ti_gerichte · 40.2005.176 · 2006-04-10 · it
Valutazione di parte di un terreno in zona edificabile sulla base di una decisione di accertamento del limite forestale. Applicazione di un correttivo del 50% sul corrispondente valore metrico a causa della superficie ridotta e delle conseguenti difficoltà per un'edificazione razionale.


Incarto n.40.2005.176

__________

Lugano

10 aprile 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Claudio Morandi

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 1./5 settembre 2005 da

-
 RI 1,

-
 RI 2,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 258 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 8 febbraio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 258 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 78.-.

Il
reclamo interposto in data 18 giugno 2004 da RI 1 e RI 2 è stato accolto
dallUCS con decisione 29 luglio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza ritenuto che in realtà 121 mq dellintera
superficie del mappale, di complessivi 780 mq, si trovano in zona A6 (terreno
non edificabile situato in una zona del piano più favorevole allagricoltura) e
devono pertanto essere valutati CHF/mq 0.40 sulla base della carta delle
idoneità agricole, mentre i restanti 659 mq si trovano in zona boschiva e
devono essere valutati CHF/mq 0.10.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 114.-.

3.     Con
ricorso 1./5 settembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorte innanzi a questo Tribunale
postulando che la superficie di 121 mq venga considerata e valutata come un
terreno situato in zona R2 e non come un terreno non edificabile (zona A6). Ciò
sulla base di quanto risulta dal piano regolatore del Comune di __________.

Le
ricorrenti si dolgono inoltre del fatto di non aver mai ricevuto una notifica
della decisione di stima.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che
la superficie di terreno oggetto di ricorso è costituita da una parte non
boschiva di un versante di una valletta.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietarie delloggetto
stimato e destinatarie della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi
in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

6.2.

Giusta
lart. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dellart. 16 LPT e
della LDFR quelli idonei oppure adibiti allutilizzazione agricola o orticola,
quelli che, nellinteresse generale, devono essere utilizzati dallagricoltura
ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati
alla LDFR.

I
fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2
Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1
del Regolamento di applicazione della Lst.).

6.3.

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla
luce delle risultanze della fattispecie concreta, sulla base della decisione di
accertamento del limite forestale n. __________ del __________ con la quale il
Consiglio di stato ha stabilito che parte del mapp. no. 258 non risulta di
natura boschiva e dallesame della documentazione originale di PR richiamata
dal Comune di __________, in particolare della variante di piano regolatore
approvata dal Consiglio di Stato con decisione n. __________ del __________, il
Tribunale ritiene che la superficie di 121 mq si trovi effettivamente in zona
residenziale estensiva - R2 - e debba pertanto essere valutata a partire dal
relativo valore base di zona, ovvero CHF/mq 220.-.

La
superficie alquanto ridotta e le prescrizioni delle NAPR di __________ sulle
distanze da osservare dal limite del bosco e dai confini, che rendono di fatto
alquanto difficoltoso uno sfruttamento razionale di questa parte del fondo, impongono
comunque lapplicazione di un correttivo del -50% sul corrispondente valore
metrico.

Dai
medesimi documenti summenzionati risulta percontro che la restante superficie
di 659 mq è stata giustamente considerata quale bosco e valutata CHF/mq 0.10 (art.
12 Lst. e art. 5 del Regolamento di applicazione della Lst.).

7.2.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, ritenuto che lUCS ha considerato lintero mappale come inserito
in zona boschiva, la decisione di stima è stata unicamente depositata presso la
Cancelleria comunale durante il periodo di pubblicazione previsto per gli altri
fondi, come del resto stabilito dallart. 32 cpv. 2 Lst.

8.

8.1

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 258 RFD di __________ stabilito in CHF 13'375.-.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 258 RFD di __________ stabilito in CHF
13'375.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi