ti_gerichte · 12.2000.106 · 2000-07-25 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.07.2000 12.2000.106

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00106
Lugano
25 luglio
2000
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare in materia di validità della disdetta
straordinaria del contratto di locazione nella procedura LA.1998.160 della
Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 27 novembre
1998 di
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dalla __________
con cui l'istante ha chiesto l’accertamento della validità della
propria disdetta 22 giugno 1998 per l’appartamento n. 8 al 2° piano dello
stabile __________, sito in __________, istanza parzialmente ammessa dal
Pretore con sentenza 5 giugno 2000, con cui ha accertato la validità della
disdetta per il termine del 30 settembre 1998, condannando l'istante al
pagamento di un'indennità di fr. 3'030.-- oltre interessi;
Appellante la convenuta, che con atto di appello del 15 giugno 2000
chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso della reiezione
dell’istanza;
Mentre
la conduttrice con osservazioni 7 luglio 2000 si oppone al gravame;
Letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti
a giudizio i seguenti punti di questione
1.    -
se deve essere accolto l'appello
2.    -
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
A far tempo dal 1° febbraio 1998 l'istante ha locato dalla convenuta
per tempo indeterminato, ma almeno per 3 anni, l’appartamento n. __________ al
2° piano dello stabile __________ a __________.
Già
il 22 giugno 1998 essa ha disdetto il contratto, indicando il termine del 31
luglio, adducendo a motivo del suo agire le proprie condizioni di salute, in
specie lo stato di gravidanza e la necessità di cure psichiatriche o
psicoterapiche, e la rumorosità dell'ente locato a causa dei lavori di
rifacimento di via __________.
La
convenuta ha tempestivamente contestato la validità della disdetta
straordinaria, e il 30 ottobre 1998 l'Ufficio di conciliazione di Lugano ne ha
accolto l'istanza, annullando la rescissione del contratto.
B.
Con l'istanza in rassegna la conduttrice ha ribadito le proprie
argomentazioni ed ha invocato l'applicazione in proprio favore del disposto
eccezionale di cui all'art. 266g cpv. 1 CO, soggiungendo inoltre che anche lo
stabile vicino a quello in cui si trovava l'appartamento locato sarebbe stato
oggetto di rumorosi lavori di ristrutturazione, e che essa non avrebbe ancora
saputo della propria gravidanza al momento della sottoscrizione del contratto
di locazione.
C.
La locatrice all'udienza di discussione dell'8 febbraio 1999 si è
opposta all'istanza, contestando di avere in qualche modo ingannato la
conduttrice, posto che all'epoca in cui lei visitò l'appartamento i lavori in
via __________, via notoriamente trafficata, erano già iniziati. Essa non
avrebbe inoltre mai sollevato lamentele di sorta fino al momento della
disdetta, mentre gli asseriti problemi di salute, non menzionati nella
disdetta, sarebbero stati sollevati per la prima volta solo avanti all'Ufficio
di conciliazione. Nessuno degli altri 40 conduttori dello stabile avrebbe
espresso lamentele per i lavori di ristrutturazione. Non vi sarebbe pertanto
alcun motivo grave a sostegno della disdetta.
D.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, riassunti i fatti rilevanti e i principi che
reggono l'applicazione dell'art. 266g CO, ha escluso che i lavori di
sistemazione di via __________ potessero costituire motivo grave ai sensi della
norma, atteso che la loro esecuzione era da tempo nota al pubblico.
Diverso
sarebbe invece il caso per i lavori di ristrutturazione del vicino stabile, che
l'istante non avrebbe potuto prevedere e che sarebbero stati suscettibili di
arrecarle una situazione di stress, la cui sopportazione non potrebbe essere
richiesta alla conduttrice, che non avrebbe saputo della propria gravidanza al
momento della sottoscrizione del contratto, gravidanza rivelatasi oltretutto
problematica. Sussisterebbe pertanto un motivo di disdetta anticipata ex art.
266g CO, disdetta che esplicherebbe il proprio effetto per il 30 settembre
1998, e non per il 30 luglio 1998, come erroneamente indicato dalla
conduttrice. Questa sarebbe in ogni caso tenuta a sopportare le conseguenze
economiche della rescissione anticipata del contratto, ovvero a pagare fr.
3'030.-- oltre interessi, somma equivalente a tre canoni di locazione.
E.
Delle argomentazioni della ricorrente, che postula la riforma del
querelato giudizio nel senso della reiezione dell'istanza, e di quelle della
resistente, che chiede la reiezione dei gravami con protesta di spese e
ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
Per l'art. 266g cpv. 1 CO, ciascuna delle parti può, per motivi
gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto di locazione,
dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza
qualsiasi.
La
norma concretizza il principio della
clausula rebus sic stantibus
; in
altri termini la legge concede ad entrambi i partner contrattuali la
possibilità (eccezionale) di disdire anzitempo la locazione, qualora
intervenisse un considerevole mutamento delle circostanze non prevedibile al
momento della conclusione del contratto (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 6
ad art. 266g CO;
Zihlmann
, Das Mietrecht, Zurigo 1995, pag. 108).
Per
"motivi gravi" la legge intende delle circostanze eccezionali,
sconosciute e imprevedibili al momento della conclusione del contratto, laddove
può trattarsi sia di circostanze oggettive di carattere generale, ma anche di
motivi soggettivi, riguardanti sia (come in questo caso) la persona che disdice
il contratto che la controparte, ma deve in ogni caso trattarsi di motivi, non
ascrivibili a chi pronuncia la disdetta (
Higi
, opera citata, n. 36 e
segg. ad art. 266g CO), che rendano la continuazione del contratto talmente
insostenibile da non essere più giustificata pur considerando anche gli
interessi della controparte (
ICCTF
24 ottobre 1994 in re K./C. SA, consid.
1a e riferimenti).
2.
A giudizio di questa Camera, nel caso di specie non vi sono le
premesse per una disdetta anticipata per motivi gravi, potendosi ancora esigere
dall'istante che essa avesse a proseguire nel contratto sino al primo termine
di disdetta oppure sino al momento in cui avesse trovato un subentrante.
2.1
Via __________ è notoriamente una delle principali vie di accesso
alla città di __________, atteso che essa convoglia in città buona parte del
traffico di cui all'uscita autostradale di __________, ed inoltre è uno dei
pochi collegamenti verso il centro per i popolosi agglomerati posti a nord-ovest
della città. Negli orari di punta l'impianto semaforico posto al tunnel di
__________ è quotidiana causa di lunghe colonne che intasano tutta la via
__________, estendendosi talvolta sino all'uscita dell'autostrada.
Chi
prende in locazione un appartamento in via __________ sa, o deve sapere, che si
tratta di una via estremamente rumorosa, caotica di giorno e in cui vi è
traffico anche nelle ore notturne.
Come
rettamente indica il Pretore, non si tratta perciò, preso di per sé, di un
grave motivo di disdetta ai sensi dell'art. 266g CO.
2.2
L'istante a sostegno della disdetta straordinaria ha invocato la
propria gravidanza, precisando che essa non avrebbe saputo di essere incinta al
momento della sottoscrizione del contratto di locazione, e sostenendo che la
circostanza sarebbe stata imprevedibile (istanza, punto 6, pag. 5; cfr. anche
le conclusioni, pag. 2 e 4), trattandosi di concepimento "involontario"
(risposta, punto 3, pag. 3).
Contrariamente
a quanto ritenuto dal Pretore, la gravidanza non è per nulla un evento
imprevedibile per chi, come l'istante, ha una stabile relazione affettiva nel
cui contesto avvengono rapporti sessuali senza (evidentemente) l'adozione di
misure contraccettive, né si può affermare (salvi casi estremi che qui non
ricorrono) che l'evento si verifichi "involontariamente", ragione per
cui è semmai vero affermare che la gravidanza è stata desiderata dall'istante o
almeno che essa ha accettato il rischio di rimanere incinta, ragione per cui
essa non è per nulla estranea al verificarsi della gravidanza,  che -in quanto
ascrivibile alla conduttrice medesima- non costituisce perciò un valido motivo
per liberarsi anzitempo del contratto di locazione.
2.3
Unitamente alla gravidanza l'istante invoca le proprie cattive
condizioni di salute facendo con ciò riferimento (anche) al certificato medico
rilasciato il 14 luglio 1998 dal dott. __________ (doc. C), che l'aveva in cura
"da diverso tempo".
Il
medico in questione è specialista in psichiatria e psicoterapia, ed anche se il
certificato non indica con esattezza la natura dell'affezione, si fa menzione a
"scompensi psichici", per i quali è consigliabile, onde
"facilitare il processo della guarigione", una situazione di
tranquillità, mentre è controindicato un appartamento rumoroso.
Sorge
il dubbio che la locuzione "da diverso tempo" utilizzata dal medico
sottintenda il fatto che l'istante era in cura da prima di locare l'appartamento
di via __________, caso in cui essa evidentemente non potrebbe invocare la
circostanza (
Higi
, opera citata, n. 42 ad art. 266g CO). Ad ogni modo,
la generica affermazione del dott. __________ non sembra andare oltre la
nozione derivante dalla comune esperienza secondo cui, a prescindere dallo
stato di salute, vivere in un appartamento tranquillo è da preferire
all'occupazione di un alloggio rumoroso.
E'
ben vero che nei medesimi termini si è espresso anche il ginecologo
dell'istante dott. __________ (doc. B: "…sarebbe auspicabile un trasloco
in un appartamento più tranquillo"), ma dalla lettura della sua
deposizione si evince che tale dichiarazione gli è stata richiesta ai fini di
causa, mentre che dal profilo strettamente medico è chiaro -nuovamente- che non
è il trasloco ad avere valore terapeutico ai fini della gravidanza (esso è al
contrario fonte di stress, specie per una donna incinta), ma semmai la
tranquillità che ne potrebbe seguire qualora ci si trasferisse in un luogo meno
rumoroso.
E'
però di meridiana evidenza che l'auspicata tranquillità, sempre ai fini della
gravidanza, poteva essere ottenuta in maniera meno dispendiosa e radicale,
segnatamente -come indicato dallo stesso medico curante nella propria
deposizione- per mezzo di un temporaneo ricovero durante la fase critica della
gravidanza (poi avvenuto, cfr. deposizioni dott. __________ e __________),
oppure di un provvisorio trasferimento presso terzi (cosa che l'istante ha
peraltro fatto: cfr. doc. E), potendosi in tal caso esigere dalla conduttrice
che essa mantenesse il contratto di locazione (sulla natura duratura dei motivi
gravi di disdetta:
Higi
, opera citata, n. 41 ad art. 266g CO). Essa,
nelle circostanze date, avrebbe nel frattempo potuto provvedere alla ricerca di
un subentrante per l'appartamento indesiderato, che nonostante la rumorosità
sarebbe verosimilmente stato reperito in tempi relativamente brevi (come ha poi
fatto la convenuta), a fronte del canone contenuto per rapporto all'ubicazione
vicina alla città.
Ne
consegue, ai sensi dei considerandi, l'accoglimento del gravame.
Tassa
di giustizia, spese e le ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art.
148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L'appello
15 giugno 2000 di __________ è accolto.
Di
conseguenza la sentenza 5 giugno 2000 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 4, è riformata nel modo seguente:
1.   L'istanza 27 novembre
1998 di __________ è respinta.
2.   La tassa di giustizia
di fr. 500.-- e le spese di fr. 150.-- sono carico dell'istante, che rifonderà
alla convenuta fr. 600.-- per ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
di tassa di giustizia                            fr.    280.--
b)
spese                                                      fr.      20.--
T
o t a l e                                                      fr.    300.--
già
anticipati dall’appellante, sono a carico di __________, che rifonderà alla
convenuta fr. 200.-- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:    -
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario