ti_gerichte · 12.2012.188 · 2013-09-09 · it
Locazione: restituzione anticipata del bene locato; subentrante

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.09.2013 12.2012.188

Incarto n.
12.2012.188
Lugano
9 settembre
2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2011.31
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 9
novembre 2011 da
AP 1
rappr. dall’avv. RA 1
avv. AP 2
contro
AO 1
AO 2
entrambi rappr. dall’RA 2
in
materia di locazione (restituzione anticipata del bene locato, subentrante),
con cui gli attori hanno chiesto l’accertamento di un rapporto di locazione con
i convenuti a seguito di subingresso nel contratto di locazione con LI 1 e LI 2,
denunciati in lite e, con complemento 18 novembre 2011, la condanna al
versamento di fr. 10'425.-, oltre interessi, a titolo di pigioni, spese
accessorie e danni;
domanda
avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione integrale della
petizione e che il Pretore aggiunto, con sentenza 28 settembre 2012, ha integralmente respinto;
appellanti
gli attori con atto di appello 30 ottobre 2012, con cui chiedono la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
i convenuti con osservazioni all’appello 15 dicembre 2012 postulano la
reiezione integrale del gravame, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
A far tempo dal 15 maggio 2002 LI 1 e LI
2 hanno condotto in locazione un appartamento di tre locali e mezzo al
pianterreno dello stabile sito in via __________ ad __________, in base ad un
contratto di locazione venuto in essere con l’allora proprietario __________ P__________.
Il contratto, stipulato a tempo indeterminato, con possibilità di disdetta,
previo preavviso di tre mesi, per la scadenza del 14 giugno di ogni anno (la
prima volta per il 14 giugno 2004), prevedeva una pigione mensile di fr.
1'500.-, oltre a fr. 50.- a titolo di acconto per spese accessorie, con
conguaglio al termine del relativo esercizio, e un deposito di garanzia di fr.
1'550.- (doc. C). Nel mese di giugno 2009 l’ente locato è stato venduto a AP 1
e RA 1, ed il contratto di locazione è passato loro con la proprietà della cosa
(art. 261 CO).
Per gli anni 2002 – 2008 non vi è stato alcun conguaglio spese
accessorie (deposizione in giudizio di LI 1 verbale 5 marzo 2012). Il
conguaglio spese accessorie versato da LI 1 e LI 2 per il 2009 ammontava a fr.
636.- e, per il 2010 a fr. 1'324.60 (doc. I e N, deposizione in giudizio LI 1
verbale 5 marzo 2012).
Con invio raccomandato 28 ottobre 2010 i conduttori hanno notificato
ai locatori la disdetta anticipata del contratto di locazione per il 31
dicembre 2010, comunicando i nominativi di AO 1 e AO 2 quali subentranti
disposti a riprendere il contratto di locazione dal 1° gennaio 2011 (doc. D). Il
29 ottobre 2010 AO 1 ha firmato una dichiarazione di subingresso, in base alla
quale si diceva disposta a subentrare al contratto di locazione 24 maggio 2002
alle medesime condizioni di pigione e di stato a partire dal 1° gennaio 2011.
La dichiarazione poteva essere revocata dal dichiarante solo con il consenso
del conduttore uscente (doc. E).
Il 3
novembre 2010 è avvenuto un incontro tra AP 1, RA 1 da una parte, e  AO 1 e AO
2 dall’altra, durante il quale i locatori hanno informato questi ultimi che
l’acconto di fr. 50.- non era sufficiente a coprire le spese accessorie
effettive e che avrebbero comunicato in seguito quale importo “sarebbe stato
più conforme alla realtà” (doc. H).
Nel
frattempo, l’8 novembre 2010, i locatori “preso atto che il nuovo conduttore è
disposto a subentrare l’01-01-2011” hanno liberato LI 1 e LI 2 dai loro
obblighi contrattuali derivanti dalla locazione a partire da quella data (doc.
D).
Verso
fine novembre 2010 i locatori hanno comunicato a AO 1 e AO 2 che i costi
complessivi di locazione (pigione e spese accessorie) non sarebbero stati
inferiori a fr. 1'680.-/1'700.- mensili (fr. 100.-/150.- di acconto per spese
accessorie, doc. H). Il 6 dicembre 2010 gli interessati hanno rinunciato a
subentrare al contratto (doc. G).
Con
scritto 21 dicembre 2010 AP 1 e RA 1 hanno contestato “la disdetta di
subingresso 06.12.2010”. A loro dire, con la sottoscrizione della dichiarazione
di subingresso e l’accettazione di tale offerta da parte loro, i diritti e i
doveri derivanti dal contratto di locazione 24 maggio 2002 (doc. C) sarebbero
passati a AO 1 e AO 2 a partire dal 1° gennaio 2011 (doc. H). Questi ultimi,
per il tramite dell’Associazione svizzera inquilini, hanno contestato di essere
subentrati al contratto (doc. K).
B.
Dopo
la constatazione della mancata conciliazione e il rilascio dell’autorizzazione
ad agire da parte del competente Ufficio di conciliazione (plico UC richiamato)
AP 1 e RA 1 hanno adito con istanza (correttamente: petizione) 9 novembre 2011
la Pretura di Locarno-Campagna chiedendo l’accertamento di un rapporto di locazione
tra loro, quali locatori, e AO 1 e AO 2, quali conduttori, a partire dal 1° gennaio
2011 a seguito del subingresso nel contratto di locazione di LI 1 e LI 2,
denunciati in lite con istanza di medesima data. Con complemento alla petizione
18 novembre 2011 gli attori hanno chiesto inoltre la condanna dei convenuti al
pagamento di fr. 10'425.-, oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011, a titolo di pigioni, acconto spese accessorie e conguaglio per il periodo dal 1° gennaio al 14
giugno 2011, nonché per danni. I convenuti si sono opposti alle pretese degli
attori con risposta 12 dicembre 2011, contestando che fra le parti sia sorto
un contratto di subingresso, rispettivamente un nuovo contratto di
locazione. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento
finale. Gli attori, con le conclusioni del 13 luglio 2012, e i convenuti, con
quelle del 10 settembre 2012, si sono riconfermati nelle loro antitetiche
posizioni.
C.
Il
Pretore aggiunto, con sentenza del 28 settembre 2012, ha integralmente respinto la petizione e ha posto le spese e la tassa di giustizia in fr. 200.-
a carico dei locatori, con l’obbligo di rifondere ai convenuti un’indennità di
rappresentanza di fr. 300.-.
D.
Con
appello 30 ottobre 2012 i locatori chiedono la riforma del giudizio impugnato
nel senso di accogliere integralmente la petizione 9 novembre 2011 e relativo
complemento, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. I
convenuti propongono con le osservazioni del 15 dicembre 2012 la reiezione
dell’appello e la conferma del giudizio di prima sede.
Considerato
in diritto:                  1.
I
l 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il
Codice di diritto processuale civile svizzero che trova applicazione in
entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore è stata avviata dopo
tale data
(art. 404 e 405 CPC).
2.
Il
Pretore aggiunto, per quanto qui ci concerne, ha ritenuto che i convenuti non
avevano alcun obbligo di riprendere il contratto di locazione e il tenore delle
discussioni intervenute tra le parti durante l’incontro del 3 novembre 2010 non
lasciava ritenere che essi si fossero impegnati in tal senso. Anzi, questi
ultimi, “
dati i dubbi circa le spese complessive effettive di locazione
esternati dai locatori stessi, in quell’occasione hanno avanzato pretese di
modifica contrattuale
” (sentenza, pag. 8) e restavano in attesa di
indicazioni più precise da parte degli attori, ottenute le quali essi hanno
deciso di non subentrare nel contratto. Il giudice di prime cure ha quindi
respinto integralmente le pretese degli appellanti, poiché fondate sul
presupposto errato dell’esistenza di un contratto.
3.
Preliminarmente
si rileva che gli appellanti con appello 30 ottobre 2012 ripropongono la
propria interpretazione dei fatti, limitandosi a trascrivere quanto già
contenuto negli allegati precedenti, senza confrontarsi compiutamente con le
argomentazioni pretorili. Tale modo di procedere è inammissibile in questa
sede, dovendo l’atto di appello contenere i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante
deve confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali
ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare (
Reetz/Theiler
, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
ZPO Kommentar, 2
ª
ed., n. 36 ad
art. 311; ZPO-Rechtsmittel-
Kunz
,
n. 92 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4; II CCA 18 aprile
2013 inc. n. 12.2011.119 e riferimenti ivi contenuti), fermo restando che la
semplice trascrizione nell’appello delle conclusioni di causa o di altri
allegati di prima istanza oppure anche solo la riproduzione di ampi stralci
degli stessi non costituisce una sufficiente motivazione d’appello (DTF 138 III
374 consid. 4.3.1; II CCA 18 aprile 2013 inc. n. 12.2011.119;
Cocchi/Trezzini/ Bernasconi
, Commentario
al Codice di diritto processuale civile svizzero, p. 1367).
Nel presente caso gli appellanti hanno riprodotto nell’atto di
appello ampi stralci delle loro conclusioni 13 luglio 2012 (act. XI). Ciò vale
per quanto riguarda il riassunto dei fatti (pag. 2 – 4 dell’appello
corrispondenti alle pag. 2 – 4 delle conclusioni), l’esposizione delle basi
legali e della giurisprudenza (pag. 11 – 12 dell’appello che corrisponde,
seppur con qualche aggiunta, alle pag. 5 – 6 delle conclusioni), la validità
della dichiarazione di subingresso (pag. 14 – 16 corripondenti in larga misura
alle pag. 7 – 9 delle conclusioni) e la quantificazione del danno (pag. 25 – 27
corrispondenti alle pag. 15 – 16 delle conclusioni). Le ampie citazioni tratte
dall’allegato conclusionale, non essendo al servizio di circostanziate censure
al giudizio pretorile, rendono queste parti dell’appello inammissibili (art.
311 cpv. 1 CPC).
4.
Anche
a prescindere da tali riserve di ricevibilità, le censure degli appellanti non
sono atte a scalfire il giudizio pretorile. Essi rimproverano al Pretore
aggiunto di avere negato “la venuta in essere di un valido contratto di
subingresso” (appello, pag. 13). A loro modo di vedere, i convenuti con la firma
della dichiarazione di subingresso di data 29 ottobre 2010 (doc. E) sono
subentrati a tutti gli effetti nel contratto di locazione 24 maggio 2002 degli
inquilini uscenti (doc. C). Tale dichiarazione rappresenterebbe infatti
l’accettazione di un’offerta (appello, pag. 7, 3° paragrafo).
4.1   L’art. 264
CO permette al conduttore di restituire la cosa locata senza osservare i
termini di preavviso o le scadenze e di liberarsi dai suoi obblighi
contrattuali verso il locatore se gli propone un nuovo conduttore solvibile che
non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a
riprendere il contratto alle medesime condizioni. Il candidato proposto dal
conduttore uscente subentra al contratto di locazione solo con l’accettazione
dello stesso da parte del locatore (
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 40 ad art. 264 CO;
Bohnet/Montini
,
Droit du bail à loyer, Basilea 2010, n. 68 ad art. 264 CO). L’art. 264 CO ha un
carattere relativamente imperativo a favore del conduttore: le parti sono
pertanto libere di porre fine ai loro obblighi contrattuali consensualmente
attraverso un accordo risolutorio (
contrarius actus
, art. 115 CO). In
questo caso l’art. 264 CO non trova applicazione (
Higi
, op. cit., n. 3 ad art. 264 CO;
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008, cap. 24, n. 5.1.2,
pag. 610).
4.2   Contrariamente
a quanto ritenuto dagli appellanti, la dichiarazione di subingresso di cui al
doc. E non è altro che la manifestazione di volontà con cui i convenuti si sono
detti disponibili a riprendere, a titolo di subentrante ex art. 264 cpv. 1 CO,
il contratto di locazione del 24 maggio 2002 alle stesse condizioni di pigione
e di stato a partire dal 1° gennaio 2011. Essa non costituisce ancora un
contratto ma semmai un’offerta agli appellanti, fatta attraverso il conduttore
uscente, di contrattare (art. 3 CO; cfr.
Higi
,
op. cit., n. 29 ad art. 264 CO). L’accettazione di tale offerta, e quindi la
sostituzione della parte conduttrice nel contratto di locazione ai sensi
dell’art. 264 CO, presuppone che la stessa abbia il medesimo contenuto per
quanto concerne i punti soggettivamente e oggettivamente essenziali (
Lachat
, op. cit., cap. 6, n. 3.5, pag.
178).
Nel caso
di specie il contratto di locazione del 24 maggio 2002 (doc. C) prevedeva che
le spese accessorie non erano comprese nella pigione mensile e che pertanto il
conduttore era tenuto a versare annualmente l’importo di fr. 600.-, pagabile in
rate mensili anticipate di fr. 50.- a titolo di acconto con conguaglio al
termine del relativo esercizio (doc. C punto 5). Con la dichiarazione di
subingresso (doc. E) i convenuti si sono detti disponibili a subentrare al
contratto 24 maggio 2002 (doc. C), vale a dire a pagare mensilmente a titolo di
pigione fr. 1'500.- e a titolo di acconto spese accessorie la somma di fr. 50.-
con conguaglio a fine esercizio. Dagli atti emerge che sulla scorta delle
informazioni ricevute da LI 1 e LI 2, i convenuti ritenevano la somma di fr.
600.- un acconto adeguato e sufficiente a coprire le spese effettive, tenuto
conto in particolare che le spese di riscaldamento erano escluse dalle spese
accessorie e poste direttamente a carico dei conduttori e che i precedenti
inquilini per gli anni 2002 – 2008 non avevano versato niente a titolo di
conguaglio (“
In sostanza io ho valutato il costo nell’insieme, ritenuto in
particolare che i signori __________ abitavano in quell’appartamento da una
decina d’anni e, come detto, non avevano mai ricevuto richieste di conguaglio
per spese accessorie
” deposizione in giudizio AO 2, verbale 12 giugno 2012,
pag. 2 e 3; “
avevamo chiesto a proposito dei conguagli a fine anno. Ci
dissero che non ce n’erano a fine anno. Siamo stati informati che il
riscaldamento elettrico era da pagare a parte, quindi non compreso nelle spese
accessorie
” deposizione in giudizio AO 1, verbale 5 marzo 2012, pag. 5).
Questa circostanza era chiara agli appellanti, i quali sono stati informati
dagli stessi convenuti, durante l’incontro del 3 novembre 2011, a quanto ammontava l’importo globale massimo per pigione e spese accessorie che erano disposti
a versare (cfr. doc. H “
si era pure discusso, oltre al subingresso, della
possibilità … di stipulare in seguito un nuovo contratto con un solo posteggio
auto (invece dei due attuali) così da ridurre la pigione e/o di concordare un
importo globale
”). Durante l’incontro del 3 novembre 2010 i locatori hanno
informato AO 1 e AO 2 che “
l’acconto di Fr. 50.- per spese accessorie non
era sufficiente per coprire il conguaglio finale
” e che, “
dopo esserci
informati presso l’amministrazione
” avrebbero comunicato loro l’importo
“realistico” (doc. H). Durante il medesimo incontro i convenuti hanno ribadito
agli appellanti che l’importo di fr. 1'600.- rappresentava per loro la spesa
massima globale per la pigione e le spese accessorie di quell’appartamento (cfr.
deposizione in giudizio di AO 1, verbale 5 marzo 2012, pag. 6 e di AO 2,
verbale 12 giugno 2012, pag. 3). A fine novembre 2010 i locatori hanno
comunicato ai convenuti che l’importo “realistico” della pigione e delle spese
accessorie ammontava a fr. 1'680.- / 1'700.- mensili (di cui fr. 150.- / 180.-
a titolo di acconto spese accessorie, cfr. doc. H, deposizione in giudizio di AO
1, verbale 5 marzo 2012, pag. 6 e di AO 2, verbale 12 giugno 2012, pag. 3). In
queste circostanze l’aumento dell’importo delle spese accessorie rappresenta
una controfferta dei locatori su un punto importante del contratto (
Lachat
, op. cit., cap. 6, n. 3.6, pag.
178), suscettibile di essere rifiutata dai convenuti. Ne discende che i
convenuti non sono subentrati al contratto di locazione 24 maggio 2002 ai sensi
dell’art. 264 CO.
5.
Gli
appellanti rimproverano poi al Pretore aggiunto di avere applicato in maniera
arbitraria il diritto, per non avere ritenuto che con la firma della
dichiarazione di subingresso (doc. E), fra AO 1 e AO 2 da una parte, e LI 1 e LI
2 dall’altra, sarebbe venuto in essere un “
contratto di subingresso ex art.
1 CO con la cessione ex art. 164 e segg. CO di diritti e obblighi
” e
pertanto i convenuti sarebbero subentrati nel contratto di locazione già a
partire dal 29 ottobre 2010, con la conseguenza che i conduttori uscenti
sarebbero stati liberati
ex lege
già a partire da quella data e senza
bisogno di una formale liberatoria (appello, pag. 13).
Così come
esposta la censura è di per sé irricevibile poiché gli appellanti, venendo meno
al loro obbligo di motivazione (art. 311 CPC), si limitano a generiche critiche
di arbitrarietà nell’applicazione del diritto, senza tuttavia spiegare per
quale motivo sarebbero stati violati gli art. 164 segg. CO o in base a quale
norma o principio il “contratto di subingresso” esplicherebbe degli effetti tra
i locatori e i qui convenuti.
Ad ogni
modo la tesi degli appellanti risulta pure infondata. Il diritto di locazione
regola il trasferimento della locazione da parte del conduttore ad un terzo
unicamente per i locali commerciali (art. 263 CO). Per gli altri tipi di
locazione, la cessione è possibile secondo le regole generali del CO (Messaggio
concernente l’iniziativa popolare “per la protezione degli inquilini”, la
revisione del diritto del contratto di locazione nel Codice delle obbligazioni
e la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di
locazione del 27 marzo 1985, FF 1985 I 1255;
Higi
,
op. cit., n.7 ad art. 263 CO;
Lachat
,
cap. 23, n. 3.6.2 pag. 592). Nell’ordinamento svizzero la cessione di un
contratto non è una combinazione di cessione di crediti e di assunzione di
debiti, ma un contratto
sui generis
che esige il consenso di tutti gli
interessati. Il trasferimento del contratto ad un terzo presuppone l’accordo
tra il cedente e il cessionario (colui che assume il contratto) da una parte, e
tra questo e il contraente originario dall’altra (decisione del Tribunale
federale 4A_311/2011 del 19 luglio 2011;
Spirig
,
Zürcher Kommentar, Vorbemerkung zu art. 175-183 OR, n. 228 e 229). L’onere di provare
il consenso di tutti e tre i contraenti compete a chi invoca la cessione del
contratto (SJZ 1989, pag. 143), ovvero, nel caso oggetto di giudizio, agli
appellanti. Costoro non sono stati in grado di indicare alcun atto istruttorio
a sostegno della loro tesi (peraltro formulata in maniera confusa e generica) e
nulla agli atti permette di concludere che tra le parti fosse stato trovato un
accordo circa il subingresso dei convenuti nel contratto di locazione 24 maggio
2002 (cfr. supra punto 4.2).
6.
Le
ulteriori censure sollevate dagli appellanti, peraltro irricevibili (art. 311
cpv. 1 CPC), sono in ogni caso destituite di ogni fondamento, poiché le parti
non hanno concluso alcun valido contratto di locazione. La sentenza del Pretore
aggiunto va pertanto confermata.
7.
Gli
appellanti sollevano inoltre un presunto conflitto di interessi
dell’Associazione inquilini poiché la stessa è nel contempo rappresentante di AO
1 e AO 2 (parte appellata in questo giudizio) e di LI 1 e LI 2, denunciati in
lite e conduttori uscenti. Gli appellanti non spiegano tuttavia in che modo il
presunto conflitto di interessi sarebbe a loro pregiudizievole. La questione,
così come esposta dagli appellanti, esula comunque dalle competenze di questa
Camera, alla quale non compete neppure un obbligo di notifica ai sensi
dell’art. 27 Legge sull’avvocatura, applicabile del resto unicamente a chi
esercita la professione di avvocato. Nemmeno l’art. 12 della Legge di applicazione
del CPC (LACPC) regola la questione.
8.
In
conclusione l’appello, per quanto ricevibile, si rivela infondato. Le spese
processuali, calcolate sulla base di un valore litigioso complessivo di fr. 10'425.-,
sono poste interamente a carico degli appellanti
, risultati soccombenti (art. 106 cpv. 1 CPC), i quali rifonderanno
alla controparte, rappresentata da un rappresentante professionalmente
qualificato ai sensi dell’art. 68 cpv. 2 lett. d CPC, un’equa indennità a
titolo di ripetibili (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC), commisurata a quanto
previsto dall’art. 15 del Regolamento sulle ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati per le spese
gli art. 106 e 95 CPC, l’art. 8 cpv. 2 LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
1.
L’appello
30 ottobre 2012 di AP 1 e AP 2, per quanto ricevibile,
è respinto
. Di
conseguenza la sentenza 28 settembre 2012 della Pretura della giurisdizione di
Locarno-Campagna è confermata.
2.
Le spese processuali della procedura di appello consistenti in
complessivi fr. 100.-, già anticipate dagli appellanti, restano a loro carico,
con l’obbligo di rifondere in solido alla controparte fr. 300.- per ripetibili
di appello.
3
.   Notificazione:
-,
-.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile
proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).