ti_gerichte · 40.2005.2 · 2005-08-02 · it
ricorso stime


Incarto n.40.2005.2

__________

Lugano

2 agosto 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 16/18 febbraio 2005 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 27 gennaio 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 749 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 19 luglio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 749 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 48'172.-

Il
reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 27 gennaio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha ribadito che il valore metrico degli edifici e il valore di
reddito delledificio principale considerano già tutti i fattori elencati dalla
proprietaria nel reclamo e che il valore di stima ufficiale corrisponde al
valore prudenziale di mercato per fondi analoghi presenti nella medesima zona.

3.     Con
ricorso del 16/18 febbraio 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo
Tribunale riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni già proposte in
prima istanza e postulando una riduzione del valore di reddito considerato per
il rustico (sub. AB) e per lapiario (sub. C). Per quanto attiene in
particolare al rustico, la ricorrente sostiene che il medesimo sarebbe adatto
solo per soggiorni di vacanza temporanei nel corso dei mesi estivi.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria delloggetto
stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 cpv. 2 Lst. i fondi edificati devono essere valutati come ununità
economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate
(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 19 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto
constatare che la proprietà è accessibile direttamente tramite una strada
comunale. Il rustico, disposto su due piani, è costruito in pietra naturale
parzialmente intonacata e il tetto, a falde, in legno e tegole, è isolato.

Il
piano terreno è composto da un locale cucina-tinello con camino e un locale
doccia annesso. Una scala conduce al piano superiore, dove vi è un unico locale
mansardato adibito a camera (due posti letto). Sul tetto si nota un lucernario.

La
proprietaria afferma che il rustico viene affittato di regola per tre mesi
allanno, con un ricavo di CHF 3'000.-, che figurerebbe pure nelle
dichiarazioni dimposta.

A
pochi metri dal rustico vi è un edificio in legno con tetto in eternit usato
come legnaia, mentre più a monte è presente il subalterno C, che è un apiario tuttora
in funzione.

7.     Alla
luce di tali risultanze, il reddito presunto calcolato dallUCS per ledificio
principale deve essere considerato assai prudenziale, ritenuto che la
proprietaria stessa ha affermato che sullarco di soli tre mesi estivi il
rustico viene normalmente affittato per complessivi CHF 3'000.-

Pure
le ulteriori valutazioni effettuate dallUCS, in particolare per quanto
riguarda lapiario, non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose
dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Di
conseguenza, il ricorso deve essere respinto e il valore ufficiale di stima del
mapp. no. 749 RFD di __________ confermato in CHF 48'172.- come da scheda di
calcolo annessa.

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico di
RI 1, parte soccombente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe il valore ufficiale
di stima immobiliare del mappale no. 749 RFD di __________ é confermato come da
scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico della ricorrente.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi