ti_gerichte · 80.2016.115 · 2016-04-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, cessione fra coniugi, divorzio, stima del valore venale dellimmobile ceduto

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, cessione fra coniugi, divorzio, stima del valore venale dell’immobile ceduto

Tessin Camera di diritto tributario 06.10.2016 80.2016.115
Tessin Camera di diritto tributario 06.10.2016 80.2016.115
Ticino Camera di diritto tributario 06.10.2016 80.2016.115

Incarto n.
80.2016.115
Lugano
6 ottobre 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretaria
Sabrina
Piemontesi, vicecancelliera
parti
RI
1
rappr.
da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 23 maggio 2016 contro la decisione del 26 aprile 2016 in materia di tassazione
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Il 22.10.2014 il
Pretore di __________ – __________ dichiarava sciolto il matrimonio tra __________
e RI 1RI 1 ed omologava la convenzione sulle conseguenze accessorie sottoscritta
dalle parti il 13.8.2014. Al punto 2.2. del dispositivo della sentenza veniva
indicato come RI 1 cedeva a __________ la sua quota di comproprietà di ½ sul
fondo part. n. __________ RFD __________, foglio PPP __________. Questo
dispositivo, una volta passata in giudicato la sentenza, costituiva valido
titolo, a richiesta di una parte, per il trapasso della proprietà a Registro
fondiario. Nella convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio le parti
stabilivano una liquidazione in favore di RI 1 di fr. 252'500.- [fr. 42'500.- mediante
ripresa della quota parte del debito ipotecario; fr. 210'000.- mediante versamento
di denaro]. L’iscrizione a Registro fondiario del trasferimento di proprietà
veniva effettuata il 16.12.2014.
B.
Con dichiarazione 7/8.4.2015
per l’imposta sugli utili immobiliari la contribuente calcolava l’utile
imponibile totale in fr. 38'359.80 e l’imposta dovuta in fr. 1'917.99 (durata
della proprietà 24 anni e 10 mesi). In particolar modo RI 1 indicava un valore
di alienazione di fr. 252'000.-, un valore d’investimento deducibile di fr.
214'140.- [composto da fr. 180'000.- a titolo di valore d’acquisto, di fr.
30'540.- di costi di costruzione e di miglioria, di fr. 3'600.- di costi di
acquisto e di vendita], per un utile imponibile totale di fr. 38'359.-.
C.
Con richiesta
8.4.2015 l’Ufficio di tassazione di __________ si rivolgeva all’Ufficio di
stima per determinare il valore venale della PPP __________ fondo mapp. __________
RFD __________ al 16.12.2014.
D.
Con decisione
19.6.2015 l’UT modificava, in sede di accertamento dei dati, il prezzo di
alienazione dell’immobile ed il valore d’investimento deducibile indicati dalla
contribuente, con la seguente giustificazione:
Il prezzo di vendita viene rettificato in base alla
perizia esperita dall’ufficio stima il 18 maggio 2015 (quota parte del 50% x
500/1000 relativi alla PPP venduta). In caso di scioglimento del regime matrimoniale
il valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile o dalla
contrattazione. In mancanza, come nel caso in esame, di un rogito pubblico di
compravendita, la giurisprudenza precisa che il valore di alienazione è il
valore venale al momento della contrattazione. I costi di costruzione e di
miglioria come pure i costi di acquisto/vendita vengono rettificati in base
alla quota parte venduta
.
In particolare l’UT
indicava il valore di alienazione in fr. 197'500.-, un valore d’investimento
deducibile di fr. 107'070.- [composto da fr. 90'000.- di valore d’acquisto, di
fr. 15'270.- di costi di costruzione e di miglioria, di fr. 1'800.- di costi
d’acquisto e di vendita] per un utile imponibile totale di fr. 90'430.- ed
un’imposta dovuta di fr. 4'521.50.
E.
Con reclamo
26.6.2015/30.6.2015 RI 1 insorgeva contro la decisione di tassazione degli
utili immobiliari. Secondo la reclamante la contrattazione relativa alla
cessione dell’immobile era facilmente desumibile dalla convenzione sulle conseguenze
accessorie del divorzio, omologata dal Pretore. In tale convenzione veniva
espressamente indicato il prezzo di alienazione dell’immobile. La contribuente
annetteva al gravame tale documento a giustificazione del valore d’alienazione.
F.
Con decisione su
reclamo 26.4.2016 l’utile imponibile veniva riconfermato da parte dell’UT in
fr. 90'430.- e l’imposta dovuta in fr. 4'521.50.
A motivazione della
decisione l’Autorità specificava:
L’assegnazione
della quota di ½ dell’immobile, PPP __________ fondo base __________ di __________
– __________, al signor __________ è avvenuto nell’ambito dello scioglimento
del regime matrimoniale (si rimanda alla sentenza della Pretura di __________ –
__________ del 22.10.2014). Il trapasso è stato iscritto a Ufficio Registri in
data 16.12.2014. Come già ben spiegato nella motivazione della decisione,
nell’ambito dello scioglimento del regime matrimoniale, il prezzo di vendita
del bene è quello risultante dall’atto notarile o dalla contrattazione. In
mancanza, come nel caso in esame, di un rogito pubblico di compravendita, la
giurisprudenza precisa che il valore di alienazione è pari al valore venale al
momento della contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT – come pure sentenze __________
del 6.4.2000, __________ del 5.7.1999 e __________ del 14.0.2015). Per questo
motivo la scrivente autorità ha fatto esperire una perizia all’Ufficio cantonale
di Stima (perizia del 18.5.2015) il quale ha stabilito un valore venale per il
bene oggetto del trapasso per complessivi fr. 790'000.-. Dalla documentazione
agli atti il trapasso della quota di ½ della PPP di __________ è stata
effettuata a seguito del divorzio dei signori RI 1 e trattasi palesemente dello
scioglimento del regime matrimoniale (sentenza pretura, pagina 2., pto. 2.2.)
Tale modo di procedere è indipendente da qualsiasi regime matrimoniale adottato
dalle parti. Per i motivi di cui sopra, il reclamo viene interamente respinto e
la decisione di prima sede confermata”.
G.
Con tempestivo ricorso
alla Camera di diritto tributario, RI 1 si riconferma nelle medesime allegazioni
proposte in sede di reclamo, censurando il valore di alienazione stabilito
dall’Autorità.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una
speciale
,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si
configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
La ricorrente censura il
mancato riconoscimento – da parte dell’Ufficio di tassazione – del valore di
alienazione dell’immobile, desumibile dalla convenzione sulle conseguenze
accessorie del divorzio, omologata dal Pretore.
2.2.
L’art. 131
cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall’atto
notarile o dalla contrattazione.
Nel valore
di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente nei
confronti dell’alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di
immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma
tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;
tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è
il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la
concessione di diritti d’uso all’alienante, l’assunzione di obblighi dell’alienante,
la remissione di debiti a favore dell’alienante, ecc. (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 209 e dottrina citata).
La legge tributaria pone,
dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al
valore risultante dall’atto notarile
. All’atto pubblico la legge
attribuisce un’efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può
allora pretendere che per il calcolo dell’utile ci si fondi su tale valore;
tuttavia, l’autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non
corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà
sull’immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari.
Accanto al riferimento al
valore risultante dall’atto pubblico, la legge prevede il riferimento al
valore
risultante dalla contrattazione
, per quei trasferimenti che non sono
effettuati mediante atto pubblico (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 210 e dottrina citata).
2.3.
Per stabilire il valore di
alienazione, si tratta dunque di individuare
l’insieme delle
prestazioni dell’acquirente nei confronti dell’alienante, che siano in relazione causale con l’alienazione imponibile.
Come esposto sopra, il
valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile oppure, in sua
mancanza, dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT). Se, tuttavia, le parti non
concordano il prezzo della cessione di un immobile occorre necessariamente allestire
una perizia per determinare il suo valore venale (
Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter
, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, 3ª ediz., Zurigo 2013, n. 97 ad § 220, p. 1926).
2.4.
2.4.1.
Nel caso in disamina,
dalla convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio risulta che la
ricorrente ha ceduto all’ex marito la quota di comproprietà di un mezzo della
PPP __________ del fondo base __________ RFD __________ (__________) e che il
marito si è impegnato a pagare una liquidazione a favore di RI 1 di fr.
252'500.-, soluta tramite ripresa della quota-parte di debito ipotecario già a
carico della cedente, nonché versamento di fr. 210'000.- mediante versamento a
contanti.
Contrariamente a quanto
sostiene la ricorrente, non si tratta tuttavia di un contratto di compravendita
e la “liquidazione” pattuita dalle parti non costituisce pertanto il prezzo di
vendita della quota di comproprietà dell’immobile. Sebbene l’insorgente non
abbia prodotto l’intera convenzione ma solo la parte che concerne la cessione
dell’immobile e il versamento della liquidazione, si deve ritenere che con la
stessa i coniugi abbiano sciolto il regime dei beni e disciplinato tutti gli
aspetti economici legati al divorzio. È verosimile che vi siano stati diversi
crediti reciproci, in parte compensati e in parte scaturiti nella pattuizione
finale.
In questo contesto, va
ricordato che, se il trasferimento di un immobile si verifica nell’ambito dello
scioglimento del regime ordinario dei beni dei coniugi, il coniuge cedente
realizza un utile immobiliare, anche senza ricevere un corrispettivo in denaro:
in effetti, se egli abbandona la proprietà di un suo immobile per estinguere un
debito nei confronti del coniuge o quale contropartita del diritto di
quest’ultimo ad una parte dell’utile realizzato dall’unione dei coniugi, si
presuppone che egli gli dovesse a tale titolo un importo corrispondente al
valore dell’immobile al momento del divorzio (cfr. sentenza del Tribunale
federale del 29 ottobre 1997, in RDAF 54/1998 p. 159 ss. consid. 5a; cfr. anche
CDT n. 80.98.00210 del 15 ottobre 1998 in re R.B.).
L’UT – in assenza di
rogito notarile - ha proceduto ad affidare la valutazione del valore venale
dell’immobile al 16.12.2014 all’Ufficio stima (ossia il momento dell’iscrizione
a Registro fondiario). Con scritto 18.5.2015, l’Ufficio stima ha trasmesso
all’UT la propria perizia immobiliare quantificando in fr. 790'000.- il valore
della part. __________ RFD __________ (__________). Di questo fondo, sino allo
scioglimento del matrimonio, RI 1 e __________ erano comproprietari in ragione
di 500/1000. Della loro quota parte (la PPP __________), erano a loro volta comproprietari
in ragione di ½ ciascuno.
2.4.2.
La valutazione del valore
venale di fr. 790'000.- operata dall’Ufficio di stima è relativa all’intero
mapp. __________ RFD __________ (__________). Lo stesso è composto da due PPP:
la __________ e la __________. Con il divorzio RI 1 ha alienato ½ della PPP __________
all’ex coniuge.
Orbene, il valore di
alienazione, indicato dall’UT nella decisione, per metà della PPP __________ è
di ¼ del valore venale dell’intero mapp. __________ RFD __________ (__________)
(ossia fr. 790'000.-/4 = fr. 197'500.-).
Il valore di alienazione
indicato dall’UT è quindi addirittura inferiore a quello indicato dalla
contribuente, che ammonta a fr. 252'500.-.
La differenza tra l’utile
imponibile da lei indicato nella dichiarazione di tassazione sugli utili
immobiliari e quello calcolato dall’Autorità fiscale dipende quindi dalla
commisurazione del valore d’investimento deducibile. In effetti, l’UT ha correttamente
considerato ¼ degli importi indicati, trattandosi di alienazione di metà della
PPP __________ che costituisce 500/1000 del mapp. __________ __________ (__________),
ed ha stabilito il valore d’investimento totale in fr. 107'070.–. La
contribuente ha per contro dedotto la metà del valore di acquisto e dei costi
di investimento (fr. 214'141.–), come se la cessione avesse riguardato l’intera
unità condominiale e non solo la quota di comproprietà di un mezzo.
2.4.3.
Invero, nel proprio ricorso,
la ricorrente si è limitata a contestare unicamente il valore di alienazione,
senza entrare nel merito del calcolo operato dall’Ufficio di tassazione sulla
base della perizia immobiliare allestita da parte dell’Ufficio di stima. Non ha
in particolar modo contestato il calcolo del valore d’investimento.
Va comunque ricordato come
il valore d’investimento sia un fattore che concorre a ridurre l’onere fiscale.
Di principio, l’onere della prova per i fatti che permettono di stabilire tale
parametro incombe ai contribuenti (DTF 133 II 153 consid. 4.3.; sentenza TF
2C_288/2007 del 19.12.2007, consid. 5.2.).
Ritenuto come il valore di
alienazione indicato dall’UT sia inferiore rispetto a quello indicato dalla
contribuente e posto come quest’ultima non sia entrata nel merito del calcolo
allestito dall’autorità in punto al valore d’investimento deducibile – in dispregio
all’onere della prova – ne consegue che il ricorso deve essere respinto.
3.
Il ricorso è
respinto. Tassa di giustizia e spese sono poste a carico della ricorrente,
soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr.    500.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    100.–
per un totale di                                                      fr.    600.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss LTF).
4.   Intimazione a:
-;
-;
-.
Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         La
segretaria: