ti_gerichte · 14.2012.21 · 2012-03-15 · it
Contratto di locazione quale riconoscimento di debito. Difetti dell'oggetto locato. Rinvio al Pretore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 15.03.2012 14.2012.21

Incarto n.
14.2012.21
Lugano
15 marzo 2012
B/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Bozzini
segretaria:
Baur Martinelli,
vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria in tema di
esecuzione e fallimenti promossa con istanza 2 novembre 2011 da
CO 1
patrocinati dall’ PA 2
contro
RE 1
patrocinato dallo PA 1
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio
dell’opposizione interposta
al precetto esecutivo n. __________ del
26/28 ottobre 2011 dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Mendrisio;
sulla quale istanza il Giudice di pace del circolo di
Stabio con sentenza 26 gennaio 2012 (inc. n. 144/2011) ha così deciso:
“1.  L’istanza è accolta:
l’opposizione interposta dalla parte convenuta al precetto esecutivo nr. __________
dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Mendrisio è respinta in via provvisoria
per fr. 1'720.-- oltre interessi al 7% dal 01.10.2011.
2.  La
tassa di giustizia di fr. 150.--, da anticipare dalla parte istante, è a carico
della parte convenuta.”
Sentenza tempestivamente impugnata da RE 1 che con
reclamo 8 febbraio
2012 postula la reiezione dell’istanza, protestate
spese e ripetibili;
lette le osservazioni 8 marzo 2012 di controparte;
rilevato che con decreto presidenziale 9 febbraio 2012 al reclamo è stato concesso
effetto sospensivo;
ritenuto
in fatto:
A.
Con PE n. __________ del 26/28 ottobre 2011 dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Mendrisio CO 1 hanno escusso RE 1
per l’incasso di fr. 1'720.-- oltre interessi al 7% dal 1. ottobre 2011, indicando quale titolo di credito: “Pigione mese di ottobre 2011: fr. 1'290.-- +
anticipo spese mese di ottobre 2011: fr. 230.-- + posteggio coperto e due
posteggi esterni mese di ottobre 2011: fr. 200.--, totale fr. 1'720.--.
Interposta tempestiva opposizione dall’escusso, gli istanti ne hanno chiesto il
rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace.
B.
Gli istanti fondano la loro pretesa su un contratto di locazione stipulato il 25 aprile 2007 con RE 1 e sua moglie __________ V__________ relativo ad un appartamento di
51/2 locali sito in via Passeggiata n. 11a a Ligornetto, la cui pigione mensile
è stata stipulata in fr. 1'290.-- oltre a fr. 150.-- per un posteggio coperto e
uno esterno e a fr. 180.-- per le spese accessorie, da pagare anticipatamente.
I conduttori hanno inoltre versato l’importo di fr. 2'000.-- quale deposito di
garanzia.
Con l’esecuzione in oggetto gli istanti
pretendono il pagamento della pigione del mese di ottobre 2011 ammontante a fr.
1'290.--, dell’anticipo spese per il mese di ottobre di fr. 230.-- e
dell’importo di fr. 200.-- per un posteggio coperto oltre a due posteggi esterni,
complessivamente fr. 1'720.-- oltre interessi al 7% dal 1. ottobre 2011.
C.
Con le osservazioni scritte del 19 dicembre 2011 RE 1 si è opposto all’istanza, sostenendo che durante il rapporto di locazione vi sono state da parte
sua innumerevoli lamentele verbali e scritte in merito allo stato di
decadimento generale in cui si trovava l’appartamento locato così come diverse
richieste di ripristino dello stato di abitabilità dello stesso (doc. 4). Tali
segnalazioni non sono tuttavia state considerate dai locatari, i quali avevano
a suo tempo preannunciato una ristrutturazione che non è però mai stata attuata
(doc. 5), per cui, d’accordo con sua moglie, ha deciso di rescindere il
contratto. Il convenuto ha poi rilevato che per concludere in via bonale il rapporto
di locazione ha proposto di compensare la pigione e le spese accessorie del
mese di ottobre 2011 con il deposito cauzionale di fr. 2'000.--, il quale non è
mai stato versato su un conto intestato a lui e a sua moglie, come previsto
dalla legge, bensì su un conto presso la B__________ intestato solo a nome
dell’amministrazione RA 1, della quale CO 1 risulta essere amministratore
unico. Gli istanti non hanno tuttavia accettato la compensazione proposta, in
quanto già allora intenzionati a compensare i possibili difetti dell‘oggetto
locato che sarebbero presumibilmente stati riscontrati al momento della
consegna dell’appartamento con l’importo versato a titolo di deposito
cauzionale. L’escusso ha asserito che gli istanti hanno inoltre incassato fr.
2'300.-- a titolo di acconto spese accessorie, in quanto lui e sua moglie
versavano fr. 50.-- in più al mese per evitare di avere un conguaglio troppo
alto, per cui anche questo importo è compensabile costituendo un credito a loro
favore.
Con
osservazioni del 20 gennaio 2012 gli istanti hanno respinto l’eccezione di
compensazione sollevata dal convenuto, sostenendo che la cauzione non può
essere posta in compensazione senza il loro consenso, essendo destinata a
garantire il risarcimento degli ingenti danni causati all’ente locato, indicati
nel rapporto del 30 novembre 2011 allestito dal perito comunale, di cui hanno
allegato copia.
D.
Con sentenza 26 gennaio 2012 il Giudice di pace del circolo di Stabio ha accolto l’istanza, ritenendo la documentazione prodotta dagli istanti
valido riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF per la pretesa
posta in esecuzione. Il primo giudice ha poi ritenuto di non dovere entrare nel
merito delle contestazioni contenute nelle osservazioni del convenuto del 19 dicembre 2011, trattandosi di controversie in materia di locazione (secondo l’art. 31
cpv. 2 lett. b LOG) di competenza dell’Ufficio di Conciliazione, al quale la
parte convenuta avrebbe potuto rivolgersi.
E.
Con il reclamo il
convenuto rileva che il Giudice di pace non è stato chiamato a giudicare in
merito a controversie in materia di locazione, bensì in relazione ad
un’eccezione di compensazione con conseguente estinzione del debito ai sensi
dell’art. 82 cpv. 2 LEF, ragione per cui era di sua competenza entrare nel
merito dell’eccezione e verificarne la verosimiglianza.
F.
Con
le osservazioni gli istanti chiedono la reiezione del reclamo rinviando alle
loro osservazioni del 20 gennaio 2012 presentate al Giudice di pace.
Considerato
In diritto:
1.
Secondo
l’art. 319 lett. a CPC sono impugnabili mediante
reclamo,
tra l’altro, le decisioni inappellabili di prima istanza.
Tale
è il caso per le decisioni nelle pratiche a tenore della LEF, segnatamente in
tema di rigetto dell’opposizione ex art. 80-84 LEF (cfr. art. 309 lett. b n. 3
CPC).
2.
In base all’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati:
a.   l’applicazione
errata del diritto,
b.   l’accertamento
manifestamente errato dei fatti.
3.
In virtù dell’art. 82 cpv. 1 LEF se il credito si fonda sopra un
riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata,
il creditore può chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione.
4.
La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante
scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge,
implica necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o del suo
rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro
determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere
dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli
elementi necessari (DTF 132 III 480 consid. 4.1 pag. 481). Condizione
essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile
secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di
modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (cfr.
Cometta
, Il rigetto provvisorio
dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in
Rep
1989, p. 338 con riferimenti).
5.
Il
giudice del rigetto accerta d’ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche
in sede di reclamo), e ciò a prescindere dalla presenza delle parti all’udienza
di primo grado e, se presenti, dalle ragioni da loro sostenute (CEF 30 giugno 1972 in re F., Rep 1972 p. 344 cons. 6; CEF 8 aprile 1974 in re D.V., Rep 1975 p. 101), se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di
debito e se vi è identità tra il creditore, il debitore ed il credito indicati
nel precetto esecutivo e nell’istanza, con il creditore, il debitore ed il
credito di cui ai documenti prodotti (cfr. Cometta, op. cit., p. 331;
Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2. ed., Basilea 2010, n. 50 ad
art. 84; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 73 ad art.
82 e n. 68 ad art. 84; Stücheli, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, p. 112 ad
c).
6.
La dichiarazione di riconoscimento di debito è una dichiarazione
di volontà con la quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di
denaro, deve essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta
a interpretazione (cfr. Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 1 n.
7 p. 3; anche DTF 132 III 480 consid. 4 p. 461).
Un contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce, in
linea di principio, un riconoscimento di debito per il canone scaduto
(Gilliéron, op. cit., n. 49 ad art. 82; Staehelin, op. cit., n. 116 ad art.
82). Se il contratto è di durata indeterminata, vale quale titolo di rigetto
fintanto che il conduttore non renda verosimile che il contratto sia stato
disdetto, con l’effetto giuridico che vi è decadenza dei canoni locatizi
riferiti al periodo successivo (cfr. CEF 8 febbraio 2002 [14.01.114], cons. 3.1; Stahelin, op. cit., n. 116 ad art. 82; Stücheli, op. cit., p. 362 s.).
Nel
presente caso il contratto di locazione in oggetto costituisce, in via di
principio, valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi
dell’art. 82 cpv. 1 LEF per il canone locatizio del mese di ottobre ammontante
a fr. 1'290.-- oltre a fr. 150.-- per un posteggio coperto e uno esterno e fr.
180.-- per le spese accessorie, complessivamente  fr. 1'620.-- oltre interessi
al 5% dal 1. ottobre 2011 (art. 104 cpv. 1 CO). Per l’importo residuo di fr.
100.-- non vi è agli atti riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 2
LEF.
7.
Per l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto
provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi
immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito;
all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni
che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 cons. 4.1.1 con rinvii). Secondo la
giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente
ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a
conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. DTF 104 Ic
413 cons. 4; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung
und Konkurs, vol. I, 4a ed., Zurigo 1997, n. 28 ad art. 82; Gilliéron, op.
cit., n. 82 ad art. 82; Stücheli, op. cit. p. 350 con rif.; Staehelin, op.
cit., n. 87 s. ad art. 82 LEF).
Come per tutti i contratti sinallagmatici il conduttore può opporsi
all’istanza di rigetto dell’opposizione, sostenendo che il locatore non ha,
rispettivamente non ha debitamente fornito la sua prestazione per il periodo di
locazione in oggetto. Il conduttore deve sostanziare eventuali difetti
dell’oggetto locato così come il diritto di riduzione che ne deriva, in tal
caso l’istanza di rigetto viene respinta per l’ammontare delle pretese di
riduzione fatte valere (Staehelin, op. cit., n. 117 ad art. 82).
Il
convenuto ha sostenuto davanti al Giudice di pace di essersi lamentato più
volte sia verbalmente che per iscritto presso gli istanti in merito allo stato
di decadimento generale in cui si trovava l’appartamento locato, dovuto al
mancato mantenimento da parte dei locatori, e di avere chiesto il ripristino
dello stato di abitabilità dello stesso, facendo pertanto valere l’esistenza di
difetti che gli avrebbero impedito la conduzione regolare dell’appartamento
locato. Sulla base del diritto alla riduzione del corrispettivo (art. 259d CO) il
reclamante fa valere l’eccezione di compensazione ai sensi dell’art. 82 cpv. 2
LEF con l’importo di fr. 2'000.-- versato quale cauzione rispettivamente con
l’importo di fr. 2'300.-- per spese accessorie versate in eccesso.
Orbene,
contrariamente a quanto ritenuto dal primo Giudice, la fattispecie non costituisce
una controversia in materia di locazione, bensì una procedura di rigetto
provvisorio dell’opposizione, in cui il convenuto ha sollevato un’eccezione ai
sensi dell’art. 82 cpv. 2 LEF sulla quale il primo giudice avrebbe dovuto
esprimersi, per cui quest’ultimo, non essendosi considerato competente, ha
applicato in modo errato il diritto. Ciò comporta però soltanto il parziale
accoglimento del reclamo volto alla reiezione dell’istanza di rigetto
dell’opposizione e al mantenimento dell’opposizione al precetto esecutivo in
rassegna (cfr. richiesta di giudizio, reclamo pag. 2), nel senso dell’annullamento
della decisione impugnata con conseguente  rinvio egli atti al Giudice di pace affinché
provveda a prendere posizione sulle eccezioni sollevate dalla parte convenuta
nelle sue osservazioni scritte del 19 dicembre 2011 e ad emettere una nuova decisione, dopo aver notificato lo scritto 20 gennaio 2012 dell’istante al
convenuto come richiesto da quest’ultimo con lettera 13 marzo 2012.
8.
La
tassa di giustizia relativa al presente giudizio segue la reciproca soccombenza
delle parti, ossia è posta a loro carico in ragione di metà ciascuna,
compensate le ripetibili (art. 48, 61 cpv. 1 OTLEF e 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamato l’art. 82
LEF
pronuncia:
1.
Il reclamo è accolto e la decisione
del 26 gennaio 2012 del Giudice di pace del circolo di Stabio (inc. 144/2011) è
annullata.
Gli atti vanno trasmessi al
Giudice di pace del circolo di Stabio, affinché provveda ad esprimersi nel
senso dei considerandi e ad emettere una nuova decisione.
2.
La tassa di giustizia di fr. 200.--
relativa al presente giudizio, anticipata dal reclamante, è posta a carico delle
parti in ragione di metà ciascuna, compensate le ripetibili.
3.
Notificazione:
- __________
-
__________
Comunicazione
alla Giudicatura di pace del circolo di Stabio
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                                             La
segretaria
Giacché il valore litigioso della vertenza, di fr.
1'720.--, non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--, contro la presente
decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione, sole se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 cpv. 2 lett. a LTF).
Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14,
anche ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113 segg. LTF).