ti_gerichte · 40.2005.87 · 2006-01-17 · it
Riduzione media del 33% del valore metrico del terreno situato in zona R3 (parte della superficie si trova in una zona che esclude la costruzione, l'altra é di forma assai irregolare ed é interessata da oneri fondiari); il terreno restante, non edificabile, é valutato giusta l'art. 4 cpv. 1. Reg.


Incarto n.40.2005.87

__________

Lugano

17 gennaio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Claudio Morandi

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 17/19 maggio 2005 dal

RI
 1

rappr.
 dal Presidente __________ e dalla Segretaria __________

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 19 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 114 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 15 novembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale
dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni
del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 114 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 219'600.-

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dal RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 19 aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza, accertata la presenza di alcuni oneri fondiari che gravano il
fondo, ha in sostanza applicato un correttivo del -20% sul valore metrico del
terreno.

Il
valore ufficiale di stima del mappale è stato di conseguenza stabilito in CHF
175'680.-

3.     Con
ricorso 17/19 maggio 2005 il RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale
postulando lapplicazione di un correttivo di almeno il 50% sul valore metrico
del fondo. Ciò poiché sul 75-80% della superficie del terreno non si potrebbe
di fatto edificare e lUCS non avrebbe considerato sufficientemente lincidenza
di tutti gli oneri che lo gravano.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato
che la configurazione del terreno, come del resto risulta chiaramente dalla
mappa di piano regolatore, risulta alquanto irregolare.

Il
Presidente del Patriziato ha inoltre precisato che dalla mappa prodotta
dallUCS non risulterebbe che parte del fondo è stata ceduta ai proprietari del
mapp. no. 115, che lavrebbero acquistata da oltre un decennio.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame del RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda
istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la
decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Giusta
lart. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dellart. 16 LPT e
della LDFR quelli idonei oppure adibiti allutilizzazione agricola o orticola,
quelli che, nellinteresse generale, devono essere utilizzati dallagricoltura
ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati
alla LDFR.

I
fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2
Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1
del Regolamento di applicazione della Lst.).

6.3.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta, evadendo una precisa richiesta di accertamento formulata
in data 9 dicembre 2005 da questo Tribunale, il geometra revisore competente ha
indicato che le superfici di piano regolatore che toccano il mapp. no. 114 RFD
di __________ risultano così suddivise:

-2602 mq in zona edificabile;

-386 mq in zona di esclusione
costruzioni principali vicino cappella;

-1460 mq in zona non edificabile;

-432 mq strada.

7.2.

Per quanto concerne la superficie di terreno di
complessivi 2988 mq situata in zona R3 e comprendente la superficie di 2602 mq
in zona edificabile e 386 mq in zona di esclusione costruzioni principali
vicino cappella, il Tribunale applica una riduzione media del 33% sul valore
metrico di base di CHF 45.-, risultante dai seguenti valori parziali e dalle
seguenti motivazioni:

-anche se non viene pregiudicata
unedificazione razionale secondo le norme di PR, la superficie di 2602 mq in
zona edificabile è di forma alquanto irregolare. Tale fattore, unitamente alla
presenza degli oneri fondiari risultanti da registro fondiario, giustifica una
riduzione del -30% del relativo valore metrico di base;

-la superficie di 386 mq in zona di
esclusione costruzioni vicino cappella è anchessa di forma irregolare, ma
oltre a ciò su questa area sono proibiti tutti gli interventi che potrebbero
modificare o compromettere lintegrità ed il valore dei monumenti nonché tutti
quelli che ne potrebbero ostacolare la vista, comunque deturpanti lambiente
circostante (art. 43 NAPR). Ritenuto però che gli indici possono essere
utilizzati normalmente, per tale superficie risulta adeguata una riduzione del
relativo valore metrico pari al -50%.

7.3.

La superficie rimanente, di complessivi 1892 mq
comprendente 1460 mq in zona non edificabile e 432 mq di strada, vincolata come
percorso pedonale a PR e pertanto da considerare anchessa come superficie non
edificabile, viene invece valutata CHF/mq 0.30.

Questa parte del mappale, idonea allutilizzazione
agricola o orticola, deve infatti essere stimata sulla base della carta delle
idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 Reg.), la quale situa tale superficie nella
zona climatica B6 comprendente i fondi che si trovano ad unaltezza tra i 400 e
gli 800 metri, stimati CHF/mq 0.30 su tutto il territorio cantonale.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore
ufficiale di stima del mapp. 114 RFD di __________ stabilito in CHF 90'655.-,
come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.- e le spese, di CHF
538.-, sono poste a carico dellUCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 114 RFD di __________ stabilito in CHF
90'655.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.- e le spese, di CHF 538.-, sono poste a carico
dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi