ti_gerichte · 80.1999.228 · 2000-08-10 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Camera di diritto tributario 10.08.2000 80.1999.228
Tessin Camera di diritto tributario 10.08.2000 80.1999.228
Ticino Camera di diritto tributario 10.08.2000 80.1999.228

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
80.1999.00228
Lugano
10 agosto 2000
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera
di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 23 settembre 1999
in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari
presentato da:
__________ __________,
__________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1.
Nel
corso del 1997 __________ __________ vendeva al prezzo di fr. 815'000.- la
part. n. __________ RFD di __________ __________ __________ __________
__________ di __________, di cui è azionista. L’Ufficio di tassazione, essendogli
sembrato eccessivo il prezzo di vendita, faceva allestire una perizia sul
valore dell’alienazione allo scopo di stabilire se nella compravendita non
fosse insita una distribuzione di utili tassabile con l’imposta ordinaria.
L’Ufficio
di tassazione, al termine dell’istruttoria volta a stabilire il valore
dell’alienazione, nell’ambito della quale il contribuente ha prodotto una controperizia,
determinava il valore dell’alienazione in fr. 550'000.-, intravedendo
nell’alienazione una distribuzione di utili di fr. 265'000.-.
Il 27
gennaio 1999 l’UT notificava pertanto a __________ __________ la tassazione
sugli utili immobiliari, in cui deduceva dal valore dell’alienazione
determinato in fr. 550'000.- il valore d’investimento di fr. 98'350.-.
L’imposta, calcolata con l’aliquota del 3% data una durata della proprietà di
oltre 43 anni, veniva fissata in fr. 13'549,50.
Il
reclamo presentato dal contribuente il 23 settembre 1999 veniva respinto con decisione
del 27 settembre 1999. In essa si argomenta che le spese d’investimento
precedenti il 1978 non sono state considerate in quanto già comprese nel valore
di stima di vent’anni prima. Si fa inoltre presente che ci si è accorti, nonostante
i mascheramenti, che molti dei giustificativi prodotti riguardano altri
immobili di proprietà del contribuente nei Comuni di __________ e di
__________.
2.
2.1.
Con il
presente, tempestivo ricorso, definito cautelativo dal ricorrente in attesa
della notifica di tassazione della __________ __________ __________ __________
da parte dell’Ufficio persone giuridiche, si chiede che il valore
dell’alienazione venga stabilito in fr. 815'000.-, come stipulato nell’atto
notarile.
2.2.
All’udienza
del 3 aprile 2000 le parti si sono confermate nelle rispettive conclusioni, il
ricorrente producendo una ulteriore valutazione del 29 marzo 2000 dell’arch.
__________.
La Camera
ha quindi dato incarico al proprio perito di effettuare una valutazione tenendo
conto delle perizie agli atti.
Il
rapporto è stato rassegnato il 31 maggio 2000.
Con
memoria del 26 giugno 2000, di cui si dirà in seguito per quanto necessario, il
ricorrente si è confermato nel proprio ricorso.
3.
Secondo
l’art. 128 cpv. 1 LT, l’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il
valore di alienazione e il valore di investimento, vale a dire il valore di
acquisto maggiorato dei costi di investimento.
Il valore
di alienazione è quello risultante dall’atto notarile o dalla contrattazione
(art. 131 cpv. 1 LT).Eventuali prestazioni valutabili in denaro o apporti
risultanti da trasferimenti tra società e azionista o persone vicine sono
considerati nella determinazione del valore di alienazione (art. 131 cpv. 2
LT).
Nell'ambito
dell'imposta ordinaria, per il calcolo del reddito netto imponibile delle
società anonime entrano infatti in considerazione, fra l'altro, le
distribuzioni palesi o dissimulate di utili (cfr.
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, pp. 224 ss.). È il caso
quando l'azionista trasferisce alla società un immobile sopravvalutato, vale a
dire a un valore superiore a quello venale, beneficiando così di una
distribuzione mascherata di utili pari alla differenza tra valore contrattuale
e valore venale (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 227). In tal caso il
valore dell'alienazione è costituito dal valore venale e non da quello contrattuale.
La differenza tra questi due valori, quello contrattuale e quello venale,
dovrebbe essere imposta alla società come prestazione valutabile in denaro e
all'azionista a titolo di distribuzione dissimulata di utili, se si considera
che la società nella valutazione degli attivi di bilancio deve attenersi a
criteri di prudenza, vale a dire a un apprezzamento ragionevole dei fatti a
tutela dei creditori (cfr.
Bernardoni/Duchini
, La fiscalità
dell'azienda, 2.a ed., Agno 1998, p. 57 s.). Se invece si lasciasse la
correzione del valore dell'alienazione alla discrezione dei soggetti fiscali o
dell'autorità fiscale, ne risulterebbe un'intollerabile incertezza del diritto
a dipendenza del diverso carico fiscale generato dall' imposta speciale, che
regredisce fortemente a dipendenza della durata della proprietà, rispetto
all'onere fiscale causato dall'imposta ordinaria (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 227).
4.
4.1.
L’Ufficio
di tassazione, sulla scorta della valutazione del 6 maggio 1998 effettuata
dall’Ufficio cantonale di stima, ha stabilito il valore dell’alienazione in fr.
550'000.-, ricavandolo dalla media del valore reale (considerato nella misura
del 30%) e del valore di reddito (considerato nella misura del 100%) e tenuto conto
di un valore del terreno di fr. 500 al metro quadro.
Da questa
valutazione si scosta, in modo apparentemente massiccio, la valutazione
dell’arch. __________ effettuata per conto del ricorrente nell’ottobre del
1998; essa concludeva per un valore venale di fr. 800'000.- stabilito “in base
alla situazione d’ interesse”, mentre che il solo valore reale sarebbe stato di
fr. 607'130.
Dal canto
suo, l’arch. __________ __________, in un breve rapporto del 29 marzo 2000
prodotto dal patrocinatore del ricorrente in occasione dell’udienza davanti
alla Camera, determinava il valore reale dell’immobile in fr. 668'475,
conferendo particolare importanza all’aumento dell’indice di sfruttamento (da
R2 a R3).
Di fronte
alle apparenti divergenze tra la valutazione dell’Ufficio cantonale di stima e
quelle di parte dell’arch. __________ e dell’arch. __________, da un lato, e
alla particolare ubicazione della villetta, circondata su tre lati dagli
immobili aziendali delle __________ __________ __________ __________ di __________,
dall’altro, la Camera decideva di incaricare il proprio perito di esprimersi al
riguardo.
4.2.
Il perito
della Camera, nel suo rapporto peritale del 31 maggio 2000, escludeva, dopo
aver effettuato il necessario sopralluogo e averlo documentato
fotograficamente, di prendere in considerazione la valutazione a reddito
dell'immobile per stabilire il valore venale al momento dell'alienazione,
poiché ciò avrebbe condotto ad un risultato manifestamente inferiore alla
realtà.
Sarebbe
infatti stato necessario partire da un reddito dell'abitazione presunto di almeno
fr. 35'000.- all’anno e capitalizzarlo al 6.5-7% per giungere a un risultato confacente,
ma un simile presunto reddito sarebbe senza ombra di dubbio del tutto fuori misura
in considerazione della tipologia dell’immobile, una villetta unifamiliare costruita
nel 1958 di carattere solido, ma ben lontana dai parametri odierni di edificazione
di simili oggetti.
Il perito
ha inoltre considerato che la stima del terreno di fr. 500 al metro quadro deve
essere ritenuta un valore massimo se comparato con i valori accertati in altre
compravendite avvenute in zona e in altre migliori. Questa conclusione collima
d'altronde con quella dell'Ufficio cantonale di stima, il quale in un primo
tempo aveva valutato il terreno in fr. 400 al metro quadro e solo in un secondo
momento lo aveva elevato a fr. 500. Il perito della Camera, proprio in
considerazione dei valori comparativi con altre compravendite, ma anche
dell'eccessiva incidenza del costo del terreno rispetto alla costruzione, ha
inoltre escluso un’ influenza, quanto meno significativa, sul valore del
terreno della revisione del piano regolatore, che prevedeva il passaggio dalla
zona __________ alla zona __________. Ha quindi stabilito il valore metrico
(reale) dell’immobile in fr. 510'500.
Soffermandosi
poi sull’ubicazione della villetta, attorniata su tre lati dagli immobili delle
__________ __________ __________ __________, il perito ha espresso le seguenti
considerazioni:
II
signor __________, proprietario del fondo N. __________, ha venduto questa proprietà
per Fr. 815'000.-- alle __________ __________ __________ __________.
Dal
piano planimetrico si evince chiaramente che la ditta a quel momento non aveva
più possibilità di ampliamento e di sviluppo.
Le
due fasce laterali (in giallo) al fondo __________ rimanevano inedificabili pur
avendo la possibilità sulla base del piano regolatore vigente. Ritengo pertanto
che le __________ __________ __________, proprietari del fondo N. __________,
acquistando la proprietà N. __________ valorizzavano definitivamente l'intera
proprietà.
È
giunto quindi alla conclusione che il valore dell'alienazione avrebbe dovuto
ragionevolmente essere pari al valore reale dell'immobile aumentato di 1/3, e
meglio:
fr. 570'000 + fr. 170'000 = fr. 680’000
4.3.
Questa
Camera non ha motivo di distanziarsi dal giudizio del proprio perito, che appare
equilibrato per più ragioni. Innanzi tutto poiché ritiene di nemmeno dover prendere
in considerazione il valore di reddito a causa dell'ubicazione della villetta,
poiché ciò determinerebbe, in media con il valore reale, un valore venale
eccessivamente basso, che si ripercuoterebbe sul valore dell’alienazione
facendolo scendere e facendo di riflesso aumentare artificiosamente l’utile
dissimulato distribuito dalla società al proprio azionista.
D’altra parte appare del
tutto convincente il valore al metro quadro attribuito al fondo, poiché
stabilito in base a criteri comparativi. Anzi, al raffronto con altre
contrattazioni coeve in situazioni analoghe o persino migliori, il valore di
fr. 500 appare già un limite superiore. Anche in questo caso, la valutazione
sfugge a critiche e, nell’ottica della distribuzione dissimulata di utili, è
favorevole al ricorrente.
Centrali appaiono tuttavia
le considerazioni circa l’ubicazione della villetta, che fanno apparire quello
in esame come un caso unico. Se, da un lato, l’ubicazione risulta estremamente
sfavorevole e finirebbe per deprimere il valore reperibile sul mercato,
dall’altro, è tale da rendere l’immobile particolarmente appetibile unicamente
per la società, che individua nel sedime la sua unica possibilità di sviluppo e
che, mediante la sua acquisizione, si vede rivalutare gli attivi immobiliari,
consentendole di ottenere una forma rettangolare dei propri fondi invece che a
U e di ampliare confacentemente gli immobili aziendali.
Questa Camera ha quindi
motivi più che fondati di aderire alla valutazione del proprio perito, che
appare oltremodo equilibrata, convincente e aderente alla particolarità della
fattispecie.
4.4.
Vero è che il ricorrente,
con memoria del 26 giugno 2000 contesta le conclusioni peritali, segnatamente
il valore metrico (reale) stabilito dal perito della Camera, contestando la
stima metrica, insistendo sul prevedibile aumento di valore a seguito della modifica
dell’indice di sfruttamento (da __________ a __________) e sulla valorizzazione
del sedime della società in caso di acquisto di quello del ricorrente.
Questa Camera, pur
portando comprensione agli argomenti sviluppati nel ricorso e nella memoria
conclusiva, non ritiene di poter aderire alla valutazione proposta dal
ricorrente.
Vero è che l’Ufficio
cantonale di stima e l’arch. __________ arrivano a un valore reale che si
aggira attorno a fr. 600'000 (fr. 602'600 per l’Ufficio di stima, considerando
un valore del terreno di fr. 550 e fr. 607'130 l’arch. __________). Altrettanto
vero è che l’arch. __________ si spinge ancora oltre fino a giungere a un
valore di fr. 668'475.
Secondo questa Camera, tutte
queste valutazioni di parte appaiono mosse dalla preoccupazione di tener conto
della particolare ubicazione dell’immobile, gonfiando sia il valore del terreno
sia quello dell’immobile.
Il perito della Camera ha
invece succintamente ma convincentemente spiegato che il valore del terreno su
base comparativa (anche con terreni meglio ubicati) non può oltrepassare il
valore di fr. 500 al metro quadro, precisando che tale importo è da considerare
un tetto massimo, anche tenendo conto dell'allora possibile passaggio della
collocazione del terreno dalla zona __________ alla zona __________.
Lo stesso vale per
l’abbattimento per vetustà del costo di costruzione che appare
sottodimensionato per rapporto alla vetustà dell’immobile, alla manutenzione
definita non tra le migliori e all’inadeguatezza dello standard costruttivo
rispetto agli attuali parametri.
Né questa Camera ritiene
di poter aderire all’ulteriore argomento, secondo cui il valore dell’immobile
sarebbe condizionato dal probabile passaggio del sedime in zona __________.
Anche facendo astrazione dal fatto che al momento dell’alienazione l’immobile
era ancora in zona __________, il perito della Camera ha stabilito il valore su
base comparativa e, d'altra parte, ha pure affermato che il cambiamento di
indice non avrebbe influenzato automaticamente il valore del terreno o lo
avrebbe influenzato in maniera molto relativa. Va inoltre ribadito che un valore
al metro quadro di fr. 500, stabilito su base comparativa è da considerare come
un limite superiore.
Il perito della Camera ha
d’altra parte tenuto adeguatamente conto della particolare ubicazione
dell’immobile venduto, rivalutando addirittura di un terzo il valore reale.
Certo, anche i due periti
di parte giustificano un aumento delle loro rispettive valutazioni fino a
giungere a fr. 800'000. Tale rivalutazione, effettuata su valori reali calcolati
con eccessiva magnanimità, appare artificiosa e sostanzialmente dettata dalla
preoccupazione di giungere ad una stima tale da escludere di fatto una distribuzione
mascherata di utili.
Gli argomenti addotti dal
ricorrente in sede di conclusioni mirano, a ben vedere, a cumulare a suo favore
tutti i vantaggi: valore reale dilatato, ulteriore aumento dello stesso per il
prevedibile passaggio del fondo in zona __________ e ulteriore rivalutazione di
un terzo, come proposto dal perito.
Ben più convincente appare
invece la conclusione del perito della Camera, il quale, partendo da un valore
reale equilibrato, non dilatato e nemmeno sottodimensionato, ha proposto una rivalutazione
di un terzo per tener conto della particolarità della situazione.
Questa Camera ritiene
quindi con tranquillante certezza di poter aderire alla valutazione del proprio
perito, che ha concluso per un valore venale dell’immobile alienato di fr.
680'000 e di accogliere quindi solo parzialmente la richiesta ricorsuale.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
parzialmente accolto
.
§    Di
conseguenza la decisione su reclamo del 27 settembre 1999 è riformata nel senso
che il valore dell’alienazione è stabilito in fr. 680'000.-.
§§ Gli
atti del procedimento sono pertanto retrocessi all’Ufficio di tassazione per
l’emissione di nuovi conteggi.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 1’500.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr. 1580
.–
sono a
carico del
ricorrent
e
in ragione di metà.
Non si
assegnano ripetibili.
3.   Intimazione
alle parti.
4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: