ti_gerichte · 15.2020.110 · 2020-11-04 · it
Bando dincanto. Accessori del fondo. Esclusione dalla realizzazione e dalla stima del fondo della cucina e dei bagni, oggetto di un pignoramento separato

Bando d’incanto. Accessori del fondo. Esclusione dalla realizzazione e dalla stima del fondo della cucina e dei bagni, oggetto di un pignoramento separato

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 04.11.2020 15.2020.110

Incarto n.
15.2020.110
Lugano
4 novembre 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) sul ricorso 25 settembre 2020 della
RI 1
(rappr. dal __________, __________)
contro
l’operato dell’
Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
,
o meglio contro il bando d’incanto emesso il 18 settembre 2020 nell’esecuzione
n. __________ in via di realizzazione di pegno immobiliare promossa dalla
ricorrente nei confronti di
PI 1
, __________
procedura
che interessa anche l’esecuzione ordinaria n. __________ avviata da
PI 2
, __________
(patrocinato dall’__________ PA 1, __________)
ritenuto
in fatto:
A.
Sulla
scorta del precetto esecutivo n. __________ in realizzazione del pegno gravante
l’
unità di proprietà per piani (PPP) n. __________ di
91
⁄
1000
della particella n. __________
RFD di __________,
emesso il 28 agosto 2019 dall’Ufficio d’esecuzione
(UE) di Mendrisio, la RI 1
procede contro PI
1 per l’incasso di fr. 339'431.73
oltre a interessi e spese.
B.
Il
18 settembre 2020, l’UE ha pubblicato l’avviso d’incanto del fon­do appena
citato per il 17 dicembre 2020 indicandone il valore di stima peritale in fr. 399'000.–.
Ha inoltre menzionato nelle osservazioni che
“la PPP viene venduta senza infissi (bagno e cucina)”
.
C.
Con
ricorso del 25 settembre 2020, la RI 1 ha chiesto che venga fatto ordine all’UE
di annullare l’eventuale
pignoramen­to degli
“infissi (bagno e cucina)” e di procedere alla correzione del­l’avviso
d’incanto,
cancellando l’osservazione relativa agli infissi, correggendo il valore di
stima e integrando gli stessi alla realizzazione prevista per il 17 dicembre.
D.
Con
osservazioni del 2 ottobre 2020 PI 2, in favore del quale l’UE ha pignorato la
cucina e il bagno dell’appartamento posto all’asta, si è rimesso al giudizio
della Camera, mentre la debitrice PI 1 è rimasta silente e nelle sue
osservazioni del 20 ottobre 2020 l’UE si è opposto al ricorso per quanto
concerne la cucina e si è rimesso al giudizio della Camera relativamente ai
bagni.
Considerato
in diritto:                 1.
Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino
la Camera esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale d’appello
(art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla pubblicazione dell’atto
impugnato avvenuta il 18 settembre 2020, il ricorso è in linea di principio ricevibile
(art. 17 LEF).
2.
Dall’incarto
risulta che il 30 maggio 2018, ancora prima dell’avvio dell’esecuzione della
ricorrente, l’UE aveva pignorato a favore del­l’esecuzione n. __________
promossa da PI 2 contro PI 1 la
già citata PPP n. __________
di proprietà dell’escussa
e
tutto l’arredo dell’appartamento n. 6 sul quale essa ha un diritto esclusivo,
inclusi la
“cucina lineare
compresa di elettrodomestici (piano cottura, forno, lavastoviglie, frigorifero
con congelatore, cap­pa)”
(n. 3 del verbale di pignoramento), stimata in fr. 500.–,
un
“bagno completo
con doccia”
(n. 23), valutato in fr. 0.–, e il
“bagno camera matrimoniale completo con 2
lavandini e armadietti + vasca + lavatrice”
(n. 30),
registrato per fr. 50.–.
2.1
La
ricorrente sostiene tuttavia che bagni e cucina sono parti costitutive del
fondo sul quale grava il suo pegno nel senso dell’art. 642 cpv. 2 CC,
segnatamente perché sono connessi in modo fisico e duraturo ai locali in cui
sono installati, sono indispensabili alla funzione abitativa del
fondo e secondo l’uso in Ticino le pro-prietà
abitative sono affittate con cucina attrezzata (compresi gli elettrodomestici)
e bagni, mentre
in caso di uso proprio l’autorità competente non concede
l’abitabilità in assenza di cucina e impianti sanitari. A parere suo, cucina e
bagni non possono essere pignorati né venduti separatamente. Richiede pertanto
l’annullamento di eventuali pignoramenti e la correzione del bando d’incanto,
nel senso di cancellare l’osservazione secondo cui
“la PPP viene venduta senza infissi (bagno e cucina)”
e indicare il valore di stima del fondo in fr. 421'000.– (anziché
fr. 398'000.–), sulla scorta della prima perizia, che includeva nella
stima cucina e bagni.
2.2
Oltre
al fondo, alle sue parti costitutive (art. 642 CC) e ai suoi frutti (art. 643
CC), giusta l’art. 37 cpv. 1 LEF il pegno immobiliare si estende anche agli
accessori del fondo gravato purché siano compresi nel suo oggetto. La qualità d’accessorio
si determina in conformità degli art. 644 cpv. 2 e 805 cpv. 2 CC (
Erard
in: Commentaire romand, Poursuite et
faillite, 2005, n. 5 ad art. 37 LEF;
Gil­liéron
,
Commentaire de la LP, vol. I, 1999, n. 100 segg. ad art. 37 LEF).
Per
l’art. 644 cpv. 2 CC sono accessori le cose mobili che, secondo il concetto
usuale del luogo o secondo la manifesta intenzione del proprietario, sono
durevolmente destinate all’uso, al godimento o alla conservazione della cosa
principale e che vi furono annesse, connesse o altrimenti poste perché
servissero alla medesima. Accanto ad elementi oggettivi – da un lato un’an­nessione
o connessione materiale o funzionale dell’accessorio con la cosa principale,
riconoscibile dai terzi, e dall’altro la sua durevole assegnazione all’uso, al
godimento o alla conservazione della cosa principale, avuto riguardo alla sua
destinazione economica – la nozione di accessorio contiene anche un elemento di
carattere soggettivo: l’attribuzione della qualità di accessorio secondo l’uso
locale o la manifesta volontà del proprietario (ad es.
Steinauer
, Les droits
réels, vol. I, 6
a
ed. 2019, n. 1497 segg.
).
2.3
L’art.
34 cpv. 1 lett. a RFF stabilisce che l’elenco oneri deve contenere tra l’altro l’indicazione
del fondo da vendersi, degli eventuali accessori (art. 11) e del valore di
stima quali risultano dal verbale di pignoramento. Per il rinvio dell’art. 102
RFF, la norma va applicata nell’esecuzione in via realizzazione immobiliare nel
senso che sono da iscriversi nell’elenco oneri gli oggetti menzionati nel
registro fondiario come accessori (art. 805 cpv. 2 e 946 cpv. 2 CC) oppure il
cui carattere di accessorio sia dubbio (art. 11 cpv. 2 primo periodo RFF),
mentre non occorre indicare gli oggetti che secondo l’uso del luogo sono senz’altro
considerati come parti costitutive o accessori del fondo (art. 11 cpv. 1 RFF)
(cfr. DTF 59 III 77 segg.). In altri termini l’organo esecutivo può
prescindere dall’inserire d’ufficio come accessori nell’elenco oneri oggetti
che si trovano nell’immobile solo quando sulla loro qualità di accessorio vi
sia certezza secondo l’uso del luogo, sia in senso positivo che evidentemente
in senso negativo, non dovendosi cioè iscrivere neppure oggetti manifestamente
non accessori. Ai creditori pignoratizi resta tuttavia riservata la facoltà di
chiedere, entro il termine di contestazione dell’elenco oneri, che vengano
iscritti come accessori del fondo anche altri oggetti oltre a quelli indicati d’ufficio.
In tal caso l’organo esecutivo è tenuto in linea di principio a far luogo alla
domanda (art. 38 cpv. 1 e art. 11 cpv. 3 RFF). Eventuali contestazioni che
dovessero sorgere sul carattere accessorio di oggetti iscritti nell’elenco
oneri saranno esaminate e decise dal giudice di merito nella procedura di
appuramento del­l’elenco oneri (art. 11 cpv. 4 in relazione all’art. 38 cpv. 2
RFF;
sentenza della CEF 15.1996.158 del 30
gennaio 1998 consid. 1/a).
2.4
Nel
caso in esame, il ricorso appare a prima vista prematuro perché al momento
della sua presentazione l’UE non aveva ancora depositato l’elenco degli oneri.
Il problema è che in realtà l’UE aveva già deciso di escludere dalla
realizzazione del fondo la cucina e i bagni e l’ha manifestato nel bando d’incanto
con la nota osservazione e il valore di stima. Il ricorso della banca deve
pertanto essere considerato come una richiesta d’iscrizione della cucina e dei
bagni nell’elenco oneri, cui l’UE non ha motivo di opporsi (sopra consid. 2.3).
Non si può infatti ritenere ch’essi non siano manifestamente degli accessori
del fondo giusto gli art. 644 cpv. 2 CC e 37 cpv. 1 LEF, se non addirittura
delle parti costitutive. Oggigiorno, non è più concepibile la locazione o la
vendita di unità abitative senza cucina e bagno attrezzati. La questione verrà
pe­rò, se del caso, decisa in una procedura di contestazione dell’e­lenco
oneri. In questa sede, basta ordinare all’UE di precisare nella sezione “Stato
descrittivo e stima del fondo e degli accessori” dell’elenco oneri che il fondo
comprende la cucina attrezzata e i bagni, oltre a menzionare quale valore di
stima peritale
del fondo quello di fr. 421'000.–
risultante dalla prima perizia.
Scaduto
il
termine di contestazione dell’elenco oneri senza che siano state contestate la
qualità di accessori della cucina e dei bagni né la stima comprensiva del
valore degli stessi,
l’UE ripubblicherà
il bando
d’incanto senza l’osservazione
secondo cui
“la PPP viene venduta senza
infissi (bagno e
cucina)”
e con la menzione del valore di stima
del fondo di fr. 421'000.–
risultante dalla prima
perizia.
3.
Quanto
alla domanda di annullamento del pignoramento di cucina e bagni, non si evince
dagli atti né dalle osservazioni dell’UE che l
a
RI 1 abbia avuto conoscenza del pignoramento pri­-ma
della lettura del
bando d’incanto. Il ricorso risulta quindi al riguardo tempestivo.
3.1
Vista
l’opposizione della ricorrente, il pignoramento dei noti accessori
separatamente dal fondo è escluso (art. 12 cpv. 1 RFF). Spetterebbe allora all’UE
impartire un termine al creditore pignorante per promuovere azione in contestazione
della qualità di accessori della cucina e dei bagni (art. 38 cpv. 2 RFF;
Gilliéron
,
Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 151 ad art. 106 LEF). Nel caso
specifico ciò si rivela invero inutile perché PI 2 ha già comunicato di non
opporsi al ricorso, ferma restando la facoltà di chiedere che gli accessori e
il fondo vengano posti all’asta prima separatamente poi congiuntamente (doppio
turno d’asta giusta l’art. 57 RFF).
3.2
Il
pignoramento andrebbe del resto annullato anche in virtù del principio secondo
cui sono impignorabili i beni per i quali vi è sen­z’altro da presumere che il
ricavo non permetterebbe, o a malapena, di coprire le spese di realizzazione
(art. 92 cpv. 2 LEF): un
bagno è stato
stimato infatti in fr. 50.– e l’altro addirittura in fr. 0.–.
Quanto alla cucina, il presumibile ricavo di fr. 500.– non ne coprirebbe
all’evidenza le spese di smontaggio e di realizzazione, né i costi di
ripristino del locale. Non si può certo esclude che in casi particolari, in cui
il blocco cucina o singoli apparecchi sono stati installati o sostituiti in
tempi relativamente recenti, se ne possa procedere al pignoramento separato dal
fondo, a condizione che il valore di stima consenta di pagare i costi di
smontaggio e di realizzazione, oltre al costo di acquisto di un oggetto di
sostituzione di medesimo valore d’uso ove l’oggetto pignorato sia da
considerare assolutamente impignorabile (art. 92 cpv. 3 LEF). Non è però quello
il caso della fattispecie in esame.
3.3
Le
posizioni
n. 3, 23 e 30 vanno
di conseguenza stralciate dal verbale di pignoramento.
4.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è accolto.
1.1
Le
posizioni
n. 3, 23 e 30 sono
stralciate dal verbale di pignoramento del 13 luglio 2018 nell’esecuzione n. __________.
1.2  È fatto ordine all’Ufficio
d’esecuzione di Mendrisio di menzionare nella sezione “Stato descrittivo e stima
del fondo e degli accessori” dell’elenco oneri relativo alla PPP n. __________ della
particella n. __________ RFD di __________ che il fondo comprende la cucina
attrezzata e i bagni, e d’indicare in fr. 421'000.– il valore di stima
peritale del fondo.
1.3  Scaduto il termine di
contestazione dell’elenco oneri senza che siano state contestate la qualità di
accessori della cucina e dei bagni né la stima comprensiva del valore degli
stessi, l’Ufficio ripubblicherà il bando d’incanto senza l’osservazione secondo
cui
“la PPP viene venduta
senza infissi (bagno e cucina)”
e con la menzione di
un valore di stima peritale del fon­do di fr. 421'000.–.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
– ;
–   ;
–
.
Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.