ti_gerichte · 52.2019.494 · 2019-08-22 · it
Acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Cittadino membro di uno Stato UE. Stabilimento dimpresa

Acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Cittadino membro di uno Stato UE. Stabilimento d’impresa

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 11.08.2020 52.2019.494
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 11.08.2020 52.2019.494
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 11.08.2020 52.2019.494

Incarto n.
52.2019.494
Lugano
11
agosto 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matteo Cassina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo
sul ricorso dell'8 ottobre 2019 della
RI
1
contro
la decisione del 22 agosto 2019 (n. 117/2018 LOC) dell'Autorità
cantonale di I istanza LAFE in materia di assoggettamento alla LAFE;
ritenuto,
in
fatto
A.
La RI 1 è una società
a garanzia limitata, iscritta a registro di commercio il 17 dicembre 2013, che
aveva il seguente scopo sociale (fino al giugno 2020):
"La progettazione e realizzazione di
macchinari e linee di produzione industriali, fornitura di servizi di
assistenza tecnica, assemblaggio e installazione di qualsiasi tipo di impianto
industriale in Svizzera e all'estero. La prestazione di servizi di ingegneria,
sviluppo di software, consulenze, rappresentanze, compravendita, assistenza
dopo vendita, importazione, esportazione di macchinari, prodotti e servizi
tecnici nel ramo industriale. Può acquistare e partecipare ad altre imprese,
acquistare e vendere beni mobili ed immobili. La società può compiere tutte le
operazioni commerciali, industriali, finanziarie, mobiliari ed immobiliari,
ritenute necessarie o utili per il conseguimento dell'oggetto sociale".
Unica socia della sagl, con quattro quote da fr. 5'000.-, era a maggio 2018 la __________
LTD (in __________, __________), holding riconducibile a __________, cittadino
italiano gerente della RI 1 (poi divenuto socio unico a titolo personale dal 1°
ottobre 2019, cfr. estratti del registro di commercio).
B.
a. Il 22 maggio 2018,
nell'ambito di un'esecuzione forzata, la RI 1 si è aggiudicata per incanto
pubblico i fondi part. __________ e __________ RFP di __________. Il primo è un
esiguo mappale situato a nord della zona nucleo, costituito da una piccola
stalla (6 mq) e dal terreno adiacente (25 mq). Il secondo, una particella
situata fuori della zona edificabile, con una stalla (38 mq) e un ripostiglio
(7 mq), oltre al terreno annesso (39 mq).
b. Per consentirne l'iscrizione a registro fondiario, così sollecitata, nel
settembre 2018 la RI 1 ha chiesto all'autorità di prima istanza il non
assoggettamento dell'acquisizione dei citati fondi alla legge federale
sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 16 dicembre 1983
(LAFE; RS 211.412.41). Ha in particolare prodotto una dichiarazione "giurata"
di __________ (a quel momento residente a __________), che, invocando l'art. 2
cpv. 2 lett. a LAFE, precisava in particolare come
motivo dell'acquisto di
tali fondi è perché la società li utilizzi stabilmente come deposito al fine di
commercializzare i propri prodotti
.
c. Invitato a produrre una conferma della possibilità di destinare a scopo
commerciale gli immobili, eventuali progetti per la loro ristrutturazione,
oltre alla prova di un'attività effettiva della RI 1 conforme al suo scopo
sociale, il 25 ottobre 2018 il gerente __________ - ricordato di aver acquisito
la sagl nel maggio 2018, inattiva negli anni precedenti - ha specificato che l'acquisto
dei fondi di __________ servirebbe proprio ad avviare l'attività commerciale,
grazie alla ristrutturazione delle stalle
diroccate e pericolanti
da
adibire a magazzini e sede operativa della società.
d. Dopo ulteriori scambi di corrispondenza con quest'ultimo e il CO 1 di cui si
dirà semmai più avanti (relativi segnatamente a un progetto inoltrato dalla RI
1 per
la manutenzione straordinaria e trasformazione d'uso di stalla di cui
alla part. __________
e più in generale alla possibilità di trasformare gli
immobili, raggiungibili solo a piedi), con decisione del 22 agosto 2019,
intimata il successivo 4 settembre, l'Autorità cantonale di I istanza in
materia LAFE ha respinto la domanda di non assoggettamento, negando nel
contempo l'esistenza di motivi d'autorizzazione. Ha in particolare escluso che
l'acquisto potesse sfuggire all'obbligo di autorizzazione in base all'art. 2
cpv. 2 lett. a LAFE (stabilimento d'impresa), considerato come dal profilo
pianificatorio e pratico non fosse possibile destinare gli immobili in
questione all'attività commerciale auspicata.
C.
Avverso tale
decisione, la RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l'annullamento. In sintesi, l'insorgente sostiene
che sarebbe
venuta meno la base giuridica
su cui si fonda il
provvedimento, ritenuto che il suo beneficiario economico avrebbe nel frattempo
trasferito la sua residenza da __________ a __________ e non ricadrebbe quindi
più nel campo di applicazione della LAFE.
D.
All'accoglimento del
ricorso si oppongono l'Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE e
l'Autorità di I istanza, ricordando la natura della domanda alla base della
procedura e i motivi per cui è stata respinta.
E.
Con la replica la
ricorrente ribadisce le sue tesi relative
all'applicazione
soggettiva della LAFE, considerato che __________ risiede in Svizzera dal 1°
settembre 2019 (ovvero da prima
dell'intimazione della decisione
impugnata). Già prima l'acquisto non sarebbe comunque stato soggetto ad
autorizzazione ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, essendo i fondi
funzionali all'attività della società. Irrilevante sarebbe il fatto che essi
siano raggiungibili solo a piedi visto che la RI 1 si occuperebbe
principalmente della
programmazione e commercializzazione di software di __________
e __________ (componenti elettronici per le macchine a controllo numerico) con
particolare riferimento alle linee di produzione industriali
; tali
componenti avrebbero dimensioni molto ridotte e potrebbero essere inviate senza
che i clienti debbano recarsi sul posto. Non si tratterebbe insomma di commercio
al dettaglio, aggiunge, ma di
commercio elettronico
che non
richiederebbe permessi specifici sugli immobili (
qualche ripiano dove
depositare i piccoli componenti elettronici, una scrivania, un computer e
qualche periferica sono sufficienti per l'attività della società
); la
ristrutturazione non comporterà, afferma, nuovi volumi. Nulla impedirebbe
insomma alla RI 1 di stabilire negli immobili la sua sede e depositarvi i
propri materiali.
F.
Con le dupliche
l'Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE e l'Autorità di I istanza
si sono riconfermate nelle loro conclusioni e domande di giudizio, contestando
le tesi dell'insorgente con argomenti di cui si dirà, all'occorrenza, in
appresso.
G.
Pure dell'ulteriore
allegato spontaneamente prodotto dalla ricorrente si riferirà, per quanto
necessario, più avanti.
Considerato,
in
diritto
1.
1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della
legge di applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di
persone all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL 215.400). Pacifica è la
legittimazione attiva dell'insorgente (cfr. art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE) e la
tempestività del gravame (art. 20 cpv. 3 LAFE).
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm).
2.
2.1. La LAFE
limita l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, per evitare l'eccessivo
dominio straniero del suolo indigeno (art. 1). L'art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il
principio secondo cui, per poter acquistare dei fondi situati in Svizzera, le
persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale
competente. L'obbligo dell'autorizzazione ha, cumulativamente, una componente
oggettiva (art. 4 LAFE: l'
acquisto di fondi
) e una soggettiva (art. 5
seg. LAFE: le
persone all'estero)
. La legge prevede nondimeno delle
eccezioni a tale obbligo (art. 2 cpv. 2 e 7 LAFE; cfr. STF 2C_1041/2016 del 28
settembre 2017 consid. 3.1).
2.2. Dal profilo dell'obbligo
soggettivo
, la LAFE enuncia espressamente
le persone che considera "all'estero" e che quindi ricadono
soggettivamente sotto il campo di applicazione della legge stessa (art. 5 LAFE
e art. 2 dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero
del 1° ottobre 1984 [OAFE; RS
211.412.411
];
Simone Albisetti/Rocco Rigozzi
, La LAFE
e le società immobiliari miste:
hic sunt leones
in RtiD II-2018 pag. 387
segg., pag. 390). Secondo l'art. 5 cpv. 1 lett. c LAFE, sono considerate
persone all'estero le
persone giuridiche
o le società senza personalità
giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria e
effettiva in Svizzera e nelle quali
persone all'estero occupano una
posizione preponderante
(ciò che è presunto se possiedono più di un terzo
del capitale azionario o del capitale sociale o dispongono di più di un terzo
dei voti nell'assemblea generale o nell'assemblea dei soci, cfr. art. 6 LAFE).
2.3. I
cittadini degli Stati membri della Comunità
(ora: Unione)
europea
o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS),
che non hanno il domicilio legale ed effettivo in
Svizzera, in base all'art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE, sono considerati persone all'estero.
Questa disposizione, in vigore dal 1° giugno 2002, è stata introdotta per
adattare la LAFE alla regolamentazione prevista
dall'Accordo tra la
Confederazione Svizzera e la Comunità europea nonché i suoi Stati membri sulla
libera circolazione delle persone del 21 giugno 1999 (ALC; RS 0.142.112.681) -
in particolare all'art. 7 lett. f ALC e art. 25 del suo Allegato I - come pure
alle parallele modifiche della Convenzione istitutiva dell'AELS. Il cpv. 1 dell'art.
25 dell'Allegato I all'ALC prevede infatti che il cittadino di una parte
contraente che gode di un diritto di soggiorno e che fissa la propria residenza
principale nello Stato ospitante ha gli stessi diritti di un cittadino
nazionale per quanto riguarda l'acquisto di immobili. Egli può, in qualsiasi
momento, fissare la propria residenza principale nello Stato ospitante,
conformemente alle norme nazionali, a prescindere dalla durata del suo impiego.
La partenza dallo Stato ospitante non implica alcun obbligo di alienazione.
Secondo il Tribunale federale, il concetto di "residenza principale"
ai sensi della predetta norma coincide sostanzialmente con quella di domicilio
definita dall'art. 23 del codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (CC; RS
210; cfr. DTF 136 II 405 consid. 4.1 e rimandi; STF 2A.704/2004 del 25 maggio
2005 in RtiD II-2005 n. 64 consid. 4.1).
E contrario, l'art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE istituisce dunque un'eccezione
generale al regime d'autorizzazione per i cittadini degli Stati membri dell'UE
o dell'AELS, non appena dispongono di un
domicilio legalmente costituito ed
effettivo
in Svizzera. Non sono allora più considerati persone all'estero e
non ricadono più nel campo di applicazione della LAFE; possono di riflesso
acquistare liberamente un immobile, al pari dei cittadini svizzeri (cfr. DTF
136 II 405 consid. 4.1 e rimandi). In tal senso, l'ordinanza prevede che i
cittadini degli Stati membri dell'UE non sono considerati persone all'estero se
hanno il domicilio in Svizzera secondo le regole del diritto civile,
segnatamente l'art. 23 CC (cfr. art. 2 cpv. 1 OAFE; cfr. DTF 136 II 405 consid.
4.2 e 4.3) e che la legittimità del domicilio presuppone inoltre un permesso
per dimoranti temporanei, di dimora o di domicilio CE-AELS valido per la
costituzione di un domicilio (cfr. art. 2 cpv. 2 OAFE).
2.4. Determinanti per valutare se un negozio giuridico debba sottostare all'obbligo
di autorizzazione e se un'autorizzazione possa essere rilasciata sono di
principio le circostanze al momento dell'acquisto di un fondo rispettivamente
dei diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del
proprietario di un fondo, ossia in genere il momento dell'istanza d'iscrizione
a registro fondiario rispettivamente del trasferimento dei diritti (cfr. STF
2A.465/2002 del 20 novembre 2002 consid. 1.2, 2A.22/2000 del 22 maggio 2000
consid. 3a; DTF 107 Ib 12 consid. 2, 106 Ib 11 consid. 3a; sentenza del 23
maggio 2019 n. B 2018/202 del Verwaltungsgericht di San Gallo consid. 3;
sentenza del 14 settembre 2015 n. 601 2015 49 del I. Verwaltungsgerichtshof di
Friburgo consid. 3c). Trattandosi dell'aggiudicazione di un fondo a un'asta
pubblica nell'ambito di un'esecuzione forzata, in cui l'acquirente diventa
proprietario già prima dell'iscrizione nel registro fondiario (art. 656 cpv. 2
CC; cfr. pure STF 4A_626/2010 del 12 aprile 2011 consid. 8.2), determinante è
pertanto la situazione al momento dell'aggiudicazione.
3.
3.1. In
concreto, come visto in narrativa, con la decisione impugnata l'Autorità
cantonale di I istanza in materia LAFE ha respinto l'istanza di non
assoggettamento presentata dalla RI 1 per l'acquisto delle part. __________ e __________
RFP di _______ quale stabilimento d'impresa ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 lett. a
LAFE. Fondi che l'insorgente si è aggiudicata all'asta pubblica nell'ambito di
un'esecuzione forzata, il 22 maggio 2018.
3.2. La ricorrente contesta anzitutto tale decisione, sostenendo che sarebbe
venuta
meno la base giuridica su cui si fonda.
Rileva in sostanza di non poter più
esser considerata una persona all'estero, considerato che il suo beneficiario
economico (_____) avrebbe frattanto trasferito la sua residenza da __________ a
__________. La tesi è priva di fondamento.
Premesso che l'autorità di prime cure non ha espressamente vagliato l'obbligo d'autorizzazione
soggettivo dell'insorgente - sul quale del resto non verteva l'istanza -, al
riguardo basta rilevare come decisiva a tal fine sia unicamente la situazione
di fatto al momento dell'acquisto, ovvero al momento dell'aggiudicazione dei
due fondi. In tal senso, non vi è alcun dubbio che, nel maggio 2018, il
dominus
della sagl fosse residente all'estero, in Italia (cfr. comunicazione del 23
luglio 2018 dell'Ufficio anagrafe di ______ a __________ di avvio del
procedimento volto a
ottenere la sua
iscrizione nell'anagrafe della popolazione residente in quel comune, per
provenienza da __________). Non avendo quest'ultimo domicilio legale ed
effettivo in Svizzera, l'insorgente era quindi senz'altro una persona all'estero
(cfr. art. 5 cpv. 1 lett. a e 6 LAFE). Lo era invero anche successivamente,
quando è stata pronunciata e le è stata intimata la decisione impugnata (il 22
agosto rispettivamente il 4 settembre 2019), atteso che nulla dimostra che a
quel momento il proprietario economico della RI 1 - che nemmeno disponeva di un
alloggio (cfr. contratto tra la __________ e __________ e __________ per la
locazione di un appartamento di 3.5 locali, iniziata solo dal 1° ottobre 2019)
- avesse costituito il proprio domicilio a __________ ai sensi dell'art. 23 CC
(cfr. al riguardo DTF 136 II 405 consid. 4.3). Se l'insorgente sia tuttora o
meno una persona all'estero è invece questione che può rimanere aperta,
decisive essendo unicamente, come detto, le circostanze esistenti al momento
dell'acquisto a titolo originario dei due fondi, ovvero il 22 maggio 2018 (cfr.
supra
, consid. 2.4).
4.
Ferme queste
premesse, resta da verificare se l'acquisto dei fondi possa sfuggire all'obbligo
d'autorizzazione in applicazione dell'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, così come
eccepisce la ricorrente.
4.1. In base all'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, l'acquisto non necessita in
particolare di autorizzazione se il fondo serve come stabilimento permanente di
un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma
commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione. L'art. 18
a
cpv. 1 OAFE precisa che, nel caso di un acquisto secondo l'art. 2 cpv. 2 lett.
a LAFE (stabilimento d'impresa), l'ufficio del registro fondiario e l'autorità
dell'incanto rinunciano al rinvio dell'acquirente all'autorità di prima istanza
per l'accertamento dell'obbligo dell'autorizzazione (art. 18 cpv. 1 OAFE) se:
(a) l'acquirente dimostra che il fondo serve a un'impresa per l'esercizio di un'attività
economica; (b) il fondo non è edificato e l'acquirente dichiara in forma
scritta che lo edificherà per l'esercizio di una tale attività; (c) la
superficie di riserva destinata all'ampliamento dell'impresa non supera un
terzo della superficie totale.
L'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE è da ricondurre a una modifica della legge del 30
aprile 1997 (
Lex Koller
), che ha inteso consentire la creazione, da
parte di investitori stranieri, di nuove aziende di produzione e di servizi,
nonché l'acquisto dei fondi necessari all'esercizio di tali attività. Essa ha
agevolato non solo l'acquisto diretto di determinate categorie di fondi, ma
anche l'acquisto di partecipazioni a società che hanno per scopo l'acquisto
rispettivamente il mantenimento o la messa a disposizione di terzi di fondi
adibiti a stabilimenti d'impresa, anche al solo fine di operare un investimento
(cfr. STF 2C_1041/2016 citata consid. 3.2 e rinvii; Messaggio concernente una
modifica della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero del 28 maggio 2003, n. 03.039, FF 2003 3753, pag. 3755; STA
52.2019.292 del 4 febbraio 2020 consid. 2.2 e rimandi;
Albisetti/Rigozzi
, op. cit., pag. 393 e 398 e rinvii
).
Il concetto di utilizzo a scopo commerciale è strettamente connesso con
quello di attività economica (cfr. art. 18
a
cpv. 1 lett. a OAFE) e va
inteso in senso ampio, non solo per i settori classici del commercio e dell'industria,
ma anche per il terziario. Anche terreni fuori dalla zona edificabile possono
essere acquistati come stabilimento d'impresa (se servono ad esempio a un'impresa
agricola oppure a un'azienda legata all'economia del legno). I fondi per
stabilimenti d'impresa devono tuttavia essere effettivamente utilizzati come
tali (
Albisetti/Rigozzi
, op. cit.,
pag. 391 seg.). A realizzare il presupposto della destinazione commerciale non
basta l'intenzione, ma è indispensabile la concretizzazione della stessa.
Diversamente il raggiro della legge (che mira segnatamente a evitare qualsiasi
tesaurizzazione dei fondi, cfr. art. 12 lett. a LAFE) sarebbe oltremodo facile
(cfr.
Giorgio De Biasio/Simone Albisetti
,
LAFE - Giurisprudenza scelta cantonale e federale [1997-2016], Lugano 2017,
pag. 134 seg.). Se il fondo non è edificato, occorre che lo sia entro breve
(cfr.
De Biasio/Albisetti
, op.
cit., pag. 133 e rimandi).
A comprova che il fondo servirà per l'esercizio di un'attività economica
possono entrare in considerazione elementi quali un'attestazione del Comune, la
descrizione attuale del fondo e la prova dell'appartenenza a una zona del piano
regolatore, i piani di costruzione e la licenza edilizia (cfr.
De Biasio/Albisetti
, op. cit., pag. 130;
Ufficio federale di giustizia [UFG], Istruzioni per gli ufficiali del registro
fondiario del 1° luglio 2009, pag. 10 seg., n. 42.12 e 42.24).
4.2. In concreto, l'Autorità di I istanza ha negato che l'acquisto dei fondi di
__________ potesse sfuggire all'obbligo di autorizzazione in base all'art. 2
cpv. 2 lett. a LAFE (stabilimento d'impresa). Dopo aver ricordato la situazione
dei fondi, il progetto presentato dall'insorgente e i riscontri dal Comune, l'autorità
di prime cure ha in particolare ritenuto come dal profilo pianificatorio e
pratico non fosse possibile destinare gli immobili all'attività commerciale
indicata dalla RI 1 e non fosse pertanto possibile accogliere la sua domanda di
non assoggettamento.
Tale conclusione non presta il fianco a critiche.
4.3. Dagli atti risulta in effetti che l'insorgente non ha dimostrato in alcun
modo che gli immobili in questione - al di là delle problematiche d'accesso -
possano essere ristrutturati e trasformati in un deposito commerciale
rispettivamente in sede operativa dell'azienda. Non lo prova in particolare il
progetto (formato da una relazione tecnica e dei piani) per
la manutenzione
straordinaria e trasformazione d'uso di stalla di cui alla part. __________
-
situata fuori della zona edificabile - che la ricorrente ha presentato
al Municipio il 24 maggio 2019. Non risulta infatti che per tale progetto - che
prevede segnatamente di ristrutturare e trasformare la stalla esistente (
in
cattivo stato
,
priva di acqua e corrente elettrica
), ripristinandone
i muri perimetrali e il tetto e ricavando al suo interno due locali adibiti a
magazzino e un bagno con i servizi (incluso l'allacciamento dell'acqua
alle
fonti vicine
, l'inserimento di pannelli solari per l'elettricità e una
fossa biologica per gli
scarichi rifiuti
) - sia mai stata concessa una
licenza edilizia. A ben vedere, non emerge nemmeno che sia mai stata avviata
una formale procedura per il suo rilascio (cfr. art. 4 segg. della legge
edilizia cantonale del 13 marzo 1991; LE; RL 705.100), ma piuttosto che la
stessa insorgente abbia rinunciato all'intervento (cfr. comunicazione del
progettista al Municipio in cui "
[...]
specifichiamo che il
progetto consegnato sarà solo una manutenzione puramente ordinaria senza cambio
di destinazione d'uso
"
e la relativa risposta e-mail del 26
luglio 2019 del Municipio, che dà il suo accordo a condizione che l'intervento
riguardi unicamente la manutenzione puramente ordinaria). A titolo
abbondanziale, va osservato che non si vede comunque di primo acchito come
potrebbe essere approvata una tale
trasformazione
d'uso
. Premesso che per gli interventi fuori della zona edificabile è
notoriamente necessario l'avallo dell'autorità cantonale (cfr. art. 25 cpv. 2
della legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979; LPT; RS
700; cfr. DTF 128 I 254 consid. 3.1; STF 1C_403/2008 del 23 ottobre 2008
consid. 3.1), non è in particolare
dato di vedere come i suddetti lavori
volti a convertire l'ex stalla agricola in un deposito o magazzino al servizio
di un'attività commerciale potrebbero essere autorizzati in base agli art. 24
segg. LPT. Una simile trasformazione non potrebbe in particolare essere
avallata in base all'art. 24 LPT (non essendo d'ubicazione vincolata, cfr. DTF
129 II 63 consid. 3.1), ma nemmeno in base all'art. 24
a
LPT (implicando
dei lavori di trasformazione e nuove ripercussioni sull'ambiente). Né potrebbe
esserlo in virtù dell'art. 24
c
LPT, che disciplina la cosiddetta tutela
della situazione acquisita allargata (applicabile a edifici e impianti costruiti
o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della
zona non edificabile ai sensi del diritto federale). E questo già solo perché
tale norma non consente di effettuare trasformazioni che sovvertono l'identità
dell'edificio (cfr. art. 42 cpv. 1 dell'ordinanza sulla pianificazione del
territorio del 28 giugno 2000; OPT; RS 700.1), segnatamente modificandone
totalmente la destinazione da stalla agricola a deposito o magazzino al
servizio di una ditta commerciale, da adibire a sua sede operativa (cfr. DTF
113 Ib 303 consid. 3;
Bernhard
Waldmann/Peter Hänni
, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 19 pag. 629
seg.). Nemmeno appare entrare in considerazione un'autorizzazione in base all'art.
39 cpv. 2 OPT e al piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici e
impianti protetti (PUC-PEIP), che non ammette questo genere di cambiamento di
destinazione per oggetti che, come quelli sulla part. __________, risultano
censiti nella categoria 1a o 1d (cfr. risoluzione del 26 settembre 2007, n.
4903, del Consiglio di Stato che approva la variante di PR relativa all'inventario
degli edifici ubicati fuori della zona edificabile del Comune di __________ e
art. 11.1 lett. a, d delle norme di attuazione del PUC-PEIP).
4.4. A ciò aggiungasi che, alla luce dell'attività concretamente svolta dalla RI
1 (cfr. il suo sito __________, estratto allegato alla duplica dell'autorità di
sorveglianza), ma anche della recente modifica del suo scopo sociale a registro
di commercio (cfr. FUSC n. 112 del 12 giugno 2020), non si può a ben vedere
nemmeno ritenere seriamente che l'insorgente sia veramente intenzionata - così
come afferma - ad adibire gli immobili in questione a stabilimento d'impresa
per il
commercio elettronico
(segnatamente per la
programmazione e
commercializzazione di software di __________ e __________ [...] con
particolare riferimento alle linee di produzione industriali
). Dal registro
di commercio risulta in particolare che la RI 1 ha ora:
"[...] come scopo l'acquisizione, vendita e
gestione di patrimoni immobiliari per conto proprio e/o di terzi; realizzazione
di edifici civili, industriali, commerciali, ricettivi e turistici, completi di
impianti e di opere connesse ed accessorie; opere di ristrutturazione, restauro
e risanamento conservativo su immobili civili, industriali, commerciali e
ricettivi. La commercializzazione, all'ingrosso e/o dettaglio di materiali per
edilizia ed accessori. La progettazione e realizzazione di arredi interni ed
esterni per abitazioni, uffici e negozi. La commercializzazione, sia
all'ingrosso che al dettaglio, di articoli per l'arredo di abitazioni, uffici e
negozi. Gestione di esercizi ricettivi, pubblici esercizi, attività ricreative
e turistiche. La società ha inoltre per oggetto l'assunzione di rappresentanze,
con o senza deposito, concessioni e qualsiasi altro rapporto di mediazione
nella produzione e commercializzazione dei prodotti sopra indicati ed in
generale di tutti i prodotti di propria fabbricazione e/o lavorazione. La società
potrà esercitare l'oggetto della propria attività, sia nel territorio svizzero
che all'estero, potendo altresì istituire, oltre alla sede principale anche
sedi secondarie o agenzie e succursali. La società potrà inoltre compiere tutte
le operazioni mobiliari, immobiliari, industriali, commerciali e finanziarie,
ritenute necessarie ed utili per il raggiungimento dello scopo sociale;
assumere e concedere partecipazioni ed interessenze in o ad imprese aventi
oggetto analogo e connesso al proprio, o imprese terze. Potrà aderire a
consorzi volontari per la produzione o lo scambio di beni inerenti l'oggetto
sociale. La società potrà concedere garanzie reali e personali, compreso il
rilascio di fidejussioni e avalli, a favore di terzi, anche a titolo gratuito,
allo scopo di raggiungere l'oggetto sociale. La società potrà compiere tutte le
operazioni industriali, commerciali, finanziarie, mobiliari ed immobiliari,
necessarie ed utili per il raggiungimento dell'oggetto sociale."
Ne discende che la ricorrente è in realtà una società immobiliare o
comunque attiva nel ramo edilizio o dell'arredamento (cfr. anche citato sito) e
non, così come afferma, nella programmazione o vendita di software. Anche da
questo profilo, è quindi da escludere che i fondi saranno realmente adibiti a
stabilimento d'impresa, segnatamente per un
commercio elettronico
.
4.5. In conclusione, il Tribunale non può che confermare la decisione
dell'Autorità di I istanza che ha respinto l'istanza della ricorrente di non
assoggettamento alla LAFE dell'acquisto dei fondi di __________, in quanto del
tutto conforme al diritto.
5.
5.1. Sulla base
delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.
5.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico della ricorrente, secondo soccombenza. Non si assegnano ripetibili (art.
49 cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.    Il ricorso è
respinto.
2.    La tassa di
giustizia di fr. 2'000.-, già anticipata dalla ricorrente nella misura di fr.
1'500.-, è posta interamente a suo carico.
3.    Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera