ti_gerichte · 12.2010.244 · 2011-11-14 · it
Locazione. Spese accessorie

Locazione. Spese accessorie

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.11.2011 12.2010.244

Locazione. Spese accessorie

Incarto n.
12.2010.244
Lugano
14 novembre
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa – inc. n. DI.2008.1449
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 – promossa con istanza 11
novembre 2008 da
AP 1
rappr. dall’  RA
1 e dall’  RA 2
contro
AO 1
rappr. dall’  RA
3
chiedente
la condanna della convenuta al pagamento di complessivi fr. 115
'371
.80 oltre interessi a titolo di
arretrati per le spese accessorie relative all’anno 2007, nonché il rigetto
definitivo dell’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________
dell’Ufficio esecuzione di Lugano;
istanza
ridotta in sede di dibattimento finale a complessivi fr. 108
'843.07 oltre interessi, nonché il rigetto definitivo
dell’opposizione limitatamente a tale importo;
domanda
a cui si è opposta la convenuta e che la Pretora con sentenza 7 dicembre 2010 ha respinto;
appellante
l’istante che con appello 20 dicembre 2010 chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di condannare la convenuta al pagamento di complessivi fr. 108
'843.07 oltre interessi, nonché di rigettare in via definitiva per
tale importo l’opposizione interposta al precetto esecutivo
, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
la convenuta con osservazioni 13 gennaio 2011 postula la reiezione del gravame,
pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
ritenuto
in fatto:                    A.
AO 1, quale conduttrice, e AP 1, come locatrice, hanno
sottoscritto il 1° settembre 1999 un contratto di locazione (doc. B) avente per
oggetto un’area concernente l’ala nord, il corpo centrale del pianterreno
nonché il piano cantinato dello stabile situato sul fondo n. __________ RFD di __________
(ora __________), adibita in particolare a centro
fitness
e
wellness
.
Esse hanno previsto che tale contratto annullava quello precedentemente
stipulato il 26 ottobre 1995 tra la locatrice e __________ __________ (
doc. N, inc. DI.2006.1601 = doc. S, inc. DI.2005.1309
). Siccome il contratto di locazione si riferiva ai locali allora
già occupati dalla conduttrice, la locazione è stata indicata aver inizio il 1°
gennaio 1998. Le parti hanno stabilito la scadenza del contratto per il 31
dicembre 2008, salvo richiesta da parte della conduttrice di continuazione del
rapporto di locazione per altri sette anni, ovvero fino al 31 dicembre 2015. La
pigione, da pagarsi in rate mensili anticipate, è stata fissata in fr. 350
'
000.- annui per i primi due anni e, poi,
indicizzata una volta all’anno per il 1° gennaio sulla base dell’indice
nazionale dei prezzi al consumo 1° gennaio 1998. In merito alle spese accessorie il contratto di locazione prevede:
“
spese
accessorie: CHF 5
'
000.- (cinquemila) mensili quale acconto a
partire dal 01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al canone d’affitto.
Il relativo conguaglio sarà da
versare entro 30 (trenta) giorni dalla presentazione del conteggio definitivo
”.
B.
Con
scritto 9 maggio 2008 la locatrice ha chiesto alla conduttrice il pagamento di
fr. 115'371.80 a titolo di conguaglio delle spese accessorie per l’anno 2007
(doc. D). La locatrice ha fatto spiccare l’11 agosto 2008 dall’Ufficio
esecuzione di Lugano un precetto esecutivo per tale importo oltre interessi nei
confronti della conduttrice, al quale quest’ultima ha interposto tempestiva
opposizione (doc. G).
C.
Preventivamente
adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che ha
dichiarato la vertenza non conciliata (doc. H), con istanza 11 novembre 2008 la
locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, chiedendo la condanna
della conduttrice al pagamento di fr. 115
'371
.80 oltre interessi, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione
interposta al precetto esecutivo summenzionato. All’udienza di discussione 2
febbraio 2009 / 9 marzo 2009 la convenuta si è opposta alla domanda, mentre
l’istante ha ribadito la propria pretesa. Il 9 marzo 2009 la Pretora ha
congiunto l’istruttoria con quella di cui agli inc. DI.2005.1309, DI.2005.1556,
DI.2005.1534, DI.2006.75, DI.2006.76, DI.2006.1601, DI.2006.1520 e
DI.2006.1455. Esperita l’istruttoria, al dibattimento finale 27 ottobre 2010 l’istante,
sulla scorta dell’importo indicato dal perito giudiziario (cfr. completazione
13 gennaio 2010 della perizia giudiziaria, inc. DI.2005.1309), ha diminuito la
propria pretesa a complessivi fr. 108
'843.07. La
convenuta ha invece ribadito il proprio punto di vista.
Statuendo con sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha respinto
l’istanza.
D.
Con
appello 20 dicembre 2010 l’istante è insorta contro il giudizio testé
menzionato, chiedendone la riforma nel senso di condannare la convenuta al
pagamento di complessivi fr. 108
'843.07 oltre
interessi, nonché di rigettare in via definitiva per tale importo l’opposizione
interposta al precetto esecutivo
. L’appellante chiede
altresì la congiunzione della presente procedura con quelle di cui agli inc.
12.2010.237, 12.2010.235, 12.2010.238, 12.2010.241 e 12.2010.245 e l’emanazione
di un unico giudizio di appello. Con osservazioni 13 gennaio 2011 la
conduttrice postula la reiezione del gravame. Dal profilo formale quest’ultima non
si esprime sulla richiesta di congiunzione delle cause, seppur presentando
anch’essa un unico memoriale.
considerato
in diritto:                  1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle impugnazioni
si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione,
intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza pretorile è
stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello è
applicabile il CPC-TI.
2.
L'appellante
chiede la congiunzione della procedura di appello con quella relativa agli
incarti
12.2010.237, 12.2010.235, 12.2010.238, 12.2010.241
e 12.2010.245
a motivo che essi concernono un solo
rapporto locativo fra le stesse identiche parti. Essa non motiva, tuttavia,
l’utilità di tale procedere. Di conseguenza, posto come nell'eventualità della
congiunzione ai sensi dell’art. 320 CPC-TI le cause restano autonome e con
dispositivi separati (
Cocchi/ Trezzini,
CPC-TI,
Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 2
ad art. 320), che in questa sede non si deve più esperire istruttoria e che non
sussiste giusta la norma testé menzionata alcun obbligo legale di congiunzione,
ma solo una facoltà per il giudice, la richiesta non ha motivo di essere
accolta. Ognuno dei nove incarti pendenti in appello tra le parti viene deciso
con separato giudizio.
3.
La
Pretora ha spiegato che sebbene le parti avessero concluso un contratto di
locazione in forma scritta ed espressamente riservato tale forma per ogni sua
modifica, esse non avevano definito per iscritto quali spese accessorie
sarebbero state addebitate alla conduttrice. La prima giudice ha soggiunto che
nella fattispecie non era nemmeno stata provata la sussistenza, al riguardo, di
un accordo orale o per atti concludenti. Ella ha quindi reputato che le spese
accessorie erano a carico della locatrice e ha deciso per la reiezione
dell’istanza.
4.
A
pag. 4 del proprio gravame l’appellante afferma che i paragrafi dal n. 1 al n.
13 trattano della fattispecie e dell’atteggiamento della conduttrice, mentre le
censure d’appello sono esposte nei paragrafi successivi. Vi sono nondimeno argomentazioni
giuridiche anche ai punti precedenti il paragrafo n. 14, che questa Camera
affronta quindi come motivazioni di appello.
5.
Secondo l’appellante la Pretora non ha
approfondito la reale volontà delle parti “che hanno sempre aggiunto le spese
accessorie alla pigione netta, già limitata di suo, violando in tal modo l’art.
18 CO” (memoriale, pag. 14 in mezzo). A detta della locatrice, infatti, la
circostanza secondo la quale la conduttrice ha versato gli acconti di fr. 5
'
000.- comproverebbe l’esistenza di una
pattuizione sulle spese accessorie (memoriale, pag. 8 in mezzo, 14 in mezzo, 16 in fondo, 17 in mezzo e 19 in alto). Al riguardo va detto anzitutto che
l’art. 257a cpv. 2 CO  – secondo il quale le spese accessorie, intese come la
remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in
relazione all’uso della cosa, sono a carico del conduttore se specialmente
pattuito – è una norma di interpretazione speciale che a detta del Tribunale
federale e della dottrina maggioritaria deroga all’art. 18 CO (sentenza inc. 4C.190/2001 del 16 novembre 2001, consid.
2c ;
Higi,
Zürcher Kommentar 1994, n. 14 ad art. 257a-b CO;
Richard,
Les frais accessoires au loyer
dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, 12. Séminaire sur le
droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 13, cfr. 39 con riferimenti).
Inoltre, come diffusamente illustrato dalla Pretora (sentenza
impugnata, consid. 5), l’Alta Corte ha spiegato che siccome l’art. 257a cpv. 2
CO prevede che le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se
specialmente pattuito, occorre che le parti le abbiano convenute in maniera
chiara e precisa, dettagliando le poste effettive. Tant’è che un accordo
secondo il quale il conduttore deve pagare “tutti i costi accessori” non
adempie ai requisiti legali posti dall’art. 257a cpv. 2 CO (sentenza del
Tribunale federale inc. 4C.346/1999 del 7 aprile 1999).
Lo stesso dicasi
di una clausola contrattuale secondo la quale il conduttore è tenuto al
versamento di un determinato importo “als Pauschale für Nebenkosten ohne Strom”
(sentenza del Tribunale federale del 7 aprile 1999 pubblicata in MRA 1/2000
pag. 242). Nemmeno è sufficiente un rinvio a un annesso standardizzato del
contratto o il riconoscimento di un conguaglio da parte del conduttore per
ammettere che le parti abbiano stipulato una convenzione speciale sul pagamento
delle spese accessorie. Semmai, qualora le spese accessorie a carico del
conduttore dovessero risultare da un elenco contenuto nelle condizioni generali
annesse al contratto, esse potrebbero essere fatturate al conduttore solo nella
misura in cui concretizzassero spese già poste a suo carico nel contratto (DTF
135 III 591; DTF 121 III 460; sentenza inc. 4C.24/2002 del 29 aprile 2002 e 4C.250/2006 del 3 ottobre 2006). Va altresì rilevato che sebbene l’art. 257a cpv. 2
CO non esiga una forma speciale per la pattuizione sulle spese accessorie, il
Tribunale federale ha sottolineato che qualora il contratto sia stato concluso
per iscritto, occorre considerare che le parti abbiano in ugual modo
determinato per iscritto quali spese accessorie dovevano essere messe a carico
dell’inquilino (DTF 135 III 591). Alla luce della chiara giurisprudenza del
Tribunale federale testé menzionata la circostanza evocata dall’appellante,
ovvero il versamento regolare di acconti, non è quindi sufficiente a confermare
la sua tesi sulla pattuizione delle spese accessorie a carico della conduttrice.
Per gli stessi motivi non può nemmeno essere seguita la sua censura secondo la
quale la prima giudice avrebbe peccato di eccessivo formalismo (appello, pag. 17 in mezzo).
6.
L’appellante
sostiene, altresì, che tra il contratto 1° settembre 1999 stipulato tra le
parti (doc. B) e quello che la legava a __________ __________ del 26 ottobre
1995 (
doc. N, inc. DI.2006.1601 = doc. S, inc.
DI.2005.1309
) sussiste una “precisa continuità essendo
essi attinenti allo stesso bene locato” (pag. 5 in mezzo), di modo che il riferimento a un elenco (allegato F) delle spese accessorie a carico
della conduttrice contenuto nel contratto 26 ottobre 1995 varrebbe anche per il
contratto che la lega alla convenuta (appello, pag. 9). Effettivamente, la
clausola n. 4 lett. c del contratto 26 ottobre 1995 prevede che “ il conduttore
si impegna a pagare, trimestralmente, le usuali spese accessorie considerate
nell’Allegato F che verranno computate separatamente. In particolare si impegna
a corrispondere degli acconti trimestrali di CHF 12
'
000.- e a pagare il conguaglio di fine anno entro 20 giorni dalla
ricezione della distinta delle spese“. Al riguardo, l’appellante rinvia alla
testimonianza di __________ __________ (amministratore della locatrice dal 1994
al 1996: verbale di udienza 27 novembre 2007, pag. 1, inc. DI.
DI.2006.1601
). Secondo la locatrice questi
avrebbe confermato la pattuizione relativa al pagamento delle spese accessorie
“in aggiunta alle pigioni secondo oltretutto un preciso allegato F del primo
contratto, che ha poi trovato la sua continuità nel successivo contratto di
locazione senza modifiche nell’impostazione del rapporto di locazione”
(memoriale, pag. 12 in alto). Sennonché, la Pretora, proprio riferendosi, tra
gli altri, a tale teste, ha spiegato che l’istruttoria non ha dimostrato
l’esistenza di tale lista “F”. In effetti, al riguardo il teste __________ __________
ha affermato: “Presumo che nel menzionato allegato F vi fosse la lista
esaustiva delle spese accessorie a carico dell’inquilino” (verbale di audizione
27 novembre 2007, pag. 2, inc.
DI.2006.1601
). Su questo punto la sua testimonianza, fondata su una semplice
presunzione, non assurge al ruolo di prova. Inoltre, il teste nulla dice sulla
continuità tra i due contratti evocata dall’appellante. Tanto più che all’epoca
della stipulazione del contratto 1° settembre 1999 egli non era più
amministratore della locatrice. Con la propria censura l’appellante non si
confronta, quindi, con la motivazione pretorile, sicché al riguardo l’appello
si rivela finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5 CPC-TI).
Parimenti
inammissibile è l’argomentazione secondo la quale le spese sarebbero state
precisate dalle parti perché nello scritto 3 febbraio 1995 di __________ __________
(__________) a __________ __________ (
doc. O, inc.
DI.2006.1601 = doc. Z, inc. DI.2005.1309
) era stato
allegato il formulario CATEF con indicazione in dettaglio delle spese
accessorie non comprese nella pigione (memoriale, pag. 12 in fondo). Invero, come spiegato dalla prima giudice, sebbene sia
vero che con tale scritto __________ __________
ha inviato a __________ __________ una proposta di contratto su modulo CATEF,
il contratto poi effettivamente sorto fra AP 1 e __________ __________ è quello
sottoscritto il 26 ottobre 1995 che non specifica in alcun modo quali spese
accessorie siano state poste a carico della conduttrice (
doc. N, inc. DI.2006.1601 = doc. S, inc. DI.2005.1309
; sentenza impugnata, pag. 5 in alto). S
i ribadisce (cfr. sopra, consid. 5) al riguardo che secondo il
Tribunale federale il semplice rinvio a un modulo preformulato ed allegato al
contratto non è sufficiente per ammettere che le parti abbiano concluso una
convenzione speciale sul pagamento delle spese accessorie. Men che meno,
quindi, l’asserito riferimento al contratto CATEF che nemmeno risulta essere
stato allegato al contratto effettivamente sottoscritto.
Per tacere del fatto che il contratto
di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) non rinvia ad alcun allegato in
particolare e prescrive espressamente
alla clausola n.
18
che tale relazione
contrattuale annulla quella precedentemente in essere con __________ __________.
Certo, il teste __________ __________ ha affermato a
sua volta che il contratto 1° settembre 1999 è stato “allestito sulla base del
contratto CATEF” (verbale di audizione 13 novembre 2006, pag. 4, inc. rich.
DI.2005.1556). Tuttavia, alla luce della chiara giurisprudenza del Tribunale
federale (sopra, consid. 5) e dell’assenza, nella fattispecie, di una chiara
clausola su quali spese accessorie sarebbero state a carico della conduttrice,
tale circostanza è ininfluente ai fini del giudizio.
7.
L’appellante
soggiunge, riferendosi al teste __________ __________, che il dettaglio delle
spese accessorie a carico della conduttrice scaturiva dai conguagli già
precedentemente inviati a quest’ultima. Sempre secondo l’appellante, il teste
avrebbe precisato che non era stato necessario allestire una lista scritta
delle spese accessorie “poiché erano sempre le stesse dall’inizio della
locazione, dovendosi soltanto leggere i specifici consumi della Parte
convenuta” (appello, pag. 11). Come spiegato dalla Pretora e già illustrato
(sopra, consid. 6), il contratto 1° settembre 1999, sottoscritto peraltro dalla
convenuta e quindi da un soggetto giuridico distinto da __________ __________,
prescrive espressamente che esso annulla quello precedentemente stipulato tra
la locatrice e __________ __________ 26 ottobre 1995 (doc. B). Del resto,
l’appellante trascura, come invece pertinentemente evidenziato dalla prima
giudice (sentenza impugnata, pag. 3), che il teste __________ __________
(membro del consiglio di amministrazione della locatrice dal 1999 al 2002: verbale
di audizione 16 gennaio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72  rich. dall’inc.
DI.2005.1556; verbale di audizione 13 novembre 2006, pag. 1, inc. DI.2005.1556)
ha dichiarato che “il nuovo contratto di locazione era stato voluto da AP 1 per
definire una volta per tutte l’ammontare della pigione e l’ammontare delle spese
accessorie” (verbale di audizione 13 novembre 2006, pag. 2, inc. DI.2005.1556).
Anche nella sua precedente audizione 16 gennaio 2006 il teste ha affermato che
“questo contratto è stato sottoscritto per ripartire da zero con una situazione
pulita che fosse chiara per tutti” (verbale, pag. 3). Riferendosi proprio a
tale passaggio la Pretora ha spiegato che il contenuto del contratto 1°
settembre 1999 non denota la necessaria ed auspicata chiarezza, dato che la
clausola sulle spese accessorie è laconica e del tutto generica (sentenza
impugnata, pag. 4 in mezzo). La censura contrasta, quindi, con quanto emerso
proprio dalla testimonianza a cui la locatrice fa riferimento, ovvero sul fatto
che le parti avevano pattuito il contratto 1° settembre 1999 nell’intenzione di
definire una situazione non sufficientemente chiara.
Per
tacere del fatto che come precisato dalla Pretora l’istruttoria ha permesso di
accertare che la questione delle spese accessorie è stata controversa sin
dall’allestimento dei primi conteggi e quindi in un’epoca in cui era ancora in
vigore il contratto fra la locatrice e __________ __________ (sentenza
impugnata, pag. 4 in alto; verbale di audizione del teste __________ __________
del 13 novembre 2006, pag. 2, verbale di audizione del teste __________ __________
del 13 novembre 2006, pag. 2, inc. DI.2005.1556). La locatrice afferma,
altresì, che il teste avrebbe dichiarato di aver discusso con __________ __________
sul contenuto delle spese accessorie a carico della conduttrice (gravame, pag.
11). Anche al riguardo, tuttavia, essa non si confronta con la motivazione
pretorile. La
prima
giudice ha invero spiegato che sebbene sia vero che il teste __________ __________
ha confermato di aver discusso con __________ __________ sulle spese accessorie
(che a dire del teste si componevano di acqua, elettricità per il
riscaldamento, aria condizionata, pulizia degli esterni, gas e abbonamenti
relativi ai vari contatori), egli ha poi riferito che in definitiva non era mai
stata allestita una lista dettagliata di tali spese poiché nel frattempo erano
stati emessi i primi conguagli ed erano subito sorte contestazioni (cfr.
verbale audizione testimoniale del 16 gennaio 2006,
inc.
DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556
). La Pretora ha soggiunto che a conferma della
confusione sulla questione sussiste il fatto che nel contesto di una procedura
per difetti incoata nel 2000 dalla conduttrice davanti al competente Ufficio di
conciliazione le parti si erano impegnate a discutere in separata sede anche
della questione delle spese accessorie (cfr. verbale 28 settembre 2000 UC B__________,
doc. X,
inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556
). In quel momento, quindi, la
questione non era stata ancora definita. Su questo punto l’appello, nella
misura in cui è ricevibile, dev’essere pertanto respinto.
8.
L’appellante rinvia (appello, pag. 11 in mezzo, 15 in alto e in basso), altresì, al
passaggio
della testimonianza di __________
__________ ove questi afferma che “tutto quello che non era dovuto
a titolo di pigione era dovuto sotto forma di spese accessorie e per questo
motivo avevamo installato dei contatori separati” (verbale di audizione 16
gennaio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556). Tuttavia,
alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale (sopra, consid. 5) la
circostanza, per la locatrice, di aver installato tali contatori non è atta a
sanare la mancanza della clausola contrattuale sul dettaglio delle spese
accessorie a carico della conduttrice. Anche volendo, per ipotesi, seguire la
tesi dell’appellante sulla possibilità di un accordo avvenuto per atti
concludenti, l’argomentazione non avrebbe miglior sorte. Invero, il teste __________
__________ ha riferito di aver “fatto spendere tra i 200 o 300 mila franchi a __________
per installare vari contatori che permettessero di effettuare una lettura a
fine anno dei consumi di tutti gli inquilini” (verbale di audizione 16 gennaio
2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556). Non vi è invece
alcun accenno sull’accordo della conduttrice nel senso che le spese accessorie
sarebbero state quelle rilevate da tali contatori.
9.
L’appellante
soggiunge che la tesi della conduttrice secondo la quale non sarebbe tenuta a
pagare conguagli sulle spese accessorie è insostenibile e contraddittoria dato
che per gli anni 1998 e 1999 la convenuta avrebbe versato sia gli acconti sia i
conguagli (pag. 10, 12 in mezzo, 13 in alto, 16 in alto, 17 in fondo e 18 in alto). La Pretora ha precisato che al contrario di quanto allegato
dalla locatrice non risulta che per tali anni siano stati allestiti conteggi o
corrisposti conguagli (sentenza impugnata, pag. 5 in basso). L’appellante rinvia, al riguardo, alla testimonianza di __________ __________ (direttore
finanziario e amministrativo di __________ dal 1986, che ha assunto la gestione
contabile e amministrativa di AP 1 dal 2003: verbale di audizione 4 settembre
2006, pag. 4, inc. DI.2005.1556). Dalla medesima risulta unicamente che “dalla
contabilità della AP 1 non risultavano scoperti per conguagli spese accessorie
precedenti l’anno 2000” (verbale di audizione 4 settembre 2006, pag. 4 in alto, inc. DI.2005.1556). La circostanza che non esistano scoperti non significa tuttavia ancora
che siano stati emessi conguagli. Si precisa che su questo punto la convenuta
aveva contestato l’allegazione avversaria, affermando che per gli anni
1998-1999 l’istante aveva rinunciato a pretendere dei conguagli (memoriale
scritto allegato al verbale di udienza di discussione 10 dicembre 2007, pag.
2). Competeva quindi alla locatrice dimostrare il proprio asserto. Una volta di
nuovo l’appellante, rinviando alla testimonianza testé citata, non si confronta
quindi con la motivazione pretorile, di modo che la censura è irricevibile
(art. 309 cpv. 2 lett. f. e cpv. 5 CPC-TI). Per tacere del fatto che
quand’anche gli asseriti conguagli fossero, per ipotesi, stati versati, per lo
meno a sé stante tale circostanza  non gioverebbe alla tesi della locatrice,
dato che come già illustrato il Tribunale federale ha spiegato che il riconoscimento
di un conguaglio non può supplire a una valida convenzione delle parti sulle
spese accessorie a carico del conduttore (sentenza del Tribunale federale inc. 4C.24/2002 del 29 aprile 2004).
10.
La
locatrice prosegue riferendosi alla teste __________ __________ (direttrice dal
2001 del settore immobiliare del gruppo __________, incaricata della gestione
dell’immobile in questione: verbale di audizione 4 maggio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556). Secondo l’appellante la teste
avrebbe dichiarato l’obbligo della conduttrice di corrispondere i conguagli
sulle spese accessorie e che quest’ultima contestava semplicemente la
ripartizione delle medesime, non messe in dubbio sulla loro “esigibilità e
individuazione” (memoriale, pag. 12 in alto e 15 in basso). Sennonché, ella ha riferito sulle modalità di conteggio delle spese accessorie, ma nulla
ha detto sugli accordi intervenuti tra le parti. La teste ha soggiunto che la
conduttrice ha contestato la ripartizione delle spese accessorie, ritenendole
già comprese negli acconti mensili (verbale di audizione 4 maggio 2006, pag. 3,
inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.556). Non si può tuttavia dedurre da
tale affermazione l’accordo della conduttrice su quali spese accessorie le sarebbero
state addebitate e il suo diniego unicamente sulla ripartizione delle medesime.
Anzitutto, la teste non si è dichiarata certa al riguardo (“se non erro”),
sicché la portata probatoria della sua asserzione è dubbia. Inoltre, come
rilevato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 5 in basso) e summenzionato (sopra, consid. 5) il Tribunale federale ha spiegato che neanche il
riconoscimento di un conguaglio può supplire a una valida convenzione tra le parti
(sentenza del Tribunale federale inc. 4C.24/2002 del 29 aprile 2004), men che meno, quindi, discussioni inerenti al suo contenuto.
11.
L’appellante
afferma che le spese accessorie sono “dipendenti oltretutto dalle installazioni
energivore realizzate e posate in loco” dalla conduttrice (pag. 10 in fondo). Va detto anzitutto che quand’anche così fosse, sempre alla luce della giurisprudenza
del Tribunale federale (sopra, consid. 5) tale circostanza non è atta a sanare
la mancanza di una valida pattuizione contrattuale su chi debba sopportare le
medesime. L’argomentazione non avrebbe miglior sorte anche qualora la locatrice
abbia voluto intendere che si tratta di spese di consumo a carico della
conduttrice e non di spese accessorie. Secondo l’art. 257a cpv. 1 CO le spese
accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore
o da un terzo in relazione all’uso della cosa. L’art. 257b cpv. 1 CO precisa
che nel caso di locali d’abitazione o commerciali esse consistono nella
remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni
connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe
spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della
cosa. Le spese accessorie sono di conseguenza costi di utilizzo ingenerati per
lo meno in parte dal conduttore (
Richard,
Les frais accessoires au loyer dans les baux d’habitations et de locaux
commerciaux, 12.
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 7,
cfr. 22). Tra i costi  riconosciuti come spese accessorie vi sono quelli di
riscaldamento e d’acqua calda, così come i costi di elettricità dei vani
comuni, il servizio di portineria, le tasse risultanti dall’uso della cosa,
come quelle di smaltimento delle acque luride
Richard,
op. cit., pag. 7, cfr. 24, pag. 8, cfr. 25). Non fanno
invece parte delle spese accessorie ad esempio i costi occasionati direttamente
dal conduttore quale consumatore e indipendentemente dall’uso dell’ente locato
(segnatamente spese di telefono e elettricità;
Richard,
op. cit., pag. 10, cfr. 31;
Higi,
Zürcher Kommentar 1994, n. 9 ad art. 257a-257b CO).
Sennonché, nella fattispecie le spese in questione non fanno parte di
quest’ultima categoria. Invero, d
al conteggio individuale per
l’anno 2007 (doc. C) emerge che l’importo richiesto dall’istante si compone di
costi dell’energia (gas), costi calorici addizionali (energia pompa e
bruciatore), costi supplementari (elettricità vani comuni, pulizia scale e vani
comuni, servizio portineria, tassa canalizzazione, manutenzione giardino,
sgombero neve, altre spese d’esercizio) e di acqua fredda.
Nulla
muta il fatto che, secondo l’appellante, esse sarebbero legate a installazioni
realizzate e posate in loco dalla conduttrice. Anche se così fosse, ciò non
significherebbe ancora che trattasi di spese di consumo. Invero, nel contratto
di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) alle voce “oggetto” le parti hanno
stabilito che si riferiva ai locali già occupati dalla conduttrice (clausola n.
1). Alla clausola n. 4, poi, le parti hanno attestato che i locali erano stati
consegnati in uno stato conforme all’uso previsto dal contratto e che al
momento della riconsegna dell’oggetto locato tutte le strutture eseguite nei
locali sarebbero rimaste a disposizione del locatore. Alla clausola n. 5
(“genere di attività”) il conduttore si è impegnato, tra le altre cose, a
utilizzare i vani locati unicamente per svolgervi le attività di piscina,
sauna, bagno turco, idromassaggio, vasche di acqua fredda, caldarium,
tepidarium, Kneipp e solarium. Risulta quindi inequivocabile che i costi di cui
la locatrice chiede il pagamento sono in relazione al mantenimento dell’oggetto
nello stato conforme all’uso pattuito.  Anche su questo punto l’appello è
quindi respinto.
12.
La
locatrice sostiene, altresì, che la prima giudice ha paragonato il rapporto
locativo commerciale che la lega alla conduttrice a un semplice rapporto
locativo di carattere abitativo. Essa reputa che nei rapporti commerciali vige
una chiara presunzione che le spese di consumo attinenti all’esercizio di
un’attività commerciale siano di principio a carico della conduttrice, in
quanto in stretta dipendenza con l’attività commerciale svolta, per l’appunto,
dall’inquilina (appello, pag. 14 in basso). A torto. Invero, l’art. 257a cpv. 2
CO si applica a tutti i tipi di locazione, compresi quelli commerciali (cfr.
sentenza del Tribunale federale inc. 4C.190/2001 del 16 novembre 2001, consid.
2c). A scanso di equivoci, va precisato quanto segue. Nella sentenza testé
menzionata il Tribunale federale ha analizzato la portata di un rinvio al
Codice delle obbligazioni previsto in tale fattispecie nel contratto di
locazione, affermando che valeva unicamente, come specificato nella relativa
clausola, nella misura in cui il contratto non vi derogava. Siccome, quindi, le
parti avevano adottato una disposizione speciale per quanto concerne le spese
accessorie, elencandole esaustivamente, allora tale rinvio non si applicava
alla questione delle spese accessorie per estendere il contenuto ivi elencato
(loc. cit., consid. 2d). Il Tribunale federale sembrava aver lasciato aperta la
possibilità di poter completare una clausola lacunosa sulle spese accessorie
con un semplice rinvio al Codice delle obbligazioni. Sia come sia, in seguito l’Alta
Corte ha precisato tale giurisprudenza, come illustrato (sopra, consid. 5). Va
altresì detto che sempre nella sentenza in questione il Tribunale federale ha
affermato che siccome si trattava di una locazione di locali commerciali e
inerente a un valore locativo considerevole, occorreva supporre che le parti,
dovutamente consigliate, ne avevano esaminato il contenuto con cura (loc. cit.,
consid. 2d). Al contrario di quanto sembra credere l’appellante, quindi, la
circostanza che nel presente caso la vertenza riguarda una locazione
commerciale con importi consistenti, ove peraltro come illustrato sopra dall’istruttoria
è emerso che la volontà delle parti era quella di chiarire proprio la questione
delle spese accessorie, non suffraga la sua tesi, ma semmai contribuisce a
sconfessarla.
13.
L’appellante
critica, inoltre, l’argomentazione pretorile secondo la quale, avendo le parti scelto
la forma scritta, anche la questione delle spese accessorie doveva essere
definita per iscritto (memoriale, pag. 16 in fondo). Al riguardo essa sostiene che “l’invocazione del criterio formale nell’ambito dei rapporti contrattuali è
stato effettuato da controparte solo in vista delle procedure di incasso delle
spese accessorie avviate dalla parte locatrice”. Inoltre, a detta della
locatrice le parti avrebbero modificato più volte verbalmente l’oggetto della
locazione, ad esempio in relazione al numero dei parcheggi. Essa conclude
affermando che le parti sono libere di abbandonare il requisito della forma
scritta in qualsiasi momento (memoriale, pag. 17) e che le spese accessorie
possono essere elencate in qualsivoglia documento differente dal contratto di
locazione. Quest’ultima censura dev’essere respinta per i motivi già esposti
sopra (consid. 5). Sulla questione della forma, come rilevato dalla Pretora
(sentenza impugnata, pag. 3 in basso) le parti hanno concluso il contratto di
locazione in forma scritta e hanno previsto che esso avrebbe potuto essere
modificato unicamente dalle due parti e nella forma scritta (doc. B, clausola
n. 16). Come già esposto, il Tribunale federale ha spiegato che sebbene l’art.
257a cpv. 2 CO non esiga una forma speciale per la pattuizione delle spese
accessorie a carico del conduttore, qualora il contratto sia stato concluso per
iscritto occorre considerare che le parti abbiano in ugual modo voluto
riservare la forma scritta anche per determinare quali spese accessorie
dovevano essere messe a carico dell’inquilino (DTF 135 III 591 consid. 4.3.4).
Per tacere del fatto che quand’anche si volesse seguire la tesi dell’appellante
secondo la quale le parti avrebbero più volte modificato verbalmente il loro
accordo – circostanza ancora da dimostrare – come rilevato a ragione dalla
prima giudice resta il fatto che sulla questione delle spese accessorie esse
non hanno trovato alcun consenso, nemmeno verbale o per atti concludenti,
sicché la censura è irrilevante. Il rinvio dell’appellante alla sentenza del
Tribunale federale inc. 4P.232/2006, poi, è ininfluente ai fini del giudizio,
dato che essa non tratta della questione delle spese accessorie nel diritto
della locazione.
14.
L’appellante
conclude affermando che dalla perizia giudiziaria è emerso che le pigioni
“dovevano considerarsi piuttosto contenute e che pacificamente la spese
accessorie erano a carico della Parte conduttrice, con la conseguenza che
soltanto aggiungendo tali voci accessorie le pigioni potevano considerasi nella
media della zona”. Secondo la locatrice, poi, tale conclusione sarebbe stata
recepita in maniera contraddittoria dalla Pretora nelle sentenze relative agli
inc. DI.2005.1534, DI.2005.1556 e DI.2006.1455 inerenti alle cause di modifica
della pigione (appello, pag. 17 in mezzo). L’argomentazione è sprovvista di
fondamento. Invero, una cosa è determinare l’ammontare della pigione, un’altra
è stabilire se le parti hanno pattuito le spese accessorie a carico
dell’inquilino. Alla luce della precisazione esposta a pag. 9 in mezzo del proprio memoriale, secondo la quale i referti peritali agli atti “concludono per
l’ovvia aggiunta delle spese accessorie a carico di controparte, perché in caso
contrario la già modesta pigione di fr. 115.-/mq annui scenderebbe addirittura
a fr. 83.-/mq annui (meno di qualunque magazzino!)”, sembrerebbe che
l’appellante voglia intendere che alla luce del canone di locazione la
conduttrice doveva forzatamente sapere che le spese accessorie erano a suo
carico. Tuttavia, la giurisprudenza del Tribunale federale al riguardo e più
volte menzionata (sopra, consid. 5) non lascia spazio a simili argomentazioni,
essendo chiara sui requisiti che deve adempiere la clausola sulle spese
accessorie a carico del conduttore. Di conseguenza, anche qualora si volesse
seguire la tesi dell’appellante sul fatto che le parti hanno concordato che le
spese accessorie dovevano essere a carico della convenuta, ciò non sarebbe di
ausilio ai fini del giudizio, mancando nella fattispecie la pattuizione chiara
e precisa delle singole poste di spese accessorie.
15.
Ne
consegue che nella misura in cui è ricevibile, l’appello è respinto. La tassa
di giustizia e le spese del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148
CPC-TI). La locatrice rifonderà altresì a controparte un’adeguata indennità per
ripetibili di appello, commisurata al valore litigioso di fr. 108
'843.07, calcolato sulla base dell’art. 15 CPC-TI, applicabile in
funzione del rinvio previsto dall’
art. 11 cpv. 3
Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza
giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili.
Esso
equivale anche al valore determinante ai fini di un eventuale ricorso in
materia civile al Tribunale federale (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF)
.
Per questi motivi,
pronuncia:              1.
Nella misura in cui è ricevibile l’appello 20 dicembre 2010 di AP
1
è respinto.
2.
Gli oneri processuali di appello,
consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 1
'45
0.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
1
'5
00.-
anticipati
dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 2
'
100.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-    e    :
-    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un
valore litigioso di almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).