ti_gerichte · 11.2009.191 · 2012-04-06 · it
Scioglimento della comproprietà: tempestività della domanda e modalità di divisione

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 06.04.2012 11.2009.191
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 06.04.2012 11.2009.191
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 06.04.2012 11.2009.191

Incarto n.
11.2009.191
Lugano
6 aprile 2012
/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Celio
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2006.355
(scioglimento di comproprietà) della
Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 23 maggio 2006
dall'
AO 1
(patrocinato dall'  PA 1 )
contro
AP 1
e AP 2
(patrocinati dall'  PA 2 );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto
l'appello del 9 novembre 2009 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza
emessa il
19 ottobre 2009 dal Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 3;
2.
Se dev'essere accolto l'appello adesivo
dell'11 dicembre 2009
presentato da AO 1 contro la medesima sentenza;
3.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
Con
atto pubblico del 26 gennaio 1998 AO 1 ha acquistato dalla __________ di __________
la particella n. 56 RFD di __________ (7841 m
²:
prato 7383 m² e bosco 458 m²) al prezzo di fr. 800
000.–. La somma di
fr. 415
000.– gli è stata elargita a titolo di mutuo da AP 1 e AP 2 in base
a un contratto stipulato il 26 gennaio 1998. Il trapasso di proprietà è stato
iscritto nel registro fondiario il 2 dicembre 1998.
B.
AO 1
ha dato il fondo in locazione per fr. 35
284.– annui alla __________ di
__________ con lo scopo di gestirvi un campeggio. Il terreno fa parte di un
ampio comprensorio a lago (130
000 m
²
) inserito nella
zona residua (inedificabile) del piano regolatore di __________. Da anni è allo
studio una variante del piano regolatore intesa a qualificare la zona come area
di svago, passeggiata a lago, percorso ciclabile e porto regionale. Il 21 dicembre
1998 AO 1, la __________ di __________, proprietaria della contigua particella
n. 57 e la __________, proprietaria delle limitrofe particelle n. 45, 58 e 825,
hanno firmato un contratto di società semplice (“Società __________”) per
“consentire la pianificazione dei fondi citati secondo la condizione posta dal
Dipartimento del territorio nella riunione del 20 giugno 1997; in particolare
il pianificatore potrà operare, per l'allestimento del progetto degli indirizzi
e dell'occupazione della “zona lago a nord del fiume __________”, senza dover tenere
conto dei confini e considerare l'area come un unico mappale”. La procedura di
pianificazione è tuttora in corso.
C.
Il
1° settembre 1999 AO 1 ha concesso ad AP 1 e AP 2, a estinzione del mutuo ricevuto
al momento dell'acquisto, un diritto di compera sulla quota di un mezzo della particella
n. 56, che i beneficiari hanno esercitato il 24 marzo 2005. Essi sono divenuti così
comproprietari in ragione di un quarto ciascuno della nota particella, mentre
la rimanente quota di un mezzo è rimasta in proprietà di AO 1.
D.
Sorte
contestazioni sull'interpretazione del contratto di mutuo del 26 gennaio 1998 e
sull'amministrazione della comproprietà da parte di AO 1, il 25 maggio 2005 AP
1 e AP 2 hanno convenuto quest'ultimo davanti al Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 3, perché, designato un amministratore della comproprietà in via
cautelare, fosse accertato l'utile derivante dalla gestione della medesima, con
obbligo per il convenuto di versare la metà della relativa somma oltre
interessi al 5% dal 31 gennaio 1999. Nella sua risposta del 14 luglio 2005 AO 1
ha proposto di respingere la petizione. Nominato in via cautelare il 20 lu­glio
2005 un amministratore della comproprietà, con sentenza del 19 novembre
2009 il Pretore ha accertato in fr. 308
087.24 l'utile netto
generato dalla gestione del fondo tra il 1° gennaio 1998 e il 31 dicembre 2008,
di cui la metà spettante ad AP 1 e AP 2. Ha invitato perciò l'amministratore ad
accreditare a questi ultimi fr. 123
269.34 complessivi, corrispondenti
all'utile netto in suo possesso, e ha condannato AO 1 a versare agli attori la
differenza di fr. 30
774.26 con interessi del 5% sugli utili annui conseguiti (inc. OA.2005.389).
Adita da entrambe le parti, con sentenza del 29 novembre 2011 la seconda Camera
civile del Tribunale di appello ha fatto decorrere dal 24 marzo 2005 gli
interessi del 5% dovuti da AO 1 sull'importo di fr. 85
541.50 (inc. 12.2009.227).
Tale decisione è passata in giudicato.
E.
Nel
frattempo, il 23 maggio 2006, AO 1 ha convenuto AP 1 e AP 2 davanti al medesimo
Pretore per ottenere lo scioglimento della comproprietà mediante divisione in
natura in due parti uguali da assegnare per sorteggio, previa una perizia da esperire
seguendo le indicazioni di una planimetria da lui prodotta e iscrizione nel
registro fondiario di una servitù di limitazione delle costruzioni. Nella loro
risposta del 24 agosto 2006 AP 1 e AP 2 hanno proposto di respingere la petizione
“così come formulata”, chiedendo che il fondo fosse “diviso per tre, tosto il
verificarsi cumulativo di due condizioni”: la presentazione dei rendiconti di
gestione 1998/2005 e lo scioglimento della “Società __________”.
L'attore
ha replicato il 28 settembre 2006, mantenendo le sue domande. I convenuti
hanno duplicato il 2 novembre 2006, confermandosi nel loro punto di vista.
L'udienza preliminare si è tenuta l'8 gennaio 2007 e l'istruttoria è terminata
il
21 gennaio
2009. Al dibattimento finale del 25
marzo 2009 le parti hanno confermato le rispettive richieste.
F.
Statuendo il 19
ottobre 2009, il Pretore ha accolto la petizione nel senso dei considerandi.
Egli ha pronunciato lo scioglimento della comproprietà nel seguente modo, salvo
diverso accordo tra le parti:
–   licitazione
tra i soli comproprietari, secondo le modalità degli art. 229 segg. CO, con una
base d'asta di fr. 800 000.–;
–   in caso
d'insuccesso, vendita all'asta pubblica secondo gli art. 229 segg. CO, con una
base d'asta di fr. 122 000.–;
–   incanti
organizzati e diretti da un pubblico notaio incaricato dalle parti;
–   accredito
del ricavo per un mezzo a AO 1 e per il resto ad AP 1 e AP 2 in ragione di un
quarto ciascuno.
La
tassa di giustizia di fr. 7000.– e le spese dell'azione fondata sull'art. 650
cpv. 1 CC sono state poste a carico dei convenuti in solido, tenuti a rifondere
all'attore, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 25
000.– per ripetibili. La tassa di giustizia di fr. 8600.– e
le spese dell'azione fondata sull'art. 651 cpv. 1 CC sono state suddivise tra
le parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.
G.
Contro la sentenza
appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello del 9
novembre 2009 per ottenere il rigetto della petizione “così come formulata”, il
differimento dello scioglimento della comproprietà “sino all'approvazione del
piano regolatore relativo al comparto a lago a nord del fiume __________, __________,
da parte del Consiglio comunale”, la divisione della comproprietà “in natura in
base alle interessenze degli attuali proprietari, tenuto conto dei parametri
edificatori” o, in caso di disaccordo, “tramite un notaio incaricato dalle
parti, con facoltà di definire i lotti assegnati”. Nelle sue osservazioni
dell'11 dicembre 2009 AO 1 conclude per il rigetto dell'appello e con appello
adesivo postula la divisione della compro­prietà in natura proporzionalmente
alle quote detenute dai comproprietari “secondo accordo diretto tra le parti”
o, in caso di disaccordo, mediante incarico conferito dalla parte più diligente
al geometra revisore competente affinché allestisca un piano di mutazione che
preveda il frazionamento della particella n. 56 e l'attribuzione a lui medesimo
di un lotto corrispondente alla metà del fondo e ad AP 1 e AP 2 quella di un
lotto della particella pari alla metà, o in alternativa pari a un quarto ciascuno.
Il 15 gennaio 2010 AP 1 e AP 2 hanno proposto la reiezione dell'appello
adesivo.
Considerando
in diritto:
1.
La causa è stata trattata con la procedura ordinaria degli art. 165 segg.
CPC ticinese. Al vecchio rito soggiacevano tutte le
decisio­ni comunicate dai Pretori fino al 31 dicembre 2010 (art. 405
cpv. 1
CPC). In concreto la sentenza
impugnata è stata intimata il 19 ottobre
2009 ed è pervenuta al
patrocinatore dei convenuti l'indomani. Introdotto entro 20 giorni (art. 308
cpv. 1 CPC ticinese), il
9 novembre 2009, l'appello in esame è dunque tempestivo.
Tempestivo è anche l'appello adesivo, presentato
l'11 dicembre 2009,
entro 20 giorni dalla notificazione dell'appello
principale (art. 314 CPC ticinese).
2.
Premesso
che i convenuti si opponevano allo scioglimento della comproprietà, Il Pretore ha
escluso che il contratto di locazione con la __________ e la litispendenza dell'azione
di rendiconto giustificassero tale opposizione. Quanto alla “Società __________”,
egli ha sottolineato che il contratto di costituzione non regolava le relazioni
tra i comproprietari della particella n. 56, bensì quelle tra i proprietari di
tutti i fondi inclusi nel comparto “zona a lago” in fase di revisione
pianificatoria. E il contratto non prevede che fino al conseguimento dello
scopo le parti debbano rimanere in comproprietà, tant'è che i soci sono liberi
di alienare il loro fondo o parte dello stesso, l'acquisto del terreno da parte
di terzi comportando il mero subingresso dell'acquirente nel contratto, per
tacere del fatto che un eventuale differimento della divisione avrebbe dovuto
essere pattuito nella forma dell'atto pubblico. Il Pretore ha escluso così che
la società semplice recasse oneri e svantaggi tanto gravosi a una parte da
rendere prematura lo scioglimento della comproprietà. A suo parere, l'opposizione
dei convenuti è dovuta all'incertezza sulla situazione pianificatoria del fondo,
e segnatamente sul relativo valore venale, rispetto alle elevate aspettative di
profitto delle parti. Se non che – egli ha epilogato – l'eventualità di una
perdita finanziaria connessa allo scioglimento della comproprietà non basta per
rendere intempestiva la domanda, onde l'inesistenza di impedimenti legali o
contrattuali alla richiesta di scioglimento.
Quanto al
modo della divisione, il Pretore ha escluso l'opzione proposta dall'attore, non
essendo possibile suddividere il fondo in due lotti fra tre comproprietari
senza obbligarne due a rimanere in comproprietà. A mente sua, nemmeno la
suddivisione in tre lotti è attuabile, non essendo dato di sapere come questa debba
concretamente attuarsi e possa assegnarsi a ogni comproprietario una porzione
di fondo corrispondente al valore della rispettiva quota. Egli ha optato così per
la vendita del fondo tramite licitazione fra comproprietari con una base d'asta
di fr. 800
000.–, pari al prezzo d'acquisto, subordinatamente per la vendita ai
pubblici incanti con riduzione della base d'asta a fr. 122
000.–, conforme­mente
a una perizia commissionata dal Dipartimento del territorio all'Amministrazione
immobiliare e strade nazionali. Fissato il riparto dell'utile netto secondo le
quote di comproprietà e riservato un diverso accordo fra gli interessati, il
primo giudice ha previsto infine che gli incanti siano organizzati e diretti da
un notaio incaricato direttamente dai comproprietari.
I.   Sull'appello
principale
3.
Litigioso
è anzitutto il principio dello scioglimento della comproprietà. Ora, secondo l'art.
650 cpv. 1 CC (“azione di divisione”) ogni comproprietario ha il diritto di
chiedere la cessazione della comproprietà, “a meno che ciò non sia escluso dal
negozio giuridico, dalla suddivisione in proprietà per piani o dal fine a cui
la cosa è durevolmente destinata”. Lo scioglimento, inoltre, non può essere
chiesto intempestivamente (art. 650 cpv. 3 CC). La richiesta è intempestiva se
comporta oneri eccessivi o svantaggi considerevoli per gli altri comproprietari
o alcuni di essi. L'intempestività deve risultare da fatti e circostanze
oggettive, in rapporto con il bene da dividere. Il giudice decide secondo
libero apprezzamento, tenendo conto degli interessi dei comproprietari
coinvolti. La questione dell'intempestività non può, comunque sia, ostacolare durevolmente
lo scioglimento di una comproprietà (RtiD II-2008 pag. 652 n. 28c).
4.
Gli
appellanti sostengono anzitutto di non essersi opposti alla petizione, ma di
avere postulato a loro volta la divisione in natura della comproprietà in tre
parti “con un differimento dell'esecuzione”. Il Pretore ha ritenuto invece,
nella sentenza impugnata, che subordinando lo scioglimento a due condizioni (la
presentazione dei rendiconti della comproprietà e la liquidazione della “Società
__________”), i convenuti sostenessero implicitamente l'intempestività
dell'azione. Sta di fatto che, ancora nell'appello, AP 1 e AP 2 chiedono di
differire lo scioglimento della comproprietà fino all'approvazione della
revisione del piano regolatore riguardante il comparto a lago da parte del
Consiglio comunale di __________. E siccome l'azione di accertamento fondata
sull'art. 650 cpv. 1 CC è intesa a far constatare che nulla osta allo scioglimento
della comproprietà, instando per un differimento della medesima gli appellanti
fanno valere, all'atto pratico, l'intempestività – sia pure transitoria, ma a
tempo indeterminato – della divisione (cfr.
Meier-Hayoz
in
: Berner Kommentar, 5ª edizione, n. 38 ad art. 650
CC). Che poi essi formulino proposte sul modo di attuare lo scioglimento così
differito, nulla muta alla circostanza che per ora essi si oppongano all'azione.
In proposito l'appello manca perciò di consistenza.
5.
Per
quanto attiene al contratto di locazione con la __________, secondo il Pretore tale
negozio giuridico non è suscettibile di causare particolari inconvenienti in
caso di sciogli­mento della comproprietà, poiché da esso si può agevolmente
recedere, senza dimenticare che nel frattempo la pigione pattuita costituisce
una fonte di reddito. Gli appellanti ribadiscono che, dandosi disdetta
prematura del contratto da parte del nuovo proprietario, essi potrebbero essere
chiamati dalla locatrice a rispondere in base all'art. 261 cpv. 3 CC per danni finanche
superiori al ricavato dell'asta pubblica.
L'art.
261 cpv. 3 CO prevede che se il nuovo proprietario dà disdetta prima di quando il
contratto consente, il locatore pre­ce­dente risponde verso il conduttore di
tutti i danni che ne derivano. Nel caso specifico, trattandosi di un immobile
non edificato, la disdetta potrebbe essere data con un preavviso di tre mesi (art.
261 cpv. 2 e 266
b
CO) o, se il fondo è destinato a scopi commerciali, di
sei mesi (art. 266
d
CO) per una scadenza qualsiasi (art. 261 cv. 2 CO) in
luogo di quella del 31 dicembre prevista contrattualmente (doc. 2). Considerato
che di principio la locazione passa al nuovo proprietario (art. 261 cpv. 1 CO),
di per sé il rischio di dover indennizzare il conduttore in caso di disdetta
anticipata di un contratto di locazione può anche giustificare la reiezione di
un'azione di scioglimento della comproprietà per ragioni d'intempestività (
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 4ª
edizione, pag. 411 n. 1185a). A parte il
fatto però che l'art. 261 cpv. 3
CO non si applica ove una comproprietà
sia sciolta e l'immobile attribuito a uno dei comproprietari (
Saviaux,
La sort du bail en cas de
changement de propriétaire in: Cahiers du bail, 2003, pag. 69 in fine;
Marchand
in: Bohnet/Montini [curatori],
Droit du bail à loyer, Basilea 2010, n. 14 ad art. 216 CO), in concreto il
contratto di locazione può essere disdetto – come si è appena visto – nel giro
di quei pochi mesi durante i quali si possono preparare le operazioni di
scioglimento. Non è quindi un motivo che osti alla divisione della comproprietà.
Ciò posto, il rischio di danno paventato dagli appellanti cade nel vuoto.
6.
Per
gli appellanti si deve attendere, prima di dividere la comproprietà, la presentazione
dei rendiconti di gestione 1998/2005, in modo da valutare la vantaggiosità dell'operazione.
Se non che, la relativa procedura si è conclusa nel frattempo (sopra, lett. D).
A prescindere da ciò, mere questioni di convenienza non si annoverano fra i
motivi che giustificano un'opposizione all'azione dell'art.
650 cpv. 1 CC (
Brunner/Wichter­mann
in: Basler Kommentar, ZGB II, 3
ª
edizione, n. 13 ad art. 650).
Su questo
punto non giova pertanto indugiare.
7.
Gli
appellanti ricordano altresì di avere chiesto al Pretore di subordinare la
divisione della comproprietà alla conclusione della procedura di scioglimento della
“Società __________”, ovvero all'“approvazione del piano [regolatore] da parte
del Consiglio comunale”. Sottolineano che secondo le risultanze dell'istruttoria
la fine di tale società deve coincidere con la fine del processo di
pianificazione e che fino a quel momento non è possibile determinare i benefici
di ciascun socio. Essi fanno valere dipoi che è interesse di tutti i
comproprietari rinviare lo scioglimento della comproprietà, giacché – grazie
agli accordi stipulati con i vicini nel contratto di società semplice – tutti i
soci parteciperanno ai vantaggi ridondanti dalla pianificazione. Quand'anche la
particella n. 56 fosse destinata a interessi pubblici, in virtù del contratto
di società i comproprietari potranno ottenere superficie edificabile dagli
altri fondi.
Che la “Società
__________” mirasse a “consentire la pianificazione” delle particelle del
relativo comparto territoriale e che tale scopo non sia stato raggiunto è pacifico.
Come ha accertato il Pretore, nondimeno, il contratto non vieta ai soci di
alienare
i loro fondi né di chiedere lo scioglimento della comproprietà. Il solo vincolo
contrattuale non basta quindi per far apparire intempestivo lo scioglimento
della comproprietà. Quanto al contenuto del contratto, esso si prefiggeva –
come ha rilevato il Pretore – di agevolare la pianificazione dei fondi, ma
anche di compensare fra i soci i vantaggi e gli svantaggi da ciò derivanti (doc.
1.1, in particolare l'art. 3 del contratto; deposizione dell'__________. __________,
del 16 maggio 2007: verbali, pag. 2 e 3 a metà). Inizialmente solo l'attore era parte al contratto di società semplice, giacché a quel tempo i convenuti
non avevano sottoscritto il negozio giuridico a titolo personale, bensì come
rappresentati dalla __________ (doc. 1.1 e doc. M). Dopo avere esercitato il
diritto di compera, tuttavia, costoro hanno notificato agli altri soci della “Società
__________”
la volontà di aderire alla società (doc. 1.2) e non risultano
avere incontrato opposizioni.
Nelle
circostanze descritte, fosse la comproprietà divisa in natura o venduta
all'asta a uno dei comproprietari, il nuovo proprietario continuerà a partecipare
alla società semplice e a beneficiare dei relativi vantaggi. Ove un terzo invece
acquistasse il fondo, gli attuali soci potrebbero opporsi alla sua entrata
nella società (art. 6 del contratto: doc. 1.1), temendo che egli non condivida
gli scopi sociali (deposizione dell'__________. __________, del 2 maggio 2007: verbali,
pag. 3 a metà). Se non che, ciò potrebbe essere di pregiudizio al terzo
medesimo o agli altri soci, ma non alle parti, ormai ex comproprietarie. E per
giudicare se lo scioglimento di una
comproprietà
sia intempestivo entrano in linea di conto solo circostanze
correlate all'oggetto
da dividere, non ad aspet­ti soggettivi (
Brunner/Wichtermann
,
op. cit., n. 19 ad art. 650 CC con rinvio e n. 21 ad art. 650 CC). È vero che i
convenuti rimarrebbero nella società semplice in quanto presidente e membro del
consiglio di amministrazione della __________
,
ma ciò non è correlato all'oggetto da dividere. Non può o
stare dunque
allo scioglimento della comproprietà.
8.
Gli
appellanti fanno valere che, data l'incerta situazione pianificatoria del
fondo, non è possibile oggi attribuire al bene un giusto valore venale. Essi
ricordano che la particella è stata acquistata, anche grazie agli accordi
contenuti nel contratto di società semplice, in vista di una promozione
immobiliare da attuare una volta ultimata la procedura pianificatoria. Ribadiscono
che la vendita del fondo all'asta causerà una grave perdita e che la comune volontà
dei comproprietari non è di spossessarsi del bene, ma di poter disporre ciascuno
della propria quota, in funzione degli accordi intercorsi e dei parametri
edificatori futuri. Ora, nella sentenza impugnata il Pretore non ha trascurato
le aspettative economiche delle parti, “speranzose di poterle concretare e mettere
a profitto in futuro con l'alienazione del bene”, ma ha ritenuto che l'eventuale
perdita finanziaria connessa allo scioglimento della comproprietà non è una
circostanza tale da rendere intempestiva la domanda.
a)
Nella
fattispecie è indubbio che gli interessati hanno acquistato il fondo in vista
delle ricadute economiche di una riqualifica dell'area dal profilo
pianificatorio, in particolare nella prospettiva di un inserimento dei fondi nella
zona edificabile. È altresì indiscutibile che l'attuale incertezza
pianificatoria influisce sul valore venale della comproprietà, ma che i convenuti
possono ancora sperare nel buon esito dell'operazione, ove si consideri che la
relazione preliminare 27 agosto 2007 del pianificatore propone di destinare
parte della superficie del fondo alla zona residenziale R5 con piano di
quartiere (doc. II, pag. 5; cfr. anche l'esame preliminare dipartimentale 19
giugno 2008, doc. III, pag. 4; deposizione dell'__________. __________ del 16
maggio 2007: verbali, pag. 3 a metà; deposizione dell'__________. __________
del 2 mag­gio 2007: verbali, pag. 2 da metà). Se non che, come ha rammentato il
Pretore, il timore di una perdita finanziaria non basta per respingere l'azione
dell'art. 650 cpv. 1 CC. Certo, allo scioglimento occorre soprassedere – ad
esempio – se il risultato dell'asta pubblica appare compromesso fin dall'inizio
in ragione di avvenimenti di portata generale, come ostacoli organizzativi
dovuti a scio­peri o disagi nelle comunicazioni (
Haab
in: Zürcher Kommentar, Zurigo 1977, n. 2 ad art. 650 CC;
Steinauer
, op. cit., pag. 411 n.
1185a con rinvio). Non basta invece il solo timore di non poter recuperare il
prezzo d'acquisto (
Meier-Hayoz
,
op. cit.
, n. 36 ad art. 650 CC;
Brunner/ Wichter­mann
,
op. cit., n. 20 ad art. 650 CC
), come non basta una situazione
del mercato immobiliare sfavorevole (
Brunner/Wichter­mann
, op. cit., n. 19 ad art.
650 con rinvii). Per ordinare lo scioglimento della comproprietà è sufficiente che
in caso di vendita si possa ragionevolmente ottenere un risultato presumibilmente
conforme al valore attuale del bene (SJ 115/1993 pag. 532 consid. 4).
b)
Nel
caso specifico non si disconosce che la particella n. 56 è stata acquistata nel
1998 per fr. 800
000.–. Non si può dire nem­meno però che il mercato immobiliare
attraversi oggi un periodo sfavorevole. Nulla induce a dubitare pertanto che in
caso di vendita all'asta il presumibile ricavo dell'alienazione non raggiunga almeno
il valore venale del bene. È vero che il fondo non consta valere più di fr. 122
000.–, secondo
una perizia consegnata dall'Amministrazione immobiliare e strade nazionali (deposizione
di __________ del 27 settembre 2007: verbali, pag. 3 in fondo). È altrettanto
vero tuttavia che le ragioni per cui nel 1998 il terreno sia stato pagato a quel
prezzo (aspettative edilizie) sono meramente soggettive (
Brunner/Wichter­­mann
, op. cit., n. 21
ad art. 650 CC) e non ostano allo scioglimento della comproprietà. Per di più,
come questa Camera ha già avuto modo di ricordare (RtiD II-2008 pag. 652 n.
28c), la questione dell'intempestività non può ostacolare durevolmente lo
scioglimento di una comproprietà. E la revisione di un piano regolatore può
notoriamente durare a lungo (cfr.
Cattaneo
Beretta
, La pianificazione del territorio e il diritto in:
CFPG
, Problemi attuali della
pianificazione del territorio in Ticino, collana gialla, Lugano 2005, pag. 40),
tant'è che in concreto il responsabile del Dipartimento del territorio ha confermato
l'impossibilità di prevederne la fine (deposizione di __________ del 27 settembre
2007: verbali, pag. 3 verso l'alto). Rinviare in simili circostanze lo scioglimento
della comproprietà alla conclusione della revisione pianificatoria significherebbe
procrastinare la divisione
sine die
. Ciò non sarebbe ammissibile.
9.
Per
quanto riguarda le modalità della divisione, l'art. 651 cpv. 2 CC dispone che qualora
i comproprietari non trovino un accordo il giudice ordina la divisione in natura
e, ove questa non possa farsi senza notevole diminuzione del valore, ordina la
licitazione tra comproprietari o ai pubblici incanti. Al riguardo il giudice dispone
di ampio potere di apprezzamento e non è tenuto a preferire la divisione in
natura (DTF 100 II 193 consid.
2e;
Brunner/
Wichtermann,
op. cit.,
n.
13 ad art. 651 CC).
Egli decide secondo le circostanze del
caso e l'equità, tenendo conto delle particolarità concrete, in specie della
divisibilità del bene e delle condizioni personali, così come dei bisogni e dei
desideri dei comproprietari. In mancanza di accordo sul modo di divisione, il
giudice non è vincolato dalle richieste delle parti e sceglie libera­mente tra
le possibilità offerte dall'art. 651 cpv. 2 CC (Rep. 1998 pag. 198 consid. 2
con riferimenti). Contrariamente all'opinione degli appellanti, nell'ambito
dell'azione fondata sull'art. 651 cpv. 1 CC
il
“differimento” della divisione,
motivo di rifiuto della
domanda di scioglimento della comproprietà
, non entra
più in linea di conto.
10.
In
concreto i
l Pretore ha optato per la vendita del fondo all'asta,
accertando che tra le parti non v'era accordo sul modo della divisione, giacché
l'attore postulava la divisione in natura in due lotti, mentre per finire i
convenuti postulavano la suddivisione in tre parti. In circostanze del genere egli
ha scartato la divisione in natura. Tale conclusione non è pertinente. Ove le
parti concordino sul modo della divisione (in natura o tramite vendita) e rimanga
litigiosa solo l'attuazione delle relative modalità, il giudice è vincolato
alle richieste delle parti (
Brunner/Wichter­mann,
op. cit.,
n. 12 ad art. 651
CC;
Steinauer
, op. cit., pag. 412 n. 1192; SJ 108/1986 pag. 134
).
Un accordo sul principio basta. In altri termini, se le parti sono
d'accordo sul principio della vendita, il giudice può scegliere ancora fra
licitazione privata o alienazione ai pubblici incanti, ma non può ordinare la
divisione del fondo in natura
(
Meier-
Hayoz,
op. cit.,
n. 21 ad art. 651 CC).
a)
Nel
loro memoriale di risposta davanti al Pretore i convenuti proponevano di respingere
l'azione di divisione, ma dichiaravano di non opporsi allo scioglimento della
comproprietà mediante formazione di tre lotti non appena si fossero verificate
due condizio­ni (
la presentazione dei rendiconti di
gestione 1998/2005 e lo scioglimento della “Società __________”). La prima
richiesta era destinata all'insuccesso. La seconda non era destinata a miglior
sorte nella misura in cui dettava le due condizioni, le quali non potevano
legittimamente ostare allo scioglimento della comproprietà. Poteva invece essere
presa in considerazione nella misura in cui auspicava la divisione in natura
del fondo. Su tal punto, del resto,
le parti sono
tuttora concordi, come si vedrà ancora nell'appello adesivo. Non v'era ragione
dunque perché il Pretore ordinasse la vendita del fondo.
b)
L'attore
postula la divisione del fondo in natura mediante for­mazione di due lotti, i
convenuti mediante la formazione di tre. L'ipotesi dei due lotti non è improponibile
(Steinauer
, op. cit., pag. 409 n.
1179a), l'attore non potendo impedire ai convenuti di continuare nel loro
rapporto di comproprietà (Rep. 1981 pag. 332 consid. 4 con rimando). D'altro
lato i convenuti non sono tenuti nemmeno a rimanere in comproprietà, tant'è che
propongono essi medesimi la formazione di tre parcelle. Resta il problema di
sapere se tre lotti siano tecnicamente fattibili
e non comportino una
notevole diminuzione del valore del bene (art. 651 cpv. 2 CC). Gli atti non
consentono di risol­vere il quesito. I
l Pretore non ha mancato
di sottolineare che, quantunque fosse stata ordinata una perizia al riguardo, per
finire non è stato esperito alcun accertamento specialistico. Gli appellanti
obiettano che, data l'incertezza pianificatoria, una perizia sarebbe stata
inutile. Così argomentando, però, essi partono ancora una volta dall'idea che
lo scioglimento della comproprietà non debba avvenire prima che l'assetto
pianificatorio del fondo sia definito. Simile tesi è già stata respinta per
l'aleatorietà della revisione urbanistica, che non appare concludersi entro
scadenze ragionevolmente prevedibili. Appurato che la divisione del fondo in
tre parti richiedeva approfondimenti tecnici, il Pretore avrebbe dovuto così
ordinare la perizia d'ufficio (art. 88 lett. a CPC ticinese). Poco importa che l'attore
avesse lasciato cadere il mezzo di prova, rinunciando a presentare i quesiti
peritali. Gli accertamenti specialistici erano necessari per l'emanazione del
giudizio. Spettava dunque al Pretore formulare i quesiti.
c)
In
teoria questa Camera potrebbe ordinare essa medesima l'assunzione di un referto
peritale
(art. 322 lett. b CPC ticinese). Se non che, questa
Camera sarebbe poi chiamata a giu­dicare direttamente – per la prima volta – sull'attuabilità
della divisione in natura (art. 651 cpv. 2 CC). Non solo le parti si vedrebbero
sottrarre così al loro giudice naturale, ma esse perderebbero anche un grado di
giurisdizione munito di pieno potere cognitivo nell'accertamento dei fatti. Il
che non sarebbe opportuno né giusto. Nelle circostanze illustrate conviene
pertanto annullare la decisione impugnata sul modo della divisione e rinviare
gli atti al Pretore per un nuovo giudizio sulla fattibilità della divisione in tre
lotti (analogamente: Rep. 1995 pag. 169; I CCA, sentenza inc.
11.2007.90 del
3 novembre 2008, consid. 7).
11.
Da
ultimo gli appellanti insorgono contro la commisurazione degli oneri
processuali e delle ripetibili, dolendosi che il valore litigioso stimato dal
Pretore in fr. 800
000.– è eccessivo. Essi fanno notare inoltre di avere chiesto soltanto
un differimento della divisione della comproprietà e che le condizioni da loro
poste si sarebbero potute verificare nel corso di procedura, sicché la soccombenza
delle parti sarebbe per lo meno reciproca. Il Pretore ha commisurato la tassa
di giustizia, da parte sua, in base a un valore litigioso di fr. 400
000.– per l'azione
fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC (fr. 7000.–) e di fr. 800
000.– per l'azione fondata
sull'art. 651 cpv. 2 CC (fr. 8600.–). Gli appellanti eccepiscono che il valore
di stima della particella n. 56 è di soli fr. 3136.40 e che quello venale odierno
è di fr. 122
000.– al massimo, come risulta dalla nota perizia commissionata dal
Dipartimento del territorio, tant'è che nel loro memoriale di risposta essi
avevano precisato di non confermare il valore litigioso di fr. 800
000.– indicato
dall'attore nella petizione.
a)
La
censura non è priva di buon diritto. In
un'azione
volta allo scioglimento della comproprietà (art. 650 cpv. 1 CC) il valore
litigioso corrisponde a quello della quota di comproprietà appartenente all'attore,
mentre in un'azione vertente sul modo della divisione (art. 651 cpv. 1 CC) esso
corrisponde al valore dell'intera comproprietà (RtiD I-2004 pag. 607
n. 109c). Per valore dell'intera comproprietà si intende quello venale al
momento in cui è stata promossa causa. L'unico dato attendibile sul valore
venale della particella n. 56 nel maggio del 2006 è
quello
stimato dalla citata perizia in fr. 122
000.– (deposizione di __________
del 27 settembre 2007: verbali, pag. 3 in fondo). Che il fondo sia stato acquistato
nel gennaio del 1998 per fr. 800
000.– a fini speculativi in vista di future possibilità
edificatorie poco importa.
Il valore litigioso della causa fondata sull'art. 650 cpv.
1 CC doveva ritenersi così di fr. 61
000.– (quota di comproprietà
dell'attore) e quello della causa fondata sull'art. 651 cpv. 1 CC di
fr. 122
000.–.
b)
L'art.
7 cpv. 1 vTOA prevedeva per procedure ordinarie di valore litigioso compreso
tra fr. 50
000.– e fr. 100
000.–
una tassa di giustizia da fr. 2000.– a fr. 8000.–, mentre per
procedure ordinarie di valore compreso tra fr. 100
000.– e
fr.
200
000.–
la tassa di giustizia variava da fr. 3000.– a
fr.
12
000.–.
Valutata la relativa complessità ed estensione della pratica, come pure
l'impegno e il dispendio di tempo richiesto al tribunale, per l'azione di accertamento
fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC una tassa di giustizia di fr. 3000.– sarebbe
risultata consona anche alla difficoltà del processo. La tassa di giustizia
fissata dal Pretore (fr. 7000.–) denota così un eccesso di apprezzamento e va
ridotta di conseguenza. Essa rimane tuttavia a carico dei convenuti, come ha
deciso il Pretore, poiché da tale azione essi escono sconfitti e la divisione della
comproprietà va ordinata (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese).
c)
Circa
l'indennità per ripetibili, alla quale continua ad applicarsi – orientativamente
– la vecchia tariffa dell'Ordine degli avvocati (art.
16
cpv.
2 dell'attuale regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio
d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili: RL
3.1.1.7.1), il Pretore l'ha fissata in fr. 25
000.–, ciò che denota una
volta ancora un chiaro eccesso di apprezzamento. Per valori litigiosi tra fr.
50
000.–
e fr. 200
000.– l'art. 9 cpv. 1 TOA prevedeva aliquote comprese fra il 6 e il
10% del valore medesimo. Considerata la difficoltà medio-alta della pratica, si
sarebbe giustificata un'indennità di circa fr. 5500.–, cui andavano aggiunte le
spese e l'IVA. L'indennità fissata dal primo giudice per l'azione fondata sull'art.
650 cpv. 1 CC va ricondotta così a fr. 6000.–.
d)
Per
quanto attiene all'azione fondata sull'art. 651 cpv. 2 CC, l'esito della controversia
resta aperto. Sugli oneri di prima sede pertanto il Pretore giudicherà nuovamente
al momento di emanare la nuova sentenza, fermo restando che la tassa di
giustizia andrà calcolata sul valore litigioso di fr. 122
000.–, ma che il parametro
determinante per definire le ripetibili spettanti alla parte vittoriosa rimane
il valore della quota di comproprietà appartenente alla parte vittoriosa (I
CCA, sentenza inc. 11.2007.156 del 24 febbraio 2009, consid. 5 con rinvio alla
sentenza del Tribunale federale
5P.452/2005 del 14
febbraio 2007, consid. 4).
II.   Sull'appello
adesivo
12.
AO 1 critica
il modo di divisione ordinato dal Pretore, facendo valere che i convenuti medesimi
avevano espresso la volontà di suddividere il fondo in natura, seppure in tre lotti
e non in due. Egli sostiene che non toccava a lui postulare il frazionamento
del fondo in tre parti, men che meno ove si consideri che l'iscrizione nel
registro fondiario non rispecchia gli accordi presi, secondo cui AP 1 e AP 2
detengono insieme un mezzo della comproprietà. L'attore sottolinea altresì di
non essersi mai opposto alla divisione del fondo in tre parcelle, sicché il
Pretore avrebbe dovuto disporre lo scioglimento della comproprietà in natura.
Gli
argomenti testé riassunti sono già stati trattati nell'ambito dell'appello
principale (consid. 10), in esito al quale il dispositivo della sentenza
impugnata sull'azione ancorata all'art. 651 cpv. 1 CC va annullato e gli atti rinviati
al Pretore per un nuovo giudizio nel senso dei considerandi. Non giova dunque
ripetersi. L'appellante adesivo non può essere seguito invece laddove propone
di delegare l'allestimento del piano di mutazione e l'attribuzione dei lotti al
geometra revisore competente per circondario (pag. 13). Tale modo di procedere
sottrarrebbe ai convenuti la possibilità di far verificare da un giudice l'attuazione
della divisione in natura del fondo, in particolare che
tre lotti siano tecnicamente fattibili
e non comportino una
notevole diminuzione del valore del fondo. L'appello adesivo va dunque accolto
sul principio.
Come il Pretore statuirà in ultima analisi sull'azione
dell'art. 651 cpv. 1 CC non può essere previsto sin d'ora.
III.   Sugli
oneri processuali e le ripetibili di appello
13.
Gli oneri e le ripetibili dell'appello principale seguono la reciproca
soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC ticinese). Gli appellanti soccombono sul
principio dello scioglimento della comproprietà (art. 650 cpv. 1 CC), ottenendo
solo una riduzione della tassa di giustizia e delle ripetibili. La contesa
rimane aperta, invece, sull'applicazione dell'art. 651 cpv. 1 CC. Tenuto conto
di ciò, si giustifica equitativamente di porre a loro carico tre quinti degli
oneri processuali, con obbligo di rifondere all'attore un'equa indennità per ripetibili
ridotte. Quanto all'appello adesivo, esso riguardava unicamente l'azione
dell'art. 651 cpv. 2 CC, sulla quale – come ripetuto – il giudice dovrà ancora
statuire. Appare equo, in tali circostanze, ripartire a metà gli oneri
processuali e compensare le ripetibili. Nella commisurazione della tassa di
giustizia in appello si tiene conto del fatto che sull'azione fondata sull'art.
651 cpv. 2 CC manca ancora una decisione di merito (art. 21 vLTG per analogia).
IV.   Sui
rimedi giuridici a livello federale
14.
Relativamente
ai rimedi giuridici esperibili contro l'odierna sentenza  sul
piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF) il valore litigioso
ai fini dell'art. 74 cpv. 1
lett. b LTF supera
ampiamente la soglia di fr. 30
000.– per un eventuale ricorso in materia civile.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
I.   L'appello
principale e l'appello adesivo sono parzialmente accolti, nel senso che la
sentenza impugnata è così riformata:
1.  È ordinato lo scioglimento della
comproprietà sulla particella n. 56 RFD di __________, appartenente per un
mezzo a AO 1 e per un quarto ciascuno ad AP 1 e AP 2.
2.  La
tassa di giustizia di fr. 3000.– e le spese, da anticipare dall'attore, sono
poste a carico dei convenuti in solido, i quali rifonderanno all'attore, sempre
con vincolo di solidarietà, fr. 6000.– complessivi per ripetibili.
Il
dispositivo n. 3 della sentenza impugnata è annullato e gli atti sono rinviati
al Pretore per nuovo giudizio sull'azione che riguarda il modo della divisione
(art. 651 cpv. 1 CC).
II.   Gli oneri dell'appello principale, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 1950.–
b)
spese                       fr.
50.–
fr.
2000.–
sono
posti per tre quinti a carico degli appellanti principali in solido e per il
resto a carico di AO 1, al quale gli appellanti
principali rifonderanno, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.–
complessivi per ripetibili ridotte.
III.   Gli
oneri dell'appello adesivo, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr.   950.–
b)
spese                       fr.
50.–
fr.
1000.–
sono
posti per metà a carico dell'appellante adesivo e per l'altra metà
a carico AP 1 e AP 2 in solido, compensate le
ripetibili.
IV.   Notificazione
a:
–
;
–
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere
pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv.
1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso
in materia civile è am­missi­
bile
solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30
000
franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il
ricorso in materia civile è ammissibile
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale
(art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF.
Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo
stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale
federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.