ti_gerichte · 80.2020.147 · 2020-08-19 · it
Deduzioni: spese di manutenzione immobili, sostituzione pavimento terrazza in edificio appena costruito, difetto di costruzione, costi di investimento non deducibili

Tessin Camera di diritto tributario 09.02.2021 80.2020.147
Tessin Camera di diritto tributario 09.02.2021 80.2020.147
Ticino Camera di diritto tributario 09.02.2021 80.2020.147

Incarto n.
80.2020.147
Lugano
9 febbraio 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretari
a
Sabrina
Piemontesi - Gianola, vicecancelliera
parti
RI
1
RI
2
contro
RS
1
oggetto
ricorso
dell’11 settembre 2020 contro la decisione del 19 agosto 2020 in materia di IC
2015.
Fatti
A.
I coniugi RI 1 erano
domiciliati, nel periodo fiscale 2015, nel Cantone di __________ a __________
(attualmente sono domiciliati nel Canton __________, a __________). Sono
limitatamente imponibili nel Canton Ticino siccome comproprietari della
proprietà per piani n. __________ di cui al fondo base __________ RFD __________,
acquistata il 20.2.2015 al costo di fr. 1'572'731.-.
B.
Per il periodo
fiscale 2015 i contribuenti trasmettevano copia della dichiarazione fiscale inviata
al Cantone di __________, dove s’indicava un reddito imponibile complessivo
pari a fr. 259'869.- per l’imposta cantonale, di fr. 261'357.- per l’IFD ed una
sostanza, ai soli fini IC pari a fr. 3'398'949.-. In merito al valore della
proprietà di __________ lo stesso veniva quantificato in complessivi fr.
715'639.- ed il relativo valore locativo in fr. 10'000.-, aggiungendo la
dicitura “
Ortsübliche Miete
” (per il periodo 1.3. – 31.12.2015). I
contribuenti chiedevano in deduzione, per la PPP di __________, costi di
manutenzione per un importo fr. 12'428.- (veniva allegata una distinta).
C.
Con decisione di
tassazione IC 2015 del 12.10.2016 l’Ufficio di tassazione di __________ (di
seguito UT) accertava un reddito imponibile di fr. 20'200.- (di fr. 288'900.-
il reddito determinante per l’aliquota) ed in fr. 620'000.- la sostanza (in fr.
3'998'000.- l’importo determinante per l’aliquota). In particolare, rispetto ai
dati dichiarati veniva accertato un reddito immobiliare pari a fr. 26'000.- e
veniva riconosciuto l’importo di fr. 2'600.- a titolo di spese di manutenzione
immobiliare.
D.
Con reclamo
26/27.10.2016 i coniugi RI 1, rappresentati da __________, contestavano la
decisione di tassazione IC 2015. In particolare i contribuenti censuravano,
oltre all’ammontare del valore locativo, il mancato riconoscimento delle spese
di manutenzione richieste in deduzione (comprese le spese condominiali e
attribuzione al fondo di rinnovamento). In particolare sottolineavano i costi
legati al rifacimento della pavimentazione della terrazza, siccome era stata
consegnata con una pavimentazione in legno (__________) “
(…) che non
soddisfaceva pienamente i Signori RI 1. (…) hanno quindi dovuto pagare
direttamente le ditte per la sostituzione delle doghe in __________ con una
pavimentazione in piastrelle
”.
E.
Con scritto inviato
tramite posta APlus il 28.10.2016 l’UT chiedeva ai contribuenti, per il tramite
della loro rappresentante, di voler indicare “
(…) allegando la relativa
documentazione (piantina appartamento …) la superficie abitabile
dell’appartamento di __________ acquistato nell’anno 2015 + indicazione sul
numero di posteggi assegnati in uso esclusivo
”. Le informazioni avrebbero
dovuto essere trasmesse all’autorità fiscale entro il 25.11.2016.
F.
Con e-mail 10.11.2016
la __________ trasmetteva la piantina dell’appartamento ed indicava che la superficie
abitabile era di 158 mq ed i posteggi assegnati in uso esclusivo erano due.
G.
Con e-mail del
3.1.2020 l’autorità fiscale si rivolgeva nuovamente alla rappresentante dei
ricorrenti, indicando che, tenuto conto di quanto esposto nel reclamo e delle
caratteristiche dell’appartamento, il valore locativo annuo avrebbe dovuto
essere ridotto a fr. 30'000.- annui (per l’anno 2015 in fr. 25'000.- anziché
26'000.-). Per quanto atteneva alle spese di manutenzione si riconfermava la
deduzione forfettaria del 10%: “
Le spese condominiali deducibili sono
infatti inferiori alla deduzione forfettaria (nessun versamento al fondo di
rinnovamento nell’anno 2015). Trattandosi di nuova costruzione, gli interventi
effettuati dal proprietario per sua scelta dopo l’acquisto (piastrelle
terrazza, ecc) sono ritenuti costi di miglioria e come tali non fiscalmente
deducibili (in caso di difetti, sarebbe infatti intervenuta la garanzia sulle
opere…)”.
L’autorità fiscale preannunciava inoltre come, tenuto conto degli
sviluppi giurisprudenziali, si procedeva alla cancellazione del numerario di
fr. 790'000.- e per la sostanza veniva imposto unicamente il valore di stima
del terreno prima della nuova costruzione (fr. 38'599.-).
H.
Con risposta
telematica del 10.1.2020 la rappresentante dei ricorrenti, specificava di non
essere d’accordo con la proposta elaborata dall’autorità fiscale. In
particolare, per quanto concerneva le spese di manutenzione legate al
rifacimento della terrazza, s’indicava che il rivestimento della stessa non era
idoneo in quanto “
(…) si potevano infiltrare le zanzare a fare il nido e si
macchiava facilmente
”. Pure gli altri condomini avrebbero reclamato per il
materiale delle terrazze e i promotori si sarebbero limitati ad effettuare un
trattamento “antimacchia”. In relazione al valore locativo, lo stesso veniva
considerato “
(…) ancora un po’ eccessivo
”, siccome affittare immobili ad
oltre fr. 2'000.- al mese sarebbe di fatto impossibile, in quanto a quei prezzi
la gente preferisce comprare anziché affittare. Allegavano a tal proposito un
annuncio immobiliare di un appartamento 4.5 locali a __________ al canone di
locazione di fr. 1'720.- e fr. 100.- per posteggio. Veniva richiesto di
accertare il valore locativo lordo in fr. 2'000.- al mese (importo comprensivo
dei posteggi).
I.
Con decisione di
tassazione dopo reclamo IC 2015 del 19.8.2020, l’autorità fiscale stabiliva in
fr. 20'300.- il reddito imponibile (reddito determinante per l’aliquota di fr.
287'100.-) ed una sostanza di fr. 22'000.- (sostanza determinante per
l’aliquota di fr. 3'208'000.-).
Il
valore locativo della __________ di cui al fondo base __________ veniva
stabilito in fr. 2'400.- mensili (per il 2015 in fr. 24'000.-).
Per quanto riguardava le
spese di manutenzione l’UT precisava che, nel caso concreto, si era in presenza
di uno stabile di recente costruzione (i lavori erano stati portati a termine
nel 2014): di fatto i coniugi RI 1 avevano acquistato la proprietà per piani
direttamente dai promotori immobiliari ed erano stati quindi i primi
proprietari dell’appartamento. I costi riguardanti la modifica della pavimentazione
della terrazza da legno in betoncino, non rappresenterebbero delle spese di
manutenzione, bensì dei costi di miglioria e non sarebbero di conseguenza
fiscalmente deducibili secondo l’art. 33 lett. d LT.
A ciò l’autorità fiscale
aggiungeva:
“Il poco tempo intercorso tra il termine della
costruzione (e il relativo permesso di abitabilità), l’acquisto ed i
susseguenti interventi, sono indizi che lasciano intendere che le opere sono
state effettuate per una scelta personale dei proprietari, e non a causa di una
mancata manutenzione dell’oggetto. D’altronde in caso di lavori difettosi, si
sarebbe dovuto (potuto) fare intervenire i promotori (garanzia di 2 anni per i
difetti visibili e 5 anni per quelli non visibili); i relativi esborsi
sarebbero quindi stati a carico dei venditori”.
Ritenuto come le spese
condominiali fiscalmente deducibili risultavano inferiori alla deduzione
forfettaria (10%) veniva riconosciuto l’importo di fr. 2'400.-.
L.
Con ricorso 11/14.9.2020
in tedesco corredato da traduzione in italiano, i coniugiRI 1 insorgono contro
la decisione di tassazione su reclamo IC 2015 limitatamente al mancato
riconoscimento delle spese di manutenzione legate al rifacimento della
pavimentazione della terrazza del loro immobile (la PPP __________ di cui al
fondo base __________ RFD __________).
In particolare espongono
come il materiale del balcone fosse del tutto inadeguato: oltre a presentare
spazi di circa 5 mm tra le singole assi, piccoli oggetti, quali briciole di
pane, soldi entravano al di sotto delle listelle di legno, diventando un
terreno fertile per l’insediamento di insetti. Inoltre, in caso di pioggia si
formavano delle pozzanghere nella parte sottostante alle assi di legno, creando
un luogo di riproduzione ideale per le zanzare tigre. Motivo per il quale v’era
la necessità di cambiare il rivestimento del balcone: i costi sostenuti non
costituirebbero quindi delle spese di miglioria.
M.
Con osservazioni
24/25.9.2020 l’UT chiede la conferma della decisione impugnata e rimanda
all’esaustiva motivazione della stessa.
Diritto
1.
Censurata, nel caso
di specie, è la mancata deduzione, a titolo di spese di manutenzione, dell’importo
di fr. 12'428.- relativo, in gran parte, al rifacimento del rivestimento della
terrazza della PPP __________ di cui al fondo base __________ RFD __________
L’autorità fiscale ritiene
che il costo non possa essere dedotto trattandosi di una spesa di miglioria.
L’UT è inoltre dell’avviso che, in caso di esistenza dei difetti della terrazza,
i contribuenti – che hanno direttamente acquistato quali primi proprietari la PPP
– avrebbero dovuto segnalarli ai venditori, facendo valere la garanzia per i
difetti dipendente dal contratto di vendita.
Di parere diverso i
coniugi RI 1, i quali indicano che non ci si trova affatto confrontati a costi
di miglioria, bensì di manutenzione visto lo stato della terrazza.
2.
2.1.
Secondo l’art. 31 cpv. 2
LT (di identico tenore dell’art. 32 cpv. 2 LIFD), il contribuente che possiede
immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d’assicurazione
e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi.
Sono considerate spese di
manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano
lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (
Agner/Jung/ Steinmann
, Kommentar zum
Gesetz über die direkte Bundes-steuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p.
219 s.;
Bottoli,
Li-neamenti di
diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Kän-zig, Wehrsteuer, n. 161 ad
art. 22 DIFD, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983, in: RTT 1983 p. 106).
2.2.
Per facilitare il lavoro
sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma
effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il
contribuente può av-valersi di una deduzione complessiva, stabilita dal
Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge
tri-butaria del 18 ottobre 1994; un’analoga normativa è prevista, per l’imposta
federale diretta, dagli articoli 32 cpv. 4 LIFD e 2 dell’Ordinanza concernente
la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta
federale diretta del 24 agosto 1992).
La deduzione complessiva
(nella versione in vigore nel periodo fiscale litigioso) ammonta:
–
al 10% del
reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locati-vo) se, alla fine del
periodo fiscale, l’immobile risale al mas-simo a 10 anni prima;
–
al 20% del
reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locati-vo) se, alla fine del
periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni (cfr. art. 2 cpv. 1 Regolamento
della legge tributaria del 18 ottobre 1994).
2.3.
Per gli immobili ad uso esclusivo
del contribuente possono essere dedotte unicamente le spese di manutenzione che
sono in rapporto diretto con il valore locativo (imponibile). Si tratta delle
spese che sono a carico del contribuente per le riparazioni ed i rinnovi
dell’immobile, che rappresentano dei costi e non degli investimenti (sentenza
TF 2C_434/2017 del 4.4.2018 consid. 4.2.). In applicazione dell’art. 34 let. d.
LIFD non possono essere dedotte altre spese, in particolare quelle di acquisto,
di produzione o di miglioria degli elementi patrimoniali. Si è confrontati a
costi di investimento immobiliare, se gli stessi hanno quale effetto
d’apportare una plusvalenza immobiliare. Si distinguono dai costi di manutenzione,
poiché quest’ultimi sono legati a lavori destinati a compensare l’usura normale
della cosa dovuta al suo utilizzo e al trascorrere del tempo, come anche a
mantenere lo stato originale del bene immobiliare, in maniera tale da
conservare la fonte di reddito che rappresenta l’immobile per il contribuente
(2C_434/2017 del 4.4.2018 consid. 4.2).
3.
3.1.
I coniugi RI 1 sono
divenuti proprietari della PPP __________ RFD __________ __________ il
20.2.2015, acquistando l’immobile direttamente dai tre promotori immobiliari __________
(cfr.
www.siftipub.ti.ch
, consultato il 12.1.2021).
Come indicato dall’autorità fiscale i qui contribuenti sono stati i primi a
disporre del nuovo immobile, che presentava le terrazze rifinite con la
pavimentazione in listelli di legno (
Woodn
). I ricorrenti indicano che
la pavimentazione era soggetta a macchie, pertanto facilmente sporchevole e
che, come progettata, ossia lasciando degli interstizi tra le assi di legno, si
infiltrava molto facilmente del materiale, come pure degli insetti e non da
ultimo costituiva terreno fertile per la nidificazione delle zanzare tigre. A
dire dei coniugi RI 1, non sarebbero inoltre gli unici condomini ad essersi
lamentati, nei confronti dei venditori, in relazione alla problematica delle
terrazze.
3.2.
Dalla disamina dei
documenti trasmessi unitamente al reclamo, per quanto attiene ai costi
direttamente connessi al rifacimento della terrazza si possono trovare tre
fatture:
·
28.8.2015 della __________ per un importo di fr. 5'737.10 e
inviata a RI 1 (la copia n. 1 della stessa è stata direttamente inviata alla __________),
pagabile in 30 giorni (consegna e posa delle piastrelle);
·
1°.9.2015 della __________, __________ per un importo di fr.
777.60 relativa alla “trasferta, rimozione e smaltimento terrazza in WOODN”
compresa la struttura in alluminio” e inviata direttamente ai promotori
immobiliari con richiesta di pagamento entro 30 giorni (in calce alla fattura
vi è il timbro e la firma della __________);
·
22.12.2015 di __________ relativa all’esecuzione del “betoncino
flottante terrazza esterna __________” per un importo di fr. 3'965.50 e inviata
direttamente ai promotori immobiliari con richiesta di pagamento entro 30
giorni (in calce alla fattura vi è il timbro e la firma della __________ con
indicata la data 29.2.2016).
3.3.
Ora si rileva già in prima
battuta come destinatari del pagamento delle fatture relative al rifacimento
delle terrazze fossero (in prevalenza) i promotori immobiliari. Il ricorrente
invero non documenta chi si sia poi effettivamente accollato i costi di
sistemazione del balcone e neppure quando le stesse sono state pagate: ciò va
specificato ritenuto come, in calce a due fatture è stato apposto il timbro
della __________ con il relativo timbro e firma (e in una anche una data).
A prescindere dalla
precedente constatazione va inoltre rimarcato come, con ogni evidenza, ci si
trova, semmai, confrontati ad un difetto di costruzione, piuttosto che ad una
spesa di manutenzione: ciò è del resto perfettamente congruente con il fatto
che i ricorrenti abbiano fatto trasmettere dalle ditte incaricate dei lavori le
fatture direttamente ai venditori ed abbiano voluto modificare integralmente il
rivestimento della terrazza: da legno in betoncino piastrellato.
3.4.
In una recente sentenza,
il Tribunale federale si è confrontato con il ricorso di un contribuente, che
chiedeva la deduzione dell’importo di fr. 44'125.– (su un totale di fr.
96'125.–), per la riattazione di una piscina interna, che era stata danneggiata
a causa di un difetto di progettazione. L’Alta Corte ne ha negato la deduzione,
ricordando che le minusvalenze immobiliari non sono deducibili dal reddito, con
la conseguenza che non lo sono neppure i costi sostenuti per compensare tali
minusvalenze, poiché non si tratta di spese di manutenzione bensì di
ricostruzione (RDAF 2018 II p. 478 consid. 5.2). I lavori in questione non
erano dunque stati resi necessari dalla normale usura della cosa né dal
semplice trascorrere del tempo, con la conseguenza che i relativi costi
dovevano essere qualificati come spese di investimento non deducibili (RDAF
2018 II p. 478 consid. 5.3).
Va anche considerata la
giurisprudenza del Tribunale federale, secondo cui le spese di fabbricazione (“
Herstellung”;
“produc-tion”)
non concernono soltanto le nuove costruzioni, ma riguar-dano
pure i casi di “demolizione e ricostruzione estesa” o di “ri-sanamento totale”
di un immobile, a tal punto importanti e radi-cali da dover essere assimilati
all’acquisizione di una nuova struttura edilizia, diversa da quella
preesistente (decisione TF n. 2P.25/1998 del 24 febbraio 1999, in: RDAT II-1999
n. 21t; inoltre sentenza CDT n. 80.2019.6 del 26.7.2019).
3.5.
3.5.1.
Ora, il caso qui
sub
judice
è del tutto analogo a quello esaminato dal Tribunale federale, trattandosi
del rifacimento di un manufatto difettoso. I costi chiesti in deduzione non
sono pertanto spese di manutenzione, bensì costi di investimento non
deducibili.
3.5.2.
Correttamente l’autorità
fiscale ha poi applicato, quale deduzione a titolo di spese di manutenzione,
quella forfettaria, essendo superiore alle altre spese condominiali fiscalmente
deducibili.
4.
Il ricorso è
respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti,
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr. 1’200.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 1’300.–
sono a carico dei
ricorrenti.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LA  Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: