ti_gerichte · 12.2012.64 · 2013-01-11 · it
Contratto di locazione commerciale per esercizio pubblico, riduzione della pigione per difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.01.2013 12.2012.64

Incarto n.
12.2012.64
Lugano
11 gennaio
2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Verda Chiocchetti
sedente per statuire nelle cause – inc. n. DI.2009.272
e DI.2010.183 della Pretura del Distretto di Bellinzona – promosse con istanze
10 luglio 2009 rispettivamente 27 maggio 2010 da
AO 1
rappr. dall’  RA
2
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
1
volta, la
prima, alla concessione di una riduzione del canone di locazione del 50% a
partire da maggio 2008 (precisato, con le conclusioni, a partire dal 1° maggio
2008), nonché la liberazione in favore dell’istante del “corrispondente importo
di locazione di fr. 4
'
000.-
mensili” e della somma di fr. 852.75 depositata per le spese accessorie
(quest’ultima domanda omessa con le conclusioni);
e, la
seconda, a condannare la convenuta alla riparazione dei “difetti della terrazza
esterna, al rifacimento del pergolato, alla sistemazione del locale
magazzino/deposito e alle finestre”, così come a ridurre la pigione del 30% dal
1° marzo 2010 “in aggiunta al 50% pendente”, nonché alla liberazione in favore
dell’istante del canone di locazione depositato in ragione di fr. 8
'600.- mensili “dal 1° marzo 2010 in ragione dell’80%”, domande sostituite con le conclusioni con la richiesta di ridurre la pigione dell’80% dal 1°
marzo 2010;
nonché
nella causa inc. DI.2009.279 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa
con istanza 24 giugno 2009 da
AP 1
rappr. dall’  RA
1
contro
AO 1
rappr. dall’  RA
2
mediante
la quale ha postulato: I) in ordine, l’annullamento della decisione 18 giugno
2009 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona e il
rinvio degli atti per nuova decisione da emettersi da un differente collegio
giudicante; II) nel merito, l’annullamento della decisione 18 giugno 2009 testé
menzionata e l’ordine all’Ufficio di conciliazione di Bellinzona di liberare
interamente a suo favore le pigioni e le spese accessorie depositate;
mentre con
le conclusioni ella si è limitata a chiedere di ordinare all’Ufficio di
conciliazione di Bellinzona di liberare interamente a suo favore le pigioni
depositate e di annullare la decisione 18 giugno 2009 del medesimo Ufficio;
domande
tutte avversate dalle rispettive controparti;
sulle
quali il Pretore ha statuito con sentenza 27 febbraio 2012, con la quale ha
accolto parzialmente le istanze 10 luglio 2009 (inc. DI.2009.272) e 27 maggio
2010 (inc. DI.2010.183) di AO 1, nel senso che ha ridotto la pigione del 20%
(fr. 1
'
600.- mensili) da
febbraio 2009 compreso fino alla fine del mese in cui “saranno eliminati i
difetti e meglio come ai considerandi”, ha liberato le pigioni depositate nella
misura dell’80% in favore della locatrice e in ragione del 20% della
conduttrice, mentre ha respinto integralmente l’istanza 24 giugno 2009 (inc.
DI.2009.279) di AP 1;
che per
quanto concerne gli oneri processuali il primo giudice ha stabilito la tassa di
giustizia degli inc. DI.2009.272 e DI.2010.183 in fr. 6
'000.-
e le spese in fr. 6'600.-, da porre per tre quarti a carico dell’istante e per
un quarto della convenuta, con obbligo per la prima di rifondere a controparte
fr. 4'000.- per ripetibili ridotte, mentre per quanto concerne l’inc.
DI.2009.279 ha fissato la tassa di giustizia in fr. 2'000.- e le spese in fr.
3'000.-, condannando l’istante al loro pagamento unitamente a fr. 2'000.- di
ripetibili alla convenuta;
appellante
AP 1 che con appello 30 marzo 2012 chiede la riforma del giudizio impugnato nel
senso di respingere integralmente le istanze 10 luglio 2009 (inc. DI.2009.272)
e 27 maggio 2010 (inc. DI.2010.183) di controparte e di accogliere la sua istanza
24 giugno 2009 (inc. DI.2009.279), nonché di liberare interamente a suo favore
le pigioni depositate, in via subordinata a partire dal 30 giugno 2010, così
come di fissare la tassa di giustizia di tutti i procedimenti in complessivi
fr. 8
'000.- e le spese in fr. 9'000.-, da porre interamente
a carico di AO 1, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla locatrice
complessivi fr. 6'000.- per ripetibili ridotte, con protesta di tasse, spese e
ripetibili di appello
;
mentre con
risposta 16 maggio 2012 AO 1 postula la reiezione del gravame avversario e con
appello incidentale di medesima data chiede a sua volta la riforma del
querelato giudizio, nel senso di accogliere integralmente l’istanza 10 luglio
2009 (inc. DI.2009.272) e, quindi, a partire dal 1° maggio 2008 ridurre il
canone di locazione del 50%, nonché l’istanza 27 maggio 2010 (inc. DI.2010.183)
e, pertanto, dal 1° marzo 2010 ridurre dell’80% la pigione, con protesta di
tasse, spese e ripetibili di entrambe le istanze;
e con
osservazioni (correttamente “risposta”) 5 luglio 2012 AP 1 chiede a sua volta la
reiezione del gravame avversario;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                     A.
AP 1, quale locatrice, e AO 1, come conduttrice, hanno concluso il
30 dicembre 2006 un contratto di locazione avente per oggetto lo stabile
denominato “ristorante __________” situato in via __________ __________ __________
a __________. Il contratto, di durata indeterminata con possibilità di disdetta
con un preavviso di sei mesi per il 31 dicembre di ogni anno, la prima volta
per il 31 dicembre 2016, ha avuto inizio il 1° gennaio 2007. Le parti hanno
fissato il canone di locazione in fr. 96
'000.- annui da
pagare anticipatamente in rate mensili di fr. 8'000.- l’una, oltre spese
accessorie, per le quali hanno previsto un acconto di fr. 600.- mensili (inc.
DI.2009.272 e DI.2009.279: doc. B). Lo stesso giorno la conduttrice ha
sottoscritto una “dichiarazione di subingresso” nella quale ha “conferma(to) il
nuovo contratto di locazione” e ha dichiarato di essere “disposta a locare i
locali nello stato di fatto in cui si trovano” e che “sono esenti da difetti”,
nonché di essere “a conoscenza che il locale al seminterrato è destinato a
hobby e non è contemplato nella superficie adibita a ristorante” (loc. cit.:
doc. 1).
B.
Con istanza 2 febbraio 2009 la conduttrice ha adito l’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione (in seguito: UC) postulando l’ultimazione
“in tempi ragionevoli” dei “lavori”, che i difetti “che pregiudicano l’uso
pattuito a contratto” siano eliminati “il più presto possibile” e che fino alla
completazione di tutti i “lavori necessari per il ripristino” la pigione sia
ridotta del 20% dal momento in cui i difetti sono stati segnalati. Essa ha al
contempo preannunciato il deposito della pigione dal 1° febbraio 2009. Il 5
febbraio 2009 la conduttrice ha poi inoltrato all’UC una lista di difetti da
eliminare. All’udienza 9 aprile 2009 l’istante ha chiesto la riduzione della
pigione del 50% “a far tempo dalla notifica dei difetti dal mese di gennaio
2009 compreso”. La locatrice si è invece opposta alle richieste della
controparte. Con decisione 18 giugno 2009 l’UC ha accolto l’istanza
limitatamente alla riduzione della pigione nella misura del 20% (fr. 1
'600.- mensili) a partire da febbraio 2009 compreso fino alla fine
del “mese in cui saranno eliminati i difetti e meglio come ai considerandi”, ha
liberato in favore della conduttrice il deposito per fr. 8'000.-, corrispondenti
a fr. 1'600.- per cinque mesi, e, per il resto (fr. 35'852.75), in favore della
locatrice. L’UC ha inoltre preso atto del fallimento del tentativo di
conciliazione per quanto concerne le spese accessorie.
C.
La
locatrice, con istanza 24 giugno 2009 (inc. DI.2009.279), ha chiesto: I) in
ordine, l’annullamento della decisione 18 giugno 2009 dell’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Bellinzona e il rinvio degli atti per
nuova decisione da emettersi da un differente collegio giudicante; II) nel
merito, l’annullamento della decisione 18 giugno 2009 testé menzionata e
l’ordine all’Ufficio di conciliazione di Bellinzona di liberare interamente le
pigioni e le spese accessorie depositate a favore dell’istante. Pure la
conduttrice ha contestato la decisione dell’UC con istanza 10 luglio 2009 (inc.
DI.2009.272), postulando la riduzione della pigione del 50% da maggio 2008,
nonché la liberazione in favore dell’istante del “corrispondente importo di
locazione di fr. 4
'
000.-
mensili” e della somma di fr. 852.75 depositata per le spese accessorie. All’udienza
29 settembre 2009 l
e due istanze sono state congiunte
per la discussione, l’istruttoria e il giudizio. Entrambe le parti si sono
opposte alle domande avversarie.
D.
Con
istanza 3 marzo 2010 la conduttrice ha nuovamente adito l’UC di Bellinzona
(inc. rich. 26 – 2010 dell’UC) chiedendo che la locatrice fosse obbligata
all’eliminazione di asseriti difetti alla terrazza, al magazzino/deposito e
alle finestre dell’ente condotto in locazione, così come a partire da marzo
2010 “un’ulteriore riduzione” della pigione del 30% “in aggiunta al 50%”,
nonché la liberazione in suo favore in ragione dell’80%, dal 1° marzo 2010, del
canone di locazione di fr. 8'000.- mensili. Con decisione 20 maggio 2010 l’UC
ha respinto l’istanza confermando la propria decisione summenzionata 18 giugno
2009 e ha liberato in favore della locatrice le pigioni depositate di fr.
8'600.- mensili per i mesi da marzo a maggio 2010, per un totale di fr.
25'800.-. L’UC ha motivato la propria decisione spiegando che i difetti in
questione erano già stati oggetti della precedente procedura.
E.
Con
istanza 27 maggio 2010 (inc. DI.2010.183) la conduttrice ha adito la Pretura
del Distretto di Bellinzona, chiedendo la condanna della locatrice alla
riparazione di asseriti difetti alla terrazza esterna, al rifacimento del
pergolato, alla sistemazione del magazzino/deposito e alle finestre, nonché la
riduzione della pigione del 30%, in aggiunta al 50% già richiesto, a partire
dal 1° marzo 2010 e la liberazione in suo favore a partire dalla medesima data
e in ragione dell’80% del canone depositato di fr. 8'600.- mensili. In
occasione dell’udienza di discussione 19 luglio 2010 la locatrice si è opposta
alle richieste di controparte.
F.
Esperita
l’istruttoria, le  parti hanno rinunciato al dibattimento finale e hanno
prodotto conclusioni scritte. Nelle proprie datate  20 dicembre 2011 la
conduttrice ha chiesto la riduzione della pigione del 50% dal 1° maggio 2008 e
dell’80% dal 1° marzo 2010, nonché la reiezione dell’istanza 24 giugno 2009 di
controparte. Nel proprio memoriale finale 19 dicembre 2011 la locatrice ha
invece postulato la liberazione delle pigioni depositate in suo favore e
l’annullamento della decisione 18 giugno 2009 dell’UC, nonché la reiezione
delle istanze avversarie.
G.
Statuendo
con unico giudizio sulle istanze di cui agli incarti summenzionati
(DI.2009.272/DI.2009.279/DI.2010.183) con sentenza 27 febbraio 2012 il Pretore
ha accolto parzialmente le medesime, nel senso che ha ridotto la locazione del
20% (fr. 1'600.- mensili) da febbraio 2009 compreso fino alla fine del mese in
cui saranno eliminati i difetti e meglio come ai considerandi e ha liberato le
pigioni depositate in ragione dell’80% a favore della locatrice e, per il
resto, della conduttrice. P
er quanto concerne gli oneri
processuali il primo giudice ha stabilito la tassa di giustizia degli inc.
DI.2009.272 e DI.2010.183 in fr. 6
'000.- e le spese in
fr. 6'600.-, da porre per tre quarti a carico della conduttrice e per un quarto
della locatrice, con obbligo per la prima di rifondere a controparte fr.
4'000.- per ripetibili ridotte, mentre per quanto concerne l’inc. DI.2009.279
ha fissato la tassa di giustizia in fr. 2'000.- e le spese in fr. 3'000.-,
condannando la locatrice al loro pagamento unitamente a fr. 2'000.- di
ripetibili alla conduttrice.
H.
Con appello
30 marzo 2012 la locatrice chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso
di respingere integralmente le istanze 10 luglio 2009 (inc. DI.2009.272) e 27
maggio 2010 (inc. DI.2010.183) della conduttrice e di accogliere la sua istanza
24 giugno 2009 (inc. DI.2009.279), nonché di liberare interamente a suo favore
le pigioni depositate, in via subordinata a partire dal 30 giugno 2010, così
come di fissare la tassa di giustizia di tutti i procedimenti in complessivi
fr. 8
'000.- e le spese in fr. 9'000.-, da porre
interamente a carico della conduttrice, con l’obbligo per quest’ultima di
rifonderle complessivi fr. 6'000.- per ripetibili ridotte. C
on risposta 16 maggio 2012 la conduttrice postula la reiezione del
gravame avversario e con appello incidentale di medesima data chiede a sua
volta la riforma del querelato giudizio, nel senso di accogliere integralmente
l’istanza 10 luglio 2009 (inc. DI.2009.272) e, quindi, a partire dal 1° maggio
2008 ridurre il canone di locazione del 50%, nonché l’istanza 27 maggio 2010
(inc. DI.2010.183) e, pertanto, dal 1° marzo 2010 ridurre dell’80% della
pigione. Con osservazioni (correttamente “risposta”) 5 luglio 2012 la locatrice
chiede a sua volta la reiezione del gravame avversario.
considerato
in
diritto:                   1.
Il 1° gennaio 2011
è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC, RS 272). Giusta l’art. 405 cpv. 1
CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della
comunicazione della decisione intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127,
consid. 2, pag. 129-130). La sentenza pretorile è stata resa il 27 febbraio
2012 e intimata il giorno successivo, sicché la procedura d’appello è retta dal
Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC).
2.
Il
Pretore ha reputato che i difetti lamentati dalla conduttrice non erano già
presenti al momento in cui quest’ultima ha iniziato la conduzione della
locazione e che sono stati correttamente notificati alla locatrice. Escludendo
i difetti nel frattempo già eliminati dalla locatrice, quelli di ordinaria
manutenzione a carico della conduttrice e quelli che incombono a quest’ultima
sulla base di quanto pattuito nel contratto di locazione, il primo giudice ha
ordinato alla locatrice l’eliminazione dei difetti al telaio della finestra nel
retro-bar, ai serramenti di facciata, al portone d’entrata con segni di scasso,
alla parete del bagno degli uomini, alla sala da pranzo e al pavimento del
terrazzo. Egli ha poi reputato equa una riduzione del canone di locazione del
20% a partire da febbraio 2009.
3.
L’art. 259a cpv. 1 CO conferisce al conduttore, se sopravvengono
difetti che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato
nell’uso pattuito della cosa, tra i vari diritti, l’eliminazione del difetto
(lett. a) e la riduzione del corrispettivo (lett. b). Tali diritti possono
essere fatti valere cumulativamente (SVIT Kommentar, 3
a
ed., n. 5 ad
art. 259a  CO). Dal canto suo l’art. 257g cpv. 1 CO prevede che il conduttore è
tenuto a dare avviso al locatore dei difetti della cosa, sempreché non debba
eliminarli egli stesso. Nondimeno, e come rettamente indicato dal Pretore, la
mancata o tardiva notifica dei difetti non priva il conduttore dei suoi diritti
in materia di garanzia per i difetti (
Lachat,
Le bail à loyer, Lausanne 2008, pag. 218 e 233); inoltre, la mancata reazione
al verbale d’entrata non comporta una presunzione nel senso che i locali sono
stati consegnati privi di difetti e idonei all’uso (
Lachat
, op. cit., pag 206). Ad ogni modo, l’onere della
prova che al momento della consegna dell’ente locato il conduttore ha
rinunciato, esplicitamente o tacitamente, a prevalersi dei diritti in presenza
di difetti spetta al locatore (
Higi,
Zürcher Kommentar, n. 36 ad art. 256 CO), mentre l’onere della prova circa
l’esistenza di un difetto incombe al conduttore (
Higi
, op. cit., n. 20 ad art. 259d CO; SVIT Kommentar, op.
cit., n. 24 ad art. 259d CO).
4.
Per
dare diritto a una riduzione della pigione, i difetti devono essere almeno di
media importanza. Il Tribunale federale ha già avuto modo di spiegare che questa
condizione è adempiuta quando l’uso dell’ente locato è ristretto nella misura
di almeno il 5%, oppure quando, seppur non raggiungendo tale percentuale, il
difetto minore si prolunga su un lungo lasso di tempo senza che il locatore,
informato della sua presenza, prenda misure necessarie per eliminarlo (sentenza
del Tribunale federale 4C.97/2003 del 28 ottobre 2003 consid. 3.3). L’entità
della riduzione della pigione deve essere calcolata applicando per analogia i
criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza nell’ambito di azioni
estimatorie del contratto di compravendita (
SVIT
Kommentar, op. cit., n.14 ad art. 259d CO; DTF 130 III 504 consid. 4.1; II CCA
23 aprile 1996 inc. 12.1996.12; II CCA 23
agosto 1996 inc 12.1996.99). La
riduzione deve essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ovvero
deve corrispondere alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente
pattuita. In difetto di una precisa normativa sui parametri di calcolo della
percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo il suo libero potere di
apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto,
effettuare tale quantificazione (II CCA, sentenza inc. 12.1997.109 del 25
aprile 1997). Egli decide secondo equità, potendo far riferimento
all’esperienza generale della vita, al buon senso ed alla casistica
giurisprudenziale (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e sentenza del Tribunale
federale inc. 4C.97/2003 del 28 ottobre 2003, consid. 3.5, con la quale ha
confermato la sua precedente sentenza inc. 4C.527/1996 del 29 maggio 1997, consid. 4a). A questo proposito va rilevato che nei casi in cui il giudice è tenuto
a giudicare secondo il suo libero apprezzamento, applicando quindi le regole
del diritto e dell’equità ai sensi dell’art. 4 CC, l’autorità di appello può
riesaminare una tale valutazione ma con estrema prudenza, intervenendo solo
quando le decisioni rese secondo il libero apprezzamento siano manifestamente
ingiuste o inique (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e giurisprudenza ivi citata; DTF
109 II 391 consid. 3; II CCA, sentenza inc. 12.1996.222 del 16 gennaio 1997)
I.   Sull’appello
principale 30 marzo 2012
5.
La
locatrice censura, in primo luogo, il giudizio pretorile sul riconoscimento di
una riduzione della pigione a seguito di difetti alla pavimentazione esterna
(memoriale, pag. 5 segg.).
5.1   Il Pretore
ha spiegato, al riguardo, che non vi sono elementi sufficienti per scostarsi da
quanto previsto nella dichiarazione di subingresso 30 dicembre 2006, ovvero sul
fatto che al momento dell’inizio della locazione tra le parti non vi fossero
difetti all’ente locato (sentenza impugnata, pag. 5, consid. 4). La locatrice
sostiene, anzitutto, che gli asseriti difetti erano già presenti al momento dell’inizio
del rapporto di locazione tra le parti, sicché con la sottoscrizione della
clausola secondo la quale i locali sono condotti in locazione nello stato di
fatto in cui si trovano, la conduttrice non può più far capo ai diritti
derivanti dagli art. 259 seg. CO. A sostegno della propria tesi ella rinvia
alla testimonianza di __________ __________, tecnico ingegnere (perito degli
immobili __________, chiamato dalla conduttrice il 26 gennaio 2009 per redigere
un referto – doc. F – sulla situazione dell’ente condotto in locazione),
laddove ha riferito: “Per quanto riguarda il pavimento della terrazza non
ricordo se la problematica era presente già nel 2005/2006 e se la superficie
era già stata pavimentata. Ad ogni modo questa questione non era stata portata
alla mia attenzione nel corso dei due sopralluoghi di cui ai doc. 8 e 9
dell’inc. rich. dall’UC n. 08.06 altrimenti lo avrei annotato nel referto da me
allestito” (verbale 10 dicembre 2009, pag. 10 in alto). Da tale testimonianza, tuttavia, nulla emerge sulla circostanza, asserita dalla
locatrice, che il difetto alla pavimentazione fosse già presente al momento
dell’inizio della locazione. Ininfluente, poi, è il rinvio dell’appellante al
doc. 1 di cui all’inc. rich. UC 26/2010 con l’argomentazione che esso
dimostrerebbe che la pavimentazione in piode era già esistente in tale momento.
Invero, tale circostanza nulla muta al fatto che il perito giudiziario ha riscontrato
che il difetto al pavimento è dovuto all’assestamento delle piode fugate nel
tempo. La locatrice rinvia anche alla perizia giudiziaria, laddove il perito ha
dichiarato, alla domanda se vi erano difetti al pavimento del terrazzo, che “il
piazzale esterno, utilizzato parzialmente come pranzo esterno, è pavimentato
con piode fugate. In alcuni punti le piode si sono assestate nel tempo;
pertanto il piazzale non risulta più perfettamente a livello. Ovvio che i
tavoli e le sedie possano risultare
«
traballanti
»
”
(perizia 25 aprile 2011, pag. 5 in alto). L’appellante ne deduce che tale
situazione era già nota alla conduttrice al momento dell’inizio della locazione
e non l’ha ritenuta un difetto. Non si intravvede, tuttavia, come la locatrice
possa dedurre dal passaggio peritale summenzionato la prova che la
pavimentazione fosse già irregolare nel dicembre 2006.
5.2   L’appellante
reputa, in ogni caso, che il fatto di avere dei tavoli traballanti a causa di
piode “non perfettamente lisce” è comune a “ogni esercizio pubblico al mondo” e
che la terrazza non risulta per tale motivo inutilizzabile, bensì utilizzabile
con qualche inconveniente. Tant’è che il medesimo perito avrebbe precisato che
tale situazione non è da drammatizzare. Quest’ultimo ha spiegato che “La
terrazza esterna è parzialmente utilizzabile, seppur con qualche disagio. In
alcuni punti si notano cedimenti nella pavimentazione (…). Per ovviare ai
cedimenti nella pavimentazione lastricata in granito bisognerà asportare
puntualmente la stessa, sistemare il terreno sottostante e riposare la
pavimentazione sul letto in malta cementizia o previa stesura di una stuoia
geotessile” (perizia 25 aprile 2011, pag. 6, risposta n. 8). Alla domanda di
sapere che cosa intendesse con “parzialmente utilizzabile”, il perito ha precisato
che intende utilizzabile con qualche inconveniente (tavolini e sedie
traballanti) (…). La situazione non è comunque da drammatizzare; al punto
precedente e nella prova peritale ho specificato come risanare” (delucidazione
peritale 30 settembre 2011, pag. 3, risposta n. 2.2). Se la pavimentazione
regolare non fosse stata percepita dal perito come un difetto, egli non avrebbe
indicato come risanarla. Invero, nella perizia la domanda n. 8 era quella di
sapere se la terrazza era utilizzabile e “se no, quali sono i lavori
necessari”. Nella delucidazione peritale, poi, con la precisazione che la
situazione non era comunque da “drammatizzare” il perito si è riferito al fatto
che tale inconveniente poteva essere sanato nella maniera da egli indicata alla
risposta n. 8 summenzionata della perizia e a quella n. 2.1 della delucidazione
peritale (“Mi sembra chiara la mia risposta al quesito 8; è sufficiente
asportare in modo puntuale, e cioè solo laddove si riscontrano assestamenti, la
pavimentazione per poi riposarla e fugarla come descritto”). L’appellante
sostiene, al riguardo, che anche assestando le piode le sedie e i tavoli
traballerebbero lo stesso, dato che sarebbe fatto notorio che una superficie in
piode non può essere “perfettamente liscia e lineare”. Tale asserzione,
tuttavia, non trova riscontro nella perizia giudiziaria, ove, invece, è
consigliato proprio l’intervento adatto per evitare simili inconvenienti.
5.3   La
locatrice, infine, critica l’ammontare della riduzione della pigione postulata
dalla controparte per tale difetto. Tale modo di procedere, tuttavia, è
proprio, semmai, alla procedura di prima istanza, e non a quella di appello ove
l’appellante deve confrontarsi con la motivazione pretorile (art. 311 cpv. 1
CPC). Il primo giudice ha spiegato che siccome la giurisprudenza ha applicato
una riduzione del 25% rispettivamente del 20% in presenza di umidità e
infiltrazioni tali da compromettere l’abitabilità dell’ente locato, e del 10% o
del 5% in casi più lievi, ove il difetto era limitato ad alcune parti dei
locali e in presenza di una concolpa dell’inquilino, nella fattispecie una
riduzione del 20% appare equa in ragione del fatto che i difetti non sono limitati
all’umidità e alle infiltrazioni, bensì anche a problemi ai serramenti della
facciata, al portone e alla pavimentazione della terrazza esterna. Nella
valutazione il Pretore ha contemplato anche la concolpa della conduttrice e l’
intempestività della locatrice nel porre rimedio ai difetti notificatole
(sentenza impugnata, pag. 9, consid. 10). È ben vero che il primo giudice non
si è espresso esplicitamente sull’ammontare della riduzione per il difetto alla
pavimentazione esterna. Tuttavia, l’appello dev’essere respinto già per il solo
motivo che anche volendo dipartirsi dalla percentuale più bassa indicata dal
Pretore per difetti di umidità e infiltrazioni, ovvero dal 5%, il restante 15%
è da suddividere tra tutti i difetti riportati sopra, sicché la percentuale del
5% postulata dall’appellante risulta, in definitiva, corrispondere a quella applicabile,
in quota parte, al difetto in questione. La locatrice reputa, altresì, che la
pavimentazione irregolare sia un difetto di secondaria importanza non
giustificante una riduzione della pigione, poiché sarebbe puramente estetico.
Al riguardo, va detto che gli inconvenienti indicati dal perito giudiziario
(sedie e tavoli traballanti) non si limitano a tale caratteristica, bensì
comportano un’instabilità tale che poco si concilia con la funzione per la
quale sono destinati. Su questo punto l’appello è quindi da respingere.
6.
Per
quanto concerne il difetto alla “finestra Take Away” l’appellante critica il
Pretore per essersi limitato ad affermare che l’onere di riparare lo stesso
incombe alla locatrice.
6.1   La locatrice
sottolinea che tale finestra è stata posata dalla conduttrice e, quindi,
l’onere di riparare la medesima spetta a quest’ultima (memoriale, pag. 8 in alto). Tale argomentazione è stata espressa per la prima volta con le conclusioni dinnanzi al
Pretore e, quindi, tardivamente (art. 78 CPC-TI). Essa è di conseguenza
finanche irricevibile. Sia come sia, la stessa non avrebbe miglior sorte dato
che, anzitutto, non è stata dimostrata dall’appellante. In primo luogo
l’appellante rinvia alla risposta n. 3 della delucidazione peritale, ove il perito
ha affermato che il serramento “Take Away (retro bar)” “è completamente diverso
dagli altri (marca e materiali)” (pag. 4). Sennonché, la deduzione
dell’appellante basata su tale accertamento, secondo cui il serramento non è
quindi stato posato dalla locatrice, non assurge a rango di prova. La locatrice
reputa, inoltre, che nella procedura inoltrata dalla precedente conduttrice non
vi è alcun riferimento a un difetto simile, né vi è stato accennato nella
transazione 22 giugno 2006. Ciò dimostrerebbe, a detta dell’appellante, che la
conduttrice sapeva che il serramento era di sua proprietà e non poteva lagnarsi
del suo mancato funzionamento dovuto a scassi subìti. Tale circostanza non è
tuttavia atta a escludere altre ipotesi, quali, tra tutte, l’omissione da parte
della precedente conduttrice nel sollecitare l’eliminazione di tale difetto. Va
ricordato, peraltro, che l
'
onere
della prova che al momento della consegna dell
'
ente locato il conduttore ha rinunciato, esplicitamente o
tacitamente, a prevalersi dei diritti in presenza di difetti spetta al locatore
(
Higi
, op. cit., n. 82 in fine ad art. 258 CO). Nella fattispecie la locatrice non ha in alcun modo comprovato le sue
affermazioni. Quanto, infine, al doc. 2 (correttamente doc. B) dell’inc.
DI.256/2006 (correttamente: DI.2010.256, causa pendente dinnanzi a questa
Camera) menzionato dall’appellante, va detto che tale carteggio non è stato
richiamato dal Pretore nell’ambito delle procedure qui in esame. In ogni caso, il
documento citato non conferma la tesi dell’appellante. A suo dire tale
documento, (che è un piano allestito dalla società di arredamento __________,
sul quale è indicata la presenza di una finestra Take Away) riporta le opere a
carico della conduttrice, così come sarebbe stato confermato dal teste __________
__________ (che ha in passato gestito il ristorante “__________”). Questi ha sì
riferito che tale piano riporta l’arredamento che poi è stato inserito nei
locali, ma ha precisato di non ricordare se tale finestra è stata eseguita
dalla ditta testé menzionata (verbale 22 marzo 2011, pag. 15 in fondo). Non vi è quindi alcuna evidenza agli atti che la medesima sia stata collocata dalla
conduttrice ripsettivamente da precedenti conduttori.
6.2   Quanto
illustrato sopra comporta, per i motivi seguenti, anche la reiezione della censura
dell’appellante circa la stipulazione, da parte della conduttrice, di
un’assicurazione “business cose” con la compagnia assicurativa __________, che
copre le “spese per cambio serratura e danni all’edificio a seguito dello
scasso” (clausola n. 3.1.6 delle CGA, polizza 13.968.680). Si aggiunga che
anche volendo ipotizzare che la finestra sia stata posata a spese della
conduttrice, tale costruzione mobiliare, durevolmente annessa all’immobile, ne è
divenuta parte costitutiva e appartiene al proprietario del fondo (art. 671 e
677 CO). Ciò posto, va detto, anzitutto, che il carteggio assicurativo in
questione è stato richiamato nella procedura di cui all’inc. DI.2010.256,
sicché valgono le medesime considerazioni testé espresse (sopra, consid. 6.1).
Per il resto, salvo pattuizioni particolari al riguardo, un’assicurazione di
danni alle cose copre di principio i danni a cose di proprietà dello
stipulante. Tant’è che alla clausola n. 1.3 delle CGA in questione (“proprietà di
terzi e beni del cliente”) è indicato: “i beni affidati all’assicurato (inclusi
beni noleggiati o in leasing, nonché beni in commissione o in consegna) che si
trovano in proprietà di terzi, con eccezione dei veicoli a motore, a norma
dell’art. 1.6. L’indennità è stabilita in base al tipo di proprietà di terzi e
del bene del cliente ai sensi dell’art. 1.1, 1.2, e 1.4”. Tale clausola dev’essere quindi letta unitamente a quelle testé menzionate. La prima (n. 1.1)
indica, sotto la dicitura “beni”, la definizione “beni che possono essere
destinati alla vendita o all’uso”, di modo che la finestra in questione non vi
rientra. Il secondo articolo delle CGA, invece, tratta delle “attrezzature”,
ovvero “beni che sono o che possono essere destinati all’uso del contraente;
macchine automatiche senza targa e rimorchi senza targa; installazioni e
attrezzature appartenenti al contraente e fissate saldamente all’edificio, se
non risultano assicurate o devono essere assicurate nell’assicurazione
stabili”. Anche tale normativa non concerne, quindi, l’oggetto di cui alla
presente disamina. Quanto, infine, alla clausola n. 1.4, essa contempla i
“valori pecuniari” e, pertanto, anch’essa non è pertinente al presente caso. Per
i motivi testé illustrati non è rilevante nemmeno la censura dell’appellante
circa quanto si avvera, normalmente, in presenza di beni noleggiati, quali un
autoveicolo.
6.3   L’appellante
prosegue affermando che la conduttrice ha dichiarato alla compagnia
assicurativa __________ che la finestra retro-bar era stata riparata dal
proprietario e quindi non vi era alcun costo. La locatrice, che peraltro nega
di aver proceduto a una simile riparazione e che ciò non le era nemmeno stato
chiesto, reputa che tale affermazione comporta l’accettazione, da parte della conduttrice,
della finestra così com’era, rispettivamente che se difetto vi è, esso è da
imputare a un danneggiamento volontario da parte di quest’ultima. Anche l’inc.
07 478 679 della compagnia __________ è richiamato nella procedura dell’inc.
DI.2010.256 (cfr. quanto illustrato sopra, consid. 6.1). Sia come sia, qualora
il conduttore contesta l’efficacia dei lavori di eliminazione di un difetto,
compete al locatore dimostrare che il difetto è stato riparato e che l’ente
locato è tornato a essere conforme all’uso pattuito (
Aubert,
Les défauts de la chose louée, in:
Bohnet,
17
e
Séminaire sur le
droit du bail, Basilea 2012, pag. 40). Nella fattispecie, la locatrice ammette
di non aver provveduto ad alcuna riparazione e si limita ad affermare che la
conduttrice ha accettato lo stato della finestra. Tale circostanza, tuttavia,
non può essere inferita da quanto da quest’ultima indicato alla propria
assicurazione, dato che la relazione che la lega alla compagnia assicurativa
non dev’essere confusa con il rapporto di natura locativa con la locatrice.
Quanto, infine, alla tesi dell’appellante sul danneggiamento doloso da parte
della conduttrice, essa si esaurisce in un mero asserto di parte. Invero, la
deduzione evocata dalla locatrice circa il fatto che siccome il difetto
consiste nell’assenza di coprifilo attorno al serramento allora è stato tolto
dalla conduttrice non assurge minimamente a rango di prova.
6.4   L’appellante
contesta anche l’ammontare della riduzione del 5% postulata dall’istante per
“finestre e porte”. A suo dire, siccome il perito giudiziario ha quantificato
la riparazione di tale difetto in fr. 500.- (perizia, risposta n. 9, pag. 7) e
il serramento è comunque nel frattempo utilizzabile, la riduzione (che dovrebbe
contemplare anche quella alla porta d’entrata) sarebbe al massimo del 2%. Si
ribadisce che tale modo di procedere è proprio, semmai, alla procedura di prima
istanza, e non a quella di appello ove l’appellante deve confrontarsi con la
motivazione pretorile (art. 311 cpv. 1 CPC). Per il resto, va detto che qualora
il valore oggettivo della cosa difettata non è determinabile precisamente,
allora il giudice deve fissare la riduzione sulla scorta di un giudizio in
equità. Ne consegue che il suo giudizio può essere criticato unicamente se vi è
stato un abuso del proprio potere di apprezzamento, ad esempio perché il
giudice si è basato su criteri inadatti oppure la decisone porta a un risultato
manifestamente iniquo (
Svit
Kommentar,
op. cit., n. 14 ad art. 259d). Il primo giudice non si è espresso esplicitamente
sull’ammontare della riduzione inerente al difetto alla finestra del retro-bar.
Anche volendo dipartirsi dalla percentuale del 5% postulata dalla conduttrice
nella propria istanza 10 luglio 2009 (inc. DI.2009.272) e relativa non solo ai
difetti alla finestra retro-bar ma anche a quelli al portone d’entrata (cfr.
pag. 4 seg.), e volendo quindi suddividere a metà la percentuale per ogni
difetto, la decisione regge alla critica. Invero, la giurisprudenza ha già
ritenuto equa una riduzione del 2% in presenza di meri difetti estetici, quali
un tappeto lacero all’entrata di una casa plurifamiliare (mp 2/2004, pag. 74).
Dalla documentazione fotografica allegata alla perizia giudiziaria (pag. 3,
foto n. 3-6) emerge che già dal profilo estetico la situazione è inaccettabile
e giustificante senz’altro la riduzione postulata dall’istante. Su questo punto
l’appello è quindi da respingere.
7.
La
locatrice ribadisce le argomentazioni illustrate sopra in relazione alla
copertura assicurativa della conduttrice anche per quanto concerne i difetti
alla porta d’entrata (appello, pag. 9). Al riguardo si rinvia, quindi, a quanto
già spiegato (consid. 6.2). Lo stesso dicasi dei riferimenti al comportamento
della precedente conduttrice (consid. 6.1). Ella sostiene, altresì, che i
difetti siano da imputare allo scasso e che siccome dal carteggio con
l’assicurazione __________ non emergono altri eventi simili, la situazione era
preesistente al contratto di locazione con l’appellata. Si ribadisce che l
'
onere della prova che al momento della
consegna dell
'
ente locato il
conduttore ha rinunciato, esplicitamente o tacitamente, a prevalersi dei
diritti in presenza di difetti spetta al locatore (
Higi
, op. cit., n. 82 in fine ad art. 258 CO). Nella fattispecie la locatrice non ha per nulla dimostrato le sue allegazioni. Quanto,
infine, all’argomentazione secondo la quale la conduttrice avrebbe ricevuto
lauti importi risarcitori a seguito “dei numerosi scassi” da parte della
compagnia assicurativa, essa non può essere seguita sia per i motivi già più
volte evocati sul richiamo di detto carteggio (sopra, consid. 6.1) sia per il
fatto che in assenza di un rinvio preciso non compete a questa Camera effettuare
ricerche nei diversi incarti della __________ (art. 311 cpv. 1 CPC). Anche per
tale difetto l’appellante contesta l’ammontare della riduzione del 5% postulata
dall’istante per “finestre e porte”. Ella reputa che siccome i costi accertati
dal perito giudiziario per la riparazione delle porte ammontano a fr. 1
'
000.-, la riduzione ammessa dovrebbe essere
al massimo del 2% per i serramenti. Al riguardo si rinvia a quanto illustrato
sopra al consid. 6.4. Invero, il perito giudiziario ha rilevato la presenza di
“evidenti” segni di scasso sulla porta in questione (pag. 4, foto n. 13). Si aggiunga,
al riguardo, che il perito ha anche constatato che “i cardini danneggiati non
permettono più un apertura corretta” (pag. 4). Ancora una volta, quindi,
l’appello è respinto.
8.
L’appellante
sostiene, altresì, che non sia giustificata una riduzione della pigione per i
difetti agli altri serramenti di facciata (memoriale, pag. 10 seg.). Ella si
chiede in maniera ironica come “in un anno” possano staccarsi le guarnizioni e
non chiudere più bene i serramenti e ne deduce che ciò è da ricondurre all’atteggiamento
della conduttrice, che come a suo dire rilevato più volte dal perito giudiziario
non avrebbe avuto la benché minima cura per le cose locate. La censura non può
essere seguita. Il perito ha rilevato che “per gli altri serramenti di
facciata, in modo particolare quelli della sala pranzo, abbisognano di una
manutenzione – revisione approfondita. Infatti, si notano stacchi delle
guarnizioni e difetti vari nelle chiusure per cui, in caso di vento, si
percepisce un senso di corrente d’aria” (risposta n. 7, pag. 6). Alla risposta
n. 1 a pag. 9 egli ha spiegato che “dai rapporti suindicati e anche da quanto
constatato dal perito durante i sopralluoghi, si evince che la conduttrice
trascura, anche grossolanamente, le manutenzioni che le competono” (cfr. anche
riposta n. 1.2, pag. 9, e n. 10, pag. 11), ma egli si riferiva all’elenco
indicato dalla convenuta, ovvero “scarichi, impianto elettrico, posa
frigoriferi, igiene, terrazzo e cura in generale”. Nemmeno si può credere sulla
scorta della normale esperienza di vita – in assenza peraltro di risultanze di
segno contrario – che la mancanza di una particolare cura possa comportare il
distacco delle guarnizioni e difetti nella chiusura delle finestre, dovuto
verosilmente alla vetustà dell’edificio. La locatrice contesta, ad ogni modo, pure
l’ammontare della riduzione postulata dall’istante nel 5%. Ella reputa che
possa essere fissata al massimo al 2%. Anche in questo caso non è dato di
sapere la percentuale applicata dal Pretore a tale singolo difetto. Sia come
sia, va detto che la presenza di spifferi dalle finestre di un ristorante
comporta sicuramente uno svantaggio all’esercizio del medesimo, poiché risulta
facilmente intuibile il fastidio che tale circostanza possa cagionare agli
avventori. Anche ponendo che il primo giudice abbia fissato la riduzione in
questione al 5% essa sarebbe, a titolo equitativo ( DTF 130 III 504 c. 4.1),
giustificata. Su questo punto l’appellante contesta anche la decorrenza della
riduzione, ritenendo che essa debba coincidere con la data di introduzione
dell’istanza in Pretura da parte della conduttrice. Nella propria risposta la
controparte non si è espressa al riguardo. Il primo giudice ha stabilito la
decorrenza a partire dalla data dell’istanza al competente Ufficio di conciliazione,
ovvero febbraio 2009. La riduzione si applica dal momento della data della
prima notifica del difetto (cfr. II CCA, sentenza inc. 12.2005.153 del 26
settembre 2006, consid.
7.4; SVIT Kommentar, op. cit., n. 11 ad art.
259d CO;
Higi,
op. cit., n. 18 ad
art. 259d CO con riferimenti).
In realtà, è con l’istanza 3
marzo 2010 all’UC che la conduttrice si è lagnata del difetto in questione
(pag. 2, punto 5). Con lo scritto 23 febbraio 2010 ella aveva tuttavia già
notificato al legale della locatrice l’esistenza del medesimo, chiedendone
l’eliminazione (inc. rich. UC 26/2010: doc. B). Ne consegue che la riduzione
della pigione per l’esistenza del difetto qui trattato, che come suddetto si
può fissare nel 5%, decorre unicamente a partire dal 24 febbraio 2010. In assenza di contestazione al riguardo, invero, si reputa che la notifica è avvenuta il giorno
successivo alla missiva 23 febbraio 2010.
9.
La
locatrice prosegue criticando la decisione del Pretore di porre a suo carico i
costi di ripristino relativi alle tracce di umidità nel bagno degli uomini.
9.1   Ella
sottolinea che il difetto nel bagno degli uomini non è stato indicato dalla
conduttrice né nell’istanza 10 luglio 2009 dinnanzi al primo giudice né in
quella 3 marzo 2010 dinnanzi all’UC e nemmeno è stato evidenziato in corso di
causa. Inoltre, la conduttrice non le avrebbe mai chiesto di procedere
all’eliminazione del medesimo, di cui peraltro neppure conosceva l’esistenza
(memoriale, pag. 11 segg.). Il Pretore ha ritenuto che la questione dell’umidità
presente sulla parete del bagno degli uomini non era stata inserita tra i
quesiti peritali, ma che siccome si trattava di una problematica identica a
quella presente all’epoca nel bagno delle donne, in applicazione del “principio
di opportunità” si giustificava di porre l’eliminazione di tale difetto a
carico della locatrice (sentenza impugnata, pag. 7, consid. 8). In occasione
del sopralluogo 19 settembre 2011 volto all’allestimento della delucidazione
peritale, su segnalazione della conduttrice il perito giudiziario ha constatato
che sulla parete che separa il bagno uomini dal grotto vi era un rigonfiamento
dell’intonaco che si era staccato per la presenza di umidità. Egli ha rilevato
che “proprio all’interno del bagno, a ridosso della parete in questione, è
posizionato il lavandino. La fuga tra il piano e il rivestimento in granito non
è stata opportunamente sigillata. È molto probabile che l’acqua si infiltri
nella fuga e vada a inzuppare la parete. È assolutamente opportuno sigillare la
fuga con l’ausilio del silicone” (pag. 9). Nelle conclusioni 20 dicembre 2011
la conduttrice ha anche indicato la presenza di tale difetto (pag. 8 in alto). Nella propria risposta di appello 16 maggio 2012 a torto la conduttrice afferma che tale difetto era già stato riscontrato in occasione del sopralluogo relativo
all’allestimento della perizia giudiziaria 25 aprile 2011. D’altra parte, le
fotografie a cui fa cenno concernono la parete esterna del bagno delle donne
(perizia giudiziaria, pag. 5 in mezzo). Tant’è che nella delucidazione peritale
30 settembre 2011 il perito medesimo ha precisato che il difetto del bagno
degli uomini non gli era stato segnalato in occasione della perizia giudiziaria
(pag. 9). Va detto, anzitutto, che occorre vagliare la correttezza dell’agire
procedurale della conduttrice, che ha indicato la presenza di un nuovo difetto
per la prima volta in occasione del sopralluogo di delucidazione peritale e,
poi, con le conclusioni. Giusta l’art. 75 lett. a CPC-TI l’azione non si
ritiene mutata quando la parte si limita a completare o a rettificare le sue
adduzioni di fatto o di diritto. Nella fattispecie l’azione è rimasta immutata,
vale a dire che la conduttrice non ha aumentato la propria richiesta di
giudizio a seguito dell’inserimento, tra i difetti, di quello in questione
(cfr.
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI,
Lugano 2000, n. 245 i. f. a piè di pag. 216). In applicazione dell’art. 80
CPC-TI completazioni successive concernenti i fatti e le eccezioni, come
avvenuto nella fattispecie, sono ammesse quando sia dato un caso di
restituzione in intero (cpv. 1 lett. b). Non vi è alcuna traccia, agli atti, di
una simile domanda. Sennonché la convenuta non ha eccepito alcunché nelle
proprie conclusioni (cfr. pag. 24 seg.), sebbene la segnalazione e
constatazione del difetto in questione emergesse in maniera evidente dalla
delucidazione peritale (pag. 9). Nemmeno l’assenza di dibattimento finale può
giustificare il suo agire. Invero, il suo diritto al contraddittorio non è
stato leso, dato che sono state le parti, ella compresa, a rinunciare a
comparire a tale udienza. In altre parole, la stessa convenuta si è privata
della possibilità di esprimersi su ogni tema che fosse suscettibile di essere
discusso in quella sede. Ella non se ne può quindi nemmeno lamentare in questa
sede, se non contravvenendo al principio della buona fede nel processo (II CCA,
sentenza inc. 12.2002.119 del 1° ottobre 2003, consid. 17). Quanto al fatto,
allegato dall’appellante, di non essere a conoscenza di tale difetto, va detto
che a partire dalla constatazione del medesimo in occasione del sopralluogo 19
settembre 2011 esso era a lei noto, se presente, o perlomeno a partire dalla
ricezione della delucidazione peritale 30 settembre 2011, così come la volontà
della conduttrice di non accettarlo, dato che in caso contrario non sarebbe
stato indicato al perito testé menzionato.
9.2   La locatrice
afferma, poi, che siccome per l’eliminazione del difetto nel bagno degli uomini
occorre unicamente rifare il silicone, il relativo costo ammonterebbe a circa fr.
50.- e, pertanto, sarebbe a carico della conduttrice poiché rientrante
nell’ordinaria manutenzione. La censura non può essere condivisa già per il
motivo che l’ordinaria manutenzione concerne la situazione già esistente, o
meglio il rifacimento, semmai, del silicone se fosse già stato posato, mentre
nella fattispecie non ve ne è traccia, sebbene il perito l’abbia reputata
“opportuna” (delucidazione peritale 30 settembre 2011, pag. 9).
9.3   L’appellante
sottolinea, inoltre, che il difetto testé menzionato non diminuisce l’uso della
cosa alla quale è destinata. Si ricorda, tuttavia, che anche solo un difetto
estetico può legittimare, secondo le circostanze, una riduzione della pigione.
Nel caso concreto è percettibile un “rigonfiamento dell’intonaco che si è
staccato per la presenza di umidità” (delucidazione peritale 30 settembre 2011,
pag. 9). Tale situazione non è certo accettabile in un locale pubblico quale un
ristorante, dove gli avventori possono per tale motivo percepire una mancanza
di salubrità dell’ambiente.
9.4   Su questo
punto l’appellante contesta anche la decorrenza della riduzione a partire da
febbraio 2008. In realtà, il Pretore ha fissato tale decorrenza a partire da
febbraio 2009, ovvero dall’introduzione dell’istanza al competente Ufficio di
conciliazione (sentenza impugnata, pag. in fondo). Come già spiegato, la
riduzione si applica dal momento della data della prima notifica del difetto
(sopra, consid. 8). Ne consegue che la riduzione può decorrere, per i motivi illustrati
sopra (consid. 9.1), dal 30 settembre 2011. Siccome, come verrà indicato in
seguito (consid. 14), la riduzione è giustificata unicamente fino al 30 giugno
2010, non si pon mente di applicare la riduzione trattata in questo considerando.
Al riguardo l’appello è quindi accolto. Quanto all’ammontare della riduzione
per tale difetto, non stabilita individualmente dal Pretore, si può ritenere in
maniera equa una percentuale del 2%, ritenuto che nel caso di un allagamento di
una cantina la giurisprudenza ha fissato la medesima nel 5% (cfr.
Züst,
Kasuistik zur Mietzinsherabsetzung
bei Mängeln, in: mp 2/04 pag. 72). Tale percentuale dev’essere quindi dedotta
dalla percentuale del 20% stabilita dal primo giudice.
10.
L’appellante
si china, inoltre, sul difetto inerente all’infiltrazione nella sala pranzo
(memoriale, pag. 12). Il Pretore ha reputato che tale infiltrazione, che
emergeva dalla missiva 20 novembre 2011 del perito giudiziario, doveva essere
eliminata dalla locatrice (sentenza impugnata, pag. 7, consid. 8). Secondo quest’ultima
la lettera summenzionata sarebbe successiva alla chiusura dell’istruttoria e,
quindi, irricevibile. Per il resto, ella sottolinea che dalla perizia
giudiziaria sarebbe emerso che il difetto si esauriva in una piccola macchia,
per nulla diminuente l’uso al quale è destinato l’ente locato. Lo scritto
summenzionato non figura tra gli atti di causa. Nemmeno esso rappresenta un
documento, dato che nel carteggio processuale non vi è traccia di una decisione
formale del Pretore inerente alla sua ammissione. In ogni caso, qualora il
primo giudice avesse ritenuto di accertare d’ufficio (art. 407 CPC-TI) il fatto
ivi riportato, avrebbe dovuto far allestire una delucidazione scritta e
rispettare il diritto delle parti al contraddittorio. Ne consegue che il Pretore
ha fondato erroneamente il proprio giudizio sullo scritto 20 novembre 2011. Occorre,
invece, verificare la consistenza del difetto alla luce delle risultanze
processuali, e meglio della perizia giudiziaria e relativa delucidazione. Il
perito ha spiegato: “mi vengono segnalati vecchi segni di macchie di umidità
sul soffitto della sala pranzo, segno evidente di infiltrazioni. In data 17
marzo 2011 alle ore 16.00, dopo due giorni di brutto tempo con anche abbondanti
precipitazioni, mi reco sul posto per i riscontri del caso. Il soffitto risulta
completamente asciutto. Le macchie riscontrate nei precedenti sopralluoghi non
sono aumentate. Il problema sembra risolto. Con il prossimo tinteggio tutto
sparirà. Foto n. 7-8” (perizia giudiziaria, pag. 3, risposta n. 1). Nella
delucidazione peritale, poi, egli ha precisato di non aver “usato il misuratore
di umidità e non ho misurato il diametro delle macchie; non è stato necessario.
La colorazione delle macchie, dopo due giorni di brutto tempo, è rimasta assolutamente
identica. Al tatto la superficie è risultata asciutta. In considerazione di ciò
ritengo che con un semplice tinteggio le macchie spariranno. Al sopralluogo 19
settembre 2011 i gerenti mi informano che durante una giornata di brutto tempo,
hanno nuovamente rilevato infiltrazioni di acqua. Se mi avessero chiamato tempestivamente
avrei potuto fare la constatazione. Mi riprometto di ripassare alla prima
giornata di pioggia” (pag. 5). Quanto alla promessa testé menzionata, si rinvia
a quanto detto sopra. Per il resto, va detto che non vi è alcuna prova dell’esistenza
delle infiltrazioni lamentate dalla conduttrice. Ne consegue che non può essere
concessa alcuna riduzione della pigione a tale titolo. Si aggiunga che la
conduttrice si è limitata a postulare la riduzione della pigione per tale
asserito difetto e non, invece, per la sola presenza delle macchie (inc.
DI.2009.272, istanza 10 luglio 2009, pag. 4 in fondo). Su questo punto l’appello è quindi accolto. Resta tuttavia da determinare l’ammontare della riduzione che
il Pretore può aver contemplato a tale titolo. La conduttrice ha affermato che
il perito aveva constatato, e poi rilevato nello scritto 20 novembre 2011 summenzionato,
la presenza dell’infiltrazione perché aveva toccato la trave umida (risposta,
pag. 12 in alto). In un caso in cui l’infiltrazione aveva provocato
l’allagamento di una cantina, la giurisprudenza ha ritenuto equa una riduzione
del 5%. In presenza, invece, di un allagamento in un’officina, del 10%. Alla luce,
invece, di condensa sugli specchi e di un pavimento scivolante in una scuola di
ballo, la riduzione è stata stabilita nel 18% (cfr.
Züst,
op. cit., pag. 72). Sulla base della giurisprudenza
summenzionata va stabilito che nella fattispecie la riduzione in questione
ammonta al 5%, sicché tale percentuale dev’essere dedotta da quella globale del
20% stabilita dal Pretore.
11.
Nell’ipotesi
che questa Camera respinga tutte le censure summenzionate, l’appellante
contesta in generale la riduzione stabilita dal Pretore nel 20%, da ella
ritenuta “sproporzionata e addirittura superiore a quanto postulato
dall’inquilina in causa” (appello, pag. 13 in mezzo). Nell’istanza 10 luglio 2009 (inc. DI.2009.272) la conduttrice ha chiesto, per quanto concerne la presente
censura, per “la  terrazza parzialmente inutilizzabile” una riduzione del 10%,
per le “finestre e porte” del 5%, per le “macchie d’acqua in bagno” del 5%, ai
quali nell’istanza 27 maggio 2010 (inc. DI.2010.183) ha aggiunto per
“finestre” un 5%. Ne se deduce che la percentuale applicata dal Pretore è
inferiore a quanto postulato dalla conduttrice.
12.
La
locatrice ritiene, inoltre, che nella ponderazione della riduzione occorrerebbe
tener conto “come correttamente esposto dal Pretore, che l’inquilina
sistematicamente ha precluso alla proprietaria di intervenire, rispettivamente
a una concolpa della stessa” (appello, pag. 13 in mezzo). L’appellante reputa, altresì, che nella fattispecie una deduzione del corrispettivo non
sia possibile perché i difetti sono di poco conto e non hanno incidenza diretta
sull’uso della cosa. Ella sottolinea, poi, che al locatore dev’essere
previamente assegnato un termine affinché possa procedere all’eliminazione dei
difetti segnalatogli (memoriale, pag. 14 in fondo e 15 in alto). Tali argomentazioni, del tutto generiche, non adempiono ai requisiti di motivazione posti
dall’art. 311 cpv. 1 CPC e, di conseguenza, sono inammissibili.
13.
L’appellante
critica il Pretore per non aver vagliato la questione della tempestività del
deposito dei canoni di locazione. A suo dire, il deposito sarebbe possibile
unicamente per le pigioni non ancora scadute, al contrario di quanto sarebbe
avvenuto nella fattispecie. Al riguardo, ella si limita ad affermare che
“questa Camera accerterà che le pigioni non [sono] state depositate
anticipatamente, ma in ritardo (si richiamano i depositi, nella misura in cui
non fossero già agli atti dell’UC)” e, di conseguenza, libererà a suo favore le
medesime (appello, pag. 14 in fondo). L’argomentazione è irricevibile. Invero,
l
’
appellante
rinvia in maniera generica ai “depositi”, senza indicare né in
maniera precisa se gli stessi sono agli atti (anzi ordinando a questa Camera di
supplire alla sua omissione), né quali depositi sarebbero, eventualmente, stati
eseguiti sebbene i relativi canoni fossero già scaduti, con indicazione per
ciascuno della relativa data, in chiaro dispregio di quanto previsto dall’art.
311 cpv. 1 CPC. Per tacere del fatto che la sua richiesta di acquisizione di
nuovi documenti in appello, nell’ipotesi che essi non siano già agli atti degli
inc. rich. UC, non è rispettosa di quanto previsto all’art. 317 cvp.1 CPC,
applicabile anche alle procedure rette dall’art. 247 cpv. 2 CPC, che impone al
giudice di accertare d’ufficio i fatti (sentenza del Tribunale federale inc.
4A_228/2012 del 28 agosto 2012, consid. 2, destinata alla pubblicazione). Con
la sua argomentazione la locatrice medesima ammette, invero, che tali documenti
erano già esistenti dinanzi al primo giudice e, domandandosi se siano già tra
gli atti degli inc. rich. UC, che era senz’altro possibile addurli in prima
istanza. Su questo punto
l’appello è quindi inammissibile.
14.
La
locatrice contesta la decisione del Pretore di ridurre la pigione fino al
momento dell’eliminazione dei difetti a suo carico. Ella rinvia all’incarto
DI.2010.256 relativo alla contestazione della disdetta e alla richiesta di
sfratto e reputa che in caso di accoglimento dell’appello pendente dinnanzi a
questa Camera, la riduzione dovrebbe entrare in considerazione unicamente fino
al 30 giugno 2010, ovvero fino all’esistenza del rapporto contrattuale
(appello, pag. 15 in mezzo).
Di principio, il diritto
alla riduzione del corrispettivo sussiste fino all’eliminazione del difetto,
salvo che il contratto di locazione sia terminato precedentemente (SVIT Kommentar,
op. cit., n. 12 ad art. 259d CO;
Higi,
op. cit., n. 19 ad art. 259d CO).
Con decisione 11
gennaio 2013 questa Camera ha accolto, nella misura in cui ricevibile,
l’appello 30 marzo 2012, riformando la sentenza
pretorile
nel senso di accertare la validità della disdetta straordinaria 20 maggio 2010
con effetto per il 30 giugno 2010. Ne consegue che la riduzione della pigione
dev’essere effettuata unicamente fino a tale data. La conduttrice osserva che
la decisione di questa Camera sulla validità della disdetta 30 maggio 2012 non
può avere effetti retroattivi, dato che nel frattempo essa ha occupato l’ente
locato (risposta, pag. 14 in mezzo). La censura non può essere condivisa. La
circostanza che essa abbia occupato, dopo il 30 giugno 2010, senza legittima
causa l’ente non le permette di trarne dei vantaggi economici. Invero, nulla esclude
che un nuovo conduttore potesse non trovare rilevanti, dal punto di vista della
riduzione del corrispettivo, i difetti notificati nella fattispecie dalla
conduttrice. Nemmeno si può dire che la decisione di questa Camera 11 gennaio
2013 (inc. 12.2012.65) esplichi in tal modo degli effetti retroattivi. Invero,
tale giudicato non ha fatto altro che accertare la situazione giuridica
esistente già in quel momento.
15.
Alla
luce di quanto suesposto, nella misura in cui è ricevibile l’appello è parzialmente
accolto. La sentenza pretorile è riformata nel senso che la pigione è ridotta
dell’8% (fr. 640.- mensili) a partire dal febbraio 2009, mentre del 13% (fr.
1
040.- mensili)
,
ovvero un ulteriore 5%, dal 24 febbraio 2010 (consid. 8, 9 e 10),
fino al
30 giugno 2010 (consid. 14). Per quanto
concerne le pigioni depositate, esse sono liberate a favore della locatrice a
partire dal febbraio 2009 in ragione del 92%, mentre dal 24 febbraio 2010 nella
misura dell’87% e, per il resto, in favore della conduttrice, il tutto fino al
30 giugno 2010. Dopo tale data le stesse sono liberate integralmente a favore
della locatrice.
II.   Sull’appello
incidentale 16 maggio 2012
16.
La
conduttrice passa in rassegna i difetti da essa notificati alla locatrice,
sostenendo che essi dovevano essere eliminati dalla controparte (appello
incidentale, pag. 16). Essa non motiva il suo asserto, giacché su questo punto
il gravame è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). L’appellante incidentale critica,
altresì, il Pretore per non aver tenuto conto che l’ente condotto in locazione
è un ristorante dove anche semplici aspetti di carattere estetico assumono
particolare importanza (“quale la finestra sigillata con del nastro adesivo, i
segni di usura sulla pavimentazione della cucina, le piccole imperfezioni
nell’intonaco del bagno delle donne e il rigonfiamento dell’intonaco nel bagno
degli uomini”), oppure “semplici incomodi” (“le tracce di umidità sul soffitto
della sala pranzo, le sedie e i tavoli traballanti nella terrazza esterna, la
percezione di corrente d’aria nella sala pranzo”), nonché “l’igiene” (“infiltrazioni
d’acqua nella sala pranzo, mancanza di un efficiente sistema di ventilazione, ruggine
alla base del frigorifero nel locale dispensa, infiltrazioni d’acqua sulla
parete del bagno degli uomini”) e la “sicurezza” (“impianto elettrico del
piazzale esterno non a norma”). A dire della conduttrice, tali asseriti difetti,
aggiunti a quelli “di tipo funzionale” (“punti luce guasti o incompleti nella
sala da pranzo, nonché l’impossibilità di aprire correttamente la porta di
ingresso, pergolato divelto e piantane in granito rotte”), rendono fondate le
sue richieste espresse in prima istanza (memoriale, pag. 18 seg.). Anche in
questo caso la censura è tuttavia del tutto generica, dato che l’appellante
incidentale non si china minimamente nell’analisi di ogni singola problematica.
Al riguardo l’appello è inammissibile.
17.
Nella
osservazioni all’appello la conduttrice sembra anticipare due censure relative
al suo appello incidentale. La prima concerne la pavimentazione esterna, che essa
reputa giustificare una percentuale di riduzione della pigione maggiore
rispetto “alla valutazione del Pretore (10%)” (osservazioni, pag. 9 in mezzo). Essa si limita ad affermare che la riduzione deve “tener conto della gravità concreta
riconducibile a detto importante inconveniente”. Nell’appello incidentale, poi,
la questione non è stata approfondita dalla conduttrice. Al riguardo il gravame
è pertanto inammissibile. Lo stesso dicasi della critica alla percentuale
stabilita dal primo giudice per gli spifferi (osservazioni, pag. 11).
18.
L’appellante
incidentale critica, poi, la decisione pretorile sul problema della
ventilazione (memoriale, pag. 19). Il Pretore ha spiegato che il perito non è
stato in grado di determinare lo stato della ventilazione, mentre la ditta __________,
intervenuta su richiesta della locatrice, ha dichiarato che lo stato della
medesima era attribuibile alla mancata manutenzione, ciò a cui si è poi rifatto
il perito nella delucidazione peritale. Di conseguenza, il primo giudice ha
attribuito l’eliminazione di tale difetto alla conduttrice (sentenza impugnata,
pag. 7, consid. 8). La conduttrice reputa che proprio la manifesta incongruenza
tra le conclusioni tratte da __________ e le conclusioni peritali avrebbe
dovuto far decidere altrimenti. Essa afferma di aver “a suo tempo chiesto,
purtroppo senza successo, che la delucidazione della perizia fosse organizzata
in forma verbale. Ciò avrebbe permesso un contraddittorio e anche di meglio
comprendere la posizione del perito giudiziale che, verosimilmente messo alle
strette dalle domande di delucidazione, ha preferito rifugiarsi nella conclusione
della perizia di parte che, proprio perché di parte, ha evidentemente attestato
ciò che la signora AP 1 volesse si attestasse”. La sua censura, tuttavia, si
esaurisce in un mero asserto di parte, sprovvisto di portata probatoria.
L’appellante incidentale sostiene che, in ogni caso, la delucidazione peritale
non avrebbe dovuto “servire al Pretore per tirare conclusioni manifestamente
non aderenti alla realtà delle cose, così come si è del resto anche ben potuto constatare
al momento del sopralluogo”. Tale argomentazione non trova, tuttavia, riscontro
agli atti. Nella perizia giudiziaria il perito ha dichiarato che “la
problematica merita un approfondimento, delegando la risposta a persona
specializzata. La ventilazione così come mi è stata mostrata non rispetta le
direttive imposte (ricicli d’aria) per gli esercizi pubblici. Bisognerà
comunque controllare l’impianto e smontare i filtri per constatare se sia stata
effettuata la necessaria manutenzione/sostituzione. La verifica dell’impianto
dovrà essere demandata a persona competente” (pag. 3 in fondo). Nella delucidazione peritale, alla domanda di sapere se avesse “tenuto conto del
rapporto, agli atti, della ditta __________”, egli ha dichiarato che tale
lettera dice testualmente  “come emerge dal rapporto le cause del mancato
funzionamento sono attribuibili alla mancata manutenzione” (pag. 10). La
conduttrice conclude affermando che nell’inverno 2012 la locatrice avrebbe
provveduto alla sostituzione di vari pezzi della ventilazione, a dimostrazione
che tale manutenzione fosse di sua spettanza. Tale circostanza, contestata
dalla locatrice (risposta, pag. 4), non è di aiuto alla tesi dell’appellante
incidentale. Invero, la controparte avrebbe potuto rimediarvi indipendentemente
da obblighi in tal senso da parte sua. A pag. 17 dell’appello incidentale la
conduttrice rinvia, poi, al passaggio della delucidazione peritale ove il
perito afferma, per quanto concerne i filtri nel locale caldaia, quanto segue: “ho
verificato la condizione della manutenzione dei filtri posti nel locale
caldaia, che mi sono parsi assolutamente puliti. L’impianto è di per sé
meccanicamente funzionante. La problematica del funzionamento difettoso è da
ricercare nelle sue componenti meccaniche interne. Ho chiesto un parere
all’ing. __________ __________ (__________), specialista e progettista di
impianti di ventilazione. Anche lui è della mia stessa idea; bisogna procedere
con un controllo da parte di un servizio tecnico specializzato in impianti di
ventilazione oppure da parte di una ditta del settore (vedi allegato 1)”
(delucidazione peritale, pag. 6). La conduttrice ha indicato tale passaggio a
“complemento” della lista dei difetti presenti, trascrivendo pari pari le
proprie conclusioni (pag. 8) e senza confrontarsi, quindi, con la motivazione
pretorile. Al riguardo, quindi, l’appello è irricevibile.
19.
La conduttrice critica inoltre il Pretore per averle imputato la
causa dei difetti sopraggiunti nel locale cantina (memoriale, pag. 10 in fondo).
19.1   Il primo
giudice ha reputato che dai piani di cui al doc. 2 (inc. rich. UC 08/2006)
emerge che tale locale fosse stato locato in qualità di cantina. La decisione
di posare dei frigoriferi è stata presa dalla conduttrice precedente e
mantenuta da quella attuale. Tale scelta ha avuto, a detta del Pretore,
ripercussioni segnatamente sulla ventilazione, causando infiltrazioni e segni
di ruggine nel locale (sentenza impugnata, pag. 7, consid. 8). L’appellante
incidentale reputa, invece, di non aver avuto alcun elemento per ritenere che
il frigo, già presente in tale locale perché ivi disposto dalle precedente
conduttrice, dovesse essere installato in un altro vano, peraltro inesistente.
A suo dire, inoltre, i problemi riscontrati nel locale cantina sarebbero da
attribuire all’assenza di una ventilazione appropriata. Sennonché, al contrario
di quanto accertato dal Pretore la conduttrice non poteva credere che il locale
in questione fosse adibito a cantina. Invero, nella propria “dichiarazione di
subingresso” (
inc. rich. DI.2009.272 e DI.2009.279:
doc. 1) essa ha affermato di essere “a conoscenza che il locale al seminterrato
è destinato a hobby e non è contemplato nella superficie adibita a ristorante”.
Il perito giudiziario ha sì sollevato il problema dell’assenza di ventilazione,
ma ha anche precisato, nella propria delucidazione peritale e riferendosi
proprio al documento summenzionato, che “l’ipotesi di inserire una ventilazione
forzata o prevedere una ventilazione naturale del locale è avanzata dal perito
a titolo grazioso; nell’intento di recuperare il locale” (pag. 12). Dagli atti
di causa emerge, quindi, che al contrario di quanto ritenuto dal primo giudice
la conduttrice ha violato il contratto adibendo il locale cantina a deposito
per il ristorante e inserendovi un frigorifero.
Dalla perizia
giudiziaria e dalla relativa delucidazione è emerso, poi, che oltre ai danni al
frigorifero vi sono macchie e muffa. Dalle foto 9-10 allegate alla perizia
giudiziaria proprio in relazione alla presenza delle macchie e della muffa, si
constata che le stesse sono alla base del frigorifero. Per il resto, egli ha
affermato che la cantina
si presenta in modo normale.
È
vero che il perito ha ricondotto i difetti alla mancanza di ventilazione nel
locale, ma alla luce della situazione delle macchie e della muffa non vi è chi
non veda come la presenza del frigorifero sia stato il motivo scatenante le
medesime. Il difetto è quindi imputabile alla conduttrice e il suo dolersene
rasenta la temerarietà.
19.2   L’appellante incidentale
critica, poi, sia il perito giudiziario sia il Pretore per non aver valutato la
problematica inerente alle infiltrazioni in corrispondenza del montacarichi,
che avrebbero provocato il disfacimento dei muri perimetrali del locale. Il
perito  si è chinato sulla domanda di sapere “nel dettaglio lo stato del locale
cucina e del locale sottostante, destinato a deposito delle derrate
alimentari”, e ha risposto: “il deposito sottostante si presenta in modo
normale. Solo segni di ruggine al piede del frigorifero” (perizia giudiziaria,
pag. 5, risposta n. 2), e alla domanda “se il locale dispensa presenta delle
infiltrazioni di acqua e dei segni di umidità e di ruggine, e che non possono
essere accettati dal profilo sanitario per un ristorante”, ha rinviato alla sua
risposta precedente (perizia giudiziaria, pag. 5, risposta n. 3). Non vi è
alcun cenno alle infiltrazioni asserite dalla conduttrice. L’appellante ritiene
che la presenza delle medesime emerge sia dalle foto scattate dall’ing. __________
__________ (doc. F), sia dal sopralluogo esperito dall’UC, così come dal
divieto dell’Ufficio permessi di utilizzo del locale. Essa dimentica, tuttavia,
che tale locale non poteva comunque essere utilizzato come deposito
vivande/frigorifero, sicché i disagi che avrebbe subìto non giustificano una
riduzione del canone di locazione. Di conseguenza, nemmeno è influente ai fini
del giudizio la circostanza, asserita dall’appellante incidentale, secondo la
quale le infiltrazioni sarebbero state nel frattempo eliminate dalla locatrice,
che avrebbe quindi di fatto ammesso la sua responsabilità al riguardo. Ne consegue
che, seppur per altri motivi rispetto a quelli illustrati nella sentenza
impugnata, su questo punto la decisione pretorile resiste alla critica.
20.
L’appellante
incidentale critica, poi, il primo giudice per aver accertato una carente
pulizia e cura del giardino. A suo dire, “serve poco impegnarsi in una corretta
manutenzione e tenuta dell’ente locato, se questo cade a pezzi a causa dei
mancati interventi della proprietaria” (memoriale, pag. 21). Il Pretore, dopo
aver spiegato che il contratto di locazione prevede che la conduttrice si
assume tutti i lavori di manutenzione del giardino, ha accertato, sulla scorta
della perizia giudiziaria, che la sua precaria situazione era in buona parte da
attribuire alle importanti manchevolezze in tal senso (sentenza impugnata, pag.
7, consid. 9). Il perito giudiziario ha dichiarato che “si evince che la
conduttrice trascura, anche grossolanamente, le manutenzioni che le competono”
(pag. 9, risposta n. 1). Alla domanda, poi, di sapere “se la conduttrice ha o
meno gravemente trasceso i suoi obblighi di cura verso l’ente locato”, egli ha
risposto “sì, la conduttrice ha sicuramente disatteso i suoi obblighi di cura
verso l’ente locato; in modo particolare manca di attenzione nella pulizia e di
cura in generale verso l’ente locato, trascurando le piccole e correnti
manutenzioni” (pag. 9, risposta n. 1.2). Le considerazioni della conduttrice
non sono quindi pertinenti. Quest’ultima, poi, critica il perito per aver tratto
delle “conclusioni, assolutamente tendenziose (…), sulla scorta di sue
impressioni personali”. Tale censura, per nulla dimostrata, si esaurisce in un
mero asserto di parte. In particolare per la questione del pergolato,
l’appellante incidentale sottolinea che il suo crollo non può esserle
attribuibile per “un logico legame di causalità”. A suo dire, invero, una
carente manutenzione non può comportare problematiche strutturali. Il Pretore
ha spiegato che le travi in legno si sono rotte sotto il peso della neve,
poiché la conduttrice vi aveva posato delle canne di bambù, omettendo la loro rimozione
nella stagione invernale. Per quanto, invece, riguarda i pilastri in sasso, il
primo giudice ha spiegato che in assenza di risultanze processuali sulla
ragione del loro cedimento, lo stesso era da attribuire alla conduttrice, a cui
compete l’onere di dimostrare che il medesimo non le è imputabile, né a suo
carico (sentenza impugnata, pag. 8, consid. 9). Effettivamente, l’onere della
prova circa la sussistenza delle condizioni poste dall’art. 259d CO e, quindi,
di riflesso dell’art. 259a CO, compete al conduttore (
Higi,
op. cit., n. 20 ad art. 259d CO). In definitiva, anche
al riguardo la decisione del Pretore resiste alla critica.
21.
La
conduttrice si lamenta, inoltre, della decisione del Pretore di addossarle la
messa a norma dell’impianto elettrico esterno. A suo dire, essendo il medesimo
parte integrante dell’ente locato, e meglio di una parte strutturale
indispensabile, tale compito compete alla proprietaria (memoriale, pag. 22). Il
primo giudice ha spiegato che la conduttrice aveva modificato tale impianto e
ne aveva, per tale motivo, comportato la messa fuori uso (sentenza impugnata,
pag. 8, consid. 9). L’appellante incidentale non si confronta, quindi, con
l’argomentazione pretorile, sicché su questo punto il gravame è inammissibile
(art. 311 cpv. 1 CPC).
22.
L’appellante
incidentale, che non contesta l’ampio potere di apprezzamento del giudice nella
commisurazione della riduzione, reputa che egli avrebbe a torto contemplato una
sua reticenza nel permettere l’intervento degli artigiani della locatrice
(memoriale, pag. 22 in mezzo). Essa sostiene che simili lavori in un esercizio
pubblico presuppongono un minimo di avvertimento e concordanza tra le parti, al
fine di disturbare il meno possibile la clientela. Il teste __________ __________
(piastrellista) ha dichiarato che quando si era presentato sul posto “uno dei
responsabili presenti nel ristorante mi ha comunicato di attendere per
l’esecuzione dei lavori dopo le vacanze del mese di agosto, periodo in cui il ristorante
sarebbe rimasto chiuso, e che inoltre vi era in corso una procedura
giudiziaria”. Tuttavia, il medesimo teste ha altresì affermato che “dopo le
vacanze sono stato nuovamente contattato dal signor __________ __________ per
eseguire questi lavori. Sul posto ho trovato il signor __________ il quale mi
ha detto che sarei potuto intervenire da lì a due/tre settimane circa, quando
sarebbe stata libera la cucina”. Non vi è chi non veda, quindi, che in tale
occasione si sia procrastinato, addirittura contravvenendo a quanto precedentemente
postulato, i tempi di riparazione. Tale atteggiamento è tanto più
incomprensibile considerata l’entità dell’opera da eseguire, ovvero “uno
zoccolino in granito vicino al montacarichi” (verbale 10 dicembre 2009, pag.
12). Lo stesso vale per il teste __________ __________ (muratore). Questi,
invero, ha dichiarato che quando si è recato presso il ristorante “il signor __________
qui presente mi ha detto di non fare nulla”. Sennonché, “due o tre giorni prima
della domenica, in cui avrei dovuto eseguire i lavori, in serata ero già stato
presso il Ristorante per fare un sopralluogo e verificare quali lavori fossero
da eseguire. Quel giorno avevo parlato con il signor __________ e ci eravamo
accordati che avrei eseguito i lavori la domenica seguente” (verbale 23
febbraio 2010, pag. 15). Il teste __________ __________, infine, ha affermato
di essersi “recato nel ristorante e la cameriera che era da sola al mattino
quando sono arrivato mi ha lasciato entrare. Poi ho iniziato i lavori che ho
dovuto interrompere (avevo tolto la copertura, già posizionato lo scotch)
quando me lo ha detto il gestore del ristorante. Mi sembra di ricordare fosse
il signor __________. Mi aveva detto che non aveva senso quello che stavo
facendo e che dovevo smettere e andare via. Il muro fuori dai bagni era
scrostato, ma su questo non sono potuto intervenire. Non ho potuto terminare
neanche i lavori alla colonna dell’ascensore. Avevo solo scrostato tutto e
preparato tutto con l’isolante per poi dare una mano di dispersione. Avrei però
dovuto stuccare ancora e fare anche una mano di isolante, lavori che però non
ho potuto eseguire” (verbale 23 febbraio 2010, pag. 16). Anche in questo caso,
l’artigiano ha dovuto addirittura sospendere i lavori. La conduttrice conclude sottolineando
che la controparte avrebbe già potuto intervenire nel 2009 (appello
incidentale, pag. 22 in fondo). Sennonché, la censura non è comprensibile, dato
che il Pretore ha contemplato, nella commisurazione della riduzione, anche tale
circostanza (sentenza impugnata, pag. 9 in alto). In definitiva, nella misura in cui è ricevibile l’appello incidentale è respinto.
III.   Sulle
spese giudiziarie
23.
L’esito del presente giudizio impone anche una modifica degli oneri
processuali di prima sede. Reputato che la conduttrice ha postulato una
riduzione del 50% dal 1° maggio 2008 e dell’80% dal 1° marzo 2010 fino
all’eliminazione dei difetti (e contestuale liberazione dei canoni di locazione),
la sua soccombenza può essere stabilita nel 95%. L’appellante contesta la
ripartizione degli oneri processuali di prima istanza affermando che occorre
dipartirsi dalla decisione dell’UC (memoriale, pag. 16). A torto.
Difatti, una volta adito tempestivamente il Pretore, questi funge da
autorità di primo grado e la decisione dell’Ufficio di conciliazione diviene
caduca (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI,
app. 2000/2004, Lugano 2005, n. 27 seg. ad art. 404 CPC). La locatrice postula,
infine, la fissazione delle spese in fr. 9
'
000.- (gravame, pag. 2), mentre il primo giudice ha fissato le
medesime in fr. 9
'6
00.- (fr. 6
'600.- + fr. 3'000.-). L’appellante non spende tuttavia una parola
per motivare il proprio asserto, sicché al riguardo l’appello è irricevibile
(art. 311 cpv. 1 CPC). Nella procedura di appello la locatrice risulta invece
vincente nella misura dell’85%. Ne consegue che le spese processuali sono poste
a carico dell’appellante principale nella misura del 15% e, per il resto, a carico
di controparte, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla prima
un’adeguata indennità a titolo di ripetibili ridotte. Per quanto, invece,
concerne l’appello incidentale, la conduttrice risulta integralmente soccombente,
sicché le spese processuali devono esserle interamente addossate, con obbligo
di rifondere alla locatrice ripetibili di appello incidentale.
24.
Il valore litigioso
giusta l'art. 51 cpv. 1 lett. a LTF è determinato da tutte le conclusioni
ricevibili rimaste controverse davanti all'autorità cantonale (sentenza del
Tribunale federale inc. 5A_765/2008 del 29 giugno 2009, consid. 1.2.1 e rif.).
Di conseguenza, qualora siano fatte valere domande in via principale e adesiva,
i rispettivi valori vanno sommati, senza riguardo a quanto l'autorità cantonale
ha aggiudicato, né al valore della pretesa della parte che agisce davanti al
Tribunale federale (sentenza inc. 5A_500/2009 del 19 novembre 2009, consid. 1).
È fatto salvo il caso in cui con l'appello incidentale sia riproposta una
domanda riconvenzionale; in questa ipotesi - non realizzata in concreto - trova
applicazione l'art. 53 cpv. 1 LTF (sentenza del Tribunale federale inc.
4A_629/2009 del 10 agosto 2010, consid. 1.2.1).
Nella fattispecie, ove il canone di locazione mensile è di
fr. 8'000.-, il
valore di causa determinate ai fini di un
eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale supera ampiamente la
soglia di fr. 15'000.- stabilita dall’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 106 cpv. 1 CPC e la TG,
decide:                      I.
Nella misura in cui è ricevibile l’appello principale 30 marzo 2012
di AP 1
è parzialmente accolto
. Di conseguenza la sentenza inc.
DI.2009.272/DI.2009.279/DI.2010.183 del 27 febbraio 2012 è così riformata:
1.           (Invariato).
1.1        La
pigione è ridotta dell’8% (fr. 640.- mensili) a partire dal febbraio 2009
compreso e del 13% (fr. 1
'040.-
mensili)
, ovvero un ulteriore
5%, dal 24 febbraio 2010 e fino al 30 giugno 2010.
1.2        Le
pigioni depositate sono liberate dal febbraio 2009 in ragione del 92% in favore della locatrice e dell’8% in favore della conduttrice, mentre a
partire dal 24 febbraio 2010 nella misura dell’87% in favore della locatrice e
del 13% in favore della conduttrice. Dopo tale data i canoni di locazione sono
liberati integralmente in favore della locatrice.
2.           La
tassa di giustizia di fr. 6
'
000.- e le spese di fr. 6
'600.- sono poste a carico di La AO 1 nella
misura del 95% e, per il resto, a carico di AP 1. L’istante verserà a
controparte fr. 4'800.- per ripetibili ridotte.
3.           (Invariato).
4.           (Invariato).
5.           (Invariato).
6.           (Invariato).
II.
Le
spese processuali dell’appello principale di fr. 5
'
000.- sono poste in ragione dell’85% a carico di AO 1 e, per il
resto, a carico di AP 1, con obbligo per la prima di rifondere a controparte
fr. 3
'000.-
per ripetibili
ridotte di appello principale.
III.
Nella
misura in cui è ricevibile l’appello incidentale 16 maggio 2012 di AO 1
è
respinto
.
IV.
Le
spese processuali dell’appello incidentale di fr. 5
'
000.- sono poste integralmente a carico di AO 1, con obbligo di
rifondere a controparte fr. 4
'500.- p
er ripetibili di appello incidentale.
V.
Notificazione:
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Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).