ti_gerichte · 12.2007.68 · 2007-11-05 · it
Pegno immobiliare - provvedimenti conservativi

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.11.2007 12.2007.68

Incarto n.
12.2007.68
Lugano
5 novembre
2007
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2006.470
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 14
luglio 2006 da
AO 1
rappr. da RA 2
contro
AP 1
rappr. da RA 1
con cui
l’attore ha chiesto di accertare l’inesistenza rispettivamente l’estinzione per
compensazione del debito di fr. 1'996'500.- più interessi vantato dalla convenuta
e di condannare quest’ultima al pagamento di un importo imprecisato, domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione della petizione;
ed ora
sull’istanza supercautelare 5 dicembre 2006 della convenuta, volta ad
autorizzarla a procedere ai lavori di conservazione del fabbricato di cui al
mappale n. __________ di __________ come alla lista indicativa da lei presentata,
che il Pretore con decreto 26 febbraio 2007 ha respinto;
appellante
la convenuta con atto di appello 8 marzo 2007, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza cautelare, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
l'attore con osservazioni 20 aprile 2007 postula la reiezione del gravame pure
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
che AO 1 è
proprietario del mappale n. __________ di __________ gravato da due cartelle
ipotecarie per complessivi fr. 1'650'000.-, cedute in proprietà alla AP 1;
che la
banca, con il PE n. __________ dell’UE di Lugano, lo ha escusso in via di
realizzazione del pegno immobiliare per l’incasso di fr. 1'732'250.50 più
interessi, indicando quale titolo di credito il mutuo ipotecario con garanzia
ipotecaria concesso a suo tempo e quale oggetto del pegno la particella in
questione;
che
l’opposizione interposta al PE essendo stata rigettata in via provvisoria,
l’escusso, con la petizione, ha chiesto di accertare l’inesistenza
rispettivamente l’estinzione per compensazione del debito di fr. 1'996'500.-
più interessi vantato dalla banca e di condannare quest’ultima al pagamento di
un importo imprecisato, domanda avversata dalla controparte che ha postulato la
reiezione della petizione;
che con
l’istanza supercautelare in rassegna, formulata ai sensi dell’art. 808 CC, la
convenuta ha chiesto di essere autorizzata, a spese del proprietario, a
procedere ad alcuni lavori di conservazione del fabbricato presente sul mappale
n. __________ di __________ (copertura delle finestre con assi, risanamento o
copertura del tetto, controllo o riparazione del riscaldamento nonché delle
installazioni sanitarie e elettriche), adducendo che l’attore non aveva
provveduto alla regolare manutenzione dello stabile, da tempo disabitato, così
che lo stesso, e con ciò pure il diritto di pegno a suo favore, aveva subito un
notevole deprezzamento rispetto al momento della costituzione della garanzia
reale;
che
l’attore, dopo aver contestato la propria responsabilità per lo stato di
degrado in cui si trovava lo stabile, per altro noto alla controparte da almeno
3 anni, ha tuttavia dato il suo accordo all’effettuazione dei lavori di
conservazione, nella misura in cui gli stessi fossero però stati determinati da
un perito designato dal giudice ed a condizione che i relativi costi fossero a
carico della controparte, che in tale misura avrebbe beninteso beneficiato di
un diritto di pegno: egli in sostanza si è opposto all’applicazione dell’art.
808 CC, proponendo di applicare l’art. 810 cpv. 2 CC;
che il
Pretore, con il decreto qui impugnato, dopo aver rammentato che la procedura
intesa all’emanazione di provvedimenti conservativi del pegno immobiliare (art.
808 segg. CC) era retta dagli art. 361 segg. CPC (art. 4 cpv. 1 n. 22 e 5 LAC),
ha osservato che nella fattispecie la situazione di degrado dello stabile era
certamente frutto dell’incuria del proprietario, sicché era di principio
esclusa l’applicazione l’art. 810 cpv. 2 CC; sennonché, nemmeno l’art. 808 CC
risultava in concreto applicabile, atteso che la convenuta non aveva portato
alcun elemento a sostegno del pericolo di non essere più soddisfatta sul ricavo
dell’esecuzione a seguito del deprezzamento del pegno, tanto più che dagli allegati
introduttivi sembrava che il valore dell’immobile si aggirasse attorno a fr.
3'500'000.-, ciò che lasciava ampio margine al creditore pignoratizio per essere
soddisfatto; dal che la reiezione dell’istanza;
che con
l’appello che qui ci occupa, avversato dalla controparte, la convenuta chiede
di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza cautelare,
contestando di aver a suo tempo ammesso, anche a fronte della richiesta
dell’attore che riteneva necessario esperire una perizia proprio per accertare
il valore odierno dell’immobile, che lo stesso valesse fr. 3'500'000.-, tanto
più che gli atti di causa e altri argomenti fondati sulla comune esperienza permettevano
già sin d’ora di concludere che il suo valore commerciale attuale non poteva
certamente superare il valore del prestito ipotecario e dei suoi accessori; e
in ogni caso, di fronte alla disponibilità del proprietario ad effettuare i lavori
di conservazione, sia pure nella misura in cui la loro necessità fosse
determinata da un perito, il primo giudice avrebbe dovuto dar seguito a
quest’ultima proposta, rinviando al giudizio di merito la questione a chi
incombeva assumersi le spese, che essa nel frattempo avrebbe pacificamente
anticipato;
considerando
in diritto:
che nel
caso di specie la questione a sapere se la presente vertenza sia retta dalla
procedura contenziosa di camera di consiglio di cui agli art. 361 segg. CPC,
come indicato dal Pretore, oppure dalla procedura cautelare di cui agli art.
376 segg. CPC (sull’ammissibilità dell’adozione in via cautelare di
provvedimenti conservativi esperibili separatamente, cfr.
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 42 e 50 ad art. 376), come implicitamente preteso dalla
convenuta nella misura in cui essa ha inoltrato un’istanza super
cautelare
ed ha fatto riferimento all’art. 382 CPC, può essere lasciata indecisa, non
essendo in definitiva rilevante per l’esito della lite: in effetti nelle due procedure,
rette tra l’altro dal medesimo termine d’impugnazione (art. 370 cpv. 2 CPC), l’adozione
dei provvedimenti richiesti presuppone quanto meno che gli stessi appaiano
giustificati, giudizio questo che in entrambe avviene sulla base di un esame sommario
dei fatti;
che in sostanza
si tratta pertanto di stabilire, sulla base di un giudizio di verosimiglianza,
se la convenuta debba venir autorizzata, ai sensi dell’art. 808 CC, a procedere
ad alcuni lavori di conservazione, facoltà questa che il Pretore le ha in prima
sede negato, ritenendo che agli atti non vi fosse alcun elemento a sostegno del
pericolo, per lei, di non essere più soddisfatta sul ricavo dell’esecuzione a
seguito del deprezzamento del pegno (
Trauffer
, Basler Kommentar, n. 9 seg. ad
art. 808 CC), tanto più che dagli allegati introduttivi sembrava che il valore
dell’immobile si aggirasse attorno a fr. 3'500'000.- (cfr. pure risposta,
penultima pagina ad C.c) a fronte di un credito ipotecario di soli fr.
1'732'250.50 oltre accessori;
che con
la prima serie di censure la convenuta rimprovera al primo giudice, come
vedremo a torto, di aver ritenuto ininfluente il deprezzamento dello stabile
gravato dal diritto di pegno;
che essa
adduce innanzitutto di non aver mai ammesso in sede di risposta (penultima
pagina ad C.c) che lo stabile valesse attualmente almeno fr. 3'500'000.-, sennonché
nel fatto che essa a quel momento, per opporsi alla richiesta di concessione dell’assistenza
giudiziaria formulata dalla controparte, abbia dichiarato che “l’attore figura
oggi ancora proprietario di un bene del valore - per sua stessa ammissione -
superiore a CHF 3,5 milioni” ben si può ritenere, specialmente nell’ambito di
un giudizio di verosimiglianza, che essa non contestasse quella circostanza, ma
anzi implicitamente la condividesse;
che il
fatto che la convenuta, sempre in sede di risposta (quartultima pagina ad 8),
abbia domandato alla controparte di indicarle se il valore effettivo dell’immobile
fosse di fr. 3'500'000.- oppure di fr. 4'500'000.-, non significa ancora che il
minore di quei valori fosse in qualche modo da lei contestato;
che il
fatto che l’attore, per poter quantificare le sue pretese - egli ha in effetti addotto
di aver subito un danno pari alla differenza tra il mancato utile derivante
dalla vendita dell’immobile ed il suo valore commerciale effettivo in data
odierna (petizione p. 9) -, abbia chiesto, nel corso dell’udienza preliminare
relativa alla causa di merito (non però nell’ambito della domanda cautelare,
sicché la prova non andava allora esperita), di allestire una perizia per
accertare il valore odierno dell’immobile, non toglie che lo stesso, alla luce
delle menzionate ammissioni o delle mancate contestazioni della controparte, potesse
essere stimato, sulla base di un giudizio sommario, in almeno fr. 3'500'000.-;
che nemmeno
risulta che gli atti di causa o altri argomenti fondati sulla comune esperienza
citati dalla convenuta permettevano già sin d’ora di concludere che l’attuale valore
commerciale dell’immobile non poteva certamente superare il valore del prestito
ipotecario e dei suoi accessori: in effetti la dichiarazione del Comune di __________
(annessa all’istanza supercautelare quale doc. A) attesta solo l’esistenza
dello stato di deperimento della proprietà, senza pronunciarsi sul valore del
bene; il fatto che una casa non abitata deperisca più rapidamente di una casa
abitata, pur essendo incontestabile, nulla dimostra in punto al suo valore
attuale; e nemmeno il fatto che le banche siano solite non concedere prestiti superiori
all’80% del valore commerciale valido al momento della concessione del prestito
ipotecario è in concreto rilevante, essendo addirittura ovvio che un prestito
ipotecario possa però pure essere concesso per importi inferiori;
che parimenti
infondato è infine l’assunto della convenuta, secondo cui, di fronte alla
disponibilità dell’attore ad effettuare i lavori di conservazione, sia pure
nella misura in cui la loro necessità fosse determinata da un perito, il primo
giudice avrebbe dovuto dar seguito a quest’ultima proposta, rinviando al
giudizio di merito la questione a chi incombeva assumersi le spese, che essa
avrebbe pacificamente anticipato: in effetti l’adesione dell’attore
all’effettuazione dei lavori non era incondizionata, ma dipendeva da due
precise circostanze, che la necessità degli interventi da eseguire fosse accertata
da un perito, e che il costo degli stessi fosse a carico della controparte,
entrambe non avveratesi, ritenuto che la proposta formulata in questa sede
dalla convenuta, pur conformandosi alla prima condizione, era del tutto
contraria alla seconda, tant’è che in questa sede è stata nuovamente rifiutata
dall’attore;
che in
definitiva l’appello risulta del tutto infondato e come tale deve senz’altro
essere respinto;
che la
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate
su un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-, tant’è che nel novembre 2003 i
lavori di riparazione, comunque più estesi di quelli qui richiesti, erano stati
stimati in fr. 280'000.- (cfr. doc. LL), seguono la soccombenza (art. 148 CPC);
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 8 marzo 2007 di AP 1
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    350.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
400.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 1’000.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF). Contro le decisioni in materia di misure
cautelari il ricorrente può far valere soltanto la violazione di diritti
costituzionali (art. 98 LTF).