ti_gerichte · 10.2005.5 · 2008-01-23 · it
Espropriazione materiale esclusa a seguito di miglior utilizzo delle potenzialità edificatorie del fondo con il nuovo PR nonostante il vincolo imposto


Incarto n.10.2005.5

Lugano

23 gennaio 2008

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Presidente supplente del Tribunale di
 espropriazione

Composto

dal Presidente supplente

Stefano Camponovo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

ing. Argentino Jermini

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
nella procedura di espropriazione materiale presentata in data 24 febbraio 2005
da

ISCC
 1composta da:

1. 
 MIST 1

2. 
 MIST 2

3. 
 MIST 3

tutti
 rappr. dall RA 1

contro

COEP
 1

rappr.
 dal RA 2

relativamente
 al mapp. n. 161 RFD __________,

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato,

in fatto1.ISCC 1sono comproprietari del

mappale no. 161 RFD __________, attualmente così
descritto:

a.
mq 5'920 prato - vigna

Si
tratta di mappale pianeggiante e prativo. Esso confina ad ovest con una

stradina
(Via R__________) che corre limitrofa alla ferrovia, a sud con la via

C__________,
a nord con un altro mappale prativo (perlomeno nella sua parte

più
vicina al fondo in oggetto), e ad est con due mappali edificati.

Si tratta
di fondo urbanizzato (condutture, canalizzazioni, ecc.). Di rimpetto al mappale
no. 161 (ad ovest) vi è la fermata di M__________ Paese della __________, con a
lato - allincrocio tra via R__________ e via C__________  un passaggio a
livello.

2.    Con risoluzione no. 7613 dell11 dicembre 1985
del Consiglio di Stato il

mappale no. 161 era stato inserito in zona di
Piano Regolatore (PR) R2.

Successive varianti di PR non hanno modificato
detto azzonamento.

Con risoluzione no. 10184 del 30 novembre 1993
il Consiglio di Stato aveva

inoltre vincolato il mappale ad una zona di
pianificazione per salvaguardare il potenziamento della __________ ed alcuni
interventi alla rete stradale cantonale e

comunale.

3.    Con risoluzione no. 2150 del 7 maggio 2002 del
Consiglio di Stato è stato

approvato il nuovo PR di M________. Il mappale no. 161
è stato inserito per mq 1190 (nella fascia più a ovest del mappale, lungo via R__________)
in zona AP/EP (P4: creazione di un parcheggio comunale).

4.    Il 7 ottobre 2002 i comproprietari hanno
richiesto al RA 2 un

incontro per trovare una soluzione conciliativa
in relazione allindennizzo per

il suddetto nuovo azionamento.

Le parti (comproprietari e Municipio), dopo
discussioni e scambi epistolari, si sono accordate per un prezzo di alienazione
al comune del mappale di fr

470.-/mq.

5.    Nella propria seduta del 31 gennaio 2005 il
Consiglio Comunale di M__________

ha respinto il conseguente messaggio municipale
per la concessione del

relativo credito, ritenendo che lindennizzo
avrebbe dovuto e debba essere        fissato dal Tribunale di espropriazione.

6.    Il 24 febbraio 2005 i comproprietari hanno
presentato una notifica di pretese

di indennità per espropriazione materiale di
almeno fr 456'000.- per la

superficie vincolata.

Il 22 marzo 2005, in risposta, il Comune di M__________
ha considerato un valore indicativo di fr 380.-/mq per espropriazione materiale,
ed ha chiesto

lestensione dellespropriazione a quella
formale.

7.                                                 Il
5 febbraio 2007 gli atti sono stati trasmessi al Presidente supplente avv.
Stefano Camponovo, Lugano.

8.     Ludienza di notifica delle prove
ha avuto luogo il 27 aprile 2007, mentre il

12 giugno 2007 si è svolto il
sopralluogo.

9.     Alle parti è stata assegnata la
facoltà di produrre un memoriale conclusivo.

Il Comune non ne ha fatto uso; gli
istanti il 10 gennaio 2008 si sono riconfermati nelle loro tesi (fr. 636'000.-
per espropriazione formale, dei quali fr. 456'000.- per espropriazione
materiale).

in diritto10.La proprietà è garantita; in caso di
espropriazioneo di restrizione

equivalente della proprietà è dovuta piena indennità
(art. 26 CF).Di conseguenza, ai sensi dell'art. 5 LPT il diritto cantonale deve prevedere
un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da
pianificazioni secondo la legge federale sulla pianificazione del territorio
del 22 giugno 1979; per le restrizioni della proprietà equivalenti ad
espropriazioni derivanti da pianificazioni, secondo detta legge, è dovuta piena
indennità.

La legislazione
ticinese, all'art. 42 LALPT, ha espressamente indicato che

per le limitazioni
dei diritti previsti dal PR non è dovuto indennizzo alcuno, eccettuato quando
esse equivalgono ad un'espropriazione materiale; si applica a questo riguardo
la legge cantonale d'espropriazione.L'art. 39 cpv. 1 Lespr prevede in effetti che pretese derivanti da vincoli che
configurano gli estremi dell'espropriazione materiale debbano essere fatte
valere - come detto - entro il termine di dieci anni dal giorno in cui è
entrato in vigore il provvedimento dal quale si vogliono fare derivare le suddette
pretese.

11.  Secondo la vigente
giurisprudenza, vi è espropriazione materiale, che dà

diritto ad una piena
indennità, quando l'uso attuale od il prevedibile uso futuro di una proprietà
immobiliare é vietato o ridotto in modo particolarmente grave, così che il
proprietario colpito è privato delle facoltà essenziali dipendenti dal diritto
di proprietà medesimo. Una limitazione di minore rilievo può ugualmente
costituire espropriazione materiale ove essa colpisca un solo proprietario od
un numero ristretto di proprietari in modo tale che, fosse loro negato
l'indennizzo, essi sarebbero costretti a sopportare, a beneficio della
comunità, un sacrificio per loro eccessivo ed incompatibile con il principio
della parità di trattamento. In entrambi i casi il miglior uso del fondo è da
prendere in considerazione solo se, al momento determinante, esso appare come
molto probabile in un prossimo avvenire; un tale miglior uso del fondo va
riferito, di regola, alle concrete - in fatto e per legge - possibilità
edificatorie del terreno medesimo (DTF 123 II 489 c. 6a, 121 II 417 c. 4a, 119
Ib 124 c. 2b; RDAT 1990 n. 67 e 85, I-1991 n. 68, I-1992 n. 49; Grisel,
Traité de droit administratif, 1984, vol II, p. 769; Riva, Hauptfragen
der materiellen Enteignung, 1990, p. 113 ss).La problematica verte dunque
sul grado di ingerenza dellatto pianificatorio nella sfera protetta e sul
potenziale edificatorio, elementi che soggiacciono ad una ponderazione
oggettiva ed assurgono a criteri decisivi per il giudizio sulla legittimità di
un eventuale risarcimento. In questottica occorre vagliare tutti gli elementi
che qualificano il fondo influenzandone le possibilità di sfruttamento 
riconducibili tanto alla legislazione vigente in materia pianificatoria ed
edilizia, quanto alla effettiva e prevedibile utilizzazione del suolo ed alle
qualità del fondo medesimo  al fine di accertare se, al momento
dellistituzione del vincolo, ledificabilità fosse una realtà di fatto
concreta ed attuabile a breve termine oltre che giuridicamente ammissibile.

12.Sulla base di tali principi dottrina e giurisprudenza
ritengono, in particolare, che l'attribuzione di un terreno di natura edilizia
ad una zona riservata alle costruzioni ed agli impianti pubblici provochi una
lesione grave al punto da poter essere assimilata ad una espropriazione materiale.
In effetti, in questo caso, il fondo gravato viene privato per l'appunto delle
facoltà edificatorie perdendo quindi quello che, sino ad allora, era il suo
valore di terreno edificabile, per conservare solo un valore residuo
corrispondente di regola a quello agricolo e, di conseguenza, cessa
contemporaneamente di essere oggetto di mercato per edilizia privata e di
partecipare all'evoluzione dei relativi prezzi (RDAT II-1999 n. 39, 1994
n. 64; Zimmerli, Raumplanungsgesetz und Enteignung, in:Das
Bundesgesetz über die Raumplanung, p. 62-63; DTF 114 Ib).Il pregiudizio patrimoniale che risulta per il proprietario nasce al momento
dell'entrata in vigore del vincolo pianificatorio che ne è alla base; ciò
significa che quel momento fa stato per determinare le caratteristiche del
fondo e lo statuto giuridico al quale esso soggiace come pure l'ammontare
dell'indennità (DTF 112 Ib 509, 114 Ib 287; RDAT II-1991 n. 68).

13.                                             Nella
fattispecie è pacifico che mq 1190 del mappale n. 161 RFD M__________

siano stati inseriti
in zona AEP. Di principio si è dunque confrontati con un caso di espropriazione
materiale, così che un diritto all'indennizzo è teoricamente ammissibile.

14.  Per determinare se
concretamente, e non solo teoricamente, vi sia o meno un diritto all'indennizzo
occorre avantutto accertare il momento dell'entrata in vigore del vincolo AEP,
ritenuto che i PR entrano in vigore con l'approvazione del Consiglio di Stato
(art. 39 cpv 1 LALPT).

15.  Nella fattispecie,
il PR che ha vincolato il mappale è stato quello approvato il 7 maggio 2002.

E a quella data
quindi che va fatto risalire il subentro di un eventuale caso di espropriazione
materiale.

16.  Si può dunque
procedere alla valutazione del valore del fondo al 7 maggio

2002, stabilendo
avantutto quale sarebbe stata la sua situazione pianificatoria se non fosse
stato adottato e approvato il vincolo in oggetto (TRAM 26.02.2001 in re Comune
di C./ R.M., consid. 4.1). Di conseguenza si potrà stabilire l'estimo ex tunc (7
maggio 2002), e lo si confronterà con il valore del fondo gravato dal vincolo
di inedificabilità (DTF 122 II 326 consid. 6c/bb).

In altre
parole, l'indennizzo è da calcolarsi deducendo dal valore  edilizio pieno del
terreno alla data dell'estimo il suo valore residuo, corrispondente di norma a
quello di un buon fondo agricolo (TRAM 26.02.2001 in re Comune di C. / R.M.,
consid. 4). L'eventuale differenza rappresenterà, se sussiste, l'indennizzo
dovuto per esproprio materiale.

17.  Per
determinare la situazione pianificatoria presumibile del fondo al 7

maggio
2002, in assenza di vincolo AEP, occorre rifarsi alla situazione di allora.

Dal piano
delle zone del PR del 1985 risulta chiaramente che il mappale in oggetto era
inserito in zona R2 (Zona Residenziale estensiva), ed era cinto per buona parte
del proprio perimetro dalla suddetta zona R2 (in pratica esso confinava con
detta zona e con le già citate strade che lo delimitano); il mappale era dunque
a suo tempo inserito in zona edificabile. Sarebbe dunque stata questa la
destinazione del mappale, in assenza di vincolo AEP. Daltronde, è stata questa
la sorte pertoccata alla porzione di fondo non vincolata nel nuovo PR del 7
maggio 2002.

Inoltre, il
mappale era inserito nel perimetro del PGC approvato il 3 agosto 1990 ed era
già urbanizzato, a comprova della sua idoneità alledificazione.

18.  Se si valuta in quella zona
dellattuale PR sarebbe stato inserito il mappale, se non fosse stato gravato
dal vincolo in oggetto, non si può che concludere che esso sarebbe stato
inserito nellattuale zona di PR R3. In effetti, lintero comparto ove è sito
il mappale degli istanti è inserito in zona residenziale estensiva (R3). Tale
azzonamento si riscontra anche oltre la via C__________ (verso sud-ovest),
coinvolgendo dunque unampia fascia a valle (verso il lago) della ferrovia. E
dunque confermata la destinazione residenziale della superficie in esame prima
e dopo listituzione del vincolo in questione, ritenuto che per lestimo fanno
stato i valori della zona R3 (quella alla quale il nuovo PR avrebbe destinato
il fondo).

19.Nei
quasi cinque anni dal 1. gennaio 1998 al 7 maggio 2002 (lasso di tempo
usualmente considerato dalla giurisprudenza) non vi sono stati trapassi per
immobili edificabili ma inedificati in zona R3. Detta zona di PR in effetti non
esisteva; esisteva una zona RAr3 (zona mista Residenziale Artigianale), che
pure essa però non ha visto concludersi alcuna transazione nel periodo citato.

Non resta che fare riferimento, ma a questo
punto per ispirazione ma non per diretto confronto, alle norme per le zone R4 e
R2.

Per la zona R4 vi  sono solo tre alienazioni,
oltretutto riferite a cessioni per frazionamenti di pochi metri quadrati
avvenute nel 1999, e meglio:

ANNO

PART.

SUP.

LOCALITÀ

PREZZO/MQ

DG.

DATA

1999

201

16

400.00

8388

28.04.1999

1999

200

11

472.73

7059

09.04.1999

1999

506

6

350.00

5949

23.03.1999

Il prezzo medio di alienazione di esse è stato
di fr 426,62/mq.

In zona R2 vi sono invece state le seguenti
transazioni:

ANNO

PART.

SUP.

LOCALITÀ

PREZZO/MQ

DG.

DATA

1998

1134

319

467.08

4517

04.03.1998

1998

160

82

402.44

6852

03.04.1998

1998

632

526

476.24

13738

30.06.1998

1999

789

2963

421.87

23857

15.11.1999

1999

632

500

480.00

19552/3

20.09.1999

1999

879

500

380.00

15736

30.08.1999

1999

686

1225

370.00

10993/4

07.06.1999

2000

1028

412

480.00

24653

01.12.2000

2001

1000

750

546.67

18269

18.09.2001

2002

677

2393

550.00

7258

28.03.2002

Il valore medio di dette transazioni è pari a
fr. 457,43/mq.

Detto valore non è influenzato in maniera
determinante dallapprossimarsi dei singoli fondi alla riva del lago, giacché
transazioni per alcuni mappali più lontani dal lago hanno conosciuto prezzi
superiori al suddetto valore medio rispetto ad altri per fondi meno prossimi.

Certo è che tutte le transazioni per fondi più
prossimi al lago di quello in esame hanno conosciuto valori inferiori a detto
valore medio (fr. 421,87/mq per il mappale no. 789, fr. 402,44/mq per il
mappale no. 160).

In tutti i casi si trattava di fondi dalle
dimensioni regolari.

Un altro mappale vicino a quello in esame
(oltre ai mappali 789 e 160) è il mappale no. 686, che ha conosciuto un valore
di fr. 370 /mq.

In definitiva, tenuto conto della forma
regolare del mappale in oggetto, della sua situazione prativa, relativamente
pianeggiante e solatia, delladiacenza della fermata __________ ma pure del
rumore causato dal passaggio dei relativi convogli e dal passaggio a livello,
si può concludere per un valore del fondo di fr. 415 /mq, se esso fosse stato
inserito in zona R2.

Tuttavia, come detto, il nuovo PR lo avrebbe
inserito invece in zona R3.

Si impone quindi un correttivo verso lalto di
detto importo, che i parametri della zona R4 sopra indicati comunque impongono
di relativizzare (essendo detta zona prevista in un comparto ben meno
interessante da un profilo residenziale di quello che ci occupa).

Ne discende, in virtù del miglior utilizzo
delle potenzialità del fondo in caso di sua inclusione in zona R3, un valore di
fr. 440.--/mq: si tratta del valore di espropriazione formale.

20.  Dallimporto
sopra indicato andrebbe dedotto il puro valore agricolo del terreno (rimasto
agli istanti perché ancora proprietari), trattandosi di espropriazione
materiale. Esso è attualmente generalmente indicato in fr. 30.-/mq per buoni
terreni agricoli (RDAT II 1994 n. 64, 1990 n. 58, 1989 n. 37; TRAM 09.06.1997
in re O. e S. / Comune di C.).

Nella fattispecie questultimo
valore può essere assunto quale determinante, trattandosi di un fondo che ben
si prestava (e presta) allagricoltura: essa corrisponde al valore di esproprio
formale, dopo indennizzo di quello per lesproprio materiale.

Ne discende che lindennità per
lespropriazione materiale sarebbe di fr 410.--/mq, da applicarsi a complessivi
mq 1190 (come da planimetria agli atti del geometra revisore).

In realtà, nella fattispecie non
vè però alcuna espropriazione materiale. In effetti il nuovo PR ha - come
detto  aumentato le potenzialità edificatorie del fondo (passato dalla zona R2
a quella R3, con aumento dei relativi indici); e ciò senza che  a causa della
superficie vincolata  si possa affermare che il mappale sia stato  per la sua
parte rimasta scevra dal vincolo  pregiudicato nelle sue potenzialità: esso è
infatti ancora pienamente sfruttabile, anche nella sua fascia meno larga.

21.  Gli
interessi sullindennità per espropriazione materiale decorrono, di regola,

dal
momento in cui lavente diritto ha manifestato in modo inequivocabile la

propria
intenzione di farsi risarcire (DTF 114 Ib 283 c. 2a e invii). A tale

richiesta
non debbono porsi esigenze di forma troppo severe: è necessario,

ma
sufficiente, che lente pubblico, conformemente al principio della buona

fede,
debba rendersi conto che il proprietario intende chiedere lindennità che gli
spetta (DTF 112 Ib 512). Una simile manifestazione di volontà è stata scorta
dal Tribunale federale nella formulazione di una proposta transattiva (DTF 97 I
819), nellintavolazione di trattative con il privato in vista della vendita
(DTF 108 Ib 344), così come nelle azioni di opposizione intraprese dal
proprietario avverso una misura pianificatoria ritenuta lesiva dei suoi
interessi (DTF 122 Ib 512). La giurisprudenza ticinese segue detti principi
(TRAM 9.11.1998 in re CE C. e DA. / Comune di F., consid. 4.1).

22. Nella fattispecie gli interessi
sarebbero stati quindi da riconoscersi dal 7 ottobre 2002 (doc G), ai seguenti
tassi:

4%
                                       dal 7 ottobre 2002 al 30 aprile 2003;

3.5%
                                    dal 1. maggio 2003 in poi.

Tuttavia
come detto, linesistenza di unespropriazione materiale preclude la loro
applicabilità.

Allistante,
assistito da un legale, potrebbero doversi riconoscere delle ripetibili.

23. Nei
procedimenti contenziosi di espropriazione materiale le spese e le

eventuali
ripetibili vengono ripartite come in una normale procedura

amministrativa,
ossia a dipendenza dellesito del processo e del grado di

soccombenza
delle parti conformemente al principio dedotto dagli art. 28 e

31
LPamm. Solo se lesistenza dellespropriazione materiale è pacifica ed

incontestata
il proprietario avrà diritto ad ottenere la stima e le spese

dellente
espropriante giusta lart. 73 Lespr. (RDAT I-1994 n. 48; TRAM

3.2.1998
in re B. / Comune di L., 18.8.1999 in re G. /Comune di S. C.

18.8.1999
in re S. / Comune di P., 11.3.1999 in re S. / Comune di M.).

Lindennità
per ripetibili comunque non copre necessariamente lintegrità dei

costi
sopportati: deve essere equa, adeguata allimpegno richiesto ed alla

difficoltà
della vertenza piuttosto che al valore litigioso (DTF 111 Ib 97 c. 2c-

d; Hess/Weibel, ad art. 115 no. 4).In effetti il valore litigioso non può essere

determinante
perché altrimenti lespropriato verrebbe posto in grado, attraverso la
formulazione della sua notifica, di influire sullammontare della tassa di
giustizia e delle ripetibili (RDAT I - 1992 no. 62). Per quantificare le
ripetibili il giudice dellespropriazione deve pertanto riferirsi
principalmente allassistenza che lavvocato ha effettivamente prestato a
favore del cliente: questa è definita in particolare dal tempo e dalla
diligenza impiegati nonché dallestensione e dalla complessità della causa
(Hess/Weibel, ad art. 115 no. 3; RDAT II-1994 no. 66). Il Tribunale
despropriazione non è dunque vincolato dalla tariffa professionale degli
avvocati (Zimmerli, in: Zbl 1973 p. 193), che non può essere direttamente
applicata e conserva unicamente valore indicativo (RDAT 1987 no. 72, II-1992
no. 44; TRAM 18.8.1999 in re G. / Comune di S.C., 18.8.1999 in re C. / Comune
di L., 11.3.1999 in re S. / Comune di M.).

24.                                             Nella
fattispecie, il tempo di lavoro del legale può così essere quantificato:

- colloquio preliminare con
cliente, studio incarto e atti, corrispon-

denza:                                                                                                  4
ore

- allestimento allegati:                                                                            4
ore

- trasferte e sopralluoghi:                                                                       3
ore

Totale                                                                                                   11
ore

Pertanto, considerando una tariffa
oraria di fr. 250.-- (TRAM 18.1.1999 in re C. / Comune di L.), lonorario da
rimborsare sarebbe di fr. 2750.--; considerando almeno fr 250.-- per spese ed
IVA, ne risulterebbero ripetibili per complessivi fr 3'000.--.

Ma ciò se il Comune fosse interamente
soccombente; in realtà, come visto, è il contrario. E ciò sebbene gli istanti
abbiano chiesto un indennizzo complessivo di almeno fr 456'000.-- (383,20.--/mq)
per espropriazione materiale. Il Comune non ha indicato un valore preciso, ma
ha fatto comunque riferimento ad un valore di fr. 380.--/mq (inteso quale
valore venale) e quindi fr. 350.--/mq quale indennizzo per esproprio materiale
(per complessivi fr. 416'500.--). La relativa vicinanza tra i due importi è
dovuta alla manifestamente eccessiva valutazione del valore del terreno
vincolato effettuata dallistante. In ogni caso, essendo stato negato dufficio
qualsivoglia indennizzo, pure la - parziale - acquiescenza del Comune non può
essere considerata.

Al Comune comunque, che non si è
avvalso di un patrocinatore, non possono essere riconosciute ripetibili.

La tassa di giustizia e le spese
della procedura per esproprio materiale, per complessivi fr. 550.--, sono a
carico (in applicazione del medesimo principio sopra evocato) della parte
istante.

25.          Il Comune ha però chiesto
pure lestensione della procedura allespropriazione formale.

Indipendentemente dalla
legittimità di tale richiesta nellambito dellart. 6 Lespr. risulta che
lindennizzo per esproprio formale sarebbe  come indicato  quantificabile in
fr. 440.--/mq.

Per tale parte della procedura,
le spese e le ripetibili sono invece a carico del Comune (art. 73 cpv 1 Lespr,
fatta riserva di pretese eccessive  che però nella fattispecie non sussistono
 ai sensi dellart. 73 cpv 2 Lespr).

Ne discende che alla parte
espropriata, nellambito della richiesta di espropriazione formale del Comune,
va riconosciuta unindennità per ripetibili. Essa può essere equamente
quantificata in fr. 3'000.-- ritenuto che se si fosse trattato di una procedura
di mero esproprio formale, il carico di lavoro per il patrocinatore sarebbe
stato lo stesso di quello svolto per la pratica di  espropriazione materiale, e
cioè quello precedentemente quantificato).

Per
i quali motivi

richiamata                       la
Legge di espropriazione dell8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia:1.     Listanza di espropriazione materiale di ISCC 1
è respinta. Per lespropriazione materiale di mq 1190 della part. 161 RFD di M__________
non è riconosciuta alcuna indennità.

2.     La
tassa di giustizia e le spese della procedura di espropriazione materiale, per
complessivi fr. 550.--, sono a carico degli istanti.

Non
si assegnano ripetibili.

3.     Per lespropriazione formale di mq 1190 della
particella 161 RFD di M__________ è riconosciuta unindennità di fr. 440.--/mq.

4.     La tassa di giustizia e le spese della
procedura di espropriazione formale,  in complessivi fr. 550.--, sono a carico del
Comune di M__________, che rifonderà agli istanti fr. 3000.-- per ripetibili.

5.     Contro
la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale
amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dallintimazione.

6.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

il
Presidente supplente                                                         Il
segretario giudiziario

Stefano
Camponovo                                                            Enzo
Barenco