ti_gerichte · 80.2010.119 · 2010-08-26 · it
Imposta utili immobiliari: valore di investimento, tassazione differita, omesso assoggettamento IMVI della divisione ereditaria

Tessin Camera di diritto tributario 17.12.2010 80.2010.119
Tessin Camera di diritto tributario 17.12.2010 80.2010.119
Ticino Camera di diritto tributario 17.12.2010 80.2010.119

Incarto n.
80.2010.119
Lugano
17 dicembre
2010
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il presidente della Camera di diritto
tributario
del Tribunale d'appello
giudice Andrea Pedroli
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 27 settembre 2010 contro la decisione
del 26 agosto 2010 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Mediante
contratto di divisione del 17 gennaio 1989, RI 1 acquistava dai coeredi __________
e __________ le rispettive quote di un terzo della part. __________ RFD di __________,
versando a ciascuno di loro l’importo di fr. 300’000.– a titolo di conguaglio.
Con
contratto dell’11 agosto 2009, RI 1 alienava la medesima part. __________ ai
coniugi __________ al prezzo di fr. 1'250'000.–.
B.
L'Ufficio
di tassazione di Mendrisio notificava all'alienante la tassazione dell'imposta
sugli utili immobiliari con decisione del 26 novembre 2009. L'utile imponibile era commisurato in fr. 583'333.–. Dal prezzo pagato dall'acquirente erano
stati dedotti il valore di stima risalente a vent'anni prima dell'alienazione
(fr. 197'390.–), costi di costruzione e miglioria (fr. 411'529.–), costi di
acquisto (fr. 3'948.–) e provvigioni (fr. 53'800.–). L'imposta, calcolata
applicando l'aliquota del 4%, corrispondente ad una proprietà di durata superiore
ai trent'anni, ammontava pertanto a fr. 23'333.30.–.
C.
Il
contribuente impugnava la decisione in questione con reclamo all'autorità di
tassazione, chiedendo di dedurre l’importo di fr. 600'000.–, versato ai
fratelli a titolo di conguaglio al momento dello scioglimento della comunione
ereditaria. A suo avviso, infatti, l'Ufficio di tassazione avrebbe trascurato
la circostanza che egli aveva acquistato nel 1989 le due quote in questione dai
fratelli coeredi.
L'autorità
fiscale respingeva il gravame con decisione del 26 settembre 2010 argomentando in
particolare quanto segue:
La divisione ereditaria non è
un trasferimento imponibile ma bensì un passaggio differito ai fini della
tassazione sugli utili immobiliari. Nel caso in esame la divisione ereditaria
del 18.1.1989 non fa stato per la determinazione  della durata di proprietà e
pertanto il conguaglio versato ai fratelli di fr. 300'000.- ciascuno non può essere
dedotto. Dal valore di alienazione viene dedotto il valore di stima di 20 anni
fa.
L’UT
confermava anche la decisione con cui ammetteva i costi di miglioria e i contributi
di costruzione in ragione di fr. 412'352.- ed i costi di acquisto nella misura
del 2% sul valore di stima di 20 anni fa.
D.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario,
RI
1
postula nuovamente il riconoscimento delle deduzioni
richieste e soprattutto la deduzione dei 600'000 franchi versati ai fratelli. A
suo avviso, il fatto che lo scioglimento di una comunione ereditaria comporti
il differimento dell’imposizione non implica necessariamente che il conguaglio
pagato non possa essere fatto valere quale valore di investimento.
Diritto
1.
Conformemente
all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24
novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide
nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni
di principio e non è di rilevante importanza.
2.
2.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una
speciale
, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
2.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
3.
3.1.
Nella
fattispecie, non entra in discussione la commisurazione del valore di alienazione,
che ammonta a fr. 1’250'000.–, come convenuto dalle parti contraenti in occasione
della compravendita oggetto dell'imposta.
È invece
controversa la determinazione del valore di investimento. Poiché la parte
venditrice ha acquistato la proprietà immobiliare per successione, cioè
mediante un negozio giuridico che beneficia del differimento dell'imposizione,
l'autorità fiscale ha fatto risalire l'acquisto determinante per il calcolo
dell'utile e della durata della proprietà al momento in cui aveva acquistato
gli oggetti in questione il
de cuius
. In tal modo, l'Ufficio di
tassazione ha applicato d'ufficio l'art. 129 cpv. 2 LT e ha considerato quale
valore di investimento il valore di stima ufficiale in vigore vent'anni prima.
A tale
punto di vista dell'autorità fiscale il ricorrente oppone la circostanza che
egli non ha acquistato l'intera proprietà per successione. Al contrario, egli
l'ha acquistata nel 1989 dalla Comunione ereditaria composta da lui stesso e
dai fratelli __________ e __________. Ritiene quindi che sia quest'ultimo
negozio a costituire il precedente trasferimento determinante per il calcolo
dell'utile.
3.2.
Per
l'art. 128 cpv. 3 LT, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente
trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l'art. 125
lettere a), b), c), e), per il valore di acquisto e la durata della proprietà
fa stato la situazione dell'ultimo trasferimento imponibile. Pertanto, il
valore di investimento sarà quello dell'ultima contrattazione che era stata
imposta, ogniqualvolta l'alienante sia divenuto proprietario dell'immobile
mediante un negozio giuridico soggetto a imposizione differita, per uno dei
motivi seguenti:
-  successione,
divisione ereditaria, legato, donazione o altro contratto soggetto all'imposta
di successione o donazione (art. 125 lett.
a
LT);
-  trasferimento
tra coniugi, in caso di adozione o scioglimento del regime matrimoniale della
comunione dei beni (art. 125 lett.
b
LT);
-  scioglimento,
mediante divisione in natura e senza conguaglio in denaro, di proprietà collettive
(art. 125 lett.
c
LT);
-  trasformazioni,
concentrazioni o scissioni di imprese (art. 125 lett.
e
LT)
(cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 185 s.).
Per
effetto del differimento dell'imposizione, infatti, l'acquirente viene trattato
come se avesse già posseduto l'immobile prima dell'alienazione che ha dato
luogo al differimento dell'imposizione. A lui saranno perciò computati, al
momento della successiva alienazione imponibile, la durata del possesso e i
costi di investimento di colui dal quale ha acquistato l'immobile mediante negozio
soggetto a differimento (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 114).
3.3.
Il fatto
che l'art. 128 cpv. 3 menzioni, quali casi di acquisto di immobili mediante trasferimento
oggetto di tassazione differita, solo fattispecie previste dalla legge tributaria
del 1994, non significa affatto che quanto disposto da tale norma non valga anche
per fattispecie di differimento previste dall'abrogata legge concernente
l'imposta sul maggior valore immobiliare (LIMVI). Sebbene quest'ultima legge
non menzionasse espressamente l'istituto del differimento dell'imposizione, la
distinzione fra differimento dell'imposizione ed esenzione d'imposta risultava
implicitamente già dall'art. 6 cpv. 2 LIMVI. Tale disposizione divideva infatti
i casi di esenzione previsti dall'art. 3 LIMVI in due categorie: i casi per i
quali l'imposizione veniva soltanto differita (lett.
a, b, d, e
) e i
casi per i quali l'imposta non veniva prelevata (lett.
c, f, g
) (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 115 s.).
La
volontà del legislatore cantonale del 1994 di estendere l'applicazione della
norma che prevede di risalire all'ultimo trasferimento che era stato imposto,
anche nei casi in cui vi è stato un differimento dell'imposizione del maggior
valore secondo l'art. 3 LIMVI, si evince, sia pure indirettamente, dall'art.
316 LT. Quest'ultima disposizione disciplina infatti le modalità di calcolo dell'utile
immobiliare per i trasferimenti che avvengono sotto il regime della nuova
legge, ma che si riferiscono a oggetti che, prima della sua entrata in vigore,
hanno beneficiato del differimento dell'imposizione secondo il combinato
disposto degli articoli 3 e 6 cpv. LIMVI; si tratta di un numero limitato di
casi che tuttavia, secondo l'art. 125 LT, non sono più al beneficio del differimento
dell'imposizione, cioè i trasferimenti a titolo oneroso da ascendente a discendente
(art. 3 cpv. 1 lett.
e
e art. 6 cpv. 2 LIMVI) e le alienazioni fra
coniugi ad eccezione di quelle effettuate in caso di adozione o scioglimento
del regime matrimoniale della comunione dei beni (art. 3 cpv. 1 lett.
d
e art. 6 cpv. 2 LIMVI). Per evitare che, per effetto della modifica della
legge, parte dell'utile immobiliare benefici di fatto di una vera e propria
esenzione, come accadrebbe se si considerasse quale valore di acquisto il
prezzo pagato per l'acquisto che aveva beneficiato del differimento, la citata
disposizione transitoria stabilisce che utile e durata della proprietà si determinano
risalendo all'ultimo trasferimento imposto (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 387).
Ebbene,
se la nuova legge stabilisce espressamente che si considera, ai fini dell'imposizione
dell'utile immobiliare, il differimento previsto dalla LIMVI ma non più dalla
nuova legge tributaria, a maggior ragione si terrà conto del differimento già
previsto dalla LIMVI ed ancora dalla nuova legge.
3.4.
Diventa
centrale, per il giudizio, la questione se la divisione ereditaria, avvenuta vigente
la LIMVI, abbia dato luogo a differimento dell'imposizione. La risposta è contenuta
nella sentenza CDT n. 102 del 29 maggio 1992 (in RDAT I-1993 n. 20t p. 348
ss.).
La prassi
del Dipartimento di giustizia, allora competente quale autorità di tassazione
del maggior valore immobiliare, si conformava alla Circolare n. 6/1961 (mai pubblicata),
secondo cui la divisione ereditaria dava luogo a differimento dell'imposizione.
La soluzione si era affermata soprattutto per il fatto che il differimento
rappresentava la soluzione più vantaggiosa: l'aumento dell'imponibile
(relativo, dato l'aggiornamento periodico dei valori di stima) era perlopiù
compensato dalla riduzione delle aliquote.
La Camera
di diritto tributario, nel citato giudizio, ha invece ritenuto che tale prassi
non trovasse fondamento nella legge. La divisione ereditaria è infatti un
trasferimento di proprietà, i cui effetti, quanto al potere di disporre, sono
quanto meno equiparabili a quelli di una compravendita. In pratica, l'erede che
acquista la proprietà esclusiva sull'immobile è come se avesse acquistato dai
coeredi le parti eccedenti la sua quota ereditaria.
3.5.
Nella
fattispecie in esame, il Dipartimento di giustizia, fedele alla sua prassi, non
ha imposto la cessione della quota, avvenuta il 18 gennaio 1989, dai 2 fratelli
al ricorrente.
D'altra
parte, non potrebbe più procedervi ora, in considerazione della sopravvenuta
decadenza del diritto di imporre, scaduto il termine annuale previsto dall'art.
30 cpv. 1 LIMVI.
3.6.
Si pone
allora l'ulteriore problema se l'omissione della tassazione IMVI per la cessione
dai fratelli __________ e __________ a RI 1, che ha senz'altro comportato un
vantaggio per i primi due, possa ora essere opposta al ricorrente, per il quale
vi è per contro un pregiudizio.
Analogamente
a quanto deciso nel caso del 1992, citato in precedenza, pare equo considerare
lo scioglimento della comunione ereditaria, intervenuto nel 1989, quale
precedente trasferimento, ai fini del calcolo dell'utile imponibile e della
durata della proprietà, limitatamente peraltro alla quota di due terzi acquistata
in quell'occasione (cfr. già la sentenza CDT n. 80.96.00101
del
22 agosto 1996, in RDAT I-1997 n. 20t).
3.7.
Il
calcolo dell'utile imponibile e dell'imposta relativa si scinde pertanto in due
componenti:
a)  imposizione
quota acquistata nel 1989:
valore
alienazione                                            fr.    833’331.–
valore
di acquisto                                            fr.    600'000.–
costi
di costruzione e di miglioria                  fr.    274'901.–
costi
di acquisto e di vendita                          fr.        2’632.–
provvigione                                                       fr.      35'867.–
utile
imponibile                                                 fr. (-) 80’069.–
imposta
(aliquota 4%, oltre 30 anni)        fr.               –.–
b)  imposizione
quota acquistata per successione:
valore
di alienazione                                       fr.    416’666.–
valore
di stima di 20 anni prima                     fr.      65’796.–
costi
di costruzione e di miglioria                  fr.    137'451.–
costi
di acquisto e di vendita                          fr.        1'315.–
provvigione                                                       fr.      17’933.–
utile
imponibile                                                 fr.    194’171.–
imposta
(aliquota 5% oltre 20 anni )        fr.     9’708.55
totale
imposta sull'utile immobiliare              fr.     9'708.55
4.
Di
conseguenza, il ricorso è sostanzialmente accolto.
Dato
l’esito del ricorso, si rinuncia a prelevare tassa di giustizia e spese
processuali. Al ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 26 agosto 2010 è riformata nel senso
che l'imposta è ridotta a fr. 9’708.55, conformemente al calcolo proposto al
consid. 3.7. .
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Al
ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: