ti_gerichte · 12.1995.102 · 1995-05-31 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 31.05.1995 12.1995.102

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00102
Lugano
31 maggio 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 31/1989
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 1,
promossa con petizione 20 marzo 1989 da
__________
____________________
__________
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
__________
rappr.
dall'avv. __________
con cui gli attori hanno chiesto la condanna dei
convenuti al pagamento di fr. 183’000.-- oltre interessi a titolo di canone di
locazione e risarcimento danni, domanda ridotta a fr. 31’754.35 oltre interessi
in corso di causa;
Domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la
reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 14 febbraio 1995 ha
accolto per fr. 3’000.-- oltre interessi.
Appellanti gli attori, che con atto di appello del 7
marzo 1995 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere
la petizione per fr. 25’754.35 oltre interessi;
Mentre i convenuti con osservazioni del 3 maggio 1995
chiedono la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
-
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 4 ottobre 1988 le parti hanno stipulato un contratto
di locazione in virtù del quale gli attori concedevano in locazione ai
convenuti l’appartamento di 5 locali sito al 2° piano dello stabile sito in via
__________ a __________ (doc. A).
Il
contratto è stato concluso per il periodo compreso tra il 15 novembre 1988 e il
30 marzo 1994. Era previsto un canone di locazione annuale di fr. 36’000.--.
B.
Già il 24 novembre 1988 il legale dei convenuti ha
scritto agli attori per lamentare l’insostenibile disturbo notturno proveniente
dal vicino __________, ragione per la quale i convenuti dichiaravano di
recedere dal contratto (doc. B). La restituzione dell’ente locato ha avuto
luogo alla fine del mese di marzo del 1989.
C.
Con la petizione che ci occupa gli attori, ritenendo
ingiustificata la rescissione anticipata del contratto, hanno chiesto la
condanna dei convenuti al pagamento di complessivi fr. 183’000.-- oltre
interessi, importo corrispondente ai canoni di locazione per il periodo
compreso tra il 1° marzo 1989 e il 31 marzo 1994.
D.
Nella risposta del 23 giugno 1989 i convenuti si sono
opposti alla petizione, difendendo la loro decisione di abbandonare un
appartamento invivibile in conseguenza delle intollerabili immissioni foniche
notturne provenienti dal vicino __________.
Gli
attori avrebbero espressamente assicurato che detto locale non avrebbe arrecato
disturbo, di modo che si verificherebbe un caso di applicazione dell’art. 254 v.CO,
che legittimerebbe i conduttori a recedere dal contratto a seguito della grave
difettosità dell’ente locato.
E.
Le parti hanno in seguito mantenuto le rispettive tesi
e allegazioni, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
Gli
attori, che a far tempo dal 1° novembre 1989 hanno trovato un nuovo conduttore
per l’appartamento in questione, hanno tuttavia ridotto a fr. 31’754.35 oltre
interessi la loro pretesa, di cui fr. 30’000.-- per canoni di locazione, fr.
305.30 per spese accessorie e fr. 1’449.05 di spese sostenute per la ricerca di
un nuovo inquilino.
F.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore, dopo esame
delle prove testimoniali assunte, ha ritenuto che le immissioni foniche
provenienti dal __________ potessero venire considerate tali da provocare
l’inabitabilità dell’immobile, o comunque da pregiudicarne sensibilmente l’uso
abitativo.
Sarebbe
perciò giustificata la decisione dei convenuti di recedere anzitempo dal
contratto, con il che essi sarebbero tenuti al pagamento del canone di
locazione solo per il periodo di effettiva occupazione, per il quale rimarrebbe
impagato solo il corrispettivo di fr. 3’000.-- del mese di marzo 1989, importo
per il quale il Pretore ha ammesso la petizione.
G.
Con tempestivo gravame datato 7 marzo 1995 gli attori
hanno chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di accogliere la
petizione per fr. 25’754.35 oltre interessi.
Il
Pretore, che avrebbe peraltro omesso di indicare le norme da lui in concreto
applicate, avrebbe a torto applicato l’art. 254 v.CO in danno degli attori.
Non
sarebbe in effetti ammissibile la valutazione dell’idoneità dell’ente locato
all’uso stabilito in base a criteri soggettivi. In base alle testimonianze in
atti risulterebbe addirittura arbitrario affermare che l’appartamento locato ai
convenuti era oggettivamente inidoneo all’uso abitativo.
Gli
attori non dovrebbero inoltre rispondere per elementi di disturbo esterno per i
quali non esiste possibilità di intervento da parte loro, e comunque i
convenuti, che all’atto della stipulazione non hanno manifestato esigenze
particolari, sarebbero stati resi attenti dell’esistenza del __________.
L’ubicazione
dell’ente locato escluderebbe di per sé la possibilità di avere tranquillità
assoluta, così che i convenuti avrebbero dovuto rendersi conto della situazione
prima di firmare il contratto.
H.
Nelle osservazioni del 3 maggio 1995 i convenuti hanno
chiesto la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili sulla base di
argomentazioni che, per quanto necessario, verranno riprese nei successivi considerandi.
Considerato
in
diritto
1.
Nonostante
le lamentele degli attori circa l’asserita carenza di motivazione della
sentenza impugnata, è pacifico, come riconoscono gli stessi appellanti, che il
Pretore ha applicato a favore dei convenuti l’art. 254 v.CO (norma il cui cpv.
1 è del resto chiaramente richiamato, anche se non citato, alla pag. 7 della
sentenza).
E’
di conseguenza a giusta ragione che gli attori hanno impostato il loro gravame
sulla critica al modo in cui il Pretore ha applicato detta norma, dal che si
deve concluderne che il preteso vizio formale della sentenza non li ha in alcun
modo pregiudicati, né essi d’altra parte lo pretendono.
2.
L’art. 254 v.CO impone al locatore di consegnare la
cosa in stato da servire all’uso determinato dal contratto e di mantenerla tale
per la durata della locazione (cpv. 1); quando la cosa venga consegnata in uno
stato che non permetta o diminuisca notevolmente l’uso determinato dal
contratto, il conduttore può recedere dal contratto, o chiedere una
proporzionale diminuzione del prezzo (cpv. 2); ove trattasi di difetti che
espongono a serio pericolo la salute del conduttore o delle persone con lui
conviventi o dei suoi operai, egli può recedere dal contratto anche se al
momento della conclusione dello stesso questo pericolo gli fosse noto od avesse
rinunciato al recesso (cpv. 3).
3.
Affinché il conduttore possa legittimamente ottenere
la rescissione del contratto ex art. 254 cpv. 2 v.CO devono essere adempiute le
seguenti condizioni:
a)
Innanzitutto
si esige che l’ente locato sia difettoso, cioè tale da non permettere del tutto
o in parte l’utilizzo che le parti hanno convenuto (
SJ
1979, pag. 130 e
131;
Schmid
, Zürcher Kommentar, n. 2 ad art. 254/5 v.CO;
Schweizerischer
Mietverband
, Mietrecht für die Praxis, Zurigo, 1983, pag. 51;
Guinard/Knoepfler
in:
SJK
358, pag. 5).
Evidentemente
il difetto deve rivestire una certa importanza: solo difetti che rendono
impossibile o limitano fortemente l’uso contrattualmente pattuito possono
giustificare una rescissione del contratto (
Rep
. 1988, pag. 360;
Schmid
,
opera citata, n. 3 ad art. 254/5 v.CO;
Gmür/Caviezel
, Mietrecht- Mieterschutz,
Zurigo, 1979, pag. 109).
Il
locatore risponde inoltre per la mancanza di quelle prerogative dell’ente
locato da lui espressamente assicurate (
Schmid
, opera citata, n. 5 ad art.
254/5 v.CO; per il nuovo diritto:
mp
4/94, pag. 185).
b)
Il
conduttore è tenuto a comunicare alla controparte l’esistenza dei difetti non
appena ne ha accertato la presenza (
Rep
. 1984, pag. 352).
Un
eventuale ritardo nella notifica non ne pregiudica di principio il diritto a
recedere dal contratto, ma può tuttavia in alcuni casi giustificare un’azione
di risarcimento da parte del locatore (
II CCA
3 febbraio 1995 in re
M./F.;
Sprenger
, Entstehung, Auslegung und Auflösung des Mietvertrages für
Immobilien, Zurigo, 1972, pag. 99), e soprattutto può al limite essere
interpretato quale accettazione della cosa locata nello stato in cui essa si
trova (
DTF
104 II 274).
c)
Il
conduttore deve assegnare al locatore un termine per poter ripristinare lo
stato originale, e meglio quello previsto dal contratto (
SJZ
1984, pag.
320).
Ciò non
è però necessario nel caso in cui il difetto sia talmente grave da non potersi
ragionevolmente ammettere che lo stesso verrà risanato in tempo, oppure se vi è
motivo di ritenere che una sua assegnazione sarà inutile (art. 108 cifra 1 CO;
ICCTF
19 ottobre 1994 in re R./E;
DTF
citata;
Schmid
, opera citata, n.
25 ad art. 254/5 v.CO).
Non
occorre per contro che vi sia colpa del locatore per il fatto che l’ente locato
non può essere utilizzato come da contratto (
II CCA
10 febbraio 1994 in
re E./R.;
Schmid
, opera citata, n. 32 ad art. 254/5 v.CO;
SJ
1979, pag. 140).
4.
Gli attori non hanno in un primo tempo contestato
l’esistenza dei rumori lamentati dai convenuti e provenienti dal vicino __________,
ma solo la loro responsabilità per una simile fonte di disturbo (cfr. doc. C,
E, M; petizione, pag. 3; replica, pag. 3, 7, 9, 10, conclusioni, pag. 3).
In
altre parole, essi sembravano ammettere implicitamente l’esistenza della fonte
di rumore, ma contestavano la propria responsabilità in relazione a quei
rumori, e perciò l’esistenza di un difetto ai sensi dell’art. 254 v.CO,
invitando i convenuti ad intervenire personalmente presso la direzione del
locale notturno (doc. C).
Nel
presente gravame gli attori censurano invece la decisione del Pretore di
ritenere inidoneo l’appartamento all’uso abitativo, in quanto la stessa sarebbe
stata presa in contrasto con parte delle deposizioni testimoniali e sulla base
di criteri meramente soggettivi.
Vi
sono comunque gli estremi per considerare processualmente ammessa l’asserita
rumorosità dell’ente locato, questione che viene di conseguenza esaminata nei
successivi considerandi unicamente a titolo abbondanziale.
5.
La
più recente giurisprudenza del Tribunale federale ha stabilito il principio
secondo cui i rumori provenienti dall’esterno di un locale notturno (rumore di
portiere  che sbattono, di motori che si avviano, stridio di pneumatici,
conversazioni ad alta voce, grida e canti degli avventori) costituiscono
immissioni ai sensi dell’art. 684 CC per le quali il proprietario del fondo
deve rispondere (
DTF
120 II 15 e segg.).
Ne
consegue necessariamente che gli attori, nella misura in cui tale situazione
avesse a verificarsi (o si fosse verificata) anche nel caso del __________ di
__________, avrebbero la possibilità di tutelare la tranquillità dei propri
inquilini per mezzo di un’azione giudiziaria.
Ciò
premesso, non è certo irragionevole o eccessivamente severo nei confronti del
locatore affermare che in presenza di rumori di questo genere, tali da essere
qualificati come immissioni eccessive ai sensi dell’art. 684 CC, è lecito
ammettere l’impossibilità, o almeno la notevole riduzione della possibilità di
utilizzare un appartamento a fini abitativi (
Schmid
, opera citata, n. 10
ad art. 254/5 v.CO).
6.
L’esistenza di una situazione di rumorosità nello
stabile in questione è stata segnalata da tutti i testimoni sfilati avanti al
Pretore, i quali risiedono o hanno risieduto nello stabile in questione. E’ ben
vero, come rilevano gli attori, che non tutti i testi si sono lamentati della
rumorosità del proprio appartamento, ma non per questo può essere ritenuto
arbitrario l’apprezzamento delle prove operato dal Pretore, o comunque fondato
su criteri soggettivi invece che oggettivi.
Occorre
infatti tenere conto in primo luogo del fatto che gli appartamenti dello
stabile sono esposti al rumore, specie a quello notturno, in misura minore o
maggiore a dipendenza dell’ubicazione delle camere da letto, ovvero della
distanza dalla fonte di rumore, e in secondo luogo del fatto che le persone
possono essere più o meno sensibili ai rumori esterni.
Il
primo elemento oggettivo da considerare è senz’altro quello per cui
l’appartamento locato ai convenuti era particolarmente sfavorito dal fatto di
trovarsi solo al secondo piano e di avere la camera da letto rivolta verso la
fonte di disturbo, così che è senz’altro ammissibile la considerazione secondo
cui esso era particolarmente esposto al rumore.
Non
a caso il teste __________, subentrato nell’appartamento dei convenuti e che a
suo dire non ha problemi in particolare circa i rumori provenienti dal
__________, dopo solo un mese di locazione si è fatto installare i doppi vetri
nella camera da letto e almeno in un paio di occasioni ha ritenuto necessario
intervenire di persona presso la direzione del locale per lamentarsi della
rumorosità.
Più
difficile da oggettivare è il quantum di rumorosità che si può pretendere venga
tollerato da un conduttore o, capovolgendo il problema, il normale grado di
sensibilità ai rumori di un inquilino.
Il
Tribunale federale nella ricerca di un criterio oggettivo per stabilire il
confine tra l’immissione e l’immissione eccessiva fa riferimento all’”Empfinden
eines Durchschnittmenschen” (
DTF
119 II 416), conscio però di trovarsi
comunque ed inevitabilmente nel campo del soggettivo, e perciò nell’ambito di
decisioni che il giudice prende secondo diritto ed equità, così come previsto dall’art.
4 CC.
Con
questa premessa, nel caso concreto non si può rimproverare al Pretore di aver
ecceduto il suo vasto potere di apprezzamento per aver ritenuto in base ad
un’unanime ammissione dell’esistenza di rumori e in presenza di altri inquilini
(__________e __________) che in analoghe o migliori circostanze (il loro
appartamento era al 4° e non al 2° piano) hanno ritenuto insostenibile la
situazione.
Inoltre,
non va dimenticato che l’esistenza di una situazione di oggettiva rumorosità
notturna eccessiva negli spazi adiacenti l’uscita di un locale notturno (così
nel caso di un locale di 150 posti) può essere ammessa già in base alla comune
esperienza di vita (così in
DTF
120 II 18).
Se
ne può globalmente concludere per la conferma dell’apprezzamento del Pretore al
riguardo dell’esistenza di un difetto dell’ente locale tale da comprometterne
l’abitabilità e da giustificare l’applicazione dell’art. 254 v.CO.
7.
Al medesimo risultato si potrebbe comunque giungere
ammettendo che gli attori, seppure indirettamente, hanno assicurato ai
convenuti che l’appartamento non era particolarmente rumoroso.
Dalla
deposizione della teste __________ si apprende in effetti che la questione fu
oggetto di esplicita domanda dei convenuti, e che la risposta fu che non vi
erano mai state reclamazioni, eccezion fatta per la musica fino alle ore 22.
A
prescindere dalla veridicità di tale risposta, essa portava palesemente
all’ovvia deduzione secondo cui nelle ore successive la situazione era tale da
non dare adito a reclami, il che però, come si è visto, non era affatto vero.
8.
Gli attori rimproverano ai convenuti di aver
abbandonato l’appartamento senza aver prima assegnato loro un termine per porre
rimedio al preteso difetto.
Il
rilievo, per quanto fondato non può nuocere ai convenuti: dalla corrispondenza
intercorsa è in effetti emersa con ogni chiarezza l’attitudine degli attori
secondo cui sarebbe stato compito degli stessi convenuti quello di interpellare
l’amministrazione del __________ o il municipio di __________ (cfr. doc. C),
dal che si può senz’altro ritenere che l’eventuale assegnazione di un termine
per la diminuzione della rumorosità dell’ente locato non avrebbe sortito
effetto alcuno.
Ne
devono conseguire la conferma dell’applicabilità alla specie dell’art. 254 v.CO,
così come ammesso dal Pretore, e la reiezione del gravame.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per
i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia
I.
L’appello
7 marzo 1995 di __________, __________, __________, __________ e __________ è
respinto.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                    fr.   780.--
b)
spese                                                      fr.     20.--
T
o t a l e                                                      fr.   800.--
già
anticipati dagli appellanti restano a loro carico.
Gli
attori in solido rifonderanno ai convenuti fr. 1’500.-- per ripetibili di
appello.
III.
Intimazione:    -
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 1.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario