ti_gerichte · 80.2014.23 · 2014-04-14 · it

Imposta sugli utili immobiliari: valore d’investimento, costi di miglioria, progetto di costruzione, solo per dimostrare l’edificabilità, non piani di dettaglio, licenza edilizia già concessa

Tessin Camera di diritto tributario 14.04.2014 80.2014.23
Tessin Camera di diritto tributario 14.04.2014 80.2014.23
Ticino Camera di diritto tributario 14.04.2014 80.2014.23

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1
RI 2
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 21 gennaio 2014 contro le decisioni del 27
dicembre 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 28 febbraio 2011, iscritto a registro fondiario il 5 aprile
2011, __________ vendeva ai coniugi RI 1 e RI 2 il mapp. __________ di __________,
per il prezzo di         fr. 350'000.–. Il contratto prevedeva in particolare
che nel prezzo pattuito era pure compresa la licenza edilizia per la
costruzione di due abitazioni monofamiliari.
B.
Un anno
e cinque mesi più tardi, con atto pubblico del 10 settembre 2012, iscritto a
registro fondiario il 19 settembre 2012, i coniugi __________ vendevano l’immobile
a __________ e __________, per il prezzo complessivo di fr. 550'000.–. Oltre la
suddetta licenza edilizia, nel prezzo erano inclusi anche i piani di dettaglio
nel frattempo elaborati dall’architetto __________ di __________.
C.
Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, i coniugi RI 1 e RI 2 indicavano
quale valore di investimento un importo totale di fr. 477'360.–, composto da: valore
d’acquisto (fr. 350'000.–), costi di miglioria (fr. 90'660.–), costi di
acquisto e vendita (fr. 7'000.–) e provvigioni (fr. 29'700.–). L’utile imponibile
veniva così calcolato in fr. 72'640.– e l’imposta dovuta in fr. 21'792.–.
D.
In
uno scritto allegato alla dichiarazione, i costi di miglioria, pari a fr.
90'660.–, venivano specificati in questo modo:
-
architetto __________                                 fr.  75'000.–
-
studio d’ingegneria __________                    fr.  10'800.–
-
fatture __________ Sagl                              fr.    4'860.–
tot.                                                               fr.  90'660.–
Su invito
dell’autorità di tassazione, con successiva lettera del 14 novembre 2012, i
contribuenti sottolineavano che le particolarità del terreno (scarpata in forte
pendenza) rendevano “praticamente indispensabile un progetto con relativa
licenza edilizia per evidenziare l’effettiva potenzialità edificatoria”.
E.
Notificando
ai coniugi __________ la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con
decisioni del 25 aprile 2013, l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava
l’utile immobiliare imponibile in fr. 163'300.– e l’imposta in fr. 48'990.–. Nella
motivazione allegata, l’autorità spiegava di non avere ammesso in deduzione i costi di progettazione, poiché “da informazioni assunte presso l’ufficio tecnico detto
progetto non è stato realizzato”.
F.
I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 17 maggio 2013,
contestando la mancata deduzione degli onorari dell’architetto __________ (fr.
75'000.–) e dello studio d’ingegneria __________ (fr. 10'800.–). I reclamanti
sottolineavano che tali costi avevano contribuito a far lievitare il prezzo di
vendita, garantendo in particolare “la possibilità di vendita delle abitazioni
quali residenze secondarie”.
L’autorità
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 27 dicembre 2013,
ponendo l’accento sulla nuova licenza edilizia rilasciata ai coniugi __________,
con oggetto una casa bifamiliare al posto delle due abitazioni monofamiliare
progettate inizialmente.
G.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 ripropongono
le argomentazioni già sollevate in sede di reclamo.
I
ricorrenti ribadiscono in particolare che i piani di dettaglio gli hanno
permesso di vendere il terreno conseguendo un importante utile. Aggiungono poi
che le spese di progettazione andrebbero in ogni caso scorporate dal prezzo di
vendita, anche qualora non dovessero essere riconosciute quali costi di
costruzione e miglioria.
H.
Nelle
proprie osservazioni del 24 gennaio 2014, l’autorità fiscale propone di respingere
il gravame.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto
è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Per
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese
notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate
versate a un mediatore;
·
i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi
di miglioria e le tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate
per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.
2.2.
La deduzione delle spese di progettazione (onorario dell’architetto e dell’ingegnere) è generalmente
considerata spesa di miglioria deducibile, perlomeno quando la costruzione in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259;
Guhl
,
Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.
225; CDT n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in: RDAT I-1992 p. 275). Lo
stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne
rendono possibile l’alienazione.
Non va
dimenticato, a questo riguardo, che la complessità della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari di immobili a far allestire progetti di massima in
vista dell’ottenimento di una licenza preliminare oppure di un permesso di
costruzione che dimostri l’assenza di impedimenti di diritto pubblico all’esecuzione
dei lavori previsti, accertando, rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della licenza preliminare, e la conformità della domanda al
diritto materiale, nel caso del permesso di costruzione (
Scolari
, Commentario della legge edilizia
del Cantone Ticino, Bellinzona 1976, p. 213 s., con riferimenti, nonché p.
271).
2.3.
Più
differenziata è la questione della deducibilità dei costi di progetti non
realizzati. In simili casi occorre esaminare concretamente in che rapporto
stanno con il progetto definitivo e in quale misura hanno contribuito al suo
allestimento. La progettazione di un immobile costituisce un procedimento
globale che conduce al progetto maturo per la realizzazione. Essa procede per
stadi, ognuno dei quali comporta attività più o meno funzionali rispetto al
risultato finale e di conseguenza costi più o meno elevati. Determinante è che
i costi di progettazione si siano effettivamente prodotti globalmente e che
abbiano diminuito il guadagno del proprietario (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 259). La Camera di diritto tributario ne ha ammesso la
computabilità quali costi di investimento, quando i costi di progettazione sono stati necessari, per documentare la capacità edificatoria del fondo e quindi per
conseguire il prezzo pattuito nel rogito (RDAT I-1992 p. 275); l’ha invece
negata in casi in cui è stato accertato che il progetto realizzato differiva
sostanzialmente da quello per cui il contribuente aveva sostenuto le spese
fatte valere, sicché il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso sul
prezzo di vendita (CDT n. 275 del 31 ottobre 1991; CDT n. 270 del 12 dicembre
1994).
Questa
Camera ha anche negato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due progetti
alternativi, uno in vista della demolizione della casa esistente e uno
finalizzato al suo semplice ampliamento. Infatti, nel contratto di
compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per l’ampliamento
(RDAT I-1998 n. 12t p. 404 ss.).
Sempre secondo la
giurisprudenza cantonale, non rientra fra i costi di
investimento
deducibili dall’utile immobiliare la spesa per un progetto di costruzione non utilizzato dal venditore ma necessario, a suo dire, per dimostrare all’acquirente le
possibilità edificatorie del fondo. Il fatto, addotto dal contribuente, che in
seguito a un’alluvione l’autorità avesse contestato l’edificabilità di una parte
del fondo in questione, in considerazione della sua natura boschiva, non è
stato considerato sufficiente a giustificare una spesa di diverse decine di
migliaia di franchi per un progetto di costruzione. Sarebbe a tal fine stato
sufficiente il rapporto geologico preliminare pagato un paio di migliaia di franchi, che è stato ammesso in deduzione dall’autorità fiscale (
CDT n. 80.98.265 del 4 gennaio 1999, citata in:
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano 2003, pp. 165-166).
3.
3.1.
Come
esposto in narrativa, nel caso di specie i coniugi RI 1 e RI 2 hanno acquistato
l’immobile di __________ (mapp. __________) il 5 aprile 2011. Il prezzo pattuito
di fr. 350'000.– comprendeva pure la cessione della licenza edilizia per la costruzione
di due abitazioni monofamiliari, che l’esecutivo comunale aveva rilasciato al precedente
proprietario, __________, con risoluzione del 13 settembre 2010 (cfr. punto
2.§§. dell’atto notarile del 28 febbraio 2011).
I contribuenti
hanno detenuto l’immobile per poco più di un anno e cinque mesi, senza dare
avvio ad alcun intervento edilizio. Hanno però richiesto all’architetto di elaborare
i relativi piani di dettaglio, prima di vendere il fondo ai coniugi __________.
Il prezzo concordato di fr. 550'000.– includeva, oltre la suddetta licenza
edilizia (ormai in procinto di scadere, per mancata utilizzazione nel termine
biennale di validità), anche i citati piani di dettaglio (cfr. punto 2.§§.
dell’atto notarile del 10 settembre 2012).
3.2.
Senza
doversi soffermare sulla misura dell’onorario pagato all’architetto __________
(fr. 75'000.–), un’ulteriore considerazione di spese di progettazione va negata
per almeno due motivi.
Anzitutto
perché la computabilità, quale costo di miglioria, di un progetto non utilizzato
deve considerarsi eccezionale ed essere ammessa solo a condizione che serva a
dimostrare l’edificabilità, di per sé non evidente, di un determinato fondo o
di un complesso di fondi (CDT n. 251 del 4 ottobre 1991 in re B.R.; inoltre CDT n. 80.98.265 del 4 gennaio 1999 consid. 6.6.). Nel caso di specie, per
contro, le possibilità edificatorie del mapp. __________ erano già confermate dalla
licenza edilizia rilasciata al precedente proprietario, mentre i ricorrenti non
hanno nemmeno tentato di dimostrare la necessità di apportare ulteriori
precisazioni, tramite appunto l’elaborazione di progetti di dettaglio tesi a
puntualizzare la capacità edificatoria del fondo o
eventuali vincoli
edificatori (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3ª ediz., Zurigo 2013, n. 52 ad § 221, p.
1974).
In secondo luogo poiché la licenza edilizia è scaduta pochi
giorni dopo la conclusione del contratto di compravendita in discussione, senza
che i coniugi __________ ne abbiano richiesto la riattivazione. Se l’intenzione
degli acquirenti fosse stata effettivamente quella di realizzare le due
abitazioni monofamiliari, essi non avrebbero certo lasciato scadere la licenza
edilizia pochi giorni dopo aver sottoscritto il contratto di compravendita. È
quindi immediatamente evidente che i piani di dettaglio elaborati dall’architetto
__________ non hanno avuto alcun influsso sul prezzo di vendita dell’immobile.
Da
ultimo, anche volendo ammettere un loro influsso, i costi per l’elaborazione
dei piani di dettaglio non potrebbero comunque essere scorporati dal prezzo di
vendita. Contrariamente a quanto sembrano sostenere i ricorrenti, i progetti di
costruzione vanno infatti considerati valori immobiliari direttamente connessi con
l’alienazione dell’immobile (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
,
op. cit., n. 77 ad § 220, p. 1922)
3.3.
In
conclusione, le decisioni impugnate, che hanno negato la deduzione, quale spesa
di miglioria, degli onorari pagati all’architetto __________ e allo studio
d’ingegneria __________, devono essere confermate.
4.
Il
ricorso è conseguentemente respinto.
Tassa di
giustizia e spese processuali sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    500.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    580
.–
sono a
carico dei ricorrenti.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di __________.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: