ti_gerichte · 40.2006.3 · 2006-08-29 · it
Sentenza riformata a danno del ricorrente.


Incarto n.40.2006.3

__________

Lugano

29 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Giorgio Caprara

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 192 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 192 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 69'057.-.

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dallUCS con
decisione 5 dicembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza ridotto il valore di reddito capitalizzato
delledificio principale sub. A da CHF 77'996.- a CHF 54'596.-

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 53'150.-.

3.     Con
ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo
Tribunale postulando la riduzione della stima da CHF 53'150.- a CHF 25'000.-,
che corrisponde a quanto stabilito con la vecchia stima.

Ciò
poiché si tratta di un edificio di dimensioni ridotte risalente al 1800 che
conserva ancora la struttura di allora ed è stato oggetto unicamente di alcune
migliorie imposte da ragioni di sicurezza (impianti elettrico e sanitario) e di
conservazione (rifacimento del tetto).

Laumento
di stima risulta inoltre del tutto ingiustificato sia per rapporto alla
specifica realtà di __________, confrontato da tempo con un mercato immobiliare
in profonda crisi e con la conseguente forte riduzione dei valori commerciali
dei fondi sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano, dove le nuove
stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento generando una palese e
marcata disparità di trattamento.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 luglio 2006 il Tribunale ha potuto
constatare che ledificio é strutturato come segue:

-
piano seminterrato con un ripostiglio e una cantina nello stato originale;

-
tre ulteriori piani che compongono un unico appartamento con al primo piano un
soggiorno e una cucina, al secondo due camere e un servizio e al terzo due
ulteriori camere.

-
soffitta.

Lappartamento
si trova essenzialmente nello stato originario e il suo stato di conservazione
è complessivamente sufficiente. Non è presente alcun impianto di riscaldamento.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e destinatario
della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate
(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che deve di principio accertare dufficio e in modo
completo i fatti determinanti per la causa (art. 38 cpv. 2 Lst.), non è
vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo
danno (art. 38 cpv. 3 Lst.), respinge il ricorso riformando la decisione a
danno del ricorrente. Ciò per i seguenti motivi.

7.1.

Considerato
che ledificio risale perlomeno allinizio del secolo scorso, che lunico
intervento di un certo rilievo è da ricondurre alla sostituzione del tetto avvenuta
nel 1980 e che per il resto il piano seminterrato e i tre ulteriori piani che
compongono un unico appartamento si trovano essenzialmente nello stato
originario, il correttivo della vetustà deve essere stabilito facendo capo al valore
massimo previsto dal Regolamento di applicazione della Lst., ovvero il -60%
(art. 9).

7.2.

Il
Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui allart. 38 cpv. 2 e 3
Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst., ritiene
di dover applicare, laddove determinabili, i redditi accertati, ritenuto che
lestimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene
immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995
concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Nella
fattispecie concreta con la compilazione della dichiarazione per la stima
ufficiale della sostanza immobiliare (Modulo 1) RI 1 ha indicato un reddito di
CHF 4'000.-. Questo Tribunale non può pertanto esimersi dal considerare questo
valore, anche se risulta più elevato del reddito presunto stabilito dallUCS
(art. 38 cpv. 3 Lst.).

7.3.

La
disparità di trattamento lamentata dal ricorrente, in particolare in relazione
alla presunta marcata differenza di trattamento tra le città come Lugano e i
paesi delle valli come __________, è una censura troppo generica e
difficilmente verificabile nella misura in cui i fondi e i valori di reddito
che dovrebbero servire da paragone non sono meglio specificati. In ogni caso,
si tratterebbe di confrontare fondi situati in regioni e zone completamente
diverse per le loro intrinseche caratteristiche e possibilità di sfruttamento,
unoperazione che, per questi motivi, si rivela inattuabile alla luce di quanto
disposto dallart. 17 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 2 Lst.

7.4.

Il paragone con il precedente valore di stima non
regge sia perché risalente al 1988 e pertanto a parecchi anni orsono sia perché
i criteri che stanno alla base dellattuale Lst. differiscono radicalmente da
quanto prevedeva la legge allora in vigore.

7.5.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 192 RFD di __________ viene riformato a danno del ricorrente e stabilito in
CHF 53670.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, é posta a carico del ricorrente, parte
soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 192 RFD di __________, riformato a danno del
ricorrente, è stabilito in CHF 53670.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, é posta a carico del ricorrente.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi