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Espropriazione formale - valore venale

Tessin Tribunale di espropriazione 22.07.2010 20.2008.6-8
Tessin Tribunale di espropriazione 22.07.2010 20.2008.6-8
Ticino Tribunale di espropriazione 22.07.2010 20.2008.6-8

Espropriazione formale - valore venale

Incarto n.
20.2008.6-8
Lugano
22 luglio 2010
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Eraldo Pianetti
ing. Luciano Sulmoni
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione dei progetti definitivi presentata da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COEP
3
nell'ambito
delle opere di realizzazione di un nuovo marciapiede su Via __________ e di
sistemazione dell'incrocio con Via __________ nel territorio dei Comuni di __________
e __________,
relativamente
al mapp. no. 104 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Lo ISEP 1 ha risolto di procedere ai lavori di sistemazione di Via __________,
strada cantonale che collega i Comuni di __________ e __________. L’intervento,
che implica espropriazioni varie, comprende la sistemazione dell’incrocio di __________
con l’inserimento di una banchina, rispettivamente il completamento del
marciapiede lungo il lato a monte di Via __________ e la posa di un dosso e di
un’isola spartitraffico in prossimità dell’area scolastica.
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 7.9
all’8.10.2007 conformemente agli art. 16 ss della Legge sulle strade (Lstr) e
20 ss della Legge di espropriazione (Lespr), previo invio di un avviso
personale. Il Consiglio di Stato ha approvato il progetto con risoluzione del
27.2.2008 respingendo contestualmente l’opposizione e la domanda di modifica
dei piani presentate da due proprietari. Tale risoluzione è cresciuta
incontestata in giudicato.
Gli atti sono quindi stati trasmessi al Tribunale di espropriazione per i suoi
incombenti giusta l’art. 26 Lstr.
1.2. L’opera coinvolge parzialmente il mapp. no. 104 di __________ di proprietà
di COEP 3. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato in ragione di
mq 76 ed occupato temporaneamente per mq 91, superfici per le quali è offerta
un’indennità di fr. 300.- il mq, rispettivamente di fr. 0.50 il mq.
Con memoria del 20.9.2007 il proprietario ha notificato una pretesa di
indennizzo di fr. 600.- il mq chiedendo inoltre il ripristino del giardino e
delle opere di cinta. Quindi, aderendo alla richiesta dell’ente espropriante,
ha autorizzato l’anticipata immissione in possesso dal 1°.3.2008.
All’udienza dell’11.2.2009 l’espropriato ha accettato l’indennità per
l’occupazione temporanea ed un importo complessivo di fr. 7'065.- per
l’estirpazione di vegetali vari; i ripristini sono stati concordati
direttamente dalle parti.
L’udienza finale si è svolta il 18.12.2009, ad opera eseguita, ed in tale
occasione è stato pattuito un ulteriore risarcimento per alcune piante
sacrificate in aggiunta a quelle inizialmente previste.
2.
Come
indicato le parti hanno definito in forma amichevole le indennità per
l’occupazione temporanea e per i vegetali soppressi, come anche i necessari
ripristini alla proprietà (cfr. verbali dell’11.2 e 18.12.2009). Ciò
costituisce accordo ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr.
3.
Il mapp. no. 104 è un fondo di mq 1599 ubicato in
località __________, a monte di Via __________, e così censito a RF:
sub. c) giardino                             mq     577
sub. f) passo                                 mq       54
sub. g) corte                                 mq       54
sub. h) campo                              mq     306
sub. A) laboratorio e abitazione    mq     531
sub. D) portico                              mq       24
sub. E) pollaio                               mq       11
sub. I) tettoia                                 mq       42
Si tratta di un terreno trapezoidale pianeggiante situato ad una quota
leggermente superiore rispetto al sedime stradale. Oltre ad un’abitazione, la
proprietà ospita il laboratorio della ditta __________ (condotta __________) alla
quale si accede tramite un diritto di passo veicolare sui confinanti mapp. no. 565
e 902, quest’ultimo
anch’esso coinvolto
nella presente procedura (cfr. doc. fotografica; estratto SIFTI).
La part. no. 104 forma con le adiacenti part. no. 902 e 565, di proprietà di __________,
un comprensorio assegnato alla zona nucleo di nuova formazione NN soggetta al
piano di quartiere PQ3 (cfr. piano delle zone; art. 46 e 60 NAPR).
4.
4.1.
L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena
indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento
espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni
economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza
pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des
Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
Per la valutazione dell’indennità è decisiva la data dell’anticipata immissione
in possesso o, in difetto, quella di emissione del giudizio di estimo (art. 19
Lespr).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale
oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Grisel, Traité de droit administratif, 1984,
vol. II, p. 734; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p.
25 e 33).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base
al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita
ufficialmente registrati, di preferenza negli anni immediatamente precedenti il
dies aestimandi, e riferibili a fondi liberi analoghi al terreno espropriando (Hess/Weibel,
op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408 c. 2c, 122 I 168 c. 3a,
b/bb; RtiD I-2006 no. 48, I-2008 no. 52 c. 4).
L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di
raffronto adeguato che costituisca una testimonianza valida e ragionevole
dell’andamento del mercato immobiliare. Non potendosi, tuttavia, porre esigenze
troppo severe al confronto, un’identità perfetta con gli oggetti paragonati non
è richiesta; in effetti di eventuali differenze – per posizione, estensione,
stato di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto
mediante opportuni adeguamenti del prezzo. E’ anche possibile trarre spunto da
compravendite isolate, purché i prezzi di acquisto siano esaminati con cura e
la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no.
48).
Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di
sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già
edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89). Non lo sono
nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di
compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.
88).
Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr),
nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei
piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle
diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante
(art. 12 cpv. 2 Lespr).
4.2. In concreto l’indennità è stimata con valuta 1°.3.2008, data a far tempo
dalla quale il proprietario ha autorizzato l’anticipata immissione in possesso
(art. 19 Lespr).
Come detto, il mapp. no. 104
forma con le
adiacenti part. no. 902 e 565 un comprensorio unico assegnato a
lla zona NN e soggetto al piano di quartiere PQ3. Vi è
ammessa la destinazione residenziale, commerciale e artigianale (in sostanza
quella attuale) e vi è istituito un indice di sfruttamento 1.2 senza indice di
occupazione (art. 46 NAPR). Nel comprensorio è così data la possibilità di
costruire occupando tutto il fondo con la sola riserva della distanza dai
confini; l’assenza di indice di occupazione conferisce sì una certa libertà progettuale,
ma l’obbligo del piano di quartiere vincola i tre fondi interessati nella
misura in cui l’edificazione deve comunque rispondere ad obiettivi
pianificatori ben precisi dettati dal PR (art. 60 NAPR).
Dall’indagine esperita come d’uso a RF è emersa una sola transazione, riferibile
ad un terreno assegnato alla zona NN, stipulata pochi mesi dopo il dies
aestimandi: riguarda il mapp. no. 149 (mq 4831), nel frattempo edificato e
costituito in proprietà per piani, per il quale è stato corrisposto un prezzo
di fr. 476.09 il mq (iscr. a RF il 29.8.2008 al d.g. 10682). Il fatto che non siano
state reperite altre compravendite non stupisce perché l’estensione della zona
NN è limitata a tre settori ben determinati lungo la strada cantonale che per
lo più sono già edificati. Ciò non osta comunque all’applicazione del metodo
statistico-comparativo poiché, come già indicato, la valutazione può fondarsi
anche su di un prezzo isolato purché quest’ultimo sia esaminato con attenzione
e non risulti influenzato da circostanze insolite (RtiD I-2008 no. 52 c.
4.1). In concreto è peraltro trascurabile che la compravendita del mapp. no.
149 sia avvenuta dopo il dies aestimandi poiché la mancanza stessa di altre
transazioni permette di escludere variazioni significative dei valori
immobiliari nei pochi mesi intercorsi tra la primavera e l’estate del 2008.
Il mapp. no. 149 è ubicato all’altezza dell’incrocio di __________, di fronte
alle proprietà __________. Esso dispone di una superficie edificabile di ca.
1600 mq (parte colorata in marrone sul piano delle zone), quella restante deve essere
lasciata libera (parte tratteggiata); la superficie utile lorda, dedotti il
portico ed i balconi, raggiunge ca. mq 5900 che corrispondono ad un indice di
sfruttamento di 1.2 applicato all’intero fondo. Dal profilo della posizione e
del potenziale edificatorio la situazione è quindi analoga a quella del mapp.
no. 104. Il mapp. no. 149 si presta, tuttavia, più facilmente ad
un’edificazione razionale, e questo non solo perché la sua superficie costruibile
ha una conformazione più lineare del comprensorio formato dalle proprietà __________.
Infatti l’edificazione secondo un piano di quartiere deve avvenire secondo un
preciso concetto urbanistico e presuppone necessariamente l’accordo dei
proprietari, condizionamenti ai quali non ha dovuto assoggettarsi il
proprietario unico del mapp. no. 149 al momento della sua edificazione. Inoltre
l’esperienza insegna che il piano di quartiere potrebbe portare ad una
distribuzione iniqua di indici risolvibile solamente con un riordino fondiario
o mediante compensazione pecuniaria. In definitiva l’edificazione del mapp. no.
104 appare quindi più onerosa dal profilo finanziario e tecnicamente più
complessa.
Sulla base di tali considerazioni gli importi indicati dalle parti quale
compenso espropriativo appaiono inadeguati; in particolare l’indennità
rivendicata dall’espropriato (fr. 600.-) oltre a non trovare alcun riscontro
nei dati ufficiali, non è neppure giustificabile dal profilo edilizio e
pianificatorio. Quand’anche si fosse a conoscenza di trattative vertenti su
importi analoghi a quello preteso, non se ne potrebbe comunque tener conto
poiché una semplice offerta di prezzo non ha peso nell’ambito della valutazione
dell’indennità espropriativa (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88).
Pertanto questo Tribunale reputa che nella primavera del 2008 il valore del
mapp. no. 104 non potesse superare fr. 450.- il mq; i diritti e gli oneri che
gravano il fondo non incidono su questo valore. A tanto ammonta quindi
l’indennità per la superficie espropriata.
5.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale (art. 52 cpv. 3
Lespr) – già fissati dal Tribunale federale e corrispondenti, con effetto dal
1°.1.2010, al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione – come
segue:
- del 3.5% dal 1°.3.2008 al 31.12.2009
- del 3% dal 1°.1.2010 in poi
6.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr). L’espropriato non si è avvalso della consulenza di un legale e
pertanto non si assegnano ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia
1.     Per l’espropriazione formale di mq 76 del mapp.
no. 104 l’ente espropriante verserà all’espropriato un’indennità di fr. 450.-
il mq oltre interessi al seguente saggio usuale:
- del 3.5% dal 1°.3.2008 al 31.12.2009
- del 3% dal 1°.1.2010 in poi
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono
a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                             Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                           Enzo Barenco