ti_gerichte · 12.2013.79 · 2013-04-22 · it
Mora del conduttore - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.07.2013 12.2013.79

Incarto n.
12.2013.79
Lugano
30 luglio
2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Meschiari
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2013.998
(procedura
sommaria di tutela dei casi manifesti)
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa
con “
istanza d’espulsione per mora
” del 1° marzo 2013 da
AO 1
rappr. dall’  RA
2
contro
AP 1
RA 1
chiedente l’espulsione del
convenuto, dopo disdetta straordinaria per mora, dall’appartamento adibito ad
abitazione familiare di quattro locali, oltre a cucina, sala da bagno, doppio
servizio per complessivi __________ mq e cantina, ubicato al __________ piano,
interno n. __________, dello stabile sito in via __________, con protesta di
tassa, spese e ripetibili;
domanda alla quale si è opposto
il convenuto, in occasione dell’udienza del 15 aprile 2013, e che il Pretore ha
accolto con decisione del 22 aprile 2013;
appellante il convenuto che,
con appello del 3 maggio 2013, chiede, in via principale, di annullare la
decisione pretorile del 22 aprile 2013 e in via subordinata, di rinviare la
causa al Pretore “
per l’audizione dei testi __________ e __________ e __________
e nuovo giudizio
”, il tutto con protesta di tassa, spese e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre l’istante, con
osservazioni (correttamente: risposta) del 3 giugno 2013, propone la conferma
della sentenza pretorile e, in via preliminare, chiede di estromettere
dall’incarto i documenti B, C e D prodotti dal convenuto con l’appello, protestando
parimenti tassa, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto
in fatto:                    A.
Con contratto di locazione del 14 settembre 1999, la società AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 l’appartamento adibito ad abitazione familiare di quattro locali,
oltre a cucina, sala da bagno, doppio servizio per complessivi 92 mq e cantina,
ubicato al __________ piano, interno n. __________, dello stabile sito in via __________.
Il contratto ha avuto inizio il 1° dicembre 1999, per durata indeterminata,
disdicibile con preavviso di tre mesi e con effetto per il 30 settembre, la
prima volta per il 30 settembre 2000. La pigione mensile era pari a fr. 1'280.-,
aumentata a fr. 1'390.- dal 1° ottobre 2005 e l’acconto spese accessorie a fr.
160.- al mese; il conduttore si era inoltre impegnato a corrispondere fr. 130.-
a titolo di “
Autorimessa / Posteggio
” e fr. 25.40 per l’abbonamento alla
tv via cavo (doc. A, B).
Constatato che il conduttore
era in ritardo con i pagamenti, c
on lettera del 27
gennaio 2011 la locatrice lo ha diffidato a versare “
entro e non oltre 5
giorni
” l’importo scoperto di fr. 4'210.10 composto da:
“
pigione
mese di dicembre 2010                                 fr. 1’840.30
pigione
mese di gennaio 2011                                     fr. 1'841.20
spese
amministrative e solleciti (art. 10 ctto locaz)   fr.    280.00
interessi
di mora 2009 (vedi allegato)                         fr.    248.60
totale
a nostro favore                                                      fr. 4'210.10
”
con
la comminatoria che, in caso di mancato pagamento, il contratto di locazione
sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO (doc. C). Non avendo ricevuto il versamento,
l’8 marzo 2011 la locatrice ha notificato al conduttore, mediante modulo
ufficiale, la disdetta straordinaria del contratto di locazione per il 30 aprile
2011 (doc. D). In seguito a trattative volte al rientro dello scoperto, la
disdetta è stata dapprima sospesa e poi annullata per intervenuto pagamento (doc.
E). Preso atto di un nuovo ritardo del conduttore nel pagamento della pigione,
con lettera del 16 giugno 2011, la locatrice lo ha diffidato a
corrispondere “
entro e non oltre 10 giorni
” l’importo di fr.
3'650.80, composto da:
“
pigione
mese di maggio 2011                                     fr. 1’841.20
pigione
mese di giugno 2011                                       fr. 1'769.60
spese
amministrative e solleciti                                   fr.      40.00
totale
a nostro favore                                                      fr. 3'650.80
”
con
la comminatoria che, in caso di mancato pagamento, il contratto di locazione
sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO
(doc. F)
. Il 19 luglio 2011 la locatrice ha disdetto, con modulo ufficiale,
il rapporto di locazione con effetto dal 31 agosto 2011, in mancanza del versamento della pigione (doc. G). Anche questa volta, in seguito a trattative
volte al rientro dello scoperto, la disdetta è stata dapprima sospesa e poi
annullata per intervenuto pagamento (doc. H).
B.
Dopo
un nuovo ritardo del conduttore nel pagamento della pigione, il 22 giugno 2012 la
locatrice lo ha diffidato a corrispondere “
entro e non oltre 10 giorni
” l’importo
di fr. 4'366.70, composto da:
“
pigione
mese di maggio 2012                                     fr. 1’841.20
pigione
mese di giugno 2012                                       fr. 1'841.20
conguaglio
spese 2011                                                 fr.   464.30
spese
amministrative e solleciti (art. 10 ctto locaz)   fr.   220.00
totale
a nostro favore                                                      fr.4'366.70
”
con
la comminatoria che in caso di mancato pagamento, il contratto di locazione
sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO (doc. I). A questa diffida ne ha fatto
seguito un’altra del 7 agosto 2012, che riportava ancora una parte degli
importi scoperti della precedente e con la quale la locatrice sollecitava il
conduttore a versare “
entro e non oltre 10 giorni
”, l’importo di fr.
6'469.80, composto  da:
“
pigione
mese di giugno 2012                                      fr. 1’841.20
pigione
mese di luglio 2012                                          fr. 1'841.20
pigione
mese di agosto 2012                                       fr. 1'841.20
interessi
di mora 2011                                                            fr.
241.90
conguaglio
spese 2011                                                 fr.   464.30
spese
amministrative e solleciti (art. 10 ctto locaz)   fr.   240.00
totale
a nostro favore                                                      fr.6'469.80
”
e
questa volta non solo con la comminatoria che in caso di mancato pagamento il
contratto di locazione sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO, ma con l’avviso
che questa disdetta sarebbe stata “
l’ultima ed irrevocabile
” (doc. J). Non
avendo ricevuto il versamento sollecitato, il 10 settembre 2012 la locatrice ha
disdetto, con modulo ufficiale, il rapporto di locazione con effetto dal 31
ottobre 2012 (doc. K). Il conduttore ha contestato la disdetta dinnanzi al
competente Ufficio di conciliazione con istanza del 3 ottobre 2012, chiedendo
l’annullamento della disdetta e, in via subordinata, la protrazione della
locazione fino al 31 agosto 2013. L’udienza di conciliazione si è tenuta il 17
ottobre 2012, senza esito e l’Ufficio di conciliazione ha rilasciato al
conduttore l’autorizzazione ad agire (doc. L). Dopo l’udienza le parti sono
entrate in trattative e la locatrice con lettera del 25 ottobre 2012, ha fissato al conduttore un ultimo inderogabile termine di 30 giorni per versare l’importo ancora
scoperto di fr. 4'628.60, composto “
dalla locazione di settembre di fr.
1'841.20, dalla locazione di ottobre di fr. 1'841.20, dagli interessi di mora
2011 per fr. 241.90, dal conguaglio spese accessorie 2011 di fr. 464.30 e dalle
spese amministrative/solleciti di fr. 240.-
”, con la comminatoria che in
caso di mancato pagamento dell’intero importo nel termine impartito, avrebbe notificato
la disdetta per mora ex art. 257d CO (doc. M). Tale importo è stato pagato dal
conduttore nel termine impartito.
C.
Il
3 dicembre 2012 la locatrice ha notificato al conduttore una disdetta del
contratto di locazione, mediante modulo ufficiale, con effetto dal 31 gennaio
2013 (doc. 2). Il 17 dicembre 2012 la locatrice ha invitato il conduttore a
versare entro 30 giorni l’importo di fr. 3'742.40.- composto come segue:
“
pigione
mese di novembre 2012                                fr. 1'841.20
pigione
mese di dicembre 2012                                   fr. 1'841.20
spese
amministrative, solleciti (art. 10 ctto locaz)     fr.      40.00
totale
a nostro favore                                                      fr. 3'742.40”
con
la comminatoria che trascorso infruttuosamente detto termine, il contratto di
locazione sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO (doc. N). Il 27 dicembre 2012,
il conduttore ha versato solo fr. 1'841.20, corrispondenti alla pigione per il
mese di novembre 2012 (doc. 5). La locatrice ha notificato al conduttore il 21
gennaio 2013 la disdetta straordinaria del contratto di locazione, mediante
modulo ufficiale, con effetto dal 28 febbraio 2013 (doc. O). Quello stesso
giorno, la locatrice ha altresì notificato al conduttore la disdetta ordinaria del
contratto di locazione per la scadenza prevista nel contratto vale a dire per
il prossimo 30 settembre 2013, precisando che questa disdetta ordinaria non
influiva in alcun modo sulla disdetta straordinaria con effetto dal 28 febbraio
2013 (doc. P). Il 24 gennaio 2013, dopo la scadenza del termine di pagamento di
30 giorni, il conduttore ha versato fr. 1'841.20 per la pigione di dicembre
2012 (doc. 5). Il conduttore ha poi versato la pigione del mese di gennaio 2013
il 5 febbraio 2013 e quella di febbraio 2013 il 7 febbraio 2013 (doc. 5).
D.
Il 21 febbraio 2013 il conduttore ha contestato la validità della disdetta
straordinaria presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di
locazione, chiedendo in via subordinata la nullità della disdetta ordinaria e,
in via ancor più subordinata, la protrazione del contratto di locazione per la
durata di 4 anni. All’udienza di conciliazione del 20 marzo 2013, l’Ufficio di
conciliazione, preso atto dell’impossibilità di addivenire a un’intesa, ha rilasciato
al conduttore l’autorizzazione ad agire (doc. 1). Nel frattempo, con “
istanza
d’espulsione per mora
” del 1° marzo 2013, la locatrice ha chiesto, nella
procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, alla Pretura
di Lugano, sezione 4, di far ordine al conduttore di riconsegnarle
l’appartamento sito in via __________, con la comminatoria dell'azione penale ex
art. 292 CP in caso di disobbedienza e ulteriori misure di esecuzione.
All’udienza
di discussione del 15 aprile 2013, l'istante ha mantenuto la domanda di
espulsione, alla quale si è invece opposto il conduttore rilevando di aver
versato la somma richiesta con due versamenti, l’ultimo dei quali avvenuto solo
4 giorni dopo la scadenza del termine di diffida: un così breve ritardo non
sarebbe a suo dire sufficiente per interrompere il rapporto locativo. Di
conseguenza, la disdetta straordinaria sarebbe contraria alle regole della
buona fede ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO. In quell’occasione, il convenuto
ha proposto come mezzi di prova l’audizione dei testi __________, sua madre, e
di __________. Dall’estratto del Registro di commercio della parte locatrice (AO
1) risulta che il primo è il presidente di questa società, mentre il secondo
non ne fa più parte dall’anno 2008 (doc. 4). Il Pretore non ha ammesso le prove
offerte, ritenendo sufficiente per il giudizio la documentazione agli atti.
E.
Con
decisione del 22 aprile 2013, il Pretore ha accertato l’esistenza di una
disdetta straordinaria per mora del conduttore secondo l’art. 257d CO, ha
accertato che la stessa non era contraria alle regole della buona fede ai sensi
dell’art. 271 cpv. 1 CO e, ritenendo adempiuti i presupposti per la tutela
giurisdizionale nei casi manifesti, ha accolto l’istanza d’espulsione. La
giudice di prime cure ha dunque fatto ordine al convenuto di mettere a libera
disposizione della parte istante l’ente locato entro 10 giorni dalla
notificazione della sua decisione, con la comminatoria dell’azione penale per
disobbedienza di cui all’art. 292 CP, l’ammonimento che l’inesecuzione darà
titolo all’istante per reclamare il risarcimento del danno, l’ordine agli
organi di polizia di prestare man forte per l’esecuzione della decisione a
semplice richiesta dell’istante, con possibilità per questi ultimi di depositare
le cose mobili ivi contenute in un luogo indicato dall’istante e ponendo la
tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 50.- a carico del convenuto, con
l’obbligo per quest’ultimo di rifondere alla controparte fr. 300.- a titolo di ripetibili.
F.
Con
appello del 3 maggio 2013, il convenuto insorge contro la predetta decisione
pretorile chiedendone l’annullamento e, in via subordinata, il rinvio della
causa al Pretore “
per l’audizione dei testi __________ e __________ e nuovo
giudizio
”, con protesta di tassa, spese e ripetibili di prima e seconda
istanza. L’appellante rimprovera al Pretore l’errata applicazione della
procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, non potendo sussistere alcun
caso manifesto giacché la giudice di prime cure era chiamata a giudicare dell’abusività
o meno della disdetta. Sostiene inoltre che l’ammissione di questa procedura avrebbe
pregiudicato i suoi diritti di difesa, poiché, per questo motivo, gli sarebbe
stata negata l’audizione dei testimoni da lui proposti in occasione
dell’udienza di discussione del 15 aprile 2013. Ribadisce ancora che,
contrariamente a quanto accertato dal Pretore, un pagamento tardivo di soli 4
giorni (e non 3 come accertato dalla giudice di prima istanza) non poteva
giustificare l’invio di una disdetta, ritenuto altresì che l’importo scoperto
era di fr. 1'841.20.
C
on risposta
del 3 giugno 2013, l’appellata ha proposto di
respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile del 22 aprile 2013,
previa estromissione dall’incarto dei documenti B, C e D prodotti dal convenuto
con l’appello. Delle ulteriori e precise argomentazioni delle parti si dirà,
per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato
in diritto:                  1.
Contro
una decisione emanata in procedura
sommaria di tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno fr. 46'080.-
come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro
10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1
CPC). La decisione impugnata è stata notificata all’appellante il 23 aprile
2013; l’appello in esame, spedito il 3 maggio 2013, è dunque tempestivo e, da
questo punto di vista, ammissibile.
2.
Dal
1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine
del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura
semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria
di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la
previa conciliazione (
Hohl
,
Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260). Nella fattispecie,
l’espulsione dell’appellante conduttore è stata decisa in procedura sommaria di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti. Ora, in tale tipo di procedura non
sono ammesse nuove prove in seconda istanza, i giudici di appello dovendo
decidere sulla base delle prove assunte nella procedura davanti al Pretore
(sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5 pubb.
in SJ 2013 I 129). Ne segue che i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova
presentati in questa sede dall’appellante sono improponibili e che la Camera
deve emanare il proprio giudizio solo sulla base dell’incarto SO.2013.998 della
Pretura di Lugano, sezione 4.
3.
Secondo
l’art. 257 cpv. 1 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2),
accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono
incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara
(cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel
merito (cpv. 3). In base alla più recente giurisprudenza del Tribunale federale
(
DTF 138 III 620
consid.
5.1.1), un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può
essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del
fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare).
La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del
rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la
sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei
rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la
tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in
particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente
obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente
confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato
in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento
delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice
circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non
possano a priori essere considerate prive di rilevanza.
Sempre
in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la
situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza
giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto
della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un
risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se
l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di
apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso.
4.
L’appellante
rimprovera al Pretore di aver rifiutato la richiesta di audizione dei testi __________
e __________ (verbale udienza di discussione del 15 aprile 2013, pag. 2
nell’inc. n. SO.2013.998). La questione del diritto alla prova, parte del
diritto di essere sentiti sancito dall’art. 53 CPC va esaminata in primo luogo.
Fosse accertata la violazione del diritto di essere sentiti, infatti, la
sentenza del Pretore sarebbe nulla già per tale vizio (DTF 135 I 187 consid.
2.2 pag. 190, 137 I 195 consid. 2.2 pag. 197), senza necessità di esaminare le
altre censure proposte dall’appellante. Ora, dagli atti di causa risulta che il
Pretore ha rifiutato tali mezzi di prova perché ai fini del giudizio riteneva sufficiente
la documentazione agli atti (verbale udienza di discussione del 15 aprile 2013,
pag. 2 nell’inc. n. SO.2013.998). In altre parole, la giudice di prima istanza
ha ritenuto che i testimoni proposti dal convenuto non potevano mutare il suo
convincimento sulla dimostrazione della pretesa avanzata dall’istante, così che
esse potevano d’acchito essere considerate prive di rilevanza. Si pone quindi
il quesito a sapere se l’apprezzamento anticipato delle prove operato dal
Pretore è corretto o se invece avrebbe dovuto dichiarare l’istanza di
espulsione in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti
irricevibile.
4.1.   L’appellante
ha proposto tali mezzi di prova a sostegno della sua contestazione della
disdetta e meglio per far accertare il carattere abusivo della stessa: __________,
sua madre, avrebbe potuto riferire “
sulla questione degli interessi
economici in gioco
” e __________ e __________ avrebbero, a suo dire, potuto
“
chiarire, visto il carattere sociale della procedura, se la proprietà e
l’amministrazione della AO 1 sono realmente al corrente della procedura
” (verbale
udienza di discussione del 15 aprile 2013, pag. 1 nell’inc. n. SO.2013.998). Se
non che, le prove offerte dal convenuto sono del tutto inutili ai fini del
giudizio sulla validità della disdetta. La madre dell’appellante avrebbe dovuto
riferire di fatti posteriori all’emanazione della disdetta straordinaria, e
meglio che nel mese di giugno 2013, ossia 5 mesi dopo la notifica della
disdetta, avrebbe incassato una somma di denaro consistente e si sarebbe
pertanto fatta garante per il pagamento futuro della pigione. Ora, la validità
della disdetta deve essere giudicata al momento in cui l’autore disdice il
contratto di locazione (
Bohnet / Martini
,
Commentaire pratique – Droit du bail à loyer, n. 31 ad art. 271 CO). Ciò che
accade in epoca posteriore non può intaccarne la validità. In simili
circostanze, l’audizione della madre del convenuto è del tutto inutile ai fini
del giudizio, come correttamente deciso dal Pretore.
4.2   Né
erano utili le deposizioni di __________. È vero, come addotto dall’appellante,
che secondo il Tribunale federale i casi tipici di contrarietà alle regole della
buona fede sono l’assenza d’interesse all’esercizio di un diritto,
l’utilizzazione di una istituzione giuridica in modo contrario al suo scopo, la
disproporzione manifesta degli interessi in presenza, l’esercizio di un diritto
senza riguardo e l’attitudine contradditoria. Tuttavia, la stessa Alta corte,
in quella medesima decisione, ha rilevato che nel contratto di locazione (art.
235 CO) l’interesse del locatore si concentra sul pagamento della pigione,
quale contropartita della sua prestazione, e non gli si può quindi imporre di
tollerare un conduttore in mora. Ne segue che la disdetta notificata per il
mancato pagamento della pigione si fonda su un interesse perfettamente
legittimo del locatore, che non può essere qualificato di abusivo (sentenza del
Tribunale federale 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011, consid. 2.4.). Nel caso
concreto, la disdetta straordinaria è stata motivata dalla mora del conduttore,
che non ha pagato tutto quanto dovuto nel termine di 30 giorni previsto
dall’art. 257d CO. Non aveva dunque alcun senso sentire i testi proposti dal
convenuto in mora nel pagamento della pigione per interrogarli sui motivi alla
base della disdetta e sulla loro conoscenza della procedura in corso.
4.3.   Se
ne deve quindi concludere che il Pretore non ha in alcun modo violato il
diritto alla prova del convenuto, avendo respinto mezzi di prova inutili e
privi di pertinenza per il quesito a giudizio, facendo corretto uso degli
strumenti previsti dal Codice di procedura (art. 152 cpv. 1, 124 cpv. 1 CPC).
5.
Nel
merito, l’appellante afferma che non si è in presenza di un caso manifesto ai
sensi dell’art. 257 CPC. La situazione giuridica, prosegue l’appellante, non
poteva essere ritenuta chiara dal momento che il Pretore era chiamato a fare
uso di “
apprezzamento
” nel giudicare dell’abusività o meno della
disdetta. Una situazione giuridica è chiara, come prescritto dall’art. 257 cpv.
1 lett. b CPC, laddove la conseguenza giuridica è evincibile dall’applicazione
della legge tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e
l’applicazione del diritto porta a un risultato univoco, ciò che non sarà
generalmente il caso se l’applicazione della norma esige una decisione in
equità o un apprezzamento da parte del giudice (DTF 138 III 123, consid. 2.1.2).
Ciò non esclude né un’attività interpretativa del giudice, né un’attività di
apprezzamento delle risultanze probatorie amministrate. È tuttavia necessario
che il risultato di siffatta interpretazione rispettivamente di siffatto apprezzamento
sia talmente chiaro e gli strumenti di giudizio talmente consolidati che la
situazione giuridica sia chiara (
Trezzini
in
Cocchi / Trezzini / Bernasconi
,
Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), pag. 1141
ad art. 257 CPC e referenze citate).
6
.   Sostanzialmente,
l’appellante ribadisce che un pagamento tardivo di soli 4 giorni (e non di 3
come accertato dal Pretore) non poteva giustificare l’invio di una disdetta,
ritenuto altresì che l’importo scoperto era di fr. 1'841.20, corrispondente a
un mese di pigione (appello pag. 3). La prima giudice ha accertato che il convenuto
non poteva prevalersi della giurisprudenza per la quale un conduttore può
chiedere con successo l’annullamento di una disdetta in caso di pagamento
effettuato appena scaduto il relativo termine assegnato con la diffida, poiché egli
non è sempre stato puntuale nei suoi pagamenti. Dall’istruttoria è emerso da un
lato che il conduttore ha pagato il saldo dell’importo scoperto qualche giorno
dopo la scadenza del termine di diffida (la differenza tra i quattro giorni ammessi
dall’appellante e i tre giorni accertati dal Pretore è irrilevante), e dall’altro
che nel passato il conduttore è stato ripetutamente diffidato per i ritardi nel
pagamento della pigione. La locatrice lo ha sollecitato il 27 gennaio 2011
(doc. C), il 16 giugno 2011 (doc. F), il 22 giugno 2012 (doc. I), il 7 agosto
2012 (doc. J), il 25 ottobre 2012 (doc. M) e, da ultimo, il 17 dicembre 2012 (doc.
N); diffide a cui sono seguite le disdette dell’8 marzo 2011 (doc. D), del 19
luglio 2012 (doc. G), del 10 settembre 2012 (doc. K) e, quella qui in esame,
del 21 gennaio 2013 (doc. O). Né l’importo di fr. 1841.20 rimasto scoperto alla
scadenza del termine poteva essere considerato di poco conto, trattandosi della
pigione di un mese intero (sentenza del Tribunale federale 4A_641/2011del 27
gennaio 2012, consid. 7). In simili circostanze, il Pretore non poteva che
giungere a una soluzione chiara in applicazione di meccanismi giuridici
evidenti: il pagamento effettuato da un conduttore ripetutamente in ritardo nel
pagamento della pigione, quattro giorni dopo la scadenza del termine assegnato
con la diffida, non può condurre a ritenere abusiva ai sensi dell’art. 271 cpv.
1 CO la disdetta straordinaria del contratto di locazione. Né giova
all’appellante prevalersi del fatto che egli “
vive in quell’appartamento da
35 anni, ovvero dalla nascita
”. La lunga permanenza nell’ente locato non
dispensa infatti il conduttore dal far fronte puntualmente al pagamento della
pigione (sentenza del Tribunale federale 4A_641/2011del 27 gennaio 2012,
consid. 7). La locatrice, del resto, ha già dato ampia prova di disponibilità
nei confronti del conduttore in mora con il ritiro di tre precedenti disdette
(doc. E, H, M), segnalando poi nell’ottobre 2012 che non era più disposta a
tollerare oltre ritardi nel pagamento della pigione (doc. I, M).
7.
L’appellante
rimprovera ancora al Pretore un diniego di giustizia per non essersi espresso
sul suo quesito volto a sapere: “
se il locatore è in grado di prevalersi di
una disdetta per mora e/o ordinaria dopo aver abusato del formulario ufficiale
di cui al doc. 2 in data 3 dicembre 2012 e aver preteso con l’arteficio della
minaccia di cui all’art. 257d CO il pagamento delle spese amministrative (doc.
N)
”.
La censura è infondata già solo per il fatto il
giudice non deve pronunciarsi su tutti gli argomenti sottopostigli, ma solo su
quelli rilevanti per il giudizio (DTF 134 I 83 consid. 4.1. e sentenze
citate;
Trezzini,
op. cit., pag. 1055 ad art. 238 CPC). A ogni modo, i quesiti posti
dal convenuto sono ininfluenti per il giudizio. In primo luogo, l’asserito uso
abusivo da parte della locatrice del modulo ufficiale il 3 dicembre 2012 (doc.
2) è stato superato dall’invio, il 17 dicembre 2012, della diffida formulata
nel rispetto delle norme di legge (doc. N) e, il 21 gennaio 2013, dall’invio della
nuova disdetta su modulo ufficiale (doc. O). Il tema avrebbe potuto essere
rilevante se la locatrice avesse avviato la procedura di espulsione avvalendosi
della disdetta del 3 dicembre 2012, ciò che non è stato il caso. Anche il
quesito relativo all’addebito delle spese amministrative di ritardo poteva
rimanere irrisolto, poiché la disdetta straordinaria del contratto di locazione
non ha fatto seguito al mancato pagamento di tali spese amministrative (fr.
40.-, doc. N), ma al mancato pagamento dell’intero canone di locazione per il
mese di dicembre 2012 di fr. 1'841.20. Infine, la contestazione dell’appellante
sulla protezione triennale dalla disdetta, prevista dall’art. 271a lett. d e e
CO, è manifestamente infondata, poiché l’art. 271a cpv. 3 lett. b CO la esclude
in caso di disdetta per mora.
8.
Il
Pretore chiamato a decidere su una domanda di espulsione da un immobile in
seguito a disdetta straordinaria per mora, deve accertare i fatti decisivi per
tale domanda, vale a dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della
diffida di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria, la notifica
della disdetta straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata
riconsegna dei locali alla scadenza del contratto. In concreto, la proprietaria
istante ha dimostrato con i documenti agli atti di aver diffidato a norma di
legge il conduttore in mora (doc. N), di aver notificato con il formulario
ufficiale la disdetta straordinaria del contratto al conduttore (doc. O) e di
non aver ottenuto la riconsegna dei locali alla fine del contratto; il conduttore,
del resto, non ha nemmeno contestato il mancato pagamento dell’intero importo
diffidato entro il termine impartito, né la mancata riconsegna dei locali. In
simili circostanze, è a giusta ragione che il Pretore ha ritenuto priva di
fondamento la contestazione della disdetta e ha ammesso l’esistenza di un caso
manifesto secondo l’art. 257 CPC, accogliendo l’istanza di espulsione e disponendone
l’esecuzione diretta. L’appello, infondato in ogni suo punto, va respinto.
9.
Per
il valore di causa nella procedura di appello si rinvia al valore di fr.
46'080.- accertato dal Pretore.
Le
spese processuali sono disciplinate dalla legge sulla tariffa giudiziaria del
30 novembre 2010 (LTG), la quale prevede, all’art. 9 cpv. 3, che nelle controversie
in materia di locazione e di affitto di abitazioni e di locali commerciali come
pure di affitto agricolo, la tassa è fissata tra 100.- e 200.- franchi e, all’art.
13, che per decisioni su appello del Tribunale di appello la tariffa è la metà
di quella delle decisioni del pretore nella procedura originaria. Pertanto, le
spese processuali per questa decisione sono fissate a fr. 100.- e poste
interamente a carico dell’appellante, interamente soccombente. Alla parte
appellata è assegnata un’indennità per ripetibili calcolata secondo i criteri
indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio
d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili
(Rtar).
Per questi
motivi
richiamati
la LTG e il Rtar,
decide:                     1.
L’appello
3 maggio 2013 di AP 1
è respinto
.
2.
Le
spese processuali della procedura d’appello di complessivi fr. 100.- sono poste
a carico dell’appellante, il quale verserà altresì alla parte appellata fr.
1’500.- per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il ricorso è ammissibile se
il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori
inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di  importanza fondamentale o se una legge federale prescrive
un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario
in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.