ti_gerichte · 80.2017.154 · 2017-05-17 · it
Deduzioni: spese di manutenzione immobili, contributo al fondo di rinnovamento PPP, non cumulabile con deduzione forfetaria, penalizzazione condomini con fondo di rinnovamento

Tessin Camera di diritto tributario 06.07.2020 80.2017.154
Tessin Camera di diritto tributario 06.07.2020 80.2017.154
Ticino Camera di diritto tributario 06.07.2020 80.2017.154

Incarti n.
80.2017.154
80.2017.155
Lugano
6 luglio 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele
Guffi
segretari
a
Sabrina
Piemontesi-Gianola, vicecancelliera
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 16 giugno 2017 contro la decisione del 17 maggio 2017 in materia di IC e IFD
2016.
Fatti
A
.   I coniugi RI 1 e __________
sono comproprietari per un mezzo ciascuno del foglio di proprietà per piani
(PPP) n. __________, corrispondente a una quota di 125‰ del fondo base n. __________
RFD di __________. RI 1 è inoltre proprietario del mapp. n. __________ RFD di __________
__________.
Nella dichiarazione
d’imposta 2016, i contribuenti hanno commisurato in fr. 7'036.– il valore
locativo del loro appartamento e da tale importo hanno chiesto in deduzione le
spese di manutenzione e di gestione effettive di fr. 10'706.05. Nei costi fatti
valere, secondo un’attestazione rilasciata dall’amministrazione condominiale,
rientravano in particolar modo le spese per il risanamento del tetto.
Per quanto concerne
l’immobile di __________, hanno chiesto la deduzione delle spese di
manutenzione di fr. 700.–, precisando tuttavia che il relativo reddito era
imputabile allo zio __________, usufruttuario.
B.
Con decisione del 5
aprile 2017, l’RS 1 ha notificato ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2016,
commisurando il reddito imponibile in fr. 49'200.– per l’IC e fr. 47'800.– per
l’IFD. Rispetto alla dichiarazione presentata, l’autorità fiscale aveva in
particolar modo ammesso in deduzione le spese di manutenzione dell’appartamento
abitato dai contribuenti nella sola misura di fr. 6'825.–, spiegando che non
erano deducibili “le spese finanziate con il fondo di rinnovamento”. Aveva
inoltre negato la deduzione delle spese di manutenzione (fr. 700.–) per il
mapp. n. __________ di __________ (__________), gravato da un usufrutto vita
natural durante a favore di __________.
C.
I contribuenti hanno
reclamato in data 11 aprile 2017. I reclamanti hanno dapprima chiesto che anche
la parte dei lavori del tetto finanziata con il fondo di rinnovamento fosse ammessa
in deduzione dal reddito imponibile, non avendo essi saputo che era intervenuta
una modifica della legge in tal senso. In secondo luogo, hanno contestato la
mancata deduzione delle spese per l’abitazione di __________.
Con decisione del 17
maggio 2017, l’Ufficio di tassazione ha respinto il reclamo, argomentando che
le spese per riparazioni e per la manutenzione di parti e impianti comuni di
una proprietà per piani (PPP) sono di solito finanziate mediante versamenti
annuali al cosiddetto fondo di rinnovazione (art. 712
m
cpv. 1 cifra 5
CC). Questi versamenti rientrano nel novero dei costi di manutenzione
deducibili, mentre le spese di manutenzione finanziate mediante prelievi dal
fondo non sono deducibili. Di conseguenza, la deduzione delle spese fatte
valere dai reclamanti era stata ridotta degli importi prelevati dal fondo di
rinnovamento. L’autorità fiscale sottolineava di aver deciso “a vantaggio dei
contribuenti siccome sono state dedotte anche le spese di amministrazione di
terzi”, che non sarebbero deducibili con riferimento all’abitazione personale
del contribuente.
D.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta la mancata deduzione
tanto delle spese di manutenzione della casa d’abitazione di __________,
finanziate attingendo al fondo di rinnovamento condominiale, quanto i costi per
la gestione e manutenzione della casa di vacanza di __________. In relazione
alle prime, lamenta di non poter mai dedurre i versamenti al fondo di
rinnovamento, pur essendo obbligato a finanziarlo. In via subordinata, chiede
pertanto di poter dedurre la sua quota annuale al fondo di rinnovamento (fr.
840.–) per il periodo fiscale litigioso e per quelli futuri. In merito alle
spese della casa di vacanza, osserva che nei periodi fiscali precedenti ne era
stata ammessa la deduzione.
E.
Nelle sue
osservazioni del 20 giugno 2017, l’Ufficio di tassazione propone di respingere
il ricorso. Ribadisce di essere già stato “generoso” nel calcolare le spese
deducibili e di aver rinunciato ad una
reformatio in peius
con la
decisione su reclamo. Quanto alla casa di vacanza, sottolinea che le spese non
possono essere dedotte dal ricorrente, essendo l’immobile gravato da usufrutto.
F.
Con scritto del 17
giugno 2020, l’Ufficio di tassazione ha proposto l’accoglimento del ricorso, in
relazione alle spese di manutenzione dell’immobile di __________, in seguito
alla modifica della prassi che concerne la deduzione delle spese di
manutenzione di immobili gravati da usufrutto.
Diritto
1.
1.1.
Secondo
l’art. 32 cpv. 2 LIFD, di uguale tenore dell’art. 9 cpv. 3 LAID, il
contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di
manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i
premi di assicurazione e le spese di amministrazione da parte di terzi.
Analoga
disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non
disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova
acquisizione (la Divisione delle contribuzioni ha in ogni caso manifestato la
volontà di abolire la cosiddetta “prassi
Dumont
” già a decorrere dal 1°
gennaio 2010, come risulta dalla Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011).
1.2.
Sono
considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la
redditività (cfr.
Agner/Jung/ Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.
32 LIFD, p. 219 s.;
Känzig
, Direkte
Bundessteuer, 2
a
ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649;
Bottoli
, Lineamenti di diritto
tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986
in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983
in re A.D.R.).
1.3.
Per facilitare il lavoro
sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma
effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il
contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal
Consiglio federale per l’imposta federale diretta e dal Consiglio di Stato per
l’imposta cantonale (art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT). La deduzione
complessiva ammonta:
·
al 10% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locativo)
se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni
prima;
·
al 20% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locativo)
se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni
(cfr.
art. 2 cpv. 1 del regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994 [RLT;
RL 640.110]; art. 2 cpv. 2 dell’ordinanza federale concernente la deduzione dei
costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta
del 24 agosto 1992).
2.
2.1.
Nel caso della proprietà
per piani (PPP), i costi per la manutenzione dell’immobile sono sopportati da
persone diverse a seconda che si tratti di parti dello stabile che sono
riservate all’uso esclusivo di singoli condomini oppure di parti comuni.
Le spese per riparazioni
e per la manutenzione delle parti di uso esclusivo gravano direttamente sul
singolo comproprietario (articoli 712
a
e 712
b
CC); quelle che
invece riguardano parti ed impianti comuni (per esempio il rinnovo della
facciata o del tetto, i lavori all’impianto di riscaldamento ecc.) sono di
solito finanziate mediante versamenti annuali al cosiddetto fondo di rinnovazione
(art. 712
m
cpv. 1 cifra 5 CC).
I versamenti al fondo di
rinnovamento rientrano, di regola, nel novero dei costi di manutenzione
deducibili dal reddito (valore locativo, affitto), purché siano
irrevocabilmente sottratti ai condomini e possano essere impiegati solo per
futuri costi di manutenzione, vale a dire di riparazione e di rinnovo (
Agner/Jung/ Steinmann
, op. cit., n. 6 ad
art. 32 LIFD, p. 121; CDT n. 80.97.86 dell’8 ottobre 1997 consid. 5.6.2.;
inoltre Circolare n. 7/2010 cit., cifra 2.1).
Per quanto
concerne l’imposta federale diretta, è la stessa ordinanza del 24 agosto 1992
dell’AFC sui costi di immobili (RS 642.116.2) ad affermare che sono deducibili
quali spese di manutenzione i
versamenti al fondo di riparazione
o di rinnovazione di una comunione di comproprietari, fintanto che detti mezzi
sono impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione
degli impianti in comune (art. 1 cpv. 1 lett.
a
cifra 2).
2.2.
Come più volte ammesso
anche da questa Camera, la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento
dal reddito ordinario quali spese di manutenzione può essere ammessa senza attenderne
l’impiego, qualora il regolamento condominiale consenta o preveda versamenti al
fondo di rinnovamento unicamente a questo titolo e non anche per eventuali
interventi di miglioria. In questo contesto, l’autorità di tassazione potrà
esigere la presentazione del regolamento condominiale (cfr. CDT n. 80.2000.64
del 2 ottobre 2000 consid. 5.4).
Anche la Circolare n.
7/2010 dell’aprile 2011 della Divisione delle contribuzioni (“Deduzioni sui
proventi della sostanza immobiliare privata”) prevede che i versamenti al fondo
di riparazione o di rinnovazione di una comunione di comproprietari (ad esempio
immobile in condominio) siano considerati spese di manutenzione fintanto che
detti mezzi sono impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione
degli impianti in comune.
2.3.
Lo stesso Tribunale
federale si è confrontato con l’obiezione di un contribuente, che pretendeva di
poter dedurre dal reddito imponibile anche l’importo delle spese di
manutenzione che proveniva dal fondo di rinnovamento del condominio.
L’Alta Corte ha ricordato
che, secondo l’art. 712
h
cpv. 1 CC, i comproprietari devono contribuire
agli oneri comuni e alle spese dell'amministrazione comune proporzionalmente al
valore delle loro quote. L’art. 712
m
cpv. 1 cifra 5 CC attribuisce
all’assemblea dei comproprietari il compito di
decidere la
costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di
rinnovazione. Il fondo di rinnovamento condominiale è dunque un patrimonio
particolare della comunione dei comproprietari per piani vincolato ad un scopo
(lavori di manutenzione e di rinnovazione). La limitazione della capacità
patrimoniale della comunione dei condomini (art. 712
l
cpv. 1 CC)
delimita i finanziamenti possibili del fondo di rinnovamento: la comunione può
acquistare in proprio nome solo ciò che serve all’amministrazione della
comunione e la copertura dei costi avviene o tramite contributi di copertura o
mediante rate d’acconto. La comunione non può invece acquistare come patrimonio
del fondo di rinnovamento mezzi che non servono a lavori di manutenzione o di
rinnovazione. Nella misura in cui la comunione dei comproprietari come tale può
detenere un fondo di rinnovamento, al singolo condomino è preclusa la
restituzione dei contributi da lui versati come pure lo scioglimento del fondo.
Lo scioglimento del fondo di rinnovamento rimane possibile mediante delibera
dell’assemblea condominiale a maggioranza semplice (cfr. sentenza n.
2C_652/2015 e 2C_653/2015 del 25.8.2016 consid. 4.1 e riferimenti citati).
Fatte queste premesse, i
giudici hanno riconosciuto che la deducibilità fiscale di versamenti al fondo
di rinnovamento per costi immobiliari futuri è stata oggetto di critiche, per
il fatto che al momento del pagamento non sarebbero ancora qualificabili come
costi per il conseguimento del reddito già sostenuti (
Zwahlen
, Die einkommenssteuerliche Behandlung von
Liegenschaftskosten, tesi Basilea 1986, p. 88 ss.). Ha tuttavia replicato che,
dal punto di vista del singolo condomino, il versamento nel fondo di rinnovo
rappresenta una spesa definitiva, poiché egli non può chiederne il rimborso e
da solo non può ottenere lo scioglimento del fondo e il pagamento della sua
quota.
La
motivazione della sentenza richiamando il già citato art. 1 cpv. 1 lett.
a
cifra 2 dell’Ordinanza dell’AFC del 24 agosto 1992 concernente i costi
deducibili di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale
diretta.
La
conclusione è stata che la decisione dell’autorità giudiziaria cantonale, che aveva
ammesso in deduzione solo i versamenti al fondo di rinnovamento verificatisi
durante il periodo fiscale determinante, era conforme all’art. 32 cpv. 2 LIFD
(cfr. la s
entenza citata, consid. 4.2).
2.4.
Venendo al caso in esame, dall’attestazione
rilasciata dall’amministrazione condominiale risulta che parte delle spese per
il risanamento del tetto e tutte le spese per le scale e per la sostituzione
della lavatrice sono state finanziate attingendo al fondo di rinnovamento. Di
conseguenza, è ineccepibile la decisione dell’Ufficio di tassazione, che ha
calcolato le spese deducibili senza includere i costi in questione.
La quota delle spese di
manutenzione che, secondo il conteggio dell’amministratore condominiale, è
stata posta a carico del ricorrente, ammonta a fr. 10'706.05. Dedotta la parte
finanziata attingendo al fondo di rinnovamento, risultano deducibili costi per
complessivi fr. 6'825.–.
È vero che, nei periodi
fiscali precedenti, il contribuente non ha fatto valere la deduzione del
contributo versato annualmente nel fondo di rinnovamento. Si è tuttavia avvalso
della deduzione forfetaria, il cui ammontare eccedeva ampiamente tale importo
(p. es. fr. 1'407.– nei periodi fiscali 2014 e 2015).
2.5.
L’insorgente chiede
tuttavia di poter dedurre dal reddito imponibile “per l’anno 2016 e per il
futuro” la quota parte del ricorrente al finanziamento del fondo di
rinnovamento, “oltre alla consueta deduzione forfettaria”.
Ora, i contributi al fondo
di rinnovamento possono essere dedotti se il contribuente si avvale della
deduzione delle spese effettive, come nel periodo fiscale litigioso, ma non
anche se opta per la deduzione forfetaria. Altrimenti, si confonderebbero due
diverse modalità di calcolo della deduzione.
Siccome nel periodo
fiscale 2016 il ricorrente beneficia della deduzione delle spese effettive, può
essere considerato anche il versamento nel fondo di rinnovamento. Su richiesta
della Camera di diritto tributario, l’insorgente ha prodotto una distinta delle
spese condominiali del 2016, da cui risulta che i condomini hanno provveduto ad
un versamento di fr. 6'000.– nel fondo in questione. Alle spese di
manutenzione, già considerate, può allora essere aggiunta la quota del
ricorrente, pari a fr. 840.–.
2.6.
Nel suo ricorso, il
contribuente lamenta una disparità di trattamento nei confronti di “chi non è
tenuto ad avere un fondo di rinnovamento e può far valere tutto il capitale
investito per le manutenzioni” e nel contempo ha “per gli anni precedenti già
usufruito completamente della deduzione forfetaria”.
È vero che la facoltà, per
il contribuente, di scegliere tra la deduzione dei costi effettivi e la
deduzione complessiva per ogni periodo fiscale (art. 5 cpv. 4 dell’Ordinanza
sui costi di immobili e art. 2 cpv. 2 RLT) può favorire degli abusi, ma sia la
Confederazione sia la quasi totalità dei cantoni l’hanno adottata, in
considerazione della semplificazione amministrativa che persegue (v. anche la
sentenza del TF 2C_91/2012 del 7 agosto 2012 consid. 3.4.e 3.5, in RF 68/2013
p. 158 = RDAF 2013 II p. 458).
Secondo la tesi del
ricorrente, egli sarebbe penalizzato dal fatto di dover versare annualmente
delle quote per finanziare il fondo di rinnovamento condominiale, pur potendo
chiedere al massimo la deduzione forfetaria, mentre sarebbe avvantaggiato chi può
far valere quest’ultima senza sostenere alcuna spesa, per poi dedurre le spese
effettive nel periodo fiscale in cui procede alla manutenzione dell’immobile. All’insorgente
può solo essere ricordato che i condomini non sono obbligati a costituire un
fondo di rinnovamento, ma che la decisione compete all’assemblea condominiale. La
sua costituzione risponde tuttavia agli interessi della comunione dei
comproprietari, in quanto contribuisce a ridurre le tensioni interne in
occasione delle discussioni sulla necessità di intraprendere lavori di una
certa importanza e consente ai condomini di disporre di liquidità
immediatamente disponibile per procedere ai lavori necessari, senza che
ciascuno debba raccogliere individualmente l’importo necessario (
Piccinin
, Les décisions en lien avec le
fonds de rénovation d’une propriété par étages, in DC 2019 p. 177 ss.). Spetta
pertanto ai comproprietari decidere se gli convenga di più accantonare i fondi
necessari per affrontare con sicurezza gli interventi, che inevitabilmente si
rendono necessari nella gestione condominiale, oppure rinunciarvi per ottenere
un vantaggio fiscale.
2.7.
Su questo punto, il ricorso
è conseguentemente accolto limitatamente alla deduzione del contributo versato
nel fondo di rinnovamento nel periodo fiscale litigioso.
3.
3.1.
Il ricorrente è inoltre
proprietario del mapp. n. __________ di __________ (__________), per il quale
non dichiara alcun reddito, essendo l’immobile gravato da usufrutto vita
natural durante a favore di __________, zio del contribuente. Egli ha tuttavia
chiesto la deduzione, a titolo di spese di gestione e di manutenzione,
dell’imposta immobiliare comunale e del premio per l’assicurazione dello
stabile, per un totale di fr. 700.–.
Sebbene nella decisione
impugnata non sia contenuta alcuna motivazione in merito al mancato
riconoscimento di tale deduzione, è chiaro che la ragione va ricercata nel
fatto che, in caso di usufrutto, le spese di manutenzione ordinaria e di
amministrazione della cosa sono sopportate dall’usufruttuario, per la durata
del suo usufrutto (art. 765 cpv. 1 CC).
3.2.
A tale proposito, il 17
giugno 2020 l’Ufficio di tassazione ha proposto l’accoglimento del ricorso,
tenuto conto della nuova prassi della Divisione delle contribuzioni in merito
alla deduzione delle spese di manutenzione in caso di usufrutto.
In effetti, nella
Circolare n. 7/2020 del novembre 2019, concernente le deduzioni sui proventi
della sostanza immobiliare, la Divisione delle contribuzioni ha stabilito che,
di principio, in base agli artt. 764 cpv. 1 e 765 cpv. 1 CC, per
l’usufruttuario, rispettivamente secondo l’art. 778 cpv. 1 CC per il
beneficiario del diritto d’abitazione esclusivo, la manutenzione ordinaria di
un immobile (di norma quella posta a carico di un locatario, come ad es. la riparazione
di vetri o le piccole riparazioni; art. 259 del Codice delle obbligazioni)
incombe all’usufruttuario o all’avente diritto d’abitazione. Considerata la
natura dispositiva della normativa in materia di ripartizione degli oneri (DTF
116 II 281 consid. 3c), tuttavia, la deduzione delle spese di manutenzione può
essere attribuita a colui che comprova di avere effettivamente sostenuto il
costo, nei limiti dell’art. 31 cpv. 2 e 2
bis
LT, riservati i casi di
elusione fiscale (Circolare citata, capitolo 15, p. 15).
3.3.
Nella fattispecie, il
ricorrente ha sostenuto le spese di manutenzione fatte valere, nella misura di
fr. 700.–. Nulla si oppone pertanto alla loro deduzione.
4.
Visto l’esito del
ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a carico del
ricorrente solo parzialmente.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
parzialmente
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 17 maggio 2017 è riformata nel senso
che sono ammesse in deduzione ulteriori spese di manutenzione per fr. 840.–
(fondo di rinnovamento condominiale) e fr. 700.– (mapp. n. __________ RFD di __________).
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.    600.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    100.–
per un totale di                                                      fr.    700.–
sono a carico del
ricorrente nella misura di un mezzo (fr. 350.–).
3.   Contro il presen           Copia
per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: