ti_gerichte · 12.2010.31 · 2010-04-29 · it
Locazione - disdetta e condizioni - vendita dell'ente locato con doppio turno d'asta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.04.2010 12.2010.31

Incarto n.
12.2010.31
Lugano
29 aprile
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.226
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città, e più precisamente sull'istanza
27 novembre 2009 di contestazione delle disdette, subordinatamente, di protrazione
del contratto di locazione, promossa da
AP 1
AP 2
RA 2
contro
AO 1
PA 1
nonché sull'istanza di sfratto, introdotta il 4 gennaio 2010 da
RA 2
contro
AP 1,
Locarno
AP 2,
Locarno
tutti rappr. dall'avv. __________, __________
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 1° febbraio
2010, respingendo l'istanza di contestazione delle disdette, subordinatamente
di protrazione del contratto di locazione, presentata da AP 1 e AP 2 e accogliendo
l'istanza di sfratto inoltrata da AO 1;
appellanti AP 1 e AP 2 che, con appello 8 febbraio 2010, chiedono la
riforma della sentenza impugnata nel senso di accogliere la loro istanza
limitatamente alla contestazione delle disdette e di respingere l'istanza di
sfratto presentata da AO 1, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le
sedi;
mentre AO 1 con osservazioni 2 marzo 2010 postula la reiezione
dell'appello, con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
considerato
in
fatto e in diritto:
1.
AO
1 è divenuto proprietario della part. __________ RFD di __________, su cui
sorge una villa – con iscrizione a Registro fondiario del 1° luglio 2009 – a
seguito di aggiudicazione ai pubblici incanti nell'ambito dell'esecuzione n. __________
dell'UEF di __________, promossa contro __________ H______________________________,
moglie di AP 1. Con lettera 1° luglio 2009, l'UEF di __________ ha comunicato all'escussa l'avvenuta alienazione. Con scritto di medesima data, AO 1 ha chiesto a __________ H____________________ la consegna delle chiavi entro il 2 luglio 2009 alle
ore 12.00. Con fax 2 luglio 2009, AP 1 ha inviato a AO 1 una copia di un contratto di locazione stipulato in data 17 dicembre 2006 tra sua moglie __________
H____________________ (che nel frattempo aveva notificato all'Ufficio controllo
abitanti di __________ la sua partenza definitiva per la Spagna il 28 aprile
2008), quale proprietaria-locatrice e AP 1, nonché il figlio di quest'ultimo AP
2, quali conduttori, relativo allo stabile di cui al mappale n. __________ RFD
di __________, della durata di 10 anni (dal 1° aprile 2007 al 31 marzo 2017),
con un canone mensile di fr. 1'000.– oltre a fr. 50.– di acconto mensile per
spese accessorie. Secondo il contratto, le parti davano atto che le pigioni e gli
acconti erano stati saldati fino al 31 marzo 2010.
2.
In
data 14 luglio 2009, AO 1 ha istato presso la Pretura di Locarno-città, con
un'azione possessoria nella quale postulava di ordinare a AP 1 e AP 2 di
abbandonare la proprietà al mappale n. __________ RFD di __________, di
consegnare immediatamente una chiave dell'abitazione e di astenersi
dall'eseguire qualsiasi trasformazione e di arrecare danni. Il Pretore ha
respinto l'istanza con sentenza 2 ottobre 2009. Nel frattempo, il 17 settembre
2009, AO 1 notificava – mediante formulario ufficiale – a AP 1 e AP 2 le
disdette del contratto di locazione con effetto al 31 dicembre 2009 (doc. J e K
dell'inc. DI.2009. 226). In medesima data, il patrocinatore di AO 1 informava
per scritto il patrocinatore di AP 1 e AP 2 che le disdette erano notificate “a
titolo puramente cautelativo”, ciò a motivo dell'azione possessoria allora
pendente, nella quale era “contestata la validità del sedicente contratto di
locazione” (doc. L dell'inc. DI.2009.226). Con istanza 15 ottobre 2009 AP 1 e AP
2 si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di
Locarno (in seguito UC), chiedendo in via principale l'annullamento delle
disdette 17 settembre 2009 e, in via subordinata, la concessione di una
protrazione del contratto di locazione della durata di due anni. Considerata la
mancata conciliazione, la parti AP 1 hanno istato il 27 novembre 2009 la
Pretura di Locarno-città chiedendo l'annullamento della disdetta e,
subordinatamente, la protrazione già richiesta all'UC. In corso d'istruttoria, AO
1 ha inoltrato, il 4 gennaio 2010, un'istanza di sfratto dei conduttori AP 1 e
AP 2. All'udienza del 20 gennaio 2010, le due procedure sono state congiunte.
3.
Con
sentenza 1° febbraio 2010, il Pretore ha respinto l'istanza di contestazione
della disdetta, subordinatamente di protrazione del contratto di locazione, e
ordinato lo sfratto immediato di AP 1 e AP 2. Il primo giudice – contrariamente
a quanto sostenuto dai conduttori – ha in particolare ritenuto che per le
disdette fa stato il modulo ufficiale e non la lettera accompagnatoria e che
non contengono nessuna condizione. Secondo il Pretore, anche volendo
considerare quanto scritto dal patrocinatore del proprietario nello scritto accompagnatorio
17 settembre 2009 (doc. L dell'inc. DI.2009.226), non si può parlare di
“condizione”, ma semplicemente di disdetta a titolo precauzionale, per
l'evenienza in cui l'esito dell'allora pendente causa possessoria fosse stato a
lui sfavorevole. Il primo giudice, dopo aver ricordato che gli incanti pubblici
relativi alla vendita dell'immobile in oggetto si sono svolti con il doppio
turno d'asta, come previsto dalla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF
126 III 290, 125 III 123), ha evidenziato che, secondo la Massima Corte federale, il doppio turno d'asta è ammissibile sia per i contratti di locazione
di lunga durata che per quelli che non lo sono, come pure che questi contratti,
con il doppio turno d'asta non vengono a cadere, bensì passano all'acquirente,
il quale può però dare la disdetta per la successiva scadenza legale e ciò a
prescindere dalla dimostrazione, da parte del proprietario, dell'urgente
bisogno personale. Il Pretore ha ritenuto che non vi era motivo di discostarsi
dalla predetta giurisprudenza del Tribunale federale e che quindi il nuovo
proprietario AO 1 ben poteva disdire il contratto senza dover dimostrare
l'esistenza di un urgente bisogno personale. Il primo giudice ha d'altro canto
ritenuto di non dover concedere una protrazione del contratto di locazione a AP
1 e AP 2, sia per difetto del presupposto della sussistenza di effetti gravosi
in capo ai conduttori, sia perché, comunque, soppesando gli interessi di
entrambe le parti e le circostanze concrete, una proroga non si giustificava.
Essendo stato validamente disdetto il contratto di locazione per il 31 dicembre
2009, non essendo stata concessa una protrazione dello stesso e non avendo i
conduttori riconsegnato l'ente locato, il Pretore ha per finire ammesso
l'istanza di sfratto di AO 1.
4.
Con
appello 8 febbraio 2010, AP 1 e AP 2 impugnano la predetta decisione. Postulano
la riforma della sentenza impugnata nel senso di dichiarare accolta l'istanza
27 novembre 2009 da loro presentata, limitatamente alla contestazione delle
disdette 17 settembre 2009 e di respingere l'istanza di sfratto, con protesta
di spese e ripetibili di entrambe le sedi. All'appello la Presidente di questa
Camera ha concesso effetto sospensivo l'11 febbraio 2010. AO 1 ha postulato la reiezione dell'appello, con protesta di spese e ripetibili di seconda sede.
5.
Gli
appellanti rilevano che il primo giudice avrebbe a torto considerato che le
disdette notificate da AO 1 non contenevano nessuna condizione (appello, pag. 5
verso il basso). Essi ribadiscono in questa sede che le disdette sono state
notificate “a titolo puramente cautelativo” durante una procedura possessoria
nella quale AO 1 contestava l'esistenza stessa del contratto di locazione. A
loro dire AO 1 avrebbe dunque voluto sottoporre “qualsiasi effetto delle
disdette 17 settembre 2009 a un evento futuro incerto la cui realizzazione non
dipendeva dalla volontà degli appellanti” (appello, pag. 6 verso il mezzo). Da
ciò deducono la nullità delle disdette. A torto.
Se è pur
vero che la disdetta è un diritto formatore e in quanto tale non può, di
principio, essere sottoposta a condizioni (
Lachat
,
Le bail a loyer, Losanna 2008, n. 10.1 pag. 643;
Corboz
, Les congés affectés d'un vice, in 9
ème
Séminaire sur le bail à loyer,
Neuchâtel 1996, n. 6c pag. 18), nel caso ora in esame il locatore non ha posto
condizioni. In altri termini, la volontà del locatore di disdire il contratto
era chiara e non si prestava ad equivoci (
Corboz
,
op. cit., n. 6c pag. 19; DTF 119 II 147, consid. 3c). Prova ne è che i conduttori
hanno immediatamente contestato le disdette presso l'UC senza per altro
manifestare incertezze sulla volontà del locatore (cfr. inc. rich. I; istanza a
UC 15 ottobre 2009). Le riserve espresse dal patrocinatore di AO 1 nella
lettera accompagnatoria, di cui al doc L dell'inc. DI.2009.226, non sono
condizioni, ma semplicemente precauzioni, preannuncianti la caducità della
disdetta qualora l'azione possessoria fosse andata a buon fine. La
giurisprudenza di questa Camera, a cui fanno riferimento gli appellanti
(appello, pag. 7 verso l'alto), non è di alcuna utilità per la fattispecie in
esame. In quel caso, infatti, l'istanza di sfratto era stata respinta non
avendo le parti dimostrato l'esistenza del contratto di locazione; la questione
a sapere se l'istanza di sfratto doveva essere respinta sulla sola base del
contraddittorio comportamento processuale dell'istante, non era per contro
stata affrontata (cfr. IICCA inc. 12.1997.142 del 27 giugno 1997, in re Assicurazione Z. c/M.B.). Le argomentazioni d'appello cadono pertanto nel vuoto.
6.
Come
detto (sopra, consid. 3), il primo giudice, dopo aver ricordato che gli incanti
pubblici relativi alla vendita dell'immobile in oggetto si sono svolti con il
doppio turno d'asta, come previsto dalla giurisprudenza del Tribunale federale
(DTF 126 III 290, 125 III 123), ha evidenziato che, secondo la Massima Corte federale, il doppio turno d'asta è ammissibile sia per i contratti di locazione
di lunga durata che per quelli che non lo sono, come pure che questi contratti,
con il doppio turno d'asta non vengono a cadere, bensì passano all'acquirente,
il quale può però dare la disdetta per la successiva scadenza legale e ciò a
prescindere dalla dimostrazione, da parte del proprietario, dell'urgente
bisogno personale. Gli appellanti non contestano che l'aggiudicazione ai
pubblici incanti dell'ente locato sia avvenuta con doppio turno d'asta e che
essa non sia stata regolare. Tantomeno contestano che il contratto di locazione
in oggetto sia di lunga durata. Si limitano a contestare, con riferimento ad
autori della dottrina, la giurisprudenza dell'Alta Corte federale. Ritengono,
tra l'altro, “che il Tribunale Federale abbia”, a loro dire, “a torto ritenuto
l'esistenza di una lacuna propria ai sensi dell'art. 1 cpv. 2 CC e che, pertanto,
abbia a torto colmato la stessa” (appello, pag. 10 verso l'alto). Aggiungono
che “l'interpretazione del TF” sarebbe ”in ogni caso
contra legem
; da
ciò il conseguente errore del Pretore nell'applicare tale giurisprudenza”
(appello, pag. 10 verso il mezzo). Sostenendo che l'interpretazione fornita dai
giudici federali sarebbe “in ogni caso e chiaramente contra legem”, gli
appellanti “auspicano quindi che questo lodevole Tribunale abbia a correggere
la giurisprudenza” (appello, pag. 12 verso il mezzo).
Questa
Camera non ha motivo per discostarsi dalla menzionata giurisprudenza del
Tribunale Federale, non essendo, per altro, palesemente abilitato ad operare
“correzioni” della giurisprudenza dell'Alta Corte federale. L'appello, su
questo punto va pertanto disatteso senza ulteriore disamina.
7.
In
assenza di altri motivi d'appello, il gravame, defatigatorio e al limite della
temerarietà, va pertanto respinto. La tassa di giustizia, le spese e le
ripetibili di questa sede seguono la soccombenza e tengono conto di un valore
litigioso di fr. 10'000.– (pari a dodici mesi di locazione, a norma dell'art.
414 cpv. 3 CPC, l'appello essendo limitato alla richiesta di annullamento della
disdetta).
Per la
deferibilità al Tribunale federale fa stato un valore litigioso di fr. 87'000.–
(canone di locazione per 7 anni e tre mesi, fino alla data in cui sarebbe stato
possibile dare disdetta ordinaria del contratto di locazione, DTF 14.3.2006,
inc. n. 4C.418/2005).
Per questi motivi,
dichiara
e pronuncia:
1.
L’appello
8 febbraio 2010 di AP 1 e AP 2
è respinto
.
2.
Gli oneri del
presente giudizio, consistenti in:
a)     tassa
di giustizia                       fr.      450.–
b)     spese                                         fr.
50.–
Totale                                                 fr.
500.–
già
anticipati dagli appellanti, rimangono a loro carico, in solido, con obbligo di
rifondere, pure in solido, alla controparte fr. 900.– per ripetibili d'appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).