ti_gerichte · 20.2011.12-3 · 2012-10-02 · it

Espropriazione formale per opere di sistemazione stradale e degli impianti semaforici - ampliamento dell'espropriazione - valore venale per terreno posto in zona mista amministrativa commerciale - indennità per mancato ripristino del muretto abbattuto nel corso dei lavori

Tessin Tribunale di espropriazione 02.10.2012 20.2011.12-3
Tessin Tribunale di espropriazione 02.10.2012 20.2011.12-3
Ticino Tribunale di espropriazione 02.10.2012 20.2011.12-3

Incarto n.
20.2011.12-3
Lugano
2 ottobre 2012
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Argentino Jermini
arch. Giancarlo Fumasoli
segretaria
giurista
Annalisa
Butti
statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione progetti definitivi promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COPP
1
composta da:
1.
MCON 8
2.
MCON 9
3.
MCON 10
4.
MCON 11
5.
MCON 12
6.
MCON 13
7.
MCON 14
ed ora il solo
MCON 17
8.
MCON 15
composta da:
MCON
16
MCON
17
ed ora il solo
MCON 17
9.
MCON 18
10.
MCON 19
MCON
20
11.
MCON 21
1,
9, 10,11 RA 3
2,
4 RA 4
nell'ambito
degli adattamenti stradali e impianti semaforici sulla strada cantonale __________,
in Via __________ nodo 65, all'incrocio tra Via __________ e Via __________,
nel Comune di __________,
relativamente
al mapp. no. 253 PPP (fogli da n. 15630 a n. 15645) RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
Lo
ISEP 1 è promotore dei lavori di sistemazione stradale e degli impianti
semaforici nel Comune di __________ sulla strada cantonale Via __________,
all'incrocio con Via __________. L’intervento prevede,
tra l’altro, l’allargamento del sedime stradale e lo spostamento del
marciapiede, opere che implicano l’espropriazione parziale di alcune proprietà
confinanti.
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal
30.11.2010 al 14.1.2011 giusta gli art. 16 ss della
Legge sulle strade. Tra i terreni coinvolti figura, in particolare, il mapp.
no. 253, fondo costituito in proprietà per piani. Stando alla tabella
pubblicata l’ente espropriante ha chiesto l’espropriazione di mq 15 e
l’occupazione temporanea di mq 38, superfici per le quali ha offerto,
rispettivamente, un’indennità di fr. 900.- il mq e fr. 1.- il mq/annui, nonché un
risarcimento di fr. 436.- per l’estirpazione di piante varie.
MCON 19
MCON 21, MCON 8 e MCON 18 (
PPP
15640,
15641, 15631, 15633, 15634, 15638, 15642, 15643, 15644, 15645, 15639) con tempestiva
memoria del 30.12.2010, senza sollevare obiezioni
all’esproprio ed all’occupazione temporanea,
hanno accettato l’indennità offerta per le piante, ma
rivendicato un indennizzo di fr. 2'500
.-
il mq per la superficie espropriata
,
nonché un risarcimento di fr. 6'000.- per lo spostamento di 5 sculture in ferro
collocate entro la linea di occupazione temporanea
. Esse hanno chiesto inoltre che l’espropriazione venga
ampliata di ca. 38 mq, ossia fino ai posteggi privati esistenti; nel caso in
cui detto ampliamento
non fosse ammesso, hanno
postulato il ripristino del muretto in sasso che verrà demolito mediante un
muro di contenimento che consenta l’allargamento dell’area attualmente adibita
a posteggio.
MCON 9 e MCON 11 (PPP 15630, 15635), con memoria del
14.1.2011,
senza
sollevare obiezioni
all’espropriazione ed
all’occupazione temporanea,
hanno
notificato le seguenti richieste di indennizzo: fr. 0.50 il mq/giorno per
l’occupazione temporanea; fr. 2'900.- il mq per la superficie espropriata; fr. 1’000.-
per le piante da estirpare e
fr. 6'000.-
per lo spostamento delle 5 sculture. Esse hanno chiesto inoltre che il muretto
in sasso sia ricostruito alla quota del muro di contenimento retrostante, riempito
con materiale idoneo e finito a posteggio, in modo da sfruttarlo quale allargamento
dell’area già adibita a tale scopo; qualora tale richiesta non fosse accolta, esse
chiedono che la superficie espropriata sia ampliata di ca. 38 mq contro versamento
di un’indennità di fr. 2'900.- il mq
.
I proprietari delle restanti quote di PPP
(15632,
15636, 15637)
hanno invece accettato
incondizionatamente le tabelle pubblicate.
Il Consiglio di Stato ha approvato il
progetto con risoluzione del 5.7.2011 cresciuta incontestata in giudicato, dopo
di che, aderendo alla richiesta dell’ente espropriante, tutti i proprietari hanno
accordato l’anticipata immissione in
possesso a far tempo dal 15.9.2011.
Gli atti sono quindi stati trasmessi a
questo Tribunale per i suoi incombenti in applicazione dell’art. 26 della Legge
sulle strade.
All’udienza di conciliazione svoltasi l’
8.3.2012
gli espropriati hanno rinunciato all’indennità di fr. 6’000.- per lo
spostamento delle 5 sculture, riservato il caso in cui l’ampliamento
dell’espropriazione fosse ammesso; per il resto hanno confermato le pretese già
formulate per iscritto e postulato un risarcimento per il muretto in sasso che
non è stato ripristinato. L’ente espropriante, dal canto suo, ha contestato la
richiesta di ampliamento dell’espropriazione e la pretesa d’indennizzo per il
muretto, ribadendo
le indennità offerte
nella tabella pubblicata. Di comune accordo le parti hanno stabilito che le
piante che dovessero
deperire entro fine
2012 saranno sostituite a spese dell’espropriante.
Conclusa l’istruttoria,
le parti sono comparse
al dibattimento finale del 27.9.2012 riconfermandosi nelle rispettive
posizioni.
2.
In
occasione dell’udienza finale il Tribunale ha preso atto che le questioni
inerenti le sculture e le piante, disposte sulla striscia di terreno tra il
marciapiede e il muro di contenimento al posteggio, sono state risolte
direttamente dalle parti in sede esecutiva (cfr. verbale del 27.9.2012).
Pertanto le relative offerte/pretese di indennizzo sono stralciate.
3.
Il
Tribunale ha accertato che, in costanza di procedura, la PPP 15640, di
proprietà MCON 19, è stata ceduta mediante atto di compravendita (cfr. d.g. 21497
del 1.9.2011) ad MCON 20.
Nel relativo
contratto di compravendita la venditrice non si è riservata il diritto di
restare parte nel procedimento espropriativo, motivo per cui il nuovo
proprietario subentra di diritto (
(Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 e 17, DTF 122 I 168 c.1). Egli
ha esercitato il diritto di essere sentito all’udienza di conciliazione
allineandosi alle pretese già formulate da chi l’aveva preceduto.
4.
Il
mapp. no. 253, ubicato in località Via __________, ha una superficie di mq
2’409 ed cosi censito a RF:
sub. h) giardino acc.           mq   1’091
sub. A) abitazione               mq     553
sub. B) autorimessa           mq     535
sub. C) negozi ed uffici       mq     122
sub. D) negozio                   mq       69
sub. E) pensilina e scala     mq       19
sub. F) portico                     mq         8
sub. G) uff. sporg.               mq       12
Il fondo, situato lungo Via __________ a pochi metri dall’incrocio con Via __________,
é pianeggiante e di conformazione regolare. Esso è edificato con uno stabile di
4 piani fuori terra ad uso misto, abitativo e commerciale, comprendente un
garage sotterraneo. Lo stabile è fronteggiato da un piazzale utilizzato quale
posteggio e sorretto da un muro di contenimento; tra quest’ultimo ed il
marciapiede lungo Via __________ si sviluppa una striscia prativa sulla quale sono
poste 5 sculture in ferro ed alcune piante; essa è delimitata verso il
marciapiede da un muretto in sasso
(cfr.
documentazione fotografica).
Stando al PR di __________ approvato in
data 2.12.1997 ed alla successiva variante di PR concernente Via __________
ed il piano viario di __________, approvata il 17.9.2008,
la particella è assegnata alla zona mista
amministrativa commerciale AC1.
5.
5.1
Gli espropriati chiedono che l’espropriazione sia ampliata fino ad includere
anche l’area oggetto di occupazione temporanea (mq 38), ovvero tutta la
striscia verde compresa tra il marciapiede ed il piazzale adibito a posteggi. Essi
ritengono che tale superficie sia già indicata nel PR come espropriabile, e che,
in seguito all’espropriazione parziale, non sia più utilizzabile razionalmente
in alcun modo.
5.2. Giusta l’art. 5 cpv. 1 Lespr, quando sia prevista l’espropriazione
parziale di un fondo e ciò abbia per effetto di impedire o comunque di rendere
difficile l’esercizio dei diritti residui secondo la loro destinazione,
l’espropriato può chiedere l’espropriazione totale.
La norma istituisce un’eccezione al principio della proporzionalità secondo cui
l’espropriazione non deve eccedere quanto è strettamente necessario per
raggiungere lo scopo perseguito dall’ente espropriante. L’ampliamento
dell’espropriazione entra quindi in considerazione solo se, a causa
dell’esproprio parziale, l’uso conforme del fondo fosse pregiudicato o reso
oltremodo difficile. Il proprietario può anche limitare la domanda di
ampliamento ad una parte soltanto del terreno qualora non permangano, per la
stessa, prospettive d’uso ragionevoli (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 12
no. 2-3; DTF 103 Ib 97; RDAT 1988 no. 67 c. 4, II-1996 no. 42
c.5; TRAM 50.2004.5-6 del 6.12.2005).
5.3. Il PR di __________ prevede in Via __________ una linea di arretramento di
m 5.5, prescrizione alla quale è soggetto anche il mapp. no. 253 (cfr.
planimetria relativa alle linee di arretramento).
Contrariamente a quanto ritengono gli espropriati ciò non significa che la
fascia posta entro la linea sia soggetta ad esproprio, ma semplicemente che non
è occupabile: le linee di arretramento sono infatti uno strumento urbanistico e
non rappresentano altro che la distanza minima da rispettare obbligatoriamente
verso la strada; per il proprietario costituiscono il limite fino al quale è
possibile costruire (cfr. Scolari, Commentario, ad art. 25 LE no. 1026
ss; RtiD II-2008 no. 16).
L’area in questione è compresa nella linea di arretramento e dunque,
indipendentemente dall’espropriazione, già si presta ad un uso limitato,
potendo essere destinata – come lo è attualmente – a spazio verde; essa dispone
però di indici utilizzabili sul resto del fondo. In quest’ottica l’esproprio
parziale non influisce in alcun modo sullo sfruttamento possibile del sedime.
Per quanto riguarda il resto del fondo si rileva che l’espropriazione è circoscritta
ad una striscia di 15 mq, con una profondità massima di ca. m 1.20, nell’angolo
orientale, poi decrescente fino a ridursi a zero. Pertanto il fondo resta
palesemente sfruttabile secondo la sua destinazione ed i vigenti parametri
edilizi.
In queste condizioni i requisiti per ammettere l’ampliamento dell’esproprio non
sono adempiuti e la domanda non può essere accolta.
6.
6.1.
L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità
(art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento
espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni
economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza
pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. ad art. 16
no. 4). Essa è stimata alla data dell’anticipata immissione in possesso o, in
difetto, alla data di emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 let. a Lespr). Questo corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che
un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore
venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul
confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà
analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80
ss, 94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006
no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1).
L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di
raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del mercato
immobiliare. Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è
richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a
paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di
urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante
opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite
isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti
influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono
risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al
di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di
vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 88).
Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr),
nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei
piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle
diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante
(art. 12 cpv. 2 Lespr).
Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è
vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).
6.2. In concreto l’indennità è stimata con valuta
15.9.2011, data per la quale è stata autorizzata
l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.) e l
a valutazione deve fondarsi sui prezzi liberamente
pattuiti nel contesto di transazioni immobiliari riguardanti terreni
inedificati siti nella zona mista amministrativa commerciale AC1 di __________.
A tal fine il Tribunale ha eseguito la consueta indagine presso il registro
fondiario e, al fine di disporre di un campione di raffronto il più ampio
possibile, ha esteso la ricerca a tutte le transazioni stipulate nel decennio
precedente il dies aestimandi includendo anche le zone a sfruttamento intensivo
R16 e R13 di __________. I dati sono completati con le indennità espropriative
riconosciute nell’ambito di una precedente procedura espropriativa che ha
coinvolto altri terreni ubicati lungo
Via __________ nelle immediate vicinanze del bivio con
Via __________.
Complessivamente risultano i seguenti valori:
zona AC1
- fr. 1'428.57 il mq per mq 7 staccati dal mapp. no. 368 per essere trasferiti
al confinante mapp. no. 785, loc. Via __________ (iscr. a RF il 13.6.2000 al
d.g. 11523);
- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 976 di mq 67, loc. __________ (iscr. a RF
l’11.12.2006 al d.g. 29619); nel frattempo il fondo è stato raggruppato nel mapp.
no. 570;
- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 977 di mq 147, loc. __________ (iscr. a RF
l’11.12.2006 al d.g. 29613);
zona R16
- fr. 920.14 il mq per il mapp. no. 33 di mq
288, loc. Via __________ (iscr. a RF il 23.11.2004 al d.g. 27840); nel prezzo è
incluso anche un edificio di 53 mq;
- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 855 di mq 1'000, loc. Via __________ (iscr.
a RF il 9.5.2006 al d.g. 11259); nel prezzo è compresa una quota di 1/5 sulla
strada coattiva al mapp. no. 728;
- fr. 1'000.- il mq per il mapp. no. 547 di mq 366, loc. __________ (iscr. a RF
il 6.11.2006 al d.g. 26323);
zona R13
- fr. 847.46 il mq per il mapp. no. 377 di mq 767, loc. __________ (iscr. a
RF il 16.11.2001 al d.g. 23896/8);
- fr. 618.56 il mq per il mapp. no. 698 di mq 485, loc. __________ (iscr. a RF
l’11.1.2005 al d.g. 502); nel prezzo è compresa una quota di 1/6 sulla strada
coattiva al mapp. no. 663;
- fr. 1'187.65 il mq per il mapp. no. 425 di mq 842, loc. Via __________ (iscr.
a RF il 29.1.2007 al d.g. 2068); nel prezzo è compresa una quota di 1/2 sulla
strada coattiva al mapp. no. 737;
- fr. 1'000.- il mq per il mapp. no. 981 di mq 506, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.2.2009 al d.g. 3742);
Indennità riconosciute nell’ambito della
procedura d’esproprio avviato dallo Stato del Canton Ticino in vista delle opere
di formazione della corsia per il bus in Via __________ (tratto incrocio __________)
nei Comuni di __________ e __________:
- fr. 850.- il mq per mq 32 staccati
dal mapp. no. 974 di __________, zona AC1 (TE decreto di stralcio 3.6.3008 inc.
20.2008.9-6; iscr. a RF il 27.4.2011 al d.g. 10526);
- fr. 850.- il mq
per
mq 16 staccati dal mapp. no. 2169 di __________, zona
R7
(
TE
decreto di stralcio 3.6.3008 inc. 20.2008.9-2,
iscr. a RF il 18.4.2011 al d.g. 9651);
- fr. 850.- il mq per
mq 74 staccati dal
mapp. no. 899 di __________, zona R7
(
TE decreto di stralcio 3.6.3008 inc. 20.2008.9-3;
iscr. a RF il 19.4.2011 al d.g. 9752)
.
6.3. La zona AC1 (art. 15 NAPR) è una zona mista nella quale è permessa la
costruzione di abitazioni, di stabili commerciali e amministrativi, alberghi,
ristoranti e l’insediamento di aziende artigianali non moleste; vi è previsto
un indice di sfruttamento (is) 2.2 ed un indice di occupazione (io) del 50%. A
questa zona sono riservate le fasce che si estendono lungo i due lati di Via __________
fino ed oltre l’incrocio __________, nonché un’area nel settore meridionale del
comune confinante con la parte alta di Via __________.
Nella zona R16 (art. 13 NAPR) è consentita la costruzione di edifici abitativi,
alberghi e ristoranti e l’insediamento di uffici, commerci e aziende
artigianali non moleste, con un is 1.5 ed un io del 35%. Ad essa sono assegnati
alcuni comparti posti, rispettivamente, a valle di Via __________, lungo Via __________
(al confine con __________) e Via __________ (al confine con __________).
La zona R13 (art. 11 NAPR), infine, è destinata alla costruzione di edifici
abitativi, alberghi e ristoranti, con is 1.1 ed io del 35%; essa è formata da
diversi comparti ubicati a valle di Via __________ e verso occidente fino a Via
__________, nonché lungo Via __________ e Via __________ /Via __________
te
.
6.4. Nel quadro dei dati reperiti il negozio che ha interessato il mapp. no.
368 non appare risolutivo. In effetti, sebbene il fondo si trovi a poche decine
di metri dalla proprietà in esame, lungo il medesimo lato della strada, la compravendita
risale al 2000 e riguarda uno scorporo di soli 7 mq per il quale è stato
versato il prezzo massimo in assoluto che non trova alcuna conferma negli anni
successivi. D’altra parte, considerato che il sedime ceduto è andato ad
ampliare il piazzale del retrostante mapp. no. 785, è da presumere che, seppur
esiguo, abbia conferito certi vantaggi all’acquirente, e che siano stati questi
ultimi a determinare il prezzo.
I restanti valori di transazione tra privati nella zona AC1 si attestano, nel 2006, a fr. 600.- il mq, importo pagato per i mapp. no. 976 e 977 entrambi situati lungo Via __________,
immediatamente a valle del bivio con Via __________. Tali particelle, invero,
non presentano dimensioni sufficienti per essere edificate; bisogna tuttavia tener
conto che dispongono di indici utilizzabili: la prima con il raggruppamento al
mapp. no. 570, la seconda perché confinante con la part. no. 138 appartenente
al medesimo proprietario; il diritto di usufrutto sulla part. 976, contestuale
alla vendita, non ha grande rilievo poiché è stato costituito a titolo gratuito
per la durata di soli 4 anni onde consentire l’installazione del cantiere per
l’edificazione della confinante part. no. 974 (cfr. rogito no. 148 del
1°.12.2006 del notaio avv. __________). Sempre lungo quella porzione di Via __________
ma due anni più tardi, nel 2008 (data del decreto di stralcio), è stata
proposta ed accettata un’indennità di fr. 850.- il mq per l’esproprio parziale
del mapp. no. 974 di __________, situato tra i mapp. no. 570 e 977, e dei mapp.
no. 2169/899 di __________ ubicati poco più a valle. Visto che tali particelle sono
tutte sfruttabili senza restrizioni secondo i parametri di PR, e che i proprietari
hanno aderito all’indennità offerta, si può ragionevolmente ritenere che la
stessa rappresentasse un valore edilizio pieno correttamente ponderato. Aggiornando
i valori sulla base di un normale incremento di mercato, si ottiene nel 2011 un
valore medio arrotondato di ca. fr. 1'000.- il mq.
Rispetto al settore appena esaminato, la situazione della parte alta di Via __________
è leggermente più interessante dal profilo commerciale e abitativo, soprattutto
in ragione della vicinanza dei fondi alle infrastrutture comunali (casa
comunale, scuole, ufficio postale, negozi). Tale elemento giustifica una certa
rivalutazione ma non al punto da raggiungere l’importo di fr. 2'500.-/2'900.-
che, secondo gli espropriati, corrisponderebbe al valore medio della zona. In
effetti bisogna considerare che Via __________ rappresenta l’arteria principale
di attraversamento di tutto il Comune oltre che uno degli accessi alla città di
__________ dallo svincolo autostradale nord; i fondi confinanti, al di là dei
vantaggi derivanti dalla posizione più o meno favorevole, sono dunque esposti
ad un carico di inquinamento ambientale considerevole. Una situazione, questa,
tutto sommato paragonabile a quella che si osserva nei settori suburbani di __________
a sfruttamento intensivo, e specialmente nelle fasce percorse da strade di
transito a forte traffico; a titolo comparativo sia perciò rilevato che in
questi settori i prezzi (escluse le punte estreme) appaiono piuttosto
discontinui ma comunque non superano fr. 1'300.- il mq; lo si evince, in
particolare dalle seguenti più recenti compravendite:
– fr. 641.51 il mq per il mapp. no. 787, Via __________, zona R5 (iscr. a RF il
28.4.2000);
– fr. 700.- il mq per l’espropriazione di uno scorporo del mapp. no. 732, Via __________,
zona R5 (iscr. a RF il 2.10.2001);
– fr. 914.22 il mq per i mapp. no. 1312/1313/1314/1315/1316, Via __________,
zona R7 (iscr. a RF l’8.3.2005);
– fr. 1'195.17 il mq per i mapp. no. 773/775, Via __________, zona R7 (iscr. a
RF il 28.10.2005);
– fr. 603.50 il mq per i mapp. no. 2405/2588/2589, Via __________, zona R5 (iscr.
a RF il 18.1.2012);
– fr. 1'080.82 il mq per il mapp. no. 289, a __________ in Via __________, zona R6 (iscr. a RF l’11.12.2006);
– fr. 1'301.67 il mq per il mapp. no. 1811, a __________ in Via __________, zona R6 (iscr. a RF il 27.2.2007).
Ora, tali valori trovano qualche analogia nelle zone interne di __________ non
invece lungo l’asse di Via __________: segno che i disagi dipendenti dal
traffico sono più penalizzanti e sentiti a __________ che in aree comparabili
nel __________. Vero è che nei comparti interni R13 e R16 posti a sud di Via __________,
meno caotici e disturbati, nonostante vigano indici di edificabilità assai
inferiori, i fondi sono compravenduti a prezzi maggiori fino a toccare un
massimo di fr. 1'187.- il mq in Via __________ (mapp. no. 547, 425, 981).
Per completare il ragionamento sia menzionato infine che il Municipio di __________
ha bandito un pubblico concorso per la vendita parziale della proprietà
comunale al mapp. no. 207 sulla quale sorge la __________ __________ (sub.H);
oggetto del concorso era una superficie di ca. 1'458 mq, comprendete l’edificio
sub. A) ubicato di fronte all’imbocco di Via __________, da destinarsi alla
realizzazione di uno stabile parzialmente consacrato agli anziani; in esito al
concorso, l’esecutivo aveva proposto di vendere il sedime, al concorrente
risultato vincitore, al prezzo di fr. 2'130.- il mq (cfr. MM no. 2201 del
15.11.2011), proposta approvata dal Consiglio comunale con risoluzione del
19.12.2011. Tale operazione immobiliare non può tuttavia influire sull’estimo
già solo per il fatto che non è mai giunta a buon fine essendo stata rifiutata,
in sede di referendum popolare, dalla maggioranza dei votanti. Ma non solo: si
è trattato infatti di un progetto del tutto particolare che palesemente sfugge
alle normali condizioni di mercato nella misura in cui se, da un lato, il
privato potenziale acquirente sarebbe stato costretto a costruire rispettando dei
contenuti imposti dal Comune legati all’esistente casa per anziani, d’altro
lato avrebbe ottenuto una garanzia di reddito da locazione e quindi un
vantaggio di tipo commerciale notevole.
Tutto ciò considerato il valore medio nella zona AC1 che qui interessa è
stimato, al mese di settembre del 2011, in fr. 1'100.- il mq. Questo Tribunale ritiene inoltre che tale importo sia adeguato alla situazione concreta della
proprietà in esame la quale presenta le caratteristiche di un buon terreno
edilizio, è adeguatamente urbanizzata e sfruttabile nel rispetto dei parametri
vigenti conformemente alla sua destinazione; la costruzione esistente non ha,
peraltro, esaurito gli indici ammessi cosicché l’area espropriata è da
indennizzare al suo valore edilizio pieno.
Pertanto l’indennità per l’espropriazione formale di mq 15 del mapp. no. 253 è
fissata in fr. 1’100.- il mq.
7.
7.1.
Gli espropriati hanno chiesto che il muretto in sasso sia ripristinato, sulla
nuova linea di confine, alla quota del muro di contenimento retrostante, e che
la superficie sia riempita con materiale idoneo e finita a posteggio come
l’esistente. Preso atto che in sede esecutiva lo Stato non ha proceduto al
ripristino sollecitato, gli espropriati pretendono di essere risarciti
rimettendosi, su questo punto, al giudizio del Tribunale.
7.2. Giusta l’art. 11 let. c Lespr, l’indennità espropriativa include anche il
corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato in quanto
siano prevedibili, nel corso ordinario delle cose, come conseguenza
dell’espropriazione.
La normativa si riferisce a tutti quei danni patrimoniali che potrebbero
manifestarsi, oltre alla perdita del diritto espropriato ed all’eventuale
deprezzamento della parte residua, in seguito all’espropriazione. Dato il loro
carattere complementare, tali pregiudizi sono risarcibili solo nella misura in
cui il diritto ad una piena indennità (art. 9 Lespr) non fosse già soddisfatto
con la rifusione dell’intero valore venale (Hess/Weibel, op. cit., ad
art. 19 no. 196 e 197; Wiederkehr, op. cit., p. 103 ss; Grisel,
op. cit., p. 731, 740-741).
7.3. Il manufatto in esame era costituito da un muretto in sasso, vetusto e con
evidenti segni di dissesto, alto ca. 70 cm che si estendeva per una trentina di m lungo il fronte stradale del mapp. no. 253. Esso serviva a segnare il
confine del fondo e, in parte, a contenere la striscia di verde posta tra il
marciapiede ed il posteggio sulla quale sono disposte alcune sculture e piante (cfr.
documentazione fotografica annessa agli atti pubblicati). Nel corso dei lavori
stradali tale muretto è stato abbattuto e sostituito con un cordolo in granito
alto ca. 25 cm in conformità con quanto previsto dal progetto (cfr. relazione
tecnica, pag. 5; fotografie scattate ad opera eseguita prodotte all’udienza del
8.3.2012).
In ambito espropriativo l’espropriante è tenuto, al termine dei lavori, a ripristinare
l’area privata secondo le regole dell’arte; ciò costituisce una compensazione
reale per aver manomesso il terreno; in difetto sarà tenuto ad un indennizzo (Hess/Weibel,
op. cit, ad art. 19 no. 44-45). Un intervento come quello preteso dagli espropriati
– che concretamente consiste nella costruzione di un nuovo muro, più alto
rispetto a quello preesistente, nel riempimento del terreno e nella
sistemazione e pavimentazione della superficie – rappresenta non un ripristino
bensì un’evidente miglioria finalizzata ad ampliare il posteggio; perciò non può
essere accollato all’espropriante. Qualora i proprietari intendano ingrandire
il piazzale, dovranno procedere, come d’uso, procurandosi il necessario
permesso di costruzione.
Detto questo, il cantiere ha occupato il suolo privato solo nella misura indispensabile
per eseguire i lavori. L’area è poi stata adeguatamente livellata e, a
contenimento del terreno lungo il marciapiede, è stato posato un cordolo che
adempie pienamente le medesime funzioni del muretto preesiste. Il risultato è tutt’altro
che pregiudizievole: il sedime si presenta infatti sistemato e delimitato in
maniera impeccabile e consona, anche dal profilo puramente estetico. Pertanto,
non essendo ravvisabile alcun danno, non è dato motivo per riconoscere un
indennizzo.
8.
8.1.
Il mapp. no. 253 è colpito da occupazione temporanea in ragione di 38 mq. Per
questa superficie l’ente espropriante ha offerto un’indennità di fr. 1.- il
mq/annuo. I proprietari delle
PPP 15630 e
15635
reclamano invece un’indennità di
fr. 0.50 il mq/giorno pari all’importo preteso dall’ente pubblico per
l’occupazione temporanea di suolo pubblico da parte dei privati.
8.2. L’occupazione temporanea è un provvedimento dettato da necessità di
cantiere che concorre all’attuazione dell’opera. La relativa indennità è finalizzata
a compensare solamente il danno effettivo derivante al proprietario dalla limitazione
d’uso passeggera del bene, salvo che egli renda attendibile un miglior uso ai
sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.
39; DTF 109 Ib 273; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45). Di regola
l’indennità annua riconosciuta nella prassi per terreni edificabili ammonta a
fr. 0.50 il mq/anno (TE sott. 2.3.1999 in re Stato del Cantone
Ticino/G.; TRAM N. 50.2006.5 del 24.4.2008).
Nella fattispecie in esame l’occupazione temporanea interessa la striscia di
verde lungo il fronte stradale, la quale non è suscettibile di alcun miglior
uso. Gli stessi espropriati, del resto, non sostengono il contrario né hanno reso
almeno verosimile di poter usare il sedime in maniera più proficua rispetto a
quella attuale.
Pertanto l’indennità di fr. 1.- il mq /annuo offerta dall’ente espropriante è da
confermare.
9.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dal
15.9.2011, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in
possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Conformemente a quanto stabilito dal Tribunale
amministrativo federale mediante decisione del 9.11.2009, il saggio corrisponde
al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione; pertanto in
concreto sono dovuti i seguenti interessi:
- del 2.75% dal 15.9.2011 al 1.12.2011
- del 2.50% dal 2.12.2011 al 1.6.2012
- del 2.25% dal 2.6.2012 in poi
10.
La tassa di giustizia e le spese sono interamente a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). Gli
espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si
assegnano ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia
1.     L’ente espropriante verserà agli espropriati le
seguenti indennità per il mapp. no. 253:
- fr. 1’100.- il mq per l’espropriazione formale di mq 15
- fr. 1.- il mq/annuo per l’occupazione temporanea di mq 38
oltre interessi ai seguenti saggi annui:
- del 2.75% dal 15.9.2011 al 1.12.2011
- del 2.50% dal 2.12.2011 al 1.6.2012
- del 2.25% dal 2.6.2012 in poi
2.     La pretesa di indennizzo per mancato ripristino
del muretto in sasso è respinta.
3.     Le
questioni risolte direttamente dalle parti (sculture e piante) sono stralciate.
4.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-
sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
5.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
6.     Intimazione a:
-
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        la
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo                                                       Annalisa
Butti