ti_gerichte · 12.2018.17 · 2019-05-10 · it
Locazione - restituzione anticipata della cosa - valore litigioso

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.05.2019 12.2018.17

Incarto n.
12.2018.17
Lugano
10 maggio 2019
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
OR.2017.3
della Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione 3 febbraio
2017 da
AO
1
rappr. da  PA 2
contro
AP
1
rappr. da  PA 1
con cui l’attore ha chiesto
di accertare che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti l’11 giugno
2016 era tuttora valido ritenuto che la disdetta / declaratoria di decadimento del
contratto significata dal convenuto andava dichiarata nulla;
domanda avversata dal
convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con
decisione 12 dicembre 2017 ha accolto, accertando che il contratto di locazione
era tuttora valido;
appellante il convenuto con
appello 29 gennaio 2018, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio
nel senso di respingere la petizione e di confermare in via principale il
decadimento del contratto con effetto dal 30 novembre 2016, in via subordinata la
disdetta dello stesso con effetto dal 12 febbraio 2017 e in via ancor più
subordinata il decadimento del medesimo con effetto dal 31 marzo 2017,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attore con
risposta 12 marzo 2018 ha postulato la reiezione del gravame pure con protesta
di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
Con contratto 11
giugno 2016 (doc. A) AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 un appartamento di 2
½ locali al __________ piano dello stabile denominato “__________” sito in Via __________
a __________ adibito “
ad uso personale come app. di vacanza
”, ritenuto
che in base agli accordi la locazione, per la quale andavano pagati
trimestralmente e in via anticipata una pigione di fr. 3'300.- e un acconto per
spese accessorie di fr. 240.-, sarebbe iniziata il 1° luglio 2016, avrebbe
avuto una durata indeterminata e avrebbe potuto essere disdetta con preavviso
di 6 mesi con effetto alle scadenze quinquennali, la prima volta per il 30
giugno 2021.
La vertenza in esame trae
origine dalla volontà del conduttore, manifestata nell’autunno 2016, di
svincolarsi dal contratto.
2.
Con petizione 3
febbraio 2017, preceduta dalla necessaria e infruttuosa procedura di
conciliazione (inc. n. 123/2016 dell’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Locarno rich.), AO 1, contestando che AP 1 con scritto 31 ottobre
2016 (doc. C) gli avesse proposto un valido subentrante nella persona di V__________
__________ e con lettera 11 novembre 2016 (doc. E) avesse validamente disdetto
il contratto di locazione o rilasciato una valida declaratoria di decadimento
dello stesso, lo ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna, chiedendo di accertare che il contratto tra
le parti era tuttora valido ritenuto che la disdetta / declaratoria di
decadimento dello stesso da lui formulata a quel momento andava dichiarata
nulla.
Il convenuto si è opposto
alla petizione e ha nel contempo chiesto di confermare la disdetta /
declaratoria di decadimento del contratto da lui formulata l’11 novembre 2016
(doc. E), in via principale, giusta l’art. 264 cpv. 1 CO, con effetto dal 30
novembre 2016, e in via subordinata, giusta l’art. 266g cpv. 1 CO, con effetto dal
12 febbraio 2017.
3.
Esperita
l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, nell’ambito
dei quali il convenuto ha parzialmente modificato le sue richieste opponendosi sempre
alla petizione e chiedendo allora di confermare in via principale, giusta
l’art. 264 cpv. 1 CO, il decadimento del contratto con effetto dal 30 novembre
2016, in via subordinata, giusta l’art. 266g cpv. 1 CO, la disdetta dello
stesso con effetto dal 12 febbraio 2017, e in via ancor più subordinata, giusta
l’art. 264 cpv. 3 CO, il decadimento del medesimo con effetto dal 31 marzo 2017,
con decisione 12 dicembre 2017, il Pretore, in accoglimento della petizione, ha
accertato che il contratto di locazione era tuttora valido (dispositivo n. 1) e
ha posto la tassa di giustizia di fr. 3’000.- e le spese di fr. 195.- a carico
del convenuto, tenuto altresì a rifondere all’attore fr. 8’000.- per ripetibili
(dispositivo n. 2).
4.
Con l’appello 29
gennaio 2018 che qui ci occupa, avversato dall’attore con risposta 12 marzo
2018, il convenuto ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di
respingere la petizione e di confermare in via principale il decadimento del
contratto con effetto dal 30 novembre 2016, in via subordinata la disdetta dello
stesso con effetto dal 12 febbraio 2017 e in via ancor più subordinata il
decadimento del medesimo con effetto dal 31 marzo 2017, protestando le spese
giudiziarie di primo grado (rivendicando in particolare a suo favore, oltre
alle spese di fr. 195.-, un importo indeterminato sia a titolo di tassa di
giustizia sia a titolo di ripetibili) e della seconda istanza.
5.
Il Pretore ha
innanzitutto escluso che il convenuto potesse essersi validamente liberato dai
suoi obblighi contrattuali nei confronti dell’attore in base dell’art. 264 cpv.
1 CO, nella misura in cui gli aveva proposto in qualità di subentrante V__________
__________.
Da una parte ha rilevato
che la documentazione trasmessa all’attore con lo scritto 31 ottobre 2016 (doc.
C), consistente nella dichiarazione del preteso subentrante di essere disposto
a riprendere il contratto, nell’estratto delle esecuzioni dello stesso e nella
dichiarazione del suo attuale locatore circa la sua puntualità nel pagamento
delle pigioni, non era sufficiente per poter compiutamente valutare la
candidatura, non permettendo di verificare se costui, in base ai suoi redditi, fosse
in grado di sopportare l’onere locativo, che per costante dottrina e
giurisprudenza doveva attestarsi nell’ordine di grandezza del 33% del reddito. Era
pertanto a ragione che il 3 novembre 2016 (doc. D), e con ciò tempestivamente, l’attore
aveva chiesto al convenuto di fornirgli ulteriori documenti che attestassero il
reddito del preteso subentrante, ovvero il certificato di salario e/o i fogli
paga mensili e/o la decisione di tassazione. Sennonché il convenuto, non avendo
preteso in questa causa di aver poi fornito alla controparte tale
documentazione o anche solo delle informazioni verbali al riguardo, non poteva
validamente sostenere di aver ossequiato i suoi obblighi ex art. 264 cpv. 1 CO né
poteva rimproverare all’attore, che per altro si era comunque attivato, ma
invano, per cercare di ottenere quelle informazioni dal preteso subentrante, un
ritardo nel determinarsi in merito al suo subingresso, visto che non l’aveva
messo in condizioni di potersi validamente esprimere. Dall’istruttoria era oltretutto
emerso che il reddito del preteso subentrante era di fr. 1'900.- mensili (teste
V__________ __________) e non risultava che potesse fornire altre garanzie, sicché
nemmeno sarebbe stato rispettato il rapporto del 33% fra il reddito del
subentrante e l’onere locativo.
Dall’altra il Pretore ha
evidenziato che neppure era stato dimostrato che il preteso subentrante fosse
disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni, segnatamente ad accettare
che l’ente locato fosse adibito “
ad uso personale come app. di vacanza
”,
egli non avendo mai specificato di accettare la locazione dell’appartamento per
l’uso contrattualmente previsto ed essendo anzi emerso dall’istruttoria che
egli era intenzionato proprio a trasferirvi il suo domicilio (teste V__________
__________).
5.1.
Il convenuto,
censurando in sostanza il solo assunto pretorile secondo cui egli non poteva
rimproverare all’attore un ritardo nel determinarsi in merito al subingresso
del preteso subentrante siccome non l’aveva messo in condizioni di potersi
validamente esprimere, ha sostenuto che “
ciò che risultava decisivo nella
fattispecie”
era che
l’attore, ad oltre 3 mesi e mezzo dall’avvenuta
segnalazione da parte sua (doc. P), e con ciò ben oltre il termine di 10-30 giorni
previsto dalla dottrina e dalla giurisprudenza per provvedere all’esame della
candidatura (
Lachat
, Le bail à
loyer, p. 612;
Minotti Perucchi/Mosca
,
Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione 2000-2003, Vol. 7-8 n. 17 p.
197),
“non si era di fatto determinato sul potenziale subentrante e che
dunque egli doveva assumere le conseguenze di questa passività
”, che
consistevano nella sua liberazione dai suoi obblighi contrattuali nei confronti
dell’attore in base dell’art. 264 cpv. 1 CO (appello p. 4 segg.).
5.2.
Il rilievo del
convenuto è infondato. Per la dottrina maggioritaria e la giurisprudenza, il
termine di 10-30 giorni entro cui il locatore è tenuto a provvedere all’esame
della candidatura del subentrante decorre in effetti unicamente dal momento che
questi ha ricevuto tutte le informazioni utili e necessarie sul candidato (
Lachat
, Commentaire Romand, 2ª ed., n. 7
ad art. 264 CO;
Higi/Wildisen
,
Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 46 ad art. 264 CO;
Chaix
, L’article 264 CO: à la recherche du locataire de
remplacement, in: SJ 1999 II p. 71;
Bise/Planas
in: Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme - Commentaire
pratique, n. 87 seg. ad art. 264 CO;
Bättig,
Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache - ausgewählte praktische Aspekte
(zweiter Teil) [in seguito:
Bättig,
Vorzeitige
Rückgabe], in: MRA 2012 p. 180 segg.;
Bättig
in: SVIT, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª ed. [in seguito:
Bättig,
Kommentar], n. 37 ad art. 264
CO;
Koller
, Rechtsbehelfe des
Mieters bei Wegfall des Mietbedarfs, in: AJP 2018 p. 219 seg.; TF 11 novembre
2008 4A_373/2008 consid. 3.1, 20 settembre 2016 4A_332/2016 consid. 3.2.4; II
CCA 2 maggio 2008 inc. n. 12.2007.180). Nel caso di specie il convenuto, che
non ha censurato l’assunto pretorile secondo cui egli non avrebbe preteso in
causa di aver poi dato seguito alla richiesta dell’attore di fornirgli
ulteriori documenti che attestassero il reddito del preteso subentrante (il
certificato di salario e/o i fogli paga mensili e/o la decisione di tassazione),
per altro domandati invano anche a quest’ultimo, è così malvenuto a
rimproverare all’attore di non essersi pronunciato per tempo sull’accettazione
o meno del candidato, tanto più che l’insufficienza delle informazioni fornite
e con ciò l’impossibilità di esprimersi sulla candidatura gli era stata
comunicata in ben 3 occasioni, il 3 e il 22 novembre 2016 (doc. D e F) e il 22
febbraio 2017 (doc. Q).
6.
Il Pretore ha in
seguito escluso che il convenuto avesse validamente disdetto il contratto per
motivi gravi ex art. 266g CO.
Egli ha rilevato che agli
atti non vi era alcuna disdetta in tal senso, lo scritto dell’11 novembre 2016
(doc. E) non potendo essere considerato una disdetta ex art. 266g CO siccome
nello stesso il convenuto, pur avendo lamentato alcuni atteggiamenti
dell’attore, aveva espressamente dichiarato di ritenersi validamente liberato
dal contratto di locazione ex art. 264 CO e non di disdire il contratto per
motivi gravi. E ha oltretutto aggiunto che gli eventuali gravi motivi nemmeno
erano stati provati.
6.1.
Il convenuto ha evidenziato
che “
nella procedura di prima istanza ha argomentato di aver segnalato, già
nel corso dell’udienza conciliativa del 27 ottobre 2016, che il locatore si era
reso protagonista di ingerenze intollerabili (leggasi la penetrazione a più
riprese nell’appartamento locato a dispetto di qualsivoglia richiesta o
preavviso al legittimo utilizzatore e ha proposto le prove testimoniali che lo
confermassero
”, aggiungendo che la motivazione con cui il Pretore aveva
rifiutato di assumere quelle prove era errata “
perché … l’audizione dei testi
in oggetto veniva chiesta per riferire un fatto (leggasi una segnalazione / diffida
operata dal conduttore già a ottobre 2016 … a valere, col senno di poi, quale
avviso propedeutico ad ulteriormente giustificare, stante la persistente
attitudine irrispettosa ed invadente, la successiva disdetta per motivi gravi)
”
rispettivamente che “
l’avvenuta segnalazione / diffida … nel corso della
citata udienza di conciliazione risulta in ogni caso agli atti poiché
”
l’attore “
nella propria replica, non l’ha contestata se non in termini
talmente generici da risultare inossequiosi dell’onere allegatorio
” e
concludendo che “
sui successivi comportamenti arroganti, ingerenti e
addirittura aggressivi e ostili”
dell’attore
“si può fare riferimento
alle emergenze istruttorie che sono costellate di testimonianze che lo
confermano
” (appello p. 6 seg.). Ha quindi sostenuto che, contrariamente a
quanto ritenuto in maniera soggettiva dal Pretore, “
sulla base di questi
antefatti, il contenuto dello scritto prodotto quale doc. E”,
con cui
venivano segnalati i reiterati comportamenti inaccettabili del locatore,
“vale
(anche) quale disdetta ex art. 266g CO (…) a prescindere dalla menzione esplicita
di tale disposto legale
” (appello p. 7).
6.2.
La censura del
convenuto deve senz’altro essere disattesa.
Essa è innanzitutto
irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), il convenuto non
essendosi confrontato con l’argomentazione indipendente del giudice di prime
cure secondo cui agli atti non vi era alcuna disdetta in tal senso, spiegando
per quali ragioni di fatto e di diritto sarebbe errata e con ciò da riformare
(cfr. DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4,
27 settembre 2012 4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid.
3.1 e 3.2).
Essa sarebbe stata
comunque infondata anche nel merito.
Da una parte è a ragione
che il Pretore ha rilevato che agli atti non vi era alcuna disdetta ex art. 266g
CO, lo scritto di cui al doc. E, nel quale il convenuto, per penna del suo
legale, aveva dichiarato che “
alla luce di tutto quanto precede, con la
presente sono a formalizzare il decadimento, a far tempo dal 30 novembre p.v.,
dei vincoli di AP 1 nei confronti di AO 1 e derivanti dal contratto di
locazione sottoscritto lo scorso 11 giugno 2016; il tutto in conformità con
l’art. 264 CO
”, non potendo assolutamente essere inteso in tal senso.
Dall’altra il convenuto
non può prevalersi in causa del fatto di aver diffidato l’attore, in occasione
dell’udienza di conciliazione del 27 ottobre 2016, dal proseguire con le sue
presunte “
ingerenze intollerabili”
, le dichiarazioni rese dalle parti
nella procedura di conciliazione non potendo in effetti essere utilizzate nella
susseguente procedura decisionale (art. 205 cpv. 1 CPC). Il convenuto non ha comunque
neppure dimostrato l’erroneità dell’ulteriore argomentazione indipendente del
giudice di prime cure secondo cui i presunti gravi motivi nemmeno erano stati
provati, non potendo bastare a tale scopo la sua opposta opinione, non
corredata da alcun puntuale riscontro probatorio, secondo cui sui “
successivi
comportamenti arroganti, ingerenti e addirittura aggressivi e ostili”
dell’attore,
per altro
non meglio precisati,
“si può fare riferimento alle
emergenze istruttorie che sono costellate di testimonianze che lo confermano
”.
7.
Il Pretore ha infine
ritenuto irricevibile siccome tardiva (art. 227 seg. CPC) l’allegazione
sollevata in via ancor più subordinata dal convenuto solo con le conclusioni
secondo cui la petizione avrebbe dovuto essere respinta giusta l’art. 264 cpv.
3 CO per l’inattività dell’attore nella ricerca di un subentrante.
7.1.
Il convenuto ha
sostenuto che “
nelle proprie conclusioni di prima istanza”
aveva altresì
evidenziato
“come il locatore, pur essendo consapevole (già da pochissimi
mesi dopo l’avvio della relazione contrattuale) che”
egli
“desiderava
riconsegnare anticipatamente il bene, ha adottato un comportamento che, a
prescindere dall’ostilità di cui già si è detto, è stato contraddistinto dalla
totale passività e indisponibilità ad assistere il conduttore nel trovare un subentrante”
aggiungendo che
“a mente del convenuto … questo comportamento doveva
essere analizzato sulla base di quanto sancito dall’art. 264 cpv. 3 CO”
(appello
p. 8). Ha quindi contestato l’assunto del Pretore secondo cui quella sua
argomentazione potesse essere considerata un’inammissibile mutazione dell’azione:
innanzitutto “
il tema sviluppato nelle conclusioni e attinente
all’applicazione dell’art. 264 cpv. 3 CO si traduce semmai nell’evidenziazione
di una soluzione maggiormente moderata dei petita sviluppati nel
contraddittorio
”, ritenuto che la domanda di “
un pronunciato giudiziale
meno favorevole rispetto alla richiesta principale rientra nel novero delle
limitazioni dell’azione che sono sempre ammissibili in virtù dell’art. 230 cpv.
2 CPC
”; inoltre “
il tema in oggetto non doveva nemmeno essere
qualificato quale “nuova pretesa” doveva bensì rientrare nella latitudine di
disamina che compete d’ufficio al giudice in virtù del principio iura novit
curia
”, visto e considerato che quest’ultimo, avendo ritenuto non
soddisfatte le condizioni previste dall’art. 264 cpv. 1 CO, era in ogni caso
tenuto d’ufficio a “
verificare se il temperamento giuridico consacrato dall’art.
264 cpv. 3 CO entrava in considerazione
” (appello p. 9).
7.2.
La censura del
convenuto deve essere disattesa.
La domanda con cui
il convenuto in sede conclusionale ha chiesto in via ancor più subordinata di
confermare il decadimento del contratto con effetto dal 31 marzo 2017 in
applicazione dell’art. 264 cpv. 3 lett. b CO, che, contrariamente a quanto
preteso dal convenuto, non costituisce “
un pronunciato giudiziale meno
favorevole rispetto alla richiesta principale”
rientrante
“nel novero
delle limitazioni dell’azione … sempre ammissibili in virtù dell’art. 230 cpv.
2 CPC
” e nemmeno dev’essere esaminata d’ufficio in caso di mancata
liberazione del conduttore giusta l’art. 264 cpv. 1 CO, esula in effetti dal
tema della causa (con cui l’attore - come detto - aveva chiesto di accertare se
il contratto di locazione fosse tuttora valido ritenuto che la disdetta /
declaratoria di decadimento del contratto formulata l’11 novembre 2016, che per
il convenuto era invece valida in via principale con effetto dal 30 novembre
2016 e in via subordinata con effetto dal 12 febbraio 2017, andava dichiarata
nulla), visto che non era riconducibile alla disdetta / declaratoria di
decadimento del contratto dell’11 novembre 2016. Non essendo confrontati con
una cosiddetta “
actio duplex
” (che permetterebbe al convenuto di
formulare all’indirizzo del giudice ulteriori richieste di giudizio non
limitate alla reiezione parziale o integrale della domanda della controparte), essa
costituisce in definitiva una semplice richiesta riconvenzionale, che come tale
tuttavia è inammissibile, non essendo stata inoltrata in sede di risposta (art.
224 cpv. 1 CPC
e contrario
), rispettivamente si tratterebbe in ogni caso
di una nuova domanda del convenuto la cui ammissibilità avrebbe dovuto essere
esaminata in base all’art. 229 CPC (
Pahud
,
in: Brunner/Gasser/Schwander, ZPO Kommentar, 2ª ed., n. 5 ad art. 227;
Leuenberger
, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 3ª ed., n. 10 ad art. 227),
le cui condizioni non sono però manifestamente adempiute: in effetti non
risulta che il convenuto si sia allora prevalso di nuovi fatti e nuovi mezzi di
prova che erano sorti soltanto dopo la chiusura dello scambio di scritti (il 18
maggio 2017) o dopo l’ultima udienza di istruzione della causa (il 9 ottobre
2017) oppure sussistevano già prima della chiusura dello scambio di scritti o
prima dell’ultima udienza di istruzione ma non era possibile addurli nemmeno con
la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (cpv. 1),
in sede conclusionale (il 30 novembre 2017) egli essendosi limitato a sostenere,
in modo del tutto generico e senza fornire alcuna prova al riguardo, che
“nel
corso di tutta la procedura è emerso che il qui attore, indipendentemente da
tutte le considerazioni sviluppate ai punti precedenti, ha assunto un
atteggiamento totalmente passivo astenendosi tuttavia da qualsiasi approccio
costruttivo volto a promuovere una soluzione che potesse tutelare tutti gli interessi
coinvolti”
(p. 7), mentre che in questa sede non ha aggiunto nulla di
rilevante sul tema.
Ma quand’anche si volesse
ammettere l’ammissibilità di una tale domanda, la stessa sarebbe senz’altro
stata da respingere nel merito. Il convenuto non ha in effetti sufficientemente
allegato, ancor prima di averle provate, le gravi e rigorose circostanze di
fatto atte a comportare la conseguenza da lui auspicata e meglio che le presunte
omissioni imputabili all’attore sarebbero state contrarie al principio della
buona fede ed intenzionali (
Higi/Wildisen
,
op. cit., n. 79 segg. ad art. 264 CO;
Chaix
,
op. cit., p. 75;
Bise/Planas
, op.
cit., n. 81 seg. ad art. 264 CO;
Bättig,
Vorzeitige
Rückgabe, p. 193;
Bättig
,
Kommentar, n. 56 segg. ad art. 264 CO;
Koller
,
op. cit., p. 219;
Kley
, Die
vorzeitige Rückgabe der Mietsache - praktische Fragen, in: mp 2013 p. 274 seg.;
TF 19 agosto 2002 4C.118/2002 consid. 3.1, 31 agosto 2005 4C.171/2005 consid.
4.1). Oltretutto, a fronte dall’accertamento pretorile, come detto non censurato
in questa sede dal convenuto (consid. 5.2), secondo cui quest’ultimo non aveva
preteso in causa di aver poi dato seguito alla richiesta dell’attore di
fornirgli ulteriori documenti che attestassero il reddito del preteso
subentrante, che per altro erano stati invano domandati anche a quest’ultimo,
nemmeno è dato sapere in cosa consisterebbero le presunte omissioni imputate
all’attore.
8.
Con l’ultima censura
d’appello il convenuto ha contestato le somme attribuite nella decisione a
titolo di tassa di giustizia (fr. 3'000.-) e di ripetibili (fr. 8'000.-), che a
suo dire sarebbero state erroneamente calcolate “
con un’apertura “creativa”
in favore del principio inquisitorio
” (appello p. 10) sulla base di un
valore litigioso di fr. 60'500.- anziché di fr. 35'000.-, ed ha di conseguenza chiesto
che “
l’emendamento al rialzo operato d’ufficio dal Pretore va riformato
”
(appello p. 11).
La censura è innanzitutto
irricevibile, in quanto il convenuto non ha indicato l’entità della tassa di
giustizia e delle ripetibili che a suo dire sarebbe stata congrua, il fatto di
ritenere eccessivo quanto attribuito nel querelato giudizio e di chiederne la
modifica non costituendo ancora una sufficiente domanda d’appello ai sensi
dell’art. 311 cpv. 1 CPC (ZPO-Rechtsmittel-
Kunz
,
n. 76 ad art. 311 CPC; cfr. pure, con riferimento a domande di riduzioni di
importi assegnati dall’istanza inferiore, DTF 137 III 617 consid. 4.2, 4.3 e
6.3 e II CCA 27 febbraio 2014 inc. n. 12.2012.19, 11 ottobre 2016 inc. n.
12.2016.57, 21 ottobre 2016 inc. n. 12.2016.24, 12 maggio 2017 inc. n.
12.2017.7, 16 ottobre 2017 inc. n. 12.2017.164, 30 luglio 2018 inc. n.
12.2018.24).
Essa sarebbe stata in ogni
caso infondata anche nel merito.
Giusta l’art. 91 cpv. 2
CPC se la domanda non verte su una determinata somma di denaro e le parti non
si accordano in merito oppure le loro indicazioni in proposito sono
manifestamente errate, il valore litigioso è in effetti determinato dal
giudice. Nel caso di specie si è per l’appunto confrontati con una situazione
del genere, visto e considerato che la petizione non verteva su una determinata
somma di denaro e che l’accordo delle parti circa un valore litigioso di fr.
35'000.- (cfr. l’indicazione a p. 1 della petizione, non contestata nella
risposta) era manifestamente errato. In una causa di accertamento della
validità di un contratto di locazione a seguito della contestazione della
disdetta / declaratoria di decadimento dello stesso, il valore litigioso
corrisponde infatti alla pigione, comprensiva delle spese accessorie, per il
periodo minimo durante il quale il contratto sussisterebbe se quella disdetta /
declaratoria di decadimento del contratto non fosse valida, periodo che si
estende fino alla data per la quale può essere significata una nuova disdetta ordinaria
(
Bise/Planas
, op. cit., n. 99 ad
art. 264 CO; cfr. pure, per analogia,
Stein/Wigger
,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 3ª ed., n. 12 ad art.
92;
Dietschy-Martenet
, Bail à
loyer et procédure civile, p. 48 seg.; DTF 136 III 196 consid. 1.1, 137 III 389
consid. 1.1), ritenuto che in concreto, stante che la disdetta / declaratoria
di decadimento del contratto dell’11 novembre 2016 (doc. E) doveva esplicare i
suoi effetti già dal 30 novembre 2016 e che il contratto sarebbe stato disdicibile
per la prima volta per il 30 giugno 2021, il valore litigioso era di fr. 64'900.-
(pigione mensile di fr. 1'100.- e acconto per spese accessorie mensili di fr.
80.- dovuti durante 4 anni e 7 mesi), persino superiore all’importo di fr.
60'500.- considerato dal giudice di prime cure.
9.
Ne discende che
l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.
Le spese giudiziarie della
procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 64’900.-,
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I.
L’appello 29
gennaio 2018 di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II.
Le spese
processuali di fr. 4’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà
all’appellato fr. 3’000.- per ripetibili.
III.
Notificazione:
-
, ,
-
,
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).