ti_gerichte · 12.2011.127 · 2011-07-27 · it
Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione del conduttore dopo disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora, requisiti per ammissione a gratuito patrocinio

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.07.2011 12.2011.127

Incarto n.
12.2011.127
Lugano
27 luglio
2011
lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Pellegrini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2011.112 (procedura
sommaria, tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore per mora) della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 26 aprile 2011 da
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
tutti rappr. dall’
RA 1
contro
AP 1
sulla quale il Pretore si è pronunciato,
con decisione 21 giugno 2011, con cui ha accolto la richiesta di “sfratto” e ha
fatto ordine al convenuto di mettere a libera disposizione degli istanti i
locali commerciali siti in via __________ a __________ (5 locali uso ufficio al
quarto piano);
appellante il convenuto con atto 8 luglio
2011, con cui chiede di annullare la decisione pretorile, di revocare lo
sfratto e di confermare il contratto di locazione;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
di causa
ritenuto
in fatto:
A.
Con
contratto 22 aprile 2004 (doc. A) A__________ ha concesso in locazione ad AP 1
un locale commerciale di 5 locali a uso uffici nello stabile di via __________
a __________. Il contratto di locazione prevedeva il pagamento di una pigione
mensile di fr. 2'800.- oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 150.-
mensili ed era disdicibile con un preavviso di sei mesi per la scadenza del 30
giugno, la prima volta il 30 giugno 2009. Il Ministero pubblico del Cantone
Ticino ha aperto nel 2010 un procedimento penale nei confronti di AP 1 per
reati finanziari e ha disposto la perquisizione del suo ufficio e il sequestro
di tutti gli oggetti rinvenuti (doc. C, inc. 2009 1143) nonché il sequestro dei
suoi averi bancari. L’11 gennaio 2011 A__________ ha inviato al conduttore una
diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandolo a pagare entro
30 giorni le pigioni scoperte di ottobre, novembre, dicembre 2010 e gennaio
2011 e il saldo delle spese accessorie del 2008/2009 e del 2009/2010, per un
importo di fr. 11'200.- per 4 mesi di pigione, fr. 600.- per 4 mesi di acconto
spese accessorie e fr. 14'813.- per il conguaglio delle spese accessorie (doc.
B). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, gli eredi di A__________,
deceduto nel frattempo, AO 1 Sundermann, AO 2, AO 3 e AO 4, rappresentati
dall’avv. RA 1, hanno notificato il 21 febbraio 2011 al conduttore la disdetta
del rapporto di locazione per il 31 marzo 2011 tramite modulo ufficiale (doc. D).
Il conduttore ha contestato la disdetta il 31 marzo 2011 all’Ufficio di
conciliazione __________, sostenendo di aver versato quasi tutti gli arretrati
e rimproverando ai locatori un comportamento in violazione del principio della
buona fede (doc. F).
B.
Con
istanza 21 aprile 2011 i locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, lo “sfratto” del conduttore dai locali commerciali da egli
occupati. Gli istanti hanno fatto valere la mancata riconsegna dei locali da
parte del conduttore nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art.
257d CO per mora nel pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 27
maggio 2011 gli istanti hanno confermato la domanda di espulsione, alla quale
si è opposto il convenuto, adducendo che il mancato pagamento delle pigioni non
era dovuto a cattiva volontà ma a impedimenti oggettivi, derivanti dalla sua
incarcerazione preventiva dal 10 marzo al 26 agosto 2010 e dal sequestro penale
di tutti i suoi mezzi economici. Inoltre egli ha addotto che la disdetta era
stata inviata al suo domicilio privato, sicché la contestava, rinviando agli
atti dell’Ufficio di conciliazione, richiamati in causa (incarto 069/11-Ov).
C.
Con
decisione 21 giugno 2011 il Pretore ha accolto l’istanza di espulsione e ha fatto
ordine al conduttore di mettere a libera disposizione della parte istante l’ente
locato in questione. Egli ha posto le spese processuali di fr. 150.- a carico
del conduttore, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo
di ripetibili.
D.
Il
conduttore è insorto con atto di appello dell’8 luglio 2011 contro la decisione
pretorile, della quale chiede l’annullamento, con revoca dell’espulsione e
conferma della validità del contratto di locazione. Richiesto di versare
l’anticipo delle presumibili spese processuali di appello, l’appellante ha
presentato il 22 luglio 2011 istanza di ammissione al gratuito patrocinio.
L’appello e l’istanza di gratuito patrocinio non sono stati notificati alla
controparte.
e considerato
in diritto:
1.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali
occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,
avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o
in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la
previa conciliazione (
Bisang,
MRA
3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela
giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara
(lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le
condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art.
257 cpv. 3 CPC). Premesso l’adempimento dei presupposti dell’art. 257 CPC, in
presenza di vertenza pendente presso l’Ufficio di conciliazione può essere
accordata la tutela giurisdizionale per i casi manifesti, se la contestazione
della disdetta appare priva di esito positivo (
Lachat
,
Procédure civile en matière de baux et loyers, Losanna 2011, pag. 168-169) o se
essa rappresenta unicamente una semplice domanda preliminare, come ad esempio
la validità di una disdetta, rispetto all’esecuzione di un procedimento di
espulsione in via sommaria (
Bisang
,
MRA 3/2010, pag. 113-114). Il giudice chiamato a decidere sulla tutela
giurisdizionale dei casi manifesti può pronunciarsi sulla validità della
disdetta del contratto di locazione, esaminando se la contestazione sollevata
dalla conduttrice sia verosimile o se essa sia priva di fondamento (Messaggio
concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero, FF 2006 pag.
6724, H
ohl
, Procédure civile, Tome
II, 2
a
ed., n. 1442, 1448).
2.
Il
Pretore ha constatato che sia la comminatoria di pagamento sia la disdetta
erano state inviate al domicilio privato e al domicilio professionale del
convenuto, che aveva ritirato i plichi raccomandati, sicché la disdetta straordinaria
era da ritenersi valida e la contestazione della medesima era infondata, stante
la pacifica mora nel pagamento delle pigioni arretrate. Ritenuti adempiuti i
presupposti dell’art. 257d CO, il primo giudice ha pertanto accordato la tutela
giurisdizionale per i casi manifesti richiesta dagli istanti.
3.
Nel
proprio appello il convenuto rimprovera al Pretore un’errata applicazione del
diritto e un accertamento errato dei fatti, poiché il primo giudice ha dato per
scontato che il mancato pagamento delle pigioni arretrate fosse dovuto a mancanza
di volontà, mentre invece è dovuto alle vicissitudini penali in cui è coinvolto
il conduttore, i cui mezzi economici sono stati posti sotto sequestro dal
Ministero pubblico. Il convenuto ribadisce la propria buona volontà di saldare
gli arretrati, dimostrata dal pagamento di due mesi di pigione non appena
scarcerato, con mezzi provenienti da amici e parenti. L’appellante contesta
inoltre le spese accessorie nel periodo dal 10 marzo al 28 agosto 2010, quando
egli si trovava in detenzione preventiva e non poteva dunque consumare alcunché
nei locali locati. L’espulsione dagli uffici di via __________ ove egli riceve
i propri clienti, prosegue l’appellante, lo priverebbe di fatto della
possibilità di lavorare e di mantenere la propria famiglia, composta di moglie
e tre figli minorenni.
.
4.
La
disdetta straordinaria del contratto di locazione di cui all’art. 257d CO non
richiede il requisito soggettivo della mancanza di volontà nel pagamento,
essendo sufficiente constatare il mancato pagamento degli arretrati nel termine
fissato con la comminatoria di pagamento (
Bohnet/Montini
,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique 2010, n. 23 ad art. 257d CO). I
motivi per i quali le pigioni non sono state pagate sono del tutto irrilevanti
ai fini della validità della disdetta straordinaria.
Nella
fattispecie il conduttore ha pagato due mesi di pigione arretrata il 25
febbraio 2011 (ottobre e novembre 2010, doc. 4, E), vale a dire dopo aver
ricevuto la disdetta 21 febbraio 2011 (doc. D). È pertanto evidente che la
disdetta straordinaria del contratto di locazione ai sensi dell’art. 257d CO
era in concreto valida, poiché il 21 febbraio 2011 erano impagati quattro mesi
di pigione arretrata e due conguagli delle spese accessorie. Al momento della
presentazione dell’istanza di espulsione erano ancora impagati i mesi di
dicembre 2010 e gennaio 2011, oltre ai conguagli del 2008/2009 e del 2009/2010.
La contestazione della disdetta inoltrata il 31 marzo 2011 dal conduttore al
competente Ufficio di conciliazione era dunque palesemente infondata. Il
conduttore era infatti in situazione di mora manifesta ed erano adempiuti gli
altri presupposti dell’art. 257d CO: gli istanti avevano diffidato il
conduttore a pagare gli arretrati entro 30 giorni con la comminatoria della
disdetta in caso di mancato pagamento entro tale termine, e constatato il
mancato pagamento nel termine impartito, avevano notificato la disdetta
straordinaria il 21 febbraio 2011 mediante modulo ufficiale.
5.
Visto
quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione
giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di
locazione per mora del conduttore. A giusta ragione quindi il Pretore ha deciso
l’espulsione del convenuto dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela
dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello 8 luglio 2011 si rivela di
conseguenza manifestamente infondato e come tale va respinto ai sensi dell’art.
312 CPC, senza che sia necessario notificarlo alla controparte per
osservazioni. Lo sgombero dei vani occupati dal convenuto è da effettuarsi come
ordinato dal Pretore nella decisione qui confermata.
6.
Per
quel che concerne l’istanza di ammissione al gratuito patrocinio presentata il
22 luglio 2011, l’appellante adduce di essere sprovvisto di mezzi economici in
seguito al sequestro dei suoi conti bancari messo in opera dal Ministero
pubblico e produce una copiosa documentazione dalla quale risulta che l’Ufficio
del sostegno sociale e dell’inserimento lo ha messo al beneficio di prestazioni
assistenziali dall’ente pubblico con decisione 8 luglio 2011 e che sono in
corso nei suoi confronti procedure esecutive per un importo di oltre fr.
2'351'759.65.
6.1   Ai sensi
dell’art. 117 CPC ha diritto al gratuito patrocinio chiunque è sprovvisto dei
mezzi necessari e la cui domanda non appaia priva di probabilità di successo.
L’istante deve esporre la sua situazione di reddito e di sostanza ai sensi
dell’art. 119 cpv. 2 CPC e deve rendere verosimile la sua impossibilità a
sostenere il procedimento giudiziario senza intaccare il fabbisogno suo e
quello della famiglia (DTF 128 I 232 consid. 2.5.1
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
, Commentario al Codice di
diritto processuale civile svizzero, ad art. 117 pag. 465-466).
6.2   Il requisito
dell
’
indigenza è dato quando il
richiedente non sia in grado di provvedere con mezzi propri - reddito e
sostanza - alle spese giudiziarie e legali senza intaccare il fabbisogno suo e
quello della famiglia (DTF 128 I 232 consid. 2.5.1). La situazione di indigenza
non è sufficiente ai fini della concessione del gratuito patrocinio, poiché la
domanda del richiedente non deve apparire priva di probabilità di successo. Una
domanda giudiziale è priva di possibilità di esito favorevole quando, a un
esame sommario e di mera apparenza (DTF 134 I 12 consid. 2.3 pag. 14, 133 III
614 consid. 5 pag. 616, 129 I 129 consid. 2.3.1 pag. 135), le probabilità di
successo sono significativamente minori rispetto al pericolo d’insuccesso e di
conseguenza la stessa a malapena può essere considerata seria, mentre non lo è
allorquando le possibilità di successo e i rischi d’insuccesso pressappoco si
equivalgono oppure le prospettive di successo sono solo leggermente inferiori.
6.3   Ora, nella
fattispecie la contestazione della disdetta straordinaria era chiaramente
infondata già al momento in cui il conduttore si è rivolto all’Ufficio di
conciliazione, come già esposto (consid. 4). La sua domanda non presentava
quindi alcuna probabilità di successo, ciò che preclude all’appellante l’ammissione
al beneficio del gratuito patrocinio, senza che sia necessario esaminare se
egli sia anche in stato di indigenza. L’istanza 22 luglio 2011 va quindi
respinta.
7.
Le
spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a
carico del conduttore, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è motivo di
attribuire ripetibili agli istanti, ai quali non sono stati notificati per
osservazioni né l’appello né la domanda di gratuito patrocinio. Nella
commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso
di fr.108'000.- e dei valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per
una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG), come anche della
precaria situazione economica dell’appellante.
Per questi
motivi
decide
1.
L’appello 8 luglio 2011 di AP 1 è respinto e la decisione 21 giugno
2011 (incarto SE.2011.112) del Pretore
è confermata.
2.
L’istanza di gratuito patrocinio presentata da AP 1 il 22 luglio
2011 è respinta.
3.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.     400.-
b) spese                                                      fr.
100.-
totale                                                            fr.
500.-
sono a
carico di AP 1. Non si attribuiscono ripetibili di appello.
4.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 199 LTF).