ti_gerichte · 40.2005.59 · 2005-08-16 · it
riduzione del valore metrico del terreno del -20% per confronti con i terreni vicini: pendenza maggiore e marcato restringimento della già esigua superficie pianeggiante


Incarto n.40.2005.59

__________

Lugano

16 agosto 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 2/3 maggio 2005 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 645 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 15 luglio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 645 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 346'064.-

Il
reclamo interposto in data 27 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 5 aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza, sottolineando che i valori di stima sono definiti in base
alla situazione vigente il 1. gennaio 2003, momento determinante stabilito dal
Consiglio di Stato, ha ribadito che nella fattispecie non si ravvisano elementi
tali da giustificare una qualsiasi riduzione del valore di stima immobiliare
stabilito per il fondo oggetto di reclamo.

3.     Con
ricorso 2/3 maggio 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale
argomentando che la natura del terreno di sua proprietà, a suo dire assai
scosceso e minacciato dalla caduta di massi, giustifica un trattamento diverso
dai terreni limitrofi e postulando unequa riduzione del valore di stima
immobiliare.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria delloggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 cpv. 2 Lst. i fondi edificati devono essere valutati come ununità
economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento
del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il
carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro
funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, quando la ricorrente era rappresentata
dal marito __________, legittimatosi mediante adeguata procura, questo
Tribunale ha potuto constatare che il terreno presenta effettivamente una
pendenza molto accentuata e che la parte pianeggiante, che si trova a fronte
della strada cantonale, è di misura assai ridotta e si restringe da 6 a 1 metro,
mentre i terreni confinanti a sud-est presentano pendenze meno importanti.

Il
terreno è esposto a pericoli di cadute naturali di massi, come del resto i
mappali confinanti. Si è inoltre potuto appurare che il rumore proveniente
dalla confinante strada cantonale viene accentuato dalla particolare
configurazione dei luoghi, ovvero dalla presenza di costruzioni e di muri posti
a confine.

7.     Alla
luce di tali risultanze, questo Tribunale accoglie il ricorso per confronti con
i terreni vicini apportando un correttivo del -20% al valore di zona di
riferimento, che viene ridotto da CHF/mq 180.- a CHF/mq 144.-

La
part. no. 645 RFD di __________ presenta infatti, rispetto ai terreni
confinanti o vicini, una pendenza maggiore e un marcato restringimento della
già esigua superficie pianeggiante, che si riduce da 6 sino a 1 metro.

Il
valore di stima ufficiale del mapp. no. 645 RFD di __________ è pertanto
stabilito in CHF 287'747.- e la scheda di calcolo viene aggiornata di
conseguenza.

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
dellUCS, parte soccombente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 645 RFD di __________ stabilito
in CHF 287'747.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima, Bellinzona.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi