ti_gerichte · 12.2002.133 · 2003-07-01 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 01.07.2003 12.2002.133

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.133
Lugano
1 luglio 2003
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Rampini (giudice supplente)
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.1999.52
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 14
aprile 1999 da
__________
rappr. dall'avv.
__________
contro
__________
rappr. dallo
studio legale __________
chiedente l’accertamento d’inesistenza di un debito di
fr. 360'000.-- relativamente all’esecuzione no. __________ dell’Ufficio
esecuzioni e fallimenti di Locarno, promossa nei suoi confronti dal convenuto;
domanda avversata dal convenuto e che il Pretore, con
sentenza 27 giugno 2002, ha parzialmente accolto limitatamente ad un ammontare
di fr. 310'000.--;
appellante il convenuto che, con gravame 30 luglio
2002 chiede la riforma del giudizio pretorile, nel senso di respingere la
petizione e, in via definitiva, l’opposizione interposta al PE no. __________
dell’Ufficio esecuzioni e fallimenti di Locarno, con protesta di spese e
ripetibili per entrambe le sedi;
mentre la convenuta, con osservazioni 23 settembre
2002, postula la reiezione
dell’appello con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti.
Ritenuto
in fatto
A.
Nell’aprile/maggio 1987 ad __________ è stato rilasciato un permesso
di costruzione per l’edificazione di una casupola ml. 13 X ml. 8, destinata a
magazzino e a ricovero di attrezzi agricoli per la coltivazione di un piccolo
frutteto di __________ sulla part. n. __________ RFD di __________, posto al di
fuori della zona edificabile, o meglio nella zona II di protezione della
riserva idrica regionale di quel Comune, esposto a pericolo di inondazioni. Il
fabbricato era diviso in due locali: l’uno a deposito e, l’altro a ricovero per
gli attrezzi, privo di qualsiasi uso abitativo. Sul lato sud vi era inoltre un
porticato di ml. 3 X ml. 13, il quale è poi stato chiuso con vetrate in modo da
formare un giardino d’inverno. Anche sul retro, il proprietario ha aggiunto una
tettoia di ml. 3  X  ml. 13. Queste ultime trasformazioni sono state
regolarmente autorizzate.
In data
26 settembre 1994 il proprietario ha inoltrato una domanda di costruzione al
Municipio di __________ tendente ad ottenere il permesso di trasformare il
deposito agricolo in una casa di vacanza, dotandolo di impianti sanitari, di
una fossa settica e di un pozzo perdente. La domanda è stata respinta con
risoluzione municipale del 21 novembre 1994. Contro la premessa decisione
__________ si è aggravato davanti al Consiglio di Stato, il quale ha accolto
l’impugnativa con pronuncia di data 23 aprile 1996. Contro il predetto giudizio
governativo il Comune di __________ è insorto davanti al Tribunale cantonale
amministrativo che, a sua volta, ha annullato la risoluzione del Consiglio di
Stato, definendola “
sconcertante
” e lesiva del diritto federale “
per
gratificare il resistente con un’autorizzazione che, come si suol dire, non sta
né in cielo, né in terra
” (Doc. L , E).
In
costanza della lite (il 7 agosto 1995), __________ ha messo in vendita il
podere al prezzo di fr. 475'000.--. Il fabbricato di 2 ½ locali abitativi
(Zimmerwohnung), risultava ammobiliato ed era comprensivo di: tinello/cucina,
camera, wc/doccia, giardino d’inverno, autorimessa, riscaldamento elettrico e
caminetto (Doc. 3, E e G). In data 26 febbraio 1996 le parti hanno perfezionato
un contratto di compravendita. Il prezzo è stato fissato a corpo in fr.
380’000.--, di cui fr. 20'000.— sono stati depositati presso il notaio rogante
sino all’iscrizione del trapasso della proprietà all’acquirente, mentre la
differenza mediante l’assunzione del debito ipotecario di Fr. 360'000.--. Il
trapasso della proprietà è stato iscritto a RF il __________ (Doc. E pag. 3 in
fine).
B.
In data 22 marzo 1996 il Municipio di __________ notificò alla
__________ e al signor __________ un ordine di sospensione dei lavori, giacché
erano stati iniziati dei lavori volti a consolidare la trasformazione del
fabbricato in rassegna. Successivamente, il 26 agosto 1996 il municipio di
__________ ha avviato un procedimento contravvenzionale nei confronti del
signor __________, sfociato con l’inflizione di una multa di fr. 2'500.— per
aver eseguito senza permesso lavori tesi a rendere abitabile il magazzino
deposito. Più tardi, il 23 ottobre 1996 il Municpio, dopo aver raccolto il
preavviso del Dipartimento del territorio, ha ordinato alla __________ la
rimozione delle opere abusive, ovvero ha ingiunto alla proprietaria di
allontanare il camino, la canna fumaria, la cucina, i servizi igienici e le
relative condotte, il pozzo perdente e una parete in muratura eretta per
chiudere il portico. Questi provvedimenti sono stati confermati dal Consiglio
di Stato e, da ultimo, dal TRAM con sentenza di data 16 dicembre 1997 (Doc. E).
In data 17 marzo 1998 il Municipio di __________ ha diffidato la __________ a
dar seguito all’ordine di ripristino. Il giorno successivo la __________ ha
inoltrato al Municipio una nuova domanda tendente ad ottenere il permesso per
ristrutturare lo stabile, mantenendo sostanzialmente le opere che dovevano
essere demolite, con l’aggiunta sulle facciate sud-ovest e sud-est di un
pergolato largo ml. 3. La domanda è stata respinta dal Municipio di __________
con risoluzione 14 luglio 1998. Questa decisione è stata confermata dal
Consiglio di Stato e dal TRAM con sentenza 15 marzo 1999 (Doc. F). Un’istanza
di revisione presentata dalla __________ delle sentenze 16 dicembre 1997 e 15
marzo 1999 del TRAM è stata respinta da quest’ultimo Tribunale con pronuncia
del 1° giugno 2001.
C.
L’8 ottobre 1997 il venditore ha avviato un’esecuzione nei confronti
dell’acquirente per un importo di fr. 360'000.--, oltre interessi a decorrere
dal 26 febbraio 1996, pari al saldo del prezzo di compravendita ancora
scoperto. Al precetto esecutivo è stata interposta opposizione, la quale è
stata rimossa in via provvisoria dal Pretore con sentenza 4 marzo 1998. Contro
la pronuncia del Pretore la debitrice si è aggravata davanti la CEF che, con
sentenza 10 marzo 1999 ha respinto l’appello e confermato la decisione
pretorile.
D.
Tempestivamente la __________ ha inoltrato un’azione di
disconoscimento del debito davanti il Pretore di Locarno-Campagna, rilevando
che il venditore l’aveva raggirata, inducendola ad acquistare un fondo non
edificabile, gravato da un ordine di demolizione, che non poteva essere abitato
come residenza di vacanza e che, di conseguenza, non poteva valere il prezzo
sborsato di fr. 380'000.--. L’attore concludeva sostenendo che il prezzo di
compravendita doveva essere ridotto di almeno fr. 340'000.--. Per la differenza
ancora scoperta, poneva in compensazione un credito di risarcimento danni nei
confronti del venditore di fr. 100'000.--.
A questa
domanda si è opposto il signor __________, adducendo che la venditrice era
stata informata durante le trattative di vendita che era in corso una procedura
amministrativa tesa al rilascio di un permesso di costruzione per il
cambiamento di destinazione del magazzino in residenza secondaria. L’avv.
__________ aveva agito al momento della conclusione del contratto in veste di
rappresentante del venditore e costui aveva informato nel dettaglio
l'acquirente sul corso della procedura e sullo stato di diritto del fondo.
Parimenti il venditore avrebbe portato il signor __________, amministratore
della __________ presso il Municipio di __________, ove i due municipali
avrebbero avuto modo di dare ulteriori informazioni all’acquirente. La
__________ avrebbe quindi consapevolmente acquistato il fondo confidando, nella
peggiore delle ipotesi, che il caso potesse risolversi con l’inflizione di una
multa.
E.
Con sentenza 27 giugno 2002 il Pretore ha parzialmente accolto la
petizione, rilevando che il debito era disconosciuto per l’ammontare di fr.
310'000.— e che l’opposizione al PE no. __________ era rigettata in via
definitiva limitatamente all’importo di fr. 50'000.--, oltre interessi al 5% a
decorrere dall’8 ottobre 1997. Per il Pretore __________ avrebbe garantito
all’acquirente che il fondo poteva essere edificato e utilizzato come residenza
secondaria. La clausola di esclusione della garanzia dei difetti contenuta nell’atto
di compravendita era quindi inoperante. L’avv. __________ e il signor
__________ indussero l’acquirente a credere che sulla procedura in corso volta
ad ottenere il permesso di costruzione per il cambiamento di destinazione da
magazzino agricolo in casa d’abitazione v’era da essere fiduciosi. Inoltre la
perizia fatta eseguire dal venditore che stimava il valore del fondo in fr.
530'000.—, il prezzo pagato di fr. 380'000.—  e il mutuo acceso presso il
__________ di fr. 360'000.—erano elementi sufficienti per dimostrare che il
venditore aveva garantito, quantomeno in forma concludente, l’edificabilità del
fondo.
F.
Contro il premesso giudizio il convenuto si è aggravato in appello,
rimproverando al Pretore di non aver proceduto ad una corretta valutazione
delle prove. Secondo l’appellante il Pretore non avrebbe discusso ed esaminato
le prove di segno opposto che escludevano la promessa in relazione
all’abitabilità del fabbricato. L’avv. __________, rappresentante della parte
acquirente sapeva che era in corso una procedura di ricorso, della quale aveva
informato l’amministratore della __________, signor __________. La perizia sul
valore dell’immobile non poteva, nelle concrete circostanze, essere tale da
indurre l’acquirente a credere che il fondo si trovasse in zona edificabile,
perché era stato spiegato bene all’acquirente dal venditore e dall’avv.
__________ che il tema, litigioso, intorno all’abitabilità del fabbricato era
sub iudice. I termini della vertenza sarebbero stati altresì illustrati da taluni
municipali del Comune di __________, i quali informarono il signor __________
sull’impossibilità di poter utilizzare il podere come residenza secondaria,
perché il fondo era posto al di fuori della zona edificabile. Non poteva
neppure essere concludente il fatto che l’acquirente avesse pagato un prezzo
alto per un simile terreno per gli stessi motivi precisati qui sopra.
L’acquirente era ben informato sulla situazione giuridica del fondo e, quindi,
anche di questo difetto. La __________ avrebbe speculato sul prezzo di
compravendita sapendo di pagare un immobile fr. 380'000.— a causa della sua
incerta edificabilità. L’acquirente, anziché speculare ed accettare un rischio
a lei noto, avrebbe dovuto cautelarsi.
Con
tempestive osservazioni la convenuta ha ribadito che il signor __________ gli
aveva promesso la vendita di un fondo che poteva essere utilizzato per
l’abitazione. Il venditore, benché lo avesse informato sul ricorso pendente, lo
aveva indotto a credere che le cose si sarebbero sistemate e che egli era
fiducioso sull’esito del gravame. L’offerta che gli era stata presentata
descriveva il fabbricato come una fattoria abitabile, la quale era sostenuta da
una perizia che stimava il fondo in fr. 530'000.--, come pure nelle adiacenze
il venditore aveva mostrato al signor __________ che altri terreni, nelle
stesse condizioni, venivano utilizzati per l’abitazione. Il venditore, con il
suo comportamento ingannevole e contraddittorio, avrebbe indotto in errore
l’acquirente, la quale non avrebbe mai sborsato il prezzo di fr. 380'000.— se
avesse saputo che la costruzione non poteva essere utilizzata a fini
residenziali. Le tesi di controparte, per le quali la __________ avrebbe
assunto il rischio di acquistare un fondo inedificabile si configurano quindi come
un abuso di diritto che non può essere protetto.
Considerato
in diritto
1.
Giusta l’art. 197 CO, il venditore risponde verso il compratore
tanto delle qualità promesse, quanto dei difetti che, materialmente o
giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o
l’attitudine all’uso cui è destinata (cpv. 1), anche se i difetti non gli erano
noti (cpv. 2). In concreto la materia del contendere verte sulla questione di
sapere se il venditore abbia o meno promesso all’acquirente che la part. n.
__________ RFD di __________ poteva essere utilizzata a fini abitativi,
nonostante si trovasse in zona non edificabile, come pure se questa circostanza
può essere configurata un difetto suscettibile di consentire alla compratrice
di esercitare un’azione estimatoria. Come è stato accennato in narrativa, per
il Pretore la questione relativa all’edificabilità del fondo e quindi la
possibilità di poter fruire dell’edificio nello stato in cui era stato
acquistato costituiva tanto una qualità promessa, quanto un difetto.
2.
Per qualità promesse si intendono quei requisiti particolari che
distinguono le varie specie di un determinato genere di cose, che le rendono
idonee all’uso destinato. Si tratta di affermazioni su una qualità esistente o
di un fatto dichiarato come certo che, secondo l’esperienza è determinante per
la decisione del compratore di trattare alle condizioni pattuite (
Cavin
,
La vente, l’échange, la donation in: Traité de droit privé suisse, Vol.
VII,TI,1, pag. 81). La qualifica giuridica delle qualità promesse è controversa
in dottrina. Taluni la considerano una manifestazione della volontà (
Tercier
,
Les contrats spéciaux, IIIa ed. N. 659), mentre altri ritengono siano delle
manifestazioni del sapere (Wissenserklärungen) o delle espressioni di una
rappresentazione (Vorstellungsäusserung;
Honsell
, op. cit. N. 14
all’art. 197 con rinvii) ed altri ancora sostengono che le qualità promesse
riguardano dei “dicta vel promissa”, ove il dictum è un pensiero informale che
accompagna un contratto. In questo senso la qualità promessa forma l’oggetto di
una stipulazione contrattuale, la quale è una vera e propria obbligazione (
Giger
,
op. cit., Nri. 9 segg. all’art. 197). Qualunque sia la tesi più corretta, tutti
concordano nel ritenere che le qualità promesse s’interpretano secondo il
principio dell’affidamento (
Honsell
, op. cit. loc. cit.,
Giger
,
op. cit. N. 23 all’art. 197 e 57 all’art. 221;
Tercier
, op. cit., loc.
cit.). Il loro senso è quello che può attribuire un acquirente di buona fede al
momento della conclusione del contratto (
DTF
116 II 535 consid.
3b; 109 II 24 consid. 4b).
L’assicurazione
che è stata formulata deve essere stata decisiva per il compratore al momento
della conclusione del contratto (
DTF
87 II 244). Se, secondo il corso
normale delle cose, l’assicurazione è di tale natura da indurre l’acquirente a
comperare la cosa, la causalità è presunta (
DTF
71 II 241;
Giger
,
op. cit. N. 31 e 32, con critica N. 33;
Tercier
, op. cit. N. 666).
Dottrina e giurisprudenza hanno già avuto modo di chiarire che l’edificabilità
di un fondo può costituire una qualità promessa (
DTF
122 III 428;
Schumacher/Rüegg
,
Die Haftung des Grundsückverkäufers in: Der Grundstückauf, IIa. ed. 2001, N.
214;
Giger
, op. cit. N. 46 all’art. 197). Il quesito di sapere se si è
in presenza di una qualità promessa va risolto in base alle norme che governano
la buona fede, tenendo conto di tutte le circostanze. Il Giudice può tener
conto del prezzo pagato, degli usi e delle prassi correnti nei vari settori,
delle prescrizioni tecniche e delle regole dell’arte, pur non essendone
vincolato (
Tercier
; N. 672). L’onere della prova dell’esistenza di una
qualità promessa compete all’acquirente (
Honsell
, op. cit.
N. 6 all’art. 200;
Giger
, op. cit.
N.
29 all’art. 200).
2.1.
Nel caso in esame occorre dare atto che l’acquirente poteva
essere stato indotto a credere che il fabbricato venduto alla __________ fosse
abitabile notte giorno al momento in cui fu contattato il signor __________r
nel 1995, giacché il prospetto di vendita inviato mostrava un caseggiato
completamente arredato con locali abitabili e servizi (Doc. G). Del pari può
essere dato per certo che l’acquirente aveva visto il fabbricato in quello
stato e tutto lasciava intendere che si trattasse di un immobile che poteva essere
utilizzato a fini abitativi. Questa impressione non poteva per contro più
essere ritenuta certa al momento in cui il venditore, per il tramite dell’avv.
__________, spiegò all’acquirente (signor __________) che il fondo si trovava
al di fuori della zona edificabile e che, a quell’epoca, non era stata
rilasciata la licenza per il cambiamento di destinazione dello stabile in una
residenza di vacanza, anche se l’edificio era arredato e il signor __________
invitava amici e conoscenti per trascorrere delle serate con cene. L’avvocato
aveva altresì informato l’acquirente sulla procedura amministrativa in corso in
lingua tedesca, affinché potesse capire perfettamente quanto egli andava
spiegando, in specie in relazione al fatto che il manufatto non era, a quel
momento, abitabile (verbale di udienza 7 luglio 2000 pag. 8 e 10). Parimenti
l’avv. __________ riferì al venditore che, diversamente da quanto andava
dicendo il signor __________, occorreva avere prudenza in relazione alla
possibilità di destinare la costruzione a fini abitativi. Anzi, costui disse
chiaramente ai signori __________ (marito e moglie) che non avrebbero potuto
pernottare durante le ferie pasquali (verbale citato pag. 10 in fine e 11). Il
fatto che il rappresentante della __________ sapesse che il fondo si trovasse
al di fuori della zona edificabile è stata confermata dal notaio rogante
(verbale 12 maggio 2000 pag. 5), il quale solo indirettamente ha riferito di
aver sentito che la questione dell’edificabilità sarebbe stata risolta, e ciò in
aperto contrasto rispetto alle cautele che il suo collega __________ aveva
confidato all’acquirente. La sentenza del Pretore su questo punto è silente e a
giusta ragione l’appellante ha messo in evidenza che l’acquirente era stata
avvertita della procedura in corso e della situazione giuridica in cui si
trovava il fondo prima della conclusione del contratto. È vero che il signor
__________ disse all’acquirente che egli era fiducioso sull’esito del ricorso,
ma è altrettanto vero che da questa sua dichiarazione, per quanto sibillina,
non si poteva desumere, in maniera espressa o concludente, che intendesse
offrire delle garanzie all’acquirente intorno alla possibilità di utilizzare la
costruzione a fini abitativi. Difatti l’avv. __________ era di parere diverso e
tutto lasciava intendere che questo punto nodale avrebbe potuto risolversi con
certezza solo alla fine della procedura avente per oggetto il rilascio di un
permesso di costruzione. Se da un lato __________ può aver dato un quadro
migliorativo della situazione di diritto del podere che stava per essere
venduto, l’avv. __________e, per quanto emerge dagli atti, aveva consigliato
alla prudenza. Non solo. L’avv. __________ era senz’altro la persona che meglio
conosceva l’intera problematica, perché aveva patrocinato il signor __________
davanti al Consiglio di Stato contro la risoluzione 23 novembre 1994 del
Municipio di __________, mediante la quale era stata respinta la domanda di
costruzione per il cambiamento di destinazione in residenza secondaria del fabbricato
posto sulla part. n. __________ RFD di quel Comune (cfr. risoluzione 23 aprile
1996 del Consiglio di Stato). Del pari al momento della rogazione del
controverso atto di compravendita egli aveva la veste di rappresentante
dell’acquirente e v’era quindi da supporre che la rappresentata fosse al
corrente di tutta la delicata situazione.
2.2.
Di regola, se l’acquirente è disposto a pagare un prezzo più alto
di un terreno rispetto al valore agricolo di un fondo in un certo momento e per
una certa zona, si deve presumere che il venditore abbia dato delle garanzie di
edificabilità almeno per atti concludenti (
Schumacher/Rüegg
, op. cit.
N. 182;
Giger
, op. cit. N. 59 all’art. 221).
Questa presunzione difetta, nondimeno, se l’acquirente, prima della
conclusione del contratto non ha assunto delle informazioni presso le autorità
per sapere se il fondo fosse o meno edificabile. All’acquirente in queste
evenienze può essere rimproverata una concolpa (
Schumacher/Rüegg
, op.
cit. N. 214 in fine). In concreto l’acquirente non solo era stata informata
dall’avv. __________ della procedura, ma addirittura aveva assunto delle
informazioni direttamente presso il Municipio di __________ prima di
perfezionare il contratto di compravendita. Il Pretore non ha considerato nella
sua sentenza che i municipali del Comune di __________, signori __________ e
__________, su richiesta dell’attore e in occasione di una visita presso la
cancelleria del Comune, spiegarono al signor e alla signora __________ che il
podere non poteva essere utilizzato come residenza secondaria e che, di
conseguenza, non avrebbero potuto né pernottare, né trascorrere le vacanze nel
fabbricato, come pure che il fondo era sito al di fuori di una zona
edificabile. I signori __________ dovevano aver capito bene le informazioni che
erano state rilasciate loro, perché il municipale __________ si era espresso in
lingua tedesca (cfr. verbali 12 luglio 2000 __________ pag. 12 e __________
pag. 13 e 14). Date le circostanze l’attrice non poteva ragionevolmente pretendere
che il convenuto avesse dato delle garanzie intorno alla possibilità di abitare
nell’edificio, rispettivamente di edificabilità dello stesso. Anche la perizia
agli atti, che denunciava un valore del fondo di fr. 530’000.--, alla luce di
queste circostanze, non poteva essere intesa come un indizio di
un’assicurazione rilasciata dal venditore in forma tacita (
Giger
, op.
cit. N. 27 all’art. 197). Il prezzo convenuto (fr. 380'000.--) era di gran
lunga inferiore all’estimo peritale e a quello che appariva sul prospetto di
vendita (Fr. 475'000.--; Doc. G). Ne discende che il convenuto non ha promesso
nulla all’ acquirente, né espressamente, né tantomeno tacitamente in ordine
all’edificabilità del fondo o alla possibilità di poter abitare l’edificio.
Dall’esame degli atti non risulta neppure che l’attore sia stato raggirato al
punto da ritenere che egli sia stato indotto per dolo a concludere il
contratto. La decisione del Pretore, per i motivi che l'hanno informato, non
potrebbe quindi essere condivisa ma, per altre pertinenti considerazioni il
risultato cui è giunto il primo giudice dev'essere confermato.
2.3.
Infatti il tema della promessa che è stata data all’acquirente deve
essere affrontata sotto una veste diversa, che non è quella riferita alla
possibilità di poter fruire di una residenza secondaria (cosa negata e che era
nota all’acquirente), quanto piuttosto quella di non incorrere in un ordine di
ripristino del fabbricato che era stato acquistato. Questa garanzia era stata
data espressamente all’acquirente, perché l’avv. __________, su richiesta e in
rappresentanza del venditore, riferì ai signori __________ che il manufatto – a
torto o a ragione – poteva essere utilizzato per trascorrere delle serate in
compagnia di amici. Ciò presupponeva quindi che l’acquirente avesse garantito
la possibilità di poter fruire della cucina, del camino, dei servizi igienici e
del pozzo perdente che erano stati realizzati abusivamente, perché il Municipio
era informato dello stato delle cose e nessuno era mai intervenuto (cfr.
__________ verbale di udienza 7 luglio 2000 pag. 8). In buona fede l’acquirente
poteva quindi pensare che se lo stabile non poteva essere utilizzato a fini
abitativi, lo stesso poteva quantomeno essere destinato a fini ricreativi con
tutte le strutture esistenti. In buona fede il venditore non può ritenere di
non aver promesso all’acquirente questo uso, perché traspare in modo non
equivoco dagli atti. Posto che il Municipio del Comune di __________ ha
ingiunto all’attrice di rimuovere dalla costruzione tutte quelle opere che
servivano a renderla abitabile e che non potevano essere giustificate dalla
destinazione agricola (cfr. Doc. F e sentenza TRAM agli atti del 16 dicembre
1997 cresciuta in giudicato e consid. B di questa sentenza), l’acquirente è venuto
meno alla sua promessa, che non era quella di vendere un magazzino/deposito per
fini agricoli. L’uso della costruzione in seguito all’ordine di demolizione
veniva compromesso e il valore dell’edificio non poteva certo essere quello per
il quale l’attrice aveva sborsato, atteso che numerose opere dovevano essere
demolite.
Stando
così le cose, non occorre neppure esaminare se l’acquirente avrebbe potuto
scoprire il vizio – cosa molto improbabile – verificando la cosa conformemente
all’art. 200 cpv. 2 CO. Difatti, nella misura in cui il venditore ha assicurato
l’esistenza di una qualità, l’acquirente non è più tenuto a questo dovere di
esame (
DTF
81 II 58;
Giger
, Berner Kommentar, N. 25 all’art. 200;
Honsell
, Basler Kommentar, N. 4 all’art. 200; Tercier, op. cit. N. 678
in fine).
3.
L’appellante nel suo gravame non ha mosso alcun rimprovero al
Pretore sulle modalità di calcolo con cui è stata esercitata l’azione
estimatoria, per cui a questa Camera, in assenza di contestazioni, non corre
l’obbligo di riesaminare ed eventualmente rivedere questo punto della sentenza
impugnata.
4.
L’appello, infondato, deve quindi essere respinto con addebito di
spese e ripetibili all'appellante.
Per i quali motivi
richiamati per le spese l’art. 148 CPC, la LTG e la
TOA
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
30 luglio 2002 di __________ è respinto.
2.
Le
spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 2950.—
b) spese                         fr.
50.—
totale                              fr.
3000.—
già
anticipate dall'appellante, sono poste a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 5'000.— a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
- __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario