ti_gerichte · 14.2023.133 · 2024-05-27 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Esecuzione in via di realizzazione di cartelle ipotecarie registrali gravanti collettivamente diversi fondi, di cui due dellescusso, che non risponde personalmente del pegno. Disdetta e riscatto

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Esecuzione in via di realizzazione di cartelle ipotecarie registrali gravanti collettivamente diversi fondi, di cui due dell’escusso, che non risponde personalmente del pegno. Disdetta e riscatto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 27.05.2024 14.2023.133

Incarto n.
14.2023.133
Lugano
27 maggio 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
cancelliere:
Ferrari
statuendo nella causa SO.__________ (rigetto
provvisorio dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5,
promossa con istanza 7 dicembre 2022 dalla
RE 1
, __________
(patrocinata dall’avv. PA 1, __________)
contro
CO 1
, __________
(patrocinato dall’avv. PA 2 e
dalla MLawRA 1
, __________)
giudicando sul reclamo del 27 novembre 2023 presentato dalla RE 1
contro la decisione emessa il 16 novembre 2023 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                   A.
Il 20 novembre 2015, CO 1 ha costituito
(“sulla carta”) il fon­do
n. 306 RFD __________ allora di
sua proprietà in nove unità di proprietà per piani (PPP), n. da __________
a __________, e ha poi gravato collettivamente le nove PPP di due cartelle
ipotecarie (CI) di 1° e 2° grado a favore del portatore da fr. 1'000'000.–
e fr. 600'000.–
oltre agl’interessi del 10%. Nel corso dell’aprile
2016, CO 1 ha venduto le nove PPP alla PI 1.
B.
Con un
“contratto di
credito base credito di costruzione”
del 17 aprile
2017, la RE 1 (in seguito: RE 1) ha concesso alla PI 1 una linea di credito
fino a fr. 6'350'000.–, con un tasso d’interesse annuo del 2.5% e una
commissione trimestrale sul credito dello
0.25%,
“calcolata
sul credito utilizzato più elevato (rid. 50%)”
. Il credito
era destinato a
finanziare la costruzione di tre stabili sul citato fondo n. 306 RFD __________.
C.
Mediante rogito del 22 maggio 2017, la PI
1 ha incari­cato
il notaio __________ di chiedere
all’Ufficio del registro fondiario 1) la divisione della CI di 1° grado in due
cartelle ipotecarie di fr. 500'000.– ciascuna, 2) l’aumento del grado, dal
2° al 1°, della seconda CI e 3) la trasformazione delle tre CI, da cartelle a
favore del portatore in cartelle registrali. L’Ufficio ha poi iscritto le
operazioni nel Registro fondiario.
La società ha inoltre incaricato il notaio di far
emettere a favore del­la
RE 1 ulteriori sei CI registrali di 1° grado
(oltre alle tre già
iscritte) gravanti
collettivamente sulle nove PPP, tre per fr. 900'000.–
ognuna e le altre per fr. 700'000.– fr. 400'000.–
e fr. 950'000.–, tut­te
oltre agl’interessi del 10%. Per le
cartelle ipotecarie costituite con il rogito, l’atto prevede che le
“clausole relative a interesse, ammortamento e
disdetta del debito ipotecario devono costituire oggetto di separata
convenzione da stipularsi tra debitore e creditore”
.
L’Uf­­ficio ha poi iscritto le operazioni nel Registro fondiario.
D.
Il 23 gennaio 2018, la PI 1 ha (ri)venduto a CO 1 la PPP n. ______ per
fr. 589'600.– e la PPP n. ______ per fr. 290'400.–, entrambe gravate
dalle nove CI.
E.
Il 17 dicembre 2019, la RE 1 e la
PI 1 hanno concluso tre
contratti, 1) un
“contratto di
credito base ipoteca”
, con cui la banca ha concesso
alla società un mutuo di fr.
4'320'000.– la cui
garanzia sarebbe stata disciplinata separatamente, 2) un
“contratto di credito di
base credito di costruzione”
, con il quale la ban­
ca
ha concesso alla società una linea di credito fino a fr. 30'000.–,
la cui garanzia sarebbe pure stata disciplinata separatamente, e 3) una
“convenzione per trasferimento
di garanzie”
, mediante la quale la società si è
impegnata a “trasferire” alla banca la titolarità delle nove cartelle
ipotecarie, nonché di ulteriori tre, con lo scopo di garantire tutti i crediti
vantati nei confronti suoi e del suo amministratore unico, derivanti da accordi
già stipulati oppure che sarebbero stati stipulati nell’ambito della relazione
d’affari esistente o per un altro
“motivo giuridico”
.
F.
Mediante scritto dell’11 maggio 2021, la RE 1 ha disdetto con effetto
al 30 giugno 2021 il
contratto
di credito di base ipoteca
, il
contratto di credito di base credito di
costruzione
e, contemporaneamente, il credito
“incorporato”
nelle
nove CI. Ha preteso dalla PI 1 il rimborso, entro il 30 giugno 2021, di
fr. 4'353'850.95 relativi al primo contratto e di fr. 6'997.96
relativi al secondo.
G.
Tramite sollecito del 14 ottobre 2022, la RE 1 ha preteso dal­la PI 1 il
versamento di fr. 4'521'620.30 relativi al
contratto di credito di base ipoteca
e di fr. 7'342.07 relativi al
contratto di credito di base credito di costruzione
.
H.
Il 18 ottobre 2022, la RE 1 ha trasmesso a CO 1 lo scritto di disdetta
dell’11 maggio 2021.
I.
Mediante
precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione di
pegno immobiliare emesso il 2 novembre 2022 dalla
sede di Lugano dell’Ufficio d’esecuzione, la RE 1 ha escusso la PI 1 per l’incasso
di fr. 4'528'962.37 oltre agli interessi del 2.875%
dal 30 giugno 2021, indicando quale causa del
credito
“Diverse cartelle
ipotecarie e meglio come da allegato facente parte integrante del presente
precetto esecutivo”
, il quale allegato indica sei
delle nove cartelle ipotecarie registrali suindicate (per nominali
fr. 500'000.–, fr. 900'000.–, fr. 900'000.–,
fr. 700'000.–, fr. 400'000.–
e fr. 950'000.–), gravanti
sei delle nove PPP (le n. __________, __________, __________ e __________
appartenenti all’escussa, e le n. __________ e __________ appartenenti a CO 1),
nonché il
contratto di credito
di base ipoteca
“per CHF 4'320'000.–”
e il
contratto di credito di base credito di
costruzione
“per CHF 6'997.96”
. Un esemplare del precetto
esecutivo è stato notificato
il 9 novembre
2022
a CO 1
nella sua qualità di
proprietario di due dei sei fondi gravati da pegno.
L.
Avendo
CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo l’11 novembre 2022, con
istanza del 7 dicembre 2022 la RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla stessa
Pretura. Nel termine impartito, il convenuto si è opposto all’istanza con
osservazioni scritte del 23 gennaio 2023. Con replica e duplica spontanee, del
9 e del 22 febbraio 2023, le parti si sono riconfermate nelle rispettive e
antitetiche posizioni.
M.
Statuendo con decisione del 16 novembre 2023, il Pretore ha respinto
l’istanza, ponendo a carico dell’istante le spese processuali di fr. 800.–
e un’indennità di fr. 8'000.– a favore del convenuto.
N.
Contro
la sentenza appena citata la RE 1 è insorta
a questa
Camera
con un reclamo del 27 novembre 2023
per ottenerne la riforma nel senso dell’accoglimento dell’istanza,
protestate tasse, spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 21 dicembre
2023, CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo, anch’egli protestate
tasse, spese e ripetibili. Mediante replica e duplica spontanee, dell’8 gennaio
e del 22 gennaio 2024, le parti si sono riconfermate nelle rispettive e
contrastanti posizioni.
Considerando
in diritto:                 1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.
e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro
dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è
avvenuta in concreto al patrocinatore della RE 1 il 17 novembre 2023, il
termine d’im­­pugnazione è scaduto lunedì 27 novembre. Presentato quello stesso
giorno (data del timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi).
Secondo l’art. 320
CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del
diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che
sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi
(art. 326 cpv. 1 CPC).
Nella
fattispecie le allegazioni di fatto formulate nella replica e nella duplica
sono dunque tardive, sicché la Camera non ne terrà conto ai fini dell’odierno
giudizio.
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura
sommaria documentale
(Urkundenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in
esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147
III 176 consid. 4.2.1), così da determinare
rapidamente i ruoli delle
parti in un eventuale processo ordinario (art.
79 o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio
2022 consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo
prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza
esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda
immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante
documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1).
Per
ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione il titolare di una cartella
ipotecaria registrale, che in sé non basta per ottenere il rigetto siccome per
definizione non si materializza in un titolo, de­ve produrre un riconoscimento
di debito firmato dal debitore, ad esempio l’atto costitutivo della cartella o
la convenzione di cessione fiduciaria della cartella a titolo di garanzia,
oltre a un estratto del registro fondiario
, a d
imostrazione dell’effettiva iscrizione (e quindi costituzione) del
pegno
(sentenze della CEF 14.2018.172 del 14 marzo 2019 consid. 5.1 e 14.2017.185
del 20 aprile 2018, RtiD 2018 II 831 n. 44c, consid. 5.1, con i rinvii).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore ha respinto l’istanza anzitut­to perché ha
ritenuto improbabile che la
convenzione
per trasferimento di garanzie
del 17 settembre 2019
indicata quale titolo di credito nel precetto esecutivo e nell’istanza abbia
“generato”
la
garanzia ipotecaria e sia opponibile all’escusso, e ciò per ben quattro motivi.
In primo luogo, ha rilevato che la convenzione è successi­va alla vendita di
due dei fondi gravati a CO 1 (il 23 gennaio 2018) e non è firmata da lui quale
terzo proprietario. In secondo luogo, il primo giudice ha considerato invero
più verosimile che l’atto di costituzione dei pegni sia il rogito del 22 maggio
2017 (di costituzione di sei nuove CI), il quale rinvia per le questioni
relative agl’interessi, l’ammortamento e la disdetta del debito ipotecario a
una convenzione separata, che è verosimilmente stata firmata prima del 17
dicembre 2019. In terzo luogo, non era a suo
giudizio
possibile costituire nel 2019 un pegno collettivo sulle PPP,
poiché non
erano date le condizioni dell’art. 798 cpv. 1 CC, giacché a quel momento non
tutti i fondi erano di proprietà della PI 1 e CO 1 non rispondeva solidalmente
del debito verso la banca. In ultimo luogo, secondo il Pretore
la convenzione del 2019 non può rappresentare un accordo derogante alla
suddivisione dell’onere ipotecario collettivo tra i diversi fondi stabilita
dall’art. 833 cpv. 1 CC in caso di alienazione di uno o più fondi, poiché è
stata firmata circa un anno dopo la data della consegna del rilascio
dell’autorizzazione d’abitabilità prevista nel con-tratto di compravendita dei
(due) fondi a CO 1 del 23 gennaio 2018.
Un
altro motivo di reiezione dell’istanza risiede per il primo giudice nel fatto
che negli atti non figura la convenzione cui rinvia il rogito del 22 maggio
2017 (di costituzione delle ultime sei CI), sicché non è possibile sapere quali
fossero i termini per il riscatto dei pegni giusta l’art. 827 cpv. 1 CC.
Infine, il Pretore ha rilevato che la disdetta delle CI era stata trasmessa per
conoscenza a CO 1 solo un anno e cinque mesi dopo e che mancava
agli atti una
“vera e
propria disdetta”
nei confronti dell’escusso nel senso
de
l
l’art. 831 CC
(cui rinvia l’art. 844 cpv. 1 CC per le cartelle ipotecarie)
, per cui la stessa non è opponibile al convenuto.
Per
abbondanza, il Pretore ha reputato le CI verosimilmente inefficaci, se non
nulle, nei confronti del convenuto nel senso dell’art. 82 cpv. 2 LEF, poiché
egli, quando era già proprietario di due delle PPP gravate, si è trovato
“completamente tagliato fuori”
dalla
“nuo­va
struttura contrattuale”
, imbastita nel 2019 senza il
suo consen­so, perlomeno per quanto attiene al trasferimento delle garanzie, e
totalmente dimenticato al momento della disdetta.
4.
Nel reclamo (ad
n. 12-16 e 20-24
), la RE 1 contesta anzitutto che la convenzione per il trasferimento
di garanzie del 2019 dovesse essere firmata anche dal convenuto, evidenziando
come e
gli non sia personalmente debitore
del credito garantito dalle sei cartelle ipotecarie. Rammenta poi che nei due rogiti
di compravendita del 23 gennaio 2018 le sette (
recte
: sei) CI e il relativo creditore sono
chiaramente indicati e che gli atti prevedono espressamente
che i debiti ipotecari sarebbero rimasti a carico della PI 1, sicché
asserisce che il convenuto era perfettamente coscien­te di comprare due PPP
gravate dalle cartelle. Ad ogni modo, sostiene che l’
“oggetto del credito”
sono le
cartelle, non la convenzio­ne, che peraltro, come rilevato dal Pretore stesso,
è semplicemen­te la ripresa di precedenti accordi o, meglio, del rogito del 22
maggio 2017, con cui sono state costituite le sei cartelle ipotec
arie
. Determinante
al riguardo, essa ricorda, è che secondo la giurisprudenza cantonale e federale
la convenzione di garanzia del 2019 costituisce un valido titolo di rigetto
provvisorio anche se non è firmata dal convenuto.
4.1
N
elle
osservazioni (ad n.
6,
8, 10, 12, 14, 17, 18 e 21)
,
CO 1 qualifica più volte
le critiche della reclamante come
“appellatorie” e le rimprovera di non confrontarsi con la decisione impugnata.
In realtà, come risulta da quanto appena riassunto, la RE 1 si è determinata
con dovizia di particolari sulla motivazione pretorile, spiegando per quali
motivi la convenzione di garanzia del 2019
costituisce un valido
riconoscimento di debito (insieme all’estratto del registro fondiario relativo
alle CI) nonostante non sia firmata dal resistente. Parlare di censure
“appellatorie” in seconda sede cantonale non ha d’altronde senso, poiché le
esigen­ze di motivazione sono identiche per l’appello e il reclamo (art. 311
cpv. 1 e 321 cpv. 1 CPC; DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pagg. 179 seg.). La
censura della reclamante è pertanto ricevibile.
4.2
Ove
un terzo sia proprietario del pegno senza rispondere personalmente del debito
garantito, l’esecuzione in via di realizzazione del pegno dev’essere diretta
sia contro il debitore sia contro il terzo proprietario, cui va notificato un
esemplare del precetto esecutivo (art. 153 cpv. 2 lett. a LEF), al quale può,
come il debitore, interporre opposizione (art. 153 cpv. 2 LEF), con gli stessi effetti
di quella del debitore. In particolare, la presunzione secondo cui l’opposizione
non specialmente limitata riguarda sia il credito sia il pegno (art. 85 RFF) si
applica anche al terzo. Tutte le opposizioni devono essere eliminate attraverso
il rigetto dell’opposizione in procedura sommaria (art. 80 segg. LEF) oppure
ordinaria o semplificata (art. 79 LEF) (DTF 140 III 36 consid. 3).
Il
contratto (in particolare di trasferimento della garanzia) firmato dal debitore,
nel quale ha riconosciuto il debito incorporato nella cartella ipotecaria
(detto anche debito cartolare), vale, unitamente all’originale della cartella
ipotecaria documentale o a un
estratto del registro
fondiario attestante l’iscrizione della cartella ipotecaria registrale (sopra
consid. 2),
titolo di rigetto provvisorio dell’opposi­­zione
interposta dal terzo proprietario del pegno anche se questi non ha firmato la
convenzione, ciò che del resto è per definizione escluso, poiché altrimenti il
terzo sarebbe da considerare come
un
(con)debitore da escutere come tale. Non sarebbe neppure am­missibile
peggiorare la situazione del creditore ipotecario in caso di vendita del fondo
gravato, su cui non ha alcuna influenza, obbligandolo a ottenere dal nuovo
proprietario l’ulteriore riconoscimento del pegno, che è già documentato nella
cartella ipotecaria (
DTF 140 III 36 consid.
4, pagg. 40 seg.; nello stesso senso in me­rito
all’esecuzione in via di
realizzazione del pegno avviata da un’impresa di costruzione subappaltatrice
per l’incasso della sua mercede contro i terzi proprietari del fondo gravato da
ipoteca legale: sentenza della CEF 14.2020.152/153 del 16 luglio 2021, RtiD
2022 I 694 n. 53c, consid. 6.1).
4.3
Nel
caso in esame, non è contestato che CO 1 non è personalmente tenuto a
restituire i mutui concessi dalla reclamante alla PI 1 né ch’egli è escusso
nella sua qualità di pro-prietario di due dei fondi gravati da pegno e non come
(con)debitore della società.
Secondo la giurisprudenza
federale e cantonale p
ertinentemente citata
dalla reclamante, a dispetto di quanto obiet­tato
senza motivazione dal
resistente (al n. 23), la
convenzione
per trasferimento di garanzie
del 2019 (doc. G)
costituisce pertanto, unitamente all’estratto del registro fondiario relativo
alle cartelle ipotecarie in base alle quali procede la reclamante (doc. C), un
valido titolo di rigetto dell’opposizione interposta da CO 1, anche se non è da
lui sottoscritta. Su questo punto il reclamo è pertanto fondato.
4.4
Cade
pertanto anche il secondo motivo esposto dal Pretore a sostegno del dubbio che
la convenzione del 2019 abbia
“generato”
la garanzia ipotecaria e sia opponibile all’escusso, ovvero che per
ragioni cronologiche sarebbe più verosimile che l’atto di costituzione dei
pegni sia anteriore al 2019. Non c’è infatti alcun dubbio che l’atto separato
in cui andava disciplinata la garanzia dei mutui, al quale rinviano sia
il
“contratto di
credito base ipoteca”
(doc. J, ad 2) sia il
“contratto
di credito di base credito di costruzione”
(doc. K, ad 7) è l
a
“convenzione per trasferimento di garanzie”
(doc. G), non solo per una ragione
proprio cronologica (tutte e tre le convenzioni sono state concluse il
17 dicembre 2019), ma anche perché conferma al punto 2 che le dodici
cartelle ipotecarie già iscritte a nome della banca (cfr. doc. C)
garantiscono tutti i crediti da essa vantati nei confronti della PI 1 e del suo
amministratore unico, derivanti in particolare da accordi già stipulati, ossia
anche i crediti risultanti dai due contratti di mutuo. Del resto, l’istanza
indica
qua­l
e titolo proprio la convenzione di garanzia del 2019 (ad n. 10), sic­ché
il Pretore, comunque sia, non avrebbe potuto
ricercare d’ufficio negli atti
altri titoli (art. 55 cpv. 1 CPC e
sentenza della CEF 14.2023.154 del 26 aprile 2024 consid. 1.2.2), per tacere
del fatto
che il rigetto dell’opposizione
può essere concesso solo se l’esisten­­za
di un titolo giusta l’art. 80
o 82 cpv. 1 LEF è dimostrata e non
solo
resa verosimile (
sentenze del
Tribunale federale 5A_89/2019
del 1° maggio 2019 consid. 5.1.3 e
5A_741/2013 del 3 aprile 2014, consid. 3.1.3
).
4.5
Che la convenzione del 2019 sia successiva alla vendita di due dei
fondi gravati a CO 1 (il 23 gennaio 2018) è altresì privo di rilievo per
l’esame del titolo di rigetto dal momento ch’egli non ne è, né dev’esserne
parte.
Nel reclamo, la RE 1 rileva del resto a ragione che pure lo
stesso primo giudice (al consid. 6) ha riconosciuto che i due contratti di
mutuo del
2019 si sono sostituiti al
contratto di credito
base credito di costruzione del 2017 (doc.
P),
giacché ne riprendono i contenuti. Determinante è che nel com­prare
i
due fondi con l’aggravio notorio delle CI intestate alla ban­-ca, CO 1 ha
accettato di rispondere con il valore dei fondi (responsabilità reale) dei
debiti incorporati in quelle cartelle. Gli doveva essere chiaro che la RE 1
avrebbe potuto porre le CI in esecuzione finché i crediti in esse incorporati
non fossero stati estinti, segnatamente mediante il loro riscatto da parte sua,
o finché la banca non fosse stata tenuta a ritrasferire alla PI 1 le CI sulla
scorta dei contratti in essere con essa, eventualmente aggiornati come avvenuto
nel 2019. Egli non si azzarda a sostenere che tali ipotesi si siano verificate.
4.6
Siccome
è indubbio che la convenzione di garanzia del 2019 costituisce un
riconoscimento, da parte della PI 1, dei debiti incorporati nelle cartelle
ipotecarie in base alle quali la banca chiede la realizzazione dei fondi
gravati, gli ultimi due motivi indicati dal Pretore per negarle tale qualità
cadono nel vuoto. Ad ogni modo essi non riguardano direttamente il titolo (la
stessa convenzione), bensì attengono alla sua validità materiale dal profilo
degli art.
798 cpv. 1 e
833 cpv. 1 CC
.
Sono pertanto eccezioni nel senso dell’art. 82 cpv. 2 LEF e così vanno trattate
(sotto consid. 7.1 e 7.2), ricordato che la distinzione tra censure riguardanti
il titolo ed eccezioni dell’escusso è di particolare rilevanza dal punto di
vista dell’onere e del grado della prova, solo l’esistenza del titolo dovendo
essere comprovato dall’escutente (sopra consid. 4.5).
5.
A proposito della mancata produzione di
una
“vera e propria disdetta”
delle CI nei confronti dell’escusso nel senso de
l
l’art. 831 CC (sentenza impugnata, consid. 9), la reclamante
sottolinea che CO 1 non ha contestato la disdetta significata alla PI
1 e rammenta che la disdetta al terzo proprietario può avvenire anche mediante
l’invio di una (semplice) copia di quella data al debitore, come avvenuto nella
fattispecie (reclamo, n. 30-32). Il resistente obietta che la disdetta è stata
notificata solo alla società debitrice e gli è stata comunicata ben un anno e
mezzo dopo, pochi giorni prima del deposito della domanda d’esecu­­zione, in
violazione dei suoi diritti e del disposto dell’art. 831 CC (osservazioni ad n.
31).
5.1
Giusta l’art. 831 CC la disdetta del credito garantito da ipoteca data
dal creditore non è efficace in confronto del proprietario del fondo ipotecato
ove non sia data tanto a lui quanto al debitore.
Nei confronti del terzo
proprietario non è però necessaria una disdetta
vera e propria, non essendo debitore del credito dall’ipoteca
;
è suf­ficiente
che costui ne venga a
conoscenza ovvero che sia informato dal creditore (sentenza del Tribunale
federale 4A_513/2010 del 30 agosto 2011, consid.
6.3; Z
ogg,
op.
cit., n. 3 ad art. 831; E
igenmann
in:
Commentaire romand, Code civil II, 2016,
n. 9
ad art. 831 CC)
.
Una disdetta che è data
solo al debitore non è nulla, ma non ha alcun effetto nei confronti del terzo
proprietario (sentenza della CEF 14.2022.137 del 2 giugno 2023, consid. 5.2.1).
Scopo dell’art. 831 CC è consentire al terzo proprietario,
occorrendo, di esercitare il diritto di riscatto del pegno garantitogli
dall’art. 827 cpv. 1 CC (cfr. sotto consid. 5.3), con la conseguenza di
evitare la realizzazione forzata del fondo (
sentenze
del Tribunale federale 4A_513+515/2010
del 30 agosto 2011, consid. 6.3 e
i riferimenti, non riprodotto nella DTF 137 III 453;
Zogg
, op. cit.,
n. 1
ad art. 831;
E
igenmann
, op.
cit., n. 1 ad art. 831
) e
di essere surrogato nei
diritti del creditore (cpv. 2; v. anche art. 110 n. 1 CO).
5.2
Il
giudice verifica, a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la
documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’op­­posizione
(DTF 140 III 377 consid. 3.3.3).
Di principio, spetta all’e­­scutente
dimostrare l’esigibilità del suo credito al momento della notifica del precetto
esecutivo (da ultimo: sentenze della CEF 14.2022.132 del 9 maggio 2023, consid.
7.2, 14.2022.87 del 16 gennaio 2023, consid. 4.2.2, e 14.2022.25 del 20
dicembre 2022, consid. 4.1.3). Il principio non è però senza eccezioni,
segnatamente, nel caso in cui l’esigibilità dipenda da una disdetta, che in
linea di massima il giudice deve verificare, soltanto se è contestata
dall’escusso (sentenze del Tribunale federale 5A_1026/2018 del 31 gennaio 2019,
RSPC 2020, 175 n. 2336, consid. 3.2.2, e della CEF 14.2021.160 del 5 maggio
2022, consid. 4.1.2). Visto che la comunicazione della disdetta al terzo
proprietario del pegno secondo l’art. 831 CC ha per lui gli stessi effetti che
la disdetta ha per il debitore, ovvero impedire la continuazione
dell’esecuzione (sopra consid. 5.2), e ch’essa, come la disdetta, è una
circostanza di fatto, la cui allegazione incombe a chi se ne prevale (art. 55
cpv. 1 CPC), si giustifica di trattare entrambe allo stesso modo dal pun­to di
vista dell’onere di allegazione nella procedura di rigetto del­l’opposizione.
5.3
Nella
fattispecie, la RE 1 ha allegato in prima sede di aver comunicato a CO 1 la
disdetta significata alla PI 1 (istanza, n. 8, pag. 4) e il convenuto non l’ha
contraddetta, anzi ha
rinviato
“
agli atti”
(osservazioni all’istanza, ad 7-8, pag. 4). Il Pretore non doveva quindi
verificare d’ufficio la questione della disdetta (sopra consid. 5.2.1). In ogni
caso, risulta effetti
vamente dagli atti che
tale comunicazione ha avuto luogo il 19 ottobre
2022 (doc. M), come del
resto ammesso dallo stesso resistente (osservazioni al reclamo, ad n. 31). Ciò
bastava per rendergli la disdetta opponibile secondo la giurisprudenza testé
citata (sopra consid. 5.1), ch’egli non discute. Anche su questo punto va dato
ragione alla reclamante.
5.4
In merito all’impossibilità di determinare i termini per il riscatto
del pegno giusta l’art. 827 cpv. 1 CC rilevata dal Pretore (consid. 9), motivo
fatto suo dal resistente (osservazioni ad n. 31),
la reclamante osserva
a ragione che in prima sede nessuno si era posto il problema del riscatto
(reclamo, n. 33-34), sicché esaminando la questione d’ufficio, il primo giudice
ha violato il principio dispositivo (art. 55 cpv. 1 CPC e sopra consid. 5.2).
5.4.1
A
prescindere dalla violazione del principio dispositivo, non si può non rilevare
che la legge non concede al terzo proprietario un termine di riscatto diverso
dal termine di pagamento applicabile al debito garantito, visto che secondo
l’art. 827 cpv. 1 CC egli può riscattare l’ipoteca (o la cartella ipotecaria
[art. 844 cpv. 1 CC])
“
alle medesime condizioni alle quali il debitore è
autorizzato all’estin­­zione del debito”
. Come il debitore, il terzo
deve quindi riscattare il pegno non appena il debito è esigibile (tra altri:
Weber
/
von
Graf­fenried
, Berner Kommentar Art. 110-113 OR, 2
a
ed. 2022,
n. 36 ad art. 110 CO; Paul-Henri
Steinauer
,
Les droits réels, vol. III, 5
a
ed. 2021, n. 2815b;
Eigenmann
in:
Commentaire
romand, Code civil II, 2016
, n. 17 ad art. 847 CC
) o
adempibile (tra altri:
Zogg
in:
Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7ª ed. 2023, n. 10 ad art. 827 CC;
Wenger
in:
Kren Kostkiewicz et al. [a cura di], Kommentar ZGB, 4
a
ed. 2021, n. 5
ad art. 827 CC
) se intende evitare la realizzazione del fondo.
5.4.2
Nel
caso in esame, CO 1 ha avuto l’occasione di riscattare i pegni perlomeno dalla
comunicazione della disdetta, il 19 ottobre 2022 (doc. M), fino all’avvio
dell’esecuzione, il 2 novembre 2022 (doc. N). Sennonché egli non ha mai
manifestato una simile volontà, anzi ha dimostrato di non voler riscattare il
pegno interponendo
opposizione al precetto esecutivo.
Di conseguenza, oltre che tardiva siccome espressa solo con le osservazioni
al reclamo (ad n. 31), la sua doglianza fondata sulla violazione dei suoi
diritti derivanti dall’art. 827 CC sfiora il pretesto.
6.
Stante
quanto precede, la reclamante conclude a ragione che, unitamente all’estratto
del registro fondiario relativo alle 6 CI (doc. C), la convenzione di garanzia
del 2019 (doc. G), pur non firmata da CO 1, costituisce un valido titolo di
rigetto provvisorio dell’opposizione da lui interposta per il capitale
complessivo garantito dalle sei CI, di fr. 4'350'000.–, oltre a tre
interessi annuali del 10% antecedenti la domanda di realizzazione (del 2
novembre 2019) giusta l’art. 818 CC, ossia per un importo (di
fr. 5'655'000.– complessivi) che copre ampiamente il credito posto in
esecuzione, pari a fr. 4'528'962.37 oltre agl’interessi
del 2.875%
dal 30 giugno 2021 (doc. N), da considerarsi esigibile al momento
dell’avvio del­l’esecuzione in seguito alla disdetta significata alla PI 1 l’11
maggio 2021 sia per il credito causale che per quelli astratti incorporati
nelle CI (doc. L) e comunicata a CO 1 il
18 ottobre 2022 (doc. M)
(reclamo ad n. 25-28).
A
nulla valgono le osservazioni del resistente, che per l’ennesima volta censura
la pretesa insufficiente motivazione del reclamo (n. 22 e 24). La banca
non si è infatti “dimenticata” di lui, siccome ha ricordato di avergli
comunicato la disdetta in conformità con l’
art.
831 CC (reclamo n. 30-32), e ha rilevato a ragione che il man­cato
svincolo delle due PPP vendute a CO 1 da parte della venditrice non le era
imputabile, giacché non era parte dei rogiti di compravendita (n. 29); il
Pretore non è del resto giunto alla conclusione inversa, ma si è limitato, a
torto (sopra consid. 4.4), a dedurne l’assenza di un accordo speciale ai sensi
dell’art. 833 cpv. 1 CC (consid. 8
i.f.
della sentenza impugnata).
7.
A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, incombe invece all’escusso l’one­­re
di sollevare e rendere immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che
deduce in giudizio. Esse non solo devono essere esposte in modo convincente, ma
devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a
conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140
consid. 4.1.2, pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF
145 III 160 consid. 5.1). La verosimiglianza è infatti meno di una prova
ma più di una semplice allegazione (sentenze del
Tribunale federale 5A_845/2009 del 16 febbraio 2010 consid. 6.1 e 5A_139/2018
del
25 giugno 2019
consid. 2.6.1 e 2.6.2). L’esame del
giudice è sommario sia in fatto che in diritto (DTF 145 III 213 consid.
6.1.3)
e gli lascia un certo potere d’apprezzamento (sentenza del Tribunale federale
5A_66/2020 del 22 aprile 2020 consid. 3.3.1). L’eccezione è verosimile se
sussistono oggettivamente più motivi a favore della realizzazione del fatto
ostativo invocato che a sfavore (sentenza del Tribunale federale 5A_142/2017
del 18 agosto 2017 consid. 4.1;
Staehelin
in: Basler Kommentar, SchKG I, 3
a
ed. 2021, n. 87 segg. ad art. 82
LEF).
7.1
Nella
fattispecie, con le osservazioni all’istanza CO 1 ha eccepito una violazione
del
l’art. 798 CC nella misura in cui le CI della banca gravano
collettivamente diversi fondi che non sono tutti dello stesso proprietario né
di proprietà di condebitori solidali, sicché la garanzia avrebbe dovuto essere
ripartita tra i singoli fon­di giusta l’art. 789 cpv. 2 CC. In modo invero
criticabile (sopra consid. 4.6), il Pretore ha ripreso tale censura per mettere
in dubbio il fatto
che la convenzione di garanzia del 2019 possa
costituire un riconoscimento dei debiti incorporati nelle cartelle ipotecarie.
Nel reclamo, la RE 1 ricorda, segnatamente, che al momento della
costituzione delle sei CI tutte e nove le PPP appartenevano alla New Alliance
SA, sicché secondo lei non si ponevano problemi di applicazione dell’art. 798
cpv. 1 CC. Rileva inoltre che le parti hanno rinunciato allo svincolo delle CI
attraverso un accordo separato. Nelle osservazioni al reclamo, CO 1 ribadisce
di nuovo il rimprovero alla RE 1 di aver violato
“il suo obbligo di argomentare le censure e
confrontarsi con le argomentazioni del Pretore”
.
7.1.1
Ora, a parte il fatto che la reclamante ha sostenuto a ragione che la
convenzione del 2019 costituisce, insieme all’estratto del registro fondiario,
un valido titolo di rigetto dell’opposizione, scioglien­do il dubbio espresso
dal Pretore, la RE 1 ha sufficientemen­te spiegato i motivi per cui contesta la
decisione del Pretore in merito all’applicazione dell’art. 798 cpv. 1 CC (reclamo,
ad n. 29). Anche su questo punto il reclamo risulta ricevibile.
7.1.2
La
reclamante ha del resto ragione.
Poiché tratta della
costituzione
del
pegno immobiliare, l’art. 798 cpv. 2 CC entra infatti in linea di conto
soltanto al momento, per l’appunto, della costituzione del pegno immobiliare.
Ora, è noto e incontestato che in concreto, a quel momento, ovvero nel maggio
2017, tutte e nove le PPP ap
partenevano
effettivamente a un unico soggetto, ovvero la PI 1. L’eccezione fondata sull’art.
798 CC andava quindi respinta. Nel caso di una successiva vendita di uno o più
fondi gravati dal pegno collettivo si pone infatti solo la questione della
ripartizione del pegno secondo gli art. 833 CC e 115 dell’
Ordinanza sul registro fondiario (
ORF) (
Schmid-
Tchirren
in: Basler Kommentar,
Zivilgesetzbuch II, 7ª ed. 2023, n. 15 ad art. 798 CC;
Steinauer
, op. cit., n. 2665b;
Mar­chand
in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 11
ad art. 833 CC
), questione che va esaminata
separatamente (sotto consid. 7.2).
7.2
Anche
l’eccezione sollevata dall’escusso in prima sede in merito all’assenza di un accordo
speciale derogante alla suddivisione del pegno collettivo ai sensi dell’art.
833 cpv. 1 CC è stata ripresa dal Pretore, in modo invero criticabile (sopra
consid. 4.6), per mettere in dubbio il fatto
che la convenzione di
garanzia del 2019 possa costituire un riconoscimento dei debiti incorporati
nelle cartelle ipotecarie (
sentenza impugnata, pag. 5 ad 8)
.
Nel
reclamo, la RE 1 afferma che non le è imputabile il fatto che le PPP comprate
da CO 1 non siano poi state svincolate dalle cartelle ipotecarie, come previsto
dai due rogiti del 23 gennaio 2018, anche perché essa non è stata coinvolta
nella ven-dita. Aggiunge che ad ogni modo le parti hanno concluso un accordo
nel senso dell’art. 833 cpv. 1, perché hanno espressamente rinunciato allo
svincolo delle due PPP dalle cartelle, come risulta dalle due istanze
d’iscrizione nel registro fondiario del loro trapas­so di proprietà.
Nelle
osservazioni al reclamo, CO 1 ribadisce che al momento della loro vendita le
PPP in questione non sono state svincolate, sebbene espressamente previsto nei
due rogiti del 23 gennaio 2018. Ripete che le cartelle ipotecarie, gravanti
anche su tali PPP, non sono state ripartite, come previsto dagli art. 798 cpv.
1 e 833 cpv. 1 nonché dall’ORF,
“di
cui si è ampiamente detto nelle osservazioni e nella duplica spontanea di cui
al procedimento di pri­mo grado”
. Ritiene
insostenibile asserire che le istanze menziona­te dalla RE 1 costituiscono un
accordo di rinuncia allo svincolo delle due PPP dalle CI. Ne conclude che le
cartelle sono inefficaci nei suoi confronti.
7.2.1
L’onere di motivare adeguatamente il reclamo, ricordato più volte da CO
1, vale anche per le osservazioni al reclamo, sicché non basta al resistente
ricordare
genericamente eccezioni sollevate in prima sede (sentenze del Tribunale
federale 4A_621/2021 del 30 agosto 2022, consid. 3.1 e della CEF 14.2017.185
del 20 aprile 2018, RtiD 2018 II 835 n. 44c, consid. 6.4/c e il rinvio). Nella
misura in cui si limita a rinviare alle osservazioni e alla duplica di prima
sede, la sua memoria è pertanto irricevibile.
7.2.2
In
caso di alienazione parziale del fondo ipotecato, o di uno tra più fondi
ipotecati del medesimo proprietario ed in caso di divisione, il vincolo dell’ipoteca,
in difetto di accordo speciale, dev’essere suddiviso in modo che ogni parte
rimanga gravata proporzionalmente al suo valore (art. 833 cpv. 1 CC e 115 ORF).
L’eventuale accordo dev’essere firmato dalle parti, ossia dal creditore,
dall’alienante e dall’acquirente, e rivestire la forma pubblica per quanto
attiene al­l’impegno del debitore (S
teinauer
,
op. cit., n. 2712a e 2712b;
Ei­genmann
in:
Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 20 e 21 ad art. 833 CC
). Le parti non possono convenire, in deroga all’art. 798 cpv. 1 CC, il
mantenimento dell’intero pegno collettivo sul fon­do alienato senza che
l’acquirente assuma il debito in modo solidale (S
teinauer
, op. cit., n. 2712a). In mancanza di un accordo
speciale, l’ufficiale del registro fondiario deve ripartire d’ufficio la somma
iniziale garantita del pegno in proporzione al valore del fondo alienato (DTF
114 II 324 consid. 3/c;
Eigenmann,
op.
cit., n. 28 ad art. 833).
7.2.3
Nel
caso in esame, non si evince dagli estratti del registro fondia-rio riferiti ai
fondi di CO 1 (doc. C) che il pegno collettivo sia stato ripartito sugli stessi
in alcun modo. Sono sì state svincolate dal pegno le PPP __________, __________
e __________, ma esso continua a gravare in modo collettivo le altre sei PPP,
tra cui le due intestate al resistente. D’altronde lo svincolo cui si è
impegnata la PI 1, ora in liquidazione fallimentare, nei rogiti di
compravendita del 2018 non risulta essere stato attuato. A prima vista, gli
art. 833 e 798 CC sono stati disattesi, a dispetto delle annotazioni a mano
sulle istanze d’iscrizione della compravendita (doc. T e U), che non hanno
alcun effetto vincolante. Inoltre, i contratti di compravendita non
sembrano potersi assimilare a un “accordo
speciale” nel senso
dell’art. 833 cpv. 1 CC, già solo perché non sono
firmati dalla RE 1, che non ne è parte.
7.2.4
Ciò
posto, la legge non prescrive la nullità dei pegni gravanti fondi alienati in
contrasto con l’art. 833 CC. Anzi, se non ha accettato la ripartizione conforme
alla legge o un accordo speciale divergente, il creditore ipotecario può
domandare, entro un mese dal giorno in cui il riparto divenne definitivo, che
il credito gli sia pagato entro un anno (art. 833 cpv. 2 CC), ciò che ha per
effetto di permettergli di essere rimesso nella stessa posizione in cui si
trovava prima dell’alienazione (
Eigenmann,
op. cit., n. 31 e 36 ad art. 833). La questione di un’ipotetica
ripartizione dell’onere pignoratizio collettivo tra i fondi gravati è del resto
prematura. Non si porrà se il provento della realizzazione di tutte e sei le
PPP non dovesse superare l’importo del credito posto in esecuzione. Ad ogni
modo, non spetta al giudice del rigetto statuire sulla questione della
ripartizione della garanzia, la questione dovendosi dirimere nella procedura
di appuramento
dell’elenco oneri (
sentenza del Tribunale federale 5A_136/2013 del
16 dicembre 2013, consid. 3.1.2). Prematura (nel migliore dei casi), la censura
andava dichiarata inammissibile.
7.2.5
Il rilievo espresso dal resistente nella
duplica in seconda sede (ad n. 5), secondo cui la banca non avrebbe verificato
nulla in merito all’andamento del cantiere e gli avrebbe nascosto le nuove
operazioni che hanno portato a un’esposizione totale della medesima di
fr. 7'950'000.– verso la PI 1 e il
suo amministratore uni­co
__________,
poggia su fatti nuovi (
art. 326 cpv. 1 CPC
). Egli non spiega d’altronde quali
conseguenze tali fatti potrebbero avere nella causa in esame. Come rilevato
dallo stesso resistente, poi, gli accordi in questione non gli sono opponibili
visto che non ne è parte. In base ai rogiti di compravendita del 2019 egli
risponde con il valore delle sue PPP unicamente dei debiti astratti incorporati
nelle CI che le gravano, non dei debiti causali riferiti ai mutui concessi
dalla banca. Oltre che (doppiamente) irricevibile, il rilievo in questione è
dunque anche infondato.
7.3
Per
abbondanza, il Pretore ha giudicato che l’istanza avrebbe dovuto essere
respinta anche alla luce dell’art. 82 cpv. 2 LEF, ritenendo verosimile che le
CI fossero se non nulle, perlomeno inefficaci nei confronti di CO 1, nella
misura in cui, mentre era
già proprietario
delle due PPP, si è visto
“in un certo senso
comple­tamente
tagliato fuori”
. Per il
primo giudice mal si comprende come sia stato possibile imbastire una nuova
struttura contrattuale – ossia concludere la convenzione di garanzie del 2019 –
senza il co­i
nvolgimento del terzo
proprietario del pegno, perlomeno per quan­to
attiene al trasferimento
delle garanzie, come pure il motivo per cui al momento della disdetta egli è
stato
“completamente
dimenticato”
.
7.3.1
La
reclamante non si è determinata specialmente su tale argomento, che non è
neppure stato discusso dalla controparte. La motivazione del Pretore poggia
però su accertamenti da lui già utilizzati nella prima parte della sentenza per
escludere, perlome­no a livello di verosimiglianza, che la convenzione di
garanzia del 2019 possa fungere da riconoscimento dei debiti incorporati nelle
CI. Ora, la reclamante ha partitamente refutato tali argomenti iniziali e
concluso, perlomeno implicitamente, alla validità e all’oppo­­nibilità delle CI
anche nei confronti di CO 1. Ha rilevato infatti che quest’ultimo, giacché non
era debitore personale dei mutui, non doveva partecipare agli accordi del 2019
né firmarli e che gli stessi riprendevano il contenuto del rogito del 22 maggio
2017, con cui sono state costituite le sei CI (sopra consid. 4). Anche a questo
riguardo il reclamo risulta pertanto ricevibile.
7.3.2
L’argomentazione
della reclamante è condivisibile anche nel merito. CO 1 poteva e doveva
rendersi conto del suo impegno quale terzo comproprietario dei fondi gravati al
momento del loro acquisto e ha accettato di potersene liberare solo intervenen­do
presso la sua controparte – la PI 1 – perché adempisse il suo obbligo
contrattuale verso la banca (rimborso dei mutui) o verso di lui (svincolo delle
CI gravanti i fondi venduti) oppure riscattando il pegno. Non aveva quindi
alcun diritto di partecipare agli accordi del 2019, che non avevano alcun
effetto diretto sulla sua responsabilità (reale), rimasta immutata, ma neppure
indiretto, giacché si sono sostituiti a quelli dell’accor­­do pregresso del
2017 (sopra consid. 4.5). Che il progetto immobiliare non si sia concluso entro
il 30 dicembre 2018 e che le PPP
del
resistente non siano state svincolate dal pegno sono circostan­ze
di cui
non risponde la banca, che non era parte dei contratti di compravendita delle
PPP di CO 1. Questi può rivalersi soltanto su chi ha assunto tali impegni,
ovvero la venditrice, la PI 1 (sopra consid. 4.5). Infine, CO 1 non è stato
“completamente dimenticato”
visto che ha ricevuto la comunicazione della disdetta dei mutui e ha
avuto la possibilità di esercitare il suo diritto di riscatto (sopra consid. 5.3).
8.
Giuridicamente errata, la decisione impugnata va annullata. Poiché la
documentazione prodotta dall’istante costituisce un valido titolo di rigetto
provvisorio dell’opposizione interposta dal convenuto (sopra consid. 6), le cui
eccezioni sono infondate nella misura in cui sono ricevibili (sopra consid. 7),
la decisione va riformata nel senso dell’accoglimento dell’istanza.
9.
In ambedue le sedi le spese processuali, stabilite in applicazione
degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili,
determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2 RTar (
RL 178.310
) per il rinvio
del
l’art. 96 CPC,
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
10.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 4'528'962.37,
supera ampiamente la soglia di
fr. 30'000.– ai fini
dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è accolto e di conseguenza i
dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:
1.   L’istanza è accolta e di conseguenza l’opposizione interposta al
precetto esecutivo n. 3326194 della sede di Lugano dell’Ufficio d’esecuzione è
rigettata in via provvisoria.
2.
Le spese processuali di complessivi fr. 800.–,
già anticipate dall’istan­­te
, sono poste a carico del
convenuto, che le rifonderà all’istante oltre a ripetibili di fr. 8'000.–.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 3'200.– relative al presente
giudizio, già anticipate dalla reclamante, sono poste a carico di CO 1, che rifonderà
alla RE 1 società cooperativa fr. 25'000.– per ripetibili.
3.
Notificazione a:
–  avv. PA 1, __________, __________,
__________, __________;
–  avv. PA
2 e MLaw RA 1,
__________,
__________, __________, __________.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
cancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).