ti_gerichte · 80.2016.152 · 2016-06-21 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, possesso durato oltre venti anni, deduzione del valore di stima vigente venti anni prima, non valore determinato da una perizia privata

Tessin Camera di diritto tributario 06.10.2016 80.2016.152
Tessin Camera di diritto tributario 06.10.2016 80.2016.152
Ticino Camera di diritto tributario 06.10.2016 80.2016.152

Incarto n.
80.2016.152
Lugano
6 ottobre 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretaria
Sabrina
Piemontesi, vicecancelliera,
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 27 giugno 2016 contro la decisione del 21 giugno 2016 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
In data 27.11.2015
veniva costituito mediante rogito notarile un diritto di compera tra RI 1
(parte alienante) e __________ (parte acquirente) relativamente ai fondi __________,
__________, __________, __________, __________, __________, __________, __________,
__________ RFD __________ – __________. Il prezzo di compravendita veniva
fissato in fr. 405'000.-. Il diritto di compera aveva una durata sino al
31.3.2016. Il 14.3.2016 il notaio avv. __________ trasmetteva l’istanza di
iscrizione di esercizio del diritto di compera a Registro fondiario per tutti i
mappali. Il trapasso di proprietà veniva iscritto il 15.3.2016 per tutti i
fondi interessati.
B.
Con dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari trasmessa dal rappresentante della
ricorrente, l’avv. __________, il 3/4.5.2016 la contribuente cifrava l’utile
imponibile totale in fr. 306'235.- calcolato deducendo dal prezzo di alienazione
di fr. 405'000.- il valore d’investimento totale di fr. 98'765.- (valore di
stima di 20 anni fa dei fondi venduti). L’imposta dovuta risultava essere di
fr. 12'249.40 (durata del possesso di oltre 30 anni).
C.
Con decisione
27.5.2016 l’Ufficio di tassazione di __________ accertava un valore di
alienazione di fr. 405'000.-, il valore di stima di 20 anni fa di fr. 98'765.-,
ed un utile imponibile totale di fr. 306'235.-. L’aliquota era del 4% e
l’imposta dovuta ammontava a fr. 12'249.40.
D.
Con reclamo
3/6.6.2016 RI 1 si aggravava contro la decisione di tassazione sugli utili
immobiliari. In particolare, la contribuente contestava il valore di stima immesso
nel valore d’investimento deducibile, precisando di aver mandatato nel 2002 un
architetto per effettuare una stima dell’immobile, risultata di fr. 492'610.-.
La stima dell’UT differirebbe sensibilmente da tale cifra. La reclamante
precisava inoltre di aver corrisposto l’importo di fr. 5'000.-
all’intermediario immobiliare che aveva reperito l’acquirente.
E.
Con decisione su
reclamo 27.6.2016 l’Ufficio di tassazione aggiungeva al valore d’investimento
deducibile la somma di fr. 5'000.- a titolo di provvigioni versate, ma
manteneva il valore di stima di 20 anni fa, pari a fr. 98'765.-. L’imposta
dovuta veniva quantificata in fr. 12'049.40.
L’UT motivava la sua
decisione con la seguente argomentazione:
Il reclamante contesta l’importo di fr. 98'765.- pari
al valore di stima in vigore 20 anni or sono dedotto nel calcolo TUI (tra
l’altro dichiarazione TUI compilata dal rappresentante del reclamante ed
“imposta come ai dati forniti”). Il venditore sostiene che deducibile sarebbe
l’importo di fr. 492'610.- scaturito da una perizia del 2002 da lui fatta
esperire per stabilire un prezzo di vendita congruo. A norma dell’art. 129
della LT il valore di investimento deducibile è dato dal valore di acquisto
maggiorato dei costi di investimento; in caso di proprietà superiore ai 20 anni
il venditore può chiedere che gli venga dedotto il valore di stima in vigore 20
anni prima della vendita. Nel caso in esame, in mancanza di costo d’acquisto e
delle relative migliorie è stato chiesto ed ammesso il valore di stima in
vigore 20 anni fa come dalle risultanze del catasto. L’importo chiesto su
reclamo è il valore venale dei beni che non può essere preso in considerazione
quale costo d’investimento. Per quanto riguarda questa contestazione l’autorità
federale conferma quanto già indicato in sede di tassazione. La provvigione
documentata di fr. 5'000.- viene concessa come a richiesta.
F.
Con ricorso
27/28.6.2016 RI 1 impugna la decisione di tassazione su reclamo, esponendo le
medesime argomentazioni già sollevate in precedenza. In particolare contesta,
nel valore d’investimento deducibile, la somma di fr. 98'765.- a titolo di valore
di stima dell’immobile. Allega al ricorso tutta una serie di documenti che
dimostrerebbero che il valore del bene immobiliare era ben superiore rispetto
al valore impiegato per il calcolo dell’imposta. Asserisce inoltre di non
comprendere per quali motivi è tenuta a pagare un’imposta così elevata tenuto
conto di come i fondi in questione appartenevano alla sua famiglia da più di
100 anni e che aveva ereditato in seguito della scomparsa di suoi parenti di
vario grado.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Deve anzitutto essere
rilevata una particolarità della tassazione dell’utile immobiliare contestata,
che rende necessario l’annullamento della relativa decisione.
La tassazione impugnata
concerne nove mappali, venduti dalla ricorrente con un unico atto e ad un
prezzo globale.
2.2.
La legge tributaria
dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e ceduti per un
valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al
valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della
proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).
Ora, è vero che nel
presente caso i nove immobili sono stati venduti dalla ricorrente con un unico
rogito ed il momento ed il prezzo d’acquisto sono irrilevanti, dal momento che
la venditrice beneficia del calcolo previsto dall’art. 129 cpv. 2 LT, ma si
tratta tuttavia di nove oggetti diversi.
Questa Camera ha già avuto
modo di affermare che, in considerazione della
ratio
dell’art. 136 LT, esso
deve trovare applicazione anche nel caso in cui diversi oggetti immobiliari
siano stati acquistati lo stesso giorno. Infatti, si tratta di una conseguenza
del carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari, che impone di determinare
separatamente l’utile conseguito, così come la durata del possesso, per ognuno
dei fondi alienati (
RtiD II-2008 n.12t consid. 2; inoltre
Soldini
/Pedroli
,
op. cit., p. 296).
Se fondi diversi, che
hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per un prezzo
globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo fondo,
occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente
fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento
del successivo trasferimento (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 302).
2.3.
Ne consegue che la
decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere rinviati
all’Ufficio di tassazione, perché emetta nove distinte tassazioni per ognuno
dei nove mappali venduti dalla ricorrente.
3.
3.1.
Le considerazioni che
precedono non impediscono tuttavia di pronunciarsi sulla questione sollevata dalla
ricorrente.
Secondo l’insorgente, nel
calcolo dell’utile immobiliare imponibile dovrebbe essere dedotto dal valore di
alienazione il valore di “stima” operato nel 2002 da un architetto, che aveva
valutato la proprietà in fr. 492'610.-. Con il ricorso, la contribuente ha prodotto
ulteriori documenti, con i quali vorrebbe dimostrare che gli immobili avevano
un valore superiore, rispetto a quello impiegato dall’Ufficio di tassazione per
il calcolo dell’imposta. Si tratta, in particolar modo, della decisione
relativa al valore di stima ufficiale attualmente in vigore e della polizza
dell’assicurazione contro gli incendi e i danni dell’acqua.
3.2.
La pretesa della
ricorrente si scontra tuttavia già con il tenore letterale dell’art. 129 LT,
che al primo capoverso stabilisce il principio secondo cui il valore di investimento
è il valore di acquisto aumentato dei costi di investimento. La regola è pertanto
che sia preso in considerazione il prezzo pagato dal venditore per diventare
proprietario dell’immobile poi alienato. L’eccezione, prevista dal capoverso 2,
vale solo per i casi in cui la proprietà ha avuto una durata superiore a venti
anni, nel qual caso l’alienante può chiedere che il valore di stima vigente
venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di
investimento fino a tale data.
La ricorrente ha ereditato
i fondi qui alienati.
Nel caso di alienazione di
immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto di tassazione
differita secondo l’art. 125 lettere a),b), c), e) [
tra le quali figura il
trasferimento per successione lett. a
], per il valore di acquisto e la
durata della proprietà fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento
imponibile (at. 128 cpv. 3 LT). La contribuente aveva la scelta fra la
deduzione del valore di acquisto e la deduzione del valore di stima in vigore
venti anni prima.
In nessun caso, è
possibile dedurre il valore di stima ufficiale attualmente in vigore né il
valore venale dell’immobile.
3.3.
L’applicazione del valore
di stima in vigore al momento dell'alienazione imponibile sarebbe del resto in
contrasto con la natura stessa dell'imposta sugli utili immobiliari.
A tale riguardo, infatti,
il Tribunale federale ha affermato già nel 1969 che il riferimento al valore di
stima, al fine di determinare l'utile imponibile, non è giustificato da motivi
seri ed oggettivi, e conduce pertanto ad una disparità di trattamento in
contrasto con l'art. 4 della Costituzione allora in vigore (DTF 95 I 130). Infatti,
poiché l'imposta sugli utili immobiliari colpisce l'incremento del valore solo
al momento della realizzazione, il suo oggetto non è il plusvalore come tale bensì
l'utile realizzato. Ora, il valore di stima ufficiale è perlopiù inferiore al
valore di mercato; pertanto prendere in considerazione come valore di
investimento il valore di stima comporta,
di regola, per le
alienazioni a breve termine, l'imposizione di un utile fittizio, cioè molto più
elevato di quello effettivo. Per contro, a lungo e lunghissimo termine, la revisione
periodica del valore ufficiale di stima comporta l'effetto opposto, cioè una
riduzione dell'utile nominale effettivo, per effetto della compensazione del
rincaro della moneta (v. anche
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 192).
Sulla base delle
considerazioni che precedono, l'art. 129 cpv. 2 LT stabilisce che, in caso di
proprietà di durata superiore a venti anni, ma solo su richiesta dell'alienante,
il valore di investimento può essere sostituito dal valore di stima; non ci si
riferirà peraltro all'ultimo valore di stima, bensì a quello vigente venti anni
prima.
La deroga al principio
generale, prevista dall'art. 129 cpv. 2 LT, va intesa quale agevolazione di
natura meramente processuale e, meglio, probatoria, giustificata dalla
particolarità della situazione: consente di determinare in modo schematico il
valore del precedente acquisto in quei casi in cui, data la lunga se non lunghissima
durata del possesso, risulterebbe oltremodo difficile rintracciare le pezze
giustificative relative ai costi di investimento (
CDT
n. 80.2003.175 del 19 dicembre 2003, in
RtiD I-2004 n. 11t consid.
6.2. e 6.3.; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 193).
3.4.
La modalità di calcolo suggerita dalla ricorrente sarebbe in contrasto
non solo con la Costituzione federale ma anche con la
Legge federale del
14 dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei
Comuni (LAID; RS 642.14).
Per l’art. 12 cpv. 1 LAID
sono infatti imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito
all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo
agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione
superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione,
più le spese).
Il Tribunale
federale ha sottolineato che la definizione dell’utile immobiliare imponibile
proposta dall’art. 12 cpv. 1 LAID si riallaccia al sistema generale
dell’imposizione del reddito globale netto
("Gesamtreineinkommensbesteuerung”)
,
previsto dall’art. 7 cpv. 1 LAID (cfr. p. es. la sentenza del 6 maggio 2013 n.
2C_77/2013
e giurisprudenza citata)
. Il riferimento al “valore di
sostituzione” implica che i cantoni sono liberi – in caso di lunga durata del
possesso – di assoggettare all’imposta il guadagno effettivamente conseguito o
di prevedere un limite per il calcolo del guadagno imponibile; in questa
ipotesi il prezzo di acquisto viene sostituito da un altro valore (cfr.
Messaggio del 25 maggio 1983 del Consiglio federale a sostegno delle leggi
federali sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni e
sull’imposta federale diretta, in FF 1983 III p. 64). Il valore sostitutivo
deve concedere ai cantoni la possibilità di delimitare nel tempo la commisurazione
dell’utile immobiliare, nel caso di proprietà di lunga durata (cfr. la sentenza
del 6 maggio 2013 cit., consid.
5.2, con rifetimento a:
Zwahlen
, in: Zweifel/Athanas [a
cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/1, 2
a
ediz.,
Basilea 2002, n. 56 ad art. 12 LAID).
Sempre secondo l’Alta Corte, anche nel caso in cui la commisurazione
dell’utile immobiliare viene delimitata nel tempo, l’utile immobiliare deve
restare la base di calcolo effettiva: con il “valore sostitutivo” viene
semplicemente introdotta una finzione legale in merito al valore di investimento
ad un determinato momento stabilito dal legislatore cantonale. Il valore
sostitutivo deve pertanto essere inteso, dal profilo della legge
sull’armonizzazione, quale nozione economica e deve essere determinato in modo
tale da esprimere quel valore che corrisponde al valore di acquisto nel momento
stabilito dalla legge. Ci si deve basare allora sul principio della
determinazione del valore venale (cfr. la sentenza del 6 maggio 2013 cit., consid.
5.3).
3.5.
Tornando alla fattispecie in esame, è pertanto ineccepibile la decisione
dell’Ufficio di tassazione, che, in mancanza di un prezzo d’acquisto fatto
valere dalla contribuente, ha calcolato l’utile immobiliare servendosi del
valore di stima in vigore venti anni prima.
3.6.
In alcun
caso può essere seguita la tesi della ricorrente, di inserire quale valore
d’investimento deducibile la stima della casa operata nel 2002 da parte di un architetto.
In effetti, qualora la durata del possesso di un fondo sia stata di più di 20
anni, il contribuente ha la facoltà di prendere il valore di stima in vigore 20
anni prima come valore di investimento deducibile. Nel caso di specie, la
contribuente, per il tramite del suo rappresentante ha operato questa scelta.
D’altronde
sarebbe stato, da un lato, verosimilmente molto difficile reperire la documentazione
del precedente acquisto dei fondi, che, per stessa ammissione dell’insorgente
fanno parte del patrimonio famigliare da 100 anni, e, d’altro canto, il valore
d’acquisto sarebbe quasi certamente stato ancora inferiore alla cifra indicata
sia dal suo rappresentante nella dichiarazione di tassazione, sia poi accertata
dall’UT.
4.
Come
detto, la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere
rinviati all’Ufficio di tassazione per nuove decisioni, relative ai singoli
oggetti immobiliari. Nel calcolo dell’utile imponibile, l’autorità di
tassazione non potrà tuttavia ammettere in deduzione il valore di stima (ossia
il valore venale dei fondi) ritenuto dalla contribuente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   1.1.  La
decisione su reclamo del 27 giugno 2016 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione, perché adotti nove distinte decisioni di tassazione,
per ognuno dei fondi venduti.
1.2.  Il
ricorso è
respinto
, nella misura in cui contesta la deduzione del valore
di stima ufficiale vigente 20 anni prima.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr.    500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.      50.–
per un totale di                                                      fr.    550.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss LTF).
4.   Intimazione a:
-;
-;
-.
Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         La
segretaria: