ti_gerichte · 12.2013.138 · 2014-09-30 · it
Diritto di compera immobiliare - promessa di cessione del diritto di compera - vizio di forma - abuso di diritto - pena convenzionale - culpa in contrahendo

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.09.2014 12.2013.138

Incarto n.
12.2013.138
Lugano
30 settembre 2014
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliera:
Canepa
Meuli
sedente
per statuire nella causa inc. n.
OA.2010.562
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 10
agosto 2010 da
AO
1
rappr. dall’ RA 2
contro
AP
1
rappr. dall’ RA 1
con cui l’attore ha
chiesto la condanna di AP 1 e di PI 1 al pagamento di fr. 100’000.-, oltre
interessi al 5% dal 30 ottobre 2009 e il rigetto in via definitiva dell’opposizione
interposta da AP 1 al PE n. __________ dell’UE di Lugano e dell’opposizione
interposta da PI 1 al PE n. __________ dell’UE di Lugano, con protesta di spese
tasse e ripetibili;
lite denunciata da PI 1 a
PI 2, il quale è intervenuto a titolo accessorio;
domanda avversata da
entrambi i convenuti e dall’intervenuto in lite, e che il Pretore di Lugano,
Sezione 2, con decisione 8 agosto 2013, ha accolto integralmente, rigettando in via definitiva l’opposzione ai predetti precetti esecutivi, ponendo a carico
dei convenuti in solido la tassa di giustizia di complessivi fr. 4'500.- e le
spese di fr. 400.-, con l’obbligo di versare all’attore a titolo di ripetibili
fr. 10'000.- a carico dei convenuti AP 1 e PI 1 in solido e fr. 5'000.- a
carico dell’intervenuto in lite PI 2;
appellante il convenuto AP
1, con atto di appello 11 settembre 2013, con cui chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di annullare la sentenza pretorile dell’8 agosto
2013 con protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre l’attore, con
risposta 8 ottobre 2013, postula la reiezione del gravame e la conferma del
giudizio impugnato, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                A.
Il 27 ottobre 2009 AO 1 per una
parte e AP 1 e PI 1 per l’altra, questi ultimi rappresentati da PI 2 (doc. H) allora
marito di PI 1, hanno sottoscritto, nella forma della scrittura privata, un
accordo denominato “promessa di cessione del diritto di compera”, avente per
oggetto il mappale n. __________ (doc. I) di proprietà di C T. Su tale immobile
la proprietaria aveva concesso a sua volta, con atto pubblico del 20 maggio
2009, un diritto di compera cedibile agli stessi  PI 1 e AP 1 in ragione di un
mezzo ciascuno (doc. I, doc. L). In merito al prezzo, fissato complessivamente
in fr. 2'550'000.-, pari a quello per l’esercizio del diritto di compera sul
fondo, le parti hanno stabilito che fr. 100'000.- erano da accreditare a favore
di AP 1 e PI 1,
“a titolo di acconto sul prezzo
da essi
già
versato…alla proprietaria in ragione di fr. 50'000.- (…) e, per i rimanenti fr.
50'000.- (…), quale importo che …
avrebbero dovuto versare alla
proprietaria entro il 30 (..) settembre 2009.”
. Le parti si sono pure date atto che l’importo di fr. 100'000.- dovesse valere
“a titolo di anticipo,
rispettivamente quale pena di recesso convenzionale in caso di mancata
sottoscrizione dell’atto di cessione del diritto di compera”
(doc. L, punto
2 a) pag. 3). I rimanenti fr. 2'450'000 erano da versare al più tardi al
momento dell’esercizio del diritto di compera (doc. L, punto 2 d), pag. 4). Le
parti si sono impegnate inderogabilmente a sottoscrivere l’atto pubblico di
cessione del diritto di compera entro 5 giorni
dal momento in cui gli
inquilini avrebbero liberato l’immobile allora ancora locato
,
con la
menzione che la liberazione era prevista al più tardi entro il 30 novembre 2009
(doc. I cifra 6, pag. 5). In ogni caso, qualora l’immobile fosse stato svuotato
più tardi, la sottoscrizione avrebbe dovuto avvenire entro 5 giorni dal giorno
dell’effettiva uscita, ma in ogni caso prima della data di scadenza del diritto
di compera
con la proprietaria, quindi del 30 aprile 2010 (doc. I, punto
3). L’acquisizione del diritto di compera da parte di AO 1 è stata inoltre sottoposta
al realizzarsi di quattro condizioni: l’assenza di contratti di locazione
ancora in vigore per le unità immobiliari (appartamenti e posti auto), la
presentazione delle certificazioni della conformità degli impianti elettrici e
idrosanitari alle norme di legge vigenti, la presentazione delle ricevute
dell’avvenuto pagamento delle fatture per gas ed energia elettrica e infine
l’avvenuto pagamento dei premi assicurativi per l’immobile per gli anni
2008-2009 (doc. I, punto 4.).
Secondo la cifra 6 della
scrittura (doc. I, punto 6., pag. 5) PI 1 e AP 1 avrebbero dovuto restituire la
somma di fr. 100'000.-, qualora gli inquilini fossero usciti dopo la scadenza
del diritto di compera e non si fossero realizzate le condizioni stabilite nel
punto 4.
B.
A seguito dei predetti
accordi, il 29 ottobre 2009 (doc M) AO 1 ha versato fr. 100'000.- sul conto di PI
1 e
AP 1
(doc. M, doc. 8).
Il 4 dicembre 2009 AO 1 ha
comunicato a questi ultimi e al loro rappresentante di non più essere
intenzionato ad acquisire il diritto di compera (doc. N), per il motivo che la
proprietà per la quale aveva promesso di acquisire il diritto di compera era
minacciata e pregiudicata dai lavori in corso sull’immobile vicino, circostanza
di cui era stato tenuto all’oscuro. AO 1 ha quindi chiesto la restituzione di
fr. 100'000.-  doc. N, Q) e, non avendoli ottenuti, ha avviato nei confronti di
Julka Torsi e Giovanni Cuzari delle procedure esecutive per pari importo, contro
le quali è stata interposta opposizione (doc. C e D).
C.
Con petizione
10
agosto 2010, AO 1 ha convenuto in causa AP 1 e PI 1, chiedendone la condanna al
pagamento di fr. 100'000.- oltre interessi e il rigetto definitivo delle
opposizioni interposte ai precetti esecutivi spiccati nei loro confronti.
L’attore ha lamentato un vizio di forma nella promessa di cessione del diritto
di compera (I) e la conseguente nullità dell’atto. Entrambi i convenuti si sono
opposti alla petizione così come PI 2, intervenuto in lite su denuncia di PI 1.
Il 15 luglio 2011 (atto XIV)  PI 1 ha comunicato alla Pretura, per il tramite
della sua legale, di disinteressarsi della lite. Concluso lo scambio di
allegati scritti ed esperita l’istruttoria, le parti, fatta eccezione per PI 1,
che non ha più fatto atto di comparsa in causa dopo l’allegato di risposta, si
sono riconfermate nelle loro antitetiche posizioni nei rispettivi memoriali
conclusivi, rinunciando al dibattimento finale.
D.
Il Pretore del Distretto
Lugano Sezione 2 ha accolto la petizione con sentenza 8 agosto 2013, ammettendo
la nullità per vizio di forma della scrittura privata (doc. I). Il Pretore non
ha ravvisato la sussistenza di elementi tali da ritenere date nel caso di
specie le eccezioni al principio della nullità ammesse dalla giurisprudenza
corrente. Ha quindi condannato i convenuti alla rifusione dell’importo di fr.
100'000.- oltre interessi all’attore, e rigettato in via definitiva le
opposizioni ai PE n. __________ e __________
E.
Con appello 11 settembre
2013 AP 1 è insorto contro il predetto giudizio, postulandone l’annullamento
con protesta di tasse, spese e ripetibili. Con risposta 8 ottobre 2013 AO 1 ha
chiesto invece la reiezione dell’appello e la conferma della sentenza di primo
grado.
e considerato
in diritto:              1.
Il 1. gennaio 2011 è entrato in
vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero. Secondo l’art.
404 CPC, fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai
procedimenti già pendenti al momento della sua entrata in vigore, si applica il
diritto procedurale previgente. Avviata il 10 agosto 2010 , la vertenza davanti
alla prima istanza è stata quindi retta dal Codice di procedura civile
cantonale del 17 febbraio 1971 (RL 3.3.2.1), in vigore fino al 31 dicembre
2010. La sentenza qui impugnata è stata comunicata, vale a dire inviata (DTF
137 III 127 cons. 2), il 19 agosto 2013, dopo l’entrata in vigore del nuovo
CPC, sicché lo stesso risulta applicabile alla presente procedura di ricorso (art.
405 CPC).
Le decisioni di prima istanza
riguardanti controversie patrimoniali sono impugnabili con l’appello, se il
valore litigioso secondo l’ultima conclusione riconosciuta nella decisione è di
almeno fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 2 CPC). Ciò che è il caso nella fattispecie
in esame, l’attore chiedendo di accertare un credito di fr. 100'000.- oltre
accessori.
Pure data la tempestività del
gravame, l’appello 11 settembre 2013 essendo stato inoltrato nel termine di 30
giorni di cui all’art. 311 cpv. 1 CPC (DTF 137 III 127, consid. 2), a partire
dalla notificazione della decisione impugnata. Tempestiva è pure la risposta 8
ottobre 2013 della controparte (art. 312 cpv. 2 CPC).
2.
L’appellante riprende in
entrata la giurisprudenza indicata dal Pretore relativamente alla questione
della nullità per vizio di forma. Non è più contestato che la promessa di
cessione del diritto di compera andasse stipulata nella forma dell’atto
pubblico (art. 216 cpv. 2 CO e art. 22 cpv. 2 CO).
2.1
L’appellante sostiene tuttavia
che nella fattispecie dovevano essere considerate circostanze che avrebbero
indotto le parti a non sottoporre sin da subito le loro pattuizioni alla forma
dell’atto pubblico. A suo dire, dalla lettura del doc. I si evincerebbe che
l’accordo era
“finalizzato alla promessa di PI 1 e AP 1 di non cedere a
terzi – in vista della futura conclusione di un contratto di cessione del
diritto di compera a AO 1 – per un determinato lasso di tempo, il diritto di
compera esistente sulla part. __________ dietro versamento di fr. 100'000.-“
(appello,
pagina 3, cons. 3). Il contratto doc. I sarebbe stato ben distinto da quello
della cessione del diritto di compera, pur avendo in sé lo stesso contenuto,
poiché la volontà della parti ai sensi dell’art. 18 CO non sarebbe stata quella
di fare un contratto di cessione, ma quella di mettere su carta il risultato di
“
accordi verbali”
, concernenti una promessa di cessione del diritto di
compera. L’appellante conclude che
“di conseguenza l’obbligo principale di
quell’impegno non era la conclusione di un contratto di cessione (con atto
pubblico)…, bensì l’obbligo di sottoscrivere un rogito di cessione assortito da
una penale”.
Va avantutto rilevato che
l’appellante non si confronta qui con le argomentazioni pretorili, ma si limita
a contrapporre la sua personale interpretazione delle intenzioni, peraltro
nemmeno dimostrate, che a suo dire le parti avrebbero palesato prima della
conclusione della scrittura di cui al doc. I. In questo senso l’appello non
rispetta le esigenze di motivazione previste dall’art. 311 cpv. 1 CP ed è
irricevibile.
La censura, così come è
formulata, non risulta nemmeno di primo acchito del tutto comprensibile ed è confusa
nella formulazione terminologica, giacché se le parti si accordano di
concludere in futuro un determinato contratto, la promessa tra di loro
sottoscritta in forma contrattuale che lo evoca, ancor di più se il contenuto è
già chiaro e univoco, non può essere che stipulata al fine di concludere effettivamente
quel contratto e non per obbligarsi a farlo nella forma del rogito, ancorché
questa sia prevista dalla legge. Se fosse come pretende l’appellante, si
eluderebbe il principio secondo il quale quando la legge sottopone la validità
del futuro contratto a una data forma, questa è richiesta anche per la promessa
(art. 22 cpv. 2 CO).
2.2
Peraltro la giustificazione
per la mancanza di atto pubblico, qui proposta dal convenuto, è stata esposta
per la prima volta in appello ed è quindi inammissibile anche  in ragione dell’art.
317 CPC. I motivi che l’appellante invoca in questa sede e che a suo dire
avrebbero portato le parti a rinunciare alla forma dell’atto pubblico, gli erano
di certo già noti in prima sede e perciò avrebbe dovuto illustrarli al Pretore
e, se del caso, provarli adeguatamente. Scorrendo le comparse scritte di prima
sede, preso atto che già allora la controparte si prevaleva della nullità
dell’atto sottoscritto, si deduce invece che il convenuto ha sempre sostenuto
che fosse stato l’attore a non volere la forma dell’atto pubblico, invocando il
dolo e la cattiva fede nell’agire di questi. Il contenuto del doc. I, la cui
redazione originaria è avvenuta ad opera di un notaio, è assolutamente chiaro e
non può essere interpretato solo nel senso che le parti hanno concluso una
promessa di cessione di diritto di compera e non altro, ma hanno omesso di
farlo nella forma prescritta dalla legge. Il doc. I va qualificato come
contratto preliminare (o precontratto o promessa) di cessione di diritto di
compera, che contiene già gli elementi essenziali del contratto principale,
mediante il quale le parti hanno assunto l’impegno di stipulare ulteriormente
un contratto di cessione di un diritto di compera nella forma dell’atto
pubblico (art. 22 cpv. 1 CO) e che quindi va ad esso assimilato (
DTF
4C_399/2005, in particolare cons.
4.5 pag. 4). Il requisito del rispetto della forma dell’atto pubblico era
dunque indispensabile (art. 22 cpv. 2 CO), pena la nullità del contratto.
3.
Rimane litigiosa in
appello
la questione di sapere se l’appellato ha commesso un abuso di diritto nel senso
dell’ art. 2 cpv. 2 CC, tale da pregiudicare la possibilità di chiedere, in
ragione della nullità dell’atto invocata, la ripetizione dell’importo di fr.
100'000.-, versato a titolo di acconto rispettivamente quale pena di recesso. Secondo
dottrina e giurisprudenza, ampiamente citate dal Pretore nella sua decisione e
richiamate anche dall’appellante, l’invocazione del vizio di forma configura un
abuso di diritto solamente se il contratto è già stato adempiuto, perlomeno nei
sui punti essenziali e, in più, ciò è avvenuto nella piena consapevolezza
dell’esistenza del vizio di forma (
TF
10
maggio 2005, 4C_399/2000 cons. 4, 11 marzo 2014, 4A_413/2013 cons. 4). La
questione va decisa secondo le circostanze concrete e non in base a principi
rigidi (DTF 140 III 200 cons. 4.2, DTF 138 III 123, cons. 2.4.2 e 116 II 700
cons. 3b). Nella valutazione occorre pure considerare se la norma che prevede
il requisito della forma si prefigge la tutela della parte che se ne prevale
(DTF 138 III 123, cons. 2.4.2., 112 II 330 cons. 3b). La forma dell’atto
pubblico prescritta dall’art. 216 CO, al cpv. 2 anche per i cosiddetti
contratti preliminari, come quello in esame, persegue lo scopo di proteggere le
parti da decisioni precipitose, di garantire loro una consulenza professionale
e di creare la base sicura per l’iscrizione a registro fondiario (DTF 140 III
200, 119 II 135).
La teste C V, di professione
avvocato, attiva in Italia, ha riferito di essere stata consultata da AO 1 nel
mese di agosto del 2009, il quale era intenzionato ad acquistare un immobile a
Lugano ed era entrato in trattativa con PI 2, che agiva per conto della già
moglie e del qui ricorrente. La legale italiana ha ricordato di avere redatto
un
“atto di puntazione
”, che valeva come
“una sorta di precontratto”
,
in cui l’attore dichiarava il proprio interesse ad un eventuale acquisto,
previa verifica di una serie di condizioni della regolarità del bene. A
quell’accordo, per il quale l’attore aveva pure consegnato a PI 2 un assegno di
EUR 50'000.-, mai incassato e poi anzi restituito, non venne dato seguito, per
una serie di incertezze. La teste C V ha riferito poi che PI 2 si rifece vivo
ad ottobre 2009 per riproporre l’immobile di __________ ed a quel punto fu
sottoscritto il contratto doc. I. Non risulta dall’istruttoria che AO 1 fosse
stato messo al corrente dalla sua legale italiana della necessità di un atto
pubblico per la sottoscrizione in Svizzera di una promessa di cessione di un
diritto di compera. Da quanto riferito dal teste J M J, notaio rogante
dell’atto di costituzione del  diritto di compera tra la proprietaria C T e AP
1 e PI 1, rappresentati nelle trattative da PI 2, egli fu incaricato di
preparare anche l’atto di promessa di cessione di diritto di compera, che inviò
di certo a PI 2 ma non ricorda più se anche a tutte le altre parti, quindi
anche a AO 1. In ogni caso, anche se il notaio avesse inviato effettivamente la
bozza di cessione all’attore, non si può ancora concludere che questi fosse
stato contestualmente e debitamente informato che la sottoscrizione doveva avvenire
nelle forma dell’atto pubblico, pena la nullità dell’atto. Il convenuto non ha
dimostrato che a AO 1 fosse stata spiegata questa condizione, rispettivamente la
conoscesse senza bisogno di esserne informato. Per contro il teste J M J ha
dichiarato di sapere per certo che PI 2 che rappresentava i beneficiari del
diritto di compera, e quindi anche l’appellante, ha allestito il doc. I
tagliando la parte iniziale e quella finale del suo progetto, dove vi erano le
specifiche del notaio e di un atto notarile.
Invece, contrariamente a quanto
sostenuto dall’appellante in corso di causa, non risulta dall’istruttoria che
l’attore avesse esplicitamente richiesto di non sottoscrivere l’atto nella
forma dell’atto pubblico, pur sapendo che tale forma era indispensabile.
Le conclusioni pretorili sono
quindi corrette sia dal punto di vista dell’interpretazione giuridica che alla
luce delle risultanze istruttorie.
4.
L’appellante sostiene poi
che il contratto di promessa di cessione del diritto di compera (doc. I) è
stato adempiuto nei suoi obblighi principali dall’attore. La conclusione non
può essere condivisa, già per il fatto che non è stato sottoscritto alcun
contratto di cessione del diritto di compera nella forma notarile, alla cui
conclusione era finalizzato l’accordo di promessa di cessione del diritto di
compera. L’importo versato ai convenuti dall’attore, nell’ipotesi dell’anticipo
sull’importo pattuito, rappresenta peraltro solo il 3,9% del prezzo concordato per
la conclusione del contratto. Regge quindi alla critica la conclusione del
Pretore secondo il quale il contratto viziato non è stato adempiuto né da parte
dei convenuti né da parte dell’attore.
5.
Nel contratto sottoscritto
dalla parti (doc. I, punto 2 a, pag. 3) l’importo di fr. 100'000.- versato
dall’attore doveva valere quale acconto e pena di recesso. La pena di recesso
ha carattere accessorio rispetto all’obbligazione principale e la clausola che
la prevede nel contesto di un contratto nullo è pertanto a sua volta nulla (
michel mooser
, in Commentaire Romand,
Code des obligations I, 2a ed., Basilea, 2012, ad art. 163 cpv. 2, pag. 1158-1159,
nota 7) nella misura in cui essa ha lo scopo di rafforzare l’obbligazione
principale la cui stipulazione richiede la forma dell’atto pubblico (DTF 140
III 200, consid. 5.3). È il caso in concreto, l’appellante avendo affermato che
la penale serviva a rafforzare l’obbligo di sottoscrivere l’atto pubblico di
cessione del diritto di compera (appello, pag. 4, consid. 4 in fine). Nulla
dall’istruttoria, del resto, consente di trarre altre conclusioni. Ne deriva
che la clausola sulla pena convenzionale è anch’essa nulla.
6.
L’appellante lamenta infine
in questa sede che l’attore si è sottratto alla firma necessaria alla cessione
del diritto di compera accampando scuse banali. Egli sarebbe comunque tenuto a
versare la caparra, avendo avuto un comportamento in
“violazione della
buonafede commerciale che ingenera la responsabilità precontrattuale”
. In
altre parole, l’appellante rifiuta di restituire l’acconto versato dall’attore
addebitando a quest’ultimo una culpa in contrahendo.
6.1
L’avvio di trattative
contrattuali non obbliga, di principio, le parti a concludere il contratto.
Ciascuna di esse ha il diritto di mettere fine alle stesse anche senza dare
spiegazioni. Sussiste tuttavia la possibilità di imputare alla parte che decide
di non concludere il contratto una responsabilità precontrattuale (cosiddetta
“culpa in contrahendo”), a causa dell’interruzione dei negoziati, circostanza riconosciuta
dal Tribunale Federale a carattere eccezionale (sentenza del TF 10 maggio 2006,
4C_399/2005, cons. 5.2.1, pag. 5, 29 ottobre 2001, 4C_152/2001). In simili casi
l’Alta Corte ammette di regola solo il rimborso alla controparte dell’interesse
negativo (DTF 105 II 75, cons. 3 pag. 81, sentenza del TF 10 maggio 2005,
4C_399/2005, cons. 5.2.1, sentenza 3 febbraio 2003, inc. 4C_320/2002, cons.
4.2,
gauch/schluep/schmid/rey,
Schweizerisches
Obligationenrecht- Allgemeiner Teil, 8
a
ed., Zurigo, Basilea,
Ginevra, 2003 n. 966,
luc thévenoz,
Commentaire
romand, 2
a
ed., Basilea 2012, n. 35 ad art. 97 CO, pag. 746), vale a
dire delle spese affrontate in vista della conclusione e dell’adempimento del
contratto che non è poi stato concluso. In altre parole la parte danneggiata
dev’essere posta nella situazione in cui si troverebbe qualora le trattative
non fossero mai avvenute. L’interesse negativo può includere anche il mancato
guadagno, non però nel senso di quello che sarebbe stato incassato se il
contratto fosse stato regolamente concluso e adempiuto (qui si tratterebbe di
interesse positivo), bensì di quello che il danneggiato avrebbe realizzato
mediante la conclusione del contratto con un terzo, cui ha rinuciato a causa
della trattative in corso (sentenza del TF 10 maggio 2006, 4C_399/2005) .
6.2
Il Pretore ha respinto la
pretesa del convenuto con la succinta motivazione che essa non era stata
provata, né per il dolo e la lesione né per gli asseriti danni. In questa sede l’appellante
ha riproposto l’argomentazione della responsabilità precontrattuale dell’attore,
senza spiegare per quale motivo sarebbe errato l’accertamento del Pretore. La
motivazione è quindi carente dal punto di vista dell’art. 311 CPC. In
precedenza, in sede di risposta il convenuto aveva dichiarato di voler porre il
danno subito in
compensazione per violazione delle regole della buona fede
commerciale e delle norme giurisprudenziali che reggono la responsabilità
precontrattuale
da parte dell’attore, accennando ancora in duplica al fatto
che la petizione andasse respinta per garantire alle parti convenute
una
copertura per i rischi.
Queste considerazioni del convenuto sono rimaste
allo stadio di generiche allegazioni di parte e non hanno trovato alcun
riscontro nell’istruttoria. Il fascicolo processuale non contiene alcun
elemento dal quale risulti un qualsivoglia danno patito dai convenuti. L’attore
ha comunicato di rinunciare alla cessione del diritto di compera il 4 dicembre
2009 (doc. N) e a quel momento i convenuti potevano ancora cedere ad altri il
diritto di compera da loro stipulato con la proprietaria dell’immobile C T, che
scadeva il 30 aprile 2010 (doc. L), come peraltro indicato nella scrittura
privata doc. I (ad premessa, pag. 2, let. b) e anzi posto come termine ultimo
di esercizio delle pattuizioni ivi contenute (pto 6, pag. 5,
“ma in ogni
caso prima della scadenza del diritto di compera”)
. Il fatto che i
convenuti abbiano versato alla proprietaria per il loro diritto di compera
esattamente quanto da loro ricevuto dall’attore non comporta di fatto un loro
impoverimento. Essi non hanno avuto alcuna perdita per non avere rispettato il
termine ultimo per l’esercizio del loro diritto di compera verso la
proprietaria e ciò indipendentemente da qualsiasi responsabilità dell’attore,
per altro nemmeno provata. Dall’istruttoria è invero emerso che l’attore aveva
abitato nell’immobile per un certo periodo dopo la partenza dei precedenti
occupanti ed aveva anche fatto eseguire dei buchi nelle pareti per dei sondaggi
(testi S M, M R e M T). L’istruttoria è silente sulle conseguenze di tale modo di
procedere, che se del caso ha danneggiato solo la proprietaria dell’immobile e
non certo i convenuti. In conclusione, dunque, l’appellante non ha provato una
responsabilità precontrattuale dell’attore né il danno da egli patito per la
rinuncia alla conclusione della cessione del diritto di compera. Ancora una volta,
la conclusione alla quale è giunto il Pretore regge alla critica.
7.
In ultima analisi, dunque,
la clausola sulla pena convenzionale è da considerare nulla, non vi è un abuso
di diritto dell’attore nel prevalersi della nullità del doc. I e difettano le
condizioni per ammettere una responsabilità precontrattuale dell’attore. I
convenuti devono dunque restituire a quest’ultimo l’importo di fr. 100'000.- che
egli ha versato, non potendo vantare alcun titolo per trattenerlo. Visto quanto
precede l’appello deve essere respinto e il giudizio pretorile confermato (art.
318 cpv. 1 lett. a CPC). Le spese processuali (art. 95 cpv. 1 let. a e cpv. 2
CPC) seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono
calcolate in applicazione degli art. 7, 8 e 13 LTG. Alla parte appellata sono
attribuite ripetibili d’appello (art. 95 cpv. 1 let. b  e cpv. 3 CPC),
calcolate in applicazione dell’art. 11 del Regolamento sulle ripetibili. Il
valore litigioso della procedura di appello, determinante anche ai fini di un
eventuale ricorso al Tribunale Federale, ammonta a fr. 100'000.-.
Per questi motivi,
richiamati
per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
1.
L’appello 11 settembre
2013 di AP 1
è respinto
. Di conseguenza la sentenza 8 agosto 2013 della
Pretura di Lugano, Sezione 2, inc. OA:2010.562 è confermata.
2.
La spese processuali di
appello di fr. 2'500.--, già anticipate dall’appellante, restano a suo carico,
con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 2'400.- per ripetibili
d’appello.
3.
Notificazione:
-
,
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 2
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente
La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).