ti_gerichte · 80.2007.173 · 2008-05-09 · it

Reddito sostanza immobiliare: valore locativo, illegalità circolare 2006, riferimento a valore di reddito risultante dal calcolo della stima ufficiale

Tessin Camera di diritto tributario 09.05.2008 80.2007.173
Tessin Camera di diritto tributario 09.05.2008 80.2007.173
Ticino Camera di diritto tributario 09.05.2008 80.2007.173

Incarto n.
80.2007.173
Lugano
9 maggio 2008
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributar
io
del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
F
io
renzo Gianinazzi
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 7 dicembre 2007 contro la decis
io
ne del 14 novembre 2007 in materia di IC e IFD 2006.
Fatti
A.
RI 1,
domiciliato a __________, è proprietar
io
dei mapp. n. __________ e __________ RFD di __________.
Nella
dichiaraz
io
ne fiscale 2006, i
coniugi __________ attribuivano alla loro abitaz
io
ne un valore locativo di fr. 10'926.–.
B.
Notificando
ai contribuenti la tassaz
io
ne
IC/IFD 2006, con decis
io
ne del
29 agosto 2007, l’Uffic
io
di
tassaz
io
ne di Lugano Campagna
commisurava il valore locativo della casa d’abitaz
io
ne in fr. 15'863.–. Nella motivaz
io
ne della decis
io
ne,
spiegava che il valore era stato “rettificato, tenuto conto del valore
dell’immobile e dei canoni locatizi normali della zona”.
C.
I
contribuenti impugnavano la suddetta decis
io
ne, con reclamo del 31 agosto 2007, contestando che il valore
locativo della loro casa potesse essere cresciuto di oltre il 45%, quando la
stima ufficiale era aumentata nella misura solo dell’11,4%.
L’autorità
di tassaz
io
ne respingeva il
reclamo, con decis
io
ne del 14
novembre 2007. Premesso che il valore locativo era stato determinato nella
misura del 90% del valore di reddito definito dall’Uffic
io
di stima nell’ambito dell’accertamento
delle nuove stime immobiliari, l’Uffic
io
di tassaz
io
ne
osservava che “tale riferimento, in assenza di altri indicatori di mercato, ha
il preg
io
di essere rispettoso
sia della più recente giurisprudenza della CDT quanto all’applicabilità di
criteri schematici per la determinaz
io
ne del valore locativo, sia delle disposiz
io
ni del legislatore, secondo cui per il calcolo del valore locativo è
possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale”.
Aggiungeva che il riferimento alla decis
io
ne sulla stima ufficiale presentava l’ulter
io
re vantagg
io
di
garantire la parità di trattamento dei contribuenti. Inoltre, delle perizie
operate dall’Uffic
io
di stima
avevano confermato che il 90% del valore di reddito corrisponde mediamente al
65% dei valori di mercato delle pig
io
ni, con la conseguenza che il valore locativo così stabilito era
conforme ai requisiti della legge e della giurisprudenza.
D.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributar
io
, i coniugi RI 1 contestano nuovamente il valore locativo attribuito
alla loro abitaz
io
ne di __________.
A loro avviso, il criter
io
adottato
dall’autorità di tassaz
io
ne,
consistente nel ricorrere al valore di reddito stabilito dall’Uffic
io
di stima, non sarebbe adeguato, trattandosi
solo di “uno degli elementi che concorrono a formare il valore di stima”. Anche
il riferimento alle “perizie” che dimostrerebbero che il 90% del valore di
reddito corrisponda mediamente al 65% dei valori di mercato sarebbe inadeguato
al caso in esame. Ribadiscono quindi che il valore med
io
delle pig
io
ni di mercato
a __________ non ha subito alcuna variaz
io
ne dal 2005 al 2006.
E.
Nelle
sue osservaz
io
ni del 30 genna
io
2008, la Divis
io
ne delle contribuz
io
ni
propone di respingere il ricorso. Dei suoi argomenti si dirà in seguito, in
quanto necessar
io
.
Diritto
1.
1.1.
Secondo gli
articoli 20 cpv. 1 lett.
b
LT e 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è
imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di
immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio
in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo
gratuito.
1.2.
Le normative cantonale e
federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore
locativo.
1.2.1.
L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa,
infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni
locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del
contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare
che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve
essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni
e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum
Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p.
773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 =
StE 1997 A 21.11 n. 41).
Il Tribunale federale ha
stabilito che l’Amministrazione federale delle contribuzioni ha il dovere di
intervenire nella sua qualità di autorità di sorveglianza in materia di imposta
federale diretta quando in un cantone i valori locativi scendono al di sotto
della soglia del 70% del valore di mercato (Tribunale federale, 13 febbraio
1998, in RF 1998 p. 655 = ASA 67 p. 709).
Il riferimento
all’utilizzazione effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione
spaziale ma non temporale dell’uso dell’immobile da parte del proprietario. Con
ciò il Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni,
segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si
ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti
alle esigenze di una famiglia numerosa. La prova della sottoutilizzazione
dell’abitazione spetta al contribuente. Il Legislatore con il riferimento
all’utilizzazione effettiva dell’abitazione non ha invece minimamente voluto
venire incontro a chi, per ragioni proprie, occupa la propria abitazione, in particolare
quella secondaria, solo durante determinati periodi dell’anno (
Agner/Jung/Steinmann
, op. cit., p. 93).
1.2.2.
Quanto al diritto
cantonale, la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei
cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito
il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative
alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai
cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore
locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non
pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8
cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145
consid. 3 p. 152 ss.).
L’Alta Corte ha stabilito
che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I
145, consid. 4d p. 156), ma che tuttavia in ogni caso il 60% del valore di
mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio
costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.). In seguito (DTF 125
I 65) ha ammesso che le disposizioni della legge tributaria turgoviese, secondo
cui dal valore locativo – accertato caso per caso – deve essere effettuata una
deduzione del 40%, possono essere applicate in modo conforme alla Costituzione
e comunque non conducono necessariamente a risultati incostituzionali (nello
stesso senso, si è pronunciata anche in relazione ad analoghe normative dei
Cantoni Soletta [n. 2P.36/1999 del 3 novembre 2000] e Zurigo [2P.311/2001 del 5
aprile 2002]).
1.2.3.
Nel diritto del Canton
Ticino, l’art. 20 cpv. 2 LT prevede che il valore locativo, tenuto conto della
promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, sia
stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni. Per il suo
calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
L’art. 20 cpv. 2 LT è
stato modificato nel 2000, nell’ambito di una revisione della legge cantonale
intrapresa nell’imminenza della scadenza del termine concesso ai cantoni per
conformarsi alla legge federale sull’armonizzazione. Tuttavia, il Consiglio di
Stato ha precisato che la modifica dell’art. 20 capoverso 2 – che in precedenza
si limitava a riferirsi alla necessità di tener conto della promozione
dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale – non era richiesta
dalla LAID, ma intendeva codificare la prassi degli Uffici di tassazione per
quanto riguarda la determinazione del valore locativo:
Infatti, attualmente –
attraverso le percentuali di convers
io
ne del valore ufficiale di stima (che sono
differenziate a seconda della vetustà dei valori delle revis
io
ni generali)
– si raggiunge già un valore locativo, imponibile quale reddito, che si situa
attorno al 60-70% del valore med
io
di mercato delle pig
io
ni. Il previsto margine di
riduz
io
ne rispetto alle pig
io
ni di mercato (mediamente il 30%) è d’altra parte compatibile
con la più recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di parità
di trattamento secondo cui il valore locativo non può in alcun caso essere
infer
io
re al 60% del valore di mercato delle pig
io
ni.
(
Messaggio
del Consiglio di Stato n. 5016 del 27 giugno 2000,
concernente un progetto di modifica della Legge tributaria e del decreto
legislativo concernente la concessione di ammortamenti accelerati per nuovi
investimenti, par. B.I.8).
2.
2.1.
A partire
dal per
io
do fiscale 2005, il
Canton Ticino ha introdotto una nuova modalità di calcolo del valore locativo.
In precedenza, rinunciava
ad una valutazione individualizzata, preferendo procedere secondo parametri
schematici. Concretamente, al valore di stima ufficiale degli immobili applicava
una percentuale, che variava dal 5% al 6,5% a dipendenza della data di entrata
in vigore della stima stessa, per stabilire il valore locativo. La giurisprudenza
di questa Camera aveva stabilito, a tale riguardo (cfr. CDT n. 178 del 26
settembre 1994 in RDAT I-1995 n. 22t, con riferimento a CDT N. 424 dell’11 novembre
1986 e CDT N. 498 del 12 dicembre 1986) che, in linea di principio,
l’uguaglianza di trattamento non impedisce di procedere secondo parametri schematici;
esigeva per contro valutazioni individualizzate, per non ledere il principio della
parità di trattamento, quando ricorrevano circostanze del tutto particolari e o
imprevedibili che rendevano manifestamente insostenibile la stima ufficiale.
Anche il
Tribunale federale aveva ritenuto che rientrasse fra i metodi compatibili con
la LIFD per il calcolo del valore locativo quello previsto dal Canton Ticino,
che consisteva nel fondarsi sulle stime ufficiali cantonali degli immobili
(sentenza n. 2A.484/2005 del 30 marzo 2006, consid. 3.1).
2.2.
Per il periodo fiscale
2005, la circolare n. 15/2005 del gennaio 2006 della Divisione delle contribuzioni
stabiliva che il valore locativo di abitazioni unifamiliari e plurifamiliari,
di appartamenti in condominio e di case a schiera fosse stabilito in base ai seguenti
criteri:
-  per
le abitazioni il cui valore locativo è già stato imposto negli anni precedenti
viene riconfermato il valore locativo precedentemente tassato;
-  per
le nuove abitazioni monofamiliari, sempre che non ci siano altri elementi utili
alla sua determinazione, il valore locativo da tassare corrisponde, di regola,
al 95% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nell’ambito
della decisione riguardante la stima ufficiale (questo valore risulta dalla
scheda di calcolo della stima allegata alla decisione sulla stima). In caso di
manifesta divergenza tra il valore locativo dichiarato e il valore di reddito
determinato dall’Ufficio di stima occorrerà operare le opportune correzioni
atte a conseguire un valore locativo tassato che si situi entro i limiti del
60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso
genere. In questi casi il valore locativo è determinato tenendo equamente conto
del valore d’uso, del livello degli affitti pagati nella zona o ricorrendo a
norme particolari (es. applicando una data quota per locale o per mq
abitabile).
Questa
Camera aveva tuttavia deciso (CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006) che la
regola, contenuta nella circolare n. 15 della Divis
io
ne delle contribuz
io
ni,
secondo cui “per le abitaz
io
ni
il cui valore locativo è già stato imposto negli anni precedenti viene
riconfermato il valore precedentemente tassato”, non era conforme con quanto la
legge stabilisce in particolare all’art. 1 della legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 10.2.9.1). Dopo
l’entrata in vigore delle nuove stime immobiliari il 1° genna
io
2005, non si può giustificare che propr
io
l’imposta sul reddito continui ad essere
calcolata a partire da valori di stima che non sono più in vigore e che sono
stati ripetutamente definiti inadeguati e in contrasto con il princip
io
della parità di trattamento.
Infatti
la legge sulla stima ufficiale afferma, all’articolo 1, che “i valori della
sostanza immobiliare, stabiliti con l'accertamento ufficiale di stima, servono
quale base di calcolo per il prelievo di pubblici tributi (imposte, contributi,
tasse)” (art. 1 LSt). La nuova legge è entrata in vigore il 1° genna
io
1997 e le nuove stime ufficiali il 1°
genna
io
2005.
2.3.
Nel marzo 2007, pertanto
la Divisione delle contribuzioni ha adottato una nuova circolare (n. 15/2006),
applicabile al periodo fiscale 2006, che prescrive che il valore locativo di
abitazioni unifamiliari e plurifamiliari, appartamenti in condominio e case a
schiera sia stabilito in base ai seguenti criteri:
-  in
mancanza di un valore di mercato di riferimento, il valore locativo da tassare
corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio
di stima nell’ambito della decisione riguardante la stima ufficiale (questo
valore risulta dalla scheda di calcolo della stima allegata alla decisione
sulla stima);
-  qualora
l’applicazione del valore di reddito (90%) dovesse portare a risultati manifestamente
insostenibili occorrerà operare le opportune correzioni atte a conseguire un
valore locativo tassato che si situi entro i limiti del 60-70% del valore medio
delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso genere;
-  in
tali casi il valore locativo dovrà essere determinato tenendo equamente conto
del valore d’uso, del livello degli affitti pagati nella zona o ricorrendo a
norme particolari (es. applicando una data quota per locale o per mq
abitabile).
A partire
dal per
io
do fiscale 2007, poi,
è stato introdotto l’art. 2 cpv. 1 del decreto esecutivo del 12 dicembre 2006 concernente
l’imposiz
io
ne delle persone
fisiche valido per il per
io
do
fiscale 2007 (RL 10.2.2.1.1), secondo cui il valore locativo corrisponde
mediamente al 60-70% del valore di mercato della pig
io
ne per immobili dello stesso genere nella medesima posiz
io
ne. Lo stesso decreto precisa poi,
all’art. 2 cpv. 2, che, in mancanza di altri elementi utili al calcolo del
valore locativo, esso corrisponde di regola al 90% del valore di reddito
determinato dall’Uffic
io
di stima
nella decis
io
ne di stima.
3.
3.1.
Venendo
al caso dei ricorrenti, la stima ufficiale della casa da loro abitata, in
vigore fino al per
io
do fiscale
2004, era la seguente:
-  fabbricato
abitato              fr.   170’000.–
-  fabbricato                           fr.       5’000.–
-  giardino                               fr.     22’080.–
totale                                       fr.   197’080.–
La stima
dei fabbricati era poi stata ridotta, con decis
io
ne del 28 settembre 1999, rispettivamente, a fr. 164'000.– ed a fr.
3'500.–.
Nella
tassaz
io
ne del per
io
do fiscale 2004, il valore locativo della
casa è così stato definito in fr. 10'926.–, pari al 6.5% del valore di stima.
Il 1°
genna
io
2005 è poi entrata in
vigore la nuova stima:
-  abitaz
io
ne                           fr.   195’000.–
-  terreno
complementare     fr.     75’220.–
-  terreno
eccedente             fr.       8’391.–
totale                                       fr.   278’611.–
Mentre
nel per
io
do fiscale 2005,
l’Uffic
io
di tassaz
io
ne ha mantenuto il valore locativo
precedente, nella tassaz
io
ne
2006 lo ha portato a fr. 15'863.–, pari al 90% del valore di reddito risultante
dal calcolo del valore di stima ufficiale.
3.2.
Le
censure sollevate dai ricorrenti impongono di esaminare la legittimità della
circolare su cui si è basato l’operato dell’autorità di tassaz
io
ne.
Va allora
dapprima ricordato che l’Amministraz
io
ne federale delle contribuz
io
ni, che nel 1969 ha diffuso delle direttive per l’accertamento del
valore locativo (cfr. Circolare n. 12 del 25 marzo 1969 relativa
all’accertamento del reddito locativo imponibile di case d’abitaz
io
ne e direttive allegate), riconosce che
quest’ultimo possa essere accertato “secondo criteri oggettivi” facendo ricorso
ad una delle procedure seguenti:
-  valutaz
io
ne individuale;
-  accertamento
in base alle valutaz
io
ni
cantonali: questo sistema presuppone che nel cantone si proceda ad una valutaz
io
ne degli immobili in base a principi
uniformi.
La
valutaz
io
ne individuale, a sua
volta, può essere effettuata in uno dei metodi seguenti: valutaz
io
ne per unità-locale, per quote a stanza o
per case unifamiliari-tipo. L’accertamento in base alle valutaz
io
ni cantonali, da parte sua, può invece
avvenire o riprendendo le stime cantonali del valore locativo risultanti
dall’ultima valutaz
io
ne
ufficiale degli immobili oppure applicando un tasso percentuale (di solito il
6%) al valore di stima ufficiale dell’immobile.
Alla luce
della classificaz
io
ne
descritta, si può concludere che il Canton Ticino applicava fino al per
io
do fiscale 2004 il metodo citato per
ultimo, consistente nel ricavare il valore locativo dal valore di stima
ufficiale dell’immobile.
Il nuovo
metodo, in vigore dal per
io
do
fiscale 2006, sembra invece avvicinarsi molto a quello della ripresa delle
stime cantonali del valore locativo risultanti dall’ultima valutaz
io
ne ufficiale degli immobili. Esso
presuppone che “i valori locativi delle case unifamiliari (siano) stati
accertati individualmente nell’ultima valutaz
io
ne ufficiale degli immobili”, nel qual caso l’AFC ammette che tali
valori possano “essere ripresi tali e quali o, se si dà il caso, aumentati di
un supplemento che tenga conto dell’evoluz
io
ne degli affitti dall’ultima valutaz
io
ne” (cfr. direttive dell’AFC citate, p. 5).
4.
4.1.
Si tratta
in primo luogo di verificare se effettivamente nel Canton Ticino i valori locativi
siano “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli
immobili.
4.2.
A tale
riguardo, la Divis
io
ne delle
contribuz
io
ni, nelle sue osservaz
io
ni al ricorso, sottolinea che,
nell’ambito della procedura di stima degli immobili, “tutte le particolarità
legate all’immobile – rilevate dai dati prodotti dai singoli proprietari – sono
state debitamente considerate”. Facendo riferimento al messagg
io
del Consigl
io
di Stato che accompagnava il disegno di legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare, l’autorità fiscale osserva anche che vengono presi
in consideraz
io
ne anche l’anno
di costruz
io
ne, l’uso dello
stabile, il reddito dello stesso, lo standard di costruz
io
ni, eventuali costruz
io
ni accessorie, ecc.; aggiunge poi che
“gli affitti medi della zona sono stati determinati sulla base delle indicaz
io
ni dei proprietari degli stabili stessi”,
cosa che si verifica anche per la superficie abitabile.
4.3.
Come
afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del
13 novembre 1996 (RL 10.2.9.1), l’accertamento ufficiale di stima concerne “i
valori della sostanza immobiliare”. L’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che
l’autorità (c
io
è l’Uffic
io
stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del
Regolamento di applicaz
io
ne
della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre
1997 [RL 10.2.9.1.1])
, tramite il Municip
io
, comunica le decis
io
ni di stima relative ai fondi edificabili
o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutaz
io
ne) a tutti i contribuenti interessati,
unitamente all’avviso di pubblicaz
io
ne.
Dalla
semplice lettura delle disposiz
io
ni menz
io
nate si
evince chiaramente che oggetto della decis
io
ne dell’Uffic
io
stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore
locativo degli stessi.
Una
conferma si ritrova del resto nei materiali legislativi che si riferiscono
all’adoz
io
ne della normativa in
discuss
io
ne. Il messagg
io
del Consigl
io
di Stato n. 4375 del 21 febbra
io
1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare così definisce lo “scopo dell’accertamento del
valore immobiliare”:
L' estimo immobiliare ai fini dell’imposizione fiscale
è del resto previsto da tutte le leggi cantonali e dev'essere effettuato onde
poter valutare l'entità del patrimon
io
dei soggetti fiscali (persone fisiche e giuridiche).
Secondo la nuova legge tributaria del 21 giugno 1994
(LT) la stima serve quindi da base di riferimento per:
-
l' imposta sulla sostanza delle persone fisiche (art. 42 LT),
-
l' imposta immobiliare a favore del Comune (art. 293 LT);
-
l' imposta immobiliare delle persone giuridiche (art. 97 LT);
-
l' imposta minima delle società di capitale e cooperative (art. 90 LT);
-
l' imposta di success
io
ne e donaz
io
ne (art. 158 LT).
Come si vede, nessun
accenno è fatto all’imposta sul reddito delle persone fisiche.
4.4.
È ben
vero che la stessa legge sulla stima ufficiale menz
io
na anche il valore di reddito fra i fattori che concorrono
all’accertamento del valore di stima.
Secondo
l’art. 16 cpv. 1 LSt, è considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattaz
io
ne, mentre circostanze
eccez
io
nali o
personali che possono influire sulla singola contrattaz
io
ne non vengono
considerate. L’art. 16 cpv. 2 LSt puntualizza quindi che il valore venale di un
fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a
reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2
Lst.).
Per
quanto attiene più specificamente al valore di reddito, l’art. 18 LSt spiega
che esso si o
ttiene mediante la capitalizzaz
io
ne del reddito lordo. Il reddito lordo
per i vani che si presentano sfitti al momento dell'accertamento è da calcolare
sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (cpv.
1).
Se non è possibile
valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del
proprietario o dell'eventuale usufruttuario, il valore di reddito può essere
considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento.
Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di
mercato accertati e significativi (cpv. 2). Infine, la legge aggiunge che, ove vi
sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
l'autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (cpv. 3).
Dal tenore degli articoli
citati appare evidente che il valore di reddito viene accertato esclusivamente
ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile; inoltre, che il valore
di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo.
4.5.
Quanto
precede è già sufficiente ad escludere che il Canton Ticino rientri nel novero
dei cantoni in cui “i valori locativi delle case unifamiliari (siano) stati
accertati individualmente nell’ultima valutaz
io
ne ufficiale degli immobili”, secondo le consideraz
io
ni espresse dall’AFC nelle sue direttive.
Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse
espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma
anche del valore locativo dell’immobile.
La
riprova si ha andando ad esaminare la normativa in vigore in altri cantoni, che
hanno adottato tale metodo di calcolo del valore locativo. È il caso, per esemp
io
, del Canton Argovia, la cui legge
tributaria disciplina un’apposita procedura di “nuova valutaz
io
ne di valori locativi e valori di stima
immobiliari” (§ 218 e seguenti). È il Gran Consigl
io
che ordina per
io
dicamente
la stima ufficiale, con effetto all’iniz
io
di un per
io
do fiscale
(§ 218 cpv. 1); in casi ben delimitati è possibile chiedere una modifica di un
valore locativo o di un valore di stima, che presenti carenze particolarmente evidenti
(§ 218 cpv. 2). Quando poi i valori di mercato si modificano in misura super
io
re al 5% rispetto ai valori locativi o ai
valori di stima in vigore, il governo può invitare il parlamento ad intervenire
(§ 218 cpv. 3). La competenza è attribuita alla stessa autorità di tassaz
io
ne, che adotta delle decis
io
ni sul valore locativo e sulla stima
ufficiale, le quali sono impugnabili con gli stessi rimedi giuridici previsti per
le decis
io
ni di tassaz
io
ne (§ 219).
Anche nel
Canton Svitto è prevista una procedura di accertamento per
io
dico sia del valore locativo sia del
valore di stima ufficiale degli immobili (cfr. § 22 cpv. 3 della legge
tributaria cantonale del 9 febbra
io
2000 e l’ordinanza del 24 novembre 2004 sulla stima ufficiale degli
immobili non agricoli). La decis
io
ne dell’autorità fiscale, indipendente da quella di tassaz
io
ne, accerta pertanto sia il valore
locativo (che l’ordinanza stabilisce ammonti al 65% del valore di mercato) sia
il valore di stima ufficiale dell’immobile. L’ordinanza precisa in particolar
modo che il valore di mercato deve essere definito nel singolo caso sulla base del
livello delle pig
io
ni locali,
prendendo in consideraz
io
ne
anche la situaz
io
ne abitativa
individuale e altri criteri di valutaz
io
ne (vetustà, modalità di costruz
io
ne, posiz
io
ne ecc.).
La decis
io
ne in quest
io
ne accerta quindi, separatamente, il
valore locativo annuo e il valore di stima ufficiale ed è accompagnata da un
rapporto di stima
(“Schätzungsbericht”),
che contiene i dettagli del
calcolo. Essa è impugnabile con i rimedi giuridici previsti dalla legge tributaria
cantonale.
Questi
due esempi sono sufficienti a dimostrare che il ricorso alla valutaz
io
ne ufficiale del valore locativo è
senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinaz
io
ne del reddito di una casa d’abitaz
io
ne; esso presuppone tuttavia che vi sia
una procedura di accertamento del valore locativo stesso, come avviene nei cantoni
citati ed in altri. Occorre c
io
è
che la decis
io
ne che scaturisce
dalla procedura di stima ufficiale indichi separatamente, nel dispositivo, il
valore di stima ed il valore locativo; dalla motivaz
io
ne della decis
io
ne
dovrà poi essere possibile ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i
valori.
4.6.
La
circostanza che dalla decis
io
ne
dell’Uffic
io
stima si possa ricavare
anche il valore di reddito non significa affatto che essa accerti anche il
valore locativo dell’immobile.
A
tale proposito, va ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in
linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo. Pertanto,
i considerandi, che rivestono la qualità di semplici motivi, non partecipano
dell’autorità di cosa giudicata, diversamente dagli elementi imponibili
(reddito imponibile e utile netto, sostanza e capitale imponibile),
dall’aliquota d’imposta e dal suo ammontare (cfr. art. 131 cpv. 1 LIFD e 205
cpv. 1 LT; RDAF 2001 II p. 261 consid. 1b/bb, 2A.192/2000; ASA 37 p. 67 e
giurisprudenza e dottrina citate; CDT n. 80.2002.00051 del 19 dicembre 2002 in
RDAT I-2003 n. 15t; inoltre:
Richner/Frei/
Kaufmann
, Handkommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 13 agli artt. 147-153
LIFD, p. 1089;
Vallender
, in:
Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 2
a
ediz., Basilea/Ginevra/Monaco, 2002, n. 4 agli artt. 51-53 LAID, pp. 810-811).
Applicando
lo stesso criter
io
alle decis
io
ni in materia di stima ufficiale, si
constata che il dispositivo è costituito dall’accertamento, sulla prima pagina
della stessa, del “valore globale di stima”, che sotto è suddiviso fra i
diversi edifici e terreni. La decis
io
ne stessa è accompagnata da una “scheda di calcolo della stima”, che
contiene i dettagli relativi al valore metrico ed al valore di reddito, come
pure alla loro ponderaz
io
ne ed
alla ripartiz
io
ne fra i singoli
subalterni del valore di stima così ottenuto. La decis
io
ne è poi completata con l’indicaz
io
ne dei rimedi giuridici a disposiz
io
ne del contribuente che voglia contestarla.
Ne
consegue che la decis
io
ne di
stima, una volta che sia passata in giudicato, vincola l’autorità di tassaz
io
ne e il contribuente per quanto attiene
alla valutaz
io
ne della sostanza
immobiliare ai fini delle già citate imposte (imposta sulla sostanza, imposte immobiliari
cantonale e comunale, imposta minima e imposte di success
io
ne e donaz
io
ne). Infatti, la legge tributaria rinvia esplicitamente, nella
definiz
io
ne delle modalità di
calcolo di tali imposte, al “valore di stima ufficiale” (cfr. p. es. art. 42
cpv. 1 LT). La legge tributaria non contiene per contro alcun riferimento al “valore
locativo ufficiale” o al “valore di reddito ufficiale”, a proposito delle
modalità di calcolo dell’imposta sul reddito degli immobili.
Non può
pertanto essere condivisa l’opin
io
ne espressa dalla Divis
io
ne delle contribuz
io
ni,
nelle sue osservaz
io
ni al
ricorso, quando argomenta che il contribuente ha la “possibilità di impugnare
nei termini legali la decis
io
ne
di stima di cui il valore di reddito è una componente importante”. Per le rag
io
ni che si sono già ampiamente illustrate,
il valore di reddito sarà pure una “componente importante” del calcolo del
valore di stima, ma è appunto solo una “componente”, c
io
è un elemento che concorre a giustificare il calcolo del valore di
stima ufficiale, il quale è il solo oggetto del dispositivo della decis
io
ne dell’Uffic
io
stima.
4.7.
Deve
dunque essere escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati
individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili. Il solo
accertamento individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita
procedura ufficiale concerne il valore di stima degli immobili.
Contrariamente
a quanto sostenuto dalla Divis
io
ne delle contribuz
io
ni,
nelle osservaz
io
ni al ricorso,
questa Camera non ha mai avallato la prassi codificata nella circolare n.
15/2006. In due sentenze, che si riferivano ancora alla circolare 15/2005 e
nelle quali non si trattava pertanto di pronunciarsi direttamente sulla
legittimità del metodo di calcolo basato sul valore di reddito (CDT n.
80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007), aveva affermato
che quest’ultimo presenta senz’altro interessanti vantaggi, per il fatto che si
fonda su un importo che può essere direttamente ricavato dalla decis
io
ne sulla stima ufficiale, notificata a
suo tempo ai singoli proprietari immobiliari, senza richiedere ulter
io
ri calcoli. Aveva poi però aggiunto che,
dall’altra parte, si tratta di un valore che non è stato oggetto di una decis
io
ne separata e che quindi potrebbe anche
non essere stato contestato dal proprietar
io
, per il fatto di essere stato considerato come un mero dato
parziale su cui si basava il calcolo della stima ufficiale.
5.
5.1.
Alla luce
di quanto precede, appare chiaro che il Canton Ticino non ha adottato la
procedura di accertamento del valore locativo consistente nella ripresa delle
stime cantonali del valore locativo, per il semplice fatto che come detto non esiste
una stima ufficiale dei valori locativi, nell’ambito di una procedura
ufficiale, indipendente da quella di tassaz
io
ne.
Ci si
potrebbe tuttavia ancora domandare se l’accertamento del valore di reddito,
contenuto nella decis
io
ne di
stima ufficiale, non possa essere riesaminato, nell’ambito di una procedura di
reclamo prima e di ricorso poi, se il contribuente impugna la decis
io
ne di tassaz
io
ne. Si potrebbe c
io
è
immaginare che, non impugnata nei termini previsti dalla legge sulla stima
ufficiale, la relativa decis
io
ne
passi in giudicato limitatamente all’accertamento del valore di stima in sé;
per quanto attiene invece al valore locativo, i rimedi giuridici per
contestarlo sarebbero c
io
è
quelli previsti per impugnare la tassaz
io
ne dell’imposta sul reddito.
5.2.
Una
simile argomentaz
io
ne sembra
suggerita anche dalla Divis
io
ne
delle contribuz
io
ni, laddove,
nelle osservaz
io
ni al ricorso,
pretende che “in ogni caso è pur sempre salvaguardata la possibilità di
impugnare la notifica di tassaz
io
ne indicando paragoni con oggetti analoghi affittati a terzi”.
Secondo l’autorità fiscale, il contribuente che intenda contestare il valore
locativo, ricavato dalla decis
io
ne di stima ufficiale dell’immobile, potrebbe c
io
è dimostrare che tale valore non
corrisponde a quello effettivo.
In primo
luogo, un simile rag
io
namento
snaturerebbe il metodo di calcolo del valore locativo che secondo la stessa
autorità di tassaz
io
ne sarebbe
in vigore. Infatti, se il valore di reddito ricavato dalla decis
io
ne relativa all’accertamento del valore
di stima dell’immobile si deve applicare ai fini del calcolo del valore locativo,
non si vede perché poi si dovrebbe ammettere che il contribuente possa
rimettere in discuss
io
ne quanto
accertato con una decis
io
ne
passata in giudicato. O la decis
io
ne sulla stima ufficiale concerne anche il valore locativo, ed
allora una volta passata in giudicato diviene vincolante, oppure non si occupa
del valore locativo, ed allora non compete certamente al contribuente la prova
dell’inadeguatezza del valore così accertato.
In
secondo luogo, la pretesa che sia il contribuente a “indicare paragoni con
oggetti analoghi affittati a terzi” disattende palesemente le norme che
disciplinano l’onere probator
io
.
Va infatti ricordato, a questo proposito, che in applicazione analogica
del principio previsto dall'art. 8 CCS, nella procedura tributaria l'onere
probatorio è ripartito nel senso che all'autorità di tassazione compete la
prova dei fatti che fondano o aumentano l'onere fiscale, mentre è a carico del
contribuente la prova di quei fatti che estinguono o diminuiscono il debito
fiscale (
Zweifel
, in:
Zweifel/Athanas [a cura di] , Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 2
a
ediz., Basilea/Francoforte 2008, vol. I, tomo 2b, n. 28 ad art. 130 LIFD, p.
341 e giurisprudenza citata). Nel caso del valore locativo si tratta per
definizione di intraprendere una valutazione; nell’interesse della parità di
trattamento di tutti i contribuenti, tuttavia, tale valutazione dev’essere
intrapresa secondo criteri chiari e oggettivi, suscettibili di verifica da
parte del contribuente. Non è certamente compatibile con i principi che disciplinano
l’onere della prova la pretesa che si pretenda dal contribuente la dimostrazione
dell’inadeguatezza di un valore indicato dall’autorità di tassazione; tanto più
che tale valore è semplicemente ricavato da una decisione che concerne un altro
oggetto e che neppure spiega le modalità con cui il valore di reddito è stato
definito.
5.3.
Una soluz
io
ne che posticipa la fase di reclamo al momento
della notifica della tassaz
io
ne
dell’imposta sul reddito sembra essere stata adottata nel Canton Berna. Quel
Cantone prevede infatti che il valore di stima degli immobili sia accertato
nell’ambito di una procedura autonoma rispetto a quella di tassaz
io
ne, anche se la competenza è attribuita
alla stessa autorità di tassaz
io
ne (cfr. articoli 179-184 della legge tributaria cantonale del 21 magg
io
2000).
Ora,
nell’ambito dell’accertamento del valore di stima ufficiale, l’autorità di
tassaz
io
ne determina anche il “valore
locativo in base al verbale”
(“Protokollmietwert”)
. In occas
io
ne del sopralluogo con cui si dà avv
io
alla procedura di stima, infatti, il
perito incaricato intraprende una serie di accertamenti e determina fra l’altro
il valore locativo di base, tenendo conto dei dati raccolti e delle pig
io
ni pagate nel luogo. Tale “valore
locativo secondo il verbale” è dunque una stima del reddito conseguibile con
l’edific
io
durante il per
io
do di stima. Esso viene poi capitalizzato
moltiplicandolo per un tasso di capitalizzaz
io
ne che tenga conto dell’evoluz
io
ne dei tassi d’interesse.
Propr
io
in consideraz
io
ne del fatto che la decis
io
ne di stima concerne direttamente solo il valore di stima ufficiale
dell’immobile, e non anche i fattori e i risultati parziali che permettono di
calcolarlo, il Tribunale amministrativo del Canton Berna ha deciso che il
valore locativo secondo il protocollo può ancora essere contestato al momento
della tassaz
io
ne dell’imposta
sul reddito (BVR 2003 p. 1). In altri termini, ha riconosciuto che è solo il
valore di stima ufficiale, risultante dal dispositivo della decis
io
ne, che passa in giudicato. Eventuali
contestaz
io
ni che si
riferiscano al valore locativo devono conseguentemente essere sollevate dal contribuente
nell’ambito della procedura di accertamento dell’imposta sul reddito.
5.4.
C’è una
fondamentale differenza fra la normativa in vigore nel Canton Berna e quella
prevista dalle leggi ticinesi. In quel cantone, l’autorità competente per
l’accertamento della stima ufficiale, da una parte, e per la tassaz
io
ne dell’imposta sul reddito, dall’altra,
è la stessa, c
io
è l’autorità di
tassaz
io
ne.
Nel
Canton Ticino, invece, la stima ufficiale è di competenza dell’Uffic
io
stima, mentre l’accertamento
dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di tassaz
io
ne. Anche i rimedi giuridici non si
identificano: mentre le decis
io
ni
di stima possono essere impugnate con reclamo all’Uffic
io
stima (art. 34 LSt) e poi con ricorso al Tribunale di espropriaz
io
ne (art. 37 LSt), le decis
io
ni di tassaz
io
ne sono suscettibili di reclamo allo stesso uffic
io
(art. 206 LT) e di ricorso alla Camera
di diritto tributar
io
(art. 227
LT).
Tale
particolarità imporrebbe di stabilire quale sia l’autorità competente in
materia di reclamo e di ricorso per le contestaz
io
ni relative al valore locativo. Se si attribuisse poi la competenza
all’Uffic
io
di tassaz
io
ne prima ed alla Camera di diritto tributar
io
poi, si dovrebbe far sì che tali
autorità possano richiamare gli atti relativi alla procedura di stima
dall’Uffic
io
stima.
5.5.
Un ulter
io
re problema dovrebbe poi essere risolto,
se si attribuisse all’autorità di tassaz
io
ne ed al giudice tributar
io
la competenza a pronunciarsi sui reclami e sui ricorsi in merito al
valore locativo. La decis
io
ne
di stima dovrebbe in ogni caso contenere una spiegaz
io
ne in merito alle modalità di calcolo di quest’ultimo, indicando
perlomeno quali criteri siano stati adottati per definirlo.
Secondo
costante giurisprudenza, una decisione risulta sufficientemente motivata se la
parte interessata è messa nelle condizioni di rendersi conto della sua portata
e di poterla se del caso impugnare con cognizione di causa. In quest'ottica è
sufficiente che l'autorità esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta
a decidere in un senso piuttosto che in un altro (DTF 129 I 232 consid. 3.2;
126 I 97 consid. 2b).
Nel caso
delle decis
io
ni dell’Uffic
io
stima, mancano come già rilevato motivaz
io
ni che si riferiscano specificamente al
valore locativo. In particolare, non spiegano quali siano i criteri di calcolo
adottati (unità-locali, quote a stanza, case unifamiliari-tipo, per riprendere
le varianti proposte dalle direttive dell’AFC), non indicano le pig
io
ni di riferimento della località
interessata, non giustificano in quale misura si sia tenuto conto delle condiz
io
ni particolari dell’immobile (vetustà,
finiture, posiz
io
ne) ecc. Le
decis
io
ni dell’Uffic
io
stima si limitano ad indicare il reddito
(presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzaz
io
ne ed il valore di reddito che ne deriva.
Ne
consegue che tali decis
io
ni non
ademp
io
no i requisiti di motivaz
io
ne necessari a mettere i contribuenti in
condiz
io
ne di impugnarle con
cogniz
io
ne di causa.
5.6.
Non vi
sono pertanto neppure le condiz
io
ni perché la decis
io
ne
di stima possa essere impugnata, per quanto attiene all’accertamento del valore
locativo, con reclamo contro la decis
io
ne di tassaz
io
ne
dell’imposta sul reddito dinanzi all’Uffic
io
circondariale di tassaz
io
ne.
In tale
prospettiva, sono irrilevanti anche i dati che emergono dalla “tabella di confronto
con alcuni oggetti simili già imposti nella zona”, in relaz
io
ne alla quale del resto la Divis
io
ne delle contribuz
io
ni ha chiesto alla Camera di non
trasmetterla ai ricorrenti in quanto protetta dal segreto fiscale.
6.
6.1.
Le
consideraz
io
ni che precedono
impongono di concludere che la Camera di diritto tributar
io
non è in condiz
io
ne di potersi pronunciare sul merito della quest
io
ne della commisuraz
io
ne del valore locativo dell’abitaz
io
ne dei ricorrenti.
La decis
io
ne dell’Uffic
io
di tassaz
io
ne si
fonda infatti su un accertamento del valore locativo, che presenta vizi di
forma insormontabili.
6.2.
In primo
luogo, l’Uffic
io
di tassaz
io
ne – basandosi peraltro sul contenuto
della circolare n. 15/2006 della Divis
io
ne delle contribuz
io
ni
– pretenderebbe di ritenere che la decis
io
ne dell’Uffic
io
stima, già passata in giudicato, abbia accertato anche il valore locativo
dell’immobile dei contribuenti. Si è visto tuttavia che la procedura disciplinata
dalla legge cantonale sulla stima ufficiale degli immobili concerne unicamente
la determinaz
io
ne del valore di
stima ufficiale in quanto tale e non anche il valore locativo.
6.3.
Se anche
si volesse ritenere che la decis
io
ne dell’Uffic
io
stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passi in giudicato
scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Uffic
io
, ugualmente non vi sarebbero le condiz
io
ni perché la Camera di diritto tributar
io
possa entrare nel merito del ricorso
contro tale decis
io
ne.
Anzitutto,
nel rispetto delle regole sull’onere probator
io
, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova
dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decis
io
ne in quest
io
ne, come vorrebbe l’autorità fiscale.
Quindi,
si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi
contro il valore locativo, ritenuto che nel diritto cantonale ticinese la decis
io
ne sulla stima è impugnabile dapprima
dinanzi allo stesso Uffic
io
stima e poi al Tribunale di espropriaz
io
ne, mentre la decis
io
ne di tassaz
io
ne
dell’imposta sul reddito è suscettibile di reclamo all’Uffic
io
di tassaz
io
ne e di ricorso alla Camera di diritto tributar
io
.
Inoltre,
perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso, dovrebbe
essere disponibile una decis
io
ne
motivata, c
io
è una decis
io
ne in cui l’autorità di stima indichi in
quale modo ha intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire
al contribuente di valutare se contestarlo o meno.
6.4.
La decis
io
ne impugnata, con la quale l’autorità di
tassaz
io
ne si è limitata a
riprendere il valore di reddito risultante dalla decis
io
ne di stima, applicandovi un tasso del 90%, deve conseguentemente
essere annullata.
7.
7.1.
Ad
abuntantiam
, si deve ancora osservare che l’accertamento dei valori di
reddito effettuato dall’Uffic
io
di stima, da un lato, e la sua applicaz
io
ne ai fini del calcolo dell’imposta sul reddito immobiliare,
dall’altro, sollevano qualche interrogativo.
7.2.
Si è già
ricordato che, per la circolare n. 15/2006 della Divis
io
ne delle contribuz
io
ni,
in mancanza di un valore di mercato di riferimento, il valore locativo
da tassare corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato
dall’Ufficio di stima nell’ambito della decisione riguardante la stima
ufficiale.
Nelle sue osservazioni al
ricorso, la Divisione delle contribuzioni sostiene che “dalle valutazioni
effettuate in collaborazione con l’Ufficio cantonale di stima – che a questo
proposito ha utilizzato i dati dei redditi dichiarati relative alle case
monofamiliari affittate a terzi – risulta che i valori di reddito si situano al
di sotto del valore di mercato in ragione del 28,11%” ed aggiunge che “tale parametro
è stato definito mettendo in relazione i dati di 5640 edifici monofamiliari”. Ne
ha dedotto che il valore di reddito determinato dalla decisione di stima
ammonta al 71.89% del valore di mercato, con la conseguenza che il 90% del
valore di reddito dovrebbe corrispondere al 64.70% del valore di mercato e rientrare
così nei limiti stabiliti dalla legge e dalla giurisprudenza.
7.3.
Questa
Camera ha già avuto modo di sollevare i propri dubbi in merito a tale argomentaz
io
ne dell’autorità fiscale. Premesso che la
legge tributaria esige che
il valore locativo tassato si situi entro i
limiti del 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni
dello stesso genere, dovrebbe essere preliminarmente verificato in quale
rapporto si situi il valore di reddito, definito nell’ambito dei procedimenti
di stima ufficiale, rispetto al valore di mercato. In tale contesto, non si può
ignorare il fatto che, secondo l’art. 18 cpv. 1 Lst, i
l valore
di reddito si ottiene mediante la capitalizzaz
io
ne del reddito lordo e che il reddito lordo per i vani che si
presentano sfitti al momento dell'accertamento è da calcolare sulla base del
reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato; l’art. 18 cpv. 3 Lst
aggiunge poi che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito
dichiarato e quello presunto, l'autorità di stima può adeguare il reddito
accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato.
Come
aveva concluso questa Camera (nelle già citate sentenze CDT n. 80.2006.173 del
21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007), tali indicaz
io
ni permettono di dubitare che il valore
di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel quadro della
procedura di stima ufficiale corrisponda al 60-70% del valore med
io
delle pig
io
ni di mercato.
7.4.
Si deve
anche ricordare che è la stessa legge federale sull’armonizzaz
io
ne delle imposte dirette dei cantoni e
dei comuni (LAID) ad esigere che la sostanza sia stimata al suo valore venale
(art. 14 cpv. 1 prima frase LAID). Certo, ai cantoni è lasciato un certo
margine di apprezzamento nel definire i criteri di stima, ma essi devono
comunque mantenersi entro i limiti dell’art. 8 Cost. (princip
io
di uguaglianza) e dell’art. 127 cpv. 2
Cost. (princip
io
di capacità
contributiva). Sebbene sia ammessa una stima prudenziale del valore fiscale degli
immobili, tuttavia, come ha già stabilito anche il Tribunale federale, non è
ammissibile una riduz
io
ne
sistematica e rilevante di tali valori ai fini fiscali (60% del valore di
mercato nel Canton Zurigo [DTF 124 I 145] e 70% nel Canton Ticino [DTF 124 I
159]; sull’argomento v. anche
Scartazzini
,
Parità di trattamento nel diritto tributar
io
tra proprietari di sostanza mobiliare e immobiliare secondo la
legge ticinese sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst) – Consideraz
io
ni su una sentenza del Tribunale federale
[DTF 124 I 159] e sul suo inserimento nel contesto dell'iter legislativo
cantonale, in RDAT I-2000 p. 291).
7.5.
Ora, se
davvero i valori di reddito si situano mediamente al di sotto dei valori di
mercato in rag
io
ne del 28,11%,
è inevitabile che i valori di stima calcolati su tale base non corrispondano al
valore venale degli immobili. Se così fosse, sarebbe lecito chiedersi se i
valori di stima ufficiale in vigore siano conformi alle esigenze legali e
costituz
io
nali.
Se poi si
trattasse, come sostiene la Divis
io
ne delle contribuz
io
ni,
di una semplice applicaz
io
ne
dei
criteri di schematicità e prudenzialità (art. 20
Lst), allora ci si dovrebbe domandare perché i vantaggi dovuti alla stima
“prudenziale” della sostanza non debbano essere estesi anche alla tassaz
io
ne del valore locativo. Altrimenti detto,
se i valori di reddito definiti dall’Uffic
io
di stima fossero conformi ai valori di mercato, come richiesto
dalla legge, limitandosi ad osservare il criter
io
della prudenzialità, non si vede per quale rag
io
ne essi debbano essere impiegati ai fini
del calcolo dell’imposta sul reddito nella misura del 90%, quando la legge
stabilisce che il
valore locativo tassato si situi entro i limiti del
60-70% del valore medio delle pigioni di mercato.
7.6.
Le quest
io
ni evocate possono essere lasciate
aperte, in consideraz
io
ne del
fatto che la decis
io
ne
impugnata deve in ogni caso essere annullata.
Spetterà
infatti all’autorità di tassaz
io
ne di individuare una modalità di calcolo del valore locativo che
sia rispettosa dei principi stabiliti dalla Costituz
io
ne, dalla legge e dalla giurisprudenza.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   La decis
io
ne su reclamo del 14 novembre 2007 è
annullata e gli atti sono rinviati all’Uffic
io
di tassaz
io
ne per
una nuova decis
io
ne.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il
presente giudiz
io
è dato
ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro
30 g
io
rni (art. 146 LIFD; art.
73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
-.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretar
io
: