ti_gerichte · 12.2011.140 · 2012-11-02 · it
Compravendita immobiliare, infiltrazioni d'acqua dal tetto, difetto occulto, clausola di esclusione della garanzia non valida, mancato adempimento all'onere della prova circa l'avvenuta tempestiva notifica del difetto, esclusa una responsabilità per dolo dei venditori

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.11.2012 12.2011.140

Incarto n.
12.2011.140
Lugano
2 novembre
2012
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Fiscalini e Pellegrini
vicecancelliera:
Locatelli
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2009.110
della Pretura __________ promossa con petizione 24 novembre 2009 da
AP 1
(patrocinati dall'
PA 1 )
contro
CO 1
(patrocinati dall'
PA 2 )
con cui
gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr.
30'219.70 oltre interessi del 5% dal 1° ottobre 2009;
domanda
avversata dai convenuti che ne hanno postulato la reiezione integrale, e che il
Pretore aggiunto con sentenza 20 giugno 2011 ha respinto;
appellanti
gli attori che con atto dell'11 agosto 2011 chiedono in via principale la
riforma della decisione impugnata nel senso che la petizione sia accolta e ai
convenuti sia fatto obbligo di versare fr. 30'219.70, proponendone invece in
via subordinata l'annullamento e il conseguente rinvio della causa al Pretore
aggiunto per completamento dei fatti ed emissione di un nuovo giudizio;
e a cui
i convenuti con risposta del 19 settembre 2011 si oppongono completamente
chiedendo che la decisione pretorile sia confermata per intero, protestate
spese, tasse e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:                    A.
Con atto pubblico 16 marzo 2009 del notaio avv. __________, AP 1
hanno acquistato (ognuno in ragione di un mezzo) per fr. 870'000.– la casa
d'abitazione di CO 1 (già comproprietari in ragione di metà ciascuno) situata
sul fondo n. __________ RFD __________ (doc. A). Il trapasso di proprietà è
stato iscritto a registro fondiario il 31 marzo 2009 (doc. C).
Con invio
raccomandato 10 settembre 2009 AP 1 hanno notificato a CO 1 la presenza di un
difetto occulto al citato immobile (doc. E). In sostanza, a seguito dei temporali
di luglio e agosto 2009, si erano verificate ripetute e importanti infiltrazioni
di acqua piovana dal tetto a vista, che si erano poi riversate in particolare
sul sottostante soggiorno. Una ditta specializzata aveva provveduto una prima
volta a sistemare delle tegole e sostituire dei listoni marci. Nondimeno, visto
che il problema si era ripresentato, la medesima ditta aveva proceduto ad un
controllo più approfondito eseguito con sopralluogo del 9 settembre 2009, da
cui era emerso che i listoni del tetto erano marci e l'isolazione compromessa,
imponendone la sostituzione. Il 19 settembre 2009 CO 1 hanno evidenziato che un
siffatto inconveniente non si era mai verificato, che la casa era stata - come
noto - edificata nel 1972 e che come tale la stessa era stata venduta in buona
fede priva di difetti escludendo una qualsiasi garanzia al riguardo (doc. F).
B.
Con
petizione 24 novembre 2009 AP 1 hanno chiesto la condanna di CO 1 al pagamento
di fr. 30'219.70 e interessi al 5% dal 1° ottobre 2009. L'esistenza di problemi al tetto non era loro nota all'acquisto della casa e, trattandosi di un
difetto occulto, nemmeno gli si poteva rimproverare di non avere esaminato
l'immobile con dovuta diligenza. Il difetto poi aveva carattere progressivo, di
modo che gli attori lo avevano notificato una volta accertatene entità e
importanza. Ai convenuti si poteva finanche imputare un agire doloso, avendo questi
ultimi omesso di informarli in merito a interventi al tetto fatti eseguire in
passato. Ininfluente inoltre la clausola di esclusione della garanzia per
difetti contenuta nell' atto notarile, visto che il difetto era appunto occulto.
Infine, in base ai preventivi di riparazione e rifacimento del tetto (doc. G e
H), il minor valore dell'immobile andava stabilito in fr. 30'219.70 importo questo
che gli attori rivendicavano dai convenuti.
Con comparsa
scritta di risposta 4 gennaio 2010, i convenuti hanno contestato la pretesa
degli attori. Costruita nel 1972, la casa aveva oltre 30 anni ed era quindi soggetta
all'usura abituale. Il prezzo richiesto (fr. 870'000.–) teneva appunto conto
del fatto che l'immobile non era nuovo, prova ne era che il suo valore
commerciale nel 2006 era stato stimato in fr. 1'051'700.– (doc. 2). Gli attori poi
avevano visitato la casa ben tre volte prima dell'acquisto. La notifica dei difetti
10 settembre 2009 era ad ogni modo intempestiva, visto che le pretese infiltrazioni
d'acqua risalivano a luglio e agosto, e che - per loro stessa ammissione - gli
attori avevano ordinato un primo intervento già a luglio 2009. Ciò detto non
avendo a quel momento notificato alcunché, se ne doveva dedurre che gli attori
avevano accettato quel problema. Negli anni i convenuti avevano provveduto alla
manutenzione ordinaria dell'immobile e quindi anche a quella del tetto, ma mai si
erano confrontati con infiltrazioni d'acqua piovana. Pertanto, la causa dei
problemi costatati dagli attori poteva anche ricondursi agli interventi e ai lavori
(riparazione, ma anche posa della nuova conversa) commissionati in quel periodo
dagli stessi attori.
Confermati
i loro argomenti nella replica 1° febbraio 2010, gli attori hanno precisato che
solo le nuove infiltrazioni constatate dopo l'intervento di luglio 2009 avevano
permesso di appurare l'effettiva importanza della problematica al tetto. Ciò
detto, nei due anni precedenti l'acquisto la casa era stata disabitata. Dal
canto loro poi, gli attori erano stati assenti per vacanze dal 5 al 20 luglio
2009 e solo dal 24/25 luglio 2009 abitavano quella casa. Il difetto al tetto
non era da ricondurre alla normale usura, bensì ad una precedente e sottaciuta riparazione
effettuata in modo non conforme alle regole dell'arte. Contestato invece che i
lavori fatti da loro eseguire fossero all'origine delle infiltrazioni d'acqua. Con
la duplica 26 febbraio 2010 i convenuti hanno ribadito il loro punto di vista spiegando
che, seppur disabitata, la casa veniva sempre riscaldata, pulita e curata
dentro e fuori e che all'origine della decisione di vendere vi era un lutto
familiare e non una volontà speculativa. Infine, l'unica riparazione al tetto
da essi effettuata risaliva ad oltre 20 anni prima, subito dopo averla acquistata,
e riguardava solo la parte angolo TV.
Esperita
l'istruttoria e previa rinuncia al dibattimento finale, le parti hanno
rinnovato i rispettivi argomenti, gli attori con le loro conclusioni scritte 21
aprile 2011 e i convenuti con memoriale del 27 aprile 2011.
C.
Con sentenza del 20 giugno 2011 il Pretore aggiunto __________ ha
respinto la petizione. Pacifico anzitutto che il rapporto contrattuale in
essere fra le parti era una compravendita immobiliare ai sensi degli art. 184
segg. CO (in particolare art. 216 a 221 CO). Il Pretore aggiunto ha quindi ricordato
i principi dottrinali e giurisprudenziali sulla garanzia per difetti, sulla responsabilità
e sulle conseguenze economiche, oltre ai requisiti per ammettere l'esistenza di
un difetto. Ciò detto, egli ha aderito alle conclusioni del perito giudiziario
e ammesso l'esistenza di un difetto occulto al tetto. Di modo che la clausola
di esclusione della garanzia nell'atto di compravendita era senza rilevanza. Nondimeno,
a detta del Pretore aggiunto, gli attori non avevano dimostrato l'avvenuta
tempestiva notifica del difetto. Non vi erano elementi a comprova del fatto che
si fosse manifestato progressivamente, né per risalire al momento esatto in cui,
a detta degli attori, lo stesso sarebbe stato identificato in tutta la sua
integralità. D'altra parte, non vi erano neppure i presupposti per ritenere che
i convenuti avevano volutamente sottaciuto quel difetto agli attori: la
riparazione al tetto fatta eseguire dopo il loro acquisto della casa nel 1989, risaliva
al 1990; e d'altra parte poi, non si poteva certo pretendere che i metodi di
costruzione impiegati da chi aveva fatto costruire la casa fossero loro noti. E
questo, escludeva una loro responsabilità per dolo ex art. 203 CO.
D.
Con
atto d'appello dell'11 agosto 2011 gli attori chiedono la riforma del giudizio
impugnato e di accogliere la petizione con conseguente condanna dei convenuti a
pagare fr. 30'219.70 oltre interessi. Il difetto occulto accertato dal Pretore
aggiunto aveva carattere progressivo e, emerso con la prima infiltrazione di
giugno 2009, si era manifestato per intero il giorno prima della notifica 10
settembre 2009. La ditta interpellata dagli attori era in effetti intervenuta
due volte: subito dopo le prime infiltrazioni e poi con il sopralluogo del 9
settembre 2009, allorquando si ebbe modo di constatare la reale entità del
difetto al tetto. Dal canto loro i convenuti non avevano contestato il
sopralluogo del 9 settembre 2009, tant'è che persino il Pretore aggiunto aveva rinunciato
ad eventuali chiarimenti in proposito. Era pertanto a torto che il Pretore
aggiunto aveva ritenuto incerto il momento in cui il difetto occulto era stato
identificato. In effetti, non essendo contestato il giorno 9 settembre 2009, la
notifica 10 settembre 2009 risultava senz'altro tempestiva. D'altra parte, i
convenuti avevano ordinato una riparazione del tetto nel 1990 e un'ulteriore
intervento negli anni 2002-2004 motivato dal maltempo. Di modo che, il Pretore
aggiunto non poteva richiamarsi alla loro buona fede ed escludere che già a
quel momento le condizioni del tetto a loro non fossero note. Motivo per cui, ai
convenuti era comunque e ad ogni modo imputabile una responsabilità per dolo ai
sensi dell'art. 203 CO.
E.
Con
risposta del 19 settembre 2011, i convenuti propongono di respingere l'appello e
confermare la sentenza pretorile per motivi di cui, se necessario, si dirà nel
seguito.
e considerando
in diritto:                  1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto
processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010
1739,1834). Per l'art. 404 cpv. 1 CPC, fino alla loro conclusione davanti alla
giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento della sua entrata
in vigore, si applica il diritto procedurale previgente. Avviata il 24 novembre
2009, la vertenza davanti al Pretore aggiunto resta così sorretta dal Codice di
procedura civile cantonale (CPC/TI: Codice di procedura civile del 17 febbraio
1971 [RL 3.3.2.1]) valido fino al 31 dicembre 2010.
Per contro, giusta l'art. 405 cpv. 1 CPC, alle impugnazioni si
applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. In
specie, la stessa è stata pronunciata e notificata il 20 giugno 2011, di modo
che la procedura di ricorso è retta dal CPC. Ciò detto, le decisioni finali di
prima istanza attinenti controversie patrimoniali sono impugnabili mediante
appello se il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella
decisione è di almeno fr. 10'000.– (art. 308 cpv. 2 CPC), ciò che è senz'altro
il caso nella fattispecie in esame (sopra, consid. B). Nulla osta poi all'esame
dell'appello 11 agosto 2011 (data sulla busta d'invio) ritenuto che l'invio
della sentenza è stato ritirato il 21 giugno 2011 (art. 311 cpv. 1 CPC
combinato con l'art. 145 cpv. 1 lett. b). Altresì ammissibile la risposta 19
settembre 2011, l'appello essendo stato notificato il 1° settembre 2011 (art.
312 cpv. 2 CPC).
2.
Dopo
essersi diffusamente pronunciato in merito alla dottrina e alla giurisprudenza
applicabili e avere accertato che le parti erano legate da un contratto di
compravendita immobiliare (sentenza impugnata, pag. 3 segg. consid. 1, 2 e 3),
il Pretore aggiunto ha qualificato di difetti occulti - in quanto rilevanti e
non facilmente visibili - i problemi gravanti il tetto dell'immobile acquistato
dagli attori, a scapito dell'applicazione della clausola di esclusione di
garanzia contenuta nell'atto pubblico (sentenza impugnata, pag. 6 seg. consid.
6 e 7). Con riferimento alla notifica dei difetti per contro, il Pretore
aggiunto non l'ha considerata tempestiva: a suo modo di vedere, non era stato
provato che il difetto si fosse manifestato in modo progressivo e nulla
permetteva di stabilire con certezza il giorno in cui aveva avuto luogo il
preteso secondo intervento chiarificatore eseguito dalla ditta incaricata e che
le aveva permesso di scoprire integralmente la reale entità dello stesso difetto
(sentenza impugnata, pag. 10 consid. 10 in fine). Per il Pretore aggiunto non erano nemmeno dati i presupposti per imputare ai convenuti una responsabilità
per dolo ai sensi dell'art. 203 CO (sentenza impugnata, pag. 12 consid. 13). Ciò
premesso - come si vedrà di seguito - le obiezioni sollevate dagli appellanti vertono
sulla notifica dei difetti e sulla responsabilità per dolo.
3.
Per
gli appellanti il difetto al tetto non era solo occulto, ma si era manifestato anche
in maniera progressiva e graduale nel periodo tra il mese di giugno 2009 - quando
furono constatate le prime infiltrazioni - e la comunicazione del difetto in
data 10 settembre 2009 (appello, pag. 8 seg. n. 3). Per contro, alla luce della
fattura 20 luglio 2009 della ditta __________ SA di __________ il Pretore
aggiunto ne ha desunto che gli attori avevano fatto eseguire degli interventi al
tetto verosimilmente a luglio 2009, che già a quel momento si era - fra l'altro
- provveduto ad un
“controllo in generale della copertura, pulizia converse
e canali di gronda, sostituzione listoni marci e sistemazione tegole”
(doc.
L n. 3) e che, pertanto, si poteva legittimamente ritenere che già allora vi
erano gli estremi per rilevare quel difetto e quindi per segnalarlo ai venditori
convenuti (sentenza impugnata, pag. 10 consid. 10).
a)
Gli
appellanti precisano che quel primo intervento s'inseriva nel contesto dei lavori
di ristrutturazione interni alla casa affidati all'impresario edile __________
(verbale audizione testi 9 febbraio 2011, pag. 3) e che avevano reso necessarie
la posa di una ventilazione supplementare e la manutenzione di gronde pluviali
e conversette, opere queste appunto commissionate a quella ditta. Di fatto,
l'impresario edile si era limitato a preannunciare a titolo informativo alla
ditta in procinto di intervenire la presenza di una macchia d'acqua sul
pavimento del soggiorno che aveva avuto modo di constatare (appello, pag. 9 n.
4). La questione però appare invero irrilevante. Indipendentemente dai motivi
per i quali in origine la ditta era stata interpellata, resta il fatto che gli
stessi attori hanno collegato la macchia d'acqua, constatata l'8 giugno 2009 da
loro e dall'impresario edile, alle intense piogge cadute il 6 giugno 2009 e ad
una conseguente infiltrazione d'acqua manifestatasi il 7/8 giugno 2009 (appello,
pag. 5 n. 3). A fronte di ciò, l'argomentazione proposta non soccorre agli
appellanti.
b)
Gli
appellanti affermano poi che le infiltrazioni d'acqua erano a quel momento appena
percettibili tant'è che persino la perizia giudiziaria - a oltre un anno di
distanza - non aveva dato riscontro di vecchi segni di infiltrazione d'acqua, che
le stesse si verificavano solo a fronte di eventi meteorologici straordinari e intensi,
che quindi a quel momento non vi erano ancora i presupposti per ipotizzare
l'esistenza di un difetto occulto e che, di conseguenza, bisognava
necessariamente concludere che esso si era manifestato in modo progressivo
(appello, pag. 9 n. 5 e pag. 10 n. 6). Ma la censura non regge. Del fatto che
in occasione del primo intervento la ditta interpellata non fosse stata
incaricata di cercare dei difetti bensì, oltre alle opere commissionatele, di semplicemente
procedere ad un controllo sommario della copertura del tetto -svolto in un'ora
di lavoro soltanto- come da fattura 20 luglio 2009 (appello, pag. 10 n. 6), già
si è in parte detto (sopra, consid. 3a). Ciò posto, dalla stessa fattura
risulta anche che la posa della ventilazione supplementare e della relativa
nuova conversa avevano richiesto in particolare la
“foratura sottotetto e
taglio listoni e controlistonatura, raccordo al sottotetto esistente, posa
conversa per tubo d'esalazione compreso tubo fodera e cappello, adattamento
alla situazione della copertura in tegole, listonatura e controlistonatura”
(doc. L n. 1). E va da sé che - a differenza di quanto lasciano intendere gli
appellanti (appello, pag. 11 n. 7) - quantomeno in corrispondenza di quel
preciso punto ciò aveva appunto imposto la rimozione di tegole dal tetto,
premessa questa imprescindibile per la scoperta del difetto (referto peritale,
pag. 5 n. 3.5).
Peraltro,
oltre alla listonatura e controlistonatura resasi necessaria per la posa di
quella nuova ventilazione e della relativa conversa, sempre il medesimo
conteggio datato 20 luglio 2009 menziona specificatamente - come già rilevato dal
Pretore aggiunto - la sostituzione di listoni marci eseguita proprio nel
contesto del preteso
“controllo sommario”
invocato dagli appellanti. E, su
questo preciso punto, gli appellanti non si confrontano nemmeno. Aggiungasi d'altra
parte che persino la perizia giudiziaria ha appurato che in corrispondenza
della nuova ventilazione e relativa conversa, i listoni erano in ordine e di
data recente (referto peritale, pag. 2 n. 3.1 [zona
“Sondaggio S1”
], pag.
8 n. 4.4 e foto n. 3 allegato A), e ha parimenti constatato la posa e la sostituzione
di nuovi listoni anche nell'angolo TV (referto peritale, pag. 2 n. 3.1 [zona
“Sondaggio
S3”
], pag. 5 n. 3.6, pag. 8 n. 4.3, foto n. 6 e 7 allegato A): e, visto che
dal semplice raffronto tra le foto, tutti i listoni “nuovi” si presentano in condizioni
sostanzialmente analoghe, nulla indica - foss'anche diversamente da quanto si
potrebbe ipotizzare leggendo la frase contenuta nello stesso referto peritale
(pag. 8 n. 4.3; appello, pag. 13 n. 8) - che quelli posati nell'angolo TV siano
da ricondurre a interventi eseguiti prima dell'acquisto dell'immobile da parte
degli attori. Nel complesso, se ne deve pertanto dedurre che, anche laddove
pretendono che la verifica così eseguita non aveva lasciato emergere alcunché in
merito all'esistenza del difetto occulto al tetto (appello, pag. 11 n. 6), l'argomentazione
degli appellanti è infondata. Parimenti la conclusione del Pretore aggiunto
risulta di conseguenza e a ben vedere sostenibile.
c)
Invero
gli appellanti evidenziano ancora che se, nel contesto del primo intervento
eseguito dalla ditta, avessero avuto dubbi in merito all'effettivo stato in cui
si trovava il tetto della casa che avevano acquistato - tale da imporre loro un
suo rifacimento totale - mai avrebbero acconsentito all'esecuzione della nuova
ventilazione e relativi conversa e piede pluviale (appello, pag. 11 n. 7). A
loro dire, anche questo elemento indicava che quell'intervento di inizio luglio
2009 non aveva permesso alla ditta incaricata di determinare le esatte e
precarie condizioni dell'intera struttura del tetto (appello, pag. 11 n. 7), appurate
solo a seguito delle nuove infiltrazioni che si erano succedute tra luglio e
agosto 2009 e del sopralluogo esperito in occasione del secondo intervento poi effettuato
(appello, pag. 12 n. 7). Se non che, la loro tesi non è una volta ancora d'aiuto.
Gli attori investiti dell'onere della prova circa l'avvenuta e tempestiva
notifica del difetto - principio questo che non è di per sé controverso (appello,
pag. 7 n. 1 e pag. 8 n. 2) - non possono seriamente pretendere di avere adempiuto
a questo loro obbligo in forza di argomenti soggettivi e mere allegazioni di
parte: a ben vedere in effetti nulla consente di escludere a priori che quanto
emerso dal preteso
“controllo sommario”
, non fosse in realtà stato da
loro semplicemente sottovalutato e minimizzato. E, questo non può certo andare
a scapito dei convenuti.
4.
Gli
appellanti rimproverano il Pretore aggiunto per avere ritenuto che non vi erano
agli atti elementi certi per determinare la data del secondo intervento effettuato
dalla ditta __________ SA e stabilire quindi l'esatto momento in cui il difetto
occulto era stato scoperto nella sua integralità, e per avere desunto da tutto
ciò che i problemi di impermeabilità al tetto non erano stati segnalati tempestivamente
(appello, pag. 14 n. 10). Ora, il Pretore aggiunto ha anzitutto constatato che per
gli attori quella ditta era stata interpellata una seconda volta in agosto, ma
che a causa delle ferie edilizie l'intervento era stato posticipato al 9
settembre 2009. Tuttavia, pur confermando l'avvenuto secondo intervento a seguito
di nuove infiltrazioni d'acqua, il titolare della ditta aveva ipotizzato tanto
l'eventualità che il sopralluogo si fosse tenuto prima delle ferie edilizie
quanto dopo le stesse, ma senza poter dare indicazioni più precise visto il
tempo trascorso. E, visto che nessun altro documento o prova attestava di un'ispezione
il 9 settembre 2009, il Pretore aggiunto ha escluso che la notifica dei difetti
del 10 settembre 2009 potesse dirsi tempestiva (sentenza impugnata, pag. 9 seg.
n. 10). A detta del primo giudice peraltro, anche volendo situare il
sopralluogo a dopo le ferie edilizie, la notifica del 10 settembre 2009 sarebbe
comunque stata tardiva (sentenza impugnata, pag. 10 n. 10).
a)
Secondo gli appellanti la conclusione del Pretore aggiunto reggerebbe
soltanto se i convenuti avessero contestato lo svolgimento come tale del sopralluogo
in data 9 settembre 2009. Ma ciò non era il caso in concreto, visto che i convenuti
si erano limitati ad escludere che il difetto occulto era stato scoperto solo quel
giorno e non già nel contesto del primo intervento effettuato dalla ditta ad
inizio luglio 2009 (appello, pag. 15 n. 12 e n. 13). La censura è tuttavia fuorviante
e pretestuosa giacché, avendo dal canto loro i convenuti sempre contestato la
tempestività della notifica del difetto al tetto (conclusioni 27 aprile 2011,
pag. 3; duplica, pag. 4 ad 4 e pag. 6 seg. ad 7 e 8; risposta, pag. 5 ad 5 e 6
e pag. 6 ad 7 e 8), l'obbligo di provare il contrario - e quindi la sua
effettiva tempestività - era proprio a carico degli attori (sopra, consid. 3c).
b)
Come visto (sopra, consid. 4
ab initio
) secondo il Pretore
aggiunto le risultanze agli atti non permettevano di collocare al 9 settembre
2009 il sopralluogo della ditta incaricata e volto ad una verifica della
struttura del tetto, argomentazione questa che gli appellanti contestano. Ciò
non toglie che - come evidenziato dal primo giudice - le dichiarazioni del
titolare di quella ditta non suffragano la loro tesi (verbale audizione teste __________
9 febbraio 2011, pag. 2). D'altra parte poi, gli appellanti nulla obiettano in
merito all'assenza di altri elementi oggettivi a comprova di quella data. Non
solo. A ben vedere in effetti, proprio perché la sostituzione di listoni marci (sopra,
consid. 3b) è stata fatturata solo e unicamente il 20 luglio 2009, quel secondo
intervento in occasione del quale la ditta
“constatato che la listonatura
cedeva”
aveva
“eseguito una riparazione di fortuna”
(verbale
audizione teste __________ 9 febbraio 2011, pag. 2), potrebbe finanche e a
maggior ragione essere collocato in quello stesso mese. Oltre al fatto che non
v'è traccia di una ulteriore e successiva spesa addebitata a questo titolo agli
attori, lascia del resto altresì perplessi il fatto che nonostante il preteso
“controllo
approfondito del tetto”
eseguito il 9 settembre 2009, gli attori
necessitassero comunque e ancora di tempo per effettuare i rilievi tecnici del
caso (doc. E) e che, le uniche foto da loro prodotte a sostegno dell'effettivo
stato in cui si trovava il tetto quel giorno, siano in concreto datate 4
novembre 2009 (doc. D). Anche da questo punto di vista, la conclusione del Pretore
aggiunto resiste pertanto alla critica.
c)
Gli appellanti obiettano invero che ancor prima dell'onere della
prova, il Pretore aggiunto ha disatteso il dovere di allegazione e
specificazione a carico dei convenuti, poiché questi ultimi non avevano contestato
che il sopralluogo effettuato al secondo intervento della ditta si era tenuto
proprio il 9 settembre 2009 (appello, pag. 21 n. 16). Ma una volta di più, invano.
Certo, l'onere della prova va distinto dall'onere di allegazione, ovvero l'obbligo
per le parti di addurre i fatti determinanti (
Cocchi/Trezzini,
CPC/TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 2 ad art. 183). Nondimeno, gli appellanti sembrano volutamente scordare di avere costruito
la tesi della pretesa tempestività proprio sulla verifica esperita il 9
settembre 2009 e sulla relativa notifica del difetto inviata per raccomandata
il giorno successivo (doc. E; petizione, pag. 4 seg. n. 7 e 8 e pag. 6 seg. n.
10 e 11). E, avendone eccepito la tempestività (sopra, consid. 4a), i convenuti
hanno parimenti contestato quella loro allegazione. Di modo che, sotto questo
profilo, non è dato di comprendere cosa il Pretore aggiunto doveva
ulteriormente chiarire (appello, pag. 22 n. 17). La censura così proposta, ai
limiti del pretesto, risulta quindi destituita di fondamento.
5.
Il Pretore
aggiunto non ha ritenuto adempiuti i presupposti sanciti dall'art. 203 CO e ha
così escluso l'eventualità che i convenuti avessero venduto la casa ai qui
attori sottacendo volutamente l'effettivo stato in cui si trovava il tetto, non
costruito a regola d'arte. E, neppure si poteva considerare che i convenuti avessero
potuto prendere coscienza dell'esistenza del difetto nel contesto della
riparazione da loro fatta eseguire vent'anni prima -non appena acquistata- su
una piccola porzione di tetto. Considerato il tempo trascorso e l'entità della
stessa poi, il fatto di non avere informato al riguardo gli attori era
assimilabile a una mera dimenticanza od omissione per negligenza (sentenza
impugnata, pag. 11 consid. 12 e pag. 12 consid. 13).
a)
Gli
appellanti non condividono la motivazione pretorile. A torto era stato riconosciuto
ai convenuti la buona fede ammettendo che non vi era stato per loro modo di
prendere coscienza dell'esistenza del difetto al tetto nel contesto della
riparazione fatta eseguire vent'anni prima, per negarla invece agli attori laddove
era stato ritenuto che i problemi al tetto si erano già sufficientemente
evidenziati in occasione del primo intervento della ditta __________ SA (appello,
pag. 13 n. 8 e 9 e pag. 23 n. 18). Ma invano. Non risulta anzitutto che la riparazione
ordinata dai convenuti un ventennio prima, si fosse resa necessaria per ovviare
al difetto di costruzione del tetto (appello, pag. 13 n. 8 e 9 e pag. 23 n. 18).
Certo, la perizia giudiziaria dà atto di
“ca. 1990-1991 riparazione del
tetto da parte della ditta __________ nell'angolo sud (angolo tv), zona
sondaggio S3”
e
“ca. 2002-2004 dopo un maltempo la ditta __________ ha
effettuato un controllo del tetto; il controllo non avrebbe rilevato alcun
problema”
(referto peritale, pag. 7 n. 4.1). Tuttavia questo non permette
di collegare questi eventi a problemi di infiltrazione d'acqua dovuti alle modalità
di costruzione del tetto adottate a suo tempo e che oltretutto, pur non ossequiando
le regole sancite dalla norma SIA 232 (referto peritale, pag. 4 n. 3.3), di
fatto erano largamente in uso negli anni 1972 (
“Il perito è a conoscenza di
innumerevoli tetti a falda isolati e simili al presente, costruiti negli stessi
anni e senza problemi di sorta”
: referto peritale, pag. 5 n. 3.3). Aggiungasi
che non si può nemmeno pretendere che - come già rilevato (sopra, consid. 3b) -
quella riparazione aveva comportato la sostituzione di listoni a quel momento
marci, giacché quelli che il perito aveva identificato come “nuovi” in quello
specifico punto (ossia la zona
“Sondaggio S3”
) erano
“visibilmente di
età più recente”
(referto peritale, pag. 8 n. 4.3 e rinvii alle relative
foto) e nelle stesse condizioni di quelli “nuovi” di cui alla zona
“Sondaggio
S1”
dove appunto la ditta __________ SA aveva posato la nuova ventilazione
e la relativa conversa (referto peritale, pag. 5 n. 3.6 e rinvii alle foto). E,
per il resto, nella zona di
“Sondaggio S3”
il perito non ha riscontrato altri
segni di riparazione del tetto (referto peritale, pag. 8 n. 4.3). Di modo che
la tesi della buona fede dei convenuti, ritenuta dal Pretore aggiunto, regge
alla critica che va così respinta.
b)
Gli
appellanti perseverano nell'evidenziare l'incongruenza della valutazione del Pretore
aggiunto per avere riconosciuto la buona fede ai convenuti, proprietari durante
oltre vent'anni del contestato immobile, con riferimento al difetto occulto, e
per contro dubitare della scoperta progressiva di quello stesso difetto da
parte degli attori (appello, pag. 24 n. 19). Oltre alle già citate considerazioni
(sopra, consid. 5b), giova in aggiunta segnalare che - diversamente dai
convenuti - a scapito degli attori vi è il fatto che gli interventi della ditta
__________ SA eseguiti a luglio 2009 avevano di fatto comportato la rimozione
delle tegole e la sostituzione di listoni marci (sopra, consid. 3b; doc. L) e
che questo metteva già nella condizione di riconoscere l'esistenza di un
difetto occulto al tetto. Di modo che, la pretesa incongruenza non è fondata.
6.
A
titolo sussidiario, qualora fosse necessario sottoporre a degli approfondimenti
la questione della tempestività della notifica del difetto occulto in relazione
al secondo intervento della ditta __________ SA, gli appellanti propongono di
annullare la sentenza impugnata e rinviare l'incarto al Pretore aggiunto per
accertare i fatti, disporre una nuova audizione del titolare di questa ditta ed
addurre ulteriori prove (appello, pag. 25 n. 20). Se non che, una siffatta
opportunità non è destinata a supplire a manchevolezze  e lacune imputabili a
una parte per avere disatteso l'onere della prova a suo carico. Come visto
(sopra, consid. 4b), spetta così agli attori sopportare le conseguenze dell'incerta
collocazione temporale del secondo intervento che essi pretendono situare al 9
settembre 2009. Alla resa dei conti in effetti solo la notifica da loro spedita
l'indomani (doc. E) accenna al sopralluogo eseguito quel giorno: ma nessun'altra
testimonianza, o documento o foto e men che meno la perizia giudiziaria
permettono di fissare quell' evento a quella data. Se ne deve così dedurre che,
anche sotto questo profilo, l'appello è da respingere.
7.
In
definitiva, l'appello va respinto con la conseguente conferma della decisione
impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Davanti a questa Camera le spese giudiziarie
(art. 95 cpv. 1 CPC), inclusa l'indennità per ripetibili, seguono la
soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC).
Il
valore litigioso determinante giusta l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per stabilire
i rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale, è
stabilito in fr. 30'219.70 (sopra, consid. 1).
Per i quali motivi,
richiamati
gli art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC, l'art. 95 cpv. 1 e 106 cpv. 1 CPC, la LTG
e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:                    1.
L'appello 11 agosto 2011 di AP 1, __________,
è respinto.
2.
Le
spese processuali del presente giudizio, di complessivi fr. 1'200.–, già
anticipate dagli appellanti restano a loro carico. Agli appellanti, con vincolo
di solidarietà, è fatto obbligo di versare a CO 1, __________, in solido fra di
loro, fr. 1'800.– per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
–    ;
–    .
Comunicazione
alla Pretura __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).