ti_gerichte · 12.2008.112 · 2009-07-09 · it
Locazione. Interpretazione del contratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.07.2009 12.2008.112

Incarto n.
12.2008.112
Lugano
9 luglio 2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Pellegrini
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.31
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 11
febbraio 2008 da
AP 1
rappr. dall’  RA
1
contro
AO 1
AO 2
rappr. dagli avv.  RA 2  e  RA 3
con cui
l’istante ha chiesto l’annullamento del canone di locazione annuo da fr. 157'234.05
a fr. 176'511.75 per l’albergo-ristorante __________ e il mantenimento del
canone di locazione per l’anno 2008 invariato rispetto al 2007;
domanda
avversata dai convenuti e che il Pretore ha parzialmente accolto con sentenza 9
maggio 2008, fissando il canone di locazione relativo al suddetto immobile in
fr. 174'667.95 dal 1° gennaio 2008;
appellante
l’istante, il quale con atto di appello del 23 maggio 2008 postula, in riforma
del querelato giudizio, l’accoglimento della sua istanza 11 febbraio 2008 e la
fissazione del canone di locazione dal 1° gennaio 2008 allo stesso importo corrisposto
per l’anno 2007, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre
i convenuti con osservazioni del 13 giugno 2008 chiedono la reiezione del
gravame, con protesta di tasse, spese e ripetibili.
Letto
ed esaminati gli atti ed i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:
A.
__________
e __________, come locatori, ed , quale conduttore, hanno stipulato il 28 marzo
1978, con effetto dal 1° gennaio 1977, un contratto di locazione avente per
oggetto l’immobile denominato “Albergo __________” ubicato sul fondo n. __________
di M__________.
Il 13 luglio 1992 le parti contraenti
hanno poi sottoscritto una convenzione in cui prevedevano la possibilità di
inoltrare la prima disdetta per il 31 dicembre 2007 con preavviso annuale e in
seguito per la fine di ogni anno. La pigione era stata fissata in fr. 140'000.-
per il 1993, fr. 150'000.- per il 1994 e fr. 160'000.- per il 1995. Dal 1°
gennaio 1996 il canone sarebbe stato adeguato in ragione di 4/5 dell’evoluzione
percentuale dell’indice del costo della vita. Il 2 aprile e 15 giugno 2004 i
locatori hanno offerto al conduttore una riduzione del 10% sulla pigione
precedentemente pattuita. Il conduttore ha pagato dal 1° gennaio 2004 un canone
di fr. 157'234,05 in luogo dei fr. 176'511,75 contrattualmente previsti.
B.
Il
19 settembre 2006 AO 1 ed AO 2 (subentrato ad A__________ quale comproprietario
e locatore) hanno notificato al conduttore su modulo ufficiale la disdetta
ordinaria del contratto di locazione per il 31 dicembre 2007.
Accogliendo parzialmente l’istanza presentata da AP 1, con decisione
8 marzo 2007 il competente Ufficio di Conciliazione ha concesso una prima
protrazione del contratto di locazione sino al 31 dicembre 2010. I locatori
hanno in seguito notificato con scritto 5 dicembre 2007 l’aumento del canone di
locazione con effetto dal 1° gennaio 2008 portandolo da fr. 157'
234,05 a
fr. 176'511,75, motivandolo con l’adeguamento
all’indice ufficiale del costo della vita come previsto contrattualmente. Contestato
l’aumento dinanzi alla competente autorità e fallita la procedura di
conciliazione tra le parti, il conduttore si è rivolto al Pretore contestando
sia l’aumento sia le sue motivazioni e in particolare il fatto che non si
sarebbe trattato di un semplice adeguamento al costo della vita e inoltre che
la controparte non avrebbe avuto alcun diritto di ripristinare il canone di
locazione che era stato ridotto del 10% per accordo fra le parti dal 1° gennaio
2004.
C.
Statuendo
il 9 maggio 2008, il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, annullando
l’aumento di pigione relativo all’adeguamento all’indice del costo della vita,
ma riconoscendo l’aumento del 10% della pigione come un semplice ripristino del
canone di locazione originario, non necessitante di alcuna forma particolare di
notifica in quanto la sua pattuizione sarebbe risultata a tempo determinato,
ossia sino al 31 dicembre 2007.
D.
L’istante
ha interposto appello contro tale giudizio, chiedendo l’accoglimento integrale
della sua istanza 11 febbraio 2008. Nelle proprie osservazioni del 13 giugno
2008, i locatori hanno chiesto la conferma del giudizio pretorile e la
reiezione dell’appello.
considerato
in diritto:
1.
Il
Pretore, interpretando la volontà delle parti in merito alla durata temporale
della riduzione lineare del 10% del canone di locazione, è giunto alla
conclusione che già dallo scritto 2 aprile 2004 si evinceva che la riduzione
proposta fosse limitata nel tempo, ovvero sino al 31 dicembre 2007. Questa
sarebbe in effetti stata la data di scadenza del contratto e dunque l’unica
data possibile a cui i locatori potevano riferirsi quando hanno proposto la
riduzione allo scopo di portare a termine il rapporto di locazione secondo
quanto pattuito. Dal canto suo l’istante, prosegue il primo giudice, non può in
buona fede avere interpretato tale riferimento alla fine del contratto in
nessun’altra maniera. Da ciò la conclusione pretorile che l’aumento contestato
non era né un adeguamento del canone da richiedere al momento della decisione
sulla protrazione del contratto giusta l’art. 272c CO né una modifica
unilaterale del contratto ai sensi dell’art. 269d CO, ma il ripristino del
canone di locazione a suo tempo pattuito dopo la scadenza del periodo per il
quale era stata convenuta la riduzione del 10%.
2.
L’appellante
ritiene che con questa interpretazione il Pretore non abbia tenuto in
considerazione il fatto che le parti, concordando una riduzione del 10% del
canone di locazione, hanno definitivamente modificato le condizioni
contrattuali, le quali valgono dunque sino alla scadenza del contratto, come
tutte le altre condizioni. Egli ritiene che l’affermazione
“alfine di
portare a termine il rapporto di locazione”
contenuta nella lettera 2
aprile 2004 (doc. E) non sia da interpretare, come fatto dal Pretore, nel senso
che tale riduzione valesse unicamente fino al 31 dicembre 2007, scadenza ordinaria
del contratto di locazione, e che non sia neppure possibile dedurne che in caso
di protrazione le basi contrattuali sarebbero state automaticamente riadeguate
alle condizioni originarie. Semplicemente l’orizzonte delle parti in quel
momento non poteva che essere il 31 dicembre 2007 in quanto fine del contratto
di locazione concordata nel 1992. Non potendo e non dovendo prevedere, ma
neppure escludere, un’eventuale protrazione, le parti non potevano nemmeno aver
implicitamente concordato che le nuove condizioni contrattuali valessero solo
fino a tale data e non oltre. L’appellante ritiene che se la volontà delle
parti fosse stata effettivamente quella di correlare la riduzione del 10% con
la fine del contratto di locazione per il 31 dicembre 2007, i locatori
avrebbero senza dubbio anche chiesto di modificare un’altra clausola
contrattuale, ovvero quella concernente il rinnovo tacito in caso di mancata
disdetta. Infatti, benché l’appellante fosse consapevole del fatto che il
contratto terminava il 31 dicembre 2007, egli ha pure affermato esplicitamente
che da parte sua non ci sarebbe stata alcuna disdetta.
3.
In
base ai criteri abituali d'interpretazione, il contenuto di un determinato
accordo viene stabilito in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva,
ovvero sulla base della vera e concorde volontà dei contraenti (art. 18 cpv. 1
CO; DTF 123 III 35 consid. 3b; NRCP 2004 p. 254). Il giudice è innanzitutto
tenuto a esaminare se l’istruttoria abbia permesso di accertare l’esistenza di
una concorde e comune volontà dei contraenti e in tal caso a indicarne il
contenuto (DTF 131 III 611 consid. 4.1, 128 III 422 consid. 2.2). Solo quando
non vi sono accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle
parti o se la volontà intima delle parti è divergente, il giudice deve
interpretare le dichiarazioni e i comportamenti delle parti secondo il
principio dell’affidamento, ossia secondo il senso che ogni parte poteva
ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell’altra nella
situazione concreta (DTF 131 III 611 consid. 4.1, 130 III 425 consid. 3.2, 129
III 118 consid. 2.5, 128 III 265 consid. 3 e 422 consid. 2.2; II CCA 16
febbraio 2006 inc. n. 12.2005.44 pubbl. in: NRCP 2006 pag. 194, NRCP 2004 p.
254; RtiD I-2004 N. 33c).
4.
Dalla
documentazione versata agli atti di causa è pacifico che le parti contraenti si
erano accordate sulla riduzione del 10% della pigione. Alla proposta 2 aprile
2004 dei locatori (doc. E, 2), infatti, il conduttore ha risposto pagando il
nuovo importo e accettando così per atti concludenti l’offerta. Il Pretore ha
ritenuto che tale accordo fosse limitato al 31 dicembre 2007, poiché l’espressione
“alfine di portare a termine il rapporto di locazione”
(doc. E) si
intendeva riferito a tale data, unico elemento temporale certo contenuto nella
“Convenzione” del 1992 (doc. 1), con la conseguenza che le parti in buona fede
non potevano pensare ad altra data quando hanno fatto riferimento alla “fine
del contratto”. Se non che, tale indicazione può anche essere interpretata
diversamente, se si tiene in considerazione il contesto in cui è stata fatta:
dalle due lettere contenenti la proposta di riduzione del 10% si evince che il
conduttore era allora in mora con i pagamenti della pigione e che i locatori
avevano minacciato di avviare la procedura di disdetta straordinaria per mora
del conduttore prevista dall’art. 257d CO (doc. E, pag. 2). Dunque, in questo
contesto, la suddetta frase poteva anche venire interpretata semplicemente nel
senso di proseguire con il rapporto di locazione come previsto dal contratto
del 1992 e di non doverlo interrompere a causa del mancato versamento di quanto
dovuto a titolo di canone di locazione. Inoltre, come ribadito dall’appellante,
nel 2004 non era ancora possibile sapere se l’una o l’altra delle parti avrebbe
disdetto il contratto per il 31 dicembre 2007. Il contratto di locazione
stipulato tra le parti, infatti, prevedeva il rinnovo della
locazione per tempo indeterminato in caso di mancanza di disdetta entro il primo
termine utile, stabilito al 31 dicembre 2007 (doc. 1, clausola n. 1). Non si
trattava quindi di un contratto a durata determinata, come ritenuto dal Pretore
e dai locatori, ma di un contratto a tempo indeterminato ai sensi dell’art. 255
CO, dove la data del 31 dicembre 2007 costituiva solo il primo termine utile
per inoltrare la disdetta ordinaria del rapporto locativo (DTF 114 II 165;
Lachat
, Le
bail à loyer, Lausanne 2008, pag. 81, 647). Di conseguenza la fine del
contratto non poteva essere determinata né prevista al momento in cui le parti
hanno concordato la riduzione del 10%. La clausola relativa alla disdetta con
un preavviso di un anno per la data del 31 dicembre 2007 non è stata modificata
in tale occasione e anzi, nelle lettere inviate al conduttore, i locatori hanno
ribadito che la modifica della somma pattuita come pigione non comportava alcun
altro cambiamento delle altre clausole contrattuali (doc. E e F). Da queste
osservazioni consegue che chiunque nella situazione dell’appellante non doveva
e non poteva in buona fede nel 2004 interpretare le affermazioni
“alfine di
portare a termine il rapporto di locazione come pattuito
” (doc.E) e
“[...]
la riduzione del 10% varrà fino alla fine del rapporto contrattuale […]
” (doc.
F) come un’espressione della volontà dei locatori di porre fine al rapporto
locativo il 31 dicembre 2007 e di concedere la nota riduzione solo fino a tale
data. Nelle proprie osservazioni all’appello i locatori deducono la limitazione
della riduzione del canone di locazione fino al 31 dicembre 2007 dalla
corrispondenza intercorsa tra le parti. Se non che, le lettere del 2 aprile
2004 (doc. E) e del 15 giugno 2004 (doc. F) nulla dicono sulla durata della
riduzione, mentre la lettera del 5 ottobre 2006 (doc. 9) è posteriore all’epoca
dell’accordo e non può dunque portarvi chiarimenti di sorta.
5.
A
ciò si aggiunga che il conduttore ha chiesto e ottenuto dall’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________ una protrazione del
contratto di locazione fino al 31 dicembre 2010 (doc. G). In tale procedura i
locatori
avrebbero potuto chiedere l’adeguamento del
canone di locazione giusta l’art. 272c cpv. 1 CO. Tale norma prevede al suo
capoverso 2 che nel caso in cui la modifica non sia avvenuta nella decisione di
protrazione, il contratto permane valido senza alcun cambiamento durante la
protrazione, a eccezione delle possibilità legali di adeguamento. Non risulta dalla
documentazione versata agli atti, e in particolare dalla decisione dell’Ufficio
conciliazione (doc. G), che i locatori abbiano formulato tale richiesta.
6.
Da
quanto precede si deve giungere alla conclusione che la modifica contrattuale
perfezionatasi nel giugno 2004 con la riduzione del canone di locazione del 10%
non era stata limitata al 31 dicembre 2007. Per rimettere in vigore il canone
di locazione originario era pertanto necessario seguire le formalità usuali per
l’adeguamento del canone di locazione, vale a dire notificare la pretesa sul
formulario ufficiale ai sensi dell’art. 269d cpv. 2 CO, nel rispetto del
termine contrattuale di disdetta di un anno, ciò che nella fattispecie non è
avvenuto (cfr. doc. C, D). Ne consegue che il canone di locazione dal 1°
gennaio 2008 ammonta a fr. 157'234.05, come nel 2007. L’appello deve dunque
essere accolto e la sentenza impugnata riformata nel senso di annullare
l’adeguamento del canone di locazione notificato il 5 dicembre 2007 (doc. 4).
7.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza giusta l’art. 148 CPC
in entrambe le sedi. Il valore di causa ammonta alla differenza tra il canone
di locazione adeguato dai locatori (fr. 176'511.75) e quello precedente (fr.
157'234.05) vale a dire fr. 19'277.70, per i tre anni di protrazione della
locazione, in definitiva fr. 57'833.10.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC, la LTG e il Regolamento
sulle ripetibili,
dichiara e pronuncia
:
I.
L’appello
23 maggio 2008 di AP 1
è
accolto
. La sentenza pretorile è di
conseguenza così riformata:
1.   L’aumento
del canone di locazione annuo per l__________ da fr. 157'
234,05 a
fr. 176'511,75 è annullato. Il canone di locazione
per l’anno 2008 rimane invariato corrispondente a quello corrisposto per l’anno
2007.
2.   Le
spese di fr. 50.- e la tassa di giudizio di fr. 1900.- vanno a carico dei
convenuti in solido, i quali rifonderanno all’istante l’importo  di fr. 2000.-
a titolo di ripetibili.
II.
La
tassa di giustizia e le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia        fr.   950.-
b) spese
fr.     50.-
totale
fr. 1'000.-
già
anticipati dall’appellante, sono in solido a carico degli appellati, i quali
rifonderanno inoltre all’appellante, sempre con vincolo di solidarietà,
l’importo di fr. 1'800.- a titolo di ripetibili d’appello.
III.
Intimazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                       La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione
con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia
civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 199 LTF).