ti_gerichte · 16.2020.53 · 2021-03-17 · it
Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: contratto di locazione - disdetta per mora - espulsione del conduttore - eccezione di compensazione


Incarto n.16.2020.53

16.2021.3

Lugano

17 marzo 2021/rg

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,
 presidente,

Fiscalini
 e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente
per statuire sul reclamo del 23 dicembre 2020 presentato da

RE
 1

contro
 la decisione emessa il10 dicembre 2020
 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sudnella causa SO.2020.734 (tutela giurisdizionale nei
 casi manifesti: espulsione del conduttore) da lui promossa con istanza del1° settembre 2020nei confronti di

CO
 1

4.Il reclamante lamenta innanzitutto una violazione del
suo diritto di essere sentito poiché gli è stata negata la possibilità di
esprimer­si sulla relazione tecnica dell'11 novembre 2020 della M__________
SA (doc. 14) prodotta dalla convenuta con la duplica. Egli contesta inoltre che
sulla base di tale documento il Pretore potes­se ritenere l'esistenza di riscontri
discordanti in merito alla difettosità del riscaldamento e che i rapporti da
lui prodotti appaio­no smentiti da quello più recente, prodotto dalla
conduttrice (doc. 14) dal quale emergerebbe un effettivo problema. A suo parere,
se il Pretore gli avesse permesso di esprimersi sul menzionato rapporto egli avrebbe
potuto presentare le proprie contro-deduzioni circa la valenza probatoria di
quel documento per rapporto al verbale di udienza del 4 maggio 2020 nel quale
la conduttrice ammette di accettare le conclusioni del rapporto di ispezione della
M__________ Sagl, secondo cui la temperatura all'interno dell'appartamento
della convenuta era sì inferiore a 20° gradi, ma la ragione era da ricondurre
al fatto che l'inquilina stessa aveva chiuso la valvola principale e le valvole
dei circuiti delle serpentine nei singoli locali per risparmiare sulle spese di
riscaldamento.

a)Il diritto di essere sentito delle parti, sancito dagli
art.29 cpv. 2 Cost.e 53 CPC, comprende tra l'altro il diritto di
prendere conoscen­za di tutte le argomentazioni o prove sottoposte al tribunale
e di determinarsi su di esse (cosiddetto diritto di repli­ca incondizionato), a
prescindere dal fatto che contengano o no elemen­ti di fatto o diritto nuovi e
siano atte a influen­zare il giudizio. Ogni allegazione o prova prodottava portata a conoscen­zadelle stesse,
affinché possano decidere se usufruire o no della possibilità di prendere
posizione (DTF 146 III 104 consid. 3.4.1 con riferimenti). Il diritto di
prendere conoscen­za di tutte le argomentazioni o prove sottoposte all'autorità
e di determinarsi su di esse è dato anche quando un atto è notificato solo per
conoscenza, senza che sia nel contem­po assegnato un termine per prendervi
posizione (DTF 144 III 118 consid. 2.1). Ci si deve infatti aspettare che la
parte che intende esprimersi lo faccia, o chieda perlomeno che le sia assegnato
un termine per farlo, senza indugi, altrimenti si ritie­ne che vi abbia
rinunciato (DTF 138 I 486 consid. 2.2; sentenza del Tribunale federale
5A_688/2019 del 6 novembre 2019 consid. 5.2).Quale
periodo di attesa sia sufficiente dipende dal singolo caso (sentenza del
Tribunale federale 5A_242/2020 del30
giugno 2020 consid. 3.2.1). Nondimeno una rinuncia non può
essere presunta prima che siano trascorsi almeno dieci giorni dalla notificazio­ne
(sentenza del Tribunale federale 2C_5/2020 del 7 febbraio 2020 consid. 2.3 con
rinvii). L'autorità che statuisce senza attendere un lasso di tempo sufficiente
dalla notifica dell'ultimo atto processuale viola il diritto di essere
senti­to della parte (DTF 146 III 105 consid. 3.5.1; analogamente: CCR,
sentenza inc. 16.2019.52 del 6 mar­zo 2020 consid. 4).

b)Considerata
la natura essenzialmente formale del diritto di essere
sentito, una sua violazione implica in linea di principio l'annullamento della
decisione impugnata, a prescindere dal­le possibilità di successo nel merito
(DTF 142 II 226 consid. 2.8.1 con riferimenti). Il diritto di essere sentito
non è però un diritto fine a sé stesso, costituisce un modo di evitare che una
procedura giudiziaria sfoci in un giudizio viziato a causa della violazione del
diritto delle parti di partecipare al procedimento. Se non è dato di comprendere
quale influenza la violazione di questo diritto possa avere esercitato sul
procedimento, non occorre annullare la decisione impugnata (DTF 143 IV 386
consid. 1.4.1; 142 II 226 consid. 2.8.1; sentenza del Tribunale federale4A_241/2020del 9 settembre 2020 consid. 3.6).Spetta alla partericorrente che si duole
di non essere stata associata a un atto procedurale indicare quali mezzi
avrebbe fatto valere dinanzi all'istanza precedente se il suo diritto di essere
sentito fosse stato rispettato e spiegarne la pertinenza.In
mancanza di questa dimostrazione, in effetti, un rinvio della causa
all'autorità precedente per questa sola violazione sarebbe una vana
formalità e causerebbe un'inutile protrazione della procedura(DTF 143 IV 386 consid.
1.4.1; sentenza del Tribunale federale 5D_74/2019 del 29 maggio 2019 consid.
4.2).

c)In
concreto il Pretore, ricevuta il 7 dicembre 2020 la duplica alla quale la convenuta
aveva allegatola relazione tecnica della
M__________ SA (doc. 14), l'ha notificata all'istante il giorno stesso e ha emesso la
sua decisione il 10 dicembre successivo.Così agendo, è evidente che l'istante
non ha praticamente potuto disporre di alcun lasso di tem­po per
determinarsi su tale nuovo documento. Certo, all'udienza del 5 ottobre 2020 il
primo giudice aveva annunciato la volontà di emanare la decisione ricevuta la
duplica senza che le parti abbiano eccepito alcunché al riguar­do. Ciò
nondimeno, non si può ragionevolmente ritenere che ciò valesse anche nel caso
in cui, come poi successo, la convenuta adducesse nuovi fatti e presentasse
nuovi documenti di rilievo ai fini del giudizio. Proprio perché quell'allegato
conteneva novità pertinenti, il Pretore non poteva presumere che
l'istante avesse preventivamente rinunciato ad avvalersi del suo diritto
di esprimersi.Si è quindi in presenza di una violazione del
diritto di essere sentito che comporterebbe l'annullamento del giudizio
impugnato. In concreto si può tuttavia prescindere da un annullamento del giudizio
impugnato giacché, come si vedrà in appresso, l'esito del reclamo non muterebbe
anche prescindendo dalla relazionedella
M__________ SA.

5.Il reclamanteribadisce che la riduzione del
canone di locazione del 10% concessa con decisione dell'8 febbraio 2019 da
questa Camera a CO 1 presupponeva una difettosità delriscaldamen­to ma siccome l'impianto non lo era, la conduttrice non
dispo­nevadi alcun credito da compensare. Egli rimprovera al Pretore di
avere ritenuto che la mancanza di difetti del riscaldamento non sarebbe un
fatto immediatamente comprovabile e che la questio­ne della difettosità dell'impianto
necessiterebbe di ulteriori approfondimenti istruttori incompatibili con la
procedu­ra sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti.A suo avviso il primo giudice non sarebbe giunto a questa
conclusione se avesse tenuto conto del fatto che la convenuta, benché gravata
dall'onere di pro­vare l'esistenza del contestato difetto, si era limitata a
produr­re unicamente la relazione della M__________ SA (doc. 14), la quale può
tutt'al più considerarsi un indizio della presenza di problemi al riscaldamento
nel mese di novembre 2020 ma non costi­tuisce una prova della difettosità dell'impianto
per i mesi ogget­to delle pigioni scoperte.

Per
il reclamante, l'inesistenza di un difetto al riscaldamento è provata dalla
dichiarazione del 27 ottobre 2016 della E__________ SA secondo cui la caldaia
funzionava correttamente (doc. F), dal rilievo delle temperature
nell'appartamento locato effettuato l'11 novembre 2016 da S__________ __________i
secondo il quale alle ore 15.00 vi erano 22° in soggiorno, 23° in cucina, 23°
nella camera matrimoniale e 20° in bagno (doc. G) e dal rapporto allestito il 9
ottobre 2019 dalla M__________ Sagl secondo cui la temperatura inferiore a 20°
nell'appartamento è dovuta alla chiusura da parte della conduttrice della
valvola di entrata principale dell'acqua calda proveniente dalla caldaia (doc.
L). Egli rileva inoltre che CO 1, la quale nel 2017 e 2018 non si era lamentata
di una temperatura insufficiente nell'appartamento, ha segnalato i difetti al
riscaldamento soltanto dopo avere ricevuto la sentenza dell'8 febbraio 2019 di
questa Camera. Il reclamante rimprovera altresì al primo giudice di non avere tenuto
conto cheall'udienza
del 4 maggio 2020 la conduttrice aveva ammesso l'inesistenza del difetto
all'impian­to di riscaldamento per gli anni 2016, 2017, 2018 e per il periodo
da ottobre 2019 a marzo 2019 e che già solo per questa ammissione, i fatti
circa l'inesistenza del difetto e, quindi, l'impossibilità di esercitare il
diritto di compensare sono pertanto immediatamente comprovabili.

a)La
procedura sommaria dell'art. 257 CPC costituisce un'alternativa alla procedura
ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire
all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e
rapida (sentenza del Tribunale federale 5A_29/2020 del 6 maggio 2020 consid. 2
con riferimento a 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 4 in: SJ 2013 I 129).
Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono
incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione
giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni
per ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra
nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC). I fatti sono immediatamente
comprovabili nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a CPC se possono essere
accertati senza indugio e sen­za troppe spese. L'istante deve recare la prova
piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola mediante documenti (art.
254 cpv. 1 CPC), una verosimiglianza non essendo sufficien­te. Se il convenuto
fa valere obiezioni o eccezioni motivate e concludenti che non possono essere
risolte subito e che possono far vacillare il convincimento del giudice, la
procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti va dichiarata
inammissibile (DTF 144 III 464 consid. 3.1; sentenza del Tribunale federale
4A_422/2020 del 2 novembre 2020 consid. 4; RtiD II-2013 pag. 894 n. 43c).

Tra
queste eccezioni vi è quella di compensazione, il debitore potendola invocare
anche se il credito è contestato (art. 120 cpv. 2 CO). È sufficiente che tale
eccezione sia suscettibile di minare la convinzione del giudice
riguardo al buon fondamento della domanda (sentenza del Tribunale federale
4A_142/2020 del 3 settembre 2020 consid. 3.1 in SJ 143/ 2021 pag. 92; cfr.
anche II CCA, sentenza inc. 12.2019.65 del 5 settembre 2019 consid. 8).

b)Una
situazione giuridica è chiara nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC
se, sulla base di dottrina e giurispruden­za invalse, la conseguenza giuridica
sia senz'altro ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un
risultato univo­co. Per contro, la situazione giuridica non suole essere chia­ra
se il convenuto solleva obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può
statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede una decisione
d'apprezzamento o di equità che tenga conto di tutte le circostanze del caso (DTF
144 III 464 consid. 3.1; 141 III 25 consid. 3.2; sentenza del Tribunale
federale 5A_29/2020 del 6 maggio 2020 consid. 2). Comunque sia, il
convenuto non può limitarsi a muovere obiezioni o eccezioni che potrebbero
contraddire la liquidità della fattispecie o della situazione giuridica; deve
addurre mezzi di difesa motivati e concludenti.

c)Secondo l'art. 257dCO quando, dopo la consegna della co­sa locata, il conduttore sia in mora al
pagamento del corrispettivo e delle spese accessorie scaduti, il locatore può
fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente
questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto; detto termine deve
essere di almeno trenta giorni per le locazioni di locali d'abitazione o
commerciali (cpv. 1). Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il
locatore può recedere dal contratto senza preavviso; le locazioni di locali
d'abitazione o commerciali possono essere disdette con un preavviso minino di
trenta giorni per la fine di un mese (cpv. 2). Il credito del conduttore, per
essere compensabile con quello del locatore, deve essere scaduto e esigibile
(art. 120 cpv. 1 CO) e la compensazione deve essere invocata prima della
scadenza del termine comminatorio dell'art. 257dcpv. 1 CO
(sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2 novembre 2020 consid. 4.2).

d)Un'istanza di espulsione
di un conduttore secondo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei
casi manifesti (art. 257 CPC) è ammissibile anche se il convenuto ha introdotto
un'azione in contestazione della disdetta. Il tal caso, il giudice dell'espulsione deve
esaminare, a titolo pregiudiziale, la validità della disdetta della locazione,
che non deve essere ineffica­ce, nulla o annullabile (sentenza del Tribunale
federale 4A_295/2017 del 25 aprile 2018 consid. 3.3.1). Solo se la disdetta è chiara
ai sensi dell'art. 257 CPC può non entrare nel merito dell'istanza (DTF 144 III
466 consid. 3.3.1; sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2 novembre
2020 consid. 4.3; v. anche CCR, sentenza inc. 16.2019.6 del 21 marzo 2019
consid. 5d).

e)Nel
caso in esame, all'istanza di espulsione presentata da RE 1, CO 1 ha contestato
la validità della disdetta straordinaria facendo valere di non essere in mora
nel pagamento delle pigioni menzionate nella diffida sia perché quel­la del mese
di gennaio 2020 (fr. 1100.) era stata da lei regolarmente depositata sia
perché aveva compensato le altre pigioni scoperte indicate nella diffida con la
sua pretesa di fr. 2750. corrispondente alle sue spettanze in riduzione
della pigione per il periodo da marzo 2016 a marzo 2020 derivanti dalla
decisione pretoriledel 19 ottobre 2016 parzialmente riformata l'8 febbraio 2019
da questa Camera. In circostanze siffatte, per confutare l'esistenza del
credito posto in compensazione dalla convenuta, l'istante doveva provare di
avere sistemato l'impianto di riscaldamento, ciò che gli imponeva la decisione
del 19 ottobre 2016, e quindi l'inesistenza di un difetto al riscaldamento dell'ente
locato nei periodi di mancato pagamento della pigione indicati nella diffida.

f)Se
non che, la dichiarazione del 27 ottobre 2016 della E__________ SA (doc. F) e il
rilievo dell'11 novembre 2016 effettuato da S__________ __________ (doc. G)
sono sì successivi alla sentenza pretorile del 19 ottobre 2016 ma erano stati
presentati a que­sta Camera nell'ambito del reclamo contro tale decisio­ne,
salvo dichiararli inammissibili poiché nuovi (sentenza dell'8 febbraio 2019
consid. 2). Tali documenti erano stati presentati nell'ottica di contestare la
difettosità del riscaldamen­to nella precedente procedura e nella presente
causa non possono servire a rimettere in discussione una sentenza passata in
giudicato. Essi non sostanziano pertanto una risoluzione dei problemi al
riscaldamento successiva alla senten­za del Pretore e di questa Camera.

Quanto
al rapporto di ispezione del 9 ottobre 2019 della M__________ Sagl (doc. L), non
si disconosce che l'insufficien­te temperatura misu­rata quel giorno nei locali
sia da ricondur­re al comporta­mento della conduttrice ma ciò non dimostra, né
è stato sostenuto, che il sistema di riscaldamento fosse stato oggetto di sistemazione
e che il difetto fosse sta­to risolto. Non consta per altro che il proprietario
abbia ingiunto alla conduttrice di posizionare regolarmente le valvole per
permettere una corretta misurazione della temperatura. Quanto alla transazione
del4 maggio 2020, è
possibile che l'inquilina abbia ammesso che in quel momento il difetto fos­se
risolto, quantunque la formulazione dell'accordo, infelice, non permetta di
accertare la vera e concorde volontà delle parti né il senso che ognuna di loro
poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà
dell'altro nella situazione concreta. Resta il fatto che, come rilevato dal
Pretore, senza che il reclamante pretenda essere arbitrario, il tenore
dell'accordo non permette di stabilire se il siste­ma fosse correttamente
funzionante, ovvero se si fosse messo fine alla difettosità. In definitiva l'obiezione
della convenuta non può reputarsi sin d'ora manifestamente infondata o
destituita di qualsiasi pertinenza. Ne segue che la conclusione del primo giudice,
secondo cui la situazione di fatto non è liquida resiste, quanto meno nel
risultato, alla critica.

6.Il
reclamo, che non ha evidenziato nessun manifesto errore nell'accertamento dei
fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice dev'essere
respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv.
1 CPC). Il reclamante rifonderà alla controparte, che ha presentato
osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'equa indennità per
ripetibili.Ciò rende larichiesta di gratuito
patrocinio presentata da CO1senza
oggetto (DTF 133 I 248 consid. 3 in fine),nulla lasciando a supporre difficoltà o
impossibilità d'incasso (DTF 109 Ia 11 consid. 5; 133 I 248 consid.
3; più recentemente: sentenza 5A_821/2019 del 14 luglio 2020 consid. 7; 5A_536/2019 del
13 luglio 2020 consid. 4.2;v.
ancheCCR, sentenza
inc. 16.2019.34 del 14 settembre 2020 consid. 11).


 avv.   ;


 avv.   .

Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.