ti_gerichte · 16.2004.57 · 2004-11-26 · it
locazione - spese accessorie - spese di portineria - estinzione del credito, non modifica del contratto ripreso dal nuovo acquirente - evasione di 2 ricorsi identici con 1 sentenza

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 26.11.2004 16.2004.57

Incarto n.
16.2004.57
16.2004.58
Lugano
26 novembre
2004
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare i ricorsi per cassazione 26
luglio 2004 presentati da
RI 1
e
RI 2
patr. dall'   RA 1
contro
le sentenze 12 luglio 2004 del Pretore della
giurisdizione di Mendrisio Nord, nelle procedure in materia di contratto di
locazione (inc. n. DI.2004.53 e inc. n. DI.2004.54) promosse con
separate istanze 5 maggio 2004 nei confronti di
CO 1
patr. dall'  RA
2
con
le quali gli istanti hanno chiesto la condanna dei convenuti in solido al
pagamento
di
fr. 1'192.10 (ridotti successivamente a fr. 541.25) oltre accessori a titolo di
spese
accessorie,
come pure il rigetto delle opposizioni da loro interposte ai PE n__________ e __________
dell’UEF di Mendrisio, domande respinte dal giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il
9 dicembre 1994 la __________ – divenuta successivamente dell’__________ – ha
concluso in qualità di locatrice un contratto di locazione con i coniugi __________
e __________ CO 1 (doc. 1) riferito a un appartamento in uno stabile situato a __________.
La pigione pattuita ammontava a fr. 920.- mensili oltre a fr. 110.- a titolo di
acconto per le spese accessorie. Dal 1° ottobre 2002 la proprietà dello stabile
è stata trasferita a __________ RI 1 e __________ RI 2, (doc. 6). Il 3 dicembre
2003 l’amministrazione dell’immobile, __________ di Lugano, ha inviato RI 1 e RI
2 un conteggio delle spese accessorie relativo al periodo 1° luglio 2002 – 30
giugno 2003, comprendente anche la voce “portineria” per complessivi fr.
1'192.10 (doc. 8). A tal proposito l’amministratrice ha indicato che
la posizione
portineria è più elevata rispetto all’anno passato, in quanto fino allo scorso
anno, il proprietario precedente si era assunto il costo dello stipendio del
custode
. I conduttori si sono opposti al pagamento di tale importo, di modo
che i locatori hanno proceduto nei loro confronti in via esecutiva con precetti
esecutivi no. __________ e __________ del 27 febbraio 2004 dell’Ufficio
esecuzioni e fallimenti di Mendrisio ai quali gli escussi hanno interposto
opposizione.
2.
Dopo
aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio,
davanti al quale le parti non hanno raggiunto nessun accordo (cfr. verbale 26
aprile 2004), __________ RI 1 e __________ RI 2, con due identiche istanze del
5 maggio 2004, hanno convenuto separatamente __________ e __________ CO 1
davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord postulando la loro
condanna al pagamento di fr. 1'192.10 a titolo di spese accessorie relative
alla portineria. I convenuti si sono opposti alla pretesa avversaria rilevando
come la precedente locatrice non abbia mai rivendicato il pagamento del salario
del custode rinunciando di fatto per atti concludenti a questo onere, rinuncia che
anche gli istanti hanno accettato avendo espressamente comunicato ai conduttori
la loro intenzione di subentrare nei contratti di locazione in vigore senza
apporvi nessuna modifica. Essi hanno sostenuto trattandosi di un aumento
unilaterale delle spese accessorie, questo è nullo siccome notificato senza
l'apposito modulo ufficiale e senza rispettare i termini di disdetta. Gli istanti,
riconfermandosi nella loro richiesta di pagamento, hanno ridotto la loro
pretesa a fr. 541.25 a dipendenza del versamento di fr. 650.85 effettuato dai
conduttori in data 28 aprile 2004 (doc. 12).
3.
Congiunte
le cause per l'istruttoria, con separate decisioni del 12 luglio 2004 il Pretore,
dopo aver accertato che la spesa relativa al salario del custode rientra nella
definizione di spese accessorie ai sensi dell'art. 257a CO, ha nondimeno
respinto le istanze dei locatori. Il primo giudice ha infatti ritenuto che gli
istanti, subentrando nel contratto di locazione in vigore al momento dell'acquisto
dello stabile da parte loro, siano anche subentrati nella rinuncia per atti
concludenti all'incasso del salario del custode attuata dalla precedente
proprietaria sulla base dell'art. 115 CO, ragione per la quale la loro pretesa è
nulla poiché costituisce una modifica unilaterale del contratto, e meglio un aumento
unilaterale delle spese accessorie, nullo in quanto non effettuato mediante
l'apposito modulo ufficiale e nei termini di disdetta.
4.
Con tempestivi gravami 26 luglio 2004 __________ RI 1 e __________
RI 2 sono insorti contro i predetti giudizi postulandone l’annullamento sulla
base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. I ricorrenti
rimproverano al primo giudice di aver erroneamente applicato il diritto
sostanziale e di aver arbitrariamente valutato le prove, in particolare per
aver ritenuto che la rinuncia della precedente proprietaria all'incasso delle
spese di portineria fosse loro opponibile quale modifica del contratto di
locazione. A mente dei ricorrenti il Pretore avrebbe invece dovuto conformarsi
alla dottrina e alla giurisprudenza che impongono un'applicazione restrittiva
dell'art. 115 CO, limitandosi ad ammettere una rinuncia alle spese di
portineria per il solo periodo dal 1999 al 2002.
Con
osservazioni 31 agosto 2004 i convenuti postulano la reiezione dei ricorsi.
5.
Conformemente
alla giurisprudenza di questa Camera (CCC 10 giugno 1998 in re C. SA / L. e S.
D.; CCC 29 ottobre 1999 in re D. e C. L. / C. SA; CCC
18 ottobre 2000 in
re B. / M. e CD SEI), in applicazione analogica dell’art. 320 CPC, anche i ricorsi
per cassazione di identico contenuto, presentati contro le sentenze 12 luglio
2004 del Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord possono essere decisi
con un’unica sentenza: si tratta infatti di vertenze connesse che oppongono le
stesse parti, rette dalle stesse norme processuali, derivanti dallo stesso
rapporto giuridico, ovvero il contratto di locazione 1° settembre 1994, e volte
all'accertamento del contenuto delle spese accessorie nello stesso menzionate
(Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 1979, pag. 214 segg.; Rep. 1989,
334).
6.
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC, disposto sul quale sono esplicitamente basati i ricorsi,
da qui la loro ricevibilità contrariamente a quanto ventilato dai convenuti
nelle loro osservazioni, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può
essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è
arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed
indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia
e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta
da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 129 I 8 consid. 2.1; 128
I 273 consid. 2.1; 127 I 60 consid. 5a)
7.
A fondamento del loro gravame i ricorrenti invocano l’arbitraria valutazione
delle prove da parte del primo giudice, con particolare riferimento al
significato da questi attribuito allo scritto 3 dicembre 2003 della __________,
Lugano (doc. 8), ovvero al fatto di aver concluso alla loro implicita
accettazione della rinuncia della precedente locatrice all'incasso delle spese
accessorie relative al salario del custode, e alla conseguente  errata applicazione
dell'art. 115 CO. In concreto è pacifico che il contratto di locazione
sottoscritto dai convenuti prevede, tra le spese accessorie e carico dei
conduttori, anche quelle relative al servizio di portineria (cfr. doc. 1, punto
5). Altrettanto pacifico che queste spese rientrino di principio nella nozione
di spese accessorie ai sensi dell'art. 257a CO, così come correttamente
accertato dal primo giudice. Controverso è invece il fatto di sapere se i conduttori
possano opporre ai nuovi proprietari e locatori la tacita rinuncia della
precedente proprietaria all'incasso del salario di spettanza del custode.
8.
Secondo
l'art. 115 CO, disposto sul quale il Pretore ha basato il proprio giudizio, un
credito, rispettivamente un'obbligazione (Aepli, Zürcher Kommentar, 1991, n. 3
ad art. 115 CO; Gonzenbach, Basler Kommentar, OR I, 3
a
ed., 2003, n. 2 ad art. 115 CO), può
essere annullato in tutto o in parte mediante convenzione e senza una forma
speciale. Si tratta di un accordo al quale entrambe le parti devono aderire. In
caso di comportamento concludente di una delle parti, il giudice ammette
l'esistenza di un contratto di estinzione del credito con estrema prudenza (DTF
109 II 329; Gauch/Aepli/Stöckli, Präjudizienbuch zum OR, 2002, n. 1 ad art. 115
CO; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner
Teil, Band II, 7
a
ed., 1998, n. 3204; Thévenoz/Werro, Commentaire romand du Code des obligations
I, 2003, n. 22 ad art. 115 CO; Aepli, op. cit., n. 30 ad art. 115 CO). Il fatto
che questo contratto comporti l'estinzione di un determinato credito o obbligazione
(Aepli, op. cit. n. 45 ad art. 115 CO; Thévenoz/Werro, op. cit., n. 13 ad art.
115 CO; Gonzenbach, op. cit., n. 10 ad art. 115 CO), non significa che quest'annullamento
equivalga a una modifica del rapporto contrattuale alla base del credito
annullato (Aepli, n. 46 ad art. 115 CO). In altre parole, il fatto per la
precedente locatrice di aver rinunciato all'incasso delle spese relative al
salario del custode per il periodo 1° settembre 1999/30 giugno 2002, non
significa che essa abbia inteso modificare in tal senso il contratto di
locazione. A fronte di un contratto scritto che prevede espressamente il pagamento
delle spese di portineria a titolo di spese accessorie -quindi che comprova
l'esistenza del credito fatto valere dagli  istanti- spettava infatti ai
convenuti dimostrare l’esistenza di una convenzione di estinzione del medesimo
ex art. 115 CO (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 183, m. 27; Thévenoz/Werro,
op. cit., loc. cit.), rispettivamente la pretesa modifica del contratto di
locazione. Sennonché, contrariamente a quanto concluso dal primo giudice, essi
non hanno provato nessuna pattuizione in tal senso con la precedente
proprietaria dello stabile. Dagli atti, segnatamente dallo scritto 3 dicembre
2003 dell'amministratrice dello stabile (doc. 8), emerge unicamente la rinuncia
della precedente proprietaria all'incasso delle spese controverse per un
determinato periodo (1° settembre 1999/30 giugno 2002), ma non che questa abbia
inteso modificare in tal senso il contratto di locazione.
Neppure la
comunicazione 7 novembre 2002
dell'amministratrice, secondo la quale
le attuali condizioni contrattuali
rimangono immutate per tanto non saranno allestiti nuovi contratti di locazione
(doc. 6), giova alla tesi dei convenuti, ritenuto che dalla stessa non può
essere dedotto l'accordo dei nuovi locatori alla rinuncia all'incasso di spese
accessorie espressamente contemplate nel contratto di locazione, unica pattuizione
nella quale essi sono subentrati a far tempo dal 1° ottobre 2002 (art. 261 CO).
Per il che, contrariamente a quanto concluso dal primo giudice, non avendo i
convenuti provato l'esistenza di una convenzione di estinzione del loro debito
a titolo di spese accessorie e tanto meno la modifica del contratto di
locazione in tal senso, gli stessi non possono opporre agli istanti la rinuncia
attuata unilateralmente dalla precedente proprietaria dello stabile, per motivi
sconosciuti, ad incassare presso gli inquilini le spese relative al salario
versato al custode.
9.
Alla
luce di quanto sopra esposto i ricorsi, che hanno evidenziato il titolo di cassazione
di cui all'art. 327 lett. g CPC, in particolare l'errata applicazione dell'art.
115 CO da parte del primo giudice che non si è attenuto ai principi dottrinali
che impongono un'interpretazione restrittiva della norma in caso di
comportamento concludente delle parti, devono essere accolti. Accogliendo i ricorsi
e ricorrendo i presupposti d’applicazione dell’art. 332 cpv. 2 CPC, si impone
una nuova pronuncia da parte di questa Camera, con il conseguente accoglimento
delle istanze.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese
l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia:
I.
I
ricorsi per cassazione 26 luglio 2004 di __________ RI 1 e __________ RI 2
sono
accolti
.
Di
conseguenza le sentenze 12 luglio 2004 del Pretore della Giurisdizione di Mendrisio
Nord di cui agli incarti DI.2004.53 e DI.2004.54 sono annullate e sostituite
dal seguente giudicato:
1. Le
istanze 5 maggio 2004 di __________ RI 1 e __________ RI 2
sono
accolte. Di conseguenza __________ e __________ CO 1 sono
condannati
a pagare in solido a __________ RI 1 e __________
RI
2 l'importo di fr. 541.25 oltre alle spese delle procedure
esecutive.
2.
Sono rigettate in via definitiva le opposizioni interposte ai PE
n.
__________-__________ e __________-__________ dell’UEF di Mendrisio.
3. Le
spese e la tassa di giudizio di complessivi fr. 120.- per
entrambe
le procedure, sono poste a carico dei convenuti in
solido
i quali rifonderanno agli istanti, pure in solido, l'importo
di
fr. 240.- a titolo di ripetibili per le due procedure.
II.
Gli
oneri del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                               fr. 150.-
b) spese                                                                 fr.
50.-
fr.
200.-
già
anticipati dai ricorrenti, sono posti a carico di __________ e __________ CO 1
in solido con l'obbligo pure solidale per quest'ultimi di versare ai ricorrenti
fr. 400.- a titolo di ripetibili di questa sede.
III.
Intimazione a:
-    o    .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale
d’appello
La presidente                                                        La
segretaria