ti_gerichte · 80.2018.213 · 2018-09-19 · it
Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, casa di vacanza, rustico, comparazione con pigioni provenienti dalla locazione di altri rustici dello stesso contribuente

Tessin Camera di diritto tributario 26.02.2019 80.2018.213
Tessin Camera di diritto tributario 26.02.2019 80.2018.213
Ticino Camera di diritto tributario 26.02.2019 80.2018.213

Incarti n.
80.2018.213
80.2018.214
Lugano
26 febbraio 2019
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretari
a
Sabrina
Piemontesi - Gianola, vicecancelliera
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 4 ottobre 2018 contro la decisione del 19 settembre 2018 in materia di IC-IFD
2017.
Fatti
A.
RI 1 è proprietario fra
l’altro dei mappali no __________ e __________ RFD del Comune di __________. Su
ognuno di questi mappali sorge un rustico. Nella dichiarazione fiscale per il
periodo 2017, datata 11 aprile 2018, lui e la moglie __________, dichiaravano
riguardo a queste proprietà, fondandosi sui valori ufficiali di stima, una
sostanza immobiliare di fr. 52’680.- per la particella __________, di fr.
32'954.- per la particella __________ e di fr. 35'039.- per la particella __________.
Come reddito immobiliare veniva dichiarato un importo di fr. 4'000.- risultante
dall’affitto del rustico presente sul mappale __________, mentre per i rustici
sui mappali __________ e __________, sfitti, il valore locativo indicato era di
fr. 500.- per il primo e di fr. 2'000.- per il secondo. Durante il 2017, i
contribuenti avevano inoltre eseguito lavori di manutenzione dei rustici ai
mappali __________, __________ e __________, per i quali deducevano
rispettivamente spese effettive per fr. 3'425.-, fr. 5'111.- e fr. 22'465.-.
B.
Con decisione di tassazione
IC/IFD del 27 giugno 2018, per quel che concerne gli immobili situati nel
Comune di __________, l’Ufficio di tassazione di RS 1 (UT) accertava un reddito
immobiliare di fr. 9'000.-, corrispondente alla somma della pigione percepita
con la locazione della part. __________ (fr. 4’000.-) e dei valori locativi relativi
alla particella __________ (fr. 2’000.-) e alla particella __________. Per
quest’ultimo, il valore locativo era stato elevato dall’importo dichiarato di
fr. 500.- a fr. 3’000.-. Veniva invece integralmente riconosciuta la deduzione
delle spese di manutenzione di cui sopra, per un totale di fr. 31'001.-. Il
reddito imponibile complessivo veniva pertanto stabilito per l’IC 2017 in fr.
253'300.-  (medesimo importo determinante per l’aliquota) e la sostanza
imponibile complessiva in fr. 6'129'000.- (medesimo importo determinante per
l’aliquota). Per l’IFD 2017 il reddito imponibile complessivo veniva
determinato in fr. 240'000.- (medesimo importo determinante per l’aliquota).
C.
Contro questa decisione,
presentava reclamo il 23/24 luglio 2018, poi completato con la documentazione
fotografica richiesta con scritto del 3 settembre 2018, contestando l’aumento
del valore locativo del rustico al mappale __________, RFD __________. Osservava
che i lavori eseguiti nel 2016 e nel 2017, esclusivamente di manutenzione e
deducibili, come del resto riconosciuto dall’autorità di tassazione, non
avevano aumentato il valore dell’immobile, sicché non si giustificava un
incremento del valore locativo. Inoltre, riteneva che il rustico in oggetto non
potesse essere paragonato al rustico sito sulla particella __________, il quale
è affittato per fr. 4’000.- annui netti, siccome questo dispone di una cantina
e un porticato oltre che di un ripostiglio, una legnaia e una sostra indicati a
registro fondiario. Infine, faceva notare che in Ticino vi sono numerosi
appartamenti sfitti.
D.
L’UT accoglieva parzialmente
il reclamo il 19 settembre 2018, riducendo il valore locativo della part. __________
a fr. 1'800.-. Nella motivazione della decisione, ritenendo che “il valore
locativo delle abitazioni secondarie (case di vacanza) deve corrispondere al
valore di mercato delle pigioni”, procedeva a una comparazione tra le pigioni
percepite con gli altri due rustici di sua proprietà (a partire dal 2018, il
rustico sul mappale __________ è affittato per fr. 4'000.-, come spiegato nel
reclamo) e il valore locativo da computare per il rustico oggetto del gravame,
in proporzione al valore di stima e alla superficie abitabile dei differenti
mappali. Operando una proporzione tra il valore di stima e l’affitto delle proprietà
vicine, l’UT otteneva un presunto valore di mercato di circa fr. 3'000.-,
mentre la stessa proporzione, prendendo in considerazione le superfici
abitabili, portava a un valore di circa fr. 3'450.-.
Tuttavia, giudicava che “tenuto
conto delle osservazioni e della documentazione presentata, gli importi
calcolati […] appaiono effettivamente essere troppo elevati” e riteneva quindi
di “diminuire il valore locativo del fondo __________ di __________ a fr.
1'800.-, importo che appare essere equo e consono ai disposti di legge attualmente
in vigore”.
E.
Con ricorso del 3 ottobre
2018, RI 1 insorge alla Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
contro la decisione su reclamo del 19 settembre 2018, chiedendo nuovamente che
il valore locativo della particella __________ di __________ resti invariato
rispetto agli anni precedenti, ossia mantenuto a fr. 500.-. Il ricorrente,
oltre a riconfermare integralmente il contenuto del reclamo, contesta il
calcolo contenuto nella decisione impugnata, poiché le misurazioni delle
superfici abitabili considerate sarebbero errate. Inoltre, considera che per
calcolare il valore locativo non ci si possa limitare a paragonare le
differenti metrature, bensì che vadano prese in conto le altre peculiarità dei
rustici, ad esempio la presenza o meno di una stufa elettrica. Allega inoltre
due recenti articoli di giornale alfine di documentare il problema delle case
sfitte in Ticino.
Diritto
1.
1.1.
Giusta l’art. 20 cpv. 1 LT e 21
cpv. 1 LIFD, di identico tenore, è imponibile il reddito da sostanza
immobiliare, segnatamente il valore locativo di immobili o di parti di essi,
che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto
di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito (lett.
b
).
1.2.
L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa che
il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali
e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.
Il riferimento alle condizioni
locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di
mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto
anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di
locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I
152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF
52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
1.3.
La legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i Cantoni
ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del
combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1
LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di
accertamento, lasciando in tal modo ai Cantoni un certo margine. In relazione
alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al
valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se
non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF
125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha
stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF
124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato
rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio
costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
1.4.
Per quanto qui d’interesse, l’art.
20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione
dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60 -
70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è
possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Dal 1° gennaio 2009 è entrato in
vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al capoverso 2 non
è ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza.
La modifica è stata proposta dal
Consiglio di Stato nel quadro delle misure di risanamento dei conti adottate
con il preventivo 2009 ed è stata così motivata:
Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a disposizione del
titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma piena. Secondo
il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre all'adozione di misure
che promuovano l'accesso della proprietà di residenze secondarie di vacanza. Di
conseguenza, il valore locativo delle residenze di vacanza deve corrispondere
ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica di favorire
l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata la ricaduta sui
comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi oneri di infrastrutture
comunali senza importanti ricadute in termini di gettito fiscale. In sintesi,
la misura che proponiamo, attuata tramite una modifica dell'art. 20 LT, comporta
un onere fiscale supplementare a carico di soggetti fiscali titolari di una residenza
secondaria e quindi, presumibilmente, contribuenti facenti parte della classe
media superiore. Osserviamo inoltre che una parte importante di questi contribuenti
(circa il 50%) sono residenti fuori cantone o all’estero.
(cfr. Messaggio del Consiglio di
Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e obiettivo di
bilancio 2011, par. 6.5.3).
2.
2.1.
Il ricorrente non contesta che i
suoi rustici a __________ siano immobili utilizzati prevalentemente a scopo di
vacanza. Alla luce di quanto esposto, l’UT ha ritenuto correttamente che la
riduzione del valore locativo prevista all’art. 20 cpv. 2 LT non fosse applicabile.
Il valore locativo litigioso deve pertanto corrispondere al valore di mercato
reperibile delle pigioni, che viene stabilito in via comparativa.
2.2.
Alfine di stabilire il presunto
valore di mercato della pigione del mappale __________ di __________,
l’autorità di tassazione ha operato una comparazione tra quest’ultimo e quello
degli altri di proprietà del ricorrente (no. __________ e no __________ __________),
affittati per fr. 4'000.- (il mapp. __________ RFD __________ viene affittato a
fr. 4'000.- annui a partire dal 2018, in precedenza era dato in locazione a fr.
2'000.-). In particolare nella decisione impugnata sono stati comparati i
valori di stima e le superfici abitabili dei rustici, mediante le proporzioni
seguenti:
Operando una semplice
proporzione tra il valore di stima e l’affitto delle vicine proprietà, si
arriverebbe ad un presunto valore di mercato di circa fr. 3'000.
(Fr. 52’680+Fr. 35'039) : (Fr.
4’000+Fr. 4'000) = Fr. 32'954 : x dove la variante x corrisponde al valore di
mercato del fondo 73.
La stessa proporzione tra le
superfici abitabili porterebbe ad un valore risultato di circa Fr.3'450.
(62+42) : (Fr. 4’000+4'000) =
45 : x dove la variante x corrisponde al valore di mercato.
2.3.
Il ricorrente contesta il calcolo
del valore locativo effettuato dall’UT, poiché avrebbe considerato delle
superfici abitabili errate. Più precisamente egli ritiene che la superficie
abitabile sia 32 m2 per il fondo __________ (e non 45 m2), 55 m2 per il fondo __________
(al posto di 62 m2) e 38 m2 per il fondo __________ (e non 42 m2). Per
quest’ultimo, considera che l’ampliamento del rustico intervenuto nel 2016, del
quale allega un piano, abbia aumentato la superficie abitabile a 45 m2.
A comprova di quanto sostenuto,
allega un piano di mutazione datato 25 novembre 1991 per quel che concerne il
fondo __________, un estratto del registro censuario risalente al 29 gennaio 1997
per il fondo __________ e un estratto del registro fondiario definitivo del 21
maggio 2003 per il fondo __________. Le stesse misurazioni si ritrovano anche
nel catastrino fiscale datato 17 gennaio 2018, anch’esso allegato al ricorso.
2.4.
Alla dichiarazione fiscale, il
ricorrente e sua moglie allegavano gli aggiornamenti intermedi allestiti
dall’Ufficio di stima nel 2016 in applicazione dell’art. 7 Lst, nei quali le
metrature indicate corrispondevano a quelle contenute nel catastrino fiscale.
Quest’ultimo era anche prodotto assieme alla dichiarazione.
I dati estratti dal registro
fondiario definitivo al 17 dicembre 2018 sono pressoché identici: il fondo __________
(A, B) presenta una superficie abitabile di 44 m2 più un portico di 12 m2, il
fondo __________ (A) di 32 m2 e il fondo __________ (A, B) di 38 m2.
2.5.
Di conseguenza, non è dato sapere
con quali modalità l’UT abbia calcolato le “superfici abitabili”.
Tuttavia, inserendo nel calcolo i
dati che risultano dal registro fondiario definitivo, rispettivamente quelli
forniti dal ricorrente, si otterrebbe comunque un presunto valore di mercato
della pigione vicino a fr. 3’000.-, a fronte dell’importo calcolato
dall’Ufficio di tassazione di circa fr. 3'450.-. In particolare, se si fa la
proporzione con la pigione della part. __________, si ottiene un valore
locativo di fr. 3'368.-. Partendo dalla pigione della part. __________, invece,
si ottiene un reddito di fr. 2'909.-, considerando solo l’abitazione in sé. Aggiungendo
il portico, che peraltro non è censito né stimato come abitazione, si
scenderebbe a fr. 2'285.-.
Il ricorrente pretende che il valore
locativo sia riportato a fr. 500.-. Ora, sebbene l’UT abbia operato una
proporzione sulla base di metrature eccessive, il risultato ottenuto non
diverge sensibilmente. Oltretutto, la proporzione tra i valori di stima, che
comporta un presunto valore di mercato di circa fr. 3'000.-, non è contestata e
si basa su stime corrispondenti ai dati estratti dal registro fondiario e ai
valori indicati nella dichiarazione fiscale per il 2017. Ne consegue che, anche
correggendo il calcolo come chiesto dal ricorrente, tenendo conto delle
metrature corrette, il valore locativo del fondo andrebbe stabilito in almeno
fr. 2'800.-.
3.
3.1.
Come esposto in narrativa, il
ricorrente chiede altresì che vengano prese in considerazione le peculiarità
dei rustici e non solo il valore di stima e la superficie abitabile dei
medesimi. Tuttavia, è doveroso osservare che nella decisione impugnata l’UT ha
prudenzialmente ritenuto opportuno distanziarsi dalle proporzioni descritte e
ridurre il valore locativo a fr. 1'800.-, poiché “tenuto conto delle osservazioni
e della documentazione presentata”, gli importi calcolati apparivano troppo
elevati. L’autorità ha quindi già proceduto a una riduzione dell’80% del valore
locativo che considerava appunto le “peculiarità” dei fondi di proprietà del ricorrente.
Resta da valutare se la riduzione avrebbe dovuto essere ancora superiore.
3.2.
Dalla documentazione prodotta dal
ricorrente in sede di reclamo si osserva che il rustico oggetto del gravame,
articolato su due piani, dispone al pian terreno di un tinello e di una piccola
cucina separata, mentre al primo piano di una camera da letto e di un bagno.
Inoltre, il rustico è allacciato alla corrente elettrica: il fatto che questa
sia stata staccata non è pertinente per determinare il valore di mercato della
pigione, tanto più che nel 2016 l’insorgente ha fatto posare un nuovo
frigorifero.
Nella motivazione della decisione
impugnata non è specificato quali siano gli elementi che hanno giustificato
l’accoglimento parziale del reclamo. Come osservava il ricorrente nel suo reclamo,
ripreso integralmente nel ricorso, il rustico sito sul fondo __________,
confinante col fondo __________ dispone, contrariamente a quest’ultimo, di un
ripostiglio, una legnaia e una sostra figuranti a registro fondiario, oltre che
di un grande prato. Ora, nella proporzione tra le superfici abitabili questi
elementi non sono stati valutati, ma lo stesso non si può dire invece per la
proporzione tra i valori di stima, che tiene conto del valore globale del
fondo. Ne consegue che tali aspetti non possano essere stati determinanti per
la riduzione del valore locativo nella decisione su reclamo.
3.3.
La documentazione prodotta dal
ricorrente non permette di giustificare una discrepanza tanto importante fra il
valore locativo del fondo __________ e il reddito degli altri di proprietà del
ricorrente. Non vi è infatti una descrizione dei rustici siti ai mappali __________
e __________ che indichi una differenza manifesta tra i loro valori di mercato
e quello oggetto del presente gravame: nel ricorso è semplicemente menzionato
che il rustico __________ dispone “unicamente di stufa a legna (non di quella
elettrica) e del camino, motivo chiaramente insufficiente. Di conseguenza non
si giustifica un’ulteriore riduzione del valore locativo oltre a quella già
operata in sede di reclamo. In tal senso occorre rilevare che il fisco si è già
dimostrato oltremodo generoso nei confronti del ricorrente.
4.
4.1.
In merito agli altri argomenti
sollevati nel ricorso, dalla motivazione della decisione impugnata emerge che i
lavori di manutenzione effettuati, la cui deduzione è stata integralmente
ammessa dall’UT, non siano correlati con l’aumento del valore locativo ritenuto
dall’autorità di tassazione.
Infine, l’argomento secondo cui
in Ticino ci sarebbero numerosi appartamenti sfitti non può essere ritenuto.
Infatti, per determinare il presunto valore di mercato della pigione, l’UT ha
operato un paragone con gli affitti effettivamente percepiti dal ricorrente grazie
agli altri rustici, i quali sarebbero anche toccati dalla difficoltà
congiunturale del mercato immobiliare.
4.2.
Per tutti i motivi che precedono
la decisione dell’UT, che stabilisce in fr. 1'800.- il valore locativo del
fondo __________ di __________ merita tutela. Conseguentemente il ricorso è
respinto.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.  Il ricorso è
respinto
.
2.  Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di                          fr.  1’000.–
b. nelle spese di cancelleria di
complessivi   fr.    100.–
per un totale di                                            fr.  1’100.–
sono a carico del ricorrente.
3.  Contro il presente giudizio è dato
ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro
30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.  Intimazione a:
Copia per conoscenza:
- municipio di __________.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                La
segretaria: