ti_gerichte · 11.1998.178 · 2000-04-12 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.04.2000 11.1998.178
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.04.2000 11.1998.178
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.04.2000 11.1998.178

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
11.1998.00178
Lugano
,
12 aprile
2000
/ld
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima
Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
G. A. Bernasconi e Giani
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nelle cause
__________.__________.__________ e __________.__________.__________
(amministrazione di comproprietà)
della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 1, promosse con istanze del
7 novembre 1997 e del 15 luglio 1998
da
__________
__________,
__________
contro
__________.
__________
.
__________
__________
,
__________
(patrocinato dall’avv. __________ __________,
__________), ed
__________ __________
, __________
(patrocinato dall’avv. __________ __________,
__________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione
:     1.   Se dev'essere accolto il
ricorso (
recte:
appello) del 5 novembre 1998 presentato da __________
__________ contro la sentenza emessa il 23 ottobre 1998 dal Segretario
assessore in luogo e vece del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
__________
__________ ed __________ __________ sono comproprietari, un mezzo ciascuno,
della particella n. __________RFD di __________, sulla quale sorgono due palazzi
contigui (numeri civici __________e __________di via __________ __________),
come pure della confinante particella n. __________, adibita a posteggio. Con
sentenza del 9 giugno 1992 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, ha
designato __________ __________ come amministratore della comproprietà. Il 10
giugno 1997 questi ha presentato il bilancio al 31 dicembre 1996 e il conto
d'esercizio 1996, che __________ __________ ha approvato il 10 luglio 1997.
__________ __________ ha comunicato invece, il 14 ottobre 1997, di non
accettare il bilancio poiché esso non teneva conto di una sua richiesta intesa
a ridurre le indennità a suo carico per l'occupazione di taluni locali e poiché
l'onorario esposto dall'amministratore per l'attività di gestione straordinaria
gli sembrava ingiustificato.
B.
Il 7
novembre 1997 __________ __________ ha instato davanti al Pretore del Distretto
di Lugano, sezione 1, per ottenere “l'approvazione dei conti 1996”. Al contraddittorio
del 21 settembre 1998 __________ __________ ha aderito alla domanda, chiedendo
anzi che l'onorario dell'amministratore per l'attività di gestione
straordinaria fosse posto interamente a carico di __________ __________. Quest'ultimo
si è opposto all'istanza, postulando la modifica dei conti nel senso che l'indennità
a suo carico per l'occupazione dei locali adibiti a ufficio (appartamenti n. 6
e 10) fosse ridotta a fr. 220.– annui per metro quadrato e che l'onorario
dell'amministratore fosse stabilito in fr. 34 652.60.
C.
Nel
frattempo, il 15 luglio 1998, __________ __________ si è nuovamente rivolto al
Pretore perché ordinasse a __________ __________ di consegnargli il
passe-partout dei palazzi, stabilisse un'indennità per l'occupazione
dell'appartamento n. 5 di fr. 261.– annui per metro quadrato, riducesse il
canone per la locazione del “__________ __________ ” da fr. 3100.– a fr. 2300.–
mensili e statuisse in merito all'assegnazione a __________ __________ del
posteggio scoperto n. __________7. All'udienza dello stesso 21 settembre 1998
l'istante ha rinunciato a chiedere la consegna del passe-partout e
l'assegnazione del posteggio n. __________, mantenendo soltanto le domande
inerenti all'indennità per l'occupazione dell'appartamento n. 5 e al canone per
la locazione del “__________ _”. __________ __________ ha aderito alle
richieste dell'istante, mentre __________ __________ ha offerto in sostanza il
versamento di un'indennità d'occupazione di fr. 220.– annui per metro quadrato,
opponendosi alla fissazione da parte del giudice di un canone per la locazione
del “__________ __________ ”.
D.
Statuendo
il 23 ottobre 1998 in luogo e vece del Pretore con giudizio unico sulle istanze
del 7 novembre 1997 e del 15 luglio 1998, il Segretario assessore ha accolto le
richieste dell'amministratore, ha approvato il conto d'esercizio 1996, ha posto
nondimeno una parte delle spese di gestione straordinaria (fr. 2195.–) a carico
di __________ __________, ha fissato l'indennità d'occupazione
dell'appartamento n. 5 in fr. 261.– annui per metro quadrato dal
4
febbraio 1997 e ha stabilito una pigione minima per la locazione del
“__________ __________ ” di fr. 2300.– mensili. La tassa di giustizia di
fr. 350.–
è stata posta a carico di __________ __________, mentre le spese sostenute
dall'amministratore sono state addebitate alla comproprietà.
E.
Contro
la sentenza appena citata __________ __________ è insorto con un ricorso (
recte:
appello) del 5 novembre 1998 nel quale chiede di modificare il conto d'esercizio
1996 nel senso di stralciare o quanto meno di ridurre le spese di gestione
straordinaria esposte dall'amministratore e di fissare l'indennità per l'occupazione
degli appartamenti n. __________, 6 e 10 in fr. 220.– annui (subordinatamente
fr.
251.–) per metro quadrato dal 1° maggio 1996. Nelle loro osservazioni del 3 dicembre
e del 7 dicembre 1998 __________ __________ ed __________ __________ propongono
di respingere l'appello.
F.
Con
ordinanza del 27 gennaio 2000 il giudice delegato ha assegnato alle parti un
termine di 10 giorni per formulare eventuali osservazioni sulla legittimazione
attiva dell'amministratore. Nel suo memoriale del 4 febbraio 2000 __________
__________ ha dato per certa l'esistenza di tale requisito. In uno scritto
dello stesso giorno __________ __________ si è rimesso al giudizio di questa
Camera. Il
7
febbraio 2000 __________ __________ ha ribadito di opporsi alle domande dell'amministratore.
Considerando
in diritto:
1.
Il
Segretario assessore ha approvato il conto d'esercizio 1996 dopo avere ritenuto
infondate le contestazioni dell'appellante sulle indennità per l'occupazione
dei locali commerciali e sull'onorario dell'amministratore. Questa Camera ha
già avuto modo di statuire su temi analoghi in una precedente lite fra le
stesse parti. In tale occasione l'amministratore postulava l'approvazione dei
conti relativi agli esercizi 1993, 1994 e 1995, rifiutata dal medesimo
comproprietario, il quale contestava sia l'indennità d'occupazione posta a suo
carico sia il compenso dell'amministratore per prestazioni straordinarie (inc.
__________.__________.__________). In quella circostanza, tuttavia, la
legittimazione attiva dell'amministratore non è stata approfondita. La Camera
si è limitata a rilevare che, secondo l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, “ogni
comproprietario può chiedere e, se occorre, far ordinare dal giudice
l'esecuzione degli atti di amministrazione necessari (…). La norma si riferisce
a tutti gli atti amministrativi correnti, motivo per cui la medesima facoltà
può, per analogia, essere accordata all'amministratore giudiziario, che
nell'esercizio delle proprie mansioni sostituisce i comproprietari” (sentenza
del 16 maggio 1997 fra le stesse parti, consid. 2, pag. 4 nel mezzo). Ciò non
toglie che la legittimazione attiva sia un presupposto di merito da verificare
d'ufficio, in ogni stadio di causa (DTF 118 Ia 130 consid. 1). Sorgendo dubbi
al riguardo, finanche nell'ambito di un medesimo processo, il giudice non può
esimersi dal riesaminare la questione.
2.
La
legittimazione attiva consiste nella facoltà di far valere in proprio nome il
diritto vantato. Ora, il già citato art. 647 cpv. 2 n. 1 CC conferisce a ogni
comproprietario il diritto di convenire in giudizio gli altri comproprietari
per ottenere l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare
il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso. L'azione può tendere sia
all'adozione di determinate misure sia alla nomina di un amministratore (
Brunner/Wichtermann
in: Kommentar zum Schweizerischen
Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 54 ad art. 647 CC;
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, 5ª edizione, n. 33 ad art.
647 CC con riferimenti). L'amministratore designato dal giudice non si trova
tuttavia in particolari rapporti con l'autorità, salvo dover rispettare
eventuali direttive nello svolgimento dell'incarico. La sua relazione con i
comproprietari è un normale contratto di natura privata (I CCA, sentenza
dell'11 dicembre 1997 nella causa T., consid. 5;
Müller
, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stock-werkeigentum,
2ª edizione, pag. 116), che si connota in genere come un mandato giusta l'art.
394 cpv. 1 CO (
Meier-Hayoz/Rey
in:
Berner Kommentar, op. cit., Berna 1988, n. 17 ad art. 712
s
CC).
3.
Tra
i compiti dell'amministratore – sia egli nominato dal giudice o designato dalle
parti – si annovera per principio l'obbligo di allestire e sottoporre ai
comproprietari i conti relativi alla gestione annua (art. 400 cpv. 1 CO;
Müller,
op. cit., pag. 89 in basso e 90
in alto;
Meier-Hayoz/Rey,
op.
cit., n. 43 ad art. 712
s
CC). Nella fattispecie, del resto, tale
incarico è stato espressamente ribadito nell'atto giudiziario di nomina del 9
giugno 1992 (sentenza impugnata, consid. 2, pag. 3 in alto). L'amministratore
non ha invece alcun diritto di pretendere in suo nome l'approvazione dei conti
da parte dei comproprietari, né sulla base degli art. 646 segg. CC (che sono
silenti al riguardo), né in virtù delle norme sul contratto di mandato (
Fellmann
in: Berner Kommentar, op.
cit., Berna 1992, n. 70 ad art. 400 CO). L'approvazione dei conti non è infatti
un requisito perché l'amministratore possa esigere il pagamento dell'onorario
in forza del rapporto contrattuale sorto con i comproprietari
(Müller,
op. cit., pag. 91 in basso e
92 in alto). Dovesse l'uno o l'altro comproprietario muovere critiche alla
correttezza del suo operato, l'amministratore adirà il giudice per ottenere il
versamento del compenso e le contestazioni andranno risolte in tale sede. Sia
come sia, la causa odierna non è intesa al pagamento dell'onorario dell'amministratore
– sebbene le censure sollevate dall'appellante riguardino anche il rimborso di
spese di gestione – ma all'approvazione dei conti, ciò che l'istante, come
detto, non è abilitato a chiedere per proprio conto.
4.
Ci
si potrebbe domandare invero se il diritto in questione non spetti agli stessi
comproprietari. Il noto art. 647 cpv. 2 n. 1 CC autorizza invero ogni
comproprietario a far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti
d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla
idonea all'uso. L'approvazione dei conti però esula da simili atti
d'amministrazione (I CCA, sentenza del 16 maggio 1997 citata, consid. 2, pag. 4
in fondo), ove appena si consideri che l'intervento del giudice è subordinato a
una minaccia per l'esistenza, la funzione o l'uso del bene (
Brunner/Wichtermann,
op. cit., n. 16 ad
art. 647 CC). Inoltre ogni comproprietario può pretendere a norma dell'art. 649
cpv. 2 CC la rifusione di spese che eccedano la sua quota, contestando già in
tal modo i risultati d'esercizio (
Haab/Simonius/Scherrer/
Zobl
in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 1 ad art. 649 CC;
Meier-Hayoz,
op. cit., n. 13 ad art.
649 CC). Appare quindi dubbio ch'egli possa instare direttamente per l'approvazione
dei conti. Comunque sia, il problema può continuare a rimanere irrisolto,
l'azione essendo stata introdotta in concreto non da un comproprietario, bensì
dall'amministratore in proprio nome.
5.
Rimane
da appurare se i comproprietari – o il giudice – non abbiano eventualmente
conferito all'amministratore la facoltà di rappresentare la comproprietà, la
quale per altro non dispone di personalità giuridica (
Müller,
loc. cit.). Ogni comproprietario è per vero
autorizzato a rappresentare gli altri comproprietari nella gestione degli affari
correnti o in caso di urgenza (art. 647 cpv. 2 e 647
a
cpv. 1 CC;
Meier-Hayoz,
op. cit., n. 78 ad art.
647 CC e n. 12 ad art. 647
a
CC;
Haab/Simonius/Scherrer/Zobl,
op. cit.,
n. 4 ad art. 647
CC). L'amministratore di una comproprietà ordinaria – a differenza
dell'amministratore di una proprietà per piani (art. 712
t
cpv. 1 CC) –
non ha invece, per legge, alcun potere di rappresentanza, che deve essergli
conferito dai comproprietari in virtù degli art. 32 segg. CO (cfr. anche
Müller,
op. cit., pag. 87 nel mezzo) o
dal giudice sulla base dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC. L'amministratore non è
neppure un organo della comproprietà (
Müller,
op. cit., pag. 81 in alto). Ai fini di un processo, del resto, anche
l'amministratore di una proprietà per piani dev'essere autorizzato a stare in
lite dall'assemblea dei comproprietari, salvo casi urgenti o casi nei quali il
giudice statuisce con procedura sommaria (art. 712
t
cpv. 2 CC;
Bösch
in: Kommentar zum Schweizerischen
Privatrecht, ZGB II, op. cit., n. 6 ad art. 712
t
CC). Ora, nella
fattispecie nulla induce a concludere che i comproprietari o il giudice abbiano
conferito all'amministratore un qualsiasi potere di rappresentare la
comproprietà. Questi ultimi rimangono dunque liberi di disporre autonomamente
dei loro fondi, entro i limiti dell'ordinamento giuridico (art. 641 cpv. 1 CC;
Haab/Simonius/Scherrer/Zobl
, op. cit.,
n. 1 ad art. 647 CC), anche contro la volontà dell'amministratore. Tutto ciò
posto, in concreto la domanda di approvazione dei conti dev'essere respinta e
la sentenza impugnata riformata di conseguenza.
6.
Il
15 luglio 1998, come detto, l'amministratore si è nuovamente rivolto al Pretore
perché ordinasse a __________ __________ di consegnargli il passe-partout dei palazzi,
stabilisse un'indennità per l'occupazione dell'appartamento n. 5 di fr. 261.– annui
per metro quadrato, riducesse il canone per la locazione del “__________
__________ ” da fr. 3100.– a fr. 2300.– mensili e statuisse in merito
all'assegnazione a __________ __________ del posteggio scoperto n. __________.
All'udienza del 21 settembre 1998 l'istante ha poi rinunciato a esigere la
consegna del passe-partout e l'assegnazione del posteggio n. __________,
mantenendo soltanto le domande inerenti all'indennità per l'occupazione
dell'appartamento n. 5 e al canone per la locazione del “__________ __________
”.
Il
Segretario assessore ha fissato l'indennità per l'occupazione dell'appartamento
n. 5 in fr. 261.– annui per metro quadrato dal
4
febbraio 1997. L'appellante contesta sia l'ammontare dell'indennità sia la data
di decorrenza e offre un importo di fr. 220.– annui o, al massimo, di fr. 251.–
dal 1° maggio 1996. Nelle loro osservazioni, l'istante e il comproprietario
acquiescente postulano invece la conferma della sentenza impugnata, ritenendo
adeguato l'importo stabilito dal primo giudice. Se non che, come si è visto,
l'amministratore di una comproprietà non è legittimato a far valere in proprio
nome diritti che spettano ai comproprietari. In concreto egli non poteva
pretendere dunque che il giudice fissasse, contro la volontà di un
comproprietario, l'indennità dovuta per l'uso di un appartamento. Già in forza
di tale motivo l'appello dev'essere accolto. Analogamente l'appello andrebbe
accolto, di per sé, anche in merito al canone di locazione per il “__________
__________ ”, che l'amministratore non può imporre in suo nome a un
comproprietario. Su questo punto tuttavia la sentenza del Segretario assessore
non è oggetto di appello ed è passata in giudicato (art. 307 cpv. 2 CPC). Ne
segue che il dispositivo n. 1 della sentenza impugnata va riformato solo parzialmente.
Nella misura in cui prevede che “l'amministratore è autorizzato a concludere
contratti di locazione per il __________ __________ ad un canone mensile minimo
di fr. 2300.–” (ultimo paragrafo), esso non può più essere rimesso in
discussione.
7.
Gli
oneri dell'attuale giudizio seguirebbero la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).
Dato che l'accoglimento dell'appello si deve a un cambiamento di giurisprudenza,
appare equo nondimeno rinunciare al prelievo di tasse o spese. Per quel che è
delle ripetibili, esse andrebbero poste a carico dei soccombenti. In realtà
giova domandarsi se non soccorrano “giusti motivi” (nel senso dell'art. 148
cpv. 2 CPC) per un giudizio meno rigoroso, ove appena si consideri che, non
avesse questa Camera approfondito d'ufficio il problema legato alla
legittimazione attiva dell'amministratore, l'esito dell'appello sarebbe
verosimilmente risultato ben diverso.
a)
L'interessato
chiedeva anzitutto, nell'appello, che dal 1° mag-gio 1996 si riducesse a fr.
220.– annui (subordinatamente a fr. 251.–) il metro quadrato l'indennità a suo
carico per l'occupazione degli appartamenti n. 5, 6 e 10. Egli faceva valere
che “l'amministratore ha perfezionato un contratto di locazione ad un prezzo
inferiore rispetto a quello minimo stabilito il
9
novembre 1995, ovvero per fr. 216.80 il m² contro i fr. 225.– il m² che erano
stati stabiliti”, onde la pretesa che fosse moderata anche l'indennità d'occupazione
a suo carico (appello, punto 1, pag. 4 nel mezzo). Su questo punto l'appellante
si limitava tuttavia a ripetere le tesi esposte in prima sede (verbale di udienza
del 21 settembre 1998 nell'inc. __________.__________.__________, pag. 1 in
basso e pag. 2 in alto), senza confrontarsi minimamente con le motivazioni del
Segretario assessore (sentenza, consid. 9 e 14). Con ogni verosimiglianza la
carente argomentazione del gravame avrebbe comportato, in proposito, l'irricevibilità
dell'appello (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC in relazione con il cpv. 5).
b)
L'appellante
mirava in secondo luogo a che nel conto d'esercizio 1996 si stralciasse – o
quanto meno si riducesse – l'indennità all'amministratore per spese di gestione
straordinaria, rimproverando all'amministratore di non avere dimostrato “che la
totalità delle prestazioni supplementari da lui fatturate esulino dai suoi
compiti ordinari" (appello, punto 2 pag. 6 in alto). Questa Camera ha già
avuto modo di rilevare tuttavia, nella già citata vertenza fra le stesse parti,
che la gestione ordinaria della comproprietà non comprende attività come la
stipulazione di nuovi contratti di locazione, l'allestimento di conteggi per
spese accessorie, la direzione di lavori di trasformazione, la conduzione di
procedure giudiziarie, la tenuta di colloqui con l'autorità fiscale, né include
prestazioni che trascendono quanto è necessario o utile per il mantenimento
della cosa o del suo valore (sentenza del 16 maggio 1997, consid. 7). Nella
fattispecie le spese straordinarie esposte dall'amministratore riguardavano la
stesura di convenzioni aggiuntive per la locazione di un ufficio, l'allestimento
di conteggi per spese accessorie (doc. E e 6; sentenza impugnata, consid. 12
pag. 9 nel mezzo), la sorveglianza di lavori di trasformazione (doc. O, pag. 2
in alto), l'invio di lettere, documenti e la tenuta di colloqui occasionati
dalle richieste dell'appellante (doc. E, O e 6; sentenza impugnata, loc. cit.),
oltre a comparse in Pretura (doc. O, pag. 2 in alto; sentenza impugnata, consid.
12 pag. 9 in basso) e all'allestimento di una dichiarazione fiscale (doc. 7).
Simili prestazioni trascendevano la gestione ordinaria e a un primo esame
potevano dunque essere fatturate separatamente dall'amministratore. Anche al
proposito l'appello sarebbe dunque apparso verosimilmente infondato.
c)
Quanto
alle spese esposte dall'amministratore per la stesura della dichiarazione
fiscale appena citata (doc. 7), l'appellante affermava trattarsi “di una
prestazione che l'amministratore della comproprietà non era tenuto a fare né è
stato richiesto di fare, almeno da parte [sua]” e asseriva anzi di essere dovuto
“intervenire presso l'autorità fiscale per correggere delle inesattezze
contenute nella dichiarazione” (appello, punto 2, pag. 5 in basso). Davanti al
primo giudice egli si era limitato però a contestare la natura straordinaria
delle prestazioni esposte dall'amministratore, senza pretendere che costui
avesse in qualche modo ecceduto le sue funzioni o avesse redatto una
dichiarazione erronea. Ne segue che, allegate per la prima volta in appello, le
argomentazioni predette si sarebbero verosimilmente rivelate irricevibili (art.
321 cpv. 1 lett. b CPC).
d)
Sempre
in merito alle spese di gestione straordinaria, l'appellante si doleva del
fatto che il Segretario assessore gli aveva addebitato una parte di tali oneri
(fr. 2195.–), ciò che l'istante nemmeno aveva chiesto. Su questo punto
l'appello, per quanto poco esplicito nelle domande, sarebbe verosimilmente
apparso fondato. Statuendo oltre i limiti di quanto postulava l'amministratore
(seppure sollecitato in tal senso dall'altro comproprietario), il primo giudice
appare infatti avere violato il principio dispositivo (art. 86 CPC). Ciò non
toglie che questo punto – per altro di second'ordine – sarebbe stato l'unico
verosimilmente provvisto di buon diritto. Su tutto il resto l'appellante
sarebbe uscito soccombente.
8.
In
una valutazione d'insieme deve dunque concludersi che l'appellante esce vittorioso
su tutta la linea, ma solo per il fatto che questa Camera ha vagliato di
propria iniziativa un presupposto dato per scontato dalle parti. Anzi, fosse
risultata sussistere la legittimazione attiva dell'amministratore, il grado di
soccombenza dell'appellante sarebbe verosimilmente risultato – come si è appena
visto – di gran lunga maggiore rispetto a quello di vittoria. Nelle condizioni
illustrate si riscontrano senz'altro “giusti motivi”, a mente dell'art. 148
cpv. 2 CPC, per mitigare il principio della soccombenza e per compensare le ripetibili.
9.
Per
quanto attiene agli oneri di prima sede, valgono in via analogica gli stessi
principi esposti in relazione agli oneri di appello. Ove il Segretario
assessore avesse rilevato egli medesimo la carente legittimazione attiva
dell'amministratore, in effetti, si sarebbe giustificato – a titolo
eccezionale, data la precedente sentenza di questa Camera che poteva anche
indurre le parti a sottovalutare il problema della legittimazione attiva – di
soprassedere al prelievo di spese e di compensare le ripetibili. Al riguardo la
sentenza impugnata va riformata di conseguenza.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia
:                I.   L’appello
è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
1. L'istanza del 7 novembre 1997 è respinta.
2. L'istanza
del 15 luglio 1998 è parzialmente accolta, nel senso che l'amministratore è
autorizzato a concludere contratti di locazione per il “__________ __________ ”
a un canone minimo di fr. 2300.– mensili. Per il resto l'istanza è respinta.
3. Non
si riscuotono tasse né spese. Le ripetibili sono compensate.
II.   Non si
riscuotono tasse né spese di appello. Le ripetibili sono compensate.
III.   Intimazione:
– avv.
__________ __________, __________;
– avv.
__________ __________, __________;
–
__________ __________, __________.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario