ti_gerichte · 16.2022.3 · 2023-05-23 · it
Compravendita: garanzia per difetti - comportamento doloso del venditore - termine per la notifica dei difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 23.05.2023 16.2022.3

Incarto n.
16.2022.3
Lugano
23 maggio 2023
/bs
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 31 gennaio 2022 presentato dalla
RE
1
(patrocinata
dall'  PA 1 )
contro
la decisione emessa il
27 dicembre 2021
dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1,
nella causa SE.2019.233 (compravendita) promossa nei suoi confronti con
petizione del
2 luglio 2019
da
CO
1
(patrocinato
dall'  PA 2 ),
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 9 novembre 2010
il Comune di __________ ha rilasciato alla RE 1
una licenza edilizia
per l'edificazione di uno stabile
plurifamiliare sulla particella n. __________1 RFD di __________ di sua
proprietà.
Il 16
agosto 2011 la RE 1 ha notificato al Comune l'inizio dei lavori.
Con atto pubblico del 5 agosto
2013
essa ha
poi concesso ad CO 1
un diritto di compera sul fondo citato
, nel frattempo
costituito in
proprietà
per piani
(
dalla
n. __________6 alla n. __________9
)
e sulla contigua
particella n. __________6 RFD per un prezzo di fr. 2
000
000.–.
Nel contratto le parti hanno previsto che “la
costruzione non ha ancora avuto inizio (
proprietà
per piani
prima della costruzione) e sarà effettuata
dall'acquirente” (clausola n. 1), che “nel prezzo sono compresi il progetto e
la licenza edilizia cresciuta in giudicato” (clausola n. 2) e che “i beni
oggetto del presente atto vengono venduti nello stato di fatto e di diritto in
cui si trovano, esclusa ogni garanzia, risultante dal registro fondiario, noto
alle parti” (clausola n. 3). Il diritto di compera è stato esercitato il 6
novembre 2013.
B.
Il
18 novembre 2013 la RE 1 ha comunicato al Comune di avere ceduto la licenza
edilizia ad CO 1, il quale “potrà a pieno titolo chiedere a suo nome il
rinnovo”, ciò che l
'acquirente ha chiesto
l'indomani. Il 2 dicembre 2013 il Municipio, “preso atto dell'istanza di
rinnovo del 19.11.2013 della licenza del 09.11.2010, scaduta il 09.11.2012”, ha
pubblicato l'avviso di rinnovo della licenza edilizia all'albo comunale dal 5
dicembre al 19 dicembre 2013. Il 20 dicembre 2013 CO 1 si è rivolto alla RE 1
dolendosi di non avere potuto iniziare subito i lavori di costruzione perché la
licenza edilizia, diversa­mente a quanto pattuito, era decaduta e aveva
richiesto una domanda di rinnovo.
Il 17 febbraio 2014 è stato concesso
il rinnovo della licenza edilizia
e i lavori
di costruzione sono iniziati il 12 marzo successivo.
L'8 aprile 2014 CO 1 ha chiesto alla RE 1 il pagamento di un
risarcimento danni per inadempienza contrattuale di complessivi fr. 137
372.– (
fr. 3711.– per il costo di rinnovo della licenza
edilizia, fr. 4800.– per i costi di
gestione
della pratica di rinnovo, fr. 100
000.– per la mancata produzione
e la copertura delle spese generali nel corso
dei 132 giorni in cui aveva dovuto posticipare la data di inizio del cantiere,
fr. 27
123.– per gli interessi al 3.75% maturati in
132 giorni sul capitale immobilizzato di fr. 2
000
000.– e fr. 1738.– per una
nota professionale dell'ing. R__________).
La richiesta è rimasta senza esito
.
C.
L'11 settembre 2014 CO 1 ha fatto notificare alla
RE 1 il precetto esecutivo n. __________38 dell'Ufficio
esecuzione di Lugano per fr. 137
372.– più interessi al 5% dal 20
giugno 2014, indicando quale causa “inadempienza contrattuale in relazione al
diritto
di
compera del 5 agosto 2013; lettera dell'8 aprile 2014 del sig. CO 1; lettera
del 5 giugno 2014
dell'avv. __________ G__________”,
cui l'escusso ha interposto opposizione
.
Un
tentativo di
conciliazione
introdotto il 12 giugno
2015
da CO 1
nei confronti della RE 1
volto a
ottene­re il paga­men­to di fr. 135
634.– oltre interessi al 5% dal 20 giugno 2014 e il rigetto in via
definitiva dell'opposizione interposta al citato precetto
è decaduto infruttuoso
il 20 luglio 2015 ma nei successivi
tre mesi dal rilascio dell'autorizzazione ad agire l'istante non ha introdotto
la causa. I
l 10 luglio 2018
CO 1
, dopo avere ricevuto conferma dall'Ufficio
tecnico comunale che la licenza edilizia del 9 novembre 2010 era decaduta perché
l'impresa edile responsabile del cantiere aveva unicamente
“provveduto
al deposito di un impianto di betonaggio e diversa attrezzatura edile
[…], senza mai iniziare i lavori”,
ha fatto notificare
alla RE 1 un nuovo precetto esecutivo, n. __________28,
identico a quello precedente, cui l'escussa ha nuovamente interposto
opposizione.
D.
Il 22 febbraio
2019
CO 1 si è rivolto al
Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, chieden­do di
convocare la RE 1 a un tentativo di conciliazio­ne volto a ottene­re il
paga­men­to di complessivi fr. 135
634.– oltre interessi al 5% dal 20 giugno 2014, così come il
rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta
al citato PE.
All'udienza di conciliazione del 3 aprile 2019
il Segretario assessore, constatata
l'impos­sibi­lità di conciliare le parti, ha rilasciato seduta stante ad CO
1 l'autorizzazio­ne ad agire, ponendo a suo carico le spese di fr. 250.–
(inc. CM.2019.124).
E.
Con petizione del 2 luglio 2019 CO 1 ha adito il
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1,
per ottenere quanto
postulato in sede conciliativa limitatamente a fr. 8511.– oltre interessi al 5%
dal 20 giugno 2014 corrispondenti al risarcimento dei costi del rinnovo della
licenza edilizia (fr. 3711.–) e a quelli della
relativa pratica (fr. 4800.–). Nelle sue osservazioni del 17 settembre
2019 la RE 1 ha proposto di respingere la petizione
.
Alle prime arringhe del 25 ottobre 2019 le parti hanno
mantenuto le loro domande e hanno notificato pro­ve. L'istruttoria è stata
chiusa il 6 aprile 2021 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato limitandosi
a conclusioni scritte. Nei loro memoriali del 2 e del 15 settembre 2021 esse hanno
riconfermato le rispettive posizioni.
F.
Statuendo con decisione del 27 dicembre 2021
il Pretore ha accolto la petizione obbligando la RE 1 a versare ad CO 1 fr.
8511.– oltre interessi al 5% dal 20 giugno 2014 e pronunciando
limitatamente a questo importo
il rigetto
definitivo l'opposizione interposta al menzionato
precetto esecutivo. Le spese processuali di fr. 300.– sono state poste a carico
della convenuta, tenuta a versare all'attore fr. 2000.– per ripetibili.
G.
Contro
la decisione appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del
31 gennaio 2022 in cui chiede di annullare il giudizio impugnato e di riformarlo
nel senso di respingere la petizione.
Nelle sue osservazioni del 14 marzo 2022 CO 1 conclude
per la reiezio­ne del re­clamo.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate
nella procedura semplificata sono impugna­bili, trattandosi di controversie
patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10
000.–, a questa
Camera con reclamo entro trenta
giorni
dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella
fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore della
convenuta al più presto il 28 dicembre 2021. Il termine di ricorso è rimasto
tuttavia sospeso fino al 2 gennaio 2022 in virtù dell'art. 145 cpv. 1
lett. c CPC e sarebbe scaduto il 1° febbraio 2022. Introdotto il 31
gennaio 2022 (timbro postale sulla busta d'invio) il reclamo in esame, è
pertanto tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere
censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento
manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con
pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del
diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione
inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo,
spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali
punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con
rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un
potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati
accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in
particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di
“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)
nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare
l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata
contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo
l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in
contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 145 II 41
consid. 5.1 con rinvii).
3.
Nella decisione
impugnata il Pretore ha accertato che già prima della costituzione del diritto
di compera del 5 agosto 2013 la validità della licenza edilizia del 9 novembre
2010 era decaduta, perché non vi era stato un effettivo inizio dei lavori entro
due anni dal suo passaggio in giudicato e che per questo motivo il nuovo
proprietario ne ha dovuto chiedere il rinnovo. Egli, dopo avere riassunto l
e norme sulla garanzia per i difetti della
cosa venduta degli art. 197 segg. CO, applicabili anche alla compravendita
immobiliare in virtù del rinvio di cui all'art. 221 CO, ha accertato che nel
contratto di diritto di compera le parti avevano previsto “
che nel prezzo fossero compresi il progetto e la licenza edilizia
cresciuta in giudicato”. A suo parere, secondo il principio dell'affidamento,
ciò significava l'esistenza di una licenza edilizia “valida e operativa” poiché
“non si vede per quale motivo parte attrice avrebbe dovuto stipulare un accordo
avente per oggetto una li
cenza edilizia
inutilizzabile”. In tali circostanze, per il Pretore,
le obbligazioni intercorse tra le parti non sono
state adempiute ragione per cui la convenuta deve rispondere verso l'attore giusta
l'art. 197 CO. Tanto più che, egli ha soggiunto,
“il decadimento della licenza edilizia non era un
difetto noto al compratore al momento della vendita ai sensi dell'art. 200 CO,
che in buona fede poteva aspettarsi che la licenza era e sarebbe stata
utilizzabile a tutti gli
effetti benché
rilasciata anni prima”.
Quanto all'eccezione di prescrizione sollevata
dalla convenuta, il
Pretore, dopo aver
rilevato che “il termine ordinario di prescrizione
per la garanzia in
ragione dell'esistenza di difetti gravanti i beni immobili è di 5 anni a
decorrere dal trasferimento di proprietà (
art.
219 cpv. 3 CO), ciò che in concreto è avvenuto il 6.11.2013”,
ha
accertato che il termine di prescrizione è stato interrotto con la domanda di
esecuzione del 9 settembre 2014. E siccome l'istanza di conciliazione è stata
introdotta il 22 febbraio 2019 le pretese dell'attore non sono prescritte.
Riguardo infine all'ammontare di quest'ultime, il Pretore ha ritenuto che dalla
stessa decisione di rinnovo della licenza edilizia risulta che essa è costata
fr. 3711.–, mentre le ragioni dei costi di fr. 4800.– per la gestione della
pratica risultano dalla deposizione di F__________ G__________, amministratore
dell'impresa a cui l'attore ha appaltato i lavori di costruzione, il quale ha
confermato anche che questo importo è stato effettivamente pagato dall'attore.
Ciò posto il Pretore ha accolto la petizione.
4.
La reclamante
contesta, in estrema sintesi, che la licenza edilizia ceduta all'attore fosse
viziata ragione per cui non le si può imputare “alcun inadempimento così come
nessuna intenzione di inganno o di frode”. Essa sostiene inoltre che
quand'anche si volesse ammettere l'esistenza di un difetto, l'attore ha tardato
a notificarglielo donde la perenzione del diritto di garanzia. Per di più, a
suo parere, il termine di prescrizione applicabile alla fattispecie non è
quello di cinque anni previsto dall'art. 219 cpv. 3 CO per le azioni di
garanzia per difetti gravanti beni immobili, come stabilito dal Pretore, ma
quello di due anni dell'art. 210 cpv. 1 CO. L'opponente, dal canto suo,
ribadisce che la venditrice, non potendo ignorare la decadenza della validità
del permesso edilizio, ha assunto un comportamento doloso nei suoi confronti.
In tal modo i termini di notifica del difetto e di prescrizione sono ampiamente
rispettati. Premesso ciò, in concreto, si giustifica di esaminare
prioritariamente l'esistenza di un difetto e, ove fosse il caso, se il comportamento
della venditrice configura un dolo giacché in tal caso la convenuta non può
sollevare
la tardività della notifica dei
difetti né la prescrizione dell'azione
. Dopodiché, qualora ciò non fosse
il caso, andrà esaminata appunto la tempestività della notifica del difetto e quale
sia il termine di prescrizione che si applica al caso in esame.
5.
Nella fattispecie, è indubbio che con l'esercizio
il 6 novembre 2013 da parte di
CO 1 del diritto di compera
si è perfezionato tra le parti un contratto di compravendita
avente per oggetto le particelle n
. __________1 e __________6 RFD di __________ e
“il progetto e la licenza
edilizia cresciuta in giudicato” (clausola n. 2 del rogito
di costituzione di diritto di compera
del 5 agosto 2013
).
In questa sede non è più litigioso il
fatto che
l'obbligo assunto dalla RE 1 di trasferire ad CO 1
“
la licenza edilizia cresciuta in giudicato
”
era da intendersi nel senso
che il
permesso di costruzione dovesse essere ancora valido né che il decadimento
della licenza edilizia non era un difetto noto al compratore al momento della
vendita ai sensi dell'art. 200 CO.
a)
Precisato ciò, la licenza edilizia è un atto amministrativo col quale
l'autorità accerta che, al momento della decisione, nessun impedimento di
diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti nella domanda di
costruzione (art. 1 cpv. 1 Regolamento di applicazione della legge edilizia del
9 dicembre 1992 [RL 7.1.2.1.1];
Scolari
,
Commentario, Bellinzona 1996, pag. 325, n. 627). Benché venga sollecitata da
una persona determinata, alla quale viene accordata, essa non ha un carattere
personale: essa viene concessa in funzione di un certo progetto e non delle
qualità del proprietario. Un permesso del genere può pertanto essere trasferito
a terzi, ad esempio in caso di vendita del fondo (
Scolari
, op. cit., pag. 326, n. 629). L'art. 27 cpv. 1 RLE
prevede così che il trasferimento a terzi di una licenza edilizia deve avvenire
mediante avviso al Municipio, firmato dal nuovo e dal precedente titolare.
Secondo
l'art. 14 cpv. 1 LE la validità della licenza decade se i lavori non sono
iniziati entro due anni dal passaggio in giudicato. Una volta
decaduta per mancato avvio dei lavori
nel termine di validità essa diventa inutilizzabile, ovvero perde di qualsiasi
efficacia. Le opere autorizzate non possono più essere messe in cantiere senza
aver prima conseguito un nuovo permesso (sentenza del Tribunale amministrativo
cantonale inc. 52.2019.445 del'8 aprile 2021 consid. 3.1). Per
l'art. 23 cpv. 4 RLE i lavori sono considerati
iniziati quando
sono in corso d'esecuzione i lavori di demolizione
necessari (lett. a); oppure sono state poste in cantiere le installazioni
necessarie all'esecuzione dell'opera (lett. b); oppure è accertato che furono
fatte spese ingenti per garantire la protezione del cantiere e di opere vicine
(lett. c) oppure sono state gettate le fondamenta dell'edificio o impianto
(lett. d). Deve comunque trattarsi dell'effettiva messa in cantiere dell'opera
e non di un semplice espediente per aggirare le disposizioni di legge sulla validità
temporale del permesso (
RDAT I-1998
pag. 166 n. 43;
Scolari
, op.
cit., pag. 420, n. 869).
Dopo l'inizio dei lavori di costruzione
, la
licenza non può più decadere. Tuttavia, se i lavori non vengono proseguiti nei
modi e nei termini usuali, l'autorità può – previa diffida – revocarla ed
esigere il ripristino di una situazione conforme al diritto (art. 24 RLE).
b)
Nel reclamo la RE 1
fa valere di avere notificato l
'inizio lavori il 26 agosto 2011 e
che
dall'istruttoria – segnatamente dalle testimonianze di D__________ A__________
e A__________ P__________ così come dalla deposizione di S__________ F__________
– risulta che
i
lavori erano iniziati entro il termine di due anni dal passaggio in giudicato
della licenza edilizia rilasciata il 9 novembre 2010. Il permesso non era
pertanto decaduto e manteneva la sua validità
. L'argomentazione
non può essere seguita poiché per l'autorità comunale la licenza edilizia in
esame era decaduta per mancato avvio dei lavori. In tal caso
il giudice civile è vincolato alle
decisioni amministrative emanate dall'autorità competente. Può esaminare a
titolo pregiudiziale questioni di diritto pubblico solo fintanto che l'autorità
amministrativa non si sia ancora pronunciata. È riservato tutt'al più il caso
in cui
la decisione amministrativa sia
assolutamente nulla. La nullità – che è esaminata d'ufficio in ogni stadio
della procedura –
va ammessa solo eccezionalmente, quando la
decisione amministrativa è intaccata da un vizio particolarmente grave,
manifesto o perlomeno facilmente riconoscibile, e a condizione che non ne
risulti compromessa seriamente la sicurezza del diritto. Sono motivi di nullità
principalmente l'incompetenza funzionale e materiale dell'autorità nonché i
gravi vizi procedurali (DTF 138 III 56 consid. 4.4.3 con rinvii; più di
recente: sentenza
4A_85/2019 del 3 settembre 2019 consid.
3.2 in: SJ 2019 pag. 457
). In
concreto, estremi del genere non ricorrono, né la reclamante adduce. La
decisione di negare l'inizio dei lavori non è viziata in modo particolarmente
grave, tantomeno facilmente riconoscibile, è stata presa dall'autorità comunale
competente e non procede da gravi errori procedurali. Ne discende che la conclusione
del Pretore per il quale la licenza edilizia non era “utilizzabile” resiste nel
risultato alla critica. Per il resto, la reclamante non contesta che tale
circostanza costituisca la mancanza di una qualità promessa, onde la sua
inadempienza contrattuale. Al riguardo il reclamo si rivela destituito di
fondamento.
6.
Relativamente al comportamento della venditrice in
relazione alle condizioni della garanzia, questione non esaminata dal Pretore, l'art.
197 cpv. 1 CO prevede che il venditore risponde
verso
il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei
difetti che,
materialmente o giuridicamente,
tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso
cui è destinata
.
In tal caso il compratore,
oltre a poter chiedere la risoluzione della vendita o il risarcimento per il
minor valore della cosa (art. 205 cpv. 1 CO), può ottenere il risarcimento del
danno in applicazione dell'art. 97 CO (sentenza del Tribunale federale
4A_445/2019 del 18 febbraio 2020 consid. 2.1 con rinvii;
v. anche
Honsell
in: Basler
Kommentar, OR I,
7ª edizione, n. 1 alle note introduttive agli art.
197-210
). In ogni caso, nondimeno, il compratore deve
avere verificato e notificato i difetti tempestivamente in virtù dell'art.
201 CO così come avere rispettato i termini di prescrizione dell'azione di
garanzia di due anni per i beni
mobili
(art. 210 CO) o di cinque anni per i fondi (art. 219 cpv. 3 CO;
DTF 133 III 337
consid. 2;
analogamente: II CCA sentenza inc. 12.2013.139 del 25 agosto 2014 consid. 16).
Il venditore che abbia
intenzionalmente ingannato il compratore non può però
invocare la limitazione dell'obbligo della
garanzia per omessa o
tardiva notificazione
del difetto (art. 203 CO) né la prescrizione degli
art. 210 cpv. 1 e 2
CO (art. 210 cpv. 6 CO). In tal caso è applica
bile
il termine di prescrizione decennale dell'art.
127 CO (
Venturi/
Zen-Ruffinen
in: Commentaire Romand, Code des Obligations I,
3ª edizione
,
n. 23 ad art. 210;
Foëx/Benoit
in:
Commentaire Romand, Code des Obligations I, op. cit.
,
n. 22 ad art. 219).
Il venditore non agisce dolosamente
solo quando fornisce indicazioni false sulla qualità della cosa, bensì anche
quando tace delle
circostanze che la buona
fede negli affari gli imponeva di segnalare al compratore in occasione delle
trattative precedenti alla stipulazione dell'accordo. Detto altrimenti,
il dolo è ammesso qualora il venditore abbia consapevolmente omesso
di comunicare l'esistenza di un difetto al compratore – il quale lo ignorava e
non avrebbe potuto scoprirlo a causa della sua natura occulta – pur sapendo che
per lui si trattava di un elemento importante. Incombe al compratore l'onere di
dimostrare il dolo (
DTF 131 III 151
consid. 8.1)
.
La
dissimulazione dev'essere intenzionale; il dolo eventuale è sufficiente.
L'intenzione presuppone consapevolezza e volontà. Ciò implica che il venditore
sia effettivamente a conoscenza del difetto; l'ignoranza dovuta pure a
negligenza grave non è sufficiente (sentenza del Tribunale federale 4D_73/2021 del
2 novembre 2022 consid. 5.1.2 con rinvii).
7.
Nella
fattispecie, l'attore ha sempre sostenuto che al momento della conclusione del
contratto la venditrice era a conoscenza del fatto
che
la licenza edilizia
non “poteva essere utilizzata a causa del mancato inizio dei lavori,
circostanza che essa non poteva pertanto ignorare”. Intenzionato a iniziare
senza indugio i lavori di costruzione, il mancato avviso ha comportato il
rinnovo della licenza con conseguenti costi che vanno addebitati alla
convenuta.
a)
Ora,
che il 5 agosto 2013, quando la RE 1 e CO 1 hanno sottoscritto il diritto compera
immobiliare, fossero passati oltre due anni dal passaggio in giudicato della
licenza edilizia rilasciata dal Comune di __________ il 9 novembre 2010 è
indubbio. Dagli atti risulta che il 16 agosto 2011 la RE 1 ha notificato all'ufficio
tecnico comunale l'inizio dei lavori per il 31 agosto successivo (formulario
nel fascicolo “ispezione ufficio tecnico”). Fino all'estate del 2012 l'impresa
di costruzione __________ SA, così incaricata dalla convenuta, ha proceduto allo
spostamento di una canalizzazione comunale presente sul fondo, ha recintato il
cantiere e ha eseguito gli allacciamenti alle diverse infrastrutture, ha posato
varie baracche, un deposito degli attrezzi, un impianto di betonaggio e alcuni
macchinari (deposizioni di D__________ A__________ del 6 luglio 2020, verbali
pag. 7 e 8 e di A__________ P__________ del 6 luglio 2020, verbali pag. 5). Anche
F__________ G__________, titolare dell'im.resa che ha eseguito i lavori di
costruzione per conto dell'attore e direttore dei lavori, ha confermato che il
fondo era stato oggetto di interventi, che vi era depositato materiale e delle
attrezzature dell'impresa precedente tant'è che “dava l'aria di essere un
cantiere e non un prato” (deposizione del 6 luglio 2020, verbali pag. 2 e 3).
Successivamente,
almeno da giugno 2012, l'attività sul cantiere è rimasta sospesa, come
confermato dall'ufficio tecnico comunale (lettera del 12 giugno 2012 nel
fascicolo “ispezione ufficio tecnico”), da A__________ P__________, tecnico
dell'__________ SA (deposizione del 6 luglio 2020, verbali pag. 4 e 5) e da D__________
A__________ (deposizione del 6 luglio 2020, verbali pag. 7). CO 1
ha poi appaltato le opere alla A__________ e dopo
il passaggio di proprietà, al momento della
prevista apertura del cantiere (inizio di novembre 2013: doc. E)
il Comune ha informato la ditta di costruzione che la licenza era decaduta
“perché non era stata attivata formalmente la concessione” (deposizione di F__________
G__________ del 6 luglio 2020, verbali pag. 2). In una comunicazione del 2 maggio
2018, infine, l'Ufficio tecnico comunale ha sostanzialmente riassunto la cronistoria
del cantiere, confermando la notifica dell'inizio dei lavori e la presenza sul
medesimo dell'impresa __________ SA con sue attrezzature, per poi riferire che
“a fronte della reclamazioni del vicinato per lo stato d'abbandono in cui
versava il terreno, lo scrivente ufficio è intervenuto, in più di un'occasione,
per sollecitare l'istante, il progettista e l'impresa di costruzione a iniziare
i lavori per l'edificazione dello stabile a gradoni, senza grande successo”. In
conclusione, per l'autorità comunale “la licenza edilizia rilasciata alla RE 1
non è stata esercitata poiché i lavori di costruzione dello stabile
plurifamiliare non sono mai iniziati” (doc. M).
b)
Visto
quanto precede, è indubbio che al momento della conclusione del noto contratto
la RE 1 si è impegnata a cedere una licenza edilizia
“valida e
operativa”
. Se non che non si può dire che a quel momento essa fosse consapevole
della decadenza della licenza e quindi del difetto, o dovesse avere
ragionevolmente motivo di supporlo. Come si è detto, la convenuta aveva notificato
l'inizio dei lavori, aveva appaltato i
lavori di
spostamento di una canalizzazione comunale presente sul fondo, mentre l'impresa
di costruzione aveva posate svariate attrezzature sul cantiere. Ciò lasciava
chiaramente intendere la volontà di eseguire i lavori di costruzione
dell'immobile progettato. Non si disconosce che per un certo periodo i lavori
non sono proseguiti tant'è che l'autorità comunale, su sollecitazione dei
confinanti, è intervenuta nei confronti della promotrice immobiliare
invitandola a iniziare i
lavori veri e
propri di edificazione dello stabile.
Non consta tuttavia che l'autorità abbia diffidato formalmente la RE 1
a proseguire i lavori nei modi e nei termini usuali pena la decadenza
della licenza sulla base dell'art. 24 RLE. Ciò è stato finanche confermato da D__________
A__________ (deposizione del 6 luglio 2020, verbali pag. 9). Detto altrimenti,
fino al momento in cui la
A__________
intendeva
aprire il cantiere nulla lasciava presagire che il permesso fosse scaduto per
mancato inizio dei lavori, o meglio che per l'autorità comunale esso fosse
decaduto per tale motivo.
c)
Nelle
circostanze descritte, non si può dire che la venditrice abbia dolosamente
dissimulato la decadenza della licenza edilizia, che ignorava, o dovesse
ragionevolmente supporre che fosse decaduta. Nulla lascia poi intendere che
essa avesse la volontà di occultare il difetto in questione e indurre il
compratore in errore. Non essendo provato che la convenuta aveva ingannato
l'attore, essa può quindi valersi
della
tardività della notifica dei difetti e della prescrizione
ordinaria. Ne
segue che, come sostiene la reclamante,
occorre pertanto
esaminare le sue eccezioni di tardività di notifica del difetto (art. 201 CO) e
di prescrizione (art. 210 cpv. 1 CO).
8.
Per
quel che concerne il termine di prescrizione applicato dal
Pretore alla compravendita in esame si può invero
discutere ove appena si pensi che il termine quinquennale dell'art. 219 cpv. 3
CO
si applica alle vendite immobiliari che concernono
i fondi definiti all'art. 655 cpv. 2 CC (
Foëx/Martin-Rivara
, op. cit., n. 2 ad 216) mentre per tutto ciò che
non ricade sotto tale nozione, tra cui anche la cessione di un diritto (
Venturi/ Zen-Ruffinen
,
op. cit. n. 2 ad
187;
Koller
in: Basler Kommentar, OR
I, op. cit., n. 3 ad art. 187)
,
costituisce una vendita di cose mobili alla quale si applica il termine di due
anni dell'art. 210 cpv. 1 CO
, fermo restando
che trattandosi di contratti misti – quelli che hanno per oggetto
sia
fondi
sia
cose mobili – se non diversamente
concordato dalle parti, si applicano gli art. 216 e segg. CO per i primi e gli
art. 187 e segg. CO per le seconde
(
Venturi/Zen-Ruffinen
, op. cit. n. 12 ad.
187;
Koller
, op. cit., n. 8 segg. ad art. 187
). La questione può rimanere per il momento indecisa
e sarà ripresa qualora la notifica del difetto fosse tempestiva, ciò che va
esaminato senza indugio.
9.
Giusta l'art. 201 CO
il compratore deve esaminare lo stato della cosa
ricevuta, tosto che l'ordinario andamento degli affari lo consenta e se vi
scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, dargliene subito notizia (
cpv.
1
). Diversamente la cosa venduta si ritiene
accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante
l'ordinario esame (cpv. 2). Nel caso in cui i difetti si scoprissero più tardi,
dev'esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene
accettata anche rispetto ai medesimi (cpv. 3).
La legge istituisce una finzione di accettazione dell'opera
laddove il committente non segnala l'esistenza di difetti non appena ne abbia
avuto conoscenza. Il venditore è liberato della sua responsabilità riguardo ai
difetti notificati tardivamente, mentre i diritti dell'acquirente derivanti
dalla garanzia per difetti della cosa sono perenti (sentenze 4A_535/2021 del 6
maggio 2022 consid. 6.1). Le circostanze del caso concreto, segnatamente la
natura dei difetti, sono determinanti per valutare se il compratore ha agito
tempestivamente. Egli
deve quindi
avvisare il venditore del difetto “subito dopo la scoperta” anche se di norma
gli si concede un breve periodo di riflessione (sentenza del Tribunale federale
4A_535/2021 del 6 maggio 2022 consid. 6.1)
.
Per
definire le esigenze poste all'obbligo di notificare i difetti ci si può
fondare anche sulla giurisprudenza in materia di appalto
(DTF 131 III 150 consid. 7.2; analogamente: II CCA
sentenza inc. 12.2016.134 del 15 gennaio 2016 consid. 5.1).
A titolo puramente esemplificativo, in caso
di un difetto non evolutivo, la giurisprudenza ha riconosciuto come ragionevole
un periodo di una settimana, mentre le notifiche dei difetti sono state
considerate tardive se effettuate solo dopo 14 giorni, rispettivamente 18
giorni, un mese o cinque settimane (per un riassunto: sentenza del Tribunale
federale 4A­_399/2018 dell'8 febbraio 2019 consid. 3.2 con rinvii; v. anche II
CCA sentenza inc. 12.2012.36 del 30 settembre 2013 consid. 7 con rimandi).
Nel caso in esame non è
dato di sapere
quando il compratore
abbia scoperto che la licenza edilizia era decaduta. Nell'ipotesi a lui più
favorevole, si può ritenere che egli se ne sia avveduto il 19 novembre 2013
quando ha chiesto al Comune di __________ il rinnovo del permesso (lettera
nel fascicolo “ispezione ufficio tecnico)
. CO 1 si è
tuttavia rivolto alla venditrice, lamentando l'inadempienza contrattuale, solo
il 20 dicembre 2013 (doc. C). Certo nello scritto medesimo il mittente indica
di avere già comunicato verbalmente alla controparte l'inadempienza ma nulla agli
atti suffraga tale affermazione. In siffatte circostanze, la reazione intervenuta
un mese dopo la scoperta del difetto deve ritenersi tardiva. Né l'attore adduce
circostanze che avrebbero potuto giustificare il ritardo e avrebbero potuto
legittimare un'attesa del genere. Ne discende, in ultima analisi, che i diritti
di garanzia dell'attore sono perenti. Il reclamo, che ha evidenziato
un'errata applicazione del diritto da
parte del Pretore, dev'essere accolto con conseguente annullamento della
decisione impugnata. S
occorrendo le premesse
dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, questa Camera può statuire essa stessa
nel merito nel senso che la petizione deve essere respinta.
10.
Le spese processuali di entrambe le sedi seguono
la soccombenza dell'attore (art. 106 cpv. 1 CPC). La convenuta,
patrocinata da un legale, ha diritto a un'equa indennità per ripetibili per
entrambi i gradi di giudizio.
Per questi motivi,
decide:
I.   Il reclamo è accolto nel
senso che la decisione impugnata è così riformata:
1.  La petizione è respinta.
2.  Le
spese processuali di complessivi fr. 300.– sono poste a carico dell'attore che
rifonderà alla convenuta fr. 2000.– per ripetibili.
II.   Le spese del
reclamo
di fr. 900.–, anticipate dalla RE 1, sono poste a carico di RE 1
che rifonderà alla controparte fr. 1000.– per ripetibili.
III.   Notificazione a:
–
avv.  ;
–
avv.  .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.