ti_gerichte · 12.1996.210 · 1997-02-17 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 17.02.1997 12.1996.210

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00210
Lugano
17 febbraio 1997/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa
inc. no. LA.96.95
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 7 maggio
1996 da
__________
rappr. dall’avv. __________
contro
__________
rappr.
dall’avv. __________
in
materia di sfratto dei conduttori che il Pretore, con decreto 15 ottobre 1996,
ha accolto facendo ordine alla convenuta di mettere a libera disposizione della
parte istante il posteggio interno n. __________ dello stabile di viale
__________ a __________;
Appellante
la parte convenuta la quale, con atto di appello del 26 ottobre 1996, chiede la
riforma del primo giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto, mentre
la controparte, con osservazioni 2 dicembre 1996, postula la reiezione
dell’appello.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
La __________
occupa, dal 1 dicembre 1992, i locali del VI piano dello stabile di proprietà
della __________ in viale __________ a __________ e nei quali gestisce un
ristorante. Con separato contratto di locazione, in vigore dal 1 giugno 1993,
ha pure la facoltà di utilizzare il posteggio interno n. __________dietro
corresponsione di un canone mensile di Fr. 150.-
2.
Il 14 febbraio 1996
la __________ ha fissato alla conduttrice un termine di trenta giorni ai sensi dell’art.
275d CO, per provvedere a versare l’importo di Fr. 12’525.30 per i canoni di
locazione arretrati per i mesi da luglio 1995 a febbraio 1996 (doc. C). Oltre
alla pigione per il posteggio interno nello scoperto indicato era compreso il
canone di locazione per un ufficio nello stesso stabile.
Il 14 marzo 1996 ha poi
intimato la disdetta dal contratto di locazione a far tempo dal 30 aprile 1996
(doc. D).
3.
La disdetta è stata
contestata dalla conduttrice presso il competente Ufficio di conciliazione e la
cognizione della contestazione è poi passata al giudice dello sfratto che la
parte istante si era affrettata a chiedere con istanza 7 maggio 1996.
Il Pretore ha concesso lo
sfratto argomentando che effettivamente esisteva uno scoperto sui canoni di
locazione così come indicato dalla locatrice. Inoltre non ha ritenuto che le
pretese avanzate dalla conduttrice riguardo ai difetti dell’immobile oltre che
non essere provate non potevano nemmeno avere influenza sulla mora nei
pagamenti dei canoni di locazione.
4.
Delle argomentazioni
dell’appello con il quale la convenuta chiede la reiezione dell’istanza di
sfratto si dirà, così come di quelle di cui alle osservazioni della parte
appellata, nei considerandi che seguono per quanto necessario.
5.
Giusta l’art. 257d
cpv. 1 CO quando il conduttore sia in mora col pagamento del corrispettivo
scaduto, il locatore può fissargli per iscritto un termine di trenta giorni per
i locali d’abitazione e quelli commerciali per il pagamento e avvertirlo che,
scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà
disdetto. Il cpv. 2 del medesimo articolo prescrive che se il conduttore non
paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto con un
preavviso, nel caso di locali d’abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno
per la fine di un mese.
Il conduttore che non
vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art. 257d CO è confrontato
con due alternative: da un lato versare il corrispettivo insoluto, dall’altro
provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale,
in particolare anche perché la pigione è stata validamente compensata, poiché
il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a ridurre il corrispettivo,
oppure poiché quest’ultimo è stato depositato presso l’Ufficio di conciliazione
in applicazione dell’art. 259g CO (
Higi
, Commentario zurighese, ad art.
257d CO N. 13-16;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257d CO N.
17-23). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha
carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro lo stesso il
conduttore dovrà operare il relativo versamento (
Higi
, op. cit., ad art.
257d CO N. 12;
SVIT
, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di
compensazione (
DTF
119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la
riduzione della pigione (
Higi
, op. cit., ad art. 257d CO N. 15;
Züst
,
Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, pag. 177), oppure
effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO.
6.
La mora della
convenuta nel pagamento delle pigioni, anche dopo la formale diffida di
pagamento del febbraio 1996, è pacifica. Non può infatti essere difesa
l’implicita argomentazione della convenuta che confonde nel pagamento
dell’importo ridotto di Fr. 3’350.- per i locali adibiti a ristorante (cfr.
inc. n. 12.96. 209 tra le stesse parti e sentenza in data odierna) anche quello
per il posteggio quando così non è i contratti di locazione relativi  essendo
completamente distinti e l’accordata riduzione, rappresentando una percentuale
della cifra d’affari del ristorante, non potendo comprendere anche il posto
auto.
Ma anche se così fosse,
come appare dalla parallela sentenza nell’inc. no. 12.96.209, allo scadere del
termine di trenta giorni per provvedere al pagamento degli arretrati vi sarebbe
sempre uno scoperto che permette di disdire per mora il contratto di locazione.
7.
Nemmeno la ventilata
compensazione degli arretrati con i danni che i difetti dell’immobile (in
particolare l’allagamento del posteggio) avrebbero procurato alla locataria può
essere -indipendentemente dal fatto che il Pretore non ha ritenuto giustamente
opportuno far istruire questa problematica - presa in considerazione per poter
escludere la mora. Infatti la mancanza dell’avviso di compensazione e di
qualsiasi altro cenno durante il termine di trenta giorni assegnato per il
pagamento delle pigioni arretrate non permette di entrare nel merito delle
relative argomentazioni dell’appellante.
8.
Ma, pur accertata la
mora della conduttrice, l’istanza di sfratto non può ugualmente essere accolta.
L’istante ha, infatti,
fissato alla controparte un termine di trenta giorni per il pagamento delle
pigioni insolute in conformità con l’art. 257d cpv. 1 CO ma non ha atteso che
decorresse l’intero termine assegnato prima di disdire il contratto di
locazione. La messa in mora porta la data del 14 febbraio 1996 e di
conseguenza, tenuto conto che la sua notifica nelle migliore delle ipotesi è
avvenuta il giorno successivo e che febbraio aveva 29 giorni, il termine veniva
a scadenza il 16 marzo 1996.
La disdetta significata il
14 marzo 1996 è così prematura, ossia intimata alla conduttrice da una
locatrice priva del diritto previsto dalla norma in esame (
Higi
,
Commentario di Zurigo, ad art. 257d CO n. 47). Una recente verifica
giurisprudenziale su questo tema controverso ha portato a concludere che, nella
fattispecie, la disdetta non è atto annullabile (contrariamente alla
DTF
119
II 154 consid. 4a e 4b) ma inefficace (
DTF
121 III 159 e seg.) con la
conseguenza che, indipendentemente da una contestazione al proposito della
parte, non esplica alcun effetto, non è sanabile e va verificata dal giudice
pregiudizialmente e d’ufficio (
Higi
, Mietvertragskündigung- nichtig, ungültig
oder gültig und anfechtbar ? in
SJZ
1995, 227).
In mancanza di valida
disdetta e quindi di cessazione del rapporto di locazione lo sfratto non può
essere ordinato.
La possibilità indicata da
Higi
(op. cit. , loc. cit. in fine) nel poter eventualmente indulgere se
la disdetta è stata data con due/tre giorni di anticipo si riferisce solo alla
situazione in cui, non conoscendo il locatore il momento della consegna della
messa in mora al locatario (quando nel periodo di sette giorni di eventuale
giacenza della raccomandata), la disdetta è notificata qualche giorno prima
dell’avvenuta conoscenza da parte dell’inquilino della diffida; ma non è
praticabile quando la disdetta, come nel caso concreto, non rispetta il termine
di trenta giorni nemmeno nelle migliore delle ipotesi per il locatore,
rappresentata dalla consegna della lettera raccomandata il giorno successivo
alla sua spedizione.
Per i quali motivi
visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 26
ottobre 1996 è accolto e di conseguenza il decreto 15 ottobre 1996 del Pretore
così riformato:
1.
L’istanza
di sfratto 7 maggio 1996 è respinta.
2.
La
tassa di giustizia e le spese in complessivi Fr. 300.-, da anticipare
dall’istante, resta a suo carico con l’obbligo di rifondere a controparte Fr.
300.- per ripetibili.
II.
La tassa di
giustizia di Fr. 450.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 500.-), già
anticipate dall’appellante, sono a carico della __________ con l’obbligo di
rifondere a controparte Fr. 500.- per ripetibili.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione alla Pretura
di Lugano, sez. 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario