ti_gerichte · 40.2006.22 · 2006-11-06 · it
Edificio principale: aumento del correttivo di classe; riduzione del valore metrico del terreno; ponderazione


Incarto n.40.2006.22

LUGANO

Lugano

6 novembre 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 30 gennaio 2006 da

RI
 1

rappr.
 dall RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 2359 RFD di __________

esperito                           il
sopralluogo in data 27 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 2359 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'358'554.--.

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS
con decisione del 14 dicembre 2005.Lautorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito il 3
maggio 2005 alla presenza delle parti, ha confermato la propria decisione in
merito a tutte le censure sollevate dalla reclamante, in particolare per ciò
che riguarda il valore cubimetrico esposto ed il valore del terreno, ribadendo che
le motivazioni addotte con il reclamo sono già state adeguatamente considerate.

3.     Con
ricorso 30 gennaio 2006 RI 1 é insorta innanzi a questo Tribunale,
riconfermandosi nelle motivazioni già esposte nel reclamo 2 settembre 2004 e
postulando lannullamento della decisione di stima per nuovo calcolo del
valore, che meglio consideri lo stato di fatto in cui si trova il fondo, in
particolare la sua esposizione, la sua dimensione e forma e la sua
configurazione geologica.

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che
trattasi di un terreno di configurazione stretta e allungata. Le strutture
esistenti denotano dei segni di forte cedimento dovuto molto probabilmente allesistenza
di un riale incanalato ed interrato e di una ripiena.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di  RI 1 proprietaria delloggetto stimato e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione
é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio
allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti per
la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza non é
inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione
anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente (art.
38 cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare dufficio e in modo completo i
fatti determinanti per la causa, accoglie il ricorso.

7.1.     La
dimensione e la forma del fondo, stretto ed allungato, il suo orientamento
longitudinale con leggera pendenza verso il lato ovest-sud-ovest dove un tempo
scorreva il riale G__________, la configurazione geologica dovuta
allincanalatura del ruscello ed alla bonifica del terreno tramite riempimento ed
il fatto che il terreno, posto in zona R7, non può essere completamente
sfruttato nella sua potenzialità edificatoria, inducono questo Tribunale a
ridurre di un ulteriore -10% il valore metrico del terreno.

7.2.     Inoltre
questo Tribunale, sulla base degli accertamenti esperiti durante il sopralluogo
del 27 luglio 2006, che hanno permesso di constatare il succedersi di cedimenti,
ritiene adeguato e giustificato per ledificio sub. A correggere il correttivo
di classe aumentandolo dal -10% al -20%.

7.3.     Ciò
detto si rileva comunque come il valore degli edifici sub. A-B-C-E-F e G
aumenti. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal legislatore che,
introducendo il principio della media ponderata tra valore metrico e valore di
reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi edificati
considerandoli come ununità economica comprendente tanto i fabbricati quanto
il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M art. 7 Reg.). In
pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e costruzione
esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di una
reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che
entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima
nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore
metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17
cpv. 3 Lst.), lapplicazione della media ponderata può dunque comportare, come
in questo caso, laumento del valore degli edifici.

7.4.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.     Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
2359 RFD di __________ stabilito in CHF 1'333'789.--, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 2359 RFD di __________ stabilito in CHF
1'333789.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco