ti_gerichte · 40.2005.154 · 2006-02-14 · it
Modifica del volume, del valore metrico, della superficie abitabile e del valore di reddito dell'edificio principale, così come della suddivisione tra terreno complementare e terreno eccedente a seguito delle risultanze del sopralluogo.


Incarto n.40.2005.154

__________

Lugano

14 febbraio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 1./3 agosto 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 4 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 454 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 26 ottobre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 454 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 240'171.-

Il
reclamo interposto in data 14 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 4 luglio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha unicamente corretto la volumetria delledificio sub. D, una
piscina, da 43 a 26 mc, riconfermando per il resto la propria decisione.

3.     Con
ricorso 1./3 agosto 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale
postulando dapprima che la superficie del sub. D venga rettificata da 29 a
23.58 mq e poi che il correttivo della vetustà applicato alledificio
principale sub. A venga portato ad almeno il -23%. Ciò poiché, ad eccezione
della sopraelevazione dellabitazione di un piano, portata a termine nel 1998 e
della sostituzione delle finestre nel locale cucina, la struttura, le finiture
e limpiantistica sono rimaste essenzialmente quelle originarie.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 26 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato
che il piano terra e il piano terreno sono stati effettivamente edificati nel 1971
e che nel 1998, oltre al rifacimento del cappotto esterno del solo piano
terreno e al rifacimento a nuovo della cucina, che occupa un quinto della
superficie complessiva del medesimo piano, labitazione è stata sopraelevata di
un piano.

Il
piano terreno è riscaldato per mezzo di una stufa a nafta, mentre quello
superiore tramite delle serpentine elettriche.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari delloggetto stimato e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad
un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata
in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione
del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento
della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta, a seguito di quanto constatato in sede di sopralluogo, in
particolare del fatto che il seminterrato non è di fatto abitabile e che le
altezze da soletta a soletta corrispondono a 2.80 m per il piano di mezzo e a
dei valori variabili tra 2.50 e 2.80 metri per il seminterrato e lultimo
piano, che non presenta un sottotetto bensì un tetto a vista , il Tribunale, in
applicazione degli art. 38 cpv. 2 e 3 Lst., accoglie parzialmente il ricorso riducendo
il volume delledificio principale da 643 a 589 mc. Oltre a ciò, le finiture
dellabitazione, a differenza di quanto ritenuto dallUCS, devono essere
considerate economiche e non normali.

La
conseguenza è che, oltre al valore metrico delledificio, ridotto da 360.- a
295.- CHF/mc, pure la suddivisione tra terreno complementare e terreno
eccedente viene modificata, con la superficie del primo che diminuisce da 393 a
350 mq e quella del secondo che aumenta da 259 a 302 mq, così come la
superficie abitabile, ridotta da 126 a 112 mq e il corrispondente valore di
reddito, che passa da un valore capitalizzato di CHF 205'881.- ad uno di CHF
168'265.-

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, il valore della vetustà, tenuto conto della sopraelevazione di un
piano avvenuta nel 1998 e degli interventi constatati in sede di sopralluogo ed
elencati al punto 2.5 della Dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza
immobiliare modulo 1-, risulta adeguato alla fattispecie concreta.

Non
rientra infine nella competenza di questo Tribunale, ma semmai in quelle del
competente geometra revisore, correggere dei rilevamenti catastali che
dovessero risultare errati.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 454 RFD di __________ stabilito in CHF 202'241.-, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima, ritenuto che, malgrado il ricorso sia stato parzialmente accolto per
motivi diversi da quelli sollevati dai ricorrenti, il valore ufficiale di stima
è stato ridotto in modo più marcato rispetto a quanto postulato con il gravame.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 454 RFD di __________ stabilito in
CHF 202'241.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi