ti_gerichte · 33.2014.3 · 2014-08-18 · it
Assicurata è degente in casa anziani, perciò la sua sostanza immobile va valutata al valore venale. La Cassa affida questo compito all'Ufficio stima. Le sue perizie sono state contrastate da pareri di un tecnico di parte. Dopo discussione,il TCA non si è scostato dalle conclusioni peritali Uff.Stima

Tessin Tribunale cantonale delle assicurazioni 18.08.2014 33.2014.3
Tessin Tribunale cantonale delle assicurazioni 18.08.2014 33.2014.3
Ticino Tribunale cantonale delle assicurazioni 18.08.2014 33.2014.3

Raccomandata
Incarto
n.
33.2014.3
TB
Lugano
18 agosto 2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale delle assicurazioni
composto dei giudici:
Daniele Cattaneo, presidente,
Ivano Ranzanici, Andrea Pedroli (in
sostituzione di Raffaele Guffi, astenuto)
redattrice:
Tanja Balmelli
, vicecancelliera
segretario:
Fabio Zocchetti
statuendo sul ricorso del 30 gennaio 2014 di
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
la decisione su opposizione del 16 dicembre 2013 emanata
da
Cassa cantonale di compensazione - Ufficio delle prestazioni,
6501 Bellinzona
in materia di prestazioni complementari
ritenuto
in fatto
1.1.   RI 1, nata nel 1929, già beneficiaria
di prestazioni complementari, dal 12 aprile 2013 (doc. 1) è degente in via
definitiva presso la __________ di __________, perciò il suo diritto alle PC è
stato riesaminato dal 1° giugno 2013. La Cassa cantonale di compensazione ha quindi
dato mandato all'Ufficio stima di valutare al valore venale i fondi da essa detenuti
a __________ (doc. 3).
1.2.   Con decisione del 22 luglio
2013 (doc. 21) l'amministrazione ha soppresso il diritto alle prestazioni
complementari dell'assicurata, data un'eccedenza di entrate di Fr. 7'077.- (le
spese riconosciute ammontano a Fr. 39'172.- ed i redditi determinanti a Fr. 46'249.-,
i quali comprendono Fr. 141'700.- di proprietà fondiaria).
1.3.   Stante l'opposizione
dell'assicurata (doc. 42), che ha chiesto l'intervento di un architetto per
contestare la perizia dell'Ufficio stima (docc. 23-24, 29), la Cassa ha
nuovamente interpellato detto Ufficio (doc. 43) e, ricevute le sue osservazioni
(docc. 44-58), il 16 dicembre 2013 (doc. F) ha emesso una decisione su
opposizione con cui ha sostanzialmente confermato il calcolo delle prestazioni
complementari, tuttavia escludendo il reddito della proprietà fondiaria
contestato dall'opponente, che riteneva che l'ex abitazione primaria non fosse
più agibile. Ciononostante, la PC è ancora rifiutata (redditi determinanti: Fr.
41'749.-).
1.4.   Con ricorso del 30 gennaio
2014 (doc. I) RI 1, patrocinata dall'avv. RA 1, ha chiesto di ripristinarle la
prestazione complementare, ritenuto che il valore complessivo della sua
sostanza, bosco compreso, assomma a Fr. 61'368,10 e non a Fr. 141'700.- e,
quindi che le sue entrate ammontano a Fr. 25'682,62, per un'eccedenza di uscite
di Fr. 12'249,38.
Secondo la ricorrente, la Cassa avrebbe sì ammesso che non si
debba tenere conto del reddito della proprietà siccome non è abitabile;
tuttavia, essa ha ugualmente tenuto conto di questo valore di reddito nel
secondo calcolo della PC eseguito, visto che ha conteggiato l'importo di Fr.
141'700.-. A suo dire, poi, la Cassa avrebbe pure aumentato di Fr. 3'400.- il
risultato ottenuto dall'Ufficio stima, giungendo ad un valore di Fr. 283'400.-,
contro i Fr. 280'000.- stabiliti da quest'ultimo. D'avviso dell'insorgente, il
valore venale del fondo n. 117 RFD di __________ dovrebbe assommare a Fr.
115'517.-, ritenuti un franco simbolico come valore di reddito da applicare al
calcolo eseguito dall'Ufficio stima e le pessime condizioni dell'immobile.
Tenuto conto della sua quota di comproprietà di un mezzo, il valore venale
conteggiabile sarebbe dunque di Fr. 57'758,50.
L'assicurata ha inoltre contestato la valutazione dell'Ufficio
stima nella misura in cui il perito si è fondato sulla sua esperienza e sul
confronto delle compravendite, senza però tenere conto di tutte le
particolarità di ogni oggetto. Peraltro, l'ing. __________ nemmeno ha criticato
la puntuale e dettagliata descrizione dell'immobile e della sua situazione
effettuata dall'arch. __________, che da 40 anni opera nel settore ed è un
profondo conoscitore della zona e ha stabilito in Fr. 122'400.- il valore della
part. n. 117.
La ricorrente ha descritto l'immobile e ripreso il parere
dell'arch. __________, concludendo che le condizioni dello stabile e la
situazione del fondo non sono state contestate dal perito.
Il 26 gennaio 2014 (doc. H) l'architetto interpellato dall'assicurata
ha preso posizione sulla seconda perizia dell'Ufficio stima e ha concluso il
suo nuovo parere confermando il precedente.
Considerato dunque un valore venale totale di Fr. 122'400.- (di
cui Fr. 30'000.- per lo stabile) e quindi un valore commerciale di Fr. 61'200.-
per la quota di comproprietà dell'assicurata, tenuto conto del bosco (Fr.
168,10) il valore finale è di Fr. 61'368,10.
Dedotta l'ipoteca (Fr. 3'815.-) e la sostanza non computabile (Fr.
37'500.-), ritenuto 1/5 della sostanza computabile (Fr. 20'053,10) ed aggiunte
le rendite AVS (Fr. 21'672.-), le entrate assommano a Fr. 25'682,62, ciò che dà
diritto alle prestazioni complementari.
1.5.   Con risposta del 21 febbraio
2014 (doc. III) la Cassa cantonale di compensazione, dopo avere nuovamente
interpellato l'Ufficio stima che ha confermato l'esattezza dei primi rilievi
(doc. III/1), ha proposto di respingere il ricorso.
1.6.   Sentito l'architetto che si è
pronunciato sul terzo parere dell'ing. __________ dell'Ufficio stima (doc. I), il
25 marzo 2014 (doc. VII) la ricorrente ha criticato la presa di posizione del
perito, il quale non si sarebbe espresso compiutamente sulle constatazioni
dell'arch. __________, ma avrebbe comunque ammesso lo stato fatiscente
dell'immobile e che gli accertamenti ed i referti peritali del collega sono
corretti e conformi alla realtà. Di conseguenza, lo stabile non è abitabile,
malgrado l'affermazione del perito secondo cui non è di sua competenza constatare
l'abitabilità di un edificio, che in concreto è peraltro utilizzato dal figlio
della ricorrente.
A dire di quest'ultima, poi, le due ipotesi di calcolo del valore
del terreno avanzate dall'Ufficio stima sarebbero totalmente irrealistiche (tra
Fr. 1'400.- e Fr. 2'455.-/mq) ed oltretutto fondate su basi errate (il fondo si
trova nel nucleo storico e non in zona "ZR"). L'arch. __________, che
è nato, vissuto e ha lavorato a __________, conosce molto bene la realtà del
luogo e ha giudicato fantasiose le conclusioni dell'Ufficio cantonale di stima,
che non hanno alcun riscontro nella realtà del mercato immobiliare nella zona
di riferimento.
La Cassa di compensazione ha chiesto all'Ufficio cantonale di
stima di pronunciarsi sul parere del 5 marzo 2014 (doc. I) dell'arch. __________
e, sentito l'ing. __________ (doc. X/1), essa non ha formulato nuove
osservazioni (doc. X).
1.7.   Il 20 maggio 2014 (doc. XII)
l'insorgente ha contestato il recente parere del perito, riportando a Fr. 400.-
al massimo al mq il valore venale del fondo, ritenuto che l'edificio va
demolito e, quindi, il valore commerciale complessivo del fondo n. 117 RFD di __________
è pari a Fr. 122'400.-. Divergenti sono pure le valutazioni dei due esperti sul
valore finale del fondo dopo una completa ristrutturazione: per il perito, tale
valore venale sarà tra i Fr. 700'000.- e gli Fr. 800'000.-, mentre per l'architetto
di parte il valore immobiliare sarà di Fr. 600'000.-. Non vanno poi dimenticate
le norme comunali che ostacolano le possibilità edificatorie trattandosi di un
immobile nel nucleo, con conseguenti difficoltà, inoltre, nel vendere il fondo.
Anche la determinazione del valore del fondo in esame, situato nel
nucleo, non può certo essere eseguita fondandosi su delle compravendite di
fondi situati in un'altra zona del piano regolatore (Zona Residenziale), in cui
i parametri edificatori sono diversi. Nemmeno la novità di paragonare il valore
della SUL piuttosto che i valori dei terreni è realistico, visto che si ottiene
un valore fantasioso variante fra i Fr. 1'400.- ed i Fr. 2'455.-/mq, mentre il
suo valore reale è di al massimo Fr. 400.-/mq.
L'amministrazione non ha formulato nuove osservazioni, visto che a
sua volta l'Ufficio stima, espressamente interpellato (doc. XIV), si è
riconfermato nelle sue precedenti argomentazioni, giacché le recenti affermazioni
dell'insorgente non hanno evidenziato nuovi elementi che non siano già stati
considerati (doc. XV/1).
L'assicurata non ha formulato ulteriori osservazioni (doc. XVI).
considerato
in diritto
2.1.   Fondandosi sull'art.
112 cpv. 2 lett. b Cost. fed. e sulla Disp. Trans. all
'art. 112 Cost. fed., l'Assemblea federale ha adottato il nuovo art.
112
a
Cost. fed. specifico per le prestazioni complementari ed il nuovo
art. 112
c
Cost. fed. relativo all'aiuto agli anziani ed ai disabili,
fissandone l'entrata in vigore il 1° gennaio 2008.
Giusta l'art. 112
a
Cost. fed., la Confederazione ed i
Cantoni versano prestazioni complementari a persone il cui fabbisogno vitale
non è coperto dall'assicurazione vecchiaia, superstiti e invalidità (cpv. 1) e
la legge stabilisce l'entità delle prestazioni complementari nonché i compiti e
le competenze di Confederazione e Cantoni (cpv. 2).
In virtù dell'art. 112
c
Cost. fed., i Cantoni provvedono
all'aiuto e alle cure a domicilio per gli anziani e i disabili (cpv. 1) e la Confederazione
sostiene sforzi a livello nazionale a favore degli anziani e dei disabili. A
questo scopo può utilizzare fondi dell'assicurazione vecchiaia, superstiti e
invalidità (cpv. 2).
In effetti, la Legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS/AI
(LPC) – tanto quella del 19 marzo 1965 entrata in vigore il 1° gennaio 1966,
quanto quella del 6 ottobre 2006 in vigore dal 1° gennaio 2008 - persegue lo
scopo di garantire un "reddito minimo" per far fronte ai
"fabbisogni vitali" di cui al citato art.
112 cpv. 2
lett. b Cost. fed. e Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed.
(RCC 1992 pag.
346).
Questa nozione è più ampia rispetto al "minimo vitale"
disciplinato dal diritto esecutivo (art. 93 LEF). La LPC contiene dunque la
garanzia di un reddito minimo per le persone anziane e invalide (su queste
questioni: cfr. DTF 113 V 280 (285), RCC 1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag.
606, RCC 1986 pag. 143;
Cattaneo
,
"Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza sociale"
in: RDAT 1991-II pagg. 447 segg., spec. pag. 448 nota 12 e pag. 460 nota 83). I
limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e meglio quella di limite
dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V 204; Pratique VSI 1995
pagg. 52 e 176; Pratique VSI 1994 pag. 225; RCC 1992 pag. 225; cfr. anche
Messaggio concernente la terza revisione della Legge federale sulle prestazioni
complementari all'AVS/AI, pagg. 3, 8 e 9).
2.2.   In virtù dell'art. 4 cpv. 1
lett. a LPC, hanno diritto alle prestazioni complementari le persone domiciliate
e dimoranti abitualmente in Svizzera che ricevono una rendita di vecchiaia.
L'importo della prestazione complementare annua è pari alla quota
delle spese riconosciute che eccede i redditi computabili (art. 9 cpv. 1 LPC).
Per quanto riguarda le spese riconosciute, l'art. 10 cpv. 2 LPC
prevede che:
"
Per le
persone che vivono durevolmente o per un lungo periodo in un istituto o in un
ospedale (persone che vivono in un istituto o in un ospedale), le spese
riconosciute sono le seguenti:
a. la tassa
giornaliera; i Cantoni possono limitare le spese prese in considerazione a
causa del soggiorno in un istituto o in un ospedale;
b. un importo per
le spese personali, stabilito dal Cantone.".
Inoltre, giusta l'art. 10 cpv. 3 LPC, sia per le persone che vivono
che per quelle che non vivono durevolmente o per un lungo periodo in un
istituto o in un ospedale, sono riconosciute le spese seguenti:
"
a.   spese per il conseguimento del reddito, fino a concorrenza del
reddito lordo dell'attività lucrativa;
b.   spese di
manutenzione di fabbricati e interessi ipotecari, fino a concorrenza del ricavo
lordo dell'immobile;
c.   premi
versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata
l'assicurazione malattie;
d.   importo
forfettario annuo per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie;
l'importo forfettario deve corrispondere al premio medio cantonale o regionale
per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie (compresa la
copertura infortuni);
e.   pensioni
alimentari versate in virtù del diritto di famiglia.".
L'art. 11 cpv. 1 LPC enumera esaustivamente i redditi computabili,
fra i quali vi sono:
"
b.   i
proventi della sostanza mobile e immobile;
c.   un
quindicesimo della sostanza netta, oppure un decimo per i beneficiari di
rendite di vecchiaia, per quanto superi 37 500 franchi per le persone sole, 60
000 franchi per i coniugi e 15 000 franchi per gli orfani che hanno diritto a
una rendita e i figli che danno diritto a una rendita per figli dell'AVS o
dell'AI; se l'immobile appartiene al beneficiario delle prestazioni
complementari o a un'altra persona compresa nel calcolo della prestazione
complementare e serve quale abitazione ad almeno una di queste persone,
soltanto il valore dell'immobile eccedente 112 500 franchi è preso in considerazione
quale sostanza;
d.   le rendite,
le pensioni e le altre prestazioni periodiche, comprese le rendite dell'AVS e
dell'AI;".
Quali redditi non computabili l'art. 11 cpv. 3 LPC enumera:
"
a.   le
prestazioni dei parenti giusta gli articoli 328-330 del Codice
civile;
b.   le
prestazioni dell'aiuto pubblico sociale;
c.   le
prestazioni pubbliche o private di natura manifestamente assistenziale;
d.   gli assegni
per grandi invalidi delle assicurazioni sociali;
e.   le borse di
studio e altri aiuti all'istruzione;
f.
i contributi per l'assistenza versati dall'AVS o dall'AI.
".
2.3   Oggetto del contendere è il
diritto di RI 1 di (continuare a) percepire delle prestazioni complementari dal
1° giugno 2013.
L'insorgente si è lamentata che le sia stata conteggiata della sostanza
immobile valutata in modo eccessivo dall'Ufficio stima, visto che la casa di
abitazione non è abitabile e necessita di una ristrutturazione completa o,
addirittura, di una demolizione e di una ricostruzione secondo standard attuali,
data l'evidente incuria dell'edificio ed i numerosi lavori di messa in
sicurezza di cui necessita. Così com'è, la casa non è affittabile e
difficilmente è vendibile, visti i diversi ostacoli normativi e pratici a cui
deve sottostare se si procedesse ad una ristrutturazione/edificazione completa.
Nessun valore di reddito va dunque ritenuto per il calcolo del valore venale
del fondo n. 117 RFD di __________, non producendo alcun reddito, così il bosco
(part. n. 1026 RFD di __________) è infruttifero. Pertanto, il valore commerciale
di Fr. 280'000.- stabilito dall'Ufficio stima non è affatto realistico e deve
essere modificato in Fr. 122'400.- come stabilito dall'arch. __________, con
conseguente attribuzione delle prestazioni complementari visto il computo della
sua quota di comproprietà di Fr. 61'200.-, a cui si aggiunge il valore di stima
del bosco di Fr. 168,10.
L'amministrazione si è affidata agli specialisti
dell'Ufficio stima per determinare il valore venale delle part. n. 117 e n.
1026 RFD di __________, i quali hanno considerato tutti i fattori rilevanti
nella loro perizia.
2.4.   Occorre dunque esaminare la
sostanza
della ricorrente e le altre voci ad essa legate, quali il consumo di sostanza
che va inserito, nella misura di 1/5, nei suoi redditi (art. 11 cpv. 1 lett. c
LPC in connessione con l'art. 11 cpv. 2 LPC e con l'art. 3a cpv. 1 lett. a
LALPC).
Anche il provento della sostanza immobile (art. 11 cpv. 1 lett. b
LPC), quale il valore locativo - da cui dipendono le spese di manutenzione dei
fabbricati (art. 10 cpv. 3 lett. b LPC) -, va conteggiato nei redditi
computabili dell'assicurata.
Dagli atti risulta che nell'ambito della revisione della domanda
di prestazioni complementari a seguito della sua definitiva entrata in casa
anziani nell'aprile 2013, la Cassa di compensazione ha disposto la perizia
tecnica dei beni immobili detenuti dalla ricorrente. Il 15 maggio 2013 (doc. 3)
l'amministrazione ha infatti invitato l'Ufficio cantonale di stima a procedere alla
valutazione al valore venale dei fondi n. 117 e n. 1026 RFD di __________.
Il 19 luglio 2013 (doc. 17) il perito arch. __________ dell'Ufficio
cantonale di stima, in virtù dell'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, ha valutato le due
particelle detenute in comproprietà con la figlia (n. 117) rispettivamente in proprietà
assoluta (n. 1026) dalla ricorrente (docc. 11-16).
Partendo da questi dati l'amministrazione, ritenute le cifre
stabilite dall'Ufficio stima, con la decisione formale del 22 luglio 2013 ha considerato che i due fondi appartenenti alla ricorrente abbiano un valore venale peritato di
Fr. 281'700.-.
2.5.   Per quanto attiene
innanzitutto la modalità di calcolo della sostanza si rileva che, ai sensi dell'art.
9 cpv. 5 lett. b LPC, il Consiglio federale disciplina la valutazione dei
redditi computabili, delle spese riconosciute nonché della sostanza.
Per l'art. 17 cpv. 1 OPC-AVS/AI, la valutazione della sostanza
computabile deve essere effettuata secondo le regole stabilite dalla
legislazione sull'imposta cantonale diretta del Cantone di domicilio.
Per il Cantone Ticino si applica l'art. 42 cpv. 1 LT che prevede
che gli immobili e i loro accessori sono imposti per il
valore di stima
ufficiale.
Secondo l'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, la sostanza immobiliare che
non serve da abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo
delle PC deve essere computata al
valore corrente
.
Dagli atti risulta che dal 12 aprile 2013 (doc. 1) la ricorrente è
degente in maniera definitiva presso la Casa di riposo __________ di __________,
perciò è a giusta ragione che l'Ufficio stima ha valutato al valore venale, in
virtù dell'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, le proprietà immobiliari dell'assicurata.
2.6.   Con la revisione del giugno
2013 dovuta all'entrata in casa anziani, la Cassa ha chiesto all'Ufficio
cantonale di stima di valutare al valore venale le particelle dell'assicurata
(doc. 3).
Alla luce delle contestazioni tecniche sollevate dalla richiedente
con l'opposizione contro la perizia eseguita il 19 luglio 2013 (docc. 11-17)
dall'arch. __________, l'Ufficio stima, nella persona dell'ing. __________, ha
incontrato la figlia dell'insorgente, l'avv. __________ e l'arch. __________, procedendo
insieme al sopralluogo del fondo n. 117.
In quell'occasione le parti si sono confrontate con
le valutazioni espresse nella precedente perizia, nel parere tecnico dell'arch.
__________ e con le contestazioni sollevate dagli interessati sia con
l'opposizione sia durante il sopralluogo.
L
'esperto ha
spiegato la
differenza tra le valutazioni al valore di stima e quelle al valore venale,
fornendo le necessarie informazioni agli interessati sulle prestazioni
complementari.
Nel suo referto del 28 novembre 2013 (doc. 46) il
perito ha precisato quanto segue:
"
Il valore
venale è stato determinato tenendo in considerazione vari fattori che
influiscono sull'oggetto da valutare e in particolare:
a)   l'importanza
della località in cui giace la proprietà da valutare, in rapporto con la
situazione geografica, con lo sviluppo residenziale, industriale e commerciale
della regione e d'ogni singola parte o quartiere o frazione o zona dove si
trovano i fondi;
b)   i prezzi
pagati nelle contrattazioni
di compravendita, pubbliche e private,
avvenute nella località negli ultimi anni;
c)   il valore
di reddito accertato, sulla scorta dei contratti di locazione esistenti in
quanto corrispondenti alle pigioni in uso nelle località o nel quartiere per
oggetti paragonabili;
d)   il valore
dei fabbricati in rapporto con le dimensioni, con il genere di costruzione e
sua maggiore o minore solidità e ricercatezza, con i comodi e con gli incomodi
d'abitabilità o d'utilizzazione, con lo stato di conservazione;
e)   le norme
pianificatorie dettate dal Piano Regolatore, la posizione, le dimensioni, le
caratteristiche fisiche, la configurazione, la topografia, l'esposizione, lo
sfruttamento, il grado d'urbanizzazione, gli accesi, le servitù, nonché quei
fattori positivi o negativi che incidano sul valore commerciale.".
Nel merito, lo specialista ha concluso che era giusto modificare
alcuni parametri per adattarli alla situazione reale, mantenendo comunque il
valore peritale di Fr. 280'000.-, giudicato corretto.
I dettagli delle modifiche apportate alla valutazione del mappale
n. 117 RFD di __________ sono stati prodotti per esteso dal perito (docc. 47-57),
così pure quelli della valutazione del bosco di cui alla part. n. 1026 sita nel
medesimo Comune.
In particolare, il fondo n. 117, appartenente in comproprietà in
ragione di un mezzo a RI 1, è costituito da un edificio (66 mq) e da superficie
non edificata (165 mq). Esso si trova nella zona del nucleo, caratterizzata da
costruzioni abitative monofamiliare e plurifamiliari, è accessibile dalla
strada comunale, confina con altre proprietà private e con strade comunali, si
trova in zona tranquilla ed è dotato di tutte le infrastrutture (acqua
potabile, corrente elettrica, telefono, tv via cavo, gas e rete canalizzazione
comunale sul posto), il terreno è in leggera pendenza. L'abitazione, monofamiliare,
è del 1926 e ha subìto riattazioni parziali negli anni (rifacimento del tetto,
sostituzione serramenti e rifacimento facciate esterne). La struttura portante
è in muratura di pietra e cotto intonacata e pitturata, le solette hanno una
struttura portante parte in cemento armato, intonacate e pitturate ed in parte
di legno e assito pitturate, il tetto a due falde ha una struttura di legno
ricoperto con tegole e la lattoneria è in rame. I serramenti, in legno, hanno
vetri termoisolanti, protetti da gelosie di legno. Le porte interne sono in
legno, mentre i pavimenti sono in betoncino, piastrelle, novello, moquette e
assiti di legno. L'abitazione è fornita di boiler per l'acqua calda, corrente
elettrica, telefono ed evacuazione delle acque luride. Il riscaldamento avviene
per mezzo di radiatori elettrici a parete e camino con allacciamento a
radiatore al piano terra, mentre al primo piano con stufette elettriche singole
(in alcuni locali). I bagni sono forniti di elementi singoli di qualità
semplice, così pure la composizione e gli apparecchi della cucina. Lo stato di
manutenzione generale è mediocre e le rifiniture sono normali/semplici. Al
piano seminterrato ci sono il vano scale, la lavanderia e due ripostigli; al
piano terra l'atrio, il vano scale con accesso principale, la cucina/tinello,
due camere ed il bagno; al primo piano il vano scale, l'atrio, una camera da
letto e due locali disponibili; il solaio è accessibile da una botola.
La cubatura dell'edificio, determinata sulla base del piano
catastale e sul rilievo eseguito in luogo, è di 587 mc che, moltiplicata per il
prezzo al mc di Fr. 250.-, dà un valore reale di Fr. 146'750.-. I costi
secondari e la sistemazione esterna sono stati stabiliti in Fr. 15'000.-. Il
prezzo del terreno, calcolato con il criterio del confronto delle
compravendite, è stato fissato, dopo che il perito ha esaminato attentamente la
situazione del terreno durante il sopralluogo tenendo in considerazione tutti i
fattori influenti ed in base alle proprie conoscenze ed esperienze, in  Fr. 800.-/mq,
perciò 231 mq valgono Fr. 184'800.-, per un valore reale totale di Fr. 346'550.-.
Per calcolare il reddito l'esperto ha optato per il confronto dei
contratti di affitto esistenti per oggetti paragonabili, ritenendo un prezzo di
Fr. 600.- al mese (Fr. 7'200.- annui, quindi l'indicazione di Fr. 675.- al mese
è errata), che moltiplicato per il tasso di capitalizzazione del 4,8% dà un
valore di reddito di Fr. 150'000.-.
Tenuto conto del valore reale e del valore di reddito, il valore
venale dell'immobile è stato dunque determinato in Fr. 280'000.-.
Il bosco di 1'681 mq di cui è costituita la part. n. 1026 RFD di __________,
ubicato fuori zona, confinante con altre proprietà private e la strada
comunale, che fornisce l'accesso, è discretamente soleggiato, ma con poca
vista. Non sono presenti infrastrutture. Tenuto conto di un prezzo di Fr.
1.-/mq, il suo valore venale è stato quindi stabilito in Fr. 1'700.-.
2.7.   Con il ricorso l'assicurata
ha contestato queste valutazioni, ritenendo che i valori calcolati dall'Ufficio
stima siano eccessivi. In particolare, essa ha rilevato che poiché l'abitazione
è in pessime condizioni e quindi inagibile, tanto che necessita una completa ristrutturazione,
il valore venale stabilito dal perito sarebbe di gran lunga superiore al reale
valore dell'immobile. Lo stabile, come tale, al massimo vale Fr. 30'000.-.
La ricorrente ha interpellato un esperto per la valutazione della
sua proprietà nella persona dell'arch. __________, nato e vissuto proprio a __________
e che da 40 anni conosce la realtà di quel luogo.
Nel dettaglio, nel suo primo parere del 30 agosto 2013 (doc. 23),
successivo alla decisione formale che negava le prestazioni complementari
all'assicurata, l'architetto ha allestito una scheda tecnica della part. n. 117
RFD di __________, elencando i dati del fondo (genere dello stabile,
ubicazione, edificabilità, attrezzature pubbliche) e descrivendo l'oggetto
(indice di occupazione, indice di sfruttamento, anno di costruzione,
destinazione, isolazione termica, manutenzione, infrastrutture, riscaldamento,
elettricità, impianto sanitario, murature, tetto, collegamenti verticali,
serramenti esterni). Secondo lo specialista interpellato dalla ricorrente, lo
stabile presenta una manutenzione scarsa ed è necessario un risanamento totale.
La struttura deve essere consolidata ed i collegamenti verticali aggiornati,
mentre l'involucro esterno è da isolare. Le installazioni, gli apparecchi e gli
accessori sono da eseguire a nuovo.
A dire dell'architetto, il valore dell'edificio è simbolico ed è
dovuto all'esistenza di un diritto acquisito per un volume e per una superficie
utile lorda importanti. Lo stato di degrado dello stabile ne consiglierebbe la
demolizione, che comunque non può essere eseguita senza il rischio di perdere i
valori di edificabilità del fondo. Stanti così le cose, l'edificio non
otterrebbe l'abitabilità. Egli ha valutato il costo d'investimento per la
ristrutturazione ed il risanamento in circa Fr. 800.-/mc, ossia pari e/o
superiore al costo di un edificio a nuovo. Le dimensioni, l'ubicazione tra due
strade ed uno stabile quasi a confine così pure i costi di investimento,
penalizzano il prezzo del fondo nonostante la presenza di valori di
edificabilità eccellenti. Inoltre, lo specialista ha rilevato che il prezzo
unitario non può essere confrontato con i valori di altre particelle nella
zona. Infine, la prudenza è d'obbligo, anche se commercialmente si potrebbe
trovare un acquirente e la valutazione su un presunto reddito deve tenere conto
degli oneri di un investimento inevitabile.
Ritenuto quindi un costo unitario di Fr. 400.-/mq, il terreno vale
Fr. 92'400.-. Calcolato un volume SIA di 600 mc ed un costo unitario simbolico
di Fr. 50.-/mc, il valore dell'edificio allo stato attuale è stato stimato in
Fr. 30'000.-, per un valore di stima totale della part. n. 117 di Fr.
122'400.-.
Nello scritto accompagnatorio alla citata perizia inviato
dall'arch. __________ alle due comproprietarie del fondo il 30 agosto 2013
(doc. 29), quest'ultimo le ha informate che stanti le attuali condizioni
dell'edificio le possibilità di una locazione a terzi sono nulle ed una tale
operazione comporterebbe per il locatore grossi rischi per danni alla salute
del locatario. L'esperto ha calcolato che l'investimento da prevedere per
ottenere gli standard minimi richiesti in caso di una domanda di costruzione è
di almeno Fr. 450'000.-, per ottenere un edificio perfettamente abitabile e
decoroso, ma con un'ubicazione non eccezionale e su un fondo di dimensioni
limitate ad un valore immobiliare minimo di Fr. 600'000.- non facilmente
realizzabile. Pertanto, una possibile vendita dell'oggetto allo stato attuale
non è da escludere, ma il prezzo non potrà distanziarsi di molto dai valori di
stima indicati.
2.8.   Su queste critiche ha preso
posizione l'Ufficio cantonale di stima il 28 novembre 2013 (docc. 44-46), interpellato
dalla Cassa cantonale di compensazione sugli aspetti tecnici sollevati
dall'architetto.
L'ing. __________ ha spiegato di essersi incontrato il 19 novembre
precedente con la figlia dell'assicurata, con l'avv. __________ e con l'arch. __________
per un sopralluogo e di avere discusso le valutazioni espresse nella perizia di
quest'ultimo, le censure mosse nell'opposizione e durante l'incontro stesso. In
base alle verifiche effettuate ed in considerazione delle caratteristiche dell'immobile,
del genere della costruzione nonché confrontandoli con casi similari, alcuni
parametri sono stati modificati per adattarli alla situazione reale. Il valore
cubico unitario del fabbricato è stato ridotto (da Fr. 300.- a Fr. 250.-),
mentre il valore al metro quadro del terreno è stato aumentato (da Fr. 480.- a
Fr. 800.-) ed il reddito mensile dell'immobile è anch'esso stato diminuito (da
Fr. 750.- a Fr. 600.- seppure sia segnalato Fr. 675.-). Tuttavia, il valore
peritale complessivo, arrotondato, assomma sempre a Fr. 280'000.-.
2.9.   Nel formulare il suo ricorso
del 30 gennaio 2014 (doc. I), RI 1 si è nuovamente affidata al parere
dell'arch. __________, il quale il 26 gennaio 2014 (doc. H) si è così
pronunciato:
"
(…)
Contestazione delle modalità di calcolo del reddito
immobiliare.
Lo scopo perseguito dalla LPC di garantire un "reddito
minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali".
Nel caso in questione la decisione si basa su un valore del
Reddito non privilegiato falsato dal calcolo della sostanza computabile che non
considera il degrado dell'edificio, la mancanza assoluta delle strutture e
delle installazioni per un minimo di "confort" tale da poter definire
abitabili gli spazi secondo le normative vigenti in materia.
Si può vivere anche in una caverna sita sul comprensorio di __________
con vista lago senza che il fatto possa far definire l'andro una abitazione.
L'Ufficio stima cantonale cita che per stabilire il valore
commerciale si devono tenere in considerazione i diversi fattori che
influiscono sull'oggetto:
a) l'importanza della località
b) i prezzi pagati nelle contrattazioni nella località
c) il valore di reddito accertato
e) le Norme di PR
Sia i volumi che le superfici esistenti tenuti in considerazione
sia dalla stima ufficiale per un importo totale di CHF 98'313.00 come dalle
perizie allegate alla opposizione non vengono contestati.
Il fondo
È situato in una località (__________) con un forte sviluppo
edilizio ma:
- la dimensione del fondo di Mq. 231.00 offre spazi ridotti per
attività esterne
- le possibilità edificatorie sono limitate al volume dello
stabile esistente (Zona Nucleo)
- è posizionato tra due strade e un edificio esistente quasi a
confine ed è circondato da edifici di altezza superiore. Scarsa discrezione e
vista parziale solo a Nord.
Quanto sopra non permette di poter fare confronti per la
determinazione del valore del fondo con i prezzi pagati nelle contrattazioni
nella località per fondi edificabili di normali dimensioni.
Il prezzo di 800.00 CHF/Mq è troppo alto. Valore massimo CHF/Mq
400.00
Lo stabile
Il valore del fabbricato è dato dalla sua esistenza che pur non
rispettando le distanze dai confini e dai fondi può essere integralmente
mantenuto nella sua volumetria.
Una dimensione sufficiente, con i necessari investimenti, per
realizzare un'abitazione monofamiliare con una superficie abitabile limitata.
Allo stato attuale l'edificio non è abitabile secondo le Norme
minime vigenti sia per le strutture che per le installazioni.
Nel mercato immobiliare i valori risultanti da una perizia tengono
in giusto conto il grado di vetustà, la dimensione, i materiali e lo stato di
conservazione dell'immobile.
Una trasformazione o il rinnovo dell'edificio comporta un
investimento con costi unitari al Mc. superiori a quelli previsti per edificare
a nuovo.
In base a quanto sopra, il valore dello stabile, che non può
essere demolito ma solo trasformato,
con costi superiori a quelli
previsti per un nuovo edificio
, risulterebbe nullo.
Essendo la sua esistenza determinante per l'edificabilità del
fondo gli si può assegnare comunque un valore simbolico.
Il valore di CHF/Mc 250.00 è troppo alto. Valore massimo
simbolico CHF/Mc 50.00
Il reddito
Non si intravvede in virtù di quale valore di reddito accertato si
basa la Perizia Immobiliare dell'Ufficio stima.
Anche per la determinazione del valore immobiliare uno dei fattori
più importanti risulta essere il reddito effettivamente ricavato o almeno
presumibile.
Oggetti nel quartiere paragonabili a mia mente non ne esistono.
Nel presente caso lo stabile non è abitato dai comproprietari e
non è locato a terzi proprio a causa del suo stato di degrado e della mancanza
delle più elementari condizioni tali da definirlo abitabile anche con un minimo
di confort.
Non è quindi neppure possibile ipotizzare una locazione o un
reddito di un edificio che non può essere certificato come abitabile.
La mancanza di una valutazione sull'aspetto dell'abitabilità o
meno dell'edificio sia da parte dell'Ufficio stima che dalla Cassa cantonale di
compensazione non permette di definire in modo documentabile un reddito
immobiliare.
In conclusione:
Con il presente rapporto mi sento in dovere di confermare nella
migliore delle ipotesi i valori indicati nella mia perizia immobiliare del 30
agosto 2013.".
2.10.   Il 14 febbraio 2014 (doc.
III/1) l'ing. __________ ha nuovamente preso posizione, su invito della Cassa
affinché potesse allestire la risposta di causa, sulle argomentazioni esposte
dall'architetto.
Secondo il perito non sono emersi nuovi elementi che non siano già
stati presi in considerazione nella precedente valutazione. Egli ha ricordato
come in occasione del sopralluogo erano stati discussi vari aspetti ed alcuni
parametri erano stati modificati.
Più specificatamente, l'ing. __________ ha contestato una frase espressa
dall'avv. RA 1 nel suo atto ricorsuale (punto 5), non ritenendola corretta.
L'esperto ha chiarito che durante il sopralluogo ha sì constatato che la
costruzione presentava uno stato di conservazione carente e che dei lavori di
manutenzione dovevano essere eseguiti per rendere l'abitazione più
confortevole, ma che questi non precludono l'uso della stessa. Pertanto,
secondo il perito non vi sono le condizioni per considerare lo stabile non
abitabile (anche se non è di competenza dell'Ufficio stima constatare tale
situazione), anche perché durante il sopralluogo del 9 luglio 2013 il collega
arch. __________ era stato informato dalla figlia della ricorrente che
l'edificio era utilizzato dal fratello. Inoltre, nel successivo sopralluogo del
19 novembre 2013 è stato possibile visitare tutti i locali dal piano
seminterrato al primo piano utilizzando le scale interne, appurando che le
installazioni, la cucina ed il bagno erano funzionali, come in precedenza
accertato già dall'altro perito.
L'ingegnere riconosce che per adeguare l'abitazione agli standard
abitativi odierni sarebbero necessari degli investimenti importanti,
dell'ordine tra i Fr. 400'000.- ed i Fr. 500'000.-. A lavori terminati, poi, il
valore del fondo sarebbe quantificabile tra i Fr. 700'000.- ed i Fr. 800'000.-.
Per la determinazione del valore del fondo gli esperti avevano
ipotizzato due scenari.
Il primo considerava lo stato attuale del fondo con un edificio
che richiede un intervento di manutenzione, ma che è ancora utilizzabile
(metodo applicato).
Il secondo immaginava di sfruttare le potenzialità edificatorie
che il piano regolatore permette, prevedendo la demolizione dello stabile
esistente.
Nella prima ipotesi, il valore del terreno è stato determinato
confrontando le compravendite delle zone di Piano Regolatore limitrofe (anche se
non hanno gli stessi parametri edificatori) e verificandolo con il metodo delle
classi di situazione (considerando l'edificio esistente). Questo perché non si
dispone di valori riferiti ad oggetti similari, data la particolarità della
zona di PR in cui è ubicato il fondo.
La zona di PR limitrofa Residenziale ZR ha un indice di
sfruttamento dello 0,45, mentre (considerando l'edificio esistente) la
particella ha un indice di sfruttamento effettivo dello 0,57 con una superficie
abitabile di 132 mq.
Quindi una superficie abitabile sfruttabile maggiore di 28 mq, a
parità di terreno.
Considerando che i valori dei terreni nella zona ZR variano tra i
Fr. 700.- ed i Fr. 900.-/mq e tenendo conto delle varie caratteristiche della
particella, il perito ha determinato il valore in Fr. 800.-/mq.
Rapportandolo alla superficie utile lorda abitabile si ottiene un
valore di Fr. 1'400.-/mq.
Nella seconda ipotesi, spiega l'ingegnere dell'Ufficio stima, egli
ha considerato le potenzialità edificatorie indicate dal PR, che permetterebbe
di edificare una costruzione con una superficie utile lorda pari a 405 mq con
un indice di sfruttamento teorico dell'1,75.
Prendendo questo dato e considerando il valore della superficie
utile lorda di Fr. 1'400.-/mq, si otterrebbe un valore del terreno di Fr.
2'455.-/mq.
L'Ufficio stima, tenendo conto delle caratteristiche del fondo,
aveva ipotizzato un valore di Fr. 1'400.-/mq.
Si ottiene pertanto un valore del terreno pari a Fr. 323'400.-
(231 mq x Fr. 1'400.-/mq), dal quale si deducono i costi di demolizione e di
stoccaggio (Fr. 45'000.-), per ottenere un valore arrotondato di Fr. 280'000.-.
Alla luce di queste considerazioni, il valore venale è stato
quindi confermato.
2.11.   Nelle sue (terze) osservazioni
del 5 marzo 2014 (doc. I), l'arch. __________ precisa che durante l'avvenuto
sopralluogo si è constatato che l'appartamento è in uno stato fatiscente e
quindi non può essere definito come abitabile, nel rispetto delle minime norme
igieniche richieste. Perfino il riscaldamento, già presente in quantità ridotta
all'interno dell'edificio, è inutilizzabile. Il fatto che il figlio
dell'assicurata utilizzi questa abitazione per sé stesso senza alcun compenso o
consenso non significa ancora che tale edificio sia abitabile. Lo specialista
ha osservato come su questa questione il perito si sarebbe contraddetto,
laddove indica l'importo dei costi da sostenere per adeguare l'abitazione agli
standard odierni, ma poi lo ritiene abitabile così com'è.
L'architetto riferisce che di recente un immobile di tre piani nel
nucleo avente una superficie di circa 500 mq è stato venduto a Fr. 300'000.-,
proprio perché necessitava di un investimento elevato per renderlo abitabile.
Questo stabile occupa totalmente l'area e sia l'indice di sfruttamento sia di
occupazione superano di gran lunga i parametri della proprietà della
ricorrente. L'esperto ha precisato che in una perizia immobiliare dimensioni,
edificabilità e posizione allo stato attuale vengono comunque in seconda linea
di fronte al rapporto investimento/reddito o ricavo netto.
Egli critica poi il perito laddove nei suoi calcoli non tiene
conto che a ristrutturare lo stabile esistente al fine di mantenerne i valori
di edificabilità si dovrà prevedere un costo unitario al mc maggiore di almeno
il 25% rispetto a quelli usualmente previsti per una edificazione a nuovo con
la conseguente riduzione dei volumi e delle superfici.
A dire dell'architetto, poi, i calcoli teorici effettuati
dall'ing. __________ per la determinazione dei valori del fondo non sono
applicabili concretamente nella pratica per un oggetto di dimensioni come
quello in discussione. Si tratta di calcoli speculativi, che nulla hanno a che
vedere con la realtà dei fatti e con la realtà del mercato immobiliare di __________
ed in particolare nella zona di riferimento senza valori particolari di vista o
altro, zona che egli, del posto, conosce bene da mezzo secolo.
2.12.   Su invito del TCA e della
Cassa, il 17 aprile 2014 (doc. X/1) l'Ufficio stima si è pronunciato sulla
questione per la quarta volta, prendendo posizione, sempre tramite l'ing. __________,
sia sulle nuove osservazioni del collega, a cui si è rivolta di nuovo la
ricorrente per valutare i suoi beni immobili, sia sulle conclusioni tratte dal
suo avvocato.
Innanzitutto il perito ha contestato l'affermazione secondo cui
l'Ufficio stima avrebbe ammesso la correttezza dei referti peritali dell'arch. __________.
L'esperto ha inoltre confermato che per adeguare l'abitazione dell'assicurata
agli standard abitativi odierni sarebbero necessari degli investimenti
importanti fra i   Fr. 400'000.- ed i Fr. 500'000.-, che porterebbero il suo
valore a Fr. 700'000.-/Fr. 800'000.-, perciò procedendo con un calcolo a
ritroso si può ipotizzare che il valore attuale si attesti ora sui trecentomila
franchi. Il perito ha però osservato che non è detto che si debba intervenire
radicalmente per adeguare l'edificio agli standard odierni, potendo procedere
invece a quegli interventi mirati di miglioria e di riparazione necessari al
giorno d'oggi.
L'Ufficio stima ha poi precisato che la competenza per dichiarare
se un edificio è abitabile o no spetta ai singoli Municipi e da una verifica
con l'Ufficio tecnico comunale non risulta che l'abitazione sia stata
dichiarata inabitabile.
Inoltre, l'ingegner __________ ha criticato la censura del collega
sulla (presunta) non correttezza nel paragonare i valori dei terreni tra la
zona nucleo e la zona residenziale. Infatti, a suo dire, diversi fattori
concorrono a costruire il valore del terreno, quali la posizione, le
dimensioni, le caratteristiche fisiche, la configurazione, la topografia,
l'esposizione, il grado di urbanizzazione, gli accessi, le servitù e lo
sfruttamento. Questo ultimo fattore, a parità degli altri elementi, riveste un
ruolo determinante nella costruzione del valore. Per questo motivo, osserva il
perito, da più parti la tendenza non è più di paragonare solo i valori dei
terreni, ma di paragonare il valore della superficie utile lorda. In concreto,
sui terreni confinanti in zona ZR con la medesima superficie si può edificare
un'abitazione con una superficie abitabile di 104 mq, mentre sulla part. n. 117
si trova un'abitazione di 132 mq. L'esperto rileva che se si considerano le
potenzialità edificatorie che il PR permette, si potrebbe edificare una
costruzione con una superficie abitabile di 405 mq. Per i fondi adiacenti
situati in zona residenziale il valore della superficie utile lorda varia tra i
Fr. 1'750.- ed i Fr. 2'200.-/mq. Se nel caso specifico l'Ufficio stima avesse
considerato un valore di Fr. 1'750.-/mq per la SUL, con la demolizione
dell'edificio il valore del fondo, arrotondato, ammonterebbe a Fr. 660'000.-
(405 mq x Fr. 1'750.-/mq, dedotti Fr. 45'000.- per i costi di demolizione e di
stoccaggio). Lo specialista ha ricordato che nella sua precedente seconda
ipotesi aveva considerato un valore del terreno di Fr. 1'400.-/mq, che
rapportandolo al valore della SUL corrisponde a Fr. 800.-/mq, ossia un valore
molto inferiore a quello della zona residenziale limitrofa.
2.13.   Da ultimo, il 4 giugno 2014
(doc. XV/1) l'Ufficio stima ha preso brevemente posizione sulle osservazioni di
carattere tecnico esposte dall'avv. __________ il 20 maggio precedente (doc.
XII), che riprendono le affermazioni rilasciate dall'arch. __________.
L'Ufficio cantonale di stima ha rilevato che detto scritto non ha
evidenziato nuovi elementi che non siano già stati presi in considerazione dal
perito incaricato di allestire le precedenti perizie, perciò si è riconfermato
nelle stesse.
2.14.   Secondo la prassi dell'allora
TFA (dal 1° gennaio 2007: Tribunale federale), per determinare il valore
commerciale l'amministrazione deve far esperire una perizia da un ufficio
competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della Cassa,
che consisteva nell'aumentare sistematicamente del 30% il valore di stima
ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime poteva risultare
un valore superiore a quello corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).
L'Alta Corte ritiene che per la determinazione del valore corrente
degli immobili, l'ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio
(STFA P 9/04 del 7 aprile 2004; SVR 1998 EL Nr. 5). Secondo la Massima Istanza,
sarebbe infatti inammissibile calcolare l'importo delle prestazioni
complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI
1993 pag. 137).
Nel Cantone Ticino, la Cassa cantonale di compensazione affida
detto compito all'Ufficio cantonale di stima.
In merito a ciò si osserva ancora che in casi riguardanti il
nostro Cantone, in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione
immobiliare operata dall'Ufficio cantonale di stima, il TF ha confermato
l'operato dei periti (STFA P 10/06 del 13 aprile 2007; STFA P 38/96 del 27
febbraio 1998).
Quanto alla valenza probante di un rapporto medico, determinante è
che i punti litigiosi importanti siano stati oggetto di uno studio
approfondito, che il rapporto si fondi su esami completi, che consideri
parimenti le censure espresse dal paziente, che sia stato approntato in piena
conoscenza dell'incarto (anamnesi), che la descrizione del contesto medico sia
chiara e che le conclusioni del perito siano ben motivate.
Determinante quindi per stabilire se un rapporto medico ha valore
di prova non è né l'origine del mezzo di prova, né la denominazione, ad esempio
quale perizia o rapporto (STF 8C_828/2007 del 23 aprile 2008; STFA I 462/05 del
25 aprile 2007; STFA U 329/01 e U 330/01del 25 febbraio 2003; DTF 125 V 352
consid. 3a; DTF 122 V 160 consid. 1c;
Meyer-Blaser
, Die Rechtspflege in der
Sozialversicherung, BJM 1989 pag. 31; Pratique VSI 3/1997 pag. 123)
,
bensì il suo contenuto (DTF 122 V 160 in fine con rinvii).
A proposito delle
perizie mediche eseguite nell'ambito della procedura amministrativa, il TFA ha
già avuto modo di evidenziare che, nell'ipotesi in cui sono state eseguite da
medici specializzati riconosciuti, hanno forza probatoria piena se giungono a
conclusioni logiche e sono state realizzate sulla base di accertamenti
approfonditi, fintanto che indizi concreti non inducono a ritenerle inaffidabili
(DTF 123 V 176; DTF 122 V 161, DTF 104 V 212; SVR 1998 IV Nr. 1 pag. 2; SZS
1988 pagg. 329 e 332; ZAK 1986 pag. 189;
Locher
, Grundriss des
Sozial-versicherungsrechts, Berna 1994, pag. 332).
In una sentenza
pubblicata nella Pratique VSI 2001 pag. 106 segg., il TFA ha però ritenuto
conforme al principio del libero apprezzamento delle prove definire delle
direttive per la valutazione di determinate forme di rapporti e perizie. In
particolare per quanto concerne le perizie giudiziarie, la giurisprudenza ha statuito
che il giudice non si scosta senza motivi imperativi dalla valutazione degli
esperti, il cui compito è quello di mettere a disposizione del tribunale le
loro conoscenze specifiche e di valutare da un punto di vista medico una certa
fattispecie. Ragioni che possono indurre a non fondarsi su un tale referto sono
ad esempio la presenza di affermazioni contraddittorie, il contenuto di una
superperizia, altri rapporti contenenti validi motivi per farlo (Pratique VSI
2001 pag. 108 consid. 3b)aa;
STFA I 462/05 del 25 aprile 2007;
STFA
U 329/01, U 330/01 del 25
febbraio 2003).
Lo stesso vale per le
perizie fatte esperire da medici esterni (DTF 104 V 31; RAMI 1993 pag. 95).
Le perizie affidate
dagli organi dell'AI o dagli assicuratori privati, in sede di istruttoria
amministrativa, a medici esterni o a servizi specializzati indipendenti, i
quali fondano le proprie conclusioni su indagini approfondite e giungono a
risultati concludenti, dispongono di forza probatoria piena, a meno che non
sussistano indizi concreti a mettere in causa la loro credibilità (Pratique VSI
2001 pag. 109 consid. 3b)bb; STF 8C_535/2007 del 25 aprile 2008;
STFA I
462/05 del 25 aprile 2007
).
La citata giurisprudenza del TFA deve valere per tutte le perizie
(cfr. ad esempio per la previdenza professionale: SVR 1998 LPP n. 16), e quindi
deve essere applicata anche a quelle esperite in ambito immobiliare (STCA
33.2014.2 del 26 maggio 2014; STCA 33.2013.8-9 del 9 aprile 2014; STCA
33.2011.6 del 19 ottobre 2011; STCA 33.2011.2 del 6 giugno 2011; STCA 33.2010.6
del 3 marzo 2011; STCA 33.2010.18 del 21 febbraio 2011; STCA 33.2010.16 del 7
febbraio 2011; STCA 33.2008.6 del 4 marzo 2009; STCA 33.1996.75 del 24 febbraio
1997).
2.15.   Questo Tribunale ha eseguito
un raffronto delle perizie del 19 luglio 2013, del 28 novembre 2013, del 14
febbraio 2014, del 17 aprile 2014 e del 4 giugno 2004 dell'Ufficio cantonale di
stima con le osservazioni formulate dalla ricorrente con l'opposizione, in sede
di ricorso e soprattutto nelle tre controperizie del 30 agosto 2013, del 26
gennaio 2014 e del 5 marzo 2014 allestite dall'arch. __________.
Da tale documentazione emerge dunque che l'ing. __________ ha
parzialmente modificato il valore cubico unitario del fabbricato (da Fr. 300.-
a Fr. 250.-), il valore al metro quadro del terreno (da Fr. 480.- a Fr. 800.-) ed
il reddito dell'immobile (da Fr. 750.- a Fr. 675.- [in realtà Fr. 600.-, visto
l'importo annuo di Fr. 7'200.-]): in considerazione delle caratteristiche dell'immobile,
del genere della costruzione nonché confrontandoli con casi similari, questi
parametri sono risultati troppo elevati rispettivamente troppo modesti.
Tuttavia, il risultato finale non è mutato, visto che gli iniziali Fr. 279'407,70
calcolati a titolo di valore venale (arch. __________) sono stati arrotondati in
Fr. 280'000.-, così come i Fr. 281'033.- ricavati dalla seconda perizia del 28
novembre 2013 (__________).
Dopo avere esperito i necessari sopralluoghi ed avere esaminato
attentamente tutti i fattori influenti e determinanti per la valutazione, prese
pure in considerazione le caratteristiche del fondo, la qualità delle opere
strutturali e delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e la
funzionalità dello stesso, e tenute anche presenti le osservazioni sollevate dalla
ricorrente e dall'arch. __________, il secondo perito incaricato dall'Ufficio
stima (ing. __________) ha così modificato come indicato alcuni elementi,
mantenendo d'altro canto immutati tutti gli altri valori, precedentemente
stabiliti dal collega arch. __________.
A mente della scrivente Corte, chiamata ora a pronunciarsi, i
summenzionati referti peritali del 19 luglio 2013, del 28 novembre 2013, del 14
febbraio 2014, del 17 aprile 2014 e del 4 giugno 2004 dell'Ufficio cantonale di
stima hanno tenuto in considerazione tutti i fattori, le caratteristiche e le
peculiarità della concreta fattispecie, quali l'importanza della località in
cui giace la proprietà, la situazione geografica e morfologica, i prezzi pagati
nelle contrattazioni di compravendita come pure il valore del fabbricato e del
terreno e le norme pianificatorie dettate dal piano regolatore.
L'ing. __________ ha attentamente rivalutato la particella n. 117
della ricorrente, consistente in una casa di abitazione di 66 mq ed in un
giardino di 165 mq e ha esposto i criteri di valutazione generali e
particolari, la situazione catastale, le servitù e gli oneri fondiari, le
menzioni, il piano regolatore comunale, la descrizione del fondo e le
caratteristiche del fabbricato, descrivendolo indicando gli elementi
costruttivi, le installazioni e gli arredamenti nonché la suddivisione interna.
Tenuto conto di queste caratteristiche, l'ingegnere ha calcolato
il valore reale del fabbricato e del terreno, i costi secondari e di
sistemazione esterna, il reddito annuale ed il valore di reddito, tutti
elementi che hanno contribuito a definire il valore venale del fabbricato e del
terreno e quindi il valore venale totale della particella edificata.
Più dettagliatamente, come visto, per valutare il valore venale
l'ingegnere dell'Ufficio stima ha applicato il metodo tradizionale, che consiste
nel ponderare il valore reale (che si compone del valore dei fabbricati
principali e accessori, dei costi secondari, della sistemazione esterna e del
valore del terreno) con il valore di reddito.
La cubatura dell'edificio è stata determinata sulla base del piano
catastale e del rilievo eseguito in loco. Il valore cubimetrico unitario,
ridotto rispetto alla prima valutazione peritale (Fr. 300.-/ mc), tiene conto
delle caratteristiche dell'immobile, della qualità delle opere strutturali e
delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e della
funzionalità dello stesso.
Questo valore (Fr. 250.-/mc) è stato stabilito dopo attento esame
della situazione reale dell'edificio tenendo in considerazione tutti i fattori
influenti e determinanti per la valutazione, così pure in base alle conoscenze
ed esperienze dell'ingegnere dell'Ufficio cantonale di stima.
Il valore del terreno su cui è edificata l'abitazione è stato determinato
adottando il criterio del confronto delle compravendite, poiché il criterio
della parità del prezzo di acquisto non ha potuto essere applicato.
Esaminando le compravendite nelle zone limitrofe, tenendo in
considerazione tutti i fattori influenti e basandosi sulle proprie conoscenze
ed esperienze, il perito ha fissato in Fr. 800.-/mq il valore del terreno,
mentre in precedenza era di Fr. 480.-/mq.
Per la casa di abitazione eretta sulla part. n. 117, sono stati
inoltre aggiunti i costi secondari e di sistemazione esterna pari a Fr.
15'000.-, ossia tutti quei costi che non sono compresi nei fabbricati tra i
quali i lavori preparatori, i permessi, le tasse, i costi di finanziamento, le
opere esterne (allacciamenti, muri di sostegno, accessi, piazzali, giardino).
Il reddito è di regola determinato sulla parità del reddito
percepito e sulla scorta dei contratti di locazione esistenti, siccome corrispondenti
alle pigioni in uso nelle località o nel quartiere per oggetti paragonabili. Il
perito ha esaminato la situazione e dei tre criteri adottabili ha optato per i
criteri del confronto dei contratti d'affitto esistenti per oggetti
paragonabili e della parità del reddito percepito, fissando detto reddito annuo
in Fr. 7'200.- (Fr. 600.- x 12 mesi anziché l'indicazione di Fr. 675.-, che è
quindi errata), contro i precedenti Fr. 9'000.- (Fr. 750.- x 12).
Ritenuto un tasso di capitalizzazione del 4,8% (tasso ipotecario
aumentato dei tassi aggiuntivi a seconda del genere di costruzione), lo
specialista ha determinato il valore di reddito in Fr. 150'000.- (nella prima
perizia assommava a Fr. 187'500.-).
Tenuto quindi conto del valore reale e del valore di reddito, l'Ufficio
stima ha ottenuto il valore venale dell'intera particella n. 117 (Fr.
279'407,70) utilizzando dei coefficienti di ponderazione dello 0,5 (prima 0,3) e
dell'1,5 (1,3), che cambiano a seconda del genere della costruzione, della
caratteristica dell'immobile, del volume, ecc. In funzione della situazione
economica, il valore venale può basarsi solo sul valore reale o sul valore di
reddito. In concreto il perito ha arrotondato l'importo a Fr. 280'000.-.
Queste perizie, ed in particolare la seconda e la terza dell'ing. __________,
appaiono chiare, complete ed esaurienti, sia nell'esame generale del fondo sia
nella descrizione del fabbricato, come pure nella calcolazione aritmetica dei
valori determinanti.
A questo proposito, il Tribunale rileva che il secondo perito
intervenuto per conto dell'Ufficio cantonale di stima, viste le puntuali
censure mosse dall'arch. __________, ha provveduto il 14 febbraio 2014 a dettagliare il suo ragionamento e quindi a spiegare nei minimi dettagli come è giunto alla
determinazione dell'importo di Fr. 280'000.-.
Innanzitutto, l'ingegner __________ ha precisato che se è vero che
l'edificio è in uno stato di conservazione carente e che dei lavori di
manutenzione sono necessari per rendere l'abitazione più confortevole, ciò
ancora non significa che la stessa non sia abitabile, tanto che la casa è
occupata dal figlio della ricorrente.
Inoltre, malgrado la scala che porta ai piani superiori sia stata
definita impraticabile dall'esperto consultato dall'assicurata, il perito ha
potuto visitare comunque tutti i locali dell'immobile andando dal basso verso
l'alto utilizzando le scale interne. In quell'occasione egli ha pure potuto
constatare (e fotografare) che le installazioni, la cucina ed il bagno erano sì
di qualità semplice, ma erano comunque funzionali.
Il perito ha riconosciuto che per adeguare questo edificio agli
standard abitativi attuali è necessario un investimento situato fra i
quattrocentomila ed i cinquecentomila franchi.
Questo importo è stato preventivato dallo stesso arch. __________.
La diatriba fra i due esperti poggia invece sul valore finale del
fondo, quantificato in Fr. 700'000.-/Fr. 800'000.- dal perito ed in Fr. 600'000.-
dall'esperto di parte.
A sua volta, questa discordanza si riverbera sul valore al mc
dell'abitazione rispettivamente sul prezzo al mq del terreno.
Al riguardo, il perito dell'Ufficio stima ha indubbiamente fornito
una meticolosa e circostanziata spiegazione del risultato finale a cui è
giunto. Egli ha (addirittura) ipotizzato due soluzioni possibili a dipendenza
della destinazione da dare all'edificio in esame: ristrutturazione o
demolizione.
Nel procedere con una ristrutturazione, in assenza di oggetti
similari data la particolarità della zona di piano regolatore in cui è inserito
il fondo, per determinare il valore del terreno l'Ufficio stima ha fatto capo
alle compravendite delle zone limitrofe, anche se non hanno gli stessi
parametri edificatori, e ha applicato il metodo delle classi di situazione.
Paragonando gli indici di sfruttamento ed il valore dei terreni,
ha ritenuto un valore di Fr. 800.-/mq.
Ipotizzando, invece, di demolire l'intero edificio e di
ricostruirlo nuovo nel rispetto delle nuove potenzialità edificatorie previste
dal piano regolatore, dato un valore di Fr. 1'400.-/mq per la SUL, si
otterrebbe un valore del terreno di Fr. 2'455.-/mq. Ritenuto dunque il valore
di Fr. 1'400.-/mq, che tiene in considerazione le caratteristiche del fondo,
per determinare il valore del terreno e dedotti i costi di demolizione e di
stoccaggio di Fr. 45'000.-, si ottiene un valore finale di Fr. 280'000.- da
attribuire al mappale.
In merito a queste cifre, l'arch. __________ rispettivamente
l'avv. RA 1, si sono limitati a definirle "
completamente irreali
"
(doc. XII punto 5 pag. 3), e di "
pura fantasia
", tanto da
"
misconoscere la realtà dei fatti
" (doc. XII punto 7 pag. 5) e
da concludere che "
Tali calcoli costituiscono, letteralmente e di
fatto, un'assurdità.
" (doc. XII punto 7 pag. 5). Si tratterebbe, a
loro dire, di una conclusione non seria che accantona "
la realtà dei
fatti per rifugiarsi in calcoli speculativi.
" (doc. I).
Il TCA rileva che queste considerazioni non poggiano però su elementi
concreti, ma si limitano ad essere delle mere affermazioni, prive di sostrato
materiale in assenza, ad esempio, di valori determinati in base  a situazioni
similari o di valori relativi a compravendite fondiarie recenti in situazioni
comparabili. Ma le critiche formulate da perito di parte non sono in grado, a
mano di calcoli e di ragionamenti simili a quelli forniti dal perito, di
sovvertire le conclusioni tratte dal perito.
È vero, il consulente tecnico della ricorrente ha indicato a mo'
di esempio una compravendita che sarebbe avvenuta di recente nella medesima
zona, dove per 500 mq di superficie sono stati pagati Fr. 300'000.-. Le
informazioni fornite su questo caso sono tuttavia praticamente nulle, cosicché
risulta impossibile prendere in considerazione questa comprevendita quale
elemento di paragone per la valutazione della part. n. 117 in esame. Non sono infatti date a sapere la tipologia dell'edificio venduto, la sua ubicazione,
la sua descrizione, le sue installazioni e nemmeno il suo stato di
conservazione, perciò un confronto di prezzi non può essere concludente. La
semplice indicazione che l'edificio "
occupa totalmente l'area e sia
l'indice di sfruttamento che di occupazioni superano di gran lunga i parametri
della proprietà RI 1
" è infatti generica.
L'architetto si è limitato poi ad affermare che la
ristrutturazione dell'immobile dell'assicurata costerà il 25% in più al metro
cubo di un'edificazione a nuovo, ma anche in tal caso questo tipo di affermazione
non è in grado di invalidare la valutazione del perito dell'Ufficio stima.
Per l'esperto cantonale inoltre è anche possibile soltanto una
ristrutturazione parziale.
A suo dire, infatti, si potrebbe procedere a degli investimenti
mirati di miglioria e di riparazione, senza che si debba intervenire
radicalmente per adeguare la costruzione esistente agli standard odierni. D'altronde
l'abitazione dell'assicurata era utilizzata dal figlio della ricorrente
nonostante vetustà ed assenza di comfort.
L'ingegnere dell'Ufficio stima ha inoltre chiaramente spiegato i
motivi per cui ha paragonato i valori dei terreni tra la zona nucleo e la zona
residenziale (doc. X/1 pag. 2). Queste motivazioni sono sufficientemente
convincenti e quindi il Tribunale le ritiene valide per concorrere alla
determinazione del valore venale della part. n. 117 RFD di __________.
In conclusione, il valore di Fr. 800.-/mq del terreno del predetto
fondo risulta essere corretto alla luce delle considerazioni dettagliate
fornite dall'ing. __________, contro i Fr. 400.-/mq ritenuti dall'arch. __________,
senza tuttavia che quest'ultimo abbia spiegato come sia giunto a questa cifra,
al di là della sua oltre quarantennale esperienza professionale e conoscenza di
quella specifica zona. Egli si è infatti limitato ad affermare la ristretta
dimensione del fondo (231 mq), che le possibilità edificatorie sono limitate al
volume dello stabile esistente e che la particella è posizionata tra due strade
e v'è un edificio quasi a confine.
Tuttavia, va qui rilevato che la contenuta superficie del fondo
non ha impedito di costruire un'abitazione a tre piani di 66 mq per piano, che
le possibilità edificatorie, alla luce delle spiegazioni date dal perito, non
sono discriminatorie rispetto alla zona residenziale limitrofa e che le due
strade adiacenti non sono di forte traffico e quindi non incidono in maniera particolarmente
negativa nella determinazione del valore venale di tutto il fondo.
Per quanto concerne il valore dell'edificio come tale, agli atti v'è
una descrizione che non rende giustificabile un valore preteso di (soli) Fr.
30.-/mc. Seppure esso non sia, così come riconosciuto da entrambi i tecnici
intervenuti, un immobile che offra delle comodità ed abbia uno standard di
costruzione tipico degli anni 2000 (e oltre), non va però dimenticato che il
suo stato di conservazione non è stato giudicato fatiscente come sostenuto
dalla ricorrente, tanto che le rifiniture e le installazioni sono state
definite semplici ed i vetri delle finestre sono termoisolanti.
Il valore di Fr. 250.-/mc si rivela dunque corretto, così pure il suo
reddito stabilito in Fr. 600.- al mese, che è piuttosto contenuto vista
l'abitazione di 3 piani ed è comunque un importo adeguato alla situazione
concreta. Pretendere, per contro, che l'ipotetico affitto dell'immobile sia
nullo, alla luce delle considerazioni esposte non è qui sostenibile né tanto
meno tutelabile.
In conclusione, secondo questo Tribunale le argomentazioni sollevate
dagli assicurati non sono in grado di contrastare i dati esibiti dall'Ufficio
stima né con la seconda perizia, né tanto meno con la terza, in cui l'esperto
ha fornito minuziose spiegazioni. Soprattutto, non va dimenticato che il
contenuto del referto del 19 luglio 2013 è stato in parte modificato il 28 novembre
2013 dall'Ufficio stima medesimo, nuovamente interpellato dalla Cassa di
compensazione sulla valutazione della particella in questione.
Inoltre, va evidenziato che l'Ufficio cantonale di stima si è
comunque pronunciato sulle censure della ricorrente spiegando  - anche personalmente
alla figlia, in loco, al suo rappresentante legale ed al consulente tecnico
intervenuto - nel dettaglio i calcoli e le metodologie adottate per valutare le
sue proprietà.
D'avviso del TCA, quindi, le motivazioni addotte dall'insorgente
non sono in grado di contrastare con certezza i dati forniti dall'Ufficio stima
con la seconda perizia e, soprattutto, con le minuziose spiegazioni addotte con
il terzo referto peritale del 14 febbraio 2014 (doc. III/1).
Inoltre, l'Ufficio cantonale di stima si è comunque pronunciato
sulle censure della ricorrente sia allestendo una nuova perizia sia spiegando
nel dettaglio i calcoli e le metodologie adottate.
Ritenuto inoltre come nelle sue valutazioni il perito abbia
considerato l'immobile al suo stato al momento della richiesta di PC (2013)
tenendo conto di tutte le peculiarità rilevanti (in parte anche sollevate dalla
ricorrente) quali gli accessi ai fondi, l'insolazione, la vista e l'orientamento,
la sistemazione, le condizioni di manutenzione, gli elementi costruttivi, le
diverse installazioni e gli arredamenti, e l'inserimento in zona di nucleo, occorre
concludere che le perizie dell'Ufficio stima - in specie la seconda e la terza
- siano chiare, dettagliate e corrette.
Non vanno qui dimenticate, soprattutto, le concrete spiegazioni
fornite dall'ingegnere che, va ricordato, si è pure personalmente recato sul
posto per valutare l'immobile sia esternamente che internamente. Il suo apprezzamento
si è pertanto basato su circostanze reali.
Oltre a ciò, dagli atti formanti l'incarto non si evincono
elementi tali da mettere in discussione la correttezza delle predette perizie,
che si basano su accertamenti approfonditi, esperiti da specialisti nel ramo, i
quali si sono fondati su dei criteri generalmente applicabili in questo ambito,
ponderando tutti gli usuali parametri. I referti peritali giungono inoltre a
conclusioni logiche, conformemente a quanto stabilito dai succitati criteri
giurisprudenziali, e si sono confrontati con le osservazioni fatte dalla
ricorrente a mezzo anche di un esperto in materia. Il perito ha inoltre preso
in considerazione, durante il sopralluogo del 19 novembre 2013, queste
lamentele e le ha evase ulteriormente nelle sue successive perizie.
Le contestazioni mosse dalla ricorrente alle precisazioni dell'ing.
__________ sul metodo di valutazione che egli ha adottato, paragonando il suo
fondo con le compravendite recenti nella zona non possono essere ritenute. Il
perito ha ben spiegato i calcoli che l'hanno condotto a determinare il valore
venale della part. n. 117 RFD di __________.
Al riguardo dello stato di manutenzione degli arredamenti dei
bagni e della cucina della casa d'abitazione sita sul mappale n. 117 è stato
definito dal perito come semplice ed il grado delle rifiniture della casa come normale/semplice,
ma non ne ha escluso adeguatezza e utilizzabilità o sostenuto che si debbano
eseguire interventi straordinari per rendere abitabile la casa. L'ing. __________
ha infatti potuto appurare durante l'incontro del 19 novembre 2013 che le
installazioni, la cucina ed il bagno erano funzionanti (doc. III/1). In un suo
successivo parere egli ha pure indicato che non è detto che si debba
intervenire radicalmente per adeguare la costruzione agli standard odierni,
potendo invece procedere soltanto a quegli interventi mirati di miglioria e di
riparazione oggigiorno necessarie (doc. X/1 pag. 2).
Pertanto, l'affermazione dell'assicurata secondo cui la casa di
abitazione necessiti di interventi di manutenzione straordinaria per poterla
vendere o affittare, va dunque ridimensionata ed ammessa, come d'altronde
sostenuto dallo stesso perito, solo per adeguare l'abitazione agli standard
abitativi odierni, soluzione che però necessiterebbe di investimenti importanti
dell'ordine di Fr. 400'000.-/Fr. 500'000.-.
Il valore finale che questo fondo potrebbe avere dopo il radicale
intervento di ristrutturazione, che non è oggetto di unanimità fra i tecnici
intervenuti, non influisce comunque sulla valutazione del mappale nello stato
in cui era nel 2013, momento determinante in cui si deve porre il TCA per
stabilire il diritto alle prestazioni complementari, perciò non occorre qui
esaminare oltre il tema.
2.16.   Per le ragioni esposte, il TCA non ha motivo per scostarsi dalle conclusioni peritali, che risultano affidabili dato che,
va qui ancora ribadito, la Cassa cantonale di compensazione assegna detto
compito all'Ufficio cantonale di stima e quindi a persone competenti e
disinteressate all’esito della procedura ed il Tribunale federale (delle
assicurazioni) ha confermato l'operato dei periti dell'Ufficio cantonale di
stima e la loro indipendenza (STFA P 10/06 del 13 aprile 2007; STFA P 38/96 del
27 febbraio 1998).
A mente del Tribunale, la Cassa di compensazione, e per essa
l'Ufficio stima, ha quindi agito correttamente nella valutazione della sostanza
della ricorrente. Pertanto, il perito arch. __________ dapprima e l'ing. __________
poi, hanno attentamente valutato gli immobili dell'assicurata - peraltro alla
presenza della figlia, del suo patrocinatore e del consulente tecnico arch. __________
spiegando la metodologia adottata ed i principi applicabili in ambito di
prestazioni complementari (che divergono dai principi adottati dall'autorità
fiscale) - e dunque nessun valore fittizio né tanto meno fantasioso è stato
ritenuto dall'amministrazione.
Questo Tribunale può pertanto considerare affidabili le perizie
del 28 novembre 2013, del 14 febbraio 2014 e del 17 aprile 2014 allestite dall'ing.
__________ dell'Ufficio stima il quale, dopo un sopralluogo, ha leggermente
modificato i referti approntati dal collega arch. __________ il 19 luglio 2013,
ma giungendo comunque sempre ad un valore venale totale di Fr. 280'000.-.
Per i 1'681 mq di bosco (part. 1026 RFD di __________), anch'essi
da valutare al valore venale giusta l'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, va qui
confermata la valutazione di Fr. 1.-/ mq, per un ammontare totale, arrotondato,
di Fr. 1'700.-.
Visto quanto precede, il valore venale della sostanza immobiliare
detenuta in (com)proprietà dall'assicurata deve essere fissato nell'importo di Fr.
141'700.- (part. n. 117: Fr. 280'000.- x 1/2 e part. n. 1026: Fr. 1'700.-).
2.17.   Occorre
ora determinare la sostanza netta computabile alla ricorrente in virtù
dell'art. 11 cpv. 1 lett. c LPC.
Le prestazioni complementari hanno per scopo la
copertura dei bisogni vitali. Di conseguenza, per il calcolo del diritto a
prestazioni si considerano di massima - eccezion fatta per l'ipotesi di
rinuncia (art. 11 cpv. 1 lett. g LPC) - soltanto i redditi effettivi e i beni
patrimoniali esistenti di cui il richiedente può liberamente disporre (
Urs Müller
, Rechtsprechung des
Bundesgericht zum Sozialversicherungsrecht, Bundesgesetz über
Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung, 2a
ed., 2006, pag. 113 n. 357).
Nelle
spese
, oltre alla retta giornaliera ed alle spese
personali, vanno inserite le spese di manutenzione che, in virtù dell'art. 16
OPC-AVS/AI, vanno determinate in base al tasso forfettario dell'imposta
cantonale diretta fissato dal Cantone di domicilio o, qualora la legislazione
cantonale non preveda alcuna deduzione forfettaria, fa stato quella
dell'imposta federale diretta.
Nel Cantone Ticino, l'art. 31 cpv. 4 LT prevede la possibilità di avvalersi
di una deduzione complessiva nei limiti fissati dal Consiglio di Stato invece
della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili
privati.
L'art. 2 RLT fissa questa deduzione complessiva nel 15% (10% dal
1° gennaio 2014) del reddito lordo dell'immobile (pigioni o valore locativo)
se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a 10 anni prima
rispettivamente nel 25% (20% dal 1° gennaio 2014) se l'immobile ha più di 10
anni.
Nel caso di specie va dunque considerato il 25% del valore
locativo dell'immobile della ricorrente.
Il valore locativo fiscale di Fr. 4'500.- va ritenuto ai fini del
calcolo della prestazione complementare giusta l'art. 12 cpv. 1 OPC-AVS/AI.
Questo valore si riferisce all'abitazione eretta sul mappale n. 117
RFD di __________, per la quale l'Ufficio stima ha stabilito un valore di
reddito di mercato di Fr. 7'200.- all'anno (di cui già si è detto in precedenza
e che confuta la tesi ricorsuale di totale assenza di valore locativo di questo
immobile per non essere locabile per gravi difetti dell'impianto elettrico, del
riscaldamento, per l'inadeguatezza dei servizi e la mancata isolazione del
tetto).
Le spese per la manutenzione degli edifici vanno quindi stabilite
in Fr. 1'125.- (Fr. 4'500.- x 25%), come rettamente indicato dalla Cassa.
A ciò si aggiungono gli interessi passivi di Fr. 115.-, così
determinati dalla Cassa di compensazione.
Nei
redditi
va inserita la rendita AVS dell'assicurata (Fr.
21'672.-) così pure i proventi della sostanza mobile ed immobile (art. 11 cpv. 1
lett. b LPC), ossia il valore locativo suindicato (Fr. 4'500.-).
Quand'anche non si considerasse questo importo ipotizzando una non
abitabilità dell'immobile, il risultato non muterebbe, non essendo comunque
ancora dato il diritto alla concessione di prestazioni complementari, stante
un'eccedenza di entrate.
Tutto ben considerato, dunque, i calcoli eseguiti dalla Cassa di
compensazione vanno interamente confermati, con conseguente rifiuto di
attribuzione di prestazioni complementari alla ricorrente, stante un'eccedenza
di entrate di Fr. 7'077.- (uscite: Fr. 39'172.- ed entrate: Fr. 46'249.-).
2.18.   La ricorrente ha chiesto
l'assunzione di diverse prove, quali un sopralluogo del fondo da parte del TCA,
l'audizione testimoniale dell'arch. __________, l'audizione dei suoi figli e una
perizia neutra.
Questo Tribunale, in virtù del principio dell'apprezzamento anticipato
delle prove, prescinde dal dare seguito alla richiesta di parte ricorrente
ritenuto che la valutazione dell’immobile ha potuto essere chiarita
sufficientemente ed adeguatamente con l'ausilio delle valutazioni dell'Ufficio
stima, che a sua volta ha già preso in considerazione le censure mosse
dall'assicurata, sia di carattere personale che tecnico.
Conformemente alla costante giurisprudenza, qualora l'istruttoria
da effettuare d'ufficio conduca l'amministrazione o il giudice, in base ad un
apprezzamento coscienzioso delle prove, alla convinzione che la probabilità di
determinati fatti deve essere considerata predominante e che altri provvedimenti
probatori non potrebbero modificare il risultato, si rinuncerà ad assumere
altre prove (apprezzamento anticipato delle prove;
Kieser
, Das Verwaltungsverfahren in der Sozialversicherung,
pag. 212 n. 450,
Kölz/Häner
,
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechts-pflege des Bundes, 2a ed., pag. 39
n. 111 e pag. 117 n. 320;
Gygi
,
Bundesverwaltungsrechtspflege, 2a ed., pag. 274; cfr. anche STFA dell'11
gennaio 2002, H 103/01; DTF 122 II 469 consid. 4a, 122 III 223 consid. 3c, 120
Ib 229 consid. 2b, 119 V 344 consid. 3c e riferimenti). Tale modo di procedere
non costituisce una violazione del diritto di essere sentito desumibile
dall'art. 29 cpv. 2 Cost. (DTF 124 V 94 consid. 4b, 122 V 162 consid. 1d, 119 V
344 consid. 3c).
Secondo il TCA, la documentazione agli atti è chiara e sufficiente
per l'evasione della presente fattispecie, senza che si renda quindi necessario
l'esperimento di ulteriori accertamenti, segnatamente una nuova perizia da
parte di un perito neutro come pure il sopralluogo delle proprietà fondiarie in
oggetto.
La fattispecie risulta già adeguatamente accertata da un esperto.
Può dunque essere rifiutata la richiesta di sentire l'arch. __________,
senza
per questo ledere il diritto d'essere sentito, sancito
dall'art. 29 cpv. 2 Cost. fed. e dall'art. 6 n. 1 CEDU.
Inoltre, secondo la giurisprudenza federale,
l'obbligo di organizzare un dibattimento pubblico ai sensi dell'art. 6 n. 1
CEDU presuppone una richiesta chiara e inequivocabile di una parte; semplici
domande di assunzione di prove, come ad esempio istanze di audizione personale
o di interrogatorio di parti o di testimoni, oppure richieste di sopralluogo,
non bastano per creare un simile obbligo (cfr.
sentenza del 21 agosto
2007, I 472/06, consid. 2 che ha confermato questo principio, nonché
DTF 122 V 47; cfr. pure DTF 124 V 90, consid. 6, pag. 94).
In concreto, non essendo stata presentata una “
domanda espressa
di procedere ad un'udienza pubblica
”, questo TCA rinuncia all'audizione dei
figli dell'assicurata e dell'esperto da lei contattato, poiché superflua ai
fini dell'esito della vertenza (cfr. sentenza del 21 agosto 2007, I 472/06, consid.
2; cfr. sentenza 9C_578/2008 del 29 maggio 2009 dove la generica richiesta di “
vegliare
alla parità delle armi […] e all'applicazione dell'art. 6 CEDU
” non è stata
giudicata sufficiente per far sorgere l'obbligo di organizzare un dibattimento
pubblico).
Nemmeno si procederà al richiamo dal competente Ufficio esecuzioni
e fallimenti dell'incarto inerente le procedure esecutive concernenti il figlio
dell'insorgente, che occupa la sua abitazione di __________, siccome del tutto
ininfluenti ai fini della determinazione delle prestazioni complementari della
madre.
2.19.   Alla luce di quanto precede, la
decisione impugnata deve dunque essere confermata ed il ricorso respinto.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Non si percepisce tassa di
giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.
3.   Comunicazione agli
interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso in
materia di diritto pubblico al
Tribunale
federale, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerna
, entro 30 giorni dalla
comunicazione. L'atto di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione
è chiesta invece di quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare
la firma del ricorrente o del suo rappresentante. Al ricorso dovrà essere
allegata la decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.
Per il Tribunale cantonale delle
assicurazioni
Il presidente                                                          Il
segretario
Daniele Cattaneo                                                 Fabio
Zocchetti