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espropriazione formale di parte di un fondo posto in zona edificabile (zona R3)

Tessin Tribunale di espropriazione 29.07.2005 10.2004.98-8
Tessin Tribunale di espropriazione 29.07.2005 10.2004.98-8
Ticino Tribunale di espropriazione 29.07.2005 10.2004.98-8

Incarto n.
10.2004.98-8
26/01
Lugano
29 luglio 2005
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Bruno Buzzini
ing. Giorgio Caprara
segretaria
giurista
Paola
Carcano
statuendo
nella procedura di espropriazione formale presentata in data 11 aprile 2001 da
ISEP
1
rappr.
da RA 1
contro
COES
6
nell’ambito dei lavori di
correzione della strada cantonale Q__________ - D__________, II tratto nei
Comuni di M__________ e V__________,
in relazione al mapp. no.
93 RFD di V__________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
ISEP 1 è promotore delle opere di correzione e risanamento della strada
cantonale che, seguendo la sponda orientale del Lago________, collega Q__________
con D__________, centro abitato sito sul confine italosvizzero.
Più particolarmente l’intervento che qui interessa riguarda il II tratto che si
sviluppa per una lunghezza di ca. 1 Km dal mapp. no. 610 di M__________,
situato all’uscita E del nucleo omonimo, fino all’intersezione con la strada
per F__________ -I__________ nel Comune di V__________.
Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra
gli interventi principali la costruzione a nuovo di un marciapiede su ambo i
lati del tracciato ed il rifacimento completo della soprastruttura stradale,
tra l’altro con posa di una nuova pavimentazione fonoassorbente di tipo
macrorugoso volta a moderare il traffico ed a ridurne le emissioni.
Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato
dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie
opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del
22.9.2000).
Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal
2.5 al 1.6.2001 mentre l’avviso personale porta la data del 24.4.2001.
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 93 di V__________
__________ appartenente a COES 6. Il fondo è espropriato definitivamente in
ragione di ca. 22 mq ed occupato temporaneamente per ca. 50 mq. contro
versamento di un’indennità di fr. 175.-- il mq, rispettivamente di fr. 5.-- a
corpo. È inoltre prevista la corresponsione di fr. 1'000.-- a corpo per la
soppressione di vegetali vari (cfr. tabella di espropriazione).
La proprietaria non ha interposto opposizione né al progetto né
all’espropriazione durante il periodo di pubblicazione.
All’udienza di conciliazione del 22.11.2001 ISEP 1 ha confermato integralmente
l'indennità offerta, mentre l'espropriata si è rimessa al giudizio del
Tribunale. Nella medesima occasione ha accordato, in adesione alla domanda
formulata dall’ente espropriante con scritto dell’11.10.2001, l’anticipata
immissione in possesso a far tempo dal 1.4.2003.
Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con sentenza del
27.3.2002 cresciuta incontestata in giudicato.
2.
Litigiose,
e quindi da valutare, sono solamente le indennità per il terreno, per
l'occupazione temporanea e per la soppressione dei vegetali.
3.
Il mapp. no. 93 di V__________, ubicato nell'omonima località, è
cosí censito a Registro fondiario:
d) giardino-orto                  mq                       238
A) abitazione                      mq                       189
B) abitazione                     mq                         44
C) balcone                         mq                         28
totale                                  mq                        499
Di conformazione ampia ma piuttosto irregolare, il terreno è situato a monte della
strada cantonale. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo plurifamiliare
a carattere residenziale. Non è gravato né da servitú né da oneri fondiari (cfr.
estratto RF ed ispezione SIFTI 05.08.2004).
Il vigente PR dei Comuni del G__________ approvato il 12.7.1985 - che
comprende, oltre a V__________, i Comuni di C__________, G__________, M__________,
I__________, P__________, S. A__________ e S. N__________ - assegna la
proprietà in oggetto alla zona edificabile R3 (cfr. piano delle zone).
4.
4
.1.
L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9
Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è
finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe
goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili ossia che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Lo stesso
vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente pubblico a meno che
non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 86; RDAT I-1993 no. 51).
Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e
riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una
normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno
condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori
di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM
11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).
4.2. In concreto il
dies aestimandi risale al
1.4.2003
,
data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art.
19 Lespr.; cfr. verbale di udienza del 22.11.2001).
5.
5.1.
Come già indicato, V__________ e M__________ compongono, insieme ai Comuni di C__________,
G__________, I__________, P__________, S. A__________ e S. N__________, la
regione del G__________ dove, dal profilo pianificatorio, vigono un PR e norme di
applicazione comuni.
Per altro verso l’intervento in oggetto, che si estende in lunghezza nei
territori di V__________ e M__________, comporta l’espropriazione parziale di
un numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a
dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi a
valle della strada adagiati lungo il lago appartengono alla zona R2s e tra
questi uno è colpito con un vincolo AEP, quelli a monte della strada sono
inclusi invece nelle zone R3 o R3V.
Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini
dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo
completo i risultati sono qui riportati in toto restando ovviamente riservata,
in esito all’analisi, l’operazione di adeguamento riferita ad ogni singolo
fondo espropriando.
A. Comune di V__________.
Prescindendo dalle compravendite concernenti terreni ubicati nel nucleo
vecchio o fuori zona edificabile, le transazioni rinvenute sono riferibili
esclusivamente a terreni situati in zona R2:
1996
- fr. 236.48 per il mapp. no.
490 di 307 mq (265 mq "prato
vignato" + 42 mq "passo") e per una quota di comproprietà di 1/2
della part. no. 492 di complessivi mq 62 ("prato"), loc. Roncaccio.
Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata
considerata.
- fr. 181.-
il mq per il mapp. no. 1121 di 1'105 mq, loc.
Bellavista (iscr. a RF il 15.2.1996 al d.g. 2939);
- fr. 281.- il mq per il mapp. no. 1343 di 356 mq, loc. F__________
(iscr. a RF il 3.7.1996 al d.g. 14216);
- fr. 263.- il mq per il mapp. no. 408 di 95 mq, loc. R__________ (iscr.
a RF il 12.7.1996 al d.g. 14985).
1997
- fr. 352.- il mq per il mapp. no. 1183 di 412 mq, loc. F__________
(iscr. a RF il 22.4.1997 al d.g. 7151);
- fr. 380.- il mq per il mapp. no. 1341 di 237 mq, loc. F__________
(iscr. a RF il 7.5.1997 al d.g. 8061).
1998
- fr. 126.70 il mq per il mapp. no. 1121 di 1'105 mq, loc.
Bellavista (iscr. a RF il 31.3.1998 ai d.g. 5415/6). Il mappale è stato
rivenduto pochi mesi dopo a fr. 371.05 il mq (iscr. a RF il 28.8.1998 ai
d.g. 14673/4);
- fr. 250.- il mq per il mapp. no. 72 di 313 mq (119 mq
"prato", 150 mq "prato vignato" e 44 mq "passo")
e per una quota di comproprietà di 3/6 della part. no. 492 di complessivi 62 mq
("prato"), loc. Roncaccio (iscr. a RF il 25.11.1998 al d.g. 20309).
Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata
considerata.
1999
- fr. 190.- il mq per i mapp. no. 530 e 543 di complessivi 1'990 mq,
loc. Bellavista (iscr. a RF il 18.8.1999 al d.g. 13288);
- fr. 136.67 il mq per il mapp. no. 1120 di 1'708 mq (878 mq
"prato" e 830 mq "bosco"), loc. Bellavista (iscr. a RF il
1.10.1999 al d.g. 16109). Il fondo è parzialmente fuori zona. Per il calcolo del
prezzo al mq la superficie del "bosco" non è stata considerata.
2000
- fr. 248.23 il mq per i mapp. no. 1322, 1323, 1324 e 1325 di
complessivi 2'605 mq (2'542 mq "prato-vignato" + 63 mq
"passo" al mapp. no. 1325), loc. B__________ (iscr. a RF il 30.5.2000
ai d.g. 9020/1). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del
"passo" non è stata considerata.
2001
- fr. 65.80 il mq per il mapp. no. 1167 di 76 mq
("prato"), loc. A__________ (iscr. a RF il 5.7.2001 al d.g. 9693);
- fr. 392.57 il mq per il mapp. no. 12 di 889 mq e per una quota di
comproprietà di 1/6 della strada coattiva al mapp. no. 1352 di 333 mq, loc. G__________
(iscr. a RF il 30.8.2001 al d.g. 12779). Per il calcolo del prezzo al mq la
superficie della coattiva non è stata considerata;
- fr. 209.- il mq per il mapp. no. 556 di 603 mq, loc. Al Ronco (iscr. a
RF il 24.10.2001 al d.g. 16017);
- fr. 287.80 il mq per i mapp. no. 647 (618 mq "prato") e 1166
(557 mq "prato" e 41 mq "posteggio") di complessivi 1'216
mq, loc. A__________ (iscr. a RF il 26.10.2001 al d.g. 16149);
- fr. 240.- il mq per il mapp. no. 475 di 430 mq, loc. Roncaccio (iscr. a
RF il 30.10.2001 al d.g. 16340).
2002
- fr. 275.80 il mq per il mapp. no. 1363 di 689 mq, loc. Roncaccio
(iscr. a RF il 4.4.2002 al d.g. 5181);
- fr. 1'011.70 il mq per il mapp. no. 14 di 425 mq e per una quota di
comproprietà di 1/6 della strada coattiva al mapp. no. 1352 di 333 mq, loc. G__________
(iscr. a RF il 15.4.2002 al d.g. 5781). Per il calcolo del prezzo al mq la
superficie della coattiva non è stata considerata.
2003
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 32 mq dal mapp. no. 560, loc.
Al Ronco (iscr. a RF il 2.06.2003 ai d.g. 8659/63). Il trapasso è avvenuto per
frazionamento a seguito di
espropriazione formale;
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 39 mq dal mapp. no. 562,
loc. Al Ronco (iscr. a RF il 6.06.2003 ai d.g. 8976/7). Il trapasso è avvenuto
per frazionamento a seguito di
espropriazione
formale;
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 120 mq dal mapp. no. 520,
loc. Bellavista (iscr. a RF il 15.09.2003 ai d.g. 14912/3). Il trapasso è
avvenuto per frazionamento a seguito di
espropriazione
formale.
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 184 mq dal mapp. no. 521 e di 36 mq
dal mapp. no. 567, loc. Bellavista (iscr. a RF il 12.06.2003 al d.g. 9187/91).
Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di
espropriazione
formale.
2004
- fr. 295.70 il mq per il mapp. no. 70 di 2'104 mq (2'029 mq
"prato" e 75 mq "riale"), loc. Roncaccio (iscr. a RF il
22.03.2004 al d.g. 5183). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del
"riale" non è stata considerata.
A complemento di tali risultanze vi è da segnalare una transazione finalizzata
all’acquisto, da parte del Comune di V__________, della proprietà T__________ A__________
al mapp. no. 253. Il fondo, che misura mq. 2'591, è ubicato ai margini del
nucleo accanto alla casa comunale ed è già stato oggetto di una pretesa
risarcitoria per espropriazione materiale negata in ultima istanza dal
Tribunale federale (cfr. TRAM 6.6.1995 inc. no. 50.95.00014 e successiva
sentenza del TF 1.3.1996 pubblicata in RDAT II-1996 no. 46).
Il valore d’esproprio di fr. 1'925'000.- pattuito dai contraenti ha ottenuto
l’avallo del Consiglio Comunale e lo ISEP 1 ha accettato di sussidiare
l’importo in ragione della metà (cfr. perizia immobiliare UCS 19.10.2001; MM
no. 1/2003 del 27.1.2003, ris. del CC del 28.4.2003 e referendum del 14.09.2003;
Messaggio del Consiglio di Stato no. 5472 del 3.02.2004).
Ad oggi, tuttavia, l’operazione non è giunta a compimento ed il predetto Messaggio
no. 5472 è stato ritirato con ris. gov. no. 5571 del 14.12.2004.
B. Comune di M__________.
Oltre a compravendite concernenti terreni ubicati in zona artigianale o
fuori zona edificabile che qui non interessano, sono state reperite transazioni
riferibili alle zone R2, R2v, R2s ed R3:
zona R2
1996
- fr. 353.00 il mq per il mapp. no. 1461 di 713 mq (439 mq
"ronco" e 274 mq "bosco"), loc. V__________ (iscr. a RF il
2.4.1996 al d.g. 6244). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del
"bosco" non è stata considerata;
- fr. 249.47 il mq per l’acquisto di una quota di comproprietà di 1/3
del mapp. no. 1622 di complessivi 991 mq (974 mq "incolto" e 17 mq
"canale"), loc. Rocca (iscr. a RF il 27.9.1996 al d.g. 20435). Per il
calcolo del prezzo al mq la superficie del "canale" non è stata
considerata;
- fr. 319.90 il mq per l’acquisto di una quota di comproprietà di ½,
ossia mq 130, del mapp. no. 1842 di complessivi 260 mq, e di una quota di
comproprietà di ½ della quota di comproprietà di ½ (49.75 mq) della coattiva al
mapp. no. 1841 di 199 mq ("incolto"), loc. M__________ (iscr. a RF il
28.10.1996 al d.g. 22341). Il fondo è parzialmente fuori zona.
1997
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1840 di 940 mq, loc. M__________
(iscr. a RF il 25.4.1997 ai d.g. 7485/7);
- fr. 33.30 il mq per il mapp. no. 492 di 600 mq, loc. Q__________
(iscr. a RF il 26.9.1997 al d.g. 17324);
- fr. 318.30 il mq per il mapp. no. 1843 di 377 mq, loc. M__________
(iscr. a RF il 24.11.1997 al d.g. 21422).
1998
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 204 di 1'339 mq, loc. Q__________
(iscr. a RF il 15.6.1998 al d.g. 10319);
- fr. 220.45 il mq per l’acquisto di una quota di comproprietà di ½ del
mapp. no. 1622 di complessivi 991 mq (974 mq "incolto" e 17 mq
"canale"), loc. Rocca (iscr. a RF il 19.11.1998 ai d.g. 19974/76).
Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "canale" non è
stata considerata.
1999
- fr. 218.- il mq per il mapp. no. 845 di 504 mq, loc. O__________
(iscr. a RF il 1.4.1999 al d.g. 5064);
- fr. 217.- il mq per il mapp. no. 1778 di 644 mq, loc. O__________
(iscr. a RF il 1.4.1999 al d.g. 5064);
- fr. 277.80 il mq per il mapp. no. 564 di 418 mq (396 mq
"ronco" e 22 mq "strada"), loc. Rocca (iscr. a RF il
2.4.1999 al d.g. 5159). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della
"strada" non è stata considerata;
- fr. 50'000.-- a corpo per l'acquisto di una quota di comproprietà di
1/4 del mapp. no. 1757 di complessivi 382 mq ("prato") e di una quota
di comproprietà di 1/4 del mapp. no. 1758 di complessivi 361 mq ("prato"),
loc. M__________ (iscriz. a RF il 5.5.1999 al d.g. 7048). Il trapasso è
avvenuto a seguito di aggiudicazione agli incanti pubblici.
2000
- fr. 180.- il mq per il mapp. no. 1885 di 500 mq, loc. C__________
(iscr. a RF il 28.6.2000 al d.g. 10480);
- fr. 179.28 il mq per il mapp. no. 1884 di 502 mq, loc. C__________
(iscr. a RF il 5.7.2000 al d.g. 10896);
- fr. 232.55 il mq per il mapp. no. 1704 di complessivi 43 mq
("posteggio"), loc. C__________ (iscr. a RF il 7.8.2000 al d.g.
12543);
- fr. 108.- il mq per i mapp. no. 1838 e 1839 di complessivi 463 mq,
loc. Rocca (iscr. a RF il 19.9.2000 al d.g. 15200);
- fr. 350.- il mq per lo scorporo di 26 mq dal mapp. no. 1529, loc. M__________
(iscr. a RF il 23.11.2000 al d.g. 18770). Il trapasso è avvenuto per
frazionamento a seguito di
espropriazione formale.
2001
- fr. 179.28 il mq per il mapp. no. 1884 di 502 mq, loc. C__________
(iscr. a RF il 21.8.2001 al d.g. 12065);
- fr. 268.40 il mq per il mapp. no. 1907 di 313 mq, loc. C__________
(iscr. a RF il 18.10.2001 al d.g. 15716);
- fr. 40.60 il mq per il mapp. no. 137 di 271 mq ("campo") e
per una quota di comproprietà di 1/3 sulla strada coattiva al mapp. no. 503 di
201 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 11.12.2001 al d.g. 18540). Per il
calcolo del prezzo al mq la superficie della coattiva non è stata considerata;
- fr. 130.58 il mq per il mapp. no. 1552 di 1'087 mq (1053 mq
"ronco" e 34 mq "riale", loc. V__________ (iscr. a RF il
28.12.2001 ai d.g. 19657/8). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del
"riale" non è stata considerata. Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio
di un diritto di compera.
2002
- fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1911 di 551 mq, loc. C__________
(iscr. a RF il 13.2.2002 al d.g. 2693);
- fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1917 di 642 mq, loc. C__________
(iscr. a RF il 21.5.2002 al d.g. 7583).
2003
- fr. 311.- il mq per il mapp. no. 1905 di 390 mq, loc. C__________
(iscr. a RF il 5.02.2003 ai d.g. 2368/9). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio
di un diritto di compera;
- fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1940 di 399 mq, loc. Pianone (iscr. a
RF il 10.02.2003 al d.g. 2562);
- fr. 117.- il mq per il mapp. no. 492 di 600 mq, loc. Q__________
(iscr. a RF l'8.04.2003 al d.g. 5849);
- fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1948 di 380 mq, loc. C__________
(iscr. a RF il 2.06.2003 ai d.g. 9748/9). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio
di un diritto di compera;
- fr. 330.- il mq per il mapp. no. 152 di 450 mq, loc. C__________
(iscr. a RF il 6.06.2003 al d.g. 9002);
- fr. 317.- il mq per i mapp. no. 1941 e no. 1949 di complessivi 868
mq (478 mq + 390 mq), loc. Pianone (iscr. a RF il 4.08.2003 al d.g. 12536);
- fr. 227.90 il mq per il mapp. no. 1552 di 1'087 mq (1'053 mq
"incolto" e 34 mq "riale") e per una quota di comproprietà
di 4/60 della strada coattiva al mapp. no. 1470 di 1013 mq, loc. V__________,
(iscr. a RF il 2.09.2003 al d.g. 14185). Per il calcolo del prezzo al mq le
superfici del "riale" e della coattiva non sono state considerate.
2004
- fr. 358.- il mq per il mapp. no. 823 di 493 mq, loc. Rocca
(iscrizione a RF il 2.1.2004 ai d.g. 33/35). Il trapasso è avvenuto a seguito di
esercizio di un diritto di compera;
- fr. 294.- il mq per il mapp. no. 1953 di 421 mq, loc. C__________
(iscrizione a RF il 20.2.2004 ai d.g. 3518/9). Il trapasso è avvenuto a seguito
di esercizio di un diritto di compera;
- fr. 291.- il mq per il mapp. no. 1954 di 463 mq, loc. C__________
(iscrizione a RF il 24.3.2004 ai d.g. 5311/12). Il trapasso è avvenuto a
seguito di esercizio di un diritto di compera.
zona R2v
1996 e 1998
Non risultano transazioni.
1999
- fr. 338.27 il mq per il mapp. no. 1692 di 695 mq (678 mq
"ronco" e 17 mq "riale") e per una quota di comproprietà di
6/60 della strada coattiva al mapp. no. 1470 di 1'013 mq, loc. V__________
(iscr. a RF il 25.3.1999 al d.g. 4609). Per il calcolo del prezzo al mq le
superfici del "riale" e della coattiva non sono state considerate.
2000 e 2004
Non risultano transazioni.
zona R2s
1996 e 1997
Non risultano transazioni.
1998
- fr. 200.- il mq per lo scorporo di 116 mq dal mapp. no. 394, loc.
G__________ (iscrizione a RF il 30.11.1998 ai d.g. 20546/7). Il trapasso è
avvenuto per frazionamento a seguito di
espropriazione
formale.
1999
- fr. 350.- il mq per lo scorporo di 49 mq dal mapp. no. 416, loc. G__________
-L__________ (iscrizione a RF il 9.2.1999 ai d.g. 2182/3). Il trapasso è
avvenuto per frazionamento a seguito di
espropriazione
formale;
- fr. 350.- il mq per lo scorporo di 48 mq dal mapp. no. 397, loc. G__________
-L__________ (iscrizione a RF il 6.4.1999 ai d.g. 5213). Il trapasso è avvenuto
per frazionamento a seguito di
espropriazione
formale;
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 61 mq dal mapp. no. 25, loc. L__________
(iscrizione a RF il 20.4.1999 ai d.g. 6100/1). Il trapasso è avvenuto per
frazionamento a seguito di
espropriazione formale;
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 20 mq dal mapp. no. 24, loc. L__________
(iscrizione a RF il 20.4.1999 ai d.g. 6098/9). Il trapasso è avvenuto per
frazionamento a seguito di
espropriazione formale;
- fr. 350.- il mq. lo scorporo di 20 mq dal mapp. no. 453, loc. M__________
(iscrizione a RF il 11.10.1999 al d.g. 16552). Il trapasso è avvenuto per
frazionamento a seguito di
espropriazione formale.
2000
- fr. 350.- il mq per lo scorporo di 46 mq dal mapp. no. 398, loc. G__________
(iscrizione a RF il 20.4.2000 al d.g. 7048). Il trapasso è avvenuto per
frazionamento a seguito di
espropriazione formale;
- fr. 350.- il mq per lo scorporo di 49 mq dal mapp. no. 396, loc. G__________
(iscrizione a RF il 23.11.2000 al d.g. 18773). Il trapasso è avvenuto per
frazionamento a seguito di
espropriazione formale.
2001-2004
Non risultano transazioni.
zona R3
1996
Non risultano transazioni.
1997
- fr. 346.- il mq per i mapp. no. 1671 (300 mq "prato" e
61 mq "passo") e 1820 (307 mq "prato" e 73 mq
"passo") di complessivi 741 mq, loc. Chiosso (iscr. a RF il 26.2.1997
al d.g. 3957). Per il calcolo del prezzo al mq le superfici dei
"passi" non sono state considerate.
1998
Non risultano transazioni.
1999
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1857 di 368 mq, loc. Chiosso
(iscr. a RF il 7.7.1999 ai d.g. 10531/2);
- fr. 300.- il mq per i mapp. no. 1876, 1877, 1878, 1879 di complessivi
1'370 mq, loc. Chiosso (iscr. a RF il 7.7.1999 ai d.g. 10533/10534);
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1879 di 368 mq, risultante dal
frazionamento del mapp. no. 1857, loc. Chiosso (iscr. a RF il 15.9.1999 al d.g.
15033);
- fr. 299.40 il mq per il mapp. no. 1877 di 334 mq, loc. Chiosso (iscr. a
RF il 27.9.1999 al d.g. 15802).
2000
Non risultano transazioni.
2001
- fr. 186.50 il mq per il mapp. no. 1840 di 563 mq, loc. M__________
(iscr. a RF il 9.01.2001 al d.g. 372). Il trapasso è avvenuto a seguito di aggiudicazione
agli incanti pubblici.
- fr. 182.37 il mq per i mapp. no. 364 e 523 di complessivi 7'128 mq,
loc. M__________ (iscr. a RF il 19.12.2001 ai d.g. 19118/9).
2002
Non risultano transazioni.
2003
- fr. 313.- il mq per il mapp. no. 1902 di 366 mq, loc. C__________
(iscr. a RF il 16.06.2003 ai d.g. 9536/7). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio
di un diritto di compera.
2004
Non risultano transazioni.
5.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi
stipulati nell'ambito di questa procedura in seguito all'accettazione delle
seguenti indennità espropriative:
fr. 350.-
il
mq per:
-
ca. 75 mq del mapp. no. 613 di M__________o (R3);
- ca. 22 mq del mapp. no.
100 di V__________ (R3);
-
ca. 6 mq del mapp. no.
112 di V__________
(R2s);
-
ca. 2 mq del mapp. no.
221 di V__________
(R2s);
-
ca. 1 mq del mapp.
no. 222 di V__________
(R2s).
fr. 300.-
il
mq per:
-
ca. 1 mq del mapp. no.
421 di V__________ (R3);
fr. 175.- il mq, rispettivamente fr. 300.- il mq, per:
- ca.
13 mq
dei mapp. no.
215 e 458 di
V__________
(R3);
fr. 175.- il mq (terreno complementare) per:
-
ca. 9 mq del mapp. no.
605 di M__________ (R2s);
- ca. 17 mq del mapp. no.
635 di M__________ (R2s);
- ca. 6 mq del mapp. no.
636 di M__________ (R2s);
- ca. 1 mq del mapp. no. 99
di V__________ (R3);
- ca. 1 mq del mapp. no. 204
di V__________ (R3);
- ca. 25 mq del mapp. no. 208
di V__________ (R2s);
- ca. 1 mq del mapp. no. 223
di V__________ (R2s);
- ca. 1 mq del mapp. no. 224
di V__________ (R2s);
- ca. 3 mq del mapp. no. 225
di V__________ (R2s);
I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e
stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 27.03.2002
(art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr.).
5.3. Per concludere la rassegna dei valori siano rammentate infine le seguenti
indennità riconosciute con sentenze - cresciute incontestate in giudicato - per
terreni R2 nell'ambito della procedura espropriativa
riguardante
le opere di
sistemazione della strada cantonale tra C__________ e Q__________:
- fr. 300.- il mq al 1.6.1999 per ca. 18 mq del mapp. no. 357 di M__________
di 946 mq, loc. C__________ (
TE 25.11.2002 in
re
Stato del Cantone Ticino/M.E.)
;
- fr. 300.- il mq al 1.6.1999 per ca. 35 mq del mapp. no. 393 di M__________
di 2205 mq, loc. C__________ (
TE 25.11.2002 in
re
Stato del Cantone Ticino/M.B.)
;
- fr. 220.- il mq al 5.10.1999 per ca. 89 mq (terreno complementare) del
mapp. no. 242 di M__________ di 3817 mq, loc. C__________ (
TE 16.6.2003 in
re
Stato del Cantone Ticino/I.C.SA).
6.
6.1
Nelle zone R2, R2s ed R3 vigono i seguenti parametri edilizi (art. 60, 66 e 58
NAPR):
R2
R2s            R3
altezza max. edifici (ml)                             9                 7               10
altezza max. edifici al colmo (ml)             11                9                12
indice di sfruttamento (i.s.)                       0.5              0.3              0.6
indice di occupazione                               30%            20%            30%
distanza min. dal confine (ml)                    3                 5               4
Nella zona R3v vige la clausola aggiuntiva dell’obbligo di salvaguardia
delle piante pregiate esistenti con la specifica che il dissodamento o il
taglio di singole piante è subordinato ad autorizzazione (art. 59 NAPR).
6.2. Nel Comune di V__________ solo le località Rodolfo e Ronco di R__________,
che dal confine con P__________ si sviluppano verso E a cavallo della strada
cantonale, si dis
tin
guono per il carattere lacustre o comunque per
l’immediata vicinanza al lago. Di contro le altre zone citate nell’elenco delle
transazioni sono tutte collinari e sono individuabili nel territorio a monte
della strada cantonale entro due fasce ideali, una bassa ed una alta. La prima
include Bellavista e Ronco, ubicate appena sopra rispettivamente ad O del
nucleo di V__________, come pure Ronco, Roncaccio, G__________ e B__________
situate nel comprensorio orientale del Comune confinante con M__________;
queste località sono costituite da unità abitative residenziali dipendenti dal
paese per quanto riguarda i servizi. La zona alta che domina il nucleo ed è
servita dalla strada F__________ -I__________, annovera invece la stessa F__________,
agglomerato abitativo a sé stante, e al B__________ quest’ultima estesa fino al
confine con P__________, poco urbanizzata ed edificata solo marginalmente.
Nel Comune di M__________, tra le località menzionate, solo due fanno da
cornice al nucleo: M__________ che è lacustre e V__________ situata invece  a
monte della cantonale a confine con V__________. Le altre sono tutte sparse
lungo il piano. Piú precisamente, nel settore compreso tra il nucleo di M__________
e la rotonda che distribuisce il traffico verso L__________, la strada
cantonale divide O__________, Rocca, C__________ e Pianone situate a S da G__________,
L__________ e C__________, queste ultime situate a N e rivolte verso la zona
prevalentemente umida delle bolle. Piú in là si incontrano M__________, Q__________
e Chiosso oltre che C__________, al confine con il Comune di L__________, ed
infine C__________ lungo la cantonale B__________ -L__________.
6.3. Per quanto concerne la zona R3, a cui appartiene la proprietà
esproprianda, nessuna delle transazioni reperite è situabile nel comprensorio
interessato dai lavori stradali o nelle immediate vicinanze. Esse sono riferite
prevalentemente a terreni ubicati nella zona del piano di M__________, dei
centri commerciali e dell’asse stradale principale B__________ -L__________
nelle località Chiosso (con un valore medio per gli anni 1997/1999 di fr. 309.-
il mq) e C__________ (con una sola transazione nel 2003 a fr. 313.- il mq). Un
territorio, questo, che si distingue per essere piuttosto eterogeneo dal
profilo edilizio, fortemente trafficato e che a tratti soffre anche di una
scarsa insolazione invernale rivelandosi poco allettante ai fini residenziali.
Perció, complessivamente, presenta caratteristiche ben diverse da quelle del
settore nel quale ha luogo l’intervento espropriativo.
Ció nonostante un confronto non puó essere escluso aprioristicamente anche
perché l’impostazione unificata data al programma pianificatorio già nel 1985
traduce la chiara volontà intercomunale di operare scelte che non fossero solo
di ordine locale ma che perseguissero gli interessi dell’intera regione tenuto
conto, per la suddivisione del territorio in zona, degli insediamenti e delle
infrastrutture esistenti e dei pregi paesaggistico-ambientali del lungolago la
cui preservazione era ritenuta di prioritaria importanza (cfr. ris. di
approvazione del PR no. 4004 del 12.7.1985).
Se, rispetto al piano, il settore che qui interessa potrebbe dirsi periferico,
in compenso esso ha peró la prerogativa di appartenere al comparto del
Gambarogno, che è comunque ben servito e facilmente raggiungibile ed è noto per
essere una regione gradevole a vocazione tipicamente turistica e residenziale.
Per confronti ed apprezzamento ció determina una rivalutazione che si situa
nell’ordine del 15% circa e che porta il valore commerciale medio a fr.
330./350.- il mq senza particolari differenze tra V__________ e M__________
poiché, a parità di componenti paesaggistiche e climatiche, le zone coinvolte
nell’espropriazione si equivalgono e senza particolari oscillazioni negli anni
tra il 2001 ed il 2004 poiché le transazioni accertate non sono indicative di
un mercato orientato al rialzo ma testimoniano piuttosto una certa stagnazione
tanto nei prezzi quanto nelle stesse compravendite riguardanti terreni R3.
7.
La
particella esproprianda è
un terreno
situato a
monte della strada cantonale litoranea
edificato con
uno
stabile abitativo plurifamiliare a carattere residenziale, direttamente accessibile
sia dalla strada cantonale sia da via alla Stazzión e libero da oneri e da
servitú.
La documentazione assunta agli atti attesta che il terreno è sovraedificato
.
In base alle norme di piano regolatore, infatti,
avrebbe potuto beneficiare di una
superficie utile
lorda (SUL) abitabile di 299.4 mq (499x0.6) pari a 99.80 mq per piano
mentre
ha di fatto sfruttato una SUL di ca. 132 mq per piano (senza calcolare muri,
scale, servizi, ecc.).
Di conseguenza il valore reale al mq dovrebbe essere superiore al valore
edilizio pieno. Per altro verso, tuttavia, in ragione dell’esaurimento degli
indici, il sedime espropriando è terreno complementare ció che comporterebbe
una riduzione del valore, anche fino al 50%, rispetto al valore edilizio pieno
(sulla nozione di “Vorgarten” cfr. Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.
106; RDAT 1981 no. 65; TRAM 16.2.2004 inc. no. 50.2003.2-4). Alla
luce della situazione concreta nessuno dei due fattori pare preponderante per
cui la plusvalenza dovuta alla sovraedificazione puó dirsi compensata con il
minor valore indotto dalla complementarietà del terreno (RDAT II-1998
no. 27).
Detto questo, il fondo si caratterizza peró per una conformazione piuttosto
irregolare; inoltre, trovandosi al livello della strada, è maggiormente esposto
alle immissioni indotte da un traffico notoriamente intenso ció che ne
pregiudica sensibilmente la qualità di vita rispetto, ad esempio, ai fondi
sopraelevati che peraltro godono di una certa panoramica, oppure ai fondi siti
a valle della strada lungo la riva del lago che sono disturbati solo nella
parte retrostante.
Di conseguenza, ritenuto che nel fissare l’importo
dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni
delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità
espropriativa è fissata in fr. 330.- il mq.
8.
Il
danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di esecuzione
di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base della sua utilizzazione
attuale, salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi
dell’art. 12 cpv. 1 Lespr.
(Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF
109 Ib 273).
Normalmente l’indennità annua per terreni
edificabili è di fr. 0.50 il mq mentre quella per terreni agricoli ammonta a
fr. 0.05 il mq.
In concreto l’offerta dell’ente espropriante per l’occupazione temporanea di
ca. 50 mq del mapp. no. 93 di V__________ è di fr. 5.-- a corpo, ossia di 1
cts. il mq, un importo insufficiente poiché non risponde alla giurisprudenza
acquisita.
Il risarcimento è dunque fissato in fr. 0.50 il mq annui.
9.
9.1. L'espropriata si è rimessa al
giudizio del Tribunale anche per quanto concerne l'indennità
espropriativa dovuta dall'ente espropriante per la soppressione di varie
piante.
9.2.
L’art. 11 lett. c Lespr., stabilisce che l'indennità comprende
anche il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato
purché siano prevedibili secondo il corso ordinario delle cose quale
conseguenza dell'espropriazione.
La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi
oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui
legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con
l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad
una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero
valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 196-197 e 200; Grisel, op. cit., pag. 741; Wiederkehr, op.
cit., p. 103 ss).
La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta
l’art. 11 let. c Lespr. a condizione, però, che i vegetali estirpati
svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o recassero un
cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la
superficie espropriata – e quindi l’indennizzo espropriativo – fossero esigui a
tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT
1985 no. 94, I-1993 no. 51 e, da ultimo, TRAM 19.6.2002 in re Comune di
V./S.).
Nel caso concreto i vegetali sacrificati erano posti
lungo il confine con la strada cantonale e la comunale al mapp. no. 92. Basta
dare uno sguardo alla documentazione fotografica per concludere che le piante,
oltre a formare una piacevole cornice decorativa, assolvevano indubbiamente
almeno alla funzione di schermo visivo per una proprietà esposta su piú fronti
ad un traffico considerevole.
Al
di là delle precauzioni che l’ente pubblico si è impegnato ad
adottare nel corso dei lavori per ridurre al minimo il pregiudizio, la perdita
va quindi risarcita.
Il perito giudiziario ha valutato le piante messe a dimora entro la
linea d’esproprio premurandosi di considerare a tal fine l’età, la forma, la
funzione ed il valore di rimpiazzo utilizzando secondo ponderazione alcuni
parametri in uso quali le direttive per il calcolo del valore degli alberi emanate
dall'Unione Svizzera Servizio Parchi ed i prezzi previsti dal catalogo 2001
dell'Associazione dei Vivaisti Svizzeri.
A lavori ultimati ISEP 1, come richiesto con scritto 18.11.2004 del
Tribunale, ha comunicato di aver asportato 15 palme, 1 alberello da frutta, 1
siepe, 1 pianta rampicante e nessun'altro vegetale (cfr. scritto del
29.11.2004).
Di conseguenza, in considerazione del fatto che il Tribunale non ha motivo di
dubitare della bontà delle conclusioni peritali, l’indennizzo è fissato in fr.
10'541.50 a corpo.
10.
Le indennità espropriative sono
completate con gli interessi a decorrere dal 1.04.2003, data per la quale è
stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai
seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:
- 4% dal 1.04.2003 al 30.04.2003;
- 3,5% dal 1.05.2003 in avanti.
11.
Trattandosi
di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da
addebitarsi dell’ente espropriante. P
oiché
l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale, non si assegnano
ripetibili
(art.
73 cpv. 1 Lespr.).
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara:
1.     ISEP 1
verserà alla
proprietaria
del
mapp. no. 93 di V__________, le seguenti
indennità:
1.1. fr. 330.- il mq per l’espropriazione formale di ca. 22 mq;
1.2. fr. 0.50 il mq annui per l'occupazione temporanea di ca. 50 mq;
1.3. fr. 10'541.50 a corpo per la soppressione di vegetali vari.
2.
Sulle predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi
ai seguenti saggi annui:
-
4% dal 1.04.2003 al 30.04.2003;
- 3,5% dal 1.05.2003 in avanti.
3.
La
tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese sono a carico dell’ente
espropriante. Non si assegnano ripetibili.
4.
Contro
la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale
amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5.
Intimazione
a:
-
COES 6, __________;
- RA 1, __________
per il Tribunale di
espropriazione
la
presidente                                                                                                     la
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo                                                                                   Paola
Carcano