ti_gerichte · 15.2020.27 · 2021-01-11 · it
Realizzazione di un usufrutto immobiliare

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 11.01.2021 15.2020.27

Incarto n.
15.2020.27
Lugano
11 gennaio 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) sull’istanza presentata il 2
marzo 2020 dall’
IS 1
tendente alla determinazione del modo di realizzazione
ai sensi dell’art. 132 LEF del diritto di usufrutto vita natural durante spettante
all’escussa
PI 1
,
(patrocinata dall’avv.  PA 2 )
nell’esecuzione n.
__________
promossa da
PI 2
,  (GR)
(già patrocinato dall’avv.  PA 1 )
procedura che interessa anche la nuda proprietaria dell’
unità di proprietà per piani (PPP) n. __________ della particella n. __________
RFD di __________ gravata dall’usufrutto
PI 3
, GB-
(c/o avv. RA 1, )
ritenuto
in fatto:
A.
Sulla
scorta del precetto esecutivo n. __________ emesso il 15
maggio 2017 dall’Ufficio di esecuzione (UE) di
Locarno, PI 2 procede contro PI 1 per l’incasso di fr. 162'709.75
oltre a interessi e spese.
B.
Il
3 settembre 2019, l’UE ha pignorato a favore dell’escutente, a concorrenza di fr. 222'611.10,
il diritto di usufrutto vita natural durante iscritto a favore dell’escussa sulla
PPP n. __________ __________ RFD di __________, indicata
come gravata di diritti di pegni immobiliare per fr. 680'000.–­.
C.
Dando
seguito alla domanda di realizzazione del 19 dicembre 2019, con istanza del 2
marzo 2020 l’UE ha chiesto a questa Camera di determinarsi a norma dell’art.
132 LEF sulle modalità di realizzazione del diritto di usufrutto, stimato in fr. 393'000.–,
precisando che lo stesso non è esercitato dall’escussa, ma dato in locazione
per vacanze. Nel 2017 il reddito immobiliare netto dichiarato fiscalmente era
di fr. 13'691.– e il debito ipotecario effettivo al 31 dicembre 2019
ammontava a fr. 618'275.–.
D.
Con
ordinanza del 30 luglio 2020, il presidente della Camera ha impartito all’escutente
e all’e­scussa un termine di dieci giorni per presentare eventuali osservazioni
e formulare proposte sul modo di realizzare il diritto di esercitare l’usufrutto,
e l’escussa è stata invitata a comunicare un indirizzo valido e attuale al
quale comunicare alla nuda proprietaria, la figlia PI 3, gli atti della
procedura di realizzazione. Il 3 agosto, l’avv. PA 1 ha comunicato di non più
rappresentare PI 2 e ha indicato un indirizzo che si è poi rivelato inattuale.
E.
Il
10 agosto 2020 l’escussa ha comunicato l’indirizzo della figlia e il 18 agosto
ha presentato osservazioni all’istanza, concludendo per il pignoramento della
parte dei redditi di locazione dell’ap­par­­tamento su cui grava l’usufrutto
che eccede il proprio minimo esistenziale.
F.
L’11
settembre 2020, il presidente della Camera ha comunicato alle parti e alla nuda
proprietaria la stima del valore dell’usufrutto effettuata dall’UE il 14
febbraio 2020 e ha assegnato loro un (nuovo) termine per presentare eventuali
osservazioni e formulare proposte sul modo di realizzare il diritto di
esercitare l’usufrutto. PI 3 è stata invitata a indicare un recapito in
Svizzera per le future comunicazioni.
G.
Il
29 settembre 2020, PI 2 ha inoltrato la versione in italiano delle sue
osservazioni del 23 settembre, dichiarandosi d’accordo con il valore di stima e
chiedendo di mettere il diritto d’usu­frutto all’asta con la dovuta urgenza. Ha
pure postulato atti d’indagine sulla sorte del patrimonio di fr. 75'000.–
dell’escussa risultante dal verbale del 6 dicembre 2019.
H.
Con
osservazioni complementari del 7 ottobre 2020, PI 1 ha riproposto la
sostituzione della realizzazione del diritto d’usufrutto con il pignoramento
dei redditi durante dodici mesi a norma dell’art. 93 LEF, dicendosi disposta a
versare all’escutente fr. 1'000.– mensili mediante ordine permanente.
I.
Con
osservazioni del 29 ottobre 2020, PI 3 ha indicato lo studio dell’avv. RA 1
come suo recapito svizzero e ha proposto di acquistare il diritto d’usufrutto a
trattative private per fr. 60'000.–, precisando di essere comunque
intenzionata a continuare a pagare gli interessi ipotecari pur riservandosi di
rivendicare i redditi percepiti dalla madre.
L.
Con
ordinanza del 10 novembre 2020, il presidente della Camera ha notificato agli
interessati le osservazioni 18 agosto, 7 ottobre, 29 settembre e 29 ottobre
2020 e impartito loro un termine di dieci giorni per determinarsi in
particolare sulla proposta di PI 3 di acquistare il diritto di usufrutto.
M.
L’11
novembre 2020, l’escutente ha rifiutato la proposta della nu­da proprietaria,
mentre il 16 novembre l’escussa l’ha accettata, postulando in via subordinata
il pignoramento dei redditi dell’usu­­frutto nei limiti posti all’art. 93 LEF.
Con osservazioni del 19 novembre 2020, PI 3 si è detta disposta ad aumentare la
sua proposta da fr. 60'000.– a un massimo di fr. 70'000.–. In
alternativa ha ribadito di voler continuare a pagare gl’interessi ipotecari
lasciando parte dei redditi alla madre. Si è per contro opposta alla vendita
all’asta.
Considerato
in diritto:                 1.
Secondo l’art. 132 cpv. 1 LEF, il modo di realizzazione degli
usufrutti viene determinato dall’autorità di vigilanza su richiesta del­l’ufficiale.
Uditi gli interessati,
in particolare il nudo proprietario (
Gilliéron
,
Commentaire de
la LP, vol. II, Losanna 2000,
n. 22 ad art. 132 LEF),
tale
autorità può ordinare l’incanto, affidare la realizzazione a un amministratore
o prendere altri provvedimenti (art. 132 cpv. 3 LEF). Non è vincolata al modo
di realizzazione indicato dagli interessati (
Gilliéron
,
op. cit., n. 10 ad art. 132, con rinvii; sentenze della CEF 15.2016.56 del 19
settembre 2016, consid. 1 e 15.2004.180 del 12 luglio 2006, consid. 1).
2.
L’usufrutto
in quanto tale non è pignorabile, mentre lo è il diritto di esercitarlo ove non
abbia carattere strettamente personale (implicitamente: art.
758 cpv. 1
CC, 92 cpv. 4, 93 cpv. 1 e 132 cpv. 1 LEF)
e
il
pignoramento dei redditi e dei frutti sia insufficiente a soddisfare le pretese
dei creditori (cfr. art. 95 cpv. 1 e 97 cpv. 2 LEF)
.
Il pignoramento del diritto di esercitare l’usufrutto – che oltre al diritto di
percepire frutti e redditi (diritto di godimento o di fruizione) comprende pure
il diritto al possesso, all’uso e alla gestione della cosa gravata dall’usufrutto,
nonché il diritto di cederne l’e­ser­­cizio – è tuttavia limitato dalle
restrizioni previste dall’art. 93 LEF. Se l’usufrutto viene effettivamente e
personalmente esercitato dall’usufruttuario e se il valore locativo del fondo
gravato (sul mercato immobiliare) non supera l’importo che potrebbe essere
riconosciuto nel minimo di esistenza a titolo di spese di abitazione, l’ufficio
d’esecuzione può prescindere dal pignorarlo, limitandosi a non computare nel
calcolo del minimo di esistenza alcun importo a tale titolo (
ibidem
).
Ove non siano dati questi presupposti, l’uffi­­cio d’esecuzione deve valutare
se è possibile locare il fondo a terzi, lasciarne l’uso all’escusso dietro
pagamento di un compenso (
ibidem
), porre all’asta il diritto di
esercitare l’usufrutto o adottare ogni altro provvedimento più idoneo (art. 132
cpv. 3 LEF). Sulla proposta dell’ufficio statuisce l’autorità di vigilanza
(art. 132 cpv. 1 LEF) (sentenza della CEF 15.2015.86 del 12 febbraio 2016,
consid. 4.1).
3.
Nel
caso in esame, l’usufrutto iscritto a favore dell’escussa non risulta avere un
carattere strettamente personale nel senso del­l’art. 758 cpv. 1 CC ed è
pertanto in principio pignorabile (sentenza della CEF 15.2015.86 del 12
febbraio 2016, consid. 4.2). Non è d’altronde contestato che l’escussa non
esercita effettivamente e personalmente l’usufrutto. Le parti divergono in
merito al modo di realizzare il diritto di esercitarlo.
3.1
In
via subordinata, l’escussa propone di sostituire il pignoramento del diritto di
esercitare l’usufrutto con il
pignoramento dei redditi generati
dallo stesso durante dodici mesi a norma dell’art. 93 LEF. Nel 2017 il reddito
immobiliare netto dichiarato fiscalmente era di fr. 13'691.–. Non sono
note cifre più recenti e trattandosi di locazioni per vacanze si può presumere
che nella situazione pandemica attuale le aspettative non possano essere
migliori del risultato per il 2017. L’usufruttuaria si dice invero disposta a
versare all’escutente fr. 1'000.– mensili mediante ordine permanente
.
Nel limite di un anno stabilito all’art. 93 cpv. 2 LEF, il ricavo non
eccederebbe fr. 12'000.–. In un caso come nell’altro, la proposta risulta
manifestamente insufficiente se confrontata con il
credito dell’escu­­tente
(
fr. 222'611.10 al 3
settembre 2019) e il valore di stima di fr. 393'000.– che l’UE ha
attribuito all’u­sufrutto. Essa va pertanto scartata (v. sopra consid. 2).
3.2
La
nuda proprietaria (e l’escussa in via principale) propone di acquistare l’usufrutto
per un prezzo
da fr. 60'000.– a fr. 70'000.–. La
proposta pare invero riferirsi al diritto di usufrutto stesso e non solo al
diritto di esercitarlo, ma malgrado il carattere impignorabile del primo, una
sua acquisizione sembra possibile dato il consenso dell’usufruttuaria, il quale
equivarrebbe nella fattispecie a una rinuncia (onerosa) all’usufrutto. Il
prezzo offerto è tuttavia molto inferiore alla stima dell’UE. Vero è che quest’ultima
si fonda su un reddito annuo loro di fr. 30'000.– (pari a 12 settimane a fr. 2'500.–
l’una) che potrebbe sembrare ottimistico se paragonato al reddito effettivo di fr. 13'691.–
conseguito nel 2017.
Vista
l’incertezza esistente in merito al vero valore del diritto di esercitare l’usufrutto,
la scelta in grado di garantire al meglio gli interessi di tutte le parti
risulta essere quella della vendita all’asta. È la soluzione proposta dall’escutente
(anche se potrebbe rivelarsi in fin dei conti meno interessante della proposta
della nuda proprietaria) e permette anche di garantire gli interessi dell’escus­sa
e di sua figlia, nella misura in cui quest’ultima potrà partecipare all’asta e
se del caso formulare prima dell’asta un’offerta scritta vincolante per il
prezzo indicato in questa procedura, che possa fungere da piede d’asta.
3.3
A
scanso di equivoci va ricordato che
l’UE dovrà realizzare unicamente l’esercizio
dell’usufrutto (cfr. art. 758 cpv. 1 CC), o meglio il diritto di esercitarlo,
non invece l’usufrutto stesso, il quale è incedibile (DTF 113 II 125 consid.
2b/aa) e continuerà pertanto a rimanere in capo a PI 1. In altri termini, non
si dovrà procedere a nessuna operazione a registro fondiario, l’aggiudi­ca­­tario
non conseguendo alcun diritto reale sui beni gravati dall’usu­­frutto.
D’altronde, la decisione odierna non osta alla conclusione di una
vendita a trattative private con la nuda proprietaria o con un terzo qualora le
parti dovessero raggiungere un accordo in tal senso prima dell’asta.
4.
La
richiesta di PI 2 volta a un’indagine sulla sorte dei fr. 75'000.–
risultanti dal verbale del 6 dicembre 2019 esula dalla procedura pendente
davanti a questa Camera ed è pertanto irricevibile. Non potrebbe neppure essere
considerata come un ricorso tempestivo, giacché l’escu­tente non ha reagito,
entro il termine di ricorso di dieci giorni dell’art. 17 cpv. 1 LEF, alla
comunicazione dell’UE del 19 maggio 2020, secondo cui le verifiche eseguite non
hanno evidenziato elementi atti a permettere un completamento del pignoramento.
5.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
L’istanza è accolta. Di conseguenza è fatto ordine all’Ufficio di
esecuzione di Locarno di procedere alla realizzazione ai pubblici incanti o a
trattative private del diritto di esercitare l’usufrutto gravante l’unità di proprietà
per piani n. __________
della particella n. __________
RFD di _____
.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
– ;
–
–
–
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro
cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è
stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.