ti_gerichte · 12.2018.101 · 2018-09-03 · it
Locazione, disdetta straordinaria per mora del conduttore; espulsione del conduttore nella procedura sommaria per la tutela dei casi manifesti; inammissibilità dei nuovi mezzi di prova prodotti con l'appello

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.09.2018 12.2018.101

Incarto n.
12.2018.101
Lugano
3 settembre 2018
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliera:
Bellotti
sedente per statuire nella causa - inc. n.
SO.2018.2354
(tutela giurisdizionale nei casi manifesti, espulsione del conduttore) della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 11 maggio 2018 da
CO
1
rappr. daRA 1
contro
AP
1
chiedente l’espulsione
immediata del convenuto, domanda alla quale il conduttore si è opposto e che il
Pretore ha accolto con Decisione 22 giugno 2018;
appellante il convenuto
,
con appello 12 luglio 2018, con il quale egli contesta il giudizio pretorile;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
che CO 1 ha concesso in locazione a AP 1 a partire dal 1. settembre
2017 l’appartamento di 3 ½ locali in via __________ a __________ per una
pigione mensile di fr.1’190.-, oltre a fr. 200.- quale acconto mensile per
spese accessorie (doc. A);
che
il locatore ha notificato al conduttore la diffida 16 febbraio 2018 (doc. B e
B1
),
a fronte del mancato pagamento di
pigioni e spese accessorie relative ai mesi di gennaio e febbraio 2018,
prospettando la disdetta del contratto per mora ai sensi dell’art. 257d
CO;
che
il locatore in data 22
marzo 2018 ha notificato al conduttore, tramite modulo ufficiale, la disdetta
straordinaria del contratto di locazione per il 30 aprile 2018 (doc. C e C1);
che
mediante istanza di conciliazione 14 aprile 2018 il conduttore ha contestato la
disdetta in questione, chiedendo all’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Lugano Ovest  il suo annullamento e subordinatamente la
protrazione del contratto di locazione sino al 30 giugno 2018;
che
con istanza 11 maggio 2018 nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti
(art. 257 CPC), il locatore ha chiesto alla Pretura di Lugano, Sezione 4,
l’espulsione immediata del conduttore;
che
in data 24 maggio 2018, costatata l’assenza del locatore, l’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest  ha rilasciato al
conduttore l’autorizzazione ad agire in relazione alla summenzionata contestazione
della disdetta 22 marzo 2018;
che
in occasione dell’udienza 30 maggio 2018 relativa alla procedura sommaria di
espulsione l’istante si è riconfermato nella propria domanda, chiedendo nondimeno
al Pretore la sospensione della procedura per concedere al conduttore un ultimo
termine scadente in data 11 giugno 2018 per provvedere al pagamento delle
pigioni arretrate;
che,
scaduto infruttuosamente detto termine, il locatore ha chiesto al Pretore la
riattivazione della procedura e l’emanazione della relativa decisione;
che
con giudizio 22 giugno 2018 il Pretore ha accolto l’istanza e ha  fatto ordine
al convenuto di riconsegnare l’ente locato entro 10 giorni dalla notificazione
della decisione, con le comminatorie di rito;
che
con azione 23 giugno 2018 il conduttore ha dato seguito all’autorizzazione ad
agire 24 maggio 2018, chiedendo l’annullamento della disdetta 22 marzo 2018;
che
con appello 12 luglio 2018 il conduttore ha contestato la decisione pretorile,
chiedendone l’annullamento, l’annullamento della disdetta 22 marzo 2018 e
subordinatamente la protrazione del contratto di locazione sino ad almeno il 31
agosto 2018;
che
con osservazioni (recte: risposta) 7 agosto 2018, il locatore e qui appellato
postula invece la reiezione del gravame e la conferma della decisione pretorile,
protestando spese e indennità di seconda istanza;
che
contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti il
cui valore è di fr. 42'840.--, come accertato dal Pretore (decisione, pag. 3), è
dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC);
che sia l’appello, sia la risposta sono tempestivi;
che dal
1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo
la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura
semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura
sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non
richiede la previa conciliazione (
Hohl,
Procédure civile, Tome II, 2
a
ed., n. 1429 pag. 260);
che con l’appello possono
essere censurati l’errata applicazione del diritto e l’errato accertamento dei
fatti (art. 310 CPC); l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di
diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC);
l’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma
perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore, pena
l’irricevibilità dell’appello per carente motivazione;
che
nel caso concreto l’appellante riconosce la mora nel pagamento degli importi oggetto
della summenzionata diffida (cfr. verbale di udienza del 30 maggio 2018 e pag.
3 appello) e d’altro canto solleva contestazioni per buona parte non riferite
alla decisione pretorile e dunque irricevibili, in ogni caso riassunte nei
considerandi che seguono;
che
per quanto riguarda i documenti prodotti con l’appello, essi sono per la
maggior parte già contenuti nell’incarto pretorile, con eccezione degli
allegati 8 e 9, di cui si dirà in seguito;
che
la censura dell’appellante relativa al mancato rispetto, da parte del locatore,
dei termini di cui all’art. 257d CO (punti 1. e 2., pag. 1 appello, e punti A,
A1, A2, A3 e B, pag. 3-5 appello) è palesemente infondata e in contrasto con la
documentazione agli atti. L’art. 257d CO, che prevede un termine di pagamento
di 30 giorni, si riferisce infatti sia a locali di abitazione, sia a locali
commerciali, mentre l’art. 282 CO menzionato dall’appellante non è applicabile
al caso di specie, in quanto riferito al contratto di affitto;
che,
essendo la diffida stata ricevuta dal conduttore in data 19 febbraio 2018 (doc.
B1
), il summenzionato termine di 30 giorni iniziava a decorrere
in data 20 febbraio 2018 e giungeva pertanto a scadenza in data 21 marzo 2018,
ritenuto altresì che al suddetto termine di diritto materiale non sono
applicabili le disposizioni relative alle ferie giudiziarie di cui all’art. 145
CPC, in ogni caso cominciate solo in data 25 marzo 2018;
che pertanto
la disdetta
22 marzo 2018, con effetto a decorrere dal 30 aprile successivo, è
perfettamente valida;
che
secondo quanto sancito dal Tribunale federale, nella procedura sommaria di
tutela dei casi manifesti, dovendo le esigenze dell’art. 257 CPC essere
adempiute già in prima istanza, il giudice di seconda istanza  non può
riesaminare la liquidità della fattispecie sulla base di documenti prodotti
solamente con l’impugnativa, nemmeno qualora questi rispettassero le condizioni
poste dall’art. 317 CPC (DTF 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, consid. 5, in SJ 2013
I, p. 129);
che
l’appellante, avendo partecipato all’udienza 30 maggio 2018 innanzi al Pretore,
ha avuto la possibilità di esporre le proprie ragioni ed avanzare eventuali
contestazioni in relazione alla disdetta in questione;
che il
documento prodotto in sede di appello quale allegato 8 e riferito, a mente del
conduttore, a presunti difetti dell’ente locato al momento della sua consegna,
costituisce un nuovo mezzo di prova che poteva essere addotto dinnazi alla
giurisdizione inferiore, per cui il medesimo sarebbe inammissibile anche alla
luce dell’art. 317 CPC;
che
comunque la censura dell’appellante concernente asseriti difetti dell’ente
locato (punti C, E e F, pp. 5-7 appello) non è per nulla riferita al querelato
giudizio ed è dunque irricevibile in questa sede;
che
detta tesi è altresì irricevibile in quanto nuova (art. 317 CPC) né sarebbe
atta a sovvertire l’esito del giudizio pretorile, non avendo del resto il conduttore
regolarmente depositato gli importi contestati ai sensi dell’art. 259g CO o
avanzato una dichiarazione di compensazione rispettivamente di riduzione della
pigione durante il periodo di diffida, come pretende la relativa giurisprudenza
in materia (DTF 4C.248/2002 del 13 dicembre 2001, consid. 5.2);
che
la censura dell’appellante in relazione alla mancata presenza del locatore all’udienza
di conciliazione nella summenzionata procedura di contestazione della disdetta (punto
3, pag. 1 appello, punto 5, pag. 2 appello, e punto A3, pag. 4-5 appello) non è
affatto riferita al querelato giudizio né è a esso pertinente, in quanto la mancata
presenza della parte convenuta a un’udienza di conciliazione di una parallela
procedura non ha alcuna influenza sulla procedura di espulsione qui in oggetto,
e ha del resto come unica conseguenza, a livello procedurale, il rilascio
dell’autorizzazione ad agire all’attore (art. 206 cpv. 2 CPC);
che
nulla impedisce al locatore di far capo a una procedura sommaria di espulsione
anche qualora sia pendente una procedura di contestazione della disdetta da
parte del conduttore non ancora evasa definitivamente. In una tale evenienza,
il giudice del caso manifesto verifica in via pregiudiziale la validità della
disdetta, in modo da evitare un rallentamento dell’espulsione dovuto alla
parallela procedura di contestazione avviata dal conduttore (DTF 141 III 262
consid. 3.2);
che
dunque le censure dell’appellante relative alla data dell’istanza di sfratto in
questione, a una sua asserita “retroattività” e all’azione di merito da lui
inoltrata in data 23 giugno 2018 (punti 4-7, pag. 2 appello e punto A3, pag.
4-5 appello) sono prive di fondamento, ritenuto in ogni caso che, essendo la
restituzione dei locali la conseguenza della fine della locazione, l’azione di
espulsione del conduttore presuppone la presenza di una disdetta antecedente;
che
l’indicazione, a pag. 1 della decisione impugnata, della data 9 maggio 2018 in
luogo dell’11 maggio 2018 quale data di inoltro della nota istanza di
espulsione è una semplice svista ininfluente nel caso di specie, in quanto in
ogni caso la suddetta istanza è stata inoltrata dopo la scadenza del termine di
disdetta (30 aprile 2018);
che anche
il documento introdotto dall’appellante quale allegato 9
costituisce
un nuovo mezzo di prova in contrasto con quanto sancito dal Tribunale federale
per quanto riguarda la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (DTF
4A_420/2012 del 7 novembre 2012, consid. 5) e in ogni caso inammissibile ai
sensi dell’art. 317 CPC, per cui si rimanda alle considerazioni di cui sopra;
che la
relativa tesi concernente la presenza di un garante per il rapporto di
locazione in questione (punto D, pag. 6 appello) costituisce una nuova tesi ai
sensi dell’art. 317 CPC ed è dunque irricevibile;
che
anche qualora la suddetta tesi e il relativo mezzo di prova fossero
ammissibili, essi non avrebbero in ogni caso influenza nel caso di specie, in
quanto il documento addotto nemmeno costituisce un contratto di garanzia, bensì
menziona unicamente una persona come asserito garante senza indicare l’importo
garantito, ritenuto abbondanzialmente che le cosiddette “garanzie” fra privati per
il pagamento del canone di locazione, indipendentemente dalla loro
denominazione, costituiscono solitamente fideiussioni sottoposte a obblighi di
forma ben precisi sanciti dall’art. 493 CO (DTF 113 II 434, consid. 2);
che da
tutto ciò ne consegue che gli accertamenti e le conclusioni del primo giudice
non risultano quindi validamente criticati, ciò che comporta la conferma della
sentenza impugnata;
che, nella misura in cui l’appellante chiede a questa Camera di poter
continuare a occupare il bene locato ancora per un certo periodo, in vista
della ricerca di una soluzione abitativa alternativa, la domanda deve essere
comunque respinta, siccome infondata, la decisione pretorile di espulsione non
potendo essere ritardata dall’autorità d’appello (cfr. II CCA 11 giugno 2012
inc. n. 12.2012.88; 6 luglio 2012 inc. n. 12.2012.93; 13 agosto 2012 inc. n.
12.2012.133; 8 maggio 2013 inc. n. 12.2013.56 secondo cui un’eventuale proroga
del termine entro cui dev’essere lasciato l’ente locato può semmai essere
accordata dalla parte istante), tanto più in presenza di una disdetta per mora
del conduttore (ex art. 257d CO), ove la concessione di un’eventuale
protrazione è esclusa per legge (cfr. art. 272a cpv. 1 lett. a CO);
che le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e
sono fissate in conformità agli art. 9 cpv. 3 e 13 LTG; il valore litigioso
della procedura di appello, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso
al Tribunale federale, ammonta a
fr. 42'840.--,
come
indicato dal Pretore;
che a RA 1, che non ha dimostrato di essere un
rappresentante professionalmente qualificato ai sensi dell’art. 68 cpv. 2 lett.
d CPC (in relazione con l’art. 12 cpv. 1 lett. a della Legge cantonale di
applicazione del codice di diritto processuale svizzero), non possono essere
riconosciute ripetibili.
Per questi motivi,
decide:                     1.
L'appello 12 luglio 2018 di AP 1
è respinto
nella
misura in cui è ricevibile.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 100.- sono a carico dell’appellante. Non
si attribuiscono ripetibili né indennità.
3.   Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).