ti_gerichte · 11.2017.89 · 2019-08-26 · it
Costruzioni su fondo altrui: buona fede del costruttore

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 26.08.2019 11.2017.89
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 26.08.2019 11.2017.89
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 26.08.2019 11.2017.89

Incarto n.
11.2017.89
Lugano,
26 agosto 2019
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Grisanti
vicecancelliera:
F.
Bernasconi
sedente
per statuire nella causa
OA.2010.21
(costruzioni
su fondo altrui) della Pretura del Distretto di Leventina promossa con
petizione dell'
11 novembre 2010
dalla
AP 1
(patrocinata
dall'avv. dott.  PA 1 )
Contro
AO
1
(rappresentato
dall'ufficio patriziale
e
patrocinato dall'avv.  PA 2 ),
giudicando sull'appello del 27 settembre 2017 presentato dalla AP 1
contro la sentenza emessa dal Pretore supplente il 24 agosto 2017;
Ritenuto
in fatto:                   A.
La vigilia di Natale del
1960 sono stati inaugurati i primi impianti di risalita di __________, una
funivia che collega A__________ al __________ con fermata intermedia a P__________,
estesa terrazza panoramica che sovrasta il paese, sulla quale sono stati costruiti
in seguito un albergo e una sciovia. Nel 1978 la gestione delle strutture è
stata assunta dalla A__________ SA, __________, che il 31 gennaio 1991 ha
presentato al Municipio di A__________ una domanda per ristrutturare e ampliare
gli impianti
fin sull'Alpe di R__________,
zona allora non ancora censita nel registro
fondiario, al fine di
costruire una seggiovia (__________), una sciovia (__________) e uno châlet prefabbricato
(buvette). La domanda è stata sottoscritta dal Patriziato di A__________,
dichiaratosi proprietario insieme con la A__________ SA dei terreni interessati.
Il 13 aprile 1994 la A__________ SA ha cambiato ragione sociale in F__________
SA, __________, e il giorno stesso ha inoltrato una variante al progetto.
Il Dipartimento del territorio ha concesso l'autorizzazione
cantonale a costruire il 20 maggio 1994 e il Municipio di A__________ ha
rilasciato la licenza edilizia il 26 maggio 1994.
Le opere sono
terminate nel 1995 e sono costate 43 milioni di franchi.
B.
Il 15 ottobre
1996 la società anonima F__________ ha inoltrato al Municipio di A__________
una domanda di costruzione in sanatoria, sottoscritta una volta ancora dal
Patriziato di A__________, per la posa dello châlet prefabbricato sull'Alpe di
R__________. Il Municipio di A__________ ha rilasciato la licenza edilizia il
3 marzo 1997, respingendo un'opposizione introdotta dai B__________. Contro
tale decisione questi ultimi hanno ricorso il 18 marzo 1997 al Consiglio
di Stato. Il Patriziato di P__________ e i B__________ si sono fusi il
21 aprile
1998 in un ente unico (AO 1).
C.
Nel mentre, il
Municipio di A__________ ha avvertito il 5 giugno 1998 tutti i proprietari di
stabili situati nel comprensorio comunale che dal 30 giugno al 30 luglio 1998
sarebbero stati esposti gli schizzi di terminazione e i piani di una nuova
misurazione catastale. La particella n. __________ MU (“Alpe di R__________”),
composta di sette edifici, strada, pascolo e area boschiva per complessivi 5
033
701
m² situati a un'altitudine compresa fra 1450 e 2600
m sul livello del mare, è stata intestata in proprietà comune al Patriziato di
A__________ e al AO 1. Contro tale attribuzione hanno pre­sentato reclamo al
Municipio sia il Patriziato di A__________ sia il AO 1,
rivendican­do entrambi la proprietà del fondo. Con decisione del
1° settembre 1999 l'avv. __________ __________, chiamata dal Consiglio di Stato
a statuire sui reclami in qualità di perito unico, ha assegnato il fondo al AO
1. Tale decisione è stata impugnata in via d'azione il 29 settembre 1999
dal Patriziato di A__________ davanti al Pretore
del Distretto di Leventina.
D.
Il ricorso presentato il 18 marzo 1997 dal AO 1
contro il rigetto dell'opposizione
riguardante la
domanda di costruzione in sanatoria dello châlet sull'Alpe di R__________ è
stato accolto il 30 settembre 2003 dal Consiglio di Stato, che ha annullato la
decisione del Municipio di A__________ e il rilascio della licenza edilizia, incompatibile
con l'esistenza di una contestazione sui confini giurisdizionali. A distanza di
qualche mese, il 10 mag­gio 2004,
il Pretore del
Distretto di Leventina
ha decretato il fallimento delle
F__________ SA
. A un'asta del 19 mag­gio 2006, indetta dall'am­ministratore
del fallimento avv. __________ __________, la società anonima C__________
,
__________
, si è aggiudicata per fr. 5.– un
diritto d'azione giusta l'art. 673 CC (“diritto di perfezionare una permuta di
terreni ex art. 673 CC”) per ottenere dal AO 1
la
“proprietà delle infrastrutture site in zona di R__________ ad esclusione della
stazione di arrivo dello skilift”. Nel verbale d'incanto figura quanto segue:
Il diritto posto in vendita permette
all'aggiudicatario di richiedere al AO 1 di effettuare una permuta di terreni
al fine di poter recuperare le stazioni di partenza dello skilift di R__________,
lo châlet e annessi locali interrati a R__________, nonché la seggiovia di R__________,
costruiti con fondi della fallita su terreni di proprietà di tale Patriziato.
Il AO 1 non si è dichiarato disposto ad effettuare la necessaria permuta di
terreni. Il diritto è pertanto da ritenersi contestato.
(…)
Il valore di
stima di questo diritto è stato fissato in fr. 1.– siccome le superfici su cui
sorgono le installazioni pagate dalla fallita sono sì di una certa grandez­za
(circa 4500 m²) e hanno un valore commerciale di circa fr. 1.–/m². Tuttavia,
determinante non è infatti il valore delle istallazioni costruite sui terreni
(poiché già pagate dalla fallita), ma il valore del terreno su cui sorgono che
va appunto compensato con terreni di pari valore in favore del Patriziato di A__________.
(…)
Il
C__________ SA ha poi ceduto il diritto in que­stione per fr. 5.–, il 31 luglio
2008, ai AP 1.
E.
Nel frattempo, statuendo
con sentenza del 12 marzo 2007 sulla petizione presentata dal Patriziato di A__________
contro la decisione del 1° settembre 1999 con cui il perito unico avv. __________
__________ aveva assegnato la proprietà della particella n. __________ MU al AO
1, il Pretore del Distretto di Leventina ha respinto l'azione e confermato la
decisione del perito unico. Tale sentenza è stata appellata il 20 aprile 2007
dal Patriziato di A__________ davanti a questa Camera. Sempre
in seguito al
fallimento del C__________ SA, il 10
novembre 2009 gli impianti della società fallita sono stati aggiudicati per fr.
70
000.– alla
V__________
SA, A
.
F.
In quel periodo,
il 15 ottobre 2009, il
Patriziato di A__________ e il
AO 1 hanno presentato insieme una nuova domanda di costruzione in sanatoria
per la posa dello châlet prefabbricato sull'Alpe di R__________,
domanda che il Municipio di A__________ ha accolto il 21 luglio 2010, rilascian­do
la licenza edilizia. In una convenzione del 3 agosto 2010 sottoscritta anche
dal Patriziato di A__________, il AO 1 ha poi approvato l'uso da parte della V__________
SA degli impianti di risalita posti sulla particella n. 3989. Il 20 maggio
2011 questa Camera ha respinto l'appello presentato dal Patriziato di A__________
contro la decisione con cui il Pretore del Distretto di Leventina ha confermato
la decisione presa il 1° settembre 1999 dal perito unico in materia di nuova
misurazione catastale e ha confermato il pronunciato del Pretore (inc.
11.2007.61). Tale sentenza è passata in giudicato.
G.
L
'11 novembre 2010, qualche mese prima che questa
Camera statuisse, la società anonima AP 1 ha promosso causa contro il AO 1
davanti al Pretore del Distretto di Leventina, valendosi del diritto a essa
ceduto il 31 luglio 2008 dal
C__________
SA, per ottenere che “
le superfici del mappale n. __________ RFD di A__________
di cui al piano di mutazione dell'ing. __________ __________ del 2 settem­bre
2005 indicate quali mappali n. __________ __________ e __________
(limitatamente alla superficie proveniente dal mappale n. __________) RFD
di A__________” le fossero attribuite in proprietà dietro versamento di fr. 8918.–.
Essa ha chiesto inoltre che sulla particella n. __________ fosse iscritta “a
favore dei nuovi mappali intestati alla società anonima AP 1 un diritto di
passo pedonale e veicolare”, come pure “un diritto di passo per utenti delle
infrastrutture di trasporto di proprietà della AP 1”, e che le spese per la
mutazione e il trapasso di proprietà fossero poste carico delle parti in solido
“nei confronti dei terzi incaricati di eseguire il presente giudizio, in
ragione di metà ciascuno”. In via cautelare l'attrice ha sollecitato una
restrizione immediata della facoltà di disporre sulla particella n. 3989,
con divieto al AO 1
di usare o
affittare “le infrastrutture di R__________ edificate con mezzi delle F__________
SA”.
H.
L'istanza cautelare è
stata respinta dal Pretore con decreto emesso senza contraddittorio il 15
settembre 2010. Chiamato a esprimersi, in un memoriale
del
7 dicembre 2010 il AO 1
ha proposto di confermare il rigetto dell'istanza. A un'udienza
del
10 febbraio 2011, indetta per il
contraddittorio
cautelare, le parti
si sono
accordate nel senso di mantenere lo
status quo
e di sospen­dere la causa
nella prospettiva di una transazione. Le trattative essendo rimaste infruttuose,
su richiesta dell'attrice il Pretore ha riattivato la procedura
i
l 7 settembre 2011. Nella
sua risposta di merito, del 20 dicembre 2011, il convenuto ha poi proposto di
respingere la petizione. L'udienza preliminare si è tenuta il 23 aprile 2012 e
in tale occasione
le parti hanno
notificato prove, ammesse seduta stante dal Pretore. L'istruttoria è cominciata
quello stesso giorno ed è terminata il 29 aprile 2016, dopo assunzione di una
perizia sul valore della particella n. __________ e degli impianti di
risalita.
Al dibattimento finale le parti
hanno
rinunciato, limitandosi a conclusioni
scritte. Nel suo memoriale 13 settembre 2016
l'attrice ha
ribadito le proprie richieste di petizione, salvo
ridurre a fr. 4102.50
l'indennità offerta per l'ottenimento delle “
superfici
del mappale n. __________ RFD di A__________ di cui al piano di mutazione
dell'ing. __________ __________ del 2 settem­bre 2005 indicate quali
mappali n. 3272, 3273 e 3274 (limitatamente alla superficie proveniente dal
mappale n. __________) RFD di A__________”.
Nel suo
allegato conclusivo del 15 set­tembre 2016 il con­venuto ha
proposto
una volta ancora di respingere la petizione.
I.
Statuendo con
sentenza del 24 agosto 2017, il Pretore supplente ha respinto la petizione.
Le spese processuali
di complessivi fr. 34
800.–
sono state poste per fr. 34
435.– a carico dell'attrice e
per
i rimanenti fr. 365.– a carico del convenuto
, al
quale l'attrice
è stata condannata a
rifondere fr. 45
000.– per ripetibili
e fr. 9300.–
“quale rimborso
dell'anticipo peritale”
.
L.
Contro
la sentenza appena citata la AP 1
è insorta
a questa Camera con un appello del 27 set
tembre 2017 nel quale chiede
di
accogliere la petizione
e di rifor­mare conseguentemente il
giudizio impugnato.
Nelle sue osservazioni del 20 novembre 2017
il AO 1
propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:                 1.
F
ino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, i
procedimenti che erano già pendenti al momento dell'entrata in vigore del
Codice di diritto processuale civile svizzero, il 1° gennaio 2011, sono
continuati in base al
vecchio diritto cantonale
(art. 404 cpv. 1 CPC). Alle impugnazioni si applica invece
il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art.
405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate
dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in azioni trattate con la procedura
ordinaria degli
art. 165
segg. CPC ticinese sono pertanto appellabili entro 30 giorni dalla
notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, trattandosi di controversie
patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse fr. 10
000.–
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è manifestamente dato, il Pretore supplente
avendo fissato il valore litigioso in fr. 2
444
729.50
(sentenza impugnata, consid. 7.4.4), cifra che le parti non contestano e che
appare di per sé verosimile. Quanto alla tempestività dell'appello, la
decisione impugnata è pervenuta alla legale dei convenuti il 28 agosto 2017
(tracciamento dell'invio n. __________, agli atti). Presentato il 27 settembre
2017 (timbro postale sulla busta d'intimazione), ultimo giorno utile, l'appello
in esame è pertanto ricevibile.
2.
All'appello l'attrice
acclude
una serie di documenti.
Trattandosi di atti che figurano già nel carteggio pervenuto
a questa Camera,
essi risultano superflui.
Ridondante è anche la richiesta di richiamare l'incarto completo della
Pretura,
inserto che il primo giudice ha trasmesso d'ufficio al Tribunale d'appello.
3.
In
concreto
la società anonima AP 1
ha promosso causa invocando l'art. 673 CC in materia di costruzioni
su fondi altrui. Tale norma prevede che “nei casi in cui il valore della
costruzione superi manifestamente quello del suolo, la parte in buona fede può
domandare che la proprietà della costruzione e del fondo sia attribuita al
proprietario del materiale mediante equa indennità”. In applicazione di simile principio
l'attrice ha chiesto che il Patriziato di AO 1 sia tenuto a cederle tre fondi
(piano di mutazione 2 settembre 2005 dell'ing. __________ __________ nel plico
doc. E):
–  la nuova particella n. __________, di __________
m² staccati dalla particella n. __________ (buvette con stazioni a valle della
seggiovia e dello skilift),
–  la nuova particella n. __________, di
464 m² staccati dalla particella n. __________ (stazione a monte della
seggiovia) e
–  la nuova particella n.
3274
(stazione a monte dello
skilift), di 452 m², di cui 243 m² staccati dalla particella n. __________ e 209
m² staccati da una particella n. 3977 appartenente alle F__________ SA,
dietro
versamento di fr. 8918.– (ridotti a fr.
4102.50
nel memoriale conclusivo). Essa ha chiesto inoltre
che le spese della
mutazione e per il trapasso di proprietà siano poste solidalmente a carico
delle parti “nei confronti dei terzi incaricati di eseguire il presente
giudizio, in ragione di metà ciascuno”.
Nell'appello l'attrice
non insiste più, invece, sull'ottenimento di un diritto di passo pedonale e
veicolare
a carico della particella n. __________ in favore “dei
nuovi mappali intestati alla AP 1”, né su “un diritto di passo per utenti delle
infrastrutture di trasporto di proprietà della AP 1”, domande che il Pretore supplente
ha respinto per mancanza di chiare indicazioni sul tracciato delle servitù
richieste.
4.
Nella sentenza impugnata il Pretore supplente
ha ritenuto anzitutto che la petizione del
la
società anonima AP 1 fosse proponibile quand'anche la postulata cessione di proprietà
riguardasse terreni facenti parte del patrimonio amministrativo del Patriziato,
dato che appezzamenti del genere non sono indispensabili – a mente del primo
giudice – per l'assolvimento di compiti di diritto pubblico, nel senso che anche
un proprietario privato può mettere a disposizione alpeggi “a
condizioni del tutto analoghe” (sentenza impugnata,
consid. 3.3.6).
Egli ha reputato altresì che “il diritto venduto
all'asta del 19 maggio 2006 e la successiva cessione fra il C__________ SA e
l'attrice sono giuridicamente validi”, il diritto in questione corrispondendo “per
altro alla pretesa di cui all'art. 673 CC” (sentenza impugnata, consid. 1.4).
Ciò posto, il Pretore
supplente ha vagliato la richiesta dell'attrice sotto il profilo dell'art. 673
CC, giungendo alla conclusio­ne sulla scorta delle testimonianze assunte che gli
organi della società sapevano, “già al momento dell'inoltro della domanda di
costruzione relativa agli impianti di risalita”, della disputa circa la
proprietà dei terreni fra i due Patriziati. Certo, ha continuato il Pretore
supplente, non è chiaro se il AO 1 abbia presentato opposizione alla
costruzione degli impianti di risalita o soltanto alla doman­da in sanatoria
per l'edificazione della buvette a R__________. In ogni modo quel Patriziato contava
su una contro­prestazione pecuniaria da parte dalle F__________ SA per consentire
alla costruzione degli impianti. Inoltre – ha soggiunto il primo giudice – le F__________
SA si erano rese subito conto che i lavori previsti sarebbero stati eseguiti
anche su terreni contesi dai due Patriziati. “Stante il largo consenso per
questi lavori”, il consiglio di amministrazione aveva deciso nondimeno – deliberatamente
– di soprassedere alle discussioni con i due enti pubblici per l'acquisto di
piccole porzio­ni
di terreno su cui edificare
nuove infrastrutture nella zona di R__________ e di procedere speditamente alla
costruzione di uno skilift e di una seggiovia in questa zona (sentenza
impugnata, consid.
6.7).
Nelle condizioni descritte
il Pretore supplente ha concluso che, per motivi di opportunità, le F__________
SA avevano scientemente “deciso di avviare i lavori relativi agli impianti di
risalita e alla buvette senza ottenere il previo consenso di quello che in
seguito si è rivelato essere il legittimo proprietario del fondo interessato e
che, comunque sia, già allora non poteva essere ignorato come – per lo meno
potenziale – tale” (sentenza impugnata, consid. 6.7). E siccome l'attrice
non poteva pretendere di avere costruito gli impianti di risalita in buona fede
su terreni propri (o su terreni che poteva credere in buona fede del solo Patriziato
di A__________), in definitiva il Pretore supplente ha respinto la petizione.
5.
Secondo
l'
art.
673 CC – come detto – nei casi in cui il valore della costruzione superi
manifestamente quello del suolo, la parte in buona fede può domandare che la
proprietà della costruzione e del fondo sia attribuita al proprietario del materiale
mediante equa indennità. Secondo dottrina, la parte in buona fede può anche
domandare, in alternativa, che al proprietario del materiale sia attribuito un
diritto di superficie (
Rey
, Die
Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3ª edizione, vol. I, pag. 139
n. 507). La nozione di buona fede corrisponde a quella del­l'art. 672
CC (
Steinauer
, Les droits réels,
vol. II, 4ª edizione, pag. 132 n. 1693h) e va interpretata ampiamente (
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, 3ª
edizione, n. 6 ad art. 672 CC), nel sen­so che sussiste buona fede ogni qual
volta si abbia a escludere un comportamento disonesto, scorretto o moralmente riprovevole
del costruttore (DTF 99 II 146 consid. 6d con rimandi; sentenza del Tribunale
federale 5C.50/2003 del 13 agosto 2003 consid. 3.1). In buona fede quindi
non è solo chi ignora di costruire su un fondo
altrui, ma anche chi,
pur sapendo di costruire su un fondo altrui, può
legittimamente credere che il proprietario del fondo sia d'accordo (
Steinauer
, op. cit., pag. 131 n. 1693d con
riferimenti). Un errore si giustifica solo però se il costruttore ha dato prova
senza grave negligenza di un grado di attenzione ragionevole per rapporto alle
circostanze concrete (
Marchand
in:
Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 13 in fine ad art. 672 con rinvii).
6.
L'appellante fa
valere in primo luogo che né al momento dell'inoltro della domanda di
costruzione né all'inizio dei lavori, nel 1991, la società anonima F__________
sapeva della disputa territoriale fra i due Patriziati. Essa sostiene che il
testimone __________ L__________, citato dal Pretore supplente, ha firmato solo
le domande di costru­zione del 13 aprile 1994 e del 15 dicembre 1996, mentre
non è stato coinvolto nell'operazione originaria del 1991. Afferma inoltre che il
dissidio tra i due Patriziati risale al più presto alla prima misurazione catastale
del 12 lu­glio 1994, quando i lavori edili erano già in corso, e che i
testimoni __________ P__________ e __________
F__________ hanno dichiarato di sapere che la particella n. 3989
appartiene al convenuto solo perché quella era la situazione al momento in cui essi
sono stati chiamati a deporre. Il testimone __________ G__________ ha confer­mato
– a parere dell'attrice – che il AO 1 non ha fatto opposizione alla domanda di
costruzione appunto perché a quel tempo non v'era ancora controversia sulla
proprietà dei terreni. Secondo l'appellante poi le osservazioni del 12 maggio
1997 in cui la F__________ SA ammetteva dinanzi al Consiglio di Stato di non
sapere chi fosse il legittimo proprietario dei fondi sull'Alpe di R__________ ancora
non significa che la società fosse a conoscenza della diatriba fra i due Patriziati.
a)
Intanto
il testimone __________ L__________, amministratore delegato della società
anonima F__________, non si è attivato solo dopo il 13 aprile 1994 (come
asserisce l'attrice), ma ha riferito senza equivoci che
‟
tutta l'operazione nuova” –
e non solo quella a valere dal momento in cui
la A__________
SA ha cambiato ragione
sociale in F__________ SA e ha inoltrato una variante al progetto –
“è stata fatta nel periodo in cui noi
eravamo attivi nella società e sotto nostra responsabilitàˮ (deposizione del
16 gennaio 2013, verbali pag. 1). Oltre a ciò il testimone ha dichiarato
che mentre la zona di P__________ era pacificamente proprietà del Patriziato di
A__________,
‟
quello che non era chiaro
sui diritti d'alpe, sulla proprietà ecc. riguardava il territorio dell'Alpe R__________ˮ
(loc. cit.
). Egli ha riconosciuto esplicitamente
che
al momento in cui è stata introdotta la domanda di costruzione ‟la
questione della proprietà [dell'Alpe di R__________] a suo tempo non era
chiara; vi era una disputa tra il Patriziato di A__________ e il AO 1ˮ (
loc. cit., pag. 2 in alto)
. Il solo fatto che __________
L__________ non abbia sottoscritto la domanda di costruzione del 1991 non
significa pertanto che, coordinatore di tutti i lavori sin dall'inizio, quegli
non fosse attendibile quando ha accennato alla consapevolezza della società circa
il contenzioso fra i due Patriziati. Men che meno ove si consideri ch'egli ha
riferito del coinvolgimento di entrambi i Patriziati sin da ‟quando il
progetto è partitoˮ (
loc. cit., pag. 2 a
metà)
.
b)
Sulla
deposizione di __________ P__________, presidente del consiglio di
amministrazione della società anonima F__________ “durante tutto il periodo
esistenza” di quest'ultima, l'appellante cerca finanche di equivocare
. Quel testimone ha dichiarato senza ambagi di avere
saputo sin dall'inizio che “i fondi [dell'alpe] erano di proprietà del AO 1
” (deposizione del 14 no
­vembre 2012,
verbali
pag. 2 in alto). Non è vero quindi
che – come pretende l'attrice – tale affermazione si riferisca allo stato
della
proprietà al momento della deposizione. Pur non ricordando esattamente chi avesse
sottoscritto la domanda di costruzione, il testimone ha confermato di essere
stato a conoscenza del fatto che ‟i fondi erano di proprietà del
AO 1
ˮ, salvo che a quel momento non è
intervenuta “nessuna contestazione, nel
senso
che nessuno ci ha impedito di costruireˮ
(loc.
cit. pag. 2
in alto)
. Poco
giova dunque che nella domanda di costruzione preliminare egli avesse dichiarato:
‟Gli impianti sorgeranno o attraverseranno pascoli di proprietà del
Patriziato di A__________. Chiederemo a questo ente l'autorizzazione (…)ˮ.
Al momento di cominciare i lavori la società da lui presieduta era ormai
consapevole che parte dei terreni interessati dai lavori apparteneva – come appartiene
tuttora – al Patriziato di Piotta e Boggesi Alpe Ravina.
c)
Invano
l'attrice tenta poi di relativizzare quanto il presidente del suo consiglio di
amministrazione, __________ F__________, ha scritto nella petizione dell'11
novembre 2010, quando ha precisato come la società anonima F__________ si fosse
“resa immediatamente conto” che taluni lavori “si sarebbero dovuti eseguire su
fondi altrui”, compresa la particella n. __________ di proprietà del AO 1, ma
che aveva deciso di non perdere tempo in discussioni e di “procedere speditamente
alla costruzione di uno skilift e di una seggiovia in questa zona” (pag. 3 nel
mezzo). Contrariamente a quanto asserisce l'attrice, la consapevolezza della F__________
SA circa la proprietà della particella n. 3989 non è quindi un fatto riferito
da __________ F__________ alla situazione del momento in cui è stata introdotta
la petizione.
d)
A dir
poco ambigua è invero la dichiarazione di __________ C__________, membro del
consiglio di amministrazione della società anonima F__________, il quale ha affermato:
“A quel tempo eravamo convinti che la proprietà di tutto il comparto fosse del
Patriziato di A__________” (deposizione del 19 settembre 2012, verbali pag. 7).
A quale “tempo” egli si riferisse non è dato di sapere, nella sua deposizione
non figurando una sola data. Sta di fatto che, municipale di __________ dal
1984 al 1992 e sindaco del Comune dal 1992 al 2008, egli ha riconosciuto che “se
non erro, era stata sollevata la questione della proprietà [relativa alla
particella n. __________] già a livello di pubblicazione della domanda
edilizia. Mi sembra che è stata fatta opposizione alla domanda di costruzione
sicuramente da parte del Patriziato qui convenuto. Non ricordo bene se questa
opposizione è stata fatta nei termini oppure solo successivamente.
L'opposizione era comunque fondata sulla questione della proprietà” (loc. cit.,
pag. 7 verso il basso). Potrà anche darsi che il testimone si riferisca a una domanda
di costruzione in sanatoria. Egli stesso ammette tuttavia che a un certo
momento le rivendicazioni territoriali del AO 1 sono pervenute al Municipio
di cui egli era membro. Poco importa dunque la
sua convinzione circa la
proprietà del Patriziato di A__________
riguardo ai terreni interessati dagli impianti di risalita
.
e)
L'appellante
non può essere seguita nemmeno laddove assevera che, secondo __________ G__________
(presidente del AO 1), “il problema della proprietà” è sorto solo dopo l'inizio
dei lavori. In realtà egli ha dichiarato che il Patriziato da lui presieduto ha
fatto opposizione alla domanda di costruzione solo a lavori iniziati perché in
precedenza al Patriziato non era stata notificata alcuna domanda di costruzione
(deposizione
del 19 settembre 2012, verbali pag. 2 risposta n. 2.2), non
perché il “problema della proprietà” ancora non sussistesse. Il testimone __________
C__________ citato dianzi ha confermato in effetti che “la domanda di
costruzione era stata pubblicata unicamente nel Comune di A__________ e non ave­vamo
chiesto il permesso al
AO 1
”
(deposizione del 19 settembre 2012, verbali pag. 7). Venuto a conoscenza
dell'inizio dei lavori, il
AO 1
ha poi inviato una raccomandata al Municipio di A__________ “siccome noi non
avevamo sottoscritto nessuna domanda di costruzione, pur essendo proprietari” (
deposizione di __________ G__________
del 19
settembre 2012, pag. 2 in alto). La società anonima F__________ SA ha deciso nondimeno
di proseguire con le opere.
f)
Quanto
alle osservazioni inoltrate il 12 maggio 1997 dalla F__________ SA al Consiglio
di Stato, chiamato a statuire su ricorso contro il rigetto dell'opposizione
presentata dal
AO 1
al
Municipio di A__________ circa il rilascio di una licenza edilizia in sanatoria
per la costruzione della buvette sull'Alpe di R__________, a torto l'appellante
sostiene che da tale documento si desume come la società non fosse a conoscenza
di un contenzioso sulla proprietà dell'alpe. Da quel documento si deduce se mai
– come rileva il Pretore supplente – che essa non era in chiaro sul terreno di
chi avesse costruito la buvette (“aver dato seguito all'invito del Comune di A__________
di inoltrare la domanda di costruzione per la buvette ʽR__________ʼ
non significa di aver saputo o riconosciuto (e del resto non ne abbiamo la
competenza) chi fosse il legittimo proprietario” (sentenza impugnata, consid.
6.4). Ciò conferma una volta ancora come le F__________ SA abbiano eseguito i
lavori oggetto della domanda di costruzione senza alcuna certezza in merito
alla proprietà dei terreni occupati dagli impianti o dalle strutture correlate.
Nella misura in cui l'attrice sostiene che le F__________ SA hanno eseguito le
opere, persuase in buona fede che i terreni appartenessero al Patriziato di A__________,
l'appello si rivela così destinato al­l'in­successo.
7.
Afferma l'appellante
che, foss'anche stata la società anonima F__________ a conoscenza del dissidio
territoriale sull'Alpe di R__________ fra i due Patriziati, non era compito di
tale società condurre indagini poiché essa era al beneficio di un valido
permesso di costruzione rilasciato dal Municipio di A__________ e poteva dunque
partire dall'idea che i terreni appartenessero al Patriziato di A__________
Eventuali errori e negligenze commesse durante la procedura di rilascio del
permesso di costruzione sono imputabili unicamente a quel Patriziato. Per di
più – epiloga l'appellante – la società anonima F__________ aveva “provveduto a
informare il Patriziato di P__________ in merito ai lavori che stava per
eseguire ancor prima che si potesse anche solo pensare che il proprietario del
fondo non fosse il Patriziato di A__________”, come risulta da una lettera del
27 agosto 1994 scritta dal AO 1, cui ha fatto seguito una lettera 18 agosto
1995 della F__________ SA. Lo stesso testimone __________ L__________ ha
dichiarato che tra le F__________ SA e il
AO 1
intercorreva “un ottimo rapporto e un'ottima
collaborazione”, tant'è che quest'ultimo Patriziato non ha mai preteso un fermo
dei lavori. Anzi, il presidente __________ G__________ ha confermato che il
Patriziato “aveva dato il suo consenso di massima alla costruzione degli impianti
di risalita”.
a)
Nella
misura in cui l'appellante asserisce che, avendo il Municipio di A__________
rilasciato la licenza edilizia per la costruzione delle opere su domanda
controfirmata dal Patriziato di A__________, la A__________ SA era legittimata
a supporre che l'Alpe di R__________ appartenesse al Patriziato di A__________,
la tesi non ha consistenza. Il rilascio di un permesso di costruzione non
attesta la proprietà del fondo dedotto in edificazione, eventuali questioni
legate alla titolarità del terreno dovendo essere risolte dal giudice civile
(TRAM, sentenza inc. 52.2010.125 del 15 marzo 2011 consid. 2.1 con rinvio). E,
come si è appena visto, la società promotrice è venuta a sapere fin da quando
ha cominciato i lavori che la particella n. __________ era rivendicata dal
AO 1
. Ciò nondimeno, essa ha
deciso, “stante il largo consenso per questi lavori” (sopra, consid. 6c), di
procedere ugualmente. Non si vede quindi come essa potesse fare serio
assegnamento sulla proprietà indicata nel permesso di costruzione.
b)
Altra
è la questione di sapere se le F__________ SA
potessero
fare assegnamento in buona fede sul consenso del AO 1 per quanto riguarda l'esecuzione
della
seggiovia __________, della sciovia __________ e della buvette. Il
Pretore supplente ha scartato l'ipotesi, accertando che in una lettera del 27 agosto
1994 alla direzione delle F__________ SA i B__________ avevano sì dichiarato di
consentire all'esecuzione di tali opere, ma a patto di formalizzare l'accordo
in una convenzione che prevedesse “un indennizzo annuo da stabilire per la
durata della concessione” (sentenza impugnata, consid. 6.5). Il presidente del AO
1, __________ G__________, ha riferito da parte sua, durante il proprio
interrogatorio del 19 settembre 2012, che “in via di principio” il consenso alle
F__________ SA era stato dato, ma ha soggiunto (sentenza impugnata, loc. cit.):
La
controprestazione non era mai stata definita; noi aspettavamo sempre di essere
interpellati. (…) Noi abbiamo dunque detto che in linea di massima eravamo
d’accordo, ma che avremmo dovuto mettere nero su bianco il tutto, come proposto
dalla F__________ SA. Noi abbiamo sempre chiesto, purtroppo solo verbalmente o
per telefono, di incontrarci per definire questo accordo di massima.
Concretamente non si è mai parlato di controprestazioni; ci dicevano in modo
generico che ci sarebbero venuti
incontro,
che avrebbero fatto delle controprestazioni, che aspettavamo sempre.
Nelle
circostanze illustrate il Pretore supplente ha ritenuto che un accordo del
proprietario dei terreni non sia mai venuto in essere, la volontà del convenuto
essendo tutt'al più quella di una concessione temporanea, “verosimilmente da
realizzarsi (…) tramite la creazione di un diritto di superficie ai sensi
dell'art. 675 CC, ma non certo quella di permettere dapprima l'edificazione e
in seguito l'attribuzione del fondo in virtù dell'art.
673 CC”
(sentenza impugnata, consid.
6.6).
c)
La
nozione di buona fede cui si riferisce l'art. 673 CC in caso di
costruzioni su fondo altrui si è evoluta nel tempo. Fino ai primi anni Trenta
la buona fede consisteva nel­l'ignoranza incolpevole di un vizio giuridico, la
malafede nella consapevolezza o nella colpevole ignoranza di un tale vizio. Il
costruttore era ritenuto perciò in malafede ove sapesse o dovesse sapere di
erigere opere su un fondo altrui. Tale concezione è mutata, su impulso del
prof. Peter
Jäggi
, con la sentenza
DTF 57 II 256, secondo cui si considera in buona fede anche chi in presenza di
un vizio giuridico si comporta in modo obiettivamente sbagliato, ma non ha la
consapevolezza dell'illecito e agisce con la coscienza a posto (
bonne conscience
).
Come si è spiegato (consid. 5 con i richiami di giurisprudenza citati nelle varie
opere), chi sa di costruire su un fondo altrui, ma confida nell'accordo del
proprietario del suolo va ritenuto in buona fede, purché non abbia agito con
grave negligenza (dottrina in:
Meier-Hayoz
,
op. cit., n. 6 ad art. 672 CC). Nella misura in cui nega in concreto la
buona fede della società anonima F__________ già per il fatto che i relativi
organi sapevano di costruire impianti di risalita su terreni di proprietà
contesa, se non addirittura del AO 1, il Pretore supplente si è fondato perciò
su una nozione dell'art. 673 CC superata. Decisivo è sapere se, costruendo quegli
impianti, la società potesse fare assegnamento senza grave negligenza sul
consenso del
AO 1
.
d)
Il
Pretore supplente reputa che, in ogni modo, la società ano­nima F__________ non
potesse contare sull'assenso del AO 1, poiché un accordo con quest'ultimo non è
mai venuto in essere, la volontà del convenuto essendo tutt'al più quella di
una concessione temporanea, “verosimilmente da realizzarsi (…) tramite la
creazione di un diritto di superficie ai sensi del­l'art. 675 CC, ma non
certo quella di permettere dapprima l'edificazione e in seguito l'attribuzione
del fondo in virtù del­l'art. 673 CC”. A parte il fatto però che, mancasse pure
l'accordo del convenuto alla costruzione degli impianti, ciò non denoterebbe
ancora una grave negligenza né un comportamento disonesto, scorretto o
moralmente riprovevole delle F__________ SA, il consenso del proprietario del
terreno deve riferirsi alla costruzione dell'opera. Non occorre che verta anche
sulla cessione del sedi­me occupato dal manufatto o sull'ammontare dell'“equa
indennità” prevista dal­l'art. 673 CC. Tali conseguenze sono insite nella legge.
E se ravvisa la buona fede del costruttore, il giudice può solo attribuire a
quest'ultimo la proprietà dell'opera e del fondo o – tutt'al più – un diritto
di superficie (sopra, consid. 5), sempre che il valore dell'opera superi
manifestamente quello del suolo, circostanza che in concreto il
Patriziato di
AO 1 non revoca in
dubbio.
e)
Quanto
al consenso del convenuto, non a torto l'appellante sottolinea come il 27
agosto 1994, subito dopo che le F__________ SA avevano ottenuto da
l Dipartimento del territorio l'autorizzazione cantonale a
costruire del 20 maggio 1994 e dal Municipio di A__________ la licenza
edilizia del 26 mag­gio 1994 per la creazione dello skilift, della
seggiovia e della buvette sull'Alpe di R__________, i B__________
hanno scritto
alla direzione delle F__________ SA quanto segue (cartella gialla nell'inserto
della Pretura, doc. 12):
Riferendoci al colloquio avuto con i Vostri dirigenti
il 28 luglio u.s. nei Vostri uffici di A__________ alla riunione dei nostri
associati Vi comunichiamo quanto segue:
I B__________
autorizzano alla spett. F__________ SA l'esecuzione dei seguenti lavori:
1. l'esecuzione
di una strada d'accesso dall'Alpe Nuova al “__________”,
2. la
costruzione di una buvette con i relativi servizi igienici,
3. uno
skilift dal “__________” al “__________”,
4. costruzione
di una seggiovia dal “__________” a “__________”,
5. captazione
della sorgente sopra il “__________”,
con le
seguenti controprestazioni da noi richieste:
(…)
Vogliate
allestire una bozza di convenzione con le richieste summenzionate. (…)
Nessuna
convenzione è mai stata redatta, ma il 18 agosto 1995 la società anonima F__________
SA ha comunicato ai B__________ che “per evitare un inutile scambio di corrispondenza,
vi proponiamo un incontro (…), in modo da discutere e trovare un accordo su
tutte le questioni” (cartella gialla nell'inserto della Pretura, doc. 13). Le
negoziazioni non risultano avere avuto seguito. Come ha dichiarato __________ G__________
(sopra, consid. b):
La
controprestazione non era mai stata definita; noi aspettavamo sempre di essere
interpellati. (…) Noi abbiamo dunque detto che in linea di massima eravamo
d’accordo, ma che avremmo dovuto mettere nero su bianco il tutto, come proposto
dalla F__________ SA. Noi abbiamo sempre chiesto, purtroppo solo verbalmente o
per telefono, di incontrarci per definire questo accordo di massima.
Concretamente non si è mai parlato di controprestazioni; ci dicevano in modo
generico che ci sarebbero venuti
incontro,
che avrebbero fatto delle controprestazioni, che aspettavamo sempre.
f)
Sta
di fatto che il consenso di principio espresso dai B__________ nel 1994 è
rimasto tale anche dopo che il Pretore del Distretto di Leventina ha decretato
il fallimento delle
F__________ SA
, il 10 maggio 2004. Tanto che
a
distanza d'anni, il
15 ottobre 2009, lasciando cadere l'opposizione introdotta contro una prima
licenza edilizia rilasciata dal M
unicipio di A__________ il 3 marzo
1997 per
la posa dello châlet prefabbricato
sull'Alpe
di R__________ (sopra, lett. B),
il
Patriziato di
AO 1 ha sottoscritto insie­me con il Patriziato di A__________
una nuova domanda
di costruzione in sanatoria
,
domanda che il Municipio di A__________ ha accolto il 21 luglio 2010, rilascian­do
la licenza edilizia (sopra, lett. F)
.
Per di
più, come si è visto, né il Patriziato di P__________ né i B__________ hanno
mai chiesto un fermo dei lavori. Al contrario: __________
L__________ ha
dichiarato che tra le F__________ SA – da un lato – e il
Patriziato di
AO 1 – dall'altro – intercorreva
“un ottimo rapporto e un'ottima collaborazione” (deposizione del 16 gennaio
2013, verbali pag. 2). E il Patriziato di Q__________ e B__________ si è
riconfermato ancora nel suo comportamento lineare il 3 agosto 2010, quando ha
firmato con i
l Patriziato di A__________ una
convenzione che approvava l'uso degli impianti di risalita sulla particella n. __________
da parte della V__________ SA (sopra, lett. F).
g)
Ne
discende che la società anonima F__________ SA poteva contare in buona fede sul
permesso del convenuto quando ha
deciso, “stante il largo consenso per
questi lavori” (sopra, consid. 6c), di costruire g
li
impianti di risalita e la buvette sull'Alpe di R__________ pur consapevole che
la proprietà dei terreni era litigiosa. Il consenso di massima era esplicito e
non è mai venuto meno. Che non si siano definiti i termini della controprestazione
in favore del
Patriziato di
AO 1 – come detto – poco giova, in mancanza di accordo spettando
al giudice fissare l'“equa indennità” conformemente all'art. 673 CC per la
cessione del terreno.
Che poi in concreto il valore degli impianti
superi manifestamente quello del suolo occupato – si ripete – non è contestato
nemmeno dal
Patriziato di
AO
1, per tacere di quanto si evince dalle risultanze istruttorie (delucidazione
peritale del 2 marzo 2015, allegato 2). Se ne conclude che nel caso specifico sono
dati i presupposti – contrariamente al­l'opinione del Pretore supplente –
perché il giudice attribuisca al costruttore la proprietà degli impianti e del
suolo. E che la società anonima AP 1 sia legittima avente diritto delle F__________
SA non è rimesso in causa davanti a questa Camera.
8.
Quanto ai fondi
rivendicati dall'attrice, è appena il caso di ricordare che si tratta di tre porzioni
di terreno definite in un
piano di
mutazione 2 settembre 2005 dell'ing. __________ R__________ (sopra, consid. 3):
–
una nuova particella n. __________, di __________
m² staccati dalla particella n. __________ (buvette con stazioni a valle della
seggiovia e dello skilift),
–
una nuova particella n. __________, di
464 m² staccati dalla particella n. 3989 (stazione a monte della
seggiovia) e
–
una porzione della nuova particella n.
3274
(stazione a monte dello
skilift), di 452 m², limitatamente a 243 m² staccati dalla particella n. __________
(altri 209 m² sono staccati da una particella n.
3977
di pertinenza delle F__________ SA).
Sul fatto che il costruttore
non possa pretendere attribuzioni di terreno se non nella misura indispensabile
per l'uso razionale degli impianti (
Rey
,
op. cit., pag. 139 n. 506) non v'è discussione, come non è contestato nel caso
specifico che sotto questo profilo la superficie dei tre fondi si limiti al
necessario. Se mai non è dato di capire come mai dalla cessione del 19 maggio
2006 al C__________
riguardante il “diritto di
perfezionare una permuta di terreni ex art. 673 CC” per ottenere dal
Patriziato di
AO 1 la “proprietà delle
infrastrutture site in zona di R__________” l'amministratore del fallimento
abbia escluso “la stazione di arrivo dello skilift”. La questione ad ogni modo
non è stata sollevata davanti a questa Camera e non va approfondita ora. Perplessi
può lasciare inoltre il fatto che l'attrice chieda l'attribuzione della
superficie occupata dalla
buvette (comprese le
stazioni a valle della seggiovia e dello skilift), dalla stazione a monte della
seggiovia e dalla stazione a monte dello skilift, ma non quella su cui sorgono
i piloni dello skilift (13) e della seggiovia (5) né, tanto meno, quella
sormontata dalle funi (piste di risalita).
L'ing. __________ __________
ha dichiarato che per tali strutture “di solito si iscrive una semplice
servitù” (verbale del 14 novembre 2012, pag. 3 in fondo), ma nella
fattispecie non è postulata servitù alcuna.
Ciò posto, non incombe a
questa Camera sostituirsi, in una causa retta dal principio dispositivo (art.
55 cpv. 1 CPC), alle univoche conclusioni dell'attrice. Tanto meno ove si
consideri che la superficie di terreno chiesta in proprietà corrisponde a
quanto figura nel noto
“diritto di perfezionare
una permuta di terreni ex art. 673 CC”
venduto all'asta (“circa 4500 m²”).
Men che meno spetta poi al perito modificare le richieste di giudizio e portare
da 4459 a 10
905 m² la superficie interessata
dagli impianti, aggiungendo di propria iniziativa un'area di 10
000 m² di “piste sterrate, non pascolabili” (referto
del 12 agosto 2014, pag. 7). Le richieste di giudizio sono e rimangono
quelle di petizione (4459 m² complessivi), ripetute testualmente dal­l'attrice
nel memoriale conclusivo. Va rilevato d'ufficio invece che il piano di
mutazione allestito dall'ing. __________ __________ il 2 settembre 2005 non può
più essere adoperato per un trasferimento di proprietà nel registro fondiario
definitivo. Già nella petizione l'attrice faceva notare infatti come la particella
n. __________ fosse stata oggetto nel frattempo di un rinnova­mento
catastale, con riduzione dei subalterni da 16 a 13, di modo che sarebbe stato
necessario “ridisegnare un piano di mutazione che tenga conto delle novità
iscritte a registro fondiario” (pag. 15 in basso). Tale indicazione è
semplicemente caduta nel vuoto e non è compito di questa Camera, che non è il
giudice naturale delle parti, riaprire l'istruttoria. Su questo punto gli atti vanno
rinviati in prima sede per completare la documentazione necessaria ai fini del
giudizio (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC). In difetto di simili accertamenti planimetrici
l'appello non può essere vagliato oltre.
9.
Alla luce di quanto
precede la sentenza impugnata dev'essere annullata e la causa ritornata al
Pretore perché integri l'istruttoria versando agli atti un piano di mutazione
aggiornato, conceda alle parti il diritto di esprimersi sul medesimo (escluse
contestazioni che si sarebbero potute muovere già al piano del 2 settembre
2005) e statuisca di nuovo. In tale ambito egli attribuirà all'attrice le
particelle definite nel piano di mutazione, che andrà riprodotto nella sentenza
come parte integrante della medesima, e fisserà l'“equa indennità” spettante al
convenuto in virtù dell'art. 673 CC. Non incombe a questa Camera anticipare il
giudizio a quest'ultimo proposito, sottraendo alle parti il diritto al doppio
grado di giurisdizione. Basti rammentare che, non trattandosi di fondi coltivi,
l'equa indennità corrisponde – di regola – al valore venale della superficie
ceduta
(
Steinauer
,
op. cit., pag. 132 n. 1639k con rinvii), apparentemente stimata nella
fattispecie dal perito giudiziario in fr. –.15/m² per quanto riguarda le aree
occupate dalle stazioni a monte dello skilift e della seggiovia (707 m²),
rispettivamente in fr. 30.–/m² per quanto riguarda l'area occupata dallo
châlet con le stazioni di partenza dei due impianti di risalita (3752 m²; referto
del 12 agosto 2014, pag. 7). Nella determinazione dell'indennità il giudice potrà
anche ispirarsi, in ogni modo, ai criteri pertinenti in materia di
espropriazione (
Marchand
, op.
cit., n. 7 ad art. 673 CC).
10.
Per quanto riguarda le
spese del presente giudizio, la tassa di giustizia dovrebbe essere identica a
quella di primo grado (art. 13 LTG). Nondimeno essa va moderata in
funzione del fatto che talune questioni trattate dal Pretore supplente non sono
più state riproposte in appello (diritto di agire secondo l'art. 673 CC,
prescrizione, servitù di passo), ciò che ha alleggerito il compito della Camera.
Si giustifica così di ricondurre l'emolumento da fr. 25
000.– a fr. 15
000.–.
L'indennità per ripetibili alla parte vit­toriosa consiste nel 30% di quella
riconosciuta in prima sede
(fr. 45
000.–), la procedura di appello non avendo
riservato alcun punto litigioso che i medesimi avvocati non avessero già
affrontato e dibattuto dinanzi al Pretore (art. 11 cpv. 2 lett. a del
regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza
giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili: RL 178.310). A tale indennità
si aggiungono le spese (6%: art. 6 cpv. 1 del citato regolamento) e l'IVA, per
complessivi fr. 15
500.– arrotondati.
Rimane da statuire sulla
suddivisione degli oneri appena citati. In questa sede l'attrice esce
vittoriosa sul principio, ovvero sull'applicazione del­l'art. 673 CC, ma
non ottiene l'accoglimento della petizione. La sua documentazione incom­pleta non
consente infatti di accertare l'estensione esatta dei terreni da essa chiesti
in proprietà (il piano di mutazione del 2 settembre 2005 non è più affidabile,
la particella n. 3989 essendo stata oggetto di un rinnova­mento catastale)
e ciò non consente di definire l'equo indennizzo spettante al convenuto. In
quest'ultima misura, che può essere ragionevolmente stimata intorno a un
quinto, gli oneri processuali vanno a carico dell'appellante, cui il
Patriziato di
AO 1
rifonderà un'adeguata indennità per ripetibili
ridotte (tre quinti dell'indennità piena: v. RtiD II-2016 pag. 638 consid. 3b).
Sulle spese di primo grado il Pretore statuirà un'altra volta al momento in cui
prenderà la nuova decisione.
11.
Circa i rimedi
giuridici esperibili sul piano federale contro l'odierna sentenza (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso supera agevolmente anche la soglia di fr.
30
000.– nella prospettiva del­l'art. 74
cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
1.
L'appello
è parzialmente accolto, la sentenza impugnata è annullata e gli atti sono rinviati
al Pretore per nuovo giudizio nel senso dei considerandi, previa completazione
dell'istruttoria.
2.
Le
spese processuali di fr. 15
000.–, da anticipare dall'appellante, sono poste per un
quinto a carico dell'appellante medesima e per il resto a carico del
Patriziato di
AO 1, che rifonderà
all'appellante fr. 10
000.– per ripetibili ridotte.
3.   Notificazione:
–
avv.   ;
–
avv.   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Leventina.
Per
la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso
termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116
LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).