ti_gerichte · 52.2023.124 · 2023-03-15 · it
Licenza edilizia per un complesso residenziale

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 09.10.2024 52.2023.124
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 09.10.2024 52.2023.124
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 09.10.2024 52.2023.124

Incarto n.
52.2023.124
Lugano
9
ottobre 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
cancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo sul ricorso del 13 aprile
2023 di
RI
2 e RI 1,
contro
la decisione del 15 marzo 2023 (n. 1265) del
Consiglio di Stato che respinge la loro impugnativa avverso la risoluzione
del 30 novembre 2021 con cui il Municipio di Monteceneri ha rilasciato alla __________
SA la licenza edilizia per costruire un nuovo complesso residenziale (part. __________
e __________, sezione __________);
ritenuto,
in
fatto
A.
a. Con domanda di
costruzione dell'8 giugno 2020, la __________ SA ha chiesto al Municipio di
Monteceneri il permesso di edificare su due fondi (part. __________ di 1'583 m
2
e __________ di 1'337 m
2
) situati a __________, in via __________,
in zona residenziale semi-intensiva R3, un nuovo complesso residenziale di 28
appartamenti (16 di 2½ locali e 12 di 3½). Lo stabile è suddiviso in due
blocchi (A e B), collegati tra loro e articolati su 3 piani fuori terra, oltre
a un piano interrato riservato a un'autorimessa, accessibile dalla strada
mediante una rampa.
ESTRATTO PLANIMETRIA
Secondo la relazione tecnica, il progetto prevede di far capo a una cessione di
superficie utile lorda (SUL) dal fondo confinante a ovest (part. __________),
mediante un accordo in fase di definizione.
b. Nel termine di
pubblicazione (dall'8 al 22 settembre 2020), al rilascio del permesso si sono
opposti i coniugi RI 2e RI 2 (quest'ultima proprietaria del fondo confinante verso
sud, part. __________).
c. La domanda, successivamente integrata da atti aggiuntivi (in particolare da
sezioni e calcoli della SUL, pervenuti al Municipio tra il 18 marzo e il 29
aprile 2021), è stata oggetto di un'ulteriore pubblicazione (dal 2 al 16 giugno
2021), che ha tra l'altro nuovamente suscitato l'opposizione di RI 2 e RI 1.
d. Dopo aver pacificamente revocato una prima licenza concessa il 27 luglio
2021 (per meglio chiarire il trasferimento delle quantità edificatorie) e
avallato il 23 settembre 2021 una cessione di 172 m
2
di SUL tra le
part. __________ e __________ (iscritta nel registro degli indici), il 30
novembre 2021 il Municipio, richiamato anche l'avviso cantonale favorevole (n.
114416), ha per finire rilasciato il permesso richiesto, respingendo tutte le
opposizioni pervenute.
B.
Con giudizio del 15
marzo 2023, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso di RI 2 e RI 1 avverso
quest'ultima decisione.
In sintesi, circoscritto l'oggetto del contendere alla sola licenza edilizia
del 30 novembre 2021, il Governo ha dapprima respinto le censure riguardanti l'indice
di sfruttamento, che ha ritenuto rispettato con il travaso di SUL dal
confinante mapp. __________ (già iscritto nel registro degli indici), negando
inoltre il computo delle superfici delle lavanderie e dei balconi. In seguito
ha escluso che tra i due blocchi dello stabile, collegati tra loro e senza
facciate prospicienti, fosse da applicare una distanza tra edifici; nella
distanza da confine dalla part. __________, ha aggiunto, non andrebbero invece
computati i balconi sporgenti. Dopo aver considerato conforme agli art. 11 e 39
delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR) di Monteceneri, sezione __________,
l'area verde prevista dal progetto (pari al 55% dell'area del fondo), l'Esecutivo
cantonale ha rilevato che anche l'altezza massima ammessa (m 9.50) era
ossequiata (posto che nemmeno gli insorgenti spiegavano in che modo il
riempimento verso la
proprietà __________
[part. __________] avrebbe
inciso su tale parametro). Ha poi constatato la correttezza della pendenza
della rampa d'accesso all'autorimessa ai sensi dell'art. 44 NAPR, disattendendo
infine le ulteriori generiche critiche riferite al mancato rispetto di
condizioni contenute nella precedente licenza edilizia, revocata.
C.
Contro il predetto
giudizio, RI 2e RI 1 si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l'annullamento assieme alla licenza edilizia.
In buona sostanza, gli insorgenti ripropongono le censure rimaste inascoltate
riguardanti la distanza da confine dalla part. __________ (che sarebbe violata
da alcuni balconi sporgenti) e quella tra edifici (da applicare fra i due
blocchi uniti da un
cordone ombelicale
). Ritengono poi insostenibile il
mancato computo nella SUL delle lavanderie e dei balconi (chiusi sui lati) e
incompleta la documentazione inerente alla cessione di indici (di cui non
sarebbero noti gli estremi). Neppure sarebbe rispettata la superficie minima
(45%) di area verde, in cui non potrebbe essere computata l'autorimessa ricoperta
di terra (non riconducibile a una costruzione sotterranea). Dopo aver lamentato
l'assenza di una sezione ufficiale verso il fondo __________, osservano come la
parte eccedente
il riempimento (ovvero la
parte superiore del garage
)
andrebbe computata nell'altezza dell'edificio, che oltrepasserebbe quindi
quella massima (m 9.50) ammessa (ritenuto pure che, in base ai piani, lo
stabile sarebbe alto m 8.50, mentre in alcuni punti le modifiche del terreno
raggiungerebbero m 2.52-2.62). I ricorrenti ribadiscono inoltre il mancato
rispetto della pendenza massima della rampa ex art. 44 NAPR. Infine, rilevano come
sarebbero rimasti invariati alcuni aspetti riguardanti il posteggio esterno e
la rampa per disabili, la zona parcheggi e la cabina ascensore, che il
Municipio aveva fatto notare nella pregressa licenza edilizia revocata.
D.
All'accoglimento dell'impugnativa
si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
L'Ufficio delle domande di costruzione si riconferma nelle precedenti prese di
posizione, senza osservazioni. Il Municipio e l'istante in licenza chiedono il
rigetto del gravame con argomenti di cui si dirà, per quanto necessario, in
appresso.
E.
Non vi è stato un
ulteriore scambio di allegati, stante la rinuncia dei ricorrenti a presentare
una replica.
Considerato,
in
diritto
1.
1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). La
legittimazione attiva può essere riconosciuta solo alla ricorrente RI 2, già
opponente e proprietaria del fondo confinante (part. __________), personalmente
e direttamente toccata dal giudizio impugnato di cui è destinataria (cfr. art.
21 cpv. 2 LE e art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24
settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Non invece al coniuge RI 1: egli non
risulta infatti vantare alcun diritto sul predetto mappale, né ha altrimenti
sostanziato la sua abilitazione a ricorrere. Entro questi termini, l'impugnativa,
tempestiva (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm).
2.
Distanze da
confine
2.1. La distanza è misurata nel punto in cui l'edificio o l'impianto più si
avvicina al confine, dall'estremità dei corpi sporgenti, escluse le gronde e i
balconi che hanno una sporgenza fino a 1.10 m e non occupano più di un terzo
della lunghezza della facciata (art. 41 del regolamento di applicazione della
legge edilizia del 9 dicembre 1992 [RLE; RL 705.110]; cfr. pure il rinvio dell'art.
7 cpv. 1 NAPR). I balconi che soddisfano entrambe le condizioni non chiamano
distanza. Possono dunque essere realizzati all'interno dell'area di rispetto,
di principio inedificabile, fissata dalle norme sulle distanze da confine.
Determinante ai fini della concessione della facilitazione prevista dall'art.
41 RLE non è la larghezza totale del balcone, ma soltanto quella che sporge
oltre l'arretramento minimo prescritto dalle norme sulle distanze (cfr. STA 52.2019.288
del 23 settembre 2020 consid. 5.1, 52.2016.62 del 16 dicembre 2016 consid. 3.1,
52.2007.53 del 10 aprile 2007 consid. 3.2;
Adelio
Scolari
, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 1195 ad art. 39 LE).
Analogamente, decisiva non è la loro lunghezza totale, ma quella che si situa
oltre l'area di rispetto (cfr. STA 52.2019.288 citata consid. 5.1;
Scolari
, op. cit., n. 1196 ad art. 39
LE).
2.2. Secondo l'art. 8 cpv. 1 NAPR, la distanza minima di un edificio è
stabilita dalle rispettive norme di zona. Per l'art. 39 NAPR, nella zona
residenziale semi-intensiva R3 essa è pari a 4 m. L'edificazione a confine è
possibile con l'accordo del proprietario confinante che si impegna a costruire
in contiguità o ad assumere a suo carico l'intera distanza tra edifici (cfr.
art. 8 cpv. 2 NAPR, sub
contiguità ed edificazione a confine
).
2.3. In concreto, dai piani di progetto risulta anzitutto chiaramente che il
blocco B del nuovo edificio dista almeno 4 m dal confine con il fondo della
ricorrente (part. __________). Come rettamente concluso dal Governo, la
sporgenza dei balconi su questo lato, che sfora nell'area di rispetto, non va
computata perché è profonda meno di m 1.10 e la sua estensione (m 5.45) non
supera un terzo della lunghezza (m 16.35) della facciata sud (cfr. incarto del
Municipio, piani integrazione DDC del 28 aprile 2021, piante PT, 1P e 2P; cfr.
pure pianta 2P allegata al ricorso al Governo). Contrariamente a quanto ritiene
l'insorgente, determinante ai fini dell'art. 41 RLE non è infatti la lunghezza
complessiva di un balcone, ma, come visto, solo la parte sporgente nella fascia
di rispetto determinata dalla distanza da confine.
2.4. Certo è inoltre che tra i due blocchi non è disattesa alcuna distanza tra
edifici. Nella parte centrale, gli stessi risultano infatti contigui, in quanto
collegati da un corpo che si sviluppa sui due livelli superiori (cfr. citate
piante 1P e 2P), tale da farli apparire come parte integrante di un'unica
costruzione (cfr. STA 52.2012.276 dell'11 ottobre 2013 in RtiD I-2014 n. 8
consid. 3.2, 52.2012.119 del 24 maggio 2013 consid. 2.3 e rimandi). Per il
resto, nella misura in cui forma un angolo retto con i due volumi, questo corpo
non è invece tenuto a rispettare alcuna distanza verso le facciate perpendicolari
dei blocchi adiacenti (cfr. STA 52.1996.185 del 21 gennaio 1997 in RDAT II-1997
n. 29 consid. 2 con schemi, 52.2017.659 del 14 giugno 2019 consid. 3.2,
52.2010.208 del 19 ottobre 2010 consid. 5.2). Anche su questo punto, le
obiezioni dell'insorgente cadono quindi nel vuoto.
3.
Trasferimento
quantità edificatorie
3.1. Giusta l'art. 38a cpv. 1 LE, quantità edificatorie appartenenti a un fondo
possono essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona di
utilizzazione del piano regolatore e connessi funzionalmente se non risulta
intralciata la pianificazione e, in particolare, se non sono compromessi l'uso
razionale del
territorio e un'edificazione
armoniosa. I piani regolatori possono tuttavia stabilire ulteriori eccezioni e
limitazioni (art. 38a cpv. 2 LE). Tale norma è stata introdotta nella legge con
emendamento del 6 febbraio 1995 (BU 1995,
158) al precipuo scopo di facilitare il cosiddetto trasferimento di
indici, che la prassi aveva da tempo ritenuto possibile, anche in
assenza di una base legale, tra fondi confinanti,
ubicati nella stessa zona e soggetti alle stesse prescrizioni d'utilizzazione
(cfr. DTF
101 Ia 291, 109 Ia 190; RDAT
II-1991 n. 38;
Scolari
, op. cit.,
n. 1149 ad art. 38a LE). Essa
tende a favorire l'utilizzazione delle
quantità edificatorie disponibili nelle singole zone, permettendo, a
determinate condizioni, di trasferire eccedenze di superficie utile lorda (SUL)
o di superficie edificata (SE) su fondi vicini, non necessariamente confinanti.
Secondo costante giurisprudenza, sono da considerare
connessi funzionalmente
quei fondi che, oltre ad essere assoggettati al medesimo regime edilizio, si
trovano abbastanza vicini da poter essere presi in considerazione dal profilo
di una distribuzione uniforme delle quantità edificatorie realizzate
all'interno di un determinato comparto territoriale (cfr. STA 52.2021.298 del
14 settembre 2023 consid. 3.1, confermata da STF 1C_572/2023 del 18 marzo 2024,
52.2017.178 del 9 agosto 2018 consid. 5.1, 52.2016.216-223 del 21 agosto 2017
consid. 3.1, 52.2003.331 del 3 novembre 2003 consid. 4, 52.2006.324 dell'11
gennaio 2007).
3.2. Per principio, il trasferimento di quantità edificatorie ha luogo nell'ambito
di una procedura di rilascio della licenza edilizia. Considerate le finalità
perseguite e le condizioni che devono essere soddisfatte, il riconoscimento
della sua effettività dal profilo del diritto edilizio presuppone l'esperimento
di una procedura di rilascio del permesso di costruzione. Soltanto un permesso
di costruzione è invero atto a conferire al travaso di indici effetti
erga
omnes
. Accordi tra proprietari circa il trasferimento di quantità
edificatorie tra i fondi sono comunque possibili anche all'infuori dei
procedimenti di rilascio del permesso di costruzione. Trattandosi anzitutto di
accordi di natura obbligatoria, essi vincolano tuttavia soltanto i proprietari
direttamente interessati. Non esplicano senz'altro effetti nei confronti dei
loro successori in diritto. Effetti reali entrano in considerazione soltanto
nella misura in cui tali accordi sono eventualmente assicurati da adeguate
servitù iscritte a registro fondiario. Anche in questi casi la loro effettività
dal profilo del diritto edilizio presuppone comunque che vengano riconosciuti
conformi al diritto nell'ambito di una procedura di rilascio del permesso di
costruzione (cfr. STA 52.2021.298 citata consid. 3.2, 52.2004.105 del 14 giugno
2004 consid. 2.1, parz. pubbl. in:
Athos
Mecca
/
Daniel Ponti
, La
legge edilizia annotata, II ed., Locarno 2016, ad art. 38a pag. 217).
L'art. 38a LE non esige comunque che la superficie messa a disposizione da
altri fondi sia ceduta in proprietà o gravata da servitù di diritto privato. Il
consenso, manifestato in sede di domanda di costruzione, del proprietario che
la mette a disposizione è di per sé sufficiente (cfr. STA 52.2005.288 del 3
febbraio 2006 consid. 3.1, 52.2004.334 del 21 novembre 2004 consid. 3.2; cfr.
pure RDAT II-1991 n. 38;
Scolari
,
op. cit., n. 1155 ad art. 38a LE).
3.3. In concreto, il progetto prevede di far capo a una cessione di 172 m
2
di SUL dalla part. __________ alla confinante part. __________ (cfr. calcolo
SUL inoltrato il 20 aprile 2021). Dagli atti risulta che il proprietario del
primo fondo (__________) - al quale appartiene anche il mapp. __________ (su
cui la __________ SA è titolare di un diritto di compera) - ha
inequivocabilmente espresso il proprio consenso al trasferimento (cfr. incarto
Municipio, doc. 7, convenzione del 13 settembre 2021, da cui emerge pure che, a
seguito della crescita in giudicato della licenza edilizia, le part. __________
e __________ verranno riunite). Gli estremi del travaso tra i due fondi,
appartenenti alla medesima zona, sono anche illustrati nella decisione del 23
settembre 2021 con cui l'Esecutivo comunale ha avallato la cessione,
aggiornando la relativa scheda degli indici (cfr. incarto citato, doc. 6, da
cui si evincono tra l'altro le superfici dei fondi, le SUL ancora disponibili e
lo stato finale; part. __________ di 1'186 m
2
, SUL non utilizzata:
628.60 m
2
, stato finale dopo cessione di 172 m
2
: 456.60 m
2
;
part. __________ di 1'337 m
2
, SUL disponibile: 935.90 m
2
,
stato finale dopo travaso: 1'107.90 m
2
).
Ora, seppur la predetta decisione del 23 settembre 2021, contrariamente a
quanto assunto dal Governo, non impedisce alla ricorrente di censurare il
travaso di indice - che come visto deve di principio avvenire nell'ambito della
procedura edilizia (cfr.
supra
consid. 3.2) - in concreto, forza è constatare
che l'insorgente, all'infuori della generica censura sulle asserite
informazioni mancanti sulla cessione di indice (
fondi
,
quantità
travasate
, ecc.) - che in realtà emergono compiutamente dagli atti (cfr.
incarto citato, doc. 6 e 7; cfr. pure duplica del Municipio al Governo) -, non
solleva alcuna concreta obiezione contro il trasferimento di 172 m
2
di SUL. Trasferimento che, comportando un incremento (+ ca. 18.3%) tutto
sommato ancora discreto della quantità realizzabile sulla part. __________ (935.90
m
2
), non appare del resto eccessivo. A maggior ragione considerando
anche la SUL (1'108.10 m
2
) della part. __________ (con cui è
prospettata una riunione, cfr. convenzione citata; da cui un aumento di ca.
+8.4%) e che il travaso non verrà neppure sfruttato interamente (totale SUL
disponibile: 2'216 m
2
; totale SUL progetto: ca. 2'186 m
2
;
Δ: ca. 30 m
2
, cfr. schemi di calcolo del 20 aprile 2021; cfr.
pure
infra
consid. 4). Nulla permette inoltre di ritenere che la
distribuzione di quantità edificatorie tra i predetti fondi, situati all'interno
del medesimo comparto e connessi funzionalmente, possa compromettere l'uso
razionale del territorio o un'edificazione armoniosa ai sensi dell'art. 38a
cpv. 1 LE. Anche su questo punto, la licenza edilizia tutelata dal Governo
risulta quindi immune da violazione del diritto.
4.
Superficie utile
lorda
4.1. Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto
tra la SUL e la superficie edificabile del fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE,
quale SUL si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra
degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione
orizzontale. Dal computo della SUL sono escluse tutte le superfici non
utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro; tra queste, le
cantine, i solai, le lavanderie e gli essiccatoi delle abitazioni; i locali per
il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i
macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i
locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al
deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo
di veicoli a motore ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono
unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella SUL; i porticati aperti,
le terrazze dei tetti coperte ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge
aperte che non servono come ballatoi.
4.2. Dalla combinazione delle norme citate discende che vanno conteggiate come
SUL soltanto le superfici di locali e spazi chiusi
verso l'esterno, che sono utilizzate, o si prestano ad esserlo, per
l'abitazione ed il lavoro. Di principio, non sono quindi da computare nella SUL
le superfici di spazi aperti non configurati come locali di edifici (cfr. RtiD
II-2008 n. 22 consid. 3.1; STA
52.2004.118 del 9 luglio 2014 consid. 2).
Locali non utilizzabili per l'abitazione e il lavoro, parzialmente chiusi e non
riscaldabili, di principio non sono quindi conteggiati (cfr. STA 52.2008.173
del 20 luglio 2008 consid. 5; 52.2009.119 del 12 gennaio 2009 consid. 3).
4.3. Per costante giurisprudenza, decisiva ai fini del computo della superficie
di un locale non è l'indicazione fornita dai piani circa la sua destinazione,
ma l'oggettiva possibilità di utilizzarla a scopi abitativi o lavorativi (cfr.
RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1; RDAT I-1994 n. 30 consid. 2.2; STA 52.2009.314
del 3 febbraio 2010 consid. 4, confermata da STF 1C_158/2010 del 3 agosto 2010
in RtiD I-2011 n. 18; STA 52.2006.20 del 1° marzo 2006 consid. 5.2.2;
Scolari,
op. cit., n. 1126 ad art. 38
LE). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre situarsi
in un rapporto ragionevole coi bisogni oggettivi dell'utilizzazione principale
dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono computati per la
parte eccedente (cfr. STA 52.2013.305 del 6 novembre 2013 consid. 2.1,
52.2009.137 del 7 settembre 2009 consid. 2.1;
Scolari,
op. cit., n. 1129
ad art. 38 LE).
4.4. In concreto, l'insorgente contesta anzitutto il mancato computo nella SUL
delle lavanderie previste nei singoli appartamenti. La censura è infondata. La
destinazione che il progetto attribuisce ai locali in questione appare oggettivamente
plausibile. Questi vani, di grandezza variabile tra 1.7 e 10 m
2
e
dotati di una sola finestra di dimensioni contenute (0.50 x 1.40 m), risultano
ancora adeguatamente rapportati alle superfici dei singoli appartamenti in cui
si collocano (alle unità più piccole [di 41-42 m
2
] corrispondono
inoltre le lavanderie più esigue). La loro superficie, pari attorno al 10%
della SUL delle singole unità e della SUL complessiva dello stabile (ca. 2'186
m
2
), non oltrepassa ancora i limiti comunemente ammessi per stabili
d'appartamenti (cfr. ad es. STA 52.2019.68 del 23 luglio 2020 consid. 6.4, 52.2004.181/
191 del 20 agosto 2004 consid. 3.4). Nessun elemento concreto induce a ritenere
che questi locali possano oggettivamente essere utilizzati in futuro a scopi abitativi.
Tanto più che, una volta arredate con la macchina da lavare, le lavanderie non
si prestano a essere utilizzate per l'abitazione. Prima di essere impiegate per
il soggiorno di persone, devono essere trasformate con interventi di una certa
importanza, che non passano di regola inosservati (cfr. STA 52.2003.287 del 20
ottobre 2003 consid. 5.2). A ragione il Governo ha quindi tutelato la decisione
del Municipio di non conteggiare questi locali nella SUL.
4.5. Esente da critiche va inoltre il mancato conteggio nella SUL dei terrazzi
in rientranza (profondi tra 2.50 e 4 m ca.). Il fatto che siano parzialmente
chiusi sui lati e coperti non permette di considerarli alla stregua di locali
utilizzabili per l'abitazione (cfr. STA 52.2019.68 citata consid. 6.4, 52.2005.361/371
del 7 dicembre 2005 consid. 3). In facciata, oltre che su parte dei lati
sporgenti, gli stessi sono infatti completamente aperti (per una lunghezza di
almeno 5 m; cfr. citate piante PT, 1P e 2P). Non si prestano dunque ad essere
utilizzati per il soggiorno di persone a scopo residenziale. Nulla permette
inoltre di ritenere che tali spazi possano in futuro essere chiusi e resi
abitabili. Inconferente è pure il richiamo della parte ricorrente alla sentenza
del 7 dicembre 2005, che anzi conferma il non computo nella SUL di simili
terrazze o balconi (cfr. STA 52.2005.361/371 citata consid. 3.2).
5.
Sistemazione del
terreno
5.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal
terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda
o del parapetto. Secondo l'art. 40 cpv. 2 primo periodo LE, per edifici
contigui l'altezza è misurata per ogni sin-golo edificio. Analogamente,
soggiunge il secondo periodo, si procede per costruzioni in pendio, articolate
sulla verticale, a condizione che si verifichi tra i corpi situati a quote
diverse una rientranza di almeno 12 metri.
5.2. Per principio, l'altezza degli edifici è misurata sulla verticale delle
facciate, a partire dal terreno sistemato sino al punto superiore determinante;
il punto inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno sistemato
perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Il
terreno naturale può essere sistemato mediante la formazione di terrapieni la
cui altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella
misura in cui supera il limite di 1.50 m ad una distanza di 3.00 m dal filo
della facciata (cfr. art. 41 LE; RtiD II-2006 n. 18 consid. 3).
5.3. L'art. 41 LE fissa unicamente un criterio di misurazione. Per le
limitazioni delle opere di sistemazione del terreno (muri, terra-pieni) fanno
quindi stato le norme previste dagli ordinamenti edilizi o, in loro assenza, i
principi giurisprudenziali ad essi generalmente applicabili (cfr. STA
52.2008.34 del 2 febbraio 2010 consid. 4). Le NAPR della sezione di __________
non prescrivono un'altezza massima per i muri di cinta, i muri di sostegno e i terrapieni
eretti verso fondi privati. Per principio, in quanto riconducibile a una lacuna
che va colmata, fa dunque stato l'altezza massima di m 2.50 fissata dall'art.
134 cpv. 1 della legge di applicazione e complemento del Codice civile svizzero
del 18 aprile 1911; LAC; RL 211.100; cfr. RtiD II-2012 n. 21 consid. 2.2; RDAT
I-2004 n. 31 consid. 2.1; STA 52.2014.394 del 13 gennaio 2016 consid. 2.7 e
rimandi;
Scolari
, op. cit., n.
1186 ad art. 39 LE).
5.4. In concreto, il progetto prevede di sistemare il terreno a est con un
terrapieno, che degrada verso i fondi privati confinanti (part. __________ e __________).
Nella fascia determinata dalla distanza da confine, questo terrapieno, in
corrispondenza della part. __________, non supera l'altezza di m 2.50 (cfr.
piani integrazioni DDC del 28 aprile 2021, sezione B). È ben vero che agli atti
manca invece una sezione tracciata a sud della sezione B, in particolare verso
la part. __________. Dai piani agli atti è comunque possibile dedurre la quota
di quest'ultimo fondo, che in corrispondenza dell'angolo sud-est del garage,
nell'ipotesi più sfavorevole, ruota attorno a 476.20 msm (cfr. citata pianta PT
e prospetto est). Su questo lato, la sistemazione potrebbe quindi
effettivamente superare m 2.50 (Δ
quote
479.37 [Q
giardino
]
- 476.20 [Q
mapp. __________
] = 3.17 m; cfr. piani citati). A tale
difetto può tuttavia facilmente essere posto rimedio, subordinando il permesso
alla condizione che, nella fascia a sud della sezione B, verso la part. __________
(tra la parete dell'autorimessa e il confine est), l'altezza del terrapieno non
dovrà superare m 2.50 dal terreno naturale. Tale correzione non è atta a
incidere sull'autorimessa che - anche computando lo strato di terreno sovrastante,
che su questo lato andrà ridotto di conseguenza (al massimo di ca. 0.20 m, fino
alla quota di 479.20 msm; cfr.
infra
schema sezione) - può essere
considerata un'opera sotterranea. Con queste correzioni, la costruzione non
sporge infatti più di m 1.50 dal terreno sistemato (art. 42 RLE; cfr. STA
52.2013.96 del 27 marzo 2014 in RtiD II-2014 n. 20 consid. 3.1.3, 52.2022.58
del 14 aprile 2023 consid. 2.3.1 e rimandi), e ciò anche conteggiando la
maggior altezza del terrapieno a confine, nella misura in cui supera il limite
di m 1.50 (cfr. art. 41 LE). Una sezione trasversale praticata in
corrispondenza dell'angolo sud-est dell'autorimessa può, nell'ipotesi meno
favorevole, essere tratteggiata come segue:
SCHEMA SEZIONE
Ferma questa premessa, parimenti
da escludere è che la predetta sporgenza dell'autorimessa possa in qualche modo
determinare un sorpasso dell'altezza dello stabile, in particolare del
sovrastante blocco B, su cui non va in ogni caso computata, nella misura in cui
dista più di 12 m (cfr. art. 40 cpv. 2 LE; cfr. citata pianta PT). Per il
resto, non si ravvisano altrimenti sorpassi d'altezza dei due blocchi dello
stabile (cfr. piani integrazione DDC del 28 aprile 2021, sezioni A e B; cfr.
pure inserimenti con sezioni ufficiali 1-4), che nemmeno l'insorgente sostanzia
invero in modo puntuale.
6.
Area verde
6.1. Le percentuali di area verde esprimono di regola il rapporto tra l'area
verde e la superficie edificabile di un fondo. In generale, questo genere di
parametri concorre a definire un equilibrio fra aree edificate e non,
garantendo il mantenimento a verde di determinate aree e limitando lo
sfruttamento di un fondo (cfr. D
aniela
Ivanov
, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der
übrigen Baugesetzgebung, Friburgo 2006, pag. 93
seg.;
Piermarco
Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert
, Aménagement du territoire,
construction, expropriation, Berna 2001, pag. 385;
Peter Hänni
, Planungs-, Bau- und besoderes Umweltschutz- recht,
Berna 2016, pag. 324; cfr. inoltre STPT
90.2001.100 del 20 febbraio 2003
consid. 8, 90.2001.90 del 23 gennaio 2003 consid. 4.5; STA 52.2005.288 del 3
febbraio 2006 consid. 2.1). In tal senso, l'area verde può anche essere
definita quale quota parte della superficie che deve essere mantenuta libera da
costruzioni (cfr. ad es. STA 52.2007.131 del 19 giugno 2007 consid. 5.1,
confermata da STF 1C_247/2007 dell'11 marzo 2008). Generalmente gli indici
relativi alle aree verdi rispondono inoltre al
principio pianificatorio di strutturare gli insediamenti secondo i
bisogni della popolazione, inserendovi molti spazi verdi e alberati (cfr. art.
3 cpv. 2 della legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 [LPT;
RS 700]; sentenza del 3 agosto 2009 del Verwaltungsgericht
di Berna, VGE
100.2009.102, in BVR 2009 pag. 551 segg., 553;
Bernhard
Waldmann/Peter Hänni,
Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 48 ad art. 3;
inoltre,
Hänni
, op. cit., pag. 324).
Permettono poi, in particolare nelle zone a forte densità di abitazione, di garantire
un ambiente naturale, contrastando nel contempo anche l'eccessiva
impermeabilizzazione del suolo (cfr.
Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert
,
op. cit., pag. 385; BVR 2009 pag. 554). Quali superfici possano essere
computate nelle aree verdi dipende comunque dalle prescrizioni concretamente
applicabili, segnatamente dalla regolamentazione del PR (cfr. art. 30 cpv. 1 n.
5 lett. a del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del 20
dicembre 2011 [RLST; RL 701.110] e, in precedenza, art. 29 cpv. 1 lett. c della
legge cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del
territorio del 23 maggio 1990 [BU 1990, 365]; cfr. anche
Ivanov
, op. cit., pag. 94; cfr. STA
52.2018.171 del 27 maggio 2019 consid. 5.1 in RtiD I-2020 n. 4).
6.2. Secondo l'art. 11 NAPR, per tutte le nuove costruzioni è obbligatoria la
formazione di un'area verde direttamente accessibile a tutti gli utenti dell'edificio
(cpv. 1). Quest'area deve costituire una superficie unitaria, non pavimentata
ma possibilmente alberata, la cui destinazione deve essere vincolata nel
registro comunale degli indici. Essa non potrà in nessun caso servire a
posteggio, depositi o simili (cpv. 2). Le percentuali minime di area verde da
riservare rispetto alla superficie edificabile di un fondo, soggiunge il cpv.
3, sono specificate nelle disposizioni normative di zona. Per la zona
residenziale semi-intensiva R3, l'art. 39 NAPR prescrive una percentuale del
45%. Questo parametro regola indirettamente anche l'indice di occupazione di un
fondo, ovvero il rapporto espresso in per cento tra la superficie edificata e
la superficie edificabile del fondo (cfr. art. 37 cpv. 2 e 38 cpv. 3 LE), che
le NAPR di Rivera non prevedono.
6.3. In concreto, il progetto prevede la formazione di un'area verde di circa
1'570 m
2
(cfr. schema di calcolo area verde; inoltre citata pianta
PT) che, tenuto conto della superficie complessiva (2'920 m
2
) dei
due fondi dedotti in edificazione, si aggira attorno al 55% (ca. 53.7%). La
stessa rispetta dunque ampiamente (+ 256 m
2
) la percentuale minima
(45%) fissata dall'art. 39 NAPR.
Poco conta che parte di questa superficie sovrasta l'autorimessa. Quest'opera,
come visto, può infatti essere assimilata a una costruzione sotterranea, inglobata
in un terrapieno o comunque ricoperta da giardino e non sporgente più di 1.50 m
dal terreno sistemato (cfr. citate sezioni A e B, prospetto est e pianta PT;
cfr. pure
supra
consid. 5.4). Da questo profilo, nulla osta al suo
computo nell'area verde. Una simile autorimessa non dovrebbe del resto nemmeno
essere computata nella superficie edificata ai fini dell'indice di occupazione
(cfr. art. 38 cpv. 3 LE; STA 52.2022.58 del 14 aprile 2023 consid. 2.3.1,
52.2009.72 del 17 giugno 2010 consid. 4.1 e rimandi). Vi sarebbe nondimeno da chiedersi
se - con le correzioni di cui si è detto poc'anzi (cfr.
supra
consid.
5.4) - alla parte di giardino che ricopre l'autorimessa nella fascia a sud
della sezione B, verso la part. __________, possa ancora essere attribuita la
qualifica di area verde ai sensi dell'art. 11 cpv. 2 NAPR, nella misura in cui
potrà assottigliarsi fino a 0.20-0.30 m (cfr. art. 11 cpv. 2 NAPR che richiede
un'area non pavimentata, possibilmente alberata). Tale questione è comunque
irrilevante poiché, anche se si volesse negare tale qualifica a questa parte di
giardino (ca. 115 m
2
, considerando per eccesso tutta l'area
rettangolare tra le sezioni A e B, verso l'angolo sud-est dell'autorimessa), la
percentuale minima prescritta dall'art. 39 NAPR resta comunque abbondantemente garantita.
Ogni obiezione su questo punto cade quindi nel vuoto.
7.
Rampa d'accesso
7.1. Secondo l'art. 44 cpv. 1 NAPR, gli accessi a strade e piazza pubbliche non
devono arrecare disturbo alla circolazione. Per una profondità di almeno 4 m
dal filo esterno del campo stradale, precisa tra l'altro il cpv. 2, l'accesso
deve avere una pendenza massima non superiore al 5%.
7.2. In concreto, la rampa di accesso all'autorimessa prevista dal progetto lungo
via __________, nei primi 4 m dal filo esterno della strada, presenta una
pendenza pari al 5% (cfr. citata sezione A e pianta PT). Rispetta dunque pienamente
la suddetta norma, così come già indicato dal Governo. Infondata è l'opposta
generica obiezione della parte ricorrente.
8.
Altre censure
Da respingere sono infine le sommarie censure - generiche e immotivate (art. 70
cpv. 1 LPAmm) - riferite ad altri aspetti (quali il posteggio esterno e la
rampa per disabili, la zona parcheggi e la cabina ascensore), che il Municipio
avrebbe fatto
notare
nella pregressa licenza edilizia del luglio 2021,
revocata. L'insorgente non sostanzia infatti alcun contrasto con delle
normative, né tanto meno spiega perché le opere concretamente previste dal
progetto qui in esame non potrebbero essere autorizzate.
9.
9.1. Sulla base
di tutte le considerazioni che precedono, nella misura in cui è ricevibile, il
ricorso è parzialmente accolto. La decisione del Consiglio di Stato è di
conseguenza annullata, mentre la licenza edilizia del 30 novembre 2021 è
confermata alle condizioni di cui si è detto al consid. 5.4.
9.2. La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm), commisurata al dispendio
occasionato dall'impugnativa, è suddivisa fra le parti secondo il rispettivo
grado di soccombenza. Gli insorgenti rifonderanno inoltre all'istante in
licenza, vittoriosa in misura preponderante, un'adeguata indennità a titolo di
ripetibili per entrambe le sedi di giudizio (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per questi motivi,
decide:
1.   Nella misura
in cui è ricevibile, il ricorso è
parzialmente accolto
.
Di conseguenza:
1.1. la decisione
del Consiglio di Stato del 15 marzo 2023 (n. 1265) è annullata;
1.2. la licenza
edilizia del 30 novembre 2021 è confermata così come indicato nei considerandi
(consid. 9.1 e 5.4).
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'500.- è suddivisa tra i ricorrenti (fr. 2'200.-, dedotto l'anticipo
già versato) e la __________ SA (fr. 300.-). Gli insorgenti rifonderanno
inoltre a quest'ultima un identico importo (fr. 2'200.-) a titolo di
ripetibili, a valere per entrambe le sedi di giudizio.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
vicepresidente                                                     La
cancelliera