ti_gerichte · 12.2022.36 · 2022-01-05 · it
Locazione, espulsione e indennità per occupazione abusiva

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 01.07.2022 12.2022.36

Incarto n.
12.2022.36
Lugano
1° luglio 2022
/bs
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta del giudice:
Fiscalini,
presidente,
vicecancelliera:
Bellotti
sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2022.25 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 5 gennaio 2022 da
AO 1
()
patrocinata dall’  PA 2
contro
AP 1
AP 2
entrambe patrocinate dall’
PA 1
chiedente nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti l’espulsione
delle
convenute dall’ente locato nonché la loro
condanna al pagamento di fr. 21'666.-
mensili dal 1° gennaio 2022 fino
all’avvenuta riconsegna dei locali a titolo di indennità
per occupazione abusiva;
domande avversate dalle convenute e che il Pretore ha accolto con
decisione 24
febbraio 2022;
appellanti le convenute
con appello 10 marzo 2022, con cui
chiedono
la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere integralmente
l’istanza, con protesta di spese
e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni 15 aprile 2022 l’appellata si è opposta al
gravame, pure con
protesta di spese e ripetibili;
vista la replica spontanea 27 aprile 2022 delle appellanti;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto 24 ottobre 2003,
S__________ ha concesso in locazione a AP 1 (ora in liquidazione) a partire dal
1° novembre 2003 e fino al 31 ottobre 2013, i locali commerciali siti nello
stabile denominato “Caffè __________” in __________ a __________, per una
pigione mensile di fr. 15’000.- indicizzati (adeguamento al rincaro) e spese
mensili di fr. 1'500.-. Il contratto prevedeva altresì che la conduttrice, mediante
comunicazione scritta trasmessa almeno 6 mesi prima della scadenza
contrattuale, avrebbe potuto ottenere il rinnovo della locazione per ulteriori
5 anni, ovvero sino al 31 ottobre 2018, per una pigione aumentata a fr.
20'000.- mensili indicizzati (doc. B, punti 2-5 e 24).
B.
Il 13 luglio 2012 (doc. C), la
proprietà dell’immobile è passata a AO 1, che è conseguentemente divenuta parte
del contratto di locazione (art. 261 cpv. 1 CO). Il 30 luglio 2012,
quest’ultima ha comunicato alla conduttrice di voler rispettare il suddetto
contratto, anticipandole al contempo la sua intenzione di procedere a ingenti
lavori di restauro nell’edificio, sicché il contratto non avrebbe potuto
protrarsi oltre il 31 ottobre 2018. Nell’ottobre 2012, la conduttrice ha esercitato
la sua opzione di rinnovo (doc. F).
C.
In data 11 giugno 2013 AO 1 e AP
2 hanno raggiunto un accordo, secondo cui la prima autorizzava la seconda (qui
di seguito anche “conduttrice” o “conduttrice principale”) a sublocare
l’esercizio pubblico a AP 2 (qui di seguito anche solo “subconduttrice”), il
canone di locazione sarebbe aumentato dal 1° novembre 2013 a fr. 20'000.-/mese
oltre a spese accessorie di fr. 500.-/mese, e la conduttrice e la
subconduttrice si impegnavano liberare l’ente locato entro il 31 ottobre 2018
quale scadenza definitiva e improrogabile alla luce dei previsti lavori di
ristrutturazione (doc. D).
D.
Il 15 ottobre 2013, mediante
modulo ufficiale, la locatrice ha comunicato alla conduttrice che la nuova
pigione mensile adeguata all’indice nazionale dei prezzi al consumo sarebbe
aumentata, a partire dal 1° novembre 2013, a fr. 21'166.- oltre a spese di fr.
500.- (doc. M).
E.
Previo esperimento infruttuoso
del tentativo di conciliazione, con petizione 8 ottobre 2018 AP 1 ha convenuto AO
1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano (Sezione 4) per ottenere una
protrazione di tre anni del contratto di locazione. La convenuta si è opposta
alla richiesta (inc. SE.2018.375).
F.
In data 2 marzo 2021 AP 1è
stata sciolta per decisione assembleare ed è entrata in fase di liquidazione,
che perdura tutt’ora.
G.
Con decisione 8 luglio 2021 (doc. F) il Pretore ha
respinto la petizione, confermando la scadenza del contratto per il 31 ottobre
2018, la concretezza del progetto di ristrutturazione della locatrice (per il
quale era stata rilasciata la licenza edilizia) e l’impossibilità per la
conduttrice di pretendere una protrazione alla luce degli art. 272 e 272a cpv.
1 lett. d CO.
H.
L’appello 16 agosto 2021 di AP
1è stato
stralciato da questa Camera con decisione 7 dicembre 2021, rettificata
il 14 dicembre 2021
(inc. 12.2021.112, v.
doc. G)
per perdita dell’interesse degno
di protezione, essendo il periodo di protrazione richiesto ormai trascorso.
I.
Con raccomandata 13 dicembre
2021 la locatrice ha chiesto alla conduttrice la restituzione dell’ente locato
entro il 31 dicembre 2021 (doc. H). Con scritto 20 dicembre 2021 la conduttrice
e la subconduttrice si sono rifiutate di dare seguito a tale richiesta,
sostenendo che fra AO 1 e AP 2 si fosse nel frattempo perfezionato, per atti
concludenti, un nuovo contratto di locazione di durata indeterminata, mai
disdetto (doc. I). Il 23 dicembre 2021 AO 1 ha contestato tale assunto,
rilevando di aver semplicemente tollerato la presenza di AP 2 nell’ente locato
durante le more della procedura giudiziaria di cui si è appena detto,
rimarcando la volontà di tornare in possesso dell’immobile (doc. L). Il 7
gennaio 2022 la medesima ha altresì sottolineato che l’importo versatole pochi
giorni prima da AP 2 non avrebbe potuto essere considerato il pagamento di una
pigione, bensì andava imputato alle ripetibili a lei spettanti in virtù della
procedura appena conclusa e all’indennità per occupazione abusiva dovutale sino
alla liberazione dei locali (doc. N).
J.
Con l’istanza 5 gennaio 2022
qui in discussione AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 e AP 2 presso la medesima
Pretura postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti,
la loro espulsione dall’ente locato e la loro condanna al pagamento in suo
favore di fr. 21'666.- mensili dal 1° gennaio 2022 e fino all’avvenuta
riconsegna dei locali a titolo di indennità per occupazione abusiva (inc.
SO.2022.25).
K.
Con osservazioni 26 gennaio
2022 AP 1 e AP 2 si sono opposte allo sfratto, rilevando in particolare che la
prima non occuperebbe più i locali almeno da maggio 2021, che la seconda
avrebbe diritto a rimanervi in virtù del contratto di locazione sorto per atti
concludenti fra lei e la locatrice (con conseguente pagamento della pigione a
titolo personale a partire dall’aprile 2021) e che tale circostanza non
permetterebbe di ritenere la fattispecie manifesta.
L.
Con replica spontanea 7
febbraio 2022 e duplica spontanea 11 febbraio 2022 le parti hanno ulteriormente
approfondito le proprie antitetiche posizioni.
M.
Con decisione 24 febbraio 2022 il Pretore ha accolto
l’istanza, facendo ordine alla conduttrice (e per essa alla liquidatrice A__________
SA) e alla subconduttrice (e per essa alla sua presidente L__________) di
liberare i locali entro 10 giorni, con le comminatorie di rito, e di versare
alla locatrice (con vincolo di solidarietà) fr. 21'666.- mensili dal 1° gennaio
2022 e fino alla completa liberazione dei locali. Il tutto con seguito di tassa
di giustizia (fr. 900.-), spese (fr. 100.-) e ripetibili (fr. 1'000.-) a carico
delle convenute in solido fra loro.
N.
Con appello 10 marzo 2022 le
convenute si sono aggravate contro tale decisione, chiedendone la riforma nel
senso di respingere integralmente l’istanza della locatrice, con protesta di spese
e ripetibili di entrambe le sedi.
O.
Con osservazioni (
recte
: risposta) 15 aprile
2022 la locatrice si è opposta all’appello postulandone l’integrale reiezione,
con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.
P.
Con replica spontanea 27
aprile 2022 le appellanti hanno ribadito le proprie tesi.
E
considerato
in
diritto:
1.
L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé menzionata.
I termini di impugnazione e risposta
sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1
CPC). Nel caso concreto l’appello 10 marzo 2022 contro la decisione 24 febbraio
2022 (notificata il 28 febbraio 2022) è tempestivo, così come sono tempestive
la risposta all’appello 15 aprile 2022 e la replica spontanea 27 aprile 2022.
2.
Con la decisione impugnata il
Pretore, dopo avere esposto i requisiti per accordare la tutela giurisdizionale
nei casi manifesti, ha in sintesi evidenziato, alla luce della sua precedente
decisione 8 luglio 2021 passata in giudicato, che il contratto di locazione di
cui al doc. B ha preso definitivamente fine il 31 ottobre 2018, che AP 2 ha
gestito l’esercizio pubblico denominato “Caffè__________” dal 2012 con la
consapevolezza di dover riconsegnare i locali entro tale data e che la
protrazione era esclusa. Ha pertanto giudicato pacifico il diritto della
locatrice di ottenere la riconsegna dell’ente locato nei confronti sia della
conduttrice che della subconduttrice, come ammesso da dottrina e
giurisprudenza. Il Pretore ha giudicato oltremodo azzardata la tesi difensiva
relativa all’insorgere di un nuovo contratto direttamente fra la subconduttrice
e la locatrice, siccome mai proposta da AP 1 nell’ambito della precedente
procedura, contraddittoria con la richiesta di protrazione di tre anni avanzata
in quella sede e con il relativo appello 16 agosto 2021 e non fondata su atti
concludenti. Difatti, la permanenza di AP 2 nell’ente locato è semplicemente da
ricondurre alla sospensione dei termini e dell’obbligo di riconsegna generata
dalla pendenza della procedura di protrazione (protrazione di fatto); inoltre, il
suo pagamento diretto delle pigioni non è inusuale e non basta per instaurare
una relazione contrattuale diretta con la locatrice. Il primo giudice ha
pertanto sancito l’espulsione delle convenute, corredandola con misure
d’esecuzione diretta (art. 337 cpv. 1 e 236 cpv. 3 CPC). Ha pure osservato che,
secondo dottrina e giurisprudenza, durante il periodo di occupazione dei locali
in assenza di un contratto di locazione, la locatrice è autorizzata a chiedere
sia alla conduttrice che alla subconduttrice un’indennità per illecita
occupazione pari alla pigione dovuta per ogni mese. L’indennità dev’essere
corrisposta a partire dal termine della procedura giudiziaria relativa alla
protrazione (decisione 14/17 dicembre 2021 di questa Camera), ovvero dal
gennaio 2022.
3.
Con il gravame le appellanti,
dopo aver rilevato che la decisione di stralcio 7/14 dicembre 2021 di questa
Camera non si è espressa sul fondamento della domanda di protrazione e aver
richiamato i presupposti per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti (ivi
compreso l’onere di prova piena in capo all’istante), sostengono che la
sospensione dei termini generata dalla procedura di protrazione e lo scaturente
diritto di AP 1 di rimanere nell’ente locato in pendenza di causa sarebbero
ininfluenti nella fattispecie. Difatti, ciò non escluderebbe l’insorgere di un
nuovo contratto di durata indeterminata direttamente fra AO 1 e AP 2, sulla
base di nuove circostanze. Questo contratto sarebbe non solo attestato
dall’abbandono dei locali da parte di AP 1, ma anche documentato dal pagamento
della pigione da parte di AP 2 a partire dall’aprile 2021 (per le pigioni da
maggio 2021 in avanti, cfr. doc. 1 e doc. I), incassata dalla locatrice senza
nulla obiettare. In particolare, quest’ultima non avrebbe mai contestato
neppure le pigioni versate per le mensilità di gennaio e febbraio 2022. E
meglio, il suo scritto del 7 gennaio 2022 (doc. N, peraltro strumentale in
quanto inoltrato soltanto dopo l’avvio della procedura di sfratto)
menzionerebbe solo il versamento, da parte di AP 2, di un non meglio
quantificato importo pari all’ammontare della pigione “
già versata da __________
in liquidazione
”; secondo le appellanti, alludendo tale scritto a un doppio
pagamento, esso non potrebbe in ogni caso riferirsi ai versamenti di cui al
doc. 1 (mai avvenuti in doppio), che sarebbero pertanto rimasti incontestati.
Non vi sarebbe d’altronde alcuna prova o pattuizione che tali pagamenti siano
avvenuti per conto di AP 1; il primo giudice si sarebbe limitato a rilevare che
ciò non è inusuale; trattandosi tuttavia di una mera ipotesi, essa non poteva
bastare per respingere la loro obiezione, confermare la liquidità della
fattispecie e accogliere l’istanza della locatrice. Piuttosto, il Pretore
avrebbe dovuto esperire un’adeguata istruttoria sul tema. Infine, le appellanti
sostengono che il giudice di primo grado non avrebbe potuto trascurare questa
circostanza (insorgere di un nuovo contratto) per il semplice fatto che essa
non è stata esposta nel corso della procedura di protrazione: non solo perché
non è dimostrato che AP 1 ne fosse al corrente e perché AP 2 non ha avuto la
possibilità di addurla in quella sede (non essendo parte in causa), ma anche
perché il relativo incarto non è stato richiamato nella procedura qui in esame,
che sarebbe pertanto priva di riscontri documentali a tal proposito.
4.
Ora, il Pretore ha già illustrato
le condizioni per ammettere un’istanza nella procedura sommaria a tutela dei
casi manifesti. Si può comunque qui ricordare che malgrado la parte convenuta,
per contrastare la procedura, non debba dimostrare o rendere verosimili le sue
contestazioni, esse possono nondimeno essere scartate, anche nella procedura
sommaria, qualora appaiano insostenibili, altamente improbabili e inadatte a
far vacillare il convincimento del giudice (DTF 4A_440/2016 del 24 ottobre 2016
consid. 5.2.1).
5.
Entrando nel merito del
gravame, il riferimento delle appellanti al contenuto della decisione di
stralcio 7/14 dicembre 2021 di questa Camera è privo di portata pratica,
siccome è pacifico e incontestato che la decisione 8 luglio 2021 del Pretore,
relativa alla procedura di protrazione, è passata in giudicato e che il
contratto 24 ottobre 2003 ha definitivamente preso fine. Occorre pertanto
unicamente valutare l’obiezione delle appellanti relativa all’insorgere di un
nuovo rapporto di locazione fra AO 1 e AP 2.
6.
A tal riguardo, il riferimento
fatto dal primo giudice alla sospensione dei termini durante la procedura di
protrazione è senz’altro pertinente: esso era funzionale a spiegare perché,
durante la pendenza della procedura, la locatrice non poteva pretendere
l’espulsione delle controparti e manteneva pertanto il diritto al pagamento di
una pigione, sicché dall’assenza di contestazioni relative alla permanenza nei
locali di AP 2 o dall’accettazione di pagamenti a titolo di pigione non poteva
essere dedotta una sua volontà di proseguire il rapporto di locazione.
7.
Quanto al versamento dei
canoni direttamente da parte di AP 2, la circostanza non solo può semplicemente
costituire una prestazione in favore di terzi (cfr. art. 112 CO) sulla base di
un accordo fra la conduttrice principale e la subconduttrice, non è effettivamente
inusuale (e le appellanti non lo contestano) e non permette da sola di
ammettere l’insorgere di un nuovo contratto di durata indeterminata, ma nella
fattispecie neppure è atta a renderlo credibile. Difatti, ciò palesemente e in
maniera del tutto riconoscibile sia per AP 1, sia per AP 2 (che pure aveva
sottoscritto l’accordo di cui al doc. D), non poteva essere la volontà della
locatrice, alla luce dei fatti già sopra riassunti (v. consid. B e seguenti) e
in particolare degli imminenti e ben noti lavori di ristrutturazione (che evidentemente
non possono iniziare prima della liberazione dell’ente locato). La locatrice ha
più volte manifestato in modo fermo la sua volontà di vedersi restituire i
locali sin dai primi scritti doc. C e D, durante tutta la procedura di
protrazione e anche dopo la sua conclusione, quando ha nuovamente e chiaramente
espresso la sua posizione dapprima con il doc. L e in seguito con il doc. N,
inviato pochi giorni dopo il versamento da parte di AP 2 (di valuta 28 dicembre
2021) di ulteriori fr. 21'666.- (doc. 1) e palesemente riferitovi. Aggiungasi
che, indipendentemente dall’assente coinvolgimento di AP 2 nella procedura di
protrazione (evidente siccome non parte al contratto con la locatrice), la stipulazione
di un nuovo contratto in sostituzione di quello originario del 24 ottobre 2003
neppure poteva corrispondere alla volontà di AP 1, considerato che la
concessione di una sublocazione non comporta evidentemente la rinuncia al
contratto di locazione principale e che anzi la medesima, fino alla fine del
2021, rivendicava la concessione di una protrazione in proprio nome. Questo fatto
innanzitutto emerge dalle sentenze 8 luglio 2021 e 7/14 dicembre 2021 allegate quali
doc. F e G all’istanza di espulsione, è comunque notorio per il Pretore e per
questa Camera e si pone in aperta contraddizione con la posizione assunta dalla
conduttrice principale in questa sede. In altre parole, l’eventuale volontà
unilaterale di AP 2 di occupare i locali in virtù di un nuovo diritto proprio e
personale e l’altrettanto unilaterale scritto 20 dicembre 2021 (doc. I),
prontamente contestato dalla locatrice a fine dicembre 2021 e a inizio gennaio
2022 (doc. L e N), non possono fondare un consenso e l’insorgenza di un nuovo
contratto, né AP 2 poteva in buona fede affidarsi a un simile convincimento
(art. 2 CC). Trattandosi di un’obiezione manifestamente priva di fondamento,
pretestuosa e finanche ai limiti della temerarietà, e conseguentemente inadatta
a sovvertire la liquidità del caso concreto (art. 257 CPC), a giusta ragione il
Pretore l’ha dunque scartata.
A titolo abbondanziale si può rilevare
che, essendo in definitiva sorte posizioni contrastanti tra AP 1 (che
rivendicava la protrazione) e AP 2 (che sosteneva l’esistenza di un nuovo
contratto a suo favore), la rappresentanza delle due società da parte di un
unico patrocinatore neppure sarebbe stata ammissibile.
8.
Rimane da precisare che il
fatto che AP 1 non occupi più i locali non è rilevante ai fini del giudizio,
essendo la medesima l’unica controparte contrattuale di AO 1 e incombendole
dunque personalmente il relativo obbligo di riconsegna dei locali puliti e
vuoti (art. 267 CO), ciò che pacificamente non è avvenuto e che s’impone a
maggior ragione se si tiene conto che nelle more di causa, le appellanti hanno
de
facto
beneficiato, malgrado le loro deboli argomentazioni, di quasi quattro
anni aggiuntivi rispetto alla scadenza definitiva della locazione (ottobre 2018).
Per il resto, le appellanti non muovono specifiche contestazioni in relazione alle
comminatorie inflitte, alle misure d’esecuzione diretta, all’indennità dovuta
alla locatrice per l’illecita occupazione dei locali o alle spese fissate dal
primo giudice. La decisione di primo grado deve pertanto essere integralmente
confermata.
9.
Alla luce di tutto quanto
precede l’appello dev’essere respinto.
Il valore litigioso della presente
procedura, calcolato dal Pretore sulla base del canone di locazione per la
durata di 6 mesi e ammontante dunque a fr. 126’996.- (fr. 21’166.- x 6), non è
stato contestato e può essere confermato anche in questa sede.
Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106
cpv. 1 CPC). Le spese processuali sono fissate sulla base dell’art. 2 cpv. 1 e
cpv. 2 LTG, tenuto conto dell’elevato valore litigioso, delle censure sollevate
e delle circostanze del caso concreto. Le indennità per ripetibili sono
quantificate in applicazione dell’art. 11 cpv. 1, 2 e 5 RTar.
11.
Essendo
la causa stata trattata in procedura sommaria e non ponendo la stessa questioni
di principio o di rilevante importanza, il presente giudizio può essere emanato
da questa Camera nella composizione di un giudice unico in applicazione
dell’art. 48b cpv. 1 lett. b n. 2 e 3 LOG.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
1.
L'appello
10 marzo 2022 di AP 1 e AP 2
è respinto
.
2.
Le
spese processuali di appello di fr. 3’000.- sono a carico delle appellanti in
solido fra loro; le medesime verseranno alla controparte, con uguale vincolo di
solidarietà, fr. 2’500.- per ripetibili di seconda sede.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).