ti_gerichte · 16.2000.00037 · 2000-07-25 · it

PPP: attribuzione di posteggioazione di accertamento: presuppostiazione di contestazione del regolamento di una PPP deve essere promossa nei confronti di tutti i compropoprietari

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 31.10.2007 (pubblicato) 16.2000.00037

Incarto n.
16.2000.00037
Lugano
25 luglio
2000
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera
di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa,
presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare
il ricorso per cassazione 3 aprile 2000 presentato da
__________
(patr. dall'avv.
__________)
contro
la
sentenza 9 marzo 2000 del Pretore del Distretto di Bellinzona nella causa a
procedura inappellabile promossa con istanza 5 marzo 1999 nei confronti di
__________
(patr. dall'avv.
__________)
con la
quale l'istante ha chiesto che venisse accertato il suo diritto di utilizzare
in uso riservato l'autorimessa n. __________ della PPP n. __________ del fondo
base part. n. __________ RFD __________, domanda avversata dal convenuto che in
via riconvenzionale ha chiesto che il diritto d'uso di detta autorimessa
venisse invece accertato a suo favore, domanda quest'ultima accolta dal primo
giudice,
esaminati gli atti
considerato
in fatto e in
diritto:
1.
L'istante ha
acquistato la quota PPP n. __________ del fondo base n. __________ RFD
__________a con diritto esclusivo su un appartamento (n. 6); analoga posizione
ha il convenuto, __________, relativamente alla quota n. __________ e all'appartamento
n. 2. L'autorimessa, in cui sono stati allestiti quindici posteggi coperti,
corrisponde al foglio PPP n. __________, equivalente a 19/1000 dello stesso
fondo base n. __________.
Oggetto della presente
vertenza è l'attribuzione del posteggio n. __________ (che –così come i n.
__________ e __________– ha superficie maggiore degli altri) che l'istante
rivendica sulla base di un contratto 6 gennaio 1998, stipulato in forma scritta
semplice con la __________ (Società cooperativa, __________) nella sua veste di
promotrice della proprietà per piani e avente per scopo la concessione in uso
riservato del cennato posteggio (doc. D). D'altro canto, il convenuto risulta
avere acquistato il posteggio n. __________ con l'atto pubblico 11 ottobre 1996
del notaio __________ di __________ col quale, oltre all'acquisto
dell'appartamento, le parti (__________e __________) hanno pattuito la
compravendita della "quota di comproprietà di 1/12 (un dodicesimo) che
verrà designata con il no. __________ (quattordici) sul Regolamento per l'uso e
l'amministrazione dell'autorimessa che verrà annotato a Registro fondiario, su
iniziativa della venditrice, dell'unità PPP __________8 (…) di 19/1000 del
fondo base part. no. __________ …." (doc. 10). Sennonché il convenuto
–malgrado l'apparente pacifica attribuzione dei posteggi no. __________ e
__________ a ognuna delle parti in lite, sostiene di non aver mai voluto
acquistare il posteggio n. __________, essendo inteso fin dall'inizio con la società
venditrice che gli spettasse il posteggio più grande per compensare determinate
carenze riscontrate nell'unità abitativa. In sostanza poiché entrambe le parti
rivendicano l'attribuzione del medesimo posteggio, risulta impossibile ottenere
il consenso di tutti i comproprietari della PPP __________ al fine
dell'annotazione a registro del regolamento d'uso dello stesso foglio di
comproprietà.
Da qui la causa
d'accertamento promossa da __________ e la riconvenzionale di __________, pure
intesa all'accertamento del proprio diritto all'attribuzione del posteggio n.
__________.
2.
Con il querelato
giudizio il pretore, accertato preliminarmente il diritto della __________ di
disporre delle autorimesse oggetto della PPP n. __________, quindi la validità
del contratto 19 dicembre 1997/6 gennaio 1998 sottoscritto dall'istante con la
__________ (doc. D), ha nondimeno respinto l'istanza accogliendo la
riconvenzionale. Basandosi sulle risultanze istruttorie, in particolare sulle
prove testimoniali dalle quali è emerso che il posteggio n. __________, di poco
più grande di quello contrassegnato con il n. __________, era destinato al
convenuto per compensare i difetti che presentava l'appartamento vendutogli
dalla __________ (posteggio che questi ha peraltro occupato per diversi mesi
senza che l'istante –che dal canto suo utilizzava il n. __________– abbia
sollevato obiezioni), ha riconosciuto al convenuto il diritto esclusivo
sull'autorimessa n. __________ e all'istante quello sull'autorimessa n.
__________.
3.
Con il presente
tempestivo gravame __________ è insorto contro il predetto giudizio
postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art.
327 lett. g CPC. Il ricorrente rimprovera al pretore di aver arbitrariamente
valutato le prove ed erroneamente applicato il diritto materiale, in
particolare per non essersi attenuto alla reale e concorde volontà delle parti,
chiaramente espressa nel contratto doc. D –che prevedeva la concessione del
diritto d'uso del posteggio n. __________ all'istante e non al convenuto– e nel
contratto doc. 10 avente per oggetto la concessione del diritto d'uso del
posteggio n. __________ al convenuto.
Con osservazioni 28 aprile
2000 il convenuto postula la reiezione del ricorso.
4.
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è
arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed
indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della
giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;
per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta
(o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
125 I 168 consid.
2a).
5.
Prima
di esaminare le censure sollevate dal ricorrente, si osserva che
l’azione
promossa da __________ nei confronti di __________ è una pura azione di accertamento
la cui ammissibilità dev'essere esaminata d’ufficio dal giudice giusta l’art.
97 n. 5 CPC (
Guldener
, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. ed., p.
211;
Sträuli/Messmer
, ZPO, ad § 59, n. 11 ). Secondo dottrina e
giurisprudenza l’azione d'accertamento di cui all’art. 71 CPC è retta
esclusivamente dal diritto federale quando, come appare nella fattispecie
sottoposta a giudizio, riguarda un rapporto giuridico di diritto privato
regolato dalla Confederazione (
DTF
110 II 350). Essa presuppone, oltre a
un’incertezza di natura giuridica che l’accertamento mira a sciogliere,
l’impossibilità di proporre un’azione condannatoria (
Cocchi/Trezzini
,
CPC–TI, ad art. 71, m. 6;
Vogel
, Grundriss des Zivilprozessrechts, ed.
5, p. 187, § 34, n. 28 segg. con rinvii;
DTF
114 II 255 consid. 2a) e
l’interesse giuridico e immediato all’accertamento richiesto (
Rep
. 1990,
269;
Cocchi/Trezzini
, op.cit., ad art. 71, m. 1 e 3). La condizione di
un interesse giuridico e immediato all’accertamento presuppone a sua volta una
sua esplicita rilevanza e quindi l’esistenza di un pregiudizio attuale e concreto,
e non già solo potenziale, che l’istante risentirebbe dall’incertezza del
proprio diritto (
DTF
120 II 20 consid. 3a). Questa è data quando per
esempio il perdurare dell’incertezza ostacola l’istante nelle proprie decisioni
o gli crei svantaggi di altro genere.
Nella fattispecie, è
riconosciuto da entrambe le parti l'interesse a chiarire i loro diritti in
relazione all'utilizzo del posteggio n. __________, ritenute le incertezze
rivelatesi al proposito, malgrado le risultanze documentali. D'altra parte, dal
momento che l'attribuzione delle quote di comproprietà del foglio PPP
__________ non ha ancora potuto essere annotata a Registro fondiario, nemmeno è
proponibile un'azione di rettifica del medesimo: i condomini si trovano infatti
nella fase preparatoria di quell'operazione per la quale è pacificamente
necessario il consenso anche delle parti in causa. In linea di principio non
può pertanto essere esclusa la proponibilità della presente azione.
6.
A
fondamento del proprio gravame il ricorrente si duole di un'errata applicazione
degli art. 1 e 18 CO da parte del pretore il quale, anziché attenersi alla
chiara volontà espressa dalle parti nei rispettivi contratti sottoscritti con
la __________ (doc. D e 10), ha proceduto all'interpretazione dei medesimi
sulla base di altri elementi.
Preliminarmente, per
quanto attiene alla contestata validità del contratto doc. D con il quale
__________ ha disposto di una quota di comproprietà della PPP __________, è
vero che la società menzionata alla data della pattuizione con l'istante (doc.
D) non ne risultava più né proprietaria né comproprietaria (cfr. estratto RF:
doc. C), ma il fatto che la __________ abbia disposto di un bene che non le
apparteneva, non renderebbe nullo il contratto, ma semmai ne potrebbe rendere
impossibile l'adempimento (
Keller/ Siehr
, Kaufrecht, 3. ed., 1995, pag.
9). Al proposito dev'essere comunque rilevato che il contratto in esame non
pretende di valere come compravendita di una frazione di unità PPP (né ciò
sarebbe possibile o avrebbe senso), ma è un'intesa sull'assegnazione di un
posteggio, operazione per la quale esisteva una tacita intesa fra le parti
almeno riguardo a quei posteggi che, di fatto, erano rimasti a disposizione
della __________. Per contro il contratto può solo valere come atto
preparatorio di quel regolamento d'uso che finora non ha visto la luce: forse
per questo motivo il teste __________ parla al proposito di
"riservazione". Comunque sia, sta il fatto che tutta la documentazione
prodotta dall'istante (in particolare i doc. D, I e L) e che questi può usare
non di più che come indizio di trattative per un'assegnazione a suo favore del
posteggio no. __________ (non coinvolgendo la volontà degli altri
comproprietari), è addirittura confortata dall'atto pubblico sottoscritto dal
convenuto (doc. 10) che formalmente ha optato per l'uso del posteggio n.
__________: ciò tuttavia non deve stupire poiché quell'atto è di quasi due anni
precedente la "riservazione" a favore dell'istante e ne ha
condizionato il contenuto: in altre parole la __________, conoscendo il
contenuto dell'atto pubblico __________, ha trattato con l'istante
l'assegnazione del posteggio libero fra i due di maggior superficie.
7.
Nella fattispecie
appare però determinante l'esistenza del contratto (atto pubblico) con il quale
la __________ ha inteso vendere al convenuto ciò che corrisponde al posteggio
n. __________. Negozio che, se non ha ancora trovato perfezione a Registro
fondiario per il mancato accordo dei comproprietari della PPP __________, ha sicuramente
validità fra le parti e non è stato né modificato, né impugnato, in particolare
nei confronti della venditrice. Ciò deve indurre per forza di cose a concludere
che –in assenza di elementi contrari– quella prova della contestata attribuzione
non poteva essere negletta o preferita ad altra da parte del primo giudice.
Dev'essere pertanto accolta la censura ricorsuale riguardo alla valutazione
della documentazione prodotta e in particolare dell'atto pubblico doc. 10. Ne
consegue l'accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza pretorile.
8.
Dovendo decidere il
merito della controversia in virtù dell'art. 332 cpv. 2 CPC, la Camera deve
esprimersi sia sull'istanza che sulla domanda riconvenzionale. Come già esposto
la seconda dev'essere respinta nel merito, in particolare ostandovi la chiara
risultanza del doc. 10, il cui effetto non può essere stravolto procedendo nei
confronti di un terzo, com'è l'istante, nel rapporto __________ – __________.
Ma nemmeno la domanda principale può essere accolta; infatti, __________ fonda
il suo diritto all'attribuzione della parte di comproprietà su una documentazione
ampiamente insufficiente, già per il fatto che gli altri comproprietari
dell'unità condominiale PPP __________ non sono stati né coinvolti al momento
dell'attribuzione del posteggio n. __________, né –eventualmente– nella
presente vertenza. E' infatti non opinabile che l'adozione del regolamento
d'uso e d'amministrazione di una comproprietà esige il consenso di tutti i
comproprietari e che l'eventuale azione promossa da un comproprietario in caso
di dissenso su un oggetto del regolamento dev'essere diretta contro tutti i
comproprietari (
Meier–Hayoz A.,
in Comm di Berna, 1981, art. 647 CC, N.
22 e N. 33 e 34).
9.
L'esito
della lite comporta che le conseguenze pecuniarie del processo di prima sede
siano poste a carico della parte istante, rispettivamente dell'istante
riconvenzionale; mentre le spese del ricorso sono poste a carico della parte
resistente, soccombente in questa sede.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327
segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC la LTG
pronuncia:             I.
Il ricorso per cassazione 3 aprile 2000 di __________ è
accolto.
Di conseguenza la sentenza
9 marzo 2000 del Pretore del distretto di Bellinzona è annullata e sostituita
dalla presente pronuncia:
1.  L'istanza
di __________, è respinta.
2.  La
tassa di giustizia di fr. 250.– e le spese di fr. 70.– restano a carico
dell'istante che rifonderà al convenuto la somma di fr. 800.– a titolo di
ripetibili.
3.  L'istanza
riconvenzionale di __________, è respinta.
4.  La
tassa di giustizia di fr. 250.– e le spese di fr. 140.–, da anticipare
dall'istante riconvenzionale, restano a suo carico. Questi verserà alla controparte
fr. 800.– a titolo di ripetibili.
II.
Le spese del
presente giudizio, per complessivi fr. 300.–, anticipate dal ricorrente, sono
poste a carico di __________. Questi verserà alla controparte fr. 400.– a
titolo di ripetibili di questa sede.
III.
Intimazione
a:
–
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la Camera di
cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente
La segretaria