ti_gerichte · 12.2008.103 · 2008-12-23 · it
Locazione - protrazione

Locazione - protrazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.12.2008 12.2008.103

Locazione - protrazione

Incarto n.
12.2008.103
Lugano
23 dicembre
2008
/sc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione nella
causa inc. n. DI.2007.202 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud
promossa con istanza 24 ottobre 2007 da
AO 1
RA 1
contro
AP 1
RA 2
con la
quale l'istante ha chiesto l
a concessione di una prima
protrazione del contratto di locazione della durata di due anni, domanda alla
quale si è opposta la convenuta e che il Segretario assessore, con sentenza 5
maggio 2008, ha accolto parzialmente concedendo una prima protrazione della
durata di un anno fino al 31 dicembre 2008
;
appellante
la convenuta, che con atto di appello 15 maggio 2008 postula la riforma della
sentenza impugnata nel senso di respingere l'istanza, con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l
'
istante nelle proprie osservazioni 16
giugno 2008 propone la reiezione dell
'
appello, con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;
preso
atto che all’ordinanza 11 giugno 2008, con la quale la Presidente ha impartito
alle parti un termine fino al 30 giugno 2008 per inviare le proprie
osservazioni sul possibile annullamento della sentenza alla luce della sentenza
emanata dal Tribunale federale il 13 maggio 2008 (4A_512/2007, pubblicata in DTF
134 I 184), l’appellante non ha risposto, mentre l'istante nelle osservazioni
all'appello introdotte il 16 giugno 2008 senza fare menzione dell'ordinanza in
oggetto si è espresso per la validità della sentenza, omettendo nel seguito
ulteriori osservazioni;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
1.
Il
1° giugno 2005, AP 1, in veste di locatrice, ed AO 1, quale conduttrice,
sottoscrivevano un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di
tre locali al secondo piano dello stabile di via Lucchini 7 a Chiasso. Il
contratto è stato concluso per tempo indeterminato, disdicibile con un
preavviso di tre mesi per il 31 dicembre 2006. Dopo alcune disdette delle
parti, ritirate in seguito consensualmente, in data 30 marzo 2007/4 aprile 2007
AP 1 ha notificato la disdetta del contratto di locazione per il 31 dicembre
2007. Con istanza 3 maggio 2007, AO 1 ha chiesto all'Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di Chiasso (in seguito UC) di accertare la nullità
della disdetta e di concederle una prima protrazione del contratto di locazione
per la durata di due anni. All'udienza del 30 maggio 2007, AO 1 ha riconosciuto
la validità della disdetta, mantenendo unicamente la richiesta di protrazione
della locazione. Con decisione 25 settembre 2007, l'UC ha respinto l'istanza di
protrazione, negando l'esistenza di effetti gravosi per la conduttrice e
rilevando che la stessa, visto l'ampio preavviso, avrebbe dovuto attivarsi
nella ricerca di un ente sostitutivo.
2.
Con
istanza 27 ottobre 2007, AO 1 si è rivolta alla Pretura della giurisdizione di
Mendrisio-sud per chiedere una prima protrazione del contratto di locazione
della durata di due anni, fondando la richiesta sulla sua situazione
finanziaria e sulla precarietà della sua salute. All'istanza si è opposta la
convenuta, evidenziando che alla richiesta di protrazione difettavano i
presupposti oggettivi e soggettivi e che AO 1 non ha mai acquisito domicilio
effettivo nell'appartamento oggetto della locazione. Esperita l'istruttoria, al
dibattimento finale del 23 aprile 2008 le parti hanno confermato le loro
richieste.
3.
Con sentenza 5 maggio 2008, il Segretario assessore, statuendo in
luogo e vece del Pretore, ha accolto parzialmente l'istanza, concedendo “una
prima protrazione della durata di un anno del contratto di locazione 1° giugno
2005 tra la AP 1, disdetto con effetto al 31 dicembre 2007”, mettendo la tassa
di giustizia (fr. 200.–) e le spese a carico delle parti in ragione di un mezzo
ciascuno, compensate le ripetibili.
Il primo
giudice ha ritenuto che se da una parte la ricerca di una sistemazione
alternativa, tutto sommato assai esigua, non sembrerebbe sufficiente a
concedere la protrazione – visto anche il periodo relativamente lungo tra la
comunicazione della disdetta e la scadenza del contratto di locazione – d'altra
parte non può essere ignorato lo stato di salute dell'istante, al beneficio di
una rendita intera d'invalidità. La convenuta, osserva ancora il Segretario
assessore, non ha invocato un interesse proprio, rendendo difficile qualsiasi
ponderazione di interessi. Da ciò la concessione di una protrazione della
durata di un anno, termine ritenuto sufficiente per la ricerca di un ente
locativo alternativo.
4.   AP 1
è insorta con appello 15 maggio 2008, con cui chiede di riformare il giudizio
impugnato nel senso di respingere l'istanza, con protesta di spese e ripetibili
di entrambe le sedi. Nelle osservazioni del 16 giugno 2008 AO 1 postula la
reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili di seconda sede.
e considerato
in diritto:
5.
Mediante
ordinanza 11 giugno 2008 la Presidente di questa Camera ha impartito alle parti
un termine fino al 30 giugno 2008 per inviare le proprie osservazioni sul
possibile annullamento della sentenza alla luce della sentenza emanata dal
Tribunale federale il 13 maggio 2008 (4A_512/2007, ora pubblicata in DTF 134 I
184), con l
’
avvertenza che il
silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia a prevalersi del vizio di
forma. L’appellante non ha risposto, mentre l'istante nelle osservazioni
all'appello, introdotte il 16 giugno 2008 senza fare menzione dell'ordinanza in
oggetto, si è espresso per la validità della sentenza, omettendo nel seguito
ulteriori osservazioni. Nulla osta quindi alla trattazione del presente gravame.
6.
Secondo
l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione
se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi
che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. L’autorità
competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare,
delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del
contenuto dello stesso, della durata della locazione, della situazione
personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro comportamento,
dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della situazione sul
mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272 cpv. 2 lett.
a-e CO). La ponderazione degli interessi serve non solo a determinare il
principio di un’eventuale proroga del contratto di locazione, ma anche la sua
durata. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di
locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e
sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere
tutti i vantaggi (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2a. ed., N. 11 segg. ad art.
272 CO;
Higi,
Zürcher Kommentar,
N. 86 ad art. 272 CO;
Giger
, Die
Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80 seg.;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 2a.
ed., Zurigo 1995, n. 2104; SJ 1979 p. 585 no. 125; DTF 105 II 197; ICCTF 21
marzo 2000 4C.455/1999; II CCA 31 ottobre 2006 inc. n. 12.2006.66).
6.1
Non è
contestato l'accertamento del primo giudice secondo cui la conduttrice ha
sostanziato una ricerca esigua e insufficiente di una soluzione alternativa,
benché abbia avuto a disposizione un tempo relativamente lungo per effettuare
le ricerche, la disdetta essendo stata notificata in data 30 marzo 2007/4
aprile 2007 con effetto al 31 dicembre 2007.
6.2
Secondo
il primo giudice non si potrebbe tuttavia ragionevolmente ignorare lo stato di
salute dell'istante che, dal 1° gennaio 2007, risulterebbe percepire una rendita
intera d'invalidità (grado 88%), a seguito del peggioramento dello stato di
salute a partire dal mese di ottobre 2006. La convenuta non avrebbe d'altro
canto, da parte sua, invocato un interesse proprio, rendendo di conseguenza
difficile qualsiasi ponderazione degli interessi delle parti, ciò che
giustificherebbe la pronuncia di una prima protrazione del contratto di
locazione della durata di un anno. Le predette considerazioni, ritenuto quanto
si dirà in seguito, non appaiono tuttavia pertinenti e sufficienti a motivare
la protrazione.
6.4
Il
primo giudice non si è espresso sulla questione del domicilio di AO 1 sollevata
da AP 1. Giova evidenziare che in sede di risposta la convenuta ha eccepito che
AO 1 “non ha mai acquisito domicilio effettivo” a Chiasso nell'appartamento
oggetto della locazione (act. II, pag. 1 verso il basso). Questa affermazione
non è stata contestata dall'istante, essendosi essa limitata “per quanto
riguarda la questione del domicilio” a notificare il “teste P__________ C__________,
c/o Ufficio controllo abitanti, Chiasso” (act. II, pag. 2 verso l'alto) per poi
rinunciare alla sua audizione (act. IV, lett. 31.1.2008 ASI Mendrisiotto alla
Pretura). Già per questo motivo si può ritenere come ammesso il fatto addotto
da AP 1 (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI
App., m. 47 ad art. 78) – che per altro l'appellata non ha contestato neppure
con le osservazioni all'appello – secondo cui AO 1 non ha acquisito domicilio
effettivo nell'appartamento di Chiasso. Del resto il fatto che l'istante sia
domiciliata a Novazzano, in via Zocca 19, e disponga in tale luogo della
propria residenza primaria, emerge in modo inequivocabile anche dagli atti. In
particolare nel plico di documentazione prodotto dall'istante quale doc. D si
trova una lettera spedita da I__________ SA all'indirizzo di Novazzano di AO 1,
come pure le decisioni di tassazione emesse dall'Ufficio di tassazione di
Mendrisio il 24 gennaio 2007, notificate al medesimo indirizzo di Novazzano,
l'estratto dell'Ufficio esecuzioni e fallimenti emesso il 22 ottobre 2007, la
decisione dell'Ufficio assicurazione invalidità del Cantone Ticino e una
dichiarazione 8 ottobre 2007, documenti che attestano tutti che l'istante
risiede a Novazzano. Vi sono poi diverse lettere spedite dall'istante (cfr.
plico di documenti nella mappetta Ufficio di conciliazione; doc. 2), come anche
i certificati medici – l'ultimo redatto il 18 dicembre 2007 dal Dr. ____________________
J__________ (doc. C) – che attestano la residenza primaria a Novazzano e non a
Chiasso. A titolo abbondanziale si rileva che anche la verifica del domicilio
eseguita da questa Corte tramite il registro ufficiale movpop, per
l'intimazione della presente sentenza, indica ancora oggi l'indirizzo civile ed
economico di Novazzano.
Questo
accertamento non è privo di rilievo. Secondo la dottrina, devono infatti essere
ammessi meno facilmente gli effetti gravosi della disdetta quando essa riguarda
una residenza secondaria o un appartamento occupato solo episodicamente (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008, n.
3.5 pag. 775). Ciò vale palesemente per il caso ora in esame, ritenuto che
l'istante ha anche ammesso che l'appartamento oggetto della locazione è stato
semmai destinato a dare “ospitalità” a terzi, che, nel caso l'ospitalità fosse
stata loro negata, ci sarebbe stata come conseguenza che i medesimi si
sarebbero “trovati davanti a una serie di difficoltà e più precisamente senza
un posto dove andare” (plico di documenti nella mappetta Ufficio di
conciliazione, lettera 4 febbraio 2007 di AO 1 a AP 1). La disdetta del
contratto di locazione – diversamente da quanto sostenuto dal Segretario
assessore, secondo il quale la convenuta non avrebbe invocato un interesse
proprio – appare connessa precisamente con la presenza nell'appartamento di
terzi indesiderati, dei quali AP 1 ha pure chiesto l'allontanamento (cfr. plico
di documenti nella mappetta Ufficio di conciliazione, motivazione della
disdetta del 30 marzo 2007/4 aprile 2007). Dagli atti non emerge d'altronde che
il locatore avesse dato il suo consenso alla presenza stabile di terzi
nell'appartamento o alla sublocazione.
L'istante
neppure ha sostenuto un qualsivoglia motivo che permetta di giustificare che il
suo stato di salute – di cui è conosciuto solo il grado invalidante – le renda
necessario il mantenimento di una residenza (secondaria) a Chiasso, benché sia
domiciliata a Novazzano ed abbia già una residenza (primaria) in quest'ultimo
comune.
In simili
circostanze la protrazione del contratto di locazione non appare giustificata.
L'appello merita pertanto di essere accolto e la sentenza del Segretario
assessore riformata nel senso di respingere l'istanza di protrazione della
locazione presentata da AO 1.
7.
L'appello
deve pertanto essere accolto e la sentenza del Segretario assessore riformata
nel senso di respingere l'istanza di protrazione della locazione presentata da AO
1. L'accoglimento del gravame implica di riformare anche il giudizio del primo
giudice su tassa di giustizia, spese e ripetibili, calcolate su un valore
litigioso di fr. 13'656.– (fr. 569.– x 24 mesi), nel senso di mettere le
medesime a carico dell'istante in ragione della totale soccombenza.
Analogamente vanno decisi gli oneri processuali di appello, calcolati su in
valore litigioso di fr. 6'828.– (fr. 569.– x 12 mesi).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L'appello 15 maggio
2008 di AP 1
è accolto.
Di conseguenza la sentenza 5 maggio 2008 della
Pretura
della giurisdizione di Mendrisio-sud
, è così
riformata:
1.    L'istanza è respinta.
2.    La
tassa di giustizia di fr. 200.– e le spese sono poste a carico di AO 1.
L'istante rifonderà alla convenuta fr. 400.– a titolo di ripetibili.
2.
Gli oneri
processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia      fr.
200.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
250.-
da anticiparsi
dall'appellante, sono poste a carico della parte appellata. AO 1 rifonderà fr.
200.– a AP 1 a titolo di ripetibili.
3
.   Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per
la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di
diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;
per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La
parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con
un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).