ti_gerichte · 12.2014.177 · 2014-11-25 · it
Locazione - disdetta straordinaria - espulsione a fine contratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.11.2014 12.2014.177

Incarto n.
12.2014.177
Lugano
25 novembre 2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
SO.2014.984
della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza (di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti) 8 settembre 2014 da
AO
1
rappr. da RA 1
contro
AP 1
AP 2
volta ad ottenere
l’espulsione dei convenuti dall’appartamento di 5 ½ locali al quinto piano e
dal posteggio n. 2 al pianterreno dello stabile in __________ a __________,
domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione dell’istanza,
e che il Pretore aggiunto con decisione 3 ottobre 2014 ha accolto;
appellanti i convenuti, con
atto di appello 15 ottobre 2014, con cui chiedono di disporre l’audizione di un
testimone con conseguente annullamento del querelato giudizio;
mentre l’istante non è
stato invitato a presentare la risposta all’appello;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
che i coniugi AP 1 e AP 2
conducono in locazione dal 1° novembre 2012 rispettivamente dal 1° dicembre
2012 l’appartamento di 5 ½ locali al quinto piano rispettivamente il posteggio
n. 2 al pianterreno dello stabile __________ in __________ a __________ di
proprietà di AO 1, per una pigione mensile, comprensiva dell’acconto per le
spese accessorie, di complessivi fr. 1'740.- (doc. A e B);
che con raccomandata 17 giugno
2014 (doc. C con allegata fotografia) la locatrice, tramite l’amministratore
dello stabile, ha diffidato separatamente i conduttori a voler subito eliminare
l’antenna parabolica da loro installata sul tetto in violazione del punto n.
9.6b del contratto (doc. A) e del verbale d’udienza in Pretura del 2 giugno
2014, con la comminatoria della disdetta straordinaria giusta l’art. 257f CO in caso di mancato riscontro;
che con raccomandata 2 luglio
2014 (doc. D) la locatrice, sempre tramite l’amministratore dello stabile, ha
notificato separatamente ai conduttori la disdetta straordinaria dei contratti
di locazione, sul modulo ufficiale, per il 31 agosto 2014;
che con istanza 8 settembre 2014 (promossa
nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art.
257 CPC) la locatrice, preso atto che l’ente locato non era stato liberato in
data 31 agosto 2014 (cfr. doc. F), ha chiesto l’espulsione dei conduttori
dall’appartamento e dal posteggio da loro ancora occupati;
che in occasione dell’udienza del
29 settembre 2014 l’istante si è confermata nella sua domanda aggiungendo tra
l’altro che i convenuti continuavano a disturbare i vicini e impedivano la
corretta usufruibilità dei posteggi (doc. G-M), mentre i convenuti l’hanno
contestata, rilevando in particolare di aver immediatamente tolto l’antenna
parabolica dopo aver ricevuto la diffida e negando per il resto di aver creato
disturbi ai vicini;
che con decisione 3 ottobre 2014 il
Pretore aggiunto ha accertato che i fatti, per quanto contestati, apparivano
chiari: ai convenuti, che già erano stati richiamati in precedenza al rispetto
delle clausole contrattuali e si erano espressamente impegnati a rispettarle
sottoscrivendo il verbale d’udienza in Pretura del 2 giugno 2014 nell’ambito di
un’altra causa che li vedeva coinvolti (inc. n. SO.2014.448), pochi giorni
dopo, il 17 giugno 2014, era in effetti stata intimata una comminatoria - da
loro ritirata il 20 giugno 2014 - per l’eliminazione dell’antenna parabolica da
loro installata sul tetto dell’immobile (con oltretutto un cavo penzolante e
cadente lungo la facciata, cfr. fotografia allegata al doc. C) in crassa
violazione del contratto e in una situazione di pericolo per gli altri inquilini
o terzi nonché di rischio di danneggiamento per l’immobile stesso, ritenuto che
il 2 luglio 2014 la parabola era ancora presente (doc. N); egli ha ritenuto che
in tali circostanze anche la situazione giuridica era chiara, atteso che
l’agire dei convenuti costituiva una grave e reiterata violazione delle clausole
contrattuali ai sensi dell’art. 257f CO, tale da giustificare l’inoltro della
disdetta in data 2 luglio 2014 e, stante la mancata liberazione dell’ente
locato entro il termine di disdetta del 31 agosto 2014, l’espulsione immediata
dei convenuti dall’appartamento e dal posteggio occupati;
che con l’appello 15 ottobre
2014, che qui ci occupa, i convenuti chiedono di disporre l’audizione di un
testimone e di annullare di conseguenza il querelato giudizio: essi osservano
di essere stati assenti all’estero quando era stata notificata la diffida; rilevano
di aver immediatamente provveduto a rimuovere la parabola al loro rientro, il
30 giugno 2014 (come il custode N__________ __________, di cui era stata
chiesta l’audizione in prima sede, avrebbe potuto confermare); contestano che
il 2 luglio 2014 l’antenna fosse ancora presente, aggiungendo per altro che
l’amministratore dello stabile mai aveva preteso dagli altri inquilini di
rimuovere le antenne da loro installate in vari tempi; e negano che vi fosse la
situazione di grave e incombente pericolo evidenziata nel giudizio pretorile;
che l’appello dei convenuti è
manifestamente infondato e irricevibile e come tale può senz’altro essere evaso
nell’ambito della procedura preliminare dell’art. 312 cpv. 1 CPC, senza che sia
necessario notificarlo alla controparte;
che innanzitutto l’argomentazione
d’appello secondo cui i convenuti sarebbero stati all’estero al momento della
notifica della diffida e meglio fino al 30 giugno 2014 è irricevibile, essendo
stata sollevata per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC);
essa sarebbe per altro stata infondata anche nel merito, non essendo stata
minimamente comprovata, tanto più che i convenuti nemmeno hanno censurato in
questa sede l’assunto pretorile secondo cui essi avrebbero provveduto a
ritirare la diffida il 20 giugno 2014, ciò che ovviamente implica la loro
presenza in Svizzera a quel momento;
che l’argomentazione secondo cui
essi avrebbero provveduto a rimuovere la parabola già il 30 giugno 2014, come
il custode N__________ __________, di cui era stata chiesta l’audizione in
prima sede, avrebbe potuto confermare, è irrilevante e comunque infondata: essa
è innanzitutto priva di rilevanza nella misura in cui in tal modo essi non
contestano comunque che la sua rimozione non sia avvenuta immediatamente dopo
la diffida, ricevuta il 20 giugno 2014; ma è pure infondata nel merito, la
relativa circostanza essendo rimasta non provata in prima sede senza che al
Pretore aggiunto potesse essere rimproverato un comportamento arbitrario: a
parte il fatto che nella procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti
di cui all’art. 257 CPC l’assunzione di testimoni non presenti all’udienza,
qual’era il custode N__________ __________, non era ammessa (DTF 138 III 123
consid. 2.1.1; TF 16 settembre 2014 4A_350/2014 consid. 3.4.2 e 3.4.3; II CCA
19 agosto 2013 inc. n. 12.2013.115), si osserva in effetti che i convenuti in occasione
dell’udienza del 29 settembre 2014 non avevano assolutamente preteso che quel
teste, offerto a titolo eventuale dalla sola controparte a sostegno delle sue
allegazioni, avrebbe in ogni caso dovuto essere sentito per confermare la
circostanza da loro addotta, sicché il primo giudice, nell’ambito
dell’apprezzamento anticipato della prova, ben poteva concludere, senza
arbitrio, per la sua irrilevanza, ciò che esclude un eventuale annullamento
della decisione ed il conseguente rinvio dell’incarto alla Pretura per una
nuova decisione previa assunzione di quella prova;
che l’argomentazione secondo cui non
sarebbe vero che il 2 luglio 2014 l’antenna fosse ancora presente è nuovamente irrilevante
e comunque nuovamente infondata: essa, anche in questo caso, è irrilevante
nella misura in cui in tal modo i convenuti non contestano comunque che la sua
rimozione non sia avvenuta immediatamente dopo la diffida, ricevuta il 20
giugno 2014; ed è infondata anche nel merito, per le ragioni che sono appena
state esposte; si aggiunga, a questo proposito, che i convenuti neppure hanno
spiegato per quali motivi di fatto e di diritto il Pretore aggiunto non potesse
o dovesse desumere il contrario sulla base del doc. N (e-mail del custode N__________
__________), menzionato nella sua decisione;
che irricevibile, siccome nuovo
(art. 317 cpv. 1 CPC), e oltretutto infondato, siccome non provato, è il
rilievo dei convenuti, che del resto non sarebbe tale da conferir loro un
miglior diritto, secondo cui l’amministratore dello stabile mai aveva preteso
dagli altri inquilini di rimuovere le antenne da loro installate in vari tempi;
che del tutto irrilevante è
infine il fatto che i convenuti neghino l’esistenza della situazione di grave e
incombente pericolo evidenziata nel giudizio, essi non avendo in ogni caso
censurato l’altro assunto pretorile secondo cui essi avrebbero comunque agito
in chiara violazione del contratto e in una situazione di rischio di
danneggiamento per l’immobile stesso;
che in definitiva i convenuti non
sono stati in grado di smentire le circostanze di fatto accertate dal Pretore
aggiunto e le conclusioni giuridiche che questi ne ha successivamente tratto;
che l’appello in esame deve
pertanto essere respinto nella misura in cui è ricevibile;
che le spese processuali di
secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 12’180.-
(pigione e acconto per spese accessorie dal 31 agosto 2014 fino al prossimo
termine di scadenza ordinaria dei contratti del 31 marzo 2015, doc. A e B), seguono
la soccombenza (art. 106 CPC);
che non si attribuiscono
ripetibili all’istante, alla quale non è stato chiesto di esprimersi
sull’appello;
che un ricorso al Tribunale
federale non ha effetto sospensivo automatico (art. 103 cpv. 1 LTF), riservata
una diversa decisione da parte del giudice dell’istruzione (art. 103 cpv. 3
LTF).
Per questi motivi,
richiamata la LTG,
decide:
1.
L’appello 15 ottobre 2014 di
AP 1 e AP 2
è respinto nella misura in cui è ricevibile
.
2.
Le spese processuali di
complessivi fr. 100.- sono a carico degli appellanti in solido. Non si attribuiscono
ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Bellinzona
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                               Il vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta
a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e
a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale
o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2
LTF). Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al
procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure ammissibile contro una decisione che
concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate
indipendentemente dalle altre, o che pone fine al procedimento soltanto per una
parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure ancora contro decisioni
pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la
competenza  o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In presenza di
altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è ammissibile solo se
le stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso
comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una
procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia
dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).