ti_gerichte · 80.2012.91 · 2012-03-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: calcolo dell'utile imponibile, cessione di diritto di compera, irrilevanza dell'utile conseguito da chi ha concesso il diritto poi ceduto

Tessin Camera di diritto tributario 28.06.2012 80.2012.91
Tessin Camera di diritto tributario 28.06.2012 80.2012.91
Ticino Camera di diritto tributario 28.06.2012 80.2012.91

Incarto n.
80.2012.91
Lugano
28 giugno
2012
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 aprile 2012 contro la decisione del 26
marzo 2012 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 29 maggio 2007, __________, __________ e __________,
comproprietari per un terzo ciascuno, concedevano a RI 1 (in ragione di 2/3) e
di __________ (in ragione di 1/3) un diritto di compera a favore sulla part. n.
__________ RFD di __________, al prezzo di fr. 2'866'150.–.
I beneficiari si impegnavano a pagare una parte del prezzo pattuito
tramite bonifico bancario di fr. 2'266'150.– e l’importo rimanente di fr.
600'000.–, mediante consegna dell’intero pacchetto azionario della loro società
__________ SA, proprietaria della part. __________ RFD di __________. Le parti
convenivano la durata del diritto di compera fino al 31 dicembre 2008, termine
poi prorogato sino al 16 febbraio 2009.
Con atto
pubblico del 16 gennaio 2009 __________ e __________ cedevano a __________ SA,
per il corrispettivo di fr. 142'000.–, il diritto di compera sulla part. n. __________;
il diritto veniva esercitato il medesimo giorno.
B.
Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 17 dicembre
2010, __________ indicava quale valore di alienazione del suddetto diritto di
compera l’importo complessivo di fr. 3'008'150.– (fr. 2'866'150.– + fr.
142'000.–) e quale valore di investimento totale l’importo di fr. 3'399'389.–.
Notificandogli
la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari della part. n. __________,
con decisione del 26 aprile 2011, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio
confermava in fr. 3'008'150.– il valore di alienazione, dal quale deduceva un
importo complessivo di fr. 2'931'952.– a titolo di valore di investimento (fr.
2'866'150.– quale valore di acquisto e fr. 65'802.– quali costi di costruzione
e di miglioria).
C.
Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 3 maggio 2011. A suo avviso, l’Ufficio di tassazione aveva erroneamente esposto un valore di acquisto pari a
fr. 2'866'150.–. Trattandosi di una permuta, avrebbe invece dovuto considerare
il valore di alienazione della part. n. __________, calcolato dalla stessa
autorità in fr. 3'464'431.–.
Con
decisione del 26 marzo 2012, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo,
confermando l’importo di fr. 2'866'150.– quale valore di acquisto della part.
n. __________. L’autorità fiscale adduceva in merito le seguenti motivazioni:
“[…]
L’importo di fr. 3'464’431.- è
invece relativo al valore dell’immobile della __________ SA al momento della
cessione del pacchetto azionario. A questo riguardo va però considerato che,
oltre all’immobile, con la cessione delle azioni sono stati ceduti anche i
debiti esistenti per un totale di fr. 2'864'431.-, ciò che ha portato a
definire il valore complessivo di cessione del pacchetto azionario in fr.
600'000.-; aggiungendo il conguaglio pagato di fr. 2'266'150, si ottiene il valore
di acquisto di fr. 2'866'150.- […]”.
D.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ripropone le
considerazioni già contenute nel reclamo all’autorità di tassazione,
contestando il mancato riconoscimento del valore di alienazione della part. n. __________
quale corrispondente valore di acquisto della part. n. __________.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una
speciale
, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Il
ricorrente contesta il calcolo dell’utile imponibile su cui si basa la
decisione impugnata e censura in particolar modo la determinazione del
valore di acquisto
della part. __________. A suo
avviso, essendo l’operazione immobiliare in discussione una permuta, quale
valore di acquisto della part. n. __________ andava considerato il valore di
alienazione della part. n. __________.
Da
parte sua, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio ha considerato quale valore di
acquisto il prezzo pattuito dal contribuente e da __________ per la costituzione
del diritto di compera sulla part. n. __________, così come documentato
dall’atto pubblico del 29 maggio 2007, al quale ha aggiunto costi di
costruzione e di miglioria per fr. 65'802.-.
2.2.
Deve
dapprima essere qualificata l’operazione immobiliare in discussione, considerata
dal ricorrente come una permuta.
Nella
fattispecie, il ricorrente, in ragione di 2/3, e __________, in ragione di 1/3,
hanno acquistato un diritto di compera cedibile e successibile sulla part. n. __________
RFD di __________, impegnandosi a pagare al momento del suo esercizio il prezzo
di fr. 2'866'150.–, tramite bonifico bancario di fr. 2'266'150.– e consegna
dell’intero pacchetto azionario della __________ SA, proprietaria della part. __________
RFD di Chiasso, per un valore di fr. 600'000.–. Successivamente, con atto
pubblico del 29 maggio 2007, il ricorrente e __________ hanno ceduto a __________
SA il suddetto diritto di compera sulla part. n. 2060, per il prezzo di fr.
142'000.–.
Oggetto
di discussione è dunque la cessione di tale diritto di compera e non la permuta,
così come sembra sostenere il ricorrente.
2.3.
Secondo
l'art. 124 cpv. 2 lett.
f
LT, sono tra l’altro imponibili le cessioni
successive di diritti, in particolare le cessioni di diritti di compera.
L’imponibilità
della cessione del diritto di compera era già prevista dall’art. 2 cpv. 2 lett.
e
LIMVI e rappresenta il caso più frequente dei negozi a catena, in cui
il potere di disporre di un fondo subisce una serie di trasferimenti, dal punto
di vista
economico
, prima che la proprietà sia trasferita a un terzo,
dal punto di vista
civilistico
. Il diritto di compera può essere ceduto
solo se ciò è previsto da un accordo fra le parti; in tal caso, il contratto di
cessione tra l’avente diritto e il terzo deve avere la forma dell’atto pubblico
(
Soldini/Pedroli
, L’imposizione
degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 94 e 95).
2.4.
Quanto
alle modalità di imposizione dei trasferimenti, nell’ambito del negozio a catena,
al momento in cui avviene il trasferimento civilistico, cioè quello che viene iscritto
a registro fondiario, vengono eseguite due tassazioni: il proprietario (nella
fattispecie __________, __________ e __________) pagherà l’imposta sull’utile immobiliare
in base al prezzo indicato nell’atto notarile di costituzione del diritto di
compera o nel contratto con clausola sostitutiva; una seconda tassazione viene
effettuata nei confronti del titolare del diritto di compera (nella fattispecie
il ricorrente, in ragione di 2/3, __________, in ragione di 1/3), se lo ha
ceduto a un prezzo più elevato, dovendosi ritenere in tal caso che abbia
realizzato il relativo guadagno.
Al
momento dell’iscrizione del trapasso a Registro fondiario, non sarà pertanto il
trasferimento civilistico, cioè dal primo proprietario all’acquirente iscritto
a Registro fondiario, a soggiacere all’imposta sugli utili immobiliari, bensì i
due o più trasferimenti economici intermedi (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 98 con relativo esempio).
3.
Negata
l’impostazione dell’operazione immobiliare in discussione quale permuta, le
argomentazioni del ricorrente risultano di conseguenza prive di ogni
fondamento.
Come
detto, oggetto di imposizione è unicamente la cessione del diritto di compera,
e non la sua costituzione, che sarà stata oggetto di imposizione nei confronti
dei tre precedenti proprietari. Il prezzo di cessione è pari a fr. 142'000.–,
dal quale vanno dedotti i costi di investimento per fr. 65'802.– (in quanto
tali non contestati).
L’Ufficio
di tassazione di Mendrisio ha proposto un calcolo alternativo, che conduce
tuttavia allo stesso risultato: invece di considerare il solo prezzo di
cessione del diritto di compera (fr. 142'000.–), ne considera pure il prezzo di
costituzione (fr. 2'866'150.–). Dalla somma dei due importi in questione (fr.
3'008'150.–) ha poi dovuto dedurre lo stesso prezzo di costituzione a titolo di
valore di acquisto (fr. 2'866'150.–).
4.
Il ricorso è conseguentemente respinto.
Visto
l’esito del gravame, tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico
del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    500.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    580
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: