ti_gerichte · 50.2001.5 · 2001-11-21 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 21.11.2001 50.2001.5
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 21.11.2001 50.2001.5
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 21.11.2001 50.2001.5

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
50.2001.00005
Lugano
21 novembre
2001
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretaria:
Tamara Merlo, vicecancelliera
statuendo sul ricorso  22 gennaio 2001 del
contro
la decisione 6 dicembre 2000 (n. 34/99-94) del
Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina, prolata
nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dal comune di __________
per acquisire la proprietà di 213 mq del mapp. __________ di __________ in
vista dell'allargamento di __________;
viste le risposte:
-    12 febbraio 2001 del
Tribunale di espropriazione;
-    8 marzo 2001 della
espropriata __________ __________ __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   La
__________ è proprietaria del mappale n. __________ di __________, così censito
a RF:
A)  fabbrica (parte)                       mq      2'715
C)  portico                                      mq            34
f)    accessi e posteggi                 mq      1'814
e)  prato                                         mq      4'797
b)  strada                                       mq         397
d)  piazzale                                   mq      1'995
G)  cabina elettrica                       mq            61
H)  fabbricato                                mq         549
mq    12'362
Il fondo è attualmente incluso in zona
artigianale/industriale (AR-IN) del PR di __________ e si trova sulla destra di
via __________ circolando in direzione dell'intersezione con via __________. Di
forma regolare e pianeggiante, il fondo ospita la nota fabbrica __________.
B.  Nel contesto della
procedura di approvazione dei progetti definitivi relativi all'allargamento di
via __________, il comune di __________ - mediante avviso personale e
pubblicazione degli atti durante il mese di agosto del 1999 - ha promosso la procedura
di espropriazione formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera.
Sono così divenuti oggetto di esproprio anche 9 mq del
sub
b) strada e
204 mq del
sub
f) accessi-posteggi al mapp. __________, superfici per le
quali il comune ha offerto un'indennità, rispettivamente, di fr. 100.-- il mq e
fr. 200.-- il mq.
Nei termini di
pubblicazione degli atti l'espropriata non ha notificato alcuna pretesa. A
seguito dell'espresso invito da parte del Tribunale di espropriazione, la
proprietaria ha formulato la pretesa di un indennizzo almeno pari al valore di
stima ufficiale.
All'udienza di conciliazione tenutasi il 1°
dicembre 1999 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. In
particolare, l'espropriata ha declinato l'invito a cedere gratuitamente la superficie
esproprianda in cambio del mantenimento degli indici di edificabilità a favore
della superficie residua (cfr. art. 38 LE).
L'11 febbraio 2000 il Tribunale di
espropriazione ha approvato il progetto definitivo concernente l'allargamento
di via __________.
C.  Esaurite le
formalità processuali, con sentenza 6 dicembre 2000 il Tribunale di espropriazione
si è pronunciato sull'indennità dovuta all'espropriata, riconoscendole fr.
300.-- per ogni mq di terreno sottratto, senza distinzione fra il
sub
f)
ed il
sub
b), dal momento che quest'ultimo, sebbene censito quale
strada, non possiede le caratteristiche di una pubblica via, né è gravato da un
diritto di passo pubblico, costituendo semplicemente l'accesso al mapp.
__________.
In esito alle usuali indagini a RF, il primo
giudice ha constatato innanzi tutto che negli ultimi anni a __________ erano
stati compravenduti diversi fondi collocati in zone residenziali del comprensorio
comunale (in particolare R2 e R3), ma non era stato trattato nessun terreno
posto in zona AR-IN. Nell'impossibilità di far capo al metodo
statistico-comparativo ha quindi applicato il metodo del calcolo a ritroso,
giungendo ad un risultato di fr. 126.55 il mq riferito direttamente al valore
venale del mapp. __________, che ha poi scartato siccome inverosimile. Il Tribunale
di espropriazione ha indi deciso di prendere in considerazione la quotazione di
fr. 413.-- il mq attribuita al mapp. 906, una proprietà anch'essa oggetto di
esproprio parziale che, pur trovandosi in zona R2 di via __________, è occupata
da stabili con contenuti misti di tipo abitativo/artigianale/industriale.
Dedotto in via di apprezzamento il 25% per tenere conto della destinazione
residenziale non ammessa in zona AR/IN, ha infine assegnato al fondo
espropriato un valore commerciale di fr. 300.-- il mq, annotando che tale cifra
corrispondeva in sostanza al prezzo pagato nel 2000 per alcuni terreni
industriali siti a __________ e a __________.
D.  Mediante ricorso
22 gennaio 2001 il comune di __________ ha impugnato la predetta pronunzia
innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità
accordata all'espropriato venga ridotta a fr. 200.-- il mq per il terreno
sub
f) accessi-posteggi, rispettivamente a fr. 100.-- il mq per il terreno
sub
b) strada.
Il ricorrente ha negato che il mapp.
__________ potesse servire quale valido punto di riferimento per la fissazione
dell'indennità di espropriazione, trattandosi di un fondo appartenente ad una zona
di utilizzazione diversa (R2) e notoriamente più pregiata rispetto a quella
industriale. La riduzione del 25% operata sul valore di quella proprietà,
inoltre, sarebbe artificiosa.
A mente dell'insorgente, più sensato e
corretto si palesa per contro il raffronto con i prezzi soluti nel 2000 per
terreni industriali siti nei comprensori di __________ e __________. La cifra
di ca. 290.-- fr./mq risultante da quelle transazioni andrebbe tuttavia
corretta verso il basso, poiché riferita a fondi che, contrariamente a quelli
di __________, sono posti in comuni più interessanti dal profilo fiscale e
collegati in modo ottimale alla rete ferroviaria e autostradale.
Infine il ricorrente censura la
parificazione del valore della strada (
sub
b) con quello degli
accessi-posteggi (
sub
f), ritenuto che, ai fini della quantificazione
dell'indennità espropriativa, le strade, anche se private, non potrebbero
essere considerate alla stregua di normali terreni.
E.  Il Tribunale di
espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa, riconfermandosi
nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute. Ad identica
conclusione è pervenuta la __________, la quale ha avversato le tesi del
ricorrente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse - nei considerandi
che seguono.
Considerato,
in
diritto
1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e
può essere deciso sulla scorta degli atti senza procedere ad accertamenti
istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le caratteristiche del mappale espropriato e
dei luoghi circostanti sono note al Tribunale.
2.   L'esproprio
all'esame interessa il confine S-E del mapp. __________ costeggiante via
__________, per una superficie di complessivi mq 213. Trattasi in pratica di
una striscia di terreno larga ca. 2 m, già attualmente occupata dal sedime
stradale. Per tale superficie il comune di __________ ha offerto un indennizzo,
rispettivamente, di fr. 200.-- al mq per la superficie censita
sub
f)
quale accessi-posteggi, e di fr. 100.-- al mq per quella censita
sub
b)
come strada.
Il Tribunale di espropriazione ha considerato insufficiente tale
proposta, tant'è che ha accordato alla proprietaria un'indennità di fr. 300.--
al mq, parificando il valore per entrambe le superfici (
sub
f e
sub
b).
Come in prima istanza, anche in questa sede
la lite si concentra dunque sull'ammontare dell'indennizzo da corrispondere all'espropriata
per l'avulsione di 213 mq della sua proprietà.
2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione
ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata
dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale,
né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre
parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in
cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per
effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16
LFespr).
L'importo
dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi
subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Nel caso di
espropriazione parziale, l'indennità comprende inoltre l'importo di cui il
valore venale della frazione residua viene ad essere diminuito (art. 11 lett. b
Lespr).
Il dies
aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19
prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi
al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è
presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione
della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19
seconda frase Lespr) e l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere
dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla
sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
In casu il dies aestimandi va situato in
corrispondenza del 6 dicembre 2000, giorno in cui il Tribunale di
espropriazione si è pronunciato sull'indennità dovuta agli espropriati.
2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano
nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in
base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad
art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337,
115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene
individuato confrontando i prezzi già soluti, nella regione di cui si tratta,
per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono
di norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate
nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma,
situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto
attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al
prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a
fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che
si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei
fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.
2.3. Il Tribunale di espropriazione non ha
rinvenuto contrattazioni realizzate negli anni precedenti il dies aestimandi
concernenti fondi inclusi in zona AR-IN di __________. Per stabilire il valore
venale del mapp. __________, la prima istanza ha quindi fatto capo al valore da
lei stessa attribuito alla part. __________, un fondo che, pur appartenendo
alla zona residenziale R2, è edificato da tempo con stabili in gran parte
sfruttati a fini industriali. Un simile approccio estimativo non può essere
condiviso.
Non solo perché è oggettivamente
impossibile procedere a paragoni affidabili tra due proprietà inserite in zone
di utilizzazione così diverse, ma soprattutto perché la part. __________
costituisce con ogni evidenza un caso del tutto particolare, nella misura in
cui gran parte delle costruzioni esistenti sono oggetto di uno sfruttamento
incompatibile con la destinazione abitativa prevista dal PR in essere. Questa
peculiarità, dovuta ad un'edificazione del sedime risalente al 1972 e conforme
alle norme dell'epoca, fa sì che la proprietà dovesse essere valutata in
funzione della sua effettiva destinazione, senza tenere conto della
collocazione pianificatoria attribuitale dal PR comunale del 1987; posto che quest'ultimo
garantisce il mantenimento dell'attività produttiva esistente e che siffatto
sfruttamento massimizza il profitto ricavabile dalle
proprietarie in caso di vendita dell'intero fondo compresi gli immobili, di
principio il mapp. 906 andava dunque stimato alla stregua di un fondo
industriale e non residenziale (cfr. STA 20.09.2001 in re comune di __________
/__________). Ne segue che la part. __________ non poteva affatto servire come
punto di riferimento per l'estimo dei terreni industriali collocati nelle
vicinanze, dovendo essa stessa essere valutata sulla base delle quotazioni
assegnate alla zona industriale, previa corretta applicazione dei criteri di
stima invalsi in materia espropriativa.
Per verificare il valore commerciale della
part. __________, oggetto del presente giudizio, il Tribunale di espropriazione
ha comunque cercato altri dati, estendendo le proprie ricerche alle transazioni
realizzate nei comprensori di __________ /__________ e apprendendo che in quei
comuni il prezzo medio pagato nel 2000 per l'acquisto di fondi inedificati
inclusi in zona industriale si aggirava attorno ai 290.-- fr. il mq. Questa
cifra non può essere però ripresa senza opportuni adattamenti, poiché - come
annota a giusto titolo il ricorrente - le zone industriali di __________ e __________
sono più attrattive e pregiate di quella di __________, comune che esercita una
maggiore pressione fiscale sui propri contribuenti (moltiplicatore del 90%, rispetto
al 60% di __________ e al 65% di __________) e non
beneficia
di collegamenti diretti con la rete ferroviaria e autostradale. Certo, la vicinanza
con l'Italia ed il bacino di lavoratori frontalieri è un fattore da apprezzare,
ma ben altre sono le peculiarità - secondo la miglior dottrina d'estimo (cfr.
Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, p. 39) - che influiscono sul prezzo di
vendita di un terreno industriale: prima fra tutte la possibilità di accedere
facilmente alle principali vie di comunicazione. Sotto questo aspetto, le zone
industriali di __________ e __________, poste a ridosso dello svincolo
autostradale e del principale asse ferroviario del cantone, godono di un
vantaggio innegabile. Sulla scorta di questi elementi e tenuto conto del fatto
che nei tre comuni i parametri edificatori vigenti nelle zone industriali non
presentano grosse differenze, il Tribunale cantonale amministrativo ritiene che
alla fine del 2000 i terreni AR-IN di __________ potevano avere un valore
commerciale di circa 250.-- il mq.
2.4. L'importo indicativo di cui sopra va
ora corretto ed adeguato in funzione delle specificità giuridiche e fattuali
della proprietà espropriata, in modo da giungere al suo effettivo valore
venale. Pianeggiante, di forma regolare e dotato di una superficie sufficiente
nell'ottica di uno sfruttamento a fini artigianali/industriali, il mapp__________
non presenta caratteristiche particolari degne di rilievo. Virtù e difetti
della proprietà tendono con ogni evidenza a compensarsi fino a farla rientrare
nei limiti del valore medio di zona.
L'indennità espropriativa viene quindi fissata
in fr. 250.-- il mq.
2.5. Va infine confermato il giudizio del
Tribunale di espropriazione laddove parifica, ai fini dell'indennità, la
superficie censita
sub
f) quale accessi-parcheggi a quella censita
sub
b) quale strada. Quest'ultima, infatti, non può essere considerata quale
vera e propria strada privata aperta al pubblico transito (il che
giustificherebbe un'indennità inferiore o nulla; RDAT 1993 - I, N. 2, cons.
2.6), ma costituisce semplicemente l'accesso al mapp. __________. La superficie
sub
b) non possiede le caratteristiche di una pubblica via, e non è
nemmeno gravata da un diritto di passo pubblico, tant'è vero che è stata
computata nell'area edificabile (cfr. RDAT 1993 - I, N. 52, cons. 2.6; RDAT
1983, N. 75). Pur essendo gravata da un diritto di passo a favore del fondo n.
__________ (di proprietà della Confederazione), quest'ultimo gode di un accesso
più comodo e diretto attraverso via Industria. Essendo praticamente nullo il
peso dell'onere di passo privato gravante su di essa, ed essendo stata
computata nell'area edificabile (cfr. calcolo degli indici), tale superficie va
ragionevolmente indennizzata alla stregua di quella censita
sub
f) quale
accessi-parcheggi.
3.   Ferme queste
premesse il ricorso è parzialmente accolto, con la conseguente riforma del
giudizio impugnato nel senso dianzi esposto.
La regola prevista dall'art. 73 Lespr fa
stato soltanto in prima istanza, mentre in questa sede tornano applicabili,
giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm (STF
9 giugno 1997 in re __________ /Comune di __________ __________). La tassa di
giustizia è dunque ripartita tra le parti in funzione della reciproca
soccombenza, mentre le ripetibili sono compensate.
Per questi motivi,
visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70, 73 Lespr; 18, 28,
31, 43 e 46 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.
Di
conseguenza il dispositivo 1. della decisione 6 dicembre 200 (no. 34/99-94) del
Tribunale di espropriazione è annullato e riformato come segue:
1.     Per
l'espropriazione formale di complessivi 213 mq del mapp. n. __________, il
comune di __________ corrisponderà alla proprietaria un'indennità di fr. 250.--
il mq.
2.   La tassa di
giudizio di fr. 500.-- è posta a carico del comune di __________ nella misura
di fr. 250.-- e per il resto a carico dell'espropriata.
3.   Non si
assegnano ripetibili.
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             La
segretaria