ti_gerichte · 12.2011.94 · 2011-06-09 · it
Procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, locazione, disdetta straordinaria per mora del conduttore non contestata

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.06.2011 12.2011.94

Incarto n.
12.2011.94
Lugano
9 giugno 2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.196 (tutela
dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura della
giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 4 aprile 2011 da
AO 1
contro
AP 1
sulla quale il Pretore aggiunto si è
pronunciato, con decisione 6 maggio 2011, con cui ha accolto la richiesta di
“sfratto”;
appellante la convenuta con atto denominato
“opposizione” e datato 12 maggio 2011, con cui chiede di annullare la decisione
di sfratto:
mentre l’istante ha interposto reclamo
contro il dispositivo sulle spese, nel quale il Pretore aggiunto fissava in fr.
150.- la tassa di giustizia e le spese, poste a carico della convenuta;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
di causa
ritenuto
in fatto:
A.
Con
contratto 6 marzo 2007 (doc. A) AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 l’appartamento
di sua proprietà composto di 2 locali al pianterreno e di un locale
deposito-hobby, nello stabile in via __________ a __________. Il contratto di
locazione prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 1'100.- oltre a
un acconto per le spese accessorie di fr. 70.- mensili ed era disdicibile con
un preavviso di quattro mesi per la scadenza del 31 marzo di ogni anno. Il
canone di locazione contemplava inoltre un adeguamento annuo del canone di fr.
400.-. Il 15 dicembre 2010 il locatore ha inviato alla conduttrice una diffida
di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandola a pagare le pigioni
scoperte, in particolare quella di dicembre 2010 per fr. 1'170.- mensili entro
30 giorni (doc. C). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, il locatore
ha notificato il 12 febbraio 2011 alla conduttrice la disdetta del rapporto di
locazione per il 31 marzo 2011 tramite modulo ufficiale (doc. B). Non risulta
che la conduttrice abbia contestato la disdetta.
B.
Con
istanza 4 aprile 2011 il locatore ha chiesto alla Pretura della giurisdizione
di Locarno-Città lo “sfratto” della conduttrice dai locali da essa occupati. L’istante
ha fatto valere la mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice
nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel
pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 5 maggio 2011 è comparso
solo l’istante, il quale ha confermato la richiesta di “sfratto”.
C.
Con
decisione 6 maggio 2011 il Pretore aggiunto ha accolto la richiesta di
“sfratto” e ha fatto ordine alla conduttrice di mettere a libera disposizione
della parte istante l’appartamento (comprensivo di un locale deposito-hobby) in
questione. Egli ha posto le spese processuali  di fr. 150.- a carico della
conduttrice, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo di
ripetibili.
D.
L’istante
è insorto contro la decisione sulle spese processuali con reclamo 12 maggio
2011, nel quale ha chiesto di ridurre le spese processuali a fr. 50.-. Egli ha
poi ritirato il reclamo il 26 maggio 2011, prima che fosse notificato alla
controparte.
E
.   La
convenuta è insorta con atto denominato “opposizione” datato 12 maggio 2011 contro
la decisione pretorile, della quale chiede l’annullamento. L’atto non è stato
notificato alla controparte.
e considerato
in diritto:
1.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali
occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,
avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o
in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la
previa conciliazione (
Bisang,
MRA
3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela
giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara
(lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le
condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art.
257 cpv. 3 CPC).
2.
Né
l’istante né il Pretore aggiunto hanno indicato quale sia il valore litigioso,
determinante per accertare il rimedio di diritto applicabile e di conseguenza
la Camera civile competente a trattarlo (art. 48 LOG). Dal contratto di
locazione agli atti (doc. A) emerge che il canone di locazione mensile era di
fr. 1'170.- (nel quarto anno di locazione) oltre a un anticipo mensile di fr. 70.-,
e che poteva essere disdetto per il 31 marzo di ogni anno con preavviso di
quattro mesi. Il valore litigioso è dunque pari all’ammontare del canone di
locazione fino alla scadenza ordinaria del contratto. La disdetta straordinaria
di cui si prevale l’istante è stata notificata il 12 febbraio 2011 e il valore
litigioso è quindi di fr. 14'880.-. Contro la decisione del Pretore aggiunto è in
concreto dato il rimedio dell’appello, da presentare nel termine di 10 giorni
(art. 314 cpv. 1 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1
CPC). L’atto denominato “opposizione” va quindi trattato come un appello.
3.
Il
Pretore aggiunto ha accolto l’istanza sulla base dei documenti agli atti, vale
a dire il contratto di locazione, la diffida di pagamento e la disdetta
straordinaria del contratto di locazione. Non vi è altra motivazione nella
decisione impugnata, dalla quale sembra tuttavia doversi capire che egli ha
ritenuto valida la disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora
della conduttrice giusta l’art. 257d CO e – implicitamente – ha considerato
adempiuti i requisiti posti dall’art. 257 CPC per la tutela dei casi manifesti
in procedura sommaria.
4.
La
convenuta chiede con la propria “opposizione” l’annullamento della decisione
impugnata. L’appellante ha spiegato di non aver pagato integralmente la pigione
di dicembre 2010 a causa dell’insufficiente riscaldamento dell’appartamento
locato, fonte di umidità e di muffa. Nel suo scritto la convenuta si dilunga
sugli inconvenienti vissuti durante la locazione, come l’allagamento dei
locali, la mancanza di acqua calda, la presenza di impianti elettrici non a
norma, ma ammette di essere in arretrato con il pagamento della pigione “per
motivi personali” e menziona la circostanza di aver versato la cauzione di tre
mesi d’affitto, lamentando che la clausola di disdetta contrattuale prevede un
preavviso di quattro mesi.
5.
L’appello
deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in
modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (
Bohnet
, Le droit du bail en procédure
civile suisse, 16
e
Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel,
n. 207 pag. 56). Nella fattispecie, la convenuta non contesta di essere in mora
nel pagamento degli arretrati, né spiega per quale motivo sarebbe errata la
decisione del Pretore aggiunto. Ci si potrebbe quindi chiedere se il rimedio
sia ricevibile. A ogni modo, nella sua “opposizione” la convenuta spiega di
aver trattenuto parte del canone di locazione di dicembre come reazione alla
situazione dell’impianto di riscaldamento, che a suo dire era insufficiente
(temperatura di 12-14° nell’appartamento). La conduttrice non ha tuttavia fatto
capo alla procedura di deposito della pigione prevista dall’art. 259g CO. Per
dottrina e giurisprudenza invalse nell'ambito della locazione di immobili –
fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono – il conduttore non ha la
facoltà di trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti
nell'ente locato, ritenuto che egli ha a disposizione l'istituto del deposito
della pigione di cui all'art. 259g CO (sentenza del Tribunale federale 26
gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3; sentenza II CCA inc. n. 12.2009.110 del
10 giugno 2009;
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO;
Lachat
,
Commentaire Romand CO-I, n. 2 ad art. 259g CO). Qualora egli non si avvalga di
tale istituto la pigione è reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la
situazione di mora e il contratto di locazione può essere disdetto giusta l’art.
257d CO (II CCA, sentenza, inc. n. 12.2006.43 del 14 giugno 2006, inc.
12.2007.102 del 7 giugno 2004;
Higi
,
op. cit., n. 17 ad art. 257d CO;
Lachat
, Le bail a Loyer, Losanna 2008,
pag. 278). La conduttrice era quindi in situazione di mora manifesta ed erano
adempiuti gli altri presupposti dell’art. 257d CO: l’istante aveva diffidato la
conduttrice a pagare gli arretrati entro 30 giorni con la comminatoria della
disdetta in caso di mancato pagamento entro tale termine (doc. C), e constatato
il mancato pagamento entro tale termine, aveva notificato la disdetta
straordinaria 12 febbraio 2011 mediante modulo ufficiale (doc. B)
6.
Stante
quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione
giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di
locazione per mora della conduttrice. A giusta ragione quindi il Pretore aggiunto
ha deciso l’espulsione della convenuta dall’ente locato con la procedura
sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello 12 maggio 2011 si
rivela di conseguenza manifestamente infondato e come tale va respinto, senza
che sia necessario notificare l’appello alla controparte per osservazioni. Lo sgombero
dei vani occupati dalla convenuta è da effettuarsi come ordinato dal Pretore aggiunto
nella decisione 6 maggio 2001, qui confermata.
7.
Le
spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a
carico della conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è tuttavia
motivo di attribuire ripetibili all’istante, al quale l’appello non è stato
notificato per osservazioni. Nella commisurazione della tassa di giustizia si è
tenuto conto del valore litigioso di fr. 14'880.- e dei valori previsti dalla
legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art.
7, 9, 13 LTG).
Per quel
che concerne il reclamo dell’istante sulle spese, egli lo ha ritirato prima che
fosse notificato alla controparte, ciò che giustifica di rinunciare al prelievo
di tasse e spese e di non attribuire ripetibili.
Per questi
motivi
decide
1.
Il reclamo 12 maggio 2011 di AO 1
è stralciato
dai ruoli per
ritiro.
2
.   Non
si prelevano tasse né spese e non si attribuiscono ripetibili per il reclamo.
3.
L’appello
12 maggio 2011 di AP 1
è respinto
e la decisione 6 maggio 2011
(SO.2011.196) del Pretore aggiunto della giurisdizione di Locarno-Città
è
confermata.
4.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.     150.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
200.-
sono
poste a carice dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
5
.   Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso inferiore a fr.  15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamentale (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia
dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).