ti_gerichte · 12.1996.219 · 1997-02-19 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.02.1997 12.1996.219

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00219
Lugano
19 febbraio 1997
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa inc. LA.96.47
della Pretura di Lugano, Sezione 4, in materia di
contratto di locazione, promossa con istanza 11 marzo 1996 da
__________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
cui
l’istante ha chiesto l’accertamento della nullità del contratto di locazione 2
maggio 1995 a seguito di errore essenziale e la restituzione del deposito di
garanzia;
Istanza avversata
dalla convenuta, e respinta dal Pretore con sentenza 29 ottobre 1996;
Appellante
l’istante, che con atto di appello dell’11 novembre 1996, erroneamente
denominato ricorso per cassazione, chiede la riforma del giudizio impugnato nel
senso di accogliere l’istanza;
Mentre
la convenuta con osservazioni 13 dicembre 1996 postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
-
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
La
convenuta dal 1° marzo 1995 ha concesso in locazione all’istante ad uso
commerciale una superficie di 240 mq al piano terreno dello stabile __________
al numero civico __________di via __________ a __________a a tempo
indeterminato ma per almeno un anno contro un canone annuo di fr. 21’600.--
(doc. A).
B.
Il
19 luglio 1995 l’istante, invocando l’errore essenziale in relazione alle
limitazioni imposte dal Comune allo svolgimento della pattuita attività
commerciale, ha dichiarato di rinunciare al contratto (doc. G).
C.
Il
30 agosto 1995 la convenuta ha adito l’Ufficio di conciliazione di __________
per contestare l’attitudine della conduttrice, ritenendo del tutto immotivata
la di lei decisIone di dipartirsi dal contratto di locazione senza ossequiarne
i termini (doc. 1).
Con
decisione del 20 novembre 1995 l’Ufficio di conciliazione ha stabilito che il
contratto di locazione in esame deve essere ritenuto vincolante per la
convenuta fino al 28 febbraio 1996, data per la quale esso si potrebbe ritenere
validamente disdetto dalla convenuta medesima.
D.
Solo
il 2 gennaio 1996 __________ ha adito il Pretore, chiedendo la declaratoria di
la nullità del contratto per errore essenziale e la restituzione del deposito
di garanzia.
Conseguentemente
il Pretore con decisione 10 gennaio 1996 ha dichiarato irricevibile l’istanza
per tardività (doc. K).
E.
L’istante
ha perciò formulato le proprie richieste all’Ufficio di conciliazione di
__________ che ha accertato la mancata conciliazione in data 28 febbraio 1996.
L’11
marzo 1996 l’istante ha pertanto nuovamente adito il Pretore, ribadendo le
proprie precedenti richieste, avversate dalla controparte in occasione
dell’udienza di discussione del 6 maggio 1996.
F.
Nel
giudizio impugnato il Pretore ha negato l’esistenza di una situazione di errore
essenziale, ritenendo che l’errore circa le modalità di utilizzo dell’ente
locato sarebbe un semplice errore sui motivi.
L’istante
avrebbe comunque potuto svolgere l’attività da lei auspicata, mentre quella del
suo subconduttore -l’esercizio di una piccola falegnameria- non rientrerebbe
nella nozione di attività commerciale contrattualmente pattuita.
Dal
che la reiezione dell’istanza anche relativamente al richiesto svincolo del
deposito di garanzia, questione dipendente dall’accoglimento della tesi
dell’errore essenziale.
G.
Delle
motivazioni del gravame -erroneamente intitolato quale ricorso per cassazione-
e delle argomentazioni della resistente, che conclude per la reiezione del
gravame, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
L’istante
contro la sentenza impugnata ha proposto un gravame denominato “ricorso per
cassazione”.
1.1
A
non averne dubbi, la lite in cui si chiede l’accertamento dell’inefficacia per
errore essenziale di un contratto di locazione stipulato per la durata minima
di un anno e contemplante un canone annuo di fr. 21’600.-- e la restituzione di
un deposito di garanzia di fr. 2’000.-- raggiunge il valore minimo appellabile
di fr. 8’000.--, motivo per cui la sentenza pretorile va impugnata con il
rimedio ordinario dell’appello (art. 307 e segg. CPC), e non con quello del
ricorso per cassazione (art. 327 e segg. CPC) come prevede esplicitamente l'art.
411 CPC.
L’errata
formulazione dell’atto ricorsuale non lo rende comunque nullo se si possono
evincere dal gravame le critiche del ricorrente alla sentenza impugnata e le
sue richieste di giudizio, e se nel contempo la controparte non subisce un
pregiudizio dall’errata indicazione del rimedio ricorsuale (
Cocchi/Trezzini
,
CPC, ad art. 309, n. 8).
1.2
Nella
specie, proprio in conseguenza della natura appellatoria delle censure
dell’istante la ricevibilità dell’impugnativa sarebbe stata assai dubbia nel
caso di un ricorso per cassazione, a causa della mancata indicazione del motivo
di cassazione e comunque -volendo concludere per quello di cui all’art. 327 lit.
g CPC- per l’assenza di una concreta censura d’arbitrio, mentre il gravame è al
contrario pienamente ricevibile come appello, non potendosi ritenere che la
controparte abbia subito pregiudizio dall’errata denominazione del mezzo di
ricorso.
2.
Il
contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale (art. 23
CO).
L’errore
è in particolare essenziale anche quando concerne una determinata condizione di
fatto che la parte in errore soggettivamente considerava come necessario
elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti in affari, e la cui
importanza è riconoscibile anche dal profilo oggettivo (art. 24 cpv. 1 cifra 4
CO;
DTF
118 II 62, 114 II 139;
II CCA
3 dicembre 1996 in re C./V.
e R., 6 settembre 1996 in re G. SA/R., 6 marzo 1996 in re E. SA/S. AG;
Von Thur/Peter
,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. edizione, vol. 1,
pag. 308 e 309;
Guhl
, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. edizione,
pag. 131 e segg.;
Honsell/Vogt/Wiegand
, OR I, 2. edizione, 1996, n.
20-23 ad art. 24 CO).
3.
Il
Pretore, senza neppure esaminare se l’istante sia in concreto incorsa nell’asserito
errore, ha respinto l’eccezione ritenendo che il fatto di avere pensato a torto
di poter utilizzare l’oggetto del contratto in un certo modo costituirebbe
unicamente un irrilevante errore sui motivi.
Si
tratta di una motivazione che non può essere condivisa.
3.1
Contrariamente
a quanto ritenuto dal Pretore, il conduttore che loca dei locali adibiti ad
“uso commerciale” e che si vede vietare l’esercizio di ogni altra attività ad
esclusione di quella di deposito o magazzino non è incorso in un irrilevante
errore sui motivi, ma in un errore essenziale su una circostanza di fatto -l’esistenza
di norme che limitano la facoltà di utilizzare l’oggetto del contratto- ai
sensi dell’art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO.
E’
infatti a prima vista evidente che la comune nozione di “uso commerciale” di un
locale implica un utilizzo molto più estensivo che non il solo deposito di
merci, e comprende in particolare, senza dubbio alcuno, almeno la possibilità
di farvi accedere la potenziale clientela ai fini della contrattazione.
Se
ciò non è possibile a causa di un vincolo giuridico, e non perciò non a seguito
di una visibile particolarità dello stato del luogo, ben si può ammettere che
il conduttore, se avesse saputo dell’impedimento, non avrebbe concluso il
contratto, come pure si deve ritenere che un locatore in buona fede avrebbe
dovuto cogliere la decisiva importanza della questione.
La
fattispecie, in definitiva, è del tutto analoga a quella in cui si acquista un
fondo ritenendolo erroneamente edificabile, e nella quale la giurisprudenza non
ha esitazione nel riconoscere la presenza di un errore essenziale (
DTF
98 II 18;
Rep
. 1985, pag. 121; 1984, pag. 126).
3.2
In
concreto, il giudizio pretorile sull’inesistenza dell’asserito errore
essenziale può comunque essere confermato, non essendovi la prova che la
conduttrice vi sia effettivamente incorsa.
Infatti,
anche se il contratto prevede effettivamente la destinazione ad “uso
commerciale” del bene locato (doc. A, pag. 1, punto 3), dall’insieme degli atti
di causa si evince che la reale volontà delle parti era quella di adibirlo a
magazzino e/o deposito.
La
stessa istante risulta aver formulato richiesta in tal senso con il modulo
“ricerca di affitto locali commerciali” (doc. 12), e comunque la deposizione
della teste __________, della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare, ha
fugato ogni possibile incertezza, permettendo di stabilire che l’istante ha
sottoscritto il contratto di locazione nella piena consapevolezza del fatto che
l’ente locato nonostante l’impropria dicitura del contratto (nel quale si è
peraltro solo distinto genericamente tra il fine abitativo e quello
commerciale, non precisato nella sua natura benché il contratto lo prevedesse)
doveva essere adibito a deposito o magazzino, e non invece ad altri e più
intensivi fini commerciali.
4.
Non
potendosi pronunciare il richiesto annullamento del contratto, non vi è motivo
per restituire all’istante - che è silente sul tema specifico- il deposito di
garanzia.
Ne
segue perciò la reiezione del gravame ai sensi dei considerandi.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza dell’istante.
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
11 novembre 1996 di __________ è respinto.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                fr.    480.--
b)
spese                                                 fr.      20.--
T
o t a l e                                                        fr.    500.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
L’istante
rifonderà alla convenuta fr. 700.-- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:       -    __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario