ti_gerichte · 14.2017.149 · 2018-02-19 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione disdetto con effetto immediato. Successiva occupazione dellimmobile locato da parte di un terzo. Indennità di occupazione indebita

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione disdetto con effetto immediato. Successiva occupazione dell’immobile locato da parte di un terzo. Indennità di occupazione indebita

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 19.02.2018 14.2017.149

Incarto n.
14.2017.149
Lugano
19 febbraio 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliera:
Villa
statuendo nella causa __________ (rigetto provvisorio
dell’opposizione) della Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna
promossa con istanza 7 giugno 2017 da
RE 1
Parigi
(patrocinata dall’avv. PA 1,)
contro
CO 1
(patrocinato dall’avv. PA 2,
giudicando sul reclamo del 28 agosto 2017 presentato dalla RE 1 contro
la decisione emessa il 16 agosto 2017 dal Pretore aggiunto;
ritenuto
in fatto:
A.
La RE 1 è una società civile
immobiliare di diritto francese con sede a P__________. Il 15 marzo 2010, l’avv.
PI 2, a nome della società
nella sua qualità di locatrice, e CO 1 in
veste di conduttore
hanno sottoscritto
un contratto di locazione,
redatto in francese
(“Contrat de location à
usage d’habitation”)
, avente come oggetto un appartamento al settimo
piano di un immobile in __________ a P__________. Il contratto è stato concluso
per una durata determinata di un anno (rinnovabile tacitamente) con inizio il
1° marzo 2010. La pigione mensile (comprensiva dell’acconto spese di € 600.–), è
stata fissata in complessivi € 5'900.–, pagabili anticipatamente entro il primo
di ogni mese, anche
in caso di occupazione dei locali dopo la
cessazione della locazione, fatta salva ogni pretesa di risarcimento danni
(art. II cpv. 4:
“En cas d’occupation
des lieux après la cessation du bail, l’indemnité d’occupation due à ce titre
sera égale au triple du loyer sans préjudice du paiement des charges
contractuelles, tous dommages et intérêts réservés”
).
Al
punto X del suddetto contratto, intitolato
“Clause
résolutoire et clauses pénales”
, le parti hanno previsto che in caso
di mancato pagamento della pigione o dei suoi accessori entro i termini pattuiti,
il conduttore è tenuto – senza messa in mora – a corrispondere al locatore un
supplemento del 20% sull’importo dovuto, a titolo di risarcimento del danno
subito da quest’ultimo. Nello stesso punto era altresì prevista un’indennità
penale convenzionale – pari a tre volte la pigione quotidiana – per ogni giorno
occupato abusivamente (indebitamente) dal conduttore, fino al momento della
riconsegna effettiva delle chiavi.
B.
Con
un primo precetto esecutivo (n. __________) emesso il 17 luglio 2015 dall’Ufficio
d’esecuzione di Locarno, la RE 1 ha escusso CO 1 per l’incasso delle pigioni
scadute dall’ottobre del 2014 al febbraio del 2015 compresi, oltre alla penale
prevista contrattualmente in caso di ritardo nella corresponsione delle stesse.
Statuendo con decisione del 19 ottobre 2015 (inc. n. __________), la Pretura
della Giurisdizione di Locarno-Campagna ha rigettato in via provvisoria l’opposizione
interposta da CO 1.
C.
Nel
frattempo, con una lettera del 21 agosto 2015 trasmessa per raccomandata a CO 1,
la RE 1 ha disdetto il contratto di locazione con effetto immediato facendo
valere – oltre al mancato pagamento delle pigioni richieste col precetto
esecutivo sopra indicato – anche quelle per i mesi da giugno ad agosto 2015, fissando
inoltre un appuntamento per il 7 settembre 2015 direttamente sul posto per la
consegna dell’ap­­partamento.
D.
Con
una email del 1° giugno 2016 trasmessa a CO 1 e in copia, per conoscenza, a PI
1 (ossia a colui che in fatto usufruiva dell’oggetto locato), PI 2 ha chiesto
all’e­­scusso se erano state prese delle misure per la liberazione del­l’appartamento.
La risposta è giunta direttamente da PI 1 il quale ha informato PI 2 che si
stava per trasferire, proponendogli di poter corrispondere le pigioni fino a
settembre così da potersi organizzare. Egli ha inoltre comunicato la sua
intenzione di acquistare l’appartamento.
E.
Sulla
scorta di un secondo precetto esecutivo n. __________ emesso il 12 maggio 2017
dall’Ufficio di esecuzione di Locarno, la RE 1 ha escusso CO 1 per l’incasso di
fr. 25'609.05 oltre agli interessi del 5% dal 1° marzo 2017 e di fr. 5'121.80
oltre agli interessi del 5% sempre dal 1° marzo 2017, indicando quali titoli di
credito nel primo caso l’
“indemnité
pour occupation illicite février à mai 2017”
e nel
secondo la
“pénalité de retard
(art. X contrat bail)”
.
F.
Avendo
CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 7 giugno
2017 la RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura della Giurisdizione
di Locarno-Campagna. Nel termine impartito,
la parte
convenuta si
è opposta all’istanza con osservazioni
scritte del
7 luglio 2017.
G.
Con uno scritto del 21 giugno 2017 trasmesso direttamente alla
Pretura di Locarno-Campagna (che l’escusso ha inoltre prodotto quale doc. 1), l’avvocato
francese __________ ha reso attento il primo giudice, tra le altre cose, che il
suo cliente PI 1 occupa l’appartamento oggetto del contratto sottoscritto da CO
1 quale suo mandatario. Ha inoltre informato che PI 1 da
“numerosi anni”
corrisponde le pigioni e che davanti al Tribunale di prima istanza di P__________
è pendente una procedura volta a riconoscere il suo cliente quale affittuario
del­l’appartamento in questione. Invitati dal Pretore a prendere posizione su
tale scritto, il 3 luglio la RE 1 ha chiesto di stralciarlo dagli atti, mentre CO
1 ne ha confermato l’assunzione con lettera del 7 luglio 2017.
H.
Statuendo con decisione del 16 agosto 2017, il Pretore aggiunto
ha respinto l’istanza, ponendo a carico dell’escutente le spese
processuali
di fr. 450.– e un’indennità di fr. 1'000.–
a favore della parte convenuta.
I.
Contro
la sentenza appena citata la RE 1 è insorta
a questa
Camera
con un reclamo del 28 agosto 2017
per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento dell’istanza. Nelle sue
osservazioni del 15 settembre 2017, CO 1
ha concluso per
la reiezione del reclamo.
Con
replica e duplica spontanee inoltrate rispettivamente il 27 settembre e il 9 ottobre
2017,
le parti si sono poi riconfermate nelle rispettive e
antitetiche posizioni.
Considerando
in diritto:                  1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’op­­posizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.
48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso
.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con
reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
Essendo in concreto la notifica avvenuta al patrocinatore della
RE 1 il 17 agosto 2017, il termine di 10 giorni, iniziato a decorrere il giorno
successivo, è scaduto domenica 27 agosto, sicché il reclamo, presentato il
primo giorno feriale seguente, ovvero lunedì 28 agosto 2017, è tempestivo (art.
142 cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF).
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con­sid. 2.2.4).
Secondo l’art. 320 CPC con
il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento
manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili
conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento
di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale
(Aktenprozess)
, il
cui scopo non è di accertare l’esisten­­za del credito posto in esecuzione
bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza
probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi
conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili
eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto
provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata
quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al
giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha innanzitutto ritenuto pacifico,
poiché non contestato, che il contratto di locazione sottoscritto tra le parti
il 15 marzo 2010 è stato disdetto il 21 agosto 2015 con effetto immediato dalla
locatrice, e che l’im­­mobile è sempre stato occupato – e risulta esserlo tutt’ora
– da PI 1. Egli ha poi rilevato come a suo parere l’istante non abbia escusso
il conduttore per l’indennità di occupazione abusiva, bensì per i quattro
canoni di locazione non corrisposti da febbraio a maggio 2017, oltre alla
penale del 20% sulla somma dovuta. Seguendo le argomentazioni dell’escusso,
secondo il quale a seguito della disdetta del contratto l’istante non ha
intrapreso alcunché per riavere i locali (fino al mese di febbraio 2017) incassando
per oltre un anno e mezzo i canoni di locazione versati direttamente da PI 1,
il primo giudice ha ritenuto verosimile – in sintesi – che tra quest’ultimo e
la RE 1 è sorto un nuovo contratto di locazione. Conclusione rafforzata a suo
dire dal comportamento di PI 1, che ha instato per farsi riconoscere quale
conduttore e risposto in prima persona alla email che l’istante aveva trasmesso
all’escusso. Per questo motivo, il Pretore aggiunto ha concluso che il
contratto sottoscritto con CO 1 non costituisce (più) un valido titolo di
rigetto provvisorio dell’opposizione per l’importo posto in esecuzione, rinviando
l’istante al foro ordinario per accertare il suo preteso credito.
4.
Nel
reclamo la RE 1 ribadisce la validità del contratto di locazione prodotto con l’istanza
per l’importo preteso, rivolgendo sostanzialmente due rimproveri al primo
giudice. Il primo, per non aver esaminato alla luce della legge francese il contratto
di locazione che ritiene essere sorto per atti concludenti con PI 1, limitandosi
a ritenere
“sufficientemente
verosimile”
la sua esistenza come se si trattasse di
un rapporto contrattuale retto dal diritto svizzero. Il secondo, per aver
violato l’art. 82 cpv. 2 LEF ritenendo che sia sorto un nuovo contratto di
locazione per atti concludenti non sulla base dei documenti prodotti ma
“soppesando”
– come
un giudice di merito – le prove prodotte dalle parti secondo il suo libero
apprezzamento in disprezzo dei limiti che la procedura sommaria gli impone. A
mente sua il Pretore aggiunto non avrebbe in particolare tenuto conto di due
elementi che inficiano l’esistenza di un nuovo contratto, ovvero la
dichiarazione rilasciata il 19 dicembre 2016 dall’escusso – che non avrebbe
avuto senso allestire se quest’ultimo si fosse sentito svincolato da ogni
obbligo nei suoi confronti – e la risposta di CO 1 alla mail trasmessagli il 1°
giugno 2016 per richiedere la liberazione dei locali.
5.
Nelle
sue osservazioni al reclamo CO 1, ricordato come l’istante abbia incassato,
dopo la rescissione del contratto, le pigioni direttamente da PI 1, ritiene
abusivo da parte sua pretendere ora di rifarsi su di lui. Sottolinea poi come
il contratto di locazione abbia perso la sua validità a seguito della disdetta
notificatagli per il 31 agosto 2015, motivo per cui non può costituire un
valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pretese riferite a
un periodo successivo a tale data. A sostegno della sua tesi, CO 1 sottolinea
come la pretesa del­l’istante non sia fondata sulle norme previste in caso di
occupazione abusiva, bensì sulle conseguenze in caso di mora del pagamento del
canone di locazione. Ciò a dimostrazione che è sorto un nuovo contratto,
peraltro oggetto di una procedura giudiziaria davanti al foro francese. Quanto
alla dichiarazione del 19 dicembre 2016, l’escusso osserva che nella stessa
egli si è
limitato a confermare l’avvenuta rescissione del
contratto, aderendo a
ogni misura
giudiziaria volta a espellere la persona che abusiva­mente occupava l’appartamento.
La risposta alla email del 1° giu­gno
2016 non è
invece giunta da lui, ma direttamente da PI 1 che nemmeno l’ha messo in copia,
a riprova della sua estraneità ai nuovi rapporti sorti tra le parti. Reputa
infine prive di fondamento le argomentazioni della reclamante relative al foro
applicabile.
6.
In
ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio
(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la
documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione e
se vi è identità tra l’escutente indicato sul precetto esecutivo (come nell’istanza)
e il creditore designato nel titolo, tra l’escusso e il debitore menzionato nel
titolo e tra la pretesa posta in esecuzione e il debito accertato o
riconosciuto (DTF 139 III 447 consid. 4.1.1).
6.1
Il
contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di
debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente consegnato
la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenuta
tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). Il contratto vale titolo
di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle parti
(sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio
2002, consid. 3.1;
Staehelin
in:
Basler Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).
Quando un contratto di locazione è stato validamente disdetto, oppure quando la
locazione conclusa per un tempo determinato è cessata per lo spirare del
termine previsto, salvo disposizione contraria il creditore non può chiedere
sulla base del contratto di locazione il rigetto dell’opposizione per le pretese
sorte dopo la decadenza del contratto, e questo anche se il conduttore non ha
riconsegnato l’oggetto (sentenza della CEF 14.2013.22 del 7 marzo 2013, consid.
5 e 14.2013.61 del 20 giugno 2013, consid. 3.2, con rinvio a
Staehelin
, op. cit., n. 114 e 116 ad
art. 82;
Gilliéron
in: Commentaire
de la LP, vol I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82;
P
eter
Stücheli,
Die
Rechtsöffnung, 2000, pagg. 362 segg.).
6.2
Nel
caso specifico, non è contestato che il contratto di locazione sottoscritto tra
le parti il 15 marzo 2010 (doc. B) sia stato disdetto con effetto immediato per
la fine di agosto 2015. Ciò si evince sia dalla lettera del 21 agosto 2015
trasmessa dall’istante al­l’escusso (doc. F), sia dalla dichiarazione
rilasciata da quest’ulti­­mo il 16 dicembre 2016 (doc. G). In linea di massima,
il contratto di locazione varrebbe quindi titolo di rigetto provvisorio dell’oppo­­sizione
solo per le pigioni maturate fino al 31 agosto 2015.
a)
Tuttavia,
contrariamente a quanto accertato dal primo giudice e ribadito dal convenuto in
questa sede, l’escutente in realtà non procede per incassare canoni scaduti,
bensì le indennità per occupazione illecita dei locali
(“indemnité pour occupation illicite”)
relative a mesi successivi alla disdetta, ovvero da febbraio a maggio
2017,
e le relative penalità di
ritardo, come risulta dal precetto esecutivo (doc. J e sopra ad E). Ora, il
contratto di locazione, al capitolo relativo alle pigioni, prevede che in caso
di occupazione dei locali dopo la cessazione della locazione, l’indennità d’occupazione
dovuta a questo titolo ammonterà al triplo della pigione oltre agli oneri
contrattuali (art. II cpv. 4). La parola “triplo” è però stata depennata e la
frase completata a mano con una riserva a favore di ogni risarcimento danni
(sopra ad A). Ne segue che questa disposizione costituisce in sé un valido
titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le indennità d’occupazio­­ne
sorte dopo la scadenza del termine di disdetta, calcolate come pigioni.
b)
Orbene è pacifico che CO 1 non ha mai provveduto alla liberazione e
alla riconsegna dell’appartamento prevista per il 7 settembre 2015, così come
richiestogli dall’avv. PI 2 nella lettera di disdetta del 21 agosto 2015 (doc.
F). Il convenuto, infatti, non ha contestato l’allegazione dell’istante
relativa alla man­cata restituzione delle chiavi (istanza, pag. 4 ad 12), da
considerarsi quindi accertata (art. 150 CPC). Ad ogni modo,
trattandosi
di una prova negativa difficile da apportare, sarebbe spettato all’escusso collaborare
all’accertamento dei fatti rendendo verosimile di averle riconsegnate entro il
giorno stabilito (cfr. DTF 119 II 306). Non essendo stato il caso, le
indennità d’occupazione indebita sorte dal febbraio al maggio del 2017 sono da
ritenersi riconosciute dall’escusso.
c)
Nella sua replica spontanea (a pag. 2), è vero, la reclamante afferma
che
“una parte della somma
oggetto dell’opposizione è rappresentata da canoni di locazione non
corrisposti”
. Si tratta però manifestamente di un’imprecisione,
verosimilmente dovuta al fatto che l’importo dell’indennità d’occupazione
indebita è uguale a quello della pigione. Comunque sia, la reclamante ha sempre
parlato d’indennità, sia nell’istanza
(ad II/15 e III/2
[“indennità equi­valente all’ammontare della pigione”]
) che nel reclamo (ad II/8).
d)
Quanto
alla penale per mora –
“pénalité de retard
(art.
X contrat bail)”
– di
fr. 5'121.80, solo nella
replica
spontanea (pagg. 2-3)
la reclamante la fonda sul
l’art. X
cpv. 4 n. 2 del contratto, mentre nel precetto esecutivo essa rinvia senza precisazione
all’art. X e nell’istanza (ad II/16 e III/2) come nel reclamo (ad II/9) si
riferisce alla
“clausola di
maggiorazione del 20% in caso di ritardato pagamento”
,
ovvero alla clausola dell’art. X cpv. 4 n. 1. Per esplicita scelta dell’istante,
la sua seconda pretesa va quindi esaminata in base alla clausola n. 1,
ignorando la nuova e discordante allegazione di replica, da considerare
irricevibile (sopra consid. 1.2). Del resto, solo la clausola n. 1 sta
bilisce una penalità di ritardo, guarda
caso ammontante alla maggiorazione
del 20% richiesta dall’istante.
La penale dell’art. X cpv. 4 n. 2 si riferisce invece all’indennità
convenzionale d’occupazione prevista anche all’art. II cpv. 4, sulla quale è
fondata la prima pretesa.
Sta
di fatto, ciò posto, che la clausola n. 1 è stata pattuita solo per i casi di
mancato pagamento delle pigioni. Né l’art. II cpv. 4 né l’art. X cpv. 4 n. 2
contemplano una penale in caso di ritardato pagamento dell’indennità d’occupazione.
Non costituiscono pertanto un valido titolo di rigetto per la maggiorazione
richiesta. Per inciso, la maggiorazione del 20% richiesta non potrebbe comunque
giustificarsi, come pare credere la reclamante in replica, come una quota
ridotta dell’indennità d’occupazione indebita, che l’art. X cpv. 4 n. 2 fissa
nel triplo della pigione. In effetti,
la parola “triplo”
(“triple”)
è stata
depennata all’art. II cpv. 4 e, verosimilmente per svista, non è stato fatto lo
stesso all’art.
X cpv. 4 n. 2. Ne consegue che il contratto
non potrebbe ad ogni modo esse considerato sufficientemente chiaro perché l’opposizione
potesse essere rigettata per un importo superiore a una volta quello delle
pigioni.
e)
Dato che il
tasso di cambio usato dall’istante, dell’1.08513 (istanza
pag. 5 ad 15), non è contestato ed è
comunque inferiore a quello dell’
1.0963
risultante al 12 maggio 2017 dal
sito
“www.fxtop.com”
ritenuto notorio dal Tribunale federale e dalla
Camera (DTF 137 III 625 consid. 3; sentenza della CEF 14.2014.32
del 3 dicembre
2014, consid. 5.1),
nulla osta in sé al rigetto provvisorio dell’op­­posizione,
però limitatamente a fr. 25'609.05 oltre agli interessi del 5% dal 1°
marzo 2017.
7.
Ciò
posto, rimane da esaminare se è verosimile, come ritenuto dal Pretore aggiunto,
che sia sorto un nuovo contratto di locazione verbale tra l’istante e colui che
di fatto ha sempre occupato l’ente locato e ha continuato a farlo anche dopo la
disdetta, ponendo fine – pare di capire – all’obbligo di CO 1 di corrispondere
all’istante delle indennità penali d’occupazione.
7.1
A norma dell’art. 82 cpv.
2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere verosimili le eccezioni che
deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii). Esse non solo
devono essere esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in
modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono
esserci riscontri oggettivi (
Staehelin,
op. cit., n. 87 seg. ad art. 82).
7.2
Nella
decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha fondato la verosimile conclusione
di un contratto di locazione nuovo tra PI 1 e l’istante sul fatto che dopo la
disdetta del contratto quest’ultima avrebbe acconsentito per circa un anno e
mezzo (fino a febbraio del 2017) all’occupazione dell’ente locato dietro pagamento
della pigione, senza cercare di ottenere giudizialmente la liberazione dei
locali.
a)
Il
primo giudice ha però omesso di considerare che, con email del 1° giugno 2016
(doc. H), l’istante ha chiesto a CO 1, con copia a PI 1 e al patrocinatore dello
stesso, se fossero state prese delle misure per liberare l’appartamento, manifestando
così chiaramente di non avere rinunciato a riprenderselo. Nulla muta al riguardo
il fatto che la risposta le sia giunta direttamente da PI 1 con una proposta di
acquisto (doc. H)
né che il
medesimo abbia instato per farsi riconoscere quale con­duttore
. Anzi, ciò rende semmai verosimile che PI 1 fosse cosciente della
volontà dell’istante di ottenere la restituzione dei locali e abbia tentato di
rimanervi proponendone dapprima l’acquisto, poi agendo in via giudiziale in
base al diritto di locazione (benché sul contratto figuri come inquilino
unicamente CO 1). D’altronde, se davvero l’escusso si fosse considerato libero
da ogni obbligo nei confronti della RE 1, non avrebbe avuto senso acconsentire,
tramite la sottoscrizione della dichiarazione del 19 dicembre 2016 (doc. G), a
ogni misura giudiziaria volta a sfrattare chiunque occupasse sen­za diritto l’appartamento.
b)
Contrariamente poi a quanto ritenuto dal Pretore aggiunto e dal­l’escusso,
il fatto che la RE 1 abbia continuato a percepire le pigioni da parte di PI 1
non è sufficiente per ritenere verosimile la conclusione tacita di un nuovo
rapporto di locazione sorto con quest’ultimo. Il contratto prevedeva infatti
che l’inquilino fosse tenuto a pagare un’indennità pari alla pigione in caso di
occupazione dei locali dopo la cessazione della locazione (art. II cpv. 4) e l’art.
X cpv. 4 precisava che tale obbligo non ostava alla risoluzione del contratto
(“sans qu’il soit dérogé à la précédente
clause résolutoire”)
né dava il diritto all’in­­quilino
di rimanere nell’appartamento
(“Cette
indemnité n’ouvrira aucun droit au maintien dans les lieux au Locataire”)
, neppure se avesse ottenuto una protrazione del termine di riconsegna
(“si le locataire (…) obtient des délais pour
son départ”)
(art. X cpv. 4 n. 2). Dal fatto che l’istante
abbia accettato pagamenti che le parti avevano pattuito escludendo
esplicitamente ogni rinuncia alla disdetta non può ragionevolmente desumersi la
conclusione tacita di un nuovo contratto di locazione. La deduzione contraria
cui è giunto il primo giudice risulta manifestamente errata alla luce della documentazione
agli atti (contratto e scritti citati sopra al consid. 7.2/a). Anche una tacita
riconduzione del contratto di locazione pare esclusa, visto che l’art. 1739 del
Codice civile francese (cui rinvia il contratto, doc. B in fondo al primo
foglio) ne vieta l’invocazione nei casi in cui, come nella fattispecie, il
locatore ha significato all’inquilino la disdetta.
7.3
Nelle
osservazioni al reclamo, CO 1 rimprovera inoltre all’istante di agire in malafede,
nel provare a rifarsi su di lui dopo avere incassato da PI 1 per praticamente
un anno e mezzo (da settembre 2015 a gennaio 2017) il normale canone di locazione
senza maggiorazione. A torto. La pretesa posta in ese­cuzione verte infatti sul
periodo successivo (febbraio a maggio 2017). E a prescindere dagli eventuali
accordi interni tra PI 1 e CO 1, l’istante ha concluso il contratto di
locazione con il secondo, non con il primo.
8.
In
definitiva, la sentenza impugnata va riformata nel senso del
parziale accoglimento dell’istanza, limitatamente all’indennità di occupazione
indebita per i mesi da febbraio a maggio del 2017 (consid. 6.2/e).
9.
In
entrambe le sedi
la tassa,
stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le
ripetibili,
determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2
RTar (
RL 3.1.1.7.1
) per il rinvio del
l’art.
96 CPC,
seguono la reciproca soccombenza parziale (art.
106 cpv. 2 CPC).
10.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 30'730.85,
supera la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74
cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è parzialmente accolto e di
conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:
1.
L’istanza è
parzialmente accolta e di conseguenza l’opposizione in­terposta
al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio d’esecuzione
di Locarno è rigettata in via provvisoria
limitatamente a fr. 25'609.05
oltre agli interessi
del 5% dal 1° marzo 2017
.
2.   Le
spese processuali di complessivi fr. 450.–, da anticipare dalla parte
istante, sono poste a suo carico
in ragione di
1
/
5
e per i restanti
4
/
5
a carico di CO 1
, tenuto a rifondere all’istante fr. 600.–
per ripetibili ridotte.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 580.– relative al presente giudizio,
già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico in ragione di
1
/
5
e per i restanti
4
/
5
a carico di CO 1, il quale rifonderà alla RE 1 fr. 800.– per
ripetibili ridotte.
3.
Notificazione a:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Cam­pagna.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                                   La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).