ti_gerichte · 15.2012.71 · 2012-07-30 · it
Inventario a tutela del diritto di ritenzione del locatore. Contestazione del credito di locazione. Indennità per loccupazione dei locali dopo la fine del contratto di locazione. Prestazione di garanzie. Nozione di atto "sconveniente"

Inventario a tutela del diritto di ritenzione del locatore. Contestazione del credito di locazione. Indennità per l’occupazione dei locali dopo la fine del contratto di locazione. Prestazione di garanzie. Nozione di atto "sconveniente"

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 30.07.2012 15.2012.71

Incarto n.
15.2012.71
Lugano
30 luglio
2012
CJ/fp/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Bozzini
segretario:
Jaques
statuendo sul ricorso 18 giugno 2012 di
RI 1
rappr. da __________,
contro
l’operato dell’CO 1, e meglio contro il verbale per la
formazione
dell’inventa­rio degli
oggetti vincolati da un diritto di ritenzione allestito il 31 maggio 2012 nella
procedura n. __________ avviata nei confronti della ricorrente da:
PI 1
patrocinato dall’avv. PA 1
viste le
osservazioni 4 luglio di PI 1 e 13 luglio 2012 dell’CO 1;
esaminati
atti e documenti;
ritenuto
in fatto:
A.
A
domanda 30 maggio 2012 di PI 1, l’CO 1 ha proceduto il 4 giugno 2012 all’erezione dell’inventa­rio dei beni arredanti il capannone situato sul fondo mapp.
n. 792 RFD di __________, a garanzia di un credito quantificato in fr.
160'000.--, con la menzione secondo cui quanto inventariato era già stato
oggetto di due precedenti inventari allestiti nelle procedure n. __________ (
recte
__________) e __________.
B.
L’escussa,
con il ricorso in esame, sostiene che il credito vantato dall’escutente sarebbe
in realtà molto inferiore all’im­porto indicato nel verbale di ritenzione,
precisando di procedere a “tentoni”, siccome l’attuale amministratore unico
della società, succeduto in tale funzione all’escutente, dal quale egli aveva
in precedenza acquistato l’integrale pacchetto azionario nel 2009, non avrebbe
più accesso alla documentazione sociale, rimasta nel capannone di cui
l’escutente si sarebbe illegalmente ripreso le chiavi l’11 giugno 2012. L’escussa
sostiene poi che la sentenza di sfratto 1° aprile 2011 della Pretura di
Mendrisio-Nord ha posto fine in modo definitivo ed inequivocabile al contratto
di locazione del 15 dicembre 2005 e che l’importo di complessivi fr. 185’000.--
da essa pagato successivamente lo sia stato a titolo di penale in base alla
convenzione 2 febbraio 2011 e non di canone di locazione. L’escussa contesta
quindi che il contratto di locazione sia tuttora in atto, sicché non sarebbe
dato alcun diritto di ritenzione giusta l’art. 268 CO. Chiede poi che quanto
pagato a titolo di penale – che qualifica come iniqua e giuridicamente
inaccettabile –, venga utilizzato a tacitazione del residuo da essa dovuto a
titolo di locazione e quantificato in fr. 75'302,75.
C.
Nelle
sue osservazioni del 4 luglio 2012, l’escutente evidenzia come l’oggetto del contratto
di locazione del 2005 sia stato esteso mediante convenzione conclusa dalle
parti il 10 maggio 2010 (doc. 8), con cui è stato autorizzato l’uso di
subalterni non concessi in locazione nel 2005, dietro aumento del canone
locatizio. In occasione della sottoscrizione della convenzione 2 febbraio 2011
(doc. 10), l’escussa ha poi riconosciuto un debito locativo complessivo di fr.
122'252,75 fino al 31 marzo 2011, data ultima alla quale si è impegnata a
restituire l’ente locato, in difetto di che il locatore avrebbe potuto chiede
lo sfratto ed esigere il pagamento di una pena convenzionale di fr. 20'000.--
per ogni mese di ritardo, in luogo dell’affitto. Non avvenendo la riconsegna
nel termine stabilito, l’escutente ha poi ottenuto lo sfratto immediato di RI 1,
ordinato dalla Pretura di Mendrisio-Nord con decisione 1° aprile 2011 (doc.
11). L’escussa ha tuttavia continuato ad occupare i locali dati in affitto,
pagando la relativa penale, e con convenzione 24 aprile 2012 (doc. 12), si è
riconosciuta debitrice di fr. 75'302,75 per oneri di locazione maturati nonché
di fr. 60'000.-- per i mesi da marzo a maggio 2012, impegnandosi a consegnare
le chiavi del capannone entro il 31 maggio 2012. In base a tali atti, l’escutente quantifica il proprio credito in fr. 165'302,75, pari alla
somma degli importi riconosciuti il 24 aprile 2012, della penale per giugno
2012 (fr. 20'000.--) e dell’importo di fr. 10'000.-- pattuito al punto 4 della
convenzione 2 febbraio 2012 (recte 2011) quale garanzia per l’esecuzione dei
lavori di ripristino dell’ente locato. Sostiene che il contratto di locazione
sarebbe continuato in modo tacito dopo la decisione di sfratto per il nuovo
canone mensile di fr. 20'000.-- e che comunque il diritto di ritenzione del
locatore garantirebbe anche le indennità per occupazione dei locali dopo la
scadenza del contratto di locazione.
D.
Sulle
osservazioni dell’Ufficio si dirà, per quanto necessario ai fini del presente
giudizio, nei seguenti considerandi.
considerato in diritto:
1.
Il
fatto che parte degli oggetti inventariati siano stati aggiudicati
all’escutente in occasione dell’asta avvenuta l’11 giugno 2012 nelle esecuzioni
a convalida dei precedenti inventari (cfr. doc. 1 allegato alle osservazioni
dell’Ufficio) non ha reso il ricorso in esame privo di oggetto, perché non
risulta che l’Uffi­cio abbia ancora escluso dal verbale impugnato i rimanenti
oggetti per cui non sono state formulate offerte, ritenendoli impignorabili ex
art. 92 cpv. 2 LEF, e comunque, il 5 luglio 2012, ha completato l’inventario con tre ulteriori beni (cfr. doc. 2 allegato alle osservazioni
dell’Ufficio).
2.
Prima
di procedere all’erezione di un inventario giusta l’art. 283 LEF, l'ufficio d’esecuzione,
in via pregiudiziale, deve procedere a un esame sommario dei suoi presupposti.
In particolare, esso deve verificare se,
prima facie
, esiste tra le
parti un valido contratto di locazione di locali commerciali e se il credito
vantato dall’e­scutente verte su pigioni o prestazioni analoghe, quali spese
accessorie, indennità per rescissione anticipata del contratto, ecc. L’ufficio
può, per ragioni di diritto materiale, rifiutare di erigere l'inventario degli
oggetti sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se
l'inesistenza (o la minore estensione) di questo diritto è manifesta e inequivocabile.
L’esame di merito sull’e­sistenza e l’estensione del diritto di ritenzione,
così come sull’esi­sten­za e l’ammontare del credito garantito vantato dal locatore,
è infatti demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale procedura di rigetto
dell’opposizione (art. 79 ss. LEF) (CEF 6 ottobre 2006, inc. 15.06.75, cons.
1.2, RtiD I-2207, 868-9, n. 72c).
2.1
.   Nel
caso in esame, la ricorrente sostiene che il contratto di locazione sul quale
l’escutente fonda il proprio diritto di ritenzione sarebbe estinto già nel 2011
e che il residuo da essa dovuto a titolo di locazione, che quantifica in fr.
75'302,75, andrebbe compensato con l’importo di complessivi fr. 185’000.-- da
essa pagato successivamente a titolo di penale, che qualifica come iniqua e
giuridicamente inaccettabile.
2.2.
Tenuto
conto dei documenti agli atti, la bontà della tesi della ricorrente appare, perlopiù,
tutto fuorché manifesta e inequivocabile. Essa ammette infatti di aver continuato
ad occupare i locali dati in affitto dopo l’emissione del decreto di sfratto e
con convenzione 24 aprile 2012 si è persino riconosciuta debitrice, oltre a un
residuo di fr. 75'302,75, di fr. 60'000.-- quale “indennizzo del canone di
affitto” per i mesi da marzo a maggio 2012, impegnandosi a consegnare le chiavi
del capannone entro il 31 maggio 2012 (doc. 12 allegato alle osservazioni al
ricorso), ciò che risulta aver fatto solo l’11 giugno 2012 (cfr. doc 6 annesso
al ricorso). Tali fatti difficilmente non possono essere considerati quale
riconduzioni tacite del contratto di durata determinata (cfr.
Lachat
, Le bail à loyer, ad 2.3.10, pag.
674). Certo, ci si potrebbe chiedere se la parte della “penale” mensile di fr.
20'000.-- che eccede il canone convenuto con contratti del 10 maggio 2010 e del
2 febbraio 2011 – ovvero fr. 10'000.--/mese per i mesi precedenti il 1° maggio
2010 e per quelli dal 1° gennaio al 31 marzo 2011 (cfr. doc. 8, ad n. 8, e doc.
10, ad n. 2, allegati alle osservazioni) – sia da considerare quale affitto o
quale penale. Non è però necessario risolvere il quesito in questa sede, perché
il diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali (art. 268 CO)
garantisce anche le indennità per l’occupazione dei locali dopo la fine del
contratto di locazione (ad es.: DTF 111 II 71, cons. 2, con rif.;
Gilli­éron
, Commentaire de la LP, vol.
III, Losanna 2002, n. 20 ad art. 283).
2.3.
Il
diritto di ritenzione non garantisce invece le pretese convenzionali
tendenti alla prestazione di garanzie da parte del conduttore (
DTF 111 II 72, cons. 2). Il ricorso va pertanto parzialmente accolto
limitatamente all’importo di fr. 10'000.-- pattuito al punto 4 della
convenzione 2 febbraio 2011 (cfr. supra ad C), che va dedotto dall’importo di
fr. 160'000.-- indicato sul verbale impugnato.
2.4.
Con
la convenzione 24 aprile 2012, l’escussa si è riconosciuta debitrice di un residuo
di fr. 75'302,75 “con valuta odierna” (ad B/1). Siccome l’escutente si è
inoltre impegnato da parte sua a rinviare l’incanto previsto per il 30 aprile
2012 nell’esecuzione n. 740'853, appare manifesto che l’importo riconosciuto
comprende anche le pretese fatte valere in quella esecuzione. Il prezzo d’ag­giudicazione
di fr. 4'000.-- realizzato in occasione dell’asta dell’11 giugno 2012 (cfr.
doc. 1 allegato alle osservazioni dell’Uf­fi­­cio) va quindi anch’esso dedotto
dall’importo di fr. 160'000.-- menzionato al considerando precedente. Non vanno
invece considerati i pagamenti attestati dalle quietanze prodotte dalla ricorrente
(doc. 13 a 22), poiché sono anteriori alla sottoscrizione della convenzione 24
aprile 2012, sicché si può ritenere manifesto ch’essi siano stati presi in
considerazione nella determinazione del residuo di fr. 75'302,75.
2.5.
Visto
il limitato potere di cognizione dell’Ufficio e dell’autorità di vigilanza, la
ricorrente va rinviata al giudice anche per quanto riguarda l’esame di merito delle
sue altre censure.
3.
Nelle
sue osservazioni, l’escutente ha chiesto che la ricorrente venisse punita a sensi
dell’art. 128 CPC per aver, nell’atto ricorsuale, qualificato il suo
comportamento come “disdicevole” e affermato ch’egli avrebbe “indotto in errore
l’UEF”. Il resistente sembra riferirsi all’art. 128 cpv. 1 CPC, il quale
concerne però la questione della disciplina durante l’udienza, mentre se la
stessa si manifesta a livello di scritti lo strumento adeguato risulta essere
l’art. 132 cpv. 2 CPC (cfr.
Trezzini
,
Commentario al CPC, Lugano 2011, p. 538 ad 1/A), che consente al giudice di
retrocedere all’autore gli scritti sconvenienti per essere sanati. Nel caso di
specie, la Camera non ha ritenuto di dover far capo a tale facoltà per quanto
riguarda il ricorso, dal momento che le espressioni censurate dal resistente
rientrano in quelle ancora tollerabili in una controversia, nella cui stessa natura
sono insiti una certa animosità e colorito nelle esternazioni delle parti (cfr.
Trezzini
, op. cit., p. 560). Non
sono termini ingiuriosi né eccessivamente offensivi, posto che la ricorrente
non ha sostenuto che l’escu­ten­te avesse ingannato l’Ufficio.
4.
Il
ricorso va pertanto parzialmente accolto, limitatamente all’im­porto di fr.
14'000.-- (cfr. cons. 2.3 e 2.4), che va dedotto dall’im­por­to di fr.
160'000.-- indicato sul verbale impugnato come somma da pagare o da garantire
per togliere il divieto di allontanare gli oggetti inventariati dai vani.
Non si
preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2
lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF).
Richiamati
gli art. 17, 20
a
, 283 LEF; 128 CPC; 61, 62 OTLEF;
pronuncia:
1.
Il
ricorso è parzialmente accolto.
1.1.
Di
conseguenza, il verbale
allestito il 31 maggio 2012
nella procedura n. __________
è modificato nel senso
che l’importo di fr. 160'000.-- indicato come somma da pagare o da garantire
per togliere il divieto di allontanare gli oggetti inventariati dai vani è
ridotto a fr. 146'000.--, oltre spese e interessi moratori.
2.
Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.
3
.   Notificazione a:
–
–
Comunicazione
all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente                                                           Il
segretario
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso
in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10
(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)
giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata
pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.