ti_gerichte · 12.2000.138 · 2000-11-15 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.11.2000 12.2000.138

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00138
12.2000.00146
Lugano
15 novembre
2000
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nelle congiunte cause in materia di contratto di locazione
DI.1999.94 e DI.1999.182 della Pretura di Locarno-Città, promosse da
__________
rappr.
dall’avv. __________
contro
__________
__________
rappr.
dall’avv. __________
postulando:
-    nell'istanza
7 aprile 1999 (DI.1999.94) l'accertamento della nullità del contratto di locazione
10 novembre 1994 o in subordine la validità della disdetta per motivi gravi del
16 dicembre 1998, oltre al pagamento di fr. 900.-- oltre interessi in
restituzione della pigione pagata per il periodo 16-31.12.1998 e di fr.
15'600.-- oltre interessi per pigioni che egli avrebbe risparmiato locando un
altro ente proposto dalla __________ in luogo di quello dei convenuti;
-    nell'istanza
30 giugno 1999 (DI.1999.182) il disconoscimento di un debito di fr.  6'920.--
oltre interessi, ed in subordine la conferma del rigetto dell'opposizione limitatamente
a fr. 6'830.--;
Domande
avversate dai convenuti, e che il Pretore con sentenza 30 agosto 2000 parzialmente
accolto, ammettendo la nullità parziale del contratto di locazione con
riduzione della pigione del 12,3%, condannando i convenuti al pagamento di fr.
8'993.60 oltre interessi e disconoscendo il debito in esecuzione limitatamente
a fr. 1'217.20;
Appellanti entrambe
le parti:
-    l'istante
con atto di appello 11 settembre 2000 chiede che la sentenza impugnata sia
riformata nel senso dell'integrale accoglimento delle sue richieste;
-    i
convenuti con gravame 6 settembre 2000 postulano invece la riforma del giudizio
impugnato nel senso della reiezione delle istanze;
Appelli cui le
controparti si oppongono nei rispettivi memoriali di osservazioni;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti.
Ritenuto
in fatto:
A.
Nella sua istanza del 7 aprile 1999 __________ afferma di avere
locato da __________ (al quale sono in seguito subentrati i convenuti) con
contratto 10 novembre 1994 un appartamento di tre locali (per complessivi 100
mq) nello stabile in __________ a __________ per tempo indeterminato, ma almeno
sino al 31 marzo 2000 contro una pigione annua scalare di iniziali fr.
16'800.-- (doc. A).
Già
il 10 settembre 1998 egli avrebbe disdetto il contratto per il termine
ordinario del 31 marzo 2000 (doc. B), tentando poi di liberarsi anzitempo del
contratto cercando un subentrante, attività nella quale i convenuti non
avrebbero prestato collaborazione di sorta (doc. C).
Il
30 novembre 1998 egli avrebbe manifestato perplessità circa la reale superficie
dell'ente locato (doc. F), che a mente sua sarebbe di soli 78 mq circa, ragione
per cui il 16 dicembre 1998 egli ha notificato la disdetta immediata del contratto,
disdetta contestata dai locatori avanti all'Ufficio di conciliazione.
Dal
che la presente istanza, in cui il conduttore invoca l'annullamento del
contratto per dolo ai sensi dell'art. 28 CO oppure per errore essenziale giusta
l'art. 24 CO, mentre che in subordine ritiene dati gli estremi per una disdetta
straordinaria ex art. 266g CO. Postula inoltre il risarcimento del danno subito,
pari a fr. 900.-- di pigione indebitamente pagata per la seconda metà del mese
di dicembre 1998 e a fr. 15'600.-- di maggiori pigioni rispetto a quanto
avrebbe pagato locando un ente più economico a suo tempo propostogli dalla
__________.
B.
Con la successiva istanza 30 giugno 1999 egli, sulla scorta di
argomentazioni sostanzialmente identiche, ha invece postulato il
disconoscimento del debito di fr. 6'920.-- oltre interessi di cui
all'esecuzione n. __________ dell'UE di Locarno, concernente le pigioni e spese
accessorie del periodo gennaio - aprile 1999.
C.
I convenuti hanno avversato le iniziative del conduttore, rilevando
la pretestuosità della disdetta e l'ininfluenza dell'eventuale minore
superficie dell'appartamento locato, dal che l'assoluta mancanza di fondamento
delle eccezioni di dolo ed errore essenziale.
D.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore, riassunte le tesi delle
parti, ha accertato l'erroneità dell'indicazione della superficie sul contratto
di locazione, che non sarebbe di 100 mq per 3 locali ma bensì di 87.7 mq per 4
locali, ovvero del 12.3% inferiore a quella indicata. Ciò sarebbe costitutivo
di un errore essenziale dal quale deriverebbe la parziale nullità del contratto
e perciò, all'atto pratico, la proporzionale riduzione della pigione (e quindi
anche il parziale accoglimento dell'azione di disconoscimento), ferma restando
però la validità del contratto fino alla scadenza del 31 marzo 2000.
E.
Delle argomentazioni dell'appello dei locatori -che chiedono la
riforma del giudizio impugnato nel senso della reiezione delle istanze del
conduttore- e di quelle del gravame del conduttore -che ne postula invece la
riforma nel senso dell'integrale accoglimento delle sue domande- si dirà, come
pure delle rispettive osservazioni, nei successivi considerandi di diritto.
Considerato
in diritto:
1.
Secondo l'art. 23 CO, il contratto non obbliga colui che vi fu
indotto da errore essenziale. Si ammette in particolare l'esistenza di un
errore essenziale quando esso concerne l'oggetto del contratto (art. 24 cpv. 1
cifra 2 CO), l'entità della prestazione di una delle parti (art. 24 cpv. 1
cifra 3 CO) ed anche, più in generale, quando concerne una determinata
condizione di fatto che la parte in errore soggettivamente considerava come
necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti in affari,
e la cui importanza è riconoscibile anche dal profilo oggettivo (art. 24 cpv. 1
cifra 4 CO;
DTF
118 II 62, 114 II 139;
Von Thur/Peter
, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts,
3. edizione, vol. 1, pag. 308 e 309;
Guhl
,
Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. edizione, pag. 140 e segg.;
Honsell/Vogt/Wiegand
, OR I, n.
20-23 ad art. 24 CO).
2.
L'asserito errore circa la superficie dell'appartamento locato non
riguarda l'oggetto del contratto -ovvero un determinato appartamento- ma semmai
una delle sue caratteristiche, e non rientra perciò nella nozione di error in corpore
giusta il predetto art. 24 cpv. 1 cifra 2 CO ma piuttosto in quella di errore
sui motivi o sulle circostanze di fatto ex art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO (
Guhl
, opera citata, n. 7, pag. 139;
così anche in
DTF
113 II 25 e segg.), oppure di errore sull'estensione
delle prestazioni ai sensi dell'art. 24 cpv. 1 cifra 3 CO, fermo restando che
l'attribuzione del vizio di volontà alle varie tipologie di errore essenziale è
comunque irrilevante, essendo all'atto pratico decisiva unicamente la pregressa
questione a sapere se si tratti o meno di errore essenziale.
2.1
A mente di questa Camera, il contraente che stipula un contratto di
locazione dopo avere preso visione dell'ente locato, e non perciò solo in base
ad una planimetria, all'indicazione della superficie fatta dal locatore o sulla
scorta di altre informazioni, non può incorrere in un errore essenziale circa l'oggetto
del contratto, e nemmeno, di principio, in un errore essenziale riguardante la
caratteristica costituita dalla sua superficie.
Dal
momento infatti che all'astratta indicazione numerica di una determinata superficie,
che rappresenta a quel momento l'unica informazione circa la dimensione
dell'ente, si sostituisce la concreta conoscenza dello stato dei luoghi, deve
essere ammesso, secondo la comune esperienza, che la volontà contrattuale si
forma eminentemente in conseguenza della complessiva impressione lasciata
dall'insieme delle caratteristiche dell'ente -tra cui ovviamente quelle circa
le reali dimensioni constatate in loco- e non invece per effetto della superficie
indicata.
In
altri termini, dopo visione e approvazione dell'ente locato, la sua reale estensione
è da ritenere conosciuta a prescindere dalla quantificazione numerica in unità
di superficie (dato che oltretutto molti inquilini non hanno mai modo di conoscere),
ragione per cui il dato numerico in questione appare ben lungi dall’essere un
elemento oggettivamente o anche solo soggettivamente essenziale della pattuizione
contrattuale, e risulta al contrario essere una superata indicazione descrittiva
(
II CCA
25 gennaio 1996 in re R./F.).
2.2
Questo precetto della comune esperienza si avvera nel caso in esame
già in base alla sistematica del contratto, ed in particolare dalla descrizione
dell'oggetto del contratto (doc. A, punto 2), da cui si evince che le parti
hanno concordato su di un ben preciso appartamento sito al 1° piano di __________
a __________, di cui la superficie è stata indicata in 100 mq, senza che
l'indicazione abbia tuttavia la valenza di un dato essenziale del contratto,
come sarebbe invece stato ipotizzabile indicando la locazione di 100 mq da
adibire a ufficio fiduciario e specificando in seguito la loro ubicazione.
Nulla è poi dato di sapere circa le modalità e circostanze della stipula a
parte quanto riferito dal teste __________ (a detrimento della tesi del
conduttore; cfr. verbali, pag. 18), il che non aiuta a comprovare l'ipotesi
della superficie indicata di 100 mq quale elemento soggettivamente essenziale
del contratto per il conduttore e dell'oggettiva evidenza di questa esigenza
del conduttore. Sempre in senso contrario depongono poi anche le affermazioni
dello stesso conduttore, secondo cui "inizialmente … non era importante lo
spazio in sé" (istanza 7 aprile 1999, punto 10, pag. 5).
Rimangono
ovviamente riservati casi particolari, che qui non ricorrono, specie in tema di
locazione a fini commerciali, in cui una determinata estensione dell'ente
locato è indispensabile ai fini della destinazione pattuita, ad esempio per il
motivo che normative di polizia amministrativa impongono una necessaria
superficie minima per taluni locali, oppure vincolano la capacità ricettiva
dell'esercizio allo spazio disponibile (cfr. p. es. gli art. 6, 11, 13, 14, 15
del Regolamento concernente i requisiti strutturali e igienici degli esercizi
pubblici), laddove va ammesso che è essenziale che vi sia rispondenza tra la
superficie ipotizzata e quella effettiva.
2.3
Vero è per contro che il conduttore ha invocato l'asserito errore
sulla superficie non tanto per affermare che egli non avrebbe stipulato il
contratto, ma piuttosto per sostenere che egli -avesse saputo della reale
superficie, e perciò del maggiore costo per metro quadrato- avrebbe tentato di
offrire una pigione minore o avrebbe ipotizzato l'introduzione di una procedura
in contestazione della pigione iniziale (istanza 7 aprile 1999, punto 10, pag.
6).
Ne
consegue, immediatamente, che l'argomento non consente di impugnare validamente
il contratto per vizio di volontà, ma semmai solo -come del resto richiesto
dallo stesso istante- di postulare il ripristino dell'equivalenza delle prestazioni
contrattuali, chiedendo la rifusione della maggiore pigione che sarebbe stata
pagata per la parte di superficie non esistente.
L'argomentazione
è però comunque inconsistente: anche a prescindere dal fatto che -come si è
visto- è improprio parlare di errore sulle caratteristiche dell'ente dopo che
lo stesso (prima della stipula) è stato visto e approvato dal conduttore, non
risulta che nella fattispecie la pigione sia stata direttamente commisurata
alla superficie dell'ente, nel senso della corresponsione di un prezzo unitario
per ogni metro quadrato locato (cfr. deposizione __________).
Questo
vuole dire che il canone di locazione è stato determinato dalle parti non solo
in funzione della superficie, ma piuttosto sulla base di tutta una serie di
altri parametri, ovvero le caratteristiche dell'appartamento (qualità della
costruzione, finiture, materiali, ecc.), ma anche altre variabili, quali la sua
ubicazione (in questo caso senz'altro -notoriamente- privilegiata) e le pigioni
in uso nella zona per appartamenti analoghi. Tutti parametri che il conduttore
disattende manifestamente nella propria personale concezione dell'errore rilevante,
limitato al solo prezzo per metro quadrato, parametro forse indicativo in zone
artigianali, commerciali o industriali, ma assai poco attendibile in un'ubicazione
particolare come __________ a __________.
2.4
Al medesimo risultato della reiezione dell'eccezione di errore
essenziale si sarebbe comunque giunti anche per il motivo dell'abusività della
sua adduzione. A mente di questa Camera è in effetti palese la pretestuosità
dell'adduzione, risultando più che sospetto che i dubbi del conduttore circa le
dimensioni dell'appartamento siano insorti solo il 30 novembre 1998 (doc. F),
ossia dopo 3 anni e 11 mesi di occupazione dell'ente, ma soprattutto a meno di
3 mesi dall'inoltro della disdetta ordinaria (doc. B) e a solo una settimana di
distanza dalla lettera con cui proponeva un eventuale subentrante e offriva fr.
10'000.-- per potersi liberare anzitempo del contratto (doc. C). Questi limpidi
e concordanti indizi fanno ammettere per vero alla Camera che la questione
della superficie è stata sollevata ad arte nel tentativo di liberarsi anzitempo
di un contratto divenuto scomodo, stante l'acquisto di un ufficio proprio
(deposizione __________, pag. 18) e atteso che l'asserita circostanza della
scoperta dell'errore in occasione di una misurazione fatta ad uso di un
potenziale subentrante (cfr. doc. F) non è stata confermata in istruttoria, ed
è rimasta così allo stadio di puro parlato.
3.
In conclusione, l'eccezione di errore essenziale deve essere
respinta, da un lato perché -per esplicita ammissione del conduttore-
l'asserito errore non è stato decisivo per la stipula del contratto, ovvero il
conduttore avrebbe accettato il contratto anche conoscendo la reale superficie,
e d'altro canto perché l'eccezione è stata sollevata abusivamente.
La
conseguenza è perciò quella della piena validità del contratto fino alla
prevista scadenza, motivo per cui è del tutto inefficace la disdetta data dal
conduttore per gravi motivi.
Quanto
alla diversa questione delle conseguenze economiche dell'accertamento di una
superficie inferiore a quella indicata nel contratto, nulla consente di confermare
la decisione pretorile: in primo luogo lo stesso istante non aveva postulato la
proporzionale riduzione della pigione per rapporto alla minore superficie, così
come assegnato dal Pretore, ma bensì il risarcimento del minor canone che
avrebbe pagato in un altro stabile; in secondo luogo nulla dimostra -fatte
salve le soggettive, ma interessate, affermazioni dell'istante- che la pigione
sia stata determinata in funzione dell'ipotetica superficie di 100 mq piuttosto
che per rapporto all'insieme delle caratteristiche dell'appartamento, come
visto ed approvato dal conduttore. Infine, lo stesso ragionamento del
conduttore di avere voluto spendere solo un certo importo al metro quadrato,
che qui sarebbe stato ecceduto, è privo di conseguenze pratiche, posto che la
pigione iniziale di fr. 1'400.-- al mese per 87,7 mq corrisponde a fr. 15,96 al
mq al mese, mentre la pigione sostitutiva di fr. 1'200.-- mensili per 73 mq
(appello, punto B, pag. 2), dalla quale il conduttore vorrebbe trarre diritto,
corrisponde a fr. 16,43 al mq al mese, riservata ogni altra differenza, qui non
accertata, tra i due enti, ragione per cui non può esservi spazio per
risarcimenti di sorta e nemmeno per la riduzione proporzionale del debito posto
in esecuzione.
L'appello
dei locatori va quindi accolto, mentre quello del conduttore deve essere respinto.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art.
148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia:
I.
L’appello 11 settembre 2000 di __________ è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia                                   fr.      670.--
b) spese                                                     fr.        30.--
T o t a l e                                                     fr.
700.--
già
anticipati dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere a
controparte complessivi fr. 750.-- per ripetibili di appello.
III.
L’appello 6 settembre 2000 di __________ e __________ è accolto.
Di
conseguenza la sentenza 30 agosto 2000 della Pretura di Locarno-Città è
riformata nel modo seguente:
1.
L'istanza 7 aprile 1999 (inc. DI.1999.94) di __________ è respinta.
2.
Le spese di fr. 1'014.-- e la tassa di giudizio di fr. 900.-- sono a
carico dell'istante, che rifonderà ai convenuti complessivi fr. 2'500.-- per
ripetibili.
3.
L'istanza 30 giugno 1999 (inc. DI.1999.182) di __________ è
respinta.
4.
Le spese di fr. 50.-- e la tassa di giudizio di fr. 500.-- sono a
carico dell'istante, che rifonderà ai convenuti complessivi fr. 600.-- per
ripetibili.
IV.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a)    tassa
di giustizia                                   fr.   670.--
b)    spese                                                      fr.     30.--
T
o t a l e                                                       fr.   700.--
già
anticipati dagli appellanti, sono a carico dell'istante, che rifonderà ai
convenuti complessivi fr. 250.-- per ripetibili di appello.
V.
Intimazione a:  - __________
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Città.
Per la seconda Camera civile del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario