ti_gerichte · 12.2002.46 · 2002-07-10 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.07.2002 12.2002.46

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.00046
Lugano
10 luglio
2002
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa a procedura speciale
in materia di locazione - inc. no. LA.2001.00027 della Pretura del distretto di
Lugano, Sezione 4 - promossa con istanza 9 febbraio 2001 da
__________
rappr. dagli avv. __________
contro
__________
rappr. dallo studio legale __________
con cui
l’istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 9 giugno 2000 e in subordine
la protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2005;
domande
avversate dal convenuto, che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il
Pretore con sentenza 4 febbraio 2002 ha respinto, accertando la validità della
disdetta con effetto al 29 marzo 2001;
appellante
l'istante, con atto di appello 15 febbraio 2002, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di annullare la disdetta e in subordine di
concederle una protrazione fino al 29 marzo 2003, con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il
convenuto, con osservazioni 11 aprile 2002, postula la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 19 febbraio 2002 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
A far tempo
dal 15 dicembre 1995 la __________ -ora in liquidazione- conduce in locazione
il complesso immobiliare __________, sito sulle part. n. __________ e
__________ RFD di __________, comprendente tra l'altro un albergo, un ristorante,
una dépendance, un night-club, una piccola casa sulla strada principale e gli
spazi annessi, di proprietà di __________. Il contratto, di durata
indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la fine di un anno
civile, la prima volta il 31 dicembre 1999, prevedeva un corrispettivo di fr.
3'500.-- mensili, cui si aggiungeva una partecipazione alla cifra d'affari
nella misura in cui questa avesse superato i fr. 1'000'000.-- annui (cfr. doc.
B e C inc. UC).
B.
Il 7 aprile
2000 __________ si è aggiudicato ai pubblici incanti, con doppio turno d'asta,
senza aggravio del contratto di locazione, la part. n. __________ RFD di
__________ (doc. 2). Il 9 giugno 2000 egli ha significato alla conduttrice, su
formulario ufficiale, la disdetta del contratto per il 29 settembre 2000 (doc.
5).
C.
Tempestivamente
adito da quest'ultima, che contestava la validità della disdetta e in subordine
chiedeva una proroga del contratto, l'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Mendrisio, il 10 gennaio 2001, si è pronunciato per la validità
della disdetta, sia pure con effetto al 31 dicembre 2000 (doc. A).
D.
Con l'istanza
in rassegna, inoltrata alla Pretura competente, __________ in liquidazione
chiede l'annullamento della disdetta, non intimata per il primo termine utile,
quello del 29 marzo 2001, fermo restando che la stessa non poteva in ogni caso
esserle opposta, non concernendo tutte le particelle originariamente oggetto
del contratto di locazione; in subordine auspica la protrazione del contratto
fino al 31 dicembre 2005, esponendo i motivi gravosi che le deriverebbero in
conseguenza della disdetta.
Il convenuto,
all'udienza di discussione, ha chiesto di confermare la validità della
disdetta, se del caso con decorrenza al 29 marzo 2001, e, non essendo a suo
dire possibile rispettivamente giustificata un'eventuale protrazione, di far
ordine alla conduttrice di lasciare l'ente locato a far tempo dal 31 dicembre
2000.
E.
Con la
sentenza qui impugnata, Il Pretore ha ritenuto irrilevante la circostanza che
la disdetta non si riferisse a tutti i fondi su cui sorgeva il complesso
immobiliare __________ ed ha di conseguenza confermato la validità della
stessa, riportandone tuttavia l'efficacia al 29 marzo 2001, primo termine utile
ai sensi dell'art. 261 CO. Quanto alla richiesta di protrazione, a prescindere
dall'ammissibilità o meno di una domanda in tal senso da parte del conduttore
il cui contratto di locazione era stato disdetto dall'aggiudicatario a seguito
di un doppio turno d'asta, nel caso di specie la stessa, ponderati gli
interessi contrapposti delle parti, non poteva in ogni caso essere
riconosciuta, visto e considerato da un lato che il contratto garantiva alla
conduttrice la permanenza nell'ente locato solo fino al 31 dicembre 1999, ciò che
comportava per lei il rischio di non poter ammortizzare completamente gli
investimenti eseguiti, dall'altro che l'istante non aveva dimostrato di aver
cercato una soluzione alternativa, e che infine l'immobile in questione si
trovava in uno stato di vetustà tale comunque da impedirne l'utilizzo senza
l'esecuzione di importanti lavori di ristrutturazione, tanto più che la società
istante si trovava in liquidazione e aveva comunque potuto beneficiare di una
proroga di fatto nelle more della presente procedura.
F.
Con
l'appello che qui ci occupa l'istante chiede nuovamente l'annullamento della
disdetta, osservando che la stessa non era stata proposta simultaneamente da
tutti i neoproprietari del complesso immobiliare; subordinatamente chiede il
riconoscimento di una protrazione del contratto fino al 29 marzo 2003.
G.
Delle
osservazioni del convenuto, che postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto:
1.
Giustamente,
il primo giudice ha ritenuto che punto di partenza per decidere l'istanza fosse
la sentenza del Tribunale federale, emanata nell'ambito dell'art. 261 CO,
mediante la quale è stato sancito il principio secondo cui con il doppio turno
d'asta i contratti di locazione di lunga durata non vengono a cadere, ma
passano all'acquirente, il quale può dare la disdetta per la successiva
scadenza legale a prescindere dall'urgente bisogno personale (cfr.
DTF
125 III 123, 126 III 292;
IICCA
19 aprile 2001 in re C./V.).
2.
Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, il fatto che
la disdetta qui in esame sia stata significata solo dall'aggiudicatario della
part. n. __________ e non invece anche da quello della part. n. __________, né
congiuntamente né tanto meno simultaneamente, non comporta assolutamente la
nullità della stessa, nonostante oggetto del contratto originario fossero
entrambe le particelle: l'art. 261 cpv. 2 CO consente in effetti espressamente
al nuovo proprietario della cosa locata di dare la disdetta per la prossima scadenza
legale. L'istante è in ogni caso assai malvenuta a sollevare questa censura,
visto e considerato che l'altro neoproprietario, in quella stessa data, aveva
provveduto a comunicare la sua intenzione di non "proseguire  nel
contratto di locazione da Voi stipulato in data 15.12.1995 con il signor
__________ " (doc. 6 inc. LA.01.00026 richiamato) e in seguito, il 14
settembre (doc. 2 inc. LA.01.00026 richiamato), aveva a sua volta disdetto il
contratto ex art. 261 CO.
3.
Ammessa con
ciò la validità della disdetta 9 giugno 2000 con effetto al 29 marzo 2001, si
tratta ora di esaminare se l'istante nelle particolari circostanze possa
pretendere un'eventuale protrazione del contratto fino al 29 marzo 2003, fermo
restando che il convenuto si è opposto a qualsiasi proroga del rapporto
locativo.
La richiesta deve
già essere respinta in ordine per il fatto che l'appellante non ha
assolutamente esposto i motivi per cui il giudizio pretorile sarebbe errato
(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), non essendo ovviamente sufficiente la
dichiarazione dell'appellante secondo cui "vengono pure censurati gli
apprezzamenti che hanno indotto il Pretore a rifiutare la proroga della
locazione, esame che egli doveva comunque eseguire d'ufficio" (appello p.
4 e 5): l'unica censura sollevata ritualmente, l'erroneità del comportamento
del Pretore, che non avrebbe tenuto conto del doc. B, è in ogni caso del tutto
infondata nel merito, visto che tale documento è in realtà stato preso in
considerazione dal primo giudice, che lo ha pure posto alla base del suo
giudizio (cfr. sentenza p. 5).
A prescindere da
quanto precede, nel caso di specie, è senz'altro a ragione che il Pretore,
esaminati i contrapposti interessi delle parti in causa ai sensi dell'art. 272
CO, ha escluso la concessione della protrazione, visto che la parte istante,
oltre a non aver dato prova di ricerche di enti sostitutivi, non aveva nemmeno
reso verosimile -ancor prima che provato- di subire particolari effetti gravosi
da tale circostanza: in presenza di un contratto che le garantiva la permanenza
nell'ente locato solo fino al 31 dicembre 1999, essa doveva in effetti rendersi
conto del rischio di non poter ammortizzare completamente gli investimenti da
lei effettuati, dell'ordine di circa fr. 60'000.-- (doc. B, somma per altro
relativa all'intero complesso __________, cfr. replica p. 2), per cui nelle
particolari circostanze il suo desiderio di ulteriormente ammortizzare quegli
investimenti, l'unico aspetto da lei evocato a sostegno di una protrazione, non
concretizza ancora un effetto gravoso ai sensi della normativa (
SVIT
,
Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 43 ad art. 272 CO;
Giger
, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 96;
IICCA
27
luglio 1992 in re B./S., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re
H. SA/S. SA, 12 aprile 1998 in re G./M. e lc., 19 aprile 2001 in re C./V., 7
novembre 2001 in re R./C.), tanto più che gli stessi potranno semmai essere
oggetto di una pretesa ex art. 260a cpv. 3 CO; l'immobile in questione si
trovava inoltre pacificamente in uno stato di vetustà (cfr. sopralluogo) tale
comunque da impedirne l'utilizzo senza l'effettuazione di importanti lavori di
riattazione, così che giustamente il primo giudice ha concluso per la
contraddittorietà della domanda di protrazione. In definitiva, non appare
dunque giustificato concedere una protrazione all'istante, oltretutto in
liquidazione, tanto più che nelle more della causa quest'ultima ha ormai già
potuto beneficiare di una protrazione di fatto di 10 mesi ed altri 5 mesi sono
trascorsi fino all'emanazione di questo giudizio -complessivamente, quindi,
oltre 15 mesi- così che in buona sostanza già si è tenuto conto, in maniera
oltretutto alquanto generosa, dei suoi interessi.
4.
Ne discende
la reiezione dell'appello.
La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia:
I.
L’appello 15 febbraio 2002 di __________ in liquidazione
è
respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                   fr.     980.--
b)
spese                                                      fr.        20.--
Totale                                                          fr.  1'000.--
da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte
appellata fr. 1'700.-- per ripetibili.
III.
Intimazione a:  - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano,
Sezione
4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario