ti_gerichte · 12.2014.136 · 2015-10-23 · it
Contratto di locazione

Contratto di locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.10.2015 12.2014.136

Contratto di locazione

Incarto n.
12.2014.136
Lugano
23 ottobre 2015
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliera:
Verda
Chiocchetti
sedente
per statuire nella causa – inc. n.
SE.2011.97
della
Pretura del Distretto di Bellinzona – promossa con petizione 28 ottobre 2011 da
AP 1
rappr. dall’ RA 1
contro
AO
1
rappr. dall’ RA 2
con cui ha chiesto in
via principale di annullare la disdetta 16 giugno 2011 del contratto di
locazione e di accertare la prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio
2014, in via subordinata di concederle una protrazione di sei anni del
contratto di locazione, nonché la riduzione della pigione del 40% (percentuale
aumentata con le conclusioni al 50% e così composta: 20% per i locali al primo
piano per l’asserita presenza di muffa e di difetti alla finestra; 5% per la
cucina, le scale e il WC, per allegate macchie di muffa, di umidità e di una
finestra che non si chiude; 5% per il magazzino/deposito, ove a dire della
conduttrice la soletta è puntellata e non può essere usata per deposito
materiale; 5% per la saletta, dove ci sarebbero delle macchie di umidità sotto
al televisore e della muffa, in corrispondenza della parete e del pilastro, e
la finestra non si chiuderebbe; 15% per l’asserito stato di degrado esterno – pareti
e pilastri che si scrostano, imposte staccate, inferriate arrugginite e
serramenti distrutti, nonché carenza totale di isolazione dello stabile) da
giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e la liberazione in suo favore in
egual misura della pigione depositata;
domande avversate dalla
convenuta e sulle quali il Pretore aggiunto ha statuito con decisione 12 agosto
2014, con cui ha accolto parzialmente la petizione, accertando la validità
della disdetta contestata, riducendo la pigione del 10% (fr. 266.50 mensili) da
giugno 2011 compreso fino alla fine del mese in cui saranno eliminati i
difetti e respingendo la domanda di protrazione del contratto di locazione;
appellante l’attrice che
con appello 22 agosto 2014 chiede la riforma del giudizio querelato nel senso
di accogliere le richieste formulate con le conclusioni di prima istanza, con
protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, queste ultime quantificate
in fr. 1'500.- per la procedura d’appello;
mentre con risposta 24
ottobre 2014 la convenuta postula la reiezione del gravame e con appello
incidentale di medesima data chiede a sua volta la riforma della decisione
testé menzionata nel senso di respingere integralmente la petizione, di
accertare la validità della disdetta per il 29 febbraio 2012 e di non concedere
alla controparte alcuna riduzione del canone di locazione, con protesta di
spese e ripetibili;
e con risposta 11
dicembre 2014 all’appello incidentale l’attrice postula la reiezione del
gravame avversario, con protesta di tasse e ripetibili per la procedura di
appello incidentale, queste ultime quantificate in fr. 1'000.-;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                A.
Il 27 settembre 2008 AO 1, come
locatrice, e __________ e __________ __________, quali conduttori, hanno
stipulato un contratto di locazione di durata indeterminata – con inizio al 1°
ottobre 2008 – avente per oggetto l’immobile denominato “__________” destinato
a esercizio pubblico e situato sul fondo n. __________ RFD di __________,
località __________. Il canone di locazione è stato fissato in fr. 31'980.-
annui indicizzati, pagabili in rate mensili anticipate, con possibilità di
disdetta con un preavviso di sei mesi, la prima volta per il 29 febbraio 2012
(inc. rich. SE.2011.88: doc. G). Il 27 settembre 2008 le parti hanno  altresì
previsto che “in deroga a quanto previsto dall’art. 6 del contratto di
locazione (…) la pigione sarà adeguata a partire dal 1° marzo 2012 e garantita
la locazione per almeno altri 2 anni” (inc. rich. SE.2011.88: doc. L). Lo
stesso giorno i conduttori hanno  dichiarato di “aver preso visione dell’ente
locato e degli oggetti di proprietà della locatrice e di averli trovati
conformi all’uso cui sono contrattualmente destinati”, nonché si sono impegnati
a versare il deposito di garanzia di fr. 7'995.- (inc. rich. SE.2011.88: doc.
F). Come parte conduttrice è in seguito subentrata AP 1, costituita dai
precedenti conduttori  __________ e __________ __________ (inc. rich.
SE.2011.88: doc. D e I).
B.
Con missiva 16 giugno 2011
la locatrice, rappresentata dall’avv. RA 2, ha segnalato alla conduttrice una
“grave inadempienza constatata nella manutenzione dello stabile” concesso in
locazione, a seguito della presenza di un’estesa formazione di muffa, di
carenza di pulizia e di igiene al primo piano dell’immobile (inc. rich.
SE.2011.88: doc. C). Mediante modulo ufficiale ella ha altresì contestualmente
notificato alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione con effetto
al 29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. B). Il 30 giugno 2011 quest’ultima
ha invece invitato la locatrice, tramite il proprio legale avv. RA 1, a
eliminare entro trenta giorni determinati difetti a suo dire presenti nell’ente
condotto in locazione, ossia l’eliminazione di muffa in due locali, il rinforzo
delle travi, la sistemazione o sostituzione delle finestre, il ripristino e la
messa in piano della saletta. La conduttrice ha affermato che in caso contrario
avrebbe depositato le pigioni presso il competente UC. Essa ha infine postulato
una riduzione del 40% del canone di locazione (inc. SE 2011.88: doc. N). A
partire da agosto 2011 e secondo le date indicate nell’estratto UC (inc. rich.
SE.2011.97: fascicolo richiami) la conduttrice ha depositato il canone presso
l’UC di Giubiasco.
C.
Con istanza 30 giugno 2011
(inc. rich. UC 62/2011) la conduttrice ha adito l’UC di Giubiasco chiedendo
l’annullamento della disdetta del contratto di locazione e in via subordinata
la protrazione del contratto di locazione per sei anni. Con istanza 26 luglio
2011 (inc. rich. UC 63/2011) essa ha nuovamente adito l’UC postulando la
riduzione della pigione del 40% dal mese di giugno 2011 e la liberazione in suo
favore e in egual misura dell’importo depositato. Constatata l’impossibilità di
giungere a un accordo, il 4 ottobre 2011 è stata rilasciata all’istante
l’autorizzazione ad agire.
D.
Con istanza 23 settembre
2011 (inc. rich. UC 70/2011) la locatrice ha anch’ella adito l’UC postulando la
liberazione delle pigioni depositate dalla conduttrice dal mese di agosto 2011.
Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, è stata rilasciata
all’istante l’autorizzazione ad agire. La locatrice ha di conseguenza inoltrato
alla Pretura del Distretto di Bellinzona la petizione 11 ottobre 2011 che ha
dato origine all’inc. SE.2011.88, qui richiamato, e la cui decisione pretorile
12 agosto 2014 è impugnata in appello (inc. 12.2014.182).
E.
A seguito
dell’autorizzazione ad agire 4 ottobre 2011 (cfr. sopra lett. C), con petizione
28 ottobre 2011 di cui alla presente procedura (inc. SE 2011.97) la conduttrice
ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona postulando l’annullamento della
disdetta del contratto di locazione, l’accertamento della prima scadenza
contrattuale per il 29 febbraio 2014 e, in via subordinata, la protrazione del
contratto di locazione per sei anni, nonché la riduzione della pigione del 40% a
partire da giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e la liberazione in
suo favore e in egual misura della pigione depositata. Con osservazioni 5
dicembre 2011 la locatrice si è opposta alle richieste di controparte. All’udienza
16 gennaio 2012 il Pretore aggiunto ha disposto la congiunzione
dell’istruttoria per le cause di cui agli inc. SE 2011.88 e SE.2011.97.
Esperita l’istruttoria, con le conclusioni la conduttrice ha ribadito le
proprie richieste, salvo aumentare al 50% la domanda di riduzione del canone di
locazione (20% per i locali al primo piano per l’asserita presenza di muffa e
di difetti alla finestra; 5% per la cucina, le scale e il WC, per allegate
macchie di muffa, di umidità e di una finestra che non si chiude; 5% per il
magazzino/deposito, ove a dire della conduttrice la soletta è puntellata e non
può essere usata per deposito materiale; 5% per la saletta, dove ci sarebbero
delle macchie di umidità sotto al televisore e della muffa, in corrispondenza
della parete e del pilastro, e la finestra non si chiuderebbe; 15% per
l’asserito stato di degrado esterno, consistente in pareti e pilastri che si
scrostano, imposte staccate, inferriate arrugginite e serramenti distrutti,
nonché carenza totale di isolazione dello stabile). La locatrice ha invece
confermato il proprio punto di vista. Con decisione 12 agosto 2014 il Pretore
aggiunto ha accolto parzialmente la petizione, accertando la validità della
disdetta contestata, riducendo la pigione del 10% (fr. 266.50 mensili) da
giugno 2011 compreso fino alla fine del mese in cui saranno eliminati i difetti
e respingendo la domanda di protrazione del contratto di locazione.
F.
Nel frattempo, nel corso
dell’udienza 16 gennaio 2012 di cui all’inc. SE.2011.88, le parti si sono
accordate per la liberazione in favore della locatrice della pigione depositata
nella maniera seguente: “l’importo, nella misura del 50%, è quindi pari a fr.
16'116.- (fr. 2'686.- per 6 mesi, da agosto 2011 a gennaio 2012 compresi), e
relativi accessori su tale cifra”. Con scritto 17 dicembre 2012 il Pretore
aggiunto ha chiesto all’UC una distinta aggiornata degli importi ancora
depositati, premettendo che in occasione del dibattimento summenzionato le
parti si erano accordate per lo “sblocco del 50% delle pigioni (…) unicamente per
il periodo da agosto 2011 a gennaio 2012”. Il 19 settembre successivo l’UC ha
risposto di aver liberato il 100% delle pigioni depositate da agosto a dicembre
2011 (CHF 13'430.-), la pigione depositata per il mese di gennaio 2012 (CHF 2'600.–)
e il 50% di quella depositata per il mese di febbraio 2012 (CHF 1'300.–) (incarti
rich. UC).
G.
Con
istanza 6 novembre 2012 (inc. rich. UC 128/2012) la conduttrice ha nuovamente
adito l’UC chiedendo l’eliminazione degli ulteriori difetti accertati dal
perito comunale e la riduzione della pigione del 20% dal 26 settembre 2012
oltre a quella già richiesta, nonché la liberazione in suo favore della pigione
fino all’eliminazione dei difetti. Non avendo raggiunto alcun accordo, il 18
dicembre 2012 all’istante è stata rilasciata l’autorizzazione ad agire. Da qui
la petizione 2 gennaio 2013 (inc. SE.2013.1). La relativa decisione pretorile
12 agosto 2014 è impugnata in appello (inc. 12.2014.137).
H.
Nell’ambito dell’incarto SE.2011.97 la conduttrice
ha pure presentato in data 20 novembre 2012 una domanda cautelare chiedente la
condanna della locatrice all’eliminazione, entro quindici giorni, di determinati
difetti, l’autorizzazione a procedere direttamente a spese della proprietaria
in caso di mancato adempimento della propria richiesta e la liberazione
dell’importo depositato di fr. 10'450.- in ragione del 50% a favore della
conduttrice a titolo di riduzione della pigione per i difetti esistenti e per
le relative riparazioni. Con osservazioni 10 gennaio 2013 la locatrice si è
opposta alle richieste di controparte. Nell’ambito dell’inc. SE.2011.88 con
istanza 15 ottobre 2013 la locatrice ha a sua volta presentato una domanda
cautelare richiedendo la liberazione a suo favore del 50% della pigione sin qui
depositata e di quella futura. Con decisione 18 ottobre 2013 il Pretore
aggiunto ha respinto la domanda in via supercautelare. In occasione della
discussione cautelare 14 novembre 2013 la conduttrice si è opposta alle
richieste di controparte.
I.
Con
l’appello
22 agosto 2014 qui esaminato la
conduttrice è insorta contro il giudizio pretorile 12 agosto 2014 (sopra, lett.
E), chiedendone la riforma nel senso di accogliere le richieste formulate con
le conclusioni di prima istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe
le sedi, queste ultime quantificate in fr. 1
'
500.- per la procedura d’appello. Con risposta 24
ottobre 2014 la convenuta postula la reiezione del gravame e con appello
incidentale di medesima data chiede a sua volta la riforma della decisione
testé menzionata nel senso di respingere integralmente la petizione, di
accertare la validità della disdetta per il 29 febbraio 2012 e di non concedere
alla controparte alcuna riduzione del canone di locazione. Con risposta 11
dicembre 2014 all’appello incidentale l’attrice postula la reiezione del
gravame avversario, con protesta di tasse e ripetibili per la procedura di
appello incidentale, queste ultime indicate in
fr. 1
'0
00.-.
considerato
in diritto:              1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in
vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova
applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore
aggiunto è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC). Giusta l’art. 308
cpv. 1 CPC sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali
di prima istanza (lett. a) e quelle di prima istanza in materia di
provvedimenti cautelari (lett. b). Trattandosi di decisioni pronunciate in
controversie patrimoniali, l’appello presuppone che il valore litigioso secondo
l’ultima conclusione riconosciuta nella decisione raggiunga almeno fr. 10'000.-
(art. 308 cpv. 2 CPC). Ciò è il caso in concreto, ove il valore di causa è
stato fissato dal Pretore aggiunto in fr. 191'880.- (decisione impugnata,
consid. 1).
2.
Il primo giudice ha accertato,
anzitutto, che la notifica dei difetti allegati dall’attrice era stata
effettuata successivamente alla ricezione della disdetta del contratto di
locazione e che quest’ultima era stata motivata dal grave stato di degrado
riscontrato dalla figlia della locatrice al primo piano dell’ente locato. Di
conseguenza, egli ha spiegato che la disdetta non era ritorsiva. Ciò posto, il Pretore
aggiunto ha accertato che la disdetta del contratto di locazione aveva prodotto
i suoi effetti per il 28 febbraio 2014 e ha rifiutato la domanda di protrazione.
Riconosciuta, infine, l’esistenza di un difetto legato alla presenza di umidità
e di muffa al piano superiore dello stabile, al vano scala e piccole tracce
nella saletta, egli ha concesso una riduzione della pigione nella misura del
10% da giugno 2011 compreso fino all’eliminazione dei difetti in questione.
I.
Sull’appello
principale
3.
L’appellante sostiene, in
primo luogo, che il valore di causa è di fr. 19'880.- (memoriale, pag. 2 in
alto). Essa rinvia, al riguardo, a quanto accertato dal Pretore aggiunto senza
motivare ulteriormente il proprio asserto. La sua indicazione è quindi da
attribuire a una mera svista redazionale e non a una contestazione dell’importo
fissato dal primo giudice in
fr. 191'880.- (cfr. sopra, consid. 1).
4.
L’attrice chiede che sia
esperito un sopralluogo, affinché questa Camera possa rendersi conto “in modo
del tutto indipendente ed oggettivo dello stato vetusto e precario dello
stabile” (appello, pag. 2 in basso). Le parti possono chiedere all’autorità di
appello di assumere nuove prove in due determinati casi: da una parte si tratta
dei nuovi mezzi di prova
ex
art. 317 cpv. 1 CPC, che contemplano tanto
quelli venuti in essere dopo la decisione (cosiddetti “nova”), quanto quelli
preesistenti se, facendo uso della diligenza ragionevolmente esigibile nelle
circostanze concrete, non li si poteva già produrre in primo grado (ossia
“pseudo nova”;
Trezzini
in:
Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile
svizzero, p. 1393); dall’altra, giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC è pure data la
possibilità di riassumere prove già acquisite dal Pretore, nonché di assumere
prove ritualmente offerte ma da questi respinte (
Trezzini
, op. cit., p. 1389;
Reetz/Hilber
in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 47 ad art. 316 e n.
32 ad art. 317; II CCA,  inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013 con
riferimenti). In ogni caso è però necessario che i nuovi mezzi di prova offerti
possano essere considerati rilevanti. L’apprezzamento anticipato delle prove,
ammesso anche dalla nuova procedura civile federale (Messaggio concernente il
Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), in: FF 2006 pag. 6684;
Vouilloz
, La preuve dans le Code de
procédure civile suisse (art. 150 à 193 CPC), in: AJP 2009 p. 832;
Passadelis
, Stämpflis Handkommentar ZPO,
n. 8 ad art. 152; KuKo ZPO-Schmid, n. 14 ad art. 157;
Hasenböhler
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO
Kommentar, n. 35 ad art. 152), permette al giudice di rifiutare l’assunzione di
determinati mezzi di prova se quelli precedentemente assunti gli hanno già
consentito di fondare il proprio convincimento o se non ritiene pertinenti,
senza cadere nell’arbitrio, i mezzi di prova offerti (cfr. Messaggio, op. cit.,
ibidem; II CCA, sentenza inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013).
L’apprezzamento anticipato delle prove costituisce il contrappeso necessario
per rimediare – ai fini di uno snellimento del procedimento – a un esercizio
sproporzionato del diritto alla prova (Messaggio concernente il Codice di
diritto processuale civile svizzero: FF 2006, pag. 6684 e 6685). L’appellante
si limita ad affermare in maniera apodittica che il sopralluogo sarebbe
necessario per i motivi indicati in ingresso, senza tuttavia spiegare perché
questa Camera non possa fondare il proprio
convincimento
sulle risultanze processuali già agli atti e, quindi, argomentare la rilevanza
di tale mezzo di prova. La sua domanda, non sufficientemente  motivata, è
quindi irricevibile (art. 310  e 311 cpv.1 CPC).
5.
L’attrice afferma anzitutto
che il Pretore aggiunto si sarebbe dipartito dal presupposto errato che a
essere oggetto della causa è il termine della disdetta, mentre la vertenza è da
ricondurre alla notifica della presenza di muffa nell’ente condotto in
locazione e alla conseguente disdetta del contratto da parte della locatrice con
lo scopo, a suo dire, di non ovviare a tale difetto (appello, pag. 7 in alto).
L’appellante principale confonde, tuttavia, gli accertamenti circa il momento
in cui la disdetta ordinaria avrebbe effetto secondo le scadenze previste
contrattualmente (cosa che è stata esaminata dal Pretore aggiunto a pag. 4
della decisione) con la questione di sapere se la disdetta ha natura ritorsiva
(questione trattata dal primo giudice a pag. 5 segg. e, meglio, al consid. 3).
Su quest’ultimo aspetto l’attrice allega che il primo giudice avrebbe accertato
in maniera arbitraria i fatti, reputando che la disdetta sarebbe valida poiché
giustificata dall’incuria dello stabile, mentre è stato dimostrato che la muffa
esisteva già quando l’ente era condotto in locazione dai precedenti conduttori
e, quindi, che è da ricondurre alla sua vetustà (memoriale, pag. 7 in mezzo). Sennonché,
la conduttrice dimentica che – come spiegato diffusamente dal primo giudice (decisione
querelata, pag. 6 in alto) –  la tutela dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO ha lo
scopo di reprimere le cosiddette “disdette  rappresaglia”, ossia quelle che
sono notificate dal locatore per ripicca o per ritorsione in risposta a
legittime pretese fatte valere nei suoi confronti dal conduttore nell’ambito
del contratto di locazione. Nella fattispecie il Pretore aggiunto ha appurato
che la figlia della locatrice ha sì effettuato un sopralluogo al piano
superiore del __________ __________ __________ a seguito della richiesta in tal
senso di __________ __________, che aveva segnalato la presenza di muffa.
Tuttavia, in tale occasione egli non ha avanzato alcuna pretesa e questa è
stata formulata per la prima volta il 30 giugno 2011, ossia dopo la notifica
della disdetta del contratto di locazione (decisione impugnata, pag. 6). È
quindi inconsistente, su questo punto, la censura circa l’esistenza della muffa
già prima della notifica del difetto. Per il resto, l’appellante afferma che la
disdetta le è stata notificata a seguito della sua richiesta di eliminazione
della muffa (memoriale, pag. 8 in alto), senza sostanziare per quale motivo
l’accertamento pretorile indicato sopra (notifica della disdetta prima della
richiesta di eliminazione del difetto in questione) non troverebbe conforto
nelle risultanze processuali, come invece illustrato dal primo giudice. Essa si
limita, una volta di nuovo, a menzionare le emergenze istruttorie
sull’esistenza della muffa prima della disdetta contestata, che tuttavia su
questo punto sono come detto irrilevanti.
6.
L’appellante principale
ribadisce che la disdetta è abusiva poiché è in realtà motivata dalla mancanza
di volontà della locatrice di eliminare i difetti presenti nell’ente locato,
così come, a dire della conduttrice, già avvenuto con i precedenti inquilini
(memoriale, pag. 8 in fondo). A titolo esemplificativo essa rinvia alla
testimonianza di __________ __________, laddove questi ha dichiarato che “tutti
questi lavori li ho fatti senza nulla chiedere alla signora AO 1 anche perché
sapevo già la sua risposta. Ho infatti chiesto una volta di poter eliminare il
camino in fondo alla sala ma mi è stato risposto di no” (verbale 18 aprile
2012, pag. 12 in mezzo) e soggiunge che il primo giudice si sarebbe contraddetto
laddove ha rilevato che “per quanto concerne il difetto della cantina (…) il
pavimento era stato sistemato dal signor __________, che aveva avuto anche modo
di riferire di aver fatto dei lavori nei locali superiori”, senza poi trarne
le  conseguenze da essa invocate. Anche se si volesse seguire la tesi
dell’appellante principale secondo la quale tale risultanza dimostrerebbe la
riluttanza della locatrice all’eliminazione dei difetti, va detto che nulla
muta alla circostanza che la disdetta è avvenuta, come accertato dal Pretore
aggiunto ed esaminato sopra (consid. 5), prima della richiesta di eliminazione
dei medesimi.
7.
L’attrice prosegue
affermando che la muffa si era già manifestata in precedenza ed è dovuta principalmente
alla vetustà dello stabile, al tipo di costruzione e alla mancanza generale di
manutenzione (appello, pag. 8 in basso). Al riguardo essa rinvia alla perizia
giudiziaria, ove è indicato che “la presenza di muffa è attribuita al tipo di
costruzione, muri in pietrame e malta di calce e da umidità ascendente”
(perizia giudiziaria ottobre 2013, risposta n. 2.1), con riferimento alla muffa
presente sulle pareti del vano scale e dei due locali (risposta n. 2), e
laddove il perito ha rilevato che le cause della muffa sono “in primo luogo il
tipo di costruzione, la vetustà dell’edificio e scarsa manutenzione. La
presenza di muffa è dovuta alla mancata ventilazione corretta e in modo
predominante che i locali sono disabitati da diverso tempo e nei periodi freddi
non riscaldati. Inoltre la formazione di condenza, poi tramutata in muffa, è
dovuta alla diversità di temperature esterne e interne (Punti freddi)”
(risposta n. 5.4). Secondo l’appellante principale, poi, il perito giudiziario
avrebbe riscontrato numerosi difetti che al contrario di quanto reputato dal
Pretore aggiunto non possono esserle attribuiti. Essa sostiene che di
conseguenza la considerazione pretorile secondo la quale la disdetta sarebbe
giustificata poiché volta a sanzionare il suo comportamento non può essere
condivisa. Sennonché, il primo giudice ha reputato che non vi fossero
sufficienti elementi atti ad avvalorare la tesi che la disdetta contestata era
ritorsiva, poiché lo stato di incuria del piano superiore dell’ente locato –
addotto dalla locatrice con lettera 16 giugno 2011 a motivazione della disdetta
– è stato confermato dal perito giudiziario (decisione querelata, pag. 6 in
fondo e 7 in alto). Nella missiva testé   menzionata la locatrice ha spiegato
che la disdetta era notificata poiché “i locali in uno stato di manutenzione
che con un eufemismo può essere definito scandaloso (…)”, rilevando sì la
questione dell’“estesa formazione di muffa nera”, ma anche di “finestre e
imposte chiuse, con presenza di ragnatele; assoluta carenza di pulizia dei
locali, dell’arredamento e degli infissi; presenza di generi alimentari sul
tavolo e nell’armadio (…). Il WC presenta delle incrostazioni che inducono a
dedurre per una completa carenza di pulizia di lunga data. In condizioni simili
sono la doccia, l’armadietto, il lavandino e il bollitore. Sulla base di queste
constatazioni è anzitutto possibile ricordarVi che una situazione come questa è
in palese contrasto con le norme igieniche richieste per la gestione di un
esercizio pubblico. Inoltre questa situazione contravviene alle norme legali
che impongono al conduttore di mantenere la cosa locata in uno stato durevole
di pulizia e di ordine, tanto riguardo allo stabile, quanto riguardo alle
istallazioni e che eviti il loro deterioramento e la perdita di valore (…) per
la mia cliente è venuta completamente a mancare la fiducia che deve presiedere
a un corretto rapporto fra le parti contraenti” (inc. rich. SE.2011.88: doc.
C). La carente pulizia di parte dell’ente locato risulta, come indicato dal
Pretore aggiunto, anche dalla perizia giudiziaria. Alla domanda di sapere “Qual
è lo stato di manutenzione, specialmente riguardo alla pulizia all’interno e
all’esterno dell’ente locato”, il perito giudiziario ha risposto: “Per ciò che
riguarda il locale Bar, locale pranzo, cucina lo ritengo accettabile, ai piani
superiori regna lo stato di abbandono (…)” (risposta n. 4, pag. 12). Con le
proprie allegazioni l’appellante si riferisce, come evidenziato sopra, unicamente
alla presenza di muffa e di umidità nello stabile, senza confrontarsi con la
questione della grave carenza di igiene, già di per sé sufficiente per motivare
la disdetta del contratto di locazione. In tal senso è inconferente il rinvio
dell’appellante alle testimonianze di __________ __________, __________ __________
e __________ __________, che non si sono pronunciati sulla questione della
pulizia all’interno dell’ente (memoriale, pag. 9 in fondo e 10). Per gli stessi
motivi qui illustrati non può essere seguita la tesi dell’attrice secondo la
quale il Pretore aggiunto si sarebbe contraddetto reputando non ritorsiva la
disdetta contestata e riconoscendo al contempo una riduzione della pigione per
la presenza di muffa e umidità, dato che tali difetti sono da attribuire anche
alla locatrice (appello, pag. 7 in mezzo). Su questo punto l’appellante
conclude sostenendo che la controparte avrebbe dovuto, prima di notificarle la
disdetta, assegnarle un termine per eliminare i difetti da essa cagionati in
applicazione dell’art. 257f CO (memoriale, pag. 7 in basso). Va ricordato,
tuttavia, che quest’ultima ha notificato una disdetta rispettando le scadenze
ordinarie del contratto di locazione e che la validità della medesima è stata
vagliata per definirne l’abusività o meno. Non si pon mente, quindi, di esaminare
la questione della mancata assegnazione di un termine per violazione della
diligenza giusta il disposto testé menzionato. Ne consegue che le censure
dell’appellante circa l’abusività della disdetta contestata non possono essere
condivise e che su questo punto l’appello è respinto.
8.
La conduttrice contesta,
altresì, la decisione pretorile di non concederle una protrazione del contratto
di locazione (appello, pag. 11). Essa sostiene, anzitutto, che la prima
scadenza del contratto è stata concordata dalle parti per il 29 febbraio 2014.
Sulla base delle risultanze processuali il Pretore aggiunto ha fissato tale
scadenza al 28 febbraio 2014 (decisione querelata, pag. 5). L’attrice non si
confronta con la motivazione pretorile, sicché al riguardo l’appello è
irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Essa prosegue affermando che, in
ragione della scadenza contrattuale prevista nel febbraio 2014 e non nel
febbraio 2012,  avrebbe effettuato un investimento importante, pari a
fr. 100'000.-, e una valutazione commerciale per poter esercitare l’attività
(cfr. anche risposta all’appello incidentale, pag. 6 in alto). In questa
maniera essa non si confronta, tuttavia, una volta di nuovo con la motivazione
pretorile, che ha proprio fissato il termine ordinario del contratto per il
febbraio 2014. L’appellante principale critica, poi, l’argomentazione del primo
giudice secondo la quale nel lasso di tempo avuto a disposizione per ricercare
una soluzione alternativa i titolari di AP 1 avrebbero potuto organizzarsi in
modo tale da trasferire la loro attività nell’immobile, di loro proprietà,
adibito a ristorante a __________ (decisione querelata, pag. 8). La conduttrice
sostiene che tale accertamento è errato, dato che lo stabile in questione
sarebbe adibito ad abitazione e una trasformazione in ristorante comporterebbe
una procedura defatigante in ragione dei lavori da eseguire e dei necessari
permessi (memoriale pag. 11). L’attrice dimentica, tuttavia, che la motivazione
indicata sopra è stata espressa a titolo aggiuntivo dal primo giudice (“A ciò
si aggiunga”) e che questi ha spiegato che la conduttrice non ha prodotto
alcuna prova attestante il pregiudizio subìto e l’investimento effettuato.
Inoltre, stabilendo che il termine contrattuale corrisponde al 28 febbraio
2014, è riconosciuta la durata minima che essa aveva postulato nelle
discussioni precontrattuali al fine di giustificare il proprio investimento,
mentre agli atti nulla lascia trasparire che un’interruzione del contratto a
detta data le avrebbe causato danni particolari. Il primo giudice ha peraltro
soggiunto che l’attrice aveva saputo con largo anticipo che alla fine di
febbraio 2014 il contratto sarebbe comunque giunto a scadenza e ha avuto quasi
tre anni per cercare una soluzione alternativa, cosa che invece non ha fatto
(decisione querelata, pag. 8). Anche al riguardo l’appellante non si confronta
compiutamente con la motivazione pretorile. Essa si limita, infatti, ad
affermare che la disdetta sortisce effetti gravosi perché deve cessare la
propria attività per la prima scadenza contrattuale, mentre non vi sarebbe
alcuna conseguenza negativa per la locatrice, che riceve il canone di locazione
e che non avrebbe alcuna necessità di disporre dell’esercizio per una sua
attività professionale, rispettivamente che ingiustamente le è stata negata una
protrazione per permetterle di trovare un’ubicazione per continuare l’attività
commerciale (appello, pag. 12 in alto). Su questo punto l’appello è pertanto
inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Quanto alla documentazione prodotta
dalla conduttrice con la risposta all’appello incidentale e inerente alla
ristrutturazione con cambio di destinazione del fondo di sua proprietà e
menzionato sopra, per i motivi testé illustrati essa è irrilevante ai fini del
giudizio.
9.
La conduttrice sostiene che
al contrario di quanto reputato dal Pretore aggiunto l’art. 259d CO si applica
anche in presenza di difetti originari (appello, pag. 12). Essa confonde,
tuttavia, le fattispecie in cui la normativa prevista agli art. 259a-259i CO è
applicata in funzione del rinvio stabilito all’art. 258 cpv. 2 e 3 CO, ossia in
caso di inadempimento o non perfetto adempimento del contratto in occasione
della consegna della cosa, con quelle ove gli art. 259a segg. CO vanno applicati
direttamente, poiché si è in presenza di un difetto successivo alla consegna
dell’ente locato (“nachträgliche Mängel”;
Higi
,
Zürher Kommentar, Zurigo 1994, n. 35 ad art. 258 CO e n. 7 ad art. 259a CO). L’art.
258 cpv. 2 CO prevede che il conduttore abbia accettato la cosa nonostante i
difetti e che persista nel chiedere il perfetto adempimento del contratto (cpv.
2 CO). Nel presente caso al momento della sottoscrizione del contratto di
locazione i coniugi __________ hanno confermato di aver preso visione dell’ente
e degli oggetti di proprietà della locatrice e di aver reputato i medesimi
conformi all’uso a cui sono contrattualmente destinati (inc. SE.2011.88: doc. F
e non L come indicato dal primo giudice). Correttamente il Pretore aggiunto ha
spiegato che la sottoscrizione di tale clausola esclude una riduzione di
pigione per gli elementi del bene condotto in locazione così accettati, fatto
salvo, tuttavia, un peggioramento del loro stato, e ha precisato che siccome
essa non faceva alcun accenno allo stato concreto dello stabile all’inizio
della locazione non poteva liberare la locatrice dai suoi obblighi inerenti
all’eliminazione dei difetti, salvo che tali informazioni fossero emerse
dall’istruttoria, cosa che è in parte avvenuta (decisione querelata, pag. 9). A
nulla giova, peraltro, il riferimento dell’appellante alla sentenza di questa
Camera inc. 12.1996.12 del 23 aprile 1996, che tratta di una fattispecie da
questo punto di vista del tutto diversa. Su questo punto l’appello è quindi
respinto.
10.
L’appellante principale
afferma che i difetti si sono in ogni caso manifestati dopo la consegna dei
locali e che gli stessi sono ascrivibili alla vetustà dell’immobile, come
risulterebbe in maniera chiara da tutti i rapporti dei periti comunali e dalla
perizia giudiziaria, sicché non le può essere imputata alcuna responsabilità
per i medesimi (memoriale, pag. 12 in fondo e 13 in alto). Il primo giudice ha
attribuito in parte alla conduttrice la presenza di muffa nell’ente condotto in
locazione. Egli ha spiegato che secondo il perito giudiziario le problematiche
dell’ente locato sono dovute in primo luogo al tipo di costruzione, alla
vetustà dell’edificio e alla scarsa manutenzione, specificando altresì che la
muffa è causata principalmente dal fatto che i locali sono disabitati da
diverso tempo e quindi non riscaldati nei periodi freddi, mentre gli stessi
dovrebbero essere riscaldati ad almeno 17° e areati giornalmente per una durata
di almeno 5-10 minuti. Su questo punto il Pretore aggiunto ha altresì precisato
che secondo la testimonianza di __________ __________ (conduttore dal luglio
2000 al febbraio 2006) la muffa sulla parete della stanza che dà verso il
nucleo di __________ (lato nord) è stata levata quando è iniziato il suo
rapporto di locazione ed essa non si è più ricreata durante la sua presenza
(decisione impugnata, pag. 12). Se da un lato, quindi, la vetustà dell’immobile
riveste un ruolo importante nella presenza di muffa e umidità, dall’istruttoria
è altresì emerso che essa è stata favorita dall’atteggiamento dell’attrice. L’appellante
non contesta tali accertamenti (anzi, nella risposta all’appello incidentale –
cfr. pag. 6 in fondo – fa riferimento proprio ai medesimi), che peraltro sono
puntualmente confermati dal carteggio processuale, sicché su questo punto il
gravame è irricevibile (art. 310 e 311 cpv.1 CPC). Con la risposta all’appello
incidentale essa soggiunge che dall’audizione di __________ __________ è invece
emerso che i locali al primo piano erano riscaldati (pag. 9 in mezzo).
Sennonché, ella ha dichiarato che “il piano di sopra se non erro è riscaldato
da un piccolo radiatore posto nel bagno” (verbale di audizione 5 dicembre 2012,
pag. 42 in mezzo), di modo che risulta evidente che tale fonte di calore non
sia sufficiente a garantire la temperatura indicata nel referto dal perito
giudiziario e menzionata sopra. Infine, il riferimento della conduttrice alla
testimonianza di __________ __________ (risposta all’appello incidentale, pag.
7 in alto), laddove questa ha dichiarato che “non vi era muffa nelle camere al
piano superiore ma ve ne era sul muro delle scale che salgono dalla cucina. Una
delle due camere al piano superiore era da me utilizzata come deposito
merce/alimentare, l’altra per il riposo del personale o come sala giochi per
mia nipote” (verbale di audizione testimoniale 15 febbraio 2012, pag. 6),
dimostra, semmai, che la circostanza, per l’attrice, di non usare i locali al
piano superiore ha contribuito alla manifestazione dei difetti in questione.
11.
Secondo la conduttrice,
inoltre, vi è uno stato di degrado delle finestre della cucina e della saletta,
così come le imposte  sarebbero staccate (appello, pag. 15 in fondo). Tuttavia,
essa non trae conclusioni dal proprio asserto. D’altra parte il Pretore
aggiunto ha accertato l’esistenza di difetti alla finestra del primo piano nonché
ai serramenti e alle persiane (decisione, impugnata, pag. 12 in fondo e 13 in
alto), vagliando poi la questione di sapere se a tale titolo fosse giustificata
una riduzione della pigione (loc. cit., pag. 13 in mezzo). Anche su questo
punto l’appello è quindi inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo stesso
dicasi per la censura riguardante il locale cantina (appello, pag. 15 in
fondo), per nulla sostanziata.
12.
L’appellante contesta
l’ammontare della riduzione della pigione stabilita dal primo giudice
(memoriale, pag. 15 segg.). Come detto, il Pretore aggiunto ha spiegato che la
presenza di umidità e di muffa è da ricondurre sia a un problema di isolazione
sia al comportamento della conduttrice e che tale difetto è limitato al piano
superiore e al vano scala del ristorante, ad eccezione di piccole tracce di
umidità e di muffa nella saletta. Egli ha inoltre sottolineato che la locataria
non utilizza i locali al primo piano e non ha dimostrato che i problemi di umidità
e di muffa abbiano compromesso la sua attività commerciale. Reputando,
tuttavia, che la conduttrice versa una pigione per avere la possibilità di
usufruire dell’intero stabile e che le infiltrazioni d’acqua e la carenza di
isolazione le hanno causato dei disagi, egli ha concesso una riduzione del 10%
della pigione. Quanto ai difetti alle finestre, il Pretore aggiunto ha
precisato che essi non giustificano una riduzione del canone di locazione
poiché di carattere meramente estetico, non compromettendo in alcun modo
l’attività di ristorazione (decisione impugnata, pag. 14 in mezzo). Ancora una
volta la conduttrice non si confronta con la motivazione pretorile. Essa si
limita, infatti, ad affermare apoditticamente che la presenza di muffa
nell’ente condotto in locazione non le ha permesso di esercitare la sua
attività normalmente, essendo a suo dire i locali poco decorosi, a elencare le
riduzioni da essa postulate senza tuttavia rinviare al carteggio processuale in
relazione ai difetti asseriti, a definire “ingiusto” l’accertamento secondo il
quale la muffa nei locali è anche da attribuire al suo comportamento e ad
affermare che il primo piano dello stabile non ha potuto essere utilizzato
(cfr. anche risposta all’appello incidentale, pag. 10 in basso e 11 in alto e
in mezzo). Di conseguenza, anche su questo punto l’appello è irricevibile (art.
310 e 311 cpv. 1 CPC).
13.
Alla luce di quanto
illustrato sopra la richiesta dell’appellante di accogliere la sua domanda
cautelare 20 novembre 2012 dev’essere disattesa, così come quella volta alla liberazione
in suo favore del canone di locazione in ragione del 50% (gravame, pag. 18 in
alto). Nemmeno si giustifica di accogliere quest’ultima richiesta nella misura
del 10%. Infatti, la questione della liberazione delle pigioni depositate
presso l’UC competente è oggetto della causa inc. SE.2011.88, il cui giudizio è
impugnato dinanzi a questa Camera (inc. 12.2014.182).
14.
La conduttrice contesta,
infine, il riparto delle spese giudiziarie di prima istanza. Essa afferma che
la soccombenza della controparte è, infatti, “ben superiore” alla sua (appello,
pag. 18 in mezzo). Il primo giudice ha posto a carico dell’attrice 9/10 delle
spese giudiziarie e ha addossato il restante alla convenuta. Considerato che il
giudizio pretorile sull’entità della riduzione della pigione è confermato, la
suddivisione summenzionata resiste senz’altro a critica. In definitiva, nella
misura in cui è ricevibile l’appello principale è respinto.
II.
Sull’appello
incidentale
15.
La locatrice critica il
Pretore aggiunto per aver fissato la scadenza contrattuale al 28 febbraio 2014,
anziché al 29 febbraio 2012 (appello, pag. 22 segg.). Essa sostiene che la sua
contestazione è importante nell’ipotesi che il giudizio di prima istanza sia
riformato e che alla conduttrice sia concessa una protrazione della locazione.
Ritenuto che la richiesta in tal senso dell’appellante principale è respinta
per i motivi illustrati (sopra, consid. 8) non vi è motivo di chinarsi sulle
censure espresse su questo punto dall’appellante incidentale.
16.
La convenuta sostiene,
altresì, che alla controparte non dev’essere concessa alcuna riduzione della
pigione. La locatrice  non contesta gli accertamenti pretorili sull’entità dei
difetti ma afferma che essi sono da attribuire esclusivamente alla colpa della controparte,
che avrebbe peraltro tardato nel segnalarle la formazione di muffa (appello,
pag. 24 segg.). Per quanto concerne la questione della tempestività della
notifica, il Pretore aggiunto ha spiegato che la locatrice si era limitata a riferire
alla conduttrice di lasciare passare l’inverno, senza ritenere di visionare la
situazione dei locali superiori, dimostrando così un atteggiamento poco
collaborativo. Di conseguenza, il primo giudice ha reputato che la circostanza
di avvalersi in corso di causa dell’argomento dell’intempestività della
notifica dei difetti per contestare la riduzione della pigione era contraria al
principio della buona fede (decisione impugnata, pag. 11 in alto). L’appellante
incidentale non si confronta compiutamente con tale motivazione, sicché al
riguardo il suo gravame è irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Sulla
scorta dell’istruttoria il Pretore aggiunto ha poi spiegato che la muffa era da
imputare sia alla mancanza di isolazione dello stabile sia al comportamento
della conduttrice (decisione impugnata, pag. 12). La locatrice sostiene che “se
si esamina in modo completo e oggettivo la perizia giudiziaria riguardo alle
cause che hanno provocato la formazione della muffa, si deve necessariamente
concludere che essa è esclusivamente da attribuire alla colpa della conduttrice
per l’assenza di diligenza nella manutenzione e nella pulizia dell’ente
locato”. Essa sostiene, altresì, che al contrario di quanto accertato dal primo
giudice il perito giudiziario non ha riscontrato alcuna infiltrazione d’acqua e
il tipo di costruzione e la vetustà dell’edificio, come pure l’assenza di
isolazione, costituiscono soltanto una costatazione descrittiva delle
caratteristiche dell’ente locato che non giustificano una riduzione della
pigione, poiché già note alla controparte all’inizio del rapporto locativo
(appello incidentale, pag. 25 in mezzo). A fronte della motivazione pretorile
fondata su rinvii precisi sia alle testimonianze sia alla perizia giudiziaria,
la critica della convenuta, che nemmeno indica i passaggi del referto peritale
sui quali si fonda, non soddisfa i dettami posti dagli art. 310 e 311 cpv. 1
CPC, sicché su questo punto il gravame incidentale è, una volta di nuovo,
irricevibile. La locatrice soggiunge che siccome la controparte ha ammesso di
non usare i locali al piano superiore, allora non vi è alcun difetto che
pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata (appello
incidentale, pag. 25 in fondo e 26 in alto). Essa dimentica, tuttavia, che il
Pretore aggiunto ha contemplato l’aspetto del mancato utilizzo, spiegando che
la conduttrice paga comunque una pigione tale da avere la possibilità di
usufruire dell’intero stabile, piano superiore compreso (decisione impugnata,
pag. 14 in mezzo). Anche al riguardo l’appellante incidentale si limita a
ribadire il proprio punto di vista senza confrontarsi in maniera esauriente con
la motivazione pretorile. Infine, la critica della convenuta inerente al
riferimento del primo giudice alla sentenza di questa Camera di cui all’inc.
12.1996.12 – che a suo dire contempla una fattispecie differente rispetto a
quella indicata dal primo giudice – è ininfluente ai fini del giudizio.
Infatti, nel fissare l’entità della riduzione egli ha contemplato la
giurisprudenza in materia e nulla lascia intendere che la decisione di cui
all’incarto summenzionato sia stata a sé stante decisiva in tal senso. Ne
consegue, in definitiva, l’irricevibilità dell’appello incidentale.
III.
Sulle spese giudiziarie
17.
In sintesi, l’appello
principale è respinto nella misura in cui è ricevibile e l’appello incidentale
è inammissibile, con conseguente conferma della decisione pretorile. Il Pretore
aggiunto ha fissato il valore di causa in fr. 191'880.- (decisione impugnata,
pag. 4, consid. 1). Sebbene a pag. 18 in mezzo del proprio gravame l’appellante
principale sembra contestare tale importo, dato che indica il valore di causa
in almeno fr. 44'000.-, a pag. 2 in alto essa ha aderito alla cifra stabilita
dal primo giudice (cfr. sopra, consid. 3). In assenza di valida contestazione
non vi è quindi motivo di scostarsi dalla cifra indicata dal primo giudice. Il
valore litigioso dell’appello incidentale è invece di
fr. 13'858.-, pari alla riduzione del 10% della pigione stabilita dal primo
giudice (fr. 266.50 mensili) da giugno 2011 fino a settembre 2015 compresi. Le
spese giudiziarie di secondo grado – calcolate sui valori di causa testé
indicati, validi anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale
federale – seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cvp.1 CPC).
La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7
e 13 LTG (nella versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale
delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38 e 39), mentre le indennità per
ripetibili seguendo quelli indicati all’art. 11 Rtar.
Per i quali motivi,
decide:                 1.
L’appello principale 22 agosto
2014 di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
2.
Le spese processuali della
procedura di appello principale di fr. 5'000.- sono poste a carico
dell’appellante principale, che rifonderà alla controparte fr. 4'000.- per
ripetibili di appello principale.
3.
L’appello incidentale 24
ottobre 2014 di AO 1
è irricevibile.
4.
Le spese processuali della
procedura di appello incidentale di
fr. 1'000.- sono poste a carico dell’appellante incidentale, che rifonderà alla
controparte fr. 1'000.- per ripetibili di appello incidentale.
5.
Notificazione:
-;
-.
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Bellinzona.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione è dato ricorso in materia
civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso è superiore a fr. 15'000.-; per valori inferiori il ricorso è
ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).