ti_gerichte · 40.2005.29 · 2006-03-10 · it
Riduzione del valore metrico a nuovo: edifici strutturati nello stato originario con finiture essenziali. Il valore di reddito, essendo in presenza di due edifici con limitate infrastrutture, senza accesso veicolare e posti ad un'altitudine importante, deve essere rapportato su soli sei mesi.


Incarto n.40.2005.29

__________

Lugano

10 marzo 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Claudio Morandi

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 1./4 aprile 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 3 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no.1353 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 15 novembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1353 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 70'404.-

Il
reclamo interposto in data 5 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 3 marzo 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la decisione ribadendo che gli elementi negativi
citati nel reclamo sono già stati considerati nella determinazione del valore
di stima.

3.     Con
ricorso 1./4 aprile 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale
postulando il mantenimento del valore di stima precedente la revisione generale
delle stime. Ciò poiché lUCS non avrebbe tenuto sufficientemente conto che la
proprietà è raggiungibile unicamente tramite un sentiero con un percorso di 10
minuti ca. dalla soprastante strada cantonale, poiché i due rustici, ad
eccezione della perlinatura dellex-stalla e dellapertura di quattro
finestrelle, si troverebbero essenzialmente nello stato originario, privi tra
laltro di collegamenti alle tubazioni dellacqua potabile e alla luce
elettrica e senza un vero e proprio bagno. In tale situazione i due rustici non
sarebbero abitabili nei mesi invernali e di fatto sarebbero sfruttabili
unicamente per periodi di tempo limitati essenzialmente ai fine settimana.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato
che il fondo è accessibile unicamente tramite un sentiero che parte dalla
strada cantonale soprastante. Il tempo di percorrenza è di ca. 5/10 minuti.

Sul
mappale sono presenti due edifici. Il sub. A è uno spazio unico adibito a
camera/soggiorno che si trova nello stato originario e presenta delle finiture
essenziali, così come il piano seminterrato, adibito a ripostiglio/legnaia.

Il
sub. B è invece una cascina che si trova anchessa nello stato originario: al
piano superiore è collocata una cucina abitabile, mentre nel seminterrato trova
posto un gabinetto rudimentale.

Entrambi
gli edifici sono serviti da un impianto di distribuzione dellacqua tramite
pompaggio da una vicina sorgente, anche se i ricorrenti sostengono che negli
ultimi tempi ciò non sarebbe più possibile. Il riscaldamento è garantito da un
camino presente in ciascun edificio,

mentre
la luce è originata da un pannello solare che serve ambedue i subalterni.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari delloggetto stimato e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso. Ciò poiché i due edifici si trovano
tuttora strutturati nello stato originario e presentano delle finiture
essenziali, elementi che giustificano la riduzione del loro valore metrico a
nuovo da CHF/mc 237.- a CHF/mc 180.-.

Il
valore della vetustà stabilito dallUCS, alla luce degli interventi segnalati
dai proprietari con la dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza
immobiliare modulo 1- (punto 2.5.) e di quanto constatato in sede di
sopralluogo (presenza di un pannello solare, di un camino per entrambi gli
edifici e di un sistema rudimentale di captazione dellacqua tramite pompaggio),
risulta invece adeguato alla realtà e deve pertanto essere mantenuto.

7.2.

Il correttivo del -30% sul valore metrico del terreno
per grado di urbanizzazione insufficiente tiene già sufficientemente conto sia
della mancanza di un accesso veicolare sia della mancanza di allacciamenti alle
infrastrutture pubbliche. Del resto, nella determinazione dei valori di base
dei terreni presenti nella specifica zona limitrofa alla zona  residenziale
semi-estensiva del PR di __________, già si è tenuto conto di questi fattori,
posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 80.-,
valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per
un oggetto analogo in una libera contrattazione.

7.3.

Per quanto attiene invece al valore di reddito, il
Tribunale, che deve accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti
per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 e 4
Lst.), ritiene che i due edifici, vista laltitudine a cui si trovano, la
mancanza di un accesso veicolare e le limitate infrastrutture di cui possono godere,
siano sfruttabili di fatto unicamente sullarco di sei mesi (da aprile a
settembre). Il valore di reddito, che per degli edifici simili può senzaltro
raggiungere i CHF 6'000.- annui, ovvero CHF 500.- mensili, deve pertanto essere
rapportato su un periodo di soli sei mesi e considerato nella misura di CHF
3'000.- annui.

7.4.

Per il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo
sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 1353 RFD di __________ stabilito in CHF 48'248.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 1353 RFD di __________ stabilito in CHF
48'248.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi