ti_gerichte · 12.1998.43 · 1998-07-10 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.07.1998 12.1998.43

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00043
Lugano
10 luglio 1998
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. OA.95.146
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2,
promossa con petizione 10 dicembre 1993 da
__________
rappr. __________
contro
__________
rappr. __________
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 40’000.--
oltre accessori a titolo di mercede del mediatore;
Domanda
avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che
il Pretore con sentenza 9 gennaio 1998 ha respinto;
Appellante
l’attrice, che con atto di appello del 9 febbraio 1998 chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione;
Mentre
la convenuta con osservazioni del 16 marzo 1998 chiede la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
- tassa
di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
La
presente causa concerne una pretesa mediatoria di fr. 40’000.-- relativa alla
vendita da parte della convenuta al dott. __________ nel corso del 1993 della
casa unifamiliare di cui al mappale n. __________di __________
B.
Nella
petizione l’attrice ha sostenuto che la convenuta, tollerando la sua attività
che sapeva essere esercitata a titolo professionale, le avrebbe in sostanza
conferito il mandato di interporsi per la vendita del suddetto fondo, mandato
che essa avrebbe portato a buon fine.
Sarebbe
perciò dovuta la mercede mediatoria di fr. 40’000.--, pari al 5% del prezzo di
vendita, che la convenuta rifiuterebbe ingiustificatamente di pagare.
C.
Nella
risposta del 24 marzo 1994 la convenuta si è opposta alla petizione contestando
l’esistenza dell’asserito mandato di mediazione, mai conferito all’attrice in
forma esplicita o implicita.
Essa
non si sarebbe presentata alla convenuta in qualità di operatrice immobiliare,
ma quale semplice interessata a vedere la casa e conoscerne il prezzo, così che
all’attenzione della resistente non sarebbero stati portati indizi tali da
doverle fare ritenere l’esistenza di un’attività mediatoria dell’attrice che
essa avrebbe in qualche modo ratificato.
D.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore ha in sostanza ritenuto non sufficientemente
provata la tesi attorea del conferimento di un mandato di mediazione e ha di
conseguenza respinto la petizione.
E.
Con
l’appello l’attrice chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso di
ammettere la petizione.
Dopo
avere riproposto la propria versione dei fatti rilevanti, essa ha invocato i
principi illustrati dalla sentenza di questa Camera pubblicata in
Rep
.
1991, pag. 453 e segg. per sostenere la tesi dell’esistenza del contratto di
mediazione, posto che essa avrebbe portato a conoscenza dei coniugi __________
l’esistenza della possibilità di acquistare il fondo in questione e che la
convenuta le avrebbe confermato la propria volontà di vendere la proprietà,
autorizzandola a prenderne visione e comunicandole le condizioni di vendita.
F.
Delle
osservazioni 16 marzo 1998 della convenuta, nelle quali essa chiede la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
Ai
sensi dell’art. 412 cpv. 1 CO, col contratto di mediazione il mediatore riceve
il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto (“Nachweismäklerei”)
o di interporsi per la conclusione di un contratto (“Vermittlungsmäklerei”)
contro pagamento di una mercede.
Per
stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi
ai principi generali sulla conclusione del contratto e alle norme sul mandato,
cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia (
Gautschi
, Berner Kommentar, n. 5a e
segg. ad art. 412 CO), così che il contratto può risultare concluso sia
espressamente che per atti concludenti (
Engel
, Les contrats de droit suisse,
Berna, 1992, pag. 486).
Se
il mediatore non è in grado di dimostrare un esplicito conferimento del
mandato, egli può appellarsi al fatto di aver offerto al committente la sua
attività di mediatore, e al fatto che il committente l’ha accettata.
L’accettazione per atti concludenti avviene con la consapevole tolleranza o la
tacita ratifica di un’attività mediatoria (
Gautschi
, opera citata, n. 5c
ad art. 412 CO). A maggior ragione ciò vale se il mediatore è professionista (
II
CCA
20 novembre 1997 in re I. SA/N.).
E’
però necessario che il comportamento del mediatore sia abbastanza palese
affinché un’assenza di opposizione da parte del mandante possa essere
interpretata come volontà di concludere un mandato di mediazione, ritenuto che
il silenzio del venditore di fronte a determinati passi o offerte del mediatore
non può essere considerato semplicisticamente quale accettazione del suo operato
(
DTF
72 II 89, consid. 2;
II CCA
23 gennaio 1991 in re T./M.).
Per
contro il semplice fatto di interporsi tra due parti non basta per far nascere
un rapporto contrattuale di mediazione (
Rep
. 1988, pag. 360).
2.
L’attrice
ancora in questa sede ribadisce la tesi dell’esistenza dell’asserito contratto
di mediazione, sostenendo, sulla base della predetta sentenza, che l’art. 413
CO stabilisce che nel caso di contratto di mediazione per interposizione la
mercede è dovuta allorché il negozio mediato sia concluso a seguito
dell’interposizione del mediatore.
Il
contenuto della citazione è senz’altro esatto, ma parte della premessa che tra
le parti esista un mandato di mediazione per interposizione, il che è invece
proprio il punto di questione nella presente lite.
3.
Da
quanto risulta dal gravame, l’attrice ravvisa gli elementi costitutivi di tale
contratto:
-     nel
fatto che è “innegabile e pacifico che fu l’appellata a confermare
all’appellante la propria volontà di vendere la sua proprietà ad __________ e a
comunicarle le condizioni di vendita, autorizzandola inoltre a visionare la sua
proprietà” (punto 9, pag. 5 in fine);
-     nel
fatto che “nel corso di un colloquio telefonico con l’appellante, l’appellata
le comunicò di avere già in corso delle trattative di vendita del mapp. no.
__________ ma di non avere ancora stipulato alcun contratto di compravendita,
dicendo all’appellante di prendere contatto con la moglie dell’avv. __________
di visionare la casa di __________ e di allestire una documentazione
fotografica” (punto 3, pag. 3; cfr. anche il doc. D).
A
mente di questa Camera -che conferma pertanto il giudizio pretorile- questi
elementi, quand’anche fossero positivamente dimostrati, non consentono di
ammettere l’esistenza dell’asserito rapporto contrattuale.
4.
Questa
Camera nella sentenza 3 gennaio 1996 in re A. SA/P. ha in effetti già avuto
modo di stabilire che in difetto di un conferimento contrattuale esplicito -che
in concreto non viene infatti addotto dall’attrice- il fatto che un interessato
entri in contatto con un mediatore professionista (in quel caso, addirittura,
di sua iniziativa rispondendo ad un inserzione) e fornisca o riceva delle
informazioni preliminari non comporta ancora la stipula di un contratto di
mediazione.
Ciò
per il motivo -che esplica validità anche nella specie- che in assenza di
un’espressa dichiarazione di volontà del mediatore, che renda l’interessato
attento dell’onerosità delle sue prestazioni, questi può legittimamente
ammettere con eguale verosimiglianza che il mediatore agisca nei suoi confronti
quale rappresentante dell’acquirente, in quanto così autorizzato e incaricato
nell’ambito di un precedente rapporto contrattuale (verosimilmente proprio di
mediazione), con la conseguenza di potere anche ammettere che il mediatore sarà
retribuito dall’altro contraente, che prima di lui gli ha conferito un mandato.
Nel
caso di specie è addirittura manifesto che se vi è contratto di mediazione,
questo sussiste tra l’attrice e i coniugi __________, che ammettono di essersi
rivolti alla mediatrice per la ricerca di una casa d’abitazione (cfr.
deposizione di __________), e non certo con la convenuta, che si è limitata a
tollerare l’intrusione dell’attrice, senza tuttavia che tale intervento
consentisse in buona fede di ravvisare l’intento di contrattare con lei, e
senza che la più che limitata adesione della convenuta a tale approccio -che
risulta comunque solo dalle affermazioni dell’attrice, in senso contrario: doc.
C- consentisse di ravvisarvi un sicuro consenso contrattuale.
Ne
consegue, ai sensi dei considerandi, la reiezione del gravame, infondato in
ogni suo punto.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili
seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
9 febbraio 1998 di __________ è respinto.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                            fr.         780.--
b)
spese                                              fr.            20.--
T
o t a l e                                               fr.          800.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico. L’attrice rifonderà alla
convenuta fr. 1’800.-- per ripetibili d’appello.
III.
Intimazione:                   -
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
segretario