ti_gerichte · 11.2016.74 · 2018-03-30 · it
Cancellazione di servitù; azione confessoria e grado di precisione della domanda; condotta necessaria occulta non iscritta nel registro fondiario; divieto dell'extra petita

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 30.03.2018 11.2016.74
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 30.03.2018 11.2016.74
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 30.03.2018 11.2016.74

Incarti n.
11.2016.74
11.2016.75
Lugano
30 marzo 2018
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Grisanti
vicecancelliera:
Chietti
Soldati
sedente
per statuire nella causa
OR.2011.157 (rapporti di vicinato)
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3,
promossa con
petizione del 1° dicembre
2011
da
AP 1
(patrocinata
dall'avv. PA 1)
contro
AO
1
e AO 2
(patrocinati dall'avv. PA
2),
giudicando
sull'appello del 22 agosto 2016 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa
dal Pretore il 21 giugno 2016 (inc. 11.2016.74),
cosi
come sull'appello dello stesso giorno presentato da AO 1 e AO 2 insieme con la
S__________
SA
, __________
(patrocinata dall'avv.)
contro la medesima sentenza (inc. 11.2016.75);
Ritenuto
in fatto:
A.
AP 1 è proprietaria
delle particelle n. 219 e 1341 (costituita in proprietà per piani) RFD di __________,
sezione di __________, nel nucleo di __________. I fondi confinano a sud-est
con la particella n. 223, appartenente dal 22 gennaio 2009 a AO 1 e AO 2 in
ragione di un mezzo ciascu­no. A carico di quest'ultimo fondo è iscritto, tra
l'altro, un onere di “limitazione di destinazione” in favore delle contigue
particelle n. 219 e 1341, “nel senso che la soletta ricavata non potrà
essere adibita a terrazza”. Nel dicembre del 2009 AO 1 e AO 2 hanno avviato la
ristrutturazione del loro stabile in virtù di una licenza edilizia rilasciata il
5 febbraio 2008 alla D__________ SA. In corso d'opera sono sorti contrasti
di vicinato, segnatamente sul fatto che la terrazza esistente sulla particella
n. 223 è stata ampliata verso i fondi contigui, sulla circostanza che una
condotta fognaria fuoriesce delle particelle n. 219 e 1341 per allacciarsi
alla rete pubblica attraversando la particella n. 223 e su danni causati dall'esecuzione
dei lavori alle proprietà di AP 1.
B.
Decaduto infruttuoso
il 2 settembre 2011 il tentativo di conciliazione (inc. CM.2011.388), con
petizione del 1° dicembre 2011 AP 1 ha convenuto AO 1 e AO 2 davanti al Pretore
del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere:
–
l'ingiunzione ai convenuti, con la comminatoria dell'art. 292 CP e di una multa
disciplinare di fr. 200.– giornalieri, di “cessare l'utilizzo della terrazza
confinante con la proprietà del­l'attrice in contrasto con il tenore della
servitù”;
–
l'ordine di ripristinare il muro di separazione sul balcone di proprietà dei
convenuti in conformità alla citata servitù;
–    l'ordine
di demolire l'innalzamento di un muro situato sulle sue particelle e la
modifica del tetto edificato dai convenuti “in dispregio agli accordi, [a]i
piani ed ai vincoli di cui alla licenza del 5 febbraio 2008”;
–
l'ordine di ripristinare una scalinata di proprietà dell'attrice danneggiata
dai convenuti durante i lavori di rifacimento del viottolo che conduce alle sue
scale e
–     il
versamento di un importo da determinare, ma di almeno fr. 30 000.– in risarcimento
di danni causati alle sue proprietà dai lavori di ristrutturazione.
C.
Nella loro risposta
del 18 gennaio 2011 AO 1 e AO 2 hanno proposto di respingere la petizione e con
domanda riconvenzionale hanno chiesto:
–
di condannare AP 1 a rifondere loro
fr. 80
000.–
di indennizzo “per gli oneri connessi
al ripristino della canalizzazione esistente, costruzione e manutenzione della
stessa, e per il minor valore del fondo gravato dovuto al passaggio della tubatura”;
–
di iscrivere la servitù di condotta “ad avvenuto pagamento”, su richiesta e
a spese di AP 1, sulla particella n. 223;
–
“in caso di mancato pagamento di fr. 80
000.–,
di scollegare il sistema fognario dell'attrice da quello dei convenuti (a spese
dell'attrice stessa), con l'avvertenza che la nuova canalizzazione non potrà
più attraversare la loro proprietà;
–
di cancellare la servitù relativa alla limitazione d'uso della terrazza gravante
la particella n. 223 in favore della n. 219.
D.
Con replica e
risposta riconvenzionale del 20 febbraio 2012
l'attrice ha confermato
le proprie domande e ha postulato il rigetto della riconvenzione. Mediante
duplica e replica riconvenzionale del 18 aprile 2012 i convenuti hanno
reiterato le loro richieste. Altrettanto ha fatto l'attore in una duplica riconvenzionale
dell'11 maggio 2012. Alle
prime arringhe del 21 giugno 2012 le parti hanno ribadito il rispettivo punto
di vista e hanno notificato prove. L'istruttoria, nel corso della quale l'ing. __________
F__________ è stato chiamato a rilasciare due perizie, è terminata il 17 giugno
2015. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni
scritte. Nel proprio memoriale, del 22 settembre 2015, l'attrice ha riaffermato
le sue domande, riducendo nondimeno a fr. 2005.40 la pretesa di risarcimento
danni. Nel loro allegato del 24 settembre 2015 i convenuti hanno mantenuto le loro
domande. Nel frattempo, il 17 dicembre 2014, AO 1 e AO 2 hanno venduto la
particella n. 223 alla S__________ SA di __________.
E.
Statuendo con sentenza
del 21 giugno 2016, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, nel senso
che ha ordinato ai convenuti di “cessare l'utilizzo della terrazza confinante
con la proprietà di AP 1 in contrasto con il tenore della servitù” gravante la
particella n. 223 in favore della particella n. 219 (dispositivo n. 1.1). Egli
ha obbligato inoltre i convenuti a rifondere all'attrice fr. 1629.20 con
interessi al 5% dal 7 luglio 2011 in risarcimento dei danni derivanti dai
lavori di ristrutturazione del­l'immobile situato sulla particella n. 223 (n.
1.2), mentre ha respinto le altre domande (n. 1.3). Quanto alla riconvenzione,
il primo giudice ha condannato AP 1 a versare a AO 1 e AO 2 fr. 7800.– di indennizzo
per gli oneri connessi al ripristino della canalizzazione, autorizzando la
medesima, ad avvenuto pagamento, a far iscrivere a proprie spese una servitù di
condotta sulla particella n. 223 in favore della sua particella n. 219 secondo
il tracciato risultante da un piano figurante nella perizia giudiziaria (n.
2.1). Egli ha respinto invece la richiesta intesa alla cancellazione della
servitù di “limitazione d'uso” (n. 2.2). Le spese dell'azione principale, di
complessivi fr. 4000.–, sono state poste a carico dell'attrice, senza assegnazione
di ripetibili (n. 3.1). Quelle della riconvenzione, di complessivi
fr. 6000.–, sono state addebitate ai convenuti in solido, compensate le ripetibili
(n. 3.2). Il costo della perizia è stato addossato alle parti nella misura da
loro anticipata (n. 3.3).
F.
Contro la sentenza
appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 22 agosto
2016 in cui chiede di riformare il giudizio impugnato respingendo la
riconvenzione e accertando che essa nulla deve ai convenuti “per alcun titolo”.
Lo stesso giorno anche AO 1 e AO 2 hanno appellato insieme con la S__________
SA la senten­za in questione per ottenere che il divieto d'uso della terrazza sia
annullato e la loro riconvenzione integralmente accolta. Nelle loro osservazioni
del 28 settembre 2016 AO 1 e AO 2 concludono per la reiezione dell'appello avversario.
Con osservazioni del 17 ottobre 2016 AP 1 propone a sua volta di respingere l'appello
dei litisconsorti in ordine, subordinatamente nel merito.
Considerando
in diritto:
1.
I rimedi giuridici
in esame sono diretti contro la stessa decisione e vertono sui medesimi
oggetti. Si giustifica così di congiungere
le
due procedure e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c
CPC).
2.
Le decisioni emanate
dai Pretori con la procedura ordinaria sono impugnabili mediante appello entro
30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore
litigioso raggiungesse almeno fr. 10
000.–
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). Nella fattispecie il Pretore ha fissato tale valore in complessivi
fr. 60
000.– per l'azione principale e in
complessivi fr. 100
000.– per la riconvenzione
(decisione impugnata, pag. 10 in basso), cifre che non appaiono inverosimili e
che le parti non contestano. Quanto alla tempestività degli appelli, la
decisione impugnata è pervenuta al
patrocinatore
dei convenuti il 22 giugno 2016 e a quello dell'attrice l'indomani
(tracciamenti degli invii n. __________ e __________, agli atti).
Il termine di ricorso è rimasto sospeso tuttavia
dal 15 luglio al 15 agosto 2016
(art. 145
cpv. 1 lett. b CPC)
e sarebbe scaduto il 23 settembre 2016 per i
convenuti e il 24 settembre successivo per l'attrice. Introdotti il 22 settembre
2016 (timbri postali sulle buste d'invio), entrambi gli appelli sono dunque ricevibili.
3.
Litigiose restano, in
questa sede, la richiesta dell'attrice volta a impedire a AO 1 e a AO 2 l'uso
della terrazza a confine “in contrasto con il tenore della servitù” di
limitazione di destinazione, come pure le domande riconvenzionali dei convenuti
intese a ottenere un'indennità di fr. 80
000.–
per la concessione della servitù di condotta o, in via subordinata, l'autorizzazione
di scollegare a spese dell'attrice la nota tubatura, oltre alla cancellazione
della servitù di limitazione di destinazione. Giovi esaminare anzitutto la
domanda riconvenzionale volta alla cancellazione della servitù, giacché in caso
di accoglimento la richiesta di AP 1 volta al rispetto dell'onere diverrebbe
senza oggetto.
4.
Nella sentenza impugnata
il Pretore ha accertato che la servitù di limitazione di destinazione iscritta in
favore della particella n. 219 faceva seguito a una transazione intervenuta
fra i precedenti proprietari dei fondi, accordo che prevedeva “il divieto per
la particella n. 223 di ricavare una terrazza dalla soletta”, ma non l'obbligo
di mantenere il muro di cinta verso il fondo dell'attrice. Egli ha ingiunto così
ai convenuti di cessare l'uso della terrazza contigua alla proprietà
dell'attrice “in contrasto con il tenore della servitù”, ma non di ricostruire
il muro a confine. Il primo giudice ha respinto altresì la richiesta di cancellare
la servitù, rilevando che l'avvio di una causa da parte dell'attrice dimostra come
per il fondo dominante sussista un interesse a mantenere la limitazione di
destinazione, il cui scopo di impedire “la vista” e “il deposito” di materiali è
tuttora attuale per il fondo dominante alla luce della situazione dei luoghi.
Quanto all'indennità di
fr. 80
000.– chiesta dai convenuti per il
ripristino, la costruzione e la manutenzione della condotta che fuoriesce dalla
particella n. 219 per allacciarsi alla rete fognaria comunale attraversando la particella
n. 223, il Pretore ha ritenuto che, quantunque non desumibile dal registro
fondiario, il tracciato approssimativo della tubazione risultava dal piano
generale di smaltimento delle acque del Comune di __________, sicché era noto –
o sarebbe dovuto essere noto – prestando la dovuta attenzio­ne e si sarebbero
potuti evitare danni durante la ristrutturazione dell'immobile posto sulla
particella n. 223. Il primo giudice non ha mancato di rilevare, ad ogni buon
conto, che la tubazione danneggiata era ormai in cattive condizioni e che il
rifacimento ha comportato una miglioria per l'attrice, sicché ha condannato quest'ultima
a rifondere ai convenuti fr. 7800.–, corrispondenti al costo della nuova opera
stimato dal perito, autorizzandola in compenso a far iscrivere (a sue spese) la
servitù di condotta sul fondo dei convenuti.
I.   Sull'appello di AO 1, AO
2 e della S__________ SA
5.
Al loro memoriale
gli appellanti accludono un estratto aggiornato del registro fondiario riguardante
la particella n. 223 dal quale risulta che il 17 dicembre 2014 la S__________
SA è divenuta proprietaria del fondo (doc. 3), una copia parziale dell'atto pubblico
di
compravendita 20 ottobre 2014 (doc. 4) e
una procura rilasciata il 25 gen
­naio 2016 dalla S__________ SA al loro
patrocinatore (doc. 5). Essi allegano che, contestualmente all'alienazione del
fondo in pendenza di causa, i venditori si sono impegnati verso l'acquirente ad
assumere tutte le procedure e i costi relativi a fatti antecedenti il trapasso,
non senza far sottoscrivere l'appello anche alla patrocinatrice della nuova
proprietaria per evitare contestazioni sulla legittimazione attiva. Nelle sue
osservazioni del 17 ottobre 2016 AP 1 obietta che la vendita del fondo è
intervenuta da tempo, ragion per cui le giustificazioni addotte dagli
appellanti sono tardive, e fa valere di non capire a che titolo la nuova proprietaria
partecipi al procedimento né quale sia il suo interesse a ricorrere, giacché le
sue richieste di giudizio sono rivolte unicamente contro AO 1 e AO 2. Onde, a
suo parere, l'irricevibilità dell'appello.
a)
Fatti
e prove nuovi sono ammissibili in appello soltanto se dinanzi alla giurisdizione
inferiore non sarebbe stato possibile addurli nemmeno con la diligenza
ragionevolmente esigi­bile, tenuto conto delle circostanze (art. 317
cpv. 1 lett. b CPC). Che simili presupposti si ravvisino in concreto è dubbio,
ove si si consideri che il trapasso di proprietà risale al dicembre del 2014,
quando l'istruttoria davanti al Pretore era ancora in corso. Sia come sia, il
trapasso di proprietà emerge dal sistema d'informazione fondiaria del Cantone Ticino
(‹www.__________.ch›) e può ritenersi di pubblica notorietà (RtiD
II-2011
pag. 760 n. 42c). Ciò premesso, secondo l'art. 83 cpv. 1 CPC, qualora
l'oggetto litigioso sia alienato pendente causa l'acquirente ha diritto di subentrare
all'alienante nel processo senza che la controparte possa opporvisi. Nella fattispecie
la S__________ SA è appellante insieme con AO 1 e AO 2. Quanto alle richieste
di giudizio per cui essa ha acquisito la legittimazione attiva in luogo e vece
dei venditori, la S__________ SA è subentrata così a entrambi con l'accordo di
questi ultimi. La sostituzione di parte si è in tal modo perfezionata e l'appello
della nuova proprietaria è ammissibile.
b)
Non
si disconosce che in concreto il passaggio di proprietà è avvenuto il 17
dicembre 2014 senza che i convenuti abbiano comunicato la mutazione al Pretore
(il quale avreb­be potuto nondimeno, al momento di statuire, verificare che le
intestazioni nel registro fondiario fossero ancora valide), sicché la causa è
proseguita fra le parti originarie. Ciò non poteva giustificarsi nemmeno alla
luce del fatto che i venditori si fossero impegnati verso l'acquirente a
continuare la causa in loro nome, il Codice di diritto processuale civile svizzero
non contemplando più la possibilità per l'alienante – contrariamente al vecchio
art. 110 cpv. 1 CPC ticinese – di continuare la causa in qualità di sostituto
processuale (sentenza del Tribunale federale 4A_250/2016 del­l'11 agosto
2016 consid. 5.2; RtiD I-2016 pag. 683 n. 9c consid. 2; v. anche
Trezzini
in: Commentario pratico al
Codice di diritto processuale civile svizzero, vol. 1, 2ª edizione, n. 18 ad
art. 83;
Göksu
in: Brunner/Gasser/Schwander
[curatori], Schweizerische ZPO, Kommentar, vol. I, 2ª edizione, n. 16 ad
art. 83). Sta di fatto che AP 1 non ha censurato l'irregolarità davanti al
Pretore (né la censura in appello). Del resto, non è dato a divedere quale
pregiudizio concreto le sarebbe derivato da ciò. Sulla questione non soccorre
dunque attardarsi.
6.
Nell'appello gli
interessati sostengono che la soletta riattata costituisce solo un'esigua parte
della terrazza preesistente ai lavori edili e sottolineano che la servitù non riguarda
tutta l'area del terrazzo, per il che l'ordine impartito dal giudice è sproporzionato.
Essi affermano inoltre che i lavori di ristrutturazione si sono limitati alla
demolizione del muretto che delimitava la terrazza originaria, a piastrellare
tutta la superficie, rimasta immutata, e a delimitarla con una ringhiera. A
loro dire, poi, il tenore della servitù iscritta nel registro fondiario non è
chiaro, poiché non è possibile definire con esattezza la superficie
dell'attuale terrazza gravata dall'onere. Non è chiaro nemmeno – essi
soggiungono – lo scopo della servitù, il titolo di acquisto risalendo a una
transazione giudiziale che poneva fine a svariati problemi tra i fondi interessati,
mentre l'attrice non ha addotto né dimostrato quale interesse abbia a valersi
tuttora della servitù. In simili circostanze – essi epilogano – a fronte del
loro legittimo interesse a godere pienamente della proprietà, la servitù dev'essere
cancellata senza indennizzo.
7.
L'art. 736 cpv. 1 CC
prevede che qualora una servitù abbia perduto ogni interesse per il fondo
dominante, il proprietario del fondo serviente ne può chiedere la cancellazione.
Tale interesse corrisponde
a quello che il
proprietario del fondo dominante ha di esercitare
la servitù
conformemente al suo oggetto e al suo contenuto. In proposito fa stato il
principio del­l'identità della servitù, il quale impedisce di mantenere servitù
per scopi diversi da quelli per cui esse sono state costituite. Occorre
pertanto esaminare se per il proprietario del fondo dominante sussista ancora
un interesse a esercitare la servitù conformemente al suo scopo originario. Tale
interesse va apprezzato sulla base di criteri oggettivi (DTF 132 III 655
consid. 8 con riferimenti; sentenza del Tribunale federale 5D_176/2015 del 21
novembre 2016 consid. 2.1 in SJ 2017 pag. 193), fermo restando che l
a cancellazione va ordinata soltanto nel caso in cui il
proprietario del fondo dominante non abbia più alcun interesse al mantenimento
del diritto
(da ultimo: I CCA, sentenza
inc. 11.2015.89 del 18 ago­sto 2017
, consid.
6a con richiamo
).
Ricordato ciò,
un'iscrizione nel registro fondiario fa fede circa
l'estensione della servitù
in quanto determini chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano
(art. 738 cpv. 1 CC). Entro i limiti dell'iscrizione, l'estensione di una
servitù può risultare dal titolo d'acquisto o dal modo in cui il diritto è stato
esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv. 2 CC,
lex
specialis
dell'art. 971 CC). Se è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi
esegesi. Se invece non è concludente, occorre far capo all'atto costitutivo
della servitù (contratto, testamento, transazione, sentenza, decisione,
richiesta di iscrizione nel registro fondiario). Se nemmeno questo è
concludente, l'estensione della servitù dipen­de dal modo in cui il diritto è
stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buo­na fede (
I CCA, sentenza inc. 11.2015.89
del 18 ago­sto 2017
, consid.
6b con richiamo
).
a)
Nella
fattispecie la descrizione della servitù nel registro fondiario (“limitazione
di destinazione”), puramente telegrafica, non permette di deter­minare – da sé
sola – quale sia la superficie gravata né quali diritti e obblighi essa
comporti (DTF 137 III 449 consid. 3.3). Occorre pertanto far capo al titolo d'acquisto,
il quale, trattandosi di una transazione, va interpretato secondo i principi
applicabili in materia contrattuale (art. 18 CO; DTF 143 III 570 consid, 4.4.1),
ovvero secondo la reale e comune volontà delle parti, eventualmente – se questa
non può essere ricostruita – secondo le regole della buona fede. Nei confronti di
terzi che non hanno partecipato alla costituzione della servitù, nondimeno,
tali principi interpretativi sono limitati all'affidamento che ognuno può
riporre nell'istituto del registro fondiario (art. 973 CC), compresi i documenti
giustificativi che precisano la portata dell'iscrizione (art. 971 cpv. 2 CC).
Circostanze e motivi di carattere personale che non risultano dal contratto, per
contro, non sono opponibili a terzi di buona fede, nemmeno ove siano stati decisivi
per formare la volontà dei contraenti al momento di costituire la servitù (DTF
139 III 406 consid. 7.1; sentenza del Tribunale federale 5A_372/2017 del 2
novembre 2017 consid. 5.2.2 con rinvii; analogamente: RtiD I-2009 pag. 646
consid. 7;
più recentemente: I CCA,
sentenza inc. 11.2015.89 del 18 ago­sto 2017
, consid.
6b con
richiamo
).
b)
Quanto
al titolo di acquisto, esso si riconduce in concreto – come detto – a una
transazione del 20 settembre 1977 conclusa davanti al Pretore della giurisdizione
di Lugano Ceresio in esito a tre cause che opponevano gli allora i proprietari
delle particelle n. 218, 219 e 223. L'accordo prevedeva, in particolare, quanto
segue (doc. M, dal 5° al 7° foglio):
IV.   La nuova fabbrica che il sig. S__________
[allora proprietario della particella n. 223] edificherà (...) verrà addossata
lungo il fronte nord alla costruzione esistente (...); dal lato sud sarà
sostenuta da un muro a confine e da una soletta di coperture formante terrazza
e congiungente i fronti nord e sud senza superare all'altezza del pavimento il
livello della costruzione esistente. (…) Detta terrazza non potrà né creare
servitù di vista né essere adibita a deposito. (...)
V.   (...) In relazione al manufatto costruito dal
signor __________ S__________ sul suo mappale n. 223 e contestato in causa dai
signori T__________ [proprietari delle particelle n. 218 e 219] il sig. S__________
si impegna a non alzare ulteriormente il livello di tale costruzione, a
sgomberare la soletta e demolire il manufatto che sovrasta quest'ultima (...). Il
signor S__________ si impegna altresì a non adibire a terrazza detta soletta (...).
Per il rispetto di tali impegni si costituiscono le seguenti servitù:
a)
(...)
b)
a favore
del mappale 218 e 219 e a carico n. 223 viene costituita una servitù di limitazione
di uso destinazione, nel senso che la soletta ricavata non potrà essere adibita
a terrazza.
(...)
L'istanza
di iscrizione nel registro fondiario, del 12 aprile 1978, riporta una
descrizione testualmente identica.
c)
Le
clausole sopra riprodotte non sono un esempio di chiarezza. Attestano per lo meno,
ad ogni modo, che la “limitazione di destinazione” si riferiva alla costruzione
eretta dall'allora proprietario della particella n. 223, addossata all'abitazione
esistente e a confine con le particelle n. 218 e 219, la cui copertura (“soletta”)
non sarebbe potuta essere adibita a terrazza. Così come pattuita, di
conseguenza, la servitù restringe chiaramente la libertà del proprietario del
fondo serviente di adibire la porzione di manufatto a quello specifico scopo. Tenuto
conto della configurazione dei luoghi, si può ragionevolmente ritenere che l'obiettivo
fosse di limitare
l'estensione
della superficie calpestabile e impedire di affacciarsi o di sporgersi sul
fondo dominante (fotografie doc. L, 1° foglio; doc. 6 e 7; perizia A, fotografie
n. 2 e 3). La volontà di proteggersi da sguardi indiscreti risulta anzi manifesta
ove si pensi che il preesistente balcone sporgente dalla facciata dell'immobile
posto sulla particella n. 223 era delimitato, verso le particelle n. 219 e
1341, da un alto parapetto in cemento, il quale non poteva che oscurare la vista
sui fondi vicini (doc. L, 1ª fotografia). E tale è anche il modo in cui la servitù
è sempre stata pacificamente esercitata, gli appellanti non pretendendo che fino
agli interventi edilizi eseguiti nel dicembre del 2009 la superficie di tale
apertura a prospetto si estendesse oltre il citato parapetto.
d)
Con
gli appellanti si può convenire che l'attrice non può vantare un interesse
oggettivo alla servitù per il mero fatto di avere adito la via giudiziaria e
amministrativa al fine di ottenere il rispetto dell'obbligo. Resta il fatto che
incombe al proprietario del fondo serviente dimostrare la perdita di interesse
alla servitù da parte del fondo dominante. In concreto poi l'attrice ha fatto
valere, a giustificazione del suo interesse, la tutela della sfera privata, che
sarebbe pacificamente pregiudicata qualora fosse creata “un'altra apertura a
prospetto” in spregio delle distanze da confine
(art. 125 LAC). Quanto a
gli appellanti, essi nemmeno pretendono
che siano cambiate le circostanze rispetto al tempo in cui la servitù è stata
costituita. E se lo scopo della servitù è rimasto invariato, mal si comprende
perché AP 1 non dovrebbe avere interesse – o dovrebbe avere perduto ogni interesse
– a un diritto che impedisce la vista dei vicini sul proprio fondo o in casa
sua. Né il fatto che gli immobili si trovino in un nucleo sminuisce l'interesse
al rispetto delle distanze legali, concepite proprio e anzitutto per impedire sguardi
indiscreti del vicino (
Piotet
, op.
cit., n. 15 ad art. 686), ma anche per prevenire incomodi e molestie
derivanti dalla facilità di gettare oggetti nel fondo attiguo (
Jacomella/Lucchini
, I rapporti di
vicinato nel Cantone Ticino, Bellinzona 1996, pag. 73).
Né
gli appellanti possono valersi in buona fede dell'investimento eseguito al
momento della ristrutturazione, tanto meno se si considera che l'ampliamento
della terrazza non figurava nei piani di costruzione oggetto della domanda
edilizia approvata e sottoposta preventivamente all'attrice (doc. U1, fogli 04
e 08; doc. I, complemento richiamato dal Dicastero edilizia privata del Comune
di __________, plichi n. 33 e 34). Ne segue che al riguardo la decisione impugnata
resiste alla critica.
8.
Quanto all'azione
confessoria promossa dall'attrice a salvaguardia della servitù, è indubbio che
con la demolizione del parapetto in cemento, la posa del lastricato e la collocazione
di una ringhiera sul muro a confine il terrazzo sporgente dalla facciata
dell'immobile posto sulla particella n. 223 risulta ampliato lateralmente, ciò
che consente di affacciarsi e sporgersi sul giardino della particella n. 1341 (doc.
7). Ciò offende manifestamente lo scopo della servitù. Il problema è che l'ordine
impartito dal Pretore è del tutto indeterminato. Non si disconosce che la richiesta
di giudizio formulata dall'attrice, intesa a ordinare ai convenuti “di cessare
l'utilizzo della terrazza confinante con la proprietà di AP 1 in contrasto con
il tenore della servitù gravante la particella n. 223 e a favore della n. 219”,
è altrettanto generica, tanto che il Pretore ha rifiutato di pronunciare la
comminatoria dell'art. 292 CP (o di una sanzione disciplinare) proprio per la
vaghezza dell'ingiunzione, la quale non permette di capire quale sia la superficie
della terrazza gravata di servitù rispetto alla superficie della terrazza
attuale. Ad ogni buon conto, l'esigenza di univocità ed esattezza non deve trascendere
nel­l'eccesso di for­malismo. L'imprecisione di una richiesta di giudizio, in
particolare, non rende la domanda irricevibile se
dalla
motivazione dell'atto processuale si desume con sufficiente chiarezza che cosa
e
quanto l'attore intende ottenere
(I CCA, sentenza inc. 11.2015.104
del 24 gennaio 2018, consid. 5 in fondo con rinvii).
Nel caso specifico l'attrice
lamenta la demolizione del muro che delimitava l'originaria terrazza verso la
sua proprietà e si duole dell'ampliamento della superficie utile sulla soletta
a ridosso del proprio fondo, chiedendo di ricollocare il parapetto in modo da
impedire l'accesso a quella porzione della terrazza riattata che confina con la
sua particella, e ciò con riferimento alla documentazione fotografica agli atti
e all'atto costitutivo della servitù. La domanda poteva così essere interpretata
soltanto, in buona fede, come richiesta di vietare ai convenuti di accedere alla
superficie riattata che si trova a confine con il fondo dominante e di usare
tale superficie come terrazza. Dalle planimetrie si evince trattarsi di un'area
lunga 4 m e larga 1.10 m, per un totale di circa 4.11 m² a confine con la
particella n. 1341, area che si estende oltre quella del preesistente terrazzo
sporgente dalla facciata sud-ovest dell'edificio posto sulla particella n. 223 (4
m x 1.56 m = 6.26 m²: doc. U1, foglio 04). La decisione impugnata va emendata
di conseguenza.
9.
Relativamente alla pretesa
di fr. 80
000.– a titolo di indennizzo per
la condotta che fuoriesce dalla particella n. 219 e attraversa la particella n.
223 allacciandosi alla rete fognaria comunale, gli appellanti ricordano che nel
registro fondiario non è iscritta alcuna servitù. Essi fanno valere che
l'importo di fr. 7800.– stimato dal perito concerne unicamente la spesa per il
rifacimento della condotta dell'attrice correlata alla ristrutturazione del­l'immobile,
ma non comprende l'indennità da loro richiesta per la concessione della servitù.
A loro parere, il proprietario tenuto a tollerare una condotta necessaria ha
diritto a un pieno indennizzo calcolato secondo i principi del diritto
espropriativo, sicché incombeva al­l'attrice offrire un debito risarcimento. Poco
importa che il perito non abbia quantificato il minor valore della particella
n. 223. Ciò non impedisce, secondo gli appellanti, di esigere o l'assegnazione
di un'equa indennità o la rimozione della tubatura.
a)
Fino alla modifica dell'art. 691 CC, entrata in vigore il 1° gennaio 2012 (RU
2011 pag. 4637), in assenza di iscrizione nel registro fondiario – come in
concreto (doc. B e C) – per una corrente maggioritaria di dottrina il diritto
di condotta non era opponibile all'acquirente in buona fede del fondo ser­viente,
a meno che fosse riconoscibile esteriormente (citazioni in:
Steinauer
, Les droits réels, vol. II, 4ª
edizione,  pag. 233 n. 1854a;
Piotet,
op. cit., n. 22 ad art. 691–693;
Rey/Strebel
in: Basler Kommentar, ZGB II, 5ª edizione, n. 24 ad art. 691 con rimandi).
L'art. 676 cpv. 3 CC prevede infatti che la servitù di condotta nasce con la
costruzione se è riconoscibile esteriormente, ma solo con l'iscrizione nel
registro fondiario negli altri casi (cfr. anche RtiD I-2005 pag. 796 consid. 6).
Dandosi pertanto una condotta interrata e non ravvisandosi elementi che la
indiziassero, l'art. 973 CC proteggeva l'acquirente del fondo serviente che in
buona fede non poteva immaginare l'esistenza della tubatura (
Rey/Streibel
, op. cit., n. 15 ad
art. 676;
Piotet
, À qui
appartiennent les conduites sur le fonds d'autrui? in: ZBGR/RNRF 2010 pag. 348;
Brücker
, Das nachbarrechtliche
Durchleitungsrecht unter Be­rücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung zum Not­weg­recht,
zum Überbaurecht und zum Notbrunnenrecht, Zurigo 1991, pag. 252 n. 3, tutti con
rimandi). Ciò non impediva al proprietario del fondo dominante di far valere
nei confronti dell'acquirente in buona fede del fondo serviente una servitù
legale di condotta necessaria, a condizione tuttavia di adempiere i requisiti
dell'art. 691 cpv. 1 CC, segnatamente –
dandosene
i presupposti – previo versamento di una piena indennità
(
Rey/Streibel
, op. cit., n. 24 ad art.
691;
Meier-Hayoz
in: Berner
Kommentar, 3ª edizione, n. 76 ad art. 691 CC).
Dal
1° gennaio 2012 l'art. 691 cpv. 3 seconda frase CC prevede per contro che il
diritto di condotta necessaria è opponibile anche all'acquirente in buona fede,
pur senza iscrizione nel registro fondiario (FF 2007 pag. 4870;
Steinauer
, op. cit., pag. 234 n. 1584a).
Nondimeno, l'acquirente in buona fede del fondo serviente che dovesse
danneggiare una condotta occulta al beneficio di una servitù legale non è
tenuto a risarcire il danno, a meno che gli sia imputabile una colpa (intenzionale
o per negligenza grave secondo
Steinauer
,
loc. cit.; senza restrizioni per
Piotet
in:
Commentaire romand, op. cit., n. 23 ad art. 691–693 CC; analogamente, per danni
occasionati a condotte occulte:
Rey/Streibel
,
op. cit., n. 15 ad art. 676 CC). La modifica legislativa concerne unicamente i
terzi in buona fede che abbiano acquistato l'immobile gravato dopo il 1° gennaio
2012 (
Piotet
in: Commentaire
romand, op. cit., n. 22 ad art. 691–693 CC).
b)
Nel
caso in rassegna la condotta era – secondo i convenuti – sotterranea e non presumibile,
tant'è che l'hanno scoperta solo durante i lavori edili sul loro fondo (duplica
e replica riconvenzionale, pag. 5 in basso). Né l'attrice ha mai asserito che
la tubatura fosse in qualche modo riconoscibile prima delle opere di
ristrutturazione intraprese sulla particella n. 223. L'attuale pozzetto d'ispezione
sul fondo degli appellanti, al­l'interno dell'immobile, è nuovo (perizia 10
dicembre 2013, pag. 5 n. 4 e allegato 2), tant'è che nel piano generale di smaltimento
delle acque del Comune allestito nel 2007 non figurano pozzetti del genere sul
fondo serviente (doc. II richiamato; deposizione 28 novembre 2012 dell'ing. __________
M__________: verbali, pag. 2). Anche il responsabile dell'impresa che ha
presentato la domanda di costruzione per i lavori di ristrutturazione ha dichiarato
di non aver saputo dove passassero le canalizzazioni (deposizione 17 ottobre
2012 di __________ R__________: verbali, pag. 2), mentre secondo una vicina il
convenuto AO 1 ha dovuto eseguire vari scavi per trovare le fognature che attraversano
la sua corte (deposizione 17 ottobre 2012 di __________ I__________: verbali,
pag. 3 in fondo).
c)
L'esistenza
delle condotte e il loro tracciato indicativo
risultano
invero dal citato piano generale di smaltimento delle acque allestito nel 2007 su
incarico del Comune (doc. II richia­mato).
Se non che, contrariamente all'avamprogetto
dell'art. 676 CC, che prevedeva l'inserimento di un quarto capoverso stando al
quale i Cantoni avrebbero potuto – a determinate condizioni – estendere la
pubblica fede del registro fondiario ai catasti delle condotte (FF 2007 pag.
4869 e 4912), tale proposta è stata lasciata cadere dal legislatore (
Piotet
, À qui appartiennent les
conduites sur le fonds d'autrui?: op. cit. pag. 347). Né consta che
dottrina o giurisprudenza abbiano assimilato le condotte registrate in catasti
e piani del diritto pubblico a condotte “riconoscibili esteriormente” secondo
l'art. 676 cpv. 3 CC (DTF 97 II 381 consid. 4;
Rey/Strebel
,
op. cit., n. 15 ad art. 676 CC;
Marchand
in: Commentaire romand, CC II, op. cit., n. 8 ad art. 676;
Steinauer
, op. cit., pag. 142 n. 1667;
Piotet
, loc. cit.;
Hürlimann-Kaup
, Leitungsdiensbarkeiten
im Sinn von Art. 676 ZGB, Zurigo/Ba­silea/Ginevra 2017, pag. 80;
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, 3ª
edizione, n 27 ad art. 676 CC;
Haab
in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 10 ad art. 676 CC;
Liver
in: Zürcher Kommentar, 3ª edizione,
n. 9 ad art. 731 CC).
d)
Alla
luce di quanto precede un'eventuale servitù di condotta fondata su accordi fra precedenti
proprietari (come pretende l'attrice) o sul­l'ob­bligo legale dell'art. 691
cpv. 1 CC, non sarebbe stata opponibile a AO 1 e AO 2, i quali hanno acquistato
la particella n. 223 il 22 gennaio 2009 (doc. C), prima dell'entrata in vigore
della modifica legislativa (sopra, consid. a in fine). Inoltre, contrariamente
a quanto crede il Pretore, la richiesta di una “piena indennità” per tolleranza
della tubatura a norma dell'art. 691 cpv. 1 CC non era – come si è appena visto
(consid. c) – priva di fondamento per il solo fatto che l'esistenza della
condotta fosse riportata nel piano comunale del 2007. Comunque sia, agli atti
non figurano accertamenti sull'entità di un siffatto indennizzo (da determinare
in applicazione analogica dei principi vigenti nel diritto espropriativo), comprendente
anche i pregiudizi inerenti alla costruzione, al­l'uso e alla manutenzione
della condotta (
Steinauer
, op.
cit., pag. 232 n. 1851;
Rey/ Strebel
,
op. cit., n. 10 ad art. 691 CC;
Meier-Hayoz
,
op. cit., n. 46 ad art. 691 CC). A mente del perito, invero, la servitù di
condotta era “già acquisita”, ragion per cui egli non ha dato riscontro ai quesiti
dei convenuti su tal punto (referto del 10 dicembre 2013, pag. 4, risposte
n. 10 e 11). In realtà non spettava al perito giudicare se la servitù di
condotta fosse o non fosse “già acquisita”. Sta di fatto che gli interessati se
ne sono accomodati.
Certo,
questa Camera ha già avuto modo di precisare che spetta a chi postula una
servitù di condotta offrire il risarcimento del danno, rispettivamente chiedere
di determinarlo, non incombendo al proprietario del fondo serviente formulare richieste
di indennità (RtiD I-2004 pag. 498 consid. 4 con rinvii). In concreto però AP 1
non ha chiesto alcunché, opponendosi finanche alla costituzione di una servitù di
condotta. Resterebbe quindi da determinare se la giurisprudenza testé ricordata
sia tuttora applicabile, considerato che l'iscrizione della servitù nel registro
fondiario è stata richiesta in concreto dai proprietari del fondo serviente,
come consente ora l'art. 691 cpv. 3 CC in vigore dal 1° gennaio 2012  (FF 2007
pag. 4870).
e)
Resta
il fatto che nel frattempo AO 1 e AO 2 hanno venduto il fondo serviente. Così
facendo, essi hanno perduto la legittimazione per chiedere sia l'iscrizione di
una servitù di condotta dietro versamento di una piena indennità sia la
rimozione della canalizzazione giusta l'art. 641 cpv. 2 CC. Quanto alla S__________
SA, essa ha acquistato la particella il 17 dicembre 2014. Se non che, in virtù
dell'art. 691 cpv. 3 seconda frase CC (in vigore dal 1° gennaio 2012), il
diritto di condotta necessaria – i cui presup­posti non sono litigiosi in questa
sede (si veda anche l'ammissione dei convenuti: memoriale conclusivo del 24
settembre 2015, pag. 6; per i presupposti: RtiD I-2004 pag. 498
n. 17c, I-2006 pag. 680 n. 42c consid. 3,
II-2014 pag. 769 n. 12c
) – è opponibile nei suoi confronti anche
senza iscrizione nel registro fondiario (sopra, consid. a in fine). In simili
circostanze essa non può pretendere né la rifusione della piena indennità
prevista all'art. 691 cpv. 1 CC né la rimozione della condotta in virtù
dell'art. 641 cpv. 2 CC. Ne segue che, al riguardo, l'appello si rivela destituito
di fondamento.
II.   Sull'appello di AP 1
10.
L'appellante propone
di respingere per intero la riconvenzione, contestando di dover rifondere
fr. 7800.– a AO 1 e AO 2. Essa fa valere che, sebbene non iscritta nel
registro fondiario, la canalizzazione era stata oggetto di accordi fra gli
allora proprietari immobiliari stipulati nel quadro della transazione risalente
al 1977. Nulla consente di presumere, a parer suo, che il ripristino della
condotta abbia comportato una miglioria della stessa né, tanto meno, che
l'ammontare del maggior valore corrisponda all'intero costo dell'opera di
ripristino. Per di più, a suo dire, il danno è imputabile esclusivamente
all'impresa che ha eseguito i lavori di ristrutturazione per conto dei
convenuti, la quale avrebbe dovuto informarsi sulle infrastrutture presenti. Secondo
lei, poi, la canalizzazione era funzionante, sicché non avrebbe dovuto essere
sostituta se non fosse stata danneggiata durante i lavori, senza trascurare che
secondo il perito l'intervento non è stato compiuto a regola d'arte. L'appellante
lamenta infine che il Pretore le abbia addebitato non solo il costo della
riparazione, ma anche una quota di spesa per l'istallazione del cantiere, oltre
a oneri causati dalla rottura della condotta, come la pulizia e lo sgombero di
liquami. Infine essa si duole che il primo giudice non ha esaminato la sua
eccezione di prescrizione della pretesa.
a)
Già
si è detto che, dandosi – come in concreto – una condotta occulta non iscritta
nel registro fondiario, il proprietario del fondo serviente in buona fede che
la danneggia facendo uso della sua proprietà non è tenuto a risarcire il danno,
a meno che gli sia imputabile una colpa (intenzionale o per negligenza grave:
sopra, consid. 9a). Nella fattispecie il perito ha rilevato che “prima di
aprire un cantiere ci si informa delle infrastrutture presenti”, spiegando che
il catasto delle canalizzazioni private del Comune avrebbe permesso all'impresa
incaricata di scoprire per tempo che il fondo n. 223 era attraversato da una
condotta proveniente dalla particella n. 1341 (referto del 10 dicembre 2013,
pag. 4, risposta n. 9). Come ha rilevato anche il Pretore, inoltre, il
tracciato della condotta accertato dal perito corrisponde sostanzialmente al percorso
indicativo figurante nel piano generale di smaltimento delle acque, allestito
su incarico del Comune nel 2007 (loc. cit., allegato 2 e doc. II richiamato),
ciò che gli interessati non contestano. Ora, un'impresa edile che affronta
importanti lavori di riattamento, i quali raggiungono anche le fondazioni del­l'edificio,
e non consulta minimamente il piano comunale delle canalizzazioni commette una
grave negligenza. In simili circostanze i convenuti sono tenuti ad assumere gli
eventuali danni dovuti all'intervento della ditta o del progettista da loro
incaricati.
b)
Non
si trascura che i convenuti non si sono limitati a riparare la condotta
danneggiata, ma l'hanno sostituita con un nuovo tubo in PVC a partire dal
confine con il fondo dell'attrice fino al pozzetto situato nel giardino della
particella n. 223 (perizia del 10 dicembre 2013, pag. 3, risposta n. 2 e pag. 3,
risposte n. 3 e 4). L'ing. __________ F__________ ha definito inoltre il lavoro
di sostituzione della vecchia condotta in cemento “necessario e giustificato”
(loc., cit., pag. 5, risposta n. 5). A maggior ragione ove si consideri che la
canalizzazione corre sotto un immobile appena ristrutturato e, verificandosi
una rottura, la proprietaria del fondo dominante avrebbe dovuto assumere non solo
le spese di sostituzione, ma anche il rischio di eventuali danni al fondo
serviente (
Piotet,
À qui appartiennent
les conduites sur le fonds d'autrui? in: op. cit., pag. 356). Il problema è che
dagli atti non risulta in che condizioni fosse il tratto di condotta sostituito.
Un'ispezione tramite telecamera ha permesso di accertare che la vecchia tubatura
in cemento nella corte della particella n. 1341 era vetusta e finanche
fessurata, ma altri segmenti erano in perfetto stato (perizia del 10 dicembre
2013, pag. 3, risposta n. 2). Quanto alle fotografie prodotte dai convenuti (doc.
12), esse non consentono di trarre conclusioni, né sono state sottoposte al
perito per un parere. In assenza della provata necessità di sostituire l'intera
condotta, che spettava ai convenuti recare (dato che pretendono la rifusione dei
relativi costi), non è possibile determinare la legittimità della loro
spettanza. Né risulta, per avventura, di quanto l'attrice vedrebbe rivalutata
la sua proprietà in seguito alla posa del nuovo tubo in PVC. Ne discende che
l'appello di AP 1 merita accoglimento, nel senso che la riconvenzione va respinta
non solo in relazione al risarcimento di fr. 7800.– dovuto a AO 1 e AO 2, ma
anche con riferimento all'autorizzazione a far iscrivere nel registro fondiario
la servitù di condotta litigiosa, non avendo senso concedere tale facoltà all'attrice
riconvenzionale contro la sua volontà. Non si disconosce che la S__________ SA
sarebbe legittimata anch'essa a chiedere l'iscrizione della servitù di condotta
nel registro fondiario a spese dell'attrice (art. 691 cpv. 3 CC), ma ciò
presuppone un giudizio costitutivo della servitù o, quanto meno, un accordo con
il vicino, ciò che difetta in concreto.
III.   Sulle spese processuali
e le ripetibili
11.
Le spese dell'appello
presentato da AO 1 e AO 2 con la S__________ SA seguono la reciproca soccombenza
(art. 106 cpv. 2 CPC). Gli appellanti ottengono una riformulazione del divieto
di usare la terrazza “in contrasto con il tenore della servitù”, ma escono
sconfitti sia sulla richiesta di indennità di fr. 80
000.– per la servitù di condotta sia sulla cancellazione della
servitù di limitazione di destinazione. Nel complesso, si giustifica dunque di
porre a loro carico cinque sesti delle spese processuali, mentre il rimanente va
a carico di AP 1. Gli appellanti rifonderanno alla controparte, inoltre, un'adeguata
indennità per ripetibili ridotte (
quattro sesti di
quella che sarebbe spettata alla parte attrice se fosse uscita vittoriosa per
intero: cfr. RtiD II-2016 pag. 638 n. 24c).
12.
Quanto
all'appello di AP 1, questa vede sopprimere l'obbligo di rifondere fr. 7800.– a
AO 1 e AO 2, senza considerare l'annullamento dell'autorizzazione a iscrivere
la servitù di condotta. Le spese processuali seguono pertanto la soccombenza di
AO 1 e AO 2, i quali hanno proposto a torto di respingere l'appello (art. 106
cpv. 1 CPC), mentre la S__________
SA, che non
ha sottoscritto la risposta all'appello,
va esente da spese (analogamente:
DTF 139 III 38 consid. 5 in fine). AO 1 e AO 2 rifonderanno inoltre a AP 1
un'adeguata indennità per ripetibili.
13.
L'esito del giudizio odierno non
incide sul
dispositivo riguardante gli oneri dell'azione principale,
il Pretore avendo posto le spese di fr. 4000.– interamente a
carico dell'attrice, compensando le ripetibili. In realtà, tenuto conto delle
varie richieste, l'attrice non può dirsi interamente soccombente, sicché avrebbe
diritto di per sé alla rifusione di ripetibili ridotte. Resta il fatto che essa
non ha impugnato il dispositivo sulle spese, il quale può così rimanere
invariato, mentre i convenuti nemmeno hanno rivendicato un'indennità per
ripetibili (DTF 139 III 344 consid. 4.3). Quanto alla riconvenzione, i
convenuti risultano del tutto soccombenti, di modo che la decisione impugnata
merita conferma. Relativamente alle ripetibili, che il primo giudice aveva
compensato, AP 1 si limita a una generica richiesta, senza però indicare
l'ammontare preteso. Trattandosi di una contestazione di natura pecuniaria, l'interessata
non poteva limitarsi tuttavia a una richiesta inde­ter­minata, ma avrebbe
dovuto cifrare la sua rivendicazione (DTF 137 III 619 consid. 4.3 con
riferimenti). In mancanza di ciò, la sua pretesa si rivela irricevibile.
IV.   Sui rimedi giuridici a
livello federale
14.
Circa
i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro l'odierna
sentenza (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), l'art. 53 cpv. 1 LTF prevede che il
valore litigioso di una riconvenzione non va sommato a quello dell'azione
principale. Nella fattispecie l'azione principale non raggiunge la soglia di
fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF,
controverso restando unicamente
l'ordine a AO 1 e AO 2 di cessare l'uso
della terrazza “in contrasto con il tenore della servitù”, il cui valore è
stato accertato dal Pretore in fr. 20
000.–.
La soglia di fr. 30
000.–
è invece raggiunta dalle domande
riconvenzionali, il cui valore complessivo è stato stimato dal primo giudice in
fr. 100
000.– e che restavano
controverse in appello.
Per questi motivi
,
decide:
I.   Le cause inc. 11.2015.74 e
11.2015.75
sono congiunte.
II.   L'appello
presentato da AP 1
è accolto, nel senso che i
dispositivi n. 2.1 e 2.2 della sentenza impugnata sono annullati, mentre il
dispositivo n. 2 è così riformato:
L'azione
riconvenzionale è respinta.
III.   Le spese di tale appello,
di fr. 1000.–,
sono poste a carico di AO 1
e AO 2
in
solido
, i quali rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di
solidarietà, fr. 1500.– complessivi per ripetibili.
IV.   L'appello
presentato da AO 1
, AO 2
e dalla S__________
SA è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo della sentenza
impugnata n. 1.1 è così riformato:
È vietato alla S__________ SA, avente diritto di AO 1
e AO 2, di usare come terrazza la superficie di 4 m x 1.10 m della
particella n. 223 RFD di __________, sezione di __________
,
a confine con la particella  n. 1341 RFD di __________,
sezione di __________, segnata in rosso sulla cartina allegata alla presente
sentenza.
V.   Le
spese di tale appello, di fr. 2000.–, sono poste per cinque sesti a carico
degli appellanti in solido e per il resto a carico di AP 1. Gli appellanti
rifonderanno inoltre alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà,
fr. 2000.– complessivi per ripetibili ridotte.
VI.   Notificazione a:
–
avv.;
–
avv.;
–
avv..
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).