ti_gerichte · 12.2008.143 · 2008-09-08 · it
Locazione - contestazione disdetta - sfratto


Incarto n.12.2008.143

Lugano

8 settembre
 2008/fb

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale
 d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire in materia di locazione nella
causa inc. n. DI.2008.619 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, e
più precisamente sull'istanza di sfratto 13 maggio 2008 promossa da

AO 1

contro

AP 1

nonché sullistanza di contestazione della disdetta
introdotta il 9/11 aprile 2008 innanzi allUfficio di conciliazione di Lugano
Ovest da

AP 1,

contro

RA 1

in fatto e in diritto:che con contratto 31 gennaio 2007 l'avv. Mauro Moroni
Stampa ha concesso in locazione per tempo indeterminato a AP 1ini la superficie
adibita ad uso commerciale (pizzeria  take away) al piano terreno dello
stabile sito in via __________ a __________, con una pigione di fr. 2'700.
mensili, pagabili anticipatamente entro il primo di ogni mese (doc. D);

che,
essendo rimasto impagato il canone di locazione del mese di febbraio 2008, l'AO
1 in data 4 febbraio  2008 ha inviato al conduttore una diffida di pagamento,
assegnando al medesimo un termine di 30 giorni per provvedere a versare il dovuto,
con la comminatoria che in caso di mancato pagamento avrebbe provveduto a
disdire il rapporto di locazione (doc. B);

che,
l'importo essendo rimasto impagato, il locatore ha notificato il 10 marzo 2008
al conduttore, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione
con effetto a partire dal 29 aprile 2008 (doc. C);

che,
con istanza 9/11 aprile 2008, il conduttore ha contestato la disdetta davanti
al competente Ufficio di conciliazione, il quale, in occasione dell'udienza 13
maggio 2008, ha dichiarato la vertenza non conciliata;

che
il 13 maggio 2008 il locatore ha inviato un'istanza di sfratto al Pretore e il
15 maggio 2008 l'Ufficio di conciliazione ha trasmesso per competenza al primo
giudice gli atti della menzionata istanza di contestazione della disdetta;

che
all'udienza di discussione del 12 giugno 2008 il conduttore si è opposto
all'istanza di sfratto, confermandosi nella propria istanza di contestazione
della disdetta presentata all'Ufficio di conciliazione, dolendosi di aver
notificato e ricordato al locatore le proprie pretese in svariate occasioni,
fra le tante in data 13 marzo 2008 e l'ultima volta con lettera del 3 aprile
2008 in compensazione per ritardo nella consegna dell'ente locato e per
problemi canna fumaria; il locatore ha invece confermato la propria istanza di
sfratto, ribadendo la validità della disdetta e contestando il diritto del
conduttore di far valere in sede di sfratto le proprie pretese e le
eventuali compensazioni;

checon il giudizio qui impugnato
il Pretore, rilevando che erano dati tutti i presupposti per una valida
disdetta, ha decretato lo sfratto immediato del conduttore dai locali occupati,
mettendo a suo carico la tassa di giustizia di fr. 200., le spese di fr. 100.-,
come pure le ripetibili di fr. 200.-;

che
il primo giudice, nella decisione impugnata, ha in particolare evidenziato che
le pretese fatte valere dal conduttore nei confronti del locatore non erano
esigibili  risultando essere completamente contestate dalla controparte e non
essendo nemmeno state oggetto di una causa di risarcimento  e che quindi mancava
un presupposto essenziale per opporre una valida compensazione a salvaguardia
del termine per il pagamento delle pigioni scadute oggetto di diffida di
pagamento ai sensi dell'art. 257d CO;

che
il Pretore ha inoltre rilevato che, del resto, dagli atti non risultava in
alcun modo che il conduttore, nel termine di diffida assegnato con scritto 4
febbraio 2008, avesse sollevato un'eccezione di compensazione, avendo Loffredo
Sini sostenuto di voler compensare le pigioni scoperte con una pretesa di
risarcimento del danno derivante dalla mancata apertura dell'esercizio pubblico
 per altro nemmeno quantificata  la prima volta con scritto del 13 marzo 2008
e pertanto allorquando già era decorso il termine di 30 giorni di cui alla
predetta diffida di pagamento e già era stata notificata la disdetta del
contratto di locazione;

checon lappello, cui è stato
concesso leffetto sospensivo, il conduttore chiede l'annullamento della
disdetta, la compensazione del credito da lui vantato nei confronti del
locatore a titolo di inadempienze contrattuali con il credito vantato dal
locatore a titolo di pigione arretrata e con le pigioni a venire, come pure
l'autorizzazione a trasferire la locazione ad un terzo, con protesta di spese
e ripetibili;

che
l'appellante produce con il gravame cinque documenti nuovi, pertanto
irricevibili ai norma dell'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, n. 5 e 6 ad art. 321 CPC), segnatamente
i documenti d'appello D, E, F, G e H;

che
egli si limita a sostenere, con riferimento ai predetti documenti nuovi, di
avere richiesto la compensazione prima del 13 maggio 2008 e meglio in data 25
luglio 2007, 2 agosto 2007, 22 agosto 2007 e 20 settembre 2007;

che
le argomentazioni dell'appellante, fondate su documenti irricevibili, sono pure
irrite in quanto nuove;

che
a titolo abbondanziale va comunque detto che dai predetti documenti non si
evince alcuna valida richiesta di compensazione di crediti;

che
per il resto il ricorrente non si confronta minimamente né con le predette
argomentazioni della decisione impugnata, né con altre, limitandosi ad avanzare
richieste palesemente irricevibili (accertamento di compensazione del debito
con crediti per inadempienze contrattuali e pigioni future, autorizzazione a
trasferire la locazione ad un terzo);

che
il gravame, del tutto infondato, va dunque respinto siccome sprovvisto di una
seria e valida motivazione;

che
la tassa, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC);

che
per il calcolo della tassa di giustizia e delle ripetibili il valore
determinante è di fr. 32'400.(art. 414 cpv. 3 CPC);

che nella fattispecie il valore di causa
ammonta a fr. 270'000. (canone di locazione per nove anni, fino alla data in
cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr.
sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005).

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Perla seconda Cameracivile del Tribunale dappello

La presidente                                                        Il
segretario

Rimedi
giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).