ti_gerichte · 80.2023.223 · 2023-09-20 · it
Assoggettamento illimitato: immobile allestero (Italia), considerazione ai fini della definizione dellaliquota, valore di stima e valore locativo, riferimento al valore catastale italiano

Assoggettamento illimitato: immobile all’estero (Italia), considerazione ai fini della definizione dell’aliquota, valore di stima e valore locativo, riferimento al valore catastale italiano

Tessin Camera di diritto tributario 26.08.2024 80.2023.223
Tessin Camera di diritto tributario 26.08.2024 80.2023.223
Ticino Camera di diritto tributario 26.08.2024 80.2023.223

Incarti n.
80.2023.223
80.2023.224
Lugano
26 agosto 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
cancelliere
Stefano
Stillitano
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 17 ottobre 2023 contro la decisione del 20 settembre 2023 in materia di IC
e IFD 2022.
Fatti
A.
RI 1 in data 14
dicembre 2017 ha presentato alle autorità fiscali una autodenuncia con cui ha indicato
di possedere due diverse proprietà in Italia, a __________ e __________, mai
dichiarate precedentemente, allegandovi anche le relative visure catastali per
la determinazione del valore di stima.
Nella dichiarazione
d’imposta 2022, tra la sostanza immobiliare posseduta all’estero, la
contribuente ha unicamente indicato l’abitazione di __________, il cui valore è
stato indicato in CHF 50'000.- con un valore locativo di CHF 400.-.
B.
Con decisione del 12
luglio 2023 l’RS 1 (di seguito UT) ha notificato alla contribuente la
tassazione IC/IFD 2022, commisurando il valore della sostanza all’estero in CHF
140'000.– e il relativo reddito in CHF 8'400.-, da cui ha dedotto spese di
manutenzione per CHF 1'680.–.
C.
Avverso la decisione
dell’ufficio fiscale, la contribuente ha presentato reclamo in data 4 agosto
2023, con cui ha riferito, quanto all’abitazione di __________, che “
dalle
informazioni assunte presso l’ufficio del catasto italiano, la mia abitazione
di vacanza è iscritta con un reddito catastale annuale di € 800.00 ed è stimata
in CHF 50'000.00 in quanto è pendente, dal 2004, una richiesta di condono
edilizio che ad oggi risulta ancora inevasa.
In buona
sostanza, ad oggi, la mia proprietà in Italia è bloccata e non mi è neppure
concessa la vendita
”.
Chiedeva dunque che il
valore di stima di tale abitazione fosse fissato in CHF 50'000.- con un valore
locativo di CHF 800.–.
D.
Con decisione del 20
settembre 2023 l’autorità fiscale ha respinto il reclamo ed ha indicato la
modalità di calcolo del valore di stima sia dell’abitazione di __________ che
di quella di __________, secondo cui il relativo valore di stima complessivo
ammontava a CHF 164'228.-.
Il valore locativo era
stato di conseguenza quantificato nel 6% del valore di stima, pari a CHF
8'687.51, superiore rispetto ai CHF 8'400.- considerati dall’ufficio fiscale nella
decisione di tassazione contestata, ma il valore era tuttavia stato confermato
per “
non peggiorare quanto già imposto
”. Il valore di stima era stato
invece “
leggermente peggiorato, visto quanto sopra descritto
”.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 fa valere che l’abitazione di __________
è stata ceduta a fine 2018, tanto che nelle decisioni di tassazione relative al
2019 e 2020 non è più stata considerata. A conferma di quanto indicato ha
allegato anche un estratto dell’Agenzia delle Entrate italiane ove risulta
l’atto di compravendita dell’immobile con l’indicazione anche degli acquirenti.
Ragione per cui chiede che
ai fini della determinazione della sostanza immobiliare posseduta in Italia
venga considerato unicamente l’immobile di __________, il cui valore di stima
sarebbe di € 13'848.24 (rispetto ai CHF 50'000.- indicati in sede di dichiarazioni
d’imposta e di reclamo) mentre il valore locativo sarebbe pari a 0.
F.
Nelle osservazioni di
data 23 ottobre 2023, l’UT ha riconosciuto che l’immobile di __________ era in
effetti stato oggetto nel 2018 di alienazione da parte della contribuente, motivo
per cui esso non può essere calcolato per la determinazione della sostanza e
del reddito all’estero nel periodo fiscale 2022.
Quanto all’immobile di __________,
invece, ha rilevato che la contribuente aveva allegato alla dichiarazione
d’imposta 2021 una nuova visura catastale, in cui si evidenzia che “
foglio e
particella rimangono gli stessi, ma cambia la categoria, diventata A/2
(abitazione di tipo civile), di 5 vani e con una rendita catastale di Euro
800.51
”.
Procedendo quindi al
calcolo del valore di stima si ottiene un valore di CHF 132'798.-, già
convertito in franchi secondo il cambio vigente al 31 dicembre 2022, da cui
deriva un valore locativo di CHF 7'967.-.
Il tassatore propone
dunque di accogliere parzialmente il ricorso nella misura indicata, e riferisce
anche, “
a titolo abbondanziale, che la signora si era dimenticata di
comunicare, nelle dichiarazioni d’imposta 2019 e 2020, che era ancora in
possesso della sostanza immobiliare del comune di __________, provincia di __________,
che quindi in quei due anni non è stata imposta
”.
G.
Con scritto di
data 24/27 novembre 2023 la ricorrente ha prodotto una perizia sull’immobile
posseduto all’estero che commisura il valore di stima in CHF 52'334.85 ed il
valore locativo in CHF 3'140.10.
Tale immobile, secondo la
documentazione prodotta, non sarebbe né alienabile né potrebbe essere posto in
locazione. Chiede dunque che i valori siano corretti come indicato nella
perizia.
Diritto
1.
Le persone fisiche
sono assoggettate all’imposta in virtù della loro appartenenza personale quando
hanno domicilio o dimora fiscale in Svizzera (art. 3 cpv. 1 LIFD; per l’imposta
cantonale, art. 2 cpv. 1 LT). L’assoggettamento in virtù dell’appartenenza
personale è illimitato; esso non si estende tuttavia alle imprese, agli
stabilimenti d’impresa e ai fondi siti all’estero (art. 6 cpv. 1 LIFD; per
l’imposta cantonale, cfr. art. 5 cpv. 1 LT).
In quanto elemento
imponibile in Svizzera (art. 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD e art. 20 cpv. 1
lett.
b
LT), il valore locativo del fondo viene tuttavia preso in
considerazione per la determinazione dell’aliquota dei contribuenti, sia per
l’IFD sia per l’IC (esenzione con riserva di progressività; art. 7 cpv. 1 LIFD;
decisione TF 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 5.1 e
riferimenti; per l’imposta cantonale, art. 6 cpv. 1 LT). Per l’imposta
cantonale, inoltre, il valore dell’immobile all’estero viene considerato per la
determinazione dell’aliquota che serve per calcolare l’imposta sulla sostanza.
Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per
il valore di stima ufficiale.
La Convenzione tra la
Confederazione Svizzera e la Repubblica Italiana per evitare le doppie
imposizioni e per regolare talune altre questioni in materia di imposte sul
reddito e sul patrimonio (RS 0.672.945.41), prevede al suo articolo 6 paragrafo
1, che i redditi derivanti da beni immobili sono imponibili nello Stato
contraente in cui detti beni sono situati. Giusta l’art. 24 cifra 3 della medesima
Convenzione, se un residente della Svizzera percepisce redditi o possiede un
patrimonio che, conformemente alle disposizioni della Convenzione, sono
imponibili in Italia, la Svizzera esenta da imposta detti redditi o detto
patrimonio salve le disposizioni del paragrafo 4, ma può, per determinare
l’imposta afferente al rimanente reddito o al rimanente patrimonio di questo
residente, applicare l’aliquota corrispondente all’intero reddito o all’intero
patrimonio senza tener conto dell’esenzione.
2.
Controverso nel caso
di specie non è il principio della presa in considerazione del valore dell’immobile
ubicato all’estero per la determinazione dell’aliquota, sia in materia di IFD
sia in materia di IC per l’anno 2022, bensì il metodo di calcolo adottato dall’ufficio
fiscale per stabilire l’ammontare del valore di stima e di quello locativo
dell’immobile in questione.
La ricorrente quantifica,
per finire, il valore di stima dell’abitazione all’estero in CHF 53'000.-,
sulla base della quotazione media dei valori minimi e massimi di mercato per la
tipologia d’immobile, che, tenuto conto “
dell’area di grande pregio ambientale
e paesaggistico, l’ampio terreno di pertinenza, il buono stato manutentivo
della costruzione
” nonché “
l’oggettiva qualità edilizia
”, è commisurato
in € 1.325 al mq. Essendo, secondo la perizia di parte, la superficie
commerciale pari a 40 mq, il valore dell’immobile corrisponderebbe proprio a
CHF 53'000.-.
Di diverso avviso è l’autorità
fiscale, che quantifica invece il suddetto valore in CHF 132'798.– in
considerazione della nuova visura catastale pure prodotta dalla contribuente
nel periodo d’imposta 2021 che attesta un cambiamento di categoria
dell’immobile da C/2 (magazzino e depositi) a A/2 (abitazione civile) di 5 vani
e con una rendita catastale di € 800.51.
3.
3.1.
Per quanto concerne
l’imposta cantonale sulla sostanza, nella sentenza CDT n. 80.2015.225/226 del
21.12.2017 (in RtiD I-2018 n. 4t), la Camera di diritto tributario ha ritenuto
corretto prendere in considerazione per il calcolo dell’aliquota dell’imposta
sulla sostanza, il valore catastale stabilito a partire dai dati ricavati dalla
“visura storica per l’immobile” rilasciata dall’Agenzia delle entrate italiana
(consid. 2.5.). La Camera ha in particolare ricordato che il valore catastale
stabilito a partire dai dati ricavati dalla visura è un dato oggettivo, che
proviene da un’autorità fiscale estera e che è agevolmente reperibile.
Secondo
le disposizioni dell’ordinamento italiano, che si riferiscono al calcolo
dell’Imposta municipale sugli immobili (IMU), in vigore dal 2012, per i
fabbricati iscritti in catasto il valore dell’immobile, che funge da base di
calcolo del tributo, è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare
delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di
imposizione, rivalutate del 5 per cento, dei moltiplicatori che dipendono dalla
categoria catastale. In particolare, per i fabbricati classificati nel gruppo
catastale A (con esclusione della categoria catastale A/10), il coefficiente è
160 (sentenza CDT n. 80.2015.225/226 del 21.12.2017 consid. 2.4).
3.2.
In
relazione al valore locativo, l’
art. 21
cpv. 2 LIFD sancisce
che viene stabilito
tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva
dell’abitazione al domicilio del contribuente. Secondo detta disposizione e la
giurisprudenza in materia d’imposta federale diretta, il valore locativo deve
essere stimato in base al valore di mercato (cfr. art. 16 cpv. 2
in fine
LIFD; DTF 123 II consid. 4b), prendendo in considerazione le condizioni locali
(sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1.;
sentenza TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre 2016 consid. 5.1.). Il valore
locativo deve inoltre corrispondere all’ammontare che il proprietario o il
detentore dei diritti di godimento dovrebbe pagare sul mercato per occupare il
bene immobile nelle stesse condizioni (sentenza TF n. 2C_829/2016 del 10
ottobre 2017, consid. 7.1 e riferimenti). Secondo la giurisprudenza del
Tribunale federale, il valore locativo fissato dal Cantone in materia di
imposta federale diretta non deve essere al di sotto del 70% (del 60% per
l’imposta cantonale e comunale) del valore di mercato (sentenza TF n.
2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.1. e riferimenti). Il Tribunale
federale ha negato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD, che fa riferimento alle
condizioni locali, vieti di calcolare il valore locativo servendosi di un
metodo forfetario basato su una percentuale del valore fiscale dell’immobile.
Per
quanto concerne il valore locativo di un immobile situato all’estero, il
Tribunale federale ha ritenuto giustificato determinarlo nella misura di una
percentuale del valore fiscale o del valore venale. L’Alta Corte ha
sottolineato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD non impone un metodo di calcolo preciso
e che le stesse direttive dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del
25 marzo 1969 concernenti la determinazione del valore locativo delle case
d’abitazione (ASA 38 p. 121 ss.) prevedono che i cantoni possano fissare il
valore locativo in una percentuale del valore fiscale o venale. Secondo le direttive
citate, il valore locativo lordo rappresenterebbe in generale il 6% del valore
fiscale o, a titolo di controllo, un rendimento netto corrispondente al 3% o al
4% del capitale proprio investito nell’immobile (sentenza TF n. 2C_829/2016 e
2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2 e 7.3).
Su
questi presupposti, la Suprema Corte ha recentemente respinto il ricorso di un
contribuente, proprietario di un immobile in Italia, il cui valore locativo era
stato determinato nella misura del 6% del valore di stima dichiarato,
ricordando che la determinazione del valore locativo in ragione di una
percentuale del valore fiscale o venale di un immobile, che tiene quindi già
conto anche della sua collocazione geografica, è di principio ammessa e non
lede come tale il diritto federale (sentenza 9C_646/2022 del 7 febbraio 2023
consid. 7.4, con riferimento alle sentenze 2C_724/2021 del 23 giugno 2022
consid. 5.3 e 7.3; 2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.3, entrambe con
riferimento anche alle già citate direttive dell'Amministrazione federale delle
contribuzioni del 25 marzo 1969, che indicano proprio come il valore locativo
lordo in base alle stime cantonali corrisponde in generale al 6 % del valore
fiscale).
3.3.
Per
quanto concerne il diritto cantonale ticinese, secondo l’art. 1 del decreto
esecutivo del 2 dicembre 2020 concernente l’imposizione delle persone fisiche
valido per il periodo fiscale 2021, il valore locativo corrisponde al valore di
mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione
(cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente
al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi
utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito
determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2). Per l’art.
20 cpv. 3 LT, la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli
immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza.
Ora,
a parte il fatto che il “valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima”
non esiste, per definizione, in relazione a immobili siti all’estero, va anche
ricordato che, in una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n.
80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato la prassi
consistente nel servirsi del valore di reddito secondo il calcolo della stima
ufficiale, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una
circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua
illegalità.
In
una sentenza del 21 dicembre 2017 (n. 80.2015.225, in RtiD I-2018 n. 4t), la
Camera di diritto tributario ha stabilito che esigenze di praticabilità
impongono di stabilire il valore locativo degli immobili situati all’estero,
che serve unicamente a determinare l’aliquota per il calcolo dell’imposta in
Svizzera, nella misura di una percentuale del loro valore fiscale. Considerato
il fatto che l’autorità fiscale ticinese deduce ancora dal valore locativo le
spese di manutenzione (forfetarie), si giustifica l’applicazione del tasso del
6%, proposto dalle citate direttive dell’AFC.
Il
Tribunale federale ha già riconosciuto che è conforme al diritto federale
superiore determinare il valore locativo relativo all'imposta cantonale allo
stesso modo di quello stabilito per l’imposta federale diretta (sentenza
9C_646/2022 del 7 febbraio 2023 consid. 8.2).
4.
4.1.
Nel caso in
disamina, in merito al valore di stima e al valore locativo della sua proprietà
immobiliare, la ricorrente ha fornito indicazioni alquanto contrastanti. Nella
dichiarazione d’imposta 2022 ha dapprima quantificato il valore dell’immobile
in CHF 50'000.- con un valore locativo di CHF 400.-, che nel reclamo del 4
agosto 2023 ha aumentato a CHF 800.-, pur restando invariato il valore di stima.
Ancora, in sede di ricorso il valore di stima è stato sensibilmente ridotto e
commisurato in € 13'848.24 con un valore locativo nullo, mentre, infine, nella
perizia immobiliare spontaneamente prodotta agli atti, il valore del bene è
stato quantificato in CHF 53'000.- con un valore locativo pari a CHF 3'140.10.
4.2.
La
visura catastale prodotta dalla contribuente con la dichiarazione d’imposta
2021 evidenzia in effetti un cambiamento di categoria dell’immobile,
divenuta
A/2, ovvero abitazione di tipo civile, rispetto alla precedente che qualificava
il bene con la categoria C/2, quale magazzino e deposito.
La rendita catastale
attribuita dall’Agenzia delle entrate ammonta ad Euro 800,51.
Ora, come visto, per la
determinazione del valore dell’immobile secondo le disposizioni
dell’ordinamento italiano, che si riferiscono al calcolo dell’Imposta
municipale sugli immobili (IMU), in vigore dal 2012, per i fabbricati iscritti
in catasto il valore è determinato dalla formula Reddito catastale x 1.05 x
160, mentre il reddito immobiliare è stabilito, come proposto nelle direttive
dell’AFC (del 25 marzo 1969, ASA 38 p. 121 ss.) e recepito dal Tribunale
Federale (sentenza 9C_646/2022 del 7 febbraio 2023 consid. 8.2) nella misura
del 6% del valore di stima.
Applicando la formula
sopra menzionata per il calcolo dell’IMU, il valore catastale dell’immobile in
questione ammonta ad € 134'485.68, che al tasso di cambio fissato al 31
dicembre 2022 (1 euro = 0.987450) corrisponde a CHF 132'798.-, ovvero il valore
determinato dall’autorità fiscale nelle osservazioni del 23 ottobre 2023.
Ci si domanda ora se tale
valore possa essere impiegato per il calcolo dell’imposta sulla sostanza e se
da questo possa essere ricavato il valore locativo ai fini del calcolo
dell’imposta sul reddito. Commisurando il valore locativo al 6% del valore
catastale, ammonterebbe a CHF 7'967.88, ovvero l’importo indicato dall’UT nelle
proprie osservazioni del 23 ottobre 2023.
4.3.
Secondo la giurisprudenza
della Suprema Corte, l’esistenza di un valore locativo estero va dimostrata dal
contribuente, producendo un documento ufficiale redatto dalle autorità del
luogo di situazione dell'immobile; perizie private non sono idonee. Per potere
essere preso in considerazione, il valore locativo estero deve inoltre
adempiere ai criteri stabiliti dal diritto svizzero, ciò che spetta sempre al
contribuente dimostrare (sentenza 9C_646/2022 del 7 febbraio 2023 consid. 6.3 e
giurisprudenza citata).
Se questi criteri non sono
rispettati, risulta più pertinente l'applicazione di un metodo forfettario. Per
questo scopo, l'utilizzo di un valore catastale ufficiale estero è però ammesso
solo se è certo che esso corrisponde agli standard di calcolo del valore fiscale
che sono vigenti in Svizzera. Quando il valore catastale ufficiale estero è
inferiore al valore fiscale vigente secondo gli standard svizzeri, esso deve
essere quindi aumentato di una percentuale adeguata fino alla garanzia del
rispetto di tali standard (sentenza 9C_646/2022 del 7 febbraio 2023 consid. 6.4
e giurisprudenza citata).
4.4.
Stando così le cose, si
deve ritenere corretto prendere in considerazione per il calcolo dell’aliquota
dell’imposta sulla sostanza, il valore catastale stabilito a partire dai dati
ricavati dalla visura. Si tratta difatti di un dato oggettivo, che proviene da
un’autorità fiscale estera e che è agevolmente reperibile. Sarebbe certo
possibile partire anche dal valore di acquisto dell’immobile, ma l’accertamento
sarebbe più complesso perché si dovrebbe tener conto del tempo trascorso dal
momento in cui il contribuente è divenuto proprietario.
Ai fini del calcolo
dell’imposta sulla sostanza, il valore dell’immobile dei ricorrenti è pertanto
correttamente stabilito in CHF 132'798.-.
4.5.
D’altronde, la ricorrente
non si rifà all'esistenza di un valore locativo estero e quindi non ne prova
l'ammontare (attraverso la produzione di un documento ufficiale redatto dalle
autorità del luogo di situazione dell'immobile) e la sua conformità agli
standard elvetici (sentenza 9C_646/2022 del 7 febbraio 2023 consid. 7.2 e giurisprudenza
citata).
Per provare che il valore
sia inferiore a quello risultante dal calcolo effettuato dall’autorità di tassazione,
la contribuente ha prodotto, nel corso della procedura di ricorso, una perizia.
Per giurisprudenza, tuttavia, una perizia di parte non è uno strumento idoneo
per definire il valore locativo di un immobile su suolo estero (sentenza 9C_646/2022
del 7 febbraio 2023 consid. 7.2 e giurisprudenza citata).
Infine non è stato
prodotto agli atti, ciò che avrebbe eventualmente agevolato ulteriori
considerazioni in merito al valore dell’immobile, il contratto di acquisto
dell’immobile in questione. Fermo restando, come evidenziato, che
l’accertamento del valore di stima non si sarebbe in ogni caso limitato a tale
dato.
4.6.
Il reddito locativo è
pertanto correttamente stato quantificato nella misura del 6% del valore di
stima, ovvero a CHF 7'967.-.
D’altronde, anche la
stessa contribuente nella perizia di parte ha commisurato il valore locativo in
CHF 3'140.10 ritenuto un valore commerciale di CHF 53'000.-, che corrisponde
proprio al 6% di quest’ultimo.
5.
Per i motivi che
precedono, il ricorso è parzialmente accolto, ritenuto che l’immobile di __________,
come riconosciuto anche dall’ufficio fiscale in corso di procedura, non può
essere computato nella sostanza immobiliare relativa al periodo fiscale 2022.
Per quanto concerne invece il valore di stima e il valore locativo
dell’immobile di __________, la decisione impugnata è confermata.
Tassa di giustizia e spese
processuali sono poste a carico della ricorrente in misura proporzionale alla
sua soccombenza.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
parzialmente
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 20 settembre 2023 è riformata nel
senso che il valore di stima degli immobili all’estero è ridotto a CHF
132'798.– e il relativo reddito a CHF 7’967.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.    800.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.      80.–
per un totale di                                                      fr.    880.–
sono a carico della
ricorrente nella misura di tre quarti (fr. 660.–).
3.   Contro il presente        Copia
per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         Il
cancelliere: