ti_gerichte · 15.2023.51 · 2023-10-11 · it
Ricorso contro le condizioni dincanto. Esecuzione in via di realizzazione del pegno. Contestazione delle perizie di stima

Ricorso contro le condizioni d’incanto. Esecuzione in via di realizzazione del pegno. Contestazione delle perizie di stima

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 11.10.2023 15.2023.51

Incarto n.
15.2023.51
Lugano
11 ottobre 2023
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La
Camera di esecuzione e fallimenti
del
Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Ferrari
statuendo nella composizione a
giudice unico (art. 48
b
LOG) sul ricorso 1° maggio 2023 di
RI 1
, __________
contro
l’operato dell’
Ufficio d’esecuzione
,
sede di
Bellinzona
, o meglio contro le condizioni d’incanto depositate il 21 aprile
2023 nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno
immobiliare promossa nei confronti del ricorrente da
PI 1
, __________
(patrocinato dall’avv. PA 1, __________)
ritenuto
in fatto:
A.
Nell’esecuzione
n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare gravante le
particelle n. __________, __________ e __________ RFD __________, promossa il
20 febbraio 2020 contro il proprietario RI 1 p
er
l’incasso di fr. 90'000.–, l’escutente PI 1 ha pre
sentato la
domanda di realizzazione il 25 f
ebbraio
2021. Il 3 maggio, l’UE ha incaricato l’arch. PI 2
di esperire una
perizia estimativa dei fondi, ch’egli ha consegnato il 19 maggio successivo. Ha
stimato il valore commerciale dei
fon­di
rispettivamente in fr. 510'055.–, fr. 453'965.– e fr. 317'900.–,
ossia complessivamente in fr. 1'280'000.– arrotondati.
B.
Il
24 febbraio 2023 l’UE ha pubblicato sul Foglio ufficiale svizzero
di commercio (FUSC) e sul Foglio ufficiale del
Canton Ticino (FUC)
l’avviso d’incanto dei fondi, cui ha attribuito i
valori di stima determinati dal perito; ha informato che gl’interessati
avrebbero potuto insinuare crediti fino al 16 marzo 2023 e prendere visione
delle condizioni d’incanto dal 21 aprile 2023.
C.
Dando
seguito alla richiesta di revisione della stima formulata dal creditore
ipotecario PI 1 nell’insinuazione del suo credito del 15 marzo 2023, l’Ufficio
ha incaricato l’arch. PI 2 di aggiornare la perizia. Egli ha consegnato il 19
aprile seguente il nuovo referto, in base a cui il loro valore di stima
commerciale è stato ridotto di fr. 280'000.– (a fr. 1'000'000.–) in ragione
di travasi d’indici di sfruttamento sconosciuti al perito nel 2021.
D.
I
l 21 aprile 2023, l’UE ha depositato le
condizioni d’incanto indican­do
i valori di stima rettificati e
allegando il nuovo referto.
E.
Con
ricorso del 1° maggio 2023, RI 1 ha chiesto l’an­­nullamento dell’incanto
facendo valere che i valori di stima indicati nelle condizioni d’asta non
riflettono il reale valore dei fatti.
F.
Il
2 maggio 2023, l’Ufficio ha richiesto dall’arch. PI 2 una presa di posizione
sulle contestazioni del ricorrente, ch’egli ha prodotto il 9 maggio successivo.
In essa, l’architetto ha confermato il valore di stima commerciale dei fondi
revisionato.
G.
Con
osservazioni del 24 agosto 2023, PI 1 ha postulato la reiezione del ricorso,
“con protesta se del caso di spese e
indennità”
.
H.
Il
30 agosto 2023, RI 1 ha trasmesso alla Camera una lettera da lui scritta lo
stesso giorno al Comune di __________.
I.
Con
osservazioni del 4 settembre 2023, cui è allegata la presa di posizione
dell’arch. PI 2, l’Ufficio ha chiesto anch’esso la reiezione del ricorso.
Considerando
in diritto:                 1.
Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino
la Camera esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale
d’appello
(art. 10 cpv. 4 LALEF [280.100] e 3 LPR [
RL
280.200]
) – entro dieci giorni dalla notifica delle condizioni
d’asta emesse il 21 aprile 2023 dall’UE, il ricorso è in linea di principio
ricevibile (art. 17 LEF). Non si trova infatti nell’incarto la prova che la
perizia del 19 maggio 2021 sia stata comunicata al ricorrente prima della
notifica delle condizioni d’asta.
2.
In
virtù dell’art. 9 cpv. 2 RFF, applicabile anche nell’esecuzione in via di
realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 99 cpv. 2 RFF, ogni interessato
può chiedere all’autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di perito,
previo deposito delle spese occorrenti. Ogni interessato ha quindi il diritto
di rimettere in discussione la stima allestita in vista della vendita e di
esigere (ai sensi dell’art. 9 cpv. 2 RFF) una nuova stima da parte di un perito
(DTF 122 III 338 consid.
3/a;
Gilliéron
, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 177 ad
art. 140 LEF).
In caso di contestazione della nuova
perizia decide in modo definitivo l’autorità di vigilanza cantonale (art. 9
cpv. 2 RFF, ultimo periodo).
2.1
Secondo
la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 133 III 537, consid. 4.1 i.f.),
il ricorso diretto contro la stima è da reputare come tale se verte sui criteri
da considerare nella stima giusta l’art. 9 cpv. 1 RFF (ad esempio se l’ufficio
si è erroneamente fondato sulla stima fiscale, cfr.
Zopfi
in: Kurzkommentar zum VZG, 2011,
n. 9 ad art. 9 RFF) o sul principio stesso del ricorso a un perito in virtù
dell’art. 97 cpv. 1 LEF (DTF 101 III 32, consid. 2b/c; sentenze della CEF 15.2016.110
dell’8 marzo 2017 consid. 4.2, 15.2005.47/ 57 del 2 giugno 2005, consid. 3),
mentre contestazioni sullo stesso valore di stima vanno di regola assimilate a
una richiesta di una nuova stima a mezzo di periti nel senso dell’art. 9 cpv. 2
RFF (sentenze della CEF 15.2021.62 del 31
gennaio
2022 consid. 3.1 e 15.2016.110 dell’8 marzo 2017 consid. 4.2
con i
rinvii).
2.2
Nel
caso specifico, RI 1
critica la perizia di stima per motivi formali
facendo valere in particolare che il perito non ha visionato i fondi, che gli
allegati (in particolare le foto) risalgono al 2017 e non
sono stati aggiornati, che il nuovo valore di
stima (di fr. 1'000'000.–)
è diminuito di un terzo rispetto a
quello risultante dalla perizia del 2017 (di fr. 1'541'400.–) e di
fr. 280'000.– rispetto alla perizia del 2019, mentre a detta del
ricorrente non è cambiato nulla a livello di pianificazione, che la metratura
indicata dal perito (mq. 205 per il fondo n. __________ e mq. 215 per il n. __________)
non corrisponde ai dati ufficiali (mq. 193 e 206) e che le cessioni d’indici
annotate a mano sulla planimetria allegata alla perizia non corrispondono alla
situazione attuale.
Il ricorrente contesta quindi alcuni criteri
formali sui quali è fondata la stima contestata e non direttamente il valore
stimato in sé, e ad ogni
modo non
chiede una nuova stima, bensì l’annullamento dell’incan­­to, sicché il ricorso
va trattato come tale (sopra consid. 2.1).
3.
Nel
ricorso, RI 1 lamenta dapprima che l’UE non gli ha comunicato di aver
incaricato un perito per eseguire la stima del 2021 e l’aggiornamento del 2023,
come invece aveva fatto per la stima effettuata nel 2017. L’UE afferma da parte
sua di aver mandato a tutti gl’interessati il mandato di perizia con invio
semplice. Sia come sia, il ricorrente non deduce alcunché dalla sua censura né
specifica quale influsso tale eventuale omissione abbia avuto sulla stima né
sulla procedura in generale. Sul punto, il ricorso è pertanto irricevibile.
4.
RI
1 afferma che l’architetto non ha visto direttamente i fondi e che gli allegati
alle due perizie (in particolare le foto) non sono aggiornati, perché risalgono
al 2017.
4.1
Nella
sua presa di posizione, PI 2 spiega che nel 2017 ha scattato una trentina di
fotografie ai fondi e che nel 2021, non avendo egli riscontrato differenze
sostanziali, ha ritenuto superfluo aggiungere o sostituire le fotografie.
4.2
Orbene,
ancora una volta il ricorrente non trae alcuna conseguen­za dal suo rilievo e
in particolare non allega che l’aspetto esterno dell’oggetto da realizzare sia
cambiato in modo significativo. Non ha d’altronde replicato alla risposta del
perito, secondo cui egli non
ha riscontrato
differenze sostanziali rispetto alla situazione del 2017.
Priva
d’interesse, la censura è irricevibile.
5.
RI
1
ritiene che la planimetria allegata
all’aggiornamen­­to
del 2023 non sia ufficiale e quindi non sia valida
poiché il perito ha inserito, a mano, annotazioni sul trasferimento d’indici
pianificatori dai suoi fondi a fondi vicini, ciò ch’egli contesta, perché gl’in­­dici
in questione sarebbero stati
“ritornati”
con l’entrata in vigore del nuovo piano regolatore.
5.1
Nelle
sue osservazioni del 9 maggio 2023, l’arch. PI 2 ha pun
tualizzato che il trasferimento degl’indici pianificatori non è mai sta­to
“stornato”, come confermatogli da un funzionario comunale.
5.2
Ebbene,
il ricorrente riconosce che alcuni indici di sfruttamento sono stati ceduti a
favore del mappale n. __________ al momento del­l’e­dificazione della casa che
vi sorge. Allega sì ch’essi sarebbero stati
“ritornati”
con l’entrata in
vigore del nuovo piano regolatore, ma senza addurre alcuna prova. Anzi, dal suo
scritto 30 agosto 2023 al Municipio di __________ (a prescindere dalla sua
intempestività dal profilo dell’art. 17 cpv. 2 LEF), si evince che la
situazione degl’indici accertata dal perito corrisponde a quella risultante
attualmente dal libro degl’indici. Che PI 1 la reputi errata e ne tenga
responsabile l’Ufficio tecnico di __________ non è di rilievo per la questione
del valore di stima, che deve corrispondere al presumibile valore venale o commerciale
del fondo e dei suoi accessori, che probabilmente verrà raggiunto al momento
della realizzazione, ovvero di regola nel breve termine di uno a tre mesi
previsto dagli art. 133 cpv. 1 e 156 cpv. 1 LEF. Non si può quindi rinviare
l’asta in attesa di chiarimenti pianificatori (cfr. sentenza della CEF
15.2017.89/98 del 21 agosto 2018, consid. 3.2 e 4.2), che il ricorrente avrebbe
del resto potuto chiedere già anni fa. Non vi sono di conseguenza validi motivi
per scostarsi dall’ac­certamento del perito.
6.
RI
1 dubita che i fondi n. __________ e __________ siano realmente interessati dal
vuoto pianificatorio, di cui il perito ha tenuto conto per ridurre il loro
valore di stima commerciale. Si domanda perché, allora, il loro valore di stima
ufficiale, indicato nel Registro fondiario, non è stato anch’esso ridotto.
Rileva inoltre che il perito ne ha
tenuto
conto per superfici diverse (rispettivamente di mq 205 e 215)
da quelle
indicate nelle planimetrie allegate all’aggiornamento del 2023 (di mq 193 e 206).
6.1
A
differenza di quanto vale nell’esecuzione in via di pignoramento, n
ell’esecuzione
in via di realizzazione del pegno la stima di un be­ne riveste un ruolo solo
secondario (citata 15.2017.89/98, consid. 2), perché
non serve a
limitare
il pignoramento a quanto basta per soddisfare i creditori delle loro pretese,
in capitale, interessi e spe­
se esecutive
(art. 97 cpv. 2 LEF) né, se non in minima parte, a ori­entare
gl’interessati sul presumibile esito della realizzazione (art. 112 cpv. 1 LEF)
(DTF 135 I 102 consid. 3.2.2, pag. 105; sentenza della CEF 15.2023.23 del 19
giugno 2023, consid. 3.1.1), ma solo a fornire loro un punto di riferimento per
la formulazione di offerte sostenibili, senza dire nulla sul ricavato
effettivamente ottenibile all’asta (DTF 140 III 12 consid. 3.3.2 e 129 III 595
consid. 1), il quale dipende in parte da fattori aleatori (come la
frequentazione dell’asta).
6.2
Nel
caso in esame, il ricorrente non contesta in sé il vuoto pianificatorio né le
conseguenze sull’inedificabilità delle superficie interessate dedotte dal
perito. Si limita a rilevare che la stima ufficiale non è cambiata, ma ciò non
è determinante per la questione della stima, da un lato perché in tale contesto
la stima ufficiale, che ha uno scopo fiscale, non è un criterio valido (sopra
consid. 2.1), e dall’altro poiché il suo adattamento (
in casu
alla situazione
pianificatoria per ora immutata) risponde a logiche diverse da quelle del­la
stima dell’art. 155 cpv. 1 LEF. Per quanto riguarda il calcolo del minor valore,
nelle sue osservazioni del 9 maggio 2023 l’arch. PI 2 ha precisato che nel 2021
aveva dovuto approssimare le
superficie
interessate dal vuoto pianificatorio poiché non era ancora
accessibile
il portale CadastaWebMap, con cui sono state elaborate le planimetrie esatte
accluse all’aggiornamento del 2023. Tali approssimazioni non hanno però alcun
rilievo concreto per la questione in discussione. Tenuto conto del valore di
fr. 549.–/mq stabilito nella perizia del 2021, che il ricorrente non
critica, il minor valore dei fondi si riduce di fr. 6'588.–
(fr. 549.– x [mq 205./.193]) per il fondo n. __________ e di
fr. 4'941.– (fr. 549.– x [mq 215./.206]) il fondo n. __________. Sono
valori insignificanti a fronte dei valori di stima
stabiliti dal perito nell’aggiornamento del 2023 (rispettivamente del­l’80
%
di fr. 510'055.– e di fr. 453'965.–),
tanto più che la stima
riveste un ruolo solo marginale (sopra consid. 6.1). La censura non merita
accoglimento.
7.
Riassuntivamente,
RI 1
rileva che
malgrado non vi sia stato alcun cambiamento
pianificatorio dal 2017 a oggi, a sorpresa il valore di stima commerciale dei
fondi è diminuito di un terzo dai fr. 1'541'400 della perizia del 2017 ai
fr. 1'000'000.– dell’aggiorna­­mento del 2023.
Egli
omette tuttavia di considerare che nella perizia del 2017 il perito non aveva
tenuto conto del vuoto pianificatorio, poi computato in diminuzione per
fr. 112'545.– (particella n. __________) e fr. 118'035.– (particella __________)
(perizia del 2021, pag. 4 e 7), né del trasferimento degl’indici pianificatori,
che giustificano un’ulteriore diminuzione di fr. 280'000.– (aggiornamento
del 2023, pag. 2). La riduzione di cui si duole il ricorrente non è dunque
affatto
sorprenden­te
. Nella misura in cui è ammissibile,
il ricorso va pertanto respinto.
8.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:             1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
– RI 1,
via __________, __________;
– avv. PA
1, Studio legale e notarile __________,
via __________,
__________.
Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Bellinzona.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria
(art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine
non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2
LTF.