ti_gerichte · 12.2008.147 · 2010-04-12 · it
Contratto di locazione, negato dolo per mancate informazioni su agibilità di locali, lettera di intenti seguita da contratto firmato dopo che il conduttore ha preso conoscenza di fatti essenziali (mancanza di licenza edilizia)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.04.2010 12.2008.147

Incarto n.
12.2008.147
Lugano
12 aprile
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Pellegrini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.40
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con petizione 5
luglio 2004 da
AP 1
rappr. da RA 2
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
1
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 1'005'672.35
oltre interessi al 5% dal 1°aprile 2004 a titolo di risarcimento danni,
domanda a cui il convenuto si è opposto e che il Pretore
con sentenza 19 giugno 2008 ha respinto;
appellante
l’attrice che con atto d’appello 9 luglio 2008 chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso che la petizione venga accolta ed il convenuto sia
condannato al pagamento di fr. 1'005'672.35 oltre interessi al 5% dal 1°aprile
2004 con protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre
il convenuto nelle sue osservazioni 4 settembre 2008 ha chiesto di dichiarare nullo l’atto d’appello per inadempienza alle formalità previste dagli
artt. 308 e 309 CPC e nel merito la reiezione del gravame, pure con protesta di
tasse spese e ripetibili.
Letti i
documenti di causa,
ritenuto
in fatto
A.   AO 1
, quale locatore, e AP 1 (in seguito divenuta AP 1), quale
conduttrice, hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una “Lettera d’intenti” con
cui il locatore si era impegnato ad affittare alla conduttrice dal 1° gennaio
2004 per una pigione annua di fr. 160'000.- indicizzata le superfici al 2° e 3°
piano del Centro Corona di Morbio Inferiore. Il giorno seguente, ossia il 25
novembre 2003, AO 1 ha inoltrato una domanda di costruzione tendente al
cambiamento di destinazione del 3° piano del centro commerciale __________. Il
19 gennaio 2004 le parti hanno concluso il contratto di locazione.
Il 22 gennaio 2004 il Municipio di __________ ha avviato una
procedura di contravvenzione nei confronti di AO 1 e di __________,
rappresentante di AP 1, per avere aperto il 19 dicembre 2003 senza le
necessarie autorizzazioni il negozio __________ al terzo piano del centro
commerciale __________.
In seguito, il Municipio di __________
con decisione 31 marzo 2004 ha negato la suddetta licenza edilizia per mancanza
di posteggi ed ha intimato l’immediata chiusura del negozio al 3° piano. AO 1 ha presentato ricorso al Consiglio di Stato, il quale l’ha accolto il 14 settembre 2004 annullando
la decisione municipale. Nel frattempo AP 1, considerata l’inagibilità del
terzo piano e l’obbligo di sgombero, ha intimato al locatore con scritto 2
aprile 2004 la disdetta con effetto immediato del contratto di locazione 19
gennaio 2004, riservandosi la possibilità di un’eventuale procedura per
risarcimento dei danni e dichiarandosi al contempo disposta a locare il secondo
piano a nuove condizioni. AO 1 ha però contestato in data 27 aprile 2004 la
riconsegna dei vani locati e rifiutato la sottoscrizione di un nuovo accordo.
B.
AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 davanti alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord chiedendone
la condanna al pagamento di fr. 1'005'672,35 oltre accessori, a titolo di
risarcimento del danno per atto illecito. AO 1 avrebbe infatti ordito un
inganno facendole credere che i locali del Centro __________ fossero idonei
alle sue esigenze e portandola dunque alla firma del contratto di locazione. In
particolare, al momento della sottoscrizione della “Lettera di intenti” il
locatore le avrebbe taciuto che i presupposti di agibilità del terzo piano per
l’apertura di un negozio non erano dati in quanto mancava l’autorizzazione
cantonale e la licenza edilizia rilasciata dal Comune.
Il
Pretore ha respinto la petizione giudicando che l’attrice era a conoscenza del
problema relativo alla licenza edilizia, e dunque all’inagibilità del terzo
piano, prima della firma del contratto di locazione il 19 gennaio 2004.
C.
AP 1
è insorta contro tale sentenza con atto di appello 9 luglio 2008, nel quale
chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione,
con protesta di spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 4 settembre
2008, il convenuto ha postulato la reiezione in ordine dell’appello, carente
dei requisiti legali, e la sua reiezione nel merito, protestando anch’egli
tasse, spese e ripetibili.
e considerato
in diritto:
In
ordine:
1.
L’appellato
ritiene che l’atto d’appello debba essere dichiarato nullo in quanto non
adempie alle formalità prescritte dagli artt. 308 e 309 CPC. In particolare
sostiene che l
’appello è stato inoltrato direttamente
alla Camera civile del Tribunale d’appello senza passare per il tramite della
Pretura, che esso non contiene l’indicazione della sentenza impugnata né all’inizio
dell’atto né al suo interno, che non riporta l’indicazione dei punti della
sentenza impugnata che si deducono in appello, che non espone i motivi di fatto
e di diritto sui quali l’appello si fonda e infine che la domanda di giudizio
non è riportata con chiarezza.
2.
L’art.
309 cpv. 2 lett. a-f CPC stabilisce che l’atto di appello debba contenere, pena
la nullità della dichiarazione d’appello,  l’indicazione dell’autorità cui
l’atto è diretto, delle parti e del loro domicilio, l’indicazione della sentenza
da cui si appella, la dichiarazione di appellare, con l’indicazione precisa dei
punti della sentenza appellata che si intendono dedurre dinanzi alla seconda
istanza, le domande e i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda. La
dichiarazione di appello è nulla se mancano le formalità di cui alle lett. a,
b, c, d, e, f.
Nella
fattispecie la richiesta di dichiarare nullo l’atto d’appello non può essere
accolta. Innanzitutto, l’invio diretto alla Camera civile del Tribunale
d’appello non può essere considerato un motivo sufficiente di annullamento,
ritenuto che l’autorità adita è quella competente per statuire sul rimedio e che
comunque neppure l’incompetenza dell’autorità causa la nullità del ricorso
poiché gli atti vengono trasmessi d’ufficio all’autorità competente giusta
l’art. 126 CPC. Inoltre, sebbene esposte in maniera alquanto confusa, le
condizioni formali prescritte dall’art. 309 cpv. 2 CPC risultano essere soddisfatte
dall’atto d’appello. La sentenza impugnata è infatti menzionata nel dispositivo
posto in chiusura dell’atto ricorsuale. La mancanza d’indicazione specifica dei
dispositivi dedotti in appello non è motivo di nullità se appare chiara la
volontà di appellare e se le pretese carenze formali non pregiudicano la
posizione della controparte (
Cocchi/Trezzini
,
Codice di procedura ticinese massimato e commentato, Lugano, 2000, n. 6 ad art.
309 CPC). In concreto, la volontà di impugnare la sentenza di primo grado nella
misura in cui è sfavorevole all’appellante, sebbene manchi l’indicazione
precisa dei dispositivi dedotti in appello, è inequivocabile. I motivi di fatto
e di diritto sono anch’essi stati esposti in chiusura ed infine la domanda di
giudizio, contrariamente all’opinione dell’appellato, è del tutto chiara:
l’appellante chiede la riforma della sentenza di modo che sia accolta la
petizione.
Nel
merito
3.
Il Pretore
ha accertato che l’attrice era al corrente già prima della sottoscrizione del
contratto di locazione il 19 gennaio 2004 del problema relativo alla domanda di
costruzione ancora in sospeso per la destinazione del terzo piano del Centro __________
a negozio. Ha di conseguenza ritenuto che non vi era stato dolo da parte del
convenuto, ma che vi era stata una visione ottimistica, condivisa ed accettata
dall’attrice con la sottoscrizione del contratto, sui tempi di concessione
della licenza edilizia.
Il primo Giudice ha anche
escluso che fosse dato l’elemento di erroneità sulla mancata concessione della
licenza edilizia poiché non solo al momento della conclusione del contratto, ma
addirittura anche in corso di causa la domanda era ancora pendente, essendo
stati accolti dal Consiglio di Stato gli appelli del convenuto avverso le
decisioni municipali in merito negative.
4.
L’appellante
contesta la conclusione pretorile secondo cui non si è trattato di dolo, ma
unicamente di una valutazione ottimistica sui tempi di concessione della
licenza edilizia. Essa ritiene infatti che gli estremi contrattuali siano stati
pattuiti con la lettera d’intenti, in particolare riguardo la definizione dei
vani idonei alla gestione di un negozio. Rimprovera al Pretore di non aver tenuto
conto di tutto quanto comprovava la concordanza di manifestazioni di volontà e
le reciproche responsabilità per la concretizzazione di tale volontà. In particolare
adduce che la licenza edilizia avrebbe potuto essere ottenuta assoggettandosi
alle esigenze del Comune e che di conseguenza la responsabilità di tale rifiuto
risieda nell’agire dell’appellato, il quale voleva a tutti i costi forzare il
quadro giuridico allora in vigore. Sembra inoltre contestare la testimonianza
dell’Ing. M__________, in quanto legato da un interesse finanziario
all’appellato e l’interpretazione sia della sua deposizione che di quella
dell’Ing. Ma__________, citate nel giudizio impugnato. A suo parere da tali
testimonianze emerge infatti che il problema dei posteggi, e dunque della
concessione della licenza edilizia, esisteva già al momento dell’inizio delle
trattative. Sostiene però che a P__________, suo rappresentante legale, era stato
garantito che il problema si sarebbe risolto entro fine anno, esplicitamente da
AO 1, dall’ing. M__________ e dal Municipio, anche se unicamente in forma
verbale e dunque non impegnativa a dimostrazione della diffidenza delle
autorità nei confronti di AO 1, ed implicitamente con la lettera d’intenti del
24 novembre 2003. Inoltre, a mente dell’appellante, dalle testimonianze si
evince anche che AO 1 e l’ing. M__________, mentendo, hanno fatto credere a P__________
__________ che l’autorità comunale avrebbe tollerato un’apertura anticipata del
negozio. Difatti, il Municipio ha compiuto due interventi presso l’appellato nel
dicembre 2003, prima comunicandogli che non essendo in possesso della licenza
edilizia non era autorizzato ad aprire il negozio ed in seguito contestandogli
in loco il 19 dicembre 2003 l’avvenuta apertura, ma egli non ha mai avvertito P__________
circa i suddetti problemi con le autorità.
Ritiene
inoltre che i motivi per cui la licenza non sia ancora stata concessa esulino
dal presente contesto ed in ogni caso ribadisce siano da attribuirsi
all’inqualificabile atteggiamento dell’appellato nei rapporti con l’ordine
costituito e non alle lungaggini della pubblica amministrazione come, a suo
parere, vorrebbe far credere il Pretore nella sua sentenza.
5.
L’art.
28 CO stabilisce che la parte indotta al contratto per dolo dell’altra non è
obbligata, quand’anche l’errore non fosse essenziale.
Secondo
la giurisprudenza del Tribunale Federale e la dottrina, in caso di dolo la
parte che è stata tratta in inganno può chiedere un risarcimento del danno
patito sulla base dell’art. 41 CO, in quanto il dolo rappresenta oltre ad un
vizio della volontà, anche un atto illecito (DTF 108 II 419;
Guhl
, Das schweizerische
Obligationenrecht, Zurigo 2000, pag. 149 e ss. no. 11-13;
Schwenzer
,
Basler Kommentar OR-I, 4a ed., n. 12 ad art. 28). Il dolo giusta l’art. 28 CO
concerne la conclusione del contratto: l’autore del dolo induce la controparte
a concludere il contratto creando o sfruttando l’errore che la motiva.
L’essenzialità dell’errore è irrilevante, ciò che realmente conta è che
l’inganno abbia un’influenza causale sulla volontà di sottoscrivere il
contratto.
L’inganno
può consistere sia nella simulazione di fatti falsi o nella dissimulazione di
fatti veri allo scopo di indurre una parte in errore, che nell’intrattenere la
vittima nel suo errore omettendo di informarla come si sarebbe dovuto. I fatti
simulati o nascosti possono essere esterni, come ad esempio le qualità di un
oggetto contrattuale, oppure interni, quale la volontà di pagare o di fornire
la prestazione. In ogni caso è doloso qualsiasi atto che crea nella controparte
contrattuale una falsa sicurezza che la induce a concludere il negozio
giuridico, mentre non commette dolo alcuno la parte che induce in errore
l’altra basandosi ella stessa su dati inesatti o inaffidabili e che non la
avverte di averne riconosciuto la falsità; ciò a maggior ragione se il partner
contrattuale poteva procurarsi lui stesso le informazioni corrette. L’inganno
deve poi essere volontario, colui che inganna deve dunque essere a conoscenza
dell’inesattezza o falsità della fattispecie ed avere la volontà di portare la
controparte a concludere il contratto grazie all’inganno (
Schmidlin
, Commentaire romand CO-I, ad
art. 28 n. 1 e ss.). In particolare riguardo al dolo su fatti futuri, bisogna
tenere innanzitutto in considerazione che fatti incerti o rischiosi non possono
essere oggetto di errore, né di dolo. Commette tuttavia dolo colui che presenta
certi fatti futuri come sicuri, ben sapendo, grazie ad una migliore
informazione per esempio, che questi non si produrranno mai; in ogni caso
un’informazione dolosa non deve essere confusa con una presentazione ottimista
dei fatti, se non risulta menzognera. I fatti poi che tutti devono sapere che
hanno un margine di rischio o che sono di natura speculativa non possono essere
oggetto di dolo: se una parte fa affidamento sulla convinzione dell’altra
subisce una frustrazione, ma non può dirsi vittima di dolo nella misura in cui
abbia avuto la possibilità di informarsi lui stesso (
Schmidlin
, Commentaire romand, CO-I, ad art. 28 n. 16 e
ss.).
6.
Dall’istruttoria
è emerso che le parti hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una lettera
d’intenti (doc. B), con la quale il locatore si dichiarava disposto a locare
all’attrice “la superficie al 2. e 3. piano del Centro __________ di __________
a partire dal 01 gennaio 2004”. Nella lettera scritta dal legale dell’attrice
il 29 dicembre 2003 al Municipio di __________, dopo alcuni colloqui informali
con il sindaco e il vicesegretario del Comune, risulta che era nota la
necessità di ottenere una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione
da area inutilizzata ad area commerciale e di disporre di un numero adeguato di
posteggi. Il Municipio ha confermato il 13 gennaio 2004 che l’avvenuta apertura
del negozio dell’attrice al terzo piano era da considerare abusiva, in mancanza
della necessaria licenza edilizia (doc. E). Il contratto di locazione (doc. C)
è stato sottoscritto il 19 gennaio 2004 e lo stesso menziona al punto 3 che vi
sono dei lavori edili da eseguire al terzo piano e che i costi dei relativi
permessi sono a carico della conduttrice. L’esame del carteggio processuale non
permette dunque di scostarsi dal giudizio pretorile.
Innanzitutto,
per quanto concerne la valutazione della volontà contrattuale delle parti e
della loro responsabilità nel concretizzare quanto pattuito, dagli atti risulta
che l’appellato il 25 novembre 2003, dunque il giorno seguente la
sottoscrizione della lettera d’intenti, ha inoltrato una richiesta di
costruzione tendente al cambiamento di destinazione del 3° piano del centro
commerciale__________ (doc. P). Ricevuta una decisione negativa, il convenuto ha
poi inoltrato ricorso al Consiglio di Stato, ottenendone l’annullamento in data
14 settembre 2004 (doc. 2). Di conseguenza, l’affermazione dell’appellante
secondo cui l’appellato era scientemente responsabile del mancato rilascio
della licenza edilizia non è condivisibile: da una parte, incontestato che l’appellante
fosse a conoscenza del problema della licenza edilizia come giudicato dal
Pretore (cfr. doc. D), se l’intenzione dell’appellato fosse stata quella di
ingannare la controparte riguardo alla volontà di attivarsi per il suo
ottenimento, non avrebbe compiuto i passi necessari a tale scopo e tantomeno
avrebbe ricorso contro la decisione municipale negativa; dall’altra, le
richieste fatte dal Comune a fine 2003 ed inizio 2004 in merito alla necessità di ulteriori posti auto sono state annullate dalla decisione del
Consiglio di Stato del 14 settembre 2004 (doc. 2) e dunque in nessun caso il
mancato ottenimento della licenza è dipeso dalla scelta dell’appellato di non
accettare le condizioni municipali.
Inoltre,
il teste Ing. Ma__________, tecnico comunale, ha deposto che soluzioni
alternative alla creazione di ulteriori parcheggi sono state proposte dal
Municipio solo nei primi mesi del 2005, quindi a procedura di risarcimento
danni già avviata, per cui a maggior ragione la tesi dell’appellante risulta
inaccettabile (verbale di udienza, deposizione Ma__________, pag. 3).
Per quanto concerne la testimonianza dell’Ing. M__________, la
credibilità delle sue affermazioni è indubbia nonostante egli fosse il
progettista incaricato dal convenuto, in quanto le sue affermazioni sono state
confermate da altre prove. Difatti, qualora l’attendibilità di un testimone
possa apparire dubbia, sotto un profilo soggettivo, per l’esistenza di un
rapporto diretto di dipendenza, rispettivamente d’amicizia, con una delle parti,
rispettivamente per l’esistenza di un altro motivo che determini un interesse a
deporre a favore di una parte, la credibilità delle sue dichiarazioni può
essere intaccata unicamente se è accertata una grave discordanza tra i fatti
così come descritti dal teste e quelli desumibili da altre prove (
Cocchi/Trezzini
, Codice di procedura
ticinese massimato e commentato
,
no. 75 ad art. 90 CPC
)
. Nella
fattispecie la suddetta deposizione (verbale 7 dicembre 2005, pag. 4 in particolare) è stata confermata dallo scritto 29 dicembre 2003 indirizzato al Municipio di __________
in cui il legale dell’appellante chiedeva conferma delle informazioni ricevute
dal suo cliente in merito alla necessità di ottenere la licenza edilizia per il
cambiamento di destinazione da area inutilizzata ad area commerciale e di
disporre di un numero adeguato di posteggi (doc. D). Anche per quanto concerne
le conclusioni tratte dalle deposizioni dei testi Ma__________ e M__________
non si può condividere il punto di vista dell’appellante. Il teste M__________
ha infatti deposto che “
venne assicurato a __________ sia da parte del
Municipio sia dal signor AO 1 sia da me, a livello verbale che non ci sarebbe
stato nessun problema a poter iniziare la propria attività a Natale 2003 anche
al terzo piano”
(verbale di udienza, M__________, pag. 4 in fondo); da queste parole risulta che l’assicurazione di poter aprire per Natale 2003 non è
giunta unicamente da parte dell’appellato e dell’ingegnere da lui assunto, i
quali avevano certamente un interesse a concludere il contratto di locazione e
dunque a garantire che tutto fosse pronto secondo i piani del potenziale
conduttore, ma anche dal Municipio. Il fatto che tale dichiarazione sia stata
data unicamente in forma verbale, al di là di illazioni dell’appellante circa
la diffidenza dell’autorità nei confronti dell’appellato, è del tutto
comprensibile: trattandosi di una procedura amministrativa, i tempi necessari
all’espletamento delle formalità, indipendentemente dalle parti e dal loro
atteggiamento, possono essere solo stimati. Di conseguenza, non si è trattato
di un inganno dell’appellato per indurre l’appellante a concludere il contratto
di locazione, ma come ritenuto dal Pretore, di una previsione ottimistica sui tempi
necessari all’ottenimento della licenza edilizia necessaria all’apertura. Nonostante
sia indubbio che l’appellato avrebbe potuto informare l’appellante delle
contestazioni fattegli dal Municipio sull’apertura del negozio al 3° piano
prima del rilascio della licenza edilizia, è pur vero che tale apertura
risultava contraria alla legge e dunque P__________, quale rappresentante
legale dell’appellante, avrebbe dovuto preventivamente informarsi sulla reale
possibilità che il Municipio tollerasse tale violazione, e ciò a maggior
ragione considerando che la società appellante gestisce più di un negozio in
Svizzera e si può dunque considerare sufficientemente cognita delle procedure
necessarie all’apertura di un negozio, al di là delle differenze legislative
vigenti in ciascun cantone.
Infine,
né il rimprovero mosso al Pretore riguardo il riferimento alla procedura di
rilascio della licenza edilizia ancora pendente né l’affermazione per cui la
responsabilità di ciò sia da attribuirsi all’appellato possono essere
condivise. Innanzitutto, come compiutamente esposto dal Pretore, il fatto che
la procedura tendente all’ottenimento della suddetta licenza edilizia fosse
ancora pendente ha escluso qualsiasi possibilità di errore dell’appellante al
momento della sottoscrizione del contratto di locazione, perfezionato il 19
gennaio 2004 (doc. C), mentre la decisione del Consiglio di Stato del 26 giugno
2007, con cui si accoglie il ricorso del convenuto contro la decisione
municipale del 17 ottobre 2006 e si invita il Municipio a fissare un contributo
sostitutivo alla creazione di ulteriori posti auto, smentisce le accuse di
responsabilità formulate dall’appellante nei confronti della controparte.
7.
Visto
quanto precede, la sentenza impugnata resiste alla critica e l’appello 9 luglio
2008 deve essere respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la
soccombenza giusta l’art. 148 CPC. Nella commisurazione delle ripetibili si
tiene conto da un lato che le osservazioni sono prive di pregio per quel che
concerne la richiesta di dichiarare nullo l’appello (pag. 2) e dall’altro che
nel merito elencano in dodici righe generiche dichiarazioni (pag. 3).
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG,
dichiara e pronuncia
:
1.
L’appello
9 luglio 2008 di AP 1 è
respinto
.
2.
Le
spese per la procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 2’700.-
b) spese                         fr.
100.-
fr.
2'800.-
già
anticipate dall’appellante restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla
controparte fr. 500.- a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                       Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14 , entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).