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Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Camera di diritto tributario 17.09.1998 80.1998.47
Tessin Camera di diritto tributario 17.09.1998 80.1998.47
Ticino Camera di diritto tributario 17.09.1998 80.1998.47

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
80.98.00047
Lugano
17 settembre 1998
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di diritto
tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro
Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
vicecancelliere:
Andrea
Pedroli
statuendo
sul ricorso del 18 marzo 1998
in
materia di:                 IC/IFD 95/96
presentato
da:
__________
e
__________
__________
,
__________
__________
,
rappr.
da:
__________
.
__________
,
__________
__________
,
ritenuto
in
fatto ed in diritto
1.
Nella dichiarazione
fiscale 1995/96, i coniugi
__________
e
__________
__________
chiedevano, fra le altre, le seguenti deduzioni dal reddito:
spese
di manutenzione immobili Comune di domicilio       fr.  8’450.–
spese
di manutenzione immobili altri comuni                     fr.  9’201.–
In data 22 gennaio 1997,
l'Ufficio di tassazione di Lugano Campagna inviava ai contribuenti una lettera,
con la quale chiedeva loro le seguenti informazioni:
•  attestazioni
bancarie a comprova dei debiti al 1° gennaio 1995;
•  destinazione
data ai capitali derivanti dall’aumento dei debiti bancari e, nel caso in cui
gli stessi fossero serviti a finanziare lavori di costruzione o di riattazione,
la relativa documentazione.
Trasmessa la
documentazione relativa ai lavori di ristrutturazione effettuati nel periodo di
computo su una casa di
__________
, i
contribuenti chiedevano che i relativi costi fossero dedotti dal reddito
imponibile quali spese di manutenzione.
Con decisione dell’8
settembre 1997, l'Ufficio di tassazione notificava ai coniugi
__________
la tassazione IC/IFD 1995/96, nella
quale aggiungeva ai redditi dichiarati un reddito d’altra fonte di fr. 35’000.–
in media annua, in considerazione della sproporzione fra le entrate e le uscite
del periodo di computo. Negava inoltre la deduzione dei debiti non comprovati e
dei relativi interessi.
2.
I contribuenti
impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 6 ottobre 1997, contestando
l’imposizione del reddito d’altra fonte e la mancata deduzione dei costi di
manutenzione e dei premi assicurativi.
Nel corso di un’audizione
del 13 gennaio 1998, riesaminata la documentazione allegata alla dichiarazione,
le parti convenivano di aggiungere ai redditi la pigione versata dal figlio dei
reclamanti e di ridurre pertanto il reddito d’altra fonte a fr. 5’000.–;
inoltre, le parti si accordavano sulla detrazione dei premi assicurativi di fr.
7’200.–. Quanto alla deduzione delle spese per la riattazione della casa di
__________
, l’autorità fiscale ribadiva la propria
opinione in merito al carattere di costi di investimento delle stesse.
Con decisione su reclamo
del 16 febbraio 1998, pertanto, l’autorità fiscale confermava la propria
decisione con riferimento alle spese di manutenzione, con la seguente motivazione:
«L’autorità fiscale nell’intento di chiarire la fattispecie ha
richiesto al comune la presentazione della domanda di costruzione che ha avuto
per oggetto i lavori chiesti in deduzione. La documentazione presentata mostra
in maniera inequivocabile che:
-  al piano
terreno dove erano ubicati il locale hobby e un ufficio si è proceduto alla trasformazione
dei locali in appartamento bilocale con la formazione dei servizi igienici inesistenti
in precedenza.
-  al secondo
piano, collegato con il primo da una scala interna a chiocciola e facente parte
di un unico appartamento, si è proceduto all’innalzamento del tetto avendo come
conseguenza l’aumento della volumetria, ed alla formazione di tre nuove camere
ed un bagno.
Ai
fini della legge edilizia cantonale ci si trova di fronte ad opere per le quali
deve essere rilasciata una licenza (art. 4 Regolamento di applicazione della
legge edilizia) in quanto le opere che si intendono eseguire implicano una
trasformazione sostanziale dell’immobile ed il cambiamento di destinazione di
alcuni locali. In materia di LT e di LIFD sono deducibili, dal reddito della
sostanza immobiliare privata, le spese di manutenzione effettive come pure
quelle di gestione e di amministrazione (art. 31 cpv. 2 LT e art. 32 cpv. 2
LIFD).
Nel
caso specifico il contribuente ha proceduto ad una trasformazione sostanziale
del suo immobile (vedi sent. CDT del 5 dicembre 1997 in re __________)
procedendo a ricavarne un appartamento al piano terreno ed ampliando in
volumetria ed in superficie utile l’appartamento al primo e secondo piano. Tali
investimenti non possono essere considerati come spese di manutenzione
deducibili ragione per cui la contestazione sollevata deve essere respinta».
3.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario,
__________
e
__________
__________
contestano la mancata deduzione di fr. 145’426.40 per
spese di manutenzione ordinarie e straordinarie relative alla riattazione
dell’immobile di
__________
. I
ricorrenti descrivono, piano per piano, la portata degli interventi intrapresi,
rilevandone il carattere di mere opere di manutenzione, con la sola eccezione
dei lavori fatti al secondo piano, ove vi è stato l’innalzamento del tetto allo
scopo di permettere il migliore sfruttamento a fini abitativi.
All’udienza del 3 giugno
1998, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni; il giudice
delegato ha incaricato il perito
__________
__________
di esperire un sopralluogo
allo scopo di stabilire, sulla base della documentazione relativa alle spese pagate,
la natura dei lavori effettuati.
Il rapporto del perito è
stato rassegnato in data 23 giugno 1998 ed è stato notificato ai ricorrenti, i
quali hanno preso posizione con scritto del 7 luglio 1998.
4.
4.1.
Secondo l'art. 32 cpv. 2
LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT 1994 di identico tenore, il
contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione,
i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi.
Sono considerate spese di
manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano
lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr.
Agner/Jung/Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.
32 LIFD, p. 219 s.;
Känzig
, Direkte Bundessteuer, 2
a
ediz.,
vol. I, Basilea 1982, p. 649;
Bottoli
, Lineamenti di diritto tributario
ticinese, Lugano 1977, p. 66;
CDT
n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.;
CDT
n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
4.2.
Nel 1978, vigente il
Decreto sull’imposta federale diretta (DIFD), l’AFC aveva emanato una circolare
concernente le misure fiscali che permettono di promuovere i risparmi di
energia (Circolare del 17 agosto 1978). Lo scopo era di favorire
un’interpretazione estensiva della nozione di spese di manutenzione, fino a
farvi rientrare costi che a rigore sarebbero qualificabili spese di miglioria.
Le suddette agevolazioni
si fondano ora su di un’apposita base legale: «il Dipartimento federale delle
finanze stabilisce in quale misura gli investimenti destinati al risparmio di
energia e alla protezione dell’ambiente possono essere assimilati alle spese di
manutenzione» (art. 32 cpv. 2 seconda frase LIFD; cfr. anche l’art. 32 cpv. 2
seconda frase LT, che rinvia espressamente alla disciplina prevista dalla legge
federale). Ai fini dell’applicazione dell’art. 32 LIFD, il Consiglio federale
ha precisato che per «investimenti destinati al risparmio di energia e alla
protezione dell’ambiente» si intendono le spese sostenute per provvedimenti che
contribuiscono a razionalizzare il consumo di energia o a far uso di energie
rinnovabili, e che tali provvedimenti riguardano l’installazione di nuovi
elementi di costruzione o di impianti nonché la sostituzione di quelli vecchi,
in edifici esistenti (Art. 5 Ordinanza concernente la deduzione dei costi di
immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto
1992); tuttavia, se tali provvedimenti sono sovvenzionati da collettività
pubbliche, il contribuente può avvalersi della deduzione soltanto per la parte
di spese che deve sopportare personalmente (art. 6 Ordinanza cit.). Il
Dipartimento federale delle finanze ha provveduto a sua volta a precisare
quali siano i provvedimenti che contribuiscono a razionalizzare il consumo di energia
o a fare uso di energie rinnovabili, proponendo un elenco esemplificativo, nel
quale rientrano i provvedimenti per limitare la perdita di energia
dall’involucro dell’edificio, i provvedimenti per un’utilizzazione razionale
dell’energia degli impianti domestici, gli investimenti per analisi di economia
energetica, l’elaborazione di piani di ottimizzazione energetica, gli
investimenti per la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo di energia
elettrica, quali fornelli, forni, frigoriferi, congelatori, lavastoviglie,
lavatrici, impianti di illuminazione, ecc., compresi nel valore dell’edificio (Art.
1 dell’Ordinanza concernente i provvedimenti per un’utilizzazione razionale
dell’energia e per l’impiego di energie rinnovabili, del 24 agosto 1992).
4.3.
Per facilitare il lavoro
sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma
effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il
contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal
Consiglio federale per l’IFD e dal Consiglio di Stato per l’IC (art. 32 cpv. 4
LIFD e 31 cpv. 4 LT).
4.3.1.
La deduzione complessiva
ammonta:
-  al
15% per l’IC ed al 10% per l’IFD del reddito lordo delle pigioni o del valore
locativo, se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10
anni prima;
-  al
25% per l’IC ed al 20% per l’IFD del reddito lordo delle pigioni o del valore
locativo se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni
(cfr.
art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2 Ordinanza
concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in
materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).
4.3.2.
Questa agevolazione entra
in considerazione solo per gli immobili appartenenti alla sostanza privata (v.
art. 2 cpv. 3 Regolamento cit.; art. 4 Ordinanza cit.). Tale limitazione deriva
in primo luogo dal fatto che l'accertamento dell'utile aziendale imponibile e
dei costi che gli si riferiscono avviene in base alla contabilità aziendale.
Pertanto si devono prendere in considerazione i costi di manutenzione degli
stabili, che risultano dalla contabilità del contribuente (
Känzig
, op.
cit., p. 663).
C'è però un'altra ragione
per cui non si concede la deduzione complessiva nel caso degli immobili
affittati o locati: una deduzione forfetaria non può essere concessa, se
conduce a lungo termine ad un risultato manifestamente inesatto. Ebbene, con i
contratti di locazione, il proprietario fa sopportare ai conduttori gran parte
dei costi di gestione, amministrazione e di parte dei costi di amministrazione,
sicché non vi è ragione di consentire al locatore di beneficiare di una
deduzione globale per spese che egli stesso finisce per non doversi assumere.
Tale principio, già sostenuto dalla giurisprudenza di diversi cantoni, è stato
adottato anche dal Tribunale federale in materia di imposta federale diretta;
tale limitazione vale anche nel caso in cui gli immobili locati appartengano
alla sostanza privata (
ASA
63 p. 739 s.).
4.3.3.
Mentre in materia di IFD
il contribuente può scegliere tra la deduzione dei costi effettivi e la
deduzione complessiva per ogni periodo fiscale e per ognuno dei propri immobili
(art. 3 Ordinanza cit.), per l’IC invece il contribuente che sceglie, o aveva
già scelto prima del periodo fiscale 1995/96, il sistema della deduzione delle
spese effettive, deve attenersi a questo sistema per un periodo di almeno dieci
anni (art. 2 cpv. 2 Regolamento cit.). La deduzione complessiva calcolata dal
Consiglio di Stato costituisce, in quanto tale, una deduzione media che
raggiunge il proprio equilibrio durante un lasso di tempo prolungato; è per
questa ragione che si vuole impedire al proprietario di passare da un sistema
di deduzione all'altro, a seconda della convenienza (cfr.
Känzig
, op.
cit., n. 173, p. 662 s.). Il Consiglio federale ha invece preferito riconoscere
la possibilità di cambiare sistema, nell’intento di consentire sempre al
proprietario la deduzione integrale dei costi effettivi (
Agner/Jung/Steinmann
,
op. cit., n. 9 ad art. 32 LIFD, p. 122 s.); la deduzione complessiva per l’IFD
è peraltro inferiore a quella per l’IC.
5.
Come detto, nella
fattispecie l’autorità fiscale ha negato la deduzione dei costi effettivi fatti
valere dai ricorrenti, adducendo che si tratterebbe di opere di miglioria, con
riferimento in particolar modo alla trasformazione di un locale hobby e di un
ufficio, ubicati al piano terreno, in appartamento bilocale ed all’innalzamento
del tetto con formazione di tre nuove camere ed un bagno.
I ricorrenti ammettono che
la trasformazione parziale al piano superiore configuri una miglioria, perché
ne permette un migliore utilizzo, ma contestano che ciò basti ad escludere il
carattere di spese di manutenzione dell’intera opera di riattazione.
5.1.
Per spese di manutenzione
si intendono quei costi che perseguono il mantenimento dell’attuale valore e
che devono essere eseguiti nuovamente a breve o lunga distanza di tempo. I
lavori di manutenzione vengono intrapresi per conservare un immobile nell’uso
attuale o per restituirlo a tale impiego.
A tale proposito, la
dottrina distingue ben tre tipi di costi di manutenzione.
a)
le
spese di manutenzione
in senso stretto
(“Instandhaltungskosten”)
servono a compensare la perdita di valore ed a mantenere l’immobile in
condizioni utilizzabili; si tratta pertanto di spese che si devono sostenere
regolarmente (
Zwahlen
, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten,
Basilea, 1986, p. 84;
Funk
, Der Begriff der Gewinnungskosten nach schweizerischem
Einkommenssteuerrecht, 2
a
ediz., Zurigo 1991, p. 154;
Känzig
,
op. cit., n. 161 ad art. 22 DIFD, p. 649 parla a tale proposito di “spese di
manutenzione correnti”);
b)
le
spese di riparazione (“Instanstellungskosten”)
servono invece a
compensare la perdita di valore accresciuta, che deriva dalla mancata
esecuzione delle spese citate in precedenza; si tratta pertanto di spese di
manutenzione che devono essere sopportate irregolarmente (
Zwahlen
, op. cit.,
p. 85;
Funk
, op. cit., p. 155;
Känzig
, op. cit., n. 162 ad art.
22 DIFD, p. 649 s.);
c)
vi
sono infine
spese che servono a sostituire oggetti
: i primi due tipi di
costi di manutenzione servono infatti a far sì che un oggetto mantenga quel
valore che corrisponde alla sua durata di impiego residua; ma ogni oggetto ha
una durata d’impiego limitata. Colui che se ne serve sarà pertanto costretto
prima o poi a sostituire l’oggetto usato o a modernizzarlo. Se installazioni
non più conformi alle esigenze moderne vengono sostituite, le relative spese
sono nondimeno deducibili, a condizione che le nuove offrano più o meno lo
stesso grado di comodità di quello che offrivano le vecchie ai tempi in cui
furono installate. Ciò si verifica, p. es., quando apparecchi di cucina o
bollitori difettosi o divenuti inutilizzabili vengono rimpiazzati con altri che
svolgono la medesima funzione (
Zwahlen
, op. cit., p. 87 s.;
Funk
,
op. cit., p. 155 s.;
Känzig
, op. cit., n. 163 ad art. 22 DIFD, p. 650
s.). Se, però, l’ammodernamento non si limita a consentire di continuare a fare
dell’immobile l’uso che se ne è fatto fino al momento dei lavori, ma fa sì che
la casa acquisti un livello superiore, allora non si tratterà più di opere di
mera manutenzione. La distinzione tra spese di manutenzione e spese di
miglioria non è dunque sempre facilmente praticabile, dovendosi procedere a
scomporre i costi in questione nella loro componente di investimento e in
quella di manutenzione. Spesso, tale opera di suddivisione non potrà
prescindere da un apprezzamento, che si dovrà d’altra parte cercare di
applicare in modo uniforme a tutti i contribuenti; in tale contesto, inoltre,
occorrerà coordinare la prassi vigente in materia di imposta sul reddito con
quella applicata in materia di imposta sugli utili immobiliari (su questi
problemi, cfr.
Rumo
, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des
Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 243;
Guhl
, Die Spezialbesteuerung der
Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 233). Per ovviare a queste difficoltà
la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una
suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di
manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (cfr.
Circolare
n. 7 del 1° dicembre 1994).
5.2.
Questa Camera ha pertanto
già avuto modo di sottolineare come il mero fatto che per molti anni non siano
stati intrapresi importanti lavori di manutenzione non basti a fare assurgere
ogni intervento ad opera di miglioria. Ai fini della definizione dei costi di
manutenzione, è infatti indifferente che gli interventi necessari a conservare
la destinazione dell’oggetto di cui si tratta vengano intrapresi regolarmente o
in modo irregolare, purché non comportino un incremento di valore dell’oggetto
stesso rispetto al momento del suo acquisto (
CDT
n. 80.96.00170 del 27
gennaio 1997 in re E. e G.B., in
RDAT
II–1997 N. 4t p. 321).
5.3.
È incontestabile che
interventi di riparazione e sostituzione in una casa che per molti anni era
stata lasciata priva della minima manutenzione comportino necessariamente un
incremento di valore rispetto al momento precedente i lavori in questione; ma
non comportano invece, di solito, un incremento di valore rispetto al momento
dell’acquisto dell’immobile. Anche secondo il Tribunale federale, di regola,
lavori di riattazione effettuati immediatamente dopo l'acquisto non possono
essere dedotti dal reddito lordo (cfr.
ASA
42 p. 539); infatti, le spese
di manutenzione, che provocano un aumento di valore che va al di là di quello
che aveva l'immobile al momento dell'acquisto, devono considerarsi quali spese
(non deducibili) per l'acquisto o il miglioramento di beni patrimoniali. Il
Tribunale federale fa discendere tale conclusione dalla circostanza che
l'immobile al momento dell'acquisto rappresenta un determinato valore, che
dipende in particolare dal suo stato di conservazione. Possono pertanto essere
dedotte dal reddito lordo unicamente quelle spese che servono a mantenere o
ripristinare questo valore. Tale prassi è ora stata codificata in
__________
__________
,
secondo cui non sono deducibili «le spese sostenute dal contribuente per
riattare un immobile di nuova acquisizione, trascurato dal proprietario precedente,
nel periodo immediatamente seguente l’acquisizione, di regola nei primi cinque
anni» (art. 1 cpv. 2 lett.
a
Ordinanza concernente i costi deducibili di
immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta, del 24
agosto 1992). È vero che il termine quinquennale è criticato in dottrina, per
il fatto che esso permette alle amministrazioni fiscali cantonali di considerare
gli stessi costi da diversi punti di vista a seconda della durata del possesso
dell'immobile  (
Zwahlen
, p. 174 ss.;
CDT
n.
__________
.
__________
.
__________
del 21 marzo 1996 in re W. e A.
R.). Tuttavia, ne discende la chiara conseguenza che, se il possesso è durato
oltre cinque anni, non è possibile discostarsi da una valutazione puramente
tecnico-oggettiva della natura delle spese sostenute (
RDAT
II–1997 N 4t
pp. 321-322).
5.4.
Non è pertanto pertinente
il riferimento, contenuto nella decisione impugnata, alla sentenza del 1997 (
CDT
n.
__________
.
__________
.
__________
e
__________
.
__________
.
__________
del 5 dicembre 1997 in re F. e A.P.,
di prossima pubblicazione in
RDAT
I–1998).
In tale sentenza, questa
Camera ha semplicemente osservato che è possibile far valere la deduzione dal
reddito imponibile di spese per la manutenzione di immobili solo nella misura
in cui si tratti di lavori intrapresi su immobili esistenti. La ricostruzione e
la trasformazione sostanziale di un immobile devono invece essere assimilate ad
una nuova costruzione. Questa Corte ha allora deciso che un contribuente che ha
intrapreso una ricostruzione, salvaguardando però i muri perimetrali in ossequio
alla normativa edilizia del Comune, non ha diritto ad alcuna detrazione di
costi di manutenzione, neppure nel quadro delle misure di incentivo degli
“investimenti destinati al risparmio di energia e alla protezione
dell’ambiente”.
Si tenga presente che,
nella suddetta sentenza, la Camera di diritto tributario ha fatto presente di
non avere mai negato la deduzione dei costi di manutenzione a dipendenza della
vetustà dell’immobile, nemmeno dopo sessant’anni, se non ha cambiato di
proprietà o è passato agli eredi, ma, applicando la giurisprudenza del Tribunale
federale (c.d. prassi
Dumont
), l’ha negata soltanto in quei casi in cui
l’immobile, fatiscente, è stato acquistato da terzi, che hanno immediatamente
proceduto a rinnovarlo (cfr., ad esempio, CDT n.
__________
.
__________
.
__________
del 21 marzo 1996 in re W. E A. R. in
RDAT
1996 II, n. 17t; CDT del 28
agosto 1995 in re E. e U. St., in
RDAT
1996 II n. 8t;
CDT
n.
__________
.
__________
.
__________
del 29 dicembre 1995 in re P. C.).
5.5.
Venendo al caso in esame,
la circostanza che il tetto sia stato innalzato, allo scopo di conseguire un
migliore sfruttamento dell’ultimo piano, e che al piano terreno sia stato
realizzato un bagno non esistente, non basta certo ad assimilare tale fattispecie
a quella che era oggetto della sentenza citata in precedenza. Infatti, non si
può semplicemente ignorare il fatto che i lavori di cui si chiede il
riconoscimento fiscale sono stati effettuati su una casa esistente, nonostante
la sua parziale trasformazione.
Proprio per questa
ragione, la Camera di diritto tributario ha proceduto ad un sopralluogo,
insieme ad un perito, nell’intento di accertare la natura delle opere
intraprese.
Ne è risultata la
conclusione che la
sostituzione del
riscaldamento centrale per fr. 34’830.-
, in considerazione della vetustà
della costruzione e dello stato in cui l’edificio si trovava, ha indubbio carattere
di opera di manutenzione.
Tale
carattere deve inoltre essere riconosciuto alle opere relative al rifacimento
del tetto solo in misura preponderante e non integrale, come proposto dal
perito. Questa Camera ritiene equa una proporzione di due terzi, e, meglio:
copertura
tetto                                           fr.   25’000
materiale
per il tetto                                   fr.   10’000
opere
da lattoniere                                    fr.     6’000
totale                                                          fr.   41'000
2/3                                                             fr.  27'335
Le rimanenti opere (per
fr. 129’596) sono invece servite in parte alla realizzazione di vere e proprie
migliorie – in particolare sotto il tetto, ove si sono ricavate 4 camerette e
un bagno non preesistenti – e pare quindi indicato procedere ad una ripartizione
globale, nella seguente misura: 40% sono lavori di manutenzione (fr. 51’839),
60% lavori di miglioria (fr. 77’757).
I costi di manutenzione
complessivi ammontano di conseguenza a fr. 114'004.- (
34’830 + 27'335
+ 51’839).
6.
Il ricorso è quindi
parzialmente accolto. Di conseguenza, tassa di giustizia e spese processuali
sono ripartite proporzionalmente (art. 231 cpv. 1 ultima frase LT). Analoghe
considerazioni valgono per le ripetibili.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
1.   Il
ricorso è
parzialmente accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 16 febbraio 1998 è riformata nel senso
che le spese di manutenzione dell’immobile sono ammesse nella misura di fr.
114'004.- (fr. 57'002.- in media annua).
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    600.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       90.–
per un totale di                                                       fr.    690.–
sono a carico del ricorrenti nella misura di un terzo (fr. 230.–).
Ai ricorrenti è
riconosciuta un’indennità di fr. 300.– per ripetibili.
3.   Intimazione alle parti.
4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).
per
la Camera di diritto tributario
del
Tribunale d’appello
Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: