ti_gerichte · 12.2008.190 · 2010-01-30 · it
Compravendita di casa in costruzione e non ultimata - notifica dei difetti - tempestività - assunzione di prove d'ufficio

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.01.2010 12.2008.190

Incarto n.
12.2008.190
Lugano
30 gennaio
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2006.89
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione
13 luglio 2006 da
AO 1
AO 2
tutti rappr. da RA
2
contro
AP 1
rappr. da RA 1
con cui
gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr.
48'906.15 oltre interessi, somma aumentata in sede conclusionale a fr.
106'906.15;
domanda
avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il
Pretore con sentenza 28 luglio 2008 ha accolto;
appellante
il convenuto con atto di appello 2 settembre 2008, con cui chiede la riforma
del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese
e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli
attori con osservazioni 3 ottobre 2008 postulano la reiezione del gravame pure
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Nel
corso del 1996 AP 1 ha iniziato, tramite l’impresa di costruzioni B__________
Sagl a lui facente capo, l’edificazione dell’immobilie denominato “__________”,
progetto che prevedeva la realizzazione di cinque villette unifamiliari sulla
part. n. __________ RFD di __________, poi da parcellare. Per quanto qui
interessa, al di sotto del giardino e del locale cantinato di uno dei fondi
così edificati e parcellati, e meglio della part. n. __________6 (a monte),
egli ha realizzato i locali tank e lavanderia dell’altro fondo parcellato n. __________8
(a valle), ritenuto che a registro fondiario è quindi
stata iscritta una servitù di sporgenza e rientranza (fabbricato al piano
terreno) in favore di quest’ultimo e a carico dell’altro, che a sua volta
beneficiava di un diritto di sporgenza (giardino pensile al piano giardino) a
carico del primo (cfr. doc. I° rich.; cfr. pure la sezione annessa quale
inserto 2 del doc. E). A conclusione di un lungo iter amministrativo (cfr. doc.
II° rich.), il locale cantinato realizzato sulla part. n. __________6 sovrastante
i locali tank e lavanderia della part. n. __________8 è stato oggetto di un
ordine di demolizione (doc. D) ed è poi stato reso inagibile, in data
imprecisata dopo il mese di agosto 1998, mediante il riempimento di materiale
tramite aperture effettuate nella soletta del vano superiore.
B.
Con
rogito 26 maggio 2003 (doc. A) AP 1 ha in seguito venduto a AO 2 e AO 1 in
ragione di metà ciascuno la part. n. __________6, ritenuto che a quel momento è
stato stabilito che il residuo di fr. 20'000.- del prezzo di fr. 560'000.-
sarebbe stato versato non appena le parti avessero tra l’altro confermato per
scritto che la casa era terminata nel rispetto delle norme SIA e che
l’asfaltatura della zona posteggi, l’accesso degli stessi e lo smantellamento
della gru erano stati compiuti. Sempre in quell’anno AP 1 ha provveduto a
vendere la part. n. __________8 a P__________ __________.
C.
Il
16 agosto 2004 P__________ __________, lamentando la presenza di infiltrazioni
d’acqua nei suoi locali tank e lavanderia provenienti dal locale cantinato inagibile
sovrastante, ha convenuto in giudizio i vicini proprietari della part. n. __________6
per ottenere la cessazione della turbativa ai sensi dell’art. 679 CC. Questa
causa, nell’ambito della quale AO 2 e AO 1 hanno denunciato la lite a AP 1
(doc. C), il quale aveva poi partecipato unicamente all’udienza preliminare
(doc. I), si è conclusa il 6 giugno 2006 (doc. B) con l’ordine del Pretore agli
allora convenuti di “
sgomberare il materiale di riempimento dal vano di loro
proprietà sulla part. n. __________6 ... posto sopra i locali lavanderia e tank
della part. n. __________8 ... e di procedere alla sua isolazione a perfetta
regola d’arte, con la comminatoria dell’esecuzione effettiva ex art. 497 CPC
”
e la loro condanna in solido al pagamento alla controparte di fr. 7'482.20
oltre interessi a titolo di risarcimento danni, di cui fr. 2'482.20 per il
costo di una perizia a futura memoria esperita in precedenza (doc. E) e fr.
5'000.- per i costi necessari al risanamento del locale tank; la tassa di
giustizia di fr. 1'200.- e le spese di fr. 787.95 sono state poste a carico degli
allora convenuti in solido, pure tenuti a rifondere all’attrice, sempre in
solido, fr. 3'500.- per ripetibili.
D.
Con
petizione 13 luglio 2006 AO 2 e AO 1, ritenendo AP 1 responsabile del difetto nell’isolazione
della soletta all’origine delle infiltrazioni e con ciò della loro soccombenza
nella causa promossa dalla vicina, hanno chiesto la sua condanna al pagamento
di fr. 48'906.15 più interessi, somma pari al presumibile costo per
l’eliminazione del difetto (stimato dal perito a futura memoria in fr. 25'000.-,
cfr. doc. E), alle somme poste a loro carico nella sentenza 6 giugno 2006 (fr.
12'970.15) ed alla rifusione delle spese legali da loro sostenute nella causa
contro P__________ __________ (fr. 10'936.-, doc. Q), il tutto protestando
spese e ripetibili maggiorate ex art. 152 CPC.
Il
convenuto si è opposto alla petizione, negando che le infiltrazioni,
intervenute per altro solo dopo l’effettuazione di importanti lavori di
sistemazione del giardino da parte degli attori, fossero dovute ad un difetto
dell’oggetto compravenduto. Egli ha dunque contestato la pretesa volta al
risarcimento del minor valore e quelle derivanti dalla partecipazione e dalla
soccombenza degli attori nella causa promossa dalla vicina. E ha contestato pure
la temerarietà della sua resistenza in lite.
E.
Esperita
l’istruttoria di causa, nei rispettivi allegati conclusionali datati 26 luglio
rispettivamente 31 agosto 2007 le parti si sono sostanzialmente riconfermate
nelle loro precedenti allegazioni, ritenuto che gli attori, appurato che il
costo per l’eliminazione del difetto era nel frattempo stato quantificato in
fr. 83'000.- dal perito giudiziario, hanno allora aumentato le loro pretese a
fr. 106'906.15 oltre interessi, indicando in fr. 10'587.50 le ripetibili
maggiorate a loro dovute in applicazione dell’art. 152 CPC. Avendo il Pretore
in seguito ammesso agli atti altre prove, dapprima, il 18 ottobre 2007 (la
relativa ordinanza non è invero stata rinvenuta nell’incarto), il doc. T e poi,
il 13 marzo 2008, il doc. U, il richiamo di una nuova perizia a futura memoria inc.
DI.2007.235 e la testimonianza dell’ing. F__________ __________, sentito il 7
maggio seguente, nei successivi allegati conclusionali dell’8 e 14 luglio 2008
le parti hanno ribadito le loro precedenti richieste.
F.
Con
la sentenza 28 luglio 2008 qui impugnata, il Pretore ha preliminarmente
rammentato che le ragioni che lo avevano indotto ad assumere altre prove dopo
la presentazione delle prime conclusioni scritte erano già state da lui
indicate nelle rispettive ordinanze. Stabilito che nella fattispecie, ove i
lavori non erano ancora stati ultimati al momento della compravendita, la lite
tra le parti doveva essere risolta secondo le norme che disciplinavano la
garanzia per i difetti nel contratto di appalto, egli ha da una parte esaminato
se la notifica del difetto, la cui esistenza era stata dimostrata sia nella
causa contro P__________ __________ sia in questa vertenza, fosse stata
tempestiva, concludendo affermativamente sulla base delle testimonianze agli
atti, ritenute attendibili, e dall’altro se le infiltrazioni fossero
eventualmente da ricondurre ai lavori di sistemazione del giardino degli
attori, concludendo che, se anche ciò fosse stato, il convenuto non sarebbe comunque
stato liberato dalla sua responsabilità, quei lavori essendo avvenuti nell’ambito
del contratto di compravendita originario tramite la ditta B__________ Sagl,
sua subappaltatrice. Ammessa con ciò la responsabilità del convenuto, il
giudice di prime cure ha accertato sulla base della perizia giudiziaria che il
minor valore dell’opera poteva essere quantificato in fr. 83'000.- ed ha
ritenuto corretto porre a carico del convenuto tutte le spese (risarcimento
danni, oneri giudiziari, ripetibili e spese del proprio legale) derivate agli
attori dalla causa promossa nei loro confronti dalla vicina. Quanto alla
temerarietà della resistenza in lite del convenuto, la questione è stata lasciata
indecisa, ritenuto che agli attori potevano comunque essere attribuite le
ripetibili da loro postulate in sede conclusionale. Di qui l’accoglimento della
petizione e la condanna del convenuto, tenuto pure ad assumersi la tassa di
giustizia di fr. 4'000.-, le spese di fr. 917.60 e le ripetibili di fr.
10'587.50, al pagamento di fr. 106'906.15 più interessi.
G.
Con
l’appello 2 settembre 2008 che qui ci occupa il convenuto chiede di riformare
il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione. Egli rimprovera al
Pretore una carente motivazione della sentenza, specialmente per il mancato
esame delle ragioni da lui sollevate a sostegno dell’irritualità delle prove ammesse
dopo la presentazione dei primi allegati conclusionali, ribadita per altro anche
in questa sede. Non ritiene corretta l’applicazione nel caso di specie, ove i
lavori alla soletta litigiosa erano stati ultimati da oltre 5 anni, delle norme
relative al contratto di appalto. Mette in dubbio la tempestività della
notifica del difetto, le testimonianze assunte non essendo a suo dire attendibili.
Contesta che l’istruttoria della causa promossa da P__________ __________, le
cui risultanze non gli erano opponibili, e quella della presente causa possano
aver dimostrato l’esistenza del difetto e la sua responsabilità per lo stesso. Ribadisce
che le infiltrazioni erano invece avvenute ed erano con ciò da ricondurre ai
lavori di sistemazione del giardino da parte degli attori, non compresi nel
contratto di compravendita originario e comunque non eseguiti da lui. Quanto
alle singole pretese formulate dagli attori, da respingersi già in assenza di
una sua responsabilità, egli nega di essere tenuto a risarcire il minor valore
indicato dal perito giudiziario, il cui referto era del tutto inattendibile, e
contesta di dover rifondere tutte le spese derivate agli attori dalla causa
promossa nei loro confronti dalla vicina. Avendo il giudice di prime cure
lasciato indecisa la questione della temerarietà della sua resistenza in lite, non
vede come questi possa averlo poi obbligato a rifondere agli attori le
ripetibili da loro postulate a quel titolo in sede conclusionale. E infine non
ritiene corretto che gli siano caricate le spese giudiziarie relative alle
procedure probatorie esperite dopo il primo dibattimento finale, che traevano
origine dalla negligenza della controparte.
H.
Delle
osservazioni 3 ottobre 2008 con cui gli attori postulano la reiezione del
gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
considerando
in diritto:
1.
Il
convenuto rimprovera innanzitutto al Pretore una carente motivazione della
sentenza, segnatamente nella misura in cui il giudice non avrebbe a suo dire esaminato
le ragioni da lui esposte nell’allegato conclusivo complementare a sostegno
dell’irritualità dell’assunzione delle prove ammesse dopo la presentazione dei
primi allegati conclusionali. Egli, a parte ribadire in questa sede quelle
ragioni, non pretende invero che in tali circostanze la decisione dovrebbe
essere cassata, sicché il suo annullamento non entra in linea di conto. Ma ad
ogni buon conto il rimprovero di carente motivazione della sentenza avrebbe
dovuto essere disatteso. Il giudice, per conformarsi alle esigenze minime di
motivazione della sentenza imposte, pena la nullità (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI,
m. 1 ad art. 285), dall’art. 29 cpv. 2 Cost., non è in effetti tenuto a
prendere posizione su ogni argomento di fatto o di diritto indicato dalle
parti, ma può limitarsi a pronunciarsi sui punti rilevanti ai fini della
decisione (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 2 e 26 e n. 778 ad art. 285), ritenuto che, per quanto
concerne i motivi di diritto, è sufficiente che indichi sommariamente le
ragioni della sua decisione, riferendosi a disposizioni legali, regole
professionali o usi commerciali (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 2 ad art. 285).
Nel caso di specie la decisione del Pretore adempie le esigenze di motivazione
poste dalla giurisprudenza, la stessa spiegando in modo chiaro e dettagliato le
ragioni che lo hanno indotto ad accogliere la petizione (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 2 e 26 ad art. 285), tant’è che il convenuto è stato in
grado di impugnarla con cognizione di causa (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 17 e 26 ad art. 285). La sentenza è invero sufficientemente motivata
anche con riferimento alla questione delle nuove prove assunte dopo la
presentazione degli allegati conclusionali. Nell’occasione il giudice ha in
effetti rammentato che le ragioni che lo avevano indotto ad assumere quelle
prove erano già state da lui indicate nelle rispettive ordinanze, rese il 18
ottobre 2007 rispettivamente il 13 marzo 2008, che con ogni evidenza si
fondavano sugli art. 88 seg. CPC (cfr. appello p. 7). Il fatto che egli sia
giunto a tale conclusione, sia pure disattendendo la diversa opinione del
convenuto, non può dunque comportare l’annullamento del querelato giudizio, ma
semmai, se dovesse risultare che la stessa era errata - ciò che verrà esaminato
nel prossimo considerando -, che quelle prove o parte di esse non potranno
essere prese in considerazione per il giudizio, come del resto auspicato nel
gravame dallo stesso convenuto (appello p. 7, 11 e 13).
2.
Come
detto, il convenuto censura il fatto che il Pretore, dopo la presentazione dei
primi allegati conclusionali, abbia ammesso agli atti, ai sensi dell’art. 88
seg. CPC, altre quattro prove e meglio la lettera 23 dicembre 2003 degli attori
al convenuto (doc. T), il rapporto tecnico e documentazione fotografica 30
novembre 2007 dello studio d’ingegneria A__________ __________ __________ SA
(doc. U), il richiamo della perizia a futura memoria di cui all’inc.
DI.2007.235 nonché l’assunzione del teste ing. F__________ __________. Come si
vedrà, la censura è in parte fondata. Mentre l’art. 89 CPC permette al giudice
unicamente di invitare le parti ad addurre nuove prove e non può dunque
giustificare il concreto operato del Pretore, è solo l’art. 88 CPC che permette
al giudice, a determinate condizioni, l’assunzione d’ufficio di nuove prove. In
base al tenore letterale della disposizione tale facoltà sembrerebbe invero essergli
data solo “in ogni stadio di causa che precede l’ordinanza di chiusura
dell’istruttoria”, sennonché la dottrina, richiamandosi all’interpretazione
storica, ha evidenziato come l’interpretazione letterale non rendesse l’esatto
significato della norma, che era quello di non impedire al giudice la facoltà
di intervento, a scopi istruttori, fino a prima dell’emanazione della sentenza
(
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., n. 155 seg. ad art. 88), a prescindere dal fatto se
l’ordinanza di chiusura dell’istruttoria fosse nel frattempo già stata emanata.
Quanto poi alle prove a cui il giudice è autorizzato a far capo di propria
iniziativa, l’art. 88 CPC ne menziona solo quattro, la perizia o l’ispezione
(lett. a), la riassunzione di un testimone già sentito (lett. b) e l’interrogatorio
formale delle parti (lett. c). Stando così le cose, nel caso di specie è chiaro
che il Pretore non poteva ammettere agli atti i doc. T e U e l’assunzione di un
nuovo testimone, prove di per sé non contenute nell’elenco legale. La soluzione
è invece diversa per il richiamo della perizia a futura memoria di cui all’inc.
DI.2007.235, e ciò nonostante anche questa prova, il richiamo di un incarto,
non faccia parte dell’elenco dell’art. 88 CPC. La giurisprudenza ha in effetti
già avuto modo di stabilire che l’assunzione proceduralmente illegittima di
prove da parte del Pretore non può comunque essere censurata quando la stessa
avrebbe potuto essere correttamente assunta nell’ambito dei poteri che il
codice di rito gli riconosce (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 3 ad art. 88) e
in concreto è incontestabile che il richiamo di quell’incarto avrebbe potuto
essere sostituito dall’assunzione di una nuova perizia (sulle sostanziale
equivalenza della perizia ordinaria e di quella a futura memoria, cfr.
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 1 ad art. 449), che invece rientrava pacificamente nelle
facoltà del giudice (art. 88 lett. a CPC). Sulle modalità di assunzione della
nuova perizia a futura memoria, pure censurate dal convenuto, si ritornerà più
avanti. (consid. 4).
3.
Con
riferimento al diritto applicabile, è a ragione che il Pretore ha ritenuto che
nel caso di specie, in cui il convenuto aveva provveduto a vendere agli attori una
costruzione immobiliare non ancora ultimata (cfr. conclusioni 31 agosto 2007 p.
15; appello p. 4 e 14; cfr. pure doc. A) e di cui stava ancora curando
l'edificazione, ci si trovasse di fronte ad una forma contrattuale di carattere
misto ove convivevano elementi sia della compravendita sia del contratto di
appalto (
Gauch
, Der Werkvertrag, 4ª ed., n. 347 e 2319;
Keller/Siehr
,
Kaufrecht, 3ª ed., p. 125; II CCA 11 agosto 1993 inc. n. 143/92, 27 novembre
2001 inc. n. 12.2001.121, 4 settembre 2007 inc. n. 12.2006.158), fermo restando
che per quanto riguarda la garanzia per difetti facevano in ogni caso stato,
anche per le parti già ultimate (
Gauch
, op. cit., n. 349), come quella qui
litigiosa, le disposizioni relative a quest'ultimo contratto (
Gauch
, op.
cit., n. 349 e 2319;
Honsell
, Basler Kommentar, 3ª ed., N. 5 ad art. 205 CO; DTF 118 II 144; TF
1° aprile 1997 4C.6/1997; sentenze II CCA citate). L’esito della lite non
sarebbe comunque stato diverso nemmeno se fossero state applicabili le norme
relative alla compravendita, atteso che il diritto al risarcimento del minor
valore e del danno conseguente al difetto sono analoghi in entrambi i
contratti.
Sempre
con riferimento alle disposizioni applicabili, è invece a torto che in questa
sede gli attori ritengono applicabile al contratto le norme SIA 118
(osservazioni p. 21 seg.). Nonostante il preliminare di compravendita (doc. R) prevedesse
l’adozione delle norme SIA ed anche nel contratto di compravendita stesso (doc.
A) fosse stato fatto un accenno a tali disposizioni, la norma SIA 118 non può in
effetti trovare concreta applicazione. Da un punto di vita processuale, oltre
al fatto che essa sia portata a conoscenza del giudice (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 6 ad art. 87; II CCA 18 giugno 2001 inc. n.
12.2000.203), occorre che almeno la parte che si prevale della sua applicazione
faccia valere in causa l'accordo della sua applicabilità oppure obietti
l'inapplicabilità del CO, in difetto di che si deve dedurre che le parti,
specialmente se patrocinate da legali, hanno rinunciato ad avvalersi di tali
disposizioni (
Rep
. 1993 p. 199;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 1 seg. ad art. 85; II CCA 11 marzo 1998 inc. n.
12.97.157, 29 settembre 1999 inc. n. 12.99.8, 18 giugno 2001 inc. n.
12.2000.203, 3 febbraio 2005 inc. n. 12.2003.110). Nel caso di specie entrambe
le condizioni fanno difetto, la norma SIA 118 non essendo stata versata agli
atti dell’incarto e nessuna delle parti avendo mai preteso che la stessa,
menzionata in petizione solo genericamente come “norma SIA” e con riferimento
alle sole esigenze qualitative della costruzione (p. 2, 8, 10 e 11), potesse
entrare in linea di conto per regolare le relazioni contrattuali tra le parti.
Ne consegue che la vertenza tra le parti dev’essere giudicata giusta gli art.
363 segg. CO.
4.
È a
torto che il convenuto contesta la difettosità dell’immobile venduto agli
attori e meglio dell’isolazione della soletta sovrastante i locali tank e
lavanderia della part. n. __________8.
Come
giustamente rilevato dal Pretore, già nell’ambito della causa che P__________ __________
aveva promosso nei confronti degli attori, le cui risultanze sono opponibili al
convenuto in quanto la relativa lite gli era stata denunciata (doc. C) ed egli
aveva ritenuto di intervenirvi (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, n. 204 seg. ad art.
60) partecipando in particolare all’udienza preliminare (cfr. doc. I, B), era
stato accertato, sulla base di una perizia a futura memoria (doc. E), che
l’origine delle infiltrazioni andava ricercata in un problema di isolazione
della soletta del vano di proprietà dei qui attori, vuoi perché la stessa era
priva di isolazione, vuoi perché, se presente, non era stata eseguita a
perfetta regola d’arte o era stata danneggiata al momento del riempimento del
vano con materiale gettato dall’altezza di circa due metri (cfr. doc. B). Atteso
che ognuna delle tre ipotesi formulate dal perito a futura memoria, che non
costituivano mere supposizioni, riguardavano problemi legati all’isolazione
della soletta, a loro volta riconducibili al convenuto, è a ragione che il
giudice di prime cure ha ritenuto che quel referto fosse di per sé sufficiente
per ammettere l’esistenza di un difetto imputabile al convenuto. E comunque quelle
ipotesi hanno poi trovato conferma nella successiva perizia a futura memoria
esperita nell’inc. n. DI.2007.235 rich. dopo che il cantinato reso inagibile
era finalmente stato liberato dal materiale depositato. Pur non potendo
escludere che qualche danno da lui riscontrato nell’impermeabilizzazione potesse
essere stato causato dai lavori di allontanamento del materiale (cfr. risposta
n. 2 ai controquesiti peritali di delucidazione del convenuto), il perito a
futura memoria ha a quel momento accertato che gran parte dei danni erano
precedenti ai lavori di allontanamento del materiale (cfr. risposte n. 4 seg.
ai controquesiti peritali di delucidazione del convenuto), che la scelta di
impermeabilizzare la soletta tramite carta catramata incollata a caldo non era
corretta (cfr. risposta n. 1 ai controquesiti peritali di delucidazione del
convenuto), che l’impermeabilizzazione non era stata eseguita in maniera
continua ed in modo corretto (cfr. risposta n. 2 segg. e 10 ai quesiti peritali
di delucidazione degli attori, ove si menziona ad esempio la mancata impermeabilizzazione
di chiusini e fori nella muratura, il fatto che i risvolti della carta
catramata siano stati posati su superfici non asciutte, il fatto che la soletta
pendesse verso monte provocando l’effetto “piscina” e il fatto che le lastre
filtranti siano state posate al contrario con la parte sagomata rivolta verso
al carta catramata la quale a seguito dell’importante pressione del materiale
sovrastante si sarebbe danneggiata eccessivamente), giungendo infine alla conclusione,
a conferma dei suoi precedenti referti, che il sistema di evacuazione delle
acque meteoriche e l’esecuzione dell’impermeabilizzazione non erano stati
eseguiti a regola d’arte (cfr. risposta n. 10 ai quesiti peritali di
delucidazione degli attori). Quanto alla forza probatoria del referto a futura
memoria di cui all’inc. n. DI.2007.235 rich., nella misura in cui il perito a
futura memoria, sia pure solo dopo che il materiale contenuto nel vano reso
inagibile era già stato allontanato e senza aver potuto supervisionare i lavori
di sgombero, è comunque stato in grado di effettuare personalmente tutti questi
accertamenti, effettuando persino delle fotografie della situazione concreta,
nulla permette di ritenerli inattendibili. Del resto, il doc. U non potendo
essere considerato per il giudizio (cfr. consid. 2), l’assunto del convenuto
secondo cui al momento del sopralluogo i lavori fossero già terminati non è nemmeno
stato provato, tanto più che la circostanza non ha in ogni caso impedito al
perito, anche perché il vano non è poi stato nuovamente riempito con il
materiale, di scattare le fotografie da lui prodotte. Di qui la piena valenza
della prova.
5.
Il
convenuto censura in seguito il giudizio con cui il Pretore, sulla base delle
testimonianze agli atti, ha concluso per la tempestività della notifica del
difetto. La censura è infondata.
Secondo
l’art. 367 cpv. 1 CO, eseguita la consegna dell’opera, il committente, appena
lo consente l’ordinario andamento degli affari, deve verificarne lo stato e
segnalarne i difetti all’appaltatore. La mancata verifica o il mancato avviso
all’appaltatore equivalgono in sostanza all’approvazione tacita dell’opera consegnata,
con la conseguente liberazione dell’appaltatore dalla sua responsabilità, salvo
ovviamente che si tratti di difetti irriconoscibili con l’ordinaria verifica
all’atto del ricevimento o che l’appaltatore li abbia scientemente dissimulati
(art. 370 CO). Si ha in altre parole la perenzione di tutti i diritti accordati
al committente dall’art. 368 CO (DTF 64 II 257 e segg.). Ove i difetti si
manifestino più tardi, dovrà essere dato avviso tosto che siano stati scoperti,
altrimenti l’opera si riterrà approvata nonostante i difetti stessi (art. 370
cpv. 3 CO).
L’onere
della prova della tempestiva notifica dei difetti spetta al committente in base
all’art. 8 CC (DTF 118 II 147, 107 II 176), committente che deve in particolare
dimostrare quando il difetto gli è divenuto riconoscibile, e come e a chi ne ha
comunicato l’esistenza, ritenuto che se è accertata proceduralmente
l'intempestività il giudice non può ignorare simile circostanza, e questo
nemmeno nel caso in cui l'appaltatore non alleghi tale fatto (
Rep
. 1991
p. 372; RFJ 1996 p. 260; II CCA 8 gennaio 2001 inc. n. 12.2000.171, 3 aprile
2006 inc. n. 12.2005.54).
Nel caso
di specie la tempestività della notifica del difetto da parte degli attori
dev’essere ammessa già per motivi processuali. In sede di risposta (p. 6) il
convenuto non ha in effetti contestato - ammettendolo con ciò implicitamente
(art. 170 cpv. 2 CPC) - l’assunto degli attori secondo cui P__________ __________
avrebbe immediatamente notificato loro le infiltrazioni da lei notate nel
dicembre 2003 le quali sarebbero poi state immediatamente da loro notificate al
convenuto (petizione p. 5 seg.), sicché la sua contestazione in merito alla
tardività della notifica, formulata per la prima volta solo in sede
conclusionale, è tardiva (art. 78 CPC).
Ma ad
ogni buon conto, come rilevato nella sentenza impugnata, la tempestività della
notifica è comunque stata dimostrata anche dall’istruttoria di causa ed in particolare
dalle testimonianze di M__________ __________ e C__________ __________, i quali
hanno riferito che un sopralluogo in loco presenti tutte le parti interessate era
avvenuto tra il novembre e il dicembre 2003 (teste M__________ __________ p. 2)
rispettivamente attorno a metà dicembre 2003 (teste C__________ __________ p.
3). In questa sede il convenuto ribadisce che i testi in questione sarebbero
inattendibili, siccome amici (e dipendenti) degli attori rispettivamente
interessati all’esito della lite, e comunque per il fatto che le loro dichiarazioni
sarebbero contraddette da altre inequivocabili emergenze processuali ed in
particolare dal fatto che egli non poteva a quel tempo aver partecipato ad alcun
sopralluogo siccome assente a S__________ __________ già dal precedente 12
dicembre. La doglianza è infondata. I testi in questione non hanno in realtà
alcun interesse all’esito della lite e nulla permette di ritenere che essi
abbiano reso deposizioni di compiacenza. La denuncia penale per falsa testimonianza
promossa nei confronti di M__________ __________ sulla base delle medesime
ragioni qui rievocate si è oltretutto risolta con un decreto di non luogo a
procedere, atteso che il magistrato inquirente, alla cui convincente decisione
si può senz’altro rinviare (cfr. doc. III° rich.), ha persino ritenuto doveroso
aggiungere che alla luce dell’istruttoria l’ipotesi che quanto riferito dalla
teste corrispondesse effettivamente alla realtà risultava da preferire e di
molto. Si aggiunga che il fatto che il convenuto sia stato assente dalla
Svizzera dall’11 dicembre 2003, addotto per la prima volta e quindi
irritualmente solo con l’allegato conclusionale aggiuntivo (art. 78 CPC), non
esclude affatto la veridicità della dichiarazione del teste C__________ __________
secondo cui i sopralluoghi con costui sarebbero stati effettuati attorno alla
metà di quel mese. Tanto basta per negare che la notifica dei difetti possa
essere avvenuta, tardivamente, come preteso dal convenuto, solo al suo ritorno
in patria verso metà del gennaio 2004.
6.
Alla
luce delle risultanze della perizia a futura memoria di cui all’inc. n.
DI.2007.235 rich. è incontestabile che le infiltrazioni fossero riconducibili a
un difetto della soletta sovrastante i locali tank e lavanderia della part. n. __________8,
problema questo riconducibile al convenuto. Per quest’ultimo, il nesso di causalità
adeguata tra la violazione contrattuale a lui imputabile e il danno che ne era
derivato sarebbe però interrotto dalla grave responsabilità della controparte o
comunque dell’impresa B__________ Sagl per i lavori di sistemazione esterna da
essi effettuati, non compresi nel contratto di compravendita originario. Il
rilievo è infondato. In virtù delle testimonianze di M__________ __________ (p.
2) e C__________ __________ (p. 3) nonché del giuramento di edizione reso dagli
attori, che a quel momento hanno negato di aver incaricato e pagato altri per
l’effettuazione dei non meglio definiti lavori di sistemazione esterna oltre
alla posa di un’altalena, dei pali della vigna e la semina dell’erba (da loro
eseguite), si deve in effetti ritenere che l’effettuazione di questi altri lavori,
che sono stati eseguiti dalla ditta B__________ Sagl (testi M__________ __________
p. 2 e C__________ __________ p. 3) e che lo stesso convenuto non pretende
siano stati da lei fatturati e a lei pagati, rientrassero nei lavori di
completazione che egli si era impegnato a portare a termine nell’ambito del
contratto di compravendita (doc. A) rispettivamente del precedente preliminare
di compravendita “chiavi in mano” (doc. R), con la conseguenza che gli
eventuali errori commessi dall’impresa, sua ausiliaria nel contratto, ricadono
sullo stesso. Quanto ai singoli lavori effettuati, è per la prima volta solo in
questa sede e quindi irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) che il
convenuto rimprovera agli attori di aver trasformato il tubo di ventilazione
del locale tank in un drenaggio o di aver otturato lo scarico di un pozzetto
(appello p. 6 e 15), senza aver comunque provato la loro responsabilità per quegli
interventi e soprattutto l’effettiva rilevanza delle circostanze per le
infiltrazioni poi riscontrate, non confermata dal perito
che ha ritenuto determinanti altre cause: per la cronaca,
in merito al primo aspetto il perito aveva a suo tempo precisato che
l’acqua piovana poteva entrare direttamente nel tubo
(problema
imputabile al convenuto), mentre la posa di lastre di cemento, eventualmente
imputabile a chi le aveva posate in seguito, poteva favorire l’entrata di acqua
nel tubo solo non ci fosse stata una pur minima contropendenza, di per sé non
provata (cfr. doc. E p. 6; la perizia a futura memoria di cui all’inc. n.
DI.2006.176, su cui il convenuto sembrerebbe basarsi, non è invece stata
richiamata e le sue risultanze non fanno dunque parte di questa causa)
. Con riferimento agli altri lavori ed in particolare alla sistemazione
della scarpata del giardino verso valle con manufatti prefabbricati in
“verduro” cementati tra loro, non è invece provato che la stessa, pur avendo peggiorato
la situazione (cfr. risposta n. 5 ai quesiti peritali di delucidazione degli
attori), non fosse avvenuta a regola d’arte e fosse con ciò tale da innescare
un’eventuale responsabilità dei committenti o della ditta che l’aveva eseguita.
È in effetti incontestabile che queste opere non erano di per sé atte ad
ovviare o ad evitare infiltrazioni nel sottosuolo, tanto più che, secondo l’ordinario
andamento delle cose, era escluso che una scarpata dovesse avere - come invece implicitamente
preteso dal convenuto - una funzione drenante, sicché le stesse non possono
essere ritenute in nesso di causalità adeguata con le infiltrazioni che si sono
verificate nei locali tank e lavanderia sottostanti il vano reso inagibile,
causate unicamente dal fatto che la soletta non era stata impermeabilizzata
correttamente. L’effettuazione dei lavori esterni, avvenuta in modo
ineccepibile, nulla ha in altre parole a che vedere con le infiltrazioni
d’acqua in quei locali, dovute alla difettosità dell’impermeabilizzazione della
soletta e del sistema di evacuazione delle acque meteoriche. Emblematico è del
resto che il perito ha previsto il ripristino della scarpata con gli stessi
elementi esistenti, dopo l’effettuazione dei lavori (doc. E p. 9).
7.
Ammessa
con ciò l’integrale responsabilità del convenuto per la situazione venutasi a
creare, si tratta ora di esaminare se il giudizio con cui il Pretore lo ha
condannato al pagamento delle somme azionate possa essere confermato. A questo
proposito il convenuto contesta nuovamente sia il fatto dover rifondere fr.
83'000.- a titolo di minor valore, sia quello di dover risarcire la totalità
delle spese derivate agli attori dalla causa promossa da P__________ __________.
Entrambe le censure sono infondate.
In merito
alla prima, egli osserva che la perizia giudiziaria con cui era stato
quantificato il minor valore non sarebbe attendibile in quanto l’esperto si
sarebbe limitato nell’occasione ad adeguare al rincaro l’offerta allestita da
un artigiano ed avrebbe poi indicato che la sua valutazione non era comprensiva
di eventuali inconvenienti, in realtà previsti nell’offerta cui questi aveva
fatto riferimento. Queste doglianze non permettono ancora di fare astrazione
dalla valutazione del perito. Infatti, che l’offerta sia stata adeguata al
rincaro è senz’altro giustificato dalla circostanza che nel corso dell’anno
intercorso dalla stipulazione della stessa il supplemento indicato dalla SSIC
era stato del 2.4% (perizia p. 3). Quanto al fatto che l’importo di fr.
80'000.- indicato dal perito, cui a suo dire andavano aggiunti altri fr.
3'000.- per la sistemazione del giardino, sia stato da lui considerato come non
comprensivo di eventuali inconvenienti (perizia p. 3), che in realtà erano
previsti nell’offerta cui questi aveva fatto riferimento, lo stesso non va
valutato con eccessiva severità, il
lapsus
in cui è incorso l’esperto,
oltretutto riferito alla sola motivazione del referto e non alle sue
conclusioni, di per sé logiche e convincenti, essendo chiaramente riconoscibile
alla luce dell’offerta da lui allegata al proprio rapporto. Come rilevato dal Pretore,
il fatto che i lavori di risanamento poi effettuati, sia pure in parte diversi
da quelli preventivati dal perito, abbiano comportato un costo solo di poco
superiore, pari a fr. 84'457.85 (cfr. doc. V° rich., importo invero non
comprensivo delle spese per il riempimento del vano), esclude a sua volta di
ritenere eccessivo o arbitrario l’importo di massima (perizia p. 3) stabilito allora
dall’esperto e fatto proprio da giudice di prime cure.
Con
riferimento alla seconda, il convenuto non contesta di per sé che gli possa
essere imputata una colpa per l’esistenza del difetto e dunque il principio di
essere tenuto al risarcimento del danno ex art. 368 cpv. 2 CO, sennonché non
condivide l’assunto pretorile secondo cui tutte le spese sostenute dagli attori
nella causa contro P__________ __________ sarebbero da risarcire siccome la
loro resistenza in lite era stata necessaria. In pratica egli non contesta di
dover risarcire agli attori il risarcimento del danno posto a loro carico dalla
sentenza di cui al doc. B (fr. 7'428.20), ma più che altro il fatto di doversi
assumere anche i relativi oneri giudiziari (tassa di giustizia di fr. 1'200.- e
le spese di fr. 787.95), le ripetibili (fr. 3'500.-) e le spese del loro legale
(fr. 10'936.-), che a suo dire avrebbero potuto essere evitate se gli attori
avessero a suo tempo fatto atto di acquiescenza o concluso una transazione.
L’argomentazione è già stata respinta in modo convincente dal Pretore, il quale
aveva rilevato che di fronte alla posizione da sempre assunta dal convenuto,
che aveva negato difetti all’isolazione della soletta - posizione
esplicitamente ammessa anche in questa sede (appello p. 23) - questi non poteva
pretendere in buona fede che gli attori non si dovessero difendere nella causa
intentata contro di loro dalla vicina, quella posizione potendo in effetti
indurre gli attori a considerare l’eventualità che egli potesse anche aver
ragione. Si aggiunga che nemmeno il convenuto, cui era stata denunciata la
lite, ha ritenuto di continuare il processo accanto, in rappresentanza o in
vece degli attori (art. 58 e 52 segg. CPC) e in tale veste di proporre
l’accettazione della causa o una transazione, sicché egli è malvenuto a rimproverare
ora gli attori per aver a loro volta continuato la causa fino alla sentenza
pretorile, che oltretutto è risultata in parte a loro favorevole, avendo
ridotto da fr. 9'634.20 a fr. 7'482.20 l’importo in capitale dovuto alla vicina
(cfr. doc. B).
8.
Il
convenuto censura inoltre il giudizio pretorile in materia di ripetibili.
Ritenuto che il giudice di prime cure ha lasciato indecisa la questione della
temerarietà della sua resistenza in lite, non comprende come questi possa poi
averlo obbligato a rifondere agli attori le ripetibili maggiorate da loro
postulate a quel titolo con le conclusioni. La censura è ancora una volta
infondata. Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, non è in effetti vero
che il fatto che gli attori abbiano a suo tempo postulato l’attribuzione di fr.
10’587.50 a titolo di ripetibili maggiorate ai sensi dell’art. 152 CPC significhi
che le ripetibili dovute in caso di mancato riconoscimento della temerarietà
della sua resistenza in lite, nella fattispecie da quantificarsi e quantificate
in tal caso in base alla vTOA, debbano necessariamente essere inferiori
(appello p. 24). Per il resto, l’importo assegnato non essendo di per sé
contestato nel suo ammontare, tant’è che in caso di accoglimento del suo
gravame il convenuto pretende il riconoscimento del medesimo importo (appello
p. 2 e 26), la somma attribuita può di principio essere confermata.
9.
Il
convenuto non ritiene infine corretto il fatto che gli siano state caricate tutte
le spese giudiziarie, ivi comprese quelle relative alle procedure probatorie
esperite dopo il primo dibattimento finale, che a suo dire traevano origine
dalla negligenza della controparte. A torto. Come si è visto, l’assunzione di
quelle prove non è stata causata dagli attori, bensì è avvenuta su iniziativa
del Pretore, il quale le aveva ritenute utili per il proprio convincimento. Non
vi è dunque motivo di caricarle alla parte attrice ed è anzi giustificato attribuirle
alle parti in ragione della loro rispettiva soccombenza nel merito.
10.
In
definitiva, l'appello deve così essere respinto. Gli oneri processuali seguono
la soccombenza (art. 148 CPC) e restano dunque a carico dell'appellante, tenuto
a rifondere alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili della
procedura di secondo grado. Gli appellati chiedono in questa sede che il
gravame venga dichiarato temerario giusta l'art. 152 CPC (osservazioni p. 2
segg. e 33). Ma le censure sollevate dall’appellante, seppur in larga misura infondate,
non possono ancora dirsi temerarie. Va in effetti ricordato che vi è
temerarietà solo quando una parte agisce con manifesta ingiustizia, ovvero con
la consapevolezza del proprio torto o con imprudenza esagerata che si
concretizza nel mancato impiego di quel minimo di diligenza sufficiente a far
apparire l'ingiustizia della propria domanda (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 1 ad art. 152 CPC). La temerarietà processuale va peraltro ammessa
con prudenza e non si realizza dunque nel caso concreto, dove non è provato che
l
'
agire dell'appellante fosse
meramente dettato da motivazioni dilatorie
(Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App., m. 14 e 15 ad art. 152 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 2 settembre 2008 di AP 1
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.   1’950.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
2’000.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 4’000.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).