ti_gerichte · 80.2011.11 · 2010-12-27 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, spese di miglioria, non sostituzione di pavimenti e sanitari

Tessin Camera di diritto tributario 09.05.2011 80.2011.11
Tessin Camera di diritto tributario 09.05.2011 80.2011.11
Ticino Camera di diritto tributario 09.05.2011 80.2011.11

Incarto n.
80.2011.11
Lugano
9 maggio 2011
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 21 gennaio 2011 contro la decisione del 27
dicembre 2010 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Il 25 gennaio 2008 (data dell’iscrizione a
Registro fondiario), RI 1,
per il prezzo complessivo di
fr. 301'000.–,
acquistava
l’unità n. __________ in proprietà per piani (PPP), corrispondente
ad una quota di comproprietà di 46
‰ del fondo base n. __________
RFD di __________, costituita da un appartamento da utilizzarsi come residenza
secondaria. Nei primi mesi dell’anno 2008, egli intraprendeva diversi lavori,
legati in particolare alla ristrutturazione della cucina e del bagno.
Con atto
pubblico del 27 maggio 2010, iscritto a registro fondiario il 30 giugno 2010, RI
1 alienava a __________ la suddetta quota, al prezzo complessivo di fr.
445'000.–.
Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, trasmessa il 16 agosto
2010 all’Ufficio di tassazione di Bellinzona, il venditore indicava quale valore
di investimento un importo di complessivi fr. 396'928.–, composto dal valore di
acquisto (fr. 310'000.­–), dai costi di costruzione e miglioria
(fr. 55'828.–), dai costi di acquisto (fr. 7'400.–) e dalle provvigioni
versate al mediatore immobiliare __________ SA, __________ (fr. 23'700.–).
B.
Notificando
al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 27 ottobre 2010, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile imponibile in
fr. 105'300.– e l’imposta in fr. 30'537.–. Nella motivazione allegata alla
decisione, l’autorità fiscale spiegava di non aver concesso la deduzione dei
costi di costruzione e di miglioria perché non sufficientemente documentati,
essendo supportati nella maggior parte dei casi da offerte e non da fatture
definitive. Inoltre la quasi totalità delle richieste era da ricondurre a
lavori di manutenzione ordinaria, non deducibile, così come i costi occasionati
dalle garanzie bancarie indicati alla cifra 230 della dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari.
C.
Con
reclamo del 19 novembre 2010, il contribuente impugnava la suddetta decisione,
contestando la mancata deduzione di tutte le spese di manutenzione e costruzione
per complessivi fr. 56'492.–, di cui allegava i documenti giustificativi e
chiedeva il pieno riconoscimento. L’autorità di tassazione accoglieva parzialmente
il reclamo, con decisione del 27 dicembre 2010, ammettendo in deduzione costi
complessivi di miglioria per fr. 10'138.–, pari alle spese sostenute per
il rifacimento della cucina, in ragione di 1/3, e ad una parte dei costi dovuta
al rinnovo del bagno. Per il resto, argomentava che le fatture prodotte dal
contribuente erano riconducibili a lavori di manutenzione ordinaria
dell’immobile. L’utile veniva conseguentemente definito in fr. 95'162.– e
l’imposta in fr. 27'597.–.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1. Egli
contesta che le spese sostenute e necessarie alla riattazione dell’appartamento
possano essere considerate di ordinaria manutenzione, avendo esse
effettivamente incrementato il valore dell’unità e permesso l’alienazione
successiva a un prezzo finale di fr. 445'000.–.
L’autorità
fiscale, con osservazioni del 26 gennaio 2011, si riconferma nelle sue argomentazioni
e conclusioni.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nellla categoria
delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul
reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della
persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito,
senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del
soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Il
ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di
miglioria, le seguenti spese:
rifacimento
del pavimento                                              fr. 15'000.––
ristrutturazione
della cucina:
·
sostituzione elettrodomestici                                  fr.
5'300.––
·
sostituzione cucina                                                   fr.
16'800.––
ristrutturazione
del bagno:
·
arredamento                                                             fr. 14'655.––
·
sostituzione lavabo                                                  fr.      717.––
·
sostituzione vasca                                                    fr.      851.––
sostituzione
lamelle                                                         fr.   2’901.05
totale                                                                                 fr.
56'224.05
2.2.
L’autorità
di tassazione, da parte sua, ha ammesso in deduzione solo un terzo della spesa
per la sostituzione della cucina e parte dei costi sostenuti per il rinnovo dei
mobili del bagno.
Per
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese
notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate
versate a un mediatore;
·
costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi
di miglioria e le tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituzione di
servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle
versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento
del precedente acquisto.
2.3.
Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la
loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di
fatto o di diritto.
È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all’importo effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni,
prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino,
ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato;
vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in
relazione ad un edificio già esistente (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258 giurisprudenza e dottrina ivi citate).
2.4.
Non
possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione
del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134
cpv. 2 LT).
La legge
tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza
immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e
delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per
costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso
e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.
390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece
deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni
patrimoniali” (art. 33 lett.
d
LT).
La
distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre
è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di
salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo
il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore
dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In
altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte
carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.
Per
ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole
operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in
frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non
deducibile (Circolare n. 7/2005 del gennaio 2006).
2.5.
Venendo
alle spese sostenute dal ricorrente, è immediatamente evidente che quelle per
la sostituzione degli apparecchi sanitari (vasca da bagno, lavabo) sono tipici
costi di manutenzione, che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il
valore dell’immobile. Lo stesso dicasi per la sostituzioni di pavimenti, che il
ricorrente non specifica essere di qualità superiore rispetto al vecchio
materiale (cfr. Circolare n. 7/2005 citata, distinta allegata, n. 18).
Medesimo
discorso vale per la fornitura e la posa della nuova cucina. È infatti indubbio
che si tratti anche in questo caso di una “sostituzione”, giacché la cucina esisteva
già.
Il
ricorrente indicando la
sostituzione
di elettrodomestici, non aggiunge
considerazioni o riferimenti circa lo stato anteriore della cucina né dichiara
che la vecchia combinazione era sprovvista di alcuni componenti o
elettrodomestici (quali frigorifero, lavastoviglie, cappa da incasso e piano
cottura in vetroceramica).
Tuttavia, proprio per tener conto del
fatto che la combinazione sostitutiva avrà un valore superiore rispetto a
quella sostituita, l’autorità di tassazione ha considerato spesa di miglioria
un terzo del costo in questione (cfr. Circolare n. 7/2005 citata, distinta allegata,
n. 6). Inoltre ha ammesso in deduzione, considerandole costi di investimento,
le spese per l’acquisto dell’arredamento del bagno, nella misura di fr.
4'538.–.
Si
consideri anche il fatto che, se installazioni non più conformi alle esigenze
moderne vengono rimpiazzate con altre che svolgono la medesima funzione, le
relative spese non assurgono a costi di investimento (
Zwahlen
, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von
Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 87-88).
Per
questa stessa ragione non costituiscono spese di miglioria neppure quelle sopportate
per la sostituzione delle lamelle, in quanto, come dichiarato dal ricorrente,
erano “in disordine” e non funzionavano.
2.6.
Una
diversa soluzione del caso in questione non si giustifica nemmeno con riguardo
alla prassi
Dumont
, peraltro non invocata dal ricorrente, che negli anni
ha conosciuto una certa attenuazione e va ora applicata ai soli casi in cui è
evidente che le spese per il rinnovo di un immobile acquistato da poco hanno comportato
un incremento di valore dell’oggetto stesso (cfr. RtiD I-2006 n. 9t).
Tale prassi deriva dalla
risalente giurisprudenza del Tribunale federale (prassi
«Dumont»)
,
secondo
la quale, di regola, lavori di riattazione effettuati immediatamente dopo
l’acquisto non possono essere dedotti dal reddito lordo (cfr. ASA 42 p. 539).
Le spese di manutenzione, che provocano un aumento di valore che va al di là di
quello che aveva l’immobile al momento dell’acquisto, devono considerarsi quali
spese (non deducibili) per l’acquisto o il miglioramento di beni patrimoniali.
Conformandosi alla nuova
giurisprudenza (cfr. in particolare le sentenze CDT n. 80.2003.193 del 17
giugno 2004, in RtiD II-2004 n. 6t e
CDT n. 80.2005.77 del 14
luglio 2005, in RtiD I-2006 n. 9t
), la Divisione delle contribuzioni ha
provveduto a sua volta a modificare la propria circolare, inserendovi le
seguenti disposizioni valide per le nuove acquisizioni (cfr. Circolare n.
7/2005 cifra 2.2.1.):
1.
se gli interventi di manutenzione riguardano un immobile che ha meno di 20
anni e lo stesso, al momento dell’acquisto era ancora al beneficio
dell’abitabilità, la prassi Dumont è esclusa in quanto si ritiene che in tale
lasso di tempo non possa essere ravvisata una situazione di manutenzione
trascurata;
2.
se l’immobile ha più di 20 anni e nei 2 anni che seguono l’acquisto vengono intrapresi
lavori, l’applicazione della prassi Dumont è esclusa unicamente se i costi di
manutenzione non superano complessivamente il 20% del prezzo di acquisto, anche
in tale contesto a condizione che al momento dell’acquisto l’abitabilità
dell’immobile era ancora data;
3.
nel caso di appartamenti in condominio occorre considerare che interventi
strutturali su iniziativa unilaterale del singolo comproprietario sono
praticamente esclusi per cui il concetto di “manutenzione trascurata” va
applicato con prudenza. L’esclusione dalla deducibilità di determinati
interventi che potrebbero generare un’elevazione dello standard qualitativo
dell’appartamento potrà intervenire indipendentemente dalla prassi Dumont
attraverso l’applicazione della tradizionale distinzione tra costi di
manutenzione (deducibili) e costi di miglioria (non deducibili) presenti
nell’”Allegato”.
Ora, è immediatamente
evidente che il caso in discussione non permetterebbe l’applicazione della
prassi Dumont. Infatti, sebbene l’immobile avesse più di 20 anni, i costi di
manutenzione sono stati chiaramente inferiori al 20% del prezzo d’acquisto. Inoltre,
la prassi dell’autorità fiscale appare particolarmente restrittiva nel caso
dell’appartamento in condominio, ove si ammette con grande prudenza che possa
esservi stata una “manutenzione trascurata”.
In ogni
caso, l’insorgente non ha provato in alcun modo che lo stato di manutenzione
dell’appartamento acquistato fosse compromesso.
2.7.
In questo
contesto, pertanto, la decisione dell’Ufficio di tassazione, conforme alla
prassi adottata dalla Divisione delle Contribuzioni (Circolare n. 7/2005
citata, distinta allegata, n. 6) per ovviare, già lo si è detto, alle
difficoltà insite nella distinzione tra spese di manutenzione e spese di
miglioria, va senz’altro tutelata.
3.
Visto
l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    400.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    480
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: