ti_gerichte · 12.1996.178 · 1997-01-15 · it
Sentenza o decisione senza scheda


Incarto n.12.96.00178

Lugano

15 gennaio 1997/gb

In nomedella Repubblica e Cantonedel Ticino

La seconda Camera
 civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi,
 presidenteChiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente
per statuire nella causainc. no. 278/95della Pretura del distretto di Bellinzona promossa con 6 dicembre 1995 da

__________

contro

Dipl.
 Ing. __________

rappr.
 dall avv. __________

in
materia di locazione (difetti dellente locato) che il Segretario-assessore,
con sentenza 10 settembre 1996, ha parzialmente accolto operando una riduzione
del canone di locazione mensile a Fr. 3500 dal 1 gennaio 1995 e sino ad
eliminazione dei difetti.

Appellante la parte convenuta che, con atto di appello
26 settembre 1996, chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di
respingere l'istanza e, in via subordinata, che la riduzione della pigione
abbia effetto soltanto per due mesi, con protesta di spese e ripetibili di
primo e secondo grado;

mentre l'istante con osservazioni 28 ottobre 1996
postula la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti

Ritenuto

in fatto                                  A.Con contratto 16 maggio 1991 la convenuta ha locato
all'istante una superficie di 208 metri quadrati al primo piano e di 32 metri
quadrati al piano seminterrato del centro commerciale di sua proprietà a
__________.

Il
periodo di locazione contrattualmente stabilito andava dal 1 settembre 1991 al
31 agosto 2001 con una pigione iniziale di fr. 4'000.- mensili, che,
successivamente adeguata all'indice nazionale dei prezzi al consumo, ammonta
attualmente a fr. 4'270.- mensili (doc. D, I1 inc. conc.).

Il
17 agosto 1995 -sull'apposito modulo ufficiale- la locatrice ha notificato alla
conduttrice il nuovo canone di locazione indicizzato per il 1 gennaio 1996.

Con
tempestiva istanza 31 agosto 1995 la __________ ha contestato l'aumento presso
il competente ufficio di conciliazione, chiedendo inoltre una riduzione della
pigione per difetti dell'ente locato e la messa a disposizione a __________
della documentazione concernente le spese accessorie.

B.Non
essendo stato possibile trovare un'intesa, con istanza 6 dicembre 1995 la
conduttrice ha adito la Pretura.

In
sostanza la __________ ha eccepito che la scala che conduce al primo piano
sarebbe stretta e con i gradini troppo alti, così che i clienti giungerebbero
in negozio col fiatone. Inoltre l'atrio dello stabile sarebbe costantemente
occupato da elettrodomestici, apparecchi televisivi e stereo, spesso
funzionanti a pieno volume, di modo che il cliente intenzionato a visitare la
pellicceria si troverebbe disorientato e riuscirebbe a fatica a trovarla. Lo
spazio aperto accanto alla pellicceria, utilizzato dalla convenuta
saltuariamente per vendite speciali e normalmente come magazzino, non verrebbe
mai pulito e sarebbe indecoroso per l'intero stabile. Infine l'istante sostiene
che le condizioni climatiche ambientali sarebbero invivibili poiché in estate
mancherebbe l'aria e il caldo sarebbe insopportabile e in inverno si passerebbe
da momenti di troppo caldo a momenti di troppo freddo.

C.La
convenuta si è opposta integralmente all'istanza contestando l'esistenza di
tutti i difetti denunciati. In particolare la Dipl. ing. __________ sostiene
che la scala che conduce al piano superiore sarebbe costruita secondo le regole
dell'arte e di dimensioni usuali, che lo spazio accanto alla pellicceria
sarebbe utilizzato per le vendite d'occasione e verrebbe regolarmente pulito,
nonché che l'istante non avrebbe mai dato seguito ai suoi ripetuti inviti ad
esporre le insegne del negozio nell'atrio.

Infine,
a mente della convenuta, i problemi climatici manifestatisi all'inizio della
locazione sarebbero stati risolti con il potenziamento degli impianti,
miglioria della quale beneficerebbe anche il primo piano.

D.Il
Segretario-assessore, con sentenza 10 settembre 1996, ha accolto parzialmente
l'istanza ammettendo una riduzione della pigione a fr. 3'500.- mensili (ca. 20
%) a far tempo dal 1 gennaio 1995 e sino ad eliminazione dei difetti dell'ente
locato.

Secondo
il Giudice di prime cure la scala di accesso al piano superiore avrebbe
proporzioni usuali e non renderebbe oltremodo difficile l'accesso al primo
piano. In ogni caso lo stato di fatto era percettibile dalla conduttrice già al
momento della stipula del contratto.

Per
quanto concerne l'atrio dagli atti risulterebbe la disponibilità della
locatrice a permetterne l'uso parziale, nonché l'esposizione di insegne da
parte della conduttrice, possibilità della quale quest'ultima non avrebbe
peraltro mai usufruito. A norma di contratto non sarebbe inoltre pattuito che
l'atrio debba restare perfettamente sgombro.

Infine,
a mente del Segretario-assessore, la superficie non locata accanto alla
pellicceria non sarebbe indecorosa e di disturbo per l'attività della
convenuta, poiché non visibile dal negozio di quest'ultima. Del resto essa
verrebbe di tanto in tanto pulita.

Relativamente
alla situazione ambientale all'interno della pellicceria il primo giudice ha
invece ritenuto la non  idoneità all'uso per il quale la superficie è stata
locata. La qualità dell'aria e la temperatura sarebbero stati sin dall'inizio
fonte di problemi sia per i negozi al primo piano sia per l'emporio della
convenuta al pianterreno. A tal proposito l'intervento della __________ non
avrebbe portato particolari benefici al primo piano. Dette circostanze
sarebbero state constatate anche dal medico delegato di __________.

E.Con
l'atto di appello la convenuta insorge contro il giudizio pretorile, chiedendo
la reiezione dell'istanza.

A
mente dell'appellante non sarebbe accertata la situazione di turbativa
dell'utilizzazione dell'ente locato, in particolare in relazione all'asserito
insufficiente raffreddamento dell'aria in occasione delle caldane estive. Il
Giudice di prime cure avrebbe ritenuto -a torto- sulla base di elementi
empirici collegati alle sensazioni soggettive di alcuni testi escussi, che la
situazione ambientale all'interno della pellicceria non fosse idonea all'uso
per il quale la superficie è stata locata. L'onere della prova circa eventuali
difetti dell'ente locato spetterebbe al locatario che, in casu, non vi avrebbe
fatto fronte.

Del
resto non si sarebbero mai verificati casi di applicazione dell'art. 259d CO
per l'eccessivo caldo, poiché alle nostre latitudini, con periodi di calura di
breve durata, non si potrebbe, in mancanza di una specifica pattuizione
contrattuale, imporre ad un locatore l'obbligo di dotare l'ente locato di un
impianto di raffreddamento dell'aria. La situazione di disagio in alcuni giorni
dell'anno in cui la temperatura esterna raggiunge livelli particolarmente
elevati sarebbe comune a tutti gli stabili.

Infine
l'appellante osserva che, anche nella denegata ipotesi in cui dovesse venire
riconosciuto un difetto dovuto all'assenza di un impianto di raffreddamento e
di un insufficiente funzionamento di quello di ventilazione, una riduzione
della pigione potrebbe venire accordata al massimo per il mese di luglio e
parte di agosto. Una riduzione del 20 % su tutto l'arco dell'anno sarebbe
sbagliata ed eccessiva.

F.Delle osservazioni 28 ottobre 1996, con cui
l'appellata postula la reiezione del gravame, così come delle ulteriori tesi ed
allegazioni delle parti, si dirà, se del caso, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto                                1.In base all'art. 259d CO, applicabile
indipendentemente dal fatto che ci si trovi di fronte ad un difetto originario
(art. 258 cpv. 2 CO;II CCA23 aprile 1996 in re T. e T./S. SA) oppure
ad un difetto sopravvenuto nel corso della locazione, se un difetto pregiudica
o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può
pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento
in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del
medesimo (Lachat/Micheli,Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna
1992, pag. 121, n. 3.6;Zihlmann, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995,
pag. 76;II CCA26 gennaio 1995 in re O./M.-M.).

Scopo della normativa è di far sì che il conduttore
abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l'ente locato
presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale:
la riduzione del corrispettivo viene effettuata secondo i criteri sviluppati
dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all'azione estimatoria del
contratto di compravendita (SVIT,Schweizerisches Mietrecht,
Zurigo 1991, ad art. 259d CO, pag. 269,  n. 14;Züst, Die Mängelrechte des
Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna, 1992, pag. 187 e
segg.;II CCA23 aprile 1996 in re T. e T./S. SA;II CCA23agosto
1996 in re C.P.D.S./G.).

L'onere
della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempimento degli ulteriori
presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (Higi,
Commentario zurighese, ad art. 259d, pag. 473, n. 20;SVIT, op. cit., ad
art. 259d, pag. 271, n. 19).

2.Nel
caso di specie occorre innanzitutto riesaminare brevemente la fondatezza di
quei difetti non ammessi dal Giudice di prime cure e che quindi non sono
oggetto di particolare censura d'appello, nella misura in cui non conducano ad
una riduzione della pigione superiore al 20 % (divieto della reformatio in peius).

2.1Le
caratteristiche della scala d'accesso al piano superiore (dimensioni, altezza
dei gradini, assenza di un pianerottolo intermedio) non sono costitutive di
difetto già per il fatto che esse erano manifeste ed accertabili al momento della 
visione dell'ente locato e sono quindi state espressamente accettate dalla
conduttrice con la conclusione del contratto di locazione.

Ad
ogni buon conto si osserva che ben difficilmente si potrebbe ammettere
eventuali difetti della scala d'accesso in assenza di una perizia tecnica atta
a stabilirne la difformità dalle regole dell'arte, peraltro smentita dal teste
__________ (verbale, pag. 9).

La
censura viene pertanto respinta.

2.2A
proposito dell'atrio và rilevato che non emerge dalle tavole processuali che la
conduttrice abbia subìto dei pregiudizi concreti a causa della sua
utilizzazione -del resto non vietata dal contratto di locazione- da parte della
locatrice. Quest'ultima, dal canto suo, si è sempre dichiarata disponibile a
concedere all'appellata un uso parziale dell'atrio in questione, segnatamente
per esporre le insegne del negozio, le cui modalità erano evidentemente da
concordare, ma la conduttrice non ha mai concretamente usufruito di questa
possibilità.

Anche
questa censura è quindi priva di fondamento.

2.3In
occasione del sopralluogo si è appurato che la superficie non locata accanto al
negozio della __________ non era sporca, bensì soltanto leggermente polverosa.
Determinante appare comunque il fatto che detta superficie non è visibile né
dall'interno della pellicceria, né da chi vi accede (verbale sopralluogo, pag.
2). Dalle emergenze processuali non si può quindi dedurre che il suo stato di
pulizia, nonché l'utilizzazione effettuatane dalla locataria (spazio espositivo,
magazzino) siano in qualche modo di pregiudizio all'attività commerciale della
conduttrice o in contrasto con gli accordi contrattuali tra le parti. Di
conseguenza non sussiste un difetto ai sensi dell'art. 259d CO.

3.L'appellante
rimprovera  al primo Giudice di aver apprezzato erroneamente le emergenze
istruttorie ritenendo, sulla base delle semplici  impressioni soggettive di
alcuni testi escussi, che la situazione ambientale all'interno della
pellicceria non fosse idonea agli scopi per i quali la superficie  è stata
locata.

L'assunto
pretorile non può infatti essere condiviso.

Mal
si comprende come il Segretario-assessore abbia potuto ritenere assodato un
siffatto difetto dell'ente locato, la cui esistenza e portata può venire
appurata soltanto attraverso degli accertamenti e delle misurazioni di natura
tecnica, senza che la conduttrice sia stata in grado di fornire una benché
minima prova in tal senso. A nulla giovano a questo proposito le misurazioni
della temperatura ambiente effettuate a suo tempo nei locali della conduttrice
dalla __________ (cfr. lettera 7 marzo 1996 della __________ con grafici
annessi)

Anche
a prescindere dal fatto che il difetto in questione, per sua stessa natura, non
poteva che essere accertato e sostanziato dalla conduttrice in via peritale,
non si può comunque ritenere anormali e costitutive di difetto le temperature
rilevate dalla __________. Ciò in particolare se si tiene conto che, al momento
delle misurazioni, ci si trovava in piena estate ed in un ambiente sprovvisto
di condizionatore d'aria (teste __________, pag. 9) e che, peraltro, non  era
nemmeno stato pattuito che i locali venissero dotati di un tale impianto. Lo
stabile __________ disponeva invece di un impianto di climatizzazione globale
che, a differenza di un condizionatore d'aria, si limita ad abbassare di
qualche grado la temperatura rispetto a quella esterna (teste __________, pag.
9). Con un impianto di questo genere, che viene dimensionato per agire con
temperature esterne normali, è possibile che in occasione di calure estive
eccezionali vi siano all'interno anche 30 gradi (teste __________, pag. 5).
Come giustamente osservato dall'appellante trattasi di una situazione di
disagio comune a quasi tutti gli enti locati durante alcuni giorni dei mesi
estivi che non giustifica però, di regola, una riduzione della pigione. Del
resto è indicativo che, malgrado la copiosa giurisprudenza cantonale e federale
in materia di difetti dell'oggetto locato, non è noto  a questo Tribunale che
sia mai stata concessa una riduzione del canone di locazione per caldo
eccessivo.

Anche
per quanto attiene all'insufficiente ricambio di aria il Giudice di prime cure
si è basato esclusivamente sulle impressioni soggettive del teste __________
effettuare misurazione alcuna, ha avuto modo di affermare che nei locali
ispezionati era caldo e non vi era circolazione d'aria (teste __________ pag.
4) e della teste  __________, che nemmeno lavora nei locali della __________
(teste __________ pag. 7 ). In assenza di un referto peritale e di misurazioni
ben precise non è ragionevolmente possibile qualificare una vaga impressione di
aria ferma  quale difetto ai sensi dell'art. 259d CO senza cadere
nell'arbitrario (cfr. anche teste __________, pag. 5).

Alla
luce di quanto precede la riduzione del  20 % del canone di locazione concessa
dal Segretario-assessore non è giustificata da sufficienti riscontri oggettivi
agli atti e quindi, non avendo la conduttrice fatto fronte all'onere della
prova a suo carico, non può essere accordata.

4.Ne
discende l'accoglimento del gravame.

La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art.
148 CPC e la TG

dichiara e
pronuncia

I.L'appello 26 settembre 1996 della Dipl. ing.
__________è accolto.

Di
conseguenza la sentenza 12 settembre 1996 della Pretura del distretto di
Bellinzona è così riformata:

1.L'istanza
è respinta.

2.La
tassa di giustizia di fr. 350.- e le spese di fr. 150.-, da anticipare
dall'istante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere alla controparte
fr. 650.- per ripetibili.

II.Le
spese della procedura d'appello consistenti in

a)
tassa di giustizia                       fr.       450.-

b)
spese                                          fr.         50.-

Totale                                              fr.       500.-

da
anticiparsi dall'appellante, vanno caricate all'appellata con l'obbligo di
rifondere alla controparte fr. 500.- per ripetibili d'appello.

III.Intimazione
a:

-
__________

Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                           Il
segretario