ti_gerichte · 16.2021.1 · 2021-05-11 · it
Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore - interpello


Incarto n.16.2021.1

Lugano

11 maggio 2021/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,
 presidente,

Fiscalini
 e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente
per statuire sul reclamo del 18 gennaio 2021 presentato da

RE
 1

contro
 la decisione emessa l'11 gennaio 2021 dal Pretore della giurisdizione di
 Mendrisio Sudnella causa SO.2020.944 (tutela
 giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore) promossa nei
 suoi confronti con istanza del7 dicembre 2020da

CO 1e

CO 2

(rappresentati dalla RA 1 ),

4.RE
1, ribadito che il ritardo nei pagamen­ti è
dovuto alle difficoltà economiche legate all'attuale pandemia, ritiene che il
Pretore avrebbe dovuto respingere l'istanza
perché la disdetta del contratto di locazione è nulla non essendo stata
preceduta da una valida diffida in virtù dell'art. 257dcpv. 1 CO. A suo
avvisola clausola n. 6 dell'accordo di
dilazione di pagamen­to del 22 luglio 2020, che prevede la facoltà per i
locatori di disdire il contratto senza notificarle una nuova diffida, contravviene
all'art. 257dCO e non è quindi valida. Essa rileva che con il mancato
pagamento della 2a rata, il saldo degli arretrati di fr. 2400. è divenuto
esigibile e i locatori avrebbero dovuto notificarle una nuova diffida di
pagamento per questo importo. In mancanza di una tale diffida, la successiva
disdetta del contratto inviatale il 15 ottobre 2020 è pertanto nulla. Secondo
la reclamante la convenzione 22.07.20 non può valere quale diffida secondo
l'art. 257dCO, per un credito non ancora esigibile. In base alla
convenzio­ne, proprio in ragione della dilazione di pagamento concessa dai
locatori, il saldo degli arretrati è divenuto difatti esigibile solamen­te il
31.08.20 (doc. C, pto 4/e). Tanto più, essa soggiunge, la diffida prevista
dall'art. 257dCO è possibile solamente per le pigioni e le spese
scadute. Non può essere notificata anticipata­mente, neppure con il consenso
del conduttore. In definitiva, a suo parere, dopo l'invio della diffida
prevista dall'art. 257dCO il locatore deve decidere se disdire il
contratto o concedere delle dilazioni di pagamento fermo restando che se rinuncia
alla disdet­ta e concede delle nuove dilazioni di pagamento, egli deve ripetere
l'intera procedura prevista dalla legge.

5.L'azione in espulsione dell'art. 267 CO può
formare oggetto  come nel caso in esame  di una procedura sommaria per casi
manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Questa procedura costituisce
un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile.
Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria
particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012
del 7 novembre 2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica
è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni per
ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non
entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC).

I
fatti sono immediatamente comprovabili nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a
CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante
deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola
mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Una situazione giuridica è
chiara nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC se, sulla base di
dottrina e giurispru­denza invalse, la conseguenza giuridica sia senz'altro
ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un risultato univoco. Chi
è convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può sollevare obiezioni ed
eccezioni, purché sostanzia­te e concludenti (substanziiert und schlüssig,motivées
et concluantes), al punto che non possano essere scartate immediatamente e
siano idonee a insinuare seri dubbi nelconvincimento
del giudice (DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2,144 III
464 consid. 3.1; analogamente: CCR sentenza inc. 16.2019.38 del 20 febbraio 2020
consid. 5).

6.La domanda di espulsione, introdotta nella procedura
di tutela nei casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, presuppone che il
contratto di locazione sia validamente terminato, poiché la fine della
locazione è una condizione del diritto alla restituzione dell'ente locato (art.
267 cpv. 1 CO). La nullità della disdetta può essere invocata in qualsiasi
momento e l'autorità competente può verificarla dufficio anche in assenza di
contestazioni (II CCA inc. 12.2019.217 del 3 giugno 2020 consid. 3;Hi­gi/Wildisenin: Zürcher Kommentar,5ªedizione, n. 6 ad art. 266oCO;Lachat, Commentaire romand, CO I, 2aedizione, n. 3 ad art. 266oCO). In sede di reclamo, ciò può tuttavia
avvenire unicamente sulla base dei fatti già allegati dalle parti in prima
sede, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando in seconda sede nuove conclusioni,
allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuove prove.

a)Premesso ciò, secondo l'art. 257dcpv. 1 CO
quando, dopo la consegna del­la cosa,il
conduttore sia in mora al pagamen­todel corrispet­tivo o delle spese
accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il
pagamento e avvertirlo che, sca­duto infruttuosa­mente questo termine, il
rapporto di locazione sarà disdetto; per i locali d'abitazione o commerciali
detto ter­mine deve essere di al­meno 30 giorni. In deroga all'art.257dcpv. 1 CO, l'art. 2 dell'ordinanza
sull'attenuazionedell'impatto del cononavirus COVID 19 in materia di
Iocazione e affitto del 27 mar­zo 2020 (RS 221.213.4) prevedeva che il termine
fissato dal locatore per il pa­gamen­to di corri­spettivi o spese acces­sorie
scaduti tra il 13 mar­zo e il 31 maggio 2020 doveva essere di almeno 90 giorni
se lo stato di mora del conduttore era cau­sato dai provvedimenti ordinati dal
Consiglio fe­derale per com­bat­tere il coronavirus. La proroga del termine di
pagamento mirava a concedere ai condut­tori che si trovavano in difficoltà
economiche in seguito ai provvedimenti adottati dal Consiglio federale, ad
esempio perché avevano dovuto chiudere la loro attività, più tempo per
procurarsi i mezzi necessari al pagamento o per trovare con il locatore una
soluzione consensuale (Rapporto espli­cativo dell'Ordinanza COVID-19 locazione
e affittodel 27 mar­zo 2020, pag. 3).

b)L'art.
257dcpv. 2 CO prevede poi che se il conduttore non paga entro il
termine fissato, il locatore può recedere i contratti d'abitazione o commer­ciali
con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. La disdetta per i
locali d'abitazione e commerciali deve essere data su formulario ufficiale
(art. 266lcpv. 2 CO). Trascor­so il termine ultimo per il pagamento, il
locatore non deve necessariamente chiedere la disdetta. In effetti, egli può
rinunciare a questo diritto, insistendo sull'adempimento del contratto oppure
concedere una dilazione di pagamento, fissando un ulteriore termine di grazia
entro cui il conduttore dovrà provvedere al pagamento (Reudtin: SVIT, Das Schweizerische Mietrecht
Kommentar, 4ª edizione, n. 42 ad art. 257dCO;Hi­gi/Wildisen, op. cit., n. 29 ad art. 257dCO).

7.Nella fattispecie, il Pretore ha accertato senza che la reclamante abbia mosso obbiezioni,
chel'8
giugno 2020i locatori hannoinviato alla
conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi
dell'art. 257dCO invitandola a pagare entro 30 giorni fr. 4000. per le
pigioni e spese acces­sorie dei mesi da febbraio a giugno 2020 e fr. 20. per
le spese di richiamo. Egli ha constatato altresì che RE 1 non aveva interamente
rispettato i punti 4e, 5 e 6 dell'accordo di dilazione sottoscritto dalle parti
il 22 luglio 2020. La reclamante, come si è detto, non contesta di non avere
rispettato le scadenze di pagamento pattuite nel noto accordo, ma ritiene, in
estrema sintesi che con ilmancatopagamento della 2a rata, il saldo degli arretrati di
fr. 2400. era bensì diventato esigibile ma che i locatori avrebbero
dovuto notificarleuna nuova diffida di
pagamento per questo importo. In mancanza di una tale diffida, la successiva
disdetta del contratto inviatale il 15 ottobre 2020 è pertanto nulla.

a)Il
noto accordo, oltre a indicare precise scadenze per il pagamento delle varie
rate a estinzione del debito, prevedeva in caso di mancato pagamento di una
rata entro il termine stabilito l'immediata esigibilità dell'intero importo a
saldo (doc. C, clausola 4e) e il fatto cheil
presente scritto vale anche quale diffida secondo l'art. 257ddel CO,
pertanto il locatore avrà diritto d'inoltrare la disdetta per mora del
conduttore nel caso in cui questi non dovesse rispettare i termini indicati al
p.to 4/b del presente accordo. Il locatore non sarà quindi più tenuto ad
inoltrare ulteriori richiami e/o diffide con l'assegnazione del termine come
previsto dagli art. 257dcpv. 1 e 2 del CO; il conduttore è stato
erudito su questo aspetto.(doc. C,
clausola 6).

b)Ora,
che una diffida di pagamento riguardi solo le pigioni scadute è pacifico (art.257dcpv. 1 CO). Nel caso in esame non può seriamente essere messo in
discussione che le pigio­ni e spese accessorie da marzo a giugno 2020 fossero
scadute e che quindi al momento della diffida di pagamento fossero esigibili. L'accordo
tra le parti prevedeva unicamente la dilazione del termine di pagamento dello
scoperto e non del pagamento delle pigioni. Poco importa che nelle varie rate
ci fosse anche la pigione corrente, la diffida concernendo pacificamente solo le
pigioni già scadute. Sotto questo profilo il reclamo è sprovvisto di
fondamento.

c)In realtà la questione non si esaurisce in questi soli
termini. Come si è detto in precedenza, il 27 mar­zo 2020 il Consiglio federale
ha emanato l'ordinanza sull'attenuazione dell'impatto del cononavirus COVID 19
in materia di Iocazione e affitto in cui ha previsto che il termine fissato dal
locatore per il pa­gamen­to di corri­spettivi o spese acces­sorie scaduti tra
il 13 mar­zo e il 31 maggio 2020 doveva essere di almeno 90 giorni se lo stato
di mora del conduttore era cau­sato dai provvedimenti ordinati dal Consiglio fe­derale
per com­bat­tere il coronavirus. Nel caso concreto, le pigioni arretrate cadono
nel periodo indicato e all'udienza dell'11 gennaio 2021 la convenuta aveva indicato
che le difficoltà economiche erano riconducibili alla pandemia, il che non
appare d'acchito inverosimile ove appena si pensi che l'interessata svolge
lavoro di pulizie per delle scuole che in quel periodo erano notoriamente chiuse.
Stessero così le cose, il termine di pagamento delle pigioni arretrate doveva
essere di 90 giorni in difetto del quale, quanto meno per una parte della
dottrina, la diffida era nulla con contestuale inefficacia della successiva
disdetta (sulle differenti correnti
dottrinali: cfr.Wessnerin:
Bohnet/Carron/Montini [curatori],Droit du bail à loyer et à fer­me
- Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 19 ad art. 257dCO). L'obiezione della convenuta
apparirebbe pertanto concludente.

d)Il
problema è che l'allegazione della convenuta non era sostanziata, risultando
così manifestamente incompleta, ciò che avrebbe dovuto indurre il Pretore a far
uso dell'interpello dandole l'opportunità di rimediarvi ponendo pertinenti
domande (art. 56 CPC). E ciò a maggior ragione trattandosi di una parte sprovvista
di conoscenze giuridiche, senza il patrocinio di un legale e che si era limitata
a fornire indicazioni laconiche e frammentarie. Non potendosiscartare immediatamente l'obiezione
in questione, nemmeno si può ritenere che essa non sia idonea a insinuare seri
dubbi nelconvincimento del giudice.Posto ciò, non rimane nella fattispecie che accoglie­re
il reclamo e annullare la decisione impugnata ritornando gli atti al primo
giudice perché interpelli la convenuta (art. 327 cpv. 3 lett. a CPC),
invitandola a specificare le sue allegazioni di fatto. Sulla base di tali
indicazione, egli emanerà una nuova decisione in cui esaminerà se la situazione
giuridica è chiara.


 avv.   ;

  .

Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art.115
LTF.