ti_gerichte · 80.2013.235 · 2013-10-24 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore dinvestimento, costi di miglioria, progetto di costruzione, solo per dimostrare ledificabilità, progetto non menzionato nel contratto, fondo in zona edificabile

Imposta sugli utili immobiliari: valore d’investimento, costi di miglioria, progetto di costruzione, solo per dimostrare l’edificabilità, progetto non menzionato nel contratto, fondo in zona edificabile

Tessin Camera di diritto tributario 03.10.2014 80.2013.235
Tessin Camera di diritto tributario 03.10.2014 80.2013.235
Ticino Camera di diritto tributario 03.10.2014 80.2013.235

Incarto n.
80.2013.235
Lugano
3 ottobre
2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini
, vicecancelliere
parti
RI 1
RI 2
entrmabi
rappr.
da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 19 novembre 2013 contro la decisione del
24 ottobre 2013 in materia di imposizione degli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 20 febbraio 2012, i coniugi RI 1 e RI 2, comproprietari in ragione
di un mezzo ciascuno del mapp. __________ di __________, concedevano a __________
un diritto di compera sul citato immobile, per il prezzo di fr. 1'200'000.–.
Esercitato il diritto, il trapasso veniva iscritto a registro fondiario il 21
febbraio 2013.
B.
Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, i coniugi RI 1 e RI 2 indicavano
un valore di investimento totale di fr. 403'697.40, composto in particolare da costi
di costruzione e miglioria per fr. 82'479.40. L’utile imponibile veniva così
calcolato in fr. 796'302.60 e l’imposta dovuta dai coniugi in fr. 88'867.40.
C.
Notificando
ai contribuenti la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 27 agosto 2013, l’Ufficio di tassazione di Bellinzona commisurava l’utile
immobiliare imponibile in fr. 878'782.– e l’imposta in fr. 99'093.–. Nella
motivazione allegata, l’autorità spiegava di non avere ammesso in deduzione i postulati costi di costruzione e miglioria, sottolineando in particolare che “i costi per
progetti non utilizzati non sono deducibili ai fini della tassa sugli utili
immobiliari”.
D.
I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 30 settembre
2013, contestando la mancata deduzione dei costi di progettazione. A loro sostegno,
i reclamanti producevano una dichiarazione scritta del mediatore immobiliare (__________)
e una dell’acquirente (__________), a conferma del fatto che gli oneri
dell’architetto e della relativa licenza edilizia, per un totale di fr.
82'479.40, erano stati riconosciuti in aumento del prezzo di vendita
inizialmente convenuto dalle parti.
L’autorità
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 24 ottobre 2013, così
motivata:
Come convenuto
nel colloquio telefonico del 18.10.2013 con il rappresentante del contribuente
Sig. __________ della __________, i costi di progettazione della licenza di
costruzione rilasciata il 04.12.2007 e sopportati dal venditore non possono
essere ammessi in deduzione in quanto trattasi di “progetti inutilizzabili”.
A tale proposito si fa riferimento alla dichiarazione rilasciata dal Comune di __________.
E.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2,
rappresentati dall’avv. RA 1, postulano nuovamente la deduzione dell’importo di
fr. 82'479.40 a titolo di costi di progettazione. I ricorrenti ribadiscono, in
particolare, che il progetto in discussione è stato determinante per stabilire
le possibilità edificatorie del mapp. __________ (a confine con la strada cantonale
e inserito nella nuova zona urbana) e, di riflesso, il prezzo di vendita.
F.
Nelle
proprie osservazioni del 26 novembre 2013, l’autorità di tassazione propone di
respingere il gravame. In primo luogo perché nell’atto pubblico di
compravendita non si fa nessun cenno ai costi sostenuti per ottenere la licenza
edilizia del 2007 (mai utilizzata); in secondo luogo poiché il fondo si trova
in zona edificabile e un semplice esame delle norme edilizie avrebbe permesso
di documentare la sua capacità edificatoria.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto
è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Per
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
Ø
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese
notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate
versate a un mediatore;
Ø
i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi
di miglioria e le tasse di allacciamento;
Ø
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate
per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.
2.2.
La deduzione delle spese di progettazione (onorario dell’architetto e dell’ingegnere) è generalmente
considerata spesa di miglioria deducibile, perlomeno quando la costruzione in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259;
Guhl
,
Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.
225; CDT n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in: RDAT I-1992 p. 275). Lo
stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne
rendono possibile l’alienazione.
Non va
dimenticato, a questo riguardo, che la complessità della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari di immobili a far allestire progetti di massima in
vista dell’ottenimento di una licenza preliminare oppure di un permesso di
costruzione che dimostri l’assenza di impedimenti di diritto pubblico all’esecuzione
dei lavori previsti, accertando, rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della licenza preliminare, e la conformità della domanda al
diritto materiale, nel caso del permesso di costruzione (
Scolari
, Commentario della legge edilizia
del Cantone Ticino, Bellinzona 1976, p. 213 s., con riferimenti, nonché p.
271).
2.3.
Più
differenziata è la questione della deducibilità dei costi di progetti non
realizzati. In simili casi occorre esaminare concretamente in che rapporto
stanno con il progetto definitivo e in quale misura hanno contribuito al suo
allestimento. La progettazione di un immobile costituisce un procedimento
globale che conduce al progetto maturo per la realizzazione. Essa procede per
stadi, ognuno dei quali comporta attività più o meno funzionali rispetto al
risultato finale e di conseguenza costi più o meno elevati. Determinante è che
i costi di progettazione si siano effettivamente prodotti globalmente e che
abbiano diminuito il guadagno del proprietario (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 259). La Camera di diritto tributario ne ha ammesso la
computabilità quali costi di investimento, quando i costi di progettazione sono stati necessari, per documentare la capacità edificatoria del fondo e quindi per
conseguire il prezzo pattuito nel rogito (RDAT I-1992 p. 275); l’ha invece
negata in casi in cui è stato accertato che il progetto realizzato differiva
sostanzialmente da quello per cui il contribuente aveva sostenuto le spese
fatte valere, sicché il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso sul
prezzo di vendita (CDT n. 275 del 31 ottobre 1991; CDT n. 270 del 12 dicembre
1994).
Questa
Camera ha anche negato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due progetti
alternativi, uno in vista della demolizione della casa esistente e uno
finalizzato al suo semplice ampliamento. Infatti, nel contratto di
compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per l’ampliamento
(RDAT I-1998 n. 12t p. 404 ss.).
Sempre secondo la
giurisprudenza cantonale, non rientra fra i costi di
investimento
deducibili dall’utile immobiliare la spesa per un progetto di costruzione non utilizzato dal venditore ma necessario, a suo dire, per dimostrare all’acquirente le
possibilità edificatorie del fondo. Il fatto, addotto dal contribuente, che in
seguito a un’alluvione l’autorità avesse contestato l’edificabilità di una
parte del fondo in questione, in considerazione della sua natura boschiva, non
è stato considerato sufficiente a giustificare una spesa di diverse decine di
migliaia di franchi per un progetto di costruzione. Sarebbe a tal fine stato
sufficiente il rapporto geologico preliminare pagato un paio di migliaia di franchi, che è stato ammesso in deduzione dall’autorità fiscale (
CDT n. 80.98.265 del 4 gennaio 1999, citata in:
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano 2003, pp. 165-166).
3.
3.1.
Come esposto
in narrativa, con atto pubblico del 20 febbraio 2012, i ricorrenti hanno
concesso a __________ un diritto di compera sul mapp. __________ di __________
per il prezzo complessivo di fr. 1'200'000.–. Il contratto prevedeva, in particolare,
che il diritto di compera potesse essere esercitato fino a trenta giorni
dall’ottenimento della licenza edilizia cresciuta in giudicato, ma al più tardi
fino al venti febbraio 2015 (tale diritto è stato infine esercitato il 21
febbraio 2013). Il contratto prevedeva inoltre, al punto V., che la parte
beneficiaria (l’acquirente __________) veniva espressamente autorizzata ad
effettuare sopralluoghi, misurazioni, sondaggi e in generale tutti gli atti preparatori
all’allestimento della domanda di costruzione. Veniva infine precisato che
tutte le spese legate al rilascio della licenza edilizia sarebbero state a
carico dell’acquirente. L’atto pubblico, per contro, non conteneva alcun cenno
alla precedente licenza edilizia del 2007.
3.2.
In simili
circostanze, è difficile credere che il prezzo di vendita pattuito di fr.
1'200'000.– sia comprensivo degli oneri dell’architetto e della relativa
licenza edilizia del 2007, per un totale di fr. 82'479.40. Non bastano certo le
dichiarazioni scritte del mediatore immobiliare e dell’acquirente a sostanziare
tale affermazione di parte, senza dimenticare infine che, anche volendo
ammettere un loro influsso, i relativi costi non potrebbero comunque essere
scorporati dal prezzo di vendita, trattandosi di valori immobiliari direttamente
connessi con l’alienazione dell’immobile (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3ª ediz., Zurigo 2013
, n. 77 ad § 220, p. 1922).
Al di là
di queste considerazioni, la computabilità, quale costo di miglioria, di un progetto non utilizzato deve considerarsi eccezionale ed essere ammessa solo a
condizione che serva a dimostrare l’edificabilità, di per sé non evidente, di
un determinato fondo o di un complesso di fondi (CDT n. 251 del 4 ottobre 1991 in re B.R.; inoltre CDT n. 80.98.265 del 4 gennaio 1999 consid. 6.6.). Come correttamente
osservato dall’autorità di tassazione, nel caso in esame il fondo si trova in
zona edificabile. A prescindere dalla sua vicinanza alla strada cantonale e dal
suo azzonamento, un semplice progetto di massima avrebbe permesso di documentarne
la capacità edificatoria. Non si giustifica quindi l’entità dei costi fatti
valere in deduzione (fr. 82'479.40), che lascia piuttosto intravedere l’esistenza
di un vero e proprio progetto mai realizzato. In assenza di altri indizi, la
decisione impugnata deve conseguentemente essere confermata, senza la necessità
di ulteriori approfondimenti.
4.
Il
ricorso è respinto.
Tassa di
giustizia e spese processuali sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    800.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    880
.–
sono a
carico dei ricorrenti.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio di
__________.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: