ti_gerichte · 12.2009.71 · 2009-11-16 · it
Locazione. Risarcimento per i difetti all'ente locato

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.11.2009 12.2009.71

Incarto n.
12.2009.71
Lugano
16 novembre
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.268
della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 1° ottobre
2007 da
AO 1
rappr. dall'  RA
2
contro
AP 1
ora rappr. dalla
, ,
con la
quale l'istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 18
'954.- oltre interessi a titolo di risarcimento per asseriti danni
causati all'appartamento da lui locato alla convenuta;
domanda
avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 9 marzo 2009 ha accolto
limitatamente a fr. 10
'197.90 oltre interessi;
appellante
la convenuta che con appello 23 marzo 2009 chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere integralmente l'istanza;
mentre
l'istante con osservazioni 16 aprile 2009 postula la reiezione del gravame;
richiamato
il decreto 25 marzo 2009 con il quale la presidente di questa Camera ha
respinto la domanda di effetto sospensivo formulata con l'appello;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
Con contratto 1° novembre 1998 AO 1, in qualità di locatore, ha
concesso in locazione a __________ __________ l'appartamento sito al primo
piano di un immobile di sua proprietà in via delle __________ __________ ad __________
(cfr. doc. C). Il 29 febbraio 2000 AP 1 ha dichiarato di subentrare dal 10
marzo 2000 al conduttore, accettando di riprendere il contratto alle medesime
condizioni (doc. B). Il 23 agosto 2006 AP 1 ha disdetto il rapporto di
locazione per il 30 novembre 2006 (doc. D). Il 1° dicembre 2006 si è tenuto il
sopralluogo di consegna dell'ente locato, alla presenza del locatore, di __________
__________ in rappresentanza della conduttrice e del perito comunale degli
immobili (doc. F). Il 15 dicembre 2006 si è poi tenuto un secondo sopralluogo
tra i medesimi partecipanti a quello testé menzionato (doc. G).
B.
Con
scritto 15 dicembre 2006 il locatore ha notificato alla conduttrice di aver
riscontrato, in occasione della consegna dell'ente locato, diversi danni da lui
elencati, sporcizia e assenza di determinate chiavi così come della tessera
della lavanderia. Egli ha quindi chiesto il pagamento di complessivi fr. 15
'500.-, sempre elencando tutta una serie di lavori da eseguire
nell'ente locato. Il locatore ha quindi chiesto alla conduttrice di provvedere
al versamento di fr. 5'270.- entro il 31 gennaio 2007, in attesa dei preventivi
inerenti i lavori restanti (doc. H). Con missiva 21 dicembre 2006 la
conduttrice ha contestato ogni addebito (doc. I). Il 24 gennaio 2007 il
locatore ha quantificato la propria richiesta in fr. 18'954.- da corrispondere
entro trenta giorni (doc. L). Di fronte al mancato pagamento da parte della
conduttrice, il locatore ha fatto spiccare nei suoi confronti dall'UEF di
Bellinzona il PE n. __________ per fr. 18'954.-, al quale la conduttrice ha
interposto opposizione (doc. M).
C.
Constatata
la mancata conciliazione da parte del competente Ufficio di conciliazione (in
seguito UC) in materia di locazione (doc. A), con istanza 1° ottobre 2007 il
locatore ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona chiedendo la condanna
della convenuta al pagamento di fr. 18
'954.- oltre
interessi. All'udienza di discussione 12 novembre 2007 la convenuta si è
opposta alla richiesta di controparte. Esperita l'istruttoria le parti hanno
rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti nei quali hanno
ribadito le loro rispettive richieste. Statuendo con
sentenza
9 marzo 2003 il Pretore ha accolto l'istanza limitatamente a fr. 10
'197.90 oltre interessi.
D.
Con
appello 23 marzo 2009 AP 1 è insorta contro il giudizio testé menzionato,
chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente l'istanza. Con
osservazioni 16 aprile 2009 la controparte postula la reiezione del gravame.
Con decreto 25 marzo 2009 la presidente di questa Camera ha respinto la domanda
di effetto sospensivo formulata con l'appello.
Considerato
in diritto:                  1.
In appello è unicamente dibattuta la questione della tempestività
della notifica dei difetti elencati nel verbale di sopralluogo 1° dicembre
2006. Il Pretore ha spiegato che in occasione del sopralluogo 1° dicembre 2006
il locatore, come affermato dal teste __________ (perito comunale degli
immobili), ha informato il rappresentante della conduttrice di ritenerla
responsabile dei difetti ivi riscontrati. Da qui la tempestività di tale
notifica.
2.
L'appellante
reputa, anzitutto, che la notifica dei difetti sarebbe dovuta emergere
direttamente dal verbale di constatazione dei medesimi. La censura non può
essere condivisa. Invero, sebbene nulla osta a che la notifica dei difetti sia
verbalizzata in sede di sopralluogo, non vi è alcuna normativa, ma nemmeno
giurisprudenza o dottrina, che esiga che una valida notifica debba essere
iscritta in un simile verbale. L'appellante soggiunge che quanto affermato
dalla locatrice e riferito dal teste __________ è del tutto generico e per
nulla chiaro sui danni per i quali essa avrebbe dovuto rispondere. Il teste ha
dichiarato: "confermo che il 1° dicembre 2006 quando ho eseguito il
sopralluogo: l'appartamento non era pulito e presentava difetti elencati nel
rapporto. Confermo che il signor AO 1 aveva detto al signor __________ che lo
avrebbe tenuto responsabile dei difetti" (verbale 21 gennaio 2008, pag.
5). Emerge quindi chiaramente che il locatore si riferiva ai danni elencati,
peraltro dettagliatamente, nel verbale di cui al doc. F. Era quindi senz'altro
chiaro di quali difetti la conduttrice era stata chiamata a rispondere. Su
questo punto l'appellante afferma, altresì, che la contestata notifica è stata
indirizzata a __________ e che la locatrice non ha documentato gli eventuali
poteri di rappresentanza di quest'ultimo. La censura non può essere condivisa,
considerato che la convenuta non ha contestato tali poteri di rappresentanza.
Anzi, essa ha definito espressamente come suo rappresentante __________
(verbale 12 novembre 2007, pag. 1 in mezzo). Su questo punto l'appello
dev'essere respinto.
3.
L'appellante
sostiene, poi, che l'istante abbia chiaramente ammesso nella propria istanza di
aver notificato i difetti solamente con lo scritto 15 dicembre 2006. Alla
risposta della convenuta che affermava di prendere atto di tale circostanza
(verbale 12 novembre 2007, pag. 1 in fondo), l'istante ha replicato che il 1°
dicembre 2006 l'appartamento non era pulito e non era ancora stato ultimato il
trasloco, sicché è stato necessario un ulteriore sopralluogo il 15 dicembre
2006 (loc. cit., pag. 2 in fondo). È per la prima volta con le conclusioni che
l'istante ha affermato di aver a ogni buon conto notificato i difetti elencati
nel verbale 1° dicembre 2006 già in tale data, come riferito dal teste __________
(pag. 5 in alto). Il Pretore, fondandosi proprio su tale testimonianza, ha
reputato la relativa notifica tempestiva. Se è pur vero che la
massima inquisitoria a carattere sociale, applicabile nelle
controversie di locazione (art. 274d cpv. 3 CO;
Hohl
, Procédure
civile, tome I, Berna 2001, n. 857-860, pag. 165), non permette di estendere a
piacimento l’amministrazione delle prove e di raccogliere tutte le prove
possibili (DTF 125 III 231 consid. 4 a pag. 238/239) e non libera le parti
dalla partecipazione attiva all’accertamento dei fatti, in particolare dal
sostanziare per quanto possibile i fatti a loro conoscenza (DTF 111 1b 284 consid.
3), non va dimenticato che il giudice ha la facoltà di ritenere dei fatti
d'ufficio, che sebbene non sono stati allegati dalle parti emergono dagli atti
(DTF 107 II 233 consid. 2b pag. 236, confermata anche in DTF inedita 29 marzo
2006 4C.36/2006 pubblicata in SZZP 2006 352;
Weber
in:
Basler Kommentar, 4
ª
ediz., n.
6 ad art. 274d CO;
2
ª
ediz., pag. 148 in fondo)
. Alle parti dev'essere tuttavia concesso di prendere posizione su
tale accertamento (
Weber
, loc., cit.). Nella fattispecie, la locatrice ha allegato tale
fatto con le proprie conclusioni. Qualora tale allegazione fosse ritenuta
tardiva, il giudice, come visto, poteva comunque ritenere il fatto in questione
in virtù della massima inquisitoria sociale. Occorre quindi vagliare se la
controparte abbia avuto la possibilità di esprimersi al riguardo. Se non che,
rinunciando al dibattimento finale la convenuta si è di principio privata, per
sua scelta, della possibilità di esprimersi su ogni tema che fosse suscettibile
di essere discusso in quella sede. Non si può nemmeno dire che essa non poteva
ragionevolmente aspettarsi che l'istante invocasse tale fatto, dato che la
questione della tempestività della notifica era chiaramente dibattuta tra le
parti e tale circostanza emergeva chiaramente dalla testimonianza di __________
, nota alla conduttrice. Ma anche volendo sostenere il contrario,
tale fatto può essere ritenuto liberamente, sempre in virtù della massima
inquisitoria sociale, da questa Camera, che lo valuterebbe con pieno potere
cognitivo nella medesima maniera del Pretore. E in questa sede l'appellante ha
avuto la possibilità di esprimersi al riguardo. A nulla muta, infine, che la
massima inquisitoria sociale sia indirizzata principalmente alla tutela della
parte considerata debole, ovvero il conduttore. Essa, infatti, si prefigge
ugualmente che il giudizio sia fondato sui fatti della cui esistenza il giudice
sia convinto (
Weber,
loc. cit.). La sentenza pretorile regge dunque alla critica
.
4.
Alla
luc
e di quanto suesposto
l'appello dev'essere respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono
la soccombenza (art. 148 CPC). Il valore litigioso determinante ai fini di un
eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è di fr.
10
'197.90.
Per i quali motivi,
richiamati l'art. 148 CPC e la TG
pronuncia:              1.
L'appello 23 marzo 2009 di AP 1
è respinto.
2.
Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 300.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
350.-
anticipati
dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere a AO 1 fr. 200.-
per ripetibili.
3.
Intimazione:
-    ;
-    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per
la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile
proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).