ti_gerichte · 80.2008.35 · 2008-06-10 · it
TUI: tassazione separata diversi immobili venduti insieme, mediazione, non provvigione versata a padre del venditore

Tessin Camera di diritto tributario 10.06.2008 80.2008.35
Tessin Camera di diritto tributario 10.06.2008 80.2008.35
Ticino Camera di diritto tributario 10.06.2008 80.2008.35

Incarto n.
80.2008.35
Lugano
10 giugno
2008
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributar
io
del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
F
io
renzo Gianinazzi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 27 marzo 2008 contro la decis
io
ne del 26 febbra
io
2008 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 4 dicembre 2006, RI 1 alienava alla __________ di Lugano i
mapp. n. __________, __________ e __________ RFD di __________, al prezzo
complessivo di fr. 750'000.–.
Nella
dichiaraz
io
ne per l’imposta
sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere un valore d’acquisto di
complessivi                   fr. 700'000.–, costi d’acquisto e di vendita per
fr. 17'171.40 e una provvig
io
ne
di fr. 22'000.– versata al padre __________.
B.
Notificandogli
la tassaz
io
ne dell’imposta
sugli utili immobiliari, con decis
io
ne del 27 dicembre 2007, l’Uffic
io
di tassaz
io
ne di
Bellinzona commisurava l’utile imponibile in fr. 32'828.– e l’imposta in fr.
9'848.40. La deduz
io
ne della
provvig
io
ne era negata, con la
motivaz
io
ne seguente:
Provvig
io
ni versate, non ammesso in deduz
io
ne in quanto il mediatore non è terza persona.
Quest’autorità fiscale giudica che il padre abbia agito per conto del figl
io
, di conseguenza in qualità di “persona vicina”.
C.
Il
contribuente impugnava la suddetta decis
io
ne, con reclamo del 22 genna
io
2008, nel quale chiedeva di essere convocato “per chiarimenti”.
Con decis
io
ne del 26 febbra
io
2008, l’Uffic
io
di
tassaz
io
ne di Bellinzona
respingeva il reclamo, con la seguente motivaz
io
ne:
Reclamo
respinto in sede di audiz
io
ne per le motivaz
io
ni
già espresse con la primitiva decis
io
ne di data
27.12.2007.
Il
venditore o il compratore non può far valere provvig
io
ni
versate a se stesso per sforzi intrapresi personalmente per la vendita
dell’immobile. Nel caso in esame a giudiz
io
di quest’autorità fiscale il padre ha funto da rappresentante del figl
io
di conseguenza si ribadisce la qualità di “persona
vicina”.
D.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributar
io
, RI 1 postula nuovamente la deduz
io
ne della provvig
io
ne
pagata al padre __________. Rilevato che l’importo pagato è “nettamente al di
sotto della provvig
io
ne usuale
ritenuta dalle nostre corti al 5%”, osserva che il mediatore è palesemente una
terza persona rispetto al venditore. Nega poi che si possa considerare esservi
identità di interessi per il solo fatto che due persone abbiano “rapporti di
parentela”.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in consideraz
io
ne la
complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L'imposiz
io
ne degli utili
immobiliari – Commentar
io
degli
articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienaz
io
ne e il valore di investimento.
Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietar
io
dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di
stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Deve
anzitutto essere rilevata una particolarità della tassaz
io
ne dell’utile immobiliare contestata, che
rende necessar
io
l’annullamento
della relativa decis
io
ne.
I tre
mappali venduti dal ricorrente con un unico atto e ad un prezzo globale sono stati
acquistati da due diversi venditori con due distinti contratti stipulati lo
stesso g
io
rno: il mapp. __________
è stato comprato per fr. 640'000.– dalla __________; i mapp. __________ e __________
invece sono stati acquistati insieme per      fr. 60'000.– da __________.
2.2.
La legge
tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e
ceduti per un valore globale, il valore di alienaz
io
ne sia ripartito proporz
io
nalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1
LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136
cpv. 2 LT).
Ora, è
vero che nel presente caso i tre immobili venduti dal ricorrente con un unico
rogito sono stati acquistati non “in epoche diverse” bensì lo stesso g
io
rno (il 26 settembre 2006), ma si tratta
tuttavia di tre oggetti diversi, acquistati da due proprietari differenti.
Se si
pensa alla
rat
io
dell’art. 136 LT, ci si rende conto che esso deve trovare applicaz
io
ne anche nel caso in cui diversi oggetti
immobiliari siano stati acquistati lo stesso g
io
rno. Infatti, si tratta di una conseguenza del carattere reale
dell’imposta sugli utili immobiliari, che impone di determinare separatamente
l’utile conseguito, così come la durata del possesso, per ognuno dei fondi
alienati (
Soldini/Pedroli
, op.
cit., p. 296).
Se fondi
diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per
un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo
fondo, occorre emettere tante tassaz
io
ni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente fra l’altro di
stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento del successivo
trasferimento (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 302).
2.3.
Ne
consegue che le decis
io
ni
impugnate devono essere annullate e gli atti devono essere rinviati all’Uffic
io
di tassaz
io
ne, perché emetta tre distinte tassaz
io
ni per ognuno dei tre mappali venduti dal ricorrente. A tal fine,
dovrà ripartire il valore di alienaz
io
ne “proporz
io
nalmente
al valore commerciale dei singoli immobili” (art. 136 cpv. 1 LT).
3.
3.1.
Le
consideraz
io
ni che precedono
non impediscono tuttavia di pronunciarsi sulla quest
io
ne sollevata dal ricorrente, c
io
è sulla deducibilità dall’utile imponibile della provvig
io
ne che egli avrebbe versato al padre per
la mediaz
io
ne prestata.
3.2.
Secondo
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscriz
io
ne, di bollo e le provvig
io
ni usuali debitamente comprovate versate
a un mediatore.
3.3.
In una
recente sentenza, il Tribunale federale ha stabilito che le condiz
io
ni cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo
subordina il riconoscimento della deducibilità della provvig
io
ne pagata ad un mediatore sono conformi
sia all’art. 12 della legge federale sull’armonizzaz
io
ne delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) sia alla
disciplina legislativa federale del contratto di mediaz
io
ne. Si tratta dei requisiti che seguono:
-  conclus
io
ne di un contratto di mediaz
io
ne civilisticamente valido secondo l’art.
412 CO;
-  conclus
io
ne del contratto con una terza persona;
-  attività
di indicaz
io
ne o di interposiz
io
ne del mediatore, che conduce alla conclus
io
ne d’un contratto di compravendita;
-  pagamento
dell’onorar
io
dovuto;
-  limitaz
io
ne della deduz
io
ne della provvig
io
ne
alla misura usuale.
Se tali
condiz
io
ni non sono adempiute,
non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di un elemento che riduce l’onere
fiscale del contribuente, la prova è a suo carico (sentenza del Tribunale federale
del 28 marzo 2008 n. 2C­_479/2007 consid. 2.2).
3.4.
Di
diversi requisiti il ricorrente non ha comprovato l’adempi-mento: per
incominciare, della conclus
io
ne
di un contratto di mediaz
io
ne,
dell’attività svolta dal preteso mediatore e del pagamento dell’onorar
io
.
A tale
riguardo, agli atti dell’Uffic
io
di tassaz
io
ne
figura esclusivamente una ricevuta, datata 5 genna
io
2007, con cui il padre del ricorrente, __________, dichiara di avere
ricevuto dal figl
io
__________
fr. 22'000.– “quale commiss
io
ne
di vendita sui fondi No. __________ siti in __________, nella trattativa con la
____________________”.
Richiesto
dal giudice delegato, con scritto del 14 aprile 2008, di produrre copia del
contratto di mediaz
io
ne e di
documenti a comprova del versamento della provvig
io
ne, il ricorrente ha trasmesso alla Camera copia di un “mandato di
vendita immobiliare”, datato 29 settembre 2006, avente il tenore seguente:
Il Sig. __________,
__________, mi incarica d’occuparmi della vendita del terreno ai mappali __________
Comune di __________, dietro un compenso che le parti fisseranno a vendita
avvenuta.
Qualora il
Sig. __________ vendesse i sopraccitati mappali per conto propr
io
, non mi sarà dovuto niente.
Con la firma
del seguente mandato le parti accettano il contenuto dello stesso.
Nella sua
risposta del 29 aprile 2008, il contribuente ha precisato che “non vi sono
documenti comprovanti il versamento dell’importo di fr. 22'000.–, in quanto
quest’ultimo è avvenuto a contanti attingendo dall’importo ricevuto da al
momento del versamento avvenuto a contanti, il 22 dicembre 2006 di fr.
50'000.–“.
Manca,
come si vede, ogni prova del conferimento del mandato, del suo contenuto, delle
attività svolte dal preteso mediatore. Il semplice contratto, prodotto peraltro
la prima volta su richiesta esplicita del giudice delegato, non basta
certamente a dimostrare il ruolo svolto dal padre del ricorrente in relaz
io
ne alla vendita degli immobili. Non vi è
del resto alcuna prova dello svolgimento delle trattative fra il preteso
mediatore e gli organi della società che avrebbe acquistato gli oggetti.
4.
4.1.
Le
consideraz
io
ni che precedono
basterebbero per negare la deduzione litigiosa.
L’autorità
di tassaz
io
ne, nella decis
io
ne impugnata, ha tuttavia motivato il
rifiuto della deduz
io
ne
invocata dal contribuente, fondandosi su un altro argomento, c
io
è sul legame di parentela fra il contribuente
ed il preteso mediatore.
4.2.
Il mediatore deve essere
una terza persona. Il venditore o il compratore non può infatti far valere
provvigioni versate a se stesso per sforzi intrapresi
personalmente
per la vendita dell’immobile.
Vi è versamento
di provvig
io
ni a se stessi
anche se, pur essendovi indipendenza formale tra committente e mediatore, vi è
tuttavia identità di interessi; è il caso dell’alienante che compensa la
società di cui è az
io
nista o
amministratore oppure della società anonima che versa una provvig
io
ne ad un’altra società controllata dallo
stesso az
io
nista nonché del soc
io
o del coerede che vengono compensati per
aver consentito di alienare l’immobile della comun
io
ne ereditaria o della società, come pure della persona giuridica che
versa una provvig
io
ne ad un
propr
io
organo (
Soldini/Pedroli
, op. cit., pag. 257,
con riferimento a: RF 47/1992 p. 227 e p. 229;
Soldini/Pedroli
, L’imposiz
io
ne degli utili immobiliari – C
omplemento al commentario degli
articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 161; StE 1987 B 44.13.5 n. 3; StE 1991 B
44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77; inoltre CDT n.
80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).
4.3.
Questa
Camera ha già avuto modo di negare la deducibilità della provvig
io
ne fatturata da una società anonima al
venditore di un immobile, persona fisica, che era az
io
nista ed amministratore unico della società stessa, la quale aveva
quale unica
impiegata una segretaria senza mansioni nel campo della
mediazione immobiliare (CDT n. 80.95.133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).
In un ulteriore giudizio
questa Camera ha confermato che non è computabile quale provvigione versata ad
un mediatore l’onorario che un architetto pretende di avere pagato al
propr
io
studio di architettura,
gestito nella forma di ditta individuale, per compensare gli sforzi intrapresi
in vista della vendita di un immobile. Vi è infatti evidente identità fra
venditore e mediatore (CDT n. 80.97.00176 del 5 dicembre 1997 in re G. e A.
C.).
In un
altro caso, la Camera ha negato la deduz
io
ne della provvig
io
ne
ad un contribuente che aveva venduto una quota di comproprietà ad un altro
comproprietar
io
, avvalendosi
della mediaz
io
ne di una società
di cui era amministratore unico (CDT n. 80.2004.89 del 28 settembre 2004, in RtiD
I-2005 n.11t).
4.4.
Sebbene
il ricorrente sostenga che il caso del mediatore che è padre del venditore sia
essenzialmente diverso da quello della mediaz
io
ne svolta da una società appartenente al venditore, il problema non
è dissimile: in entrambi i casi si tratta di chiedersi se l’indipendenza fra
mediatore e venditore sia effettiva o solo formale. L’autorità di tassaz
io
ne del Canton Zurigo ha già avuto occas
io
ne di negare la deduz
io
ne di una provvig
io
ne versata da un commerciante di immobili alla propria figlia, con
la motivaz
io
ne che si trattava
di un contratto simulato, per il fatto che i rapporti organizzativi e personali
fra padre e figlia lasciavano concludere che la loro indipendenza aveva un
carattere puramente formale (StE 1984 B 44.13.5 n. 1).
Nella
fattispecie, non vi è alcuna prova del fatto che il padre del ricorrente svolga
una propria indipendente attività di mediatore immobiliare ed in particolare
che disponga di una propria organizzazione. Al contrario, risulta che __________
ormai da parecchi anni non inoltri una dichiarazione fiscale e sia conseguentemente
assoggettato a tassazione d’ufficio; inoltre, le procedure d’incasso dei
crediti fiscali intraprese nei suoi confronti si sarebbero risolte nel rilascio
di numerosi attestati di carenza beni ai creditori. In queste condizioni, è fin
troppo evidente che le condizioni perché il padre del ricorrente possa essere
considerato effettivamente un terzo sono ben lungi dall’essere adempiute.
5.
Come
detto, la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere
rinviati all’Ufficio di tassazione per nuove decisioni, relative ai singoli
oggetti immobiliari. Nel calcolo dell’utile imponibile, l’autorità di
tassazione non potrà tuttavia ammettere in deduzione la pretesa provvigione di
fr. 22'000.–.
Visto
l’esito del ricorso, sostanzialmente sfavorevole al ricorrente, tassa di
giustizia e spese processuali sono poste a suo carico.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   1.1. La
decisone su reclamo del 26 febbraio 2008 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione perché emetta tre distinte tassazioni per ognuna dei
tre fondi venduti.
1.2. Il ricorso è
respinto
nella misura in cui chiede la
deduzione della provvigione per mediazione.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    600.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    680
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretar
io
: