ti_gerichte · 12.2012.210 · 2013-12-19 · it
Locazione - restituzione della cosa

Locazione - restituzione della cosa

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.12.2013 12.2012.210

Locazione - restituzione della cosa

Incarto n.
12.2012.210
Lugano
19 dicembre
2013
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.1039
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza
27 luglio 2009
da
AO 1
rappr. dall' RA
2
contro
AP 1
AP 2
entrambi rappr. dall' RA 1
chiedente
la condanna dei convenuti al pagamento di un importo minimo di fr. 45'104,05 a titolo di risarcimento dei danni causati all’ente a loro locato, importo poi ridotto a fr.
26'628,95 in sede di conclusioni;
domanda
che i convenuti hanno avversato e che il Pretore con sentenza 6 novembre 2012 ha parzialmente accolto condannando i convenuti in solido al pagamento di fr. 10'770,80, ponendo
la tassa di giustizia e le spese in ragione di ¾ a carico dell’istante, tenuto pure
a rifondere alle controparti fr. 1'000.- a titolo di ripetibili parziali;
appellanti
i convenuti che con atto di appello 4 dicembre 2012 hanno chiesto la riforma
del primo giudizio nel senso di respingere l’istanza con protesta di tasse,
spese e ripetibili di prima e seconda sede;
domanda
alla quale si è opposto l'istante con risposta all'appello 28 gennaio 2013 proponendo
con il medesimo allegato un appello incidentale chiedente la condanna dei
convenuti al versamento di fr. 13'553,34 a suo favore e un diverso riparto degli oneri processuali fissati nel giudizio impugnato, protestando spese e
ripetibili di seconda sede;
mentre con
risposta all'appello incidentale 5 giugno 2013 i convenuti ne hanno chiesto la
reiezione;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A.
Nel corso del 1998 AO 1 ha concesso in locazione a AP 2 una serie di fondi siti a B__________ ad uso commerciale e meglio
quale ristorante e grotto. Il contratto, a durata determinata scadente al 31
dicembre 2008, prevedeva una pigione annua di fr. 27'600.- e poneva le spese
accessorie interamente a carico del conduttore (doc. B). Con accordo
sottoscritto il 25 aprile 2006 il contratto in questione è stato trasferito,
con effetto dal precedente mese di ottobre e alle medesime condizioni, a AP 1,
figlia di AP 2 e già formalmente gerente dell'esercizio pubblico in questione
(doc. C e D).
In data 10 novembre 2008, ovvero con un certo anticipo rispetto alla scadenza
del contratto di fine anno, il competente perito comunale degli immobili ha
allestito (su richiesta del locatore) e trasmesso alle parti un rapporto di
constatazione dell'oggetto locato (doc. E).
Un incendio divampato il successivo 23 dicembre danneggiava la proprietà e
meglio distruggeva completamente la "
baracca adibita alla griglia e
cucina estiva
" (doc. H: rapporto di constatazione della Polizia
Cantonale del 27 gennaio 2009). L'autorità di polizia apriva quindi un
procedimento penale contro ignoti per incendio intenzionale (ai sensi dell'art.
221 CP) "
per aver volontariamente acceso la stufa-cucina alimentata a
corrente e averla lasciata accesa sull'intensità massima, cosa che con il
passare del tempo avrebbe surriscaldato gli ombrelloni appoggiati sopra ai
fornelli, scaturendo così l'incendio
", avendo tra l'altro constatato,
sulla base delle dichiarazioni rese da AP 2, come l'esercizio fosse chiuso dal
mese di settembre essendo in corso in quei giorni lo sgombero del mobilio
facente parte dell'inventario dell'esercente (doc. H). Nuovamente interpellato,
essendo nel frattempo avvenuta la riconsegna delle chiavi, il suddetto perito
comunale ha esperito un secondo sopralluogo il 23 gennaio 2009 in presenza del locatore e trasmesso alle parti il relativo rapporto di constatazione datato 27
gennaio 2009 (doc. I).
Con scritto 9 febbraio 2009, AO 1 notificava a AP 2 i difetti a suo dire
puntualmente segnalati nel rapporto di constatazione del perito comunale del 27
gennaio 2009 "
consistenti in buona parte nella rimozione senza alcuna
cautela dell'arredamento e degli altri mobili con conseguenti buchi ecc… nonché
l'incendio del grill e il deposito nel terreno antistante la propriet del
mobilio non rimosso
" (doc. L).
B.
Permanendo le divergenze tra le
parti anche dopo lo scambio di corrispondenza intercorso (doc. T, U e V), e
così autorizzato ad agire dal competente Ufficio di conciliazione in materia di
locazione, con istanza 27 luglio 2009 AO 1 si è rivolto alla Pretura postulando
la condanna di AP 1 e AP 2, in solido, al risarcimento dei danni subiti, ammontanti
ad almeno fr. 45'104,05 pari ai costi sopportati per il ripristino del bene
locato, lo sgombero e la ricostruzione di quanto distrutto dall'incendio e
altri interventi di riparazione, pulizia, revisione e ripristino di impianti.
In occasione dell'udienza 5 ottobre 2009 i convenuti si sono integralmente
opposti alle domande dell'istante. In sede di replica e duplica, come pure nei
rispettivi memoriali conclusivi scritti, le parti hanno confermato le loro
contrapposte tesi e domande di causa, l'istante riducendo la sua pretesa a
complessivi fr. 26'628,95.
C.
Con decisione 6 novembre 2012 il
Pretore ha parzialmente accolto l'istanza condannando i convenuti in solido al
pagamento di fr. 10'770,80. La tassa di giustizia e le spese sono state poste
in ragione di ¾ a carico dell’istante, obbligato pure a rifondere alle
controparti fr. 1'000.- a titolo di ripetibili parziali.
Il primo giudice ha avantutto accertato che, nonostante l'accordo che ha visto
subentrare la figlia al padre nel contratto di locazione (doc. C) questi siano
da ritenere coconduttori, AP 2 avendo affiancato AP 1 nella conduzione
dell'esercizio pubblico.
Esposte dottrina e giurisprudenza in merito agli art. 267 e 267a CO, con
riferimento ai rispettivi obblighi delle parti al momento della restituzione
della cosa locata, il Pretore ha ritenuto tempestiva la notifica dei danni da
parte del locatore e proceduto all'esame degli stessi, considerando come
presupposto il fatto che all'inizio della locazione i locali consegnati fossero
in uno stato idoneo all'uso cui erano destinati e riferendosi ampiamente agli
accertamenti eseguiti dal perito giudiziario e meglio al referto peritale del 18
marzo 2011 e al suo complemento del 30 giugno 2011.
Per la completa distruzione della struttura adibita a grill a seguito di
incendio, il giudice di prime cure ha imputato ai conduttori la violazione del
dovere di diligenza, mettendo quindi a loro carico i costi di sgombero (fr.
3'410.-) e riparazione (fr. 3'658,40).
Con riferimento al costo sostenuto dal locatore per opere da fabbro per la
riparazione della recinzione, il Pretore, con riferimento agli accertamenti
peritali e alle emergenze istruttorie a proposito dello stato generale del
manufatto, ha ritenuto equo porne una parte (fr. 3'000.-) a carico dei
conduttori. È pure stata accolta, anche se solo in minima parte, la pretesa di
rifusione delle spese sostenute per opere da pittore, ritenuto come il locatore
aveva manifestato l'intenzione di procedere a sue spese al termine della
locazione, ciò che ha condotto il primo giudice a far sopportare ai conduttori,
a titolo equitativo, solo i costi aggiuntivi per la riparazione del danno da
questi causato a seguito della rimozione del mobilio e degli infissi (fr.
702,40). Respinte le pretese relative ad una riparazione della condotta dell'impianto
di stoccaggio del gas propano e ai costi per la manutenzione degli impianti, il
Pretore ha pertanto accolto le richieste dell'istante limitatamente a
complessivi fr. 10'770,80 ponendo le spese e le ripetibili a carico delle parti
secondo il rispettivo grado di soccombenza.
D.
Con atto di appello 4 dicembre 2012
i convenuti hanno chiesto la riforma della decisione pretorile nel senso di
respingere l'istanza con protesta di tassa, spese e ripetibili di entrambi i
gradi di giudizio.
Con risposta all’appello 28 gennaio 2013 l'istante postula la reiezione del gravame e propone con il medesimo allegato un appello incidentale chiedendo la
condanna dei convenuti al versamento di fr. 13'553,34 a suo favore e un diverso riparto degli oneri processuali fissati nel giudizio impugnato, con
protesta di tassa, spese e ripetibili. Delle tesi esposte dalle parti si dirà
nei considerandi che seguono.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il
nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). A norma dell’art.
405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento
della comunicazione della decisione (DTF 137 III 127 consid. 2, pag.129-130).
La decisione pretorile è stata resa in data 6 novembre 2012 sicché la procedura
d’appello è retta dal nuovo CPC.
2.
L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante
deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando
per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da
riformare (v.
Reetz/Theiler
in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 2
a
ed., n. 36
ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel,
Kunz
,
n. 92 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011, inc. n. 4A_659/2011, consid. 4; II CCA
18 aprile 2013, inc. n. 12.2011.119 e riferimenti). Come meglio si vedrà in
seguito gli appellanti si limitano a tratti a riproporre le proprie tesi, già
esposte negli allegati di prima sede, senza adeguato confronto con il giudizio
che impugnano, ossia senza spiegare per quali motivi il giudizio del Pretore
sarebbe errato e pertanto da riformare, ciò che rende l’atto di appello irricevibile
in alcune sue parti.
Appello principale
3.
Preliminarmente, nell'ambito di un'elencazione
di aspetti di natura formale, gli appellanti espongono una generica
considerazione sul "
coinvolgimento del sig. AP 2
" che
sembrerebbe finalizzata a contestarne il ruolo di parte (appello pag. 3, parte
III con il titolo "IN ORDINE"). Se anche vi si volesse intravvedere
una critica al giudizio pretorile, questa, oltre ad essere irricevibile per
carente motivazione (art. 311 CPC) e l'eccezione sollevata essendo peraltro
nuova, sarebbe comunque da respingere nel merito dovendosi confermare la deduzione
del Pretore che ha ritenuto colocatari entrambi i convenuti, AP 2 non potendo
essere considerato alla stregua di un semplice rappresentante della figlia,
come gli appellanti pretendono.
4.
Sempre a titolo di premessa e senza
esprimere particolari censure, gli appellanti riepilogano i fatti rilevanti,
con riferimento al rapporto contrattuale intercorso tra le parti e alle
conclusioni a cui è giunto il Pretore, riproponendo pure ampi stralci di
dottrina e giurisprudenza sostanzialmente identici a quelli già proposti dalla
sentenza pretorile impugnata (pag. 3 n. 6 a e b).
5.
Gli appellanti riconoscono che il Pretore ha
correttamente riportato "
le tempistiche attraverso le quali sono stati
notificati, indirettamente e direttamente, i difetti ai conduttori
" ma,
tenuto conto della data di riconsegna dell'immobile (corrispondente alla
scadenza del contratto il 31 dicembre 2008) contestano la tempestività della
notifica, siccome la prima verifica dei locali del 6 novembre 2008 alla
presenza del perito comunale avrebbe a loro modo di vedere "
poco
significato riguardo alla tempestività in quanto avvenuta un quasi due mesi
prima della restituzione dell'ente locato
" e il primo sopralluogo dopo
la riconsegna datando 23 gennaio 2009 (appello pag. 8).
La censura è irricevibile poiché, oltre a non confrontarsi direttamente con le
argomentazioni proposte dal Pretore al riguardo, venendo così meno all'obbligo
di motivazione (art. 311 CPC), gli appellanti propongono tesi nuove e non
proponibili in appello. Infatti, nelle precedenti comparse (riassunto scritto
prodotto all'udienza di discussione 5 ottobre 2009 e conclusioni scritte 5
ottobre 2011) i convenuti non avevano sollevato obiezione alcuna al proposito,
riferendosi anzi ampiamente proprio alle constatazioni del perito comunale a
sostegno delle loro tesi in merito ai difetti riscontrati, alla loro natura e
alle rispettive responsabilità di locatario e conduttori.
6.
Con riferimento alle pretese riconosciute
dal Pretore a titolo di risarcimento del danno subito dal locatore per i costi
derivanti dallo sgombero e dalla demolizione del manufatto distrutto da un
incendio, rispettivamente dalla ricostruzione e riparazione di parti
danneggiate dell'immobile, gli appellanti contestano di essere responsabili per
il danno verificatosi. Riproposte la dottrina e la giurisprudenza in merito già
menzionate dal Pretore, gli appellanti menzionano a sostegno della loro tesi il
rapporto di polizia che escluderebbe una loro negligenza e ritengono non possa
essere intravvista una loro colpa per aver lasciato materiale infiammabile
sopra i fornelli elettrici spenti all'interno di una costruzione chiusa: lo
scasso e l'accensione dei fornelli da parte di ignoti sarebbe infatti da
ritenere una circostanza imprevedibile e straordinaria. Pure contestato è il
nesso di causalità tra la negligenza loro imputata dal Pretore e l'incendio
verificatosi.
La tesi non può essere accolta. Anzitutto poiché, poggiandosi peraltro su
argomentazioni in parte nuove e quindi non proponibili in appello, cercano di
accreditare circostanze che le emergenze istruttorie hanno smentito. Infatti,
contrariamente a quanto ripetutamente affermato con l'appello, non è stato
necessario alcuno scasso per accedere ai fornelli. Lo attestano le stesse
dichiarazioni rese dall'appellante alla polizia secondo le quali "
non
vi è alcun problema ad accedere a detto locale, poiché non esiste una porta che
si possa chiudere
" (rapporto di polizia doc. H, deposizione del 23
dicembre 2008, pag. 2, risposta n. 6). Questa e altre risultanze istruttorie menzionate
dal Pretore (sentenza impugnata pag. 4) permettono quindi di ritenere che gli
elettrodomestici in questione fossero situati in uno spazio coperto ma non
chiuso, ovvero facilmente accessibile trovandosi all'esterno. È sempre lo
stesso convenuto ad aver indicato, in occasione della summenzionata deposizione,
come l'incendio causato dall'accensione delle placche sopra le quali era
depositato materiale infiammabile sia avvenuto in un momento in cui l'esercizio
pubblico aveva già cessato la sua attività da oramai un paio di mesi almeno (lo
sgombero dei locali essendo in corso) e come in quel periodo un gruppo di
ragazzi della zona si ritrovasse frequentemente nei paraggi del ristorante
lasciando "
bottiglie e lattine di birra in giro sulla terrazza e sul
piazzale
" (doc. H, risposte n. 1 e 5). Alla luce di tali circostanze
non può pertanto essere censurata la conclusione del Pretore che ha intravvisto
una carente diligenza dei conduttori che, oltre ad aver omesso di staccare
l'alimentazione elettrica ai fornelli durante la loro assenza, hanno pure
ritenuto di poter depositare materiale infiammabile (ombrelloni e altro
mobilio) sui fornelli, contravvenendo a elementari regole di prudenza. Le tesi
degli appellanti, peraltro contraddittorie e imperniate su valutazioni
soggettive più che su elementi di fatto concreti, oltre ad essere irricevibili
sono quindi inadatte a scalfire la conclusione del Pretore.
7.
Gli appellanti contestano inoltre le
conclusioni pretorili in merito al risarcimento del danno alla recinzione che a
loro parere sarebbe vetusta e danneggiata da cause non imputabili ai
conduttori, come la perizia giudiziaria e le testimonianze agli atti
confermerebbero.
Essi riconoscono espressamente che lo stato della recinzione sarebbe peggiorato
nel corso del periodo di locazione, ma forniscono una loro lettura dei fatti e
attribuiscono rilevanza esclusiva a determinate circostanze, peraltro
riconosciute anche dal Pretore. Così facendo gli appellanti non si confrontano
però con gli altri elementi di fatto da questi considerate a cui non oppongono
che soggettive interpretazioni con la pretesa di non aver mai utilizzato il
fondo in un modo che esuli dal normale godimento dell'ente locato. Sennonché
nell'uso conforme del terreno circostante l'edificio adibito ad esercizio
pubblico non può certo rientrare, come correttamente rilevato dal primo
giudice, il pascolo prolungato di bestiame, ovvero per alcuni anni di pecore e
capre e in seguito di due asini, presenti per alcuni mesi nel corso delle varie
stagioni e in modo addirittura permanente durante l'inverno (come riferito dal
teste C__________ M__________, le cui dichiarazioni rese durante la deposizione
del 15 marzo 2010 sono state ampiamente riprodotte a pag. 5 e 6 della sentenza
impugnata). Il Pretore ha inoltre menzionato le circostanze emerse dal
sopralluogo del 10 novembre 2008 (doc. E) e il referto peritale (pag. 11) e
relativo complemento (pag. 3), considerando quindi, sulla base di un giudizio
di equità, di porre parzialmente i costi di riparazione a carico dei locatari.
Gli appellanti non si confrontano con tali considerazioni, venendo quindi meno
ai loro doveri di motivazione e falliscono nel tentativo di addebitare
unicamente alla normale usura il deterioramento della recinzione constatato al
termine della locazione.
Anche su questo punto le censure d'appello, nella misura in cui sono
ricevibili, sono pertanto respinte e la conclusione pretorile confermata.
8.
Gli appellanti contestano pure la decisione
pretorile che ha messo a loro carico una parte dei costi per opere da pittore,
con una censura che si esaurisce in una semplice esposizione di considerazioni
generiche a proposito dell'assunzione da parte del locatore di tali oneri di
ripristino in relazione alla normale usura. Così facendo, ancora una volta essi
non si confrontano affatto con la conclusione pretorile che, pur riconoscendo
come la quasi totalità della spesa di complessivi fr. 10'583.- competa al
locatore, ha comunque deciso, a titolo equitativo, di condannare i convenuti al
risarcimento di un danno di fr. 702,40 facendo proprie le conclusioni del
perito giudiziario (con esplicito rimando al contenuto del referto peritale a
pag. 10 e alle relative delucidazioni a pag. 4) che ha ricondotto questa parte
dei costi di ripristino delle pareti ai danni causati dai locatari al momento
della rimozione di mobili e infissi.
9.
In conclusione l’appello, infondato,
dev’essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile, con conseguente
conferma della decisione del Pretore.
Appello incidentale
10.
Con appello incidentale 28 gennaio 2013 l'istante postula la condanna dei convenuti al versamento di complessivi fr. 13'553,34 ovvero il
riconoscimento, oltre a quanto già stabilito dal primo giudice, di un ulteriore
risarcimento di fr. 2'782,50 pari al costo per il ripristino delle condutture
che collegano il serbatoio del gas propano agli impianti dell'esercizio
pubblico.
Al Pretore viene rimproverato di aver ignorato la circostanza che il danno
subito non poteva essere menzionato nel rapporto allestito dal perito comunale
intervenuto dopo la riconsegna, poiché a quel momento ancora non era nota la
manomissione dell'impianto da parte dei conduttori.
La censura è infondata e finanche temeraria. Infatti, le asserite motivazioni
in merito al mancato controllo dell'impianto di stoccaggio e erogazione del gas
propano, oltre ad essere nuove e quindi improponibili in questa sede, sono
contraddette dalle emergenze istruttorie che hanno confermato come lo stato di
quest'impianto non avesse rilievo alcuno al fine della verifica del bene locato
dopo la riconsegna, siccome il locatore non aveva diritto alcuno sull'impianto
in questione. L'istante neppure ha ritenuto di contraddire le tesi dei
convenuti, puntualmente sorrette dai relativi documenti agli atti, secondo le
quali l'impianto nel suo complesso, ovvero il serbatoio e le relative condotte,
sia stato fatto installare dai conduttori, sulla base di un accordo da questi
stipulato direttamente con la ditta fornitrice dei servizi e dei rifornimenti
di carburante che ne è rimasta proprietaria (contratto 2 agosto 1999 con S__________
__________ SA, doc. 12). Conformemente a tale impegno, con la disdetta del
contratto di fornitura, la cisterna è quindi stata scollegata e rimessa a
disposizione della legittima proprietaria per lo smontaggio (doc. 12 e 14).
L'appello incidentale va pertanto respinto, nella misura in cui è ricevibile.
11.
In
definitiva entrambi gli appelli, nella misura in cui sono ricevibili, vanno
respinti. Le spese processuali sono poste a carico dei rispettivi appellanti
soccombenti, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata congrue
ripetibili.
Le spese processuali e le ripetibili della procedura d’appello sono stabilite
in funzione delle domande, ovvero fr. 10'770,80 per l'appello principale e
2'782,50 per quello incidentale, importi determinanti anche ai fini di un
eventuale ricorso al Tribunale federale.
Per questi motivi,
richiamato l’art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili
decide:
1.
L’appello 4 dicembre 2012 di AP 1 e AP 2
è respinto nella misura
in cui è ricevibile
.
2.
Le spese processuali della procedura di appello di
complessivi fr. 900.-, già anticipate, sono poste a carico degli appellanti in
solido, i quali verseranno alla parte appellata, con medesimo vincolo di
solidarietà, fr. 1'000.- per ripetibili.
3.
L'appello incidentale
28 gennaio
2013 di AO 1
è respinto nella misura in
cui è ricevibile.
4.
Le spese processuali della procedura di appello incidentale
di complessivi fr. 300.-, già anticipate, sono poste a carico dell’appellante
incidentale, il quale verserà alla parte appellata fr. 400.- per ripetibili.
5.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici (sulla pagina seguente)
Rimedi
giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle
cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso
ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di
locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF). Per valori
inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza
cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in
materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in
materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).