ti_gerichte · 12.2015.182 · 2015-11-20 · it
Disdetta per mora del conduttore; espulsione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.11.2015 12.2015.182

Incarto n.
12.2015.182
Lugano
20 novembre 2015
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliera:
Verda
Chiocchetti
sedente
per statuire nella causa inc. n.
SO.2015.3803
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 1°
settembre 2015 da
AO 1
AO 2
AO 3
rappr. dall' RA 1
contro
AP 1
AP 2
chiedente l’espulsione dei convenuti dalla
casa a schiera di 4.5 locali sita in via __________ a __________, con protesta
di tassa, spese e ripetibili, domanda alla quale AP 1 si è opposto e che la
Pretora ha accolto con decisione 30 settembre 2015;
appellante AP 1 che, con appello del 12 ottobre 2015,
chiede l'annullamento del querelato giudizio e la reiezione dell’istanza o, in
subordine, di differire l'espulsione al 30 novembre 2015;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che dal 1° luglio
2008 AP 1, convenuto, è conduttore della
casa a schiera di 4.5 locali sita in via __________ a __________, di
proprietà di AO 1 e sulla quale AO 2 e AO 3 beneficiano di un diritto di
usufrutto (cfr. doc. A, E); nell'abitazione vivono inoltre la coniuge del
conduttore, AP 2, convenuta, e due figli (cfr. verbale udienza 28 settembre
2015, atto IV);
che
la pigione mensile ammonta a fr. 2'000.-, oltre a fr. 100.- quale acconto sulle
spese accessorie (cfr. doc. A);
che,
con raccomandate spedite individualmente ai convenuti di data 5 maggio 2015, il
patrocinatore dei locatori li ha diffidati a versare entro 30 giorni le pigioni
scadute, comprendenti gli acconti per le spese accessorie, riferite ai mesi di
aprile e maggio 2015, pari a fr. 4'200.-, oltre a fr. 40.- per precedenti
richiami rimasti impagati; la diffida
conteneva la
comminatoria della disdetta del contratto nel caso in cui il termine fissato
fosse scaduto infruttuosamente a tenore dell’art. 257d CO (doc. B);
che, in assenza del
pagamento di quanto richiesto, con raccomandate indirizzate separatamente a
ciascun convenuto dell'8 giugno 2015, spedite l'indomani e ritirate da entrambi
i convenuti l'11 giugno successivo, i locatori hanno notificato agli stessi la
disdetta straordinaria del contratto per il 31 luglio 2015 sull'apposito modulo
ufficiale (doc. C);
che, difettando la
riconsegna dell'ente locato, con istanza del 1° settembre 2015 i locatori hanno
chiesto alla Pretura l’espulsione dei convenuti;
che l'istanza è
stata trattata secondo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 248 lett. a, 252-256 e 257 del codice di diritto processuale
civile svizzero [CPC; RS 272]);
che, all'udienza
del 28 settembre 2015, AP 1 si è opposto all'istanza, rilevando che il
pagamento arretrato rimanente concernesse un solo mese di locazione; in
quell'occasione egli ha inoltre ribadito la richiesta di rimborso a suo favore
di fr. 1'590.- (recte: fr. 1'630.-), per aver sostituito la cappa della cucina,
due prese elettriche, una tapparella e il cilindro della porta principale:
richiesta che aveva preventivamente formulato con scritto del 14 settembre
precedente alla Pretura, mediante il quale aveva anche domandato che i locatori
eseguissero una serie di lavori illustrati in una serie di fotografie; all'udienza
il convenuto ha in più preteso il rimborso di fr. 80.- per la sostituzione dell'aspiratore
elettrico del bagno;
che, con decisione
30 settembre 2015, la giudice di prime cure ha accolto l'istanza; assodate la
mora nel pagamento della pigione e la validità della diffida, nel termine
fissato mediante quest'ultima non era inoltre risultato che i convenuti
avessero provveduto al versamento delle pigioni arretrate o sollevato un'eccezione
di compensazione; la domanda di risarcimento formulata dal conduttore AP 1 con
lettera del 15 settembre 2015, ribadita all'udienza, non era minimamente
comprovata, difettando dei necessari documenti giustificativi, per cui doveva
essere dichiarata irricevibile; del pari irricevibile appariva la domanda di
eseguire dei lavori presso l'ente locato, in quanto presupponeva l'avvio di una
procedura ex art. 259a segg. CO;
che, pertanto, la Pretora
ha ordinato l’espulsione dei convenuti, con le comminatorie di rito, entro 10
giorni dalla notificazione della sua decisione; le domande del convenuto AP 1
sono invece state dichiarate irricevibili;
che, con appello 12
ottobre 2015, AP 1 chiede di annullare il giudizio pretorile - e con ciò lo
sfratto - o in subordine di differirlo sino al 30 novembre p.v.; egli sostiene
di essere in ritardo nel pagamento della pigione di soli 12 giorni e di avere
due figli minorenni, per cui non è facile trovare in tempi ristretti una nuova sistemazione;
domanda anche del tempo per poter trasmettere le ricevute dei lavori dallo
stesso eseguiti presso l'ente locato;
che l'appello non è
stato notificato ai locatori per la presentazione della risposta, in quanto
manifestamente infondato (art. 312 cpv. 1 in fine CPC);
che
l’espulsione di
un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta,
ordinaria o straordinaria, può avere luogo seguendo la procedura sommaria di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC; cfr. DTF 139 III 38;
RtiD I-2015 n. 35c; II-2014 n. 42c), che non richiede la previa conciliazione (art.
198 lett. a CPC); g
iusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo nei casi che
qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la
situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni
non sono date non entra nel merito (cpv. 3);
che, com'è già stato spiegato, la giudice di prime cure ha diligentemente
verificato se, nel caso di specie, sussistevano i requisiti per poter accedere
alla domanda dei locatori secondo la procedura sommaria testé menzionata; la
verifica, in concreto agevole, ha dato esito positivo;
che l'appellante,
che non censura minimamente le deduzioni della Pretora, sostiene di essere in
ritardo nel pagamento della pigione di soli 12 giorni (al momento dell'inoltro
del gravame, 12 ottobre 2015); ora, tuttavia, questa allegazione non può
influire in alcun modo sulla legittimità della decisione di espulsione, ma nemmeno
potrebbe interferire su quella della disdetta per mora che ne sta alla base (e che
- sia soggiunto per completezza - l'appellante non ha censurato dinanzi
all'ufficio di conciliazione entro 30 giorni dalla sua ricezione): in effetti per
decidere sulla validità di quest'ultima è determinante il ritardo nel pagamento
della pigione alla scadenza del termine fissato mediante diffida ai sensi dell'art.
257d CO, non quello ad altre date successive;
che l'insorgente
domanda inoltre di avere più tempo per poter trasmettere le ricevute dei lavori
dallo stesso eseguiti presso l'ente locato; nella procedura d'appello, nuovi
mezzi di prova possono essere considerati solo se vengono immediatamente
addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno
con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (art.
317 cpv. 1 CPC); la domanda di proroga va pertanto respinta, a prescindere dagli
effetti che le prove annunciate dall'insorgente avrebbero potuto spiegare sull'esito
della contestazione;
che l'insorgente sostiene
anche di avere due figli minorenni, per cui non è facile trovare in tempi
ristretti una nuova sistemazione e postula, in via subordinata, di differire l'espulsione
alla fine del corrente mese di novembre; giacché l'appello ha effetto
sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC), questa domanda è in buona sostanza divenuta
priva di oggetto in larga misura; per quanto ancora d'attualità, essa dovrebbe in
ogni caso essere respinta, poiché la scadenza del termine di 10 giorni per la
riconsegna dell'ente locato fissato dalla Pretora nel giudizio 30 settembre
2015 è avvenuta a quattro mesi dal giorno in cui era stata notificata ai
convenuti la disdetta del contratto (11 giugno 2015), periodo in principio
sufficiente per trovare una nuova sistemazione;
che, in conclusione, in quanto
non è divenuto privo di oggetto, l’appello, manifestamente infondato, va
respinto e la sentenza impugnata confermata;
che le spese processuali, fissate in conformità all’art. 9 cpv. 3
della legge sulla tariffa giudiziaria del 30 novembre 2010 (LTG; RL 3.1.1.5),
seguono la soccombenza (art. 106 CPC); il valore litigioso, determinante anche per
un eventuale ricorso al Tribunale federale, è stato fissato dalla Pretora ad
almeno fr. 72'000.- ed è rimasto incontestato in questa sede.
Per questi motivi,
decide:                 1.
L'appello 12 ottobre 2015 di AP 1
è respinto
nella misura in cui non è diventato privo di oggetto
.
2.
Le spese
processuali di complessivi fr. 100.-, già anticipate dall'appellante, sono poste
a carico dello stesso. Non si assegnano ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).