ti_gerichte · 11.2006.80 · 2008-02-12 · it
Iscrizione nel registro fondiario di uno scambio di terreni staccati da fondi contigui: rettifica di confine o permuta (parziale)?

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.02.2008 11.2006.80
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.02.2008 11.2006.80
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.02.2008 11.2006.80

Incarto n.
11.2006.80
Lugano
12 febbraio
2008
/sc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani ed Ermotti
segretario:
Annovazzi, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa n. 03/2006 RF (rettifica
del registro fondiario) del Dipartimento delle istituzioni, Divisione della
giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario, che oppone l'
RI 1,
alla
Divisione della giustizia
quale autorità di vigilanza sul registro fondiario
e all'
Ufficio del registro fondiario del Distretto di
Lugano;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto il
ricorso presentato il 17 agosto 2006 dall'avv. RI 1 contro la decisione emanata
il 18 luglio 2006 dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza
sul registro fondiario;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 27 gennaio 2006 la notaia __________
ha rogato un
“atto di rettifica di confini” mediante i
l quale RI 1 ha ceduto
1177 m
²
staccati
dalla sua particella n. 101 RFD di __________,
sezione __________,
a CO 3, la quale ha ceduto ad RI 1
1177 m
²
staccati
dalla sua contigua particella n. 106 RFD. L'operazione, attuata per
ottenere due fondi di forma regolare, è avvenuta senza pagamento di conguagli in
denaro. Il 3 febbraio 2006 la notaia ha chiesto l'iscrizione della
“rettifica di confini”
nel registro
fondiario.
L'ufficiale
del
registro fondiario del Distretto di Lugano ha iscritto le due mutazioni,
qualificandole come
“rettifica di confini e permuta parziale”
(d.g. 2587/2588
del 6 febbraio 2006).
B.
Contro la decisione dell'ufficiale RI 1
ha ricorso il 7 mar
zo 2006 alla Divisione della
giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, contestando la causale
dell'iscrizione e chiedendo di togliere la dicitura
“permuta
parziale”, lasciando
solo la locuzione
“
rettifica di confini
”
. Nelle sue osservazioni del 31 marzo
2006 l
'ufficiale si è confermato nel
proprio operato, rilevando di avere tenuto conto della
“reale
configurazione giuridica del negozio pattuito tra le parti”
. Statuendo il 18 luglio
2006, l
'autorità di vigilanza ha respinto
il ricorso e ha posto la tassa di giustizia (fr. 300.–) con le spese a
carico del ricorrente.
C.
RI 1
è insorto il 17 agosto 2006 a questa Camera contro la decisione appena citata
con un ricorso nel quale chiede che la decisione impugnata sia annullata e che
sia ordinato all'ufficiale di modificare l'iscrizione, togliendo la locuzione
“permuta parziale”
. L'ufficiale ha
comunicato il 7 settembre 2006 di rinunciare a osservazioni, limitandosi a
postulare la reiezione del ricorso. Analoga conclusione ha formulato, l'11
settembre 2006, la Divisione della giustizia. CO 3 è rimasta silente.
Considerando
in diritto:
1.
Le
decisioni emanate dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario sono
impugnabili davanti alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della
legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il
ricorso è diretto con­tro l'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del registro
fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (
Deschenaux
, Das Grund­buch, in: Schweizerisches
Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto). Quanto al
termine di ricorso, esso è – per diritto federale – di 30 giorni (art. 103 cpv.
2 RRF;
Schmid
in:
Basler
Kommentar
, ZGB II, 3ª edizione, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo
a
Huber
in: ZBGR/RNRF 70/1989
pag. 134 seg.). Tempestiva, sotto questo profilo l'impugnazione in esame è
quindi ricevibile.
2.
L'autorità
di vigilanza ha ricordato che, di regola, il potere cognitivo dell'ufficiale
chiamato a esaminare un titolo d'acquisto è limitato alla forma e delle
esigenze legali specifiche preposte a
un'iscrizione nel registro fondiario, mentre non si estende al diritto
sostanziale se non nella misura in cui questo sia agevolmente verificabile. Ciò
non significa che l'ufficiale debba attenersi testualmente ai termini usati dal
richiedente in un'istanza di iscrizione: ove il contenuto di un contratto
diverga dalla sua denominazione, l'ufficiale iscrive come titolo d'acquisto
quanto risulta dal contenuto del contratto. Nella fattispecie l'operazione
voluta dalle parti raffigura – secondo l'autorità di vigilanza – una permuta,
negozio giuridico che ha per oggetto il trasferimento reciproco di cose o
diritti
. Tanto più, essa ha soggiunto, che in concreto
non “si tratta unicamente di spostare o correggere il confine tra due fondi, ma
vi è un trapasso di proprietà che riguarda una grande superficie (oltre 1000
m
²)”. Che ci si trovi in presenza di una per­muta
– essa ha concluso – “trova raffronto nel sistema informatico utilizzato dall'Ufficio
dei registri: la rettifica di confini è l'operazione mediante la quale il
proprietario effettua uno spostamento del confine; nel caso in cui vi è un
cambiamento di proprietà, deve essere inserito un ulteriore codice (relativo
alla permuta)”.
3.
Il ricorrente sostiene che, secondo una giurisprudenza invalsa
presso le autorità fiscali (a suo avviso applicabile per analogia in materia
civile), sussiste rettifica di confini – e non permuta – qualora due fondi
contigui, di uguale funzione e valore, siano nuovamente parcellati a fini di
arrotondamento e di migliore sfruttamento, senza pagamento di conguagli né
cambiamento di dimensioni, valore o destinazione degli immobili. A parere del ricorrente
tale definizione si
attaglia
perfettamente all'operazione in rassegna. Egli sottolinea altresì che nel caso
specifico le parti non hanno inteso conseguire un duplice trapasso di
proprietà, caratteristico della permuta immobiliare, ma solo un migliore
sfruttamento edilizio dei fondi, i quali hanno acquisito una migliore
configurazione. Il ricorrente contesta poi che la qualifica giuridica trovi
giustificazione nel sistema informatico dell'Ufficio dei registri. Fa valere,
anzi, che in un frangente analogo il medesimo Ufficio ha qualificato
un'operazione simile come semplice rettifica
di confine. In definitiva egli chiede pertanto che
si cancelli dal­l'i
scrizione nel registro fondiario la
dicitura
“per­muta parziale”.
4.
A ogni punto del suo memoriale il ricorrente pospone, come offerta
di prova, generici
“
documenti,
testi
”
e il richiamo di atti dall'Ufficio
dei registri. A prescindere tuttavia dalla assoluta indeterminatezza di
siffatte richieste, mal si comprende quale utilità potrebbero assu­mere i mezzi
istruttori in questione. Gli atti su cui si è fondata l'autorità di vigilanza
sono stati regolarmente trasmessi a questa Camera. Per il resto, le decisioni
di autorità cui incombe l'esazione della tassa per l'iscrizione nel registro
fondiario o la riscossione del bollo non potrebbero, con ogni verosimiglianza, suffragare
il buon esito dell'impugnazione. Nelle circostanze descritte giova procedere
senza indugio, dunque, alla trattazione del ricorso.
5.
Giustamente
l'autorità di vigilanza ricorda che il potere cognitivo dell'ufficiale riguardo
a un titolo d'acquisto non si limita all'esame della forma e delle esigenze
legali specifiche preposte a un'iscrizione nel registro fondiario (art. 965
cpv. 3
CC), ma comprende
anche il diritto sostanziale, ove esso sia age
volmente
verificabile (RtiD I-2005 pag. 805 n. 79c). Il quesito è dunque di sapere se in
concreto l'operazione con cui il ricorrente e la vicina si sono scambiati 1177
m
² di terreno staccati
dai
rispettivi fondi costituisca una
“rettifica di confini”
– come essi so­stengono – o una permuta (parziale). A tal fine va subito
sgombrato il campo da
ll'ultima argomentazione addotta
dall'autorità di vigilanza a sostegno della decisione impugnata. La qualifica
di un negozio giuridico non è manifestamente legata, in effetti, all'esistenza
o all'inesistenza di codici specifici previsti dal sistema informatico usato
dall'Ufficio dei registri. Dipende esclusivamente dalla legge.
6.
Il modo in cui i diritti reali immobiliari possono essere trasferiti
è disciplinato imperativamente dalla legge. Ora, l'art. 656 cpv. 1 CC prescrive
che per l'acquisto di una proprietà fondiaria occorre
l'iscrizione
nel registro fondiario. Inoltre, secondo l'art. 657 cpv. 1 CC, il contratto traslativo
della proprietà richiede per la sua validità l'atto pubblico. La celebrazione degli
atti pubblici è regolata dal diritto cantonale (art. 55 tit. fin. CC).
Trattandosi di mere rettifiche di confine o di altri piccoli adeguamenti
fondiari, il diritto federale abilita nondimeno i Cantoni a disporre una procedura
semplificata (
Meier-Hayoz
in: Berner
Kommentar, edizione 1965, n. 107 e 113 ad art. 657 CC;
Laim
in: Basler Kommentar, ZGB II, 3
ª
edizione, n. 25 ad art. 657 con riferimenti). Essa consiste nel
fatto che, in tali casi, l'atto pubblico necessario per il trasferimento della
proprietà può essere ricevuto da un geo­metra autorizzato o direttamente
dall'ufficiale del registro fondiario
(
Steinauer
, Les droits réels, vol.
II, 3ª edizione, pag. 91 n. 1608a).
Taluni Cantoni hanno usufruito di tale facoltà promulgando norme di
diritto privato (Friburgo: art. 211 vLACC e art. 32 segg. della legge sulla
misurazione ufficiale; Ginevra: art
. 22 cpv. 3 lett. c LaCC;
Berna: v. Der Bernische Notar 1998, pag. 289; cfr. anche
Brückner
, Schweizerisches
Beurkundungsrecht, Zurigo 1993, pag. 732). Altri hanno preferito legiferare nel
campo del diritto pubblico (esempi in:
Haab
in: Zürcher Kommentar, edizione 1977, n. 59 ad art. 656 CC; si veda, a livello
nazionale, l'
art. 10
della legge
federale che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà:
RS 843).
7.
Ciò
posto, è bene rammentare che una rettifica di confine attuata nell'ambito di
una procedura di carattere amministrativo, con
l'intervento dell'autorità, non necessita di un atto
pubblico, giacché con
figura un caso di acquisizione
originaria della proprietà,
senza
iscrizione nel registro fondiario (art. 656 cpv. 2 CC;
Steinauer
,
op. cit.
, pag. 82
n. 1586 con riferimenti). Sul piano cantonale ne è un esempio l'art. 29
cpv. 1 della legge sulla misurazione ufficiale (RL 4.1.4.0), secondo cui in
caso di misurazioni non precedute da un raggruppamento terreni il geometra
propone e raccomanda alle parti
“
tutti i riordini fondiari parziali, le permute e le rettifiche per
conseguire dei confini razionali
”
; il protocollo di tali operazioni costituisce poi titolo
giustificativo per le operazioni di ade­gua­mento del registro fondiario (art.
29 cpv. 2). Ne è un altro
esempio
l'art. 100 della legge sul raggruppamento e la permuta dei terreni (RL
7.3.2.1), che prevede rettifiche di confine con l'intervento dell'autorità durante
la misurazione catastale o all'infuori di essa. Per contro, una rettifica di
confine pattuita convenzional­mente da due proprietari abbisogna di un
contratto. E tale contratto deve rivestire la forma dell'atto pubblico, salvo che
– come si è spiegato –
il
diritto cantonale preveda una procedura semplificata
(
Meier-Hayoz
, op. cit., n. 26 ad art.
657 CC). Ove ciò non sia il caso, occorre un ordinario rogito
di permuta, di compravendita, di donazione e così via
(
Haab
, op. cit., n. 59
ad art. 656 CC).
8.
Nel
settore privatistico il Cantone Ticino abilita i segretari comunali a stendere atti
pubblici di compravendita o di permuta nel caso di immobili il cui valore sia
inferiore a fr. 2000.– (art. 19 cpv. 2 LAC; art. 1 della legge che completa gli
art. 19 e 22 LAC in riguardo agli atti pubblici stesi dai segretari comunali,
del 20 aprile 1914: RL 4.1.1.1.1). Nondimeno, secondo la risoluzione del Consiglio
di Stato sulla competenza dei segretari comunali
nella stesura degli atti pubblici, del 22 marzo
1963 (RL 4.1.1.1.2),
“
le permute fondiarie e le rettifiche di confini, convenute
bonalmente fra le parti, non sono soggette al limite di franchi trecento, ma (…)
possono essere stipulate in carta semplice (non formulari per atti pubblici) sino
a un valore di stima ufficiale del fondo maggiore di fr. 1000.–
” (art. 5 pri­ma frase). A tal fine è sufficiente che l
e firme delle parti contraenti siano autenticate dal competente segretario
comunale o da un notaio (art. 5 seconda
frase).
L'iscrizione a registro fondiario è gratuita (art. 5 terza frase).
Il limite
di fr. 300.– cui si riferisce la norma appena citata coincideva con il valore
massimo dei rogiti di compravendita che i segretari co­munali erano autorizzati
a stendere nel 1963 (ed è tuttora evocato all'art. 1 cpv. 1 di quella medesima,
che non è stato aggiornato
).
Nel quadro del recente progetto inteso all'alleggerimento
della legislazione cantonale il Consiglio di Stato aveva proposto invero
l'abrogazione dell'art. 19 cpv. 2 della LAC (messaggio n. 5675 del 5 luglio
2005), con soppressione pura e semplice della competenza dei segretari comunali
in materia di
atti
pubblici. Se non che, nella sua
seduta del 26 ottobre
2006 il Gran Consiglio ha approvato un emendamento contrario alla proposta
governativa, sulla quale la Commissione della legislazione aveva pur espresso
parere favorevole. Così non solo la competenza dei segretari comunali in
materia di
atti pubblici è
stata mantenuta, ma il valore massimo delle contrattazioni è stato portato dai
fr. 1000.– previgenti a fr.
2000.– (verbali della
sessione autunnale 2006, in via di pubblicazione).
9.
Se
ne conclude che nel Ticino una
“
rettifica di confine
” a carattere
privatistico
, ossia una procedura semplificata per
piccoli adeguamenti fondiari senza l'intervento dell'autorità, è data solo – a
parte quella tra fondi appartenenti allo stesso proprietario (menzionata da:
Pinchetti
, Nozioni di registro
fondiario e prontuario delle operazioni,
2
ª
edizione, pag. 86; v. anche art. 16 della
legge sulle tariffe per le operazioni nel Registro fondiario: RL 4.1.4.2) –
nell'ipotesi prevista dall'art. 5 del
la nota risoluzione
del Consiglio di Stato sulla competenza dei segretari comunali
nella stesura degli atti pubblici, del
22 marzo 1963
. In tutti gli altri casi la cessione di
una porzione di fondo richiede un titolo giuridico valido per l'acquisizio­ne
costitutiva della proprietà nel registro fondiario, ovvero un ordinario atto
pubblico di compravendita
(art. 184 e 216 CO), di
permuta (art. 237 CO), di donazione (art. 243 cpv. 2 CO;
Meier-Hayoz
, op. cit., n. 12 segg. ad
art. 656 CC;
Laim
, op. cit., n.
12 segg. ad art. 656 CC) e così via. Nella fattispecie le parti hanno convenuto
un reciproco scambio di terreno con un normale rogito notarile, che configura
né più né meno una permuta parziale. A ragione quindi l'ufficiale del registro
fondiario lo ha qualificato a tale stregua. Anzi, l'equivoca dicitura
“
rettifica di confini
” nemmeno sarebbe dovuta figurare come titolo di acquisto
nell'iscrizione (art.
31 lett. c RRF, art. 38 della
legge cantonale sul registro fondiario: RL 4.1.3.1.1). L'ufficiale del registro
fondiario va invitato quindi a radiarla d'ufficio.
10.
Si
conviene che
in un'accezione non strettamente
privatistica il termine “
rettifica di confine
” può intendersi in senso lato. Ove si
consideri
un trasferimento di proprietà secondo la realtà economica (come fanno le
autorità fiscali:
Richner
in:
Koller, Der Grundstückkauf, 2ª edizione, pag. 565, n. 48 segg.)
si può comprendere dunque
la giurisprudenza tributaria
di taluni Cantoni, i quali in certi casi equiparano una permuta di terreno a
una mera rettifica di confine e differiscono di conseguenza la riscossione dell'imposta
sugli utili immobiliari (RDAT II-1997 pag. 349 consid. 6.7 con riferimenti). Un
conto però è la nozione privatistica di
“
rettifica di confine
” e
un altro quella fiscale, che non vincola il giudice civile (
Oberson
, Droit fiscal suisse, 3ª edizione,
pag. 52 n. 5). Che in un caso analogo poi l'ufficiale del Distretto di Lugano abbia
iscritto nel registro fondiario una permuta di terreno come
“
rettifica di confine
”
ancora non significa che sussista al
proposito una prassi invalsa, tanto meno a livello cantonale. Ne segue in
ultima analisi che, destituito di fondamento, il ricorso è destinato
all'insuccesso.
11.
La tassa di giustizia e le spese del pronunciato odierno seguono
la soccombenza (art. 28 cpv. 1 LPAmm). Non si giustifica invece di attribuire
ripetibili alla Sezione del registro fondiario e di commercio, autorità di
vigilanza, né all'ufficiale del registro fondiario, i quali si sono limitati a
intervenire nell'ambito delle attribuzioni che la legge conferisce loro (art.
159 cpv. 2 vOG per analogia).
12.
Quanto
ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la
vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è un atto di giurisdizione non
contenziosa (
Poudret
, Commentaire
de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, pag. 21 n.
1.2.57) suscettibile di ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2
LTF). Si volesse anche reputare il valore litigioso pari a quello dei terreni
permutati (fr. 270.– il m
²
: doc.
D e E allegati al ricorso), esso supera agevolmente la soglia di fr. 30
000.– cui si
riferisce l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
13.
La comunicazione dell'odierno
giudizio deve avvenire anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce
l'art. 102 cpv. 2 RRF, seppure tale prassi sia oggi desueta in molti Cantoni (
Deschenaux
, op. cit., pag. 201 in
alto).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   Il
ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.
2.   L'ufficiale
del registro fondiario del Distretto di Lugano provvederà d'ufficio a radiare
la dicitura
“
rettifica di
confini
”
dall'iscrizione.
3.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 450.–
b)
spese                       fr.
50.–
fr.
500.–
sono
posti a carico del ricorrente. Non si assegnano ripetibili.
4.   Intimazione
a:
–.,;
– Divisione della giustizia
quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;
– Ufficio del registro
fondiario del Distretto di Lugano.
Comunicazione a:
–,;
– Ufficio federale di
giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro fondiario e del
diritto fondiario.
terzi implicati
e controparti
1. CO 1
2. CO 2
3. CO 3
Per la prima Camera civile del Tribunale
d'appello
Il presidente                                                           Il
segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause senza
carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, è ammissibile entro trenta giorni dalla notificazione delle
decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95
a 98 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 e 100 cpv. 1 LTF). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.