ti_gerichte · 40.2005.107 · 2005-09-22 · it
Applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico di tutto il terreno ( compreso quello considerato complementare)


Incarto n.40.2005.107

__________

Lugano

22 settembre 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 17/20 giugno 2005 da

RI
 1Zurigo

rappr.
 da RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 20 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 382 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 1. settembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 382 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'223'474.-

Il
reclamo interposto in data 16 agosto 2004 da RI 1, rappresentata dallavv. RA 1,
è stato parzialmente accolto dallUCS con decisione 20 maggio 2005.

Lautorità
di prima istanza, considerando la posizione del terreno e in particolare la
pendenza del medesimo, ha apportato un correttivo del -20% sul valore metrico
del terreno eccedente, portandolo da CHF/mq 270.- a CHF/mq 216.-, riconfermando
per il resto la propria decisione, in particolare in merito alla superficie
abitabile e al volume delledificio principale nonché al valore metrico di base
del terreno.

Il
valore di stima ufficiale del mappale no. 382 RFD di __________ è stato di
conseguenza stabilito in CHF 1'027'400.-

3.     Con
ricorso del 17/20 giugno 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo
Tribunale argomentando che lUCS non ha tenuto sufficientemente conto delle
caratteristiche sfavorevoli del proprio terreno per rapporto a quelli vicini.
Il mappale no. 382 RFD di __________ si troverebbe infatti in posizione
discosta e presenterebbe una pendenza importante che ne renderebbe più elevati
i costi di costruzione.

La
ricorrente, oltre a richiamare dallUCS la documentazione inerente le
transazioni immobiliari intercorse negli ultimi dieci anni e relative alla zona
di PR di riferimento (R2), postula di conseguenza che il valore metrico di base
del terreno venga ridotto da CHF/mq 270.- a CHF/mq 150.- sia per il terreno
complementare sia per quello eccedente e che a questultimo, che presenterebbe delle
caratteristiche negative più marcate rispetto al terreno complementare, venga
apportato un ulteriore correttivo del -40%

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria delloggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

I
fondi edificati devono invece essere valutati come ununità economica
comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del
tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2005, questo Tribunale ha potuto
constatare che la pendenza media del terreno di proprietà della ricorrente, che
si trova in zona R2 come del resto i terreni presi a paragone, è effettivamente
superiore a quella relativa ai mappali situati a valle della strada di accesso,
ma che rispetto a questi ultimi, trovandosi più in alto, gode di una vista
migliore sulla regione sottostante e sul lago.

Il
Tribunale ha inoltre verificato i dati relativi alle transazioni immobiliari
intercorse negli ultimi dieci anni che hanno portato a stabilire il valore
metrico di base delle proprietà di __________ situate in zona R2, constatando
che il valore di CHF/mq 270.- ritenuto dallAutorità di prima istanza deve
essere considerato alquanto prudenziale rispetto ai valori mediamente più
elevati risultanti dalle transazioni immobiliari di riferimento.

7.     Alla
luce di tali risultanze, questo Tribunale non considera per niente elevato,
bensì decisamente prudenziale, il valore metrico di base stabilito per le
proprietà di __________ situate in zona R2, con la conseguenza che il relativo
parametro deve essere confermato.

Il
Tribunale ritiene però che, viste le caratteristiche del terreno nel suo
insieme, il quale presenta una pendenza marcata su praticamente tutta la sua
superficie, il correttivo del -20% sul valore metrico di base, che nella
fattispecie diminuisce il valore metrico di riferimento a CHF/mq 216.-, deve
essere considerato pure per il terreno complementare.

Una
riduzione più marcata di tale valore non è per contro giustificabile, ritenuto
che il mapp. no. 382 RFD di __________ presenta sì una pendenza maggiore
rispetto ai mappali situati a valle della strada, ma rispetto a questi ultimi,
trovandosi più a monte, gode pure di una vista più ampia e importante.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

Di
conseguenza, il ricorso deve essere parzialmente accolto e il valore ufficiale
di stima immobiliare del mapp. no. 382 RFD di __________ stabilito in CHF 1'013'288.-,
come da scheda di calcolo annessa.

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
delle parti in ragione della loro rispettiva soccombenza, di 4/5 per la
ricorrente e del rimanente 1/5 per lUCS.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 382 RFD di __________ stabilito
in CHF 1'013'288.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente in ragione
di 4/5 e per il rimanente 1/5 a carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi