ti_gerichte · 12.2016.92 · 2017-10-23 · it
Principio dispositivo: onere di allegazione e di contestazione Principio dispositivo: onere di allegazione e di contestazioneLocazione, deposito garanzia non accreditato su un conto bancario vincolato, divieto della compensazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.10.2017 12.2016.92

Incarto n.
12.2016.92
Lugano
23 ottobre 2017
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
OR.2014.19
della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione da
AO
1
rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1
AP 2
tutti rappr. dall’ RA 1
con cui l’attrice ha
chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di
fr. 41'030.75 oltre interessi al 5% dal 15 luglio 2013;
domanda avversata dalla controparte,
che con azione riconvenzionale ha chiesto la condanna dell’attrice al
versamento di fr. 8'600.- a titolo restituzione del deposito garanzia oltre
interessi al 5% dal 5 maggio 2003, nonché di fr. 2'730.52 a titolo di rimborso
delle eccedenze per spese accessorie, oltre interessi dalla data della
risposta;
richieste sulle quali il
Pretore ha statuito con sentenza 30 maggio 2016, con cui ha accolto
parzialmente la petizione per l’importo di fr. 14'512.60 oltre interessi e ha
respinto la domanda riconvenzionale, ponendo la tassa di giustizia e le spese a
carico dei convenuti in solido in ragione di 2/7 e a carico dell’attrice in
ragione di 5/7, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla controparte
fr. 2'800.- a titolo di ripetibili ridotte;
appellanti i
convenuti
con atto di appello 30 giugno 2016 con cui chiedono la riforma
del giudizio impugnato, nel senso di accogliere la domanda riconvenzionale
limitatamente all’importo di fr. 8'600.-, con protesta di tasse, spese e
ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;
mentre con risposta 19
agosto 2016 l’attrice postula la reiezione del gravame, pure con protesta di
spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
Con contratto di data 11
aprile 2003 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 e AP 2 il ristorante con
alloggio di sua proprietà denominato __________ sito a __________. Il contratto
prevedeva una pigione mensile netta di fr. 4'300.-, oltre fr. 300.- a titolo di
acconto spese accessorie, e il versamento di fr. 8'600.- a titolo di deposito
garanzia. La locazione ha avuto inizio il 1° maggio 2003 (doc. B). Dopo la sua
stipulazione il contratto di locazione è stato sostituito da due nuovi
contratti, il primo sottoscritto nel 2004 e il secondo nel 2005 (doc. C, D),
nei quali è stato specificato che la somma di fr. 8'600.- prevista a titolo di
garanzia era stata versata dai conduttori a inizio della locazione (clausola n.
4 doc. C e D). La locazione è terminata per accordo delle parti il 28 febbraio
2013 (doc. 3) e i locali sono stati liberati il 10 aprile 2013 (doc. 4).
B.
Con scritti 25 aprile
2013 e 4 luglio 2013 AO 1 ha chiesto ai due conduttori il pagamento
dell’importo complessivo di fr. 41'030.70 a titolo di pigioni, conguaglio spese
accessorie e risarcimento danni (doc. D, G), cui AP 1 e AP 2 non hanno dato
seguito. Il 19 dicembre 2013 la locatrice ha pertanto adito l’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Locarno, il quale, constatato che il
tentativo di conciliazione era fallito, ha rilasciato a AO 1 l’autorizzazione
ad agire (doc. A).
C.
Con petizione 6
giugno 2014 la locatrice ha convenuto i conduttori dinanzi alla Pretura di
Locarno-Campagna, chiedendo la loro condanna in solido al pagamento dell’importo
complessivo di fr. 41'030.75 oltre interessi al 5% dal 15 luglio 2013, così
composto: fr. 14'446.- a titolo di pigioni per i mesi di febbraio e marzo 2013,
nonché pro rata per 20 giorni di aprile 2013; fr. 6’694.90 a titolo di
risarcimento del danno per la sostituzione di una tenda da sole danneggiata;
fr. 2'680.- per interventi al sistema idraulico; fr. 6'720.- per interventi al
sistema elettrico; fr. 10'489.85 quale conguaglio delle spese accessorie per
gli anni 2010 – 2011. Con risposta 22 settembre 2014 i convenuti si sono
opposti alla petizione, riconoscendo tuttavia di non avere corrisposto la
pigione per il mese di febbraio 2013 pari a fr. 5'938.45. Con domanda
riconvenzionale essi hanno chiesto la restituzione del deposito di garanzia di
fr. 8'600.- e della somma di fr. 2'730.52 a titolo di spese accessorie
asseritamente pagate in eccesso per il periodo 2005-2013, ponendo tali importi
in parziale compensazione con le pretese dell’attrice, la quale con risposta
riconvenzionale si è opposta alle pretese dei conduttori. Esperita
l’istruttoria, nei memoriali conclusivi le parti hanno confermato le rispettive
contrapposte domande di giudizio.
D.
Con sentenza 30
maggio 2016 il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto la petizione, condannando
i convenuti in solido al pagamento di fr. 14'512.60 oltre interessi, e ha
respinto integralmente la domanda riconvenzionale, ponendo la tassa di
giustizia e le spese a carico dei convenuti in solido in ragione di 2/7 e la
rimanenza di 5/7 a carico dell’attrice, con l’obbligo per quest’ultima di
rifondere a controparte fr. 2'800.- a titolo di ripetibili ridotte.
E.
Con appello 30 giugno
2016 AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di
accogliere la domanda riconvenzionale per fr. 8'600.- con conseguente modifica
del dispositivo sulle spese processuali e sulle ripetibili. Con risposta all’appello
19 agosto 2016 AO 1 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese
giudiziarie di secondo grado. Gli argomenti delle parti saranno ripresi, per
quanto necessario, nei considerandi in diritto.
Considerato
in diritto:                  1.
Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC)
che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al
Pretore è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).
L’appello,
presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione impugnata è
tempestivo, così come lo è la risposta, inoltrata nel termine fissato da questa
Camera, tenuto conto della sospensione giusta l’art. 145 cpv. 1 lett. b CPC.
Nelle controversie
patrimoniali l'appello è ammissibile se il valore litigioso secondo l’ultima
conclusione riconosciuta nella decisione impugnata raggiunge almeno fr. 10
000.- (art. 308 cpv. 2 CPC), in
concreto fr. 41'030.75. Da qui, l’appellabilità della sentenza pretorile.
3.
Il Pretore aggiunto
ha ritenuto pacifico che il rapporto di locazione era terminato per accordo
delle parti il 28 febbraio 2013 e che i convenuti avevano liberato e
riconsegnato i locali dell’esercizio pubblico il 10 aprile 2013. Egli ha quindi
riconosciuto alla locatrice il canone di locazione per il mese di febbraio 2013
pari a fr. 5'938.45 (ammesso dagli stessi convenuti) e fr. 7'917.95 a titolo di
risarcimento per l’occupazione dell’esercizio pubblico dalla fine della
locazione fino alla data di riconsegna dei locali il 10 aprile 2013. Il primo
giudice, ritenuto che la locatrice non aveva provato le pretese concernenti le
spese accessorie per gli anni 2010 - 2012, ha accolto la domanda limitatamente
all’importo di fr. 656.20 riconosciuto dai convenuti. Il Pretore aggiunto ha
infine ritenuto tardive le notifiche dei presunti danni alla tenda da sole, al
sistema elettrico e a quello idraulico e ha respinto le relative pretese. In
merito alla domanda riconvenzionale il primo giudice ha respinto la pretesa dei
conduttori relativa alla restituzione di spese accessorie pagate in eccesso per
gli anni 2010 – 2012. Per quanto riguarda la richiesta di restituzione
dell’importo versato a titolo di garanzia per gli affitti di fr. 8'600.- il
Pretore aggiunto ha accertato che tale importo era stato versato a inizio
locazione dai conduttori ma non era stato depositato dalla locatrice su un
conto deposito garanzia vincolato. Il primo giudice, ritenendo non contestato
il fatto che i conduttori durante il primo anno di locazione non avevano pagato
l’equivalente di due pigioni mensili per complessivi fr. 8'600.-, ha concluso
che la locatrice aveva correttamente compensato la somma versata a titolo di
deposito garanzia con quanto non corrispostole a titolo di canone di locazione,
respingendo la pretesa dei conduttori.
4.
Con l’appello in
rassegna i conduttori rimproverano al Pretore aggiunto un errato accertamento
dei fatti e una violazione del diritto per avere concluso che la locatrice
aveva imputato l’importo di fr. 8'600.- da loro versato a inizio locazione a
titolo di garanzia degli affitti su due pigioni che essi non avrebbero
corrisposto per l’anno 2003. A loro dire, quest’ultima circostanza non sarebbe
mai stata allegata dalla locatrice e rimproverano il primo giudice per avere
considerato una posizione che nemmeno la presunta creditrice avrebbe mai
invocato.
4.1.   Nelle cause rette dal
principio dispositivo sono le parti a dovere allegare i fatti sui quali fondano
le loro domande e per ognuno dei fatti allegati esse devono indicare le prove
delle quali intendono prevalersi (art. 55 cpv. 1 CPC). Con la petizione
l’attore è tenuto a allegare i fatti sui quali fonda la propria pretesa (art.
221 cpv. 1 lett. d CPC) mentre il convenuto con la risposta deve specificare
quali fatti, così come esposti dall’attore, riconosce o contesta (art. 222 cpv.
2 CPC). Una contestazione globale o generica non è di principio sufficiente e
chi contesta una pretesa deve spiegare le proprie obiezioni in modo da
permettere all’attore di capire quali fatti sono contestati e di fornire le
prove delle quali porta l’onere (DTF 141 III 433 consid. 2.6).
4.2   In concreto i conduttori con
risposta e azione riconvenzionale 22 settembre 2014 hanno chiesto la
restituzione dell’importo di
fr. 8'600.- da loro versato a inizio locazione a titolo di garanzia, rilevando come
la locatrice non aveva mai provveduto a depositare tale importo su un conto
garanzia e affitti vincolato e come la stessa non aveva mai fatto valere delle
pretese su tale importo. La locatrice, con la risposta e la duplica
riconvenzionale, si è limitata a sostenere, in maniera del tutto generica, la
temerarietà dell’azione riconvenzionale. Negli allegati dell’azione principale l’attrice
ha unicamente sostenuto la tesi del mancato versamento dell’importo di fr.
8'600.- a titolo di deposito garanzia, senza mai allegare di avere computato
tale somma su due pigioni asseritamente non pagate dai convenuti nel 2003.
Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore aggiunto, la locatrice non si è
affatto prevalsa dell’argomento di avere imputato il deposito garanzia su due
pigioni non corrisposte per l’anno 2003. L’accertamento della compensazione del
deposito garanzia con le pigioni asseritamente non corrisposte nel 2003 esula
pertanto dall’ambito fattuale allegato dalle parti. Ne discende che il Pretore
aggiunto ha leso il diritto, in particolare gli artt. 55 cpv 1, 221 cpv. 1
lett. d e 222 cpv. 2 CPC, in forza dei quali, nel processo retto dal principio
dispositivo, le parti devono allegare i fatti su cui poggiano le loro domande e
il giudice deve attenervisi.
5.
Giova inoltre rammentare,
contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore aggiunto, che il locatore non può
compensare dei crediti per pigioni non pagate con l’importo versato a titolo di
garanzia degli affitti (
Lachat et al
.,
Mietrecht für die Praxis, 8
a
ed., 15/2.3, pag. 266 segg. con
numerosi riferimenti). Ciò a maggior ragione nel caso concreto, ove la
locatrice, contravvenendo agli obblighi legali e contrattuali, non ha
provveduto a versare la garanzia su un conto vincolato. La conclusione del
Pretore aggiunto, secondo cui la compensazione è possibile nei casi come quello
di specie in cui il locatore non deposita i soldi versati a titolo di garanzia
e il conduttore ha dei debiti pecuniari scaduti ed esigibili nei confronti del
locatore, costituisce infatti un inammissibile e ingiustificato privilegio
rispetto ai locatori che, in ossequio ai loro obblighi, depositano invece la
garanzia su un conto vincolato intestato al conduttore come imposto dagli artt.
257e cpv. 1 CO e 6 della Legge di applicazione delle norme federali in materia
di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto (R.L: 3.3.2.1.4).
In quest’ultima evenienza la compensazione non entra in linea di conto poiché i
beni posti in garanzia, depositati su un conto vincolato intestato al
conduttore, restano nel suo patrimonio e la liberazione della garanzia è
possibile solo nei casi previsti dall’art. 257e cpv. 3 CO (SVIT-Kommentar, n.
18 ad art. 257e CO;
Giger
, Berner
Kommentar, n.42 ad art. 257e CO;
Lachat
et al.
, op. cit., 15/2.3.1, pag. 266). Inoltre, non avendo la locatrice
versato la garanzia su un conto deposito vincolato, la stessa deve essere
considerata quale depositaria ai sensi dell’art. 481 CO (
Giger
, op. cit., n. 41 ad art. 257e CO),
ciò che le preclude la possibilità di estinguere l’obbligazione di restituire
la somma depositata tramite compensazione (art. 125 cifra 1 CO).
6.
Ne discende che
l’appello dei conduttori deve essere accolto e la decisione del Pretore
aggiunto riformata, nel senso che la locatrice è condannata a restituire ai
conduttori in solido la somma di fr. 8'600.-, oltre interessi al 5% a far tempo
dalla prima valida messa in mora, ovvero dalla data dell’inoltro dell’azione
riconvenzionale (art. 102 cpv. 2 CO). L’esito dell’appello esige la modifica
del dispositivo sulle spese di prima sede, nel senso che la tassa di giustizia
di fr. 3'000.- e le spese di fr. 224.20 sono posti a carico dell’attrice nella
misura di 6/7 e a carico dei convenuti in solido per 1/7. L’attrice rifonderà
inoltre a AP 1 e AP 2 in solido un’indennità ridotta per ripetibili di prima
sede di fr. 3’400.-. Le spese processuali e le ripetibili della procedura di
secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 8'600.-,
valore determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale
federale, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati
per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
I.
L’appello
30 giugno 2016 di AP 1 e AP 2
è accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 30 maggio 2016 del Pretore aggiunto della Giurisdizione
di Locarno-Campagna, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
2.
La domanda riconvenzionale è parzialmente
accolta. AO 1 è tenuta a versare a AP 1 e AP 2, in solido, l’importo di fr.
8'600.- quale restituzione della garanzia affitti, oltre interessi al 5% dal 22
settembre 2014.
3.
La
tassa di giustizia di fr. 3'000.- e le spese di fr. 224.20 sono poste a carico
di AO 1 in ragione di 6/7, mentre per la rimanenza di 1/7 risponderanno AP 1 e AP
2 in solido, ai quali controparte rifonderà pure in solido la somma di fr.
3'400.- a titolo di ripetibili ridotte.
II.
Gli oneri
processuali della procedura di appello di complessivi
fr. 200.-, anticipati dagli appellanti, sono a carico di AO 1 che rifonderà a AP
1 e AP 2
fr. 800.- per ripetibili di appello.
III.
Notificazione:
-;
-.
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici (pagina
seguente)
Nelle
cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al
Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale
della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se
una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).