ti_gerichte · 15.2007.30 · 2007-08-09 · it
Amministrazione coatta di bene immobile. Compiti dell'amministrazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 09.08.2007 15.2007.30

Incarto n.
15.2007.30
Lugano
9 agosto 2007
EC/sc/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Pellegrini e Walser
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo sul ricorso 23 febbraio 2007 di
RI 1
RI 2
tutti rappr. da:   RA 1
contro
l’operato dell’CO 1 nelle esecuzioni in via di
realizzazione del pegno immobiliare n. __________ e n. __________ promosse nei
confronti dei ricorrenti da
PI 1
, __________
rappr. da:   RA 2
in tema di amministrazione coatta di bene immobile;
viste le osservazioni:
- 12 marzo 2007 di PI 1,
__________;
- 15 marzo 2007 dell’CO
1, __________;
esaminati atti e
documenti;
ritenuto
in fatto:
A.
Il
6 luglio 2000 PI 1 procedeva in via di realizzazione del pegno immobiliare
contro i fratelli __________ per l’incasso del proprio credito. Oggetto del
pegno è la part. n. __________ RFD di __________, nonché gli affitti relativi
all’immobile.
B.
Il 21 luglio
2000 l’CO 1 ha proceduto al blocco delle pigioni e all’invio dei relativi
avvisi ai proprietari del fondo.
C.
Con provvedimento 28 agosto 2000 l’Ufficio ha
affidato l’amministrazione dell’immobile in oggetto alla __________, __________.
D.
L’8 febbraio
2007 gli escussi hanno trasmesso all’Ufficio lo scritto 5 febbraio 2007 della __________,
con il quale questa società ha comunicato il proprio interesse ad affittare per
il periodo dal 01.06.2007 al 31.05.2008 tutti i locali liberi che si trovano al
piano terreno dello stabile per fr. 90'000.00 annui. Dopo aver rilevato che il
costo per risanare tali locali assomma a fr. 78'000.00, la società ha precisato
che questo importo verrà da lei assunto e poi dedotto dall’affitto annuo dovuto.
E.
Il giorno
successivo l’Ufficio ha chiesto alla creditrice ipotecaria PI 1 se fosse
d’accordo di affittare i locali alle condizioni proposte da __________.
F.
Con scritto 13
febbraio 2007 PI 1 ha comunicato all’Ufficio di opporsi alla locazione a __________
degli spazi attualmente sfitti, atteso che questa società è di recente
costituzione e quindi non vi sarebbero dati economici che garantiscano la sua
solvibilità. Inoltre l’amministratrice unica della stessa sarebbe la figlia di
uno degli escussi e ciò potrebbe comportare dei conflitti di interesse. La
banca argomenta poi che, in vista della vendita all’asta, essa potrebbe
concordare con una locazione della durata massima di un anno e che, considerata
l’ottima posizione dello stabile, sarebbe auspicabile un canone annuo superiore
a quello proposto.
G.
Con
provvedimento 14 febbraio 2007 l’Ufficio ha comunicato ai ricorrenti che, in
considerazione della presa di posizione di PI 1, esso non autorizza
l’esecuzione di lavori di risanamento e la conclusione di contratti di affitto
riferiti agli spazi sfitti.
H.
Con tempestivo
ricorso 23 febbraio 2007 RI 1 e RI 2 si aggravano contro il provvedimento 14
febbraio 2007 dell’CO 1, chiedendo che gli spazi vuoti della part. __________
RFD di __________ vengano locati. I ricorrenti argomentano che la fiduciaria a
cui è affidata l’amministrazione dell’immobile in passato aveva affittato
l’esercizio pubblico attualmente sfitto: ciò fino __________ 2002, quando lo
stesso è stato completamente distrutto da un incendio.
A mente degli escussi
ogni conflitto di interessi nel contesto di una locazione sarebbe escluso anche
se l’amministratrice unica della futura inquilina è parente di uno dei
proprietari. Inoltre la __________ avrebbe, a differenza di quanto ritenuto da PI
1, proposto la stipula di un contratto di locazione della durata di un anno
(dal 01.06.2007 al 31.05.2008) e non di due anni.
Nel frattempo i
ricorrenti avrebbero poi raccolto altre due proposte di affitto a dimostrazione
dell’interesse da parte di ditte e di privati a locare, anche con contratti di
breve durata, gli spazi oggi inutilmente vuoti.
I.
Con
osservazioni 12 marzo 2007 PI 1 chiede la reiezione del ricorso ribadendo in
sostanza gli stessi motivi già espressi all’ufficio. Inoltre osserva che gli
spazi attualmente sfitti necessiterebbero di importanti lavori di
ristrutturazione, il cui mancato pagamento potrebbe portare all’iscrizione
sullo stabile di ipoteche legali degli artigiani. In merito alle due offerte di
locazione prodotte con il ricorso, l’osservante evidenzia che gli offerenti
propongono di assumere i lavori di ristrutturazione compensando quasi
integralmente l’affitto dovuto con i relativi costi. Anche accettando una di
queste due proposte vi sarebbe il rischio dell’iscrizione di ipoteche legali
degli artigiani e la certezza di incassare una minima differenza d’affitto.
Il canone offerto
inoltre non corrisponderebbe alla situazione attuale del mercato immobiliare
nella zona, infatti gli affitti sulla __________ sarebbero superiori a quello
proposto.
L’osservante asserisce
infine di essere di principio d’accordo di locare gli spazi vuoti a condizione
che il conduttore sia affidabile, serio e solvibile.
L.
Delle
osservazioni 15 marzo 2007 dell’CO 1, si dirà, per quanto necessario, in
seguito.
Considerato
in diritto:
1.
L’amministrazione coatta del fondo oggetto di esecuzione deve essere
assunta dall’organo di esecuzione forzata alle condizioni previste dalla LEF e
dal CC, che distinguono fra esecuzione ordinaria ed esecuzione in via di
pignoramento e quella in via di realizzazione del pegno (cfr.
Circolare n. 14/1999
del 13 agosto 1999 di questa Camera sui doveri degli Uffici di
esecuzione in caso di fondi in locazione, in particolare in relazione al blocco
delle pigioni e dei fitti e all’assunzione dell'amministrazione del fondo).
1.1.
Per gli art. 102 cpv. 1 LEF e art. 14 cpv. 1 primo periodo RFF il
pignoramento di un fondo comprende senz’altro le pigioni e i fitti in corso
(“altri redditi”). Fitti e pigioni non saranno quindi indicati singolarmente
nel verbale di pignoramento, che dovrà tuttavia fare menzione dei contratti di
locazione o affitto esistenti (cfr. art. 14 cpv. 1 secondo e terzo periodo
RFF). I conduttori e gli affittuari devono essere informati – d’ufficio e senza
necessità di richiesta da parte del creditore – dall’Ufficio del pignoramento e
invitati a pagare le pigioni e i fitti nelle mani dello stesso (art. 102 cpv. 2
LEF e art. 15 cpv. 1 lett. b RFF). A partire dal pignoramento l’amministrazione
del fondo passa per legge all’Ufficio, a meno che il fondo non si trovi in
possesso di un terzo che lo rivendica (art. 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF);
sotto la sua responsabilità l’Ufficio può incaricare anche un terzo
dell’amministrazione o della coltura del fondo (art. 16 cpv. 3 primo periodo
RFF).
1.2.
Per l’art. 806 cpv. 1 CC se un fondo gravato
da pegno immobiliare è dato in locazione o in affitto, il diritto del
creditore si estende ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta
l’esecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla realizzazione.
Malgrado il tenore dell’art. 806 cpv. 1 CC l’estensione del diritto di pegno ai
crediti per pigioni e fitti non avviene per legge con l’introduzione della
procedura esecutiva, bensì spetta al creditore avvalersene – se vuole
profittare delle pigioni e dei fitti scadenti prima della domanda di vendita
–facendone esplicita richiesta e anticipandone le spese (art. 152 cpv. 2 LEF;
DTF
71 III
158, 64 III 28).
Non appena ricevuta la richiesta del creditore
pignoratizio procedente di estendere il diritto di pegno conformemente all’art.
806 CC ai crediti per pigioni e fitti – richiesta che può avvenire già
contestualmente alla domanda di esecuzione – l’Ufficio di esecuzione costaterà
se esistano contratti di locazione o di affitto sul fondo, e ingiungerà agli
inquilini e agli affittuari di pagare da quel momento in avanti le pigioni e i
fitti che verranno a scadenza, soltanto all’Ufficio (art. 91 cpv. 1 RFF).
Il blocco delle pigioni e dei fitti resta in vigore
anche in caso di opposizione al precetto esecutivo, se tale blocco è stato
richiesto con la domanda di esecuzione. In caso di contestazione
dell’estensione del diritto di pegno alle pigioni o ai fitti si applica l’art.
93 RFF, con il rilievo che il non rispetto dei termini stabiliti da quella
norma da parte del creditore avrà per conseguenza la revoca (parziale o totale)
del blocco.
Dopo aver dato agli
inquilini e agli affittuari l’avviso di cui all’art. 91 RFF, l’Ufficio di
esecuzione procederà all’amministrazione del fondo. L’amministrazione coatta del
fondo pignorato comprende tutte le misure necessarie per conservarlo nella sua
sostanza e nella sua rendita e per percepirne i frutti e gli altri redditi,
come ad esempio, ordinazione e pagamento di piccole riparazioni, rinnovo delle
assicurazioni ordinarie, disdetta ai locatari, loro sfratto, stipulazione di
nuovi contratti di affitto, incasso delle pigioni ed affitti anche per via di
esecuzione, esercizio del diritto di ritenzione per pigioni ed affitti,
pagamento delle tasse correnti per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità ecc.
(cfr. art. 17 RFF).
Tali compiti possono
essere affidati anche ad un terzo, tuttavia sotto la responsabilità dell’ufficio
(art. 16 cpv. 3 RFF).
L’Ufficio espleterà
quindi tutte quelle operazioni normalmente richieste da un'oculata
amministrazione di un fondo, allo scopo di mantenere integro nella sostanza e
nella rendita l'oggetto amministrato (
Lebrecht
,
Basler
Kommentar zum SchKG, Vol. II, 1998,
n. 14 ad art. 102).
Sono invece esclusi
dai compiti dell'amministrazione coatta i lavori tesi all'abbellimento, al
miglioramento dell'aspetto o alla maggiore comodità, o l'avvio di cause (cfr.
art. 18 RFF e per analogia anche l'art. 647d CC): solo in caso d'urgenza
l'amministrazione coatta è legittimata ad intervenire, ma dovrà comunque
chiedere ai creditori la ratifica dei propri atti (art. 18 cpv. 1 RFF). Se non
vi è urgenza, l'amministrazione coatta dovrà chiedere il consenso (anche
tacito) dei creditori (art. 18 cpv. 2 RFF;
Lebrecht
, op. cit., n.
16 ad art. 102;
Gilliéron
, Commentaire de la LP, vol.
II, Losanna
2000, n.
38 ss. ad art. 102).
2.
Tra le
prerogative dell’amministrazione coatta - che avviene non solo nell’interesse
del creditore ipotecario, ma anche in quello del debitore-proprietario, dal
momento che maggiori sono gli utili dell’amministrazione coatta, minore sarà il
debito finale dell’escusso - vi è dunque anche quella di stipulare nuovi
contratti di locazione (cfr. anche
Circolare
citata n. 3.2.d).
Nel caso di specie
pertanto,
a fronte dell’offerta
5 febbraio 2007 della __________, con cui questa società ha chiesto
la conclusione di un contratto di affitto riferito agli spazi sfitti della
durata di un anno, impegnandosi a risanare i locali con deduzione dei relativi
costi dall’affitto pattuito,
l’U
fficio
non poteva
rifiutare
la stipula del contratto solo perché la creditrice ipotecaria non ha espresso
il proprio accordo. L’ufficio infatti, conformemente al suo onere di
amministrare il fondo (
Gilliéron
,
op. cit., n. 28 ad 102), doveva considerare l’unica offerta di locazione di cui
disponeva in quel momento, condizionando la firma del contratto al pagamento di
un corretto canone di locazione, se riteneva il canone offerto troppo basso, e
alla prestazione di adeguate garanzie da parte della conduttrice sia con riferimento
alla corretta esecuzione delle opere necessarie al risanamento dell’immobile, sia
al pagamento degli oneri pecuniari da lei assunti. Nella determinazione dell’ammontare
della garanzia per il pagamento di quest’ultimi impegni, l’Ufficio doveva prendere
in considerazione anche le legittime preoccupazioni sollevate dalla creditrice
ipotecaria in merito al pagamento di uno o più c
anoni di locazione e delle opere al beneficio dell’ipoteca legale
degli artigiani ed imprenditori necessarie al ripristino dei locali locati. Per
questi motivi quindi, in accoglimento del ricorso, il provvedimento 14 febbraio
2007 è annullato e gli atti sono retrocessi all’CO 1
affinché si determini come indicato in questo considerando. A scanso di
equivoci occorre ricordare che in presenza di altre offerte oltre a quella del
5 febbraio 2007 della __________, l’amministrazione del fondo è libera di
scegliere un altro conduttore, che sia pronto a pagare un canone di locazione
superiore e/o fornisca migliori garanzie di solvibilità.
3.
Non si
prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità
(art. 62 cpv. 2 OTLEF).
Per
questi motivi;
richiamati gli art. 17, 102 cpv. 1, 2, 3 LEF; 14 cpv. 1, 15 cpv. 1
lett. b, 16 cpv. 3, 17, 18, 91, 93 RFF; 647a, 806 CC; 61 cpv. 2 lett. a, 62
cpv. 2 OTLEF
pronuncia
:                1.
Il ricorso 23 febbraio 2007 di RI 1, __________, e di RI 2, __________,
è accolto.
1.1.
Di conseguenza è
annullato il provvedimento 14 febbraio 2007 dell’CO 1 nelle esecuzioni n. __________
e n. __________ promosse da PI 1 contro i ricorrenti.
1.2.
Gli atti sono
retrocessi CO 1 affinché si determini come al considerando 2 di questa sentenza.
2.
Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.
3.
Intimazione:
__________
RA 1, __________;
-
__________ RA 2, __________.
Comunicazione all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente                                                           Il
segretario
Contro
la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile
al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla
notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla
notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata
nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.