ti_gerichte · 12.1999.128 · 1999-08-05 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.08.1999 12.1999.128

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.99.00128
Lugano
5 agosto 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa DI.99.113 della
Pretura del distretto di Bellinzona in materia di sfratto dei conduttori,
promossa con istanza 19 maggio 1999 da
__________
rappr. dall'avv.
__________
contro
__________
rappr. dall'avv.
__________
con cui l’istante ha chiesto lo sfratto della
convenuta dai locali commerciali da lei locati nello stabile di cui al fondo n.
__________ di __________;
Domanda sulla quale la convenuta non si è espressa,
avendo essa disertato l’udienza di discussione del 10 giugno 1999, e che il
Pretore con decreto 14 giugno 1999 ha accolto;
Appellante la convenuta, che con atto di appello con
richiesta di effetto sospensivo del 18 giugno 1999 chiede la riforma del
decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza;
Mentre l’istante con osservazioni 6 luglio 1999
postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
Richiamato il decreto 22 giugno 1999 con cui il
Presidente di questa Camera ha conferito effetto sospensivo al gravame,
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
- tassa
di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Le parti il 20
gennaio 1995 hanno stipulato il contratto di locazione doc. F per l’immobile di
cui trattasi prevedente una pigione annua di fr. 80’000.--, da pagarsi in rate
trimestrali anticipate.
Adducendo la mora nel
pagamento del canone, l’istante procede nell’istanza di sfratto del 19 maggio
1999 dopo avere disdetto il contratto per il termine del 30 aprile 1999 (doc.
C).
B.
La convenuta non
risulta avere partecipato all’udienza di discussione del 10 giugno 1999. Con il
gravame essa adduce di esservi giunta con 10 minuti di ritardo, motivo per cui
il Pretore avrebbe rifiutato di ascoltarla.
Nel decreto impugnato il
Pretore, rilevata l’esistenza di una valida disdetta, ha concesso il richiesto
sfratto.
C.
Con l’appello la
convenuta lamenta in primo luogo l’intempestività dello sfratto, sostenendo che
le parti il 26 aprile 1999 avanti all’Ufficio di conciliazione avrebbero
pattuito che il contratto di locazione avrebbe preso fine solo il 31 agosto
1999, e che, nonostante il mancato pagamento da parte della convenuta di quanto
previsto da tale accordo, esso potrebbe validamente terminare prima di quella
data solo previa assegnazione del termine di legge di 30 giorni per il
pagamento dell’arretrato, il che non sarebbe in concreto avvenuto.
Inoltre, l’espulsione
forzata potrebbe avvenire solo dopo che al conduttore sia infruttuosamente
stato assegnato un termine, seppur breve, per lasciare i locali, formalità non
ossequiata nella fattispecie.
Delle argomentazioni della
resistente, che postula la reiezione del gravame con protesta di spese e
ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
Il 26 gennaio 1999
l’istante ha diffidato la convenuta al pagamento di canoni arretrati per
complessivi fr. 20’615.10, comminando la disdetta del contratto di locazione
per il caso del mancato pagamento, così come previsto dall’art. 257d cpv. 1 CO
(doc. A).
L’affermazione
dell’istante del mancato pagamento entro il termine assegnato è rimasta incontestata
(cfr. istanza di sfratto, punto 1, pag. 2; doc. C, in cui si ammette un non
precisato ritardo nel pagamento), di modo che l’istante ha acquisito il diritto
potestativo di mettere anticipatamente fine al contratto di locazione per mezzo
di una disdetta da darsi per la fine di un mese con almeno 30 giorni di
preavviso (art. 257d cpv. 2 CO), diritto che l’istante ha lecitamente
esercitato con la disdetta del 2 marzo 1999 (doc. B).
2.
La
disdetta è stata contestata l’11 marzo 1999 avanti all’Ufficio di conciliazione
(doc. C), il quale ha indetto l’udienza di discussione del 26 aprile 1999, nel
corso della quale le parti si sono accordate nel senso che “la locazione viene
prorogata consensualmente fino al 31.8.1999, data alla quale essa avrà
definitivamente fine” e che “il suddetto accordo è subordinato al versamento da
parte dell’istante, entro il 30.4.1999, dei suddetti importi (... omissis ...)
In difetto di tale pagamento il presente accordo decadrà con effetto immediato,
e la disdetta 2.3.1999 esplicherà immediatamente i suoi effetti”.
Il mancato rispetto del
termine di pagamento del 30 aprile 1999 non è contestato (cfr. doc. E, che
attesta un pagamento con valuta 11 maggio 1999).
3.
Con queste premesse
è senz’altro errata la tesi della ricorrente, che nel predetto accordo
individua una riduzione consensuale della durata contrattuale e non invece la
sua proroga: vero è invece che, come si è visto, per effetto della valida
disdetta dell’istante il contratto era destinato a prendere fine il 30 aprile
1999, e perciò l’accordo raggiunto avanti all’Ufficio di conciliazione pospone
questa data, e non costituisce invece una riduzione della normale durata del
contratto, oramai venuta meno per effetto della predetta disdetta.
Conseguentemente è anche
errata la conclusione che la convenuta trae dalla propria interpretazione
dell’accordo venuto in essere, ossia quella secondo cui la mora nel pagamento
degli importi stabiliti avrebbe dovuto essere sancita dall’usuale diffida
contenente l’assegnazione del termine di pagamento di 30 giorni.
Il testo dell’accordo
delle parti è in realtà chiarissimo.
Dal profilo giuridico esso
va letto nel senso che l’istante si è dichiarata d’accordo a protrarre di 4
mesi gli effetti di un contratto oramai destinato a prendere fine entro pochi
giorni alla precisa condizione che la convenuta entro questi pochi giorni
effettuasse determinati pagamenti, il che non è però avvenuto.
Non verificandosi la
condizione cui era sottoposta la volontà contrattuale dell’istante, l’accordo
non si è perfezionato, e perciò risultano fuori luogo i riferimenti ad una
nuova automatica disdetta o alla necessità di accordare il termine di cui all’art.
257d CO per il pagamento degli importi di cui all’accordo del 26 aprile
(appello, pag. 4): l’istante non ha in realtà disdetto la concessa breve
protrazione del contratto di locazione, vero è invece che detto accordo non è
neppure venuto in essere per il mancato verificarsi della condizione alla quale
esso era legato, ragione per cui il contratto di locazione ha effettivamente
preso fine al 30 aprile 1999 per effetto della disdetta 2 marzo 1999, dal che -contrariamente
all’opinione della ricorrente- la tempestività dell’istanza di sfratto in
rassegna.
4.
Non meno infondata è
l’argomentazione per cui il decreto impugnato sarebbe viziato per il motivo che
esso non concede alla conduttrice un termine entro cui abbandonare l’ente
locato.
Già dal tenore della
citazione dottrinale fatta dall’appellante a sostegno della propria tesi (
Lachat
,
Le bail à loyer, pag. 532, punto 8.6) si evince che l’assegnazione di un
siffatto termine non costituisce esigenza imperativa e quindi requisito di
validità del decreto di sfratto, ma piuttosto una questione da valutare secondo
le particolarità del caso, laddove l’assegnazione di un breve termine è più che
altro dettata da considerazioni di natura umanitaria (
Lachat
, ibidem,
nota 62) e non può di conseguenza essere oggetto di impugnazione (
II CCA
7 marzo 1989 in re S. e J. AG/B.).
Posto il rilievo che a
tutt’oggi, ossia dopo più di 3 mesi dalla cessazione degli effetti del
contratto, la conduttrice continua ad occupare l’ente locato, se ne deve
necessariamente concludere che l’eventuale pregiudizio causatole dalla mancata
assegnazione di un termine per la riconsegna dei locali è stato superato dalla
concessione dell’effetto sospensivo al gravame, sicché la censura risulta in
definitiva pretestuosa.
Ne deve conseguire la
reiezione dell’infondato gravame.
Tassa di giustizia, spese
e ripetibili seguono la soccombenza della ricorrente (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 18 giugno
1999 __________ è respinto.
II.
Le spese della
procedura d’appello consistenti in:
a)  tassa di giustizia                                   fr.
180.--
b)  spese                                                     fr.
20.--
T o t a l e                                                      fr.
200.--
già anticipati dall’appellante,
restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 400.-- per
ripetibili di appello.
III.
Intimazione:       -
__________
Comunicazione alla Pretura
del distretto di Bellinzona.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario