ti_gerichte · 11.1995.136 · 1995-07-05 · it
Sentenza o decisione senza scheda


Incarto n.11.95.00136

Lugano

5 luglio 1995

In nomedella Repubblica e Cantonedel Ticino

La prima Camera
 civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo,
 presidente,G. Bernasconi e Giani

segretaria:

Galfetti,
 vicecancelliera

sedente
per statuire sul ricorso per nullità del 17 dicembre 1993 presentato da

_e

patrocinate
 dallavv.

contro

Comunione
 dei comproprietari del

Condominio

rappresentata
 dalla fiduciaria

amministratrice,
 e patrocinata dallavv.

esaminati
gli atti,

posti
i seguenti

punti
di questione:

Ritenuto

in fatto:

A.Il condominio                   di ________ (particel-la n.__________RFD)
si compone di due palazzi, sui cui tetti i proprietari degli appartamenti posti
allultimo piano beneficiano di una servitù duso come terrazza (doc. H). In
seguito al risanamento dei tetti, deciso dalla comunione dei comproprietari
nellottobre del 1990 (doc. 2, pag. 3), sono stati tolti  dove esistevano  i
parapetti delle terrazze, risultati poi irricuperabili. Il Comune di __________avendo
ordinato la posa di protezioni conformi alle norme di polizia edilizia (salvo
eliminare lagibilità delle terrazze: doc. 5), la comunione dei comproprietari
ha risolto il 12 dicembre 1991 che i beneficiari delle servitù avrebbero dovuto
intraprendere le opere necessarie con il consenso dellammini-strazione,
suddividendo i costi fra loro stessi in proporzione delle rispettive quote
(doc. 2, pag. 3). Tale deliberazione assembleare non è stata contestata.

B.Proprietaria di vari appartamenti, tra cui uno al beneficio della
nota servitù duso (proprietà per piani n. __________), la __________si è
opposta alla posa dei parapetti sulla sua terrazza e in vista della successiva
assemblea condominiale, tenutasi il 22 giugno 1992, ha postulato un riesame del
problema (verbale annesso al doc. A, pag. 10 in fondo). La comunione dei comproprietari
si è riconfermata nella decisione presa il 12 dicembre 1991, ma ha risolto di
assumere una quota delle spese, pari alla differenza tra lofferta del fabbro a
miglior mercato (ringhiere a fr. 218. il metro) e quella del costruttore cui sono
stati appaltati i lavori (circa fr. 293. il metro per unopera
qualitativamente migliore e più durevole: verbale citato). Il maggior costo
sarebbe stato ripartito fra tutti i comproprietari.

C.Assenti al momento del voto, tanto la ___________quanto la,___________
proprietaria di appartamenti ai piani inferiori del condominio, hanno
contestato il 4 agosto 1992 la decisione dellassemblea (nei trenta giorni
successivi alla ricezione del verbale), chiedendo alla comunione dei
comproprietari lavvio della procedura arbitrale prevista in tali casi dal
regolamento per lamministrazione e luso del condominio (doc. C, pag. 20).
Ogni parte ha designato pertanto un arbitro, i quali hanno nominato il
presidente del tribunale.

D.Il 17 marzo 1993 ________ e ___________ hanno introdotto una
petizione davanti al collegio arbitrale, facendo valere anzitutto che
lamministrazione del condominio non avrebbe potuto stare in lite per mancanza
di autorizzazione da parte dell assemblea dei comproprietari, onde la
necessità di stralciare la causa qualora lautorizzazione non fosse stata
accordata. Nel merito essa ha chiesto lannullamento della risoluzione assembleare
22 giugno 1992, sostenendo che i costi per la posa delle ringhiere dovevano
essere sopportati esclusivamente dai beneficiari delle servitù e che  comunque
fosse  lassemblea condominiale non avrebbe dovuto deliberare opere senza nemmeno
un preventivo di spesa. Con risposta del 10 maggio 1993 la comunione dei
comproprietari ha proposto di respingere lazio-ne in ordine per incompetenza
del tribunale adito, subordinatamente per tardività dell azione medesima, e in
ogni modo di rigettare la petizione nel merito.

E.Statuendo il 10 novembre 1993, il tribunale arbitrale ha accertato
sia la propria competenza sia labilitazione dellamministrato-re a stare in
lite. Ciò posto, esso ha respinto la petizione nel merito con largomento che 
in sintesi  la decisione assembleare del 22 giugno 1992 tiene adeguatamente
calcolo, sul riparto delle spese per la posa dei parapetti, delle particolarità
del caso e realizza un giusto compromesso tra gli interessi dei singoli beneficiari
delle servitù e quelli di tutti i condomini nel loro insieme. I costi del
giudizio, compresi gli onorari degli arbitri (fr. 12 000. complessivi), sono
stati posti a carico delle attrici, tenute a rifondere solidalmente alla
comunione dei comproprietari fr. 3000. per ripetibili.

F.Contro il lodo in questione le attrici hanno presentato un ricorso
per nullità del 17 dicembre 1993 in cui chiedono che, conferito al gravame
effetto sospensivo, la decisione impugnata sia cassata e la causa rinviata al
collegio arbitrale per nuovo giudizio nel senso dei considerandi. Con decreto
presidenziale del 20 dicembre 1993 è stato concesso al ricorso effetto
sospensivo.

G.Nelle sue osservazioni del 26 gennaio 1994 la comunione dei
comproprietari postula il rigetto del ricorso.

Considerando

in
diritto:

1.Il ricorso per nullità che le attrici fondano sullart. 36 lett. f CIA
è proponibile a norma dellart. 455 CPC. Il potere cognitivo dell autorità di
ricorso è limitato in tali casi alla questione di sapere se il lodo sia
arbitrario, denoti cioè accertamenti di fatto palesemente insostenibili oppure
violazioni manifeste del diritto o dei termini di equità. Il titolo cassatorio
dellart. 36 lett. f CIA si identifica, in altri termini, con il divieto
dellarbitrio che il Tribunale federale deduce dallart. 4 Cost. (DTF 115 II
103 consid. 2 con richiami). Arbitrario non significa tuttavia opinabile o
finanche erroneo, bensì chiaramente indifendibile, destituito di base seria e
oggettiva o in aperto contrasto con il sentimento di giustizia ed equità (DTF
119 Ia 32 consid. 3, 117 Ia 139 consid. 2c con rinvii; nellambito della
valutazione delle prove: DTF 118 Ia 30 consid. 2b con riferimenti). Arbitrario,
inoltre, devessere il risultato: una decisione insostenibile solo nei motivi,
non nellesi-to, non giustifica un pronunciato di annullamento (DTF 119 II 196 consid.
3e, 119 Ib 385 consid. 2e con citazioni).

2.Le ricorrenti si dolgono in primo luogo della circostanza che il
collegio giudicante ha applicato con arbitrio lart. 712h invece dellart. 741
CC, i comproprietari estranei alle note servitù duso non ricavando alcun
vantaggio dalla posa dei parapetti. Con altrettanto arbitrio  secondo le
attrici  il collegio ha ravvisato nelloperazione un beneficio per tutto il
condominio, in base ad argomenti per di più che lamministratrice neppure ha
addotto. In realtà solo i comproprietari che fruiscono delle terrazze devono
essere chiamati, per le ricorrenti, a sopportare il costo delle ringhiere. Al momento
in cui è stata introdotta la causa, dipoi, lamministratrice del condominio non
era ancora stata autorizzata a stare in lite e tale autorizzazione (concessa
dallassemblea dei comproprietari il 23 aprile 1993) è stata impugnata a sua volta
davanti a un tribunale arbitrale.

3.Lart. 712h cpv. 1 CC stabilisce, in caso di
proprietà per piani, che i condomini devono contribuire agli oneri comuni e
alle spese dellamministrazione comune proporzionalmente al valore delle
rispettive quote. Lart. 741 cpv. 1 CC evocato dalle attrici prevede per
converso, in materia di servitù prediali, che qualora occorrano spese di
manutenzione, spetta allavente diritto man-tenere le opere necessarie.
Allatto pratico vè da domandarsi se le due disposizioni siano davvero in
contrasto, come pretendono le ricorrenti. Certo, i comproprietari che
beneficiano delle terrazze sul tetto del __________ fruiscono di autentiche
servitù prediali, non di diritti esclusivi (art. 712b CC), tuttavia lo stesso
art. 712h cpv. 3 CC prescrive che ove  in caso di proprietà per piani  si
tratti di parti delledificio, di opere o di impianti che non servono o servono
minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella ripartizione
delle spese. Tale norma ha carattere imperativo (DTF 107 II 144 in alto).
Lart. 741 cpv. 2 CC dispone a sua volta che se le opere necessarie
allesercizio di una servitù prediale servono anche gli interessi del fondo serviente,
la manutenzione è fatta in comune, in proporzione dei rispettivi vantaggi. Lo
stesso  principio vale, oltre che per le spese di manutenzione, per i costi
necessari alla realizzazione di opere indispensabili allesercizio di una
servitù (Steinauer, Les droits réels,
vol. II, 2ª edizione, pag. 327, n. 2283 in fine).

4.Nella fattispecie il tribunale arbitrale ha confermato il riparto
dei costi deciso dallassemblea dei comproprietari argomentando che lart. 712h
cpv. 3 CC va applicato con riserbo e che la soluzione adottata appare un
giusto compromesso (lodo impugnato, consid. 2.6). Si applicasse pure lart.
741 CC, come sostengono le ricorrenti, tale esito non sarebbe ancora
arbitrario. In concreto i costi di manutenzione  o di costruzione  necessari
per lesercizio delle servitù andrebbero infatti a carico dei beneficiari delle
terrazze. Se non che, tale soluzione è proprio quella che lassemblea dei
comproprietari aveva adottato il 12 dicembre 1991 (doc. 2, pag. 3). Alla
successiva assemblea del 22 giugno 1992 è stato modificato, in seguito al riesame
postulato dalla stessa ___________, il riparto delle spese, nel senso che la
differenza di costo tra la maggiore e la minore offerta relativa all
esecuzione delle opere (circa fr. 75. per metro di ringhiera) sarebbe stata suddivisa
fra tutti i condomini (verbale annesso al doc. A, pag. 10 in fondo). Ora, come
si vedrà in appresso, tale scelta  confermata dal tribunale arbitrale 
resiste alla censura di arbitrio anche sotto il profilo dellart. 741 CC.

5.La norma appena citata fa obbligo al beneficiario di una servitù di
assumere le spese di manutenzione (eventualmente di costruzione)necessarieallesercizio
del suo diritto. Nel caso in esame non si vede per quali ragioni i titolari
delle servitù duso dovrebbero farsi carico di spese che trascendono un
ordinario investimento. Dal predetto verbale assembleare risulta che entrambe
le offerte sottoposte ai comproprietari per la posa dei parapetti erano
conformi alle regole dellarte: tanto quella meno cara (ringhiere a fr. 218.
il metro) quanto la più costosa (fr. 293. circa). Nella petizione le attrici
non hanno contestato la scelta dei parapetti più pregiati per qualità e
durevolezza, né hanno asserito che lofferta a miglior mercato contemplasse 
per avventura  opere inadeguate al livello o allo stile del condominio, né
esse possono seriamente giovarsi ora della loro assenza dallassemblea al
momento del voto. Le due ditte hanno contestato bensì, nella petizione, che i
comproprietari estranei alluso delle terrazze potessero essere chiamati a
sopportare parte delle spese, tuttavia mal si comprende come esse possano pretendere
(pur in base allart. 741 CC) che i beneficiari delle servitù assumano oneri
eccedenti il costo dellofferta più vantaggiosa. Il proprietario di un fondo serviente
è libero di eseguire, per consentire lesercizio della servitù, opere che si
sospingano oltre le normali necessità del beneficiario: non può esigere
tuttavia che questultimo assuma il maggior costo di siffatte opere. Lungi
dallessere arbitrario, nel suo esito il lodo impugnato sfugge dunque alla
critica.

6.Le ricorrenti fanno valere che, comuque sia, fino al 10 maggio 1993
(introduzione della risposta) la loro azione era provvista di buon fondamento
poiché lamministrazione della proprietà per piani è stata autorizzata solo il
23 aprile 1993 a stare in causa (art. 712t cpv. 2 CC) e anche tale risoluzione
assembleare è stata impugnata in sede arbitrale. Vè da domandarsi se al proposito
il ricorso adempia le condizioni dellart. 36 lett. f CIA: in nessun punto
della motivazione, per vero, le attrici indicano accertamenti di fatto
arbitrari o manifeste violazioni del diritto. La loro argomentazione si
esaurisce in considerazioni del tutto appellatorie, volte presumibilmente 
ancorché la finalità non sia espressa  a far annullare il dispositivo del lodo
sulle spese e le ripetibili. Lintento sarebbe destinato in ogni modo
allinsucces-so. Che lassemblea dei comproprietari abbia abilitato
lammini-strazione solo il 23 aprile 1993 a stare in giudizio ancora non
conforta, in effetti, la fondatezza della petizione (che anzi è stata
rigettata). Leventuale annullamento dellautorizzazione a stare in lite
giustificherà se mai unistanza di revisione (art. 41 lett. b CIA), come
ammettono le attrici medesime nel ricorso, ma non legittima un annullamento del
lodo (la petizione sembra essere stata respinta, nondimeno, con lodo arbitrale
del 6 giugno 1994).

7.Più delicata è la doglianza delle ricorrenti, nella misura in cui
queste rimproverano al collegio arbitrale di avere posto a loro carico tutti
gli oneri del giudizio quantunque la controparte avesse sollevato due eccezioni
(carenza di giurisdizione e tardività dellazione) sprovviste di buon diritto.
Il fatto è che le ricorrenti non citano una sola sola norma su spese e
ripetibili che il collegio giudicante avrebbe trascurato con arbitrio. Lart.
148 cpv. 2 CPC, dichiarato implicitamente applicabile dal tribunale alla riunione
costitutiva del 18 febbraio 1993 (verbale agli atti, rubrica verde), stabilisce
che il giudice, se vi è soccombenza reciprocao concorrono altri giusti
motivi, può ripartire parzialmente o per intero fra le parti le tasse, le
spese e le ripetibili. La norma conferisce al giudice tuttavia, già per il suo
carattere potestativo, ampia latitudine di apprezzamento. La circostanza di non
considerare, ai fini delle spese e delle ripetibili, eccezioni sollevate a
torto della controparte può apparire opinabile e forsanche criticabile; essa
però non è arbitraria ed è senzaltro meno censurabile della soluzione proposta
dalle ricorrenti, che pretenderebbero una suddivisione delle spese a metà e la
compensazione delle ripetibili. Privo di consistenza anche su quest ultimo
punto, il gravame deve quindi essere disatteso.

8.Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC,
art. 3 cpv. 3 del decreto legislativo concernente ladesione del Cantone Ticino
al CIA: RL/Ra).

Per
questi motivi

vista
sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia:

1.   Il ricorso è respinto.

2.   Gli oneri processuali, consistenti
in:

a)tassa di giustizia      fr. 350.

b)spese                         fr.   50.

fr.
400.

sono posti a carico delle
ricorrenti in solido, che rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di
solidarietà, fr. 800. per ripetibili.

3.   Intimazione:

Comunicazione al presidente del
tribunale arbitrale.

Per
la prima Camera civile del Tribunale dappello

La
presidente                                                        La segretaria