ti_gerichte · 80.2007.171 · 2008-07-02 · it

Reddito attività lucrativa indipendente: quasi commercio professionale immobili, acquisto all'incanto, contribuente proprietario di vari stabili locativi

Tessin Camera di diritto tributario 02.07.2008 80.2007.171
Tessin Camera di diritto tributario 02.07.2008 80.2007.171
Ticino Camera di diritto tributario 02.07.2008 80.2007.171

Incarto n.
80.2007.171
Lugano
2 luglio 2008
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributar
io
del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 5 dicembre 2007 contro la decis
io
ne del 7 novembre 2007 in materia di IFD 2005.
Fatti
A.
RI 1
amministra la sua sostanza immobiliare, costituita di stabili locativi situati
prevalentemente nel __________.
Il 25
agosto 2005, ha venduto a __________ la part. n. __________ RFD di __________
al prezzo di fr. 2'850'000.–. L’immobile era stato acquistato all’incanto il 5
ottobre 1994 per                    fr. 2'250'000.–.
Il
guadagno conseguito è stato assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari:
l’utile imponibile è stato stabilito dall’autorità di tassaz
io
ne in fr. 515'957.–.
B.
Notificando
al contribuente e alla moglie __________ la tassaz
io
ne IFD 2005, con decis
io
ne del 19 aprile 2007, l’Uffic
io
di tassaz
io
ne di __________
ha aggiunto ai redditi dichiarati un reddito da attività lucrativa indipendente
di fr. 515'957.–. Nella motivaz
io
ne della decis
io
ne,
l’autorità spiegava che si trattava dell’utile conseguito con la vendita della
part. n. __________ di __________, che era stato imposto “tenuto conto della
profess
io
ne svolta dal
contribuente e dal finanziamento e modo d’acquisto (aggiudicaz
io
ne)”.
C.
I
contribuenti impugnavano la suddetta decis
io
ne con reclamo del 3 magg
io
2007, sostenendo di avere conseguito un utile in capitale privato,
come tale esente dall’imposta federale diretta. Sottolineavano il fatto che si
era trattato della prima e unica vendita immobiliare, avente ad oggetto uno
stabile acquistato con l’intenz
io
ne di mantenerne a lungo termine la proprietà. Non vi sarebbe
inoltre stata una particolare relaz
io
ne con l’attività profess
io
nale, vivendo i contribuenti con i soli proventi dell’amministraz
io
ne degli immobili. Il ricavo non sarebbe
poi stato reinvestito in ulter
io
ri operaz
io
ni
immobiliari né vi sarebbero stati interventi finalizzati ad una valorizzaz
io
ne dello stabile.
D.
L’Uffic
io
di tassaz
io
ne respingeva il gravame con decis
io
ne del 7 novembre 2007. Premesso che secondo la giurisprudenza vi è
commerc
io
profess
io
nale di immobili “non appena il
contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministraz
io
ne del patrimon
io
e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante profess
io
nale nell’intento di realizzare un
profitto” e che la valutaz
io
ne
“dipende dalle circostanze particolari del caso”, l’autorità concludeva che
nella fattispecie vi erano tre elementi che conducevano a ritenere di essere in
presenza di un’attività commerciale.
In primo
luogo, la profess
io
ne del
contribuente gli permetteva di “conoscere i meccanismi del mercato immobiliare,
mediante anche tra l’altro incassi di provvig
io
ni di vendita”. In secondo luogo, l’acquisto tramite aggiudicaz
io
ne, accessibile sì anche a privati, aveva
avuto per oggetto non una casa d’abitaz
io
ne bensì un investimento importante. Infine, il finanziamento
dell’operaz
io
ne con crediti
nella misura del 93% del prezzo d’acquisto era considerato “un segnale
importante che induce a non considerare l’operaz
io
ne una mera amministraz
io
ne del propr
io
patrimon
io
”.
E.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributar
io
, RI 1 postula nuovamente l’esenz
io
ne dall’imposta federale diretta del
reddito derivante dall’alienaz
io
ne della part. n.__________. Ribadito che l’acquisto era avvenuto
con l’intenz
io
ne di amministrare
lo stabile a lungo termine, spiega di avere poi deciso di venderlo a causa della
“continua conflittualità e la difficile gest
io
ne dei rapporti con gli inquilini”. Inoltre, a differenza degli
altri stabili di sua proprietà, quello in discuss
io
ne era a notevole distanza dalla sua abitaz
io
ne, cosa che lo obbligava a continue trasferte. Il ricorrente nega
inoltre di avere conoscenze profess
io
nali, tanto è vero che ha dovuto servirsi di un mediatore per poter
vendere l’immobile.
All’udienza
del 10 giugno 2008, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
Il ricorrente ha sottolineato che l’operazione era nata con l’intento di
rendere più stabile il suo reddito proveniente dalla locazione di appartamenti.
L’ufficio di tassazione, da parte sua, ha evidenziato l’importante finanziamento
di terzi e la circostanza che in un periodo precedente il contribuente aveva
beneficiato di una parte di provvigione per un’attività di mediazione.
Diritto
1.
1.1.
Secondo
l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di
un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una
libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi
sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza
cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una
sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio
professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999
p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
L’Alta
Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara
imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il
principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece
secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale “conseguiti nella
realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare
quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si
limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in
particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il
legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili
provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza
privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i
beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se
manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.
Ne
consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli
utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del
patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al
conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in
modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività
lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che
oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di
attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va
poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è
commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un’attività
che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare
alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un
profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche
Schmidt
, La recente giurisprudenza
del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di
commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della
giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese
per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14;
Soldini
, Il commercio professionale di
immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella
prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In
particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa,
il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle
operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni
e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di
conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di
persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in
ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008). Ognuno
di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere
di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai
sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi
avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze
concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di
un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire
un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è
che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente
in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti
dalla prassi del Tribunale federale (
Reich
,
in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.
I/2a, 2. ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD;
Noël
, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur
l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD;
Oberson
, Droit fiscal suisse, 3. ediz.,
Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la
delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale
nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”, meno intense che
gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata vieppiù
problematica (
Noël
, op. cit., n.
19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva
le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti,
che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività lucrativa
indipendente (
Reich
, op. cit., n.
16b ad art. 18 LIFD).
Fatte
queste premesse, la questione a sapere se una
vendita
isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a dipendere,
in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva
per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto,
ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26
marzo 1976 in re Ri., pag. 9). Così, un’operazione iniziata e fatta con intenti
speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che
si verificano al momento, determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT
274/88 cit. in RTT 1990 pag. 358).
2.
2.1.
Venendo
al caso in esame, le affermazioni del ricorrente, secondo cui l’operazione era
nata con l’intento di rendere più stabile il reddito proveniente dalla
locazione di appartamenti, sono senz’altro credibili, così come l’asserita conflittualità
e la difficile gest
io
ne dei
rapporti con gli inquilini può senz’altro aver influito se non addirittura determinato
la successiva decisione del ricorrente di vendere l’immobile.
Questi
moventi di carattere soggettivo non incidono però sulle “modalità professionali”
dell’operazione. A prescindere dalla misura dell’utile conseguito e imposto cantonalmente
con l’imposta sugli utili immobiliari, di ben fr. 515'957.–, diversi indizi
convergenti depongono a favore del commercio professionale d’immobili. Innanzitutto
l’immobile di __________ – a differenza degli altri stabili di proprietà del
ricorrente, ricevuti in donazione oppure in eredità – è stato acquistato agli
incanti pubblici. Pur ammettendo che determinante, come visto, non è la
situazione esistente inizialmente ma quella che risulta al momento della
vendita, nel caso concreto l’acquisto di un immobile di venti piani con
l’impiego di mezzi di terzi in misura nettamente preponderante non può non
indurre a pensare a un’operazione immobiliare di carattere “quasi
professionale”. Il capitale proprio immesso nella specifica operazione è pressoché
nullo, ove si pensi appena che la stessa è stata finanziata con crediti nella misura
del 93% del prezzo d’acquisto. In questo contesto, non vanno poi perse di vista
le conoscenze professionali del contribuente nel settore immobiliare: titolare
della ditta individuale __________, nel periodo fiscale qui in esame amministrava
cinque stabili di appartamenti e dichiarava per questa attività un reddito di
fr. 18'242.–. Poco importa che si trattava di sostanza immobiliare di sua
proprietà e che “all’epoca non possedeva alcun titolo di studio nel ramo
immobiliare”. A riprova delle sue conoscenze professionali, basti pensare che attualmente
è pure legato alla __________, società con scopo l’acquisto e la vendita così
come la mediazione e l’amministrazione di immobili, senza dimenticare inoltre che
in un precedente periodo fiscale, come rilevato dall’autorità di tassazione nel
corso dell’udienza svoltasi dinanzi a questa Camera, già aveva “beneficiato di
una parte di provvigione (1/3) per un’attività di mediazione”.
2.2.
Tutto ben
considerato, l’operazione immobiliare, nel suo insieme, travalica certamente i
limiti della semplice amministrazione della sostanza privata
e sconfina in un’attività di carattere indipendente,
seppur episodica, che deve comunque essere considerata
commercio
professionale d’immobili per l’imposta federale diretta e come tale va imposta.
3.
Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono poste a carico del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visti per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.       800.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.         80.–
per un
totale di                                                       fr.       880
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di __________.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretar
io
: