ti_gerichte · 80.2020.202 · 2020-09-24 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, scorporo dei valori non immobiliari, obbligo del venditore di assumersi future spese di risanamento dellimpianto elettrico (RaSi)

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, scorporo dei valori non immobiliari, obbligo del venditore di assumersi future spese di risanamento dell’impianto elettrico (RaSi)

Tessin Camera di diritto tributario 10.02.2021 80.2020.202
Tessin Camera di diritto tributario 10.02.2021 80.2020.202
Ticino Camera di diritto tributario 10.02.2021 80.2020.202

Incarto n.
80.2020.202
Lugano
10 febbraio 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele
Guffi
segretaria
Mara
Regazzoni
parti
RI 1
rappr. da
RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 26 ottobre 2020 contro la decisione del 24 settembre 2020 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico del
30 novembre 2018, rogato dal notaio RA 1 e iscritto a Registro fondiario il 12
dicembre 2018, RI 1 ha venduto la particella n. __________ RFD di __________ ai
coniugi __________ e __________ al prezzo di CHF 880'000.–.
Nello stesso atto era
contenuta la clausola seguente:
“(…) Di quanto sopra mi dichiaro rogato io notaio,
osservando nel contempo:
[…]
Di aver comunicato alle parti che secondo la cifra 3
(tre) dell’allegato all’Ordinanza 7.11.2001 concernente gli impianti elettrici
a bassa tensione, gli impianti con un periodo di controllo di dieci o venti
anni devono essere controllati ad ogni trasferimento di proprietà, in quanto
siano decorsi oltre cinque anni dall’ultimo controllo. Parte venditrice ha
richiesto l’emissione del relativo rapporto, che verrà rimesso a parte
acquirente appena disponibile. Eventuali interventi saranno presi a carico al
50% da ogni parte. (…)”
In data 22 febbraio 2019 RI
1 presentava all’Ufficio circondariale di tassazione di RS 1 (in seguito UT) la
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita
sopracitata, indicando in particolare quale prezzo di vendita l’importo di CHF
855'000.–.
B.
Con
decisione del 25 giugno 2019, l’autorità fiscale notificava a RI 1 la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando come segue
l’utile inerente la vendita della particella n. __________ a __________ e la
relativa imposta dovuta:
Valore di alienazione                              CHF
880'000.00
Valore d’investimento
deducibile
- valore di acquisto                                  CHF
630'000.00
- costi di acquisto e di
vendita               CHF     26'650.00
- provvigioni versate
CHF     25'800.00
Utile imponibile totale                             CHF   197'550.00
Imposta dovuta                                      CHF
9'877.50
In
particolare, l’UT faceva notare come, per poter indicare un valore di
alienazione differente in dichiarazione, occorresse effettuare la relativa
modifica del prezzo iscritto a RFD.
C.
Con reclamo datato 31
luglio 2019, per il tramite del suo rappresentante RA 1, il contribuente chiedeva
che il valore di alienazione fosse ridotto a CHF 855'000.–, facendo riferimento
alla clausola contrattuale, con cui si era impegnato ad assumersi il 50% del
costo di eventuali interventi resi necessari dall’allestimento del rapporto di
sicurezza (RaSi). In seguito a tale ispezione, era risultato che l’impianto
elettrico non fosse a norma, imponendo importanti interventi per quasi CHF
50'000.00. “Dopo varie discussioni”, il ricorrente si sarebbe assunto l’importo
di CHF 25'000.00, riversato ai compratori dal notaio, dopo essere stato dedotto
dal prezzo di vendita.
Chiedeva quindi che l’utile
fosse ridotto di CHF 25'000.00, «indipendentemente da che voce si voglia
considerare, se riduzione del “valore di alienazione” o “costi di costruzione o
miglioria”».
Faceva valere inoltre i
costi per la traduzione in lingua tedesca dell’atto di compravendita e della
documentazione accessoria, come pure delle tasse di cancelleria sopportate, a
livello comunale e cantonale.
D.
Con
decisione del 24 settembre 2020, l’UT accoglieva parzialmente il reclamo,
ammettendo la deduzione di CHF 1'153.00 per spese di traduzione e tasse di
cancelleria quali “altri costi sostenuti all’acquisto e/o alla vendita”.
Indicava per contro che le spese di rifacimento dell’impianto elettrico non erano
qualificabili come costi di miglioria deducibili in ambito TUI, ma solo quali
spese di manutenzione nell’ambito della tassazione ordinaria. Confermava quindi
che il valore di alienazione si attesta a CHF 880'000.00.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, il ricorrente contesta la decisione
su reclamo e ripropone testualmente le argomentazioni già sottoposte
all’autorità di tassazione con il reclamo.
Con le osservazioni datate
3 novembre 2020, l’UT conferma la sua decisione, limitandosi a richiamare le
motivazioni della decisione dopo reclamo.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una
speciale
,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,
il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione
degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123
a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996,
p. 59).
1.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Nel caso concreto, il
ricorrente ha rimborsato agli acquirenti dell’immobile l’importo di CHF
25'000.00, quale contributo alla copertura dei lavori di risanamento
dell’impianto elettrico, in base a quanto pattuito nell’atto di compravendita.
L’insorgente chiede che tale ammontare possa essere dedotto dal valore di
alienazione o che sia aggiunto al valore di investimento, quale “costo di
costruzione o miglioria”.
2.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Il valore d'alienazione
non comprende i valori non immobiliari che possono esservi compresi. La
necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente dal
principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal
principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione
in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere
quali costi di investimento.
Valori non immobiliari
sono, p. es., beni mobili, il
goodwill
e, a determinate condizioni, i
progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad
effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della
proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La valutazione
di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi
contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo
complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del
prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 228 s.).
Il valore d'investimento
si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1
LT). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra
gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i
costi di costruzione e di miglioria.
2.3.
Nella nozione di valori
non immobiliari rientra anche l’obbligo, che il venditore si è assunto nei
confronti del compratore, di assumersi spese future in relazione con la cosa
venduta, in modo tale che un suo eventuale inadempimento implicherebbe una sua
garanzia per difetti della cosa venduta secondo il combinato disposto degli
articoli 197 e 221 CO (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3
a
ed., Zurigo 2013, § 220, n.
76, p. 1921 e giurisprudenza citata).
Questa Camera ha già avuto
occasione di stabilire devono essere scorporate dal valore di alienazione le
spese per la pittura dell'appartamento venduto, effettuata dopo la
sottoscrizione del contratto di compravendita, in base ad un impegno assunto
contrattualmente all'atto dell'alienazione (CDT n. 80.2003.63 del 7 luglio 2003
in re F. G.).
In una sentenza del 13
gennaio 2013, è stato accolto il ricorso di un venditore, che nel contratto di
compravendita si era assunto le spese per lavori di rinnovo da eseguire in
seguito (CDT n. 80.2013.298 in re W. E.).
2.4.
Nella fattispecie, nell’atto
pubblico di compravendita il notaio rogante ha rilevato:
“(…) Di aver comunicato alle parti che secondo la
cifra 3 (tre) dell’allegato all’Ordinanza 7.11.2001 concernente gli impianti
elettrici a bassa tensione, gli impianti con un periodo di controllo di dieci o
venti anni devono essere controllati ad ogni trasferimento di proprietà, in
quanto siano decorsi oltre cinque anni dall’ultimo controllo. Parte venditrice
ha richiesto l’emissione del relativo rapporto, che verrà rimesso a parte
acquirente appena disponibile. Eventuali interventi saranno presi a carico al
50% da ogni parte. (…)”
Secondo la cifra 3 dell’Allegato
dell’Ordinanza del 7 novembre 2001 concernente gli impianti elettrici a bassa
tensione (OIBT; RS 734.27), gli impianti elettrici con un periodo di controllo
di 10 o 20 anni devono essere controllati ad ogni trasferimento di proprietà
dopo cinque anni dall’ultimo controllo. Il punto 3 dell’Allegato dell’OIBT ha
lo scopo di garantire che un nuovo proprietario, che non conosce la storia
dell’edificio e dell’impianto, prenda in consegna un impianto che è stato
dimostrato essere conforme allo stato della tecnica e ai requisiti di sicurezza
previsti dall’ordinanza, in modo tale che possa adempiere alla sua
responsabilità di proprietario dell’impianto secondo l’art. 58 CO (sentenza del
TF n. 4A_155/2015 del 24 agosto 2015 consid. 3.5.2).
L’Ispettorato federale
degli impianti a corrente forte (ESTI) si è così espresso in merito allo scopo
della cifra 3 dell’Allegato dell’OIBT:
Al momento in cui un immobile
cambia proprietario, si deve verificare anche la sicurezza degli impianti
elettrici. L’acquirente deve di principio rilevare un oggetto privo di difetti
o almeno conoscere i difetti esistenti. In tal modo s’intendono evitare
discussioni in merito all’obbligo di garanzia in relazione alla sicurezza degli
impianti elettrici (protezione dell’acquirente). In questo contesto si può
rinviare all’art. 219 cpv. 3 del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220),
secondo cui, all’acquisto di un fondo, l’obbligo di garanzia per i difetti di
un fabbricato si prescrive col decorso di cinque anni dall’acquisto della
proprietà.
(
Rebsamen/Otti
, Controllo periodico in caso di trasferimento
di proprietà, in bulletin.ch 3/2019 p. 8).
La Suprema Corte ha comunque
escluso che sia in contrasto con la cifra 3 dell’Allegato dell’OIBT un accordo
fra venditore e compratore, secondo cui sarà quest’ultimo a far controllare l’impianto
elettrico, dopo il trasferimento di proprietà (sentenza n. 4A_155/2015 citata,
consid.
3.5.2).
2.5.
Proprio perché, nel caso
in esame, al momento del trapasso di proprietà il ricorrente non aveva ancora
fatto controllare l’impianto elettrico, il notaio ha inserito la clausola
relativa alla cifra 3 dell’Allegato dell’OIBT e ha previsto le conseguenze per
il caso in cui il risultato del controllo avesse imposto degli interventi a
carico dell’acquirente.
Con la pattuizione
indicata, il venditore si è assunto i costi per l’eventuale risanamento
dell’impianto elettrico, in base alle risultanze del Rapporto di sicurezza.
L’obbligo di contribuire ai costi litigiosi è giustificato dalla garanzia da
lui dovuta nei confronti dell’acquirente per i difetti della cosa venduta.
Ne consegue che è
giustificato scorporare dal valore di alienazione l’importo, che il notaio ha
riversato agli acquirenti, in seguito al rilascio del RaSi e all’esecuzione dei
lavori di risanamento dell’impianto, imposti da quest’ultimo.
L’importo di CHF 25'000.–,
versato agli acquirenti dell’immobile e corrispondente circa al 50% dell’intera
spesa, deve allora essere tenuto in considerazione dall’autorità fiscale, nella
determinazione del valore di alienazione, che dunque si attesta a CHF
(880'000.00 – 25'000.00) = 855'000.00.
3.
Il ricorso è
conseguentemente accolto.
Di conseguenza, non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali e al ricorrente è
riconosciuta un’indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.
Il ricorso è
accolto
.
§    Di conseguenza,
la decisione su reclamo del 24 settembre 2020 è riformata nel senso che il
valore di alienazione è ridotto a CHF 855'000.–.
2.
Non si prelevano
tassa di giustizia né spese processuali.
Al ricorrente è
riconosciuta un’indennità di CHF 600.– per ripetibili.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
.
Divisione
delle contribuzioni Ufficio giuridico,
viale S. Franscini 6, 6500 Bellinzona
Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il presidente:                                                          La
segretaria: