ti_gerichte · 20.2009.11-1 · 2011-04-04 · it

Espropriazione formale per lavori di correzione su una strada cantonale (indennità per terreni posti in zona residenziale estensiva RE)

Tessin Tribunale di espropriazione 04.04.2011 20.2009.11-1
Tessin Tribunale di espropriazione 04.04.2011 20.2009.11-1
Ticino Tribunale di espropriazione 04.04.2011 20.2009.11-1

Incarto n.
20.2009.11-1
Lugano
4 aprile 2011
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch. Bruno Buzzini
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione progetti definitivi promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
1
rappr.
dall’ RA 2
concernente
i lavori di correzione sulla strada cantonale __________,
relativamente
al mapp. no. 514 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Lo ISEP 1 è promotore delle opere di correzione lungo la strada cantonale nel
Comune di __________, in zona __________. Il progetto interessa un tratto lungo
una cinquantina di metri ed implica un allargamento della strada verso valle, con
invasione parziale del mapp. no. 514, per uniformare il calibro della
carreggiata.
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 17.9 al
16.10.2007 in conformità con gli art. 16 ss della Legge sulle strade (Lstr).
COES 1, proprietario del mapp. no. 514, si è tempestivamente opposto all’intervento
ed ha preteso il completamento della tabella di espropriazione in quanto
carente delle necessarie informazioni in merito alla vegetazione da sopprimere
ed alle relative indennità. Egli ha chiesto inoltre l’aumento dell’indennità
offerta per il terreno ad almeno fr. 1'000.- il mq nonché altri risarcimenti
per vario titolo, in particolare fr. 60'000.- per le piante da estirpare, fr.
60'000.- per opere di cinta e fr. 150'000.- per il deprezzamento della
proprietà.
Il Consiglio di Stato ha respinto l’opposizione ed approvato il progetto con
risoluzione dell’11.6.2008 che il proprietario ha contestato mediante ricorso
dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo. Quest’ultimo, con sentenza del
19.2.2009, ha respinto le obiezioni al progetto ma, in parziale accoglimento
dell’impugnativa, ha ritornato gli atti al Dipartimento del territorio affinché
provvedesse a completare la tabella di espropriazione.
1.2. In data 17.4.2009 l’ente espropriante, in applicazione dell’art. 26 Lstr,
ha trasmesso gli atti a questo Tribunale presentando, come ordinato
dall’istanza superiore, una tabella aggiornata che contempla le seguenti offerte
di indennità: fr. 500.- il mq per l’espropriazione formale di mq 67, fr. 0.50
il mq per l’occupazione temporanea di mq 90, nonché fr. 37'685.- per le
piantagioni sacrificate; importo, quest’ultimo, fissato in base ad una perizia botanica
stesa da un esperto del ramo.
Il proprietario, prendendo posizione con scritto del 5.5.2009, si è dichiarato
d’accordo con le suddette risultanze peritali ed ha reclamato per il terreno
un’indennità superiore a fr. 600.- il mq. Per il resto ha esternato una certa apprensione
e sollecitato spiegazioni dettagliate in merito al cantiere, specialmente
nell’ottica di eventuali rischi per altre piante presenti in loco e della successiva
sistemazione dell’area e dei manufatti a confine.
Un sopralluogo è stato esperito in data 11.2.2010; in quell’occasione, discusse
le modalità esecutive e chiarito il destino di alcuni alberi particolari, le
parti hanno stabilito d’intesa di sostituire la rete metallica di recinzione
con un guard rail munito di griglie con addebito dell’eventuale maggior costo
all’espropriato.
L’anticipata immissione in possesso, inizialmente autorizzata per il 19.4.2010
(cfr. verbale 11.2.1010), è poi stata posticipata su richiesta del proprietario
e con l’accordo del __________ al 26.4.2010 (cfr. lettere 12/26.2.2010).
Le parti sono quindi comparse all’udienza di conciliazione del 29.4.2010 ed al
dibattimento finale che si è svolto il 14.1.2011 ad opera compiuta. In quella
sede, ribadita l’adesione alle conclusioni della perizia botanica,
l’espropriato ha pure accettato, come precedentemente concordato e sulla base di
un preventivo presentato dal __________, di sobbarcarsi l’importo di fr. 1'365.30
quale maggior costo per la posa di un telaio di protezione. In relazione alle
indennità egli ha peraltro confermato una pretesa di almeno fr. 600.- il mq per
la superficie espropriata e di fr. 150'000.- per la svalutazione della
proprietà.
2.
Il
mapp. no. 514 ha una superficie complessiva di mq 3'895, è ubicato in località __________
ed è così censito a RF:
e) giardino                  mq       3’440
f) piazzale                  mq          162
A) abitazione              mq          235
B) autorimessa          mq            32
C) piscina                  mq            22
D) ripostiglio               mq              4
La particella è costituita da un ampio terreno che costeggia la strada
cantonale ed è in forte declivio verso meridione. Essa è edificata nella sua
parte alta con una casa di abitazione unifamiliare mentre la superficie
restante è destinata a giardino (cfr. documentazione fotografica).
Il vigente PR di __________, approvato in data 10.9.2008, assegna il fondo alla
zona residenziale estensiva RE (art. 35 NAPR).
3.
3.1.
L’espropriazione formale è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno
indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto
colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse
avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. ad art. 16 no. 4). Essa è stimata
alla data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, alla data di
emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 let. a Lespr). Questo corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che
un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore
venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul
confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà
analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80
ss, 94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006
no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1).
L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di
raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del mercato
immobiliare. Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è
richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a
paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di
urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante
opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite
isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti
influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono
risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al
di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di
vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 88).
Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1
Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del
deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli
aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente
espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).
Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è
vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).
3.2. In concreto il dies aestimandi coincide con il
26.4.2010, data per la quale è stata convenuta l’anticipata
immissione in possesso, e l’estimo è fondato sui
valori ufficiali riferibili a terreni che,
come il mapp. no. 514, sono
ubicati nella
zona
residenziale estensiva. Eseguita la consueta indagine sui prezzi ed appurato
che le transazioni più recenti risalgono al 2008, il Tribunale ha ritenuto di
estendere la ricerca a tutto il decennio trascorso al fine di disporre
di un campione di raffronto il più ampio possibile. Si
precisa che i prezzi al mq accertati e riportati non tengono conto delle
superfici boschive o stradali e dei sentieri ai quali (là dove presenti) è
stato attribuito valore 0.
2000
- fr. 227.27 il mq per il mapp. no. 1775 di mq 198, loc. __________ (iscr.
a RF il 15.12.2000). Nel prezzo è incluso un edificio di 32 mq
;
- fr. 1'014.50 il mq per una quota di comproprietà di 1/5 del mapp. no. 2036 di
mq 934, di cui 47 formano un sentiero, loc. __________ (iscr. a RF il
18.5.2000). La cessione è avvenuta per contratto matrimoniale
;
- fr. 380.43 il mq per il mapp. no. 1971 di mq 552, loc. __________ (iscr.
a RF il 30.3.2000);
- fr. 961.50 il mq per il mapp. no. 1414 di mq 1'328, di cui 600 boschivi, loc.
__________ (iscr. a RF il 4.9.2000);
2001
- fr. 845.50 il mq per una quota di comproprietà di 3/5 del mapp. no. 2036
di mq 934, di cui 47 formano un sentiero, loc. __________ (iscr. a RF il
21.12.2001);
- fr. 370.- il mq per il mapp. no. 938 di mq 4'081, di cui 2’633 boschivi, loc.
__________ (iscr. a RF il 29.3.2001). Il trapasso è avvenuto a seguito
dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 25.1.2000;
2002
- fr. 801.60 il mq per il mapp. no. 1329 di mq 843, di cui 238 boschivi, loc.
__________ (iscr. a RF il 26.11.2002);
2003
- fr. 222.79 il mq per i mapp. no. 631 e 1457 di complessivi mq 1'571, loc.
__________ (iscr. a RF il 4.6.2003). I fondi sono costituiti da superfici a
destinazione mista e nel prezzo sono inclusi un edificio di mq 110 mq ed un impianto
di risalita;
- fr. 192.31 il mq per una rettifica di confini nell’ambito della quale mq 78
sono stati staccati dal mapp. no. 664 (in origine mq 364) ed attribuiti al
mapp. no. 665 (in origine mq 1’048), loc. __________ (iscr. a RF il 24.7.2003);
2004
- fr. 174.24 il mq per il mapp. no. 2060 di mq 3'214, loc. __________
(iscr. a RF il 18.3.2004). Il prezzo include una quota di comproprietà di 1/8
sulla coattiva al mapp. no. 1933;
- fr. 479.70 il mq per il mapp. no. 2066 di mq 1'355, loc. __________ (iscr. a
RF il 29.4.2004);
2007
- fr. 913.- il mq per il mapp. no. 1489 di mq 578, di cui 118 formano una strada,
loc. __________ (iscr. a RF il 14.11.2007);
- fr. 850.- il mq per il mapp. no. 1873 di mq 444, loc. __________ (iscr. a RF
il 20.12.2007);
- fr. 509.- il mq per il mapp. no. 920 di mq 1'289, di cui 444 boschivi, loc. __________
(iscr. a RF il 13.11.2007);
2008
- fr. 799.55 il mq per il mapp. no. 2084 di mq 444, loc. __________ (iscr.
a RF il 24.7.2008).
Il Comune di __________, che si sviluppa dalle rive del lago __________ fino in
collina, è una località notoriamente assai piacevole ed ambita a fini
residenziali, specialmente per l’ampia esposizione verso meridione e
l’imprendibile panorama sulla regione del __________. I terreni enumerati sopra
sono sparsi nelle zone collinari, ad eccezione del mapp. no. 1414 che è situato
invece nelle vicinanze del lago.
Tralasciando le transazioni poco significative – vuoi perché riportano valori
estremi (fr. 1'014.-/fr. 174.24 il mq) vuoi perché sono attinenti a fondi che
per le loro peculiarità non si prestano ad un adeguato paragone (mapp. no.
1775, 631/1457, 664) – nel periodo tra il 2000 ed il 2004 risultano valori assai
discontinui (mapp. no. 1971, 1414, 2036, 938, 1329, 2066) in base ai quali si
approda ad una media generale arrotondata di fr. 640.- il mq.
Negli anni 2007 e 2008, seguendo un movimento di crescita, il prezzo medio ha raggiunto
circa fr. 768.- il mq (mapp. no. 1489, 1873, 920, 2084) dopo di che il mercato
si è fermato. Arresto che combacia con la crisi finanziaria del 2008 e la
recessione che ne è seguita le quali, senza comportare un crollo o anche solo una
diminuzione significativa dei valori, ne hanno comunque impedito la crescita
generando una fase di stabilità che si è protratta fino al 1° trimestre del
2010, periodo nel quale è nuovamente stato registrato un leggero aumento delle
transazioni immobiliari. Una situazione contingente alla quale la regione del __________
non è sfuggita e che ha interessato in particolare i terreni liberi da
costruzioni, beni immobili sempre più rari che, soprattutto in un periodo di
crisi, il proprietario ha tendenza a tesaurizzare (cfr. USTAT-DSS 2-2009 p. 35
ss, 2-2010 p. 41 ss).
Ciò considerato, nell’aprile del 2010 il valore medio dei terreni ubicati nella
zona residenziale estensiva di __________
poteva aggirarsi attorno a fr. 770.- il mq.
3.3.
Il
mapp. no. 514 appartiene ad un comprensorio situato nel settore orientale del
Comune.
L’ente espropriante è del parere che l’accentuata pendenza del fondo ne
riduca il valore al punto che l’indennità offerta sarebbe perfino generosa
(cfr. verbale del 29.4.2010). Ora, non è escluso che per un fondo di natura edilizia
un forte dislivello del terreno possa comportare inconvenienti tecnici e
finanziari. Tuttavia, a prescindere dal fatto che l’assetto orografico è solo uno
degli aspetti che caratterizzano un fondo, bisogna tener presente che tutto il
territorio comunale di __________ si distingue per essere scosceso e che questa
sua peculiarità non ha né impedito il sorgere di abitazioni anche in situazioni
poco favorevoli dal profilo costruttivo, né ha inciso sui prezzi di
compravendita: a titolo d’esempio basti citare le compravendite dei mapp. no.
2036 e 1873 che sono ubicati nelle immediate vicinanze del mapp. no. 514. Perciò,
nel contesto di una ponderazione complessiva, questo Tribunale non ritiene che
la pendenza sia condizionante al punto da compromettere il valore del fondo. Dopo
tutto esso presenta qualità ben più significative: infatti, immerso nel verde,
il fondo è situato in posizione tranquilla e ben assolata, gode di un panorama
invidiabile, è assai spazioso e di forma regolare, ed è edificato solo nella
sua parte alta con una costruzione che non
ha
esaurito gli indici edificatori.
In
definitiva, quindi, il quadro d’insieme è quello di una proprietà pregiata il
cui valore raggiunge senz’altro la quotazione media di zona.
Di conseguenza l’indennità per l’espropriazione formale di mq 67 è fissata in
fr. 770.- il mq.
4.
L’occupazione
temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre
all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di cantiere. La
relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario
derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli renda attendibile un
miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr
(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; DTF
109 Ib 273; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45).
Di regola l’indennità annua riconosciuta
nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott.
2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM N. 50.2006.5 del
24.4.2008).
Nella fattispecie in esame il provvedimento è stato richiesto per eseguire
adeguatamente le opere stradali e non per depositare macchinari o materiale.
Esso colpisce una superficie di 90 mq, lungo il fronte stradale, costituita da
una striscia di giardino che non è suscettibile di miglior uso. Perciò l’indennità
di fr. 0.50 il mq/annui offerta dall’ente espropriante – conforme ai canoni
giurisprudenziali e neppure contestata – può essere confermata.
5.
5.1.
Il proprietario ritiene che l’intervento espropriativo renda la proprietà in
generale meno attrattiva e perciò rivendica un’indennità per titolo di
svalutazione di fr. 150'000.-.
5.2.
L’indennità espropriativa deve
comprendere tutti i pregiudizi derivanti
all’espropriato in seguito all’estinzione o alla limitazione dei suoi diritti
ed in particolare, nel caso di espropriazione parziale, anche l’eventuale
svalutazione della frazione residua purché sia una conseguenza diretta
dell’intervento espropriativo (art. 11 let. b Lespr.).
Secondo la dottrina e la giurisprudenza
un deprezzamento potrebbe essere ravvisato qualora l’espropriazione
compromettesse l’uso del terreno, e cioè se la superficie risultasse ridotta o
deformata al punto da non poter più essere sfruttata razionalmente, oppure
q
ualora il
terreno fosse privato di vantaggi che influiscono sul suo valore e che
verosimilmente avrebbe conservato se non fosse intervenuta l’espropriazione,
segnatamente se perdesse un’importante area di sfogo o uno schermo protettivo
contro le immissioni nocive provenienti dal vicinato (
Hess/Weibel
,
op. cit., ad art. 19 no. 192; DTF 129 II 426 c. 3.1.2; RDAT
II-1994 no. 63 c. 5.1, II-1998 no. 27 c. 3.1).
5.3. L’espropriazione priva il mapp. no. 415 di una
striscia di terreno lungo il fronte stradale che dal
confine sud/ovest ha una lunghezza di una cinquantina di metri ed una
profondità di ca. 1.50/2 m per poi ridursi progressivamente a zero. Tale
intervento non vanifica alcuna concreta prospettiva di miglior uso e neppure
impedisce o limita in maniera significativa la facoltà di sfruttare
razionalmente il fondo. La sola perdita (parziale) della cornice vegetale decorativa
(comunque indennizzata), rispettivamente la riduzione dell’altezza del muro di
sostegno della strada, non sono pregiudizievoli al punto da determinare una
svalutazione della proprietà. Ricostruito il manufatto a regola d’arte e con
l’aggiunta, come richiesto, di un telaio di protezione, la vegetazione potrà
essere ricostituita; operazione, quest’ultima, che il proprietario ha del resto
già intrapreso con buoni risultati (cfr. documentazione fotografica).
Di conseguenza la pretesa è respinta.
6.
Doveroso
è un ultimo commento riguardo all’indennità per le piante sacrificate, sia pure
a titolo di semplice conferma formale.
Con lettera del 1°.2.2011, intimata per conoscenza al proprietario, l’ente
espropriante ha trasmesso a questo Tribunale la lista di dettaglio delle piante
estirpate con l’indicazione dei valori peritali già accettati; ciò in
conformità con la planimetria prodotta ed esaminata in occasione del
dibattimento finale. Su questa base l’indennità complessiva è confermata ed ammonta
a fr. 37'485.-.
7.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dall’anticipata
immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Posto che il saggio corrisponde
al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione, sono dovuti i
seguenti interessi:
- del 3% dal 26.4.2010 al 1°.12.2010
- del 2.75% dal 2.12.2010 in poi
8.
Le
spese di procedura sono interamente a carico dell’ente espropriante che dovrà
inoltre versare all’espropriato, patrocinato da un legale, un’equa indennità
per ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia
1.     L’ente espropriante verserà all’espropriato le seguenti
indennità per il mapp. no. 514:
- fr. 770.- il mq per l’espropriazione formale di mq 67
- fr. 0.50 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 90
- fr. 37'485.- per l’estirpazione di piante varie
2.     L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi ai seguenti saggi usuali:
- del 3% dal 26.4.2010 al 1°.12.2010
- del 2.75% dal 2.12.2010 in poi
3.     La
pretesa di indennizzo per titolo di svalutazione è respinta.
4.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato
fr. 2'000.- per ripetibili.
5.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
6.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                             Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                           Enzo Barenco