ti_gerichte · 12.2001.91 · 2001-10-11 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.10.2001 12.2001.91

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00091
Lugano
11 ottobre
2001
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa in materia di
locazione -inc. no. DI.2000.00201 della Pretura della giurisdizione di
Locarno-Città- promossa con istanza 4 ottobre 2000 da
__________
rappr. dall’avv. dott. __________
contro
__________
rappr. dall’avv. __________
Con cui
l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al versamento dell’importo di
fr. 8'017.35 oltre interessi al 5% dal 5 luglio 2000;
domanda
avversata dalla convenuta, che il Pretore con sentenza 13 giugno 2001 ha accolto,
accordando tuttavia gli interessi di mora solo a contare dal 4 agosto 2000;
appellante
la convenuta che con allegato 27 giugno 2001 chiede l’annullamento del querelato
giudizio e la sua riforma nel senso di essere tenuta a versare all’istante unicamente
l’importo di fr. 1'028.70 oltre interessi al 5% a partire dal 4 agosto 2000;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
In
fatto ed in diritto:
1.
La convenuta ha dato il 18 giugno 1999 in locazione all’istante
l’esercizio pubblico ubicato in Via __________ a __________. Già un anno dopo
le parti ponevano consensualmente termine al rapporto contrattuale con effetto
al 30 giugno 2000. Con tale accordo la __________ riconosceva un saldo
debitorio verso il conduttore di fr. 1'753.60 e si impegnava a ritirare le
scorte alimentari dell’esercizio pubblico al prezzo di costo (fr. 6'264.55).
L’ente locato venne effettivamente riconsegnato il 30 giugno 2000 alla Bieffe
SA.
2.
Con
scritto 31 luglio 2000 l’istante fissava alla convenuta un termine al 4 agosto
2000 per il pagamento degli importi dovuti. In risposta la Bieffe SA segnalava
che aveva dovuto sopportare una spesa di fr. 4'000.-- per rimediare alla
carente pulizia dei locali, riconoscendo pertanto unicamente un saldo residuo
di fr. 4'017.35. Alla risposta veniva allegata copia del verbale di
constatazione effettuato il 13 luglio 2000 dal perito comunale.
Il
7 agosto 2000 l’istante comunicava alla convenuta di non accettare la decurtazione
proposta, lamentando di non essere mai stato sollecitato o messo in mora di
effettuare le pulizie.
3.
Fallita
la procedura conciliativa, il conduttore ha avviato la presente procedura
giudiziaria, chiedendo quanto indicato in ingresso.
La
__________ si è opposta alla domanda facendo valere un diritto al risarcimento
per le spese di pulizia e per la riparazione della lavastoviglie per complessivi
fr. 6'988.65.
4.
Con
la sentenza qui impugnata il primo giudice ha ritenuto che la convenuta non
aveva tempestivamente notificato all’istante i difetti inerenti la carente
pulizia dei locali riconsegnati e la lavastoviglie. Ha di conseguenza respinto
l’eccezione compensatoria sollevata dalla __________, condannandola pertanto a
versare all’istante fr. 8'017.35 con interessi del 5% a partire dalla messa in
mora del 4 agosto 2000.
5.
Con
l’appello in esame la __________ censura la decisione di prime cure rilevando
che il conduttore non ha mai sollevato la presunta tardività della notifica dei
difetti riscontrati nell’ente locato. Sottolinea al riguardo che la fiduciaria
che assisteva il conduttore era stata tempestivamente avvertita circa
l’intervento del perito comunale e che, al momento della riconsegna dei locali,
i rapporti di dare e avere tra le parti non erano ancora stati definiti, in
attesa che venisse allestito l’inventario dei prodotti alimentari da rilevare.
Nelle
proprie osservazioni l’appellato chiede la conferma dell’impugnato giudizio con
argomenti che, se del caso, saranno ripresi cui di seguito.
6.
Giusta
l’art. 267 a CO, al momento della restituzione il locatore deve verificare lo
stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere,
dargliene subito notizia (cpv. 1). Diversamente, il conduttore è liberato dalla
sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante
ordinaria verifica (cpv. 2).
La
segnalazione di eventuali difetti deve avvenire seduta stante o tutt’al più
entro alcuni giorni (2 o 3 giorni secondo
Lachat
,
L
e bail a loyer,
pag. 525;
Higi
,
Zürcher
Kommentar,
ad art. 267 a CO, n. 33). Il locatore deve
inoltre specificare in modo dettagliato di quali difetti il conduttore è
chiamato a rispondere (
Higi
,
op. cit. ad art. 267 a CO n. 29).
Al locatore incombe
l’onere di provare l’esistenza di difetti eccedenti l’usura normale, nonché la
tempestività e la completezza della loro notifica al conduttore. D’altro canto,
quest’ultimo deve per lo meno eccepire l’eventuale tardività della segnalazione
dei difetti, affinché la questione possa essere esaminata in sede giudiziaria
(ibidem n. 37).
7.
Nel
caso di specie è pacifico che i locali sono stati riconsegnati il 30 giugno
2000 e che il loro stato di carente pulizia è stato notificato dalla __________
al conduttore con scritto 3 agosto 2000, al quale era allegato il verbale di
sopralluogo eseguito il 13 luglio 2000 e una pretesa per spese di riordino e di
pulizia per un importo di fr. 4'000.-- (doc. D).
Nella propria risposta
7 agosto 2000 (doc. E) l’istante ha contestato la decurtazione di fr. 4'000.--
per spese di pulizia, importo sproporzionato e non sorretto da alcuna pezza giustificativa.
Ha inoltre rilevato di essere stato posto d’innanzi al fatto compiuto, senza
che sia “mai stato sollecitato e/o messo in mora di effettuare le pulizie”, che
peraltro aveva già iniziato ma dovuto sospendere con il ritiro delle chiavi
dell’esercizio pubblico. All’udienza in contraddittorio del 6 dicembre 2000
l’istante ribadisce “una volta ancora che la convenuta ha fatto allestire la
perizia doc. 1. dopo circa due settimane che l’istante aveva consegnato le
chiavi del locale”. E nel memoriale conclusivo l’istante fa nuovamente notare
“che la controparte non ha mai sollecitato o in qualche altra maniera avvertito
l’istante delle necessità di procedere ad asserite opere di pulizia" (pag.
3).
Si può quindi ammettere
con il primo giudice che l’istante ha validamente eccepito la tardività della
segnalazione del difetto di pulizia nella riconsegna dell’ente locato,
obbiettando in particolare che la segnalazione ha avuto luogo addirittura dopo
l’eliminazione del difetto stesso da parte della locatrice.
8.
Di
scarso rilievo è l’argomento appellatorio secondo cui la fiduciaria __________,
che aveva assistito l’istante nell’allestimento dell’inventario, era stata
informata del previsto sopralluogo da parte del perito comunale. Innanzi tutto
perché anche tale comunicazione sarebbe tardiva, essendo avvenuta oltre 10
giorni dopo la riconsegna dei locali. Inoltre non vi è nulla agli atti che
sostanzi l’allegazione ricorsuale secondo cui la fiduciaria __________
fosse a tutti gli effetti la rappresentante
dell’istante per le pratiche di chiusura del rapporto di locazione; risulta
piuttosto che alla fiduciaria fu unicamente affidato il compito di allestire
l’inventario.
9.
Per
quanto concerne gli asseriti difetti alla lavastoviglie e altri costi relativi
ai macchinari dell’esercizio pubblico (doc. 2, 3 e 4), basti qui rilevare che
essi non sono mai stati notificati prima dell’udienza in contraddittorio del 6
dicembre 2000.
La tardività della
segnalazione è dunque palese.
10.
Abbondanzialmente,
va da ultimo rilevato che al momento della riconsegna dei locali, il
rappresentante della __________ ha preteso di ricevere subito le chiavi
dell’esercizio pubblico “indipendentemente dalla questione della pulizia”
(verbale __________, pag. 13). Ed in effetti, dalle testimonianze __________
e __________
(verbali
pag. 9 e 10) risulta che i lavori di pulizia iniziati dall’istante sono stati
sospesi in quanto il rappresentante della locatrice prendeva in conto
l’eventualità di effettuare trasformazioni importanti nell’esercizio pubblico.
In tali circostanze la convenuta non può eccepire in compensazione le spese
relative alla difettosa pulizia dei locali, quando in precedenza aveva rinunciato
alla corrispondente prestazione da parte dell’istante.
Per i quali motivi
pronuncia:
1.
L’appello 27
giugno 2001 della __________ è respinto.
2.
Le spese di fr.
50.-- e la tassa di giudizio di fr. 200.-- (totale fr. 250.-- già anticipate
dall’appellante restano a suo carico e questi rifonderà a controparte la somma
di fr. 300.-- a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione a:     - __________
Comunicazione alla Pretura
di Locarno-Città.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario