ti_gerichte · 40.2005.201 · 2006-02-15 · it
La mancanza di un accesso veicolare non ha alcuna influenza sul valore metrico dell'abitazione, ma semmai sul valore di reddito della medesima e sul valore metrico del terreno. Parificazione dei valori unitari di reddito in presenza di una medesima abitazione costruita a cavallo di due fondi.


Incarto n.40.2005.201

__________

Lugano

15 febbraio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 11/12 ottobre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 13 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 808 MF e 809 MF di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 23 novembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 315113.- per il mapp. no. 808 MF di __________;

-
CHF 93645.- per il mapp. no. 809 MF di __________.

Il
reclamo interposto in data 12 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 13 settembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza modificato il volume dei rispettivi sub. B,
ridotto da 63 a 45 mc per il mapp. no. 808 e da 81 a 65 mc per il mapp. no.
809, nonché applicato un correttivo del -10% per insufficiente grado di
urbanizzazione sul valore metrico di base dei terreni di entrambe le
particelle.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 299'929.- per
il mapp. no. 808 e in CHF 90'794.- per il mapp. no. 809.

3.     Con
ricorso 11/12 ottobre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
lapplicazione di un correttivo del -10% per insufficiente grado di
urbanizzazione anche sul valore metrico delledificio. Ciò poiché pure tale
valore risulta penalizzato dalla mancanza di un accesso veicolare.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 23 novembre 2005 il Tribunale ha potuto
constatare che labitazione della ricorrente è edificata sui due mappali
oggetto di ricorso e che è effettivamente raggiungibile unicamente tramite un
accesso pedonale.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria degli oggetti stimati e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla
luce delle risultanze il Tribunale ritiene che la mancanza di un accesso
veicolare non abbia alcuna influenza sul valore metrico dellabitazione. Ciò
poiché la legge stessa definisce il valore metrico di un fabbricato come il
valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza
della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 1 Lst. e
9 Reg.).

La
mancanza di un accesso veicolare ha semmai uninfluenza, oltre che sul valore
metrico del terreno, sul valore di reddito della costruzione, ritenuto che unipotetica
pigione, determinata sulla base di casi analoghi con redditi di mercato
accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.), deve necessariamente tenere
conto di tale aspetto negativo.

Nella
fattispecie concreta il Tribunale constata dufficio, in applicazione degli
art. 38 cpv. 2 e 3 Lst., che, trattandosi di una medesima abitazione costruita
nel 1989 su entrambi i mappali, non è affatto giustificato che nel calcolo del
valore di reddito vengano applicati due differenti prezzi al mq. Visto il tipo
di costruzione, lo standard delle finiture e lo stato di conservazione
delledificio constatati in sede di sopralluogo risulta adeguato applicare un valore
prudenziale di CHF/mq 117.- per tutta la costruzione, tenendo così conto dellincidenza
della mancanza di un accesso veicolare sul reddito ipotetico conseguibile.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, lincidenza della mancanza di un accesso veicolare sul valore
metrico del terreno è già stata sufficientemente considerata applicando un
correttivo del -10% sul valore metrico di base dei terreni di entrambi i
mappali.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti,
come da schede di calcolo annesse:

-CHF 293'197.- per il mapp. no. 808
MF di __________;

-CHF 77'596.- per il mapp. no. 809
MF di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe i valori
ufficiali di stima stabiliti in CHF 293'197.- per il mapp. no. 808 MF di __________
e in CHF 77'596.- per il mapp. no. 809 MF di __________, come da schede di
calcolo annesse.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi