ti_gerichte · 12.1995.111 · 1995-06-06 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 06.06.1995 12.1995.111

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00111
Lugano
6 giugno 1995/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei
giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no.
282/94
della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con istanza 26 ottobre 1994
da
__________
__________
entrambi
rappr. da__________ __________
contro
__________
rappr.
dallo studio legale __________
con cui gli istanti hanno chiesto la riduzione della
pigione di fr. 87.30 mensili a far tempo dall’ottobre 1994;
domanda avversata dalla convenuta ed accolta dal
Segretario Assessore con sentenza 24 febbraio 1995;
appellante la parte convenuta che con atto di appello
9 marzo 1995 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere
l’istanza, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre la parte istante con osservazioni 12 aprile
1995 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
Ritenuto
in fatto:                 A.
Con contratto 22 novembre 1989 la __________ ha dato
in locazione ai signori __________ e __________ l’appartamento N. __________di
4 1/2 locali al primo piano dell’immobile di sua proprietà situato in Via
__________ a __________ (doc. B).
Il canone di
locazione, inizialmente fissato in fr. 998.- mensili (doc. B), venne in seguito
a più riprese adeguato dal locatore e meglio secondo la seguente evoluzione:
- 7.12.1990
aumento del canone di locazione calcolato con metodo assoluto (nuova pigione
fr. 1’053.-, cfr. doc. C),
- 6.12.1991
aumento del canone di locazione per adeguamento al tasso ipotecario (nuovo
canone fr. 1’099.-, cfr. doc. C).
- 9.12.1992
aumento del canone di locazione calcolato con metodo assoluto (nuova pigione
fr. 1’165.-, cfr. doc. D).
B.
Il 25 aprile 1994 gli inquilini hanno chiesto alla
locatrice una diminuzione della pigione in conseguenza della riduzione dei
tassi ipotecari, che nel frattempo erano passati dal 6.5% al 5,5% (cfr. doc.
F). Tale richiesta è stata tuttavia rifiutata dalla controparte con lettera 24
maggio 1994 (doc. G).
Di qui la
presente vertenza.
C.
Dopo aver tempestivamente adito l’Ufficio di
conciliazione, che si è limitato a prendere atto della mancata intesa tra le
parti (doc. A), il 26 ottobre 1994 __________ e __________ hanno inoltrato la
causa che qui ci occupa, con cui in applicazione dell’art. 270a CO hanno
postulato la riduzione della pigione di fr. 87.30 mensili, somma che risultava
dalla diminuzione di fr. 100.65 dovuta al calo dei tassi ipotecari (art. 13
OLAL e doc. E) parzialmente compensata (fr. 13.30) dal rincaro.
D.
La convenuta non ha assolutamente contestato i calcoli
di controparte, ma si è opposta alla richiesta degli istanti asserendo che il
reddito da lei attualmente ottenuto non era sproporzionato ai sensi dell’art.
269 CO: a comprova di ciò, ha prodotto tre conteggi (doc. 1-3), dai quali si
evinceva che nella migliore delle ipotesi il reddito netto ricavato era del
4.59%.
E.
Con sentenza 24 febbraio 1995 il Segretario Assessore
ha accolto l’istanza, caricando alla convenuta la tassa di giustizia di fr. 200.-
e le spese di fr. 50.-, oltre alle ripetibili, fissate in fr. 150.-.
Il giudice
di prime cure, dopo aver preliminarmente accertato che la modifica dei tassi di
interessi intervenuta poteva di principio giustificare una riduzione della pigione,
ha esaminato se la stessa non avrebbe potuto essere inibita dal fatto che la
convenuta aveva eccepito che il reddito netto attualmente ottenuto non era
sproporzionato: rilevando tuttavia sulla base di alcune recentissime sentenze
cantonali che la locatrice non aveva introdotto una valida riserva in questo
senso nel contratto di locazione rispettivamente al momento in cui aveva
adattato le pigioni, nonché che dall’ultimo adeguamento le circostanze non si erano
modificate, ha escluso che la convenuta potesse far valere quell’eccezione nel
caso concreto.
F.
Con appello 9 marzo 1995 la convenuta postula la
riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza e riconfermare
la pigione attualmente in essere; il tutto, protestando spese e ripetibili di
primo e secondo grado.
L’appellante
rileva innanzitutto che in nessuna sentenza successiva a DTF 116 II 74 il
Tribunale federale aveva smentito il principio colà adottato, secondo cui “il
locatore può sottrarsi a una domanda di riduzione della pigione fondata sulla
modificazione delle basi di calcolo (...) fornendo la prova che il reddito non
è sproporzionato ai sensi dell’art. 14 OLAL”, né che in ogni caso fosse stato
riconosciuto l’obbligo per il locatore di formulare una valida riserva per
potersi appellare al principio del reddito insufficiente. A suo dire, inoltre,
l’applicazione incondizionata del metodo relativo, così come risulterebbe dalla
sentenza di primo grado, non era neppure sostenibile in base al principio della
buona fede, in quanto equivaleva ad introdurre nella legge nuovi e gravosi
obblighi a carico del locatore, non voluti, né giustificati, né prevedibili per
quest’ultimo, con la conseguenza di rendere vana la protezione che gli era concessa
dagli art. 269 e segg. CO: ne discendeva, sempre a suo dire, che il principio
di cui al DTF 116 II 74 doveva essere ritenuto tuttora valido, di modo che
l’eccezione meritava senz’altro di essere accolta.
In ogni
caso, controparte, richiamandosi alla giurisprudenza esposta nelle sentenze
cantonali -fatta propria dal primo giudice- avrebbe commesso un chiaro abuso di
diritto, atteso che in base al principio della buona fede già in precedenza
ella poteva ritenere che le pigioni applicate non davano alla locatrice un
reddito sufficiente.
G.
Delle osservazioni 12 aprile 1995 della parte istante
con cui si chiede la reiezione del gravame con la protesta di spese e ripetibili
si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto:               1.
Per la riduzione della pigione iniziale (art. 270 CO)
si deve forzatamente far capo al metodo assoluto (
DTF
118 II 130, 120 II
240, 120 II 305), in base al quale la modifica può essere ammessa
indipendentemente dall’evoluzione avuta dalla pigione, a condizione che l’esame
degli elementi “assoluti” (elementi “assoluti”: reddito netto, reddito lordo,
comparazione con i canoni del quartiere) faccia ritenere non adeguata la
pigione concordata tra le parti.
Nel caso
invece di richiesta di modifica del canone durante la locazione (art. 270a CO)
il Tribunale federale applica in linea di principio il metodo relativo (
DTF
120 II 240, 120 II 305): ciò significa che, per esaminare la legittimità della
modifica postulata, il giudice potrà prendere in considerazione unicamente gli
elementi di calcolo “relativi” che si sono modificati dopo l’ultimo adeguamento
della pigione (elementi “relativi”: aumento dei costi, rincaro, aumento delle
prestazioni del locatore), atteso che il conduttore poteva oggettivamente
ritenere che il canone precedente tenesse conto di tutte le modifiche degli
elementi di calcolo fino ad allora intervenute, a meno che a quel momento il
locatore avesse espressamente indicato con una riserva da inserirsi nel
contratto o nel modulo di modifica che la pigione era ancora inferiore a quanto
avrebbe potuto teoricamente essere (principio dell’affidamento:
DTF
106
II 356); va tuttavia rilevato che in alcuni casi eccezionali, che però nulla
hanno a che vedere con la fattispecie che ci occupa -vendita dell’ente locato a
un terzo (
DTF
116 II 594) oppure qualora lo stesso venga sottratto dal
controllo dei tassi esercitato dall’ente pubblico (
DTF
117 II 77)- il
Tribunale federale ha pure ammesso l’applicazione del metodo assoluto durante
il contratto di locazione.
2.
Atteso che durante la validità del contratto di
locazione l’uso incondizionato del criterio relativo -che, come appena
accennato, di regola si impone- poteva portare a soluzioni oggettivamente
insostenibili, la nostra massima autorità giudiziaria con sentenza
DTF
116 II 73 ha ritenuto di attenuarne le conseguenze, riconoscendo il principio
secondo cui il locatore, per opporsi rispettivamente postulare una modifica
della pigione, potesse richiamarsi accanto agli elementi relativi anche a
quelli assoluti: ciò significa, ad esempio, che il locatore poteva validamente
eccepire che una diminuzione della pigione era compensata dal fatto che l’ente
locato non permetteva di conseguire un reddito sufficiente.
3.
Questa Camera si vede indotta a mutare la sua
precedente giurisprudenza (
IICCA
21.10.1994 in re __________ c/Cassa Pensioni
__________) dalla necessità di un’applicazione uniforme del diritto federale
che - se non dipende da una decisione del Tribunale federale - si stà formado
in virtù di recentissime decisioni cantonali.
La
giurisprudenza di alcuni cantoni (
mp
3/94 p. 145 e seg.,
mp
4/94
p. 207) e la dottrina (
Brunner/Stoll
, Die Mietzinsherabsetzung, in
mp
3/93 p. 119 e segg., in particolare N. 72 e 74) -per altro non esenti da
critiche (cfr.
Rohrer
, Die sogenannte “relative Methode” als Beschränkung
der Mietzinsgestaltungsreche des Vermieters nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichts,
in
SJZ
1994 p. 153 e segg.,
SJZ
1994 p. 161 e segg.)- tenuto
conto da un lato che in materia di locazione negli ultimi anni il principio
dell’affidamento aveva vieppiù preso piede (
DTF
117 II 457, 118 II 125,
118 II 420, 119 II 352, 120 II 240, 120 II 304;
Brunner/Stoll
, op. cit.,
in
mp
3/93 p. 118,
mp
2/94 p. 104,
mp
3/94 p. 146) e che
non vi era motivo di non utilizzare questo principio anche nell’ambito delle
riduzioni delle pigioni (
Brunner/Stoll
, op. cit., in
mp
3/93 p.
118,
mp
2/94 p. 104,
mp
3/94 p. 146,
mp
4/94 p. 208) e
atteso dall’altro che il Tribunale federale nella sentenza DTF 116 II 73 non aveva
tenuto conto di quel principio (questione che in quella fattispecie non si era
per altro posta) hanno concluso che durante la locazione gli elementi assoluti
non potevano essere presi in considerazione in maniera assoluta, ma solo in
maniera relativa, se cioè le condizioni si erano modificate dall’ultimo
adattamento intervenuto (
DTF
117 II 457) oppure ancora se il locatore
aveva introdotto nel contratto o in un precedente modulo di modifica una valida
riserva -da istituirsi secondo i criteri sanciti dall’art. 18 OLAL- dalla quale
si evincesse con chiarezza che il reddito netto o lordo non era sufficiente o
che il canone non corrispondeva alle pigioni del quartiere (
mp
3/93 p.
119 N. 73).
Ne discende
in sostanza, come correttamente stabilito dal Segretario Assessore, che in
mancanza di una valida riserva da parte del locatore la censura secondo cui il
reddito conseguito non era sproporzionato non poteva impedire la riduzione
della pigione motivata su elementi relativi (
Brunner/Stoll
, op. cit., in
mp
3/93 p. 120;
mp
3/94 p. 146).
Questa
prassi ha sinora trovato conferma nei cantoni Basilea Campagna (
mp
2/94
p. 105), Zurigo, Zugo, Neuchâtel, Berna (
mp
3/94 p. 147) e San Gallo (
mp
4/94 p. 210).
4.
Nel caso di specie, stante la sostanziale fondatezza
degli argomenti esposti nelle sentenze cantonali citate, le censure
dell’appellante, che contesta implicitamente questo indirizzo giurisprudenziale,
asserendo che gli elementi assoluti potevano essere fatti valere in ogni caso,
anche in assenza di una valida riserva, non possono essere condivise da questa
Camera. Va per altro fatto notare che la prassi adottata dal III tribunale
distrettuale di San Gallo, che seguiva una tesi identica a quella fatta valere
ora dall’appellante (
SJZ
1994 p. 161 e segg.) -a sua volta criticata (
SJZ
1994 p. 207; cfr.
mp
4/94 p. 210 e rif.)- è rimasta sinora l’unica voce
in tal senso: il tribunale supremo di quel cantone in una successiva sentenza
ha in ogni caso riaffermato la validità della tesi giuridica opposta, che qui è
stata riconfermata (cfr.
mp
4/94 p. 210).
5.
Visto e considerato che l’appellante non ha contestato
in questa sede l’accertamento operato dal primo giudice -che qui viene pure
confermato- secondo cui la locatrice non avrebbe formulato nel contratto e nei
moduli di modifica della pigione delle riserve valide ai sensi dell’art. 18
OLAL, né è stata asserita dalla stessa appellante l’esistenza di mutamenti nei
fattori di costo successivi all’ultimo adeguamento del canone locativo, è
chiaro che in base ai principi esposti in precedenza (cons. 3) la riduzione
della pigione nelle modalità postulate dagli istanti -non contestata nel suo
quantum dalla convenuta- debba essere ammessa.
6.
All’appellante non gioverebbe in ogni caso neppure
richiamarsi all’esposto dottrinale formulato da __________ (in
SJZ
1994
p. 153 e segg.). Se anche si tenesse conto delle conclusioni postulate da
quell’autore -il quale ritiene che la questione a sapere se gli elementi
assoluti debbano essere presi in considerazione in modo assoluto oppure
relativo non può essere risolta una volta per tutte in un senso piuttosto che
in un altro, ma dipende dal singolo caso (p. 160)- nel caso specifico non vi
sarebbe motivo di propendere per la soluzione assoluta piuttosto che per quella
relativa: tale conclusione si potrebbe infatti tutt’al più imporre, per stessa
volontà di quell’autore, se in un contratto di locazione di lunga durata il
locatore non avesse mai adeguato la pigione negli ultimi tempi (circa 5-10
anni) segnatamente sulla base di un criterio assoluto (p. 160; cfr. anche
mp
4/94 p. 209, che in una tale evenienza istituisce un’eccezione al principio
giurisprudenziale), ciò che non è sicuramente il caso nella fattispecie che ci
occupa, ove al contrario la convenuta a più riprese ha operato degli
adeguamenti, anche sulla base del criterio assoluto (cfr. aumento 7.12.1990,
doc. C; aumento 9.12.1992, doc. D).
7.
Resta ora da esaminare la censura circa l’esistenza di
un eventuale abuso di diritto da parte degli istanti, che -a giudizio
dell’appellante- si sarebbero richiamati a una giurisprudenza basata sul
principio dell’affidamento, quando a loro era perfettamente noto che le pigioni
adattate non comportavano per la locatrice un reddito sufficiente, dato che la
riserva in tal senso -pur introdotta in maniera formalmente scorretta-
accertava con ogni evenienza tale circostanza.
La censura
deve essere senz’altro respinta non potendosi rimproverare agli istanti un
comportamento contraddittorio o in ogni caso contrario al principio della buona
fede: quell’errore formale non è infatti imputabile alla parte istante, che non
l’ha provocato, né ha indotto controparte a commetterlo.
8.
L’appello, infondato in ogni suo punto, deve pertanto
essere respinto.
La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,            richiamati gli art. 148
CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello 9 marzo 1995 __________
è respinto
.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in
a) tassa di
giustizia          fr.    180.-
b)
spese                           fr.      20.-
Totale                           fr.    200.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 150.- per ripetibili.
III.
Intimazione a:
-     __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                  Il
segretario