ti_gerichte · 80.2013.121 · 2013-04-25 · it
Imposta sugli utili immobiliari: trasferimenti imponibili, scioglimento di diverse comproprietà fra le stesse persone, valore di alienazione della quota ceduta

Tessin Camera di diritto tributario 01.10.2013 80.2013.121
Tessin Camera di diritto tributario 01.10.2013 80.2013.121
Ticino Camera di diritto tributario 01.10.2013 80.2013.121

Incarto n.
80.2013.121
Lugano
1 ottobre
2013
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Mauro
Mini, Ivano Ranzanici (in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente)
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. dall’ RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 17 maggio 2013 contro la decisione del 25
aprile 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 22 ottobre 2012 (iscritto a Registro fondiario il 24 ottobre
2012), RI 1 e __________, comproprietari in ragione di un mezzo ciascuno del
mapp. n. __________ RFD di __________, scioglievano la comproprietà in questione,
mediante cessione da parte di __________ della propria quota di comproprietà a RI
1. Il contratto precisava che non veniva previsto alcun conguaglio, “ritenuto
che la cessione della quota di
½
della part. __________ RFD di __________ avverrà al valore di
stima, nell’ambito di una regolazione globale delle questioni successorie fra i
comparenti, che ha già visto attribuire in proprietà a __________ in data 6
luglio 1988 la particella n. __________ RFD di __________, a suo tempo pure in
comproprietà fra le parti”.
B.
Con
un ulteriore contratto dello stesso giorno (iscritto a Registro fondiario l’8 novembre
2012), RI 1 vendeva a __________ e __________ la part. n. __________ al prezzo
di fr. 140'000.–.
Notificando
alla venditrice la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 24 gennaio 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 80'135.– e
l’imposta in fr. 12'572.–. Il calcolo dell’utile teneva conto del fatto che
l’immobile ceduto era stato acquistato per metà solo pochi giorni prima, nell’ambito
dello scioglimento di comproprietà. L’utile immobiliare imponibile era dunque
stato così determinato:
valore di
alienazione
Valore di
investimento
Utile imponibile
Durata di
proprietà in anni
Aliquota
%
Imposta
dovuta
70’000
24’557
45’443
Oltre 30
4
1'817.70
70’000
35’308
34’692
Fino a 1
31
10'754.50
140’000
59’865
80’135
12'572.20
C.
La
venditrice impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 18 febbraio 2013,
con il quale contestava che lo scioglimento della comproprietà intervenuto il
22 ottobre 2012 fosse un negozio imponibile. A suo avviso, non essendo stato
pattuito un conguaglio, si trattava per contro di un caso di differimento
dell’imposizione, con la conseguenza che il calcolo dell’imposta in seguito
alla vendita immobiliare doveva essere effettuato applicando l’aliquota del 4%.
D.
L’autorità
fiscale respingeva il reclamo con decisione del 25 aprile 2013, così motivata:
Innanzitutto
va rilevato come i fondi __________, __________, __________, __________ di __________,
siano divenuti di proprietà dei signori __________ e RI 1 un mezzo ciascuno per
donazione (dg __________ del 05.04.1983); contestato di conseguenza che si
tratti del regolamento globale di questioni successorie. L'invocato
differimento dell'imposta giusta l'art. 125 LT lett. c), è applicabile
unicamente d’innazi (
sic
) ad un unico fondo, che frazionato in parti
uguali viene spartito tra i comproprietari senza conguaglio alcuno.
Nel caso in esame è applicabile l'art. 124 LT lett. b) e c) ed in particolare è
imponibile il trasferimento di proprietà immobiliari i cui effetti sono
parificabili economicamente a quelli di un trasferimento di proprietà, come
p.es le permute e lo scioglimento delle proprietà collettive.
Ad ogni buon conto e nel caso in esame, il comproprietario signor __________ ha
ceduto la propria quota di un mezzo all'altra comproprietaria e con Istanza
d'iscrizione di trapasso immobiliare ha indicato il valore della cessione a fr.
34’615.50. Il rogito n. __________ al pto. 2.1 fol. 2 premette infine che le
parti concordano sul fatto di attribuire al suddetto fondo un valore venale
pari al valore di stima.
Al
pto 2.2 il notaio richiama i comparenti sull'obbligo di indicare il prezzo effettivo
ed i comparenti dichiarano inequivocabilmente al notaio che l'ammontare
indicato nell'atto corrisponde a quello effettivamente pattuito. Nel caso in
cui si fosse proceduto allo scioglimento della comproprietà di tutti i fondi
ricordiamo che ci saremmo trovati confrontati con una permuta, in quest'ultimo
caso il prezzo non essendo pagato in denaro ma del tutto o in parte con un
altro fondo in natura, entrambe le parti sarebbero nel contempo venditore e
compratore (art. 237 CO), anche in questo caso le operazioni risulterebbero
nuovamente imponibili.
Di
conseguenza, ritenuto come il passaggio del 24.10.2012 sia imponibile (e non
differito), esiste l'interruzione della durata di proprietà e quindi la decisione
di prima sede va confermata.
E.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente
il calcolo dell’imposta intrapreso dall’autorità di tassazione e ribadisce che
a suo avviso lo scioglimento di comproprietà è un negozio che beneficia del
differimento dell’imposizione, in quanto avvenuto in natura e senza conguaglio
in denaro.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una
speciale
, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Nella
fattispecie, è controversa la determinazione del valore di investimento e della
durata del possesso. Poiché la venditrice ha acquistato la proprietà
immobiliare per metà mediante uno scioglimento di comproprietà, ritiene che il
precedente trasferimento abbia beneficiato del differimento dell’imposizione.
Di diverso avviso l'autorità fiscale, che ha per contro fatto risalire
l'acquisto determinante per il calcolo dell'utile e della durata della
proprietà al momento dello scioglimento stesso, avvenuto negli stessi giorni.
2.2.
Secondo
l’art. 128 cpv. 2 LT, per il calcolo dell’utile e la durata della proprietà è determinante
il precedente trasferimento.
Per
l'art. 128 cpv. 3 LT, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente
trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l'art. 125
lettere
a), b), c), e),
per il valore di acquisto e la durata della
proprietà fa stato la situazione dell'ultimo trasferimento imponibile.
Pertanto, il valore di investimento sarà quello dell'ultima contrattazione che
era stata imposta, ogniqualvolta l'alienante sia divenuto proprietario
dell'immobile mediante un negozio giuridico soggetto a imposizione differita,
per uno dei motivi seguenti:
-  successione,
divisione ereditaria, legato, donazione o altro contratto soggetto all'imposta
di successione o donazione (art. 125 lett.
a
LT);
-  trasferimento
tra coniugi, in caso di adozione o scioglimento del regime matrimoniale della comunione
dei beni (art. 125 lett.
b
LT);
-  scioglimento,
mediante divisione in natura e senza conguaglio in denaro, di proprietà collettive
(art. 125 lett.
c
LT);
-  trasformazioni,
concentrazioni o scissioni di imprese (art. 125 lett.
e
LT)
(cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 185 s.).
Per
effetto del differimento dell'imposizione, infatti, l'acquirente viene trattato
come se avesse già posseduto l'immobile prima dell'alienazione che ha dato
luogo al differimento dell'imposizione. A lui saranno perciò computati, al
momento della successiva alienazione imponibile, la durata del possesso e i
costi di investimento di colui dal quale ha acquistato l'immobile mediante negozio
soggetto a differimento (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 114).
2.3.
La ricorrente
aveva acquistato l’immobile venduto in due momenti diversi: la prima quota di
un mezzo era stata acquisita nel 1983, mediante donazione; la seconda pochi
giorni prima della vendita, mediante scioglimento della comproprietà e cessione
della sua quota da parte dell’altro comproprietario __________.
Il
calcolo dell’utile imponibile relativo alla prima quota è ineccepibile e del
resto incontestato. Essendo stata acquistata per donazione, l’autorità fiscale
ha correttamente applicato l’art. 128 cpv. 3 LT, considerando precedente
trasferimento determinante l’acquisto del fondo da parte del donante. Di
conseguenza, essendo trascorsi oltre venti anni, quale valore di investimento è
stato considerato il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento
di proprietà, come ammesso dall’art. 129 cpv. 2 LT; l’aliquota applicata è
quella del 4%, per proprietà durate oltre 30 anni.
Il
problema è la seconda quota di comproprietà.
3.
3.1.
Per
l’art. 130 LT, il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente
tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri.
Nella
fattispecie, non è noto se la cessione della quota da __________ alla contribuente
sia stato assoggettato all’imposta, come dovrebbe essere accaduto, peraltro, se
l’Ufficio di tassazione ha considerato quale precedente acquisto tale trasferimento.
In ogni
caso, per calcolare l’imposta dovuta dalla venditrice si tratta di stabilire se
la cessione intervenuta con il contratto di scioglimento di comproprietà fosse
un negozio imponibile o se beneficiasse del differimento dell’imposizione.
3.2.
Secondo
l’art. 124 cpv. 2 lett.
b
LT, sono in particolare imponibili le permute.
Infatti, la sola differenza fra la vendita e la permuta è rappresentata dal fatto
che, in quest’ultimo caso, il prezzo non viene pagato in denaro ma del tutto o
in parte con un altro fondo in natura; in tal modo, entrambe le parti sono nel
contempo venditore e compratore (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 82). Per l’art. 125 lett.
c
LT l’imposizione degli utili
immobiliari è tuttavia differita, fra l’altro, in caso di scioglimento delle comunioni
ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo
quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.
Deve
dunque essere sottolineato il fatto che la fattispecie di differimento
dell’imposizione rappresenta un’eccezione al principio dell’imponibilità dello
scioglimento delle proprietà collettive, affermato all’art. 124 LT. Vi sono
cioè due importanti limiti al principio, affermato dall’art. 124 LT: in primo
luogo, vi è differimento ogniqualvolta la proprietà collettiva che viene
sciolta si presenti sotto forma di comunione ereditaria, a prescindere dal
fatto che vi sia una semplice divisione in natura oppure il versamento di un
conguaglio; in secondo luogo, anche l’imposizione dello scioglimento di tutte
le altre forme di proprietà collettiva è differito nel caso in cui vi sia una
semplice
Realteilung
, senza cioè che vi sia il trasferimento di una parte
eccedente la quota di un contraente, con conseguente versamento di un
conguaglio in denaro o in altra forma (
Soldini/
Pedroli,
op. cit., p. 86).
Su tale
base, questa Camera ha già avuto occasione di stabilire che, se due persone
sono comproprietarie di due distinti fondi, in entrambi i casi nella misura di
un mezzo ciascuno, e stipulano un contratto mediante il quale permutano le
quote di comproprietà in modo tale da diventare proprietari esclusivi ognuno di
un immobile, la transazione deve essere imposta come una permuta, cioè come una
doppia compravendita avente per oggetto le due metà dei fondi. Non può per
contro essere invocato il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare,
previsto dall’art. 125 lett.
c
LT, per il fatto che esso si riferisce
esclusivamente agli scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in
natura, cioè in forma di divisione di un unico immobile fra i comproprietari.
Il caso in questione costituisce invece lo scioglimento di due comproprietà
mediante cessione della cosa ad uno dei comproprietari – un immobile ad ognuno
– compensando l’altro comproprietario mediante cessione della metà dell’altro
immobile (RDAT II-2000 n. 11t e RtiD I-2009 n. 11t).
3.3.
Come ha
affermato l’autorità fiscale nella decisione impugnata, lo scioglimento di
comproprietà, mediante il quale la ricorrente è divenuta proprietaria esclusiva
del fondo poi venduto, non è certamente una divisione in natura. Al contrario,
lo stesso contratto di scioglimento indica che “la cessione della quota di
½
della part. __________                                                          Siamo
dunque di fronte al caso di uno scioglimento di diverse comproprietà con
permuta delle rispettive quote fra i comproprietari. L’unica particolarità è
rappresentata dal fatto che il trasferimento delle quote non è simultaneo, ma
differito nel tempo. In particolare, la compensazione per la cessione della
quota del mapp. n. __________ è già perlomeno parzialmente intervenuta nel
1988, quando la ricorrente ha ceduto la sua quota di un mezzo del mapp. n. __________
al comproprietario __________.
Lo
scioglimento della comproprietà intervenuto il 22 ottobre 2012 è pertanto un negozio
imponibile, con il quale __________ ha ceduto a RI 1 la quota di comproprietà
di un mezzo del mapp. n. __________, ricevendo (o avendo già ricevuto) beni
immobili di pari valore.
3.4.
Per
assoggettare all’imposta il trasferimento in questione, si tratta di stabilire
il valore della controprestazione ricevuta dall’alienante __________. La
stessa, secondo il contratto, corrisponde al valore di altre quote di
comproprietà che sono già state o saranno trasferite fra i comproprietari
“nell’ambito di una regolazione globale delle questioni successorie fra i
comparenti”. Non è pertanto il solo valore della quota di comproprietà
dell’immobile già oggetto di divisione nel 1988 a costituire controprestazione per la cessione in discussione. La ricorrente accenna anche, nel
gravame, alla necessità di sciogliere ancora la comproprietà di due immobili a __________,
precisando altresì che “solo a quel momento, a scioglimento completo della comproprietà,
sarà previsto, se necessario, un conguaglio”.
Risulta
chiaro, dagli elementi esposti, che l’intenzione dei comproprietari è di dividere
tutti gli immobili che hanno acquistato insieme per donazione, senza che
nessuno dei due benefici di una liberalità da parte dell’altro.
Il valore
della controprestazione dovrebbe allora essere commisurato considerando lo
scioglimento di diverse comproprietà, peraltro differite in un tempo piuttosto
lungo. Dovendo attribuire un valore di alienazione alla cessione intervenuta
nel 2012 fra __________ e la ricorrente, si deve ritenere in ogni caso che lo
stesso non possa discostarsi in modo sensibile dal valore della quota ceduta.
In altri termini, il valore di alienazione corrisponderà al valore venale della
quota di comproprietà del mapp. n. __________.
In ogni
caso, il valore dell’atto in questione ben difficilmente corrisponderà al
valore di stima ufficiale dell’immobile oggetto della divisione, come invece
ritenuto dall’autorità fiscale nella decisione contestata.
3.5.
Ne
consegue che il calcolo dell’utile imponibile, relativo alla vendita del mapp.
n. __________ dalla ricorrente a __________ e __________, deve essere rivisto
per quanto attiene al valore di alienazione della quota acquistata con il
contratto di scioglimento di comproprietà del 22 ottobre 2012. Verosimilmente,
l’utile che ne risulterà sarà nettamente inferiore, poiché il valore di investimento,
corrispondente al valore di alienazione determinato nell’ambito
dell’imposizione della cessione intervenuta con lo scoglimento di comproprietà,
sarà superiore rispetto al valore di stima ufficiale applicato dall’Ufficio di
tassazione.
All’utile
così calcolato, ammesso che ve ne sia uno, dovrà poi essere applicata
l’aliquota del 31%, corrispondente ad una durata della proprietà inferiore ad
un anno.
4.
Visto
l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese
processuali. Alla ricorrente è attribuita un’indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il
ricorso è parzialmente accolto.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 25 aprile 2013 è annullata e gli atti
sono rinviati all’RS 1, perché proceda al calcolo dell’utile immobiliare,
relativo alla quota dell’immobile acquistata in occasione dello scioglimento
della comproprietà, considerando quale valore di investimento il valore venale
della stessa e non il valore di stima ufficiale.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Alla
ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
__________
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: