ti_gerichte · 50.2001.13 · 2001-11-21 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 21.11.2001 50.2001.13
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 21.11.2001 50.2001.13
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 21.11.2001 50.2001.13

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
50.2001.00013
Lugano
21 novembre
2001
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretaria:
Tamara Merlo, vicecancelliera
statuendo sul ricorso  22 gennaio 2001 del
contro
la decisione 6 dicembre 2000 (n.34/99-95) del
Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina, prolata
nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dal comune di Caslano per
acquisire la proprietà di 144 mq del mapp. __________ di __________ in vista
dell'allargamento di via __________;
viste le risposte:
-    12 febbraio 2001 del
Tribunale di espropriazione;
-    7 marzo 2001
dell'espropriato __________ __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   __________
__________ è proprietario del mapp. __________ di __________ di complessivi
8'058 mq, il quale è censito a RF quale prato e beneficia di un diritto di
divieto di costruzioni - parziale - a carico della confinante part. n.
__________ (su cui sorge la fabbrica di __________ "). Il fondo è
attualmente incluso in zona artigianale/industriale (AR-IN) del PR di
__________ e si trova sulla sinistra di via __________ circolando in direzione
dell'intersezione con via __________, sulla quale si affaccia verso E. Di forma
regolare e pianeggiante, il fondo non è edificato e possiede un indice di
edificabilità di 4.00 mc/mq e un indice di occupazione del 40%.
B.  Nel contesto della
procedura di approvazione dei progetti definitivi relativi all'allargamento di
via __________, il comune di __________ - mediante avviso personale e
pubblicazione degli atti durante il mese di agosto del 1999 - ha promosso la procedura
di espropriazione formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera.
Sono così divenuti oggetto di esproprio anche 144 mq del mapp. __________ per i
quali ha offerto un'indennità di fr. 200.-- al mq.
Nei termini di pubblicazione degli atti il
proprietario non ha notificato alcuna pretesa. A seguito dell'espresso invito
da parte del Tribunale di espropriazione, __________ __________ ha formulato
una pretesa di indennizzo di fr. 400.-- il mq e ha chiesto l'aumento
dell'indice di sfruttamento in proporzione all'area espropriata.
All'udienza di conciliazione tenutasi il 20
gennaio 2000 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. In
particolare, l'espropriato ha declinato l'invito a cedere gratuitamente la superficie
esproprianda in cambio del mantenimento degli indici di edificabilità a favore
della superficie residua (cfr. art. 38 LE).
Il 27 gennaio 2000 il Tribunale di
espropriazione ha approvato il progetto definitivo concernente l'allargamento
di via __________.
C.  Esaurite le
formalità processuali, con sentenza 6 dicembre 2000 il Tribunale di espropriazione
si è pronunciato sull'indennità dovuta all'espropriato, riconoscendogli fr.
300.-- per ogni mq di terreno sottratto e respingendo la richiesta di
mantenimento degli indici di edificabilità.
In esito alle usuali indagini a RF, il primo
giudice ha constatato innanzi tutto che negli ultimi anni a __________ erano
stati compravenduti diversi fondi collocati in zone residenziali del comprensorio
comunale (in particolare R2 e R3), ma non era stato trattato nessun terreno
posto in zona AR-IN. Nell'impossibilità di far capo al metodo
statistico-comparativo ha quindi applicato il metodo del calcolo a ritroso,
giungendo ad un risultato di fr. 126.55 il mq riferito direttamente al valore
venale del mapp. __________, che ha poi scartato siccome inverosimile. Il Tribunale
di espropriazione ha indi deciso di prendere in considerazione la quotazione di
fr. 413.-- il mq attribuita al mapp. __________, una proprietà anch'essa
oggetto di esproprio parziale che, pur trovandosi in zona R2 di via __________,
è occupata da stabili con contenuti misti di tipo abitativo/artigianale/industriale.
Dedotto in via di apprezzamento il 25% per tenere conto della destinazione
residenziale non ammessa in zona AR/IN, ha infine assegnato al fondo
espropriato un valore commerciale di fr. 300.-- il mq, annotando che tale cifra
corrispondeva in sostanza al prezzo pagato nel 2000 per alcuni terreni
industriali siti a __________ e a __________.
Quanto alla richiesta del mantenimento degli
indici di costruzione della superficie esproprianda a favore di quella residua,
il Tribunale di espropriazione ha osservato che, avendo il proprietario
espressamente rifiutato di cedere gratuitamente l'area vincolata, non era
perciò data la condizione per l'applicazione dell'art. 38 cpv. 2 lett. c LE,
che a tale ipotesi si riferisce.
D.  Mediante ricorso
22 gennaio 2001 il comune di __________ ha impugnato la predetta pronunzia
innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità
accordata all'espropriato venga ridotta a fr. 200.-- il mq.
Il ricorrente ha negato che il mapp.
__________ potesse servire quale valido punto di riferimento per la fissazione
dell'indennità di espropriazione, trattandosi di un fondo appartenente ad una zona
di utilizzazione diversa (R2) e notoriamente più pregiata rispetto a quella
industriale. La riduzione del 25% operata sul valore di quella proprietà,
inoltre, sarebbe artificiosa.
A mente dell'insorgente, più sensato e
corretto si palesa per contro il raffronto con i prezzi soluti nel 2000 per
terreni industriali siti nei comprensori di __________ e __________. La cifra
di ca. 290.-- fr./mq risultante da quelle transazioni andrebbe tuttavia
corretta verso il basso, poiché riferita a fondi che, contrariamente a quelli
di __________, sono posti in comuni più interessanti dal profilo fiscale e
collegati in modo ottimale alla rete ferroviaria e autostradale.
E.  Il Tribunale di
espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa, riconfermandosi
nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute. Ad identica
conclusione è pervenuto __________ __________, il quale ha avversato le tesi
del ricorrente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse - nei
considerandi che seguono.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e
può essere deciso sulla scorta degli atti senza procedere ad accertamenti
istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le caratteristiche del mappale espropriato e
dei luoghi circostanti sono note al Tribunale.
2.   L'esproprio
all'esame interessa il confine S-E del mapp. __________ costeggiante via
__________, per una superficie di complessivi mq 144. Trattasi in pratica di
una striscia di terreno larga ca. 2 m, sensibilmente più accentuata nel raggio
di curvatura con via __________, già attualmente occupata dal sedime stradale.
Per tale superficie il comune di __________ ha offerto un indennizzo di fr.
200.-- al mq.
Il
Tribunale di espropriazione ha considerato insufficiente tale proposta, tant'è
che ha accordato al proprietario un'indennità di fr. 300.-- al mq.
In questa sede la lite si concentra dunque
sull'ammontare dell'indennizzo da corrispondere all'espropriato per l'avulsione
di 144 mq della sua proprietà.
2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione
ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata
dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale,
né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre
parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in
cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per
effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16
LFespr).
L'importo
dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi
subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Nel caso di
espropriazione parziale, l'indennità comprende inoltre l'importo di cui il
valore venale della frazione residua viene ad essere diminuito (art. 11 lett. b
Lespr).
Il dies
aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19
prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi
al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è
presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione
della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19
seconda frase Lespr) e l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere
dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla
sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
In casu il dies aestimandi va situato in
corrispondenza del 6 dicembre 2000, giorno in cui il Tribunale di
espropriazione si è pronunciato sull'indennità dovuta agli espropriati.
2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano
nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in
base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad
art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337,
115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene
individuato confrontando i prezzi già soluti, nella regione di cui si tratta,
per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono
di norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate
nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma,
situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto
attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al
prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr.
Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a
fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che
si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei
fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.
2.3. Il Tribunale di espropriazione non ha
rinvenuto contrattazioni realizzate negli anni precedenti il dies aestimandi
concernenti fondi inclusi in zona AR-IN di __________. Per stabilire il valore
venale del mapp. __________, la prima istanza ha quindi fatto capo al valore da
lei stessa attribuito alla part. __________, un fondo che, pur appartenendo
alla zona residenziale R2, è edificato da tempo con stabili in gran parte
sfruttati a fini industriali. Un simile approccio estimativo non può essere condiviso.
Non solo perché è oggettivamente impossibile procedere a paragoni affidabili
tra due proprietà inserite in zone di utilizzazione così diverse, ma
soprattutto perché la part. __________ costituisce con ogni evidenza un caso
del tutto particolare, nella misura in cui gran parte delle costruzioni
esistenti sono oggetto di uno sfruttamento incompatibile con la destinazione
abitativa prevista dal PR in essere. Questa peculiarità, dovuta ad
un'edificazione del sedime risalente al 1972 e conforme alle norme dell'epoca,
fa sì che la proprietà dovesse essere valutata in funzione della sua effettiva
destinazione, senza tenere conto della collocazione pianificatoria attribuitale
dal PR comunale del 1987; posto che quest'ultimo garantisce il mantenimento
dell'attività produttiva esistente e che siffatto sfruttamento massimizza il
profitto ricavabile dalle proprietarie in caso di vendita dell'intero fondo
compresi gli immobili, di principio il mapp. __________ andava dunque stimato
alla stregua di un fondo industriale e non residenziale (cfr. STA 20.09.2001 in
re comune di __________ /__________). Ne segue che la part. __________ non
poteva affatto servire come punto di riferimento per l'estimo dei terreni
industriali collocati nelle vicinanze, dovendo essa stessa esser valutata sulla
base delle quotazioni assegnate alla zona industriale, previa corretta
applicazione dei criteri di stima invalsi in materia espropriativa.
Per verificare il valore commerciale della
part. __________, oggetto del presente giudizio, il Tribunale di espropriazione
ha comunque cercato altri dati, estendendo le proprie ricerche alle transazioni
realizzate nei comprensori di __________ /__________ e apprendendo che in quei
comuni il prezzo medio pagato nel 2000 per l'acquisto di fondi inedificati
inclusi in zona industriale si aggirava attorno ai 290.-- fr. il mq. Questa
cifra non può essere però ripresa senza opportuni adattamenti, poiché - come
annota a giusto titolo il ricorrente - le zone industriali di __________ e
__________ sono più attrattive e pregiate di quella di __________, comune che
esercita una maggiore pressione fiscale sui propri contribuenti (moltiplicatore
del 90%, rispetto al 60% di __________ e al 65% __________) e non beneficia di
collegamenti diretti con la rete ferroviaria e autostradale. Certo, la vicinanza
con l'Italia ed il bacino di lavoratori frontalieri è un fattore da apprezzare,
ma ben altre sono le peculiarità - secondo la miglior dottrina d'estimo (cfr.
Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, p. 39) - che influiscono sul prezzo di
vendita di un terreno industriale: prima fra tutte la possibilità di accedere
facilmente alle principali vie di comunicazione. Sotto questo aspetto, le zone
industriali di __________ e __________, poste a ridosso dello svincolo autostradale
e del principale asse ferroviario del cantone, godono di un vantaggio
innegabile. Sulla scorta di questi elementi e tenuto conto del fatto che nei
tre comuni i parametri edificatori vigenti nelle zone industriali non presentano
grosse differenze, il Tribunale cantonale amministrativo ritiene che alla fine
del 2000 i terreni AR-IN di __________ potevano avere un valore commerciale di
circa 250.-- il mq.
2.4. L'importo indicativo di cui sopra va
ora corretto ed adeguato in funzione delle specificità giuridiche e fattuali
della proprietà espropriata, in modo da giungere al suo effettivo valore
venale. Pianeggiante, di forma regolare e dotato di una superficie sufficiente
nell'ottica di uno sfruttamento a fini artigianali/industriali, il mapp.
__________ non presenta caratteristiche particolari degne di rilievo. Virtù e
difetti della proprietà tendono con ogni evidenza a compensarsi fino a farla
rientrare nei limiti del valore medio di zona.
L'indennità espropriativa viene quindi
fissata in fr. 250.-- il mq.
3.   Ferme queste
premesse il ricorso è parzialmente accolto, con la conseguente riforma del
giudizio impugnato nel senso dianzi esposto.
La regola prevista dall'art. 73 Lespr fa
stato soltanto in prima istanza, mentre in questa sede tornano applicabili,
giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm
(STF 9 giugno 1997 in re Sciorilli/Comune di __________ __________). La tassa
di giustizia viene dunque ripartita tra le parti in funzione della reciproca
soccombenza. Al comune ricorrente, patrocinato da un legale, vanno riconosciute
ripetibili commisurate in funzione dell'esito del gravame.
Per questi motivi,
visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70, 73 Lespr; 18, 28,
31, 43 e 46 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.
Di
conseguenza il dispositivo 1. della decisione 6 dicembre 2000 (no. 34/99-95)
del Tribunale di espropriazione è annullato e riformato come segue:
1.   Per
l'espropriazione formale di ca. 144 mq del mapp. n. __________, il comune di
__________ corrisponderà al proprietario un'indennità di fr. 250.-- il mq.
2.   La tassa di
giudizio di fr. 500.-- è posta a carico del comune di __________ nella misura
di fr. 250.-- e per il resto a carico dell'espropriato.
3.   L'espropriato
verserà al comune ricorrente fr. 400.-- a titolo di ripetibili.
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             La
segretaria