ti_gerichte · 12.1995.80 · 1995-03-20 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.03.1995 12.1995.80

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00080
Lugano
20 marzo 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella
causa inc. no della Pretura di Locarno-Città promossa, con istanza 28 settembre
1994,
da
__________
rappr. dall’ avv.
__________
Contro
contro
__________
rappr. dall’avv. __________
o
in materia di locazione (annullamento della disdetta)
che il Pretore, con sentenza 2 febbraio 1995, ha accolto accertando la nullità
della disdetta per mora del contratto di locazione notificata dal convenuto
all’istante.
Appellante il convenuto il quale, con atto d’appello
10 febbraio 1995, chiede che in riforma del primo giudizio l’istanza venga
respinta e la disdetta confermata
Mentre la controparte, con osservazioni 10 marzo 1995,
chiede che l’appello venga accolto nel senso che, annullata la sentenza
impugnata, l’incarto venga ritornato al Pretore perché proceda nella lite.
Letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti
Considerato
in
fatto ed in diritto
1.
Dopo regolare e puntuale diffida del 16 maggio 1994
per il pagamento di canoni di locazione arretrati __________ constatato il
mancato versamento, ha disdetto, con effetto a decorrere dal 1 agosto 1994 il
contratto di locazione relativo all’appartamento al terzo piano dello stabile
__________ via __________ a __________ occupato da __________.
Quest’ultima
ha contestato la disdetta avanti al competente Ufficio di conciliazione il
quale, confrontato con l’eccezione di compensazione dell’inquilina per danni soprravvenutile
a seguito di difetti nella cosa locata, si é dichiarato ( evidentemente a
torto) incompetente a decidere (cfr. decisione 24 agosto 1994).
L’istante
ha così fatto ricorso al Pretore, con l’istanza che ci occupa, proponendo
l’annullamento della disdetta poiché i canoni di locazione arretrati non sono
dovuti stante la compensazione con un suo maggior credito originato appunto
dalle conseguenze dei difetti dell’ente locatole.
2.
Il Pretore - dopo aver sentito le parti ad un primo
contraddittorio del 14 novembre 1994, dopo aver autorizzato le parti ad un
successivo scambio di allegati scritti di risposta replica e duplica ed aver
proseguito la discussione, con la notifica e le opposizioni alle prove,
all’udienza del 12 gennaio 1995 - ha deciso sull’istanza con l’impugnata
sentenza 2 febbraio 1995.
Dopo
aver rilevato come le prove offerte all’udienza di contraddittorio per
l’istruttoria del merito del litigio tra le parti non fossero necessarie poiché
dai documenti già si poteva dedurre una conclusione favorevole all’istante, ha
dichiarato la disdetta nulla  poiché notificata alla sola signora __________ e
non anche al di lei figlio __________ vincolatosi congiuntamente con la madre
nella stipulazione del contratto di locazione.
3.
L’appellante rimprovera al Pretore di non aver tenuto
conto delle affermazioni delle parti stesse che, proprio in occasione della
prima udienza di contraddittorio, sono state consenzienti “..sul fatto che il
contratto di locazione é venuto in essere fra le parti __________ e __________
”.
L’appellata
concorda con questa conclusione e chiede la continuazione della procedura avanti
al Pretore.
4.
È pacifico, come afferma il Pretore, che la disdetta
da un contratto di locazione stipulato da più persone in qualità di locatari é
nulla e di null’effetto se non indirizzata dal locatore a tutti i suoi partners
contrattuali (
SVIT-Kommentar Mietrecht
, ad art. 266l-266o n. 25).
Meno
evidente invece, nel caso concreto, che il contratto di locazione sia stato
effettivamente stipulato da __________ con la signora __________ congiuntamente
al di lei figlio. Gli indizi documentali (indicazione di entrambi nel contratto
di locazione anche se l’inquilino sembra piuttosto essere il figlio e la
signora __________ solamente colei che abita presso il figlio e che per il
figlio ha sottoscritto il contratto) e lo stesso atteggiamento all’inizio della
procedura da parte dell’istante che, avanti all’Ufficio di conciliazione,
indica chiaramente come gli inquilini siano lei ed il figlio potrebbero portare
ad avvalorare la tesi del Pretore. Ma la situazione al proposito é
particolarmente pasticciata e che nemmeno le parti siano mai state ben in
chiaro sulle titolarità dei rapporti di locazione lo si evince dalle
corrispondenze in atti dove appare piuttosto la signora __________ quale
controparte del proprietario.
Ma
uno sforzo interpretativo, secondo la metodologia che dottrina e giurisprudenza
hanno indicato nel solco della norma di cui all’art. 18 CO, per individuare la
vera volontà delle parti non si pone in concreto poiché si devono tralasciare
quelli che potevano essere indizi ex tunc della volontà delle parti quando
queste ultime ne danno una comune successiva concordante interpretazione che é
lecita - anche durante il processo - a patto che non pregiudichi i diritti di
terzi (
OR-Zeller
, Art. 18 N 14).
Anche
se in materia di locazione vige il principio indagatorio non é però pensabile
che il legislatore abbia inteso demandare al giudice ogni responsabilità
sull'esito del processo almeno laddove questi deve presumere che una parte sia
in grado di gestire autonomamente la propria condotta processuale (
CCC
16
novembre 1994  __________ c. __________). Di fronte alla dichiarazione delle
parti nel senso che il contratto di locazione legava loro e non altre persone
il giudice non può sovvertire questa conclusione quando nessun altro interesse,
se non quello delle parti stesse, viene toccato dalle conseguenze che, da tali
accordi, se ne devono poi trarre. La stessa istante alla quale andavano tutti i
vantaggi processuali e sostanziali di un accertamento della nullità della
disdetta non se ne vuole prevalere non perché vi rinuncia - la qual cosa non
impedirebbe l’intervento del giudice che deve esaminare d’ufficio l’eventuale
nullità della disdetta - ma perché sostiene, in uno con la controparte, che il
contratto di locazione vincolava quale inquilina solo lei.
La
disdetta dal contratto di locazione é così formalmente valida ed eventualmente
solo annullabile a seguito degli argomenti di merito dell’istante che il
Pretore deve ancora vagliare dopo l’istruttoria al proposito.
5.
Occorre ancora rilevare che la procedura seguita dal
Pretore non é conforme agli art. 404 e seg. CPC. In materia di locazione non é
data facoltà di risposta, replica e duplica scritta (art. 406 CPC) né il
giudice può disporre di un modo di procedere diverso da quello stabilito dalla
legge (art. 101 CPC). Certo, l’art. 119bis CPC prevede che “quando la causa é
introdotta dalla sola istanza scritta e motivata di una parte il giudice può
autorizzare la controparte a produrre un riassunto scritto delle proprie
allegazioni orali, da annettere al verbale” (sullo scopo della norma: Verbali
del Gran Consiglio, sessione ordinaria autunnale 1987, vol 1, pag. 124 in
basso). In concreto però risposta, replica e duplica sono successive
all’udienza di contraddittorio. Tale modo di procedere, irregolare, non ha
comportato invero pregiudizio per le parti. Non si ravvisano quindi estremi di
nullità o di annullabilità (art. 142 e 143 CPC). Esso tuttavia non deve più
essere applicato (cfr. per la stessa problematica procedurale in materia
cautelare
I CCA
1 marzo 1994 S. c. S.)
6.
La parte appellata che si é espressa a favore
dell’accoglimento dell’appello non può essere considerata parte soccombente (
Cocchi/Trezzini
,
CPC ad art. 148 n. 2 e 3) e non può quindi essere tenuta a sopportare spese
processuali.
La
particolarità della fattispecie comporta anche l’esonero dall’obbligo di
versare tasse e spese a carico dell’appellante in appello ed a carico delle
parti anche in prima sede.
Per i
quali motivi
dichiara
e pronuncia
I.
L’appello 10 febbraio 1995
é accolto
e di
conseguenza la decisione 2 febbraio 1995 del Pretore di Locarno-Città viene
così riformata:
1.
È accertata la validità formale della
disdetta del 24 giugno 1994 notificata all’istante __________ dal convenuto
__________
2.
La
causa procede con l’istruttoria di merito.
3.
Non
si prelevano tasse o spese e non si assegnano ripetibili
II.
Non
si prelevano tasse o spese della procedura d’appello.
III.
Intimazione a:                 -
__________
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Città
Per la
seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
Presidente                                             Il Segretario