ti_gerichte · 16.2012.19 · 2012-11-19 · it
Contratto di locazione - reclamo contro decisione ufficio di conciliazione - contestazione spese accessorie

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 19.11.2012 16.2012.19

Incarto n.
16.2012.19
Lugano
19 novembre
2012
/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Fiscalini
vicecancelliera:
Petralli Zeni
sedente per statuire sul reclamo 26 marzo 2012
presentato da
RE 1
contro la sentenza emessa il 28 febbraio 2012 dall'Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est nella causa n. 077/2011-E
promossa con istanza 7 novembre 2012 nei confronti
di
CO 1
;
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
2 aprile 2002 CO 1 ha sottoscritto con RE 1 un contratto di locazione avente
per oggetto un appartamento in uno stabile ad __________ per un pigione mensile
di fr. 950.– (aumentata a fr. 1200.– dal 1° maggio 2004) oltre a un acconto di
fr. 125.– mensili per le spese accessorie, con conguaglio al termine del
relativo esercizio. Terminata la locazione alla fine di luglio 2009, il locatore
ha trasmesso il 20 aprile 2010 a CO 1 il conteggio delle spese accessorie per
il periodo 1° gennaio/31 luglio 2009 con un saldo residuo a carico della
conduttrice di fr. 781.50. CO 1 non ha pagato alcun conguaglio.
B.
Con
istanza 7 novembre 2011 RE 1 si è rivolto all'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Lugano Est per ottenere il pagamento di fr. 781.50. All'udienza
del 23 novembre 2011 CO 1 ha contestato la richiesta di pagamento producendo un
suo conteggio dal quale si evince un saldo residuo a favore del locatore di fr.
214.25.
C.
Con
decisione 28 febbraio 2012 l'Ufficio di conciliazione, accertato che il valore
della lite era inferiore a fr. 2000.–, si è pronunciato sul merito della
domanda del locatore e, basandosi sui conteggi agli atti e sulle spese
accessorie comprovate e calcolate sino al termine della locazione, gli ha
riconosciuto un importo residuo di fr. 154.70, accogliendo la sua istanza
limitatamente a questa somma.
D.
Con
reclamo del 26 marzo 2012 RE 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone
l'annullamento. Il reclamante si duole di un'errata valutazione delle prove documentali
da parte dell'autorità di prima istanza che avrebbe calcolato in modo errato le
spese accessorie a carico della convenuta. Con scritto 24 maggio 2012 CO 1.
Considerando
in diritto:
1.
Nella decisione impugnata l'autorità di conciliazione ha menzionato,
quale rimedio giuridico, la possibilità di ricorrere entro 30 giorni dalla
notifica alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4. Sennonché, come
questa Camera ha già avuto modo di decidere che, ove sia impugnata una
decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione per la quale si
applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione del codice
di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL
3.3.2.1),
è dato reclamo alla Camera civile dei reclami (inc. 16.2012.11 del
24 febbraio 2012, consid. 1). Del resto a medesima conclusione è giunto il
Pretore il quale, con decisione del 2 aprile 2012, ha dichiarato irricevibile l'istanza introdotta da RE 1 proprio perché contro la decisione
dell'Autorità di conciliazione in materia di locazione è dato reclamo al
Tribunale d'appello (inc. SE __________). In circostanze del genere il reclamo,
introdotto entro il termine di trenta giorni, è ammissibile sicché l'errata
indicazione del rimedio giuridico non ha causato all'interessato alcun pregiudizio
(cfr. DTF 138 I 53 consid. 8.3.2).
2.
La documentazione prodotta per la prima volta con il reclamo e con
le osservazioni (e non davanti all'autorità di prima istanza) è irricevibile, l'art.
326 cpv. 1 CPC vietando alle parti di addurre in questa sede nuovi fatti, prove
o eccezioni.
3.
Secondo
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del
diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che il
reclamante
non può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in
una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera,
opponendo semplicemente la propria opinione a quella del primo giudice (
DTF 136 II 494
consid.
2.8; 134 II 351 consid. 3; 133 III 589 consid. 4.1), bensì deve dimostrare, attraverso
un'argomentazione chiara e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una
decisione manifestamente insostenibile, destituita di fondamento serio e
oggettivo o in urto palese con il senso di giustizia ed equità (
DTF 135 V 4
consid.
1.3, con rinvii). Non basta segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà
della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (
DTF 133 III 591
consid.
2).
4.
In
concreto, l'Ufficio di conciliazione, basandosi sui giustificativi prodotti dal
locatore, ha riconosciuto a quest'ultimo solo una parte delle spese accessorie
rivendicate, ovvero solo quelle risultanti espressamente dal contratto di
locazione, comprovate e relative al periodo di occupazione dell'ente locato da
parte della convenuta (31 luglio 2009). Il reclamante censura tale conclusione
sostenendo che il calcolo effettuato dall'Autorità di conciliazione è “sbagliato”.
a)
Le
spese accessorie, corrispondenti alla remunerazione per i costi effettivamente
sostenuti dal locatore per le prestazioni connesse con l'uso dell'ente locato e
destinati a facilitare e migliorare le comodità di utilizzo della cosa locata
(Kommentar Das schweizerische Mietrecht (SVIT), 3ª edizione, n. 12 ad art.
257–257
b
CO;
Higi
, Zürcher
Kommentar, 1994, n. 7 ad art. 257
a
–257
b
CO), sono a carico del
conduttore soltanto se specialmente pattuito (art. 257
a
cpv. 2 CO),
mentre in caso contrario esse si presumono comprese nella pigione. In questo
senso il contratto di locazione deve indicare in modo chiaro e preciso quali
sono le spese che il conduttore deve assumere oltre alla pigione (Cahiers du
bail 2002 pag. 144, consid. 2.1;
Higi
,
op. cit., n. 13–16; SVIT, op. cit., n. 18).
b)
Nella fattispecie, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti
elenca al punto 5 diverse spese accessorie non comprese nella pigione, tra le
quali le spese di riscaldamento e acqua calda, quelle di pulizia e
illuminazione delle parti comuni, TV via cavo, le spese di amministrazione e
gli
“
abbonamenti di controllo e
assistenza
”. A proposito di quest'ultima posta l'Ufficio
di conciliazione non l'ha considerata non avendo il locatore provato a quali
abbonamenti si riferisse la sua richiesta di pagamento. Tale conclusione non
può essere ritenuta errata, ove si pensi che anche in questa sede il reclamante
si limita a richiamare il punto 5 del contratto di locazione, dal quale però nulla
emerge in merito a quali tipi di abbonamento si riferisce.
E l'indicazione
del tutto generica “
abbonamenti di controllo e assistenza
”, contenuta
nel contratto di locazione, non permette di verificare se questi
abbonamenti
si riferivano a interventi di controllo regolari destinati a garantire al
conduttore l'uso della cosa locata (cfr.
Richard
,
Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux
commerciaux, in 12
e
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel
2002, pag. 8 segg. n. 26, 27 e 29). Ciò basta per escludere qualsiasi errore
nella valutazione delle risultanze istruttorie da parte dell'autorità di conciliazione.
c)
Per
le altre prestazioni fatturate e risultanti dal contratto di locazione, in
particolare quelle relative al riscaldamento (combustibile utilizzato), all'acqua
potabile, all'illuminazione delle parti comuni, alla tassa di canalizzazione e
fognatura e alla TV via cavo, l'autorità di conciliazione, basandosi sui giustificativi
forniti dal locatore e riferiti al consumo per l'intero 2009, le ha calcolate
pro
rata
per il periodo di occupazione dell'appartamento da parte della
convenuta, ovvero sette mesi. Ora, il conteggio della spesa per la tassa d'uso
canalizzazioni (fr. 234.95) e il consumo di elettricità (fr. 362.85) è corretto
poiché corrisponde a 1/7 di quello totale risultante dai giustificativi prodotti
dal locatore. Per contro, quello relativo al consumo di acqua potabile è errato.
Dalla documentazione prodotta dal locatore si evince che nel 2009 questi ha
pagato fr. 994.– per l'utilizzo di acqua potabile, di modo che, applicando il medesimo
criterio utilizzato per le altre spese, l'importo a carico della conduttrice ammonta
a fr. 579.85 (importo peraltro inferiore a quello da questa riconosciuto  nel
suo conteggio 4 agosto 2010). Analogamente anche per le spese di riscaldamento si
è in presenza di un errore nel computo della quota a carico della convenuta. Sulla
base dei giustificativi e sui dati forniti dal proprietario con riferimento
alla giacenza di combustibile all'inizio del 2009 e al termine della locazione,
il consumo ammonta a 2694 litri, pari a fr. 3082.55 (fr. 3119.20 di rimanenza
al 1° gennaio 2009 + fr. 2449.35 di combustibile acquistato + fr. 30.– di
supplemento carburante – fr. 2516.– di giacenza all'uscita della conduttrice), importo
peraltro riconosciuto anche dalla convenuta nel suo conteggio 4 agosto 2010.
d)
In
definitiva le spese accessorie ancora dovute dal 1° gennaio al 31 luglio 2009, comprese
quelle non oggetto di contestazione, ammontano a complessivi fr. 4598.40 (fr.
234.95 per tassa d'uso canalizzazioni + fr. 362.85 per il consumo di elettricità
+ fr. 579.85 per l'acqua potabile + fr. 3082.55 per il combustibile + fr. 38.20
per l'assicurazione stabili + fr. 300.– per la pulizia delle scale e parti comuni).
Considerata la quota del 19.1% a carico della convenuta (fr. 878.30), alla
quale vanno aggiunte le spese amministrative del 3% (fr. 26.35) e i costi della
TV via cavo di fr. 176.15, a suo carico rimangono fr. 1080.80. Deducendo gli
acconti versati (fr. 875.–), l'importo residuo ammonta a fr. 205.80.
e)
Ne
discende che il reclamo, che ha evidenziato un'errata valutazione delle prove
documentali da parte dell'autorità di prime cure con riferimento al calcolo di
alcune spese accessorie, deve essere parzialmente accolto. S
occorrendo
le premesse dell'art. 327 cpv. 2 lett. b CPC, la decisione impugnata deve
essere riformata nel senso che la pretesa del locatore deve essere riconosciuta
limitatamente a fr. 205.80.
5.
Le spese giudiziarie seguirebbero la reciproca soccombenza (art. 106
cpv. 2 CPC). Visto il minimo grado di vittoria del reclamante soccorrono giusti
motivi per rinunciare a prelevare l'esigua quota di oneri a carico dell'
opponente
e ridurre di conseguenza l'ammontare delle spese giudiziarie. Non si giustifica
assegnare indennità
d'inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c
CPC)
all'opponente, lo
scritto 24 maggio 2012 non potendo
essere considerato alla stregua di un allegato di osservazioni.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
decide:
I.   Il reclamo è parzialmente accolto e di
conseguenza la decisione 28 febbraio 2012 dell'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Lugano Est, è annullata e sostituita dal seguente giudicato:
1
. L
'istanza 23 novembre 2009 è parzialmente
accolta e a RE 1 è riconosciuto un importo di fr. 205.80.
Per il resto la decisione impugnata rimane invariata
.
II.   Le spese
giudiziarie ridotte, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico del reclamante.
Non si assegnano indennità.
III.   Notificazione
a:
;
.
Comunicazione
all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF
.