ti_gerichte · 15.2020.2 · 2020-04-22 · it
Esecuzione in via di realizzazione del pegno. Amministrazione coatta delle quote di comproprietà per piani gravate da pegno. Pagamento delle spese condominiali sorte durante tale periodo

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 22.04.2020 15.2020.2

Incarto n.
15.2020.2
Lugano
22 aprile 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliere:
Cassina
statuendo sulla richiesta d’istruzioni (art. 18 cpv. 2
RFF) presentata il 3 gennaio 2020 dall’
IS 1
circa una richiesta di pagamento di spese condominiali
formulata l’11 dicembre 2019 dal
PI 4
, __________
(patrocinato dall’__________ PA 2, __________)
quale provvedimento di amministrazione coatta dei
fondi oggetto dell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________
promossa dalla
PI 3
, __________
contro
PI 1
, __________ __________ (escusso)
PI 2
, __________ (terza proprietaria dei pegni)
(patrocinati dall’avv. PA 1, __________)
ritenuto
in fatto:
A.
Sulla
scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione di pegni immobiliari
emesso il 14 giugno 2017 dall’Ufficio di esecuzione (UE) di Lugano la PI 3
procede contro PI 1 e, quale terza comproprietaria dei pegni, la moglie PI 2
, per l’incasso di un credito di fr. 4'131'309.10
oltre agli accessori. Oggetto dei pegni sono le
unità di
proprietà per piani (PPP)
n. __________ e __________ della
particella n. __________ RFD di __________
detenute
da PI 1 e PI 2 in com­proprietà
di
1
⁄
2
ciascuno, le quote di
comproprietà A e C di
1
⁄
8
ognu­na
della PPP __________
della medesima particella spettanti a PI 1 e le quote B e di
1
⁄
8
ognuna
della stessa PPP intestate a PI 2.
B.
L’11
luglio 2018 la PI 3 ha presentato la domanda di vendita.
C.
Il
3 agosto 2018 l’UE di Lugano ha proceduto al blocco delle pigioni e all’invio
del relativo avviso ai proprietari del fondo e all’in­quilino.
D.
Il
2 dicembre 2019 l’avv. PA 2, in nome dell’amministra­zione del PI 4 e di S__________
C__________, proprietaria delle altre due unità di PPP di cui è composto il
fondo base, ha chiesto all’UE di Mendrisio, incaricato della realizzazio­ne, di
costituire, attingendo dal ricavo delle pigioni, un fondo spese di almeno fr. 18'000.–
annui da mettere a disposizione dell’ammi­nistrazione del condominio per il
pagamento delle spese condominiali di pertinenza di PI 1 e di PI 2.
E.
L’11
dicembre 2019 l’avv. PA 2 ha trasmesso all’Ufficio il conteggio riassuntivo
delle spese condominiali per il 2019 assommante a complessivi fr. 10'889.60,
chiedendogli al contempo di corrispondere all’amministrazione del condominio la
quota parte a carico di PI 1 e di PI 2 di fr. 5'096.33.
F.
Il
20 dicembre 2019 l’UE ha comunicato agli interessati che scaduto il termine di
10 giorni per opporvisi, avrebbe provveduto a bonificare all’amministrazione del
condominio i fr. 5'096.33 richiesti.
G.
Il
27 dicembre 2019 la PI 3 ha osservato che il conteggio riassuntivo delle spese
condominiali relative al 2019 si riferisce ad un periodo contabile non ancora
concluso e che di conseguenza non è ancora stato sottoposto all’approva­­zione
dell’assemblea condominiale. A sua mente il pagamento di contributi sui quali il
proprietario non ha ancora avuto modo di esprimersi non rientra tra i
provvedimenti eccezionali urgenti menzionati all’art. 18 RFF e non deve ledere
il diritto di precedenza conferitole dall’art. 22 cpv. 1 RFF.
H.
Il
3 gennaio 2020 l’UE di Mendrisio si è rivolto all’autorità di vigilanza,
chiedendo sulla base dell’art. 18 cpv. 2 RFF istruzioni su come procedere.
Considerato
in diritto:                 1.
Per l’art. 101 cpv. 1 RFF, a datare dalla domanda di
realizzazione l’ufficio – o il terzo da esso incaricato (art. 16 cpv. 3 RFF) –
provvede
motu proprio
all’amministrazione
e alla cultura del fon­do nel modo previsto per l’esecuzione in via di
pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23
c
RFF), a
meno che il creditore pignoratizio istante abbia espressamente dichiarato
rinunciarvi. L’ufficio assume personalmente o – sotto la sua responsabilità –
affida a un terzo l’amministrazione dell’immobile, prendendo le misure
necessarie per garantire il pagamento delle pigioni e affitti ed effettuarne l’incasso,
esercitando il diritto di ritenzione, disdicendo i contratti, provvedendo allo
sfratto degli inquilini, stipulando nuovi contratti, ordinando e pagando le
piccole
riparazioni, ecc. (cosiddetta
“amministrazione forzata o coatta di fon­di”,
art. 16 segg. RFF
).
I
contributi correnti (per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità ecc.),
le riparazioni e i sussidi previsti dall’art. 103 cpv. 2 LEF devono essere
pagati col ricavo degli affitti (art. 17 RFF
per il rinvio
dell’art. 101 cpv. 1 RFF), anche nei casi in cui oggetto del pegno è una quota
di comproprietà (art. 23
c
cpv. 2 RFF).
1.1
Per
amministrazione coatta s’intendono tutte quelle operazioni normalmente
espletate da un’oculata amministrazione di un fon­do, allo scopo di mantenere
integro l’oggetto amministrato o di migliorarlo nell’intento di aumentarne la
redditività (sentenza della CEF 15.2000.203 del 12 marzo 2001 consid. 4.3). Rientra
pertanto nella competenza dell’organo di
esecuzione forzata o del­l’amministratore
speciale da esso incaricato in
particolare il pagamento delle tasse correnti per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità,
ecc. (art. 17 RFF), come pure i contributi condominiali sorti dopo l’inizio
dell’amministrazione forzata se servono a pagare spese correnti (
sentenza
della CEF 15.2008.79 del 19 dicembre 2008, RtiD 2009 II 758 n. 56c, consid. 2.1),
ad esclusione quindi dei contributi al fondo di rinnovamento (stessa decisione,
consid. 2.2; nel­lo stesso senso:
Zopfi
in:
VZG-Kurzkommentar, 2011.
n. 12 ad art.
17
RFF;
contra:
Eduard
Brand
, Die betreibungsrechtliche
Zwangs­verwertung
von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008
, §11 n. 1.3.1/o
pag. 68
).
Sono spese correnti le
somme
dovute a titolo di rimunerazione di servizi speciali di cui
beneficia il fondo e la cui privazione determinerebbe una diminuzione del suo
valore di reddito (DTF 129 III 92, consid. 2.1; 62 III 56; decisione 15.2008.79
appena menzionata, consid. 2.2/ c/bb)
.
Dal
profilo temporale, possono essere pagate con l’utile dell’amministrazione
coatta solo le spese relative a prestazioni fornite durante l’amministrazione
coatta e che sono divenute esigibili prima dell’aggiudicazione (cfr. art.
49 cpv. 1 lett. b RFF e sentenza
15.2000.203
già citata, consid. 4.3; nella sentenza 15.2003.77 del­l’11
luglio 2003
consid. 3 la CEF ha però giudicato che solo le spese sorte – e non solo
diventate esigibili – al momento dell’ag­giudicazione o successivamente sono da
porre a carico dell’ag­giudicatario senza imputazione sul prezzo d’aggiudicazione).
1.2
Accanto
ai provvedimenti
ordinari
di amministrazione previsti al­l’art. 17 RFF,
l’ufficio è abilitato a prendere provvedimenti
eccezionali
, quale l’introduzione
di una causa o altri provvedimenti co­stosi, a condizione d’informarne
immediatamente creditori e debitore in caso d’urgenza (art. 18 cpv. 1 RFF)
oppure, ove non esista pericolo nel ritardo, di consultarli preventivamente
sottoponendo loro delle proposte concrete sui provvedimenti da prendersi e sul
modo di coprirne le spese (art. 18 cpv. 2 RFF). La delimitazione tra
provvedimenti ordinari e straordinari dipende
essenzialmente
dal loro costo (
Zopfi
, op. cit.,
n. 1 ad art. 18 RFF). Resta il fatto che ambedue i tipi di provvedimento hanno
la stessa natura, ovvero sono misure di “amministrazione e cultura del fondo
pignorato [...] necessarie per conservarlo nella sua sostanza e nella sua
rendita e per percepirne i frutti e gli altri redditi” (art. 17 RFF). Sono
ambedue sottoposte al principio della necessità (
Marchand
, La gérance d’immeubles,
conventionnelle
et légale, in: 14
e
Séminaire sur le droit du
bail, Neuchâtel 2006, pagg. 17 e 18, con riferimento alla DTF 120 III 153
consid. 2/c; sentenza della CEF 15.2016.115 del 6 giugno 2017 consid. 2.3).
2.
Nel
caso di specie l’Ufficio si è rivolto a questa autorità di vigilanza per ottenere,
conformemente all’art. 18 cpv. 2 RFF, istruzioni in punto alla questione di
sapere se all’amministrazione del Condominio debbano essere versati complessivi
fr. 5'096.33, corrispondenti alla quota dovuta dall’escusso e dalla moglie
per le spese condominiali sorte nel 2019, ossia dopo l’inizio dell’amministrazio­­ne
forzata (il 3 agosto 2018). Orbene, le spese condominiali sorte dopo l’inizio
dell’amministrazione forzata sono in linea di massima spese da pagare con il
ricavo della gestione coatta ordinaria del fondo nel senso dell’art. 17 RFF se
servono a pagare contributi correnti (sopra consid. 1.1). È molto verosimile
che sia il caso per le spese di pulizia, dei servizi della G
__________
F
__________
, dello spazzacamino
__________
e
delle Aziende Industriali di
__________
per
canalizzazioni, acqua ed elettricità così come per l’onorario della
__________
SA (v. il conteggio accluso alla e-mail del­l’avv. PA
2 dell’11 dicembre 2019). In mancanza delle fatture elencate non è tuttavia
stabilirlo con certezza. La questione va quindi rinviata all’UE perché
verifichi se tutti i costi elencati nel conteggio siano da considerare
contributi correnti giusta l’art. 17 RFF. In tal caso esso potrà pagare la
quota a carico dell’escusso e della moglie autonomamente senza consultare i
creditori e il debitore né chiedere istruzioni all’autorità di vigilanza,
facendo capo al ricavo degli affitti
(art. 22 cpv. 1 RFF). Ove l’una
o l’altra posizione non dovesse essere un costo ricorrente, l’UE esaminerà se
serve nondimeno a conservare il valore sostanziale o reddituale dei fondi o a
percepirne i frutti. Visto l’importo contenuto dei singoli
costi in questione (anche nel complesso: ammontano
a fr. 5'096.33
a fronte del canone di locazione di fr. 36'000.–
oltre a fr. 6'000.– quale acconto per le spese accessorie), si può
comunque escludere d’acchito che siano da qualificare come provvedimenti
eccezionali a norma dell’art. 18 RFF. In questo senso la richiesta del­l’UE si
rivela senza oggetto.
3.
L’UE
controllerà inoltre che le fatture siano esigibili. Contrariamen­te a quanto
crede la PI 3, infatti, se i fondi a disposizione dell’amministrazione del
condominio non bastano a pagare una prestazione a carico dei condòmini (specie
se il suo costo non è compreso negli acconti da loro decisi e versati), il loro
obbligo legale di contribuire agli oneri comuni e alle spese dell’amministra­zione
comune in proporzione al valore delle rispettive quote (art. 712
h
cpv. 1
CC) diventa esigibile, in virtù dell’art. 75 CO, nello stesso momento in cui il
debito della comunione diventa esigibile (in tedesco si parla di
“Deckungsbeiträge”
;
Bösch
in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6ª ed. 2019,
n. 5 ad art. 712
h
CC;
Meier-Hayoz/Rey
,
Berner Kommentar IV/1/5, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a–712t ZGB, 1988, n. 11
ad art. 712
h
CC) a prescindere dalla loro concretizzazione tramite l’approvazione
del resoconto e della ripartizione tra i comproprietari (Nadja
Schwery
, Zeitlicher Umfang der
Pfandsicherung, BR 2016, 344 ad 2/c e i rinvii).
Trattandosi
di spese di amministrazione, i contributi correnti vanno prelevati sul ricavo
delle pigioni prima del versamento di un’
“even­tuale
eccedenza”
ai creditori ipotecari proprio in virtù dell’art. 22 cpv.
1 RFF citato dalla banca, nell’interesse anche di quest’ultimi, nella misura in
cui la sospensione dei servizi non pagati (si pensi in particolare all’erogazione
di elettricità e gas) potrebbe
avere ripercussioni negative sull’incasso
delle pigioni a scapito degli stes-si creditori pignoratizi. Qualora le spese
in questione dovessero poi essere contestate con successo dai
condòmini
– l’escusso e la moglie non hanno però presentato osservazioni al riguardo
nella procedura in esame – le somme prelevate in troppo potranno sempre essere
restituite all’UE e ripartite tra i creditori.
4.
In
definitiva, gli atti vanno retrocessi all’UE
perché proceda a
verificare le fatture nel senso indicato nei considerandi 2 e 3 e, se esse si
riferiscono a prestazioni comprese in quelle enumerate all’art. 17 RFF ed esigibili,
a versare la quota spettante all’escusso e alla moglie.
5.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
La richiesta di istruzioni
è dichiarata senza oggetto.
2.
Gli
atti sono retrocessi all’Ufficio d’esecuzione perché proceda nel senso indicato
nei considerandi 2 e 3.
3.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
4.
Notificazione a:
–    ;
–    ;
–       ;
–      .
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna
14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni
dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata
nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.