ti_gerichte · 12.1999.118 · 1999-10-29 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.10.1999 12.1999.118

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.1999.00118
Lugano
29 ottobre 1999
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Bettelini,
vice cancelliere
sedente
per statuire in materia di locazione nella causa (inc. LA 98.20 della Pretura
del distretto di Lugano, sezione 4) promossa con istanza 23 gennaio 1998 da
__________
(rappr. dall'avv. __________ o)
contro
__________
(rappr.
dall'avv. __________)
chiedente
la protrazione del contratto per 4 anni, ossia fino al 31 dicembre 2001, e
nella causa (inc. LA 98.21 della stessa Pretura) dipendente da istanza di ugual
data presentata da
__________
(rappr,
dall'avv. ____________________
contro
__________                                                          (rappr.
dall'avv. __________
chiedente
l'annullamento della decisione 23 dicembre 1997 dell'Ufficio di conciliazione
di Breganzona che aveva prorogato il contratto per la durata di un anno, ossia
fino al 31 dicembre 1998;
in cui
con un'unica sentenza 21 maggio 1999 il pretore ha respinto l'istanza del
__________ mentre ha evaso l'istanza di __________, dichiarando inefficace la disdetta
24 settembre 1997;
appellante
il __________ che, in riforma della decisione impugnata, postula l'accoglimento
della propria istanza e la reiezione di quella di controparte;
lette le
osservazioni 26 giugno 1999 di __________;
esaminati gli atti
dell'incarto;
considera
in fatto e in
diritto:
1.
Il
contratto che ha legato le parti dal 1. gennaio 1995 ha per oggetto
l'occupazione di un negozio (self service) interamente equipaggiato con
deposito e terrazza, posto sul terreno del campeggio __________
a __________, e di una mescita di bevande
alcoliche, anch'essa completamente equipaggiata. La durata del contratto è
stata fissata in un primo tempo fino al 31 dicembre 1995, ossia "per il
periodo di 1 anno ... senza rinnovo automatico" (doc. C, art. 3). Lo
stesso contratto scritto prevedeva indicativamente le condizioni per l'affitto
del 1996. Al suo art. 4, sotto il titolo
Rescissione e rinnovo
, vi si
leggeva: "Almeno sei mesi prima della scadenza del contratto d'affitto le
parti devono avvertirsi per iscritto sulle loro intenzioni. Un rinnovo
tacito non è previsto e il presente contratto è concluso per una durata determinata".
Il 28 dicembre 1995 le parti hanno formalizzato analoga pattuizione per il
periodo 1. gennaio 1996 - 31 dicembre 1996 dove -tra l'altro- è stato
modificato proprio l'art. 4 nel senso che le trattative fra le parti su un
eventuale rinnovo del contratto avrebbero dovuto aver luogo "almeno
tre
mesi
prima della scadenza" e dove la pigione è stata aumentata da fr.
40'000.- a fr. 48'000.- (doc. H). Identico negozio è stato concluso in data 28
novembre 1996 per tutto l'anno seguente; l'art. 4 del contratto ha mantenuto lo
stesso tenore dell'anno precedente (doc. I).
2.
In
data 24 settembre 1997, usando il modulo ufficiale, il __________
ha notificato al conduttore disdetta del
contratto con effetto a decorrere dal 31 dicembre seguente (doc. Q). Dal
momento che la stessa cosa era già avvenuta il 22 settembre 1995 per la fine
del medesimo anno (doc. R), __________, dando riscontro a quella comunicazione
da lui considerata "una semplice formalità", ha richiesto alla controparte
l'invio del nuovo contratto, "onde poter a mia volta procedere
all'allestimento dei nuovi contratti" (doc. S). Sennonché, questa volta,
il __________
ha comunicato al conduttore
che la disdetta era definitiva, in particolare negando di aver mai alluso a una
proroga automatica del contratto e rinviando al protocollo di una discussione 2
dicembre 1996 (doc. T). In quel documento si legge, a proposito del contratto
1997, che esso sarebbe stato concluso sulle stesse basi degli anni precedenti
"sans renouvellement automatique. Cette prolongation sera le dernier test
pour un contrat de plus longue durée en cas de convenance et d'efficacité
prouvées" (doc. N). Richiesto dei motivi della disdetta, il __________
ha risposto riferendosi alla durata limitata del
contratto, ossia fino al 31 dicembre 1997 (doc. X).
3.
Con
la sua istanza__________ rimprovera anzitutto alla controparte di aver violato
il contratto d'affitto per non aver rispettato l'art. 4 del medesimo, nonché di
aver agito in contrasto con la buona fede, essendosi scostata dalla prassi
degli anni precedenti quando le parti decidevano di continuare il loro rapporto
per un anno ulteriore alla luce dei risultati della stagione trascorsa.
Inoltre, considera che il __________ sia contravvenuto all'intesa del 2
dicembre 1996 in merito alla pattuizione di un contratto di durata più lunga
(doc. N); comunque, contesta gli addebiti mossigli dalla controparte davanti
all'Ufficio di conciliazione in merito all'insoddisfazione sulla conduzione
dell'esercizio pubblico. Postulando la proroga del contratto, invoca gli sforzi
effettuati nella gestione delle installazioni, l'indispensabilità di poter
continuare quell'attività come unica sua fonte di reddito, le forti spese
personali relative alla formazione professionale dei figli e alla procedura di
divorzio dalla moglie, nonché la sua impossibilità economica per riprendere una
nuova attività: la fine della locazione presenterebbe pertanto effetti gravosi
che non si giustificano nemmeno tenendo conto degli interessi della
controparte.
Il
__________
oltre a ribadire la durata
determinata del contratto in esame e quindi la legittimità del mancato rinnovo,
osserva come il conduttore non possa sostenere di essere stato sorpreso dalla
decisione di porvi fine, visto il carattere di ultima prova attribuito al
contratto per il 1997. Né vi è necessità, in questi casi, che il locatore
giustifichi la sua presa di posizione che, comunque, sostiene essere stata
causata dall'insoddisfazione riguardo alle prestazioni dell'istante, situazione
che -afferma nella propria istanza il __________ - gli avrebbe persino permesso
di interrompere anticipatamente la locazione. Visto poi come __________
ammetta che il contratto sia stato pattuito a
tempo determinato, considera contraddittorio il suo atteggiamento inteso a
ottenerne la proroga, rispettivamente la decisione dell'Ufficio di conciliazione
che ha accolto quella richiesta per la durata di un anno.
4.
Il
pretore, qualificato il contratto in esame come una locazione e non un affitto
(contrariamente alla denominazione assunta dalle parti), sulla base di diversi
elementi della fattispecie è giunto alla conclusione che -a dispetto della
lettera del contratto- esso debba essere considerato come concluso a tempo
indeterminato, rinnovabile di anno in anno. Di conseguenza, la comunicazione di
cessazione della locazione 24 settembre 1997 è una disdetta a tutti gli
effetti. Considerando d'ufficio, preliminarmente la validità o meno di tale
disdetta, il primo giudice ha ritenuto che essa sia avvenuta per motivi gravi,
segnatamente ai sensi dell'art. 266g CO, a seguito dell'insoddisfazione del
locatore a proposito della gestione da parte di __________. Al proposito il
pretore, avvertito abbondanzialmente come il locatore non abbia rispettato il termine
di preavviso di sei mesi previsto dalla legge nella locazione di locali
commerciali, giunge alla conclusione che il __________
non ha dimostrato l'esistenza di motivi tali da giustificare
una disdetta straordinaria, né egli ha mai formalmente rimproverato alla
controparte la pretesa cattiva gestione: ne conclude che la disdetta in esame è
inefficace. Poiché l'inefficacia è una forma di nullità, la disdetta che ne è
colpita non esplica nessun effetto giuridico.
5.
Con
l'appello il __________
censura diversi
aspetti della sentenza impugnata. Anzitutto dissente dalla conclusione del
pretore in merito alla durata del contratto, rilevando come, oltre la lettera
della pattuizione, anche controparte abbia sempre inteso trattarsi di un
contratto a tempo determinato; specifica inoltre che la disdetta notificata a
mezzo del formulario ufficiale non si può dire che non ossequi la forma scritta
prevista dall'art. 4 del contratto: essa semmai è stata in tal modo resa ancor
"più formale". Avverte inoltre come il conduttore fosse stato reso
attento sulla circostanza che il contratto per il 1997 avrebbe potuto essere
l'ultimo e che egli era stato messo al corrente sulle lamentele riguardanti la
sua attività, lamentele che hanno fatto risolvere il __________
a non continuare la collaborazione. In merito
alla disdetta, nell'ipotesi che di disdetta si sia trattato, censura la decisione
pretorile secondo cui questa sarebbe stata data per motivi gravi, poiché è
questione mai sostenuta dall'appellante e addirittura estranea alla lite. In
quest'ambito rileva che controparte ha semmai considerato la disdetta come
ordinaria e valida con effetto dalla fine di marzo 1998, così come ha sostenuto
davanti all'Ufficio di conciliazione.
Delle
osservazioni di controparte si dirà, se necessario, nel seguito.
6.
La
natura del contratto non è oggetto della lite. E' comunque corretto il giudizio
impugnato che conclude per l'esistenza di un contratto di locazione e non di
affitto: si tratta infatti dell'uso di cose (immobili) del locatore (spazi
commerciali), corrispondente a una fattispecie che -ancorché considerata al
limite fra i due contratti- da tempo ormai è considerata da dottrina e giurisprudenza
appartenere al campo della locazione; e ciò indipendentemente dalla
produttività di frutti, individuabile nell'esercizio di un'attività commerciale
esercitata nei locali concessi in uso. Infatti, il ricavo di tale attività non
dipende in modo preponderante dall'uso dell'oggetto locato, ma dall'attività
svoltavi (
Higi P
. in Comm. di Zurigo, 1994, art. 253 - 274g CO, N. 146
segg.).
7.
Nell'ambito
della protezione dalle disdette in materia di locazione di locali d'abitazione
e commerciali, oltre alla possibilità di contestare la disdetta, la legge
prevede quella di chiedere la protrazione della locazione se sono adempiuti
determinati presupposti sostanziali e formali (art. 272 segg. CO). In
particolare, il conduttore che intende domandare la protrazione deve
presentarne richiesta all'Ufficio di conciliazione entro termini diversi a seconda
che si tratti di locazione a tempo determinato o indeterminato: nel primo caso,
deve procedere al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto; nel
secondo, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta (art. 273 cpv. 2 CO):
pena la perenzione del diritto (
Higi
, op. cit., 1996, art. 273 CO, N. 96
e 97).
Nel
caso concreto __________ ha rispettato entrambi i termini descritti; in altre parole,
in entrambe le ipotesi contestate, la sua istanza è tempestiva. Infatti, egli
ha chiesto la protrazione della locazione all'Ufficio di conciliazione di
Breganzona con allegato 23 ottobre 1997: se, come sostiene l'appellante, il
contratto di locazione fosse stato pattuito a tempo determinato con scadenza
alla fine del 1997, il termine di 60 giorni prima di quella data sarebbe
rispettato; lo sarebbe a maggior ragione se la scadenza dovesse essere
considerata effettiva soltanto al 31 marzo 1998, come sostiene il conduttore.
Si trattasse di un contratto a tempo indeterminato -come afferma il primo
giudice- il termine di trenta giorni dalla disdetta 24 settembre 1997 sarebbe
pure rispettato. Processualmente l'istanza di protrazione è pertanto stata presentata
correttamente e dovrebbe essere decisa nel merito, salvo nullità o inefficacia
della disdetta.
8.
La
questione dell'inefficacia, rispettivamente della nullità di una disdetta
dev'essere esaminata preliminarmente e d'ufficio (
Higi,
op. cit., art.
271 CO, N. 46 e introduzione agli art. 266 - 266o CO, N. 135). Essa può porsi a
proposito di qualsiasi tipo di disdetta (ordinaria o straordinaria) nell'ambito
di una locazione a tempo indeterminato, mentre -in un contratto a tempo determinato-
unicamente in merito a una disdetta straordinaria: in questo secondo caso
infatti la disdetta ordinaria non ha spazio poiché il contratto prende fine con
lo spirare del tempo previsto (art. 266 cpv. 1 CO).
Nella
fattispecie in esame, il pretore -come già detto- è giunto alla conclusione
dell'inefficacia della disdetta, esaminando d'ufficio la fattispecie in base
all'art. 266g CO, ossia considerando che esistevano motivi gravi tali da
rendere insopportabile l'adempimento del contratto per la parte che l'ha
disdetto (cpv. 1). Sennonché, mentre la disdetta che non osserva le condizioni
previste dagli art. 266l - 266n è nulla (art. 266o CO) e come tale, in linea di
principio, suscettibile di essere riconosciuta d'ufficio (
Higi
, op.
cit., art. 266o CO, N. 6 segg.), la disdetta straordinaria fondata su motivi
gravi corrisponde all'esercizio di un diritto soggettivo della parte che disdice
il contratto (
Higi
, op. cit., introduzione agli art. 266 - 266o CO, N.
80, 81 e 90). Ciò che in concreto non è avvenuto poiché il __________
non ha mai preteso l'oggettiva insostenibilità
di continuare nel rapporto locativo, né che in particolare fossero adempiuti i
presupposti per sciogliere il rapporto al di fuori dei termini contrattuali; e
nemmeno ha sottoposto simile tesi al giudice. Se ne deve concludere che la
verifica della fattispecie, così come operata dal pretore alla luce dell'art.
266g CO, non può essere condivisa, già per il motivo che prescinde dai termini
della contestazione definiti dalle allegazioni delle parti (
Higi
, op.
cit., introduzione agli art. 266 - 266o CO, N. 134 in fine).
9.
Ai
fini della decisione sulla protrazione, il giudice potrebbe comunque dover
verificare d'ufficio la validità della disdetta; per quanto esposto al
capoverso precedente, s'impone però allora di decidere se il contratto è stato
concluso per un tempo determinato o indeterminato. Il pretore ha optato per
quest'ultimo tipo di contratto, considerando che inducono a tale conclusione
altri elementi della fattispecie, nonostante la lettera delle pattuizioni (cfr.
consid. 1 e 2 del presente esposto). In particolare afferma che la disdetta 24
settembre 1997 non può corrispondere alla comunicazione scritta di cui all'art.
4 del contratto, così come non era stato il caso per la disdetta del 1995; che
i contratti contenevano un riferimento all'adeguamento della pigione per l'anno
successivo a quello pattuito di volta in volta; che il conduttore si era assunto
diversi investimenti, aveva ceduto al locatore un esercizio pubblico da lui
precedentemente gestito e aveva ottenuto il certificato di capacità proprio in
vista di un contratto che lo legasse al __________
per un periodo prolungato; e che il locatore non aveva in nessun modo
avvertito il conduttore sulla sua presunta cattiva gestione. Anche su questo
punto i motivi dell'appello appaiono convincenti, nel senso che i contratti che
le parti hanno successivamente sottoscritto e in particolare quello relativo
alla locazione del 1997 era stato pattuito per il tempo determinato
corrispondente a quell'anno civile. Infatti, un'interpretazione del contratto
come quella operata dal pretore dev'essere esclusa, tenuto conto che un
contratto esprime e si fonda sulla reciproca volontà delle parti (art. 1 CO) e
che, scontata la posizione del locatore, risulta ripetutamente che anche il
conduttore considerasse la locazione pattuita a tempo determinato: così
immediatamente dopo aver ricevuto la disdetta, nella sua raccomandata 7 ottobre
1997 alla controparte (doc. 6 dell'Ufficio di conciliazione) in cui le
rimprovera di averlo privato della possibilità di pattuire un contratto di più
lunga durata concordemente ad asserite promesse di __________, responsabile del
settore campeggio ____________________In quel documento il conduttore afferma,
con riferimento al punto 6 del protocollo 2 dicembre 1996: "… è mia
premura sottolineare che, sebbene il contratto di locazione non intese come
rinnovabile automaticamente, si concordò a chiare lettere che l'anno 1997
sarebbe stato l'ultimo anno di prova e dopo di che si sarebbe stipulato un
contratto di lunga durata". Posizione chiara, ripresa in tutto e per tutto
nell'istanza 23 ottobre 1997 dello stesso convenuto all'Ufficio di
conciliazione, dove si legge: " … il 30.12.1994 le parti hanno concluso un
contratto per il periodo di un anno … senza rinnovo automatico. Un successivo
contratto, sempre di durata determinata, è stato stipulato per l'anno 1996.
…Infine … le parti hanno sottoscritto un terzo contratto per l'anno 1997 …
Anche in questo caso non è stato previsto il rinnovo automatico della
locazione" (doc. V). Ciò che basta per accertare quale fosse la reale
volontà del conduttore riguardo alla durata dei successivi contratti di
locazione, tanto più che -nella stessa istanza e in merito alla disdetta
litigiosa- egli ne rileva l'inutilità, asserendo che "la locazione a tempo
determinato è destinata ad estinguersi senza disdetta alla scadenza
pattuita". Nel caso concreto quindi, non v'è motivo per procedere all'interpretazione
del contratto (art. 18 CO), non essendone dati i presupposti, ossia una diversa
conclusione delle parti sul contenuto del negozio, rispettivamente una
discordanza fra la lettera della pattuizione e la reale volontà dei contraenti
(
Wiegand W
., in Comm. di Basilea, ed. 2, art. 18 CO, N. 1 e 9).
10.
Va
pertanto affrontato, almeno in questa sede, il problema della protrazione della
locazione postulata dal conduttore e sulla quale il pretore, avendo dichiarato
inefficace la disdetta, non ha statuito. A fronte dei presupposti indicati
dall'art. 272 cpv. 1 CO, __________ -nella sua istanza al pretore- ha ricordato
gli investimenti da lui operati negli enti locati a dipendenza delle pretese
promesse di controparte "di stipulare a partire dal 1998 un accordo di
lunga durata" e ha sostenuto che la sua attività di gerente costituisce
per lui l'unica fonte di reddito, mentre la sua situazione finanziaria è
precaria: deve far fronte al mantenimento di tre figli di cui uno all'università
e, inoltre, sta divorziando. Considera anche che non gli sarebbe così facile
trovare un nuovo locale da gestire, non disponendo dei mezzi finanziari
necessari per intraprendere nuove attività.
Non
verificandosi nessun motivo di esclusione della protrazione fra quelli indicati
dall'art. 272a cpv. 1 CO, va ricordato che tale istituto ha per scopo di
concedere al conduttore la possibilità pratica di rimediare a determinati
effetti gravosi, ossia a circostanze che si manifestano in modo negativo su di
lui a fronte dell'esigenza di trovare, prima della fine del contratto o nel termine
di preavviso, una soluzione alternativa alla locazione che sta per concludersi
(
Higi
, op. cit., art. 272 CO, N. 83). L'art. 272 cpv. 2 CO enumera una
serie di motivi che segnatamente possono comportare una decisione di
protrazione: in ogni caso le parti, in ossequio all'art. 8 CC, devono sostenere
e dimostrare l'esistenza di motivi gravosi, rispettivamente dei reciproci loro
interessi che permettano al giudice un'adeguata ponderazione degli stessi; in
particolare, l'accertamento d'ufficio dei fatti, previsto dall'art. 274d cpv. 3
CO, non sostituisce l'obbligo di allegazione né l'onere probatorio delle parti
(
DTF
120 II 111).
11.
In
causa il locatore ha contestato le allegazioni di controparte, in particolare
per quanto riguarda la situazione finanziaria della controparte, condizionata
dagli oneri derivanti dal mantenimento dei figli e dalla pendenza della causa
di divorzio. Su questo aspetto l'istruttoria non offre elementi apprezzabili:
in particolare risulta provata l'immatricolazione di un figlio del signor
__________
all'Università di
____________________mentre la produzione della dichiarazione d'imposta per il biennio
1997 / 98 che indica un reddito medio lordo di fr. 79'721.- e una sostanza
imponibile di fr. 150'079.- (fra i cui addendi due automobili e un motoscafo)
(doc. GG) non appare di per sé indicativa di particolari difficoltà nella
ricerca di una soluzione alternativa. E' vero che il conduttore accenna anche a
una grave malattia di una figlia, ma su questo aspetto l'istruttoria è silente;
né risulta alcunché in merito alla procedura di divorzio e in particolare
all'incertezza economica legata a tale prossima decisione poiché il conduttore
non ha prodotto prova alcuna. Né di fronte alla decisione del pretore di
rifiutare il richiamo dell'incarto della causa di divorzio, l'appellante ha
proposto l'assunzione della prova in questa sede in virtù dell'art. 322 lett. b
CPC. Sui pretesi investimenti effettuati negli enti del locatore non esistono
elementi concreti: in particolare non rientra in questa tematica il fatto che
il conduttore abbia proceduto a qualche modifica dell'arredo di cucina senza il
permesso del __________ (teste __________) o che abbia dovuto pagare (peraltro
in proporzione ridotta) fatture di artigiani per lavori ordinati dal __________
(teste __________
e doc. JJ), o ancora che dovesse procedere a determinati lavori
di manutenzione, peraltro compatibili con la sua posizione di conduttore. Più
complesso è invece il discorso per quanto riguarda le prospettive di rinnovo
del contratto, rispettivamente la conclusione di un contratto di più lunga
durata. Gli unici documenti relativi a questo tema sono il cennato protocollo 2
dicembre 1996 che al suo punto 6 indica il contratto 1997 come ultimo test
annuale in vista di un contratto di più lunga durata (doc. N) e lo stesso contratto
1997 che all'art. 3 cpv. 4 recita: "A partire dal 1998 l'affitto sarà adeguato
a una percentuale in base alla cifra d'affari, con un minimo annuo garantito
che non sarà inferiore all'attuale affitto" (doc. I). Da qui la
possibilità oggettiva che il conduttore confidasse nel rinnovo del contratto o
in una nuova pattuizione nei termini indicati, sempre che ne fossero date le
premesse, ossia "en cas de convenance et d'efficacité prouvées" (doc.
N). Questa formula generale avrebbe però dovuto tradursi in pratica in una
vigilanza da parte di __________, tale da rendere edotto il conduttore già nel
corso dell'esercizio sul riscontro della propria attività; per contro
__________ non ha reso attento il conduttore con la necessaria chiarezza su
tale situazione, limitandosi a riferirgli oralmente in due occasioni (e
casualmente) per il tramite del signor __________
di aver ricevuto telefonate di reclamo sui prezzi praticati e sulla
qualità del servizio (teste __________), ma lo stesso responsabile dei campeggi
__________, già dal mese di agosto, aveva maturato l'idea che la locazione non
avrebbe più potuto continuare (teste __________); aveva però atteso fino alla
fine di settembre per comunicarlo al conduttore (nemmeno con una lettera esplicativa,
ma attenendosi all'inutile formalità del formulario ufficiale); ciò che evidentemente
ha reso ancor più problematica la ricerca di una soluzione alternativa. Sulla
base di questi elementi, poiché mancano serie e provate indicazioni sull'esito
negativo della gestione / test 1997, appare equo concedere all'istante una proroga
della locazione per il periodo di due anni, ossia -come indicato nell'ultimo
contratto valido- per un tempo più lungo di quello pattuito fino a quel
momento, ovvero ogni volta di un anno. La dottrina ammette infatti fra gli
effetti gravosi, in particolare fra le circostanze che hanno determinato la
conclusione del contratto, rispettivamente nel contenuto del contratto (art.
272 cpv. 2 lett. a CO) quelle situazioni che hanno potuto far sorgere nel
conduttore la fondata convinzione di poter disporre dell'ente locato per un
tempo prolungato (
Higi
, op. cit., art. 272 CO, N. 140 e 141). Circostanza
alla quale il locatore non ha saputo opporre nessun interesse proprio
prevalente.
12.
Decidendo
la proroga, dev'essere chiarito il giorno a contare dal quale essa dev'essere
computata. A tal proposito dev'essere appena accennato al fatto che non si
giustificherebbe di tenere in considerazione la data del 31 marzo 1998 come
termine di validità della disdetta, accettato esplicitamente dal conduttore
nella sua istanza all'Ufficio di conciliazione. Infatti, da un lato, la
presente decisione ha stabilito trattarsi di un contratto a tempo determinato
laddove non entra in linea di conto una disdetta ordinaria; d'altro lato, il
consenso su tale data da parte del locatore (ovvero su un eventuale nuovo
termine contrattuale) è solo apparente: infatti, nell'allegato d'appello gli
accenni a una possibile concorde volontà sulla validità di questo termine sono
formulati a titolo ipotetico, determinante rimanendo il discorso sulla natura
del contratto a tempo determinato.
L'appello
di __________
è così accolto solo
parzialmente, con il carico delle spese e l'attribuzione di ripetibili secondo
la parziale reciproca soccombenza delle parti.
Per questi motivi,
richiamati per le
spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia:             I.
L'appello
1. Giugno 1999 __________ è parzialmente accolto.
Di
conseguenza la sentenza 21 maggio 1999 del Pretore del distretto di Lugano,
Sezione 4, è così riformata:
1.       L'istanza
23 gennaio 1998 della parte locatrice è respinta.
2.       L'istanza
23 gennaio 1998 della parte conduttrice è parzialmente accolta.
Di
conseguenza a __________ è accordata una proroga della locazione di due anni
a far data dal 1. gennaio 1998.
3.       La
tassa di giustizia di fr. 4'500.- e le spese di fr. 300.-, da anticipare dalle
parti in solido (entrambe istanti) restano a loro carico nella misura di 1/2 ciascuno.
Compensate le ripetibili.
II.
Le
spese e la tassa di giustizia dell'appello, per complessivi fr. 1'000.-,
anticipati dall'appellante, sono poste a carico delle parti in ragione di 1/2.
Compensate le ripetibili.
III.
Intimazione:
–      __________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4.
Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente
Il segretario