ti_gerichte · 52.2005.88 · 2005-05-02 · it
ristrutturazione di un edificio

ristrutturazione di un edificio

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 02.05.2005 52.2005.88
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 02.05.2005 52.2005.88
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 02.05.2005 52.2005.88

ristrutturazione di un edificio

Incarto n.
52.2005.88
Lugano
2 maggio 2005
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 14 marzo 2005 della
RI 1
patrocinata da: PA 1
contro
la decisione 23 febbraio 2005 del Consiglio di Stato
(n. 807) che annulla parzialmente la licenza edilizia 21 luglio 2004
rilasciata dal municipio di CO 4 alla ricorrente per la ristrutturazione dei RI
1 del centro città (part. 79, 80, 81 RF);
viste le risposte:
-    23 marzo 2005 del
Consiglio di Stato;
-    18 aprile 2005 del
municipio di CO 4;
-      7 aprile 2005 di CO 1,
CO 2 e CO 3;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   a. La
ricorrente RI 1 è proprietaria dell'omonimo grande magazzino situato a L__________
nella zona del nucleo tradizionale (NT). Lo stabilimento commerciale è formato
da un gruppo di edifici di vario genere, collegati fra loro e disposti attorno
ad uno stabile costruito nel 1965 tra piazza D__________ e piazza C__________.
Questo stabile (part. 79) si sviluppa su sette piani fuori terra, che sono
utilizzati quali superfici di vendita. Il piano più alto (6°), arretrato di
circa 6 m rispetto al filo della facciata rivolta verso piazza D__________, è
coperto da un tetto piano, occupato dalle condotte della ventilazione. Ad esso
si può accedere attraverso una torretta, che sovrasta la facciata rivolta verso
piazza C__________.
b. Il 29 gennaio 2004 la RI 1 ha chiesto al
municipio il permesso di ristrutturare ed ampliare l'intero complesso.
L'intervento prevede fra l'altro di innalzare il tetto dello stabile centrale
(part. 79) dall'attuale quota di m 299.65 alla quota di m 304.50 in modo da
ricavarvi un nuovo piano da adibire a ristorante.
Alla domanda si sono opposti CO 1, CO 2 e CO
3, proprietari dello stabile contiguo verso ovest (part. 77), che hanno contestato
l'intervento dal profilo della sua conformità con le NAPR.
Raccolto il preavviso favorevole
dell'autorità cantonale, il 21 luglio 2004 il municipio ha rilasciato la
licenza richiesta, subordinandola ad una serie di condizioni, di cui si dirà
semmai più avanti.
B.   Con
giudizio 23 febbraio 2005 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto l'impugnativa
inoltrata dagli opponenti contro la predetta licenza, annullandola nella misura
in cui autorizza la sopraelevazione e la copertura dell'edificio centrale con
un nuovo tetto e confermandola per il resto.
Ammessa la legittimazione attiva degli
insorgenti a censurare gli interventi sugli edifici più vicini alla loro
proprietà, il Governo ha anzitutto respinto le censure sollevate con
riferimento all'accesso allo stabile situato oltre la salita C__________ ed
alle trasformazioni previste sulle facciate dell'edificio centrale. Ha invece ritenuto
fondate le contestazioni sollevate dai ricorrenti contro l'innalzamento dello
stabile centrale e la formazione di un nuovo piano ad uso ristorante;
intervento, giudicato contrario all'art. 19 NAPR, che vieta fra l'altro gli
aumenti della volumetria degli edifici del nucleo.
C.   Contro il
predetto giudizio governativo la RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo il ripristino della parte annullata della licenza.
Contestata in limine la legittimazione
attiva dei vicini opponenti, l'insorgente minimizza l'entità dell'ampliamento
verticale, sottolineandone la necessità al fine di risanare l'attuale,
antiestetica sistemazione del tetto.
D.   All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono i vicini
C__________, contestando le tesi della ricorrente con argomenti che saranno discussi
nei seguenti considerandi.
Il municipio chiede invece che il ricorso
sia accolto, contestando la qualità per agire dei vicini opponenti ed
evidenziando la conformità dell'intervento con le disposizioni di PR.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione
attiva dell'insorgente, beneficiaria della licenza parzialmente annullata, è
certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
Il giudizio può essere emanato sulla base
degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della
contestazione è nota a questo tribunale e risulta chiaramente dai piani.
2.   2.1. Il
diritto di opporsi ad una domanda di costruzione e di impugnare una licenza
edilizia presuppone l'esistenza di un interesse legittimo, ovvero degno di
protezione (art. 43 PAmm).
Il riconoscimento della legittimazione
attiva postula anzitutto che l'insorgente appartenga a quella limitata e
qualificata cerchia di persone, la cui situazione appare legata all'oggetto del
provvedimento impugnato da un rapporto sufficientemente stretto ed intenso,
atto a distinguerla da quella degli altri membri della collettività. L'insorgente
deve inoltre essere portatore di un interesse attuale, diretto e concreto all'annullamento
del provvedimento censurato per il pregiudizio effettivo che questo gli arreca
e che l'impugnativa tende a rimuovere. Non occorre che l'interesse fatto valere
corrisponda a quello tutelato dalla norma di cui è eccepita la violazione (Adelio
Scolari, Commentario, II
a
ed., ad art. 21 LE e rimandi).
2.2. Nel caso concreto, gli opponenti e qui
resistenti sono comproprietari di uno stabile contiguo a quello oggetto della
controversa sopraelevazione. La loro situazione appare di primo acchito legata
all'oggetto della licenza impugnata da un rapporto più stretto ed intenso di quello
che intercorre con gli altri membri della comunità. L'interesse ad opporsi ad
una sopraelevazione che determina un aumento significativo degli ingombri
situati nelle immediate vicinanze del loro edificio è d'altro canto evidente.
Prive di qualsiasi fondamento appaiono
dunque le censure sollevate dalla ricorrente e dal municipio nei confronti del
giudizio governativo impugnato nella misura in cui ha riconosciuto agli opponenti
il diritto di contestare la licenza edilizia. Non si può invero ragionevolmente
negare al proprietario di uno stabile il diritto di contestare la
sopraelevazione di un edificio contiguo.
3.
3.1. La zona del nucleo tradizionale (NT) di L__________ è disciplinata
dall'art. 19 NAPR, che ammette diversi tipi d'intervento. Gli edifici che non
sono soggetti a vincoli di natura conservativa possono essere demoliti e
ricostruiti
nel rispetto delle volumetrie e del perimetro preesistenti.
Laddove la caratteristica ambientale non lo richiede, il municipio (...) può
concedere una deroga al rispetto del perimetro della costruzione preesistente.
Modifiche e completazioni saranno possibili solo per armonizzare la volumetria
del nuovo edificio a quella degli adiacenti. È esclusa la formazione di corpi
tecnici oltrepassanti le falde del tetto
(art. 19 cpv. 2.4 lett. a NAPR).
I muri perimetrali, le facciate ed i
porticati
, soggiunge la norma,
dovranno essere
adattati alle caratteristiche ed ai valori architettonici della via o piazza
nella quale il nuovo edificio si inserirà. Particolare cura è da porre nella
scelta dei materiali, nella disposizione delle aperture e di eventuali balconi
(art. 19 cpv. 2.4 lett. b NAPR).
I tetti
,
dispone poi ancora l’art. 19 cpv. 6 NAPR,
devono essere a falde. La loro
pendenza e la copertura dovranno essere conformi a quelle caratteristiche della
zona: la copertura dovrà comunque avvenire in coppi o in tegole rosse. Potrà essere
eccezionalmente concesso l'inserimento di lucernari. È esclusa la formazione
sui tetti di squarci, terrazze o abbaini. L'altezza della linea di gronda dovrà
essere pari alla preesistente, ritenute le eccezioni previste alla cifra 2.4
.
L’art. 19 cpv. 2.4 lett. a NAPR subordina il
permesso di demolire e ricostruire gli edifici non soggetti a vincoli
conservativi all'obbligo di rispettare la
volumetria
ed il
perimetro
preesistenti. Il
perimetro
è essenzialmente riferito allo sviluppo
orizzontale dell'edificio. Per
volumetria
è invece da intendere
l'ingombro, ovvero lo sviluppo verticale. Lo confermano indirettamente il
divieto di formare corpi tecnici oltrepassanti le falde del tetto e l’art. 19
cpv. 6 NAPR, che impone il mantenimento dell'altezza della linea di gronda.
Deroghe all'obbligo di rispettare il perimetro sono ammesse solo se la
caratteristica
ambientale
non vi si oppone.
Modifiche e completazioni
della volumetria
possono invece essere autorizzate solo per armonizzarla a quella degli edifici adiacenti.
3.2. Nel caso concreto, il progetto prevede fra
l'altro di innalzare l'edificio centrale del complesso commerciale, aggiungendovi
un ulteriore piano da destinare a ristorante. A tale scopo, sopra il tetto piano
esistente verrebbe posato un tetto di lastre di rame e zinco a quattro falde in
leggera pendenza (7°), che in prossimità del perimetro esterno si incurva
rapidamente sino a formare delle pareti verticali. Verso piazza D__________, nella
parete verticale alta circa 6 m ed arretrata di circa 4 - 5 m dal filo della relativa
facciata, verrebbe realizzata un'ampia vetrata, larga una ventina di metri ed
alta 5, che serve sia il piano del ristorante, sia il sottostante piano di vendita.
Sul retro, verso piazza C__________, leggermente arretrato rispetto al filo
della corrispondente facciata, verrebbe invece realizzato un corpo tecnico a pianta
arrotondata, lungo 15 m ed alto quasi 5, destinato a contenere scale ed ascensori.
L'edificio da ristrutturare non è soggetto a
vincoli di conservazione. Può dunque essere demolito e ricostruito nel rispetto
della volumetria preesistente. Alla stessa condizione, può anche essere oggetto
di trasformazioni e ristrutturazioni.
Secondo il municipio e la ricorrente, la
sopraelevazione costituirebbe una trasformazione ammissibile in quanto
rispettosa dell'attuale volumetria. La tesi non può essere condivisa.
L'aumento degli ingombri verticali,
quantificato dal Consiglio di Stato in circa 2'500 mc, è tutt'altro che
irrilevante. Esso si traduce in effetti in un innalzamento di circa 3 m
dell'orizzonte dei tetti, che appare chiaramente percettibile tanto sul versante
di piazza Dante, maggiormente sensibile dal profilo ambientale, quanto sul
retro, verso piazza C__________, ove verrebbe collocato il nuovo corpo tecnico,
alto quasi 5 m e lungo 15, destinato ad inglobare le due torrette esistenti, di
dimensioni di gran lunga inferiori.
La nozione di
rispetto della volumetria
,
di cui all'art. 19 cpv. 2.4 NAPR, è invero di natura indeterminata ed
appartiene al diritto autonomo comunale. In quanto tale, lascia al municipio
una certa latitudine di giudizio, censurabile da parte dell'autorità di ricorso
soltanto nella misura in cui appare insostenibile e giunge quindi ad integrare
gli estremi della violazione del diritto sotto il profilo dell'arbitrio. In
concreto, non si può tuttavia ragionevolmente sostenere che l'aggiunta di un
intero piano, seppure leggermente arretrato rispetto alle facciate rivolte
verso piazza D__________ e verso piazza C__________, costituisca una modifica
rispettosa della volumetria preesistente. Rispetto non significa invero rigido mantenimento.
Un minimo di flessibilità va riconosciuto. Non tuttavia sino al punto di
ammettere l'aggiunta di un intero piano. Contrariamente a quanto assumono il
municipio e la ricorrente, l'intervento non comporta in effetti soltanto la
messa in opera di un nuovo tetto a falde in sostituzione dell'attuale tetto
piano. Esso implica anche l'erezione di nuove pareti, leggermente arretrate
rispetto a quelle perimetrali, che - sebbene costituite dallo stesso materiale del
tetto (rame e zinco) - sono in realtà vere e proprie facciate, atte a determinare
un aumento significativo dell'attuale ingombro verticale dell'immobile. Poco
importa che la volumetria dell'intero complesso aumenti soltanto di pochi punti
percentuali. La nozione di volumetria, di cui alla norma in esame, è
chiaramente riferita agli ingombri verticali considerati in corrispondenza del
perimetro delle facciate. Il rapporto va quindi semmai fatto sull'altezza dello
stabile (circa 25 m), che verrebbe maggiorata di 3 m, pari al 12%.
L'obbligo di rispettare la volumetria
preesistente sancito dall'art. 19 cpv. 2.4 NAPR è attenuato dalla seconda parte
della disposizione, che permette anche di realizzare modifiche destinate ad
armonizzare la volumetria del nuovo edificio a quella degli edifici adiacenti. Essendo
gli edifici contigui verso sud più bassi di quello qui in esame, appare
tuttavia evidente che l'innalzamento non può essere autorizzato in base a
questa agevolazione.
Il tetto, in lamiere di rame e zinco, non è
d'altro canto in tegole rosse o coppi come imperativamente prescrive l’art. 19
cpv. 6 NAPR. Anche da questo profilo non può dunque essere autorizzato. Il
fatto che il municipio abbia recentemente rilasciato una licenza per un
intervento analogo sul palazzo del C__________, non può essere invocato per
motivi di parità di trattamento. Non essendo espressione di una prassi illegittima
dalla quale il municipio non intende scostarsi e prevalendo l'interesse all'attuazione
del diritto oggettivo su quello della ricorrente ad ottenere un analogo trattamento,
quella licenza non permette di giungere a conclusioni più favorevoli alla RI 1.
Né giova infine alla causa della ricorrente
richiamarsi all'art. 39 RLE, che, riallacciandosi alla garanzia costituzionale
della proprietà, intesa come tutela delle situazioni acquisite, permette di
riparare e mantenere le costruzioni esistenti in contrasto con il diritto entrato
successivamente in vigore.
Vero è che la posa di un tetto a falde al
posto del tetto piano rimuove il momento di contrasto con il PR entrato in vigore
dopo la realizzazione dell'attuale costruzione. La sopraelevazione abbinata
alla sostituzione del tetto introduce tuttavia un nuovo elemento di contrasto,
che come tale non può essere autorizzato.
Invano obietta infine la ricorrente che la
vetrata prevista verso piazza D__________ non costituisce uno squarcio nel
tetto. La censura è fondata, poiché, contrariamente a quanto assumono il
Consiglio di Stato ed i resistenti, la parete verticale che chiude su questo
lato il sesto piano ed il nuovo piano destinato a ristorante non è configurabile
come tetto, ma come facciata. Il ricorso va comunque respinto, poiché l'intervento
in contestazione rimane sostanzialmente lesivo dell'obbligo di rispettare la
volumetria preesistente sancito dall'art. 19 cpv. 2.4 NAPR.
4.   In esito
alle considerazioni che precedono il ricorso va quindi respinto, confermando il
giudizio governativo nella misura in cui è impugnato.
La tassa di giustizia, commisurata al lavoro
occasionato dall'impugnativa ed ai valori in discussione, è posta a carico
della ricorrente, ritenuto che il comune ne va esente siccome comparso in causa
per esigenze di funzione. Le ripetibili, commisurate secondo gli stessi
criteri, sono invece suddivise in parti uguali tra la ricorrente ed il comune
che ne ha condiviso l'impugnativa.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 19 NAPR di L__________; 3, 18,
28, 31, 453, 60, 61 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.
La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è a carico della ricorrente.
3.   Le
ripetibili di fr. 4'000.- sono suddivise in parti uguali tra il comune e la
ricorrente.
4.   Intimazione
a:
patr. da:;
;
;
.
terzi implicati
1. CO 1
2. CO 2
3. CO 3
1, 2, 3 patrocinati da: PA 2
4. CO 4
5. CO 5
6. CO 6
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario