ti_gerichte · 80.2014.327 · 2014-11-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di acquisto, cessione di mobili inclusa nel prezzo, onere della prova

Tessin Camera di diritto tributario 22.01.2015 80.2014.327
Tessin Camera di diritto tributario 22.01.2015 80.2014.327
Ticino Camera di diritto tributario 22.01.2015 80.2014.327

Incarto n.
80.2014.327
Lugano
22 gennaio 2015
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio
Saredo-Parodi
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 15 dicembre 2014 contro la decisione del 26 novembre 2014 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico
dell’8 maggio 2000, iscritto a Registro fondiario l’indomani, RI 1 ha
acquistato dal padre __________ la quota di proprietà per piani n. __________
del fondo base n. __________ RFD di __________. Il prezzo era convenuto in fr.
200'000.– per l’appartamento e in fr. 20'000.– per la mobilia, secondo il punto
2 del rogito.
Il 25 settembre 2013, RI 1
ha venduto l’appartamento in questione a __________ al prezzo di fr. 420'000.–.
B.
Notificando al
venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del
27 dicembre 2013, l’RS 1 ha commisurato l’utile imponibile in fr. 122'907.– e
l’imposta dovuta in fr. 9'832.55. Oltre al valore di acquisto di fr. 200'000.–,
ha dedotto dal valore di alienazione le spese di miglioria (fr. 76'609.–), i
costi di acquisto (fr. 4'400.–) e le provvigioni (fr. 16'084.–).
C.
Il contribuente ha
interposto reclamo contro tale decisione l’8 gennaio 2014, chiedendo di dedurre
quale valore di acquisto l’importo di fr. 220'000.–. A suo avviso, in tale
importo era sì compreso il prezzo di vendita dei mobili, ma questi ultimi erano
inclusi anche nel prezzo di vendita del successivo contratto.
L’Ufficio di tassazione ha
respinto il reclamo del contribuente, con decisione del 26 novembre 2014, nella
quale ha sottolineato che “dall’esame dei due atti notarili, acquisto e
vendita, appare pacifico che se nel primo il prezzo di fr. 220'000.– viene
chiaramente suddiviso in fr. 200'000.– per l’immobile e in fr. 20'000.– per la
mobilia, nel secondo non se ne fa alcuna menzione per cui a tutti gli effetti
il prezzo dell’immobile ammonta a fr. 420'000.–“. L’autorità fiscale ha
rilevato che anche l’Ufficio dei registri aveva considerato quale valore
dell’atto di compravendita dell’immobile quest’ultimo importo “per le emissioni
di sua competenza”, cioè per la tassa di iscrizione e per l’imposta di bollo.
Né poteva condurre ad una diversa soluzione, secondo l’Ufficio di tassazione,
la clausola contrattuale secondo cui l’immobile veniva venduto “nello stato di
fatto e di diritto in cui si trova, noto alle parti, con gli accessori e
pertinenze e con tutte le menzioni e le iscrizioni risultanti dai pubblici
registri”.
D.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente il calcolo
dell’utile imponibile intrapreso dall’Ufficio di tassazione, sostenendo che sia
all’acquisto sia alla vendita sono stati ceduti i mobili e che pertanto il valore
di acquisto e quello di vendita devono essere stabiliti sulla stessa base.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una
speciale
,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si
configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
La contestazione concerne la
definizione del valore di acquisto dell’immobile, indicato dal ricorrente in
fr. 220'000.– e stabilito per contro dall’Ufficio di tassazione in fr.
200'000.–. Secondo il contribuente, infatti, sia nel prezzo di acquisto
risultante dal rogito sia in quello di vendita, sarebbe compreso il valore dei
mobili.
2.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento.
Il valore d'alienazione
non comprende i valori non immobiliari che possono esservi compresi. La
necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente dal
principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal
principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione
in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere
quali costi di investimento.
Valori non immobiliari
sono, p. es., beni mobili, il
goodwill
e, a determinate condizioni, i
progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad
effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della
proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La valutazione
di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi
contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo
complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del
prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 228 s.).
2.3.
Questa Camera ha, per
esempio, negato la riduzione del valore di alienazione rispetto al prezzo
stabilito nell'atto pubblico, in seguito alla produzione di un contratto di
compravendita, secondo cui sarebbero stati venduti dei mobili situati
nell’appartamento alienato, in considerazione della forza probatoria dell’atto
pubblico, dal quale risultava che il prezzo pattuito si riferiva al solo immobile
(CDT n. 80.2000.081 del 4 luglio 2000 in re A. B.P.).
2.
2.1.
Tornando al caso in esame,
la decisione dell’Ufficio di tassazione è la sola coerente con il tenore dei
contratti di compravendita sottoscritti dal ricorrente, in un caso quale
acquirente e nell’altro quale venditore.
Mentre infatti nel primo
atto pubblico è stato espressamente distinto dal prezzo di vendita
dell’immobile (fr. 200'000.–) il prezzo di cessione di non meglio precisata
“mobilia”, nel secondo viene indicato il solo prezzo di vendita dell’immobile
(fr. 420'000.–).
Del resto, il ricorrente
non ha minimamente documentato l’esistenza di mobili, che avrebbe venduto
insieme all’appartamento.
2.2.
Il riferimento proposto
dall’insorgente agli “accessori” e alle “pertinenze”, venduti insieme
all’immobile secondo una clausola dell’atto pubblico, non porta ad una diversa
conclusione, come pure ha ritenuto correttamente l’autorità resistente.
Infatti, secondo l'art.
642 CC, "chi è proprietario di una cosa lo è di tutte le sue
parti
costitutive
", cioè tutto ciò che "si immedesima" con la cosa
e "non ne può essere separato senza distruggerla, alterarla o
deteriorarla". Le parti costitutive di un immobile condividono quindi
normalmente il destino giuridico - e dunque anche fiscale - del fondo.
Inoltre, per
l’art. 644 CC,
ogni atto di disposizione di una cosa si estende, se non è
fatta eccezione, anche ai suoi
accessori
(cpv. 1), cioè a quelle cose
mobili che, secondo il concetto usuale del luogo o secondo la manifesta
intenzione del proprietario, sono durevolmente destinate all'uso, al godimento
od alla conservazione della cosa principale e che vi furono annesse, connesse
od altrimenti poste perché servissero alla medesima (cpv. 2).
Secondo la giurisprudenza
di questa Camera, si deve ritenere che siano compresi nel valore di alienazione
tutti quei beni mobili che presentano un nesso economico con l’immobile e che
si può presumere siano destinati al suo servizio per farne parte in modo
durevole, a prescindere dal fatto che, civilisticamente, siano qualificabili
come accessori o parti costitutive (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., pp. 62-64). Sono così state considerate parti integranti di un
immobile, e hanno quindi rilevanza ai fini della determinazione dell'utile, i
pavimenti, la cucina americana, gli armadi a muro, la moquette, ma non gli
altri elementi dell'arredamento (CDT n. 213 del 14 luglio 1986, inedita; CDT n.
236 del 29 luglio 1988, inedita).
2.3.
Nel caso in esame, non è
noto a quali mobili si riferisse il contratto concluso dal ricorrente con il
padre nel 2000 né d’altronde vi sono indicazioni in merito alla cessione di
mobili all’acquirente, in occasione della successiva compravendita del 2013. Si
può tuttavia presumere che nel prezzo per la compravendita dell’appartamento in
quanto tale – cioè nell’importo di fr. 200'000.– per il primo contratto e di
fr. 420'000.– per il secondo – fossero inclusi anche quelle parti costitutive
e/o quegli accessori che usualmente vengono trasferiti insieme all’immobile,
cioè cucina, pavimenti, armadi a muro ecc. In mancanza di ogni altro elemento,
non si può per contro concludere, come vorrebbe il ricorrente, che nel prezzo
di vendita di fr. 420'000.– fosse inclusa anche la cessione di ulteriori
elementi dell’arredamento, che esulano dalla nozione di accessori.
3.
Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr.    500.–
b. nelle spese di cancelleria
di complessivi    fr.      80.–
per un totale di                                                      fr.    580.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
__________
Copia per conoscenza:
-
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         Il
segretario: