ti_gerichte · 12.2025.133 ·  · it
Contratto di locazione/comodato d'uso - restituzione della cosa - migliorie


Incarto n.12.2025.133

Lugano

23 aprile 2026

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

cancelliere:

DAndrea

sedente
per statuire nella causa inc. n. SE.2024.74 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 2 promossa con petizione 4 marzo 2024 da

AP1,Mo______

contro

AO1,A______

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso è di fr. 17'118.95.- e
dunque supera ampiamente la soglia testé menzionata.

2.I termini di impugnazione e
risposta sono di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 e 312 cpv. 2 CPC). Nel caso
concreto la sentenza 15 ottobre 2025 è stata notificata allattore il giorno
seguente (doc. C prodotto con lappello). Il termine per impugnarla sarebbe
scaduto il 15 novembre 2025, ma essendo un sabato, la scadenza è stata
riportata a lunedì 17 novembre 2025 (art. 142 cpv. 1 e 3 CPC). Motivo per cui
lappello 17 novembre 2025 è tempestivo. La risposta allappello 2 febbraio
2026 è parimenti tempestiva in quanto lappello è stato notificato il 29 dicembre
2025 e il termine di 30 giorni fissato da questa Camera per presentare la
risposta, tenuto conto delle ferie giudiziarie (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC), ha
cominciato a decorrere il 3 gennaio 2026 (art. 146 cpv. 1 CPC) ed è venuto a
scadere il 2 febbraio 2026, essendo il 1° febbraio 2026 una domenica.
Tempestive e ricevibili sono pure la replica spontanea 16 febbraio 2026 e la
duplica spontanea 25 febbraio 2026.

3.Con la decisione impugnata il
Pretore, dopo aver riassunto i fatti e le posizioni delle parti, ha espresso
qualche dubbio sulla propria competenza materiale, data la presenza di elementi
caratteristici del contratto di locazione  ciò che comporterebbe la competenza
della Sezione 4 a scapito della Sezione 2 della Pretura di Lugano  non andando
però oltre nellapprofondimento della questione, poiché le parti di fatto  non
avendo affrontato il tema  hanno riconosciuto la sua competenza (sentenza
impugnata, pag. 3, 4° paragrafo).

In seguito, egli ha constatato che il fondo 148 RFD
G______ era stato utilizzato da AO1 sulla base di accordi conclusi con P______
P______. Tra le parti in causa non cè mai stata alcuna apparente interazione.
Anche dopo la morte di P______ P______, avvenuta il 26 maggio 2017, AO1 aveva
continuato a utilizzare il fondo e a occuparsi della sua manutenzione, senza
che qualcuno avesse mai reclamato. In particolare lattore, proprietario del
bene dal 1995, non risulta essersi mai interessato al fondo né essersi mai
manifestato al convenuto. Vista questa configurazione, il Pretore è giunto alla
conclusione che le azioni compiute da P______ P______ vincolano direttamente
anche AP1, che, perlomeno per atti concludenti, aveva acconsentito a essere
rappresentato dal padre, lasciandogli di fatto gestire il terreno senza mai
contestare il suo operato (sentenza impugnata, pag. 3 e 4). Del resto, aggiunge
il Pretore, nella sua petizione lattore dà atto dellesistenza del rapporto
contrattuale con AO1 (sentenza impugnata, pag. 4, 4° paragrafo).

Proseguendo nel suo ragionamento, il giudice di prime
cure ha evidenziato che dallistruttoria  e meglio dalla descrizione credibile
e logica dei fatti presentata dal convenuto e dalle dichiarazioni del teste
A______ I______  è emerso chiaramente che P______ P______ aveva accettato, se
non addirittura incoraggiato, il convenuto a ripristinare una costruzione che
già esisteva sul fondo, mettendo a disposizione il materiale che aveva
recuperato dalla proprietà dellaltra sua figlia, circostanza questa che lattore
non aveva contestato (sentenza impugnata, pag. 3, ultimo paragrafo). In merito
alla credibilità della testimonianza di A______ I______ il Pretore ha
considerato che il teste, pur spiegando le ragioni del suo risentimento nei
confronti di AP1, ha fornito una spiegazione perfettamente coerente con tutte
le altre risultanze istruttorie (sentenza impugnata, pag. 4, 1° paragrafo).

Il giudice di prima istanza ha poi osservato che
lattore aveva disatteso il suo onere di dimostrare lo stato del fondo alla
consegna, omettendo addirittura di allegarlo, considerato pure che il fondo
presentava già delle strutture al momento della consegna al convenuto e che per
diverso tempo è stato utilizzato anche da terzi (sentenza impugnata, pag. 4, 2°
paragrafo).

Il Pretore infine ha illustrato che i documenti
prodotti dal convenuto in sede di deposizione mostrano in maniera
inequivocabile che in realtà AP1 era al corrente dellesistenza della tettoia
ed era daccordo di regolarizzarla, essendo stato coinvolto come proprietario
del fondo nellambito delleprocedure
amministrative comunali.Egli rileva che
non ci sono motivi per non considerare questi documenti, che riflettono una
realtà materiale su un fatto dibattuto nei memoriali introduttivi e che
costituisce unopseudonovum. Non nasconde che il convenuto, mostrando
maggior diligenza, avrebbe potuto produrli prima, ma daltra parte egli non
poteva immaginare che AP1 nella sua deposizione si sarebbe sorprendentemente
dichiarato alloscuro di qualsivoglia procedura edilizia e/o contatto con
lUfficio tecnico comunale. Il Pretore evidenzia poi che lattore ha contestato
soltanto la loro ammissibilità e non il contenuto, omettendo di offrire delle
prove che smentiscano i fatti documentati (sentenza impugnata, pag. 4, 5°
paragrafo). Ad ogni modo, anche facendo astrazione di questi mezzi di prova,
AP1 non può legittimamente pretendere di ignorarli per imporre al convenuto lo
sgombero di manufatti e materiali che nemmeno è provato siano riconducibili
solo a lui, oltretutto senza coinvolgerlo effettivamente. Ciò vale in
particolare per i materiali interrati rinvenuti in occasione del risanamento
(sentenza impugnata, pag. 4, 7° paragrafo e pag. 5, 2° paragrafo). Aggiunge poi
che non va dimenticato che le costruzioni di cui si discute erano integrate al
fondo, e, come tali, proprietà di AP1 (sentenza impugnata, pag. 4, 6°
paragrafo).

Per questi motivi il Pretore ha respinto la petizione
di AP1 e ha posto a suo carico le spese processuali per complessivi fr. 1'660.-
e fr. 5'000.- a titolo di ripetibili, specificando che nella commisurazione
delle spese giudiziarie ha tenuto conto anche della richiesta assolutamente non
giustificata dellattore di condannare AO1 al pagamento di almeno fr. 12'000.-
a titolo di ripetibili (sentenza impugnata, pag. 5, 3° paragrafo).

4.Per prima cosa è opportuno
determinare se i documenti prodotti da AO1 durante la sua deposizione siano
ricevibili, cosa che lappellante contesta  come in prima istanza  e che il
Pretore invece ha ammesso. In pratica si tratta della notifica di costruzione del
25 ottobre 2008 inoltrata da B______ Sagl a nome e per conto del proprietario
AP1 per la formazione di un magazzino con copertura provvisoria, con
planimetria allegata; della risposta del 18 dicembre 2008 del Municipio di
G______, inviata a B______ Sagl e a AP1, tramite la quale viene respinta la
notifica siccome la costruzione non è conforme alla destinazione di zona
stabilita dal Piano regolatore; e infine della proroga concessa l11 luglio
2013 dal Comune di G______ a AO1, intimata per conoscenza anche a AP1, per lo
sgombero dellattrezzatura e del materiale depositato, per il ripristino del sedime
allo stato originale e la chiusura dellaccesso veicolare, con riferimento
allordine di sospensione duso e delle attività presso il mappale RFD 148,
G______, del 12 giugno 2013, anchesso intimato al proprietario.

5.Con lappello AP1, dopo aver
fatto delle premesse generiche (appello, parte II, pag. 2 e 3, n. 1-3) di cui
si dirà nel prosieguo nella misura in cui si rivelassero rilevanti, e dopo aver
descritto brevemente quanto occorso dopo la disdetta del rapporto contrattuale
(appello, parte III, pag. 3 e 4, n. 1-3), censura lerrato apprezzamento dei
fatti. Nello specifico rileva che non è dimostrato  ed è oltretutto
irrilevante  che il terreno sia incolto e contraddistinto da diversi alberi e
che è errato, non provato e finanche irrilevante che A______ I______ e AO1 si
siano occupati anche di manutenere la recinzione e rimondare gli alberi.
Proseguendo lappellante afferma che è scorretto ritenere che soltanto negli
ultimi anni il convenuto abbia beneficiato da solo del fondo, poiché lo stesso
ha affermato nelle osservazioni 29 aprile 2024 di aver modificato la tettoia parecchi
anni fa, escludendo qualsivoglia coinvolgimento di terzi.

Anche in questo caso lappellante non illustra la
rilevanza di tali osservazioni e riconosce finanche che il Pretore per finire
non ha ritenuto che si trattasse di un contratto di locazione ed è entrato in
materia. Di conseguenza, la contestazione è inconsistente.

Lappellante è malvenuto a contestare le ripetibili a
favore della controparte fissate a fr. 5'000.- quando lo stesso rivendica 
anche in questa sede  fr. 12'000.- allo stesso titolo. Inoltre, egli espone a
torto che il Pretore non avrebbe rispettato i paletti posti dall11 RTar per
cause dal valore inferiore a fr. 20'000, poiché questa disposizione consente,
tenendo conto delle spese (art. 10 cpv. 1 RTar) e dellIVA (art. 14 cpv. 1
RTar), di fissare le ripetibili a fr. 5'000.-.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar,

decide:

-avv.PA1,PA1,Via P______ _,L______;

-avv. PA2, PA2,P______ M______ N______ _,L______.

Il
presidente                                                           Il
cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).