ti_gerichte · 14.2018.13 · 2018-07-30 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Atto di costituzione di diritto di compera immobiliare. Proroga della scadenza per esercitarlo. Nullità in caso dinosservanza della forma dellatto pubblico. Prescrizione della pretesa di restituzione delle prestazioni fornite

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Atto di costituzione di diritto di compera immobiliare. Proroga della scadenza per esercitarlo. Nullità in caso d’inosservanza della forma dell’atto pubblico. Prescrizione della pretesa di restituzione delle prestazioni fornite

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 30.07.2018 14.2018.13

Incarto n.
14.2018.13
Lugano
30 luglio 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliera:
Villa
statuendo nella causa __________ (rigetto provvisorio
dell’opposizione) della Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa
con istanza 12 luglio 2017 da
RE 1
(patrocinato dall’avv. PA 1, )
contro
CO 1
(patrocinato dall’avv. PA 2, )
giudicando sul reclamo del 29 gennaio 2018 presentato da RE 1 contro la
decisione emessa il 17 gennaio 2018 dal Pretore aggiunto;
ritenuto
in fatto:                    A.
Con rogito n. __________ del notaio avv. PINT1 1, il 30 settembre
2011 PINT2 1 e CO 1 (in seguito: i concedenti), comproprietari della particella
n. __________ RFD di __________ – costituita come proprietà per piani prima
della costruzione – hanno concesso a RE 1 (quale beneficiario), cittadino
italiano residente a N__________, un diritto di compera con scadenza al 30
giugno 2014 sull’appartamento n. __________ (unità n. __________) e l’autorimes­­sa
(
1
/
96
dell’unità n. __________) della
“Villa __________”
. Il prezzo
di vendita delle suddette quote di comproprietà per piani (PPP) è stato
determinato in fr. 1'150'000.–, di cui fr. 230'000.– erano già stati
versati quale acconto a titolo di riservazione, mentre il saldo di fr. 920'000.–
sarebbe stato corrisposto sul conto clienti del notaio rogante al momento dell’esercizio
del diritto di compera. Nelle premesse del rogito le parti hanno altresì
subordinato la validità dello stesso all’ottenimento – da parte dell’acquirente
che ha dichiarato di avviare la relativa procedura – dell’autorizzazione del­l’autorità
competente secondo la legge
federale sull’acquisto di fondi
da parte di persone all’estero (LAFE). Le stesse premesse dispongono inoltre
che in caso di mancata autorizzazione
“i reciproci obblighi ai sensi del presente contratto decadranno ed
ogni eventuale prestazione già effettuata verrà stornata”
. Le parti hanno pure pattuito che se il diritto di compera non fosse
stato esercitato per motivi imputabili al beneficiario, la metà dei fr. 230'000.–
già versati ai concedenti sarebbe rimasta a quest’ultimi a titolo di indennità.
B.
Constatato
un notevole ritardo nella costruzione e l’impossibilità di consegnare l’immobile
entro i termini stabiliti, con un secondo atto n. __________ del 27 giugno 2014
rogato dal medesimo notaio, PINT3 1
(anch’egli beneficiario di un diritto analogo a quel­lo
di
RE 1) ha rinunciato a esercitare il suo diritto di compera con il consenso dei
concedenti. In qualità di debitori solidali, quest’ultimi hanno riconosciuto a PINT3
1 il rimborso integrale dell’acconto di fr. 230'000.– da lui
precedentemente versato a titolo di riservazione. Nello stesso atto – e senza alcuna
obiezione da parte di CO 1 e PINT2 1 – PINT3 1 ha ceduto il suddetto credito
“a titolo di mutuo non fruttifero ed ai sensi
degli art. 312 e seguenti CO”
a RE 1, il quale –
rimasto interessato all’acquisto delle sue due unità PPP – ha poi concordato
con i concedenti la possibilità di porre in compensazione tale importo con il
saldo del prezzo da lui ancora dovuto. La scadenza del suo diritto di compera è
inoltre stata prorogata di sei mesi, ossia fino al 1° dicembre 2014.
C.
A
seguito di ulteriori ritardi nella costruzione dell’immobile, con la
sottoscrizione di un terzo atto del 1° dicembre 2014 presso lo stesso notaio
(rogito n. __________), RE 1 (rappresentato da PINT4 1, segretaria dell’avv. PINT1
1) e i concedenti (per i quali è comparsa PINT5 1) hanno prorogato
ulteriormente la scadenza del diritto di compera sulle note PPP fino al 30
settembre 2016. Nel medesimo rogito sono altresì stati modificati alcuni dei
punti stabiliti nell’atto di costituzione del diritto di compera, in particolare
è stato precisato che l’immobile sarebbe dovuto essere pronto per la consegna e
munito del relativo certificato di abitabilità al più tardi entro il 15
settembre 2016. Inoltre, le parti hanno pattuito che qualora tale termine non
fosse stato rispettato, RE 1 avrebbe potuto rinunciare all’eserci­zio del suo
diritto di compera e ricevere il rimborso integrale del­l’acconto già versato,
oltre agli interessi di mora a contare dalla data del versamento dell’acconto.
D.
Con
uno scritto del 20 settembre 2016 il patrocinatore di RE 1, rilevato come l’esercizio
del diritto di compera fosse decaduto il 1° dicembre 2014 per motivi non
imputabili al suo cliente, ha contestato la validità dell’atto notarile
concluso in sua assenza in tale data e ha chiesto a CO 1 e a PINT2 1 sia la
restituzione dell’acconto di fr. 230'000.– già corrisposto dall’istante
sia l’importo, sempre di fr. 230'000.–, cedutogli da PINT3 1. Con risposta
del 26 settembre 2016 PINT2 1 e CO 1 hanno contestato integralmente quanto
asserito e preteso dalla controparte. Invitato a prendere posizione in merito,
con una lettera trasmessa alle parti il medesimo giorno, il notaio rogante si è
limitato – dovendo mantenere una posizione neutrale – a fornire alcune
precisazioni sulla validità formale dei rogiti da lui redatti. In particolare,
l’avv. PINT1 1 ha rilevato che la procedura LAFE non è mai stata avviata e che
l’ultimo rogito
(“atto di
proroga”)
del 1° dicembre 2014, in assenza dell’autentica
di firma di RE 1, non esplica effetti giuridici fintanto che tale lacuna non
sarà stata colmata.
E.
Sulla
scorta del precetto esecutivo n. __________ emesso l’11 mag­gio 2017 dall’Ufficio
di esecuzione di Mendrisio, RE 1 ha escusso CO 1 per l’incasso di fr. 230'000.–
oltre agli interessi del 5% dal 2 dicembre 2014, indicando quale titolo di
credito:
“Restituzione
acconti, nella misura del 50%, in virtù dei rogiti n. __________ e __________
del notaio avv. PINT1 1 e meglio: costituzione di diritto di compera del 30
settembre 2014 – atto di revoca contestuale di diritto di compera del 27 giugno
2014”
.
F.
Avendo
CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 12 luglio
2017 RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura della Giurisdizione
di Mendrisio-Nord. Nel termine impartito,
la parte
convenuta si
è opposta all’i­­stanza con osservazioni
scritte dell’8 agosto 2017 chiedendo in via
principale che
l’istanza fosse dichiarata irricevibile per incompetenza territoriale della
Pretura adita, in via subordinata la trasmissione dell’incarto alla Pretura di
Lugano e l’accoglimento parziale dell’istanza limitatamente a fr. 115'000.–
o, in via ancor più subordinata, a fr. 57'500.–.
Con
replica del 29 agosto 2017 l’istante ha confermato la sua domanda, mentre la
parte convenuta ha ribadito, con una duplica del 21 settembre 2017, le sue
richieste in merito al parziale accoglimento dell’istanza, in via principale e
subordinata per i due importi già indicati.
All’udienza di
discussione tenutasi il 12 ottobre 2017 le parti hanno chiesto al Pretore aggiunto,
ottenendola, la sospensione della causa fino al 30 novembre 2017 in vista di
una soluzione transattiva. Nonostante l’istanza di proroga del termine di
sospensione postulata il 29 novembre 2017, le parti non hanno trovato alcun
accordo.
G.
Statuendo con decisione del 17 gennaio 2018, il Pretore aggiunto ha
accolto parzialmente l’istanza e rigettato in via provvisoria l’opposizione
interposta dalla parte convenuta limitatamente a fr. 115'000.– oltre agli
interessi del 5% dal 20 settembre 2016, ponendo le spese processuali di
complessivi fr. 750.– a carico delle parti in ragione di metà ciascuna,
compensate le ripetibili.
H.
Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorto
a questa Camera
con un reclamo del 29 gennaio 2018
per ottenerne l’an­­nullamento
e l’accoglimento integrale dell’istanza, oltre agli interessi del 5% dal 2
dicembre 2014 e al rimborso delle spese del precetto esecutivo. Nelle sue
osservazioni del 1° marzo 2018, CO 1
ha concluso per la
reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:                  1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’op­­posizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.
48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso
.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con
reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Essendo
in concreto la notifica avvenuta al patrocinatore di RE 1 il 18 gennaio 2018,
il
termine di 10 giorni, iniziato a decorrere il giorno successivo, è scaduto
domenica 28 gennaio, sicché il reclamo, presentato il primo giorno feriale seguente,
ovvero lunedì 29 gennaio 2018, è tempestivo (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio
dell’art. 31 LEF).
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con­sid. 2.2.4).
Secondo l’art. 320 CPC con
il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento
manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili
conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento
di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale
(Aktenprozess)
, il
cui scopo non è di accertare l’esisten­­za del credito posto in esecuzione
bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza
probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi
conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili
eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto
provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata
quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al
giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il primo giudice ha anzitutto confermato la propria
competenza a statuire sull’istanza e ha respinto la richiesta formulata dall’escusso
di rimessione della causa alla Pretura di Lugano nel senso dell’art. 127 cpv. 1
CPC – dove risulta pendente una procedura di simile contenuto promossa nei
confronti di PINT2 1 –, poiché non è noto quale fosse il giudice precedentemente
adito. Nel merito, egli ha poi negato la qualità di titolo esecutivo all’atto
di costituzione del diritto di compera del 30 settembre 2011 (rogito n. __________),
poiché la condizione (sospensiva) cui era subordinato – l’ottenimento dell’auto­­rizzazione
LAFE da parte dell’acquirente – non risultava adempiuta. Il Pretore aggiunto ha
invece ritenuto che il rogito n. __________, con il quale PINT3 1 ha ceduto il
proprio credito di fr. 230'000.– a RE 1, costituisce un valido titolo di
rigetto provvisorio dell’opposizione per la metà del suddetto importo, co­sì come
richiesto dall’istante. Il primo giudice ha pertanto accolto parzialmente l’istanza
limitatamente a fr. 115'000.–, oltre agli interessi del 5% dal 20
settembre 2016, corrispondente al giorno della prima richiesta di pagamento prodotta
agli atti.
4.
Nel
reclamo RE 1 ribadisce che i due rogiti da lui prodotti in prima sede costituiscono
un riconoscimento di debito per com­plessivi fr. 460'000.–, (ossia per l’acconto
di fr. 230'000.– già corrisposto ai concedenti e per il credito di fr. 230'000.–
cedutogli da PINT3 1) e quindi anche per la metà di ognuno dei due importi
vantati nei confronti di CO 1. Pur riconoscendo che un contratto soggetto a
condizione sospensiva
(“oggettivamente
possibile e incerta”)
sortisce i propri effetti solo
al momento in cui quest’ultima si verifica, egli contesta tuttavia la conclusione
– a suo dire arbitraria – cui è giunto il primo giudice, secondo cui l’inefficacia
del contratto non possa comportare il rimborso dell’acconto già corrisposto. Al
proposito il reclamante rinvia a quanto previsto nelle premesse e nel punto IV
dell’atto di costituzione del diritto di compera del 30 settembre 2011 in caso
di mancato ottenimento dell’autorizzazione ai sensi della LAFE, rilevando che l’inosservanza
del termine di consegna (e della successiva proroga) non può essergli
imputabile. Poiché anche allo scadere del termine prorogato al 1° dicembre 2014
l’immobi­­le era ben lungi dall’essere completato – impedendogli così di
esercitare il proprio diritto di compera – e la validità dell’atto in cui la
scadenza è stata ulteriormente prorogata al 30 settembre 2016 è da lui contestata,
RE 1 chiede l’accoglimento integrale della sua istanza.
5.
In
ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio
(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la
documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione (DTF
139 III 447 consid. 4.1.1).
5.1
Costituisce
un riconoscimento di debito nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF l’atto pubblico o
la scrittura privata, firmata dall’escus­­so o dal suo rappresentante, da cui
si evince la sua volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere) all’escutente,
senza riserve né condizioni, una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile,
ed esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi).
L’opposizione
può essere rigettata in via provvisoria solo se l’escutente prova
(e non
solo rende verosimile: sentenza del Tribunale federale 5A_741/2013 del 3 aprile
2014, consid. 3.1.3 con rimandi) che l’escusso ha riconosciuto senza riserve né
con­dizioni il debito posto in esecuzione. Quando il contratto è sottoposto a
una condizione sospensiva, spetta all’escutente dimostrare che la stessa sia avvenuta
prima dell’inoltro dell’esecu­­zione (
Staehelin
in: Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2
a
ed., Basilea 2010, n. 36
ad art. 82 LEF), prova che il giudice deve esigere d’ufficio. Il riconoscimento
deve risultare indiscutibilmente dal documento o dai documenti prodotti dall’escutente
(v.
Staehelin,
op. cit., n. 21 ad art. 82)
. Una sua eventuale interpretazione
può fondarsi unicamente sul titolo stesso (sentenza 5A_741/2013 già citata,
consid. 3.1.1 e 4.2), fermo restando che in caso di dubbio la questione
litigiosa andrà, se occorre, sottoposta al giudice ordinario (sentenza della
CEF 14.2015.23 del 28 maggio 2015, consid. 7.1).
5.2
Nella fattispecie, come visto l’istante fonda la prima parte della
propria pretesa nei confronti del convenuto sul rogito di costituzione del
diritto di compera sottoscritto il 30 settembre 2011 con PINT2 1 e CO 1 (doc.
C) e su quello in cui il 27 giugno 2014 le parti hanno concordato una proroga
del suddetto diritto sino al 1° dicembre 2014 (doc. D). Dall’art. IV del
rogito del 2011 il reclamante deduce che
l’acconto di fr. 230'000.–
da lui versato debba
essergli restituito a prescindere dal mancato ottenimento dell’autorizzazione
LAFE da parte sua.
a)
Vero
è che, come rilevato dal Pretore aggiunto, il rogito di costituzione di diritto
di compera n. __________ del 30 settembre 2011 prevede espressamente nelle sue
premesse che la validità dello stesso è subordinata all’ottenimento – da parte
dell’acquirente – dell’autorizzazione all’acquisto della PPP quale appartamento
di vacanza ai sensi della LAFE. Tale premessa (la quarta), peraltro non ripresa
nelle disposizioni dell’atto, deve tuttavia essere inter­pretata alla luce
della quinta premessa, in virtù della quale l’an­­notazione del diritto di
compera sarebbe potuta avvenire solo al termine della procedura LAFE
(sottinteso andata a buon fine), e della sesta premessa, secondo la quale
“nel caso in cui l’acqui­­rente non dovesse ottenere
l’autorizzazione LAFE definitiva, i reciproci obblighi ai sensi del presente
contratto decadranno ed
ogni eventuale prestazione già effettuata verrà
stornata”
(doc. C, pag. 3). Ne risulta che se l’autorizzazione
LAFE fosse stata chiesta e rifiutata, RE 1 avrebbe potuto esigere la
restituzione del­l’intero acconto di fr. 230'000.–, come peraltro da lui richiesto.
Contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, il mancato
ottenimento dell’autorizzazione LAFE da
parte dell’acquirente non
ha invalidato l’intero
contratto, e segnatamente non ha reso inefficaci le disposizioni sulla
restituzione delle prestazioni fornite.
b)
Sta
invero di fatto che il reclamante non ha mai dato le istruzioni necessarie ad
avviare la procedura LAFE (v. la dichiarazione del notaio PINT1 1 del 26 settembre
2016, doc. 6). Del resto, RE 1 non fonda la sua istanza sulla premessa evidenziata
dal primo giudice, bensì sull’art. IV (act. I pag. 4 ad 5), ai termini del quale
se il diritto di compera non fosse stato esercitato per
motivi imputabili al beneficiario, la metà dell’importo di fr. 230'000.–
già versato ai concedenti sarebbe rimasta a quest’ultimi a titolo d’in­­dennità.
A contrario, come argomenta a ragione l’istante, in caso di mancato esercizio
del diritto non imputabile a sua colpa la somma gli
andava restituita integralment
e. Trattandosi di
condizione sospensiva, incombe a lui dimostrarne
l’avvenimento (so­pra
consid. 5.1).
c)
RE
1 sostiene di avere diritto alla restituzione della totalità dell’acconto
poiché il diritto di compera è giunto a scadenza, prorogata
al 1° dicembre 2014 (doc. D pag. 5 ad 6), mentre il bene immobile era
ben lungi dall’essere edificato. Egli contesta invece la validità dell’atto concluso
il 1° dicembre 2014 in sua assenza e quindi l’ulteriore proroga fino al 30
settembre 2016 in esso pattuita (doc. E), non ritenendolo vincolante, dal
momento che la firma apposta sulla procura conferita a PINT4 1 è sprovvista
della relativa autentica. Nelle sue osservazioni al reclamo, pur non disconoscendo
i
ritardi nella consegna dell’immobile
– a suo dire noti, accettati e tollerati
da RE 1 –, CO 1 obietta
che nel sottoscrivere la procura a favore di PINT4 1 (doc. 5), l’istante ha
accettato la proroga del diritto di compera sino al 30 settembre 2016, momento
in cui l’appartamento era pronto alla consegna.
Orbene,
già in quella procura RE 1 ha accettato la proroga in questione
(“si intende ulteriormente prorogare fino al
30 settembre 2016 il termine di esercizio del diritto di compera”)
. Il problema è che a causa della mancata autentica della firma del
mandante sulla procura, il rogito è nullo e senza effetti (art. 216 cpv. 2 CO;
DTF 112 II 332 consid. 1/a; SJ 2002 I 407; sentenza del Tribunale federale
5A.33/2006 del 24 aprile 2007 consid. 5;
Fa­sel
in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6
a
ed. 2015, n. 18 ad art. 216 CO; Foëx
in: Commentaire romand, Code des obligations
I, 2
a
ed. 2012, n. 17 e 25 ad art. 216 CO)
– come attestato dal notaio PINT1 1 nella dichiarazione del 26
settembre 2016 (doc. 6) – l’elemento essenziale della durata del diritto di
esercitare il diritto di compera (
Paul-Henri
Steinauer
, Les droits réels, vol. II, 4
a
ed. 2012, n.
1700 e 1702;
Foëx
,
op. cit., n. 25 ad art. 216) non essendo stato pattuito nella forma dell’atto
pubblico. La nullità concerne non solo la facoltà di annotare il diritto di
compera a registro fondiario, ma tutte le clausole del contratto, che non
possono più essere fatte valere giudizialmente
neppure dalle parti (F
asel
, op. cit., n. 19 ad art. 216). Non
entra d’altron­de in considerazione un abuso manifesto di diritto da parte di RE
1, poiché il contratto non è stato eseguito (
DTF 112 II 332
consid. 1/a; SJ 2002 I 407; sentenza del Tribunale federale 4P.195/2003 del 17
febbraio 2004 consid. 3.1;
Fasel
, op. cit., n. 20-21 ad art. 216;
Foëx
, op. cit., n. 19 ad art. 216) –
egli mai ha dichiarato di esercitare il diritto di compera sebbene abbia
continuato a interessarsi all’avanzamento dei lavori e all’acquisto dell’appartamento
(v.
scambio di messaggi (chat) intercorso con CO 1 nel periodo
tra dicembre 2015 e il mese di giugno 2016, doc. 7)
. Ne consegue che il
diritto di compera è scaduto inutilizzato il 1° dicembre 2014.
d)
Rimane
da determinare se il fatto che RE 1 non abbia avviato
le pratiche per l’ottenimento dell’autorizzazione
ai sensi della LAFE sia da considerare, nel senso dell’art. IV del rogito del
2011, un
motivo di mancato esercizio del diritto di
compera imputabile al beneficiario. CO 1
, nelle osservazioni al reclamo,
ribadisce che da tale circostanza si deve dedurre che gli
atti
notarili allestiti dall’avv. PINT1 1 non hanno mai vincolato le parti
. In realtà, il rogito non subordina la propria validità
all’avvio e al successo di tali pratiche – RE 1 si limita a dichiarare nelle
premesse di volerle avviare. L’unica conseguenza, se tale omissione dovesse
essere imputata al beneficiario come colpa, sarebbe di limitare il suo diritto
di restituzione alla metà dell’ac­­conto (art. IV).
Precisato ci
ò, il mancato esercizio del diritto di compera
appare imputabile a RE 1, che ha rinunciato od omesso di farne la dichiarazione
scritta al notaio e di versare il saldo del prezzo di compravendita entro la
scadenza prorogata al
1° dicembre 2014, contrariamente a quanto promesso
(v. doc. C, art. I ad 2.3 e II).
Che a tale
data l’appartamento non fosse pronto per essere abitato e utilizzato non pare bastare
da sé solo a liberarlo dalla sua promessa. L’art. IV, quale eccezione all’acquisizione
da parte dei
concedenti della metà
dell’acconto nel caso in cui il mancato eser­cizio
del diritto di compera sia imputabile al
beneficiario, rinvia infatti all’art. VII/10, il quale riserva a favore di
quest’ultimo, qualora i concedenti violino il proprio impegno di terminare l’appartamen­to
entro la scadenza pattuita (art. VII/2), il diritto di fissare ai concedenti un
ultimo termine ai sensi dell’art. 107 cpv. 1 CO e quindi, trascorso infruttuoso
tale termine, di recedere dal contratto ai sensi dell’art. 109 cpv. 1 CO. Ora,
non si evince né dalle allegazioni delle parti né dagli atti che RE 1 abbia
fatto uso di siffatta facoltà. Egli sembra quindi essere rimasto vincolato alla
sua promessa di acquisto (contrariamente a PINT3 1, cfr. doc. D, art. 1
pag. 4) e di averla disattesa non esercitando il diritto di compera entro il
1°
dicembre 2014. Giusta l’art. IV pare quindi legittimato a esigere la restituzione
solo della metà dell’acconto. Questa è ad ogni modo un’interpretazione
possibile del contratto del 2011, che esclude, in assenza di certezza sul
titolo di rigetto, l’accoglimento dell’istanza per la metà dei
fr. 230'000.–
versati in acconto (sopra consid. 5.1).
e)
Il reclamante ha limitato la sua pretesa nei confronti
dell’escusso alla metà dell’importo (intero)
corrisposto ai concedenti, poiché per l’altra metà ha escusso l’altro
concedente, PINT2 1. Si pone così il quesito se l’opposizione dev’essere
rigettata per la metà dell’acconto, come richiesto (numericamente) dal reclamante,
o solo per un quarto (l’altro quarto essendo a carico di PINT2 1), giacché complessivamente
il titolo prodotto non giustifica il rigetto per più della metà. Ebbene, l’art.
IV del contratto del 2011 non prevede alcun vincolo di solidarietà tra i concedenti
(contrariamente a quanto stabilisce l’art. 2 del rogito del 2014:
doc. D pag. 4), sicché, non potendo presumerne uno
(art. 143 cpv. 2 CO), il rigetto dev’essere limitato a un quarto dell’acconto
(fr. 57'500.–). In questi limiti,
il
reclamo si rivela pertanto fondato.
5.3
Per quanto concerne il secondo atto, con il quale il 27 giugno 2014 PINT3
1 ha ceduto a RE 1 il proprio credito di fr. 230'000.– vantato nei
confronti di CO 1 e di PINT2 1 (doc. D), il primo giudice ha invece giustamente
ritenuto che lo stesso costituisce un valido riconoscimento di debito per l’intero
importo. D’altronde, lo stesso convenuto ritiene
“corretto”
di dover
corrispondere la metà del credito (ossia fr. 115'000.–) all’istante sulla
base di tale cessione (osservazioni al reclamo, pag. 4 in alto e pag. 7).
Pacifico quindi il carattere
esecutivo del
rogito in questione per l’importo che lo stesso istan­te,
di scelta
propria, ha limitato nei confronti dell’escusso alla metà, ovvero a fr. 115'000.–
(istanza, pagg. 1 e 5 ad 6), malgrado l’impegno solidale assunto dai concedenti
(doc. D, art. 2).
6.
A
norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere
verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1
con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono
anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto
delle allegazioni devono esserci riscontri
oggettivi (
Staehelin,
op.
cit.
,
n. 87 seg. ad art. 82).
6.1
Evocando la nozione d’inefficacia sancita dall’art. 26 LAFE, CO 1 sostiene
nelle osservazioni al reclamo che gli atti notarili allestiti dall’avv. PINT1 1
non hanno mai vincolato le parti, dal momento che RE 1 non ha provveduto ad
avviare e a
concludere positivamente presso
l’autorità competente le relative pratiche per l’ottenimento dell’autorizzazione
ai sensi della LAFE.
Stante
l’art. 26 LAFE,
i
negozi giuridici concernenti un acquisto
per il quale l’acquirente deve chiedere un’autorizzazione rimangono inefficaci
fintanto che manca l’autorizzazione definitiva e diventano nulli se l’acquirente
attua il negozio giuridico senza chiedere l’autorizzazione o prima che vi sia l’autorizzazione
definitiva (art. 26 cpv. 2 lett. a LAFE), oppure se l’autorità di prima istanza
nega o revoca definitivamente l’autorizzazione (art. 26 cpv. 2 lett. b LAFE).
Nel caso concreto, il mancato avvio della procedura LAFE ha reso inefficaci (ma
non nulli) i rogiti allestiti dall’avv. PINT1 1. L’inefficacia riguarda però
unicamente l’anno­­tazione del diritto di compera nel registro fondiario, conformemente
allo scopo della LAFE. Quanto invece pattuito in merito alla restituzione dell’acconto
e alla pena convenzionale (sesta premessa, art. IV e VII/10) vincola le parti
e, di riflesso, il giudice del rigetto, ricordato che i contraenti possono
limitare contrattualmente le conseguenze di un contratto nullo (art. 20 cpv. 2
CO e
Tercier/Pichonnaz
, Le droit des obligations, 5
a
ed. 2012, n. 512), purché non
ledano quanto statuito dal diritto imperativo
. Non risulta
che l’art. 26 cpv. 4 lett. b LAFE sia cogente, perché non impone alle parti di
ripetere le prestazioni fornite ma ne offre loro solo la facoltà (“le
prestazioni fornite
possono
essere ripetute”). Nel caso in rassegna,
pare così verosimile che la regolamentazione adottata dalle parti deroghi validamente
a quanto prescritto dall’art. 26 cpv. 4 lett. b LAFE. Fintanto, in effetti, che
si possa far valere una pretesa derivante da un contratto, l’appli­­cazione
delle regole sull’indebito arricchimento è esclusa (DTF 135 III 293 consid.
6.1). La censura è quindi priva di consistenza.
6.2
Richiamando
la sentenza 13 marzo 2012 della terza Camera civile del Tribunale d’appello
(inc. 13.2011.83/13.2012.23) in cui, in un caso a suo dire analogo a quello in
esame, il giudice aveva riconosciuto il diritto del beneficiario alla restituzione
dell’acconto sulla base delle norme relative all’indebito arricchimento ai
sensi dell’art. 62 CO, l’escusso sostiene che il credito vantato dall’i­­stante
sarebbe ad ogni modo prescritto il 1° dicembre 2015, ossia un anno dopo l’unica
proroga riconosciuta da RE 1. Sennonché quest’ultimo non fonda l’istanza sugli
art. 26 cpv. 4 lett. b LAFE e 62 CO, bensì, validamente (sopra consid. 6.1),
sull’art. IV del rogito del 2011. La pretesa di restituzione (della metà) dell’acconto
appare quindi verosimilmente sottoposta al­l’ordinaria prescrizione decennale
prescritta dall’art. 127 CO. Pure quest’ultima censura cade di conseguenza nel
vuoto.
7.
In
definitiva, i rogiti in questione costituiscono pertanto un valido titolo di
rigetto provvisorio dell’opposizione per fr. 172'500.–, ossia per il
quarto dell’acconto corrisposto da RE 1 ai concedenti sulla base del rogito n. __________
(doc. C), di fr. 57'700.–, som­mato alla metà del credito ceduto all’istante
da PINT3 1 con il rogito n. __________ (doc. D), pari a fr. 115'000.–.
8.
Sulle
spese esecutive pretese dall’istante deciderà invece l’uffi­­cio d’esecuzione –
e non il giudice del rigetto – con competenza esclusiva (cfr. art. 68 LEF;
DTF 85 III 128; sentenze della CEF 14.2002.77 del 27 gennaio 2003 consid. 3.5 e
15.2012.16 del 28 febbraio 2012).
9.
In
entrambe le sedi
la tassa,
stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le
ripetibili,
determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2
RTar (
RL 3.1.1.7.1
) per il rinvio del
l’art.
96 CPC,
seguono la reciproca soccombenza parziale (art.
106 cpv. 2 CPC), pari per il reclamante a un quarto in prima sede (ottiene
ragione per fr. 172'500.– anziché fr. 230'000.–) e alla metà in seconda
sede (fr. 57'500.– su fr. 115'000.–).
10.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 115'000.–
(in seconda sede), supera la soglia di
fr. 30'000.–
ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è
parzialmente accolto e di conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione
impugnata sono così riformati:
1.
L’istanza è
parzialmente accolta e di conseguenza l’opposizione in­terposta
al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio
d’esecuzione
di Mendrisio è
rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 172'500.–
oltre agli interessi del 5% dal 20 settembre 2016
.
2.   La
tassa di giustizia e le spese processuali di complessivi fr. 750.–, da
anticipare dalla parte istante, sono poste a suo carico
in
ragione di
1
/
4
e per i restanti
3
/
4
a carico di CO 1,
tenuto a rifondere all’istante fr. 4'000.– per ripetibili ridotte.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 800.– relative al presente giudizio,
già anticipate dal reclamante, sono poste carico delle parti metà ciascuno,
compensate le ripetibili.
3.
Notificazione a:
–     ;
–     .
Comunicazione alla Pretura della
Giurisdizione di Mendrisio-Nord.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).