ti_gerichte · 20.2005.53-6 · 2006-07-14 · it

espropriazione formale per opere di realizzazione di una strada comunale (indennità per terreni posti in zona residenziale R2)

Tessin Tribunale di espropriazione 14.07.2006 20.2005.53-6
Tessin Tribunale di espropriazione 14.07.2006 20.2005.53-6
Ticino Tribunale di espropriazione 14.07.2006 20.2005.53-6

Incarto n.
20.2005.53-6
Lugano
14 luglio 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Dario Medici
arch. Ferruccio Robbiani
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa
da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
4
__________
nell'ambito
della realizzazione della nuova strada di servizio in zona N__________,
relativamente
al mapp. no. 827 RFD di C__________
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Il Comune di C__________ intende completare la strada di servizio B3 in zona N__________
conformemente al locale PR approvato dal Consiglio di Stato il 20.12.1994. Attualmente
la strada ha una lunghezza di ca. 60 ml di cui i primi 30, ossia fino al
confine tra i mapp. no. 1753 e 829, sono asfaltati mentre il resto è sterrato. Il
progetto, che implica espropriazioni varie, ne prevede il prolungamento con la
costruzione di un nuovo tratto rettilineo lungo ca. ml 120 che termina in una
piazza di giro all’altezza del mapp. no. 1644. L’intervento è completato con la
posa delle canalizzazioni per le acque luride e meteoriche, la condotta
dell’acqua potabile e l’illuminazione.
Il Messaggio municipale no. 2/2005 finalizzato alla concessione del relativo
credito è stato approvato dal Consiglio Comunale con risoluzione del 25.4.2005.
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 7.9 al
6.10.2005.
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra le altre, anche la part. no.
827 di proprietà di COES 4. Secondo le tabelle pubblicate il fondo è
espropriato in ragione di mq 154 ed occupato temporaneamente per mq 742 contro
versamento di un’indennità di fr. 250.- rispettivamente di fr. 0.50 il mq.
Con notifica 3.10.2005 la proprietaria ha accettato l’indennità per l’occupazione
temporanea proponendo invece un importo di fr. 480.- il mq per il terreno.
All’udienza di conciliazione del 6.12.2005 le parti hanno confermato quanto
sopra. L’espropriata ha accordato l’anticipata immissione in possesso a far
tempo dal 1°.2.2006.
2.
L’adesione
all’indennità offerta di fr. 0.50 il mq per l’occupazione temporanea
costituisce accordo ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr. e solleva pertanto
questo Tribunale dal relativo giudizio di merito.
3.
Il
mapp. no. 827 è un fondo prativo pianeggiante e di conformazione regolare che
misura complessivamente 3424 mq ed è assegnato dal vigente PR alla zona
residenziale R2.
Il nuovo tratto stradale suddivide il terreno in due parti a sé stanti l’una a
monte di ca. 1037 mq e l’altra a valle di ca. 2233 mq, entrambe sfruttabili a
fini edilizi.
4.
4.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno
sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui
prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115
Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i
quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo
(art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri
iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole
delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no.
92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. L’estimo si fonda sui prezzi risultanti dalle transazioni immobiliari
stipulate nei pochi anni precedenti l’anticipata immissione in possesso (art.
19 Lespr.) e riguardanti terreni liberi siti a C__________ in zona R2.
L’indagine esperita a tal fine dal Tribunale offre i seguenti risultati:
nel 2000
- fr. 329.41 il mq per il mapp. no. 2047 di mq 425, loc. N__________ (iscr. a
RF il 21.4.2000 al d.g. 3230);
- fr. 312.99 il mq per il mapp. no. 1752 di mq 639, loc. N__________ (iscr. a
RF il 18.7.2000 al d.g. 5363);
nel 2001
- fr. 205.48 il mq per il mapp. no. 610 di mq 584, loc. P__________ (iscr. a RF
il 8.5.2001 al d.g. 3270);
- fr. 427.63 il mq per il mapp. no. 1997 di mq 760, loc. S__________ (iscr. a
RF il 20.4.2001 al d.g. 2948). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio
di un diritto di compera;
- fr. 492.17 il mq per il mapp. no. 2053 di mq 447 con quote di comproprietà coattiva
di 1/32 e di 1/36 rispettivamente sulle strade ai mapp. no. 1833 e 1834, loc. S__________
(iscr. a RF il 29.3.2001 al d.g. 2414);
- fr. 368.34 il mq per il mapp. no. 2063 di mq 788, loc. M__________ (iscr. a
RF il 27.6.2001 al d.g. 4445). Il sedime censito a strada è stato considerato a
valore 0.-;
nel 2002
- fr. 425.- il mq per il mapp. no. 1301 di mq 751, loc. M__________ (iscr. a RF
il 18.1.2002 al d.g. 339);
- fr. 406.16 il mq per il mapp. no. 1642 di mq 714, loc. M__________ (iscr. a
RF il 5.11.2002 al d.g. 8299);
- fr. 563.97 il mq per il 2054 di mq 732 con quote di comproprietà coattiva di
1/32 e di 1/36 rispettivamente sulle strade ai mapp. no. 1833 e 1834, loc. S__________
(iscr. a RF il 31.1.2002 al d.g. 690). Il trapasso è avvenuto a seguito
dell’esercizio di un diritto di compera. Il sedime censito a strada è stato
considerato a valore 0.-;
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1260
di mq 647, loc. M__________ (iscr. a RF il 22.1.2002 al d.g. 427);
- fr. 510.31 il mq per il mapp. no. 1831 di mq 921 con quote di comproprietà
coattiva di 4/32 e di 4/36 rispettivamente sulle strade ai mapp. no. 1833 e
1834, loc. S__________ (iscr. a RF il 2.8.2002 al d.g. 5966);
- fr. 196.51 il mq per il mapp. no. 2071 di mq 229, loc. P__________ (iscr. a
RF il 9.10.2002 al d.g. 7557);
- fr. 480.- il mq per il mapp. no. 2070 di mq 554, loc. M__________ (iscr. a RF
il 6.9.2002 al d.g. 6648);
nel 2003
- fr. 350.- il mq per il mapp. no. 2080 di mq 361, loc. M__________ (iscr. a RF
il 9.12.2003 al d.g. 10172);
nel 2004
- fr. 165.77 il mq per il mapp. no. 864 di mq 1493 con quote di comproprietà
coattiva di 1/8 e di 1/6 rispettivamente sulle strade ai mapp. no. 863 e 1767,
loc. D__________ (iscr. a RF il 10.5.2004 al d.g. 3833);
- fr. 450.- il mq per il mapp. no. 1983 di mq 500, loc. C__________ (iscr. a RF
il 1.3.2004 al d.g. 1968);
- fr. 450.- il mq per il mapp. no. 2068 di mq 500, loc. C__________ (iscr. a RF
il 30.6.2004 al d.g. 5191). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di
un diritto di compera;
- fr. 379.66 il mq per il mapp. no. 2088 di mq 590, loc. P__________ (iscr. a
RF il 2.11.2004 al d.g. 8717);
nel 2005
- fr. 441.93 il mq per il mapp. no. 1830 di mq 973 con quote di comproprietà
coattiva di 4/32 e di 4/36 rispettivamente sulle strade ai mapp. no. 1833 e
1834, loc. S__________ (iscr. a RF il 25.7.2005 al d.g. 5927);
- fr. 367.10 il mq per il mapp. no. 2087 di mq 635, loc. P__________ (iscr. a
RF il 22.6.2005 al d.g. 4995)
I dati ufficiali smentiscono l’affermazione dell’espropriata secondo cui i
valori in zona si situerebbero sui 500.-/550.- fr. il mq; di conseguenza, pur
non potendo escludere a priori che i prezzi di vendita attualmente richiesti
raggiungano la quotazione indicata, la segnalazione non è risolutiva ai fini
dell’estimo perché priva di riscontri oggettivi.
Risulta piuttosto che il maggior numero di transazioni ed i prezzi più alti
sono concentrati nelle zone di G__________ e C__________, rispettivamente nella
frazione collinare di C__________, specie sul versante rivolto verso sud, che
si rivela zona particolarmente ambita: in effetti il nucleo è piacevole con
vista aperta sul __________, ben insolato ed urbanizzato ed ha il duplice
vantaggio di possedere tutte le caratteristiche di una tranquilla zona
residenziale e di essere molto vicino e facilmente raggiungibile dai centri
principali quali M__________ e B__________. Ciò accredita – tolte le punte
massime e minime – un valore medio di ca. fr. 400.-/450.- il mq.
Nella frazione di N__________, più alta e discosta dai centri, le uniche due
transazioni reperite risalgono al 2000 e si aggirano sui 320.- fr. ca. il mq,
segno questo che pur essendo qualitativamente attrattiva la zona è
sensibilmente meno pregiata e ricercata.
Nondimeno i valori accertati dimostrano che l’indennità offerta dal Comune (fr.
250.- il mq) è inadeguata, da un canto perché le particelle compravendute nel
2000 (mapp. no. 2047 e 1752) sono ubicate a pochi passi dalla proprietà COES 4
e quindi possono servire quale valido modello di paragone, d’altro canto perché
rispetto ad allora e malgrado l’altalenarsi dei valori annui, il mercato
immobiliare sembra essere in recupero ed ha registrato una discreta espansione
(USTAT, Dati statistiche e società, 3-2004 p. 37 ss, 3-2005 p. 6 ss).
Un valore medio di zona all’inizio del 2006 di fr. 350.-/400.- il mq appare
dunque senz’altro più realistico.
Come già rilevato il mapp. no. 827 è un terreno libero pianeggiante, ampio e di
dimensioni assai generose che potrebbe, senza particolari difficoltà né
condizionamenti, essere frazionato e che certamente si presta ad uno
sfruttamento razionale secondo le norme edilizie vigenti in zona R2. Il fondo
non ha un accesso diretto libero al tratto di strada comunale esistente né gode
di un diritto di passo sul mapp. no. 2045 che ne costituisce l’appendice
sterrata ad oggi di proprietà privata. D’altra parte gli effetti del futuro
accesso dato dal prolungamento stradale che il Comune intende eseguire non contano
poiché ai fini dell’estimo i vantaggi e gli svantaggi derivanti dall’opera dell’espropriante
non possono essere considerati (art. 12 cpv. 2 Lespr.). Di fatto, però, tali
circostanze non hanno particolare rilevanza poiché il terreno è comunque dotato
delle infrastrutture minime dal momento che a valle confina lungo tutto il
fronte con Via N__________, strada di servizio al mapp. no. 113, a partire
dalla quale potrebbe essere eseguita l’urbanizzazione interna.
Tutto sommato il valore del fondo può quindi essere fissato a fr. 390.- il mq. Le
servitù reciproche che gravano la particella sono trascurabili poiché, vista la
situazione e la superficie del fondo, non incidono sulle possibilità di
sfruttamento.
5.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 1°.2.2006, data
dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), al saggio
usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale.
6.
Considerato
che l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale non si
assegnano ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Per l’espropriazione formale di mq 154 del
mapp. no. 827 l’ente espropriante verserà all’espropriata un’indennità di fr. 390.-
il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 1°.2.2006.
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
- RA 1
- COES 4
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                                  Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                                Enzo
Barenco