ti_gerichte · 40.2005.204 · 2006-03-13 · it
Computo della superficie abitabile e non abitabilità di alcuni locali.


Incarto n.40.2005.204

__________

Lugano

13 marzo 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 12/17 ottobre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 20 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 1870 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 3 febbraio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1870 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 461'725.-

Il
reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS
con decisione 20 settembre 2004.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che sia la
superficie abitabile, verificata in sede di sopralluogo, sia il valore di
reddito unitario considerati nella fattispecie concreta sono corretti.

3.     Con
ricorso 12/17 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando
che la superficie abitabile delledificio principale sub. A venga ridotta da
249 a 232.48 mc. Ciò poiché il locale tecnico nel sottoscala, la lavanderia e
il locale definito disponibile/deposito, privo di riscaldamento, non sono in
realtà da considerare quali spazi abitabili.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 3 febbraio 2006 il Tribunale ha dapprima
constatato che i locali e le superfici delledificio principale sub. A
corrispondono ai piani allegati al ricorso e successivamente che i locali
denominati sottoscala, lavanderia e disponibile/deposito, situati al
piano terreno ed evidenziati in giallo sui piani prodotti, non possono
manifestamente essere considerati come abitabili.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine, ritenuto che la
decisione su reclamo, che porta la data del 19 agosto 2005, gli è stata in
realtà intimata unicamente il 20 settembre 2005 ed è stata ritirata il 23
settembre 2005.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti
per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza
non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la
decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta il Tribunale accoglie il ricorso, ritenuto che i locali
denominati sottoscala, lavanderia e disponibile/deposito non sono
manifestamente abitabili. Infatti, tutti e tre non sono nemmeno riscaldati e non
raggiungono laltezza minima necessaria per poter essere considerati come tali.

7.2.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 1870 RFD di __________ stabilito in CHF 445'567.-, come da scheda di
calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 1870 RFD di __________ stabilito in CHF 445'567.-,
come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi