ti_gerichte · 80.2021.254 · 2021-10-13 · it
Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, applicazione del valore di reddito stabilito dallUfficio cantonale di stima, riferimento generico a canoni locatizi della zona, annullamento

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, applicazione del valore di reddito stabilito dall’Ufficio cantonale di stima, riferimento generico a “canoni locatizi della zona”, annullamento

Tessin Camera di diritto tributario 11.03.2022 80.2021.254
Tessin Camera di diritto tributario 11.03.2022 80.2021.254
Ticino Camera di diritto tributario 11.03.2022 80.2021.254

Incarto n.
80.2021.254
Lugano
11 marzo 2022
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
segretari
a
Sabina
Ghidossi, vicecancelliera
parti
RI 1
RI 2
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 12 novembre 2021 contro la decisione del 13 ottobre 2021 in materia di IC
2020.
Fatti
A.
I coniugi RI 1 e RI 2
erano, nel periodo fiscale
sub judice
, domiciliati a __________ nel
Canton __________. Il signor RI 1 era ed è proprietario, in ragione di un mezzo,
dei mapp. n. __________ e __________ RFD di __________.
B.
Il 27 luglio 2021, i
contribuenti presentavano la loro dichiarazione di imposta per il periodo
fiscale 2020, producendo in allegato sia quella presentata all’autorità fiscale
del Canton __________ sia la cosiddetta “
Steuerausscheidung 2020
”
allestita dal fisco argoviese. I contribuenti, nella dichiarazione fiscale
presentata nel Canton __________, dichiaravano, per gli immobili siti in
Ticino, un “
Eigenmietwert
” di fr. 8'088.- ciascuno.
C.
Con
decisione di tassazione IC 2020 del 25 agosto 2021, l’RS 1 (di seguito: UT)
accertava un reddito imponibile pari a fr. 15'100.- (determinante per
l’aliquota: fr. 240'300.-) ed una sostanza imponibile pari a fr. 278'000.-
(determinante per l’aliquota: fr. 4'316'000.-). In particolare, l’autorità di
tassazione stabiliva quale “valore locativo abitazione secondaria/di vacanza”
fr. 52'598.-, con la seguente motivazione:
“Il valore locativo delle abitazioni secondarie corrisponde al valore
di mercato delle pigioni della zona. L’agevolazione fiscale prevista per le
abitazioni primarie non può essere ammessa”.
D.
Il 22 settembre 2021,
i contribuenti presentavano tempestivo reclamo contro la decisione di
tassazione IC 2020. Tuttavia, essendo il memoriale redatto in lingua tedesca,
con scritto del 23 settembre 2021, l’UT invitava gli insorgenti a voler
presentare il reclamo in lingua italiana “
entro il termine legale
”. Il
27 settembre 2021 i ricorrenti producevano all’attenzione dell’UT (che la
riceveva il 28 settembre 2021), entro il termine di 30 giorni a decorrere dalla
notificazione delle decisioni di tassazione, la traduzione del loro primo
scritto. I coniugi __________ contestavano, per quanto qui di interesse, il
valore locativo delle loro abitazioni secondarie/di vacanza stabilito dall’UT,
indicando che “
il valore locativo figurativo valutato è molto alto
”.
E.
Con
decisione di tassazione dopo reclamo IC 2020 del 13 ottobre 2021, l’autorità di
tassazione confermava l’importo relativo al “valore locativo abitazione
secondaria/di vacanza” pari a fr. 52'598.-, con la seguente motivazione:
“[…] si
reputa che non siano dati i[
n
] presupposti per una diminuzione. Tenuto
conto del valore dell’immobile e dei canoni locatizi della zona, si reputa che
sia del tutto veritiero poter considerare un ipotetico incasso da affitti di
Fr. 1'730.- sia per il fondo 228 che per il fondo 761”.
F.
Con tempestivo
ricorso del 12 novembre 2021 alla Camera di diritto tributario, i coniugi __________
insorgono contro la decisione di tassazione dopo reclamo IC 2020 del 13 ottobre
2021, contestando il “valore locativo abitazione secondaria/di vacanza” poiché
troppo elevato.
G.
Con scritto del 18
novembre 2021, l’UT rinuncia a formulare delle osservazioni al ricorso
presentato dai coniugi __________.
Diritto
1.
1.1.
I ricorrenti, come detto,
contestano il “valore locativo dell’abitazione secondaria/di vacanza” stabilito
dall’UT, sulla base del “valore di mercato delle pigioni della zona”, stimato
in fr. 1'730.- mensili per ciascun fondo di proprietà del contribuente.
In queste circostanze, si
deve quindi preliminarmente verificare se l’autorità di tassazione, emanando la
decisione su reclamo, abbia violato il diritto di essere sentiti dei
ricorrenti.
1.2.
Va ricordato che, adita
dal contribuente con reclamo, l’autorità fiscale deve prendere la sua decisione
fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 prima frase LT; art.
135 cpv. 1 prima frase LIFD) e la decisione deve essere motivata (art. 208 cpv.
2 LT e art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD). Per giurisprudenza costante, il
diritto a una motivazione ha natura formale: pertanto, di regola, la sua
violazione comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato
se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a; 118 Ia 17
consid. 1a).
L’art. 29 Cost. impone
alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni
delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti
da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente
quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a
decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle
condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali
possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid.
2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi).
La motivazione deve dunque
consistere nell’esposizione della fattispecie e in una motivazione giuridica,
dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione: solo in
tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso e
l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (p. es.
sentenza della CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003, in: RtiD I-2004 n.19t).
1.3.
L’UT, nella propria
decisione di tassazione, ha spiegato che, il valore locativo delle abitazioni
secondarie corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona.
L’autorità fiscale non spende tuttavia una parola per indicare quale sia il
“valore di mercato delle pigioni”. Unicamente nella decisione di tassazione
dopo reclamo, l’UT indica che “
tenuto conto del valore dell’immobile e dei
canoni locatizi della zona, si reputa che sia del tutto veritiero poter
considerare un ipotetico incasso da affitti di fr. 1'730.- sia per il fondo __________
che per il fondo __________
”.
Ai ricorrenti è stato
dunque spiegato il metodo con il quale l’autorità fiscale determina il valore
locativo delle abitazioni secondarie, senza tuttavia fornire loro i dati delle
“pigioni di mercato” che sarebbero stati considerati quali termine di paragone.
In queste circostanze, si
deve concludere che il diritto di essere sentiti dei ricorrenti è stato violato.
Già solo per tale ragione, la decisione su reclamo dev’essere annullata.
2.
2.1.
Secondo
gli artt. 20 cpv. 1 lett.
b
LT e 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è
imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di
immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso
proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a
titolo gratuito. L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo
viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e
dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.
Il riferimento alle
condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il
valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa
tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il
canone di locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; vedi anche DTF 124 I
152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF
52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
2.2.
La legge
federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni
obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo
(in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art.
7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità
di accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione
alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al
valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se
non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF
125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha
stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF
124 I 145, consid. 4d p. 156; cfr. sentenza del TF n. 2C_757/2015 dell’8
dicembre 2016, consid. 2), precisando poi che il 60% del valore di mercato
rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio
costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
2.3.
Per quanto qui di
interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto
della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è
stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il
suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima
ufficiale.
2.4.
Per
quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art.
1 del decreto esecutivo del’11 dicembre 2019 concernente l’imposizione delle
persone fisiche valido per il periodo fiscale 2020, esso corrisponde al valore
di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima
posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde
mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri
elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore
di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
2.5.
In una sentenza di
principio risalente al 9 maggio 2008 (cfr. sentenza della CDT n. 80.2007.173
del 9 maggio 2008), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi,
già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare
della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
In primo luogo, il Canton
Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono
“accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili.
Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse
espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma
anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton
Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio
stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che
essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che
l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di
una decisione ma solo al dispositivo.
D’altra parte, anche
volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui
accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per
impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le
condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una
procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione
dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere
probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova
dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.
Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei
ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel
Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima
ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito,
dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità
ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di
pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è
attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione
sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al
Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul
reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera
di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un
reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata,
cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha
intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al
contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima
si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di
capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere
ulteriori precisazioni.
A titolo abbondanziale,
questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che
il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel
quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70%
del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche sentenze della CDT n. 80.2006.173
del 21 dicembre 2006 e n. 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
2.6.
L’AFC ha emanato delle
informazioni fiscali (edite dalla Conferenza svizzera delle imposte), nel marzo
del 2015, proprio in relazione all’imposizione del valore locativo. In merito
al calcolo del valore locativo, nel documento si indica (a pagina 9, punto 4.1,
“Le principe du loyer comparable”
) che i valori locativi sono
generalmente calcolabili grazie al metodo comparativo: e meglio il paragone con
altri appartamenti simili, ceduti in locazione. Il valore dell’utilizzo proprio
corrisponderà di principio alla pigione che un terzo dovrebbe pagare nelle
medesime circostanze per un immobile della stessa natura e che presenti le
medesime caratteristiche (stessa situazione, medesima vetustà dell’immobile e numero
di locali, nonché disposizione e superficie).
Difficilmente è possibile
trovare, nel vicinato, immobili locati della stessa natura e della stessa
grandezza. Unicamente per gli immobili strutturati in proprietà per piani è
possibile riferirsi a valori che sono direttamente paragonabili, come anche per
gli appartamenti abitati dallo stesso proprietario nel suo immobile locativo. Tuttavia,
sempre dalle Informazioni fiscali sul valore locativo, emerge che, nei casi di
abitazioni familiari non è possibile stabilire dei valori direttamente
comparabili. Per questa tipologia di alloggi, i valori devono essere
determinati secondo criteri di calcolo oggettivi. In tal senso si distinguono –
di principio – due metodi per il calcolo dei valori locativi, il metodo lordo e
quello netto. Il metodo lordo prevale in Svizzera.
Già nelle “Direttive per
determinare il valore locativo delle case di abitazione occupate dal
proprietario del 25.3.1969” (in ASA vol. 38, p. 121 ss.), l’AFC ha sviluppato
più sistemi di calcolo relativi alla stima del valore locativo secondo il
metodo lordo. I metodi in questione vengono brevemente illustrati ai punti 4.3.
delle Informazioni fiscali sul valore locativo (v. in particolare p. 10 e 11):
e meglio il metodo comparativo, il metodo della determinazione del valore
locativo sulla base di stime cantonali degli immobili, il metodo della
procedura di stima individuale (ogni immobile viene valutato in maniera
separata in funzione di determinati criteri ad esso relativi) e i casi speciali
(ad. es. tipo ville lussuose, ville d’artista occupate dai loro proprietari).
2.7.
Come già indicato
poc’anzi, nella decisione impugnata l’autorità fiscale non spiega su quali dati
comparativi abbia basato la propria decisione: non è pertanto possibile né per i
contribuenti, né tantomeno per questa Camera verificare, nelle suesposte
circostanze, la correttezza del valore locativo attribuito alle residenze
secondarie dei coniugi __________.
2.8.
In aggiunta, si rileva che
i ricorrenti allegano al proprio memoriale la “scheda di calcolo della stima”
del fondo n. __________ RFD di __________ rispettivamente del fondo n. __________.
Da questi documenti si evince un valore di reddito di fr. 16'176.75 per ciascun
fondo. Applicando la appena citata prassi, ritenuta illegale, si otterrebbe il
valore locativo accertato dall’autorità fiscale e pari a fr 20'798.- (fr.
16'176.75 [valore di reddito accertato dall’Ufficio di stima] x 90% / 70%).
Anche per tale motivo quindi, la decisione dell’UT è da annullare.
2.9.
Dal riparto effettuato
dall’UT si evince un reddito immobiliare nel Canton Ticino di complessivi fr
20'798.-, che corrisponderebbero unicamente al valore locativo di un unico
fondo, mentre i ricorrenti sono proprietari sia del mapp. n. __________ RFD di __________
sia di quello n. __________. Di conseguenza, il reddito immobiliare sarebbe da definire
nuovamente, presumibilmente effettuando una
reformatio in peius
. Di
conseguenza, anche per questo motivo, gli atti sono ritornati all’UT, affinché
proceda a determinare nuovamente il valore locativo degli immobili siti in
Ticino.
3.
Il
ricorso è accolto e gli atti sono ritornati all’autorità fiscale affinché
proceda nei propri incombenti ai sensi dei considerandi. Non si prelevano tassa
di giustizia e spese processuali.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo IC 2020 è annullata e gli atti vengono
ritornati all’UT, affinché proceda nuovamente alla determinazione del valore
locativo, ai sensi dei considerandi.
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni
Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: