ti_gerichte · 14.2016.293 · 2017-04-19 · it
Opposizione al sequestro. Contratto di compravendita immobiliare. Pretesa di restituzione del prezzo a seguito di errore essenziale. Prestazione di garanzia

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 19.04.2017 14.2016.293

Incarto n.
14.2016.293
Lugano
19 aprile 2017
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliera:
Villa
statuendo nella causa __________ (opposizione al
sequestro) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con
istanza 3 agosto 2016 da
RE 1
(Ungheria)
(ora patrocinata dall’avv. PA 3,)
contro
CO 1
(Israele)
(patrocinato dall’avv. PA 2 e dal MLaw __________,)
giudicando sul reclamo del 12 dicembre 2016 presentato da RE 1 contro
la decisione emessa il 29 novembre 2016 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto rogato il 29 febbraio 2016 dal
notaio __________, RE 1 ha venduto a CO 1 le particelle n. __________
(superficie abitabile) e __________ (darsena) RFD di __________, per un prezzo
complessivo di fr. 2'604'000.–, depositato sul conto del notaio nella
misura di fr. 130'200.– e di
€
2'260'416.67.
Le parti hanno altresì stabilito che il prezzo dell’acquisto sarebbe stato
corrisposto alla parte venditrice ad avvenuta iscrizione del trasferimento di
proprietà, dedotti gli importi relativi al debito ipotecario, al deposito di
garanzia, alle tasse ancora scoperte legate all’immobile, alle imposte federali
dirette e al pagamento degli intermediari immobiliari. Sotto la voce “
Garanzie – diritti – oneri
”, le parti hanno pattuito, tra le altre cose, che il fondo sarebbe
stato venduto nello stato di fatto e di diritto come risultante a registro
fondiario e noto all’ac­­quirente, escludendo inoltre ogni possibilità per
difetti ad eccezione di quelli dissimulati dolosamente al compratore nel senso
dell’art. 199 CO.
B.
L’acquirente
essendo intenzionato a utilizzare i suddetti fondi quale residenza di vacanza,
la validità dell’atto e il trasferimento della proprietà sono stati subordinati
al rilascio di un’autorizza­­zione dell’autorità competente secondo la legge
federale sul­l’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE).
In caso di mancata autorizzazione, il padre dell’acquirente, PI 2 – che lo
stesso giorno e
con atto separato ha comperato, da diversa
proprietaria, due unità di proprietà per piani della particella n. __________
direttamente confinante con quelle in oggetto –
si è
impegnato, poiché titolare di un permesso B, ad acquistare i fondi alle
medesime condizioni previste per il figlio
. Con decisione
dell’11 maggio 2016, l’Autorità di I
ª
istanza del Distretto di Lugano ha però concesso a CO 1 l’autorizzazione all’acquisto
delle particelle n. __________ e n. __________ quale residenza di vacanza.
Contro tale decisione non è stato interposto ricorso.
C.
Con
scritto del 23 maggio 2016, l’allora patrocinatore di CO 1 e di PI 2, avv. __________,
informava il notaio dell’esistenza d’“
importanti difetti occulti
” riscontrati nelle
proprietà vendute, invitando la collega, “
a salvaguardia delle pre­tese dei signori CO 1
”, a non versare la parte del prezzo ancora depositato presso di lei.
Ne è nato uno scambio di corrispondenza tra i patrocinatori delle parti, in
occasione del quale il nuovo rappresentante degli acquirenti, avv. __________,
ha sollevato l’eccezione di errore essenziale nel senso dell’art. 24 cpv. 1 n.
4 CO, chiedendo l’annullamento del contratto e la riconsegna dell’importo depositato.
Al riguardo non è stata trovata alcuna intesa tra le parti.
D.
Con
istanza 21 giugno 2016 diretta contro RE 1, CO 1 ha chiesto alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 5, di decretare in virtù dell
’
art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF (domicilio all’estero del debitore) il sequestro
del “
credito di complessivi fr. 2'604'000.–
vantato dalla convenuta nei confronti del notaio avv. __________
__________, credito
pari agli importi versati e ancora depositati sul conto clienti del notaio __________
presso la __________ nel seguente modo: CHF
130'200.– sul conto CHF IBAN n. __________ ed
€
2'260'416.67 sul conto EUR IBAN n. __________
”.
Quale
titolo del credito, CO 1 ha indicato la “
pretesa
in restituzione della prestazione ex art. 23 e segg. CO”.
E.
Con
decreto del giorno successivo (inc. __________
il Pretore ha accolto integralmente l’istanza
e ordinato il
sequestro di quanto richiesto, rendendo attenti i creditori in merito alla loro
responsabilità nel senso dell’art. 273 cpv. 1 LEF nel caso in cui dovesse e
ssere accertata giudizialmente l’inesistenza
del credito. Il 3 ago­sto
2016 RE 1 ha presentato
opposizione al decreto di sequestro al medesimo giudice. Con un’ulteriore
istanza del 16 novembre 2016, ella ha chiesto che venisse fatto obbligo a CO 1
di prestare una garanzia nel senso dell’art. 273 cpv. 1 LEF di fr. 200'000.–
. Mediante disposizione del giorno successivo, il Pretore ha informato
le parti che l’istanza di prestazione di garanzia sarebbe stata trattata con la
decisione sul­l’opposizione al sequestro.
All’udienza di
discussione del 24 novembre 2016, la parte debitrice ha confermato la sua
opposizione, mentre il sequestrante vi si è opposto producendo un allegato
scritto incorporato nel verbale. In sede di replica e duplica orali, le parti
sono rimaste sulle rispettive e antitetiche posizioni.
F.
Statuendo
con decisione 29 novembre 2016 il Pretore ha respinto sia l’opposizione sia la
domanda di garanzia, ponendo a carico della parte opponente le spese
processuali di fr. 2'000.– e ripetibili di fr. 12'000.– a favore della
parte sequestrante.
G.
Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorta
a questa Camera
con un reclamo del 12 dicembre 2016 per ottenerne l’annullamento, l’accoglimento
dell’opposizione al sequestro e la revoca dello stesso, e ha ribadito la
richiesta di ottenere una garanzia bancaria di fr. 200'000.–. Nelle sue
osservazioni del 13 gennaio 2017, CO 1 ha chiesto in via principale che il
reclamo sia dichiarato irricevibile e in via subordinata che sia respinto.
Considerando
in diritto:              1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di opposizione al sequestro
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
6 CPC), contro cui è dato esclusivamente il rimedio del reclamo (art. 319 lett.
a CPC e 278 cpv. 3 LEF) alla
Camera di esecuzione e
fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG)
.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con
reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
Essendo in concreto la notifica avvenuta al patrocinatore di RE 1 il 30
novembre 2016, il termine di 10 giorni, iniziato a decorrere il 1° dicembre, è
scaduto sabato 10 dicembre, sicché il reclamo, presentato il primo giorno
feriale seguente (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio del­l’art. 31 LEF), ovvero
lunedì il 12 dicembre 2016, è tempestivo.
1.2
Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo
possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento
manifestamente errato dei fatti.
a)
La
giurisdizione cantonale superiore ha lo stesso potere di cognizione del giudice
di prima istanza e verifica quindi sotto l’an­­golo della semplice
verosimiglianza, ove siano contestati, se i presupposti del sequestro sono
realizzati, riesaminando liberamente e sommariamente l’applicazione del diritto
(art. 320 lett. a CPC; sentenza del Tribunale federale 5A_925/2012 del 5 aprile
2013, consid. 9.3).
b)
Il reclamo dev’essere “motivato”
(art. 321 cpv. 1 CPC), ciò che la
Camera verifica d’ufficio. Il reclamante è così tenuto a spiegare perché la
motivazione della decisione sarebbe erronea, e non (solo) perché le sue
opinioni sarebbero pertinenti
(DTF 138 III 375, consid. 4.3.1 e sentenza del
Tribunale federale 5A_247/2013 del 15 ottobre 2013, consid. 3.3).
Doglianze
generiche e recriminazioni di carattere generale non sono sufficienti, come non
basta ripetere nel reclamo le argomentazioni esposte in prima sede. Nel caso
specifico, contrariamente a quanto afferma CO 1 nelle sue osservazioni, la
reclamante non si limita a ripresentare le allegazioni già proposte con l’opposizione,
ma critica puntualmente gli accertamenti del Pretore (pagg. 5-6) e le sue
deduzioni in diritto (pagg. 7-10), ribadendo sì alcune censure già esposte in
prima sede, laddove però manca nella sentenza impugnata il motivo per cui non
sono state prese compiutamente in considerazione (in particolare per quanto
attiene all’oggetto delle foto e della relazione tecnica prodotte, così come
alle infiltrazioni d’acqua). Il reclamo risulta quindi sufficientemente
motivato perché se ne possa esaminare il merito.
c)
La
Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della
giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC)
, limitatamente alle censure
motivate contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4)
, ma le parti possono far valere fatti e mezzi
di prova nuovi (art. 278 cpv. 3 LEF e 326 cpv. 2 CPC),
verificatisi sia prima che dopo l’emanazione della sentenza
di primo grado
(sentenza della CEF 14.1999.82 del 10 aprile 2000, consid. 1.5/e)
fino alla chiusura dello scambio degli
allegati (sentenza della CEF 14.1999.3 del 5 luglio 1999, consid. 3). È ammessa
solo la
produzione
di documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 138 III 639 consid. 4.3).
L’accertamento dei fatti
e l’apprezzamento delle pro­ve possono essere censurati unicamente se sono
manifestamen­te errati o arbitrari (art. 320 lett. b CPC; DTF 138 III 234 consid.
4.1).
Ove la correzione del vizio
sia suscettibile d’influire sull’esi­to della causa, la Camera interviene,
quindi, soltanto se il giudice di prime cure non ha manifestamente capito il
senso e la portata di un mezzo di prova, ha omesso, senza motivi oggettivi, di
considerare prove pertinenti o ha tratto deduzioni insostenibili dagli elementi
raccolti (cfr. per analogia: sentenza del Tribunale federale 5A_739/2012
del 17 maggio 2013, consid. 2.2 e i rinvii;
Jeandin
in: CPC commenté, 2011,
n. 5-6 ad art. 320 CPC con rimandi).
2.
In virtù dell’art. 272
cpv. 1 LEF, il sequestro è concesso purché il creditore renda verosimile l’esistenza
del suo credito (n. 1), di una causa di sequestro (n. 2) e di beni appartenenti
al debitore (n. 3).
2.1
I
fatti sono resi verosimili quando il giudice, fondandosi su indizi oggettivi –
che risultano dagli atti (art. 254 cpv. 1 CPC) – sufficienti a costituire un
“inizio di prova”, ne ricava l’impressione che i fatti pertinenti si siano
realizzati, senza dover escludere la possibilità, altrettanto probabile, che si
siano svolti in altro modo (DTF 138 III 233 consid. 4.1.1; RtiD 2012 II 927
consid. 1.3). In particolare egli deve convincersi che la pretesa vantata dal sequestrante
esiste per l’importo enunciato ed è esigibile. Per quanto attiene al fondamento
giuridico dell’istanza, il giudice pro­cede a un esame sommario, cioè né
definitivo né esaustivo, al termine del quale emana una decisione provvisoria
(DTF 138 III 638-9 consid. 4.3.2), a questo stadio senza contraddittorio (per garantire
l’effetto sorpresa).
2.2
Il
decreto di sequestro (art. 274 cpv. 2 LEF) può essere contestato dal debitore o
dai terzi toccati nei propri diritti con opposizione (art. 278 LEF) allo stesso
giudice che l’ha pronunciato. Egli riesamina tutti i presupposti del sequestro
– purché contestati – con un potere di cognizione immutato, ma in
contraddittorio, quindi alla luce anche degli argomenti dell’opponente. Il
giudice non agisce d’ufficio (art. 58 cpv. 2 CPC) e decide unicamente in base
ai fatti allegati (art. 55 cpv. 1 CPC) e resi verosimili, salvo che siano stati
ammessi o non contestati dalla controparte non contumace oppure siano notori
(art. 150 cpv. 1, 151 e 254 CPC; sentenza della
CEF
14.2011.113
dell
’8
settembre 2011
,
consid. 6.5
)
.
Sono inammissibili censure dirette non contro il decreto di sequestro ma contro
gli atti di esecuzione del sequestro (art. 275 LEF), affidati all’ufficio d’esecuzione
(art. 274 cpv. 1 LEF). Esse vanno fatte valere con ricorso all’autorità di
vigilanza nel senso dell’art. 17 LEF (DTF 129 III 207 consid. 2.3).
3.
Nella decisione impugnata, il Pretore ha
innanzitutto appurato che
l’opposizione verte unicamente
sulla verosimiglianza dell’esisten­­za del credito, ossia sull’allegata pretesa
di restituzione del prezzo di compravendita immobiliare a seguito di errore
essenziale nel senso dell’art. 24 CO. Al riguardo, il primo giudice ha ritenuto
verosimile, sulla base in particolare del prospetto di vendita del­l’immobiliare
PI 4, che la terrazza, con i suoi parapetti in cristallo che offrono una vista
aperta sul lago e la piscina
“a
sfioro”
, fossero elementi di particolare pregio dell’immobile
e di particolare rilievo per l’acquirente. Ora, ha constatato il Pretore, la
necessità di costruire un muretto sul perimetro delle terrazze – confermata dal
perito dell’opponente – alfine di ovviare alle lacune esecutive riscontrate a
seguito d’infiltrazioni d’acqua determinerà verosimilmente un impatto estetico
in contrasto con le caratteristiche dell’immobile messe in risalto con il
prospetto di vendita, risultate determinanti per l’acquirente e note alla
venditrice. Il Pretore ha anche valutato come priva di sufficiente incidenza la
censura dell’opponente secondo cui parte dei documenti prodotti dall’istante
non riguardano le particelle da lui acquistate, bensì quelle di suo padre.
Dalla relazione tecnica allestita dal perito di parte dell’istante, arch. PI 1,
a mente del primo giudice si può infatti rilevare la necessità d’importanti
interventi anche sul terrazzo della particella comprata dall’istante, che con
la creazione di un muretto perimetrale determinerebbe a giudizio del perito
“un elevato impatto estetico che male si
coniugherebbe con quanto illustrato in sede di vendita dell’edificio”
.
Il
Pretore ha d’altronde ritenuto verosimile l’allegazione del sequestrante – poiché
non contestata dalla controparte – secondo cui il mancato trapasso di proprietà
sarebbe dovuto all’assenza della cucina sul fondo acquistato (si troverebbe sul
fondo del padre), che ne precluderebbe l’abitabilità. Non si vedrebbe infatti
per quale motivo il sequestro della somma depositata presso il notaio ne
impedirebbe l’iscrizione a Registro fondiario. A causa delle modifiche
(terrazze e cucina) che dovrà subire l’immobile, la proprietà dello stesso non
potrà pertanto essere trasferita nello stato di fatto e di diritto in cui il
sequestrante credeva di acquistarlo. Per questo motivo, il magistrato ha
ritenuto verosimile che il contratto fosse viziato da errore essenziale,
dichiarando tra l’al­­tro inapplicabili le clausole di esclusione della garanzia
per difetti indicate nel rogito, dal momento che la sequestrante non ha fondato
il proprio credito sull’azione redibitoria. Infine, egli ha pure respinto la
domanda dell’opponente intesa a ottenere una garanzia per i possibili danni
causati dal sequestro.
4.
Ricordando
come il contratto di compravendita da lei sottoscritto avesse quale parte
acquirente unicamente CO 1, nel suo reclamo RE 1 rimprovera al Pretore di aver
commesso un “
grave arbitrio
” per essersi lasciato “
fuorviare
” dalla documentazione prodotta dal sequestrante, per la maggior parte
riferita all’immobile di proprietà del padre di quest’ultimo. In particolare,
la reclamante ritiene che le fotografie sul prospetto di vendita che mostrano
la terrazza con i parapetti di cristallo e la piscina, quelle della terrazza
sul tetto, così come le offerte per le varie opere di ripristino prese in
considerazione dal Pretore, non sono documenti riferiti al contratto per il
quale è stato sequestrato il prezzo di vendita. Richiamando le due modalità di
intervento proposte dal perito di controparte per garantire la perfetta funzionalità
del tetto terrazzo sulla particella n. __________ – la costruzione di un
muretto perimetrale su cui posare il parapetto di vetro o il rifacimento ex
novo della copertura – RE 1 esclu­de che tali lavori “
marginali
” stravolgano l’impatto
estetico dell’immobile oggetto del contratto così da renderlo viziato da errore
essenziale. In particolare, essa osserva come il suddetto muretto perimetrale,
attualmente di 5 cm, andrebbe unicamente alzato di 7 cm per ossequiare i 12 cm
minimi previsti dalle norme SIA.
Oltre
alla
“pasticciata assunzione
dei fatti e dei documenti
” operata dal Pretore, la
reclamante lamenta una violazione della qualificazione di “
errore essenziale
”,
per non avere considerato la verosimiglianza dello stesso sia sotto l’aspetto
oggettivo sia sotto quello soggettivo. Oltre a ricordare la clausola di
esclusione di
responsabilità
inserita nell’atto di compravendita, l’opponente si ap­pella
alla giurisprudenza secondo cui l’errore essenziale è
escluso allorquando l’acquirente abbia espressamente riconosciuto
nel contratto lo stato di fatto dell’oggetto acquistato, ma in seguito
sopraggiungono dei difetti. Contesta pertanto l’esistenza di un errore
essenziale e qualsiasi agire doloso attribuitole in merito ai difetti sul tetto
terrazzo, chiedendo infine nuovamente la prestazione di garanzia da parte di CO
1.
5.
Delle
tre condizioni stabilite dalla legge per la concessione del sequestro (sopra,
consid. 2), solo quella relativa alla verosimiglianza della pretesa vantata dal
sequestrante è litigiosa. La questione centrale è pertanto quella di sapere se
il Pretore ha applicato in modo errato il diritto – e pertanto l’art. 272 cpv.
1 cifra 1 LEF – laddove ha considerato che i documenti prodotti dal
sequestrante costituiscono indizi oggettivi e concreti atti a dimostrare la
fondatezza della sua pretesa intesa alla
restituzione del
prezzo di vendita
in seguito all’annullamento del
contratto di compravendita per errore essenziale nel senso dell’art. 24 cpv. 1
n. 4 CO.
5.1
Nella
fattispecie è pacifico che il sequestro in oggetto riguarda il prezzo di
vendita delle particelle n. __________ e __________ acquistate da CO 1 a RE 1
con atto di compravendita del 29 febbraio 2016 (doc. B) e non, anche, il fondo
n. __________ confinante, di proprietà del padre del sequestrante. Ora, tra i documenti
prodotti da CO 1 solo l’atto di compravendita (doc. B) e l’autorizzazione LAFE
(doc. D) rinviano espressamente alle particelle acquistate da quest’ultimo. Il
resto della documentazione – in particolare la corrispondenza tra i
patrocinatori delle parti (doc. E, H e I) e la “
consulenza tecnica
” fornita
dall’arch. PI 1 (doc. L) – fa riferimento non solo a quella compravendita, ma
anche a quella conclusa dal padre del sequestrante (con la venditrice PI 3),
nonché ai difetti riscontrati sui fondi di entrambi, mentre sia i preventivi
per i lavori di ripristino a seguito delle infiltrazioni d’acqua (doc. N) sia
la dichiarazione del perito assicurativo in merito alla verifica dei danni
(doc. O) sono esclusivamente riferiti alla particella del padre (e sono quindi
privi di rilievo, v. sotto consid. 5.3). Ciò posto, la questione è di sapere se
il Pretore si è lasciato “
fuorviare
” da quella documentazione come pretende la reclamante.
5.2
Nella
sentenza impugnata (a pag. 7), il Pretore ha ricordato di essersi convinto per
la concessione del sequestro, e implicitamente per la reiezione dell’opposizione,
in particolare sulla base del prospetto di vendita dell’immobiliare PI 4 (doc.
G) – che mette in evidenza la terrazza con vista lago, i suoi parapetti di cristallo
e la piscina
“a sfioro”
quali elementi di particolare pregio dell’immobile – e del rapporto
dell’arch. PI 1 (doc. L), secondo cui la creazione di un muretto sul perimetro
delle terrazze determinerebbe un impatto estetico che mal si concilierebbe con
quanto illustrato in sede di vendita.
a)
Sennonché
la reclamante ribadisce che le fotografie contenute in tale prospetto e gli
elementi caratteristici ivi indicati non si riferiscono al fondo da lei venduto
a CO 1 bensì a quello acquistato dal padre di quest’ultimo. Il sequestrante non
contesta tale allegazione, né in questa sede né in quella precedente, ma ripete
che le proprietà acquistate da lui e da suo padre costituiscono “
un’unica vendita per un’unica reale proprietà
immobiliare
”, per la quale egli ha comprato una “
costola
” dell’immobile
del padre. L’argomento non è tuttavia di pregio. Nulla nella documentazione
agli atti permette di ritenere verosimile che l’edificio acquisito dal
sequestrante sia, come quello del padre, provvisto di una terrazza con vista
lago, parapetti di cristallo e una piscina
“a sfioro”
. E il contratto di
compravendita (doc. B) non ne fa dipendere la validità da quella del contratto
di compravendita concluso dal padre. Poco importa quindi che quest’ultimo abbia
denunciato il proprio contratto a causa delle importanti problematiche riscontrate
a suo dire sull’edificio da lui comprato: secondo ogni probabilità il figlio
rimane vincolato al proprio contratto, come lo sarebbe stato se il padre avesse
venduto il suo fondo a un terzo. Poggia quindi su un errore manifesto l’accertamento
del Pretore per cui l’esteti­­ca della terrazza – in realtà del padre –
raffigurata sul prospetto della PI 4, in particolare l’effetto
“pied dans l’eau”
,
avrebbe costituito un elemento di rilievo nella decisione del figlio di acquisire
il proprio fondo.
b)
Il
Pretore – è vero – ha ritenuto che la censura fondata sul fatto che i documenti
prodotti dal sequestrante, segnatamente il prospetto della PI 4, non riguardano
le particelle da lui acquisite non era tale da incidere sulla decisione di concedere
il sequestro stante le conclusioni della relazione tecnica dell’arch. PI 1 (sentenza
impugnata, pag. 7 verso il basso). La reclamante rileva però a ragione che la
relazione in questione non si riferisce alla terrazza del padre, bensì al
soprastante
“tetto terrazzo”
, che non ha funzione abitativa, trovandosi, appunto, sul tetto (v. per
quanto attiene al fondo del figlio le fotografie nei doc. 3 e 4), ovvero non in
corrispondenza dell’appartamento (com’è invece il caso della terrazza ripresa
sul prospetto, v. doc. G). Orbene, il tetto terrazzo s’intravvede appena nelle
immagini contenute nel prospetto e non è citato nella descrizione, sicché è
inverosimile, sulla base di questo solo documento, presumere che l’estetica del
tetto possa avere rappresentato un elemento essenziale della decisione del
sequestrante di acquisire le note particelle. Non può ad ogni modo ritenersi
che il tetto terrazzo sia stato messo
“in particolare risalto nel prospetto di vendita
” (sentenza impugnata, pag. 7), né di conseguenza che la totale
trasparenza del parapetto sul lato rivolto verso il lago fosse una condizione
irrinunciabile per la conclusione della compravendita.
c)
Non
si disconosce invero che l’arch. PI 1, nella consulenza tecnica cui si
riferisce il Pretore, ha scritto nelle conclusioni relative alle particelle del
padre come del figlio che la creazione sul tetto terrazzo di un muro
perimetrale di almeno 12 cm di altezza (secondo le norme SIA), sul quale posare
il parapetto in vetro già esistente,
“determinerebbe un importante [elevato] impatto estetico che mal si
coniugherebbe con quanto illustrato in sede di vendita dell’edificio”
(doc. L pag. 5 ad 3). Che, però, l’arch. PI 1 sia stato presente al
momento delle trattative di compravendita non si evince né dalla relazione (da
cui risulta, anzi, il suo successivo intervento solo dopo che si erano
verificate infiltrazioni d’acqua sul fondo del padre nel maggio del 2016) né da
altri documenti. Come, in queste circostanze, egli possa affermare perentoriamente
che la creazione di un muretto perimetrale di contenimento di 12 cm (o l’innalzamento
di 7 cm di quello esistente secondo il perito della reclamante, v. doc. 4) sia
inconciliabile con quanto illustrato in sede di vendita rimane un’incognita.
Senza contare che, come sostiene la reclamante, una modifica limitata a un dettaglio
del tetto come quella prospettata dall’arch. PI 1 all’evidenza non è in sé
oggettivamente suscettibile di stravolgere l’impatto estetico dell’intero
immobile in modo riconoscibile dalla venditrice e tale da privare
il contratto
di compravendita di un suo elemento necessario secondo la buona fede nei
rapporti d’affari (art. 24 cpv. 1 n. 4 CO; DTF 118 II 300, consid. 2/b, sentenza
del Tribunale federale 4A_461/2016 del 10 febbraio 2017, consid. 4.2). L’apprezzamento
giuridico contrario cui è giunto il Pretore non è condivisibile.
5.3
Se ciò non bastasse, non si può ignorare che il
contratto di compravendita include, oltre a una clausola di cessione a favore
del compratore dei diritti di garanzia nei confronti degli appaltatori e
fornitori che hanno partecipato alla ristrutturazione
dell’immobile, una clausola secondo cui
“è
esclusa ogni responsabilità per difetti ad eccezione dei difetti dissimulati
dolosamente al compratore (art. 199 CO)”
(doc. B punto 3.4).
Ora,
la reclamante ricorda a ragione che secondo la giurisprudenza relativa all’art.
24 cpv. 1 n. 4 CO, le clausole di esclusione di garanzia sono opponibili anche
al compratore che invoca un errore essenziale, nel senso ch’egli è presunto
avere rinunciato a prevalersi di un errore su un elemento del contratto da lui
ritenuto essenziale ove tale elemento sia coperto da una clausola contrattuale
valida di esclusione di garanzia (sentenza del Tribunale federale 4A_492/2012
del 22 novembre 2012 consid. 5 con rinvii). Incombeva quindi al sequestrante
rendere verosimile non solo il carattere essenziale dei difetti da lui
denunciati ma anche il fatto che gli stessi gli siano stati dissimulati
dolosamente dalla venditrice. Nulla egli ha fatto valere al riguardo tranne
affermare che il problema del tetto fosse per lui
“inimmaginabile”
(osservazioni al reclamo pag. 7), ciò che
trattandosi di un tetto piano è lungi dall’essere vero. Che la venditrice, del
resto, fosse al corrente del problema d’impermeabilizzazione non appare verosimile,
giacché le note infiltrazioni d’acqua si sono verificate solo in seguito a una circostanza
eccezionale (importanti precipitazioni) e, concretamente, solo sul fondo del padre
(doc. L ad 1;
istanza di sequestro, pag. 3 ad 2
). Per tacere
del fatto che al sequestrante sono comunque stati ceduti i diritti di garanzia
nei confronti degli appaltatori e fornitori pure per i difetti attenenti al tetto.
Anche per questo motivo la possibilità di annullare la compravendita per errore
essenziale appare inverosimile.
6.
Il
Pretore ha d’altronde ritenuto verosimile l’allegazione del sequestrante –
poiché non contestata dalla controparte – secondo cui il mancato trapasso di
proprietà sarebbe dovuto all’assenza sul fondo acquistato di una cucina (la
quale si trova sul fondo del padre), ciò che ne precluderebbe l’abitabilità. A
suo parere, l’im­­possibilità per la venditrice di trasferire il fondo nello
stato in cui il sequestrante pensava di averlo acquistato renderebbe verosimile
il credito di restituzione del prezzo per errore essenziale (sentenza
impugnata, pagg. 8 in fondo e 9, consid. 5).
L’assenza
di una cucina, tuttavia, non può ovviamente essere
considerata un difetto occulto. E né il
sequestrante né il Pretore indicano indizi oggettivi e concreti – come una decisione
o una
norma – per cui tale circostanza avrebbe precluso l’abitabilità
dell’edificio
e il suo
trapasso, all’insaputa
del compratore dolosamente
ingannato dalla
venditrice. Eventuali difetti coperti dal­l’esclusione di garanzia non
ostacolerebbero il trapasso del fondo nello stato in cui si trova attualmente. D’altronde
la mancata iscrizione a registro fondiario può anche spiegarsi come un congelamento
della pratica da parte del notaio, dettato da motivi di prudenza, a fronte
della possibilità che il contratto possa essere invalidato per errore
essenziale. Anche sotto questo profilo il reclamo merita accoglimento e
giustifica la revoca del sequestro.
7.
Per l’art. 273 cpv.1 LEF il creditore è responsabile nei confronti sia
del debitore che di terzi dei danni cagionati con un sequestro infondato e il
giudice può obbligarlo a prestare garanzia.
7.1
Il creditore può essere costretto d’ufficio
a prestare garanzia già con lo stesso decreto di sequestro (art. 274 cpv. 2 n.
5 LEF), ove il credito o la causa di sequestro siano dubbi. Lo può essere anche
a uno stadio ulteriore, a richiesta del debitore o del terzo che si pretende
leso dal provvedimento, in particolare quando
la verosimiglianza del credito sia poi scemata
(v. DTF 113 III 94 con­sid. 6;
DTF 112 III 112 consid. 2;
sentenza del Tribunale
federale 5A_757/2010 del 20 aprile 2011 consid. 2.1).
Incombe
al richiedente l’onere di rendere verosimile il danno che ritiene di subire (
cfr. DTF 126 III 100, consid. 5c
)
.
Al giudice del sequestro è
lasciato un ampio margine di apprezzamento, onde tenere conto delle
particolarità della fattispecie.
7.2
Nel
caso concreto, il Pretore ha respinto la richiesta di garanzia formulata dall’opponente,
facendo notare che il notaio, a prescin­dere dal sequestro, non potrebbe
comunque versarle il prezzo di vendita, dal momento che, secondo il rogito di
compravendita, tale versamento è subordinato al trapasso di proprietà, per ora
non ancora avvenuto. Da parte sua RE 1 ripropone in questa sede la richiesta di
condannare il sequestrante a prestare una garanzia di fr. 200'000.– per
eventuali danni derivanti dal sequestro, sostenendo che il notaio ha bloccato i
soldi sul proprio conto clienti a causa del sequestro, sicché vi sarebbe un
nesso di causalità tra la misura e i danni da essa documentati in prima sede.
7.3
Sta
però di fatto che la stessa reclamante ammette che il sequestro del prezzo non
impedirebbe in sé l’iscrizione del trapasso di proprietà e non rende
verosimile, con elementi oggettivi e concreti – come una dichiarazione del
notaio – che l’unico motivo
del
mancato trapasso è il sequestro, ricordato che il Pretore ipotizza un’altra
ragione, seppure anch’essa non sorretta da indizi oggettivi e concreti
(v. sopra consid. 6). Non è dunque errato considerare, alla stregua
del primo giudice, che non potendosi escludere l’inesigibilità del credito volto
al pagamento del prezzo di vendita, l’opponente non subisca per ora alcun danno
dal sequestro.
Di conseguenza, la richiesta di
cauzione va respinta.
8.
In definitiva, il reclamo
va così accolto limitatamente alla conclusione intesa alla revoca del
sequestro. La tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art.
48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35)
,
e le ripetibili, determinate in virtù dell’art.
11 cpv. 1-2 RTar (RL 3.1.1.7.1) per il rinvio dell’art. 96 CPC, seguono la soccombenza
parziale reciproca (art. 106 cpv. 2 CPC).
Circa
i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore
litigioso, di fr. 2'804'000.– (tenuto conto della richiesta di garanzia) supera
agevolmente la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1
lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è parzialmente
accolto e di conseguenza i dispositivi n. 1 e 3 della decisione impugnata sono
così riformati:
1.   L’istanza (opposizione al sequestro) di RE 1 è accolta e di conseguenza
il sequestro n. __________ del 22 giugno 2016 è revocato.
3.   Le
spese processuali di fr. 2'000.–, già anticipate dalla parte opponente,
sono poste a carico di CO 1 per fr. 1'860.– e a carico di RE 1 per i
rimanenti fr. 140.–. La parte sequestrante rifonderà all’opponente fr. 10'000.–
per ripetibili ridotte.
2.
La
richiesta di prestazione di garanzia è respinta.
3.
Le
spese processuali di complessivi fr. 3'000.– relative al presente
giudizio, già anticipate dalla reclamante, sono poste a carico di CO 1 per fr. 2'790.–
e a carico di RE 1 per i rimanenti fr. 210.–. CO 1 rifonderà a RE 1 fr. 12'000.–
per ripetibili ridotte.
4.
Notificazione a:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                 La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Può
essere fatta valere unicamente la violazione di diritti costituzionali (art. 98
LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 2
LTF).