ti_gerichte · 16.2016.13 · 2016-05-04 · it
Contratto di locazione: validità della notifica della disdetta - espulsione del conduttore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 04.05.2016 16.2016.13

Incarto n.
16.2016.13
Lugano
4 maggio 2016
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 22 febbraio 2016 presentato da
RE 1
(patrocinato
dall
'
avv. PA 1)
contro
la decisione emessa l
'
11 febbraio 2016 dal Pretore aggiunto della
giurisdizione di Locarno Città nella causa n. SO.2015.934 (espulsione del
conduttore per mora) promossa con istanza del
1° dicembre 2015
da
CO 1
e
CO 2
(patrocinati
dall
'
avv. PA 2);
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto:
A.
Dal 1° aprile 2014 RE 1 ha
condotto in locazione un appartamento in __________ a __________ di proprietà
di CO 1 e CO 2, per una pigione annua di
fr. 9600.–, pagabile in rate mensili di fr. 800.–. Il contratto di locazione
prevedeva una durata minima di un anno
con rinnovo automatico di
anno in anno in mancanza di una disdetta data da una delle parti un mese prima
della scadenza concordata.
B.
Il
14 agosto 2015 i locatori hanno inviato al conduttore, all'indirizzo dell'ente
locato, una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandolo a pagare
entro 30 giorni fr. 7200.–, corrispondenti alle pigioni scoperte da gennaio ad
agosto 2015. RE 1 non ha ritirato il plico raccomandato contenente la diffida,
la quale gli è stata trasmessa dai locatori in copia l'8 settembre 2015 tramite
invio semplice. Il 28 settembre 2015 RE 1 ha proposto a CO 1 e CO 2 di saldare lo
scoperto con pagamenti rateali di fr. 1800.– da fine ottobre 2015. La proposta
è stata rifiutata dai locatori, i quali il 6 ottobre 2015 hanno inviato al
conduttore, sempre all'indirizzo di __________, la disdetta straordinaria del
contratto per il 30 novembre 2015 sull'apposito modulo ufficiale. Preso atto
che il plico raccomandato non era stato ritirato, CO 1 e CO 2 hanno spedito il
26 ottobre 2015 al conduttore una copia della disdetta tramite invio semplice. Il
2 novembre 2015 RE 1 ha comunicato ai locatori il suo dissenso alla rescissione
del contratto, la quale però non è stata oggetto di contestazione davanti al
competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione. L'ente locato non
è stato restituito alla scadenza.
C.
Con
istanza del 1° dicembre 2015
,
promossa
nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1 e CO
2 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città, chiedendogli
di ordinare – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – l'immediata espulsione di RE
1 dall'ente locato e di avvertirlo che l'inesecuzione
dell'ordine
avrebbe costituito un valido titolo per esigere il risarcimento dei danni da
liquidare in separata sede. Essi hanno chiesto inoltre che ogni usciere o
agente della forza pubblica fosse tenuto a prestare man forte nell'esecuzione
della decisione a loro semplice richiesta.
All'udienza del 4 febbraio
2016, indetta per la discussione, il convenuto ha proposto di respingere l'istanza,
eccependo l'inefficacia della disdetta, poiché non notificatagli al suo domicilio.
D.
Statuendo l'11 febbraio 2016
il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza e ha ordinato a RE 1 – sotto
comminatoria dell'art. 292 CP – di mettere a disposizione degli istanti l'ente
locato. Egli ha ingiunto altresì agli organi di Polizia preposti di prestare man
forte nell'esecuzione della decisione su semplice richiesta degli istanti e ha
avvertito il convenuto
che l'inesecuzione
dell'ordine di espulsione avrebbe costituito un valido titolo per chiedere il risarcimento
dei danni da liquidare in separata sede e che qualora non avesse ritirato
mobili e oggetti di sua pertinenza, la forza pubblica avrebbe fatto depositare
tali beni a spese di lui in un luogo indicato dagli istanti. Le spese processuali
di
fr. 200.– sono state poste a carico del convenuto, tenuto a rifondere agli istanti
fr. 200.– per ripetibili.
E.
Contro la decisione appena
citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 22 febbraio 2016,
postulandone, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento e la
riforma nel senso di respingere l'istanza. Con decreto del 24 febbraio 2016 il
presidente di questa Camera ha accordato al reclamo l'effetto sospensivo. Nelle
loro osservazioni del 15 marzo 2016 CO 1 e CO 2 hanno concluso per la reiezione
del reclamo.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate
nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257
CPC) sono impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a
fr. 10 000.–, con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2
CPC). In concreto, il primo giudice ha stabilito il valore litigioso in fr.
2400.–, donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto
alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore
del reclamante il 12 febbraio 2016.
Presentato
il 22 febbraio 2016, ultimo giorno utile, il reclamo in esame è pertanto
tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320 CPC con
il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o
l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti
l'errata applicazione del diritto –
federale
, cantonale o estero
– da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo,
spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione
del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato
(DTF 134 II 246 consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti,
l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i
fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato.
Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara
e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione
di
"
manifestamente errato
"
corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle
prove o nell'accertamento dei fatti.
Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero
manifestamente insostenibili,
in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o
di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante
con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF
140 III 19 consid. 2
.1 con rinvii).
Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo
quando l'autorità inferiore abbia manifestamente disatteso il senso e la
rilevanza di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di
tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa;
oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle
deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha accertato che il convenuto è bensì domiciliato
a Lugano, ma che soggiorna a __________ nell'appartamento appartenente agli
istanti. A suo avviso, il caso in esame non è assimilabile a quello oggetto di
una sentenza emessa il 31 maggio 1995 dalla Seconda Camera civile del Tribunale
d
'
appello, perché diversamente da
quel caso
“
il convenuto non risulta
né irreperibile al recapito di __________, né partito senza lasciare indirizzo”.
E per il primo giudice, il convenuto non ha né asserito di aver detto agli
istanti di essere domiciliato o di risiedere di fatto a Lugano, né di aver dato
loro (o agli impiegati postali) istruzioni di recapitargli in quest'ultimo Comune
la corrispondenza concernente l'ente – peraltro adibito ad uso personale – da
lui locato a __________. Per di più, ha soggiunto, è proprio a quell
'
indirizzo che il convenuto ha indicato, nella sua
lettera del 2 novembre 2015, di abitare ed è sempre a __________ che la
citazione all'udienza gli è stata notificata tramite la polizia comunale.
Alla
luce di tali accertamenti,
il primo giudice ha stabilito che il
convenuto non ha semplicemente
ritirato entro il termine di
giacenza
le raccomandate indirizzategli
correttamente dai locatori. Ne ha concluso che
la contestazione del
convenuto relativa alla disdetta configura un manifesto abuso di diritto ai
sensi dell'art. 2 cpv. 2 CC.
Premesso ciò,
accertata
l'esistenza di una valida disdetta per mora ai sensi dell'art. 257
d
CO e
la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione del convenuto
dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, il
Pretore aggiunto ha accolto l'istanza.
4.  a)
La
notifica di una disdetta del contratto di locazione è sottoposta al principio
della ricezione, ovvero esplica i suoi dal momento in cui entra nella sfera
di influenza del destinatario e questi
ne può  prenderne
conoscenza
(DTF 140 III 244 consid. 5.1 con riferimenti). Di
principio la disdetta deve essere indirizzata al domicilio del conduttore.
Restano
riservati gli accordi delle parti di diverso tenore. È infine usualmente ammesso
l'invio della disdetta all'indirizzo dell'ente locato (sentenza del Tribunale federale
4A_350/2014 del 16 settembre 2014 consid. 2.2 con rinvio a
Corboz
, Les congés affectés d'un vice,
in 9° séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, pag. 15; v. anche
Montini
in: Bohnet/Montini [curatori], in:
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 32 ad art. 266o
CO; II CCA, sentenza inc. 12.2010.203 del 20 dicembre 2010). L'onere della
prova della ricezione della disdetta incombe al locatore. Ove il destinatario
non riceva la disdetta (o quanto meno l'avviso di ritiro del plico raccomandato
alla posta) questa è nulla. Ciò è il caso qualora la disdetta è notificata
all'indirizzo dell'ente locato benché il locatore abbia sempre trasmesso tutta
la corrispondenza a un altro indirizzo su desiderio dell'inquilino (sentenza
del Tribunale federale 4A_350/2014 del 16 settembre 2014 consid. 2.2 con
riferimento a
Bohnet
/
Dietschy
in
:
Bohnet/Montini [curatori], Droit du bail à loyer, op.
cit., n. 10 ad art. 266a CO).
b)
In concreto, il Pretore aggiunto ha accertato che i locatori hanno
spedito la disdetta del contratto di locazione il 6
ottobre
2015 all'indirizzo di __________ per invio postale raccomandato.
L'avviso
di ritiro è stato lasciato l'indomani nella cassetta delle lettere
del convenuto, il quale non ha però ritirato il plico che è stato
ritornato al mittente con la dicitura
“
non ritirato
”
(doc. D).
c)
Ora,
è vero che il primo giudice ha altresì accertato che
dal
sistema generalizzato ticinese dei dati anagrafici (
movpop
),
il convenuto risulta domiciliato a __________.
Se non che, per tacere del fatto che nemmeno il reclamante pretende che i
conduttori fossero a conoscenza di tale circostanza – come si è visto – una
disdetta può essere inviata all'indirizzo dell'ente locato. E siccome nella fattispecie
il reclamante non pretende di avere avvisato i locatori di spedire la corrispondenza
a lui destinata a un indirizzo diverso da quello indicato sul contratto di locazione,
nulla può essere rimproverato ai conduttori.
d)
Che il reclamante non fosse sempre presente a __________ è possibile,
ma ciò non l'ha reso irreperibile. Dalla stessa cronologia da lui evocata
risulta come le varie raccomandate non gli sono state consegnate poiché non era
stato rinvenuto all'indirizzo indicato, tant'è che queste sono state ritornate
al mittente siccome
“
non ritirate
”,
e non perché egli risultasse trasferito in
altro luogo sconosciuto. Per di più, il reclamante ha, per finire, ricevuto
tutta la corrispondenza trasmessagli dai conduttori, tant'è che ha risposto
alla lettera di diffida dell'8 settembre 2015 (doc. C e Z), così come alla disdetta
in cui per altro ha finanche indicato l'indirizzo di __________ (doc. I). L'argomentazione
secondo cui egli ha fornito tale indicazione
s
olo per “circoscrivere
il tema sviluppato dalla missiva” oltre che nuova e dunque irricevibile (art.
326 CPC), non appare plausibile già per il fatto che secondo l'ordinario corso
delle cose
con un'indicazione di un indirizzo in alto a sinistra della
lettera il mittente segnala al destinatario il desiderio di ricevere la
corrispondenza proprio a quell'indirizzo. Infine, anche
gli atti
giudiziari recapitati tramite polizia intercomunale, modo che l'art. 138 cpv. 1
CPC non esclude, sono stati notificati all'indirizzo di __________ (cfr. relazioni
di notifiche agli atti).
e)
Il
reclamante nemmeno può essere seguito ove rimprovera al primo giudice di non
avere considerato che per gli art. 10 CPC e 23 CC ogni atto giuridico deve
essere notificato al domicilio della persona interessata e che la possibilità
di procedere alla notifica nel luogo di residenza (art. 11 CPC) è possibile
solo “in difetto di domicilio”. Il richiamo a tali disposizioni non è pertinente,
già per il fatto che in concreto non è in discussione la determinazione del
foro ma la validità della disdetta del contratto di locazione, la quale non è
un atto giudiziario (sentenza del Tribunale federale 4A_74/2011 del 2 maggio
2011, consid. 3). E siccome questa è stata notificata all'indirizzo dell'ente
locato senza che risultino un accordo o una volontà contrari, non si può
ritenere che il primo giudice abbia erroneamente applicato il diritto.
f)
RE
1 si duole del fatto che i locatori gli abbiano notificato direttamente la disdetta
evitando così di coinvolgere il suo patrocinatore, a quel momento già noto. In
concreto, è vero che la lettera del 28 settembre 2015 è stata redatta dall'avv.
PA 1 e che, pertanto, perlomeno da quel momento i locatori sapevano che il
conduttore era assistito da un legale. Tuttavia, né dalla lettera in questione né
da altri atti risulta che essi siano stati invitati a trasmettere la
corrispondenza riguardante il conduttore direttamente al legale di lui. In tali
circostanze, non si vede per quale motivo i locatori non avrebbero potuto
inviare la disdetta direttamente all'inquilino. Quanto al fatto che
nell'istanza i locatori non abbiano indicato il rappresentante del convenuto, è
vero che essi avrebbero potuto designarlo, ma da tale omissione il convenuto
non pretende di avere subìto un pregiudizio, tanto meno se si pensa che egli si
è costituito in giudizio con l'assistenza di un patrocinatore. Anche sotto
questo profilo il reclamo è destinato pertanto all'insuccesso.
g)
Ne segue, in ultima analisi, che accertata la presenza di una disdetta validamente
notificata e la mancata riconsegna dell'ente locato, nell'accordare tutela
giurisdizionale in procedura sommaria il Pretore aggiunto non ha erroneamente applicato
il diritto. Le obiezioni o eccezioni sollevate dal convenuto, in parte
speciose, non gli impedivano di statuire immediatamente
sicché
non
ostavano all'accoglimento della domanda di sfratto fondata
sull'art. 257 CPC. Ciò posto il reclamo, che non ha evidenziato nessun errore
manifesto nell'accertamento dei fatti o nell'applicazione del diritto da parte
del primo giudice, dev'essere respinto.
5.
Le spese giudiziarie
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli opponenti, che hanno presentato
osservazioni per il tramite di un patrocinatore, hanno diritto a un'equa indennità
per ripetibili.
Per questi motivi,
decide:
1.  Il reclamo è respinto.
2.  Le spese giudiziarie di fr. 300.–
sono poste a carico del reclamante, che rifonderà agli opponenti fr. 500.– di
ripetibili.
3.  Notificazione a:
–
avv.;
–
avv..
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno Città.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.