ti_gerichte · 12.2003.141 · 2004-07-09 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.07.2004 12.2003.141

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.:
12.2003.141
Lugano
9 luglio 2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2003.81
(locazione) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 18
marzo 2003 da
AP 1
__________
AP 2
__________
rappr. daRA 1 Lugano
contro
AO 1
rappr. dall' RA
2 __________
con cui
gli istanti hanno chiesto la riduzione del canone di locazione nella misura di
fr. 124.50 dal 1° aprile 2003, domanda alla quale si è opposta la convenuta e
che il segretario assessore ha respinto con sentenza 26 agosto 2003;
appellanti
gli istanti che con atto di appello dell'8 settembre 2003 chiedono la riforma
del giudizio impugnato nel senso di ridurre la pigione mensile di fr. 124.50
dal 1° aprile 2003;
mentre
con osservazioni del 2 ottobre 2003 la convenuta propone la reiezione
dell'appello, con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
Ritenuto
in fatto:
A.
Dal
1° dicembre 1995 AP 1 conducono in locazione l’appartamento no 55 di 5 ½ locali
nello stabile in via __________ a __________, proprietà di AO 1, __________. Il
contratto di locazione, di durata indeterminata, scadeva la prima volta il 31
marzo 2000 e poteva essere disdetto con preavviso di 3 mesi per le scadenza del
31 marzo, del 30 giugno o del 30 settembre (doc. A). Il canone di locazione
ammontava a fr. 16'440.- annui (fr. 1'370.- mensili) e l'acconto per le spese a
fr. 110.- mensili. AP 1 hanno chiesto il 22 ottobre 2002 aAO 1 la riduzione del
canone di locazione in seguito alla diminuzione del tasso ipotecario al 3.75%,
con effetto per la successiva scadenza del 1° febbraio 2003 (doc. C). AO 1 ha
respinto la richiesta il 23 ottobre 2002, adducendo che il ricavo netto di fr.
2'299'497,50.- dell'immobile, di fronte a un valore del capitale proprio
investito nell'immobile di fr. 54'794'186.- non era eccessivo (doc. D). AP 1 si
sono rivolti il 22 novembre 2002 all’ufficio di conciliazione di ____________________,
che in mancanza di un accordo sull’importo della pigione, ha chiuso
l’esperimento conciliativo il 10 marzo 2003, dopo una sospensione della
procedura chiesta dalle parti (doc. F, L).
B.
Con
istanza 18 marzo 2003 AP 1 si sono rivolti alla Pretura del distretto di
Bellinzona, chiedendo di accertare la riduzione della pigione nella misura di fr.
124,50 mensili dal 1° aprile 2003. All'udienza del 7 maggio 2003 la convenuta
si è opposta all'istanza, sostenendo l’insufficienza del reddito dell’immobile,
sulla scorta della documentazione versata agli atti (doc. 1-7). Non essendovi
altra istruttoria, il dibattimento finale si è tenuto seduta stante, le parti
confermando le rispettive domande di giudizio.
C
.   Con
sentenza 26 agosto 2003 il segretario assessore, statuendo in luogo e vece del
Pretore, ha respinto l'istanza e ha posto la tassa di giustizia di fr. 150.- e
le spese a carico degli istanti, obbligati inoltre a rifondere alla convenuta
fr. 100.- per ripetibili.
D.
AP 1
sono insorti contro la citata sentenza del segretario assessore con un appello
dell'8 settembre 2003 nel quale chiedono la riforma del giudizio impugnato nel
senso di ridurre la pigione di fr. 124.50 mensili dal 1° aprile 2003. Nelle sue
osservazioni del 2 ottobre 2003 la convenuta propone la reiezione dell'appello,
con protesta di spese e ripetibili.
Considerato
in diritto:
1.
Il
conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza di
disdetta se ha motivo di credere che il locatore ottenga un reddito che è
divenuto sproporzionato a causa di una modifica essenziale delle basi di calcolo,
segnatamente di una diminuzione dei costi ipotecari (art. 270 a CO). Anche se i
costi sopportati dal locatore sono sensibilmente diminuiti rispetto al momento
in cui è stata fissata la pigione iniziale, questi può comunque eccepire di non
ricavare dall’immobile un reddito netto abusivo (DTF 121 III 167). Il canone di
locazione non è considerato sproporzionato se si situa nei limiti di quelli in
uso nella località o nel quartiere, rispettivamente se garantisce unicamente il
potere di acquisto del capitale proprio investito nell’immobile (art. 269 a
lett. a ed e CO; DTF 121 III 254).
Per
dottrina invalsa, il reddito netto di un immobile corrisponde al rapporto in
percento tra il reddito lordo derivante dalle pigioni, dedotti i costi di
manutenzione, aziendali, amministrativi e quelli per il finanziamento dei terzi
da una parte ed il capitale proprio dall'altra (
Gut
, op. cit., p. 179;
Weber
,
Basler Kommentar, 3. ed., N. 6 ad art. 269;
Gmür/Thanei
, Rechtsprechung
des Bundesgerichtes zur Mietzinserhöhung, Zurigo 1993, p. 13 segg.;
Higi
,
op. cit., N. 59 segg. ad art. 269 CO). Per non essere considerato abusivo, il
reddito netto non dev'essere superiore di un mezzo percento al tasso ipotecario
praticato dalla banca cantonale per le ipoteche di primo rango (
Lachat
,
Commentaire romand CO, N. 4 ad art. 269 CO;
Weber
, op. cit., N. 7 ad
art. 269 CO;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3a ed., n. 2351 pag. 338).
Per capitale proprio deve intendersi la differenza tra il prezzo dell’immobile
e i debiti che lo gravano, tenendo anche conto di eventuali spese di miglioria
finanziate con capitale proprio (DTF 122 III 257; 117 II 77, cons. 3a). Per
salvaguardare il potere di acquisto del capitale proprio investito, questo può
essere rivalutato seguendo l’incremento dell’indice nazionale dei prezzi al
consumo fino a concorrenza del 40% dell’investimento globale. Il Tribunale federale
parte infatti dal presupposto che il 60% dell’investimento immobiliare è
effettuato mediante crediti ipotecari, ragion per cui la compensazione del
rincaro concerne tutt’al più il rimanente 40%, rispettivamente il capitale
proprio effettivamente investito quando esso non raggiunga tale percentuale
(DTF 120 II 100).
2.
Nella
fattispecie il segretario assessore ha respinto l’istanza, ritenendo che la
convenuta aveva dimostrato di non ricavare dall’immobile un reddito netto
abusivo. Il primo giudice è giunto a tale conclusione sulla base di calcoli da
lui eseguiti e dai quali risultava che la convenuta aveva investito
nell'immobile un capitale proprio di fr. 52'871'583.-, pari a un investimento
iniziale di fr. 55'135'293.- con l'indicizzazione del 40%, dal quale dedurre un
valore stimato di fr. 4'215'000.-, non contestato dagli istanti, per un
investimento determinante di fr. 50'920'293.-. Il segretario assessore ha poi
accertato una media di spese di fr. 932'589.- annui sull'arco di tre anni
(costi di manutenzione, costi di esercizio e costi amministrativi). Ha in
seguito rilevato che l'appartamento degli istanti, di 125 m
2
,
corrispondeva allo 0,625031252% dell'immobile, la cui superficie era di 19'999
m
2
, così che lo stato locativo ammissibile sarebbe stato di fr.
18'559.70, la convenuta potendo avere uno stato locativo ammissibile per
l'immobile di fr. 2'969'400.70 (reddito ammissibile fr. 2'036'811.70 più costi
sopportati dal proprietario fr. 932'589.-). Accertato che gli istanti pagano
una pigione di fr. 1'426.- mensili, pari a fr. 17'112.- annui, il primo giudice
ha considerato che la redditività conseguita dalla convenuta era insufficiente
e ha quindi respinto l'istanza.
3.
Gli
appellanti contestano il calcolo eseguito dal segretario assessore per diversi
motivi. In primo luogo essi adducono che il capitale proprio investito dalla
convenuta è di soli fr. 52'000'000.- pari al prezzo di acquisto, di modo che il
40% corrisponde a fr. 20'800'000.- e non a fr. 21'148'633.20, come ammesso dal
primo giudice. Essi rilevano poi che l'indicizzazione di quest'ultimo importo
deve avvenire sulla base dell'indice di ottobre 1993 invece che su quello di
gennaio considerato dal segretario assessore, di modo che a loro parere il
costo di investimento iniziale si riduce a fr. 53'795'683.45. Inoltre gli
istanti rimproverano al primo giudice di non aver tenuto conto della loro
contestazione sui costi per gli spazi comuni, sollevata con l'istanza, e di
aver a torto dedotto l'importo di fr. 4'215'000.- dal costo di investimento
degli stabili. Infine, gli appellanti chiedono che non si deducano i costi
elencati nel documento G, sostenendo che la documentazione prodotta per le
spese di manutenzione si riferisce a spese di normale manutenzione e a costi
già ribaltati sui conduttori, che i costi amministrativi e i costi di
esercizio, in particolare la sostituzione del serbatoio dell'olio da
riscaldamento, non sono sufficientemente provati. In conclusione, gli istanti
affermano che il reddito ammissibile del loro appartamento è di fr. 13'449.60,
inferiore allo stato locativo attuale di fr. 17'112.-, così che la loro domanda
di riduzione della pigione di fr. 124.50 mensili è giustificata.
4.
Alla
procedura speciale in materia di locazione (art. 404 segg. CPC) si applica la
massima inquisitoria a carattere sociale, in virtù della quale il giudice
accerta d'ufficio i fatti e apprezza liberamente le prove e le parti sono
tenute a presentare tutti i documenti per la valutazione del caso (art. 274d
cpv. 3 CO;
Hohl
, Procédure civile, tome I, Berna 2001, n. 857-860, pag.
165). La massima inquisitoria a carattere sociale non dispensa le parti
dall'obbligo di presentare tutti gli elementi di prova utili alla valutazione
del caso e non obbliga il giudice a istruire d'ufficio la causa (DTF 125 III
231 consid. 4a). Egli deve rendere attente le parti sull'obbligo di collaborare
e a invitarle a completare le rispettive allegazioni qualora abbia motivo oggettivo
di dubbio al riguardo (
Hohl
, op. cit., n. 858 pag. 176). Nella procedura
per le controversie in materia di locazione la risposta, la replica e la
duplica avvengono oralmente (art. 406 cpv. 1 CPC) e i documenti devono essere
prodotti dall'attore con l'istanza scritta e dal convenuto all'inizio
dell'udienza di discussione (art. 409 cpv. 1 CPC), ulteriori documenti potendo
ancora essere prodotti in replica e in duplica e finanche ulteriormente,
qualora la loro concludenza risultasse da successivi atti della lite (art. 409
cpv. 2 CPC). Il divieto di sollevare in sede di appello fatti nuovi, documenti
nuovi e nuove argomentazioni previsto nel procedimento civile ticinese
dall'art. 321 lett. b CPC vale anche nelle procedure rette dalla massima
inquisitoria a carattere sociale (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., n. 5 ad
art. 321 CPC; SJ 119 pag. 417;
Hohl
, op. cit., n. 862 pag. 166).
5.
All'udienza di discussione del 7 maggio 2003 la convenuta si è
opposta all'istanza adducendo che lo stabile non aveva un reddito sufficiente
"come risulta dalla documentazione che viene prodotta" e ha esibito i
documenti da 1 a 7, con il calcolo del reddito netto relativo all'appartamento
degli istanti (verbale pag. 2), per altro già noto a questi ultimi siccome
prodotto nella procedura davanti all'ufficio di conciliazione (doc. G). La
convenuta ha in tal modo fatto fronte sia al suo onere di allegazione, sia al
suo onere di produrre la documentazione necessaria al calcolo (cfr. 125 III 231
consid. 4a). Gli istanti non ignoravano gli argomenti della convenuta, che
nella lettera 23 ottobre 2002 aveva indicato il valore di investimento e il
reddito netto da lei considerato per opporsi alla domanda di riduzione della
pigione (doc. D) e che aveva depositato all'ufficio di conciliazione di __________
la documentazione "atta a dimostrare la mancata redditività dello
stabile" (incarto 75/2002 richiamato, dichiarazione 10 marzo 2003). Gli
istanti medesimi hanno esibito in Pretura il calcolo della rendita netta
allestito per conto della convenuta (doc. G), verosimilmente prodotto davanti
all'ufficio di conciliazione. Nell'istanza 18 marzo 2003 i conduttori hanno
contestato il calcolo presentato "in quanto in contrasto con la
giurisprudenza attuale" nella misura in cui il reddito con fondi propri
veniva computato al 100% (pag. 3), aggiungendo che erano stati dedotti
"sotto forma di stima costi per gli spazi comuni sicuramente inferiori ai
costi effettivi facendo così diminuire il reddito percentuale netto doc.
G". Se non che, né con l'istanza né all'udienza essi hanno contestato con
indicazioni concrete i calcoli particolareggiati e precisi della convenuta,
limitandosi a "confermare le proprie allegazioni e domande" (verbale,
pag. 1) e procedendo al dibattimento finale senza spendere una parola sui documenti
acquisiti agli atti. Solo con l'appello gli istanti hanno preso partitamente
posizione sulle singole voci del calcolo doc. G e sulla congruenza della
documentazione agli atti, in particolare dei doc. 1 a 7, elencando le cifre
contestate, le spese non corredate da documentazione sufficiente, le lacune nei
documenti prodotti e le correzioni da apportare al meticoloso calcolo eseguito
dal segretario assessore sulla base del fascicolo processuale (appello, pag.
3-6). Ora, come si è visto nel procedimento civile ticinese le parti devono
presentare tutte le loro allegazioni e argomentazioni davanti al primo giudice,
con la replica, rispettivamente al dibattimento finale  nella procedura
speciale in materia di locazione (art. 409 cpv. 2, 410 CPC). Di fronte a un
calcolo particolareggiato come quello esposto nel doc. G non è al riguardo
sufficiente la generica contestazione, per altro sprovvista di ogni indicazione
concreta, contenuta nell'istanza 18 marzo 2003. Le particolareggiate critiche
degli appellanti alla documentazione relativa al costo degli immobili e al
calcolo dell'indicizzazione sono quindi nuove in appello e come tali non
possono essere esaminate nel merito da questa Camera. L'appello deve di
conseguenza essere respinto.
6.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e rimangono quindi a
carico degli istanti, con l'obbligo di rifondere alla convenuta un'equa
indennità per ripetibili di appello. In concreto il valore litigioso equivale a
fr. 17'112.- (pigione mensile di fr. 1'426.- per dodici mensilità),
conformemente all'art. 414 cpv. 3 CPC.
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e l'art. 19bis LTG,
dichiara e pronuncia:
1.
L'appello
8 settembre 2003 di AP 1 è respinto.
2.
Gli
oneri processuali del presente giudizio, consistenti in
a) tassa
di giustizia      fr. 100.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
150.-
da
anticipare dagli appellanti, restano a loro carico in solido, con l'obbligo di
rifondere alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 400.- per ripetibili
di appello.
3.
Intimazione:
-  -
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario