ti_gerichte · 15.2019.37 · 2019-09-18 · it
Ricorso contro laggiudicazione di un fondo. Tempestività del ricorso. Stima che tiene conto di un posteggio in realtà non oggetto dellasta

Ricorso contro l’aggiudicazione di un fondo. Tempestività del ricorso. Stima che tiene conto di un posteggio in realtà non oggetto dell’asta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 18.09.2019 15.2019.37

Incarto n.
15.2019.37
Lugano
18 settembre 2019
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Jaques, presidente
Walser e Grisanti
vicecancelliere:
Cassina
statuendo sul ricorso 20 maggio 2019 di
RI 1
(patrocinato dall’__________ PA 1, __________)
contro
l’operato dell’
Ufficio di esecuzione di Mendrisio
,
o meglio contro l’aggiudicazione di un fondo nelle esecuzioni in via di
realizzazione del pegno immobiliare n. __________ e __________ promosse
rispettivamente
da
PI 2
, __________
(rappresentato da RA 1, __________)
PI 3
,
__________
(patrocinata dall’__________ PR 1, __________)
nei confronti di
PI 1
,
DE-__________
ritenuto
in fatto:
A.
Nell’ambito
delle esecuzioni n. __________ e __________ in via di realizzazione del
pegno immobiliare dell’Ufficio di esecuzione (UE)
di Lugano promosse dal PI 2 e dalla PI 3 contro PI 1,
rispettivamente il
15 ottobre 2015 e il 23 gennaio 2018 i creditori hanno chiesto la vendita della
proprietà per piani (PPP) n. __________ del fondo n. __________ RFD di __________,
di proprietà dell’escus­sa.
B.
Il
29 marzo 2018 l’UE ha assegnato all’arch. __________ l’in­­carico di allestire
la perizia estimativa della PPP da realizzare. Il perito ha rassegnato il
proprio referto il 30 maggio 2018.
C.
C
on
avviso d’incanto unico pubblicato sul Foglio ufficiale cantonale
del __________
__________ __________ l’UE di Mendrisio ha fissato al __________ __________ __________
il termine per le insinuazioni degli oneri
fondiari, dal __________ __________
__________ il deposito delle
condizioni d’asta e dell’elenco oneri e al __________ __________
__________ l’incanto della particella gravata da
pegno, ossia del­la
“PPP n. __________
12/1000 comproprietà del fondo-part. __________, con diritto esclusivo sull’appartamento
no. 6 composto di: 1 locale, bagno, atrio e portico al piano seminterrato, come
al piano di ripartizione”
, indicando in fr. 327'000.– il suo
valore di stima peritale.
D.
Il
20 febbraio 2019 l’UE ha aggiudicato la PPP a RI 1 per fr. 255'000.–.
E.
L’11
marzo 2019 l’UE ha presentato all’Ufficio dei registri del Distretto di
Mendrisio l’istanza di trapasso della proprietà a favore di RI 1
.
L’iscrizione del nuovo proprietario è avvenuta il 13 marzo 2019 con il documento
giustificativo n. __________.
F.
Con
ricorso del 20 maggio 2019, RI 1 chiede di annullare l’aggiudicazione,
rispettivamente di accertarne la nullità.
G.
Con
osservazioni del 19 giugno 2019 l’UE si è opposto al ricorso,
mentre la PI 3
e il PI
2 si sono rimessi al giudizio della Camera.
Considerato
in diritto:                 1.
Il ricorrente evidenzia che unitamente al bando d’incanto è stata pubblicata
la perizia allestita dall’arch. __________, che stabiliva il valore dell’appartamento
e nella quale il perito ha incluso il valore del posto auto contrassegnato con
la lettera C e ubicato sulla particella n. __________ RFD di __________,
indicando che lo stesso è assegnato all’appartamento posto all’asta. A mente di
RI 1 il perito ha considerato il parcheggio un accessorio dell’ap­­partamento
dal punto di vista economico e ne ha quindi addizionato il valore di stima a
quello della PPP, misconoscendo che dal profilo giuridico i due beni sono
distinti, con un diverso numero di mappa e senza alcun legame tra di loro. Il
ricorrente rimprovera al funzionario dell’UE di aver poi ripreso acriticamente
questo aspet­to inserendo quale oggetto dell’incanto unicamente l’appartamen­­to,
partendo dal presupposto che il posto auto ne avrebbe seguito la sorte. Il
ricorrente afferma di essersi potuto rendere conto solo parecchio tempo dopo l’aggiudicazione
del fatto che il trasferimen­to della proprietà dell’appartamento non traeva
seco anche il trasferimento del posto auto. All’incontro con i responsabili
dell’UE da lui chiesto e tenutosi il 30 aprile 2019, RI 1
assevera che le parti sono approdate alla
soluzione pragmatica di attribuirgli anche la quota di comproprietà di
1
/
12
della particella n. __________ RFD di __________, ossia il parcheggio.
Il successivo 8 maggio, però, l’UE gli ha comunicato che non era possibile dar
seguito alla soluzione trovata. A suo parere il termine di ricorso decorre dalla
notifica di questa comunicazione.
Il
ricorrente fa valere che la possibilità di disporre di un parcheggio è un
elemento determinante per decidere l’acquisto di un appartamento e per
determinarne le condizioni economiche, specialmente in zone che ne sono
carenti. Pretende di aver acquistato l’appartamento credendo erroneamente che
fosse provvisto di parcheggio. L’aggiudicazione – egli epiloga – è dunque
inefficace per errore essenziale.
2.
L’UE
osserva di aver comunicato al ricorrente l’avvenuta iscrizio­ne a suo nome del
trapasso di proprietà della PPP n. __________ di __________ il 9 aprile 2019.
Dopo questa comunicazione il ricorrente ha telefonato più volte pretendendo di
aver comperato anche la quota di comproprietà sulla quale sorge il posteggio,
ma ogni volta l’UE gli ha fatto presente che la quota in questione non era
compresa
nell’aggiudicazione,
come risultava dall’avviso d’incanto. Per quan­to
riguarda
l’incontro del 30 aprile 2019, l’UE espone che il supplente Ufficiale dell’Ufficio
dei registri di Mendrisio, avendo frainteso la situazione, ha affermato che si
sarebbe potuto attribuire al ricorrente la quota di comproprietà su cui sorge
il posteggio, convinto che anche questo fondo fosse stato aggiudicato all’incanto
e che l’UE avesse dimenticato di riportarlo nell’istanza di trapasso della
proprietà. Quando però ha appreso che l’unico fondo aggiudicato a pubblico
incanto era la PPP, egli ha comunicato all’UE che il trapasso non era
possibile.
3.
La
realizzazione di un fondo all’asta può essere contestata solo con un ricorso all’autorità
di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti
(CEF) del Tribunale d’ap­­pello (art. 3 LPR) – entro 10 giorni dal momento in
cui il ricorrente ha avuto conoscenza dell’atto contestato e poteva conoscere i
motivi d’impugnazione (art. 132
a
cpv. 1 e 2 LEF, applicabile alla
realizzazione dei fondi per il rinvio dell’art. 143
a
LEF e all’esecu­­zione
in via di realizzazione del pegno giusta l’art. 156 cpv. 1 LEF).
Nel
caso in esame il ricorrente assevera di essersi reso conto solo parecchio tempo
dopo l’aggiudicazione del fatto che il trasferimento della proprietà dell’appartamento
non traeva seco anche il trasferimento del posto auto. In realtà, in qualità di
aggiudicatario della PPP n. __________ di __________ egli ha avuto conoscenza
del trapasso già il giorno stesso dell’asta (o al più tardi al momento in cui l’UE,
il 9 aprile 2019, gli ha comunicato l’avvenuta iscrizione della mutazione a
registro fondiario) e avrebbe potuto conoscere il motivo d’impugnazione
invocato nel ricorso in esame già prima dell’a­­sta leggendo con attenzione le
condizioni d’asta e l’estratto del registro fondiario, che al contrario della
perizia non fanno menzione del posteggio situato sulla
quota di comproprietà di
1
/
12
della particella n. __________ RFD di __________. Inoltrato solo il 20
maggio 2019, il ricorso è ampiamente tardivo e pertanto inammissibile.
4.
A
mente del ricorrente, tuttavia, a seguito degli errori commessi dal perito e
dall’UE la procedura sarebbe nulla per grave violazione delle regole
processuali.
4.1
L’autorità
di vigilanza constata d’ufficio e in ogni tempo la nullità di un atto esecutivo
(art. 22 cpv. 1, 2° periodo LEF). Sono nulle le decisioni che violano
prescrizioni emanate nell’interesse pubblico o nell’interesse di persone che
non sono parte nel procedimento (art. 22 cpv. 1, 1° periodo LEF). Infrangono le
prescrizioni emanate nell’interesse pubblico provvedimenti esecutivi incompleti
o indeterminati. Un pignoramento è quindi nullo quando l’UE non indica
chiaramente quali sono i beni pignorati (DTF 131 III 239 consid. 2.1 con
riferimenti).
4.2
In casu
nel bando d’incanto
l’UE ha chiaramente indicato quale bene da vendere
la
“PPP n. __________ 12/1000 comproprietà del
fondo-part. __________, con diritto esclusivo sull’appartamento no. 6 composto
di: 1
locale, bagno, atrio e portico al
piano seminterrato, come al piano di ri­partizione
”
,
del valore di stima peritale di fr. 327'000.–. La stessa precisa
descrizione, che ricalca quella figurante a registro fondiario, è poi stata
riportata nelle condizioni d’asta, senz’alcun accen­no a un posteggio.
Nel
referto peritale del 30 maggio 2018, invero, l’arch. __________, dopo aver
correttamente indicato, a pagina 4, che la proprietà sul parcheggio è legata
alla proprietà della quota C di
1
/
12
della particella n. __________
(la
“DPSSSP __________ quota C”
corrisponde
“al
parcheggio esterno indicato con la lettera C, sull’area a beneficio di un
diritto di superficie per sé stante e permanente sulla part. n° __________ RFD
di __________, situata lungo la strada __________ dirimpetto al fondo part. n° __________,
sul lato valle”
)
, ha poi ripetutamente lasciato intendere che
alla PPP n. __________ fosse assegnato un diritto d’uso anche su uno dei
parcheggi ubicati sulla particella n. __________ di __________. A pagina 6 egli
afferma che
“all’appartamento n. 6 risulta
essere assegnato un parcheggio esterno sul mappale __________, contrassegnato
con la lettera C sul piano di assegnazione”
. E nella determinazione
del valore reale e del reddito lordo annuo presumibile della proprietà, il
perito ha aggiunto al valore reale calcolato per l’appartamento (fr. 299'900.–)
quello del posteggio esterno (fr. 25'200.–) e determinato il valore di
reddito
“incl. posteggio esterno”
in fr. 327'000.–, giungendo a un valore venale attuale di fr. 327'000.–
(pag. 9).
L’errore
è però manifesto, perché a una quota di PPP può essere assegnato un diritto d’uso
esclusivo solo su una parte comune del fondo (cfr. art. 712
g
cpv. 4
CC) e non su un fondo distinto. L’e­­stratto del registro fondiario relativo
alla PPP n. __________, accluso alla perizia, non menziona del resto alcun
posteggio. Mentre la tabella di assegnazione dei posteggi, pure essa allegata
alla perizia, si riferisce all’assegnazione al diritto di superficie n. __________
gravante il fondo n. __________ e non alla PPP n. __________.
4.3
Contrariamente
al caso giudicato dal Tribunale federale nella citata DTF 131 III 239, in cui erano
stati venduti a trattative private “tutti i marchi V” senz’alcun riferimento a
numeri di registro, nel caso in esame la designazione del fondo venduto è
precisa e corrisponde a quella contenuta nel registro fondiario. Che la perizia
possa creare qualche confusione è senza rilievo perché il documento deputato
alla descrizione del fondo è quello delle condizioni d’asta (art. 34 cpv. 1
lett. a e 102 RFF), non la relazione peritale. L’asta contestata non può
pertanto dirsi incompleta o indeterminata, sicché non entra in considerazione
una sua nullità.
4.4
Vero
è che il valore di stima indicato nelle condizioni d’asta, ripre­so tale quale
dalla perizia, è non corretto nella misura in cui tiene conto del valore di un
posteggio che non è oggetto dell’incanto. A parte il fatto, però, che il prezzo
d’aggiudicazione pagato dal ricorrente (fr. 255'000.–) è inferiore al
valore di stima della sola PPP
(senza il
posteggio), pari
fr. 299'900.–,
l’ammissione dell’errore essenziale invocato dal ricorrente presuppone che il
valore dell’og­getto da realizzare fosse da qualificare come un elemento
necessario del negozio giuridico nel senso dell’art. 24 cpv. 1 n. 4 CO.
a)
Ora,
in una fattispecie in cui l’autorità di vigilanza cantonale (ticinese)
aveva annullato un’asta immobiliare ritenendo che l’aggiu­dicatario fosse
incappato in un errore essenziale sul valore del fondo, sulla scorta di una
perizia che indicava una superficie edificabile oltre quattro volte superiore a
quella effettiva (siccome non teneva conto di una servitù di divieto di
costruzione gravante la particella, regolarmente iscritta a registro
fondiario),
il Tribunale federale ha avuto
modo di precisare che l’errore essenziale comporta sì, in linea di massima, l’annullabilità
del negozio giuridico a
nche se è dovuto a
negligenza (cfr. art. 26 CO), ma nel caso sot­toposto
al suo esame
ha considerato che l’aggiudicatario non si era preoccupato di chiarire prima
dell’asta la questione dell’esten­­sione della superficie edificabile, che già
allora si poneva in modo manifesto, sicché non si poteva affermare che l’invocato
errore vertesse su un elemento necessario della vendita all’asta (DTF 129 III
365 consid. 5.3).
b)
La
sentenza appena citata si attaglia anche al caso in esame. RI 1, infatti, non
si è curato di chiarire la contraddizione insita nella perizia (tra la
descrizione del posteggio a pag. 4 e il calcolo del valore di stima), ma
soprattutto l’incongruenza tra l’ipotesi considerata dal perito e la
descrizione del fondo nel bando e nelle condizioni d’asta, discrepanze che si
ponevano in modo manifesto se, come sottintende il ricorrente, egli aveva letto
la perizia prima dell’asta. Non si può pertanto affermare che l’invocato errore
vertesse su un elemento necessario della vendita all’asta. Anche volendo
prescindere dalla tardività del ricorso, esso andrebbe di conseguenza respinto.
c)
Per
abbondanza, v’è del resto da rilevare che l’errore essenziale non pare poter
essere considerato come un caso di nullità, poiché l’errore dev’essere
esplicitamente eccepito, pena la ratifica del titolo di trapasso della
proprietà (cfr. art. 31 CO, con il rilievo che nelle ipotesi di
realizzazione forzata i termini previsti in questa norma sono sostituti da
quelli dell’art. 132
a
LEF).
5.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è inammissibile.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
–    ;
–   DE-;
–  avv. PR 1, __________;
–
Ufficio esazione e condoni, Bellinzona;
–  .
Comunicazione
all’Ufficio di esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.