ti_gerichte · 11.1997.31 · 1997-05-16 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 16.05.1997 11.1997.31
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 16.05.1997 11.1997.31
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 16.05.1997 11.1997.31

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n..
11.97.00031
Lugano
16 maggio 1997
/cs
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera
civile del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
G. Bernasconi e Giani
segretario:
Romanzini,
vicecancelliere
sedente
per statuire nella causa __________.__________.__________ (amministrazione
giudiziaria di comproprietà)
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa
con istanza del 7 giugno 1996
da
__________
__________,
__________
contro
avv.
dott.
__________ __________
,
__________
(patrocinato
dall’avv. __________ __________, __________)
__________
__________
, __________
(patrocinato
dall’avv. __________ __________, __________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di
questione
:     1.  Se deve essere accolto il ricorso (
recte
:
appello) del 20 febbraio 1997 presentato da __________ __________ contro la
sentenza emessa il 10 febbraio 1997 dal Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 1;
2.  Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
__________
__________ e __________ __________ hanno acquistato nel 1982, in comproprietà
in ragione di un mezzo ciascuno, le particelle n. __________e __________RFD
__________, sezione Lugano, corrispondenti ai numeri civici 5 e 7 di via
__________ __________ (cosiddetto stabile __________). I rapporti fra i
comproprietari si sono successivamente deteriorati e __________ __________ ha
promosso il 24 febbraio 1989 azione di scioglimento della comproprietà nei confronti
di __________ __________. La causa, lunga e complessa, è tuttora pendente.
__________ __________i, a sua volta, ha postulato con petizione 12 ottobre 1989
la nomina di un amministratore giudiziario della comproprietà, domanda accolta
dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, con sentenza 9 giugno 1992. Il
fiduciario __________ __________ vi è stato designato amministratore
giudiziario degli immobili litigiosi (doc. A), con l’incarico di curare la
gestione ordinaria della comproprietà. Per gli atti di amministrazione più
importanti, per contro, l’amministratore deve avere il consenso di entrambi i
proprietari o l’avallo del giudice.
B.   __________
__________ occupa nell’immobile in comproprietà un appartamento e un ufficio.
Nel 1985 i comproprietari hanno stipulato un contratto di “locazione” (doc. H)
per l’ufficio, composto di 6 locali, disponibile, atrio, servizi (per
complessivi 150,10 m
2
) oltre a un archivio e a un’autorimessa; il
canone di locazione è stato fissato in fr. 40’000.– annui oltre alle spese
accessorie, indicate in dettaglio. Il contratto è scaduto nel 1989 e __________
__________ non vi si ritiene più vincolato.
Viste le difficoltà
insorte tra i comproprietari, l’amministratore giudiziario ha chiesto al
Pretore un esperimento di conciliazione, tenutosi il 17 gennaio 1994.
All’udienza le parti si sono accordate nel senso di fissare l’indennità dovuta
dal comproprietario __________ per i locali da lui occupati negli anni dal 1991
al 1994 (fr. 290.–/m
2
annui per i locali a uso ufficio e fr. 173.–/m
2
annui per i locali a uso appartamento), hanno convenuto le modalità di
allestimento dei conteggi per gli anni 1991–1993 e hanno autorizzato
l’amministratore giudiziario a procedere alla locazione degli uffici e degli
appartamenti vuoti senza richiedere l’accordo dei comproprietari o del giudice
(doc. I). Successivamente l’indennità per occupazione a carico di __________ è
stata ridotta del 10% limitatamente ai locali commerciali dal 1° ottobre 1995 (doc.
L).
C.
__________
__________ ha rifiutato di approvare i conti di esercizio allestiti
dall’amministratore giudiziario per gli anni 1993, 1994 e 1995. Egli ritiene
che nell’indennità di occupazione pattuita a suo tempo per l’ufficio rientra
anche l’uso dell’autorimessa, ragione per cui l’importo di fr. 200.– mensili inserito
a suo carico dall’amministratore deve essere stralciato, con conseguente
rettifica delle pigioni e dell’onorario dell’amministratore stesso,
corrispondente al 6% delle pigioni. Inoltre egli contesta che l’amministratore
possa esporre nel proprio onorario prestazioni straordinarie, dal momento che
l’aumento della sua retribuzione, passata dal 5 al 6% delle pigioni da
riscuotere, già tiene conto delle particolarità del caso.
D.
__________
__________ ha instato il 7 giugno 1996 davanti al Pretore del Distretto di
Lugano, sezione 1, per ottenere l’approvazione dei conti di esercizio della
comproprietà degli anni 1993, 1994 e 1995, la tassazione dei propri onorari per
il 1994 e il 1995 e infine il riconoscimento del suo diritto a esporre in via
straordinaria le prestazioni esulanti dalla normale amministrazione, ossia la
direzione dei lavori di trasformazione, l’allestimento dei conteggi delle spese
accessorie, le istanze alla Pretura, le pratiche fiscali e le prestazioni
eseguite su specifica richiesta e a uso esclusivo e personale di uno qualsiasi
dei comproprietari.
Alla discussione del 5
agosto 1996 l’istante ha confermato le proprie richieste, alle quali ha aderito
__________ __________, il quale ha tuttavia chiesto che gli onorari
straordinari fatturati per il 1995 fossero posti a carico di __________
__________. Quest’ultimo si è opposto alle domande dell’amministratore giudiziario,
ribadendo che la pigione per l’autorimessa era già compresa nell’indennità
pattuita il 17 gennaio 1994 e che l’adeguamento dell’onorario al 6% delle
pigioni è stato concesso proprio per tenere conto del lavoro supplementare
svolto dall’amministratore, il quale non potrebbe pertanto più fatturare le prestazioni
straordinarie.
Statuendo il 10
febbraio 1997, il Pretore ha approvato i conti d’esercizio 1993, 1994 e 1995
così come esposti dall’amministratore giudiziario. La tassa di giustizia di fr.
250.– è stata posta a carico della comproprietà.
E.
__________
__________ è insorto contro la citata sentenza con un ricorso (
recte
:
appello) del 20 febbraio 1997, nel quale chiede che i conti di esercizio siano
corretti escludendo dall’indennità di occupazione da lui dovuta la quota
relativa all’autorimessa e limitando l’onorario dell’amministratore giudiziario
al 6% delle pigioni, senza alcun supplemento per prestazioni straordinarie.
Nelle osservazioni del
14 marzo 1997 __________ __________ propone la reiezione dell’appello e la
conferma del giudizio pretorile. __________ __________i, dal canto suo, postula
con le osservazioni del 14 marzo 1997 la modifica del pronunciato sulle spese e
le ripetibili di prima sede, da porre interamente a carico dell’appellante.
Considerato
in diritto
:
1.
Nelle proprie
osservazioni l’altro comproprietario coinvolto nella vertenza ha ribadito che
tutte le prestazioni supplementari dell’amministratore giudiziario devono
essere poste a carico dell’appellante, così come le spese processuali. La
domanda non è tuttavia stata oggetto di impugnativa in questa sede e sfugge
pertanto all’esame della Camera. Il comproprietario ha in effetti chiesto la
reiezione dell’appello e la conferma del giudizio pretorile, senza presentare
appello adesivo.
2.
L’art. 647 cpv. 2
n. 1 CC stabilisce che ogni comproprietario può chiedere e, se occorre, far
ordinare dal giudice l’esecuzione degli atti di amministrazione necessari a
conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all’uso. La procedura è
quella contenziosa di camera di consiglio (art. 4 n. 16 e art. 5 LAC con rinvio
agli art. 361 segg. CPC), suscettibile di appello (art. 370 CPC). La norma si
riferisce a tutti gli atti amministrativi correnti, motivo per cui la medesima
facoltà può, per analogia, essere accordata all’amministratore giudiziario, che
nell’esercizio delle proprie mansioni sostituisce i comproprietari. Per atti di
amministrazione nel senso dell’art. 647 cpv. 2 n. 1 CC devono intendersi tutte
le misure che, senza riguardo alla loro importanza e alla loro natura, sono
necessarie – e non solo utili – in concreto a mantenere il valore del bene e a
garantire la possibilità di un suo uso normale, esclusi i provvedimenti per
ovviare a una semplice diminuzione del rendimento (DTF 97 II 323 consid. 4).
Gli atti richiesti devono presentare inoltre una certa urgenza e la loro necessità
deve potersi accertare nel quadro di una procedura sommaria (DTF 97 II 325 consid.
5).
Nella fattispecie la
procedura sommaria adottata dal primo giudice appare discutibile, poiché l’atto
d’amministrazione postulato dall’istante – ossia l’approvazione dei conti di
esercizio – non appare rientrare nella categoria degli atti di amministrazione
previsti dall'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, già per il fatto che non concerne il
valore della cosa o il suo uso. L’approvazione dei conti e la determinazione
dell’onorario dovuto all’amministratore giudiziario avrebbero dovuto essere
proposti, di conseguenza, secondo la procedura ordinaria. Ora, né il giudice né
le parti possono adottare un modo di procedura diverso da quello stabilito
dalla legge (art. 101 CPC). La norma non disciplina però gli effetti della disattenzione
delle forme procedurali. In concreto, comunque sia, il vizio di forma non ha
avuto conseguenze pratiche: il giudice adito era competente a decidere ed è
stato rispettato il principio del contraddittorio, di modo che la sentenza
litigiosa non è nulla (DTF non pubblicata del __________ 1997 nella causa O. F.
SA c. D. G.). L’appello può, di conseguenza, essere esaminato nel merito.
3.
Il Pretore ha
approvato i conti di esercizio 1993–1995 così come presentati
dall’amministratore giudiziario, comprensivi degli onorari di quest’ultimo
(doc. R a T) sia per l’amministrazione ordinaria della comproprietà sia per
quella straordinaria, relativa a prestazioni esulanti dalla normale
amministrazione (interventi di carattere tecnico per trasformazioni di locali,
allestimento dei conteggi delle spese accessorie, interventi in Pretura dovuti
a mancato consenso di uno dei comproprietari, istanza 7 giugno 1996, pag. 3). L’onorario
rivendicato dall’amministratore giudiziario per l’amministrazione ordinaria
corrisponde al 6% delle pigioni incassate o da incassare, tra cui figura
l’indennità a carico del comproprietario __________ per i locali da lui
occupati.
L’appellante non
contesta la percentuale del 6% relativa all’amministrazione ordinaria,
stabilita dal Pretore il 15 settembre 1995 (doc. M). Egli ritiene però che
dall’importo delle pigioni determinanti per il calcolo dell’onorario deve
essere stralciato l’importo di fr. 200.– mensili – corrispondente
all’autorimessa da lui occupata – e che l’amministratore non possa esporre
onorari supplementari per prestazioni cosiddette straordinarie, la percentuale
del 6% concessa dal Pretore coprendo già tutte le mansioni dell’amministratore.
4.
Vi è in primo
luogo da rilevare che l’appello è ammissibile solo nella misura in cui contesta
l’approvazione dei conti di esercizio 1994 e 1995. Come rettamente indicato dal
primo giudice, i comproprietari hanno esplicitamente accettato di mettere a carico
della comproprietà le fatture emesse dall’amministratore giudiziario per le sue
prestazioni ordinarie e straordinarie nel 1993 (verbale 17 gennaio 1994, inc.
87/g/93, doc. I), di modo che le stesse non possono più essere rimesse in discussione.
L’appellante chiede
dapprima che dall’ammontare delle pigioni determinante per il calcolo
dell’onorario spettante all’amministra-tore giudiziario sia tolto l’importo di
fr. 200.– mensili addebitatogli per l’autorimessa da lui occupata. Egli sostiene
che i comproprietari hanno stabilito all’udienza del 17 gennaio 1994
un’indennità per i locali commerciali occupati dall’appellante che comprende
anche l’autorimessa. L’appellante fonda la propria argomentazione sul fatto che
nell’originario contratto concluso dai comproprietari (doc. H) il canone di
locazione comprendeva anche l’autorimessa, alla stregua di un locale
accessorio. Al momento in cui è stata concordata l’indennità per l’occupazione
le parti non avrebbero cambiato l’oggetto del contratto, ma unicamente il
titolo giuridico (indennità di occupazione in vece di canone di locazione). Ciò
sarebbe dimostrato anche dalla circostanza che l’indennità a carico
dell’appellante – comprensiva dell’autorimessa – corrisponde ai canoni di locazione
pagati da altri locatari dell’immobile.
Il contratto stipulato
nel 1985, scaduto nel 1989, prevedeva invero che l’autorimessa era compresa,
alla stregua dell’archivio, nel canone di “locazione” (doc. H). Se non che, il
contratto è scaduto nel 1989 e non è stato rinnovato. L’accordo del 17 gennaio
1994 non menziona il contratto di “locazione” né rinvia alle precedenti
pattuizioni fra i comproprietari, ma indica in modo preciso il prezzo al metro
quadrato che l’appellante deve versare come indennità per l’occupazione dei
locali a uso ufficio e a uso appartamento (verbale 17 gennaio 1994, doc. I). Il
verbale non evoca l’autorimessa e l’appellante sostiene che essa rientra nel
concetto di “locali a uso ufficio”, alla stregua dell’archivio, pure compreso
nell’originario contratto di locazione del 1985. L’argomentazione non può
essere condivisa. Le parti hanno stabilito in fr. 290.– annui il m
2
l’indennità
dovuta dall’appellante per i “locali a uso ufficio” (doc. I). Ora, se un
archivio può rientrare nel concetto di locale accessorio di locale commerciale,
ciò non è il caso per l’autorimessa, che per definizione non è adibita a uso ufficio.
Nel conto economico della comproprietà, del resto, il canone di locazione dei
parcheggi e delle autorimesse percepito dai locatari è indicato separatamente
(doc. C, pag. 2; doc. E, pag. 2; doc. G, pag. 2), ciò che avvalora
l’interpretazione dell’ accordo 17 gennaio 1994 data dal primo giudice.
L’appellante non adduce elementi atti a confutare l’opinione del Pretore, ma si
limita a riproporre la propria tesi, che non trova riscontro negli atti di
causa. Il gravame si rivela pertanto infondato e deve essere respinto per quel
che concerne l’ammontare delle pigioni determinanti per il calcolo
dell’onorario dovuto all’amministratore giudiziario.
5.
L’appellante ha
dichiarato di non ritenersi vincolato dall’accordo del 17 gennaio 1994 qualora
dovesse prevalere l’interpretazione data dal Pretore per quel che concerne
l’autorimessa, poiché egli sarebbe incorso in un errore essenziale nel senso dell’art.
24 e 27 CO. A prescindere dal fatto però che l’appellante non indica con
precisione in che consista l’errore essenziale, l’invocazione del vizio di
volontà è tardiva. L’amministratore giudiziario ha infatti addebitato
all’appellante l’indennità per l’occupazione dell’autorimessa separatamente da
quella per l’ufficio sin dall’esercizio 1993, allestito il 14 aprile 1994 (doc.
C). Ora, le parti si sono ritrovate davanti al Pretore per discutere
l’adeguamento dell’indennità di occupazione ancora il 9 novembre 1995 (doc. L)
e in quell’occasione l’appellante si è limitato a chiedere la riduzione del 10%
di quanto da lui dovuto, senza sollevare il problema dell’autorimessa. Visto
che i conti di esercizio 1993 e 1994 (doc. C e E) erano stati trasmessi ai comproprietari
prima del novembre 1995, l’argomentazione dell’appel-lante, che sostiene di
aver scoperto l’errore essenziale solo al momento in cui ha ricevuto la
sentenza del Pretore, è sprovvista di fondamento e l’appello deve essere
respinto su questo punto.
6.
L’appellante
contesta infine la fatturazione delle prestazioni straordinarie
dell’amministratore straordinario, sostenendo che nell’onorario del 6% ammesso
dal Pretore (doc. M) rientrano anche le prestazioni definite “straordinarie”
dall’amministratore, che le ha fatturate separatamente. L’aumento della
percentuale di onorario decisa dal primo giudice (dal 5 al 6%) sarebbe infatti
dovuta proprio alle difficoltà inerenti alla particolare situazione della
comproprietà litigiosa, caratterizzata da una forte conflittualità fra i
comproprietari.
L’amministratore ha
fatturato come prestazioni straordinarie l’allestimento dei conteggi per le
spese accessorie dei periodi 1988/89, 1989/90, 1990/91, 1991/92, 1992/93,
1993/94 (fattura 31 dicembre 1994, doc. R), gli interventi per seguire i lavori
di ristrutturazioni richiesti dal cambiamento di destinazione di un locale commerciale
(sopralluoghi, richieste di preventivi, delibere, direzione dei lavori, fattura
14 dicembre 1995, doc. T), l’allestimento dei conteggi delle spese accessorie
nel periodo 1994/95, la ricerca di documenti necessari per rispondere a richieste
dell’appellante, una raccomandata all’Ufficio di tassazione, l’accesso alla
Pretura e due istanze alla Pretura per due locali commerciali rimasti sfitti
(fattura 1° aprile 1996, doc. U). Con la sentenza 9 giugno 1992 il Pretore ha
incaricato l’amministra-ore giudiziario di “curare la gestione ordinaria dei
due immobili in comproprietà, mentre per ogni atto di amministrazione più importante
dovrà avere il consenso di ambedue i comproprietari o l’avallo del giudice nel
solco di quanto dispone l’art. 647 cpv. 2 n. 1 e 2 CC” (doc. M).
Successivamente, all’udienza del 17 gennaio 1994, il Pretore ha autorizzato
l’amministratore a procedere alla locazione di uffici e appartamenti vuoti a un
determinato prezzo minimo (verbale 17 gennaio 1994, doc. I, pag. 2). Il 15
settembre 1995 egli ha determinato le modalità di calcolo dell’onorario dovuto
all’amministratore sulla base dell’odinanza sulle tasse previste dalla legge
federale sull’esecuzione e sul fallimento (art. 29  cpv. 2 TarLEF,
corrispondente all’attuale art. 27 cpv. 1 e 4 OTLEF del 23 settembre 1996, RS
281.35) e ha riconosciuto un onorario del 6% (in vece del 5%) per tenere conto
della “situazione estremamente disagevole e litigiosa in cui l’amministratore
deve muoversi a dipendenza dei gravi dissidi esistenti fra i comproprietari e
l’inusuale mole di lavoro che ciò comporta” (doc. M). L’amministratore
giudiziario ha infatti dovuto rivolgersi a più riprese al giudice per avere
l’autorizzazione a concludere contratti di locazione per i locali rimasti
sfitti, non potendo ottenere l’accordo di entrambi i comproprietari (doc. M:
negozio già __________ __________ __________), si è visto confrontato a opposizioni
dell’appellante su atti di amministrazione corrente, come i rapporti con la
società che gestisce la televisione via cavo (doc. M, pag. 2; lettera 30 aprile
1996 alla Pretura, fascicolo “corrispondenza varia”, pag. 1 in fine) e non ha
avuto collaborazione per far fronte ai numerosi problemi della comproprietà.
Il Pretore ha ribadito
nella sentenza impugnata di aver concesso un adeguamento dell’onorario allo
scopo di tenere conto delle difficoltà pratiche incontrate nella fattispecie
dall’amministratore giudiziario, in modo particolare per i rapporti problematici
con l’appellante, caratterizzati dalla mancanza di dialogo (verbale udienza 5
agosto 1996, pag. 2; lettera 30 aprile 1996 dell’amministratore al Pretore,
lettera 29 aprile 1996 dell’avv. __________ al Pretore, fascicolo
corrispondenza varia), con conseguente maggior lavoro amministrativo. A detta
dell’appellante l’onorario maggiorato coprirebbe invece tutto il lavoro
supplementare dell’amministratore, che non potrebbe pertanto esporre ancora un
onorario per prestazioni straordinarie.
7.
Litigioso è
l’onorario dell’amministratore giudiziario per le prestazioni che esulano
dall’amministrazione ordinaria, retribuita con una percentuale del 6% sulle
pigioni incassate o da incassare. La gestione ordinaria della comproprietà,
così come definita dall'art. 647
a
CC, comprende le misure necessarie od
opportune per mantenere la cosa o il suo valore e per evitare danni, ossia
nella fattispecie l’incasso delle pigioni, il pagamento dei costi correnti
(ipoteche, imposte, premi di assicurazione ecc.) e l’esecuzione dei lavori di
riparazione e di manutenzione necessari (
Meier-Hayoz
,
Berner Kommentar, 5
a
edizione, nota 8 ad art. 647a CC). La
conclusione di nuovi contratti di locazione non rientra per contro nella
nozione di gestione ordinaria della comproprietà, come questa Camera ha già
avuto modo di precisare nell’ambito di una vertenza fra le stesse parti in
causa (sentenza dell’11 novembre 1991). Date queste premesse, se ne conclude
che non rientrano nella gestione corrente della comproprietà l’allestimento dei
conteggi delle spese accessorie, la direzione dei lavori di trasformazione per
i bisogni della nuova locazione, le procedure giudiziarie e i contatti con
l’autorità fiscale. Il fatto che l’amministratore giudiziario non è autorizzato
a procedere agli atti di amministrazione più importanti (salvo la locazione dei
locali sfitti a un prezzo minimo, verbale 17 gennaio 1994, pag. 2 punto 4) e
deve rivolgersi al Pretore per far rimuovere le opposizioni dell’uno o
dell’altro comproprietario, ricorrenti e sistematiche per l’elevato e
indiscusso clima di litigiosità (dimostrato ampiamente dalla lunga e tormentata
procedura giudiziaria attualmente in corso per lo scioglimento della
comproprietà) smentisce la tesi dell’ appellante, secondo cui tali prestazioni
supplementari sarebbero comprese nell’onorario ordinario del 6%.
L’amministrazione straordinaria è da remunerare separatamente, come ammesso a
giusta ragione dal Pretore, proprio perché tali prestazioni sono esplicitamente
escluse dalla gestione ordinaria della comproprietà affidata all’amministratore
giudiziario, il cui onorario copre solo le prestazioni insite nella gestione corrente.
Contrariamente a quanto
sostiene l’appellante, le istanze alla Pretura (indipendentemente dal loro
numero) non sono quindi l’ovvia e scontata conseguenza di un’amministrazione
giudiziaria, ma se mai il logico risultato della conflittualità in atto da
molti anni fra i comproprietari. Questi ultimi sono liberi di condurre la difesa
dei loro interessi nel modo che ritengono più adeguato, ma non possono
sottrarsi alla responsabilità finanziaria legata al loro comportamento, nella
misura in cui ciò richiede interventi supplementari dell’amministratore
giudiziario, estranei alla gestione corrente e ordinaria della comproprietà.
Come si è visto in precedenza, tale nozione è assai limitata e ogni prestazione
che non vi è compresa deve essere remunerata a parte.
L’interpretazione del
Pretore sulle prestazioni straordinarie dell’amministratore giudiziario trova
conforto, del resto, anche nella pratica invalsa nella categoria dei fiduciari
immobiliari. Le normative e tariffe dell’Associazione svizzera dei fiduciari immobiliari,
Sezione Ticino (SVIT), edizione 1996, indicative degli usi in vigore nella
categoria, precisano in modo dettagliato quali sono le prestazioni
dell’amministratore che rientrano nella gestione ordinaria di un immobile
locativo (edizione 1996, pag. 8, punto 3.3.1 e allegato A, pag. 14 segg.). In
particolare il fiduciario può esporre un onorario supplementare per
l’allestimento dei conteggi per il riscaldamento e le spese accessorie, per gli
interventi presso gli uffici di esecuzione, gli uffici di conciliazione, le giudicature
di pace, le Preture e infine per la delibera e la sorveglianza di lavori di
riparazione che esulano dal normale ambito di un mandato amministrativo, quali riattazioni,
importanti rinnovazioni e controllo di lavori, fatturati sulla base di una
percentuale del 2-3% del costo di costruzione (pag. 11, punto 4.2).
In definitiva, quindi,
a giusta ragione il Pretore ha approvato anche le prestazioni straordinarie che
l’amministratore giudiziario ha fatturato separatamente (doc. R, pag. 2; doc.
U, pag. 2; doc. S, T). L’appello, infondato in ogni suo punto, deve di conseguenza
essere respinto.
8.
Gli oneri
processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono pertanto a
carico dell’appellante, il quale dovrà inoltre rifondere all’amministratore
giudiziario e al comproprietario un’adeguata indennità per ripetibili di
appello. L’esito del gravame non giustifica invece una modifica del pronunciato
pretorile sulle spese processuali.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia
:              1.   L’appello è respinto e la sentenza
impugnata è confermata.
2.   Gli oneri processuali,
consistenti in:
a
) tassa di
giustizia      fr. 250.–
b
) spese                         fr.
50.–
fr.
300.–
sono
posti a carico dell’appellante, che rifonderà a __________ __________ e a
__________ __________ l’importo di fr. 600.– ciascuno per ripetibili di
appello.
3.   Intimazione a:
– avv. __________
__________, __________;
– avv. __________
__________, __________;
– __________ __________,
c/o __________ __________ __________, __________o.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario