ti_gerichte · 12.2014.91 · 2019-03-12 · it
Avvocato - responsabilità per pratiche - onorario


Incarto n.12.2014.91

Lugano

12 marzo 2019/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Bozzini,
 vicepresidente,

Stefani
 e Walser

vicecancelliere:

Bettelini

sedente
per statuire nella causa - inc. n.OR.2011.10della
Pretura della giurisdizione di Locarno Città - promossa con petizione 12 luglio
2011 da

AO
 1

contro

AP
 1

con
cui lattore ha postulato la condanna del convenuto alla restituzione di fr.
31'346.35 oltre interessi al 5% a partire dal 23 dicembre 2010;

domanda
avversata dalla controparte, che ha chiesto la reiezione integrale della
petizione, e che il Pretore con decisione 10 aprile 2014 ha integralmente
accolto;

appellante
il convenuto con appello 26 maggio 2014, con cui chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione, con protesta di
spese processuali e ripetibili di primo e secondo grado;

mentre
lattore con risposta 7 luglio 2014 postula la reiezione del gravame, pure con
protesta delle spese giudiziarie;

letti ed esaminati gli atti e i
documenti di causa;

ritenuto

in fatto:                   A.AO 1, allepoca
proprietario della part. n. __________ RFD di __________, nel corso dellestate
2009 ha incaricato lo __________ di allestire un piano di mutazione per il
frazionamento del suo mappale ai fini dellalienazione a terzi di una parte del
medesimo. Il progetto di frazionamento prevedeva la suddivisione
delloriginario mappale in tre parti: il fondo n. __________ RFD di 10'692
 m² (4155 m² di superficie humosa e 6537
 m² di superficie boscata); la part. n. __________ RFD di 500
 m² (451 m² di superficie humosa e 49
 m² di edificio [abitato dal cognato di AO 1, __________ __________]) e il
fondo n. __________ RFD di 1000
 m² (comprendente 895 m² di superficie humosa e tre edifici rustici).
Questultimo mappale avrebbe dovuto poi essere venduto ad __________ __________,
interessato al suo acquisto per il tramite dellagenzia immobiliare __________
(__________; doc. C, F e F1). Su indicazione dellagenzia testé menzionata, AO
1 e __________ __________ hanno incaricato il notaio AP 1 della rogazione
dellatto notarile di compravendita.

B.Il 18 novembre 2009 la Sezione dellagricoltura ha
comunicato allo __________ quanto segue (doc. 59):

Progetto di frazionamento inerente la
particella n. __________ RFD __________

Egregi
signori,

in
riferimento alla richiesta 16 ottobre 2009, alla nostra risposta del 27 ottobre
2009 ed al successivo colloquio telefonico inerente loggetto sopraindicato, vi
possiamo comunicare che se ledificio che si intende scorporare è adibito ad
abitazione primaria, la superficie della particella non agricola risultante dal
frazionamento può raggiungere 1000 m²(art. 60 cpv. 1 lett. d)
LDFR), se la particella agricola mantiene una superficie prativa di minimo 2500
m².

Vi
segnaliamo inoltre che per poter approvare il frazionamento del subalterno non
censito nel sommarione, è necessario disporre di una licenza edilizia per il
cambiamento di destinazione. Dai dati in nostro possesso (edificio degli
inventari fuori zona edificabile[recte: inventario degli edifici fuori
zona edificabile]), ledificio in questione (n__________) risulta infatti censito
quale stalla/fienile fuori uso.

[].

Tale precisazione riguardava il subalterno presente sul
futuro fondo n. __________ come da piano di mutazione (doc. F), ossia
ledificio da anni abitato dal cognato di AO 1.

Il 14 dicembre 2009 lo studio summenzionato ha
trasmesso copia di tale scritto al notaio avv. AP 1 (doc. C in calce).

C.Il 16 dicembre 2009 il legale testé menzionato ha trasmesso al
Municipio di __________ i piani di mutazione relativi al frazionamento della
citata particella, chiedendo di approvarli e di ritornarglieli affinché potesse
inviarli alla Sezione dellagricoltura per autorizzazione, in vista della
compravendita della nuova part. __________ (doc. 50). Il 19 dicembre successivo,
il notaio in questione ha rogato latto di compravendita tra AO 1 e __________ __________,
avente quale oggetto la part. n. __________ di 1000 m²per il prezzo
di fr. 455'000.-. Fra laltro, è stato incaricato di procedere
alliscrizione del contratto a Registro fondiario, nonché ad ogni operazione
necessaria al perfezionamento dello stesso (doc. B, clausola 5.1) e di portare
a termine la pratica di frazionamento con relativo svincolo ipotecario che deve
precedere il trapasso a Ufficio registri, imbastendo i contatti con la
Sezione agricoltura, il Comune di __________ e il geometra[] (doc.
B, clausola 5.6).

Alla clausola 6.1 è stato indicato che Per
la parte notarile (onorario e spese del presente atto di compravendita) fa
stato la tariffa notarile. Per la parte legale (tutto quanto va oltre la rogazione
in senso stretto) ritenuta la soppressione della TOA (Tariffa dellOrdine degli
avvocati) le parti concordano una tariffa legale oraria a partire da fr.
250.-/ora, rispettivamente un minimo da fr. 30.- a 50.- per telefonata,
colloquio, lettera, email (v. art. 10 previgente TOA, per analogia), oltre IVA
7.6%. Un supplemento è dovuto (art. 12 vecchia TOA) fino al 40% per pratica
complessa e/o uso della lingua tedesca. Le parti concordano un supplemento
unico massimo del 20% sul totale. Il costo della traduzione del rogito (ins. A)
è fissato à forfait in fr. 850.- e non è fatturato a ora. Lonorario per la
bozza del presente contratto è compresa nella tariffa notarile.È invece fatturata a sé ogni precedente bozza, siccome
poggiante su situazioni differenti. Le spese sono esposte in fr. 2.- per
fotocopia, fr. 5.- per pagina originale, bozze comprese. Listromento ha invece
un costo in fr. 2.- per pagina. Il conguaglio finale dei costi verrà esposto
con la parcella notarile, in cui le parti acconsentono - per semplicità e
riservata altra soluzione - siano indicati anche i costi di patrocinio legale.

D.Il 13 gennaio 2010 lavv. AP 1 ha inviato alla Sezione
dellagricoltura i piani di mutazione approvati dal Comune di __________, con
preghiera di approvare il frazionamento e la vendita (risp. accertamento
che la part. __________non soggiace alla LDFR)
(doc. G = doc. 55). Il 25 gennaio 2010 ha comunicato a AO 1 di aver chiesto
lumi al funzionario competente a Bellinzona, che gli avrebbe dato linformazione,
non vincolante, seguente: dass die Grundstückfläche in Ordnung wäre, aber
es sollte wahrscheinlich noch etwas überprüft werden betreffend Baubewilligung
für einen Teil, welcher eigentlich nichts zu tun mit dem verkauften Grundstück
hat. Dies Betrifft das Verfahren, wofür Ing. __________ (bzw. __________)
direkt von den Parteien beauftragt wurden. Dies gestützt auf Brief 18.11.2009
welcher von Sezione Agricoltura an Ing. __________ geschickt wurde (hier
beigelegt, von mir in Kopie am 14.12.2009 bekommen). Um Auskünfte über jenes,
nicht von mir besorgten, Verfahrenstück zu erhalten habe ich mich an Ing. __________
mit dem hier in Kopie beigelegten Fax gewidmet, damit auch Ingenieurbüro auf
die Zeitverhältnisse aufmerksam gemacht wird. Ich warte auf die Antwort und
vertraue dass auch dort alles läuft (). Ich werde Sie informieren, sobald die
Bewilligung von Bellinzona kommt (doc. 56).

E.Lo stesso giorno (25 gennaio 2010) la Sezione dellagricoltura ha
comunicato allavv. AP 1 che la sua richiesta 13 gennaio 2010 non poteva essere
seguita in quanto in contrasto con le disposizioni del diritto fondiario. Essa
ha sottolineato che per poter approvare il frazionamento del subalterno che non
era censito nel sommarione (denominato subalterno D nel piano di mutazione n. __________)
era, infatti, necessario disporre di una licenza edilizia per il suo
cambiamento di destinazione, come peraltro già comunicato il 18 novembre 2009
(vedi sopra, lit. B). La Sezione ha soggiunto che dai dati in suo possesso
(inventario degli edifici fuori zona edificabile) lo stabile in questione (n. __________)
era censito quale stalla/fienile fuori uso (doc. H = doc. 61). Il 2 febbraio
2010 lavv. AP 1 ha trasmesso tale scritto allo __________, precisando di non
essere mai stato incaricato della questione della licenza edilizia ivi
menzionata e proponendo affinché procedessero a un chiarimento con la parte che
avrebbe dato loro tale compito sulla modalità e la necessità di urgentemente
procedere a sanare la procedura con la licenza mancante (doc. 62).

F.L8 febbraio 2010 lavv. AP 1 si è nuovamente rivolto al Comune di __________
per sapere quale via si potrà imboccare, nel senso o di chiarire
con Bellinzona che il frazionamento può avere luogo senza ulteriori formalità,
o in via subordinata, andrà richiesto alle parti interessate di avviare larelativa procedura per ottenere la licenza edilizia (doc.I = doc. 65).

Lo stesso giorno egli ha inviato a AO 1 un
email del seguente tenore: zu Ihrer Orientierung ich bin dran (wie mit Frau
__________[aggiunta: __________]schon besprochen) die Problematik der
Bewilligung Sezione agricoltura zu lösen, in dem Sinne, dass auf eine erste
negative Entscheidung (hier beigelegt: Grund: es fehle eine Baubewilligung für
eine Baute), in Einklang mit Ingenieur __________ ich die Gemeinde __________
so mitinvolviert habe, dass mit beiliegenden Brief gebeten habe: entweder die
Bewilligung von Bellinzona zu erhalten (nach gründlicher Erklärung der Lage),
oder das Notwendige einzuleiten, um die Baubewilligung zu beantragen. Wichtig
ist, dass Herr __________ mir bestätigte, dass diese Problematik schon derzeit
mit Herrn AO 1 diskutiert hatte, aber er (__________) meinte (und meint er
noch) dies sei nicht ein Hindernis für die Zerstückelung. So ich vertraue auf
die Richtigkeit der Meinung __________. Im schlimmsten Fall, es ist abzuwarten,
bis die Baubewilligung erteilt wird(doc.X = doc. 66).

G.Con email 11 febbraio 2010 - inoltrato anche allavv. AP 1 - __________
__________ (__________) ha informato AO 1 che il legale aveva parlato il
medesimo giorno con il Comune di __________ e che questultimo gli avrebbe
mandato il formulario per linoltro della domanda di licenza edilizia. A tal
fine, ha inoltre postulato la sottoscrizione in favore dellavv. AP 1 di una
procura che lo legittimasse in tale procedimento (doc. 68).Il 15 febbraio 2010 AO 1 e __________ __________
hanno firmato la procura in questione, con oggetto Baubewilligung V__________
- Sanierung Situation betreffend Grundstückzerstückelung und jede dazugehörige
Tätigkeit (doc. 71).Lo stesso
giorno, visto che liscrizione della compravendita rogata a dicembre 2009 non
poteva essere effettuata, hanno parimenti autorizzato il notaio AP 1 a versare
fr. 250'000.- al venditore, in deroga a quanto previsto alla clausola 2.2.1
dellatto di vendita (doc. 70).

H.Con email 23 marzo 2010 lavv. AP 1 ha informato __________
__________ (__________) di aver preso contatto con il Comune di __________ nella
persona di __________ __________ e che questi gli avrebbe comunicato la necessità
di procedere allinoltro di una domanda di concessione di licenza edilizia.Egli ha soggiunto di lasciare alla medesima
il compito di valutare se informare die Beteiligte e ha spiegato che die
Zeitverhältnisse sind etwas ungünstig, aber es bestehen(zum Glück)
keine unüberwindliche (weder formelle noch materielle) Hindernisse in der Sache
selbst (doc. 76).

I.Effettuato un sopralluogo e appurata lesecuzione di importanti
interventi edilizi di ristrutturazione eseguiti sulledificio situato sul fondo
n. __________, ubicato al di fuori della zona edificabile, il 24 marzo 2010 il Municipio
di __________ ha segnatamente ordinato a AO 1, per il tramite del suo
rappresentante legale avv. AP 1, la sospensione immediata da qualsiasi
eventuale ulteriore lavoro edilizio riferito allo stabile in questione, così
come la presentazione di una domanda di costruzione in sanatoria entro il
termine perentorio del 30 aprile 2010 (doc. 77). Con lettera 13 aprile 2010 il
legale ha comunicato al Comune di __________ che in nome e per conto del suo
assistito avrebbe inoltrato la domanda di costruzione in sanatoria, senza
tuttavia poter rispettare il termine impartito causa ritardi, e come
spiegato () siccome devo trovare qualcuno in loco per il disbrigo della
procedura dal profilo tecnico (doc. 79).

Con email 28 aprile 2010 egli ha poi
informato __________ __________ - con copia per conoscenza a AO 1 e __________ __________
- del contenuto della decisione municipale, affermando che Der Inhalt der
Entscheidung war schon früher bekannt, aufgrund der (verkäuferischen Partei)
bekannten Situation wo eine Baute in der Vergangenheit ohne die notwendige
Bewilligung ausgebaut wurde.Egli ha
spiegato di aver immediatamente trasmesso la decisione in questione alling.
__________ (__________) per introduzione della domanda di concessione di
licenza edilizia ma di essere venuto a conoscenza da __________ __________, il
9 aprile 2010, che non se ne sarebbe potuto occupare direttamente, motivo per
cui lo avrebbe reindirizzato sullarch. __________ __________. Il legale ha
sottolineato che i lavori di ristrutturazione non assurgevano a Kleinigkeit
come invece mir damals, nachträglich zugesichert wurde.Egli ha quindi spiegato che perciò è ein
Glück, dass trotzdem die Gemeinde zulässt, das ganze mit einer Baubewilligung in
Nachhinein in Ordnung zu bringen, precisando che leider war aber das
Zerstückelungsverfahren nicht von Anfang an mit anwaltlichen Unterstützung
eingeleitet: zum Glück kann man heute die Sache noch lösen. Leider hat man auch
alles zusammen getan, statt nur die Zerstückelung des an Frau __________
verkauften Grundstückes zu machen. Aber eben, ich war mit der Sache anfänglich
nicht beauftragt, sodass jetzt mit den vorhandenen Plänen arbeiten muss. Unter
diesem Gesichtspunkt, ist das zeitliche Abwarten noch ein sehr kleines
Nachteil, das man dulden kann (muss) (doc. O = doc. 81).

L.Con email 3 maggio 2010 lavv. AP 1 ha
comunicato a AO 1 - con copia per conoscenza ad __________ __________ e a __________
__________ (__________) - segnatamente che wegen der im Spiel stehenden
Interessen und der Wartezeiten, ist für mich diese Angelegenheit nicht eine,
die man (wie man auf italienisch sagt) 'mit der linken Hand' machen kann.
Deshalb ist mein Einsatz unvermeidlich mehr an Erfolg als an Kostenminderung
orientiert (), soggiungendo: Bitte geniessen Sie die ankommende Zeit
ohne Ärger, alles wird in Ordnung sein (doc. 84).Inoltre, il 27 maggio successivo ha, tra le altre
cose, informato AO 1 sui costi legali maturati nel frattempo a suo carico,
ammontanti a circa fr. 28'000.- e corrispondenti a più di 60 ore
rispettivamente 80 conversazioni, telefonate e lettere, incluse le spese. Al
contempo egli ha chiesto il versamento di un anticipo pari a fr. 6'500.- per le
prestazioni future (doc. 86). Rispondendo allemail dello stesso giorno di __________
__________ (doc. Q, secondo foglio), l8 giugno 2010 lavv. AP 1 ha affermato -
con copia per conoscenza a AO 1 e __________ __________ - che la sua mercede si
fondava sui criteri convenuti (doc. Q, terzo foglio). Sempre il medesimo giorno
AO 1 ha comunicato al legale il suo timore di non poter fare fronte
allammontare dei costi indicati. Egli ha parimenti chiesto lumi sullanticipo
di fr. 10'000.- già versato, motivo per cui ha domandato di trasmettergli entro
il 10 giugno successivo la nota dettagliata della situazione (doc. Q, primo
foglio).

Il giorno successivo il legale ha confermato di aver
ricevuto lanticipo in questione, ha rinviato, per il dettaglio, al contenuto
del suo email 27 maggio 2010 e ha specificato che ci sarebbero stati ancora da
aggiungere la tassa di iscrizione a Registro fondiario (quantificata in fr.
5'005.-), i costi di architetto ed eventuali tasse per la concessione della
licenza edilizia, di registro, completamento dei piani ecc. (doc. Q, sesto
foglio). AO 1 ha risposto di reputare incomprensibile il dispendio indicato
dallavv. AP 1 per la procedura di concessione della licenza edilizia, ossia 60
ore e 80 conversazioni, per un totale di fr. 34'500.-, di modo che ha chiesto
il dettaglio delle prestazioni fornite (doc. Q, quinto foglio). Il legale ha
quindi spiegato che dei fr. 28'000.- indicati, fr. 2'000.- concernevano lIVA e
fr. 1'700.- le spese. Ha poi ricordato che ci sarebbero state delle prestazioni
future inerenti alla dichiarazione dellutile dalla vendita immobiliare, in
relazione alle servitù e in generale ciò che era necessario per liscrizione a
Registro fondiario, come la preparazione del dossier, la vendita dellaltra
particella, ecc. Egli ha concluso nei seguenti termini: Ich wäre wirklich
glücklich, dass die Behörde akzeptiert hat, dieLage zu sanieren, und
die Demolition der Baute nicht angeordnet hat (doc. Q, quarto foglio).

Il 10 giugno 2010 lavv. AP 1 ha trasmesso a AO 1 il
dettaglio delle sue prestazioni dal 2 luglio 2009 all8 ottobre 2010 [recte:
8 giugno 2010]. Ha poi precisato che le ore totali ammontavano a 69.91, ossia
già 10 in più rispetto a quelle indicate nel suo email 27 maggio 2010. Egli ha inoltre
sottolineato che il dispendio sarebbe aumentato ulteriormente, portando come
esempio il viaggio che avrebbe fatto il giorno successivo a __________ per
incontrare larch. __________ __________ e sottoscrivere la domanda di licenza
edilizia. Il legale ha infine proposto di portare a termine alle Angelegenheiten
ordnungsgemäss per un importo aggiuntivo, rispetto a quello indicato
nellemail testé menzionato, di fr. 7'500.- (IVA inclusa) all inklusiv
(doc. Q, settimo foglio = doc. 95). Il 14 giugno 2010 lavv. AP 1 ha poi
spiegato a AO 1 che, per velocizzare i tempi, aveva sottoposto i piani al
tecnico comunale, il quale aveva ravvisato unincompletezza, motivo per cui gli
stessi sarebbero stati sistemati dallarch. __________ __________ (doc. Q,
ottavo foglio). Il 17 giugno 2010 il legale ha infine affermato che tutto era
iniziato con uno scheletro nellarmadio imputabile né a lui né alle altre
parti. Egli ha comunque precisato che siccome sarebbe potuto andare peggio, nel
senso della demolizione delledificio, era dellavviso che malgrado ciò la
situazione mit Erfolg weiterführen werden (doc. Q, nono foglio = doc.
101).

M.Nel frattempo, il 7 giugno 2010, lavv. AP 1 ha inoltrato, in
rappresentanza di AO 1, la domanda di costruzione in sanatoria inerente al
fondo n. __________ (doc. 87.). Contro il rilascio della licenza si è opposto
lUfficio federale dello sviluppo territoriale, affermando lassenza di una
base giuridica a fondamento del rilascio della stessa. In particolare, esso ha
sottolineato che in Ticino non erano ancora date le condizioni per il rilascio
dellautorizzazione secondo lart. 39 cpv. 2 OPT, precisando che se il PUC-PEIP
fosse passato in giudicato e ledificio in questione si fosse trovato nel
perimetro degli elementi tipici del paesaggio e quindi da proteggere,
lopposizione sarebbe divenuta priva di oggetto (doc. 109). Anche i Servizi
generali del Dipartimento del Territorio hanno interposto opposizione,
adducendo che ledificazione esistente modificava in modo sostanziale e
irreversibile laspetto esterno, la volumetria e la struttura edilizia del
rustico originale definito meritevole di protezione nellInventario degli
edifici situati fuori dalle zone edificabili, in contrasto con lart. 24d cpv.
3 lit. b) LPT (doc. 108).

N.Sollecitato dal cliente, il 6 settembre 2010 lavv. AP 1 ha
comunicato lesistenza delle due opposizioni summenzionate, rilevando una
problematica politica tra Confederazione e Cantone sulla questione dei rustici.
Al riguardo ha affermato che il segretario del Comune di __________ gli aveva
suggerito di chiedere la sospensione della procedura in questione fino a
definizione di quella politica. Egli ha altresì sottolineato di aver avuto
lidea di chiedere alla Sezione dellagricoltura se fosse possibile dividere la
procedura di frazionamento da quella inerente alla licenza edilizia postulata
(doc. 117). L8 settembre successivo AO 1 si è rivolto nuovamente al legale,
comunicandogli che a seguito di accertamenti da lui eseguiti presso i
competenti uffici era venuto a sapere che la licenza di costruzione in
sanatoria mai avrebbe potuto essere concessa, mentre sarebbe stato possibile un
diverso frazionamento a seguito del quale ricavare il fondo venduto ad __________
__________. Il cliente ha rimproverato il legale di avergli causato costi e
problemi inutili perseverando nel chiedere la licenza e rassicurandolo che la
stessa sarebbe stata concessa e la situazione di stallo risolta. Egli ha
chiesto il proseguimento del mandato notarile ma ha revocato quello relativo
alle prestazioni legali, confermando tale decisione in un secondo mail e per
lettera raccomandata (doc. S = doc. 119, doc. Q, decimo foglio = doc. 122 e
doc. 126). In particolare, ha spiegato che il problema risiedeva nel fatto che
il rustico in questione non avrebbe dovuto essere oggetto di frazionamento e
che il legale, contrariamente al vero, avrebbe sostenuto (sia verbalmente sia
con lemail 28 aprile 2010) che non si poteva più modificare tale assetto (doc.
Q, decimo foglio = doc. 122).

O.Sulla base del nuovo piano di mutazione n. __________ fatto
allestire il 16 settembre 2010, in cui dalloriginaria part. n. __________ RFD
di __________ è stata scorporata unicamente la nuova part. n. __________ RFD di
1'000 m², oggetto della vendita ad __________ __________ (doc. 144), il 28
settembre 2010 la Sezione dellagricoltura ha autorizzato il frazionamento
(doc. 133). Il 22 novembre 2010 lavv. AP 1 ha quindi chiesto liscrizione a
Registro fondiario del frazionamento in questione (doc. 141) nonché della
compravendita come da suo rogito 19 dicembre 2009 (doc. 142).

P.Nel frattempo, il 19 ottobre 2010, il legale ha comunicato a AO 1
linvito del Municipio di __________ a voler trasmettere le osservazioni alle
opposizioni interposte nella procedura relativa alla licenza edilizia in
sanatoria (doc. 130), cosa che ha fatto il 4 novembre 2010 (doc. 135). Con
decisione 10 novembre 2010 il Municipio ha respinto la domanda in questione
(doc. 136). In particolare, ha rilevato che la particella n__________ RFD è
ubicata al difuori della zona edificabile, sicché lavviso del Dipartimento è
vincolante. Con email 16 novembre 2010 lavv. AP 1 ha chiesto al cliente di
comunicargli la sua intenzione circa linoltro di un ricorso avverso la
decisione in questione, nonché la conferma, in tal caso, di poter agire in
qualità di avvocato nel procedimento volto allottenimento della licenza
edilizia.Egli ha spiegato che
in normalen Verhältnissen, würde ich eine Beschwerde (wenigstens bei erster
Instanz) empfehlen, auch um einen besser begründeten Entscheid in der Hand zu
haben. So wurde z. B. keineswegs darüber Stellung genommen, dass die Gemeinde
praktisch wusste wie das rustico aufgebaut wurde, und dies seit Jahren
(doc. 137).Seguendo il desiderio di AO 1,
il 17 novembre 2010 il legale ha inviato allavv. __________ __________ la
documentazione per un parere sulla questione (doc. 139). Il 24 novembre
successivo questultimo ha informato il cliente che un ricorso non avrebbe avuto
alcuna possibilità di essere accolto (doc. W).

Q.Il 22 dicembre 2010 lavv. AP 1 ha fatto accreditare sul conto di AO
1 fr. 121'496.30 con lindicazione che trattasi del saldo della vendita in __________
(doc. 148). Il giorno successivo questultimo si è lamentato del fatto che il
legale aveva proceduto a detrarre delle poste relative ad asseriti costi mentre
avrebbe dovuto trasmettergli limporto complessivo e sarebbe poi stato suo compito
procedere ai pagamenti. Egli ha inoltre contestato lammontare della detrazione
operata, affermando che dai fr. 205'000.- ancora da versare dovevano essere
detratti al massimo circa fr. 45'000.- composti di fr. 17'500.- per
lintermediario immobiliare, fr. 5'000.- per liscrizione a Registro fondiario,
fr. 1'500.- quale onorario dellavv. __________ __________, nonché 15'000.-TUI.4'000.-.
Secondo AO 1, quindi, il legale aveva operato una deduzione di fr. 38'500.-
superiore rispetto a quella a suo dire corretta (doc. U). Lo stesso giorno
lavv. AP 1 ha inviato al cliente la propria nota donorario con il dettaglio
delle deduzioni eseguite (doc. T = doc. 150). Ne è seguito un ulteriore scambio
di corrispondenza (doc. V) e la contestazione della parcella legale di fr.
47'331.-, poiché ritenuta eccessiva (doc. Z).

R.Esperito infruttuoso il tentativo di conciliazione, AO 1 ha
convenuto lavv. AP 1 dinanzi alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città,
chiedendo la sua condanna al pagamento di fr. 31'346.35 oltre interessi al 5%
dal 23 dicembre 2010, così composti: fr. 26'124.35 a titolo di restituzione di
parte dellonorario legale e delle spese e fr. 5'222.- per risarcimento danni
(fr. 4'200.- pari ai costi per lallestimento da parte dellarch. __________ __________
del progetto nellambito della domanda di costruzione in sanatoria e fr.
1'022.- per lonorario versato allavv. __________ __________). Il convenuto si
è opposto integralmente alle pretese attoree. Esperita listruttoria, nel
proprio memoriale conclusivo lattore ha aumentato la propria richiesta a fr.
41'474.75 oltre interessi, nel senso che ha aumentato a fr. 36'252.75 limporto
rivendicato a titolo di restituzione di parte dellonorario.Statuendo con decisione 10 aprile 2014 il Pretore ha accolto la petizione, nel
senso che ha condannato il convenuto al versamento di fr. 31'346.35 oltre
interessi. Egli ha invero ritenuto che lattore potesse pretendere fr.
33'414,10, ma non essendo stata concessa la mutazione dellazione in sede
conclusionale, in applicazione dellart. 58 cpv. 1 CPC, poteva essere
riconosciuta al massimo la somma rivendicata con la petizione.

S.Con appello 26 maggio 2014 il convenuto è insorto avverso il
giudizio testé menzionato, chiedendone la riforma nel senso di respingere
integralmente la petizione.Con risposta 7 luglio 2014 la parte appellata ha invece postulato la reiezione
del gravame.

Considerato

in diritto:            1.Preliminarmente
si osserva che il Pretore ha menzionato le norme applicabili in materia di
rilascio di una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione degli
edifici cosiddetti rustici situati fuori zona edificabile,
segnatamente gli art. 24 LPT e 39 OPT (sentenza impugnata pag. 17 consid. 9).
Le norme applicabili sono pure indicate nel preavviso 4 agosto 2010 dei Servizi
generali del Dipartimento del Territorio (doc. 108) e nellopposizione 20
luglio 2010 dellUfficio federale dello sviluppo territoriale ARE (doc. 109).In sostanza, il quadro legislativo vigente nel 2009 impediva il cambiamento di
destinazione di edifici rurali, benché inseriti quali meritevoli 1a
negli appositi inventari comunali, in assenza di una sufficiente base legale,
non essendo a quei tempi ancora approvati lapposito Piano di utilizzazione
cantonale (PUC-PEIP) e le relative norme di attuazione (con riferimento
alliter di approvazione di questo strumento pianificatorio, segnatamente alle
decisioni del Gran Consiglio dell11 maggio 2010 e 28 giugno 2012, nonché alla
problematica del blocco del rilascio di licenze edilizie a tuttoggi non del
tutto risolta, cfr. tra gli altriMarco Lucchini,Rustici tra
legislazione federale e realtà cantonale, Atti della giornata di studio CFPG 1°
giugno 2015, Volume 38, pag. 27 e segg.).A prescindere dalla questione pianificatoria e edilizia, da un punto di vista
fondiario lassenza di una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione
di un edificio rustico comporta limpossibilità di derogare al divieto di
divisione e frazionamento di fondi agricoli ai sensi dellart. 58 LDFR;
ledificio privo di autorizzazione ad un uso diverso da quello originario non
può infatti essere considerato quale immobile non più attinente al fondo
agricolo e non può pertanto beneficiare delle eccezioni previste dallart. 59
LDFR.

2.Lappellante produce un
plico di documenti. Egli afferma che si tratta dei doc. 150.14 e 150.22 di
prima sede, qui riproposti parzialmente per facilitare, a suo dire, la
calcolazione delle ore. Tali documenti sono, per stessa ammissione
dellappellante, già agli atti. Non si pon quindi mente di esaminare se siano
riuniti i presupposti di cui allart. 317 cpv. 1 CPC.Da pag. 4 a pag. 14 del gravame lappellante procede a una propria esposizione
dei fatti. È solo a tratti che egli formula delle considerazioni tali da
assurgere a critica esaustiva del giudizio pretorile. Su tali aspetti si dirà
nel seguito. Per il resto, si riferisce per l'essenziale ai fatti constatati
dal primo giudice, seppur adducendone altri con la motivazione - perlopiù formulata
solo a pag. 14 in fondo e 15 in alto e in mezzo del gravame - che ciò sarebbe
necessario per la miglior comprensione della causa. In particolare, sostiene
che il Pretore avrebbe tralasciato deliberatamente di evocare tutta una serie
di circostanze a suo dire idonee a giustificare la sua valutazione circa la
possibilità di tenere in vita il frazionamento avviato dallattore, procedendo
a una valutazione unilaterale e ingenerosa di taluni fatti. Si tratta di una
critica del tutto generica alla decisione querelata. L'autorità di appello deve
essere messa nella misura di comprendere agevolmente la censura appellatoria,
sicché la motivazione deve essere sufficientemente esplicita, ciò che
presuppone l'indicazione precisa dei passaggi contestati della decisione
querelata e delle risultanze processuali sulle quali essa si fonda (DTF 138 III
374 consid. 4.3.1; TF 4A_142/2017 del 3.8.2017 consid. 3.1; 4A_290/2014
dell1.9.2014 consid. 3).

3.Lavv. AP 1 critica, poi, il Pretore per non aver tenuto conto del
fatto che lincarico assegnatogli consisteva nellallestire un rogito che
doveva fondarsi sul frazionamento così come avviato da AO 1 ed __________ __________,
di cui a suo dire si attendeva unicamente landata in porto. In altre
parole, egli biasima il primo giudice per non aver contemplato la circostanza
che egli avrebbe potuto limitarsi a rogare latto facendo affidamento sul buon
esito del frazionamento (poste peraltro le clausole, al riguardo, contenute nel
rogito) e ciò fino ad agosto 2010 (appello, pag. 15 in fondo e 16 in alto). In
realtà, il Pretore si è chinato su tale argomentazione, spiegando che nulla
avrebbe impedito, come in effetti avvenuto nel settembre 2010 con piano di
mutazione n. __________, di far allestire dal geometra - una volta accortosi,
al più tardi a fine gennaio 2010, che la situazione praticabile era quella del
frazionamento in due particelle - un nuovo piano di mutazione (decisione
querelata, pag. 18 in mezzo e in fondo, 19 in alto). Lappellante non si
confronta con tale motivazione pretorile, limitandosi a ribadire in maniera
apodittica quanto asserito in prima istanza, in spregio ai dettami di motivazione
del gravame (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Nemmeno spiega perché prima del
settembre 2010 (quando è stato allestito un nuovo piano di mutazione) tale
procedere non era fattibile. Ne consegue lirricevibilità, su questo punto, del
gravame.

4.Lappellante si duole, inoltre, del fatto che il Pretore non si
sarebbe mai posto la domanda di sapere per quale motivo AO 1 ed __________ __________
non gli avrebbero significato i loro dubbi circa il buon esito del
frazionamento, dato che la situazione era loro nota, e che anzi AO 1 (perché
a suo dire affidatosi alle informazioni di __________ __________) lo avrebbe
sin dallinizio rassicurato circa la buona riuscita della procedura di
frazionamento da lui avviata. Al riguardo, rinvia allemail 2 maggio 2010 di cui
al doc. 83 (appello, pag. 16). Il primo giudice ha sottolineato che al più
tardi alla fine di gennaio 2010 (quando il legale ha ricevuto lo scritto 25
gennaio 2010 della Sezione dellagricoltura: doc. H = doc. 61), così come
addotto dallattore, il convenuto aveva a disposizione tutte le informazioni
per comprendere limpossibilità, secondo la normativa vigente in materia, del
rilascio di un permesso in sanatoria per un edificio situato fuori dalla zona
edificabile, che nulla aveva a che vedere con quello oggetto di compravendita
ad __________ __________ (decisione querelata, pag. 17 in basso). Con la sua
argomentazione lappellante non si confronta, quindi, compiutamente con la
motivazione pretorile, sicché anche al riguardo il gravame è inammissibile (art.
310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo stesso dicasi del passaggio laddove assevera di aver
reso attente le parti, nella bozza di rogito, sul fatto che la procedura di
frazionamento non era stata ancora autorizzata e di aver inserito, per
lappunto, una clausola di esclusione di sua responsabilità (v. anche appello,
pag. 19 in mezzo). Su questo punto, infatti, egli ribadisce di non aver potuto,
a quel tempo, fare altrimenti se non rendere attente le parti di tale
circostanza, ossia che la procedura in questione non era ancora andata a buon
fine (gravame, pag. 16 in mezzo). Anche qui lappellante misconosce, tuttavia,
la motivazione pretorile e di cui si è testé detto, secondo cui a partire da
fine gennaio 2010 egli aveva le informazioni per potersi rendere conto dellimpossibilità
dellottenimento della licenza in questione.

5.Secondo lavv. AP 1, inoltre, il primo giudice non avrebbe evocato
in alcun modo quanto da lui eseguito onde raccogliere le necessarie
informazioni dalle parti e dalla Sezione dellagricoltura. Egli sostiene che
dalla lettura della decisione impugnata emergerebbe un quadro nel quale egli
non avrebbe provveduto a verifica alcuna, ossia di negatività sul suo operato
e, più precisamente, sulla maniera in cui avrebbe fatto fronte ai suoi doveri
di diligenza. A suo dire, se il Pretore avesse tenuto conto di tutte le richieste,
colloqui e accertamenti svolti - da egli indicati puntualmente-, nonché alla
luce delle informazioni asseritamente convergenti ottenute, avrebbe
forzatamente concluso che non era nelle condizioni di tanto facilmente
intravedere quello che il primo giudice ha definito essere un vicolo cieco.
In particolare, afferma di aver insistito con le parti per entrare in possesso
di tutti gli atti relativi al frazionamento. Su questo punto conclude sostenendo
che, in buona sostanza, egli era stato tenuto alloscuro di tutto da AO 1 ed __________
__________, nonostante le sue ripetute richieste (gravame, pag. 16 in fondo e
17). Effettivamente, come emerge dai documenti indicati dallappellante egli si
è adoperato per avere le informazioni in questione. Ciononostante, tale
circostanza non muta la conclusione pretorile secondo cui a partire da dicembre
2009 - o perlomeno da fine gennaio 2010 come asserito dallattore (v. decisione
impugnata, pag. 17 in mezzo) - egli aveva gli elementi necessari per
comprendere la non fattibilità della procedura di licenza di costruzione. Come
correttamente spiegato dal Pretore, ciò che gli si rimprovera è di non aver
reagito in maniera appropriata dopo tale data (decisione querelata, pag. 21 in
alto). Per i medesimi motivi risulta, inoltre, inconferente ai fini del
giudizio la censura dellappellante secondo cui lo scritto 18 novembre 2009
della Sezione dellagricoltura (doc. C) gli sarebbe stato consegnato da __________
__________ unicamente il 14 dicembre 2009.

6.Lappellante critica, altresì, il primo giudice per aver reputato
che in occasione del colloquio telefonico 14 dicembre 2009 avuto con la
funzionaria della Sezione dellagricoltura, ing. __________ __________, gli era
stata esposta la problematica rustici (gravame, pag. 18 in fondo). Al
riguardo, afferma che dalla fotocopia delle sue personali annotazioni di tale
telefonata, prodotta agli atti quale doc. 47, emergerebbe lassenza di una
simile informazione. Tale documento, tuttavia, non può certo assurgere a prova
del contenuto del colloquio in questione. Il Pretore, con riferimento allo
scritto 18 novembre 2009 della Sezione dellagricoltura e alla testimonianza
delling. __________ __________, ha rilevato che al più tardi nel dicembre 2009
il legale venne a conoscenza dellesistenza di un rustico abusivamente riattato
e ampliato (decisione querelata, pag. 21 in alto). In tale scritto è indicato,
tra le altre cose, quanto segue: Vi segnaliamo inoltre che per poter
approvare il frazionamento del subalterno non censito nel sommarione, è
necessario disporre di una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione.
Dai dati in nostro possesso (edificio degli inventari fuori zona edificabile)[recte:
inventario degli edifici fuori zona edificabile], ledificio in questione
(n. __________) risulta infatti censito quale stalla/fienile fuori uso
(doc. C). Già dal contenuto della missiva in questione risulta quindi chiara
lesistenza di un edificio fuori zona edificabile che da stalla/fienile era
stato adibito ad abitazione. Che ciò fosse avvenuto abusivamente emerge in
maniera evidente dalla precisazione secondo cui occorreva una licenza edilizia
per il cambiamento di destinazione. Quanto al contenuto del colloquio
telefonico summenzionato, la teste ing. __________ __________ ha affermato che l'interpretazione
del contenuto di questa lettera è la seguente: viene detto della possibilità di
scorporare un sedime di 1000 m2 comprendente uno stabile abitativo primario;
viene altresì lasciato intendere che l'eventuale frazionamento di un ulteriore
edificio sarebbe stato problematico poiché questo ulteriore edificio era
censito come 'stalla/fienile' e non era quindi possibile operare il
frazionamento, se non chiedendo una licenzaedilizia per il cambiamento
di destinazione in abitazione (verbale 15 gennaio 2013, pag. 3 in alto).
Tale passaggio non fa altro che parafrasare il contenuto dello scritto 18
novembre 2009 (doc. C). Ne consegue che anche su questo punto lappello è
respinto.

7.Secondo lappellante, poi, il Pretore non avrebbe dato atto della
sua buona fede. A suo dire, lo avrebbe dipinto come un illusionista teso a
mantenere le parti in una condizione di inganno e disinformazione. Egli reputa
che la circostanza di aver inviato, in data 13 gennaio 2010, i piani di
mutazione approvati dal Comune di __________ alla Sezione dellagricoltura
(doc. 55) dimostrerebbe, tra le altre cose, proprio la sua buona fede, dato che
non avrebbe mai proposto dei piani di cui avrebbe dovuto, o potuto, sapere
essere inefficaci per liscrizione del rogito. Inoltre, afferma che non vi
poteva essere alcun motivo, da parte sua, per tirare per le lunghe e
che, anzi, lindicazione, nellaccordo di cui al doc. 70, secondo cui avrebbe
dovuto trasmettere, il 16 febbraio 2010, fr. 250'000.- a AO 1, dimostra il
contrario. In altre parole, per lui era urgente e vitale addivenire al trapasso
di proprietà in tempi brevi. In definitiva, egli chiede che gli sia perlomeno
riconosciuta la sua buona fede, al contrario di quanto a suo dire indicato dal
primo giudice (gravame, pag. 19 in fondo e 20 in alto e in mezzo). Sennonché, la
buona fede del convenuto non è in discussione e peraltro nulla indica che egli
abbia deliberatamente scelto di perseverare su una via giuridica che non era
quella adeguata. Come indicato dal Pretore, la questione è invece quella,
risposta per laffermativa, di sapere se egli, quale legale mediamente
preparato, avesse dovuto comprendere limpossibilità del rilascio di un permesso
per il cambio di destinazione di uno stabile situato fuori zona edificabile,
così come che per ottenere lautorizzazione al frazionamento della part. n. __________
RFD di __________ sarebbe bastato scorporare da tale fondo originario una nuova
particella comprendente lo stabile destinato ad __________ __________ con, al
massimo, laggiunta di 1'000 m²di terreno (decisione querelata, pag. 17).

8.Lavv. AP 1 sostiene, inoltre, che il Pretore sbaglia laddove
reputa che la procedura di licenza edilizia si sarebbe potuta evitare se egli
avesse da subito ripiegato su unaltra modalità di frazionamento. Al riguardo,
rinvia a due passaggi della testimonianza del tecnico comunale del Comune di __________,
ing. __________ __________, che a suo dire avrebbe illustrato nel modo più
categorico lestraneità del legale nella richiesta di inoltrare tale domanda di
licenza edilizia. I due passaggi in questione sono i seguenti: Ho iniziato
ad avere dei contatti con lavv. AP 1 a seguito di unaproblematica
sorta a dipendenza di un frazionamento di un fondo ubicato nel Comune di __________.
Era in effetti nata una questione a seguito dellintervento della Sezione
dellagricoltura. È stato questo intervento cantonale che ha dato avvio alla
pratica per il rilascio della licenza edilizia. A seguito di questo intervento
della Sezione dellagricoltura, abbiamo effettuato una verifica circa la
questione a sapere se vi fosse stato un abuso edilizio. Dallinventario dei
rustici, datato 1992, risultava in effetti la presenza di una stalla. La parte AO
1, una volta operato lintervento della Sezione dellagricoltura che aveva
fatto scattare i nostri accertamenti, non avrebbe potuto sottrarsi alla
procedura di rilascio di licenze edilizie; Non ebbi mai a riferire
allavv. AP 1 che la procedura era destinata allinsuccesso a seguito della
problematica dei rustici (verbale 23 aprile 2013, pag. 2). Lappellante
critica il primo giudice per aver a suo dire completamente ignorato tale
testimonianza, mentre da essa egli avrebbe dovuto trarre tre conclusioni
fondamentali: (1) che lavvio della procedura di richiesta di licenza edilizia
era ormai ineluttabile siccome determinato dalla presa di posizione della
Sezione dellagricoltura e, quindi, indipendente dal suo operato; (2) che la
situazione di fatto e di diritto non era chiara nemmeno per il Comune, che
aveva dovuto fare debite verifiche, sicché non poteva esserla nemmeno per lui; (3)
che in tutti i contatti con il Comune mai era stata evocata una problematica
ostativa circa la questione rustici, sicché egli non sbagliava ad alimentare
aspettative circa lesito della procedura di licenza edilizia (appello, pag.
21). Lavv. AP 1 rinvia, inoltre, al contenuto delle osservazioni 26 maggio
2010 formulate allattenzione del Municipio di __________, criticando il
Pretore per non aver a suo dire spiegato il motivo per cui avrebbe potuto
prescindere dallallestirle (gravame, pag. 22).

8.1  Per quanto concerne gli aspetti (2)
e (3) menzionati dallappellante, va rilevato che egli si limita a ribadire
quanto asserito in prima sede, senza confrontarsi con le argomentazioni
pretorili. Il primo giudice ha invero spiegato che la circostanza secondo cui
il tecnico comunale non lo avesse informato che la procedura era destinata
allinsuccesso non lo esime da colpe, dato che era lui il giurista al quale era
stato affidato il compito di rogare la vendita. Tanto più che, come rettamente
indicato dal Pretore, la questione delle edificazioni fuori zona non rientra
fra le competenze delle autorità comunali. Per tacere del fatto che il tecnico
in questione non è lautorità comunale, bensì un suo funzionario (decisione
impugnata, pag. 18 in alto). Inoltre, il primo giudice ha ben spiegato che
nulla avrebbe impedito, come in effetti avvenuto nel settembre 2010, di far
allestire un nuovo piano di mutazione. Su questo punto lappello è quindi
irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo stesso dicasi del suo riferimento
al contenuto dello scritto di cui al doc. 83 (gravame, pag. 22 in mezzo), così
come del suo rinvio, sempre su questo aspetto, alla deposizione 9 luglio 2013
del tecnico geomatico __________ __________, allepoca municipale di __________
(appello, pag. 25).

8.2  Discorso a parte merita, invece, la
considerazione (1) indicata sopra, secondo cui lavvio della procedura di
richiesta di licenza edilizia era ormai ineluttabile siccome determinato dalla
presa di posizione della Sezione dellagricoltura del novembre 2009 e, quindi,
indipendente dal suo operato. Il Pretore ha spiegato che anche qualora vi fosse
stato un intervento dufficio dellautorità comunale ai fini dellinoltro di
una domanda di costruzione in sanatoria, AO 1 avrebbe potuto decidere di
limitarsi a incaricare un architetto per lallestimento dei piani, evitando poi
comunque di intraprendere ulteriori vani passi legali nellambito del
procedimento edilizio (decisione impugnata, pag. 20 in mezzo). Nel passaggio
del gravame in questione lappellante non si confronta con questa motivazione,
sicché il medesimo è inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). A pag. 32 in
alto egli critica, al riguardo, il primo giudice, nel senso che il patrocinio
legale in una pratica edilizia sarebbe tuttaltro che raro o inutile e
sottolinea che il cliente aveva richiesto di sollecitare lo __________, a suo
dire inattivo. Anche qui, tuttavia, non si confronta con la motivazione di
prima sede, laddove il primo giudice ha spiegato che il mandatario ha un
obbligo di informazione del cliente, tra le altre cose di tutte le circostanze
che potrebbero influenzare il raggiungimento del successo del mandato e, di
converso, la decisione circa uneventuale revoca o modifica del mandato
(decisione querelata, pag. 20 in mezzo). Ne consegue che anche su questo punto
il gravame è, una volta di più, irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Per i
medesimi motivi non può essere seguita largomentazione formulata
dallappellante a pag. 30 seg. del gravame, secondo cui il primo giudice non
avrebbe tenuto conto del fatto che sulla base di un incarico conferitogli nel
febbraio 2010 le sue mansioni andavano oltre a quelle notarili e concernevano
la rappresentanza di AO 1 nella procedura amministrativa di licenza edilizia
(decisione impugnata, pag. 25).

9.Secondo lavv. AP 1 il Pretore non avrebbe evocato e valorizzato il
contenuto della testimonianza 15 gennaio 2013 dellarch. __________ __________,
il quale si sarebbe autoaccusato di aver allestito una domanda di costruzione
che paventava senza possibilità di riuscita e avrebbe ammesso di non aver mai
reso partecipe lappellante delle sue perplessità (gravame, pag. 23 in fondo e
24 in alto). Il teste ha riferito: Mi ero comunque meravigliato del fatto
che venisse chiesta una licenza per uno stabile che da anni era abitato e per
il quale era stato chiesto e ottenuto lallacciamento allacqua potabile. Da
parte mia, in ogni caso, ero praticamente convinto che non sarebbe stata
rilasciata la licenza edilizia. Ciò anche perché era stata effettuata
unaggiunta alledificio originario. Avevo lesperienza di più di 50 domande di
costruzione riguardanti dei rustici e sapevo quali fossero i criteri richiesti
per lottenimento di una licenza (). Non ricordo se durante lincontro del 5
maggio 2010 dissi allavv. AP 1 che ci sarebbero potute essere difficoltà per
lottenimento della licenza edilizia (verbale 15 gennaio 2013, pag. 4). Effettivamente,
il Pretore non ha menzionato tale testimonianza. Tuttavia, la stessa non è di
aiuto alla tesi dellappellante: da un lato, emerge perfino levidenza
dellinsuccesso del procedere adottato dal legale; dallaltro, egli non può avere
attenuanti dalla circostanza che larchitetto non ricorda di avergliene
parlato, dato che doveva disporre di tali conoscenze in virtù del suo ruolo di
giurista. Per questultimo motivo non può essere seguita nemmeno la tesi secondo
cui la problematica legata allesistenza del rustico abusivo gli sarebbe stata
sottaciuta da AO 1, così come, a suo dire, emergerebbe dalla testimonianza 28
maggio 2013 di __________ __________ (gravame, pag. 24). In altre parole, come
indicato dal Pretore un legale mediamente preparato avrebbe dovuto
accorgersi della situazione, ovvero dellimpossibilità di ottenere una licenza
edilizia per il cambio di destinazione (a prescindere dalla preesistenza di un
abuso) al più tardi a fine gennaio 2010, allorquando disponeva degli elementi
per poter operare un esame della fattispecie. Al contrario di quanto afferma il
legale (appello, pag. 25 in basso e 26 in fondo), non vi è quindi alcuna
interruzione del nesso causale adeguato. Quanto alla clausola n. 3.3 del rogito
di cui al doc. 52 (Le parti dichiarano che non sussistono condizioni o
impedimenti di diritto pubblico o privato per il perfezionamento e
ladempimento del contratto, dispensando il Notaio da qualsivoglia verifica
presso pubblici uffici, autorità o terzi), che lappellante invoca a sua
discolpa, va ribadito che al più tardi a fine gennaio 2010 avrebbe dovuto
accorgersi dellimpedimento in questione e che almeno da tale momento non
avrebbe potuto semplicemente fingere che non esistesse.

10.In relazione alla procedura di contravvenzione
lappellante insiste nel criticare il Pretore e afferma che questi avrebbe
evocato solo come fatto di cronaca lavvio della stessa, senza rilevare che
quella procedura era già in corso e che egli aveva, al riguardo, il mandato di
patrocinio legale (gravame, pag. 22 in alto).

10.1   Effettivamente, il costo legale
relativo alla procedura in questione sarebbe incorso allattore
indipendentemente dalloperato dellappellante. Infatti, esso è da ricondurre
allesistenza del rustico abusivamente riattato. Tale situazione difforme al
diritto non può essere attribuita allavv. AP 1, sicché lappellato è malvenuto
nel voler scaricare una sua responsabilità al riguardo affermando che se il
legale non avesse presentato i piani di mutazione originari, le autorità non
sarebbero state costrette ad agire (risposta, pag. 15 in alto). Ne
consegue che il Pretore ha a torto depennatoin totole prestazioni
successive alla fine di gennaio 2010, senza chinarsi sulle medesime e comprenderne
la portata.

10.2   A pag. 28 in mezzo del gravame lappellante
chiede che gli sia riconosciuta lattività da lui svolta per lallestimento
delle osservazioni alla notifica di contravvenzione 26 maggio 2010 di cui al
doc. 85. Su questo punto non specifica la sua pretesa, limitandosi a rinviare
allelenco delle sue prestazioni prodotto quale doc. 150.14 - 150.22. Sennonché,
non compete a questa Camera esaminare nel dettaglio il documento menzionato
alla ricerca di ipotetiche prestazioni inerenti a tale attività, salvo quella
che appare in maniera evidente sotto la data del 26 maggio 2010 (doc. 150.17),
ove è indicato che per la redazione e spedizione delle osservazioni nella
procedura di contravvenzione ha impiegato 300 minuti e che le spese (sette pagine
in tre esemplati inviati per plico raccomandato) ammontano a fr. 96.-. Con la
petizione lattore ha contestato in maniera unicamente generica lammontare
della fattura comprendente tutte le prestazioni che il legale ha affermato aver
eseguito (è assolutamente eccessiva, non proporzionale al valore del rogito
e alla complessità della causa, e quindi arbitraria; le 98 ore rivendicate
dal legale sarebbero assolutamente eccessive), con particolare
riferimento alla tariffa oraria applicata (memoriale, pag. 6 seg.). Con la
risposta di prima sede il legale ha prodotto la distinta delle sue prestazioni
sub doc. 150. Al riguardo, nella replica lattore non si è pronunciato sulla
correttezza del tempo indicato dal convenuto e sullammontare delle spese testé
riportato, limitandosi, ancora una volta, a contestare in generale il
riconoscimento di qualsivoglia attività successiva, al più tardi, al gennaio
2010. Così facendo, si è avvalso di un mezzo di difesa senza premunirsi,
nellipotesi che lo stesso fosse venuto meno, di avanzarne un altro (quello
della contestazione dei fatti indicati dal convenuto) a sua tutela. Ne consegue
che al convenuto devessere riconosciuto lonorario corrispondente a 300 minuti
di lavoro, che - dipartendosi da fr. 280.- allora come indicato al consid. 16
- corrispondono a fr. 1'400.-, nonché fr. 96.- di spese.

11.Secondo lappellante il primo giudice non avrebbe, altresì, prestato
la minima attenzione alla circostanza della sua malattia, comprensiva di
ospedalizzazione. Egli afferma che essa sarebbe stata in realtà lunica causa
del protrarsi della pratica e del ritardo nel chiudere la stessa. A suo dire,
tale assenza forzata avrebbe comportato una cesura nelle relazioni con i
clienti, sebbene si sia prodigato a mantenere i contatti attraverso lo
smartphone mentre era degente presso la clinica. Pur riconoscendo lo sforzo in
tal senso da parte del legale in un momento di debilitazione importante, resta tuttavia
la critica sullaver perseverato nel seguire la strada del frazionamento originario,
sicché si rinvia, al riguardo, a quanto illustrato ai considerandi precedenti.
Per lo stesso motivo è irricevibile anche quanto affermato in relazione al
fatto che AO 1 avrebbe mantenuto il suo patrocinio, per atti concludenti, anche
dopo aver cambiato strategia nellambito notarile (gravame, pag. 22 in fondo).

12.A detta dellappellante, poi, il Pretore avrebbe erroneamente interpretato
il contenuto del suo scritto 16 novembre 2010 (doc. 137) come una sorta di
consiglio a ricorrere. Egli afferma di essersi limitato, seppur non
diligentissimamente, a esporre la situazione, dato che cera un termine di
ricorso da rispettare. In altre parole, avrebbe chiesto conferma o meno al
cliente sullintenzione di ricorrere, affermando che in circostanze normali avrebbe
anche potuto consigliare di ricorrere ma riservandosi di operare delle
verifiche/delucidazioni con il Servizio ricorsi medesimo. A suo dire, il
secondo parere richiesto allavv. __________ __________ è stato quindi inutilissimo,
per tacere del fatto che questultimo avrebbe richiesto quale onorario fr.
1'500.- anziché i fr. 500.- riconosciuti dal primo giudice (appello, pag. 23).
Il Pretore ha reputato giustificato un risarcimento per il costo relativo a
tale secondo parere. Egli ha spiegato che se il convenuto avesse svolto
diligentemente il proprio mandato, avrebbe egli medesimo dovuto assolutamente
sconsigliare il proprio mandante dal ricorrere contro la decisione di diniego
della licenza edilizia in sanatoria, dato che un gravame era del tutto privo di
probabilità di esito favorevole. Il primo giudice ha quindi sottolineato che di
fronte a una sorta di consiglio a ricorrere lattore ha ritenuto di
dover chiedere un secondo parere allavv. __________ __________, cosa
che non si sarebbe resa necessaria se il convenuto avesse diligentemente svolto
il proprio mandato, sconsigliando il mandante dinterporre un rimedio giuridico
vano (decisione impugnata, pag. 25). Indipendentemente dalla questione di
sapere se il contenuto dellemail 16 novembre 2010 (doc. 137) sia da
interpretare come un invito a ricorrere, resta il fatto che in quel momento
egli avrebbe in ogni caso già dovuto sconsigliare un tale procedere al cliente.
La sua censura al riguardo cade pertanto nel vuoto. Per gli stessi motivi non
può quindi essere seguita largomentazione espressa a pag. 31 in fondo del
gravame, secondo cui egli sarebbe stato oggetto di biasimo unicamente se avesse
consigliato al cliente di ricorrere.

13.A pag. 26 del proprio
gravame lappellante afferma che se cè stato un errore di valutazione, esso
concerne lesame delle chances di successo della pratica edilizia, tuttavia non
causale per linsorgere di prestazioni definite inutili. Ciò perché, a suo
dire, quanto svolto era anche dettato dalle emergenze della pratica
amministrativa. Egli sostiene che errato sarebbe stato, invece, perseverare
nella pratica edilizia fino alla fine, nel senso di istare fino al Tribunale
federale e nel chiedere colloqui con la Sezione dellagricoltura, senza invece
optare alla prima occasione per una soluzione alternativa, ossia nel proporre
dei nuovi piani di mutazione (appello, pag. 26). Sennonché, in tale maniera
lappellante non si confronta compiutamente con la motivazione pretorile più
volte indicata, ossia che al più tardi a partire dalla fine di gennaio 2010
egli aveva tutti gli elementi a disposizione per scegliere la strada della
modifica dei piani di mutazione anziché perseverare in quella originaria. Su
questo punto lappello è quindi irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo
stesso dicasi dellargomentazione secondo cui lerrore commesso, da egli denegato,
non avrebbe provocato danno alcuno, se non la dilazione del trapasso a Registro
fondiario (appello, pag. 26). Infatti, anche qui il legale si limita ad anteporre
in maniera apodittica la propria tesi alla motivazione pretorile, senza
spiegare in che misura la stessa sarebbe errata.

14.Lappellante critica,
altresì, il Pretore per aver negato ogni remunerabilità alle prestazioni
eseguite dopo febbraio 2010, senza chinarsi minimamente sulle singole posizioni
(gravame, pag. 27 segg.). Effettivamente, come indicato al consid. 10 il
Pretore ha a torto depennatoin totole prestazioni successive alla fine
di gennaio 2010, senza vagliare le medesime e comprenderne la portata.

14.1   Per quanto concerne le
osservazioni 26 maggio 2010 (doc. 85) formulate nella procedura di
contravvenzione si rinvia a quanto già illustrato (sopra, consid. 10). Lappellante
critica, poi, il primo giudice per aver depennato lattività da lui svolta e
corrispondente a oltre 50 fra mail, lettere, colloqui e telefonateesclusivamente
con AO 1/__________/__________. Egli si limita, tuttavia, a domandarsi se
si vuol pretendere che fossero tutte inutili, precisando che
nellaffermativa il Pretore avrebbe dovuto spiegare quali e perché. Lavv. AP 1
sottolinea, inoltre, che i clienti sarebbero stati estremamente attivi ed
esigenti nel chiedere in continuazione resoconti sulla procedura, nonché formulando
domande e puntualizzazioni alle quali lui doveva fornire risposte (gravame,
pag. 27 in fondo). Sennonché lappellante non spiega quali dei contatti in
questione si riferiscono alle prestazioni che non dovevano essere più fornite
dopo la fine di gennaio 2010 e quali concernerebbero altre attività non
collegate alle prime. Ne consegue che su questo punto lappello è irricevibile
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo stesso dicasi di quelle che il legale definisce
svariate ore di ascolto nei confronti di __________ (__________) e che
concernerebbero, in sostanza, richieste di rendiconto da parte sua (gravame,
pag. 27 in basso).

14.2   Lappellante sostiene, altresì,
che gli andrebbero riconosciute anche le prestazioni effettuate in data 15
febbraio 2010, ossia il colloquio con i clienti, lallestimento dellaccordo di
cui al doc. 70 e la preparazione della procura (doc. 71). Tali atti erano a suo
dire necessari per sbloccare una buona parte del prezzo di vendita (appello,
pag. 28 in alto; vedi anche il riferimento al doc. 71 a pag. 30). Tuttavia, se già
a fine gennaio 2010 il legale si fosse diligentemente accorto che la soluzione
da percorrere era quella poi intavolata il 6 settembre 2010, le tempistiche per
poter procedere alliscrizione della vendita avrebbero potuto non rendere
necessaria una tale modifica. Tantè che come illustrato sopra alla lett. O, sulla
base del nuovo piano di mutazione n. __________ fatto allestire il 16 settembre
2010 (in cui dalloriginaria part. n. __________ RFD di __________ è stata
scorporata unicamente la nuova part. n. __________ RFD di 1'000 m², oggetto
della vendita ad __________ __________: doc. 144) il 28 settembre 2010 la
Sezione dellagricoltura ha autorizzato il frazionamento (doc. 133) e il 22
novembre successivo lavv. AP 1 ha chiesto liscrizione a Registro fondiario
della compravendita come da suo rogito 19 dicembre 2009 (doc. 142). Daltronde,
il legale nemmeno dimostra che una simile modifica sarebbe stata in ogni caso
necessaria. Al riguardo lappello è pertanto respinto.

14.3   Lappellante si domanda il
motivo per cui non gli è stato riconosciuto lonorario per listanza di iscrizione
del frazionamento 22 novembre 2010 allestita sulla base dei piani approvati
(doc. 141). A ragione. Infatti, la circostanza che la stessa sia stata
inoltrata solo nel novembre 2010 e non precedentemente, ossia poco dopo la fine
di gennaio 2010 - momento in cui il convenuto avrebbe dovuto accorgersi che la
strada da percorrere era quella, per lappunto, di un diverso frazionamento -
non può certo significarne linutilità. Sulle ore e le spese inerenti a tale
attività, lappellante rinvia alle sue prestazioni effettuate il 19 ottobre
2010, che sulla scorta del doc. 150.20 corrispondono a 225 minuti (90 + 120 +
15) e a fr. 48.- di spese (fr. 30.- + fr. 18.-). Anche qui, con la replica di
prima sede lattore non si è pronunciato sulla correttezza del tempo indicato
dal legale e sullammontare dei costi testé riportato. Ne consegue che al
legale vanno riconosciuti fr. 1'050.- di onorari (225 minuti x fr. 280.-/ora:
vedi consid. 16) e fr. 48.- di spese. Su questo aspetto lavv. AP 1 soggiunge
che gli devono essere riconosciute anche le prestazioni per lo svincolo
ipotecario e le altre prestazioni connesse. Sennonché, un tale
riferimento generico non adempie ai dettami di motivazione del gravame di cui
agli art. 310 e 311 cpv. 1 CPC. A nulla muta, al riguardo, il rinvio
dellappellante alla lettera 27 ottobre 2010 allo __________, dato che non vi è
alcuna evidenza della medesima, nel senso che non è nemmeno indicata nei
documenti prodotti dal convenuto con la propria risposta di prima istanza.

14.4   In relazione allonorario per
lallestimento delle osservazioni 4 novembre 2010 alle opposizioni inoltrate dai
servizi generali e dallARE alla domanda di licenza edilizia (doc. 135), lappellante
afferma che la posta in palio in quel frangente non era tanto lottenimento
della licenza di costruzione ai fini notarili, bensì lavvio di una trattativa
con le autorità che permettesse di mettersi al riparo da decisioni estreme,
quali lordine di demolizione del rustico (appello, pag. 28 in basso). Tale
asserto si esaurisce, tuttavia, in una propria opinione personale che non muta
la natura delle osservazioni in questione, che devono essere collocate nella
più volte menzionata procedura di licenza edilizia.

14.5   Lappellante critica, infine, il
Pretore per non avergli riconosciuto quanto da lui eseguito in data 17 novembre
2010 in relazione allavv. __________ __________. A suo dire, egli ha agito in
ossequio ai doveri di diligenza nei confronti del cliente, agendo peraltro in
maniera collegiale (gravame, pag. 29 in alto). Il primo giudice ha spiegato che
lesigenza di AO 1 di chiedere un secondo parere al legale testé menzionato non
si sarebbe manifestata se il convenuto avesse diligentemente svolto il proprio
mandato, sconsigliando il proprio mandante dallinterporre un rimedio giuridico
vano (decisione impugnata, pag. 25 in fondo). Effettivamente, come indicato al
consid. 12, lappellante avrebbe dovuto sconsigliare il cliente da un tale procedere.
In una simile evenienza, il cliente, il cui dubbio risiedeva proprio
sullutilità di continuare nella procedura di licenza edilizia, non avrebbe
avuto la necessità di chiedere il secondo parere testé menzionato. Ne consegue
che su questo punto la decisione pretorile resiste alla critica.

15.A pag. 32 in mezzo il
legale sottolinea che il rogito da lui allestito era perfettamente idoneo
alliscrizione, mentre a essere carente è stata limpostazione del
frazionamento definita inizialmente da AO 1 ed __________ __________. Per i
motivi illustrati ai considerandi precedenti tale considerazione è tuttavia
inconferente ai fini del giudizio.

16.Lappellante critica, infine, il Pretore per aver fissato la tariffa
oraria in fr. 280.-, ossia a suo dire al minimo tariffario (gravame, pag. 32 in
fondo). Con tale argomentazione egli non si confronta, tuttavia, con la diffusa
motivazione pretorile esposta a pag. 23 segg. della decisione querelata, sicché
anche su questo punto il gravame è inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC).
Il legale soggiunge che il primo giudice avrebbe totalmente misconosciuto che
laccordo tariffario prevedeva anche la corresponsione di un importo minimo da
fr. 30.- a fr. 50.- per colloqui, telefonate e lettere. Egli afferma che il Pretore
avrebbe ignorato quanto indicato al riguardo a pag. 21 della risposta di prima
sede, ossia che ricalcolando il tutto pure a un saggio ridotto di fr. 290.-
allora ma con le posizioni di fr. 50.- testé menzionate, si giungerebbe a un
importo identico a quello ottenuto applicando unicamente la tariffa oraria di
fr. 350.-. Lappellante sottolinea che tale circostanza non sarebbe
stata contestata dalla controparte (appello, pag. 33). Egli dimentica,
tuttavia, che è stato lui medesimo a scegliere di fatturare esclusivamente su
base oraria (doc. 150.7). Per tacere del fatto che, una volta di nuovo, non
spiega il motivo per cui le argomentazioni sulla base delle quali il Pretore ha
fissato la tariffa oraria a fr. 280.- sarebbero errate, limitandosi a proporre
una tariffa di fr. 290.- allora con laffermazione apodittica che sarebbe
comunque vantaggiosa. Lappellante afferma, inoltre, che la base oraria di fr.
280.- sarebbe comunque troppo bassa, avuto riguardo, a suo dire, dei valori
mediamente applicati nellavvocatura e del tipo di pratica. Egli sostiene che non
si contano i mail e i colloqui in lingua tedesca, nonché le sollecitazioni fino
allinverosimile, che hanno costretto il sottoscritto a veri esercizi letterari
(in lingua straniera) per spiegare di volta in volta lo stato della procedura.
Sennonché, lappellante si limita a proporre in maniera vaga il suo punto di
vista, rinviando in maniera generica a email e colloqui senza indicare
precisamente, in relazione allattività che gli è riconosciuta, dove
risiederebbe concretamente la complessità asserita. Ne consegue che su questo
punto il gravame è, di nuovo, irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Per
tacere del fatto che, in realtà, il Pretore ha tenuto proprio in considerazione
il supplemento del 20% stabilito a forfait dalle parti alla clausola 6.1 del
contratto di cui al doc. B (decisione impugnata, pag. 26 in alto). Secondo
lappellante, poi, alle parti sarebbero sempre stati forniti dei resoconti
intermedi dai quali appariva in maniera chiara che la base oraria era di fr.
350.-. Al riguardo, rinvia ai doc. 86, 92, 95 e 101 (gravame, pag. 33 seg.). In
relazione al doc. 86, il Pretore ha spiegato che da questo documento laspetto
evocato dal convenuto non appare in maniera chiara. Il legale non si confronta
con tale motivazione, sicché anche qui il gravame è inammissibile. Non può
quindi nemmeno essere seguita largomentazione secondo cui con il doc. 92 AO 1
non si sarebbe lamentato della tariffa di fr. 350.- allora, a dire
dellappellante risultante da precedenti comunicazioni. Quanto ai doc. 95 e
101, al contrario di quanto sostiene il legale dai medesimi non emerge in
maniera chiara la tariffa in questione. Lappellante conclude affermando che di
fronte alla decurtazione di quanto rivendicato, dovrebbe perlomeno cadere lo
sconto da egli concesso (gravame, pag. 34 in mezzo). Egli misconosce, tuttavia,
che nel calcolare lonorario il Pretore non ha applicato lo sconto testé
menzionato (decisione querelata, pag. 26 in alto).

17.Alla luce di quanto
suesposto, allavv. AP 1 vanno riconosciuti anche fr. 2'450.- (fr. 1'400.- + fr.
1'050.-) di onorari e fr. 144.- (fr. 96.- + fr. 48.-) di spese. Agli onorari
indicati dal Pretore di fr. 10'318.- vanno quindi aggiunti fr. 2'450.-, per un
totale di fr. 12'768.-. Il supplemento del 20% è pertanto di fr. 2'553.60,
anziché i fr. 2'063.60 fissati nella decisione querelata. Le spese ed esborsi a
terzi ammontano, invece, a fr. 1'161.- anziché fr. 1'017.-. LIVA è fissata a
fr. 1'252.70 [7.6% su fr. 16'482.60 (fr. 12'768.- + fr. 2'553.60 + fr. 1'161.-)].
Il totale delle prestazioni in questione è quindi di fr. 17'735.30. Il
convenuto ha trattenuto fr. 47'331.-, sicché egli deve restituire fr. 29'595.70,
cui vanno aggiunti i fr. 500.- inerenti allonorario dellavv. __________ __________,
per un totale di fr. 30'095.70.

18.In definitiva, nella misura
in cui è ricevibile lappello è parzialmente accolto. La decisione impugnata
devessere riformata, nel senso che la petizione è accolta limitatamente
allimporto di fr. 30'095.70. Dato che il grado di soccombenza dellattore non
risulta essere modificato in maniera consistente, non vi è invece motivo di
riformare la ripartizione delle spese giudiziarie di prima sede. Le spese
processuali e le ripetibili di seconda istanza seguono la rispettiva
soccombenza.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC,
la LTG e il RTar

decide:I.Lappello 26 maggio 2014
dellavv. AP 1è parzialmente accolto nella misura in cui è ricevibile.
Di conseguenza, invariati gli altri dispositivi, la decisione 10 aprile 2014
inc. OR.2011.10 della Pretura della giurisdizione di Locarno Citta è così
riformata:

1.   La petizione 12 luglio 2011 è parzialmente
accolta. Di conseguenza, il convenuto è tenuto a versare allattore fr.
30'095.70 oltre interessi al 5% dal 23 dicembre 2010.

II.Le
spese processuali, di fr. 3'000.- e già anticipate dallappellante, sono poste
a suo carico per 24/25 e, per il resto, a carico della parte appellata. Lappellante
rifonderà inoltre alla controparte fr. 2'200.- per ripetibili ridotte di
seconda sede.

-    ;

-    .

Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
vicepresidente                                                   Il
vicecancelliere

Rimedi
giuridici

Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).