ti_gerichte · 15.2018.69 · 2018-09-07 · it
Modo di realizzazione di una quota in una comunione ereditaria. Valore di stima dei fondi che appartengono alla comunione. Ulteriore rinvio dellincarto allufficio desecuzione per nuovi accertamenti

Modo di realizzazione di una quota in una comunione ereditaria. Valore di stima dei fondi che appartengono alla comunione. Ulteriore rinvio dell’incarto all’ufficio d’esecuzione per nuovi accertamenti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 07.09.2018 15.2018.69

Incarto n.
15.2018.69
Lugano
7 settembre 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG)
nella procedura
avviata con istanza 2 agosto 2018 dall’
Ufficio di esecuzione di Locarno
,
con cui chiede di determinare il modo di realizzazione ai sensi dell’art. 132
LEF dell’interessenza spettante a
CO 1
, Tegna
nella comunione ereditaria fu PI 1, c
omposta oltre all’escusso delle eredi
PI 3
, __________
PI 4
, __________
nelle varie esecuzioni promosse contro l’escusso;
ritenuto
in fatto:
A.
Nelle
diverse esecuzioni promosse contro l’escusso, il 1° giugno
2016 l’Ufficio di esecuzione (UE) di
Locarno aveva chiesto a que­sta
Camera di determinare il
modo di realizzazione dei diritti spettanti all’escusso nella comunione
ereditaria del padre fu PI 8, composta oltre che di lui delle eredi PI 1 e PI 2,
diritti che aveva pignorato il 15 aprile, il 19 agosto, l’11 aprile 2015 e il
17 febbraio 2016.
B.
Appurato
che l’UE aveva omesso di verificare l’effettivo carico ipotecario gravante la
particella n. __________ RFD di __________, bene che in sede di pignoramento aveva
indicato appartenere alla comunione ereditaria, con decisione dell’8 giugno
2016 (inc. 15.2016.45) la Camera ha retrocesso gli atti all’or­­gano esecutivo
per ulteriori approfondimenti e per stabilire nuovamente il valore di stima
reale del fondo.
C.
L’Ufficio
ha di nuovo proceduto al pignoramento dei diritti in comunione spettanti a CO 1
il 3 ottobre e il 20 novembre 2017, nonché il 15 febbraio e il 23 maggio 2018. Avendo
in seguito diversi creditori presentato le domande di vendita, l’UE ha convocato
tutti gli interessati a
un’udienza prevista per l’8 maggio 2018 a norma
dell’art. 9 dell’
Ordinanza concernente il pignoramento e la
realizzazione di diritti in comunione
(ODiC, RS 281.41)
,
in occasione della quale nessuna conciliazione è potuta essere raggiunta,
siccome le parti erano assenti.
L’11 maggio 2018 l’organo esecutivo ha pure
assegnato agli interessati un termine di dieci giorni per presentare eventuali
proposte concrete per la realizzazione della quota ereditaria dell’escus­­so
. Nel termine impartito non è pervenuta alcuna proposta.
D.
Con
istanza del 2 agosto 2018 l’UE ha quindi nuovamente chiesto a questa Camera di
determinare il modo di realizzazione dei diritti in comunione spettanti a PI 2,
precisando che il valore di stima ufficiale della
particella n. __________
__________ è di fr. 128'032.–, che il carico ipotecario attuale gravante sulla
stessa è pari a fr. 421'800.– e che alla quota pignorata è stato assegnato
un valore di stima di fr. 32'008.–, in considerazione della quota di
partecipazione di un quarto del­l’escusso nella comunione ereditaria.
Considerato
in diritto:                  1.
Qualora, come nel caso di specie, l’esistenza della comunione
ereditaria e la quota parte dell’escusso non siano contestate dai coeredi, l’Ufficio
deve conformarsi alla procedura prevista dal­l’ODiC, convocando tutti gli
interessati a un’udienza di conciliazione (art. 9 cpv. 1 ODiC) e dando poi loro
la facoltà di formulare proposte sul modo di realizzazione (art. 10 cpv. 1
ODiC). L’auto­­rità di vigilanza deve poi determinare il modo di realizzazione
dei diritti ereditari dell’escusso (art. 132 cpv. 1 LEF), scegliendo tra la
messa all’asta oppure lo
scioglimento della comunione, con
consecutiva liquidazione del patrimonio comune (cfr. art. 10 cpv. 2
ODiC
), ritenuto che
giusta l’art. 10 cpv. 3 ODiC, la vendita al­l’asta
dei diritti in comunione sarà ordinata, di regola, solo se il valore della quota
pignorata può essere determinato almeno approssimativamente in base alle
informazioni assunte in occasione del pignoramento o delle trattative di
conciliazione.
2.
Nel
caso di specie, nonostante le istruzioni fornite dalla Camera nella precedente
decisione, l’UE ha ancora una volta stimato la quota ereditaria di CO 1, moltiplicando
il valore di stima ufficiale della particella di proprietà della comunione
ereditaria (aggiornato a fr. 128'032.– secondo la stima ufficiale del 4
giugno 2016) per la quota di partecipazione dell’escusso di ¼, ciò che ha condotto
al risultato di fr. 32'008.–. Ora, a fronte dell’ef­­fettivo carico
ipotecario gravante sul fondo di fr. 421'800.– (v. scritto del 25 giugno
2018 della creditrice pignoratizia PI 9) si avrebbe un risultato (di nuovo) negativo
di fr. 293'768.– (fr. 128'032.– meno fr. 421'800), circostanza
che avrebbe dovuto incitare l’UE anche in questa caso a interrogarsi sulla
pertinenza del valore di stima ufficiale (che per legge è improntato a criteri
di schematicità e di “prudenzialità”, tanto che non può, in particolare, servire
per la determinazione dei valori espropriativi: art. 20 della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare, RL 215.600).
2.1
Nell’istanza,
invero, l’Ufficio ha precisato che
“sulla
base
dell’al­­lestimento dell’inventario
successorio, eseguito dall’avv. PI 11
il 14 aprile 2005, la stima reale
del fondo ammontava a CHF 625'000.–”
. Ha ricavato tale dato dal
brevetto d’inventario (pag. 1) dando seguito all’invito contenuto nella
precedente decisione di questa Camera di reperire la perizia cui si accennava
nel verbale dell’udienza di conciliazione dalla Pretura di Locarno-Cam­pagna
del 17 maggio 2016 (v. scritto 23 giugno 2016 del Pretore all’avv. __________).
Il problema è che l’UE
da tale considerazione
non sembra aver tratto
alcuna conclusione, dal momento che non ha modificato
la stima, facendo propria la valutazione menzionata nell’inventario successorio,
né l’ha comunicata alle parti.
2.2
Inoltre,
a parte il fatto che la perizia stessa non pare più reperibile (v. scritto del
24 giugno 2016 dell’avv. PI 11) ed è comunque inattuale, essendo stata
allestita oltre 13 anni fa, nel­l’istanza l’UE ha segnalato che
“da informazioni assunte presso il Municipio __________,
la particella si trova in una zona a rischio alluvioni ed è fuori zona
edificabile, per la sicurezza degli abitanti dell’immobile vi è un dispositivo
di allarme”
. Se di tale circostanza si è tenuto conto nella perizia
del 2005 e, ove non fosse il caso, quale impatto possa avere sulla stima non è
tuttavia dato di sapere. L’unica cosa certa è che i dati appurati dal­l’UE sono
contrastanti tra di essi e non consentono alla Camera di verificare se sussiste
un rischio di realizzazione a vil prezzo delle quote, ciò che potrebbe
verificarsi se il valore effettivo del fondo fosse di fr. 625'000.–,
giacché tolto il carico ipotecario, la
differenza
(di fr. 203'200.–) eccederebbe notevolmente la somma delle pretese dei
creditori pignoranti (di fr. 30'511.10 al 10 agosto 2018).
2.3
Alla
luce di tali circostanze, non essendo stato correttamente accertato il valore
di stima, come invece prescrive l’art. 5 cpv. 3 ODiC, l’istanza va respinta e l’incarto
retrocesso ancora una volta all’UE per gli accertamenti del caso.
3.
A
tal uopo l’Ufficio determinerà il valore di stima della particella n. __________
RFD di __________, facendo ricorso a un perito giusto l’art. 97 cpv. 1 LEF, e comunicherà
l’esito agli interessati, impartendo loro un termine per presentare eventuali
osservazioni o nuove proposte sul modo di realizzazione.
4.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
L’istanza è respinta
. Di conseguenza gli atti sono retrocessi
all’Ufficio di esecuzione di Locarno, affinché proceda a ulteriori accertamenti
nel senso del considerando 3.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Intimazione all’Ufficio di esecuzione di Locarno e per il suo tramite
a tutti gli interessati.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna
14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni
dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata
nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.