ti_gerichte · 12.1995.255 · 1996-02-26 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.02.1996 12.1995.255

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00255
Lugano
26 febbraio 1996
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire in materia di locazione, nella causa -
inc. no. 25/1994 loc.
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza
22 luglio 1994 da
contro
__________
(rappresentata dall’avv. __________)
con cui gli istanti hanno chiesto voler giudicare:
1.   La petizione è accolta.
2.   In via principale:
è accertato
che alla scadenza contrattuale (il 31.3.1992) il contratto di locazione 6
agosto 1986 tra gli avv. __________ e __________ __________ e la signora
__________, non si è rinnovato per mancanza di consenso sulle condizioni del
rinnovo, subordinatamente che la mancata disdetta da parte dei proprietari, e
di conseguenza il rinnovo tacito del contratto, è conseguente a errore
essenziale dei proprietari, nel quale sono stati indotti dall’agire
dell’inquilina cui hanno dichiarato che non intendono mantenere il contratto
che è quindi decaduto.
Di
conseguenza, a partire dalla data di scadenza del contratto, e fino alla
partenza, entro il termine ragionevole che l’inquilina vorrà indicare,
l’inquilina è condannata a versare ai proprietari un’equa indennità per l’uso
non contrattuale dei locali, che il tribunale fisserà per confronto con le
condizioni della zona per locali commerciali e in ogni caso non al di sotto
della prigione aumentata come alla domanda seguente.
3.   In via subordinata è accertato che:
3.1  La pigione di cui al contratto 6 agosto 1986, canone base di fr.
70’000.-, oltre adeguamento all’indice, senza rinnovo degli sconti speciali
d’avviamento, non è abusiva.
3.1.1    date le condizioni nella fattispecie non sono soggette a
notifica le modifiche per adeguamento dei canoni all’evoluzione dell’indice dei
prezzi al consumo.
3.1.2    date le condizioni nella fattispecie non sono soggette a
notifica le modifiche per portare il canone a quello contrattuale di fr.
70’000.-.
3.2  Sono valide le notifiche 15.6.1993, in via subordinata le
notifiche 8.6.94, e infondate le contestazioni dell’inquilina dell’8.7.93 e del
30.6.94.
3.3  L’affitto applicabile è quindi:
quello base
di fr. 70’000.- oltre adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo, a
partire dall’indice base del 31.3.1987 (punti 136.7) a:
139.2 punti
al 31.3.1988
142.4 punti
al 31.3.1989
149.5 punti
al 31.3.1990
158.3 punti
al 31.3.1991
166.0 punti
al 31.3.1992
172.0 punti
al 31.3.1993
174.3 punti
al 31.3.1994
meno sconto
speciale di avviamento annuo di fr. 25’000.- per il periodo 31.3.1987 al
31.3.1988 di fr. 20’000.- per il periodo dal 31.3.1988 al 31.3.1992 e senza più
deduzione di sconto speciale di avviamento dal 31.3.1992 in poi.
3.4  di conseguenza, la convenuta è condannata a versare agli attori,
con interesse del ...% a partire da ciascuna scadenza, un canone di locazione
di :
fr.
45’000.-    per il periodo dal 31.3.87 al 31.3.88
fr.
51’284.-    per il periodo dal 31.3.88 al 31.3.89
fr. 52’918.80
per il periodo dal 31.3.89 al 31.3.90
fr. 56’554.50
per il periodo dal 31.3.90 al 31.3.91
fr. 61’060.70
per il periodo dal 31.3.91 al 31.3.92
fr. 85’003.70
per il periodo dal 31.3.92 al 31.3.93
fr. 88’076.10
per il periodo dal 31.3.93 al 31.3.94
fr. 89’253.80
per il periodo dal 31.3.94 in poi
dedotti i
versamenti già effettuati, esclusi quelli per le spese accessorie.
3.5  In via subordinata, il canone è fissato sulla base del canone di
fr. 50’000.- al 31.3.1988, già netto degli sconti speciali e straordinari
concessi fino al 31.3.1991, oltre adeguamento all’indice calcolato sul canone
base di fr. 70’000.- con interesse del ...% a partire da ciascuna scadenza,
come sopra precisato, e quindi la convenuta è condannata a versare un canone
di:
fr.
45’000.-    per il periodo dal 31.3.87 al 31.3.88
fr.
51’284.-    per il periodo dal 31.3.88 al 31.3.89
fr. 52’918.80
per il periodo dal 31.3.89 al 31.3.90
fr. 56’554.50
per il periodo dal 31.3.90 al 31.3.91
fr. 61’060.70
per il periodo dal 31.3.91 al 31.3.92
fr. 65’003.70
per il periodo dal 31.3.92 al 31.3.93
fr. 68’076.10
per il periodo dal 31.3.93 al 31.3.94
fr. 69’253.80
per il periodo dal 31.3.94 in poi
dedotti gli
importi già versati, esclusi quelli per le spese accessorie.
3.6  In via subordinata, le notifiche 15.6.93 sono valide e tempestive
e l’adeguamento ha effetto a far data dal 31.3.93, in via nuovamente
subordinata dal 1. luglio 1993, in via ultima subordinata dal 31.3.1995.
3.7  In via nuovamente subordinata la notifica 8.6.94 dell’aumento da
fr. 35’000.- a fr. 88’696.40 è valida e tempestiva e ha effetto dal 31.3.95.
3.8  L’inquilina è condannata a versare le spese accessorie e in specie
quelle non pagate come a conteggio del 18.10.1993 per fr. 294.40 e a conteggio
6.6.94 per fr. 801.60.
3.9  Per l’occupazione temporanea di locali e di parti comuni non
destinate agli inquilini di locali commerciali e per uso accresciuto a scopo di
posteggio dell’accesso è riconosciuta ai proprietari, per il periodo dal
31.3.87 al 31.4.94, una indennità di fr. ....
4.    In via nuovamente subordinata, se il contratto si è rinnovato
alle condizioni indicate dall’inquilina, cioè senza gli aumenti a fr. 45’000.-,
50’000.- e 70’000.-, il canone di locazione è adeguato in base alla clausola
rebus sic stantibus ai canoni usuali nella zona, in ragione di una pigione non
inferiore a quella della domanda 3.
5.    Spese e ripetibili a carico della convenuta.
Domande
avversate dalla convenuta la quale ha postulato la reiezione dell’istanza e che
il Pretore ha respinto con sentenza 7 settembre 1995.
Appellante
la parte istante con atto di appello 21 settembre 1995, cui è stato concesso
l’effetto sospensivo, con il quale si chiede la riforma del querelato giudizio
nel senso di accogliere la petizione o in subordine di ritornare gli atti al
Pretore o ancora all’Ufficio di conciliazione per gli accertamenti che si
imponessero;
mentre
la convenuta con osservazioni 12 ottobre 1995 ha postulato la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili.
Letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti,
Ritenuto
in fatto:                 A.
Il
6 agosto 1986 gli avv. __________ da un lato e __________ dall’altro sottoscrissero
un contratto (doc. W), in base al quale a quest’ultima venivano concessi in locazione
dei locali commerciali siti in Via __________ a __________, da adibire a lavanderia,
locali per altro da lei già occupati sin dal 1977 in forza di un precedente
accordo.
B.
Il
nuovo contratto dl locazione, di durata determinata fino al 31 marzo 1992 con
una clausola di rinnovo automatico di 3 anni in 3 anni in caso di mancata
disdetta con 9 mesi di preavviso per lo spirare del contratto stesso, prevedeva
il versamento di una pigione differenziata: per il periodo dal 31 marzo 1986 al
31 marzo 1987 il canone era stabilito in complessivi fr. 35’000.- (ovvero fr.
45’000.-, meno uno sconto di fr. 10’000.-), dal 31 marzo 1987 al 31 marzo 1988
era fissato in complessivi fr. 45’000.- netti (fr. 70’000.- canone base, meno
uno sconto speciale d’avviamento di fr. 25’000.-), mentre dal 31 marzo 1988 al
31 marzo 1992 valevano le seguenti nuove condizioni: canone base fr. 70’000.-
meno sconto speciale di fr. 20’000.-, ovvero una pigione complessiva di fr.
50’000.-, somma a cui andava aggiunto un aumento anno per anno in base
all’indice valevole al 31 marzo 1987. I proprietari si erano inoltre impegnati
espressamente a notificare gli aumenti di cui sopra come di legge (doc. W).
Sempre
nel corso del 1986 la pigione è stata poi concordemente ridotta di fr. 712.- a
seguito della riconsegna ai proprietari di alcuni locali in una cantina (doc.
OO, U1).
C.
Non
avendo i proprietari provveduto alle notifiche degli aumenti così come previsto
nel contratto, nel corso del 1992 tra le parti sono sorte le prime divergenze
circa l’ammontare della pigione dovuta: in sostanza, mentre l’inquilina
asseriva di essere tenuta a versare solo fr. 35’000.- (gli aumenti, non
notificati, non essendo entrati in vigore), i proprietari pretendevano il
pagamento del canone base di fr. 70’000.- oltre agli aumenti per il rincaro nel
frattempo intervenuto.
D.
Per
sbloccare la situazione i proprietari, con 10 formulari ufficiali, hanno
notificato all’inquilina i seguenti aumenti dei canoni di locazione:
-     l’8
giugno 1993, aumento da fr. 35’000.- a fr. 88’200.- a far tempo dal 31 marzo
1993, secondo la seguente motivazione: ”canone previsto contrattualmente, decadenza
sconti speciali; adeguamenti all’indice; decadenza sconto speciale 31.3.1986 -
31.3.1987 (fr. 10’000.-) 31.3.1987 / 88 (fr. 25’000.-), 31.3.1988 / 92
(20’000.-); aumento fisso del canone base da fr. 45’000.- a fr. 70’000.- a
partire dal 31.3.1987; adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo:
indice 31.3.1987 - pti 136.9, 30.4.1994 pti 172.5, diff. 35.6 pti = 26%, su fr.
70’000.- = fr. 18’200.-” (doc. YY8);
-     il
14 giugno 1993, aumento da fr. 45’000.- (al 31.3.87) a fr. 70’000.- per il periodo
dal 31 marzo 1988 al 31 marzo 1992, per “rinnovo del contratto in data 6.8.86
con canone base speciale per il 31.8.88 / 31.3.92 fr. 70’000.- meno sconto speciale
straordinario fr. 25’000.- dal 31.3.88 al 31.3.89, fr. 20’000.- dal 31.3.89 al
31.3.92, con cessazione totale dal 31.3.92” (doc. YY7);
-     il
14 giugno 1993, aumento da fr. 35’000.- (al 31.3.87) a fr. 45’000.- a far tempo
dal 31 marzo 1988, per “decadenza scalare dello sconto previsto dal contratto,
decadenza sconto speciale fr. 10’000.- per il periodo dal 31.3.86 - 31.3.87, entrata
in vigore sconto speciale per consentire piano finanziamento fr. 25’000.- per
il periodo 31.3.87 - 31.3.88” (doc. YY3);
-     il
14 giugno 1993, aumento da fr. 45’000.- (al 31.3.88) a fr. 52’919.- a far tempo
dal 31 marzo 1989, per “riduzione dello sconto speciale di fr. 25’000.- a fr.
20’000.-Adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo (su fr.
70’000.-) indice base 31.3.87 -punti 136.7 / indice al 31.3.89 -punti 142.2 /
punti 5.7 x 100 ./. 136.7 = 4.17%” (doc. YY4);
-     il
14 giugno 1993, aumento da fr. 52’919.- (al 31.3.89) a fr. 56’554.75 a far tempo
dal 31 marzo 1990, per “adeguamento all’indice nazionale dei pezzi al consumo
31.3.89 -punti 142.4 / 31.3.90 - punti 149.5 / punti 7.1 x 100 ./. 142.4 =
4.98%” (doc. YY5);
-     il
14 giugno 1993, aumento da fr. 56’554.75 (al 31.3.90) a fr. 61’060.75 a far
tempo dal 31 marzo 1991, per “adeguamento all’indice nazionale dei pezzi al
consumo (su fr. 70’000.-) 31.3.90 - punti 149.5 / 31.3.91 - punti 158.3 / punti
8.8 x 100 ./. 149.5 = 5.886%” (doc. YY6);
-     il
14 giugno 1993, aumento da fr. 61’060.75 (al 31.3.91) a fr. 61’060.75 (recte:
fr. 85’003.55) a far tempo dal 31 marzo 1992, per ”adeguamento all’indice
nazionale dei prezzi al consumo (su fr. 70’000.-). Venir meno dello sconto
speciale straordinario come pattuito alla fine della durata contrattuale, in
seguito alla cessazione dei pagamenti rateali per investimento come da piano
d’investimento. Il piano del contratto poteva perfezionarsi solo alle
condizioni contrattuali, per le quali lo sconto decadeva” (doc. YY2);
-     il
14 giugno 1993, aumento da fr. 85’003.55 (al 31.3.92) a fr. 88’072.20.- a far
tempo dal 31 marzo 1993, per ”adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al
consumo” (doc. YY1);
-     il
7 giugno 1994, aumento da fr. 35’000.- a fr. 88’696.40 con effetto dal 31 marzo
1995, per “a) decadenza dello sconto concesso per il periodo 31.3.1986 -
31.3.1987 (canone base 45’000.-, sconto 10’000.-). b) decadenza dello sconto concesso
per il periodo 31.3.1987 - 31.3.1988 (canone base 70’000.-, sconto 25’000.-).
c) decadenza dello conto concesso per il periodo 31.3.1988 - 31.3.1992 (canone
base 70’000.-, sconto speciale 20’000.-). d) adeguamento all’indice nazionale
dei prezzi al consumo: indice base 31.3.1987 (109.7); indice attuale 139.0
adeguamento: da fr. 70’000.- a fr. 88’696.40” (doc. KK1);
-     il
7 giugno 1994, aumento da fr. 35’000.- a fr. 44’348.20 a far tempo dal 31 marzo
1995, per “adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo: indice base
31.3.1987 (109.7); indice attuale 139.0 adeguamento: da fr. 35’000.- a fr.
44’348.20” (doc. KK2).
Tutti
questi aumenti sono stati tempestivamente contestati da __________ davanti
all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in seguito: UC).
E.
A
seguito del fallimento della procedura di conciliazione, con istanza 22 luglio
1994 gli avv. __________ e __________ hanno chiesto al Pretore in via
principale che venisse constatato il mancato rinnovo del contratto al 31 marzo
1992 per mancanza di consenso sullo stesso o per errore essenziale e in via
subordinata che fosse accertato l’ammontare della pigione dovuta alle diverse
scadenze, nonché che controparte fosse condannata a versare loro tutta una
serie di importi per pigioni arretrate, indennità per occupazione abusiva e
spese accessorie.
A
sostegno delle loro domande, gli istanti hanno innanzitutto affermato che la mancata
notifica degli aumenti prima del 1993 non poteva comportare che gli aumenti
stessi, regolarmente previsti nel contratto, non fossero entrati in vigore,
tanto più che se a suo tempo non vi fu la notifica, ciò era dovuto ad una
chiara richiesta in tal senso da parte dell’inquilina stessa. Se, per contro,
gli aumenti non fossero entrati in vigore, era -a loro dire- chiaro che il
contratto non si era validamente rinnovato, per mancanza di consenso dei
proprietari sulla pigione, rispettivamente per un loro errore essenziale (in
quanto essi non l’avrebbero accettato, se avessero saputo che la pigione era così
bassa); in via subordinata, andava inoltre accertato l’ammontare della pigione
attualmente dovuta, così come era stata adeguata con le 10 notifiche di cui
sopra, la cui validità era incontestabile.
F.
In
occasione dell’udienza di contraddittorio del 4 novembre 1994, __________ ha
postulato l’integrale reiezione dell’istanza, protestando spese e ripetibili.
A
suo dire, innanzitutto, la presente procedura poteva vertere solo sulle
tematiche portate davanti all’UC e quindi unicamente sulla legittimità degli
aumenti dei canoni di locazione notificati con i 10 formulari: ne discendeva -a
suo dire- che le richieste di cui all’istanza che non tendevano
all’accertamento della pigione dovuta, ma con cui al contrario si postulava la
condanna della convenuta al versamento di determinati importi o all’accertamen-to
del mancato rinnovo del contratto, erano proceduralmente irricevibili, siccome
premature.
Nel
merito, ella osserva come gli aumenti notificati erano per la maggior parte
irriti e tardivi, in quanto non sufficientemente motivati e volti a modificare
con effetto retroattivo il canone di locazione; in ogni caso, infine, erano
inefficaci, atteso che con gli stessi i proprietari ottenevano una pigione
abusiva.
G.
In
replica e in duplica, come pure in sede conclusionale, le parti si sono
sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative,
contestando quelle di controparte.
H.
Con
sentenza 7 settembre 1995 il Pretore ha respinto l’istanza, caricando agli
istanti la tassa di giustizia di fr. 7’000.- e le spese, oltre all’indennità
per ripetibili di fr. 35’000.-.
Il
giudice di prime cure, dopo aver preliminarmente accertato l’irritualità della
domanda principale in relazione al mancato rinnovo del contratto al 31 marzo
1992 e di quella volta alla rifusione di indennità o pigioni, siccome le stesse
non erano state oggetto di una preventiva procedura di conciliazione davanti
all’UC, si è limitato ad esaminare la legittimità degli aumenti dei canoni di
locazione notificati. Atteso che nella fattispecie le parti avevano pattuito
contrattualmente una pigione scalare ed indicizzata -la cui ammissibilità
andava decisa in base al diritto previgente (art. 26 cpv. 3 OLAL)- il
conduttore poteva di principio validamente eccepire il carattere abusivo della
nuova pigione: non risultando tuttavia agli atti alcuna prova sicura circa il
carattere abusivo o meno delle pigioni postulate -la deposizione del teste
__________ non potendo bastare per chiarire tale questione- si imponeva di decidere
a sfavore della parte cui incombeva l’onere della prova in proposito, cioè
degli istanti.
I.
Con
appello 21 settembre 1995 gli istanti chiedono la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere la petizione o in subordine di ritornare gli
atti al Pretore o ancora all’UC per gli accertamenti che si imponessero.
Gli
appellanti rimproverano innanzitutto al primo giudice di non aver assolutamente
preso in considerazione il comportamento dell’inquilina, ed in particolare la
circostanza che da un lato essa fino al 1993 (doc. U1) pagò regolarmente le
pigioni di cui al contratto anche se i relativi aumenti non erano stati
notificati, e che dall’altro in ogni caso mai richiese la ripetizione di quegli
importi, ciò che costituisce un tacito accordo a corrispondere gli aumenti
anche senza una loro formale notifica; tanto più che, se notifica non vi fu, lo
si doveva al particolare rapporto di fiducia reciproca instauratosi tra il fiduciario
degli istanti e la convenuta stessa.
Il
giudizio del Pretore, che ha respinto l’istanza per il solo fatto che non era
stato provato il carattere non abusivo delle pigioni richieste, era in ogni
caso del tutto errato: il giudice, infatti, se del caso -se cioè avesse avuto
dei dubbi in proposito-, avrebbe dovuto ordinare d’ufficio un’eventuale
perizia; in realtà, però, il carattere non abusivo degli aumenti notificati era
già evidente, tale prova essendo stata regolarmente fornita dagli istanti,
segnatamente con l’audizione del teste __________. Quanto all’irricevibilità
della domanda in merito all’accertamento del mancato rinnovo del contratto, la
stessa non era chiaramente data, in quanto la questione era già stata affrontata,
più o meno direttamente, davanti all’UC. Errata, inoltre, la qualifica di pigione
scalare, attribuita dal giudice di prime cure al contratto: ciò imponeva di
utilizzare l’art. 26 cpv. 1 OLAL e di applicare nella fattispecie il nuovo
diritto, il che comportava senz’altro la liceità degli aumenti notificati, che
sarebbero comunque stati legittimi anche secondo il diritto previgente, dato
che in base ad una nuova giurisprudenza del Tribunale federale per tali aumenti
una notifica non era più necessaria. Errato, infine, anche il giudizio sulle
spese e sulle ripetibili di prima istanza, nel quale non si teneva
assolutamente conto della rispettiva soccombenza delle parti, e in forza del
quale venivano assegnate delle ripetibili in misura sproporzionata.
Con
decreto 26 settembre 1995 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame
l’effetto sospensivo richiesto.
L.
Delle
osservazioni 12 ottobre 1995 della parte convenuta con cui si postula la reiezione
dell’appello con protesta di spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi
considerandi.
Considerando
in diritto:               1.
In
linea di principio il canone di locazione stabilito tra il locatore e il
conduttore è fissato per tutta la durata del contratto: prima della scadenza di
quest’ultimo la pigione non può quindi essere né aumentata, né diminuita (
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit du bail, Losanna 1992, p. 191;
Rep
. 1993 p. 191).
Questa
regola soffre tuttavia alcune importanti eccezioni tra cui quella prevista
dalle clausole di indicizzazione (cons. 3), dalla pattuizione di pigioni
scalari (cons. 4) ed infine dalle modifiche unilaterali del contratto (cons.
5).
2.
A
ragione, il Pretore, preso atto che il contratto in discussione era stato
concluso antecedentemente al 1° luglio 1990 e quindi prima dell’entrata in
vigore della novella legislativa in materia di locazione, ha preliminarmente
ritenuto necessario stabilire quale fosse il diritto applicabile alla
fattispecie.
Tale
questione è regolata dall’art. 26 OLAL.
2.1
Mentre
il capoverso 1 di tale norma prevede sostanzialmente che le disposizioni del
nuovo diritto concernenti la protezione dalle pigioni abusive si applicano alle
pigioni iniziali fissate dopo il 1° luglio 1990 ed agli aumenti di pigione
comunicati dopo questa data (
Roncoroni
, Il nuovo diritto della
locazione: considerazioni di diritto intertemporale, in:
Rep
. 1990 p.
48), il capoverso 3, quale norma speciale, sottopone al vecchio diritto tutti i
contratti conclusi prima del 1° luglio 1990 che prevedevano una pigione
indicizzata o scalare, anche se gli stessi si sono rinnovati senza modifiche
dopo questa data (
Roncoroni
, op. cit., in:
Rep.
1990 p. 51).
2.2
Nel
caso di specie è quindi chiaro che, nella misura in cui si tratta di esaminare
la legittimità di uno o più aumenti di una pigione indicizzata e/o scalare
(doc.YY1-YY8; cfr. cons. 3 e 4) che si fondano su un contratto entrato in
vigore nel 1986, giusta l’art. 26 cpv. 3 OLAL sarà applicabile il diritto previgente
(
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, Zurigo 1991, N. 11 ad art.
269b CO e N. 15 ad art. 269c CO;
Lachat
, La protéction contre les loyers
abusifs et les autres prétentions abusives du bailleur, in: 6. Séminaire sur le
droit du bail, Neuchâtel 1990, parte III p. 17 e seg.;
Lachat/Micheli
,
op. cit., p. 254;
FJS
362 p. 17;
SJZ
1992 p. 340; in base al
nuovo diritto non sarebbe per altro più possibile cumulare le due clausole in
un solo contratto: cfr.
SVIT
, op. cit., N. 14 ad art. 269c CO;
Honsell/Vogt/Wie-gand
,
Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea 1992, N. 4 ad art.
269b CO;
Lachat/Micheli
, op. cit., p. 253).
Mentre
il carattere di contratto indicizzato è del tutto pacifico (si veda al
proposito la chiara formulazione del doc. W, ove si parla letteralmente di
“aumento anno per anno in base all’indice valevole al 31.3.1987”), il carattere
scalare dello stesso si evince dal fatto che nel contratto la pigione è stata
stabilita diversificatamente per un determinato periodo di tempo, secondo
parametri ben definiti (
Lachat/Micheli
, op. cit., p. 254; cfr. pure
Schweizerischer
Mietverband
, Mietrecht für die Praxis, Basilea 1983, p. 101, ove si dice
che in un caso come quello che ci occupa, in cui al conduttore sono concesse
riduzioni delle pigioni, si è senz’altro in presenza di una pigione scalare).
3.
A
tenore dell’art. 9 DAL una clausola di indicizzazione è ammissibile unicamente
nel caso in cui il contratto sia stato concluso per almeno 5 anni (cfr.
Meyer
,
Mietrecht im Alltag, Zurigo 1980, p. 56;
Gmür/Caviezel
, Mietrecht-Mieterschutz,
Zurigo 1980, p. 90). Per costante dottrina e giurisprudenza, se ci si trova nel
periodo di riconduzione tacita del contratto il locatore non può più prevalersi
della clausola di indicizzazione per fondare un eventuale aumento del canone
locativo, a meno che il contratto stesso si sia rinnovato per altri 5 anni o
per un periodo più lungo (
Comunicazioni dell’Ufficio federale
dell’abitazione
,
N. VI/3, XX/4;
Lachat
,
op. cit.,
ibidem;
Gmür/Caviezel
, op. cit., p. 91;
SVIT
, op. cit., N. 5 e 6
ad art. 269b CO;
FJS
362 p. 17): nel caso di riconduzione tacita con una
durata minore ai 5 anni, il locatore potrà unicamente notificare un aumento del
canone di locazione per la normale scadenza del contratto, come previsto dall’art.
269d CO (
Lachat/Micheli
, op. cit., p. 251 e seg.;
Rep
. 1993 p.
192; cfr. più oltre cons. 5).
Nella
fattispecie è pacifico che la locazione non è stata disdetta per la scadenza
contrattuale del 31 marzo 1992 di modo che si è senz’altro rinnovata
tacitamente fino al 31 marzo 1995. Atteso che il contratto rinnovato ha
tuttavia una durata di 3 soli anni, inferiore quindi ai 5 anni previsti dalla
legge, la clausola di indicizzazione è senz’altro divenuta caduca, per cui gli
aumenti notificati nel giugno 1993, nella misura in cui erano finalizzati ad un
adeguamento dell’indice (“modifica pattuita ed accettata”, doc. YY1- YY7)
devono essere considerati nulli e di null’effetto (
Honsell/Vogt/Wiegand
,
op. cit., N. 7 ad art. 269b CO).
4.
Le
clausole scalari, come già accennato, sono per contro quelle che prevedono pigioni
differenziate nel tempo secondo uno schema ben definito. In base all’art. 10
cpv. 1 DAL queste clausole sono ammissibili alle seguenti condizioni (cfr.
Meyer
,
op. cit., p. 58):
-     che
il contratto sia stato concluso per almeno 3 anni;
-     che
le pigioni siano stabilite in franchi.
Analogamente
a quanto si è detto per le pigioni indicizzate, nel caso di riconduzione tacita
le clausole di pigione scalare saranno ancora valide se la durata del contratto
rinnovato sarà di almeno 3 anni o più lungo.
Da
questo punto di vista, gli aumenti notificati dagli istanti (e meglio quelli
che contemplano un aumento scalare, cfr. doc. YY2 -YY4, YY7 e YY8) sono
pertanto validi; sempre che la nuova pigione non sia sproporzionata e quindi
abusiva (art. 10 cpv. 2 DAL), ciò che verrà meglio analizzato più oltre (cfr.
cons. 6).
4.1
Accertata
la sostanziale validità delle notifiche relative alle pigioni scalari, si
tratta innanzitutto di esaminare se gli aumenti notificati nel giugno 1993
possano entrare in vigore retroattivamente -rispettivamente alle scadenze del
marzo 1988 (doc. YY3), marzo 1989 (doc. YY4), marzo 1992 (doc. YY2) o ancora
dal periodo 1988/92 (doc. YY7) o riassuntivamente a tutte queste scadenze (doc.
YY8)- come postulato dagli istanti.
Di
principio, dottrina e giurisprudenza negano la possibilità di un effetto
retroattivo dell’aumento della pigione, se il locatore ha atteso a lungo o
comunque insolitamente prima di notificare l’aumento stesso (il che è
solitamente il caso se l’aumento viene fatto decorrere ad oltre 2 mesi prima
della sua notifica;
ZR
1977 Nr. 51;
Rep
. 1993 p. 192;
Gmür/Caviezel
,
op. cit., p. 93 e seg.;
Zihlmann
, Das Mietrecht, Zurigo 1995, p. 198;
DTF
110 II 496; contra:
Raissig/Schwander
, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen,
4. ed., p. 94;
SVIT
, op. cit., N. 21 ad art. 269b CO e N. 12 ad art.
269c CO;
Honsell/Vogt/Wiegand
, op. cit., N. 11 ad art. 269b CO): ciò
potrebbe infatti portare ad una certa insicurezza tra le parti, il che deve
essere evitato, nel limite del possibile, durante un rapporto di locazione (
DTF
102 II 17, 110 II 497;
Rep
. 1993 p. 192;
Gmür /Caviezel
, op.
cit., p. 94).
Nel
caso di specie gli aumenti relativi alle pigioni scalari sono stati notificati
sempre in maniera retroattiva e con termini differenziati: il tempo trascorso
tra le singole notifiche (avvenute nel giugno 1993) e l’entrata in vigore a
quel momento postulata (a far tempo dal 1988/89/92), è in ogni caso ben
superiore ai 2 mesi di retroattività tollerata dalla giurisprudenza, di modo
che gli aumenti a quelle scadenze non possono certamente essere autorizzati.
4.2
Il
fatto che sia stata negata la retroattività degli aumenti scalari, ovvero che i
termini di decorrenza degli aumenti indicati nelle notifiche non siano
corretti, non comporta tuttavia di per sé la nullità degli aumenti stessi: per
costante giurisprudenza, infatti, gli stessi avranno comunque effetto per il
primo termine utile (
DTF
107 II 189 cons. 3;
Zihlmann
, op. cit.,
p. 171;
Schweizerischer Mietverband
, op. cit., p. 98;
Comunicazioni
dell’Ufficio federale dell’abitazione
,
N. VI/11, IX/7, XIII/16), il
che nel caso concreto -in quanto l’aumento della pigione scalare non è vincolato
da alcun termine (
SVIT
, op. cit., N. 11 ad art. 269c CO; se non quello -qui
comunque ininfluente- di cui all’art. 13 cpv. 2 OAL, che prescrive che la
relativa notifica debba avvenire al più presto 4 mesi prima dell’aumento
previsto)- sarà quello della notifica stessa, cioè il 14 giugno 1993. Fino a
quel momento la pigione dovuta sarà quindi di fr. 35’000.- (recte: fr.
34’288.-, tenendo conto della deduzione di fr. 712.-, doc. OO) annui, come
postulato dalla convenuta.
4.3
Resta
ora da stabilire concretamente quale sia l’aumento che è entrato in vigore nel
giugno 1993, o, in altre parole, quale sia la pigione che si è rinnovata il 31
marzo 1992.
A
giudizio di questa Camera, essa non può che essere quella di fr. 50’000.- (recte:
fr. 49’288.-, tenuto conto della riconsegna di alcuni vani dell’ente locato,
avvenuta nel 1986 (teste __________ p. 1; doc. OO), cioè del canone base di fr.
70’000.- dedotto lo sconto di fr. 20’000.-.
4.3.1
Dal
chiaro tenore letterale del contratto si evince senz’ombra di dubbio da un lato
che dal 31 marzo 1988 al 31 marzo 1992 valevano delle nuove condizioni e in
particolare che la pigione ammontava a fr. 50’000.-, e dall’altro che la
locazione in mancanza di valida disdetta si rinnovava tacitamente a
quest’ultima data (cfr. doc. W).
Non
risultando dal contratto stesso, né dalle testimonianze, né da altri documenti -contrariamente
a quanto era accaduto in precedenza sotto l’egida dell’accordo del 1977, quando
era stato chiaramente stipulato che gli “sconti particolari” decadevano alla
fine del contratto (cfr. doc. C, G)- che lo sconto di fr. 20’000.- dovesse venir
meno il 31 marzo 1992, è evidente che il rinnovo è avvenuto alle medesime
modalità, cioè con quello sconto.
4.3.2
Non
si deve inoltre dimenticare che il contratto di locazione di cui al doc. W è
stato redatto dai proprietari, i quali sono avvocati: ne discende che per
principio riconosciuto da dottrina e giurisprudenza l’eventuale mancanza di
chiarezza del testo dell’accordo deve andare a svantaggio della parte che l’ha
allestito (
DTF
82 II 452 e rif.;
ZR
1982 N. 18 p. 54;
IICCA
23 marzo 1995 in re G./P.;
Merz
, Commentario bernese, N. 157 ad art. 2
CC), in concreto quindi a scapito degli istanti stessi.
4.3.3
La
circostanza infine che la convenuta fino al 1993 (cfr. doc. U1) abbia
regolarmente pagato le pigioni previste dal contratto, anche se le relative notifiche
non erano avvenute, è irrilevante e non può essere considerata come una tacita
ammissione degli aumenti: per costante giurisprudenza, infatti, anche se la
parte ha pagato quelle pigioni nell’erronea convinzione che gli aumenti di cui
al contratto (ancorché non notificati) fossero vincolanti, gli aumenti
rimangono nulli (
Comunicazioni dell’Ufficio federale dell’abitazione
,
N. XI/3); a meno che alla parte stessa non possa essere rimproverato un
abuso di diritto.
Ciò
non è sicuramente il caso nella fattispecie: l’istruttoria da un lato ha
infatti escluso che la convenuta avesse chiesto alla controparte di omettere le
notifiche sui formulari ufficiali, né ciò si lasciava ricondurre a rapporti
particolari che potrebbero essersi creati tra il fiduciario degli istanti e la
convenuta stessa (teste __________ p. 3); dall’altro non risulta neppure che la
riduzione della pigione a fr. 35’000.- rappresenti un atto di ritorsione per
la mancata conclusione delle trattative in vista della stipula di un nuovo: ciò
è per contro avvenuto a seguito della sua consapevolezza circa la mancata
notifica degli aumenti nelle modalità di legge (cfr. teste __________ p. 1, il
quale riferisce che “l’accordo si è arenato per due motivi, in primo luogo
perché l’aumento d’affitto non era stato significato mediante formulario ufficiale
....”).
5.
Contrariamente
alle notifiche del giugno 1993 (doc. YY1-YY8) con le quali si faceva
riferimento alla pigione contrattualmente prevista (scalare o indicizzata), con
quelle datate 9 giugno 1994 (doc. KK1 e KK2) i proprietari hanno unicamente
postulato un adeguamento unilaterale delle pigioni per il prossimo termine di
disdetta in ragione della modifica dell’indice dei prezzi al consumo.
5.1
In
virtù dell’art. 269d cpv. 1 CO (applicabile grazie all’art. 26 cpv. 1 OLAL,
nella misura in cui non si tratta più di esaminare la validità di pigioni
scalari o indicizzate) il locatore può aumentare in qualsiasi momento la
pigione per la prossima scadenza di disdetta; egli in tal caso deve comunicare,
motivandolo, l’aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell’inizio del
termine di preavviso su di un modulo approvato dal Cantone. Il capoverso 2
della stessa normativa prevede che l’aumento è nullo se il locatore non lo
comunica mediante il modulo prescritto, non lo motiva oppure lo comunica con la
minaccia di disdetta o dando la disdetta.
5.2
Ora,
il fatto che nelle notifiche del giugno 1994 la pigione iniziale fosse indicata
in un caso in fr. 35’000.- e nell’altro in fr. 70’000.- è irrilevante e non è
una circostanza tale da creare insicurezza nell’inquilina, che difatti sapeva
(per la particolare formulazione utilizzata dagli istanti, cfr. doc. KK1, KK2 e
RR) che i due valori indicati in realtà rappresentavano i due punti di vista
delle parti in merito alla pigione dovuta a quel momento (secondo la convenuta
fr. 35’000.-, secondo gli istanti fr. 70’000.-): ciò non toglie che lo scopo
delle due notifiche (doc. KK1 e KK2) fosse però solo quello di adeguare al
rincaro l’accordo contrattuale per il prossimo termine di disdetta, in base all’art.
269d CO.
Essendo
inoltre chiaramente ossequiati i termini per l’applica-zione di quest’ultima
normativa e atteso che a giudizio di questa Camera il contratto si era
rinnovato con una pigione di fr. 49’288.-, l’adeguamento per il prossimo
termine di disdetta -da calcolarsi evidentemente su tale importo- è di
principio lecito, sempre che la pigione che viene così ottenuta non sia sproporzionata
e quindi abusiva (cfr. cons. 6): a far tempo dal 31 marzo 1995 la pigione
ammonterà quindi a fr. 62’452.40 (indice 109.7 al 31.3.1987, rispettivamente
139.0 al maggio 1994).
6.
In
base agli art. 269 e 269a CO, norme che riprendono sostanzialmente gli art. 14
e 15 DAL (
SVIT
, op. cit., N. 1 alle note preliminari agli art. 269-269d
CO) sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato
dalla cosa locata o fondate su un prezzo d’acquisto manifestamente eccessivo (art.
269 CO); per legge non sono tra l’altro abusive le pigioni che sono nei limiti
di quelle in uso nella località o nel quartiere (art. 269a lett. a CO).
Nel
caso concerto bisogna esaminare se una pigione annuale di fr. 49’288.- a far
tempo dal 14 giugno 1993 e di fr. 62’452.40 dal 31 marzo 1995 sia o meno
abusiva.
Contrariamente
a quanto ritenuto dal Pretore, questa Camera ritiene che in tali importi non si
possa ravvisare una pigione abusiva, e ciò per almeno due motivi: innanzitutto
le parti, ancora nel 1986, si erano date pacificamente atto nel preambolo del
contratto che per i vani dati in locazione i proprietari avrebbero potuto
esigere una pigione di almeno fr. 98’960.- (doc. W), di gran lunga maggiore
rispetto a quella che verrebbe qui ratificata; inoltre il teste __________,
funzionario presso l’Ufficio stime, ha chiaramente precisato che l’importo di
fr. 98’960.- -e a maggior ragione quindi quello che qui ci occupa- era
sicuramente consono agli affitti del quartiere di allora (teste __________ p.
2: “Mi viene ostenso il doc. W, si tratta di un contratto allestito dall’avv. __________
indicante delle cifre che per quanto riguarda il laboratorio corrisponde alle
medie minime che ci risultavano. ... I fr. 700.- proposti nel doc. W per lo
stabile principale erano inferiori ai massimi di fr. 900.- di cui sopra,.... I
fr. 80.- per il cantinato sono giusti, mentre i fr. 20.- per la corte, se
questa è usata come passaggio e basta sono giusti, se invece viene utilizzata
per il negozio quale posteggio, negozio o altro, allora sono troppo pochi”) e
implicitamente che l’importo di fr. 62’452.20 è a sua volta consono agli
affitti odierni (egli ha infatti precisato che ”in generale posso dire che dal
1985 ad oggi vi è stato senz’altro un aumento dei valori, costante fino al 1992
ed ora da 2 anni stabile, con punte di diminuzione fino al 20%”). Ne discende
che gli importi di cui sopra non sono abusivi in base all’art. 269a cpv. 1
lett. a CO.
7.
A
ragione, per contro, il Pretore ha accertato che le altre richieste di cui
all’istanza e ora oggetto del giudizio d’appello erano irricevibili in quanto
non erano state preventivamente sottoposte alla procedura di conciliazione: si
tratta in particolare della questione circa l’eventuale mancato rinnovo del
contratto il 31 marzo 1992 per mancanza di consenso o ancora per vizio di volontà,
della domanda con cui veniva chiesta la condanna della convenuta al pagamento
di spese accessorie o indennità per occupazione abusiva degli enti locati; pure
irricevibile è la richiesta di prevedere nel dispositivo di causa che la
pigione effettivamente dovuta sia calcolata secondo l’evoluzione avuta nel
passato dall’indice nazionale dei prezzi al consumo: la domanda intesa
all’adeguamento del canone di locazione è infatti un’azione di accertamento (
DTF
103 II 258) mediante cui si stabilisce l’ammontare della nuova pigione a far
tempo dal momento per il quale l’adeguamento è dovuto e quindi nemmeno si
giustifica condannare la parte convenuta al pagamento delle pigioni accertate
come lecite. L’accertamento non può nemmeno essere riferito alle modalità per
giungere a quell’aumento del canone di locazione, che semmai rappresentano le
motivazioni a sostegno della domanda rispettivamente del dispositivo della
sentenza (
Cocchi/Trezzini
, CPC, N. 5 ad art. 404).
Evidentemente,
a questo stadio della lite, atteso che una parte dell’istanza è comunque ricevibile
e può essere esaminata in questa sede, non è più ipotizzabile ritornare gli
atti (o parte di essi) all’UC per gli accertamenti necessari.
Quanto
all’eventuale applicazione della “clausola rebus sic stantibus”, postulata
dagli appellanti per ottenere un adeguamento delle pigioni, si osserva quanto
segue: come noto, in virtù di tale clausola il giudice può intervenire in un
contratto che perdura nel tempo, se il rapporto tra le rispettive prestazioni
delle parti a seguito di circostanze importanti ed imprevedibili si è
modificato in modo tale che la prestazione di una parte non può più essere
ritenuta ragionevolmente sufficiente per raffronto alla controprestazione
offerta dall’altra parte (
Von Tuhr/Escher
, Allgemeiner Teil des Schweizerischen
Obligationenrechts, 3. ed., Vol. II, § 74 p. 170).
Nella
fattispecie queste premesse non sono evidentemente date: innanzitutto per
ovviare alla modifica dei rapporti dovuti al passare del tempo le parti avevano
già pattuito nel contratto una clausola di indicizzazione, che se del caso
andava applicata dall’avente diritto; inoltre la base di tale clausola,
l’indice dei prezzi, non ha assolutamente subito negli ultimi anni uno sviluppo
imprevedibile (
Comunicazioni dell’Ufficio federale dell’abitazione
,
N.
XIV/1 cons. 2).
8.
Il
diverso esito della procedura di prima istanza comporta pure una modifica del dispositivo
sulle spese e sulle ripetibili assegnate dal Pretore: al proposito, se da un
lato va ricordato che l’istanza è stata parzialmente accolta, nella misura in
cui è stata accertata la liceità di una pigione di fr. 62’452.40, mentre la
stessa era stata postulata dagli istanti in fr. 89’000.- circa ed ammessa dalla
convenuta solo limitatamente a fr. 35’000.-, dall’altro non può però nemmeno
essere dimenticato che la presente causa è stata complicata oltre misura dalle
numerose e talora contraddittorie richieste formulate dagli istanti (oltretutto
in buona parte respinte per motivi d’ordine o di merito).
In
tali circostanze ed in applicazione dell’art. 414 cpv. 1 CPC, norma che
consente al giudice di decidere secondo il suo prudente criterio sulle spese e
sulle ripetibili, questa Camera ritiene pertanto equo caricare la tassa di
giustizia e le spese di primo grado per 2/3 agli istanti e per il resto alla
convenuta, a cui andranno inoltre versati fr. 7’000.- a titolo di ripetibili
parziali.
9.
Ne
discende il parziale accoglimento dell’appello ai sensi dei considerandi.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili d’appello vengono parimenti
assegnate alle parti secondo le medesime modalità.
Per i quali
motivi,
richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia
I.
L’appello
21 settembre 1995 degli avv. __________ e __________
è parzialmente accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 7 settembre 1995 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4, è così riformata:
1.  L’istanza
è parzialmente accolta.
2.  È
accertato che la pigione annualmente dovuta ammonta a:
fr.
34’288.-    dal 31.3.1987 al 14.6.1993
fr.
49’288.-    dal 14.6.1993 al 31.3.1995
fr.
62’452.40 dal 31.3.1995 in poi
3.  La
tassa di giustizia di fr. 7’000.- e le spese, da an-       ticiparsi in solido
dagli istanti, restano a loro carico                 per 2/3 e per 1/3 sono poste
a carico della convenu-                               ta. A quest’ultima gli
istanti verseranno, sempre so-                                    lidalmente,
fr. 7’000.- a titolo di ripetibili parziali.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in
a)
tassa di giustizia          fr.  1’980.--
b)
spese                            fr.        20.--
Totale                                 fr.  2’000.--
da
anticiparsi in solido dagli appellanti, restano a loro carico per 2/3 e per 1/3
sono poste a carico dell’appellata. A quest’ultima gli appellanti verseranno,
sempre solidalmente, fr. 2’000.- a titolo di ripetibili parziali d’appello.
III.
Intimazione
a:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4.
Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
segretario