ti_gerichte · 12.1997.173 · 1997-11-20 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.11.1997 12.1997.173

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00173
Lugano
20 novembre 1997
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. OA.96.204
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna,
promossa con petizione 29 novembre 1994 da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 25’000.--
oltre accessori a titolo di mercede del mediatore;
Domanda
avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che
il Pretore con sentenza 16 maggio 1997 ha accolto per fr. 22’500.-- oltre
interessi;
Appellante
il convenuto, che con atto di appello del 9 giugno 1997 chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione;
Mentre
l’attrice con osservazioni e appello adesivo del 22 settembre 1997 chiede la
reiezione del gravame avversario e l’accoglimento del proprio, con il quale
chiede la riforma nel senso di accogliere integralmente la petizione;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
- se
deve essere accolto l'appello adesivo
3.
- tassa
di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
La
presente causa concerne una pretesa mediatoria di fr. 25’000.-- relativa alla
vendita da parte del convenuto a tale __________ nell’ottobre del 1994 della
casa unifamiliare di cui al mappale n. __________ di __________ a.
B.
Nella
petizione l’attrice ha sostenuto che il convenuto le avrebbe conferito il
mandato di reperire un acquirente per il suddetto fondo , mandato che essa
avrebbe portato a buon fine.
Sarebbe
perciò dovuta la mercede mediatoria pattuita di fr. 25’000.--, che il convenuto
rifiuterebbe ingiustificatamente di pagare.
C.
Nella
risposta del 9 febbraio 1995 il convenuto si è opposto alla petizione,
sostenendo che il mandato risaliva al 1991, e non avrebbe perciò più esplicato
effetto.
Non
sarebbe stata pattuita alcuna mercede forfetaria, ed anzi, qualsiasi
retribuzione sarebbe stata vincolata ad un prezzo di vendita di fr. 775’000.--.
L’attrice
avrebbe inoltre svolto il mandato in maniera negligente, sconsigliando i
potenziali interessati dall’acquisto, ma comunque la vendita alla signora
__________ sarebbe avvenuta grazie all’intervento dell’attrice.
D.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore ha ritenuto che tra le parti si sia
perfezionato un contratto di mediazione, mai revocato dal convenuto, avente per
oggetto l’indicazione di un acquirente per il fondo in questione.
Dovendosene
ammettere l’adempimento da parte della mediatrice con l’indicazione della
signora __________ quale acquirente, il convenuto sarebbe tenuto al pagamento
di una mercede pari al 3,25% del prezzo di vendita di fr. 690’000.--, ovvero
fr. 22’500.--, somma per la quale, oltre ad interessi al 5% dal 6 novembre
1994, la petizione è stata accolta.
E.
Con
l’appello il convenuto chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso di
respingere la petizione.
In
primo luogo non sarebbe stata provata l’esistenza stessa di un contratto di
mediazione per indicazione, e perciò non vi sarebbe prova nemmeno
dell’ammontare della mercede o del fatto che il contratto fosse ancora in
vigore nel 1994.
In
secondo luogo non sarebbe stato raggiunto il prezzo minimo desiderato dal
convenuto, così che nessuna mercede sarebbe dovuta all’attrice.
Inoltre
l’attrice non avrebbe in alcun modo contribuito alla vendita del fondo in
questione, circostanza che risulterebbe da numerose deposizioni testimoniali
del tutto disattese dal Pretore, ma semmai si dovrebbe ammettere, se vi fosse
stato contratto, la negligenza dell’attrice, che ha distolto possibili
acquirenti dall’intenzione di acquistare il fondo del convenuto.
F.
Delle
osservazioni 22 settembre 1997 dell’attrice, nelle quali essa chiede la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Con
il medesimo allegato essa ha a sua volta impugnato in forma adesiva la sentenza
pretorile, postulandone la riforma nel senso di ammettere integralmente la
petizione, e questo per il motivo che le parti, contrariamente a quanto
ritenuto dal Pretore, avrebbero pattuito la mercede di fr. 25’000.--
indipendentemente dal prezzo di vendita realizzato, così che il convenuto
sarebbe debitore anche dei fr. 2’500.-- non riconosciuti dal Pretore.
G.
Il
convenuto non ha presentato osservazioni all’appello adesivo.
Considerato
in diritto:
1.
Ai
sensi dell’art. 412 cpv. 1 CO, col contratto di mediazione il mediatore riceve
il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto (“Nachweismäklerei”)
o di interporsi per la conclusione di un contratto (“Vermittlungsmäklerei”)
contro pagamento di una mercede.
Per
stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi
ai principi generali sulla conclusione del contratto e alle norme sul mandato,
cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia (
Gautschi
, Berner Kommentar, n. 5a e
segg. ad art. 412 CO), così che il contratto può risultare concluso sia
espressamente che per atti concludenti (
Engel
, Les contrats de droit suisse,
Berna, 1992, pag. 486).
Se
il mediatore non è in grado di dimostrare un esplicito conferimento del
mandato, egli può appellarsi al fatto di aver offerto al committente la sua
attività di mediatore, e al fatto che il committente l’ha accettata.
L’accettazione per atti concludenti avviene con la consapevole tolleranza o la
tacita ratifica di un’attività mediatoria (
Gautschi
, opera citata, n. 5c
ad art. 412 CO). A maggior ragione ciò vale se il mediatore è professionista (
CCA
22 aprile 1970 in re T./T.).
E’
però necessario che il comportamento del mediatore sia abbastanza palese
affinché un’assenza di opposizione da parte del mandante possa essere
interpretata come volontà di concludere un mandato di mediazione, ritenuto che
il silenzio del venditore di fronte a determinati passi o offerte del mediatore
non può essere considerato semplicisticamente quale accettazione del suo
operato (
DTF
72 II 89, consid. 2;
II CCA
23 gennaio 1991 in re
T./M.).
Per
contro il semplice fatto di interporsi tra due parti non basta per far nascere
un rapporto contrattuale di mediazione (
Rep
. 1988, pag. 360).
2.
Il
convenuto ancora in questa sede ribadisce la tesi erroneamente dell’inesistenza
dell’asserito contratto di mediazione, ammesso dal Pretore nella forma della
semplice indicazione dell’acquirente.
A
torto.
E’
ben vero che la motivazione del giudizio impugnato, come rettamente osserva
l’appellante, non può essere condivisa laddove nel caso di un mediatore di
professione ritiene l’esistenza di una presunzione in favore della mediazione
per indicazione e a detrimento della mediazione per interposizione,
contravvenendo così a chiare indicazioni della giurisprudenza federale (
DTF
90
II 96 e segg.) e cantonale (
II CCA
28 settembre 1993 in re G./P. e llcc.
circa un fondo di __________ sebbene con mediatore non professionista).
Tuttavia,
è opinione di questa Camera che dagli atti della causa risulti con la
necessaria evidenza il conferimento dal convenuto all’attrice di un mandato di
mediazione per indicazione relativo al fondo in questione.
Già
solo dalla lettura dello scritto 25 novembre 1994 del convenuto all’attrice
(doc. I), con il quale egli contestava in sostanza la richiesta mercede di fr.
25’000.--, risulta evidente l’implicita ammissione della stipulazione di un
contratto di mediazione, in cui la mercede avrebbe dovuto ammontare a quanto
richiesto dall’attrice per il caso in cui la casa fosse stata venduta al prezzo
di fr. 775’000.--.
L’attrice
con la petizione (punto 1, pag. 1) ha chiaramente affermato di essere stata
incaricata dal convenuto “di cercare un acquirente per la sua casa a __________
”, il che equivale ad sostenere l’esistenza di una mediazione per indicazione.
A
fronte di quest’affermazione, il convenuto con la risposta (e poi con la
duplica) ha assunto un atteggiamento ambiguo, in quanto non ha esplicitamente
ammesso o negato l’esistenza del contratto, ma si è limitato a distanziarsene,
menzionandolo sempre come affermazione di controparte o di terzi (“rapporto
contrattuale che a suo dire avrebbe legato le parti”, “contratto di mediazione
che essa sostiene sia stato concluso”, “l’attrice semmai incaricata”, “mandato
eventualmente assegnatole”, “contratto di mediazione che si dice sia sorto tra
le parti”).
Che
però tale atteggiamento defilato non costituisca esplicita negazione
dell’esistenza del contratto -negazione che, contro ogni evidenza, subentrerà
solo nella seconda fase della causa- risulta dalle concrete argomentazioni del
convenuto, che entra nel merito del contenuto del supposto contratto per
ammettere che venne concordato un prezzo di vendita di fr. 775’000.-- (pag. 2),
il che può unicamente deporre per l’esistenza del rapporto di mediazione.
Tale
risultato è del resto avvalorato dal fatto che nel periodo compreso tra il 29
aprile 1991 e il 14 settembre 1994 l’attrice risulta avere inviato al convenuto
59 avvisi relativi all’avvenuta consegna ad interessati della documentazione
relativa alla proprietà in vendita (plico doc. O) senza che egli sollevasse per
questo obiezione alcuna, dal che si deduce il tacito e reiterato consenso del
convenuto all’operato dell’attrice, e non solo, come egli pretende (duplica,
pag. 2), che il prezzo da lui desiderato era di fr. 795’000.-- o fr.
770’000.--.
Non
vi è per contro elemento alcuno che permetta di dedurre l’avvenuta estinzione
del mandato di mediazione (art. 404 e 405 CO), come pure inconsistenti sono le
doglianze del convenuto per la mancanza di un non indispensabile contratto
scritto (art. 11 CO) di modo che, come rettamente ritenuto dal Pretore, si deve
concludere per l’esistenza di siffatto contratto ancora all’epoca dell’avvenuta
vendita del fondo.
3.
Il
convenuto sostiene poi che nessuna mercede sarebbe dovuta all’attrice per il
motivo che non sarebbe stato conseguito il prezzo minimo da lei auspicato.
Si
tratta di una tesi destituita di fondamento.
Dagli
atti non risulta infatti in alcun modo la pattuizione di un prezzo minimo di
vendita nel senso che la mercede di  mediazione sarebbe stata dovuta solo se
esso fosse stato conseguito, ma solo che vi erano delle aspettative del
convenuto (“Preisvorstellung”, di fr. 700’000.-- sulla lettera 25 novembre 1994
prodotta dall’attrice sub doc. I, e di fr. 750’000.-- sulla medesima lettera
prodotta dal convenuto sub doc. 5, senza che occorra indagare sui motivi della
discrepanza) sulla possibilità di vendere il proprio fondo ad un certo importo,
il che è ben diverso.
E’
tuttavia pacifico che il mancato raggiungimento del prezzo auspicato dal
convenuta debba incidere se non sull’onerosità della prestazione della
mediatrice, almeno sull’ammontare della mercede, questione di cui il Pretore ha
in effetti rettamente tenuto conto riducendo proporzionalmente la mercede in
funzione del minor prezzo conseguito.
Tale
quantificazione ridotta (fr. 22’500.-- in luogo di fr. 25’000.--) non è stata
esplicitamente impugnata dal convenuto, e non deve perciò più essere esaminata
nell’ambito dell’appello principale.
4.
L’appellante
adduce inoltre l’ininfluenza dell’intervento dell’attrice e la negligenza di
cui essa avrebbe dato prova nello svolgimento del proprio compito, ma anche
queste argomentazioni non comportano la modifica del giudizio impugnato.
Dalla
lettura della deposizione dell’acquirente del fondo risulta in effetti in
maniera inequivocabile che essa si è messa in contatto con il convenuto grazie
all’intervento della ditta attrice, di modo che -nonostante le riserve espresse
dalla teste circa l’atteggiamento dell’incaricato dell’attrice- la causalità
dell’indicazione è del tutto innegabile.
Inconferenti
in proposito sono per contro le deposizioni __________ e __________ a torto
invocate dal convenuto: Lareida riferisce di essere stato addirittura
sconsigliato all’acquisto, ma la questione è a prima vista fuori luogo
nell’ambito della discussione circa la causalità dell’intervento dell’attrice
per l’acquisto operato dalla signora __________, ed anche qualora si voglia
considerare tale atteggiamento quale violazione dell’obbligo di diligenza, la
stessa rimane priva di conseguenze a meno che si dimostri, ma non è il caso,
che senza tale atteggiamento il teste avrebbe acquistato ad un prezzo superiore
a quello offerto dalla __________; __________ si limita a riferire quanto ha
appreso dalla compratrice o dalla signora __________r, ed è perciò a giusta
ragione che il Pretore ha omesso di considerare la sua deposizione (per tante:
II
CCA
30 ottobre 1997 in re J./C.).
5.
Il
convenuto adduce infine, senza però trarne conclusione alcuna, che il prezzo
del fondo non gli sarebbe stato pagato per intero (punto 17, pag. 12).
L’affermazione
non solo non risulta nei suoi allegati introduttivi, ed è di conseguenza
irricevibile in questa sede (art. 321 CPC), ma è addirittura esplicitamente
smentita da quanto asserito a pag. 3 della duplica, ovvero che la signora
__________ “ha acquistato l’immobile il 26 ottobre 1994 pagando un importo pari
a fr. 700’000.-- per l’intero fondo”.
6.
Con
l’appello adesivo l’attrice ripropone la tesi secondo cui sarebbe stata
pattuita in suo favore una mercede fissa di fr. 25’000.--, e questo senza
riguardo per il prezzo di vendita conseguito per il fondo.
A
non averne dubbi, siffatta pattuizione non risulta dal doc. I (o doc. 5), e
l’argomento secondo cui la pattuizione risulterebbe per il solo fatto che fu indicato
un preciso importo per la provvigione e non una percentuale è meramente
indiziario: per lo stesso motivo per cui quella frase del doc. I non
significava la pattuizione di un prezzo fisso (cfr. consid. 3), essa non
comporta neppure la pattuizione di una mercede fissa, poiché in entrambi i casi
si tratta di una forzatura del suo significato, che era unicamente quello di
stabilire che a fronte di un prezzo di vendita di fr. 775’000.-- sarebbe stata
dovuta una mercede di fr. 25’000.--.
Non
meno inconferenti sono il rinvio alle tariffe SVIT, non pattuite dalle parti,
per dimostrare la congruità di una simile mercede, e le deduzioni della teste
__________ (appello adesivo, pag. 10), trattandosi anche in quest’ultimo caso
non di oggettive e immediate percezioni del teste, ma di riscontri indiretti,
mediati in questo caso da un non richiesto ed inammissibile processo deduttivo
del testimone.
Ne
consegue, ai sensi dei considerandi, la reiezione sia del gravame principale
che di quello adesivo.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali
motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia
I.
L’appello
9 giugno 1997 di __________ è respinto.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                          fr.         780.--
b)
spese                                            fr.           20.--
T
o t a l e                                            fr.         800.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico. Il convenuto rifonderà
all’attrice fr. 1’000.-- per ripetibili d’appello.
III.
L’appello
adesivo 14 luglio 1997 di __________ è respinto.
IV.
Le
spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                             fr.
130.--
b)
spese                                                               fr.
20.--
T
o t a l e                                                               fr.
150.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
V.
Intimazione:     __________
Comunicazione alla Pretura
di Locarno-Campagna.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario