ti_gerichte · 12.2001.28 · 2001-08-06 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 06.08.2001 12.2001.28

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00028
Lugano
6 agosto 2001
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa in materia di
locazione - inc. no. DI.2000.00167 della Pretura della giurisdizione di
Locarno-Città - promossa con istanza 23 agosto 2000 da
__________
rappr. dallo studio legale __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
con cui
l’istante ha chiesto di accertare la validità della disdetta 27 aprile 2000,
con effetto al 31 dicembre 2000;
domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il
Segretario assessore con sentenza 15 gennaio 2001 ha respinto, confermando con
ciò la nullità della disdetta;
appellante
l'istante con atto di appello 2 febbraio 2001, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di ammettere l'istanza, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
convenuta con osservazioni 2 marzo 2001 postula la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Il
23 marzo 1999 __________ ha perfezionato l'acquisto dello stabile
"__________" in __________ a __________.
B.
Il
giorno seguente, in applicazione dell'art. 261 cpv. 2 lett. a CO, essa ha
provveduto a disdire (doc. D) il contratto di locazione che i precedenti
proprietari avevano concluso con __________ (doc. B), relativo ad una
superficie commerciale di 27 mq, ubicata al pianterreno di quello stabile ed
adibita a negozio d'abbigliamento, provvedimento che la conduttrice ha
prontamente contestato avanti all'Ufficio di conciliazione. Il 31 maggio 1999
le parti si sono tuttavia accordate di evadere in via transattiva la
contestazione in essere (doc. 1), sottoscrivendo un nuovo contratto di
locazione a tempo indeterminato (doc. E), sostanzialmente analogo a quello con
i precedenti proprietari, salvo per quanto riguardava il primo termine utile di
disdetta, che veniva fissato al 30 giugno 2000.
C.
Il
27 aprile 2000 la locatrice ha nuovamente disdetto il contratto di locazione
per il 30 settembre 2000 (doc. F). Tempestivamente adito dalla conduttrice,
l'Ufficio di conciliazione, con decisione 20 luglio 2000 (doc. A), ha accertato
la nullità della disdetta, ritenendo che la stessa fosse stata pronunciata
entro il termine di protezione triennale di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. e CO
ed escludendo che la locatrice potesse nell'occasione opporre un urgente
fabbisogno proprio ai sensi dell'art. 271a cpv. 3 CO. Del medesimo parere il
Segretario assessore, il quale, con la sentenza qui oggetto di impugnativa, ha
pertanto respinto l'istanza con cui la locatrice aveva chiesto di accertare la
validità della disdetta, sia pure con effetto al 31 dicembre 2000.
D.
Delle
argomentazioni dell'istante, che chiede di riformare la sentenza di primo grado
nel senso di accogliere l'istanza, e di quelle della convenuta, che postula
invece le reiezione del gravame, si dirà, per quanto necessario, nei prossimi
considerandi.
Considerando
in diritto:
1.
Giusta
l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole
della buona fede. Ai sensi dell'art. 271a cpv. 1 CO essa può inoltre essere
contestata se data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un
procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel
corso del quale il locatore ha concluso una transazione con il conduttore o si
è comunque accordato con lui (lett. e cifra 4).
2.
A
questo stadio della lite l'istante non contesta più che la sottoscrizione del
nuovo contratto di locazione tra le parti, avvenuta a seguito dell'accordo transattivo
del 31 maggio 1999, possa in qualche modo ostare all'applicazione dell'art.
271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO.
2.1
A suo
dire, tale norma non sarebbe tuttavia applicabile, in quanto alla convenuta
andava rimproverato un abuso di diritto: essa, in effetti, agendo in modo
contraddittorio, aveva sottoscritto un contratto di locazione che prevedeva un
primo termine utile di disdetta per il 30 giugno 2000, salvo poi aver
contestato tale pattuizione siccome contraria alla legge.
La
censura, ancorché teoricamente ammissibile (cfr.
Higi
, Zürcher
Kommentar, N. 260 e seg. e in particolare N. 273 e 298 ad art. 271a CO;
SVIT
,
Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. Ed., Zurigo 1998, N. 41 ad art. 271a
CO;
MRA
1/97 p. 6 e segg.;
Rep
.
1994
p. 339), non
risulta in concreto fondata. Nel fatto che la convenuta sia venuta meno a una
pattuizione contraria a disposizioni imperative di legge - tale è in effetti la
preventiva rinuncia, di fatto concretizzatasi con la pattuizione di un primo
termine utile di disdetta per il 30 giugno 2000, alla protezione offerta
dall'art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO (
Higi
, op. cit., N. 10 ad art.
271a CO e N. 18 ad art. 273c CO;
SVIT
, op. cit., N. 5 ad art. 271 CO) -
e con ciò nulla ai sensi dell'art. 273c CO, non si può in effetti ravvisare un
abuso di diritto (cfr.
DTF
105 II 42, 110 II 71), tanto più che
l'istante nemmeno aveva preteso (appello p. 6) che la controparte avesse
sottoscritto quegli accordi già con l'intenzione di eventualmente dipartirsene.
Per il resto, non avendo l'istante evocato, né tanto meno provato (
Higi
,
op. cit., N. 299 ad art. 271a CO) altre circostanze di fatto che potrebbero
eventualmente suffragare l'esistenza di un abuso di diritto da parte della
convenuta, la censura deve senz'altro essere disattesa.
2.2
Pure
infondato è l'argomento difensivo dell'istante, fondato sul parere di parte
della dottrina (
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 1. ed.,
Zurigo 1991, N. 20 ad art. 271a CO), secondo cui l'applicazione della norma
sarebbe tuttavia esclusa nel caso in cui il locatore non abbia agito in modo
abusivo.
L'art.
271a cpv. 1 lett. e CO sancisce in realtà un'irrefutabile presunzione di legge
circa il carattere ritorsivo e con ciò abusivo della disdetta intimata nel
termine di protezione triennale (
Barbey
, Protection contre les congés
concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991 p. 144;
Zihlmann
, Das neue Mietrecht, Zurigo 1990, p. 196;
Rep
. citato;
IICCA
24 febbraio 1995 in re R./D.), per cui l'eventuale buona fede del locatore
rimane in definitiva priva di rilevanza: emblematicamente, anche gli autori cui
l'istante si era richiamata, nella loro 2. edizione, hanno rettificato il loro
assunto e si sono di fatto allineati al resto della dottrina (
SVIT
,
Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. Ed., Zurigo 1998, N. 40 ad art. 271a
CO).
3.
Ammesso
con ciò il buon diritto della convenuta a richiamarsi alla norma in questione,
si tratta ora di esaminare se la disdetta non debba nondimeno essere
convalidata ex art. 271a cpv. 3 lett. a CO, disposizione che eccezionalmente
consente al locatore di disdire un contratto di locazione anche nel termine di
protezione triennale a condizione che egli faccia valere un urgente fabbisogno
proprio.
Nel caso
di specie l'istante, cui incombeva l'onere della prova (
Higi
, op. cit.,
N. 229 ad art. 271a CO), è manifestamente venuta meno a tale obbligo. Respinto
dal primo giudice il richiamo degli incarti DI.1999.00242 e DI.1999.00243
(verbale p. 12) - decisione qui non censurata - ed in assenza di una prova per
testimoni, i pochi, pochissimi documenti versati agli atti dall'istante non
sono certamente tali da convincere il giudice circa l'esistenza di un suo
fabbisogno personale urgente riferito ai locali qui in discussione: le 2
dichiarazioni di cui ai doc. H e I, gli unici documenti che si riferiscono alla
particolare questione, sono innanzitutto state allestite dall'istante stessa
rispettivamente da una sua affiliata, per cui vanno considerate alla stregua di
semplici allegazioni di parte, prive di qualsiasi forza probatoria; ad ogni
buon conto quanto dichiarato in quegli scritti, ovvero che l'istante nel giugno
2000 contava 53 dipendenti e che intendeva assumerne altri 5 in futuro
rispettivamente che i locali a __________, comunque già nel giugno 1999, non
erano più disponibili, nulla chiariscono circa una sua eventuale necessità di
altri spazi oltre a quelli che l'istante si era assicurata con l'acquisto dello
stabile "__________", di cui sono in effetti sconosciuti le
dimensioni, la disposizione e il numero degli uffici nonché soprattutto il
grado d'occupazione: non è in definitiva provato che gli spazi già a sua
disposizione non siano sufficienti per collocare 53 o 58 impiegati, tali cioè
da giustificare un fabbisogno proprio, oltretutto urgente.
4.
Ne
discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 2 febbraio 2001 di __________
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    480.-
b) spese                                                      fr.
20.-
Totale                                                           fr.
500.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 600.- per ripetibili.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario