ti_gerichte · 12.2023.136 · 2024-01-23 · it
Locazione - diminuzione del tasso ipotecario - riduzione della pigione - abusività della pigione - appartamento di lusso


Incarto n.12.2023.136

Lugano

23 gennaio 2024

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

cancelliere:

Bettelini

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SE.2020.397 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 21 dicembre 2020 da

AO 1

AO 2

contro

AP
 1

con cui
gli attori hanno chiesto una riduzione della pigione di fr. 565.- mensili dal
1° gennaio 2021 per intervenuta diminuzione del tasso ipotecario di riferimento,
domanda avversata dalla controparte e che il Pretore, con decisione 21 settembre
2023, ha parzialmente accolto nel senso che ha accordato una riduzione della
pigione di fr. 506.60 mensili dal 1° gennaio 2021, accertando così che da quel
momento la pigione mensile ammontava a fr. 2'413.40 oltre alle spese accessorie;

appellante
il convenuto,con ricorso
19 ottobre 2023, integrato con un ulteriore scritto datato 20 ottobre 2023, con
cui, ritenendo del tutto ingiustificata la riduzione della pigione, ha dichiarato
di rimettersi al giudizio di questa Camera;

mentre gli
attori, con risposta 27 novembre 2023, hanno postulato la reiezione
dellappello, protestando spese e ripetibili;

preso
atto della replica spontanea 6 dicembre 2023 del convenuto;

letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti;

Il
23 settembre 2020 (doc. D) i conduttori hanno chiesto al locatore una riduzione
della pigione del 19.27% per la prossima scadenza contrattuale,
rilevando come dallinizio della locazione fossero cambiati sia il tasso
dinteresse di riferimento sia lindice nazionale dei prezzi al consumo. La relativa
richiesta è stata respinta dal locatore (doc. E).

Il convenuto si è integralmente opposto alla petizione.

6.1.Il numero minimo di locali e il carattere lussuoso degli
appartamenti o delle case unifamiliari costituiscono delle condizioni cumulativeper lapplicazionedellart. 253b cpv. 2 CO.

La nozione di lusso di un appartamento devessere interpretata
in maniera restrittiva; essa presuppone che la misura abituale del comfort sia
chiaramente superata, limpressione generale a tale riguardo essendo decisiva.
Costituiscono, per esempio, degli indizi di lusso la presenza di marmo
allentrata dellimmobile, una piscina e/o una sauna, sanitari in sovrannumero,
una superficie totale e dei locali particolarmente grandi, un giardino spazioso,
un ambiente molto curato. La presenza di uno solo o di solo qualcuno di questi
indizi non è sufficiente; è necessario che il lusso sia evincibile dalla situazione
complessiva. Per decidere se un appartamento è di lusso, il giudice deve
fondarsi sulla sua impressione generale, che dipende dallesame concreto di
tutte le caratteristiche dellappartamento in discussione, al momento in cui
questo elemento deve essere apprezzato (cfr. TF 4A_257/2015 dell11 gennaio
2016 consid. 3.1, 4D_59/2017 del 7 marzo 2018 consid. 2.2.2).

6.2.Il giudice di prime cure ha ritenuto che nel caso di
specie difettasse già la prima condizione cumulativa posta dallart. 253b cpv.
2 CO, ovvero lesistenza di un appartamento di 6 o più locali (cucina non
compresa). Dalla documentazione agli atti (doc. 5) e dallispezione oculare
(verbale dudienza del 15 marzo 2021, con le relative 45 foto) era in effetti
emerso che lappartamento in questione si componeva di un ampio soggiorno (un
locale e mezzo: foto 7-12 e 20-21), di 4 camere da letto (foto 29-35 e 38-41)
nonché di un locale dispensa / ripostiglio dietro la cucina (foto 16-18). A suo
giudizio, i locali effettivamente abitabili erano dunque solo 5 ½ o addirittura
solo 4 ½ se si considerava il locale dispensa / ripostiglio quale appendice
della cucina abitabile.

6.2.1.In questa sede il convenuto ha censurato la
conclusione pretorile, rilevando che, come risultava dalla planimetria (doc.
5), lappartamento in esame era in realtà costituito da 6 locali, e meglio da
un ampio soggiorno di 56.21 mq, da una camera matrimoniale di 19.50 mq, da una
camera matrimoniale di 15.17 mq, da una camera singola di 12.78 mq, da uno
studio o camera ospiti di 8.00 mq e da un boudoir / tinello di 12.40 mq, poco
importando a suo dire selinquilino utilizza come magazzino un locale
come questultimo, ben rifinito nel dettaglio, con finestra, portafinestra
ed accesso alla terrazza coperta (appello p. 3).

6.2.2.Anche
se, come rilevato con pertinenza dagli attori, nel contratto di locazione (doc.
C) le parti si erano effettivamente date atto che lappartamento in questione era
composto di 5 ½ locali, la questione di sapere se esso comprenda 6 o più locali
(cucina non compresa) ai sensi della disposizione, e in particolare se, oltre
ai 5 locali (costituiti dal soggiorno, dalle 3 camere e da uno studio /
camera), anche il locale denominato boudoir / tinello e utilizzato come
dispensa / ripostiglio possa essere computato, può tutto sommato rimanere
irrisolta, non essendo decisiva, come si vedrà nel prossimo considerando, per
lesito della lite.

6.3.Il giudice di prime cure ha ritenuto che nel caso di
specie nemmeno fosse stata adempiuta la seconda condizione cumulativa posta dallart.
253b cpv. 2 CO, ovvero lesistenza di un appartamento di lusso.Dalla documentazione agli atti (doc. 5) e
dallispezione oculare era in effetti emerso che lappartamento in questione
era situato al piano superiore di una casa a due piani (foto 1-3); che a parte
lampio salone (foto 7-11 e 20-21), per il resto le camere erano relativamente
piccole, ad eccezione della camera padronale, leggermente più spaziosa rispetto
alle altre (foto 29-30, 32-33 e 38-41); che dal soggiorno si accedeva a una
terrazza coperta di medie dimensioni (foto 19), ritenuto che in sede di ispezione
oculare non era emerso che gli inquilini potessero beneficiare del giardino
sottostante, che verosimilmente era utilizzato da chi occupava lappartamento
al piano terreno; che lappartamento in questione contava due servizi igienici,
uno con vasca da bagno (foto 28) e uno con piatto doccia (foto 42-45); che i
due servizi erano di piccole dimensioni e senza comfort particolari: gli
accessori erano datati e di qualità ordinaria, tantè che non vi era il box
doccia ma unicamente una tenda di plastica (foto 28, 42-45); che la
manutenzione allinterno dellappartamento non era eccellente, tanto che nelle
camere, in corridoio e in salotto erano visibili ad occhio nudo numerose crepe
di un certo spessore (foto 22-26 e 34-35); che, stante la carente manutenzione,
i soffitti alti con le travi a vista in salotto non potevano costituire
elementi di lusso; che inoltre non vi erano tapparelle elettriche ma unicamente
gelosie datate (foto 1-3); che nemmeno vi erano dei garages coperti ma solo dei
posti auto esterni (foto 1 e 2). Limpressione generale era dunque quella di un
appartamento non certo di lusso, vuoi per la carente manutenzione, vuoi per
lassenza totale di comfort particolari (sauna, jacuzzi, tapparelle elettriche,
climatizzazione, porte di pregio, impianto di allarme). Si trattava infatti di
un immobile edificato nel periodo 1950-1960, che non presentava caratteristiche
particolari, ad eccezione di una vista spettacolare sul lago di __________
(foto 19), qualità questultima che da sola non bastava a definire un appartamento
di lusso. E nemmeno si poteva dire che lappartamento fosse particolarmente
grande: i locali, ad eccezione del salotto, erano infatti di medie / piccole
dimensioni, e in particolare due camere da letto erano davvero esigue. In
definitiva, lappartamento in questione, che non presentava né comfort né
raffinatezza straordinari e il cui stato non poteva essere definito eccellente,
non configurava un appartamento di lusso ai sensi della norma.

6.3.1.In
questa sede il convenuto ha censurato la conclusione pretorile, rilevando innanzitutto
che, come risultava sempre dalla planimetria (doc. 5), lappartamento in esame,
costituito dai locali da lui già descritti in precedenza (consid. 6.2.1),
comprendeva pure una cucina abitabile di 11.46 mq, un bagno con vasca di 6.75
mq, un bagno con doccia di 4.53 mq, un atrio di 2.57 mq e una terrazza coperta
di 20.00 mq, il tutto per una superficie calpestabile di 169.37 mq, una
superficie di piano di 200.00 mq e unaltezza dellappartamento di 4 m. Egli ha
in seguito aggiunto che limmobile in questione sorge inuna delle più
apprezzate location immobiliari del Cantone! e meglioa __________,
in un luogo soleggiato e tranquillo, con vista a 180° sul lago; che il
fabbricato, rivolto a sud e a ovest, è composto di soli 2 appartamenti ed è
stato costruito da zero (dal piede) su terreno libero, nel 1998; e che la
villa offre locali particolarmente alti (4 metri), ariosi e luminosi, con
le seguenti caratteristiche: Trattasi di una costruzione in cemento armato
con doppio muro coibentato di facciata. Isolazione anticalpestio a pavimento;
riscaldamento a pavimento. Tavolati interni (tramezze) di spessore 12 cm, per
ridurre i rumori fra i locali a beneficio del comfort abitativo. Pavimenti in
cotto. Pregiate opere in granito di Lodrino, ovvero: zoccolo al piede di facciata,
colonne di ordine toscano, davanzali, caminetti interni. Ringhiere in ferro
battuto su disegno dellarchitetto. Porte esterne in rovere massiccio, fatte a
mano su disegno. Porte interne in rovere con ferramenta in ottone. Intonaco di
facciata in calce eseguito manualmente, per garantire la traspirazione e la
salubrità della casa. Serramenti in legno (con manutenzione nel tempo). Tetto a
falde con carpenterie di alta qualità, coibentato, multistrato, e copertura in
ricercati coppi antichi, comperati appositamente (appello p. 2). Quanto
alle crepe riscontrate, le stesse erano a suo dire dovute alla travatura a vista
del plafone: le travi in legno lavorano con i cambiamenti meteo e possono
creare delle piccole fessure; tali fessure si riparano ritinteggiando
(appello p. 3).

6.3.2.La
censura del convenuto deve senzaltro essere disattesa.

Egli,
in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è
confrontato con gli accertamenti fattuali operati dal giudice di prime cure, le
uniche sue contestazioni riguardando la data di costruzione dellimmobile (che invero
non risulta essere stata da lui dimostrata) e le crepe riscontrate allinterno
dellappartamento (che per altro non sono state da lui negate). Quanto alle
ulteriori caratteristiche dellappartamento menzionate nellappello, le stesse,
per altro nemmeno suffragate da alcuna prova, non possono essere prese in considerazione,
siccome addotte per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), se
non nella misura in cui erano già evincibili da precedenti risultanze
istruttorie: le sole ulteriori caratteristiche che possono così essere
considerate sono dunque lesistenza di pavimenti con piastrelle (cfr. foto 7-15,
18-21, 27-34 e 38-42), di una ringhiera in metallo nella terrazza (cfr. foto
19), di alcune opere verosimilmente in pietra naturale (una colonna nella
terrazza, un caminetto nel salone e dei zoccolini esterni, cfr. foto 1-4, 6, 8,
11, 19 e 21), di porte interne ed esterne nonché di serramenti tutti verosimilmente
in legno (cfr. foto 4-18, 20-21, 25-33, 35-42 e 45) e di un tetto a falde (cfr.
foto 1-3). Per il resto, il convenuto, esponendo il dettaglio delle relative
misure, ha di fatto confermato che le superfici dei singoli locali non erano
particolarmente grandi, tuttaltro.

Alla
luce degli accertamenti così corretti, il giudizio con cui il Pretore ha
ritenuto che nel caso concreto le condizioni per ammettere lesistenza di un
appartamento di lusso non erano date può essere confermato, non potendosi
ritenere che nel complesso, sulla base dellimpressione generale, risultante
segnatamente dalle 45 fotografie scattate in occasione dellispezione oculare e
dalla planimetria (doc. 5), la misura abituale del comfort sia stata
chiaramente superata, ciò che per altro deve essere riconosciuto solo in maniera
restrittiva. Lente locato in parola presenta in effetti solo qualcuno - ma
pochi - degli indizi di lusso riconosciuti dalla giurisprudenza (segnatamente
un ampio salone con caminetto e una terrazza coperta con vista panoramica),
ritenuto che le sue ulteriori caratteristiche (superficie totale non
particolarmente grande, camere perlopiù relativamente piccole, due servizi
igienici piccoli e senza particolari comfort, assenza di un garage, giardino
non utilizzabile, assenza generale di elementi di sfarzo o di prestigio[qualipiscina, sauna,
jacuzzi, tapparelle elettriche, climatizzazione, impianto di allarme], mancata
dimostrazione dellutilizzo di materiali costruttivi al top della gamma, manutenzione
interna non eccellente) non permettono di qualificarlo come appartamento di
lusso.

6.4.Contrariamente
a quanto preteso dal convenuto, poco importa invece, sul tema in esame, se gli
attori, in occasione di una loro precedente richiesta di riduzione della
pigione, risalente al gennaio 2012, non abbiano a suo tempo ritenuto di adire
la via giudiziaria, dopo che la controparte aveva allora obiettato tra le altre
cose che ci si trovasse in presenza di un appartamento di lusso con più di 6
locali ai sensi dellart. 253b cpv. 2 CO (doc. 2).

7.In un secondo ed ultimo capitolo il convenuto ha ribadito
che la pigione annuale attualmente in vigore, a suo dire pari a fr. 206.- / mq
(doc. 4), non poteva essere ridottaai
sensi dellart. 270a CO, siccome si situava entro i limiti di quelle in uso
nella località o nel quartiere (art. 269a lett. a CO). Contrariamente a quanto
ritenuto dal Pretore, che gli aveva rimproverato di non aver dimostrato le
pigioni annuali in uso nella zona, tale prova era a suo dire stata regolarmente
apportata mediante i doc. 3, 4 e 7, dai quali si evinceva che le stesse
ammontavano a fr. 292.- / mq in base al doc. 4, rispettivamente a fr. 223.- /
mq in base al doc. 7.

7.1.La domanda del convenuto, in sé ammissibile (cfr.
DTF 141 III 569 consid. 2.1.2), devessere dichiarata irricevibile già per il
fatto che la presunta conformità della pigione attuale con quelle in uso nella
località o nel quartiere ai sensi dellart. 269a lett a CO è stata da lui
proposta per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC). Essa
sarebbe stata invero irricevibile anche per il fatto che il convenuto, in
violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è
confrontato criticamente con le ragioni che avevano indotto il giudice di prime
cure ad escludere in concreto lapplicazione di quella disposizione, ossia con il
fatto che nel caso di specie la documentazione prodotta in sede di Ufficio di
conciliazione e denominata affitti odierni a __________ e nelle zone
limitrofe - comparazione (tutte le proprietà attualmente offerte), il doc.
3 e il doc. 4 non permettevano di effettuare il confronto previsto dallart. 11
cpv. 1 OLAL e dalla relativa giurisprudenza (ben riassunta nella DTF 141 III
569 consid. 2.2 e in particolare 2.2.1-2.2.3), trattandosi di abitazioni di
dimensioni diverse (si passava infatti da abitazioni di 2 locali ad abitazioni
di 12 locali, doc. 4), di cui nemmeno erano noti lo stato della costruzione,
lanno di costruzione e il nome del proprietario.

La
domanda sarebbe comunque stata da respingere anche nel merito. Lassunto
pretorile secondo cui la documentazione prodotta in sede di Ufficio di
conciliazione e denominata affitti odierni a __________ e nelle zone
limitrofe - comparazione (tutte le proprietà attualmente offerte), che è
poi stata riassunta nel doc. 3 e soprattutto nel doc. 4, non permetteva di
effettuare il confronto previsto dallart. 11 cpv. 1 OLAL e dalla relativa
giurisprudenza è in effetti ineccepibile, in quei documenti essendo stati
unicamente riportati i prezzi di acquisto o le pigioni mensili di alcuni
immobili allora in vendita o da affittare, così comerano stati offerti da varie
agenzie di mediazione (cfr. DTF 141 III 569 consid. 3.2 e in particolare 3.2.2),
ma non essendo evincibili le pigioni effettivamente praticate nella zona.
Quanto al doc. 7, che di per sé nemmeno è rilevante, non trattandosi di una
statistica ufficiale (art. 11 cpv. 4 OLAL) ma unicamente di uno studio
statistico allestito da F__________ __________, cioè da una società privata del
settore (cfr. DTF 141 III 569 consid. 3.2 e in particolare 3.2.2), lo stesso si
limita ad esporre, senza effettuare la necessaria differenziazione degli
elementi rilevanti per lapplicazione dellart. 11 cpv. 1 OLAL, laffitto
annuale di mercato al mq nella zona per un appartamento con le caratteristiche
standard 4.5 locali, 110 mq, costruzione nuova, 1° piano, standard medio,
terrazza, isolato, ubicazione micro media, e non è di conseguenza idoneo
ad accertare le pigioni in quella zona per oggetti analoghi a quello in esame.
In tali circostanze il convenuto avrebbe dovuto esporre la pigione di cinque
appartamenti paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione,
attrezzatura, stato ed epoca di costruzione (cfr. DTF 141 III 569 consid. 2.2.1
e 3.3).

8.Ne
discende che lappello del convenuto devessere respinto nella limitata misura
in cui è ricevibile.

Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un
valore litigioso difr.
121'584.- (fr. 506.60x 12 mesi x 20 anni, cfr. art. 92 cpv. 2 CPC), seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Agli attori,
rappresentati nelloccasione da unassociazione di categoria, può essere
attribuita unindennità per ripetibili (art. 68 cpv. 2 lett. d e 95 cpv. 3
lett. b CPC, art. 12 cpv. 1 lett. a LACPC; II CCA 25 aprile 2023 inc. n.
12.2023.25), calcolata in base allart. 15 RTar.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

I.Lappello 19 / 20 ottobre 2023di AP 1è respintonella misura in cui è
ricevibile.

II.Le spese processuali di fr. 5000.- sono a carico
dellappellante, che rifonderà agli appellati fr. 500.- per ripetibili.

-    ;

-   .

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          Il cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).