ti_gerichte · 12.2020.12 · 2021-01-13 · it
Mediazione immobiliare - nesso causale psicologico

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.01.2021 12.2020.12

Incarto n.
12.2020.12
Lugano
13 gennaio 2021
/lk
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa - inc. n.OR.2016.82 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 11 aprile 2016 da
AO
1
patrocinata da: PA 2
contro
AP
1
patrocinata da: PA 1
con cui l’attrice ha
chiesto la condanna in via principale di AP 1 e in via subordinata di S__________
__________, D__________ __________, P__________ __________ e A__________ __________
– __________ in solido al pagamento di fr. 145'800.- oltre accessori a titolo
di provvigione di mediazione immobiliare nonché il rigetto in via definitiva
delle opposizioni interposte ai PE n. __________ dell’UE di Mendrisio, n. __________
e n. __________ dell’UE di Lugano;
domande avversate dalle controparti,
che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore aggiunto con
sentenza 5 dicembre 2019 ha accolto, condannando AP 1 al pagamento di fr.
145'800.-, ponendo a suo carico gli oneri processuali di fr. 5'300.- e obbligandola
altresì a rifondere alla controparte fr. 8'800.- a titolo di ripetibili;
appellante la
convenuta
AP 1 con appello 28 gennaio 2020 con cui chiede, previa
assunzione di alcune prove offerte in prima sede ma rifiutate dal Pretore
nonché assunzione di nuovi documenti, la riforma del giudizio impugnato, nel
senso di respingere integralmente la petizione, il tutto con protesta delle
spese giudiziarie di primo e secondo grado di giudizio;
mentre con risposta 9
marzo 2020 la convenuta postula la reiezione del gravame, protestando gli oneri
processuali e le ripetibili di appello;
preso atto della replica
spontanea 23 marzo 2020 e della duplica spontanea 6 aprile 2020;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                   A.
Con contratto 2 aprile 2015
i signori S__________ e D__________ __________ e la comunione ereditaria fu P__________
__________ __________ hanno conferito alla AO 1 un “
mandato di vendita
immobiliare senza esclusiva
” avente per oggetto il fondo sito al mappale n.
__________ RFD di __________, di loro proprietà (doc. 5). Le parti hanno
stabilito in fr. 4'500'000.- il prezzo di vendita e pattuito una provvigione
per la mediazione pari “
al 3% (+8% IVA) del prezzo di vendita effettivamente
concluso a rogito
” (doc. B).
B.
Il 17 aprile 2015 AP
1 ha contattato AO 1 mostrando interesse per l’acquisto del fondo menzionato,
ciò di cui sono stati resi edotti i proprietari (doc. D, verbale audizione 30
maggio 2017, teste __________ T__________, pag. 6).
Il 23 aprile 2015 è
stato eseguito un sopralluogo dell’immobile alla presenza di AP 1, dei suoi
genitori, di AO 1, di S__________ __________ e di sua moglie e (almeno in
parte) di __________ Me__________ (doc. 6, 7, risposta, pag. 12 e seg.).
Il 24 aprile 2015 AP 1 ha
confermato al mediatore il suo interesse all’acquisto del bene menzionato
offrendo un prezzo di fr. 4'000'000.- (doc. 8, 9.1) e il 27 aprile 2015 ha
provveduto a versare una caparra di fr. 50'000.- sul conto del notaio da lei prescelto
(doc. E, 11, 12). L’offerta non è stata accettata dai proprietari, i quali con scritto
raccomandato del 6 maggio 2015 hanno ribadito al mediatore che il prezzo doveva
essere quello previsto dal contratto di mediazione di fr. 4'500'000.-,
sollecitando una conferma da parte di AP 1 entro l’8 maggio successivo con
contestuale versamento di una caparra pari al 5%, in caso contrario non si
sarebbero più ritenuti vincolati dal contratto doc. B (doc. 15). Con messaggio
di posta elettronica 7 maggio 2015 ai proprietari, con copia a AP 1, AO 1 ha
confermato loro l’accettazione da parte di quest’ultima del prezzo di
compravendita di fr. 4'500’000.- e il versamento della caparra, specificando
che “
la compravendita dovrà concludersi con la signora AP 1
” (doc. H).
Quest’ultima, pochi minuti dopo, ha comunicato al mediatore, con copia ai
proprietari, che “
penseremo noi
parti
alla redazione e stesura
degli accordi scritti e delle codifiche finali
” ma che sarebbe stata sua
premura sottoporgli “
la bozza dell’atto di acquisto non appena predisposta
”
(doc. H, 16).
C.
In data 11 maggio
2015 AO 1 ha inviato ai venditori la fattura per l’incasso della provvigione di
fr. 145'800.- (doc. S). Con messaggio di posta elettronica 20 maggio 2015 la
mediatrice ha comunicato loro di essere stata informata da AP 1 che la
provvigione di mediazione di cui alla fattura 11 maggio 2015 sarebbe stata
pagata da lei quale parte acquirente, chiedendo una conferma scritta, ciò che i
proprietari hanno fatto con e-mail 21 maggio 2015 (doc. L).
D.
Il 20 maggio 2015 AP
1, __________ De__________ e __________ Me__________ hanno costituito la
società I__________ SA, avente per scopo, tra l’altro, l’amministrazione, la
gestione e la locazione di stabili. Le azioni sono state assunte dalla prima in
ragione del 34% e dagli altri due cofondatori in ragione del 33% ognuno. L’amministrazione
è stata affidata a __________ De__________, quale presidente, e a __________ Me__________
quale membro, entrambi con diritto di firma individuale (doc. GG). La società è
stata iscritta a RC il 22 maggio 2015 (doc. AA).
E.
Con rogito 22 agosto 2015
i proprietari hanno concesso un diritto di compera e promessa di compravendita
del fondo n. __________ RFD di __________ a I__________ SA, valido fino al 30
dicembre 2015, per un prezzo complessivo di fr. 4'350'000.-, di cui fr.
220'000.- erano già stati depositati presso il notaio rogante mentre la somma
restante sarebbe stata versata in seguito. Le parti hanno altresì stipulato che
“
la provvigione di intermediazione è posta a carico della parte
beneficiaria, che terrà indenne la parte concedente da ogni pretesa derivante dal
contratto di intermediazione in essere tra quest’ultima e AO 1
”(doc. N).
F.
Con scritto
raccomandato 24 settembre 2015 AO 1 ha chiesto chiarimenti ai proprietari in
merito al perfezionamento della compravendita del fondo da parte di AP 1.
Quest’ultima, a cui la missiva era stata inviata in copia, con lettera 28
settembre 2015 ha comunicato a AO 1 di avere dovuto rinunciare all’acquisto
poiché la sua offerta di fr. 4'000'000.- non era stata accettata dai
proprietari (doc. P). Per parte loro questi ultimi, con scritto 29 settembre
2015, hanno segnalato al mediatore di non ritenere la riservazione di AP 1
conforme alle condizioni richieste a causa del prezzo inferiore offerto da
quest’ultima (doc. Q).
G.
AO 1 ha fatto
spiccare nei confronti di AP 1 e dei proprietari i precetti esecutivi di cui ai
doc. T, U, V, a cui gli escussi hanno interposto opposizione, per l’incasso dell’importo
di fr. 145'800.- oltre interessi.
H.
Con petizione 11 aprile
2016 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (inc.
CM.2015.781), ha convenuto in giudizio AP 1, S__________ __________, D__________
__________, P__________ __________ e A__________ __________ - __________ innanzi
alla Pretura del Distretto di Lugano, per ottenere la condanna in via
principale della prima e in via subordinata e in solido degli altri convenuti al
pagamento di fr. 145'800.- oltre interessi a titolo di provvigione di
mediazione immobiliare nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni
interposte ai PE n. __________ dell’UE di Mendrisio, n. __________ e n. __________
dell’UE di Lugano. Tutti i convenuti si sono opposti alle domande dell’attrice
con risposta 7 luglio 2016, eccependo in via preliminare la loro legittimazione
passiva, cui hanno fatto seguito la replica e la duplica in cui le parti hanno
ribadito le loro antitetiche domande e argomentazioni.
I.
Esperita
l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore
aggiunto, con decisione 5 dicembre 2019 qui impugnata, ha accolto la petizione
e condannato AP 1 al pagamento di fr. 145'800.-, oltre interessi al 5% dall’ 11
maggio 2015, a favore di AO 1, ponendo la tassa di giustizia e le spese di fr.
5'300.- a carico della convenuta, con l’obbligo per la stessa di rifondere alla
controparte fr. 8'800.- a titolo di ripetibili.
L.
Con appello 28
gennaio 2020 AP 1 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere
la petizione, previa assunzione delle prove offerte in prima sede ma rifiutate
dal Pretore aggiunto nonché dei nuovi documenti prodotti con l’appello, il
tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con risposta 9
marzo 2020 l’attrice si è opposta integralmente al gravame, protestando spese e
ripetibili di appello. Con la replica e la duplica spontanea le parti hanno
confermato le loro antitetiche posizioni.
Considerato
in diritto:
1.
Giusta
l’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC sono impugnabili con appello le decisioni finali
e incidentali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali
il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione
sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una
decisione finale in una controversia dal valore superiore ai fr. 10'000.-.
Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30
giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione 5 dicembre 2019
è stata ritirata dall’appellante il 13 dicembre 2019, per cui l’appello 28
gennaio 2020, tenuto conto delle ferie giudiziarie, è tempestivo, così come lo
è la risposta inoltrata dall’attrice nel termine di 30 giorni ai sensi
dell’art. 312 cpv. 2 CPC.
2.
Nella decisione impugnata
il Pretore aggiunto, riassunti dottrina e giurisprudenza in relazione al
contratto di mediazione immobiliare, ha ritenuto che l’attività di mediazione
prestata dall’attrice aveva favorito in modo determinante la conclusione del
diritto di compera e questo nonostante il relativo atto notarile
rispettivamente la successiva compravendita non fossero stati conclusi a favore
di AP 1, segnalata dall’attrice ai proprietari quale potenziale acquirente,
bensì dalla I__________ SA. Al riguardo il primo giudice ha evidenziato sia la
vicinanza economica della convenuta con quest’ultima, di cui era azionista al
34% e cofondatrice, sia la relazione sentimentale intrattenuta con __________ M__________,
il quale a sua volta era azionista al 33% e cofondatore della menzionata
società. Il primo giudice ha negato l’esistenza delle asserite violazioni
contrattuali rimproverate all’attrice e considerato la provvigione pattuita del
3% né eccesiva né sproporzionata. Egli, sulla base dei doc. I e L, ha infine
ritenuto che AP 1 aveva validamente assunto il debito di pagare all’attrice la
provvigione di mediazione di cui al doc. B, accogliendo la petizione.
3.
Con il gravame l’appellante
chiede l’assunzione in questa sede dei doc. da 23 a 33 già oggetto della sua
istanza 7 giugno 2017 respinta dal Pretore aggiunto con disposizione
ordinatoria 11 giugno 2018.
3.1.   Giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC
in appello è data la possibilità di assumere prove respinte dal Pretore. È necessario
che le prove richieste siano state offerte nelle forme e nei tempi previsti dal
diritto procedurale, e siano supportate da sufficiente allegazione. La parte
richiedente deve debitamente motivare la sua critica agli accertamenti di
fatto, rispettivamente alle decisioni istruttorie prese dal primo giudice.
Inoltre, i nuovi mezzi di prova devono essere considerati rilevanti. Sia il
primo giudice, sia l’autorità di appello possono difatti rinunciare a esperire
mezzi istruttori il cui presumibile risultato non porterebbe con ogni
verosimiglianza elementi di rilievo, in funzione di un apprezzamento anticipato
delle prove (
Verda Chiocchetti
in:
Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed.,
Vol. 2, n. 32 seg. ad art. 316 CPC;
Reetz/Hilber
,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO], 3
a
ed., 2016, n. 47 ad art. 316 CPC).
3.2   In concreto, la circostanza
che l’appellante vorrebbe dimostrare attraverso la produzione agli atti dei
doc. 23 – 33, ovvero che nella trattativa intermediata dall’attrice vi sarebbe
stato un unico e solo sopralluogo invece dei tre ritenuti dal Pretore aggiunto,
è del tutto ininfluente ai fini del giudizio, determinante essendo se l’attrice
abbia o no svolto con successo attività di mediazione, rispettivamente se la
convenuta possa essere ritenuta responsabile del pagamento della provvigione
malgrado il diritto di compera sia per finire stato costituito con una terza
persona (sul carattere aleatorio dell’obbligo di remunerazione cfr. consid. 6,
pag. 8
). Sapere
se per
condurre positivamente in porto le trattative di compravendita dello stabile
tra i venditori e l’acquirente vi siano stati uno o tre sopralluoghi non è in
sé determinante, essendo in concreto pacifico che l’attrice ha svolto delle
attività di mediazione relative alla prospettata compravendita del fondo n. __________
RFD __________ oggetto del contratto di mediazione seguendo, nella misura del
possibile, le trattative tra i venditori e la convenuta (consid. B) e che lo
stabile è per finire stato venduto (consid. E).
4.
In questa sede
l’appellante chiede inoltre di assumere in applicazione dell’art. 317 cpv. 1
CPC i documenti B - D, volti a dimostrare la composizione dell’azionariato
della I__________ SA (doc. B e C) e il nome della banca finanziatrice
dell’operazione immobiliare (doc. D). Tali documenti non possono essere
considerati per il giudizio già solo per il fatto che, contrariamente a quanto
pretende la convenuta, il Pretore aggiunto non ha mai accertato che la I__________
SA sarebbe “
riconducibile esclusivamente all’appellante
” né che la “
banca
finanziatrice dell’operazione di acquisto fosse la banca dell’appellante
”.
Tali asserzioni sono il frutto di una personale lettura nonché di una
soggettiva e erronea interpretazione delle considerazioni e conclusioni del
giudice di prime cure, che non trovano alcun riscontro nella decisione
impugnata. A ciò aggiungasi che i doc. B e C sarebbero del tutto ininfluenti ai
fini di causa, atteso che la composizione dell’azionariato di I__________ SA è
già stata dimostrata in prima sede dall’attrice con la produzione del doc. GG,
su cui il Pretore aggiunto ha fondato il relativo accertamento (decisione
impugnata, consid. 6). Per quanto concerne il doc. D va rilevato che si tratta
di un documento
preesistente alla
decisione impugnata (
pseudo nova
), che con la diligenza ragionevolmente
esigibile, tenuto conto delle circostanze, avrebbe già potuto essere prodotto dall’appellante
in prima sede (art.
317 cpv. 1 CPC
), posto che del terzo sopralluogo, che sarebbe avvenuto alla presenza di
un perito bancario, le parti avevano già lungamente dibattuto in sede di
scambio degli allegati introduttivi. A ciò aggiungasi che la questione a sapere
quanti sopralluoghi vi sono stati e alla presenza di chi, come già osservato,
risulta a ben vedere irrilevante ai fini di causa, a fronte delle altre
attività pacificamente svolte dall’attrice al fine di indurre AP 1
a concludere la trattativa con i venditori; circostanze
accertate dal Pretore aggiunto su cui l’appellante non spende una parola.
5.
Nel merito l’appellante
lamenta un errato accertamento dei fatti e un’errata valutazione delle prove
nonché una violazione del diritto, ribadendo in questa sede la sua tesi secondo
cui vi sarebbero state due distinte trattative del tutto indipendenti fra di
loro: una con lei intermediata da AO 1 che è fallita il 3 maggio 2015, la
seconda tra __________ Me__________ e P__________ __________ che ha portato
all’acquisto da parte di I__________ SA del fondo oggetto del contratto di
mediazione immobiliare. Quest’ultima trattativa non sarebbe tuttavia stata
raggiunta con l’interposizione dell’attrice. L’appellante osserva poi che la
menzionata società non sarebbe riconducibile unicamente a lei in quanto “
unica
beneficiaria economica
”, che la mediatrice avrebbe in ogni caso commesso
gravi violazioni contrattuali e che la commissione riconosciuta dal Pretore aggiunto
sarebbe del tutto sproporzionata ed eccessiva per l’attività svolta dalla
mediatrice, per cui nulla le sarebbe dovuto. AP 1 contesta infine di avere
validamente assunto il debito dei venditori di pagare la provvigione.
6.
Giusta l’art. 412 CO
con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare
l'occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di
un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione
del mediatore si esaurisce con l'indicazione o con la presentazione al mandante
di un possibile contraente, nel secondo, il mediatore si interpone nelle
trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo (
Tercier/Bieri/Carron
, Les contrats
spéciaux, 5ª edizione, pag. 719 n. 4936). Gli elementi essenziali del contratto
di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua
onerosità (II CCA sentenza inc. 12.2016.64 del 9 luglio 2018 consid. 1 con
rinvii a
Gautschi
in: Berner
Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO e
Ammann
in: Basler Kommentar, OR II, 6ª edizione, n. 1 e segg. ad art. 412). Le
disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al
contratto di mediazione (art. 412 cpv. 2 CO).
Premessa necessaria per
poter pretendere la mercede di mediazione è, di regola, la stipulazione del
contratto a seguito dell'indicazione o dell'interposizione del mediatore (art.
413 cpv. 1 CO). L'obbligo di remunerare il mediatore, tuttavia, è aleatorio nel
senso che la mercede è dovuta solo in caso di successo e non per l'estensione
dell'attività di mediazione (DTF 138 III 669 consid. 3.1 con riferimenti; v.
anche sentenza del Tribunale federale 4A_307/2018 del 10 ottobre 2018 consid.
4.1;
Tercier/Bieri/ Carron
, op.
cit., pag. 718 n. 4934). Oltre alla stipulazione del contratto mediato, occorre
che il mediatore dimostri che tra quest’ultima e l’attività da lui messa in
atto vi sia un nesso causale psicologico, ravvisabile di per sé anche se l’attività
del mediatore non è la causa esclusiva o diretta che ha portato alla
conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o indiretta
(DTF 144 III 43 consid. 3.1 pag. 46; 131 III 268 consid. 5.1.2 e riferimenti). Il
nesso causale psicologico è dato anche nel caso in cui le trattative vengano
interrotte o il mediatore non sia stato coinvolto fino alla conclusione del
contratto mediato oppure sia stato coinvolto anche un altro mediatore. In tal
caso, non vi è un sufficiente nesso psicologico solo se l'attività del mediatore
non ha portato ad alcun risultato, le trattative sono state definitivamente
interrotte e la vendita è stata finalmente conclusa su una base completamente
nuova (TF del 15 aprile 2020 4A_569/2019 consid. 6.3, del 20 marzo 2019
4A_334/2018 consid. 4.1.2). In linea di principio, l’esistenza di un nesso
giuridicamente rilevante per l’applicazione dell’art. 413 cpv. 1 CO viene
negata quando il contratto non viene concluso con la persona segnalata dal
mediatore, bensì da un terzo; in una simile evenienza non si può infatti, di
regola, sostenere che l’attività del mediatore abbia influito attivamente sulla
formazione della volontà dell’acquirente finale. Ciò vale, di per sé, anche nel
caso in cui sia stata la persona indicata dal mediatore a indurre il terzo a
concludere il contratto. Possono tuttavia verificarsi delle situazioni in cui
l’esistenza del nesso causale deve ciononostante venir ammessa, in particolare
qualora fra il terzo e la persona indicata dal mediatore vi sia una relazione
economica o personale così intensa da poterli considerare un tutt’uno (DTF 76
II 378 consid. 3; TF 24 aprile 2008 4A_155/2008 consid. 3.1, 26 luglio 2010
4A_200/2010 consid. 7.1; II CCA 14 luglio 2008 inc. n. 12.2007.160), ritenuto
che, per quanto è qui di interesse, la prima eventualità si realizza per esempio
laddove il contratto, invece che dalla persona indicata dal mediatore, è
concluso da una società da lui partecipata (DTF 76 II 378 consid. 3).
L’onere di provare
l’esistenza di un nesso causale psicologico incombe al mediatore. La
giurisprudenza gli concede tuttavia un alleggerimento probatorio nel senso che,
se dimostra di avere compiuto degli sforzi oggettivamente idonei a favorire la
conclusione del contratto che è poi stato stipulato, il nesso causale viene
presunto, fatto salvo il caso in cui dalle circostanze del caso concreto
risulti il contrario (sentenza del TF 4C.259/2005 del 14 dicembre 2005 consid.
2).
7.
In concreto è pacifica
l’esistenza di un contratto di mediazione ai sensi dell’art. 412 cpv. 1 CO tra AO
1 e i signori S__________ e D__________ __________ e la comunione ereditaria fu
P__________ __________ __________, da qualificare quale contratto di mediazione
per interposizione, ritenuto che dal tenore del contratto e dall’istruttoria è
chiaramente emerso come l’attrice non poteva limitarsi a indicare un’occasione
per conseguire la vendita del fondo menzionato (doc. B, verbale di
interrogatorio 26 settembre 2017 S__________ __________, 30 maggio 2017 __________
R__________, __________ T__________). Controversa, di contro, è l’esistenza del
nesso causale psicologico tra l’agire dell’attrice e la conclusione del
contratto di compravendita con I__________ SA.
7.1   In merito all’attività svolta
dall’attrice, dall’istruttoria è emerso come quest’ultima si sia adoperata
nella ricerca di clienti, promuovendo la vendita dell’immobile e segnalando
diversi nominativi ai proprietari (doc. EE, interrogatorio S__________ __________
26 settembre 2017, pag. 2). Dopo essere stata contattata da AP 1 (doc. DD), AO
1 ha prontamente indicato a S__________ __________ (che rappresentava i
venditori, vedi verbale di interrogatorio 26 settembre 2017, pag. 2)
l’interesse della prima per l’immobile oggetto del contratto di mediazione
(doc. D) ed è proprio questa segnalazione che ha permesso l’insorgere della
relazione contrattuale tra la qui appellante e i venditori e l’avvio della
relativa negoziazione. I documenti prodotti in causa dall’attrice (ma anche
dalla convenuta) e le ulteriori risultanze istruttorie attestano l’impegno di AO
1 nell’accompagnare AP 1 verso la conclusione dell’affare, in particolare procurandole
la documentazione necessaria affinché potesse valutare la fattibilità da un
profilo finanziario e reddituale dell’operazione (doc. D – H, L, R, 11 pag. 2 e
3), organizzando almeno un sopralluogo dello stabile, sollecitandole il
versamento della caparra di fr. 50'000.-, che creava una priorità rispetto ad
altri interessati (doc. 11), e occupandosi delle trattative in merito alla
definizione del prezzo. Tali attività hanno portato alla conclusione della
negoziazione tra AP 1 e i venditori con la comunicazione della mediatrice a
questi ultimi dell’accettazione del prezzo di fr. 4'500'000.- da parte della
prima (la quale aveva ricevuto in copia il messaggio di posta elettronica, doc.
H). Poco importa al riguardo se l’attrice è in seguito stata estromessa dalla
fase di formalizzazione e stesura degli accordi, per altro per iniziativa della
stessa appellante (doc. I, doc. 16; vedi tra le tante TF 4A_75/2016 del 13
settembre 2016 consid. 4.1). In tali circostanze appare evidente che l’attrice
ha svolto delle attività di mediazione in relazione all’oggetto del contratto
di mediazione suscettibili di favorire la conclusione dell’operazione
immobiliare.
7.2   Il fatto che per finire il
contratto di compravendita sia stato concluso con la I__________ SA non è in
concreto idoneo a interrompere il rapporto di causalità psicologica esistente tra
l’attività svolta dall’attrice e la costituzione del diritto di compera a
favore della menzionata società, stante lo stretto rapporto di vicinanza tra
l’appellante e quest’ultima. Oltre a intrattenere una relazione sentimentale
con __________ M__________ (verbale audizione 6 marzo 2018, pag. 1), con il
quale ha costituito la I__________ SA unitamente a __________ D__________,
l’appellante risulta essere azionista maggioritaria con il 34% delle azioni
della menzionata società, mentre gli altri due cofondatori ne possiedono il 33%
ognuno (doc. GG). Non si può nemmeno prescindere dal fatto che la predetta società
è stata costituita a poche settimane di distanza dall’accettazione del prezzo
da parte di AP 1 e dopo che essa ha esplicitamente chiesto all’attrice di non
intromettersi nella formalizzazione e nella stesura del contratto di
compravendita.
7.3   A nulla vale la tesi
riproposta dall’appellante in questa sede, secondo cui la compravendita con la
società I__________ SA costituirebbe l’esito di una nuova trattativa del tutto
indipendente da quella da lei condotta con l’intermediazione dell’attrice, che
si sarebbe conclusa il 3 maggio 2015 (appello, pag. 7 – 10). La circostanza,
secondo cui il suo interesse all’acquisto sarebbe svanito con il rifiuto da
parte dei venditori della sua offerta di fr. 4'000'000.-, non solo non è
dimostrata ma è pure smentita dalle risultanze istruttorie. Se così fosse, non
si capisce infatti il motivo per cui l’appellante, nella sua e-mail di risposta
del 7 maggio 2015 alla mediatrice, si sia limitata a confermare di avere preso
visione del contenuto del precedente messaggio di quest’ultima (in cui veniva
confermata ai venditori l’accettazione del prezzo di fr. 4'500'000.- da parte
di AP 1, doc. I e 16) senza sollevare alcuna contestazione e senza specificare
che non era più interessata alla vendita stante il prezzo troppo elevato. A
nulla vale al riguardo la giustificazione dell’appellante di avere agito in
quell’occasione quale rappresentante della I__________ SA (peraltro a quel
momento non ancora costituita), rispettivamente a nome del nuovo “
pool di
acquirenti
”, non essendoci agli atti alcun riscontro oggettivo ed essendo
peraltro poco plausibile, se così fosse stato, che ella, di professione
avvocato e quindi ben conscia dei rischi, non si fosse premurata di specificare
che in quel frangente non agiva a titolo personale. Ma a smentire la tesi della
“
seconda trattativa
” vi è pure la dichiarazione di S__________ __________,
il quale ha affermato che al 21 maggio 2015 (al momento dello scambio dei
messaggi di posta elettronica aventi per oggetto la richiesta di assunzione del
pagamento della provvigione) egli era convinto che “
l’acquirente era AP 1
”
precisando che in tale data “
i rapporti con l’attrice non erano ancora
interrotti
” (verbale 26 settembre 2017, pag. 7). Ciò è pure in contrasto
con l’ulteriore asserita circostanza, secondo cui la seconda trattativa
condotta indipendentemente da P__________ __________ e __________ M__________
si sarebbe conclusa l’8 maggio 2015 con l’accordo di vendita dell’immobile per
un prezzo di fr. 4'350'000.- (appello, pag. 10). Inoltre, se la “
prima
”
trattativa condotta dall’attrice fosse davvero terminata il 3 maggio 2015, non
si capisce il motivo per cui i venditori non abbiano contestato immediatamente
la fattura 11 maggio 2015 con cui l’attrice ha chiesto loro il pagamento della provvigione,
che a quel punto e in quell’ipotesi sarebbe stata totalmente ingiustificata. A
ciò vada inoltre aggiunto che l’asserito “canale preferenziale di __________ Me__________
e P__________ __________”, che avrebbe favorito e permesso la conclusione della
compravendita del fondo a I__________ SA, non è suffragata da alcun elemento
oggettivo, non potendo riconoscere valore probatorio né all’audizione
testimoniale di __________ Me__________, ritenuti il suo coinvolgimento nella
vicenda e la sua vicinanza con AP 1, né alle dichiarazioni rese dai venditori
nei loro interrogatori (convenuti in causa a titolo subordinato), ritenuto che
essi si sono limitati a ripetere quanto contenuto negli allegati introduttivi. La
tesi secondo cui la seconda trattativa sarebbe nata “
spontaneamente
”,
oltre che non dimostrata, appare inoltre poco plausibile, atteso che __________
Me__________ fin da subito è stato sistematicamente messo in copia negli scambi
di posta elettronica intercorsi tra la convenuta e la mediatrice (doc. 11, 16).
Se, come sostenuto dall’appellante, il suo compagno e convivente non aveva
alcun interesse all’acquisto dell’immobile prima del 3 maggio 2015, non si
capisce la necessità di inviargli in copia le diverse comunicazioni successive
a quell’incontro.
7.4   In tali circostanze se ne
deve concludere che la I__________ SA è stata costituita
ad hoc
per finalizzare
formalmente la trattativa avente per oggetto l’acquisto del fondo n. __________
RFD di __________ andata a buon fine grazie all’attività svolta dall’attrice. È
pertanto a giusta ragione che il Pretore aggiunto ha ritenuto che la menzionata
società non fosse altro che un semplice veicolo scelto dalla convenuta per concludere
l’operazione immobiliare intermediata da AO 1, riconoscendo l’esistenza di un
rapporto causale psicologico.
8.
Le vaghe e
soggettive censure esposte dall’appellante in merito all’asserita violazione
contrattuale da parte di AO 1 rispettivamente all’entità della mercede
riconosciuta, che sarebbe sproporzionata rispetto all’attività svolta (appello,
pag. 27 e 28) sono inammissibili per carente motivazione. L’appellante non si
confronta in alcun modo con le esaurienti argomentazioni esposte dal Pretore
aggiunto al riguardo, limitandosi a contrapporre in modo succinto la propria
personale versione dei fatti (art. 311 cpv. 1 CPC).
9.
L’appellante contesta
infine con una serie di censure l’esistenza di una valida assunzione di debito
da parte sua.
9.1   A suo dire, l’eventuale
assuntore di debito sarebbe semmai la I__________ SA, conformemente a quanto
pattuito dai venditori e dall’acquirente con il rogito di cui al doc. N. La
censura è irrilevante ai fini di causa, l’attrice avendo infatti fondato la sua
richiesta sui doc. I e L di data 20 e 21 maggio 2015 e non sulla clausola
contenuta nell’atto notarile. Si rileva di transenna che dai documenti I e L,
sui quali l’attrice fonda l’assunzione di debito, non risulta che AP 1 agiva in
rappresentanza della menzionata società (la cui iscrizione a RC è peraltro avvenuta
solo il 22 maggio 2015) né agli atti vi è un qualsiasi riscontro oggettivo atto
a confermare tale ipotesi.
9.2
La convenuta osserva
in seguito come in ogni caso non vi sarebbe “
una valida proposta da parte
dell’appellante di assumersi il debito
”, rispettivamente “
un’autorizzazione
alla parte venditrice di comunicare al creditore l’ipotetica assunzione di
debito
” ai sensi dell’art. 176 cpv. 2 CO (appello, pag. 30). La censura,
oltre che inammissibile siccome basata su circostanze mai accennate in prima
sede (art. 317 cpv. 1 CPC), è pure infondata e rasenta la malafede, ritenuto
che AP 1 è sempre stata messa in copia nei messaggi di posta elettronica di cui
è questione (doc. I e L), senza che essa abbia tuttavia sollevato alcuna
contestazione in merito.
9.3   Da ultimo l’appellante
sostiene che la creditrice, avendo inviato le fatture per il pagamento della
provvigione a tre diversi debitori (l’11 maggio 2015 ai venditori e a lei e in
seguito pure alla I__________ SA), avrebbe comunque manifestato per atti
concludenti di non accettare la proposta di sostituzione del debitore. La
censura è irricevibile poiché si fonda su circostanze mai addotte e mai
contestate in prima sede (317 cpv. 1 CPC). Negli allegati preliminari la
convenuta si è infatti limitata a contestare di avere assunto il debito poiché
non vi sarebbe stata alcuna controprestazione, atteso che lo stabile era stato
venduto a un terzo e non a lei personalmente. Essa ha invece omesso di
contestare la circostanza addotta dall’attrice, secondo cui la fattura a suo nome
era stata emessa dopo le comunicazioni del 20 e 21 maggio 2015 (doc. I e L),
con cui è stata informata che la provvigione sarebbe stata pagata da lei (doc.
S, petizione e duplica ad 11, ad 13, rispettivamente risposta e replica ad 11 e
13). La circostanza che la fattura 11 maggio 2015 a nome dell’appellante è
stata inviata a quest’ultima dopo la comunicazione del 20/21 maggio 2015 è pure
confermata dai documenti prodotti in causa. Nel messaggio di posta elettronica
20 maggio 2015 l’attrice ha infatti specificato che “
per poter stornare la
fattura suddetta
(quella dell’11 maggio 2015 a nome dei venditori, N.d.R.)
ed
intestarla alla parte acquirente
” necessitava l’accordo dei venditori, in
caso contrario “
la fattura che vi ho trasmesso come da mandato a suo tempo
firmato, rimane per noi valida
” (doc. L). Ne discende che con l’emissione
di una nuova fattura a nome dell’appellante, successiva alla proposta di
assunzione di debito del 20/21 maggio 2015, l’attrice l’ha accettata per atti
concludenti (176 cpv. 3 CO). A fronte del successivo comportamento di AP 1 e
dei venditori, che non hanno più dato seguito alle richieste di informazione
dell’attrice, opponendosi al pagamento della provvigione, il fatto che
successivamente essa abbia convenuto in giudizio anche i venditori (chiedendo
la loro condanna in via subordinata) non costituisce un motivo per invalidare
l’assunzione di debito, come sostenuto dall’appellante.
10.
Ne discende che
l’appello presentato da AP 1 deve essere respinto nella misura in cui è
ricevibile e la decisione impugnata confermata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC).
Le spese processuali e le
ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore
litigioso di fr. 145'800.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
11.
Il valore di causa supera
ampiamente la soglia di fr. 30'000.- prevista all’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF
per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.
Per questi motivi,
richiamati
per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
1.
L’appello 28 gennaio
2020 di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile
. Di conseguenza
la sentenza 5 dicembre 2019 della Pretura di Lugano, sezione 1, è confermata.
2.
Gli oneri
processuali di fr. 8’500.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla
controparte fr. 5’500.- per ripetibili d’appello.
3.
Notificazione:
-  ;
-  .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al
Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale
della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr.
30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge
federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non
sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).