ti_gerichte · 12.1999.138 · 1999-11-18 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.11.1999 12.1999.138

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.1999.00138
Lugano
18 novembre
1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare in materia di locazione e più
precisamente sull'istanza 30 dicembre 1998 (inc. no. DI.98.00135 della Pretura
del distretto di Riviera) promossa da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
__________
__________
tutte rappr. dall'avv. __________
con cui l'istante ha chiesto l'annullamento della
disdetta 22/26 giugno 1998 e la protrazione del contratto per la durata di
almeno 3 anni a partire dalla scadenza contrattuale, domande avversate dalle convenute;
nonché sull'istanza 7 gennaio 1999 (inc. no.
DI.99.00001 della medesima Pretura) promossa da
__________
__________
__________
tutte rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
con cui le istanti hanno chiesto l'annullamento della
decisione 3/15 dicembre 1998 dell'Ufficio di conciliazione di Biasca e con ciò
la conferma della validità della disdetta 22/26 giugno 1998, domande avversate
dal convenuto.
Sulle quali il Pretore, con sentenza 11 giugno 1999, si è così
pronunciato:
1. L'istanza-ricorso 30 dicembre 1998 del
signor __________ a, è parzialmente accolta.
§   Di conseguenza la disdetta del
22/26 giugno 1998 è dichiarata nulla.
2.  Al signor __________ in __________
non è concessa una protrazione della
locazione.
3.  L'istanza-ricorso 7 gennaio 1999 di
__________, __________ e __________, è parzialmente accolta.
§ Di conseguenza la decisione del 3/15
dicembre 1998 dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Biasca è
riformata nel senso che la disdetta intimata il 22/26 giugno 1998 dalle signore
____________________, __________ nei confronti del signor __________ relativa
alla PPP n. __________del fondo base __________RFD di __________
non è da giudicarsi "intempestiva",
bensì nulla.
§§ Il dispositivo n. 2 della suddetta
decisione è confermato.
4.  La tassa di giustizia di fr. 300.- e
le spese di fr. 180.-, di cui fr. 80.- già anticipate da __________, sono a
carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuna, ripetibili compensate.
Appellante __________ con atto di appello 24 giugno 1999 con cui
chiede, previa la concessione dell'effetto sospensivo, la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere integralmente la sua istanza e di respingere
quella di controparte, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la controparte con osservazioni 19 luglio 1999 ha postulato
la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;
richiamato il decreto 7 luglio 1999 con cui il presidente di questa
Camera ha respinto la domanda di concessione dell'effetto sospensivo formulata
con l'appello;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto
A.
Con
contratto 3 ottobre 1994 __________, in qualità di conduttore, e __________, in
qualità di locatore, hanno stipulato un contratto di locazione della durata
determinata di 5 anni a far tempo dal 1° dicembre 1994, con una pigione di fr.
4'800.- mensili, avente per oggetto i locali commerciali, una terrazza ed un
parcheggio, di cui alla part. PPP n. __________del fondo base n. __________RFD
di __________. In quell'infrastruttura il conduttore ha insediato l'esercizio
pubblico "__________".
B.
Il 17 giugno 1998 le sorelle __________, __________ e __________
hanno acquistato la suddetta quota di PPP. Il 22/26 giugno 1998, su formulario
ufficiale, esse hanno quindi significato al conduttore, ai sensi degli art. 261
e 266d CO, la disdetta del contratto di locazione per il 31 dicembre 1998.
Tempestivamente
adito dal conduttore, l'Ufficio di conciliazione, con decisione 3/15 dicembre
1998 ha giudicato intempestiva la disdetta, differendone gli effetti alla
scadenza contrattuale del 1° dicembre 1999, ed ha nel contempo respinto la
domanda di protrazione per 3 anni da questi formulata.
C.
Con
le due istanze che qui ci occupano, inoltrate avanti al Pretore e che
quest'ultimo -d'accordo le parti- ha provveduto a congiungere, __________ ha
nuovamente chiesto l'annullamento della disdetta 22/26 giugno 1998 e la
protrazione del contratto per la durata di almeno 3 anni a partire dalla
scadenza contrattuale, mentre le sorelle __________
da parte loro hanno postulato l'annullamento della decisione
dell'Ufficio di conciliazione di Biasca e con ciò la conferma della validità
della disdetta 22/26 giugno 1998. Entrambe le domande sono state avversate
dalla rispettiva controparte.
D.
Il
Pretore, in parziale accoglimento delle due istanze, ha riformato la decisione
dell'Ufficio di conciliazione nel senso che la disdetta era dichiarata nulla,
mentre ha confermato la mancata concessione della protrazione. La tassa di
giustizia e le spese sono state caricate alle parti in ragione di metà
ciascuna, compensate le ripetibili.
Il
giudice di prime cure ha innanzitutto ritenuto che le condizioni per la disdetta
straordinaria di cui all'art. 261 CO non erano in concreto date, i nuovi
acquirenti essendosi impegnati a subentrare nel contratto di locazione. Quanto
alla protrazione, la stessa non è stata concessa, in quanto il conduttore non
aveva intrapreso particolari sforzi nella ricerca di locali alternativi, e
soprattutto poiché il termine del contratto non gli avrebbe comunque provocato
effetti gravosi, potendo egli disporre dal settembre 1999 di un esercizio
pubblico proprio altrove; la controparte aveva inoltre puntualmente provato un
bisogno personale urgente; tanto più che la disdetta era intervenuta un anno e
mezzo prima della scadenza, oltretutto determinata, del contratto di locazione.
E.
Con
l'appello __________ chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere integralmente la sua istanza e di respingere quella di controparte.
L'appellante
ripropone in questa sede i motivi che a suo dire giustificherebbero la
concessione della protrazione per 3 anni: egli, dopo aver rammentato gli sforzi
intrapresi nella ricerca di locali alternativi ed escluso che l'esercizio
pubblico a __________ potesse essere considerato un locale analogo, evidenzia
gli effetti gravosi che la fine della locazione del bar, sua unica fonte di
sostentamento, gli provocherebbe; la controparte e meglio __________, l'unica
delle sorelle che disponeva della patente d'esercente, non poteva a sua volta
far valere un interesse diretto, reale, serio ed attuale all'uso dell'ente
locato, avendo rinunciato a gestire un altro esercizio pubblico. Il Pretore
infine avrebbe erroneamente accolto, seppur solo in modo parziale, l'istanza di
controparte, ancorché le richieste di quest'ultima non erano state per nulla
riconosciute e altrettanto erroneamente avrebbe quindi statuito sulla ripartizione
delle spese giudiziarie e delle ripetibili.
F.
Delle
osservazioni con cui la controparte ha postulato la reiezione del gravame si
dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
considerando
in diritto
1.
A
questo stadio della lite -salvo le contestazioni in merito al giudizio
sull'istanza delle appellate e sulle spese e ripetibili di primo grado, che
verranno esaminate più oltre, sub cons. 3 e 4- è unicamente litigiosa la
questione a sapere se l'appellante possa o meno beneficiare di una protrazione
del contratto di locazione rispettivamente, se del caso, la durata della
stessa.
2.
Secondo
l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione
se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi
che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L’autorità
competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in
particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e
dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 271 cpv. 2 lett. c-d CO).
Lo scopo
della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in
sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per
cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i
vantaggi (
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 12 ad art.
272 CO;
Higi
, Commentario zurighese, N. 86 ad art. 272 CO;
SJ
1979 p. 585 no. 125;
ICCTF
19 ottobre 1981 in re V./S;
IICCA
13
gennaio 1994 in re A./B. e lc., 12 febbraio 1995 in re L./C.).
Nel caso
di specie una complessiva valutazione degli atti permette senz’altro di
confermare il giudizio di primo grado, che ha correttamente tenuto conto di
tutti gli aspetti rilevanti.
2.1
Di
principio l’inquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta,
rispettivamente nell’imminenza della scadenza di un contratto a tempo
determinato, quando è escluso un suo eventuale rinnovo, deve farsi parte
diligente ed intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi
che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli
enti locati sostitutivi: mentre nell’ambito di una prima proroga il giudice non
pone al proposito esigenze troppo rigorose (cfr.
mp
1/1991 p. 6;
DTF
110 II 254;
Rep
. 1990 p. 148;
IICCA
13 luglio 1992 in re W./A.,
31 agosto 1992 in re G.-R./A., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995
in re H. SA/ S. SA, 28 luglio 1997 in re T. S.n.c./G.), di fronte ad una
richiesta di seconda protrazione tale esigenza deve essere assolutamente
rispettata (art. 272 cpv. 3 CO). Il Tribunale federale ha inoltre recentemente
precisato che se il locatore comunica alla controparte con largo anticipo la
disdetta del contratto -o comunque ne conferma la scadenza- la prima
protrazione potrà essere riconosciuta, applicando per analogia le disposizioni
più restrittive previste per il secondo periodo di proroga, unicamente qualora
il conduttore abbia cercato seriamente una nuova sistemazione (
Rep
.
1990, p. 148;
IICCA
10 agosto 1990 in re Z.-G./H. SA con rif., 28 luglio
1997 in re T. S.n.c./G.).
Nel caso
che ci occupa, mentre l'intenzione del conduttore di rinnovare il contratto
alla sua scadenza è del tutto irrilevante per l'esito del giudizio, è pacifico
che le nuove proprietarie, disdicendo il 22 giugno 1998 il contratto per il 31
dicembre 1998 e in subordine per la successiva scadenza valida, hanno con ciò
reso edotta controparte con largo anticipo (ben 17 mesi prima) del fatto che il
contratto in ogni caso non sarebbe stato da loro rinnovato oltre la scadenza
contrattuale del 30 novembre 1999.
Il
conduttore non ha tuttavia provato di essersi adoperato con la necessaria
serietà e diligenza nella ricerca di enti sostitutivi -serietà e diligenza che,
evidentemente, va tenuta anche nell’esame delle offerte- tanto è vero che in
quel periodo di tempo egli ha provato di essersi interessato, più o meno
intensamente, unicamente a 2 oggetti: la soluzione rappresentata dalla gestione
del "__________" a __________, che da un primo abboccamento avrebbe
potuto andare in porto al più presto nel novembre 2000 (doc. I), non è stata
approfondita più di quel tanto dal conduttore, tant'è che egli dopo lo scritto
del 29  ottobre 1998 dei rispettivi proprietari non si è curato di sollecitare
la continuazione della trattativa (conclusioni p. 8, appello p. 11); così
richiesto dalla controparte, il conduttore ha in seguito confermato di aver a
suo tempo avuto trattative per la gestione del "__________" di
__________, senza tuttavia precisare -irricevibile è l'accenno a p. 11
dell'appello circa l'impossibilità di raggiungere un accordo finanziario (art.
321 cpv. 1 lett. b CPC)-, se non accennando alla circostanza che il locale non
era analogo a quello ora occupato (si trattava di un piano-bar), i motivi che
l'avevano indotto a rinunciare alle trattative; quanto alle altre ricerche
effettuate, egli è stato in realtà assai vago, limitandosi in buona sostanza a
ribadire la notoria difficoltà di trovare un esercizio pubblico analogo
____________________
Queste
circostanze, più che a favore della concessione di una protrazione, giocano
però a suo sfavore, tanto è vero che per costante giurisprudenza il conduttore
non può pretendere di ricercare la soluzione alternativa ideale, ma, se del
caso deve adagiarsi a prendere in considerazione una soluzione anche solo
transitoria (
ICCTF
24 ottobre 1988 in re L. SA/T. SA, in
Droit du bail
1989 n. 27;
IICCA
8 febbraio 1993 in re I./G.A. SA, 19 settembre 1994 in
re L./G., 28 luglio 1997 in re T. S.n.c./G.): le stesse provano al contrario da
un lato l’esistenza di varie soluzioni a __________, quantunque gli oggetti
disponibili non fossero completamente dello stesso genere, dall'altro che il
conduttore aveva arbitrariamente limitato la ricerca di locali alternativi
unicamente in quella località (appello p. 10), omettendo invece di estendere la
sua ricerca nella regione __________.
2.2
L'istruttoria di causa ha inoltre permesso di accertare -ciò che
l'appellante non ha minimamente constestato in questa sede- che egli in realtà
non avrebbe subito alcun effetto gravoso dalla fine della locazione, tanto è
vero che dal settembre 1999 avrebbe potuto disporre di un esercizio pubblico
proprio a __________: in sede di interrogatorio formale egli aveva in effetti
ammesso di essere praticamente il proprietario di quel locale; egli aveva
inoltre evidenziato che nelle intenzioni l'esercizio pubblico in questione
avrebbe dovuto essere gestito da una sua attuale dipendente, ma che al momento
con lei non era stato concluso alcun contratto di locazione, il che dunque non
gli avrebbe impedito di gestirlo personalmente.
Il fatto
che quell'esercizio pubblico fosse in realtà un semplice piano-bar e non un
tea-room, con uno scopo ed orari di lavoro diversi da quello da lui ora gestito,
non sminuisce in alcun modo l'accertamento di cui sopra, essendo chiaro -cfr.
il considerando precedente- che egli non poteva pretendere di trovare la
soluzione ideale e definitiva.
2.3
Se
ciò non bastasse, le nuove proprietarie hanno a loro volta provato un interesse
proprio, reale, serio ed attuale ai locali oggetto del contratto di locazione:
l'istruttoria ha in effetti chiarito che le 3 sorelle, attualmente tutte senza
un lavoro, erano interessate a subentrare nella gestione del bar. Il fatto che
una di esse, __________, quella che disponeva della patente d'esercente, avesse
rinunciato alla gestione di un altro esercizio pubblico per occuparsi di quello
acquistato è ampiamente irrilevante, nulla agli atti permettendo di ritenere
che la rinuncia a quel lavoro sia avvenuta abusivamente, al solo scopo di
vanificare un'eventuale richiesta di protrazione del conduttore.
In ogni
caso l'interesse proprio, reale, serio ed attuale delle altre due sorelle non è
stato contestato dall'appellante.
2.4
In tali circostanze, ritenuto inoltre che per principio se le parti
-come nella fattispecie- hanno concluso un contratto a tempo determinato una
protrazione della locazione andrebbe concessa solo nei casi di rigore, dato che
le stesse parti contraenti avevano stabilito di comune accordo il momento in
cui il contratto si sarebbe dovuto concludere (
Giger
, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80;
SVIT
, op.
cit., N. 14 ad art. 272 CO;
Higi
, op. cit., N. 213 ad art. 272 CO;
IICCA
12 febbraio 1995 in re L./C., 28 luglio 1997 in re T. S.n.c./G.), soppesati gli
interessi in gioco, tutto sommato non si possono ravvisare gli estremi per
concedere una proroga.
3.
L'appellante
censura inoltre il fatto che il Pretore abbia
accolto, seppur solo in modo parziale, l'istanza di controparte, ancorché le
richieste di quest'ultima non erano state per nulla riconosciute. La censura
merita accoglimento.
Come
accennato, nella loro istanza le sorelle __________
avevano postulato l'annullamento della decisione 3/15 dicembre
1998 dell'Ufficio di conciliazione e con ciò la conferma della validità della
disdetta 22/26 giugno 1998. Mentre quest'ultima richiesta è stata chiaramente
respinta, il Pretore ha provveduto ad annullare solo parzialmente la decisione
dell'Ufficio di conciliazione, precisando in particolare che il dispositivo N.
2 -quello che in sostanza negava la protrazione- poteva essere confermato. Sennonchè
egli non si è avveduto che in realtà la richiesta di conferma o di annullamento
della decisione dell’Ufficio di conciliazione era ed è proceduralmente
inammissibile, poiché per giurisprudenza il ricorso all’autorità giudiziaria,
dopo la pronuncia dell’Ufficio, non va inteso quale procedura d’appello o di
verifica di quel giudizio, ma invece quale azione giudiziaria a sé stante e
indipendente (
Cocchi/Trezzini
, CPC, N. 3 ad art. 404;
IICCA
17
giugno 1994 in re U./S. SA, 11 marzo 1996 in re G./A.).
L'istanza
delle sorelle __________
essendo
infondata -nel merito per quanto riguarda la validità della disdetta e in
ordine per quanto attiene alla conferma della decisione dell'Ufficio di
conciliazione- si impone la modifica del dispositivo N. 3 del Pretore.
4.
L'appellante
postula infine la riforma del giudizio pretorile con cui il primo giudice aveva
caricato le spese giudiziarie alle parti in ragione di metà ciascuna e
compensato le ripetibili.
Il
rilievo è manifestamente infondato.
Si
premette innanzitutto che la riforma del dispositivo N. 3 di cui al cons.
precedente non ha alcuna influenza sulla questione delle spese e delle
ripetibili di primo grado: in effetti il giudizio con cui il Pretore aveva
confermato il dispositivo N. 2 della decisione dell'Ufficio di conciliazione
era pleonastico, non facendo altro che ribadire quanto il Pretore aveva a sua
volta indicato nel proprio dispositivo N. 2.
In
definitiva, con la sentenza di primo grado, il Pretore ha negato la validità
della disdetta e respinto la domanda di protrazione, confermando che la
locazione terminava il 1° dicembre 1999. Le proprietarie sono dunque risultate
soccombenti per il periodo dal 31 dicembre 1998 al 30 novembre 1999, mentre il
conduttore lo è stato per il periodo dal 30 novembre 1999 al 30 novembre 2002.
Ne
discende che la ripartizione delle spese e delle ripetibili operata dal primo
giudice è già di gran lunga favorevole all'appellante, che è malvenuto a
censurarla in questa sede.
5.
L’appello
è pertanto parzialmente accolto come ai considerandi.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede seguono la soccombenza (art.
148 CPC), ritenuto che la modifica del dispositivo N. 3 della sentenza
pretorile -come accennato al cons. 4- risulta ininfluente per tale questione.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 24 giugno 1999 __________
è parzialmente accolto
.
§
La
sentenza 11 giugno 1999 della Pretura del distretto di Riviera, invariati gli
altri dispositivi, viene così riformata:
3.
L'istanza-ricorso 7 gennaio
1999 di __________, __________ e __________, è respinta.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia        fr.  450.-
b) spese
fr.    50.-
Totale
fr.  500.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere
alla controparte fr. 1'000.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione a:      - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Riviera
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario