ti_gerichte · 12.2004.120 · 2005-08-12 · it
contratto di locazione per locali commerciali, abuso di diritto nell'invocare la mancanza di conciliazione preventiva alla causa giudiziaria a istruttoria avanzata -

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.08.2005 12.2004.120

Incarto n.
12.2004.120
Lugano
12 agosto 2005/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2002.68
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con petizione 10
giugno 2002 da
AO 1
rappr. da RA 2
contro
AP 1
rappr. da RA 1
per chiedere il versamento di fr. 564'000.- oltre
interessi al 5% dal 31 dicembre 2000 e il rigetto dell’opposizione interposta
al PE __________ dell’UE di __________, nella quale il Pretore ha respinto con
decreto 8 giugno 2004
la domanda di nullità della procedura per
carenza della procedura di conciliazione presentata dal convenuto;
appellante il convenuto, il quale con atto di appello
del 25 giugno 2004 chiede che in riforma dell’impugnato decreto l’azione sia
respinta per carenza del tentativo di conciliazione, obbligatorio in materia di
locazione;
mentre l’attore ha postulato la reiezione dell’appello,
previa ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria, con le osservazioni
del 12 agosto 2004;
letti ed
esaminati gli atti di causa,
considerato
in fatto:
A.
Con
petizione 10 giugno 2002 AO 1 ha convenuto in causa davanti alla Pretura della
giurisdizione di Mendrisio-Nord AP 1, adducendo di aver stipulato con
quest’ultimo nel 1994 un contratto di locazione per lo stabile situato in via __________
a __________, che comprendeva l’esercizio pubblico denominato “__________”,
alcune camere, un appartamento e i posteggi, e un contratto d’opzione per
l’acquisto dello stabile, in forza del quale l’attore afferma di aver versato
al convenuto fr. 364'000.- a titolo di acconto sul prezzo di acquisto e di aver
eseguito nello stabile lavori costati almeno fr. 200'000.- per renderlo
conforme all’uso pattuito. In pari tempo AO 1 ha postulato l’ammissione al
beneficio dell’assistenza giudiziaria. AP 1 si è opposto all’azione con la
risposta del 2 settembre 2002, contestando le pretese dell’attore, fondate su
allegazioni e documenti falsi. Nella replica del 20 settembre 2002 e nella
duplica del 21 ottobre 2002 le parti si sono confermate nelle rispettive
domande di giudizio. Il Pretore ha concesso all’attore il beneficio
dell’assistenza giudiziaria con ordinanza 7 novembre 2002.
B.
All’udienza
preliminare del 12 dicembre 2002 l’attore ha confermato le domande di
petizione, alle quali si è opposto il convenuto. Entrambe le parti hanno
offerto numerosi mezzi di prova, che il Pretore ha parzialmente accolto con
l’ordinanza del 9 maggio 2003. L’istruttoria ha avuto inizio il 23 settembre
2003. Il 7 maggio 2004 il nuovo patrocinatore del convenuto ha presentato una
domanda processuale intesa all’accertamento della nullità della petizione e di
tutti gli atti successivi per mancanza della preventiva procedura di
conciliazione obbligatoria in materia di locazione. L’attore si è opposto il 13
maggio 2004 alla domanda processuale. Con decreto dell’8 giugno 2004 il Pretore
ha respinto la domanda processuale e ha posto la tassa di giustizia di fr.
300.- e le spese a carico del convenuto, con l’obbligo di rifondere all’attore
fr. 150.- a titolo di ripetibili.
C.
AP 1 è insorto
contro il giudizio del Pretore con un appello del 25 giugno 2004, con il quale
chiede, previa concessione al rimedio dell’effetto sospensivo, la riforma del
giudizio impugnato con l’accoglimento della domanda processuale e lo stralcio
dai ruoli della causa per irricevibilità della petizione 10 giugno 2002 e
nullità di ogni successivo atto processuale, protestando spese e ripetibili.
Nelle osservazioni del 12 agosto 2004 AO 1 postula, previa ammissione al
beneficio dell’assistenza giudiziaria, la reiezione dell’appello, pure con
protesta di spese e di ripetibili. Il Presidente della Camera ha concesso il 1°
luglio 2004 effetto sospensivo all’appello.
e ritenuto
in diritto:
1.
Nella
fattispecie il Pretore ha rilevato che i contratti agli atti e sui quali l’attore
fondava le sue pretese si riferivano a un esercizio pubblico e ai locali a esso
collegati, da considerare locali commerciali, motivo per il quale la mancanza
del preventivo tentativo di conciliazione non comportava l’irricevibilità della
petizione e la nullità degli atti processuali successivi, le parti avendo
rinunciato per atti concludenti a rivolgersi all’ufficio di conciliazione in
materia di locazione, come ammesso dalla giurisprudenza, il convenuto avendo
sollevato l’eccezione di nullità un anno e mezzo dopo l’inoltro della
petizione.
2.
L’appellante
rimprovera al Pretore di aver seguito una giurisprudenza del Tribunale federale
emanata nel 1996, che non trova conforto nella dottrina e di fatto smentita da
altre sentenze del medesimo alto Tribunale, che ha sempre ribadito
l’obbligatorietà del preventivo tentativo di conciliazione in vertenze di
locazione, pena la nullità della procedura giudiziaria. Egli ribadisce che un
processo in materia di locazione avviato in assenza di un previo tentativo di
conciliazione davanti alla competente autorità è nullo e che il vizio non può
essere sanato successivamente, come più volte affermato dalla giurisprudenza
cantonale e federale.
3.
A norma
dell’art. 274a CO, ogni contestazione riguardante contratti di locazione di
locali d’abitazione e commerciali deve obbligatoriamente essere sottoposta al
competente ufficio di conciliazione prima di poter adire il giudice civile (DTF
118 II 307 consid. 3b/bb e cc, DTF 124 III 21 consid. 2b pag. 23;
Cocchi/Trezzini
, CPC–TI, Lugano 2000, m. 1 segg. ad art. 404). Si tratta di una
norma imperativa di competenza stabilita dal diritto federale. Una causa
giudiziaria avviata in mancanza del presupposto della tentata conciliazione
davanti all’Ufficio di conciliazione è nulla per l’irricevibilità della
petizione, senza che la nullità – assoluta – possa essere sanata in virtù del
principio dell’economia processuale, palesemente inefficace a fronte di una
sanzione prevista dal diritto federale (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI
appendice 2002-2004, m. 22 ad art. 404).
4.
Il Tribunale
federale ritiene che nelle vertenze relative alla locazione di locali
commerciali il diritto federale non vieta alle parti di rinunciare alla
procedura di conciliazione, per convenzione o per atti concludenti (sentenza
4C.255/1995 del 4 gennaio 1996 consid. 2e, pubblicata in Rep. 1996 n. 10,
tradotta in Droit du bail 1998 n. 24 pag. 27 e in Mietrechtspraxis 1997 pag.
175). Tale giurisprudenza, resa in un caso ticinese, è stata confermata ancora
con sentenza 4C.17/2004 del 2 giugno 2004 (citata da
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App m. 20 ad art. 404), nonostante le critiche mosse alla sentenza del
1996 (cfr. Rep. 1996 pag. 27).
5.
In concreto
è pacifico che la causa giudiziaria è stata introdotta il 10 giugno 2002 senza
essere stata sottoposta alla procedura preventiva di conciliazione prevista
dall’art. 274a CO. La vertenza trae origine da un contratto relativo a un
esercizio pubblico e ai locali annessi, che rientrano nella nozione di locali
commerciali. Come rilevato con pertinenza dal Pretore, il convenuto si è
costituito in giudizio senza eccepire il vizio formale della petizione, ha
presentato la risposta e la duplica, ha partecipato all’udienza preliminare e
alle prime fasi dell’istruttoria, per poi chiedere di constatare la nullità
della procedura il 7 maggio 2004, dopo aver cambiato il proprio patrocinatore.
In siffatte circostanze si deve ritenere che le parti hanno accettato con atti
concludenti di rinunciare alla preventiva procedura di conciliazione. La
circostanza di prevalersi di un vizio formale dopo un anno e mezzo di
procedura, a istruttoria avanzata, costituisce una violazione della buona fede
processuale (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 21 ad art. 404). Ne deriva che a giusta ragione il
Pretore ha respinto la domanda processuale del 7 maggio 2004. L’appello deve
dunque essere respinto.
6.
La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). La
domanda di assistenza giudiziaria presentata nella procedura di appello
dall’attore può essere accolta. L’esistenza del requisito dell’indigenza (art.
14 lett. b Lag) è attestata dal certificato municipale prodotto e dai numerosi
attestati di carenza di beni, mentre la sua resistenza all’appello presentava
probabilità di esito favorevole (art. 14 lett. a Lag).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
25 giugno 2004 di AP 1
è respinto
.
2.
L’istanza
di ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria per la procedura di
appello presentata da AO 1 è accolta, con il gratuito patrocinio dell’avv. RA 2.
3.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 250.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
300.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 400.- per ripetibili.
4.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario