ti_gerichte · 12.2023.75 · 2023-09-27 · it
Locazione - spese accessorie - domande d'appello

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.09.2023 12.2023.75

Incarto n.
12.2023.75
Lugano
27 settembre 2023
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Stefani
e Grisanti
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n. SE.2019.10 della Pretura della giurisdizione
di Locarno-Città - promossa con petizione 29 marzo 2019 da
AO 1
AO 2
, al quale,
deceduto nel corso della
causa, è poi subentrata
la prima
(patr. da  PA 1 )
contro
AP 1
AP 2
con cui
gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di
fr. 24'301.63, somma poi aumentata con le conclusioni a fr. 30'978.95, oltre
interessi al 5% dal 1° giugno 2015, con conseguente ordine all’Ufficio di
conciliazione di Minusio di liberare a proprio favore i fr. 14'472.- ivi
depositati dai convenuti e a R__________ __________ di liberare a proprio
favore i fr. 5’000.- ivi depositati dai convenuti a garanzia delle pretese
derivanti dal contratto di locazione;
do
manda avversata dalla controparte,
che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 11
maggio 2023, poi rettificata il 30 maggio 2023, ha parzialmente accolto, condannando
i convenuti in solido al pagamento all’attrice di
fr. 17'958.85 oltre interessi al 5% su fr. 17'855.55 a decorrere dal 28
dicembre 2018 e su fr. 103.30 a decorrere dal 16 gennaio 2019, con conseguente
ordine all’Ufficio di conciliazione di Minusio di liberare a suo favore i fr. 14'472.-
ivi depositati, rispettivamente a R__________ __________ di liberare a suo
favore fr. 3'486.85 dei
fr. 5’000.- ivi depositati e di restituire la rimanenza ai convenuti;
appellanti
i convenuti,
con “ricorso”
12 giugno 2023, con cui hanno chiesto: “
a) annullamento della sentenza della
Pretura di Locarno-Città; b) rimozione delle spese accessorie reclamate dal
conteggio; c) incaricare il Tribunale di Locarno di esaminare in dettaglio i
fatti del contratto, del deposito e degli interessi e di valutarli
correttamente; d) eventuale aggiustamento della sentenza
”, protestando tasse,
spese e ripetibili;
mentre l’attrice,
con risposta 28 agosto 2023, ha postulato la reiezione del gravame, pure con
protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
AO 1 e AO 2
hanno concesso in locazione ad AP 1 e AP 2, dal 1° luglio 2010, l’appartamento /
maisonette n. __________ sito al pianterreno e al primo piano dello stabile in
Via __________ a __________. Nonostante il contratto di locazione (doc. N) prevedesse
il pagamento di una pigione mensile di fr. 2'950.-, che con decisione 20
dicembre 2018 del Pretore aggiunto della giurisdizione di Locarno-Città è poi stata
ridotta a fr. 2'252.- retroattivamente dal 1° luglio 2010 per la difettosità
dell’ente locato (doc. C), e di un acconto mensile per spese accessorie di fr. 450.-,
i conduttori hanno sin da subito pagato, sempre per la presunta difettosità del
medesimo, solo un importo complessivo di fr. 2'900.- mensili, ritenuto che dal
mese di giugno 2015
, a parte aver depositato
presso l’Ufficio di conciliazione di Minusio due importi, di
fr. 12’072.- il 18 settembre 2015 e di fr. 2'400.- il 26 maggio 2016, non hanno
poi sostanzialmente più pagato nulla.
Il
2 febbraio 2016 i locatori hanno significato ai conduttori la disdetta del
contratto per mora con effetto dal 31 marzo 2016 (doc. III° rich.). A seguito
della decisione di espulsione, decretata il 1° giugno 2016 dal Pretore aggiunto
della giurisdizione di Locarno-Città e confermata il 31 agosto 2016 dalla Camera
civile dei reclami del Tribunale d’appello, il 30 settembre 2016 i conduttori
hanno spedito le chiavi dell’ente locato (doc. III° rich.).
2.
Dopo aver ottenuto la
necessaria autorizzazione ad agire, con petizione 29 marzo 2019
AO 1
e AO 2, al quale -deceduto nel corso della causa - è
poi subentrata la prima (N.d.R.: con il termine “attrice” verranno in seguito
indicati, salvo puntualizzazioni, AO 1 e il defunto AO 2), hanno convenuto in
giudizio
AP 1
e AP 2 innanzi alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Città per ottenere
la loro condanna
in solido al pagamento di una somma poi
aumentata con le conclusioni dagli iniziali
fr. 24'301.63 a fr. 30'978.95 oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2015, con
conseguente ordine all’Ufficio di conciliazione di Minusio di liberare a
proprio favore i fr. 14'472.- ivi depositati dai convenuti e a R__________ __________
di liberare a proprio favore i fr. 5’000.- ivi depositati dai convenuti a
garanzia delle pretese derivanti dal contratto di locazione
. Essi, in estrema sintesi, hanno preteso il pagamento
del saldo
delle
pigioni e spese accessorie dal 1° luglio 2010 al 31 ottobre 2016
(fr. 24'492.50) e il risarcimento dei danni causati all’ente
locato dai convenuti
(fr. 7'733.15), dedotte le ripetibili, le spese legali e le spese esecutive già
riconosciute alla controparte (fr. 1'246.70).
I
convenuti si sono integralmente opposti alla petizione.
3.
Esperita
l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, con decisione 11 maggio
2023
(
di ben 45 pagine),
poi rettificata il 30 maggio 2023,
il Pretore, in parziale accoglimento della petizione,
ha condannato
i convenuti
in solido al pagamento all’attrice di fr. 17'958.85 oltre interessi al 5% su
fr. 17'858.55 (
recte
: fr. 17'855.55) a decorrere dal 28 dicembre 2018 e su
fr. 103.30 a decorrere dal 16 gennaio 2019, con conseguente ordine all’Ufficio
di conciliazione di Minusio di liberare a suo favore i fr. 14'472.- ivi
depositati, rispettivamente a R__________ __________ di liberare a suo favore
fr. 3'486.85 dei
fr. 5’000.- ivi depositati e di restituire la rimanenza ai convenuti
, il tutto ponendo le spese processuali di fr. 250.-
per 2/5 a carico dell'attrice e per 3/5 a carico dei convenuti in solido,
obbligati altresì a rifondere alla controparte fr. 850.- per ripetibili. Per il
primo giudice, dalle pigioni e spese accessorie non ancora pagate all’attrice dal
1° giugno 2015 al 30 settembre 2016
(fr. 40'832.-) e dalle ripetibili riconosciute a suo favore (fr. 1'900.-)
dovevano dapprima essere dedotte le pretese dei convenuti per pigioni e spese
accessorie da loro versate in eccesso dal 2010 al 2014 (fr. 18'563.52) e nel
2015 (fr. 1’601.65) nonché le spese per la riparazione della cappa e del frigorifero
(fr. 514.75) e per la riparazione del trasformatore della cappa (fr. 333.-);
dal saldo così risultante, di fr. 21'719.08, che costituiva lo scoperto al 31
dicembre 2016, dovevano in seguito essere aggiunti gli interessi di mora
maturati fino ad allora (fr. 627.16); dalla somma così ottenuta, di fr.
22'346.24, dovevano poi essere dedotte le pretese dei convenuti per spese
accessorie da loro versate in eccesso nel 2016 (fr. 1'496.40); da questo
risultato, di
fr. 20'849.84, dovevano quindi essere aggiunti gli interessi di mora maturati dal
1° gennaio 2017 al 27 dicembre 2018
(fr. 2'070.70); e dal saldo, di fr. 22'920.55, che costituiva in definitiva lo
scoperto al 27 dicembre 2018, dovevano infine essere tolte le spese giudiziarie
riconosciute a favore dei convenuti (fr. 5'065.-). Parimenti da rifondere erano
le spese di precetto di fr. 103.30.
4.
Con
il “ricorso” (
recte
:
appello) 12 giugno 2023
che qui ci
occupa, inoltrato tempestivamente entro il termine di 30 giorni dalla
notificazione della decisione pretorile (art. 311 cpv. 1 CPC) e avversato dall’attrice
con risposta 28 agosto 2023, anch’essa tempestiva (art. 312 cpv. 2 CPC in combinazione
con l’art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), i convenuti
hanno segnatamente chiesto: “
a)
annullamento della sentenza della Pretura di Locarno-Città; b) rimozione delle
spese accessorie reclamate dal conteggio; c) incaricare il Tribunale di Locarno
di esaminare in dettaglio i fatti del contratto, del deposito e degli interessi
e di valutarli correttamente; d) eventuale aggiustamento della sentenza
”,
protestando tasse, spese e ripetibili
.
5.
L’attrice non può
essere seguita laddove ha preliminarmente chiesto di dichiarare irricevibile l’appello
già per il fatto che i convenuti si erano limitati a ricorrere contro la
decisione 11 maggio 2023, ma non avevano invece provveduto a impugnare la successiva
decisione su rettifica 30 maggio 2023
, che
l’aveva sostituita e che a suo dire sarebbe cresciuta in giudicato. Nelle
particolari circostanze la sua richiesta di sanzionare l’appello dei convenuti
costituisce in effetti un formalismo eccessivo, tanto più che il giudizio
su
rettifica aveva comportato solo una modifica a livello redazionale (nel senso
che, invece della condanna al pagamento degli interessi “
dal 28 dicembre 2018 su fr. 17'855.55 e dal 16 gennaio 2019
su fr. 103.30
”, era allora stata
decisa
la condanna al pagamento degli interessi “
su
fr. 17'858.55 [N.d.R. recte: fr. 17'855.55] a
decorrere dal 28 dicembre 2018 e su fr. 103.30 a decorrere dal 16 gennaio 2019
”).
6.
Come
rilevato con pertinenza dall’attrice, l’appello dei convenuti risulta tuttavia invece
assai problematico per quanto riguarda il particolare tenore delle domande in
esso contenute (a - d).
6.1.
Nella
misura in cui, come risulta inequivocabilmente, è volto ad ottenere l’annullamento
della decisione impugnata e il rinvio dell’incarto al primo giudice per una
nuova pronuncia (con per altro alcune indicazioni di come eventualmente “aggiustarla”),
l’appello dei convenuti è di per sé ammissibile
(
cfr. TF 4A_510/2022 del 22 dicembre 2022 consid. 3.2, 4A_555/2022
dell’11 aprile 2023 consid. 2.6, secondo cui l’appello è un rimedio giuridico di
natura riformatoria e solo eccezionalmente di natura cassatoria), visto che,
come si vedrà qui di seguito (consid. 6.1 - 6.3), in questa sede questi ultimi,
riferendosi implicitamente all’art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC, avevano
sostenuto che i fatti dovevano essere completati in punti essenziali, e meglio
per quanto riguardava
“in dettaglio i fatti del contratto, del deposito e degli interessi”
.
Esso, in tale misura, dev’essere tuttavia respinto nel
merito, considerato che, come si vedrà sempre qui di seguito (consid. 6.1 -
6.3), i convenuti non sono stati in grado di dimostrare che i fatti di causa dovevano
essere completati in quei punti.
6.1.1.
I convenuti avevano innanzitutto
rimproverato al giudice di prime cure di non aver “
esaminato adeguatamente
la validità legale del contratto di locazione
” e in particolare di non aver
rilevato che “
alla conclusione del contratto di locazione i locatori hanno
evidentemente ingannato gli inquilini intenzionalmente in riguardo all’entità
effettiva dell’oggetto della locazione
” e che “
poi i locatori hanno
tenuto l’inquilino nell’ignoranza, e quindi nell’errore, per cinque anni
sull’effettivo importo dell’affitto e sull’importo delle spese accessorie
” (appello
p. 3); e avevano di conseguenza concluso che egli “
deve
approfondire
questa circostanza ed esaminare tutti gli aspetti se presuppone un atto
giuridico valido (contratto di locazione)
” (appello p. 3). A torto.
Il fatto che il
contratto di locazione tra le parti (doc. N) potesse eventualmente essere
viziato da dolo o da errore essenziale non doveva in effetti essere esaminato
dal primo giudice, la contestazione in tal senso essendo stata addotta dai convenuti
per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC), solo in questa
sede. L'esistenza di un contratto viziato da dolo o da errore essenziale non è
peraltro stata minimamente provata.
6.1.2.
I convenuti, rilevando che
il giudice di prime cure aveva considerato “
abusivo
” il deposito
presso l’Ufficio di conciliazione di Minusio
dei due importi
di fr. 12’072.- e di fr.
2'400.-,
senza aver “
tenuto conto che al momento del deposito la
locazione includeva i seguenti difetti: mancanza delle cose locate secondo il
contratto di locazione (cantina, patio, parcheggio); sin dall’inizio del
rapporto di locazione il proprietario ha rifiutato di adattare correttamente il
canone di locazione; dall’inizio del rapporto di locazione il proprietario ha
consapevolmente sopravvalutato le spese accessorie e si è rifiutato di presentare
il conteggio delle spese accessorie
” (appello p. 4), gli avevano in seguito
rimproverato di non aver “
né interrogato le parti né valutato la
corrispondenza su questo importante punto
” (appello p. 5). Il rilievo è del
tutto infondato.
A parte che il primo
giudice, nel suo giudizio, nemmeno aveva mai accertato l’ “
abusività
” del
deposito
dei complessivi
fr. 14’472.- effettuato presso l’Ufficio di conciliazione di Minusio,
è in effetti per la prima volta, e con ciò irritualmente (art.
317 cpv. 1 CPC), solo in questa sede, che i convenuti hanno preteso che quella
tematica fosse rilevante e che egli fosse pertanto tenuto ad interrogare le
parti e a valutare la corrispondenza, per altro non meglio precisata, a tale
proposito.
6.1.3.
I convenuti, fondandosi
da una parte sul fatto che il contratto di locazione tra le parti (doc. N) fosse
viziato da dolo o da errore essenziale e dall’altra sul fatto che il deposito
dei complessivi
fr. 14’472.- effettuato presso l’Ufficio di conciliazione di Minusio non fosse “
abusivo
”,
avevano infine reclamato “
anche l’accertamento degli
interessi per i locatori e gli inquilini
”, rilevando che “
il locatore
sarebbe in debito con interessi sulle entrate eccessive per il periodo in cui
ha volontariamente ritenuto ingiustamente l’inquilino da un adeguamento del
canone di locazione e si è rifiutato di conteggiare correttamente le spese
accessorie
” (appello p. 4). Il rilievo, non pertinente, è nuovamente
infondato.
Già detto
(consid.
6.1.1 e 6.1.2)
che il contratto di locazione tra le parti non poteva
essere considerato viziato da dolo o da errore essenziale e che il deposito
dei complessivi fr. 14’472.- effettuato presso
l’Ufficio di conciliazione di Minusio non era stato considerato “
abusivo
”,
si osserva in effetti che i convenuti, che per altro nemmeno si
sono confrontati con il preciso e dettagliato giudizio pretorile sulla tematica
del calcolo degli interessi e dunque non hanno motivato in modo sufficiente la
loro censura (art. 311 cpv. 1 CPC), non hanno spiegato, dandone oltretutto
puntuale dimostrazione, se e in che modo su quel tema i fatti dovessero essere
completati in punti essenziali.
6.2.
Nella misura in cui,
per mera ipotesi, l’appello dei convenuti potesse e dovesse essere inteso quale
richiesta di riforma della decisione pretorile, esso sarebbe stato in ogni caso
irricevibile. Nell’ambito di una causa, com’è pacificamente quella in esame,
volta al pagamento di una somma in denaro, la giurisprudenza impone in effetti all’appellante
di quantificare e cifrare la sua domanda e in particolare di indicare nel
petitum
d’appello la somma di denaro che, in riforma del giudizio di primo grado, ritiene
dovuta (cfr. TF 4A_555/2022 dell’11 aprile 2023 consid. 2.6, 4D_14/2023 del 15
maggio 2023 consid. 3.3). Sennonché nel caso di specie i convenuti, nel loro
petitum
d’appello, si sono sostanzialmente limitati a richiedere la “
rimozione delle spese accessorie reclamate dal conteggio
” e in particolare - tenendo conto quanto è stato da
loro spiegato nei considerandi (appello p. 1 e 2) - de
i costi per
l’ascensore, dei costi di manutenzione dell’estintore, delle tasse per acqua e
fognatura e delle spese accessorie del mese di ottobre 2016 (la loro ulteriore
richiesta
“di esaminare in dettaglio i
fatti del contratto, del deposito e degli interessi e di valutarli
correttamente”
, laddove fosse
rilevante in questa ipotesi,
è già stata discussa
ed evasa nei consid. 6.1.1 - 6.1.3, a cui si può rinviare), ma non hanno minimamente
quantificato e cifrato la loro domanda e in particolare non hanno assolutamente
indicato la somma di denaro che, in forza delle loro censure al giudizio
impugnato, consideravano invece dovuta. Ritenuto che una tale indicazione nemmeno
era senz’altro evincibile, in modo chiaro e evidente, dai considerandi
dell’appello (che per nessuna delle quattro posizioni censurate riportava un qualsiasi
importo concreto) o dalla lunghissima decisione pretorile (nella quale gli
importi relativi a quelle quattro posizioni, che erano contenuti tra le pretese
compensatorie dei convenuti per pigioni e spese accessorie da loro versate in
eccesso dal 2010 al 2016 [di fr. 18'563.52 per gli anni dal 2010 al 2014, di
fr. 1'601.65 per il 2015 e di fr. 1'496.40 per il 2016], avrebbero dovuto esservi
faticosamente ricercati ed estrapolati con un calcolo assai complesso, fermo
restando che, se non fossero stati confermati, ciò avrebbe pure comportato la conseguente
modifica del calcolo assai complesso in materia di interessi di mora), non è
possibile entrare nel merito dell’appello, ritenuto che un tale rigore formale
può essere imposto anche alle parti, come i qui convenuti, non patrocinate da
un avvocato (cfr. TF 4A_555/2022 dell’11 aprile 2023 consid. 2.7).
7.
Si aggiunga, per
completezza di motivazione, che gran parte delle
quattro censure riferite alle spese accessorie di cui si è detto sarebbero
comunque state da respingere nel merito.
Se
da una parte i convenuti non sembrerebbero avere tutti i torti a censurare il riconoscimento
da parte del giudice di prime cure de
i costi per l’ascensore, che non paiono
essere stati inseriti in modo sufficientemente chiaro, preciso e dettagliato, con
la generica formulazione “
Service Abonnemente
”, tra le spese accessorie
del contratto (cfr.
Del Duca
,
Serviceverträge und Nebenkosten unter besonderer Berücksichtigung von
Serviceverträgen für Aufzüge, in: mp. 2016 p. 6;
Bieri
, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ª ed., n. 28 ad
art. 257a/257b CO; Cour de Justice Genève 1357/2018 dell’9 ottobre 2018), dall’altra
le loro ulteriori tre censure sembrerebbero infondate. Non è in effetti vero
che i costi di manutenzione dell’estintore non potrebbero concettualmente rientrare
tra le spese accessorie (cfr. anzi
Del
Duca
, op. cit., p. 10;
Bieri
,
op. cit., n. 79 ad art. 257a/257b CO). Il fatto poi che le spese accessorie relative
alle tasse per acqua e fognatura non fossero state documentate e dimostrate rispettivamente
che il loro effettivo pagamento da parte dell’attrice non fosse stato provato è
irricevibile, essendo stato addotto per la prima volta solo in appello (art.
317 cpv. 1 CPC). Ed infine, per quanto riguarda le spese accessorie del 2016, pur
essendo vero che nella decisione impugnata le stesse, con riferimento a quanto
risultava dal doc. V, erano state erroneamente conteggiate per 10 mesi (ossia fino
al 31 ottobre) anziché per 9 mesi (ossia fino al 30 settembre), è però
altrettanto vero che ciò non ha causato alcun pregiudizio ma semmai un
vantaggio ai convenuti, visto che per quell’anno il giudice di prime cure aveva
riconosciuto loro una pretesa per spese accessorie versate in eccesso (di fr.
1'496.40), che, se giustamente fosse stata calcolata su 9 mesi anziché su 10
mesi, sarebbe stata minore e non certo maggiore.
8.
Ne discende che
l’appello dei convenuti dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.
Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del
valore litigioso di
fr.
17'958.85
, seguono la soccombenza (art.
106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
I.
L’appello 12 giugno 2023 di AP 1 e AP 2
è respinto
nella misura in cui è ricevibile.
II.
Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico degli appellanti
in solido, che rifonderanno all’appellata, sempre in solido, fr. 1'000.- per
ripetibili.
III.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Città
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).