ti_gerichte · 12.2015.68 · 2016-01-13 · it
Locazione - difetti - riduzione della pigione - risarcimento del danno (perdita di guadagno)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.01.2016 12.2015.68

Incarto n.
12.2015.68
Lugano
13 gennaio 2016
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
DI.2009.913
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 30
giugno 2009 da
AP
1
rappr. dall’avv. RA 1
contro
AO
1
rappr. dall’avv. dott. RA 2
con cui l’istante ha chiesto la riduzione della
pigione mensile dal 1° giugno al 30 settembre 2008 a fr. 535.80 o in subordine
a una somma tra fr. 2'679.- e fr. 535.80 nonché la condanna della convenuta al
pagamento di fr. 133'972.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008, richieste
poi modificate in sede conclusionale nel senso della riduzione del 25% della
pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 nonché della condanna della
convenuta al pagamento di fr. 142'357.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre
2008 su fr. 126'283.- e dal 1° gennaio 2009 su fr. 16’074.- e in via
subordinata di fr. 114'567.60 oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 su fr.
98'493.60 e dal 1° gennaio 2009 su fr. 16’074.-;
domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la
reiezione dell’istanza, e che il Pretore con sentenza 11 marzo 2015 ha parzialmente
accolto, concedendo unicamente una riduzione del 25% della pigione mensile dal
1° giugno al 31 dicembre 2008 (con la relativa decisione di liberazione delle
pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione);
appellante l’istante con atto di appello 27 aprile
2015, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente
l’istanza come auspicato in sede conclusionale, protestando spese e ripetibili
di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con risposta 10 giugno 2015
postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti
ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con contratto 28 novembre /
28 dicembre 2006 (doc. A), successivo ad altri precedenti accordi già in essere
dal 1980 (tra cui il doc. NN), AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 un bar/ristorante
al pianterreno con accesso a una terrazza esterna, una cantina al piano interrato
e una mansarda adibita ad ufficio al quinto piano nell’immobile sito in __________
a __________. Il contratto, di durata determinata fino al 31 dicembre 2011,
prevedeva una pigione annuale di fr. 62'000.- indicizzati (che nel 2008 ammontava
così a fr. 5'358.- mensili).
2.
Nel corso del 2007 la
locatrice ha informato la conduttrice che l’anno seguente avrebbe provveduto ad
effettuare importanti lavori di ristrutturazione interna ed esterna
dell’immobile.
A fine aprile 2008 la conduttrice
ha concluso con L__________ __________ __________ SA una convenzione (doc. AA) in
base alla quale la prima, a determinate condizioni poi adempiute, si impegnava,
dietro il pagamento di fr. 450'000.-, a recedere dal contratto di locazione per
il successivo 31 dicembre 2008, per permettere alla seconda di sottoscrivere un
nuovo contratto di locazione con la locatrice, che già aveva dato il suo beneplacito
(cfr. doc. F).
Preso atto, ad inizio maggio
2008, dell’avvio dei prospettati lavori di ristrutturazione dell’immobile, che
da una parte comportavano una diminuzione delle superfici concesse in locazione
e dall’altra rendevano meno visibile e attrattivo ai clienti il bar/ristorante,
la conduttrice ha immediatamente chiesto alla locatrice, per l’intera durata degli
interventi, di poter beneficiare di una riduzione della pigione rispettivamente
di essere indennizzata per l’eventuale perdita di guadagno che le sarebbe
derivata. Il comportamento attendista tenuto sul tema dalla locatrice (doc. G) che
di fatto non ha però accolto le richieste, a cui ha poi fatto seguito la
decisione della conduttrice di chiudere il bar/ristorante già il 30 settembre
2008, ha imposto l’avvio della presente causa.
3.
Con istanza 30 giugno 2009,
inoltrata a seguito della decisione 29 maggio 2009 (doc. Y) con cui l’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione aveva riconosciuto una riduzione del
25% della pigione mensile da giugno a settembre 2008 e per il resto aveva
dichiarato non conciliata la vertenza, AP 1 ha convenuto in giudizio innanzi
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, AO 1, che nelle more della
causa ha mutato la sua ragione sociale in AO 1, per ottenere la riduzione del
90% (a fr. 535.80) o di una percentuale tra il 50% (fr. 2'679.-) e il 90% (fr.
535.80) della pigione mensile dal 1° giugno al 30 settembre 2008 nonché la sua condanna
al pagamento della perdita di guadagno subita da maggio a settembre 2008, pari
a fr. 133'972.-, oltre interessi.
La convenuta si è integralmente
opposta all’istanza, auspicando altresì la liberazione a suo favore delle
pigioni nel frattempo depositate presso l’Ufficio di conciliazione.
4.
In sede conclusionale
l’istante ha poi modificato le sue domande nel senso della riduzione del 25% della
pigione mensile dal 1° giugno al 31 dicembre 2008 nonché della condanna della
convenuta al pagamento di fr. 142'357.- oltre interessi (perdita di guadagno da
maggio a settembre 2008, di fr. 126'283.-, e risarcimento delle pigioni da
ottobre a dicembre 2008, di fr. 16’074.-) e in subordine di fr. 114'567.60 oltre
interessi (perdita di guadagno da maggio a settembre 2008 dedotte le spese per
acquisto merce, di fr. 98'493.60, e risarcimento delle pigioni da ottobre a
dicembre 2008, di fr. 16’074.-). Da parte sua la convenuta si è riconfermata
nelle sue precedenti richieste.
5.
Con la sentenza 11 marzo
2015 qui impugnata il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza (dispositivo n.
1), concedendo da una parte una riduzione del 25% della pigione mensile dal 1°
giugno al 31 dicembre 2008 (con la conseguente decisione di liberazione delle
pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione, dispositivo n. 2)
e respingendo dall’altra la domanda di risarcimento dei danni (dispositivo n.
3), ritenuto che la tassa di giustizia di fr. 2'650.- e le spese di fr. 8'500.-
sono state poste per 1/15 a carico della convenuta e per 14/15 a carico
dell’istante, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 3'500.- per
ripetibili parziali (dispositivo n. 4).
6.
Con l’appello 27 aprile
2015 che qui ci occupa, avversato dalla convenuta con risposta 10 giugno 2015,
l’istante ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere
integralmente l’istanza come auspicato in sede conclusionale, ossia in pratica
di condannare la convenuta anche al pagamento di fr. 142'357.- o almeno di fr. 114'567.60
oltre interessi, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
7.
Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;
RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di
quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal
diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di
procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura
ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione
pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni
federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
8.
Nel querelato giudizio il
Pretore ha accertato che tra il maggio e il dicembre 2008 nell’immobile in __________
a __________ erano stati posti in atto importanti lavori di ristrutturazione
(posa ponteggio, lavaggio facciate, risanamento facciate, tinteggio,
bocciardatura granito solette balconi, smantellamento ascensore, soletta sul
tetto, posa nuovo locale tecnico con spostamento caldaia, quadri elettrici,
motore aria condizionata, rifacimento integrale appartamenti ai piani
superiori) e che gli stessi avevano comportato dei disagi all’attività di bar/ristorante
svolta al pianterreno dello stabile, qualificabili quali difetti.
Ciò premesso, il giudice
di prime cure ha ritenuto che i disagi causati da quei lavori (rumore, polvere,
perdita di luce, ecc.) giustificavano, ai sensi dell’art. 259d CO, una
riduzione della pigione del 25% dal 1° giugno al 31 dicembre 2008.
Egli ha invece escluso che
l’istante potesse pretendere, ai sensi dell’art. 259e CO, il risarcimento dei
danni dovuti all’asserito calo della cifra d’affari per mancata visibilità e mancato
utilizzo della terrazza esterna, occupata dal cantiere. A questo proposito, nonostante
sia stato possibile accertare che nel 2008 la cifra d’affari del bar/ristorante
aveva subito un certo calo, calo tuttavia già verificatosi nei precedenti
esercizi, egli ha concluso che l’istruttoria non aveva però chiarito se la diminuzione
della cifra d’affari fosse da attribuire alla presenza del cantiere e alla
soppressione della terrazza esterna: le risultanze istruttorie avevano in
effetti permesso di rilevare che il gestore del bar/ristorante M__________ __________,
beneficiario economico dell’istante, aveva già maturato l’intenzione di cedere
l’attività alla prima occasione per raggiunti limiti di età; il fatto che in
precedenza egli avesse sottoscritto la menzionata convenzione con L__________ __________
SA induceva inoltre a ritenere che costui, a fronte della presenza del
cantiere, avesse preferito accelerare la chiusura dell’esercizio pubblico
anziché continuare l’attività fino alla consegna dei locali a L__________ __________
SA; e del resto non risultava che, nell’ultimo anno di attività, egli si fosse
particolarmente attivato al fine di mantenere la vecchia clientela
rispettivamente per attirarne di nuova.
9.
Prima di poter eventualmente
esaminare le due pretese risarcitorie riproposte in questa sede dall’istante
(quella volta al risarcimento della perdita di guadagno subita da maggio a
settembre 2008 e quella finalizzata al risarcimento della pigione dovuta da
ottobre a dicembre 2008), vanno affrontate le considerazioni di fatto e di
diritto con cui l’istante ritiene date le condizioni per ottenere un tale
risarcimento e la convenuta esclude invece di essere tenuta a rifonderle alcunché.
9.1
La convenuta ritiene
innanzitutto che la controparte non poteva pretendere nessun risarcimento del
danno già per il solo fatto di aver beneficiato di una riduzione della pigione
per i medesimi disagi subiti. Il rilievo è infondato. A parte il fatto che in
presenza di difetti dell’ente locato la dottrina e la giurisprudenza ritengono
che la domanda di riduzione della pigione ex art. 259d CO e quella di
risarcimento del danno ex art. 259e CO possano sussistere indipendentemente
l’una dall’altra e possano essere cumulate (
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 13 ad art. 259a CO e n. 35 ad art. 259d CO; SVIT,
Mietrecht-Kommentar, 3ª ed., n. 5 ad art. 259a CO;
Weber
, Basler Kommentar, 6ª ed., n. 1a ad art. 259a CO; II
CCA 11 gennaio 2013 inc. n. 12.2012.64), si osserva in effetti che nel caso concreto
il cumulo di queste due domande s’imponeva per varie ragioni, da una parte siccome
la riduzione della pigione era giustificata non solo dall’esistenza dei disagi
evocati nella sentenza ma - come giustamente qui sottolineato dall’istante -
anche dal fatto che durante i lavori la convenuta le aveva pacificamente impedito
l’uso di parte delle superfici locate, segnatamente della mansarda adibita ad
ufficio (cfr. doc. D) e della cantina, e dall’altra poiché, nell’ambito di
un’attività commerciale come quella effettuata dall’istante, la riduzione della
pigione non è necessariamente tale da compensare il danno subito a seguito
della difettosità dell’ente locato (cfr.
Higi
,
op. cit., n. 4 ad art. 259e CO). A questo proposito è incontestabile che l’esecuzione
di importanti lavori di ristrutturazione in uno stabile in cui è insediato un
esercizio pubblico sia potenzialmente tale da comportare un danno maggiore
all’eventuale importo per il quale sia stata ammessa una riduzione della
pigione e ciò nella misura in cui essa renda non visibile o non più attrattivo
l’ente locato. Ed è proprio quello che è avvenuto nel caso di specie.
L’istruttoria ha in effetti provato (segnatamente tramite i dipendenti
dell’istante [__________p. 5 seg., __________ p. 1 seg. e __________ p. 3], i responsabili
dei lavori di ristrutturazione [__________p. 2, __________ p. 2 segg. e __________
p. 3 seg.] e la rappresentante della convenuta [__________p. 3], tutti sentiti
in qualità di testimoni) che il bar/ristorante dell’istante si trovava in una
posizione di assoluto prestigio a __________, con un’elegante terrazza
all’aperto arredata con cura e delimitata da vasche di fiori sulla rinomata __________
da una parte (cfr. le fotografie doc. CC1, CC2 e CC3) e con vista sul lago
dall’altra (cfr. la planimetria doc. E), e che i lavori di ristrutturazione,
che beninteso non hanno mai impedito l’accesso al bar/ristorante sempre debitamente
segnalato, hanno in seguito comportato la posa di ponteggi tutt’intorno
all’immobile (che è stato di fatto “impacchettato”, cfr. le fotografie doc.
CC4, CC5, CC6, CC7, CC8, CC9 e CC10; cfr. pure la documentazione fotografica
presentata all’UC), l’eliminazione della terrazza esterna e - dopo un paio di
settimane - dei tavolini esterni ivi presenti (cfr. le fotografie doc. CC8, CC9
e CC10; cfr. pure la documentazione fotografica presentata all’UC), la posa di
una benna con inerti e della “zona cantiere” proprio in prossimità dell’accesso
dell’esercizio pubblico (coperta da un pannello blu, cfr. le fotografie doc.
CC6, CC7, CC8 e CC9; cfr. pure la documentazione fotografica presentata all’UC),
la presenza di rumore e di polvere nonché il continuo andirivieni di artigiani
con i loro mezzi e macchinari. In tali circostanze è a ragione che l’istante
rileva che il bar/ristorante sia di fatto stato reso “invisibile” e che comunque
la situazione venutasi a creare era tale da dissuadere i potenziali avventori
che avessero ancora notato la sua presenza, essendo addirittura ovvio che la
clientela che in precedenza era attirata dall’attrattiva e tranquilla posizione
dell’esercizio pubblico non era ora più a suo agio e dunque preferiva indirizzarsi
verso altri esercizi pubblici della zona (in tal senso anche la teste __________
p. 6, secondo la quale il calo della cifra d’affari era riconducibile
unicamente ai lavori di ristrutturazione dello stabile).
9.2
La convenuta non può essere
seguita nemmeno laddove ritiene non provata la diminuzione della cifra d’affari
dell’istante tra maggio e settembre 2008 e con ciò l’esistenza del danno da
risarcire. Nonostante sia vero che il perito giudiziario aveva evidenziato che
l’evoluzione delle sue cifre d’affari nei vari anni per i mesi di maggio,
giugno, luglio ed agosto fosse piuttosto altalenante (perizia p. 15), che in
nessun anno si assisteva ad una generale progressione dei ricavi in quei mesi
(perizia p. 15) e che una diminuzione della cifra d’affari era già stata
riscontrata anche nel periodo 2006-2007 (perizia p. 16), è però altrettanto
vero che lo stesso ha poi concluso - come meglio si dirà più avanti - che tra il
2007 e il 2008 la diminuzione della cifra d’affari di tutti i mesi esaminati
tra il 2007 e il 2008 era netta, dell’ordine del 42% (perizia p. 16). Il fatto
che l’esperto abbia poi aggiunto che non era possibile chiarire l’andamento
dell’esercizio pubblico tra attività interna ed esterna (perizia p. 15) e che
gli esercizi annuali si erano quasi sempre conclusi con delle perdite (perizia p.
7 e inserto 3) è invece irrilevante per la particolare tematica: infatti da una
parte importa poco sapere se la diminuzione della cifra d’affari fosse stata causata
dalla mancata disponibilità della terrazza esterna o dalla diminuita attività di
bar/ristorazione interna; dall’altra decisivo non è sapere come si siano
conclusi i vari esercizi annuali, bensì stabilire se e in quale misura quello
del 2008 si era concluso peggio di quelli precedenti.
9.3
Sempre in tema di danno, è
ancora una volta a torto che la convenuta ritiene che il fatto che l’istante
avesse concluso con L__________ __________ SA una convenzione (doc. AA), che a
fronte della rescissione dal contratto di locazione per il successivo 31
dicembre 2008 le riconosceva un’indennità di buona uscita di fr. 450'000.-, fosse
tale da escludere un qualsiasi obbligo di risarcimento a suo carico. Come rilevato
dall’Ufficio di conciliazione (doc. Y), la circostanza che l’istante potesse
trarre un profitto dalla cessione ad un terzo del contratto di locazione era in
effetti irrilevante per la lite, visto e considerato che gli effetti della
cessione e con ciò il versamento dell’indennità si situavano, da un punto di
vista temporale e giuridico, in un momento successivo ai disagi conseguenti ai
lavori di ristrutturazione. Altrettanto giustamente l’Ufficio di conciliazione aveva
pure evidenziato che la cessione del contratto di locazione era andata anche a vantaggio
della convenuta, la quale aveva potuto sottoscrivere con L__________ __________
SA un nuovo e ben più interessante contratto di locazione con pigione quasi
triplicata (confrontando il doc. A inc. n. DI.2008.1102 rich. con il doc. V
inc. n. DI.2008.1102 rich. si evince in effetti che la pigione dell’ente locato
è passata da fr. 319.60/mq a fr. 870.-/mq).
9.4
Alla luce di quanto si è
detto (in particolare al consid. 9.1), non si può condividere l’assunto pretorile
secondo cui l’istruttoria non aveva chiarito se la diminuzione della cifra
d’affari dell’istante fosse da attribuire alla presenza del cantiere e alla
soppressione della terrazza esterna, tanto più che il calo ha iniziato a
prodursi proprio nel maggio 2008 (fino ad aprile 2008 i dati erano in linea con
quelli dell’anno precedente, cfr. inserto 9 della perizia).  Oltretutto le
ragioni addotte nella sentenza a sostegno di quell’opposta conclusione si
rivelano inconsistenti. Il fatto che il gestore del bar/ristorante M__________ __________,
allora sessantaduenne (cfr. il suo interrogatorio formale p. 1), avesse
espresso a più riprese l’intenzione di cedere l’attività e di andare in
pensione (testi __________ p. 2, __________ p. 3 e __________ p. 3) e nell’aprile
2008 avesse sottoscritto la menzionata convenzione con L__________ __________
SA (con effetto solo al 31 dicembre 2008), non permette in effetti ancora di
concludere, tanto meno secondo il corso ordinario della vita, che egli, e con
lui l’istante, dal successivo maggio 2008 potesse essersi progressivamente
disimpegnato nella gestione dell’esercizio pubblico, che del resto comportava pur
sempre il pagamento di importanti oneri fissi fino al 31 dicembre 2008. L’istruttoria
non ha per altro provato l’esistenza di questi presunti e non meglio
specificati atti di disimpegno (ed anzi l’istante, il 21 settembre 2008, risulta
pure aver tenuto aperto l’esercizio pubblico, a titolo eccezionale, durante il
giorno di chiusura settimanale, cfr. interrogatorio formale di M__________ __________
p. 2, doc. L).
10.
Ammessa con ciò l’esistenza
di una responsabilità della convenuta per la diminuzione della cifra d’affari
subita dall’istante a partire dal mese di maggio 2008, si tratta ora di
determinarne le conseguenze, ritenuto che per determinare la modalità di
calcolo del danno da risarcire si può senz’altro fare riferimento alla lettera
19 giugno 2008 (doc. G) con cui la rappresentante della convenuta, confrontata
con la richiesta di indennizzo formulata dall’istante (doc. F), l’aveva preliminarmente
invitata a voler “provare di aver avuto una minor entrata rispetto ad almeno
gli ultimi 2 anni”, ossia nel biennio 2006-2007.
10.1
L’istante chiede in primo
luogo di essere risarcita per la perdita di guadagno subita da maggio a
settembre 2008 e quantifica questa sua pretesa in via principale in fr.
126'283.- (rilevando che in maggio gli incassi erano passati da una media nel
2006-2007 di fr. 50'932.- a fr. 39’793.- nel 2008, che in giugno si era passati
da una media di fr. 48'095.- a fr. 32'711.- nel 2008, che in luglio si era
passati da una media di fr. 55'256.- a fr. 31’315.- nel 2008, che in agosto si
era passati da una media di fr. 60'998.- a fr. 28'636.- nel 2008 e che in
settembre si era passati da una media di fr. 67'353.- a fr. 23'906.- nel 2008) e
in via subordinata almeno in fr. 98'493.60 (deducendo dalla pretesa di fr.
126'283.- le spese per acquisto merce del 22%). Come si vedrà, la pretesa può in
realtà essere accolta solo limitatamente a fr. 59’408.-.
Dalla perizia giudiziaria, e
meglio dai suoi inserti 5.1, 5.2, 9 e 10, si evince innanzitutto che la
diminuzione della cifra d’affari in quei 5 mesi era stata di fr. 126'273.50
(ritenuto che in maggio gli incassi erano passati da una media nel 2006-2007 di
fr. 50'932.- a fr. 39’793.- nel 2008, che in giugno si era passati da una media
di fr. 48'095.50 a fr. 33'071.- nel 2008, che in luglio si era passati da una
media di fr. 55'255.50 a fr. 30’955.- nel 2008, che in agosto si era passati da
una media di fr. 61'133.- a fr. 28'636.- nel 2008 e che in settembre si era
passati da una media di fr. 67'218.50 a fr. 23'906.- nel 2008). Ciò non significa
però ancora che questa somma debba essere interamente risarcita all’istante,
visto e considerato che la cifra d’affari così persa non costituisce ancora il danno
risarcibile, da quest’ultima dovendosi in effetti ancora dedurre
proporzionalmente le spese (variabili) che in quello stesso periodo l’istante
avrebbe sostenuto qualora avesse effettivamente avuto questi maggiori incassi
per ristorazione, ossia tutte le spese salvo quelle per i salari dei dipendenti
e per le pigioni (che non sono influenzati dall’entità della cifra d’affari
conseguita). Si tratta dunque di “correggere” in tal senso il conto economico
2008 dell’istante (riassunto nella prima colonna dell’inserto 2 della perizia),
del resto preso in considerazione, previo arrotondamento delle cifre, anche dal
perito (perizia p. 18) e comunque non contestato dalle parti. Sulla base delle
considerazioni che precedono, richiamato l’art. 42 cpv. 2 CO stante la
difficoltà di determinare con esattezza le varie posizioni, si può tutto
sommato assumere che a fronte di ricavi diversi rimasti invariati a fr.
45'000.- e di ricavi per bar/ristorazione ora ipoteticamente aumentati da fr. 282'000.-
a fr. 408'273.50 arrotondati a fr. 408'000.-, il costo per merci (pari al 31.66%
dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 11) sarebbe passato da
fr. 89’000.- a fr. 129'172.-, i costi diretti di ristorazione 1 (pari all’1.06%
dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 11) sarebbero aumentati
da fr. 3'000.- a fr. 4'324.-, i costi del personale e prestazioni di terzi
sarebbero rimasti invariati a fr. 243'000.-, i costi d’esercizio (pari al 13.48%
dei ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 12) sarebbero cresciuti
da fr. 38'000.- a fr. 54'998.- e i costi fissi e finanziari 2 (pari al 19.86% dei
ricavi per bar/ristorazione, complemento peritale p. 12) sarebbero passati da
fr. 56'000.- a fr. 64'098.- (ritenuto che la posizione “spese d’affitto e
riscaldamento” di fr. 37’864.- rimaneva invariata, mentre le altre, di complessivi
fr. 18'136.-, erano pari a circa il 6.43% dei ricavi per bar/ristorazione), per
cui, ritenuto che le ulteriori posizioni per ricavi straordinari (fr.
450'000.-), costi straordinari (fr. 43'000.-) e ammortamenti (fr. 184'000.-) non
avrebbero a loro volta subito una variazione, il risultato dell’esercizio 2008 sarebbe
migliorato per l’appunto di fr. 59’408.- (utile di fr. 180'408.- anziché di fr.
121'000.-), importo che deve dunque essere risarcito.
10.2
L’istante ribadisce poi la
richiesta di risarcimento di fr. 16’074.-, somma corrispondente alle pigioni
dovute nei 3 mesi da ottobre a dicembre 2008, rilevando in sostanza che, a
seguito dei disagi subiti ed in particolare della consapevolezza che gli affari
non sarebbero certo migliorati rispetto ai mesi precedenti, essa aveva deciso,
tra l’altro nell’ottica di una diminuzione del danno, di anticipare la chiusura
dell’esercizio pubblico dalla prevista data del 31 dicembre 2008 al 30
settembre 2008.
Come già detto in precedenza, nulla permette in
realtà di ritenere che la decisione dell’istante di anticipare la chiusura del
bar/ristorante fosse riconducibile a motivi di anzianità del suo gerente o alla
sua volontà di disimpegnarsi, circostanze queste che avrebbero escluso un obbligo
di risarcimento. È invece a ragione che l’istante rileva che quella decisione
era stata presa nell’ottica di una riduzione del danno, a seguito della ormai
maturata consapevolezza che i lavori di ristrutturazione nell’immobile e con
ciò la progressiva diminuzione della cifra d’affari (con un calo, rispetto al
2007, in maggio del 12.04%, in giugno del 31.15%, in luglio del 41.97%, in
agosto del 54.05% e in settembre del 60.77%, cfr. perizia p. 16), che in quei 3
mesi era già di per sé destinata a diminuire (nel 2006-2007 in quei 3 mesi la
cifra d’affari era in effetti stata inferiore di circa il 25% rispetto ai 5
mesi precedenti, cfr. inserto 9 della perizia), sarebbero continuati almeno
fino alla fine dell’anno. Nulla osta così, di principio, ad un risarcimento del
danno da lei subito.
Essendo evidente (già alla luce
del calo della cifra d’affari del 42% intervenuto tra maggio e settembre 2008 [perizia
p. 16] e della perdita di fr. 34'500.- risultata in quei 5 mesi [complemento
peritale p. 13 e inserto 12], e ciò senza nemmeno considerare i cali della
cifra d’affari dell’ordine del 55-60% verificatisi negli ultimi 2 mesi e le
nuove scarsissime cifre allora conseguite), che lasciando aperto l’esercizio
pubblico anche nei mesi di ottobre, novembre e dicembre, storicamente già più
sfavorevoli, l’istante sarebbe con ogni evidenza andata incontro ad
un’ingentissima perdita (cfr. complemento peritale p. 15; nel maggio 2008 era
già stato da lei indicato che le spese fisse mensili ammontavano mediamente a
circa fr. 33'000.-, cfr. doc. F), per calcolare la somma da risarcirle bisogna da
una parte stabilire quale sarebbe stata la sua situazione patrimoniale in caso
di chiusura dell’esercizio pubblico a quel momento, e dall’altra, ritenuto che
nei mesi di ottobre, novembre e dicembre del 2006-2007 essa più che guadagnare
perdeva, confrontare quella situazione con la perdita che mediamente si
verificava in quei 3 mesi.
Ora, il primo termine di
confronto non pone particolari problemi, essendo chiaro che in caso di chiusura
dell’esercizio pubblico al 30 settembre 2008 l’istante avrebbe unicamente
dovuto pagare ancora la pigione per 3 mesi, sia pure ora ridotta del 25%, con
una perdita complessiva di fr. 12'055.50 (fr. 5'358.- x 75% x 3).
Più difficile e complesso è
determinare il secondo elemento di confronto. Ritenuto che in base alla perizia
(cfr. inserti 1 e 3) l’istante nel 2006 a fronte di una cifra d’affari di fr.
565'000.- (mensilmente pari a fr. 47'083.-) aveva concluso con un utile di fr.
4'000.- e nel 2007 a fronte di una cifra d’affari di fr. 525'000.- (mensilmente
pari a fr. 43'750.-) aveva concluso con una perdita di fr. 16'000.-, si può innanzitutto
ritenere, con un buon grado di approssimazione (art. 42 cpv. 2 CO), che in
quegli anni il pareggio sarebbe stato ottenuto con una cifra d’affari di circa
fr. 557'000.- (mensilmente pari a fr. 46’416.-) e che una riduzione della cifra
d’affari di fr. 2'000.- comportava una maggior perdita di circa fr. 1'000.-. Appurato
che la cifra d’affari mensile ottenuta nei mesi di ottobre, novembre e dicembre
2007 ammontava invece a soli fr. 40'707.- (cfr. inserto 9 della perizia), è
chiaro che quella ridotta cifra d’affari mensile era tale da creare una perdita,
che nei 3 mesi in discussione poteva essere quantificata in complessivi fr. 8'563.50
(3 x (fr. 46’416.- ./. fr. 40'707.-) : fr. 2’000 x fr. 1’000.-). La pretesa
dell’istante può così essere accolta limitatamente a fr. 3’492.- (fr. 12'055.50
./. fr. 8'563.50).
11.
Ne discende, in parziale
accoglimento dell’appello, che la convenuta dev’essere obbligata a rifondere
all’istante anche la somma di fr. 62’900.- (fr. 59’408.- + fr. 3’492.-) oltre
interessi.
Le spese processuali e le ripetibili
di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC/TI e 106 CPC), ritenuto
che per la procedura di secondo grado le stesse sono state calcolate sulla base
di un valore ancora litigioso di fr. 142'357.-.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la
TG
decide:
I.
L’appello
27 aprile 2015 di AP 1
è parzialmente accolto
. Di conseguenza la sentenza
11 marzo 2015 della Pretura
del Distretto
di Lugano, sezione 4, invariati gli altri dispositivi,
è così riformata:
3.
AO 1, __________, è condannata a pagare a AP 1, __________,
l’importo di fr. 62’900.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2008 al 31
dicembre 2008 su fr. 59’408.- e dal 1° gennaio 2009 su fr. 62’900.-.
4.
La
tassa di giustizia di fr. 2’650.- e le spese di fr. 8'500.- (già comprese le
spese peritali), già anticipate dalla parte istante, restano a suo carico nella
misura di 8/15, mentre per la restante quota di 7/15 sono poste a carico della
parte convenuta, a cui  l’istante rifonderà la somma di fr. 275.- a titolo di
ripetibili parziali.
II.
Le
spese processuali di complessivi fr. 5'000.- sono a carico dell’appellante per 11/20
e per 9/20 sono poste a carico dell’appellata, alla quale l’appellante
rifonderà fr. 400.- per parti di ripetibili di appello.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione.