ti_gerichte · 11.2021.45 · 2021-03-23 · it
Proprietà per piani: revoca dell'amministratore per gravi motivi


Incarto n.11.2021.45

Lugano

18 maggio 2022/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.
 A. Bernasconi, presidente,

Giani
 e Grisanti

vicecancelliera:

Gaggini

sedente per statuire nella causaSO.2020.4134(proprietà per piani:revoca dell'amministratore) della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza del

17 settembre 2020da

AP 1

AP 2, e

AP 3

contro

AO
 1

Ritenuto

C.Il 17
settembre 2020 AP 1, AP 2 e AP 3 si sono rivolti al Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 5, per ottenere la revoca di M__________ __________ __________ dalla
funzione di amministratrice della proprietà per piani. Nelle sueosservazioni del 5
novembre 2020la Comunione dei
comproprietari del Condominio AO 1ha proposto di respingere l'istanza. In una
replica spontanea del 16 novembre 2020 e in una duplica spontanea del 26
novembre 2020 le parti hanno mantenuto le loro posizioni. Il 18 marzo 2021 gli
istanti hanno sollecitato l'emanazione della decisione.Statuendo con sentenza del 23 marzo 2021, il Pretore
ha respinto l'istanza. Le spese processuali di fr. 1000. sono state poste a carico degli istanti in
solido, tenuti a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà,
fr. 4000. per ripetibili.

D.Contro
la decisione appena citata AP 1, AP 2 e AP 3 sono insorti a questa Camera con
un appello del 2 aprile 2021 con cui chiedono di riformare la decisione
impugnata nel senso di accogliere la loro istanza o, quanto meno, di annullare
la decisione impugnata e di rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio.
Nelle sue osservazioni del 27 aprile 2021 la Comunione dei comproprietari del‟Condominio PA 2ˮ conclude per la reiezione del­l'appello. In una replica spontanea del 7
maggio 2021 gli appellanti hanno ribadito il loro punto di vista. La convenuta
non ha duplicato.

Considerando

in diritto:                 1.La revoca di un amministratore della proprietà per piani è
trattata con la procedura sommaria (art. 249 lett. d n. 4 CPC). Le relative decisioni dei
Pretori sono appellabili perciò entro dieci giorni dal-la notifica (art. 314
cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10000. secondo l'ultima
conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC).Dandosi revoca dell'amministratore,tale valore consiste nell'ammontare della retribuzione
annua dell'amministratore, capitalizzata secondo l'art. 92 cpv. 2 CPC (Bohnet, Actions civiles, vol. I, 2ª
edizione, § 51 n. 6; v. anche sentenza del Tribunale federale 5C.243/2004 del 2
marzo 2005 consid. 1 non pubblicato in: DTF 131 III 297). In concreto gli
istanti hanno indicato la retribuzione annua dell'amministratrice in fr. 12000. (istanza
pag. 4, n. 3), importo ammesso dalla convenuta (osservazioni, pag. 4), ragio­ne
per cui la soglia di fr. 10000. è senz'altro raggiunta.Quanto alla tempestività
del rimedio giuridico, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore
degli istanti il 24 marzo 2021 (tracciamento degli invii postali n. 98.__________,
agli atti). Inoltrato il 2 aprile 2021, l'appello in esame è dunque tempestivo.

2.Il
15 giugno 2021 gli appellanti hanno prodotto una lettera del­l'8 giugno precedente
in cui il loro patrocinatore invitava l'amministratrice a fornire delucidazioni
su alcuni oggetti all'ordine del giorno di una nuova assemblea prevista di lì a
breve, senza però ottenere risposta (doc. BBB di appello). Ora, nuovi fatti e
nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello se vengono immediatamente
addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli
valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art.
317 cpv. 1 CPC). Successivo alla decisione impugnata ed esibito senza indugio
in appello, il documento in questione è quindi ammissibile. Nella misura in cui
appare di rilievo, esso sarà pertanto considerato ai fini del giudizio.

3.Nelle
sue osservazioni del 27 aprile 2021 la convenuta afferma che l'appello è
carente di motivazione, gli appellanti limitandosi a ribadire quanto esposto
con gli allegati di prima sede, senza confrontarsi con la decisione impugnata.
A suo parere, gli istanti espongono le loro censure rinviando di continuo a
documenti agli atti, ma non dimostrano perché la decisione del Pretore sarebbe
erronea, onde l'irricevibilità del rimedio giuridico.

4.Nella
sentenza impugnata il Pretore, dopo avere richiamato le condizioni per revocare
l'amministratore di una proprietà per piani, ha passato in rassegna i
rimproveri mossi dagli istanti e le obiezioni formulate dalla convenuta,
giungendo alla conclusione che  in sintesi nel caso in esame non siamo
confrontati alla situazione descritta dagli istanti.Egli ha
accertato che il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per
piani permette il cumulo della funzione di amministratore con quella di
comproprietario, che M__________ __________ __________, sebbene titolare di
un'unità e contitolare per un mezzo di un'altra,non detiene alcuna posizione di
maggioranza, che in occasione delle assemblee condominiali alcuni
condomini si sono legittimamente fatti rappresentare dall'amministratrice e chespessol'assemblea
dei comproprietari non è nemmeno presieduta dall'amministratrice, bensì da un
altro condomino, tant'è che i relativi verbali non recano la firma di lei, ma
quella del presidente dell'assemblea. Ne ha desunto, il primo giudice, che la
doglianza degli istanti,

stando
ai quali l'amministratrice può gestire come meglio crede le assemblee
condominiali e la verbalizzazione del verbale, non trova riscontro.

Il
Pretore ha appurato altresì che le
assemblee condominiali sono ben frequentate, sicché la comunione dei
comproprietari non è composta di soli condomini noncuranti, ma che, anzi, quelli
presenti alle assemblee appaionocome persone interessate agli affari del condominio,
determinate e non inclini a farsi influenzare dall'amministratrice o da terzi. A suo avviso,
poi, l'amministratrice gode in generale della fiducia e della stima da parte di
molti condomini, che le conferiscono procura di rappresentanza. Né, egli ha
soggiunto, essa consta avere usato le procure a proprio vantaggio o per i
propri interessi, dimostrandosi per contro sempre attenta a seguire le
indicazioni dei condomini da lei rappresentati. I toni dell'amministratrice,
oltre che risultare puntuali e pertinenti, appaiono equilibrati e mai
conflittuali. Per il primo giudice non si può dire quindi che M__________ __________
__________ sia la causa o la concausa del clima difficile che pare essersi
instaurato in seno al condominio. L'amministratrice risulta inoltre attenersi
alle decisioni assembleari, prestando attenzione anche agli interessi dei
condomini di minoranza e dando seguito alle loro richieste nella misura in cui
esse non sono contrarie a quanto deciso dalla maggioranza.

Per
il primo giudice non risulta nemmeno che l'amministratrice abbia un
atteggiamento di prevaricazione nei confronti della minoranza. In tal senso, a
suo parere, riguardo all'intavolazione definitiva della proprietà per piani nel
registro fondiariola chiave di lettura proposta dalla parte istante non
può essere condivisa. Secondo il Pretore, in effetti, non risulta che l'amministratrice
abbia tergiversato sulla questione,quanto piuttosto che l'assemblea abbia deciso di non
intraprendere una tale procedura, ma di informarsi presso l'ufficio tecnico
quando la stessa sarebbe stata resa obbligatoria, incaricando di contattare il
responsabile (__________) e di riferire alla prossima assemblea. Egli ha poi
accertato che gli istanti non avevano impugnato tale deliberazione, ma neppure vi
si erano attenuti, avviando una serie di iniziative contrarie a quanto deciso
in assemblea. Per il primo giudice, invece, l'amministratrice aveva sempredato prova di
ottemperare a quanto deciso in assemblea e ha risolto la situazione innescata
dalla parte istante, affidandosi a professionisti laddove necessario,
raccogliendo il consenso della maggioranza nelle forme previste dal regolamen­to
condominiale e agendo in modo pragmatico ed adeguato alle circostanze venutesi
a creare.

Per
il Pretore, infine, non risulta che l'amministratrice abbia ostacolato, tanto meno
in modo sistematico, il diritto dei condomini, segnatamente di quelli di
minoranza, di accedere agli atti, dal consultare i documenti contabili o dall'ottenere
informazioni da terzi. Né vi sono, a suo avviso, evidenze di gravi errori nella
tenuta della contabilità o di una gestione negligente dei fondi affidati dai
condomini, tanto meno ove si pensi che i conti sono sempre stati oggetto di revisione
e sono stati approvati in assemblea. In definitiva, ha epilogato il Pretore,
nel comportamento dell'amministratrice non si ravvisano gravi motivi per
decidere una revoca. Di conseguenza egli ha respinto l'istanza.

5.Per
l'art. 712rcpv. 2 CC il giudice può pronunciare la revoca di un amministratore
se, nonostante un grave motivo, l'assemblea dei comproprietari rifiuta di
rimuoverlo. I presupposti per applicare tale noma sono già stati riassunti dal
Pretore. Al proposito basta ricordare che la nozione di grave motivo va
interpretata alla luce dell'art. 4 CC, prendendo in considerazione tutte le circostanze
del caso specifico e non i sentimenti soggettivi del singolo condomino. Un
grave motivo è dato ove non si possa pretendere di continuare con un
determinato amministratore perché è venuta meno la relazione di fiducia nei
confronti di lui, in particolare perché egli ha violato gravemente i suoi
doveri di fedeltà. Ciò si verifica, per esempio, nel caso di un amministratore
che non assolva le proprie mansioni, che gestisca con negligenza i fondi
affidatigli, che non rispetti le decisioni assembleari, che litighi con i
comproprietari o inveisca contro di loro, che deleghi indebitamente i propri
compiti a terzi o che si comporti in modo contrario all'onore.

In
evenienze del genere non si può esigere in buona fede che uno o più condomini
facciano gestire la comproprietà da lui. Lievi violazioni dei doveri d'amministrazione
non bastano invece per configurare un grave motivo (DTF 127 III 536 consid.
3a con richiami; più recentemente: sentenza del Tribunale federale 5A_757/2019
del 10 marzo 2020, consid. 2.1; I CCA, sentenza inc. 11. 2014.95 del 25 ottobre
2016 consid. 7b con rinvii). Nondimeno inadempienze che, vagliate singolarmente,
non costituiscono un grave motivo per la revoca, possono essere prese in
considerazione nell'apprezzamento globale del comportamento dell'amministratore
(DTF 126 III 178 seg. consid. 2b e 2c; più di recente: sentenza del Tribunale
federale 5A_920/2020 del 15ottobre 2021
consid.3.4; v. anche I CCA, sentenza inc. 11.2009.32del 21 dicembre 2012 consid. 5d;Wermelinger,in: Zürcher
Kommentar, 2ª edizione, n. 40 e 52 ad art. 712rCC;Donauer, Der Verwalter im
schweizerischen Stockwerkeingetumsrecht, Zurigo 2019, pag. 282 n. 765 segg.).

6.Gli
appellanti rimproverano anzitutto al Pretore di non avere accertato l'esistenza di un conflitto d'interessi in
capo a M__________ ____________________, giacché essa, oltre a
rivestire il duplice ruolo di comproprietaria di maggioranza e di
amministratrice,in 15 assemblee condominiali su 24 dal 2006 al 2020
() rappresentava tramite procure la maggioranza dei millesimi presenti in
assemblea. A loro avviso, l'amministratrice abusa della sua posizione
maggioritaria e gestiscecome meglio crede le assemblee, redigendo essa stessa
i verbali nonostante siano firmati dal presidente del giorno, respingendo
ingiustificatamente trattande proposte dagli istanti, non convocando
un'assemblea quando richiesto e‛silenziandoi condomini di minoranza e tacciandoli di dissidenti.

a)In
concreto M__________ __________ __________ possiede un'unità di proprietà per
piani, pari a112/1000, ed è titolare in ragione di un mezzo di un'altra unità, pari a132/1000. Non è pertanto una comproprietaria di maggioranza. Come ha accertato
il Pretore, inoltre il regolamento per l'uso e l'amministrazione della
proprietà per piani prevede esplicitamente la possibilità per un condomino di
assumere la funzione di amministratore (doc. AA, § 30 2° paragrafo). Il
regolamento stesso consente altresì ai comproprietari di farsi rappresentare da
terzi o dall'amministratore (doc. AA, § 27 2° paragrafo). Non sussistendo
pertanto alcuna limitazione alla rappresentanza da parte dell'amministratore, M__________
__________ __________ era autorizzata a esercitare il diritto di voto dei
condomini che le avevano conferito procura (cfr. sentenza del Tribunale
federale 5D_98/2012 del 14 agosto 2012 consid. 3.3 con rinvio, in: ZBGR 96/2015
pag. 137).

Certo,
in caso di decisioni che lo concernono direttamente (approvazione dei conti e
suo scarico) l'amministratore può disporre così di una maggioranza di voti, ciò
che può rivelarsiproblematico(cfr.Meier-Hayoz/Rey,
Berner Kommentar, n. 82 ad art. 712mCC;Weber, Die Stockwerk               eigentümer-gemeinschaft,
Zurigo 1979, pag. 342 seg.). Resta il fatto che, come ha constatato il Pretore (senza
che gli appellanti muovano contestazioni al riguardo), M__________ __________ __________
nonpare
mai aver usato le procure a proprio vantaggio o per i propri interessi ed anzi
si è sempre dimostrata attenta a se-guire le indicazioni, quando ve ne erano,
degli altri condomini che rappresentava. Né gli appellanti pretendono che essa abbia votato
benché un suo rappresentato fosse stato privato del diritto di voto. Per il
resto, il rischio astratto di un'eventua­le conflitto d'interessi non
costituisce, da sé solo, un grave motivo di revoca (v. DTF 127 III 537 consid,
3c; più di recen­te: sentenza del Tribunale federale 5A_521/2016 del 9 otto-bre
2017 consid. 3.5.3 con citazioni). E nella fattispecie gli appellanti non
adombrano alcun rischio concreto.

b)Quanto
ai verbali assembleari, è vero che una loro tenuta lacunosa da parte
dell'amministratore può essere motivo di revoca (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 19 ad art. 712rCC;Wermelinger,op. cit., n. 140 ad art.
712nCC). Aprescindere dal fatto però che un verbale assembleare
può essere redatto anche da un amministratore che non assume la presidenza (Wermelinger, op. cit., n. 139 ad art.
712nCC) e che nella fattispecie i verbali risultano firmati dal
presidente di turno delle assemblee (doc. D), fosse anche stata M__________ __________
__________ a verbalizzare le riunioni, gli appellanti non pretendono che i
resoconti non riportino correttamente le

deliberazioni adottate (art. 712ncpv. 2 CPC;
RtiD I-2004 pag. 501 n. 18 consid. 5, I-2004 pag. 611 n. 118c). Né il
regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà prevede che il
verbale debba ragguagliare sulle varie opinioni espresse in sala (cfr. RtiD
I-2004 pag. 500 consid. 4).

È
vero che nel caso specifico i verbali sono redatti in modo piuttosto
rudimentale e che in alcune occasioni gli istanti si sono rivolti
all'amministratrice, chiedendole di emendarli (doc. CC e PP). Se non che, le
modifiche richieste vertevano su aspetti facoltativi del protocollo e non
consta  né è preteso  che alla successiva assemblea gli interessati abbiano
riproposto le correzioni (v. RtiD I-2004 pag. 500 consid. 4). Che verbali di
altri amministratori siano più precisi e curati ancora non significa che quelli
in esame non possano essere ritenuti corretti. Si ricordi nondimeno
all'amministratrice che, per quanto la legge nulla preveda al riguardo,
applicandosi in assenza di disposizioni regolamentari le norme sulla società
anonima, il verbale andrebbe firmato dal presidente e dalverbalista (RtiD I-2004 pag. 501 n. 18 consid. 5;Wermelinger,op. cit., n.
147 ad art. 712nCC).

c)Circa
il rimprovero mosso all'amministratrice di avere rifiutato la richiesta di
singoli condomini volta a inserire determinati oggetti nell'ordine del giorno,
secondo la dottrina maggioritaria ogni proprietario per piani ha un diritto
individuale di proporre un simile oggetto (Wermelinger,
op. cit., n. 100 ad art. 712nCC). E si conviene che il 24 gennaio
2020 il legale degli istanti aveva chiesto all'amministratrice di inserire
all'ordine del giorno dell'assemblea del
marzo 2020 cinque specifici oggetti (doc. WW). Costei ne ha ammesso
uno e ha motivato il diniego per gli altri poiché sostanzialmentegià di-scusse e
decise senza ricorso alcunoin occasione di precedenti assemblee o perché
superflue alla luce del regolamen­to (doc. XX). Tale agire è senz'altro
censurabile, ma non consta che gli istanti abbiano persistito nella richiesta o
che abbiano ricorso all'assemblea dei comproprietari contro tale decisio­ne,
come permette di fare il regolamento per l'amministrazio­ne e l'uso della
comproprietà (doc. AA, § 31 3° paragrafo).

È
vero poi che anche in vista dell'assemblea del 21 agosto 2020 il legale degli
istanti ha chiesto delucidazioni su alcuni oggetti all'ordine del giorno e
l'inserimento di un'ulterioretrattanda (approvazione ultimo verbale assembleare: doc. AAA).L'amministratrice ha fornito i chiarimenti in sala, illustrandone le ragioni, e
rifiutando il nuovo oggetto perchéla legge e il regolamento condominiale prevedono la
possibilità di ricorre­re contro le decisioni verbalizzate e perché comunque
non si tratta di prassi comune sul territorio nazionale(doc. 4).
L'opinione è discutibile e il voto di una mozione d'ordine sulla modifica dell'ordine
del giorno o su proposte di statuire nuovamente su determinate deliberazioni in
caso di mutamenti del­la situazione non sarebbe sicuramente apparso fuori luogo
(cfr.Wermelinger, op. cit.,
n. 100a ad art. 712nCC). Resta il fatto che l'agire
dell'amministratrice non tradisce la volontà, tanto meno sistematica, di negare
il diritto a singoli condomini di proporre emendamenti dell'ordine del giorno.

d)Riguardo
al fatto che l'amministratricemetterebbe
a tacerei condomini di minoranza, gli
appellanti rinviano al verbale dell'assemblea 18 aprile 2016, e in particolare
all'invito rivolto loro di esprimersi e votare solo per il tramite del
rappresentante. Tale limitazione scaturisce tuttavia dell'art. 712ocpv.
1 CC. Che poi l'assemblea, foss'anche su impulso del­l'amministratrice, abbia
votato una mozione d'ordine per limitare la parola al solo rappresentante non
denota la volontà di impedire aicomproprietari
di minoranza il diritto di esprimersi sugli oggetti in votazione. Ciò rientra
nelle regole di conduzione che il presidente di un'assemblea può proporre di
adottare prima della riunione (cfr.Wermelinger, op.
cit., n. 111 e 112 ad art. 712nCC).
Nell'ambito di un dibattito democratico non si può dire perciò che verso la
minoranza siano state assunte iniziative in violazione di principi giuridici
generali (co­me il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere o
ancora il precetto della parità di trattamento). Il tutto senza dimenticare
che, salvo per quanto concerne l'assemblea del 27 febbraio 2017, gli
appellanti stessi riconoscono non esservi più state limitazioni.

e)Per
quel che attiene al rimprovero di essere stati tacciati dal­l'amministratrice di
dissidenti, si dà atto che tale espressione compare nel verbale dell'assemblea
straordinaria del 2 dicembre 2015 (doc. D). Ora, dissidente è, secondo
la comuneaccezionedel
termine, chi è in disaccordo con gli altri (Battaglia,Grande
dizionariodella
lingua italiana, vol. IV, pag. 770; analogamente:Treccani.it, L'enciclopedia italiana, in: www.treccani.it/vocabolario/dissidente).Foss'anche stataM__________ __________
__________ a verbalizzare quel termine, non consta tuttavia  né è preteso 
che, proferito nel corso di un'assemblea dal clima a dir poco teso
(l'atmosfera era sempre più ostile e si era surriscaldata notevolmente), esso
fosse finalizzato al dispregio. Trattandosi di un unico episodio, la
circostanza non può in ogni modo assurgere a motivo di revoca
dell'amministratore, tanto meno grave. Senza dimenticare che, come ha rilevato
il Pretore, il termine risulta essere stato usato da un altro condomino durante
l'assemblea del 27 febbraio 2017 (doc. D, oggetto n. 7).

7.In
merito alla procedura di intavolazione definitiva della proprietà per piani nel
registro fondiario, gli appellanti lamentano un errato accertamento dei fatti
da parte del Pretore, ribadendo che dal maggio al dicembre del 2015
l'amministratrice ha prevaricato ogni loro diritto. Essi sostengono che,
contrariamente all'assunto del primo giudice che li accusa di avere avviato una
serie di iniziative contrarie a quanto deciso in assemblea, era loro facoltà
chiedere direttamente all'ufficiale del registro fondiario l'intavolazione
definitiva della proprietà per piani. Rilevano inoltre che l'amministratrice
non ha mai voluto convocare un'assemblea straordinaria per discutere
concretamente dell'intavolazione definitiva e che un errore nell'invio di un
messaggio di posta elettronica non ha permesso a AP 1 di determinarsi sulla
scelta dello studio tecnico incaricato di procedere alle nuo-

­ve
misurazioni e nemmeno le ha concesso di consultare tempestivamente i documenti
preparati da quello studio d'ingegneria.

8.Nella
misura in cui gli appellanti lamentano che per il Pretore, nonostante leesorbitantirichieste
degli istanti, l'amministratricemantiene
toni sostanzialmente garbati ed equilibrati, essi non muovono di per sé
critiche all'operato dell'amministratrice, ma agli aggettivi usati dal primo
giudice. Opinione che potrà anche ritenersi inutilmente elogiativa, ma nemmeno
gli interessati pretendono che nei loro confronti l'amministratrice abbia usato toni rancorosi o
inutilmente offensivi, al punto da destare seri dubbi sulla sua neutralità e
obiettività.

9.Relativamente
al rimprovero mosso all'amministratrice di non dar seguito alla richiesta degli
istanti di ricevere determinata documentazione contabile, principalmente quella
relativa al fondo di rinnovamento, compito previsto espressamente dal regolamento
per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani (doc. AA § 31:ragguagliare i
comproprietari sugli affari comuni e di concedere loro la visione dei libri e
degli atti della proprietà per pia­ni), è pacifico che l'informazione ai comproprietari rientra
tra i doveri dell'amministrazione (cfr. sentenza del Tribunale federale 5A_521/2016
del 9 ottobre 2017 consid. 3.4.4 con rinvii aMeier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 19 ad art. 712sCC eWermelinger,op. cit., n. 16 ad art. 712sCC). I condomini hanno così il diritto
di ricevere informazioni e di consultare gli atti di gestione, così come quelli
sugli affari della proprietà per piani, in specie riguardo al­l'approvazione
dei conti annuali. Tale diritto, esercitabile in qualsiasi momento, è limitato solo
dal divieto dell'abuso di diritto, l'amministratore potendosi opporre a
richieste illecite o pretestuose. Ad ogni modo, salvo ove ciò sia previsto per
regolamento, l'amministratore non è tenuto a consegnare ai comproprietari una
copia degli atti, una consultazione nei locali dell'amministrazione essendo
sufficiente (Sommer,
Stockwerkeigentum, 3ª edizione, pag. 199).

a)Premesso
ciò, si può convenire che la richiesta degli istanti del 20 ottobre 2017 intesa
a ricevere copia della parcella emessa dal notaio __________ B__________
inerente alla procedura di intavolazione definitiva della proprietà per piani
era precisa (doc. DD). Dal canto suo l'amministratrice ha motivato il
diniego con il motivo che si trattava di un atto riguardante una questione già discussa
in una precedente assemblea, così come con la perdita di tempo e di fiducia nei
confronti dei condomini revisori causata da una consultazione degli atti
durante l'assemblea, fermo restando il diritto dei comproprietari di visionare
qualsiasi documento contabile prima della riunione (doc. EE). Sta di fatto che,
come si è visto, non vi è di principio alcun obbligo legale o regolamentare per
l'amministrazione di fornire ai condomini copia di simile documentazione, per
quanto le ragioni addotte dell'amministratrice possa­no apparire opinabili. Gli
appellanti non contestano poi che all'assemblea del 27 febbraio 2017 la questione
relativa al pagamento della citata parcella sia stata effettivamente discussa,
né che il diritto di consultare gli atti vada esercitato prima dell'assemblea e
non durante la stessa. Senza dimenticare che una copia della parcella in
questione è poi stata trasmessa al patrocinatore degli istanti il 30 gennaio
2018 (doc. LL).

b)Quanto
al fatto che in vista dell'assemblea del 29 gennaio 2018 gli istanti si erano
lamentati con l'amministratrice, il 19 gennaio precedente, del rendiconto
del 2017, invitandola a presentare unadocumentazione completa e idonea(doc. HH), M__________ __________ __________ ha reagito il 23 gennaio
successivo rispondendo alle puntuali richieste e invitando

gli interessati a visionare gli atti prima
dell'assembla (doc. II, 4° foglio). Agli atti non v'è traccia tuttavia del
rendiconto 2017, sicché è impossibile verificarne la completezza. Gli
appellanti non negano ad ogni modo che per anni i conti siano stati presentati
in tale maniera senza contestazioni da parte loro. È possibile che nel tempo
costoro siano divenuti diffidenti, ma ciò ancora non significa che nella
presentazione dei conti annui l'amministratrice sia incorsa in violazioni. Per
il resto i conti del 2017 sono stati approvati senza l'intervento determinante
di M__________ __________ __________, la quale non disponeva della maggioranza
dei voti (doc. E).

c)Per
quel che è della richiesta riguardante i giustificativi di pagamento addebitati
al fondo di rinnovamento, si conviene che  contrariamente all'assunto del
primo giudice  la richiesta del 5 dicembre 2019 era precisa (doc. RR).
L'amministratrice ha reagito il 19 dicembre successivo dichiarando, una volta
di più, che si trattava di documenti riferiti a contabilità chiuse, mentre gli
estrattirecentidei conti postali erano consultabili previo
appuntamento (doc. SS). Tale posizione è poi stata sostanzialmente ribadita a
un incontro del 30 gennaio 2020 (doc. UU) e in un messaggio di posta
elettronica del 23 febbraio 2020 (doc. XX). Ora, già si è detto che per la formazione
della propria volontà ogni comproprietario ha diritto di ottenere tutte le
informazioni necessarie sugli oggetti all'ordi­ne del giorno di un'imminente
assemblea. Non è evidente che un analogo diritto valga anche per richieste
inerenti a oggetti già discussi e approvati in passate assemblee sen­za che la
delibera sia stata contestata. In concreto tuttavia gli istanti hanno motivato
il loro interesse con la giustificazione di voler verificare l'uso del fondo di
rinnovamento. Certo, anche su tale aspetto essi erano stati informati durante
le assemblee ordinarie, ma  come si vedrà oltre  ciò non appariva sufficiente
ed era finanche contrario alla lettera del regolamento.

d)Circa
la mancata risposta alla richiesta di informazione formulatadagli istanti l'8 giugno 2021 in vista
dell'assemblea dell'11 giugno successivo (doc. BBB di appello),
allegazione formulata in appello (sopra consid. 2), essa non è contestata. Tale
richiesta era in realtà legittima e il silenzio dell'amministratrice non trova
giustificazione, poiché la mancanza di informazioni impedisce la formazione di
una volontà nel proces­so decisionale. Non va trascurato tuttavia che nel caso specifico
la richiesta è stata formulata appena tre giorni prima dell'assemblea,
allorquando il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per
piani prevede la convocazione con un preavviso di almeno dieci giorni (doc. AA,
§ 25), ed è giunta all'amministratrice al più presto l'indomani, il 9 giugno
2021. In circostanze del genere è comprensibile che l'amministratrice avesse a
rispondere oralmente in sede di assemblea, come in precedenti occasioni, liberi
poi i rappresentanti dei condomini di non approvare‒se mai‒l'oggetto
in discussione.

10.Relativamente
alla tenuta dei conti, gli appellanti ribadiscono che da una presa di posizione
di M__________ G__________ della __________ Sagl (doc. OO) e da un rapporto del
26 novembre 2019 dell'immobiliare P__________ SA (doc. QQ) risulta con evidenza
la cattiva gestione contabile dell'amministratrice. Essi rimproverano inoltre a
quest'ultima di avere eseguito prelevamenti dal fondo di rinnovamento senza
autorizzazione.

a)Nell'ambito
di una proprietà per piani non sussistono normespecifiche sull'allestimento della contabilità. Secondo l'art. 69aCC
(applicabile per il rinvio dell'art. 712mcpv. 2 CC in relazione con
l'art. 957 cpv. 2 n. 2 CO) la direzione (ovvero l'amministratore) deve tenere
soltanto la contabilità delle entrate e delle uscite e la contabilità del
patrimonio. I libri, i giustificativi contabili e la corrispondenza possono
essere tenuti o conservati per iscritto, su supporto elettronico o in forma
analoga, purché ciò garantisca la ricostruzione di un'operazioneo di un evento oggetto di registrazione contabile
(art. 957acpv. 3 CO). Si tratta in sostanza di una contabilità
semplificata, ma che deve permettere quanto meno di ricavare informazioni sulla
situazione patrimoniale, le entrate e le uscite della proprietà per piani (Wermelinger,op. cit., n. 144 al­l'art. 712hCC;Donauer, op. cit., pag. 198 n.
534).

b)Nel
caso in esame M__________ __________ __________ ha gestito la contabilitàa partita
singola su supporto cartaceo, salvo tra il 2018 e il 2019, quando
l'amministrazione è stata affidata alle società __________ & __________
Immobiliare SA prima e __________ Sagl poi. Si tratta di una gestione
relativamente rudimentale, ma ciò soltanto non consente di muovere rimproveri
all'amministratrice. Per sostanziare le manchevolezze di quest'ultima gli
appellanti rinviano a un messaggio di posta elettronica in cui M__________ G__________
della __________ Sagl prospettava a M__________ __________ __________ tutta una
serie di criticità riscontrate nella ricostruzione contabile del 2018 (doc.
OO). M__________ __________ __________ tuttavia si è difesa, contestando simili
criticità, come ha constatato il Pretore, e all'assemblea generale ordinaria
del 23 maggio 2019 la __________ Sagl ha accertato come la ricostruzione
contabiletenuta per 18 anni in partita singola abbia generato una sbilanciatura
di fr. 2018.37, che si può ritenere alla fine un buon risultato(verbale pag.
2 in fine oggetto n. 3 nel doc. D). Per gli appellanti siffatto apprezzamento èridicolo,ma la loro
opinione si esaurisce in un giudizio di valore. Per di più, sempre
all'assemblea ordinaria del 23 maggio 2019, i comproprietari hanno rifiutato a
maggioranza di approvare i conti del 2018, nonostante le giustificazioni recate
dalla __________ Sagl. Non può dirsi però che costoro abbiano seguito
acriticamente l'opinione di M__________ __________ __________, la quale non
disponeva della maggioranza dei voti (doc. E). Per il resto, nulla impedisce
all'assemblea dei comproprietari di votare una risoluzione in cui si inviti
l'amministratrice ad adottare un altro tipo di contabilità.

c)Per
quanto attiene al citato rapporto 26 novembre 2019 del­l'Immobiliare P__________
SA, redatto su mandato di AP 1, da esso risultano 20 prelevamenti dal fondo di
rinnovamentonon supportati da regolare delibera, ovvero che
non dovevano essere eseguiti con tale fondo (doc. QQ). E in effetti per
principio tale fondo può essere utilizzato solo per finanziare lavori di
costruzione sulle parti comuni (manutenzione, rinnovamento, ristrutturazione).
Esso non può essere adoperato invece per necessità individuali dei comproprietari
o per le spese correnti o di gestione delle parti comuni (Wermelinger, op. cit., n. 102 ad art.
712lCC). In concreto, secondo il regolamento per l'amministrazione e
l'uso della proprietà per piani,ogni
spesa a carico del fondo di rinnovamento esige una decisione dell'assemblea dei
comproprietari, salvo per spese di carattere urgente e per le quali non siano a
disposizione altri mezzi (doc. AA, § 17 cpv.
2).

d)Premesso
ciò, come ha fatto notare indirettamente il primo giudice, una perizia privata,
anche se allestita correttamente e secondo le regole dell'arte, non costituisce
un mezzo di prova nel senso dell'art. 168 cpv. 1 CPC, ma va assimilata a
un'allegazione di parte. Se non è debitamente contestata, essa può assurgere
tutt'al più a indizio ove sia suffragata da altri indizi lineari e convergenti
che, nel loro insieme, siano idonei a formare una prova (DTF 141 III 437
consid. 2.6). Nel caso in esame la convenuta ha contestato le conclusioni del
rapporto nella misura in cui questo intendeva provareuna mala
gestione del fondo (risposta del 5
novembre 2020, pag. 15). Dagli attirisulta,
tuttavia, che quanto meno dal 2014 al 2019, salvo per quanto riguarda la
sostituzione del bruciatore e la posa dei dissuasori per piccioni (assemblea
ordinaria del 30 agosto 2019), alle spese addebitate al fondo di
rinnovamento i verbali assembleari non fanno alcun cenno o indicano
semplicemente che al momento della discussione sull'approvazione dei conti annui
l'amministratrice aveva elencato le spese addebitale a quel fondo (cfr.
assemblee ordinarie del 18 aprile 2016, 27 febbraio 2017 e 29 gennaio 2018:
doc. D). Così, a titolo di esempio, il pagamento della parcella del notaio __________
B__________, così come quella delle fatture degli artigiani intervenuti a causa
di un'infiltrazione d'acqua nella lavanderia e per la posa di un nuovo boiler,
addebitate al fondo di rinnovamento del 2017 (cfr. F e LL), contrariamente a
quanto previsto dal regolamento non sono stati oggetto di specifica decisione
dell'assemblea dei comproprietari.

Dal
profilo formale, poi, la mera approvazione del bilancio annuale non può
ritenersi sufficiente per essere considerata una decisione sull'approvazione
della spesa a carico del fondo di rinnovamento già per il fatto che, a
dipendenza della natura dell'intervento, per una valida decisione potrebbero
necessitarequorumdifferenti. Per di più, ciò sarebbe problematico ove
la delibera assembleare fosse contestata solo per la spesa a carico del fondo
di rinnovamento e non sull'approvazione del bilancio annuo (nel medesimo senso:
RVJ 2017 pag. 163). In circostanze siffatte l'amministratrice è senz'altro incorsa
in una violazione del regolamento e, quindi, del suo obbligo di diligenza.
D'altro canto non va una volta di più trascurato che tale modalità non è mai
stata oggetto di contestazioni da parte dei comproprietari, inclusi gli
appellanti, i quali se ne sono lamentati solo di recente. Né questi ultimi
pretendono che le spese sostenute con il fondo di rinnovamento non fossero
dovute o non fossero a carico di tutti i comproprietari. Ne segue che il fondo
di rinnovamento è stato gestito in modo non appropriato, anche se non
illecitamente.

Per questi motivi,


 avv.   ;


 avv.   .

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi
giuridici

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stessotermine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).