ti_gerichte · 80.2021.101 · 2021-03-30 · it
Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, metodo comparativo, appartamento in PPP, comparazione con due appartamenti, dati inattendibili

Tessin Camera di diritto tributario 04.10.2021 80.2021.101
Tessin Camera di diritto tributario 04.10.2021 80.2021.101
Ticino Camera di diritto tributario 04.10.2021 80.2021.101

Incarti n.
80.2021.101
80.2021.102
Lugano
4 ottobre 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele
Guffi, Ivano Ranzanici
segretari
a
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
rappr.
da:  RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 28 aprile 2021 contro la decisione del 30 marzo 2021 in materia di IC e IFD
2019.
Fatti
A.
RI 1 è proprietaria,
dal 25 luglio 2006 del foglio di proprietà per piani (PPP) n. __________,
corrispondente a una quota di 52‰ del mapp. n. __________ RFD di __________.
Nella dichiarazione
d’imposta per il periodo fiscale 2019 la contribuente ha attribuito al suo appartamento
un valore di stima ufficiale di fr. 476'149.– e un valore locativo di fr.
13'680.–.
B.
Notificando alla
contribuente la tassazione IC/IFD 2019, con decisione del 20 maggio 2020, l’RS
1 (UT) ha stabilito in fr. 20'000.– il valore locativo della sua proprietà
immobiliare, spiegando di averlo “rettificato, tenuto conto del valore
dell'immobile e dei canoni locatizi reperiti per appartamenti di medesima costituzione
all'interno della stessa palazzina”.
C.
Con reclamo del 25
maggio 2020 la contribuente ha contestato, in particolare, il valore locativo
stabilito dall’autorità di tassazione, sottolineando che quello da lei
dichiarato era stato concordato con lo stesso UT nel 2009, in seguito a un suo
“ricorso”. Il medesimo valore era stato accettato dall’UT ancora per il periodo
fiscale 2018 e a suo avviso non erano intervenuti significativi aumenti delle
pigioni, mentre al contrario erano presenti numerosi appartamenti sfitti.
L’UT ha accolto
parzialmente il reclamo della contribuente, riducendo in particolar modo il
valore locativo a fr. 17'000.–, con la seguente motivazione:
Il valore locativo delle
abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato
della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso
corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio
di stima nella decisione di stima, art. 1 del Decreto esecutivo concernente
l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2019.
L’AFC ha emanato informazioni
fiscali (edite dalla Conferenza Svizzera delle imposte), marzo 2015, dove viene
indicato che i valori locativi sono generalmente calcolabili grazie al metodo
comparativo; e meglio il paragone con altri appartamenti simili, ceduti in
locazione.
La contribuente possiede un
appartamento in via __________, fondo __________ PPP __________, detiene 52
millesimi.
Dall’esame degli affitti
percepiti da appartamenti dello stesso fondo, si evince come un appartamento di
50 millesimi sia affittato a CHF 28'200.00 annui, e un secondo appartamento di
54 millesimi sia locato a CHF 26'022.00 annui.
A fronte di quanto esposto in
precedenza, viene valutato un valore locativo abitazione primaria pari a CHF
17'000.00.
D.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, rappresentata dal Dr. oec. RA
1, postula la riduzione del valore locativo della sua abitazione a fr.
13'680.–, come nei periodi precedenti.
In base a una ricerca di
offerte comparabili nel quartiere, la ricorrente sostiene che
“il canone di
mercato implicitamente sostenuto dall’UT [sarebbe] manifestamente superiore a
quanto i proprietari fondiari possano permettersi di richiedere in questo
momento”.
A suo parere il valore locativo di fr. 13 680.–, applicato fino
al periodo fiscale 2018, implicherebbe una pigione di fr. 1900.– mensili, situandosi
così
“nella fascia superiore di prezzo”
, e non giustificherebbe pertanto
una correzione al rialzo del valore locativo.
L’insorgente si confronta
poi con i termini di paragone adottati dall’UT per determinare il valore
locativo della sua abitazione. Riconosce dapprima che gli appartamenti presi in
considerazione siano idonei nel raffronto. Ciò nonostante l'UT sarebbe caduto
in errore considerando la PPP __________ dei coniugi __________ ceduta in
locazione, quando in realtà è da loro abitata da anni. Per contro la PPP __________
sarebbe stata ceduta in locazione, con un contratto del 2009, per una pigione di
fr. 25’200.– annui e non di fr. 28'200.–, come affermato dall'UT. Escludendo
dalla pigione dell’unico appartamento ceduto in locazione il costo dei due
parcheggi, inclusi nel canone mensile, si raggiungerebbe l’importo di fr. 21’600.–.
Applicando la ponderazione del 60%, il valore locativo del suo immobile potrebbe
essere stimato in fr. 13’500.–, come è stato fino al 2018. La ricorrente aggiunge
che le norme del Codice delle obbligazioni che proteggono l’inquilino dalle
pigioni abusive consentirebbe di ridurre la pigione di fr. 21'600.–, pattuita
nel 2009, a fr. 17'861.–, tenendo conto della diminuzione dei tassi d’interesse
e della leggera deflazione. Con la ponderazione del 60%
ex
art. 20 cpv.
2 LT il valore locativo della ricorrente ammonterebbe a fr. 11’145.–.
E.
Nelle sue osservazioni
del 7 maggio 2021 l'UT Lugano propone di respingere il ricorso e contesta che i
canoni di locazione portati dalla ricorrente a titolo di esempio siano
comparabili con la sua proprietà.
Diritto
1.
1.1.
Secondo gli articoli 20
cpv. 1 lett.
b
LT e 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è imponibile quale
reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di
essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo
diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito. L’art. 21
cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo
conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva
dell’abitazione al domicilio del contribuente.
Il riferimento alle
condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il
valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa
tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il
canone di locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I
152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF
52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
1.2.
La legge
federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni
obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo
(in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art.
7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue
modalità di accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In
relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere
rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun
altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2
Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.).
L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore
di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156; cfr. sentenza TF 2C_757/2015
dell’8.12.2016, consid. 2), precisando poi che il 60% del valore di mercato
rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio
costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
1.3.
Per quanto qui di
interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto
della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è
stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il
suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima
ufficiale.
2.
2.1.
Per quanto riguarda le
modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del decreto
esecutivo del 12 dicembre 2018 concernente l’imposizione delle persone fisiche
valido per il periodo fiscale 2019, esso corrisponde al valore di mercato della
pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il
valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del
valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo
calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato
dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
2.2.
In
una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in:
RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi,
già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare
della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
In primo luogo, il Canton
Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono
“accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili.
Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse
espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma
anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton
Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio
stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che
essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che
l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di
una decisione ma solo al dispositivo.
D’altra parte, anche
volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui
accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per
impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le
condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una
procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione
dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere
probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova
dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.
Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei
ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel
Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima
ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito,
dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità
ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di
pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è
attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione
sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al
Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul
reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla
Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un
reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata,
cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha
intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al
contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima
si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di
capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere
ulteriori precisazioni.
A titolo abbondanziale,
questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che
il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel
quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70%
del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21
dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
3.
3.1.
Mentre nella decisione di
tassazione del 20 maggio 2020 ha fatto riferimento al
“valore dell’immobile
e [ai] canoni locatizi reperiti per appartamenti di medesima costituzione
all’interno della stessa palazzina”
, nella decisione su reclamo impugnata
l’autorità di tassazione ha precisato di aver preso in considerazione il canone
di locazione versato dagli inquilini di due appartamenti facenti parte dello
stesso condominio.
3.2.
L'AFC ha emanato delle
informazioni fiscali (edite dalla Confe-renza svizzera delle imposte), nel
marzo del 2015, proprio in re-lazione all'imposizione del valore locativo. In
merito al calcolo del valore locativo, nel documento si indica (a pagina 9,
punto 4.1,
“Le principe du loyer comparable”
) che i valori locativi sono
generalmente calcolabili grazie al metodo comparativo: e meglio il paragone con
altri appartamenti simili, ceduti in locazione. Il valore dell'utilizzo proprio
corrisponderà di principio alla pigione che un terzo dovrebbe pagare nelle
medesime circostanze per un immobile della stessa natura e che presenti le
medesime caratteristiche (stessa situazione, medesima vetustà dell'immobile e
numero di locali, nonché disposizione e superficie). Difficilmente è possibile
trovare, nel vicinato, immobili locati della stessa natura e della stessa
grandezza. Unicamente per gli immobili strutturati in proprietà per piani è
possibile riferirsi a valori che sono direttamente paragonabili, come anche per
gli appartamenti abitati dallo stesso proprietario nel suo immobile locativo.
Tuttavia, sempre dalle Informazioni fiscali sul valore locativo, emerge che,
nei casi di abitazioni familiari non è possibile stabilire dei valori
direttamente comparabili. Per questa tipologia di alloggi, i valori devono
essere determinati secondo criteri di calcolo oggettivi. In tal senso si
distinguono — di principio — due metodi per il calcolo dei valori locativi: il
metodo lordo e quello netto. Il metodo lordo prevale in Svizzera.
Già nelle “Direttive per
determinare il valore locativo delle case di abitazione occupate dal
proprietario del 25.3.1969” (in ASA vol. 38, p. 121 ss.), l'AFC ha sviluppato
più sistemi di calcolo relativi alla stima del valore locativo secondo il
metodo lordo. I metodi in questione vengono brevemente illustrati ai punti 4.3.
delle Informazioni fiscali sul valore locativo (v. in particolare p. 10 e 11):
e meglio il metodo comparativo, il metodo della determinazione del valore
locativo sulla base di stime cantonali degli immobili, il metodo della
procedura di stima individuale (ogni immobile viene valutato in maniera
separata in funzione di determinati criteri ad esso relativi) e i casi speciali
(ad. es. tipo ville lussuose, ville d'artista occupate dai loro proprietari).
3.3.
Nella determinazione del
valore locativo l'autorità fiscale si è riferita all’ammontare delle pigioni
annue di due appartamenti, situati nello stesso condominio e ceduti in
locazione dai rispettivi proprietari. Tuttavia, la ricorrente ne ha contestato
la correttezza. In quanto membro di comitato del condominio conosce
personalmente i proprietari dei due immobili: nel primo caso l’appartamento
costituirebbe l’abitazione primaria dei proprietari e non sarebbe ceduto in
locazione; nel secondo caso, l’appartamento sarebbe sì dato in locazione ma la
pigione annua pagata dall’inquilino sarebbe inferiore rispetto a quanto
indicato dall'UT.
In effetti, dagli atti dell’Ufficio
di tassazione risulta che uno dei due appartamenti sia occupato dai
proprietari, i quali hanno dichiarato un valore locativo. Cade pertanto uno dei
termini di paragone su cui si sarebbe basato il calcolo del valore locativo
contestato.
Anche volendo ammettere
che l’altro appartamento preso in considerazione per stabilire il valore
locativo della ricorrente sia effettivamente comparabile per superficie,
posizione e condizioni, è perlomeno dubbio che un unico termine di confronto
possa essere sufficiente.
In ogni caso, l’insorgente
contesta il valore preso in considerazione dall’autorità fiscale. Ha prodotto
infatti copia di un contratto di locazione, relativo a un appartamento di 3.5
locali e di 122 mq, sottoscritto nel 2009 fra due contraenti i cui nomi sono
stati oscurati. Nella pigione pattuita di fr. 2'100.– al mese è incluso l’uso
di due parcheggi nel garage condominiale. Secondo la ricorrente la pigione per
il solo appartamento dovrebbe allora essere ridotta a fr. 1'800.– al mese. Il
valore locativo ammonterebbe in tal modo a fr. 13'500.–.
Nelle sue osservazioni,
l’Ufficio di tassazione non ha preso posizione in merito alle censure della
ricorrente, limitandosi a ritenere non attendibili gli esempi citati nel
ricorso, riferiti a suo avviso a
“immobili con canoni locatizi
particolarmente vantaggiosi”
.
Il calcolo intrapreso
dall’Ufficio di tassazione non può quindi essere considerato adeguato per
determinare il valore locativo litigioso.
3.4.
Il metodo comparativo
adottato dall’autorità di tassazione non permette in tal modo di giungere a
conclusioni affidabili. D’altronde, non si comprende come possa l’applicazione
di questo metodo aver condotto l’UT a fissare a fr. 20'000.– nella prima
decisione di tassazione il valore locativo che è poi stato commisurato in fr.
17'000.– nella decisione impugnata. D’altronde, l’autorità fiscale ha proceduto
alla raccolta dei dati e alla loro elaborazione senza coinvolgere la
ricorrente, violando in tal modo il suo diritto di essere sentita.
In queste circostanze, la
decisione impugnata deve essere annullata e gli atti devono essere rinviati
all'autorità di tassazione per una nuova decisione.
4.
Visto l’esito del
ricorso, non si prelevano tassa di giustizia e spese processuali. Alla
contribuente, rappresentata, è assegnata un’indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   La decisione su reclamo del
30 marzo 2021 è annullata e gli atti sono rinviati all'Ufficio di tassazione
per una nuova decisione.
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
Alla ricorrente è
riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.
3.   Contro il presen           Copia
per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: