ti_gerichte · 12.2023.11 · 2023-05-24 · it
Locazione, difetti dell'ente locato, adibito a centro estetico; riduzione della pigione e risarcimento danni per perdita di guadagno; quantificazione del danno


Incarto n.12.2023.11

Lugano

24 maggio 2023/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

vicecancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2017.78 della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4  promossa con petizione 31 marzo 2017 da

AP 1

AP 2

contro

AO
 1

Denunciata
 e intervenuta in lite:

LI
 1

patrocinata
 dall PAT 3

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia
testé menzionata.

I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni
(art. 311 e 312 CPC). Lappello 16 gennaio 2023 contro la decisione 29 novembre
2022 (recapitata agli appellanti il giorno successivo) è tempestivo (tenuto
conto delle ferie giudiziarie), così come sono tempestive la risposta 20 aprile
2023di LI 1 e la risposta 21 aprile 2023 di AO 1.

2.Latto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le
sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore. Essa non può dunque limitarsi a proporre una propria
tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali,
esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa
nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena
lirricevibilità delle medesime.In presenza di una decisione pretorile fondata su più
motivazioni indipendenti, la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena
lirricevibilità, che ciascuna di esse è contraria al diritto. Difatti, se
anche una sola di esse reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a
semplici e inammissibili critiche dei motivi della decisione dell'autorità
inferiore (IICCA del 3 aprile 2019, inc. 12.2018.6, consid. 6; DTF 142 III 364
consid. 2.4).

3.Con la decisione impugnata il
Pretore si è dapprima espresso sul tema della legittimazione attiva, stabilendo
che AP 2 devessere considerato quale co-conduttore a fianco di AP 1 e che
entrambi sono legittimati ad avanzare le pretese in esame, derivanti dal
diritto della locazione. Il giudice di primo grado ha poi accertato che
listruttoria (testimonianze e documenti) ha confermato lesistenza di disagi
causati dai lavori di rifacimento/trattamento del parquet al terzo e quarto
piano e di tinteggio al secondo piano del civico n. 9 (propagatisi anche al
civico n. 9a per il tramite di una condotta di aerazione) nel mese di settembre
2016(14-25 settembre 2016)e durante alcuni giorni dei mesi di ottobre-novembre
2016 (25-26 ottobre 2016 e 29 novembre 2016), che hanno comportato
linagibilità/inabitabilità del centro estetico. Il Pretore li ha quindi
qualificati quali difetti dellente locato che conferiscono alla parte
conduttrice il diritto a una riduzione integrale della pigione (100%) per il
periodo summenzionato (15 giorni complessivi). Per lulteriore lasso di tempo
rivendicato dagli attori, il primo giudice non ha concesso riduzioni, tenuto
conto che il centro aveva potuto svolgere la sua attività. Quanto alla pretesa
di risarcimento, il Pretore ha accertato che gli attori (i quali hanno
rinunciato allesperimento di una perizia) non hanno minimamente comprovato
lasserita perdita di cifra daffari. In primo luogo, il doc. S attesta
unicamente i ricavi di AP 2 nel mese di aprile 2016 e non è sufficiente per
permettere una stima degli incassi medi del centro estetico fra settembre e
novembre (ritenuto che a dipendenza dei periodi, tali incassi possono variare
notevolmente e che un serio raffronto avrebbe richiesto la produzione delladocumentazione contabile di due o tre anni
relativa a quei mesi), mentre il doc. W è
un plicodi fotocopie
parzialmente illeggibili di ricevute di pagamento emesse fra aprile 2016 e
settembre 2016, senza indicazione del destinatario degli importi ricevuti. In
secondo luogo, la cifra daffari non costituisce ancora il danno risarcibile,
da questultima dovendosi ancora dedurre proporzionalmente le spese (variabili)
che la parte attrice avrebbe sostenutoqualora avesse effettivamente avuto questi
asseriti maggiori incassi per trattamenti estetici, e che non sono nel caso
concreto verificabili. Infine, il primo giudice ha osservato che la parte
attrice non ha sufficientemente sostanziato e dimostrato lallegazione riferita
al suo asserito grosso investimento pubblicitario e che in ogni caso, secondo
quanto emerge dagli atti, essa ha potuto recuperare tutti gli appuntamenti
mancati, trattandosi di pacchetti già pagati in anticipo. Di qui la reiezione
integrale della pretesa di risarcimento, senza necessità di esaminare gli
ulteriori presupposti dellart. 259e CO.

4.Con una prima censura, gli
appellanti rimproverano al Pretore una carente motivazione in relazione alla
pretesa di riduzione della pigione: a loro modo di vedere, il primo giudice non
avrebbe difatti spiegato perché, pur essendo i lavori di ristrutturazione
perdurati sullarco di tre mesi, non ha accordato una riduzione parziale
(oscillante fra l8% e il 60%) anche per quei giorni in cui lo studio, pur non
essendo chiuso, aveva comunque subito dei disagi.

5.Il diritto di essere sentito
garantito dall'art. 29 cpv. 2 Cost. impone all'autorità giudicante di motivare
la sua decisione. Secondo la costante giurisprudenza, essa non è tenuta a
pronunciarsi su ogni singolo fatto, mezzo di prova o censura; è piuttosto
sufficiente che menzioni, almeno brevemente, quelli che ritiene rilevanti,
ovvero le ragioni che lhanno guidata e sulle quali ha basato la sua decisione,
affinché l'interessato possa apprezzarne la portata e contestarla con piena
cognizione di causa. Se le ragioni che hanno guidato il giudice possono essere
individuate, il diritto a una decisione motivata è rispettato, anche se la
motivazione è errata (STF 4A_145/2021 del 27 ottobre 2021 consid. 4.1).

Nel caso concreto, come evidenziato al precedente
consid. 3, il primo giudice ha indicato i giorni in cui, sulla base delle
testimonianze e della documentazione agli atti, i lavori di rifacimento del
parquet e di tinteggio hanno causato i principali disagi, accordando in equità una
riduzione della pigione del 100% per 15 giorni, ivi compresi alcuni giorni in
cui i locali erano formalmente abitabili ma ancora recavano tracce (seppur
sotto i valori minimi) di sostanze nocive (v. impugnato giudizio, p. 9).E
contrario, il primo giudice ha ritenuto ingiustificata una riduzione, anche
solo parziale, per altri periodi. Trattasi di una motivazione sufficiente,
ritenuto che gli appellanti erano in grado di contestarla, indicando se e
perché una riduzione in ulteriori periodi fosse giustificata, e in particolare
segnalando, sulla base delle risultanze istruttorie, in quali altri giorni si
erano eventualmente verificati disturbi, e di quale intensità. Sul tema, il
gravame non contiene tuttavia alcuna considerazione specifica, sicché la
questione non devessere ulteriormente approfondita.

6.In merito alla richiesta di
risarcimento danni, gli appellanti premettono che il primo giudice ha sia
accertato lesistenza di difetti dellente locato, sia riconosciuto che tali
difetti hanno ostacolato lattività del centro estetico e causato la sua chiusura
per almeno 15 giorni, ciò che ha evidentemente comportato una perdita di
incassi. Nel seguito, essi criticano il Pretore per avere misconosciuto
l'efficacia della cifra d'affari quale parametro di valutazione del danno, per
avere ritenuto di non poterlo quantificare e per non avere applicato lart. 42
cpv. 2 CO. A loro modo di vedere, le informazioni da loro fornite, e nello
specifico la testimonianza resa dal fiduciario T__________ e la documentazione
prodotta (doc. S e W) sarebbero invece state sufficienti. In particolare, gli
appellanti ritengono che le ricevute di pagamento (plico doc. W) non fossero
illeggibili e potessero essere verificate, precisando che i nominativi dei
pazienti sono stati anonimizzati onde rispettare il segreto professionale.
Inoltre, sottolineano che il teste T__________ ha dichiarato che Il ricavo
dello studio medico è calcolato sulla base di tutte le ricevute di pagamento
dei pazienti, che il doc. W riguarda tali ricevute, che sulla base di tale
documento egli ha allestito il doc. S, che lo studio medico non ha altri
introiti, che nel 2016 (grazie agli investimenti fatti) la cifra d'affari era
aumentata da fr. 256'000.- a fr. 499'000.- (sicché la documentazione contabile
degli anni precedenti non poteva essere significativa), che la media dei ricavi
mensili nel periodo gennaio-luglio 2016 era di fr. 55'300.-, come pure che i
ricavi di settembre 2016 ammontavano a solifr. 14'600.-, mentre quelli di ottobre 2016 a fr. 61'350.-. Gli appellanti ne
derivano che il danno può essere quantificato nella diminuzione della cifra
daffari nel mese di settembre 2016, pari a fr. 40'700.- (fr. 55'300.- / fr.
14'600.-), oppure nellipotetica perdita dincasso per 15 giorni di chiusura (metà
mese), pari a fr. 27'650.- (fr. 55'300.- : 2). Gli appellanti aggiungono che
essi non erano in grado di fornire ulteriori elementi e che non vi sono vantaggi
da imputare, ritenuto che il risparmio ottenuto a seguito della forzata
chiusura dell'attività è stato minimo e avrebbe se del caso potuto essere stimato
dal primo giudice. Precisano inoltre che nel centro estetico lavorano unicamente
il dr. med. AP 2 e sua moglie A__________ (pure amministratrice unica della
società), le cui spettanze erano coperte dalla cifra di affari realizzata dai
medesimi, e chiedono lassunzione agli atti, quale nuovo documento, della
decisione di tassazione 16 settembre 2020 a loro riferita (doc. B annesso
allappello). Infine, gli appellanti sostengono che, visto il costo della
campagna pubblicitaria da loro promossa fra il 5 settembre 2016 e il 1° gennaio
2017 (fr. 450.-/settimana, v. doc. H), il Pretore avrebbe dovuto riconoscere,
quale danno, perlomeno il costo di due settimane di pubblicità, ovvero fr.
900.-.

7.Secondo la cosiddetta teoria
della differenza, il danno giuridicamente riconosciuto è la riduzione
involontaria del patrimonio netto e corrisponde alla differenza tra l'importo
attuale del patrimonio della parte danneggiata e l'importo che tale patrimonio
avrebbe avuto se l'evento dannoso non si fosse verificato (DTF 147 III 463
consid. 4.2.1, STF 4A_431/2021 del 21 aprile 2022 consid. 6.1). Ai sensi
dellart. 42 cpv. 2 CO, se l'ammontare esatto del danno non può essere provato,
il giudice lo determina secondo il suo prudente criterio avuto riguardo dell'ordinario
andamento delle cose e delle misure prese dalla parte lesa. Tale norma instaura
una prova facilitata in favore di questultima, ma non la esonera dall'onere di
fornire al giudice, nella misura in cui ciò è possibile o da lei esigibile,
tutti gli elementi che costituiscono degli indizi per l'esistenza del
pregiudizio e che permettono o facilitano la sua stima, non accordandole la
facoltà di semplicemente formulare delle imprecisate pretese di risarcimento.
Di conseguenza, se essa non adempie interamente il suo dovere di fornire gli
elementi utili alla stima, una delle condizioni da cui dipende l'applicazione
dell'art. 42 cpv. 2 CO non è soddisfatta, e ciò anche nell'eventualità in cui
l'esistenza di un danno sia certa (DTF 131 III 360 consid. 5.1, STF 4A_311/2020
del 17 maggio 2022 consid. 5.1.1 e 5.1.2, 4A_431/2015 del 19 aprile 2016
consid. 5.1.2; IICCA del 5 settembre 2018, inc. 12.2017.127).

8.Nel caso concreto, va
innanzitutto premesso che nei 15 giorni complessivamente riconosciuti dal Pretore
nellambito della riduzione della pigione sono inclusi anche due sabati e due
domeniche durante i quali il centro, verosimilmente, era comunque chiuso. Ma
soprattutto, lappello non menziona alcunché in relazione al numero e al tipo
di appuntamenti e trattamenti definitivamente annullati o persi e ai derivanti
costi/utili; in particolare, non censura la conclusione pretorile (basata sulle
testimonianze di P__________ __________ e D__________ __________ __________),
secondo cui tutti gli appuntamenti persi dallo studio hanno potuto essere nel
seguito recuperati. Non confrontandosi con questa motivazione indipendente del
primo giudice, sul tema del mancato guadagno esso risulta di primo acchito
irricevibile. Ciò è già sufficiente per confermare la decisione di primo grado.

In ogni caso, anche in relazione alla cifra daffari,
i doc. S e W attestano unicamente gli incassi lordi realizzati in determinati
mesi del 2016 (aprile-ottobre 2016). Gli appellanti non contestano lassunto
pretorile secondo cui detti ricavi sono fortemente variabili a dipendenza del
periodo, rispettivamente secondo cui essi sono più alti nei mesi che precedono
la stagione estiva e più bassi nel mese di settembre, né spiegano perché gli
incassi generati nei mesi precedenti allinsorgere dei difetti potrebbero
essere equiparati a quelli realizzabili nel mese di settembre 2016, o perché la
media di gennaio-luglio 2016 indicata da T__________ potrebbe essere paragonata
a quella ipotetica di settembre o del periodo settembre-novembre. In altre
parole, anche su questo argomento limpugnativa non si confronta
sufficientemente con il giudizio di primo grado. Inoltre, pur volendo supporre,
seguendo la tesi appellatoria, che la situazione del 2015 fosse diversa da
quella del 2016 (alla luce degli investimenti nel frattempo effettuati), ciò
ancora non significa che essa non avrebbe potuto fornire elementi utili alla
quantificazione del danno, potendo la stessa perlomeno illustrare
loscillazione degli affari a dipendenza della stagione. Gli appellanti non
spiegano poi perché la produzione del doc. B solamente in questa sede sarebbe
ammissibile alla luce dellart. 317 CPC o cosa se ne dovrebbe dedurre. Anche con
riguardo allimputazione dei vantaggi, ovvero del risparmio dei costi derivante
dai mancati appuntamenti (non solo dei costi del personale, che sono
solitamente fissi, ma anche e soprattutto dei costi variabili, come quelli dei
vari trattamenti), lappello contiene unicamente delle considerazioni generiche
e soggettive che non consentono alcuna stima. Aggiungasi che neppure il costo
di due settimane di pubblicità (fr. 900.-) può essere qualificato come danno, non
derivando esso dai difetti bensì essendo una spesa che il centro avrebbe in
ogni caso sopportato (né lappello sostiene il contrario). Il danno sarebbe
casomai ancora una volta stato costituito dal mancato guadagno, da determinare
raffrontando i ricavi netti ipotizzabili nel periodo in questione (anche grazie
alleventuale impatto della promozione pubblicitaria) e quelli che si sono
effettivamente realizzati, e che nella fattispecie non può essere stabilito. Ne
deriva che, pur comportando certamente la valutazione di scenari ipotetici
delle difficoltà, nel caso concreto non vi era spazio per lapplicazione
dellart. 42 cpv. 2 CO. Per il resto, in merito alle spese peritali e di
pulizia (fr. 669.60 rispettivamente fr. 602.25) il gravame non si pronuncia.

Per tutti questi motivi, la decisione del Pretore di
respingere integralmente la pretesa di risarcimento dei danni resiste alla
critica.

9.Alla luce di tutto quanto
precede, lappello devessere respinto nella limitata misura della sua
ricevibilità, con conseguente conferma della decisione di primo grado.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla
base di un valore litigioso di fr. 41'600.-(fr. 40'700.- + fr. 900.-), determinante anche per un
eventuale ricorso al Tribunale federale,seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese
processuali ammontano a fr. 3500.- (art. 2, 7 e 13 LTG) e le ripetibili in
favore di AO 1 a fr. 2500.- (art. 11 cpv. 1, 2 lett. a e 5 RTar). Alla
denunciata in lite LI 1 non vengono attribuite ripetibili, dal momento che non
ha fornito alcuna motivazione per giustificarne lottenimento in via
eccezionale (DTF 130 III 571 consid. 6, STF 4A_635/2018 del 27 maggio 2019
consid. 5.2).

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar,

decide:

1.Lappello
16 gennaio 2023 di AP 1 e AP 2è respinto nella misura della sua
ricevibilità.

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Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).