ti_gerichte · 16.1996.51 · 1996-12-16 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 16.12.1996 16.1996.51

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.96.00051
Lugano
16 dicembre 1996/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 18 aprile 1996 presentato da
__________
patr.
dall’avv. __________
contro
la
sentenza 10 aprile 1996 del Segretario assessore della Pretura del distretto di
Bellinzona nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa
con istanza
20 ottobre 1995
da
__________
patr.
dall’avv. __________
con
la quale l’istante ha chiesto l’accertamento della validità della disdetta 7
dicembre 1994, subordinatamente di quella del 27 febbraio 1995, del contratto
di locazione sottoscritto con la convenuta, domanda che il primo giudice ha
accolto confermando la disdetta 7 dicembre 1994 per il 31 gennaio 1995,
letti ed esaminati gli atti,
considerato
in fatto e in diritto:
1.
La
presente vertenza trae origine da un contratto di locazione sottoscritto nel
1988 dalla __________ con __________, proprietario di un terreno, di un
capannone e di una baracca situati sui fondi n. __________ e __________ (ora n.
__________) RFD __________, ora appartenenti alla figlia __________ (doc. 1,
inc. Ufficio di conciliazione).
La
durata del contratto è stata inizialmente pattuita dal 1° luglio 1988 sino al
30 giugno 1993 con possibilità di rinnovo tacito di anno in anno, fatta salva
la facoltà per le parti di disdire il contratto con preavviso di un anno e per
il proprietario di sei mesi in caso di edificazione del fondo. La pigione,
pattuita in fr. 2’000.- annui per i primi due anni e in fr. 2’500.- per il
seguito, doveva essere pagata anticipatamente al primo gennaio di ogni anno. Il
contratto è stato disdetto una prima volta il 12 novembre 1992 per il 31
dicembre 1992, disdetta dichiarata nulla dalle competenti autorità di
conciliazione in materia di locazione (decisione 8 marzo 1993) e dal giudice
(sentenza 28 luglio 1993 del Pretore di Bellinzona, confermata dalla Seconda
Camera civile del Tribunale d’appello il 28 settembre 1993). Stessa sorte ha
avuto la disdetta notificata da __________ il 4 novembre 1993 per il 30 giugno
1995 (decisione 30 maggio 1994 Ufficio di conciliazione, confermata con
sentenze 29 novembre 1994 della pretura e 27 giugno 1995 di questa Camera).
2.
Il
7 dicembre 1994 __________ ha notificato una disdetta per il 31 gennaio 1995
(doc. 2, inc. Ufficio di conciliazione). A fondamento della stessa la locatrice
ha allegato, oltre alla mora della conduttrice nel pagamento della  pigione
maturata nel 1994, la grave violazione dei suoi doveri di diligenza nell’uso
del fondo locato, con particolare riferimento allo stato di incuria nel quale
lo stesso si trova.
Una
seconda disdetta è stata notificata il 27 febbraio 1995 per il 31 marzo 1995. A
sostegno di questa disdetta la proprietaria ha addotto, dinanzi al competente
Ufficio di conciliazione, la mora della conduttrice nel pagamento della pigione
per il 1995.
Le
disdette sono state impugnate dalla conduttrice e annullate dall’Ufficio di
conciliazione con decisione 19 settembre 1995: da qui l’inoltro da parte di
__________ dell’istanza 20 ottobre 1995 con la quale ha chiesto la conferma di
entrambe le disdette.
Per
quanto attiene alla seconda disdetta, l’istante ha rinunciato a prelaversi del
motivo della mora della convenuta nel pagamento della pigione per il 1995 in
quanto saldata, mentre ha esteso la stessa alla violazione da parte della
convenuta dei suoi doveri di diligenza ex art. 257f CO. La convenuta si è
opposta all’istanza contestando gli addebiti che le vengono mossi, con
riferimento alla mora per il pagamento della pigione per il 1994, avendo
tempestivamente consegnato alla locatrice un ordine di pagamento che
quest’ultima si è rifiutata di incassare, e relativamente ai pretesi abusi
nell’uso della cosa locata negandone l’esistenza. Essa ha osservato inoltre che
con la richiesta di pagamento della pigione per il 1995 (diffida 19 gennaio
1995, doc. 15, inc. Ufficio di conciliazione), la locatrice ha tacitamente
revocato e annullato la precedente disdetta 7 dicembre 1994.
3.
Con
il querelato giudizio il Segretario assessore della Pretura del distretto di
Bellinzona, accertata la mora della conduttrice nel pagamento del canone di
locazione per il 1994, non potendosi considerare liberatorio il modo di
pagamento da questa utilizzato, ha concluso alla validità della disdetta 7
dicembre 1994 senza effettuare ulteriori verifiche in merito all’altro motivo
di disdetta addotto dall’istante (violazione dei doveri di diligenza) e alla
validità della seconda disdetta del 27 febbraio 1995.
4.
Con
il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo
con decreto 23 aprile 1996 del presidente di questa Camera, __________ è
insorta contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del
titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera
al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed
erroneamente applicato il diritto materiale, in particolare per non aver
accertato l’avvenuta revoca da parte della stessa locatrice della disdetta 7
dicembre 1994 mediante richiesta di pagamento della pigione per il 1995, ciò
che deve essere equiparato a una riconduzione tacita del contratto. Per quanto
attiene al tema principale del contendere, ossia la mora nel pagamento del
canone di locazione per il 1994, rimprovera al primo giudice di non aver
considerato quale valido mezzo di pagamento l’ordine di bonifico allestito il
27 gennaio 1994 (doc. 2) e tempestivamente trasmesso all’istante per l’incasso.
Con
osservazioni 20 maggio 1996 la controparte postula la reiezione del gravame.
5.
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può
essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di
atti di causa o di prove.
Secondo
dottrina e giurisprudenza è arbitrario ciò che è manifestamente insostenibile,
contrario alla logica ed in palese contrasto con gli atti, non è pertanto
arbitraria la valutazione del giudice che sia giustificabile e si possa
sostenere alla luce di un comune criterio di ragione seppure sia dubbia o
opinabile (
Rep
1983 9, 1989 158;
DTF
109 II 171, 113 Ia 20, 114 Ia
27, 116 Ia 88 consid. 2b, 119 Ia 32 consid. 3).
6.
La
questione di sapere se la richiesta di pagamento della pigione per il 1995 -
contenuta nella diffida 19 gennaio 1995 (doc. 15, inc. Ufficio di
conciliazione) - equivarebbe a revoca della precedente disdetta 7 dicembre
1994, può rimanere aperta per i motivi di cui si dirà in seguito.
7.
Per
quanto attiene al tema del contendere, posto che la locatrice ha rinunciato a
prevalersi della mora della conduttrice nel pagamento della pigione per il 1995
in quanto effettivamente  soluta, rimane da verificare se siano dati i
presupposti della disdetta per mora nel pagamento della pigione per il 1994 -
oggetto della disdetta 7 dicembre 1994 - e per violazione dei  doveri di
diligenza nell’uso della cosa locata.
Secondo
l’art. 271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO la disdetta può essere contestata se data
dal locatore nei tre anni susseguenti la fine di un procedimento di
conciliazione o di una procedura giudiziaria, in relazione con la locazione e
nel corso dei quali il locatore stesso sia risultato ampiamente soccombente.
E’
indubitabile che nel caso di specie ci si trovi confrontati a simile situazione
ritenuto che l’ultimo atto giudiziario che ha decretato la soccombenza della
locatrice è la sentenza 29 novembre 1994 della Pretura del Distretto di
Bellinzona.
La
norma citata non si applica se la disdetta è stata data - fra l’altro - per mora
del conduttore o per violazione grave dell’obbligo di diligenza nell’uso della
cosa locata e di riguardo per i vicini (art. 271a cpv. 3 CO).
Trattandosi
della mora del conduttore e della violazione dell’obbligo di diligenza, questi
motivi di disdetta devono essere fatti valere seguendo le formalità previste
dagli art.  257d e 257f cpv. 3 e 4 CO, disposti ai quali l’art. 271a cpv. 3 CO
fa espressamente rinvio (
Barbey
, Protection contre  les congés concernant
les baux d’habitation et de locaux commerciaux, 1991, n. 136 pag. 153).
8.
A
fondamento della disdetta 7 dicembre 1994, la cui validità è stata decretata
dal primo giudice nella sentenza qui dedotta in cassazione, la locatrice ha in
primo luogo addotto la mora della conduttrice nel pagamento del canone di
locazione per il 1994, canone che secondo il punto 2 del contratto doveva
essere pagato anticipatamente al primo di gennaio di ogni anno (doc. 1, inc.
Ufficio di conciliazione).
.                                        Controversa
nella fattispecie è la questione di sapere se la convenuta, inviando al legale
dell’istante l’ordine di bonifico  allestito il 27 gennaio 1994 (doc. 2) abbia
adempiuto ai suoi obblighi, ciò che renderebbe priva di fondamento la disdetta
per mora. Per quanto attiene alle modalità di estinzione di debiti pecuniari, l’art.
84 cpv. 1 CO stabilisce che questi devono essere pagati in moneta del paese. La
norma sottintende che il debito di una certa somma di denaro deve essere pagato
in contanti al creditore, di modo che il pagamento effettuato nelle mani di
terzi a beneficio del creditore (versamento o girata su un conto bancario o
postale) oppure effettuato nelle mani del creditore ma senza l’utilizzo di
contanti (assegno, cambiale, carta di credito, ecc.) non costituisce valido
adempimento dell’obbligazione, a meno che la diversa forma di pagamento
utilizzata dal debitore non sia stata esplicitamente pattuita o il consenso del
creditore non sia tacitamente deducibile dalle circostanze (
Gauch/Schluep
,
Schweizerisches Obligationen-recht Allgemeiner Teil, 6
a
edizione,
vol. 2, 1995, n. 2328, 2356 e 2357;
Leu
in Comm. di Basilea 1996, n. 4
ad art. 84 CO).
Nel
caso di specie, una corretta e completa valutazione di tutte le risultanze
istruttorie avrebbe dovuto condurre il primo giudice a una diversa conclusione.
Infatti, se è vero che il contratto è silente in merito alle modalità di
pagamento della pigione, il modo di pagamento in questione non è nuovo nei
rapporti fra le parti. Esso è già stato utilizzato, perlomeno per la pigione
1993 (doc. L , inc. Ufficio di conciliazione) ancorchè allora beneficiario
fosse __________. Ma in più esso è stato accettato dalla stessa __________ per
l’incasso della locazione del 1995, il 27 dicembre 1994 (doc. U, inc. Ufficio
di conciliazione). Se ne deve concludere che questo modo di pagamento era
tacitamente invalso nel rapporto fra le parti, ovvero che __________ non
facendo uso dell’ordine bancario in suo favore e avvalendosene per poter
concludere alla mora della ricorrente, commette un chiaro abuso di diritto (art.
2 CC). La decisione del segretario assessore, su questo punto, dev’essere
annullata per il solo motivo che non tiene conto delle prove assunte,
considerate nel loro complesso.
9.
Resta
da esaminare se il pagamento sia avvenuto entro il termine di 30 giorni
assegnato dalla locataria con la diffida 8 febbraio 1995 (doc. D, inc. Ufficio
di conciliazione).
E’
addirittura pacifico che l’ordine di bonifico (di data 27 gennaio 1994) è stato
verosimilmente spedito al patrocinatore della locatrice già il 16 febbraio 1994
da parte dell’amministratore di __________ (doc. P, inc. Ufficio di
conciliazione).
Non
fosse diversamente stato rispettato il termine di pagamento   o l’incasso fosse
stato reso impossibile a __________, sarebbe spettato a quest’ultima di provare
tale circostanza in virtù dell’art. 8 CC: ciò che non è avvenuto.
10.
Accertata
l’inconsistenza del motivo della mora della convenuta nel pagamento della
pigione 1994, rimane da verificare se sussista quello della grave violazione
dei doveri di diligenza nell’uso della cosa locata, verifica che - omessa dal
primo giudice per i motivi indicati - questa Camera ritiene di dover effettuare
senza ulteriore rinvio degli atti in applicazione dell’art. 332 cpv. 2 CPC.
Va
preliminarmente rilevato che questo motivo di rescissione del contratto non è
stato indicato in nessuna delle due disdette, notificate su formulario
ufficiale.
La
motivazione della disdetta, che non è presupposto della sua validità (art. 271
cpv. 2 CO), se richiesta deve essere fornita perlomeno al momento della
contestazione della medesima dinanzi all’autorità di conciliazione (
Leu
,
op. cit., n. 5 ad art.  266l CO;
Barbey
, op.cit., n. 34 pag. 119, n. 269
pag. 196 e n. 285 pag. 199). Una successiva completazione dei motivi a sostegno
della disdetta non dovrebbe essere ammessa (
Lachat/Micheli
, Le nouveau droi
du bail, 2. ed., 1992, n. 1.6 pag. 322) in quanto sfuggirebbe al necessario
contraddittorio dinanzi all’autorità di conciliazione (art. 273 CO).
Il
motivo di disdetta qui in discussione è stato addotto tempestivamente per
quanto attiene alla disdetta 7 dicembre 1994, completata in sede di risposta 10
aprile 1995 dinanzi al competente Ufficio di conciliazione, mentre per la
seconda disdetta del 27 febbraio 1995 è stato proposto solo dinanzi al pretore,
quindi tardivamente.
11.
Inoltre,
la violazione dei doveri di diligenza nell’uso della cosa locata - che si
determina innanzitutto con riferimento al contenuto del  contratto e che deve
essere di una gravità tale da rendere ragionevolmente impossibile la
continuazione del medesimo - può giustificare la disdetta solo se questa è
preceduta da una diffida scritta (
Leu
, op. cit., n. 2, n. 42 e 43 ad art.
257f CO;
SVIT,
Schweizerisches Mietrecht, 1991, n. 7).
Il
contratto sottoscritto dalle parti non dice nulla in merito alla destinazione
da darsi al fondo rispettivamente all’uso che ne può fare la conduttrice,
tantomeno vieta a quest’ultima di depositarvi dei veicoli. In ogni caso, a
prescindere dal fatto di sapere se il controverso deposito di veicoli concretizzi
la fattispecie dell’uso non conforme del contratto, rispettivamente di una
violazione tale da giustificarne la rescissione (
SVIT
, op.cit., n. 33 ad
art. 257f CO), va rilevato che nel caso di specie la disdetta non è stata
preceduta dall’obbligatoria diffida scritta da parte della locatrice.
Infatti,
poichè la diffida imposta dall’art. 257f cpv. 3 CO deve indicare chiaramente la
violazione commessa e richiamare il conduttore al rispetto del contratto -
senza che sia a tal fine necessario impartigli un termine e tantomeno
minacciarlo di disdetta (
SVIT
, op. cit., n. 42, 44 e 45 ad art. 257f CO)
- dalle risultanze istruttorie non risulta che la locatrice abbia mai agito in
tal senso. Al proposito non può valere lo scritto 1° febbraio 1995 di __________
(doc. 10, inc. Ufficio di conciliazione) - l’unico nel quale si faccia
riferimento al deposito di veicoli - poichè successivo alla disdetta qui in
discussione (la seconda sfugge a queste considerazioni in virtù di quanto
esposto sub 10). Lo stesso dicasi della decisione 5 ottobre 1995 del
Dipartimento del territorio (doc. B) anche perchè questa diffida proviene da
terzi estranei al rapporto contrattuale oggetto del presente giudizio.
12.
Il
ricorso, che ha evidenziato il titolo di cassazione invocato con particolare
riferimento all’arbitraria valutazione delle risultanze istruttorie da parte
del primo giudice, deve essere accolto.
Tasse,
spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per
le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia:
I.
Il
ricorso per cassazione 18 aprile 1996 di __________ è
accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 10 aprile 1996 del Segretario  assessore della pretura
del distretto di Bellinzona è annullata e sostituita dal seguente giudicato:
1.
L’istanza è respinta.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese di fr. 50.- da anticipare
dall’istante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla
controparte fr. 800.- a titolo di ripetibili.
II.
Le
spese del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                  fr. 200.-
b)
spese                                                    fr.   50.-
fr.
250.-
già
anticipate dalla ricorrente, vanno poste a carico di __________ la quale
rifonderà alla ricorrente fr. 400.- a titolo di ripetibili di questa sede.
III.
Intimazione
a:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona
Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           La
segretaria