ti_gerichte · 12.2016.103 · 2017-09-12 · it
Compravendita - condizione sospensiva

Compravendita - condizione sospensiva

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.09.2017 12.2016.103

Compravendita - condizione sospensiva

Incarto n.
12.2016.103
Lugano
12 settembre 2017
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
OR.2014.54
della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 5 marzo
2014 da
AO 1
AO 2
tutti rappr. da RA 2
contro
AP
1
rappr. da RA 1
con cui gli attori hanno
chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 206'000.- oltre interessi
al 5% dal 2 gennaio 2012 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione
interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano;
domanda avversata dal
convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con
decisione 10 giugno 2016 ha accolto (salvo aver modificato la data di
decorrenza degli interessi sulla somma per cui ha rigettato l’opposizione al
PE);
appellante il convenuto con
appello 14 luglio 2016, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio
nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
mentre gli attori con
risposta 4 ottobre 2016 hanno postulato la reiezione del gravame pure con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
Con rogito 2 febbraio
2011 (doc. A inc. CM.2013.465 rich.) AP 1 ha promesso di vendere in ragione di
metà ciascuno a AO 1 e ad AO 2, che hanno accettato, ed ha pertanto concesso loro
un diritto di compera in tal senso fino al 16 maggio 2011, il foglio PPP n. __________
RFD di __________, corrispondente a una quota di comproprietà di 88/1000 del
fondo base n. __________ RFD di __________, sul quale sorge il
ristorante-dancing __________. Il contratto, la cui validità era condizionata
all’avverarsi di alcune condizioni sospensive di cui meglio si dirà più avanti,
prevedeva un prezzo di fr. 650'000.-, pagabile mediante due acconti di fr.
100'000.- cadauno, da valersi quali caparra e pena di recesso in caso di
mancato esercizio del diritto di compera, ritenuto che il saldo sarebbe poi stato
dovuto in occasione dell’esercizio di quel diritto.
2.
Con petizione 5
marzo 2014 AO 1 e AO 2, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire,
hanno convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 3, per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 206'000.- oltre
interessi al 5% dal 2 gennaio 2012 ed il rigetto in via definitiva
dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano. Essi, rilevando
come già l’adempimento della prima condizione posta per la validità del
contratto, ossia l’ottenimento entro il 31 marzo 2011 da parte della competente
autorità dell’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione
del subalterno D dell’immobile (costituiti dalla sostituzione dei serramenti e dei
tamponamenti perimetrali della veranda del ristorante), non fosse stato
possibile, hanno preteso la restituzione degli acconti corrisposti.
Il convenuto si è
integralmente opposto alla petizione.
3.
Esperita
l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore, con la decisione 10 giugno 2016 qui oggetto di impugnativa, ha accolto
la petizione (salvo aver modificato la data di decorrenza degli interessi sulla
somma per cui andava rigettata l’opposizione al PE), ponendo la tassa di
giustizia e le spese di complessivi fr. 5’500.- a carico del convenuto, tenuto
altresì a rifondere alle controparti fr. 15’000.- per ripetibili. Egli, per
quanto qui interessa, ha ritenuto che l’impossibilità di ottenere entro il 31
marzo 2011 l’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione
alla veranda dipendesse dal fatto che l’esistente manufatto, abusivo, non
beneficiava di alcuna licenza edilizia e non sussisteva alcun diritto acquisito
al suo mantenimento, che l’autorità comunale non intendeva più tollerare, poco
importando se la richiesta degli attori volta all’autorizzazione dei lavori,
poi respinta, fosse stata formulata sotto forma di una domanda di notifica, anziché
di una domanda di costruzione, e ciò anche alla luce argomentazioni esposte
nella decisione cantonale di cui al doc. C. Ne ha pertanto dedotto che la prima
condizione posta per la validità del contratto non si era avverata, ciò che imponeva
la restituzione degli acconti versati (art. 151 e 153 cpv. 2 CO).
4.
Con l’appello 14
luglio 2016 che qui ci occupa, avversato dagli attori con risposta 4 ottobre
2016, il convenuto ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere
la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Egli ha rilevato
che l’impossibilità di ottenere nel termine previsto l’autorizzazione ad
eseguire i lavori di straordinaria manutenzione alla veranda non era stata dimostrata
con certezza e che gli attori, avendo rinunciato ad inoltrare la domanda di
costruzione, erano responsabili della mancata realizzazione della prima
condizione posta per la validità del contratto (art. 156 CO). Ha in seguito
evidenziato che costoro erano in ogni caso responsabili dell’inadempimento
della terza condizione posta per la validità del contratto, ossia del mancato
ottenimento di un finanziamento ipotecario di almeno fr. 240'000.- (art. 156
CO). Ha quindi rimproverato
loro di non aver subito cercato dei
correttivi alla pattuizione intercorsa e di non aver immediatamente rinunciato
alla compravendita, ciò che, oltre ad averlo indotto a ritenere che il
contratto sarebbe stato mantenuto, aveva comportato la perdita degli acconti
versati, utilizzati, come d’accordo, a favore della società B__________ SA, che
però era nel frattempo fallita. Ed ha infine chiesto di ridurre della metà le
spese e le ripetibili poste a suo carico in prima istanza.
5.
L’assunto del
convenuto, secondo cui l’impossibilità di ottenere l’autorizzazione ad eseguire
i lavori di straordinaria manutenzione alla veranda non era stata dimostrata
con certezza e gli attori, non avendo provveduto ad inoltrare la relativa
domanda di costruzione, erano responsabili del mancato adempimento della prima
condizione posta per la validità del contratto, deve senz’altro essere
disatteso.
5.1.
Il rilievo è innanzitutto
irricevibile in ordine per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto
e considerato che il convenuto si è limitato a ricopiare, sul tema, alcuni
passaggi del suo allegato conclusionale (e meglio quelli a p. 4 e 5, a cui ha
qui aggiunto alcuni riferimenti istruttori), ciò che non costituisce ancora una
valida motivazione d’appello (TF 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3 e 3.2, 26
giugno 2014 4A_101/2014 consid. 3.3). In tal modo egli non si è in effetti confrontato
con la dettagliata argomentazione, riassunta in precedenza (cfr.
supra
consid. 3), con cui il Pretore aveva concluso per l’infondatezza di quelle
medesime argomentazioni, ed in particolare non ha assolutamente spiegato per
quali ragioni di fatto o di diritto le stesse fossero errate e dovessero essere
modificate (TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4, 27 settembre 2012
4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3.2; II CCA 16
agosto 2016 inc. n. 12.2015.150).
5.2.
La censura sarebbe
stata in ogni caso destinata all’insuccesso anche nel merito.
5.2.1.
È incontestabile che il
Municipio di __________, confrontato con la notifica 10 febbraio 2011 degli
attori (inoltrata l’ultimo giorno utile previsto dal contratto) e dopo aver appurato
che la veranda esistente - di fatto chiusa sui tre lati a sud, est ed ovest con
dei pannelli trasparenti, quando nel 1991 ne era stata autorizzata, a titolo
precario, solo una chiusura a sud, oltretutto limitata dal 1° maggio al 31
settembre di ogni anno, fermo restando che in caso di mancato rispetto di
quanto indicato nell’autorizzazione, segnatamente di chiusura dei lati ad est
ed ovest, la stessa sarebbe stata revocata (cfr. doc. E inc. CM.2013.465 rich.)
- era abusiva, aveva effettivamente concluso, con scritto 1° marzo 2011 prima (doc.
B inc. CM.2013.465 rich.) e con decisione formale 22 aprile 2011 poi (doc. B), per
l’inammissibilità della procedura di notifica e per la retrocessione dell’incarto
con l’invito a ripresentare la richiesta con la procedura ordinaria. Ed è pure
incontestabile che gli attori non avevano in seguito provveduto ad inoltrare la
relativa domanda di costruzione. Ma, contrariamente a quanto ritenuto dal
convenuto, ciò non risulta decisivo, non potendo essere inteso come una
rinuncia da parte loro ad ottenere i permessi. È in effetti altrettanto vero
che in quelle due prese di posizione (senza che occorresse dunque una decisione
formale sull’eventuale domanda di costruzione) l’autorità comunale aveva già
ritenuto di evidenziare due problematiche di natura edilizia, segnatamente quella
delle insufficienti distanze del manufatto dalla strada cantonale a sud e
quella dell’aumento della superficie utile lorda che sarebbe risultato dallo
stesso, che sarebbero state tali da impedire la concessione dei permessi richiesti
(cfr. il teste __________ R__________, il quale, a p. 5, ha in effetti riferito
che per prassi l’esame di una notifica verteva, oltre che sugli aspetti
formali, su eventuali aspetti manifestamente contrari al diritto), come per
altro evidenziato anche dal Pretore con riferimento alle argomentazioni esposte
nella decisione cantonale di cui al doc. C, senza che - come detto - quel suo
assunto sia stato qui censurato: il mancato inoltro della domanda di
costruzione, che in tali circostanze sarebbe stato inutile, si lasciava così
ricondurre al fatto che la situazione era già stata sufficientemente chiarita
(cfr. teste __________ M__________ p. 3). Il convenuto non ha del resto provato
se e in che modo, tra la data di emanazione della decisione di cui al doc. C (il
26 febbraio 1991) e la primavera del 2011, il quadro legislativo potesse
essersi modificato e la veranda, e con essa i relativi lavori di manutenzione,
avrebbe ora potuto essere autorizzata: a parte il fatto che nulla era stato da
lui addotto sulla problematica dell’aumento della superficie utile lorda, si
osserva in effetti che la circostanza per cui le nuove norme del PR adottate
nel 1997 prevedessero la possibilità di derogare alle distanze dalle strade per
quegli edifici che già non le rispettavano al momento dell’entrata in vigore
delle stesse (cfr. teste __________ R__________ p. 5) non era tale da far
ritener superato il problema delle distanze insufficienti del manufatto dalla
strada cantonale a sud e ciò per almeno due motivi, da una parte in quanto quelle
disposizioni attribuivano all’autorità comunale un potere di deroga di cui essa
nell’occasione (non intendendo più - almeno a detta del Pretore, il cui assunto
non è qui stato censurato - tollerare la situazione) non intendeva però fare
uso, e dall’altra siccome le stesse evidentemente non si applicavano agli
edifici che, come quello in esame (la cui chiusura a sud - come detto - era stata
autorizzata solo a titolo precario dal 1° maggio al 31 settembre di ogni anno
ed oltretutto avrebbe dovuto essergli revocata a seguito del mancato rispetto delle
condizioni previste nella relativa autorizzazione), erano abusivi; il fatto,
per altro rimasto allo stadio di puro parlato, che con l’adozione del piano
particolareggiato della __________ la situazione giuridica potesse a sua volta essere
cambiata è invece privo di rilevanza, visto e considerato che quell’approvazione
è di almeno due anni successiva ai fatti che qui interessano (cfr. doc. 8).
5.2.2.
Ma, a prescindere da
quanto precede, si osserva che nel contratto il convenuto aveva pure dichiarato
e garantito agli attori che la situazione allora esistente della veranda era
“conseguente a sufficiente autorizzazione rilasciata ai sensi delle
disposizioni della legge edilizia”, lasciando in tal modo intendere che le
modifiche da apportare di cui si è detto (ossia la sostituzione dei serramenti
e dei tamponamenti perimetrali) avrebbero potuto essere autorizzate nell’ambito
di una semplice notifica (in tal senso, pure, il doc. F inc. CM.2013.465 rich.),
ed è proprio per quella ragione che era poi stato concordato che le
autorizzazioni avrebbero dovuto essere ottenute entro il 31 marzo 2011. Sennonché,
come si è visto, la situazione giuridica della veranda era in realtà ben
diversa da quella prospettata ed era soprattutto tale da imporre l’inoltro di
una domanda di costruzione, che evidentemente e come per altro ammesso pacificamente
dallo stesso convenuto (cfr. risposta p. 4 e duplica p. 3 e 4), vista anche la
necessità di coinvolgere l’autorità cantonale e di raccogliere la sua presa di
posizione sulla problematica delle distanze dalla strada cantonale (cfr. teste __________
R__________ p. 5), necessitava di tempi tecnici assai più lunghi (cfr. art. 4
segg. LE), di per sé già tali da impedire il rispetto di quel termine.
6.
La tesi del convenuto
secondo cui gli attori erano comunque responsabili dell’inadempimento della
terza condizione posta per la validità del contratto, ossia del mancato
ottenimento di un finanziamento ipotecario di almeno fr. 240'000.-, deve invece
essere dichiarata irricevibile. Essa è in effetti stata evocata per la prima
volta solo in sede conclusionale (art. 229 cpv. 1 e 2
e contrario
e 232
CPC; II CCA 1° aprile 2014 inc. n. 12.2013.63, 18 agosto 2014 inc. n.
12.2014.62, 27 gennaio 2015 inc. n. 12.2013.152, 17 febbraio 2016 inc. n.
12.2014.153, 14 aprile 2016 inc. n. 12.2013.134, 12 giugno 2017 inc. n.
12.2016.11).
7.
Parimenti infondato
è il rilievo con cui il convenuto ha rimproverato
agli attori di non
aver subito cercato dei correttivi alla pattuizione intercorsa e di non aver
immediatamente rinunciato alla compravendita, causando in tal modo la perdita
degli acconti versati, utilizzati, come d’accordo, a favore della società B__________
SA, che nel frattempo era però fallita. Nessuna norma di legge e nessuna clausola
del contratto facevano in effetti obbligo agli attori di adottare provvedimenti
particolari per far sì che il contratto potesse essere mantenuto, se del caso su
altre basi, nonostante il mancato adempimento di una delle condizioni
sospensive concordate. E neppure risulta che la rinuncia al mantenimento del
contratto sia stata comunicata al convenuto con eccessivo ritardo, visto e
considerato che la stessa è stata resa nota alla controparte al più tardi nel
gennaio 2012 (cfr. doc. I inc. CM.2013.465 rich.), mentre che il fallimento di
B__________ SA, dal quale il convenuto ha preteso l’impossibilità di restituzione
degli acconti, è stato decretato solo in epoca successiva, il 15 novembre 2012
(cfr. doc. rich. II°). Irricevibili, siccome formulati per la prima volta solo
in sede conclusionale (art. 229 cpv. 1 e 2
e contrario
e 232 CPC; cfr.
supra consid. 6) o solo con l’appello (art. 317 cpv. 1 CPC), sono invece
l’assunto del convenuto secondo cui da una parte la mancanza di una rinuncia
immediata al mantenimento del contratto fosse stata tale da indurlo a ritenere
che il medesimo sarebbe stato mantenuto e dall’altra gli attori avrebbero
nell’occasione tenuto un comportamento persino contraddittorio e con ciò
abusivo, rispettivamente le ulteriori considerazioni da lui esposte
sull’obbligo, per costoro, di acquistare le azioni di B__________ SA o di rivalersi
primariamente sulle stesse, allora date in garanzia, e ancora sul fatto, per
altro neppure provato, che egli non si era avvantaggiato dall’avvenuto versamento
degli acconti.
8.
Il
convenuto ha infine censurato le somme poste a suo carico a titolo di spese e
di ripetibili, da lui ritenute eccessive a fronte della brevità dei memoriali
scritti, dei pochi allegati documentali prodotti e delle tre sole audizioni
testimoniali assunte in due udienze, e ne ha pertanto chiesto una riduzione
della metà, ad un importo, quindi, di fr. 2'750.- rispettivamente di fr.
7'500.-. La censura è manifestamente infondata. Per giurisprudenza invalsa,
nella fissazione della tassa di giustizia e delle ripetibili il Pretore gode in
effetti di un ampio potere di apprezzamento, censurabile in appello solo in
caso di eccesso o di abuso, ciò che di regola non è il caso se gli importi
attribuiti rientrano tra i minimi ed i massimi della tariffa applicabile (II
CCA 11 marzo 2014 inc. n. 12.2013.88, 25 novembre 2014 inc. n. 12.2014.121; III
CCA 14 febbraio 2011 inc. 13.2011.3). Ritenuto che in presenza di un valore
litigioso di fr. 206'000.-, l’art. 7 cpv. 1 LTG prevedeva - nella versione precedente
alla modifica legislativa entrata in vigore dal 10 febbraio 2015, che ha poi
comportato un aumento delle somme dovute dai giustiziabili - una tassa di
giustizia da fr. 5'000.- a fr. 20'000.-, mentre che l’art. 11 cpv. 1 RTar permetteva
di quantificare le ripetibili sulla base di un’aliquota dal 6% al 9% del valore
litigioso, il giudice di prime cure, attribuendo una tassa di giustizia, per
altro già comprensiva delle spese, di fr. 5'500.- e un’indennità per ripetibili
di fr. 15’000.- (pari a circa il 7.2% del valore litigioso, ossia ad una
percentuale medio-bassa), è in effetti rimasto ampiamente nei limiti delle
tariffe applicabili, ne deriva che il suo giudizio sul tema, per altro del
tutto congruo alle particolarità della lite, sfugge di principio ad ogni
critica.
9.
Ne discende che
l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.
Le spese processuali e le
ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore
litigioso di fr. 206'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I.
L’appello 14 luglio
2016 di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II.
Le spese
processuali di fr. 8’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla
controparte fr. 6’000.- per ripetibili.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).