ti_gerichte · 40.2005.263 · 2006-08-29 · it
Correttivo della vetustà massimo (60%); determinazione e riduzione del valore di reddito.


Incarto n.40.2005.263

__________

Lugano

29 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Giorgio Caprara

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 9/12 dicembre 2005 da

-
 RI 1,

-
 RI 2,

tutti
 rappr. da RA 1 e

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali no. 308 e 312 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali
di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.
giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva
il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 110'869.- per il mapp. no. 308 RFD di __________;

-
CHF 166'707.- per il mapp. no. 312 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 23 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto
dallUCS con decisione 5 dicembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il tasso di
capitalizzazione del 7.79% corrisponde alleffettiva situazione degli immobili
e rilevando che i valori di reddito dichiarati dalle reclamanti risultano di
gran lunga superiori ai valori di reddito presunti utilizzati per la
determinazione dei valori di stima.

3.     Con
ricorso del 9/12 dicembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorte innanzi a questo
Tribunale postulando un equa riduzione dei valori di stima. Ciò per le seguenti
ragioni:

-
mapp. no. 308: ledificio, privo di riscaldamento centrale e con dei
servizi appena sufficienti, è composto da due soli appartamenti distinti, di
cui uno attualmente sfitto e laltro abitato gratuitamente dal padre novantenne;

-
mapp. no. 312: pure questo edificio è composto da due soli appartamenti,
di cui uno sfitto e laltro occupato vita natural durante dallanziana madre
delle proprietarie.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 luglio 2006 le ricorrenti hanno dichiarato
di ritirare il ricorso in merito al mapp. no. 312. Per quanto riguarda invece
il mapp. no. 308 il Tribunale ha constatato che ledificio è così strutturato:

-
cantina nello stato originario;

-
piano terreno composto da un salottino con entrata indipendente, una cucina,
una camera, un gabinetto e una doccia. Le ricorrenti hanno prodotto il relativo
contratto di locazione;

-
primo piano composto da un salotto, una cucina abitabile, due camere, un
gabinetto, una doccia e una lavanderia. Lappartamento, con entrata
indipendente, è abitato dal padre delle ricorrenti;

-
secondo piano composto da una camera e un bagno-doccia. Le ricorrenti hanno
prodotto il relativo contratto di locazione.

Lo
stato delle finiture e quello di conservazione sono al limite della sufficienza.
Non esiste alcun impianto di riscaldamento.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietarie delloggetto
stimato e destinatarie della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Per
quanto riguarda il mapp. no. 312 il Tribunale, preso atto della dichiarazione
di ritiro formulata dalle ricorrenti a verbale di sopralluogo dell11 luglio
2006, stralcia il ricorso dai ruoli per desistenza senza percepire tasse né
spese.

7.2.

Per
quanto concerne invece il mapp. no. 308 il Tribunale accoglie il ricorso per i
seguenti motivi:

-Il correttivo della vetustà sul
valore metrico delledificio deve essere aumentato dal -52% al -60%, ovvero il
massimo previsto dallart. 9 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.
Ciò poiché labitazione, che si trova in uno stato di conservazione carente, risale
perlomeno allinizio del secolo scorso e lunico intervento di una certa
importanza eseguito nel corso degli anni è da identificare con la sostituzione
del tetto eseguita nel 1962.

-Il valore di reddito, che tiene
conto pure della difficile situazione del mercato immobiliare nella località di
__________, dello stato di conservazione carente degli appartamenti e della
mancanza di un impianto di riscaldamento, deve essere stabilito in CHF 8'100.-,
di cui CHF 6'480.- dichiarati e risultanti dai contratti di locazione prodotti
dalle ricorrenti e CHF 1'620.- presunti, che si riferiscono allappartamento
attualmente occupato dal padre delle ricorrenti. Infine, a seguito di verifica,
la superficie abitabile complessiva viene ridotta da 167 a 160 mq.

7.3.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza limitatamente al mapp.
no. 312 RFD di __________, è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp.
no. 308 RFD di __________ stabilito in CHF 108'340.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.), ritenuto che per lo stralcio non vengono percepite tasse
né spese.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza
limitatamente al mapp. no. 312 RFD di __________,è accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 308 RFD di __________ stabilito in CHF
108'340.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi