ti_gerichte · 12.2003.155 · 2004-10-13 · it
contratto di locazione, restituzione della cosa locata, onere della prova di un difetto a carico del conduttore oltre la normale usura

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.10.2004 12.2003.155

Incarto n.:
12.2003.155
Lugano
13 ottobre
2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2000.68
della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza 24 ottobre 2000 da
AO 1
rappr. dall' RA
2
contro
AP 1
rappr. da RA 1
con la
quale l'istante ha chiesto la condanna della convenuta al versamento di fr.
25'760.85 per canoni di locazione e spese accessorie arretrate e il ripristino
dell'oggetto locato, domanda che il Pretore ha accolto parzialmente con
sentenza 2 settembre 2003 limitatamente all'importo di fr. 8'978.35;
appellante
la convenuta con atto di appello del 15 settembre 2003, con cui chiede la
riforma del giudizio impugnato nel senso di ridurre l'importo da lei dovuto a
fr. 5'878.35 e di ripartire gli oneri processuali in ragione di 1/5 a carico
della convenuta e di 4/5 a carico dell'istante, protestando spese e ripetibili;
mentre
la controparte, con osservazioni del 17 ottobre 2003, propone la reiezione del
gravame, con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:                    A.
AP 1 ha preso in locazione dal 1° febbraio 1996 un appartamento
di 3 locali adibito a studio di fisioterapia e fitness nello stabile denominato
Casa __________, proprietà di AO 1, per una durata di 5 anni. Il contratto
prevedeva una pigione annuale di fr. 24'000.-, da pagare in rate mensili
anticipate di fr. 2'000.- ciascuna, con possibilità di disdetta la prima volta
per il 31 gennaio 2001, mediante un preavviso di sei mesi (doc. A). AP 1 ha
rescisso il contratto per il 30 settembre 1999 e ha concluso con __________ un
contratto di sublocazione dal 1° giugno al 30 settembre 1999. Il tecnico __________
ha eseguito il 28 settembre 1999 un sopralluogo nei locali alla presenza di AP
1 e AO 1. La proprietaria ha invitato AP 1 a pagare il canone di locazione e le
spese accessorie di agosto e settembre 1999 e a rifonderle i costi per le
riparazioni eseguite nei locali da lei occupati, senza esito. La procedura di
conciliazione si è svolta il 6 aprile 2000 davanti all'Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di __________ con esito infruttuoso.
B.
AO 1
si è rivolta al Pretore di Riviera con istanza del 24 ottobre 2000, chiedendo
che AP 1 fosse condannata a versarle fr. 25'760.85 a titolo di pigioni e spese
accessorie arretrate e di ripristino dell'ente locato. All'udienza del 17
novembre 2000 l'istante ha confermato le domande di giudizio, alle quali si è
opposta la convenuta. Esperita l'istruttoria, le parti sono comparse il 18
giugno 2002 al dibattimento finale, confermandosi nel contenuto dei rispettivi
memoriali conclusivi.
C.
Statuendo
il 2 settembre 2003, il Pretore ha accolto l'istanza limitatamente all'importo
di fr. 8'978.35 e ha posto la tassa di giustizia di fr. 750.- e le spese di fr.
3'200.- a carico di AP 1 per 1/3 e a carico di AO 1 per 2/3, riconoscendo a
quest'ultima un'indennità di fr. 600.- per ripetibili ridotte.
D.
AP 1
è insorta contro la citata sentenza con un appello del 15 settembre 2003 nel
quale chiede che in riforma del giudizio impugnato l'importo da lei dovuto sia
ridotto a fr. 5'878.35 e gli oneri processuali siano ripartiti secondo la
reciproca soccombenza in ragione di 1/5 a carico della convenuta e di 4/5 a
carico dell'istante, con l'obbligo per quest'ultima di rifondere all'appellante
fr. 2'000.- per ripetibili.
Con le
sue osservazioni del 17 ottobre 2003 AO 1 propone la reiezione dell'appello e
la conferma del giudizio pretorile.
e considerando
in diritto:
1.
Nella
fattispecie il Pretore ha dapprima ritenuto che la convenuta doveva versare
alla proprietaria l'importo di fr. 2'000.- per la pigione di febbraio 1996,
oltre alle spese accessorie di fr. 755.- del 1999, non assunte dalla
subconduttrice. Per quel che concerne il risarcimento dei danni e i costi del
ripristino dei locali, il primo giudice ha accertato che l'istante aveva
consegnato alla convenuta all'inizio del contratto un appartamento in uno stato
a nuovo, e che la conduttrice lo aveva lasciato in cattive condizioni, con
anomalie eccedenti la normale usura, ciò che aveva richiesto il ripristino
provvisorio dell'impianto elettrico, la sostituzione del piatto della doccia e
del miscelatore della vasca, la riparazione delle porte interne e delle
finestre e il rifacimento dell'intonaco, la stabilitura e l'imbiancatura del
soffitto e delle pareti. Egli ha ritenuto che i costi per la sostituzione del
piatto della doccia, del gruppo miscelatore del bagno, per il ripristino
provvisorio dell'impianto elettrico e per la sistemazione delle porte interne
erano a carico della conduttrice. Per il rifacimento dell'intonaco, della
stabilitura e dell'imbiancatura delle pareti e del soffitto, il Pretore ha
constatato che nel giro di due anni si erano resi necessari due interventi per
il rifacimento dell'intonaco, dovuti da un lato al carente stato di cura
riservato dalla conduttrice alle infrastrutture e dall'altro alla cattiva
esecuzione delle opere iniziali e di riparazione e alla scelta di materiali non
adeguati all'uso. Ha pertanto ritenuto giustificato ripartire tra la proprietaria
e la conduttrice il costo del rifacimento in ragione di metà ciascuna. In
conclusione, il primo giudice ha condannato la convenuta a rifondere
all'istante fr. 8'978.35 (pigione febbraio 1996 fr. 2'000.-, spese accessorie
fr. 755.-, ½ spese per il rifacimento dell'intonaco fr. 3'100.-, ripristino
dell'impianto elettrico fr. 663.55, riparazione porte interne fr. 369.25,
sostituzione piatto doccia e miscelatore vasca fr. 615.55) e per il resto ha
respinto l'istanza.
2.
In
questa sede l'appellante contesta solo l'obbligo di risarcire metà delle spese
per il rifacimento dell'intonaco, in fr. 3'100.-. Essa rimprovera al Pretore di
aver apprezzato erroneamente i fatti e di averle imputato una parte di
responsabilità nella caduta dell'intonaco nonostante la perizia giudiziaria
abbia escluso che la mancata aerazione dei locali potesse causare i danni
riscontrati. La convenuta adduce che i danni sono dovuti alla cattiva
esecuzione dell'intonaco e alla scelta di materiali inidonei all'uso previsto
dal contratto (studio di fisioterapia con bagno turco), ciò che esclude la sua
responsabilità.
3.
Giusta
l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato
risultante da un uso conforme al contratto, caso contrario egli risponde del
danno cagionato. Il locatore ha, in particolare, l'onere di provare l'esistenza
di un difetto eccedente l'usura normale della cosa e il relativo danno (
Lachat
,
Commentaire romand, n. 6 ad art. 267 CO).
4.
Nella
fattispecie la convenuta non contesta di aver ricevuto l'appartamento in buono
stato (cfr. memoriale conclusivo della convenuta, pag. 4). Alla fine del
contratto, nel settembre 1999, il verbale di sopralluogo compiuto da un tecnico
alla presenza delle parti ha accertato l'esistenza di svariati difetti (doc.
G), in particolare la caduta dell'intonaco dal soffitto in gesso del locale
palestra attrezzi. La proprietaria aveva già fatto eseguire interventi di
ripristino ai soffitti nel settembre 1998 (lettera __________ del 24 settembre
1998 allegata al doc. G, con fotografie) e il tecnico che si era occupato dei
lavori di ristrutturazione dell'immobile aveva addebitato l'inconveniente al
comportamento della conduttrice, che non arieggiava a sufficienza i locali e
lasciava molta umidità (deposizione testimoniale __________, verbale del 6
febbraio 2001, pag. 2). Se non che, il perito giudiziario arch. __________ ha
rilevato nel suo referto del 15 gennaio 2002 che un intonaco applicato su un
soffitto non può cadere per insufficiente arieggiamento dei locali, ma di
regola "per un'applicazione approssimativa del ponte adesivo sul
calcestruzzo o in una composizione impropria dell'intonaco" (perizia, pag.
6). Il perito ha constatato sulla base dell'istruttoria (doc. N) che nel caso
concreto era stato utilizzato un intonaco a base di gesso, materiale improprio
all'uso in locali con un tasso di umidità superiore alla norma, come nello
studio di fisioterapia occupato dalla convenuta (perizia pag. 7). La mancata
aerazione dei locali da parte della conduttrice, rilevata dal tecnico __________
nel settembre 1998, non è dunque causale per la caduta dell'intonaco,
contrariamente a quanto sostenuto dall'istante. In simili circostanze non si
vede quale possa essere la responsabilità della conduttrice per i danni
constatati ai soffitti, dovuti secondo le constatazioni peritali a una scelta
errata del materiale o a una cattiva esecuzione dei lavori di ristrutturazione,
di esclusiva pertinenza della proprietaria, rispettivamente degli artigiani
esecutori dei lavori. L'appello è dunque fondato su questo punto e dalla somma
dovuta all'istante deve essere stralciato l'importo di fr. 3'100.- per il
rifacimento dell'intonaco.
5.
La
convenuta chiede che gli oneri processuali di prima sede siano ripartiti
secondo la reciproca soccombenza, vale a dire nella misura di 1/5 per sé e di
4/5 per l'istante, tenuta inoltre a rifonderle un'indennità per ripetibili
ridotte di fr. 2'000.-. L'esito dell'odierno giudizio impone invero una
modifica della ripartizione dei costi processuali fra le parti per tenere conto
del rispettivo tasso di soccombenza. Davanti al Pretore la convenuta, che
rifiutava ogni responsabilità, si era opposta integralmente all'istanza e in
definitiva deve versare all'istante fr. 5'878.35. Si giustifica pertanto di
ripartire gli oneri processuali in ragione di ¼ a carico della convenuta e di ¾
a carico dell'istante. Quest'ultima deve inoltre rifondere alla convenuta
un'equa indennità calcolata in base alle rispettive quote di soccombenza. Per
l'ammontare dell'indennità, il giudice gode di ampio potere di apprezzamento e
si ispira alla tariffa dell'Ordine degli avvocati (TOA) solo a titolo
indicativo, senza esserne vincolato (
Rep.
1985 pag. 96). Tenuto conto
del valore di causa, del tipo di procedura e della reciproca soccombenza, l'indennità
per ripetibili ridotte in favore della convenuta può essere stimata in fr.
1'000.- per la procedura di prima sede e in tale misura può parzialmente essere
accolto l'appello sulla ripartizione delle tasse e delle ripetibili di prima
sede.
6.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello seguono la reciproca
soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC).
Per questi motivi,
richiamato per le spese la vigente TG,
pronuncia:
I.
L'appello
15 settembre 2003 di __________ è parzialmente accolto e di conseguenza la
sentenza 2 settembre 2003 è così riformata:
1.     L'istanza
è parzialmente accolta. Di conseguenza AP 1, __________, è condannata a versare
a AO 1, __________, l'importo di fr. 5'878.35.
2.     La
tassa di giustizia di fr. 750.- e le spese di fr. 3'200.- sono poste a carico
della convenuta per ¼ e a carico dell'istante per ¾. L'istante rifonderà
inoltre alla convenuta fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.
II.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 200.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
250.-
da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico per ¼ e per ¾ a carico
dell'appellata, con l'obbligo di rifondere all'appellante fr. 200.- per
ripetibili ridotte.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Riviera
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario