ti_gerichte · 12.2014.131 · 2015-01-14 · it
Locazione - disdetta per mora - contestazione della disdetta - espulsione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.01.2015 12.2014.131

Incarto n.
12.2014.131
Lugano
14 gennaio 2015
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa inc. n.
SO.2014.478
(tutela
giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 30 gennaio 2014 da
AO
1
rappr. dall’ RA 2
contro
AP
1
rappr. dall’ RA 1
volta ad ottenere
l’espulsione del convenuto dall’appartamento interno 14 al quarto piano dello
stabile sito in via __________ a __________;
domanda alla quale si è
opposto AP 1 in occasione dell’udienza del 20 febbraio 2014 e che il Pretore ha
accolto con decisione 28 luglio 2014 facendo ordine al convenuto di mettere a
libera disposizione della parte istante l’ente locato entro il 30 settembre
2014 e disponendone l’esecuzione effettiva;
appellante il convenuto
che con atto di appello 14 agosto 2014 chiede la riforma del querelato giudizio
nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di accertare la nullità della
disdetta 27 novembre 2013, protestate tasse, spese e ripetibili;
mentre l’istante con
risposta 5 settembre 2014 ha postulato la reiezione del gravame, protestate
tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A.
Dal
mese di agosto 2009 AO 1 ha concesso in locazione a  AP 1 un appartamento di 2
locali al quarto piano dell’immobile sito in via __________ a __________. Il
contratto prevede una pigione annua di fr. 12'600.- pagabile in rate mensili
anticipate di fr. 1'050.- cadauna (v. doc. A).
In data 13 febbraio 2013 il locatore ha notificato al conduttore la disdetta
con effetto dal 1° ottobre 2013, che è stata prontamente contestata dinnanzi al
competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest (in
seguito: UC). Non essendo le parti giunte a un’intesa in quella sede, ed
ottenuta quindi l’autorizzazione ad agire, con istanza 3 giugno 2013 AP 1 ha
chiesto in via principale l’annullamento della disdetta e in via subordinata
una protrazione di quattro anni, sostenendo che l’ente locato era idoneo
all’uso mentre l’iniziativa del locatore costituiva una ritorsione a seguito
delle contestazioni sollevate in merito alla gestione dell’immobile. Con
osservazioni 2 luglio 2013 AO 1 ha chiesto la reiezione dell’istanza, ribadendo
quanto esposto in sede di conciliazione, ossia che la disdetta era motivata
dalla necessità di procedere a improrogabili lavori di manutenzione dell’ente
locato, onde evitare il prodursi di danni maggiori e ulteriori importanti disagi
agli inquilini. Quella procedura, inc. SE.2013.226 della Pretura di Lugano,
sezione 4, richiamato in questa sede (v. verbale udienza 20 febbraio 2014, pag.
2 e 3) è giunta allo stadio delle conclusioni (presentate il 18 marzo 2014 dal
locatore e il 20 marzo successivo dal conduttore), ove le parti hanno
confermato le loro contrapposte tesi e domande.
B.
Con
lettera 21 giugno 2013 AP 1 ha chiesto al rappresentante del locatore una
riduzione della pigione in ragione di fr. 90.- al mese facendo riferimento al
tasso ipotecario di riferimento (v. inc. UC 194/13 – Ov). Con e-mail 4 ottobre
2013 il conduttore ha lamentato l’assenza di reazione alla citata lettera e
assegnato al rappresentante del locatore il termine di una settimana per una
presa di posizione in difetto di che avrebbe depositato le pigioni, a decorrere
da quella del mese di ottobre 2013, presso l’Ufficio di conciliazione (v. doc.
C dell’inc. SE.2014.59 della Pretura di Lugano, sezione 4, anch’esso richiamato
nella procedura qui in esame: v. verbale udienza 20 febbraio 2014, pag. 2 e 3).
In data 7 ottobre 2013 AP 1 ha sottoscritto una convenzione dichiarandosi
d’accordo di ricevere fr. 192,45 a titolo di indennità per i disagi patiti
durante i lavori di ripristino per perdite d’acqua nei locali da lui abitati,
aggiungendo che rimaneva riservata la questione relativa alla riduzione dell’affitto
(doc. 3). Il 21 ottobre 2013 AO 1 ha diffidato AP 1 a pagare entro 30 giorni la
pigione e le spese accessorie del mese di ottobre, per un importo complessivo
di fr. 1'180.- (v. doc. B e inc. UC 209/13). Con e-mail 23 ottobre 2013 il
conduttore ha comunicato, sempre al rappresentante del locatore, che la pigione
di ottobre era stata versata all’Ufficio di conciliazione in relazione alla sua
richiesta “di diminuzione dell’affitto per diminuzione dei tassi ipotecari e di
risarcimento spese di pulizie ancora dovutemi da parte vostra, sebbene sono
trascorsi 8 mesi oramai” (v. ancora doc. C del richiamato inc. SE.2014.59). In
data 7 novembre 2013 AO 1 ha trasmesso a AP 1 la diffida di pagamento per la
pigione e le spese accessorie del mese di novembre (v. doc. C e inc. UC 209/13
– Ov). Il 27 novembre seguente il locatore ha notificato al conduttore su
modulo ufficiale la disdetta per mora del contratto di locazione a decorrere
dal 31 dicembre 2013 (v. doc. D e inc. UC 209/13). In data 29 novembre 2013 AP
1 ha presentato all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano
Ovest un’istanza di riduzione della pigione a partire dal mese di ottobre 2013 in ragione di fr. 120.- mensili richiamando a titolo di motivazione la diminuzione dei tassi
ipotecari (v. inc. UC 194/13 – Ov). Con istanza 17 dicembre 2013 AP 1 ha quindi
chiesto al medesimo ufficio di annullare la disdetta indicando che le pigioni
di ottobre e novembre e degli ulteriori mesi erano state depositate. L’UC ha
citato le parti a comparire il 7 gennaio 2014 per discutere entrambe le istanze
citate (v. doc. E e F). I verbali delle udienze danno atto della mancata intesa
tra le parti e con relativo rilascio all’istante dell’autorizzazione ad agire
(v. inc. UC 194/13 – Ov e 209/13 – Ov). Il verbale riferito all’istanza di
riduzione della pigione riporta che le pigioni di ottobre, novembre e dicembre
2013 erano state effettivamente depositate con valuta 29 ottobre, 3 dicembre e
19 dicembre, per complessivi fr. 3'450.-, e che essendo il deposito tardivo
rispetto ai termini contrattuali e comunque non essendo riferite a una
procedura concernente difetti dell’ente locato, l’ufficio procedeva alla loro
liberazione a favore del locatore (v. doc. G e inc. UC 194/13 – Ov).
C.
Con
istanza 30 gennaio 2014 AO 1 ha chiesto di ordinare a AP 1 di liberare
l’appartamento locato entro 5 giorni dall’intimazione della decisione
pretorile, di impartire l’ordine quale misura concreta di esecuzione ex art.
263 cpv. 3 CPC, di ammonire il convenuto che l’inesecuzione dell’ordine darà
titolo all’istante per reclamare il risarcimento dei danni e di comminare al
convenuto l’azione penale dell’art. 292 CP, protestate tasse, spese e
ripetibili. L’istante ha in particolare sostenuto che il deposito delle pigioni
era infondato oltre che tardivo, pertanto privo di effetto liberatorio, con
conseguente validità della disdetta.
Nel corso dell’udienza 20 febbraio 2014 AP 1 ha chiesto di respingere l’istanza
e dichiarare nulla la disdetta. Il convenuto ha contestato di essere in mora,
il deposito della pigioni di ottobre essendo stato preannunciato il 4 ottobre
2013, quindi prima della diffida del 21 ottobre seguente, ed essendo comunque
avvenuto entro il termine di 30 giorni fissato da quest’ultima per il pagamento.
Pure le successive pigioni sono state a suo dire depositate nei termini delle
diffide. Egli evidenzia poi la malafede del locatore che nella parallela causa
di cui all’inc. SE.2013.226 ha fondato la sua disdetta sostenendo che
l’immobile presentava dei difetti mentre nella presente procedura rimprovera al
conduttore di aver operato il deposito delle pigioni senza far valere la
presenza di difetti.
Nel corso della medesima udienza le parti hanno proceduto alla discussione
finale riconfermandosi nelle rispettive e antitetiche allegazioni e domande.
D.
Con
decisione 28 luglio 2014 il Pretore ha accolto l’istanza e fatto ordine a AP 1
di mettere a libera disposizione di AP 1 l’appartamento locato entro il 30
settembre 2014, con la comminatoria dell’azione penale in caso di disobbedienza
a decisione dell’autorità, l’ammonimento che l’inesecuzione della decisione
darà titolo all’istante per reclamare il risarcimento dei danni e l’ordine alla
polizia cantonale, rispettivamente comunale, di prestare man forte per l’esecuzione
della decisione a richiesta dell’istante.
Il primo giudice ha avantutto precisato che il deposito delle pigioni era
tardivo poiché avvenuto dopo la scadenza prevista dal contratto e pertanto non
aveva effetto liberatorio. Il Pretore ha poi osservato che il convenuto aveva
depositato le pigioni invocandone la riduzione a causa della diminuzione del
tasso ipotecario di riferimento nonché facendo valere un indennizzo per i
disagi dovuti agli interventi avvenuti nel suo appartamento, e quindi non poteva
prevalersi dell’esistenza di difetti, ossia fondare il deposito sugli art. 259a
seg. CO, tanto più che nella parallela procedura di cui all’inc. SE.2013.226
aveva sostenuto che l’ente locato era idoneo all’uso. Il primo giudice ha
quindi rimproverato al conduttore di non aver adito l’Ufficio di conciliazione
nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 259h CO. Infine il Pretore non ha
ravvisato motivi per ritenere la disdetta contraria al principio della buona
fede dal momento che il locatore aveva saputo del deposito delle pigioni solo
dopo l’inoltro dell’istanza 29 novembre 2013 del conduttore all’UC, che le
stesse erano state liberate solo dopo l’udienza del 7 gennaio 2014, che il
locatore poteva legittimamente considerare risolta la problematica dell’indennizzo
per i disagi subiti dal conduttore con l’accordo 7 ottobre 2013 e che la
riduzione del tasso ipotecario non legittima il deposito delle pigioni. La
disdetta è così stata considerata valida, con conseguente accoglimento della
domanda di espulsione. Per tener conto delle particolarità della fattispecie e
dello stato di salute del conduttore il termine per liberare l’appartamento è
stato fissato al 30 settembre 2014.
E.
Con
atto di appello 14 agosto 2014 AP 1 ha chiesto la riforma della decisione pretorile
nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di conseguenza di dichiarare
nulla la disdetta 27 novembre 2013. Degli argomenti contenuti nell’appello,
così come di quelli della risposta 5 settembre 2014 di AO 1 si dirà nei
considerandi di diritto.
F.
Con
petizione 6 febbraio 2014 AP 1 ha chiesto di dichiarare nulla la disdetta 27
novembre 2013 e di ridurre di un importo imprecisato la pigione dovuta a
decorrere dal mese di ottobre 2013 (v. richiamato inc. SE.2014.59). Anche in
questa procedura l’attore ha in buona sostanza contestato la mora nel
versamento delle pigioni e evidenziato la malafede del locatore. Nelle sue
osservazioni 11 febbraio 2014 AO 1 ha chiesto la reiezione della petizione e la
conferma della disdetta richiamando quanto esposto nell’istanza di sfratto e aggiungendo
che l’ente locato era perfettamente agibile e l’uso pattuito non era
minimamente pregiudicato, pertanto non si giustificava una riduzione della
pigione.
Con sentenza 28 luglio 2014 il Pretore ha respinto la petizione accertando la
validità della disdetta 27 novembre 2013 con effetto a decorrere dal 31
dicembre 2013.
Anche in questo giudizio, così come nella decisione di sfratto, il Pretore ha
rilevato come il deposito delle pigioni fosse tardivo e pertanto privo di effetto
liberatorio, quindi che il conduttore non poteva prevalersi in buona fede
dell’esistenza di difetti tali da giustificare il deposito, infine non ha
ravvisato motivi per considerare la disdetta contraria al principio della buona
fede. Per quanto concerne la richiesta di riduzione della pigione il Pretore
l’ha respinta già per il fatto che l’istanza 29 novembre 2013 era tardiva.
Contro questa sentenza non è stato interposto appello.
e considerato
in diritto:
1.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati
dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o
in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in
procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC)
che non richiede la previa conciliazione (
Hohl,
Procédure civile, Tome II, 2
a
ed., n. 1429 pag. 260).
Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che
qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la
situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni
non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
2.
Nel
presente caso occorre avantutto rilevare che AP 1 non ha impugnato la sentenza
28 luglio 2014, inc. SE.2014.59, con la quale il Pretore ha accertato la
validità della disdetta 27 novembre 2014 di modo che quel giudizio è cresciuto
in giudicato. Con l’appello in esame il conduttore chiede di respingere
l’istanza di sfratto, promossa con la procedura sommaria dei casi manifesti,
invocando la nullità della disdetta. Ciò conduce a due osservazioni. Da un lato
la nullità di una disdetta può essere invocata in qualsiasi momento e
l’autorità giudicante può verificarla d’ufficio (II CCA 11 febbraio 2013, inc.
12.2012.193, consid.
5;
Bohnet/Montini
,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 39 ad art. 257d CO). A titolo
generale va ricordato che la sanzione della nullità di una decisione rappresenta
una relativizzazione della regiudicata formale (v.
Trezzini
, CPC Comm, art. 59, pag. 184). D’altro lato la
natura della procedura in esame, così come la protezione accordata dalla
massima inquisitoria sociale vigente nel diritto della locazione, non conducono
a una diminuzione delle esigenze di motivazione dell’appello (
Reetz/Theiler
in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 2
a
ed., Art. 311,
N. 37). La dottrina e la giurisprudenza hanno così precisato che l’appellante
deve confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali
ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare.
L’appellante deve in altri termini non solo spiegare per quale motivo le sue
argomentazioni sarebbero fondate, ma anche perché sarebbero erronee o
censurabili le motivazioni del Pretore (TF 7 dicembre 2011, inc. 4A_659/2011,
consid. 4; per molte: II CCA 11 marzo 2014, inc. 12.2013.87, consid. 8;
Reetz/Theiler
, op. cit., Art. 311, N.
36). Da quanto precede deriva che in assenza di chiare censure l’autorità
d’appello non deve esaminare criticamente il giudizio impugnato, salvo in
presenza di errori manifesti, in particolare nell’accertamento dei fatti (ZPO –
Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde,
Kunz,
Art. 311, N. 94).
Ciò premesso, come si vedrà nei prossimi considerandi, si può già qui osservare
da un lato che l’appello non si confronta in maniera sufficiente con la
decisione impugnata, d’altro lato che il puntuale esame dei fatti in essa
contenuto non consente di condurre al risultato auspicato dall’appellante,
ossia l’accertamento della nullità della disdetta.
3.
L’appellante ritiene dimostrato dai documenti dell’incarto in esame e
da quelli degli incarti richiamati (SE.2013.226, SE.2014.59) che i lavori di
risanamento prospettati dal locatore non giustificano un allontanamento
definitivo del conduttore e che la disdetta 13 febbraio 2103 è infondata poiché
sarebbe la conseguenza delle lamentele del conduttore. L’argomento risulta di
difficile comprensione. L’appellante omette di considerare che la problematica
della ristrutturazione dell’immobile, e quindi la disdetta 13 febbraio 2013,
costituiscono il tema della procedura di cui all’inc. SE.2013.226, non ancora
oggetto di decisione da parte del primo giudice.
4.
L’appellante argomenta poi che alla luce delle circostanze egli poteva
correttamente ritenere che il deposito delle pigioni costituiva un suo buon
diritto. Richiamando la DTF 125 III 120 egli sostiene la fondatezza e l’utilità
dei depositi effettuati in buona fede. Ora, anche volendo prescindere dal
mancato confronto con il giudizio impugnato, con conseguente irricevibilità
dell’appello su questo punto per difetto di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC),
si osserva che il richiamo alla citata sentenza del Tribunale federale non è
d’aiuto all’appellante. In quel caso il deposito era avvenuto in maniera
formalmente corretta e il giudizio concerneva  unicamente le condizioni
materiali del deposito stesso, e più precisamente se il conduttore aveva
invocato in buona fede l’esistenza di un difetto. Nel caso in esame invece il Pretore
ha già spiegato in maniera dettagliata che il deposito di ben tre pigioni era
stato tardivo e pertanto privo di effetto liberatorio (v. giudizio impugnato,
in particolare pag. 4), inoltre che detto deposito era avvenuto con riferimento
alla postulata riduzione del corrispettivo e a un’indennità per risarcimento di
spese di pulizia (v. istanza 29 novembre 2013 nell’inc. 194/13 – Ov dell’UC,
nonché doc. 3) e non a causa di difetti dell’ente locato. Per quanto concerne
la mora del conduttore, ossia sul fatto che la pigione depositata anche un solo
giorno dopo la scadenza prevista contrattualmente è reputata non pagata ed
espone il conduttore a una disdetta per mora, è pertanto sufficiente rinviare
alla decisione impugnata. Per la precisione si può aggiungere che in data 4
ottobre 2013 AP 1 non avrebbe già più potuto validamente depositare la pigione
di ottobre, come ivi preannunciato (v. doc. C dell’inc. SE.2014.59), ma semmai
quella di novembre. A torto il conduttore ha pertanto negato, a più riprese, l’esistenza
della mora. In ogni modo giova sottolineare che né lauspicata riduzione nella
misura di fr. 120.- mensili (v. istanza citata), né un’indennità di fr. 192,45
(v. doc. 3), giustificano il deposito della pigione intera. Infine, e come
giustamente rilevato dal primo giudice, dopo aver sostenuto che l’ente locato è
idoneo all’uso (v. istanza 3 giugno 2013 di AP 1, pag. 4, inc. SE.2013.226),
risulta arduo pretendere che il deposito delle pigioni era comunque riferito
all’esistenza di difetti. Ma anche volendo seguire questa tesi l’appellante non
spiega come sia giustificabile il deposito di tre mensilità a fronte di lavori
della durata di un solo mese (v. conclusioni 20 marzo 2014 di AP 1 nell’inc.
SE. 2013.226, in particolare pag. 1 e 2, con richiamo all’audizione
testimoniale di __________ D__________ avvenuta in data 11 novembre 2013), ma
soprattutto non considera che il deposito della pigione non è previsto a titolo
di garanzia per disagi non ancora verificatisi (v. art. 259a e 259g CO;
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
pag. 274, n. 7.3.2, 7.3.3).
5.
In questa sede AP 1 si duole nuovamente del fatto che la diffida e la
disdetta gli erano state notificate direttamente dal locatore che aveva così
evitato di coinvolgere il suo patrocinatore, a quel momento già noto.
Nuovamente l’appellante non si confronta con il giudizio impugnato (v. pag. 7)
con conseguente irricevibilità del gravame anche su questo punto. In ogni modo
si rileva che il conduttore non ha chiesto la riduzione della pigione per il
tramite del suo patrocinatore (v. lettera 21 giugno 2013 nell’inc. UC 194/13 –
Ov e doc. C nell’inc. SE.2014.59). Non si vede per quale motivo il locatore
avrebbe dovuto inviare le diffide prima e la disdetta poi al patrocinatore dell’inquilino.
Da tale modo di agire AP 1 non ha peraltro subito alcun pregiudizio, come
rettamente indicato dal primo giudice, senza contare che nulla gli avrebbe
impedito di interpellare il proprio avvocato già al momento della prima
diffida, senza parlare della partecipazione all’udienza indetta dall’UC. Se il
conduttore ha deciso di agire da solo senza coinvolgere il proprio legale (v.
inc. SE.2013.226, verbale udienza 20 febbraio 2014, interrogatorio di AP 1,
pag. 3) non è certo possibile muovere un rimprovero al locatore. La censura
risulta in realtà pretestuosa.
6.
L’appellante rimprovera poi al Pretore di aver misconosciuto che la
disdetta era stata data poiché il conduttore aveva fatto valere in buona fede
delle pretese derivanti dalla locazione, ossia nuovamente la riduzione della
pigione e il rimborso spese di fr. 200.-, e pertanto doveva essere annullata in
applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO. Il riferimento a questa norma è
nuovo e di conseguenza irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC). Sul tema della buona
fede il gravame è comunque già irricevibile poiché non si confronta con quanto
esposto a tal proposito nella decisione impugnata (v. pag. 6 e 7). In ogni modo
l’appellante dimentica che la disdetta è stata data per mora e non in ragione
di pretese legittime da lui avanzate. Inoltre, il conduttore non tiene conto
del fatto che il silenzio del locatore alla richiesta di riduzione del
corrispettivo non lo autorizzava al deposito di quest’ultima, ma gli imponeva
di agire nei termini indicati all’art. 270a cpv. 2 CO. Infine, il deposito
della pigione mensile (a tre riprese) riferito a una richiesta di diminuzione
della pigione di fr. 90.- prima e in seguito di fr. 120.-, non corrisponde a
una pretesa fatta valere in buona fede derivante dalla locazione. Analoga
considerazione vale per la pretesa di fr. 192,45 per spese di pulizia.
7.
Quale ultima richiesta il conduttore auspica un differimento dell’espulsione
fino al 30 settembre 2016, questo per motivi di opportunità. Una proroga della
locazione risulta esclusa in virtù di quanto prevede l’art. 272 cpv. 1 lett. a
CO. Il Pretore ha comunque già tenuto conto dello stato di salute del
conduttore differendo lo sfratto fino al 30 settembre 2014. La richiesta è
inoltre priva di motivazione dal momento che l’appellante nemmeno tenta spiegare
quali difficoltà ha incontrato nella ricerca di un altro alloggio. In altri
termini, il fatto che AP 1 all’inizio del 2014 non fosse in grado di cercare un
appartamento (v. inc. SE.2013.226, verbale udienza 20 febbraio 2014, audizione
testimoniale dr. med. __________ C__________, pag. 2), non significa che questa
incapacità perduri, rispettivamente che egli non abbia la possibilità di far
ricorso a terzi per aiutarlo a trovare una nuova sistemazione. Anche su questo
punto l’appello, per quanto ricevibile, va respinto.
8.
In conclusione, i fatti risultano immediatamente comprovabili e la
situazione giuridica è chiara, come accertato dal primo giudice. La decisione
impugnata merita pertanto conferma con conseguente reiezione dell’appello,
nella misura in cui è ricevibile. Le spese processuali seguono la soccombenza
(art. 106 CPC) e sono fissate in conformità degli art. 9 cpv. 3 e 13 LTG. Il
valore litigioso, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al
Tribunale federale, ammonta a fr. 37'800.-, come accertato dal Pretore e non
contestato dall’appellante. Nella fissazione delle ripetibili, come già in
prima sede, si è tenuto conto delle particolarità del caso e meglio della
situazione economica dell’appellante, al beneficio di prestazioni assistenziali.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili
decide:
1.
L’appello
14 agosto 2014 di AP 1
è respinto
nella misura in cui è ricevibile.
La decisione di sfratto 28 luglio 2014 del Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 4, inc. SO.2014.478, è confermata.
2.
Le
spese processuali di appello di complessivi fr. 100.- sono poste a carico
dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 700.- a titolo
di ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
- le
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                      Il vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).