ti_gerichte · 52.2015.499 · 2017-03-17 · it
Licenza edilizia per un'autorimessa

Licenza edilizia per un'autorimessa

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 17.03.2017 52.2015.499
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 17.03.2017 52.2015.499
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 17.03.2017 52.2015.499

Licenza edilizia per un'autorimessa

Incarto n.
52.2015.499
Lugano
17 marzo 2017
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia
Verzasconi, presidente,
Giovan Maria Tattarletti, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara
Maspoli
statuendo
sul ricorso 2 novembre 2015 di
RI
1
patrocinato
da: PA 1
contro
la
decisione 30 settembre 2015 (n. 4058) del Consiglio di Stato che accoglie
parzialmente il ricorso presentato dalla CO 1 contro la decisione 23 luglio 2012
con cui il municipio di Minusio gli ha rilasciato la licenza edilizia per
ristrutturare e ampliare lo stabile esistente (part. __________) e costruire
una nuova autorimessa (part. __________ e __________);
ritenuto,
in
fatto
A.   a. CO 2 e CO 1 sono
comproprietari di due edifici (part. __________; di seguito: A e B) di quattro
piani, situati a Minusio, su un terreno assegnato alla zona residenziale
semi-estensiva (R3). Sotto lo stabile B vi è un'autorimessa. Il fondo confina
verso nord con un terreno (part. __________) sul quale insiste un edificio
(sub. A) residenziale.
b. Con domanda di costruzione del febbraio 2012, CO 2 ha chiesto al municipio
il permesso di ristrutturare e ampliare il citato stabile A (destinato a 3
appartamenti, di ca. 95, 99 e 257 mq) e realizzare una nuova autorimessa (ca.
22 x 17 m) con 15 posteggi, a cavallo tra i suddetti fondi (part. __________ e __________).
Quest'ultima sarà accessibile da nord-est,
passando attraverso un accesso sul terreno vicino
(part. __________, di
proprietà della RI 1), gravato da un diritto di passo veicolare, che si riallaccia
a via Francesca (part. __________).
Allo stabile B non sono previsti interventi.
c. La domanda ha suscitato l'opposizione della RI 1, che ha contestato in
particolare l'edificazione dell'autorimessa e il numero di stalli in essa previsti.
d. Con osservazioni 26 aprile 2012, l'istante ha indicato che i 15 nuovi
posteggi servirebbero per coprire i fabbisogni dei tre citati stabili
residenziali (A, B e part. __________). Dieci dei 12 posteggi esistenti
nell'autorimessa sotto lo stabile B, ha precisato, sarebbero già a disposizione
del vicino albergo __________, situato nel
comune
di Muralto. Il 15 maggio 2012 - rispondendo ad una richiesta
dell'Ufficio delle domande di costruzione - il progettista ha a sua volta
precisato, ma in termini diversi, come saranno distribuiti i nuovi posteggi.
B.   Raccolto l'avviso favorevole
dei Servizi generali del Dipartimento del territorio (n. 79380), con decisione
23 luglio 2012 il municipio
ha rilasciato ad
CO 2 il permesso richiesto, respingendo
l'opposizione della vicina sulla
base delle precisazioni formulate dall'istante in licenza.
C.   Dopo aver raccolto della
documentazione supplementare riferita ai posteggi esistenti che i proprietari
hanno messo a disposizione dell'albergo __________ negli ultimi anni, con
giudizio 15
gennaio 2013, il Consiglio di
Stato ha respinto l'impugnativa presentata dalla RI 1 avverso quest'ultimo
provvedimento.
Dopo aver avallato la conformità dell'autorimessa con la legislazione
ambientale, il Governo ha ritenuto che tutti i 15 nuovi posteggi potessero
essere autorizzati, siccome giustificati. Gli stalli previsti sarebbero destinati
a soddisfare il fabbisogno (16P) degli stabili residenziali. Dieci stalli
esistenti sarebbero già a disposizione dell'albergo __________
. I rimanenti posteggi (3) potrebbero semmai restare
a
disposizione degli ospiti.
D.   Con giudizio 22 luglio 2014
(
STA 52.2013.56)
, il Tribunale cantonale amministrativo ha
parzialmente accolto il ricorso della RI 1 avverso il predetto giudizio del
Governo, che ha annullato retrocedendogli gli atti per nuova decisione ai sensi
dei considerandi.
Dopo aver illustrato le regole applicabili alla formazione di nuovi posteggi,
che verranno riprese più avanti, il Tribunale ha anzitutto ritenuto che il
progetto non fosse chiaro sulla destinazione dei 15 nuovi stalli, anche a
fronte delle discordanti indicazioni fornite
dall'istante
in licenza e dal progettista. Già per questo motivo, ha pertanto disposto un
rinvio all'Esecutivo cantonale
affinché, esperiti ulteriori accertamenti
sulla destinazione dei nuovi posteggi (tenuto conto delle esigenze degli
edifici al cui servizio sono posti, nonché dei posteggi esistenti e della loro
destinazione autorizzata),
si pronunciasse
nuovamente (consid. 3)
. Ha inoltre
riscontrato delle carenze in punto agli accertamenti sulla sufficienza
dell'accesso e sulla determinazione delle immissioni foniche generate dalle
manovre d'accesso all'autorimessa e dal traffico indotto, disponendo anche per
questi motivi un rinvio (consid. 4 e 5).
E.   a.
Dando seguito al predetto giudizio, il Governo ha sollecitato l'istante in
licenza a fornire indicazioni precise sulla destinazione dei nuovi posteggi
(tenuto conto di quanto indicato da questa Corte, consid. 3). Ha poi integrato
agli atti i permessi edilizi (con gli incarti parziali) riferiti alla part. __________
(prodotti dal municipio) e raccolto dagli uffici della SPAAS dei preavvisi aggiornati
(sugli aspetti ambientali).
b. Preso atto di tali risultanze e delle relative osservazioni delle parti, con
giudizio 30 settembre 2015 il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente il
ricorso interposto dalla vicina, annullando la licenza impugnata, limitatamente
all'autorimessa.
Il Governo ha in particolare ritenuto che tale impianto non fosse giustificato,
visti in particolare i posteggi già disponibili
nell'autorimessa esistente (part. __________), autorizzata nel 1999
senza vincoli di destinazione. Dal profilo del diritto pubblico, ha spiegato in
sintesi,
nulla impedirebbe ai
proprietari di disdire i contratti dei posteggi (10) locati all'hotel __________,
per coprire l'asserito fabbisogno degli edifici residenziali sulle part. __________
e __________. Confermata la conformità dell'autorimessa progettata con la
legislazione ambientale
(per quanto concerne le immissioni foniche e
atmosferiche), il Governo ha per contro m
esso
in dubbio la sufficienza del suo accesso (di fatto).
Non ravvisando impedimenti alla realizzazione delle altre opere previste dal progetto
(ristrutturazione e ampliamento dello stabile A), rimaste incontestate, la precedente
istanza ha infine tutelato la licenza per tali interventi.
F.   Avverso il predetto
giudizio, RI 1 insorge ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo,
chiedendo che sia
annullato e riformato nel
senso che la licenza edilizia rilasciata dal
municipio sia confermata
anche per l'autorimessa.
Il ricorrente rimprovera in sostanza al
Governo di aver rimesso in discussione i posteggi di fatto locati da anni all'albergo
__________, il cui fabbisogno sarebbe assodato e conforme al diritto. Il
fabbisogno di stalli per le part. __________ e __________, che sarebbe già
stato quantificato in 16 posteggi, sarebbe dimostrato. Lo comproverebbe anche
la convenzione del 2011 stipulata tra i proprietari dei due fondi. Nell'edificio
A, ha aggiunto, avrebbe peraltro sede un'associazione, che impiega numerosi
dipendenti.
G.   a.
All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare
particolari osservazioni.
Il municipio richiama le osservazioni presentate davanti al Governo,
rimettendosi al giudizio di questa Corte.
b. La risposta della CO 1 è stata
invece estromessa
dall'incarto con
decreto 11 gennaio 2016, siccome presentata tardivamente (art. 73 cpv. 3
LPAmm). Un'istanza di riconsiderazione di questa decisione incidentale è stata
dichiarata irricevibile con giudizio 2 febbraio 2016.
H.   Degli
ulteriori scritti delle parti riferiti al cambiamento di uno dei due comproprietari
della part. __________ si dirà, se del caso, in appresso.
Considerato,
in
diritto
1.
1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la legittimazione
del ricorrente,
istante in licenza,
personalmente e direttamente toccato dal giudizio impugnato di cui è
destinatario, che ha annullato parzialmente il permesso rilasciatogli dal
municipio (cfr. art. 65 cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24
settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1
LPAmm), è ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere evaso sulla base
degli atti, senza
istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Il richiamo dal
comune di Muralto degli incarti edilizi relativi all'albergo __________ (part.
258) non appare idoneo a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini del
presente giudizio.
1.3. Oggetto di controversia in questa sede è
unicamente il giudizio che ha annullato la licenza edilizia 23 luglio 2012
limitatamente alla costruzione della nuova autorimessa. Il vicino non si è
infatti aggravato contro la decisione del Governo, che ha confermato il
permesso per la ristrutturazione e l'ampliamento dello stabile A. Da questo
profilo, essa sfugge pertanto al giudizio di questa Corte.
2.
2.1. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a della
legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS
700), ripreso dall'art. 65 cpv. 2 lett. b della legge sullo sviluppo
territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 7.1.1.1), l'autorizzazione a costruire
è rilasciata solo se gli edifici e gli impianti sono conformi alla
funzione prevista per la zona di utilizzazione. Ciò
significa che nelle
singole zone possono essere autorizzati soltanto
insediamenti la cui destinazione si integra convenientemente nella funzione
assegnata alla zona di situazione. Non basta che
non si pongano in contrasto con tale funzione, ossia che non ostacolino
l'utilizzazione conforme alle finalità perseguite
dal piano regolatore. Per essere autorizzate, le nuove costruzioni devono
apparire collegate da un nesso adeguato alla funzione della zona in cui si
collocano (RDAT II-2002 n. 77 consid. 3.1; I-2002 n. 59 consid. 2.1; II-1994 n.
56 consid. 4.1;
Alexander Ruch
,
Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Zurigo 1999, ad art. 22, n. 70 seg.;
Adelio Scolari,
Commentario, II ed.,
Cadenazzo 1996, ad art.
67 LALPT n. 472)
.
2.2. Di regola, i posteggi privati per veicoli sono costruiti come impianti
destinati allo stazionamento, temporaneo o di lunga
durata, dei mezzi di locomozione degli utenti di una determinata
costruzione. A meno che si tratti di autosili o di aree di sosta aperte al
pubblico dietro pagamento, essi non sono autonomi, ma dipendono, quali opere
accessorie, da una costruzione
principale. In
quanto infrastrutture funzionalmente subordinate ad una
costruzione
principale, i posteggi privati non hanno una destinazione propria, ma
condividono la destinazione della costruzione alla quale sono asserviti. La
destinazione dei posteggi privati posti al servizio delle abitazioni è quindi
residenziale. I posteggi
annessi agli
stabilimenti commerciali sono a loro volta impianti a
vocazione
commerciale, mentre i posteggi delle fabbriche sono componenti accessorie di
impianti industriali (RDAT I-2001 n. 20 consid. 4 con rinvii; RDAT 1985 n. 112
consid. 3).
2.3. Il
fabbisogno massimo e il
numero di posteggi privati necessari sono definiti dal regolamento cantonale
posteggi privati, integrato negli art. 51 a 62 del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011 (RLst; RL 7.1.1.1.1; cfr. art. 51
cpv. 1 RLst; cfr. commentario al regolamento cantonale posteggi privati,
versione 16 maggio 2014). Tale regolamento si applica a tutte le costruzioni -
in caso di nuove edificazioni, riattazione e cambiamento di destinazione (cfr.
al riguardo: art. 51 cpv. 2 RLst) - ad eccezione di quelle destinate all'abitazione
(cfr.
art. 51 cpv. 3 RLst). I posteggi per
contenuti residenziali soggiacciono
alle norme di attuazione dei piani
regolatori comunali (cfr.
infra
, consid. 2.4).
L'art. 62 cpv. 1 RLst vieta la realizzazione
di posteggi (privati)
che non siano al servizio di edifici o impianti.
I posteggi necessari per un'edificazione o un'attività, spiega il
citato commentario, possono essere realizzati solo se viene effettivamente
costruito l'edificio o esercitata l'attività. Non possono quindi essere realizzati
anticipatamente dei posteggi che potrebbero corrispondere ad un potenziale
contenuto del fondo, se non specificatamente indicato nel piano regolatore. Indirettamente,
tale disposizione concerne anche i posteggi privati a uso residenziale.
Affinché le limitazioni del regolamento cantonale possano essere considerate
inapplicabili a questa categoria di posteggi occorre infatti dimostrare che essi
sono destinati a soddisfare in modo stabile e duraturo le necessità di edifici
ad uso abitativo (cfr. STA 52.2013.56 del 22 luglio 2014 consid. 2.3).
2.4. Per le costruzioni aventi carattere residenziale, l'art. 52 cpv. 2 NAPR
si
limita a definire il numero minimo di posteggi che devono essere
obbligatoriamente realizzati (a dipendenza del numero di appartamenti
rispettivamente della superficie utile lorda),
in caso di nuova costruzione, ampliamento e cambiamento di destinazione
.
La
norma, comune ad altri ordinamenti, non pone un tetto massimo al numero di
posteggi. Ciò non significa, tuttavia, che questo genere di opere non
soggiaccia ad alcun limite dal profilo quantitativo.
In quanto opere accessorie, come visto
sopra, tra i posteggi e l'edificio principale a
cui sono asserviti
deve di principio esservi un rapporto funzionale, di
natura subalterna e complementare. Nel caso di più stabili residenziali vicini,
il nesso funzionale e di subordinazione va rapportato ai bisogni
delle singole costruzioni. Non è invece possibile
autorizzare la costruzione di aree di posteggio e autorimesse che eccedono i bisogni
attuali e prevedibili dell'edificio principale (cfr. anche
Scolari
, op. cit., ad art. 11 n. 849).
In altri termini, la formazione di posteggi supplementari rispetto al
fabbisogno minimo prescritto dalle NAPR è
dunque ammessa, a condizione che vi sia un rapporto ragionevole con le
esigenze dell'utilizzazione principale dello stabile rispettivamente degli
stabili al cui servizio essi sono posti (
cfr. STA 52.2013.56 citata, consid. 2.4).
3.
3.1. In concreto, nel precedente giudizio di cui si
è detto in narrativa (STA 52.2013.56 citata), questa Corte aveva rilevato come
il progetto non fosse chiaro sulla destinazione dei 15 nuovi posteggi. I dati
forniti dall'istante in licenza in sede di osservazione
all'opposizione
(cfr. scritto 26 aprile 2012) - considerati dal municipio - divergevano infatti
da quelli indicati dal progettista (cfr. scritto 15/16 maggio 2012 al
municipio) - fatti propri dall'autorità dipartimentale e dal Governo. Il primo
aveva in sostanza indicato che i nuovi posteggi erano tutti destinati a coprire
i fabbisogni degli appartamenti negli stabili residenziali sui due fondi:
edificio A                                    3
appart.                 5 P
edificio B                                    6 appart.                 6 P
edificio part. __________      2 appart.                 4 P
specificando che 10 dei 12 posteggi esistenti (autorimessa part. __________)
erano al beneficio dell'albergo __________.
Il progettista aveva invece indicato che i nuovi posti auto sarebbero stati
così assegnati:
edificio A                                    3
appart.                 7 P (di cui 5 richiesti)
edificio part. __________      2 appart.                 8 P (+ 1 P esistente
su part. __________)
indicando che vi erano 13 posteggi esistenti (autorimessa part. __________), così
ripartiti:
hotel __________                                                     10
P
edificio B                                    3 appart.                 3 P
A fronte di queste evidenti discrepanze, questa Corte aveva in sostanza
ritenuto che non era possibile determinare (1) il numero delle unità abitative
effettivamente presenti nei diversi edifici sui fondi (numero e superfici) e di
conseguenza le rispettive esigenze, né (2) stabilire in che misura tali
necessità fossero già coperte da posti auto esistenti (di cui non erano certi
numero esatto, ubicazione e destinazione autorizzata). Non era pertanto possibile
escludere che i nuovi posteggi non fossero (almeno in parte) destinati a un
edificio (generica utenza), contrariamente a quanto prescrive l'art. 62 RLst, o
ad altri usi, non residenziali.
3.2. Dando seguito al
giudizio di rinvio del Tribunale (consid. 3), il Servizio dei ricorsi ha
sollecitato il ricorrente a completare gli atti, indicando
con esattezza la
destinazione di ogni singolo nuovo posteggio, tenuto conto delle esigenze degli
edifici al cui servizio sono posti, nonché dei posteggi esistenti e della loro
destinazione autorizzata
(scritto 22 dicembre 2014).
Con scritto 19 gennaio 2015, l'istante in licenza ha fornito ulteriori
spiegazioni sui posteggi esistenti e sulla destinazione dei nuovi 15 posti
auto, così riassumibili:
Posteggi esistenti
part. __________ (interrati, autorimessa)            14 P       10 P hotel __________
4
P stabile B (di 6 appart.)
part. __________ (esterni, da via Francesca)     2 P         stabile A (di 3
appart.)
part. __________                                                      1 P         stabile
part. __________
Nuovi posteggi
part. __________ (stabili A + B)                             7 P
part. __________                     8 P (4 P proprietà Kautz; 4 P proprietà
Forni)
La realizzazione di 7 nuovi posteggi da attribuire alla part. __________,
ha motivato, sarebbe dettata dalla carenza di 3 posti auto dei due stabili A e
B, che hanno in totale 9 appartamenti (ma solo 6 parcheggi); oltretutto, un
appartamento (dell'edificio A) sarebbe destinato agli uffici di un'associazione,
occupati settimanalmente da 6 dipendenti.
Il fabbisogno di posteggi per il mappale __________,
che attualmente
beneficia di un solo posteggio,
ha aggiunto,
è
giustificato e la
soluzione proposta è l'unica attuabile
.
3.3. Il Governo ha dal canto suo ritenuto che non vi fosse alcuna necessità di
costruire una nuova autorimessa per ulteriori 15 posti auto. E ciò visti
i posteggi già presenti sul fondo, in particolare
quelli nell'autorimessa esistente (part. __________), autorizzata nel 1999
senza una destinazione specifica. Dal profilo del diritto pubblico, ha
aggiunto, non esisterebbe alcun vincolo che imporrebbe
l'uso di 10 posteggi
da parte dei fruitori dell'albergo __________
. Tutti questi stalli
potrebbero pertanto essere posti al servizio degli stabili residenziali, per
coprirne gli asseriti fabbisogni:
basta disdire i contratti di locazione con
il proprietario dell'albergo.
Nell'esito, ma non nella motivazione, tale giudizio deve essere
confermato.
3.4. Anzitutto va premesso che dalle spiegazioni aggiuntive fornite dal
ricorrente (consid. 3.2) risulta che i due fondi disporrebbero attualmente di
17 posteggi (14 interrati e 2 esterni sulla part. __________ e 1 sulla part. __________)
e che con la nuova autorimessa i posti auto si eleverebbero a 32 (15 + 17).
I documenti raccolti dal Governo non permettono invero di stabilire se tutti i
posteggi "esistenti" (17) dichiarati dal ricorrente siano o meno
autorizzati. In particolare, i posteggi approvati nell'autorimessa (part. __________)
sembrano essere solo 12 (come anche indicato dal Governo, cfr. licenza edilizia
del 1999 e relativi piani) e non 14 (come precisato dal ricorrente). Ai fini
del presente giudizio non vi è comunque ragione di scostarsi da quest'ultimo
dato, ritenuto che qui controverso è il progetto per la realizzazione di 15
nuovi posteggi e che alla fin fine spetta all'istante in licenza dimostrarne la
necessità.
3.5. Contrariamente a quanto concluso dall'Esecutivo cantonale, il fatto che l'autorimessa
esistente (part. __________) sia stata approvata - precedentemente all'entrata
in vigore del regolamento cantonale posteggi privati - senza che fosse
precisata la destinazione dei posteggi non impediva ai proprietari del fondo di
assegnarne 10 al confinante hotel __________, attribuendogli una destinazione
commerciale. Tale destinazione è in effetti conforme alla zona in questione
(cfr. art. 32 cpv. 1 NAPR) e peraltro anche al regolamento cantonale sui
posteggi successivamente entrato in vigore, così come accertato dalla Sezione
della mobilità (cfr. avviso cantonale). Per principio, quando - come in concreto
- dei posteggi sono stati approvati senza una destinazione specifica, deve far
stato quella che il proprietario poteva in buona fede attribuirgli. Ciò detto,
non può pertanto essere seguito il Governo laddove afferma che la necessità di
una nuova autorimessa sarebbe a priori esclusa perché le eventuali necessità
degli stabili residenziali dovrebbero anzitutto essere coperte mediante i
posteggi locati all'albergo, disdicendo i relativi contratti. Al contrario,
vista la destinazione sinora attribuita (di fatto), una simile conversione
presupporrebbe peraltro la presentazione di una domanda di costruzione per
cambiamento di destinazione.
3.6. Decisiva in concreto è per contro l'assenza
di un'effettiva necessità di realizzare ulteriori posteggi, che il ricorrente
non è stato in grado di motivare, né tanto meno comprovare. Nonostante
il sollecito del Governo, neppure con il suo scritto 19 gennaio 2015 l'insorgente
ha in effetti fornito delle precise e plausibili giustificazioni sulla
necessità di attribuire agli stabili delle part. __________ e __________
ulteriori 15 nuovi posteggi, per un totale complessivo di 22 (32 - 10 posteggi
all'hotel __________). Non è in particolare chiaro per quale motivo la part. __________,
con due unità in comproprietà per piani (condominio Casa al Ruscello, cfr. doc.
A e estratti SIFTI prodotti dalla vicina con scritto 23 giugno 2016) richiederebbe
addirittura 9 posteggi (8 nuovi + 1 esistente). Dalla convenzione 13 luglio
2011 prodotta in questa sede dal ricorrente (doc. A) non è infatti possibile
dedurre alcunché al riguardo, ma unicamente che i due comproprietari delle
unità in questione si sono impegnati ad acquistare 8 posti auto (Elisabeth Kautz,
PPP 1
: 6 posteggi; Miriam Forni
PPP 2
: 2 posteggi) per un importo
totale di poco inferiore a fr. 500'000.-. Impegno, questo, che è stato
confermato anche dal nuovo comproprietario (Egon Conti Rossini) della PPP 2
(cfr. scritto 26 dicembre 2014 prodotto dal ricorrente). Invano l'insorgente si
richiama a questa convenzione poiché i dati in essa contenuti - peraltro in
contrasto con quelli da lui indicati al Governo (cfr. consid. 3.2) - più che
supportare eventuali esigenze delle due unità abitative in questione, inducono
solo a ritenere che i posti auto siano in realtà destinati a terzi (generica
utenza), contrariamente a quanto prescrive l'art. 62 RLst, rispettivamente ad
altri usi.
Tanto meno sussiste chiarezza sui posteggi (7) che sarebbero destinati alla
part. __________, ove solo si consideri che il ricorrente lamenta solo una
carenza di 3 posteggi per gli stabili (A + B) su questo fondo, indicando d'altra
parte che una delle 3 unità dello stabile A non avrebbe neppure contenuti
residenziali (uffici di un'associazione con 6 dipendenti). Ciò che appare in
contrasto con il progetto di ristrutturazione avallato dal Governo - qui non
più controverso (cfr. consid. 1.3) - che prevede di ricavare in tale edificio
tre appartamenti abitativi (cfr. consid. Ab) e non degli uffici. Sia come sia,
se deve senz'altro essere ammesso che un simile progetto (per tre unità
abitative) richiederebbe almeno 5 posteggi (applicando i parametri dell'art. 52
cpv. 2 NAPR: 2 P per 2 appartamenti con SUL 250 mq; cfr. consid. Ab; cfr.
anche calcolo posteggi annesso alla domanda di costruzione e scritto 15/16
maggio 2012 del progettista) - ovvero 3 in più di quelli (2) di cui beneficia
attualmente (secondo le indicazioni del ricorrente,
supra
consid
.
3.2) - ciò non basta comunque per approvare un'autorimessa che prevede un
numero di posti auto di gran lunga superiore, non giustificato. Non è infatti
possibile autorizzare la costruzione di aree di posteggio o autorimesse che
eccedono le esigenze dell'edificio al cui servizio sono posti, rispettivamente
che non sono in un rapporto ragionevole con le stesse (cfr. consid. 2.4).
3.7. Alla luce di queste circostanze, la controversa autorimessa non può
pertanto essere approvata, così come concluso dal Consiglio di Stato (seppur
con altre motivazioni).
4.Considerato che
il giudizio impugnato deve essere tutelato già per i suddetti motivi,
rispettivamente che il controverso permesso per l'autorimessa non potrebbe comunque
essere ripristinato, non occorre soffermarsi sugli ulteriori aspetti (accesso
sufficiente), che anche la precedente istanza ha lasciato aperti.
5.Sulla base delle
considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.
6.Dato l'esito, la
tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico del ricorrente,
secondo soccombenza. Non si assegnano ripetibili alla vicina, ritenuto che la
sua risposta di causa è stata estromessa dall'incarto (
supra
, consid.
Gb) e la presente procedura non ha richiesto altri atti istruttori.
Per questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.
La tassa di
giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dal ricorrente, resta a suo carico.
3.
Non si assegnano
ripetibili.
4.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
5.   Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera