ti_gerichte · 16.1997.153 · 1998-07-09 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 09.07.1998 16.1997.153

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.97.00153
Lugano
9 luglio 1998
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente per
giudicare il ricorso per cassazione 9 dicembre 1997 presentato da
__________
(patr. dall’avv.
__________)
contro
la
sentenza 28 novembre 1997 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna
nella causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa
con istanza 17 aprile 1997 nei confronti di
__________
con la
quale gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 3’000.– oltre accessori,
domanda accolta dal primo giudice limitatamente a fr. 900.– oltre interessi del
5% dal 1° gennaio 1997,
letti ed esaminati
gli atti,
considerato
in fatto e in
diritto:
1.
L’11
gennaio 1979 i coniugi __________ hanno locato al Comune di _________ 3 vani di
uno stabile di loro proprietà situato nel Comune medesimo affinché venissero
adibiti a biglietteria, sala d’aspetto e ripostiglio della __________ (doc. F).
Il contratto di locazione si è concluso il 31 dicembre 1996.
Sulla
base del rapporto di constatazione dello stato dell’ente locato allestito dal
perito comunale al termine della locazione (doc. M) e dopo aver adito senza
successo il competente ufficio di conciliazione in materia di locazione, con
istanza 17 aprile 1997 i coniugi _________ hanno convenuto in giudizio il
Comune di _________ al fine di ottenere il pagamento di fr. 3’500.– a titolo di
risarcimento danni. Trattasi in particolare dei costi necessari
all’eliminazione dei danni cagionati da un uso non conforme dell’ente locato da
parte del conduttore, e meglio: riparazione di due porte interne danneggiate a
seguito dell’affissione con nastro adesivo di manifesti, sostituzione di tutte
le serrature a dipendenza della perdita di tre chiavi e del danneggiamento
delle serrature delle porte interne, sostituzione della serratura di una
finestra, sistemazione di un tubo di riscaldamento, lucidatura del pavimento in
legno rovinato dal conduttore, sostituzione della porta dello sportello
mancante, carente pulizia dei locali, oltre alla pigione per i mesi di gennaio
e febbraio 1997 durante i quali si è dovuto procedere al ripristino dell’ente
locato.
Il
convenuto si è opposto alla pretesa avversaria contestando di aver cagionato danni
all’ente locato trattandosi di normale usura delle installazioni; in ogni caso
ha eccepito la tardività della notifica. Ha inoltre sottolineato che la
consegna dell’ente locato, proposta con la riconsegna delle chiavi il 31
dicembre 1996, è stata rifiutata senza motivo dai locatori, ragione per la
quale non si giustifica la loro richiesta di pagamento della pigione per i mesi
successivi a questa data.
2.
Con
il querelato giudizio il pretore dopo aver accertato l’esistenza dei danni lamentati
dai locatori, e più precisamente  quelli menzionati nel rapporto doc. M, nonché
la loro tempestiva notifica, ha quantificato in fr. 900.– il danno complessivo
patito dagli istanti a dipendenza di un uso non conforme dell’ente locato. Il
primo giudice, basandosi sulle tavole elaborate dalla dottrina in materia di
durata media delle varie installazioni, riducendola del 20% in considerazione
della particolare e accresciuta usura cui l’ente locato era destinato, ha
riconosciuto agli istanti fr. 596.90 per la riparazione di due porte
danneggiate dal nastro adesivo utilizzato per l’affissione di manifesti, fr.
156.– per la sostituzione di una serratura e di due chiavi smarrite dal conduttore,
nonché fr. 150.– per la pulizia dell’ente locato (la spesa esposta di fr. 270.–
è stata ridotta in considerazione del lungo tempo trascorso tra la riconsegna
dei locali e il sopralluogo durante il quale è stato accertato lo stato
dell’ente locato). Il pretore non ha invece riconosciuto le altre poste esposte
dai locatori, considerandole manchevolezze dovute a normale usura, mentre la
pretesa di fr. 900.– a titolo di pigioni per i mesi di gennaio e febbraio 1997
non è stata ammessa, avendo gli istanti rinunciato a prendere in consegna i
locali alla data offerta del 31 dicembre 1996.
3.
Con
il presente tempestivo gravame __________ e __________ sono insorti contro il
predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di
cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. I ricorrenti rimproverano al primo
giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed
erroneamente applicato il diritto sostanziale, in particolare per aver
addebitato gran parte dei danni da loro lamentati a normale usura dei locali
piuttosto che a un loro uso scorretto e anticontrattuale da parte del
conduttore.
Con
osservazioni 26 gennaio 1998 la controparte postula la reiezione del gravame.
4.
Così
richiesto da questa Camera, il Comune di _________ ha fatto pervenire il 23
giugno 1998 regolare autorizzazione a stare in lite da parte del Consiglio
comunale.
5.
Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove.
Per
costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando
viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o
quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
122 III 130 consid.
2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).
6.
Secondo
l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante
da un uso conforme al contratto, caso contrario egli risponde del danno
cagionato intenzionalmente o per negligenza, oppure derivante da un uso
improprio dell’ente locato (
Higi
, Commentario zurighese, 1995, n. 79 e
85 segg. ad art. 267 CO). L’art. 267a CO pone a carico del locatore l’obbligo
di notificare tempestivamente eventuali difetti riscontrati nell’ente locato
nonché l’onere di provare l’esistenza e la consistenza del danno di cui chiede
il risarcimento (
SVIT
Kommentar Mietrecht, 1991, N. 33 ad art. 267-267a
CO;
Lachat
, Le bail à loyer, 1997, n. 5.7, pag. 528).
La
natura della cosa e l’utilizzo cui era destinata secondo contratto, determina
l’uso conforme o meno (
SVIT,
op.cit., n. 22 ad art 267-267a CO), ovvero
se eventuali manchevolezze sono da ricondurre a usura -evidentemente
accresciuta nel caso di specie trattandosi di locali destinati a biglietteria,
sala d’aspetto e ripostiglio della __________ - o a un uso eccessivo da parte
del conduttore (
Lachat
, op.cit., n. 5.3 e 5.4 pag. 526).
In
concreto, a comprova dello stato dei locali al termine della locazione gli
istanti hanno richiamato il verbale di constatazione allestito dal perito
comunale (doc. M), il cui contenuto è stato confermato dalle risultanze del
sopralluogo. A proposito di questo rapporto è utile rilevare che lo stesso
stabilisce unicamente lo stato della cosa al termine della locazione ma non
anche la causa del medesimo, ovvero se lo stesso sia da ricondurre a normale
usura o a un uso scorretto da parte del conduttore, prova che come detto
spettava agli istanti fornire. Queste considerazioni valgono per tutti gli
accertamenti effettuati dal perito, eccezion fatta per il danneggiamento con
nastro adesivo delle due porte interne (punto 1, doc. M), per la perdita di due
chiavi (punto 3, doc. M), per l’asportazione della porta dello sportello e per
la carente pulizia (punto 8, doc. M), mancanze e danni che non rientrano nel
normale concetto di usura dell’ente locato.
Per
quanto attiene a queste quattro poste di danno comprovato, l’unica interamente
riconosciuta agli istanti essendo quella per la sistemazione delle due porte
interne (fr. 596.90, doc. BB), mentre quella per la pulizia, ancorché
riconosciuta solo parzialmente non è oggetto di controversia, i ricorrenti si
dolgono dell’esiguità dell’indennità loro riconosciuta per il rifacimento delle
due chiavi (fr. 16.–) e del mancato riconoscimento di un’indennità per la sostituzione
della porta dello sportello.
Sennonché
gli stessi ricorrenti, ai quali competeva l’onere probatorio, non hanno provato
di aver sopportato costi maggiori per il rifacimento delle chiavi e tantomeno
hanno fornito delle indicazioni in merito al valore dello sportello andato
perso, perdita che era indubbiamente da ricondurre a negligenza del conduttore
e non a usura ma che gli istanti non hanno neppure tentato di quantificare: da
qui la conferma del giudizio pretorile siccome conforme alle risultanze
istruttorie.
Per
quanto attiene alle ulteriori poste litigiose, ossia i costi per la riparazione
della serratura della finestra (punto 4, doc. M) e per la lucidatura del
pavimento in legno (punto 6, doc. M), gli istanti non hanno provato che questi
interventi si sarebbero resi necessari onde ovviare a inconvenienti creati dal
conduttore. Il rapporto di constatazione è infatti silente sul fatto di sapere
se si  tratti di danni cagionati dal conduttore o di deterioramenti dovuti a
normale usura.
Pure
destituita di fondamento è la censura ricorsuale secondo la quale il giudizio
pretorile andrebbe cassato nella misura in cui non riconosce ai locatori il
diritto alla pigione perlomeno per il mese di gennaio 1997. Infatti, se al
termine della locazione il locatore rifiuta, per un qualsiasi motivo quindi
anche in presenza di difetti, la presa in consegna dell’ente locato, egli perde
il diritto a un’indennità per i danni dovuti al ritardo (
SVIT
n. 12 ad art
267-267a CO). In concreto, poiché il conduttore ha offerto la restituzione
delle chiavi il 31 dicembre 1996 -circostanza  ammessa dagli istanti (cfr.
istanza punto 6) e dal teste __________- è a far tempo da quella data che essi
hanno perso il diritto al pagamento della pigione così come correttamente
concluso dal primo giudice (
Lachat
, op.cit., n. 7.1 e 7.3 pag. 531).
Alla
luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di
cassazione invocato, deve essere respinto.
Tasse,
spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali
motivi,
richiamati gli art.
327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG
pronuncia:
1.
Il
ricorso per cassazione 9 dicembre 1997 di _________ e __________ è
respinto
.
2.
Le
spese del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 150.–
b)
spese                         fr.   50.–
fr.
200.–
sono
poste a carico dei ricorrenti in solido con l’obbligo, pure solidale, di
rifondere alla controparte fr. 200.– a titolo di ripetibili di questa sede.
3.
Intimazione
a:
–
__________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la Camera
di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente
La segretaria