ti_gerichte · 40.2005.8 · 2005-06-08 · it
Applicazione delle NAPR per la determinazione del terreno complementare;respinta richiesta sospensione della procedura motivata con la necessità di conoscere l'utilizzo del valore di stima in ambito di prelievi di tributi pubblici (imposte)


Incarto n.40.2005.8

__________

Lugano

8 giugno 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Giorgio Caprara

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 25/28 febbraio 2005 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 27 gennaio 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 1007 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 18 maggio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il
1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei
valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del
Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1007 RFD di __________, l UCS ha esposto un valore complessivo di
CHF 348'498.-

Il
reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall UCS
con decisione 27 gennaio 2005.

3.     Con
ricorso 25/28 febbraio 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo
Tribunale postulando che, alla luce dellart. 15 cpv.2 Lst. e delle NAPR del
Comune di __________, per quanto concerne il terreno complementare  deve essere
considerata una superficie di almeno 604 mq in luogo dei 434 mq indicati
dallUCS, con la conseguenza che la superficie di terreno considerato eccedente
passerebbe da 444 mq a 274 mq, superficie che potrebbe difficilmente essere
sfruttata, giustificando pertanto un correttivo del relativo valore di -25%, da
aggiungere al correttivo per carico ambientale del -10% già considerato nella
decisione dellUCS.

Nel
corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2005, la ricorrente, rappresentata
dall ing. __________, legittimatosi con adeguata procura, ha inoltre chiesto
la sospensione della procedura in attesa di conoscere le conseguenze tributarie
dei nuovi valori di stima, in particolare la pubblicazione di alcune circolari/direttive
da parte del competente Dipartimento.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria delloggetto
stimato nonché destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati
come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art.17 Lst.).

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Le
argomentazioni della ricorrente in merito alla richiesta di sospensione della
procedura non possono essere accolte, ritenuto che a questo Tribunale spetta esclusivamente
il compito di giudicare in seconda istanza se il valore di stima attribuito ad
un determinato immobile è corretto o meno. L utilizzo che verrà fatto di tali
risultanze esula invece dalle sue competenze. La richiesta non può pertanto che
essere respinta.

7.     La
proprietà della ricorrente si trova nella zona residenziale del piano prevista
dal PR di __________. Le relative NAPR prevedono un indice di sfruttamento che
non deve superare l 1.00 (art. 15 NAPR) e, per quanto concerne le distanze
dalle fabbriche altrui sono previsti quattro metri se nel muro delledificio
preesistente vi sono porte, finestre o altre aperture a prospetto, tre metri se
vi sono finestre o altre aperture a semplice luce oppure in contiguità verso un
edificio senza aperture (art. 5 NAPR).

Le
distanze per le nuove costruzioni dalle strade e piazze pubbliche nelle zone edificabili
sono fissate in un piano specifico e, in mancanza di indicazioni, si può
costruire a confine (art. 6 NAPR).

Applicando
le NAPR al caso concreto il terreno complementare risulta essere di 467 mq e il
terreno eccedente di 411 mq. Quest ultimo potrà senzaltro essere sfruttato
per ulteriori costruzioni e pertanto non è soggetto a nessuna riduzione di
valori, se non del -10% per carico ambientale già considerato dall UCS in sede
di reclamo.

8.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore di stima del mapp.
no. 1007 RFD di __________ è stabilito in CHF 344'994.-, così suddivisi:

-terreno complementare          467
mq                61'218 CHF

-terreno eccedente                  411
mq                88'776 CHF

-A  edificio abitativo                  138
mq              195'000 CHF

La
scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

9.     La
tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 3/4 per la ricorrente e del rimanente 1/4 per lUCS.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1007 RFD di __________ stabilito
in CHF. 344'994.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a
carico di RI 1 in ragione di 3/4 e dell UCS per il rimanente 1/4.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi