ti_gerichte · 33.2010.16 · 2011-02-07 · it
Computo sostanza immobiliare al valore venale.Perizia Ufficio Stima.Discussione perizia. Nozione di comunione ereditaria.In CE col fratello,ric. ha D a metà dei fondi.D d'usufrutto (nel senso stretto del D civile-LT) non va computato perché non è iscritto a RF e è decaduto con la morte del fratello

Tessin Tribunale cantonale delle assicurazioni 07.02.2011 33.2010.16
Tessin Tribunale cantonale delle assicurazioni 07.02.2011 33.2010.16
Ticino Tribunale cantonale delle assicurazioni 07.02.2011 33.2010.16

Raccomandata
Incarto n.
33.2010.16
TB
Lugano
7 febbraio
2011
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il giudice delegato
del Tribunale cantonale delle
assicurazioni
Giudice Ivano Ranzanici
con redattrice:
Tanja Balmelli
, vicecancelliera
segretario:
Fabio Zocchetti
statuendo sul ricorso del 1° settembre 2010
di
RI 1
rappr. da:   RA 1
contro
la decisione su opposizione del 9 luglio
2010 emanata da
Cassa cantonale di compensazione - Servizio
delle prestazioni complementari,
6501 Bellinzona
in materia di prestazioni complementari
ritenuto
in
fatto
A.   RI
1, nata nel 1930, è al beneficio di una prestazione complementare dal 1989
(doc. 54), che dal 1° gennaio 2010 (doc. 134) ammonta a Fr. 471.- al mese, e ciò
in base a delle spese riconosciute di Fr. 36'612.- e a dei redditi computabili
di Fr. 26'268.-.
Con la revisione del
2009, la Cassa cantonale di compensazione ha fatto rivalutare dall'Ufficio
stima la sostanza immobiliare detenuta dall'assicurata in comunione ereditaria
e il 30 marzo 2010 (doc. C) ha rivisto il suo diritto alle PC, stabilendo in
Fr. 36'315.- le spese riconosciute ed in Fr. 42'268.- i redditi computabili.
Vista l'eccedenza di
entrate di Fr. 5'953.-, l'amministrazione ha deciso di sopprimere il diritto
alle prestazioni complementari dell'interessata dal 1° aprile 2010.
B.   Con
decisione su opposizione dell'8 luglio 2010 (doc. A) la Cassa di compensazione
ha respinto l'opposizione del 30 aprile 2010 (doc. 150), poiché dato che l'Ufficio
stima ha rivalutato, al valore venale, i beni immobili dell'assicurata
confermando i valori già individuati nel 1998, non v'erano quindi elementi per
cambiare la decisione di rifiuto delle PC per eccedenza dei redditi.
C.   Il
1° settembre 2010 (doc. I) RI 1, sempre rappresentata dall'avv. RA 1, si è
rivolta a questo Tribunale con un ricorso, evidenziando che detiene i beni
immobili in questione in comunione ereditaria e quindi ha diritto soltanto ad
un'interessenza di un mezzo; ciò significa che non può disporne liberamente vendendoli
o gravandoli. Pertanto, il consumo di 1/10 della sostanza computato nei suoi
redditi è puramente teorico, siccome non effettivamente realizzabile.
Inoltre, la casa
colonica, disabitata e bisognosa di interventi, non dà reddito e l'usufrutto in
favore della cognata, valutato in Fr. 250.- annui, non esiste più.
La ricorrente ha poi
puntualizzato la situazione dei fondi n. 491 RFD di __________, n. 518 e n. 521
RFD di __________ contestando le valutazioni dell'Ufficio stima, in particolare
il totale delle superfici, il prezzo al metro ritenuto per boschi e prati, così
pure lo stato dei beni, chiedendo dunque di ridurre il valore individuato.
In via subordinata,
l'insorgente ha infine postulato un anticipo, da parte della Cassa di
compensazione, di un'adeguata prestazione fino a concorrenza del valore dei
fondi, gravando gli immobili con un'ipoteca legale. Al suo decesso, poi, visto
che ella non ha discendenti, saranno i suoi eredi o il ricavato della vendita
degli immobili a permettere il rimborso di quanto anticipatole.
D.   Nella
risposta di causa del 14 settembre 2010 (doc. III) la Cassa cantonale di compensazione
ha chiesto di respingere il ricorso, osservando che le motivazioni addotte dall'assicurata
sono analoghe alle precedenti, sulle quali si è già espresso l'Ufficio stima
confermando l'esattezza dei valori venali dei fondi in oggetto determinati in
precedenza. Quanto alla richiesta di concessione di un prestito, l'amministrazione
ha rilevato che questa possibilità non esiste più dal 1° gennaio 2008.
L'assicurata non ha
prodotto nuovi mezzi di prova (doc. IV).
considerato
in
diritto
in ordine
1.   La
presente vertenza non pone questioni giuridiche di principio e non è di
rilevante importanza (ad esempio per la difficoltà dell
'
istruttoria o della valutazione delle prove). Il TCA può dunque decidere nella composizione di un Giudice unico ai sensi dell
'
articolo 49 cpv. 2 della Legge sull
'
organizzazione giudiziaria (STF H 180/06
del 21 dicembre 2007, STFA I 707/00 del 21 luglio 2003).
nel merito
2.   Fondandosi
sull
'
art.
112 cpv. 2
lett. b Cost. fed. e sulla Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed, l'Assemblea
federale ha adottato il nuovo art.
112
a
Cost. fed.
specifico per le prestazioni complementari ed il nuovo art. 112
c
Cost.
fed. relativo all
'
aiuto agli anziani
ed ai disabili, fissandone l
'
entrata
in vigore
il 1° gennaio 2008.
Giusta l
'
art. 112
a
Cost. fed., la Confederazione ed i Cantoni versano prestazioni complementari a persone il cui fabbisogno vitale
non è coperto dall
'
assicurazione
vecchiaia, superstiti e invalidità (cpv. 1) e la legge stabilisce l'entità
delle prestazioni complementari nonché i compiti e le competenze di
Confederazione e Cantoni (cpv. 2).
In virtù dell
'
art. 112
c
Cost. fed., i Cantoni
provvedono all
'
aiuto e alle
cure a domicilio per gli anziani e i disabili (cpv. 1) e la Confederazione sostiene sforzi a livello nazionale a favore degli anziani e dei disabili. A
questo scopo può utilizzare fondi dell
'
assicurazione vecchiaia, superstiti e invalidità (cpv. 2).
In effetti, la Legge federale sulle prestazioni complementari all
'
AVS/AI (LPC) – tanto quella del 19 marzo 1965 entrata in vigore il
1° gennaio 1966, quanto quella del 6 ottobre 2006 in vigore dal 1° gennaio 2008 - persegue lo scopo di garantire un "reddito minimo" per
far fronte ai "fabbisogni vitali" di cui al citato art.
112
cpv. 2 lett. b Cost. fed. e Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed.
(RCC 1992 pag. 346).
Questa nozione è più
ampia rispetto al "minimo vitale" disciplinato dal diritto esecutivo
(art. 93 LEF). La LPC contiene dunque la garanzia di un reddito minimo per le
persone anziane e invalide (su queste questioni: cfr. DTF 113 V 280 (285), RCC
1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143;
Cattaneo
,
"Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza sociale"
in: RDAT 1991-II pagg. 447 segg., spec. pag. 448 nota 12 e pag. 460 nota 83). I
limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e meglio quella di limite
dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V 204; Pratique VSI 1995
pagg. 52 e 176; Pratique VSI 1994 pag. 225; RCC 1992 pag. 225; cfr. anche
Messaggio concernente la terza revisione della Legge federale sulle prestazioni
complementari all'AVS/AI, pagg. 3, 8 e 9).
3.   Hanno
diritto a prestazioni complementari le persone domiciliate e dimoranti abitualmente
in Svizzera se ricevono una rendita di vecchiaia dell
'
AVS (art. 4 cpv. 1 lett. a LPC).
L
'
importo della prestazione complementare
annua è pari alla quota delle spese riconosciute che eccede i redditi
computabili (art. 9 cpv. 1 LPC).
Per quanto riguarda le
spese riconosciute, l
'
art. 10
cpv. 1 LPC prevede che:
"
Per le persone che non vivono durevolmente o per un
lungo periodo in un istituto o in un ospedale (persone che vivono a casa), le
spese riconosciute sono le seguenti:
a. importo destinato alla copertura del
fabbisogno generale vitale, per anno:
1.
18 140 franchi per le
persone sole,
2.
27 210 franchi per i
coniugi,
3.
9480 franchi per gli
orfani che hanno diritto a una rendita e per figli che danno diritto a una
rendita per figli dell'AVS o dell'AI; per i due primi figli si prende in
considerazione la totalità dell'importo determinante, per altri due figli due
terzi ciascuno e per ogni altro figlio un terzo;
b. la pigione di un appartamento e le
relative spese accessorie; in caso di conguaglio per le spese accessorie, non
si tiene conto né del saldo attivo né di quello passivo; l'importo massimo
annuo riconosciuto è il seguente:
1.
13 200 franchi per le
persone sole,
2.
15 000 franchi per i
coniugi e le persone con orfani che hanno diritto a una rendita o con figli che
danno diritto a una rendita per figli dell'AVS o dell'AI,
3.
3600 franchi in più se
è necessaria la locazione di un appartamento in cui è possibile spostarsi con
una carrozzella.".
Inoltre, giusta l
'
art. 10 cpv. 3 LPC, sia per le persone che
vivono che per quelle che non vivono durevolmente o per un lungo periodo in un
istituto o in un ospedale, sono riconosciute, fra le altre, le spese seguenti:
"
(…)
b.   spese di manutenzione di fabbricati e
interessi ipotecari, fino a concorrenza del ricavo lordo dell'immobile;
c.   premi versati alle assicurazioni
sociali della Confederazione, eccettuata l'assicurazione malattie;
d.   importo forfettario annuo per l'assicurazione
obbligatoria delle cure medico-sanitarie; l'importo forfettario deve
corrispondere al premio medio cantonale o regionale per l'assicurazione obbligatoria
delle cure medico-sanitarie (compresa la copertura infortuni); (…)".
L
'
art. 11 cpv. 1 LPC enumera esaustivamente i
redditi computabili, fra i quali vi sono:
"
(…)
b.   i proventi della sostanza mobile e
immobile;
c.   un quindicesimo della sostanza netta,
oppure un decimo per i beneficiari di rendite di vecchiaia, per quanto superi
25 000 franchi per le persone sole, 40 000 franchi per i coniugi e 15 000 franchi
per gli orfani che hanno diritto a una rendita e i figli che danno diritto a
una rendita per figli dell'AVS o dell'AI; se l'immobile appartiene al
beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona compresa nel
calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione ad almeno una
di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente 112 500 franchi è
preso in considerazione quale sostanza;
d.   le rendite, le pensioni e le altre
prestazioni periodiche, comprese le rendite dell'AVS e dell'AI;
(…)
g.   le entrate e le parti di sostanza a
cui l'assicurato ha rinunciato; (…)".
4.   Oggetto
del contendere è il diritto di RI 1 di continuare a percepire delle prestazioni
complementari.
La ricorrente ha principalmente
invocato un'errata valutazione della sostanza immobiliare che, peraltro,
detiene soltanto in comunione ereditaria e non in qualità di (com)proprietaria.
Questo Tribunale deve quindi analizzare
se gli importi relativi alla sostanza e alle altre voci da essa dipendenti
(quali il consumo di sostanza, il reddito della sostanza, le spese di
manutenzione e l'usufrutto) considerati nella decisione impugnata siano corretti.
5
.   Con la morte della madre, nel 1981 (doc. 103), la ricorrente è
diventata proprietaria, quale membro della comunione ereditaria che si è venuta
a creare con il fratello __________, dei fondi n. 491 RFD di __________, n. 518
e n. 521 RFD di __________.
Il 21 aprile 1998
(doc. 102) i citati coeredi hanno stipulato un contratto di divisione
ereditaria parziale, secondo cui a favore del fratello dell'assicurata è stato
iscritto un diritto d'usufrutto sulle tre summenzionate particelle, diritto che
sarebbe decaduto alla morte di uno dei contraenti.
La ricorrente ha dichiarato
il 14 ottobre 2009 (doc. 130) che "
la casa, censita quale edificio
abitativo stimato in Fr. 39'000.-, è goduta dalla cognata __________ ved. __________
e da lei dichiarata nella sua dichiarazione fiscale; (…)
" (doc. 125).
Dagli atti risulta
inoltre che nell'ambito di una revisione del diritto dell'assicurata alle
prestazioni complementari, la Cassa di compensazione ha disposto la perizia
tecnica dei beni immobili di proprietà della comunione ereditaria fu __________.
Il 23 luglio 1997 (doc.
38) l
'
amministrazione ha infatti
invitato l
'
Ufficio cantonale di
stima a valutare al valore commerciale, stato nel 1997, i mappali n. 518 e n.
521 RFD di __________.
Il 12 gennaio 1998
(doc. 36) l
'
arch. __________
dell
'
Ufficio cantonale di stima
ha stimato in Fr. 44'000.- il valore commerciale del fondo n. 518 (doc. 34) ed
in Fr. 2
50'000.
- il valore
venale del mappale n. 521 RFD sempre di __________ (doc. 35).
Questi importi non
sono però mai stati computati in nessuna misura nel diritto dell'assicurata
alle prestazioni complementari.
L'amministrazione ha
atteso la revisione del 2009 per procedere in tal senso e così l'11 novembre
2009 (doc. 133) ha chiesto all'Ufficio stima di aggiornare la precedente
perizia riguardante i due succitati fondi.
Il 1° marzo 2010 (doc.
138) l'Ufficio stima ha non solo rivalutato al valore venale, in virtù
dell'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, le particelle n. 518 (doc. 137: Fr. 45'000.-) e
n. 521 RFD di __________ (doc. 136: Fr. 250'000.-), ma ha anche valutato per la
prima volta il mappale n. 491 RFD di __________ (doc. 135: Fr. 70'000.-), verosimilmente
in precedenza dimenticato, visto che anch'esso è di proprietà della predetta comunione
ereditaria, composta dell'assicurata e del fratello.
Partendo da questi
dati l'amministrazione, ritenute le cifre stabilite dall'Ufficio stima, con la
decisione formale del 30 marzo 2010 ha considerato a titolo di sostanza dell'assicurata
metà
della sostanza valutata dalla competente autorità, per un valore totale
di Fr. 182'500.- ([Fr. 45'000.- : 2] + [Fr. 250'000.- : 2] + [Fr. 70'000.- :
2]). La Cassa di compensazione le ha dunque imputato un mezzo del valore venale
di questi tre fondi, siccome sia detenuti dall'assicurata in qualità di coerede
della comunione ereditaria a cui appartiene anche il fratello, sia non adibiti
ad abitazione primaria (art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI).
6.   Per
quanto attiene innanzitutto la modalità di calcolo della sostanza, si rileva
che, ai sensi dell
'
art. 9 cpv.
5 lett. b LPC, il Consiglio federale disciplina la valutazione dei redditi
computabili, delle spese riconosciute nonché della sostanza.
Per l
'
art. 17 cpv. 1 OPC-AVS/AI, la valutazione
della sostanza computabile deve essere effettuata secondo le regole stabilite
dalla legislazione sull
'
imposta
cantonale diretta del Cantone di domicilio.
Per il Cantone Ticino
si applica l
'
art. 42 cpv. 1 LT
che, nel nuovo tenore in vigore dal 1° gennaio 2009, prevede che gli immobili e
i loro accessori sono imposti per il
valore di stima
ufficiale.
Secondo l
'
art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, la sostanza
immobiliare che non serve da abitazione al richiedente o a una persona compresa
nel calcolo delle PC deve essere computata al
valore corrente
.
Nel caso concreto, dal
registro fondiario risulta che i mappali n. 491 RFD di __________, n. 518 e n.
521 RFD di __________ appartengono alla comunione ereditaria composta della qui
ricorrente e del fratello __________.
Dalla documentazione
agli atti si rileva che il fondo n. 491 RFD di __________ è costituito da un
terreno non edificabile di 15'850 mq, stimato nel 2004 (doc. 127) a Fr. 6'340.-
(Fr. 0,40/mq).
Il mappale n. 518 RFD
di __________
è costituito di 6'172 mq di terreno stimato in Fr.
2'468.-, sul quale sorge un edificio accessorio di 40 mq valutato in Fr.
4'000.- (doc. 128).
Il fondo n. 521 RFD di
__________ è composto di 214 mq di terreno complementare (Fr. 28'453.-) e di
17'134 mq di terreno rimanente (Fr. 4'414.-). Sulla superficie totale di 17'348
mq sorge un edificio abitativo di 112 mq che l'Ufficio stima, statuendo nel
2005 sul reclamo della revisione generale 2004, ha valutato in Fr. 39'000.- (doc. 129).
Risulta, inoltre, che
l'assicurata non abita negli edifici esistenti su queste particelle, bensì altrove,
in un appartamento in locazione sempre a __________ (doc. 115).
È quindi a giusta
ragione che la Cassa ha computato questi fondi al
valore venale
in virtù
dell'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI.
7.   Secondo
la prassi dell
'
allora TFA (dal
1° gennaio 2007: Tribunale federale), per determinare il valore commerciale l
'
amministrazione deve far esperire una
perizia da un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la
precedente prassi della Cassa, che consisteva nell'aumentare sistematicamente
del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di
nuove stime poteva risultare un valore superiore a quello corrente (RDAT
II-1995 pagg. 203 segg.).
L
'
Alta Corte ritiene che per la
determinazione del valore corrente degli immobili, l
'
ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio (STFA P
9/04 del 7 aprile 2004; SVR 1998 EL Nr. 5). Secondo la Massima Istanza, sarebbe
infatti inammissibile calcolare l
'
importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate da
autorità differenti (Pratique VSI 1993 pag. 137).
Nel Cantone Ticino, la
Cassa cantonale di compensazione affida detto compito all
'
Ufficio cantonale di stima.
In merito a ciò si
osserva ancora che in un caso riguardante il nostro Cantone in cui il
ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare operata dall'Ufficio
cantonale di stima, il TFA ha confermato l'operato dei periti (STFA P 10/06 del
13 aprile 2007; STFA P 38/96 del 27 febbraio 1998).
8.   In
specie, l'11 novembre 2009 (doc. 133) la Cassa di compensazione ha così chiesto
all
'
Ufficio cantonale di stima
di valutare al valore
venale
i fondi n. 518 e n. 521 RFD di __________,
aggiornando la perizia già effettuata il 12 gennaio 1998.
Il 1° marzo 2010 (doc.
138) l'arch. __________ ha reso, come visto, le proprie valutazioni, peritando
in Fr. 45'000.- il valore della particella n. 518 (doc. 137), in Fr. 250'000.-
il mappale n. 521 (doc. 136) ed in Fr. 70'000.- il fondo n. 491 RFD di __________
(doc. 135), appartenendo pure quest'ultimo immobile alla comunione ereditaria RI
1 e __________.
La Cassa di
compensazione ha ritenuto soltanto metà del valore venale di queste tre
particelle, quindi la somma di Fr. 182'500.-.
Riguardo alle
summenzionate valutazioni peritali, questa Corte evidenzia che l'assicurata ha
criticato le modalità con cui detti fondi sono stati peritati (doc. I).
Per la particella n.
491 RFD di __________, l'insorgente ha rilevato che i 3'905 mq di bosco sono
stati valutati allo stesso prezzo del terreno agricolo, che dalla strada
comunale ad est si accede al fondo solo a piedi attraverso il bosco, che
l'accesso alla proprietà è dato dalla stradina sterrata sulla part. n. 521 RFD
di __________, a sua volta raggiungibile da una strada comunale sterrata in
forte pendenza e che la parte prativa piana si limita ad una striscia.
Inoltre, questo fondo
non dà reddito.
La ricorrente ha poi
osservato che il valore di Fr. 5.-/mq attribuito al mappale n. 518 RFD di __________
è esagerato, visto che viene utilizzato come pascolo.
Quanto al fondo n. 521
RFD di __________, su cui sorge la casa colonica, l'assicurata ha rilevato che la
superficie del terreno complementare ritenuta dall'Ufficio stima nel 2005 per
la stima ufficiale dell'immobile era di 214 mq, mentre ora sono stati considerati
400 mq.
Anche in tal caso il
bosco (8'130 mq) ed il resto del terreno rimanente (9'004 mq) sono stati
valutati allo stesso prezzo ed addirittura il terreno complementare è stato
computato due volte.
Inoltre, la casa e la
stalla con il fienile sono situate nello stesso immobile.
Infine, visto che la
strada sterrata è in forte pendenza, in inverno l'accesso al fondo risulta
difficoltoso.
L'insorgente ha precisato
da ultimo che questo fondo non dà al momento alcun reddito.
Nell'ambito della
procedura d'opposizione, l'assicurata si è lamentata che la part. n. 491 RFD di
__________ non era di sua proprietà, mentre possedeva un'interessenza di un
mezzo del fondo n. 491 RFD di __________ (doc. 150).
Il 4 maggio 2010 (doc.
151) l'amministrazione ha quindi interpellato l'Ufficio stima, chiedendogli di
prendere posizione su questa censura.
Pertanto, come d'uso, il 14 giugno 2010 l'ing. __________ dell'Ufficio stima ha esperito un sopralluogo insieme alla rappresentante
della ricorrente. In quell'occasione
l
'
esperto ha fornito spiegazioni sulla metodologia adottata,
osservando che i
n occasione del sopralluogo ha analizzato le valutazioni
eseguite dal precedente perito, si è confrontato con le lamentele espresse in
loco dall'avv. RA 1 e con l'opposizione del 30 aprile 2010. Ha inoltre spiegato la differenza tra le valutazioni al valore di stima e quelle al valore
venale, fornendo le necessarie informazioni.
Nel suo referto del 22 giugno 2010
(doc. G) il perito ha poi precisato quanto segue:
"(…)
Il
valore venale è stato determinato tenendo in considerazione vari fattori che
influiscono sull'oggetto da valutare e in particolare:
a)   l'importanza della località in cui
giace la proprietà da valutare, in rapporto con la situazione geografica, con
lo sviluppo residenziale, industriale e commerciale della regione e d'ogni
singola parte o quartiere o frazione o zona dove si trovano i fondi;
b)   i prezzi pagati nelle contrattazioni
di compravendita, pubbliche e private, avvenute nella località negli ultimi
anni;
c)   il valore di reddito accertato, sulla
scorta dei contratti di locazione esistenti in quanto corrispondenti alle
pigioni in uso nelle località o nel quartiere per oggetti paragonabili;
d)   il valore dei fabbricati in rapporto
con le dimensioni, con il genere di costruzione e sua maggiore o minore
solidità e ricercatezza, con i comodi e con gli incomodi d'abitabilità o
d'utilizzazione, con lo stato di conservazione;
e)   le norme pianificatorie dettate dal
Piano Regolatore, la posizione, le dimensioni, le caratteristiche fisiche, la
configurazione, la topografia, l'esposizione, lo sfruttamento, il grado
d'urbanizzazione, gli accesi, le servitù, nonché quei fattori positivi o
negativi che incidano sul valore commerciale."
Lo specialista
ha concluso che le osservazioni formulate dalla ricorrente non presentavano
nuovi elementi che non fossero già stati considerati dal perito incaricato di allestire
le valutazioni, pertanto ha confermato i valori venali fissati dall'arch. __________.
Viste le lamentele
ricorsuali sopra esposte, nella risposta di causa la Cassa di compensazione ha
osservato che esse sono analoghe a quelle sollevate in precedenza e sulle quali
l'Ufficio stima si è già pronunciato confermando l'esattezza delle perizie del 1°
marzo 2010.
L'insorgente, alla
luce di questa risposta, non ha più contestato l'esito delle perizie in
questione (doc. IV).
9.   Questo
Tribunale evidenzia comunque che nelle sue valutazioni del 1° marzo 2010 (docc.
D, E e F) il perito ha esposto per ogni particella esaminata la situazione catastale,
le servitù e oneri fondiari, le menzioni, il piano regolatore comunale, la descrizione
del fondo, le caratteristiche dei fabbricati descrivendoli indicando gli elementi
costruttivi, le installazioni e gli arredamenti nonché la suddivisione interna.
Tenuto conto di queste caratteristiche, l'architetto ha poi calcolato il valore
reale dei fabbricati e dei terreni, i costi secondari e di sistemazione esterna,
il reddito annuale ed il valore di reddito, tutti elementi che hanno
contribuito a definire il valore venale dei fabbricati e dei terreni, quindi il
valore totale di ogni particella.
Più dettagliatamente, come
visto, per valutare il valore venale l'arch. __________ ha applicato il metodo
tradizionale, che consiste nel ponderare il valore reale (che si compone del
valore dei fabbricati principali e accessori, dei costi secondari, della sistemazione
esterna e del valore del terreno) con il valore di reddito.
La cubatura degli edifici
è stata determinata sulla base del piano catastale e del rilievo eseguito in
loco. I valori cubimetrici unitari tengono conto delle caratteristiche dell
'
immobile, della qualità delle opere
strutturali e delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e della
funzionalità dello stesso.
Il valore dei terreni
è stato determinato adottando il criterio del confronto delle compravendite,
poiché il criterio della parità del prezzo di acquisto non ha potuto essere
applicato. Esaminando le compravendite nelle zone limitrofe, tenendo in
considerazione tutti i fattori influenti e basandosi sulle proprie conoscenze
ed esperienze, il perito ha fissato in Fr. 3,40/mq rispettivamente in Fr. 4,25/mq
ed in Fr. 5.-/mq il valore dei terreni dell'assicurata, facendo una media dei
prezzi dei prati e dei boschi.
Vanno inoltre aggiunti
i costi secondari e di sistemazione esterna, ossia tutti quei costi che non
sono compresi nei fabbricati tra i quali i lavori preparatori, i permessi, le
tasse, i costi di finanziamento, le opere esterne (allacciamenti, muri di
sostegno, accessi, piazzali, giardino).
Il reddito è di regola
determinato sulla parità del reddito percepito e sulla scorta dei contratti di
locazione esistenti, siccome corrispondenti alle pigioni in uso nelle località
o nel quartiere per oggetti paragonabili. Il perito ha esaminato la situazione
e dei tre criteri adottabili ha optato per il criterio del confronto dei contratti
d
'
affitto esistenti per oggetti
paragonabili.
Ritenuto un tasso di
capitalizzazione del 6% (tasso ipotecario aumentato dei tassi aggiuntivi a
seconda del genere di costruzione), lo specialista ha determinato il valore di
reddito (solo per la part. n. 521 RFD di __________).
Tenuto quindi conto
del valore reale e del valore di reddito, l
'
Ufficio stima ha ottenuto il valore venale dell
'
intera particella, arrotondandolo in Fr. 70
'
000.- per il mappale n. 491 RFD di __________,
in Fr. 45'000.- per il fondo n. 518 RFD di __________ e in Fr. 250'000.- per la
part. n. 521 RFD di __________.
10.   Quanto
alla valenza probante di un rapporto medico, determinante è che i punti litigiosi
importanti siano stati oggetto di uno studio approfondito, che il rapporto si fondi
su esami completi, che consideri parimenti le censure espresse dal paziente,
che sia stato approntato in piena conoscenza dell'incarto (anamnesi), che la
descrizione del contesto medico sia chiara e che le conclusioni del perito
siano ben motivate. Determinante quindi per stabilire se un rapporto medico ha
valore di prova non è né l'origine del mezzo di prova, né la denominazione, ad
esempio quale perizia o rapporto (STF 8C_828/2007 del 23 aprile 2008; STFA I
462/05 del 25 aprile 2007; STFA U 329/01 e U 330/01del 25 febbraio 2003; DTF
125 V 352 consid. 3a; DTF 122 V 160 consid. 1c;
Meyer-Blaser
, Die Rechtspflege in der Sozialversicherung, BJM
1989 pag. 31; Pratique VSI 3/1997 pag. 123)
, bensì il
suo contenuto (DTF 122 V 160 in fine con rinvii).
A
proposito delle perizie mediche eseguite nell'ambito della procedura amministrativa,
il TFA ha già avuto modo di evidenziare che, nell'ipotesi in cui sono state eseguite
da medici specializzati riconosciuti, hanno forza probatoria piena se giungono
a conclusioni logiche e sono state realizzate sulla base di accertamenti
approfonditi, fintanto che indizi concreti non inducono a ritenerle
inaffidabili (DTF 123 V 176; DTF 122 V 161, DTF 104 V 212; SVR 1998 IV Nr. 1
pag. 2; SZS 1988 pagg. 329 e 332; ZAK 1986 pag. 189;
Locher
, Grundriss des Sozialversicherungsrechts, Berna 1994, pag. 332).
In
una sentenza pubblicata nella Pratique VSI 2001 pag. 106 segg., il TFA ha però
ritenuto conforme al principio del libero apprezzamento delle prove definire
delle direttive per la valutazione di determinate forme di rapporti e perizie.
In particolare per quanto concerne le perizie giudiziarie, la giurisprudenza ha
statuito che il giudice non si scosta senza motivi imperativi dalla valutazione
degli esperti, il cui compito è quello di mettere a disposizione del tribunale
le loro conoscenze specifiche e di valutare da un punto di vista medico una
certa fattispecie. Ragioni che possono indurre a non fondarsi su un tale
referto sono ad esempio la presenza di affermazioni contraddittorie, il
contenuto di una superperizia, altri rapporti contenenti validi motivi per
farlo (Pratique VSI 2001 pag. 108 consid. 3b)aa e riferimenti citati;
STFA I 462/05 del 25 aprile 2007;
STFA
U 329/01 ed U 330/01 del 25 febbraio 2003).
Lo
stesso vale per le perizie fatte esperire da medici esterni (DTF 104 V 31; RAMI
1993 pag. 95).
Le
perizie affidate dagli organi dell'AI o dagli assicuratori privati, in sede di
istruttoria amministrativa, a medici esterni o a servizi specializzati
indipendenti, i quali fondano le proprie conclusioni su indagini approfondite e
giungono a risultati concludenti, dispongono di forza probatoria piena, a meno
che non sussistano indizi concreti a mettere in causa la loro credibilità
(Pratique VSI 2001 pag. 109 consid. 3b)bb; STF 8C_535/2007 del 25 aprile 2008;
STFA I 462/05 del 25 aprile 2007
).
La citata
giurisprudenza del TFA deve valere per tutte le perizie (cfr. ad esempio per la
previdenza professionale: SVR 1998 LPP n. 16), e quindi deve essere applicata
anche per quelle esperite in ambito immobiliare (STCA del 4 marzo 2009,
33.2008.6; STCA del 24 febbraio 1997, 33.1996.75).
11.   A
mente della scrivente Corte, chiamata ora a pronunciarsi, i summenzionati
referti peritali del 1° marzo 2010 e del 22 giugno 2010 dell
'
Ufficio cantonale di stima hanno tenuto in
considerazione tutti i fattori, le caratteristiche e le peculiarità della
concreta fattispecie, quali l
'
importanza
della località in cui giacciono le proprietà, la situazione geografica e
morfologica, i prezzi pagati nelle contrattazioni di compravendita come pure il
valore dei fabbricati e le norme pianificatorie dettate dal PR.
Queste perizie
appaiono chiare, complete ed esaurienti sia nell
'
esame generale dei fondi sia nella descrizione dei fabbricati, come
pure nella calcolazione aritmetica dei valori determinanti.
A questo proposito, il
Tribunale rileva che le argomentazioni sollevate dall
'
assicurata non sono in grado di contrastare i dati forniti
dall'Ufficio stima con la seconda perizia, in cui l
'
esperto ha fornito minuziose spiegazioni. Soprattutto, non va
dimenticato che il contenuto del referto del 1° marzo 2010 è stato
integralmente confermato ancora il 22 giugno 2010 dall
'
Ufficio stima, nuovamente interpellato dalla Cassa di compensazione.
Inoltre, va
evidenziato che l
'
Ufficio stima
si è comunque pronunciato sulle censure della ricorrente spiegando nel
dettaglio i calcoli e le metodologie adottate, rispettivamente si è
riconfermato in quanto già concluso oltre dieci anni prima.
D'avviso del TCA, le motivazioni addotte dalla ricorrente sono insufficienti, non sono infatti atte a
contrastare con certezza le chiare, dettagliate e soprattutto concrete
spiegazioni fornite dall
'
ing. __________
che, va ricordato, si è personalmente recato sul posto per valutare l
'
immobile sia esternamente che internamente.
Il suo apprezzamento si è quindi basato su circostanze reali.
Ritenuto, inoltre,
come nelle sue valutazioni il perito abbia tenuto conto di tutte le peculiarità
rilevanti quali gli accessi al fondo, l
'
insolazione, la vista e l
'
orientamento, la sistemazione, le condizioni di manutenzione, gli
elementi costruttivi, le diverse installazioni e gli arredamenti, occorre
dunque concludere che le perizie dell
'
Ufficio stima – in specie la seconda - sono corrette.
Oltre a ciò, dagli
atti formanti l
'
incarto non si
evincono elementi tali da mettere in discussione la correttezza delle predette
perizie, che si basano su accertamenti approfonditi, esperiti da specialisti
nel ramo, i quali si sono fondati su criteri generalmente applicabili in questo
ambito, ponderando tutti gli usuali parametri. I referti peritali giungono
inoltre a conclusioni logiche, conformemente a quanto stabilito dai succitati
criteri giurisprudenziali.
Questo Tribunale può
pertanto considerare affidabile la perizia del 22 giugno 2010 allestita dall
'
ing. __________ dell'Ufficio stima il
quale, come visto, ha confermato i referti approntati dal collega arch. __________
il 1° marzo 2010.
Per queste ragioni, il TCA non ha motivo per scostarsi da queste
conclusioni peritali, che risultano pienamente affidabili (STFA P 10/06 del 13
aprile 2007; STFA P 38/96 del 27 febbraio 1998).
Visto quanto precede,
il valore venale della sostanza immobiliare di proprietà della comunione
ereditaria fu __________ a cui appartiene la ricorrente deve essere dunque
fissato nell'importo di
Fr. 365'000.-
.
12.   Resta ora da determinare la parte
di sostanza ascrivibile alla ricorrente.
L'assicurata ha infatti contestato che le si attribuisca una quota di
metà, dato che detiene i tre fondi in questione in comunione ereditaria e
quindi ha diritto soltanto ad un'interessenza di un mezzo, ciò che comporta che
non può disporne liberamente, ossia non può vendere né gravare la sua parte di
sostanza.
In effetti, quando nel 1981 __________ è deceduta, fra la ricorrente ed
il fratello __________ è sorta una comunione di tutti i diritti e di tutte le
obbligazioni che dura dall'apertura dell'eredità fino alla divisione (art. 602
cpv. 1 CC). I coeredi sono diventati proprietari in comune di tutti i beni della
successione e dispongono in comune dei diritti inerenti alla medesima, sotto
riserva delle facoltà di rappresentanza o d'amministrazione particolarmente
conferite per legge o per contratto (art. 602 cpv. 2 CC).
Inoltre, per l'art. 652 CC concernente la proprietà comune, se più
persone, vincolate ad una comunione per disposizione di legge o per contratto,
hanno in comune la proprietà di una cosa, il diritto di ciascuna si estende a
tutta la cosa.
Nel caso concreto, dunque, è vero che la ricorrente e suo fratello, che
hanno formato una comunione ereditaria alla morte della mamma, hanno in comune
la proprietà delle tre note particelle e quindi il loro diritto si estende su
tutti questi fondi e non solo su una parte di essi intesi come comunione
ereditaria.
Tuttavia, la lamentela dell'insorgente riguardo all'indivisibilità della
comunione ereditaria deve essere respinta in virtù dell'art. 604 CC riguardante
l'azione di divisione.
Infatti, la divisione dell'eredità può essere domandata in ogni tempo da
ciascun coerede, in quanto non sia tenuto per contratto o per legge a rimanere
in comunione (art. 604 cpv. 1 CC).
Giusta l'art. 607 cpv. 1 CC, gli eredi legittimi fra loro, o in concorso
con gli eredi istituiti, dividono secondo le medesime norme. Per l'art. 607
cpv. 2 CC, salvo disposizione contraria, possono liberamente accordarsi circa
il modo della divisione.
Inoltre, chi lascia l'eredità può, mediante disposizione a causa di
morte, prescrivere determinate norme di divisione o di formazione dei lotti
(art. 608 cpv. 1 CC), prescrizioni che sono vincolanti per gli eredi, sotto
riserva del conguaglio per il caso di una disparità delle quote che non fosse
nell'intenzione del disponente (art. 608 cpv. 2 CC).
Ove non debbano essere applicate altre disposizioni, tutti gli eredi
hanno uguali diritti sui beni della successione (art. 610 cpv. 1 CC). Essi
devono comunicarsi vicendevolmente ogni loro rapporto con il defunto che debba
essere considerato per l'uguale e giusta divisione dell'eredità (art. 610 cpv. 2
CC).
In queste circostanze, per monetizzare il proprio diritto sulla comunione
ereditaria a cui appartiene, l'assicurata ha dunque il diritto di chiederne la
divisione al giudice. Tale operazione non è però ancora stata fatta, dato che a
registro fondiario, come visto, proprietaria dei
mappali
n. 491 RFD di __________, n. 518 e n. 521 RFD di __________ risulta essere
ancora la comunione ereditaria composta della qui ricorrente e del fratello __________.
Pertanto,
all'interessata, in assenza di norme testamentarie contrarie, essendo in
concorso (solo) con suo fratello, spetterebbe la quota di un mezzo, dato che i
figli del defunto succedono in parti uguali (art. 457 cpv. 2 CC).
È quindi a giusta
ragione, e d'altronde la ricorrente non contesta la suddivisione di un mezzo,
che nel computo della sostanza appartenente all'assicurata la Cassa cantonale
di compensazione abbia conteggiato la somma pari alla metà del valore venale
dei tre summenzionati fondi, ossia Fr. 182'500.- (Fr. 365'000.- : 2).
Già in queste circostanze,
quindi, rifacendosi anche alle altre cifre determinate dall'amministrazione nel
foglio di calcolo PC, il diritto dell'insorgente a ricevere prestazioni
complementari deve essere negato, esistendo un'eccedenza di redditi di Fr.
5'953.-.
Infatti, anche basandosi
sugli importi stabiliti dalla Cassa di compensazione, i redditi computabili ammontano
a Fr. 42'268.-, mentre le spese riconosciute sono pari a Fr. 36'315.-.
Di conseguenza,
rilevare che il fratello della ricorrente è deceduto nel 2006 e che quindi la
sua interessenza di un mezzo sulla proprietà comune della comunione ereditaria
è stata ereditata, in virtù dell'art. 462 cifra 2 CC, da sua moglie __________
nella misura di tre quarti, visto che ella era in concorso con la sorella qui
ricorrente, erede della stirpe dei genitori, e che pertanto, il diritto dell'assicurata
sulla comunione ereditaria è di 5/8 (½ + [¼ x ½]), mentre i restanti 3/8 (½ x
¾) spettano alla cognata, vedova del fratello, n
on porterebbe
alcun beneficio alla ricorrente.
13.   Per
gli stessi motivi, visto che il ricorso deve essere già respinto in funzione
del computo della sostanza di Fr. 182'500.-, non si procede al calcolo esatto
del valore locativo della sostanza detenuta dalla comunione ereditaria a cui
appartiene la ricorrente.
Non occorre dunque
esaminare se il reddito della sostanza debba essere conteggiato ex art. 12
OCP-AVS/AI nella misura di un mezzo conformemente a quanto ritenuto per la
sostanza, né se di 5/8 come esposto sopra, né tanto meno secondo quanto stabilita
dall'autorità fiscale. A quest'ultimo riguardo, il Tribunale osserva soltanto
che il concetto di diritto d'usufrutto è più esteso rispetto al diritto civile
(sentenza CDT del 19 maggio 2010, 80.2009.126, consid. 1.3: "
In ambito
fiscale, la nozione di usufrutto va interpretata in senso economico, nel senso
cioè di un godimento e non nel ristretto senso civilistico del termine, come
parrebbe invece suggerire la lettera degli art. 20 cpv. 1 LT e 21 cpv. 1 LIFD,
che è frutto di una infelice traduzione restrittiva del testo francese e di
quello tedesco, che, come rilevato dal Tribunale federale, usano la nozione di
“Nutzungsrecht für Eigengebrauch” e non di “Nutzniessung”, di “droit de
jouissance” e non di “usufruit” (cfr. RF 2002 pag. 322 = StE 2002 B 25.3 n. 28).".
Per la determinazione di
questo valore locativo, il Tribunale evidenzia comunque che esso si dovrebbe riferire
a tutti e tre i fondi di proprietà della comunione ereditaria, dato che dagli estratti
del registro fondiario si evince che l'iscrizione del diritto d'usufrutto a
favore di __________, concesso dalla ricorrente sugli immobili appartenenti
alla CE costituita nel 1998, non è invece mai stata richiesta. Pertanto,
l'omissione dell'iscrizione, essendo costitutiva (art. 746 cpv. 1 CC), implica
che tra le parti, in virtù di un determinato contratto che costituisce il
titolo di acquisto, si instauri unicamente un rapporto di diritto personale.
Il beneficiario ha
così unicamente un credito tendente alla costituzione della servitù (
P.-H. Steinauer
, Les droits réels, Tome
II, n. 2224).
Peraltro, questo
diritto d'usufrutto a favore del fratello è decaduto quando egli è morto. Oltre
ad essere espressamente prevista dall'art. 749 cpv. 1 CC, questa conseguenza è
contemplata dallo stesso contratto di divisione ereditaria parziale (doc. 101:
"
2) il diritto d'usufrutto decadrà alla morte di uno dei contraenti,
attuali membri della Comunione ereditaria proprietaria del fondo.
").
In funzione del valore
locativo vanno inoltre calcolate, nelle spese riconosciute dell'assicurata, le
spese di manutenzione dei fabbricati (art. 10 cpv. 3 lett. b LPC) siccome è proprietaria
di immobili. Però, visto quanto precede, non occorre qui fissarle.
14.   In
esito a quanto precede, ritenuta un'eccedenza di reddito (art. 9 cpv. 1 LPC
a
contrario
), l'assicurata non ha diritto a prestazioni complementari.
Il ricorso deve essere pertanto respinto.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
1.   Il
ricorso è
respinto
.
2.   Non
si percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.
3.   Comunicazione
agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso in
materia di diritto pubblico al
Tribunale
federale, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerna
, entro 30
giorni dalla comunicazione. L'atto di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare
quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere una breve
motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo rappresentante. Al
ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente
l'ha ricevuta.
Per il Tribunale
cantonale delle assicurazioni
Il giudice
delegato                                                 Il segretario
Ivano Ranzanici
Fabio
Zocchetti