ti_gerichte · 80.2009.176 · 2009-11-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, acquisto mediante negozio soggetto a differimento, successione, spese non deducibili

Tessin Camera di diritto tributario 19.10.2010 80.2009.176
Tessin Camera di diritto tributario 19.10.2010 80.2009.176
Ticino Camera di diritto tributario 19.10.2010 80.2009.176

Incarto n.
80.2009.176
Lugano
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 4 dicembre 2009 contro la decisione del 26
novembre 2009 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
In
seguito al decesso di __________, avvenuto il __________ 2005, RI 1 è diventato
proprietario per successione di beni immobiliari e mobiliari per complessivi
fr. 1'289'762.–.
Con atto
pubblico dell’11 dicembre 2008, RI 1 vendeva a __________ le part. n. __________,
__________ e __________ RFD di __________, per complessivi fr. 72'000.–, così
suddivisi: fr. 30'000.– per la part. n. __________ e fr. 42'000.– per le altre
due.
Nella
dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere
quali costi di acquisto e di vendita spese successorie per complessivi fr.
279'150.– ed imposte di successione per fr. 629'002.60.
B.
Notificando
al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 26 febbraio 2009, l’CO 1 __________ commisurava l’utile imponibile
conseguito con la vendita dei tre oggetti in fr. 51'104.–, corrispondente ad
un’imposta di fr. 1’533.10. Dal ricavo della vendita aveva dedotto unicamente
il valore di stima dei fondi in vigore venti anni prima (fr. 20'896.–).
Nella
motivazione allegata alla decisione, spiegava che “le spese riferite a trapassi
successori, così come le imposte di successione non sono deducibili”,
aggiungendo che “parte di questi costi… si riferiscono ad altri mappali ed a
capitali non facenti parte della presente transazione”.
C.
Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 26 febbraio 2009,
con cui, preso atto che le imposte di successione non sono deducibili, ribadiva
per contro la richiesta di poter dedurre “le spese di cui all’art. 160 LT, le
quali erano già state convalidate dall’autorità imposte di successione”. A suo
avviso, anche deducendole in proporzione al valore dei soli oggetti immobiliari
ceduti, avrebbero azzerato l’utile immobiliare.
L’autorità
fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 26 novembre 2009, argomentando
che i costi chiesti in deduzione erano già stati dedotti nell’ambito
dell’imposta di successione come “passivo successorio”, cosa che escludeva che
potessero essere considerati una seconda volta.
D.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente
la deduzione delle spese dell’inventario successorio. L’insorgente considera
“improponibile” la tesi dell’autorità fiscale ed osserva di aver dovuto pagare
tutte le spese, che compongono il passivo successorio, per poter entrare in
possesso degli immobili poi venduti.
Nelle sue
osservazioni dell’11 dicembre 2009, l’Ufficio di tassazione propone di respingere
il ricorso.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto
è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario
degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Deve
anzitutto essere rilevata una particolarità della tassazione dell’utile
immobiliare contestata, che rende necessario l’annullamento della relativa
decisione.
La
tassazione impugnata concerne tre mappali, venduti dal ricorrente con un unico
atto e ad un prezzo globale.
2.2.
La legge
tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e
ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito
proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1
LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136
cpv. 2 LT).
Ora, è
vero che nel presente caso i tre immobili sono stati venduti dal ricorrente con
un unico rogito ed il momento ed il prezzo d’acquisto sono irrilevanti, dal
momento che il venditore beneficia del calcolo previsto dall’art. 129 cpv. 2 LT,
ma si tratta tuttavia di tre oggetti diversi.
Questa
Camera ha già avuto modo di affermare che, in considerazione della
ratio
dell’art. 136 LT, esso deve trovare applicazione anche nel caso in cui diversi
oggetti immobiliari siano stati acquistati lo stesso giorno. Infatti, si tratta
di una conseguenza del carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari,
che impone di determinare separatamente l’utile conseguito, così come la durata
del possesso, per ognuno dei fondi alienati
(
RtiD
II-2008 n.12t consid. 2; inoltre
Soldini
/Pedroli
, op.
cit., p. 296).
Se fondi
diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per
un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo
fondo, occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò
consente fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al
momento del successivo trasferimento (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 302).
2.3.
Ne
consegue che la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere
rinviati all’Ufficio di tassazione, perché emetta tre distinte tassazioni per
ognuno dei tre mappali venduti dal ricorrente. A tal fine, dovrà ripartire il
valore di alienazione dei due oggetti per i quali il contratto ha stabilito un
prezzo unitario «proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili»
(art. 136 cpv. 1 LT).
3.
3.1.
Le
considerazioni che precedono non impediscono tuttavia di pronunciarsi sulla
questione sollevata dal ricorrente.
Nella
fattispecie, è controversa la deduzione, a titolo di costi di
investimento, del cosiddetto passivo successorio, cioè di tutti quei debiti che
sono stati considerati nel calcolo dell’imposta di successione, pagata dal
ricorrente. Secondo l’autorità di tassazione, si tratterebbe di costi che non
possono essere dedotti, sia perché già considerati nel calcolo dell’imposta di
successione sia perché non attribuibili ai soli immobili ceduti. Il
contribuente ritiene per contro che nulla si opponga alla loro deduzione,
essendo spese da lui sostenute per entrare in possesso degli immobili successivamente
venduti.
3.2.
Per
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di
iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a
un mediatore;
·
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i
costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri
fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per
liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente
acquisto.
3.3.
Secondo
l’art. 160 cpv. 1 LT, dall’attivo lordo della successione sono deducibili:
a)  i
debiti comprovati del defunto, per i quali gli eredi rispondono personalmente;
b)  le
spese funerarie usuali, le spese di esecuzione testamentaria, di pubblicazione
del testamento e di amministrazione giudiziaria;
c)   i
diritti d’usufrutto preesistenti.
Il
passivo che risulta dall’inventario della successione del defunto __________ è
costituito da non meglio precisate spese (fr. 56'000.–), imposte e ricupero
d’imposte (fr. 50'000.–), imposta di successione __________ e esecutore
testamentario (fr. 60'000.–) e legati (fr. 60'150–). A ciò si aggiungono le
spese indicate nell’inventario della successione di __________, il fratello di __________,
deceduto due mesi prima di quest’ultimo, lasciando erede proprio il fratello
scomparso poco dopo. In questo secondo inventario figurano altre spese per
complessivi fr.  53'000.–.
Ora,
dalla descrizione delle spese e dei debiti che formano il passivo successorio è
immediatamente evidente che non si tratta di spese causalmente legate
all’acquisto degli immobili poi venduti dal ricorrente. Si tratta infatti
semplicemente di debiti che hanno ridotto il valore netto della devoluzione
mortis
causa
di cui ha beneficiato il contribuente, la quale comprendeva diversi
beni mobiliari e immobiliari.
3.4.
L’insorgente
sembra peraltro ignorare che l’imposta sugli utili immobiliari ha per oggetto
l’incremento di valore del bene immobiliare ceduto, che ovviamente non è
condizionato dai debiti del cedente né da eventuali spese da lui sostenute. La
sola eccezione è costituita da quei costi che sono direttamente (causalmente)
connessi con l’acquisizione della proprietà dell’oggetto, quali le spese
notarili, di iscrizione e di bollo e le provvigioni pagate ad un mediatore.
Per
l’imposta sugli utili immobiliari, del resto, il passaggio di proprietà che si
verifica con la successione (o con la donazione) è del tutto irrilevante: esso
comporta infatti il differimento dell’imposizione (art. 125 lett.
a
LT),
con la conseguenza che, quando si tratterà di imporre l’utile immobiliare
conseguito con la successiva cessione imponibile, per il valore di acquisto e
la durata della proprietà farà stato la situazione dell’ultimo trasferimento
imponibile (art. 128 cpv. 3 LT), cioè l’acquisto da parte del
de cuius
o
del donante.
Come ha
recentemente ricordato il Tribunale federale, in una sentenza con cui ha
escluso che possa essere dedotta dall’utile immobiliare l’imposta di successione
pagata dal venditore, sono deducibili solo i costi che sono legati ad un
acquisto fiscalmente rilevante; quando l’acquisto di un immobile è avvenuto
mediante un trasferimento di proprietà soggetto a differimento
dell’imposizione, il calcolo del valore di investimento deve riferirsi
all’ultima alienazione imponibile. Ciò vale non solo per il valore di acquisto
in sé ma anche per tutte le spese connesse. Considerando la successione un
trasferimento che comporta il differimento dell’imposizione, il legislatore
federale ha ingiunto ai cantoni di non considerare simili alienazioni
nell’ambito del calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari in occasione di una
successiva cessione (cfr. sentenza del 29 luglio 2008 n. 2C_147/2008, in RF
2009 p. 121, consid.
2.3).
4.
Come
detto, la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere
rinviati all’Ufficio di tassazione per nuove decisioni, relative ai singoli
oggetti immobiliari. Nel calcolo dell’utile imponibile, l’autorità di
tassazione non potrà tuttavia ammettere in deduzione il passivo successorio.
Visto
l’esito del ricorso, sostanzialmente sfavorevole al ricorrente, tassa di
giustizia e spese processuali sono poste a suo carico.
.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   1.1.
La decisione su reclamo del 26 novembre 2009 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione perché emetta tre distinte tassazioni per ognuna dei
tre fondi venduti.
1.2. Il ricorso è
respinto
nella misura in cui chiede la
deduzione del “passivo successorio”.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    500.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    580
.–
sono a
carico del ricorrente.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: