ti_gerichte · 12.1996.180 · 1997-01-30 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.01.1997 12.1996.180

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00180
Lugano
30 gennaio 1997
/gb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di contratto di
locazione -
inc. no. DI.96.00261 (già
157/95)
della Pretura del distretto di
Bellinzona- promossa con istanza 20 giugno 1995 da
__________
rappr.
dall’avv. __________
contro
__________
con
cui l’istante ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento in solido di
fr. 53’239.15 oltre interessi ed il rigetto in via definitiva per tale importo
delle opposizioni interposte ai PE n. __________dell’UEF di Locarno, nonché lo
sblocco a suo favore dei due depositi di garanzia di fr. 1’000.- ciascuno;
domande
avversate dai convenuti, che hanno postulato l’integrale reiezione
dell’istanza, e sulle quali il Segretario Assessore si è così pronunciato:
1.    L’istanza
è parzialmente accolta. Conseguentemente:
1.1  I convenuti sono condannati in solido al pagamento a favore
dell’istante della somma di fr. 35’190.60 con interessi al 5% per fr. 24’390.60
a far tempo dal 24 novembre 1994, per fr. 6’400.- a far tempo dal 24 novembre
1994, per fr. 6’400.- a far tempo dal 1 dicembre 1994.
1.2  Sono rigettate in via definitiva per tale somma oltre interessi e
spese le opposizioni ai precetti esecutivi n. __________ e n. __________dell’UEF
di Locarno.
1.3  Vengono
liberate a favore dell’istante le garanzie di fr. 1’000.-      cadauna.
2.    La tassa di fr. 1’300.- e le spese di fr. 300.-, da anticipare
dall’istante restano per 1/3 a suo carico, e per la rimanenza sono a carico dei
convenuti, i quali rifonderanno in solido alla controparte la somma di fr.
1’000.- per ripetibili ridotte.
Appellanti
i convenuti con atto di appello 27 settembre 1996, cui è stato concesso
l’effetto sospensivo, con il quale chiedono la riforma del querelato giudizio
nel senso che l’istanza sia accolta limitatamente a fr. 253.80 oltre interessi,
protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
appellante
adesivamente l’istante con allegato ricorsuale 4 novembre 1996 con cui chiede a
sua volta che in riforma della sentenza pretorile l’istanza sia accolta per fr.
44’070.90 oltre accessori, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le
sedi;
mentre
la parte convenuta con osservazioni 2 dicembre 1996 ha postulato la reiezione
dell’appello adesivo, protestando spese e ripetibili;
ritenuto
in fatto
A.
Dal 1° novembre
1992, in forza di tre contratti, __________ e __________ conducevano in
locazione due appartamenti al I. ed al II. piano nonché il ristorante bar nello
stabile denominato __________ a __________, di proprietà di __________ (doc. A
e O): in base agli accordi, gli appartamenti erano locati a tempo indeterminato
dietro corresponsione per ciascuno di essi di una pigione mensile di fr.
1’600.-, a cui andavano aggiunti fr. 100.- quale acconto per spese accessorie
(doc. A).
Con scritto 5 giugno 1994 i
conduttori hanno disdetto i contratti relativi agli appartamenti per il 31
ottobre 1994 (doc. C).
B.
Al sopralluogo per la
riconsegna dell’ente locato, indetto per il 31 ottobre 1994 alle ore 11.00, i
conduttori non si sono presentati. Il perito comunale, pure convocato per
l’occasione, ha tuttavia accertato la presenza in entrambi gli appartamenti di
numerosi danni e difetti, che il locatore ha in seguito prontamente comunicato
alla controparte con la richiesta di una loro tempestiva eliminazione: il tutto,
senza alcun risultato.
C.
Dopo aver adito
l’Ufficio di conciliazione, che si è tuttavia limitato a prendere atto
dell’impossibilità di un’intesa tra le parti (doc. S), __________ con istanza
20 giugno 1995 ha chiesto la condanna di __________ e __________ al pagamento
in solido di fr. 53’239.15 oltre interessi, il rigetto in via definitiva per
tale importo delle opposizioni interposte ai PE n. __________dell’UEF di
Locarno (doc. I), nonché lo sblocco a suo favore dei due depositi di garanzia
di fr. 1’000.- ciascuno.
L’istante postula in
sostanza la rifusione delle spese da lui assunte per la riparazione dei danni
(fr. 33’548.85), il versamento di 4 rispettivamente 3 mensilità per
l’impossibilità di rilocare immediatamente gli appartamenti al I. ed al II.
piano a seguito degli interventi di riparazione (fr. 11’200.-), il pagamento
delle spese accessorie dovute per gli appartamenti, nella misura in cui non
erano coperte dagli acconti (fr. 3’099.65), come pure di quelle relative al
ristorante bar (fr. 5’120.65) ed infine il risarcimento del costo
dell’intervento del perito comunale (fr. 270.-).
D.
Nel corso
dell’udienza di discussione del 4 settembre 1995 i convenuti hanno contestato
l’istanza, postulandone l’integrale reiezione.
Dopo aver contestato
l’ammontare dei danni e la necessità degli interventi effettuati dalla
controparte, essi affermano di aver iniziato tempestivamente i lavori di
sistemazione e di pulizia: ad un certo momento gli operai incaricati di
eseguire tali interventi trovarono però chiusa la porta d’accesso allo stabile,
per cui non poterono portare a termine la totalità delle opere previste. Quanto
alle spese accessorie, le stesse non erano state solute per il semplice fatto
che le relative pezze giustificative non erano state messe a loro disposizione,
poiché inoltre erano stati fatturati costi che non rientravano nel concetto
legale di spese accessorie e infine in quanto la chiave di riparto applicata
era del tutto arbitraria. La pretesa per mancata locazione, oltre che infondata,
sarebbe infine addirittura temeraria.
E.
In replica e in
duplica, come pure in sede conclusionale le parti si sono sostanzialmente
riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative, contestando
quelle di controparte. In quest’ultima sede i convenuti hanno dichiarato di
riconoscere a loro carico la somma di fr. 1’720.- relativa ai lavori di pulizia
negli appartamenti, pur osservando che tale posizione era coperta dai depositi
di garanzia.
F.
Con sentenza 13
settembre 1996 il Segretario Assessore, in parziale accoglimento dell’istanza,
ha liberato a favore dell’istante le due garanzie di fr. 1’000.- relative agli
appartamenti ed ha condannato i convenuti in solido al pagamento di fr.
35’190.60 oltre interessi, somma per cui sono state rigettate in via definitiva
le opposizioni interposte ai precetti esecutivi.
Il giudice di prime cure
ha innanzitutto respinto la pretesa per spese accessorie, rilevando da un lato
che non erano state versate agli atti tutte le pezze giustificative e dall’altro
che non risultava con chiarezza quale fosse la chiave di riparto per la loro
imposizione. Quanto ai danni riscontrati negli appartamenti, egli ha in primo
luogo escluso che la loro mancata riparazione potesse essere ascrivibile al
locatore, essendo stato provato che, se anche la porta principale dell’edificio
era chiusa, quella sul retro era comunque sempre aperta; l’esistenza dei danni,
accertata dal perito comunale -il cui referto aveva piena forza probatoria,
anche se non allestito in presenza dei conduttori- non poteva inoltre essere
messa seriamente in dubbio: gli stessi sono perciò stati quantificati in fr.
24’390.60 e meglio fr. 533.80 per gli interventi nei bagni, fr. 1’200.- per
spese da elettricista relative all’impianto citofono ed alla cucina, fr.
6’164.- per la sostituzione di porte e stipiti, fr. 11’972.80 per la
sostituzione delle cucine, fr. 400.- per la riverniciatura dei radiatori, fr.
2’400.- per il ripristino dei parquet, fr. 1’720.- per spese di pulizia; il
risarcimento della spesa per il perito comunale è stato pure ammesso. Per il
mancato incasso delle pigioni a seguito della necessità di ripristinare i
locali, il Segretario Assessore ha infine riconosciuto a favore dell’istante
un’indennità pari a 2 mensilità per ogni appartamento.
Di qui il riconoscimento
di un credito complessivo a favore dell’istante di fr. 37’190.60, somma che i
convenuti sono stati condannati a versare in solido, con la deduzione di fr.
2’000.- corrispondenti ai due depositi di garanzia che sono stati nel contempo
liberati a favore del locatore.
G.
Con appello 27
settembre 1996 i convenuti chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso
che l’istanza sia accolta limitatamente a fr. 253.80 oltre interessi,
protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.
Gli appellanti hanno
preliminarmente contestato e comunque relativizzato il valore probatorio del
referto di constatazione dei danni allestito dal perito comunale, e ciò per
l’incompetenza professionale del perito stesso e per il fatto che il verbale fu
allestito in loro assenza; da tale scritto non si evinceva comunque con
certezza l’esistenza o meno di difetti, né tanto meno la necessità di eseguire
tutti gli interventi che sono stati posti in atto: l’istante avrebbe in pratica
voluto approfittare della particolare situazione per addebitare ai conduttori
tutta una serie di spese, che vengono contestate in dettaglio. Controparte non
aveva inoltre minimamente provato che i locali avrebbero potuto essere locati a
terze persone e che ciò non fu possibile per la necessità di eseguire i lavori
di ripristino: il riconoscimento di un indennizzo per mancata locazione durante
2 mesi per entrambi gli appartamenti, oltretutto eccessivo, è perciò
contestato, non senza far rilevare che il giudice aveva in ogni caso commesso
una svista manifesta riconoscendo all’istante due volte la somma di fr. 6’400.-
a questo titolo.
In conclusione, gli
appellanti riconoscono come dovuta unicamente la somma di fr. 533.80 relativa
alle riparazioni nei bagni, accanto a quella di fr. 1’720.- per spese di
pulizia, già ammessa in sede conclusionale: da qui, il loro obbligo a rifondere
alla controparte, dedotti i depositi di garanzia, fr. 253.80.
Con decreto 1° ottobre
1996 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame l’effetto sospensivo
richiesto.
H.
Con osservazioni ed
appello adesivo 4 novembre 1996 l’istante postula che in riforma della sentenza
pretorile l’istanza sia accolta per fr. 44’070.90 oltre interessi, con protesta
di spese e ripetibili di entrambe le sedi.
A suo dire, il giudizio
pretorile che accertava in fr. 24’390.60 i danni da risarcire dai conduttori
era senz’altro corretto; il giudice di prime cure aveva tuttavia omesso di
conteggiare -e di tale svista si chiedeva perciò la correzione- l’importo di
fr. 270.- per l’intervento del perito comunale, che pure egli aveva ammesso nei
suoi considerandi; inoltre, avendo parte istante chiaramente dimostrato che gli
appartamenti erano rimasti vuoti per 3 rispettivamente 4 mesi, ben si
giustificava riconoscere (come postulato con l’istanza) fr. 11’200.- per
pigioni non incassate; anche le spese accessorie di complessivi fr. 8’210.30
dovevano infine essere riconosciute: controparte non aveva infatti mai
contestato in precedenza il sistema di riparto applicato, che in effetti
variava di continuo a dipendenza dei lavori di ristrutturazione dello stabile
locato.
I.
Delle osservazioni
2 dicembre 1996 della parte convenuta con cui si postula la reiezione
dell’appello adesivo protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei
successivi considerandi.
Considerando
in diritto
1.
Anche a questo
stadio della lite, oggetto del contendere sono le tre pretese relative ai danni
dell’ente locato (cons. 2), alle spese accessorie (cons. 3) ed alla mancata
locazione per la necessità di risanamento degli appartamenti (cons. 4).
2.
Secondo l’art. 267
cpv. 1 CO il conduttore alla fine della locazione deve restituire la cosa nello
stato risultante da un uso conforme al contratto: egli non risponde perciò
dell’eventuale deterioramento e del consumo derivante dall’uso della cosa
secondo contratto ed è invece responsabile per i danni arrecati
intenzionalmente o per negligenza, oppure derivati dall’uso improprio dell’ente
locato (Higi, Commentario zurighese, N. 79 e 85 e segg. ad art. 267 CO).
Analogamente a quanto
stabilito nel diritto previgente sotto l’egida dell’art. 271 v.CO, giusta l’art.
267a CO tali danni, con riserva di quelli nascosti, devono essere
immediatamente notificati al conduttore inadempiente, pena la perenzione della
pretesa del locatore. Se viene allestito un protocollo di riconsegna, si
presume che la responsabilità del conduttore, sempre riservati i difetti
nascosti, sia limitata a quelli ivi contenuti. In tal caso il conduttore è
tenuto al risarcimento del danno, ritenuto che nello stesso deve essere
computato il normale deprezzamento subito dalle parti danneggiate in
conseguenza del tempo trascorso (cfr. IICCA 18 dicembre 1995 in re S./V. con
rif.; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 22 ad art. 267-267a CO; Lachat/Micheli,
Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 354 e segg.; Honsell/Vogt/Wiegand,
Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed., Basilea  e Francoforte
sul Meno 1996, N. 4 ad art. 267 CO).
2.1
In
questa sede gli appellanti non affermano più che la chiusura della porta
principale dello stabile __________ abbia impedito loro di concludere i lavori
di ripristino; essi si limitano per contro ad affermare che la circostanza
assumerebbe comunque una certa rilevanza, in quanto avrebbe reso impossibile la
loro presenza alla riconsegna dei locali, il che comportava una diminuita forza
probatoria del verbale di cui al doc. G.
La censura
non può essere accolta.
Innanzitutto
l’istruttoria ha chiaramente provato che lo stabile in questione aveva 2
entrate e che quella sul retro era sempre aperta e perciò liberamente
accessibile (testi __________); nondimeno, per quanto riguarda l’accesso
principale, si è effettivamente appurato che verso fine ottobre 1994 la porta,
inizialmente sempre aperta, venne in seguito munita di una serratura nuova
(teste __________): in un paio di occasioni gli operai incaricati dai convenuti
la trovarono chiusa, ma riuscirono comunque ad entrare chiedendo le chiavi ad
un dipendente della ditta __________ (testi __________ __________); solo in una
circostanza, e meglio la sera del 26 ottobre, allorché il pittore __________
voleva mostrare al signor __________a i suoi interventi, non fu possibile
accedere agli appartamenti (doc. E e 3, teste __________). Ora, a parte il
fatto che l’accesso secondario -come detto- era comunque sempre aperto (ciò che
non poteva ragionevolmente essere ignorato dai conduttori) e che la circostanza
circa la chiusura della porta principale quella sera è stata contestata dalla
controparte -che ha portato a comprova di ciò la testimonianza del teste
__________c- non vi è chi non veda come tale episodio non possa in buona fede
aver indotto i convenuti a non presentarsi alla riconsegna dell’ente locato
prevista per il giorno 31: da un lato essi non potevano infatti concludere che
anche il 31 ottobre la stessa porta sarebbe stata chiusa, né dall’altra
potevano ritenere (e in effetti non lo affermano più in questa sede) che,
agendo in tal modo, l’istante avesse rinunciato ad una formale riconsegna e con
ciò ai suoi diritti in merito ad eventuali danni.
2.2
Gli
appellanti contestano con altre e diverse argomentazioni il valore probatorio
del verbale di constatazione dei danni allestito dal perito comunale (doc. G).
Innanzitutto
il fatto che dall’elenco telefonico non risulti la qualifica professionale del
perito comunale __________, per altro neppure richiesta dalla legge, non è
certamente circostanza tale da mettere in dubbio le sue constatazioni.
In merito
alla censura secondo cui sarebbe stato violato il loro diritto ad essere
sentiti, va osservato che essi erano stati regolarmente convocati a quella
riunione, anche se poi non hanno ritenuto di presentarsi; del resto, la legge
non prescrive espressamente che l’esame dello stato dell’ente locato debba
avvenire in contraddittorio o ancora convocando il conduttore (Lachat/Micheli,
op. cit., p. 354; Higi, op. cit., N. 24 ad art. 267a CO), bastando per contro
che allo stesso vi provveda il solo locatore e che questi successivamente ne
dia immediatamente avviso alla controparte (Lachat/Micheli, op. cit., ibidem),
ciò che nella fattispecie è regolarmente avvenuto.
Il
verbale di constatazione dei danni del perito comunale assume, in quanto emana
da un’autorità cantonale competente, una notevole forza probatoria giusta l’art.
9 CC (SVIT, op. cit., N. 39 ad art. 267-267a CO; Higi, op. cit., N. 121 ad art.
267 CO e N. 18 ad art. 267a CO), la quale può tuttavia essere confutata nel
caso sia dimostrata l’inesattezza del suo contenuto, prova che non è soggetta
ad alcuna forma speciale (art. 9 CC; IICCA 22 novembre 1994 in re U./B.):
l’immediata contestazione da parte dei convenuti, concretizzata nel doc. 8,
appare quindi di principio assolutamente legittima (Lachat/Micheli, op. cit.,
p. 355), anche se poi, nel caso concreto -stante la genericità della
contestazione stessa- non è tale da mettere in dubbio quanto stabilito nel
verbale.
2.3
Premessa
la sostanziale validità del rapporto di constatazione dei danni (doc. G), si
tratta di esaminare se tutti i danni fatturati o per i quali è stato allestito
un preventivo da parte dell’istante debbano effettivamente essere risarciti dai
convenuti, che erano entrati -va ricordato- in prima locazione e dopo aver
accertato che gli appartamenti erano in perfetto stato (doc. B).
A questo
proposito, va precisato che di regola il conduttore non è tenuto a risarcire
gli interventi che rimettono a nuovo l’ente locato, ma deve alla controparte
solo quelli che le permettono di ricostituire uno stato conforme al contratto
(cioè tenendo conto della normale usura), di modo che in sostanza egli dovrà
risarcire solo i danni che eccedono la normale usura: così, nel caso di una
sostituzione totale, si imporrà di tener conto della durata di vita
dell’installazione sostituita; in caso di semplice riparazione, la spesa andrà
per contro interamente a carico del conduttore, a meno che i costi di
sostituzione totale dell’apparecchio non risultino inferiori; in presenza di
piccoli difetti estetici, la cui riparazione comporterebbe una spesa eccessiva
o sproporzionata, si giustifica invece mettere a carico del locatario
unicamente il minor valore causato (SVIT, op. cit., N. 25 e segg. ad art.
267-267a CO; Higi, op. cit., N. 101 e segg. ad art. 267 CO; SJ 1996 p. 322 con
rif.).
fattura
__________ (doc. M1)
Gli
appellanti ammettono in questa sede il loro obbligo a versare fr. 533.80 per la
sostituzione di accessori mancanti nei due bagni: la somma è perciò senz’altro
dovuta.
fattura
__________ (doc. M2)
Per
riparazioni e sostituzioni di parti di impianti, e meglio lampada scale,
impianti citofono, smontaggio forno, smontaggio cucina e riscaldamento bagno
(con i relativi pezzi di ricambio), erano stati fatturati fr. 1’728.-. Il
Segretario Assessore, ritenuto che nel verbale nulla si diceva in merito al
riscaldamento, mentre la rottura della lampada delle scale non poteva essere
imputata ai conduttori in quanto la stessa si trovava nei vani comuni, ha
accolto la posizione limitatamente a fr. 1’200.-.
La somma
viene qui confermata, l’unica censura sollevata dagli appellanti -la cui ricevibilità
appare oltretutto quantomai dubbia, trattandosi di un fatto nuovo sollevato per
la prima volta in sede di appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC)- secondo cui
sarebbe stato revisionato l’intero impianto citofonico e non solo l’apparecchio
degli appellanti, non essendo stata minimamente provata: la circostanza non può
infatti essere ritenuta dimostrata, senza altri riscontri probatori, dalla
semplice formulazione nella fattura “impianto citofoni” piuttosto che “impianto
citofono”; chiaro comunque che il citofono andasse riparato a spese dei
conduttori, risultando dal verbale di constatazione che l’apparecchio in
questione non si trovava nei vani comuni, bensì nell’atrio, cioè all’interno
dell’appartamento.
fattura
ditta __________ n. 100.802 (doc. M3)
La
fattura ha per oggetto la sostituzione di 3 porte e del cilindro della porta
d’entrata di entrambi gli appartamenti, che il Segretario Assessore ha
integralmente riconosciuto, caricando ai convenuti fr. 6’164.-.
Contrariamente
a quanto ritenuto dagli appellanti, la necessità di sostituire ante e stipiti
risulta chiaramente dal verbale, come pure dalla documentazione fotografica
(doc. T). Atteso però che tra le porte sostituite vi erano anche le 2 porte
d’entrata che l’istruttoria ha tuttavia provato essere state danneggiate dal
tentativo di effrazione da parte di sconosciuti (teste __________) -fatto che
non è evidentemente imputabile ai conduttori (SVIT, op. cit., N. 32 e 34 ad art.
267-267a CO; Lachat/Micheli, op. cit., p. 355; Higi, op. cit., N. 83 ad art.
267 CO)- ben si giustifica ridurre in via equitativa il risarcimento a fr.
4’400.-.
fattura
ditta __________ n. 100.799 (doc. M4)
Per le
riparazioni e sostituzioni delle 2 cucine l’istante ha allegato una fattura di
complessivi fr. 15’531.60, mentre il giudice di prime cure gli ha riconosciuto,
dedotto il costo per le finestre in PVC (il cui danno non era stato constatato)
e tenuto conto della parziale usura degli apparecchi sostituiti, fr. 11’972.80.
Gli appellanti contestano la necessità di queste sostituzioni ed i loro costi.
- I.
piano
Nel
verbale di constatazione, in merito ai danni nella cucina dell’appartamento al
I. piano, si dice che “la combinazione di apparecchi elettrodomestici è in uno
stato deplorevole. Lavastoviglie rotta, piano lavoro molto rovinato, cappa
aspirazione rotta, antine porte gonfiate, forno elettrico completamente
inservibile” (doc. G. p. 2); la documentazione fotografica versata agli atti
(non è dato a sapere se riferita a questo o all’altro appartamento) attesta che
il piano di lavoro era bruciacchiato a destra e a sinistra del lavello, che vi
erano 2 autoadesivi sul frigo, che un paio di antine erano parzialmente
scollate o scheggiate (cfr. 6 fotografie, doc. T); le testimonianze confermano
a loro volta lo stato di degrado della cucina (la signora __________ ricorda di
aver notato incrostazioni di residui alimentari e di non essere riuscita a
pulire il forno; il signor __________ ha notato che il piano di lavoro era
scalfito e bruciacchiato, mentre il signor __________ attesta l’esistenza di
incrostazioni in cucina e di rigonfiamenti dovuti all’umidità).
A
giudizio di questa Camera, la situazione così descritta permette di riconoscere
un risarcimento solo per le spese di sostituzione del piano di lavoro (fr.
676.50), per le porte e cerniere della lavastoviglie (fr. 220.-), per la cappa
di aspirazione (fr. 120.-), per la cucina elettrica (fr. 950.-) e parzialmente
per le antine (in via equitativa, un minor valore di fr. 200.-), nonché un
contributo di fr. 300.- (pari a circa 5 ore lavorative) per lavoro e fr. 50.-
per spese di deposito in discarica.
- II. piano
Mentre
della documentazione fotografica e delle testimonianze già si è detto, dal
verbale si evince che “il piano di lavoro della combinazione di apparecchi
elettrodomestici è seriamente danneggiato in più punti, le portine degli armadi
sono gonfiate e presentano spigolature rotte. Il filtro della cappa di
aspirazione risulta mancante, la lavastoviglie è inutilizzabile (porta rotta).
Visto lo stato generale della combinazione è da ritenere la probabilità di una
sostituzione” (doc. G p. 1).
Appare
perciò giustificato riconoscere in questo caso le spese per la sostituzione del
piano di lavoro (fr. 676.50), per il filtro della cappa di aspirazione (fr.
50.-), per le cerniere della lavastoviglie (fr. 100.-) e parzialmente per le
antine rovinate da spigolature e gonfiature (in via equitativa, un minor valore
di fr. 300.-), nonché un contributo di fr. 300.- per lavoro e fr. 50.- per
spese di discarica.
Complessivamente,
per i due appartamenti, aggiunta l’IVA (6.5%) e tenuto conto di un’usura del
20% circa -la durata di vita degli apparecchi di cucina, qui sostituiti dopo 2
anni, essendo mediamente di 10 anni (cfr. SVIT, op. cit., N. 27 ad art.
267-267a CO; Lachat/Micheli, op. cit., p. 358)- si deve concludere per il
riconoscimento di fr. 3’402.05.
preventivo
ditta __________ (doc. M6)
Per il
ritinteggio dei radiatori (cfr. doc. T), posizione per altro regolarmente
prevista nel verbale, il Segretario Assessore ha riconosciuto a carico dei
convenuti fr. 400.-.
La tesi
degli appellanti che, in assenza di una fattura vera e propria non ritengono vi
sia ancora un danno risarcibile alla controparte, non può essere accolta, tanto
più che essi nemmeno hanno ritenuto di contestare gli importi concretamente
esposti: è infatti chiaro che essendo stata accertata la necessità di eseguire
la riverniciatura dei radiatori -in quanto l’usura era risultata superiore ad
un normale uso secondo contratto- è stato con ciò accertato che il locatore era
impoverito ed è stato così danneggiato, indipendentemente dal fatto se la
relativa riparazione sia poi stata eseguita o meno; diverso sarebbe il caso -che
però non è dato nella fattispecie- se la riparazione non fosse stata effettuata
per la volontà del locatore di ristrutturare l’immobile: in tal caso infatti
egli non risulterebbe assolutamente danneggiato, dovendo comunque sostituire il
tutto.
preventivo
ditta __________ (doc. M7)
Per il
ripristino dei parquet nei due appartamenti, il Segretario Assessore, tenuto
conto dell’usura di 2 anni, ha riconosciuto la somma di fr. 2’400.-.
Mentre la
necessità dell’intervento -contrariamente a quanto ritenuto dagli appellanti- è
chiaramente provata dal verbale di constatazione dei danni, non vi è motivo per
non riconoscere il risarcimento di fr. 2’400.-, anche se agli atti vi è solo un
preventivo di costo e non una fattura: al proposito, valgono le considerazioni
esposte in merito al preventivo della ditta __________.
spese di
pulizia
La
posizione di fr. 1’720.- è pacifica, essendo stata riconosciuta dagli
appaltanti già in sede conclusionale.
2.4
La
parte appellata postula a sua volta che le spese per l’allestimento del verbale
di constatazione di fr. 270.- (doc. G) vengano pure caricate alla controparte,
come del resto aveva già accertato il giudice di prime cure, il quale aveva
tuttavia omesso di conteggiare tale somma tra le pretese riconosciute a favore
dell’istante.
L’appellante
nelle sue osservazioni, pur rimproverando alla controparte di non aver fatto
notare l’altra svista in cui era incorso il primo giudice (quella relativa al
doppio computo di fr. 6’400.-, di cui si dirà più oltre, sub cons. 4), non
contesta invero di doversi assumere tale importo: lo stesso viene perciò
pacificamente riconosciuto.
3.
La parte appellata
nel suo appello adesivo chiede che in riforma del primo giudizio controparte
sia condannata a pagare i conguagli per le spese accessorie relativi ai due
appartamenti ed al ristorante bar, per un ammontare complessivo di fr.
8’210.30.
Il giudizio di primo grado
merita integrale accoglimento.
3.1
Giusta
l’art. 257a CO le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le
prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa
locata; esse sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito.
Nel caso
di locali di abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la
remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per le
prestazioni connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda
e analoghe spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti
dall’uso della cosa. Il locatore deve dar visione, a domanda del conduttore,
dei documenti giustificativi (art. 257b CO).
3.2
Nel
caso concreto dai contratti di locazione si evince chiaramente che le spese
accessorie dovevano essere ripartite secondo la volumetria o in base al numero
dei vani locati (doc. A e O, art. 12.3).
Ora,
atteso che la parte convenuta negli allegati preliminari aveva espressamente
contestato la chiave di riparto indicata nei conteggi di cui al doc. N, in base
ai principi che regolano l’onere della prova (art. 8 CC) spettava all’istante
dimostrare che la stessa fosse in realtà esatta (cfr. Higi, op. cit., N. 36 ad art.
257a-257b CO), prova che poteva tranquillamente essere portata allegando ad
esempio una planimetria completa (e non, invece, quella versata agli atti sub
doc. Q p. 3, palesemente incompleta) da cui si potesse determinare la
superficie degli appartamenti e del ristorante bar, come pure dell’intero
immobile __________: la mancanza della prova circa l’esattezza della chiave di
riparto -oltre al fatto che l’appellata non ha contestato l’accertamento del
giudice di prime cure secondo cui alcuni costi inseriti nei conteggi non
rientravano nel concetto di spese accessorie e che di altri non vi erano le
pezze giustificative- implica di respingere la richiesta di pagamento dei
conguagli.
4.
Per indennizzare la
mancata locazione degli appartamenti a seguito della necessità dei lavori di
ripristino, il primo giudice aveva condannato i convenuti a risarcire 2 mesi di
pigione per ogni appartamento. In questa sede l’appellante -facendo inoltre
notare la svista manifesta in cui è incorso il Segretario Assessore, che
avrebbe erroneamente sommato due volte la somma di fr. 6’400.-- pretende di non
dover nulla a questo titolo, mentre la parte istante nel suo appello adesivo
chiede, come già in primo grado, il versamento di 4 rispettivamente 3 mensilità
per gli appartamenti al I. e II. piano per complessivi fr. 11’200.-.
Dall’esame degli atti è
innanzitutto risultato che le riparazioni da porsi a carico dei conduttori
erano di gran lunga meno importanti rispetto a quanto preteso dall’istante. Per
la loro effettuazione appare senz’altro giustificato un periodo di tempo non
superiore ai 2 mesi: va infatti tenuto conto che se la locazione è formalmente
terminata il 31 ottobre 1994, l’istante non ha tuttavia potuto iniziare i lavori
di ripristino prima del 15 novembre, dopo cioè aver appurato che controparte
(che non aveva ossequiato il termine di 7 giorni per effettuare le riparazioni,
assegnatole con lettera 8 novembre (doc. H)) non vi avrebbe da parte sua
provveduto; per terminare detti lavori un periodo di altre 6 settimane -per
l’ordinazione in fabbrica e la fornitura delle porte con le rispettive antine
necessitavano ad esempio dalle 4 alle 8 settimane (cfr. testimonianza
__________)- appare sufficiente, in quanto i vari lavori di ripristino potevano
essere eseguiti contemporaneamente, riferendosi a parti diverse
dell’appartamento: chiaro che nel frattempo gli appartamenti fossero comunque
completamente inutilizzabili, se non altro per il fatto che le cucine erano
impraticabili.
L’istante ha provato che
il solo appartamento al I. piano sarebbe stato immediatamente rilocato (teste
__________, doc. G; IICCA 18 dicembre 1995 in re S./V.), mentre nulla risulta
per l’altro appartamento: ne discende che viene ammesso un risarcimento pari a
2 mensilità solo per quanto riguarda l’appartamento al I. piano, il che
comporta il riconoscimento a favore dell’istante di complessivi fr. 3’200.-.
5.
Ricapitolando, a
carico dei conduttori andranno fr. 14’325.85 a titolo di risarcimento danni e
fr. 3’200.- per mancato guadagno; complessivamente, quindi, fr. 17’525.85 oltre
interessi a far tempo dal 24 novembre 1994.
I convenuti sono pertanto
condannati a versare all’istante tali importi, ritenuto che la liberazione a
favore di quest’ultimo dei due depositi di garanzia di fr. 1’000.- ciascuno -stabilita
dal dispositivo N. 1.3 (che non è stato riformato)- altro non rappresenta che
una modalità di (parziale) pagamento di tale somma: la rimanenza, cioè fr.
15’525.85, verrà soluta secondo altre e diverse modalità.
6.
La domanda di intersecazione
formulata il 2 gennaio 1997 dall’istante deve infine essere respinta, siccome
del tutto inconferente -tanto è vero che la stessa neppure è stata intimata
alla controparte-: l’affermazione secondo cui “il signor __________ ha tentato
in ogni modo di approfittare clamorosamente della situazione venutasi a creare”
non risulta infatti particolarmente lesiva per la parte, rientrando piuttosto
nelle tipiche espressioni di litigiosità insite in ogni allegato di causa.
7.
L’esito di questo
giudizio implica di accogliere parzialmente l’appello principale ai sensi dei considerandi
e di respingere quello adesivo.
La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la soccombenza (art. 148
CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 27
settembre 1996 di __________ e __________ __________ è parzialmente accolto. Di
conseguenza la sentenza 13 settembre 1996 della Pretura del distretto di
Bellinzona è così riformata:
1.    L’istanza è parzialmente accolta.               Conseguentemente:
1.1  I convenuti sono condannati in solido al
pagamento     a favore dell’istante della somma di fr. 17’525.85 con                      interessi
al 5% a far tempo dal 24 novembre 1994.
1.2  (invariato)
1.3  (invariato)
2.
La tassa di fr.
1’300.- e le spese di fr. 300.-, da anticipare dall’istante restano per 2/3 a
suo carico, e per la rimanenza sono a carico dei convenuti in solido, ai quali
l’istante rifonderà la somma di fr. 1’000.- per ripetibili ridotte.
II.
Le spese della
procedura d’appello consistenti in
a) tassa di giustizia                                               fr.
880.-
b) spese                                                                 fr.
20.-
Totale                                                                  fr.
900.-
da anticiparsi dagli
appellanti in solido, restano a loro carico nella misura di 1/2 e per 1/2 vanno
caricate alla parte appellata; compensate le ripetibili di appello.
III.
L’appello adesivo 4
novembre 1996 di __________ è respinto.
IV.
Le spese della
procedura di appello adesivo consistenti in
a) tassa di giustizia                                               fr.
230.-
b) spese                                                                 fr.
20.-
Totale                                                                  fr.
250.-
da anticiparsi
dall’appellante adesivamente, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere a
controparte fr. 300.- a titolo di ripetibili per la procedura di appello
adesivo.
V.
L’istanza di intersecazione
2 gennaio 1997 di __________ è respinta.
VI.
Intimazione a:
- __________
Comunicazione alla Pretura
del distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario