ti_gerichte · 12.2003.166 · 2004-12-02 · it
compravendita - difetti - notifica - inefficacia della riparazione - minor valore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.12.2004 12.2003.166

Incarto n.
12.2003.166
Lugano
2 dicembre
2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.1999.105
della Pretura della giurisdizione di __________ Nord promossa con petizione 5
novembre 1999 da
AO 1
rappr. dall’ RA
2
Contro
AP 1
AP 2
tutti rappr. dall’ RA 1
con cui l'attore ha chiesto la condanna dei convenuti
al pagamento della somma di fr. 37'977,10 oltre interessi al 5% dal 6 aprile
1994 per costi di riparazione dell'immobile acquistato e fr. 1’876,10 di spese,
importo aumentato in sede di conclusioni a fr. 64'127,25;
domande avversate dai convenuti e che il Pretore con
sentenza 15 settembre 2003 ha accolto limitatamente all'importo di fr.
56'918,55 oltre interessi al 5% dal 5 novembre 1999;
appellanti i convenuti che, con appello 29 settembre
2003, chiedono la riforma della sentenza di primo grado nel senso di respingere
integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attore, con osservazioni 13 novembre 2003,
postula la reiezione del gravame;
letti ed esaminati i documenti prodotti
ritenuto
in fatto
1.
Il
18 giugno 1993 AP 1 e AP 2 da una parte e lo studio G____________ SA dall'altra
stipularono un contratto in virtù del quale quest'ultimo s'impegnava, quale
progettista e impresa generale, a edificare una casa d'abitazione sul fondo no __________
RFD del Comune di ______________.
Con
rogito no 281 del 6 aprile 1994 del notaio avv. __________ AO 1 ha comprato da AP
2 e AP 1 il predetto fondo, già edificato, al prezzo di fr. 620'000.-.
A dipendenza
dei difetti manifestatisi nella costruzione, l'acquirente si è rivolto a più
riprese allo studio G__________ SA per ottenerne la riparazione. Insoddisfatto
dei lavori fatti dagli artigiani, AO 1 si è quindi rivolto a terzi per far eliminare
le manchevolezze.
2.
Con
petizione 5 novembre 1999 AO 1 ha chiesto la condanna di AP 1 e AP 2 al
pagamento della somma di fr. 37'977,10 oltre interessi al 5% dal 6 aprile 1994
quale rifusione delle spese necessarie per il ripristino dell'immobile e fr.
1'876,10 di spese, importi entrambi suscettibili di aumento a dipendenza delle
risultanze dell’istruttoria. L'attore asserisce che qualche tempo dopo
l'acquisto della casa si sono manifestati dei difetti, quali fessurazioni nelle
facciate esterne e nei muri interni, tracce di umidità nei muri interni ed
esterni con scrostamento dell'intonaco e difetti di posa delle piastrelle delle
terrazze. Egli ha quindi notificato i difetti ai venditori, i quali lo hanno
indirizzato allo studio G__________ SA che si era occupato della costruzione.
Tale studio era poi effettivamente intervenuto presso i vari artigiani al fine
di risolvere i problemi in essere. I lavori fatti non hanno però permesso di eliminare
i difetti, sicché l'attore si è rivolto a terzi per la loro riparazione. Per
quanto riguarda i costi, l'attore adduce che lo studio d'ingegneria __________,
rilevata l’esistenza di gravi difetti di costruzione, ha quantificato il costo
per la loro eliminazione in fr. 35'000.-, mentre dai preventivi fatti allestire
ad artigiani del ramo, tali costi ammontano a fr. 37'977,10, importo a cui sono
poi da aggiungere il minor valore dell'opera - da determinare peritalmente con
l'istruttoria di causa - nonché le spese sostenute per il rapporto tecnico
preliminare - costato fr. 1'876,10 - e quelle relative alla prova a futura
memoria, procedura ancora pendente presso la Pretura __________.
3.
Con atto 28 dicembre 1999 parte convenuta ha denunciato la lite allo
S__________ SA nonché alla __________ SnC, che non sono però intervenuti.
Con
risposta 29 marzo 2001 i convenuti hanno chiesto la reiezione integrale della
petizione. Contestata l'esistenza di difetti e che gli stessi possano essere
considerati occulti, essi hanno poi eccepito la tardività della loro notifica,
asserendo di averne ricevuto comunicazione per la prima volta nel 1998, mentre
i pretesi difetti si sarebbero manifestati già nel 1994. Comunque, della
questione si sarebbe occupato lo studio G__________ SA, solo responsabile
dell'edificazione e quindi di eventuali difetti della casa. I venditori contestano
poi l'entità delle spese di risanamento, così come l'esistenza di un minor
valore dell'immobile e l'obbligo di risarcire i costi sostenuti dall'attore per
il rapporto preliminare.
4.
Con
replica 17 maggio 2001 l'attore, che nel frattempo aveva provveduto a far
eseguire i lavori di risanamento dell'edificio, ha aumentato la domanda di
causa in punto al costo dei lavori a fr. 56'126,25, indicando poi in fr.
3'418.55 quelli per la prova a futura memoria e chiedendo altresì fr. 3'644,40
a rifusione di spese preprocessuali.
Con
duplica 19 giugno 2001 parte convenuta ha confermato le proprie domande,
contestando gli importi richiesti da controparte, in particolare quello
relativo alle spese preprocessuali.
Con le rispettive
conclusioni entrambe le parti hanno confermato integralmente le proprie domande
di causa.
5.
Con
la decisione impugnata il Pretore ha accolto la petizione limitatamente
all'importo di fr. 56'918,55 oltre interessi al 5% dal 5 novembre 1999, ponendo
la tassa di giustizia e le spese a carico dell'attore per 1/10 e per il resto
dei convenuti, con l'obbligo di questi ultimi di rifondere a controparte fr.
4'000.- di ripetibili. Il primo giudice ha ritenuto che in concreto la casa presentasse
dei difetti occulti e che i medesimi fossero stati tempestivamente notificati
alla parte venditrice. Per quanto riguarda il danno, ha quantificato in fr.
52'000.- il minor valore dell'immobile, riconoscendo inoltre all'attore la
rifusione delle spese per la prova a futura memoria (fr. 3'418,55) e di parte
delle spese legali preprocessuali (fr. 1'500.-).
6.
Con
appello 29 settembre 2003 i convenuti chiedono la riforma del giudizio di prima
istanza nel senso di respingere integralmente la petizione. Gli appellanti
censurano la decisione del Pretore, contestando la tempestività della notifica
dei difetti, ma anche il minor valore dell’immobile stabilito dal perito
giudiziario, il quale avrebbe proceduto nel proprio calcolo senza procedere
alla verifica dei lavori di riparazione effettuati e dei relativi costi.
Con
osservazioni 13 novembre 2003 l'appellato propone la conferma del giudizio pretorile
e la reiezione del gravame.
Considerato
in diritto                   7.
Il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità
promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o
diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è
destinata (art 197 cpv. 1 CO). Egli risponde anche se tali difetti non gli
erano noti (cpv. 2). Secondo l’art. 201 cpv. 1 CO, valido anche in materia di
compravendita di fondi per effetto del rinvio di cui all’art. 221 CO, il
compratore deve esaminare lo stato della cosa ricevuta appena l'ordinario
andamento delle cose lo consenta e, se vi scopre difetti di cui il venditore
sia responsabile, dargliene subito notizia, altrimenti la cosa venduta si
ritiene accettata purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante
esame ordinario (art. 201 cpv. 2 CO). Ove tali difetti si scoprano più tardi,
dev'esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene
accettata anche rispetto ai medesimi (cpv. 3).
L’onere
della prova della tempestiva notifica dei difetti spetta al compratore, il
quale deve inoltre dimostrare quando il difetto gli è divenuto riconoscibile,
come e a chi ne ha comunicato l’esistenza.
8.
Nel caso concreto il Pretore ha considerato valida e tempestiva la
notifica dei difetti. Rilevato che a seguito del manifestarsi dei difetti la
moglie dell'attore si era rivolta telefonicamente alla convenuta AP 1 e che
questa l'aveva invitata a rivolgersi all'architetto __________, ha evidenziato
come l’attore aveva poi effettivamente interpellato lo Studio G__________ SA
notificandogli tutta una serie di mancanze. La parte convenuta contesta che la
telefonata in questione possa costituire valida notifica dei difetti perché
fatta dalla moglie dell'attore che non era parte nella compravendita. Inoltre,
in mancanza di una descrizione dei difetti, tale notifica sarebbe insufficiente
anche dal profilo del contenuto, mentre i convenuti neppure sarebbero stati in
altro modo messi direttamente a conoscenza dei difetti prima del 20 maggio 1996.
Va avantutto rilevato che la notifica dei difetti è un atto che
può essere compiuto anche tramite un rappresentante. Il fatto che la prima
doglianza alla convenuta sia stata fatta dalla signora AO 1 e non dal di lei
marito, acquirente dell'immobile, è quindi irrilevante ai fini della validità
della notifica.
Gli appellanti
osservano comunque a ragione che non è provata l’esistenza di una sufficiente
notifica dei difetti in occasione del citato colloquio telefonico. Ciò tuttavia
non significa che sia stata fatta successivamente. In tal senso è in
particolare da esaminare quale significato poteva in buona fede dare l’attore al
fatto che AP 1 lo ha rinviato con le proprie doglianze allo Studio G__________,
che ha poi trattato la problematica quale "responsabile dell'edificazione
di cui è parola" (risposta pag. 2 ad 2).
Lo Studio
______________era legato alla parte venditrice dell’immobile in questione da un
contratto d’appalto, con il quale si era impegnato, in qualità di progettista e
impresa generale, a edificare una casa d'abitazione sul fondo no __________ RFD
__________ __________. Esso non aveva dunque alcun vincolo contrattuale con
l’acquirente della casa, nei confronti del quale non aveva obblighi di sorta. Cionondimeno
è ugualmente intervenuto - perché in virtù del menzionato contratto d’appalto
rispondeva nei confronti dei venditori / convenuti della corretta esecuzione
della costruzione (contratto d'appalto doc. 1, allegato alla denuncia di lite)
- occupandosi quindi della problematica, a detta dei convenuti quale
"responsabile dell'edificazione di cui è parola" (risposta pag. 2 ad
2). In questa situazione ben poteva l’attore ritenere che notificando i difetti
allo Studio G__________ egli faceva fronte ai propri obblighi, atteso che
questo modo di procedere gli era stato indicato proprio dalla parte venditrice.
In effetti, gli stessi convenuti hanno indotto controparte a rivolgersi
direttamente ai costruttori - a loro volta responsabili nei loro confronti
della corretta esecuzione dell'opera – delegando loro la soluzione dei problemi;
essi non possono di conseguenza sostenere ora di non essere stati messi a
conoscenza delle manchevolezze dell’oggetto venduto: vi osta il principio della
buona fede.
9.
In
ogni modo, per quanto riguarda tempestività e completezza della notifica dei
difetti, giovi ancora rilevare che le doglianze indirizzate allo studio G__________
SA hanno permesso a questi di valutare l'entità della problematica, tanto che
ha potuto interpellare gli artigiani, i quali sono intervenuti per porvi
rimedio. Ciò significa avantutto che le parti, derogando alla norma dispositiva
di cui all'art. 205 CO, si sono accordate in un primo tempo per l'eliminazione
del difetto mediante riparazione, i cui costi sono stati assunti dalla
venditrice, rispettivamente da chi era responsabile nei suoi confronti. L'attore
ha infatti concordato con lo studio G__________ SA l'intervento dell'ingegner __________,
che ha allestito un elenco di tutti i difetti da sistemare (doc. F 11),
rapporto inviato anche ai convenuti, i quali nulla hanno eccepito in proposito
(doc. F 12). Si sono quindi succeduti gli interventi di riparazione della ditta
__________ che non hanno però permesso di porre rimedio alla situazione, le
fessurazioni essendosi manifestate nuovamente (doc. F 13).
È
quindi da ritenere che chi era tenuto a prestare garanzia non è riuscito ad
eliminare il difetto originariamente notificatogli. La conseguenza, dal profilo
giuridico, della situazione fin qui descritta è che non si può ammettere la
perenzione dei diritti dell'attore in conseguenza dell'asserita tardività della
notifica del difetto riscontrato ancora dopo gli interventi di riparazione,
mentre deve essere ritenuta l'inadempienza dei convenuti del proprio obbligo di
riparare correttamente i difetti manifestatisi nella casa da loro venduta. Non
si vede infatti, già solo dal profilo della buona fede, come possa essere
tutelabile l'atteggiamento di quella parte che dapprima promette la riparazione
gratuita ed in seguito, non riuscendoci, eccepisce la tardività della denuncia
della di lui inadempienza (in tal senso:
II CCA
12 settembre 1995 in re
C. srl/A. & G. snc, 29 dicembre 1994 in re W./G.).
Ne
consegue perciò che, stante l'inadempienza dei convenuti nell'effettuazione
della riparazione gratuita, l'attore poteva legittimamente postulare, in
sostituzione di tale prestazione, l'aggiudicazione del minor valore
dell'oggetto venduto in applicazione dell'art. 205 cpv. 1 CO (analogo per il
contratto di appalto:
II CCA
22 aprile 1994 in re C./F. SA, 20 luglio
1992 in re S./R. SA).
Su questo punto il gravame deve pertanto essere respinto.
10.
Gli
appellanti contestano la decisione del primo giudice che
ha quantificato in fr. 52'000.- il minor valore dell'immobile e riconosciuto
all'attore la rifusione delle spese per la prova a futura memoria (fr.
3'418,55) e di parte delle spese legali (fr. 1'500.-).
La giurisprudenza ha già avuto modo di dichiarare l'irricevibilità
di un appello che si limita a ricopiare, più o meno integralmente, un
precedente allegato di causa e segnatamente le conclusioni di una parte: il
richiamo all'esposizione delle circostanze di fatto contenuta negli allegati
introdotti in prima istanza è in effetti inconciliabile con l'esigenza di una
motivazione chiara e dettagliata del gravame (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI,
Lugano 2000, m. 21 ad art. 309;
IICCA
2 maggio 2000 in re M./S.), il cui
scopo è invece quello di sottoporre a verifica il giudizio di primo grado
affinché l'autorità di ricorso abbia se del caso a riformarlo con un altro e
diverso pronunciato che quello sostituisce (
Cocchi/Trezzini
, op. cit.,
m. 1 ad art. 307).
Ne
discende che nella fattispecie la parte dell’appello riferita al minor valore
dell’opera ed all’accertamento dei difetti (appello pto 9) dev’essere dichiarata
inammissibile siccome non è altro che la riproduzione delle conclusioni (conclusioni
pto 6).
A
prescindere dalla sua irricevibilità in ordine, la menzionata censura è comunque
priva di fondamento. Il perito ha verificato l’esistenza dei difetti in base
alle risultanze della perizia 3 gennaio 2000 allestita dall’architetto C__________
quale prova a futura memoria su incarico del Pretore (inc. DI.99.220). Ha
quindi proceduto alla valutazione del valore della casa con e senza difetti, calcolando
in seguito il minor valore facendo capo – in applicazione di costante dottrina
a giurisprudenza (
Schumacher/Rüegg
,
Der Grundstückkauf, pag. 285; DTF 111 II 162; Rep. 1982 pag. 388) – al metodo
relativo, per il quale la relazione tra il prezzo ridotto e il prezzo senza
difetti corrisponde alla relazione tra il valore oggettivo della cosa difettosa
ed il suo valore senza difetti. Su precisa domanda di parte convenuta, in sede
di delucidazione della perizia, il perito giudiziario ha poi specificato che
gli interventi di risanamento dell’edificio, costati fr. 56’126.25, erano
necessari alfine di garantire un’esecuzione secondo le regole dell’arte
(perizia 30 settembre 2002 e complemento scritto della perizia del 26 febbraio
2003). Contrariamente a quanto sostengono appellanti il perito non si è quindi
limitato ad inserire acriticamente nel proprio calcolo i costi per
l’eliminazione dei difetti indicati dall’attore, ma li ha valutati e
considerati congrui. Anche nel merito l’appello non merita quindi tutela.
Ne
discende che l'appello, integralmente infondato, dev'essere respinto. Le spese
e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per questi motivi
pronuncia:
1.
Nella
misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto.
2.
Gli
oneri del processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr.     950.-
b)
spese                         fr.
50.-
fr.
1'000.-
sono
posti a carico degli appellanti, i quali rifonderanno a controparte fr.  1'500
.- di ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura __________
terzi implicati
1. LI 1
2. LI 2
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario