ti_gerichte · 40.2005.70 · 2006-06-19 · it
Correttivo del -20% sul valore metrico del terreno per difficoltà di accesso e limitazioni previste dalle NAPR.


Incarto n.40.2005.70

__________

Lugano

19 giugno 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Dario Medici

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 4/6 maggio 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 115 MF di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 3 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 115 MF di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 466'873.-.

Il
reclamo interposto in data 11 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 5 aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore
metrico unitario di CHF/mq 75.- stabilito per il terreno rispecchia in modo
prudenziale il valore di mercato.

3.     Con
ricorso 4/6 maggio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
che il giardino venga considerato zona edificabile e, laddove ciò non fosse di
competenza del Tribunale di espropriazione, unequa riduzione del relativo
valore di stima. Ciò poiché il medesimo non beneficia di alcun accesso
carrozzabile ed è raggiungibile unicamente tramite uno stretto cunicolo che
passa attraverso la casa o da un sentiero ripidissimo, è circondato da un lato
dalle facciate con finestre degli edifici che sorgono sui mapp. nr. 102 e 105 e
da quello opposto dal riale __________. Infine, lintenzione della proprietaria
è di preservare il mappale comera in origine senza ulteriori edificazioni.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 3 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che
il sub. b, raggiungibile unicamente tramite un vicolo che si trova su via __________
o da uno stretto passaggio sottostante labitazione sub. A, è destinato a
giardino.

A
confine sono presenti i mapp. nr. 102 e 105, i cui edifici, con diverse
aperture, si affacciano sul sub. b del mapp. no. 115, mentre sul lato opposto
il fondo confina con il riale __________.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria delloggetto stimato e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo del -20%
sul valore metrico del terreno. Ciò poiché, a differenza di altri terreni
situati nel nucleo di __________ (NV) e attualmente posti in zona di
pianificazione (art. 45 NAPR), che sono accessibili tramite strada, il prato
identificato come sub. b risulta accessibile unicamente tramite un sentiero di
dimensioni ridotte o uno stretto sottopassaggio che attraversa ledificio sub.
A. Oltre a ciò una nuova edificazione dovrà necessariamente rispettare una
distanza di almeno 4 m dagli edifici già esistenti, che si trovano a confine e
presentano delle aperture e di almeno 6 m dal corso del riale __________ (art.
45 NAPR attuali in relazione con lart. 26 NAPR del __________).

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

Non
rientra in particolare nelle competenze del Tribunale di espropriazione, ma
semmai in quelle delle autorità politiche comunali, modificare le zone previste
dal piano regolatore in vigore.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 115 MF di __________ stabilito in CHF 462'204.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 115 MF di __________ stabilito in CHF
462'204.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellufficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi