ti_gerichte · 12.2012.193 · 2013-02-11 · it
Espulsione del conduttore in mora in procedura a tutela dei casi manifesti, potere di rappresentanza di amministrazione di immobile

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.02.2013 12.2012.193

Incarto n.
12.2012.193
Lugano
11 febbraio
2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa inc. n. SO.2012.4016 (tutela giurisdizionale dei casi
manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, promossa con istanza datata 18 settembre 2012, da
AP
1
rappr. dall’ RA
1
contro
AO 1
volta
ad ottenere l’espulsione immediata della convenuta dall’appartamento al 5°
piano nello stabile sito in via __________ a __________ che il Pretore aggiunto
ha respinto con decisione 25 ottobre 2012;
appellante
l’istante con atto di appello 8 novembre 2012, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza di espulsione, protestando
spese e ripetibili;
mentre
l’appellata non ha presentato una risposta all’appello;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in
fatto:
A.
La società AP 1, rappresentata dall’amministrazione W__________
Servizi immobiliari, Filiale Lugano, ha concesso in locazione a AO 1
l’appartamento di 2.5 locali al 5° piano dello stabile di sua proprietà (doc.
A) sito in via __________ a __________, al canone di locazione mensile di fr.
1'060.- (doc. B). Il contratto di locazione sottoscritto il 5 marzo 2012 da W__________
e dalla conduttrice prevedeva una pigione mensile di fr. 930.- oltre ad un
acconto per le spese accessorie di fr. 130.- mensili dal 1°maggio
2012. Esso
indicava sulla prima pagina che la locatrice AP 1 c/o __________ AG era
rappresentata da W__________ Servizi Immobiliari Filiale Lugano.
Con scritto 14 giugno 2012 inviato per plico raccomandato W__________
Servizi immobiliari filiale di Lugano ha diffidato la conduttrice a pagare
entro 30 giorni le pigioni scoperte di maggio e giugno 2012, con la
comminatoria che, trascorso infruttuosamente detto termine, il contratto di
locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO (doc. C). Il 27
luglio 2012 W__________ Servizi immobiliari Lugano ha notificato alla
conduttrice con il modulo ufficiale la disdetta straordinaria del contratto di
locazione con effetto dal 31 agosto 2012 (doc. D). La conduttrice non ha contestato
la disdetta.
B
.   Con
istanza del 18 settembre 2012 W__________ servizio immobiliare filiale Lugano,
come rappresentante della proprietaria, ha chiesto alla Pretura del Distretto
di Lugano l’espulsione di AO 1 dall’appartamento occupato, mediante la procedura
per casi manifesti dell’art. 257 CPC. L’istante ha prodotto il contratto di
locazione, la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria, rilevando che
la conduttrice non aveva riconsegnato l’alloggio alla scadenza del contratto di
locazione, disdetto per mora.
All’udienza del 18
ottobre 2012 l’istante, rappresentata dal suo impiegato C__________, ha
confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione effettiva, mentre
la convenuta si è opposta all’espulsione, adducendo di essere in gravidanza e
di trovarsi in una situazione economica precaria. In quell’occasione
l’impiegato dell’istante ha prodotto agli atti la procura 24 settembre 2012
della proprietaria immobiliare, autorizzante “W__________ AG
Immobilien-Dienstleistungen Lugano” a rappresentarla in giudizio per l’udienza
relativa all’espulsione della conduttrice (doc. F) e la procura 25 settembre
2012 con la quale W__________ AG Immobilien-Dienstleistungen, W__________
autorizzava __________ a rappresentarla in giudizio per la medesima udienza
(doc,. E).
C.
Statuendo
il 25 ottobre 2012, il Pretore aggiunto ha ritenuto nulla l’istanza di
espulsione e ha accertato la nullità della disdetta straordinaria 27 luglio
2012. Secondo il primo giudice, l’istanza di espulsione e la disdetta
straordinaria inoltrata alla conduttrice sono state sottoscritte da persone che
non risultano essere iscritte a Registro di commercio come rappresentanti
autorizzati della società anonima istante, né sono suoi organi di fatto.
D.
Contro
la citata decisione pretorile la locatrice è insorta con appello 8 novembre
2012 proponendo la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere
l’istanza di espulsione e di ordinare
alla
conduttrice di riconsegnare l’appartamento locato, il tutto con protesta di
spese e di ripetibili.
e considerato
in diritto:
1.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali
occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,
avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o
in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la
previa conciliazione. Ai sensi dell’art. 257 CPC il giudice accorda tutela
giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara
(lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le
condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art.
257 cpv. 3 CPC). Il giudice della tutela dei casi manifesti statuisce con una
decisione di merito nella quale esamina a titolo pregiudiziale la validità
della disdetta (
Hohl
, Procédure
civile, Tome II, 2
a
ed., n. 1442, 1448).
2.
Il
Pretore aggiunto ha ritenuto nulla l’istanza di espulsione 18 settembre 2012,
così come la disdetta straordinaria del contratto di locazione, per il motivo
che tali atti non sono stati sottoscritti da persone autorizzate a
rappresentare la società amministratrice dello stabile.
3.
L’appellante
rileva anzitutto che a differenza della lettera di diffida sottoscritta da due
rappresentanti dell’amministrazione centrale W__________ AG, la disdetta
straordinaria (doc. D) e l’istanza di espulsione, considerate nulle dal Pretore
aggiunto, sono state firmate da due impiegati della filiale W__________ SA di
Lugano. Essa precisa che tali impiegati avevano in precedenza sottoscritto il
contratto di locazione doc. B, a dimostrazione del fatto che alla filiale di
Lugano erano stati delegati i poteri di svolgere gli atti giuridici necessari
per tale contratto. Rimprovera poi al Pretore aggiunto di non aver
rilevato la mancata contestazione della disdetta straordinaria all’Ufficio
di conciliazione da parte della conduttrice in mora e la generica contestazione
sollevata da quest’ultima all’udienza del 18 ottobre 2012. A dire dell’appellante il comportamento della conduttrice dimostrerebbe che costei ha ammesso
la legittimazione dell’amministrazione istante sia per la notificazione della
disdetta straordinaria sia per la successiva istanza di espulsione. Inoltre,
sostiene l’appellante, il Pretore aggiunto non tiene conto del fatto che ai
sensi della Legge cantonale di applicazione del codice di diritto processuale
civile svizzero (LACPC), i fiduciari, i loro impiegati e gli amministratori
immobiliari sono ammessi a rappresentare quali amministratori professionali le
parti locatrici nell’ambito di procedure locative, così che deve essere ammessa
la legittimazione di costoro anche per la notifica di disdette e per le istanze
di espulsione. Infine, l’appellante rileva che la filiale di Lugano era
comunque legittimata alla rappresentanza processuale in virtù delle procure
doc. E e F prodotte all’udienza del 18 ottobre 2012. Con tali procure sia la
locatrice sia la Direzione dell’immobiliare avevano delegato, prosegue
l’istante, gli impiegati della filiale di Lugano per la conclusione di
contratti di locazione, per la formulazione di disdette straordinarie e
l’inoltro di istanze di espulsione, conformemente all’art. 462 CO.
4.
Nella fattispecie è pacifico che la conduttrice non ha mai pagato la
pigione per l’appartamento preso in locazione dal 1° maggio 2012 e che la
filiale di Lugano della società immobiliare W__________ AG, con sede a W__________,
si è occupata della gestione dell’immobile in cui si trova l’alloggio oggetto
della procedura di espulsione. È altresì accertato che la disdetta
straordinaria per mora (doc. D), non contestata dalla conduttrice, e l’istanza
di espulsione sono state sottoscritte da impiegati della filiale di Lugano
della società immobiliare che non hanno diritto di firma iscritto a Registro di
commercio. Si tratta quindi di verificare se nonostante tale carenza formale il
Pretore aggiunto avrebbe dovuto entrare nel merito dell’istanza, come afferma
l’appellante.
5.
La
conduttrice non ha contestato la disdetta nel termine di 30 giorni previsto
dall’art. 273 cpv. 1 CO. La nullità di una disdetta può tuttavia essere
invocata in qualsiasi momento e l’autorità competente può verificarla d’ufficio,
anche in assenza di contestazioni (
Bohnet/Montini
,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 39 ad art. 257d CO). È
radicalmente nulla una disdetta notificata da una persona estranea al
contratto. La disdetta notificata da un rappresentante non autorizzato, secondo
taluni autori, può invece essere considerata valida se viene ratificata ai
sensi dell’art. 38 cpv. 1 CO (
Bohnet/Montini
,
op. cit., n. 37 ad art. 266o CO) .
6.
In
concreto, già il contratto di locazione (doc. B) indicava a chiare lettere
sulla prima pagina il rapporto di rappresentanza tra la locatrice e la filiale
di Lugano della società immobiliare. La locatrice ha inoltre sottoscritto il 24
settembre 2012 una procura (Vollmacht) con cui autorizza W__________ AG
Immobilien-Dienstleistungen, Lugano, a rappresentarla nella procedura di
espulsione presso la Pretura di Lugano e ratifica tutti gli atti giuridici e le
dichiarazioni della mandataria, autorizzata inoltre a subdelegare (doc. F). La
procura è sottoscritta da __________ e __________, persone iscritte a Registro
di commercio con firma collettiva a due. All’udienza del 18 ottobre 2012 è
stata presentata anche la procura 25 settembre 2012 (doc. E) con la quale W__________
Immobilien-Dienstleistungen incaricava C__________ di rappresentarla nella
vertenza relativa all’espulsione, sottoscritta da __________ e __________,
persone iscritte a Registro di commercio con firma collettiva a due. L’impiegato
della filiale di Lugano
C__________ gestore
immobiliare, non ha diritto di firma iscritto a Registro di Commercio e dagli
atti risulta aver sottoscritto sia il contratto di locazione sia la disdetta
straordinaria. Le procure doc. E e F lo autorizzano alla rappresentanza nella
procedura di espulsione della conduttrice. Tale autorizzazione può solo essere
considerata come un’esplicita e chiara ratifica di tutti gli atti giuridici da lui
compiuti ai fini dell’espulsione e precedenti la comparsa all’udienza, vale a
dire la disdetta straordinaria del contratto di locazione e l’istanza di espulsione
della conduttrice in mora a fine contratto.
Del
resto, come rileva con pertinenza l’appellante, la rappresentanza professionale
in giudizio sancita dall’art. 68 cpv. 2 CPC non è riservata ai soli avvocati e
nel Cantone Ticino l’art. 12 let. a della Legge di applicazione del codice di
diritto processuale civile svizzero (LACPC) riconosce la rappresentanza
processuale, limitatamente alle cause condotte in procedura semplificata e in
procedura sommaria in materia di locazione, anche “
ai rappresentanti o
impiegati di associazioni professionali o di categoria; ai fiduciari con
l’autorizzazione cantonale o loro impiegati; agli amministratori d’immobili
oggetto della lite o loro impiegati”
. Il gestore immobiliare della filiale
di Lugano della rappresentante, legittimatosi con procure debitamente
sottoscritte all’udienza, poteva quindi validamente presentare l’istanza di
espulsione.
7.
A
torto pertanto il Pretore aggiunto ha considerato nulle la disdetta
straordinaria e l’istanza di espulsione, che sono invece da considerarsi valide.
Il Pretore aggiunto doveva quindi entrare nel merito dell’istanza 18 settembre
2012 ed esaminarne i presupposti. La causa potrebbe invero essergli rinviata
per nuovo giudizio in applicazione dell’art. 318 cpv. 1 lett. c CPC. Tale
rinvio si rivelerebbe tuttavia nella fattispecie un formalismo eccessivo, tanto
più che per effetto dell’appello la Camera dispone di un potere d’esame
completo in fatto e in diritto (
Hohl
,
op. cit., n. 2416 pag. 439). Gli atti sono del resto completi e lo erano già al
momento dell’udienza, sicché la Camera può statuire essa stessa sul merito
della causa.
Come si è
visto, la disdetta straordinaria per mora della conduttrice era valida e non è
stata contestata dalla conduttrice. Quest’ultima non nega di non aver mai
pagato la pigione sin da quando ha preso possesso dell’appartamento locato nel
maggio 2012 e all’udienza di discussione si è opposta alla domanda di
espulsione affermando di essere prossima al parto e di non avere mezzi
finanziari. Le difficoltà economiche e sociali non sono tuttavia validi motivi
che impediscono ai sensi dell’art. 341 cpv. 3 CPC la riconsegna dei locali alla
fine del contratto di locazione. La domanda di espulsione della conduttrice nella
procedura a tutela dei casi manifesti deve pertanto essere accolta e ne deve
essere disposta l’esecuzione diretta, come chiesto dall’istante.
8.
L’appello
è dunque fondato e in riforma della decisione impugnata deve essere accolta la
domanda di espulsione con esecuzione diretta, con conseguente modifica anche
del dispositivo sulle spese processuali, che seguono la soccombenza (art. 106
CPC). Il valore litigioso ammonta a fr. 11'160.-, come accertato dal Pretore
aggiunto e non contestato dall’appellante.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il
Regolamento per la fissazione delle ripetibili,
decide:
I.
L’appello 9 novembre 2012 di AP 1
è accolto.
Di conseguenza la
decisione 25 ottobre 2012 del Pretore aggiunto del Distretto di Lugano, sezione
4, è così riformata:
1.   L’istanza di espulsione del 18
settembre 2012 è accolta. È fatto ordine a AO 1 di mettere a disposizione della
parte istante, con effetto immediato, l’appartamento di 2,5 locali ubicato al
5° piano dello stabile sito in via __________ a __________ di proprietà di AP 1.
2.   Il presente ordine è impartito
con la comminatoria dell’azione penale di cui all’art. 292 Codice CPS che
recita “Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità
competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena
prevista nel presente articolo, è punito con la multa”.
3.   AO 1 è ammonita che
l’inesecuzione della presente decisione darà titolo all’istante per reclamare
il risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede.
4.   È fatto ordine alla polizia
cantonale, rispettivamente in caso di delega alla polizia comunale, di prestare
man forte per l’esecuzione della presente decisione a semplice richiesta
dell’istante.
5.   La tassa di giustizia e le
spese di complessivi CHF 100.-, da anticipare dalla parte istante, restano a
carico della parte convenuta che dovrà rifondere all’istante CHF 100.- a titolo
di ripetibili.
II.
Gli oneri processuali d’appello in complessivi fr. 100.-, già
anticipati dall’appellante, sono posti a carico dell’appellata, che rifonderà
all’appellante fr. 300.- per ripetibili di appello.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).