ti_gerichte · 16.2012.35 · 2013-04-09 · it
Contratto di locazione - spese accessorie - visione dei documenti - ripetibili - ammontare - carattere non vincolante della tariffa a determinate condizioni

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 09.04.2013 16.2012.35

Incarto n.
16.2012.35
Lugano
9 aprile 2013
/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Fiscalini e Stefani
cancelliera:
Petralli Zeni
sedente per statuire sul reclamo del 13 agosto 2012
presentato da
RE 1
contro la sentenza emessa il 17 luglio 2012 dal
Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SE.2011.24
(locazione) promossa con istanza 7 giugno 2011
dalla
CO 1
(rappresentata dalla RA 1 );
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
3 febbraio 2004 RE 1 ha sottoscritto con la società CO 1 un contratto di
locazione avente per oggetto un appartamento situato in uno stabile di
proprietà di quest'ultima a __________, per una pigione mensile di fr. 730.–
oltre a un acconto di fr. 90.– mensili per le spese accessorie, con conguaglio
al termine del relativo esercizio. Il 17 novembre 2010 la locatrice ha
allestito il conteggio delle spese accessorie per il periodo 1° luglio 2009/20
giugno 2010 con saldo residuo a carico della conduttrice di fr. 481.80.– .
Visto il mancato pagamento, CO 1 ha fatto notificare a RE 1 il precetto
esecutivo n. __________ dell'UEF di Mendrisio al quale l'escussa ha interposto
opposizione.
B.
Ottenuta,
il 23 maggio 2011, l'autorizzazione ad agire dall'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Chiasso, il 7 giugno 2011 CO 1 si è rivolta al Pretore
della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere il rigetto dell'opposizione
interposta da RE 1 al citato precetto esecutivo. Il Pretore ha trattato la
causa come azione creditoria in procedura semplificata, convocando le parti all'udienza
del 18 agosto 2011, durante la quale la convenuta ha proposto il richiamo dall'istante
dei giustificativi delle spese accessorie (acquisto combustibile, contratti di
abbonamento, contratto di lavoro custode, contratto di mandato amministrazione,
planimetria stabile, stato ente locato, schede di lettura consumi vari), e
riservandosi un termine per comunicare, dopo aver consultato detta
documentazione, su quali importi e voci avrebbe mantenuto la sua contestazione.
Il Pretore ha sospeso la procedura fissando alla convenuta un termine fino al
20 settembre 2011 per comunicare l'esito delle verifiche, ovvero se manteneva
la sua proposta di respingere l'istanza. Il 19 settembre 2011 RE 1 ha comunicato al Pretore di contestare una parte delle spese accessorie poiché eccessive o non
contemplate nel contratto di locazione, e ha concluso per la reiezione dell'istanza.
Il 7 ottobre successivo l'istante ha ribadito le sue domande.
C.
Statuendo
il 18 ottobre 2011 il Pretore ha accolto l'istanza. Adita da RE 1, con decisione
del 28 febbraio 2012 questa Camera ha annullato la sentenza del Pretore rinviandogli
gli atti per un nuovo giudizio previa assunzione delle prove da lui ammesse (inc.
16.2011.71).
D.
Ripristinata la litispendenza davanti al primo giudice, all'udienza
del 15 giugno 2012 l'istante ha confermato il suo punto di vista, mentre la
convenuta si è nuovamente opposta alla pretesa ribadendo che “l'amministrazione
dello stabile non ha messo a disposizione tutti i documenti necessari per la
verifica dei conteggi”.
E.
Statuendo
il 17 luglio 2012 il Pretore, accertato che le spese accessorie oggetto del
conteggio litigioso sono state pattuite nel contratto di locazione e che le
stesse sono suffragate dai necessari documenti giustificativi di cui la
convenuta ha potuto prendere visione, ha accolto l'istanza e condannato quest'ultima
al pagamento di fr. 481.80.– oltre interessi del 5% dal 17 marzo 2011.  Le
spese giudiziarie di fr. 100.– sono state poste a carico della convenuta,
tenuta a rifondere all'istante fr. 300.– per ripetibili.
F.
Con reclamo del 12 agosto 2012 RE 1 è insorta contro il predetto
giudizio postulandone l'annullamento. La reclamante lamenta la violazione del
diritto di essere sentita non avendo potuto prendere visione “della documentazione
prodotta e dell'osservazione di controparte”. Essa contesta inoltre l'ammontare
delle ripetibili riconosciute all'istante. Nelle sue osservazioni del 13
settembre 2012 CO 1 si è sostanzialmente rimessa al giudizio della Camera.
Considerando
in diritto:
1.
Secondo
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del
diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che,
relativamente all'applicazione del diritto, nel reclamo occorre spiegare in
modo conciso, riferendosi all'oggetto del litigio, in cosa consiste la
violazione e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (cfr. DTF
134 II 246  consid. 2.1). Quanto all'accertamento dei fatti, la definizione di “manifestamente
errato” corrisponde a quella dell'arbitrio ragione per cui il reclamante
non
può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in una procedura d'appello,
dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente
la propria opinione a quella del primo giudice (
DTF 136 II 494
consid.
2.8 con riferimenti). Egli deve così dimostrare, attraverso un'argomentazione chiara
e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente
insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con
il senso di giustizia ed equità (
DTF 135 V 4
consid.
1.3, con rinvii). Non basta segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà
della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (
DTF 136 II 494
consid.
2.8).
2.
La reclamante si duole della lesione del suo diritto di essere sentita
per non aver potuto prendere visione delle osservazioni prodotte dalla
controparte e relativa documentazione prima dell'emanazione della sentenza.
a)
La contestazione è invero incomprensibile. Le osservazioni del 7
ottobre 2011 dell'istante sono state intimate alla convenuta con la decisione
18 ottobre 2011 del Pretore, mentre i documenti giustificativi alla stessa
allegati, e di cui essa non aveva potuto prendere conoscenza prima del precedente
giudizio, risultano essere stati prodotti all'udienza del 15 giugno 2012 alla
quale l'interessata ha partecipato e ha quindi potuto prenderne conoscenza. In
altre parole, al più tardi a quel momento la conduttrice risulta aver potuto visionare
tutti i giustificativi in possesso della locatrice a sostegno della spese
accessorie rivendicate. La diversa opinione della reclamante, secondo la quale
alla stessa non sarebbero stati messi a disposizione “tutti i documenti
necessari per la verifica dei conteggi” (cfr. verbale 15 giugno 2012), oltre a
non essere suffragata da nessun riscontro e quindi a costituire pura allegazione
di parte, è stata smentita dal primo giudice secondo il quale la locatrice
avrebbe fatto fronte all'onere impostole dall'art. 257
b
cpv. 2 CO.
b)
Ora
l'art. 257
b
cpv. 2 CO, che impone al locatore di dar visione al
conduttore che ne fa richiesta dei documenti giustificativi a sostegno delle
spese accessorie, ha lo scopo di permettere a quest'ultimo di verificare se
quanto gli viene richiesto a tale titolo corrisponde ai costi effettivamente
sostenuti dal locatore (SVIT Kommentar, 3
ª
edizione, n. 24 ad art. 257-257
b
CO;
Higi
in: Zürcher Kommentar, n. 28 ad art. 257
a
-257
b
CO), fermo restando che tale diritto di visione si estende solo ai documenti
che concernono espressamente le spese accessorie poste a suo carico (
Higi
, op. cit., n. 30 ad art. 257
a
-257
b
CO), esclusa quindi altra e diversa documentazione.
c)
In
concreto, alle richieste della convenuta di poter visionare i giustificativi
dei costi sostenuti dalla locatrice e posti a carico degli inquilini
proporzionalmente alla superficie dell'ente da loro locato, la locatrice le ha
sempre concesso la visione delle fatture per l'acquisto di combustibile, per il
consumo di acqua potabile ed energia elettrica, per la tassa d'uso delle canalizzazioni
e relativa manutenzione, per la revisione dell'impianto di riscaldamento e
della cisterna, per la pulizia del camino, dei vari abbonamenti per la
manutenzione dell'impianto di riscaldamento e dell'ascensore, per le spese di
pulizia e portineria e per lo sgombero della neve (cfr. doc. agli atti). Così
facendo si può ragionevolmente affermare che la locatrice ha fatto fronte all'obbligo
impostole dall'art. 257
b
cpv. 2 CO. La conclusione del Pretore appare
pertanto corretta.
d)
Le
ulteriori richieste della reclamante appaiono quindi pretestuose e destituite di
fondamento, la locatrice avendo assolto ai suoi obblighi notificandole il conteggio
delle spese accessorie 17 novembre 2010 (art. 12.6 contratto di locazione;
Higi
, op. cit., n. 34 ad art. 257
a
-257
b
CO), e dandole visione delle pezze giustificative a sostegno delle spese
accessorie per il periodo dal 1°luglio 2009 al 30 giugno 2010. Su questo punto il
reclamo, infondato, deve essere respinto.
3.
La
reclamante contesta poi l'ammontare delle ripetibili riconosciute alla
controparte, a suo dire eccessive in quanto superiori al massimo di fr. 120.–
fissato dalla legge. Il primo giudice, riconoscendo all'istante fr. 300.– di
ripetibili, ha giustificato la propria scelta “tenendo conto del valore di
causa come dell'effettivo dispendio di tempo che la procedura ha comunque richiesto
“.
a)
Le
ripetibili a favore della parte vincente devono essere stabilite in base alle tariffe
cantonali (art. 96 CPC), in Ticino in base al Regolamento sulla tariffa per i
casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione
delle ripetibili (RL 3.1.1.7.1), che si applica anche ai rappresentanti professionali
ai sensi dell'art. 68 cpv. 2 CPC (
Trezzini
in: Commentario al Codice di diritto processuale civile Svizzero, art. 96 pag. 393).
Per le cause di valore litigioso inferiore ai fr. 20 000.–, il regolamento
prevede delle ripetibili varianti tra il 15 e il 25 % del valore medesimo (art.
11 cpv. 1), ovvero da fr. 72.– a fr. 120.–.
b)
Sennonché,
il fatto che il primo giudice abbia fissato l'indennità in fr. 300.– “per
tenere conto anche dell'effettivo dispendio di tempo” non può essere censurato.
Intanto, il giudice può scostarsi dai limiti della tariffa a dipendenza delle
peculiarità del caso e a condizione di motivare questa sua decisione (
Trezzini,
op. cit., art. 96 pag. 391;
Rüegg
in:
Basler Kommentar, ZPO,
Basilea
2010,
n. 5 ad art. 96
), ciò che l'art. 13 cpv. 1 del citato regolamento concretizza.
Inoltre, se si tien conto del fatto che la rappresentante dell'istante ha
dovuto redigere l'istanza e le osservazioni del 7 ottobre 2011, oltre a partecipare
a due udienze di discussione in Pretura, l'indennità di fr. 300.–, che
considera anche le spese e l'IVA, appare giustificata rispetto all'indennità di
fr. 120.–, che non tiene conto dell'ampiezza del lavoro svolto e del tempo impiegato,
avuto riguardo allo svolgimento del mandato. Ne discende che il reclamo deve
essere respinto anche su questo punto.
4.
Le
spese
giudiziarie seguono la soccombenza (ar
t. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di ripetibili, lo scritto del
13 settembre 2012 non avendo causato spese di rilievo.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
decide:
1.   Il
reclamo è respinto.
2.   Le spese
giudiziarie, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico della reclamante. Non
si assegnano ripetibili.
3.   Notificazione
a:
–   ;
–  .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.