ti_gerichte · 12.2022.69 · 2022-05-13 · it

Locazione. Mora del conduttore. Sfratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.09.2022 12.2022.69

Locazione. Mora del conduttore. Sfratto

Incarto n.
12.2022.69
Lugano
28 settembre 2022
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta del giudice:
Stefani,
vicepresidente
vicecancelliera:
Federspiel
Peer
sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2022.315 della Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con istanza 4 aprile 2022 da
CO
1
rappr. da: RA 1
contro
AP
1
in materia di locazione, con cui
l’attrice ha chiesto lo sfratto della controparte,
domanda a cui si è opposta
la convenuta e che il Pretore con decisione del 13 maggio 2022 ha accolto
ordinando lo sfratto della conduttrice,
appellante la convenuta
con atto di appello di data 25 maggio 2022 con cui postula la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, con protesta di tasse,
spese e ripetibili, mentre l’attrice con risposta del 13 luglio 2022, postula
la reiezione del gravame,
in data 9 agosto 2022 e in
data 1° settembre 2022 l’appellante ha inoltrato due scritti spontanei nei
quali ha chiesto venisse trovato un accordo transattivo e venisse posta fine
alla vertenza; per sua parte la convenuta con scritto spontaneo di data 12
settembre ha ribadito la propria richiesta di sfratto,
letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti,
ritenuto,
in fatto e in diritto:
che in data 23 gennaio 2015 I__________ __________, in
qualità di locatore, e AP 1, in qualità di conduttrice, hanno sottoscritto un
contratto di locazione avente per oggetto un
appartamento di 4.5 locali sito al 2
°
piano e un posteggio ubi(doc. A e B);
che in data 17 luglio
2021 I__________ __________ è deceduto; quale esecutrice testamentaria è stata
nominata la moglie CO 1;
che quest’ultima,
constatati i ripetuti ritardi nel pagamento del canone locativo da parte
dell’inquilina, in data 11 gennaio 2022, per il tramite della RA 1, ha
diffidato la stessa a versare entro 30 giorni l’importo di fr. 59'600.- quali
pigioni arretrate dell’appartamento a far tempo dall’anno 2019 (doc. E); con
email del 21 gennaio 2022 predetta fiduciaria ha precisato che lo scoperto
assommava a fr. 33'200.-;
che, non essendo
intervenuto il pagamento dovuto, in data 22 febbraio 2022 CO 1 ha infine notificato
a AP 1, con il modulo ufficiale, la disdetta del contratto in questione per il
31 marzo 2022 (doc. F);
che per tale scadenza
l’inquilina non ha provveduto alla regolare riconsegna dell’ente locato e del
posteggio, ragion per cui in data 4 aprile 2022 l’esecutrice testamentaria,
sempre per il tramite della RA 1, ha inoltrato alla Pretura di Locarno-Campagna
un’istanza chiedente lo sfratto di AP 1;
che con osservazioni
del 29 aprile 2022 la conduttrice ha posto l’accento sul grave pregiudizio che
le avrebbe arrecato dover lasciare l’appartamento in cui oltre a vivere esercita
pure la propria professione di terapista complementare, ha attribuito i ritardi
nei pagamenti alle sue difficoltà economiche derivanti dalle limitazioni
imposte dall’emergenza Covid-19 e ha invitato la controparte a trovare un
accordo per risolvere la vertenza; richiesta che, di fatto, è rimasta senza
seguito;
che con decisione del
13 maggio 2022 il Pretore ha accolto l’istanza di CO 1 e ordinato lo sfratto di
AP 1, ritenendone adempiute le premesse, in particolare giudicando data la mora
della conduttrice e la validità della disdetta;
che con appello di
data 25 maggio 2022 la conduttrice chiede la riforma del giudizio impugnato nel
senso di respingere l’istanza;
che con risposta di
data 12 luglio 2022 CO 1 postula di contro la conferma del querelato giudizio;
che con uno scritto spontaneo
di data 9 agosto 2022, notificato alla controparte in data 11 agosto 2022, AP 1
afferma di aver versato fr. 3'975.-, chiede che le venga concessa la possibilità
di pagare quanto dovuto ratealmente e dichiara che per il futuro il canone
locativo verrà versato - quantomeno parzialmente - direttamente dall’autorità
LAPS, ciò che garantirà, di fatto, la salvaguardia delle pretese della
locatrice;
che con un successivo scritto
di data 1° settembre 2022 l’inquilina rimprovera alla controparte di non aver
comunicato gli estremi del conto di accredito alle competenti autorità
cantonali e comunali;
che con scritto del 12
settembre 2022 l’esecutrice testamentaria respinge la critica e chiede a questa
Camera di voler procedere con l’emanazione della decisione;
che lo sfratto di un conduttore dai locali
occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,
avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o
in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257
CPC) che non richiede la previa conciliazione (HOHL, Procédure civile, Tome II,
2° ed., n. 1429 pag. 260);
che giusta l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett.
b). In base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620), un
fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato
senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola
essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela
giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace ad una limitazione del rigore
probatorio: l’istante non può però limitarsi a rendere verosimile la sua
pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti
fattuali. Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123),
la situazione giuridica è chiara se alla luce del testo legale o sulla base di
una dottrina e di una giurisprudenza invalse e autorevoli, l’applicazione della
norma al caso concreto si impone in modo evidente e porta a un risultato
univoco; premesse che nella fattispecie in esame sono date;
che p
er
sua natura l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante
deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando
per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e pertanto da
riformare, ciò che nel concreto caso AP 1 omette di fare;
che in effetti l’appellante non contesta la mora, e
quindi l’importante esposizione debitoria nei confronti della parte locatrice,
incentrandosi sulle ragioni che l’hanno generata e auspicando il raggiungimento
di un accordo in vista dell’estinzione del debito;
che la proposta di accordo è rimasta generica (v.
anche la bozza allegata allo scritto spontaneo 9 agosto 2022 dell’appellante) e
soprattutto senza alcun riscontro da parte della locatrice che ha anzi
sollecitato l’evasione della procedura di appello;
che, di conseguenza, occorre costatare da un lato la
corretta valutazione del caso in fatto e in diritto da parte del primo giudice,
ciò che conduce alla reiezione del gravame, indipendentemente dai limiti della
sua ricevibilità (v. sopra), e d’altro lato l’impossibilità di un accordo tra
le parti, ciò che esclude la possibilità di sospendere la procedura di appello
e di procrastinare la presente decisione;
che le spese giudiziarie della procedura di secondo
grado, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 CPC). Nel concreto caso
si giustifica di contenere le spese processuali della procedura di appello in
fr. 100.-. Considerato che l’appellata si è limitata a trasmettere un
brevissimo scritto con cui ha chiesto unicamente la conferma del giudizio
impugnato non vi è motivo di assegnare alla stessa un’indennità.
che la presente decisione viene presa dalla Camera
nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art. 48b cpv. 1
lett. a cfr. 2 LOG.
Per questi motivi,
richiamato l’art. 106 CPC e la LTG,
decide:
1.
L’appello 25 maggio 2022 di
AP 1 è
respinto nella misura in cui è ricevibile
.
2.
Le spese processuali della procedura di appello di fr.
100.- sono poste a carico dell’appellante. Non si assegnano ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
vicepresidente                                                   La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).