ti_gerichte · 80.2023.20 · 2023-01-05 · it
Reddito dellattività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, venditore amministratore di società immobiliari e proprietario di immobili, società semplice con fratello e impresa di costruzioni di famiglia

Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, venditore amministratore di società immobiliari e proprietario di immobili, società semplice con fratello e impresa di costruzioni di famiglia

Tessin Camera di diritto tributario 16.06.2023 80.2023.20
Tessin Camera di diritto tributario 16.06.2023 80.2023.20
Ticino Camera di diritto tributario 16.06.2023 80.2023.20

Incarto n.
80.2023.20
Lugano
16 giugno 2023
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Raffaele Guffi,
Ivano Ranzanici
segretari
a
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
RI
2
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 23 gennaio 2023 contro la decisione del 5 gennaio 2023 in materia di IFD
2015.
Fatti
A.
Nel periodo fiscale
2015, RI 2 svolgeva l’attività di consulente immobiliare alle dipendenze della __________
SA, __________. Era inoltre amministratrice di diverse società e, in
particolare, della __________ SA, __________ (impresa di costruzioni), della __________
SA, Succursale di __________, della stessa __________ SA, __________, della __________
SA, __________ e della __________ SA, Lugano. Dal 2016 è anche membra del
consiglio di amministrazione della __________ SA, __________, a sua volta
attiva nel settore immobiliare.
Nella dichiarazione
d’imposta 2015, i coniugi RI 1 e RI 2 dichiaravano un reddito imponibile di fr.
237'280.- e una sostanza imponibile di fr. 857'696.-. Nella misura di fr.
150'217.– i redditi dichiarati provenivano dalla gestione di immobili.
Il 25 febbraio 2013 i
coniugi avevano acquistato il foglio PPP n. __________, corrispondente a una
quota di 26‰ del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr.
83'000.–. Il condominio è stato edificato negli anni dal 2013 al 2015. Il 2
novembre 2015 i contribuenti hanno venduto l’appartamento di loro proprietà ai
coniugi __________ e __________, al prezzo di fr. 560'000.–.
B.
Con decisione del 23
giugno 2021, l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano (di seguito UT) ha
notificato ai contribuenti la tassazione IC 2015, commisurando il reddito imponibile
in fr. 241'000.- per l’IC e in 361'000.- per l’IFD e la sostanza imponibile in
fr. 875'000.-. Nel calcolo dell’IFD, l’UT aveva in particolar modo aggiunto ai
proventi dichiarati il reddito dell’attività lucrativa indipendente
corrispondente all’utile conseguito con la vendita della __________ del fondo
base n. __________ __________ come “
reddito derivante dal commercio
professionale di immobili
”. L’utile immobiliare era stato suddiviso fra la
moglie (fr. 59'217.–) e il marito (fr. 59'216.–).
C.
Con scritto 21 luglio
2021, i contribuenti interponevano reclamo contro la decisione di tassazione
IFD 2015, contestando di aver conseguito un reddito da commercio di immobili a
titolo professionale. A loro avviso, l’appartamento non era stato acquistato
per un fine speculativo bensì per esigenze famigliari e cioè per essere
utilizzato dalla madre di RI 1, che abitava in una casa su tre piani. In
seguito all’aggravarsi del suo stato di salute, la stessa non era più in grado
di vivere in autonomia e i reclamanti avrebbero pertanto deciso di venderlo su
insistenza di una coppia anziana in cerca di un appartamento comodo.
D.
Con
decisione del 5 gennaio 2023, l’autorità di tassazione ha respinto il reclamo.
Dopo aver ricordato i criteri in base ai quali la giurisprudenza del Tribunale
federale distingue gli utili in capitale privati dai redditi dell’attività
lucrativa indipendente, l’UT ha rilevato che vi erano i seguenti
“fattori a
favore della definizione dell’operazione come commercio professionale
occasionale di immobili”
:
-
la bassa durata della proprietà
-
l’attività svolta dalla
contribuente (consulente immobiliare)
-
il fatto che la società presso cui
la contribuente lavora e di cui è proprietaria si è occupata della vendita
degli appartamenti costruiti sul mappale __________ __________”.
L’UT ha aggiunto che “
la
volontà dell’acquisto non può essere presa in considerazione, nella valutazione
fa stato la vendita
”.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 hanno
contestato la decisione su reclamo dell’UT, ribadendo e precisando che
l’operazione non aveva alcuna natura commerciale, avendo gli stessi utilizzato
per l’acquisto unicamente mezzi propri e non avendo fatto altre transazioni
dello stesso genere. L’appartamento doveva infatti servire alla madre del
marito,
“che a causa della sua età e dei suoi problemi di salute incalzanti,
avrebbe sicuramente necessitato una sistemazione più consona al suo stato di
salute e alla sua età (1925)”
ed era stato dato in locazione dell’attesa
del trasferimento. La
“richiesta insistente di una coppia di anziani
(conoscenti)”
li aveva poi fatti propendere per la vendita.
F.
Con lettera 30
gennaio 2023 l’UT rinuncia ad eventuali osservazioni ribadendo che “
il
momento determinante per la qualifica del commercio professionale di immobili
non è l’acquisto o la volontà iniziale ma il momento della vendita e la sua
mobilità
”.
G.
In sede di udienza
del 18 aprile 2023, la contribuente ha riaffermato che “
si è trattato della
prima e unica operazione immobiliare conclusa e che l’utile è stato conseguito
limitandosi a cogliere un’occasione, dopo che la locazione alla suocera era
divenuta impossibile”
. Ha poi sottolineato che
“l’investimento era
avvenuto esclusivamente con mezzi propri” e che “l’acquisto è avvenuto prima
dell’inizio dell’edificazione e l’abitabilità è stata concessa nel mese di
luglio 2015
”.
L’UT ha ritenuto invece
che si tratti “
di commercio professionale d’immobili di natura occasionale,
in considerazione del fatto che è stata la società in cui opera la ricorrente a
occuparsi della vendita di tutti gli appartamenti situati nello stesso
condominio”.
Ha tuttavia ammesso che l’utile sia ridotto a fr. 52'702.- per
ogni quota,
“in quanto è stata omessa la deduzione dei contributi AVS”.
Diritto
1.
1.1
La determinazione del
reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta
è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD
stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi,
periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt.
17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul
reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o
dell’imposizione del reddito globale netto
(“Reinvermögenszugangstheorie”)
,
come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in
linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti
mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della
sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli
utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per
contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto
all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza
commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata
(sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).
1.2.
Per
giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella
realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere
commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come
reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del
fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo
ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul
reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel
quadro della semplice amministrazione della sua sostanza privata.
Quando l'attività del
contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo
insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il
contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in
capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può
giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o
organizzata in forma d'impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che
in maniera accessoria, occasionale o temporanea.
È soprattutto in relazione
alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la
giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra
utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi
sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va
oltre la mera amministrazione della sostanza privata:
·
il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,
·
l’elevata frequenza delle transazioni,
·
la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita,
·
la stretta relazione tra la presunta attività indipendente
(accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente,
·
l’utilizzo di conoscenze specialistiche,
·
l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per
finanziare le operazioni,
·
il reinvestimento degli utili realizzati,
·
la costituzione di una società semplice.
Ciascuno di questi indizi
può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se assume
un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa
indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso,
così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF
2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113
consid. 5e e 6a).
2.
2.1.
Venendo al caso in esame,
i ricorrenti contestano che l’operazione immobiliare possa essere qualificata
come attività lucrativa indipendente di natura occasionale. L’acquisto sarebbe
infatti avvenuto per esigenze famigliari e la vendita determinata dalla mutata
situazione. L’acquisto della PPP __________ RFD di __________ avrebbe avuto
quale unico scopo quello di fornire un adeguato alloggio alla madre ormai
anziana di RI 1 e nulla avrebbe avuto a che vedere con la professione della moglie,
mediatrice immobiliare.
Di parere contrario è
l’autorità di tassazione, secondo cui sarebbero determinanti la breve durata
del possesso e i legami con l’attività della venditrice e fra quest’ultima e la
società che ha venduto gli altri appartamenti dello stesso condominio.
2.2.
Come ricordato in
precedenza, due degli indizi stabiliti dalla giurisprudenza della Suprema Corte
per qualificare gli utili immobiliari come redditi dell’attività lucrativa
indipendente sono costituiti dalla stretta relazione tra la presunta attività
indipendente (accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del
contribuente e dall’utilizzo di conoscenze specialistiche.
Nel caso in discussione, è
innegabile che gli stessi siano adempiuti.
Nel periodo fiscale
litigioso, RI 2 era amministratrice di diverse società immobiliari, a
cominciare dalla __________ SA, __________, della quale era amministratrice
unica e da cui percepiva il suo stipendio. Amministrava inoltre la __________
SA, __________ e la __________ SA, __________, ed era membro del consiglio di
amministrazione dell’impresa di costruzioni __________ SA, __________, come
pure della __________ SA, Succursale di __________. L’impresa di costruzioni
era stata fondata dal padre della ricorrente e, come si apprende dal sito
internet della società,
“si occupa anche di fare operazioni immobiliari in
proprio, (vedi oggetti in vendita) gestiti e promossi nello spirito famigliare
da RI 2, figlia di __________, tramite la propria ditta __________ SA”
(
https://www.__________ch/
, sito consultato
il 2.6.2023).
Gli insorgenti dichiarano
poi sostanza immobiliare per un valore di stima ufficiale di fr. 1'559’619.– e
redditi immobiliari per complessivi fr. 150'217.–.
In considerazione dell’attività
professionale della moglie e del numero di immobili che appartenevano a lei e
in parte anche al marito, la contribuente conosceva particolarmente bene
l’economia fondiaria.
2.3.
Altro indizio ricavabile
dalla giurisprudenza è la costituzione di una società semplice.
Nella fattispecie, l’operazione
condominiale da cui è scaturita la vendita in discussione è stata promossa
nell’ambito della già menzionata impresa di costruzioni di famiglia. Il terreno
su cui è avvenuta l’edificazione era stato acquistato per la maggior parte da __________,
fratello della ricorrente nonché direttore e presidente del consiglio di
amministrazione della __________ SA. Un foglio di PPP, ancor prima
dell’edificazione, è stato acquistato da RI 2 e dal marito. L’edificazione è
stata eseguita dall’impresa di costruzioni di famiglia, che per l’appartamento
degli insorgenti ha fatturato loro prestazioni per fr. 355'000.–. La vendita
degli appartamenti è stata poi curata dalla __________ SA e dunque dalla
ricorrente.
I contribuenti hanno
dunque eseguito un’operazione nell’ambito immobiliare, costituendo una società
semplice con il fratello della ricorrente, con l’impresa di costruzioni di
famiglia e con la società che si occupa della promozione e della vendita.
2.4.
Ulteriore
indizio della natura professionale dell’attività svolta dal venditore è la
breve durata del possesso.
Come già ricordato, il 25
febbraio 2013 i contribuenti hanno acquistato in comproprietà la PPP __________
RFD di __________ prima dell’inizio dell’edificazione. Dopo aver ottenuto
l’abitabilità il 2 giugno 2015 (cfr. rendiconto di costruzione inoltrato dai
ricorrenti), l’immobile è stato venduto il 2 novembre 2015, dopo essere stato
locato per un breve periodo.
In merito alla durata del
possesso, di soli 2 anni e 8 mesi totali, non occorre disquisire a lungo per
classificarlo come di breve durata, tanto più che la proprietà è stata venduta
solo 5 mesi dopo l’ottenimento dell’abitabilità.
La tesi dei ricorrenti,
secondo cui l’acquisto sarebbe stato deciso per mettere a disposizione della
madre del marito un’abitazione adatta ad una persona anziana, non giustifica
una diversa valutazione della fattispecie. Sta di fatto che la vendita è
avvenuta solo cinque mesi dopo la fine dei lavori di edificazione. Neppure il
fatto che siano stati gli stessi acquirenti a insistere per l’acquisto è
determinante in questo contesto.
2.5.
Uno degli argomenti
addotti dai ricorrenti per sostenere la natura privata dell’utile immobiliare
conseguito consiste nel fare riferimento alle modalità del finanziamento, che
sarebbe avvenuto facendo capo solo a mezzi propri.
Alla pagina 2 del “rendiconto
di costruzione”, presentato all’autorità di tassazione il 18 ottobre 2016, la
ricorrente ha indicato che il finanziamento era avvenuto con i seguenti mezzi:
·
“
capitale proprio (provenienza: conti bancari (2013-2015)
”
per fr. 86'566.65.–;
·
“altri prestiti (precisare: da entrata vendita mappale 2015)”
per fr. 355'000.–.
Nonostante la formulazione
poco chiara, si deve ritenere che la maggior parte dei mezzi investiti provenga
dal reinvestimento dei capitali ricavati con la vendita di un di un altro
immobile, avvenuta nello stesso anno.
A parte il fatto che
questa affermazione permette di concludere che l’operazione qui in discussione
non sia l’unica del periodo fiscale, si può anche ricordare che uno degli
indizi del commercio professionale di immobili consiste nel reinvestimento
degli utili realizzati. Nel caso in esame, anche se non risulta che la prima
transazione sia stata considerata di natura commerciale, vi è stato dunque un
reinvestimento di un guadagno immobiliare per compiere un’altra operazione
immobiliare.
2.6.
Alla
luce delle considerazioni che precedono, la decisione dell’autorità di
tassazione, di qualificare gli utili conseguiti dal ricorrente come reddito
dell’attività indipendente accessoria, si rivela legittima. Nonostante le
argomentazioni addotte dai ricorrenti, la considerazione complessiva dei fatti
che hanno condotto al conseguimento degli utili litigiosi impone di escludere
che quello da loro conseguito sia un utile ottenuto nel quadro della semplice
amministrazione della loro sostanza privata.
3.
Nel corso
dell’udienza del 18 aprile 2023 l’Ufficio di tassazione ha riconosciuto che dal
reddito proveniente dalla vendita dell’appartamento di __________ possa essere
dedotto l’accantonamento per i contributi AVS. In effetti, la prassi ammette
che i contributi AVS sul reddito derivante dal commercio professionale di
immobili siano dedotti dal reddito soggetto all’IFD nello stesso periodo in cui
viene imposto il relativo reddito.
Di conseguenza, l’utile è
ridotto a fr. 52'702.– per ciascuna quota.
4.
Ne consegue che il ricorso è parzialmente
accolto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico degli insorgenti,
in misura proporzionale alla loro soccombenza.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
parzialmente
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 5 gennaio 2023 è riformata nel senso
che il reddito dell’attività lucrativa indipendente accessoria di ciascun
contribuente è ridotto a fr. 52'702.–
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di giustizia
di                                 fr.    900.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi
fr.    100.–
per un totale di                                                      fr. 1’000.–
sono
a carico dei ricorrenti nella misura di nove decimi
(fr.
900.–).
3.   Co
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: