ti_gerichte · 80.2013.179 · 2013-06-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, rinnovo di cucina e bagno, manutenzione, eventuale applicazione della prassi Dumont

Tessin Camera di diritto tributario 01.10.2013 80.2013.179
Tessin Camera di diritto tributario 01.10.2013 80.2013.179
Ticino Camera di diritto tributario 01.10.2013 80.2013.179

Incarto n.
80.2013.179
Lugano
1 ottobre
2013
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Mauro
Mini, Ivano Ranzanici (in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente)
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 19 luglio 2013 contro la decisione del 26
giugno 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 20 marzo 2012, iscritto a Registro fondiario il 19 settembre
2012, RI 1 ha venduto a __________ la quota di proprietà per piani (PPP) n. __________
sul fondo base n. __________ RFD Lugano al prezzo di fr. 250'000.–.
Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore ha fatto
valere costi di costruzione e di miglioria per complessivi fr. 24'050.–.
B.
Notificando
al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 26 marzo 2013, l’RS 1 ha commisurato l’utile imponibile in fr. 76'208.– e
l’imposta in fr. 21'338.25. L’autorità ha in particolare ammesso le spese di
costruzione e di miglioria solo nella misura di fr. 6'941.–, cioè limitatamente
ad un intervento dell’elettricista nel 2009 (fr. 275.–) e ad un terzo delle
spese per la sostituzione della cucina (fr. 6'666.–), considerando i costi rimanenti
spese di manutenzione.
C.
In
seguito ad un reclamo del contribuente, il 26 giugno 2013 l’Ufficio di
tassazione ha confermato la propria precedente decisione, con la seguente
motivazione:
Va ribadito
come la motivazione di prima sede permetteva già di evidenziare come le spese
di manutenzione non siano deducibili nella tassazione sugli utili immobiliari
ciò per costante giurisprudenza vigente.
Quindi
i lavori di imbiancatura, 2/3 della sostituzione della cucina, la sostituzione
delle cinghie dei rolladen rotti non possono trovare alcun riconoscimento
fiscale.
D.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula la deduzione
di tutte le spese fatte valere con la dichiarazione d’imposta. Per quanto
riguarda in particolare i costi per la sostituzione della cucina, rileva che la
fattura risale al 10 dicembre 2009, quando era ancora applicabile la prassi
Dumont
.
Sottolinea pure che l’appartamento, al momento dell’acquisto, era “fatiscente e
non abitabile”, sicché ogni intervento effettuato ha costituito una miglioria.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nellla categoria
delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul
reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della
persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile
trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità
contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come
imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde
alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Il
ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di
miglioria, le seguenti spese:
lavori di
pittura                                                    fr.     2'500.––
lavori di
elettricista (2010)                                fr.        860.80
lavori di
elettricista (2009)                                fr.        275.––
risanamento
cucina e bagno                            fr.   20’000.––
sostituzione
cinghie rolladen                            fr.        209.80
totale                                                                   fr.
24’295.60
L’autorità
di tassazione, da parte sua, ha ammesso in deduzione solo un terzo della spesa
per il rifacimento del bagno e della cucina e una fattura dell’elettricista
(fr. 275.–), riferita alla sostituzione di prese rotte e al “controllo
impianto”.
2.2.
Per
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese
notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate
versate a un mediatore;
·
costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi
di miglioria e le tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituzione di
servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle
versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento
del precedente acquisto.
2.3.
Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la
loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di
fatto o di diritto.
È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all’importo effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per
misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di
un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un
fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni
realizzate in relazione ad un edificio già esistente (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 258 giurisprudenza e dottrina
ivi citate).
2.4.
Non
possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione
del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134
cpv. 2 LT).
La legge
tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza
immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e
delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per
costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso
e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.
390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece
deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni
patrimoniali” (art. 33 lett.
d
LT).
La
distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre
è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di
salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo
il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore
dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In
altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte
carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.
Per
ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole
operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in
frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non
deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).
2.5.
Venendo
alle spese sostenute dal ricorrente, è immediatamente evidente che quelle per
la fornitura e la posa della nuova cucina sono tipici costi di manutenzione,
che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile.
Tuttavia, proprio per tener conto del fatto che la sostituzione dell’arredo e
degli elettrodomestici avrà comportato un incremento di valore, l’autorità di
tassazione ha considerato spesa di miglioria un terzo del costo in questione
(cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata, n. 13).
Inoltre l’autorità
fiscale ha ammesso in deduzione, sempre nella misura di un terzo, le spese per il
rifacimento del bagno, incluse nella stessa fattura del 10 dicembre 2009. A tale riguardo, è stata estremamente generosa, giacché la prassi considera interamente spese
di manutenzione quelle per la sostituzione di vasche da bagno, piastrelle e
impianti sanitari (cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata, n. 7).
Si
consideri anche il fatto che, se installazioni non più conformi alle esigenze
moderne vengono rimpiazzate con altre che svolgono la medesima funzione, le
relative spese non assurgono a costi di investimento (
Zwahlen
, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von
Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 87-88).
Per
questa stessa ragione non costituiscono spese di miglioria neppure quelle sopportate
per la sostituzione delle cinghie delle rolladen; basti pensare che neppure la
sostituzione delle tapparelle come tale viene considerata miglioria (cfr.
Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata, n. 43).
.
3.
3.1.
Una
diversa soluzione del caso in questione non si giustifica nemmeno con riguardo
alla prassi
Dumont
, invocata dal ricorrente, secondo cui parte degli
interventi risalirebbero a prima della sua abrogazione.
3.2.
La prassi
Dumont
è stata in vigore fino alla fine del 2009. Dal primo gennaio
2010, infatti, l’art. 32 cpv. 2 prima frase LIFD è stato modificato, ammettendo
la deduzione dal reddito imponibile delle “spese di riattazione di immobili di
nuova acquisizione”.
La prassi
in questione, tuttavia, già negli anni precedenti aveva conosciuto una certa
attenuazione ed era ormai applicata ai soli casi in cui era evidente che le spese
per il rinnovo di un immobile acquistato da poco avevano comportato un
incremento di valore dell’oggetto stesso (cfr. RtiD I-2006 n. 9t).
Tale prassi deriva dalla
risalente giurisprudenza del Tribunale federale, secondo la quale, di regola,
lavori di riattazione effettuati immediatamente dopo l’acquisto non possono
essere dedotti dal reddito lordo (cfr. ASA 42 p. 539). Le spese di manutenzione,
che provocano un aumento di valore che va al di là di quello che aveva
l’immobile al momento dell’acquisto, devono considerarsi quali spese (non deducibili)
per l’acquisto o il miglioramento di beni patrimoniali.
Conformandosi alla nuova
giurisprudenza (cfr. in particolare le sentenze CDT n. 80.2003.193 del 17
giugno 2004, in RtiD II-2004 n. 6t e
CDT n. 80.2005.77 del 14
luglio 2005, in RtiD I-2006 n. 9t
), la Divisione delle contribuzioni aveva
provveduto a sua volta a modificare la propria circolare, inserendovi le
seguenti disposizioni valide per le nuove acquisizioni (cfr. Circolare n.
7/2005 cifra 2.2.1.):
1.
se gli interventi di manutenzione riguardano un immobile che ha meno di 20
anni e lo stesso, al momento dell’acquisto era ancora al beneficio
dell’abitabilità, la prassi Dumont è esclusa in quanto si ritiene che in tale
lasso di tempo non possa essere ravvisata una situazione di manutenzione
trascurata;
2.
se l’immobile ha più di 20 anni e nei 2 anni che seguono l’acquisto vengono intrapresi
lavori, l’applicazione della prassi Dumont è esclusa unicamente se i costi di
manutenzione non superano complessivamente il 20% del prezzo di acquisto, anche
in tale contesto a condizione che al momento dell’acquisto l’abitabilità
dell’immobile era ancora data;
3.
nel caso di appartamenti in condominio occorre considerare che interventi
strutturali su iniziativa unilaterale del singolo comproprietario sono
praticamente esclusi per cui il concetto di “manutenzione trascurata” va
applicato con prudenza. L’esclusione dalla deducibilità di determinati
interventi che potrebbero generare un’elevazione dello standard qualitativo
dell’appartamento potrà intervenire indipendentemente dalla prassi Dumont
attraverso l’applicazione della tradizionale distinzione tra costi di
manutenzione (deducibili) e costi di miglioria (non deducibili) presenti
nell’”Allegato”.
3.3.
Ora, a prescindere dal
fatto che la maggior parte degli interventi in discussione risalgono al 2010,
quando la prassi
Dumont
non era quindi più in vigore, è immediatamente
evidente che il caso in esame non ne permetterebbe comunque l’applicazione.
Infatti, sebbene l’immobile avesse più di 20 anni, i costi di manutenzione sono
stati inferiori al 20% del prezzo d’acquisto. Inoltre, la prassi dell’autorità
fiscale era, come rilevato, particolarmente restrittiva nel caso
dell’appartamento in condominio, ove si ammetteva con grande prudenza che potesse
esservi stata una “manutenzione trascurata”, limitata al singolo appartamento.
In ogni
caso, l’insorgente non ha provato in alcun modo che l’appartamento acquistato
fosse tecnicamente inabitabile, cosa che non può certo essere dimostrata con
l’invio di una semplice dichiarazione del precedente proprietario, che “conferma”
che l’appartamento “è stato venduto in uno stato fatiscente e non abitabile”.
3.
Visto
l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    600.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    680
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
__________
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: