ti_gerichte · 12.2006.52 · 2007-04-30 · it
mediazione - nesso causale psicologico

mediazione - nesso causale psicologico

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.04.2007 12.2006.52

mediazione - nesso causale psicologico

Incarto n.
12.2006.52
Lugano
30 aprile
2007
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.143
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 promossa con petizione 5 marzo
2004 da
AO 1
rappr. dall'  RA
1
contro
AP 1
rappr. dall'  RA
2
con cui l’attrice ha
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 19'050.- oltre
interessi e IVA, domanda alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore,
con sentenza 31 gennaio 2006, ha accolto;
appellante la convenuta
con atto di appello 20 febbraio 2006, con cui chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione, il tutto
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attrice con
osservazioni 24 aprile 2006 postula la reiezione del gravame con protesta di
spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con la petizione in rassegna la AO
1 (in seguito AO 1) ha chiesto la condanna di AP 1 al pagamento di fr. 19'050.-
oltre interessi e IVA. Essa adduce in sostanza di essere stata incaricata dalla
convenuta, l'8 marzo 2003, di trovare un acquirente per l'immobile di sua
proprietà situato in Via __________ a __________. Attivatasi in tal senso,
l'attrice avrebbe presentato quale interessato il signor __________ A__________,
al quale aveva anche fatto visitare la casa e che l'aveva poi acquistata al
prezzo di fr. 635'000.-. Essa avrebbe quindi diritto alla provvigione pari al
3% del prezzo di compravendita, come contrattualmente stabilito.
La
convenuta si è opposta alla petizione, contestando che l'attrice abbia diritto
alla mercede di mediatore. Sostiene che l'attrice non solo si era
disinteressata a __________ A__________, ma aveva consigliato a lei di non proseguire
le trattative con lo stesso - che lei comunque neppure conosceva - perché
non sfociavano in nulla di concreto, per cui aveva ritenuto cessato il mandato.
In un secondo tempo __________ A__________ le sarebbe stato presentato dalla I__________
SA - con la quale lei aveva concluso un contratto di mediazione ancor prima che
con l'attrice - tramite la quale la vendita era poi andata in porto e alla
quale essa aveva corrisposto la provvigione.
Con
gli allegati di replica e duplica, e così con le conclusioni entrambe le parti
hanno confermato le rispettive domande.
2.
Con
sentenza 31 gennaio 2006 il Pretore ha accolto la petizione. Rilevato come - in
assenza di elementi che permettono di ritenere che il mandato conferito
all'attrice fosse stato revocato o sciolto - il contratto era in essere, il
primo giudice ha accertato che l'acquirente era stato presentato dalla stessa
attrice, tramite la quale egli si era interessato all'oggetto, mentre la I__________
SA si era limitata a proseguire le trattative e a farle andare in porto.
3.
Con
atto di appello 20 febbraio 2006 la convenuta chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione, protestando spese
e ripetibili di entrambe le sedi.
Con
osservazioni 24 aprile 2006 l’attrice postula la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili di ambo le sedi.
4.
Giusta
l’art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di
indicare l’occasione per concludere un contratto o di interporsi per la
conclusione di un contratto contro pagamento di una
mercede
.
Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l’indicazione o
con la presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il
mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il
mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono
il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (
Rep.
1988,
pag. 360;
Gautschi
, Berner
Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO;
Ammann
,
Basler Kommentar, n. 1 s. ad art. 412 CO). Premessa necessaria per poter
pretendere la mercede di mediazione è la stipulazione del contratto mediato a
seguito dell'indicazione o dell’interposizione del mediatore (
Ammann
, op. cit., n. 1 ad art. 413 CO:
”potestative Suspensivbedingung”). In altre parole, è necessario che tra
l’attività messa in atto dal mediatore e la conclusione del contratto mediato
vi sia un nesso causale psicologico che si ravvisa anche se l’attività del
mediatore non sia la causa esclusiva o diretta che ha portato alla conclusione
del contratto, bastando anche una causa concorrente o indiretta (art. 413 cpv.
1 CO;
Schweiger,
Der Mäklerlohn,
Zurigo 1986, pag. 81 ss.;
Marquis
,
Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, pag.
441 ss.; II CCA 16 dicembre 1994 in re S. SA/ A.M., 2 maggio 2000 in re
W.M./A.H., 20 settembre 2004 in re I.T./A.S.; DTF 72 II 89 e 421; 76 II 382; 84
II 525). Alla condizione del nesso causale è però possibile rinunciare
contrattualmente (DTF 97 II 357). Dottrina e giurisprudenza ammettono l’obbligo
di rimunerazione del mediatore anche se il contratto di mandato è scaduto o è
stato revocato, ma a condizione che la conclusione del contratto da parte del
mandante sia riconducibile a un’attività svolta dal mediatore quando il
contratto ex art. 412 CO era ancora in vigore (DTF 97 II 357;
Ammann
, op. cit., n. 8 e 10 ad art. 413
CO;
Marquis
, op. cit., pag. 394).
L’onere della prova quo all’esistenza del nesso causale psicologico incombe al
mediatore (
Gautschi
, Berner
Kommentar, Vorbemerkungen, pag. 97).
5.
Incontestata
in questa sede l'esistenza di un contratto di mediazione fra le parti,
contestata è invece l’esistenza di un nesso causale tra l'attività della mediatrice
e la compravendita dell'oggetto che porta alla retribuzione dell’attività da lei
svolta. Trattasi quindi di determinare se tra l’operato della mediatrice e la
conclusione del contratto di compravendita tra AP 1 da una parte e __________ A__________
dall'altra, si riscontri un nesso causale psicologico, rispettivamente se,
sulla scorta di una valutazione oggettiva, al momento della conclusione della
compravendita l’attività precedentemente svolta dalla mediatrice fosse stata
ancora di impulso per la determinazione alla stipulazione del contratto da
parte dell'acquirente (
Schweiger
,
Der Mäklerlohn, Zurigo op. cit., pag. 86 ss.).
6.
Nel
caso concreto l’attività del mediatore non appare  determinante per la
conclusione del contratto di compravendita dell’immobile di __________
perfezionatosi l'8 maggio 2003. Infatti, il mandatario deve suscitare negli
acquirenti delle motivazioni che rivestono una certa importanza nel loro
processo decisionale (
Marquis
,
op. cit., pag. 443). Non vi sono invece nel caso specifico sufficienti elementi
per concludere che la AO 1 abbia determinato l’interesse all’acquisto da parte
di __________ A__________ o che abbia contribuito a far nascere in lui una
ragione che lo ha poi spinto a contrattare con AP 1 e a concludere la compravendita
a un prezzo inferiore a quello indicato nel mandato. Anzi, dall'istruttoria
appare piuttosto il contrario. Se è vero che __________ A__________ si è
dapprima rivolto a AO 1, è anche vero che è stata la AO 1 medesima a
interrompere le trattative con lui e a indurre AP 1 a lasciar perdere
quest'interessato, dimostrando così il suo disinteresse per il cliente e
preferendo rivolgersi ad altri che offrivano un prezzo superiore. __________ A__________
ha poi riferito di aver interrotto le trattative con la AO 1 perché essa chiedeva
un prezzo di fr. 650'000.- sotto il quale non era disposta a scendere e che a
quel prezzo la casa non gli interessava. Egli si è in seguito rivolto alla I__________
SA, nelle cui vetrine aveva successivamente visto la casa alla quale aveva
appena rinunciato, con la quale aveva potuto discutere il prezzo e aveva portato
avanti le trattative poi sfociate nell'acquisto dell'immobile al prezzo di fr.
635'000.- (verbale 23 novembre 2004, pag. 6). In questa situazione, considerato
che l'appellata aveva rinunciato a trattare con __________ A__________ e che le
trattative sono state riprese e condotte in porto da terzi, va negata
l'esistenza del nesso psicologico fra la sua attività di mediatrice e la
compravendita.
Seppure
l'immobile è stato mostrato a __________ A__________ da AO 1, va infatti
considerato che essa ha interrotto le trattative, che sono poi state avviate
dallo stesso __________ A__________ tramite la I__________ SA, che pure aveva
ricevuto un contratto di mediazione e, dimostrando flessibilità nella
determinazione del prezzo, ha indotto l'interessato a avviare nuove trattative,
ponendo quindi le basi psicologiche per la conclusione della vendita.
L’appello
deve pertanto essere accolto e la sentenza impugnata riformata nel senso di
respingere la petizione. Spese e ripetibili di entrambe le istanze seguono la
soccombenza.
Motivi per i quali,
richiamato per le spese
l'art. 148 CPC
pronuncia:
I.
L'appello
20 febbraio 2006 di AP 1 è accolto e di conseguenza la sentenza 31 gennaio 2006
della Pretura di Lugano, sezione 3, è riformata come segue:
1.   La petizione è respinta.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 900.- e le spese sono poste a
carico della parte
attrice, con l’obbligo di rifondere alla
convenuta fr. 2'000.- a
titolo di ripetibili.
II.
Gli
oneri processuali d’appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia      fr.   450.-
b) spese
fr.     50.-
totale                            fr.
500.-
da
anticipare dall'appellante, sono poste a carico della parte appellata, la quale
rifonderà a controparte fr. 1`000.- di ripetibili.
III.
Intimazione:
-     ;
-     .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi giuridici
Premesso che il valore litigioso della
vertenza (fr. 19'050.-) non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.-,
contro la presente decisione è possibile presentare ricorso al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale.
Qualora non sia ammissibile il ricorso in
materia civile, è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale al
Tribunale federale entro il termine di trenta giorni dalla notificazione.