ti_gerichte · 11.2021.45 · 2022-05-18 · it

Proprietà per piani: revoca dell'amministratore per gravi motivi

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 18.05.2022 11.2021.45
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 18.05.2022 11.2021.45
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 18.05.2022 11.2021.45

Incarto n.
11.2021.45
Lugano
18 maggio 2022
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Grisanti
vicecancelliera:
Gaggini
sedente per statuire nella causa
SO.2020.4134
(
proprietà per piani:
revoca dell'ammini
stratore
) della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza del
17 settembre 2020
da
AP 1
AP 2
, e
AP 3
(patrocinati dall'avv.  PA 1 )
contro
AO
1
(patrocinata
dall'avv.  PA 2 ),
giudicando sull'appello
del 2 aprile 2021 presentato da AP 1, AP 2 e AP 3 contro la sentenza emessa dal
Pretore il 23 marzo 2021;
Ritenuto
in fatto:                   A.
Sulla particella n. 163 RFD
di __________, sorge una
proprietà per
piani (“Condominio AO 1”) composta di
18 appartamenti e di
un'autorimessa (unità dalla n. 17
257
alla 17
273, più la n. 17
990). AP 1 è titolare delle unità
n. 17
257,
n. 17
258 e n. 17
270 (per com-
plessivi
156
/
1000
), AP 2 e AP 3 sono
titolari, un mezzo ciascuno, dell'unità
n. 17
259
(pari a
22
/
1000
).
M__________ __________ __________, è titolare dell'unità n. 17
271 (pari
a
112
/
1000
) e contitolare in ragione
di un mezzo, con M__________ C__________ __________, dell'unità n. 17
272 (pari a
132
/
1000
).
Dal 2000 al 19 febbraio 2018 essa è stata amministratrice della proprietà per
piani, funzione poi riassunta
ad interim
dal 24 maggio 2019 e ancora per
il 2020.
B.
All'assemblea
ordinaria del 21 agosto 2020 i comproprietari hanno
discusso – tra l'altro – la
revoca
dell'amministratrice,
come
preannunciato
al punto n. 8
dell'ordine
del giorno. La proposta
è stata respinta a maggioranza, nonostante il
voto favorevole
di AP 1
, AP 2
e AP 3.
C.
Il 17
settembre 2020 AP 1, AP 2 e AP 3 si sono rivolti al Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 5, per ottenere la revoca di M__________ __________ __________ dalla
funzione di amministratrice della proprietà per piani. Nelle sue
osservazioni del 5
novembre 2020
la Comunione dei
comproprietari del “Condominio AO 1”
ha proposto di respingere l'istanza. In una
replica spontanea del 16 novembre 2020 e in una duplica spontanea del 26
novembre 2020 le parti hanno mantenuto le loro posizioni. Il 18 marzo 2021 gli
istanti hanno sollecitato l'emanazione della decisione.
Statuendo con sentenza del 23 marzo 2021, il Pretore
ha respinto l'istanza. Le spese processuali di fr. 10
00.– sono state poste a carico degli istanti in
solido, tenuti a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà,
fr. 4000.– per ripetibili.
D.
Contro
la decisione appena citata AP 1, AP 2 e AP 3 sono insorti a questa Camera con
un appello del 2 aprile 2021 con cui chiedono di riformare la decisione
impugnata nel senso di accogliere la loro istanza o, quanto meno, di annullare
la decisione impugnata e di rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio.
Nelle sue osservazioni del 27 aprile 2021 la Comunione dei comproprietari del
‟Condominio PA 2
ˮ conclude per la reiezione del­l'appello. In una r
eplica spontanea del 7
maggio 2021 gli appellanti hanno ribadito il loro punto di vista. La convenuta
non ha duplicato
.
Considerando
in diritto:                 1.
La revoca di un amministratore della proprietà per piani è
trattata con la p
rocedura sommaria (art. 249 lett. d n. 4 CPC). Le relative decisioni dei
Pretori sono appellabili perciò entro dieci giorni dal-la notifica (art. 314
cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10
000.– “secondo l'ultima
conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC).
Dandosi revoca dell'amministratore,
tale valore consiste nell'ammontare della retribuzione
annua dell'amministratore, capitalizzata secondo l'art. 92 cpv. 2 CPC (
Bohnet
, Actions civiles, vol. I, 2ª
edizione, § 51 n. 6; v. anche sentenza del Tribunale federale 5C.243/2004 del 2
marzo 2005 consid. 1 non pubblicato in: DTF 131 III 297). In concreto gli
istanti hanno indicato la retribuzione annua dell'amministratrice in fr. 12
000.– (istanza
pag. 4, n. 3), importo ammesso dalla convenuta (osservazioni, pag. 4), ragio­ne
per cui la soglia di fr. 10
000.– è senz'altro raggiunta.
Quanto alla tempestività
del rimedio giuridico, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore
degli istanti il 24 marzo 2021 (tracciamento degli invii postali n. 98.__________,
agli atti). Inoltrato il 2 aprile 2021
, l'appello in esame è dunque tempestivo.
2.
Il
15 giugno 2021 gli appellanti hanno prodotto una lettera del­l'8 giugno precedente
in cui il loro patrocinatore invitava l'amministratrice a fornire delucidazioni
su alcuni oggetti all'ordine del giorno di una nuova assemblea prevista di lì a
breve, senza però ottenere risposta (doc. BBB di appello). Ora, nuovi fatti e
nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello se vengono immediatamente
addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli
valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art.
317 cpv. 1 CPC). Successivo alla decisione impugnata ed esibito senza indugio
in appello, il documento in questione è quindi ammissibile. Nella misura in cui
appare di rilievo, esso sarà pertanto considerato ai fini del giudizio.
3.
Nelle
sue osservazioni del 27 aprile 2021 la convenuta afferma che l'appello è
carente di motivazione, gli appellanti limitandosi a ribadire quanto esposto
con gli allegati di prima sede, senza confrontarsi con la decisione impugnata.
A suo parere, gli istanti espongono le loro censure rinviando di continuo a
documenti agli atti, ma non dimostrano perché la decisione del Pretore sarebbe
erronea, onde l'irricevibilità del rimedio giuridico.
a)
Giusta l'art. 310 CPC con un
appello possono essere censurati l'errata applicazione del diritto (lett. a) e
l'errato accertamento dei fatti (lett. b).
Per quanto attiene
all'obbligo di motivazione,
da un memoriale
di appello deve evincersi per quali ragioni la
sentenza di primo grado sia contestata
(DTF 142 I 94 consid. 8.2
con rinvii
più di recente:
sentenza 4A_297/2021 del 3 febbraio 2022 consid. 4.3
). Doglian­ze
generiche e recriminazioni di carattere generale non sono sufficienti, come non
è sufficiente reiterare nel­l'appello le argomentazioni esposte in pri­ma sede.
Spetta all'appellante confrontarsi con quanto figura nella sentenza impugnata,
indicando dove e in che cosa consisterebbe lo sbaglio del primo giudice.
Solo a tali condizioni la giurisdizione di
appello può entrare nel merito del ricorso, poiché giudicare un appello non
significa rifare il processo di primo grado, ma verificare se la sentenza
impugnata resista alla critica (
I CCA, sentenza inc.
11.2022.2 del 20 gennaio 2022 consid. 4 con riferimento
).
b)
Nel caso specifico gli istanti
riprendono nell'appello gli argomenti esposti in prima sede, ma non mancano di
confrontarsi anche con il giudizio impugnato, spiegando perché a mente loro il
Pretore sarebbe caduto in errore nell'accertamento dei fatti o nell'applicazione
del diritto. Per il resto, un appello non va confuso con un ricorso in materia
civile al Tribunale federale (art. 42 cpv. 2 LTF), in appello essendo sufficiente
che dal contesto si evinca per quale ragione un determinato punto della
decisione impugnata sarebbe erroneo (I CCA, sentenza inc. 11.2018.98 del 2
dicembre 2019 con rinvio a
Seiler
,
Die Berufung nach ZPO, Zurigo/Ba­silea/Gine­vra 2013, pag. 383).
Sotto
questo profilo nulla osta così a un esame dell'appello nel merito.
4.
Nella
sentenza impugnata il Pretore, dopo avere richiamato le condizioni per revocare
l'amministratore di una proprietà per piani, ha passato in rassegna i
rimproveri mossi dagli istanti e le obiezioni formulate dalla convenuta,
giungendo alla conclusione che – in sintesi –
“
nel caso in esame non siamo
confrontati alla situazione descritta dagli istanti
”.
Egli ha
accertato che il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per
piani permette il cumulo della funzione di amministratore con quella di
comproprietario, che M__________ __________ __________, sebbene titolare di
un'unità e contitolare per un mezzo di un'altra,
“
non detiene alcuna posizione di
maggioranza
”
, che in occasione delle assemblee condominiali alcuni
condomini si sono legittimamente fatti rappresentare dall'amministratrice e che
“
spesso
”
l'assemblea
dei comproprietari non è nemmeno presieduta dall'amministratrice, bensì da un
altro condomino, tant'è che i relativi verbali non recano la firma di lei, ma
quella del presidente dell'assemblea. Ne ha desunto, il primo giudice, che la
doglianza degli istanti,
stando
ai quali l'amministratrice “può gestire come meglio crede le assemblee
condominiali e la verbalizzazione del verbale”, non trova riscontro.
Il
Pretore ha appurato altresì ch
e le
assemblee condominiali sono ben frequentate, sicché la comunione dei
comproprietari non è composta di soli condomini noncuranti, ma che, anzi, quelli
presenti alle assemblee appaiono
“
come persone interessate agli affari del condominio,
determinate e non inclini a farsi influenzare dall'amministratrice o da terzi
”
. A suo avviso,
poi, l'amministratrice gode in generale della fiducia e della stima da parte di
molti condomini, che le conferiscono procura di rappresentanza. Né, egli ha
soggiunto, essa consta avere usato le procure a proprio vantaggio o per i
propri interessi, dimostrandosi per contro sempre attenta a seguire le
indicazioni dei condomini da lei rappresentati. I toni dell'amministratrice,
oltre che risultare puntuali e pertinenti, appaiono equilibrati e mai
conflittuali. Per il primo giudice non si può dire quindi che M__________ __________
__________ sia la causa o la concausa del clima difficile che pare essersi
instaurato in seno al condominio. L'amministratrice risulta inoltre attenersi
alle decisioni assembleari, prestando attenzione anche agli interessi dei
condomini di minoranza e dando seguito alle loro richieste nella misura in cui
esse non sono contrarie a quanto deciso dalla maggioranza.
Per
il primo giudice non risulta nemmeno che l'amministratrice abbia un
atteggiamento di prevaricazione nei confronti della minoranza. In tal senso, a
suo parere, riguardo all'intavolazione definitiva della proprietà per piani nel
registro fondiario
“
la chiave di lettura proposta dalla parte istante non
può essere condivisa
”
. Secondo il Pretore, in effetti, non risulta che l'amministratrice
abbia tergiversato sulla questione,
“
quanto piuttosto che l'assemblea abbia deciso di non
intraprendere una tale procedura, ma di informarsi presso l'ufficio tecnico
quando la stessa sarebbe stata resa obbligatoria, incaricando di contattare il
responsabile (__________) e di riferire alla prossima assemblea
”
. Egli ha poi
accertato che gli istanti non avevano impugnato tale deliberazione, ma neppure vi
si erano attenuti, avviando una serie di iniziative contrarie a quanto deciso
in assemblea. Per il primo giudice, invece, l'amministratrice aveva sempre
“
dato prova di
ottemperare a quanto deciso in assemblea e ha risolto la situazione innescata
dalla parte istante, affidandosi a professionisti laddove necessario,
raccogliendo il consenso della maggioranza nelle forme previste dal regolamen­to
condominiale e agendo in modo pragmatico ed adeguato alle circostanze venutesi
a creare
”
.
Per
il Pretore, infine, non risulta che l'amministratrice abbia ostacolato, tanto meno
in modo sistematico, il diritto dei condomini, segnatamente di quelli di
minoranza, di accedere agli atti, dal consultare i documenti contabili o dall'ottenere
informazioni da terzi. Né vi sono, a suo avviso, evidenze di gravi errori nella
tenuta della contabilità o di una gestione negligente dei fondi affidati dai
condomini, tanto meno ove si pensi che i conti sono sempre stati oggetto di revisione
e sono stati approvati in assemblea. In definitiva, ha epilogato il Pretore,
nel comportamento dell'amministratrice non si ravvisano gravi motivi per
decidere una revoca. Di conseguenza egli ha respinto l'istanza.
5.
Per
l'art. 712
r
cpv. 2 CC il giudice può pronunciare la revoca di un amministratore
se, nonostante un grave motivo, l'assemblea dei comproprietari rifiuta di
rimuoverlo. I presupposti per applicare tale noma sono già stati riassunti dal
Pretore. Al proposito basta ricordare che la nozione di “grave motivo” va
interpretata alla luce dell'art. 4 CC, prendendo in considerazione tutte le circostanze
del caso specifico e non i sentimenti soggettivi del singolo condomino. Un
“grave motivo” è dato ove non si possa pretendere di continuare con un
determinato amministratore perché è venuta meno la relazione di fiducia nei
confronti di lui, in particolare perché egli ha violato gravemente i suoi
doveri di fedeltà. Ciò si verifica, per esempio, nel caso di un amministratore
che non assolva le proprie mansioni, che gestisca con negligenza i fondi
affidatigli, che non rispetti le decisioni assembleari, che litighi con i
comproprietari o inveisca contro di loro, che deleghi indebitamente i propri
compiti a terzi o che si comporti in modo contrario all'onore.
In
evenienze del genere non si può esigere in buona fede che uno o più condomini
facciano gestire la comproprietà da lui. Lievi violazioni dei doveri d'amministrazione
non bastano invece per configurare un “grave motivo” (DTF 127 III 536 consid.
3a con richiami; più recentemente: sentenza del Tribunale federale 5A_757/2019
del 10 marzo 2020, consid. 2.1; I CCA, sentenza inc. 11. 2014.95 del 25 ottobre
2016 consid. 7b con rinvii). Nondimeno inadempienze che, vagliate singolarmente,
non costituiscono un grave motivo per la revoca, possono essere prese in
considerazione nell'apprezzamento globale del comportamento dell'amministratore
(DTF 126 III 178 seg. consid. 2b e 2c; più di recente: sentenza del Tribunale
federale 5A_920/2020 del 15
ottobre 2021
consid.
3.4; v. anche I CCA, sentenza inc. 11.2009.32
del 21 dicembre 2012 consid. 5d;
Wermelinger
,
in: Zürcher
Kommentar, 2ª edizione, n. 40 e 52 ad art. 712
r
CC;
Donauer
, Der Verwalter im
schweizerischen Stockwerkeingetumsrecht, Zurigo 2019, pag. 282 n. 765 segg.).
6.
Gli
appellanti rimproverano anzitutto al Pretore di non avere ac
certato l'esistenza di un conflitto d'interessi in
capo a M__________ __________
__________, giacché essa, oltre a
rivestire il duplice ruolo di comproprietaria di maggioranza e di
amministratrice,
“
in 15 assemblee condominiali su 24 dal 2006 al 2020
(…) rappresentava tramite procure la maggioranza dei millesimi presenti in
assemblea
”
. A loro avviso, l'amministratrice abusa della sua posizione
maggioritaria e gestisce
“
come meglio crede le assemblee, redigendo essa stessa
i verbali nonostante siano firmati dal presidente del giorno, respingendo
ingiustificatamente trattande proposte dagli istanti, non convocando
un'assemblea quando richiesto e
‛
silenziando
’
i condomini di minoranza e tacciandoli di “dissidenti”.
a)
In
concreto M__________ __________ __________ possiede un'unità di proprietà per
piani, pari a
112
/
1000
, ed è titolare in ragione di un mezzo di un'altra unità, pari a
132
/
1000
. Non è pertanto una comproprietaria di maggioranza. Come ha accertato
il Pretore, inoltre il regolamento per l'uso e l'amministrazione della
proprietà per piani prevede esplicitamente la possibilità per un condomino di
assumere la funzione di amministratore (doc. AA, § 30 2° paragrafo). Il
regolamento stesso consente altresì ai comproprietari di farsi rappresentare da
terzi o dall'amministratore (doc. AA, § 27 2° paragrafo). Non sussistendo
pertanto alcuna limitazione alla rappresentanza da parte dell'amministratore, M__________
__________ __________ era autorizzata a esercitare il diritto di voto dei
condomini che le avevano conferito procura (cfr. sentenza del Tribunale
federale 5D_98/2012 del 14 agosto 2012 consid. 3.3 con rinvio, in: ZBGR 96/2015
pag. 137).
Certo,
in caso di decisioni che lo concernono direttamente (approvazione dei conti e
suo scarico) l'amministratore può disporre così di una maggioranza di voti, ciò
che può rivelarsi
“
problematico
”
(cfr.
Meier-Hayoz/Rey
,
Berner Kommentar, n. 82 ad art. 712
m
CC;
Weber
, Die Stockwerk               eigentümer-gemeinschaft,
Zurigo 1979, pag. 342 seg.). Resta il fatto che, come ha constatato il Pretore (senza
che gli appellanti muovano contestazioni al riguardo), M__________ __________ __________
non
“
pare
mai aver usato le procure a proprio vantaggio o per i propri interessi ed anzi
si è sempre dimostrata attenta a se-guire le indicazioni, quando ve ne erano,
degli altri condomini che rappresentava
”
. Né gli appellanti pretendono che essa abbia votato
benché un suo rappresentato fosse stato privato del diritto di voto. Per il
resto, il rischio astratto di un'eventua­le conflitto d'interessi non
costituisce, da sé solo, un grave motivo di revoca (v. DTF 127 III 537 consid,
3c; più di recen­te: sentenza del Tribunale federale 5A_521/2016 del 9 otto-bre
2017 consid. 3.5.3 con citazioni). E nella fattispecie gli appellanti non
adombrano alcun rischio concreto.
b)
Quanto
ai verbali assembleari, è vero che una loro tenuta lacunosa da parte
dell'amministratore può essere motivo di revoca (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 19 ad art. 712
r
CC;
Wermelinger
,
op. cit., n. 140 ad art.
712
n
CC). A
prescindere dal fatto però che un verbale assembleare
può essere redatto anche da un amministratore che non assume la presidenza (
Wermelinger
, op. cit., n. 139 ad art.
712
n
CC) e che nella fattispecie i verbali risultano firmati dal
presidente di turno delle assemblee (doc. D), fosse anche stata M__________ __________
__________ a verbalizzare le riunioni, gli appellanti non pretendono che i
resoconti non riportino correttamente le
deliberazioni adottate (art. 712
n
cpv. 2 CPC;
RtiD I-2004 pag. 501 n. 18 consid. 5, I-2004 pag. 611 n. 118c). Né il
regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà prevede che il
verbale debba ragguagliare sulle varie opinioni espresse in sala (cfr. RtiD
I-2004 pag. 500 consid. 4).
È
vero che nel caso specifico i verbali sono redatti in modo piuttosto
rudimentale e che in alcune occasioni gli istanti si sono rivolti
all'amministratrice, chiedendole di emendarli (doc. CC e PP). Se non che, le
modifiche richieste vertevano su aspetti facoltativi del protocollo e non
consta – né è preteso – che alla successiva assemblea gli interessati abbiano
riproposto le correzioni (v. RtiD I-2004 pag. 500 consid. 4). Che verbali di
altri amministratori siano più precisi e curati ancora non significa che quelli
in esame non possano essere ritenuti corretti. Si ricordi nondimeno
all'amministratrice che, per quanto la legge nulla preveda al riguardo,
applicandosi in assenza di disposizioni regolamentari le norme sulla società
anonima, il verbale andrebbe firmato dal presidente e dal
verbalista (RtiD I-2004 pag. 501 n. 18 consid. 5;
Wermelinger
,
op. cit., n.
147 ad art. 712
n
CC).
c)
Circa
il rimprovero mosso all'amministratrice di avere rifiutato la richiesta di
singoli condomini volta a inserire determinati oggetti nell'ordine del giorno,
secondo la dottrina maggioritaria ogni proprietario per piani ha un diritto
individuale di proporre un simile oggetto (
Wermelinger
,
op. cit., n. 100 ad art. 712
n
CC). E si conviene che il 24 gennaio
2020 il legale degli istanti aveva chiesto all'amministratrice di inserire
all'or
dine del giorno dell'assemblea del
marzo 2020 cinque speci
fici oggetti (doc. WW). Costei ne ha ammesso
uno e ha motivato il diniego per gli altri poiché sostanzialmente
“
già di-scusse e
decise senza ricorso alcuno
”
in occasione di precedenti assemblee o perché
superflue alla luce del regolamen­to (doc. XX). Tale agire è senz'altro
censurabile, ma non consta che gli istanti abbiano persistito nella richiesta o
che abbiano ricorso all'assemblea dei comproprietari contro tale decisio­ne,
come permette di fare il regolamento per l'amministrazio­ne e l'uso della
comproprietà (doc. AA, § 31 3° paragrafo).
È
vero poi che anche in vista dell'assemblea del 21 agosto 2020 il legale degli
istanti ha chiesto delucidazioni su alcuni oggetti all'ordine del giorno e
l'inserimento di un'ulteriore
trattanda (
“
approvazione ultimo verbale assembleare
”
: doc. AAA).
L'amministratrice ha fornito i chiarimenti in sala, illustrandone le ragioni, e
rifiutando il nuovo oggetto perché
“
la legge e il regolamento condominiale prevedono la
possibilità di ricorre­re contro le decisioni verbalizzate e perché comunque
non si tratta di prassi comune sul territorio nazionale
”
(doc. 4).
L'opinione è discutibile e il voto di una mozione d'ordine sulla modifica dell'ordine
del giorno o su proposte di statuire nuovamente su determinate deliberazioni in
caso di mutamenti del­la situazione non sarebbe sicuramente apparso fuori luogo
(cfr.
Wermelinger
, op. cit.,
n. 100a ad art. 712
n
CC). Resta il fatto che l'agire
dell'amministratrice non tradisce la volontà, tanto meno sistematica, di negare
il diritto a singoli condomini di proporre emendamenti dell'ordine del giorno.
d)
Riguardo
al fatto che l'amministratrice
metterebbe
a tacere
i condomini di minoranza, gli
appellanti rinviano al verbale dell'assemblea 18 aprile 2016, e in particolare
all'invito rivolto loro di esprimersi e votare solo per il tramite del
rappresentante. Tale limitazione scaturisce tuttavia dell'art. 712
o
cpv.
1 CC. Che poi l'assemblea, foss'anche su impulso del­l'amministratrice, abbia
votato una mozione d'ordine per limitare la parola al solo rappresentante non
denota la volontà di impedire ai
comproprietari
di minoranza il diritto di esprimersi sugli oggetti in votazione. Ciò rientra
nelle regole di conduzione che il presidente di un'assemblea può proporre di
adottare prima della riunione (cfr.
Wermelinger
, op.
cit., n. 111 e 112 ad art. 712
n
CC)
.
Nell'ambito di un dibattito democratico non si può dire perciò che verso la
minoranza siano state assunte iniziative in violazione di principi giuridici
generali (co­me il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere o
ancora il precetto della parità di trattamento). Il tutto senza dimenticare
che, salvo per quanto concerne l'assemblea del 27 febbraio 2017, gli
appellanti stessi riconoscono non esservi più state limitazioni.
e)
Per
quel che attiene al rimprovero di essere stati tacciati dal­l'amministratrice di
“dissidenti”, si dà atto che tale espressione compare nel verbale dell'assemblea
straordinaria del 2 dicembre 2015 (doc. D). Ora, “dissidente” è, secondo
la comune
accezione
del
termine, “chi è in disaccordo con gli altri” (
Battaglia
,
Grande
dizionario
della
lingua italiana, vol. IV, pag. 770; analogamente:
Treccani
.it, L'enciclopedia italiana, in: www.
treccani
.it/vocabolario/dissidente
›).
Foss'anche stata
M__________ __________
__________ a verbalizzare quel termine, non consta tuttavia – né è preteso –
che, proferito nel corso di un'assemblea dal clima a dir poco teso
(“l'atmosfera era sempre più ostile e si era surriscaldata notevolmente”), esso
fosse finalizzato al dispregio. Trattandosi di un unico episodio, la
circostanza non può in ogni modo assurgere a motivo di revoca
dell'amministratore, tanto meno grave. Senza dimenticare che, come ha rilevato
il Pretore, il termine risulta essere stato usato da un altro condomino durante
l'assemblea del 27 febbraio 2017 (doc. D, oggetto n. 7).
7.
In
merito alla procedura di intavolazione definitiva della proprietà per piani nel
registro fondiario, gli appellanti lamentano un errato accertamento dei fatti
da parte del Pretore, ribadendo che dal maggio al dicembre del 2015
l'amministratrice ha prevaricato ogni loro diritto. Essi sostengono che,
contrariamente all'assunto del primo giudice che li accusa di avere avviato una
serie di iniziative contrarie a quanto deciso in assemblea, era loro facoltà
chiedere direttamente all'ufficiale del registro fondiario l'intavolazione
definitiva della proprietà per piani. Rilevano inoltre che l'amministratrice
non ha mai voluto convocare un'assemblea straordinaria per discutere
concretamente dell'intavolazione definitiva e che un errore nell'invio di un
messaggio di posta elettronica non ha permesso a AP 1 di determinarsi sulla
scelta dello studio tecnico incaricato di procedere alle nuo-
­ve
misurazioni e nemmeno le ha concesso di consultare tempestivamente i documenti
preparati da quello studio d'ingegneria.
a)
L'iscrizione
di una proprietà per piani nel registro fondiario può avvenire, sulla base di
un regolare atto costitutivo e di un piano di ripartizione, anche “prima della
costruzione dell'edificio” (art. 69 cpv. 1 e 2 ORF). Il compimento
dell'edificio va poi comunicato entro tre mesi all'ufficiale del registro
fondiario, presentando l'eventuale piano di ripartizione rettificato al termine
della costruzione, firmato da tutti i comproprietari
(art. 69 cpv. 3 prima frase ORF combinato con l'art. 68 cpv. 2).
Se i comproprietari (o l'amministratore) non annunciano al­l'ufficiale del
registro fondiario l'ultimazione dell'edificio, ma la ripartizione non ha
subìto modifiche rispetto all'atto costitutivo e al piano di riparto allestito
prima della costruzione, la menzione “costituzione della PPP pri­ma della
costruzione dell'edificio” rimane iscritta e ciò non comporta sanzioni
particolari
.
Se invece sono
intervenute modifiche costruttive in corso d'opera e i comproprietari non
presentano un piano di ripartizione aggior­nato da loro debitamente sottoscritto
dopo l'esecuzione dei lavori (eventualmente nella forma dell'atto pubblico,
dandosi modifiche delle superfici), l'ufficiale fissa loro un termine per
produrre la documentazione mancante e, decorso infruttuoso il termine, converte
la proprietà per piani in comproprietà ordinaria (art. 69 cpv. 4 ORF per
analogia: RtiD I-2015 pag. 898 n. 25c consid, 5 con rinvii; v. anche
Amoos
Piguet
in:
Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 2 ad art. 712
a
).
b)
Premesso
ciò, quantunque ogni comproprietario parrebbe essere autorizzato a comunicare
all'ufficiale del registro fondiario l'ultimazione dell'edificio (cfr.
Werme­linger
, op. cit., n. 158 alle note
preliminari degli art. 712
a
–712
t
CC)
, nel caso in esame l'assemblea dei comproprietari aveva deciso
“
dopo
accesa discussione di non intraprendere una tale procedura, ma di informarsi
presso
l'ufficio tecnico quando la stessa sarebbe stata resa obbligatoria” (verbale
assembleare del 13 febbraio 2015: doc. D). Gli appellanti non hanno impugnato
tale delibera. Si sono rivolti direttamente all'ufficiale del registro
fondiario e hanno provocato così l'avvio della procedura, trascurando che ogni
proprietario è assoggettato al principio per cui la volontà della maggioranza è
vincolante, anche se la maggioranza adotta risoluzioni sulle quali egli non è
d'accordo (sentenza del Tribunale federale 5A_314/2018 del 27 luglio 2018
consid. 2.2.5 con rinvio).
Che in concreto
l'intavolazione
definitiva della
proprietà per piani nel registro fondiario sia avvenuta con ritardo è
possibile, quantunque nella pratica i comproprietari si accomodino solitamente
della menzione
“prima della costruzione dell'edificio”
senza comunicare alcunché all'ufficiale del
registro (cfr.
Werme­linger
,
op. cit.,
n. 158 alle note preliminari degli art. 712
a
–712
t
CC)
. È verosimile inoltre che in concreto la
procedura per giungere alla rogazione dell'atto pubblico sia stata fonte di
discussioni, anche aspre, tra gli istanti e l'amministratrice. Che l'operato di
costei possa così avere destato perplessità e non vada esente da critiche è
possibile
.
Resta il fatto che la
procedura avviata nel giugno del 2015 si è, comunque sia, conclusa nel maggio
dell'anno successivo. La questione si è dunque risolta.
c)
Certo,
inizialmente, per un deplorevole errore di ortografia nell'invio di un
messaggio di posta elettronica, l'offerta dello studio d'ingegneria __________
e __________ non è stata recapitata agli istanti (doc. O). Il mandato è poi
stato affidato a quello studio dalla maggioranza dei comproprietari con
decisione presa
“
per corrispondenza
”, senza che la delibera sia stata impugna­ta
.
Che simile modalità di adozione delle
decisioni assembleari possa essere problematica è possibile, ma ciò è
permesso dal regolamento
per l'amministrazione
e l'uso della proprietà per piani (doc. AA, § 28 3° paragrafo), ragione per cui
sotto questo profilo nulla può essere rimproverato al­l'amministratrice. Quanto
alle richieste di visionare i documenti allestiti dal citato studio
d'ingegneria, non consta che l'amministratrice ne abbia vietato la
consultazione, non risultando fuori luogo l'invito di quello studio agli
istanti di aspettare la fine dei lavori per ottenere risposta alle loro domande
(cfr. doc. Q).
Appare
criticabile, invero, che la documentazione in questio­ne sia stata recapitata
solo il 4 novembre 2015, allorquando la data per la rogazione dell'atto
pubblico era fissata per qualche giorno dopo. Resta il fatto che dopo le
rimostranze degli istanti, per finire, la scadenza è stata annullata e i
l 18 aprile 2016 si è tenuta
un'assemblea
in cui i comproprietari
, istanti compresi,
hanno accettato gli atti allestiti dalla __________ e __________ ingegneria e
misurazioni SA. Riunione in cui, per altro, l'amministratrice nemmeno poteva
prevalersi, come rappresentante, della maggioranza delle quote (cfr. doc. E,
oggetto n. 6). Nel complesso, pur con qualche riserva, non si può dire pertanto
che l'amministratrice sia
incorsa in violazioni del diritto di
informazione dei comproprietari e abbia
inam-missibilmente
ostacolato gli istanti. Essa ha per finire adempiuto il suo dovere di
salvaguardare gli interessi della comunione dei comproprietari. Gli appellanti
sostengono che la gestione
“
personalistica della pratica d'intavolazione
imposta dall'amministratrice le ha garantito di non veder cambiare i suoi i
millesimi a differenza di tutte le altre proprietà per piani
”
, ma
tale assunto si esaurisce in una
malevola
insinuazione
priva di riscontri.
8.
Nella
misura in cui gli appellanti lamentano che per il Pretore, nonostante le
“
esorbitanti
”
richieste
degli istanti, l'amministratrice
“mantiene
toni sostanzialmente garbati ed equilibrati”, essi non muovono di per sé
critiche all'operato dell'amministratrice, ma agli aggettivi usati dal primo
giudice. Opinione che potrà anche ritenersi inutilmente elogiativa, ma nemmeno
gli interessati pretendono che nei loro confronti l'
amministratrice abbia usato toni rancorosi o
inutilmente offensivi, al punto da destare seri dubbi sulla sua neutralità e
obiettività.
9.
Relativamente
al rimprovero mosso all'amministratrice di non dar seguito alla richiesta degli
istanti di ricevere determinata documentazione contabile, principalmente quella
relativa al fondo di rinnovamento, compito previsto espressamente dal regolamento
per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani (doc. AA § 31:
“
ragguagliare i
comproprietari sugli affari comuni e di concedere loro la visione dei libri e
degli atti della proprietà per pia­ni
”
), è pacifico che l'informazione ai comproprietari rientra
tra i doveri dell'amministrazione (cfr. sentenza del Tribunale federale 5A_521/2016
del 9 ottobre 2017 consid. 3.4.4 con rinvii a
Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., n. 19 ad art. 712
s
CC e
Wermelinger
,
op. cit., n. 16 ad art. 712
s
CC). I condomini hanno così il diritto
di ricevere informazioni e di consultare gli atti di gestione, così come quelli
sugli affari della proprietà per piani, in specie riguardo al­l'approvazione
dei conti annuali. Tale diritto, esercitabile in qualsiasi momento, è limitato solo
dal divieto dell'abuso di diritto, l'amministratore potendosi opporre a
richieste illecite o pretestuose. Ad ogni modo, salvo ove ciò sia previsto per
regolamento, l'amministratore non è tenuto a consegnare ai comproprietari una
copia degli atti, una consultazione nei locali dell'amministrazione essendo
sufficiente (
Sommer
,
Stockwerkeigentum, 3ª edizione, pag. 199).
a)
Premesso
ciò, si può convenire che la richiesta degli istanti del 20 ottobre 2017 intesa
a ricevere copia della parcella emessa dal notaio __________ B__________
inerente alla procedura di intavolazione definitiva della proprietà per piani
era precisa (doc. DD). Dal canto suo l'amministratrice ha motivato il
diniego con il motivo che si trattava di un atto riguardante una questione già discussa
in una precedente assemblea, così come con la perdita di tempo e di fiducia nei
confronti dei condomini revisori causata da una consultazione degli atti
durante l'assemblea, fermo restando il diritto dei comproprietari di visionare
qualsiasi documento contabile prima della riunione (doc. EE). Sta di fatto che,
come si è visto, non vi è di principio alcun obbligo legale o regolamentare per
l'amministrazione di fornire ai condomini copia di simile documentazione, per
quanto le ragioni addotte dell'amministratrice possa­no apparire opinabili. Gli
appellanti non contestano poi che all'assemblea del 27 febbraio 2017 la questione
relativa al pagamento della citata parcella sia stata effettivamente discussa,
né che il diritto di consultare gli atti vada esercitato prima dell'assemblea e
non durante la stessa. Senza dimenticare che una copia della parcella in
questione è poi stata trasmessa al patrocinatore degli istanti il 30 gennaio
2018 (doc. LL).
b)
Quanto
al fatto che in vista dell'assemblea del 29 gennaio 2018 gli istanti si erano
lamentati con l'amministratrice, il 19 gennaio precedente, del rendiconto
del 2017, invitandola a presentare una
“
documentazione completa e idonea
”
(doc. HH), M__________ __________ __________ ha reagito il 23 gennaio
successivo rispondendo alle puntuali richieste e invitando
gli interessati a visionare gli atti prima
dell'assembla (doc. II, 4° foglio). Agli atti non v'è traccia tuttavia del
rendiconto 2017, sicché è impossibile verificarne la completezza. Gli
appellanti non negano ad ogni modo che per anni i conti siano stati presentati
in tale maniera senza contestazioni da parte loro. È possibile che nel tempo
costoro siano divenuti diffidenti, ma ciò ancora non significa che nella
presentazione dei conti annui l'amministratrice sia incorsa in violazioni. Per
il resto i conti del 2017 sono stati approvati senza l'intervento determinante
di M__________ __________ __________, la quale non disponeva della maggioranza
dei voti (doc. E).
c)
Per
quel che è della richiesta riguardante i giustificativi di pagamento addebitati
al fondo di rinnovamento, si conviene che – contrariamente all'assunto del
primo giudice – la richiesta del 5 dicembre 2019 era precisa (doc. RR).
L'amministratrice ha reagito il 19 dicembre successivo dichiarando, una volta
di più, che si trattava di documenti riferiti a contabilità chiuse, mentre gli
estratti
“
recenti
”
dei conti postali erano consultabili previo
appuntamento (doc. SS). Tale posizione è poi stata sostanzialmente ribadita a
un incontro del 30 gennaio 2020 (doc. UU) e in un messaggio di posta
elettronica del 23 febbraio 2020 (doc. XX). Ora, già si è detto che per la formazione
della propria volontà ogni comproprietario ha diritto di ottenere tutte le
informazioni necessarie sugli oggetti all'ordi­ne del giorno di un'imminente
assemblea. Non è evidente che un analogo diritto valga anche per richieste
inerenti a oggetti già discussi e approvati in passate assemblee sen­za che la
delibera sia stata contestata. In concreto tuttavia gli istanti hanno motivato
il loro interesse con la giustificazione di voler verificare l'uso del fondo di
rinnovamento. Certo, anche su tale aspetto essi erano stati informati durante
le assemblee ordinarie, ma – come si vedrà oltre – ciò non appariva sufficiente
ed era finanche contrario alla lettera del regolamento.
d)
Circa
la mancata risposta alla richiesta di informazione formulata
dagli istanti l'8 giugno 2021 in vista
dell'assemblea dell'11 giu
gno successivo (doc. BBB di appello),
allegazione formulata in appello (sopra consid. 2), essa non è contestata. Tale
richiesta era in realtà legittima e il silenzio dell'amministratrice non trova
giustificazione, poiché la mancanza di informazioni impedisce la formazione di
una volontà nel proces­so decisionale. Non va trascurato tuttavia che nel caso specifico
la richiesta è stata formulata appena tre giorni prima dell'assemblea,
allorquando il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per
piani prevede la convocazione con un preavviso di almeno dieci giorni (doc. AA,
§ 25), ed è giunta all'amministratrice al più presto l'indomani, il 9 giugno
2021. In circostanze del genere è comprensibile che l'amministratrice avesse a
rispondere oralmente in sede di assemblea, come in precedenti occasioni, liberi
poi i rappresentanti dei condomini di non approvare
‒
se mai
‒
l'oggetto
in discussione.
10.
Relativamente
alla tenuta dei conti, gli appellanti ribadiscono che da una presa di posizione
di M__________ G__________ della __________ Sagl (doc. OO) e da un rapporto del
26 novembre 2019 dell'immobiliare P__________ SA (doc. QQ) risulta con evidenza
la cattiva gestione contabile dell'amministratrice. Essi rimproverano inoltre a
quest'ultima di avere eseguito prelevamenti dal fondo di rinnovamento senza
autorizzazione.
a)
Nell'ambito
di una proprietà per piani non sussistono norme
specifiche sull'allestimento della contabilità. Secondo l'art. 69
a
CC
(applicabile per il rinvio dell'art. 712
m
cpv. 2 CC in relazione con
l'art. 957 cpv. 2 n. 2 CO) la direzione (ovvero l'amministratore) deve tenere
soltanto la contabilità delle entrate e delle uscite e la contabilità del
patrimonio. I libri, i giustificativi contabili e la corrispondenza possono
essere tenuti o conservati per iscritto, su supporto elettronico o in forma
analoga, purché ciò garantisca la ricostruzione di un'operazione
o di un evento oggetto di registrazione contabile
(art. 957
a
cpv. 3 CO). Si tratta in sostanza di una contabilità
semplificata, ma che deve permettere quanto meno di ricavare informazioni sulla
situazione patrimoniale, le entrate e le uscite della proprietà per piani (
Wermelinger
,
op. cit., n. 144 al­l'art. 712
h
CC;
Donauer
, op. cit., pag. 198 n.
534).
b)
Nel
caso in esame M__________ __________ __________ ha gestito la contabilità
“
a partita
singola su supporto cartaceo
”
, salvo tra il 2018 e il 2019, quando
l'amministrazione è stata affidata alle società __________ & __________
Immobiliare SA prima e __________ Sagl poi. Si tratta di una gestione
relativamente rudimentale, ma ciò soltanto non consente di muovere rimproveri
all'amministratrice. Per sostanziare le manchevolezze di quest'ultima gli
appellanti rinviano a un messaggio di posta elettronica in cui M__________ G__________
della __________ Sagl prospettava a M__________ __________ __________ tutta una
serie di criticità riscontrate nella ricostruzione contabile del 2018 (doc.
OO). M__________ __________ __________ tuttavia si è difesa, contestando simili
criticità, come ha constatato il Pretore, e all'assemblea generale ordinaria
del 23 maggio 2019 la __________ Sagl ha accertato come la ricostruzione
contabile
“
tenuta per 18 anni in partita singola abbia generato una sbilanciatura
di fr. 2018.37, che si può ritenere alla fine un buon risultato
”
(verbale pag.
2 in fine oggetto n. 3 nel doc. D). Per gli appellanti siffatto apprezzamento è
“
ridicolo
”,
ma la loro
opinione si esaurisce in un giudizio di valore. Per di più, sempre
all'assemblea ordinaria del 23 maggio 2019, i comproprietari hanno rifiutato a
maggioranza di approvare i conti del 2018, nonostante le giustificazioni recate
dalla __________ Sagl. Non può dirsi però che costoro abbiano seguito
acriticamente l'opinione di M__________ __________ __________, la quale non
disponeva della maggioranza dei voti (doc. E). Per il resto, nulla impedisce
all'assemblea dei comproprietari di votare una risoluzione in cui si inviti
l'amministratrice ad adottare un altro tipo di contabilità.
c)
Per
quanto attiene al citato rapporto 26 novembre 2019 del­l'Immobiliare P__________
SA, redatto su mandato di AP 1, da esso risultano 20 prelevamenti dal fondo di
rinnovamento
“
non supportati da regolare delibera
”
, ovvero che
non dovevano essere eseguiti con tale fondo (doc. QQ). E in effetti per
principio tale fondo può essere utilizzato solo per finanziare lavori di
costruzione sulle parti comuni (manutenzione, rinnovamento, ristrutturazione).
Esso non può essere adoperato invece per necessità individuali dei comproprietari
o per le spese correnti o di gestione delle parti comuni (
Wermelinger
, op. cit., n. 102 ad art.
712
l
CC). In concreto, secondo il regolamento per l'amministrazione e
l'uso della proprietà per piani,
“ogni
spesa a carico del fondo di rinnovamento esige una decisione dell'assemblea dei
comproprietari, salvo per spese di carattere urgente e per le quali non siano a
disposizione altri mezzi” (
doc. AA, § 17 cpv.
2).
d)
Premesso
ciò, come ha fatto notare indirettamente il primo giudice, una perizia privata,
anche se allestita correttamente e secondo le regole dell'arte, non costituisce
un mezzo di prova nel senso dell'art. 168 cpv. 1 CPC, ma va assimilata a
un'allegazione di parte. Se non è debitamente contestata, essa può assurgere
tutt'al più a indizio ove sia suffragata da altri indizi lineari e convergenti
che, nel loro insieme, siano idonei a formare una prova (DTF 141 III 437
consid. 2.6). Nel caso in esame la convenuta ha contestato le conclusioni del
rapporto nella misura in cui questo intendeva provare
“
una mala
gestione del fondo
” (risposta del 5
novembre 2020, pag. 15). Dagli atti
risulta,
tuttavia, che quanto meno dal 2014 al 2019, salvo per quanto riguarda la
sostituzione del bruciatore e la posa dei dissuasori per piccioni (assemblea
ordinaria del 30 agosto 2019), alle spese addebitate al fondo di
rinnovamento i verbali assembleari non fanno alcun cenno o indicano
semplicemente che al momento della discussione sull'approvazione dei conti annui
l'amministratrice aveva elencato le spese addebitale a quel fondo (cfr.
assemblee ordinarie del 18 aprile 2016, 27 febbraio 2017 e 29 gennaio 2018:
doc. D). Così, a titolo di esempio, il pagamento della parcella del notaio __________
B__________, così come quella delle fatture degli artigiani intervenuti a causa
di un'infiltrazione d'acqua nella lavanderia e per la posa di un nuovo boiler,
addebitate al fondo di rinnovamento del 2017 (cfr. F e LL), contrariamente a
quanto previsto dal regolamento non sono stati oggetto di specifica decisione
dell'assemblea dei comproprietari.
Dal
profilo formale, poi, la mera approvazione del bilancio annuale non può
ritenersi sufficiente per essere considerata una decisione sull'approvazione
della spesa a carico del fondo di rinnovamento già per il fatto che, a
dipendenza della natura dell'intervento, per una valida decisione potrebbero
necessitare
quorum
differenti. Per di più, ciò sarebbe problematico ove
la delibera assembleare fosse contestata solo per la spesa a carico del fondo
di rinnovamento e non sull'approvazione del bilancio annuo (nel medesimo senso:
RVJ 2017 pag. 163). In circostanze siffatte l'amministratrice è senz'altro incorsa
in una violazione del regolamento e, quindi, del suo obbligo di diligenza.
D'altro canto non va una volta di più trascurato che tale modalità non è mai
stata oggetto di contestazioni da parte dei comproprietari, inclusi gli
appellanti, i quali se ne sono lamentati solo di recente. Né questi ultimi
pretendono che le spese sostenute con il fondo di rinnovamento non fossero
dovute o non fossero a carico di tutti i comproprietari. Ne segue che il fondo
di rinnovamento è stato gestito in modo non appropriato, anche se non
illecitamente.
11.
Riassumendo,
se con gli appellanti si può convenire che l'operato di M__________ __________ __________,
nella sua funzione di amministratrice della proprietà per piani, non vada
esente da critiche (come sembra evincersi invece dalla decisione impugnata),
nemmeno si può dire che si ravvisino situazioni di illegalità. Sulle
manchevolezze d'ordine (forma e firma dei verbali, decisioni prese in via di
circolazione) e sulla tenuta rudimentale della contabilità si possono nutrire
perplessità, ma ancora non si
ravvisa
un'incapacità di amministrare la proprietà per piani.
La procedura
d'intavolazio­ne definitiva della proprietà per piani, risalente per altro al
2015, è verosimilmente stata avviata con ritardo, tuttavia per finire è stata
ultimata in termini ancora ragionevoli e nell'interesse dei comproprietari. Non
si disconosce che l'amministratrice ha mostrato reticenza di fronte a
determinate pretese dei comproprietari di minoranza, specialmente per quel che
riguarda il diritto d'informazione o l'inserimento di oggetti nell'ordine del
giorno, rifiutate con motivazioni discutibili e fors'anche inopportune nel
clima a dir poco teso che si era venuto a creare. Nulla lascia desumere nondimeno
che essa ignori i loro diritti o li violi sistematicamente, né che essa non sia
disposta a trattare quei comproprietari in modo obiettivo e neutrale. Quanto
alla gestione del fondo di rinnovamento, la violazione dell'obbligo di
diligenza è accertata, ma alla luce della lunga tolleranza manifestata dai
comproprietari in definitiva non la si può definire grave al punto da minare il
rapporto di fiducia con lei e giustificare una revoca della sua funzione.
Si
aggiunga che gli istanti non hanno mancato a loro volta di alimentare dissidi,
tanto da disattendere finanche una delibera assembleare non contestata nelle
debite forme. A fronte di una maggioranza di comproprietari soddisfatta
dell'operato dell'amministratrice e per i quali la soluzione “interna”
costituisce un vantaggio, spetta in ogni modo all'amministratrice dimostrare
tatto e riserbo, mantenendo
equidistanza
e imparzialità. Solo così essa e
vita
di destare l'impressione di schierarsi da una parte, con il risultato di
perdere la fiducia di chi si trova dal­l'altra. Situazioni conflittuali, come
quelle verificatesi in concreto, comportano inoltre esigenze ancora più elevate
di cautela. In ultima analisi, a un esame equitativo e complessivo delle
risultanze processuali la conclusione del primo giudice, che nel caso precipuo
non ha ravvisato gli estremi tali da giustificarne una revoca dell'amministratrice
per motivi gravi in applicazione dell'art. 712
r
cpv. 2 CC, sfugge alla
critica. L'appello si rivela così destinato all'insuccesso.
12.
Le spese del presente giudizio seguono la
soccombenza (art. 106
cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre alla
controparte, che ha presentato osservazioni tramite un patrocinatore,
un'adeguata indennità per ripetibili.
13.
Quanto ai rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF
(sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
1.   L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Le spese
processuali
di fr. 1000.– sono poste a carico degli appellanti in solido, i quali
rifonderanno alla
Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1”
, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– per ripetibili.
3.   Notificazione a:
–
avv.   ;
–
avv.   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso
termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116
LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).