ti_gerichte · 40.2005.38 · 2005-11-30 · it
Riduzione dei valori metrici e di reddito di un edificio principle per rumori molesti e cattivi odori


Incarto n.40.2005.38

__________

Lugano

30 novembre 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 7/12 aprile 2005 da

RI
 1__________

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 22 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 965 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 21 settembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 965 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 91'758.-

Il
reclamo interposto in data 14 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 22 marzo 2005.

3.     Con
ricorso 7/12 aprile 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale
postulando una riduzione sostanziale del valore di stima. Ciò per il fatto che
lUCS non sarebbe entrato nel merito delle argomentazioni da lui poste a
fondamento del reclamo e non avrebbe considerato che il fondo si trova fuori
dalla zona residenziale, in un luogo a ridosso della zona industriale e di un
impianto di depurazione, con conseguenti importanti immissioni foniche e di
esalazioni maleodoranti.

Vi
sarebbero inoltre disturbi non trascurabili provenienti dalla vicinanza di un
centro per asilanti, del Penitenziario cantonale della Stampa, di un rifugio
per animali, di uno stand di tiro e di luoghi frequentati da amanti del
motocross. Oltre a ciò la zona sarebbe malservita dai mezzi di trasporto
pubblici.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 21 settembre 2005 il Tribunale ha constatato
che nelle immediate vicinanze dal mapp. no. 965 RFD di __________ è presente la
ditta __________, che utilizza una macchina per frantumare i sassi e che a
valle, nella zona denominata __________, sorge unimpianto di depurazione.

Jacques
Thaler ha poi indicato la presenza di altre fonti di rumore individuandole
nella strada cantonale che porta a __________, in uno stand di tiro, che per
diretta conoscenza dei membri del Tribunale si trova però più a sud e di un
canile/rifugio per animali.

Il
medesimo giorno del sopralluogo il ricorrente ha prodotto al Tribunale i
risultati di un rilevamento effettuato dalla Polizia __________ in relazione ai
rumori provenienti dalla ditta __________.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario delloggetto
stimato e destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione
è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio
allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti per
la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza non è
inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione
anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

7.

7.1.

I
dati che emergono dai rilevamenti dei rumori effettuati dalla Polizia __________
__________ direttamente dallabitazione del ricorrente danno una media di
rumore di fondo di db 50.7 e di db 74.4 con il frantoio della ditta __________
in funzione al minimo delle proprie potenzialità (inerti di calibratura minima),
ciò che porta a ritenere con ogni verosimiglianza, come del resto riportato nel
rapporto di polizia, che con la frantumazione di inerti di misure maggiori il
rumore possa raggiungere valori ancora più importanti e decisamente molesti, in
particolare per una zona limitrofa alla zona edificabile (XR), dove sono
presenti essenzialmente abitazioni mono e bifamigliari. Basti infatti pensare
che tale valore corrisponde praticamente al valore dallarme, di 75 db durante
il giorno, previsto per il grado di sensibilità IV, ovvero il più elevato di
cui allOrdinanza contro linquinamento fonico, Allegato 6 riferito ai valori
limite desposizione al rumore dellindustria e delle arti e mestieri (art. 40
cpv. 1 e 43 OIF, Allegato 6 allOIF).

La
vicinanza dellimpianto di depurazione, che si trova a valle rispetto al fondo
di proprietà del ricorrente, è inoltre fonte certa di cattivi odori, più o meno
percettibili a dipendenza delle condizioni meteorologiche.

Tali
risultanze portano il Tribunale ad accogliere il ricorso riconoscendo una
diminuzione del 30% sul valore metrico del terreno per immissioni moleste ed
esalazioni. Il relativo valore viene pertanto ridotto da CHF/mq 210.- a CHF/mq
147.-

7.2.

I
medesimi elementi influiscono inevitabilmente pure sul valore di reddito
delledificio principale (sub. A), che viene ridotto del -15% rispetto a quanto
stabilito dallautorità di prima istanza, passando da CHF 93'749.- a CHF
79'677.-

7.3.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, gli altri elementi di disturbo elencati dal ricorrente, oltre a
non trovarsi nelle immediate vicinanze della sua proprietà non sono di
rilevanza tale da giustificare unulteriore correttivo dei valori metrici o di
reddito. Le particolarità della zona sono inoltre già state considerate nello
stabilire il valore base di zona, determinato in modo prudenziale in CHF/mq
210.-

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 965 RFD di __________ stabilito in CHF 77'351.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.)

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 965 RFD di __________ stabilito in CHF
77'351.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi