ti_gerichte · 12.2001.188 · 2002-01-28 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.01.2002 12.2001.188

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00188
Lugano
28 gennaio
2002
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. no.
SF.2001.00117 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con
istanza 10 maggio 2001 da
__________
e
__________
entrambe rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
con la
quale le istanti hanno chiesto lo sfratto del convenuto dai locali e superfici
accessorie occupate dall'__________ in via __________ a __________ che il
Segretario Assessore della Pretura di Lugano, con decreto 30 ottobre 2001, ha
respinto.
Appellanti
le istanti le quali, con appello 9 novembre 2001, chiedono la riforma del primo
giudizio nel senso di accogliere l'istanza di sfratto, mentre la controparte,
con osservazioni 6 dicembre 2001, vi si oppone.
Letti
ed esaminati gli atti ed i documenti di causa.
Considerato
in
fatto ed in diritto:
1.   __________
e __________ hanno locato a __________ i locali costituenti
l'__________, in via __________ a __________ a far tempo dal 1 febbraio 1999,
dietro corrispettivo di una pigione annua di fr. 30'000.-- e di un anticipo
spese di fr. 2'400.-- pagabili in rate anticipate mensili.
Il
1 febbraio 2001 le locatrici hanno assegnato al conduttore un termine di trenta
giorni per il pagamento delle pigioni mensili e degli anticipi per spese
accessorie relativi ai mesi di novembre 2000, gennaio e febbraio 2001, con la
commina­toria della risoluzione del contratto di locazione nel caso di mancato
pagamento.
Il
conduttore ha versato all'UE di Lugano, il 7 febbraio 2001, la pigione di
novembre 2000. Con successivi pagamenti, tramite posta, ha versato fr. 2'700.--
il 27 febbraio 2001, due volte fr. 2'700.-- il 9 marzo 2001 e fr. 300.-- il 12
marzo 2001.
Nel
frattempo, l'8 marzo 2001 ossia il giorno successivo alla scadenza del termine
di messa in mora, le locatrici hanno notificato la disdetta, ex art. 257d CO,
al conduttore per il 30 aprile 2001 e, non avvenendo la consegna, hanno
inoltrato l'istanza di sfratto che ci occupa.
2.
Il
conduttore si è opposto allo sfratto argomentando che le pigioni di novembre e
gennaio era state pagate nei termini della diffida mentre quella di febbraio,
al momento dell'invio del sollecito di pagamento del 1 febbraio 2001, non era
ancora esigibile poiché le locatrici, nonostante il contratto di locazione
imponga il pagamento anticipato del corrispettivo, hanno sempre accettato, sin
dall'inizio e per ben 22 mesi, il pagamento nel corso del mese cui si riferiva.
Individua in questa prassi un tacito accordo in modifica dei termini di pagamento
contrattualmente previsti.
Le
locatrici hanno contestato di non aver mai consentito con una modifica del
momento di esigibilità delle pigioni percui il pagamento tardivo, rispetto alla
messa in mora di febbraio è sufficiente per rendere valida la disdetta. Inoltre
ritengono che nemmeno il corrispettivo di gennaio sia stato pagato
tempestivamente poiché accreditano il versamento del 27 febbraio alla pigione
del mese di marzo.
3.
Il
primo giudice ha respinto l'istanza di sfratto. Ha ritenuto che la pigione di
gennaio era stata versata tempestivamente il 27 febbraio 2001, dovendo le
locatrici accreditare un pagamento senza indicazioni particolari al debito
scaduto prima e non secondo i loro comodi, e che quella di febbraio non era
ancora esigibile, al momento della messa in mora, per i motivi addotti dal
convenuto.
Con
l'appello all'esame, le locatrici ritengono che la pigione di gennaio 2001 non
sia stata pagata nei termini della messa in mora per cui lo sfratto si
giustifica già per questo solo motivo. Inoltre ribadiscono di non aver mai
consentito con la modifica del termine di pagamento delle pigioni previsto dal
contratto in via anticipata poiché la loro tolleranza ed elasticità
nell'attendere i versamenti non possono, in mancanza di altri concreti indizi,
assurgere a dimostrata intenzione di voler derogare al contratto. Inoltre
ritengono che esiste comunque mora per il fatto che il conduttore non ha
versato tutto il dovuto per pigione e spese accessorie tanto è vero che, solo
successivamente alla scadenza del termine assegnato, ha provveduto a saldare lo
scoperto di fr. 100.-- di anticipo spese accessorie per ogni mensilità in
sofferenza.
Con
le osservazioni all'appello la controparte ripropone le proprie motivazioni a
sostegno dell'inefficacia della disdetta per mora.
4.
Il
versamento di fr. 2'700.-- effettuato dal conduttore il 27 febbraio 2001 non
può essere imputato, come vorrebbero le locatrici, alla pigione del mese di
marzo. La cedola postale, utilizzata per questo pagamento, non porta alcuna
indicazione e di conseguenza va considerato pagato il corrispettivo di
locazione scaduto prima (art. 87 CO), ossia, a quel momento, quello per
gennaio. Del resto, con l'appello, le istanti si limitano unicamente ad
affermare che il conduttore non ha pagato la pigione di gennaio senza
contestare partitamente le conclusioni di diritto della sentenza di primo grado
così che, su questo punto, l'appello sarebbe anche irricevibile.
Il
mancato integrale pagamento dell'anticipo per le spese accessorie è un
argomento attorno alla mora del conduttore che, per la prima volta, è evocato
in appello ed anch'esso non può, in questa sede, essere considerato (art. 321
CPC). In ogni caso, il contratto prevede un anticipo di fr. 200.-- mensili e
l'aumento a fr. 300.-- avrebbe dovuto comportare, per essere vincolante, una
richiesta nelle debite forme volute dal diritto della locazione.
5.
Il
primo giudice ha ritenuto che la pigione di febbraio non fosse ancora esigibile
all'inizio di quel mese, quando le locatrici l'hanno sollecitata formalmente,
poiché la pattuizione contrattuale di un versamento mensile anticipato sarebbe
stata modificata, con il tacito consenso delle proprietarie, a seguito del
continuo pagamento in ritardo delle pigioni da parte del conduttore. Il
versamento per febbraio, eseguito dopo lo scadere del termine di trenta giorni,
non potrebbe così giustificare la successiva disdetta per mora.
Una
modifica contrattuale presuppone l'accordo delle parti e si sviluppa attraverso
il meccanismo, relativo alla formazione dei contratti, della proposta e
dell'accettazione. La proposta, così come l'accettazione, può anche essere
dedotta da atti concludenti attraverso però un atteggiamento, sprovvisto di
qualsiasi ambiguità, la cui interpretazione non susciti, ragionevolmente, alcun
dubbio (
DTF
113 II 522 consid. 5c). Ora non è possibile dedurre dai
continui pagamenti ritardati della pigione una volontà del conduttore di
modificare i termini del contratto. Infatti, il ritardo non è costante e
lineare e non si identifica con un termine di pagamento, seppur diverso da
quello del contratto, certo e determinabile. Lo dimostra la successione dei
singoli versamenti della pigione, documentati ai doc. L e 2, che avvengono
durante il mese di riferimento e poi il mese successivo ed ancora con due mesi
di ritardo in una progressiva espansione degli indugi e della mora che non può
essere ragionevole indizio di cambiamento ma invece di difficoltà od almeno di
soggettiva comodità e disinteresse delle condizioni contrattuali e dei diritti
altrui.
Ed
altrettanto vale per la mancata immediata reazione delle locatrici che non può
essere intesa, qualora il comportamento della controparte fosse anche - ma non
lo è - da considerare un'offerta di cambiamento delle condizioni contrattuali,
quale tacita accettazione poiché rappresentava un peggioramento della loro
situazione contrattuale e, in ogni caso, appare essere ragionevolmente più un
gesto per venire incontro alle difficoltà dell'inquilino che una ratifica di
mutato momento di esigibilità della pigione.
Ne
discende che, per le modalità di pagamento della pigione, continuava a far
stato quanto stabilito nel contratto.
6.
Al
momento della messa in mora (doc. B), il 1 febbraio 2001, la pigione di
febbraio era così già esigibile ed il suo tardivo pagamento, avvenuto il 9
marzo 2001 quando il termine di trenta giorni scadeva il 7 marzo, conferisce
piena validità alla disdetta per mora del conduttore per il successivo 30
aprile 2001 (doc. C).
L'istanza
di sfratto, contrariamente alla conclusione del primo giudice, va, in
accoglimento dell'appello, protetta.
Per i
quali motivi
visti
gli art. 257d CO e 506 e seg. CPC
e,
per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la vigente TG
dichiara
e pronuncia:
I.
L'appello 9 novembre 2001 di __________ e __________ è accolto e di
conseguenza il decreto 30 ottobre 2001 del Segretario Assessore della Pretura
di Lugano è così riformato:
1.
L'istanza di sfratto 10 maggio 2001 è accolta.
1.1.
È fatto ordine al signor __________ di
riconsegnare, entro 10 giorni dall'intimazione del decreto di sfratto, alle
signore __________ e __________ e/o a loro rappresentanti tutte le superfici
locate con relativi accessori e i posteggi dell'__________ in via __________ a
__________.
1.2.
L'ordine
viene impartito con la comminatoria penale dell'art. 292 CP che prevede la pena
della multa o dell'arresto per chi disubbidisce a decisioni dell'autorità.
1.3.
La
mancata esecuzione dell'ordine di sfratto permetterà alla parte istante di
reclamare il relativo risarcimento  dei danni in separata sede.
1.4.
Viene fatto ordine ad ogni usciere o agente
della forza pubblica di collaborare per l'esecuzione dell'ordine di sfratto a
semplice richiesta delle istanti e con la sola assistenza di un municipale,
ritenuto che qualora il convenuto non provvedesse a ritirare mobili ed oggetti
di sua pertinenza o non disponesse altrimenti, l'usciere o l'agente della forza
pubblica provvede­ranno a farli depositare in luogo indicato dalle istanti.
2.
La tassa di giustizia di fr. 500.-- e le
spese di fr. 100.--, da anticipare dalle istanti in solido, sono a carico del
convenuto che rifonderà alle controparti, sempre in solido, fr. 600.-- per
ripetibili.
II.
Le spese della procedura d'appello consistenti in:
-
tassa di giustizia                                     fr.      450.--
-
spese                                                        fr.        50.--
totale                                                          fr.      500.--
già
anticipate dalle appellanti sono a carico dell'appellato che rifonderà alle
appellanti, in solido, fr. 500.-- per ripetibili d'appello.
III.
Intimazione
a:     - __________
Comunicazione
alla Pretura di Lugano, sez. 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario