ti_gerichte · 50.2005.15 · 2006-11-12 · it
Esproprio parziale di un terreno a lago. Ammontare dell'indennità

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 12.11.2006 50.2005.15
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 12.11.2006 50.2005.15
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 12.11.2006 50.2005.15

Incarto n.
50.2005.15
Lugano
12 novembre
2006
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano
Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 13 settembre 2005 dello
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
la decisione 29 luglio 2005 (no. 10.2004.98-3) del
Tribunale di espropriazione, prolata nell'ambito del procedimento
espropriativo promosso dallo Stato del Canton Ticino per acquisire i diritti
necessari alla sistemazione della strada cantonale __________ (secondo
tratto);
viste le risposte:
-    13 ottobre 2005 del
Tribunale di espropriazione;
-    24 ottobre 2005 dei
comproprietari della PPP al fondo base __________ di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
che il mapp.
__________ RFD di __________ è un fondo sito in zona R2S di complessivi mq 983
sul quale si erge un edificio costituito in proprietà per piani (Condominio __________);
la particella si trova in posizione panoramica a valle della strada cantonale
del __________, con la quale confina verso S, e si affaccia direttamente sul
Lago __________;
che nel
contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi attinenti alla
correzione della strada cantonale __________ tra __________ e __________, lo
Stato - mediante avviso personale 24 aprile 2001 e pubblicazione degli atti -
ha promosso l'espropriazione formale dei diritti necessari alla realizzazione
dell'opera; sono così divenuti oggetto di esproprio definitivo anche 49 mq
della part. __________, per i quali il Cantone ha offerto fr. 175.- il mq,
oltre a fr. 3'660.- per la soppressione di alcune piante, sollecitando nel
contempo l'occupazione temporanea di ulteriori 20 mq a titolo gratuito per la
durata di un mese;
che il 27
giugno 2001 la comunione condominiale ha notificato una pretesa d'indennizzo di
complessivi fr. 150'000.- per la cessione del terreno e la svalutazione della
proprietà; nel medesimo tempo ha chiesto il ripristino dell'autorimessa e dei posteggi
al servizio dello stabile abitativo;
che
all'udienza di conciliazione del 21 novembre 2001 i condomini hanno accettato
l'indennità proposta per le piante, mentre l'ente espropriante si è impegnato a
garantire un adeguato accesso veicolare e pedonale al fondo;
che il 27
marzo 2002 il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi
concernenti le opere di sistemazione della strada cantonale in territorio dei
comuni di __________ e __________;
che il 20 ottobre 2003 lo Stato ha dato
inizio ai lavori previsti in corrispondenza del mapp. __________ senza
incontrare opposizioni da parte dei condomini; quel giorno i comproprietari
hanno quindi concesso l'anticipata immissione in possesso dei diritti
espropriati per atti concludenti;
che in occasione di un ulteriore
dibattimento tenutosi il 13 novembre 2003, le parti hanno trovato un accordo
bonale circa le modalità di sistemazione dei posteggi a O del condominio;
che
esaurite le formalità processuali, con sentenza 29 luglio 2005 il Tribunale di espropriazione
ha accordato alla comunione comproprietaria del mapp. __________ un'indennità
di fr. 800.- il mq per lo scorporo sottratto e di fr. 0.50/mq/anno per l'occupazione
temporanea, oltre interessi a contare dall'anticipata immissione in possesso;
ha invece dichiarato irricevibile, siccome tardiva e non esaminabile d'ufficio,
la pretesa legata al deprezzamento della porzione residua;
che
esposto l'esito delle ampie indagini esperite a RF per accertare il livello dei
prezzi nei comuni del __________, __________ (zona R2) e __________ (zone R2,
R2v e R2s) in particolare, il primo giudice ha concentrato la propria
attenzione sulla compravendita del mapp. __________ di __________ (fr.
875.-/mq) e sulle perizie dell'Ufficio cantonale di stima aventi per oggetto i
mapp. __________ di __________ (fr. 750.-/mq) e __________ di __________ (fr.
1'000.-/mq), tutti siti a lago;
che
stimata dunque in fr. 700.-/800.- il mq la quotazione di riferimento dei fondi
posti nella fascia rivierasca di __________ e __________ e ponderate le
peculiarità del mapp. __________, il Tribunale di espropriazione ha ritenuto
per finire di poter assegnare ai condomini un indennizzo di fr. 800.- il mq
corrispondente al valore edilizio pieno del terreno avulso; conformemente alla
giurisprudenza, ha inoltre riconosciuto loro un risarcimento di fr. 0.50 il mq
annui per l'occupazione temporanea della proprietà;
che
mediante ricorso 13 settembre 2005 lo Stato ha impugnato la predetta pronunzia
innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità
stabilita dall'istanza inferiore disattendendo i principi invalsi in materia di
estimo venga definita in 350.- fr. il mq per la superficie sottratta in via
definitiva;
che a
mente del ricorrente, il Tribunale di espropriazione ha omesso di considerare
debitamente che la media dei prezzi pagati nella zona di riferimento si attesta
attorno a 300.- fr. il mq, per poi fondare il proprio giudizio su transazioni
lontane dal dies aestimandi e su perizie di dubbia affidabilità; tenuto conto
delle somme vicine a fr. 300.- il mq sborsate per l'acquisto degli unici tre
terreni a lago (mapp. __________ e __________ di __________; mapp. __________
di __________) compravenduti nella regione tra il 1994 e il 1996, nonché delle
caratteristiche dello scorporo espropriato, l'indennità espropriativa non
potrebbe superare l'importo di fr. 350.- il mq;
che il
Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la conseguente
conferma della sentenza impugnata riconfermandosi nelle motivazioni ivi contenute;
ad identica conclusione sono pervenuti gli espropriati, i quali hanno avversato
le tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse
- in appresso;
considerato,
in
diritto
che la
competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr;
che il
gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso senza istruttoria
sulla scorta delle tavole processuali, atteso che le caratteristiche del
mappale espropriato e dei luoghi circostanti, oltre ad emergere perfettamente dai
numerosi referti planimetrici e fotografici acquisiti agli atti, sono note al
tribunale per conoscenza diretta (art. 18 cpv. 1 PAmm);
che giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione
ha luogo mediante piena indennità, il cui importo è calcolato in base all'intero
valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr); il dies aestimandi
si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase
Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio
usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr);
che in ambito espropriativo dottrina e
giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga
di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit
administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408);
che secondo questo metodo il valore venale
di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di
cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni, prendendo in
considerazione, nel limite del possibile, le contrattazioni attendibili
realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi; di eventuali differenze
(per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene
conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni;
che, in sostanza, il valore corrisponde al
prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni;
che in passato questo Tribunale ha già avuto
modo di sottolineare le difficoltà insite nell'estimo dei terreni a lago, vuoi
perché rari e poco negoziati, vuoi perché particolarmente preziosi proprio in
funzione della loro vicinanza con uno specchio d'acqua direttamente accessibile
(STA 27 novembre 1992 in re R. e 2 febbraio 1994 in re B.; Hägi, Die Bewertung
von Liegenschaften, p. 37; Nägeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, p. 39);
che per stabilire il valore commerciale del
mapp. __________ dedotto in esproprio il primo giudice ha fatto capo al prezzo
pagato nel 1992 per l'acquisto del mapp. __________ di __________ (fr.
875.-/mq) e sulle valutazioni peritali dei mapp. __________ di __________ (fr.
750.-/mq) e __________ di __________ (fr. 1'000.-/mq) esperite nel 2001
dall'Ufficio cantonale di stima; trattasi di dati di riferimento del tutto
attendibili, frutto di un'operazione non speculativa e di apprezzamenti svolti
da specialisti concernenti terreni a lago di dimensioni interessanti (mapp. __________
di __________ mq 3'053; mapp. __________ di __________ mq 2'591; mapp. __________
di __________ mq 499) situati proprio nel __________;
che a completazione di questi elementi può
essere senz'altro aggiunta la compravendita del mapp. __________ di __________,
avvenuta nel 2002 a fr. 575'000.- (= fr. 1'152.30 il mq, compresi i resti delle
costruzioni andate distrutte in un incendio scoppiato nel corso del 2000);
che le transazioni evocate dallo Stato per
accreditare il valore ridotto propugnato nel proprio gravame si avverano per
contro inutilizzabili pur interessando terreni confinanti con il Verbano;
che la part. __________ di __________,
acquistata nel 1996 a fr. 263.- il mq, è del tutto inservibile a fini
edificatori tenuto conto della sua superficie di soli 95 mq e dei vincoli ex
art. 11 legge sulla protezione delle rive dei laghi che la gravano (cfr. RF);
il terreno, unitamente al contermine mapp. __________, appartiene al
proprietario della part. __________ e funge da giardino al servizio della casa
eretta su quest'ultimo fondo, posto dirimpetto sull'altro lato della strada
cantonale;
che alla stessa stregua del caso appena
citato, anche il mapp. __________ di __________, pagato fr. 310.55 il mq valuta
1994, è stato acquisito per formare un'unità economica con la vicina proprietà
edificata (mapp. __________) e dotarla di un giardino di maggiori dimensioni;
il fondo è ampio 355 mq, ma non poteva essere edificato autonomamente a causa
della sua forma allungata (m 31 x 11.50 sul fronte del lago) e delle distanze
da confine sancite dal PR;
che i trapassi di proprietà del mapp. __________
di __________ e relative quote di comproprietà coattiva sul confinante mapp. __________,
avvenuti nel 1996 a 250.- fr. il mq (e non a fr. 319.90/mq come erroneamente
indicato dal Tribunale di espropriazione e dallo Stato), sono stati influenzati
da circostanze particolari (vendita tra parenti, noti promotori immobiliari di __________)
al fine di realizzare sui mapp. __________ e __________ due costruzioni
contigue, dotate di un ampio parcheggio coperto al mapp. __________;
che stante quanto precede questo Tribunale
non può che confermare le conclusioni dell'istanza inferiore, che ha attribuito
ai terreni posti nella fascia rivierasca del __________ un valore di
700.-/800.- fr. il mq;
che l'espropriazione ha colpito tutta la
striscia di terreno posta tra il condominio e la strada cantonale, che
attualmente scorre proprio lungo la facciata S dello stabile; in simili
evenienze, si avvera senz'altro corretto riconoscere agli espropriati un indennizzo
corrispondente al valore edilizio pieno del loro fondo base;
che ferme queste premesse il ricorso deve
essere respinto, con la conseguente conferma del giudizio impugnato;
che la tassa di giustizia e le ripetibili
seguono la soccombenza del ricorrente (art. 28 e 31 PAmm per il rinvio dato
dall'art. 50 cpv. 3 Lespr).
Per questi motivi,
visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70 Lespr; 18, 28, 31, 43
e 46 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è
respinto
.
2.   La tassa di
giudizio di fr. 800.- è posta a carico del ricorrente, con l'ulteriore obbligo
di versare alla comunione espropriata identico importo a titolo di ripetibili.
3.   Intimazione
a:
rappr. dal
rappr. dall'avv.
terzi implicati
1. CO 1
1 patrocinata da: PA 1
2. CO 2
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario