ti_gerichte · 40.2005.241 · 2006-05-19 · it
Censure ricorsuali già considerate nella decisione su reclamo; caratteristiche tipiche di una zona del nucleo; computo nella superficie abitabile di una terrazza/balcone.


Incarto n.40.2005.241

__________

Lugano

19 maggio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Ferruccio Robbiani

ing.Giancarlo
 Rosselli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 10/11 novembre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali no. 74 e 942 MF di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 aprile 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 241'032.- per il mapp. no. 74 MF di __________;

-
CHF 131'223.- per il mapp. no. 942 MF di __________.

Il
reclamo interposto in data 12 luglio 2004 da RI 1 è stato accolto dallUCS con
decisione 14 ottobre 2005.

Per
quanto concerne il mapp. no. 74 lautorità di prima istanza ha ridotto il
valore metrico a nuovo delledificio principale sub. A da CHF/mc 360.- a CHF/mc
295.-, diminuito il relativo valore di reddito capitalizzato da CHF 226'654.- a
CHF 201'186.- nonché applicato un correttivo del -10% sul valore metrico del
terreno.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 210'436.-

Per
quanto riguarda invece il mappale no. 942 lUCS ha aumentato dal -47% al -53%
il correttivo della vetustà sul valore metrico delledifico principale sub. A,
ridotto il relativo valore di reddito capitalizzato da CHF 115'868.- a CHF
107'223.- nonché applicato un correttivo del -10% sul valore metrico del
terreno.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 120'048.-

3.     Con
ricorso 10/11 novembre 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale
postulando una congrua riduzione dei valori di stima di entrambi i mappali.

Ciò
poiché lUCS, oltre a non aver esperito il sopralluogo in contraddittorio, non
avrebbe considerato che le coperture di entrambi gli edifici principali sono in
eternit, che entrambi i fondi sono gravati da un onere di passo e che le
abitazioni confinano direttamente (muro contro muro) con altre proprietà.

Limitatamente
al mapp. no. 942 lautorità di prima istanza ha infine  considerato nella
superficie abitabile un balcone aperto di 5.8 m x 2.6 m che non dovrebbe invece
rientrare in tale computo.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che
il mapp. no. 74, adiacente al mapp. no. 942, è un appartamento duplex. Al piano
terreno si trovano una cucina, una sala, una sala da pranzo, un servizio e le
scale di accesso ai locali tecnici e alla cantina (rifugio) nonché al piano
superiore, suddiviso in una sala, due camere e un servizio.

Le
finiture sono di grado medio e lo stato di conservazione è da considerare
buono.

Il
mapp. no 942 è invece strutturato su due piani, di cui quello sottostante è
destinato ad ospitare i locali di servizio (cantina e deposito) mentre quello
superiore è composto da una sala, una cucina, due camere e un servizio.

Le
finiture sono semplici e lo stato di conservazione rientra nella norma.

Entrambi
gli edifici presentano una copertura in eternit.

I
proprietari hanno di nuovo tenuto a ribadire che la ferrovia, lautostrada e il
canile sottostante causano notevoli disturbi. Con scritto di data 25 aprile
2006 i ricorrenti hanno inoltre segnalato al Tribunale che a ca. 200 m di
distanza dagli edifici sorge unantenna di telecomunicazione che potrebbe
causare problemi di salute.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari degli oggetti stimati e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta il Tribunale respinge il ricorso. Ciò per i seguenti
motivi:

-Il fatto che entrambi gli edifici
hanno la copertura in eternit è già stato considerato sia nelle valutazioni
dello standard delle finiture e dello stato di conservazione di entrambi gli
edifici principali sia nello stabilire il rispettivo valore metrico a nuovo.

-Il fatto che gli edifici confinino
muro contro muro con altre proprietà è un elemento caratteristico di tutte le
zone del nucleo che è già stato considerato nello stabilire il valore metrico
base di zona per i fondi confinati in tale area, che risulta chiaramente
inferiore rispetto alle altre zone edificabili presenti nel resto del
comprensorio comunale. Lentità dei rumori provenienti dallautostrada, dalla
ferrovia e dal canile, che si trovano invero ad una distanza considerevole dai
fondi di proprietà dei ricorrenti, non sono chiaramente tali da giustificare
unulteriore riduzione dei valori di reddito degli edifici o del valore metrico
di base dei terreni. Questultimo valore, stabilito in CHF/mq 90.-, è inoltre
già di per sé decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

-La presenza degli oneri di passo è
già stata considerata dallUCS che ha applicato un correttivo del -10% sul
valore metrico di entrambi i terreni.

-Allo stato attuale della ricerca
non risultano elementi tali che possano dimostrare concretamente la pericolosità
di un antenna di telecomunicazione - che nella fattispecie dista inoltre
parecchi metri dagli edifici di proprietà dei ricorrenti - per la salute degli
esseri umani. Non sussistono pertanto argomenti validi che possano giustificare
una conseguente riduzione del valore di stima.

-La terrazza/balcone deve essere
infine considerata nella superficie abitabile poiché non è sporgente ed è
inclusa nella pianta delledificio principale sub. A del mapp. no. 942.

7.2.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in
CHF 210'436.- per il mapp. no. 74 e in CHF 120'048.- per il mapp. no. 942, come
da schede di calcolo annesse.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti,
parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe i valori
ufficiali di stima confermati in CHF 210'436.- per il mapp. no. 74 MF di __________
e in CHF 120'048.- per il mapp. no. 942 MF di __________, come da schede di
calcolo annesse.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi