ti_gerichte · 12.2006.133 · 2007-04-16 · it
Intepretazione di una pena convenzionale per disdetta anticipata prevista nel contratto di locazione.

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.04.2007 12.2006.133

Incarto n.
12.2006.133
Lugano
16 aprile
2007
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. LA.2002.8
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 8
gennaio 2002 da
AP 1
AP 2
entrambe rappr. dall
'
RA 1
contro
AO 1
rappr. dall
'
RA 2
con cui gli istanti hanno chiesto, in materia di
locazione, la condanna della convenuta al pagamento di fr. 112
'
000.- (somma poi diminuita in sede
conclusionale a fr. 79
'500.- oltre interessi dal 1˚
settembre 2001)
, l
'
autorizzazione a far valere la fideiussione solidale 7 marzo 2001 di
fr. 60
'000.- della B__________ __________ e che fosse
impartito a tale banca l'ordine di versare agli istanti fr. 19'500.- depositati
quale garanzia presso tale istituto;
domanda cui la convenuta si è opposta chiedendo, a sua
volta, il pagamento di fr. 10'411,38 oltre interessi (salvo rinunciare nelle
conclusioni a simile richiesta, ma chiedendo in subordine la tacitazione per
compensazione delle reciproche pretese) e che il Pretore ha accolto il 6 luglio
2006 limitatamente a fr. 13'013.50 più interessi dal 24 febbraio 2005 e alla
liberazione in favore degli istanti, per il medesimo importo, del deposito di
garanzia esistente presso la B__________ __________;
appellanti gli istanti con atto di appello 14 luglio
2006, con cui chiedono la riforma della sentenza impugnata nel senso di
accogliere l'istanza per fr. 75'816.65 oltre interessi dal 1˚ settembre
2001, di liberare il deposito di garanzia in tale misura e di autorizzare gli
istanti a far valere la fideiussione solidale di fr. 60'000.-,
previa concessione dell’effetto sospensivo,
il
tutto con protesta di spese e ripetibili;
silente la convenuta, che non ha formulato osservazioni
all'appello;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto e in diritto:
1.
Con
contratto 28 giugno 1996 (doc. 7) AP 1 in qualità di locatori e AO 1 come
conduttrice hanno stipulato un contratto di locazione per esercizio pubblico,
avente per oggetto il ristorante "O__________ " in via __________ a P__________.
Il contratto di locazione prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr.
6'500.- oltre le spese accessorie e una durata della locazione di dieci anni
dal 1˚ marzo 1997 al 28 febbraio 2007 (doc. 7: clausola n. 3). Il deposito
di garanzia era stato fissato in fr. 19'500.- (loc. cit.: clausola n. 5). La
conduttrice si è inoltre impegnata a versare ai locatori, in caso di rescissione
anticipata del rapporto contrattuale per motivi a lei esclusivamente
imputabili, fr. 100'000.- nel caso di scioglimento durante il primo anno, cifra
ridotta poi di fr. 10'000.- all'anno. Per garantire tale importo essa si è
inoltre impegnata a costituire una garanzia di fr. 100'000.- a favore dei
locatori (loc. cit.: clausola n. 28). Questi ultimi si sono invece obbligati a
ritirare l'inventario alla scadenza del contratto (loc. cit.: clausola n. 22).
Il 21 gennaio 1997 i locatori hanno di poi venduto alla conduttrice per fr.
20'000.- l'"inventario mobile" (inc. Ufficio di conciliazione: doc.
C).
2.
In
seguito al ritardo nel pagamento del canone per il mese di agosto 2001, i
locatori hanno assegnato alla conduttrice il 3 settembre 2001 un termine di
trenta giorni per versare quando da lei dovuto, con diffida della disdetta ai
sensi dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento (inc. Ufficio di
conciliazione: doc. I). Da parte sua, la conduttrice ha comunicato ai locatori il
4 settembre 2001 di rinunciare a continuare la locazione, allegando alcune
chiavi del ristorante (inc. Ufficio di conciliazione: doc. L). Il 12 settembre
2001 i locatori hanno comunicato alla conduttrice di interpretare la sua
missiva come disdetta immediata del contratto di locazione, contraria a quanto
pattuito nel contratto 28 giugno 1996, ovvero alla durata concordata dalle
parti fino al 28 febbraio 2007. Essi si sono pertanto riservati di chiedere il
versamento, garantito da fideiussione, di fr. 60'000.- per rescissione anticipata
imputabile al conduttore, il pagamento delle pigioni arretrate di agosto e
settembre 2001 così come il risarcimento del danno dovuto al mancato rispetto del
termine di disdetta previsto dal contratto di locazione (inc. Ufficio di
conciliazione: doc. M).
3.
Con
l'istanza in rassegna, avversata dalla controparte ed inoltrata dopo aver adito
l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, AP 1 hanno chiesto la
condanna di AO 1 al pagamento di fr. 112'000.-, somma poi ridotta in sede
conclusionale a fr. 79'500.- oltre interessi dal 1˚ settembre 2001. La
somma richiesta in giudizio si compone di fr. 60'000.- quale risarcimento per
rescissione anticipata del contratto per motivi imputabili esclusivamente alla
conduttrice, cosi come previsto alla clausola n. 28 del contratto di locazione,
di fr. 6'500.- pari a un canone, per mancata osservanza del termine di
preavviso legale, e di fr. 13'000.- per le pigioni non pagate di agosto e
settembre 2001. Essi hanno altresì chiesto di essere autorizzati a far valere
la fideiussione di fr. 60'000.- e di ordinare la liberazione in loro favore
della garanzia di fr. 19'500.- depositata presso la B__________ __________. Da
parte sua, la convenuta ha chiesto la reiezione dell'istanza, in subordine
chiedendo la compensazione dell'eventuale pretesa dei locatori con quanto a lei
dovuto per la rilevazione dell'inventario. Con la sentenza del 6 luglio 2006 qui
impugnata il Pretore ha accolto l'istanza limitatamente a fr. 13'013.50 oltre
interessi dal 24 febbraio 2005 e ha disposto la liberazione per tale importo della
garanzia depositata presso la B__________ __________ in favore degli istanti.
4.
Con
il presente appello i locatori auspicano la riforma della decisione pretorile, previa
concessione dell'effetto sospensivo, nel senso di condannare la convenuta al
versamento di fr. 75'816.65, oltre interessi dal 1° settembre 2001, di essere
autorizzati a far valere la fideiussione di fr. 60'000.- e di liberare in loro
favore l'intero importo di fr. 19'500.- depositato presso la B__________ __________
come garanzia. Da parte sua, la conduttrice non ha presentato osservazioni. Con
decreto 18 luglio 2006 il presidente della Camera ha concesso all’appello
effetto sospensivo.
5.
Il
Pretore ha considerato lo scritto 4 settembre 2001, come confermato dalla
convenuta (conclusioni 7 marzo 2005, pag. 3), quale rescissione anticipata
della locazione e ha esaminato anzitutto se erano dati i presupposti per una
simile disdetta straordinaria (art. 266g cpv. 1 CO), che ha in seguito negato. Accertato
che la conduttrice non era legittimata a rescindere anzitempo per motivi gravi
il rapporto di locazione, il Pretore ha calcolato che la conduttrice doveva ai
locatori fr. 15'816.65, pari alle pigioni non pagate fino al momento in cui gli
istanti hanno ripreso personalmente la gestione del ristorante, ossia il 14
ottobre 2001. La rescissione da parte della conduttrice essendo avvenuta, secondo
il primo giudice, per motivi a lei sola imputabili, egli ha inoltre ritenuto
applicabile la pena convenzionale prevista alla clausola n. 28 del contratto di
locazione, che tuttavia ha ridotto a fr. 6'500.-, pari a un mese di pigione.
Egli ha infatti reputato che una riduzione si giustificava tenuto conto che
tale clausola era volta a salvaguardare i soli interessi economici dei
locatori, in particolare un'eventuale perdita di guadagno, che tuttavia non si
è realizzata poiché da ormai cinque anni dallo scioglimento del contratto di
locazione essi continuano a gestire personalmente il ristorante. Il Pretore ha
inoltre ritenuto giustificata una riduzione dell’indennità per il motivo che gli
istanti avevano dichiarato che nel periodo 1990-1995 il fatturato del
ristorante non era mai sceso al di sotto di fr. 500'000.- annuali, mentre dall'istruttoria
era emerso il contrario. Ponendo in compensazione alle pretese dei locatori fr.
9'303.15 dovuti da questi alla convenuta per il ritiro dell'inventario, il
Pretore ha condannato quest’ultima a versare agli istanti fr. 13'013.50 oltre
interessi, con relativa devoluzione in favore dei locatori, limitatamente a
tale importo, della garanzia depositata presso la B__________ __________. Di
conseguenza, essendo la pretesa degli istanti soddisfatta interamente mediante
tale devoluzione, il primo giudice non ha ritenuto di entrare nel merito della
richiesta di autorizzazione a far valere la fideiussione di fr. 60'000.-.
6.
Gli
appellanti allegano tutta una serie di documenti per la prima volta in appello,
per sconfessare la tesi del primo giudice secondo la quale i locatori hanno assunto
personalmente la gestione del ristorante, fondata su annunci apparsi sui
quotidiani e senza dare l'opportunità alle parti di esprimersi al riguardo
(appello, pag. 8 nel mezzo). Il divieto di sollevare in sede di appello fatti
nuovi, documenti nuovi e nuove argomentazioni previsto nel procedimento civile
ticinese dall'art. 321 lett. b CPC vale anche nelle procedure rette dalla
massima inquisitoria a carattere sociale (
Cocchi/Trezzini
, Codice
di procedura civile ticinese commentato e massimato, Lugano 2000, n. 5 ad art.
321 CPC con rinvio). Ne deriva che in concreto i documenti prodotti dagli
appellanti in questa sede sono irricevibili.
7.
Gli
istanti rimproverano al Pretore di aver ridotto la pena convenzionale da fr.
60'000.-, come previsto nel contratto di locazione (doc. 7, clausola n. 28), a
fr. 6'500.-, mentre non ne contestano le decisioni sul pagamento delle pigioni
impagate.
Il primo giudice ha accertato in base
all’istruttoria che la nota clausola era stata inserita nel contratto per volontà
dei locatori e perché, così come testimoniato dal teste T__________ (che aveva
preparato il contratto di locazione e aveva seguito la pratica in nome e per
conto dei locatori), "l'inventario globale messo a disposizione era del
valore di circa fr. 300'000.-/350'000.-, mentre l'inquilino aveva pagato fr.
20'000.- per il piccolo inventario. Ora quella clausola di garanzia aveva lo
scopo di prevenire gli effetti economici per il locatore di un'eventuale
partenza anticipata del conduttore, onde evitare di ritrovarsi poi con l'immobile
sfitto e con l'inventario in stato di usura. Questo è pure confermato dal fatto
che questa garanzia è scalare, a dipendenza della durata della locazione"
(verbale di audizione del 6 giugno 2002, pag. 2). Gli appellanti non contestano
tale accertamento, ma sostengono di aver subito un danno sia pratico sia
finanziario. Oltre al fatto di essersi dovuti assumere la riapertura dell'esercizio
pubblico alla soglia dei settant'anni, essi allegano di essersi dovuti far
carico di "numerose riparazioni e sostituzioni dell'inventario, nonché
approfonditi lavori di ripristino e pulizia per poter rendere nuovamente
agibile il ristorante, la cui gestione non ha comunque permesso di raggiungere
le stesse entrate nette garantite invece dalla pigione pagata dall'appellante".
Essi si sono dovuti inoltre occupare della "faticosa duplice ricerca di un
nuovo inquilino".
8.
Secondo
l'art. 267 cpv. 2 CO sono nulle le stipulazioni che obbligano anticipatamente
il conduttore a pagare, alla fine della locazione, un'indennità che non sia
destinata soltanto a garantire la copertura del danno eventuale. Gli appellanti
non contestano l'accertamento del Pretore secondo il quale la clausola n. 28 aveva,
almeno in parte, lo scopo di obbligare la conduttrice a versare un'indennità forfetaria
per i costi legati all'usura normale dell'ente locato. Peraltro, essi, a
suffragio del loro diritto a ricevere quanto pattuito in simile clausola, non
allegano che gli asseriti interventi da loro effettuati, seppur
"approfonditi", fossero volti ad eliminare difetti non riconducibili
a normale usura. In simile misura la clausola n. 28 del contratto di locazione è
quindi nulla (
Lachat,
Le bail à
loyer, Losanna 1997, pag. 530, con rinvii;
Lachat
,
Commentaire romand CO-I, n. 8 ad art. 267 CO) secondo l'art. 20 CO (
Higi
in: Zürcher Kommentar 1995, n. 132
seg. ad art. 267 CO), anche se il vizio non è stato invocato dalla convenuta.
9.
Ciò
posto, occorre ancora esaminare la portata della clausola sulla pena
convenzione nella misura in cui essa era prevista anche per "evitare di
ritrovarsi poi con l'immobile sfitto" (sentenza impugnata, pag. 8). Al
riguardo, gli appellanti invocano la libertà contrattuale che si opporrebbe
alla correzione, da parte del giudice, del contratto (appello, pag. 12) e si
lamentano, in ogni caso, che il Pretore abbia ridotto la pena convenzionale
sulla base di accertamenti errati. Essi ribadiscono al riguardo la veridicità
della loro assicurazione circa l'ammontare della cifra d'affari, di fr.
500'000.- annuali e affermano di non aver concorso a peggiorare la situazione
della conduttrice invitando la clientela a non più frequentare il ristorante
"O__________ " (appello, pag. 9-11). D'altra parte, gli appellanti rimproverano
al primo giudice di non aver considerato l'atteggiamento abusivo della
conduttrice, che ha rescisso in maniera ingiustificata il rapporto di locazione,
senza preoccuparsi delle serie difficoltà in cui tale agire avrebbe messo i
locatori. Essi contavano invero, anche in ragione della loro età, su entrate
sicure almeno fino al 2007 e avrebbero riaperto il ristorante nell'ottobre 2001
semplicemente per ridurre il danno causato loro dalla AO 1 (appello, pag. 12). Come
spiegato dal Pretore, il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio
le pene convenzionali eccessive (art. 163 cpv. 3 CO). In particolare, una
riduzione è data quando l'importo stabilito è sproporzionato rispetto
all'interesse dell'interessato alla sua integrale corresponsione. Ciò
dev'essere valutato alla
luc
e
delle circostanze concrete, quali ad esempio la durata del contratto e la
gravità della colpa (DTF 114 II 264 consid. 1). Una pena convenzionale, seppure
da corrispondere indipenden-temente dall'esistenza o meno di un danno, dev'essere
inoltre ridotta se c'è sproporzione tra il danno effettivo, rispettivamente
probabile, e quello di cui le parti hanno previsto la possibilità (DTF 103 II
134 consid. 4, recentemente confermata in DTF 133 III 54 consid. 4.2).
Nel caso
concreto la durata del contratto era prevista fino al 2007 e la conduttrice ha
disdetto, senza validi motivi, il contratto di locazione. La pena convenzionale
di fr. 60'000.- richiesta degli istanti appare nondimeno eccessiva. Non tanto
per le argomentazioni addotte dal primo giudice, quanto piuttosto  perché
l'ammontare della pena convenzionale
era volto, come
detto (consid. 7), anche a tutelare i locatori dall'usura dell'ente locato.
Inoltre, il danno effettivo subito dai locatori è sproporzionato rispetto a un
simile importo. Il primo giudice ha obbligato la convenuta a corrispondere ai
locatori le pigioni arretrate fino al momento in cui gli istanti hanno
incominciato a gestire personalmente il ristorante e tale importo è rimasto
incontestato. Gli appellanti affermano invero di non aver percepito dalla loro
gestione le stesse entrate garantite dalla pigione versata dall'appellata
(appello, pag. 9), ma nemmeno dicono – né tantomeno dimostrano - in quanto
consista tale diminuzione (cfr. sull'onere di allegazione del creditore: DTF
133 III 55 consid. 4.3), di cui non si trova la benché minima traccia nel fascicolo
processuale. Gli asseriti fastidi per la ricerca del nuovo inquilino (appello,
pag. 9) e il fatto che gli appellanti, pensionati, si sono visti costretti a
riprendere un'attività lavorativa (appello, pag. 12), peraltro, sono
inconvenienti che non giustificano, visto il risarcimento del danno e in
assenza di altri elementi, la corresponsione di una pena convenzionale di fr.
60'000.-. Non vi sono dunque motivi per scostarsi dall’apprezzamento del Pretore
sul principio e sull’entità della riduzione della pena convenzionale.
10.
Gli appellanti
contestano inoltre che il valore del piccolo inventario posto in compensazione
dalla convenuta ammonti a fr. 9'303.15, così come stabilito dal Pretore. Essi
sostengono che tale valore dev'essere calcolato al momento in cui il credito è
stato posto in compensazione, ossia non prima del 4 marzo 2002 (appello, pag.
13). Il primo giudice si è dipartito dal valore di acquisto del piccolo
inventario di fr. 20'000.- e ha applicato la deduzione del 15% annua prevista
dalla clausola n. 28 del contratto di locazione per il periodo dal 21 gennaio
1997, data di sottoscrizione del contratto di compravendita di tale inventario,
al 13 ottobre 2001, data alla quale i locatori ne hanno ripreso possesso (sentenza
impugnata, pag. 9 in alto). La censura si rivela dunque infondata, gli
appellanti avendo goduto di fatto del piccolo inventario sin dal 14 ottobre
2001.
11.
Gli istanti censurano
infine la decisione del Pretore di far decorrere gli interessi di mora dal 24
febbraio 2005 e non dal 1° settembre 2001 (appello, pag. 13 seg.). Il primo
giudice ha spiegato che gli interessi possono essere concessi solo dal momento
in cui sono stati chiesti, ovvero con le conclusioni (sentenza impugnata, pag.
9 in basso). A detta degli istanti, invece, la richiesta di versamento degli
interessi poggia sul medesimo complesso di fatti dell'azione principale e dev'essere
pertanto riconosciuta dal mese di disdetta del contratto di locazione e della
pigione non pagata, tanto più che simile richiesta non sarebbe stata nemmeno
contestata dalla controparte.
La circostanza di aver
postulato per la prima volta con le conclusioni gli interessi di mora non
influisce sulla decorrenza degli stessi, bensì sulla loro ammissibilità. La
richiesta è ricevibile, posto che essa resti una postulazione di dettaglio –
nel senso che il valore degli interessi appaia decisamente meno importante di
quello della pretesa capitale oggetto della causa – e che le parti abbiano la
possibilità di esprimersi al riguardo in occasione del dibattimento finale (
Cocchi/Trezzini,
op. cit., n. 9 ad art.
75 CPC e n. 264 a pié di pag. 229). Nella fattispecie le parti avevano tuttavia
rinunciato al dibattimento finale (vedi lettera dell'avv. RA 2 11 gennaio 2005)
e la parte convenuta non ha dunque potuto far valere il proprio conveniente
diritto alla difesa. Nemmeno si giustificava di assegnare un termine alla
convenuta per pronunciarsi sulla richiesta di interessi, dato che tale domanda
non si basava sull'esito dell'istruttoria e poteva pertanto essere già
formulata, se non con l'istanza, al più tardi all'udienza di discussione (cfr.
Cocchi/Trezzini,
Codice di procedura
civile ticinese commentato e massimato, appendice 2000/2004, n. 115 a pié di
pag. 95). Ne consegue che la decisione del Pretore di condannare la convenuta
al pagamento degli interessi dal 24 febbraio 2005 è finanche favorevole agli
istanti.
12.
Visto quanto precede,
l'appello dev'essere respinto e la sentenza del Pretore confermata. Gli oneri
processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC), mentre non si giustifica di
assegnare ripetibili alla controparte, che non ha formulato osservazioni.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
pronuncia:
1.
L'appello 14 luglio
2006 di AP 1
è respinto
.
2.
Le spese della
procedura di appello consistenti in:
a)  tassa di giustizia     fr.
950.-
b)  spese                       fr.
50.-
fr.
1000.-
già anticipate dagli
appellanti, restano a loro carico. Non si assegnano ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Premesso che il valore di causa ammonta a fr. 79'500.-,
contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 199 LTF).