ti_gerichte · 16.2005.128 · 2006-07-28 · it
contratto di locazione - difetti nell'ente locato - presupposti della disdetta straordinaria del contratto - contenuto deposizione testimoniale - definizione di controversia in materia di locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 28.07.2006 16.2005.128

Incarto n.
16.2005.128
Lugano
28 luglio
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 7
novembre 2005 presentato da
RI 1
patr. dall' RA 1
contro
la sentenza 26 ottobre 2005 del Pretore della
giurisdizione di Locarno Campagna, nella procedura per le controversie in materia
di locazione (inc. n. DI.2004.272) promossa con istanza 24 novembre 2004 nei confronti
d
i
CO 1
patr. dall' RA 2
con la quale l'istante ha chiesto il pagamento di fr. 7'000.- oltre
interessi e il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta dalla
convenuta al PE n. __________ dell'UEF di Locarno, domande respinte dal
giudice,
letti ed esaminati gli
atti
considerato
in fatto e in
diritto:
1.
Dal
1° ottobre 2002 la di __________ ha occupato, sulla base di un contratto di locazione
verbale concluso a tempo indeterminato con la CO 1, dei locali adibiti a
magazzino (in parte utilizzati anche dalla locatrice) e ufficio di proprietà di
quest’ultima a __________, per una pigione mensile di fr. 900.--.
In seguito a problemi sorti tra le parti sia nella gestione dei
loro rapporti commerciali che nell'utilizzo degli spazi locati con particolare
riferimento all'estensione dei medesimi, la locatrice, con scritto 4 settembre
2003, ha invitato la conduttrice a utilizzare solo determinati spazi e a liberarne
tutti gli altri, indicandole inoltre che l'utilizzo di un sollevatore le
sarebbe stato fatturato e che a dipendenza della cessazione dei loro rapporti
commerciali anche l'affitto sarebbe stato adeguato dal 1° ottobre 2003. Aggiornamento
che, di fatto, la locatrice non ha operato lasciando immutata la pigione
inizialmente pattuita fino al 31 dicembre 2003.
L'8
settembre 2003 la conduttrice ha comunicato alla locatrice l'intenzione di
restituire l'ente locato per la fine di quel mese (data sino alla quale ha
pagato la pigione). Essa ha addebito la decisione di rescindere anticipatamente
il contratto alla locatrice, la quale le avrebbe reso impossibile la
continuazione del rapporto di locazione limitando l'utilizzo degli spazi
locati, precludendole l'accesso all'ufficio e negandole, contrariamente alle
pattuizioni, l'utilizzo di un sollevatore, ciò che le pregiudicherebbe il normale
svolgimento della propria attività. Essa ha lamentato inoltre l'aggressione subita
il 23 settembre 2003 dal socio gerente X__________  V__________ ad opera del
socio gerente della convenuta F__________ M__________. L'agire della locatrice
l'avrebbe pertanto costretta a trovare una nuova sistemazione ciò che le ha cagionato
una spesa complessiva di fr. 7'086.30 (fr. 800.- per l'occupazione di nuovi
locali dal 5 al 30 settembre 2003, fr. 4'175.- per il trasporto della merce,
fr. 1'375.80 per prestazioni effettuate per conto della locatrice e da questa
mai solute, e fr. 735.50 per il danneggiamento del veicolo di un cliente).
2.
Adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________,
con istanza del 24 novembre 2004 RI 1 ha convenuto RI 1 davanti al Pretore
della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere il pagamento di fr.
7'086.30.
La
convenuta si è opposta all'istanza contestando tutte le pretese relative
all'occupazione dei nuovi locali giacché il contratto di locazione concluso con
l'istante era sempre in vigore, potendo essere disdetto al più presto per il 31
dicembre 2003. Per quanto attiene alle altre richieste, essa ha ammesso quella
di fr. 911.60 per fatture scoperte e di fr. 735.50 per i danni cagionati al
veicolo di un cliente, pretese che ritiene comunque estinte per compensazione
con le pigioni dovute per i mesi da ottobre a dicembre 2003, per uno scoperto
di complessivi fr. 2'700.-.
3.
Statuendo il 26 ottobre 2005, il Pretore, ritenendo
ingiustificata la rescissione con effetto immediato del contratto da parte
della conduttrice, la quale non aveva provato l'esistenza di un difetto nella
cosa locata e neppure l'esistenza di un motivo grave ai sensi dell'art. 266
g
CO tale da giustificare una disdetta straordinaria, ha concluso alla validità
del contratto di locazione fino alla fine di dicembre 2003. Egli ha pertanto respinto
l'istanza sia con riferimento alle pretese relative al trasferimento
dell'attività dell'istante in altra sede, sia alle ulteriori pretese le quali,
a prescindere dallo loro estraneità con il rapporto di locazione e quindi improponibilità
nell'ambito di una vertenza in materia di locazione, erano comunque da ritenersi
estinte per compensazione con il maggior credito per pigioni della convenuta.
4.
Con il presente tempestivo gravameRI 1 è insorta contro il predetto
giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui
all'art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver
arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il
diritto sostanziale, in particolare l'art. 259
b
CO che permette al
conduttore di recedere senza preavviso dal contratto quando il difetto esclude
o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'ente locato all'uso cui è destinato,
presupposti che la ricorrente sostiene di aver dimostrato contrariamente a
quanto ritenuto dal primo giudice.
Con
scritto 24 novembre 2005 la controparte postula la reiezione del ricorso.
5.
Giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace
può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una
decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di
un diritto certo (DTF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 217 consid. 2.1).
6.
La
ricorrente censura l'accertamento del Pretore secondo cui essa non avrebbe
provato la presenza di difetti nell'ente locato tali da giustificare una
rescissione con effetto immediato del rapporto di locazione.
Per
quanto attiene alla vasca di fiori posata davanti alla porta dell'ufficio, non
è dato di vedere, né la ricorrente spiega, per quale motivo l'apprezzamento del
Pretore, secondo cui questo episodio non costituisce un difetto di una gravità
tale da giustificare una disdetta immediata del rapporto di locazione sia
arbitrario, tanto più che non è dato di sapere se il vaso sia stato posato durante
il rapporto di locazione, la fotografia essendo stata scattata il 4 novembre
2003. Sia come sia, si volesse intravedere nella posa di questo vaso un
impedimento all'utilizzo dell'ente locato, a prescindere dalla questione
relativa alla gravità del difetto (v.
Lachat
,
Le bail à loyer, 1997, pag. 175 n. 5.6), la conduttrice avrebbe dovuto notificare
alla locatrice la presenza del difetto e assegnarle un termine entro il quale
procedere alla sua rimozione (
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 8 ad art. 259
b
CO;
Lachat
, op. cit., pag. 174 n. 5.3), ciò che l'istante non ha
fatto.
Né
è arbitraria la conclusione del primo giudice secondo cui l'istante non ha
provato che la messa a disposizione gratuita del sollevatore era stata pattuita
contrattualmente e che comunque la convenuta non gliene avrebbe permesso
l'utilizzo. Essa trova puntuale riscontro nelle deposizioni testimoniali di F__________
B__________ (
Per quel che ricordi io le chiavi del sollevatore sono sempre
state lasciate nel mezzo anche quando l'ufficio della CO 1 era chiuso
) e F__________
M__________ (
Che sappia io V__________ ha sempre potuto utilizzarlo
). Comunque
sia, come si è detto, anche qualora si fosse avverata una simile violazione del
contratto da parte della locatrice, spettava alla conduttrice prima di
intraprendere una qualsiasi misura, in particolare prima di dipartirsi dal
contratto di locazione, notificare alla controparte la presenza del difetto o
della violazione contrattuale che dir si voglia, che è il presupposto
necessario per un'eventuale rescissione straordinaria del contratto (
Higi
, op. cit., n. 19 ad art. 259
b
CO).
7.
Sul mancato riconoscimento da parte del Pretore dell'esistenza di una
limitazione nell'utilizzo dell'ente locato, la ricorrente richiama la
deposizione di P__________ B__________. Sennonché il teste non si è espresso su
fatti da lui personalmente percepiti ma si è limitato a riportare quanto
raccontatogli dal socio gerente della società istante sulla necessità di
lasciare l'ente locato prima della sua scadenza (
Cocch/Trezzini
, CPC-TI, ad art. 237, m. 1). E di questa
necessità non vi è nessun riscontro oggettivo, la scelta di restituire l'ente
locato per la fine del mese di settembre 2003 essendo da ricondurre alla sola conduttrice.
Essa non può infatti neppure addebitare al litigio avvenuto tra i soci gerenti
delle due società la decisione di rescissione anticipata del contratto, la
discussione tra le parti, a prescindere dalla sua causalità sul rapporto di
locazione, essendo intervenuta dopo che la conduttrice, con scritto 8 settembre
2003, aveva già comunicato alla locatrice di aver trasferito la propria ditta
(cfr. doc. 3).
Altrettanto
irrilevante ai fini della tesi ricorsuale è il fatto per la convenuta di non
aver contestato davanti all'ufficio di conciliazione la conclusione del
contratto per il 30 settembre 2003, il verbale attestando semplicemente la
mancata conciliazione senza che da questo possa essere dedotto un qualsiasi
riconoscimento da parte della convenuta.
8.
Per quanto attiene alle pretese risarcitorie fatte valere dall'istante e in
parte riconosciute dalla convenuta, è vero che, contrariamente a quanto ritenuto
dal primo giudice, le stesse rientravano nell'ambito del contratto di locazione
e dovevano giustamente essere fatte valere con questa procedura (il concetto di
controversia in materia di locazione dovendo essere interpretato in modo molto
ampio, cfr.
Cocchi
, Diritto della
locazione, 1999, pag. 90), tuttavia il Pretore le ha giustamente respinte poiché
estinte per compensazione con il credito per pigioni fatto valere dalla convenuta
e di importo superiore. Ne discende che il ricorso, di natura prevalentemente
appellattoria in quanto si limita a riproporre il personale punto di vista
della parte istante, a lei certo più favorevole ma non sufficiente per
dimostrare che la versione fatta propria dal Pretore sarebbe arbitraria, deve
essere respinto.
9.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). La ricorrente
verserà alla controparte, che ha formulato osservazioni tramite un legale,
un'adeguata indennità per ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327
segg. CPC e per le spese la tariffa giudiziaria
pronuncia:              1.
Il ricorso per cassazione 7 novembre 3005 di RI 1 è
respinto
.
2.
Gli
oneri processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                               fr. 100.-
b)
spese                                                                 fr.
50.-
fr.
150.-
già
anticipati dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere
alla controparte fr. 300.- a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale
d’appello
La presidente                                                        La
segretaria