ti_gerichte · 12.1995.160 · 1995-10-27 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.10.1995 12.1995.160

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00160
Lugano
27 ottobre 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire in materia di locazione nella
causa
inc. no. 109/94 P
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna,
promossa con istanza 21 luglio 1993 da
__________
__________
entrambi
rappr. Dall’avv. __________
Contro
__________
rappr.
dall’avv. __________
con cui gli istanti hanno chiesto la condanna del
convenuto al pagamento di fr. 78’109.35 a titolo di risarcimento danni, somma
ridotta in sede conclusionale a fr. 56’634.35;
domanda avversata dal convenuto che in risposta ha
postulato la reiezione dell’istanza e in duplica l’ha accolta limitatamente a
fr. 1’634.35;
sulla quale il Pretore con sentenza 27 aprile 1995 si
è così pronunciato:
1.
In parziale accoglimento dell’istanza __________, __________,
è tenuto a versare a __________ e __________, __________, l’importo di fr.
45’000.-.
2.
Le spese e la tassa di giustizia di fr. 2’400.-, da
anticipare dagli istanti in solido, resta a loro carico in ragione di 2/5 e per
la rimanenza è a carico del convenuto, il quale rifonderà agli istanti fr.
1’500.- per ripetibili.
Appellante la parte convenuta con atto di appello 11
maggio 1995, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, con il quale si chiede
la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza
con la protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre gli istanti con osservazioni 9 giugno 1995
hanno postulato la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
Ritenuto
in fatto
A.
Con
contratto 25 gennaio 1988 i coniugi __________ e __________ hanno dato in
locazione a __________ i locali di loro proprietà siti al mappale n.
__________RFD di __________ formanti l’esercizio pubblico __________, nonché
l’appartamento posto al IV. piano dello stesso stabile. La locazione era stata
conclusa per la durata di 8 anni dal 1° aprile 1988 al 31 marzo 1996 e
prevedeva una pigione mensile indicizzata, da versarsi entro il giorno 5 del
mese precedente, di fr. 5’500.- (doc. A).
B.
Dal
15 gennaio 1990, con l’accordo dei proprietari (doc. D), __________ sublocò
l’esercizio pubblico a __________, il quale tuttavia a causa di difficoltà
finanziarie ben presto non fu più in grado di gestire il __________, per cui il
relativo contratto di sublocazione venne prontamente rescisso a far tempo dal
31 agosto 1990. Nel frattempo e meglio dal 15 agosto il ristorante era stato
chiuso.
Gli
sforzi intrapresi da __________ nella ricerca di terze persone, cui
eventualmente sublocare l’esercizio pubblico o cedere il contratto di locazione
di cui al doc. A, rimasero senza risultato pratico.
C.
Frattanto,
non essendo stato pagato il canone di locazione di settembre, nonostante le
diffide, i proprietari fecero valere sul mobilio di proprietà di __________ un
diritto di ritenzione per la pigione scaduta e per quella fino al 31 dicembre
1990. Giova al proposito ricordare che l’asserita compensazione da parte del
conduttore delle pigioni scadute con una contropretesa relativa all’eventuale
ritiro dell’inventario da parte dei locatori (clausola 12 del contratto) è
stata in seguito esclusa sia dal Pretore di Bellinzona (doc. B), sia dal
Tribunale di Appello (doc. C).
Il
mancato pagamento delle pigioni da un lato e il mancato riconoscimento del diritto
alla compensazione dall’altro hanno portato il 28 novembre 1990 alla
rescissione del contratto di locazione da parte dei proprietari con effetto al
31 dicembre 1990.
D.
Dopo
aver adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che tuttavia
altro non ha potuto che prendere atto della mancata conciliazione (doc. LL),
con istanza 21 luglio 1993 __________ e __________ __________ hanno chiesto al
Pretore la condanna di __________ al pagamento di fr. 78’109.35 a titolo di
risarcimento danni.
Essi
osservano innanzitutto che la rescissione del contratto aveva comportato loro
un grave danno, in quanto con quell’accordo sarebbe stato loro garantito il
pagamento delle pigioni per altri 5 anni, mentre dal 1° gennaio 1991 l’oggetto
era rimasto sfitto e ciò fino al 1° novembre 1991, data per la quale fu
possibile trovare un nuovo inquilino; il danno è ancor più consistente, se si
considera che nell’intento di soddisfare i desideri espressi da __________, i
proprietari avevano provveduto a loro spese a rimodernare la cucina,
investimento resosi ora del tutto inutile; a ciò si aggiunga il discredito e la
perdita di interesse per la conduzione di detto esercizio pubblico a dipendenza
delle vicissitudini correlate; infine, va osservato che i proprietari avevano
pure provveduto a saldare direttamente i contributi destinati all’azienda acqua
potabile (ACAP) e all’azienda elettrica comunale (AEC), che contrattualmente
erano a carico del conduttore. In conclusione, gli istanti postulano quindi fr.
55’000.- a titolo di mancata locazione per i 10 mesi da gennaio a novembre
1991, fr. 21’475.- pari a metà delle spese per il rinnovamento della cucina
(doc. Z), fr. 1’511.80 per il recupero delle fatture ACAP (doc. AA) e fr.
122.55 per recupero delle fatture AEC (doc. BB).
E.
Nel
corso dell’udienza di discussione dell’8 luglio 1994 __________ __________, in
risposta, si è opposto all’istanza, postulandone l’integrale reiezione.
l
convenuto contesta innanzitutto di aver cagionato a controparte un danno:
quanto alla mancata possibilità di rilocare l’esercizio pubblico dal 1° gennaio
1991, egli rileva di essersi a più riprese adoperato per trovare un
subentrante, scontrandosi tuttavia con un diniego arbitrario e sistematico da
parte dei proprietari, che rifiutarono ogni sua proposta; del resto il
patrocinatore di controparte lo aveva formalmente diffidato dal ricercare un
subentrante, ciò che a suo dire lo liberava da qualsiasi obbligo in tal senso;
in ogni caso, un tale risarcimento era pure escluso, poiché controparte,
ritirando le chiavi e sostituendo i cilindri al momento dell’erezione
dell’inventario di ritenzione, gli aveva di fatto impedito di disporre
dell’ente locato per una sua eventuale gestione o per metterlo a disposizione
di terzi. La pretesa per il rimodernamento della cucina era -a suo dire-
parimenti pretestuosa, non potendosi ragionevolmente ritenere che il convenuto
utilizzasse una cucina da tempo in disuso: il suo rimodernamento si imponeva ed
in ogni caso tale spesa era già inglobata nel canone di locazione, fermo
restando infine che l’investimento era rimasto ai proprietari. Quanto al
discredito per la perdita d’interesse per la conduzione dell’esercizio
pubblico, lo stesso non esisteva, in quanto al momento della stipula del
contratto con __________ il ristorante era appena uscito da una gestione
fallimentare. Le fatture ACAP e AEC erano pure prudenzialmente contestate, in
quanto non era stato provato il loro effettivo pagamento da parte degli
istanti. Infine, ritenendo di aver pagato a torto le pigioni di ottobre -
dicembre 1990, che -sempre a suo dire- non erano dovute per la chiara mora di
controparte, la quale gli aveva impedito di disporre dell’ente locato, il
convenuto chiede che venga posto in compensazione l’importo di fr. 16’500.-.
F.
Nelle
loro successive prese di posizione scritte ed orali le parti si sono
sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative,
contestando quelle di controparte. Con la replica la parte istante ha tuttavia
aumentato di fr. 336.- il suo credito, inserendo una corrispondente richiesta
per fatture ACAP e AEC relative al primo semestre 1991 (doc. GG); con la
duplica il convenuto ha quindi ammesso la pretesa di fr. 1’634.35, ma non
quella nuova di fr. 336.-, relativa alle fatture ACAP e AEC, mentre dopo le
audizioni testimoniali la parte istante ha a sua volta dichiarato di rinunciare
alla pretesa di fr. 21’475.- per il rimodernamento della cucina; in sede
conclusionale, infine, gli istanti, rinunciando implicitamente anche alla
pretesa di fr. 336.-, hanno definitivamente ridotto le loro richieste a fr.
56’634.35.
G.
Con
sentenza 27 aprile 1995 il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha
condannato il convenuto al pagamento di fr. 45’000.-, caricando inoltre le
spese e la tassa di giustizia di fr. 2’400.- per 2/5 agli istanti e per 3/5 al
convenuto, il quale è stato pure condannato a rifondere fr. 1’500.- per
ripetibili.
Il
giudice di prime cure, dopo aver preliminarmente preso atto della desistenza
degli istanti per quanto concerneva le spese per il rimodernamento della cucina
e l’acquiescenza del convenuto per le fatture ACAP e AEC, si è chinato
sull’unica questione ancora contestata, quella in merito ai fr. 55’000.- per le
pigioni non incassate dal 1.1.1991 al 1.11.1991, concludendo che di principio
nulla ostava ad una richiesta di risarcimento del danno in caso di rescissione
del contratto per mora ex art. 257d CO: il fatto che gli istanti si fossero
fatti riconsegnare le chiavi e poi contestualmente all’erezione dell’inventario
abbiano fatto cambiare i cilindri era a suo parere irrilevante, in quanto era
chiaro che il convenuto non avrebbe gestito personalmente l’esercizio pubblico,
ma avrebbe semmai cercato un subentrante al quale i proprietari non avrebbero
con ogni probabilità negato la consegna delle chiavi, sempre che se si fosse
rivelato solvibile; del resto il convenuto non aveva mai smesso di cercare un
subentrante, pur non essendo in possesso delle chiavi e questo a conferma del
fatto che il possesso delle stesse non era solo oggettivamente ma pure
soggettivamente irrilevante: ne discendeva, a suo giudizio, che le parti non
avevano mai concluso un accordo circa lo scioglimento del contratto per la fine
di settembre, né che gli istanti avessero disdetto per tale data il contratto,
rinunciando a far valere le proprie pretese.
Visto
che il contratto con il nuovo conduttore era stato concluso nel luglio 1991 a
decorrere dal novembre dello stesso anno e che, agendo in tal modo, gli istanti
avevano precluso al convenuto la possibilità di contenere il danno per il
periodo da luglio a novembre, il Pretore ha ridotto in via equitativa il
risarcimento a fr. 45’000.- (art. 44 cpv. 1 CO), somma comprensiva anche delle
fatture ACAP e AEC.
H.
Con
appello 11 maggio 1995 il convenuto chiede la riforma del querelato giudizio
nel senso di respingere integralmente l’istanza con la protesta di spese e
ripetibili di primo e secondo grado.
L’appellante
ritiene di essere stato validamente liberato dai suoi obblighi contrattuali ex art.
264 CO, sulla base di tre ben precise circostanze: da un lato il ritiro delle
chiavi da parte dei proprietari, dall’altro la sostituzione dei cilindri
nell’ambito dell’erezione dell’inventario da parte dell’UEF e infine il fatto
che il legale di controparte lo abbia espressamente diffidato dal cercare dei
subentranti (doc. L).
Il
fatto di non aver concluso il contratto di locazione con la famiglia __________
confermerebbe inoltre una volta di più che gli istanti intendevano boicottare
tutto quanto messo in atto dal convenuto, alfine di fare i propri comodi,
cercando in proprio un subentrante. Infine, gli appellati, contrariamente a
quanto imposto loro dalla legge, non avrebbero contribuito alla riduzione
dell’eventuale danno, avendo trovato un subentrante solo per novembre 1991: per
questo motivo, nella denegata ipotesi di una conferma, anche parziale, della
sentenza impugnata, la pretesa degli istanti andava ampiamente ridotta in
ossequio ai disposti di cui all’art. 264 cpv. 3 e 44 cpv. 1 CO.
Con
decreto 16 maggio 1995 il Presidente di questa Camera ha concesso al gravame
l’effetto sospensivo richiesto.
I.
Delle
osservazioni 9 giugno 1995 della parte istante con cui si postula la reiezione
dell’appello protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei
successivi considerandi.
Considerando
in diritto
1.
Nell'ambito
della procedura speciale per le controversie in materia di locazione non esiste
possibilità di presentare conclusioni scritte (art. 410 CPC) -come per altro
ugualmente previsto nella procedura inappellabile (
CCC
22 luglio 1994 in
re P/M.S.), in quella cautelare (
I CCA
16 agosto 1994 in re S./S.) ed in
quella per mercedi e salari (
II CCA
10 ottobre 1995 in re T. c. K.F.
Club SA) -ed il giudice non può disporre un modo di procedere diverso da quello
stabilito dalla legge (art. 101 CPC).
La
possibilità di produrre all'udienza di discussione un riassunto scritto da
annettere al verbale (art. 119bis CPC) presuppone che vi sia un'udienza, i
memoriali sciiti non potendola sostituire.
In
concreto, i memoriali conclusivi hanno invece sostituito la discussione finale
alla quale le parti hanno rinunciato. Tale rinuncia è invero possibile, le
parti potendo disporre liberamente dei loro diritti procedurali, ma non è loro
lecito invece sostituire la discussione finale con uno scambio di allegati
scritti, siccome procedere non previsto dalla legge. Tuttavia il modo di
procedere irregolare non ha, nella fattispecie, comportato pregiudizio per le
parti, così che si deve prescindere da qualsiasi sanzione di annullamento di
quegli atti e di quelli successivi (sentenza del Pretore).
2.
A
questo stadio della lite il convenuto e appellante non contesta più il diritto
degli istanti di rescindere il contratto di locazione per mora del conduttore,
né quello per cui gli stessi possano pretendere il risarcimento del danno per
le pigioni non incassate. Egli ritiene tuttavia che tale risarcimento, di
principio dovuto, nella fattispecie però non lo sia e ciò in particolare sulla
base di tre considerazioni: da un lato per il fatto che gli istanti gli avevano
impedito di utilizzare personalmente o di locare a terzi l’esercizio pubblico
(cons. 3), dall’altro per il fatto che essi avevano rifiutato il subentrante
__________ (cons. 4) ed infine per il fatto che essi non si erano dati la pena
di cercare a loro volta un subentrante prima del novembre 1991, circostanza
quest’ultima che, se proprio non escludeva il risarcimento, quanto meno ne
riduceva notevolmente la misura (cons. 5).
Tali
censure, come vedremo, non possono tuttavia trovare accoglimento.
3.
L’appellante
pretende innanzitutto di essere stato validamente liberato dai suoi obblighi
contrattuali ex art. 264 CO, sulla base di tre ben precise circostanze, e
meglio dal ritiro delle chiavi da parte dei proprietari, dalla sostituzione dei
cilindri nell’ambito dell’erezione dell’inventario da parte dell’UEF e infine
dal fatto che il legale di controparte lo abbia espressamente diffidato dal
reperire dei subentranti (doc. L).
3.1
Come
correttamente rilevato dal giudice di prime cure, terminata la sublocazione di
__________, con la consegna delle chiavi ai proprietari, il convenuto, il cui
contratto di locazione continuava a valere, era confrontato con due
alternative: o gestire l’esercizio pubblico personalmente o farlo gestire da
terze persone.
Quanto
alla prima possibilità, la stessa è stata fatta presente al convenuto anche
dagli istanti (doc. E): egli non ha tuttavia ritenuto di darvi seguito, e ciò
non per il fatto (come si dirà meglio in seguito) di essere stato in qualche
modo impedito da controparte, che -a suo dire- avrebbe indebitamente trattenuto
le chiavi, impedendogli di disporre dell’ente locato, bensì -come egli afferma
candidamente in sede conclusionale (p. 2) e ancora con l’appello (p. 3)- “per motivi
facilmente intuibili”, cioè esclusivamente per il fatto che il ristorante, che
usciva da una gestione negativa, non sembrava offrire particolari prospettive
per il futuro. Quanto alla seconda possibilità, il convenuto ha effettivamente
tentato di sublocare o di cedere ad altri il contratto di locazione che lo
legava agli istanti, senza tuttavia che i vari tentativi intrapresi andassero a
buon fine.
3.2
Il
fatto che gli istanti il 31 agosto 1990 si siano fatti riconsegnare le chiavi
dopo la gestione __________, trattenendole presso di loro, appare così del
tutto irrilevante ed in particolare non può essere interpretato come un caso di
mora del locatore, tale da poter liberare il conduttore dal contratto: da un
lato, come detto, il convenuto non era infatti per nulla interessato a gestire
di persona un esercizio pubblico appena uscito da una gestione fallimentare;
tale circostanza, dall’altro, non ha neppure impedito la ricerca di subentranti
da parte del convenuto, prova ne è che egli successivamente è riuscito ad
avviare delle trattative con i signori __________ e __________: mentre i primi
sono stati contattati nel successivo mese di ottobre, quest’ultimo, sentito in
sede testimoniale in margine alla causa inc. no. 11566 della Pretura del
distretto di Bellinzona -qui richiamata- ha in particolare precisato che il suo
“interessamento è avvenuto verso la fine del 1990 ... __________ mi propose di
ritirare l’inventario indicando il prezzo che pretendeva. ... Lo stesso giorno
siamo andati ad esaminare l’inventario che si trovava nel bar” (teste
__________ p. 4 e 5): chiaro quindi che il convenuto, nonostante tutto,
potesse liberamente entrare nell’esercizio pubblico per mostrarlo ad eventuali
interessati, ciò che evidentemente era successo anche nel caso dei signori
__________.
Per
i medesimi motivi, anche il cambiamento dei cilindri a seguito dell’erezione
dell’inventario di ritenzione da parte dell’UEF, avvenuto il 2 ottobre 1990, è
irrilevante: ciò non ha infatti impedito al convenuto di contattare quei due
interessati.
Quanto
alla diffida 2 ottobre 1990 da parte del legale della controparte (doc. L), dal
tenore della stessa non risulta che al convenuto fosse stato proibito di
cercare altri subentranti: in ogni caso, la stessa è stata chiaramente superata
dagli eventi, visto che in seguito il convenuto non vi ha dato seguito, come
risulta dall’avvenuta ricerca dei subentranti indicati più sopra (cfr. pure
doc. M).
3.3
Significativo
è in ogni caso il fatto che in nessuna occasione il convenuto ebbe modo di
chiedere la restituzione delle chiavi, ciò che evidentemente altro non può
significare che egli poteva comunque disporre, se lo voleva, dell’ente locato.
4.
Contrariamente
a quanto ritenuto dall’appellante, la mancata accettazione del subentrante __________
da parte degli istanti non è assolutamente loro imputabile.
La
stessa signora __________, sentita quale teste in margine all’inc. no. 11566
della Pretura di Bellinzona ha precisato le circostanze che l’hanno indotta a
non accettare la locazione, circostanze dalle quali piuttosto si evince un
comportamento scorretto del convenuto: verso metà agosto 1990 “ho telefonato al
sig. __________ con il quale ho fissato un appuntamento. Siamo andati mio
marito ed io per discutere con __________. Abbiamo parlato del prezzo e delle
altre condizioni. Per l’inventario __________ pretendeva fr. 160’000.- mentre
la pigione era se ben ricordo di fr. 6’000.- al mese ca. Dopo qualche giorno
abbiamo nuovamente discusso con __________. __________ ci disse che per l’inventario
poteva trattare liberamente mentre che per la locazione dovevamo accordarci con
i proprietari. In un primo tempo __________ ci aveva detto che tutto
l’inventario era suo tranne che quello del bar al piano inferiore. In seguito
in occasione di un incontro presso il bar presenti anche i signori __________
abbiamo invece appreso che la cucina era stata pagata da loro e che c’era una
pendenza presso la fornitrice di birra. Ho anche saputo, non ricordo però da
chi, che in precedenza __________ aveva già venduto l’inventario a __________
per cui non poteva venderlo una seconda volta a noi. Si trattava di chiacchiere
che però ci hanno messo sull’attenti. Nel primo incontro con i signori
__________ mi è stato chiesto quanto avrei dovuto pagare per l’inventario.
Sentita la cifra il sig. __________ si è spaventato. In seguito abbiamo detto
che avremmo preferito ricevere il locale vuoto. ... Per finire ho rinunciato a
rilevare il bar” (teste __________ p. 5 e 6).
Il
fatto che i proprietari a suo tempo avevano accettato di stipulare un nuovo
contratto di locazione con i signori __________ “per cui riteniamo il contratto
(con __________) reciso” (doc. 4) non ha tuttavia ancora liberato quest’ultimo
dal contratto, ben potendosi ammettere che tale scritto fosse condizionato alla
conclusione del contratto. Venendo meno il nuovo contratto, per motivi che -come
appena visto- non sono certo imputabili ai proprietari, è chiaro che il
precedente accordo con __________ restava valido (art. 151 cpv. 2 CO): di tale
circostanza era del resto conscio lo stesso convenuto, il quale
successivamente, continuando a trattare con gli istanti per risolvere il
problema, ha implicitamente ammesso di essere ancora legato dal contratto di
cui al doc. A (cfr. doc. C, 4, G, H, K, M, O).
5.
L’appellante
osserva infine che gli istanti non avevano contribuito alla riduzione
dell’eventuale danno, avendo trovato un subentrante solo per il novembre 1991,
per cui chiede che la loro pretesa venga ampiamente ridotta in ossequio degli art.
264 cpv. 3 e 44 cpv. 1 CO.
Contrariamente
a quanto asserito dall’appellante, non risulta assolutamente che gli istanti
abbiano voluto approfittare della situazione concreta, in particolare
prendendosela comoda nell’azione di reperimento di un subentrante: agli atti
non vi è infatti prova alcuna di tale atteggiamento, di modo che lo stesso, non
provato, non può minimamente essere preso in considerazione; dall’incarto non
si evincono per altro neppure i motivi che hanno indotto i proprietari a
sottoscrivere un contratto in luglio, ma solo a decorrere dal 1° novembre 1991
(doc. MM).
In
ogni caso, il fatto che con la firma di quel contratto in pratica si sia
impedito al convenuto da metà luglio ad inizio novembre di reperire un nuovo
subentrante è già stato sanzionato dal giudice di prime cure, il quale ha
ridotto la misura del risarcimento in via equitativa (art. 44 e 264 CO): non
essendo stati esposti altri motivi, oltre quelli già evidenziati dal Pretore,
che potessero fare apparire eccessiva o arbitraria la sua valutazione, ed in
mancanza di un’indicazione quo alla misura della riduzione nell’appello stesso,
questa Camera ritiene senz’altro di poter confermare anche in questo punto il
giudizio pretorile.
6.
Ne
discende la reiezione dell’appello, infondato in ogni suo punto.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello seguono
la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
11 maggio 1995 di __________
è respinto
.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in
a)
tassa di giustizia                             fr.    870.-
b)
spese                                               fr.      30.-
Totale                                                    fr.
900.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere a
controparte fr. 1’000.- a titolo di ripetibili di appello.
III.
Intimazione
a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                   Il segretario