ti_gerichte · 80.2007.132 · 2009-04-15 · it

Imposta sugli utili immobiliari: spese deducibili, non estinzione debito ipotecario

Tessin Camera di diritto tributario 15.04.2009 80.2007.132
Tessin Camera di diritto tributario 15.04.2009 80.2007.132
Ticino Camera di diritto tributario 15.04.2009 80.2007.132

Incarto n.
80.2007.132
Lugano
15 aprile 2009
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributar
io
del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
F
io
renzo
Gianinazzi
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 25 settembre 2007 contro la decis
io
ne del 27 agosto 2007 in materia di imposta sugli
utili immobiliari.
Fatti
A.
Con atto pubblico del
28 febbraio 2007, iscritto a registro fondiario il 1° marzo 2007, i coniugi __________
e __________ donavano le part. n. __________, __________, __________ e __________
RFD di __________, in ragione di un mezzo ciascuno, al figlio RI 1 e a __________,
figlio di __________, a sua volta figlia dei donanti e sorella dell’altro
donatario. Contestualmente, RI 1 vendeva a __________ la sua quota di un mezzo
degli immobili in questione, al prezzo di fr. 137'500.–. Nel rogito, si
precisava che tale importo sarebbe servito per estinguere il debito ipotecario
di fr. 76'005.80 e che la differenza sarebbe infine stata versata al venditore.
B.
Nella dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore deduceva dal ricavo (fr.
137'500.–) il valore d’acquisto pagato dai donanti (fr. 33'000.–), spese di
miglioria (fr. 1'900.–)  e costi d’acquisto e di vendita (fr. 876.65). Faceva
inoltre valere altri costi di acquisto e di vendita per fr. 76'005.80, con la
conseguenza che l’utile imponibile ammontava a fr. 25'717.55 e l’imposta dovuta
a fr. 2’571.75 (aliquota del 10%).
C.
Notificando al
venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del
26 giugno 2007, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 102'674.– e
l’imposta in fr. 10'267.40. Le spese di miglioria erano state ammesse nella
misura di un mezzo (fr. 950.–) e, soprattutto, era stata negata la deduzione
degli altri costi di acquisto e di vendita (fr. 76'005.80), “in quanto non
comprovati”.
D.
Il contribuente
impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 10 luglio 2007. Spiegava che
il valore commerciale dell’intera proprietà era stato definito, d’accordo con
il compratore, in fr. 200'000.–. Al momento di stabilire il prezzo di vendita
della sua metà, era stato aggiunto il valore della metà dell’ipoteca gravante
sulla quota già appartenente all’altro donatario (fr. 37'500.–), in quanto
l’aveva estinta integralmente egli stesso. La prova era che aveva incassato
solo l’importo residuo di fr. 61'494.20.
L’autorità fiscale
respingeva il reclamo con decisione del 27 agosto 2007. Spiegava che dall’utile
imponibile potevano essere dedotti tutti i costi che avevano determinato
l’investimento, ma non quelli che non avevano aumentato il valore dello
stabile, quali i costi di finanziamento.
E.
Con tempestivo ricorso
alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione
dall’utile immobiliare dell’importo servito ad estinguere il debito ipotecario.
Ribadisce che, nel prezzo di vendita concordato, è compreso, oltre all’importo
pattuito con l’acquirente per l’acquisto della metà della proprietà, anche la
parte di debito ipotecario gravante sulla metà già acquisita per donazione
dall’acquirente. Secondo il ricorrente, non riconoscere tale circostanza
significherebbe che “la donazione non viene intesa, come indicato nel rogito a
pagina 2, punto 1, in ragione di un mezzo ciascuno, in quanto così come inteso
dall’autorità l’ipoteca viene in pratica caricata integralmente sul [suo] mezzo
di proprietà”.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per l’art. 134 cpv. 1 LT,
sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di
iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a
un mediatore;
·
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i
costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le
tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri
fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per
liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.
2.2.
Non può che essere
condivisa la decisione impugnata, che ha escluso che l’estinzione del debito
ipotecario, da parte del ricorrente, possa rientrare fra le spese deducibili
dall’utile immobiliare. Non si tratta infatti manifestamente né di una spesa
causalmente legata all’acquisto o alla vendita degli immobili, come per esempio
le spese notarili o di iscrizione, né di una spesa che ha incrementato il valore
degli stessi. Si tratta invece di una semplice destinazione di reddito, resa
possibile proprio dal conseguimento dell'utile contestato (cfr. per analogia CDT
n. 153-4 del 28 luglio 1993 in re S.P.; CDT n. 80.96.00057 del 10 maggio 1996 in
re A. B., confermata dal Tribunale federale con sentenza del 17 aprile 1997;
CDT n. 80.2003.156 del 19 novembre 2003 in RtiD I-2004 n. 23t).
3.
3.1.
Le argomentazioni del
ricorrente possono suggerire anche un diverso esame della questione. Il contribuente
asserisce infatti che il prezzo rogato includerebbe anche una prestazione che
non costituisce compenso per la cessione degli immobili, ma mediante la quale
il compratore ha trasferito al venditore l’importo necessario ad estinguere il
debito ipotecario gravante sulla quota di comproprietà di cui egli era già
divenuto proprietario per donazione.
3.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienaz
io
ne e il valore di investimento.
Il valore
d'alienaz
io
ne non comprende i
valori
non immobiliari che possono esservi compresi. La necessità di separare dal
prezzo tali valori discende direttamente dal principio dell'accertamento
separato dell'utile immobiliare, ma anche dal principio di congruenza. Valori
che vengono dedotti dal valore di alienazione in quanto non immobiliari, non
possono contemporaneamente essere fatti valere quali costi di investimento.
Valori non immobiliari
sono, p. es.,
beni mobili, il
goodwill
e, a determinate
condiz
io
ni, i progetti di costruz
io
ne, ma anche prestaz
io
ni che l'alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che
vedere con il trasferimento della proprietà fondiaria (p. es. si impegna a
costruire una strada). La valutaz
io
ne
di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi
contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo
complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartiz
io
ne del prezzo per i valori immobiliari e quelli
non immobiliari (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 228 s.).
Il valore
d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento
(art. 128 cpv. 1 LT). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di
investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruz
io
ne
e di migl
io
ria.
3.3.
Questa
Camera ha quindi stabilito, per es., che, se nel prezzo complessivamente pagato
dall'acquirente (Comune) è compreso un importo erogato a titolo risarcitor
io
dei costi di consulenza e per la mancata
vendita provocata da un' espropriaz
io
ne,
questo importo deve essere scorporato dal prezzo (CDT n. 80.2000.215 del 30
genna
io
2001 in re C. SA.).
Analogamente,
questa Camera ha stabilito che, se un contribuente vende un immobile a un
prezzo che comprende la cess
io
ne
dell'uso di un pontile, ma si accerta che lo aveva acquistato separatamente
dalla casa, si giustifica di dedurre lo stesso valore anche dal ricavo della
successiva alienaz
io
ne, trattandosi
di una concess
io
ne d'uso del deman
io
pubblico, che non ha il carattere di un
diritto immobiliare (CDT n. 80.1997.00064 dell' 8 febbra
io
2000 in re A. A.).
Sempre in
questo ordine di idee, questa Camera ha scorporato dal valore di alienaz
io
ne le spese per la pittura dell'appartamento
venduto, effettuata dopo la sottoscriz
io
ne del contratto di compravendita in base ad un impegno assunto
contrattualmente all'atto dell'alienaz
io
ne (CDT n. 80.2003.63 del 7 lugl
io
2003 in re F. G.).
Non
diversamente, se nel prezzo di compravendita è compreso un progetto di costruz
io
ne approvato, con validità garantita, il valore
di quest'ultimo deve essere scorporato dal prezzo, riducendo il valore di
alienaz
io
ne (CDT n. 80.2002.029 del
13 marzo 2002 in re R.M. e M. Z.).
Per contro,
questa Camera ha negato la riduz
io
ne
del valore di alienaz
io
ne rispetto al
prezzo stabilito nell'atto pubblico, in seguito alla produz
io
ne di un contratto di compravendita, secondo
cui sarebbero stati venduti dei mobili situati nell'appartamento alienato, in
consideraz
io
ne della forza probatoria
dell’atto pubblico, dal quale risultava che il prezzo pattuito si riferiva al
solo immobile, senza per altro aver dovuto esaminare se la magg
io
r parte dei mobili cui si riferiva l'accordo
citato doveva essere considerata parte costitutiva o almeno accessor
io
connesso con l'immobile (CDT n. 80.2000.081
del 4 lugl
io
2000 in re A. B.P.).
3.4.
Tuttavia, anche
esaminandolo in questa prospettiva, l’esito del ricorso non muta.
Infatti, l’atto pubblico
non indica che il venditore (cioè il ricorrente) si sia assunto il pagamento
della parte di debito ipotecario che gravava la quota di comproprietà
appartenente al compratore. Né, del resto, si comprende perché avrebbe dovuto
assumersi un simile obbligo.
È vero che dal tenore del
contratto si evince che le parti avevano conferito al notaio il compito di
provvedere all’estinzione del debito ipotecario servendosi proprio del prezzo
pagato dall’acquirente della quota di comproprietà venduta dal ricorrente (cfr.
contratto, clausola 3). Tuttavia, ciò non significa ancora che gli accordi
contrattuali corrispondano necessariamente alla versione proposta dal
contribuente nel suo ricorso. Egli sostiene, cioè, che il prezzo per la cessione
della quota di comproprietà all’altro donatario sarebbe stato di soli 100'000
franchi, mentre gli altri 37'500 franchi gli sarebbero stati versati per poter
estinguere la parte del debito gravante sulla quota di cui l’acquirente era già
divenuto proprietario. Se l’accordo fosse stato questo, si fatica a comprendere
perché le parti abbiano deciso di aggiungere l’importo in questione al prezzo
di vendita, con cui non aveva alcuna relazione.
Comunque, c’è anche
un’altra interpretazione che si confà al contenuto della clausola contrattuale
in esame. L’importo stabilito contrattualmente potrebbe cioè essere il prezzo
effettivamente convenuto fra le parti per la cessione della quota di comproprietà
al codonatario. In tal caso, il valore degli immobili donati, complessivamente,
sarebbe stato non di fr. 200'000.– bensì di         fr. 275'000.–. Allora, il
ricorrente avrebbe venduto la sua quota per fr. 137'500.–. Il fatto che egli
abbia estinto l’intero debito ipotecario (fr. 75'000.–) con il ricavo della
vendita dell’immobile potrebbe costituire in tal caso una liberalità a favore
del codonatario, nipote del contribuente.
3.5.
In questa situazione,
considerato
il fatto che l
a legge
tributaria pone, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione,
il riferimento al valore risultante dall'atto notarile e che all'atto pubblico
la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC), si deve
ritenere che il prezzo di vendita degli immobili che sono oggetto della
compravendita in discussione corrisponda all’importo indicato nell’atto
pubblico.
4.
Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    800.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un totale di                                                       fr.    880.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
;
-
;
-
.
Copia per conoscenza:
-
municip
io
di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                          Il
segretar
io
: