ti_gerichte · 12.2001.85 · 2001-08-29 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.08.2001 12.2001.85

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00085
Lugano
29 agosto
2001
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire in materia di locazione nella
causa - inc. no. DI.2001.00023 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio
sud - e più precisamente sull'istanza di sfratto 5 marzo 2001 promossa da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
nonché
sull'istanza di contestazione della disdetta con domanda di protrazione
introdotta il 22 febbraio 2001 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di Chiasso da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
sulle
quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 31 maggio / 5
giugno 2001, con cui ha accertato la validità della disdetta 22 gennaio 2001 e
decretato lo sfratto di __________ dai locali commerciali (posteggio scoperto,
magazzino, area stazione di servizio carburante e negozio) al pianterreno e al
I. piano dello stabile "__________" in __________ a __________;
appellante
quest'ultimo con atto di appello 15 giugno 2001, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta
e di annullare il decreto di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
mentre la
controparte, con osservazioni 13 luglio 2001, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 21 giugno 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
preso atto
del pagamento da parte dell'appellante della cauzione processuale posta a suo
carico con il decreto 6 agosto 2001;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A.
Con
contratto 28 dicembre 1994 __________ - titolare dell'omonimo Garage - in qualità
di conduttore, e l'Immobiliare __________, in qualità di locatrice, hanno
stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una superficie
commerciale (posteggio scoperto, magazzino, area stazione di servizio
carburante e negozio) al pianterreno e al I. piano dello stabile
"__________" in __________a __________: il contratto, concluso per
una durata decennale fino al 31 dicembre 2005, prevedeva una pigione annua di
fr. 80'000.- (doc. A).
A
seguito della vendita ai pubblici incanti dell'immobile oggetto della
locazione, alla locatrice, con effetto al 14 novembre 2000, è subentrata
l'Immobiliare __________.
B.
Il
19 dicembre 2000 la nuova proprietaria ha diffidato ex art. 257d CO il
conduttore a pagare entro 30 giorni la pigione relativa al mese di dicembre
2000 (doc. B). Non essendo intervenuto alcun pagamento nel termine assegnato,
il 22 gennaio 2001 essa gli ha significato la disdetta straordinaria del
contratto per il 28 febbraio 2001 (doc. C). Da qui la presente causa.
C.
Il
5 marzo 2001 l'Immobiliare __________ (in seguito: istante), rilevando come
l'ente locato non fosse stato liberato alla scadenza del termine di disdetta,
ha adito la Pretura con un'istanza di sfratto. In precedenza, il 22 febbraio
2001, __________ (in seguito: convenuto) aveva provveduto a contestare la
disdetta avanti all'Ufficio di conciliazione, evidenziando come egli non si
trovasse assolutamente in mora, stante che la pigione doveva essere versata con
rate trimestrali posticipate e che in ogni caso la stessa, da ridursi siccome
spropositata e per la presenza di vari difetti dell'ente locato, era da
considerarsi compensata, fermo restando che la disdetta era comunque abusiva;
in via subordinata aveva postulato la protrazione del contratto fino al 30
giugno 2006.
In
applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata
devoluta al giudice dello sfratto.
D.
Con
il giudizio qui impugnato il Segretario assessore ha ritenuto che il contratto
specificava chiaramente l'obbligo di versare anticipatamente le pigioni, ciò
che del resto l'istante aveva provveduto a rammentare alla controparte al
momento del trapasso di proprietà senza che quest'ultima avesse avuto nulla da
obbiettare, mentre il convenuto non era stato in grado di provare che il contratto
di locazione fosse stato a suo tempo modificato nel senso di prevedere un
pagamento posticipato della pigione. Escluso che la parte convenuta potesse
prevalersi in concreto dell'eccezione di compensazione e della facoltà di
ridurre la pigione, di cui in ogni caso non si era avvalsa nei 30 giorni dalla
notifica della diffida, rispettivamente che la disdetta per mora fosse
eventualmente abusiva, il giudice di prime cure ha pertanto concluso per la
validità della rescissione e, non potendosi ipotizzare una protrazione del
contratto, esclusa per legge, per il benfondato dell'istanza di sfratto.
E.
Con
l'appello che qui ci occupa il convenuto chiede, previa assunzione di un
documento (doc. 23) a suo tempo estromesso dall'incarto dal primo giudice, la
riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di
contestazione della disdetta e con ciò di annullare il decreto di sfratto.
L'appellante,
oltre a riproporre gli argomenti difensivi già esposti e sviluppati in prima
sede, censura la mancata convocazione delle parti avanti all'Ufficio di
conciliazione e la presunta mancata applicazione da parte del Segretario
assessore degli art. 404 e segg. CPC. Il primo giudizio viene inoltre
contestato nella misura in cui indica quale oggetto dello sfratto l'immobile in
via __________ anziché 8 e nella misura in cui lo sfratto viene dichiarato
esecutivo dopo 10 giorni dalla sua intimazione - periodo di tempo ritenuto
oltretutto insufficiente per potervi ragionevolmente dar seguito - quando
l'istante si era limitata a postulare un termine di 5 giorni senza per altro
averne indicato la decorrenza rispettivamente pone a carico del convenuto le
spese dell'eventuale deposito degli oggetti o mobili che egli avrebbe omesso di
ritirare, ciò che la controparte mai aveva preteso.
F.
Delle
osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
considerando
in
diritto:
1.
Premessa
fondamentale affinché il locatore possa disdire il contratto di locazione ai
sensi dell'art. 257d cpv. 2 CO è che il conduttore, in mora al pagamento del
corrispettivo o delle spese accessorie scadute, non abbia dato seguito alla
diffida di pagamento di cui al cpv. 1 della medesima norma.
2.
Nel
caso di specie il convenuto contesta di esser stato in mora con il pagamento
della pigione di dicembre 2000, allorché l'istante, il 19 dicembre 2000, lo
aveva diffidato a pagare il dovuto entro 30 giorni con la comminatoria che il
mancato pagamento nel termine avrebbe comportato lo scioglimento del rapporto
contrattuale (doc. E): a suo giudizio, a quel momento la pigione di dicembre
non era in realtà ancora esigibile.
3.
Giusta
l'art. 257c CO il conduttore è tenuto a pagare il corrispettivo e, se del caso,
le spese accessorie alla fine di ogni mese, ma al più tardi alla fine della
locazione, salvo patti o usi locali contrari.
Ebbene,
contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice e dalla parte istante, non è
assolutamente vero che il contratto di locazione, cui quest'ultima è
subentrata, sanciva l'obbligo del pagamento anticipato delle pigioni. Dal
particolare tenore dell'art. 4 del contratto di cui al doc. A ("
Pigione
annua: fr. 80'000.- (ottantamila franchi svizzeri) pagabile in rate
mensili/trimestrali/semestrali anticipate di fr. … cadauna
") - la
precedente proprietaria ed il convenuto nell'occasione avevano provveduto a
compilare solo parzialmente il testo prestampato edito dalla CATEF, indicando
unicamente la somma della pigione - si può in effetti unicamente desumere l'ammontare
della pigione, mentre, non avendo esse completato lo spazio puntinato che si
riferiva all'ammontare delle rate, né optato per una delle tre rateizzazioni
possibili "
mensili/trimestrali/semestrali"
,
ben si può
ritenere che quest'ultima parte dell'accordo, anche se formalmente non
interlineata, non interessasse rispettivamente non fosse da loro voluta; l'uso
dell'aggettivo "
anticipate
", coniugato al plurale e ovviamente
riferito alle "
rate
", esclude inoltre che lo stesso potesse
eventualmente essere posto in relazione diretta con la pigione annua. Ne
discende che tale pattuizione, in assenza di un uso locale - non preteso né
provato dall'istante - non comportava ancora una modifica del principio
dispositivo stabilito dalla legge, secondo cui il pagamento della pigione
andava eseguito alla fine di ogni mese o alla fine della locazione (cfr.
Higi
,
Zürcher Kommentar, N. 12 ad art. 257c CO).
Nemmeno
il fatto che il convenuto abbia omesso di reagire alla lettera 22 novembre 2000
con cui la nuova proprietaria gli aveva specificato che i canoni di locazione
dovevano essere pagati in rate mensili anticipate (doc. E) rispettivamente alla
diffida in cui pure si menzionava, più in generale, l'obbligo di pagamento
anticipato della pigione (doc. B) può giovare alla parte istante: ritenuto che
la proposta formulata a quel momento configurava un chiaro peggioramento della
posizione del convenuto e che il rapporto contrattuale tra quelle parti era
venuto in essere da poco tempo e dunque non era ancora consolidato, ben si può
ritenere che in base alla natura particolare del negozio e alle particolari
circostanze la mancata reazione a quegli scritti da parte del convenuto non
poteva oggettivamente essere intesa quale tacita accettazione ai sensi
dell'art. 6 CO (
IICCA
13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA, pure riferito
a un contratto di locazione; per tanti:
Kramer/Schmidlin
, Berner
Kommentar, N. 30 e segg. e N. 49 e seg. ad art. 6 CO;
Bucher
,
Schweizerisches Obligationenrecht - Allgemeiner Teil, 2. ed., Zurigo 1988, p. 135;
Merz
, Vertrag und Vertragsschluss, 2. ed., Friborgo 1992, p. 121 e
seg.), così che, per le modalità di pagamento della pigione, continuava a far
stato quanto stabilito all'art. 257c CO.
Non
avendo per il resto l'istante - cui incombeva l'onere della prova (art. 8 CC) -
versato agli atti altre prove documentali o testimoniali a sostegno della tesi
dell'obbligo di pagamento anticipato della pigione, se ne deve concludere che,
il 19 dicembre 2000, allorché è stato diffidato ai sensi dell'art. 257d CO, il
convenuto non era in realtà ancora in mora, per cui la disdetta del contratto
significatagli il 22 gennaio 2001 deve essere dichiarata inefficace siccome
prematura.
4.
Ne
discende l'accoglimento del gravame, senza che sia necessario esaminare le
rimanenti censure d'appello.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che, non avendo l'appellante censurato
l'ammontare delle ripetibili assegnate dal Segretario assessore, le stesse gli
possono essere attribuite unicamente in quella, limitata, misura.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 15 giugno 2001 di __________
è accolto.
Di
conseguenza la sentenza 31 maggio 2001 della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio sud è così riformata:
1.
In accoglimento
dell'istanza 22 febbraio 2001 di __________, la disdetta 22 gennaio 2001 è
dichiarata inefficace.
§.
Di conseguenza l'istanza
di sfratto 5 marzo 2001 di Immobiliare __________ è respinta.
2.
La
tassa di giustizia in fr. 250.- e le spese, da anticipare come di rito, restano
a carico di Immobiliare __________, con l'obbligo di rifondere alla controparte
fr. 450.- a titolo di ripetibili.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    480.-
b) spese                                                      fr.
20.-
Totale                                                           fr.
500.-
da
anticiparsi dall'appellante, sono poste a carico dell'appellata, che rifonderà
alla controparte fr. 3'500.- per ripetibili.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario