ti_gerichte · 12.2017.167 · 2019-03-13 · it
Contratto di locazione - responsabilità del conduttore per difetti nellente locato a fine contratto - onere della prova

Contratto di locazione - responsabilità del conduttore per difetti nell’ente locato a fine contratto - onere della prova

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.03.2019 12.2017.167

Incarto n.
12.2017.167
Lugano
13 marzo 2019
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n.
SE.2015.10
della Pretura
del Distretto di Bellinzona - promossa con petizione 12 febbraio 2015 da
AP
1
contro
AO
1
rappr. da  RA 1
con cui l’attrice ha
chiesto la liberazione a suo favore del deposito di garanzia di fr. 1'000.85
depositato sul conto n. __________ presso Banca __________ e la condanna della
convenuta al pagamento di fr. 19'664.15;
domanda avversata dalla
convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione con conseguente
liberazione a suo favore del deposito di garanzia, e che il Pretore aggiunto
con decisione 4 settembre 2017 ha parzialmente accolto, ordinando la
liberazione a favore dell’attrice del deposito di garanzia di fr. 1'000.85 e
condannando la convenuta al pagamento di fr. 4'014.45;
appellante l'attrice con
appello 2 ottobre 2017, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio
nel senso di accogliere integralmente la petizione, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con
risposta 16 novembre 2017 ha postulato la reiezione del gravame pure con
protesta di spese e ripetibili;
preso atto della duplica
spontanea (
recte
: replica spontanea) 17 dicembre 2017 dell’attrice e
della duplica spontanea 12 gennaio 2018 della convenuta;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.   AP 1
ha
concesso
in locazione a AO 1, a tempo indeterminato e dal 1° gennaio 2013, un
appartamento con giardino situato in una casa di abitazione edificata nel 1961
in __________ __________ a __________.
Il contratto (doc. C), che
tra le altre cose prevedeva il pagamento mensile di una pigione di fr. 1'000.-
e di un acconto per le spese accessorie di fr. 100.-, è stato disdetto dalla
locatrice per il 30 giugno 2014 (doc. 4), data poi prorogata al 31 luglio 2014
(doc. 8), ritenuto che quello stesso giorno è stata effettuata la verifica dei
locali alla presenza del perito comunale (cfr. doc. D).
2.
Con petizione 12
febbraio 2015 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire, ha
convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Bellinzona, per
ottenere da una parte la liberazione a suo favore del deposito di garanzia di
fr. 1'000.85 depositato sul conto n. __________ presso Banca __________ e dall’altra
la condanna della controparte al pagamento di fr. 19'664.15. Essa, in estrema
sintesi, ha preteso la rifusione di alcuni importi a titolo di spese accessorie
(fr. 3'645.90) e il risarcimento delle spese per la riparazione dei danni
all’ente locato (fr. 17'019.17).
La convenuta si è opposta
alla petizione ed ha a sua volta chiesto la liberazione a suo favore del
deposito di garanzia.
3.
Esperita
l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti
(nell’ambito del quale l’attrice, pur mantenendo invariate le sue domande, ha
precisato che le pretese a titolo di spese accessorie erano di fr. 3'656.65 e
quelle a titolo di riparazione dei danni all’ente locato erano di fr. 17'353.63),
il Pretore aggiunto, con decisione 4 settembre 2017, ha ordinato la liberazione
a favore dell’attrice del deposito di garanzia di fr. 1'000.85 e ha condannato
la convenuta al pagamento di fr. 4'014.45 (dispositivi n. 1 e 2), ponendo la
tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 180.- per 1/4 a carico della
convenuta e per 3/4 a carico dell’attrice, tenuta altresì a rifondere alla
controparte fr. 1'050.- per ripetibili parziali (dispositivo n. 3). Il giudice
di prime cure ha in sostanza riconosciuto all’attrice fr. 1'980.30 per spese
accessorie e fr. 3'035.- a titolo di risarcimento delle spese per la riparazione
dei danni all’ente locato.
4.
Con l’appello 2
ottobre 2017 che qui ci occupa, avversato dalla convenuta con risposta 16 novembre
2017 (a cui hanno poi fatto seguito la replica spontanea 17 dicembre 2017 e la
duplica spontanea 12 gennaio 2018), l’attrice ha chiesto di riformare la
decisione pretorile nel senso di accogliere integralmente la petizione con protesta
di spese e ripetibili di entrambe le sedi.
considerazioni
preliminari d’ordine
5.
L’attrice ha allegato
al gravame ulteriori 11 documenti.
A parte quelli già
versati agli atti in precedenza (l’allegato 1B, che è rappresentato da una
lettera dell’aprile 2014 della convenuta all’attrice già prodotta in prima sede
quale doc. 22, l’allegato 5, che è costituito dalla fattura 6 novembre 2012
della ditta __________ già prodotta in prima sede nel plico doc. Q, l’allegato
10, che riprende in modo parziale la documentazione fotografica già prodotta in
prima sede nel plico doc. U, rispettivamente l’allegato 11, che corrisponde
alla decisione processuale ordinatoria 2 giugno 2016), gli altri documenti ora
prodotti, tranne uno, non possono essere presi in considerazione per il
giudizio: gran parte degli stessi (la lettera 7 aprile 2014 dell’attrice alla
convenuta di cui all’allegato 1, la lettera 22 giugno 2014 della ditta __________
all’attrice di cui all’allegato 3, la lettera 16 agosto 2016 della ditta __________
all’attrice di cui all’allegato 7, la lettera 9 dicembre 2015 della ditta __________
all’attrice di cui all’allegato 8 e la documentazione fotografica di cui
all’allegato 9) sono in effetti preesistenti alla decisione impugnata (
pseudo
nova
) e con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle
circostanze avrebbero già potuto essere prodotti in prima sede (art. 317 cpv. 1
CPC), ritenuto che l’attrice non ha oltretutto spiegato per quali ragioni non
le sarebbe stato ragionevolmente possibile produrli in precedenza (TF 16
ottobre 2012 4A_334/2012 consid. 3.1, 20 marzo 2013 5A_695/2012 consid. 4.2.1);
un altro (la dichiarazione della ditta __________ all’indirizzo dell’attrice di
cui all’allegato 6) non risulta datato, per cui non è dato a sapere se fosse o
meno preesistente al giudizio pretorile, essendo comunque chiaro che il suo
allestimento avrebbe potuto essere richiesto già in precedenza (ciò che
costituirebbe una chiara misura dilatoria avvenuta in violazione dell’art. 317
cpv. 1 lett. a CPC, cfr. TF 10 aprile 2015 4A_189/2014 consid. 3.3.); un altro (la
lettera 28 febbraio 2014 dell’attrice alla convenuta di cui all’allegato 2) è
un documento che era già stato offerto in prima sede e rifiutato dal giudice di
prime cure, che tuttavia, per il suo tenore, risulta tutto sommato inutile per
il giudizio; solo uno (la lettera 19 ottobre 2015 della ditta __________
all’attrice di cui all’allegato 4) può essere preso in considerazione,
trattandosi di un documento già offerto in prima sede e rifiutato a torto dal giudice
di prime cure nonostante il suo tenore potesse essere rilevante.
spese accessorie
6.
Le spese accessorie
sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un
terzo in relazione all’uso della cosa (art. 257a cpv. 1 CO); sono a carico del
conduttore soltanto se specialmente pattuito (art. 257a cpv. 2 CO).
Nel caso di locali
d’abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i
costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l’uso,
quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d’esercizio,
come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa (art. 257b cpv. 1
CO); il locatore deve dar visione, a domanda del conduttore, dei documenti
giustificativi (art. 257b cpv. 2 CO).
6.1.
nafta
Il Pretore aggiunto ha
accertato che la convenuta, dal 1° gennaio 2013 al 31 luglio 2014, aveva
consumato complessivamente 6'741 litri di nafta (all’inizio della locazione il
serbatoio conteneva circa 3'400 litri, il 13 agosto 2013 erano stati acquistati
3'541 litri e alla fine della locazione c’erano ancora circa 200 litri).
Ritenuto che le spese accessorie relative al 2013, compreso quindi il consumo
di nafta dal 1° gennaio al 31 dicembre 2013, erano già state pagate dalla convenuta
con un importo a saldo di fr. 1'500.- nell’ambito di un accordo transattivo (doc.
8) e che il prezzo della nafta da lei consumata andava calcolato in ragione di
fr. 0.95/l (non potendosi considerare il prezzo del rifornimento, di cui la
convenuta non aveva beneficiato, effettuato nell’estate 2014), ha ritenuto che il
consumo relativo ai primi 7 mesi del 2014 corrispondesse a circa 1/3 del
totale, per cui l’attrice, che aveva anticipato la spesa, poteva ancora
pretendere, per il periodo dal 1° gennaio al 31 luglio 2014, fr. 2'000.-.
In questa sede, mentre la
convenuta non ha contestato il giudizio pretorile, l’attrice, dopo aver
dichiarato che “
non si comprende il discorso sui fr. 1'500.-
” e “
non
si capisce infine su quale base è calcolato il prezzo della nafta (fr. 0.95/l)
preso come riferimento
” nonostante “
il prezzo di riferimento in quel
periodo fosse attorno al franco (già nel 2012 era fr. 99.99)
” (appello p.
4), ha ribadito che nel 2014 la convenuta avrebbe consumato almeno 3'200 litri di
nafta (all’inizio della locazione il serbatoio conteneva circa 3'400 litri e
alla fine della stessa vi erano ancora circa 200 litri), che erano stati pagati
nell’estate 2014 in ragione di fr. 1.059/l con aggiunta della TTPCP di fr. 15.-
(doc. R), con il che essa poteva pretendere la rifusione di fr. 3'403.80. La
censura è parzialmente fondata. Sul calcolo della nafta consumata e da pagare
dalla convenuta per i primi 7 mesi del 2014, si osserva che il ragionamento del
Pretore aggiunto, che ha concluso per un consumo di 2'247 litri (6'741 litri :
3 x 1), è perfettamente pertinente e condivisibile, mentre quello proposto
dall’attrice, che concludeva per un consumo di 3’200 litri senza però aver
considerato il consumo del 2013, risulta completamente errato e arbitrario. Sul
prezzo al litro da pagare, il ragionamento del primo giudice, che ha preso in
considerazione quello del rifornimento effettuato nel giugno 2013 (doc. P)
anziché quello avvenuto nel luglio 2014 (doc. R), può nuovamente essere
condiviso, anche se poi il dato effettivo da considerare va corretto, ritenuto a
quel momento il prezzo pagato di fr. 0.984 non era comprensivo della TTPCP ma
nemmeno dello sconto concesso del 3%, così che in definitiva, sulla base di
questi elementi, appare corretto considerare un prezzo effettivo di fr. 0.958/l
(fr. 3'394.80 : 3’541 litri). L’importo ancora da rifondere all’attrice risulta
così essere di fr. 2'154.20 (fr. 0.958 x 2'247 litri).
6.2.
abbonamento controllo
e guasti e assicurazione
Il Pretore aggiunto ha integralmente
riconosciuto all’attrice le somme da lei rivendicate a questo titolo, di fr.
195.30 rispettivamente di fr. 48.90, per complessivi fr. 244.20.
La sua conclusione, non
censurata dalla controparte, deve essere considerata assodata.
6.3.
spazzacamino
Il Pretore aggiunto ha
integralmente riconosciuto all’attrice la somma da lei rivendicata a questo
titolo, di fr. 61.25.
La sua conclusione, non
censurata dalla controparte, deve essere considerata assodata.
6.4.
acqua potabile e tassa
fognatura
Il Pretore aggiunto ha
integralmente riconosciuto all’attrice le somme da lei rivendicate a questo
titolo, di fr. 200.20 rispettivamente di fr. 83.-, per complessivi fr. 283.20.
La sua conclusione, non
censurata dalla controparte, deve essere considerata assodata.
6.5.
spese postali
Il Pretore aggiunto ha
riconosciuto all’attrice la somma da lei ancora rivendicata a questo titolo in
sede conclusionale, di fr. 14.-.
La sua conclusione, non
censurata dalla controparte, deve essere considerata assodata.
6.6.
elettricista
Il Pretore aggiunto ha
stabilito che le spese di fr. 50.- fatturate dall’elettricista __________ (doc.
R), che l’8 gennaio 2013 era intervenuto, su chiamata della convenuta, per
riparare un guasto alla presa del corridoio, dovevano restare a carico
dell’attrice, siccome le spese accessorie relative al 2013, compresa quindi
quella, erano già state pagate dalla convenuta con un importo a saldo di fr.
1'500.- nell’ambito di un accordo transattivo (doc. 8).
In questa sede l’attrice
ha contestato che la fattura dell’elettricista, da lei pagata nel gennaio 2014,
facesse parte dell’accordo sulle spese accessorie 2013 (doc. 8), aggiungendo
che la spesa-bagatella doveva rimanere a carico della convenuta. La censura merita
di essere accolta. Contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure,
la fattura in questione non poteva in effetti far parte dell’accordo sulle
spese accessorie 2013, non solo in quanto la tematica non era stata sollevata
dalla convenuta nell’istanza all’Ufficio di conciliazione che aveva poi dato
luogo all’accordo transattivo di cui doc. 8 (cfr. doc. 6), ma anche per il
fatto che nemmeno si trattava di una spesa accessoria ai sensi degli art. 257a
e 257b CO essendo finalizzata alla manutenzione e al ripristino della cosa
locata (cfr. FF 1985 I 1237; SVIT, Das schweizerische Mietrecht - Kommentar, 4ª
ed., n. 15 ad art. 257-257b CO;
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 8 ad art. 257a-257b CO;
Weber
,
Basler Kommentar, 6ª ed., n. 4 ad art. 257a CO; II CCA 26 agosto 1997 inc. n.
12.97.145). Trattandosi invece di un semplice difetto rimediabile mediante un piccolo
lavoro di riparazione necessario all’ordinaria manutenzione della cosa locata
giusta l’art. 259 CO, la stessa, come del resto previsto dal contratto (il cui art.
15.5 dispone che sono a carico del conduttore segnatamente “
le riparazioni,
eventualmente la sostituzione ... di interruttori e prese di energia elettrica
…
”), doveva andare a carico della convenuta (
Lachat
, Le bail à loyer, p. 227).
6.7.
pompieri
Il Pretore aggiunto ha
ritenuto che la spesa di fr. 173.30 fatturata dai pompieri di __________ per la
rimozione di un nido di api dietro una tapparella dovesse restare a carico
dell’attrice, trattandosi di un fatto naturale e straordinario, invero nemmeno
accertato dal perito comunale, non imputabile alla convenuta.
In questa sede l’attrice
ha obiettato che la fattura dei pompieri, volta in realtà ad eliminare un nido
di vespe, la cui presenza non era stata segnalata dal perito comunale per una
mera dimenticanza ma non era mai stata negata dalla convenuta, doveva rimanere
a carico di quest’ultima, avendo per oggetto un difetto causato dall’incuria
della stessa, che non aveva impedito alle vespe di fare il loro nido dietro una
tapparella, e rimediabile mediante un piccolo lavoro di riparazione necessario
all’ordinaria manutenzione della cosa locata giusta l’art. 259 CO. La censura è
infondata. La presenza di un nido di insetti molesti - non è dato a sapere se in
concreto si trattasse di api, vespe o calabroni (cfr. la relativa fattura nel doc.
R) - non è in effetti evincibile dal rapporto del perito comunale (doc. D) e
non risulta essere stata ammessa dalla convenuta. L’intervento per la sua rimozione,
effettuato solo il 19 agosto 2014, non può oltretutto essere considerato, in
quanto aveva un costo superiore a fr. 150.- e - come indicato dalla stessa attrice
- andava fatto “
eseguire da dei professionisti
” (appello p. 5), un piccolo
lavoro di riparazione necessario all’ordinaria manutenzione della cosa locata
giusta l’art. 259 CO (analogamente a quello per l’eliminazione di piccioni dall’ente
locato, cfr.
Lachat
, op. cit., p.
226).
6.8.
spese di
amministrazione
Il Pretore aggiunto,
fondandosi sul contratto (art. 12.2), ha ritenuto che l’attrice potesse
pretendere, a titolo di spese di amministrazione, il 3% delle somme
riconosciutegli a questo titolo, IVA e spese postali escluse, ossia complessivamente
fr. 77.65 (3% di fr. 2'588.65) anziché i fr. 126.90 da lei richiesti.
Ritenuto che il principio
adottato dal giudice di prime cure non è stato censurato in questa sede dalle
parti e che le spese accessorie a favore dell’attrice sono state qui aumentate
di fr. 154.20 (la somma per l’elettricista non potendo - come detto - far parte
delle spese accessorie) a fr. 2'742.85 (fr. 2'154.20 per nafta + fr. 244.20 per
abbonamento controllo e guasti e assicurazione + fr. 61.25 per spazzacamino +
fr. 283.20 per acqua potabile e tassa fognatura), l’importo dovutole per spese
amministrative va a sua volta aumentato a fr. 82.25.
6.9.
totale spese
accessorie a carico della convenuta
Tenuto conto dell’acconto per
spese accessorie di fr. 700.- già anticipato dalla convenuta per i primi 7 mesi
del 2014, il totale delle somme da porre a suo carico a questo titolo va
quantificato in fr. 2'189.10 (fr. 2'154.20 per nafta + fr. 244.20 per
abbonamento controllo e guasti e assicurazione + fr. 61.25 per spazzacamino +
fr. 283.20 per acqua potabile e tassa fognatura + fr. 14.- per spese postali +
fr. 50.- per elettricista + fr. 82.25 per spese di amministrazione ./. fr.
700.- acconto).
spese riparazione danni
7.
Giusta l’art. 267
cpv. 1 CO il conduttore, dopo aver effettuato le necessarie pulizie e
manutenzioni o averne corrisposto le spese, rispettivamente dopo aver pagato le
spese per ripristinare lo stato anteriore dell’ente locato da lui modificato
senza l’accordo del locatore (TF 1° novembre 2006 4C.261/2006
consid. 3.1), deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme
al contratto; in caso contrario risponde del danno cagionato.
A questo proposito, va
precisato che di principio il conduttore non è a quel momento tenuto a
risarcire gli interventi che rimettono a nuovo l'ente locato, ma unicamente
quelli che permettono di ricostituire uno stato corrispondente a quello
presente all’inizio della locazione, tenendo conto della normale usura: nel
caso in cui al momento del restituzione dell’ente locato si rende necessaria la
riparazione di un’installazione, il conduttore deve così rifondere le relative spese
(SVIT, op. cit., n. 39 ad art. 267-267a CO); qualora una riparazione risulti impossibile
o eccessivamente costosa per raffronto al valore residuo della cosa oppure
ancora si imponga una sostituzione totale, il conduttore deve rifondere
unicamente il valore effettivo dell’installazione tenuto conto della sua durata
di vita (SVIT, op. cit., n. 35 seg. e 39 ad art. 267-267a CO;
Higi
, op. cit., n. 113 e segg. ad art.
267 CO; TF 16 luglio 2013 4A_73/2013 consid. 6.2.2), ritenuto che il locatore
non potrà di regola far valere alcuna pretesa di risarcimento quando la stessa,
considerata la sua vetustà, avrebbe dovuto ad ogni modo essere sostituita (TF
1° novembre 2006 4C.261/2006 consid. 3.1); se il conduttore ha provveduto a
danneggiare, distruggere o eliminare degli oggetti per i quali gli competeva un
obbligo di manutenzione, dovrà rifondere il loro intero valore (SVIT, op. cit.,
n. 42 ad art. 267-267a CO); se ha provveduto a danneggiare, distruggere o
eliminare delle installazioni senza l’accordo della controparte, dovrà
rifonderne in equità il valore quand’anche la loro durata di vita sia superata
(SVIT, op. cit., n. 37 ad art. 267-267a CO; mp 1987 p. 12); in presenza di danni-bagatella
o di piccoli difetti estetici si giustifica di mettere a carico del conduttore solo
il minor valore causato (SVIT, op. cit., n. 40 ad art. 267-267a CO). L’onere di
provare l’esistenza di un difetto eccedente la normale usura, del danno che ne
risulta e della sua estensione incombe al locatore (TF 1° novembre 2006 4C.261/2006
consid. 3.1).
In un capitolo iniziale il
Pretore aggiunto ha accertato che la notifica dei danni da parte dell’attrice,
avvenuta il 4 agosto 2014 (doc. E), era da considerarsi tempestiva. Atteso che all’inizio
del rapporto di locazione le parti non avevano sottoscritto un verbale
d’entrata e rilevato che, nonostante il tenore dell’art. 13.2 del contratto
(secondo cui “
all’inizio della locazione il conduttore deve notificare per
iscritto al locatore al più tardi entro 8 giorni eventuali difetti
”), il
fatto che la convenuta non avesse allora notificato la presenza di difetti non
aveva però comportato una sua rinuncia a prevalersi dei suoi diritti (
Lachat
, op. cit., p. 218), che neppure
era presunta (
Lachat
, op. cit., p.
233), ha ritenuto che l’onere di provare che a quel momento l’ente locato era in
buono stato dovesse rimanere a carico dell’attrice.
In questa sede l’attrice
ha ribadito che in base alle clausole contrattuali l’onere della prova circa
l’assenza di difetti all’inizio del rapporto di locazione incombeva alla
convenuta, che non poteva ovviamente limitarsi a sostenere, senza addurre
alcuna prova, che l’ente locato era vecchio e non era in buono stato. La
censura è infondata. È in effetti a ragione che il giudice di prime cure ha rilevato
che in base al nuovo diritto della locazione il fatto che all’inizio del
rapporto di locazione l’ente locato fosse in buono stato non è più presunto (
Lachat
, op. cit., p. 219;
Higi
, op. cit., n. 119 seg. ad art. 267
CO; SVIT, op. cit., n. 47 ad art. 267-267a CO; II CCA 23 maggio 2016 inc. n.
12.2015.100) e che il relativo onere della prova rimanesse così a carico del
locatore. Ed è altrettanto a ragione che ha evidenziato come l’art. 13.2 del
contratto dovesse essere considerato nullo ai sensi dell’art. 256 cpv. 2 CO,
siccome derogava a svantaggio del conduttore (
Lachat
,
op. cit., p. 205;
Bohnet/Carron/Montini
,
Droit du bail à loyer et à ferme, 2ª ed., n. 45 ad art. 267 CO; mp 2003 p.
197).
impianto elettrico
7.1.
Il Pretore aggiunto ha
ritenuto che il risarcimento del danno di fr. 589.46 rivendicato dall’attrice
per i difetti riscontrati al termine del rapporto di locazione all’impianto
elettrico, che all’inizio della locazione era risultato conforme alle leggi
vigenti (doc. O), non potesse essere riconosciuto, dato che la durata di vita
delle prese di corrente, degli interruttori (15 anni) rispettivamente delle
lampade da parete o da soffitto (20 anni) era stata ormai superata e non
risultava che la convenuta fosse tenuta a ripararli nell’ambito delle sue
incombenze di ordinaria manutenzione.
In questa sede l’attrice,
fondandosi sulle fatture di __________ del 6 novembre 2012 e del 25 agosto 2014
(doc. Q), ha rilevato che all’inizio della locazione l’impianto elettrico era
funzionante e non vi erano interruttori e prese rotti (tranne uno), mentre che
al termine della locazione avevano dovuto essere sostituiti 5 “
prese e
interruttori rotti e molto sporchi
” (tra cui quello “
già rotto
” e
non sostituito in precedenza, di cui non era preteso il risarcimento), la cui
riparazione doveva andare a carico della controparte in base alle norme
contrattuali (appello p. 7). La censura merita accoglimento. Il fatto che
nell’ottobre 2012, dopo i primi lavori svolti dalla ditta __________,
l’impianto elettrico fosse stato dichiarato dall’azienda elettrica “
conforme
alle vigenti prescrizioni … fatta riserva per eventuali difetti nascosti
”
(doc. O), implicava ovviamente che lo stesso era a quel momento funzionante.
Atteso poi che al termine della locazione le prese elettriche nelle camere, nel
bagno e sopra il frigorifero erano risultate non funzionanti (doc. D p. 8) e
che il relativo difetto era stato validamente notificato (doc. E), è incontestabile,
come del resto previsto dall’art. 15.5 del contratto, che la spesa per
l’eliminazione dei relativi guasti (già dedotta quella per la presa “
già
rotta
”), doveva rimanere carico della convenuta, trattandosi di interventi
per i quali le incombeva l’ordinaria manutenzione di cui all’art. 259 CO (cfr.
pure
supra
consid. 6.6).
placche cucina e lavatrice
7.2.
Confrontato con una
pretesa risarcitoria di complessivi fr. 710.- per il danno alle placche della
cucina e alla lavatrice, il Pretore aggiunto ha riconosciuto all’attrice unicamente
fr. 400.- per il primo pregiudizio; con riferimento al secondo, causato dal
mancato uso della lavatrice (doc. Q), ha ritenuto che di norma il mancato uso
di un elettrodomestico non comportasse il suo danneggiamento e che l’attrice
non avesse provato di aver “
raccomandato”
alla controparte
di
usare la lavatrice
“di tanto in tanto, altrimenti vi era il rischio che si
rompesse
”.
In questa sede, mentre la
convenuta non ha contestato il giudizio sul danno alle placche della cucina,
che deve con ciò essere considerato assodato, l’attrice ha ribadito il buon
fondamento della pretesa per il danno alla lavatrice, contestando che il
mancato uso di un elettrodomestico non fosse tale da comportarne il
danneggiamento e ribadendo di aver “
raccomandato l’inquilina di utilizzare
almeno di tanto in tanto l’apparecchio
” (appello p. 8), la quale dunque,
come previsto dall’art. 15.13 del contratto, doveva assumersi le relative spese
di riparazione. La censura è infondata. Nessuna norma del contratto imponeva in
effetti alla convenuta di utilizzare di tanto in tanto la lavatrice e l’attrice
non ha provato di averle raccomandato di agire in tal modo. Non trattandosi con
ciò di un guasto imputabile alla convenuta, la spesa per la sua riparazione non
può essere posta a suo carico.
scarico cucina
7.3.
Per la pulizia dello
scarico della cucina, il Pretore aggiunto, confrontato con una pretesa
dell’attrice di fr. 1'000.-, le ha attribuito in equità un importo di fr. 100.-.
Dal preventivo 26 agosto 2014 della ditta __________ (doc. Q), nel quale era
stata esposta tra le altre cose una somma di fr. 1'000.- per la “
pulizia
scarico cucina con cordina + pulizia tombino pluviale e montaggio di tutto come
sopra descritto
” e meglio dei 7 oggetti precedentemente indicati nel
preventivo e di cui si dirà più oltre (cfr.
infra
consid. 7.5), non si
poteva in effetti distinguere la spesa effettiva per la sola pulizia dello
scarico.
In questa sede, mentre la
convenuta non ha contestato il giudizio pretorile, l’attrice, a sostegno del
buon fondamento della sua pretesa, si è limitata a segnalare che “
per
correttezza __________ doveva alzare il coperchio del pluviale, guardare per
assicurarsi che non ci fosse intasamento da lì poiché allacciato (per esigenze
di zona) allo spurgo della colonna principale: era pulito
” (appello p. 8). In
violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), essa non ha in
tal modo spiegato per quali ragioni di fatto o di diritto la conclusione del
giudice di prime cure sarebbe errata. Su questo punto, l’appello è così irricevibile.
lavandino cucina
7.4.
Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 400.- per il
lavandino della cucina, che per il perito comunale era risultato “
crepato
”
(doc. D) e per l’attrice presentava “
sbrecciature recenti in parecchi punti
”
(doc. E). Non erano in effetti stati provati né l’età del lavandino, “
vecchio
”
e “
non più reperibile
”, né il costo di un eventuale nuovo lavandino.
In questa sede l’attrice
ha ribadito il buon fondamento della pretesa, contestando la vetustà del
lavandino. La censura dev’essere respinta già per il fatto che, come
evidenziato con pertinenza dal giudice di prime cure e non censurato nel
gravame, l’attrice ha del tutto omesso di dimostrare il costo di un eventuale
nuovo lavandino.
oggetti bagno
7.5.
Nella decisione il
Pretore aggiunto, confrontato con una pretesa risarcitoria dell’attrice per il
danneggiamento dei vari oggetti del bagno di complessivi fr. 2'880.60 (da
ridurre invero a fr. 2'780.60, fr. 100.- essendole già stati attribuiti con
riferimento allo scarico della cucina, cfr.
supra
consid. 7.3) di cui al
preventivo 26 agosto 2014 della ditta __________ (doc. Q), ha osservato che il
perito comunale al momento della riconsegna dei locali aveva constatato la
mancanza dell’armadietto del bagno e del portacarta wc (doc. D). Ha evidenziato
che la teste __________ aveva fatto notare che al momento della riconsegna
dell’appartamento non vi erano più alcuni oggetti che erano presenti al momento
della consegna, segnatamente l’asta con la tenda sopra la vasca da bagno,
l’armadietto sopra il lavabo, il portasapone, il portabicchiere e il portacarta
wc, salvo aver contraddittoriamente aggiunto di averli visti l’ultima volta
nell’estate 2012. Ha rilevato che la convenuta aveva affermato che al momento
della consegna dell’ente locato il mobile del bagno in plastica, il segnalatore
del caldo e del freddo sul miscelatore del lavabo e il porta tende della vasca
da bagno erano già rotti. Ed ha osservato che l’affermazione dell’attrice
secondo cui tutti gli oggetti da bagno da lei notificati come danneggiati
fossero stati acquistati nel 2010 e dunque avessero solo 4 anni di vita non era
stata provata.
Questi accertamenti
non sono stati censurati, fatto salvo quanto si dirà qui di seguito.
a)   Per l’armadietto del bagno
presente all’inizio della locazione e non più presente al termine della stessa,
il Pretore aggiunto, confrontato con una pretesa risarcitoria di fr. 410.- (a
cui andava poi aggiunto il costo dell’intervento), ha riconosciuto all’attrice
in equità un importo di fr. 100.-, rilevando come lo stesso non fosse comunque
nuovo.
In questa sede, mentre la
convenuta non ha contestato il giudizio pretorile, l’attrice si è limitata ad
evidenziare che l’armadietto “
presentava una fessura sul copriluce (come
confermato dall’inquilina)
” e che “
la proprietaria avrebbe dovuto semplicemente
sostituire il copriluce e non l’intero armadietto (li vendono nei grandi magazzini,
a meno di fr. 20.-), ma non ne ha avuto la possibilità dato che l’armadietto è
sparito
” (appello p. 9). In violazione del suo obbligo di motivazione (art.
311 cpv. 1 CPC), essa non ha tuttavia spiegato per quali ragioni di fatto o di
diritto la conclusione del giudice di prime cure, per altro condivisibile non
trattandosi di un oggetto per cui l’obbligo di manutenzione competeva alla
convenuta, sarebbe stata errata. Su questo punto, l’appello, oltre che
irricevibile, è pertanto infondato.
b)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 36.- (a cui
andava poi aggiunto il costo dell’intervento) per la sostituzione del portacarta
wc mancante, rilevando come la durata di vita dell’oggetto fosse ormai
trascorsa e comunque non fosse stato provato che lo stesso fosse già presente
all’inizio della locazione.
In questa sede l’attrice
ha ribadito che la teste __________ aveva riferito che l’oggetto era presente
all’inizio della locazione e che la stessa convenuta aveva ammesso di averlo
sostituito con un proprio portacarta wc da lei poi portato via. La censura è
parzialmente fondata. Nonostante la testimonianza di __________ non possa
essere considerata decisiva, la teste avendo fatto notare che al momento della
riconsegna dell’ente locato non vi erano più alcuni oggetti che erano presenti
al momento della consegna, tra cui proprio il portacarta wc, salvo aver poi
contraddittoriamente aggiunto di averli visti l’ultima volta nell’estate 2012
(verbale p. 11), è a ragione che l’attrice ha rilevato che la stessa convenuta
aveva comunque ammesso di averlo sostituito con un proprio portacarta wc
(verbale p. 17 seg.), ciò che implicava che lo stesso fosse allora presente.
Analogamente a quanto deciso per l’armadietto del bagno, non trattandosi dunque
di un oggetto per cui alla convenuta competeva un obbligo di manutenzione, all’attrice
va così riconosciuto in equità un importo di fr. 10.- (a cui va poi aggiunto il
costo dell’intervento, cfr.
infra
lett. h).
c)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 29.- e di fr. 34.-
(a cui andava poi aggiunto il costo dell’intervento) per la sostituzione del
portabicchiere e del portasapone, rinviando alle considerazioni esposte con
riferimento alla spesa per la sostituzione del portacarta wc, ovvero siccome la
durata di vita degli oggetti era ormai trascorsa e comunque non era stato
provato che gli stessi fossero già presenti all’inizio della locazione.
In questa sede l’attrice
ha rilevato che si trattava di “
oggetti presenti alla consegna, poi alla
riconsegna scomparsi … ancora una volta
” per i quali “
valgono, per
coerenza, tutte le considerazioni (anche quelle del Pretore) circa gli altri
oggetti scomparsi
” (appello p. 9). La censura è infondata. L’attrice,
riferendosi alle considerazioni da lei esposte relativamente agli altri oggetti
scomparsi, ha di fatto ritenuto che la testimonianza di __________ circa la
presenza di quegli oggetti all’inizio della locazione fosse decisiva sul tema.
A torto. La deposizione della teste è in effetti risultata contradittoria, essa
avendo fatto notare che al momento della riconsegna dell’ente locato non vi
erano più alcuni oggetti che erano presenti al momento della consegna, tra cui proprio
il portabicchiere e il portasapone, salvo aver poi contraddittoriamente
aggiunto di averli visti l’ultima volta nell’estate 2012 (verbale p. 11).
Oltretutto nemmeno risulta che l’attrice avesse notificato l’assenza di quegli
oggetti (doc. E).
d)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 369.- (a cui
andava poi aggiunto il costo dell’intervento) per la sostituzione del
miscelatore del lavabo, rilevando come ella non avesse provato che lo stesso
non fosse rotto all’inizio della locazione.
In questa sede l’attrice
si è in sostanza limitata ad evidenziare che “
il danno”
al miscelatore
“si vede molto bene nella foto consegnata (doc. T e doc. U), e anche lo sporco
lasciato dall’inquilina
” (appello p. 9). In violazione del suo obbligo di
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), essa non ha tuttavia spiegato per quali
ragioni di fatto o di diritto la conclusione a cui era giunto il giudice di
prime cure sarebbe errata. Su questo punto, l’appello è pertanto irricevibile.
e)   Per l’asta da doccia con
supporto e la tenda bianca presenti all’inizio della locazione e non più presenti
al termine della stessa, il Pretore aggiunto, confrontato con una pretesa
risarcitoria di fr. 280.- (a cui andava poi aggiunto il costo dell’intervento),
ha riconosciuto all’attrice in equità un importo di fr. 100.-, facendo
riferimento alle considerazioni esposte con riferimento all’armadietto del
bagno, ossia per il fatto che lo stesso non era comunque nuovo.
In questa sede, mentre la
convenuta non ha contestato il giudizio pretorile, l’attrice ha preteso il
riconoscimento del valore a nuovo. La censura dev’essere disattesa alla luce
dei principi dottrinali e giurisprudenziali di cui si è detto (cfr.
supra
consid. 7), non trattandosi nell’occasione di oggetti per i quali alla
convenuta competeva un obbligo di manutenzione.
f)   Il Pretore aggiunto ha escluso
che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 250.- (a cui andava poi
aggiunto il costo dell’intervento) per la sostituzione della batteria a parete
per cucina / rubinetto della cucina, per le ragioni esposte con riferimento
alla spesa per la sostituzione del miscelatore del lavabo, ossia per il fatto
che l’attrice non aveva provato che lo stesso non fosse rotto all’inizio della
locazione.
In questa sede l’attrice
ha rilevato che essa “
è stata chiamata dalla inquilina, agli inizi del 2014,
poiché usciva poca acqua: ella ha consigliato di svitare l’economizzatore
dell’acqua e pulirlo…
” (appello p. 10). Oltre ad essersi fondata su fatti
nuovi e con ciò irriti (art. 317 cpv. 1 CPC), essa, in violazione del suo
obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha tuttavia spiegato per
quali ragioni di fatto o di diritto la conclusione del giudice di prime cure
sarebbe errata. Su questo punto, l’appello è pertanto irricevibile.
g)   Il Pretore aggiunto ha
riconosciuto all’attrice la somma da lei rivendicata per il bicchiere
portaspazzolino, di fr. 10.-.
La sua conclusione, non
censurata dalla controparte, deve essere considerata assodata.
h)   Riassumendo, per gli oggetti
di cui sopra, dovendosi tener conto anche del costo del portacarta wc, può
essere riconosciuto un importo di complessivi fr. 220.- (fr. 100.- per
armadietto del bagno + fr. 10.- per portacarta wc + fr. 100.- per asta da
doccia con supporto e tenda bianca + fr. 10.- per bicchiere portaspazzolino),
anziché quello di fr. 210.- stabilito dal giudice di prime cure. A tale somma deve
poi essere aggiunta la spesa per il montaggio dei vari oggetti, che dai fr.
250.- ammessi in equità dal primo giudice, non contestati dalla convenuta, può così
essere aumentato a fr. 275.-, per un totale di fr. 495.-.
giardino
7.6.
Per la sistemazione
del giardino, il Pretore aggiunto, confrontato con una pretesa dell’attrice di
fr. 6’150.-, le ha attribuito in equità un importo complessivo di fr. 1’000.-,
corrispondente al lavoro di due operai per una giornata. A suo giudizio, la
convenuta, per lo meno negli ultimi mesi antecedenti la riconsegna dell’ente
locato, non si era presa cura in modo appropriato del giardino (doc. D, E e S;
teste __________), consegnatole in buone condizioni, nonostante si fosse contrattualmente
impegnata a provvedere alla sua manutenzione. Sennonché, l’importo rivendicato
dall’attrice, risultante dal preventivo della ditta __________ (doc. Q), che
aveva previsto un lavoro di 4 giorni per due operai e un aiuto giardiniere, per
fr. 5'500.- e spese varie di fr. 650.- (per attrezzi, piante, furgone e
discarica), risultava sproporzionato, alla luce dello stato del giardino al
momento della consegna e della riconsegna come pure del fatto che al momento
della sua riconsegna, nel mese di luglio, la natura era rigogliosa e nel suo pieno
sviluppo per cui determinati interventi (come ad esempio la potatura) non sarebbero
risultati tempestivi e appropriati, e non risultava sufficientemente
dettagliato per giustificare tale spesa.
In questa sede, mentre la
convenuta non ha contestato il giudizio pretorile, l’attrice, a sostegno del
buon fondamento della totalità della sua pretesa, ha ribadito che la controparte
non aveva effettuato le necessarie potature invernali delle piante e della vigna,
non aveva tagliato i rami e gli arbusti che sporgevano sull’area pubblica,
aveva fatto morire e rovinato vari arbusti e fiori nonché aveva omesso di
tagliare l’erba e di zappare le aiuole, facendo così crescere le erbacce. La
censura può essere accolta, anche se solo in modo parziale. Nel caso di una
locazione con uso esclusivo del giardino, come quella in esame, il conduttore, durante
la locazione e al termine della stessa, deve in effetti assumersi i costi della
manutenzione ordinaria (ad esempio l’annaffiatura delle piante e del giardino,
la tosatura del tappeto erboso) ma non i costi della manutenzione
straordinaria, ossia quelli relativi al taglio di alberi o ad altri lavori che
presuppongono l’intervento di un professionista (
Bohnet/Carron/Montini
, op. cit., n. 26 ad art. 267 CO; II
CCA 28 marzo 2013 inc. n. 12.2012.57). Nel caso concreto, nonostante il
giardino sia stato effettivamente riconsegnato nello stato di carente
manutenzione indicato dall’attrice (cfr. doc. D, E, U e S; teste __________ p.
9; cfr. pure allegato 4), quest’ultima non può pertanto pretendere il
risarcimento dei costi della manutenzione straordinaria, segnatamente quelli
della potatura da parte di professionisti, che a suo dire comportavano un
dispendio di tempo di 8 ore lavorative già solo per i lavori alla vigna
(appello p. 10) e dunque comportavano un analogo dispendio di tempo anche per i
lavori alle altre piante. Ciò posto e tenuto pure conto del fatto che il
preventivo della ditta __________ non spiegava in modo preciso la natura dei
suoi interventi, essendo stato allestito in modo non sufficientemente
dettagliato, appare maggiormente consono allo stato del giardino, che si
estende oltretutto su una superficie assai ampia di oltre 1000 mq, riconoscere
all’attrice, a tale titolo, un risarcimento di fr. 2’500.-, comprensivo anche
delle spese per materiale, trasporti ecc. …, a torto non considerate dal
giudice di prime cure.
pareti e trasporto mobili
7.7.
Per quanto riguarda
gli interventi riferiti a queste prestazioni, preventivati il 29 agosto e 21
ottobre 2014 dalla ditta __________ (doc. Q), si osserva quanto segue:
a)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 350.- per
l’estrazione dei chiodi e delle viti dalle pareti rispettivamente per la
conseguente stuccatura dei buchi, rilevando come l’attrice non avesse provato,
la testimonianza di __________ non essendo rilevante sul tema, che i chiodi
fossero stati tolti all’inizio della locazione.
In questa sede l’attrice
ha rilevato che la testimonianza con cui __________, il 24 maggio 2016, aveva
riferito di aver provveduto, assieme alla convenuta e alla di lei madre __________,
al tinteggio dell’appartamento senza che a quel momento vi fossero più chiodi (verbale
p. 25 seg.) era invece rilevante, atteso che costui aveva riferito che quel lavoro
era stato da lui svolto 3-4 anni prima (verbale p. 25), ossia proprio nel
novembre 2012. Il rilievo dell’attrice, di per sé ineccepibile, non migliora
tuttavia la sua posizione. Nel gravame essa ha in effetti pure fatto notare che
la teste __________ aveva riferito che a quel momento “
i chiodi più piccoli
li abbiamo tolti mentre alcuni dei più grossi li abbiamo lasciati per paura di
rovinare il muro
” (verbale p. 34). Ritenuto che le due deposizioni erano tra
loro contraddittorie nel senso che la prima escludeva la presenza di chiodi al
momento della consegna dell’ente locato e la seconda ammetteva che ne erano
stati lasciati alcuni, occorre decidere a sfavore dell’attrice, gravata dell’onere
della prova.
b)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 300.- per il
ripristino della porta fra l’atrio e il tinello, che risultava rovinata e
presentava dei grumi sulla sua superficie (doc. T), rilevando che l’appartamento
era vetusto e che il danno non era comunque stato provato.
In questa sede l’attrice
si è limitata ad evidenziare che “
l’inquilina teneva aperte le porte
dell’appartamento appoggiandole ai caloriferi”
ed aveva in tal modo fatto
sì che
“la vernice si è sciolta e raggrumata su tutta la porta
” causando
con ciò un danno che eccedeva l’usura normale (appello p. 12). In violazione
del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), essa non ha tuttavia spiegato
per quali ragioni di fatto o di diritto l’argomentazione del giudice di prime
cure sulla vetustà dell’ente locato e dunque sul superamento della durata di
vita dell’installazione sarebbe errata. Su questo punto, l’appello è pertanto irricevibile.
c)   Per il trasporto di una
madia e di un tavolino in un altro stabile, il Pretore aggiunto, confrontato
con una pretesa risarcitoria di fr. 200.-, ha riconosciuto all’attrice
unicamente un importo di fr. 30.-, ritenendo spropositata la somma preventivata
per il trasporto di due elementi di dimensioni non eccessive.
In questa sede, mentre la
convenuta non ha contestato il giudizio pretorile, l’attrice ha ribadito che “
fr.
200.- per 2 operai che trasportano 2 mobili pesanti, in legno massiccio e
abbastanza voluminose, non è un prezzo spropositato
” (appello p. 12). La
valutazione effettuata nell’occasione del giudice di prime cure, che sul tema
gode di un ampio potere di apprezzamento, non risulta in realtà arbitraria e
può così essere confermata.
d)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 150.- per la
riparazione di alcuni spigoli del muro, per le ragioni esposte con riferimento
alla spesa per il ripristino della porta fra l’atrio e il tinello, in
particolare per il fatto che l’appartamento era vetusto.
In questa sede l’attrice
ha evidenziato che la vetustà della muratura non impediva il risarcimento del
relativo danno. La censura non può essere accolta. Nonostante la dottrina abbia
già avuto modo di stabilire che suolo, muri e tetti continuano ad aver un certo
valore anche nella misura in cui quelle installazioni abbiano superato la loro
durata di vita (
Bohnet/Carron/Montini
,
op. cit., n. 29 ad art. 267 CO), l’attrice non ha in effetti provato che a quel
momento i muri fossero in buono stato, non potendo bastare - come ritenuto
dallo stesso giudice di prime cure con riferimento ad altre posizioni di danno (cfr.
infra
lett. e e consid. 7.9 lett. a) - la generica testimonianza di __________
secondo cui al momento della consegna l’ente locato era in ordine (verbale p.
8).
e)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 350.- per la
tinteggiatura del sottoscala, ritenendo che essa non avesse dimostrato che al
momento della consegna l’appartamento non presentasse già problemi al
sottoscala, la testimonianza di __________ secondo cui tutto era in ordine essendo
eccessivamente generica.
In questa sede l’attrice
si è limitata ad evidenziare che la controparte aveva depositato nel sottoscala
un armadio voluminoso contro un calorifero bollente e aveva in tal modo fatto
sì che
“la parete lì si è annerita
” causando con ciò un danno che
eccedeva l’usura normale (appello p. 13). In violazione del suo obbligo di
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), essa non ha tuttavia spiegato per quali
ragioni di fatto o di diritto l’argomentazione del giudice di prime cure
sarebbe errata. Su questo punto, l’appello è pertanto irricevibile.
f)   Riassumendo, per gli
oggetti di cui sopra, all’attrice può essere riconosciuto un importo di
complessivi fr. 30.- (fr. 30.- per trasporto di una madia e di un tavolino).
restauro mobili
7.8.
Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 440.- per la
riparazione del coperchio della credenza in castagno e del coperchio del
mobiletto con 2 porte e 2 cassetti, ritenendo che essa non avesse dimostrato
che al momento della consegna dell’ente locato gli stessi non presentassero già
quei problemi.
In questa sede l’attrice
si è limitata ad evidenziare che la controparte, che le aveva a suo tempo
chiesto di tenere quei due mobili, “
deve giocoforza averli esaminati
”,
aggiungendo da una parte che era “
difficile credere che non avrebbe notato e
segnalato i danni, se ve ne fossero stati, tanto più che non si tratta di
piccolezze, ma di graffi ben visibili: si veda il doc. U!
” e dall’altra che
“
la convenuta non avrebbe oltretutto tenuto dei mobili danneggiati
” e
che se li aveva tenuti era proprio “
perché i mobili erano belli e privi di
difetti
” (appello p. 13). In violazione del suo obbligo di motivazione
(art. 311 cpv. 1 CPC), essa non si è in realtà confrontata con l’opposta argomentazione
resa dal giudice di prime cure e in ogni caso non è stata in grado di dimostrare,
le circostanze da lei evocate costituendo delle mere ipotesi e nulla più, le
ragioni per cui la stessa sarebbe errata.
pulizia pavimenti e
serramenti
7.9.
In merito a queste
problematiche, oggetto di un preventivo della ditta __________ (doc. Q), si
osserva quanto segue.
a)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 900.- + IVA per
l’eliminazione di alcune macchie sul pavimento in klinker, ritenendo che essa
non avesse dimostrato che al momento della consegna l’appartamento non
presentasse quei problemi, la testimonianza di __________ secondo cui tutto era
in ordine essendo troppo generica.
In questa sede l’attrice ha
evidenziato che
“il pavimento sul passaggio è rovinato … in modo molto
evidente, non soltanto sporco
”, che l’inquilina non lo ha mai comunicato,
nemmeno dopo aver effettuato lei stessa i lavori di pittura nel dicembre 2012
ed aver affermato “
che tutto era in ordine
”, ammettendo con ciò “
che
il danno è posteriore alla consegna dei locali
”; oltretutto ha rilevato che
si trattava di un piccolo lavoro di riparazione e di pulitura che doveva rimanere
a carico della controparte (appello p. 14). La censura dev’essere disattesa.
L’attrice, in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non
si è in effetti confrontata con l’argomentazione del giudice di prime cure e
comunque non ha dimostrato, non risultando che la convenuta avesse affermato che
al momento della consegna dei locali “
tutto era in ordine
” e che il
danno fosse successivo alla consegna dei locali, le ragioni per cui la stessa
sarebbe errata. Per il resto si osserva che l’eliminazione di non meglio
precisate macchie nel pavimento, la cui causa non è nota (cfr. teste __________
p. 22,) non costituiva, non da ultimo per il suo ingente costo, un piccolo
lavoro di riparazione e di pulitura che doveva rimanere a carico della
controparte.
b)   Il Pretore aggiunto non si è
espresso sulla pretesa volta al risarcimento di fr. 350.- + IVA (all’8%) per
l’eliminazione dei danni di pittura agli infissi delle finestre e delle porte
causati dalla convenuta in occasione dei lavori di tinteggiatura da lei svolti.
In questa sede l’attrice
ne ha ribadito il buon fondamento.
La censura va accolta. L’istruttoria
ha in effetti permesso di accertare che la convenuta aveva provveduto a
tinteggiare l’appartamento prima di prenderne possesso (testi __________ p. 8, __________
p. 25, __________ p. 33 e interrogatorio della convenuta p. 17) e che al
momento della sua riconsegna sugli infissi delle finestre e delle porte vi erano
ancora delle macchie di pittura (cfr. doc. D e U, teste __________ p. 10), che
del resto, anche a detta di chi aveva eseguito l’intervento, potevano essere “
scappate
”
(teste __________ p. 26 e __________ p. 36). Oltretutto nel contratto era stato
previsto che “
il locatore non è responsabile del tinteggio effettuato dal
conduttore e dei danni conseguenti
” (art. 24). All’attrice vanno così
attribuiti i fr. 386.65 da lei richiesti.
c)   Riassumendo, per gli
oggetti di cui sopra, può essere riconosciuto quest’ultimo importo.
recupero pavimenti in
legno
7.10.
Per la riparazione del
parquet e dello zoccolino delle camere al primo piano, l’attrice ha preteso un
risarcimento di fr. 2'336.67. Appurato che il danno al parquet e allo zoccolino,
che presentavano quanto meno dei graffi, era effettivamente stato causato dalla
convenuta in occasione del tinteggio dell’appartamento prima di prenderne
possesso e tramite la successiva pulizia per mano della stessa, il Pretore
aggiunto, tenuto conto che le installazioni avevano una durata di vita di 30-40
anni e che il fatto che fossero stati lucidati nel 2000, per altro non provato,
nulla toglieva alla loro vetustà, ha attribuito in equità all’attrice un
importo complessivo di fr. 1’000.-.
In questa sede, mentre la
convenuta non ha contestato il giudizio pretorile, l’attrice ha preteso il risarcimento
dell’intera somma da lei azionata, rilevando come il parquet e lo zoccolino
presentassero macchie di pittura, che non erano state eliminate.
La censura dev’essere
disattesa. L’attrice, in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311
cpv. 1 CPC), non si è in effetti confrontata con la decisione del giudice di
prime cure, invero già generosa nei suoi confronti, secondo cui per il parquet
e lo zoccolino, per altro ormai vetusti, che presentavano almeno dei graffi
causati dalla convenuta in occasione del tinteggio dell’appartamento e tramite
la successiva pulizia, si giustificava un risarcimento di fr. 1'000.-. Diversamente
da quanto fatto in prima sede, dove aveva pure lamentato un logoramento
eccessivo di quelle installazioni e l’esistenza di graffi da raschiatura, essa si
è qui limitata ad insistere sul fatto che gli stessi, nonostante i tentativi
della convenuta, continuavano a presentare delle macchie di pittura, di cui non
è oltretutto stata precisata l’estensione. Non è tuttavia dato a sapere se e in
che modo ciò le permettesse di farsi risarcire la somma da lei rivendicata, che
nemmeno riguardava la pulizia del parquet e dello zoccolino, ma era piuttosto relativa
a lavori di lamatura e di lucidatura del parquet e alla fornitura di un nuovo
zoccolino, fermo restando che il fatto che la ditta incaricata del ripristino
possa a suo tempo aver “
consigliato
” la lamatura e la laccatura del
pavimento per togliere i residui di pittura (cfr. offerta 6 dicembre 2012 p. 2)
è ben lungi dal dimostrare la bontà della tesi dell’attrice secondo cui questi ultimi
“
si possono eliminare solo con la raschiatura
” (appello p. 15).
danni per pittura
segnalati il 30 settembre 2013
7.11.
In merito a queste
problematiche si osserva quanto segue.
a)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 577.- per la
sostituzione del vetro della porta interna che collega il tinello alla cucina,
rotta in occasione dei lavori di trasloco prima della consegna dell’ente
locato, rilevando che fosse stata l’attrice, come riferito dalla teste __________
e da quest’ultima, ad aver ordinato alla ditta di trasporto di portare
all’esterno quella porta, che, appoggiata a un pilone, era poi caduta probabilmente
a seguito di un colpo di vento.
In questa sede l’attrice,
nel ribadire il buon fondamento della pretesa, ha rilevato come essa non avesse
ordinato alla ditta di trasporto di portare all’esterno quella porta, ma avesse
chiesto alla convenuta di far sì che quella ditta agisse così. La censura non
può trovare accoglimento. È di per sé vero che l’attrice, in occasione del suo
interrogatorio (verbale p. 14), aveva riferito di aver chiesto alla convenuta
di far sì che la ditta di trasporti agisse in tal modo. È però altrettanto vero
che la teste __________ (verbale p. 34), la cui attendibilità è maggiore non
trattandosi di una delle parti, aveva riferito, confermando per altro quanto
riferito dalla convenuta nel suo interrogatorio (verbale p. 17), come fosse
stata l’attrice a incaricare la ditta di spostare la porta. In tali circostanze
è a ragione che il giudice di prime cure ha ritenuto di potersi fondare sulla deposizione
di quest’ultima e di respingere la pretesa risarcitoria siccome il danno non
era stato causato da un’ausiliaria della convenuta. A ben vedere, l’esito non
sarebbe stato diverso nemmeno se si volesse dar credito alla versione dei fatti
dell’attrice, ritenuto che in tal caso, dovendosi ammettere che la convenuta era
stata incaricata dall’attrice nell’ambito di un mandato gratuito, avrebbe
comunque dovuto esserle riconosciuta una riduzione della misura della
responsabilità giusta l’art. 99 cpv. 2 CO (
Weber
,
Berner Kommentar, n. 146 seg. ad art. 99 CO; DTF 112 II 347 consid. 3b; SJ 1998
p. 198; II CCA 14 febbraio 2000 inc. n. 12.1999.172), che, nelle particolari
circostanze, non essendo stato preteso che la porta non fosse stata collocata
nel luogo desiderato ed essendo risultato che il danno era stato causato probabilmente
da un colpo di vento e con ciò da circostanze non imputabili a negligenza della
stessa o della sua ausiliaria, era tale ad escludere un qualsiasi risarcimento.
b)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 440.- per la
pulizia e la lucidatura di tre portatende sporchi di pittura, rilevando come la
teste __________ avesse dichiarato che gli stessi erano già sporchi all’inizio
della locazione e non fosse giustificato un risarcimento per la pulizia di una pittura
facilmente lavabile.
In questa sede l’attrice
ha rilevato che dalla documentazione fotografica (doc. U) si evinceva che al
momento della consegna dell’appartamento i tre portatende erano puliti. La
censura è infondata. Le fotografie menzionate dall’attrice, per altro riferite
a due soli portatende, non permettono in realtà di confermare, essendo scattate
da troppo lontano, che prima dei lavori di pittura gli stessi fossero puliti, con
il che non si può concludere che la deposizione della teste __________ (verbale
p. 36), confermata per altro dall’interrogatorio della convenuta (verbale p.
18), fosse errata.
c)   Il Pretore aggiunto ha
escluso che l’attrice potesse pretendere un risarcimento di fr. 221.90 per
ulteriori danni causati dalla convenuta al parquet in occasione della sua
pulizia conseguente al tinteggio dell’appartamento, ritenendo che essa non
avesse dimostrato che al momento della consegna dell’ente locato lo stesso
fosse in buono stato.
In questa sede l’attrice
ha rilevato che il buono stato del parquet era stato confermato dalla teste __________
(doc. S e verbale p. 8), la quale aveva poi aggiunto, confermando quanto
risultava dall’offerta 6 dicembre 2012 (doc. Q), che il danno in questione era
stato causato da un utilizzo eccessivo di acqua in occasione della pulizia dopo
i lavori di tinteggio, ammesso anche da __________ (verbale p. 35). La censura
è fondata. Le prove indicate nel gravame confermano effettivamente che il danno
in questione era stato causato da un utilizzo eccessivo di acqua in occasione della
pulizia successiva ai lavori di tinteggio. L’assunto del giudice di prime cure
non era oltretutto pertinente, atteso che questi lavori e le riparazioni del
danno erano avvenuti ancor prima della consegna dell’ente locato (la fattura è in
effetti datata 11 dicembre 2012, cfr. doc. Q).
d)   Confrontato con una pretesa
risarcitoria di fr. 100.- per lo sgabello-scaletta non restituito dalla convenuta,
il Pretore aggiunto ha riconosciuto all’attrice in equità un importo di fr.
20.-.
In questa sede, mentre la
convenuta non ha contestato il giudizio pretorile, l’attrice ha nuovamente
preteso la rifusione dell’intero importo rivendicato, a suo dire corrispondente
già a metà del valore dello sgabello-scaletta, rilevando come lo stesso non fosse
originariamente difettoso. La censura dev’essere disattesa già per il fatto che
in prima istanza l’attrice si era rimessa sul tema al giudizio del Pretore
(conclusioni p. 27), con il che, visto che il giudice di prime cure ha seguito
quella sua indicazione, non è più autorizzata a censurarne l’apprezzamento
(cfr. con riferimento al diritto previgente
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, n. 16 ad art. 307; II CCA 22 dicembre 2010 inc. n. 12.2010.170).
e)   Riassumendo, per gli oggetti
di cui sopra, può essere riconosciuto un importo di complessivi fr. 241.90 (fr.
221.90 per ulteriori danni al parquet + fr. 20.- per lo sgabello-scaletta).
spese per organizzazione e
ripristino
7.12.
Il Pretore aggiunto ha
riconosciuto all’attrice fr. 25.- dei fr. 100.- da lei rivendicati per il tempo
e le spese sostenute per i contatti con la convenuta e con gli artigiani,
rilevando come alcune sue pretese fossero risultate infondate ed altre fossero
state drasticamente ridotte.
In questa sede,
mentre la convenuta non ha contestato il giudizio pretorile, l’attrice ha
osservato che “
la richiesta di fr. 100.- era simbolica poiché il valore per
il tempo impiegato in telefonate, ecc. sarebbe ben maggiore
” aggiungendo
che “
la decisione del Pretore a questo riguardo sminuisce e sottovaluta
queste incombenze!
” (appello p. 17). Anche in questo caso la censura
dev’essere disattesa già per il fatto che in prima istanza l’attrice si era rimessa
sulla questione al prudente giudizio del Pretore (conclusioni p. 28), con il
che, visto che il giudice di prime cure ha seguito quella sua indicazione, non
è più autorizzata a censurare l’apprezzamento reso da quest’ultimo.
totale spese riparazione
danni
7.13.
Il totale delle spese
per la riparazione dei danni causati dalla convenuta può quindi essere quantificato
in fr. 5'768.01 (fr. 589.46 per impianto elettrico + fr. 400.- placche cucina +
fr. 100.- scarico cucina + fr. 495.- per oggetti bagno + fr. 2'500.- per
sistemazione del giardino + fr. 30.- per pareti e trasporto mobili + fr. 386.65
per pulizia serramenti + fr. 1'000.- per recupero pavimenti in legno + fr. 241.90
per danni per pittura segnalati il 30 settembre 2013 + fr. 25.- per spese per
organizzazione e ripristino).
conclusione
8.
Ne discende, in
parziale accoglimento dell’appello dell’attrice, che la decisione pretorile può
essere riformata nel senso che la convenuta deve essere obbligata a pagarle fr.
7'957.11 (fr. 2'189.10 per spese accessorie + fr. 5'768.01 per spese
riparazione danni), di cui fr. 1'000.85 da corrispondere mediante la
liberazione del deposito di garanzia.
Le spese giudiziarie di
entrambe le sedi seguono di principio la rispettiva soccombenza delle parti
(art. 106 cpv. 2 CPC), ritenuto che per il giudizio di secondo grado le stesse
sono state calcolate sulla base del valore qui ancora litigioso di fr. 15'649.70.
Per la procedura di seconda istanza non si giustifica tuttavia l’attribuzione
di ripetibili alla convenuta, che pure è risultata vincente in misura
preponderante, la stessa non essendosi assolutamente espressa sul merito.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
I.
L’appello
2 ottobre 2017 di AP 1
è parzialmente accolto
. Di conseguenza la
decisione 4 settembre 2017 del Pretore aggiunto
del Distretto di Bellinzona
è così riformata:
1.     AP 1 è condannata a versare a AP 1 la somma complessiva di
fr. 7’957.11.
2.     Il
pagamento avverrà mediante liberazione a favore di AP 1 del deposito di
garanzia di fr. 1'000.85 depositato sul conto n. __________ presso Banca __________.
Per la differenza di fr. 6’956.26 direttamente e personalmente da AO 1.
3.
La
tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 180.- sono poste a carico
dall’attrice per 3/5 e per 2/5 sono poste a carico della convenuta, alla quale
l’attrice rifonderà fr. 420.- per parti di ripetibili.
II.
Le
spese processuali di complessivi fr. 200.- sono a carico dell’appellante per 4/5
e per 1/5 sono poste a carico dell’appellata. Non si attribuiscono ripetibili
di appello.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Bellinzona
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).