ti_gerichte · 12.2014.19 · 2015-01-19 · it
Locazione. Contestazione della disdetta

Locazione. Contestazione della disdetta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.01.2015 12.2014.19

Locazione. Contestazione della disdetta

Incarto n.
12.2014.19
Lugano
19 gennaio 2015
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliera:
Verda
Chiocchetti
sedente
per statuire nella causa – inc. n.
SE.2013.7
della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4 – promossa con petizione 7 gennaio 2013 da
AP
1
rappr. dall’ RA 1
contro
AO
1
con cui l’attrice ha
chiesto in via principale di dichiarare nulla la disdetta “28/2 luglio 2012” e, in via subordinata, di concederle una prima protrazione della locazione di cinque anni “e
ciò fino al 2022”, nonché, con le conclusioni, di accertare di conseguenza la
“novazione del contratto di locazione per lo spazio commerciale denominato «__________
»”;
domande avversate dalla
controparte e sulle quali la Pretora ha statuito con decisione 19 dicembre 2013
respingendo integralmente la petizione e accertando di conseguenza la validità
della disdetta 28 giugno 2012 con effetto a decorrere dal 31 dicembre 2017;
appellante l’attrice con
appello 30 gennaio 2014 con cui chiede di annullare il giudizio impugnato e di
dichiarare la disdetta nulla, nonché di accertare la “novazione del contratto
di locazione per lo spazio commerciale denominato « __________ » presso la
stazione __________ di __________”con protesta di spese processuali e
ripetibili;
mentre con risposta 21
novembre 2014 la convenuta postula la reiezione del gravame avversario, con
protesta di un’equa indennità d’inconvenienza;
richiamate le ordinanze
12 febbraio e 25 luglio 2014 di sospensione della procedura di appello essendo
in corso trattative per una soluzione transattiva della vertenza;
ritenuto
in fatto:                A.
Il 16/18 aprile 2007 AO 1,
quale locatrice, e AP 1, quale conduttrice, hanno stipulato un contratto di
locazione avente per oggetto delle superfici commerciali nella stazione dei
treni di __________ (____________________; contratto n. __________). La locazione,
con inizio retroattivo al 1° gennaio 2005, è stata prevista fino al 31 dicembre
2012, con possibilità di proroga di cinque anni in mancanza di disdetta con
preavviso di dodici mesi e così di seguito (doc. F). Mediante modulo ufficiale 30
maggio 2012 “__________”, __________, ha notificato alla conduttrice la
disdetta del contratto di locazione con effetto dal 31 dicembre 2017 (inc.
rich. UC 91/2012: doc. C). Con istanza 31 maggio 2012 la conduttrice ha adito
il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, contestando la
validità della disdetta e postulando, in via principale, che essa fosse
dichiarata nulla, in via subordinata che essa fosse annullata in quanto a suo
dire abusiva e, in via ancora più subordinata, la concessione di una protrazione.
Il 26 giugno 2012 l’Ufficio di conciliazione ha constatato il mancato
raggiungimento di un’intesa e ha rilasciato all’attrice l’autorizzazione ad
agire (inc. rich. UC 91/2012).
B.
Su modulo ufficiale datato
26 giugno 2012, inviato il 28 giugno 2012 alla conduttrice mediante
raccomandata e sottoscritto da __________ __________ e dall’avv. __________ __________
__________, con indicazione quale locatrice “__________” e come rappresentante
“__________”, è stata notificata una nuova disdetta della locazione, indicando
che la stessa sostituiva quella precedente (sopra, lett. A; doc. A e E),
circostanza ribadita con scritto 9 luglio 2012 (doc. K). Il 31 agosto 2012 la
conduttrice ha nuovamente adito l’Ufficio di conciliazione, sostenendo in via
principale la nullità della disdetta “28/30 giugno 2012”, in via subordinata il suo annullamento in quanto abusiva e, in via ancor più subordinata, la
concessione di una prima protrazione di cinque anni del contratto di locazione.
In mancanza di un’intesa il 6 dicembre 2012 l’Ufficio di conciliazione ha
rilasciato l’autorizzazione ad agire (inc. rich. UC 151/2012).
C.
Con petizione 7 gennaio 2013
la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4,
chiedendo in via principale di dichiarare nulla la disdetta “28/2 luglio 2012” e, in via subordinata, di concederle una prima protrazione della locazione di cinque anni “e
ciò fino al 2022”. Con risposta 30 gennaio 2013 la locatrice si è opposta alle
richieste avversarie. Esperita l’istruttoria le parti hanno rinunciato al
dibattimento finale e hanno prodotto memoriali scritti. Con le proprie
conclusioni 4 novembre 2013 la conduttrice ha chiesto anche di accertare la
“novazione del contratto di locazione per lo spazio commerciale denominato «__________
»”, mentre la locatrice con il proprio memoriale 4 novembre 2013 ha confermato il proprio punto di vista. Statuendo con decisione 19 dicembre 2013 la Pretora ha
respinto integralmente la petizione e ha accertato di conseguenza la validità
della disdetta 28 giugno 2012 con effetto a decorrere dal 31 dicembre 2017.
D.
Con
appello 30 gennaio 2014 la conduttrice è insorta contro il querelato giudizio, di
cui chiede l’annullamento, con accertamento della nullità della disdetta e della
“novazione del contratto di locazione per lo spazio commerciale denominato «__________
» presso la stazione __________ di __________”. Su richiesta dell’appellante,
essendo in corso trattative per una soluzione transattiva della vertenza, il 12
febbraio 2014 la Presidente di questa Camera ha sospeso la procedura fino al 31
luglio 2014 e, il 25 luglio 2014, fino al 31 ottobre 2014. Riattivata la causa,
con risposta 21 novembre 2014 la convenuta postula la reiezione del gravame.
considerato
in diritto:              1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in
vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC) che trova
applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura di prima istanza è stata
avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).
2.
Il giudice esamina
d’ufficio, in ogni stadio di causa, se sono dati i presupposti processuali
(art. 60 CPC;
Zingg
in: Berner
Kommentar, 2012, vol. I, art. 1-149 ZPO, n. 19 e 23 ad art. 60;
Cocchi/Trezzini/Bernasconi,
Commentario
al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 203).
L’art. 59 cpv. 2 CPC elenca in maniera non esaustiva tali presupposti
(“segnatamente”;
Zingg,
op. cit.,
n. 25 ad art. 59), tra i quali figura anche la capacità di rappresentare una
parte in giustizia secondo quanto previsto all’art. 68 CPC (
Zingg
, op. cit., n. 62). Il difetto di
tale presupposto comporta l’inammissibilità dell’atto procedurale (
Zingg,
op. cit., n. 11 seg. e 16 ad art.
59, n. 52 ad art. 60;
Cocchi/Trezzini/Bernasconi,
op. cit., pag. 168).
2.1  La risposta 21 novembre 2014
presentata dalla locatrice in questa sede è sottoscritta da __________ __________
(responsabile della filiale ticinese AO 1) e dall’avv. __________ __________ __________
(settore diritto, compliance e acquisti AO 1). Allegata a tale memoriale vi è
una procura 7 agosto 2012 sottoscritta da __________ __________ e __________ __________
per “AO 1” dalla quale emerge che l’appellata ha autorizzato __________ __________,
con firma collettiva a due, tra le altre cose a rappresentarla alle udienze di
conciliazione o davanti alle autorità competenti in materia di diritto di
locazione come pure in procedure di esecuzione e fallimento contro i conduttori
(doc. 3.3). Dagli atti di prima sede risulta, poi, che con procura datata
giugno 2012 e firmata da __________ __________ e __________ __________ sempre
per “AO 1”, anche l’avv. __________ __________ __________ è stata autorizzata,
con firma collettiva a due, a rappresentare la locatrice in relazione con tutte
le attività della Divisione Immobili, tra le altre cose davanti ad autorità
(amministrative), commissioni e a tutte le istanze giudiziarie, arbitrali o di
conciliazione (doc. 3). Dall’estratto del Registro di commercio inerente alla
locatrice emerge, infine, che tutti i sottoscrittori delle procure testé
menzionate hanno e avevano in tale momento diritto di firma collettiva a due.
2.2  Giusta l’art. 68 CPC ogni parte con
capacità processuale può farsi rappresentare nel processo (cpv. 1). Il secondo
capoverso del disposto testé menzionato elenca tuttavia le persone autorizzate
a esercitare la rappresentanza professionale in giudizio. In particolare, la
lett. a del cpv. 2 stabilisce che
in tutti i
procedimenti hanno tale capacità gli avvocati legittimati ad esercitare la
rappresentanza dinanzi a un tribunale svizzero giusta la legge del 23 giugno
2000 sugli avvocati (LLCA; RS 935.61). Tale monopolio, tuttavia, concerne la
rappresentanza di persone da parte di terzi e non è applicabile, quindi, in
quei casi dove il diritto privato materiale permette la rappresentanza di
persone giuridiche nel procedimento attraverso persone con diritto di firma e
funzione di organo della società. Come recentemente precisato dal Tribunale
federale (sentenza inc. 4D_2/2013 del 1° maggio 2013, consid. 2.2), poi, giusta
gli art. 458 segg. CO persone giuridiche con attività commerciale possono
autorizzare alla loro rappresentanza in giudizio dei procuratori o altri
mandatari commerciali, i quali non assumono il ruolo di rappresentante
professionale previsto all’art. 68 cpv. 2 CPC. Il principale deve far iscrivere
il conferimento della procura nel Registro di commercio (art. 458 cpv. 2 CO).
Di fronte ai terzi in buona fede il procuratore è da ritenersi autorizzato a
compiere in nome del principale tutti gli atti conformi allo scopo dello
stabilimento o dell’azienda del principale (art. 459 cpv. 1 CO). Tra tali
attività figura anche la rappresentanza processuale. Secondo l’art. 462 cpv. 1
CO, invece, il proprietario di un commercio, di una fabbrica o di un altro
stabilimento commerciale può, senza conferimento di procura, autorizzare un
terzo all’esercizio di tutto lo stabilimento o a quello di speciali affari del
medesimo, in qualità di rappresentante. In tal caso, il mandato si estende a
tutti gli atti giuridici ordinariamente compresi nell’esercizio di tale
stabilimento o nella gestione di tali affari. L’agente di negozio, tuttavia,
non può stare in giudizio senza il conferimento di una speciale facoltà in
questo senso (art. 462 cpv. 2 CO). Tale autorizzazione può rivestire sia la
forma scritta sia quella orale ma non può essere elargita per atti concludenti.
Al contrario della procura di cui è investito un procuratore, l’autorizzazione
testé menzionata non necessita l’iscrizione a Registro di commercio. Di
conseguenza, l’agente di negozio che vuole fungere da rappresentante in
giudizio del principale deve produrre dinanzi al giudice una valida procura in
tal senso.
2.3  Come evidenziato sopra, sia la
procura 7 agosto 2012 (doc. 3.3 prodotto in appello) sia quella datata giugno
2012 (doc. 3) sono firmate da persone iscritte a Registro di commercio come
aventi diritto di firma per la locatrice. Il memoriale di risposta, poi, è
stato sottoscritto da due persone – __________ __________ e avv. __________ __________
__________ – autorizzate a rappresentare in giudizio l’appellata “con firma
collettiva a due”. Da qui, la validità del memoriale di risposta 21 novembre
2014.
3.
L’appellante produce uno
scritto 27 marzo 2013 della locatrice alla Pretura (doc. BB). Secondo l’art.
317 cpv. 1 CPC nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati in appello
soltanto se vengono immediatamente addotti (lett. a) e dinanzi alla
giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza
ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (lett. b). In sé tale
scritto, inviato alla prima giudice, dovrebbe risultare dal carteggio di prima
istanza. Nella presente causa non vi è tuttavia traccia del medesimo. Sia come
sia, esso non sarebbe in ogni caso rilevante per l’esito della lite, non
potendosi ritenere che la semplice circostanza, per __________ __________, di
aver sottoscritto il medesimo unitamente all’avv. __________ __________ __________
significhi, come invece allegato dalla conduttrice (appello, pag. 4 in mezzo), che non avesse il potere di firma individuale.
4.
Dopo aver accertato sulla
base del contratto di locazione che la locatrice è AO 1, rispettivamente che
nella disdetta era stata indicata, quale locatrice, __________, la Pretora ha spiegato che tale errore non comportava la mancanza di validità di quest’ultima,
essendo pacifico che essa emanava dalla locatrice e che alla conduttrice non
era derivato, per tale motivo, alcun pregiudizio, dato che aveva comunque
potuto contestare la disdetta nelle competenti sedi. Circa, poi, l’allegazione dell’attrice
secondo la quale la disdetta 28 giugno 2012 (doc. A e E) non sarebbe stata
sottoscritta da persone debitamente iscritte a Registro di commercio, la prima
giudice ha deciso che l’agire di __________ __________ era stato autorizzato
dalla locatrice e, in ogni caso, ratificato dalla medesima. Reputata valida la
disdetta in questione, la prima giudice ha infine spiegato che la conduttrice
non aveva contestato la medesima tempestivamente, sicché le sue richieste erano
perente.
5.
L’appellante afferma, in
primo luogo, di ribadire tutte le sue “argomentazioni contenute negli allegati
scritti sia innanzi all’ufficio di conciliazione che al giudice di prime cure”
e dichiara “che si danno qui per integralmente riprodotte”, reputando che
quanto indicato nel gravame siano delle “precisazioni e aggiunte” (memoriale,
pag. 2 in mezzo). In base alla giurisprudenza (sentenza del Tribunale federale
inc. 5A_438/2012 del 27 agosto 2012 consid. 2.2 con rif.; inc. 4A_659/2011 del
7 dicembre 2011 in: SJ 2012 I 231;
Cocchi/Trezzini/Bernasconi,
Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano
2011, pag. 1367), laddove l’appello si limita a richiamare le allegazioni
espresse in altri allegati di causa (o a rinviarvi) esso è irricevibile per
carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).
6.
L’appellante sostiene, altresì,
che l’errata designazione della locatrice nella disdetta 28 giugno 2012 (doc. A
e E) comporta la nullità della medesima (appello, pag. 3 in alto). Come detto, la Pretora ha spiegato che ciò malgrado era evidente che la disdetta emanava
dalla locatrice e tale errore non aveva comportato alla conduttrice alcun
pregiudizio (decisione impugnata, pag. 3, consid. 4b). Effettivamente nel
modulo di disdetta di cui al doc. E quale locatrice vi è “__________”, anziché,
come indicato nel contratto di locazione, “AO 1” (doc. F). Sebbene sia evidente
che una disdetta che non emana dal locatore o dal conduttore è da reputarsi
nulla (
Lachat,
Le bail à loyer,
Losanna 2008, pag. 626, n. 1.2;
Higi,
Zürcher
Kommentar, Zurigo 1995, n. 47 e 52 ad Art. 266-266o OR), va detto che un’errata
designazione della ragione sociale di una delle parti non significa ancora che
tale atto formatore emani da un terzo rispettivamente che il destinatario non
sia in misura, a seconda delle circostanze, di inferire il corretto mittente
della disdetta. Nella fattispecie nel modulo 26 giugno 2012 (doc. E) vi è il
riferimento, quale “mittente”, a “__________, nonché, in cima e in fondo alla
lettera 28 giugno 2012 (doc. A) accompagnatoria al modulo in questione, a __________”,
rispettivamente a “__________”. Nel contratto di locazione di cui al doc. F
summenzionato è indicato che rappresentante della locatrice è “__________”. Ne
consegue che la conduttrice non poteva ragionevolmente credere che la disdetta non
emanasse dalla locatrice. Per tacere del fatto che l’indicazione “__________”
quale locatrice non concerne una società giuridica, bensì un ufficio (quello
relativo alla gestione degli immobili) della medesima. Tale circostanza era
senz’altro riconoscibile dall’appellante già per il fatto che essa la allega
nel proprio gravame (memoriale, pag. 3 secondo paragrafo). Va evidenziato, poi,
che il riferimento alla locatrice emerge in maniera evidente dal modulo in
questione (doc. E), dato che prima di “__________” è riportato “__________”.
Seppur in forma abbreviata, tale designazione non può che concernere la
locatrice AO 1. Ne consegue che alla conduttrice doveva ragionevolmente essere
chiaro che la disdetta era emanata dalla locatrice. Su questo punto l’appello è
quindi respinto.
7.
L’appellante critica, poi,
la Pretora per aver reputato che i poteri di firma delle persone che hanno
sottoscritto la disdetta in questione (doc. A e E) sono quelli indicati al
consid. 3b della decisione impugnata (appello, pag. 3 in mezzo). La conduttrice incorre tuttavia in un errore manifesto. Invero, nel passaggio al quale
fa riferimento, la prima giudice si è limitata a riportare la tesi sostenuta
dalla locatrice (cfr. anche risposta 30 gennaio 2013, pag. 2 in mezzo), mentre è a pagina 3, consid. 4c, che la Pretora ha accertato che quanto indicato dalla
convenuta sul potere di firma individuale di __________ __________ corrisponde
al vero.
7.1  Nel modulo ufficiale di disdetta 26
giugno 2012 sono state apposte le firme di __________ __________ e dell’avv. __________
__________ __________ (doc. E). La prima giudice ha dapprima accertato che
entrambe le persone citate non erano iscritte nel Registro di commercio quali
aventi diritto di firma per la locatrice (doc. C). La Pretora ha tuttavia precisato che con procura 9 marzo 2010 __________ __________ e __________
__________ avevano autorizzato __________ __________ a sottoscrivere con firma
individuale contratti di locazione e a compiere ogni atto giuridico a essi
relativo nonché a rappresentare la locatrice dinanzi alle competenti autorità
(doc. 2). Quanto alle persone che avevano sottoscritto la procura testé
menzionata, esse erano state a loro volta autorizzate il 31 ottobre 2010 a esercitare le medesime attività, con facoltà di subdelega, da __________ __________ __________
e __________ __________ (doc. 5), entrambi iscritti a Registro di commercio con
firma collettiva a due. Secondo la Pretora __________ __________ era quindi
stato autorizzato dalla locatrice alla notifica della disdetta 28 giugno 2012
(doc. A e E).
7.2  L’appellante reputa che la
controparte non avrebbe invece dimostrato di aver conferito a __________ __________
il potere di firma individuale (memoriale, pag. 3 seg.).
7.2.1  Essa non contesta gli accertamenti
pretorili menzionati sopra (consid. 7.1), ma reputa che il potere di firma
della persona testé citata deriverebbe da una cascata di procure rilasciate da
membri del consiglio di amministrazione della locatrice e da suoi impiegati,
tutti con potere di firma collettiva a due, sicché a suo dire essi non potevano
delegare le competenze ricevute con un potere di firma diverso rispetto al
loro, e meglio trasmettere più poteri di quelli ricevuti. Sennonché, non se ne
intravvede il motivo. Invero, nella procura 31 ottobre 2008 (doc. 5),
sottoscritta da __________ __________ __________ e da __________ __________
(iscritti a Registro di commercio con potere di firma collettiva a due), __________
__________ e __________ __________ sono sì stati autorizzati alle attività ivi
elencate con potere di firma collettiva a due. La loro facoltà di subdelega
(“Substitutionsrecht”) non è tuttavia stata vincolata al fatto che colui che
fosse stato subdelegato dovesse anch’egli avere unicamente potere di firma
collettiva a due. Al contrario di quanto reputato dall’appellante, __________ __________
e __________ __________ non hanno quindi trasmesso più poteri di quanto
conferiti loro, bensì hanno rispettato il contenuto della procura di cui al
doc. 5 e, pertanto, proprio quanto concesso loro da __________ __________ __________
e da __________ __________.
7.2.2  La conduttrice sottolinea, altresì,
che sulla base dell’art. 716a CO unicamente il consiglio di amministrazione
della locatrice avrebbe potuto istituire dei procuratori o mandatari e
definirne il potere di firma, mentre dagli atti non emerge alcunché al riguardo
(appello, pag. 3 in fondo e 4 in alto). La riforma delle ferrovie entrata in
vigore il 1° gennaio 1999 ha comportato anche la revisione totale della legge
federale sulle Ferrovie federali svizzere (LFFS; RS: 742.31). Queste ultime,
che precedentemente facevano parte dell’Amministrazione federale, con la nuova
legge sono diventate una società anonima di diritto speciale iscritta nel Registro
di commercio (art. 2 LFFS). Giusta l’art. 11 cpv. 1 LFFS il
consiglio
d'amministrazione ha le attribuzioni inalienabili e irrevocabili indicate
nell'articolo 716
a
cpv. 1 CO, sempreché la presente legge non disponga altrimenti. Secondo l’art.
12 LFFS in un regolamento organizzativo il consiglio d'amministrazione affida
la gestione aziendale alla direzione generale. Il regolamento organizzativo
regola la gestione aziendale, determina i posti necessari a questo fine, ne
definisce i compiti e disciplina l'obbligo di riferire come anche la
rappresentanza delle AO 1 (cpv. 1); la direzione generale può nominare altre
persone con facoltà di rappresentanza (cpv. 2).
Dall’estratto del
Registro di commercio non emerge che __________ __________ __________ e __________
__________ siano membri del consiglio di amministrazione o della direzione
generale della locatrice ma risulta che essi hanno potere di firma collettiva a
due. Ne consegue che ai medesimi è stata conferita giusta l’art. 12 cpv. 2 LFFS
la facoltà di rappresentanza della locatrice. Quanto alla possibilità di
subdelega, ci si può ispirare alle opinioni dottrinali espresse in relazione
all’art. 716b cpv. 1 CO. Sebbene questo disposto sia analogo all’art. 12 cpv. 1
LFFS nel senso che tratta della delega da parte del consiglio di
amministrazione e che la facoltà di subdelega, al contrario di quanto previsto
all’art. 716b cpv. 1 CO, è stata sancita espressamente al cpv. 2 dell’art. 12
LFFS, non si intravvedono i motivi per cui un’ulteriore subdelega, in questo
caso non indicata esplicitamente nella LFFS, non sia possibile come invece
risulta essere, secondo la dottrina, in applicazione dell’art. 716b cpv. 1 CO.
Ne consegue che la possibilità di subdelega a terzi da parte delle persone alle
quali è stato conferito il potere di rappresentanza dalla direzione generale è
di principio permessa, posto che sia stata autorizzata dal consiglio di
amministrazione e i contorni della delega siano fissati dal
delegato/subdelegante (
Watter/Roth
Pellanda
in: Basler Kommentar, Obligationenrecht II, Art. 530-1186 OR, 3
ª
ediz., n. 15 ad art. 716b CO). Qualora
una tale subdelega non riunisca i presupposti testé indicati la conseguenza è
che essa è comunque valida verso terzi, da tutelare nella loro buona fede nel
senso che le procure sono state sottoscritte da persone aventi diritto di firma
per la società. Semmai, è un problema di responsabilità, ossia del fatto che la
direzione generale non abbia vigilato sull’operato delle persone alle quali ha
conferito un potere di rappresentanza (cfr.
Watter/Roth
Pellanda
, op. cit., n. 16 ad art. 716b CO). Alla luce di quanto
suesposto __________ __________ ha validamente sottoscritto la disdetta di cui
ai doc. A-E. Su questo punto l’appello è pertanto respinto.
7.2.3  L’appellante reputa che la mancanza
di potere di firma individuale da parte di __________ __________ emerge anche
dalla circostanza che avrebbe ritirato, il 9 luglio 2012, la prima disdetta 2
maggio 2012, che a suo dire era stata da lui sottoscritta individualmente
(memoriale, pag. 3 in mezzo). La censura non può essere seguita. Sebbene sia
vero che la disdetta 2 maggio 2012 è stata sottoscritta unicamente da __________
__________ (inc. rich. UC 91/2012: doc. C), che nella lettera 28 giugno 2012
(doc. A) accompagnatoria al modulo di disdetta 26 giugno 2012 (doc. E) risulta
che la stessa sostituisce la prima e che la locatrice si scusa “per gli errori
commessi nella stesura dei formulari precedentemente inviativi”, ciò non basta
in alcun modo per inferire l’assenza del potere di firma individuale di __________
__________. Tanto più che comparando i due moduli emergono ulteriori differenze,
quali il nome della conduttrice (“__________”, anziché “__________”) e il suo
indirizzo (“__________” invece di “__________”).
7.2.4  La locatrice afferma, inoltre, che
la documentazione depositata agli atti – segnatamente le lettere e quella
accompagnatoria alla procura più volte menzionata, nonché la proposta di
modifica del contratto di locazione di cui al doc. G – sia un “esempio
lampante” del fatto che __________ __________ non avesse il potere di firma
individuale. A suo dire la circostanza, per quest’ultimo, di aver sottoscritto
“tutte le lettere” unitamente a un’altra persona significa che egli non avesse
potere di firma individuale. La censura non può essere condivisa. Infatti,
l’estensione del potere di firma si fonda sulle autorizzazioni conferite in tal
senso alla persona e non sul fatto se questa, poi, sottoscrive da sola o con
altri dei documenti.
7.2.5  Su questo punto l’appellante rinvia,
infine, ai doc. 4 e 6, dai quali emerge che __________ __________ ha il potere
di firma collettiva a due (memoriale, pag. 4 in mezzo). Tali documenti sono tuttavia identici (il primo prodotto in occasione del dibattimento 14 marzo 2013 e il
secondo con le conclusioni 4 novembre 2013 e indicato quale “procura a favore
di __________ __________”, che ha sottoscritto, unitamente all’avv. __________ __________
__________, tale memoriale) e si riferiscono a una procura che sì prevede, per
l’oggetto ivi indicato, il potere di firma collettiva a due, tra gli altri, a __________
__________, ma è datata agosto 2012. Essa non è quindi rilevante per la
validità della disdetta, notificata nel giugno 2012. Ne consegue che anche su
questo punto l’appello è respinto. Nemmeno vi è motivo di chinarsi, quindi,
sulle censure della conduttrice in relazione al potere di firma dell’avv. __________
__________ __________ (appello, pag. 4-6) nonché quelle inerenti a un’eventuale
ratifica da parte della locatrice della disdetta in questione (memoriale, pag.
6-9).
8.
Va trattata, inoltre, la
censura dell’appellante secondo la quale le carenze formali contenute nella
disdetta non sarebbero più sanabili già per il motivo che la locatrice vi era
stata resa attenta in occasione della procedura dinanzi al competente Ufficio
di conciliazione in materia di locazione e inerente alla precedente disdetta 30
maggio 2012 (inc. rich. UC 91/2012: doc. C). Come illustrato (sopra, consid.
7), non vi è alcun errore inerente al potere di firma di __________ __________.
Quanto all’errata designazione invocata dall’appellante, si rinvia alle
argomentazioni di cui al consid. 6, secondo le quali alla conduttrice doveva
ragionevolmente essere chiaro che la disdetta era emanata dalla locatrice.
9.
L’attrice critica, infine, la Pretora per aver reputato che il doc. O configura esclusivamente una riduzione della pigione
e non, come da essa sostenuto, una novazione del contratto di locazione che
avrebbe avuto come conseguenza l’annullamento della disdetta 28 giugno 2012
(doc. A e E) (appello, pag. 8 seg.). La prima giudice ha spiegato che tale
censura non poteva essere seguita già per il motivo che il “conteggio pigione 2012” (doc. O) era a tutti gli effetti una riduzione di pigione per la durata dei lavori di costruzione
della nuova stazione di __________ (decisione impugnata, pag. 4 in alto).
9.1  Va rilevato, anzitutto, che il doc.
O summenzionato non fa parte del carteggio processuale. Invero, in occasione
del dibattimento 14 marzo 2013 l’attrice ne ha postulato l’assunzione (verbale,
pag. 2 in alto). Con l’ordinanza sulle prove 2 ottobre 2013 la Pretora, pronunciandosi sui mezzi di prova notificati al dibattimento, non lo ha ammesso. Nemmeno
tale ordinanza è stata successivamente modificata. Esso non fa, quindi, parte
del carteggio processuale, come risulta anche dall’elenco dei documenti di
prima sede, e la prima giudice non avrebbe nemmeno potuto citare nel proprio
giudizio il doc. O. Né l’appellante né l’appellata si lagnano di tale procedere.
Tuttavia, ciò non significa che questa Camera debba a sua volta fondare il
proprio giudizio su documenti non annessi nel carteggio processuale.
9.2  Sia come sia, anche se si potesse
entrare nel merito della censura dell’appellante, su questo punto l’appello
sarebbe in ogni caso da respingere. Invero, l’attrice afferma che qualora la
locatrice avesse voluto unicamente ridurre la pigione, allora essa avrebbe
dovuto indicare il canone dovuto secondo il contratto di locazione ed
evidenziare la riduzione concessa. Al contrario, la controparte si sarebbe
limitata ad annullare la clausola della pigione minima e a indicare il nuovo
canone di locazione (memoriale, pag. 8 in fondo e 9 in alto). Sennonché, nello scritto 24 gennaio 2013, intitolato “conteggio pigione 2012- Annullamento
locazione minima” (doc. O), la locatrice non solo ha indicato la pigione minima
contrattuale (fr. 155'751.02), ma ha anche indicato che la riduzione era di fr.
8'133.25 (compresa IVA), ossia la differenza tra l’importo testé menzionato e
la pigione di fr. 148'220.23 “basata sul fatturato”. Essa ha, altresì, spiegato
che la riduzione era giustificata dai lavori di costruzione della nuova
stazione ferroviaria di __________ e veniva concessa fino al termine dei
medesimi. La censura dell’appellante non trova di conseguenza nemmeno riscontro
nel documento in questione.
10.
Alla luce di quanto
suesposto l’appello è respinto nella misura in cui è ricevibile e le spese
processuali sono poste a carico dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Esse
sono commisurate su un valore di causa di almeno fr. 450'000.-, stabilito dalla
Pretora (decisione impugnata, pag. 4 in alto) e non contestato dalle parti
(valido anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale
federale), e calcolate in applicazione degli art. 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG. Giusta
l’art. 95 cpv. 3 lett. b CPC sono spese ripetibili le spese per la
rappresentanza professionale in giudizio. Sebbene la locatrice non sia
patrocinata da un legale, essa è validamente rappresentata dalle persone
firmatarie della risposta 21 novembre 2014 (sopra, consid. 2). Essa è quindi
comunque rappresentata professionalmente in giudizio, per cui le devono essere
rifuse le spese previste all’art. 95 cpv. 3 lett. b CPC. La commisurazione delle
medesime compete al giudice in virtù dell’art. 15 Regolamento sulle ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati per le spese la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:                 1.
L’appello 30 gennaio 2014 di AP
1,
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
2.
Le spese processuali di fr.
1'800.- sono poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla
controparte fr. 800.- per spese ripetibili.
3.
Notificazione:
-;
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                               La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).