ti_gerichte · 40.2005.121 · 2006-01-03 · it
A seguito di sopralluogo riconosciuto un correttivo della vetustà del -60% (il massimo contemplato nella Lst.); finiture economiche e stato di conservazione carente dell'edificio principale; reddito dichiarato dalla proprietaria; correttivi sul valore metrico del terreno ritenuti sufficienti.


Incarto n.40.2005.121

__________

Lugano

3 gennaio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Alberto Canepa

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 1./4 luglio 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 3280 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 25 ottobre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 3280 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 142'283.-

Il
reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 1. giugno 2005.

A
seguito dellesperimento di un sopralluogo lautorità di prima istanza ha
corretto la volumetria dei subalterni B e C, passata rispettivamente da 540 a
500 mc e da 72 a 65 mc, il loro valore cubimetrico a nuovo, ridotto
rispettivamente da 331.- a 302.- CHF/mc e da 86.- a 64.- CHF/mc, nonché la
vetustà del sub. B, aumentata da -42% a -49%.

A
seguito di tali modifiche pure il valore di reddito delledificio principale (sub.B)
è stato ridotto da CHF 136'752.- a CHF 135'401.-

È
stata infine corretta la superficie del terreno, diminuita da 334 a 333 mq.

Il
valore di stima ufficiale del mapp. no. 3280 RFD di __________ è stato di
conseguenza stabilito in CHF 131'827.-

3.     Con
ricorso 1. /4 luglio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando:

-
la riduzione della volumetria del sub. B da 500 a 307.20 mc e del sub. C da 64
a 40 mc;

- laumento del correttivo di vetustà delledificio
principale dal -49% al -60%, ritenuto che la struttura e limpiantistica della
casa sono ancora sostanzialmente quelli originari;

- lapplicazione di un reddito di CHF 3'000.-, pari a
CHF 500.- mensili, in considerazione del fatto che ledificio risulta abitabile
unicamente sullarco di soli sei mesi a causa della mancanza di un
riscaldamento centrale, di una insufficiente isolazione e della presenza dei
servizi in un corpo esterno alla casa;

- la riduzione del tasso di capitalizzazione;

- la riduzione del valore metrico del terreno a causa
del forte traffico presente su via __________, della difficoltà di accesso alla
proprietà e della costruzione, iniziata nel 2005, di un imponente palazzo che
sorge proprio davanti allabitazione.

4.     Nel corso del sopralluogo
esperito il 25 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che ledificio
principale sub. B, oltre che da un cantinato che occupa unicamente la metà
della superficie della casa, è costituito da due piani e da un ulteriore spazio
mansardato; la struttura è a scala centrale con due locali laterali su ogni
piano.

Le finiture e lo stato di
conservazione dellimmobile sono carenti, mentre il sistema di riscaldamento è
garantito da radiatori elettrici diretti e da due stufe ad olio. Lunico
intervento di manutenzione di una certa importanza risale al 2001 quando sono
state sostituite le finestre in tutta la casa, con struttura in PVC e vetri
isolanti.

Il sub. C è invece utilizzato
come legnaia e deposito di materiali vari.

Il Tribunale ha inoltre rilevato
le misure necessarie per la verifica del volume degli edifici ed ha constatato
che verso la strada principale è in fase di costruzione una palazzina di tre
piani. Sul mapp. no. 4246 è presente unofficina meccanica che può causare
disturbi.

5.     La competenza di questo
Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart. 37 Lst. e il
tempestivo gravame di RI 1, proprietaria delloggetto stimato e destinataria
della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla
luce delle risultanze della fattispecie concreta e in particolare delle misure
rilevate nel corso del sopralluogo il Tribunale ritiene corrette le volumetrie
degli edifici stabilite dallautorità di prima istanza, con la conseguenza che
su questo specifico punto il ricorso deve essere respinto.

7.2.

Il
sopralluogo ha inoltre permesso di constatare che, a differenza di quanto
ritenuto a torto dallUCS, le finiture delledificio principale sub. B sono in
realtà economiche e non normali, mentre lo stato di conservazione deve essere
considerato carente.

La
costruzione è stata edificata nel 1925 e da allora, a parte la sostituzione delle
finestre, non sono stati effettuati interventi di miglioria tali da influire
sul valore della costruzione. Ciò che, unitamente allo stato di conservazione e
alla tipologia delledificio, conduce questo Tribunale a ritenere che nel caso
specifico il correttivo della vetustà deve essere considerato nella misura
massima prevista dallart. 9 cpv. 1 del Regolamento sulla stima ufficiale (Reg.),
ovvero il 60%.

7.3.

Per
quanto attiene al reddito delledificio principale sub. B, pur considerando
limpiantistica non certo recente e la presenza di alcune caratteristiche
tipiche di unabitazione di una certa età come unisolazione non ottimale, la
casa risulta sicuramente abitabile sullarco di un intero anno e non di soli
sei mesi come preteso dalla ricorrente. Il reddito considerato, di CHF 9600.-
annui, pari a CHF 800.- mensili, non è infine altro che quello dichiarato dal
proprietario di allora al punto 3.1 della dichiarazione per la stima ufficiale
della sostanza immobiliare modulo 1- e non si discosta certo dal prezzo
normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Il
Tribunale ritiene inoltre che il tasso di capitalizzazione considerato nella
fattispecie concreta, calcolato ai sensi degli art. 18 cpv. 5 Lst. e 11 Reg.,
sia corretto e tenga adeguatamente conto di tutti gli aspetti partitamene
elencati nel disposto di legge di cui allart. 11 Reg. In questottica va
rimarcato come il tasso di capitalizzazione base del 5,4% corrisponde al tasso
medio praticato dai maggiori istituti di credito del Cantone Ticino per le
ipoteche di primo rango su un periodo di 30 anni e non al tasso di interesse
attuale. Daltronde la ricorrente nemmeno si sofferma sui motivi per i quali
tale valore sarebbe da ritenersi errato e si limita ad una semplice
contestazione generica non supportata da alcuna argomentazione concreta.

7.4.

La
valutazione del valore metrico del terreno effettuata dallUCS regge infine
alle specifiche censure sollevate da RI 1. La palazzina di tre piani in fase di
costruzione rispetta infatti le norme di piano regolatore previste per la zona
di riferimento e non è fonte di disturbi tali da giustificare lapplicazione di
ulteriori correttivi sul valore metrico del sedime di proprietà RI 1.

Nella
fattispecie concreta non sono inoltre stati riscontrati particolari impedimenti
daccesso alla proprietà.

Per
il resto, la presenza di un officina meccanica sulla confinante part. no. 4246
è già stata considerata dallautorità di prima istanza con lapplicazione di un
correttivo del -10% per carico ambientale e la superficie ridotta del terreno,
di soli 333 mq, con un ulteriore correttivo del -30% per superficie
insufficiente per uno sfruttamento ideale.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 3280 RFD di __________ stabilito in CHF 101'643.-, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 3/5 per la ricorrente e dei rimanenti 2/5 per lUCS
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 3280 RFD di __________ stabilito in
CHF 101'643.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta
per 3/5 a carico della ricorrente e per i rimanenti 2/5 a carico dellUfficio
cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi