ti_gerichte · 11.1999.66 · 2000-05-05 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 05.05.2000 11.1999.66
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 05.05.2000 11.1999.66
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 05.05.2000 11.1999.66

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
11.1999.00066
Lugano
,
5 maggio 2000
/ld
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima
Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
G. A. Bernasconi e Giani
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa __.__._____ (diritto
di prelazione) della Pretura del Distretto di Leventina promossa con petizione
del 10 aprile 1997 da
__________ __________
,
__________
(patrocinata dall'avv. __________ __________
__________, __________)
contro
__________ __________
,
__________
__________ __________
,
__________, e
__________ __________
,
__________
(patrocinati dall'avv. __________ __________,
__________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto
l'appello del 30 aprile 1999 presentato da __________ __________, __________
__________ e __________ __________ contro la sentenza emessa il 6 aprile 1999
dal Pretore del Distretto di Leventina;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
__________ __________, __________ __________ e __________
__________ sono comproprietari un terzo ciascuno della particella n. __________
RFD di __________ (25 780 m²). Il fondo – agricolo – rientra nel comprensorio
di una masseria gestita da __________ __________, il quale è subentrato negli
anni novanta al padre __________. Il 12 ottobre 1994 __________ __________ e
__________ __________ hanno comunicato a __________ __________ l'intenzione di
vendere le loro quote di comproprietà (due terzi) a __________ __________.
__________ __________ ha reagito l'8 novembre 1994, dichiarando loro
formalmente di esercitare il suo diritto di prelazione legale su entrambe le
quote. Con atto pubblico del 24 maggio 1995 __________ __________ e __________
__________ hanno poi venduto le loro quote a __________ __________ per il
prezzo di complessivi fr. 56 666.60, previa autorizzazione rilasciata il 28
aprile 1995 dalla Sezione dell'agricoltura. Un ricorso presentato da __________
__________ contro tale autorizzazione è stato respinto dal Consiglio di Stato
il 17 aprile 1996.
B.
Il 2
maggio 1996 __________ __________ si è rivolta al Pretore del Distretto di Leventina,
facendo valere il suo diritto di prelazione sulle quote di comproprietà alienate
e instando perché sulla particella n. __________fosse iscritta una restrizione
della facoltà di disporre. La richiesta è stata accolta dal Pretore, inaudita
parte, il 3 maggio 1996 e confermata dopo contraddittorio il 16 gennaio 1997.
Il 10 aprile 1997 __________ __________ ha promosso causa contro __________
__________, __________ __________ e __________ __________, chiedendo al Pretore
che fosse accertato il suo diritto di prelazione sulle quote di comproprietà alienate
e che fosse ordinato all'ufficiale del registro fondiario di iscrivere tali
quote a suo nome, dietro deposito di fr. 56 666.60 a favore dell'avente
diritto. Nella loro risposta del 17 ottobre 1997 i convenuti si sono opposti
alla petizione, chiedendo a loro turno che fosse accertato un diritto di
prelazione prevalente in favore di __________ __________ quale affittuario
agricolo e che fosse ordinato all'ufficiale del registro fondiario di iscrivere
il trasferimento di proprietà “così come al rogito n. __________di data
24 maggio
1995 del notaio __________ __________ in __________ ”. Esperita l'istruttoria,
nei loro memoriali conclusivi le parti hanno mantenuto le rispettive richieste,
rinunciando al dibattimento finale.
C.
Con
sentenza del 6 aprile 1999 il Pretore ha accolto la petizione, ha accertato “la
poziorità del diritto di prelazione della comproprietaria signora __________
__________, __________, rispetto a quello spettante all'affittuario signor
__________ __________ ” (dispositivo n. 1.1) e ha ordinato all'ufficiale del
registro __________ di trasferire le predette quote di comproprietà all'attrice
per fr. 56 666.60, “previa reintroduzione dell'istanza di iscrizione a registro
fondiario della relativa compravendita da parte del notaio rogante e deposito
del suddetto importo da parte della signora __________ __________ a favore di
chi di diritto” (dispositivo n. 1.2). Le spese, con una tassa di giustizia di
fr. 1400.–, sono state poste a carico dei convenuti in solido, tenuti a
rifondere all'attrice fr. 3500.– per ripetibili.
D.
Contro
la sentenza appena citata __________ __________, __________ __________ e
__________ __________ sono insorti con un appello del 30 aprile 1999 nel quale
chiedono di respingere la petizione, di accertare “il diritto di prelazione
prioritario del signor __________ __________ (…) sul fondo n. __________”, di
ordinare all'ufficiale del registro fondiario l'iscrizione del trasferimento di
proprietà “così come al rogito n. __________di data
24 maggio
1995 del notaio __________ __________ ” e di riformare la sentenza impugnata di
conseguenza. In subordine essi postulano quanto meno l'annullamento
dell'obbligo, per il notaio rogante, di introdurre una nuova istanza di
iscrizione della compravendita a registro fondiario (dispositivo n. 1.2). Nelle
sue osservazioni del 9 giugno 1999 __________ __________ propone di respingere
l'appello e di confermare la __________ impugnata, senza opporsi alla domanda subordinata
dei convenuti.
Considerando
in diritto:                  1.
Il Pretore ha accolto la petizione con l'argomento, in estrema
sintesi, che il diritto di prelazione dell'attrice sulle quote di comproprietà
alienate il 24 maggio 1995 da __________ __________ e __________ __________
prevale sull'analogo diritto di __________ __________. A suo parere, fra le
parti è stato stipulato bensì un contratto di affitto agricolo. Al momento in
cui sono state vendute le quote, tuttavia, la durata minima di tale diritto (6
anni) prevista dall'art. 7 cpv. 1 della legge federale sull'affitto agricolo (LAAgr:
RS 221.213.2) non era ancora decorsa, onde “la preminenza del diritto di
prelazione legale del comproprietario rispetto a quello dell'affittuario”
(sentenza impugnata, consid. 7 in fine).
2.
I
convenuti sostengono, nell'appello, che il contratto di affitto agricolo
sussiste almeno dal 1986 e che il lasso di sei anni “era già scaduto una volta
al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita” (appello, pag.
6 in basso). Comunque sia – essi affermano – i requisiti cui soggiace la
prelazione dell'affittuario non devono necessariamente essere dati al momento
in cui tale diritto è esercitato; dandosi contestazione, è sufficiente che i
requisiti di legge ricorrano al momento dell'emanazione della sentenza di merito
(appello, pag. 7 in basso). E siccome in concreto l'affittuario “ha continuato
anche in questi ultimi quattro anni a lavorare questo fondo quale titolare
dell'azienda agricola di cui è proprietario” (appello, pag. 7 in alto), il
termine di 6 anni è da considerare decorso “anche nella denegata ipotesi [in
cui] si volesse far risalire la venuta in essere del nuovo contratto al gennaio
1991” (appello, pag. 7 nel mezzo).
3.
L'attrice
contesta l'esistenza stessa di un affitto agricolo. Sottolinea che, contrariamente
a quanto reputa il Pretore, un contratto simile implica una grave restrizione
della proprietà “paragonabile nel risultato a un'alienazione”, sicché la
stipula di un tale negozio giuridico richiede il consenso di tutti i
comproprietari (osservazioni, pag. 2 in basso e 3 in alto). Nella fattispecie
tale unanimità non era data, tanto meno se si pensa che il contratto con
__________ __________ è stato concluso a suo tempo da __________ __________,
marito di __________ __________, al quale essa non ha mai conferito alcuna
procura per rappresentarla nelle questioni relative al fondo (osservazioni,
pag. 3 in basso). Anzi, dell'affitto essa è venuta a sapere solo in seguito
alla lettera del 12 ottobre 1994 con cui gli altri due comproprietari la informavano
di voler vendere le loro quote a __________ __________ (doc. B; osservazioni,
pag. 5 nel mezzo). Né l'affitto agricolo è mai stato ratificato da parte sua,
nemmeno per atti concludenti (osservazioni, pag. 6 in alto). In favore di
__________ __________ non sussiste, ciò posto, alcun diritto di prelazione.
4.
Secondo
l'art. 647
b
cpv. 1 CC gli atti di amministrazione più importanti che
riguardano una cosa in comproprietà, in particolare i cambiamenti di coltura o
d'utilizzazione, la stipulazione o lo scioglimento di contratti di locazione,
la partecipazione al miglioramento del suolo o la nomina d'un amministratore
con facoltà eccedenti l'ordinaria amministrazione, sono decisi a una maggioranza
di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della
cosa. La conclusione di un contratto d'affitto rientra senz'altro fra gli “atti
di amministrazione più importanti” (
Brunner/Wichtermann
in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n.
3 ad art. 647
b
;
Meier-Hayoz
in:
Berner Kommentar, 5ª edizione, n. 6 ad art. 647
b
CC con riferimenti; si
veda anche il testo tedesco della disposizione:
der Abschluss
…
von Miet-
und Pachtverträgen
). Ciò non deve far trascurare in ogni modo che – come
la giurisprudenza ha avuto modo di ricordare ancora recentemente – un contratto
di affitto agricolo dev'essere chiaramente distinto da un contratto di
locazione o di affitto ordinario, la legge istituendo al riguardo norme
specifiche (DTF 125 III 432 consid. 3b/ee con richiami di dottrina).
5.
Nel
caso in esame il Pretore ha ritenuto che la stipulazione dell'affitto agricolo
con __________ __________ costituiva uno fra gli “atti di amministrazione più
importanti” nel senso dell'art. 647
b
cpv. 1 CC. Concluso dalla
maggioranza dei comproprietari rappresentante in pari tempo la maggior parte
della cosa (____________________e __________ __________ detenevano insieme i
due terzi della particella), esso era nondimeno valido. Se non che, come
assevera con pertinenza l'attrice (osservazioni all'appello, pag. 2), nei suoi
effetti un negozio giuridico siffatto trascende addirittura la natura di un
atto di amministrazione. Basti pensare che a determinate condizioni esso conferisce
al beneficiario – diversamente dalla locazione o dall'affitto ordinario – un
diritto di prelazione che prevale su quello garantito ai comproprietari dell'art.
682 cpv. 1 CC (art. 47 cpv. 2 e 49 cpv. 2 LDFR;
Steinauer,
Les droits réels, vol. II, 2ª edizione, pag. 135
in basso n. 1798a;
Pfäffli
in:
ZBGR 74/1993 pag. 190 nota 56), diritto cui i comproprietari possono rinunciare
solo con atto pubblico (art. 681
b
cpv. 1 CC;
Rey
in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, op. cit.,
n. 1 e 4 ad art. 681
b
CC). La stipulazione di un contratto di affitto
agricolo va considerata di conseguenza non solo come uno degli “atti di
amministrazione più importanti”, ma finanche come un atto di disposizione sulla
cosa a norma dell'art. 648 CC. Trattandosi di comproprietà, la validità di un simile
atto richiede pertanto il consenso di
tutti
i comproprietari (art. 648
cpv. 2 CC; cfr. anche
Meier-Hayoz,
op.
cit., n. 31 ad art. 647 CC).
6.
Un
altro problema è sapere se l'attrice abbia tollerato, in un modo o nell'altro,
che __________ __________ subentrasse nel contratto di affitto agricolo quale
cessionario dell'azienda del padre. Ora, giusta l'art. 19 LAAgr, se l'esercente
di un'azienda agricola consistente in parte di terreno proprio e in parte di
terreno affittato cede l'azienda ad altri, l'assuntore può dichiarare per
scritto al locatore che intende continuare l'affitto complementare di un
determinato lotto (cpv. 1). Se, nei tre mesi da quando ha ricevuto la
dichiarazione, il locatore non vi si oppone o non chiede la conclusione di un
nuovo contratto d'affitto, l'assuntore subentra nel contratto (cpv. 2). Secondo
dottrina, nonostante il testo di legge, il cessionario non è tenuto a
comunicare per scritto al locatore di voler continuare l'affitto
“complementare”: basta che il locatore, venuto a conoscenza di ciò, tolleri il
nuovo affittuario (
Studer/ Hofer,
Das
landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, pag. 141 nel mezzo;
Paquier-Boinay,
Le contrat de bail à
ferme agricole: conclusion et droit de préaffermage, Losanna 1991, pag. 177 nel
mezzo). L'onere della prova incombe in tal caso – come di regola – a chi da
tale fatto intende dedurre il suo diritto (art. 8 CC), ossia in concreto ai convenuti.
a)
Il
Pretore ha ritenuto, sulla base della corrispondenza intercorsa tra le parti
(in particolare sulla scorta del doc. 12), che l'attrice “usando la dovuta
attenzione, doveva essere venuta a sapere del cambiamento dell'affittuario”,
ragion per cui “il consenso non dovrebbe comunque essere escluso” (sentenza
impugnata, consid. 5 in fine). Della stessa opinione sono i convenuti, stando
ai quali “il marito della convenuta (…) già in data 22 gennaio 1991 ha
informato i membri della comunione ereditaria fu __________ __________ che il
fondo era stato affittato al signor __________ __________ ” (risposta, pag. 5
nel mezzo). L'attrice ribadisce invece – come detto – di aver “saputo per la
prima volta dell'asserto contratto di affitto con il convenuto __________
__________ dalla lettera 12 ottobre 1994” (osservazioni all'appello, pag. 5 a
metà).
b)
Dal
fascicolo processuale non emergono elementi che consentano di chiarire con un
minimo di affidabilità se l'attrice potesse essere a conoscenza dell'avvicendamento
intervenuto nell'affitto agricolo o, se non altro, nella conduzione dell'azienda.
In una sua “relazione” (doc. T) allegata a uno scritto del 21 settembre 1990
(doc. S) __________ __________, cognato dell'attrice, indicava espressamente
come affittuario il padre (“signor __________ __________ di __________ ”: primo
foglio in alto). In una lettera del 22 gennaio 1991 (doc. 12), evocata anche
dal Pretore, lo stesso __________ __________ accennava bensì al “signor
__________, affittuario”, ma senza precisare se si trattasse del padre (con il
quale l'attrice non contesta seriamente essere sorto un rapporto contrattuale)
o del figlio. Il nome di quest'ultimo risulta invero da una fattura “per lavori
eseguiti in località __________ in seguito ad alluvione 1987” (allegata al doc.
12), ma non si può desumere da ciò soltanto che l'attrice fosse in grado di riconoscere
l'avvenuta cessione del contratto. Tanto meno se si pensa che il figlio
collaborava alla conduzione della masseria già prima di assumerne la gestione
(appello, pag. 3 in basso e 4 in alto), di modo che poteva anche apparire
all'attrice come collaboratore dell'affittuario (si veda anche l'interrogatorio
formale dell'attrice nell'inc. __________.__________.__________richiamato:
verbale del 9 ottobre 1996, risposte n. 2, 3 e 5), e tanto meno ancora se si
considera che la citata fattura, del 18 maggio 1989, precedeva la nota
“relazione” acclusa allo scritto del 21 settembre 1990, in cui __________
__________ dichiarava: “Nel 1986 il prato passò al signor __________ __________
di __________, con il quale finora non ho stipulato nessun contratto, ma sempre
eseguito il tutto verbalmente con ricevute mie degli affitti anno per anno”
(doc. T, primo foglio nel mezzo).
c)
Ne
segue che nessuna concreta risultanza istruttoria permette di ritenere che l'attrice
abbia avuto conoscenza dell'assunzione del contratto di affitto agricolo da
parte di __________ __________ fino al momento in cui ha ricevuto la nota lettera
del
12
ottobre 1994 (doc. B). Contrariamente all'opinione degli appellanti, dagli atti
non risulta nemmeno che dopo di allora l'attrice abbia accettato il subingresso
per atti concludenti: anzi, l'8 novembre 1994 essa ha dichiarato formalmente di
esercitare il suo diritto di prelazione (doc. C) e in seguito si è sempre
opposta alla prelazione vantata dall'affittuario con lettere del 5 e 27 luglio
1995 (doc. F e I), come pure nel citatato ricorso al Consiglio di Stato del 2
agosto 1995 (doc. P, pag. 2, punto 1), oltre che nel procedimento cautelare
avviato il 2 maggio 1996 (inc. __________.__________.__________richiamato). Per
di più, essa ha rifiutato il 17 gennaio 1997 (doc. V) l'unico pagamento del
fitto avvenuto in suo favore il 29 novembre 1996 (doc. U), fitto che in
precedenza era sempre stato versato al cognato (doc. N e T).
d)
Se
ne conclude che, senza il consenso dell'attrice, __________ __________ non
poteva subentrare al padre in qualità di affittuario e non ha perciò alcun diritto
di prelazione a norma dell'art. 47 cpv. 2 LDFR. L'attrice è, in altri termini,
la sola titolare di un diritto del genere (art. 682 cpv. 2 CC), che per altro
essa ha validamente esercitato – come si è visto – l'8 novembre 1994 (v. anche
la sentenza impugnata, consid. 3 in fine). Nel suo risultato il giudizio del
Pretore merita dunque conferma e a giusta ragione l'ufficiale del registro
fondiario è stato invitato a iscrivere in nome dell'attrice le quote di comproprietà
oggetto della compravendita. Ciò comporta il rigetto dell'appello già per tale
ragione: dato che __________ __________ non è potuto subentrare validamente nei
diritti del padre, per vero, non giova esaminare le critiche mosse dagli
appellanti alla durata dell'affitto.
7.
Gli appellanti chiedono, in subordine, che dal dispositivo n. 1.2
della sentenza impugnata sia stralciata l'ingiunzione al notaio rogante di
presentare una nuova istanza di iscrizione della compravendita a registro
fondiario. Su questo punto essi rimproverano al Pretore di avere statuito oltre
le domande dell'attrice, la quale ha sempre chiesto che fosse direttamente
ordinata l'iscrizione del trapasso di proprietà in suo favore, previo deposito
del prezzo di fr. 56 666.60. Nelle sue osservazioni all'appello l'attrice
eccepisce che “il notaio è un pubblico funzionario e può essere costretto a
inviare gli atti all'Ufficio dei registri”, ma per finire riconosce che
“l'ordine diretto dal Giudice all'Ufficio dei registri è sufficiente e il
dispositivo del Pretore può essere rettificato in sede di appello” (pag. 9 in
fondo). In effetti non è dato a divedere – né il Pretore spiega – perché una
sentenza passata in giudicato (che è un titolo giustificativo) e il versamento
di fr. 56 666.60 non dovrebbero bastare all'attrice per conseguire direttamente
l'iscrizione a proprio nome, nel registro fondiario, delle quote di comproprietà
alienate da __________ __________ e __________ __________. Dettando di propria
iniziativa ulteriori condizioni senza che ciò si imponesse per legge o per
contratto, il Pretore si è sospinto oltre le richieste di giudizio (art. 86
CPC). Al proposito l'appello va dunque accolto e la sentenza impugnata riformata.
8.
Per
quel che è della domanda principale, gli oneri processuali e le ripetibili
seguono la soccombenza dei convenuti (art. 148
cpv. 1
CPC). Quanto alla subordinata, gli appellanti ottengono causa vinta, ma di ciò
non può essere resa responsabile l'attrice, la condizione censurata dagli
appellanti (reintroduzione dell'istanza di iscrizione a registro fondiario e
della relativa compravendita da parte del notaio rogante) riconducendosi
all'iniziativa del primo giudice. In tale misura si giustifica perciò di non riscuotere
spese e di non assegnare ripetibili, che nemmeno potrebbero essere addebitate
allo Stato, il quale non è parte in causa (Rep. 1997 pag. 137 consid. 4). Il
dispositivo sulle spese e le ripetibili di primo grado, infine, può rimanere
invariato, l'esito del sindacato odierno non incidendo apprezzabilmente né sul
loro ammontare né sul loro addebito.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   L'appello
è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 1.2 della sentenza
impugnata è così riformato:
L'ufficiale
del registro fondiario del Distretto di Leventina è invitato a iscrivere a nome
di __________ __________, __________, il trasferimento delle quote di
comproprietà di __________ __________ (
1
/
3
) e di
__________ __________ (
1
/
3
) relative alla particella n.
__________RFD di __________ (rogito del 24 maggio 1995, n. __________, del
notaio __________ __________) per il prezzo di fr. 56 666.60, previo deposito
di tale somma da parte di __________ __________ a favore dell'avente diritto.
Per
il resto l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia ridotta     fr. 600.–
b)
spese                                    fr.   50.–
fr.
650.–
sono
posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte,
sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2000.– per ripetibili ridotte di
appello.
3.   Intimazione:
– avv.
__________ __________, __________;
– avv.
__________ __________ __________, __________.
Comunicazione:
– Pretura
del Distretto di Leventina;
– Ufficio
dei registri del Distretto di Leventina.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario