ti_gerichte · 12.2024.15 · 2024-01-18 · it
Espulsione. Sfratto per mora


Incarto n.12.2024.15

12.2024.17

Lugano

18 marzo 2024

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Fiscalini,
 presidente,

cancelliera:

Federspiel
 Peer

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.1353 della Pretura del Distretto di
Bellinzona - promossa con istanza 25 ottobre 2023 da

AO
 1

contro

AP
 1

domanda a cui si è opposto il convenuto e che il
Pretore ha accolto con sentenza del 18 gennaio 2024,

appellante il convenutocon atto di appello di data 28 gennaio 2024 con cui
postula la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere listanza,
con protesta di tasse, spese e ripetibili,

letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che
in data 24 maggio 2022 AO 1 - in veste di locatore - e AP 1 - in qualità di
conduttore - hanno sottoscritto un contratto avente per oggetto la locazione di
un magazzino sito in via __________ per un canone locativo mensile di fr. 2000.-
(doc. A);

che,
constatato il mancato pagamento delle pigioni, in data 14 luglio 2023 il
locatore ha diffidato il conduttorea
pagare limporto di fr. 12'550.- entro 30 giorni, con la comminatoria che
trascorso infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe
stato disdetto (doc. B);

che,non essendo intervenuto il pagamento dovuto,in data 31 agosto 2023 AO 1 ha notificato a AP
1, con il modulo ufficiale, la disdetta del contratto in questione per il 30 settembre
2023 (doc. E);

che non avendo linquilino provveduto alla riconsegna
dellente locato entro il 30 settembre 2023, in data 25 ottobre 2023 AO 1 ha
convenuto innanzi alla Pretura di Bellinzona AP 1 e ne ha chiesto, nella
procedura sommaria a tutela dei casi manifesti, lo sfratto;

che con le proprie osservazioni 4 dicembre 2024 AP 1 ha
esposto le difficoltà incontrate nella sublocazione di parte degli spazi
oggetto del contratto, le discussioni in merito con il locatore, riguardanti
anche la riduzione del corrispettivo, il danno patito dallo spostamento di
merce da lui depositata;

che con scritto del 9 dicembre 2023 il locatore ha
ribadito la sua richiesta;

che, con decisione del 18 gennaio 2024, il Pretore ha
accolto listanza ordinando lo sfratto di AP 1, ritenendone adempiute le
premesse, in particolare giudicando data la mora dellinquilino e la validità
della disdetta. Al riguardo egli ha osservato che quandanche la disdetta non avesse esplicato effetti
per il 30 settembre 2023, vista la data di spedizione, farebbe stato la data
del 31 ottobre 2023, essendo gli effetti riportati alla prossima scadenza
possibile; il primo giudice ha altresì ricordato che di regola il locatore deve
attendere la cessazione della locazione prima di inoltrare una procedura di
espulsione; se risulta però chiaramente dalle circostanze che il conduttore
rifiuterà di liberare lente locato alla fine del contratto, il locatore può
inoltrare la procedura prima, nel qual caso lespulsione non può essere
pronunciata prima della fine della locazione, eventualità che si realizzava in
concreto dal momento che listante poteva ritenere che il convenuto in mora non
avrebbe riconsegnato lente locato alla fine del contratto, non avendolo
comunque fatto neppure entro il 30 settembre 2023;

che AO 1 con lettera 29 febbraio 2024 si è limitato a
chiedere la conferma della decisione del Pretore;

che lo sfratto di un conduttore dai locali occupati
dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o
in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in
procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC),
che non richiede la previa conciliazione (Hohl,Procédure civile, Tome II, 2° ed., n. 1429 pag. 260);

che giusta l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett.
b). In base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620), un
fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato
senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola
essere portata mediante documenti (e lispezione oculare). La tutela
giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore
probatorio: listante non può limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma
deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali.
Sempre in base alla giurisprudenza dellAlta Corte (DTF 138 III 123), la
situazione giuridica è chiara se alla luce del testo legale o sulla base di una
dottrina e di una giurisprudenza invalse e autorevoli, lapplicazione della
norma al caso concreto si impone in modo evidente e porta a un risultato
univoco; premesse che nella fattispecie in esame sono date;

che, per
sua natura, latto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC); lappellante
deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando
per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e pertanto da
riformare, ciò che nel concreto caso AP 1 omette sostanzialemnte di fare;

che i doc. 1 a 4 allegati allappello sono
irricevibili in questa sede siccome potevano agevolmente già essere portati
allattenzione del primo giudice (v. art. 317 CPC); in ogni modo il loro
contenuto non sarebbe utile per il presente giudizio;

che lappellante non contesta la mora ma incentra la
propria argomentazione sullimpossibilità di subaffittare a terzi dei locali da
lui non utilizzati e sul fatto che in seguito parte di questi sono stati locati
direttamente dal proprietario, ciò che avrebbe tra laltro comportato una riduzione
del canone locativo a suo carico;

che accertata lesistenza di una mora, della diffida e
della disdetta, laccoglimento della domanda di sfratto, con le precisazioni
apportate dal Pretore, sfugge a ogni critica;

che in aggiunta si può osservare che anche la
contestazione della disdetta dinnanzi al competente Ufficio di conciliazione
non contiene obiezioni riguardo alla mora, senza contare che quella procedura è
poi stata sospesa;

che in tali circostanze la protrazione sarebbe stata
comunque esclusa (v. art. 272a cpv. 1 let. a CO);

che invocando limpossibilità di subaffittare parte
degli spazi locati (subaffitto asseritamente avvenuto a opera del locatore
medesimo), AP 1 lamenta unimperfetta esecuzione del contratto: in tal caso
avrebbe dovuto rivendicare il corretto adempimento del medesimo (nel senso
delleliminazione della turbativa messa in atto dal locatore), rispettivamente
richiedere una diminizione del corrispettivo (ciò che sembra essere avvenuto) e
far valere il risarcimento del danno (che sostiene di aver subito);
parallelamente poteva depositare la pigione (v. art. 258 e 259a CO); con il
mancato pagamento della pigione, in luogo del suo deposito, egli si è invece
posto in mora con le ben note conseguenze;

che, allattenzione di due parti non patrocinate, è
utile precisare che i reciproci crediti (da un lato riferiti a pigioni scadute,
dallaltro a pretese derivanti dalla violazione del contratto e di risarcimento
danni) andranno definiti in unaltra procedura;

che la presente decisione viene presa dalla Camera
nella composizione di un giudice unico in applicazione dellart. 48b cpv. 1
lett. a cfr. 2 LOG.

Per questi motivi,

richiamato lart. 107 CPC,

decide:1.Lappello 28 gennaio 2024
di AP 1 èrespinto nella misura in cui è ricevibile.

.                             2.Non si prelevano spese processuali e non si assegnano indennità.

3.Listanza 28 gennaio 2024 di concessione dellassistenza
giudiziaria presentata da AP 1 èpriva doggetto.

-

-

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).