ti_gerichte · 40.2005.194 · 2006-02-16 · it
Due mappali. Riduzione del -30% sul valore metrico del terreno eccedente in zona R2 poiché praticamente inaccessibile tramite un accesso carrozzabile. L'altro mappale deve essere invece valutato CHF/mq 0.10, ovvero come un terreno senza destinazione specifica e non come un terreno agricolo.


Incarto n.40.2005.194

__________

Lugano

16 febbraio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 28/29 settembre 2005

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa l'8 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 970 RFD e 2480 VM di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 22 novembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 306'025.- per il mapp. no. 970 RFD di __________;

-
CHF 661.- per il mapp. no. 2480 VM di __________.

Il
reclamo interposto in data 20/24 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 2 settembre 2005.

Per
quanto concerne il mapp. no. 970 lautorità di prima istanza ha ridotto da
1'099 a 1'035 mc il volume delledificio principale sub. A, modificato la
suddivisione tra terreno complementare e terreno eccedente, passati
rispettivamente da 490 a 365 mq e da 590 a 715 mq e applicato un non meglio
specificato correttivo del -10% sul valore metrico di questultima superficie.
Infine, la superficie abitabile delledificio principale sub. A è stata
modificata da 157 a 117 mq e il valore di reddito ridotto da CHF 205'206.- a
CHF 167'304.-

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 275'750.-

Per
quanto riguarda invece il mapp. no. 2480 lUCS ha suddiviso la superficie del
terreno in 1'600 mq considerati in zona agricola e valutati CHF/mq 0.40 sulla
base della carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 Reg. di applicazione
della Lst.), mentre i rimanenti 54 mq di fiume non sono stati stimati.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 640.-

3.     Con
ricorso 28/29 settembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale
postulando una congrua riduzione dei valori di stima di entrambi i mappali. Ciò
poiché, per quanto riguarda il mapp. no. 970, lUCS non avrebbe
sufficientemente considerato le esalazioni provenienti da una fattoria e i disturbi
provenienti da una piazza di atterraggio per gli elicotteri, entrambe vicine
allabitazione, nonché luso prettamente agricolo che viene fatto del terreno
eccedente. Nella valutazione del mapp. no. 2480 lautorità di prima istanza non
avrebbe invece considerato che in realtà  non si è in presenza di un terreno
agricolo, bensì di una superficie completamente incolta, rocciosa, boscata e
attraversata da un corso dacqua.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 22 novembre 2005 il Tribunale ha constatato
che la piazza di atterraggio per gli elicotteri e la stalla sono lontani
dallabitazione presente sul mapp. no. 970 e che risulta praticamente
impossibile creare un accesso carrozzabile per raggiungere il terreno eccedente
che si trova sul retro della casa.

Il
mapp. no. 2480 è invece un terreno di forma allungata, scosceso, roccioso e boscato
situato in prossimità di un riale a ca. 500-600 metri di altitudine.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario degli oggetti stimati e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Giusta
lart. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dellart. 16 LPT e
della LDFR quelli idonei oppure adibiti allutilizzazione agricola o orticola,
quelli che, nellinteresse generale, devono essere utilizzati dallagricoltura
ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati
alla LDFR.

I
fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.),
determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del
Regolamento di applicazione della Lst.  Reg. -).

Il
valore dei fondi senza destinazione specifica (art. 28 lett. n LALPT) è invece
indicato uniformemente per tutto il Cantone ed è stato stabilito in CHF/mq 0.10
(art. 14 Lst. e art. 6 Reg.).

6.3.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta il ricorso viene accolto per i seguenti motivi:

-Mapp. no. 970: il Tribunale, che di principio deve accertare
dufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e che non è
vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), applica un
correttivo del -30% sul valore metrico del terreno eccedente, che si trova sul
retro della casa, ritenuto che risulta di fatto praticamente impossibile accedervi
tramite un accesso carrozzabile.

-Mapp. no. 2480: il terreno, di forma allungata, scosceso, roccioso e
boscato, toccato in minima parte da un riale e posto ad unaltitudine di ca.
500-600 metri non può certamente essere considerato e valutato come un fondo
agricolo ai sensi dellart. 16 LPT e della LDFR, bensì come un fondo senza
destinazione specifica e valutato, ad eccezione di 54 mq di fiume, che non
soggiacciono alla stima ufficiale, al valore simbolico di CHF/mq 0.10.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo
sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, le presunte esalazioni provenienti dalla
stalla e i presunti disturbi arrecati dalla piazza di atterraggio per gli
elicotteri, già per il solo fatto che entrambe si trovano ad una distanza
importante dal fondo di proprietà del ricorrente, non giustificano lapplicazione
di alcun correttivo sul valore metrico del terreno. Daltronde, nello stabilire
il valore base di zona, di CHF/mq 130.-, valore del resto decisamente
prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione, già si è tenuto conto di tutte le specificità del
luogo.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti,
come da schede di calcolo annesse:

-CHF 257'160.- per il mapp. no. 970
RFD di __________;

-CHF 160.- per il mapp. no. 2480 VM
di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico
dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe i valori
ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

-
CHF257'160.-per il mapp. no.970RFD di __________;

-
CHF160.-per il mapp. no.2480VM di __________.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi