ti_gerichte · 16.2013.29 · 2015-01-07 · it
Proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 07.01.2015 16.2013.29

Incarto n.
16.2013.29
Lugano
7 gennaio 2015/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 18 luglio 2013 presentato da
RE
1
(patrocinato
dall
'
avv. PA 1)
contro
la decisione emessa il 14 giugno 2013 dal Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 1 nella causa OR.2011.140 (proprietà per piani: contestazione di risoluzioni
assembleari) da lui promossa con petizione del
10 novembre 2011
nei confronti della
CO
1
(rappresentata
dalla RA 1);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Sulla particella n. __________
RFD di __________, sezione di __________, sorge una proprietà per piani (CO 1)
costituito di 17 unità (9 appartamenti, 1 deposito e 7 autorimesse). RE 1 è titolare
della proprietà per piani n. 561 (
15
/
1000
del fondo base)
con diritto esclusivo sull'
autorimessa
n. 3. Il 30 maggio 2011 l'assemblea dei comproprietari ha, tra l'altro, approvato,
con voto contrario di RE 1, i conti dell'esercizio 2010 (oggetto n. 5) e respinto
all'unanimità i punti oggetto di discussione da lui richiesti, segnatamente
“votazione per nuovo regolamento, votazione nuova divisione PPP, definizione
voce "Struttura portante", voce fondo rinnovo per soli box e rimborso
spese 2009-2010” (oggetto n. 9).
B.
Il 4 luglio 2011 RE 1 si è
rivolto Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, con un'istanza di
conciliazione volta ad accertare la nullità della risoluzione assembleare n. 5
e che fossero approvati “una nuova divisione della suddetta proprietà per piani
(in base alla quale venga definita la voce "Struttura portante" e
venga aggiunta la voce "Box"), un nuovo piano di assegnazione delle
parti comuni e un nuovo regolamento per l'uso e l'amministrazione del
condominio”. Il 12 ottobre 2011 il Segretario assessore ha rilasciato all'attore
l'autorizzazione ad agire. Con petizione del
10 novembre 2011 RE 1 ha
convenuto la Comunione dei comproprietari CO 1 davanti al medesimo Pretore perché
fosse accertata la nullità della risoluzione assembleare n. 5 e che fossero approvati
“una nuova divisione della suddetta proprietà per piani (in base alla quale
venga definita la voce "Struttura portante" e venga aggiunta la voce "Box"),
un nuovo piano di assegnazione delle parti comuni e un nuovo regolamento per l'uso
e l'amministrazione del condominio”. Nella sua risposta del 21 dicembre 2011 la
convenuta ha proposto di respingere la petizione. Replicando il 3 gennaio 2012 l'attore ha mantenuto il suo punto di vista. Altrettanto ha fatto la convenuta nella duplica del
13 gennaio 2012. L'udienza per le prime arringhe si è tenuta il 26 marzo 2012 e
non essendoci prove la causa è stata ritenuta matura per il giudizio. Statuendo
il 14 giugno 2013 il Pretore ha respinto la petizione, ponendo la tassa di giustizia
e le spese di complessivi fr. 300.– a carico dell'attore.
C.
Contro la decisione appena
citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 18 luglio 2013 nel
quale chiede di riformare la sentenza impugnata, nel senso di accogliere la petizione.
Nelle sue osservazioni del 14 agosto 2013 la Comunione dei comproprietari del CO
1 ha concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:
1.
Il
Pretore
ha trattato la causa con la procedura ordinaria degli art. 219 segg. CPC
,
salvo poi accertare nella decisione il valore litigioso in “manifestamente
inferiore a fr. 10 000.–”. Se non che trattandosi di una controversia
patrimoniale con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, la petizione
doveva seguire così la procedura semplificata degli art. 243 segg. CPC. Tale
irregolarità non ha menomato il diritto d'essere sentito dell'attore, il quale
ha potuto esprimersi liberamente dinanzi a un giudice munito di piena
cognizione in fatto e in diritto. La decisione del Pretore è
impugnabile
con reclamo entro 30 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In
concreto, la sentenza di primo grado è
pervenuta al patrocinatore dell'attore
il 19 giugno 2013, di modo che il reclamo in esame, introdotto il 18 luglio
2013 (cfr. attestazione postale
sulla busta d'invio raccomandato)
è di conseguenza ricevibile.
2.
Secondo l'art. 320 CPC con
il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o
l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata
applicazione del diritto –
federale
, cantonale o estero –
da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo,
spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione
del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato
(DTF 134 II 246, consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità
di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti
soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in
tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e
circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione
di
"
manifestamente errato
"
corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle
prove o nell'accertamento dei fatti.
Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero
manifestamente insostenibili,
in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o
di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante
con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 138 I 51, consid. 7.1).
Un
apprezzamento delle prove è arbitrario solo quando l'autorità di prime cure
abbia manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o
abbia omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante,
idonea a influire sulla decisione presa; oppure quando, sulla base degli
elementi raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 137 III
234, consid. 4.2 e rinvii).
3.
Nella decisione impugnata il
Pretore, relativamente all'approvazione dei conti (oggetto n. 5), dopo avere
constatato che le spese comuni a carico dell'attore ammontavano a fr. 397.60,
ha accertato che per le autorimesse tale ripartizione tiene conto unicamente
dei “costi di pulizia delle parti comuni interni ed esterni, amministrazione,
assicurazione stabile, interessi e spese bancarie sul conto gestione, fr. 2.–
annui per il consumo di elettricità del box, quota fondo rinnovamento” a esclusione
dei “costi di riscaldamento, acqua potabile, fognatura e manutenzione delle
parti comuni all'interno del condominio”, e ciò malgrado tale chiave di riparto
non figuri nel regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà.
Per il primo giudice l'attore, cui incombeva l'onere allegatorio e probatorio,
non ha né specificato né dimostrato quali spese sarebbero inutili o quantomeno
di minima utilità per la sua unità e quindi contrarie all'art. 712
h
cpv.
3 CC, di modo che non ha ritenuto censurabile l'addebito di una quota di spese
comuni, “le voci oggetto della ripartizione anche sulla PPP dell'attore appaiono
essere anche nell'interesse della stessa”. Egli ha poi soggiunto che la mancata
applicazione alla lettera del regolamento non inficiava la decisione di
approvazione dei conti mentre la richiesta di modificare il testo del regolamento
“per allinearlo a quanto effettivamente praticato in quel condominio dev'essere
trattandata e decisa ad hoc in un'altra assemblea condominiale”.
Quanto alla richiesta dell'attore
di una nuova suddivisione della proprietà per piani (oggetto n. 9), per il
Pretore essa è “contraria all'art. 712
e
cpv. 2 CC (poiché l'attore non
ha per nulla dimostrato il realizzarsi delle condizioni qui previste) ed
assolutamente generica, ossia mancante dell'allegazione necessaria, tanto da
non potersi comprendere quali ne siano le ragioni soggiacenti, quando la legge
mette piuttosto a disposizione – (anche) per situazioni come la presente – lo
strumento del regolamento condominiale”. E ciò, ha soggiunto, a maggiore
ragione nel caso concreto se si considera che “l'interpretazione effettiva del
regolamento ha portato, nell'esercizio 2010, ad un risultato economico in linea
con l'art. 712
h
cpv. 3 CC.”
4.
S
econdo gli
art. 712
m
cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a
una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest
'
ultima davanti al giudice entro un mese da quando
ne ha avuto conoscenza. Si tratta di un termine perentorio, da esaminare
d'ufficio, che decorre dal momento in cui l'interessato conosce l'intero tenore
della decisione (“decisione completa”
).
Trattandosi di
comproprietari presenti all'assemblea, si può ritenere che tale presupposto sia
dato dalla solo partecipazione alla medesima (
Wermelinger
in: Zürcher Kommentar, Zurigo/Basilea/Gi­nevra
2010, n. 240 segg. 712
m
CC;
Fo
ë
x
in: Commentaire Romand, Code civil I, Basilea 2010, n. 25 segg. 75).
In concreto,
l'assemblea dei comproprietari si è tenuta il 30 maggio 2011. E siccome RE 1 h
a
partecipato alla medesima, il termine di un mese per contestarla è scaduto il
30 giugno 2011 (art. 77 cpv. 1 n. 3 CO). Introdotta il 4 luglio 2011, l'azione in rassegna è stata quindi promossa tardivamente. Poco importa che l'attore abbia
ricevuto il verbale dell'assemblea il 10 giugno 2011, giacché nella misura in
cui egli ha partecipato alla stessa è venuto a conoscenza dell'intero contenuto
delle decisioni adottate quel giorno. L'azione di “contestazione della
decisione di assemblea condominale” fondata sull'art. 75 CC andava così dichiarata
irricevibile e di conseguenza anche il reclamo non meriterebbe ulteriore disamina.
Comunque sia, si volesse da ciò prescindere ed esaminare le censure esposte dal
reclamante, l'esito dell'impugnazione non muterebbe per le ragioni che seguono.
5.
Nella
petizione l'attore, invero, chiedeva di dichiarare nulla la “trattanda n. 5 del
verbale dell'assemblea generale ordinaria dei condomini del CO 1 a __________
tenutasi in data 30 maggio 2011”, salvo indicare che “disposizioni del regolamento
condominiale in contrasto con il cpv. 3 dell'art. 712
h
CC, norma imperativa,
possono essere annullate dal giudice come previsto da giurisprudenza”
(petizione pag. 6). Ancorché non vi sia alcun accenno a motivi di nullità,
questa può sempre essere fatta valere (
Wermelinger
,
op. cit., n. 211 ad art. 712
m
CC). Sotto questo profilo l'azione era di
per sé ricevibile.
a)
Secondo
l'art. 9 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà le
spese per le quali devono concorrere i comproprietari proporzionalmente ai millesimi
posseduti sono quelle concernenti:
a)
l'illuminazione delle scale e dei locali di uso comune;
b) i
premi dell'assicurazione incendi – acqua e R.C;
c) il
canone annuo d'acqua e per gli impianti di uso comune;
d)
l'ordinaria manutenzione delle parti comuni del fabbricato;
e) la
riparazione straordinaria delle parti comuni;
f) le
spese generali di amministrazione;
g) i
canoni e i tributi che venissero imposti al fabbricato;
h) tutte le altre spese e oneri riguardanti in modo indubbio l'uso comune dello
stabile;
i) (…)
Appartengono
all'uso comune anche le spese di manutenzione e riparazione sia ordinaria che
straordinaria, il restauro e la pitturazione degli avvolgibili, dei telai,
delle imposte esterne, delle ringhiere e delle balaustre dei balconi, e delle
terrazze dei singoli appartamenti.
L'art.
10 del medesimo regolamento prevede che le spese per la manutenzione e
riparazione dell'impianto di riscaldamento, le spese di consumo e di esercizio
del riscaldamento sono ripartire, senza facoltà di sottrarvisi rinunciando al riscaldamento,
in misura proporzionale alla superficie radiante (doc. C).
Ora,
ci
si può chiedere se l'attore, titolare della proprietà per piani dal 1986, possa
rimettere in discussione una ripartizioni delle spese effettuate in base alla
contestata chiave dopo averle pacificamente onorate per anni. Sulla questione non
occorre dilungarsi per le ragioni in appresso.
b)
Ora,
l
a questione di sapere se
una decisione assembleare
adottata in dispregio dell'art. 712
h
cpv. 3 CC sia nulla o solamente
annullabile è controversa (riassunto in:
Werme-linger
,
op. cit., n. 73 segg. ad art. 712
h
CC), ma può rimanere indecisa. In
concreto, è indubbio che ove la ripartizione delle spese comuni avesse seguito i
criteri enunciati nel regolamento per l'uso e l'amministrazione della
comproprietà, la risoluzione sull'approvazione dei conti 2010 non avrebbe
tenuto conto del fatto che per i titolari di proprietà per piani
aventi
unicamente un diritto esclusivo sulle autorimesse alcune spese comuni non servono
o servono minimamente con queste, ovvero sono spese oggettivamente inutili per
i loro fruitori (
Wermelinger
, op.
cit., n. 78 seg. ad art. 712
h
CC). Ciò contrasta con l'art. 712
h
cpv.
3 CC. Resta il fatto che nella fattispecie, come accertato dal primo giudice,
l'onere di
fr.
397.60 addebitato all'attore riguarda per finire unicamente “i costi di pulizia
delle parti comuni, interni ed esterni, amministrazione, assicurazione stabile,
interessi e spese bancarie sul conto gestione, fr. 2.– annui per il consumo di
elettricità del box, quota fondo rinnovamento”. E siccome le autorimesse
non partecipano ai costi di riscaldamento, acqua potabile, fognatura e
manutenzione delle parti comuni all'interno del condominio, la delibera non può
dirsi
ledere il precetto imperativo de
ll'art.
712
h
cpv. 3 CC. Sotto questo profilo il reclamo è destinato all'insuccesso.
c)
Il
reclamante sostiene che per rispettare i parametri previsti dall'art. 712
h
cpv. 3 CC non basti escludere i costi di riscaldamento, acqua potabile,
fognatura e manutenzione delle parti comuni all'interno del condominio, ma
occorre che “l'amministratore intervenga su ogni singola voce limitando quelle
che sono le spese da imputargli al minimo indispensabile”. Se non che, per
tacere del fatto che già il Pretore ha rimproverato all'interessato di non
avere specificato né dimostrato quali spese poste a suo carico sono contrarie
all'art. 712
h
cpv. 3 CC, nemmeno in questa sede egli precisa alcunché.
Per altro, non costituisce una censura conforme alle esigenze di motivazione
dell'art. 321 cpv. 1 CPC rilevare che “basta esaminare i conteggi di consuntivo
e di preventivo per capire che gli vengono richieste anche delle partecipazioni
che non sarebbero in correlazione con il box”, senza spiegare perché l'accertamento
dei fatti operato dal primo giudice sia manifestamente errato. Né configura un'ammissibile
censura l'apodittica affermazione che “il fatto stesso di suddividere, seppure
con qualche ovvia eccezione, il costo annuale in base alle quote di
partecipazione millesimali è già di per sé la prova che non si terrebbe
minimamente conto che egli beneficia solo in bassissima parte di quelli che
sono i costi del condominio”, l'art. 712
h
cpv. 3 CC non essendo destinato
a stabilire una equità assoluta in tema di ripartizione delle spese comuni (
Wermelinger
, op. cit., n. 101 ad art.
712
h
CC).
d)
Il
reclamante ribadisce che occorrerebbe creare un fondo di rinnovamento specifico
per le autorimesse, senza tuttavia spiegare per quale motivo queste proprietà
per piani non dovrebbero partecipare alla creazione del fondo destinato a finanziare
lavori di rinnovamento e manutenzione delle parti comuni dell'immobile, quali il
tetto o le facciate. Per il resto il reclamante si limita ad asserire che i
posteggi non dovrebbero partecipare ai costi di pulizia delle parti comuni
interni ed esterni e che sarebbe scorretto ripartire secondo i millesimi i
costi di amministrazione. Tali allegazioni, addotte per la prima volta in
questa sede e non davanti al primo giudice, sono nuove e come tali
inammissibili in secondo grado, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando
espressamente alle parti di avvalersi davanti all'autorità di
reclamo di nuove conclusioni, nuovi fatti o nuovi mezzi di prova (
Jeandin
in:
Code de procédure civile commenté
, Basilea 2011, n. 2 ad art.
326).
6.
Per quanto riguarda la richiesta
di modifica delle quote di valore e quindi di una nuova suddivisione della proprietà
per piani “che possa meglio ottemperare ai requisiti dell'art. 712
h
cpv.
3 CC”, il reclamante ritiene che il Pretore avrebbe dovuto esaminare la
questione e imporre all'amministrazione di rivedere la suddivisione delle spese
condominiali e adeguare il regolamento condominiale
.
Se non che, per
tacere del fatto che al riguardo la contestazione della risoluzione assembleare
è tardiva (sopra consid. 4), così argomentando egli, una volta di più, non si
confronta, venendo meno al proprio obbligo di motivazione (art. 321 cpv. 1 CPC),
con l'argomentazione del primo giudice secondo cui la sua richiesta di rettificazione
delle quote è contraria all'art. 712
e
cpv. 2 CC e assolutamente generica,
tanto da non potersi comprendere quali ne siano le ragioni soggiacenti. Ciò
vale altresì per le sue ulteriori richieste di un nuovo piano di assegnazione
delle parti comuni e di un nuovo regolamento condominiale, il reclamante non
avendo minimamente spiegato in che modo vorrebbe che gli stessi fossero in
concreto modificati. Come l'assemblea dei comproprietari avrebbe potuto
deliberare con cognizione resta così un mistero. Ne discende, in ultima
analisi, che il reclamo vede la sua sorte segnata.
7.
Le spese giudiziarie
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'opponente, che ha presentato
osservazioni per il tramite di un rappresentante, ha diritto a un'adeguata indennità.
Per questi motivi,
decide:
1.  Nella misura in cui è ricevibile,
il reclamo è respinto.
2.  Le spese giudiziarie di
complessivi fr. 250.– sono poste a carico del reclamante che rifonderà alla
controparte un'indennità di
fr. 200.–.
3.  Notificazione a:
–
avv.;
–.
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.