ti_gerichte · 12.1998.83 · 1998-10-26 · it

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.10.1998 12.1998.83

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00083
Lugano
26
ottobre 1998/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Pellegrini (quest'ultimo in sostituzione del giudice Zali, assente)
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -
inc. no. DI.96.00270
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud- promossa con istanza 24
settembre 1996 da
__________
contro
__________
entrambi
rappr. __________ __________
con cui
l’istante ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr.
40’834.10 più interessi, somma aumentata in sede conclusionale a fr. 56’400.50,
nonché la liberazione a suo favore del deposito di garanzia di fr. 5’000.- da
computarsi nel credito di cui sopra;
domande
avversate dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che
il Pretore, con sentenza 11 febbraio 1998, ha parzialmente accolto, condannando
questi ultimi in solido al pagamento di fr. 32’584.10 più interessi;
appellanti
i convenuti che con atto di appello 23 marzo 1998, cui è stato concesso
l’effetto sospensivo, hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso
di respingere l’istanza o in subordine di accoglierla limitatamente a fr.
8’576.80, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
appellante
adesivamente l’istante, con atto ricorsuale 30 aprile 1998, con cui ha chiesto
la reiezione del gravame di parte avversa e l’accoglimento del proprio nel
senso che l’istanza fosse accolta per fr. 51’400.50; il tutto, protestando
spese e ripetibili;
mentre
con osservazioni 18 maggio 1998 i convenuti hanno postulato la reiezione
dell’appello adesivo, protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto 24
febbraio 1991 __________ ha concesso in locazione a __________ dal 15 marzo
1991 un appartamento sito in _____________a __________: il contratto, di durata
quinquennale e disdicibile con un preavviso di 3 mesi, la prima volta per il 31
dicembre 1995, prevedeva una pigione mensile di fr. 1’650.-.
B.
Con lettera 15
novembre 1995 i conduttori, che con l’accordo della locatrice avevano nel
frattempo provveduto a sublocare l’appartamento a terze persone, hanno disdetto
il contratto con effetto al 15 marzo 1996.
I danni riscontrati
nell’ente locato dopo la sua riconsegna hanno indotto la locatrice a promuovere
la causa che qui ci occupa.
C.
Dopo aver adito
l’Ufficio di conciliazione, con l’istanza in rassegna __________ ha chiesto la
condanna in solido di __________ e __________ al pagamento di fr. 40’834.10 più
interessi, somma aumentata in sede conclusionale a fr. 56’400.50, nonché la
liberazione a suo favore del deposito di garanzia di fr. 5’000.-, da computarsi
nel credito.
L’istante postula in
sostanza la rifusione delle spese di ripristino dell’ente locato, il pagamento
di alcune spese accessorie tuttora insolute ed il versamento della pigione fino
al 31 ottobre 1996, cioè nel periodo durante il quale non è stato possibile rilocare
l’appartamento a seguito dei lavori di risistemazione.
D.
I convenuti si sono
opposti all’istanza, rilevando innanzitutto che al momento della riconsegna
dell’appartamento controparte non aveva eccepito l’esistenza di danni e lo
aveva per contro fatto, tardivamente, solo nel corso del mese di maggio.
Quanto ai danni di cui
controparte chiede la rifusione, essi contestano il loro ammontare, non sufficientemente
provato, e in via subordinata si dicono disposti ad ammettere solo quanto è
stato riconosciuto dalla loro assicurazione RC ed alcune posizioni minori per
complessivi fr. 8’756.80; contestata, siccome eccessiva ed in assenza della
prova della disponibilità di inquilini in quel periodo, è infine la richiesta
di pagamento della pigione fino al 31 ottobre 1996 per la presunta
inutilizzabilità dell’ente locato.
E.
Con la sentenza qui
impugnata il Pretore ha accolto l’istanza in ragione di fr. 32’584.10 più
interessi, somma cui andava imputato il deposito di garanzia di fr. 5’000.-, da
liberarsi a favore dell’istante.
Il giudice di prime cure
ha innanzitutto ritenuto che i convenuti il 15 marzo 1996 erano senz’altro a
conoscenza dell’esistenza dei danni nell’ente locato, per aver partecipato già
prima della riconsegna ad alcuni sopralluoghi: egli ha pertanto concluso che la
notifica dei danni era senz’altro avvenuta tempestivamente. Quanto alle spese
di ripristino, il primo giudice in assenza di migliori prove agli atti si è
allineato alla valutazione operata dal perito comunale, che li aveva
quantificati in fr. 28’000.-; stabilita l’inutilizzabilità dell’appartamento
almeno fino al 31 maggio 1996 e provata l’esistenza di una persona disposta a subentrare
immediatamente, il Pretore ha quindi assegnato all’istante fr. 4’125.- per
pigioni non incassate; altri fr. 459.10 sono stati infine riconosciuti per
spese accessorie non pagate.
F.
Con l’appello
principale i convenuti hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel
senso di respingere l’istanza o in subordine di accoglierla limitatamente a fr.
8’576.80.
Essi ribadiscono che
controparte avrebbe eccepito tardivamente l’esistenza di danni nell’ente
locato, perdendo così ogni diritto. In via subordinata contestano la
valutazione dei danni operata dal Pretore: mentre, a loro dire, non vi sarebbe
alcuna presunzione refragabile della bontà degli accertamenti effettuati dal
perito comunale, per altro smentito da altre risultanze agli atti, essi sono
tutt’al più disposti a riconoscere fr. 730.80 per stuccature ai serramenti, fr.
686.- per tinteggio del soffitto, fr. 5’460.- per ripristino dei pavimenti
nonché i fr. 1’700.- riconosciuti dalla loro assicurazione RC per la
riparazione della vasca da bagno e dei mobili della cucina; a loro parere,
nessuna pigione era infine dovuta dopo il 15 marzo 1996, non essendo stata
provata l’esistenza di una persona oggettivamente disposta ad entrare
immediatamente nell’appartamento.
G.
Con l’appello adesivo
l’istante ha chiesto l’accoglimento dell’istanza per fr. 51’400.50.
Essa auspica che le
vengano rifuse tutte le spese di ripristino effettive, risultanti dalla
liquidazione, e non semplicemente quanto a suo tempo preventivato dal perito
comunale. Chiede inoltre che controparte sia tenuta a versarle la pigione fino
al 31 ottobre 1996.
H.
Delle osservazioni
con cui l’istante ha postulato la reiezione dell’appello principale e i
convenuti la reiezione dell’appello adesivo si dirà, se necessario, nei
successivi considerandi.
considerando
in diritto:
1.
La procedura di
appello si caratterizza quale accertamento critico della decisione del primo
giudice senza possibilità che queste emergenze processuali possano essere
mutate (
Cocchi/Trezzini
, CPC annotato, N. 5 ad art. 321): ciò implica in
particolare il divieto di produrre in questa sede nuova documentazione (art.
321 cpv. 1 lit. b CPC;
Cocchi/Trezzini
, op. cit., N. 7, 8, 23 e
contrario ad art. 321;
IICCA
24 gennaio 1994 in re G. e G./L., 5
dicembre 1994 in re S. e S./B., 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA, 21 febbraio
1995 in re P./P. SA, 23 marzo 1995 in re G./P., 29 marzo 1996 in re C./L. e llcc.,
10 dicembre 1996 in re V. SA/M.).
Ne discende che i
documenti allegati dalla parte convenuta all’appello, la cui acquisizione
d’ufficio è parimenti inammissibile (
Rep
. 1982 p. 105;
IICCA
24
agosto 1993 in re M./M., 5 dicembre 1994 in re S. e S./B., 26 gennaio 1995 in
re H. SA/S. SA, 21 febbraio 1995 in re P./P. SA) devono senz’altro essere
estromessi dall'incarto poiché lo scopo dell’art. 322 CPC non è evidentemente
quello di supplire alle negligenze delle parti nel loro dovere di proporre le
prove secondo le modalità stabilite dal codice di rito (
Rep
. 1976 p. 64;
IICCA
13 giugno 1994 in re G./R., 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA).
2.
Passando al merito,
si osserva che anche in questa sede la lite verte sostanzialmente su due punti:
l’esistenza o meno di una responsabilità dei convenuti per i danni nell’ente
locato con l’eventuale corollario dell’ammontare degli importi da loro dovuti
(cons. 3-6) e l’obbligo o meno di questi ultimi di rifondere all’istante la
pigione per il periodo in cui l’appartamento è stato sfitto per i lavori di
ripristino (cons. 7).
3.
Secondo l’art. 267
cpv. 1 CO il conduttore alla fine della locazione deve restituire la cosa nello
stato risultante da un uso conforme al contratto: egli non risponde perciò
dell’eventuale deterioramento e del consumo derivante dall’uso della cosa
secondo contratto ed è invece responsabile per i danni arrecati
intenzionalmente o per negligenza, oppure derivati dall’uso improprio dell’ente
locato (
Higi
, Commentario zurighese, N. 79 e 85 e segg. ad art. 267 CO).
Analogamente a quanto
stabilito nel diritto previgente sotto l’egida dell’art. 271 v.CO, giusta
l’art. 267a CO tali danni, con riserva di quelli nascosti, devono essere
immediatamente notificati al conduttore inadempiente, pena la perenzione della
pretesa del locatore. In tal caso il conduttore è tenuto al risarcimento del
danno, ritenuto che nello stesso deve essere computato il normale deprezzamento
subito dalle parti danneggiate in conseguenza del tempo trascorso (cfr.
IICCA
30 gennaio 1997 in re F./P. e lc., 18 dicembre 1995 in re S./V. con rif.;
SVIT
,
Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 22 ad art. 267-267a CO;
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, p. 354 e segg.;
Honsell/Vogt/Wiegand
,
Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed., Basilea  e Francoforte
sul Meno 1996, N. 4 ad art. 267 CO).
4.
I convenuti ritengono
in via principale che controparte avrebbe eccepito tardivamente l’esistenza di
danni nell’ente locato, perdendo con ciò il diritto ad un loro eventuale
risarcimento.
La censura è
manifestamente infondata.
4.1
È pacifico che il 15
marzo 1996, data prevista per la riconsegna dell’appartamento, non vi è stato
alcun sopralluogo nel corso del quale è stato verificato lo stato dell’ente
locato con gli eventuali danni.
4.2
L’istruttoria di causa
ha tuttavia permesso di accertare che le parti, prima della riconsegna, hanno
effettuato due sopralluoghi in contraddittorio, nel quale sono stati
riscontrati tutta una serie di danni all’ente locato: nel corso del primo
sopralluogo, avvenuto nel febbraio 1996, l’arch. __________ ha in particolare
rilevato che “la porta d’entrata era scardinata; le pareti erano imbiancate in
modo approssimativo e lasciavano trasparire dei graffiti fatti con degli spray;
le cornici dei soffitti erano state tinteggiate con delle sbavature sul
soffitto stesso che, con il tentativo di toglierle avevano causato la
formazione di aloni più grandi; al pianterreno nel bagno era stato rimosso un
pannello del soffitto; tutti i locali erano sporchi; ai piani superiori i
pavimenti in legno sono stati rivoltati alla bell’e meglio lasciando degli
spazi fra le fughe e delle differenze verso le pareti; gli zoccolini erano
posati non a regola d’arte e tutto era inchiodato in modo approssimativo, ...,
i chiodi erano inseriti dall’alto e spesso avevano provocato delle crepe nel
legno; al secondo piano in corrispondenza dell’armadio-parete era stata fatta
una piallatura che aveva abbassato la quota del pavimento di qualche
millimetro, ma evidente; la porta del bagno del secondo piano era sfondata, ...
e la vasca da bagno era rovinata, in corrispondenza di pannelli del soffitto
pure rimossi e il vetro della finestra era graffiato; il corrimano delle scale
era pure stato rimosso con la balaustra e posato male, tanto da risultare
schiacciato e pregiudicato nella sua stabilità; nella cucina in mezzo alle
piastre i termostati risultavano schiacciati come da martellate, mancavano
delle ante degli armadi, non c’era più la chiusura del camino o poi mancava un
cassetto”; nel secondo sopralluogo, effettuato il 2 marzo 1996 __________,
agente d’assicurazione, ha per contro potuto vedere che “al pianterreno le
pareti, imbrattate con delle vernici spray, erano state ricoperte con una
pittura bianca che lasciava una polverina al tatto; mancavano dei pezzi di zoccolini;
salendo, la balaustra delle scale ballava; i pavimenti in perlina del primo e
secondo piano erano stati rivoltati e non le varie perline non erano state
immischiate tanto che tra una lamella e l’altra c’erano delle fughe anche di un
paio di cm; anche al primo e al secondo piano mancavano dei zoccolini come pure
dei pezzi di perline; un po’ dappertutto c’erano delle macchie di vernice; nel
blocco cucina al primo piano c’era il piano di lavoro bruciato in più punti, le
piastre arrugginite, un cassetto era rotto e le antine non chiedevano più bene;
anche i mobili che al pianterreno e al secondo piano suddividevano i locali
avevano le antine che non chiudevano bene e pure su questi mobili era stata
messa quella pittura bianca descritta in precedenza; nel bagno al secondo piano
la porta era stata sfondata, c’era una piccola finestra con il vetro graffiata
e tutte le perline, in metallo sul soffitto erano state rimosse e posate male;
lo smalto della vasca da bagno era scalfito; le finestre, quando venivano
aperte, provocavano il distacco delle guarnizioni, ...; sugli stipiti delle
finestre erano stati praticati dei fori per le tende, anche se questi erano in
alluminio e laccati. La cosa che mi ha impressionato di più era la sporcizia e
in particolare le incrostazioni che potevano essere viste, che denotavano
mancanza di pulizia. Dappertutto nella casa c’erano delle sbavature di pittura
sugli interruttori, gli zoccolini, i profili dei soffitti, ecc.”.
Ora, atteso che nel corso
di quest’ultimo sopralluogo la signora __________, confermando così di essere
cosciente dei difetti così riscontrati, aveva comunicato senza riserva alcuna
che “avrebbe provveduto a ripristinare tutto” (teste __________) e che il 14
marzo 1996, giorno precedente la data fissata per la riconsegna, essa aveva
trasmesso alla locatrice un elenco delle ditte incaricate dei lavori di
ripristino (doc. H), é ben evidente che in base al principio della buona fede
un ulteriore sopralluogo in data 15 marzo 1996 con conseguente verifica e
notifica dei danni non si rivelava in realtà più necessario, valendo
pacificamente quale notifica dei danni quanto evidenziato in quei due
sopralluoghi.
In definitiva, si deve
quindi concludere che nella misura in cui parte convenuta contesta nel caso
specifico la tempestività della notifica dei difetti, essa commette un chiaro
abuso di diritto, che non può assolutamente trovare protezione.
5.
Il Pretore ha
quantificato i danni a carico del convenuti basandosi sul rapporto allestito
dal perito comunale a seguito del sopralluogo da questi effettuato il 30 aprile
1996 (doc. K) e sul conseguente preventivo dei costi di ripristino (doc. L).
Entrambe le parti
contestano il criterio adottato dal primo giudice, i convenuti rilevando la
sostanziale tardività della notifica dei difetti eccepiti a qual momento e
ritenendo che gli importi preventivati rappresentavano una semplice stima dei
costi di ripristino, l’istante pretendendo la rifusione delle spese effettive
derivanti dalla liquidazione, ben maggiori.
Questa Camera, preso atto
che il referto del perito comunale (doc. K) è stato allestito solo a distanza
di un mese e mezzo dalla riconsegna dell’appartamento, che lo stesso segnala
alcuni danni non occulti non evidenziati nei precedenti sopralluoghi -e la cui
notifica solo a quel momento risulta perciò ampiamente tardiva- e infine che il
preventivo da questi allestito, oltre a prevedere le spese per il ripristino di
queste e di altre posizioni di danno, costituisce pur sempre una semplice
valutazione soggettiva tanto più che lo stesso perito comunale ha dichiarato di
non aver chiesto preventivi specifici ad alcun artigiano (teste __________),
non può assolutamente condividere l’assunto pretorile che si è fondato per
l’appunto su quel referto e su quella stima per determinare gli importi a
carico dei convenuti.
Determinanti sono
piuttosto le fatture conclusive degli artigiani -che confermano l’effettuazione
dei vari lavori di ripristino-unicamente però nella misura in cui essi si
rifanno ai danni tempestivamente notificati alla locatrice, cioè in definitiva
a quelli segnalati nei due sopralluoghi del febbraio e del 2 marzo 1996.
6.
Si tratta ora di
esaminare concretamente se tutti i danni riscontrati -va qui per inciso
osservato che i convenuti, avendo notificato alcuni difetti nell’ente locato
tardivamente solo il 26 novembre 1991 (doc. 3), cioè a distanza di 8 mesi
dall’inizio del contratto di locazione, non possono declinare la responsabilità
per la loro esistenza, i difetti in questione potendo in effetti essersi
prodotti in quel lasso di tempo- per i quali è stata allestita una fattura
rispettivamente un preventivo debbano effettivamente essere risarciti dai
convenuti.
A questo proposito, va
precisato che di regola il conduttore non è tenuto a risarcire gli interventi
che rimettono a nuovo l’ente locato, ma solo quelli che permettono di
ricostituire uno stato conforme al contratto (cioè tenendo conto della normale
usura), di modo che in sostanza egli dovrà risarcire solo i danni che eccedono
la normale usura: nel caso di una sostituzione totale, si imporrà di tener
conto della durata di vita dell’installazione sostituita; in caso di semplice
riparazione, la spesa andrà per contro interamente a carico del conduttore, a
meno che i costi di sostituzione totale dell’apparecchio non risultino
inferiori; in presenza di piccoli difetti estetici, la cui riparazione
comporterebbe una spesa eccessiva o sproporzionata, si giustifica invece
mettere a carico del locatario unicamente il minor valore causato (
SVIT
,
op. cit., N. 25 e segg. ad art. 267-267a CO;
Higi
, op. cit., N. 101 e
segg. ad art. 267 CO;
Lachat/Micheli
, op. cit., p. 357 e seg.;
SJ
1996 p. 322 con rif.;
IICCA
30 gennaio 1997 in re F./P. e lc.).
fattura __________, 10
giugno 1996
La fattura in questione di
fr. 800.-, per altro saldata dall’istante con un pagamento di fr. 700.-, si
riferisce alle prestazioni svolte dal signor __________ in qualità di perito
comunale degli immobili, con riferimento al doc. K.
Atteso che l’intervento
del perito, seppur legittimo e previsto dal contratto (art. 20.5), in realtà si
è rivelato tardivo e proprio per questo motivo il suo rapporto non ha potuto
essere utilizzato per stabilire quali danni dovessero andare a carico dei
conduttori, ben si giustifica caricare all’istante, che in definitiva gli ha
conferito il mandato, il relativo onorario.
fattura __________, 26
agosto 1996
La fattura in questione di
fr. 715.- si riferisce al costo per l’allestimento del preventivo dei lavori di
ripristino (doc. L) risultanti dalla perizia allestita da __________ in qualità
di perito comunale.
Valgono in questo caso le
considerazioni esposte con riferimento alla precedente fattura: il tardivo
intervento del perito ed il fatto che egli ha segnalato anche danni mai
notificati in precedenza ai conduttori rende del tutto inutile la sua
valutazione dei costi di ripristino.
fattura __________
La fattura di complessivi
fr. 6’532.40 si riferisce a opere da pittore e meglio all’imbiancatura ed alla
verniciatura dell’appartamento.
Essendo provato dai due
sopralluoghi del febbraio e del 2 marzo 1996 che i danni alle pareti non erano
la conseguenza della semplice usura, ma che il tinteggio si era reso necessario
per porre rimedio ad un’imbiancatura mal fatta (eseguita “in modo
approssimativo”, teste __________; evidentemente non a regola d’arte, con “una
pittura bianca che lasciava una polverina al tatto”, teste __________),
rispettivamente per eliminare aloni (teste __________), sbavature sul soffitto
(teste __________) e macchie di pittura (teste __________), nonché soprattutto
per eliminare dei graffiti fatti con gli spray (testi __________ e __________),
ben si giustifica porre a carico dei convenuti l’integralità delle spese per
l’imbiancatura di fr. 3’210.90.
Per quanto riguarda le
spese di fr. 730.80 per la lavatura, carteggiatura, stuccatura e verniciatura
delle finestre, le stesse sono espressamente ammesse dai convenuti (conclusioni
p. 2); vanno pure riconosciute le analoghe spese di fr. 220.- per le porte
interne e esterne, che in effetti erano state danneggiate (“la porta d’entrata
era scardinata ... la porta del bagno del secondo piano era sfondata”, teste
__________; “nel bagno al secondo piano la porta era stata sfondata”, teste
__________ e necessitavano perciò di tali interventi.
La spesa per la
riparazione del camino di fr. 600.- viene a sua volta ammessa, avendo i
convenuti stessi dichiarato di essere a conoscenza di quel danno già prima
della riconsegna dell’appartamento (cfr. avviso di sinistro __________
11.3.1996), ciò che evidentemente presuppone che vi sia stata una sua
precedente notifica da parte della locatrice.
Le opere a regia per fr.
1’144.- e il relativo materiale di fr. 228.-, riconosciute dai convenuti in
ragione di fr. 686.- (appello p. 5), vanno caricate loro integralmente: si
tratta in effetti della copertura dei pavimenti e dei zoccolini, della lavatura
dei soffitti danneggiati dalla pittura, di ritoccature e siliconature varie,
dalla rimozione di materiale di copertura nonché di piccole pulizie.
In definitiva, atteso che
a fronte di una fattura di fr. 6’532.40 -comprensiva dell’IVA di fr. 398.70-
l’istante ha versato a saldo solo fr. 6’000.-, la somma di cui essa può
pretendere il risarcimento in questa sede sarà proprio quest’ultima.
fattura falegnameria
__________
La fattura in questione,
di fr. 391.40 e saldata con un pagamento di fr. 380.-, si riferisce al
controllo ed alla regolazione delle finestre, all’inserimento di gomma nel
telaio con completazione di materiale mancante, nonché al controllo delle porte
interne.
Ad eccezione della
regolazione delle finestre -che, visti i danni notificati, non sembra essere
indispensabile- gli interventi effettuati, in particolare quelli per la
regolazione delle porte d’entrata e del bagno sfondate e la posa di gomma nel
telaio delle finestre -il relativo danno è stato evidenziato dalla teste
__________ (“le finestre, quando venivano aperte, provocavano il distacco delle
guarnizioni”)- si lasciano certamente ricondurre a danni riscontrati: tutto
sommato, appare pertanto giustificato porre a carico dei convenuti la somma di
fr. 250.-.
fattura __________, 19
aprile 1996 (doc. Q)
La fattura, di fr.
1’116.-, ha genericamente per oggetto le prestazioni per smontaggio armadi e
cucina.
Mentre ai convenuti
possono senz’altro essere caricate le prestazioni per lo smontaggio
dell’armadio, verosimilmente quello a 8 ante il cui rimontaggio è stato
fatturato con la fattura 18.7.1996 -necessario già per il fatto che si imponeva
il ripristino dei pavimenti (teste __________ e pure per il fatto che le antine
dello stesso non erano a livello e non chiudevano, siccome non era stato
montato correttamente (testi __________)-, i difetti riscontrati ai mobili ed
agli apparecchi della cucina (il teste __________ accenna a termostati delle
piastre rovinati, ad un’antina mancante in un armadio ed alla mancanza di un
cassetto, mentre la teste __________ riferisce che “nel blocco cucina al primo
piano c’era il piano di lavoro bruciato in più punti, le piastre arrugginite,
un cassetto era rotto e le antine non chiedevano più bene”) non giustificano a
giudizio della scrivente Camera il loro smontaggio, se non parzialmente.
In via equitativa, a
favore dell’istante può pertanto essere posto a questo titolo un importo di fr.
800.-.
fattura __________, 18
luglio 1996 (doc. R)
Oggetto della fattura, di
fr. 2’179.-, è il montaggio dell’armadio a 8 ante, l’invertitura di un porta
con ricostruzione montante e tamponamento superiore e la sistemazione delle
porte d’entrata e della toilette.
Per i motivi già indicati
in precedenza, il montaggio dell’armadio e la sistemazione delle due porte
rovinate possono essere posti a carico dei convenuti; non per contro la
ricostruzione montante e tamponamento superiore e la circostanza che la porta
sia stata invertita, non essendo stata provata l’esistenza di un difetto in tal
senso nei due sopralluoghi di febbraio e marzo 1996 e dunque la necessità di
tali interventi.
La somma da caricare ai
convenuti, stimata una riduzione delle ore dell’intervento dell’artigiano da 32
a 27, viene pertanto determinata -comprensiva di fr. 67.- per materiale e
silicone- in fr. 1’849.-.
fattura __________, 5
gennaio 1997
La fattura in questione,
di fr. 5’953.35, può essere posta a carico dei convenuti unicamente in ragione
di fr. 1’430.- più IVA, per un totale di fr. 1’522.95.
Ammesso parzialmente -per
i motivi indicati in precedenza- l’intervento per il montaggio dei mobili della
cucina, con il conseguente livellamento ed ancoraggio al muro (per fr. 500.-
dei fr. 1’750.- indicati), la fornitura e la posa di un’antina dell’armadio in
cucina (fr. 380.-) e la sistemazione del corrimano della scala (“il corrimano
delle scale era ... stato rimosso con la balaustra e posato male, tanto da
risultare schiacciato e pregiudicato nella sua stabilità”, teste __________;
“la balaustra delle scale ballava”, teste __________ fr. 550.-), le altre
posizioni non possono invece essere riconosciute: quanto alla somma di fr.
1’960.- relativa all’offerta del 22.8.96 essa non lo può essere non essendo chiaro
quale sia l’intervento a cui essa si riferiva; parimenti non lo può essere la
sostituzione dello stipite della porta d’entrata di fr. 450.-, danno non
occulto evidenziato la prima volta dal perito comunale (doc. K p. 2); lo stesso
dicasi per la spesa di fr. 500.- per la fornitura di 2 soglie per collegamento
scala/parchetto, la cui mancanza non è mai stata evidenziata e notificata.
preventivo __________
Si tratta di un preventivo
di fr. 2’552.30 per la sostituzione della vasca da bagno, con i lavori
connessi.
L’istruttoria ha provato
che la vasca da bagno era solo leggermente scheggiata (cfr. la fotografia n. 5
allegata al rapporto del perito comunale, doc. K), mentre gli altri danni
riscontrati dal perito comunale (doc. K p. 4), e meglio quelli relativi alle
guarnizioni e al mastice tra la vasca e le piastrelle, siccome non occulti,
devono restare a carico della locatrice.
In tali circostanze, è
chiaro che l’istante non può pretendere la sostituzione dell’intera vasca e
delle spese connesse, ma unicamente la spesa per la sua riparazione a regola
d’arte, spesa che è equo quantificare, come del resto indicato dalla perizia
assicurativa __________ (doc. I), in fr. 400.-.
fatture __________
(doc. S) per pavimenti
Le spese per la fornitura di
un nuovo pavimento perlinato al primo e al secondo piano ha comportato, dedotto
il costo della fornitura e della posa dell’isolazione (fr. 1’400.- fatturati da
__________) -difetto occulto che non risulta essere mai stato notificato ai
conduttori- una spesa di fr. 8’243.95 (cfr. la fattura __________ fr. 5’200.-
per la fornitura e la posa del pavimento e la fattura __________ relativamente
alle posizioni lamatura e laccatura (fr. 2’559.75), fornitura e posa zoccolino
(fr. 180.-) fornitura e posa piattina (fr. 118’40) di fr. 2’858.15 cui va
ancora aggiunta l’IVA).
L’istruttoria ha
dimostrato che il pavimento in perline dei due piani, a suo tempo dipinte di
grigio, era stato schiodato dai convenuti o per essi dai subconduttori, i quali
avevano inoltre provveduto a girarlo e a riposarlo capovolto, lasciando in
superficie la parte in legno grezzo (testi __________, __________).
L’intervento non essendo stato autorizzato dalla locatrice, è chiaro che i
convenuti sono tenuti a ripristinare il tutto nello stato originale (art. 260a
CO): la spesa per questo intervento è stata preventivata da __________ in fr.
5’460.- (doc. 2).
Avendo i sopralluoghi
mostrato l’esistenza di crepe nel legno a seguito dello schiodamento e del riinchiodamento
(cfr. teste __________ e il rapporto del perito comunale di cui al doc. K. p.
3, che smentiscono così quanto dichiarato dal teste __________ ed essendo
d’altro canto provato -avendolo ammesso la stessa parte convenuta (cfr. avviso
di sinistro __________ 11.3.1996)- che l’operazione era stata a suo tempo
eseguita in quanto il pavimento era rovinato, è chiaro che l’intervento di
ripristino della situazione originale come al preventivo __________ -il cui
costo i convenuti hanno ammesso essere a loro carico (risposta p. 2)- non sarebbe
di per sé ancora accettabile per la locatrice: ben si può ammettere pertanto il
diritto dell’istante alla sostituzione integrale dei pavimenti con la fornitura
e posa di nuove perline.
Quest’ultimo intervento
non può tuttavia essere posto integralmente a carico dei convenuti, costituendo
una chiara miglioria della situazione iniziale (oltretutto è stato posato un
pavimento dello spessore di 27 mm, mentre quello precedente era di soli 21 mm).
In definitiva questi ultimi saranno perciò tenuti a rifondere tale spesa
unicamente nella misura in cui l’uso da loro fatto ha ecceduto la normale
usura: tenuto conto di un’usura del 8.75% -la durata di vita di un pavimento di
quel genere, qui sostituito dopo 5 anni, essendo mediamente di 40 anni (cfr.
SVIT
,
op. cit., N. 27 ad art. 267-267a CO;
Lachat/Micheli
, op. cit., p. 358)-
si deve concludere per il riconoscimento a favore dell’istante di fr. 7’213.45.
__________
La spesa di fr. 87.- per
la fornitura di un riparo per il camino, la cui mancanza è stata evidenziata
nel corso del sopralluogo del febbraio 1996 (“non c’era più la chiusura del
camino”, teste __________), può senz’altro essere caricata ai convenuti.
fattura __________
(doc. S), altre prestazioni
Le ulteriori prestazioni
fatturate da __________ non possono essere caricate ai convenuti: non è in
effetti provata la mancanza di una soglia anticorrodal, né il danno al betoncino
in prossimità della porta del balcone; la necessità di fissare la gomma ai
gradini della scala, danno non occulto, è stata per contro segnalata la prima
volta solo dal perito comunale (doc. K p. 2).
fattura __________
La fattura concerne i
lavori per la sistemazione degli impianti elettrici nell’appartamento.
L’unica spesa che può
essere caricata ai convenuti è quella relativa alla riparazione del blocco
cucina, con la sostituzione degli interruttori delle placche con termostati
incorporati (il teste __________ ha riferito che i termostati delle piastre
erano rovinati, mentre la teste __________i parla di piastre arrugginite nel
blocco cucina al primo piano), con una spesa di fr. 150.40 per materiale e di
fr. 225.40 per la manodopera: dedotto lo sconto del 5% concesso ed aggiunta
l’IVA, si ottiene una somma di fr. 380.20.
Gli altri interventi
restano invece a carico della locatrice: non è in effetti stato provato -né vi
è prova della notifica alla controparte- un danno alla lavatrice, la necessità
di spostare la linea nella camera o di sistemare la linea della cucina, rechaud,
forno, lavastoviglie, lavatrice e asciugatrice.
fattura __________
La fattura concerne
interventi vari svolti dall’arch. __________: essa va posta a carico dei
convenuti unicamente in ragione di fr. 3’114.80 (IVA compresa).
Tenuto conto che non tutti
i lavori eseguiti e fatturati erano in realtà imputabili ai convenuti, le spese
per la pulizia del cantiere, recupero e sgombero a risulta del materiale,
fatturate in fr. 932.50, vengono caricate loro solo in ragione di fr. 700.-.
La posizione recupero
perline pavimenti, carico e sgombero a risulta, di complessivi fr. 2’216.80,
viene per contro posta a loro carico, tenendo conto dell’usura del pavimento
(8.75%), in ragione di fr. 1’939.70.
Non viene invece ammessa
la spesa di fr. 880.20 per la riparazione dell’intonaco all’entrata e sotto i
lavelli, tali danni, non occulti, essendo stati accertati solo al momento del
sopralluogo da parte del perito comunale (doc. K p. 2).
Viene per contro ammessa
la posizione di fr. 285.- per la sostituzione di un pannello del plafone (“al
pianterreno nel bagno era stato rimosso un pannello del soffitto”, teste
__________) e per la riparazione della finestrella al secondo piano (“il vetro
della finestra era graffiato”, teste __________; “c’era una piccola finestra
con il vetro graffiata”, teste __________la cui esistenza è stata confermata
nei due sopralluoghi di febbraio e marzo 1996.
fattura __________
Per i sopralluoghi,
ricerche, richiesta di preventivi, direzione lavori, controllo cantiere,
liquidazioni e pratica legale, l’arch. __________ ha presentato all’istante una
fattura di fr. 5’362.60 IVA compresa, chiedendo in sostanza una percentuale del
13% sui lavori degli artigiani di fr. 38’747.60.
Atteso che le spese di
spettanza dei convenuti sono risultate inferiori ed ammontano a fr. 21’617.40 e
provata la bontà della percentuale esatta (cfr. il referto del perito comunale,
doc. L), tale fattura andrebbe di principio caricata ai convenuti per fr.
2’992.90, IVA inclusa. L’istruttoria avendo provato che egli in una prima
parte, e meglio fino all’intervento davanti all’Ufficio di conciliazione
compreso, ha tuttavia agito a titolo gratuito (teste __________ ben si
giustifica ridurre equitativamente tale somma a fr. 2’500.-.
7.
Per indennizzare la
mancata locazione dell’appartamento a seguito della necessità dei lavori di
ripristino, il primo giudice ha condannato i convenuti al versamento della
pigione per 2 mesi e mezzo (fr. 4’125.-). Con l’appello i convenuti pretendono
di non dover nulla a questo titolo, mentre la parte istante nel suo appello
adesivo chiede, come già in primo grado, il versamento di 7 mensilità e mezzo
per complessivi fr. 12’375.-.
Contrariamente a quanto
ritenuto dai convenuti, è innanzitutto provato che l’appartamento avrebbe
potuto essere rilocato immediatamente (
IICCA
18 dicembre 1995 in re
S./V.): il teste __________ ha infatti dichiarato che egli si era già
interessato ad affittare quell’appartamento nel 1991; nel 1995 egli l’ha
nuovamente visitato, ma ne ha tratto un’impressione del tutto opposta a quella
avuta nel 1991, trovandolo ora “lugubre” sia per i dipinti murali presenti, sia
per la presenza di tende che separavano i locali e in quanto era sporco; egli
ha precisato che “nel 1995 se l’impressione fosse stata migliore
á
ovvero, evidentemente, se l’appartamento non
si fosse presentato in quello stato
ñ
,
sarei entrato subito, liquidando l’appartamento che occupavo” (teste __________
Dall’esame degli atti è
poi risultato che le riparazioni a carico dei conduttori erano meno importanti
rispetto a quanto inizialmente preteso dall’istante. Tenuto conto che i
conduttori dopo il 15 marzo 1996 avevano dato l’impressione di volersi occupare
mediante artigiani di loro fiducia dei lavori di ripristino, salvo poi di fatto
rinunciarvi verso la fine del mese di aprile, allorché la loro compagnia di
assicurazione ha sostanzialmente negato di assumersi tali spese, e che per
portare a termine detti lavori appare senz’altro sufficiente un periodo di un
mese e mezzo (il perito comunale aveva valutato in almeno un mese la durata dei
lavori di ripristino, teste __________), in quanto i vari lavori, specialmente
dopo la posa dei pavimenti -i lavori all’impianto elettrico, come detto, non
imputabili ai convenuti, avendo a loro volta comportato un ritardo di un altro
mese e mezzo (appello adesivo p. 12)- potevano essere eseguiti
contemporaneamente, riferendosi in buona parte a parti diverse
dell’appartamento, ne discende che può essere ammesso a favore dell’istante un
risarcimento pari a 3 mensilità, con un credito a suo favore di altri fr.
4’950.-.
8.
Ricapitolando, a
carico dei conduttori, oltre alle spese accessorie pacificamente insolute di
fr. 459.10 (risposta p. 2), vanno posti fr. 24’117.40 a titolo di risarcimento
danni (cons. 6) e altri fr. 4’950.- per mancato guadagno (cons. 7);
complessivamente, quindi, fr. 29’526.50 oltre interessi a far tempo dal 24
settembre 1996.
9.
Ne discende, ai
sensi dei considerandi, il parziale accoglimento sia dell’appello principale
sia di quello adesivo.
La
lieve modifica del giudizio di primo grado impone di mantenere invariata la
ripartizione della tassa di giustizia e delle spese nonché l’attribuzione e la
misura delle ripetibili per la procedura davanti al Pretore; quelle di seconda
sede seguono per contro la rispettiva soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che
in ogni caso all’istante, che non ha fatto capo al patrocinio di un avvocato
nella procedura di appello, va qui riconosciuta unicamente un’indennità per
compensare il solo dispendio di tempo.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 23 marzo
1998 di __________ e l’appello adesivo 30 aprile 1998 dell’avv. __________
sono
parzialmente accolti
.
Di conseguenza, la
sentenza 11 febbraio 1998 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud,
invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1.1
Di conseguenza __________ sono
condannati a pagare in solido a __________ la somma di fr. 29’526.50 con
interesse al 5% dal 24 settembre 1996.
II.
Le spese della
procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia        fr.
880.-
b) spese
fr.       20.-
Totale
fr.     900.-
da anticiparsi dagli
appellanti in solido, restano a loro carico per 9/10 e per 1/10 sono poste a
carico dell’appellata. A quest’ultima gli appellanti rifonderanno, pure in
solido, fr. 200.- a titolo di indennità.
III.
Le spese della
procedura d’appello adesivo consistenti in:
a) tassa di giustizia        fr.
480.-
b) spese
fr.        20.-
Totale
fr.      500.-
da anticiparsi
dall’appellante adesivamente, restano a suo carico per 14/15 e per 1/15 sono
poste a carico degli appellati adesivamente. A questi ultimi l’appellante adesivamente
rifonderà fr. 400.- per parti di ripetibili della procedura di appello adesivo.
IV.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio sud.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario