14 giugno 2011 __________,
__________ e RI 1 hanno acquistato in comproprietà, rispettivamente con quote
di ¼ ciascuno i primi due e di ½ il terzo, il mapp. n. __________ RFD di __________.
Il 24 luglio 2012 hanno costituito il fondo in proprietà per piani (PPP). La
PPP era costituita dai fogli __________ di 24‰, __________ di 456‰ e __________
di 520‰.
Il 28 febbraio 2014 i
comproprietari hanno venduto a __________ la PPP n. __________ e il 9 luglio
2015 ai coniugi __________ e __________ la PPP n. __________.
Con due decisioni del 27
giugno 2016 l’allora__________ ha notificato a RI 1, di professione architetto,
le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari relative alle compravendite
menzionate, commisurando l’utile da lui conseguito e l’imposta a suo carico
come segue:
·
per la PPP __________ utile di 871’370.– e imposta di fr.
252'679.–;
·
per la PPP __________ utile di fr. 691'264.– e imposta di fr.
186'641.–.
B.
Con due decisioni del
29 settembre 2021, RS 1 (di seguito UT) notificava a RI 1 e alla moglie la
tassazione dell’imposta federale diretta 2014 e 2015, aggiungendo ai redditi
dichiarati l’importo di fr. 871'370.– per il 2014 e di fr. 691'264.– per il
2015 a titolo di reddito derivante dal commercio professionale di immobili.
C.
Con reclamo del 29
ottobre 2021, RI 1 contestava l’assoggettamento dei redditi in questione
all’IFD per il 2014 ed il 2015, evidenziando come quella in questione fosse la
sua prima operazione immobiliare. Il reclamante osservava di aver curato,
“nella seconda metà degli anni duemila”, i lavori di ristrutturazione del
mappale n. __________ RFD __________ per conto della società proprietaria __________,
maturando onorari per circa fr. 400'000.– che la committente non sarebbe più stata
in grado di pagare. Sicché, per non perdere il proprio ingente credito, avrebbe
“chiesto aiuto” ai fratelli __________ e __________ per ritirare, in comproprietà,
l’immobile e completarne la ristrutturazione. Per questi motivi riteneva non
fosse corretto “
assoggettare per l’operazione in questione il contribuente
all’Imposta federale diretta e agli oneri AVS […]
”
.
D.
Con due identiche
decisioni del 5 giugno 2024, l’UT respingeva il reclamo del ricorrente con la
seguente motivazione:
Secondo l’art. 18 cpv. l LIFD
sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale,
industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da
ogni altra attività lucrativa indipendente.
Vi è commercio professionale
di immobili non appena il contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione
del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professionale, nell’intento di realizzare un profitto.
In particolare, sono a tutt’oggi
considerati indizi di un attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico
o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso, I’esistenza
di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del contribuente, il
fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione
a una società di persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei
profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C 29/2008 del 28
maggio 2008).
Non è determinante il fatto
che questa sia la prima operazione, può venire qualificata come commercio di
immobili anche una sola operazione, bensì viene valutata la natura della
stessa.
Nella fattispecie il
contribuente si avvale di capitali di terzi e delle sue conoscenze
professionali, inoltre l’operazione è direttamente collegata alla sua attività
aziendale; questi fattori definiscono il commercio di immobili.”
E.
Mediante unico
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario RI 1, rappresentato
dall’avv. __________, avversa le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e 2015. Lamenta
in primo luogo una violazione del diritto di essere sentito postulando,
subordinatamente alle richieste di riformare le decisioni di tassazione
impugnate nel senso di espungere da suoi redditi quelli derivanti dalla vendita
dei fogli di PPP __________ e __________
fondo base part. n. __________ RFD __________
, e di rinviare l’incarto
all’UT affinché, in esito ad ulteriori accertamenti, emetta una nuova
decisione, un secondo scambio di scritti. Ribadisce di aver curato la ristrutturazione
e l’ampliamento dello stabile di __________, il quale era destinato ad ospitare
la filiale di una banca privata italiana da cui erano finanziati i lavori. A
seguito dell’adozione di “normative di natura fiscale” da parte dell’Italia, le
quali rendevano la piazza finanziaria luganese meno appetibile per la banca
italiana, il finanziamento della stessa sarebbe venuto meno, sicché la società
proprietaria dell’immobile e del progetto avrebbe rischiato il fallimento. In
assenza di altri potenziali acquirenti, il ricorrente avrebbe deciso di cercare
dei soci al fine di ritirare egli stesso l’immobile, nell’intento di non
perdere gli onorari rimasti scoperti. Avrebbe allora trovato i fratelli __________
e __________, “interessati a prestare i soldi […] per l’operazione” e a
parteciparvi. La banca __________, nel cui consiglio di amministrazione sedeva __________,
avrebbe concesso quindi il credito
“sia per una parte dell’acquisto sia per
il cantiere e dopo aver versato i mezzi propri il ricorrente e i suoi soci
iniziano i lavori”.
Benché l’’intenzione dei tre soci fosse quella di
affittare l’immobile, per “pura coincidenza” gli appartamenti sarebbero poi
stati venduti a qualche anno di distanza l’uno dall’altro.
Quanto all’asserita
violazione del diritto di essere sentito, l’insorgente lamenta un’insufficiente
motivazione della decisione impugnata, la quale mancherebbe di confrontarsi con
il reclamo. Nel merito, sostiene che le condizioni per ritenere un commercio
professionale di immobili non siano adempiute, l’acquisto del menzionato fondo
essendo avvenuto unicamente per evitare una “enorme perdita di onorari”. La
vendita non sarebbe inoltre stata prospettata, ma l’intenzione sarebbe stata
quella di affittare gli appartamenti ricavati dalla riattazione dell’immobile. Nessuno
dei finanziatori sarebbe inoltre attivo in ambito immobiliare, né essi si sarebbero
del resto messi insieme per acquistare e vendere l’immobile in breve tempo. In
aggiunta a ciò il finanziamento “non era in gran parte eseguito da terzi”, ma
esso sarebbe costituito preponderantemente dal corrispettivo che la società venditrice
doveva al ricorrente e alla sua società. Infine, nella tassazione impugnata
mancherebbero “le correzioni che andavano fatt[e] d’ufficio” ovvero quelle
relativi ai debiti (imposte) e per “gli importi delle assicurazioni sociali
dovuti”.
F.
Con osservazioni del
17 luglio 2024 l’UT sostiene come, a suo avviso le decisioni impugnate siano debitamente
argomentate evidenziando ancora che:
Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare
che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso,
anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa
indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto.
[…]
Le asserzioni per cui la
corrente sia una prima operazione da commerci[ante] come la volontà
all’acquisto non hanno una valenza nella non qualificazione dell’operazione
quale commercio professionale di immobili. Indizi a favore della qualifica
quale commercio professionale d’immobili dell’operazione riteniamo siano il
chiaro nesso con l’attività del contribuente, l’utilizzo di capitali dei terzi
e l’intavolazione di una PPP. Già la descrizione fornita in sede di reclamo era
ritenuta sufficiente a chiarire l’imponibilità dell’operazione, quanto indicato
in sede di ricorso non muta la valutazione della fattispecie.
Diritto
1.
1.1.
Il ricorrente lamenta in
primo luogo la violazione del diritto di essere sentito, per il fatto che,
nella motivazione della decisione impugnata, l’autorità resistente non si
sarebbe espressa sulle censure sollevate nel reclamo.
1.2.
Adita
dal contribuente con reclamo, l’autorità di tassazione deve prendere una
decisione motivata (art. 208 cpv. 2 LT; art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD),
fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 LT; art. 135 cpv. 1
LIFD; v. anche
Agner/Jung/ Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundes-steuer, Zurigo 1995, p. 422).
Per giurisprudenza
costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: la sua
violazione comporta, di regola, l’annullamento dell’atto impugnato, senza che
vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid.
2a p. 138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi
riferimenti).
L’art. 29 Cost. fed.
impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle
allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli
argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta
sufficiente quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno
spinta a decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi
l’interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e
delle eventuali possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114
Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi, 111 Ia 1).
Per far ciò l’autorità
giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su tutti gli argomenti e le
eccezioni sollevati, ma può li-mitarsi a prendere posizione su quelli
principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (DTF 111 Ia
1, cons. 3a; DTF 107 Ia 248, consid. 3a; DTF 105 Ib 248/9, consid. 2a; DTF 101
Ia 3).
1.3.
Nel
caso in esame la seppur concisa motivazione contenuta nella decisione impugnata
non omette di indicare i motivi che hanno condotto l’autorità fiscale a
ritenere di essere in presenza di un commercio professionale di immobili. Dopo
aver correttamente esposto la norma di legge applicabile e i criteri
giurisprudenziali stabiliti dal Tribunale federale per determinare la
sussistenza o meno di un’attività lucrativa, l’UT ha elencato gli indizi
ritenuti determinanti per l’imposizione del reddito immobiliare conseguito dal
reclamante. Certo, l’autorità fiscale non si pronuncia sull’argomento con cui
il reclamante, in esito all’esposizione della fattispecie, sostiene di essersi
visto “costretto”, per evitare un ingente perdita, a portare avanti il cantiere
in qualità di proprietario. Tuttavia tale circostanza, come meglio si vedrà nel
seguito, non è determinante ai fini della decisione di merito
–
motivo che verosimilmente ha condotto l’UT a non
soffermarvisi
–
sicché nemmeno da questo
profilo si intravede una violazione del diritto di essere sentito del
contribuente.
Che
l’imposizione dell’utile immobiliare degli anni fiscali in questione si
riferisca poi alla vendita dei fogli di PPP __________ e __________ del fondo
base part. n. __________ RFD __________, è esplicitamente menzionato nelle
decisioni di tassazione IFD 2014 e 2015 del 5 giugno 2024. Ciò che del resto RI
1 risulta aver compreso senza alcun fraintendimento, avendo inquadrato
correttamente nel reclamo la fattispecie alla base dell’imposizione, sicché non
si vede quale pregiudizio possa aver subito dall’assenza di riferimenti
all’immobile in questione nella decisione su reclamo.
Con
le osservazioni presentate nell’ambito della procedura di ricorso poi,
l’autorità fiscale ha ulteriormente argomentato la propria posizione
esplicitando fra l’altro che quello che era il principale argomento di reclamo,
ovvero di essere stato “costretto” all’acquisto del fondo per evitare la
perdita del proprio onorario, non aveva alcuna influenza sulla qualifica del
commercio professionale di immobili, sicché quand’anche, per ipotesi di lavoro,
la decisione dopo reclamo dovesse essere considerata non sufficientemente motivata,
tale carenza sarebbe stata sanata. Il ricorrente non ha peraltro replicato.
2.
2.1.
La determinazione del
reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta
è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD
stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi,
periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt.
17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul
reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o
dell’imposizione del reddito globale netto
(“Reinvermögenszugangstheorie”)
,
come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in
linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti
mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della
sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli
utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per
contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto
all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza
commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata
(sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).
2.2.
Per
giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella
realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere
commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come
reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del
fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo
ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul
reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel quadro
della semplice amministrazione della sua sostanza privata.
Quando l'attività del
contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo
insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il
contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in
capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può
giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o
organizzata in forma d’impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che
in maniera accessoria, occasionale o temporanea.
È soprattutto in relazione
alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la
giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra
utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi
sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va
oltre la mera amministrazione della sostanza privata:
·
il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,
·
l’elevata frequenza delle transazioni,
·
la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita,
·
la stretta relazione tra la presunta attività indipendente
(accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente,
·
l’utilizzo di conoscenze specialistiche,
·
l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per
finanziare le operazioni,
·
il reinvestimento degli utili realizzati,
·
la costituzione di una società semplice.
Ciascuno di questi indizi
può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se
assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa
indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso,
così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF
2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113
consid. 5e e 6a).
3.
3.1.
Nella
fattispecie in esame, il ricorrente ritiene di aver conseguito un utile in
capitale di natura privata e contesta che siano dati gli indizi rilevati
dall’autorità fiscale per ritenere l’operazione di natura commerciale. Ribadendo
come l’acquisto sarebbe avvenuto per evitare la perdita del suo onorario, sostiene
pure che la vendita non era stata programmata, l’intenzione sua e dei soci
essendo quella di affittare gli appartamenti. Nessuno dei soci sarebbe poi
attivo in ambito immobiliare né essi si sarebbero messi insieme per acquistare
e vendere l’immobile in breve tempo. Il finanziamento dell’operazione, poi, sarebbe
in gran parte avvenuto grazie al suo credito verso la società venditrice.
Di parere contrario è
l’autorità di tassazione, secondo cui sarebbero determinanti il nesso con
l’attività del contribuente, l’utilizzo di capitali di terzi e l’intavolazione
di una PPP.
3.2.
Nel caso qui in disamina,
a giudizio di questa Camera, una serie di indizi fondano l’esistenza di un
commercio di immobili imponibile fiscalmente.
3.3.
Breve durata del
possesso
Nel caso di specie, tanto
la durata del possesso del foglio di PPP __________ (2 anni 8 mesi e 4 giorni
secondo la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari) quanto
quella del foglio di PPP __________ (4 anni e 25 giorni) è stata breve.
3.4.
Conoscenze
professionali
Secondo
la giurisprudenza del Tribunale federale, nell’ambito della verifica
dell’esistenza di un commercio professionale di immobili, si ritiene che un
architetto disponga di competenze professionali e conoscenze specialistiche in
materia di beni immobili che possono essere messe a frutto nella gestione di
quest'ultimi (sentenza 9C_81/2023 del 18 settembre 2023 consid. 3.1 e
giurisprudenza citata).
In
concreto, è indubbio che la vendita dei fondi in questione e la progettazione e
la cura della fase realizzativa dell’edificio svolte dal ricorrente, di
professione architetto, sono strettamente connesse.
Sempre
secondo il Tribunale federale, il fatto che un contribuente abbia acquistato un
fondo allo scopo di procurare lavoro per la sua impresa, e per poi rivenderlo
edificato, se possibile conseguendo un utile, fa sì che l’immobile rientri
nella sua sostanza commerciale, in considerazione della stretta relazione tra
l’immobile e l’attività principale del contribuente (cfr. p. es. la sentenza
dell’8 gennaio 1999, in DTF 125 II 113 = ASA 67 p. 644 = RF 54/1999 p. 327 =
RDAF 1999 II 385, consid. 6b).
Vi
è quindi un indiscutibile legame tra l’operazione immobiliare
sub judice
e la professione del ricorrente, il quale sostiene di aver acquistato
l’immobile per non perdere il proprio credito relativo alla sua progettazione
ed ha in seguito curato la fase realizzativa della struttura maturando, per sua
stessa ammissione ulteriori ingenti onorari.
Nel
periodo fiscale litigioso l’insorgente era peraltro anche membro del consiglio
di amministrazione della __________ SA, il cui scopo sociale è così definito
nello statuto:
“Operare nel campo dell'architettura in genere, de
designo ed immobiliare, attraverso la conduzione di uno studio di architettura,
in particolare svolgere mandati di: design e progettazione arredamenti interni;
consulenza nel settore edile; allestimento perizie; pianificazione immobiliare,
territoriale ed urbana; la società può assumere partecipazioni ad altre società
aventi scopo analogo”. Emerge, pertanto, una chiara conoscenza professionale
dell’ambito immobiliare in ossequio alla giurisprudenza federale
.
CheRI 1, oltre alle conoscenze specialistiche
conferitegli dalla professione di architetto, beneficiasse dei contatti
necessari a portare avanti il progetto immobiliare in questione, trova altresì
conferma nel fatto che egli abbia trovato due soci con cui portare a termine
l’operazione attraverso la concessione di un prestito ipotecario, facilitata
dalla presenza nel consiglio di amministrazione di uno di essi.
3.5.
Carattere
sistematico e/o pianificato delle operazioni
Con
carattere sistematico e/o pianificato della vendita si intendono comportamenti
quali ad esempio: attività di valorizzazione attraverso lottizzazioni,
costruzioni, promozioni pubblicitarie, ecc.; acquisto con l’evidente intenzione
di rivendere l’immobile il più rapidamente possibile con un profitto;
sfruttamento degli sviluppi del mercato (cfr. sentenza del TF 2C_702/2020 del
21 aprile 2022 consid. 2.2; 2C_551/2018 dell’11 giugno 2019 consid. 2.1.3;
2C_966/2016 del 25 luglio 2017 consid. 3.3; ciascuna con rimandi). Il Tribunale
federale ha ripetutamente sottolineato che un'attività intensa esercitata per
mettere in valore un fondo, attrezzandolo, dotandolo d'infrastrutture,
urbanizzandolo ed edificandolo, esce dal quadro dell'amministrazione
patrimoniale ed ha quindi carattere professionale (cfr. DTF 97 I 167 cons. 4b;
96 I 655 cons. 2; ASA 45 469).
Nel
caso in esame, come evidenziato dallo stesso ricorrente, egli, operando in
società con __________ e __________, ha costituito il fondo in proprietà per
piani (PPP), ha portato avanti la ristrutturazione dell’immobile, ed infine ha
proceduto alla vendita degli appartamenti negli anni fiscali in discussione. Indipendentemente
dalla sua affermazione di aver avuto inizialmente l’intenzione di locare gli
appartamenti, ciò non toglie che il conseguimento dell’utile immobiliare
litigioso sia stato reso possibile dagli interventi descritti. La stessa
costituzione della PPP costituisce un indizio di attività lucrativa, poiché
facilita la vendita futura degli immobili (sentenza TF 2C_18/2018 del 18 giugno
2018 consid. 3.2 e giurisprudenza citata). Essa non sarebbe stata necessaria se
i proprietari avessero semplicemente voluto cedere in locazione gli
appartamenti.
3.6.
Partecipazione a
una società di persone
Nel caso in disamina, RI 1,
__________ e __________ hanno acquistato in comproprietà il fondo part. n. __________
RFD __________, accendendo un debito ipotecario. Di seguito, una volta portato
a termine il risanamento dell’immobile, i soci hanno costituito le PPP, due
delle quali sono state vendute nei periodi fiscali in questione. Essi hanno
quindi formato una società semplice per la gestione dell’operazione
immobiliare.
3.7.
Impiego di fondi
di terzi di una certa importanza
L’insorgente sostiene di
aver trovato i fratelli __________ e __________, “interessati a prestare i
soldi […] per l’operazione” e a parteciparvi. Inoltre, la banca __________, nel
cui consiglio di amministrazione sedeva __________, avrebbe concesso un credito
“sia per una parte dell’acquisto sia per il cantiere”.
Alla fine del
2014 il debito dei comproprietari nei confronti della Banca __________
ammontava a fr. 1'600'000.–.
L’impiego di fondi terzi è
un criterio a cui la giurisprudenza del Tribunale federale accorda grande
importanza, nella misura in cui è in generale interpretato come il segno di
un’attività oltrepassante i limiti della semplice amministrazione della
sostanza immobiliare (sentenza 2A_512/2003 del 2 aprile 2004 consid. 2.3).
Sebbene il ricorrente
sostenga che
“gran parte del finanziamento per l’acquisto era il corrispettivo
che la società di __________ doveva al ricorrente risp. alla sua società”
,
vi è stato comunque un importante ricorso a fondi di terzi.
4.
Alla luce delle
considerazioni che precedono emerge come l’operazione di vendita dei fogli di
PPP in questione sia riconducibile all’esercizio di un’attività lucrativa
indipendente e ciò in relazione all’acquisto e alla ristrutturazione del fondo
base part. n. __________ RFD __________, eseguita sotto la progettazione e
supervisione del ricorrente e della società a lui riconducibile.
Il
Tribunale federale ha ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione
immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara
intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF
125 II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385).
Conseguentemente, l’UT ha
ritenuto un reddito aggiuntivo per l’imposta federale diretta di fr. 871'370.–
per il 2014 e di fr. 691'264.– nel 2015, derivanti dalla vendita, nei
rispettivi periodi fiscali, dei fogli di PPP __________ e __________ del fondo
base part. n. __________ RFD __________.
Come già accennato, non
bastano ad escludere il carattere professionale dell’operazione le affermazioni
del ricorrente, secondo cui egli sarebbe stato “costretto” ad acquistare
l’immobile al fine di non perdere i propri onorari rimasti insoluti dalla
società venditrice e gli appartamenti venduti sarebbero stati inizialmente
destinati alla locazione. Per quanto riguarda la prima questione, a ben vedere,
non fa che confermare che, al fine di scongiurare la perdita, ciò che realmente
interessava al ricorrente in relazione all’operazione immobiliare era il
conseguimento di un profitto, indipendentemente dal fatto che ciò avvenisse
tramite il percepimento di pigioni o dalla vendita dell’immobile. In relazione
alla seconda, ciò che è determinante è quanto avvenuto, cioè la vendita con un
importante profitto; l’intenzione professata è peraltro contraddetta dal fatto
che poco dopo l’acquisto i comproprietari abbiano costituito l’immobile in PPP,
cosa che non sarebbe stata necessaria per cedere in locazione gli appartamenti.
5.
5.1.
L’insorgente lamenta poi
il fatto che nella tassazione impugnata manchino le
“correzioni che andavano
fatt[e] d’ufficio”
e
“almeno quelle per i debiti (imposte) e in
particolare per gli importi delle assicurazioni sociali dovuti”
,
rimproverando all’autorità fiscale di computargli un reddito senza correggere
le deduzioni.
In effetti, né nella
decisione impugnata, né nelle osservazioni al ricorso vi è alcun accenno alla
deduzione dei contributi AVS dovuti in relazione al reddito da attività
lucrativa indipendente costituito dal guadagno derivante dal commercio professionale
di immobili conseguito da RI 1.
Occorre pertanto esaminare
se per gli anni fiscali in discussione, il ricorrente avesse diritto a vedersi
dedotti gli accantonamenti per i contributi AVS.
5.2.
Nell’ambito
privato, un costo è deducibile al momento della sua scadenza, che coincide al
più presto con quello della fatturazione (
Richner/Frei/Kaufmann/Rohner
,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4
a
ediz., Zurigo 2021, §
50, n. 90, p. 878;
Bugnon
,
in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire de la LIFD, 2
a
ed.,
Basilea 2017, n. 3 ad art. 41 LIFD, p. 919). Criteri diversi vigono nell’ambito
della sostanza commerciale, dove il principio di imparità esige che i costi e
le perdite siano presi in considerazione già nel momento in cui vengono
provocati e riconosciuti. Per quanto concerne le spese, non si deve pertanto
attendere il momento in cui i creditori faranno valere le loro pretese, ma si
deve tener conto delle uscite patrimoniali, già nel momento in cui si concretizzano,
mediante ammortamenti e accantonamenti per ridurre gli utili (
Reich/Hunziker
, in: Zweifel/Beusch [a
cura di], Kommentar zum DBG, 4
a
ed., Basilea 2022, n. 16b ad
art. 25 LIFD, p. 612).
Anche nel caso di un
contribuente che esercita un’attività lucrativa indipendente, il momento in cui
un costo è deducibile dipende tuttavia dal fatto che si applichi il principio
“di competenza” (
Soll-Methode
) o “di cassa” (
Ist-Methode
). I
contribuenti che sono obbligati a tenere – o tengono volontariamente – una contabilità
commerciale, sottostanno al principio di competenza. Un costo è dunque
deducibile nel momento in cui sorge l’obbligo. Per i restanti contribuenti, si
applica il principio di cassa ed è dunque determinante il momento del pagamento
da parte del debitore
(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner
,
op. cit., § 50, n. 83, p. 877).
5.3.
Nella
fattispecie in esame, RI 1 sostiene che i redditi derivanti dalla vendita dei
fogli di PPP __________ e __________ del fondo base part. n. __________ RFD __________
costituiscano degli utili in capitale conseguiti nella realizzazione di
sostanza privata. Per tale ragione, benché il ricorrente tenga una contabilità,
negli anni 2014 e 2015 non sono stati registrati tali redditi né, di
conseguenza, risulta alcun accantonamento per il pagamento dei contributi AVS
in relazione a tali guadagni.
Ora,
dal momento che, contrariamente a quanto ritiene RI 1, l’autorità fiscale ha (correttamente)
considerato quale reddito dell’attività lucrativa indipendente il guadagno
derivante dal commercio professionale di immobili ripreso dalla decisione di
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, si giustifica di dedurre, nel
calcolo dell’imposta federale diretta, il consueto accantonamento per i
contributi AVS.
In queste circostanze,
nella misura in cui concernono la (mancata) deduzione dell’accantonamento per
contributi AVS, le decisioni impugnate sono annullate e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione. Del fatto che solo in sede
di ricorso il contribuente abbia fatto valere la deduzione in questione verrà
tenuto conto ponendo a suo carico gli oneri processuali e non assegnando
indennità per ripetibili.
6.
Di conseguenza, il
ricorso è respinto.
Tassa di giustizia e spese
processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   1.1.    Nella
misura in cui concerne l’assoggettamento all’imposta federale diretta del
reddito da attività lucrativa indipendente derivante da commercio professionale
dei
fogli di PPP __________ e __________ del fondo
base part. n. __________ RFD Lugano
, il ricorso è
respinto
.
1.2.    Nella
misura in cui concerne la mancata deduzione degli accantonamenti per i
contributi AVS, le decisioni IC e IFD 2014 e 2015 del 5 giugno 2024 sono
annullate
e gli atti sono
rinviati
all’Ufficio circondariale di tassazione di
Lugano affinché si pronunci nuovamente.
2.   Le
spese processuali consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr. 4’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 4’100.–
sono a carico del
ricorrente.
Non si assegnano
ripetibili.
3.   Contro il presen           Copia
per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         Il
cancelliere: