ti_gerichte · 15.2015.87 · 2016-01-19 · it
Ricorso contro le condizioni di asta immobiliare. Stima. Piede dasta. Tardività

Ricorso contro le condizioni di asta immobiliare. Stima. Piede d’asta. Tardività

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 20.01.2016 15.2015.87

Incarto n.
15.2015.87
Lugano
19
gennaio 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Cassina
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) sul ricorso presentato il 2 novembre 2015 da
RI 1
, __________
RI 2
, __________
contro
l’operato dell’
Ufficio di esecuzione di Locarno
,
o meglio contro le condizioni d’asta immobiliare emesse nelle esecuzioni
promosse da diversi creditori nei confronti di
PI 1
, __________
ritenuto
in fatto:
A.
Nell’ambito delle diciassette esecuzioni
promosse contro PI 1, tra cui quella n. __________ di RI 1 e RI 2
per fr. 5'722.50, l’CO 1 ha pignorato le quote di comproprietà di
un mezzo spettanti al­l’escusso delle particelle n. __________, __________, __________,
__________, __________, __________, __________, __________, __________, __________
e __________ RFD di __________.
B.
Con
precetto esecutivo n. (400)__________ dell’11 aprile 2014 in via di
realizzazione del pegno immobiliare gravante la particella n. __________ RFD di
__________, la __________ ha escusso PI 1 per l’incasso di fr. 61'438.25
oltre agli interessi del 2.75% dal 31 marzo 2014 su fr. 59'000.–.
C.
A
seguito delle richieste di realizzazione presentate da RI 1
e RI 2
e
dalla __________, c
on avvisi d’incanto
del 16 giugno 2015, pubblicati sul Foglio ufficiale svizzero di commercio del __________
__________ 2015, l’UE di Locarno ha fissato al 9 luglio 2015 il termine per le
insinuazioni, al 21 settembre il deposito delle condizioni d’incanto e al 20 novembre
alle ore 14.00 la vendita della particella n. __________ RFD di __________ e alle
ore 15.00 la vendita della quota di comproprietà di un mezzo del­l’escusso delle
particelle n. __________, __________, __________, __________, __________,
__________, __________, __________, __________, __________ RFD di __________.
Gli avvisi d’incanto individuali sono stati trasmessi lo stesso 16 giugno 2015
a tutti gli interessati, compresi RI 1
e RI 2
.
D.
Con
ricorso 1° novembre 2015 RI 1 e RI 2 si sono aggravati contro le condizioni d’asta
ritenendo che il piede d’asta stabilito dall’Ufficio nell’ambito della
realizzazione delle particelle
n. __________, __________, __________,
__________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________
RFD di __________
, di fr. 11'500.–
“uguale
per tutti i dieci fondi”
, sia eccessivo
(“fino al 4600%”)
se raffrontato al valore di stima ufficiale
dei fondi, mentre la maggior parte delle fotografie accluse alla perizia sono
datate di oltre vent’anni e non mostrano le costruzioni nuove né lo stato
attuale degli edifici. I ricorrenti evidenziano inoltre che nell’ambito della
realizzazione della particella n. __________ RFD di __________ l’Ufficio non ha
“indicato che si tratta di comproprietà di
conseguenza il valore non è neppure calcolato come quota ma come totale”
.
Sempre a loro dire il valore di stima peritale di quel fondo supera del 1000%
il valore di stima ufficiale, in confronto il piede d’asta, di soli
fr. 4'500.–, è estremamente basso e le fotografie allegate alla perizia
raffigurano uno stabile nello stato di venti anni fa e un altro ora
appartenente a un nuovo proprietario.
E.
Il 4 novembre 2015 l’UE ha annullato gli incanti previsti per il 20
novembre.
F.
Nelle
sue osservazioni del 6 novembre 2015, la __________ ha postulato la reiezione
del ricorso poiché tardivo mentre l’Ufficio si è rimesso al giudizio della
Camera.
Considerato
in diritto:
1.
Il ricorso all’autorità di
vigilanza
– nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti
(CEF)
del Tribunale d’appello
(art. 3
LPR) –
dev’essere presentato entro dieci giorni da
quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento (art. 17 cpv. 2
LEF).
Nel caso di specie le condizioni degli incanti impugnate sono state
depositate a decorrere dal 21 settembre 2015, come indicato nelle (due)
pubblicazioni del 19 giugno 2015 (sopra consid. C). Gli avvisi individuali relativi
a tali pubblicazioni (art. 139 LEF) sono stati ritirati dai ricorrenti il 6
agosto 2015 (tracciamento della raccomandata n. __________). Il termine per impugnare
le condizioni d’asta, per quanto riguarda la stima dei fondi da realizzare, è
quindi scaduto già il 17 agosto 2015, siccome essa figurava in tali avvisi (
cfr. sentenza CEF 15.2006.74 del 13 giugno
2006, con rinvii a
Gilliéron
,
Commentaire de la LP, vol. II, 2000,
n. 32 ad art. 125 LEF, e a
Bettschart
in: Commentaire ro­mand, Poursuite et faillite, 2005
, n. 17 ad art. 125 LEF; cfr. pure:
Bernheim/Känzig
in:
SchKG, Kurzkommentar, 2
a
ed.
2014, n. 23 ad art. 138, n. 7, 10 e 11 ad art. 139 LEF;
Stöckli/ Duc
in: Basler Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010, n. 19 ad art. 139 LEF
). Per quanto attiene al piede d’asta, il
termine di ricorso è venuto a scadenza il 30 settembre 2015, il decimo giorno
del deposito delle condizioni d’asta e degli elenchi oneri. Presentato solo il 1°
novembre 2015, il ricorso è pertanto ampiamente tardivo e come tale va
dichiarato inammissibile.
2.
Per
abbondanza, anche se fosse tempestivo il ricorso risulterebbe comunque
irricevibile dal punto formale. I ricorrenti, infatti, non rivolgono critiche
sostanziali alle perizie sulle quali l’ufficio ha fondato i valori di stima
contestati, ma si limitano a rilevare che alle stesse sono allegate delle
fotografie che non raffigurano gli immobili nella situazione di fatto attuale.
Ora, contestazioni sullo stesso valore di stima vanno di regola assimilate a
una richiesta di una nuova stima a mezzo di periti nel senso dell’art. 9 cpv. 2
del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di
fondi (RFF, RS 281.42) (cfr. sentenza CEF 15.2014.23 del 15 maggio 2014,
consid. 3.2). Ma pure richieste di queste genere devono essere inoltrate entro
il termine di ricorso di 10 giorni
(art. 17
cpv. 2 LEF e art. 9 cpv. 2 RFF), sicché anche sotto questo profilo il ricorso
risulta irrimediabilmente tardivo.
Va d’altronde ricordato ai ricorrenti
che la particella n. __________ RFD di __________ dev’essere realizzata per
intero e non limitatamente alla quota di un mezzo di pertinenza di PI 1, in
quanto il pegno della creditrice ipotecaria, la __________, grava l’intero fondo,
di cui ha ottenuto la realizzazione nell’ambi­­to dell’esecuzione
n. __________.
3.
Infine,
nell’interesse di tutte le parti occorre rammentare all’UE, in vista della
fissazione delle nuove aste, che le spese di realizzazione immobiliare e di
ripartizione devono essere computate singolarmente per ogni fondo pignorato se,
come nel caso specifico, non ne è prevista la realizzazione in blocco o in
gruppi (art. 45 cpv. 1 lett. b RFF). Inoltre, di regola tali spese devono
essere anticipate da chi ha chiesto la vendita (art. 68 LEF) e sono da
prelevare sul ricavato di tutti i beni realizzati prima della distribuzione ai
creditori (art. 144 cpv. 3 LEF), fermo restando che eventuali spese scoperte, anche
se l’ufficio d’esecuzione non ne aveva chiesta una sufficiente anticipazione, è
a carico di quei creditori – e solo loro – che hanno chiesto la realizzazione
(sentenza della CEF 15.2009.88 del 22 ottobre 2009, RtiD 2010 I 807 segg. n.
59c).
Dal
profilo concettuale, quale prezzo minimo di aggiudicazione (“piede d’asta”) da
menzionare al punto n. 1 delle condizioni d’a­sta dovrebbe essere indicato solo
“l’importo degli eventuali crediti garantiti da pegno poziori a quelli del
creditore procedente” (art. 126 cpv. 1 per il rinvio dell’art. 142
a
LEF,
53 RFF), con i relativi interessi, e non le spese di realizzazione e di ripartizione
(v. F
euz
,
in:
Basler Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010, n. 35 ad art. 142
a
LEF
con un rinvio;
Häberlin
in: VZG-Kurzkom­mentar, 2011, n. 10-11 ad art. 53 RFF;
contra:
Ingrid
Jent-Sø­rensen
,
Die Rechtsdurchsetzung bei der Grundstückverwertung in der Spezialexekution,
2003, n.
741)
. Dal punto di vista
pratico, tuttavia, a dipendenza dei casi può essere opportuno aggiungere tali
spese al piede d’asta ed esigerne il pagamento a contanti da parte dell’aggiudicatario
(art. 46 cpv. 1 RFF) – ciò che è escluso per le spese che, come quelle di
trapasso, non possono essere imputate sul prezzo d’aggiudicazione (v. art. 49
RFF) –, purché esse siano stimate nel modo più preciso possibile, ritenuto che né
i creditori (in particolare quelli che hanno chiesto la realizzazione), né il
debitore, cui i creditori possono esigere la rifusione delle spese (art. 68
cpv. 1 LEF), hanno un interesse legittimo a vendite che non coprono neppure le
spese, mentre ai possibili offerenti non può essere riconosciuto alcun
interesse degno di protezione a potersi aggiudicare il fondo senza pagarne le
spese di realizzazione (cfr. art. 92 cpv. 2 LEF).
4.
P
er legge
non si preleva la tassa di giustizia e
non si assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a
e 62 cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è inammissibile siccome tardivo.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
–   ;
–   ;
–   ;
–  __________,
__________;
–  __________, __________;
–  , __________;
–  __________, __________;
–  __________, __________;
–  __________, __________;
–  __________, __________;
–  __________, __________;
–  __________, __________;
–  __________, __________;
–  __________, __________;
–  __________, __________.
Comunicazione
all’Ufficio di esecuzione, Locarno.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro
cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è
stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.