ti_gerichte · 12.2001.134 · 2002-01-07 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.01.2002 12.2001.134

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00134
Lugano
7 gennaio
2002
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa DI.1999.00272 della
Pretura del Distretto di Bellinzona, promossa con istanza 25 novembre 1999
dalla
__________
patr. dall’avv. __________
contro
__________
__________
patr. dall’avv. __________
con cui
l’istante ha chiesto la condanna delle convenute al pagamento di fr. 20'000.--
oltre accessori (disdetta della locazione);
domanda
avversata dalle convenute e che il Pretore, con sentenza 13 agosto 2001, ha
accolto limitatamente all’importo di fr. 14'520.--;
appellante
l’istante che, con memoriale 3 settembre 2001, chiede la riforma del querelato
giudizio, nel senso di accogliere integralmente la propria richiesta di fr.
20'000.-- a titolo di risarcimento, protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
mentre le
convenute, con osservazioni 8 ottobre 2001, postulano la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti documenti prodotti
considerato
in fatto ed in diritto:
1.
Le convenute
hanno locato all’istante l’esercizio pubblico denominato “__________ ” a
__________, con contratto 13 maggio 1994. Nel corso del 1997 la conduttrice ha
iniziato a lamentarsi di odori sgradevoli che penetravano nell’esercizio
pubblico dal sistema di evacuazione delle acque luride dello stabile.
L’inconveniente, di intensità variabile a dipendenza della condizioni metereologiche,
è durato sino all’aprile 1999, quando il problema venne risolto con il
risanamento del pozzo perdente.
In prima sede
l’istante ha sostenuto che il cattivo odore costituisce un difetto che
diminuisce l’idoneità della cosa locata, destinata ad esercizio pubblico. Ha di
conseguenza chiesto una riduzione della pigione in virtù dell’art. 259 d CO ed
il risarcimento del danno insito nella diminuzione della clientela,
quantificabili in complessivi fr. 1'000.-- al mese per tutta la durata
dell’inconveniente. Per lo stesso motivo l’istante ha ridotto di fr. 1'000.--
la pigione da marzo ad agosto 1999, depositando l’importo presso l’Ufficio di
Conciliazione (complessivamente fr. 6'000.--).
2.
Con
decisione 13 agosto 2001 il Pretore ha accolto parzialmente le richieste
dell’istante e ha ridotto la pigione del 20% per 22 mesi (da luglio 1997 ad
aprile 1999) per un importo complessivo fr. 14'520.--. Ha per contro respinto
la richiesta di risarcimento del danno in quanto alle convenute non sarebbe
imputabile alcuna colpa, essendo intervenute più volte e con sollecitudine per
cercare di ovviare all’inconveniente.
Per quanto
concerne la parte depositata delle pigioni da marzo ad agosto 1999, il primo
giudice ha ritenuto che gli ultimi 4 depositi mensili di fr. 1'000.-- sono
avvenuti quando il difetto era già stato riparato e ne ha pertanto disposto la
liberazione a favore delle convenute. Per i mesi di marzo e aprile 1999 il Pretore
ha riconosciuto all’istante unicamente il 20% della pigione mensile di fr.
3'300.--, liberando così a suo favore fr. 1'320.-- e la rimanenza a favore
delle convenute.
3.
Con il
presente appello la ditta __________ non contesta la riduzione della pigione
commisurata dal Pretore, ma chiede che le convenute siano anche condannate al
risarcimento del danno patito, valutato in fr. 5'480.--. Le pigioni depositate
per un ammontare complessivo di fr. 6'000.-- dovrebbero inoltre essere interamente
devolute a favore dell’appellante.
L’appellante
sottolinea come dall’insorgere del difetto l’esercizio pubblico abbia
riscontrato una netta diminuzione del risultato d’esercizio. Dall’altro canto
le locatrici non sarebbero riuscite a dimostrare l’assenza di colpa, visto che
hanno atteso ben 22 mesi prima di ordinare un intervento risanatorio degno di
tale nome.
Nelle proprie
osservazioni le convenute si oppongono integralmente all’appello, ribadendo il
loro comportamento attivo e diligente volto alla eliminazione del disturbo;
negano peraltro che la __________ abbia provato l’esistenza di un danno causato
da un difetto nemmeno persistente.
4.
Giusta l’art. 259 e CO, il locatore è tenuto a risarcire i danni
cagionati al conduttore da un difetto della cosa, ove non provi che nessuna
colpa gli incombe. La colpa del locatore è quindi presunta, ma questi può
dimostrare il contrario provando che nessuna manchevolezza può essergli
addebitata per l’insorgere del difetto o per il ritardo nella sua riparazione (
Higi
,
Commentario zurighese, nota 9 all’art. 259 e CO).
In concreto, non è
contestato che il pozzo perdente e la fossa di chiarificazione erano stati
costruiti a regola d’arte, tant’è che non vi sono stati inconvenienti sino
all’insorgere dei problemi di falda nel luglio 1997 (sentenza, considerando
5.1.). L’appellante sostiene tuttavia che le convenute sono responsabili del ritardo
negli interventi di riparazione, conclusisi definitivamente 22 mesi dopo
l’inizio del difetto.
È pacifico che il
difetto si sia manifestato nel luglio del 1997 e che le locatrici ne sono
venute subito a conoscenza, tant’è che già il 2 agosto 1997 esso hanno ordinato
un primo intervento ad opera di __________. Questi ha proceduto a svuotare la
fossa biologica e il pozzo nero, constatando che vi era probabilmente
un’infiltrazione d’acqua dalla montagna (teste __________). L’inconveniente
poteva ragionevolmente essere addebitato alle forti precipitazioni cadute in
quel mese, che hanno anche causato danni al piano terreno dello stabile (teste
__________, verbali pagina 11). Sennonché l’inconveniente, a dipendenza della
situazione metereologica, si è manifestato anche nei mesi successivi, con
conseguente necessità di svuotare regolarmente la fossa (circa 12 m³) operazioni
alle quali le convenute hanno prontamente provveduto per una decina di volte
(doc. I 1-8). Il problema non era facile da risolvere e le convenute si sono
rivolte all’arch. __________
che, previo
sopralluogo, si è a sua volta rivolto all’ing. __________
ritenendolo più competente per risolvere il
problema. Quest’ultimo ha consigliato un intervento della ditta __________,
effettivamente eseguito il 26 febbraio 1999 (doc. 10). Neppure questi lavori
hanno tuttavia potuto venire a capo del problema così che le locatrici si sono
infine rivolte alla ditta __________
che
ha eseguito un’opera di drenaggio attorno alla fossa biologica nell’aprile 1999
(doc. 4). Merita pertanto conferma la conclusione del primo giudice secondo cui
le locatrici non sono mai state con le mani in mano, ma fin dall’insorgere
dell’inconveniente sono sempre intervenute cercando attivamente una soluzione
ai problemi causati dall’innalzamento della falda freatica. E ciò a maggior
ragione se si considera che proprio in quel periodo era imminente
l’allacciamento alla canalizzazione municipale che evidentemente avrebbe risolto
il problema senza i costosi interventi messi in atto d’urgenza dalle convenute
(la richiesta di contributi ordinari provvisori per le opere di canalizzazione
é del 15 ottobre 1998; doc. 3).
Su questo punto
l’appello deve dunque essere respinto, non essendo imputabile alle convenute
alcuna colpa per il perdurare del difetto lamentato dall’istante.
5.
Nella
decisione impugnata, il Pretore ha liberato gli importi depositati presso
l’Ufficio di Conciliazione solo in misura di fr. 1'320.-- a favore
dell’istante, mentre la rimanenza è stata assegnata alle convenute (fr.
4'680.--).
L’appellante
sostiene che il primo giudice sia intervenuto in modo del tutto irrito rispetto
a quanto disposto dall’Ufficio di Conciliazione, che aveva interamente devoluto
all’istante i fr. 6'000.-- depositati. Su questo punto non vi sarebbe stata alcuna
contestazione da parte dell’istante o delle convenute dinanzi al Pretore, così
che la ripartizione del deposito doveva essere considerata come già cresciuta
in giudicato.
La tesi appellatoria
non può essere seguita, già per il fatto che nel “istanza-ricorso” del 25
novembre 1999 la __________ ha inserito la questione della restituzione degli
importi di pigione depositati nel proprio petitum, lasciando indeterminato
l’importo da riversargli (“è fatto ordine all’Ufficio di Conciliazione in
materia di locazione di __________
di
riversare alla __________ in __________
l’importo
di fr. ….. depositato”). Simile petitum indica indubbiamente che l’istante si è
rimesso al giudizio del Pretore quanto alla liberazione degli importi depositati.
Per i quali motivi
pronuncia:
1.
L’appello 3
settembre 2001 della __________ è respinto.
2.
Le spese
della procedura di appello consistente in:
a) tassa di
giustizia                                      fr.      450.--
b) spese                                                        fr.        50.--
totale                                                              fr.      500.--
sono poste a
carico dell’appellante con l’obbligo di rifondere alla parte appellata la somma
di fr. 500.-- per ripetibili.
3.
Intimazione
a:  - __________
Comunicazione alla
Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario