ti_gerichte · 11.1995.123 · 1995-10-31 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 31.10.1995 11.1995.123
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 31.10.1995 11.1995.123
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 31.10.1995 11.1995.123

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
11.95.00123
Lugano
31 ottobre 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney–Colombo,
presidente,
G. Bernasconi e Giani
segretaria:
Galfetti,
vicecancelliera
sedente per statuire nella causa n. __________della
Pretura del Distretto di Bellinzona,
promossa
con petizione del 30 ottobre 1990
dalla
COMUNIONE CONDOMINIALE
DELLA PPP PARTICELLA N. __________RFD
, __________
(rappresentata dall’amministratrice __________ __________, __________,
patrocinata dall’avv. __________ __________, __________)
contro
__________
__________
, __________
__________
e __________ __________
, __________
__________
__________
, __________
__________
e __________ __________
, __________
__________
e __________ __________
, __________
__________
e __________ __________ __________
,
__________
__________
__________
, __________ __________
__________
e __________ __________
, __________
__________
__________
, __________
__________
e __________ __________
, __________
__________
__________
, __________
__________
__________
, __________
(patrocinata dall’avv. __________
__________, __________)
__________
__________
, __________
(rappresentata
dall’amministratore __________ __________, __________,   e patrocinata
dall’avv. __________ __________, __________);
esaminati
gli atti,
posti
a giudizio i seguenti
punti
di questione:
1.   Se
deve essere accolto l’appello presentato il 3 gennaio 1994 dalla Comunione dei
comproprietari della PPP part. n. __________RFD di __________ contro la sentenza
emessa il 29 novembre 1993 dal Pretore del Distretto di Bellinzona;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in
fatto:
A.
Il
21 marzo 1983 la __________ di __________ ha costituito in proprietà per piani,
con rogito n. __________del notaio __________ __________ (doc. A), la sua particella
n. __________ RFD di __________, su cui sorge uno stabile di appartamenti. A
ogni unità di comproprietà per piani (PPP) è stata assegnata una cantina (A–S),
mentre tutti i posteggi (10 coperti contrassegnati dalle lettere l–y e 14
scoperti indicati con le lettere “a–k”) sono stati concessi in diritto d’uso
particolare al foglio PPP n. __________ (unità n. 3), come risulta dal punto 5
dell’atto di costituzione e dalla tabella di assegnazione planimetrica annessa
al regolamento per l’uso e l’amministrazione della proprietà per piani (inserto
C del rogito). Il regolamento è stato menzionato a registro fondiario.
B.
La
__________ ha venduto nel corso degli anni 1983 – 1986 le singole unità di PPP
e agli acquirenti che lo desideravano ha assegnato, contro pagamento, uno o più
posteggi in uso particolare scorporandoli dall’unità PPP cui erano attribuiti e
trasferendoli sulla quota venduta. In una prima fase i posteggi sono stati
scorporati dal foglio n. __________ (unità n. 3): la __________ ha così venduto
il 22 marzo 1984 ad __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità
PPP n. 8) con il posteggio coperto “s” (doc. 16), il 17 maggio 1984 a
__________ e __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità PPP n.
16) con il posteggio “x” (doc. 15), il 1° giugno 1984 a __________ __________
il foglio PPP n. __________ (unità n. 1) con il posteggio coperto “l” (doc.
14), il 18 luglio 1984 a __________ e __________ __________ il foglio PPP n.
__________ (unità n. 11) con il posteggio coperto “v” (doc. 3), il 25 gennaio
1985 a __________ e __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità n.
14) con il posteggio coperto “n” (doc. 4), il 31 gennaio 1985 a __________ e
__________ __________ i fogli PPP __________e __________ (unità PPP n. 2 e 3)
con il posteggio coperto “o” (doc. 6). Al momento della vendita il foglio PPP
n. __________è stato svincolato dai rimanenti diritti d’uso particolare sui
posteggi, che sono stati trasferiti sul foglio n. __________ PPP (quota di PPP
n. 9) rimasto di proprietà della __________. La ditta promotrice ha poi venduto
il 17 maggio 1985 a __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità
PPP n. 17) con il posteggio coperto “w” (doc. 5) e il 5 novembre 1985 a
__________ __________ il foglio PPP n. __________con il posteggio coperto “u”,
dopo averlo svincolato dagli altri diritti d’uso particolare sui posteggi, che
sono stati attribuiti al foglio PPP n. __________, allora di proprietà della
__________ (doc. 8). Con la cessione di quest’ultima quota di comproprietà il
24 settembre 1986 a __________ __________i, la venditrice ha trasferito i
rimanenti diritti d’uso particolare sui posteggi a favore del foglio PPP n.
__________ (doc. 8). Il 26 settembre 1986 la __________ ha venduto a __________
e __________ __________i, comproprietari del foglio PPP n. __________, il
diritto d’uso particolare sul posteggio coperto “p” (doc. 7) e infine il 15
ottobre 1986 essa ha venduto a __________ __________ l’ultima quota di PPP
ancora di sua proprietà, ossia il foglio PPP n. __________, comprensiva di
tutti i posteggi non assegnati fino ad allora, ossia quelli non coperti
contrassegnati con le lettere a–k, e quelli coperti contrassegnati con le
lettere q, r, t, y (doc. 19).
Le
nuovo assegnazioni dei posteggi sono state tutte menzionate a registro
fondiario, sotto la voce “regolamento”, con riferimento ai documenti
giustificativi relativi alle singole istanze di svincolo del posteggio e
assegnazione del medesimo alla nuova quota di comproprietà. Alcuni anni dopo la
vendita dell’ultima quota di PPP, i comproprietari – resisi conto della
mancanza di posti auto – con decisione assembleare del 7 giugno 1989 ne hanno
statuito il ripristino in uso comune. Tale decisione, impugnata dalla
comproprietaria __________ __________i, è stata annullata dal Pretore (inc. n.
__________Pretura Bellinzona).
C.
Con
petizione del 30 ottobre 1990 la Comunione dei comproprietari ha promosso nei
confronti dei condomini titolari di diritti d’uso particolare sui posteggi, dei
loro successori in diritto e della __________ __________, un’azione volta a
ordinare all’ufficiale del registro fondiario – previo accertamento della nullità
dei singoli contratti di compravendita dei posteggi –di correggere le avvenute
menzioni, nel senso che tutti i posteggi siano assegnati al foglio PPP n.
__________, come previsto nella tabella di assegnazione originaria. In via
subordinata l’attrice ha chiesto di accertare che i trapassi dei posteggi sono
avvenuti in violazione del regolamento.
D.
Il
14 dicembre 1990 i convenuti __________ __________, __________ e __________
__________, __________ __________, __________ e __________ __________,
__________ e __________ __________, __________ e __________ __________
__________, __________ __________, __________ e __________ __________,
__________ __________, __________ e __________ __________ e __________
__________ hanno aderito alla petizione, chiedendo di essere dimessi dalla
lite.
Con
risposta del 17 dicembre successivo __________ __________ ha resistito alla
petizione, chiedendone la reiezione.
Anche
la convenuta __________ nella propria risposta del 12 marzo 1991 ha proposto di
respingere l’azione, contestando la propria legittimazione passiva, oltre che
quella attiva dell’attrice, e rimproverando a quest’ultima un comportamento
abusivo.
E.
All’udienza
preliminare del 5 settembre 1991 il Pretore ha dimesso dalla lite i convenuti
che ne avevano avanzato richiesta. Constatata l’assenza ingiustificata di
__________ __________, egli ha convocato le parti alla seconda udienza preliminare,
tenutasi il 17 ottobre 1991. In tale occasione le parti hanno offerto i
rispettivi mezzi di prova. Avuta luogo l’istruttoria, le stesse sono state
citate al dibattimento finale del 21 settembre 1993, nel corso del quale si
sono confermate nei propri memoriali conclusivi, presentati rispettivamente il
25 agosto 1993 dalla __________ __________, il 14 settembre 1993 da __________
__________ e il 21 settembre 1993 dall’attrice.
F.
Con
sentenza del 29 novembre 1993 il Pretore ha respinto la petizione e ha posto la
tassa di giustizia di fr. 1’200.– e le spese di fr. 300.– a carico
dell’attrice, tenuta inoltre a rifondere alle convenute __________ __________ e
__________ __________ fr. 3’500.– ciascuna a titolo di ripetibili. Il primo giudice
ha ritenuto che i contestati diritti d’uso sui posteggi costituivano per la
società promotrice dei diritti propri, attribuitile con l’atto costitutivo
della PPP, e pertanto liberamente cedibili. Da qui la conferma della validità
dei contratti di compravendita dei posteggi e la reiezione – per mancanza del
requisito dell’iscrizione indebita – della richiesta di rettifica del registro
fondiario (art. 975 CC). Egli ha lasciate irrisolte – poiché ininfluenti per
l’esito della vertenza – le questioni della legittimazione attiva e della
legittimazione passiva della __________ __________.
G.
Insorta
contro la predetta sentenza con un appello del 3 gennaio 1994, la Comunione
condominiale della PPP particella n. __________RFD di __________ postula la
riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione.
H.
Con
scritti rispettivamente del 4 e del 8 febbraio 1994 i convenuti __________
__________, __________ __________, __________ e __________ __________,
__________ e __________ __________, __________ e __________ __________,
__________ e __________ __________ __________, __________ __________a,
__________ e __________ __________, __________ __________, __________ e
__________ __________, e __________ __________ hanno dichiarato di aderire
all’appello, postulando la loro dimissione dalla lite.
I.
Nelle
osservazioni del 7 febbraio 1994 la convenuta __________ __________ propone di
respingere l’appello e di confermare il giudizio pretorile.
L.
La
__________ con le proprie osservazioni del 8 febbraio successivo postula
anch’essa la reiezione del gravame.
Considerato
in diritto:
1.
Occorre
preliminarmente verificare la legittimazione attiva dell’attrice, contestata dalla
convenuta __________ __________. Questa sostiene infatti che, stante la natura
dell’azione in esame (rettifica del registro fondiario nel senso di menzionare
l’assegnazione di tutti i posteggi al foglio PPP n. __________, previo
accertamento della nullità dei relativi contratti di compravendita),
autorizzati a intentare siffatta causa sarebbero solo gli attuali proprietari
del foglio PPP n. __________, ossia __________ e __________ __________, ad
esclusione della comunione dei comproprietari. L’argomentazione non può essere
condivisa
Giusta
l’art. 712 l cpv. 2 CC la comunione dei condomini può, in proprio nome, stare
in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere escussa, nel luogo in
cui trovasi la cosa. Secondo la dottrina, alla comunione dei comproprietari
compete la capacità processuale nell’intero campo dell’amministrazione e
dell’uso delle parti comuni del fondo in comproprietà, riservato il diritto al
singolo comproprietario di agire da solo (
Meier–Hayoz/Rey
,
Commentario bernese, art. 712 l CC n. 91). La capacità della comunione – da
intendere in senso ampio – le consente ad esempio di convenire in giudizio
singoli comproprietari o terzi beneficiari (contrattualmente) di un diritto
d’uso particolare su una parte comune, che eccedono nell’esercizio del medesimo
(
Meier–Hayoz/Rey
, op. cit., art.
712 g CC, n. 106–108).
Come
verrà illustrato in seguito (consid. 5 b), nel caso concreto il Pretore ha
correttamente ritenuto – e nessuno lo contesta – che i posteggi litigiosi siano
parti comuni del fondo (sentenza impugnata pag. 7). Controversa nella
fattispecie è la titolarità dei diritti d’uso particolare sui singoli posteggi.
Ora, vertendo il litigio sul godimento di parti comuni – e poco importa al
riguardo che si tratta di diritti d’uso particolare e non comune – ne discende
che all’attrice compete la legittimazione attiva per promuovere la causa in
esame.
2.
La
convenuta __________ __________ contesta la legittimità dell’appello, perché
l’attrice non avrebbe formalmente deciso di impugnare la sentenza pretorile. Nemmeno
tale assunto può essere condiviso.
A
norma dell’art. 712 t cpv. 2 CC l’amministratore di una proprietà per piani non
può stare in giudizio senza essere stato autorizzato dall’assemblea dei
comproprietari. L’autorizzazione a stare in lite è, di principio, necessaria
anche per una procedura di ricorso, ma la procura rilasciata dall’assemblea dei
comproprietari può prevedere fin dall’inizio la facoltà dell’amministratore di
inoltrare ricorso in modo autonomo (
Meier–Hayoz/Rey
,
op. cit., art. 712 t CC n. 46).
Nella
fattispecie la comunione dei comproprietari ha deciso nel corso di due successive
assemblee di autorizzare l’amministrazione a stare in lite (verbali assembleari
del 12 gennaio e del 6 marzo 1990, doc. M, N). In particolare, dal verbale 6
marzo 1990 emerge che l’assemblea ha autorizzato all’unanimità dei presenti la
__________ __________ ad “agire nella procedura giudiziaria contro gli attuali
e precedenti detentori del diritto d’uso riservato e garantito sui posteggi
scoperti e coperti (...) con la facoltà (segnatamente) di (...) appellare (...)
avanti tutte le autorità giudiziarie” (doc. N). La mancata riunione
dell’assemblea dei comproprietari tra la ricezione della sentenza di primo
grado e la presentazione del ricorso è quindi priva di rilievo, dal momento che
la citata procura contemplava espressamente anche la facoltà per
l’amministrazione di inoltrare appello contro il giudizio pretorile.
3.
La
convenuta __________ __________ contesta dal canto suo di avere la legittimazione
passiva. La qualità per agire (e per difendere) dev’essere esaminata d’ufficio
dal giudice in ogni stadio di causa, sulla base dei fatti allegati e accertati
(DTF 118 Ia 130 consid. 1 con rinvii). La legittimazione passiva del convenuto
è data se l’azione è promossa contro il presunto diritto di quest’ultimo. Non
si tratta di un presupposto processuale (art. 97 CPC), ma sostanziale, motivo
per cui in caso di sua mancanza l’azione non è respinta in ordine bensì nel
merito
(
O
ttaviani
, Le parti nel processo civile ticinese, pag. 17
seg.;
Kummer
, Grundriss des Zivilprozessrechts,
4
a
ed., Berna 1984, pag. 66 seg.).
Come
si è già illustrato, con l’azione in esame la comunione dei comproprietari chiede
che – previo accertamento della nullità dei contratti di compravendita dei posteggi
– sia fatto ordine all’Ufficiale dei registri di procedere alla correzione
delle menzioni indebite, nel senso di iscrivere tutti i diritti d’uso a favore
del foglio PPP n. __________. Ne consegue che l’attrice avrebbe dovuto
convenire in giudizio solo i comproprietari che in base ai contratti litigiosi
hanno acquistato i diritti d’uso particolare sui posteggi oggetto della
vertenza, e i loro successori in diritto. La __________ __________ nei noti
contratti ha ceduto tali diritti e non risulta più beneficiaria di alcuno di
essi, ragione per cui essa difetta della legittimazione passiva, e la sua
eccezione deve essere accolta.
4.
Con
le osservazioni all’appello del 4 rispettivamente dell’8 febbraio 1994 i
convenuti __________ __________, __________ __________, __________ e __________
__________a, __________ e Monica __________, __________ e __________
__________, __________ e __________ __________ __________, __________ __________,
__________ e __________ __________, __________ __________, __________ e
__________ __________ e __________ __________ hanno dichiarato di aderire
all’appello, chiedendo di essere dimessi dalla lite. La richiesta è fondata,
anche perché tutti i convenuti, ad eccezione di __________ __________ e della
__________ __________ sono già stati dimessi  in occasione della prima udienza
preliminare svoltasi il 5 settembre 1991, e una seconda volta (verosimilmente a
causa di una svista del Pretore) nella sentenza impugnata (pag. 2). E’ quindi a
torto che l’appellante li ha convenuti anche in questa sede, la dimissione
dalla lite avvenendo mediante ordinanza (
Ottaviani
,
op. cit., pag. 131), per sua natura inappellabile (art. 95 cpv. 1 CPC). Né è
ravvisabile l’esistenza di un litisconsorzio necessario, poiché il litigio
verte sui diritti d’uso particolare di cui beneficiano i singoli
comproprietari, ognuno dei quali avrebbe potuto essere convenuto
indipendentemente dagli altri.
5.a)
L’appellante
chiede anzitutto l’accertamento della nullità dei contratti di assegnazione dei
posteggi, poiché conclusi senza il necessario consenso degli altri comproprietari
e a torto pertanto il Pretore ne avrebbe ammessa la validità. Il primo giudice
ha invece ritenuto che i diritti d’uso particolare sui posti auto sono stati
creati nell’atto costitutivo della PPP (doc. A, punto 5 dell’atto di
costituzione) e non nel regolamento, il quale non vi accenna se non nella
tabella di assegnazione delle parti comuni. Per il che – a suo giudizio –
l’alienazione di tali diritti d’uso non presupponeva una modifica del
regolamento, e il consenso degli altri condomini si rivelava superfluo.
b)
Il
Pretore ha correttamente ritenuto – e le parti non lo contestano – che tutti i
posteggi in esame (sia coperti che scoperti) costituiscono parti comuni del
fondo base (art. 712 b cpv. 2 e 3 CC), di principio soggette all’uso comune di
tutti i comproprietari (
Meier–Hayoz/Rey
,
op. cit., art. 712 g CC n. 39). La questione non merita pertanto ulteriore
disamina (in merito alla natura di parte comune o no dei posteggi, si veda
Friedrich,
op. cit., pag. 53 seg.;
Meier–Hayoz/Rey
, op. cit., art. 712 b
CC nn. 56, 66 seg.;
Ruedin
,
Fragen um Autoabstellplätze, in:
Diggelmann/Kunz/Ruetschi
,
Aktuelles Stockwerkeigentum, pag. 162 seg.;
Eggen,
in ZBGR 1972, 212 seg.). A ragione il primo giudice ha inoltre ammesso
l’esistenza di diritti d’uso particolare sui posteggi, creati a favore del
foglio PPP n. __________con l’atto di costituzione della PPP (sulla nozione di
diritto d’uso particolare, cfr.
Meier–Hayoz/Rey
,
op. cit., art. 712g CC n. 44 segg.; DTF 116 II 275 consid. 3c). Controversi
sono invece i requisiti per l’alienabilità di tali diritti – in particolare se
i singoli contratti richiedevano l’accordo degli altri comproprietari – e non
la questione di sapere se tali diritti fossero stati creati con l’atto
costitutivo o con il regolamento, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore.
c)
Per
dottrina e giurisprudenza (
Meier–Hayoz/Rey
,
op. cit., art. 712 g CC, n. 47 seg.; DTF 115 II 343; 116 II 280) il diritto
d’uso particolare su una parte comune di una PPP può essere ceduto unicamente
insieme alla quota di comproprietà cui è assegnato; qualora il titolare intenda
nondimeno cedere il diritto conservando la propria quota di PPP, egli deve
necessariamente provocare una decisione della comunione condominiale di
svincolo del diritto dalla quota cui è attribuito, e di costituzione di un
nuovo diritto d’uso particolare a favore dell’unità PPP del nuovo beneficiario.
Diversamente – come la giurisprudenza ha già avuto modo di precisare – si
giungerebbe al paradosso di consentire a terzi estranei alla comunione dei
comproprietari di acquisire siffatti diritti con l’accordo di un solo
condomino, quando per costituire una servitù su parti comuni è richiesto
l’assenso di tutti i comproprietari (DTF 115 II 343 consid. c). Può, per
contro, essere liberamente ceduto l’esercizio del diritto d’uso (
Meier–Hayoz/Rey
, op. cit., art. 712g CC
n. 47). La decisione dell’assemblea dei comproprietari di sopprimere un diritto
d’uso particolare esige la medesima maggioranza, per numero e per quote,
prevista per la sua costituzione (maggioranza secondo l’art. 712 g cpv. 3 CC o
unanimità, se convenuta;
Meier–Hayoz/Rey
,
op. cit., art. 712g CC n. 48).
d)
Risulta
dagli atti che la venditrice __________ __________ ha sempre ceduto i diritti
d’uso particolare sui posteggi in modo indipendente dal foglio PPP cui erano
assegnati. Essa ha cioè svincolato nei rogiti di compravendita il singolo
diritto d’uso particolare dalla quota di comproprietà assegnataria,
attribuendolo a una nuova. E non è contestato, inoltre, che le alienazioni di
tali diritti siano avvenute senza l’accordo degli altri comproprietari, che non
sono mai stati consultati in proposito, e tantomeno ne hanno mai formalmente
deciso il trapasso. Se ne deduce che i contestati trapassi dei diritti d’uso
particolare sono avvenuti in palese violazione dei presupposti legali e
pertanto sono nulli (art. 20 CO). Contrariamente all’assunto pretorile è irrilevante
che il regolamento non costituisca un esempio di chiarezza, i presupposti per
il trasferimento di diritti d’uso particolare su parti comuni essendo comunque
imperativi secondo il diritto federale. Su tale punto l’appello deve quindi
essere accolto.
A
torto, del resto, il Pretore fa riferimento alla sentenza DTF 116 II 280 per
sostenere l’esistenza di diritti propri della __________ __________
__________liberamente cedibili. Nella fattispecie giudicata dal Tribunale
federale, contrariamente a quanto si è verificato nella presente fattispecie,
la venditrice aveva infatti regolarmente alienato i singoli diritti d’uso
unitamente all’unità di PPP cui erano stati assegnati. Le considerazioni
pretorili secondo cui la __________ __________ non avrebbe portato alcuna
modifica nella destinazione della cosa in comproprietà, né alcun cambiamento
delle parti in comproprietà sono pertanto irrilevanti nella presente vertenza.
Ugual sorte spetta alle argomentazioni dell’appellante sulla malafede delle
__________ __________ e della convenuta __________ __________, come pure
l’addotta mora della stessa nel pagamento dei posteggi.
e)
La
convenuta __________ __________ ravvisa un abuso di diritto nell’inoltro della
presente causa (art. 2 cpv. 2 CC), perché al momento dell’acquisto delle quote
PPP dalla __________ __________ i compratori – informati sulla possibilità di
acquistare diritti d’uso particolare su singoli posteggi, nulla avrebbero eccepito
al riguardo. Tale assunto non può essere condiviso, già per il fatto che
formalmente non sussiste alcuna identità tra la parte attrice e i singoli
comproprietari che a suo tempo hanno acquistato i diritti sui posteggi dalla
società promotrice. Si tratta cioè di soggetti distinti tra loro e all’uno non
può essere ascritto il comportamento di altri. Tale identità costituisce invero
un presupposto per la realizzazione dell’ipotesi di cui si prevale la convenuta
(
venire contra factum proprium
:DTF 106 II 323 seg. consid. 3a;
Merz
, Commentario bernese, art. 2 CC,
n. 401 segg.). Ne discende che l’eccezione deve essere respinta senza ulteriore
disamina.
6.
L’ufficiale
dei registri, sotto la voce “regolamento” ha menzionato sui singoli fogli delle
unità PPP tutti i trapassi relativi ai diritti d’uso particolare sui posteggi.
Con l’appello la Comunione dei comproprietari chiede in sostanza che – assodata
l’indebita iscrizione dei diritti sui posteggi – sia fatto ordine all’ufficiale
di correggere le citate iscrizioni, nel senso di trasferire tutti i diritti
d’uso particolare relativi ai posteggi a favore del foglio PPP n. __________,
come previsto nella tabella di assegnazione delle parti comuni. Il Pretore ha
reputato che l’azione costituisse un’istanza di rettifica del registro
fondiario secondo l’art. 975 CC, ritenuto inapplicabile per mancanza del
requisito dell’iscrizione indebita. A ragione l’appellante contesta il riferimento
a tale norma.
a)
Secondo
gli art. 712 cpv. 3 CC e 79 cpv. 5 ORF ogni comproprietario e l’amministratore
possono chiedere che il regolamento sia menzionato a registro fondiario. Ciò
vale anche per le modifiche del regolamento stesso (
Friedrich
, Das Stockwerkeigentum, 2
a
ed., Berna
1972, pag. 206). Secondo giurisprudenza e dottrina unanimi, la menzione del
regolamento esplica unicamente effetti dichiarativi e non costitutivi (
Scherrer
, Anmerkungen im Grundbuch,
Zurigo, 1984, pag. 135 con riferimenti, 307;
Meier–Hayoz/Rey
,
op. cit., art. 712 CC n. 92 seg.;
Friedrich
,
op. cit., pag. 206;
Krenger
, Die
Grundbuchberichtigungsklage, pag. 72; DTF 103 Ib 82, 111 Ia 183). Suo scopo è
essenzialmente quello di informare i terzi, mentre non ha effetto alcuno sulla
validità del regolamento (
Scherrer,
op.
cit., pag. 135). Ora per giurisprudenza e dottrina univoche, la rettifica del
registro fondiario ai sensi dell’art. 975 CC non trova applicazione alle
menzioni indebite, fatti salvi – se mai – casi eccezionali in cui le menzioni
esplicano effetto costitutivo, irrilevanti in questa sede (S
cherrer,
op. cit., pag. 191, 102 seg.).
Se ne deduce che a ragione il Pretore non ha ritenuto applicabile alla
fattispecie l’art. 975 CC, ma non perché le iscrizioni – come da lui
presupposto – fossero legittima, bensì perché il disposto risulta inapplicabile
alle menzioni.
Giova
precisare, per completezza, che le menzioni litigiose non possono essere corrette
neppure facendo capo ai rimedi previsti agli art. 976 e 977 CC. Nella prima ipotesi
– infatti – il disposto costituisce un caso speciale dell’art. 975 CC (
Scherrer,
op. cit., pag. 204), mentre
la seconda contempla la fattispecie in cui l’iscrizione a causa di una svista
non corrisponde al giustificativo, di per sé ineccepibile (
Scherrer
, op. cit., pag. 204).
b)
La
dottrina ammette la possibilità di cancellare le menzioni, nonostante l’assenza
di una specifica norma legale in materia, mediante applicazione analogica delle
norme relative all’iscrizione di menzioni e alla cancellazione di iscrizioni di
diritti reali (
Scherrer
, op.
cit., pag. 156 seg.). A norma dell’art. 61 cpv. 1 e 2 ORF le disposizioni
riguardanti le richieste di iscrizione si applicano anche alla richieste di cancellazione,
ritenuto che occorrerà inoltre produrre una dichiarazione scritta delle persone
a cui l’iscrizione conferisce dei diritti oppure un’autorizzazione del giudice.
Mancando, come in concreto, l’accordo di tutti gli interessati alla
cancellazione delle menzioni contestate, entra in considerazione unicamente
un’azione giudiziaria di accertamento, assai simile nei suoi effetti all’azione
prevista dall'art. 975 CC (
Scherrer
,
op. cit., pag. 202). L’interesse della Comunione dei comproprietari attrice
alla rettifica delle menzioni relative ai posteggi è evidente e l’azione, visto
quanto esposto in precedenza sul trasferimento dei diritti d’uso particolare
sulle parti comuni della proprietà per piani in (consid. 5), merita
accoglimento.
In
accoglimento dell’appello, si giustifica pertanto di fare ordine all’ufficiale
del registro fondiario di cancellare tutte le menzioni indebite relative ai
trapassi dei diritti d’uso particolare sui posteggi. Così facendo la situazione
risultante dal registro fondiario sarà nuovamente conforme a quanto previsto
nell’atto di costituzione della PPP e nel piano di assegnazione.
7.
Dato
l’esito dell’appello, la richiesta subordinata diviene priva d’oggetto.
8.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L’esito
dell’appello comporta una modifica dell’impugnata sentenza anche sulle spese e
le ripetibili. In prima sede, visto che l’attrice esce vincitrice sul merito
della causa, ma considerato altresì che a eccezione di __________ __________
gli altri condomini sono stati dimessi dalla lite e che la __________
__________ è stata convenuta in giudizio a torto, si giustifica di ripartire
tra l’attrice e la convenuta resistente la tassa di giustizia di fr. 1’200.– e
le spese di fr. 300.– in ragione di metà ciascuno. L’attrice rifonderà inoltre
alla convenuta __________ __________ fr. 3’500.– per ripetibili, e la convenuta
__________ __________ verserà alla Comunione dei comproprietari un’indennità
per ripetibili di fr. 1’750.–. Per analoghi motivi si giustifica inoltre – in
questa sede – di suddividere tra le parti gli oneri processuali nel medesimo
modo, e di assegnare ripetibili secondo gli stessi criteri.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa
giudiziaria
pronuncia:
I.
L’appello è
accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
1. La
petizione è accolta. Di conseguenza è fatto ordine all’Ufficiale dei registri
di __________ di cancellare dai fogli delle singole quote di PPP sul fondo base
n. __________RFD di __________, le menzioni relative ai diritti d’uso esclusivo
sui posteggi in contrasto con quanto previsto al punto 5 dell’atto di
costituzione e dalla tabella di assegnazione annessa al regolamento d’uso. In
dettaglio:
–
posteggio coperto lettera s alla PPP fol. n. __________
–
posteggio coperto lettera x alla PPP fol. n. __________
–
posteggio coperto lettera l alla PPP fol. n. __________
–
posteggio coperto lettera v alla PPP fol. n. __________
–
posteggio coperto lettera n alla PPP fol. n. __________
–
posteggio coperto lettera o alle PPP nn. __________e __________
–
posteggio coperto lettera m alla PPP n. __________
–
posteggio coperto lettera w alla PPP fol. n. __________
–
posteggio coperto lettera u alla PPP fol. n. __________
–
posteggio coperto lettera p alla PPP fol. n. __________
–
posteggio coperto lettera q alla PPP fol. n. __________
–
posteggio coperto lettera r alla PPP fol. n. __________
–
posteggio coperto lettera t alla PPP n. __________
–
posteggio coperto lettera y alla PPP n. __________
– posteggi
scoperti dalla lettera a alla lettera k alla PPP fol. n. __________
2. La
tassa di giustizia di fr. 1’200.– e le spese di fr. 300.– sono poste a carico
dell’attrice e della convenuta __________ __________ in ragione di ½ ciascuna.
L’attrice rifonderà inoltre alla __________ __________ fr. 3’500.– per
ripetibili e la convenuta __________ __________ verserà alla Comunione dei
comproprietari della part. n. __________RFD __________ l’importo di fr. 1’500.–
per ripetibili.
3. invariato
II.
Gli
oneri del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia                        fr.      750.–
b)
spese                                           fr.        50.–
fr.      800.–
da
anticipare dagli appellanti, sono ripartiti tra la Comunione dei comproprietari
della part. n. __________ RFD __________ e __________ __________ in ragione di
½ ciascuno. L’appellante rifonderà inoltre alla __________ __________ fr.
1’000.– per ripetibili di appello e __________ __________ verserà alla Comunione
dei comproprietari della part. n. __________RFD __________ fr. 1’000.– per
ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
–
avv. __________ __________, __________
– avv. __________ __________, __________
__________                  Comunicazione
-
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
–
all’Ufficio dei registri di __________
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                                        La segretaria