ti_gerichte · 12.2017.105 · 2019-02-28 · it
Contratto di locazione - compensazione della pigione in concreto non ammissibile in quanto esclusa espressamente dal contratto - massima inquisitoriale sociale


Incarto n.12.2017.105

Lugano

28 febbraio 2019/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Bozzini
 e Stefani

vicecancelliera:

Federspiel
 Peer

sedente
per statuire nella causa - inc. n.SE.2015.400della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 12
novembre 2015 da

AO
 1

Contro

AP
 1

A.Con contratto di data 12
ottobre/12 novembre 2014 la società AO 1 (in seguito: AO 1) ha concesso in
sublocazione alla società AP 1 (in seguito: AP 1), una superficie commerciale
adibita a ufficioopen spacee un posto auto nellautorimessa dello
stabile sito in via __________ a Lugano. La pigione mensile complessiva
assommava a fr. 2'861.45 di cui fr. 1'952.25 quale canone locativo e fr. 908.95,
quale forfait per le spese accessorie (AIL, utilizzo mobili e tecnologie, pulizia
locali e canone rete Swisscom). Laccordo prevedeva una durata indeterminata
della locazione, con possibilità di notificare la disdetta per le scadenze di
giugno, settembre, dicembre e marzo, la prima volta per il 30 giugno 2015. Le
parti hanno stabilito il versamento di un deposito di garanzia pari a fr. 1'952.24
che non è però mai stato effettuato (doc. 5). Al punto 5 del contratto di
locazione era inoltre indicato che E esclusa la compensazione della
pigione con crediti che non derivino dal contratto di locazione. AO 1 ha
consegnato le chiavi dei vani locati alla conduttrice in data 24 ottobre 2014
(doc. E nellincarto dellUfficio Conciliazione, in seguito: inc. UC)

B.In data 12 novembre
2014 le stesse parti hanno sottoscritto un contratto di assistenza
professionale denominato offerta Full-Service, in base al quale AP 1
si è impegnata a fornire alla controparte una serie di prestazioni nellambito
della consulenza e dellottimizzazione di impresa (cfr. per i dettagli, doc.6) 
dietro pagamento di un compenso di fr. 2'000.- mensili.

C.Come testimonia la
corrispondenza intercorsa tra le parti, dopo pochi mesi sono sorte delle
divergenze e i rapporti sono diventati conflittuali. Con scritto email del 24
marzo 2015 AP 1 ha comunicato a AO 1 che a partire dal 1°maggio
2015 avrebbe provveduto a pagare unicamente il canone locativo mensile,
assumendosi direttamente il pagamento delle spese accessorie (doc. 22). Con email
datata 30 marzo 2015 la conduttrice ha poi chiesto alla locatrice spiegazioni
sullammontare delle spese accessorie relative al mese di aprile 2015 (doc. 19).
Inoltre, con lettera dello stesso giorno AP 1  ha manifestato alla controparte
le proprie rimostranze in merito allintenzione di AO 1 di procedere alla
risoluzione unilaterale del contratto di assistenza e ha preso atto della
volontà della stessa di voler aggiungere alcune poste di costi variabili alla
pigione. Nel contempo la conduttrice ha fatto valere una pretesa di fr.
10'372.- per i servizi da lei effettuati, da cui dedursi limporto di fr. 9'078.88
a favore della parte locatrice, con un saldo restante di fr. 1'293.12, importo
che a suo dire sarebbe stato da compensare con la pigione relativa al mese di
aprile 2015 (doc. 19).

Per sua parte AO 1, con email del 14 aprile
2015, ha comunicato di aver preso atto della disdetta degli uffici da te
comunicatami per la fine di aprile 2015 e ha respinto la richiesta di
sottoscrivere un nuovo contratto di sublocazione alle condizioni proposte dalla
conduttrice; la locatrice ha inoltre contestato la compensazione invocata dalla
conduttrice (doc. 27). Con successivo scritto del 15 aprile 2015  AP 1 ha contestato
gli importi dovuti alla locatrice a titolo di servizi fissi, facendo
valere un credito a suo favore di CHF 181.68 (doc. H inc. UC). Con email dello
stesso giorno essa ha inoltre spiegato di non aver mai disdetto affitti 
ma unicamente i servizi da voi forniti(doc. 25).

Con raccomandata di data 28 aprile 2015 AO 1 ha
preteso da AP 1 il pagamento dei canoni di locazione per i mesi di dicembre
2014, gennaio 2015, febbraio 2015, marzo 2015 e aprile 2015 per complessivi CHF
15'141.42, oltre le spese accessorie relative al mese di aprile 2015, pena la
disdetta del contratto di locazione, ed ha contestato, nel contempo, qualsivoglia
compensazione fatta valere dalla conduttrice (doc. 7). Con raccomandata separata
di stessa data, AO 1 ha, inoltre, ricordato alla controparte di aver disdetto
unilateralmente il contratto di assistenza full service in data 11
marzo 2015 e ha contestato qualsiasi pretesa in relazione al mandato (doc. 8).

Con lettera del 30 aprile 2015 AP 1 ha chiesto
il pagamento delle sue fatture relative allanno 2015 derivanti dal contratto
di servizi full service (doc. 26). Con scritto separato di stessa data
la conduttrice ha affermato di aver compensato le prestazioni, dicendosi
disposta a pagare la differenza una volta saldate le sue fatture (doc. M inc. UC).
Con missiva datata 19 maggio 2015 AP 1 ha disdetto il contratto di sublocazione
per la scadenza del 30 giugno 2015 (doc. N inc. UC).

In breve, lattrice ha chiesto il pagamento
della pigione pattuita e ha contestato leccezione di compensazione sollevata
dalla controparte. Essa ha, tra laltro, sostenuto che le pretese prestazioni
compiute dalla conduttrice non sarebbero in realtà mai state effettuate.

Con osservazioni del 5 dicembre 2015 AP 1 ha
contestato integralmente le pretese attoree e ha sostenuto che il pagamento del
canone locativo era stato estinto tramite le prestazioni di consulenza da lei
effettuate sulla base del contratto full service. Al riguardo essa ha
affermato che il contratto di locazione farebbe parte di un accordo più ampio
che prevedeva lestinzione delle reciproche obbligazioni mediante resa di
reciproche prestazioni. La pretesa relativa ai servizi resi ammonterebbe a CHF
16'340.48 oltre interessi. La convenuta ha inoltre invocato lapplicazione
dellart. 82 CO per la mancata messa a disposizione del posto auto e dei
servizi telefonici e, in subordine, ha chiesto una riduzione della pigione.

Esperita listruttoria, le parti hanno
rinunciato al dibattimento finale producendo dei memoriali conclusivi scritti
nei quali hanno ribadito le proprie antitetiche posizioni. Nelle conclusioni la
convenuta non ha più menzionato la sua domanda volta a una riduzione della
pigione.

E considerato,

in diritto:

Per questi motivi,

richiamati gli art. 96 e 106 CPC e la
LTG,

decide:

1.Lappello 6 luglio 2017 di AP 1è respinto.

2.Le
spese dappello di complessivi fr. 200.-, già anticipate dallappellante,
restano a suo carico, con obbligo di versare alla controparte fr. 1000.- per
ripetibili di appello. Il maggiore anticipo sarà restituito.

-

-

Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).