ti_gerichte · 40.2005.120 · 2006-03-13 · it
Decisione annullata e incarto rinviato all'UCS affinché proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi. Omessa applicazione dei redditi accertati - accertamento incompleto della fattispecie - l'UCS non é entrato nel merito di tutte le censure sollevate dai ricorrenti.


Incarto n.40.2005.120

__________

Lugano

13 marzo 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 30 giugno/4 luglio 2005 da

-

-
 RI 2,

-
 RI 3,

-
 RI 4,

-
 RI 5,

tutti
 rappr. dall RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 478 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 9 settembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 478 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 4'091'931.-

Il
reclamo interposto in data 26 agosto 2004 dai proprietari è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 3 giugno 2005.

A
seguito di un sopralluogo e di un colloquio con il rappresentante dei
reclamanti, di cui non vi è però nessuna traccia nellincarto trasmesso
dallUCS al Tribunale, lautorità di prima istanza ha ridotto da 338.- a 309.-
CHF/mc il valore a nuovo del sub. A aumentando nel contempo il correttivo della
vetustà dal -28 al -31 %, ha applicato un correttivo del -30% per carico
ambientale sul valore metrico di tutto il terreno e ridotto i valori di reddito
dei sub. A e C, rispettivamente da CHF 1'338'589.- a CHF 1'254'362.- e da CHF
1'018'776.- a CHF 944'460.-

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 3'853'957.-

3.     Con
ricorso 30 giugno/4 luglio 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo
Tribunale postulando una riduzione del valore di stima del solo sub. B, in
particolare la riduzione del valore metrico a nuovo da 432.- a 309.- CHF/mc e
laumento del correttivo della vetustà dal -21% al -35%. In via subordinata è
chiesta lapplicazione dei medesimi valori applicati per la città di Lugano e
la Collina dOro.

A
giustificazione di tali richieste i ricorrenti sostengono che nel determinare
tali valori lUCS non ha tenuto sufficientemente conto dellanno di
edificazione delledificio, della semplicità dei materiali utilizzati per la
costruzione, dellimpiantistica vetusta e della concezione e struttura interne
ormai superate. Oltre a ciò pure la posizione in cui sorge ledificio, a
diretto contatto con una strada cantonale fortemente trafficata e poco lontano
dallautostrada, deve essere considerata nel determinare tali valori, ritenuto
che __________ risulta inoltre il meno attrattivo tra tutti i comuni del
distretto di __________.

I
ricorrenti sostengono infine che le stime stabilite per il comune di __________
risultano ingiustamente elevate per confronti con i valori applicati per la
città di Lugano e la Collina dOro.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato
che il sub. B è uno stabile commerciale nel quale hanno i loro uffici la Banca
Raiffeisen __________, che occupa parte del primo piano e i due piani
successivi, la AXA Assicurazioni, che occupa parte del primo piano e infine il
Credito Svizzero, situato allultimo piano. Le finiture e lo stato di
conservazione possono essere definiti normali. Nel 1990 sono stati sostituiti i
pavimenti e i vetri.

Nel
1998 sono stati rifatti i rivestimenti delle facciate esterne dei sub. A e B.
Il sub. C è invece rimasto nello stato originario.

Il
Tribunale ha infine fissato ai ricorrenti un termine di 15 giorni per produrre
le distinte dei redditi di tutti i subalterni sino allanno 2003 compreso.

5.     Con
scritto 7 novembre 2005 il Tribunale, a salvaguardia del diritto di essere
sentiti ed in esito alle risultanze del sopralluogo e alle valutazioni della
fattispecie concreta, ha informato i ricorrenti che ai fini della stima sarebbe
stato applicato il reddito accertato e non quello presunto e che ciò, in
applicazione degli art. 38 cpv. 1 e 2 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm., si sarebbe
inevitabilmente riflettuto sullestimo. Ai ricorrenti è stato di conseguenza
assegnato un termine di 30 giorni per comunicare al Tribunale se fosse loro
intenzione mantenere limpugnativa.

Con
scritto 27 novembre 2005 i ricorrenti hanno confermato il ricorso.

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

Con
scritto 27 novembre 2005 i ricorrenti hanno sollevato linopportunità della
presenza al sopralluogo delling. Argentino Jermini, membro del Tribunale, ma
anche progettista dellacquedotto e delle canalizzazioni del Comune di __________.
Ciò senza che né al momento della costituzione del collegio giudicante,
avvenuta con decreto di data 17 agosto 2005, né il giorno del sopralluogo, che
è stato esperito il 9 settembre 2005, sia stata sollevata alcuna obiezione in
merito. I ricorrenti sono pertanto manifestamente passati ad atti successivi. Tuttavia,
per mero scrupolo e per evitare sospetti di sorta, nel collegio giudicante ling.
Argentino Jermini è qui sostituito dal supplente ing. Giancarlo Rosselli,
ritenuto che il sopralluogo può essere comunque effettuato anche da un solo
membro del Tribunale (art. 7 cpv. 2 Reg. desecuzione della Legge di
espropriazione).

7.

7.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.)..

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

7.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi
analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2
Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per
comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e
della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.     In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione
impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per nuovo
giudizio. Ciò per i seguenti motivi:

-Innanzitutto, la Lst. stabilisce
che i fondi edificati devono essere valutati come ununità economica
comprendente fabbricati e relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2). Ciò che,
sommato al fatto che la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 38 cpv.
2 Lst.) e che il Tribunale non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.
38 cpv. 3 Lst.), deve condurre a rivedere dufficio tutte le componenti
determinanti il valore ufficiale di stima dellintero mappale, senza limitare
cioè il giudizio al solo valore di stima del sub. B, come preteso dai
ricorrenti, ma estendendolo pure a tutti gli altri subalterni e al terreno nel
suo insieme.

-Nella fattispecie concreta, il
Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui allart. 38 cpv. 2 e 3
Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst., ritiene
inoltre applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato
che lestimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene
immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995
concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

-Malgrado il giorno del sopralluogo
sia stato assegnato ai ricorrenti un termine di 15 giorni per produrre le
distinte dei redditi di tutti i subalterni sino allanno 2003 compreso, al
Tribunale, in data 27 novembre/2 dicembre 2005 è stata prodotta unicamente una
distinta dei redditi del sub. B per gli anni dal 1998 al 2004 compresi.

Agli atti mancano pertanto le
distinte dei redditi per gli edifici principali sub. A e C e per ledificio
accessorio sub. D. Ciò che impedisce al Tribunale di accertare la correttezza degli
importi risultanti dalle rispettive dichiarazioni per la stima ufficiale della
sostanza immobiliare moduli 1-, risalenti tra laltro al 5 maggio 1998 e
pertanto addirittura a quasi sei anni di distanza dalla prima decisione di
stima. È pertanto più che chiaro come, sulla base di questi soli dati, il
collegio giudicante sia di fatto impossibilitato a valutare il mappale nello
stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento della stima (art. 5
Lst.).

Già per questi soli motivi, senza dover pertanto
entrare nel merito delle ulteriori censure sollevate dai ricorrenti, appare evidente
come lautorità di prima istanza abbia accertato la fattispecie in modo
palesemente incompleto e non sia tra laltro nemmeno entrata nel merito di
tutte le specifiche e puntuali censure sollevate con il reclamo. La lacuna non
è manifestamente sanabile in questa sede poiché, in caso contrario, i
ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa unistanza di giudizio.

Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili
alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto allart. 38
cpv. 1 Lst., la decisione non può che essere annullata e gli atti ritornati
allUCS affinché, esperiti gli accertamenti che si impongono, proceda ad
emettere un nuovo giudizio.

LUCS dovrà inoltre entrare nel merito di tutte le
altre censure sollevate dai proprietari con il reclamo e motivare compiutamente
la propria decisione, senza ricorrere a semplici frasi standard poi non
rapportate alla fattispecie concreta e a presunte risultanze di sopralluogo o
di colloqui che non trovano alcun riscontro accertabile negli atti.

9.

9.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

9.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione 3 giugno 2005
dellUfficio cantonale di stimaè annullatae lincarto èrinviatoallUfficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi