ti_gerichte · 12.2007.239 · 2007-10-15 · it

Responsabilità del notaio per compravendita di terreno agricolo rogata in omissione delle formalità (autorizzazione) previste dalla LDFR, nesso causale negato nella fattispecie

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.02.2009 12.2007.239

Incarto n.
12.2007.239
Lugano
19 febbraio
2009
/sc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Verzasconi, giudice supplente
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2006.96
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 27
settembre 2006 da
AO 1
rappr. dall’  RA
1
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
2
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 78’012.-
oltre interessi al 5% dal 16 febbraio 2006, domanda avversata dal convenuto il
quale ha chiesto la reiezione della petizione e che il Pretore ha accolto nella
misura di fr. 60'000.- con sentenza del 15 ottobre 2007;
appellante
il convenuto che con atto di appello del 5 novembre 2007 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione, spese
processuali e ripetibili stabilite dal Pretore a carico dell’attrice, con
protesta degli oneri processuali di seconda istanza;
mentre l’attrice con osservazioni 13 dicembre 2007 postula
la reiezione integrale del gravame, con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.
Il 2 gennaio 1995 M__________ ha
acquistato al prezzo di fr. 165'000.- il fondo n. __________ RFD dell’allora
comune di B__________, di 4'604 m
2
, così descritto:
A  fabbricato abitato                         m
2
39
B  fabbricato                                    m
2
7
C  fabbricato                                    m
2
4
d   bosco                                         m
2
977
e   prato                                           m
2
3’577
In
data 6 dicembre 2002 il notaio avv. AP 1 ha rogato un atto pubblico di
compravendita immobiliare secondo il quale M__________ cedeva a F__________
questa medesima particella al prezzo di fr. 220'000.-. Adempiute le condizioni
di pagamento del prezzo di compravendita, il notaio il 7 marzo 2003 ha
inoltrato all’Ufficio dei registri di V__________ la richiesta di iscrizione di
trapasso di proprietà, che tuttavia veniva rigettata.
Con scritto del 6 maggio 2003, la Sezione dell’agricoltura del Dipartimento
delle finanze e dell’economia del Cantone Ticino, precedentemente interpellata
dal notaio, ha comunicato a quest’ultimo che il fondo in questione, di
complessivi 4604 m
2
, presentava un’utilizzazione in parte agricola e
in parte non agricola. La vendita del fondo avrebbe quindi potuto realizzarsi
solo a condizione che l’acquirente fosse rientrato nelle eccezioni di cui
all’art. 62 della legge federale sul diritto fondiario rurale del 4 ottobre
1991 (LDFR) o se avesse avuto la qualità di coltivatore diretto. In caso
contrario, sarebbe stato necessario procedere ad un bando per la vendita a un
prezzo non esorbitante oppure ad un frazionamento del fondo nella parte agricola,
sottoposta alla LDFR, e in quella non agricola, alla quale non sarebbe stata
applicabile la LDFR e quindi cedibile senza restrizioni di sorta.
B.
Per poter concludere
la compravendita nel senso indicato dalla Sezione dell’agricoltura, il 5 giugno
2003 il notaio ha comunicato alle parti contraenti la necessità di frazionare
il fondo in due parti, operazione che del resto era nel frattempo già stata
formalmente approvata dalla Sezione dell’agricoltura. Questa nuova procedura
avrebbe tuttavia comportato la sottoscrizione di un nuovo atto pubblico di
compravendita con i due nuovi particellari risultanti dal frazionamento, atteso
comunque che per il fondo a destinazione agricola si sarebbe resa necessaria la
procedura di autorizzazione da parte della competente autorità cantonale
(fissazione del prezzo non esorbitante, pubblico bando, ecc.), giusta gli art.
61 e segg. LDFR. Contrariamente a quanto suggerito dal notaio, il 15 luglio
2003 F__________, ritenendo il contratto stipulato il 6 dicembre 2002 nullo ai
sensi dell’art. 70 LDFR, ha informato il pubblico ufficiale di non avere più
alcun interesse nell’acquisto della particella in questione e ha chiesto la
restituzione del prezzo di compravendita già versato.
C.
Nel frattempo, il 4
luglio 2003, M__________ è deceduta lasciando quale sua unica erede la sorella,
G__________. Il 24 marzo 2004 quest’ultima, per il tramite del suo
patrocinatore, ha comunicato al notaio di aver trovato un nuovo acquirente per
il fondo n. __________ RFD di B__________, disposto ad acquistarlo al prezzo di
fr. 160'000.-. L’atto pubblico di compravendita della particella, che nel
frattempo è stata frazionata così come già proposto dal notaio e avallato dalla
Sezione dell’agricoltura, è stato rogato il 24 marzo 2007 da un altro notaio e
il trapasso di proprietà è stato iscritto a registro fondiario l’11 aprile
2005.
D.
In data 16 e 17
febbraio 2006 G__________ e F__________ hanno notificato all’avv. AP 1 le
rispettive pretese risarcitorie di fr. 93'858.40 e fr. 19'869.05. A seguito
della contestazione di tali pretese da parte del notaio, G__________ lo ha
convenuto in giudizio dinanzi al Pretore di Locarno-Città, chiedendo la sua
condanna al pagamento di fr. 78'012.20 oltre a interessi al 5% dal 16 febbraio
2006. F__________ non ha per contro proceduto contro il notaio. Le richieste
risarcitorie di G__________ sono state avversate dal convenuto
il quale ha chiesto la loro integrale reiezione.
E.
Con giudizio del 15 ottobre 2007 il Pretore ha riconosciuto la
responsabilità del convenuto sulla base dell’art. 41 CO, ammettendo l’atto
illecito, la colpa, il nesso causale e il danno per un ammontare di fr.
60'000.-, corrispondente alla differenza tra il prezzo inizialmente pattuito
con F__________ e il prezzo effettivamente soluto dal nuovo acquirente. Ha
posto a carico delle parti le spese processuali in ragione di ¼ a carico
dell’attrice e ¾ a carico del convenuto, con l’obbligo per quest’ultimo di
rifondere alla controparte fr. 3’000.- a titolo di ripetibili ridotte.
F.
Avverso la decisione del Pretore, il 5 novembre 2007 il notaio
avv. __________ ha presentato appello chiedendo la riforma della decisione
pretorile nel senso di respingere interamente la petizione, spese a carico
dell’attrice e ripetibili di fr. 4'400.- in suo favore, con protesta delle
spese processuali e delle ripetibili di seconda istanza. Dei motivi si dirà nei
considerandi. Con osservazioni del 13 dicembre 2007 l’attrice ha postulato la
reiezione dell’appello, con conferma della decisione impugnata.
Considerando
in diritto:
1.
Correttamente
il Pretore ha valutato la questione della responsabilità del notaio dal punto
di vista degli art. 41 e segg. CO sulla base della citata e pertinente dottrina
e giurisprudenza (cfr. consid. 1-3 della decisione impugnata) che qui non mette
conto di discutere nuovamente, ritenuto che l’applicazione di tali disposti non
è nemmeno contestata dalle parti in causa.
2.
Anche
se l’appellante ammette di non condividere le conclusioni contenute nella
sentenza impugnata relative all’illiceità e alla colpa, in questa sede egli non
presenta più alcuna contestazione in merito. Rimangono per contro contestati
sia il rapporto causale tra l’agire del notaio, l’esistenza e l’entità del
danno.
2.1.
Riguardo al nesso di causalità, il giudice di prime cure ha
ritenuto che se il notaio avesse impostato l’atto notarile correttamente, ossia
espletando le necessarie operazioni ai fini dell’ottenimento
dell’autorizzazione secondo la LDFR, l’iscrizione sarebbe avvenuta senza
problemi, non appena avvenuto il pagamento del saldo del prezzo di
compravendita da parte dell’acquirente. L’esistenza di un nesso causale tra il
danno e l’illecito commesso dal pubblico ufficiale è quindi stata ammessa. La
rinuncia dell’acquirente alla sottoscrizione, prospettata dal notaio, di un
nuovo atto pubblico non è stata ritenuta dal Pretore quale causa di
interruzione del nesso causale, così come preteso dal convenuto, dal momento
che il primo contratto si sarebbe rivelato inutilizzabile ai fini
dell’effettivo trasferimento della proprietà in quanto nullo.
2.2.
Queste
conclusioni sono contestate dall’appellante, il quale ritiene inesistente il
nesso di causalità tra l’errore del notaio e la sottoscrizione del  contratto
di compravendita con un altro acquirente per un prezzo inferiore a quello
inizialmente pattuito tra l’attrice e F__________. Inoltre, il danno sarebbe da
ricondurre esclusivamente alla decisione dell’attrice di vendere l’immobile a
una terza persona a un prezzo inferiore: mancherebbe così il carattere
involontario della diminuzione del patrimonio. Infine, quand’anche si
ammettesse il nesso causale, lo stesso sarebbe stato interrotto per il fatto
che la venditrice avrebbe alienato il bene posseduto nel momento, secondo le
modalità e con il prezzo da essa voluti, per cui questa sarebbe la prima e
immediata causa del danno patito e non già il comportamento del notaio.
3.
Giusta
l’art. 41 cpv. 1 CO la responsabilità per atto illecito presuppone, oltre all’illecito
e alla colpa del responsabile, l’esistenza di un danno e di un nesso causale
adeguato tra l’illecito ed il danno cagionato.
3.1.
Esiste un rapporto di causalità naturale tra un evento e un
comportamento colpevole se quest’ultimo ne costituisce la
conditio sine qua
non
, ossia se non può essere tralasciato senza che l’evento verificatosi
venga meno; non è tuttavia necessario che esso appaia come la causa unica
dell’evento  (DTF 133 III 462 consid.
4.4.2., DTF 133
III 81 consid. 4.2.2., 132 III 715 consid. 3.1., 130 III 321 consid. 3.2.,128 III
174 consid. 2b, 128 III 180 consid.
2d;
Brehm
, Berner Kommentar, n. 106 e segg.
ad art. 41 CO;
Rey
,
Ausservertragliches Haftpflichtrecht, Zurigo 1995, n. 518).
3.2.
In caso danno causato da
un’omissione, come quella rimproverata al notaio nella fattispecie, il nesso
causale naturale è dato se si può ritenere che l’atto omesso avrebbe impedito
con un alto grado di verosimiglianza il verificarsi del danno, fermo restando
che la semplice possibilità del suo impedimento non basta (
Brehm
, op. cit., n. 119 ad art. 41 CO;
Oftinger/Stark
, op. cit., § 3 n. 52 e
segg.;
Rey
, op. cit., n. 593
segg. e in particolare n. 601). Il Tribunale federale in DTF 122 III 229
consid. 5a/aa ha precisato che tra l’atto omesso e il risultato constatato il
rapporto di causa-effetto è necessariamente ipotetico, in modo tale che a
questo stadio vi è da chiedersi se il danno sarebbe intervenuto nel caso in cui
l’interessato avesse agito conformemente ai suoi obblighi. In altri termini, il
giudice deve di primo acchito esaminare l’incidenza concreta dell’atto omesso
per decidere se l’omissione ha avuto concrete conseguenze, con la verifica del
comportamento di sostituzione lecito (“rechtmässiges Alternativverhalten”; cfr.
anche DTF 131 III 115 consid.
3.1.;
Brehm
, op. cit. n. 119 ad art. 41 CO;
Bär
, Vermögensrechtliche
Verantwortlichkeit des Notars und Versicherung, in Der bernische Notar, 2002,
pag. 183;
Brückner
,
Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zurigo 1993, § 25 m. 612 pag. 189;
Müller
, Die Haftung der Urkundsperson,
Diss.
Zurigo 2000, pag. 114 e segg.). Da ciò discende,
contrariamente al caso in cui l’atto illecito imputato consista non in
un’omissione ma in un’azione, che già per la valutazione del nesso causale
naturale a questo punto occorre considerare l’andamento ordinario delle cose e
la comune esperienza di vita e, secondo queste esperienze, tralasciare nel
giudizio quelle circostanze che appaiono già di partenza come improbabili.
Quegli aspetti che normalmente vengono presi in considerazione unicamente
nell’ambito della valutazione dell’adeguanza del nesso causale, assumono quindi
nel particolare caso di omissioni una determinata rilevanza già nell’ambito
della valutazione della causalità naturale, benché ipotetica (DTF 121 III 358
consid. 5,115 II 440 consid. 5a e rinvii).
3.3.
L'onere
della prova delle premesse della responsabilità aquiliana spetta alla parte che
le invoca (
Oftinger/Stark
,
Schweizerisches Haftpflichtrecht, AT, Band I, 5
a
ed., § 3 n. 35 pag. 122;
Brehm
,
op. cit., n. 117 segg. ad art. 41 CO).
4.
Alla
luce della dottrina e giurisprudenza ricordate, in concreto occorre quindi
verificare se il danno si sarebbe potuto evitare nell’ipotesi in cui il notaio
avesse espletato tutte le operazioni necessarie al valido trasferimento della
proprietà, ossia, da un lato, frazionamento del fondo in una parte soggetta
alla LDFR e una parte no, fissazione del prezzo non esorbitante per la porzione
assoggettata alla LDFR da parte della Sezione dell’agricoltura, procedura di
pubblico banco limitatamente a tale parte del fondo (art. 61 e segg. LDFR) e,
da un altro lato, vendita a condizioni pattuite liberamente tra le parti
interessate per la parte non agricola del fondo. Se con un alto grado di
verosimiglianza si potrà concludere che F__________ avrebbe in tal caso deciso
di acquistare la proprietà al prezzo inizialmente concordato di fr. 220'000.-,
allora il nesso causale tra le omissioni del notaio e il presunto danno sarebbe
ammesso.
4.1.
Dagli atti dell’incarto risulta che l’attrice è divenuta
proprietaria del fondo in questione a seguito del decesso, avvenuto nel 2003,
della sorella, la quale lo aveva a suo tempo acquistato al prezzo di fr.
165'000.-. Non vi sono per contro prove o indizi sulla formazione del prezzo di
compravendita tra l’attrice e F__________, stabilito in fr. 220'000.-. Le parti
si erano infatti rivolte al notaio dopo aver stabilito gli elementi essenziali
del contratto, chiedendo la sua assistenza unicamente nella rogazione dell’atto
di compravendita sulla base del precedente atto di acquisto della medesima
particella nel 1995, allorquando il fondo aveva potuto essere acquistato senza
restrizioni di sorta, dal momento che la LDFR non era ancora entrata in vigore.
In questo senso non è dato di sapere se l’appellata e F__________ abbiano
pattuito quel prezzo della transazione immobiliare, nella convinzione che
l’immobile non aveva qualità agricola e non sottostava alla LDFR, per cui non
vi sarebbero state restrizioni di sorta all’acquisto né per quanto riguarda il
prezzo né per quanto attiene alla qualità dell’acquirente (coltivatore diretto
o persona beneficiaria di diritti di prelazione secondo la LDFR). Oscure sono
pure le ragioni per le quali F__________, accertato l’assoggettamento del fondo
alla LDFR e ritenuta l’impossibilità di procedere all’iscrizione del contratto
di compravendita già sottoscritto con l’attrice per la mancanza di
autorizzazione da parte della Sezione agricoltura, abbia successivamente
rinunciato a firmare un nuovo contratto secondo la procedura suggerita dal
competente ufficio cantonale. Dai documenti prodotti dalle parti risulta
unicamente che, ritenuto il contratto di compravendita sottoscritto nullo ai
sensi dell’art. 70 LDFR per la mancata osservanza delle prescrizioni
riguardanti l’acquisto di fondi agricoli, F__________ ha rifiutato il consenso
alla sottoscrizione di un nuovo contratto di compravendita, che avrebbe avuto
come oggetto sempre lo stesso particellare, ma frazionato in due nuovi fondi,
perché egli non aveva più interesse all’acquisto del terreno (cfr. doc. 8: “(..)
hat kein Interesse mehr, das Grundstück zu übernehmen
.”). L’attrice,
alla quale incombeva l’onere di dimostrare che F__________ avrebbe in ogni caso
acquistato il terreno se fosse stato messo al corrente da parte del notaio
della procedura di autorizzazione per l’acquisto di fondi agricoli (
Kummer
, Berner Kommentar, n. 211 e
segg., n. 243 ad art. 8 CC;
Brehm
,
op. cit., n. 119 ad art. 41CO), oltre alle prove documentali prodotte con gli
allegati scritti non ha ritenuto, per motivi che qui sfuggono, di portare altre
prove a conforto della sua tesi, in particolare dopo la contestazione
dell’esistenza di un nesso causale ad opera del convenuto.
4.2.
Sulla
base delle limitate allegazioni dell’attrice, rimaste senza sufficiente
supporto probatorio, non è quindi possibile affermare nemmeno con un alto grado
di verosimiglianza che F__________, se il notaio lo avesse informato
compiutamente sui passi da intraprendere, sarebbe stato disposto a riconoscere
il medesimo prezzo inizialmente stabilito di fr. 220'000.-. Tanto più se si
pensa che l’assoggettamento alla LDFR impone restrizioni non irrilevanti per il
proprietario, segnatamente in caso di alienazione del fondo, ciò che potrebbe
anche portare, teoricamente, a una diminuzione del valore dell’immobile. Si consideri
ad esempio che il prezzo delle contrattazioni per fondi agricoli o aziende
agricole viene fissato in modo vincolante dall’autorità cantonale competente
(prezzo non esorbitante), sottraendolo alla libera disposizione delle parti o,
ancora, che per tali oggetti vi è l’obbligo di procedere al pubblico bando e
all’assegnazione della proprietà ad un coltivatore diretto qualora interessato
(art. 61 e segg. LDFR) o, ancora, che occorre procedere a un frazionamento del
fondo in modo tale da ricavare una parte di terreno non più assoggettata alla
LDFR, poiché non più di carattere agricolo, cedibile liberamente senza
autorizzazione, e in un’altra parte, sempre soggetta alla LDFR. Per tutti
questi motivi e dal momento che l’istruttoria non ha dimostrato che il prezzo
fissato dai contraenti di fr. 220'000.- teneva eventualmente già conto del
fatto che l’immobile aveva – perlomeno parzialmente – carattere agricolo,
l’ipotesi secondo cui F__________ non avrebbe rinunciato all’acquisto della
particella se il notaio si fosse preoccupato di richiedere tempestivamente le
necessarie autorizzazioni ai fini del trasferimento della proprietà, non può
essere né avvalorata per certo né con un alto grado di verosimiglianza. D’altra
parte, per i medesimi motivi in concreto nemmeno soccorre all’attrice la
valutazione delle sue allegazioni dal punto di vista dell’ordinario andamento
delle cose e della comune esperienza di vita per ammettere l’ipotetico nesso
causale da essa preteso. Infatti, premesso che il contratto stipulato inizialmente
era nullo e di nessun effetto (art. 70 LDFR) e che quindi F__________ non era
più vincolato a quell’atto, e proprio per le importanti restrizioni imposte
dalla LDFR ai fondi assoggettati a tale legge, segnatamente in caso di
alienazione, una diversa conclusione, certo possibile, non si imporrebbe
necessariamente. L’errore del notaio, benché non più contestato in questa sede,
per finire non è quindi di rilevanza giuridica nella fattispecie, avendo
l’attrice mancato nella prova del nesso causale, e ciò nemmeno nell’ipotesi a
lei più favorevole.
4.3.
A
torto il Pretore ha quindi ammesso il nesso causale tra l’omissione del notaio
e il danno patito dall’attrice, che deve essere negato nella fattispecie. Viste
queste conclusioni, ci si può esimere dal verificare le altre censure
ricorsuali, in particolare se il nesso causale sia stato interrotto per la
rinuncia da parte di F__________ alla sottoscrizione di un nuovo contratto di
compravendita per il medesimo oggetto e se e in che misura l’attrice abbia
patito un danno.
5.
L’appello è di conseguenza accolto e la decisione impugnata
riformata nel senso di respingere integralmente la petizione. Le spese
processuali e le ripetibili di seconda istanza seguono la soccombenza.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I.
L'appello
5 novembre 2007 dell’avv. AP 1, __________, è accolto e di conseguenza i
dispositivi 1 e 2 della sentenza 15 ottobre 2007 della Pretura di  sono così
riformati:
1.
La petizione è respinta.
2.
Le
spese di fr. 100.- e la tassa di giudizio di fr. 2'800.- da anticipare
dall’attrice, rimangono a suo carico. Essa rifonderà all’avv. AP 1 fr. 4'400.-
a titolo di ripetibili.
II.
Gli oneri processuali della procedura di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia           fr. 1’400.-
b)
spese                              fr.       50.-
fr.
1'450.-
già
anticipati dall'appellante, sono posti a carico dell’appellata che rifonderà
all’appellante fr. 1'800.- a titolo di ripetibili di seconda istanza.
III.
Intimazione
a:
– avv. __________,
;
– avv. ,
.
Comunicazione
alla Pretura di .
Per
la seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
La presidente                                                                     Il
segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere
pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).