ti_gerichte · 12.2004.48 · 2005-01-18 · it
riduzione della pigione - canone in uso nella località - onere della prova - legittimazione attiva - massima inquisitoria a carattere sociale

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.01.2005 12.2004.48

Incarto n.
12.2004.48
Lugano
18 gennaio
2005
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa DI.2003.300 (domanda
di riduzione del canone di locazione) della Pretura del Distretto di Bellinzona
promossa con istanza 6 novembre 2003 da
AP 1
AP 2
tutti rappr. dall’RA 1
contro
AO 1
AO 2
tutti patrocinati dall’ RA 2
con cui gli istanti hanno chiesto la riduzione del
canone di locazione nella misura del 15,32%, pari a fr. 136,35 mensili, dal 1
novembre 2003, domanda alla quale si sono opposti i convenuti e che il segretario
assessore ha respinto con sentenza 19 febbraio 2004;
appellanti gli istanti che, con atto d’appello 2 marzo
2004, chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di ridurre la
pigione mensile a fr. 753,65 mensili a far tempo dal 1 novembre 2003 e, in
subordine, che in caso di reiezione del gravame le ripetibili di prima istanza
siano ridotte;
mentre con osservazioni del 2 aprile 2004 i convenuti
propongono la reiezione dell’appello, con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
Ritenuto
In fatto:
1.
Dal
1 luglio 1996 AP 1 conducono in locazione un appartamento di 3 e ½ locali nello
stabile denominato __________ sito in via Cantonale __________ – già di
proprietà della __________ – acquistato il 5 maggio 2003 da AO 1. Il contratto
di locazione, stipulato per durata indeterminata, prevede la disdetta con
preavviso di 3 mesi alla scadenza del 31 ottobre di ogni anno; il canone di
locazione di fr. 10'680.– e le spese di fr. 1'440.– (fino al 1 novembre 2003
fr. 600.–) sono pagabili in rate mensili di fr. 940.–. AP 1 ha chiesto il 20
luglio 2003 alla __________ una riduzione della pigione per la scadenza
contrattuale del 31 ottobre 2003, argomentando che dal successivo 1 agosto il
tasso ipotecario sarebbe sceso al 3.25%. La __________ ha risposto
negativamente alla richiesta, rilevando che i tassi ipotecari tendevano al
rialzo, che il canone di locazione non era stato adeguato al rincaro nonostante
un aumento del costo della vita del 6% ed era comunque conforme alle pigioni
praticate nella zona e che nello stabile erano stati fatti lavori di ripristino
quali il rifacimento totale delle cucine, dei balconi delle finestre – con la
posa di doppi vetri – e delle rolladen, senza che le migliorie avessero portato
ad un adeguamento del canone.
Con
istanza 9 settembre 2003, AP 1 si sono rivolti all’ufficio di conciliazione di
Bellinzona che ha constatato l’impossibilità di conciliare le parti.
2.
Con
istanza 6 novembre 2003 alla Pretura di Bellinzona AP 1 hanno chiesto che il
canone di locazione fosse fissato in fr. 753,65 mensili a far tempo dal 1
novembre 2003.
All’udienza
del 19 dicembre 2003 AO 1 si sono opposti all’istanza eccependo avantutto la
validità della domanda di riduzione della pigione, perché firmata unicamente da
AP 1 ma non da AP 2, anch’essa parte nel contratto di locazione. Nel merito
contestano che la pigione sia abusiva, poiché la stessa sarebbe conforme a
quelle in uso nella zona, e rilevano altresì che nell’appartamento sono stati
fatti importanti migliorie (cucina nuova, serramenti nuovi con doppi vetri,
rolladen nuove) e così pure all’esterno dello stabile (pergola, orto, giochi
per i bambini), senza che siano state aumentate le pigioni.
3.
Con
sentenza 19 febbraio 2004 il Segretario assessore, statuendo in luogo e vece
del Pretore, ha respinto l’istanza e ha posto la tassa di giustizia di fr. 250.–
e le spese di fr. 50.– a carico degli istanti, obbligati a rifondere in solido
ai convenuti fr. 600.– per ripetibili.
4.
Con
appello 2 marzo 2004 AP 1 postulano la riforma del citato giudizio nel senso di
ridurre la pigione mensile a fr. 753,65 mensili a far tempo dal 1 novembre 2003
e, in subordine, che in caso di reiezione del gravame le ripetibili di prima
istanza siano ridotte, con protesta di spese e ripetibili.
Con
le loro osservazioni 2 aprile 2004 i convenuti propongono la reiezione
dell’appello, con protesta di spese e ripetibili.
Considerato
In diritto
5.
Il
conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza di
disdetta se ha motivo di credere che il locatore ottenga un reddito che è divenuto
sproporzionato a causa di una modifica essenziale delle basi di calcolo, segnatamente
di una diminuzione dei costi ipotecari (art. 270 a CO). Anche se i costi sopportati
dal locatore sono sensibilmente diminuiti rispetto al momento in cui è stata
fissata la pigione iniziale, questi può comunque eccepire di non ricavare
dall’immobile un reddito netto abusivo (DTF 121 III 167). Il canone di
locazione non è considerato sproporzionato se si situa nei limiti di quelli in
uso nella località o nel quartiere, rispettivamente se garantisce unicamente il
potere di acquisto del capitale proprio investito nell’immobile (art. 269 a lett.
a ed e CO; DTF 121 III 254). Il criterio della pigione in uso si basa sul confronto
del canone di locazione con oggetti simili, ritenuto che per il calcolo di tali
pigioni sono determinanti le pigioni di locali d’abitazione o commerciali
paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato
ed epoca di costruzione (art. 11 OLAL). Secondo la giurisprudenza elaborata dal
Tribunale federale, per poter trarre delle conclusioni con una certa sicurezza il
paragone dev’essere fatto con almeno 5 oggetti siti nella medesima località o
quartiere (DTF 123 III 317, consid. 4). Inoltre, in questo contesto è altresì
da verificare se i canoni oggetto di paragone siano già stati adattati ai nuovi
fattori di costo, segnatamente al tasso ipotecario ed al rincaro, ritenuto che,
se del caso, i canoni da comparare vanno adattati perlomeno teoricamente
all’evoluzione dei menzionati fattori (127 III 411 consid. 5; DTF 123 III 317
consid. 4d). L’onere di provare i citati elementi incombe alla parte che invoca
il criterio delle pigioni in uso nella zona, la quale dovrà quindi fornire gli
elementi necessari per stabilire che sono adempiuti i presupposti della
comparabilità, ritenuto che la mancanza di sufficienti elementi comporta l’esclusione
dell’oggetto quale elemento di paragone.
6.
Alla procedura speciale in materia di locazione (art. 404 seg. CPC)
si applica la massima inquisitoria a carattere sociale, in virtù della quale il
giudice accerta d'ufficio i fatti e apprezza liberamente le prove e le parti
sono tenute a presentare tutti i documenti utili per la valutazione del caso
(art. 274d cpv. 3 CO; DTF 125 III 231; Hohl, Procédure civile, tome I, Berna
2001, n. 857-860, pag. 165). La massima inquisitoria non dispensa però le parti
dai propri obblighi processuali, segnatamente da quello di presentare tutti gli
elementi di prova utili all’apprezzamento della situazione e neppure obbliga il
giudice a sostituirsi d’ufficio alla parte che rinuncia ad invocare fatti
pertinenti o a chiedere accertamenti, né ad istruire d'ufficio la causa (DTF
107 II 236 consid. 2c; 125 III 231 consid. 4a), ma solo a rendere attente le
parti sull'obbligo di collaborare e a invitarle a completare le rispettive
allegazioni qualora abbia motivo oggettivo di dubbio al riguardo (DTF 107 II
236 consid. 2c; Hohl, op. cit., n. 858 pag. 165).
7.
Il
segretario assessore ha considerato adempiuti i criteri di comparabilità per
gli immobili indicati dai convenuti, gli stabili posti a paragone essendo siti
nella stessa zona e presentando la medesima disposizione dello stabile oggetto
della richiesta di riduzione, al quale sono pure paragonabili in virtù della
data di costruzione. Ha poi rilevato che le pigioni per gli appartamenti di 3 e
½ locali – tenuto conto anche delle superfici dei singoli appartamenti – variano
da fr. 881 a fr. 997.–, concludendo che il canone di locazione di fr. 891.–
dell’appartamento occupato dagli istanti è conforme a quelli in uso nel
quartiere. Da ultimo il primo giudice ha rilevato che la pretesa abusività
delle pigioni utilizzate quale paragone non era stata dimostrata dalla parte
istante, alla quale incombeva il relativo onere probatorio.
Gli
appellanti sostengono che la documentazione relativa ad altri immobili, prodotta
dai convenuti, è insufficiente e non adempie i requisiti esatti dalla
giurisprudenza per poterli utilizzare quali termine di paragone. In particolare
manca poi la prova, che incombeva alla parte convenuta, che le pigioni
paragonate non sono abusive.
Dovendosi
stabilire quali siano i canoni di locazione in uso nella zona, sull’onere della
prova va fatta una precisazione: nella misura in cui la parte appellante sostiene
che quelli indicati dagli appellati sono abusivi come tali, toccava a lei portare
la dimostrazione dell’abusività (DTF 127 III 411 consid. 5a).
L’abusività
del canone comprende tuttavia anche un altro elemento, non rilevato né
esaminato dalla parte convenuta né dal primo giudice: il canone di locazione inizialmente
corretto può diventare abusivo se non viene adattato alle modifiche dei tassi
ipotecari. In questo caso, per poterlo utilizzare nella determinazione del canone
d’uso sarà necessario procedere ad un adattamento teorico alla mutata situazione
(DTF 127 III 411 consid. 5; DTF 123 III 317 consid. 4d). L’obbligo di portare
gli elementi necessari per procedere a siffatta verifica e, se del caso,
all’adattamento teorico del canone, incombeva in questo caso alla parte convenuta,
avendo essa invocato il criterio della pigione d’uso (DTF 127 III 411, consid.
5a). Agli atti non v’è però elemento alcuno che permetta di comprendere quando
sono stati fissati tali canoni di locazione, né se gli stessi siano stati
adeguati nel corso del tempo e neppure è possibile stabilire altrimenti che il
canone comparativo non è comunque abusivo (DTF 127 III 411 consid. 5a). Di
conseguenza tutti gli immobili utilizzati quale paragone non possono essere
presi in considerazione per stabilire le pigioni in uso nella zona. Non è
quindi neppure necessario esaminare se, stanti le scarne e generiche informazioni
fornite, gli ulteriori criteri possano essere considerati provati.
8.
Da
quanto precede discende che i convenuti non hanno dimostrato quale sia il canone
di locazione in uso nella zona e quindi neppure è possibile verificare se quello
contestato può essere riconsiderato conforme. Ciò comporta la reiezione
dell’eccezione sollevata dai locatori, ammessa in prima sede e, di conseguenza,
l’accoglimento dell’appello volto alla riduzione della pigione mensile, di per
sé non contestata. La diminuzione è tuttavia inferiore a quanto chiesto in quanto
fondata su un errore di calcolo. Compensando parzialmente la riduzione dovuta
per la diminuzione del tasso ipotecario con l’aumento del costo della vita, gli
appellanti indicano quest’ultimo nel 2,04 %, se non che, passando da 143,1 a
150.4 punti, l’incremento percentuale è del 5,1. Di conseguenza la riduzione del
canone è pari al 12,26 % (17,36 - 5,1), vale a dire fr. 109,10. Il canone di
locazione va così fissato in fr. 780,90 a far tempo dal 1 novembre 2003.
9.
Gli
appellanti chiedono, in via subordinata, la riduzione delle ripetibili di prima
istanza. L’appello essendo accolto solo parzialmente, gioverà esaminare anche
questa censura, avversata dalla parte appellata. L’art. 309 cpv. 2 CPC
prescrive che l’appello deve contenere, tra l’altro le domande di giudizio, che
devono essere formulate in modo chiaro. Appellando il dispositivo su spese e
ripetibili, l’appellante deve esprimere, pena la nullità dell’appello, la somma
della riduzione o dell’aumento postulato (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, art. 309, m. 10-11). Nel caso concreto l’appellante si
limita a chiedere genericamente una riduzione delle ripetibili, di cui neppure le
motivazioni del ricorso permettono di determinare l’importo e di conseguenza
l’appello su questo punto è irricevibile e, del resto, per l’esito del merito
inconferente.
10.
Il
segretario assessore ha respinto l’eccezione di nullità dell’istanza sollevata
dalla parte convenuta, rilevando come il fatto che la domanda di riduzione del
canone inviata al proprietario sia stata fatta solo a nome del marito non
inficiava la validità della successiva procedura, ritenuto che nessuna censura
era stata sollevata in merito. La parte appellata, nelle proprie osservazioni,
ribadisce che l’istanza andava comunque considerata nulla per vizio di forma
perché non sottoscritta AP 2. Il conduttore dovendo inoltrare la domanda di
riduzione in forma scritta, il mancato rispetto di questa sarebbe motivo di
nullità della domanda.
L’art.
270a cpv. 2 CO prescrive che il conduttore deve presentare per scritto la richiesta
di riduzione al locatore. Nel caso concreto la domanda scritta di riduzione del
canone adempie indubbiamente i requisiti di forma esatti dalla legge. Il fatto
che essa emani dal solo AP 1 e non anche dalla di lui moglie, essa pure conduttrice,
non ha conseguenze sulla sua validità. Il Tribunale federale ha già avuto modo
di precisare che i coniugi conduttori non costituiscono un litisconsorzio
necessario e possono di conseguenza esercitare singolarmente i diritti
derivanti dal contratto di locazione (DTF 118 II 168, consid. 2). Ciò detto, il
fatto che AP 2 non ha a sua volta chiesto per scritto al locatore la riduzione
del canone di locazione non può comportare la nullità della procedura avviata
da AP 1. Qualora la richiesta scritta costituisse un presupposto processuale
inderogabile, questa situazione potrebbe, semmai, comportare l’irricevibilità
della successiva istanza, ma solo per quanto concerne la moglie, non invece per
il marito. La forma scritta della richiesta è tuttavia una prescrizione
d’ordine, avente quale scopo l’avvio di una procedura preliminare che induca le
parti ad uno scambio d’opinioni in merito al canone prima di avviare la
procedura davanti alle autorità preposte. In questo stadio le parti non sono in
particolare tenute a determinarsi definitivamente, né esse sono vincolate alle
proprie dichiarazioni nell’ambito della successiva procedura davanti
all’autorità (DTF 122 III 24). La legge stessa prevede poi che la richiesta
scritta non è necessaria qualora il conduttore chieda la riduzione
simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento (art. 270a cpv.
3 CO). Neppure appare indispensabile, in un caso come quello in esame, esigere che
anche AP 2 formulasse una riduzione del canone quando, rispondendo alla medesima
richiesta del marito, i proprietari avevano comunque già escluso la riduzione
(P. Higi, Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, n. 7 ad art. 270a CO).
Peraltro, come giustamente rilevato dal segretario assessore, i convenuti nulla
avevano eccepito in sede di conciliazione, nonostante entrambi i coniugi
figurassero quali istanti. L’eccezione è pertanto da respingere.
Per
i motivi che precedono, l’appello è parzialmente da accogliere. Tassa di giudizio,
spese e ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per
i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e l'art. 19bis LTG,
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello
2 marzo 2004 AP 1 è parzialmente accolto.
§
Di
conseguenza la sentenza 19 febbraio 2004 della Pretura di Bellinzona è riformata
come segue:
1.
L‘istanza
6/7 novembre 2003 è parzialmente accolta.
1.1.
La
pigione mensile per l’appartamento condotto dagli istanti è ridotta a fr.
780,90 a far tempo dal 1 novembre 2003.
2.
La tassa di giustizia di fr. 250.– e le spese di fr. 50.– sono
poste in solido a carico degli istanti per fr. 70.– e per la rimanenza in
solido a carico dei convenuti che inoltre rifonderanno a controparte fr. 300.–
a titolo di parziali ripetibili.
II.
Gli
oneri processuali del presente giudizio in:
a)
tassa di giustizia              fr.   100.–
b)
spese                                fr.      50.–
fr.   150.–
da
anticipare dagli appellanti, restano a loro carico in solido limitatamente a
fr. 35.– e per il resto in solido della parte appellata con l'obbligo di
rifondere alla controparte sempre con vincolo di solidarietà, fr. 100.– per
ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
–
–
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
T
erzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente
Il segretario