ti_gerichte · 40.2005.198 · 2006-07-10 · it
Applicazione di un correttivo del -80% sul valore metrico dei terreni, situati in zona edificabile di interesse comunale e sottoposti a diversi vincoli che li rendono difficilmente commerciabili ed edificabili.


Incarto n.40.2005.198

__________

Lugano

10 luglio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Dario Medici

ing. Argentino Jermini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 5/6 ottobre 2005 dalla

RI
 1

rappr.
 dall RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 2 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 664, 665, 666, 667, 668, 669, 670, 672, 673, 674, 675, 676,
 677 e 938 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 16 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004
sono i seguenti:

-
CHF 176'880.- per il mapp. no. 664 RFD di __________;

-
CHF 94'920.- per il mapp. no. 665 RFD di __________;

-
CHF 41'760.- per il mapp. no. 666 RFD di __________;

-
CHF 97'320.- per il mapp. no. 667 RFD di __________;

-
CHF 155'160.- per il mapp. no. 668 RFD di __________;

-
CHF 88'800.- per il mapp. no. 669 RFD di __________;

-
CHF 113'640.- per il mapp. no. 670 RFD di __________;

-
CHF 87'480.- per il mapp. no. 672 RFD di __________;

-
CHF 53'400.- per il mapp. no. 673 RFD di __________;

-
CHF 53'880.- per il mapp. no. 674 RFD di __________;

-
CHF 69'480.- per il mapp. no. 575 RFD di __________;

-
CHF 78'120.- per il mapp. no. 676 RFD di __________;

-
CHF 150'720.- per il mapp. no. 677 RFD di __________;

-
CHF 47'952.- per il mapp. no. 938 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 1. settembre 2004 dalla RI 1 è stato respinto
dallUCS con decisione 2 settembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore
medio unitario di CHF/mq 120.- stabilito per linsieme dei terreni ad eccezione
del mapp. no. 938, valutato CHF/mq 72.-, tiene già sufficientemente conto delle
particolarità della zona edificabile di interesse comunale (ZIC), delle
transazioni immobiliari avvenute negli ultimi anni e delle caratteristiche
specifiche di ciascun fondo, quali la superficie, la configurazione,
lubicazione, laccesso e la topografia.

3.     Con
ricorso 5/6 ottobre 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale
postulando che per tutti i fondi oggetto di ricorso venga applicato un
correttivo minimo dell80% e, alternativamente, che i medesimi vengano stimati
al massimo CHF/mq 20.-.

Ciò
poiché tali terreni, trovandosi in una zona di piano regolatore dove al
proprietario non è permessa ledificazione, sono di fatto invendibili e, pur
tenendo conto della loro buona posizione e della possibilità di acquisto  fondato
sulla mera aspettativa di una modifica del piano regolatore, devono pertanto
essere trattati alla stregua di un terreno agricolo e non certamente come i
fondi nr. 671, 678 e 679 RFD di __________, anchessi di proprietà della
ricorrente, ma situati in zona R2b. Altrimenti, trattandosi di situazioni
diverse trattate nel medesimo modo, verrebbe violato il principio di
uguaglianza ex art. 8 Cost.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 16 maggio 2006, assente il legale della
ricorrente che, contattato telefonicamente ha rinunciato a presenziare, il
Tribunale ha constatato che i fondi oggetto di ricorso costituiscono un insieme
di terreni prativi destinati a pascolo formanti un promontorio con la parte
orientata a sud-ovest terrazzata.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame della RI 1, proprietaria dei terreni stimati e
destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.     I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo medio  dell80%
sul valore metrico di tutti mappali poiché è vero che i terreni si trovano in
zona edificabile di interesse comunale (ZIC) e sono pertanto per definizione
edificabili, ma è altrettanto vero che sono sottoposti a vincoli tali da
renderli attualmente difficilmente commerciabili e di fatto praticamente
inedificabili sia per la proprietaria sia per i terzi, compreso, per assurdo,
il Comune, poiché lapposito regolamento comunale di cui allart. 28 quater ch.
3 delle NAPR non è in realtà mai stato adottato (cfr. scritto 9 maggio 2006 del
__________) .

Detto
ciò, i fondi mantengono evidentemente un certo valore commerciale dovuto al
fatto che comunque sono edificabili, che potranno semmai essere acquisiti dal
Comune e che il Municipio ha inoltre già deciso di avviare una procedura per
labbandono del vincolo di zona di interesse comunale (cfr. scritto 9 maggio
2006 del __________).

Resta
evidentemente sottinteso che in caso di variante di PR o di adozione del regolamento
comunale previsto dallart. 28 quater ch. 3 delle NAPR che chiarisca nei
dettagli la natura e le particolarità specifiche della zona, previa segnalazione
del Municipio allUCS, si dovrà procedere ad un aggiornamento particolare dei
valori ufficiali di stima, come del resto espressamente previsto dallart. 8
Lst.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna critica,
sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo
prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una
libera contrattazione.

In
particolare, lulteriore correttivo del -40% sul valore metrico del mapp. no.
938 risulta certamente giustificato dalla sua particolare configurazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti,
come da schede di calcolo annesse:

-CHF 35'376.- per il mapp. no. 664
RFD di __________;

-CHF 18'984.- per il mapp. no. 665
RFD di __________;

-CHF 8'352.- per il mapp. no. 666
RFD di __________;

-CHF 19'464.- per il mapp. no. 667
RFD di __________;

-CHF 31'032.- per il mapp. no. 668
RFD di __________;

-CHF 17'760.- per il mapp. no. 669
RFD di __________;

-CHF 22'728.- per il mapp. no. 670
RFD di __________;

-CHF 17'496.- per il mapp. no. 672
RFD di __________;

-CHF 10'680.- per il mapp. no. 673
RFD di __________;

-CHF 10'776.- per il mapp. no. 674
RFD di __________;

-CHF 13'896.- per il mapp. no. 675
RFD di __________;

-CHF 15'624.- per il mapp. no. 676
RFD di __________;

-CHF 30'144.- per il mapp. no. 677
RFD di __________;

-CHF 9'590.- per il mapp. no. 938
RFD di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico
dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con lobbligo di rifondere
alla ricorrente limporto di CHF 700.- a titolo di ripetibili.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe i valori
ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima, il quale rifonderà alla ricorrente limporto di CHF 700.- a titolo di
ripetibili.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi