ti_gerichte · 80.2016.35 · 2016-01-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: nullità del contratto, transazione fra le parti dinanzi a un notaio, omologazione dellaccordo, mancata prova della nullità

Imposta sugli utili immobiliari: nullità del contratto, transazione fra le parti dinanzi a un notaio, omologazione dell’accordo, mancata prova della nullità

Tessin Camera di diritto tributario 17.05.2018 80.2016.35
Tessin Camera di diritto tributario 17.05.2018 80.2016.35
Ticino Camera di diritto tributario 17.05.2018 80.2016.35

Incarto n.
80.2016.35
Lugano
17 maggio 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretari
a
Daniela
Fossati, vicecancelliera
parti
RI
1
già
rappr. da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 22 febbraio 2016 contro la decisione del 26 gennaio 2016 in materia di
imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Il 18 ottobre 2014,
il notaio RA 1 ha rogato un atto di compravendita immobiliare tra RI 1 (in
qualità di venditore) e __________ (in veste di acquirente), avente quale oggetto
i mapp. n. __________ e n. __________ del RFD di __________ e il mapp. n. __________
del RFD di __________. Il prezzo complessivo dei beni immobili è stato fissato dalle
parti in fr. 4'100'000.–.
B.
Con e-mail del 25
marzo 2015, la __________, l’allora rappresentante del contribuente, ha chiesto
all’RS 1 una proroga fino al 25 aprile 2015 per l’invio delle dichiarazioni TUI.
In medesima data, il predetto ufficio ha concesso una proroga fino al 30 aprile
2015, termine poi ulteriormente protratto fino al 30 giugno 2015. Il 12 agosto 2015,
l’autorità fiscale ha inflitto una multa disciplinare di fr. 3'200.– al
contribuente, considerato come, nonostante richiamo e diffida, non aveva presentato
la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari.
C.
Il 24 settembre 2015,
l’RS 1 ha notificato a RI 1 la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari
allestita d’ufficio.
In particolare i dati
ritenuti sono stati i seguenti:
·
il valore di alienazione di fr. 4'100'000.– (fr. 1'548'800.– per
il mapp. n. __________ RFD di __________; fr. 1'971'200.– per il mapp. n. __________
RFD di __________; fr. 587'000.– per il mapp. n. __________ RFD di __________);
·
il valore d’investimento deducibile (valore di acquisto) di fr.
1'453'000.– (fr. 700’000.– per il mapp. n. __________ RFD di __________; fr. 290'000.–
per il mapp. n. __________ RFD di __________; fr. 463'000.– per il mapp. n. __________
RFD di __________);
·
l’utile imponibile totale è stato commisurato in fr.
2'647'000.–.
A motivazione della
decisione, l’autorità fiscale ha esposto quanto segue:
Tassazione
d’ufficio per mancata o insufficiente documentazione.
E
ancora:
La tassazione d’ufficio è
stata eseguita in applicazione degli articoli 204 cpv. 2 e 206 cpv. 3 della
Legge Tributaria. Il contribuente può impugnare la tassazione operata d’ufficio
soltanto con il motivo che essa è manifestamente inesatta. Il reclamo deve
essere motivato e indicare eventuali mezzi di prova. Ciò significa che al
reclamo deve essere allegata la dichiarazione d’imposta debitamente compilata e
corredata di tutti i certificati, attestazioni, documenti, ecc. Vi rendiamo
attenti che un eventuale reclamo con modalità e contenuti che non soddisfano i
requisiti di legge verrà dichiarato irricevibile.
In merito al mezzo di
impugnazione ha indicato:
Contro la presente decisione
potete reclamare per iscritto allo scrivente ufficio entro 30 giorni dalla
notifica. Contro una decisione di tassazione d’ufficio potete reclamare solo se
essa è manifestamente inesatta. Il reclamo dev’essere motivato e indicare
eventuali mezzi di prova (dichiarazione debitamente compilata e corredata da
tutti i certificati, attestazioni, documenti ecc.).
D.
Con reclamo del 23
ottobre 2015, RI 1, per il tramite del suo nuovo rappresentante avv. RA 1, è
insorto contro la suddetta decisione di tassazione d’ufficio emessa per l’imposta
sull’utile immobiliare. Ha in particolare postulato di stabilire l’utile imponibile
"al massimo in fr. 1'618'000.–" e di sospendere la procedura di reclamo
fino all’inizio del 2016 per accertare il valore di alienazione (in considerazione
di eventuali ulteriori somme che deve rifondere all’acquirente a titolo di rimborso
del prezzo di compravendita), esponendo i motivi alla base delle sue richieste
(di cui si dirà in seguito). Al gravame è stato allegato il formulario per
l’imposta sugli utili immobiliari, in cui è stato indicato un valore di
alienazione totale di fr. 3'931'000.–, un valore di investimento totale di fr.
2'313'000.– (di cui fr. 1'453'000.– come valore di acquisto, fr. 400'000.–
quali costi di costruzione e di miglioria e fr. 460'000.– a titolo di
provvigioni versate) e un utile imponibile totale di fr. 1'618'000.–. Sono
stati inoltre prodotti, in copia, l’atto notarile del 18 ottobre 2014, una
convenzione del 26 maggio 2015 conclusa tra l’acquirente e il venditore, una "ricevuta"
del 18 ottobre 2014 inerente a una provvigione per intermediazione e due
estratti bancari (cfr., nel dettaglio, reclamo del 23 ottobre 2015 e
documentazione ivi annessa).
E.
Con scritto del 5
novembre 2015, l’RS 1 si è rivolto al rappresentante del reclamante,
attribuendogli un termine scadente il 15 gennaio 2016 per inviare la documentazione
e le informazioni necessarie riguardanti i fondi in questione per poter decidere
in merito al reclamo.
In calce alla suddetta
richiesta, ha indicato quanto segue:
Per rispettare i requisiti formali sanciti dalla legge
e dalla giurisprudenza, si ribadisce che la tassazione d’ufficio è stata
eseguita in applicazione degli articoli 204 cpv. 2 e 206 cpv. 3 della Legge
tributaria. Il contribuente può impugnare la tassazione operata d’ufficio
soltanto con il motivo che essa è manifestamente inesatta. Il reclamo deve
essere motivato e indicare eventuali mezzi di prova. Ciò significa che al
reclamo deve essere allegata la dichiarazione d’imposta debitamente compilata e
corredata da tutti i certificati, attestazioni, documenti, ecc. Per questo
motivo, qualora la presente richiesta di documentazione dovesse rimanere
inevasa o parzialmente inevasa, il vostro reclamo sarà dichiarato irricevibile
e la tassazione d’ufficio sarà confermata.
F.
Con decisione su
reclamo del 26 gennaio 2016, l’RS 1 ha dichiarato irricevibile il gravame del
contribuente. Nella motivazione allegata, ha in particolare spiegato che quest’ultimo
non aveva presentato la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari e
pertanto è stata emanata d’ufficio la decisione di tassazione, in applicazione
degli art. 204 cpv. 2 e art. 206 cpv. 3 LT, precisando parimenti che contro una
tassazione d’ufficio il reclamo è ammesso soltanto con il motivo che è essa è
manifestamente inesatta, indicandone i motivi e fornendo le prove, pena
l’irricevibilità del gravame.
Ha inoltre esposto le
seguenti considerazioni:
… Il contribuente ha promosso
reclamo contro tale decisione in termini generici, allegando la dichiarazione
d’imposta sugli utili immobiliari unitamente ad una documentazione
insufficiente che ne permettesse l’accertamento sulla scorta di nuovi elementi.
Conseguentemente lo scrivente Ufficio in data 5 novembre 2015 - con invio A
plus - invitava il contribuente a voler completare il predetto reclamo assegnando
un ulteriore termine fino al 15 gennaio 2015 (
recte
2016), pena
l’irricevibilità. Questo ulteriore termine non è stato rispettato.
G.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, sempre per il tramite del suo (allora)
patrocinatore avv. RA 1, chiede, in via preliminare e in accoglimento del
gravame, di annullare la decisione impugnata e di ritornare gli atti all’RS 1 "per
una nuova decisione previa entrata in materia sulle prove e domande del
reclamante (
recte
ricorrente)"; nel merito, in accoglimento del
gravame, di annullare la decisione impugnata e di riformarla "nel senso
che per le vendite effettuate dal ricorrente l’utile imponibile totale è stabilito
in al massimo fr. 1'618'000.–". Lamenta in particolare che l’autorità
fiscale, senza ulteriormente sollecitare l’invio dei documenti (richiesta dopo
la presentazione del reclamo) e senza neppure convocare il contribuente,
avrebbe dichiarato, a torto, il reclamo irricevibile. Il gravame presentato era,
a suo dire, corredato dalla dichiarazione TUI correttamente compilata e munita
dei necessari giustificativi (ad esempio quelli attestanti il corretto prezzo
di vendita in fr. 3'931'000.–). Invoca la violazione del diritto di essere
sentito, in difetto di una sufficiente motivazione da parte dell’autorità
fiscale che ha dichiarato irricevibile il reclamo, poiché non spiega per quale
motivo la documentazione prodotta non sarebbe stata ritenuta adeguata per l’accertamento
del valore di alienazione. Sostiene di aver prodotto, rispettivamente richiamato,
tutti i documenti che si riferiscono al valore d’investimento deducibile (per
fr. 400'000.–), oltre che alle provvigioni per fr. 460'000.–. L’autorità
fiscale non avrebbe nemmeno spiegato per quali ragioni ha ritenuto di non ammettere
almeno le spese documentate con i relativi giustificativi bancari, lamentando nuovamente
una violazione del diritto di essere sentito. Domanda di essere sentito. Delle
puntuali argomentazioni si dirà, nella misura del necessario, in corso di
motivazione.
H.
Con osservazioni del
3 marzo 2016, l’RS 1 postula la reiezione del gravame, delle cui argomentazioni
si dirà, laddove necessario, in seguito.
I.
Con scritto dell’8
agosto 2016, l’avv. RA 1 ha trasmesso a questa Camera copia di una "transazione
giudiziaria" conclusa il 2 agosto 2016 tra RI 1 e __________ dinanzi al
notaio grigionese avv. __________. Sostiene che, secondo detto accordo, il contratto
di compravendita immobiliare in questione sarebbe "stato dichiarato nullo
per errore essenziale". Di conseguenza, andrebbe annullata la tassazione
sugli utili immobiliari che qui ci occupa.
Con lettera del 9 agosto
2016, la Camera di diritto tributario ha invitato l’avv. RA 1 a produrre le due
perizie indicate nella suddetta "transazione giudiziaria", le quali
sono state trasmesse, in copia, il 19 ottobre 2016.
L.
Nel corso dell’udienza
tenutasi il 5 dicembre 2017, a __________, dinanzi alla Camera di diritto
tributario, alla presenza dell’avv. __________ dell’Ufficio giuridico, di due
rappresentanti dell’UT e del ricorrente, quest’ultimo ha informato le parti
presenti di aver revocato il mandato all’avv. RA 1 a favore di __________. Al
termine dell’audizione, la Camera di diritto tributario ha assegnato all’insorgente
un termine di dieci giorni per consultare il suo nuovo rappresentante e per comunicare
l’eventuale mantenimento del ricorso, avvertendolo contestualmente che avrebbe
deciso ponendo le tasse di giustizia e le spese processuali a suo carico. Con
sollecito dell’11 gennaio 2018, la Camera di diritto tributario ha chiesto nuovamente
a RI 1 di comunicare, entro dieci giorni, la sua intenzione di mantenere o di
ritirare il gravame. Decorso infruttuoso detto termine, avrebbe deciso ponendo
la tassa di giustizia e le spese giudiziarie in base alla soccombenza.
Il ricorrente non ha dato (nuovamente)
seguito all’invito.
Diritto
1.
1.1.
La Camera di diritto tributario, autorità di ricorso in materia fiscale contro le decisioni
degli uffici di tassazione, è competente a pronunciarsi nel merito dei ricorsi
a condizione che il gravame sia ricevibile in ordine. Essa deve pertanto esaminare
preliminarmente se il ricorso è ricevibile, ovvero tempestivo, sufficientemente
motivato, spedito nei termini di legge e presentato da una persona legittimata,
ma anche se un’eventuale decisione dell’Ufficio di tassazione, che abbia
dichiarato irricevibile il reclamo del contribuente, sia fondata. Infatti, se
l’irricevibilità del reclamo è stata pronunciata a torto, gli atti verranno
retrocessi all’autorità di tassazione per la decisione di merito, mentre, in
caso contrario, la Camera confermerà la decisione di irricevibilità.
1.2.
Nel caso in esame, come
visto, l’RS 1 ha dichiarato irricevibile il reclamo del contribuente. Questa
Corte si limiterà pertanto a verificare se sia legittima la decisione
dell’autorità fiscale, che si è rifiutata di entrare nel merito del reclamo
interposto dal contribuente contro la tassazione d’ufficio.
2.
2.1.
Per quanto riguarda
le disposizioni procedurali che concernono l’imposta sugli utili immobiliari,
l’art. 213 LT dispone che, in mancanza di norme particolari siano applicabili
per analogia le disposizioni della procedura ordinaria di tassazione (art.
195–208 LT).
Per l’art. 214 cpv.
1 LT, l’alienante è tenuto a presentare una dichiarazione di imposta completa e
veritiera per la tassazione degli utili immobiliari. Essa indica in particolare
il valore dell’alienazione, quello del precedente acquisto e i costi di investimento.
L’art.
214 cpv. 3 LT aggiunge che la dichiarazione di imposta deve essere presentata
all’autorità di tassazione entro trenta giorni dall’iscrizione a registro fondiario,
rispettivamente dalla conclusione del negozio giuridico assoggettato
all’imposta sugli utili immobiliari. In via eccezionale e per fondati motivi il
termine di trenta giorni può essere prorogato dall’autorità di tassazione.
2.2.
Secondo l’art. 204 cpv. 2
LT, di uguale tenore dell’art. 46 cpv. 3 LAID, l’autorità di tassazione esegue la tassazione d’ufficio, in base a una valutazione coscienziosa, se il contribuente,
nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali oppure se gli
elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per mancanza di
documenti attendibili, e questo anche qualora tale mancanza non possa essere
imputata al contribuente (decisione TF n. 2A.426/2004 del 23 novembre 2004; TF n.
2A.442/2001 del 19 giugno 2002; RDAF 2000 II 41;
Zweifel
, in: Zweifel/
Athanas
[a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.
I/2b,
2ª ediz., Basilea 2008, n. 29 e 31 ad art. 130 LIFD, p. 342 ss.;
Richner/Frei/Kaufmann
, Handkommentar zum
DBG, Zurigo 2003, n. 26 ad art. 130 LIFD, p. 972;
contra
Berger
, Voraussetzungen und Anfechtung
der Ermessensveranlagung, in: ASA 75 p. 185, p. 197).
L’autorità
di tassazione può
tener conto di coefficienti sperimentali, dell’evoluzione patrimoniale e del tenore di vita del contribuente.
L’autorità fiscale deve
comunque agire “
pflichtgemäss
”, ovvero secondo coscienza professionale, conformandosi agli indispensabili criteri di prudenza che devono sempre essere tenuti
presenti in procedimenti del genere, principalmente allo scopo di evitare
eccessi di discrezionalità (ASA 50 p. 372). Detto altrimenti, il contribuente
deve essere imposto, nella misura del possibile, su un reddito valutato il più
vicino possibile alla sua capacità contributiva reale (
Zweifel
, op. cit., n. 46 ad art. 130 LIFD).
2.3.
Contro la decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all’autorità di tassazione, entro trenta giorni dalla notificazione (art. 206 cpv. 1 LT). Tuttavia, il contribuente
può impugnare la tassazione operata d’ufficio soltanto con il motivo che essa è
manifestamente inesatta
; il reclamo dev’essere motivato e indicare
eventuali mezzi di prova (art. 206 cpv. 3 LT).
Le norme appena citate
esigono che il contribuente apporti la prova della “manifesta inesattezza”
della tassazione d’ufficio e richiedono espressamente che il reclamo sia motivato
e indichi eventuali mezzi di prova. In tale contesto vi è un’inversione
dell’onere della prova: non tocca all’autorità dimostrare la correttezza
della propria valutazione, bensì all’interessato provare che la stessa è manifestamente
inesatta.
Tali requisiti del reclamo
rappresentano non meri presupposti sostanziali per la rimozione della tassaz ione per apprezzamento, bensì prescrizioni di validità del gravame, in
mancanza dei quali l’autorità non deve neppure entrare nel merito (sentenza del
Tribunale federale del 21 novembre 1997, in: DTF 123 II 552).
Secondo il Tribunale
federale, il requisito della motivazione del reclamo, contenuto nella disposizione in esame, deve essere considerato quale presupposto di validità, sebbene la legge non lo
designi esplicitamente come tale (DTF 81 I 98 consid. 3, 121 I 117 consid. 3a,
122 I 70 consid. 1c).
A
tale riguardo, il Tribunale federale ha precisato che, siccome la necessità di
motivare il reclamo e di indicare mezzi di prova non è prevista per i reclami
contro tassazioni ordinarie, l’autorità fiscale dovrebbe indicare, nella decisione di tassazione per apprezzamento, quanto disposto dall’art. 206 cpv. 3 LT e le conseguenze
in caso di inottemperanza. Vi è infatti il rischio che il contribuente non
cognito di diritto ometta di motivare in modo sufficiente l’impugnativa,
provocandone l’inammissibilità. In mancanza di un’espressa menzione, contenuta nell’indicazione dei rimedi giuridici della tassazione d’ufficio, l’autorità fiscale può comunque rimediarvi, dopo l’inoltro del reclamo da parte del
contribuente, invitando quest’ultimo a emendare il gravame, conformemente ai
requisiti dell’art. 206 cpv. 3 LT, con la comminatoria di dichiarare
irricevibile l’impugnativa (DTF 123 II 552, consid. 4f).
2.4.
In una sentenza che
concerneva proprio una tassazione d’ufficio nell’ambito dell’imposta sugli
utili immobiliari, il Tribunale federale ha ricordato che la prova della
manifesta inesattezza può essere portata in due modi:
·
in primo luogo, il contribuente può produrre i mezzi di prova
necessari a sovvertire l’incertezza in merito alla situazione effettiva,
consentendo in tal modo il corretto accertamento degli elementi imponibili. In
questo caso, la tassazione d’ufficio contestata viene rimpiazzata da una tassazione
ordinaria. A tal fine, si richiede tuttavia l’adempimento corretto degli
obblighi procedurali precedentemente trascurati ed una completa esposizione dei
fatti con il reclamo. Se ciò non si verifica, non si può rimediarvi nel seguito
della procedura né mediante un’audizione personale del contribuente.
D’altronde, la prova dell’inesattezza deve essere completa e non può limitarsi
a singole posizioni della tassazione d’ufficio;
·
in secondo luogo, il contribuente può anche provare che la
tassazione impugnata è palesemente eccessiva (cfr. la sentenza n. 2C_6/2011 del
16 maggio 2011, consid. 3.1 e giurisprudenza citata).
3.
3.1.
Come detto in entrata, il
contribuente ha omesso di trasmettere la dichiarazione per l’imposta sugli
utili immobiliari, pur essendo stato regolarmente richiamato e diffidato e
nonostante gli siano state concesse diverse proroghe. L’RS 1 ha di conseguenza proceduto
alla tassazione d’ufficio dell’imposta sugli utili immobiliari, deducendo dal
valore di alienazione totale di fr. 4'100'000.–, risultante dall’atto notarile
del 18 ottobre 2014 (suddiviso in fr. 1'548'800.– per il mapp. n. __________
RFD di __________, fr. 1'971'200.– per il mapp. n. __________ RFD di __________
e fr. 587'000.– per il mapp. n. __________ RFD di __________), un valore
d’investimento di fr. 1'453'000.– (suddiviso in fr. 700’000.– per il mapp. n. __________
RFD di __________, fr. 290'000.– per il mapp. n. __________ RFD di __________ e
fr. 463'000.– per il mapp. n. __________ RFD di __________), corrispondente al
valore d’acquisto. Con il reclamo del 23 ottobre 2015, l’allora rappresentante
di RI 1 ha prodotto una dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari di
medesima data riguardante i suindicati fondi, in cui ha indicato un valore di
alienazione di fr. 3'931'000.– (anziché di fr. 4'100'000.–), un valore
d’investimento deducibile (valore di acquisto) di fr. 1'453'000.– (come
indicato dall’RS 1), costi di costruzione e di miglioria di fr. 400'000.– e
provvigioni versate di fr. 460'000.–, commisurando un utile imponibile totale in
fr. 1'618'000.–. Al gravame ha allegato una documentazione estremamente
parziale (copia dell’atto notarile del 18 ottobre 2014, copia di una convenzione
del 26 maggio 2015 conclusa tra l’acquirente e il venditore, copia di una
"ricevuta" del 18 ottobre 2014 inerente a una provvigione per
intermediazione e copia di due estratti bancari).
3.2.
3.2.1.
Per quanto concerne il
valore di alienazione quantificato in fr. 3'931'000.–, anziché in fr.
4'100'000.– (come risulta dall’atto di compravendita rogato), l’insorgente ha
sostenuto quanto segue:
… Già
nell’atto
pubblico di compravendita immobiliare, che si produce, le parti avevano
previsto il deposito presso il notaio rogante di un importo di fr. 100'000.
–
a garanzia dei
lavori di ristrutturazione di competenza della parte venditrice.
Successivamente, alla questione concernente le opere di ristrutturazione e i
difetti dei beni immobili venduti, si è aggiunta una questione concernente la
minore redditività dei beni immobili, ovvero il minor incasso di pigioni per rapporto
a quanto garantito dal venditore. La questione concernente i difetti e i lavori
di ristrutturazione e i minori incassi di pigione, hanno avuto quale
conseguenza una riduzione del prezzo di compravendita. In particolare il
venditore ha innanzitutto dovuto restituire, per il tramite del notaio rogante,
l’importo di fr. 100'000.
–
da esso trattenuto. Il giustificativo del rimborso
viene prodotto con il presente reclamo. In aggiunta, in base all’accordo
stipulato con la parte acquirente, il venditore ha dovuto versare due ulteriori
importi di fr. 56'000.
–
e fr. 13'000.
–,
come risulta dall’estratto del conto bancario della parte acquirente. Allo
stato attuale il prezzo di vendita, per rapporto a quanto indicato nell’atto notarile
si è pertanto ridotto di
fr. 169'000.
–
….
Ha inoltre asserito,
stante l’accordo stipulato tra le parti, che il venditore avrebbe dovuto
integrare (mese per mese fino al 31 dicembre 2015) il conto affitti, per
rapporto a quanto mancante rispetto alle promesse antecedenti la stipulazione
del contratto di compravendita, presumendo un’ulteriore contrazione del prezzo
di vendita di fr. 80'000.–. Per questo motivo ha richiesto una sospensione della
procedura di reclamo fino ad inizio 2016.
Da un esame della
documentazione prodotta in sede di reclamo (cfr., in particolare, copia atto
notarile del 18 ottobre 2014, punto 2., p. 3; copia convenzione del 26 maggio
2015; copia avviso di addebito di fr. 100'000.– del 25 giugno 2015 a favore di __________;
copia estratto conto corrente rub. affitti, da cui risulta solamente un
versamento di fr. 56'000.– il 7.01.2015 ["VERSAMENTO"] e un versamento
di fr. 13'000.– il 3.3.2015 ["AFFITTI"] a favore di __________), non
si può ritenere che il suo contenuto sia sufficiente per dimostrare le
suindicate argomentazioni. In effetti, l’ordine di pagamento del 25 giugno 2015
di fr. 100'000.– dal conto corrente intestato all’avv. RA 1 con la menzione
"__________" (cfr. copia avviso di addebito del 25 giugno 2015) non comprova
in alcun modo che si tratti dell’asserito importo che RI 1, in qualità di
venditore, avrebbe dovuto restituire all’acquirente, per il tramite dell’avv. RA
1, e che in tal modo vi sarebbe stata una riduzione del prezzo pattuito
nell’atto notarile. Dal rogito risulta invero che fr. 100'000.– "rimangono
depositati sul predetto conto (ndr. conto clienti del notaio) a garanzia
dell’esecuzione dei lavori di ristrutturazione in atto, per un periodo di 3
(tre anni) da oggi" e che dal prezzo di compravendita il notaio è
incaricato (tra l’altro) di "versare la differenza all’alienante, come a
separati accordi, e in particolare versare alla scadenza del 3° (terzo) anno
CHF 100'000.00 (centomila) di garanzia in caso di buon risultato della
ristrutturazione. In caso contrario la somma ritornerà all’acquirente, proporzionalmente
alla quota di mancata buona esecuzione" (cfr. copia atto notarile del 18
ottobre 2014, punto 2., allegata al reclamo del 23 ottobre 2015). Del resto non
è dato sapere nulla riguardo alle menzionate opere di ristrutturazione, non
essendo stato presentato alcun giustificativo in merito. Neppure la convenzione
del 25 maggio 2015 può soccorrere la tesi dell’insorgente. La stessa sorte vale
per il (non meglio precisato) versamento di fr. 56'000.– avvenuto il 7.01.2015
("VERSAMENTO") e il (non meglio precisato) versamento di fr. 13'000.–
avvenuto il 3.3.2015 ("AFFITTI") a favore dell’acquirente.
A ragione dunque
l’autorità fiscale ha preso in considerazione un valore di alienazione di fr.
4'100'000.–, come emerge dall’atto notarile del 18 ottobre 2014.
3.2.2.
Per quanto attiene invece ai
costi di costruzione e di miglioria postulati in deduzione e quantificati in
fr. 400'000.–, in sede di reclamo, il ricorrente ha sostenuto di aver eseguito importanti
interventi di miglioria (sostituzione del tetto, dell’impianto elettrico e
delle canalizzazioni; realizzazione di quattordici bagni e di numerose
suddivisioni; posa di due caldaie nuove e delle relative canne fumarie), poiché,
a suo dire, gli edifici non erano attrezzati, erano privi di riscaldamento e di
acqua potabile. Ha al riguardo, però, solamente richiamato i giustificativi dalle
(non meglio specificate) ditte che avrebbero eseguito dette opere e sostenuto che
avrebbe prodotto la documentazione in suo possesso in sede di audizione.
Sennonché, fino ad oggi, non è stato prodotto alcun documento concernente i
suindicati lavori (quali lavori sono stati effettivamente eseguiti? chi ha
eseguito le opere? a quanto ammontano i presunti costi sostenuti?). In assenza
di un dettaglio delle opere eseguite (con la distinzione tra spese di manutenzione
e di miglioria), l’autorità fiscale non poteva esaminare la postulata
deduzione.
3.2.3.
Nemmeno la documentazione
prodotta in relazione all’importo di fr. 460'000.– chiesto in deduzione nella
dichiarazione d’imposta sugli utili immobiliari del 23 ottobre 2015, a titolo
di provvigioni versate, è atta a dimostrare che RI 1 avrebbe effettivamente versato
a favore di __________ e __________ detta somma a titolo di provvigione in
relazione ai fondi in questione (cfr., al proposito, "ricevuta" del
18 ottobre 2014 e copia di due avvisi di addebito allegati al reclamo del 23 ottobre
2015). L’RS 1, nelle proprie osservazioni del 3 marzo 2016 evidenzia – rettamente
– quanto segue:
…In merito alla provvigione, stabilita come da
allegato C in fr. 460'000.-, non si riesce a capire come è stata pagata. In
effetti, dalla documentazione allegata risultano 2 pagamenti; uno pari ad un
importo di fr. 130'000.- mentre l’altro per un importo di fr. 230'000.- che
però si riferisce ad un’altra particella …. Se inoltre valutiamo che la stessa
non può essere ritenuta usuale (fr. 460'000.– / 4'100'000 = 11.21%), le
perplessità maturate da quest’autorità sono fondate e ha quindi ritenuto di
richiedere i contratti di intermediazione immobiliare, fatture dei mediatori
immobiliari e relativi pagamenti.
3.3.
Con il proprio reclamo, il
contribuente non ha quindi adempiuto i presupposti per contestare la tassazione
d’ufficio, non avendo portato la prova della manifesta inesattezza della
decisione impugnata. Ciononostante, con scritto del 5 novembre 2015, l’RS 1 ha
impartito al reclamante un ulteriore termine scadente il 15 gennaio 2016, per
produrre altra documentazione e per ottenere maggiori informazioni a
completazione del reclamo, con l’avvertenza che, "qualora la presente
richiesta di documentazione dovesse rimanere inevasa o parzialmente inevasa, il
reclamo sarebbe stato dichiarato irricevibile con la conferma della tassazione d’ufficio"
(cfr., nel dettaglio, lettera del 5 novembre 2015, alla cui lettura si rimanda
per brevità). Come visto, entro il termine impartito, il reclamante non ha però
dato seguito alla richiesta e di conseguenza, non sono stati ottemperati gli
obblighi procedurali.
In queste circostanze, la
decisione qui impugnata, mediante la quale l’RS 1 ha dichiarato irricevibile il
reclamo del contribuente, appare di conseguenza ineccepibile. La decisione di
tassazione è pertanto passata in giudicato, senza che alla Camera di diritto
tributario sia concesso di entrare nel merito del ricorso.
3.4.
Alla luce di quanto sopra
esposto, la censura sollevata nel presente ricorso, secondo cui l’RS 1 avrebbe
violato il diritto di essere sentito, per insufficiente motivazione della
decisione impugnata, per mancato sollecito dell’invio della documentazione di
cui alla lettera del 5 novembre 2015 e per mancata convocazione del
contribuente in sede di reclamo, è priva di qualsiasi fondamento.
Per quanto concerne, in
particolare, la censura secondo cui l’autorità fiscale non avrebbe convocato il
reclamante, va ricordato che l’articolo 208 cpv. 1 LT (applicabile per analogia
per l’imposta sugli utili immobiliari; cfr., al proposito, consid. 2.1 della
presente decisione) stabilisce che, nella procedura di reclamo contro una
decisione di tassazione ordinaria, l’autorità di tassazione prende la sua decisione
fondandosi sui risultati dell’inchiesta e che essa può determinare nuovamente
tutti gli elementi imponibili e, sentito il contribuente, modificare la tassazione
anche a svantaggio del medesimo. La legge tributaria cantonale non attribuisce
dunque al contribuente il diritto di essere convocato e sentito personalmente
prima di una decisione su reclamo. Né una simile garanzia discende dall’art. 29
cpv. 2 Cost. fed., poiché secondo il Tribunale federale la garanzia costituzionale
del diritto di essere sentito in un procedimento amministrativo non implica il
diritto di essere sentito oralmente (DTF 122 I 464 consid. 4c e giurisprudenza
citata).
Come ha ricordato il
Tribunale federale, ciò vale in modo particolare nell’ambito di procedimenti di
massa, estesi alla totalità dei cittadini, come le procedure di tassazione per
le imposte dirette (cfr. pure l’art. 126 cpv. 2 LIFD secondo cui [solo]
l’autorità di tassazione può esigere che siano fornite informazioni anche oralmente;
sentenza del 14 dicembre 2006 n. 2A.438/2006 consid. 3.2).
Se il reclamante non ha
diritto di essere convocato dall’Ufficio di tassazione quando interpone reclamo
contro una tassazione ordinaria, non si può certo pretendere che abbia un
simile diritto quando impugna una decisione di tassazione d’ufficio, a maggior
ragione se ha presentato un reclamo che non adempie neppure le prescrizioni di
validità del gravame.
La questione non merita
dunque ulteriori approfondimenti.
4.
4.1.
Come detto in entrata, su
richiesta del 9 agosto 2016 di questa Corte, con lettera del 19 ottobre 2016 l’avv.
RA 1 ha prodotto copia di una "transazione giudiziaria" conclusa il 2
agosto 2016 tra RI 1 e __________ dinanzi al notaio grigionese avv. __________.
Ha al proposito sostenuto che in conformità a detta transazione "il
contratto di compravendita immobiliare a fondamento della tassazione sugli
utili immobiliari contestata, è stato dichiarato nullo per errore essenziale".
A suo dire, andrebbe quindi contestualmente annullata la relativa tassazione
sugli utili immobiliari e per questi motivi la decisione qui impugnata deve
essere dichiarata nulla.
Dalla suddetta transazione
risulta in particolare una pattuizione tra le parti secondo la quale è stato
annullato l’atto di compravendita immobiliare rogato dal notaio avv. RA 1,
avente quale oggetto i mapp. n. __________ e n. __________ del RFD di __________
e il mapp. n. __________ del RFD di __________, poiché in base alla perizia del
26 luglio 2015 allestita dall’arch. __________ il mapp. n. __________ del RFD
di __________ è ubicato in zona agricola, e non in zona artigianale/commerciale
come invece aveva indicato l’arch. __________ nel referto peritale del 20
luglio 2014 utilizzato ai fini della compravendita. __________ ha quindi
avviato un’azione di nullità del contratto di compravendita presso la Pretura
di __________ per "recedere unilateralmente per errore essenziale dal contratto
di compravendita immobiliare del 18.10.2014". Il 22 agosto 2016, il pretore
del distretto di __________, ha stralciato dai ruoli la causa di cui
all’incarto __________ nell’ambito della procedura di conciliazione promossa
con istanza il 10 giugno 2016 da __________ nei confronti di RI 1 e ha
omologato la "transazione giudiziaria" sottoscritta dalle parti il 2
agosto 2016.
4.2.
Sebbene la legge
tributaria non lo precisi, si deve ritenere che se un contratto di
compravendita è nullo perché illecito o contrario ai buoni costumi (art. 20 CO)
o per lesione (art. 21 CO) o per vizi del contratto (art. 23 e seguenti CO) non
si possa considerare quale trasferimento imponibile secondo l’art. 124 LT (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice
sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, pp. 80-81; cfr. inoltre la
giurisprudenza del Tribunale federale in ASA 56 p. 659 consid. 4b e ZBGR
80/1999 p. 100 consid. 2c).
Non ha per contro alcun
effetto sull’imponibilità della primitiva compravendita la successiva
retrocessione dell’immobile al venditore (cfr. p. es. le sentenze del Tribunale
federale dell’8 ottobre 1997, n. 2P.262/1995 consid. 2a, e del 12 ottobre 2005,
n. 2A.86/2005 consid. 2.2.1).
4.3.
Come ha già avuto modo di
rilevare per esempio il Tribunale amministrativo del Canton Zurigo, se le parti
che hanno stipulato un contratto di compravendita immobiliare raggiungono un accordo
transattivo davanti al giudice civile, in merito all’invalidità del contratto,
ottenendo in tal modo lo stralcio della causa per acquiescenza, l’autorità
fiscale non è vincolata alla decisione del giudice civile in merito alla
validità del contratto (sentenza del 16 novembre 1993, n. SR-93/0006, in RB-ZH
1993 n. 28).
Anche questa Corte ha già
avuto occasione di decidere che, se le parti che hanno stipulato un contratto
di compravendita immobiliare raggiungono un accordo transattivo davanti ad un
giudice civile, in merito all’invalidità del contratto, l’autorità fiscale deve
esigere dal debitore dell’imposta sugli utili immobiliari la prova della
nullità del contratto (sentenza CDT n. 80.2009.14 del 21.7.2010, in RtiD I-2011
n. 13t).
4.4.
Tornando alla fattispecie
in esame, l’arch. __________, nella propria perizia allestita il 26 luglio 2015,
che riguarda però unicamente il fondo n. __________ RFD di __________, ha in particolare
ritenuto che quest’ultimo si trova in zona agricola del piano regolatore
comunale, rilevando in particolare quanto segue:
… Risulta al riguardo utile
menzionare come la perizia per stabilire il valore immobiliare dell’immobile,
allestita in data 20 luglio 2014 dall’arch. __________ __________, contenga un
grave errore quando menziona a pagina 3 che il fondo risulta ubicato in Zona
artigianale/commerciale. Come si può vedere dall’estratto del Piano regolatore
in vigore si ribadisce che il fondo risulta interamente ubicato e inserito in
zona agricola. Visto questo grosso errore si evita quindi di considerare questo
rapporto in merito ai suoi contenuti e tutto verrà nuovamente verificato dal
sottoscritto per il tramite della necessaria verifica con gli atti ufficiali
comunali e cantonali a disposizione. …
Sennonché, in primo luogo va
rilevato che il referto peritale allestito il 20 luglio 2014 dall’arch. __________,
prodotto, in copia, dall’avv. RA 1 su richiesta di questa Corte con scritto del
19 ottobre 2016, concerne i fondi no. __________, no. __________ e no. __________
RFD del Comune di __________, e non il fondo no. __________ RFD di __________.
In secondo luogo, la pagina 3 della predetta perizia, non contiene alcun cenno
al fondo no. __________ RFD di __________ (e dunque neppure afferma che lo
stesso sarebbe ubicato in zona industriale), bensì vi può leggere che "…Le
proprietà oggetto della presente perizia (ndr. i fondi no. __________, __________
e __________ del RFD di __________) sono situate nel Comune di __________,
nella zona “Alla Pobbia” compresa tra l’autostrada ed il fiume Ticino, nella
zona industriale del comune. …". Come zona di piano regolatore è stata
indicata la zona "Industriale J", sempre però con riferimento ai
fondi no. __________, __________ e __________ del RFD di __________. Da ultimo,
mettendo a confronto la documentazione fotografica inserita nel rapporto del 20
luglio 2014 dell’arch. __________ con quella contenuta nel rapporto del 26
luglio 2015 dell’arch. __________ __________, è pacifico che lo stabile di cui
al fondo no. __________ RFD di __________ non corrisponde agli edifici di cui
ai fondi __________, __________ e __________ del RFD di __________.
Ne discende che non può
essere condivisa da questa Corte la versione dei fatti contenuta nella "transazione
giudiziaria" sottoscritta da RI 1 e __________, peraltro non dinanzi a un
giudice, ma dinanzi a un notaio __________ (e non ticinese), secondo cui è
stato in particolare annullato il contratto di compravendita del 18 ottobre
2014 avente come oggetto i fondi no. __________ e no. __________ del RFD di __________
e il fondo no. __________ del RFD di __________, e ciò
…
in base alla perizia 26.07.2015 dell’arch. __________ è risultato che il
mappale no. __________ nel RFD di __________ non si trovava in zona artigianale/commerciale,
come invece indicato dall’arch. __________ nel suo referto 20.07.2014 e che è
servito da base per la successiva compra-vendita, bensì è interamente ubicato
in zona agricola; tale circostanza ha spinto __________ a recedere
unilateralmente per errore essenziale dal contratto di compra-vendita immobiliare
del 18.10.2014 …
.
In queste circostanze, la
nullità del contratto di compravendita non è stata dimostrata, non avendo il
ricorrente fornito la prova in merito al vizio del contratto ex art. 23 ss. CO
che avrebbe, casomai, giustificato la sua nullità unicamente riguardo al fondo
no. __________ del RFD di __________ (e non ai fondi no. __________ e no. __________
del RFD di __________ pure oggetto del contratto di compravendita in
questione). D’altro canto non va dimenticato che il pretore del distretto di __________
ha omologato la "transazione giudiziaria" del 2 agosto 2016 conclusa
tra le parti, senza esaminarne il merito. Per tutte queste ragioni, questa
Corte non è vincolata alla decisione con cui il giudice civile ha omologato la
transazione.
Di conseguenza, la
richiesta dell’insorgente di annullare la tassazione dell’imposta sugli utili
immobiliari in virtù della "transazione giudiziaria" del 2 agosto
2016 è manifestamente infondata e rasenta invero la temerarietà.
5.
Il ricorso è di
conseguenza respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del
ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr. 2’000.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 2’100.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
-
-
Copia per conoscenza:
-
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: