ti_gerichte · 40.2005.210 · 2006-03-17 · it
Il valore di stima deve essere stabilito distintamente per ciascun fondo; presa in considerazione, in via eccezionale, del solo valore metrico dell'edificio (ridotto); riduzione del valore metrico del terreno, le cui potenzialità edificatorie non sono in concreto completamente sfruttabili.


Incarto n.40.2005.210

__________

Lugano

17 marzo 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 19/24 ottobre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 20 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 1212 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 3 febbraio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1212 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 45'185.-.

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1, che comprendeva pure i
mappali nr. 1214 e 1213, è stato parzialmente accolto dallUCS con decisione 20
settembre 2005.

Per
quanto concerne il mapp. no. 1212 il reclamo è stato però respinto.

Nel
calcolo del valore di stima lautorità di prima istanza ha considerato
unicamente il piano terreno dellabitazione, mentre la parte soprastante è
stata considerata nel valore di stima del mapp. no. 1209, che beneficia di un diritto
di sporgenza, dal 1° piano al solaio, che grava il mapp. no. 1212.

LUCS
ha in sostanza determinato il valore di stima globale comprendente sia il mapp.
no. 1212 sia il mapp. no. 1214, entrambi di proprietà della reclamante,
ripartendo poi la risultanza proporzionalmente al volume occupato dalledificio
su ciascuno di questi fondi e alle superfici dei relativi terreni.

3.     Con
ricorso 19/24 ottobre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
la riduzione del 50% del valore metrico del terreno, che non deve in tutti i
casi essere superiore a CHF/mq 180.-, ossia il valore assegnato al terreno
della confinante part. no. 1213, nonché la riduzione del valore metrico
delledificio abitativo sub. A, ritenuto troppo elevato per confronto con il
valore metrico stabilito per la parte di edificio appartenente al mapp. no.
1214, che gode di luce e di vista nettamente migliori.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 3 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato
che limmobile presente sul mapp. no. 1212 è strutturato su tre livelli. Il
piano terra, di proprietà della ricorrente, è accessibile tramite unentrata
posta sulla part. no. 1214 ed è composto da una camera matrimoniale e da un
locale doccia, mentre il piano elevato e il solaio sono attribuiti alla part.
no. 1209 con diritto di sporgenza.

I
locali presenti al piano terra, ristrutturati nel 1968, hanno un soffitto a
volta a botte: le finiture e lo stato di conservazione sono normali, anche se
nel locale doccia è stata constatata uninfiltrazione dacqua proveniente dal
piano superiore. I muri, i pavimenti, le pareti e i soffitti non sono isolati.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria delloggetto stimato e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate
(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta, trattandosi di due fondi ben distinti, il Tribunale
ritiene che per il calcolo del valore di stima debba essere considerato
unicamente il mapp. no. 1212 indipendentemente dal mapp. no. 1214 e che debba
essere valutata esclusivamente la parte di edificio presente al piano terreno.
Infatti, il calcolo effettuato dallUCS, che ha determinato il valore di stima
complessivo dei mapp. nr. 1212 e 1214 come se fossero un unico mappale per poi
ripartire il tutto proporzionalmente al volume delle rispettive parti di
edificio e ai mq delle rispettive superfici di terreno, appare arbitrario.

7.2.

Il
Tribunale, a seguito di quanto accertato in sede di sopralluogo, ritiene che il
volume secondo Norme SIA del piano terra sia di 90 mc, ottenuto moltiplicando
la superficie catastale di 30 mq per unaltezza di 3 m (2.5 m per i locali
oltre ad un supplemento verso terra di 0.50 m poiché si tratta di una parte
abitabile e non sono presenti le cantine).

Il
prezzo al mc a nuovo delledificio deve essere pure ridotto da CHF/mc 338.- a
CHF/mc 240.-, valore che meglio si adatta alleffettivo standard di costruzione
delledificio.

7.3.

Nella
fattispecie concreta, trattandosi sostanzialmente di una sola camera
matrimoniale e di un piccolo locale doccia, il Tribunale non ritiene applicabile
alcun valore di reddito. Infatti, per una struttura del genere non esistono
redditi di mercato accertati e significativi e non è possibile stabilire un
reddito presumibile che tenga conto dei valori di mercato. Ciò che conduce, in
via del tutto eccezionale, a considerare esclusivamente il valore metrico
delledificio.

7.4.

Alla
luce della situazione del tutto particolare che vede il solo piano terra
attribuito al mapp. no. 1212, , mentre il piano elevato e il solaio sono
attribuiti alla part. no. 1209 con diritto di sporgenza, ciò che comporta degli
evidenti e manifesti limiti per lo sfruttamento delle potenzialità edificatorie
previste dalle NAPR e un importante svalutazione del valore venale del terreno,
il Tribunale ritiene che il valore metrico di questultimo debba essere
sensibilmente ridotto e stabilito in CHF/mq 150.-.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 1212 RFD di __________ è stabilito in CHF 26'100.-, come da scheda di
calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 1212 RFD di __________ stabilito in CHF
26'100.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi