ti_gerichte · 52.2023.5 · 2022-11-23 · it
Licenza edilizia per uno stabile d'appartamenti

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 26.06.2024 52.2023.5
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 26.06.2024 52.2023.5
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 26.06.2024 52.2023.5

RI 1
Incarti n.
52.2023.5
52.2023.11
Lugano
26
giugno 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
cancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo sui ricorsi
a.
b.
RI
1
patrocinata
da:   PA 1
dell'11
gennaio 2023 di
RI
1
RI
3
patrocinati
da:   PA 1
contro
la decisione del 23 novembre 2022 (n. 5703) del
Consiglio di Stato che respinge i ricorsi degli insorgenti contro la
risoluzione del 2 agosto 2021 con cui il Municipio di Mendrisio ha rilasciato
a CO 1 la licenza edilizia per costruire un nuovo stabile d'appartamenti sul
proprio fondo (part. __________);
ritenuto,
in
fatto
A.
CO 1 è proprietaria di
un fondo (part. __________, di 929 m
2
) situato a Mendrisio, nella
zona residenziale R5. Il terreno, sul quale vi è una casa d'abitazione e altri
fabbricati, è accessibile da una strada privata che corre su questo stesso
fondo e quelli vicini (part. __________ e __________), formando un braccio di
via __________.
ESTRATTO MAPPA
B.
a. Con domanda di
costruzione del 2 novembre 2020, CO 1 ha chiesto al Municipio di Mendrisio il
permesso di demolire le costruzioni esistenti ed edificare un nuovo stabile di
11 appartamenti. L'edificio, a pianta rettangolare, sarà articolato su cinque
piani fuori terra e uno zoccolo parzialmente interrato, riservato a cantine e
autorimessa (di 12 P), che sarà accessibile dalla predetta strada privata,
mediante una rampa ricavata lungo il lato sud del fondo. All'esterno, sul lato
nord, sono previsti altri due posti auto.
b. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha tra l'altro suscitato l'opposizione
dei proprietari dei fondi confinanti, __________ (part. __________), __________
(part. __________, PPP __________) e __________ (pure titolare della predetta
PPP e delle part. __________ e __________) e l'__________ Sagl (ora RI 1, dopo
la radiazione dal registro di commercio del 24 marzo 2022 a seguito di fusione;
part. __________).
c. Dopo aver raccolto l'avviso dell'autorità dipartimentale (n. 116170), a seguito
di un complemento degli atti, il 2 agosto 2021 il Municipio ha rilasciato a CO
1 la licenza edilizia richiesta, respingendo tutte le opposizioni pervenute.
C.
Con giudizio del 23
novembre 2022, il Consiglio di Stato ha respinto i ricorsi presentati dai
predetti vicini (e altri opponenti).
Ha anzitutto disatteso le censure relative alla completezza della domanda di
costruzione e alla motivazione della decisione municipale. In seguito, ha
ritenuto sufficiente dal profilo giuridico l'accesso tramite la strada privata,
gravata nel primo tratto (part. __________) da un diritto di passo veicolare a
favore del fondo dedotto in edificazione (precisando che i timori di un
aggravio di tale servitù esulavano dalla procedura, in quanto di natura
civile). Ha poi difeso il computo nella superficie edificabile del tratto di
strada sul mapp. __________, non assimilandola a una
strada aperta al
pubblico transito
ai sensi dell'art. 38 cpv. 2 della legge edilizia
cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100); la stessa, ha precisato, servirà
18 appartamenti (nel rispetto dei parametri contenuti all'art. 47 cpv. 1 delle
norme di attuazione del piano regolatore di Mendrisio; NAPR). Dopo aver
avallato la valutazione estetica positiva del Municipio, il Governo ha poi
respinto in blocco, siccome generiche, le critiche riferite all'ordinanza
federale sull'inquinamento fonico del 15 dicembre 1986 (OIF; RS 814.41), agli
indici edificatori e all'altezza. Disattesa anche un'obiezione relativa alle
immissioni d'ombra, ha infine negato che vi fossero gli estremi per procedere a
un controllo incidentale del piano regolatore, come richiesto sommariamente dai
ricorrenti.
D.
Con due separate
impugnative, i soccombenti si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che tale giudizio sia annullato assieme alla licenza
edilizia.
a. Nel suo ricorso (
a
), la RI 1, dopo aver lamentato una violazione del
diritto di essere sentita, in sintesi contesta nuovamente la sussistenza di un
accesso sufficiente, sia dal profilo giuridico (ritenendo inammissibile l'intensificazione
della servitù di passo sulla part. __________, iscritta a registro fondiario
oltre 70 anni fa), che fattuale. Nella sua attuale configurazione, la strada
privata non sarebbe in grado di sopportare il traffico indotto dal progetto
(che pregiudicherebbe anzi un suo possibile ampliamento per adattarla ai
requisiti tecnici dell'art. 47 NAPR). Contrariamente al Governo, escludono pure
che tale strada - che sarebbe in realtà
aperta al pubblico transito
ex
art. 38 cpv. 2 LE - possa essere computata nella superficie edificabile,
contestando di conseguenza il rispetto degli indici edificatori.
b. Con la loro impugnativa (
b
), __________ e __________ e __________,
dopo aver eccepito l'incompletezza degli atti annessi al progetto (mancanza di
un piano di situazione, di piani relativi agli scavi e demolizioni, ecc.),
contestano anzitutto che il nuovo stabile osservi l'altezza massima prescritta
(che sarebbe da determinare dalla rampa ai piedi dell'autorimessa). Negano a
loro volta che nella superficie edificabile possa essere computata la strada
privata (art. 38 cpv. 2 LE), essendo
aperta al pubblico transito
(poiché
al servizio di più di 20 appartamenti ex art. 47 NAPR), nonché
strada
pedonale
(visto il vincolo di
passo pubblico pedonale
che la grava);
contestano quindi parimenti il rispetto degli indici di sfruttamento e
occupazione. Neppure sarebbero ossequiate, aggiungono, la superficie minima di
area verde ai sensi dell'art. 10 cpv. 3 NAPR (non potendo essere conteggiati l'area
che ricopre l'autorimessa, i pozzi luce e altre parti arredate), né di riflesso
l'area di svago (art. 10 cpv. 4 NAPR). I ricorrenti eccepiscono in seguito l'insufficienza
dei posteggi previsti. Quelli esterni non sarebbero inoltre fruibili in
sicurezza e non rispetterebbero le norme tecniche VSS; la conformità di quelli
interni non sarebbe invece verificabile. Anch'essi escludono poi che la strada
privata (lunga ca. 50 m e stretta, che non permette l'incrocio tra veicoli,
ecc.) possa costituire un accesso sufficiente ai fini del progetto. Dopo aver
sollevato alcune critiche alla perizia fonica (rumore dei movimenti sulla
rampa, aperture considerate, ecc.), criticano poi le conclusioni tratte dal
Governo sull'inserimento estetico del progetto nel paesaggio. Eccepiscono
inoltre una disattenzione della distanza minima dall'edificio sulla part. __________
(data dall'autorimessa) e delle direttive antincendio. Infine ritengono che,
contrariamente a quanto indicato dall'istanza inferiore, sarebbero dati i
presupposti per un controllo incidentale del piano regolatore
(sovradimensionato); il comparto di situazione (occupato in buona parte da
edifici di due piani, realizzati a inizio '900) ben si presterebbe a una
riduzione dei parametri edificatori.
E.
All'accoglimento dei
due ricorsi si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni.
L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma nelle precedenti
prese di posizione. Il Municipio e CO 1 postulano dal canto loro il rigetto
delle due impugnative, respingendo le obiezioni degli insorgenti con argomenti
di cui si dirà, per quanto occorre, nei seguenti considerandi.
F.
In sede di
replica e duplica, i ricorrenti rispettivamente l'UDC, il Municipio e l'istante
in licenza si sono essenzialmente riconfermati nelle rispettive conclusioni e
domande di giudizio, sviluppando in parte le proprie tesi.
Considerato,
in
diritto
1.
1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
LE. Certa è la legittimazione attiva dei ricorrenti, già vicini opponenti,
personalmente e direttamente toccati dal giudizio impugnato di cui sono
destinatari (cfr. art. 21 cpv. 2 LE e art. 65 cpv. 1 della legge sulla
procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). I due
gravami, tempestivi (art. 68 cpv. 1 LPAmm), sono dunque ricevibili in ordine.
1.2. Vertendo sul medesimo complesso di fatti, i gravami posso-no essere evasi
con un unico giudizio (art. 76 cpv. 1 LPAmm), senza istruttoria (art. 25 cpv. 1
LPAmm). Per quanto interessa, la situazione dei luoghi emerge con sufficiente
chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Il sopralluogo sollecitato
dalle parti non appare idoneo a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini
del presente giudizio.
2.
Obbligo di
motivazione
2.1. Giusta l'art. 46 cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per
iscritto. La citata disposizione legale si limita a stabilire il principio
della motivazione scritta e non precisa altrimenti il contenuto e l'estensione
della motivazione, cosicché valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 29
cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile
1999 (Cost.; RS 101), che comprende vari aspetti tra cui il diritto a una
decisione motivata (cfr. DTF 138 I 232 consid. 5.1, 136 I 229 consid. 5.2). Per
costante giurisprudenza, la motivazione di una decisione è sufficiente quando
la parte interessata è messa in condizione di rendersi conto della portata del
provvedimento che la concerne e di poterlo impugnare con cognizione di causa
(cfr. DTF 143 III 65 consid. 5.2). In quest'ottica basta che l'autorità
esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta a decidere in un senso
piuttosto che in un altro. Essa non è quindi tenuta a pronunciarsi in modo
esplicito ed esaustivo su tutti gli argomenti sollevati, ma può limitarsi alle
sole circostanze che appaiono rilevanti per il giudizio in quanto atte a
influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 142 II 154 consid. 4.2, 138 I 232
consid. 5, 137 II 266 consid. 3, 134 I 83 consid. 4.1). Inoltre, sempre che ciò
non ne ostacoli troppo la comprensione, la motivazione di una decisione può
anche essere implicita, risultare dai diversi considerandi della stessa o da
rinvii ad altri atti (cfr. DTF 141 V 557 consid. 3.2.1; STF 2C_583/2017 del 18
dicembre 2017 consid. 5.2.1, 2C_630/2016 del 6 settembre 2016 consid. 5.2).
2.2. In concreto, come accennato in narrativa, con il giudizio impugnato il
Consiglio di Stato ha respinto i ricorsi dei vicini opponenti, disattendendo
tra l'altro le censure relative al computo della strada privata nella
superficie edificabile (consid. 4) e all'accesso sufficiente (consid. 3). In
tale ambito, contrariamente a quanto lamenta la società insorgente, il Governo
ha anche preso posizione su argomenti quali il numero di unità abitative
servite dalla strada rispettivamente l'asserito aggravio della servitù di passo
veicolare. Da questo profilo, non appare quindi essere incorso in violazioni
dell'obbligo di motivazione. Non occorre comunque dilungarsi su tale aspetto formale
(né sul rifiuto del Governo di assumere determinate prove) considerato che,
come si vedrà di seguito, il giudizio impugnato va annullato nel merito.
3.
Altezza
3.1. In base all'art. 32 NAPR, nella zona R5 l'altezza massima
degli edifici non può superare m 16.60.
3.2. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal
terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda
o del parapetto.
L'altezza degli edifici va di principio misurata lungo il loro perimetro
esterno. Gli ingombri verticali e l'impatto che ne deriva sono infatti
determinati dalle facciate. Il loro sviluppo verticale va per principio
misurato indipendentemente da eventuali arretramenti dei piani superiori
rispetto ai piani sottostanti. In tal senso, l'art. 43 del regolamento di
applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110)
dispone, ad esempio, che l'altezza degli attici, solitamente arretrati rispetto
alle facciate sottostanti, è aggiunta a quella di queste ultime. Resta
riservato il particolare criterio di misurazione per le costruzioni in pendio,
articolate sulla verticale: per questi edifici, giusta l'art. 40 cpv. 2 seconda
frase LE, l'altezza si misura per ogni singolo corpo situato a quote diverse, a
condizione che tra gli stessi vi sia una rientranza di almeno 12 m (cfr. RtiD
I-2011 n. 19 consid. 3.1; STA 52.2016.149 del 15 settembre 2017 consid. 2.1,
52.2015.121-236 del 5 aprile 2017 consid. 7.3 e rimandi, 52.2006.315 del 16
aprile 2007 consid. 4.1;
Adelio Scolari
,
Commentario,
II ed., Cadenazzo 1996
,
n. 1234 ad art. 40/41 LE).
3.3. Il punto inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno sistemato
perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996
n. 35 consid.
4.1). Se il terreno è sistemato mediante la
formazione di un terrapieno, la sua altezza va aggiunta a quella dell'edificio
sovrastante, soltanto nella misura in cui supera il limite di 1.50 m a una
distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE; RtiD II-2006 n. 18
consid. 3). Se la sistemazione è ottenuta
abbassando
il livello del terreno naturale (mediante escavazione), il
maggior
sviluppo verticale delle facciate che ne risulta va interamente preso in
considerazione ai fini della misurazione dell'altezza (cfr. STA 52.2020.525 del
21 dicembre 2023 consid. 2.1, 52.2019.288 del 23 settembre 2020 consid. 3.3,
52.2016.504 del 16 marzo 2018 consid. 4.7,
52.2008.24/27/28
del 28 aprile 2008 consid. 3.1, 52.2005.39 del 20 aprile 2005 consid. 2.1;
Scolari,
op. cit., n. 1223 ad art. 40/41
LE). Per giurisprudenza, una trincea che occupa soltanto una frazione della
facciata, scavata nel terreno per formare un'area di disimpegno (come l'accesso
a un'autorimessa o a locali sotterranei), non è tuttavia da considerare quale
livello del terreno sistemato. Le sue dimensioni non sono in effetti tali da
determinare un aumento dell'impatto risultante dagli ingombri verticali dell'edificio
sul paesaggio
circostante (cfr. STA
52.2020.525
citata consid. 2.1,
52.2019.288 citata
consid. 3.3,
52.2016.504 citata
consid. 4.7,
52.2016.149 citata
consid. 2.1,
52.2005.39 citata consid.
2.1;
Scolari,
op. cit.,
n.
1229
ad
art. 40/41 LE). L'art. 8 cpv.
3 NAPR dispone in tal senso che
per la misurazione delle altezze a partire
da rampe di accesso a posteggi, autorimesse, piazzali, ecc. posti a livello
inferiore rispetto al piano terra può essere concesso un supplemento di m 3.00,
a condizione che ciò si dimostri necessario nell'ambito di una corretta
progettazione
.
L'estensione delle rampe
, precisa la norma,
non
deve di regola superare il 50% della lunghezza della facciata interessata
.
3.4. In concreto, il progetto prevede di scavare tra l'edificio che insiste
sullo zoccolo dell'autorimessa e il confine sud (part. __________) una trincea
larga ca. 4 m, lungo tutta la facciata (cfr. sezioni B-B', C-C' e D-D').
Ancorché le sezioni non riportino il livello del terreno naturale (art. 12 cpv.
1 lett. b RLE) - verosimilmente pianeggiante e allineato a quello della strada
privata (cfr. foto agli atti e piani
demolizioni e costruzioni
con
prospetto
S-O e sezione B-B') - è evidente che, determinata dal terreno così escavato, l'altezza
del nuovo stabile disattende quella massima ammessa (m 16.60): misurata sulla
verticale della facciata sud, dalla trincea ai piedi dell'autorimessa, la
supera di oltre 2 m (cfr. sezione C-C').
SCHEMA (sezione C-C')
La trincea non può beneficiare del supplemento d'altezza previsto dall'art. 8
cpv. 3 NAPR (proprio per
la misurazione delle altezze a partire da rampe di
accesso
ad
autorimesse
poste
a livello inferiore rispetto al
piano terra
), poiché supera il 50% della lunghezza della facciata
interessata. Lo zoccolo dell'autorimessa non può essere ignorato in quanto non
riconducibile a un terrapieno (art. 41 LE), che ingloba un'opera interrata;
come ben risulta dai piani (cfr. sezioni B-B', C-C' e pianta piano interrato;
cfr. pure replica pag. 4), al di là di un esile strato di terra che lo ricopre
parzialmente, è una vera e propria costruzione comprendente spazi chiusi, il
cui ingombro verticale va conteggiato insieme a quello dei piani arretrati
sovrastanti (cfr. per un caso analogo: STA
52.2019.288
citata consid. 3.4 e rimandi). La situazione è dunque anche diversa da quella
di una rampa separata da un terrapieno largo almeno 3 m (art. 41 LE), che potrebbe
essere trascurata ai fini dell'altezza di un edificio arretrato (cfr. al
riguardo: STA 52.2021.48 del 10 novembre 2022 consid. 6.4, 52.2005.39 del 20
aprile 2005 consid. 2.3 con schema, riguardante la trincea di una rampa
spostata a 3 m di distanza dalla facciata di un edificio, da cui resta separata
da un terrapieno largo altrettanto). Non porta ad altra conclusione la sentenza
evocata dal Municipio (STA 52.2019.68 del 23 luglio 2020, riguardante una rampa
che era parzialmente infossata sotto il profilo del terreno e non si estendeva peraltro
lungo tutta una facciata). Come rettamente rilevano i ricorrenti (cfr. replica
pag. 5), non può in effetti essere ignorato che lo zoccolo dell'autorimessa
determina un ingombro verticale che resta percettibile dai fondi vicini
(sud-ovest) e incide sul quadro del paesaggio (cfr. relazione tecnica con
rendering vista ovest). La situazione di questa rampa è del resto pure diversa
da quella di semplici canali o trincee di ridotta ampiezza (destinati ad es.
solo a dar luce o aria a un piano, cd. pozzi-luce), che non si ripercuotono
sugli ingombri verticali effettivamente apparenti (cfr. STA 52.2005.426 del 15
febbraio 2006 confermata da STF 1P.173/2006 del 26 ottobre 2006). Già solo per
questo motivo, il giudizio governativo che ha confermato il permesso di
costruzione deve essere annullato, siccome lesivo del diritto.
4.
Distanze
4.1. Nella zona residenziale R5, la distanza minima dai confini è di 6 m (art.
32 NAPR).
La distanza tra due edifici su fondi contigui è invece la somma delle
rispettive distanze dallo stesso confine (art. 9 cpv. 2 NAPR). Nel caso di
edifici sorti prima dell'entrata in vigore del PR agosto 1977 a distanza
inferiore rispetto a quella prescritta dalle NAPR, il nuovo edificio sul fondo
vicino dovrà unicamente rispettare la distanza prescritta dal confine, ritenuto
il rispetto di una distanza minima di m 6 dallo stabile esistente a distanza
non regolamentare (art. 9 cpv. 2.1 NAPR).
Non sottostanno invece alle distanze dai confini le costruzioni sotterranee
(art. 11 cpv. 3 NAPR). Scostandosi parzialmente dall'art. 42 RLE (cfr. STA
52.2022.58 del 14 aprile 2023 consid. 2.3), l'art. 11 cpv. 1 NAPR considera
costruzioni sotterranee quelle che non emergono dal terreno sistemato, come
pure quelle sporgenti dal terreno naturale al massimo su un solo lato e aventi
una copertura praticabile.
4.2. In concreto, lo zoccolo dell'autorimessa (sovrastato anche da un parapetto)
si avvicina fino a ca. 4 m al confine nord della part. __________, lungo il
quale insiste un edificio principale risalente a prima del 1977 (cfr. pure foto
inserita nel ricorso di __________ al Governo, pag. 2). Ora, come a ragione
eccepiscono i ricorrenti __________ e __________, lo zoccolo non può essere
ricondotto a una costruzione sotterranea ai sensi dell'art. 11 cpv. 1 NAPR, che
sfugge alle distanze (cpv. 3): come visto poc'anzi sporge infatti sia dal
terreno sistemato (escavato) sia da quello naturale, su più di un lato (cfr.
sezioni B-B' e D-D'). In quanto costruzione principale, è dunque tenuta a
rispettare sia la distanza minima da confine (6 m), sia quella identica verso l'edificio
esistente a confine della part. __________, che tuttavia disattende. Anche da
questo profilo, la decisione impugnata, unitamente al permesso di costruzione,
non possono dunque essere confermati.
5.
Superficie
edificata
5.1. Giusta l'art. 38 cpv. 2 LE, la superficie edificabile è la superficie non
ancora sfruttata dei fondi o di parti di fondi nella zona edificabile oggetto
della domanda di costruzione. Nella superficie edificabile, soggiunge la norma,
non vengono considerate
le superfici viarie aperte al pubblico transito, le
strade carrozzabili e pedonali definite dal piano regolatore, come pure le
superfici forestali e i corsi d'acqua
.
La norma esclude in particolare dal computo della superficie
edificabile due categorie di superfici viarie: (1) quelle
aperte al pubblico
transito
e (2) le
strade carrozzabili e pedonali definite dal piano
regolatore
. Per quanto riguarda queste ultime (2), le stesse sono in
effetti sottratte a un uso diverso da quello previsto dal piano viario o del
traffico (cfr. STA 52.2007.102 dell'8 agosto 2007 consid. 3.1); resta nondimeno
riservato l'art. 38 cpv. 2 § LE, che, a determinate condizioni, permette di
considerarle in tutto o in parte nella superficie edificabile (cfr. STA
52.2011.214 del 6 febbraio 2012 consid. 4.1).
Relativamente alla prima categoria, secondo la giurisprudenza di questo
Tribunale (STA 52.2007.102 citata consid. 3.1), il concetto di
superficie
viaria aperta al pubblico transito
è più restrittivo di quello di strada
aperta al pubblico posto a fondamento dell'art. 1 della legge federale sulla
circolazione stradale del 19 dicembre 1958 (LCStr; RS 741.01). Non ogni strada
privata priva di limitazioni della circolazione è esclusa dal computo della
superficie edificabile. Determinante non è nemmeno la situazione dell'opera
viaria dal profilo del diritto privato. Non conteggiabili come superfici
edificabili sono in linea di massima soltanto le superfici delle strade
private, che per la loro situazione concreta esplicano una funzione
sostanzialmente analoga a quella che verrebbe assolta da un'opera pubblica di
urbanizzazione. Sono quindi escluse dal computo della superficie edificabile le
superfici delle strade che servono un numero importante di fondi, sono
accessibili senza alcuna restrizione a una vasta e indeterminata cerchia di
persone o vengono prese in considerazione dal piano delle zone o dal piano
viario analogamente alle strade di servizio. Escluse dal computo nella
superficie edificabile possono in particolare essere le strade private che
collegano due strade pubbliche e che in assenza di limitazioni della
circolazione permettono anche il transito, ovvero il semplice passaggio, di
estranei. Sono invece computabili nella superficie edificabile le strade
interne di un fondo che servono uno o più edifici d'abitazione. Conteggiabili,
ove alla nozione di transito si attribuisca il significato di passaggio,
possono inoltre essere le strade private a fondo cieco, che servono una cerchia
limitata di utenti e non si prestano per la loro configurazione al semplice
passaggio di estranei (STA 52.2007.102 citata consid. 3.1 e rimandi).
5.2. Secondo l'art. 6 lett. a NAPR, per la definizione di
superficie
edificabile di un fondo
valgono le norme della LE e del relativo
regolamento, ma
con le eventuali precisazioni o complementi introdotti dalle
NAPR
. Va pertanto tenuto conto dell'art. 47 NAPR, il quale definisce le
strade
private aperte al pubblico transito
ai sensi della dell'art. 38 cpv. 2 LE
(cfr. titolo a margine): secondo il cpv. 1,
sono considerate strade aperte
al pubblico transito
:
a)
le strade
destinate al servizio di più di 20 appartamenti
;
b)
le
strade destinate al servizio di una zona residenziale estensiva (R3 o R2) con
più di 10 case unifamiliari
.
La norma assimila dunque a
strada privata aperta al pubblico transito
tutte le opere viarie che - a prescindere dalla loro situazione e
configurazione - sono
destinate al servizio di più di 20 appartamenti
o
a
più di 10 case unifamiliari
(in zona R3 o R2). Oltre tale limite, le
strade private - che dovrebbero anche soddisfare determinati requisiti generali
e tecnici particolari (a dipendenza del numero di unità abitative a cui sono
destinate: +/- 30, cfr. art. 47 cpv. 2 e 3 NAPR) - non possono quindi essere
conteggiate nella superficie edificabile (art. 38 cpv. 2 LE). A certe
condizioni, i proprietari possono semmai richiedere al Comune di assumerle
(cfr. art. 47 cpv. 6 NAPR).
5.3. In concreto, il progetto ha conteggiato nella superficie edificabile (929
m
2
) del mapp. __________ il tratto di strada privata (ca. 145 m
2
)
lungo il lato ovest. Tale strada, non censita come opera viaria dal piano del
traffico, corre anche sulle part. __________ e __________ e serve pure i fondi
a ovest (part. __________ e __________). Il Municipio ha difeso il computo, non
assimilando questo braccio di via __________ a una
superficie viaria aperta
al pubblico transito
ai sensi degli art. 38 cpv. 2 LE e 47 NAPR. Deduzione,
questa, che il Governo ha avallato, rilevando in particolare come la strada
privata sia a fondo cieco e non liberamente accessibile a chiunque, ma
destinata a una cerchia determinata di utenti:
con la futura costruzione
,
ha precisato,
saranno 18 gli appartamenti serviti
, nel rispetto dei
parametri dell'art. 47 NAPR.
Ora, è ben vero che la strada privata, a seguito del progetto, servirà meno di
20 appartamenti (19, in base ai dati rettificati in questa sede dal Municipio).
E ciò tenendo conto delle altre costruzioni
esistenti
, e meglio
(cfr.
risposta del Municipio, pag. 5):
- part. __________: 2 appartamenti
- part. __________: 11 appartamenti (progetto)
- part. __________: 2 appartamenti
- part. __________: 2 appartamenti
- part. __________: 2 appartamenti
Come rettamente eccepiscono tutti i ricorrenti, non può tuttavia essere
ignorato che i fondi serviti da questa via sono per lo più assegnati alla zona
residenziale intensiva R5 (part. __________, __________, __________ e __________,
con i.s. 1.1, i.o. del 30% e altezza di m 16.60; solo la part. __________ è
attribuita alla zona R3a, con i.s. 0.8, i.o. del 30% e altezza di m 10.60). Se
è pur vero che allo stato attuale vi sono solo un paio di appartamenti per
mappale, secondo quanto indicato dal Municipio, è manifesto che tali fondi per
lo più non sfruttano interamente le possibilità edificatorie date dal PR, come
del resto dimostra proprio il progetto litigioso. In queste circostanze, non v'è
quindi chi non veda come l'interpretazione data dal Municipio all'art. 47 NAPR
- facendo astrazione dall'assetto prospettato dal PR - permette in pratica a un
unico fondo di erodere il margine di
20 appartamenti
, rispettivamente a
uno solo di quelli toccati dalla strada di sfruttarne la superficie a fini edificatori
(aumentando di ca. il 20% la SUL), a esclusione degli altri (in concreto: -157
m
2
di superficie edificabile per la part. __________ e -212 m
2
per la part. __________, cfr. estratti registro fondiario). E ciò in modo
affatto casuale e non secondo un disegno pianificatorio - e peraltro
diversamente da quanto potrebbe eventualmente avvenire se la strada d'urbanizzazione
fosse inserita nel piano viario (cfr. art. 38 cpv. 2 § LE). Nella misura in cui
prescinde dal potenziale edificatorio della zona (in particolare R5),
pervenendo a risultati lesivi della parità di trattamento, la decisione del
Municipio di non considerare la controversa via una
strada privata aperta al
pubblico transito
ai sensi dell'art. 38 cpv. 2 LE in combinato disposto con
l'art. 47 cpv. 1 NAPR non può quindi essere tutelata (cfr. peraltro anche STA
52.2007.102 citata consid. 3.2 e 52.2005.129 del 25 ottobre 2005 consid. 3.3,
in cui erano state considerate le possibilità di sfruttamento degli altri
fondi). A maggior ragione se si considera che, interpretando in senso stretto
anche la nozione di
appartamenti
, il Municipio non ha nemmeno
considerato le altre utilizzazioni (come l'asilo nido insediatosi in due
appartamenti preesistenti sulla part. __________), che ampliano la cerchia di utenti
(segnatamente dipendenti) della strada privata (cfr. risposte del Municipio
pag. 6; cfr. pure sue dupliche pag. 3).
5.4. Contrariamente a quanto sostengono gli insorgenti __________ e __________,
la strada non è invece anche riconducibile a una
strada pedonale
ex art.
38 cpv. 2 LE, vincolata come tale nel PR. Essa è solo gravata da un vincolo di
diritto di
passo pubblico
, che si sovrappone alla strada privata,
ponendo la base per l'iscrizione di una servitù (cfr. art. 14 cpv. 2 NAPR; cfr.
pure STA 90.2000.69 dell'11 novembre 2010 consid. 7; inoltre, decisione del
Governo di approvazione del PR del 2 novembre 2000, n. 4779, pag. 70 seg. e
87). Tale vincolo, da solo, non osterebbe al computo della superficie gravata
nelle quantità edificatorie: l'art. 14 cpv. 2.4 NAPR precisa in effetti che l'
area
rimane usufruibile dal privato
,
segnatamente per il calcolo delle
quantità edificatorie
.
5.5. Fermo quanto precede, forza è constatare che - non potendo la
strada
privata aperta al pubblico transito
sulla part. __________ (ca. 145 m
2
)
essere conteggiata nella superficie edificabile - il progetto disattende sia l'indice
di sfruttamento (1.1), che quello di occupazione (30%) prescritti dall'art. 32
NAPR. La SUL (1'015.50 m
2
) è infatti di gran lunga superiore a
quella massima ammessa (862.40 m
2
), e così pure la superficie
edificata (278.08 > 235.20 m
2
), senza che occorra anche
soffermarsi sui pozzi luce evocati dai ricorrenti __________ e __________.
Anche per questo motivo, contrariamente a quanto concluso dal Governo, la
licenza edilizia è da annullare.
6.
Area verde
6.1.
Nella zona residenziale intensiva R5, l'art.
32 NAPR impone un'area verde minima pari al 20%.
Secondo l'art. 10 cpv. 1 NAPR,
l'area verde deve consistere in un'area di
principio unitaria, direttamente accessibile dagli edifici ai quali è annessa e
non deve essere pavimentata, ma mantenuta a prato o giardino e possibilmente
alberata (..). Dal conteggio dell'area verde devono in particolare essere
escluse:
-  l'area
occupata dalle costruzioni (SE);
-  tutte
le superfici impiegate per accessi veicolari, per piazzali, aree e rampe di
deposito e di carico, posteggi, ecc.;
-  le
piscine
.
Nell'area
verde
, soggiunge la norma (cpv. 2),
non è concessa alcuna costruzione
fuori terra computabile negli indici. Sotto le superfici costituenti l'area
verde possono essere realizzate costruzioni sotterranee e costruzioni sporgenti
dal terreno naturale al massimo su un solo lato e aventi una copertura
praticabile, ricoperta di vegetazione: lo spessore del terreno ricoprente non
deve essere inferiore a 50 cm
(cpv. 3).
Tale norma contiene diversi concetti giuridici di natura indeterminata, che
riservano all'autorità decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione
del loro contenuto, che le istanze di ricorso sono tenute a rispettare (cfr. DTF
145 I 52 consid. 3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020 del 2 agosto 2021 consid.
4.1, 1C_650/2019 del 10 marzo 2019 consid. 2; RtiD I-2013 n. 44 consid. 2.3 e
rimandi). Esige in particolare che l'area verde minima sia formata da una
superficie
unitaria
(mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberata) e sia
direttamente
accessibile
dallo stabile al cui servizio si pone. Ammette inoltre che la
stessa possa sovrastare delle
costruzioni sotterranee
(cfr. art. 11
NAPR), purché il terreno che le ricopra sia spesso almeno 0.50 m.
6.2. L'art. 10 cpv. 4 NAPR prevede inoltre che,
nel caso di edifici con più
di sei appartamenti, all'interno dell'area verde dev'essere riservata un'area
di svago e di ricreazione debitamente attrezzata su una superficie pari al 15%
della SUL abitativa, conformemente ai disposti LALPT
.
Se la creazione di
questa area di svago risultasse oggettivamente impossibile per ragioni tecniche
o risultasse eccessivamente onerosa
, aggiunge,
i proprietari sono tenuti
a corrispondere al Comune un contributo nei termini previsti dalla legge.
L'obbligazione di formare aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è
di natura analoga a quella che impone di realizzare i posteggi necessari. Si
tratta di una restrizione della proprietà consistente in un'obbligazione di
fare (cfr.
Scolari
, op. cit., n.
267 e 287 segg. ad art. 29 LALPT). L'area di svago deve essere idonea allo
scopo. Quest'esigenza non è soddisfatta se la superficie è troppo esigua e
presenta una configurazione inadeguata. L'area di svago deve essere
effettivamente a disposizione per il gioco dei bambini; l'esistenza di un prato
verde in cui non si può giocare non adempie lo scopo della legge (cfr. STA
52.2019.631 del 4 novembre 2021 consid. 2;
Scolari
,
op. cit., n. 1066-1067 ad art. 27 LE e rimandi).
6.3. In concreto, secondo i calcoli annessi alla domanda, il progetto prevede
di formare un'area verde di 328.9 m
2
. Tale area, come rettamente
eccepiscono i ricorrenti __________ e __________, non risulta tuttavia conforme
all'art. 10 cpv. 3 NAPR, poiché in buona parte sovrasta il piano inferiore
adibito a cantine e autorimessa, ricoprendolo solo con un esile strato di terra
(m 0.20; cfr. sezioni e piante piano interrato e PT). Anche da questo profilo -
pur osservando il parametro quantitativo minimo (156.80 m
2
)
derivante dall'art. 32 NAPR (20% di 784 m
2
, non 929;
supra
consid. 5) - il progetto non poteva dunque essere autorizzato. In che misura i
nuovi piani prodotti in questa sede dalla resistente (che prevedono di
incrementare lo spessore del terreno ricoprente) siano atti a emendare il
difetto, è invece questione che, dato l'esito, può rimanere aperta. Va comunque
da sé che fintanto che l'area verde non è conforme all'art. 10 cpv. 3 NAPR,
neppure quella di svago - da realizzare al suo interno - può risultare
rispettosa dell'art. 10 cpv. 4 NAPR, così come obiettano i ricorrenti __________
e __________.
7.
Posteggi
7.1. La realizzazione di posteggi e autorimesse è disciplinata dall'art. 49bis
NAPR. Questa norma stabilisce che per le costruzioni e ricostruzioni è
obbligatoria la formazione di posteggi o autorimesse su area privata, nel
rispetto dei seguenti valori minimi e massimi, da calcolare proporzionalmente
alle attività che si intendono insediare (cpv. 1). In particolare, per gli
edifici con
destinazione residenziale
, all'interno della
zona R5
,
è previsto un fabbisogno di 1 posto auto ogni 70 m
2
di SUL per unità
abitativa o frazione eccedente 20 m
2
di SUL, ritenuto ad ogni modo 1
posto auto per unità abitativa (cfr. cpv. 1 lett. b).
Per principio, la norma, comune ad altri ordinamenti, esige 1 posteggio per
ogni unità abitativa. Tale fabbisogno aumenta inoltre a dipendenza della
superficie utile lorda dell'appartamento: per ogni 70 m
2
di SUL - o
frazione superiore a 20 m
2
di SUL - occorre approntare un parcheggio
supplementare (ovvero, per ogni unità abitativa: 1 posteggio se SUL 90 m
2
ma 160 m
2
ma 90 m
2
 160 m
2
).
La norma non richiede invece posteggi aggiuntivi per ospiti.
Considerato che il progetto prevede solo 14 posti auto (12 nell'autorimessa e 2
esterni), al di là delle obiezioni relative alle loro dimensioni, anche su
questo punto esso non risulta pertanto conforme alle NAPR. Pure per tale
motivo, il giudizio impugnato che ha tutelato la licenza edilizia non può
dunque essere confermato.
8.
8.1. Posto che
il giudizio impugnato che tutela la licenza edilizia non può essere confermato
già per i diversi difetti sin qui illustrati, non mette conto di soffermarsi
sulle ulteriori obiezioni evocate dai diversi ricorrenti, quali l'accesso
sufficiente (art. 19 cpv. 1 della legge sulla pianificazione del territorio del
22 giugno 1979; LPT; RS 700). A prima vista, alla luce della servitù di passo
veicolare iscritta a registro fondiario, non corredata da particolari
limitazioni o condizioni d'uso, non appare comunque inverosimile che il fondo
dedotto in edificazione possa disporre di un accesso sufficiente dal profilo
giuridico come assunto dal Governo (cfr. in generale sul tema: STA 52.2020.277
del 17 dicembre 2021 consid. 3.1-3.2, 52.2019.451 del 18 dicembre 2020 consid.
4.3.2, in: RtiD II-2021 n. 45). Sul piano fattuale invece giova in linea di
principio ricordare che, affinché un accesso sia sufficiente, non occorre che
le possibilità d'incrocio siano date su tutta la sua lunghezza, ma basta che lo
siano per garantire la sicurezza dei suoi utenti (cfr. STA 52.2022.303 del 15
dicembre 2023 consid. 2.3 e rimandi). In generale non è inoltre escluso che,
nonostante eventuali difformità di una strada esistente con le normative
applicabili, un accesso possa comunque essere ritenuto sufficiente (cfr. STF
1C_396/2022 del 7 luglio 2023 consid. 6.2, 1C_225/2017 del 16 gennaio 2018 consid.
5.3.3).
8.2. Visto l'esito, non occorre neppure dilungarsi sulle ulteriori obiezioni,
quali quelle riguardanti la completezza degli atti annessi alla domanda, la
perizia fonica o le direttive antincendio, o quella riferita al controllo
incidentale del PR - controllo che un sovradimensionamento del PR non è
comunque da solo atto a giustificare (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.2), a
maggior ragione in un comparto urbano centrale (R5) in cui, nell'ultimo
decennio, nelle immediate vicinanze, sono stati costruiti altri condomini o
stabili d'appartamenti (cfr. part. __________ e _______, __________ e __________).
A essere ancora
occupato anche da case attorniate da giardini, risalenti a inizio '900, è
semmai più che altro il comparto in zona R3a lungo via __________ (a cui
appartiene la part. __________).
9.
9.1. Sulla base
delle considerazioni che precedono, i ricorsi sono accolti. Di conseguenza,
sono annullati il giudizio governativo, come pure la licenza edilizia che
conferma.
9.2. La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico dell'istante
in licenza soccombente, che rifonderà inoltre ai ricorrenti un'adeguata
indennità a titolo di ripetibili per entrambe le sedi di giudizio (art. 49 cpv.
1 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.   I ricorsi
(a) e (b) sono accolti.
Di conseguenza, sono
annullate:
1.1.  la decisione
del 23 novembre 2022 (n. 5703) del Consiglio di Stato;
1.2.  la licenza
edilizia del 2 agosto 2021 rilasciata dal Municipio di Mendrisio a CO 1.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'500.- è posta a carico di CO 1, la quale è inoltre tenuta a
rifondere un identico importo a titolo di ripetibili per entrambe le sedi, sia
ai ricorrenti __________, __________ e __________ (fr. 2'500.-), che all'insorgente
RI 1 (fr. 2'500.-). Agli stessi va inoltre retrocesso l'importo versato a
titolo di anticipo.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
La
presidente                                                         La
cancelliera