ti_gerichte · 12.2020.9 · 2021-02-24 · it
Compravendita immobiliare, apparthotel; inutilizzabilità degli appartamenti quale residenza primaria o secondaria, validità del contratto, vizio di volontà e difetti dell'oggetto compravenduto; recesso dal contratto e restituzione degli acconti già versati


Incarto n.12.2020.9

Lugano

24 febbraio 2021/lk

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Bozzini
 e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n.OR.2016.28della
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città - promossa con petizione30 novembre 2016da

AP 1

AP 2

contro

AO
 1

appellanti gli attoricon atto di appello 20 gennaio 2020, con cui hanno
postulato la

riforma del querelato giudizio nel senso
di accogliere la petizione, protestando spese e

ripetibili di entrambe le sedi;

mentre la convenuta con risposta 3 marzo
2020 ha postulato la reiezione del

gravame, pure con protesta di spese e
ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Tutti questi acconti sarebbero stati versati e
trattenuti su un conto bancario intestato al notaio rogante in attesa della
definizione della procedura amministrativa pendente innanzi al Consiglio di
Stato già summenzionata e meglio specificata al successivo pto. 11 (v. sotto).

Il pto. 6. del contratto prevedeva cheIn caso di
rinuncia allacquisto del summenzionato oggetto, dagli acconti versati verrà
trattenuto un importo pari al 25% (venticinque percento).

Il pto. 9 indicava, fra le altre cose, lesistenza del
regolamento condominiale del 21 novembre 2013, allegato al contratto quale
inserto G. Esso stabiliva allart. 6 il principio del libero utilizzo
dellunità da parte del proprietario, fatta eccezione per le limitazioni
successivamente elencate, che non comprendevano alcun obbligo di messa a
disposizione di terzi.

Il pto. 11, premesso che il fondo base n. __________ si
trovava in zona turistico-alberghiera, che Il concetto di residenza
secondaria non è applicabile e che comunque la quota di residenze
secondarie nel Comune di __________ era inferiore al 20%, stabiliva espressamente
cheLacquirente non è tenuto a locare il suo appartamento durante la sua
assenza. Può disporne liberamente, informava della decisione 22 aprile
2015 del Municipio di __________ nonché del ricorso interposto e specificava
nel seguito: Nel caso in cui una decisione cresciuta in giudicato
dellAutorità competente dovesse confermare la decisione impugnata del
Municipio di __________, parte venditrice ne informerà senza indugio
lacquirente ed il Notaio. A parte acquirente è riservato ogni diritto di
legge; vale in ogni caso anche la clausola no. 6 (sei) del presente contratto. In
caso di decisione favorevole alla venditrice, previa comunicazione alla parte
acquirente, gli importi già versati a titolo di acconto, saranno girati sul
conto costruzioni della venditrice.

Il pto. 20 del contratto prevedeva la consegna
dellappartamento entro la fine di maggio 2016.

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia
testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art.
311 e 312 CPC). Nel caso concreto lappello 20 gennaio 2020 contro la decisione
4 dicembre 2019 è tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie), così come
è tempestiva la risposta 3 marzo 2020 dellappellata.

2.Con limpugnata sentenza, il
Pretore ha esaminato la fattispecie (e in particolare largomentazione degli
attori secondo cui essi non potrebbero vivere negli appartamenti in questione a
titolo esclusivo così come contrattualmente pattuito) sulla base dei seguenti
istituti giuridici: il dolo, lerrore, la nullità del contratto di
compravendita (per impossibilità o illiceità) e la responsabilità contrattuale
(art. 97 CO).

2.1Per quanto concerne il dolo (art. 28 CO) il primo giudice, dopo
aver esposto dottrina e giurisprudenza in materia (consid. 3.1-3.3 del
giudizio) e riassunto la posizione degli attori (consid. 3.4), ha concluso che
la convenuta non li ha deliberatamente ingannati. Essa difatti riteneva di
poter realizzare un edificio a destinazione abitativa conforme alla zona di PR,
né sapeva come la problematica si sarebbe risolta (questione tuttaltro che
chiara e definita), ritenuto altresì che il rogito menzionava chiaramente lesistenza
della controversia in atto fra la medesima e il Municipio.

2.2In merito alla tesi dellerrore (art. 23 e 24 CO, per la
definizione e i relativi presupposti v. i consid. 6.2 e 6.3 dellimpugnato
giudizio, ai quali si rinvia), il Pretore ha stabilito che la conclusione del
contratto è stata frutto di una volontà libera e responsabile e che non si può
ammettere un errore su fatti futuri ritenuti come certi (segnatamente, sullauspicato
annullamento del vincolo imposto dal Municipio), giacché gli acquirenti erano
consapevoli dellesistenza della procedura amministrativa (illustrata nel
rogito alla clausola 11 insieme ai possibili derivanti scenari futuri), il cui
esito non poteva essere ritenuto certo e sicuro. Tantè che il giorno
successivo alla sottoscrizione del rogito le parti hanno sottoscritto latto
aggiuntivo doc. C per precisare la clausola n. 11 e il diritto al recesso. In
considerazione della formulazione del contratto, gli attori dovevano dunque
avere dei dubbi ed essere consapevoli del rischio insito nel negozio in
questione, ciò che esclude lipotesi di un errore. Il giudice di prime cure ha osservato
altresì che, vista la decisione del CdS, il vincolo sancito dal Municipio
nemmeno sussiste più, ciò che già escluderebbe lerrore.

2.3Relativamente alla pretesa nullità del contratto per contrarietà
alle leggi o impossibilità iniziale oggettiva (art. 20 cpv. 1 CO), il giudice
di prima sede ha osservato che la questione della libera disposizione e delluso
esclusivo degli appartamenti, al momento della stipulazione del contratto, non
era una condizione oggettivamente impossibile: trattavasi piuttosto di una
problematica irrisolta, ritenuto che nel contratto la venditrice si impegnava a
informare gli acquirenti sullesito del suo ricorso al CdS. Per quanto riguarda
invece lilliceità ai sensi dellart. 20 CO, il Pretore ha osservato che essa deriva
dalla contrarietà al diritto positivo svizzero (federale o cantonale) e che si
deve ammettere la nullità solamente se tale conseguenza è prevista dalla norma
violata o se un tale risultato deriva dal suo senso e scopo (consid. 4.4 della
sentenza impugnata). Quale possibile norma rilevante nel caso concreto, il
Pretore ha citato lart. 19 NAPR Settore __________ (statuente la destinazione
turistico-alberghiera del fondo in questione), osservando che una sua
violazione è ancora tutta da stabilire, che esso non prevede esplicitamente la
nullità di atti che vi si pongono in contrasto, e che tale nullità neppure può
essere desunta dal suo scopo. Difatti, lo scopo delle NAPR (v. art. 2 NAPR di __________)
è quellodi provvedere principalmente
allorganizzazione razionale del territorio e allo sviluppo armonico del
Comune, alla tutela della salubrità, della sicurezza, dellestetica e di altre
esigenze di interesse pubblico nel campo delle costruzioni nonché alla tutela e
allavvaloramento del paesaggio in genere, delle bellezze naturali e dei
monumenti in particolare.

2.4Quanto allart. 97 CO, elencati i presupposti per ottenere un
risarcimento del danno derivante da uninadempienza contrattuale (violazione
contrattuale, danno, causalità e colpa del debitore, che viene presunta), il
giudice di primo grado ha negato che gli acquirenti potessero ottenere un
risarcimento a tale titolo, non essendo ravvisabile alcuna violazione
contrattuale: lobbligo di messa a disposizione degli appartamenti non era
previsto né nel Regolamento condominiale in vigore al momento della
sottoscrizione del contratto di compravendita, né nella licenza edilizia, né
nella licenza per il PQ. Secondo quanto accertato dal primo giudice, neppure
entra in considerazione una responsabilità pre-contrattuale, poiché gli
acquirenti erano consapevoli delle problematiche esistenti e della procedura
amministrativa in corso.

2.5Conseguentemente, il Pretore ha concluso per la reiezione della
petizione e la legittimità della trattenuta pari al 25% degli acconti versati
in applicazione della clausola n. 6 del contratto, annullando la procedura
esecutiva di cui al PE n. __________.

3.Con il gravame, gli appellanti
contestano i suddetti accertamenti ribadendo il loro diritto a ottenere la
restituzione di tutti gli acconti versati e il risarcimento delle spese
sostenute sulla base degli art. 20, 24 e 97 CO.

3.1Essi evidenziano innanzitutto che la loro intenzione,
nellacquistare le PPP in questione, era quella di renderle la loro residenza
primaria riunendo i due appartamenti in ununica unità abitativa destinata a
loro e ai figli, mantenendo tuttavia la possibilità di locare degli spazi, a
loro discrezione, prima del loro prospettato trasferimento in Ticino o in
futuro a dipendenza delle scelte dei figli. Luso esclusivo e la libera
disposizione sulle PPP era pertanto per loro fondamentale (come si evince dal contratto
di compravendita), né essi erano disposti ad assumersi qualsivoglia rischio a
tal riguardo o accettare leventualità di una messa a disposizione in favore di
terzi; proprio per questo motivo hanno daltronde previsto la clausola
rescissoria di cui al doc. A (pto. 11) e al doc. C. Tuttavia, a seguito delle
già citate vicissitudini a livello amministrativo, è emerso che queste
condizioni essenziali per lacquisto non hanno potuto né possono essere
rispettate, avendo il Consiglio di Stato confermato nel merito il buon
fondamento del vincolo (circostanza ammessa dalla controparte, v. doc. L) e
avendo nel seguito il Municipio di __________ riconfermato più volte la propria
posizione e la sua intenzione di far rispettare le norme pianificatorie e imporre
lutilizzo alberghiero del complesso, negando la possibilità di erigervi
residenza o domicilio (doc. H, scritti11 novembre 2016 e 21 aprile 2017 di cui al plico doc. 6 edoc. III° rich.), tantè che AO 1 è intenzionata ad
avviare cause di risarcimento contro il Comune (doc. Q-S). Di più, gli
appellanti sostengono che già nel periodo della realizzazione del complesso
immobiliare e al momento della sottoscrizione del contratto la situazione
giuridica fosse chiara, rispettivamente che i vincoli derivanti dalla
destinazione del fondo (in particolare lobbligo di messa a disposizione),
fossero validi ed efficaci, poiché direttamente fondati sulla legge, sul Piano
regolatore e sulla giurisprudenza. Giàla risoluzione governativa n. __________ del 22 giugno 2014 di
approvazione della variante di PR concernente il comparto in questione (v. doc.
II° rich.) stabiliva che in esso sarebbero state possibili solo attività turistiche
di tipo alberghiero, ciò che è concretizzato nellart. 19 NAPR, il quale secondo
i suoi contenuti, la sua logica, il suo senso e i suoi scopipersegue e prescrive il chiaro principio di
inammissibilità di abitazioni residenziali in tale zona. Daltronde,una licenza edilizia rilasciata per
apparthotel permette di costruire palazzine da destinare obbligatoriamente alla
messa a disposizione dei clienti dellalbergo.

3.2Per gli appellanti neconsegue pertanto che non è necessario attendere ulteriori sviluppi a livello
giuridico/giudiziario: il contratto in questione, cheha per oggetto appartamenti a scopo residenziale,è impossibile da adempiere ed è in aperta
violazione del PR e dellart. 19 NAPR, per cui devessere dichiarato nullo
(art. 20 CO). Esso sarebbe altresì da annullare per errore essenziale (art. 24
CO), giacché gli appellanti non si sarebbero mai assunti alcun rischio, e anzi
conoscendo questa chiara situazione giuridica, mai avrebbero optato per
lacquisto.

3.3A mente degli appellanti, nella fattispecie
sarebbe pure ravvisabile un dolo da parte della venditrice, contrariamente a
quanto stabilito dal Pretore. La medesima e il notaio avv. __________ A__________
sarebbero stati perfettamente consapevoli della situazione pianificatoria,
della conseguente necessità di garantire una destinazione alberghiera e delle condizioni
restrittive per ammettere delle edificazioni. Essi, e in particolare il
secondo, hanno poi intrattenuto copiosa corrispondenza con il Municipio di __________,
nellambito della quale il Municipio aveva innanzitutto ribadito che la
residenza pura e semplice non era ammessa, per poi sollevare dei dubbi circa
lutilizzo degli appartamenti così come prospettato dalla venditrice e
evidenziare infine la necessità della messa a disposizione a terzi (v. scritti 26
aprile 2012, 12 marzo 2014, 6 febbraio 2015, 18 marzo 2015, 27 marzo 2015 e
decisione 22 aprile 2015 di cui al plico doc. 6 e al doc. IV° rich.).Malgrado ciò, e pur consapevoli di avere creato una
situazione abusiva, essi avrebbero promosso gli appartamenti quali residenze
primarie o secondarie (v. doc. N) e avrebbero fatto credere agli acquirenti di
essere dalla parte della ragione, rassicurandoli sul buon esito del ricorso al
CdS e sulla risoluzione della problematica nonché evidenziando la possibilità
di utilizzare gli appartamenti a scopo abitativo.

3.4Con limpugnativa, gli appellanti ribadiscono inoltre la presenza di
una violazione contrattuale della controparte, poiché a loro modo di vedere il
vincolo relativo alla messa a disposizione è concreto e attuale e deriva
direttamente dalla legge.

4.Lappellata da parte sua si
oppone a tutte queste argomentazioni, contestando in primo luogo che vi fosse
una certezza circa il trasferimento in Ticino di AP 1 e AP 2 (i quali neppure
sapevano se ciò sarebbe stato possibile e ipotizzavano pertanto di dare in locazione
gli spazi in questione) ed evidenziando in secondo luogo che essi erano
consapevoli della destinazione del fondo, della situazione e dei rischi insiti
nella procedura amministrativa, tenuto pure conto che il ricorso al CdS ha
avuto buon esito e che non vi sarebbe attualmente alcun obbligo di messa a
disposizione derivante da PR, NAPR, licenza edilizia o Regolamento duso. In
particolare, a suo modo di vedere lart. 19 NAPR non fornisce una definizione
di impianti e strutture per attività turistiche di tipo alberghiero, né
sancisce linammissibilità di abitazioni residenziali, né ha come scopo quello di
intromettersi nei rapporti fra privati, bensì persegue fini esclusivamente
pianificatori. Tuttalpiù la situazione giuridica è incerta e dovrà essere
risolta nelle opportune sedi giudiziarie, non essendo la posizione del
Municipio definitiva. Lappellata sottolinea inoltre la propria buona fede
(evidenziata anche nel parere di L__________ e dal teste __________ A__________),
rimarcando di avere sempre confidato nella bontà del proprio progetto e nella
sufficiente interconnessione fra il complesso di appartamenti e lalbergo,
rispettivamente di aver fatto affidamento sul comportamento del Municipio di __________
(che prima della fine 2014/inizio 2015 non aveva mai sollevato contestazioni).
Lappellata sottolinea pure di essersi opposta alla decisione 22 aprile 2015 e
più in generale alla posizione assunta dal Municipio, come pure di avere nel
frattempo previsto, nellallegato II del Regolamento condominiale, unesenzione
da qualsiasi obbligo di locazione a terzi per quegli acquirenti che hanno
sottoscritto un contratto di compravendita durante la validità del Regolamento
originario.

5.Ora, dagli atti non emergono
sufficienti elementi per ammettere un dolo dellappellata. Essi lasciano
trasparire la sua convinzione che un complesso residenziale dotato di servizi
alberghieri potesse rispettare la destinazione di zona e ottenere così la
qualifica di struttura turistico-alberghiera, nonché confermano che gli
acquirenti erano stati resi attenti almeno in parte sulla controversia
amministrativa in atto. Malgrado eventuali rassicurazioni da parte della
venditrice, essi non potevano pertanto avere delle certezze sugli sviluppi
della controversia, rispettivamente dovevano sapere che a ogni procedura
giudiziaria sono legate delle incognite. Tale consapevolezza induce anche ad
escludere un errore.

È parimenti difficilmente ravvisabile ladempimento
delle condizioni di cui allart. 97 CO (segnatamente di una violazione
contrattuale e della colpa), ritenuto che AO 1 ha fatto quanto in suo potere
per rispettare il contratto tramite gli strumenti a sua disposizione (ricorso
contro la decisione municipale, allestimento/modifica del Regolamento condominiale),
laddove la risoluzione della controversia dal punto di vista pianificatorio non
dipende tanto dalla sua volontà, quanto dagli accertamenti delle competenti
autorità amministrative.

Non essendo la situazione giuridica definitivamente
risolta, appare del resto prematuro parlare di unilliceità o di
unimpossibilità iniziale oggettiva (art. 20 CO). Vi sarebbe piuttosto da
valutare unimpossibilità successiva ai sensi dellart. 119 CO, secondo cui unobbligazione
si ritiene estinta se ne sia divenuto impossibile ladempimento per circostanze
non imputabili al debitore, nel cui caso questi è tenuto di restituire, secondo
le norme dellindebito arricchimento, la controprestazione già ricevuta e non
può più chiedere quanto gli sarebbe ancora dovuto. La questione non appare in
ogni modo determinante, per i motivi che seguiranno.

6.Giusta lart. 55 CPC, le parti
devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i
mezzi di prova, mentre lapplicazione del diritto è di competenza del giudice
(art. 57 CPC). Già negli allegati introduttivi, oltre a proporre alcuni
costrutti giuridici potenzialmente rilevanti, AP 1 e AP 2 hanno esposto tutte
le motivazioni per cui essi, a loro modo di vedere, dovrebbero ottenere la
restituzione degli acconti e delle spese. Alcuni di questi aspetti sono stati
tralasciati dal primo giudice e vengono riproposti dagli appellanti in questa
sede, di modo che si impone un loro esame.

7.Gli appellanti, sia in primo
che in secondo grado, hanno più volte ribadito lintenzione di utilizzare le
unità acquistate a fini abitativi quale residenza primaria, sottolineando che il
rogito (pto. 11) stabiliva cheLacquirente
non è tenuto a locare il suo appartamento durante la sua assenza. Può disporne
liberamente,rispettivamente
che in assenza di tale garanzia, essi non avrebbero sottoscritto il contratto.Hanno poi sostenuto e sostengono che sussista un loro
diritto a recedere dal contratto (con restituzione integrale di tutto quanto
versato analogo al risarcimento dellinteresse negativo ex art. 107 cpv. 2 e
109 CO) per assenza di una qualità essenziale delloggetto compravenduto
garantita dalla venditrice, rispettivamente a fronte di un diritto di recesso
previsto a livello contrattuale nel caso in cui lobbligo di messa a
disposizione in favore di terzi fosse stato confermato dal Consiglio di Stato,
desumibile dalla clausola 11 del rogito (p. 6-9 e 13 appello, v. anche petizione,
p. 3-7). Tale clausola rescissoria sarebbe stata inserita nel contratto proprio
per tener conto della decisione municipale 22 aprile 2015 e della determinante
importanza che rivestiva lassenza del suddetto vincolo per lesistenza stessa
della compravendita (cfr.ricorso
al CdS del 18 maggio 2015, p. 9 e scritto ivi allegato quale doc. BB dicui al doc. II° rich.). La clausola 11 inoltre, avendo
una formulazione poco chiara, sarebbe stata precisata con laggiuntivo accordo
doc. C proprio per rimarcare il diritto al recessosenza spese né oneri(v.interrogatorio di AP
1, verbale del 15 giugno 2018, p. 3). A loro modo di vedere, tale clausolaavrebbe assunto efficacia dal momento in cui il
Consiglio di Stato, nel merito, ha confermato il buon fondamento del vincolo
(v. anche doc. L). La situazione è stata ulteriormente consolidata dalle
successive prese di posizione del Municipio (v. sopra consid. 3.1, doc. H, P e
doc. III° rich.). Lo stesso notaio avv. __________ A__________ sarebbe stato
consapevole delle conseguenze di tale evoluzione sulla sorte del contratto,
avendo egli sottolineato, nella sua e-mail22 aprile 2015 di cui al doc. IV° rich., che chi ne aveva
già sottoscritto uno non avrebbe accettato la situazione e avrebbe richiesto la
revoca. Per contro, secondo gli appellanti,il
pto. n.6 del contratto (che
prevedeva, in caso di rinuncia alla compravendita, una trattenuta pari al 25%
degli acconti versati) non sarebbe applicabile, poiché esso regolava unicamente
il caso di recesso senza valide ragioni.

8.A tal proposito lappellata ha
una visione diametralmente opposta: oltre a sostenere che il contrattospecificava la destinazione del fondo (zona
turistico-alberghiera) e che essononaveva per oggetto degli appartamenti
residenziali, la medesima rileva che il suo ricorso ha avuto buon esito
(essendo la decisione 22 aprile 2015 del Municipio di __________ stata
annullata dal CdS), che attualmente non sussiste alcun vincolo di messa a
disposizione e che la situazione in ogni caso non è ancora stata chiarita (v.
anche sopra consid. 4). Aggiungasi che a suo dire la clausola n. 6 del
contratto, espressamente riservata al pto. 11 anche in caso di reiezione del
ricorso, sarebbe stata comunque applicabile. Lappellata contesta inoltre di
dover risarcire la controparte per le spese notarili sostenute anche a fronte
del contenuto della clausola 25 del contratto (che le poneva a carico degli
acquirenti), ritenuto che una simile richiesta andrebbe casomai indirizzata al
notaio. In considerazione dellulteriore contenuto della clausola n. 6, secondo
cui parte venditrice non deve alcun interesse o garanzia sullacconto
versato dalla parte acquirente, nemmeno sarebbero dovuti degli interessi
di mora.

9.Nella presente fattispecie vi
sono alcuni capisaldi che è bene sottolineare. Innanzitutto, è evidente che
loperazione immobiliare di cui trattasi aveva per oggetto la vendita di residenze
primarie e secondarie, rispettivamente che il contratto di compravendita in
esame verteva su unità abitative: così venivano promossi gli appartamenti, e
con tali qualità venivano venduti. Lo confermano lopuscolo di cui al doc. N, gli
interrogatori di AP 1 edi AO 1(verbale
del 15 giugno 2018, p. 2 e 7), e il contratto stesso (doc. A, pto. 11), il
quale oltre a precisare che lappartamento non sarebbe stato sottoposto alle
limitazioni introdotte dalliniziativa Weber sulle case secondarie, evidenziava
cheLacquirente non è tenuto a locare il suo appartamento durante la sua
assenza. Può disporne liberamente.

Trattavasi dunque di una qualità espressamente
stabilita nel contratto, secondo cui il proprietario avrebbe avuto luso
esclusivo dellappartamento e avrebbe potuto disporne a sua discrezione.

È dunque irrilevante sapere se e quando i coniugi AP 1
e AP 2 vi avrebbero trasferito il domicilio, se lavrebbero utilizzato
saltuariamente o se invece ventilassero altresì lipotesi di locarlo
(parzialmente/temporaneamente) a terze persone: tale libertà di scelta rientrava
nelle loro prerogative e non è minimamente realizzata ove sussista un obbligo
di messa a disposizione in favore dellalbergo per lalloggio di un numero
imprecisato di persone sconosciute per determinati periodi dellanno. È
parimenti pacifico che in assenza di tale qualità fondamentale, gli attori non
avrebbero sottoscritto il contratto in questione, poiché non sarebbero stati
disposti ad accettare il vincolo (interrogatorio di AP 1, verbale del 15 giugno
2018, p. 2; scritto 23 marzo 2015 del notaio avv. __________ A__________ di cui
al plico doc. 6; e-mail 22 aprile 2015 dello stesso notaio di cui al doc. IV°
rich.). Tutti questi elementi non sono mai stati messi validamente in
discussione dalla convenuta, e corrispondono alla volontà concorde fra le parti
al momento della stipulazione del contratto di compravendita.

10.Sussistono per contro discordanze
e dubbi in merito alle volontà delle parti e al senso da attribuire agli
accordi raggiunti per quanto riguarda la clausola n. 6 e i diritti previsti
alla clausola 11. Essi devono dunque essere accertaticon un'interpretazione oggettiva/normativa, esaminando
le dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento: si deve pertantoricercare il senso che, secondo le regole della buona
fede, ogni parte poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni
dell'altranella situazione
concretatenuto conto dell'insieme delle circostanze quali lo
scopo e gli interessi delle parti, le loro condizioni personali e professionali,
se del caso i preliminari e anche il loro comportamento successivo. Il
principio dell'affidamento permette di imputare a una parte il senso oggettivo
di una sua dichiarazione o di un suo comportamento anche qualora ciò non
corrisponda alla sua intima volontà. Anche inpresenza di un testo a prima vista chiaro non si può
escludere che esso, tenuto conto delle condizioni dell'accordo, dello scopo
perseguito o di altre circostanze, non rifletta esattamente il senso della
pattuizione stipulata (art. 18 CO; v.DTF
127 III 444, consid. 1b; DTF 129 III 118, consid. 2.5). Qualora persistano
ancora dei dubbi e delle clausole appaiano poco chiare, esse vanno di principio
interpretate a sfavore della parte che le ha redatte (in dubio contra
stipulatorem, cfr. DTF 133 III 61, consid. 2.2.2.3 e STF 4C.186/2002 del 22
ottobre 2002, consid. 2.2.2), ciò che nel caso concreto porterebbe a
privilegiare la comprensione degli acquirenti.

11.Per quanto riguarda la clausola
n. 6, essa sarebbe inapplicabile per gli appellanti (poiché concernente il
recesso in assenza di particolari motivi), mentre da applicare in ogni caso per
lappellata, poiché richiamata espressamente anche nella clausola 11 subito
dopo lindicazione delle conseguenze di uneventuale reiezione del ricorso al
CdS (A parte acquirente è
riservato ogni diritto di legge; vale in ogni caso anche la clausola no. 6
(sei) del presente contratto;v.
sopra consid. F). Ora, la suddetta clausola sancisce in termini generali il
diritto di rinunciare in ogni tempo alla compravendita senza indicazione di
particolari motivi, dietro pagamento di una penale del 25%.

La clausola 11 regola invece in maniera più puntuale
le diverse conseguenze e possibilità a dipendenza dellesito del ricorso di
diritto amministrativo, e in particolare quelle derivanti dalla reiezione del
ricorso e della conseguente conferma della decisione municipale, riservando
agli acquirenti tutti i diritti di legge (seppur non menzionando espressamente
il recesso). Il pto. 4 daltronde precisa che in attesa dellesito del ricorso,
tutti gli acconti sarebbero stati trattenuti sul conto del notaio (v. anche
sopra consid. F). Che anche in un simile caso debba comunque applicarsi la
generica clausola 6 e la relativa penale del 25% appare dunque quantomeno
strano e poco sensato, poiché svuoterebbe la portata di tutte queste
puntualizzazioni aggiuntive e specifiche. Tanto più che, così come formulato,
il richiamo al pto. 6 non è affatto chiaro, poiché non sancisce esplicitamente
lobbligo di pagare una penale anche nel caso di un recesso secondo la clausola
11, ma è ben più vago; esso potrebbe ad esempio essere stato inserito per
ricordare alle parti lesistenza di un alternativo diritto di recesso generale
stabilito da una diversa clausola contrattuale. Che la formulazione non fosse
chiara è pure attestato dalla sottoscrizione, il giorno successivo,
dellaccordo aggiuntivo doc. C, il quale precisa che la clausola 11 garantisce
il diritto di recedere dal contratto e non menziona in alcun modo la clausola 6
(v. anche interrogatorio di AP 1, verbale del 15 giugno 2018, p. 3-5). Esso non
è stato stipulato nella forma dellatto pubblico (art. 216 CO). Quale mera
precisazione o stipulazione complementare accessoria, il documento mantiene
comunque la sua validità (art. 12 CO, applicabile anche ai contratti sottoposti
allatto pubblico, cfr. DTF123 III 97,
consid.2 eMüllerin: Berner Kommentar, Das Obligationenrecht,
2018,n. 10 ad art. 12 CO).Anche
qualora dovesse essere considerato quale modifica contrattuale,detto accordo aggiuntivo può essere comunque tenuto
in considerazione, in assenza di relative contestazioni da parte della
convenuta e secondo il principio della buona fede (art. 2 CC), quale utile
strumento per linterpretazione del contratto e delle volontà delle parti.
Tutti questi elementi, come pure il principio in dubio contra stipulatorem
permettono di concludere che il diritto di recesso di cui al pto. 6 e quello di
cui al pto. 11 sono due strumenti alternativi e differenti. Ma vi è di più.
Tale impostazione risulta essere stata inizialmente condivisa, nella procedura
di prima sede, pure dalla convenuta (differentemente da quanto poi indicato in
sede di conclusioni scritte e con la risposta allappello). Basti considerare che
alle p. 4-6 della risposta 24 febbraio 2017 e alla p. 16 della duplica 9 giugno
2017 AO 1 sosteneva che gli acquirenti, in caso di reiezione del ricorso al
CdS, avevano il diritto a recedere dal contratto secondo la clausola 11 ed
essere quindi posti nella situazione in cui si sarebbero trovati se non
lavessero mai concluso (interesse negativo), e che non essendo ciò avvenuto,
essi avevano piuttosto optato per il recesso secondo il pto. 6 per una loro
libera scelta.

12.Appurato chela clausola n. 6 prevede un diritto di recesso
senza indicazione di particolari motivi (dietro pagamento di una penale), mentrela clausola n. 11 un separato diritto di
recesso dal contratto per gravi motivi (ovvero in caso di reiezione del ricorso
al CdS) con restituzione integrale di tutto quanto versato, occorre ora
verificare se questultimo diritto potesse essere esercitato dagli acquirenti.
A prima vista, considerato laccoglimento del ricorso e il conseguentemente
annullamento della decisione 22 aprile 2015 del Municipio di __________, la
risposta sembrerebbe negativa. Vi è tuttavia da considerare che è la stessa
clausola 11 a evidenziare, nel suoincipit, la fondamentale importanza
dellutilizzo esclusivo (assenza di un obbligo di locazione a terzi), e che la
decisione municipale è stata annullata per una questione formale, laddove
invece lobbligo di messa disposizione è stato confermato nel merito (v. sopra
consid. H). Il Consiglio di Stato ha anche sottolineato che il Municipio ha a
disposizione validi istituti di diritto amministrativo per far valere le
condizioni dettate dal Piano regolatore e che avrebbe potuto, tramite precisi e
puntuali interventi, impedire o sanzionare leventuale utilizzo dellimmobile
non conforme alla licenza edilizia rilasciata (doc. D). Secondo
uninterpretazione oggettiva, la buona fede e la normale esperienza della vita,
è evidente che per le parti fosse determinante sapere se il vincolo imposto fosse
o meno fondato, e non tanto lo strumento utilizzato dal Municipio per attuarlo.
Da questo punto di vista, la decisione del Consiglio di Stato è stata assolutamente
sfavorevole per la venditrice, che ha peraltro deciso autonomamente di inserire
il vincolo nel modificato Regolamento condominiale (v. doc. L e consid. I).

13.Daltra parte si può altresì
ritenere che le parti, per quanto riguarda lesito del ricorso, abbiano
ipotizzato i due diversi scenari della conferma o del disconoscimento del
vincolo (ciò che doveva come detto essere linteresse principale delle parti),
ma non quello che si è concretamente realizzato (accoglimento del ricorso per
una questione formale, ma conferma del vincolo nel merito), e non labbiano
dunque regolamentato. In una simile circostanza si deve ammettere una lacuna
del contratto, da colmare (in assenza di norme dispositive a tal riguardo) secondo
la volontà ipotetica delle parti. Si deve in altre parole stabilire quale soluzione
avrebbero adottato delle parti ragionevoli e leali nel caso in cui avessero
previsto/conosciuto lesito effettivo del ricorso, tenuto conto della natura e
dello scopo del contratto (DTF 115 II 484, consid. 4; STF 4A_356/2011 del
9 novembre 2011, consid. 7.1; STF 4C.286/2005 del 18 gennaio 2006, consid.2.2;Jäggi/Gauch/Hartmannin: Zürcher Kommentar,Obligationenrecht,4. ed. 2014, n. 550 seg. ad art. 18).Visto quanto sopra, tenuto conto del comportamento
delle parti, del contenuto del contratto nonché delle qualità promesse dalla
venditrice e della buona fede (art. 2 CC), se ne deve oggettivamente concludere
che le parti, confrontate con una simile situazione, avrebbero previsto un
diritto al recesso.

14.Evidentemente, le concrete
possibilità di utilizzo delle PPP devono essere stabilite sulla base della
situazione vigente al momento in cui esse avrebbero dovuto essere consegnate e in
cui gli acquirenti hanno comunicato alla controparte la loro volontà di recedere
dal contratto. Nella fattispecie, ritenuto che lutilizzo residenziale degli
appartamenti non è conforme alla destinazione alberghiera del fondo e al
concetto di apparthotel (con la riserva che dovrà ancora essere chiarito se
tutti gli appartamenti devono essere sottoposti allobbligo di messa a
disposizione, o solamente una parte preponderante di essi, o se unaltra
soluzione è possibile alla luce del principio dellaffidamento), la posizione
del Municipio e del Consiglio di Stato era chiara: entrambi hanno confermato,
quale principio cardine, lobbligo di messa a disposizione degli appartamenti
in favore dellalbergo per lalloggio dei propri ospiti. Il Municipio inoltre,
ovvero lautorità competente per vigilare sul rispetto del Piano regolatore
(art. 48 cpv. 1 LE), si è nel seguito più volte riconfermato nella sua
posizione, annunciando lintenzione di effettuare controlliindipendentemente dagli accordi di natura
privata fra lalbergo e i condominie
negando puntualmente la possibilità di erigere nel complesso la propria
residenza o il proprio domicilio (doc. H e doc. III° rich.). Per contro, non
esiste alcuna decisione amministrativa che stabilisca lassenza del vincolo in
questione o una relativa esenzione per determinati proprietari, per cuile scelteunilaterali della venditrice (quali la definizione dei contenuti del
Regolamento condominiale) non sono atte a risolvere la situazione e a
soddisfare la garanzia contenuta al pto. 11 del contratto: essa non poteva (come
non può tuttora) essere adempiuta, né si poteva esigere dai proprietari di
risiedere negli appartamenti in pieno contrasto con le indicazioni delle
competenti autorità oppure di attendere per anni una risposta in merito alle
possibilità di utilizzo dei medesimi.

15.Ciò posto, lassenza di una
qualità promessa (già prima della consegna delloggetto compravenduto
rispettivamente prima del trapasso di utili e rischi, cfr. art. 220 CO e la
clausola contrattuale n. 20), e meglio di una qualità decisiva per gli acquirenti
alla quale i medesimi non erano disposti a rinunciare, può altresì fondare un
diritto al recesso per un difetto giusta gli art. 205 cpv. 1 e 208 CO in
connessione con gli art. 197 e 221 CO, ovvero per il tramite dellazione
redibitoria, che pur non essendo stata espressamente invocata dagli attori, può
rientrare in considerazione sulla base dellart. 57 CPC e delle allegazioni di
fatto di prima sede. In altre parole, non potendo la venditrice consegnare agli
acquirenti un appartamento utilizzabile a scopo residenziale conformemente a
quanto pattuito nel contratto, la pretesa di restituzione dei medesimi può pure
fondarsi sullart. 208 cpv. 2 CO, secondo cui il venditore (indipendentemente
da una sua colpa) deve restituire il prezzo pagato con gli interessi e risar­cire
inoltre le spese di causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al
compra­tore con la consegna della merce difettosa (ove devono essere compresi
anche i costi per la conclusione del contratto come le spese notarili, cfr.Honsellin: Basler Kommentar, OR I, 6.
ed., n. 5 ad art. 208 COeKostkiewiczin: OFK OR
Kommentar, 3. ed., n. 4 ad art. 208 CO).

16.Ne consegue che gli attori possono
chiedere la rifusione non solo degli acconti ancora trattenuti (fr. 56'250.-),
ma altresì delle spese notarili sostenute (fr. 13'500.-), e ciò
alternativamente sulla base del diritto di recesso stabilito dal contratto (che
per ammissione di entrambe le parti implicava il risarcimento dellinteresse
negativo, v. petizione 30 novembre 2016, p. 6-7 e risposta 24 febbraio 2017, p.
5) o dellart. 208 cpv. 2 CO.

17.Per quanto riguarda gli
interessi, in prima sede la convenuta ha preteso lapplicazione della clausola
6 (che stabilisce: Parte venditrice non deve alcun interesse o garanzia
sullacconto versato dalla parte acquirente) solo nelle conclusioni
scritte, ma non negli allegati introduttivi di risposta e duplica (dunque
tardivamente).

Ad ogni modo, la suddetta clausola regola le ipotesi
di una mora nel pagamento del prezzo di compravendita (con diritto di recesso
della venditrice), del recesso dal contratto senza particolari motivi dietro
penale e della mancata ultimazione della costruzione. Vertendo la presente
fattispecie su una situazione ben diversa (recesso sulla base della clausola 11
o dellazione redibitoria), lapplicabilità della clausola 6 può essere
esclusa. Gli attori hanno peraltro rivendicato degli interessi moratori sulla
base dellart. 104 CO dal momento della prima interpellanza, e meglio del 5% a
partire dal 1° febbraio 2016 sullintero importo azionato di fr. 76569.35,
oltre ad aggiuntivi interessi del 5% dal 1° febbraio 2016 al 22 novembre 2016
sullimporto di fr. 168'750.- nel frattempo già restituito (ovvero fr. 6'819.35,
v. consid. O e P).

Gli interessi di mora sono certamente dovuti sulla
somma di fr. 168'750.- (corrispondente al 75% degli acconti versati, che era in
ogni caso da restituire perlomeno sulla base della clausola n. 6), e ciò a
partire dalla prima interpellanza (avvenuta il 27 gennaio 2016, cfr. doc. E)
fino al giorno del suo versamento (22 novembre 2016, data non contestata dalla
convenuta). Il periodo di decorrenza proposto dagli attori (1° febbraio 2016 - 22
novembre 2016) può essere dunque confermato. Effettuando un calcolo pro-rata,
ne deriva un importo di fr. 6'819.35 così come richiesto dagli attori. Sui
rimanenti importi sono pure dovuti interessi moratori dal giorno della prima
interpellanza (1° febbraio 2016 secondo quanto richiesto dagli attori),
tuttavia non sulla somma complessiva azionata, bensì solo su fr. 69'750.- (fr.
56'250.- + fr. 13'500.-), poiché le somme dovute a titolo di interessi moratori
non possono di principio essere a loro volta fruttifere di interessi (art. 105
cpv. 3 CO e STF 4C.222/2004 del 14 settembre 2004, consid. 9.3).

18.Ne discende che in
accoglimento del gravame e in riforma della decisione impugnata, la petizione
attorea devessere accolta nel senso che la convenuta è tenuta a pagare agli
attori limporto complessivo di fr.76569.35oltre interessi del 5% dal 1° febbraio
2016 su fr. 69'750.-. Lopposizione di AO 1 al PEn. __________ dellUE di __________ è conseguentemente
rigettata in via definitiva limitatamente a tale importooltre interessi del 5% dal 5 febbraio 2016 (ovvero
dalla data indicata nel suddetto PE).A fronte dellesito dellappello, non occorre
esaminare lulteriore censura appellatoria relativa allammissibilità della
richiesta della controparte di accertare la validità della sua trattenuta del
25%.

19.Le spese giudiziarie di
seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr.76569.35(determinante
anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale), seguono
lintegrale soccombenza dellappellata (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese
processuali, calcolate in base agli art. 2, 7 e 13 LTG, ammontano a fr. 7'000.-.
Le ripetibili, calcolate sulla base dellart. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv.
5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dellIVA, sono quantificate in fr. 5000.-.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

1.Lappello
20 gennaio 2020 di AP 1 e AP 2è accolto.

§
Di conseguenza, la decisione 4 dicembre 2019 del Pretore della Giurisdizione di
Locarno-Città è così riformata:

1.  La petizione èaccolta.

2.  AO
1 è pertanto condannata a versare a AP 1 e AP 2limporto
complessivo di fr.76569.35oltre interessi
del 5% dal 1° febbraio 2016 su fr. 69'750.-.

§  Di
conseguenza,lopposizione di AO 1 al PEn. __________
dellUfficio di esecuzione di __________ è rigettata in via definitiva
limitatamente afr.76569.35oltre
interessi del 5% dal 5 febbraio 2016 su fr. 69'750.-.

3.  Le
spese processuali di complessivi di fr. 5600.-, anticipate dagli attori in
ragione di fr. 4600.-, sono a carico della convenuta, che rifonderà alla
controparte complessivi fr. 6900.- a titolo di spese ripetibili.

4.    Invariato.

-     ;

-    .

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi
giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).