ti_gerichte · 12.2003.140 · 2004-07-05 · it

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.07.2004 12.2003.140

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.:
12.2003.140
Lugano
5 luglio 2004
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. __________
della Pretura del Distretto di __________ promossa con istanza 5 febbraio 2003
da
APPE1
rappr.
dall’RAPP1 Bellinzona
contro
APPO1
rappr. dall’
RAPP2
con cui
l'istante ha chiesto la riduzione del canone di locazione nella misura del
7,46% pari a fr. 92.87 mensili dal 1° ottobre 2002, domanda alla quale si è
opposta la convenuta e che il segretario assessore ha respinto con sentenza 27
agosto 2003;
appellante
l'istante che con atto di appello dell'8 settembre 2003 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di ridurre la pigione mensile a fr. 1'151.15 dal
1° ottobre 2002 e a fr. 1'118.65 dal 1° aprile 2003;
mentre
con osservazioni del 9 ottobre 2003 la convenuta propone la reiezione
dell'appello, con protesta di spese e ripetibili;
Letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
Ritenuto
in fatto:
A.
Dal
1° dicembre 1995 APPE1 conduce in locazione l’appartamento no 32 di 4 ½ locali
nello stabile denominato Residenza __________ , in via __________ a __________,
proprietà di APPO1, __________. Il contratto di locazione, di durata
indeterminata, scadeva la prima volta il 31 marzo 1997 e poteva essere disdetto
con preavviso di 3 mesi per le scadenza del 31 marzo o del 30 settembre (doc.
A). Il canone di locazione ammontava a fr. 15'000.- annui (fr. 1'250.-
mensili). APPE1 ha chiesto il 30 agosto 2001 aAPPO1 la riduzione del canone di
locazione in seguito alla diminuzione del tasso ipotecario al 4.25%, con
effetto per la successiva scadenza (doc. B), rinnovando la richiesta il 17
giugno 2002 alla successiva diminuzione del tasso al 4%. APPO1 ha respinto la
richiesta il 27 giugno 2002, adducendo che il ricavo netto di fr. 296'033.-
dell'immobile, di fronte a un valore del capitale proprio investito
nell'immobile di fr. 9'186'125.- corrispondeva a un reddito netto medio del
3.22%, che non era eccessivo (doc. C). APPE1 si è rivolta il 23 luglio 2002
all’ufficio di conciliazione di Bellinzona che, in mancanza di un accordo sull’importo
della pigione, ha chiuso l’esperimento conciliativo il 7 gennaio 2003, dopo una
sospensione della procedura chiesta dalle parti (doc. E, G).
B.
Con
istanza 5 febbraio 2003 APPE1 si è rivolta alla Pretura del distretto di
__________, chiedendo di accertare la riduzione della pigione nella misura del
7,46%, pari a fr. 92.87 dal 1° ottobre 2002. All'udienza del 17 marzo 2003 la
convenuta si è opposta all'istanza, sostenendo l’insufficienza del reddito
dell’immobile, sulla scorta della documentazione versata agli atti (doc. 1-11).
Dopo una sospensione della procedura, le parti sono comparse al dibattimento
finale dell'8 luglio 2003, confermando le rispettive domande di giudizio.
C
.   Con
sentenza 27 agosto 2003 il segretario assessore, statuendo in luogo e vece del
Pretore, ha respinto l'istanza e ha posto la tassa di giustizia di fr. 150.- e
le spese a carico degli istanti, obbligati inoltre a rifondere alla convenuta
fr. 100.- per ripetibili.
D.
APPE1
è insorta contro la citata sentenza del segretario assessore con un appello
dell'8 settembre 2003 nel quale chiede la riforma del giudizio impugnato nel
senso di ridurre la pigione a fr. 1'151.15 dal 1° ottobre 2002 e a fr. 1'118.65
dal 1° aprile 2003. Nelle sue osservazioni del 9 ottobre 2003 la convenuta
propone la reiezione dell'appello, con protesta di spese e ripetibili.
Considerato
in diritto:
1.
Nella
fattispecie il segretario assessore ha respinto l’istanza, ritenendo che la
convenuta aveva dimostrato di non ricavare dall’immobile un reddito netto
abusivo. Il primo giudice è giunto a tale conclusione sulla base di calcoli da
lui eseguiti e dai quali risultava che la convenuta aveva investito
nell'immobile un capitale proprio di fr. 7'084'456.-, pari a un investimento
iniziale di fr. 9'242'927.20 con l'indicizzazione del 40%, dal quale dedurre un
valore stimato di fr. 595'000.-, non contestato dall'istante, per un
investimento determinante di fr. 8'647'927.20. Il segretario assessore ha poi
accertato una media di spese di fr. 126'785.- annui sull'arco di tre anni
(costi di manutenzione, costi di esercizio e costi amministrativi), da cui
dedurre fr. 4'600.- per i costi destinati agli spazi comuni (posteggi interni e
posteggi esterni), per un totale di fr. 122'185.-. Ha in seguito rilevato che l'appartamento
dell'istante, di 82 m
2
, era il 3,789279113% dell'immobile, la cui
superficie era di 2'174 m
2
, così che lo stato locativo ammissibile
sarebbe stato di fr. 18'556.95, la convenuta potendo avere uno stato locativo
ammissibile per l'immobile di fr. 489'721.90 (reddito ammissibile fr.
367'536.90 più costi sopportati dal proprietario fr. 122'185.-). Accertato che
l'istante paga una pigione di fr. 1'245.- mensili, pari a fr. 14'940.- annui,
il primo giudice ha considerato che la redditività conseguita dalla convenuta
era insufficiente anche tenendo conto del nuovo tasso ipotecario del 3.5% in
vigore dal 1° aprile 2003 e ha quindi respinto l'istanza.
2.
Il
conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza di
disdetta se ha motivo di credere che il locatore ottenga un reddito che è
divenuto sproporzionato a causa di una modifica essenziale delle basi di calcolo,
segnatamente di una diminuzione dei costi ipotecari (art. 270 a CO). Anche se i
costi sopportati dal locatore sono sensibilmente diminuiti rispetto al momento
in cui è stata fissata la pigione iniziale, questi può comunque eccepire di non
ricavare dall’immobile un reddito netto abusivo (DTF 121 III 167). Il canone di
locazione non è considerato sproporzionato se si situa nei limiti di quelli in
uso nella località o nel quartiere, rispettivamente se garantisce unicamente il
potere di acquisto del capitale proprio investito nell’immobile (art. 269 a
lett. a ed e CO; DTF 121 III 254).
Per
dottrina invalsa, il reddito netto di un immobile corrisponde al rapporto in
percento tra il reddito lordo derivante dalle pigioni, dedotti i costi di
manutenzione, aziendali, amministrativi e quelli per il finanziamento dei terzi
da una parte ed il capitale proprio dall'altra (
Gut
, op. cit., p. 179;
Weber
,
Basler Kommentar, 3. ed., N. 6 ad art. 269;
Gmür/Thanei
, Rechtsprechung
des Bundesgerichtes zur Mietzinserhöhung, Zurigo 1993, p. 13 segg.;
Higi
,
op. cit., N. 59 segg. ad art. 269 CO). Per non essere considerato abusivo, il
reddito netto non dev'essere superiore di un mezzo percento al tasso ipotecario
praticato dalla banca cantonale per le ipoteche di primo rango (
Lachat
,
Commentaire romand CO, N. 4 ad art. 269 CO;
Weber
, op. cit., N. 7 ad
art. 269 CO;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3a ed., n. 2351 pag. 338).
Per capitale proprio deve intendersi la differenza tra il prezzo dell’immobile
e i debiti che lo gravano, tenendo anche conto di eventuali spese di miglioria
finanziate con capitale proprio (DTF 122 III 257; 117 II 77, cons. 3a). Per
salvaguardare il potere di acquisto del capitale proprio investito, questo può
essere rivalutato seguendo l’incremento dell’indice nazionale dei prezzi al
consumo fino a concorrenza del 40% dell’investimento globale. Il Tribunale federale
parte infatti dal presupposto che il 60% dell’investimento immobiliare è
effettuato mediante crediti ipotecari, ragion per cui la compensazione del
rincaro concerne tutt’al più il rimanente 40%, rispettivamente il capitale
proprio effettivamente investito quando esso non raggiunga tale percentuale
(DTF 120 II 100).
3.
L'appellante
rimprovera in primo luogo al segretario assessore di aver violato il suo
diritto di essere sentita, per aver ammesso l'eccezione di reddito
insufficiente sollevata dalla convenuta sulla base di una risposta lacunosa con
allegazioni inesistenti, che avrebbe dovuto comportare l'integrale accoglimento
dell'istanza. La censura è infondata. L'art. 170 CPC, invocato dall'appellante,
si applica infatti nella procedura ordinaria, mentre alla procedura speciale in
materia di locazione (art. 404 segg. CPC) si applica la massima inquisitoria a
carattere sociale, in virtù della quale il giudice accerta d'ufficio i fatti e
apprezza liberamente le prove e le parti sono tenute a presentare tutti i
documenti per la valutazione del caso (art. 274d cpv. 3 CO;
Hohl
,
Procédure civile, tome I, Berna 2001, n. 857-860, pag. 165). La massima
inquisitoria a carattere sociale non dispensa le parti dall'obbligo di
presentare tutti gli elementi di prova utili alla valutazione del caso e non
obbliga il giudice a istruire d'ufficio la causa (DTF 125 III 231 consid. 4a),
ma a rendere attente le parti sull'obbligo di collaborare e a invitarle a
completare le rispettive allegazioni qualora abbia motivo oggettivo di dubbio
al riguardo (
Hohl
, op. cit., n. 858 pag. 176). Nella procedura per le
controversie in materia di locazione la risposta, la replica e la duplica
avvengono oralmente (art. 406 cpv. 1 CPC) e i documenti devono essere prodotti
dall'attore con l'istanza scritta e dal convenuto all'inizio dell'udienza di
discussione (art. 409 cpv. 1 CPC), ulteriori documenti potendo ancora essere
prodotti in replica e in duplica e finanche ulteriormente, qualora la loro
concludenza risultasse da successivi atti della lite (art. 409 cpv. 2 CPC).
Nella
fattispecie, all'udienza di discussione del 17 marzo 2003 la convenuta si è
opposta all'istanza per il motivo che lo stabile non aveva un reddito
sufficiente "come risulta dalla documentazione che viene prodotta" e
ha prodotto i documenti da 1 a 11, con il calcolo del reddito netto relativo
all'appartamento dell'istante (verbale pag. 2). La convenuta ha quindi fatto
fronte sia al suo onere di allegazione, sia al suo onere di produrre la
documentazione necessaria al calcolo (cfr. DTF 125 III 231 consid. 4a), come
del resto esplicitamente richiesto dall'appellante nell'istanza del 5 febbraio
2003. Né l'istante ignorava gli argomenti della convenuta, che nella lettera 23
luglio 2002 aveva indicato il valore di investimento e il reddito netto da lei
considerato per opporsi alla domanda di riduzione della pigione (doc. C). I
dati per il calcolo del reddito ammissibile dello stabile sono quindi stati
versati agli atti e l'istante ha potuto consultare i documenti, avendo ottenuto
per tale esame anche la sospensione della procedura, con il consenso della
convenuta (cfr. verbale, pag. 2). Essa è dunque comparsa al dibattimento finale
in conoscenza di causa, senza aver chiesto complementi istruttori, come avrebbe
potuto fare, qualora avesse ritenuto lacunosa la documentazione prodotta,
ancora dopo l'udienza di discussione (art. 409 cpv. 2 CPC). In simili
circostanze l'istante non può ora lamentarsi della violazione del suo diritto
di essere sentita.
4.
L'istante
afferma che la sentenza impugnata è da annullare, poiché il primo giudice non
ha assegnato alla convenuta un termine per tradurre in italiano i documenti
versati agli atti (doc. 1-11), con la conseguenza di violare il diritto
federale sulla ripartizione dell'onere della prova e il diritto di essere
sentito. La convenuta ha invero prodotto svariata documentazione in tedesco
(cfr. in particolare doc. 2 a 7, doc. 11), che il primo giudice ha ritenuto di
non dover far tradurre, da un lato perché l'istante non aveva esplicitamente
chiesto un testo in italiano e dall'altro perché la traduzione avrebbe
comportato un allungamento dei tempi procedurali incompatibili con il principio
di celerità e con quello di economia processuale (sentenza impugnata, pag. 3).
Ora, il processo si è svolto in concreto nella lingua italiana, conformemente
all'art. 117 CPC, come risulta dai verbali di udienza. La parte che produce un
documento non redatto in lingua italiana è tenuta a unirvi la traduzione, su
richiesta del giudice o della controparte (art. 203 cpv. 1 CPC, al quale rinvia
l'art. 117 cpv. 2 CPC). All'udienza del 17 marzo 2003 l'istante non ha
formulato obiezioni alla produzione della documentazione redatta in tedesco e
ne ha chiesto la traduzione con la lettera 26 maggio 2003, nella quale ha
sollecitato la riattivazione della procedura. Al dibattimento finale dell'8
luglio 2003 essa non ha tuttavia ribadito la richiesta di traduzione e si è
espressa nel merito, prendendo posizione anche sui documenti redatti in
tedesco. In queste circostanze, il segretario assessore, cognito della lingua
tedesca, poteva ritenere che sarebbe stato un formalismo eccessivo imporre alla
convenuta di tradurre la voluminosa documentazione. Secondo giurisprudenza
cantonale invalsa, del resto, la parte che vuole una traduzione di un referto
redatto in un'altra lingua deve esigerla subito nel rispetto della buona fede
procedurale (
Cocchi/Trezzini
, Codice di procedura civile ticinese
massimato e commentato, Lugano, 2000, n. 1 ad art. 250).
5.
A
detta dell'istante la convenuta non ha dimostrato l'entità dei fondi propri
investiti nell'immobile, già per il fatto che dagli atti non si evince
chiaramente il costo della costruzione, in presenza di cifre discordanti tra il
doc. 3 e il doc. 11. Essa rimprovera in particolare alla controparte di non
aver illustrato compiutamente, in sede di risposta, tali aspetti, decisivi per
il calcolo. La critica non è fondata. Come si è detto, la procedura speciale in
materia di locazione è retta dalla massima inquisitoria a carattere sociale.
Nella fattispecie la convenuta aveva indicato all'istante, con la lettera 23
luglio 2002 (doc. C), le cifre da lei utilizzate per il calcolo del rendimento
e all'udienza ha mantenuto la sua opposizione alla riduzione di pigione, sulla
base di una voluminosa documentazione versata agli atti (doc. 1-11, comprensivi
di 3 classificatori federali), che il primo giudice ha considerato per i
calcoli contenuti nella sentenza impugnata. L'istante contesta in appello
asserite discrepanze sul costo degli immobili tra i doc. 3 e 11, senza averle
esposte in prima sede, come avrebbe potuto fare in sede di replica,
rispettivamente di dibattimento finale (art. 409 cpv. 2, 410 CPC). Ora, il
divieto di sollevare in sede di appello fatti nuovi, documenti nuovi e nuove
argomentazioni previsto dall'art. 321 lett. b CPC vale anche nelle procedure
rette dalla massima inquisitoria a carattere sociale (
Cocchi/ Trezzini
,
op. cit., n. 5 ad art. 321 CPC; SJ 119 pag. 417;
Hohl
, op. cit., n. 862
pag. 166). Le critiche di dettaglio dell'appellante alla documentazione
relativa al costo degli immobili e al calcolo dell'indicizzazione (pag. 4,
punto 3) sono di conseguenza irricevibili in questa sede.
6.
Un'ulteriore
censura dell'appellante verte sulla chiave di ripartizione applicata dalla
convenuta nel calcolo del reddito netto non eccessivo, esposta nel doc. 11
(superficie). Essa ritiene che la convenuta avrebbe dovuto produrre a sostegno
della chiave di ripartizione da lei scelta le domande di costruzione, i piani,
e la relazione tecnica dalle quali risultasse la superficie dell'appartamento
da lei occupato e la proporzione rispetto all'intero immobile (appello, pag. 4
in fine). Ancora una volta, tuttavia, tali censure sono nuove e come tali
irricevibili. Alla discussione del 17 marzo 2003, infatti, la convenuta ha
prodotto il doc. 11, dalla quale risultava il calcolo del reddito netto
relativo all'appartamento dell'istante, sulla base di una superficie totale di
2164 m
2
e di una superficie dell'alloggio di 82 m
2
. In
quell'occasione l'istante non ha contestato esplicitamente la chiave di
ripartizione in replica, né ha eccepito la sua inesattezza e nemmeno ha chiesto
un complemento istruttorio al riguardo. Non può di conseguenza riproporre ora
contestazioni che avrebbe potuto sollevare davanti al primo giudice.
7.
Secondo
l'istante la convenuta avrebbe dovuto presentare i documenti giustificativi e i
conteggi degli ultimi cinque anni e non solo degli ultimi tre. Essa rileva che
nel periodo considerato dal primo giudice i costi di esercizio (
Betriebskosten
)
hanno subito un'impennata, mentre le spese di manutenzione (
Unterhaltskosten
)
hanno avuto una notevole flessione, per cui l'esame avrebbe dovuto estendersi
nella fattispecie a un periodo più lungo. La censura non può essere seguita.
Nel calcolo dei costi di manutenzione e di esercizio, la giurisprudenza e la
dottrina tengono in considerazione la media dei costi sull'arco di 3-5 anni per
evitare sbalzi casuali (sentenza del Tribunale federale 4C.273/2000 del
24.1.2001 e rif. citati; DTF 106 II 362;
Lachat
, op. cit., n. 5 ad art.
269). Il primo giudice ha scelto un periodo di tre anni, riferendosi alla
sentenza 4C.273/2000 del 24 gennaio 2001 (sentenza impugnata, pag. 4 in fine),
e non vi è motivo di scostarsi da tale scelta, conforme alla dottrina e alla giurisprudenza
in materia.
8.
Infine,
l'appellante rimprovera alla convenuta di aver prodotto una documentazione poco
ordinata, in cui si trovano mescolati i giustificativi dei costi di
manutenzione e dei costi di esercizio, e sostiene che alcune fatture rientrano
nelle spese fatturate ai conduttori, mentre altre costituiscono rischi di
investimento e non possono essere considerate nel calcolo del reddito
ammissibile. Essa rileva inoltre che taluni costi di manutenzione non
riguardano l'appartamento da lei occupato e non devono dunque essere computati
per il calcolo della sua pigione. Anche queste critiche si rivelano però del
tutto nuove, l'istante non avendole neppure accennate in prima sede (cfr.
verbale del 17 marzo e dell'8 luglio 2003). In conclusione, quindi, l'appello
si dimostra infondato nella misura in cui è ricevibile e deve essere respinto.
9.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e rimangono quindi a
carico dell'istante, con l'obbligo di rifondere alla convenuta un'equa
indennità per ripetibili di appello. In concreto il valore litigioso equivale a
fr. 14'940.- (pigione mensile di fr. 1'245.- per dodici mensilità),
conformemente all'art. 414 cpv. 3 CPC.
Per
i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e l'art. 19bis LTG,
dichiara e pronuncia:
1.
L'appello 8 settembre 2003 di APPE1 è respinto.
2.
Gli oneri processuali del presente giudizio in:
a)
tassa di giustizia                               fr.  100.-
b)
spese                                                 fr.    50.-
fr.  150.-
da
anticipare dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere
alla convenuta fr. 400.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di __________
Terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario