ti_gerichte · 12.2012.176 · 2013-04-16 · it
Locazione - protrazione

Locazione - protrazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.04.2013 12.2012.176

Locazione - protrazione

Incarto n.
12.2012.176
Lugano
16 aprile
2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2012.208
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con petizione 30
maggio 2012 da
AO 1
contro
AP 1
AP 2
con cui l'attore ha chiesto la concessione di una protrazione della locazione
per almeno due anni;
domanda avversata dalla controparte e che il Pretore
aggiunto, statuendo con sentenza 31 agosto 2012, ha integralmente accolto;
appellanti i convenuti che con atto di appello 29
settembre 2012 chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di
respingere la domanda di protrazione e di ordinare al conduttore la riconsegna
dei locali;
mentre l’attore, con atto di risposta all’appello 12
novembre 2012, postula la reiezione del gravame e chiede una protrazione per
una durata complessiva di tre anni;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:
A.
In data 13 giugno 2004 AO 1 ha sottoscritto quale conduttore un contratto di locazione con i proprietari AP 1 e AP 2 a far tempo dal 1° luglio 2004 e avente per oggetto un appartamento di due locali sito in via __________
a __________ (doc. E). Il canone di locazione inizialmente previsto ammontava a
fr. 12'600.- annui, pagabili in rate mensili di fr. 1'050.-, spese accessorie
incluse. Il contratto, concluso per una durata indeterminata, poteva essere
disdetto con preavviso di tre mesi alla scadenza del 30 giugno (doc. UC).
B.
Con modulo ufficiale 21 marzo 2012 i
locatori hanno notificato al conduttore la disdetta del rapporto locativo per
la scadenza del 1° luglio 2012 (correttamente: 30 giugno 2012) (doc. G1). I
locatori hanno motivato la disdetta indicando di essere intenzionati ad
usufruire privatamente dell’appartamento e di voler in un secondo tempo
procedere alla vendita dello stesso libero da vincoli locativi (doc. G).
C.
Con atto 14 aprile 2012 il conduttore ha
inoltrato istanza di conciliazione davanti all’Ufficio competente chiedendo una
protrazione della locazione di tre anni con la possibilità di lasciare
l’appartamento con preavviso di un mese da parte sua (doc. D). I locatori non
si sono presentati all’udienza di conciliazione dell’8 maggio 2012 e il
conduttore ha in seguito inoltrato petizione davanti al Pretore chiedendo una
protrazione della locazione di almeno due anni e la possibilità di recedere dal
contratto con preavviso di un mese.
D.
Statuendo con decisione del 31 agosto 2012
il Pretore aggiunto ha accolto integralmente la domanda e ha concesso al
conduttore una prima protrazione del contratto di locazione fino al 30 giugno
2014 con facoltà di recedere dal contratto con preavviso di 30 giorni per la
fine di un mese, condannando in solido i convenuti a pagare gli oneri di
giudizio e a rifondere un’indennità alla controparte.
E.
Con appello 29 settembre 2012 AP 1 e AP 2 hanno
chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la domanda di
protrazione di AO 1 e ordinare lo sgombero dei locali da lui occupati. Con
risposta all’appello 12 novembre 2012 il conduttore si è opposto alla richiesta
di controparte e ha chiesto che in questa sede gli venga concesso un prolungamento
del contratto di complessivi tre anni, in luogo dei due anni concessi dal
Pretore aggiunto.
Con replica e duplica le parti hanno ribadito le rispettive antitetiche
allegazioni e domande.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore
il nuovo codice di diritto processuale svizzero (CPC). Giusta l’art. 405 cpv. 1
CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della
comunicazione della decisione. Il giudizio pretorile è stato comunicato alle
parti dopo il 1° gennaio 2011 e la procedura ricorsuale è pertanto retta dal
CPC.
2.
Il Pretore aggiunto, esposte ampie
citazioni di dottrina e giurisprudenza in merito all'istituto della protrazione
ai sensi dell'art. 272 CO, ha in sostanza ritenuto che non sarebbero state
provate le asserite esigenze dei locatori di disporre dei locali per uso
proprio, i convenuti non avendo fatto fronte all'onere della prova che
incombeva loro (art. 8 CC). A mente del giudice di prime cure non sarebbe stata
fornita la prova della pretesa esigenza dei locatori di usare personalmente
l'ente locato durante i lavori di ristrutturazione della loro abitazione
primaria, così come dell'intenzione di venderlo per finanziare, con il ricavato,
i predetti lavori. Abbondanzialmente, il giudizio pretorile ha altresì rilevato
come la vendita del bene locato non farebbe comunque venire meno il rapporto di
locazione in essere (art. 261 CO). Il Pretore aggiunto ha pertanto ritenuto
giustificata una prima protrazione della locazione di due anni, ovvero fino al
30 giugno 2014, riservata la facoltà del conduttore di recedere anticipatamente
dal contratto con preavviso di trenta giorni per la fine di ogni mese.
3.
Gli appellanti rilevano di aver "
riscontrato
numerose incomprensioni
" e di trovarsi "
del tutto in
disaccordo con le decisioni deliberate da parte della Pretura di Lugano
"
(appello pag. 1). Essi producono unitamente all'atto di appello la
documentazione ritenuta "
necessaria ad intendere l'urgenza e la
veridicità
" delle loro richieste, "
onde evitare nuove
incomprensioni o stadi di asserzioni rimaste al puro parlato
" (appello
pag. 1). Pur nella difficoltà di comprendere il concetto esposto con una
formulazione perlomeno enigmatica e inusuale, se ne deduce l'intenzione degli
appellanti di supplire, con la produzione di nuovi documenti e l'esposizione di
una serie di considerazioni puntuali, al rimprovero pretorile in merito alla
lacuna probatoria loro imputata.
Sennonché tale produzione di nuovi documenti con l'appello non è ammissibile,
difettando i requisiti posti dall'art. 317 CPC.
La documentazione prodotta non ha alcun carattere di novità, trattandosi in
gran parte di documenti datati e per loro natura evidentemente già noti agli
appellanti prima del giudizio pretorile. Sono essi stessi a sostanzialmente
riconoscere di non aver prodotto dinanzi al primo giudice la documentazione in
questione poiché convinti, erroneamente, che questa fosse superflua e ritenendo
quindi che potesse bastare, a fondamento della loro richiesta, la validità
della disdetta inoltrata e rimasta incontestata.
Parimenti irricevibili sono le considerazioni esposte a commento dei fatti che
si intendono dimostrare con la documentazione prodotta, poiché da un lato proposte
per la prima volta, e quindi tardivamente, solo in questa sede e d'altro canto poiché
formulate senza alcun riferimento alle tesi del giudizio pretorile impugnato con
il quale neppure si confrontano, venendo così meno all'obbligo di motivazione
ai sensi dell'art. 311 CPC.
4.
Gli appellanti criticano quindi la
decisione del Pretore aggiunto che ritengono ingiustificata e sproporzionata,
contestando la fondatezza delle argomentazioni esposte dal conduttore a
sostegno della richiesta di protrazione.
La censura risulta irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 CPC)
limitandosi ad affermare in termini apodittici la disponibilità di "
appartamenti
del comune di __________ della stessa metratura con pigioni in linea con quelle
pagate dal Sig. AO 1
" e a respingere le accuse che questi avrebbe
rivolto loro in merito alle operazioni di messa in vendita del fondo.
5.
Infine gli appellanti ritengono
ingiusto che il Pretore aggiunto abbia tutelato interessi superficiali e
capricciosi del conduttore, ovvero di una persona adulta che non avrebbe
neppure potuto, o saputo, comprovare il reale bisogno di vivere
nell'appartamento in questione, a fronte dell'urgenza loro e dei loro familiari
a poterne disporre.
Così come esposta la censura neppure sarebbe ricevibile poichè omette di confrontarsi
compiutamente con la tesi pretorile. In ogni caso, essa non permetterebbe di
sovvertire l'esito del giudizio impugnato.
Il Pretore aggiunto non ha indicato espressamente i motivi per i quali il
conduttore avrebbe bisogno di prolungare il contratto, considerando
sostanzialmente implicito un simile interesse sulla base delle asserite e
prevedibili difficoltà a reperire un oggetto sostitutivo confacente entro il
periodo disponibile fino alla conclusione del contratto. A fronte della mancata
dimostrazione delle esigenze della parte locatrice il Pretore aggiunto ha
ritenuto di poter comunque operare una ponderazione dei contrapposti interessi,
considerando preminente quello del conduttore. Con tale valutazione gli
appellanti neppure si confrontano, omettendo quindi di censurare puntualmente la
conclusione del Pretore aggiunto che gode di un ampio margine d'apprezzamento
delle circostanze.
6.
La richiesta del conduttore appellato
di protrazione della locazione di tre anni non è a sua volta ricevibile poiché
formulata, in modo irrito e senza adeguata motivazione, con la risposta di
appello, con una domanda alla quale non può essere riconosciuta la qualità di
appello incidentale ai sensi dell'art. 313 CPC. Oltretutto, avendo il Pretore
aggiunto accolto integralmente la domanda di protrazione di almeno due anni
formulata dall’attore, una simile estensione della domanda in appello sarebbe
in ogni caso inammissibile.
7.
In definitiva, nella misura in cui è
ricevibile, l'appello va respinto. Le spese processuali sono poste a carico
degli appellanti in solido. L'appellato non ha formulato richiesta alcuna di
indennità.
Il
valore di causa determinante ai fini di un eventuale
ricorso in materia civile al Tribunale federale è fissato in fr. 25'200.-, pari
all'ammontare complessivo dei canoni di locazione per la durata della
protrazione richiesta, così come calcolato dal Pretore aggiunto.
Per i quali
motivi,
richiamata la LTG,
decide:
1.
Nella
misura in cui è ricevibile, l’appello 29 settembre 2012 di AP 1
e AP 2
è respinto.
2.
Le
spese di procedura di complessivi fr. 200.- sono poste a carico degli
appellanti in solido.
3.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a
carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore
a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).