ti_gerichte · 40.2005.56 · 2005-08-16 · it
correttivo di classe del -50% per edificio accessorio di struttura semplice senza alcuna isolazione (un fondo)


Incarto n.40.2005.56

__________

Lugano

16 agosto 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 28 aprile/2 maggio 2005 da

RI
 1go

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 15 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 ai mappali n. 458 e 469 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 20 luglio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori esposti dallUCS con le notifiche di decisione 1. febbraio 2004 sono i
seguenti:

-
CHF 167'150.- per la part. no. 458 RFD di __________.

-
CHF 93'776.- per la part. no. 469 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione del 15 aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza ha respinto il reclamo per quanto attiene al mappale no. 458
RFD di __________, ritenendo corretti i dati e i valori utilizzati per il
calcolo della stima, accogliendolo invece parzialmente in merito al valore
ufficiale di stima del mapp. no. 469 RFD di __________, per il quale si è
proceduto alla modifica del valore cubimetrico a nuovo, da CHF/mc 331.- a
CHF/mc 302.-, della vetustà, da -34% a -44% e del reddito presunto, da CHF
7'100.06 a CHF 6'023.46, con la conseguenza che il relativo valore di stima
ufficiale è stato ridotto a CHF 78'872.-

Il
Tribunale non può comunque esimersi dal rimarcare come lUCS, malgrado la
natura delle rivendicazioni del reclamante, non abbia ritenuto di dover
esperire un sopralluogo, che avrebbe senzaltro permesso di valutare meglio la
fondatezza delle argomentazioni poste dal proprietario a fondamento del proprio
gravame.

Una
lacuna, questa, evitabile e quindi censurabile, ritenuto che la competenza del
Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo non è
finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva lUCS dai
suoi obblighi di accertamento.

3.     Con
ricorso 28 aprile/2 maggio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo
Tribunale chiedendo che il valore di stima ufficiale di entrambe le particelle venga
ridotto e rapportato al loro reale valore venale, a giudizio del ricorrente
inferiore a quanto stabilito dallautorità di prima istanza.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario degli oggetti
stimati e destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 cpv. 2 Lst. i fondi edificati devono essere valutati come ununità
economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate
(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 20 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto
constatare quanto segue:

-La part. no. 458 RFD di __________
è caratterizzata da un terreno in pendenza parzialmente terrazzato, per metà
vignato e per il resto prativo. I subalterni B e A corrispondono a delle
costruzioni accessorie destinate al deposito di attrezzi e legna: il primo è
una semplice copertura dellaccesso, mentre il secondo, la cui struttura è in
legno con rivestimento in perline, ha la copertura in eternit e carta ondulata
bituminosa senza alcuna isolazione. Laccesso è garantito dal versante a monte
e non ha alcun muro di sostegno lungo la parte confinante con il riale.

-La part. no. 469 RFD di __________
è un terreno di ridotte dimensioni sul quale è presente un edificio distribuito
su due piani. Il piano inferiore (seminterrato) è composto da un locale
soggiorno e da un servizio doccia-bagno, mentre al piano superiore vi è un
unico locale dove è presente un soggiorno con divano-letto e una cucina. La
costruzione, massiccia intonacata, presenta delle finiture economiche, mentre i
serramenti sono in legno con vetri doppi non isolati e il riscaldamento è
garantito unicamente da una stufa a legna. Il tetto, a falde, è costituito da
eternit non isolato.

7.     Alla
luce di tali risultanze, il Tribunale accoglie il ricorso ai sensi delle
seguenti motivazioni:

-per quanto concerne il mappale no.
458 RFD di __________, questo Tribunale considera esagerato il valore metrico
stabilito per ledificio accessorio sub. A, una semplice costruzione in legno
con copertura in eternit e carta ondulata bituminosa senza alcuna isolazione,
ritenendo più consono alla fattispecie applicare un correttivo di classe del
-50%, con la conseguenza che il relativo valore di stima ufficiale viene
ridotto da CHF 167'150.- a CHF 164'150.-

-per quanto concerne invece il
mappale no. 469 RFD di __________, vista la natura delledificio e le relative
finiture, di standard decisamente economico, il Tribunale ritiene corretto
modificare il valore metrico delledificio sub. A, riducendo in particolare da
CHF/mc 312.- a CHF/mc 237.- il relativo prezzo al metro cubo a nuovo e
aumentando dal 44% al 48% il correttivo inerente la vetustà, nonché riducendo
di conseguenza da CHF/mq 94,12 a CHF/mq 88,14 il valore di reddito. Il valore ufficiale
di stima viene pertanto ridotto da CHF 78'872.- a CHF 64'545.-

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, viene posta a
carico dellUfficio cantonale di stima, parte soccombente.

Per
questi motivi

richiamati                        i disposti
della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre
1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe i valori
ufficiali di stima immobiliare così stabiliti, come da schede di calcolo
annesse:

-CHF 164'150.-per il mapp. no.458RFD di __________;

-CHF 64'545.-per il mapp. no.469RFD di __________.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dell Ufficio cantonale di stima, Bellinzona.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi