ti_gerichte · 80.2011.68 · 2011-04-26 · it
Tariffa per le operazioni a registro fondiario  tassa ridotta  scioglimento di comproprietà  comproprietario che riceve più del valore della sua quota  scioglimento di quote di proprietà per piani

Tariffa per le operazioni a registro fondiario – tassa ridotta – scioglimento di comproprietà – comproprietario che riceve più del valore della sua quota – scioglimento di quote di proprietà per piani

Tessin Camera di diritto tributario 26.09.2012 80.2011.68
Tessin Camera di diritto tributario 26.09.2012 80.2011.68
Ticino Camera di diritto tributario 26.09.2012 80.2011.68

Incarto n.
80.2011.68
Lugano
26 settembre
2012
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
RI 2
RI 3
tutti rappresentati dall’  RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 10 maggio 2011 contro la decisione del 26
aprile 2011 in materia di tassa di iscrizione a registro fondiario.
Fatti
A.
Con
contratto del 2 ottobre 2009, iscritto a Registro fondiario il 15 ottobre 2009,
RI 1__________RI 2 e RI 3 scioglievano la comproprietà di 12 unità di proprietà
per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD di __________ (__________). La
situazione prima e dopo lo scioglimento della divisione è la seguente:
quote PPP
(numero e millesimi)
RI 1
RI 2
RI 3
prima
dopo
prima
dopo
prima
dopo
n. __________ (27
‰)
60/100
100/100
25/100
–
15/100
–
n. __________ (54‰)
60/100
–
25/100
–
15/100
100/100
n. __________ (56‰)
60/100
100/100
25/100
–
15/100
–
n. __________ (36‰)
60/100
100/100
25/100
–
15/100
–
n. __________ (58‰)
60/100
–
25/100
100/100
15/100
–
n. __________ (41‰)
60/100
100/100
25/100
–
15/100
–
n. __________ (38‰)
60/100
100/100
25/100
–
15/100
–
n. __________ (38‰)
60/100
–
25/100
–
15/100
100/100
n. __________ (43‰)
60/100
–
25/100
100/100
15/100
–
n. __________ (40‰)
60/100
100/100
25/100
–
15/100
–
n. __________ (20‰)
60/100
–
25/100
100/100
15/100
–
n. __________ (67‰)
60/100
100/100
25/100
–
15/100
–
B.
L’Ufficio
dei registri di Lugano notificava ai contraenti, con decisione del 19 agosto
2010 la tassa d’iscrizione a Registro fondiario relativa all’operazione
menzionata. Per il calcolo del tributo applicava due aliquote diverse: nella
misura in cui ogni quota condominiale aveva cambiato proprietario, l’aliquota
prevista per i trasferimenti a titolo oneroso (1,1%); nella misura in cui era rimasta
dello stesso proprietario, l’aliquota ridotta (0,137%). Il calcolo dei
millesimi passati di proprietà risulta dalla seguente tabella:
quote PPP
(numero e millesimi)
percentuale acquistata
proprietario
variazione
40%
RI 1
+ 10,8
‰
85%
RI 3
+ 45,9
‰
40%
RI 1
+ 22,4
‰
40%
RI 1
+ 14,4
‰
75%
RI 2
+ 43,5
‰
40%
RI 1
+ 16,4
‰
40%
RI 1
+ 15,2
‰
85%
RI 3
+ 32,3
‰
75%
RI 2
+ 32,3
‰
40%
RI 1
+ 16,0
‰
75%
RI 2
+ 15,0
‰
40%
RI 1
+ 26,8
‰
Il totale
dei millesimi acquistati ammontava in tal modo a 294,138
‰. Attribuendo un valore di fr. 25'000.– ad ogni millesimo, ne
risultava il seguente calcolo del tributo:
·
1,1% (294,138 x 25'000) = fr. 80'888.–
·
0,137% (267,140 x 25'000) = fr. 9'150.–
Per
quanto concerne il valore delle transazioni, l’autorità di tassazione lo aveva
ricavato dal confronto con i prezzi di vendita degli altri appartamenti, nel
periodo da dicembre 2008 a luglio 2009.
C.
I
contraenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 31 agosto 2010
all’Uffico dei registri. A loro avviso, il criterio di calcolo adottato da
quest’ultima autorità era arbitrario, in quanto trascurava il fatto che le
quote condominiali da loro possedute dopo lo scioglimento della comproprietà
erano rimaste le stesse di prima. L’operazione intrapresa doveva considerarsi
una semplice riorganizzazione all’interno dell’unica e immutata proprietà collettiva.
La discrepanza fra le quote prima e dopo l’operazione, con l’attribuzione ad un
comproprietario di circa 14 millesimi in più, era riconducibile solo
all’impossibilità di una divisione più precisa. Infine, i reclamanti
contestavano il valore attribuito all’immobile, chiedendo l’applicazione del
valore ufficiale di stima.
L’autorità
di tassazione respingeva il reclamo con decisione del 29 dicembre 2010, nella
quale sottolineava che l’aliquota ridotta è applicabile “solo in caso di scioglimento
di una singola comproprietà con assegnazione in natura, alla medesima stregua
di quanto avviene sostanzialmente in materia di TUI”. Riteneva irrilevante la
circostanza che l’operazione configurasse in sé una semplice riorganizzazione
della comproprietà, in considerazione della natura formale della tassa di
iscrizione. Per quanto attiene al calcolo del valore, faceva riferimento
all’art. 7 della Legge del 16 ottobre 2006 sulle tariffe per le operazioni nel
Registro fondiario (LTRF; RL 4.1.3.1.2), secondo cui è determinante il valore
commerciale dell’immobile.
D.
I
contribuenti interponevano ricorso al Dipartimento delle istituzioni contro la
suddetta decisione su reclamo. I reclamanti contestavano dapprima che le
modalità di calcolo del tributo corrispondessero alla prassi dell’autorità di
tassazione e sostenevano pertanto che vi era stato un ingiustificato cambiamento
di prassi. Ritenevano inoltre eccessivamente formalistica l’interpretazione
della disposizione che concerne l’applicazione dell’aliquota ridotta nei casi
di scioglimento di comproprietà “se ognuno dei comproprietari riceve immobili
il cui valore corrisponde a quello della propria quota”. Tale norma infatti
doveva trovare applicazione anche nel caso di più comproprietà coinvolte
nell’operazione di scioglimento.
Secondo i
reclamanti, inoltre, si doveva tener conto del fatto che i condomini non hanno
un diritto di proprietà ma solo un diritto esclusivo su una proprietà
collettiva. L’operazione configurava a loro avviso lo scioglimento di una società
semplice senza trapasso di fondi. Infine, riproponevano la contestazione in
merito al valore attribuito all’immobile per il calcolo del tributo.
E.
La
Divisione della giustizia del Dipartimento delle istituzioni respingeva il
ricorso, con decisione del 26 aprile 2011. L’autorità amministrativa di ricorso
contestava dapprima che la decisione fosse scaturita da un cambiamento di
prassi, pur ammettendo che possano esserci state delle “incertezze” in seguito
ad una decisione di principio risalente già al 1981. Sottolineava poi che le
unità di PPP, nonostante le sue peculiarità, devono essere assimilate a diritti
di proprietà. A suo avviso, l’operazione doveva essere considerata come una
permuta o scambio reciproco “di interessenze detenute in origine dai
comproprietari su determinate unità della PPP”. Quanto al valore, riteneva che
l’Ufficio dei registri avesse correttamente applicato l’art. 7 LTRF, che autorizza
l’autorità di tassazione a procedere ad una determinazione del valore
dell’operazione.
F.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1,
RI 2 e RI 3 postulano nuovamente il calcolo del tributo applicando al valore di
stima ufficiale degli immobili l’aliquota ridotta prevista dall’art. 12 LTRF. Contestano
dapprima che l’operazione compiuta abbia avuto carattere oneroso, avendo essi
semplicemente liquidato la società semplice costituita al momento dell’acquisto
del fondo e della costituzione della proprietà per piani. Ribadiscono poi che a
loro avviso il fatto che vi sia stato lo scioglimento non di un’unica
comproprietà bensì di più comproprietà non si oppone all’applicazione dell’art.
12 LTRF. Ripropongono inoltre le considerazioni in merito alle peculiarità
della PPP, sostenendo che i condomini non potrebbero essere considerati
“proprietari”, godendo unicamente di diritti esclusivi nell’ambito di una comproprietà.
Infine, auspicano che il tributo venga calcolato sul valore di stima ufficiale.
Diritto
1.
Il
1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sulle tariffe per le operazioni
nel Registro fondiario del 16 ottobre 2006 (LTRF; RL 4.1.3.1.2).
La nuova
legge è nata con l’intento dichiarato di procedere ad un riordino del Decreto
legislativo che stabilisce la tariffa per le operazioni nel registro fondiario
(del 9 settembre 1941 e successive modificazioni), Testo unico del 21 luglio
1966 (DL TORF), precedentemente in vigore. Il Consiglio di Stato, nel messaggio
che accompagnava il disegno di legge, ha sottolineato di non aver toccato le
imposte miste per l’iscrizione di negozi giuridici come la compravendita, la
donazione e i pegni immobiliari (ipoteche, cartelle ipotecarie, ecc.) e di
avere per contro sottoposto ad un “lieve adattamento verso l’alto” le tasse di
cancelleria applicate ad operazioni minori del registro fondiario (cfr.
Messaggio del Consiglio di Stato del 5 luglio 2005, n. 5675, concernente il progetto
di alleggerimento della legislazione cantonale, p. 41).
2.
2.1.
Secondo
l’art. 3 LTRF, le tasse per le operazioni nel registro fondiario sono proporzionali
e fisse (cpv. 1). La tassa proporzionale si applica a tutte le operazioni
portanti somme determinate o determinabili (cpv. 2). La tassa fissa si applica
alle operazioni non portanti somme determinate o determinabili, salvo le eccezioni
previste dalla presente legge (cpv. 3).
Per l’art. 11
cpv. 1 LTRF, per l’iscrizione di un trapasso di immobili a titolo oneroso è
applicata una tassa dell’11‰ del valore fatte salve le eccezioni previste dalla
presente legge. L’art. 11 cpv. 2 LTRF precisa che, per l’iscrizione delle
permute, i valori dei fondi permutati sono addizionati.
L’art.
12 LTRF stabilisce che viene riscossa una
tassa ridotta,
cioè la
tassa dell’art. 11 ridotta a un ottavo, nei seguenti casi:
·
iscrizione del trapasso dell’eredità devoluta a
un solo erede, quando il valore di stima dei fondi supera fr. 20’000.--;
·
iscrizione della divisione di una comunione
ereditaria, quando il valore di stima dei fondi supera fr. 20’000.--;
·
iscrizione del trapasso dalla comunione
ereditaria o dall’erede, al legatario;
·
iscrizione a seguito di scioglimento di una
comproprietà, se ognuno dei comproprietari riceve immobili il cui valore corrisponde
a quello della propria quota.
2.2.
Le tasse previste dal DL TORF prima e dalla LTRF adesso sono calcolate
in una percentuale del valore dell’immobile e crescono, in modo progressivo,
con l’aumentare di quest’ultimo. Siccome gli introiti complessivi provenienti
da tale tributo superano notevolmente i costi generati dalla tenuta del
registro fondiario, la contribuzione in questione è un tributo misto: ha dunque
contemporaneamente il carattere di una tassa e di un’imposta (RDAT II-1994 n.
16t, consid. 3b; DTF 72 I 391 consid. 3 p. 394 s.).
Il tributo previsto
dall’art. 12 LTRF, corrispondente ad un ottavo di quello dell’art. 11 LTRF, è
costituito dalla sola tassa causale, ad esclusione dell’imposta.
3.
3.1.
Nel
caso in discussione, è controversa l’interpretazione dell’art. 12 LTRF, che
come già ricordato prevede l’applicazione della tassa ridotta nel caso, fra gli
altri, dello scioglimento di una comproprietà. Il presupposto per la riduzione
dell’aliquota è che ognuno dei comproprietari riceva immobili il cui valore
corrisponde a quello della propria quota. Su questo aspetto le opinioni delle
parti divergono: secondo l’Ufficio dei registri ed il Dipartimento delle
istituzioni, si dovrebbe considerare la singola comproprietà, mentre per i
ricorrenti la tassa ridotta dovrebbe essere applicata anche quando vi è lo
scioglimento di diverse comproprietà. Nella sua decisione, l’autorità di
tassazione ha così assoggettato al tributo con l’aliquota più elevata le quote
di ogni unità di PPP che il singolo comproprietario aveva ripreso dagli altri
due.
3.2.
L’attuale
art. 12 ultima frase LTRF riprende l’abrogato art. 13 seconda frase DL TORF,
secondo cui, per la divisione della comproprietà, se ognuno dei comproprietari
riceve beni il cui valore corrisponde a quello della propria quota, è dovuta la
tassa di cui all’art. 11 ridotta della metà. La disposizione era stata introdotta
nel 1964. Il messaggio del Consiglio di Stato proponeva le seguenti
considerazioni in merito alla prospettata modifica:
La
divisione materiale di beni in comproprietà costituisce, dal profilo
civilistico, una vera mutazione e non una semplice rettifica e si richiede per
questo motivo l’atto notarile: secondo il diritto civile viene stipulata tra le
parti e scritta a R.F. la trasformazione di un determinato tipo di proprietà in
un tipo del tutto diverso. Non è detto tuttavia che la qualifica dell’atto dal
profilo civilistico debba determinare la tassazione del negozio ai fini della
tassa di mutazione. È infatti un principio riconosciuto in questa materia che,
per quanto possibile, si debba sì tener conto della configurazione del negozio
secondo il profilo del diritto civile, ma che ha una grande importanza anche la
entità economica del negozio che è sottoposto a tassazione (cfr. p. es. STF 86
I 21; 85 I 97/96; 79 I 19). Per quel che concerne più da vicino la questione in
esame, a questa realtà economica fa riferimento un’importante sentenza del
Tribunale federale: quest’ ultimo ha ritenuto che l’assunzione dei beni di una
collettiva da parte di un socio debba essere tassata con la tassa intiera
soltanto per quella parte dei beni di cui il socio non era economicamente
proprietario quale membro della società (R.G.P. 1959/61). Quindi egli non paga
la tassa intiera per l’acquisto di quei beni, che per valore corrispondono al
valore della sua quota, riferita agli immobili della società; per l’acquisto di
tali beni egli paga soltanto la
tassa in senso stretto
(cioè, come
esposto sopra, la tassa ridotta della metà, esclusa quindi l’imposta indiretta
di scambio). Infatti permanendo egli economicamente proprietario, si può
gravarlo solo con la tassa in senso stretto (corrispettivo).
Il principio dev’essere logicamente applicato anche
alla divisione materiale della
comproprietà
, poichè economicamente la
situazione è identica. È evidente pure che se uno dei comproprietari in sede di
divisione materiale ottenga dei beni che per valore superino la propria quota
di comproprietà, per la parte eccedente debba essere pagata la tassa intiera:
qui infatti si tratta anche economicamente di un acquisto ex novo. Naturalmente
le
alienazioni
di quote di comproprietà devono essere tassate per quel
che sono e cioè come normali alienazioni.
(cfr.
Messaggio n. 1166 dell’8 ottobre 1963 concernente la modificazione di alcune
disposizioni della Legislazione in materia di cartelle ipotecarie, di registro
fondiario e di notariato, in: Verbali del Gran Consiglio, sessione ordinaria
autunnale 1964, p. 57).
3.3.
Si può
ricordare, in questo contesto, che il Tribunale federale aveva già ammesso che
potesse essere assoggettato all’imposta di mutazione anche il caso in cui si verifica
la divisione in due parti di un terreno appartenente a due comproprietari. Per
effetto di tale divisione, infatti, i comproprietari ricevono in cambio delle
loro quote la proprietà delle due parcelle così costituite, cosa che comporta,
dal punto di vista del diritto civile, trasferimento di proprietà (ASA 31 p.
403).
In alcuni
cantoni, ogni divisione in natura comporta l’imposizione dei trasferimenti. È
quanto accadeva in particolare nel Canton Zurigo, fintantoché veniva riscossa
l’imposta di mutazione. La divisione in natura si considera infatti come un
trasferimento di proprietà fondiaria dalla comunità dei comproprietari o dei proprietari
comuni alla proprietà esclusiva di un membro (cfr.
Richner
, Die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer
im Kanton Zürich, in ZStP 1992 p. 105 s.).
Diversi cantoni
esentano invece i trasferimenti che avvengono con la divisione in natura (cfr.
p. es. il Canton Berna:
Ruf
, Handänderungsabgaberecht,
Muri-Berna 1985, ad art. 10 HPAG, p. 280 ss.). Mentre alcuni di essi estendono
l’applicazione della disposizione che esclude l’imposizione anche ai casi in
cui lo scioglimento coinvolge diverse comproprietà, altri invece la limitano
allo scioglimento della singola comproprietà. Nel primo caso, ci si fonda sulla
dottrina e sulla giurisprudenza che ammettono che vi sia una divisione in
natura anche nel caso in cui non viene frazionato un unico fondo ma ai singoli
comproprietari o proprietari comuni vengono attribuiti diversi immobili
indipendenti (cfr. la giurisprudenza del Canton Lucerna, in LGVE 1987 II n. 16
e LGVE 1992 II n. 21, in particolare consid. 2a, con riferimento a:
Meier-Hayoz
, Berner Kommentar zum ZGB, 5
a
ediz., Berna 1981, n. 30 ad art. 651 CC, p. 618). Nel secondo, si sottolinea
per contro che l’esistenza di un’alienazione imponibile deve essere verificata
dal punto di vista del singolo immobile (cfr. la giurisprudenza del Canton
Friburgo, in RFJ 2008 p. 222 = RDAF 2008 II 409, consid. 4 e 5).
3.4.
La
competente autorità ticinese segue quest’ultimo punto di vista e ritiene dunque
che l’adempimento dei requisiti, cui l’art. 12 LTRF subordina l’applicazione
dell’aliquota ridotta, vada esaminato considerando il singolo immobile in comproprietà.
L’interpretazione
dell’Ufficio dei registri e della Divisione della giustizia appare in sé
conforme alla lettera della legge ed anche ai materiali legislativi. Infatti,
da questi ultimi non si ricava alcuna indicazione che permetta di ritenere che
il legislatore abbia voluto estendere il campo d’applicazione dell’art. 12 LTRF
anche ai casi in cui la divisione coinvolge più immobili appartenenti alle
stesse persone.
D’altra
parte, si deve ricordare che le permute sono espressamente menzionate all’art.
11 cpv. 2 LTRF, secondo cui i valori dei fondi permutati sono addizionati e si
riscuote il tributo misto con l’aliquota dell’1,1%. Nel caso in cui si verifica
lo scioglimento di più comproprietà su diversi immobili, vi è uno scambio di quote
di comproprietà relative appunto a più oggetti. Un’interpretazione estensiva
dell’art. 12 LTRF, come quella caldeggiata dagli insorgenti, potrebbe anche
comportare una deroga alla disposizione relativa all’imposizione delle permute.
Proprio
il confronto con la permuta consente di replicare ad una delle argomentazioni
del ricorso, cioè alla pretesa assenza di scambio di ricchezza, che caratterizzerebbe
la fattispecie in discussione. Secondo i ricorrenti, il fatto che essi si sono
limitati a liquidare la società costituita all’inizio dell’operazione,
ricevendo ciascuno beni corrispondenti alla propria quota di valore, escluderebbe
l’esistenza di un negozio oneroso. Ma anche nel caso della permuta, che come
detto è espressamente inserita fra i negozi imponibili, il singolo contraente
riceve un immobile il cui valore corrisponde a quello dell’immobile ceduto,
fatto salvo il pagamento di un conguaglio. L’assoggettamento della permuta al
tributo misto (e quindi anche all’imposta) è giustificato dal fatto che essa
configura una compravendita reciproca di immobili, cioè un doppio trasferimento
immobiliare (cfr.
Ruf
, op. cit.,
n. 90 ss. ad art. 5 HPAG, p. 96 s.). La situazione, dal punto di vista
economico, è del tutto analoga a quella che si verifica in occasione di uno
scioglimento di comproprietà, in particolare proprio quando vengono sciolte
diverse comproprietà.
3.5.
Il
Tribunale federale, respingendo un ricorso contro la sentenza del Tribunale amministrativo
del Canton Friburgo precedentemente ricordata (RFJ 2008 p. 222 = RDAF 2008 II
409), ha affermato che non viola il principio di uguaglianza (art. 8 Cost.) il
fatto di sottoporre ad un diverso trattamento la proprietà comune su un solo
immobile e quella su più immobili. Tenuto conto del fatto che la proprietà
comune ha per oggetto il singolo bene, preso individualmente, e che l’imposta
di mutazione colpisce l’acquisto della proprietà giuridica di un immobile,
l’Alta Corte ha ritenuto che non si possa considerare arbitrario verificare
l’esistenza di un trasferimento immobiliare dal punto di vista del singolo
immobile anziché considerando l’insieme degli immobili in proprietà comune
(cfr. sentenza n. 2C_720/2007 del 13 marzo 2008, in RF 63/2008 p. 786, consid. 3.3).
Le stesse conclusioni possono essere estese allo scioglimento della
comproprietà, la quale, in virtù del principio di specialità, che vige in
materia di diritti reali, può sempre riferirsi solo a singoli oggetti (cfr. RDAT
II-2000 n. 11t, consid. 6.2.3, con riferimento a: Meier-Hayoz, op. cit., n. 11
ad art. 646 CC, pp. 483-484).
3.6.
La
soluzione fatta propria dall’autorità amministrativa è d’altronde conforme alla
giurisprudenza in materia di imposta sugli utili immobiliari. In questo ambito,
infatti, se
due persone sono comproprietarie di due
distinti fondi, in entrambi i casi nella misura di un mezzo ciascuno, e
stipulano un contratto mediante il quale permutano le quote di comproprietà in
modo tale da diventare proprietari esclusivi ognuno di un immobile, la transazione
deve essere imposta come una permuta, cioè come una doppia compravendita avente
per oggetto le due metà dei fondi. Non può per contro essere invocato il
differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare, previsto dall'art. 125
lett.
c
LT, per il fatto che esso si riferisce esclusivamente agli
scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in natura, cioè in forma di
divisione di un unico immobile fra i comproprietari. Il caso in questione costituisce
invece lo scioglimento di due comproprietà mediante cessione della cosa ad uno
dei comproprietari – un immobile ad ognuno – compensando l'altro
comproprietario mediante cessione della metà dell'altro immobile (RDAT
II-2000
n. 11t).
Applicare gli stessi
principi per i diversi tributi che interessano un’unica transazione risulta
favorevole sia per le autorità coinvolte sia per i contraenti.
4.
4.1.
Secondo i
ricorrenti, l’inapplicabilità dell’art. 11 LTRF discenderebbe anche dalla
natura giuridica della PPP, che non sarebbe assimilabile ad un diritto di
proprietà. La proprietà per piani è infatti una proprietà collettiva,
equiparata alla comproprietà, e i condomini non hanno un diritto di proprietà
sul fondo ma solo un diritto esclusivo nell’ambito di una comproprietà. Lo
scioglimento delle comproprietà intervenuto fra gli insorgenti non sarebbe un
trapasso immobiliare ordinario ma una riorganizzazione della comproprietà. Più
che comproprietari essi sarebbero stati soci di una società semplice titolare
di diritti esclusivi.
4.2.
Come ha
pertinentemente rilevato l’autorità resistente, la PPP costituisce una forma
particolare di comproprietà su un immobile, caratterizzata dal fatto che ad
ogni quota del fondo base è collegato un diritto esclusivo su determinati
locali. In tal modo, al condomino viene attribuita una posizione molto simile a
quella del proprietario.
Per
l’art. 655 cpv. 2 cifra 4 CC, le quote di comproprietà di un fondo
costituiscono a loro volta dei fondi. Questo principio vale anche per le quote
di PPP, che rappresentano quote di comproprietà con una struttura particolare.
In applicazione del combinato disposto degli articoli 943 cpv. 1 cifra 3 CC e
23 dell’O
rdinanza del 23 settembre 2011 sul
registro fondiario (ORF; RS 211.432.1), le quote di PPP sono intavolate nel registro
fondiario
(Wermelinger
, Zürcher Kommentar zum ZGB, Zurigo
2010, n. 9 ad art. 712
d
CC).
Non
vi è quindi alcuna ragione di sottoporre il trasferimento di quote di PPP ad un
trattamento diverso rispetto a quello riservato alla cessione di altri fondi,
soprattutto quando si tratta di applicare un tributo che colpisce proprio
l’iscrizione a registro fondiario del trapasso di proprietà di immobili (v.
anche
Thomas
, Les droits de mutation
- Etude des legislations cantonales, Zurigo 1991, p. 70).
4.3.
Non
vi è pertanto alcuno spazio per le argomentazioni dei ricorrenti, che
vorrebbero assimilare la situazione dei condomini a quella di membri di una
società semplice. Pur tenendo conto delle peculiarità dell’istituto della
proprietà per piani, non se ne può trascurare la natura giuridica.
4.4.
Le
stesse argomentazioni possono essere estese anche al caso dell’autorimessa, in
relazione alla quale i contribuenti sostengono di essere stati costretti a
ripartire i diritti esclusivi in modo difforme rispetto alle quote di
comproprietà iniziali, a causa del numero dei parcheggi da dividere.
In
effetti, si trattava di dividersi 19 parcheggi, pari ad una quota di
comproprietà complessiva di 380/720 della PPP n. __________. La RI 1, per
diventare proprietaria di 10 posti auto ha dovuto cedere agli altri
comproprietari 28/720, che sono andati ad aumentare le quote degli altri due
promotori.
È
innegabile che lo scioglimento della comproprietà della PPP n. __________ abbia
comportato un trasferimento di 3,188
‰
, cioè i 28/720 di 82
‰
.
5.
5.1.
Gli
insorgenti contestano infine il valore attribuito agli immobili ai fini del
calcolo del tributo. L’autorità di tassazione ha applicato il valore
commerciale, ricavato dal confronto con i prezzi di vendita degli altri
appartamenti. Secondo i contribuenti, non vi è stato un trasferimento di
proprietà di appartamenti ma solo uno scambio di “diritti di partecipazione”,
il cui valore sarebbe inferiore. Dovrebbe allora essere applicato il valore di
stima ufficiale.
5.2.
Per
l’art. 4 LTRF, n
ella determinazione della
tassa proporzionale si calcola la somma capitale per la quale l’operazione è
compiuta.
L’art.
5 LTRF precisa che la tassa proporzionale è calcolata in base al valore della
contrattazione di cui è chiesta l’iscrizione (cpv. 1). Nel caso di iscrizioni
di trapasso a titolo oneroso, di successione, di legato o di donazione, il
valore tassabile non è mai inferiore al valore ufficiale di stima degli
immobili trasferiti (cpv. 2).
In merito
alla d
eterminazione della tassa, l’art. 7 cpv. 1 LTRF
dispone
che l’Ufficio del registro fondiario proceda alla determinazione del valore
dell’operazione e della tassa imponibile subito dopo aver accertato
l’ammissibilità dell’iscrizione e che ne dia immediata comunicazione agli
interessati. Per l’art. 7 cpv. 3 LTRF, l’Ufficio dei registri può chiedere
documenti comprovanti il valore e fare allestire perizie di stima.
Il 1°
gennaio 2009 sono entrati in vigore i nuovi capoversi 2 e 4 dell’art. 7 LTRF. Per
il primo, il valore dell’operazione è di regola quello risultante dall’atto
notarile o dal documento giustificativo per il trasferimento della proprietà.
Per il secondo, l’Ufficio dei registri può stabilire d’ufficio il valore
dell’operazione quando il valore indicato dalle parti sia inferiore al valore
reale; il valore reale corrisponde al valore commerciale del fondo sul mercato
immobiliare.
Le nuove
disposizioni sono state introdotte allo scopo di “confermare la giurisprudenza
e rendere più chiara la base legale che consente all’ufficio dei registri di stabilire
d’ufficio il valore dell’operazione quando quello indicato dalle parti è
inferiore al valore reale (sentenza del Tribunale federale pubblicata in DTF 89
I 525; sentenza della Camera di diritto tributario n. 80.2005.33)”. La norma “mira
inoltre a fungere da deterrente per scoraggiare le parti a indicare valori
divergenti dal valore commerciale dell’alienazione” (cfr. Messaggio del
Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente Preventivo 2009 e obiettivo
di bilancio 2011, capitolo II.6.5.3).
5.3.
Il
Tribunale federale ha precisato che il fatto che il cpv. 1 dell’abrogato art. 5 DL TORF si riferisse al "valore della contrattazione" non implicava che determinante fosse
il prezzo indicato nel contratto, giacché "valore di contrattazione"
non significa "prezzo di vendita", ma attiene al valore dell'oggetto
del contratto. Inoltre aveva espressamente escluso che il calcolo della tassa
secondo il valore commerciale fosse arbitrario (sentenza del 18 ottobre 1963, in DTF 89 I 527 = ASA 33 p. 294).
Non
occorre pertanto provare l'esistenza di una simulazione di prezzo, per potersi
fondare sul valore di stima ufficiale superiore (
Ruf
, op. cit., p. 183 s.). Anzi, la dottrina ritiene
addirittura che sarebbe più consono alla natura giuridica del tributo in questione
calcolare l'imposta in base al valore venale del fondo acquistato, piuttosto
che in base alla controprestazione dell'acquirente (
Höhn/Waldburger
, Steuerrecht, vol. I, 8
a
ediz., Berna/Stoccarda/Vienna 1997, n.
13 al § 28, p. 753).
Il valore
venale è infatti il prezzo presunto che l'immobile può raggiungere in caso di
un trasferimento ordinario, cioè il suo valore oggettivo indipendente da
circostanze particolari suscettibili di influenzare il prezzo, come la
situazione di costrizione del venditore o prezzi speculativi o di favore (
Rüegg-Peduzzi
, Die Handänderungssteuer
in der Schweiz, Zurigo 1989, p. 143 ss;
Thomas
,
op. cit., p. 221; inoltre la sentenza CDT n. 80.2005.33 del 18 aprile 2005, in RtiD II-2005 n. 1t, consid. 3.2. e 3.3. e giurisprudenza citata).
5.4.
Come
ha ben spiegato la Divisione della giustizia nella decisione impugnata, nella
fattispecie l’autorità non disponeva neppure di una stima dell’immobile,
aggiornata dopo l’edificazione. Coerentemente con quanto dispone la legge, ha
allora proceduto alla determinazione del valore dell’operazione, facendo
riferimento al prezzo degli appartamenti già venduti dagli stessi promotori. I
valori rilevati si situavano fra un minimo di fr. 23'700.– ed un massimo di
oltre fr. 30'000.– per millesimo. Da qui la decisione di attribuire ad ogni millesimo
il valore di fr. 25'000.–.
I
ricorrenti non contestano i valori in sé, stabiliti dall’autorità di
tassazione. Ritengono però che si sarebbe dovuto applicare il valore ufficiale
di stima – verosimilmente quello entrato in vigore successivamente –, in
considerazione del fatto che non si sono trasferiti la proprietà di
appartamenti ma si sono scambiati delle quote di partecipazione. Le
argomentazioni proposte a tale riguardo tendono a confondersi con quelle già
esaminate in precedenza (v.
supra
, consid. 4). In effetti, più che il
valore del trasferimento, gli insorgenti contestano ancora una volta che lo
scioglimento delle comproprietà sugli appartamenti sia sottoposto allo stesso
trattamento fiscale previsto per gli altri casi di scioglimento di più
comproprietà. Si può pertanto rinviare alle considerazioni già proposte.
6.
Visto l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le
spese processuali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 40 cpv. 3 LTRF e 231
LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr. 1’000.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–
per un
totale di                                                       fr. 1’100
.–
sono a
carico dei ricorrenti.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-    ;
-  .
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: