ti_gerichte · 40.2005.255 · 2006-06-20 · it
Stima di terreni coltivati parzialmente in zona AEP e parzialmente in zona senza destinazione specifica; limitatatamente ad uno dei mappali la decisione di prima istanza é stata annullata e l'incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio poiché non é stato considerato alcun valore di reddito.


Incarto n.40.2005.255

__________

Lugano

20 giugno 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Dario Medici

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 28/29 novembre 2005 da

RI
 1,

rappr.
 dall RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 28 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 1480, 1481, 1482, 1484, 1485, 1487, 1498 e 1723 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 10 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1. febbraio
2004 sono i seguenti:

-
CHF 7'248.- per il mapp. no. 1480;

-
CHF 10'255.- per il mapp. no. 1481;

-
CHF 18'161.- per il mapp. no. 1482;

-
CHF 51'949.- per il mapp. no. 1484;

-
CHF 63'107.- per il mapp. no. 1485;

-
CHF 3'950'281.- per il mapp. no. 1487;

-
CHF 476'074.- per il mapp. no. 1498 e

-
CHF 477'525.- per il mapp. no. 1723.

Il
reclamo interposto in data 27 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 28 ottobre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore di
stima dei fondi destinati alla realizzazione di attrezzature ed edifici
pubblici che non sono ancora di proprietà dellente espropriante viene
determinato al giorno dellentrata in vigore della restrizione e che tale norma
(art. 3 del Regolamento di applicazione della Lst.) viene applicata su tutto il
territorio cantonale per fondi simili a quelli del reclamante.

3.     Con
ricorso 28/29 novembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale
postulando che il valore metrico unitario di tutti i fondi di sua proprietà
venga stabilito in CHF/mq 0.10.

Ciò
poiché si tratta di fondi senza destinazione specifica ai sensi dellart. 6 del
Regolamento di applicazione della Lst. o che, in caso di rinuncia a tale vincolo
da parte dellente pubblico, verrebbero inevitabilmente inseriti in tale categoria
e che per legge devono essere valutati CHF/mq 0.10. Si tratta insomma di fondi
privi di qualsiasi componente edilizia ai quali non può essere applicato lart.
3 del Regolamento di applicazione della Lst., la cui nota marginale fa
esplicito riferimento allart. 15 Lst., che si riferisce ai soli fondi
edificabili ed edificati.

Il
ricorrente chiede inoltre che tasse, spese e ripetibili vengano posti
interamente a carico dello Stato poiché la decisione su reclamo, oltre che
infondata, risulta carente di motivazione. Ciò che lha costretto ad adire
lautorità superiore.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 10 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che
si tratta di terreni coltivati pianeggianti. Sul mapp. no. 1487 sorge un
capannone industriale/artigianale (deposito) accessibile tramite la strada
cantonale __________.

Il
Tribunale ha inoltre proceduto ad accertare presso lUfficio tecnico comunale
la situazione pianificatoria dei fondi, acquisendo agli atti la relativa
documentazione.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario degli oggetti stimati e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore di stima dei fondi destinati alla realizzazione di attrezzature ed
edifici pubblici (AP, EP, EAP, P, ecc.) che non sono ancora di proprietà
dellente espropriante é determinato al giorno dellentrata in vigore della
restrizione (art. 3 del Regolamento di applicazione alla Lst., la cui nota
marginale rimanda allart. 15 Lst.).

6.3.

La
Lst. prevede che sono fondi agricoli giusta lart. 16 LPT e la LDFR quelli
idonei oppure adibiti allutilizzazione agricola o orticola, quelli che,
nellinteresse generale, devono essere utilizzati dallagricoltura e quelli che
pure essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR (art. 11).
Tali fondi sono stimati al valore di reddito secondo le disposizioni stabilite
dal regolamento, che prevede che il valore di stima dei fondi agricoli non
edificati viene stabilito in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4
cpv. 1), mentre quello dei fondi edificati tenendo conto del genere di edificio
agricolo (art. 4 cpv. 2).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

-Mapp. nr. 1480, 1481, 1482,
1484, 1485, 1498 e 1723: il piano
regolatore di __________ situa tali terreni in parte in zona edifici e
attrezzature pubbliche di interesse comunale (AEP) e in parte in una zona senza
destinazione specifica. In precedenza, come si evince dalla documentazione di
piano regolatore acquisita agli atti con lispezione presso lUfficio tecnico
comunale di __________, la suddivisione di tali aree risultava sostanzialmente
inversa.

Il luogo dove sono situate le proprietà, delimitate in
parte da terreni analoghi e in parte dalla strada cantonale, lascia ben pochi
dubbi sul fatto che in caso di rinuncia al vincolo da parte del Comune i fondi verrebbero
nuovamente inseriti in una zona senza destinazione specifica o tuttalpiù in
zona agricola, ma non certamente in zona edificabile. Daltronde, pure in caso
di espropriazione i fondi verrebbero inevitabilmente considerati alla stregua
di terreni senza destinazione specifica o agricoli e indennizzati come tali.

Nella fattispecie concreta i terreni sono
manifestamente coltivati e rientrano pertanto nel novero dei terreni idonei
oppure adibiti allutilizzazione agricola o orticola giusta lart. 11 cpv. 1
lett. a) Lst. e devono pertanto essere stimati sulla base della carta delle
idoneità agricole (art. 4 Regolamento di applicazione della Lst.), che li situa
nella zona climatica A6, per la quale, seguendo criteri di schemacità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.), è stato fissato per tutto il territorio cantonale
un valore unitario di CHF/mq 0.40. Il valore di stima deve pertanto essere
determinato sulla base di tale parametro.

-Mapp. no. 1487: per quanto riguarda questo specifico fondo il Tribunale
ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e
ritornare gli atti allautorità di prima istanza per un nuovo giudizio.

Ciò poiché lUCS ha tralasciato di determinare il
valore di reddito delledificio principale sub. D, classificato come deposito
industriale/artigianale, escludendolo completamente dal calcolo della stima,
senza peraltro fornire alcuna concreta spiegazione in merito. A fronte dei
contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst. lomissione appare del tutto
inspiegabile oltre che errata, tanto più che si è in presenza di un edificio di
ben 2'765 mc. Lestimo deve infatti corrispondere al principio basilare secondo
cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio
1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non
è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con
pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non
è invero sanabile in questa sede, ritenuto che oltre a ciò, come detto,
lautorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel merito delle motivazioni
che lhanno portata ad operare una tale scelta.

Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm.,
applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto
allart. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che lautorità di prima istanza ha accertato
la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di determinare il
valore di reddito del sub. D e omettendo di motivare perlomeno succintamente
questa sua scelta, violando così lart. 26 cpv. 1 LPamm., la causa,
limitatamente a tale fondo, deve esserle rinviata per nuovo giudizio.
Diversamente il ricorrente si vedrebbe infatti ingiustamente preclusa unistanza
di giudizio.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e i valore
ufficiali di stima così stabiliti, come da schede si calcolo annesse:

-CHF 783.- per il mapp. no. 1480
RFD di __________;

-CHF 378.- per il mapp. no. 1481
RFD di __________;

-CHF 381.- per il mapp. no. 1482
RFD di __________;

-CHF 405.- per il mapp. no. 1484
RFD di __________;

-CHF 427.- per il mapp. no. 1485
RFD di __________;

-CHF 1'212.- per il mapp. no. 1498
RFD di __________;

-CHF 1'227.- per il mapp. no. 1723
RFD di __________.

Per quanto concerne invece il mapp. no. 1487 RFD di __________
il ricorso è accolto, la decisione impugnata annullata e lincarto rinviato
allUCS affinché, esperiti i necessari accertamenti, proceda ad emettere un
nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico
dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con lobbligo di rifondere
ad RI 1, rappresentato da un legale, limporto di CHF 350.- a titolo di
ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

1.1.

I
valori ufficiali di stima sono così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

-
CHF 783.- per il mapp. no. 1480 RFD di __________;

-
CHF 378.- per il mapp. no. 1481 RFD di __________;

-
CHF 381.- per il mapp. no. 1482 RFD di __________;

-
CHF 405.- per il mapp. no. 1404 RFD di __________;

-
CHF 427.- per il mapp. no. 1405 RFD di __________;

-
CHF 1212.- per il mapp. no. 1498 RFD di __________;

-
CHF 1'227.- per il mapp. no. 1723 RFD di __________.

1.2.

Limitatamente
al mapp. no. 1487 RFD di __________ la decisione è annullata e lincarto viene
rinviato allUfficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti
accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima, il quale rifonderà al ricorrente limporto di CHF 350.- a titolo di
ripetibili.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi