ti_gerichte · 12.2009.197 · 2010-06-07 · it
Locazione sublocazione o contratto fiduciario ? - contestazione di disdetta straordinaria - sfratto del subconduttore - azione identica - azione connessa

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.06.2010 12.2009.197

Incarto n.
12.2009.197
Lugano
7 giugno 2010/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione e più
precisamente sull’istanza di sfratto - inc. n. DI.2009.327 della Pretura del
Distretto di Bellinzona - promossa il 2 settembre 2009 da
AO 1
rappr. da  RA 2
contro
AP 1
rappr. da  RA 1
nonché sull’istanza di contestazione della disdetta
introdotta il 28 agosto 2009 innanzi all’Ufficio di conciliazione di Giubiasco
da
AP 1
rappr. da  RA 1
contro
R__________ __________
rappr. da  RA 2
sulle
quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 27 ottobre 2009, con cui ha
respinto l’istanza di contestazione della disdetta e accolto l’istanza di
sfratto;
appellante
AP 1 con atto di appello 9 novembre 2009 con cui chiede di riformare il
querelato giudizio nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto,
in via subordinata di disporre la rimessione dell’intero incarto all’Handelsgericht
di Zurigo previo consenso di quest’ultimo, in via più subordinata di sospendere
la procedura sino ad emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza
cresciuta in giudicato, e in via ancor più subordinata di accogliere l’istanza
di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, il tutto protestando
spese e ripetibili;
mentre AO
1 con osservazioni 3 dicembre 2009 postula la reiezione del gravame pure con
protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 13 novembre 2009 con cui la presidente di questa Camera ha concesso
all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Nell’autunno
2007 AP 1, interessata da una parte ad acquistare la part. n. __________ RFD di
__________ di proprietà di __________ su cui sorgeva una casa unifamiliare e preoccupata
dall’altra di non apparire formalmente come acquirente a RF, ha incaricato la
succursale zurighese della società __________ I__________ __________ __________
di approntare una soluzione al problema. La società, di cui AO 1 era amministratore
(doc. CC), le propose inizialmente di far acquistare la particella dalla
società F__________ __________ capitalizzata con il denaro della cliente, ritenuto
che la medesima avrebbe in seguito provveduto a concederla in locazione alla
costituenda società __________ R__________ __________, le cui azioni sarebbero
state messe a disposizione della cliente, che avrebbe così potuto usare
l’immobile (doc. 2). Di fatto le parti, temendo difficoltà o lungaggini inerenti
la problematica LAFE, modificarono poi leggermente la strategia, nel senso che
la particella venne acquistata direttamente da AO 1 (cfr. doc. A), in parte con
il denaro di F__________ __________ e della cliente e in parte con un
finanziamento bancario. Per il resto, le parti si attennero agli accordi
iniziali, con la successiva conclusione di un contratto di locazione a favore
di R__________ __________ (doc. B) e la conseguente occupazione della casa
d’abitazione da parte della cliente dal 1° giugno 2008.
2.
A
seguito di dissidi sorti tra le parti, che nell’estate/autunno 2008 hanno
portato alla revoca del mandato a suo tempo conferito a I__________ __________,
il 13 luglio 2009 (doc. 99) AP 1 ha convenuto in giudizio quest’ultima, AO 1 e
F__________ __________ innanzi all’Handelsgericht di Zurigo con un’azione di
rendiconto, nell’ambito della quale ha tra l’altro chiesto che le fossero consegnati
i beni acquisiti in virtù del mandato fiduciario, tra cui la particella di __________,
e che AO 1 fosse obbligato a tollerare la sua presenza nella casa di abitazione
fino ad evasione delle precedenti domande.
Nel
frattempo, il 17 giugno 2009 (doc. M), AO 1 ha notificato a R__________ __________
la disdetta del contratto di locazione per il successivo 30 settembre, termine
che, su richiesta della conduttrice (doc. O), è stato in seguito anticipato al
31 agosto. A sua volta quest’ultima, con scritto 24 giugno 2009 (doc. E),
rilevando di non aver ricevuto la pigione dovuta da novembre 2008, ha diffidato
AP 1 a pagarle entro 30 giorni fr. 27’360.-, precisando che, trascorso
infruttuosamente quel termine, il contratto sarebbe stato disdetto giusta
l’art. 257d CO. Il 27 luglio 2009, su modulo ufficiale (doc. H), essa ha quindi
notificato la disdetta con effetto dal successivo 31 agosto.
3.
Con
istanza 2 settembre 2009 AO 1 (in seguito: istante) ha chiesto al Pretore del
Distretto di Bellinzona lo sfratto della subconduttrice AP 1 (in seguito:
convenuta), osservando che sia la locazione principale sia la sublocazione - le
cui pretese gli erano per altro state cedute (cfr. doc. O) - erano giunte a
scadenza il 31 agosto 2009 e che l’ente locato non era stato da lei riconsegnato.
In precedenza, con istanza 28 agosto 2009 quest’ultima aveva convenuto R__________
__________ innanzi all’Ufficio di conciliazione di Giubiasco chiedendo che fosse
accertata la nullità o l’annullamento della disdetta 27 luglio 2009: in estrema
sintesi essa ha addotto che il contratto di locazione tra l’istante e R__________
__________ era già stato disdetto per fine settembre 2008 per cui quest’ultima
non poteva più notificarle alcuna disdetta; che tra quest’ultima e lei non era comunque
stato concluso alcun contratto di sublocazione; e che il suo diritto di abitare
l’immobile litigioso derivava direttamente dalla relazione fiduciaria venuta in
essere con l’istante.
In
applicazione dell’art. 274g CO la decisione sulle istanze di contestazione
della disdetta e di sfratto, nell’ambito delle quali, con domanda processuale
24 settembre 2009, la convenuta, rilevato che la causa era identica o comunque
connessa a quella da lei già promossa innanzi all’Handelsgericht di Zurigo, ha chiesto
preliminarmente di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto, di rimettere l’intero
incarto a quel tribunale previo consenso di quest’ultimo o di sospendere la
procedura sino ad emanazione di una sentenza da parte sua, è stata devoluta al
Pretore nella sua qualità di giudice dello sfratto.
4.
Con
la sentenza 27 ottobre 2009 il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione
della disdetta e accolto l’istanza di sfratto, caricando alla convenuta la
tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese di fr. 50.- nonché le ripetibili di
fr. 750.-. Il giudice di prime cure, richiamata la norma di attrazione di
competenza di cui all’art. 274g CO, ha innanzitutto ritenuto che le domande
preliminari della convenuta, volte a disporre la non entrata in materia, la
sospensione o la trasmissione del procedimento all’Handelsgericht di Zurigo,
non potevano essere vagliate, siccome la procedura di sfratto era per sua
natura rapida e non suscettibile di sospensione o trasmissione ad altre
autorità. Nel merito ha quindi rilevato che il fatto che il contratto di
locazione principale tra l’istante e R__________ __________ fosse giunto a
scadenza il 31 agosto 2009 e che la convenuta avesse concluso con quest’ultima
un contratto di sublocazione o di comodato, per altro a sua volta pure giunto a
scadenza, legittimavano per giurisprudenza l’istante ad ottenere lo sfratto
della convenuta.
5.
Con
appello 9 novembre 2009, cui è stato concesso l’effetto sospensivo richiesto, la
convenuta chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di dichiarare
irricevibile l’istanza di sfratto, in via subordinata di disporre la rimessione
dell’intero incarto all’Handelsgericht di Zurigo previo consenso di
quest’ultimo, in via più subordinata di sospendere la procedura sino ad
emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, e
in via ancor più subordinata di accogliere l’istanza di contestazione della
disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, il tutto attribuendole fr.
5'000.- per ripetibili della prima sede. Essa rimprovera innanzitutto al
Pretore di non aver esaminato le eccezioni preliminari, a suo dire fondate,
secondo cui la presente causa sarebbe identica o comunque connessa a quella da
lei già promossa innanzi all’Handelsgericht di Zurigo. Nel merito contesta
nuovamente di aver concluso un qualsivoglia valido contratto di locazione con
l’istante o un contratto di sublocazione o di comodato con R__________ __________
e ribadisce di fondare il suo diritto ad abitare l’immobile litigioso sul
rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________ e con l’istante
singolarmente.
6.
Delle
osservazioni 3 dicembre 2009 con cui l’istante postula la reiezione del gravame
si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
7.
La
procedura di appello si caratterizza quale accertamento critico della decisione
del primo giudice, senza che le emergenze processuali possano essere mutate (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 1 ad art. 321): ciò implica in particolare il divieto
di produrre in questa sede nuova documentazione (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Ne
discende che la decisione 27 ottobre 2009 (doc. 99
[
recte
:
100]
) con cui l’Obergericht di Zurigo ha dichiarato
competente per materia l’Handelsgericht (invece del Bezirksgericht) di Zurigo
ad esaminare le questioni azionate il 23 luglio 2009, allegata dalla convenuta
al proprio gravame, deve senz’altro essere estromessa dall’incarto. La
circostanza di fatto evocata, addotta per la prima volta solo con l’appello (p.
11), era per altro irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC).
8.
La
convenuta ha invero ragione a rimproverare al Pretore di non aver esaminato nel
merito le eccezioni preliminari da lei sollevate a suo tempo. In effetti, le
fattispecie che il giudice dello sfratto è tenuto ad esaminare in virtù della
norma di attrazione di competenza di cui all’art. 274g CO - la cui applicazione
a questo stadio della lite è ormai pacifica - sono sottoposte al diritto
federale e quindi alla procedura, completa e non sommaria, degli art. 274 seg.
CO (DTF
122 III 92; SJZ
1994 p. 238;
Cocchi
, Autorità
competenti, aspetti procedurali e sfratto, in: AAVV, Diritto della locazione,
p. 98) così come del resto la procedura civile ticinese prevede espressamente
all'art. 507 cpv. 4 CPC. Questa procedura "federale" di sfratto,
diversamente da quella “cantonale” dell’art. 506 CPC, impone tra l’altro al
giudice di esaminare con piena cognizione la lite e in particolare di chiarire
tutti gli aspetti fattuali e giuridici rilevanti, ivi comprese tutte le
eventuali questioni pregiudiziali (
Cocchi
, op. cit., ibidem; SVIT, Das
Schweizerische Mietrecht - Kommentar, 3
ª
ed., n. 8a ad art. 274g CO con rif.; II CCA 11 gennaio 2002 inc. n.
12.2001.175, 24 ottobre 2008 inc. n. 12.2008.209).
8.1
Contrariamente
all’assunto della convenuta, non è però vero che la procedura promossa innanzi
al Pretore del Distretto di Bellinzona (volta ad ottenere lo sfratto della
convenuta dalla casa di abitazione di __________) sia identica a quella
pendente presso l’Handelsgericht di Zurigo (nella quale - come detto - la
convenuta aveva chiesto tra l’altro che l’istante fosse obbligato a tollerare
la sua presenza nella casa di abitazione fino ad evasione delle sue precedenti
domande), cosicché si imporrebbe di dichiarare irricevibile l’istanza di
sfratto. L’art. 35 LForo, sul quale la convenuta fonda la sua eccezione, recita
che se più azioni aventi lo stesso oggetto sono pendenti tra le medesime parti
davanti a giudici diversi, il giudice successivamente adito sospende il
procedimento finché il giudice preventivamente adito abbia deciso della propria
competenza (cpv. 1), rispettivamente dispone la non entrata nel merito appena
sia certa la competenza del giudice preventivamente adito (cpv. 2). Nella
presente fattispecie, la richiesta della convenuta di dichiarare irricevibile
l’istanza di sfratto dovrebbe invero essere disattesa già per il fatto che l’istruttoria
di causa non ha ancora provato con certezza che l’Handelsgericht di Zurigo sia
competente a statuire sull’azione inoltrata il 13 luglio 2009, con il che si
dovrebbe semmai sospendere il procedimento finché quel tribunale si sia
pronunciato sulla propria competenza. In realtà, non vi è però motivo di
adottare l’una o l’altra di queste alternative. È in effetti incontestabile che
le due cause non riguardano lo “stesso oggetto”, ritenuto che in generale vi è
identità quando dallo stesso substrato fattuale viene fatta valere una medesima
pretesa, rispettivamente, in base alla giurisprudenza del Tribunale federale, quando
al giudice viene sottoposta la medesima pretesa fondata sui medesimi fatti e
sulla medesima argomentazione giuridica (DTF 121 III 477 consid. 4a, 123 III 18
consid.
2a;
Ruggle/Tenchio-Kuzmi
ć
, Basler Kommentar, n. 10 ad art. 35 LForo;
Dasser
, Gerichtsstandsgesetz, n. 12 segg. ad art. 35 LForo;
Kellerhals/Güngerich
, Gerichtsstandsgesetz, 2ª ed., n. 5 ad art. 35 LForo).
Ora, nel caso concreto, la mancata identità delle due cause
che qui si contrappongono è incontestabile, visto e considerato che la causa pendente
a Bellinzona si fonda sul diritto della locazione e più in particolare sulle
disdette del 16 giugno e 27 luglio 2009 e sulla conseguente domanda di sfratto,
mentre quella avviata in precedenza a Zurigo non trae fondamento su questi stessi
fatti, per altro non ancora accaduti allorché il 24 aprile 2009 la convenuta
aveva avviato l’obbligatoria procedura di conciliazione (doc. 11)
rispettivamente quando il 26 maggio 2009 le era stata rilasciata
l’autorizzazione ad agire (doc. 12), ma piuttosto sulle norme del contratto di
mandato (fiduciario) e meglio sull’obbligo di rendere conto e di restituire
quanto ottenuto in base al contratto (art. 400 seg. CO).
8.2
Ma neppure va ordinata la rimessione dell’intero incarto
all’Handelsgericht di Zurigo o la sospensione della procedura sino ad
emanazione da parte di quel tribunale di una sentenza cresciuta in giudicato, come
preteso dalla convenuta. L’art. 36 LForo, cui essa si richiama, recita che se
più azioni materialmente connesse sono pendenti davanti a giudici diversi, il
giudice successivamente adito può sospendere il procedimento finché il giudice
preventivamente adito abbia deciso (cpv. 1), rispettivamente può disporre la
rimessione della causa al giudice preventivamente adito, se questi vi
acconsente (cpv. 2). Nel caso di specie, quand’anche si volesse ammettere
l’esistenza di una connessione tra le cause pendenti a Bellinzona e Zurigo,
entrambe aventi in sostanza per oggetto la continuazione o meno dell’occupazione
della casa a __________ da parte della convenuta (cfr.
Ruggle/Tenchio-Kuzmi
ć
, op. cit., n. 18 ad art. 36 LForo)
, si osserva che la conseguenza da trarre non sarebbe
necessariamente quella auspicata dalla convenuta, il giudice successivamente
adito avendo in effetti anche in questo caso la facoltà, in base al suo ampio potere
di apprezzamento, di continuare con la trattazione della causa (DTF 132 III 178
consid. 5.1;
Ruggle/Tenchio-Kuzmi
ć
, op. cit., n. 24 e 27 ad art. 36
LForo;
Dasser
, op. cit., n. 11 e
26 ad art. 36 LForo). Ora, nelle particolari circostanze quest’ultima soluzione,
che è poi quella implicitamente adottata dal Pretore, può senz’altro essere
condivisa. Innanzitutto la sospensione della causa successivamente avviata o la
rimessione della stessa al giudice preventivamente adito dev’essere ordinata
con riserbo, la regola rimanendo quella secondo cui i diversi procedimenti,
seppur connessi, debbano continuare separatamente (
Ruggle/Tenchio-Kuzmi
ć
,
op. cit., n. 29 ad art. 36 LForo;
Dasser
,
op. cit., n. 12 ad art. 36 LForo;
Kellerhals/Güngerich
,
op. cit., n. 2 ad art. 36 LForo). Quest’ultima soluzione tiene inoltre conto
dell’interesse dell’istante a una rapida liquidazione della vertenza, ben più meritevole
di protezione di quello della convenuta, interessata piuttosto a rallentarne la
trattazione
(
Ruggle/Tenchio-Kuzmi
ć
, op. cit., n. 27 ad art. 36 LForo)
per continuare nel frattempo a rimanere nella casa. Essa si giustifica pure
soppesando gli interessi contrapposti delle parti, visto che la sospensione
comporterebbe un evidente ritardo nell’evasione della causa di sfratto, mentre
la rimessione della stessa comporterebbe un aumento delle spese ed altri
svantaggi procedurali (quali il cambiamento della lingua del processo e degli avvocati
intervenuti, con soprattutto l’esigenza di far tradurre dall’italiano al
tedesco tutti gli atti di causa e di applicare nuove norme di procedura), tanto
più che gli aspetti locativi verrebbero esaminati da un tribunale assai
distante dall’ente locato
(
Ruggle/Tenchio-Kuzmi
ć
,
op. cit., ibidem;
Dasser
, op.
cit., n. 12 e 27 ad art. 36 LForo;
Kellerhals/Güngerich
,
op. cit., n. 19 ad art. 36 LForo). Nella procedura pendente presso
l’Handelsgericht di Zurigo la questione dell’occupazione della casa riveste poi
una importanza tutto sommato accessoria di fronte alle numerose altre domande
di causa, per cui si deve ritenere che il grado di connessione delle cause, per
altro non particolarmente elevato (cfr.
supra
, consid. 8.1), non dovrebbe
giustificare la rimessione della causa a quel tribunale o una sospensione del
procedimento pendente a Bellinzona
(
Ruggle/Tenchio-Kuzmi
ć
, op. cit., ibidem;
Dasser
, op. cit., ibidem). A
prescindere da quanto precede, appare poi illogico togliere a un tribunale
speciale, com’è il giudice dello sfratto, la trattazione di una causa di sua esclusiva
competenza (cfr. art. 23 cpv. 1 LForo), per attribuirla a un altro tribunale,
che, oltre a non disporre di quelle medesime competenze specialistiche
(
Ruggle/Tenchio-Kuzmi
ć
, op. cit., ibidem), neppure sarebbe
competente per territorio a decidere sullo sfratto (
Dasser
, op. cit., n. 20 e 27 ad art. 36 LForo;
Kellerhals/Güngerich
, op. cit., n. 20
ad art. 36 LForo) e per altro al momento attuale nemmeno è certo che sia
competente a statuire sulla particolare questione sottopostagli con l’azione
del 13 luglio 2009 (
Dasser
, op.
cit., n. 27 ad art. 36 LForo;
Kellerhals/Güngerich
,
op. cit., n. 12 e 23 ad art. 36 LForo). Si aggiunga che la procedura di sfratto
è ormai ad un stadio assai avanzato essendo già pendente in seconda sede,
mentre quella di Zurigo si trova ancora in prima istanza, oltretutto solo in una
fase iniziale (
Ruggle/Tenchio-Kuzmi
ć
, op. cit., ibidem;
Dasser
, op. cit., n. 12 e 27 ad art. 36
LForo;
Kellerhals/Güngerich
, op.
cit., n. 13 e 23 ad art. 36 LForo). Tanto più che la sospensione non dovrebbe
entrare in linea di conto nel caso in cui, come nella fattispecie (cfr. art.
274d CO), il procedimento successivamente avviato debba essere trattato secondo
una procedura rapida (
Dasser
, op.
cit., n. 12 ad art. 36 LForo).
9.
Nel
merito la convenuta non mette di per sé in dubbio la correttezza del principio
giurisprudenziale esposto dal Pretore, secondo cui il locatore principale,
cessata la locazione principale e in presenza di un rapporto di sublocazione,
ha la facoltà di introdurre l
’
istanza
di sfratto direttamente contro il subconduttore (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 22 ad art. 506;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m. 35 ad
art. 506;
Cocchi
, op. cit., p. 101;
Rep
. 1996 p. 246; II CCA 8 aprile 2002 inc.
n. 12.2002.10, 20 aprile 2009 inc. n. 12.2008.192; SVIT, op. cit., n. 36 ad
art. 262 CO;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 27 ad art. 262 CO;
Heinrich
, Die
Untermiete, p. 141; DTF 120 II 112 consid. 3b/cc/ddd; mp 2002 p. 120 con altri
rif.). In questa sede essa contesta unicamente di aver concluso un qualsivoglia
valido contratto di locazione con l’istante o un contratto di sublocazione o di
comodato con R__________ __________ e ribadisce di fondare il suo diritto ad
abitare l’immobile litigioso sul rapporto fiduciario instauratosi con I__________
__________ e con l’istante singolarmente.
9.1
Nel
caso di specie è pacifico che tra l’istante e R__________ __________ sia venuto
in essere un contratto di locazione (doc. B) e che lo stesso sia giunto a
scadenza il 31 agosto 2009.
Affinché
si possa decretare lo sfratto della convenuta, occorre dunque che tra R__________
__________ e lei sia venuto in essere un contratto di sublocazione ai sensi
dell’art. 262 CO, oppure un’altra relazione contrattuale che giustifichi
l’applicazione, almeno per analogia, di quella disposizione, ciò che avviene
nel caso in cui tra quelle parti sia stato concluso un contratto di comodato
(cfr.
Heinrich
, op. cit., p. 51 seg.) o ancora quando il conduttore principale
autorizza il terzo ad utilizzare la cosa locata in modo duraturo (cfr.
Heinrich
,
op. cit., p. 56 seg.).
Nel
querelato giudizio il Pretore, preso atto che la convenuta aveva dichiarato
nell’istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 di aver messo a
disposizione di R__________ __________ fr. 23'940.- per il pagamento dei canoni
mensili di locazione nonché di aver trasferito all’istante l’importo di fr.
6'840.- a titolo di cauzione per il contratto di locazione (p. 10), ha ritenuto
che tra R__________ __________ e la convenuta era venuto in essere un contratto
di sublocazione, aggiungendo poi che, se anche le condizioni per ammettere
l’esistenza di un tale contratto non fossero date, tra quelle parti sarebbe in
ogni caso venuto in essere un contratto di comodato. Con il gravame la
convenuta, richiamandosi a una sentenza di questa Camera (II CCA 23 ottobre
2000 inc. n. 12.2000.119), ritiene che non vi erano in realtà elementi atti a
dimostrare che quelle somme costituissero la controprestazione per la messa a
disposizione della casa a titolo di sublocazione e che la circostanza che essa
si fosse impegnata a provvedere a ogni onere di finanziamento e di manutenzione
della proprietà alla stregua di un proprietario escludeva che la casa le fosse
stata messa a disposizione a titolo di comodato gratuito. La sentenza citata ha
in realtà per oggetto una fattispecie assai diversa e non giova alla convenuta:
in quell’occasione era stata in effetti negata all’intestatario (fiduciario) di
un immobile la possibilità di sfrattare l’inquilino, non essendo stata provata
l’esistenza tra loro di un valido contratto di locazione o di comodato, e ciò
in quanto l’inquilino aveva provveduto a pagare le opere di miglioria e le
spese ipotecarie, da lui per altro personalmente assunte nei confronti della
banca; nel caso che ci occupa invece, pacifica l’esistenza di un contratto di
locazione principale, è in discussione l’esistenza di un subcontratto (di sublocazione
o di comodato), ritenuto che da una parte la convenuta non era la controparte
contrattuale della banca per il pagamento delle spese ipotecarie, nemmeno
contratte direttamente da R__________ __________ ma dall’istante, e che
dall’altra la “pigione” da pagare non copriva tutti i possibili esborsi a
carico del proprietario, ma era stata fissata con un importo fisso (fr.
3'420.-, cfr. doc. 30). Nel caso concreto, a fronte dell’impegno della convenuta
di garantire a R__________ __________ la liquidità necessaria al mantenimento
del contratto di locazione (cfr. istanza di contestazione della disdetta del 28
agosto 2009 p. 9, 10 seg. e 15, domanda processuale 24 settembre 2009 p. 6,
allegato di risposta p. 8 seg. e 15, appello p. 8), ovvero i fr. 3'420.-
mensili, e della sua ammissione di aver messo a disposizione di R__________ __________
i fr. 23'940.- con cui quest’ultima aveva poi pagato mensilmente l’affitto
all’istante (cfr. istanza di contestazione della disdetta del 28 agosto 2009 p.
10, allegato di risposta p. 9, appello p. 8), non si può ritenere che essa intendesse
agire alla stregua di una proprietaria, quella somma costituendo il
corrispettivo per l’occupazione della casa onerosamente messa a sua disposizione
da R__________ __________ o comunque l’importo necessario al finanziamento di
quest’ultima società che le avrebbe così messo a disposizione la casa a titolo gratuito.
La conclusione del Pretore circa la venuta in essere di un contratto di
sublocazione o di comodato tra queste due parti, con la conseguente fondatezza
dell’istanza di sfratto e validità della disdetta, può dunque essere
confermata.
9.2
La
pretesa esistenza di un rapporto fiduciario instauratosi con I__________ __________
e con l’istante singolarmente che fonderebbe il diritto della convenuta ad
abitare l’immobile litigioso non migliora la sua posizione. In questa sede la
convenuta non ha in effetti (più) preteso - e nemmeno potrebbe - che il
contratto di locazione tra l’istante e R__________ __________ e quello di
sublocazione/comodato tra quest’ultima e lei fossero simulati e con ciò
inesistenti da un punto di vista giuridico: in tali circostanze, stante la
cessazione della locazione principale, ben si giustifica lo sfratto nei suoi
confronti (cfr.
supra
, consid. 9). Che poi l’istante, alla luce degli
accordi fiduciari conclusi, non fosse internamente autorizzato ad agire contro
gli interessi della mandante, è una questione che esula da questo giudizio, ciò
non impedendogli in ogni caso di agire esternamente come poi ha fatto. Il fatto
infine che la convenuta, in quanto mandante dell’intera operazione, potrà
pretendere, previo pagamento degli onorari e degli incomodi occorsi ai
mandatari, la restituzione di quanto è stato acquisito nell’ambito del mandato,
tra cui anche l’immobile in questione, non impedisce a sua volta che essa possa
essere ora sfrattata in base alle norme sulla locazione da lei stessa volute, la
sua proprietà e con ciò la possibilità di occupare la casa litigiosa potendo,
se del caso, essere ripristinata in un momento successivo.
10.
La
conferma del giudizio del Pretore sulla contestazione della disdetta e sullo
sfratto rende priva d’oggetto la richiesta della convenuta di aumentare da fr.
750.- a fr. 5'000.- l’indennità ripetibile dovuta per la procedura di prima
sede, quell’aumento essendo stato evidentemente richiesto solo per il caso -
non verificatosi - in cui le ripetibili fossero state poste a suo favore.
11.
Ne
discende l’integrale reiezione del gravame.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede, calcolate su un valore
litigioso di fr. 38’880.- (pari a dodici mesi di locazione, a norma dell'art.
414 cpv. 3 CPC, l'appello, oltre allo sfratto, avendo pure per oggetto anche la
contestazione della disdetta), seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 9 novembre 2009 di AP 1
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.   1’000.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
1’050.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
all’appellato AO 1 fr. 1’500.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                       Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori
inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).