ti_gerichte · 12.1996.183 · 1996-11-28 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.11.1996 12.1996.183

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00183
Lugano
28 novembre 1996
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori -
inc. no. LA.96.00054
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 5 aprile
1996 da
__________
rappr. dall’avv. __________
contro
__________
rappr. dall’avv. __________
che
il Pretore ha accolto, con decreto 18 settembre 1996, facendo ordine al
convenuto di mettere a libera disposizione dell’istante la villa con giardino
ubicata a __________ in via alla __________ di cui al mappale N. __________ di
__________;
appellante
il convenuto con allegato del 30 settembre 1996, al quale è stato concesso
l’effetto sospensivo, con cui si chiede la riforma del querelato giudizio nel
senso di respingere l’istanza di sfratto con protesta di spese e ripetibili di
primo e secondo grado;
mentre
la parte istante con osservazioni 23 ottobre 1996 ha postulato in via
preliminare la revoca dell’effetto sospensivo e nel merito la reiezione del
gravame, protestando spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
Ritenuto
in fatto                   A.
A
far tempo dal 1° ottobre 1991 __________ conduce in locazione la villa con
giardino ubicata a __________ in via __________ di cui al mappale N. __________
di __________ in un primo momento appartenuta alla __________ di __________
(doc. A) e quindi, nel corso del 1993, -a seguito del fallimento di quella
ditta e della conseguente aggiudicazione ai pubblici incanti- di proprietà
della __________ di __________
Con
raccomandata 13 giugno 1995 la nuova proprietaria ha invitato l’inquilino a
lasciar libera la villa entro il 31 luglio successivo (doc. 3): tale scritto è
stato prontamente contestato dal conduttore davanti all’Ufficio di
conciliazione (cfr. doc. 2).
B.
Nel
frattempo, in data 1° settembre 1995, in forza dell’esercizio di un diritto di
compera, la proprietà del bene locato è passata in ragione di un mezzo ciascuno
a __________ ed a suo padre __________ (doc. B). Immediatamente tra i nuovi
proprietari e l’inquilino si sono intavolate trattative per la vendita a
quest’ultimo di una parte di quel terreno.
Con
atto notarile 6 settembre 1995, iscritto a RF il giorno dopo, la comproprietà è
stata sciolta e la particella N__________frazionata, dando origine ad una nuova
particella N. __________ (ospitante la villa con giardino) ed alla particella
N. __________: la prima venne quindi assegnata a __________, la seconda a
__________ (doc. C e D).
C.
In
data 14 settembre 1995 l’inquilino ha significato al nuovo proprietario la
disdetta del contratto di locazione a far tempo dal 31 marzo 1996 (doc. F).
L’istanza
pendente davanti all’Ufficio di conciliazione volta all’annullamento della
disdetta 13 giugno 1995 -procedura nella quale il nuovo proprietario era
subentrato nella posizione della __________ - è stata così dichiarata
conciliata, il contratto prendendo fine, per accordo tra le parti, il 31 marzo
1996 (doc. E).
D.
Poco
prima della scadenza del termine per la riconsegna dell’ente locato, con
scritto 25 marzo 1996 __________ ha chiesto all’Ufficio di conciliazione che
fosse accertata la nullità della sua disdetta 14 settembre 1995, asserendo da
un lato che la stessa era interdipendente da una controprestazione (vendita di
un terreno) che tuttavia non si è verificata nei termini stabiliti, ovvero entro
il 31 marzo 1996, e dall’altro che essa era comunque condizionata al
ricevimento di questa controprestazione, oppure che andava annullata per errore
essenziale o ancora per vizio di forma.
E.
Con
istanza 5 aprile 1996 __________, rilevato come l’inquilino non avesse lasciato
l’ente locato nel termine concordato, ha chiesto al Pretore il suo sfratto: a
suo dire, infatti, la disdetta non era assolutamente da mettere in relazione
con un’eventuale controprestazione e in ogni caso la disponibilità del conduttore
a lasciare libera la villa era per altro stata a suo tempo confermata davanti
all’Ufficio di conciliazione, che proprio per questo motivo aveva stralciato la
causa dai ruoli.
Nel
corso dell’udienza di discussione del 25 aprile 1996 il convenuto si è opposto
all’istanza di sfratto, rilevando che la disdetta 14 settembre 1995 era nulla
per i motivi ampiamente esposti nello scritto inviato il 25 marzo all’Ufficio
di conciliazione.
F.
Con
decisione 18 settembre 1996 il Pretore, accogliendo l’istanza 5 aprile 1996 e
respingendo implicitamente quella inoltrata all’Ufficio di conciliazione il 25
marzo 1996, ha decretato lo sfratto del convenuto dall’ente locato.
Il
giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che il convenuto aveva notificato
la disdetta anteriormente all’udienza avanti all’Ufficio di conciliazione del 5
ottobre 1995, durante la quale le parti si erano limitate a comunicare che la
lite aveva già preso fine con la disdetta data con effetto al 31 marzo 1996. A
suo dire, l’accordo preso dalle parti costituiva perciò una transazione
extragiudiziale, che, come tale, poteva essere invalidata per errore essenziale
solo se questo portava su elementi di fatto o di diritto ammessi dalle parti o
da una di loro, e di cui l’altra era a conoscenza, mentre che l’errore non
poteva essere invocato se era relativo ad elementi di fatto o di diritto sui
quali c’era, anche se solo parzialmente, incertezza o controversia: nella
fattispecie, atteso che controversa era unicamente la durata del rapporto di locazione
e che con l’inoltro della disdetta la questione e con ciò la lite erano state
risolte, il convenuto si era perciò precluso il diritto di invocare un
eventuale errore. Ai fini di tale giudizio era perciò del tutto irrilevante
esaminare la portata dell’accordo in seguito al quale la disdetta era stata
data: del resto, se anche si volesse ammettere l’esistenza tra le parti di un
compromesso relativo alla compravendita di un terreno, non era però
assolutamente stato provato che tale cessione fosse indissolubilmente legata
alla notifica della contestata disdetta.
G.
Con
appello 30 settembre 1996 il convenuto ha chiesto la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto con protesta di spese e
ripetibili di primo e secondo grado.
Egli
sostiene nuovamente che la disdetta gli sia stata estorta in modo subdolo e
truffaldino e che in ogni caso la stessa sarebbe nulla per la mancata vendita
del terreno, controprestazione concordata a suo tempo.
Con
decreto 1° ottobre 1996 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame
l’effetto sospensivo richiesto.
H.
Delle
osservazioni 23 ottobre 1996 della parte istante con cui si postula in via
preliminare la revoca dell’effetto sospensivo e nel merito la reiezione del
gravame protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi
considerandi.
Considerando
in diritto                 1.
Prima
di passare in rassegna le censure di appello, si impone di esaminare se la
disdetta non debba già essere annullata in virtù di un suo eventuale vizio di
forma, che come tale andrebbe rilevato d’ufficio in ogni stadio della lite (
Bucher
,
Schweizeris-ches Obligationenrecht - Allgemeiner Teil, 2. ed., Zurigo 1988, p.
170;
Guhl
, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. ed., Zurigo 1991, p.
118;
Von Tuhr/Peter
, Allgemeiner Teil des Schweiz-erischen
Obligationenrechts, 3. ed., Vol. 1, Zurigo 1979, p. 237;
Koller
, Der
Grundstückkauf, San Gallo 1989, p. 141 e segg.).
2.
Tale
esame è necessario in quanto il convenuto aveva a suo tempo affermato l’esistenza
di un “contratto composto”, nel senso che egli avrebbe inoltrato all’istante la
disdetta in cambio della promessa, formulata dal padre di quest’ultimo, di
vendita di uno scampolo di circa 700 mq. della particella N. __________ di
__________ come noto, __________ in seguito non aveva però sottoscritto il
rogito di promessa di compravendita (rimasto allo stadio di bozza, cfr. doc. C
e H inc. UC), ma -come risulta esplicitamente dal doc. AO p. 2 inc. UC- aveva
tuttavia assicurato che avrebbe onorato il suo impegno nonostante ciò non
risultasse formalmente da alcun atto notarile (doc. O inc. UC). Che l’impegno a
quel momento assunto da __________ concernesse già la vendita vera e propria
del terreno, piuttosto che -come invece sembra- la semplice promessa di vendita
alle condizioni espresse nelle prime 2 bozze di contratto, non è assolutamente
stato provato, tale circostanza non risultando nemmeno dalla lettera di
conferma del convenuto (doc. I inc. UC) ed essendo sempre stata contestata
dalla controparte (doc. U, Z, AC, AI).
2.1
In
applicazione dell’art. 216 cpv. 2 CO, norma che per la validità di un contratto
preliminare di compravendita immobiliare prescrive l’atto pubblico, appare
chiaro che l’impegno relativo alla promessa di vendita del terreno sia senz’altro
nullo per vizio di forma.
2.2
La
nullità per vizio di forma di una parte del “contratto composto” non comporta
tuttavia automaticamente la nullità per lo stesso motivo delle parti che non
dovevano sottostare alla forma autentica (
DTF
113 II 404 e segg., 119 II
31 e seg., 119 II 138;
IICCA
8 marzo 1995 in re D./O.), come è ad
esempio il caso per la disdetta che qui ci occupa.
Giusta
l’art. 20 cpv. 2 CO -applicabile anche nel caso di annullamento per vizio di
forma di una parte del contratto (
Gauch/Schluep
, OR Allgemeiner Teil, 4.
ed., Zurigo 1987, Vol. I, N. 462;
Koller
, op. cit., p. 137 e segg.;
Bucher
,
op. cit., p. 146;
Schönenberger/Jäggi
, Commentario zurighese, N. 77 ad
art. 11 CO;
Schmidlin
, Commentario bernese, N. 169 ad art. 11 CO;
DTF
58 II 365 e seg., 60 II 98 e seg.; sentenza
IICCA
citata)- se un
contratto è viziato solo in alcune parti, queste soltanto sono nulle, ove non
si debba ammettere che, senza la parte nulla, esso non sarebbe stato conchiuso.
Ora,
nel caso di specie, le parti erano pacificamente al corrente che il contratto
preliminare di compravendita era nullo, siccome non concluso nella forma
scritta qualificata (ed in particolare il convenuto, che oltretutto era
coadiuvato nell’occasione da un avvocato e notaio: cfr. doc. F inc. UC, ove
questi riferisce espressamente che “devo infatti confermarle che senza un atto
notarile ogni promessa di compra o di vendita risulta essere nulla”):
nondimeno, il convenuto ha ritenuto di dare la disdetta del contratto di
locazione relativo alla villa con giardino. Ciò sta chiaramente a provare che
la disdetta in questione non era in realtà determinante per la vendita del
terreno -tanto è vero che se essa nella prima bozza (doc. C inc. UC) costituiva
una condizione per la vendita, non lo era però più nella seconda (doc. H inc.
UC)-; non è perciò arbitrario concludere che la stessa sia stata data solo per
facilitare questa vendita, bastando all’inquilino l’assicurazione di
controparte -ancorché giuridicamente non vincolante (siccome non data nella
forma notarile)- in merito a una tale futura vendita. La validità dell’accordo
sulla vendita non essendo perciò in pratica determinante per l’inoltro della
disdetta (ed essendo anzi chiara la sua mancata validità), ne discende che la
rescissione del contratto di locazione non può essere considerata nulla per
vizio di forma in virtù dell’art. 20 cpv. 2 CO.
2.3
A
titolo abbondanziale, va osservato che se anche si fosse giunti alla
conclusione che la disdetta era nulla per vizio di forma, ciò non avrebbe
comunque potuto in alcun modo giovare al convenuto, essendo nel caso concreto
del tutto escluso in base ai dettami della buona fede che egli potesse
prevalersi di tale circostanza.
È
infatti principio unanimemente riconosciuto che la parte di un contratto
bilaterale nullo per vizio di forma non può chiedere la restituzione della
prestazione che essa ha effettuato liberamente (“freiwillig”) e conoscendo il
vizio di forma stesso (“irrtumsfrei”), a meno che la prestazione della
controparte non sia più possibile oppure che quest’ultima non sia più disposta
ad adempierla (cfr. per un contratto adempiuto da entrambe le parti:
Koller
,
op. cit., p. 119 e segg. ed in particolare N. 268 e 283; per un contratto, come
quello che qui ci occupa, adempiuto da una sola delle due parti:
Koller
,
op. cit., p. 130, N. 305 e segg. e in particolare N. 307;
Guhl
, op.
cit., ibidem).
Ora,
nella fattispecie, è pacifico che il convenuto sapeva della nullità
dell’accordo per vizio di forma (doc. F inc. UC) e che egli ha comunque liberamente
accettato di inoltrare la disdetta. La relativa controprestazione
-contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, che pure non ha minimamente
provato la circostanza- risulta per contro ancora possibile, non essendo
assolutamente risultato che la stessa andava fornita immediatamente nel
settembre 1995 o comunque al più tardi entro il 31 marzo 1996: le stesse bozze
del contratto preliminare di compravendita (doc. C e H inc. UC) non indicavano
alcun termine per l’effettuazione della vendita ed anzi la stessa era
espressamente condizionata all’ottenimento del diritto di passo sulle
particelle vicine N. __________ e __________ procedura che avrebbe necessitato
parecchio tempo: proprio per questo motivo, da un lato la durata della promessa
di vendita era stata fissata nella seconda bozza in 2 anni, eventualmente
prolungabili (doc. H inc. UC) e dall’altro __________ aveva dichiarato che i
suoi impegni sarebbero stati onorati “al momento opportuno” (doc. O inc. UC).
Quanto alla disponibilità di __________ ad adempiere a sua volta l’impegno
assunto, la stessa è senz’altro data, la sua volontà di ottenere i menzionati
diritti di passo, di sistemare gli accessi e quant’altro potesse facilitare
l’edificazione delle particelle in questione (e con ciò pure di quella da
cedersi al convenuto) risultando chiaramente dagli atti, segnatamente
dall’incarico dato all’ing. __________ (doc. Z, AI, AM) e dagli scritti di cui
ai doc. T, U, Z, AC.
3.
Ammessa
la validità della disdetta, almeno dal profilo della forma, si tratta ora di
esaminare concretamente le censure sollevate dall’appellante.
3.1
A
suo dire, innanzitutto, la disdetta era talmente legata all’accordo di
compravendita che, non essendo quest’ultima avvenuta entro il 31 marzo 1996, la
medesima disdetta andava annullata per inadempienza contrattuale.
Con
questa censura l’appellante chiede in pratica di potersi avvalere degli art.
107 e segg. CO per recedere dalla sua prestazione, ovvero, in pratica, per
revocare la sua disdetta. A torto.
L’art.
107 CO presuppone infatti che la controparte sia in mora nella sua
controprestazione, il che -come accennato sopra- però non risulta: come detto,
dagli atti non si è infatti potuto evincere che __________ fosse tenuto ad
effettuare la vendita immediatamente nel settembre 1995 o entro il 31 marzo
1996, per cui una rescissione dell’accordo bilaterale (vendita
terreno/disdetta) non sarebbe (ancora) attuabile.
3.2
Nella
misura in cui l’appellante sostiene che la disdetta gli sia stata estorta, si
potrebbe intravedere un richiamo alle norme circa l’errore essenziale ed al
dolo.
Mentre
l’esistenza di un dolo da parte di __________ o del figlio non è stata in alcun
modo resa verosimile né tanto mento provata e comunque non trova alcun
riscontro negli atti, il discorso in merito all’errore essenziale merita
maggior approfondimento.
Per
l’applicazione della norma di cui all’art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO è fondamentale
la circostanza dell’essenzialità della fattispecie ai fini della conclusione
del contratto: la fattispecie cui si riferisce l’errore deve perciò essere
“condicio sine qua non” per la formazione della volontà della parte; in
generale essa è data quando tale essenzialità ha un supporto oggettivo; vi è
essenzialità oggettiva quando dall’errata supposizione dipende il valore delle
prestazioni contrattuali; inoltre la fattispecie dell’errore deve essere stata
riconoscibile alla controparte (
IICCA
17 giugno 1994 in re C. AG/P.).
Nel
caso di specie la circostanza che la compravendita dovesse avvenire ancora nel
settembre 1995 o comunque al più tardi entro fine marzo 1996 non risulta essere
un elemento determinante per la conclusione dell’accordo, tanto è vero che non
era stata nemmeno menzionata nelle 2 bozze di compravendita e neppure in un
qualsiasi altro documento (tranne forse dal doc. AL inc. UC, che però, datato 7
marzo 1996, altro non è che un tentativo del convenuto di mettere sotto
pressione la controparte) versato agli atti. Era del resto inverosimile che il
convenuto potesse pretendere l’adempimento in quei (brevi) termini, e ciò in
quanto le clausole inserite nelle bozze del contratto lo facevano in realtà
dipendere dalla conclusione delle pratiche per l’ottenimento dei necessari
diritti di passo.
La
censura, per altro neppure sostanziata in dettaglio, deve quindi essere
respinta.
3.3
L’esistenza
di una culpa in contrahendo a carico della parte istante è parimenti esclusa,
non essendo risultato che le trattative in merito alla promessa di un contratto
di compravendita immobiliare fossero un semplice pretesto per ottenere la
disdetta ed anzi essendo stato provato che la parte __________ è tuttora
intenzionata ad onorare gli impegni assunti.
4.
In
ogni caso, il fatto che l’appellante nel suo gravame non ha contestato la tesi
pretorile secondo cui la disdetta non poteva essere annullata per errore
essenziale siccome costituiva una transazione extragiudiziaria, era già da solo
tale da comportare la reiezione dell’appello.
5.
L’appellazione
viene pertanto respinta, tale giudizio rendendo per altro priva d’oggetto la
domanda di revoca dell’effetto sospensivo formulata dall’appellato in via
preliminare (
IICCA
9 novembre 1995 in re S. SA/M.).
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC).
Per i quali
motivi,
richiamati gli
art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia
I.
L’appello
30 settembre 1996 di __________
è respinto
.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in
a)
tassa di giustizia      fr.      480.-
b)
spese                         fr.        20.-
Totale                             fr.      500.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
all’appellato fr. 400.- a titolo di ripetibili d’appello.
III.
Intimazione
a:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
segretario