ti_gerichte · 12.2012.163 · 2014-05-16 · it
Contratto di vendita e costruzione - garanzia per difetti - verifica e notifica - consegna dell'opera

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.05.2014 12.2012.163

Incarto n.
12.2012.163
Lugano
16 maggio 2014
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
OA.2008.48
della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione 11
marzo 2008 da
Comunione dei comproprietari del
AP 1
AP 2
AP 3
AP 4
AP 5
AP 6
AP 7
AP 8
AP 9
AP 10
AP 11
AP 12
AP 13
AP 14
AP 15
AP 16
AP 17
AP 19
, a cui sono poi subentrate:
AP 18
e AP 19
tutti
patrocinati dall’ PA 1
contro
AO
1
rappr. dall’ PA 2
con cui gli attori hanno
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 100'000.- oltre
interessi al 5% dall’8 settembre 2006 da assegnare al fondo di rinnovamento
della PPP della part. n. __________ RFD di __________, richiesta riformulata
con domanda processuale 4 maggio 2011 nel senso di condannare la convenuta in
via principale al pagamento alla Comunione dei comproprietari del __________ di
fr. 500'000.- oltre interessi al 5% dall’8 settembre 2006 da assegnare al fondo
di rinnovamento della PPP e in via subordinata al pagamento agli altri 19
attori di quella somma in base ai loro rispettivi millesimi, ossia
complessivamente di fr. 188’500.- oltre interessi al 5% dall’8 settembre 2006;
domanda avversata dalla
convenuta che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con
sentenza 24 luglio 2012 ha accolto in quanto promossa dall’attrice AP 3, alla quale
la convenuta è così stata condannata a versare fr. 14'000.- oltre interessi al
5% dall’8 settembre 2006, ed ha respinto in quanto promossa dalla Comunione dei
comproprietari del __________ e dagli altri 18 attori;
appellanti gli attori (tranne
la Comunione dei comproprietari) con atto di appello 14 agosto 2012, con cui
chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione
così com’era stata riformulata in via subordinata con la domanda processuale 4
maggio 2011, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
appellante incidentalmente
la convenuta, con allegato 10 ottobre 2012, con cui chiede la reiezione
dell’appello principale e la modifica della decisione pretorile nel senso di respingere
integralmente la petizione, pure protestando spese e ripetibili di primo e
secondo grado;
mentre gli attori (tranne
la Comunione dei comproprietari) con risposta 22 novembre 2012 postulano la
reiezione dell’appello incidentale pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
Nel 1998 la società AP 1 ha
promosso l’edificazione di un immobile abitativo denominato “__________” - con la
relativa “__________” - sulle part. n. __________ e __________ RFD di __________,
da lei appositamente costituite in PPP.
Gran parte delle relative unità
PPP sono state vendute prima dell’ultimazione dei lavori, ritenuto che nei rispettivi
contratti di compravendita l’alienante si era tra l’altro impegnata a
realizzare il progetto edilizio conformemente alla descrizione tecnica del 1°
agosto 1998, che in particolare prevedeva, per quanto riguardava gli spazi
esterni (“
Umgebung
”), una “
reichhaltig gestaltete Gartenanlage mit
Fusswegen (Verbundsteine), Pflanzentrögen, Bäumen und Ziersträuchern.
Ausführung in mediterranem Flair gemäss Umgebungsplan unter weitgehender
Integration des vorhandenen, einmaligen Baumbestandes (Palmen, Zypressen etc.)
”
(cfr. rogito doc. B inserto A p. 7).
2.
Con petizione 11 marzo
2008, avversata dalla controparte, la Comunione dei comproprietari del __________
e 18, ora 19, dei suoi comproprietari che complessivamente detenevano 377/1000
delle quote PPP - e meglio attualmente, già tenuto conto delle sostituzioni di
parte intervenute nel corso della causa, AO 2 (13/1000), AO 3 (13/1000), AO 4
(28/1000), AO 5 (26/1000), AO 6 (23/1000), AO 7 (32/1000), AO 8 (34/1000), AO 9
(12/1000), AO 10 (12/1000), AO 11 (29/1000), AO 12 (24/1000), AO 13 (30/1000), AO
14 (16.5/1000), AO 15 (16.5/1000), AO 16 (13.5/1000), AO 17 (13.5/1000), AO 18
(19/1000), AO 20 (11/1000) e AO 21 (11/1000) - hanno convenuto in giudizio AP 1
innanzi alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna al fine di ottenerne
la condanna al pagamento di fr. 100'000.- oltre interessi al 5% dall’8
settembre 2006, precisando che la somma doveva essere assegnata al fondo di
rinnovamento della PPP in questione. In estrema sintesi, essi hanno preteso la
rifusione del minor valore dell’immobile a seguito della sua difettosità ed in
particolare per il fatto che il giardino realizzato non corrispondeva a quanto
previsto nella descrizione tecnica.
3.
Preso atto delle risultanze
della perizia giudiziaria nel frattempo esperita, gli attori, con domanda
processuale 4 maggio 2011, hanno chiesto di poter riformulare la loro richiesta
petizionale nel senso che la convenuta fosse condannata in via principale al
pagamento alla Comunione dei comproprietari del __________ di fr. 500'000.-
oltre interessi al 5% dall’8 settembre 2006, somma sempre da assegnare al fondo
di rinnovamento della PPP, e in via subordinata al pagamento agli altri 19
attori di quell’importo in base ai loro rispettivi millesimi, ossia
complessivamente di fr. 188’500.- (AO 2 fr. 6’500.-, AO 3 fr. 6’500.-, AO 4 fr.
14’000.-, AO 5 fr. 13’000.-, AO 6 fr. 11’500.-, AO 7 fr. 16’000.-, AO 8 fr.
17’000.-, AO 9 fr. 6’000.-, AO 10 fr. 6’000.-, AO 11 fr. 14’500.-, AO 12 fr.
12’000.-, AO 13 fr. 15’000.-, AO 14 fr. 8'250.-, AO 15 fr. 8'250.-, AO 16 fr.
6'750.-, AO 17 fr. 6'750.-, AO 18 fr. 9’500.-, AO 20 fr. 5’500.- e AO 21 fr.
5’500.-) oltre interessi al 5% da quella medesima data.
Con decreto 8 giugno 2011 il
Pretore ha ammesso la domanda.
4.
Raccolti gli allegati
conclusionali delle parti, che si sono riconfermate nelle loro rispettive
domande, il Pretore, con la sentenza 24 luglio 2012 qui impugnata, ha accolto
la petizione nella misura in cui era stata promossa dall’attrice AP 3, alla quale
la convenuta è così stata condannata a versare fr. 14'000.- oltre interessi al
5% dall’8 settembre 2006, e l’ha respinta nella misura in cui era stata avviata
dalla Comunione dei comproprietari e dagli altri 18 attori; mentre la tassa di
giustizia è stata posta a carico della Comunione dei comproprietari per fr. 4’000.-
e per fr. 9'000.- a carico degli altri 18 attori (con l’esclusione cioè di AP 3),
le spese processuali di fr. 12'287.95 sono state caricate per 9/10 a questi
ultimi e per 1/10 alla convenuta, ritenuto che, per quanto riguardava le
ripetibili, la stessa è stata obbligata a rifondere fr. 1'200.- all’attrice AP
3, fermo restando però che fr. 7'000.- le andavano corrisposti dalla Comunione
dei comproprietari ed altri fr. 16'000.- dagli altri 18 attori. Il giudice di
prime cure, fondandosi sul diritto svizzero, ha innanzitutto negato alla
Comunione dei comproprietari la legittimazione attiva, ammettendola invece per
gli altri 19 attori. Ha quindi ritenuto che la difettosità del giardino, da lui
accertata, era stata tempestivamente notificata solo da parte dell’attrice AP 3.
Facendo proprio l’accertamento peritale, ha infine quantificato in fr. 500'000.-
il minor valore dell’opera, che ha quindi provveduto ad attribuirle in base ai suoi
millesimi, ossia complessivamente in ragione di fr. 14’000.-.
5.
La sentenza pretorile è
stata impugnata con due rimedi giuridici.
Con appello 14 agosto 2012 gli
attori (tranne la Comunione dei comproprietari) chiedono la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione così com’era stata
riformulata in via subordinata con la domanda processuale 4 maggio 2011, rilevando
che la loro notifica del difetto era stata tempestiva.
Con risposta e appello
incidentale 10 ottobre 2012, quest’ultimo avversato dagli attori (tranne la
Comunione dei comproprietari) con risposta 22 novembre 2012, la convenuta
chiede invece di respingere l’appello principale e di modificare la decisione
pretorile nel senso di respingere la petizione: essa esclude che il giardino potesse
essere considerato difettoso; ritiene che la notifica del difetto da parte di AP
3 e degli altri 18 attori era tardiva; e contesta il giudizio 8 giugno 2011 con
cui il Pretore aveva concesso alla parte attrice di riformulare le sue
richieste ed in particolare di introdurre la domanda subordinata che aveva poi
trovato parziale accoglimento.
6.
Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;
RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di
quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal
diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di
procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura
ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione
pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni
federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
7.
Con riferimento al diritto
applicabile, è a ragione che il Pretore ha ritenuto che nel caso di specie, in
cui la convenuta aveva provveduto a vendere un immobile in PPP di cui doveva
ancora curare l'edificazione, ci si trovasse di fronte ad una forma
contrattuale di carattere misto ove convivevano elementi sia della
compravendita sia del contratto di appalto (
Gauch
,
Der Werkvertrag, 5ª ed., n. 348 e 2319;
Keller/Siehr
,
Kaufrecht, 3ª ed., p. 125; II CCA 11 agosto 1993 inc. n. 143/92, 27 novembre
2001 inc. n. 12.2001.121, 4 settembre 2007 inc. n. 12.2006.158, 30 gennaio 2010
inc. n. 12.2008.190, 4 giugno 2013 inc. n. 12.2011.146), fermo restando che per
quanto riguarda la garanzia per difetti facevano in ogni caso stato le
disposizioni relative a quest'ultimo contratto (
Gauch
,
op. cit., n. 349 e 2319;
Honsell
,
Basler Kommentar, 4ª ed., n. 5 ad art. 205 CO; DTF 118 II 144; TF 1° aprile
1997 4C.6/1997; sentenze II CCA citate).
È in modo irrito (art. 317 cpv. 1
CPC), per la prima volta solo in questa sede, che la convenuta pretende che la
garanzia per difetti degli attori AP 4, AP 6, AP 11, AP 18 e AP 19 sarebbe
invece retta dalle norme sul contratto di compravendita, fondandosi sulla
circostanza, anch’essa nuova e dunque irrita (art. 317 cpv. 1 CPC), che costoro
sarebbero divenuti proprietari delle rispettive quote PPP solo dopo che i
lavori erano terminati e meglio dopo la Pasqua 2002, tanto più che in ogni caso
- come si vedrà più avanti (consid. 9.2) - nemmeno risulta che il 6 marzo 2003
(quando cioè l’ultimo di questi acquirenti è stato iscritto a RF come
proprietario) i lavori fossero terminati. Ma ad ogni buon conto l’esito della
lite non sarebbe comunque stato diverso neppure se per ipotesi fossero state
applicabili le norme relative alla compravendita, atteso che il diritto al
risarcimento del minor valore conseguente al difetto è analogo in entrambi i tipi
di contratto (II CCA 30 gennaio 2010 inc. n. 12.2008.190).
8.
Nella sua sentenza il
Pretore, fondandosi sulle risultanze peritali, ha innanzitutto accertato che il
giardino “minimalista” realizzato dalla convenuta non era conforme a quanto
previsto dalla descrizione tecnica 1° agosto 1998 ed era con ciò difettoso, non
potendosi tra l’altro ritenere che le indicazioni contenute in quel documento
costituissero una semplice vanteria pubblicitaria.
In questa sede la convenuta
contesta che il giardino potesse essere considerato difettoso: rimprovera al
Pretore di aver interpretato la clausola contrattuale relativa alle
caratteristiche del giardino, questione di carattere meramente giuridico, solo
sulla base della perizia giudiziaria; ritiene che la descrizione contenuta
nella descrizione tecnica costituiva una semplice vanteria pubblicitaria
giuridicamente non vincolante; evidenzia che un’altra norma contrattuale (“
Vorbehalte
”)
le permetteva di derogare a quanto previsto nella descrizione tecnica; adduce
che nel 2001 (doc. 4 e 5) essa aveva proposto proprio quel tipo di sistemazione
senza che nessuno avesse allora avuto da obiettare; rileva che quanto
realizzato corrispondeva alle aspettative dei proprietari; ed osserva che il
giardino era “magnifico”, era conforme allo “standing” promesso ed al prezzo
pagato dagli acquirenti (che tra l’altro corrispondeva ai costi da lei assunti)
e comportava spese di gestione ridotte.
8.1
Per difetto
dell'opera ai sensi degli art. 367 segg. CO si intende la sua difformità dalle
caratteristiche pattuite contrattualmente, dovendosi quindi ritenere difettosa
quell'opera che presenta caratteristiche non previste dalle parti o che, al
contrario, è priva di determinate peculiarità che erano state oggetto di
accordo tra di esse o che il committente in buona fede poteva lecitamente
attendersi come incluse nell'opera appaltata (DTF 114 II 244 consid. 5a;
Gauch
, op. cit., n. 1356 segg.). Il
difetto non deve necessariamente essere di natura funzionale e risiedere
nell'incapacità totale o parziale dell'opera all'assolvimento della propria
funzione tecnica, ma può anche avere una connotazione meramente estetica,
laddove dell'opera è altresì determinante l'aspetto esteriore (II CCA
4
giugno 2013 inc. n. 12.2011.146)
.
8.2
Nel caso di specie è senz’altro
a ragione che il Pretore ha ritenuto difettoso il giardino “minimalista” - così
definito dalla stessa convenuta (risposta p. 14) - realizzato sulle part. n. __________
e __________ RFD di __________. L’istruttoria di causa ha in effetti permesso
di accertare che la convenuta si era sostanzialmente limitata a seminare un
prato verde e a piantare dei filari di palme oltre che a posare delle siepi di
lauroceraso a delimitazione del fondo (cfr. la documentazione fotografica (cfr.
pure doc. 3 e 9), con relativa descrizione, allegata alla perizia giudiziaria
di cui al doc. R [allestita nell’ambito dell’inc. n. OA.2006.82 rich. I°],
dalla quale risulta in particolare, a p. 3, 5 e 10 e negli allegati 6.1 e 6.5, che
il giardino era composto di quattro aree: quella attorno alla piscina (settore
ovest) presentava un filare di palme sopraelevato lungo il lato dell'edificio;
quella verso il lago (settore est) consisteva in un prato pianeggiante di 700 m² delimitato lungo la scarpata a confine con la passeggiata pedonale comunale da una siepe di
lauroceraso e lungo il sostegno del terrazzo degli appartamenti al pianterreno da
alcuni arbusti e siepi sempreverdi, ritenuto che tra gli spazi lungo il
terrazzo principale, vicino agli appartamenti al pianterreno, erano stati
posati vasi in cemento; quanto agli altri due settori, quello ad est, lungo le
scarpate che si raccordavano con la strada, era coperto da una piantagione
ederacea e da ghiaia frammista a massa da fiume, mentre quello ad ovest da
fusti di palme). In tali circostanze è addirittura evidente, anche senza dover
scomodare i per altro concordi periti giudiziari chiamati ad esprimersi sul
tema (perizia doc. R p. 13 segg.; perizia giudiziaria p. 10), che questa
sistemazione non sia conforme a quella prevista dalla descrizione tecnica,
secondo cui avrebbe dovuto essere realizzata una “
reichhaltig gestaltete
Gartenanlage mit Fusswegen (Verbundsteine), Pflanzentrögen, Bäumen und
Ziersträuchern. Ausführung in mediterranem Flair gemäss Umgebungsplan unter
weitgehender Integration des vorhandenen, einmaligen Baumbestandes (Palmen,
Zypressen etc.)
” (cfr. rogito doc. B inserto A p. 7; cfr. la libera
traduzione a p. 13 della perizia giudiziaria di cui al doc. R: “
giardino
riccamente realizzato con viali pedonali (lastricato di cemento), vasi, alberi
e arbusti ornamentali. Realizzazione in stile mediterraneo secondo piano degli esterni
con integrazione del patrimonio arboreo esistente un tempo (palme, cipressi,
ecc.)
”): il giardino non è in effetti stato riccamente realizzato, non vi è
traccia di viali pedonali lastricati di cemento e non risultano arbusti o
piante ornamentali (tranne forse le palme) tali da concretizzare una
realizzazione in “stile mediterraneo”; e nemmeno vi è stata un’ampia integrazione
del particolare e pregiato patrimonio arboreo preesistente (ad esempio la posa
di cipressi) che caratterizzava il parco dell’ex __________ (descritto a p. 8 e
14 della perizia doc. R), superficie su cui era ora stato edificato il “__________”.
8.3
Le obiezioni sollevate a
questo proposito dalla convenuta non sono minimamente atte ad inficiare questo
accertamento.
8.3.1
Il fatto che nei contratti di
compravendita (cfr. rogito doc. B p. 10) le parti abbiano pattuito la
realizzazione di quanto previsto nella descrizione tecnica, aggiungendo espressamente
che la stessa “costituisce parte integrante del presente contratto”, esclude senza
tema di smentita che le caratteristiche e le modalità di realizzazione del
giardino in essa contenute potessero costituire una semplice vanteria
pubblicitaria giuridicamente non vincolante. In tali circostanze poco importa
se quattro acquirenti delle quote PPP, sentiti in sede testimoniale (testi __________,
__________, __________ e __________, quest’ultima sentita nell’inc. OA.2008.40
rich. II°), possano invece aver dichiarato che quanto era stato realizzato
corrispondeva alle loro aspettative soggettive o che erano soddisfatti del
giardino così realizzato: ciò non toglie in effetti che in base al chiaro tenore
contrattuale il giardino avrebbe dovuto essere allestito in altro modo, come
preteso dai 19 attori (così pure l’esito della discussione nella trattanda n.
8.1 del verbale dell’assemblea generale dei condomini del 16 ottobre 2004, doc.
X).
8.3.2
Il fatto che in una clausola della
descrizione tecnica (definita “
Vorbehalte
”) la convenuta si fosse
riservata il diritto di derogare per motivi tecnici o architettonici a quanto
ivi indicato sempre che le modifiche apportate non comportassero un
peggioramento tecnico o qualitativo (“
Die Bauherrschaft hat das Recht, im
Zuge der Bauwerk-Erstellung Änderungen gegenüber dem Konstruktions- bzw.
Baubeschieb, sowie Änderungen der Pläne aus technischen oder architektonischen
Gründen vorzunehmen. Durch solche Änderungen darf das Bauwerk indessen in technischer
oder qualitativer Hinsicht keine Verschlechterung erfahren
”), non migliora
la sua posizione, anche perché in concreto essa non ha preteso né tanto meno dimostrato
l’esistenza di eventuali ragioni tecniche o architettoniche tali da imporre una
modifica del giardino e in ogni caso siccome la modifica in termini
“minimalistici” da lei apportata costituiva un peggioramento, se non già da un
punto di vista tecnico, quanto meno da quello qualitativo (cfr. pure perizia
doc. R p. 14 segg.). E in ogni caso il fatto che il Comune di __________ avesse
realizzato una passeggiata pedonale a lago innanzi al giardino non legittimava
la convenuta a derogare completamente dalla modalità di realizzazione prevista
nella descrizione tecnica.
8.3.3
Contrariamente a quanto
preteso dalla convenuta, nemmeno risulta che nel corso del 2001 essa avesse
inviato agli acquirenti il previsto piano di sistemazione esterna (“
Umgebungsplan
”,
da lei ora individuato - dopo per altro che in risposta, a p. 17, essa aveva
contraddittoriamente negato che un tale piano fosse stato mai realizzato - nel
doc. 5), a suo dire corrispondente a quanto poi effettivamente realizzato,
senza che nessuno avesse allora avuto da obiettare. Nell’informativa sullo
stato dei lavori a fine luglio 2001 (doc. 4), a cui erano stati allegati i
piani relativi ai livelli da +0 a -4 (prodotti
sub
doc. 5), la convenuta
si era in effetti limitata a rammentare agli acquirenti che la pianificazione
della superficie esterna in vista delle relative piantagioni sarebbe avvenuta dopo
le ferie estive aggiungendo che la stessa sarebbe avvenuta perlopiù facendo
capo alle preesistenti 200 palme con l’aggiunta di diversi arbusti decorativi, e
precisando poi che al momento doveva però ancora essere deciso il materiale con
cui si sarebbero dovuto pavimentare le superfici calpestabili esterne, scelta
questa che sarebbe stata presa in seguito ed avrebbe fatto oggetto di un’ulteriore
nota informativa, mai fornita. La questione dell’arredo delle superfici esterne
non era pertanto risolta con il doc. 4, i cui allegati - come risulta a p. 4 e
6 di quello scritto - si riferivano invece al nuovo lift per il garage (al
livello +0), ai nuovi  garages (al livello -2), alla posa di nuove palme nella
zona della piscina con un nuovo locale fitness (al livello -3) ed alla
realizzazione di un nuovo locale wellness (al livello -4). In tali circostanze
è escluso che gli acquirenti potessero in buona fede ritenere che i piani
consegnati a quel momento (doc. 5) avessero per oggetto anche il giardino e
soprattutto che in assenza di una loro obiezione, per altro nemmeno richiesta, lo
stesso potesse essere eseguito diversamente da come concordato nei contratti.
8.3.4
Del tutto prive di rilevanza
sono le ulteriori circostanze evidenziate dalla convenuta, e meglio il fatto
che il giardino realizzato era più che soddisfacente (“magnifico”), era
conforme allo “standing” dello stabile rispettivamente al prezzo pagato dagli
acquirenti (che tra l’altro corrispondeva ai costi da lei assunti) e comportava
spese di gestione ridotte, tanto più che diversi proprietari avevano nel
frattempo rivenduto le loro quote PPP ricavando importantissimi utili. Per
contratto, la convenuta era in effetti tenuta a realizzare il giardino così
com’era stato illustrato nella descrizione tecnica e non lo ha fatto, per cui poco
importa sapere se la sua realizzazione secondo altre modalità avrebbe ragionevolmente
potuto essere accettata dagli acquirenti.
9.
Ammessa così - a ragione -
la difettosità del giardino, il Pretore ha in seguito provveduto ad esaminare
se giusta l’art. 367 CO il difetto in questione era stato notificato
tempestivamente ed eventualmente da chi: al proposito egli ha dapprima rilevato
che con scritto 6 aprile 2003 indirizzato all’amministratore del condominio
(allegato B al doc. A) la condomina AP 3 aveva dichiarato di non accettare la
situazione; ha quindi evidenziato che in occasione dell’assemblea generale dei
condomini del 19 aprile 2003, a cui aveva partecipato anche il rappresentante
della convenuta dr. O__________ __________, questi, dopo aver preso conoscenza
di quella lettera, aveva comunicato che non avrebbe ovviato al problema (doc.
A); e, preso atto che non risultava che altri condomini si fossero lamentati
presso la convenuta a quell’assemblea o nei giorni successivi ma solo a
distanza di oltre un anno, ha ritenuto che solo costei aveva notificato il
difetto tempestivamente e poteva dunque prevalersi della garanzia per difetti
ex art. 368 CO.
In questa sede tutti i 19
condomini intervenuti in causa quali attori ritengono di aver notificato
tempestivamente il difetto: essi ritengono che la notifica era avvenuta con la
deliberazione da loro presa in occasione dell’assemblea generale dei condomini
del 16 ottobre 2004 (doc. X), in via subordinata, per il tramite del comitato
dei condomini, con lo scritto 31 maggio 2004 (doc. C), e in via ancor più
subordinata già in occasione dell’assemblea generale dei condomini del 19
aprile 2003 - quando per altro i lavori non erano ancora stati terminati - a
seguito del loro implicito accordo alle contestazioni sollevate dagli altri
condomini ed in particolare da AP 3 e da __________.
Da parte sua la convenuta ritiene
invece che la notifica del difetto da parte di AP 3 e degli altri 18 attori era
tardiva: a suo parere, il giardino era in effetti già stato consegnato a Pasqua
2002 (ossia a fine marzo 2002), per cui la notifica del difetto, avvenuta al
più presto nell’aprile 2003, era intempestiva, tanto più che lo scritto 6
aprile 2003 di AP 3 nemmeno poteva essere considerato una valida notifica del
difetto.
9.1
Secondo l'art. 367 cpv. 1
CO, eseguita la consegna dell'opera il committente, appena lo consenta
l'ordinario corso degli affari, deve verificarne lo stato e segnalarne
all'appaltatore i difetti.
La mancata
verifica e il mancato avviso all'appaltatore equivalgono in sostanza
all'approvazione tacita dell'opera consegnata, con la conseguente liberazione
dell'appaltatore dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti
irriconoscibili con l'ordinaria verifica all'atto del ricevimento o che
l'appaltatore li abbia scientemente dissimulati (art. 370 cpv. 1 e 2 CO). Si ha
in altre parole la perenzione di tutti i diritti accordati al committente
dall'art.
368 CO (DTF 64 II 257 segg.;
Gauch
, op. cit., n. 2160).
Ove i difetti si
manifestino più tardi, dovrà essere dato avviso tosto che siano stati scoperti,
altrimenti l'opera si riterrà approvata nonostante i difetti stessi (art. 370 cpv.
3 CO). L'onere della prova della tempestiva notifica dei difetti spetta al
committente (DTF 107 II 176, 118 II 147; ZR 1975 p. 231;
Gauch
, op. cit., n. 2164 segg.;
Zindel/Pulver
, Basler Kommentar, 4ª ed.,
n. 32 ad art. 367 CO), committente che deve inoltre dimostrare quando il
difetto gli è divenuto riconoscibile, come e a chi ne ha comunicato
l'esistenza, ritenuto che se è assodata proceduralmente l'intempestività il
giudice non può ignorare simile circostanza, e questo nemmeno nel caso che
l'appaltatore stesso non alleghi tale fatto (
Gauch
, op. cit., n. 2174;
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 46 ad art. 183;
Rep
.
1991 p. 375, 1993 p. 200; II CCA 7 dicembre 2012 inc. n. 12.2011.15).
L’obbligo di
verifica e di notifica ai sensi dell’art. 367 cpv. 1 CO inizia solamente dopo
la consegna dell’opera
(Gauch
,
op. cit., n. 2109 seg.;
Zindel/Pulver,
op.
cit., n. 5 ad art. 367 CO; II CCA 15 maggio 2009 inc. n. 10.1999.29, 27 luglio
2009 inc. n. 12.2008.107), ciò che presuppone il termine dei lavori (DTF 118 II
142 consid. 4;
Gauch
, op.
cit., n. 101;
Zindel/Pulver,
op.
cit., n. 3 ad art. 367 CO; II CCA 7 maggio 2010 inc. n. 12.2008.234), a meno
che le parti abbiano convenuto una consegna a tappe (II CCA 28 novembre 2007
inc. n. 12.2006.186). La consegna consiste nella rimessa da parte
dell’appaltatore al committente di un’opera finita e realizzata conformemente
al contratto in ogni sua parte; poco importa che l’opera sia o meno difettosa
(DTF 129 III 738 consid. 7.2; II CCA 20 settembre 2013 inc. n. 12.2012.97). La
consegna avviene tramite comunicazione espressa o tacita al committente secondo
cui l'opera è ultimata (
Gauch
,
op. cit., n. 92 seg.; TF 4 febbraio 2004 4C.301/2003 consid. 4.1; II CCA 4 ottobre 2013 inc. n. 12.2012.157).
Quanto al termi
ne
entro il quale il committente è tenuto a notificare i difetti, lo stesso va
determinato tenendo conto delle specifiche circostanze che caratterizzano il
singolo caso, ritenuto che, nella maggior parte delle situazioni, un termine da
7 a 10 giorni dovrebbe essere adeguato (
Zindel/Pulver
,
op. cit., n. 20 ad art. 367 CO e n. 16 ad art. 370 CO). Il termine è però più
breve se v’è il rischio che l’attesa aggravi ulteriormente il danno (DTF 118 II
142 consid. 3b) o nel caso di difetti manifesti, evidenti già in corso d’opera
o al termine dei lavori. Negli altri casi la valutazione circa l’adeguatezza del
tempo di reazione può avvenire in modo più ampio, anche per evitare di
pregiudicare eccessivamente la posizione del committente (
Gauch
, op. cit., n. 2175;
Zindel/Pulver
, op. cit., n. 16 ad art.
370 CO).
9.2
Nel caso di specie è
incontestabile che la notifica del difetto al giardino sia stata tempestiva. L’istruttoria
di causa ha in effetti permesso di accertare che a fine novembre 2004 tutti i
lavori previsti contrattualmente, tra i quali andavano annoverati anche quelli
relativi allo stabile denominato “__________” (come previsto a p. 10 del doc.
B), non erano ancora stati ultimati (cfr. doc. AM inc.
OA.2008.40
rich. II°, doc. AO inc. OA.2008.40 rich. II° e doc.
AP inc. OA.2008.40 rich.
II°) e che gli stessi sono poi stati portati a termine solo nell’aprile 2005 (cfr.
doc. T p. 7 inc. OA.2008.40 rich. II°; lo stabile in questione è in effetti
stato dichiarato abitabile solo a fine di quel mese [cfr. doc. E e doc. F
trattanda 3 dell’assemblea generale dei condomini della “__________”]), come i
condomini hanno poi saputo solo verso la fine del mese successivo (cfr. doc. E
e F): ciò faceva sì che a quel momento il termine di notifica degli eventuali
difetti, che - come detto - per la sua decorrenza presupponeva la fine di tutti
i lavori previsti dal contratto, nemmeno aveva ancora iniziato a decorrere. In
tali circostanze, la notifica dei difetti da parte dei 19 attori, avvenuta almeno
in occasione dell’assemblea generale dei condomini del 16 ottobre 2004 (doc. X,
in cui costoro, alle trattande n. 5.3 e 8.2, avevano deliberato
l’autorizzazione a stare in lite per i lavori al giardino rispettivamente
avevano ribadito l’incompletezza dello stesso), a cui aveva partecipato anche
il dr. O__________ __________, rappresentante della promotrice e venditrice convenuta
(cfr. doc. A, M e X; doc. S inc. OA.2008.40 rich. II°) che allora ne aveva così
preso conoscenza, è tempestiva; tanto più che il comitato dei condomini, che
era stato autorizzato ad agire in rappresentanza di ciascun condomino (cfr.
doc. X, trattanda n. 3 e relativo allegato “Kompetenzen des Ausschusses”, in
particolare il pt. 5), in data 11 novembre 2004 (doc. AI inc. OA.2008.40 rich.
II°) aveva confermato alla convenuta di non accettare il difetto del giardino,
ribadendo poi la sua presa di posizione con un ulteriore scritto datato 13
dicembre 2004 (doc. AP inc. OA.2008.40 rich. II°), seguito, il 24 maggio 2005,
da una formale rivendicazione da parte dell’avvocato dei condomini (doc. E).
Poco importa invece se il giardino fosse già stato terminato in precedenza (fors’anche
a Pasqua 2002, come asserito dalla teste __________ nell’inc. OA.2008.40 rich.
II°) e se nel frattempo le parti avessero già avuto modo di discutere sull’eventuale
sua difettosità (pretesa dai 19 attori e contestata dalla convenuta), non
risultando che per il giardino esse avessero pattuito un termine di consegna
anticipato rispetto agli altri lavori (cfr. anzi doc. B p. 10 seg.).
10.
Il Pretore, fondandosi sulle
risultanze peritali, che a suo giudizio la convenuta non aveva ritenuto di
contestare con le conclusioni, ha infine ritenuto che il minor valore
dell’opera ai sensi dell’art. 368 cpv. 2 CO per la difettosità del giardino
poteva essere quantificato in fr. 500'000.-, somma che doveva poi essere attribuita
in considerazione dei millesimi di proprietà della parte che aveva notificato
tempestivamente il difetto.
In questa sede la convenuta rimprovera
al Pretore di aver fatto propria l’interpretazione della clausola contrattuale
(e la conseguente modalità di completazione del giardino) proposta dal perito
giudiziario e obietta che l’importo indicato da quest’ultimo era “costituito,
massicciamente, da mobilio, fontane, strutture illuminanti, camminamenti,
muretti di sostegno e altre strutture edili che non hanno nulla a che vedere
con la fornitura e la messa a dimora di piante” (risposta e appello incidentale
p. 10), aggiungendo poi che la posizione “mobilio, fontana ed illuminazione”
era stata computata due volte (risposta e appello incidentale p. 32). La
censura dev’essere disattesa.
Essa è da una parte irricevibile
in ordine, per il fatto che la convenuta, venendo meno al suo obbligo di
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha censurato l’assunto pretorile secondo
cui in sede conclusionale essa non aveva mai contestato gli accertamenti
peritali, e per il fatto che le obiezioni da lei ora formulate sono nuove e con
ciò irricevibili (art. 317 cpv. 1 CPC). Dall’altra sarebbe stata infondata anche
nel merito, non essendovi alcun valido motivo per far astrazione da quanto stabilito
dal perito giudiziario, le cui capacità e le cui conclusioni non possono essere
messe in discussione da mere critiche soggettive della convenuta (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 3 ad art.
253), in concreto oltretutto fondate solo sulle risultanze di una perizia di
parte, quella dell’arch. __________ (doc. 3), neppure pertinente (in quanto a
quel tecnico nemmeno era stato chiesto di esprimersi sulla clausola
contrattuale litigiosa, ma solo sulla conformità del giardino realizzato con la
qualità dello stabile e con il suo stile architettonico): il perito giudiziario
ha in effetti spiegato in modo chiaro e convincente (ciò che di per sé
legittima il giudice a far affidamento alle sue conclusioni, cfr.
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 3, 9 e 11
ad art. 253), confermando per altro sostanzialmente le conclusioni della
precedente perizia giudiziaria di cui al doc. R, le ragioni che lo avevano
indotto a ritenere non adempiuta la clausola contrattuale ed a proporre gli
interventi di completazione che a suo dire erano necessari per riportare il
giardino ad uno standard confacente al tipo di residenza e per renderlo il più
possibile conforme alla descrizione tecnica (perizia giudiziaria p. 12),
rispettivamente a quantificare il suo minor valore in fr. 500'000.- (perizia
giudiziaria p. 13); e neppure risulta che la posizione “mobilio, fontana ed
illuminazione”, che comportava una spesa di fr. 70'000.-, fosse da lui stata
computata due volte, una volta nella perizia giudiziaria e un’altra nella
perizia di parte dell’arch. __________ __________ (doc. P, ritenuta incompleta
e da lui poi completata), ove in effetti quella posizione non era stata esposta
ed era stata prevista una semplice recinzione per un importo di fr. 12'000.-.
11.
La convenuta censura infine
il fatto che il Pretore, con decreto 8 giugno 2011, a suo dire già nullo per l’assenza dell’indicazione dei rimedi giuridici, avesse concesso alla
parte attrice, violando nel contempo anche il diritto al contraddittorio, di
riformulare le sue richieste di causa ed in particolare di introdurre la
domanda subordinata, poi in parte accolta con il querelato giudizio. A torto.
In questa sede, venendo meno al
suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), la convenuta non ha in
effetti spiegato per quali motivi il giudizio con cui il Pretore aveva ammesso
la riformulazione delle domande di giudizio di parte attrice fosse errato e
dovesse con ciò essere riformato: essa non si è in effetti confrontata con
l’argomentazione esposta dal giudice di prime cure a sostegno della sua
decisione (e meglio il fatto che quella domanda non costituiva una mutazione
dell’azione [come stabilito dall’art. 75 CPC/TI] e, se anche lo fosse stato, le
condizioni per ammettere una mutazione erano comunque adempiute, in quanto la
stessa poggiava sullo stesso complesso di fatti ex art. 74 lett. a CPC/TI e
nulla impediva o avrebbe impedito alla convenuta di opporre in compensazione
eventuali pretese) e si è invece limitata a ribadire quanto da lei addotto in
sede di osservazioni alla domanda processuale - dal che, pure, l’infondatezza
della censura di violazione del contraddittorio - e in sede conclusionale
(ossia il fatto che tutti i 20 attori fossero originariamente debitori solidali
e l’impossibilità di far valere eventuali pretese compensatorie contro i 19
attori). Fosse per ipotesi anche stata ricevibile da questo punto di vista, la
censura sarebbe stata in ogni caso destinata all’insuccesso, essendo evidente che,
quand’anche non si volesse ammettere che l’azione era immutata giusta l’art. 75
CPC/TI, la sua mutazione sarebbe stata ammissibile in quanto - come già
rilevato dal Pretore - la domanda si fondava sui medesimi fatti ai sensi
dell’art. 74 lett. a CPC/TI, ritenuto per altro che non risulta che i 20 attori
avessero inizialmente dichiarato di intervenire come debitori solidali e che
nulla avrebbe allora impedito alla convenuta di opporre in compensazione ai 19
comproprietari eventuali sue contropretese (non meglio precisate) nell’ambito
di una domanda di restituzione in intero giusta l’art. 138 CPC/TI.
Del tutto infondata è invece l’altra
tesi della convenuta secondo cui il decreto 8 giugno 2011 doveva in ogni caso
essere considerato nullo per il fatto che nello stesso non erano stati indicati
i rimedi giuridici: in effetti, a parte il fatto che in una procedura - come
quella in esame - retta in prima istanza dal codice di procedura cantonale
(cfr. consid. 6) nemmeno vi era l’obbligo di indicare i rimedi giuridici (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 22 ad art.
285), si osserva che anche in base al nuovo diritto federale, che pure prescrive
espressamente l’indicazione dei mezzi d’impugnazione, l’assenza di quell’indicazione
non avrebbe avuto come conseguenza la nullità della decisione resa in tal modo (
Staehelin
in: Sutter-Somm/
Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 2ª ed., n. 28 ad art. 238), sicché
quell’omissione sarebbe stata in ogni caso priva di rilevanza (II CCA 28
ottobre 2011 inc. n. 12.2011.115).
Per completezza di motivazione,
si aggiunga che l’eventuale erroneità del decreto 8 giugno 2011 e la sua
conseguente riforma nel senso della reiezione della richiesta di riformulazione
delle domande di causa o il suo conseguente annullamento non avrebbe migliorato
la posizione della convenuta, continuando in tal caso a valere la domanda
inoltrata inizialmente (tranne per quanto riguardava l’aumento da fr. 100'000.-
a fr. 500'000.- della pretesa, ritenuto pacificamente ammissibile dalla
convenuta a p. 3, 6 e 7 delle sue osservazioni alla domanda processuale): in
effetti, stante che alla Comunione dei comproprietari non poteva essere
riconosciuta la legittimazione attiva, la petizione sarebbe comunque stata
accolta nei confronti degli altri 19 attori, e ciò ovviamente sempre in ragione
dell’importo corrispondente ai millesimi di loro spettanza (da destinare al
fondo di rinnovamento della PPP). In tal senso ci si potrebbe persino chiedere
se la convenuta disponesse del necessario interesse degno di protezione (il
cosiddetto
gravamen
), condizione imprescindibile per far valere in
appello una censura (cfr. sul tema ZPO-Rechtsmittel-
Kunz
, n. 46 segg. ed in particolare n. 48 e 51 seg. vor art.
308 segg. CPC; II CCA 25 novembre 2013 inc. n. 12.2011.199, 14 aprile 2014 inc.
n. 12.2012.143 ).
12.
Ne discende che la sentenza
pretorile deve essere riformata nel senso dell’accoglimento della petizione
presentata dai 19 attori agenti a titolo individuale, ciò che implica
l’accoglimento dell’appello di 18 dei 19 attori intervenuti (tranne AP 3, la
quale era già vincente in prima sede e non era con ciò legittimata ad appellare
la sentenza) e la reiezione dell’appello incidentale della convenuta, ritenuto
che gli oneri processuali e le ripetibili della procedura di primo e secondo
grado, questi ultimi calcolati sulla base di un valore litigioso di fr. 188’500.-
(fr. 174'500.- per l’appello principale e fr. 14'000.- per l’appello
incidentale), seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 148 CPC/TI e 106
CPC). Per l’assegnazione delle spese processuali e delle ripetibili della procedura
d’appello incidentale si è pure tenuto conto del fatto che 18 dei 19 attori agenti
a titolo individuale (tutti tranne AP 3), che si erano opposti al rimedio
presentando una risposta all’impugnativa della controparte, non erano in realtà
parte in causa, dato che la pretesa allora litigiosa era solo quella
dell’attrice AP 3.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide:
I.
L’appello 14 agosto 2012
è
accolto
in quanto proposto da AP 1 AP 2 AP 4 AP 5 AP 6 AP 7 AP 8 AP 9 AP 10
AP 11 AP 12 AP 13 AP 14 AP 15 AP 16 AP 17 AP 18 e AP 19
ed
è
irricevibile
in quanto proposto da AP 3.
Di conseguenza la sentenza 24
luglio 2012 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna è così
riformata:
1.
(invariato)
2.
La petizione, nella misura in cui è stata
promossa dai condomini a titolo personale, è accolta.
Di
conseguenza AO 1, __________, è tenuta a versare:
a AP 1
fr.   6’500.-,
a
AP 2                                                               fr.
6’500.-,
a AP 3
fr. 14’000.-,
a AP 4
fr. 13’000.-,
a
AP 5                                                              fr.
11’500.-,
a
AP 6                                                              fr.
16’000.-,
a
AP 7                                                              fr.
17’000.-,
a
AP 8                                                              fr.
6’000.-,
a
AP 9                                                              fr.
6’000.-,
a
AP 10                                                            fr. 14’500.-,
a
AP 11                                                             fr. 12’000.-,
a
AP 12                                                            fr. 15’000.-,
a
AP 13                                                            fr.
8'250.-,
a
AP 14                                                            fr.
8'250.-,
a
AP 15                                                            fr.   6'750.-,
a
AP 16                                                            fr.
6'750.-,
a
AP 17                                                            fr.
9’500.-,
a
AP 18                                                            fr.
5’500.-
e a AP
19                                                         fr.   5’500.-
oltre
interessi al 5% dall’8 settembre 2006.
3.
La
tassa di giustizia di fr. 13'000.-, da anticipare dalla Comunione dei comproprietari
del __________, è posta a carico di quest’ultima in ragione di fr. 4'000.- e
per la rimanenza di fr. 9'000.- è posta a carico di AO 1.
4.
Le spese di fr. 12'287.95 (di cui fr. 11'187.90 per la
perizia), già anticipate dalle parti, sono poste a carico di AO 1.
5.
(invariato)
6.     AO 1
è tenuta a rifondere a AP 1
, AP 2, AP 3, AP 4, AP 5, AP 6, AP 7, AP 8, AP 9, AP
10, AP 11, AP 12, AP 13, AP 14, AP 15, AP 16, AP 17, AP 18 e AP 19 complessivi
fr. 17'200.- a titolo di ripetibili.
II.
Gli oneri processuali della
procedura di appello di fr. 4’000.- sono a carico dell’appellata, che rifonderà
agli appellanti AO 2, AO 3, AO 5, AO 6, AO 7, AO 8, AO 9, AO 10, AO 11, AO 12, AO
13, AO 14, AO 15, AO 16, AO 17, AO 18, AO 20 e AO 21 complessivi fr. 6’000.-
per ripetibili.
III.
L’appello incidentale 10
ottobre 2012 di AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
IV.
Gli oneri processuali della
procedura di appello incidentale di fr. 1’000.- sono a carico dell’appellante
in via incidentale, che rifonderà all’appellata in via incidentale AO 4 fr. 1’200.-
per ripetibili.
V.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                      Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).