ti_gerichte · 12.2013.49 · 2013-04-03 · it
Tutela dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora, irricevibilità di appello con domanda di proroga del termine di riconsegna

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.04.2013 12.2013.49

Incarto n.
12.2013.49
Lugano
3 aprile 2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2013.751 (tutela
dei casi manifesti, sgombero di immobile a fine contratto) della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 18 febbraio 2013 da
AO 1
c/o ,
contro
AP 1
chiedente
l’espulsione della convenuta, dopo disdetta straordinaria per mora, dallo
spazio commerciale al piano terreno del capannone sito sul fondo n. 1420 di
Cadro e dai tre posteggi esterni, con protesta di spese e ripetibili, domanda
che il Pretore ha accolto con decisione 12 marzo 2013, facendo ordine alla
convenuta di mettere a disposizione dell’istante lo spazio commerciale adibito
a carrozzeria entro il 30 aprile 2013 e disponendone l’esecuzione effettiva;
appellante
la convenuta, che con atto denominato “istanza di proroga del termine di
sgombero” del 18 marzo 2013 chiede la proroga del termine di riconsegna fino al
31 maggio 2013, visto il volume dell’attrezzatura da sgomberare;
ritenuto
in
fatto e in diritto:
che AO 1
(in seguito: locatrice), rappresentata dall’amministrazione __________, ha
concesso in locazione dal 1° marzo 2009 a AP 1 (in seguito: conduttrice) “uno spazio al PT noto alle parti (vedi planimetria allegata) compresi tre
posteggi esterni” nel capannone sito sul fondo n__________, adibito a
carrozzeria/officina meccanica, al canone di locazione di fr. 20'400.- annui
oltre spese accessorie da pagare direttamente dalla conduttrice (doc. A);
che il 17
settembre 2012 l’amministratrice dello stabile ha intimato alla conduttrice di
pagare le pigioni arretrate di luglio, agosto e settembre 2012 in fr. 5'100.- e che il 5 ottobre 2012 le ha fissato un termine di 30 giorni per pagare
l’importo di fr. 6'800.- (comprensivo anche della pigione di ottobre 2012), con
la comminatoria della disdetta straordinaria in caso di mancato pagamento (doc.
C);
che
l’amministratrice ha inviato il 27 novembre 2012 alla conduttrice la disdetta
del contratto di locazione, mediante formulario ufficiale, per la scadenza del 31
gennaio 2013 (doc. D);
che la
conduttrice non ha contestato la disdetta né ha riconsegnato i locali alla
scadenza del contratto;
che con
istanza 18 febbraio 2013 l’amministratrice della proprietaria ha convenuto la
conduttrice davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per
ottenerne l’immediato sfratto (correttamente: espulsione) dai locali ancora
occupati in procedura sommaria per caso manifesto;
che il
Pretore ha convocato le parti per l’udienza dell’11 marzo 2013, nel corso della
quale l’istante ha confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione
effettiva, mentre la convenuta ha ammesso di non aver pagato le pigioni
richieste e ha chiesto di poter “provvedere al pagamento degli scoperti”,
rilevando la difficoltà di trovare in tempi brevi una sistemazione alternativa
per la carrozzeria;
che con
decisione 12 marzo 2013, emanata in procedura sommaria a tutela dei casi
manifesti, il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria
per mora della conduttrice ai sensi dell’art. 257d CO, e ha accolto la domanda
di espulsione, disponendone l’esecuzione effettiva dal 30 aprile 2013 e ponendo
a carico della convenuta la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr.
100.-, con l’obbligo di rifondere alla parte istante fr. 100.- a titolo di
indennità;
che con
atto denominato “istanza di proroga del termine di sgombero” del 18 marzo 2013 la
convenuta chiede la proroga del termine di riconsegna fino al 31 maggio 2013,
visto il volume dell’attrezzatura da sgomberare;
che
l’atto non è stato notificato alla controparte;
che
contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti
e il cui valore è di fr. 61’200.-, come accertato dal Pretore, è dato il
rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per
legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);
che
l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre,
anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore
(
Bohnet
, Le droit du bail en
procédure civile suisse, 16
e
Séminaire sur le droit du bail, 2010,
Neuchâtel, n. 207 pag. 56);
che nella
fattispecie la convenuta non contesta l’ordine di espulsione, ma ritiene troppo
breve il termine di riconsegna stabilito dal Pretore al 30 aprile 2013, a causa del volume dell’attrezzatura della carrozzeria e della conseguente impossibilità
tecnica, e chiede quindi di prorogare il termine al 31 maggio 2013, promettendo
“di saldare il dovuto fino alla data definitiva dello sgombero dei locali”;
che di
fronte a una domanda di espulsione da un immobile in seguito a disdetta
straordinaria per mora, il Pretore doveva limitarsi ad accertare i fatti
decisivi per tale domanda, vale a dire il mancato pagamento delle pigioni,
l’invio della diffida di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria,
la notifica della disdetta straordinaria mediante il formulario ufficiale e la
mancata riconsegna dei locali alla scadenza del contratto;
che la
proprietaria istante ha dimostrato con i documenti agli atti di aver diffidato
ai sensi di legge la conduttrice in mora, di non aver ricevuto il pagamento
delle pigioni, di aver notificato con il formulario ufficiale la disdetta
straordinaria del contratto e di non aver ottenuto la riconsegna dei locali
alla fine del contratto, ciò che non è del resto stato contestato dalla
convenuta;
che di
conseguenza sono date le condizioni poste dall’art. 257d CO, come accertato dal
Pretore, poiché si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione
giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di
locazione per mora della conduttrice;
che a
ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione della convenuta dall’ente
locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC);
che il
Pretore ha tenuto conto delle difficoltà tecniche insite nello sgombero della
carrozzeria pronunciando un ordine di riconsegna al 30 aprile 2013 invece di un
ordine di riconsegna immediata, come chiesto esplicitamente dall’istante;
che la
disdetta straordinaria per mora dei conduttori (art. 257d CO) esclude per legge
ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1 lett.
a CO), con la conseguenza che la decisione del Pretore regge a ogni critica e
che l’istanza di proroga presentata a questa Camera è inammissibile;
che non è
pertanto necessario notificare l’istanza 18 marzo 2013 alla controparte per la
risposta, la decisione potendo essere presa con la procedura prevista dall’art.
312 cpv. 1 CPC;
che le
spese processuali in questa sede vanno a carico della conduttrice, soccombente,
e possono essere contenute nei minimi tariffali;
che non
si attribuiscono ripetibili alla parte istante, alla quale l’appello non è
stato notificato;
Per questi motivi,
richiamata la LTG,
decide:
1.
L’appello
(istanza di proroga del termine di sgombero) 18 marzo 2013 di AP 1 è inammissibile.
2.
Le
spese processuali in complessivi fr. 100.- sono a carico dell’appellante. Non
si attribuiscono ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                               Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La
parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con
un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 11
9 LTF).