ti_gerichte · 20.2004.3-6 · 2006-03-01 · it

espropriazione formale nell'ambito di una sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R4)

Tessin Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-6
Tessin Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-6
Ticino Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-6

Incarto n.
20.2004.3-6
93/01
Lugano
1 marzo 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch.
Bruno
Buzzini
segretaria
giurista
Paola
Carcano
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da
ISEP
1
rappr.
dall’RA 1
contro
COES
6
nell'ambito
della sistemazione stradale Via I__________ in territorio del Comune di B__________
relativamente
al mapp. n. 5196 RFD di B__________
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
Lo
ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione e di risanamento completo di Via
I__________ lungo il tratto che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con
Via G__________ G__________ e Via S__________ V__________ in territorio del
Comune di B__________.
Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra
gli interventi principali la costruzione di due rotonde in corrispondenza con i
noti incroci e di un marciapiede su entrambi i lati della carreggiata,
l’adeguamento degli imbocchi delle strade comunali che convergono su Via I__________,
l’adattamento planimetrico ed altimetrico e delle pendenze del campo stradale,
la posa delle infrastrutture (in parte a carico del Comune e degli enti
competenti) così come il rifacimento totale della pavimentazione. Il tutto come
specificato nella relazione tecnica del 28.6.2001 e risultante dalle
planimetrie.
Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato
dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie
opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del
22.9.2000).
Gli atti corredati della necessaria
documentazione sono stati pubblicati dal 7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso
personale porta la data del 3.1.2002.
2.
La
messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp.
no. 5196 di B__________ appartenente ad COES 6. Il
fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 18 mq ed occupato
temporaneamente per ca. 11 mq contro versamento di un’indennità metrica di. fr.
125.-- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq (cfr. tabella di
espropriazione).
Con notifica del 1.2.2002 l’espropriata non ha sollevato obiezioni di principio
al progetto ma ha chiesto il rifacimento del muro di cinta con le medesime
caratteristiche di quello attuale, lo spostamento del palo della luce e la realizzazione
di una bordura ribassata su di un fronte di ca. 8 ml.
Mentre, per quanto concerne l’indennità per la superficie avulsa, ha postulato
che fosse aumentata a fr. 250.-- il mq rispettivamente che fosse adeguata a
quella riconosciuta agli altri espropriati. Nel contempo ha pure avanzato una
pretesa risarcitoria di fr. 15'000.- a titolo di svalutazione della frazione
residua oltre a fr. 15'000.- per la perdita di un posto auto ed al risarcimento
per la soppressione di una siepe di Piracantha e di una pianta di rose.
All’udienza di conciliazione del 4.06.2002 l’ente espropriante ha proposto una
transazione (cfr. verbale) che l’espropriata ha accettato solo parzialmente
(cfr. lettera del 17.06.2002), motivo per cui lo ISEP 1 ha integralmente
confermato la tabella espropriativa (cfr. lettera del 21.06.2002).
La proprietaria ha concesso l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal
19.08.2002 (cfr. accordo del 12.06.2002).
Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con sentenza del 1.10.2002
ordinando allo ISEP 1 “il ripris
tin
o dell’esistente muro di cinta sormontato da una
recinzione compresi i paletti di sostegno nelle condizioni in cui si trovano
attualmente; lo spostamento del palo della luce sul confine tra i mapp. no.
5196 e 3791; l’esecuzione della bordura ribassata lungo un fronte di 8 ml”,
cresciuta incontestata in giudicato.
3.
Il
mapp.
no. 5196 di B__________, ubicato in
località F__________, è cosí censito a Registro fondiario:
A)   edificio
mq                               79
NE  superficie non edificata
- rivestimento duro - humus                mq
81
totale                                                           mq
160
Di conformazione regolare seppur piuttosto modesta, il sedime si presenta
pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo monofamiliare
a carattere residenziale mentre la porzione restante è adibita in parte a
giardino ed in parte a piazzale-posteggio.
Il fondo gode di quattro diritti (di costruzione in deroga alle distanze
legali, di aperture, di sporgenza gronda e di limitazione distanza di
costruzione) a carico della part. no. 5320 RFD di B__________.
Il vigente PR di B__________ approvato il 24.3.1992 assegna la proprietà alla
zona edificabile R4 (cfr. piano delle zone).
4.
L’espropriazione
è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a
compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a
restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto
se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi
analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per
adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo
comparativo presuppone, d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto
sufficiente, mentre non è necessario che il bene paragonato sia identico. E’
indispensabile, invece, che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da
poterne trarre conclusioni ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del mercato
immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia
i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un
contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a terreni già edificati non hanno valenza
decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e
89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente
pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).
Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e
riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una
normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno
condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori
di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM
11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).
5.
In
concreto il dies aestimandi risale al
19.8.2002
, data a far tempo
dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19
Lespr.; cfr. accordo 12.06.2002).
6.
Come
già indicato l’intervento in oggetto comporta l’espropriazione parziale di un
numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a
dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi
ubicati lungo il tratto che si estende tra la rotonda all’incrocio con via G__________
G__________ ed il mapp. no. 3764 appartengono alla zona R4 mentre quelli
successivi tra il mapp. no. 3761 e la rotonda all’incrocio con via S__________
V__________ sono inclusi nelle zone R3 o R2, rispettivamente ZSI.
Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini
dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo
completo circa la zona residenziale i risultati sono qui riportati in toto
restando ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di
adeguamento riferita ad ogni singolo fondo espropriando.
6.1. Il Tribunale di espropriazione ha reperito le seguenti transazioni
riferibili alle zone R2, R3 ed R4:
zona R2
1998
Non risultano transazioni.
1999
Frazionamento del mapp. no. 3156 di complessivi 734 mq sito in località P__________:
- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 56 mq che è andato ad aggiungersi
alla particella no. 3153 che da 50 mq è passata a 106 mq (iscriz. a RF il
2.2.1999 al d.g. 345);
- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 68 mq che è andato ad aggiungersi
alla particella no. 3155 che da 92 mq è passata a 160 mq (iscriz. a RF il 2.2.1999
al d.g. 346);
- fr. 180.00 il mq per la superficie rimanente di complessivi 610 mq
(“vigna”) che è andata a costituire la nuova particella no. 3156 (iscriz. a RF
il 2.2.1999 al d.g. 347);
- fr. 214.29 il mq per lo scorporo di 7 mq dal mapp. no. 3554 di 1’370
mq, loc. A__________ (iscriz. a RF il 26.1.1999 al d.g. 144). Trattasi di una
rettifica di confini;
-  fr. 74.07 il mq per una superficie di 135 mq del mapp. no. 5006 di
544 mq, loc. P__________, che è andata ad aggiungersi alla particella no. 2667
che da 600 mq è passata a 735 mq (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 293);
- fr. 144.09 il mq per i mapp. no. 5006 (409 mq) e 5358 (285 mq) di
complessivi 694 mq, loc. P__________ e F__________ (iscriz. a RF il 19.2.1999
al d.g. 294);
- fr. 235.93 il mq per il mapp. no. 5641 di 551 mq, loc. A__________
(iscriz. a RF il 15.2.1999 al d.g. 279).
2000
- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 9 mq dal mapp. no. 2212 di 370 mq,
loc. P__________ (iscriz. a RF il 20.12.2000 al d.g. 2727).
2001
- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2208 di 1’531
mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 218);
- fr. 148.10 il mq per il mapp. no. 2749 di 135 mq, loc. C__________ T__________
(iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1493);
- fr. 100.00 il mq per una superficie di 117 mq del mapp. no. 2746 di
2’716 mq, loc. C__________ T__________ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g.
1492).
2002
- fr. 190.45 il mq per il mapp. no. 5433 di 397 mq, loc. C__________
S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 763);
- fr. 191.47 il mq per il mapp. no. 5432 di 378 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 764);
- fr. 191.19 il mq per il mapp. no. 5434 di 383 mq, loc. C__________ S__________
(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 765);
- fr. 190.29 il mq per il mapp. no. 5435 di 400 mq, loc. C__________ S__________
(iscriz. a RF il 24.5.2002 al d.g. 1123);
- fr. 216.00 il mq per il mapp. no. 5549 di 72 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 9.1.2002 al d.g. 58);
- fr. 58.85 il mq per il mapp. no. 2378 di 2'464 mq, loc. S__________
(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 760). Il fondo si trova solamente
parzialmente attribuito alla zona R2.
zona R3
1998
- fr. 120.00 il mq per lo scorporo di 36 mq dal mapp. no. 5010 di 1’181
mq, loc. T__________ de G__________ (iscriz. a RF il 23.9.1998 al d.g. 1340);
1999
Non risultano transazioni.
2000
- fr. 246.21 il mq per il mapp. no. 2518 di 528 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 29.5.2000 al d.g. 994);
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3632
di complessivi 2’543 mq sito in località F__________:
- fr. 226.45 il mq per la nuova particella no. 3632 di complessivi 605 mq
(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1123);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5655 di complessivi 444
mq
(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1124);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5656 di complessivi 444
mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1125);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5657 di complessivi 444
mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1126);
- fr. 217.82 il mq per la nuova particella no. 5658 di complessivi 606
mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1127);
- fr. 223.21 il mq per il mapp. no. 3288 di 224 mq, loc. C__________ S__________
(iscriz. a RF il 22.12.2000 al d.g. 2796).
2001
- fr. 315.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2213 di 4’806
mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 220).
2002
Non risultano transazioni.
zona R4
1998
- fr. 265.32 il mq per il mapp. no. 2836 di 1’093 mq, loc. B__________
(iscriz. a RF il 30.6.1998 al d.g. 924). Il trapasso è avvenuto a seguito di
esercizio di un diritto di compera.
1999
Non risultano transazioni.
2000
- fr. 250.00 il mq per il mapp. no. 5659 di 660 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 15.3.2000 al d.g. 489);
- fr. 220.00 il mq per lo scorporo di 45 mq dal mapp. no. 5320 di 493
mq, loc. F__________ (iscriz. a RF il 23.5.2000 al d.g. 945).
2001
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3623
di complessivi 3’862 mq sito in località F__________:
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5670 di complessivi
560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5672 di complessivi 560
mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5671 di complessivi
560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2003).
2002
Non risultano transazioni.
6.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi
stipulati nell’ambito di questa procedura in seguito all’accettazione delle
seguenti indennità espropriative:
fr. 250.- il mq (R4) per:
- ca. 30 mq del mapp. no. 3791;
- ca. 3 mq del mapp. no. 5320;
- ca. 10 mq del mapp. 3768;
- ca. 27 mq del mapp. 3767;
- ca. 29 mq del mapp. no. 3764;
- ca. 2 mq del mapp. no. 3807;
- ca. 17 mq del mapp. no. 3808;
- ca. 1 mq del mapp. no. 3822.
fr. 230.- il mq (R3) per:
- ca. 126 mq del mapp. no. 3763;
- ca. 29 mq del mapp. no. 5201;
- ca. 99 mq del mapp. no. 3773;
- ca. 32 mq del mapp. no. 3774;
- ca. 10 mq. del mapp. no. 5431.
fr. 125.- il mq (R4) per:
- ca. 8 mq del mapp. no. 3821.
I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e
stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 1.10.2002
(art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).
7.
7.1.  Nelle zone R2, R3 ed R4 vigono i seguenti
parametri edilizi (art. 29, 34, 35 e 36 NAPR):
R2
R3            R4
indice di sfruttamento (i.s.)                        0.4              0.6            0.8
altezza max. del fabbricato (ml)                7.50            10.50
13.50
altezza min. del fabbricato lungo le
linee di allineamento  (ml)                         //
//             8.50
distanza minima da confine (ml)               3.00             4.00        5.00
distanza minima tra fabbricati                   6.00             8.00
10.00
7.2. B__________, capoluogo del Distretto di __________, è un ampio borgo
pianeggiante situato alla confluenza della Valli di __________ e __________
idealmente marcato da due assi stradali principali – e cioè Via P__________/Via
G__________ da nord verso sud, rispettivamente Via S. G__________ da est verso
ovest – ed attraversato diagonalmente dalla ferrovia.
In questo contesto Via I__________ si situa a sud del nucleo ed a partire dalla
cintura della stazione serve un vasto comprensorio densamente abitato;
con Via S__________ V__________ costituisce inoltre un accesso importante alla
zona industriale nel settore meridionale del Comune.
Tra le località menzionate nell’elenco delle transazioni l’unica ad essere direttamente
affacciata su Via I__________ è T__________ de G__________ cui seguono, verso
nord, le adiacenti A__________ e F__________ che si sviluppano fino a toccare
la linea ferroviaria. Nella fascia tra quest’ultima e Via S. G__________ è
ubicata invece C__________ S__________. Le restanti località citate si
estendono tutte oltre Via S. G__________: P__________, F__________, C__________
T__________ e S__________ sono ubicate nel territorio occidentale lungo il
fiume __________ che segna il confine con il Comune di P__________ mentre
appartengono al comparto orientale, ad est di Via P__________, B__________, P__________
e P__________.
Tra le località poc’anzi dette P__________ è l’unica che si trova in leggera
posizione collinare ai piedi della zona montana della Valle di __________ sul
versante meridionale della cosiddetta “B__________” di B__________. Essa
inoltre appare particolarmente attrattiva in un’ottica prettamente residenziale
poiché beneficia di eccellenti qualità di vita proprio in quanto discosta sia
dalle arterie cantonali maggiormente trafficate sia dalla ferrovia che
notoriamente costituiscono importanti fonti di immissioni foniche e gassose.
Viceversa tutte le altre località menzionate appaiono morfologicamente similari
in quanto pianeggianti. Esse sono sostanzialmente costituite in unità abitative
residenziali che si trovano piú o meno discoste rispetto al nucleo ed alla zona
industriale del Paese.
Infine, dev’essere pure specificatamente rilevato che le località site sul
fronte meridionale di via S. G__________ ed appartenenti al comparto oggetto
della presente procedura formano di fatto un quartiere quasi a sé stante
rispetto a quelle che si estendono sul versante settentrionale ritenuto che,
pur essendo discoste dal nucleo, offrono ai residenti tutti i servizi
indispensabili: oltre ad essere convenientemente urbanizzate e servite dai
mezzi pubblici tanto da poter essere facilmente raggiunte, ospitano nelle
immediate vicinanze della stazione FSS un ufficio postale ed un ampio centro
commerciale (“Grandi Magazzini Manor”).
7.3.  A titolo di premessa generale sembra
doveroso osservare che i dati accertati testimoniano un certo appiattimento dei
valori ritenuto che, salvo qualche punta minima e massima, non si rinvengono
scarti eclatanti riconducibili all’appartenenza dei fondi all’una o all’altra
zona edificabile. Ciò potrebbe dimostrare che, in linea generale, i prezzi non
sono necessariamente in rapporto con le possibilità di sfruttamento
rispettivamente che si tratta di un Comune nel quale il mercato immobiliare non
è particolarmente fiorente e nel quale le qualità di vita mediamente si
equivalgono nelle varie zone.
Zona R4
Per quanto riguarda la zona R4 che qui interessa e prescindendo dalla
transazione riguardante il mapp. no. 5320 che coinvolge non tutto il terreno
bensì soltanto uno scorporo modesto, sono due le compravendite che si dis
tin
guono poiché non vi è motivo di
credere che siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e sono
riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di
sfruttabilità. Esse concernono i mapp. no. 2836 e 5659 che sono entrambi
pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni
discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione; il mapp. no. 2836 ha inoltre
il vantaggio di essere più vicino al nucleo. Liberi, quindi, da condizionamenti
tecnici o architettonici questi terreni si prestano ad un edificazione
razionale secondo i parametri di zona, ed in effetti lo sono. Ciò considerato
ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma
sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il valore
commerciale medio per terreni R4 può essere fissato in fr. 250.-/260.- il mq.
Una maggiorazione mediamente di ca. il 50 % rispetto al prezzo di fr. 170.- il
mq soluto per le part. no. 5670, 5672 e 5671 pare in effetti del tutto
giustificata ritenuto che queste ultime, a parità di indici, sono tuttavia
fortemente esposte alle immissioni foniche indotte dalla vicina linea
ferroviaria.
Zona R3
Per quanto riguarda la zona R3 che qui interessa va detto innanzitutto
che le compravendite dei mapp. no. 3288 e 2518 sono da valutare con una certa
prudenza poiché il primo è tra tutti il più piccolo con soli 224 mq mentre il
secondo è il più discosto dal nucleo ma è anche ubicato in posizione più
tranquilla ciò che dal profilo meramente residenziale può giustificare il
prezzo sensibilmente incrementato. Per altro verso occorre prescindere dalle
transazioni riguardanti i mapp. no. 5010 e 2213 poiché non coinvolgono
interamente i terreni bensì soltanto scorpori modesti ed oltretutto certificano
i valori minimo (fr. 120.- il mq) e massimo (fr. 315.- il mq) in assoluto che
notoriamente non hanno valenza decisiva.
Di contro un valido campione di raffronto è dato dal frazionamento del mapp.
no. 3632 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano
state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a
fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità.
Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione
planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di
urbanizzazione. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici i
terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.
Complessivamente i valori appaiono piuttosto costanti e riguardano la località
F__________ che è attigua alla zona servita da Via I__________ la quale
costituisce pure un accesso ai terreni presi a modello. Da ciò la constatazione
che la ferrovia non costituisce una pregiudiziale per la zona R3 posta a sud
anche perché tra le due si interpongono le zone R2 ed R4 edificate che offrono
una sorta di schermatura contro le immissioni.
Di conseguenza ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni
particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il
valore commerciale medio per terreni R3 può essere fissato in fr. 230.-/240.-
il mq.
Zona R2
Per quanto riguarda la zona R2 che qui interessa non tutte le
compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Non
sono indicative, innanzitutto, le transazioni che coinvolgono semplici scorpori
ossia quelle riguardanti i mapp. no. 3153 e 3155, dipendenti dal frazionamento
del mapp. no. 3156, nonché i mapp. no. 3554, 5006, 2212, 2208 e 2746 e
nell’ambito delle quali, oltretutto, si situano il prezzo metrico massimo (fr.
300.-/mapp. no. 2212 e 2208) rispettivamente quello metrico minimo (fr.
74.07/mapp. no. 5006) che notoriamente non hanno valenza decisiva. All’elenco
vanno aggiunte le compravendite del mapp. no. 2378 vuoi per il prezzo
irrisorio, vuoi perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2 e
del mapp. no. 2749 perché riconducibile ad un raggruppamento. Poco
significativa è, infine, pure la transazione inerente il mapp. no. 5549 poiché,
trattandosi di una modesta striscia di terreno, v’è da supporre che il prezzo
sia stato influenzato da fattori soggettivi.
Come già rilevato, inoltre, il comparto in esame forma un quartiere abbastanza
eterogeneo e quasi a sé stante. Per le sue caratteristiche mal si presta,
quindi, ad un confronto con le zone R2 poste a nord di Via S. G__________, specie
con le località P__________ e F__________ dove sono state compravendute le
part. no. 5006/5358.
Restano dunque i mapp. no. 5432, 5433, 5434 e 5435 che sono tutti stati
alienati nel 2002 ad un prezzo medio di circa 190.- fr. il mq e che constano
della superficie essenziale sfruttabile secondo i parametri di zona con una
rimanenza modesta des
tin
abile a giardino. Privi di pregi
particolari, i terreni sono esposti alle immissioni dirette della linea
ferrovia e ciò non può che ripercuotersi negativamente sul loro valore.
Di contro per il mapp. no. 5641, che è ubicato più a sud ed ha una dimensione
di poco superiore, è stato soluto un prezzo di circa 236.- fr. il mq, ossia
maggiore di ca. il 25 %.
Quest’ultima transazione, per quanto isolata, non è trascurabile poiché non vi
è motivo di credere che sia stata influenzata da fattori soggettivi particolari
e poiché è riferibile ad un fondo che, tutto sommato, presenta buone
caratteristiche di sfruttabilità essendo pianeggiante ed avendo una
conformazione planimetrica regolare oltre che buone infrastrutture di
urbanizzazione. Libero, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici il
terreno si presta ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.
Ciò considerato ed a fronte di un mercato
che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante,
nel periodo tra il 2001 ed il 2002 valore commerciale medio per terreni R2 può
essere fissato in fr. 220.-/230.- il mq.
8.
La
particella esproprianda è un terreno di
conformazione regolare, seppur piuttosto modesto, che si presenta
pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo monofamiliare
a carattere residenziale mentre la porzione restante è adibita in parte a
giardino (sul fronte orientale) ed in parte a piazzale-parcheggio (sul fronte
meridionale). É
direttamente accessibile
da via I__________ e gode, inoltre,
di quattro diritti (di costruzione in deroga alle distanze legali,
di aperture, di sporgenza gronda e di limitazione distanza di costruzione) a
carico della part. no. 5320 RFD di B__________.
Per la verità il sedime espropriando, tenuto conto delle dimensioni come pure
delle distanze legali, non è sfruttabile né secondo i parametri R4 né secondo
quelli R2. Tuttavia essendo oggidí razionalmente sfruttato ed edificato in modo
ottimale con un’abitazione monofamiliare su due piani acquista valore. In
quest’ottica esso va risarcito come se fosse un buon terreno R2 facendo
astrazione dalla sua collocazione in zona R4.
La questione a sapere poi se il sedime abbia o meno esaurito completamente gli
indici di edificabilità è di secondaria importanza. Infatti, quand’anche ció
fosse il caso, contrariamente a quanto asserito dall’ente espropriante (cfr.
scritto 21.06.2002), la superficie esproprianda non potrebbe essere catalogata
come terreno complementare, e cioè ravvisante un valore ridotto anche fino al
50% rispetto al valore edilizio pieno (sulla nozione di “Vorgarten” cfr. Hess/Weibel,
op. cit. ad art. 19 no. 106; RDAT 1981 no. 65; TRAM 16.2.2004
inc. no. 50.2003.3-4), trattandosi di uno statuto che potrebbe essere
applicato, semmai, alla superficie che contorna un immobile a reddito, non
invece a quella annessa ad un edificio monofamiliare. Quest’ultima, infatti,
costituisce quello spazio verde e di respiro di riconosciuta importanza che
normalmente ogni casa dovrebbe avere verso l’area pubblica e che perció
conserva il valore edilizio pieno (cfr. Wiederkehr, op. cit., p. 71; RDAT
1983 no. 78 e 79; TRAM 24.8.1992 inc. no. 8-9/91).
Complessivamente, pertanto, la proprietà
possiede le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio R2 e, quindi,
rientra nei parametri della quotazione di base stabilita sopra, ritenuto pure che
le immissioni derivanti dal traffico su Via I__________
non rappresentano un fattore di disturbo degno di nota tale da incidere sul
valore della particella poiché i mezzi pesanti provenienti dall’autostrada
Chiasso-Airolo che accedono alla zona industriale usufruiscono, per comodità
d’accesso, di via I__________ solamente fino all’incrocio su via S__________ V__________
perchè poi proseguono lungo quest’ultima.
Di conseguenza, posto che nel fissare
l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle
conclusioni della parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato
l’indennità espropriativa è fissata in fr. 230.-- il mq.
9.
Il
danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di
esecuzione di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base della sua
utilizzazione attuale, salvo che il proprietario renda attendibile un miglior
uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr.
(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT
1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).
Normalmente l’indennità annua per terreni
edificabili è di fr. 0.50 il mq. L’indennità offerta dallo ISEP 1 di fr. 0.50
il mq risponde nel suo ammontare ai canoni giurisprudenziali e, pertanto,
merita conferma.
10.
10.1. L’espropriata ha postulato
il risarcimento integrale di una siepe di Piracantha e di una pianta di rose.
10.2.
L’art.
11 lett. c Lespr., stabilisce che l'indennità comprende anche il corrispettivo
di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato purché siano prevedibili
secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza dell'espropriazione.
La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi
oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui
legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con
l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad
una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero
valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 196-197 e 200; Grisel, op. cit., pag. 741; Wiederkehr, op.
cit., p. 103 ss).
La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta
l’art. 11 let. c Lespr. a condizione, però, che i vegetali estirpati
svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o recassero un
cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la
superficie espropriata – e quindi l’indennizzo espropriativo – fossero esigui a
tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT
1985 no. 94, I-1993 no. 51; TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).
L’ente espropriante ha rifiutato qualsiasi risarcimento appellandosi all’art. 7
NAPR. L’art. 7 cifra 2 let. b NAPR, cui allude l’ente espropriante, sancisce
testualmente che: “sul confine del fondo oltre la linea d’esproprio verso
strade sono ammesse cinte di carattere provvisorio e siepi. In ogni caso non
derivano oneri al Comune al momento dell’esecuzione dell’opera stradale”.
Al di là del fatto che la normativa tende ad esonerare il Comune da un onere
risarcitorio tuttavia senza estendere la prerogativa ad altri enti
esproprianti, essa non è validamente opponibile all’espropriata poiché è la
stessa legge di espropriazione a sancire il principio della piena indennità
(art. 9) tenuto conto dello stato effettivo dell’oggetto espropriato.
È innegabile che la siepe di Piracantha già posta a dimora lungo il limite del
fondo e la pianta di rose estirpate formavano una cornice decorativa e che la fila
di arbusti costituiva altresí quantomeno uno schermo ottico per la proprietà
(cfr. doc. fotografica). Ragionando pragmaticamente è perció altrettanto
innegabile che la loro soppressione, quale conseguenza dell’intervento
espropriativo, ha comportato un danno tangibile.
Il perito giudiziario ha valutato i vegetali in questione in complessivi fr. 540.50
premurandosi di considerare tanto lo stato botanico-fitosanitario quanto il
valore di rimpiazzo ed utilizzando, secondo ponderazione, i parametri
usualmente applicati fissati nelle direttive per il calcolo del valore degli
alberi emanate dall'Unione Svizzera Servizio Parchi ed i prezzi previsti dal
catalogo 2001 dell'Associazione dei Vivaisti Svizzeri.
Poiché il Tribunale non ha motivo di dubitare della bontà delle conclusioni
peritali, l’indennità per il sacrificio delle piante è quindi fissata in fr. 540.50
a corpo.
11.
11.1.
L’espropriata ha postulato altresí un risarcimento di
fr. 15'000.-- per la soppressione di un posto auto.
11.2. E’ principio acquisito che a fronte della cessione di un’area da sempre
des
tin
ata a posteggio l’espropriato sia
indennizzato sulla base dell’art. 11 let. b Lespr. (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 192; Zbl 1972 368 ss). Oggetto di risarcimento è soltanto
il pregiudizio che non è già coperto dall’indennizzo al pieno valore venale
della superficie espropriata appunto adibita a parcheggio, altrimenti si
attuerebbe un indebito cumulo di indennizzi (ZR 1967 1 ss). Pertanto il
danno è pari alla differenza positiva ottenuta detraendo dal valore
capitalizzato del canone locativo per il posteggio, il valore venale del sedime
espropriato (RDAT II-1996 no. 44; TRAM 18.8.1998 in re S./G.).
Nel caso concreto la superficie
antistante lo stabile è un piazzale asfaltato ed adibito a posteggio dove,
tenendo conto dell’accessibilità pedonale allo stabile come pure di quella
veicolare ai due depositi/garages siti al piano terreno, puó essere stazionata
una autovettura disposta parallelamente rispetto all'arteria cantonale (cfr.
planimetria agli atti e documentazione fotografica).
A seguito dell'intervento espropriativo la profondità della superficie, rispetto
il ciglio della strada, viene ridotta da ca. 4 ml a ca. 2.50 ml (cfr.
planimetria agli atti e documentazione fotografica). Sostanzialmente, pertanto,
l'esproprio comporta la soppressione del predetto posto-auto.
L'ente espropriante, dopo aver discusso di una possibile liquidazione (cfr.
verbale di udienza 4.06.2002), ha nondimeno rifiutato qualsiasi risarcimento
per il motivo che l’utilizzazione del piazzale quale posteggio non potrebbe
essere autorizzata da parte dello Stato siccome all’interno delle linee di
allineamento e lungo uno strada di forte traffico con scarsa visibilità
determinata dagli arredi di giardino ivi presenti (cfr. scritto 21.06.2002).
L’obiezione non è ragionevolmente sostenibile in questa sede.
Decisivo per il giudizio è, infatti, che la proprietaria ha sempre disposto
liberamente del piazzale utilizzandolo a scopo di stazionamento. Superficie
tanto piú importante se si considera che la possibilità di usufruire di un posteggio
è un elemento fondamentale soprattutto quando, come in concreto, non esistono
posteggi pubblici nelle immediate vicinanze.
In queste condizioni l’atto ha dunque creato una certa stabilità che merita di
essere tutelata ed impedisce che lo ISEP 1 si sottragga all’indennizzo.
Il canone locativo per 1 posteggio in quella zona è stimato per apprezzamento
in fr. 60.- mensili pari a fr. 720.- annui, importo che capitalizzato al tasso
favorevole all’espropriata del 5.5% corrisponde a fr.
13'090.-. Una volta dedotti fr. 4'140.- (18 mq x fr. 230.-) per
tin
enti al sedime espropriato,
l’indennità che si ottiene per il sacrificio di un posto-auto ammonta a fr. 8'950.-
(fr. 13'090.- - fr. 4'140).
12.
L’espropriata ha infine chiesto un
risarcimento di fr. 15'000.-- a titolo di svalutazione della frazione residua.
La richiesta è a tal punto generica da
risultare irricevibile. E’ per mero scrupolo di motivazione che si aggiungono
le seguenti considerazioni.
La pretesa in oggetto si riconduce
all'art. 11 let. b Lespr., che ammette come risarcibile l'eventuale
svalutazione del fondo parzialmente colpito da espropriazione purchè il danno
presenti un nesso di causalità con l'intervento espropriativo. L'ipotesi si
concretizza, in particolare, qualora, il terreno fosse ridotto o deformato al
punto da non poter piú essere sfruttato razionalmente, oppure qualora una
costruzione esistente fosse privata di un'importante area di sfogo o di uno
schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT
1989 no. 75, II-1994 no. 63 c. 5.5.; II-1998 n. 27 c. 3.1; TRAM 2.9.2002 inc. no.
50.2001.00022).
In concreto l'intervento espropriativo riguarda una striscia di terreno lungo
il fronte stradale che si estende per ca. 11/11.50 ml. e raggiunge una
profondità di ca. 1.50/1.75 ml. Perció, essendo quantitativamente contenuto,
non incide sul potenziale edilizio, né compromette lo sfruttamento razionale
del terreno e tantomeno vanifica concrete aspettative di miglior uso. Inoltre
la particella esproprianda – prescindendo
dall’intervento espropriativo –neppure si presenta oggidí sfruttabile in modo
razionale secondo i parametri R4 (cfr. consid. 8).
Detto questo bisogna pure considerare che
il sedime espropriando è comunque des
tin
ato alla costruzione di un marciapiede - prima
inesistente – per cui l’effettiva distanza tra la proprietà e la carreggiata,
vera fonte di inquinamento, rimane pressoché immutata. In ogni caso il
pregiudizio indotto dalle immissioni andrebbe attribuito, semmai, non
all’intervento espropriativo bensí ai flussi di traffico e si produrrebbe anche
se il fondo non fosse colpito da espropriazione; manca, perció,
l’imprescindibile nesso causale tra l’asserito danno e l’espropriazione.
Infine non è meno importante che l’allargamento stradale e la costruzione del
marciapiede sono sanciti dal piano viario del piano regolatore (PR) approvato
dal Consiglio di Stato il 25.01.2000, di modo che l’intervento era prevedibile.
Il progetto definitivo che ne è conseguenza altro non fa che adeguare al piano
stesso ed alle nuove esigenze tecniche e di sicurezza, un tratto stradale
vetusto e malsicuro che manifestamente non assolveva piú alla sua funzione.
Tutto ció considerato la pretesa non puó dunque essere accolta.
13.
Le indennità espropriative sono
completate con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data per la quale è
stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai
seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:
- del  4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;
- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;
- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
14.
Trattandosi di una procedura di
espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente
espropriante. Poiché l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un
legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Lo ISEP 1 verserà alla proprietaria del mapp.
no. 5196 di B__________, le seguenti indennità:
1.1. fr. 230.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 18 mq;
1.2. fr. 0.50 il mq annui per l’occupazione temporanea di ca. 11 mq;
1.3.
fr.
540.50 a corpo per il sacrificio di vegetali vari;
1.4. fr.
8'950.--
per la soppressione di un posto-auto
.
2.
Sulle
predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi
annui:
- del  4,5 % dal 19.08.2002 al
31.08.2002;
- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;
- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
3.
La
richiesta di fr. 15'000.00 a titolo di risarcimento per
la svalutazione della frazione residua è irricevibile.
4.
La
tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente
espropriante. Non si assegnano ripetibili.
5.
Contro
la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale
amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
6.
Intimazione
a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                                                     La
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo
Paola Carcano