ti_gerichte · 16.1995.99 · 1996-03-27 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 27.03.1996 16.1995.99

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.95.00099
Lugano
27 marzo 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa,
presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 15 maggio 1995 presentato da
Comunione
ereditaria fu __________ composta da:
__________
e __________
entrambi
patr. dallo studio legale __________
contro
la
sentenza 27 aprile 1995 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Città nella
causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con
istanza 22 settembre 1994
da
__________
e __________
entrambi
patr. dall’avv. __________
con
la quale gli istanti hanno chiesto la condanna dei convenuti in solido al
pagamento di fr. 4’500.- oltre accessori, domanda accolta dal primo giudice,
letti ed esaminati gli atti,
considerato
in fatto e in diritto:
1.   Il
27 giugno 1990 i coniugi __________ hanno concluso con la signora __________ un
contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di due locali sito
nello stabile di loro proprietà in via __________ a __________.
A
seguito del decesso della conduttrice, avvenuto il 12 ottobre 1993, nel
rapporto di locazione sono subentrati gli eredi __________ e __________ che
hanno regolarmente pagato la pigione e le spese accessorie sino alla scadenza
del contratto stabilita al 31 gennaio 1994.
La
riconsegna dell’ente locato ha avuto luogo il 24 gennaio 1994 alla presenza
delle parti e del perito comunale che ha allestito quel giorno medesimo un
verbale di constatazione e quantificazione dei danni cagionati dall’inquilina,
per un totale di fr. 4’500.-.
Dopo aver adito senza
successo il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione al fine
di ottenere il pagamento dell’importo riconosciuto dal perito, i signori
__________, con istanza 22 settembre 1994, hanno convenuto in causa la
Comunione ereditaria fu __________, composta dai coniugi __________ e
__________, riproponendo le loro pretese risarcitorie per un totale di fr.
4’500.-.
I convenuti si sono
opposti alla pretesa avversaria condizio-nando il risarcimento dei danni alla
produzione delle fatture attestanti l’effettiva esecuzione dei lavori di
riparazione. Essi oppongono inoltre in compensazione quanto  versato a titolo
di acconto spese accessorie.
2.   Con
il querelato giudizio il pretore, accertata la conclusione tra le parti di un
accordo bonale di liquidazione dei danni cagionati nell’ente locato nella
misura di fr. 4’500.- così come stabilito dal perito, ritenuta altresì
infondata l’eccezione di compensazione sollevata dai convenuti con riferimento
alle spese accessorie trattandosi di importi concordati forfettariamente, ha
accolto l’istanza. Il giudice di prime cure ha quindi disposto la libera-zione
a favore degli istanti del deposito di garanzia pari a fr. 2’000.- oltre
interessi, importo da dedurre dai fr. 4’500.- loro riconosciuti.
3.   Con
il presente tempestivo gravame __________ e __________ r,  membri della
Comunione ereditaria fu __________, sono insorti contro il predetto giudizio
chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art.
327 lett. g CPC. I ricorrenti rimproverano al primo giudice di aver
arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie, in particolare per aver
concluso al loro obbligo di pagamento dell’importo litigioso nonostante questo
si riferisse a delle spese di ripristino dell’ente locato che i proprietari non
hanno provato di aver sostenuto. Rimproverano inoltre al Pretore di aver
erroneamente considerato che l’importo versato per le spese accessorie era da
intendersi a titolo forfettario anziché quale acconto, ciò che giustificava un
conteggio finale con compensazione dell’eccedenza da loro versata.
Con
osservazioni 2 giugno 1995 la controparte postula la reiezione del gravame.
4.   Giusta l’art. 327 lett. g
CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando
è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure
in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di prove.
Per costante
giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola
gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando
contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non
sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
119 Ia
32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).
5.   Secondo l’art. 267 cpv. 1
CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso
conforme al contratto, caso contrario egli risponde del danno cagionato.
Nel caso concreto è incontestato
che l’appartamento presentava dei difetti per i quali la conduttrice, e per
essa i suoi eredi, era chiamata a rispondere. Incontestato è pure l’importo di
fr. 4’500.- esposto dal perito comunale per l’eliminazione di questi difetti.
Controverso è unicamente
il fatto di sapere se, come sostengono i ricorrenti, il risarcimento di questi
danni è subordinato all’esecuzione dei lavori, rispettivamente alla produzione
delle fatture che attestano questi interventi.
L’argomentazione ricorsuale,
a prescindere dal significato che si vuole attribuire al referto del perito
comunale considerato dal primo giudice quale accordo bonale sulla liquidazione
dei danni cagionati nell’ente locato, non può essere condivisa.
Al proposito le censure
dei ricorrenti, nell’ottica del rimedio cassatorio, sono al limite della ricevibilità:
essi infatti non sono in grado di indicare quali elementi dell’istruttoria o
quali precise norme del diritto avrebbero dovuto indurre il pretore a decidere
senz’altro diversamente da quanto ha fatto.
Per il resto, la questione
da loro sollevata rientra nel merito della vertenza: per completezza si può
osservare su questo tema che
dottrina e giurisprudenza
considerano quale danno qualsiasi diminuzione del patrimonio. Il danno può
quindi derivare sia da una diminuzione degli attivi, sia da un aumento dei
passivi o da una perdita di guadagno (
Guhl
, Das Schweizerische Obligationenrecht,
8. Auflage, 1991, p. 62 e 66;
Gauch/Schluep
, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, Band II, 5.Auflage, 1991, N. 2624 e 2673; DTF 115 II 481, 104
II 19). Esso corrisponde alla differenza tra l’ammontare attuale del patrimonio
e il valore che il patrimonio registrerebbe senza l’evento dannoso
(
Gauch/Schluep
,
op.cit., N. 2627).
In merito ai criteri
sviluppati per la sua quantificazione, trattandosi del danneggiamento di cose
materiali, il danno può corrispondere ai costi necessari per la riparazione o,
come nel caso concreto, per il ripristino dell’ente locato
(
Gauch/ Schluep
,
op.cit., p.75 e 76;
Honsell/Vogt/Wiegand
, Obligationenrecht, I, N. 6 ad art.
41), costi che nella concreta fattispecie gli istanti hanno allegato producendo
il referto del perito comunale. La produzione di questo documento basta a dimostare
sia l’esistenza, peraltro non contestata, sia la quantificazione del danno,
senza che sia necessaria l’ulteriore produzione delle fatture attestanti
l’effettiva esecuzione delle riparazioni (
Keller/Gabi
, Haftpflichtrecht,
Band II, 1985, p. 94).
6.   Per quanto attiene
all’eccezione di compensazione sollevata dai convenuti con riferimento alle
spese accessorie, le parti hanno fornito due tesi contrastanti in merito alla
natura di queste spese. Mentre i convenuti sostengono che si tratta di un
acconto con conguaglio al termine dell’esercizio, gli istanti ritengono che si
tratti di un importo forfettario.
Di fronte a queste due
opinioni, entrambe suffragate da indizi, e in difetto di una prova certa su
quella che era l’intenzione delle parti al momento della sottoscrizione del
contratto, l’interpretazione della clausola relativa alle spese accessorie
fornita dal primo giudice non può essere considerata arbitraria per il solo fatto
di aver fatto propria la tesi degli istanti piuttosto che quella dei convenuti.
Non va infatti disatteso l’ampio potere di apprezzamento delle prove di cui
gode il giudice il quale, confrontato a tesi tra loro discordanti, è libero di
scegliere la versione che più lo convince a condizione che questa non sia
chiaramente smentita dalle risultanze istruttorie, ciò che non si verifica nel
caso che ci occupa (
Cocchi/ Trezzini
, CPC, ad art. 90, n. 18).
7.   Anche le censure attinenti
alla mancata applicazione da parte del primo giudice degli art. 4 cpv. 2  OLAL
e 40 della Legge cantonale in materia di locazione di locali di abitazione e
commerciali e d’affitto si rivelano infondate.
Secondo l’art. 4 cpv. 2
OLAL in caso di computo forfettario delle spese accessorie, il locatore deve
fondarsi sui valori medi calcolati su un periodo di tre anni. A mente dei
ricorrenti il fatto che gli istanti abbiano notificato dopo soli due anni dalla
conclusione del contratto un aumento delle spese accessorie, non ossequiando
quindi questo termine di tre anni, dimostre-rebbe che non si tratta di un
importo forfettario bensì di un acconto. Simile conclusione non può essere
condivisa: l’art. 4 cpv. 2 OLAL fornisce infatti unicamente un criterio di
calcolo dell’importo forfettario (
SVIT
Kommentar Mietrecht, 1991, N. 26
ad art. 257-257b) mentre non ha nulla a che vedere con la facoltà concessa al
locatore di notificare un aumento delle spese accessorie, facoltà che gli è
data in ogni momento nei limiti dell’art. 269d CO.
Pure destituito di
fondamento è il rimprovero mosso al pretore di non aver applicato l’art. 40
della Legge cantonale in materia di locazione di locali di abitazione e
commerciali e d’affitto. Scopo di questa norma (il cui contenuto corrisponde l’art.
6 della Legge riguardante il deposito di garanzie in materia di contratti di
locazione abrogata il 1° luglio 1993 con l’entrata in vigore della nuova legge)
è infatti quello di sanzionare la violazione da parte del locatore delle norme
che assicurano all’inquilino i frutti della garanzia depositata e impediscono
in pari tempo al locatore di utilizzare abusivamente il deposito (
DTF
101 IV 215), violazioni che i convenuti non hanno mai lamentato e che sono malvenuti
a far valere in questa sede avendo il primo giudice disposto la liberazione a
loro favore dell’importo di fr. 2’000.- a suo tempo depositato dalla
conduttrice, oltre agli interessi nel frattempo maturati.
8.   La
sentenza impugnata, frutto di una sostenibile interpretazione delle risultanze
istruttorie e di una conseguente corretta applicazione del diritto materiale,
deve pertanto essere confermata.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per
le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia:
1.   Il
ricorso per cassazione 15 maggio 1995 __________ e __________, membri della
Comunione ereditaria fu __________, è
respinto
.
2.   Le
spese del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia                             fr.       250.-
b)
spese                                               fr.         50.-
fr.       300.-
già
anticipate dai ricorrenti, rimangono a loro carico con l’obbligo di rifondere
alla controparte fr. 300.- a titolo di ripetibili di questa sede.
3.   Inzimazione
a:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           La
segretaria