ti_gerichte · 40.2008.3 · 2009-04-30 · it
Valore di reddito non determinato ed escluso completamente dal calcolo di stima, rinvio degli atti all'autorità di prima istanza per nuova decisione


Incarto n.40.2008.3

_________________

Lugano

30 aprile 2009

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Claudio Morandi

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 16 maggio 2008 da

RI
 1

rappr.
 dallo  RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 18 aprile 2008 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di
 stima determinato da aggiornamenti particolari

relativamente
 al mappale no. 893 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 6 marzo 2009,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio
del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3.     Per
la part. no. 893 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato
in fr. 756'837.--.

2.     Lart.
8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione
allAutorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in
seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano
regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento
particolare del valore ufficiale di stima.

3.     Per
la part. no. 893 RFD di __________, con la notifica di decisione  8 gennaio
2007 per aggiornamento particolare, lUCS ha esposto un valore ufficiale di
stima di fr. 1'102'839.--.

Il
reclamo interposto in data 20 marzo 2007 da RI 1, è stato respinto dallUCS con
decisione del 18 aprile 2008.Dopo aver esperito il sopralluogo in data 14 settembre
2007, lautorità di prima istanza ha confermato la sua decisione adducendo che
i parametri applicati alla fattispecie in esame sono giustificati dalle
circostanze oggettive e sono prudenziali rispetto al mercato immobiliare
esistente in zona.

4.     Con
ricorso 16 maggio 2008 RI 1 è insorto dinanzi a questo Tribunale, postulando
laccoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di stima.A mente del ricorrente lapplicazione del correttivo di classe del 70% sul
valore metrico delledificio principale applicato dallUCS appare spropositato,
come inadeguata risulta essere la riduzione apportata al  correttivo di vetustà
dal -28% al -14%. Inoltre il ricorrente si lamenta del fatto che nella
decisione impugnata lUCS ha omesso di considerare il valore di reddito così
come previsto dallart. 18 Lst.

5.     In
sede di sopralluogo esperito il 6 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che ledificio
principale ubicato sul mappale 893 è strutturato su due livelli.

Al
piano superiore si trovano lingresso, un ampio soggiorno e pranzo, camino,
ampie vetrate con vista sul __________ e sulla __________, la cucina con
arredamento completo (mobili in legno e laminato, piano in granito, Food
Center) e angolo tavolo (abitabile), 1 WC, una sala da bagno, due camere, una
camera matrimoniale con bagno annesso con vasca idromassaggio e doccia (di
standard elevato). In generale per il piano superiore le finiture nuove sono da
considerare di standard superiore alla media, con serramenti esterni in PVC
nuovi di qualità corrente.

Al
piano inferiore sono invece ubicati i locali tecnici (caldaia del 2003 ed
elettrico), la cantina,  una camera,  uno studio, la lavanderia con ampio
guardaroba e una doccia-WC con sauna. Lo standard delle finiture è normale.

Le
facciate esterne dellabitazione principale sono state solo ritinteggiate,

come
pure quelle delledificio accessorio (portico).

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.

7.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad unmassimodel 60%. La variazione della percentuale di deduzione
è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e
alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di
miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.     In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per
nuovo giudizio.Ciò poiché lUCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito,
escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire una
concreta e sostenibile spiegazione in merito. A fronte dei contenuti
inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst. lomissione appare del tutto
inspiegabile oltre che errata. Lestimo deve infatti corrispondere al principio
basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375
del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione, che non è  vincolato dalle domande dei
ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa
sede, ritenuto che oltre a ciò lautorità di prima istanza non è nemmeno
entrata nel merito delle motivazioni che lhanno portata ad operare una tale
scelta.

Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che
lautorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente
incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e omettendo di
motivare perlomeno succintamente le ragioni concrete che lhanno indotta in
questa sua scelta, violando così lart. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle
rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero
ingiustamente preclusa unistanza di giudizio.Visto il rinvio degli atti allautorità di prima istanza per nuovo giudizio,
non occorre chinarsi sulle ulteriori censure sollevate dal ricorrente che
possono anche rimanere irrisolte.

9.

9.1.     Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

9.2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.) con lobbligo di rifondere a RI 1,  che si è avvalso
della consulenza di un legale iscritto nellapposito registro degli avvocati,
limporto di fr. 300.a titolo di ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione 18 aprile 2008è
annullatae lincarto èrinviatoallUfficio cantonale di stima
affinché, esperiti i dovuti

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima, con lobbligo di rifondere al
ricorrente limporto di fr. 300.a titolo di ripetibili.

3.     Contro la presente decisione è dato ricorso in
materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di
30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile
il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso
il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco