ti_gerichte · 52.2005.361 · 2005-12-07 · it
Computo della superficie di una terrazza coperta nel calcolo dell'indice di sfruttamento

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 07.12.2005 52.2005.361
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 07.12.2005 52.2005.361
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 07.12.2005 52.2005.361

Incarto n.
52.2005.361
52.2005.371
Lugano
7 dicembre
2005
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi
(a)
31 ottobre 2005 e
(b)
14 novembre 2005 di
a)
b)
N__________,
,
patr. da: avv. N__________, ,
A__________,
,
patr. da: avv. G__________, ,
contro
la decisione 12 ottobre 2005 del
Consiglio di Stato (n. 4837) che respinge le impugnative presentate dagli
insorgenti avverso la licenza edilizia 23 giugno 2005, rilasciata dal
municipio di Collina d'Oro a D__________ per la costruzione di uno stabile d'appartamenti
(part. __________);
viste le risposte:
-    15 novembre 2005 del
Consiglio di Stato;
-    17 novembre 2005 del
municipio di Collina d'Oro;
-    17 novembre 2005 di D__________;
al ricorso sub a)
-    17 novembre 2005 di D__________;
-    22 novembre 2005 del
Consiglio di Stato;
-    1° dicembre 2005 del municipio
di Collina d'Oro;
al ricorso sub b)
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   Il 22
febbraio 2005 la resistente D__________ ha chiesto al municipio di Collina d'Oro
il permesso di costruire uno stabile d'appartamenti a Montagnola in località
Laghetto, su un fondo (part. __________), compreso nella zona RUV.
Alla domanda si sono opposti tre vicini, fra
cui i ricorrenti, obiettando, in particolare, che la superficie dell'ampia
terrazza coperta del piano attico andrebbe computata nel calcolo dell'indice di
sfruttamento, che risulterebbe superato e che la costruzione metterebbe in
pericolo un faggio protetto a causa dell'eccessiva vicinanza.
Raccolto il preavviso del Dipartimento del
territorio, il 23 giugno 2005 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta,
respingendo le opposizioni dei vicini.
B.   Con
giudizio 12 ottobre 2005, il Consiglio di Stato ha respinto le impugnative presentate
da due dei vicini opponenti, confermando in sostanza la licenza, che ha unicamente
subordinato ad alcune condizioni supplementari, volte a meglio tutelare il
faggio durante i lavori di costruzione.
Il Governo ha in sintesi escluso che la
superficie della terrazza coperta del piano attico fosse da computare nella
SUL. Fra le perizie discordanti inoltrate dalle parti, l'Esecutivo cantonale ha
inoltre condiviso quella fatta allestire dalla beneficiaria della controversa
licenza.
Il giudizio è stato notificato ai ricorrenti
B__________ il 14 ottobre 2005. Ai ricorrenti P__________ è invece stato intimato
soltanto il 7 novembre 2005.
C.   Con
distinti ricorsi, entrambi i soccombenti hanno impugnato il predetto giudizio davanti
al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla
controversa licenza.
Censurata l'insufficienza degli accertamenti
esperiti dal Consiglio di Stato, con analoghe considerazioni, gli insorgenti
riprendono e sviluppano in questa sede le censure sollevate senza successo in
prima istanza in merito al conteggio della SUL ed alla protezione del faggio.
D.   All'accoglimento
dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono il
municipio e la beneficiaria del permesso, che contestano in dettaglio le tesi
degli insorgenti con argomenti che per quanto necessario saranno discussi qui
appresso.
Considerato,
in
diritto
1.
1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data
dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva degli insorgenti, già opponenti e
proprietari di fondi vicini, è certa (art. 43 PAmm). I ricorsi, entrambi
tempestivi (art. 46 PAmm), sono dunque ricevibili in ordine.
1.2. Avendo il medesimo oggetto, le
impugnative possono essere evase con un unico giudizio sulla base degli atti
(art. 51 PAmm), senza istruttoria (art. 18 PAmm). Le carenze istruttorie
lamentate dagli insorgenti, se fondate, daranno semmai luogo all'annullamento
del giudizio censurato, con conseguente rinvio all'istanza inferiore (art. 65
cpv. 2 PAmm), affinché siano emendate.
2.
Sufficienza dei piani
2.1. Secondo l'art. 11 cpv. 1 RLE, i
progetti devono fornire tutte le indicazioni atte a rendere chiaramente
comprensibili la natura e l'estensione delle opere oggetto della domanda.
2.2. In concreto, i piani rendono chiaramente comprensibili
le caratteristiche dell'edificio che la resistente intende realizzare sul suo
terreno. I piani
level 0
,
level 1
e
level 2
permettono in
particolare di capire perfettamente quale sarà l'estensione degli spazi effettivamente
abitabili e quella delle terrazze o dei balconi coperti. Le pareti che separano
la superficie ad uso residenziale da quella degli spazi esterni sono
raffigurate in modo distinto ed
inequivocabile.
Nella misura in cui non sono da ricondurre a mere esigenze di
causa, le censure sollevate dagli insorgenti in merito alla sufficienza dei
piani sono dunque da attribuire ad una cattiva lettura degli stessi.
3.   SUL
3.1.
Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale
superficie utile lorda (SUL) si considera la somma della superficie dei piani
sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti
nella loro sezione orizzontale. Non vengono computate, soggiunge la norma, tutte
le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro
come: le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni; i
locali per il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per
i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i
locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al
deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo
di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono
unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella superficie utile lorda;
i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente,
i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi.
Criterio decisivo ai fini del computo di una
determinata superficie quale SUL è la possibilità di utilizzarla per l'abitazione
od il lavoro (Adelio Scolari, Commentario, II
a
ed., ad art. 38 LE n. 1120
seg.). Per principio, sono quindi computabili soltanto le superfici degli spazi
chiusi, che oggettivamente si prestano ad essere utilizzati per il soggiorno di
persone a scopo residenziale o lavorativo. La semplice presenza di una
superficie coperta, configurata come piano di un edificio, non basta per giustificarne
il computo nella SUL. La superficie è da conteggiare solo se appartiene ad un
vano chiuso, che può essere utilizzato per l'abitazione od il lavoro. Non sono
quindi da computare nella SUL le superfici di spazi aperti, che non sono
configurati come locali di edifici. Le superfici di portici, di pensiline o di
tettoie aperte lateralmente sono quindi escluse dal computo della SUL (cfr. STA
9.7.2004 in re A. M. perfettamente nota ad entrambi i patrocinatori dei ricorrenti).
3.2. In concreto, i ricorrenti pretendono
che sia computata come SUL anche la superficie dell'ampia terrazza coperta
prevista al piano definito "attico". L'obiezione è infondata.
È ben vero che la terrazza è parzialmente
chiusa sui lati, ma questa circostanza non permette di certo di considerarla
abitabile. Pur essendo al riparo delle precipitazioni atmosferiche, lo spazio
della terrazza rimane in effetti esposto al vento ed al freddo. Non si presta
dunque ad essere utilizzato per il soggiorno di persone a scopo residenziale.
Conforme al diritto appare di conseguenza la decisione dell'autorità comunale
di escluderla dal computo della SUL.
Il fatto che lo spessore dei muri
perimetrali della terrazza sia uguale a quello dei muri degli appartamenti
sottostanti non permette di giungere a diversa conclusione. L'isolamento dei
muri non basta a rendere abitabile la terrazza. Né permette di accreditare le
tesi degli insorgenti la prospettiva che tali spazi in futuro possano essere
chiusi e resi abitabili. Decisiva, ai fini dell'esclusione dal computo della
SUL, è la circostanza che così come sono progettati non si prestano
oggettivamente ad essere utilizzati a scopo residenziale, ossia al soggiorno di
persone.
Parimenti da escludere dal computo della SUL
è la superficie dei balconi chiusi lateralmente, ma aperti in facciata,
previsti ai piani inferiori. Nemmeno queste superfici, protette dalle
precipitazioni, ma comunque esposte alle altre intemperie, si prestano in
effetti ad essere utilizzate a scopi abitativi.
4.   Faggio
protetto
4.1. Giusta l'art. 29 lett. b NAPR di
Montagnola, i due faggi centenari che si ergono sulla part. 625 sono
considerati alberi protetti, ossia meritevoli di essere salvaguardati. La
protezione assicurata dalla norma esclude qualsiasi intervento suscettibile di
menomarne l'integrità, di pregiudicarne la salute o metterne a repentaglio la sopravvivenza.
4.2. In concreto, i ricorrenti e la resistente
hanno prodotto due perizie di parte, che giungono a conclusioni diametralmente
opposte in merito al pregiudizio che la controversa costruzione può arrecare al
faggio protetto.
La perizia dell'ing. G__________, prodotta
dalla resistente, rileva anzitutto che l'edificio si avvicina sino a m 9.64 dal
centro del fusto del faggio. Esclude tuttavia che l'edificazione comprometta l'ap-parato
radicale desunto in base all'estensione della corona dell'albero. Andrebbe
soltanto contenuto il terrapieno previsto sul lato nord della costruzione.
Nemmeno l'ombreggiamento prodotto dall'edificio inciderebbe negativamente sullo
sviluppo del faggio. La perizia propone tuttavia una serie di misure di
protezione da osservare durante i lavori, che il Consiglio di Stato ha fatto
proprie nel suo giudizio.
Il referto peritale dell'ing. B__________,
prodotto dai ricorrenti, giunge invece a conclusioni opposte. Esso contesta
anzitutto le deduzioni della perizia dell'ing. G__________ circa l'estensione
dell'apparato radicale, che non terrebbero debitamente conto di un intervento
di sfrondamento eseguito recentemente sul lato rivolto verso l'edi-ficio.
Determinanti, obietta, sarebbero gli accertamenti della perizia giudiziale,
ordinata dal Consiglio di Stato nel 2004 all'ing. R__________ nell'ambito di un
precedente procedimento di ricorso. Stando a questi accertamenti, l'apparato
radicale si estenderebbe attorno all'albero con un raggio variabile da
11 a
12 m
dall'asse del tronco. La perizia G__________
non terrebbe inoltre conto né dello scavo, che invaderebbe in misura rilevante
l'area occupata dalle radici, né del terrapieno previsto verso il faggio, che
peserebbe sulle radici, rendendole più profonde e pregiudicandone di riflesso l'approvvigionamento
idrico.
Dal confronto fra il piano
level
1
della domanda di costruzione (scala
1:100) ed la pianta dei rilievi operati dall'ing. D__________ (scala 1:200),
che il Consiglio di Stato sembra aver omesso di consultare, emerge chiaramente
che il muro perimetrale rivolto verso nord della controversa costruzione, in
prossimità dell'angolo contrassegnato con la lettera A4, verrebbe ad invadere
per una profondità di circa
80 cm
la chioma e quindi l'apparato radicale del faggio. L'invasione è
maggiore se si considera che lo scavo, sebbene poco profondo (cfr. piano della
facciata nord), si estenderebbe ulteriormente verso nord.
Di fronte a queste chiare ed inequivocabili
risultanze, il Consiglio di Stato non poteva semplicemente affermare di non
condividere le obiezioni del perito B__________ circa l'estensione della
chioma, perché il recente intervento di potatura non l'aveva menomata. L'estensione
delle fronde era stata accertata da una perizia giudiziale ordinata dallo
stesso Esecutivo cantonale, nell'ambito di un procedimento di ricorso riguardante
l'edificazione dello stesso fondo. Il confronto con questi accertamenti si imponeva
dunque come un'esigenza che l'autorità di ricorso di prima istanza non poteva
eludere, limitandosi ad affermare che la fattispecie è diversa e che la perizia
G__________ esclude scavi in prossimità dell'apparato radicale.
Né potevano essere passate sotto silenzio le
obiezioni della perizia B__________ riguardanti l'importante terrapieno
previsto sul lato nord della costruzione anche sull'area occupata dalle radici
(cfr. piano sezione e piano nord). Tanto meno quando si consideri che lo stesso
ing. G__________ aveva rilevato il problema, raccomandando di non alterare il
terreno. In queste circostanze, condizionare la licenza al mantenimento delle
condizioni edafiche dell'ap-parato radicale senza esigere un'adeguata modifica
dei piani appare palesemente insufficiente.
Il profondo contrasto riscontrabile tra le
conclusioni dei due referti peritali prodotti dalle parti fa dunque apparire
insostenibile la conclusione alla quale è pervenuto il Consiglio di Stato nell'am-bito
della valutazione anticipata delle prove circa la necessità di ordinare una perizia
neutra.
Da questo limitato profilo, i ricorsi vanno
dunque parzialmente accolti, annullando il giudizio censurato e rinviando gli
atti all'istanza inferiore, affinché statuisca nuovamente sul ricorso dopo aver
completato gli accertamenti con una perizia che stabilisca se ed eventualmente
in che misura la controversa edificazione è atta a pregiudicare il faggio protetto.
5.   Dato l'esito,
la tassa di giustizia è suddivisa fra i ricorrenti e la resistente, mentre le
ripetibili si ritengono compensate.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38 LE; 29 NAPR di Montagnola; 3,
18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   I ricorsi
sono parzialmente accolti.
§.  Di conseguenza:
1.1.   la decisione 12 ottobre 2005 del Consiglio
di Stato (n. 4837) è annullata;
1.2.   gli atti sono rinviati al Consiglio di
Stato, affinché statuisca nuovamente sul ricorso dopo aver completato gli
accertamenti con una perizia che stabilisca se ed eventualmente in che misura
la controversa edificazione è atta a pregiudicare il faggio protetto.
2.   a tassa di
giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico della resistente nella misura di fr. 500.-,
mentre la differenza è suddivisa in parti uguali fra i ricorrenti B__________
(fr. 500.-) ed i ricorrenti P__________ (fr. 500.-).
3.   Non si
assegnano ripetibili.
4.   Intimazione
a:
;
;
.
terzi implicati
1. CO 1
1 patrocinata da: PA 2
2. CO 2
3. CO 3
4. CO 4
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario