ti_gerichte · 40.2014.1 · 2004-04-30 · it
Aggiornamento particolare della stima immobiliare determinata da rinnovamento catastale


Incarto n.40.2014.1

Lugano

30 settembre 2014

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Brenno Borradori

arch. Bruno Buzzini

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 24 giugno 2014 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 27 maggio 2014 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della procedura di aggiornamento particolare della stima
 nel Comune di __________

relativamente al mapp. no. 528 RFD __________,,

esperito                           il
sopralluogo in data 27 agosto 2014,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la
revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze
idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dellart. 6 cpv. 1 della Legge
sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst),
entrata in vigore il 1° gennaio 1997.Eseguita la procedura di revisione, lUfficio cantonale di stima (UCS), con
decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in
pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per
il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1° giugno 2004.Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato
ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi
valori di stima sul territorio del Cantone.

1.2.     Per
la part. no. 528 RFD di __________, edificata, con decisione del 1° febbraio
2004 (Revisione generale 2004), lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima
di fr. 277'339.-- .Il reclamo interposto dal proprietario è stato accolto dallUCS che, con
decisione del 16 febbraio 2005 ha ridotto il valore di stima a fr. 191'283.--.

2.

2.1.     Successivamente,
il 5 giugno 2013, con decisione per aggiornamento particolare a seguito di
rinnovamento catastale 2012, lUCS ha ricalcolato in fr. 290'054.-- il valore
di stima ufficiale del fondo.

2.2.     Non
condividendo tale valutazione, in data 15 gennaio 2014 il proprietario ha
presentato un reclamo che lUCS ha parzialmente accolto con decisione del 27
maggio 2014 riducendo il valore di stima a fr. 261'434.--.

2.3.     Contro
tale decisione il proprietario è ora insorto mediante ricorso del 24 giugno
2014 innanzi a questo Tribunale. A mente del ricorrente lincremento del valore
del terreno, in particolare di quello eccedente, operato dallUCS non si
giustifica, così come non si giustifica il mantenimento invariato del
correttivo di vetustà applicato alledificio principale.

2.4.     In
data 27 agosto 2014 è stato esperito un sopralluogo che ha permesso di
costatare che Il mappale qui in esame (528) è occupato in parte da un edificio
di 2 piani fuori terra in mattoni faccia vista e un piano interrato in cemento
armato destinato ad abitazione famigliare. La casa è stata costruita nel 1980 e
si trova, eccezion fatta per il tetto piano rifatto a nuovo nel 2012, nello
stato originario. La superficie esterna, pianeggiante, con una scarpata verso
nord, è destinata a giardino ed ospita una piscina, un forno-griglia e un
piccolo ripostiglio. Attorno allabitazione ed alla piscina sono presenti
parziali pavimentazioni, mentre sul lato verso la strada esiste un box
seminterrato prefabbricato per un posto auto.Il Tribunale ha inoltre potuto rilevare che il traliccio della linea di alta
tensione (AT) già presente sul fondo confinante a nord/est (particella no. 525)
non esiste più.

3.

3.1.     La
competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di
stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39
cpv. 1 Lst.Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dal proprietario del mapp. no.
528 , destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

3.2.     In
questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo
la quale spetta di principio allautorità di accertare dufficio i fatti
determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e
proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con
pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e
può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).

4.     La
presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare
della stima ai sensi dellart. 8 Lst.Un tale aggiornamento particolare si impone quando, dopo la revisione generale
(art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengono
mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla
stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o
ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano regolatore (cfr.
Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il
progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad
art. 8).LUCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede
allaggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali dincidenza di
cui allart. 19 Lst, vigenti al momento dellultima revisione generale o
dellultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il
tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle
costruzioni ed il costo medio dellenergia, questultimo per i relativi
impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).

5.     Il
ricorso presentato da RI 1 tende a contestare il valore di stima della parte di
terreno eccedente attribuito dallUCS con la decisione qui avversata, nonché il
mancato adeguamento del correttivo di vetustà applicato alledificio
principale.

5.1.     Con
la Revisione generale 2004  lautorità di stima ha ammesso per il  terreno
eccedente un correttivo del -80% del valore per tenere conto dellonere di
passo con ogni veicolo con divieto di costruzioni e piantagioni a favore della
società __________ (__________, iscr. RF dg. 1542 del 15.12.1980) che grava una
superficie di mq. 417 del mappale no. 528. Ciò ha garantito alla società
elettrica di beneficiare fin verso il 2010 del passaggio di un linea elettrica
ad alta tensione (AT, cfr. lettera 21.5.2014 del Comune di __________) . La
servitù è tuttora iscritta a Registro fondiario (cfr. estratto SIFTI).Con la decisione per aggiornamento particolare lUCS ha ora escluso di
applicare suddetto correttivo in quanto lelettrodotto è stato nel frattempo spostato
e non interessa più il comparto della zona edificabile di __________ in cui è
ubicata anche la proprietà del ricorrente. A mente dellautorità di stima
questo fatto renderebbe superati e inattuali i vincoli che gravano i fondi -
fra cui anche il mappale 528  già attraversati dallinfrastruttura elettrica.A torto. I diritti reali limitati di cui fanno parte le servitù e gli oneri
fondiari sono regolati dagli art. 730 segg. CCS e per la costituzione è
necessaria liscrizione nel registro fondiario. La loro estinzione avviene con
la cancellazione delliscrizione e fintanto che la cancellazione non sia fatta,
essi sussistono come diritti reali. Occorre rilevare che il diritto svizzero
non contempla né prescrizione estintiva e nemmenousucapio libertatis(Rep.
1998 pag. 202 consid. 7b con rimando; Petitpierre in: Basler Kommentar, ZGB I,
3aedizione, n. 3 e 4 ad art. 736; Steinauer, Les droits réel, vol.
II, 4aedizione, pag. 428 n. 2246), per cui il mancato uso di una
servitù non ne determina lestinzione. Del resto la rinuncia ad esercitare una
determinata servitù non connota necessariamente una mancanza dinteresse alla
medesima da parte del beneficiario.E pur vero che una servitù può estinguersi, oltre che per rinuncia dellavente
diritto, finanche per atti concludenti a condizione che questi siano chiari e
univoci (STEINAUER, op.cit., pag. 430 n. 2253). Il fatto di aver spostato più a
nord/est la linea elettrica di AT con il relativo traliccio non è però ancora
significativo per ritenere accertata una rinuncia alla servitù della società elettrica
che, al contrario, potrebbe invece dimostrare un rinnovato interesse alla
medesima in un futuro prevedibile. Ne consegue che spetta quindi solo al
beneficiario della servitù, rispettivamente al proprietario del fondo serviente
intraprendere, se del caso, i passi necessari per una sua radiazione a RF.

5.2.     Il
ricorrente contesta inoltre il mancato adeguamento del correttivo di vetustà
per ledificio principale. La questione potrebbe anche rimanere irrisolta
qualora questa procedura fosse stata promossa esclusivamente per il mancato esercizio
della servitù di cui al punto 5.1.. Ciò non è dato a sapere con certezza e
nemmeno risulta dai documenti in atti, che rimandano come già accennato sopra
ad una procedura avviata nel quadro di un aggiornamento particolare per
rinnovamento catastale 2012. Ne consegue che anche questa critica del
ricorrente deve essere esaminata.Con riguardo allart. 8 Lst (aggiornamenti particolari) nel Messaggio 4375 del
21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare, il Consiglio di Stato ha avuto modo di
precisare che trattasi di aggiornamenti causati da  mutamenti di fatto o di
diritto dello stato dei fondi, intervenuti dopo la revisione generale o i
successivi aggiornamenti intermedi, come ad esempio nuove costruzioni,
riattamenti, ampliamenti, modifiche di P.R. ecc.. Lesecutivo cantonale ha
inoltre puntualizzato che la nuova stima sarà eseguita fondandosi sui fattori
dincidenza generali (prezzi medi dei terreni, tasso ipotecario, costo medio
delle pigioni, costo medio delle costruzioni e costo medio dellenergia per gli
impianti di produzione denergia) vigenti al momento dellultima revisione
generale o aggiornamento intermedio.

Dal
canto suo la Commissione speciale in materia tributaria, nel suo rapporto 20
settembre 1996 sul Messaggio e per ciò che concerne lart. 8, si è limitata ad
apportare modifiche redazionali con linserimento di rimandi ad altri articoli
della legge.

Appare
quindi evidente che, di per sé stante, lelemento della vetustà di un edificio
non è motivo sufficiente per reclamare dallautorità di stima lapertura di una
procedura per una nuova valutazione specifica dellimmobile, che si giustifica
invece in presenza di edifici nuovi o riattati, rispettivamente di terreni
soggetti a modifiche di PR,  successivi allentrata in vigore delle nuove stime
(ultima revisione generale o aggiornamento intermedio).

Questo
Tribunale ha già avuto modo di stabilire (cfr. inc. 40.2009.3 in re M.C. e
M.L.C.) che discorso diverso merita invece di essere fatto quando lesame della
vetustà interviene nel contesto di una procedura per aggiornamento particolare originata
da motivazioni che legittimano e giustificano il riesame dellintero fondo e
ladeguamento del relativo valore di stima da parte dellUCS, ma che sostanzialmente
non hanno portato miglioramento alcuno al tipo di costruzione ed allo stato di
conservazione del fabbricato o dei fabbricati che sono rimasti nello stato di
fatto precedente. Caso contrario lUCS avrebbe applicato una correzione
(riduzione) del correttivo di vetustà.

6.     Per
le considerazioni che precedono il ricorso va dunque accolto e la decisione
impugnata annullata. Gli atti sono ritornati allUCS affinché  proceda a
verificare se effettivamente sono adempiuti i requisiti per un aggiornamento
particolare della stima del mappale no. 528 RFD di __________ e, in tal caso,
per lemanazione di un nuovo giudizio.

7.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- sono poste a carico del Ufficio
cantonale di stima in quanto parte soccombente;

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPAmm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.§Di
conseguenza è annullata la decisione su reclamo 27 maggio 2014 dellUfficio
cantonale di stima. Gli atti sono restituiti allautorità di stima affinché
proceda così come indicato nei considerandi.

2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.sono poste a carico dellUfficio
cantonale di stima.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco