ti_gerichte · 12.2013.179 · 2014-07-25 · it
Locazione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti - domanda riconvenzionale

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.07.2014 12.2013.179

Incarto n.
12.2013.179
Lugano
25 luglio 2014
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n.
SO.2012.3895
(tutela giurisdizionale dei casi manifesti,
espulsione da immobile)
della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 12 settembre 2012
da
AO
1
rappr. dall' RA 2
contro
AP
1
rappr.
dall' RA 1
chiedente lo sfratto immediato della
convenuta dalla superficie commerciale adibita a centro fitness e wellness a __________,
con protesta di tassa, spese e ripetibili;
domanda alla quale si è opposta la
convenuta, in occasione dell’udienza del 18 ottobre 2012, formulando domanda
riconvenzionale chiedente la condanna della locatrice a versarle fr. 385'012,65
oltre interessi e il rigetto dell'opposizione da questa interposta al relativo
precetto esecutivo;
domande entrambe respinte dal Pretore con decisione 16 ottobre 2013;
appellante la convenuta, che con appello
del 28 ottobre 2013 chiede la riforma dei dispositivi n. 2 e 3 del querelato
giudizio, nel senso di accogliere integralmente la domanda riconvenzionale e di
rigettare in via definitiva l'opposizione al relativo PE, protestando tassa,
spese e ripetibili, rispettivamente in via subordinata di annullare i medesimi
dispositivi e dichiarare irricevibile la domanda riconvenzionale formulata secondo
la procedura per casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, nonché di
modificare la decisione in merito all’ammontare e alla ripartizione delle tasse
di giustizia e riconoscerle fr. 16'070.- a titolo di ripetibili in prima sede,
protestate tasse, spese e ripetibili di secondo grado;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Dal 1° gennaio 1998 AO 1 ha concesso in locazione alla società AP 1 una
superficie commerciale adibita a
centro
fitness e wellness a __________ per una pigione annuale di fr. 350'000.- oltre
spese accessorie
(doc. A).
Tra le parti sono sorte negli anni una serie di vertenze, relative alle spese
accessorie, alle disdette notificate alla conduttrice una prima volta il 13
ottobre 2005 e ancora il 26 aprile 2010, alla relativa istanza di sfratto,
nonché alle contrapposte domande chiedenti l'adeguamento della pigione,
rispettivamente la sua riduzione per difetti dell’ente locato. Tali
controversie sono state oggetto di varie decisioni pretorili del 7 dicembre
2010 e le successive procedure di ricorso sono sfociate in diverse decisioni
della scrivente Camera dapprima e del Tribunale federale in seguito. Di queste
non occorre indicare i dettagli (il giudizio impugnato già espone a pag. 2 e 3
la cronistoria e i relativi riferimenti alle varie procedure di diverso grado),
bastando rilevare come le decisioni, divenute nel frattempo definitive, hanno
riconosciuto crediti a vario titolo della conduttrice, segnatamente per pigioni
pagate in eccesso e per la rifusione di spese giudiziarie e ripetibili.
2.
Con raccomandata 12 giugno 2012 la locatrice ha inviato alla
conduttrice una diffida di pagamento per un importo complessivo di fr.
233'333,20 (pari ad otto mensilità per le pigioni relative al periodo da
ottobre 2011 a giugno 2012), da pagare entro 30 giorni, in difetto di che il
contratto sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO (doc. 29).
Con invio postale raccomandato del 18 luglio 2012 (doc. 30) la conduttrice ha
contestato di essere in mora, comunicando alla locatrice di aver provveduto a pagare
le pigioni relative agli ultimi tre mesi del 2011 e invocando altresì la
compensazione delle pretese rimanenti con il suo credito di almeno fr.
270'767.-, oltre interessi, accertato a seguito delle varie procedure
giudiziarie sfociate in sentenze definitive.
Con modulo ufficiale inviato il 20 luglio 2012 la locatrice ha notificato alla
conduttrice la disdetta del contratto di locazione per il 31 agosto 2012 (doc.
E).
La conduttrice ha contestato la disdetta straordinaria con istanza 22 agosto
2012 dinanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano
Ovest. All’udienza di conciliazione del 25 ottobre 2012 le parti non hanno
raggiunto un accordo e alla conduttrice è quindi stata rilasciata
l’autorizzazione ad agire prevista dall’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC, alla quale
ha poi fatto seguito la petizione 26 novembre 2012 (inc. SE.2012.467 della
Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4).
Nel frattempo, il 18 settembre 2012, la conduttrice ha pure fatto
spiccare un PE nei confronti della locatrice per il pagamento di fr. 450'429,60
oltre interessi (doc. 54).
3.
In precedenza, con istanza 12 settembre 2012, quest’ultima aveva
chiesto alla medesima Pretura lo sfratto della conduttrice nella procedura
sommaria a tutela dei casi manifesti. A mente dell'istante, pur considerati gli
importi asseritamente versati o compensati e comunque contestati, ovvero le tre
pigioni mensili e la compensazione della pretesa di fr. 60'100.- per
ripetibili, allo scadere del termine impartito con la diffida risulterebbe
comunque uno scoperto pari a fr. 85'733,25. L'invocata compensazione di altri
crediti non sarebbe infatti possibile, non essendo questi ancora esigibili
siccome fondati su decisioni giudiziarie non ancora passate in giudicato. Vista
la mancata riconsegna dei locali, l'istante ha quindi chiesto di ordinare
l'espulsione della conduttrice con le comminatorie di rito.
4.
All’udienza
del 18 ottobre 2012 l’istante ha confermato la domanda, alla quale si è opposta
la convenuta, rilevando che la disdetta era stata subito contestata poiché
pretestuosa e abusiva, siccome dettata unicamente dal desiderio di vendetta a
seguito delle numerose procedure giudiziarie svoltesi sull’arco di un decennio
e risoltesi in modo sfavorevole per la locatrice. Ricordata la dichiarazione di
compensazione formalmente comunicata con lo scritto 18 luglio 2012 (doc. 30),
la convenuta ha quindi contestato la mora nel pagamento del dovuto e di
conseguenza l'efficacia della disdetta straordinaria, il credito validamente
posto in compensazione essendo pari ad almeno fr. 270'767.- ed esigibile sulla
base di sentenze passate in giudicato. A questa somma si aggiungerebbero
peraltro ulteriori fr. 513'334,80 pari al totale di quanto nel corso degli anni
la conduttrice avrebbe pagato in eccesso e fr. 91'861,75 anticipati per spese
di erogazione energia benché di competenza della locatrice.
Sulla base delle medesime circostanze la convenuta ha pertanto formulato una
domanda riconvenzionale, invocando a sua volta la procedura di
tutela
giurisdizionale dei casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, chiedente
anzitutto di accertare l'inefficacia della disdetta per mora del 20 luglio 2012
e nel contempo la condanna della locatrice a pagare fr. 385'012,65, oltre
interessi e il rigetto dell'opposizione interposta al relativo precetto
esecutivo.
Con la replica la parte istante si è riconfermata nella domanda di espulsione e
ha contestato l'ammissibilità della domanda riconvenzionale. Oltre ad essere
tardiva, questa si fonderebbe su asserzioni non manifeste e non sarebbe
comunque proponibile in quella sede poiché "
non è collegata alla stessa
procedura
" (verbale udienza 18 ottobre 2012 pag. 2). Con la duplica la
conduttrice ha ribadito la fondatezza della domanda e la sua conformità con le
norme di procedura applicabili.
5.
Con decisione 16 ottobre 2013 il Pretore ha respinto la domanda di
espulsione della conduttrice, dichiarando inefficace la disdetta 20 luglio
2012. Pure la domanda riconvenzionale è stata respinta e tassa e spese di
giustizia sono quindi state ripartite in parti uguali, compensate le
ripetibili. Esposti ampi riferimenti a dottrina e giurisprudenza in materia di
procedura sommaria a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC), con specifico
riferimento alla loro applicazione alla domanda di espulsione del conduttore in
caso di disdetta per mora, il Pretore ha anzitutto constatato il parziale
pagamento delle pigioni arretrate oggetto di diffida ed ha poi esaminato se lo
scoperto residuo potesse a sua volta essere ritenuto saldato sulla base della
tempestiva dichiarazione di compensazione della conduttrice. Preso atto del
passaggio in giudicato del dispositivo n. 2.2 della sentenza 15 novembre 2011
di questa Camera che condannava la locatrice a versare fr. 210'000.- alla
conduttrice, e verificato come pure l'importo complessivo di fr. 60'100.- a
titolo di rifusione di ripetibili e spese per le varie procedure fosse a sua
volta supportato da decisioni debitamente passate in giudicato, il primo
giudice ha reputato validamente intervenuta la compensazione delle pretese
oggetto della diffida, dichiarando di conseguenza inefficace la disdetta
fondata su una situazione di mora rilevatasi inesistente. L'istanza chiedente
l’espulsione della conduttrice e la riconsegna di locali è pertanto stata
respinta.
In merito alla domanda formulata in via riconvenzionale, il Pretore si è
limitato a respingerla già solo per il fatto che l'importo di fr. 385'012,65
preteso in quella sede fosse stato nel frattempo messo in compensazione con le
pretese della controparte, segnatamente in un'altra procedura pendente presso
la stessa Pretura.
6.
Con appello del
28 ottobre 2013
la convenuta è
insorta contro la decisione pretorile nella procedura di tutela dei casi
manifesti, postulando
la riforma dei
dispositivi n. 2 e 3.
In via principale l'appellante chiede di accogliere integralmente la domanda
riconvenzionale, di rigettare in via definitiva l'opposizione al relativo PE e
di modificare la decisione sulle spese, da porre integralmente a carico della
convenuta riconvenzionale, condannandola altresì a rifondere fr. 24'105.- per
ripetibili. In via subordinata chiede di annullare i medesimi dispositivi e
dichiarare irricevibile la domanda riconvenzionale formulata secondo la
procedura per casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, modificando la
ripartizione delle tasse di giustizia nel senso di porle per 2/3 a carico
dell'appellata, condannata a rifonderle fr. 16'070.- a titolo di ripetibili di
prima sede. In entrambi i casi l'appellante protesta tasse, spese e ripetibili
di secondo grado.
Nella risposta
5 dicembre 2013
l’appellata
ha proposto di respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile, con
protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda istanza. Con comparsa
scritta 28 febbraio 2014 l'appellata ha formulato nuove osservazioni sugli
sviluppi della vicenda e presentato un nuovo documento, di cui si dirà, per
quanto necessario, in seguito.
7.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati
dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o
in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in
procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC)
che non richiede la previa conciliazione (
Hohl,
Procédure civile, Tome II, 2a ed., n.
1429 pag. 260). Nella fattispecie la locatrice ha scelto di chiedere
l’espulsione della conduttrice con la procedura sommaria di tutela
giurisdizionale dei casi manifesti. Stessa procedura è poi stata invocata
dall’istante per la pretesa creditoria formulata in via riconvenzionale. Tale
scelta procedurale comporta che il giudice di appello deve valutare i fatti
sulla base delle prove già apprezzate dal Pretore ed è pertanto esclusa la
produzione di documenti nuovi (sentenze del Tribunale federale 4A_420/2012 del
7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129 e 4A_312/2013 del 17 ottobre 2013, in un caso ticinese). Le nuove argomentazioni esposte dall'appellata il 28 febbraio 2014 e il
nuovo documento prodotto in tale circostanza non possono dunque essere considerati
per il giudizio, che si deve fondare solo sul contenuto dell’incarto
SO.2012.3895.
8.
Il
giudizio impugnato (pag. 5 e 6) avendo già ampiamente esposto dottrina e
giurisprudenza, risulta superfluo riproporle nuovamente. In questa sede non è
peraltro più controverso l'esito della domanda principale, chiedente
l'espulsione della conduttrice, le censure d'appello limitandosi alla domanda
formulata in via riconvenzionale dalla conduttrice per ottenere il pagamento di
una determinata somma.
A questo proposito merita pertanto di essere menzionata l'ammissibilità, di
principio, di una domanda riconvenzionale anche nell'ambito della procedura
sommaria ai sensi dell'art. 257 CPC, sempre che la domanda di causa così
proposta ne soddisfi i requisiti (
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
Kommentar zur Schweizerischem Zivilprozessordnung, ad art 257 n. 17;
Rapold/Ferrari-Visca,
Die Widerklage in
der Schweizerischen Zivilprozessordnung, in AJP/PJA 2013 pag. 396)
.
9.
Occorre
premettere come la stessa domanda principale appaia di dubbia ammissibilità ai
sensi dell'art. 257 CPC. Alla complessità delle circostanze addotte a sostegno
della pretesa mora della conduttrice e delle obiezioni e eccezioni sollevate,
si aggiunge una
situazione giuridica che non
può essere ritenuta chiara, siccome
l'applicazione delle
relative norme non risulta univoca. Infatti, la compensazione è valida modalità
di estinzione del debito solamente alle condizioni previste agli art. 120 segg.
CO e una tale conclusione presuppone l'apprezzamento del giudice al proposito.
La circostanza non è stata rilevata dal Pretore malgrado la specifica
contestazione della convenuta in occasione dell'udienza del 18 ottobre 2012.
L’inammissibilità della domanda principale avrebbe posto il quesito a sapere se
anche la domanda riconvenzionale meritasse la stessa sorte in applicazione
dell'art. 224 cpv. 1 CPC, che esige che la pretesa addotta sia giudicabile
secondo la procedura applicabile all'azione principale (
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
, Commentario al Codice di diritto
processuale civile svizzero, 2010, pag. 1002 ad art. 224 CPC). Visto l’esito
del giudizio, dovendosi trarre medesima conclusione seppur per altri motivi, la
questione può comunque rimanere indecisa.
10.
Con le censure
d'appello la conduttrice si dichiara sorpresa dalla conclusione del Pretore che
ha respinto la domanda riconvenzionale invocando il fatto che l'importo
richiesto sarebbe già stato posto in compensazione. A mente dell'appellante, in
applicazione del disposto di cui all'art. 124 CO, la dichiarata compensazione
che ha estinto il debito posto alla base della diffida e della conseguente
disdetta straordinaria ha solo diminuito il suo credito complessivo nei
confronti della locatrice, che sussisterebbe comunque inalterato per la
differenza, pari appunto alla domanda di causa. La deduzione pretorile sarebbe
peraltro in stridente contraddizione con il giudizio dal medesimo reso nella
parallela procedura (sentenza 16 ottobre 2013 inc. SO.2012.4935) che avrebbe
accertato un credito residuo, dopo la compensazione avvenuta il 18 luglio 2012
pari a fr. 620'768,50 e quindi addirittura maggiore alla pretesa formulata in
via riconvenzionale. Ritenuto come a suo parere il Pretore deve essere incorso
in una svista, l'appellante espone in dettaglio "
la situazione complessiva
di dare e avere tra le parti
" (appello pag. 6) e conclude che "
doveva
apparire evidente al Pretore che tutte le pretese della locatrice erano
estinte, ed il saldo di quelle della conduttrice ammontava a CHF 385'012,65
"
(appello pag. 6).
11.
L'appellante non può
essere seguita laddove cerca di contestare l'esito del giudizio attribuendo al
Pretore calcoli diversi da quelli espressamente indicati nella motivazione
della sentenza. Il primo giudice non si è affatto confuso in merito al fatto
che la pretesa riconvenzionale di fr. 385'012,65 fosse da intendere al netto
delle compensazioni dichiarate, e ciò è attestato dagli stessi considerandi del
giudizio (pag 4, 3° capoverso) con i quali vengono riassunte le allegazioni di
risposta proposte durante l'udienza.
Le censure dell'appellante contestano in sostanza la conclusione pretorile che,
a proposito della domanda della conduttrice, ha rilevato in modo succinto
"
che la parte convenuta ha posto in compensazione tale importo con le
pretese della controparte (v. pure parallela procedura inc. n SO.2012.4935),
ciò che basta per respingere la domanda riconvenzionale
" (sentenza
pag. 8 in fine e pag 9).
Con riferimento a tale rimando ad altra procedura occorre premettere che
con sentenza 16 ottobre 2013 (inc. SO.2012.4935) il medesimo Pretore ha
pure statuito in merito ad una seconda domanda di espulsione, promossa dalla
locatrice con istanza 12 novembre 2012, pure con la procedura prevista all'art.
257 CPC, a seguito di una disdetta per mora del 20 settembre 2012.
Contrariamente
a quanto pretende l'appellante, dalla citata conclusione pretorile, per quanto
effettivamente questa appaia molto succinta, non può comunque essere dedotto
alcun riconoscimento di una situazione fattuale o giuridica liquida e quindi
della possibilità di far valere la pretesa con la procedura sommaria a
tutela
giurisdizionale dei casi manifesti. A ben vedere infatti il concetto così
formulato va piuttosto inteso come accertata impossibilità per il giudice di
ritenere immediatamente comprovabile il fatto invocato dall’istante
riconvenzionale, ovvero la sussistenza inalterata del preteso credito, siccome
questo sarebbe già stato altrimenti posto in compensazione. Sempre dalla
conclusione del Pretore si deduce che a complicare l'accertamento vi sarebbe
pure il fatto che una compensazione della medesima somma sarebbe stata invocata
anche in relazione ad una fattispecie oggetto di separata procedura
giudiziaria.
In ogni caso, se anche si volesse ritenere che il Pretore abbia implicitamente
ritenuto praticabile la procedura ai sensi dell'art. 257 CPC, e quindi si sia
di conseguenza limitato a respingere la domanda nel merito, l'ammissibilità
della domanda riconvenzionale formulata e decisa nell'ambito di tale procedura
speciale è questione che questa Corte è chiamata ad esaminare senza essere
vincolata dalla conclusione pretorile. Fosse anche per motivi diversi da quelli
invocati dal primo giudice, l'appello non può quindi in ogni caso trovare
accoglimento poiché la domanda riconvenzionale formulata dalla conduttrice in
occasione dell'udienza del 18 ottobre 2012 è da ritenere inammissibile, la
procedura scelta essendo preclusa, difettando i requisiti dell’art. 257 CPC.
Infatti, l’istante riconvenzionale ha preteso di veder esaminata una domanda di
condanna della convenuta al pagamento di un debito sulla base di circostanze
tutt'altro che incontestate e immediatamente comprovabili, a fronte di obiezioni
non immediatamente confutabili. Non può infatti essere ignorata la circostanza
che ha visto il
Pretore decidere due vertenze tra le
medesime parti relative a due distinte disdette dello stesso ente locato (la
prima, quella qui discussa, del 20 luglio 2012 e la seconda del 20 settembre
2012), sfociate ognuna in ben due diverse procedure giudiziarie, promosse con
istanza di espulsione ai sensi dell'art. 257 CPC, rispettivamente con petizione
della conduttrice di contestazione della disdetta. In entrambi i casi, alla
pretesa mora nel pagamento delle pigioni e degli acconti per spese accessorie,
la conduttrice ha opposto la compensazione con i vari crediti vantati a seguito
dei noti giudizi resi dai tribunali. L'invocazione in più di un'occasione della
compensazione con le pretese derivanti dal rapporto di locazione, peraltro in
continua evoluzione vista la loro ricorrente scadenza mensile (doc. A), pone il
giudice di fronte all'esigenza di appurare se e in quale misura un credito sia
ancora esigibile. Da quanto emerge dagli atti di causa si può dedurre una serie
di dichiarazioni di compensazione, per somme variabili, la prima volta il 18
luglio 2012 (doc. 30), una seconda volta il 22 agosto 2012 (doc. 43) e ancora
almeno in due occasioni tra l'avvio della procedura e l'udienza, ovvero il 14
settembre 2012 (doc. 45) e il 9 ottobre 2012 (doc. 46). E neppure può essere a
priori ignorata la procedura esecutiva avviata il 18 settembre 2012 dalla
conduttrice per l'incasso di somme apparentemente pretese sulla base dello
stesso complesso di fatti (doc. 54). A fronte di tali circostanze il giudice
non poteva prescindere dall'esaminare se il credito iniziale (così come
accertato nei vari giudizi passati in giudicato e comunque da calcolare nel
dettaglio) fosse ancora esistente o se nel frattempo risultasse in qualche modo
estinto (nella sua totalità o anche solo parzialmente). Un tale esame, a fronte
di circostanze di fatto addotte e dibattute addirittura in altre procedure
giudiziarie (come la procedura inc. SO.2012.4935 menzionata dal Pretore), non
appare compatibile con la procedura a tutela giurisdizionale dei casi manifesti,
gli elementi da accertare e valutare risultando complessi (non fosse che per la
molteplicità di pretese) e non essendo immediatamente comprovabili. Il rigore
probatorio al quale è soggetta la procedura speciale in questione impone una
prova piena dei fatti che nel caso concreto non è quindi stata apportata.
12.
Oltre
alle dichiarazioni di compensazione menzionate al considerando precedente,
dagli atti di causa sembrerebbe emergere come la conduttrice abbia ritenuto di
poter interrompere i pagamenti mensili regolari e di man mano compensare le
pigioni giunte a scadenza e quanto dovuto a titolo di acconto sulle spese
accessorie. L’istanza riconvenzionale risulta del tutto carente dal profilo
delle allegazioni e delle prove addotte a questo proposito, tanto che nemmeno
menziona la circostanza, limitandosi a indicare l’importo dovuto dalla
locatrice al momento della presentazione dell’istanza. Anche alla luce di
questa circostanza, in presenza di fatti contestati e non immediatamente
comprovabili, non si può ritenere che fossero dati i requisiti per pronunciare
la condanna della locatrice al pagamento di
fr. 385'012,65
con la procedura
sommaria di tutela giurisdizionale dei casi manifesti.
13.
A ben vedere neppure
la situazione
giuridica alla base della domanda riconvenzionale può essere ritenuta chiara,
l'applicazione delle relative norme non potendo essere considerata univoca.
L'appellante non ha speso una parola, né nelle precedenti comparse scritte, né
con le censure d'appello, a proposito dell'applicazione alla fattispecie del
principio di
regiudicata
.
In questa sede non è necessario elencare i precedenti giudizi di tribunali
invocati dalla conduttrice come motivazione per l'esistenza del vantato credito
e posti alla base della domanda di condanna in via riconvenzionale. Appare
comunque evidente come per alcuni di essi il dispositivo già contenesse una
decisione di condanna al versamento precise somme a saldo di pretese
creditorie. A titolo di esempio si rileva come il giudizio 15 novembre 2011 di
questa Camera (inc. 12.2010.246) condannasse la qui appellata a versare fr.
210'667.- (doc. 23 e appello pag. 6 n. 8.2 lett. a). Lo stesso vale implicitamente
per tutti i giudizi che hanno condannato la medesima parte soccombente a
rifondere le spese anticipate dalla controparte e a versare a quest'ultima
determinate somme a titolo di ripetibili (appello pag. 6 n. 8.2 lett. b).
Emerge con tutta evidenza come per tutti questi crediti, che l'istante
riconvenzionale ha creduto di poter porre ancora una volta a fondamento di una
nuova domanda di condanna, il Pretore non poteva prescindere dall'esaminare
l'ammissibilità della domanda nell'ambito della verifica dei presupposti
processuali ai sensi dell'art. 59 cpv. 2 CPC, che codifica pure il requisito
dell'assenza di
regiudicata
(
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
,
op. cit., pag.
182 segg. ad art. 59 CPC). Sapere se una nuova
domanda, finalizzata a ottenere la condanna della convenuta a versare somme già
oggetto di precedenti giudizi di condanna, sia ammissibile oppure in contrasto
con l'istituto della cosa giudicata è esame che, nella circostanza concreta e
per la complessità della situazione come emerge dalle stesse allegazioni
dell'istante riconvenzionale, non poteva essere svolto nell'ambito di una
procedura sommaria a tutela dei casi manifesti. Anche per questo motivo le
censure dell'appellante vanno respinte.
14.
L’appello
28 ottobre 2013 della conduttrice deve comunque essere accolto parzialmente,
nella misura in cui chiede, in via subordinata, di
dichiarare irricevibile la domanda riconvenzionale. Su
questo aspetto anche l’appellata ha espressamente aderito alla censura
(risposta all’appello pag. 12). Infatti, in assenza dei requisiti per ammettere
una domanda secondo la procedura per casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC,
il giudice non può respingerla, ma deve limitarsi a dichiararla irricevibile,
senza quindi alcun pregiudizio per l’istante in riferimento all'assenza di
regiudicata
(art. 59 cpv. 2 CPC) che potrà quindi riproporre la domanda nelle forme
previste dalla procedura.
15.
L’appellante
censura anche la decisione del Pretore in merito alla determinazione e alla
ripartizione delle spese, siccome avrebbe ignorato il limite imposto dall’art.
9 cpv. 3 LTG, nonché all’attribuzione di ripetibili per aver erroneamente
calcolato il valore complessivo della vertenza omettendo di considerare pure
quello della pretesa riconvenzionale (fr. 385'012,65). La duplice censura è
fondata e di conseguenza appare corretto limitare la tassa di giustizia e
riconoscere una rifusione parziale di ripetibili tenuto conto dei valori delle
rispettive domande e della relativa soccombenza, pur considerando il contenuto
onere di patrocinio alla luce della limitata portata della procedura sommaria.
Ridotta la tassa a fr. 200.-, sia per la domanda di espulsione che per la
domanda riconvenzionale, in conformità del tetto massimo imposto dall’art. 9
cpv. 3 LTG nelle controversie in materia di locazione e di affitto di
abitazioni e locali commerciali nelle procedure sommarie, può comunque trovare
conferma la ripartizione in parti uguali delle spese complessive pari quindi a
fr. 400.-.
16.
Ne
consegue che l’appello è respinto per quanto riguarda la domanda principale e
parzialmente accolto per quella formulata in via subordinata.
Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono fissate in
conformità all’art. 9 cpv. 3 LTG.
Il valore litigioso della procedura di appello, importo determinante anche ai
fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr.
385'012,65
pari alla pretesa
formulata in via riconvenzionale, il giudizio sulla domanda principale non
essendo contestato.
Per
questi motivi,
richiamati
l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide:
I.
Nella misura
in cui è ricevibile l’appello 28 ottobre 2013 di AP 1 è
parzialmente accolto
e di conseguenza la decisione 16 ottobre 2013 (incarto SO.2012.3895) del
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:
2.
La domanda riconvenzionale formulata con istanza 18 ottobre 2012 da AP 1 è
irricevibile.
3.
La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 400.- sono poste carico
delle parti in ragione di ½ ciascuna. L’istante principale rifonderà alla
controparte fr. 1'000.- a titolo di ripetibili parziali.
II.
Le spese
processuali della procedura di appello di complessivi fr. 200.- sono poste a
carico dell’appellante, la quale verserà all’appellata fr. 1'000.- per
ripetibili.
III.
Notificazione:
-
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Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                               Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).