ti_gerichte · 14.2014.127 · 2014-11-26 · it
Reclamo contro la reiezione di unistanza di sequestro vertente su un deposito di garanzia per difetti occulti pattuito nel contratto di costituzione di diritto di compera. Verosimiglianza

Reclamo contro la reiezione di un’istanza di sequestro vertente su un deposito di garanzia per difetti occulti pattuito nel contratto di costituzione di diritto di compera. Verosimiglianza

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 26.11.2014 14.2014.127

Incarto n.
14.2014.127
Lugano
26 novembre 2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente,
Walser
e Grisanti
vicecancelliera:
Simoni
statuendo nella causa SO.2014.2278 in materia di
sequestro della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con
istanza 27 maggio 2014 da
RE 1
(patrocinato dall’avv. PA 1)
contro
CO 1
(patrocinata dall’avv. PA 2,)
giudicando sul reclamo del 13 giugno 2014 presentato
da RE 1 contro la decisione emessa il 2 giugno 2014 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                A.
Con contratto rogato il 9 gennaio 2013 dall’avv. L__________, CO 1 ha
concesso a RE 1 un diritto di compera sulla sua particella n. __________ RFD di
__________, Sezione __________. Nell’atto, perfezionato il 21 maggio 2013 con
la dichiarazione d’esercizio dell’acquirente e la relativa iscrizione a
registro fondiario, la venditrice ha autorizzato il notaio rogante a trattenere
in deposito dal prezzo di compravendita fr. 100'000.– “a garanzia di
eventuali difetti occulti” sino ad un anno dopo il trasferimento della
proprietà (doc. B, punto 4
in
fine
).
B.
Con
una prima istanza del 21 maggio 2014 diretta contro la CO 1 (inc. n. SO.2014.2180), RE 1 ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5,
di decretare in virtù dell’art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF (domicilio all’estero del
debitore) il sequestro del deposito cauzionale di fr. 100'000.–. A sostegno
della sua richiesta l’istante ha prodotto documenti che, a suo dire, avrebbero
reso verosimile la presenza di difetti occulti. Con decisione del giorno
seguente il primo giudice ha respinto l’istanza dopo aver ritenuto che, sulla
scorta della documentazione prodotta, il credito vantato non fosse suffragato
da elementi oggettivi che lo rendessero verosimile.
C.
Con
una seconda istanza del 27 maggio 2014, RE 1 ha nuovamente chiesto allo stesso
Pretore di porre sotto sequestro il deposito cauzionale a concorrenza di un suo
credito complessivo di fr. 96'500.–, ribadendo le stesse motivazioni, salvo
allegare due documenti aggiuntivi (doc. Q1 e doc. Q2).
D.
Statuendo
con decisione 2 giugno 2014 il Pretore ha respinto l’i­­stanza, ponendo a
carico di RE 1 le spese processuali di fr. 300.–.
E.
Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorto
a questa Camera
con un reclamo del 13 giugno 2014 per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento
dell’istanza di sequestro, con protesta di tasse spese e ripetibili di seconda
istanza.
Considerando
in diritto:              1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di sequestro – è una
decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 6 CPC),
contro cui è dato esclusivamente il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC)
alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale
d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG)
.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC),
la decisione è
impugnabile con reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2
CPC).
Presentato il 13 giugno 2014 contro la sentenza notificata al
patrocinatore del reclamante il 3 giugno (estratto “Tracciamento degli invii”)
in concreto il reclamo è tempestivo e quindi, da questo punto di vista, ricevibile.
1.2
La Camera esamina solo le censure esplicitamente formulate e motivate
in modo sufficiente, i requisiti al riguardo, che discendono dall’art. 321 cpv.
1 CPC, imponendo al reclamante di formulare delle conclusioni chiare, di
designare dettagliatamente sia i punti contestati della sentenza impugnata sia
i documenti sui quali fonda la sua critica e di spiegare perché la motivazione
della decisione sarebbe erronea, e non (solo) perché le sue opinioni sarebbero
pertinenti (DTF 138 III 375, consid. 4.3.1 e sentenza del Tribunale federale
5A_247/2013 del 15 ottobre 2013, consid. 3.3).
1.3
Secondo
l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione
errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti.
a)
La
giurisdizione cantonale superiore ha lo stesso potere di cognizione del giudice
di prima istanza e verifica quindi sotto l’an­­golo della semplice
verosimiglianza se i presupposti del sequestro sono realizzati, riesaminando
liberamente e sommariamente l’applicazione del diritto (art. 320 lett. a CPC;
sentenza del Tribunale federale 5A_925/2012 del 5 aprile 2013, consid. 9.3).
b)
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC). Sono inam­missibili
conclusioni,
allegazioni di fatti e mezzi di prove nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC). L’accertamento
dei fatti e l’apprez­­zamento delle prove possono essere censurati unicamente
se sono manifestamente errati o arbitrari (art. 320 lett. b CPC; DTF 138 III
234 consid. 4.1). Ove la correzione del vizio sia suscettibile d’influire sull’esito
della causa, la Camera interviene, quindi, soltanto se il giudice di prime cure
non ha manifestamente capito il senso e la portata di un mezzo di prova, ha
omesso, senza motivi oggettivi, di considerare prove pertinenti o ha tratto deduzioni
insostenibili dagli elementi raccolti (cfr. per analogia: sentenza del
Tribunale federale 5A_739/2012 del 17 maggio 2013, consid. 2.2 e i rinvii;
Jeandin
in: CPC
commenté, 2011,
n. 5-6 ad art. 320 CPC con rimandi).
c)
Presentato
per la prima volta con il reclamo, lo scritto 12 giugno 2014 dell’avv. L__________
al patrocinatore del reclamante è un documento nuovo e pertanto irricevibile.
In ogni caso esso, come si vedrà in seguito, non sarebbe da solo determinante
ai fini del presente giudizio.
2.
In virtù dell’art. 272 cpv. 1 LEF, il
sequestro è concesso purché il creditore renda verosimile l’esistenza del suo
credito (n. 1), di una causa di sequestro (n. 2) e di beni appartenenti al
debitore (n. 3).
2.1
I
fatti sono resi verosimili quando il giudice, fondandosi su indizi oggettivi –
che risultano dagli atti (art. 254 cpv. 1 CPC), ovvero esclusivamente da
documenti (DTF 138 III 639 consid. 4.3) – sufficienti a costituire un’“inizio
di prova”, ne ricava l’impressione che i fatti pertinenti si siano realizzati,
senza dover escludere la possibilità che si siano svolti in altro modo (DTF 138
III 233 consid. 4.1.1; RtiD 2012 II 927 consid. 1.3). In particolare egli deve
convincersi che la pretesa vantata dal sequestrante esiste per l’importo
enunciato ed è esigibile. Per quanto attiene al fondamento giuridico dell’istanza,
il giudice procede a un esame sommario, cioè né definitivo né esaustivo, al
termine del quale emana una decisione provvisoria (DTF 138 III 638-9 consid.
4.3.2), a questo stadio senza contraddittorio (per garantire l’effetto sorpresa).
2.2
Il
decreto di sequestro (art. 274 cpv. 2 LEF) può essere contestato dal debitore o
dai terzi toccati nei propri diritti con opposizione (art. 278 LEF) allo stesso
giudice che l’ha pronunciato. Il creditore che ha visto la sua istanza respinta
può invece impugnare la decisione con un reclamo alla
giurisdizione
cantonale superiore.
Essa non agisce d’ufficio (art. 58
cpv. 2 CPC) e decide unicamente in base ai fatti allegati (art. 55 cpv. 1 CPC)
e resi verosimili, salvo che siano notori (art. 150 cpv. 1, 151 e 254 CPC; cfr. sentenza
della
CEF
14.2011.113
dell
’8
settembre
2011
,
consid. 6.5
)
.
3.
Nella
decisione impugnata, ancora una volta il Pretore non ha ritenuto
sufficientemente verosimile l’esistenza del credito vantato dall’istante,
neppure alla luce delle fotografie (doc. Q1) e dell’of­­ferta dell’impresa di
gessatura __________ (doc. Q2) prodotti in aggiunta agli atti già presentati
con la prima istanza. A parer suo i difetti evidenziati nelle fotografie non
appaiono
prima facie
occulti. Orbene, essi risultano essere stati
notificati per la prima volta da RE 1 solo nel gennaio del 2014, quindi
tardivamente rispetto al momento del trasferimento della proprietà, avvenuto il
21 maggio 2013. Il primo giudice non ha infatti creduto alla tesi dell’istante
secondo cui i difetti sarebbero stati sottaciuti in malafede dalla convenuta,
non avendo ravvisato negli atti alcun elemento oggettivo in tal senso. Per
abbondanza, il Pretore ha infine evidenziato come l’istanza di sequestro fosse
stata inoltrata oltre il termine di un anno previsto dal contratto (doc. B) durante
il quale il notaio doveva trattenere i fr. 100'000.– a garanzia dei
difetti occulti, sicché l’esi­­stenza del bene da sequestrare non parrebbe più
verosimile.
4.
Nel
reclamo RE 1 rimprovera anzitutto al Pretore di non aver applicato
correttamente il grado di prova richiesto dalla legge, ovvero la
verosimiglianza, poiché a suo dire i difetti evincibili dalla documentazione
agli atti, in particolare le fotografie (doc. Q1), l’offerta dell’impresa di
gessatura (doc. Q2) e della società __________ Sagl (doc. R), unitamente alla perizia
(doc. S), non potevano non essere ritenuti a prima vista come non occulti
(pannello che nasconde il crollo di una parete, stucco marmorino rovinato e
nascosto dietro uno specchio, cavi e impianto fuori norma nascosti dietro il
bancone della cucina, cedimenti di terreno e di muri di sostegno, umidità nelle
pareti esterne della casa). D’altronde, RE 1 sostiene che non doveva né poteva
in questa procedura, di carattere sommario, fare di più, non essendo tenuto a
portare la prova piena del carattere occulto del danno, della tempestività
della notifica dei difetti né della malafede della controparte. Infine il reclamante
osserva come gli altri due presupposti del sequestro siano adempiuti, in
particolare per quanto attiene all’esistenza del bene da sequestrare, il notaio
rogante avendo dichiarato che non libererà la somma posta in garanzia
fintantoché non verrà emessa una decisione giudiziaria definitiva in merito
alla stessa.
5.
Spettava
al reclamante di rendere verosimile l’esistenza, l’impor­­to e l’esigibilità
del suo credito producendo
indizi documentali oggettivi
sufficienti a costituire un’“inizio di prova” delle proprie allegazioni (sopra
consid. 2.1). A ragione egli non contesta di aver segnalato i difetti alla
controparte più di 7 mesi dopo il
trasferimento della proprietà (cfr. doc.
Q e N) né, di conseguenza, che la tempestività (e dunque validità) della sua
pretesa sia subordinata al carattere occulto degli stessi (cfr. art. 201
cpv. 1 CO). Del resto, il deposito di fr. 100'000.– è stato costituito proprio
“a garanzia di eventuali difetti occulti”
(doc. B, fol. 6
ad 4), mentre la parte venditrice non risponde di altri possibili difetti da
lei non dissimulati in modo doloso (nel senso dell’art. 199 CO), giacché
il fondo è stato “
ceduto e accettato nello stato di fatto in cui si
trovava il giorno della sottoscrizione del contratto
(…)” (doc. B, pag. 4
ad n. 4)
. Incombeva quindi al reclamante di rendere verosimile non solo
l’esistenza di difetti ma pure il loro carattere occulto (ovvero non
riconoscibile con un esame ordinario giusta l’art. 201 cpv. 2 CO) e il fatto
che fossero stati dolosamente dissimulati dalla venditrice (v. sentenza del Tribunale
federale 4A.619/2013 del 20 maggio 2014, consid. 4.1).
5.1
Ora,
dalla documentazione agli atti non si riesce a determinare in quale stato si
trovava il fondo (o meglio la casa) al momento in cui il reclamante ne ha preso
possesso – o avrebbe dovuto farlo (giusta l’art. 201 cpv. 1 CO) –, sicché non è
possibile eseguire alcun confronto con la situazione documentata dall’istante,
in data peraltro non precisata. Nulla è neppure dato di sapere circa la data di
costruzione o di riattamento della casa e il contratto agli atti non fornisce alcuna
indicazione o garanzia in merito allo
“
stato di fatto
in cui si trovava il giorno della sottoscrizione”
.
D’altron­­de,
i documenti prodotti da RE 1 non costituiscono, come si vedrà qui di seguito,
quell’”inizio di prova” richiesto perché i difetti di cui egli si lamenta
possano essere considerati verosimilmente occultati (consid. 5).
a)
Le
fotografie (doc. Q1) – di pessima qualità – non consentono di verificare i
pretesi difetti occulti (“DO”, v. doc. Q) menzionati nelle didascalie (n. 1,
8-12). Anzi, spigoli rovinati, tracce di urina di gatto, parete crollata,
camini rotti e pericolanti, muri di sostegno fessurati o pericolanti, cavi “a
vista” e prese non protetti, impianto casalingo d’irrigazione contro le pareti
della casa, porta principale della cantina graffiata con la serratura rotta
appaiono essere difetti tutt’altro che occulti. Vista la loro tipologia e
gravità pare poi inverosimile che questi difetti siano diventati visibili solo
dopo il trasferimento di proprietà, ciò che il reclamante del resto nemmeno
allega.
b)
Non
vengono in soccorso del reclamante neppure le offerte 31 gennaio 2014 dell’impresa
di gessatura __________ (doc. Q2) né quella del 24 giugno 2013 della società __________
Sagl (doc. R). Nessuno dei due documenti, infatti, contiene accertamenti sull’origine,
la datazione e la pretesa dissimulazione dei difetti rilevati dal reclamante. Entrambi
si limitano a una semplice descrizione dei lavori da eseguire. Che l’acquirente
potesse legittimamente aspettarsi un impianto elettrico conforme alle ultime
norme non consta. Come detto, egli ha accettato la casa nello stato che era suo
al momento della sottoscrizione del contratto di costituzione di diritto di
compera, ciò che si estende anche agli interruttori e alle prese esistenti, alla
“vecchia cucina” e ai piccoli elettrodomestici che si affermano non funzionanti.
Se questo arredamento non fosse stato conforme ai patti egli sarebbe stato
tenuto a dolersene con la venditrice subito dopo il trasferimento di proprietà.
c)
Infine,
anche la perizia (doc. S) allestita dall’ing. __________ un giorno prima dello
scadere del termine di deposito dei fr. 100'000.– (a seguito di due
sopralluoghi del 18 gennaio 2014 e del 20 maggio 2014) non fornisce indizi concreti
sul carattere dissimulato dei difetti rilevati (muri lungo la strada e di
contenimento a monte non costruiti a regola d’arte, pavimentazione del
giardino). Nulla indica che la venditrice li abbia deliberatamente nascosti. Lo
stato dei muri in questione era agevolmente accertabile. Quanto al cedimento
del terreno rilevato, esso risulta essersi verificato dopo il trasferimento
della proprietà in occasione del passaggio di “un piccolo mezzo meccanico”
durante i lavori di trasformazione della casa e del giardino (perizia, pag. 8).
A prima vista non si può quindi ritenere che la venditrice abbia nascosto tale
problema.
5.2
Ciò
posto, l’apprezzamento del Pretore relativo alla documentazione prodotta dall’istante
non risulta manifestamente errato o lacunoso. Né può essergli rimproverato di avere
fondato il proprio giudizio su una falsa nozione di verosimiglianza. Condizione
sine qua non
perché un fatto possa ritenersi verosimile è infatti che vi
siano indizi oggettivi
sufficienti a costituire un’“inizio di
prova” della sua esistenza (sopra consid. 2.1). Non è il caso nella fattispecie,
la documentazione agli atti non fornendo indizi sul preteso occultamento dei
difetti invocati. Non spetta né al Pretore né alla Camera indicare quali
documenti RE 1 avrebbe dovuto produrre per ottenere l’accoglimento dell’istanza.
Ad ogni modo si stenta a credere ch’egli non potesse documentare meglio lo
stato della casa al momento del trapasso (in particolare con riferimento alle
relazioni precontrattuali), le circostanze in cui i difetti sono stati scoperti
ed eventuali indizi di occultamento, ricordato che nelle procedure sommarie
sono di per sé ammissibili dichiarazioni testimoniali scritte, che il giudice apprezza
liberamente (cfr. sentenza della CEF 14.2013.61 del 20 giugno 2013,
consid. 4.3).
In definitiva, il reclamo va respinto già
per questi motivi.
6.
D’altronde,
la sentenza impugnata non risulta neppure manifestamente errata laddove il
Pretore ha ritenuto che l’esistenza del bene da sequestrare (il deposito di fr. 100'000.–)
non apparisse verosimile, il termine di un anno previsto dal contratto di
costituzione di diritto di compera essendo trascorso prima dell’inoltro dell’istanza
di sequestro.
E, come già rilevato, lo
scritto 12 giugno 2014 del notaio rogante prodotto solo con il reclamo è inammissibile
(consid. 1.3/c). Il reclamo andrebbe dunque respinto anche per questo
secondo motivo.
7.
Le spese processuali (art. 95 cpv. 2 CPC;
48 e 61 cpv. 1 OTLEF)
seguono la soccombenza del reclamante
(art. 106 cpv. 1 CPC).
Non si pone invece problema di ripetibili, essendo
la procedura unilaterale.
Circa i
rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF),
il valore litigioso, di fr. 96'500.–, supera la soglia di fr. 30'000.–
ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per
questi motivi,
pronuncia:            1.
Il reclamo è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.
Le
spese processuali di fr. 600.– relative al presente giudizio, già
anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico.
3.
Notificazione
all’avv.
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                 La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Può
essere fatta valere unicamente la violazione di diritti costituzionali (art. 98
LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 2
LTF).