ti_gerichte · 12.1997.287 · 1998-03-05 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.03.1998 12.1997.287

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00287
Lugano
5 marzo 1998
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa LA.97.131
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, in
materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 9 settembre 1997 da
__________
rappr.
dallo studio legale __________
contro
__________
rappr. dall'avv__________
con cui
gli istanti hanno chiesto lo sfratto della convenuta dagli spazi da lei
occupati ad uso ufficio e officina di riparazione presso l’aeroporto di Agno;
Domanda
avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza e che il
Pretore con decreto 14 novembre 1997 ha respinto;
Appellanti
gli istanti, che con atto di appello del 24 novembre 1997 chiedono la riforma
del decreto impugnato nel senso di ammettere l’istanza;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.  - se deve
essere accolto l’appello
2.  - tassa di
giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Gli
istanti il 22 luglio 1997 hanno disdetto per il 31 agosto 1997 il rapporto di
locazione con la convenuta circa gli spazi in oggetto per il preteso motivo
della mora nel pagamento del canone di locazione (doc. G), mora legata ad un’asserita
ingiustificata procedura di deposito della pigione.
Non
avendo la convenuta per la prevista data provveduto alla restituzione dell’ente
locato, gli istanti il 9 settembre 1997 ne hanno chiesto lo sfratto.
B.
All’udienza
del 20 ottobre 1997 la convenuta ha contestato la validità della disdetta
sostenendo l’avvenuto puntuale pagamento dei canoni tramite deposito
all’Ufficio di conciliazione e affermando che la diffida doc. F del 19 giugno
1997 non le sarebbe mai pervenuta.
Le
parti si sono inoltre date atto del fatto che la pigione per il mese di giugno
1997 è stata depositata in data 19 giugno presso l’Ufficio di conciliazione di Breganzona.
C.
Nel
decreto impugnato il Pretore, posto che per l’art. 259g cpv. 2 CO le pigioni
depositate si reputano pagate e che le parti si sono date atto dell’avvenuto
deposito al 19 giugno 1997 del canone di giugno, ha concluso per l’inesistenza dell’asserita
mora della conduttrice ed ha perciò per questo motivo negato la validità della
disdetta e conseguentemente respinto l’istanza di sfratto.
Sarebbe
inoltre abusivo l’agire del locatori, che sapendo dell’avvenuto deposito hanno
atteso la scadenza del termine di pagamento di 30 giorni per chiedere la
liberazione della pigione all’Ufficio di conciliazione.
D.
Con
l’appello gli istanti hanno chiesto la riforma del decreto impugnato nel senso
di ammettere l’istanza di sfratto.
Contrariamente
a quanto ritenuto dal Pretore, il versamento fatto dalla convenuta all’Ufficio
di conciliazione non potrebbe costituire valido deposito ai sensi dell’art.
259g CO per il fatto che esso riguardava un canone già scaduto e che la conduttrice
avrebbe in seguito omesso di adire l’autorità di conciliazione entro il termine
previsto dall’art. 259h cpv. 1 CO.
Non
verificandosi le premesse per un valido deposito, ne seguirebbero la mora della
conduttrice e la liceità della disdetta pronunciata.
Agli
istanti non potrebbe nemmeno essere imputata la mancata richiesta di sblocco
del canone di giugno, avendo essi ignorato il deposito in questione ed essendo
comunque compito dell’Ufficio di conciliazione quello di liberare d’ufficio i
canoni depositati a torto.
E.
La
convenuta non ha presentato osservazioni all’appello.
Considerato
in diritto:
1.
La
prima argomentazione dei ricorrenti è quella secondo cui il deposito delle
pigioni potrebbe essere validamente effettuato solo per pigioni non ancora
scadute, il che non sarebbe in concreto il caso, avendo la convenuta depositato
solo il 19 giugno 1997 il canone per quel mese che doveva essere pagato in via
anticipata.
La
tesi è provvista di buon diritto: questa Camera ha infatti già avuto modo di
stabilire che un deposito effettuato anche un solo giorno dopo la scadenza
delle pigioni non è conforme all’art. 259g cpv. 1 CO (
II CCA
3 marzo
1993 in re P. SA/T;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 57 ad art. 259g CO.;
SVIT
,
Kommentar, n. 11 ad art. 259g CO;
Wey
, La consignation du loyer,
Losanna, 1995, pag. 86 e 87).
Le
conseguenze della non conformità del deposito del canone ai presupposti
stabiliti dall’art. 259g cpv. 1 CO sono che da una parte il locatore può
esercitare la facoltà accordatagli dall’art. 259h cpv. 2 CO e chiedere
l’immediata liberazione in suo favore del canone così depositato (
II CCA
citata), e che d’altra parte siffatto deposito non esplica l’effetto
liberatorio di cui all’art. 259g cpv. 2 CO, e la pigione in questione non può
pertanto reputarsi pagata (
Higi
, opera citata, n. 57 e 58 ad art. 259g
CO).
2.
Questa
constatazione seppur favorevole agli istanti non comporta ancora da sola
l’accoglimento dell’istanza di sfratto.
Secondo
l’art. 271 CO la disdetta può infatti essere annullata se contraria alle regole
della buona fede, e l’art. 271 a CO stabilisce nei due primi capoversi, in
maniera non esaustiva, un elenco di casi in cui la disdetta del locatore può
essere contestata.
Dottrina
e giurisprudenza ammettono che  gli art. 271 e 271a CO possono trovare
applicazione anche nel caso di disdetta dovuta alla mora del conduttore (
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit du bail, 2. edizione, pag. 331 e 332;
Barbey
, Protection
contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, n.
201 ad art. 271-271a CO), soluzione che del resto si evince già e contrario dall’art.
271a cpv. 3 lit. b CO.
In
tal caso occorre però premettere il fatto che il conduttore con la propria mora
ha commesso una violazione contrattuale, che ha di principio fornito al
locatore un fondato motivo per sciogliere -oltretutto anzitempo- il contratto
di locazione, circostanza che se non esclude totalmente la possibilità
dell’abuso di diritto, concorre perlomeno a limitarla al ristretto ambito del
motivo di disdetta in questione -la mora nel pagamento- che lo stesso
conduttore ha concretizzato con il proprio comportamento (
II CCA
6
luglio 1994 in re C./M. e llcc., 5 dicembre 1994 in re C. SA/T.;
Lachat/Micheli
,
ibidem;
Barbey
, ibidem).
3.
A
mente di questa Camera, l’apprezzamento pretorile dell’abusività della disdetta
merita conferma nonostante la mora della conduttrice nel pagamento del canone
di giugno 1997.
Non
merita infatti protezione il comportamento degli istanti che, ben sapendo che
dall’inizio dell’anno tutti i canoni di locazione erano stati depositati
nell’ambito di un litigio non ancora definitivamente deciso, ha atteso la
scadenza del termine di pagamento di 30 giorni assegnato il 19 giugno 1997
(doc. F) non già per informarsi presso l’Ufficio di conciliazione se anche la
pigione di giugno era stata depositata, ma per chiederne direttamente la
liberazione con dettagliata istanza (doc. D), e simultaneamente, ovvero il
medesimo 22 luglio 1997, per disdire il contratto di locazione.
Se
ne deve necessariamente concludere che gli istanti, nonostante la loro
affermazione del contrario, ben sapevano che anche la pigione di giugno era
stata depositata dalla conduttrice perché così era stato per le altre pigioni
in relazione ad un litigio deciso dall’Ufficio ma non ancora dal Pretore, così
da potersi ritenere ancora valevole la prima comunicazione della conduttrice (art.
259g cpv. 1 CO in fine), e difatti contestualmente alla pronuncia della
disdetta essi a colpo sicuro hanno chiesto con istanza motivata la liberazione
della pigione di cui si affermava la conoscenza dell’avvenuto deposito al 19
giugno 1997 (doc. D, punto 2, pag. 2), liberazione ottenuta pochi giorni dopo
(doc. E).
In
siffatta attesa nell’esercizio del proprio diritto alla liberazione della
pigione finalizzata all’ottenimento del diritto allo scioglimento del contratto
è sicuramente ravvisabile un comportamento abusivo, che impone di ritenere
priva di effetto la disdetta su cui si fonda la presente istanza di sfratto.
Ne consegue la reiezione del gravame.
La tassa di giustizia e le spese seguono
la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello
24 novembre 1997 di __________ è respinto.
2.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                              fr.    1’450.--
b)
spese                                                 fr.         50.--
T
o t a l e                                                 fr.    1’500.--
già
anticipati dagli appellanti, restano a loro carico.
3.
Intimazione:                   -
__________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario