ti_gerichte · 40.2005.265 · 2006-07-10 · it
Edificio principale: riduzione del valore metrico a nuovo; aumento del correttivo della vetustà; stralcio del correttivo di classe sul valore metrico; riduzione della superficie abitabile determinante; riduzione del valore di reddito.


Incarto n.40.2005.265

__________

Lugano

10 luglio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Dario Medici

ing. Argentino Jermini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 12/13 dicembre 2005 da

-
 MIST 1,

-
 MIST 2,

-
 MIST 3,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 16 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 80 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 16 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 80 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 406'618.-.

Il
reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dai proprietari è stato respinto dallUCS
con decisione 16 novembre 2005.

Lautorità
di prima istanza, anche a seguito dellesperimento di un sopralluogo, ha
confermato la propria decisione in merito a tutte le censure sollevate dai
reclamanti ribadendo che le argomentazioni elencate nel reclamo sono già state
adeguatamente considerate.

3.     Con
ricorso 12/13 dicembre 2005, completato il 23/24 gennaio 2006, MIST 1, MIST 2 e
MIST 3 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del
valore ufficiale di stima da CHF 406'618.- a CHF 199'487.-. Ciò poiché lUCS
non avrebbe sufficientemente considerato le particolarità delledificio,
composto da piani collegati esclusivamente da una scala esterna e in parte
praticamente inutilizzabili (piano cantinato, piano terreno e sottotetto), nonché
privo di riscaldamento centrale e con dei serramenti modesti. Tutti fattori che
avrebbero dovuto condurre lautorità di prima istanza a considerare nel calcolo
della cubatura unicamente gli spazi effettivamente utilizzabili, stralciare il
correttivo di classe del +10% sul valore metrico delledificio e ad applicare
un correttivo della vetustà perlomeno pari al 40%.

Pure
il valore di reddito, per le ragioni suesposte, per lassenza di parcheggi, la
difficoltà di accesso, la mancanza di infrastrutture e servizi deve essere
ridotto ad un valore capitalizzato di CHF 179'104.-.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 16 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che
ledificio principale sub. A, accessibile unicamente grazie ad un passaggio
pedonale nel nucleo, è strutturato su 4 livelli. Più precisamente i seguenti:

-
Piano cantina: composto da tre locali cantina distinti e da un accesso diretto
a lago con posto barca coperto (tettoia). Il laboratorio non esiste più.

-
Primo livello: composto da 4 locali, un ulteriore piccolo locale e un servizio.
Questa parte delledificio non è attualmente abitata ed è pure difficilmente
abitabile.

-
Secondo livello: composto da un locale cucina-sala, due camere, due locali
disponibili e un servizio in comune con il livello no. 3 (lavanderia e servizio
supplementare).

-
Terzo livello: composto da una sala, una cucina, tre camere e un servizio. La
sopraelevazione del 1960 è stata unicamente parziale. Questo piano è
attualmente abitato da MIST 1 e dai suoi famigliari ed è lunico con
riscaldamento (elettrico).

Il
piano cantina e i primi due livelli si trovano essenzialmente nello stato
originario mentre il terzo livello è il frutto di una sopraelevazione (ampliamento
parziale) risalente al 1960 e di una ristrutturazione parziale avvenuta nel
1994.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1, MIST 2 e MIST 3, proprietari
delloggetto stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in
ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata
in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione
del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento
della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

-     Premesso che la cubatura effettiva
delledificio principale sub. A verificata in sede di sopralluogo corrisponde
effettivamente a 1'386 mc, lo stato globale del medesimo, che si trova
essenzialmente nello stato originario ad eccezione dellultimo piano, deve
essere considerato sufficiente e non normale come ritenuto a torto dallUCS.
Ciò conduce a ritenere un valore metrico a nuovo di CHF/mc 280.-, che meglio si
adatta alle caratteristiche concrete delledificio, nonché un correttivo della
vetustà del 48%, che considera come nel corso degli anni gli interventi di
ampliamento e di ristrutturazione, riconducibili agli anni 1960 e 1994, sono
stati essenzialmente ristretti agli spazi corrispondenti allattuale ultimo
piano. Il Tribunale, che deve accertare dufficio i fatti determinanti per la
causa e non è tenuto dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.),
non ritiene invece giustificato il correttivo di classe del +10% applicato
dallUCS sul valore metrico a nuovo delledificio principale. Ciò poiché, oltre
a non essere stato minimamente argomentato dallautorità di prima istanza e a
risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della
casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella
Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della
costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà
secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei
correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con
la nota marginale dellart. 10 del Regolamento di applicazione della Lst.).

Al di là di questo aspetto, che
può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato dufficio
siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

-Come da risultanze di sopralluogo la
superficie abitabile corrisponde di fatto a quella del secondo e del terzo
livello, ovvero a 160 mq - 114 mq + 114 mq) x 0.7 -, mentre il livello cantina
e il primo livello, nello stato in cui si ritrovano attualmente, risultano
praticamente inabitabili.

-Nella determinazione del valore di
reddito deve essere stralciato il reddito presunto di CHF 1'278.20 stabilito
dallUCS per il laboratorio/officina poiché non più esistente. Inoltre,
considerato che ledificio è composto da due piani abitabili oltre ad un posto
barca con darsena e degli spazi supplementari ai piani cantina e al primo piano,
certamente utilizzabili perlomeno quali deposito/cantina, il Tribunale ritiene
che un reddito presunto complessivo di CHF 24'000.- annui (CHF 2'000.- mensili)
sia prudenzialmente adeguato alla fattispecie concreta, ritenuto inoltre che,
al di là delle difficoltà di accesso tipiche di un fondo situato in un nucleo
di villaggio, limmobile si trova direttamente in riva al lago __________ e
pertanto in una posizione privilegiata ed ambita.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella
specifica zona del nucleo tradizionale (NT) in riva al lago già si è tenuto
conto della loro posizione, delle limitazioni di piano regolatore, delle
difficoltà di accesso e della ristrettezza di servizi, posto che il valore
assegnato a tali terreni, decisamente prudenziale rispetto al prezzo
normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, è
stato fissato in CHF/mq 90.-.

In
concreto non si intravedono del resto motivi tali da giustificare unulteriore
riduzione del valore metrico di riferimento.

8.

8.1.

Di
conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del
mapp. no. 80 RFD di __________ stabilito in CHF 286'568.-, come da scheda di
calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 550.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 3/5 per lUCS e dei rimanenti 2/5 per i ricorrenti,
che hanno chiesto la riduzione del valore ufficiale di stima a CHF 199'487.-
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 80 RFD di __________ stabilito in CHF
286'568.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 550.-, è posta
per 3/5 a carico dellUfficio cantonale di stima e per i rimanenti 2/5 in
solido a carico dei ricorrenti.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi