ti_gerichte · 40.2005.130 · 2006-01-18 · it
Ampia superficie in zona edificabile destinata a campeggio; prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione; uguaglianza di trattamento; valutazione dei fondi nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima.


Incarto n.40.2005.130

__________

Lugano

18 gennaio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 5/6 luglio 2005 da

-RI
 1,

-RI
 2,

tutti
 rappr. dall RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 463 e 465 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 9 settembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 66'816.- per il mapp. no. 463 RFD di __________;

-
CHF 6'155'522.- per il mapp. no. 465 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto
dallUCS con decisione 3 giugno 2005.

Lautorità
di prima istanza ha ritenuto che la determinazione del valore di stima dei
fondi oggetto di reclamo, che con i mappali nr. 333 e 336 RFD di __________
formano un complesso affittato al TCS Svizzero destinato a campeggio, non può
basarsi sul reddito accertato risultante dal contratto di affitto poiché ne
risulterebbe un valore non corrispondente alla realtà del mercato immobiliare
della zona e non sarebbe rispettato il principio della parità di trattamento.

LUCS
ha inoltre ritenuto che il reddito dichiarato dai reclamanti è manifestamente
estraneo ai parametri di locazione per i terreni edificabili e pertanto non
attendibile ai fini della determinazione del valore di stima dei singoli
mappali. Infatti, nel caso di concessione di un diritto di superficie, una
locazione attendibile verrebbe stabilita tenendo in considerazione il reale
valore della proprietà e i costi di interesse sul capitale che ne deriverebbero
in caso di un eventuale acquisto.

3.     Con
ricorso del 5/6 luglio 2005 RI 1 e RI 2 sono insorti  innanzi a questo
Tribunale postulando che venga stabilito un nuovo valore di stima secondo
prudente giudizio.

I
proprietari chiedono in particolare che venga applicato il reddito accertato di
CHF 46'000.- annui per tutta larea destinata a campeggio, che il Tribunale
applichi un adeguato correttivo sul valore metrico del terreno, con specifico
riferimento alla superficie considerata eccedente, in quanto non è e non sarà
di fatto né edificabile né urbanizzato sino perlomeno alla data di scadenza del
contratto di affitto con il TCS, prevista per il 31 dicembre 2012 (doc. E).

RI
1 e RI 2 ritengono inoltre che le conseguenze fiscali derivanti dalla decisione
dellUCS conducano ad un risultato iniquo, tanto che lonere fiscale
supererebbe il reddito lordo effettivamente conseguito, dal quale andrebbero
ancora dedotte le spese di manutenzione. Ciò che costringerebbe i proprietari a
vendere parte dei loro possedimenti per far fronte al carico fiscale.

Vista
la particolarità della fattispecie concreta, dove si è in presenza di un
campeggio situato in zona edificabile, ovvero di un unicum per il TCS perlomeno
su tutto il territorio elvetico, non sarebbe infine attuabile unadeguata
rivalutazione del canone di affitto.

Con
il gravame i proprietari hanno inoltre comunicato al Tribunale che con il 27
dicembre 2004, a seguito di frazionamento e scioglimento di comproprietà, il
mapp. no. 465 stato frazionato nei fondi no. 817 di proprietà di RI 1, 818 di
proprietà di RI 2 e 465, coattiva, mentre il mapp. no. 463 è divenuto una
coattiva alla particella no. 818.

4.     Con
decreto 2 settembre 2005 questo Tribunale ha congiunto listruttoria di causa
con quella relativa ai mapp. nr. 333 e 336 RFD __________ (incarto no.
40.2005.171), ritenuto che il fondamento di fatto è il medesimo e che tutti
fondi fanno parte di un medesimo complesso affittato al TCS per essere
utilizzato quale campeggio.

5.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato
che i mappali nr. 463 e 465 RFD di __________, come del resto i mappali nr. 333
e 336 RFD di __________, sono effettivamente utilizzati dal TCS quale area
campeggio.

Il
sub. A del mappale no. 465 RFD di __________ è destinato a ristorante,
ricezione e deposito.

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

7.

7.1.

I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

7.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi
analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2
Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per
comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e
della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.

8.1.

La
fattispecie concreta, trattandosi di unampia superficie di 27'586 mq in zona
edificabile destinata a campeggio, di cui 25'592 mq sul territorio del Comune
di __________ e 1'994 mq sul territorio del Comune di __________, non
rispecchia la situazione usuale per i campeggi, normalmente confinati in zone apposite
oppure non edificabili.

Per
quanto attiene specificatamente ai mappali oggetto del presente ricorso è da
rilevare infatti che il mapp. no. 463 si trova interamente in zona residenziale
estensiva (R2), mentre la superficie del mapp. no. 465 si trova per 9'400 mq in
zona residenziale estensiva (R2), per 14'471 mq in zona mista (ZM) e per i
restanti 1'373 mq in zona boschiva.

8.2.

È
esatto che lart. 16 cpv. 2 Lst. prevede che il valore venale di un fondo è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito secondo la
media ponderata definita dallart. 7 del Regolamento di applicazione della
legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ma è altrettanto vero
che l art. 16 cpv. 1 Lst. considera che il valore venale di un fondo è il
prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera
contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono
influire sulla singola contrattazione non vengono considerate.

Ora,
applicando proporzionalmente alla superficie dei diversi terreni il valore di
reddito accertato di CHF 46'000.- annui, il risultato che ne deriverebbe
sarebbe manifestamente iniquo e contrario al principio delluguaglianza di
trattamento. Infatti, il valore assegnato a ciascun fondo si discosterebbe in
modo assai netto dal prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera
contrattazione nonché dalla valutazione effettuata per tutti gli altri mappali
non destinati a campeggio situati nelle zone R2 e ZM previste dal piano
regolatore del Comune di __________.

Nella
fattispecie concreta non sussistono pertanto motivi tali da giustificare una
diversa valutazione di fondi presenti nella medesima zona di PR unicamente per
luso che ne viene fatto dai rispettivi proprietari.

È
inoltre a giusta ragione che lUCS ha ritenuto che il reddito dichiarato da RI
1 e RI 2 è manifestamente estraneo ai parametri di locazione per i terreni
edificabili e pertanto non attendibile ai fini della determinazione del valore
di stima dei singoli mappali (art. 18 cpv. 3 Lst.). Infatti, nel caso di
concessione di un diritto di superficie, una locazione attendibile verrebbe
stabilita tenendo in considerazione il reale valore della proprietà e dei costi
di interesse sul capitale che ne deriverebbero in caso di eventuale acquisto. Tutto
ciò senza ignorare che, con tutta evidenza, i valori base di zona stabiliti per
i fondi situati nelle zone R2 e ZM del Comune di __________, di rispettivi
CHF/mq 250.- e 270.-, appaiono già di per se stessi decisamente prudenziali.

La
presenza di tutte le infrastrutture del campeggio sul mapp. no. 465, in
particolare del ristorante (sub. A), giustifica, in mancanza di dati accertati
sul relativo reddito effettivo, la presa in considerazione di un reddito
presunto prudenziale perlomeno per tale subalterno, stabilito sulla base di
casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2
Lst.).

8.3.

Largomentazione
di RI 1 e RI 2 secondo la quale i fondi non sarebbero né edificabili né
urbanizzati perlomeno sino alla fine dellanno 2012, ovvero quando giungerà a
scadenza il contratto di affitto stipulato con il TCS, non corrisponde alle
risultanze concrete della fattispecie.

I
mappali oggetto di ricorso, fatta eccezione per la superficie boschiva di mq 1'373
della part. no. 465, si trovano infatti o nella zona R2 o nella zona ZM
previste dal PR di __________ e pertanto sono indiscutibilmente edificabili.
Entrambi i fondi, in quanto predisposti a ricevere tutti i servizi e le
infrastrutture pubbliche, sono manifestamente urbanizzati ai sensi dellart. 19
cpv. 1 della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT), ciò malgrado
lampia superficie dei terreni costituenti larea destinata attualmente a
campeggio.

8.4.

Al
Tribunale di espropriazione compete per legge la valutazione in seconda istanza
del valore di stima assegnato alla sostanza immobiliare e non di valutare
lequità o meno delle conseguenze che tale valore può avere sul prelievo dei
pubblici tributi, di esclusiva competenza delle preposte autorità fiscali.

8.5.

Ritenuto
infine come i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto in
cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.), questo Tribunale non può
considerare ai fini del giudizio i possibili scenari futuri preconizzati dai ricorrenti.

8.6.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

La
nuova situazione catastale dovrà essere oggetto di un aggiornamento dei valori
ufficiali di stima da parte dellautorità di prima istanza.

9.

9.1.

Di
conseguenza, il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in
CHF 66'816.- per il mapp. no. 463 e in CHF 6'155'522.- per il mapp. no. 465,
come da schede di calcolo annesse.

9.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di RI 1 e RI 2,
parti soccombenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe i valori
ufficiali di stima confermati in CHF 66'816.- per il mapp. no. 463 RFD di __________
e in CHF 6'155'522.- per il mapp. no. 465 RFD di __________, come da schede di
calcolo annesse.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di RI 1 e RI 2.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi