ti_gerichte · 90.2007.114 · 2009-05-14 · it
Riscatto di una strada privata da parte del comune e richiesta di aumento dei parametri edilizi di zona

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 14.05.2009 90.2007.114
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 14.05.2009 90.2007.114
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 14.05.2009 90.2007.114

Incarto n.
90.2007.114
Lugano
14 maggio
2009
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello
Balerna, Damiano Bozzini
segretario:
Stefano Furger, vicecancelliere
statuendo sul ricorso 21 settembre 2007 della
RI 1
patr. da: PR 1
contro
la risoluzione 21 agosto 2007 (n. 4057), con cui il
Consiglio di Stato ha approvato la revisione generale del piano regolatore
del comune di Magliaso;
viste le risposte:
-    19 ottobre 2007 della
Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità del Dipartimento del territorio;
-    15 novembre 2007 del
municipio di Magliaso;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.
Nella seduta del 24 ottobre 2005 il consiglio comunale di Magliaso
ha adottato la revisione generale del piano regolatore. In quella sede, il
mapp. 789 e parte del mapp. 176, contermini e ubicati a monte di via Ressiga,
sono stati attribuiti alla zona residenziale semi-estensiva R3, mentre il
restante del mapp. 176, sito a valle della strada, è stato assegnato, per la
porzione già edificata, alla zona residenziale estensiva R2 e, per la parte residua,
alla zona residenziale speciale riva del lago R2L, in cui, per la fascia più vicina
al lago profonda circa 30 m, non sono ammesse edificazioni (cfr. legenda del
piano delle zone; zona con esclusione dell'edificazione: computabile per il
calcolo dell'indice di sfruttamento). Il limitrofo mapp. 173 è stato anch'esso
attribuito alla zona residenziale speciale riva del lago R2L. Inoltre, i mapp.
173 e 176 sono stati gravati da un vincolo per la formazione di un sentiero di
carattere naturalistico, che costeggia la riva del lago dal comune di Agno fino
a quello di Caslano, collegando tra di loro le aree ricreative a lago. Infine,
è stato previsto il riscatto da parte del comune del tratto ancora privato di
via Ressiga, classificandolo come strada pubblica di servizio. I mapp. 173, 176
e 789, fra di loro confinanti, sono tutti di proprietà della RI 1 ed ospitano
una casa di riposo per anziani medicalizzata, denominata __________, con
annesso posteggio sotterraneo e parco.
B.   La RI 1 è insorta contro quella deliberazione dinanzi al Consiglio di Stato, formulando numerose
domande. Essa si è dapprima aggravata contro l'allargamento, la modifica del
tracciato e la classificazione da strada privata in strada pubblica di via Ressiga.
A mente dell'insorgente, questa strada, pur essendo già di fatto aperta al
pubblico, riduceva tuttavia il transito dei veicoli, costringendo i conducenti
ad assumere una velocità limitata e una condotta particolarmente attenta,
grazie al tracciato tortuoso e al calibro ridotto. Via Ressiga doveva quindi
mantenere l'attuale assetto per continuare a garantire la sicurezza ai pedoni,
in particolare ai pazienti della casa per anziani medicalizzata e ai parenti in
visita che l'attraversavano, ritenuto che l'autorimessa si trovava sul fronte
opposto all'edificio di cura. D'altronde, questa strada assolveva già
egregiamente alla funzione di servizio alle case che vi si affacciavano. La ricorrente
ha poi contestato la fascia con esclusione dell'edificazione della zona
residenziale speciale riva del lago R2L, riguardante i mapp. 173 e 176.
Inoltre, essa ha chiesto che la parte del mapp. 176, su cui sorgeva il
fabbricato della clinica, inserita in zona residenziale estensiva R2, fosse invece
attribuita alla zona residenziale semi-estensiva R3, in modo tale da consentire
un eventuale sviluppo in altezza del fabbricato esistente, senza dover
intaccare altro terreno riservato a verde. La medesima richiesta valeva per il
limitrofo mapp. 173 che, benché fosse ancora inedificato, era destinato ad
essere incorporato nella struttura della clinica stessa. In merito all'ordinamento
della zona residenziale semi-estensiva R3, l'insorgente ha chiesto
l'introduzione di misure maggiormente restrittive, al fine di disciplinare le
attività che in futuro avrebbero potuto costituire un disturbo. Infine, la
ricorrente ha domandato lo stralcio, dai suoi fondi, del vincolo per la
formazione del sentiero di carattere naturalistico e, dal piano delle zone e
delle attrezzature e costruzioni di interesse pubblico, delle aree ricreative a
lago.
C.   Con
risoluzione 21 agosto 2007 (n. 4057), il Consiglio di Stato ha approvato la revisione
generale del piano regolatore di Magliaso. Il Governo non ha tuttavia approvato
la zona residenziale speciale riva del lago R2L, né, pur condividendolo nel
principio, il tracciato del sentiero di carattere naturalistico lungo la riva,
giacché non era stato accertato il limite del demanio lacuale secondo i disposti
della legge sul demanio pubblico del 18 marzo 1986 (LDP; RL 9.4.1.1), da cui
dipendevano per l'appunto la loro definizione. Esso ha quindi rinviato gli atti
al comune, affinché adottasse una variante che riproponesse una pianificazione
emendata da tale lacuna. Su questi punti il Consiglio di Stato ha dichiarato il
ricorso della RI 1 privo d'oggetto, respingendolo in merito a tutte le altre
questioni. Quanto alla definizione di via Ressiga come strada pubblica di
servizio, l'Esecutivo cantonale ha ritenuto tale misura motivata con l'obbligo
per l'ente pubblico di urbanizzare il vasto comparto residenziale di
riferimento. I temuti inconvenienti sulla tranquillità e la sicurezza del
quartiere potevano essere gestiti attraverso misure per la regolamentazione del
traffico, ritenuto che la strada era comunque destinata al servizio del
comparto e delle attività ivi presenti e ammesse in futuro nel rispetto delle
prescrizioni qualitative e quantitative fissate dalle norme di zona. Per ciò
che riguardava la domanda di assegnazione di parte dei mapp. 173 e 176 alla
zona R3, il Governo ha rilevato che il comune aveva predisposto un'intensità
dello sfruttamento ed un impianto volumetrico degli edifici della zona residenziale
che fosse graduale dalla zona del lago R2L sino alla zona R3. A giudizio del
Consiglio di Stato, tale misura risultava corretta, giacché perseguiva l'obiettivo
di un uso meno intensivo della zona, vieppiù che questa interessava comparti
più delicati dal profilo paesaggistico ed ambientale. La richiesta ricorsuale,
volta invece ad accrescere le potenzialità edificatorie dei mapp. 173 e 176 per
soddisfare eventuali necessità di sviluppo della clinica, soprattutto in
altezza, oltre che in contrasto con l'obiettivo illustrato in precedenza,
avrebbe comportato la definizione di un'appendice del tutto immotivata della
zona R3 verso il lago (cfr. risoluzione impugnata, pagg. 19, 34, 54-56, 82).
D.   Con ricorso
21 settembre 2007, la RI 1 insorge innanzi al Tribunale cantonale amministrativo
avverso la menzionata risoluzione governativa, postulandone l'annullamento e
chiedendo che vengano mantenuti il tracciato attuale e l'ampiezza di via Ressiga,
che l'espropriazione del sedime e l'attribuzione della qualifica di pubblica
strada di quartiere siano subordinate all'adozione immediata di precise norme
limitative del traffico, della velocità e dei rumori a tutela del carattere del
quartiere e soprattutto della presenza della clinica e dei suoi ospiti, che
venga data facoltà alla ricorrente di riproporre le proprie ragioni di
contestazione alla sistemazione della riva del lago e alla creazione del
pubblico transito sulla riva in sede di nuova revisione del piano regolatore e,
infine, che il comune sia invitato a considerare di concedere alla qui ricorrente
adeguato ampliamento delle costruzioni sul fronte lago, in sostituzione della
domandata sopraelevazione, così da mantenere la piena efficienza dell'istituto
(cfr. allegato di ricorso 21 settembre 2007, pag. 4).
E.   La
Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità e il municipio postulano
la reiezione del ricorso, con motivazioni che verranno riprese, se del caso,
nei considerandi di diritto.
F.   In data 25
settembre 2008 si è tenuta l'udienza e il sopralluogo in contraddittorio, durante
il quale sono state alcune fotografie dei luoghi, in seguito acquisite agli
atti. Alla ricorrente è stato intimato, seduta stante, il memoriale di risposta
del municipio al ricorso. Il rappresentante del comune si è poi impegnato a
fornire al Tribunale dati precisi circa i previsti lavori concernenti via Ressiga,
con particolare riferimento ad un eventuale aumento di calibro rispetto al
campo stradale esistente. Dopo ampia discussione, le parti hanno riconfermato
le proprie domande e allegazioni e il Tribunale ha dichiarato chiusa l'istruttoria.
G.   Con scritto
10 ottobre 2008, il municipio ha precisato, allegando un estratto del piano del
traffico, quali fossero i lavori di allargamento che avrebbero interessato via
Ressiga. Il Tribunale l'ha indi intimato alle parti, fissando loro un termine
per formulare eventuali osservazioni. Entro il termine, è giunta la risposta
dell'insorgente, con cui ha comunicato di riconfermare la sua opposizione al
riscatto da parte del comune del troncone ancora privato di via Ressiga.
Qualora ciò dovesse avvenire, essa ha chiesto che non fossero costituite
piazzole e spazi di posteggio davanti all'ingresso della clinica.
Considerato,
in
diritto
1.   1.1. La
competenza del Tribunale è data, il ricorso è tempestivo (art. 38 cpv. 1
legge cantonale di applicazione della legge federale sulla
pianificazione del territorio del 23 maggio 1990, LALPT, RL 7.1.1.1)
e la legittimazione della ricorrente certa (art. 38 cpv. 4 lett. b
LALPT).
1.2. La
ricorrente domanda davanti al Tribunale che, in merito a via Ressiga, siano
adottate precise norme limitative del traffico, della velocità e dei rumori. Questa
richiesta, non sottoposta al preventivo esame e giudizio del Governo,
costituisce una domanda nuova ed è pertanto irricevibile (art. 63 cpv. 2 legge
di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPAmm, RL 3.3.1.1,
38 cpv. 4 lett. b LALPT). Inoltre, va da sé che, in merito al vincolo di
sentiero di carattere naturalistico e alla zona residenziale speciale riva del
lago R2L, entrambi non approvati dal Consiglio di Stato con la risoluzione qui
impugnata, l'insorgente potrà, se del caso, proporre le sue eventuali censure
nell'ambito della procedura di variante secondo gli art. 32 e segg. LALPT. Con
questa riserva, il ricorso è ricevibile in ordine.
2.   2.1. In
campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è,
però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b della legge federale sulla
pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT, RS 700), il diritto
cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di
almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio
di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT), che decide i ricorsi - e approva il piano -
con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legalità
ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità
incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità
loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro
compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente
sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il
diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più
appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad
intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun
criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario
rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli
scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro
sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto
della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano
direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà
segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale
degli interessi richiesta dall'art. 3 ordinanza
sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000
(OPT, RS 700.1;
RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b; II-1999
n. 27 consid. 3).
2.2. Il
potere cognitivo del Tribunale cantonale amministrativo è invece circoscritto
alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; RDAT II-2001 n. 78 consid.
6c; II-1999 n. 27 consid. 3; II-1997 n. 23). Fanno eccezione - per poter
ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui il Tribunale interviene
quale unica autorità di ricorso a livello cantonale (DTF 114 Ib 81 consid. 3;
109 Ib 121 consid. 5;
Bernhard
Waldmann/Peter Hänni
, Raumplanungsgesetz,
Berna 2006, n. 64 ad art. 33), segnatamente quindi i casi in cui sono
impugnati un diniego di approvazione rispettivamente una modifica
d'ufficio del piano regolatore disposti dal Consiglio di Stato.
3.   Giusta
l'art. 75 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile
1999 (Cost., RS 101) i Cantoni devono allestire dei piani d'azzonamento per assicurare
un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insediamento
del territorio. A livello legislativo l'obbligo di pianificare è codificato
all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo
in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione
e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e
formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. Il
piano di utilizzazione - in Ticino detto piano regolatore - viene adottato,
secondo le indicazioni del piano direttore (art. 6 e segg., 26 cpv. 2 LPT), sulla
scorta di un'ampia coordinazione e valutazione (art. 1 cpv. 1 2.a frase, 2 cpv.
1 LPT) e nell'ambito di una procedura ove è garantita protezione giuridica
(art. 33 e segg. LPT) e partecipazione democratica (art. 4 LPT). Il piano
regolatore disciplina l'uso ammissibile del suolo (art. 14 e segg. LPT) e attua
il contenuto del piano direttore, rendendolo vincolante verso i privati (art.
21 cpv. 1 LPT). Il piano regolatore si compone di un rapporto di
pianificazione, di rappresentazioni grafiche, di norme di attuazione e di un
programma di realizzazione (art. 26 LALPT). Le rappresentazioni grafiche
comprendono i piani del paesaggio, delle zone, del traffico, delle attrezzature
e costruzioni di interesse pubblico e il piano indicativo dei servizi pubblici
(art. 28 cpv. 1 LALPT). Esse fissano, tra l'altro,
le
zone edificabili destinate all'abitazione e al lavoro. La destinazione di
queste zone può ulteriormente essere precisata e limitata dal comune; segnatamente
possono essere previste zone per residenza esclusivamente o parzialmente primarie
o secondarie, zone industriali o artigianali con adeguati servizi (art. 28 cpv.
2 lett. a LALPT). Le rappresentazioni grafiche fissano, inoltre,
la rete delle vie di comunicazione per i mezzi di trasporto pubblici
e privati con la precisazione delle linee di arretramento, le vie ciclabili e
pedonali, i sentieri e i posteggi pubblici (art. 28 cpv. 2 lett. p LALPT).
4.   La
ricorrente contesta essenzialmente l'allargamento, il tracciato e la
classificazione di via Ressiga quale strada pubblica di servizio, nonché i
parametri edilizi della zona residenziale estensiva R2, considerati
insufficienti per garantire lo sviluppo al complesso della casa per anziani
medicalizzata ubicata sul mapp. 176. A sostegno delle sue censure, adduce
implicitamente la violazione della garanzia della proprietà.
5.   Una
restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà
sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su una base legale, è giustificata
da un interesse pubblico preponderante, rispetta il principio della
proporzionalità e non lede l'essenza dell'istituto (art. 36 cpv. 1-4 Cost.; DTF
129 I 337 consid. 4.1, 126 I 219 consid. 2). La legalità, l'interesse pubblico
e la proporzionalità costituiscono d'altra parte dei principi giuridici
fondamentali, che lo Stato deve sempre rispettare nelle proprie attività (art.
5 Cost.). In linea di massima è pubblico l'interesse che coinvolge la
generalità dei cittadini o una suo frazione significativa e che compete al
potere pubblico promuovere nell'esercizio delle sue funzioni. Nel caso di un
provvedimento di pianificazione del territorio esso è segnatamente dato quando
la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito
dalla collettività. Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi
pubblici e privati in gioco (RDAT I-2000 n. 24 consid. 4.1. con rinvii;
Piermarco Zen-Ruffinen/ Chrisitne Guy-Ecabert
,
Aménagement du territorie, construction, expropriation, Berna 2001
, n. 98-102;
Adelio Scolari
,
Diritto amministrativo, parte generale, II.
edizione, Cadenazzo 2002, n. 558-594). Il principio della
proporzionalità esige invece che le restrizioni della proprietà siano idonee a
raggiungere lo scopo di interesse pubblico desiderato, che tra i diversi
provvedimenti a disposizione per conseguirlo venga scelto quello che lede in
misura minore gli interessi del proprietario, infine che sussista un rapporto
ragionevole tra lo scopo di interesse pubblico perseguito e i mezzi utilizzati
(RDAT II-2000 n. 75 consid.
5b con rinvii;
Zen-Ruffinen/ Guy-Ecabert
, op. cit., n. 103-106;
Scolari
, op. cit., n. 595-610). Infine,
quale fondamentale istituto dell'ordinamento giuridico, la
proprietà non deve essere svuotata della sua sostanza (
Ulrich
Häfelin/ Walter
Haller
, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, VI. edizione, Zurigo 2005, n.
324;
Pascal
M
ahon
, Petit commentaire del la
Constitution fédérale de la Confédération suisse, Zurigo 2003, n. 15 seg. ad
art. 26).
Nel caso
di specie le restrizioni di diritto pubblico all'esame non toccano l'essenza
del menzionato diritto fondamentale. Le questioni espropriative esulano da
questa procedura. I contestati vincoli sono infine palesemente sorretti da una
base legale (cfr. consid. 3), peraltro nemmeno messa in discussione dalla ricorrente.
L'oggetto del contendere si riduce pertanto alla verifica dell'esistenza
dell'interesse pubblico e del rispetto del principio della proporzionalità.
6.   Come
accennato, l'insorgente si aggrava contro la classificazione del tratto privato
di via Ressiga come strada pubblica di servizio, nonché contro l'allargamento e
la modifica del suo tracciato. Ritiene, difatti, che la strada soddisfi già
allo stato attuale la funzione di servizio per i fondi del quartiere. Inoltre, pur
essendo a carattere privato, essa sarebbe comunque accessibile non soltanto ai
confinanti, ma pure ad una cerchia di persone più vasta. Per contro, l'allargamento
e la modifica del tracciato sarebbero suscettibili di aprire la strada a quegli
inconvenienti per la quiete del quartiere e la sicurezza dei pedoni, dati dal
transito inutile, veloce e rumoroso degli autoveicoli.
6.1.
Preliminarmente va precisato che contrariamente a quanto sostiene la ricorrente,
il comune intende mantenere il calibro e il tracciato della strada invariato
lungo tutta la sua lunghezza, salvo per un breve tratto (circa 10 m) in prossimità dell'imbocco della piazza di giro, situata in località Stallone, ai cui lati i
terreni sono inedificati. Ciò è facilmente rilevabile dalla lettura del piano del
traffico e dal rapporto di pianificazione e programma di realizzazione del
gennaio 2006 (cfr. loc. cit., pag. 75, figura 15; allegato 1 al rapporto di
pianificazione e programma di realizzazione, pagg. 6 e 7; lettera del municipio
di Magliaso 10 ottobre 2008, doc. in atti).
6.2.
L'art. 19 LPT sancisce il principio per cui un fondo è
urbanizzato se vi è accesso sufficiente e le necessarie condotte di acqua,
d'energia e d'evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile
un raccordo senza un dispendio rilevante (cpv. 1). Le zone edificabili sono
equipaggiate dall'ente pubblico nei termini del programma di urbanizzazione; il
diritto cantonale disciplina i contributi dei proprietari fondiari (cpv. 2). Se
l'ente pubblico non urbanizza le zone edificabili nei termini previsti, deve
permettere ai proprietari fondiari di provvedervi da sé secondo i piani da esso
approvati, oppure anticiparne le spese giusta il diritto cantonale (cpv. 3).
L'urbanizzazione, premessa indispensabile per un'eventuale autorizzazione
edilizia (art. 22 cpv. 2 lett. b LPT), è dunque formata da nozioni giuridiche
indeterminate, che devono essere concretizzate dal diritto cantonale o dalle autorità
amministrative o giudicanti attraverso l'interpretazione (
Zen-Ruffinen/ Guy Ecabert
, op. cit., n.
696).
Si tratta di una nozione di diritto federale: i cantoni non
possono prevedere ulteriori condizioni perché sia soddisfatta, ma possono
definirne le esigenze di concretizzazione (DTF 117 Ib 308 consid. 4 a,
André
Jomini
,
Kommentar RPG, ad art. 19 n. 10;
Waldmann/
Hänni
,
Handkommentar RPG
2006,
ad art. 19 n. 13). Nel Cantone Ticino il legislatore si è
limitato a riprendere nell'art. 77 cpv. 1 LALPT la normativa federale (
Adelio
Scolari
, Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, n. 567).
6.3.
Il previgente piano regolatore classificava già via Ressiga come strada
pubblica di servizio tipo 2. Con il nuovo piano, il comune non ha fatto
nient'altro che confermare tale vincolo. Difatti, come spiegato in precedenza,
l’art. 19 LPT impone ai comuni di provvedere ad un’adeguata urbanizzazione in
funzione degli azzonamenti previsti. Poco importa se la strada è già stata
realizzata dai privati, dal momento che l'ente pubblico
deve permettere ai proprietari
fondiari di provvedervi da sé, se esso non lo fa nei termini previsti.
D'altronde, ciò che conta e che basta è stabilire se il vincolo in parola sia
giustificato da un eminente interesse pubblico. A tale proposito, va notato che
il quartiere ubicato in località Ressiga si estende verso il lago ad est del
tracciato della ferrovia FLP e a nord di via Castellaccio, formando un comparto
residenziale estensivo assai vasto. Dipartendosi da via Castellaccio, via
Ressiga lo attraversa più o meno al centro, con un tracciato piuttosto
tortuoso, per approdare alla piazza di giro in località Stallone, dove, con un
tratto rettilineo costeggiante il tracciato ferroviario, prosegue a ritroso per
confluire di nuovo in via Castellaccio, laddove il piano regolatore prevede la
formazione di un'area di posteggio aperta (indicata come P4 nel piano del
traffico), dotata di 42 stalli (cfr. rapporto di pianificazione e programma di
realizzazione, gennaio 2006, pag. 73). Orbene, sulla base di questi presupposti
l'interesse pubblico alla classificazione di via Ressiga quale strada pubblica
di servizio appare manifesto. Secondo l'art. 6 cpv. 5 legge sulle strade del 23
marzo 1983 (Lstr; RL 7.2.1.2) le strade di servizio hanno lo scopo di servire i
fondi. È appunto questa la funzione precipua della strada all'esame, che con
tutta evidenza urbanizza un quartiere che, per estensione, risulta fra i più
importanti del comune. Il vincolo in parola si giustifica, a maggior ragione,
se si considera che ancora parecchi fondi risultano poco o punto edificati (ad
esempio, mapp. 158, 161, 166, 167, 173, 378, 789, 995, ecc.) e che il comune
deve poter garantire anche per i cittadini residenti in questo quartiere, quei
servizi pubblici che è tenuto ad offrire a tutti gli altri. Inoltre, ritenuto
che la destinazione d'uso del comparto e il tracciato e il calibro della strada
che lo servono restano in pratica invariati, l'attuale quiete del quartiere non
dovrebbe subire apprezzabili aggravi per il semplice fatto che lo statuto della
strada passi da privato a pubblico di servizio. Tanto più, che essa, in virtù
di un calibro assai modesto, non offre sul suo tracciato possibilità di
stazionamento per un'eventuale utenza in cerca di parcheggio. Peraltro, a tale
scopo, il comune ha predisposto un'area di posteggio nel settore che si trova
in posizione periferica al quartiere, all'estremità di via Ressiga, accessibile
direttamente da via Castellaccio. Ciò, dovrebbe quindi aiutare a tenere al riparo
il comparto di riferimento dal traffico parassitario. In ogni caso, come
rettamente ha osservato il Consiglio di Stato evadendo il ricorso, il comune
potrà adottare, se necessario, in fase di gestione della strada, quelle misure
di regolamentazione tese alla moderazione del traffico, come ad esempio
l'impostazione dei sensi di marcia, un'adeguata segnaletica, misure di arredo
urbano e, se fossero riunite le debite condizioni, zone a 30 km/h. Per tutti questi motivi, il ricorso va dunque respinto anche su questo punto.
7.   La
ricorrente contesta in seguito i parametri della zona residenziale estensiva
R2, considerati insufficienti per garantire lo sviluppo al complesso della casa
per anziani medicalizzata ubicata sul mapp. 176.
7.1. Con
la revisione generale del piano regolatore il comune ha inteso consolidare la
sua vocazione residenziale e turistica (cfr. rapporto di pianificazione,
gennaio 2006, pag. 5). Al fine di raggiungere questo obiettivo, esso ha messo a
punto un concetto insediativo che prevede, tra l'altro, in presenza di un tessuto
urbano prevalentemente costituito da edificazioni di tipo estensivo, una leggera
densificazione delle aree che più si prestano per la presenza di spazi non
ancora edificati, in modo tale da non stravolgere le caratteristiche degli
insediamenti esistenti (cfr. rapporto di pianificazione, gennaio 2006, pagg. 6,
16, 56). In quest'ottica, la vasta zona R2, che sotto l'imperio del previgente
piano regolatore abbracciava in pratica tutto il comprensorio abitativo del
comune, è stata suddivisa in due zone: la zona residenziale estensiva R2, conferma
di quella previgente, che comprende l'ampia fascia territoriale costeggiante,
grosso modo, la riva del lago, separata dalla stessa dall'ancor più estensiva
zona residenziale speciale riva del lago R2L, e la relativamente più intensiva zona
residenziale semi-estensiva R3, che si sviluppa nell'entroterra, attorno al
comparto centrale del nucleo del villaggio e lungo la linea ferroviaria FLP. In
questo modo, come rettamente appurato dal Consiglio di Stato, il comune ha predisposto
un assetto della zona residenziale, il cui grado di sfruttamento, nonché
l'impianto volumetrico degli edifici previsti, si stemperano progressivamente,
nella misura in cui sono interessati comparti più delicati dal profilo
paesaggistico e naturalistico. Difatti, attorno all'asse della strada cantonale
e a quello della ferrovia si sviluppa l'insediamento a carattere più intensivo,
formato dal nucleo del paese, dagli insediamenti commerciali e dalla zona R3.
Mentre, vieppiù ci si allontana da queste infrastrutture e ci si avvicina alla
riva del lago, la zona R3 lascia il posto alla zona R2, che poi, a sua volta,
cede il passo alla zona speciale riva del lago. Questo modello insediativo,
perfettamente aderente alla realtà territoriale del comune, realizza gli
obiettivi di creare e conservare insediamenti accoglienti e di proteggere le
basi naturali della vita come il paesaggio (art. 1 cpv. 2 lett. a e b LPT),
attraverso l'osservanza di principi pianificatori, secondo i quali occorre
integrare nel paesaggio gli insediamenti, gli edifici e gli impianti, rispettivamente
tenere libere le rive dei laghi ed agevolarne il pubblico accesso (art. 3 cpv.
2 lett. b e c LPT).
7.2. Per
quanto riguarda il quartiere ubicato in località Ressiga, il precitato modello
è stato concretizzato con l'impianto della zona residenziale semi-estensiva R3
a valle della linea ferroviaria FLP. Delimitato quindi, ad ovest, dalla
ferrovia e, ad est, verso il lago, dal tracciato di via Ressiga, questo
comparto, proprio perché in gran parte ancora sgombro da edificazioni (cfr.
rapporto di pianificazione, gennaio 2006, pag. 22, figura 7), permette di realizzare
quell'operazione di densificazione del tessuto urbano, senza alterarne le
caratterisitche, così come si è prefisso il comune. In seguito, a valle di via
Ressiga, è stata definita la zona residenziale estensiva R2, in cui è
ricompresa l'infrastruttura della ricorrente. Rispetto al comparto a monte, questo
settore appare dal profilo edilizio molto più consolidato. Infine, la fascia più
sensibile, che si sviluppa tra il limite della zona residenziale estensiva R2 e
la sponda del Ceresio, è stata attribuita alla zona residenziale speciale riva
del lago R2L che, come anticipato in narrativa, non è stata approvata dal
Consiglio di Stato, semplicemente, però, per questioni legate all'accertamento
del limite del demanio pubblico (cfr. supra, consid. C). Emendata da questa
lacuna, essa verrà quindi riproposta con l'ausilio di una variante.
7.3. Alla
luce di queste premesse, la richiesta dell'insorgente di aumentare i parametri
edificatori applicabili al mapp. 176, rispettivamente di attribuirlo alla zona
residenziale semi-estensiva R3, non può trovare accoglimento. Altrimenti, ciò
causerebbe una vistosa alterazione dell'equilibrio raggiunto da un comparto già
uniformemente edificato e determinerebbe, dal profilo pianificatorio,
un'estensione ingiustificata della zona più intensiva a monte di via Ressiga (zona
R3) proprio nel settore paesaggisticamente più sensibile a lago. La soluzione
del comune, che fissa il limite fra zona R3 ed R2 per mezzo del tracciato di
via Ressiga, risulta pianificatoriamente sostenibile, corretta e va quindi
tutelata. Per quanto riguarda il rispetto del principio della proporzionalità,
va poi notato che la ricorrente dispone ancora, comunque sia, di un notevole
margine di manovra per eventuali ampliamenti ed aggiunte edilizie al complesso
della clinica. Difatti, da un lato, essa è proprietaria del mapp. 789, limitrofo
all'autorimessa della clinica e ancora inedificato, che presenta la ragguardevole
superficie di 2'963 mq. Questo fondo, inoltre, essendo inserito in zona residenziale
semi-estensiva R3, offre già, in termini di potenzialità edificatorie, tutte
quelle agevolazioni che la ricorrente ha chiesto con il ricorso all'esame.
Dall'altro lato, l'insorgente è anche proprietaria del mapp. 173, adiacente
all'edificio della clinica, di 3'433 mq di superficie prativa. Benché allo
stato attuale non si possano appurare quali saranno le potenzialità
edificatorie di questo fondo, giacché inserito nella non approvata zona residenziale
speciale riva del lago R2L, non va escluso a priori che, con la variante che
dovrà seguire, esso sarà edificabile in larga misura, seppur con un ordinamento
assai estensivo. Per tutti questi motivi, il ricorso va respinto anche su
questo punto.
8.   In
conclusione, per le pregresse motivazioni, il ricorso deve dunque essere
integralmente respinto. La tassa di giudizio e le spese devono essere poste a
carico dell'insorgente (art. 28 LPamm).
Per questi motivi,
visti gli art.
26,
36 Cost. fed., 3, 19, 26, 33 LPT, 3 OPT, 24, 25, 28, 37, 38, 77 segg. LALPT, 28
LPamm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il
ricorso, in quanto ricevibile, è respinto.
2.   La ricorrente
è condannata al pagamento delle tasse di giudizio e delle spese per complessivi
fr. 1'800.- (milleottocento).
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale Federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione
a:
__________
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                                                                Il
segretario