ti_gerichte · 40.2005.93 · 2006-03-10 · it
Riduzione del valore metrico a nuovo degli edifici e del valore di reddito dell'edificio principale per confronti e in considerazione degli specifici standard qualitativi (rustico - casa di vacanza con impiantistica e comodità ridotte: non paragonabile ad un'abitazione primaria).


Incarto n.40.2005.93

__________

Lugano

10 marzo 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Claudio Morandi

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 6/8 giugno 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 24 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 674 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 15 novembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 674 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 82'369.-

Il
reclamo interposto in data 17 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 24 maggio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha riconfermato la decisione ribadendo che tutti gli aspetti
negativi elencati dai reclamanti sono già stati considerati nella
determinazione del valore di stima.

3.     Con
ricorso 6/8 giugno 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando
unequa riduzione del valore di stima. Ciò per i motivi già elencati in sede di
reclamo e soprattutto per confronti con i vicini mappali di proprietà
rispettivamente della Signora __________ e del Signor __________ che, a
differenza del mappale no. 674, un rustico parzialmente riattato con il piano
terreno che si trova tuttora nello stato originario di stalla, sono delle vere
e proprie case dabitazione.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato
che ledificio principale sub. A è composto da un seminterrato che si trova in
uno stato originale/grezzo ed è usato come deposito-magazzino, dal primo piano,
interamente riattato nel 1985 e suddiviso in un salotto, una cucina abitabile
con accesso diretto sulla terrazza sopra il sub. B, un locale doccia e un WC ed
infine da un piano mansardato, pure completamente riattato nel 1985, dove sono
presenti tre camere.

Le
finiture delledificio principale sono in stile rustico, il suo stato di
conservazione è buono e lisolazione è presente unicamente nel sottotetto. I
locali sono riscaldati per mezzo di stufette elettriche e di una stufa a legna.

Ledificio
accessorio sub. B è costituito da un posteggio coperto con una soletta
utilizzata come terrazza.

In
sede di sopralluogo RI 1 hanno specificato che i confronti da loro proposti
riguardano i mapp. nr. 675 e 697.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari delloggetto stimato e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda
istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la
decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Il
Tribunale accoglie il ricorso poiché ledificio principale sub. A è stato
costruito con degli standard qualitativi di una casa di vacanza, senza le
comodità e le finiture normalmente presenti in unabitazione primaria. Ciò che porta
a ridurre nella misura del 20%, portandolo a CHF/mq 288.-, il valore metrico a
nuovo di tale edificio, così da ricondurre tale parametro ad un valore più
confacente alla situazione concreta constatata in sede di sopralluogo.

Pure
il valore metrico a nuovo stabilito dallUCS per ledificio secondario sub. B
risulta eccessivo, ritenuto che si tratta di una costruzione molto semplice, priva
di qualsiasi impiantistica e composta unicamente da muri e da una soletta di
copertura. Il valore considerato dallautorità di prima istanza viene pertanto
ridotto del 30% e fissato in CHF/mq 126.-

7.2.

Ritenuto
che il Tribunale deve accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 e 4 Lst.), pure il valore di reddito deve essere rapportato a valori
più consoni alla fattispecie concreta, ciò per confronti con i mappali vicini e
in considerazione delle finiture rustiche delledificio, della sua isolazione
ridotta e delle modalità di riscaldamento limitate alla presenza di stufette
elettriche e di una stufa a legna. Tutto sommato il reddito determinante può
essere prudenzialmente fissato in CHF 4'500.- annui.

7.3.

Per il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo
sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, a parte il fatto che in sede di
sopralluogo non si è percepito alcun odore sgradevole, la presenza di una
stalla è tipica dei paesi di montagna è non è tale da giustificare
lapplicazione di un qualsiasi correttivo per immissioni moleste.

Del resto, nella determinazione dei valori di base dei
terreni presenti nella specifica zona nucleo di villaggio NV- del PR di __________
già si è tenuto conto di tutti gli altri fattori elencati dai ricorrenti, posto
che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 35.-, valore
decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
674 RFD di __________ stabilito in CHF 68'464.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 674 RFD di __________ stabilito in CHF
68'464.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi