ti_gerichte · 12.1996.218 · 1997-02-19 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.02.1997 12.1996.218

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00218
Lugano
19 febbraio 1997
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa inc. LA.96.88 e
della Pretura di Lugano, sezione 4, in materia di
contratto di locazione, promossa con istanza 3 giugno 1996 da
__________
contro
__________
rappr.
dall'avv. _________
cui l’istante ha chiesto
il disconoscimento di un debito di fr. 12’600.-- oltre accessori;
Istanza
avversata dalla convenuta, e respinta dal Pretore con sentenza 29 ottobre 1996;
Appellante
l’istante, che con atto di appello dell’11 novembre 1996 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza;
Mentre
la convenuta con osservazioni 13 dicembre 1996 postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
- tassa
di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
La
convenuta dal 1° marzo 1995 ha concesso in locazione all’istante ad uso
commerciale una superficie di 240 mq al piano terreno dello stabile __________
al numero civico __________di via __________ a __________ a tempo indeterminato
ma per almeno un anno contro un canone annuo di fr. 21’600.-- (doc. A).
B.
Il
19 luglio 1995 l’istante, invocando l’errore essenziale in relazione alle
limitazioni imposte dal Comune allo svolgimento della pattuita attività
commerciale, ha dichiarato di rinunciare al contratto (doc. G).
C.
Il
7 dicembre 1995 la convenuta ha avviato la procedura esecutiva per l’incasso di
fr. 12’600.-- oltre interessi relativi ai canoni del periodo giugno-dicembre
1995, rimasti impagati (doc. 7).
Con
sentenza del 1° marzo 1996 il Pretore di Mendrisio-Nord ha pronunciato il
rigetto provvisorio dell’opposizione interposta dalla conduttrice al precetto
esecutivo in questione (doc. 8).
D.
L’istante
il 12 marzo 1996 ha adito la Pretura di Mendrisio con un’istanza di
disconoscimento del predetto debito (doc. 9).
La
Pretura ha trasmesso gli atti all’Ufficio di conciliazione di __________ per il
rituale tentativo di conciliazione, svoltosi infruttuosamente il 3 maggio 1996
(doc. 10).
Gli
atti sono perciò stati retrocessi alla Pretura di Mendrisio-Nord, che si è però
dichiarata incompetente.
E.
L’istante
in data 3 giugno 1996 ha di conseguenza presentato una nuova istanza, questa
volta avanti alla Pretura di Lugano, sezione 4, chiedendo il disconoscimento
del debito per il motivo che il contratto di locazione sarebbe inefficace in
quanto viziato da errore essenziale.
L’istante
avrebbe inteso locare degli spazi da adibire ad uso commerciale, consistente
nella vendita e riparazione di elettrodomestici.
In
realtà l’ente locato non sarebbe atto a questa destinazione, ostandovi le norme
pianificatorie comunali, cosa che l’istante avrebbe scoperto dopo averne
sublocato una parte ad un falegname.
Non
solo l’attività del falegname non sarebbe lecita, ma nemmeno quella che
l’istante medesima si proponeva di svolgere, e in ogni caso neppure sarebbe
possibile svolgere una qualsiasi attività commerciale, essendo ammissibile unicamente
la destinazione quale deposito.
Stante
l’equivoco, e dovendosi ammettere la sua rilevanza ai fini della volontà
contrattuale, il contratto sarebbe inefficace, così che il credito della
convenuta non sussisterebbe.
F.
All’udienza
del 25 luglio 1996 la convenuta si è opposta all’istanza sostenendo di avere
tempestivamente informato l’istante del fatto che i locali erano da adibire a
magazzino o deposito, e che lo stesso canone di locazione sarebbe stato
commisurato tenendo conto di questa limitazione.
G.
Nel
giudizio impugnato il Pretore ha respinto l’eccezione di errore essenziale,
ritenendo che l’errore circa le modalità di utilizzo dell’ente locato sarebbe
un semplice errore sui motivi.
L’istante
avrebbe comunque potuto svolgere l’attività da lei auspicata, mentre quella del
suo subconduttore -l’esercizio di una piccola falegnameria- non rientrerebbe
nella nozione di attività commerciale contrattualmente pattuita.
Dal
che la reiezione dell’istanza.
H.
Delle
motivazioni dell’appello -in cui l’istante ribadisce in sostanza l’eccezione di
errore essenziale- e delle argomentazioni della resistente, che conclude per la
reiezione del gravame, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
Il
contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale (art. 23
CO).
L’errore
è in particolare essenziale anche quando concerne una determinata condizione di
fatto che la parte in errore soggettivamente considerava come necessario
elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti in affari, e la cui
importanza è riconoscibile anche dal profilo oggettivo (art. 24 cpv. 1 cifra 4
CO;
DTF
118 II 62, 114 II 139;
II CCA
3 dicembre 1996 in re C./V.
e R., 6 settembre 1996 in re G. SA/R., 6 marzo 1996 in re E. SA/S. AG;
Von Thur/Peter
,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. edizione, vol. 1,
pag. 308 e 309;
Guhl
, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. edizione,
pag. 131 e segg.;
Honsell/Vogt/Wiegand
, OR I, 2. edizione, 1996, n.
20-23 ad art. 24 CO).
2.
Il
Pretore, senza neppure esaminare se l’istante sia in concreto incorsa nell’asserito
errore, ha respinto l’eccezione ritenendo che il fatto di avere pensato a torto
di poter utilizzare l’oggetto del contratto in un certo modo costituirebbe
unicamente un irrilevante errore sui motivi.
Si
tratta di una motivazione che non può essere condivisa.
2.1
Contrariamente
a quanto ritenuto dal Pretore, il conduttore che loca dei locali adibiti ad
“uso commerciale” e che si vede vietare l’esercizio di ogni altra attività ad
esclusione di quella di deposito o magazzino non è incorso in un irrilevante
errore sui motivi, ma in un errore essenziale su una circostanza di fatto -l’esistenza
di norme che limitano la facoltà di utilizzare l’oggetto del contratto- ai
sensi dell’art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO.
E’
infatti a prima vista evidente che la comune nozione di “uso commerciale” di un
locale implica un utilizzo molto più estensivo che non il solo deposito di
merci, e comprende in particolare, senza dubbio alcuno, almeno la possibilità
di farvi accedere la potenziale clientela ai fini della contrattazione.
Se
ciò non è possibile a causa di un vincolo giuridico, e non perciò a seguito di
una visibile particolarità dello stato del luogo, ben si può ammettere che il
conduttore, se avesse saputo dell’impedimento, non avrebbe concluso il
contratto, come pure si deve ritenere che un locatore in buona fede avrebbe
dovuto cogliere la decisiva importanza della questione.
La
fattispecie, in definitiva, è del tutto analoga a quella in cui si acquista un
fondo ritenendolo erroneamente edificabile, e nella quale la giurisprudenza non
ha esitazione nel riconoscere la presenza di un errore essenziale (
DTF
98 II 18;
Rep
. 1985, pag. 121; 1984, pag. 126).
2.2
In
concreto, il giudizio pretorile può comunque essere confermato, non essendovi
la prova che la conduttrice sia effettivamente incorsa nell’errore essenziale.
Infatti,
anche se il contratto prevede effettivamente la destinazione ad “uso commerciale”
del bene locato (doc. A, pag. 1, punto 3), dall’insieme degli atti di causa si
evince che la reale volontà delle parti era quella di adibirlo a magazzino e/o
deposito.
La
stessa istante risulta aver formulato richiesta in tal senso con il modulo
“ricerca di affitto locali commerciali” (doc. 12), e comunque la deposizione
della teste __________, della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare, ha
fugato ogni possibile incertezza, permettendo di stabilire che l’istante ha
sottoscritto il contratto di locazione nella piena consapevolezza del fatto che
l’ente locato nonostante l’impropria dicitura del contratto (nel quale si è
peraltro solo distinto genericamente tra il fine abitativo e quello
commerciale, non precisato nella sua natura benché il contratto lo prevedesse)
doveva essere adibito a deposito o magazzino, e non invece ad altri e più
intensivi fini commerciali.
Ne
segue perciò la reiezione del gravame ai sensi dei considerandi.
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
11 novembre 1996 di __________ __________ è respinto.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                        fr.       480.--
b)
spese                                          fr.         20.--
T
o t a l e                                          fr.       500.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
L’istante
rifonderà alla convenuta fr. 700.-- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:                   -                                        __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario