ti_gerichte · 12.1996.16 · 1996-04-18 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.04.1996 12.1996.16

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00016
Lugano
18 aprile 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 1673
della Pretura del distretto di Lugano, sezione 2,
promossa con petizione 7 maggio 1993 da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
con cui
hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 20’000.-- oltre
interessi;
Domanda
avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che
il Pretore con sentenza 22 dicembre 1995 ha accolto per fr. 10’000.-- oltre
interessi.
Appellanti
gli attori, che con atto di appello del 22 gennaio 1996 chiedono la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione;
Mentre
il convenuto con osservazioni del 27 febbraio 1996 chiede la reiezione del
gravame protestando spese e ripetibili;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
- tassa
di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto
A.
Gli
attori nel 1992 sono entrati in relazione con il convenuto, attivo nel settore
immobiliare, in vista dell’acquisto di un appartamento a __________.
Nell’ambito
di tale relazione gli attori hanno versato al convenuto fr. 20’000.--. Essi
hanno in seguito dovuto rinunciare al prospettato acquisto in conseguenza delle
incognite legate al momento di recessione economica, ed hanno perciò chiesto al
convenuto la restituzione di detto importo.
Essendosi
il convenuto dichiarato disponibile unicamente alla restituzione di fr.
9’500.--, con la presente causa, fondata sulle norme sull’indebito
arricchimento, gli attori chiedono la sua condanna alla restituzione
dell’intero importo a suo tempo versatogli.
B.
Il
convenuto nella risposta del 7 giugno 1993 si è opposto alla petizione.
Dei
fr. 20’000.-- versati dagli attori, fr. 9’500.-- sarebbero sempre rimasti a
loro disposizione, mentre fr. 10’500.-- spetterebbero al convenuto in compenso
delle prestazioni da lui effettuate, tra cui la consulenza e l’assistenza
nell’ottenimento del finanziamento bancario e dei sussidi federali.
C.
Le
parti hanno in seguito mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel
contempo quelle della parte avversaria.
D.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore ha ritenuto che tra le parti si sia
perfezionato un contratto di mandato in virtù del quale il convenuto avrebbe
potuto richiedere un onorario di fr. 10’000.-- per la prestazione -nella specie
correttamente effettuata- consistente nello svolgimento delle pratiche necessarie
all’ottenimento dei sussidi federali e del finanziamento bancario.
In
caso di perfezionamento della vendita immobiliare detto importo sarebbe stato
recuperato con la mercede mediatoria dovuta dal venditore del fondo, mentre nel
presente caso di rinuncia degli acquirenti all’acquisto lo stesso dovrebbe
rimanere a loro carico.
Da
ciò l’accoglimento della petizione per fr. 10’000.-- oltre interessi.
E.
Con
tempestivo gravame datato 22 gennaio 1996 gli attori hanno chiesto la riforma
della sentenza pretorile nel senso di accogliere integralmente la petizione.
Gli
attori avrebbero in buona fede pensato che il convenuto era il venditore
dell’appartamento, e che il versamento di fr. 20’000.-- era un acconto sul
prezzo di vendita.
Essi
non avrebbero per contro inteso stipulare alcun mandato oneroso per la
consulenza ricevuta, contratto la cui esistenza sarebbe stata ammessa dal
Pretore in assenza delle necessarie prove.
F.
Delle
osservazioni 27 febbraio 1996 del convenuto, nelle quali egli chiede la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto
1.
Il
27 febbraio 1992, facendo seguito all’interessamento mostrato dagli attori per
l’appartamento 19 della residenza di via __________ a __________, il convenuto
ha scritto a __________ chiedendo il versamento di fr. 20’000.-- “per la riservazione
definitiva” e stabilendo che (doc. 1):
“    Tale importo le verrà interamente restituito
qualora non dovesse essere concesso il finanziamento o qualora non dovesse
ottenere i sussidi federali e cantonali, mentre verranno acquisiti fr.
10’000.-- in caso di suo recesso.
A
riservazione effettuata inizieremo le pratiche per il finanziamento con i
sussidi presso un istituto di sua fiducia.”
Il
successivo 16 marzo il convenuto ha confermato la ricezione dell’importo in
questione, precisando tra l’altro che (doc. A):
“Il deposito vale quale acconto sul prezzo di
acquisto in caso di firma dell’atto notarile.”
2.
A
mente di questa Camera, le parti con ciò hanno in sostanza inteso pattuire
quanto segue:
-     la
somma di fr. 20’000.-- costituisce un acconto sul prezzo di vendita di
complessivi fr. 349’000.--, e con il pagamento l’acquirente esprime la sua
irrevocabile (“definitiva”) volontà di acquisto;
-     in
caso di acquisto la somma sarà interamente imputata sul prezzo di vendita;
-     nel
caso in cui l’acquisto sarà reso impossibile all’acquirente dalla mancata
concessione dei sussidi federali o cantonali, o del credito ipotecario
bancario, la vendita non avrà luogo, e l’intero importo sarà restituito
all’acquirente;
-     se
l’acquirente per un altro motivo rinuncerà all’acquisto, saranno trattenuti fr.
10’000.--;
-     il
convenuto è incaricato di occuparsi delle pratiche necessarie all’ottenimento
dei sussidi e del credito bancario;
3.
E’
perciò vero, come rettamente ritenuto dal Pretore, che tra le parti si è
perfezionato un contratto di mandato, con il quale il convenuto è stato
incaricato di effettuare i passi necessari alla concessione agli acquirenti dei
sussidi federali e cantonali e di un finanziamento bancario, incarico che egli
ha incontestatamente portato a buon fine.
4.
La
predetta corrispondenza è però silente quo all’onerosità del mandato.
Ciò
nondimeno, il fatto che gli attori si siano rivolti ad un mandatario
professionista doveva senza dubbio indicare loro, in assenza di espliciti segni
contrari, che le di lui prestazioni sarebbero avvenute a titolo oneroso (art.
394 cpv. 3 CO;
Fellmann
, Berner Kommentar, n. 366, 369, 370 ad art. 394
CO).
Infatti,
non dal solo fatto che nel caso di stipulazione della vendita immobiliare
l’intero importo di fr. 20’000.--- sarebbe stato computato sul prezzo del fondo
si può necessariamente dedurre la gratuità -limitatamente all’ipotesi del
perfezionamento del negozio immobiliare- della prestazione del convenuto, che
sarebbe perciò di principio rimasto libero di addebitare agli attori le
prestazioni effettuate.
A
maggior ragione l’onerosità della prestazione del mandatario deve essere
ammessa per il caso di mancato acquisto del fondo, non esistendo in tal caso la
possibilità per il convenuto di conseguire un utile in conseguenza
dell’avvenuta stipula, eventualmente in forma di mercede mediatoria da
corrispondere dal venditore del fondo.
5.
Rimane
da decidere la questione della quantificazione della mercede del mandatario.
5.1
Su
questo punto non può essere seguita la sentenza impugnata, che ritiene a torto
che le parti avrebbero pattuito un onorario di fr. 10’000.--.
Tale
importo, come sostenuto dagli attori, in conseguenza della terminologia
adottata e ritenuta la sistematica degli accordi tra le parti è, come si è
detto,  da ritenere correlato alla mancata stipulazione della vendita
immobiliare per decisione del compratore non dovuta alla mancanza del
finanziamento.
Esso
costituisce in altre parole una pena di recesso relativa alla prospettata
vendita immobiliare (art. 158 cpv. 3 CO), la quale è tuttavia inefficace per
difetto della forma notarile (
Rep
. 1972, pag. 342;
II CCA
8
agosto 1979 in re S./M.), e non la quantificazione dell’onorario dovuto al
convenuto, questione che le parti non risultano aver preventivamente
concordato.
5.2
In
assenza di accordo sulla mercede del mandatario, la stessa deve essere determinata
dal prudente criterio del giudice (
DTF
117 II 282;
II CCA
19
aprile 1993 in re S./eredi C.;
Fellmann
, opera citata, n. 397-399 ad art.
394 CO).
Tenuto
conto del genere e della durata dell’incarico svolto dal convenuto (contatti
con istituti bancari e le autorità preposte all’erogazione dei sussidi, cfr.
deposizione __________, plico doc. 2, doc. 3), nonché della responsabilità da
lui assunta, questa Camera considera equa e adeguata alle circostanze una
remunerazione di fr. 2’500.-- per l’attività da lui svolta.
La
rimanenza deve invece essere restituita agli attori in ossequio alle norme che
regolano l’indebito arricchimento (art. 62 e segg. CO).
Ne
consegue il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
22 gennaio 1996 di __________ e __________ è parzialmente accolto.
Di
conseguenza la sentenza 22 dicembre 1995 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 2, è riformata nel modo seguente:
1.
La petizione è parzialmente accolta.
__________
__________, è condannato a versare a __________ e __________, __________, fr.
17’500.-- oltre interessi al 5% dal 7 maggio 1993.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 1’200.-- e le spese, da anticipare dagli attori,
restano a loro carico per 1/8 e per 7/8 sono a carico del convenuto, che
rifonderà agli attori complessivi fr. 1’800.-- per ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                        fr.         480.--
b)
spese                                                         fr.
20.--
T
o t a l e                                                         fr.
500.--
già
anticipati dagli appellanti, restano a loro carico per 1/4 e per 3/4 sono a
carico del convenuto, il quale rifonderà agli attori complessivi fr. 400.-- per
ripetibili d’appello.
III.
Intimazione:                   __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 2.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario