ti_gerichte · 11.2020.153 · 2022-08-26 · it
Proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 26.08.2022 11.2020.153
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 26.08.2022 11.2020.153
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 26.08.2022 11.2020.153

Incarto n.
11.2020.153
Lugano
26 agosto 2022
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Giamboni
vicecancelliera:
Fiscalini
sedente
per statuire nella causa
OR.2018.47
(proprietà
per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione del
5 marzo 2018
da
AP 1
, e
avv.
AP 2
per sé e in
rappresentanza di  AP 1
contro
Comunione dei comproprietari
del
“Condominio AO 1”
,
(patrocinata
dall'avv.  PA 2 ),
giudicando
sull'appello del 20 ottobre 2020 presentato da AP 1 e dall'avv. AP 2 contro la
sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 12 settembre 2020;
Ritenuto
in fatto:                   A.
Sulla particella n. 178 RFD
di __________ (3490 m²), sorge una proprietà per piani (
“Condominio AO 1
”)
, realizzato
dalla promotrice immobiliare P__________ SA. Costituita il 2 maggio 2012 e
composta di 21 unità (dalla n. 32574 alla n. 32594), la proprietà per piani è
formata da due palazzi (“blocco A
“ e
“blocco B“) di complessivi 19 appartamenti e due autorimesse. AP 1
è titolare dell'unità n. 32
582 (appartamento n. 9,
attico del
“blocco A
“,
pari
a
65
/
1000
del fondo base
) e AP 2
della
n. 32
588 (appartamento n. 15, duplex nel
“blocco B“,
pari a
52
/
1000
del fondo base
). Entrambi gli edifici si riscaldano
molto d'estate a causa dell'insolazione.
B.
A un'assemblea generale
straordinaria del 22 marzo 2017, tenutasi alla presenza di 22 comproprietari su
24 (18 unità pari a
963
/
1000
del valore dell'immobile), tra cui AP 1 e AP 2, è stata discussa – tra l'altro
– la
“situazione tende oscuranti,
calore negli
appartamenti e presa di
posizione da parte di
P__________
SA, soprattutto rispetto alla
richiesta inviata da alcuni condomini nel dicembre 2016”, oggetto n. 7
all'ordine del giorno
. La maggioranza dei comproprietari ha
chiesto allora alla P__________ SA di confermare entro il 31 marzo 2017 la sua
disponibilità:
–   a presentare, tramite l'arch. F__________,
entro il 30 aprile 2017, una proposta definitiva e risolutiva delle citate
problematiche, sulla base di quanto già proposto dall'arch. F__________;
–   ad assumersi tutti i costi inerenti al citato
studio ed alla sua realizzazione; quest'ultima dovrà essere vagliata dai
condomini che valuteranno unitamente ai promotori anche la ditta da incaricare.
Dopo ulteriore
discussione, i condomini presenti hanno fissato la
data della successiva assemblea generale ordinaria per il 31 mag
gio
2017, previa conferma da parte dell'amministrazione circa la
disponibilità dei conteggi necessari. Inoltre essi
hanno deciso che
“l'ordine del giorno dovrà prevedere anche la
valutazione della
proposta/studio inerente
alle tende
”
.
C.
Il 4 aprile 2017 la P__________
SA ha inviato alla W__________ SA, __________, allora amministratrice del
“
Condominio
AO 1
”
, una lettera in cui ha
proposto – tra l'altro –
“impregiudicato
ogni diritto e senza riconoscimento di colpa e/o difetto, di posare delle tende
a braccio su tutte le terrazze delle facciate principali (sud-est per il blocco
A, sud-ovest per il blocco B; terrazze dei duplex compre­se, due pezzi, in
sostituzione dell'abbassamento della tenda screen) (cfr. schede allegate), con
un contributo finanziario pari alla metà dei costi”
.
A tale proposta la promotrice immobiliare
ha allegato una scheda tecnica elaborata dalla F__________ Sagl, __________,
e
un estratto dal prospetto della G__________ SA, __________, della tenda da sole
“__________
” presa in considerazione.
Il 10 maggio 2017 l'allora amministratrice del condominio ha convocato un'assemblea
generale ordinaria per il 31 maggio successivo con dieci oggetti all'ordine del
giorno. Su richiesta di alcuni comproprietari, con messaggio di posta
elettronica del 19 maggio 2017 l'amministratrice ha completato l'ordine
del giorno, aggiungendo nuove trattande, tra cui il seguente oggetto n. 11:
11.
Tende orizzontali:
votazione
consenso – posa tende
.
D.
All'assemblea
generale ordinaria del 31 maggio 2017
si sono presentati
, all'atto di deliberare
sull'oggetto n. 11, 18 comproprietari su
24,
rappresentanti
788
/
1000
del valore dell'immobile.
AP 1 e AP 2 erano
assenti. Quest'ultima ha comunicato nondimeno ad A__________ B__________, già
membro dell'amministrazione di allora e presidente del giorno, “qualche minuto
prima dell'inizio dell'assemblea
”,
di essere
“bloccata in Italia per un problema alla sua auto
”, esprimendosi anche su taluni oggetti
all'ordine del giorno. Dopo ampia discussione, per quanto riguarda l'oggetto n.
11, con riferimento alla proposta della P__________ SA del 4 aprile
precedente (sopra, lett. C) l'assemblea ha deciso quanto
segue
:
L'assemblea all'unanimità (i
presenti si esprimono anche per i loro rappresentati), accetta la posa di tende
supplementari come da progetto presentato dall'arch. F__________. Il Presidente
riferisce che la signora AP 2 nel suo messaggio ha espresso parere contrario
alla posa delle tende.
L'assemblea esegue
un'ulteriore votazione decidendo all'unanimità dei presenti e dei rappresentati
di approvare la posa di tende supplementari (rispetto al progetto dell'arch. F__________,
quattro per la facciata sud-est per l'edificio A e quattro per la facciata
sud-ovest per l'edificio B) sulle altre aperture e finestre grandi, previo
parere estetico positivo da parte dell'arch. F__________ che verrà contattato
dalla signora M__________.
E.
Il 27 giugno 2017 AP
1 e AP 2 si sono rivolte al Segretario assessore del Distretto di Lugano,
sezione 2, per un tentativo di conciliazione volto
a ottenere l'annul
lamento delle due risoluzioni assembleari. Decaduto
infruttuoso il tentativo di conciliazione, il Segretario assessore ha
rilasciato alle istanti il 6 dicembre 2017 l'autorizzazione ad agire. Le spese
di fr. 500.– sono state poste a carico delle istanti, “ritenuto che in caso
d'inoltro della causa le stesse verranno rinviate al giudizio di merito
“
(inc. CM.2017.453). Il 5 marzo
2018 AP 1 e AP 2 hanno convenuto la Comunione dei comproprietari del “AO 1
” davanti al Pretore aggiunto della
medesima Pretura, per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nella sua
risposta del 2 maggio 2018 la convenuta ha proposto di respingere la
petizione. Con replica del 28 giugno e duplica del 23 agosto 2018 le
parti hanno mantenuto i rispettivi punti di vista.
F.
All'udienza del 5 dicembre
2018, indetta per le prime arringhe, le parti si sono confermate nelle loro
posizioni e la convenuta ha notificato prove. L'istruttoria, iniziata quello
stesso giorno, si è chiusa il 13 febbraio 2019. Alle arringhe finali le parti
hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel loro memoriale del 9
aprile 2019 le attrici hanno reiterato la domanda di petizione. Nel proprio
allegato dell'8 aprile
2019 la convenuta ha
ulteriormente proposto di respingere l'azione.
G.
Statuendo con
sentenza del 12 settembre 2020, il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto la
petizione, nel senso che ha annullato la seconda risoluzione assembleare impugnata.
Le spese processuali di complessivi fr. 3300.– (compresi fr. 500.– della
procedura di conciliazione) sono state poste per fr. 825.– a carico di AP 1,
per fr. 825.‒ a carico di AP 2 e per fr. 1650.– a carico della
convenuta. Le ripetibili e l'indennità di convenienza sono state compensate.
H.
Contro la decisione
appena citata AP 1 e AP 2 sono insorte a questa Camera con un appello del
20 ottobre 2020 nel quale chiedono di riformare il giudizio impugnato annullando
anche la prima risoluzione assembleare. Nelle sue osservazioni dell'11 dicembre
2020 la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1”
conclude per la reiezione dell'appello.
Considerando
in diritto:                 1.
Le sentenze emanate dai
Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC), sempre che, ove
si tratti
di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse
almeno
fr. 10
000.– “secondo l'ultima
conclusione riconosciuta nella decisione“ impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). La
contestazione di una risoluzione assembleare ha, per principio, natura
pecuniaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione
comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse
del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004
pag. 610 n. 118c). In concreto il valore litigioso di fr. 10
000.– può dirsi raggiunto, la cifra indicata
dalle attrici “prudenzialmente in 35
000.–
“ (petizione, n. 2, pag. 2) non apparendo
inverosimile e non essendo posta in discussione dalla convenuta.
Quanto
alla tempestività del rimedio
giuridico, la
sentenza impugnata è stata notificata alla patrocinatrice delle attrici il 21
settembre 2020 (tracciamento dell'invio n. 98.__________
,
agli atti
). Presentato
il 20 ottobre 2020, l'appello in esame è pertanto
ricevibile.
2.
Le
appellanti sollecitano il richiamo degli incarti CM.2017.453 e OR.2018.47. Tali
fascicoli sono già stati trasmessi d'ufficio alla Camera di modo che il loro
richiamo si rivela superfluo. In simili circostanze giova procedere senza
indugio alla trattazione dell'appello.
3.
Nella
sentenza impugnata il Pretore aggiunto, riepilogata la cronistoria della
vicenda, ha ritenuto anzitutto che la censura inerente all'insufficiente
descrizione dell'oggetto n. 11 all'ordine del giorno (
“Tende
orizzontali:
votazione
: consenso
–  posa tende
”) è al limite
dell'abuso di diritto. Egli ha accertato che già durante l'assemblea
generale
straordinaria del 22 marzo 2017 i comproprietari avevano previsto di valutare
alla successiva assemblea la proposta della P__________ SA riguardo alla posa
delle tende. Visto che tale documento (con le schede tecniche) è pervenuto il
4 aprile 2017 a tutti i comproprietari, questi ultimi “potevano e dovevano
intendere in buona fede che la trattanda n. 11 si riferisse alla posa delle
tende verticali alle facciate sud-est del blocco A e sud-ovest del blocco B”
. A conoscenza della formulazione del­l'oggetto
n. 11 sin dal 19 maggio 2017, le attrici avrebbero dovuto così sollevare le loro
contestazioni prima dell'assemblea
generale ordinaria
del 31 maggio 2017. Quanto al fatto che ai
comproprietari non sia stato distribuito il
preventivo
di massima del­l'architetto F__________
insieme con la convocazione
(allegato al verbale: doc. F),
secondo il
Pretore aggiunto ciò non giustifica l'annullamento della risoluzione impugnata (sentenza
impugnata, pag. 1 a 4, secondo paragrafo).
Il
Pretore aggiunto non ha disconosciuto che l'art. 5 cpv. 3 lett. e del
regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio vieta ai condomini
“
di installare tende esterne per la protezione
solare (…) di modello e colore diverso da quello unitario scelto per tutto il
condominio”. A mente sua però tale norma non si applica alla fattispecie, poiché
in concreto la decisione di aggiungere nuove tende uguali a quelle originarie è
stata presa dall'assemblea generale e non da un singolo comproprietario. Inoltre,
secondo il Pretore aggiunto, la posa delle tende alle due facciate è da
considerare
“nel suo insieme un intervento alle parti comuni
necessitante dell'autorizzazione dell'assemblea
” (art. 3 cpv. 2 lett. d del menzionato regolamento: tende da
sole come oggetto del diritto esclusivo). E siccome l'art. 26 cpv. 2 del
regolamento riprende gli art. 647
c
segg. CC riguardante lavori di
costruzione in caso di comproprietà (norme applicabili per rinvio dell'art. 712
g
cpv. 1 CC), il primo giudice
ha qualificato la posa delle ten­de oblique
come intervento necessario (nel senso del­l'art.
647
c
CC appunto), data la situazione
“particolarmente
grave
” in cui versano i due palazzi
a causa dell'insolazione. Di conseguenza, per il Pretore aggiunto la prima
risoluzione assembleare, adottata all'unanimità dei comproprietari presenti o rappresentati
costituenti oltre la metà dei condomini e
delle quote millesimali (art. 24
cpv. 1 del citato regolamento), è stata
presa validamente. E l'opinione espressa da AP 2 al presidente del giorno
qualche minuto prima della deliberazione non era atta in alcun caso a mutare
l'esito della votazione (sentenza impugnata, pag. 4, secondo paragrafo).
Il
Pretore aggiunto ha annullato invece la seconda risoluzione assembleare,
riguardante la posa delle tende sulle altre aperture e finestre grandi. Tale
oggetto ‒ egli ha soggiunto ‒ costituiva un argomento nuovo, non annunciato
nella convocazione all'assemblea, sicché a tale proposito la trattanda n. 11 all'ordine
del gior­no era insufficiente (sentenza impugnata, pag. 5 terzo paragrafo, pag.
6 primo paragrafo). Nella misura in cui si riferisce alla seconda decisione
assembleare, l'appello in esame si rivela dunque privo d'oggetto.
4.
Ogni comproprietario ha la facoltà di contestare
davanti al giudi­ce, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza, le
risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito (art. 712
m
cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La comunione dei comproprietari è libera
nella formazione della sua volontà e non spetta al giudice limitarne
l'autonomia, se non per far rispettare norme legali o regolamentari. Una
risoluzione del­l'assemblea incorre nell'annullamento, di conseguenza, solo ove
violi prescrizioni di legge formali o sostanziali, disattenda principi
giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di
potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione della
personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà
per piani (l'atto costituti­vo, il regolamento per l'amministrazione e l'uso,
il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che
una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua
non basta, invece, per giustificare un annullamento. Non tocca al giudice
sostituirsi, in si
mili casi, alla volontà
della comunione dei comproprietari (RtiD II-
2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii; più recentemente: I CCA,
sentenza inc. 11.2019.28 del 24 febbraio 2021 consid. 4).
5.
Le
appellanti lamentano anzitutto una formulazione
“
enigmatica e lacunosa
”
dell'oggetto
n. 11 all'ordine del giorno
“
in dispregio
dei requisiti formali necessari
”
. Esse
sostengono
che all'assemblea del 22 marzo 2017 non era ancora chiaro “come ovviare ai
numerosi difetti degli appartamenti
”
, dalla proposta della P__________ SA del
4 aprile seguente risultando soltanto che
“si prospettava di installare tende aggiuntive sulle facciate
sull'esempio di quelle del condominio S__________
”, senza
“
altra indicazione tecni­ca o studio, fatto
salvo lo schizzo delle facciate dell'arch. F__________
”
. Le attrici ritengono pertanto di aver potuto immaginare
sì che all'assemblea del 31 maggio 2017 si sarebbe dovuto
“discutere
” e
“valutare
” quelle proposte, ma non
che si sarebbe deciso al riguardo. Solo dal verbale dell'assemblea esse
avrebbero appreso che la posa delle tende è stata deliberata senza l'auspicata
valutazione di tutti e con la precisazione della P__________ SA, secondo cui
non ogni comproprietario sarebbe stato obbligato a posare le tende. Tale precisazione
toglierebbe attendibilità allo schizzo dell'architetto F__________. Oltre a
ciò, le appellanti sostengo­no che la tabella sulle esigenze e sui consensi dei
singoli condomini (doc. F, fol. 9), di fondamentale importanza, è stata
consegnata all'amministrazione solo durante l'assemblea, escludendo così loro
medesime dalla preparazione dell'assemblea stessa. Infine le interessate si
dolgono che il preventivo (doc. F, fol. 8) non sia stato allegato all'ordine
del giorno
.
6.
L'art. 67 cpv. 3 CC (applicabile in concreto per
rinvio dell'art. 712
m
cpv. 2 CC) prevede che non è lecito
prendere risoluzioni assembleari su oggetti non debitamente preannunciati, eccetto
che gli statuti lo permettano espressamente. La questione va esaminata caso per
caso, secondo le circostanze concrete. Un argomento è debitamente inserito
nell'ordine del giorno se è indicato in modo che i destinatari non siano colti
di sorpresa e possano prepararsi a discuterne (I CCA sentenza inc. 11.2009.32
del 21 dicembre 2012 consid. 3c con rinvio). È sufficiente che, dopo avere
preso conoscen­za dell'ordine del giorno e degli statuti, costoro sappiano su
quali punti si delibererà e, se del caso, si prenderà una decisione (sentenza
del Tribunale federale
5A_760/2011 del
18 maggio 2012
consid. 3.2.3.2
con rinvio a DTF 126 III 6 e 7 consid. 2a)
. Un
a convocazione non accompagnata
da un ordine del giorno completo può comportare l'annullamento della decisione assembleare
(DTF 136 III 177 consid. 5.1.2). Altrettanto vale qualora la descrizione
di un oggetto all'ordine del giorno sia imprecisa, poco chiara o ingannevole. Per
decidere se una decisione vada annullata è necessario ponderare tuttavia la
gravità del vizio e della violazione. È essenziale determinare così se il vizio
allegato poteva influire sull'esito della decisio­ne (sentenza del Tribunale
federale
5A_760/2011 del
18 maggio 2012
consid. 3.2.3.2 con rinvio a DTF 132 III 513 consid. 5.3 e
DTF 114 II 199 consid. 6).
7.
In
concreto la formulazione dell'oggetto n. 11 all'ordine del giorno era la
seguente
(doc. E2)
:
11.
Tende orizzontali:
votazione
consenso
– posa tende
.
Le
appellanti non contestano di avere capito che all'assemblea generale si sarebbe
discussa la posa delle tende oblique, di
cui
già si era parlato all'assemblea generale straordinaria del 22 marzo 2017
(sopra, lett. B). Non pretendono nemmeno di non avere ricevuto la proposta 4
aprile 2017 della P__________ SA (doc. G) con i due allegati (scheda tecnica
dell'architetto F__________
e l'estratto del
prospetto della G__________ SA: doc. H; sopra, lett. C).
Affermano
tuttavia che dalla formulazione di quell'oggetto non era possibile dedurre né che
sarebbe stata presa una decisione all'assemblea generale ordinaria del 31
maggio 2017 né che tale decisione avrebbe potuto comportare una posa delle
tende diversa da quanto figurava nella scheda tecnica dell'architetto F__________
(doc. H, fol. 1 e 2). Ora, il termine
votazione
, scritto come unica parola all'ordine del giorno
tutta in maiuscolo (doc. E ed E2), lasciava senz'altro intendere che si sarebbe
adottata una decisione e che non ci si sarebbe limitati a una discussione o a
una valutazione. Una votazione è pacificamente
“
l'atto,
il fatto e il procedimento di votare, come formazione ed espressione della
propria volontà o scelta da parte dei componenti un corpo elettorale o un
organo collegiale” (‹www.treccani.it/vocabolario/votazione›). Le attrici non
potevano quindi seriamente credere in buona fede che si sarebbe unicamente
discussa la questione senza votare, ovvero senza decidere.
Quanto
alla precisazione comunicata dalla P__________ SA prima della votazione
sull'oggetto n. 11, secondo cui
“non
tutti i condomini sono obbligati a posare le tende
” (doc. F, pag. 5 quinto
paragrafo), essa non fa parte della risoluzione assembleare, ma riguarda la
discussione intervenuta fra i comproprietari nel corso dell'assemblea (alla
quale AP 1
e AP 2 non hanno
partecipato)
. L'annuncio dell'oggetto n. 11
prevedeva in modo inequivocabile che si sarebbe votato sul consenso della Comunione
dei comproprietari del
“Condominio
AO 1
”
alla posa
delle tende supplementari, note ai condomini. È vero che, stando alla proposta
4 aprile 2017 della P__________ SA, le tende sarebbero state installate su
tutte le terrazze delle facciate principali (sopra, lett. B) e che sulla scheda
dell'architetto F__________ figurano tende supplementari su tutte le aperture
interessate, non soltanto sulle aperture che ne avrebbero effettivamente
beneficiato (tabella doc. F, fol. 9). Sta di fatto che l'oggetto n. 11 prevedeva
la votazione sul
“consenso
” e non sul­l'“obbligo” della
posa. Che certi condomini avessero già discusso prima dell'assemblea circa la
facoltatività dell'installazio­ne nulla muta al riguardo.
Dato
quanto ha preceduto la convocazione dell'assemblea generale (lett. B e C) e
considerati i termini concretamente usati, le attrici non potevano seriamente
dirsi sorprese della risoluzione da prendere, tanto meno ove si pensi che non è
mancato loro il tempo per prepararsi alla votazione. La descrizione
dell'oggetto in questione non può pertanto definirsi oscura o ingannevole, né
le appellanti pretendono che una diversa formulazione dell'oggetto all'ordine del
giorno avrebbe condotto per finire a un esito diverso (l'assemblea ha accettato
la posa delle tende all'unanimità). Su questo punto l'appello vede di conseguenza
la sua sorte segnata.
8.
Le
appellanti deplorano che alla convocazione all'assemblea
generale ordinaria del 31
maggio 2017 non sia stata acclusa la tabella sulle esigenze e i consensi dei
singoli comproprietari allestita da due comproprietarie (doc. F, fol. 9) né il
preventivo del­l'architetto F__________ (doc. F, fol. 8). Non contestano però
l'opinione del Pretore aggiunto, che ha definito quei documenti non
obbligatori, e neppure pretendono che tale mancanza sia risultata decisiva ai
fini della deliberazione. Quest'ultima riguarda unicamente infatti l'autorizzazione
alla posa delle tende
“
come da progetto
presentato dall'arch. F__________”, senza riferimento al preventivo allestito dal
professionista (su cui non si è votato) né alla tabella delle esigenze e dei consensi
(semplicemente allegata). Al riguardo l'appello manca perciò di consistenza.
9.
In
definitiva le appellanti
concordano sulla necessità di posare tende oblique
agli stabili per proteggere le aperture dall'insolazione, ma non sull'idoneità
delle tende scelte e nemmeno sul fatto che l'installazione “possa essere
imposta a tutti perché decisa a maggioranza
”. Allegano che la soluzione adottata non è risolutiva né efficace per
gli appartamenti attici e duplex, poiché il problema delle temperature
eccessive si riconduce a un difetto dell'opera, motivo per cui la risoluzione
assembleare in questio­ne sarebbe contraria alla legge, l
a comunione dei
condomini non potendo disporre dei diritti di garanzia spettanti ai singoli com-proprietari.
Tale argomento non sarebbe stato esaminato dal Pretore aggiunto.
Seppure il primo giudice
non abbia vagliato l'argomento testé menzionato, nel merito la doglianza non
può essere condivisa. Contrariamente a quanto sostengono le attrici, infatti, la
risoluzione assembleare contestata non viola prescrizioni di legge formali o
sostanziali (sull'esigenza: sopra, consid. 4). Essa verte unicamente sul
consenso dato (all'unanimità) alla posa di tende supplementari finanziate per
metà dalla P__________ SA e per l'altra metà dai singoli condomini che optano
per tale soluzione. La risoluzione contestata non preclude in alcun modo il
diritto di procedere nei confronti della promotrice immobiliare per presunti
difetti dell'opera.
10.
Soggiungono le
appellanti che l'aspetto delle facciate (tutelato dall'art. 5 cpv. 3 lett. e
del regolamento
per l'uso e l'amministrazione della
proprietà per piani
: doc. D) non è stato ponderato debitamente dal
Pretore aggiunto, ove si pensi che in seguito al previsto intervento verrebbero
a crearsi due tipi di tende diver­se. Oltre a ciò, un simile lavoro
richiederebbe, secondo le attrici, il consenso di tutti i comproprietari,
trattandosi di un'opera voluttuaria a norma dell'art. 647
e
CC.
a)
Relativamente
all'aspetto delle facciate, l'art. 5 cpv. 3 lett. e del regolamento
per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani
prevede
invero – come ricorda il primo giudice – che
“
è
vietato ad ogni condomino di installare tende esterne per la protezione solare
e corpi illuminanti esterni di modello e colore diverso da quello unitario
scelto per tutto il condominio
”
(doc. D, pag. 5
e 6). A ragione però il Pretore rileva che tale norma è rivolta al singolo comproprietario
intenzionato ad agire individualmente e non riguarda il caso in cui la posa di
tende supplementari sia decisa dall'assemblea generale.
b)
Circa
il quorum necessario per la deliberazione,
ove siano in discussione lavori di costruzione
utili
la maggioranza per
teste in materia di proprietà per piani si riferisce – oltre che alla
maggioranza per quote, in concreto pacifica – ai comproprietari fisicamente
presenti o rappresentati in sala (compresi quelli che esprimono voto nullo, che
dichiarano di astenersi o che rifiutano di votare), ma non ai comproprietari
assenti o non rappresentati, a meno che le disposizioni regolamentari prevedano
diversamente (DTF 144 III 511 consid. 2.2.4). Tale regola è applicabile
per analogia anche ai lavori
necessari
o voluttuari in regime di proprietà per piani (opinione do-minante invalsa e
consolidata: RtiD I-2019 pag. 543 consid. 5b segg. con riferimenti
).
In
materia di quorum
l'art. 24 cpv. 1 del
regolamento per l'uso e l'amministrazione del “Condominio AO 1” riprende per
l'essenziale l'art. 712
p
cpv. 1 CC, prevedendo: “L'assemblea può
decidere allorquando siano presenti o rappresentati almeno la metà dei
condomini che rappresentino nel contempo la metà delle quote millesimali, e
comunque almeno due di essi” (doc. D, pag. 13). L
e
appellanti
sono rimaste assenti all'assemblea generale del 31 maggio
2017: AP 1 volontariamente, PA 1 “bloccata in Italia“. Quest'ultima ha
comunicato la propria intenzione di voto (contrario) per telefono al presidente
del giorno (doc. F, pag. 5 a metà), ma ciò non vale come formale
suffragio. All'assemblea del 31 maggio 2017 sono risultati presenti o
rappresentati 18 condomini su 24, i quali rappresentavano
un valore
della cosa pari a
788
/
1000
. L
'assemblea ha poi approva­to
all'unanimità la posa delle tende supplementari. E l'unanimità dispensa in
concreto dall'esaminare se si trattasse effettivamente di un lavoro voluttuario.
Anche su questo punto l'appello cade pertanto nel vuoto.
11.
Da ultimo le attrici
ritengono che la decisione impugnata leda gravemente i loro interessi, il Pretore
aggiunto avendo trascurato la disparità di trattamento da loro subìta, a
maggior ragione ove si pensi che il pregiudizio estetico arrecato allo stabile sminuirebbe
anche il valore dei loro appartamenti. Se non che, riguardo al pregiudizio
estetico, le interessate disconoscono una volta ancora che una risoluzione
assembleare incorre nell'annullamento solo ove violi prescrizioni di legge
formali o sostanziali, ciò che nella fattispecie è già stato escluso. Quanto
all'asserita disparità di trattamento, la risoluzione contestata potrà anche
essere avvertita dalle appellanti come inadeguata, insoddisfacente o
inopportuna, ma in realtà non dato a divedere per quale motivo essa configuri
una disparità di trattamento nei loro confronti, la posa delle tende non
costituendo un obbligo per loro e non comportando spese per il condominio.
Anche su quest'ultimo punto l'appello è destinato di conseguenza all'insuccesso.
12.
Le spese del giudizio odierno
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Le attrici rifonderanno inoltre
alla convenuta, che ha presentato osservazioni tramite un patrocinatore,
un'adeguata indennità per ripetibili.
13.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili
contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF),
il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv.1 lett. b
LTF per un ricorso in materia civile (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
1.   L'appello è respinto e la
sentenza impugnata è confermata.
2.   Le spese processuali
di fr. 2800.– sono poste a carico delle appellanti in solido, che rifonderanno
alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3000.– complessivi per
ripetibili.
3.   Notificazione a:
–
avv.   ;
–
avv.   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                           La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).