ti_gerichte · 11.2005.56 · 2006-06-19 · it
Accesso necessario su una strada già esistente

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.06.2006 11.2005.56
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.06.2006 11.2005.56
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.06.2006 11.2005.56

Incarto n.
11.2005.56
Lugano
19 giugno
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Lardelli
segretario:
Annovazzi, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa OA.2001.47 (servitù)
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 19
gennaio 2001 da
AA 1
Chiasso
(patrocinata dall',)
contro
AP 1
(patrocinato dall' PA 2);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione:
1.   Se
dev'essere accolto l'appello del 21 aprile 2005 presentato da AP 1 contro la
sentenza emessa il 16 marzo 2005 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;
2.   Se
dev'essere accolto l'appello adesivo dell'8 giugno 2005 presentato da AA 1
contro la medesima sentenza;
3.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
Con atto pubblico del 17 marzo 1998,
rogato dal notaio __________ di Lugano, AO 1 ha venduto a AP 1 la particella n.
1440 RFD di __________ (prato in declivio). Il fondo non ha accessi pedonali né
veicolari, sebbene confini a monte con una strada asfaltata, appartenente allo
stesso AP 1 (particella n. 1297), la quale sbocca su una strada comunale
(particella n. 176). La particella n. 1440 fruiva invero di un diritto di passo
veicolare attraverso le vicine particelle n. 1438 e 1439, lungo una striscia di
terreno ancora allo stato naturale, ciò che avrebbe consentito di sboccare su
una stradina privata a valle (particella n. 1443), proprietà di terzi (compreso
AP 1), collegata a un'altra strada comunale (particella n. 1401). Tale servitù
è stata tuttavia cancellata da AP 1, con l'accordo di AA 1, contestualmente
alla vendita del fondo.
B.   AA 1
ha inoltrato il 3 luglio 1998 una domanda di costruzione al
Municipio di __________ per essere autorizzata a edificare sul suo terreno una
casa unifamiliare. Il progetto, allestito dall'AP 1, prevedeva l'accesso al fondo
lungo la particella n. 1297 (strada asfaltata) e la costruzione dell'edificio a
una distanza inferiore a quella prevista dal piano regolatore verso la
particella n. 1336, appartenente allo stesso progettista. Con decisione del 19
agosto 1998 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia, che è poi stata
rinnovata il 5 settembre 2000. Tale progetto non ha mai trovato attuazione.
C.
Il
19 gennaio 2001 AP 1 si è rivolta al Pretore del Distretto di Lugano, sezione
3, chiedendo che in favore della sua particella n. 1440 AP 1 fosse tenuto a
concedere un diritto di passo pedonale a carico della strada asfaltata
costituente la particella n. 1297, così come una servitù di deroga alle
distanze legali tale da permettere l'edificazione con aperture sulla sua
particella a 1.20 m dalla limitrofa particella n. 1336. Con risposta del 6
giugno 2001 AO 1 ha proposto di respingere la petizione. Nel successivo scambio
di atti scritti le parti hanno ribadito le rispettive posizioni, l'attrice
specificando che il passo richiesto andava considerato anche veicolare e non solo
pedonale.
D.
All'udienza
preliminare dell'8 ottobre 2001 l'attrice ha chiesto l'assunzione di una perizia
sul valore del diritto di passo, annunciando di voler chiedere con le
conclusioni ¿ in subordine ¿ un accesso veicolare necessario dietro pagamento
di un'indennità. Ultimata l'istruttoria, durante la quale l'arch. __________ è
stato incaricato di allestire la perizia giudiziaria, le parti hanno rinunciato
al dibattimento finale, producendo memoriali conclusivi. Nel proprio, del 20
aprile 2004, AA 1 ha confermato le richieste di petizione, rivendicando in
subordine un accesso necessario (sempre a carico della particella n. 1297)
senza versamento di indennità o, tutt'al più, previa corresponsione di fr.
3500.¿. Nell'allegato del 21 aprile 2004 AO 1 ha ribadito il suo punto di
vista, contestando l'ammissibilità della domanda subordinata avanzata
dall'attrice nel memoriale conclusivo.
E.
Statuendo
il 16 marzo 2005, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione nella sua domanda
subordinata, condannando AP 1 a far iscrivere a carico della sua particella n.
1297 (strada asfaltata) un accesso necessario pedonale e veicolare in favore
della particella n. 1440. AA 1 è stata tenuta a versare al convenuto un'indennità
di fr. 3500.¿ e ad assu­mere i costi dell'iscrizione nel registro fondiario. Le
spese processuali, con una tassa di giustizia di fr. 1200.¿, sono state poste
a carico dell'attrice, con obbligo di rifondere al
convenuto fr. 2000.¿
per ripetibili.
F.
Contro
la sentenza appena citata è insorto AP 1 con un appello del 21 aprile 2005 per
ottenere che la petizione sia respinta o, quanto meno, che l'indennità per
l'iscrizione dell'accesso necessario sia portata a fr. 21
500.¿ e che il
giudizio del Pretore sia riformato di conseguenza. Nelle sue osservazioni
dell'8 giugno 2005 AA 1 propone di respingere l'appello e con appello adesivo
chiede l'accoglimento della petizione nelle due domande principali. Con
osservazioni del 30 giugno 2005 AP 1 postula il rigetto dell'appello adesivo.
Considerando
in diritto:                  1.
Nella petizione l'attrice ha indicato un valore litigioso ¿comunque
superiore a fr. 8000.¿¿. Il convenuto non ha mosso obiezioni al riguardo,
sicché nulla osta ¿ sotto questo profilo ¿ alla ricevibilità dell'appello (I CCA,
sentenza inc. 11.1997.24 del 6 febbraio 1998, consid. 8b con rinvii).
Tempestivo, il rimedio in esame può dunque essere vagliato nel merito.
2.
Il
Pretore ha ritenuto non provato che tra le parti fosse
intervenuto un accordo in base al quale, all'acquisto della particella
n. 1440,
l'attrice avesse rinunciato al passo iscritto sulle
particelle n. 1438 e 1439 dietro promessa, da parte del convenuto, di
concederle un passo analogo sulla particella n. 1297 (strada asfaltata) e una
deroga alle distanze legali dalla propria particella n. 1336. Onde il rigetto
delle domande principali. Quanto alle domande subordinate volte all'ottenimento
dell'accesso necessario, il Pretore le ha ritenute ammissibili, rilevando che
già negli allegati preliminari l'attrice invocava l'art. 694 CC, che
all'udienza preliminare essa aveva annunciato l'intenzione di postulare con le
conclusioni un accesso necessario (senza che il convenuto nulla eccepisse) e
che, comunque fosse, la mutazione dell'azione era propo­nibile giusta l'art. 74
lett. a CPC. Ciò posto, il primo giudice ha accertato che il convenuto non si
era mai opposto alla concessione di un passo lungo la sua strada asfaltata e
che l'attrice ¿ da parte sua ¿ non aveva altre possibilità di raggiungere il
fondo, il perito avendo escluso la fattibilità di un tracciato attraverso le
particelle 1438 e 1439. Nelle circostanze descritte il Pretore ha riconosciuto
all'attrice un accesso necessario, pedonale e veicolare, lungo la strada
asfaltata (particella n. 1297). In merito all'indennità, egli ha escluso che
potesse ravvisarsi compensazione con i benefici di cui il convenuto avrebbe
fruito vedendo l'attrice rinunciare alle servitù iscritte sulle particelle 1438
e 1439. Fondandosi sui principi del diritto espropriativo, egli ha stimato così
un indennizzo di fr. 2581.¿. Considerato tuttavia che l'attrice offriva fr.
3500.¿, egli ha riconosciuto al convenuto tale somma.
I.   Sull'appello
principale
3.
L'appellante ribadisce che il Pretore non doveva entrare in argo­mento
sulla richiesta di accesso necessario, l'attrice avendo formulato la relativa
domanda solo nel memoriale conclusivo. Inol­tre, a suo avviso, l'azione di
accesso necessario non poggia sul medesimo complesso di fatti cui si ancorano
le domande principali, dedotte dalla stipulazione di un preteso accordo, cioè
da un rapporto obbligatorio e non dalla mancanza di un accesso alla proprietà.
Il convenuto soggiunge dipoi che il fondo dell'attrice è raggiungibile anche
attraverso le particelle 1438 e 1439, il perito essendosi limitato a rilevare
un'inaccessibilità momentanea, e rileva che la perizia giudiziaria verteva
proprio sull'equivalenza del passo lungo tali fondi e del passo lungo la sua
strada asfaltata. Quanto all'indennità, egli ricorda che essa è un requisito imprescindibile
per ottenere un accesso. Per di più, l'attrice avendo postulato l'accesso
necessario solo con le conclusioni, egli non ha avuto modo di esprimersi al riguardo.
L'appellante ritiene inoltre che, comunque sia, non siano dati i presupposti di
un accesso necessario, il Pretore avendo escluso l'accesso tramite altri fondi
solo in base alle risultanze del sopralluogo. Infine, nell'ipotesi in cui fosse
riconosciuto l'accesso necessario, il convenuto chiede che esso sia limitato in
larghezza e in portata, sol­lecitando altresì l'aumento dell'indennità a fr. 21
500.¿.
4.
Per
quanto riguarda la domanda subordinata, all'udienza preliminare dell'8 ottobre
2001 l'attrice aveva annunciato che ¿nelle conclusioni di causa¿ avrebbe
chiesto, in subordine, un accesso necessario ¿dietro pagamento di
un'indennità¿. Il convenuto, che si opponeva alla perizia postulata
dall'attrice sul valore del passo rivendicato in via principale, ha dichiarato
di prendere atto ¿che verrà introdotta la subordinata, e se così fosse ritira
l'opposizione di chiesta perizia¿ (verbale dell'8 ottobre 2001, pag. 3). Non
solo quindi il convenuto non si è opposto alla domanda di accesso necessario
prospettata in subordine dall'attrice, ma si è impegnato anche a desistere dall'opposizione
alla perizia sul valore della domanda principale nel caso in cui la domanda
subordinata fosse stata effettivamente introdotta. Nelle condizioni descritte
l'attrice poteva legittimamente sentirsi esonerata dal presentare una formale domanda
di mutazione dell'azione (art. 76 combinato con l'art. 74 lett. a CPC). Del resto,
la subordinata rientrava senza dubbio nella competenza dello stesso giudice,
verteva fra le stesse parti e soggiaceva alla stessa procedura della domanda
principale, la quale non ne usciva per ciò solo appesantita (sui presuppo­sti
dell'art. 74 lett. a CPC:
Olgiati
,
Le norme generali per il procedimento civile nel Canton Ticino, Zurigo 2000,
pag. 69 seg. e 87). Per di più, contrariamente all'opinione dell'appellante, la
subordinata poggia sul medesimo complesso di fatti della domanda principale, riconducibile
all'inaccessibilità della particella n. 1440. Circa l'indennità per accesso
necessario, l'ammissibilità della richiesta subordinata comportava
l'ammissibilità dell'offerta pecuniaria, fondata a sua volta sul medesimo
complesso di fatti (Rep. 1995 pag. 226 consid. c). Infine, per quel che è del
contraddittorio, il convenuto medesimo ha rinunciato ¿ pur sapendo che
l'attrice avrebbe introdotto una richiesta subordinata ¿ al dibattimento
finale. Non può dunque censurare una violazione del suo diritto d'essere
sentito. In definitiva, pertanto, a ragione il Pretore ha giudicato ricevibile
la domanda subordinata.
5.
Nel
merito il convenuto avversa gli estremi dell'accesso necessario, sostenendo che
l'attrice può raggiungere il suo fondo anche attraverso le particelle n. 1438 e
1439 e che un accesso necessario non si giustifica per mera comodità. Ora, il
primo giudice non ha esaminato i requisiti dell'art. 694 CC, sia perché a suo
avviso il convenuto non si è mai opposto alla concessione di un passo, sia
perché la particella n. 1440 risulta accessibile unicamente per mezzo della
strada asfaltata sulla particella n. 1297. In realtà la questione merita più
attenta disamina. Certo, il convenuto ha dichiarato di non opporsi al
conferimento di un diritto di passo sulla sua particella n. 1297, contenzioso
essendo solo l'ammontare della ¿piena indennità¿ (doc. O; memoriale di duplica,
pag. 3). Se non che, tale dichiarazione si riferiva al passo convenzionale, non
all'accesso necessario. E sull'ammontare dell'indennità per il passo
convenzionale non è mai stato raggiunto alcun accordo, tant'è vero che il
convenuto ha continuato a insistere per il rigetto della petizione, ripetendo
come la proprietà dell'attrice fosse raggiungibile anche attraverso le particelle
n. 1438 e 1439, rispettivamente attraverso la contigua particella n. 1422
(risposta, pag. 2; duplica, pag. 2). Accertato ciò, occorre esaminare se ¿ come
l'interessato sostiene ¿ la domanda subordinata dell'attrice andasse respinta
perché non soccorrono in concreto i presupposti dell'art. 694 CC.
a)
Il
proprietario che non abbia un accesso sufficiente dal suo fondo a pubblica via
può pretendere che i vicini gli consentano il passaggio necessario ¿dietro
piena indennità¿ (art. 694 cpv. 1 CC). Se non sussiste, tale accesso va chiesto
in primo luogo al vicino ¿dal quale, a causa dello stato preesistente della
proprietà e del­la viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessio­ne
del passo¿; in secondo luogo al vicino per il quale il passaggio risulti di
minor danno (art. 694 cpv. 2 CC). Nella determinazione del passo necessario, in
ogni mo­do, ¿devesi aver riguardo agli interessi delle due parti¿ (art. 694
cpv. 3 CC), ponderando debitamente le specificità del caso concreto (
Rey
in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª
edizione, n.
11 ad art. 694 CC con rinvii).
Per
¿accesso sufficiente¿ va inteso un collegamento alla pub­blica via che
garantisca, dal punto di vista og­gettivo, uno sfrut­ta­mento adeguato e
razionale del fondo, confor­me alla sua
destinazione (
Steinauer
,
Les droits réels, vol. II, 3ª edizione, pag. 205, n. 1863;
Rey,
op. cit., n. 6 ad art. 694 con
rimandi). Trat­tandosi di un terreno edificato che si trovi all'interno di una
località, in linea di principio l'accesso non è sufficiente se non è
carrozzabile (DTF 110 II 127 consid. 5, 93 II 169 consid. 2; Rep. 1989 pag. 142
consid. 1 con rimandi). Nell'applicazione del­l'art. 694 CC, nondimeno, la giurisprudenza
è restrittiva in ragione del ragguar­devole pregiudizio che la servitù può
arrecare al fondo del vicino (casistica e riferimenti in:
Steinauer
, op. cit., pag. 205, n.
1863a;
Meier-Hayoz
in: Berner
Kommentar, 3ª edizione, note 49 e 54 ad art. 694 CC; DTF 120 II 186 consid.
2a).
b)
L'applicazione
dell'art. 694 CC è subordinata ¿ per giurisprudenza ¿ alla condizione generale
che il proprietario sprovvisto di accesso sufficiente al proprio fondo non
abbia modo di far capo agli istituti offerti dal diritto pubblico, sollecitando
l'urbanizzazione del terreno mediante l'esecuzione dei raccordi stradali e
degli allacciamenti previsti dall'art.
19 cpv. 2 LPT
(DTF 120 II 187 consid. 2c; DTF 121 I 70 consid. 4b).
Se
il diritto pub­blico consente di ottenere un accesso idoneo, per vero, non
sussiste uno stato di necessità che giustifichi un passo necessario a mente
dell'art. 694 CC. Prima di invocare quest'ultima norma, in altri termini, il
proprie­tario deve dimostrare di avere intrapreso tutto il possibile per
ottenere la creazione di un acces­so adeguato con gli strumenti che il diritto
pubblico mette a disposizione, sempre che l'accesso richiesto sia
indispensabile per un uso conforme alla destinazione
del fondo (RDAT
II-2001 pag. 149, consid. 3a con rinvii; v. anche RDAT
I-2000 pag. 424). Nella fattispecie il terreno dell'attrice non è ancora
edificato, ma si trova in una zona urbanizzata ed è compreso tra due strade
comunali. Mal si intravede perciò come in quel comparto il piano regolatore
comunale possa prevedere la formazione di altre vie. Da questo punto di vista
il diritto pubblico non consta offrire mezzi all'attrice per ottenere un
accesso veicolare al proprio fondo. L'art. 694 CC è pertanto applicabile.
c)
Che
la particella n. 1440 non sia raggiun­gibile dalla pubblica via se non passando
attraverso fondi limitrofi è pacifico. Che tale stato di cose pregiudichi l'uso
razionale ed economico di un terreno edificabile (si rammenti che l'attrice ha
ottenuto a suo tempo la licenza edilizia per l'edificazione di una casa unifamiliare:
doc. H) è altrettanto chiaro. Ora, alla particella n. 1440 vi sono tre
possibilità di accesso:
¿   la prima consiste nel seguire la pubblica via a monte (particella
n. 176), percorrendo poi la strada asfaltata del convenuto (particella n. 1297)
fino alla particella n. 1440;
¿   la seconda consiste nel seguire la pubblica via a valle
(particella n. 1401), passando sulla particella n.
1443
(proprietà di insieme e di una comunione ereditaria cui appartiene
anche AP 1) e poi sulle particelle n. 1439 e 1440 (proprietà di __________);
¿  la terza consiste nel seguire, una volta ancora, la pubblica via
a valle, attraversando poi la particella n. 1422 (proprie­tà di terzi).
Il
primo tracciato già esiste: è la strada asfaltata larga 4.20 m (verbale di
sopralluogo del 28 novembre 2003) e lunga un centinaio di metri (perizia, pag.
6 seg.) su cui chiede di passare l'attrice. Gli altri due andrebbero costruiti.
Il problema è di sapere quale dei tre debba prevalere. Al riguardo giovi
rammentare che un accesso necessario va chiesto in primo luogo al vicino ¿dal
quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della viabilità, si
può più ragionevolmente esigere la concessione del passo¿, in secondo luogo al
vicino per il quale il passaggio risulti di minor danno e che in ogni modo
¿devesi aver riguardo agli interessi delle due parti¿ (sopra, consid. a).
d)
Dagli
atti risulta che nel 1997 i proprietari dell'originaria particel­la n. 1296 (di
complessivi 2972 m²) hanno frazionato il fondo per formare, tra l'altro, le
particelle n. 1438, 1439, 1440 e 1443 (doc. C). Simultaneamente essi hanno
costituito in favore della particella n. 1440 una servitù di passo veicolare a
carico delle particelle n. 1338 e 1339 (doc. B). Il 17 marzo 1998, diventato
unico proprietario di tali i fondi, il convenuto ha venduto all'attrice la
particella n. 1440 e ha fatto cancellare, con l'accordo della compratrice, la
citata servitù di passo (doc. A, clausola n. 4). Ora, come si è appena
ricordato, un accesso necessario deve gravare anzitutto il fondo che, per
intervenute modifiche (ad esempio l'alienazione di uno o più terreni da parte
di uno stesso proprietario), ha sottratto alla particella in questione la
possibilità di accesso alla pubblica via, possibilità che prima era data in vir­tù
di un diritto reale o obbligatorio (
Meier-Hayoz
,
op. cit., n. 30 ad art. 694 CC;
Rey
,
op. cit., n. 15 ad art. 694;
Steinauer,
op. cit., pag. 207 n. 1865a). Nella fattispecie, fino al 17 marzo 1998 la
particella n. 1440 beneficiava di un diritto di passo veicolare a carico delle
particelle n. 1338 e 1339. Di per sé, dunque, spetterebbe prioritariamente alle
particelle n. 1338 e 1339 concedere l'accesso necessario (Rep. 1989 pag. 143).
Che nel frattempo i fondi siano stati venduti a terzi o che la cancellazione
della servitù sia da imputare agli attuali o al precedente proprietario del
terreno poco importa.
e)
È vero che, stando al perito, attualmente ¿il mappale 1440 non è
accessibile tramite i mappali 1438 e 1439¿ (referto, pag. 9). Il quesito è di
sapere che cosa intenda il perito per ¿non accessibile¿, giacché l'art. 694 CC
non garantisce né un accesso ideale né l'accesso più conveniente (Rep. 1997
pag. 150). Conferisce bensì il diritto di accedere in automobile a un fondo
edificato, ma non per forza sin davanti alla porta di casa (DTF 93 II 167
consid. 2). Il proprietario del fondo ha, in altri termini, il diritto di
ottenere un accesso
sufficiente
: a lui incombe poi di accomodarsene,
senza poter pretendere un passaggio di maggior scapito ai vicini solo per raggiungere
un determinato punto del suo fondo (Rep. 1989 pag. 143), se non in caso di
costi sproporzionati (sentenza del Tribunale federale 5C.327/2001 del 21 marzo
2002, consid. 3d). Che l'accesso dalla parte inferiore della particella n. 1440
obblighi l'attrice a modificare il progetto edilizio della casa unifamiliare o
implichi la costruzione di un ascensore (o di altri impianti) non è quindi
determinante, tranne ¿ appunto ¿ in caso di costi sproporzionati, di cui però
in concreto tutto si ignora.
f)
Rimane il fatto che, comunque sia, nella determinazione del
passo necessario ¿devesi aver riguardo agli interessi delle due parti¿ e
ponderare debitamente le particolarità del caso specifico (sopra, consid. a).
Il deprezzamento arrecato al fondo serviente dall'accesso necessario non deve
quindi eccedere il maggior valore ridondante al proprie­tario del fon­do
beneficiario (Rep. 1981 pag. 337 consid. 4.1 con rimandi). In concreto
l'aggravio del tracciato litigioso, già disponibile, non risulta comportare
inconvenienti o disagi particolari per il con­venuto o per gli altri
beneficiari di servitù analoghe, né consta implicare limitazioni di carattere
pianificatorio per il fondo serviente (complemento di perizia, pag. 3). Nemmeno
esso può dirsi arrecare una svalutazio­ne sproporzionata del fondo serviente
(una strada asfaltata), già gravato d'oneri di passo in favore di almeno una
decina di fondi, tra cui le particelle n. 1438 e n. 1439 (estratti dell'Ufficio
del registro fondiario: richiamo II) per rapporto ai vantaggi che deriveranno
all'attrice.
Per
converso, la creazione di un accesso necessario attraverso le particelle n.
1338 e 1339 presenterebbe serie difficoltà tecniche già per la pendenza dei
fondi, dovendosi in tal caso sbancare il terreno e formare muri di sostegno (si
vedano anche le risultanze del sopralluogo 28 novembre 2003 e la fotografia n.
3 allegata alla perizia). E i relativi costi sareb­be­ro a carico dell'attrice,
beneficiaria del passo (art.
741 cpv. 1 CC applicabile per analogia:
Liver,
Zürcher Kommentar,
2ª edizione, n. 28 ad art. 741 CC
;
Steinauer
, op. cit., pag. 390, n. 2283; S
chmid/Hürlimann-Kaup
, Sachenrecht, 2ª edizio­ne Zurigo 2003,
pag. 279, n. 1290),
le particelle n. 1438 e 1439 avendo già un
accesso proprio lungo la nota strada asfal­tata. A prescindere dal fatto poi
che occorrerebbe gravare del passo anche la particella n. 1443 (apparentemente
dimenticata), la formazione di un accesso attraverso le particelle n. 1438
e 1439 recherebbe soprattutto a quest'ultimo fondo svantaggi considerevoli, la
prospettata strada percorrendolo da parte a parte.
Nel caso precipuo non va trascurato infine, ponderando i
contrapposti interessi, un altro elemento di peso, riconducibile all'origine
stessa della controversia, ovvero al fatto che il convenuto medesimo ha venduto
all'attrice un fondo privo d'accesso. L'attrice ha sì consentito alla
cancellazione del vecchio passo a carico delle particella n. 1338 e 1339 (doc.
A: clausola n. 4), ma come essa avrebbe poi potuto raggiungere la sua proprietà
se non si fosse giunti a un accordo il convenuto non spiega. Chi si preclude un
accesso non può ¿ è vero ¿ valersi dell'art. 694 CC. Nulla induce a ritenere tuttavia
che l'attrice abbia rinunciato alla vecchia servitù in malafede, tanto meno ove
si pensi che il progetto edilizio allestito dallo stesso convenuto prevedeva
l'accesso al fondo dell'attrice proprio lungo la strada asfaltata (doc. Q). Se
ne conclude, tutto ben ponderato, che l'accesso necessario rivendicato
dall'attrice lungo la particella n. 1297 è quello meno pregiudizievole, oltre
che il più ragionevole dal profilo tecnico, e l'unico che non penalizzi
proprietari estranei all'insorgere del litigio.
g)
L'appellante
chiede che nel caso in cui si conceda all'attrice l'accesso necessario si limiti
a 3.5 t il peso e a 2.1 m la larghezza dei veicoli abilitati a transitare sulla
strada, come indica un cartello già posato al confine con la pubblica via sulla
scorta di una perizia. V'è da domandarsi se la richiesta, formulata per la
prima volta in appello, sia proponibile (art. 321 cpv. 1 lett. a CPC). Sta di
fatto che nulla dimostra la portata della strada in questione, l'interessato
avendo omesso di produrre elementi utili. Sia come sia, per la sua natura di restrizione
legale della proprietà, un accesso necessario va esercitato con ogni riguardo (
Steinauer
, op. cit., pag. 389, n. 2280
segg.; cfr. anche l'art. 737 cpv. 2 CC). Verificandosi eccessi o abusi, il
proprietario del fondo serviente potrà sempre rivolgersi al giudice, chiedendo
l'emanazione di provvedimenti o ingiunzioni nei confronti dei responsabili.
6.
L'appellante
chiede infine di fissare l'indennità per l'accesso necessario a fr. 21
500.¿, come
indica il perito. Egli non si confronta però con l'argomentazione del Pretore,
stando al quale se la superficie viaria è già gravata da oneri di passo in favore
di altri fondi, l'ammontare dell'indennità va ridotto di conseguenza, potendo finanche
tendere a zero, conformemente ai principi applicabili ¿ per analogia ¿ in materia
espropriativa. Perché su questo punto la sentenza impugnata sarebbe erronea non
è dato di sapere. Carente di motivazione, in proposito l'appello si rivela irricevibile
(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5).
II.   Sull'appello
adesivo
7.
L'attrice si duole che il Pretore non le abbia riconosciuto un
diritto di passo convenzionale sulla base degli accordi intercorsi con il
vicino. Ribadisce che incombeva a quest'ultimo dimostrare il contenuto dell'in­tesa,
avendo egli medesimo presentato la domanda di costruzio­ne che prevedeva
l'accesso al fondo lungo la particella n. 1297. Soggiunge che, da parte sua,
l'unica condizione consisteva nella rinuncia alla vecchia servitù gravante le
particelle n. 1438 e 1439, tutto il resto riconducendosi alla fantasia del vicino.
Rifiutando l'iscrizione del passo sulla particella n. 1297, costui avrebbe
violato perciò la promessa data, ratificata con la firma del contratto di compravendita
e con l'inoltro della domanda di costruzione.
In
concreto è assodato che al momento in cui il convenuto ha fatto cancellare, con
l'assenso dell'attrice, la servitù di passo veicolare a carico delle particelle
1438 e 1439 (doc. A) sussisteva tra le parti un accordo di massima circa la
costituzione di un analogo diritto sulla particella n. 1297 (interrogatorio
formale del convenuto del 29 maggio 2001, risposte n. 4, 5 e 6). Non è chiaro
tuttavia a che condizioni ciò dovesse avvenire. Secondo l'attrice l'iscrizione
era dovuta senza ulteriore corrispettivo, avendo essa già rinunciato al vecchio
diritto di passo. Secondo il convenuto invece l'accordo era subordinato al
fatto che l'attrice non solo lo incaricasse di progettare, dirigere i lavori e
costruire sulla particella n. 1440 la nota casa unifamiliare, ma gli versasse anche
un'indennità e partecipasse alle spese di manutenzione. In circostanze del
genere, l'attrice ha bensì dimostrato l'esistenza di un accordo di principio ma
non le condizioni per la concessione di una servitù. Ora, chi vuole dedurre un
diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, o chiede il riconoscimento
di un diritto, deve fornirne la prova (art. 8 CC e 183 CPC). L'attrice rivendicando
in concreto il passo convenzionale, a lei spettava di dimostrare gli estremi
per ottenerlo.
Come ha
rilevato il Pretore, il solo fatto che la rinuncia al vecchio diritto di passo
non abbia comportato uno sconto sul prezzo d'acquisto del fondo, che il
progetto edile allestito dal convenuto prevedesse l'accesso alla particella n.
1440 lungo la particella n. 1297 e che nell'atto di compravendita non si
prevedessero clausole d'imprenditore ancora non significa che l'attrice abbia
diritto al passo convenzionale senza ulteriori prestazioni. L'incertezza
rimane. E, dandosi incertezza sulle condizioni per l'ottenimento di un diritto,
ovvero sugli elementi essenziali del contratto di servitù, non rimane spazio
per esaminare se sussista una promessa di contrattare (art. 22 CO). Per di più,
quand'anche non fosse dovuta altra prestazione, la validità di tale promessa
richiedeva un atto pubblico (art. 22 cpv. 2 e 243 cpv. 2 CO) o ¿ la questione
essendo controversa in dottrina (cfr.
Steinauer
,
op. cit., pag. 368 n. 2232) ¿ almeno la forma scritta (art. 732 CC;
Steinauer
, loc. cit.), il semplice
inoltro della domanda di costruzione non essendo sufficiente. Né la posizione
del convenuto appare abusiva, il suo rifiuto di dar seguito all'accordo essendo
dovuto al litigio sulle condizioni dell'accordo e non a un preteso vizio di
forma. In proposito l'appello adesivo è destinato quindi all'insuccesso.
8.
Per
le ragioni testé riassunte l'attrice rivendica inoltre la servitù in deroga
alle distanze legali a carico della particella n. 1336, che il Pretore ha
respinto. Anche al riguardo però la sentenza impugnata va esente da critiche.
Se è vero che il progetto allestito dal convenuto prevedeva la costruzione
della casa unifamiliare sul fondo dell'attrice a una distanza dalla particella
n. 1336 inferiore a quella legale (doc. Q), è altrettanto vero che ¿ una volta
ancora ¿ l'attrice non ha dimostrato, a fronte delle contestazioni avversarie,
l'esistenza di un accordo senza ulteriori prestazioni da parte sua. Anche sul
diritto alla deroga alle distanze legali l'appello adesivo manca perciò di
consistenza.
9.
L'appellante
adesiva contesta di dovere un'indennità al convenuto per l'accesso necessario,
facendo valere una volta ancora di avere già rinunciato alla vecchia servitù di
passo sulle particelle n. 1438 e 1439, onde la compensazione delle vicendevoli
pretese. Così argomentando, però, essa si limita a ripetere quanto esposto nel
memoriale conclusivo, senza confrontarsi con l'argomentazione del Pretore,
secondo cui essa non aveva dimostrato i benefici di cui il convenuto avrebbe
già usufruito vedendola rinunciare alla citata servitù. Insufficientemente
motivato, su questo punto l'appello adesivo va dunque dichiarato irricevibile
(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5).
10.
Da ultimo l'attrice censura l'addebito degli oneri processuali e
delle ripetibili che il Pretore ha posto a suo carico in virtù dei principi
applicabili nel diritto espropriativo. Rileva che in concreto la superficie
gravata dall'accesso è già destinata al transito veicolare in favore di altri
fondi e che per concedere il passo convenzionale il convenuto pretendeva, in
sede di trattative, un'indennità esorbitante di 30
000.¿.
I criteri
sulla ripartizione degli oneri processuali e delle ripetibili nelle cause volte
all'iscrizione di accessi necessari sono già stati enunciati dal Pretore. Al
riguardo giovi ricordare che per principio essi sono a carico del richiedente,
salvo che con il suo comportamento questi abbia provocato la lite, abbia
preteso un'indenni­tà esorbitan­te oppure abbia resistito a oltranza (
Caroni Rudolf
, op. cit., pag. 115 in
fondo). Nella fattispecie è vero che il convenuto si è opposto a torto alla
concessione dell'accesso, ma non si deve dimenticare che l'attrice si è sempre
ostinata a pretendere la servitù convenzionale a titolo gratuito. Quanto
all'ammontare dell'indennità, è vero che prima della causa il convenuto esigeva
fr. 30
000.¿, ma è anche vero che nell'ambito della presen­te causa il
perito ha valutato il valore del passo lungo la strada asfaltata in fr. 21
500.¿. Che poi
il giudice abbia deciso di riconoscere al convenuto solo fr. 3500.¿ non poteva
essere previsto in anticipo, tanto meno di fronte alle particolarità del caso
specifico. Tutto sommato, non si può dire quindi che, davanti al Pretore, il
convenuto abbia ecceduto o abusa­to dei suoi diritti. Al riguardo giudizio
impugnato merita dunque conferma.
III.   Sulle
spese e le ripetibili
11.
Gli
oneri processuali di entrambi gli appelli, commisurati al tempo e all'impe­gno che
la Camera ha profuso per la redazione del giudizio, seguono la rispettiva soccombenza,
alla stessa stregua delle ripetibili (art. 148 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   Nella
misura in cui è ricevibile, l'appello principale è respinto e la sentenza
impugnata è confermata.
2.   Gli
oneri dell'appello principale, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 1000.¿
b)
spese                         fr.
50.¿
fr.
1050.¿
sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.¿
per ripetibili.
3.   Nella
misura in cui è ricevibile, l'appello adesivo è respinto e la sentenza
impugnata è confermata.
4.   Gli
oneri dell'appello adesivo, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 600.¿
b)
spese                         fr.
50.¿
fr.
650.¿
sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1500.¿
per ripetibili.
5.   Intimazione
a:
¿;
,.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
terzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale
d'appello
Il presidente                                                           Il
segretario