ti_gerichte · 15.2009.45 · 2009-05-27 · it
Comunicazione dell'avviso d'incanto e dell'elenco oneri alle parti. Contestazione del valore di stima peritale. Frazionamento del fondo da vendere all'asta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 27.05.2009 15.2009.45

Incarto n.
15.2009.45
Lugano
27 maggio 2009
EC/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Roggero-Will
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo sui ricorsi 27 aprile e 15 maggio 2009 di
RI 1
contro
l’operato dell’CO 1 nell’esecuzione in via di
realizzazione di un pegno immobiliare n. __________ promossa contro il
ricorrente da
__________
, __________
rappresentato da __________, __________
in materia
di elenco oneri, di valore di stima peritale e di incanto di pegno immobiliare;
viste le osservazioni 6 maggio 2009 dell’CO 1;
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto:
A.
Con domanda di esecuzione in via di realizzazione di un pegno
immobiliare del 18 febbraio 2005 __________ procede contro RI 1 per l’incasso
di fr. 377'586.95 oltre accessori, credito garantito da sette cartelle
ipotecarie al portatore di nominali complessivi fr. 380’000.-- gravanti dal I°
al VII° grado la part. n. __________ RFD di __________.
B.
Con
domanda 6 novembre 2006 il __________ ha chiesto la realizzazione del pegno.
C.
In data 4 marzo 2008 l’CO 1 ha incaricato l’__________, __________,
di eseguire una stima della part. __________ di __________.
D.
Con
avviso d‘incanto del __________ __________ 2009, pubblicato sul FUCT n. __________/__________
del __________ __________ 2009 e trasmesso personalmente mediante invio per posta
A a RI 1, l’Ufficio ha fissato l’incanto del fondo part. n. __________ RFD di __________
per il __________ __________ 2009. Nello stesso avviso d’incanto è stato
indicato che le condizioni d’incanto saranno esposte dal __________ __________
2009 e che il valore di stima peritale del fondo è stato stabilito in fr. __________.--.
E.
Con
ricorso 27 aprile 2009 RI 1 ha chiesto che l’CO 1 gli notifichi un
provvedimento contro il quale egli possa ricorrere conformemente all’art. 140
cpv. 2 LEF e che l’asta della particella n. __________ RFD di __________ venga
rinviata.
Il
ricorrente argomenta che, malgrado il __________ __________ 2009 sia stato
pubblicato sul foglio ufficiale cantonale l’avviso di incanto, egli non avrebbe
ricevuto la comunicazione dell’elenco oneri. RI 1 evidenzia che solo venerdì 24
aprile 2009 egli avrebbe ricevuto, dopo averla richiesta, la perizia
dell’immobile. A mente del ricorrente la stima del terreno sarebbe troppo bassa
in quanto non considererebbe la posizione, gli accessi e i muri di sostegno.
L’escusso asserisce di avere degli interessati per l’acquisto della casa e
altri interessati per l’acquisto del terreno e che procedendo in tal modo
potrebbe vendere il fondo ad un prezzo ragionevole e di mercato.
F.
Il 30 aprile 2009 l’Ufficio ha allestito l’elenco oneri dandone
comunicazione il 5 maggio 2009 a RI 1 tramite invio postale raccomandato.
G.
Con
osservazioni 6 maggio 2009 l’CO 1 ha rilevato di aver allestito, conformemente
all’art. 138 LEF, l’elenco oneri dopo la pubblicazione dell’avviso di incanto,
inviato al debitore il __________ __________ 2009.
H.
Il
15 maggio 2009 RI 1, premesso di avere ricevuto l’elenco oneri, la stima e la
perizia il 7 maggio 2009 e di agire nel termine di ricorso di cui al punto 1
della comunicazione dell’elenco oneri del 30 aprile 2009, insorge con ulteriori
considerazioni contro la stima del terreno messo all’asta, chiedendo che si
proceda a rivedere in modo serio e coscienzioso la perizia stessa,
comunicandone il risultato, e che il bando d’asta sia perciò immediatamente annullato
e rifatto solo e quando saranno chiari e congrui i nuovi dati.
Considerato
in diritto:
1.
Sia
nell’esecuzione in via di pignoramento che in quella in via di realizzazione
del pegno (per il rinvio di cui all’art. 155 cpv. 1 LEF) tornano applicabili,
in particolare, gli art. da 106 a 109 LEF; la realizzazione immobiliare si
opera poi secondo le disposizioni degli art. da 133 a 143b LEF (nell’esecuzione
in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 156 prima
proposizione LEF) e degli art. da 85 a 121 RFF, rispettiva- mente, per quanto
qui di rilievo, degli art. da 29 a 42 RFF (nell’esecuzione in via di
realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF).
2.
Per
l’art. 140 cpv. 1 LEF prima dell’incanto l’ufficiale constata, in base alle
insinuazioni presentate e all’estratto del registro fondiario, gli oneri
gravanti il fondo. L’elenco oneri è poi comunicato agli interessati con
l’assegnazione di un termine di dieci giorni per contestarlo (art. 140 cpv. 2
LEF). In caso di mancata o tardiva contestazione dell’elenco oneri, le pretese
ivi iscritte si avranno per riconosciute per quanto concerne l’esecuzione in
corso (cfr. art. 37 cpv. 2 in fine RFF).
Se la
contestazione verte su un diritto iscritto nell’elenco oneri deve essere
avviata la procedura di appuramento dell’elenco oneri prevista dagli art. 37-40
RFF. Se la contesa concerne unicamente aspetti procedurali la competenza
decisionale spetta non al giudice ma all’autorità di vigilanza (cfr.
Amonn/Walther
,
Grundriss des
Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berna 2003
, § 28 n. 39,
p. 236/237).
L’art. 39
cpv. 1 primo periodo RFF precisa poi che, in caso di contestazione, l’ufficio
procede a norma dell’art. 107 cpv. 5 LEF, prescindendo dalle formalità
dell’art. 106 LEF (cfr.
DTF
112
III 111).
I. Sul
ricorso del 27 aprile 2009
3.
Il
ricorrente lamenta il fatto che l’Ufficio abbia pubblicato l’avviso d’incanto
senza avergli dapprima comunicato l’elenco oneri.
Giusta
l’art. 138 LEF il bando d’incanto deve contenere l’ingiunzione ai creditori
ipotecari e a tutti gli altri interessati d’insinuare entro venti giorni all’ufficio
d’esecuzione le loro pretese sul fondo, sicché l’elenco oneri non può essere allestito
(né a fortiori comunicato) prima della scadenza del termine d’insinuazione.
Nel caso
concreto tale termine scadeva il __________ __________ 2009 e l’Ufficio non
appena scaduto lo stesso ha allestito l’elenco oneri che ha trasmesso agli
interessati il 5 maggio 2009. Ne consegue che il ricorso 27 aprile 2009 di RI 1,
in quanto rivolto contro la notifica dell’elenco oneri, è prematuro. Avendo ad
ogni buon conto l’Ufficio operato nel rispetto di quanto prescritto dalla LEF,
lo stesso ricorso, se presentato successivamente al 5 maggio 2009, sarebbe
comunque stato da respingere. Del resto, nel suo successivo  ricorso del 15
maggio 2008, il ricorrente ha riconosciuto di avere ricevuto l’elenco oneri e
ha comunicato di ritenerlo  corretto.
4.
A
mente del ricorrente il perito incaricato dall’Ufficio avrebbe assegnato un
valore troppo basso al fondo.
5.
Per
l'art. 9 cpv. 2 RFF, applicabile anche nell'esecuzione in via di realizzazione
del pegno per il rinvio dell'art. 99 cpv. 2 RFF, ogni interessato può chiedere
all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di perito, previo deposito
delle spese occorrenti. L'ordine di nuova stima costituisce un mero atto
amministrativo che ogni avente diritto può richiedere senza obbligo di motivazione,
salvo l'allegazione del dissenso sul quantum (
DTF
110 III 71-72 cons.
3;
Fritzsche/Walder
, Schuldbetreibung und
Konkurs nach schweizerischem Recht, vol.
I, Zurigo
1984, § 31 n.46;
Gilliéron
,
Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1993, p.173;
Amonn/ Walther
, op. cit., § 22 n. 50
).
6.
La richiesta di una nuova stima
deve avvenire nel termine di dieci giorni da quando il richiedente ha avuto
conoscenza del valore della stima peritale (__________, Basler Kommentar zum
SchKG, Basilea, Ginevra, Monaco 1998, n. 138 ad art. 140 LEF). In concreto RI 1
non specifica quando ha avuto conoscenza del valore attribuito dal perito al
fondo in esecuzione, limitandosi ad argomentare di aver ricevuto
solo il 24 aprile 2009, dopo averla espressamente richiesta, una
copia della perizia.
7.
A norma dell'art. 139 LEF "l'ufficio d'esecuzione notifica, con
lettera semplice, copia del bando al creditore, al debitore e, all'occorrenza,
al terzo proprietario del fondo, nonché ad ogni altro interessato iscritto nel
registro fondiario". L'ufficiale deve inoltre ordinare una stima del fondo
e comunicarla agli interessati (art. 140 cpv. 3 LEF). Se nell'avviso di incanto
è menzionato il valore di stima, l'avviso vale pure quale comunicazione della
stima (art. 30 cpv. 1 RFF;
Häusermann/Stöckli/Feuz
, op. cit., n. 138 ad art. 140 LEF).
8.
La novella legislativa del 16 dicembre 1994, entrata in vigore il 1°
gennaio 1997, che non prescrive più l'invio raccoman- dato per l'avviso di
incanto al debitore, costituendo un’ecce- zione all'art. 34 LEF, gli sottrae il
carattere di comunicazione suscettibile di ricorso. L'omissione dell'avviso al
debitore non implica più l'annullabilità dell'aggiudicazione (cfr.
Jaeger/Walder/Kull/ Kottmann
, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, Zurigo
1997, n. 10 ad art. 139 LEF). Determinante diviene la pubblicazione del bando
(cfr. Messaggio concernente la revisione della legge federale sulla esecuzione
e sul fallimento, p. 70;
Jaeger/Walder/Kull/
Kottmann
, op. cit., n. 1 ad art. 139 LEF). Ciò vale
anche per la comunicazione della stima, quando viene eseguita con il bando di
incanto. In quel caso essa ne condivide le prescrizioni relative alla forma.
9.
In casu quindi si deve ritenere che il ricorrente abbia avuto
notizia del valore di stima peritale con la pubblicazione del relativo avviso
sul FUCT n. __________/__________ del __________ __________ 2009. Il gravame
del 27 aprile 2009 di RI 1 risulta pertanto ampiamente tardivo.
10.
Al
ricorrente va comunque ricordato che nella procedura in via di realizzazione
del pegno immobiliare la stima svolge un ruolo solo secondario (
Amonn
, in
ZBJV 1976, p. 506), limitato a un semplice orientamento quantitativo destinato
ad eventuali interessati all'incanto (
DTF
70 III 17 cons. 3);
11.
L’escusso assevera apoditticamente di conoscere delle persone
interessate ad acquistare la casa e delle persone interessate ad acquistare il
terreno e che procedendo con una vendita separata si potrebbe ottenere un
prezzo ragionevole e di mercato.
Il
Tribunale federale ha già avuto modo di stabilire che l’amministrazione e la
gestione di un immobile da realizzare non autorizza l’ufficio di esecuzione,
anche con l’accordo dell’autorità di vigilanza, a procedere ad un frazionamento
dell’immobile nell’ambito di un provvedimento eccezionale ex art. 18 cpv. 2 RFF
(
DTF
120 III 138 ss.). In tale
decisione il Tribunale federale ha comunque lasciato indecisa la questione, di
rilevanza nella fattispecie, relativa alla facoltà dell’ufficio di procedere ad
un frazionamento quando allestisce le condizioni d’incanto (cfr. DTF 120 III
140 cons. 2c). La dottrina ammette la possibilità dell'ufficio di frazionare un
terreno soggetto alla LDFR, allo scopo di ricavare un prezzo di vendita
maggiore (cfr.
Pfäffli
in:
Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 1998, p. 99).
Questa tesi ha peraltro già trovato sostanziale conferma nell'evoluzione
legislativa, con l'abrogazione dell'art. 68 LDFR (cfr.
FF
1998 p. 2836), e consente di risolvere le dispute
esecutive nell'interesse di creditori e debitore, evitando alienazione a vil
prezzo di beni immobili. Tale modo di procedere, giustificato per permettere la
vendita della parte del fondo sita in territorio edificabile a persone che non
adempiono i requisiti della LDFR, non può, di massima, invece trovare
applicazione quando come in concreto l’intera particella si trova in zona
edificabile, ostandovi in questo caso un principio cardine del sistema svizzero
di esecuzione forzata, ossia la salvaguardia della celerità delle procedure.
In concreto
oggetto dei pignoramenti è la sola particella n. __________ composta di
piazzale (mq. 88), terreno (mq. 1'216), abitazione (mq. 119) e terrazza (mq.
44): pertanto casa e terreno possono essere venduti solo assieme.
A RI 1 va
comunque ricordato che nell’ipotesi effettivamente vi fossero degli interessati
all’acquisto della casa e altri interessati all’acquisto del solo terreno,
nulla osta a che gli stessi acquistino assieme il fondo e procedano in seguito
al frazionamento dello stesso.
12.
Visto
quanto precede ne consegue la reiezione del ricorso.
II.   Sul
ricorso del 15 maggio 2009
13.
Premesso di avere ricevuto la perizia
dell’immobile solo il 7
maggio 2009 (nel ricorso del 27 aprile 2009 ha invece riconosciuto di averne preso
conoscenza il 24 aprile precedente), il ricorrente insorge con ulteriori
considerazioni contro il valore del fondo attrubito dalla perizia, che reitera
nel  considerare troppo esiguo. Sennonché, già si è visto che avendo avuto
notizia del valore di istima peritale con la pubblicazione del relativo avviso
sul FCT n. 24/2009 del      27 marzo 2009, il ricorrente avrebbe dovuto
attivarsi ben prima (consid. 9 che precede). Di nuovo il gravame risulta
pertanto ampiamente tardivo. Per il resto si rinvia al considerandi 10 e 11 che
precedeno.
14.
Ne consegue perciò di nuovo la reiezione del ricorso.
III.   Sulle
spese
15.
Non
si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (61 cpv. 2 lett.
a e 62 cpv. 2 OTLEF). In applicazione, dell’art. 9 cpv. 2 LPR, il ricorso e la
sentenza non vengono notificati alla controparte.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 17, 34, 138, 139, 140
LEF;
9 cpv. 2, 18 cpv. 2, 99 cpv. 2 RRF;
61 cpv. 2 lett. a, 62 cpv.
2 OTLEF;
pronuncia:
1.
Il
ricorso del 27 aprile 2009 è respinto.
2.
Il
ricorso del 15 maggio 2009 è respinto.
3.
Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.
4.
Intimazione
a:
-
RI 1, __________.
Comunicazione
all’CO 1
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente                                                                             Il
segretario
Contro la presente
decisione -a norma dell’art. 72 e segg. LTF- è possibile presentare ricorso
in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10
giorni dalla notificazione, il termine è di 5 giorni dalla
notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata
nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.