ti_gerichte · 40.2008.5 · 2009-05-04 · it
Aggiornamenti particolari del valore ufficiale di stima (edifici accessori: stralcio correttivi di classe; edificio abitabile: censura respinta per determinazione volumetria, superficie abitabile e valore di reddito trattandosi di sporgenza di edificio ubicato in maggior parte su altro mappale)


Incarto n.40.2008.5

__________

Lugano

4 maggio 2009

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Claudio Morandi

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 21 maggio 2008 da

RI
 1

rappr.
 dallo  RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 18 aprile 2008 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di
 stima determinato da aggiornamenti particolari

relativamente
 al mappale no. 297 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 6 marzo 2009,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3.     Per
la part. no. 297 RF di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato
in fr. 219'456.--.

2.     Lart.
8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione
allAutorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in
seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano
regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento
particolare del valore ufficiale di stima.

3.     Per
la part. no. 297 RF di __________, con la notifica di decisione 12 dicembre
2006 per aggiornamento particolare, lUCS ha esposto un valore ufficiale di
stima di fr. 308'912.--.

Il
reclamo interposto in data 16 marzo 2007 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione del 18 aprile 2008.Dopo aver esperito il sopralluogo in data 14 settembre
2007, lautorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo
che:- il correttivo di classe applicato al prezzo base per la piscina e per il
portico/locale tecnico è giustificato dalla qualità standard dei due edifici
accessori- la parte sporgente delledificio abitativo (sub. A) è stata valutata come
sedime, poiché già inclusa nella parte predominante esistente sul mappale 553
di __________- il fatto di essere in presenza di due costruzioni accessorie che non
producono alcun reddito (semmai valorizzano quello delledificio abitativo che
li utilizza) giustifica la determinazione del valore unicamente metrico invece
di quello ponderato.

4.     Con
ricorso 21 maggio 2008 i signori RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale,
postulando laccoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di
stima.A mente dei ricorrenti,- lapplicazione dei correttivi di classe del +90% sul valore metrico a nuovo
del sub. D (piscina) e del +45% su quello del sub. C (portico/locale tecnico)
attuata dallUCS appare non solo ingiustificata dalle caratteristiche
specifiche delle costruzioni, ma nemmeno prevista dalla Lst.;- la mancata applicazione da parte dellUCS del valore di reddito per i
sub. A, C e D, disattende il principio basilare  secondo cui un bene
immobiliare vale quanto rende, per cui occorre stabilire un adeguanto valore di
reddito per ciascuno dei subalterni or ora indicati;- lUCS, oltre a non aver considerato alcun valore di reddito per il
sub. A, ha ritenuto a torto il corrispondente volume e la superficie abitabile
nelledificio principale del confinante mapp. 553 RFD di __________.

5.     In
sede di sopralluogo esperito il 6 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che ledificio
principale a cavallo del confine tra i mapp. 297 (__________) e 553 (__________)
è strutturato su tre livelli.

Al
livello inferiore trova spazio:

-
una entrata secondaria su un vano dotato di cucinino e di un servizio igienico,
locale nel quale è pure collocata la termopompa per il riscaldamento
delledificio. Inoltre vi è un ulteriore locale abitabile (cameretta ospiti) e
locale lavanderia-cantina. Un vano con le installazioni tecniche di filtraggio
e disinfezione della piscina è situato al piano inferiore a una distanza di ml.
5.50 dalla facciata OVEST ed ha una dimensione di ml. 1.75 x 0.85.

Al
livello intermedio sono ubicati:

-
lentrata principale con portico, una camera da letto, una doccia-WC, un WC e
uno studio con una entrata indipendente.

Al
livello superiore si trova

-
un unico locale, diviso in due dalla scala interna; da una parte trova spazio
la cucina con angolo pranzo e dallaltra un angolo soggiorno. Vi è pure una
terrazza sui due lati dellangolo soggiorno, con una ampia vista sul __________,
sul Monte __________ e sulla parte verso SUD del __________.

Inoltre
sul mapp. 297 RF di __________ è ubicata la piscina,  costituita da una vasca
in calcestruzzo armato, rivestita in piastrelle, con skimmer, fari, con
corrimano perimetrale e scaletta in acciaio inox e telo avvolgibile in apposito
elemento di testata.

Il
locale tecnico, interamente in calcestruzzo armato, ha al livello della piscina
uno spogliatoio con doccia e WC e piccolo magazzino.

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari delloggetto stimato e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.

7.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad unmassimodel 60%. La variazione della percentuale di deduzione
è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e
alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di
miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente
(art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst.
e 18 cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

8.1.     Per
gli edifici accessori sub. C (portico/locale tecnico) e sub. D (piscina) Il Tribunale
non ritiene giustificati i correttivi di classe del +45% rispettivamente del
+90% applicati dallUCS sul valore metrico a nuovo degli edifici sub. C
(portico/locale tecnico) e sub. D (piscina). Questo perché, oltre a non essere
stati convenientemente argomentati dallautorità di prima istanza e a risultare
ingiustificati per rapporto alle caratteristiche specifiche degli immobili
costatati nel corso del sopralluogo, non appaiono nemmeno ancorati nella Lst.,
che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della
costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà
secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17cpv. 2 Lst.) e prevede dei
correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con
la nota marginale dellart. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).Al di là di questultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, i 
correttivi testè citati deve essere stralciati dufficio siccome comunque e in
tutti i casi ingiustificati e non sostanziati.

8.2.     Le
censure sollevate dai ricorrenti, aventi per oggetto ledificio abitabile
presente sul mapp. no. 553 RFD di __________ e in minima parte sul mapp. no.
297 RFD di __________, in particolare le contestazioni sulla volumetria, sulla
corrispondente superficie abitabile e sulla determinazione del valore di
reddito, non trovano accoglimento in questa sede.Il Tribunale ritiene il calcolo proposto dallUCS appropriato. I sub. ABC del
mapp. no. 553 RFD di __________ e il sub. A del mapp. no. 297 RFD di __________
costituiscono senza ombra di dubbio una sola unità abitativa integrata in un
corpo di fabbrica unico. In questo contesto il sub. A del mapp. no. 297 RFD di __________
costituisce di fatto una sporgenza del fabbricato ABC principale del mapp. no.
553 RFD di __________. Basti pensare che, in caso di alienazione del mapp. 297
la situazione fondiaria andrebbe regolata con una mutazione o con liscrizione
di un diritto di sporgenza.Pertanto lautorità di prima istanza ha correttamente computato le superfici e
i volumi dellintero edificio, nonché il relativo valore,  sul fondo 553 di __________,
considerando poi solo il valore del sedime per il sub. A del fondo 297 di __________.

8.3.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e rifelttono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

9.

9.1.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 297 RF di __________ stabilito in fr. 271'912.--, come da
scheda di calcolo annessa.

9.2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 400.-- è posta a carico delle parti in
ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di un mezzo ciascuno. LUCS
rifonderà inoltre ai ricorrenti , che si sono avvalsi della consulenza di un
legale iscritto nellapposito registro degli avvocati, limporto di fr. 250.a
titolo di ripetibili parziali.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoed il
valore ufficiale di stima del mappale no. 297 RFD di __________ stabilito in
fr. 271'912.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 400.-- e posta a carico delle parti in ragione di un
mezzo ciascuna.  LUfficio cantonale di stima rifonderà inoltre ai ricorrenti
limporto di fr. 250. a titolo di ripetibili parziali.

3.     Contro la presente decisione è dato ricorso in
materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di
30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile
il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso
il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco