ti_gerichte · 15.2017.85 · 2017-12-06 · it
Autorizzazione ad affittare parte del fondo gravato dal pegno da realizzare (posteggi e cantine) durante la procedura di realizzazione. Opportunità

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 06.12.2017 15.2017.85

Incarto n.
15.2017.85
Lugano
6 dicembre 2017
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) sul ricorso 20 ottobre 2017 della
RI 1
(patrocinata dall’__________ RA 1
, __________)
contro
l’operato dell’
Ufficio di esecuzione di Locarno
,
o meglio contro l’autorizzazione ad affittare il fondo gravato dal pegno da
realizzare rilasciata il 9 ottobre 2017 nell’esecu­­zione n. __________
promossa contro la ricorrente dalla
PI 1
, __________
(
patrocinata
dalla __________ RA 2, __________)
ritenuto
in fatto e considerato in diritto:
che sulla scorta del precetto esecutivo n. __________ emesso il 2
ottobre 2014 dall’Ufficio di esecuzione (UE) di Locarno, PI 1 procede contro l’RI
1 in via di realizzazione del pegno gravante le
proprietà
per piani n. __________, __________ e __________ della particella n. __________
RFD di __________
per l’in­­casso di fr. 2'083'274.59
oltre agli interessi del 10% dal 1° ottobre 2014;
che
con sentenza emessa il 29 settembre 2015 in procedura sommaria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), il Tribunale civile del
Cantone di Basilea-Città ha condannato l’RI 1 a pagare alla banca escutente fr. 1'386'750.–
e ha rigettato in via definitiva l’opposizione interposta dall’escussa
limitatamente a tale somma, non entrando nel merito per quanto attiene al saldo
della pretesa vantata dalla banca;
che
il 21 dicembre 2015 la procedente ha chiesto la realizzazione dei beni
immobiliari gravati da pegno;
che
dall’11 gennaio 2016 la riscossione delle pigioni è stata assunta dall’UE, che
ha delegato l’amministrazione dei fondi alla società fiduciaria PI 3;
che
il 24 maggio 2017 l’escussa ha inoltrato azione di contestazione dell’elenco
oneri depositato il 24 aprile 2017 nei confronti della PI 1 (iscritta nell’elenco
per un credito di fr. 2'755'250.–) e di un altro creditore ipotecario;
che
con scritto del 22 settembre 2017 l’RI 1 si è opposta alla proposta dell’PI 3
di dare in locazione ai condomini interessati PI 2 le cantine e/o i posteggi
assegnati all’escussa in uso esclusivo;
che
previo consenso della PI 1, il 9 ottobre 2017 l’UE ha nondimeno autorizzato l’PI
3 a locare le cantine e/o i posteggi assegnati all’escussa in uso esclusivo
“come previsto dall’art. 266e CO”
;
che
con ricorso del 20 ottobre 2017 l’RI 1 postula l’annul­­lamento di tale
decisione, previo conferimento dell’effetto sospensivo;
che
sia la banca escutente che l’UE concludono alla reiezione del ricorso;
che
con ordinanza del 31 ottobre 2017 il presidente della Camera ha respinto la
domanda di effetto sospensivo;
che
tutti gli atti di amministrazione coatta dei fondi pignorati o gravati da pegno
nel senso degli art. 17 e 18 RFF (cui rinvia l’art. 101 cpv. 1 RFF), compresa
la conclusione di nuovi contratti di locazione (sentenza della CEF 15.2007.30
del 9 agosto 2007, RtiD 2008 I 1088 n. 70c, consid. 1.2), possono dar luogo a
un ricorso giusto l’art. 17 LEF (DTF 129 III 402 consid. 1.2);
che
interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera
esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale d’ap­­pello
(art. 3 LPR) – entro 10 giorni dalla notifica dell’atto impugnato, il
ricorso in esame è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF);
che
nel merito la ricorrente ritiene la decisione impugnata difettosa sotto diversi
aspetti, principalmente perché la locazione in oggetto avrebbe un impatto
negativo sul prezzo di compravendita in ragione del trasferimento legale dei
contratti di locazione all’aggiudicatario (art. 261 CO) e dell’indisponibilità
dei locali aggiudicati durante il periodo necessario alla disdetta e allo
sfratto, ciò che pregiudica gli interessi non solo dell’aggiudicatario, ma
anche dei creditori e, in caso di rinuncia alla realizzazione, dello stesso
escusso;
che,
tuttavia, l’UE ha autorizzato la locazione alle condizioni del­l’art. 266
e
CO, ovvero con un termine di disdetta di due settimane per la fine di un mese
di locazione;
che,
pur tenuto conto dell’eventuale necessità di una procedura di sfratto,
attuabile però speditamente senza conciliazione preventiva in procedura
sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), l’incidenza
sul prezzo di aggiudicazione della decisione impugnata pare minima – a
dipendenza delle circostanze potrebbe finanche essere positiva – e comunque inferiore
al mancato guadagno connesso col mantenere sfitti i locali durante le procedure
di contestazione dell’elenco oneri;
che
– a mente della ricorrente – la decisione impugnata non sarebbe opportuna, ad
ogni modo, siccome i conduttori interessati, i condomini PI 2 non avrebbero
ancora pagato i lavori di sistemazione interna del loro appartamento;
che
rischi connessi alla solvibilità dei conduttori potranno essere prevenuti con l’inserimento
nel contratto di locazione di clausole di garanzia e di pagamento anticipato;
che
la soluzione alternativa abbozzata dalla ricorrente, intesa alla locazione
degli appartamenti n. 1 e 2 di sua proprietà, cui andrebbero assegnati i
posteggi e le cantine oggetto di contestazione, non solo appare del tutto
teorica, ma si pone anche in contrasto con la tesi principale della ricorrente,
l’impatto di una simile locazione sul prezzo di aggiudicazione rischiando di
essere molto più rilevante che non quella dei soli posteggi e cantine;
che
la decisione impugnata non può in definitiva dirsi viziata da un errore di
apprezzamento nel senso dell’art. 17 cpv. 1 LEF;
che
il ricorso va così respinto;
che
p
er legge
non si preleva la tassa di
giustizia e non si assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61
cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è respinto.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
–    ;
–     .
Comunicazione all’Ufficio di esecuzione, Locarno.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.