ti_gerichte · 12.2013.131 · 2014-11-26 · it
Mediazione - mercede

Mediazione - mercede

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.11.2014 12.2013.131

Mediazione - mercede

Incarto n.
12.2013.131
Lugano
26 novembre 2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa inc. n.
OR.2011.59
della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione 16 giugno
2011 da
AO
1
rappr. dall' RA 2
contro
AP
1
rappr. dall' RA 1
con cui l’attrice ha
chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 65'060.-, oltre interessi
al 5% dal 13 dicembre 2010, a titolo di mercede per mediazione immobiliare;
domanda alla quale il
convenuto si è integralmente opposto e che il Pretore, con sentenza 8 luglio 2013, ha accolto ponendo tassa e spese a carico del convenuto, condannato a rifondere all’attrice fr.
5'200.- a titolo di ripetibili;
appellante il convenuto
che con atto di appello 2 settembre 2013 chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione, porre tassa e
spese interamente a carico dell’attrice e condannare quest’ultima a versargli
congrue ripetibili, protestate tasse, spese e ripetibili di secondo grado;
richiamata la risposta 14
ottobre 2013 dell'attrice che postula la reiezione dell'appello con protesta di
spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A.
Il 16
settembre 2010 AP 1 e AO 1 (in seguito: AO 1), hanno sottoscritto un contratto
(doc. A) con il quale il primo si è impegnato ad acquistare un appartamento
attico, facente parte di un complesso residenziale in fase di edificazione in
località A
,
Comune di L, di proprietà
della N SA, al prezzo di fr. 3'100'000.- e a determinate condizioni meglio
specificate nell'accordo. Dal canto suo AO 1 si è impegnata “
a ritirare come
acconto prezzo
” due appartamenti adiacenti di proprietà di AP 1 situati in
via S a L, al prezzo complessivo di fr. 2'000'000.- “
se i suddetti immobili
non saranno venduti a terzi entro il 31-10-2011
”
(doc. A). Il contratto
specificava infine come “
le trattative di vendita degli appartamenti di
Via S verranno effettuate in accordo con la proprietà che corrisponderà una
commissione del 5% del prezzo finale di vendita a AO 1
” (doc. A).
A seguito di circostanze di cui meglio si dirà in seguito, la prospettata
compravendita del summenzionato appartamento attico non si è concretizzata,
segnatamente per disaccordo tra la proprietaria venditrice e l’acquirente
interessato. Uno dei due appartamenti di Via S__________ è per contro stato
venduto da AP 1 e AO 1, invocando l'esistenza di un contratto di mediazione
immobiliare (doc. A), ha conseguentemente preteso dal venditore il pagamento di
una provvigione di totali fr. 64'560.- (doc. B).
B.
A
seguito del mancato pagamento della summenzionata pretesa, il 16 giugno 2011,
previo fallimento della procedura di conciliazione (doc. F), AO 1 ha inoltrato
alla Pretura di L una petizione, postulando la condanna di AP 1 al pagamento di
fr. 65'060.-, oltre interessi al 5% dal 13 dicembre 2010.
Con la risposta di causa il convenuto ha chiesto di respingere la domanda
dell'attrice, contestandone la pretesa in virtù dell’asserita inadempienza
contrattuale, ponendo subordinatamente in compensazione il danno che ritiene di
aver subito a seguito della violazione degli accordi presi.
In sede di replica e duplica e nelle rispettive conclusioni scritte le parti
hanno ribadito le loro contrapposte tesi e domande.
C.
Con
sentenza 8 luglio 2013 il Pretore ha accolto la petizione riconoscendo
all’attrice fr. 65'060.-, oltre interessi al 5% dal 13 dicembre 2010, ponendo
tassa e spese a carico del convenuto, condannato altresì a rifondere fr.
5’200.- a titolo di ripetibili.
Rilevata la relazione tra le due operazioni immobiliari oggetto dell'accordo
tra le parti, il Pretore ha ritenuto che l'impegno dell'attrice di ritirare i
due appartamenti adiacenti in caso di mancata vendita entro la data
prestabilita aveva lo scopo di generare la liquidità occorrente al convenuto per
saldare parzialmente il prezzo dovuto in caso di acquisto dell'attico in
questione. Il primo giudice ha quindi ritenuto esistere un'evidente vicinanza
tra l'attrice e la proprietaria dell'attico, ma ha escluso che questa
situazione basti a concludere che le due operazioni di compravendita siano necessariamente
interdipendenti. Al contrario, anche nell'ambito della vendita del complesso
immobiliare in edificazione, l'attrice fungeva da intermediaria, e la decisione
di non vendere al convenuto è stata invece presa dalla proprietaria.
Constatato il corretto svolgimento di un'attività di intermediazione
nell'ambito della vendita di uno dei due appartamenti, il Pretore ha concluso
che nessuna inadempienza contrattuale possa essere rimproverata all'attrice e
che nessun accordo subordinasse il pagamento della mercede d'intermediazione
alla condizione sospensiva dell'effettivo acquisto dell'appartamento attico da
parte del convenuto. Le due compravendite erano sì associate, ma a mente del
giudice di prime cure non emergono elementi per dedurre che una fosse
condizione per l'altra, tesi questa altresì smentita dal fatto che il convenuto
ha venduto uno dei due suoi appartamenti il 4 novembre 2010, ovvero in una data
posteriore al sorgere di significativi disaccordi finanziari con la
proprietaria venditrice dell'appartamento attico (doc. 8). A conferma di questa
deduzione vi sarebbero inoltre la vendita del secondo appartamento del
convenuto, avvenuta il 12 dicembre 2010 (ovvero quando la trattativa in corso
per l'appartamento ambito quale sostituzione era oramai fallita per decisione
della proprietaria di non vendere), e le stesse ammissioni preprocessuali del
convenuto deducibili dal doc. 16 da questi prodotto.
In conclusione, negato il fondamento della pretesa posta in compensazione in
via subordinata, il giudizio pretorile ha pertanto integralmente riconosciuto
la pretesa dell’attrice.
D.
Con
atto di appello 2 settembre 2013 il convenuto ha chiesto la riforma del
giudizio nel senso di respingere la petizione, porre tassa e spese interamente
a carico dell’attrice e condannare quest’ultima a versargli congrue ripetibili,
protestate tasse, spese e ripetibili di secondo grado. Delle tesi
dell'appellante, così come del contenuto della risposta, si dirà nei
considerandi che seguono.
Considerato
in diritto:
1.
Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale
civile svizzero (CPC) che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la
procedura di prima istanza è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).
2.
L’appellante
rimprovera anzitutto al Pretore di non aver rilevato l'interdipendenza tra le
due operazioni immobiliari oggetto dell'accordo (doc. A) ovvero la vendita dei suoi
due appartamenti contigui, parzialmente occupati dalla sua famiglia, e l'acquisto
di un appartamento sostitutivo. L'attrice avrebbe agito in rappresentanza della
venditrice del secondo oggetto, come dimostrerebbe la circostanza che l'accordo
doc. A sia stato sottoscritto solo dalla prima, che "
si è presa la
responsabilità di indicare prezzo e condizioni della vendita
", senza
chiedere che la proprietaria sottoscrivesse il medesimo accordo (appello pag. 5
n. 3).
La censura è anzitutto irricevibile poiché nuova (art. 317 CPC). Nelle
precedenti comparse infatti il convenuto non aveva mai attribuito all'assenza
della firma della venditrice sull'accordo (doc. A) il significato ora invocato
a sostegno di un rapporto di rappresentanza, ma aveva al contrario ampiamente
fatto accenno alle trattative da lui direttamente condotte con la pretesa
rappresentata. La censura è comunque irricevibile pure per carenza di
motivazione (art. 311 CPC), poiché non si confronta con la deduzione pretorile
che ha attribuito all'attrice il ruolo di intermediaria, funzione coerente con
quanto deducibile dal tenore dell'accordo stipulato tra le parti (doc. A). Pure
nel merito la tesi non appare atta a sovvertire l'esito del giudizio, non
indicando il convenuto per quali motivi e a che titolo la pretesa
rappresentante dovrebbe essere creditrice in luogo della rappresentata, in
contrasto con il disposto dell'art. 32 cpv. 1 CO.
3.
L'appellante
ribadisce di seguito la tesi secondo cui la vendita dei due appartamenti di sua
proprietà era strettamente legata all'acquisto del nuovo appartamento e sottolinea
come la circostanza che a vendere questo secondo immobile non fosse
direttamente l'attrice non avrebbe rilevanza alcuna, essendo questa comunque
"
coinvolta nell'intera operazione ovvero l'acquisto dell'appartamento
di A (doc. 3) mediante la vendita dei due appartamenti di via S a L cfr. doc. A
"
(appello pag. 5 n. 3).
Anche questa censura risulta inconcludente e irricevibile per carente
motivazione, omettendo di confrontarsi adeguatamente con le contrarie deduzioni
pretorili al riguardo di queste puntuali circostanze, come meglio si dirà in
seguito.
4.
A
mente dell'appellante il Pretore avrebbe a torto omesso di rilevare l'inadempimento
contrattuale imputabile all'attrice, che non avrebbe onorato gli impegni
assunti con l'accordo stipulato (doc. A), con il quale aveva promesso la
prestazione di un terzo, ovvero la vendita dell'appartamento mansardato da
parte della proprietaria. L'attrice avrebbe anzitutto indicato nell'accordo
condizioni di vendita diverse rispetto a quelle effettivamente richieste dalla
proprietaria, per poi formulare sin dal principio molteplici richieste
divergenti, segnatamente in merito all'ammontare dell'acconto a titolo di garanzia,
alla pena di recesso e alla data di consegna e allo svincolo di cartelle
ipotecarie. Il rifiuto di vendere è quindi da imputare all'attrice,
indipendentemente da chi abbia preso tale decisione, in virtù della differenza
tra le condizioni di vendita effettive e quelle indicate nell'accordo
stipulato, così redatto al fine di "
accaparrarsi provvigioni di vendita
di altri immobili, per poi non rispondere minimamente dell'inadempimento
"
(appello pag. 7 lett. b). L'appellante riconosce che l'attrice ha
effettivamente svolto il compito di mediazione, come ritenuto dal Pretore, ma
ribadisce l'esistenza di una violazione contrattuale identificabile "
nell'aver
indicato condizioni non veritiere, condizioni che essendo state indicate
unilateralmente nel doc. A sulla base di un contratto di promozione che la
legava alla N SA, costituiva la promessa della prestazione di un terzo, quanto
meno in relazione alle condizioni della conclusione del contratto di
compravendita
" (appello pag, 7 lett. c)
La tesi è sostanzialmente nuova e pertanto anzitutto irricevibile (art. 317
CPC) e, a ben vedere, neppure si confronta adeguatamente con le conclusioni
pretorili censurate (art. 311 CPC). L'appellante sembra relativizzare la
summenzionata tesi che attribuiva un ruolo di mera rappresentanza all'attrice,
per adottare quella del contratto in cui essa si sarebbe impegnata direttamente
ad ottenere la prestazione di un terzo. Anche volendo seguire questa seconda interpretazione
del contratto, non emerge per quali motivi dovrebbe essere di conseguenza
sovvertita la conclusione del Pretore che ha ritenuto il mandato di vendita dei
due appartamenti contigui sussistere a prescindere dalla conclusione dell'altra
operazione immobiliare prospettata.
5.
L'appellante,
sottolineata nuovamente la stretta connessione tra le due operazioni
immobiliari di compravendita, rimprovera al primo giudice di non aver rilevato
come la mercede di intermediazione pattuita fosse subordinata alla condizione
sospensiva dell'acquisto dell'appartamento attico. Alle considerazioni poste
alla base della deduzione pretorile l'appellante contrappone però delle circostanze
non invocate in precedenza (in violazione del disposto dell'art. 317 CPC) e peraltro
atte al più a chiarire le motivazioni soggettive che l'hanno indotto a decidere
per la vendita dei due appartamenti contigui di sua proprietà. Anche se
ritenute provate, queste risulterebbero comunque inadeguate a scalfire il
convincimento pretorile sull'assenza di una prova in merito alla pattuizione di
una condizione sospensiva (art. 151 CO). Correttamente il Pretore ha peraltro rilevato
la contraddizione tra l'asserita interdipendenza delle due operazioni
immobiliari e il fatto che il convenuto non abbia atteso prima di vendere uno
dei due appartamenti in questione, procedendo all'alienazione in un momento in
cui i disaccordi, di cui in seguito si è lamentato, erano già sorti e quindi in
circostanze in cui l'acquisto dell'appartamento sostitutivo appariva tutt'altro
che scontato. Le divergenze tra le condizioni poste dalla venditrice e i
desideri del potenziale acquirente risultavano infatti già a quel momento evidenti
e il raggiungimento di un accordo non privo d'ostacoli.
Invano l'appellante pretende poi addurre, quale prova della necessità di
vendere anche il secondo appartamento in cui viveva con la famiglia per
insufficienza di spazio, considerazioni (peraltro nuove in violazione del
disposto dell'art. 317 CPC) sul numero dei locali risultanti dall'iscrizione a
Registro fondiario e sulla dimensione dell'appartamento sostitutivo ambito. E'
infatti correttamente che il Pretore ha ritenuto fallito l'onere della prova a
questo proposito.
A ben vedere questa tesi d'appello, relativa alle esigenze di spazio per la
famiglia, tenuto conto dell'imminente nascita di un figlio e del desiderio di
"
avere a disposizione dello spazio verde, come era il caso per
l'appartamento che avrebbe voluto acquistare
" (appello pag. 8), non
solo non scalfisce, ma addirittura conferma la conclusione pretorile in merito
al mandato di mediazione conferito all'attrice per la vendita dei due
appartamenti in proprietà. La necessità di vendere per disporre di liquidità
per l'acquisto di un appartamento sostitutivo risulta pertanto essere in
relazione a esigenze famigliari di trasferimento in altra abitazione, preesistenti
rispetto all'ipotesi di acquisto dello specifico immobile oggetto delle
trattative poi fallite. Anche su questo punto l'appello non può pertanto essere
accolto.
6.
L'appellante
ribadisce infine il suo diritto a mettere in compensazione le pretese a seguito
dei danni subiti "
a causa del comportamento dell'attrice e della N SA,
oltre ai costi notarili e di trasloco
" (appello pag. 10). Le pretese così
addotte si fondano sulla tesi che l'attrice si sarebbe resa responsabile per le
indicazioni errate fornite con il doc. A, circostanza che l'appellante ritiene atta
a far sorgere un diritto al rimborso di tutti i costi sostenuti. Sennonché,
anche per le ragioni appena esposte, non si può ritenere che una responsabilità
dell'attrice sia stata provata, così come non risulta peraltro un adeguato
nesso causale, e la censura non si confronta adeguatamente con il giudizio
pretorile che ha ritenuto a questo proposito che non vi sarebbe motivo per
obbligare la mediatrice a farsi carico di tali spese, non potendole essere
rimproverato inadempimento
di sorta e essendo la
proprietaria del fondo ad aver ritirato la sua disponibilità alla vendita.
7.
Ne
discende che l’appello del convenuto, nella misura in cui è ricevibile, deve
essere respinto e la sentenza impugnata confermata. Le spese processuali e le
ripetibili della procedura d’appello seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Il
valore litigioso in appello, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso
al Tribunale federale, ammonta a fr. 65'060.-.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la LTG
decide:
1.
L’appello 2 settembre 2013
di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
2.
Gli oneri processuali di
appello di fr. 2'000.- sono a carico dell'appellante che rifonderà alla
controparte fr. 1'500.- per ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                        Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).