ti_gerichte · 11.2007.102 · 2009-08-21 · it
Proprietà per piani: misure urgenti. Facoltà del comproprietario di eseguire a spese di tutti i comproprietari misure urgenti e necessarie a preservare la cosa da un danno imminente

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 21.08.2009 11.2007.102
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 21.08.2009 11.2007.102
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 21.08.2009 11.2007.102

Incarto n.
11.2007.102
Lugano,
21 agosto
2009
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Pellegrini
segretario:
Pontarolo, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa OA.2004.114
(proprietà per piani: misure urgenti) della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 3, promossa con petizione del 23 febbraio 2004 da
AO 1
(patrocinata dall
'
RA
2 )
contro
AP 1
, e
AP 2
(patrocinati dall
'
RA
1 );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto l'appello
del 4 luglio 2007 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa il
13 giugno 2007 dal Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 3;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
La particella n. 1157 RFD di __________ comprende due proprietà
per piani: l'una al livello inferiore (n. 17
521,
di
789
/
1000
), appartenente
a AP 1 e AP 2
in ragione di un mezzo ciascuno, e l'altra al livello superiore (n. 17
522
, di
211
/
1000
),
appartenente a AO 1. Nell
'
ottobre
del 2001 quest'ultima ha constatato che nel tetto piano dello stabile si erano
aperte fenditure. Il
6 ottobre 2001 essa ha interpellato perciò __________, amministratrice
di fatto del condominio, invitandola a rimediare. Non risulta che costei abbia
reagito. A un sollecito del 1° aprile 2002 ha risposto invece, il 15 aprile
successivo, una
“
società semplice
__________
”
, la quale ha
comunicato che avrebbe controllato il tetto prossima­mente. Il 23 aprile 2002 AO
1 ha scritto di nuovo a __________, dolendosi che nel frattempo si era
infiltrata acqua nell'appartamento, e il 30 settembre 2002 ha inviato a __________
un altro sollecito, lamentando il diffondersi di muffe, marcescenze nelle
travi, stillicidi dal sof­fitto e il deterioramento del tetto piano. __________
ha risposto il 9 ottobre 2002, in rappresentanza di una
“
comunione dei comproprietari __________
”
, di avere commissionato le riparazioni
necessarie. Il 17 ottobre 2002 la ditta __________ di __________ ha confermato
a AO 1 di avere incaricato un carpentiere di procedere a un intervento
d'urgenza, di avere richiesto offerte per la riparazione del tetto e di voler
discutere il caso con l'assicurazione dello stabile.
B.
Il
29 ottobre 2002 AO 1 si è indirizzata alla __________, denunciando
l'insostenibilità della situazione e fissando alla ditta un termine fino all'8
novembre 2002 per ottenere puntuali ragguagli sullo stato della pratica. La
ditta ha fatto seguire il 7 novembre 2002 una
Kostengutsprache
per il
risanamento del tetto (senza alcuna indicazione delle opere concretamente
previste), invitando AO 1 a versare fr. 8960.– entro il
30 novembre successivo. AO 1 ha replicato il 22 novembre 2002 che il
danno andava annunciato anzitutto all'assicurazione dello stabile e che in
seguito si sarebbe dovuto suddividere l'ammontare rimasto scoperto in
proporzione alle quote di valore delle due proprietà per piani. Il 25 novembre
2002 essa ha chiesto alla ditta, inoltre, di convocare un'assemblea generale
dei comproprietari, ha ribadito il proprio dissenso sul modo di procedere adottato
e ha reso attenta la __________ che ogni comproprietario ha il diritto di
attuare a spese degli altri le misure urgenti, necessarie a evitare danni
imminenti o maggiori.
C.
Due
giorni dopo, il 27 novembre 2002, AO 1 ha scritto altresì a __________, definendo
poco seria la proposta della __________ e dichiarando di non opporsi al risanamento
del tetto sulla base di un preventivo particolareggiato, i cui costi sarebbero
stati da suddividere in base ai millesimi delle singole proprietà per piani, previa
deduzione dell'indennità che sarebbe stata corrisposta dall'assicurazione dello
stabile. Non avendo
ricevuto
riscontro, il 15 dicembre 2002 essa ha diffidato la __________
a mostrare le offerte raccolte, a commissionare i lavori entro il
23 dicembre 2002 e a cominciare le opere entro la seconda settimana del 2003,
in difetto di che essa avrebbe incaricato una ditta di propria scelta e avrebbe
ripartito i costi secondo le quote di valore delle due proprietà per piani. Il
15 gennaio 2003 la __________ ha scritto a AO 1 che il risanamento del tetto
sarebbe costato fr. 18
500.–, che la partecipazione di lei sarebbe stata di fr. 3900.– (
211
/
1000),
riservata l'indennità ch'essa avrebbe ricevuto dall'assicurazione, che
i lavori sarebbero stati appaltati non appena lei avrebbe
controfirmato quella lettera in segno di accordo e che nel maggio del 2003
sarebbe stata convocata un'assemblea generale dei comproprietari per la nomina
di un amministratore. Nel caso in cui lei non avesse aderito alla proposta i
conve
nuti
avrebbero richiesto quanto
prima la designazione di un amministratore giudiziario.
D.
Il
10 febbraio 2003 AO 1 ha comunicato alla __________ e a __________ di avere
affidato a professionisti di fiducia le opere necessarie per la riparazione del
tetto. Con lettera del 26 aprile 2003 essa ha invitato poi __________ a far sì
che AP 1 e AP 2 le corrispondessero entro 30 giorni la somma di fr. 30
546.85, di cui fr.
14
622.70
per il risanamento interno, fr. 11
924.15 per il rifacimento della copertura al
tetto piano e fr. 4000.– per spese varie e inabitabilità dell'appartamento sull'arco
di cinque mesi. Il 23 giugno 2003 essa ha sollecitato a __________ il
versamento dell'importo, ma senza esito.
E.
Il
20 febbraio 2004 AO 1 ha convenuto AP 1 e AP 2 davanti al Pretore del Distretto
di Lugano, sezione 3, per ottenere il pagamento di fr. 30
546.85 con
interessi al 5% dal 26 aprile 2003. Nella loro risposta del 2 giugno 2004 AP 1
e AP 2 hanno postulato il rigetto della petizione. L'attrice ha replicato il 5
luglio 2004, confermando la pretesa. I conve
nuti
hanno duplicato il 7 settembre 2004, ribadendo il proprio
punto di
vista. L
'
udienza preliminare si è tenuta il 18 ottobre
2004 e l'istrut
toria, cominciata immediatamente, è
terminata il 28 settembre 2005. Al dibattimento finale le parti hanno
rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel proprio memoriale del 18 novembre
2005 l
'
attrice
ha riaffermato la sua domanda. Nel loro allegato del 17 novembre 2005 i conve
nuti
hanno proposto una volta ancora di
respingere la petizione. Statuendo con sentenza del
13 giugno 2007, il Pretore ha parzialmente accolto l'azione, nel
senso che ha condannato AP 1 e AP 2 a versare all'attrice fr. 22
163.95 con
interessi dal 26 aprile 2003. La tassa di giustizia (fr. 1500.–) e le
spese sono state poste per un quarto a carico dell
'
attrice e per il resto a carico dei conve
nuti
, con obbligo per costoro di rifondere all'attrice fr. 1900.– per
ripetibili ridotte.
F.
Contro
la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un
appello del 4 luglio 2007 in cui chiedono  di respingere la petizione e di
riformare il giudizio impugnato di conseguenza. Nelle sue osservazioni del 20
agosto 2007 AO 1 conclude per il rigetto dell
'
appello.
Considerando
in diritto:                  1.
Il Pretore
ha ricordato che l'attrice ha
segnalato all'amministrazione (di fatto) della proprietà per piani i primi
rischi di infiltrazione nell'ottobre del 2001 e ha infruttuosamente sollecitato
la riparazione del tetto fino al dicembre del 2002. Che si trattasse di lavori
urgenti e necessari per evitare danni imminenti o maggiori era indubbio, la
gravità della situazione venutasi a creare nell'ottobre del 2002 essendo stata
constatata anche da un architetto che aveva
trasmesso
ai conve
nuti
un
'offerta
per le opere di risanamento, senza
tuttavia ottenere il permesso di eseguirle.
Che l'amministrazione
si sia attivata a parole, ma non abbia intrapreso alcuna riparazione è
pacifico. Anzi, essa non risulta nemmeno avere
notificato
all
'
assicurazione dello stabile
i danni riscontrati nell'appartamento dell'attrice. Nelle circostanze descritte
il Pretore ha ritenuto che l'attrice potesse procedere da sé sola ai lavori in
virtù dell'art. 647 cpv. 2 n. 2 CC, rivalendosi sui conve
nuti
. Quanto all'ammontare del credito, il
primo giudice ha approvato la spesa di fr. 11
924.15 per il rifacimento della
copertura al tetto piano, mentre ha ridotto a fr. 10
239.80 quella per la sistemazione
interna e non ha riconosciuto quella di fr. 4000.– per spese varie e
inabitabilità dell'appartamento. Onde la condanna di AP 1 e AP 2, in
definitiva, al pagamento di fr. 22
163.95 con interessi.
2.
Gli
appellanti contestano anzitutto di essere rimasti inattivi, rimproverando al
Pretore di avere trascurato che nell'ottobre del 2002 essi avevano fatto posare
sul tetto piano dello sta­bile teloni
di plastica
provvisori, spendendo fr. 2278.95 complessivi (doc. 4, 10° e
11° foglio). D
opo la posa di quei teli, dunque, “
si poteva attendere per esecuzione delle opere definitive”
.
A loro avviso inoltre la
Kosten­gutsprache
del 7 novembre 2002, con cui la __________ invitava AO 1 a versare fr. 8960.–
entro il 30 novembre successivo (sopra, lett. B), era
“
sufficientemente dettagliata da non richiedere né necessitare un
allegato
”, oltre ch
e
“ampiamente inferiore a quanto l
'
attrice ha in seguito effettivamente fatto eseguire”. L'attrice non
poteva perciò – essi soggiungono – deliberare opere tanto costose in virtù dell
'
art. 647 cpv. 2 n. 2 CC, pretendendo in
seguito di rivalersi su di loro. Piuttosto avrebbe dovuto far ordinare dal
giudice gli atti d'amministrazione necessari conformemente all'art. 647 cpv. 2
n. 1 CC
.
3.
Nell'ambito
di una proprietà per piani, la competenza
“
a fare atti d
'
amministrazione
e lavori di costruzione
”
è
disciplinata dal
le norme sulla comproprietà (art. 712
g
cpv. 1 CC), sempre che a tali norme non sia stato sostituito un altro
ordinamento
“
da stabilirsi
nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari
”
(art. 712
g
cpv. 2 CC). Il
regolamento, ad ogni modo, non può escludere né restringere la facoltà di ogni
comproprietario
“
di chiedere e,
se occorre, di far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti
d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla
idonea all'uso
”
(art. 647 cpv.
2 n. 1 CC), come pure
“
d'attuare,
a spese di tutti i comproprietari, le misure urgenti, necessarie a preservare
la cosa da un danno imminente o maggiore
”
(art. 647 cpv. 2 n. 2 CC). L
'
intervento del condomino è sussidiario, incombendo in primo luogo
all
'
amministratore della
proprietà per piani di “compiere tutti gli atti dell'amministrazione comune in
conformità della legge, del regolamento e delle decisioni dell'assemblea dei
comproprietari”, incluse le misure urgenti atte a impedire o a rimuovere un
danno (art. 712
s
cpv. 1 CC).
4.
Nella
fattispecie è fuori dubbio che – come ha accertato il Pretore
– __________ fungesse da
amministratrice di fatto della proprietà
per piani (v.
anche doc. EE, 1° foglio). Quanto alla ditta __________, essa ha confermato
esplicitamente il 15 gennaio 2003 di agire
quale
rappresentante dei conve
nuti
,
ancorché solo
per la riparazione del tetto (doc. CC, 1°
foglio). Litigiose sono, come si è visto, le questioni legate all'urgenza e al
costo dell'intervento deciso dall'attrice, i conve
nuti
affermando – in sintesi – che costei avrebbe potuto accettare la
loro
Kosten­gutsprache
del 7 novembre 2002 o, tutt'al più, far ordinare dal giudice gli atti
d'amministrazione necessari.
a)
Gli
appellanti asseriscono che in concreto l'amministrazione (di fatto) della proprietà
per piani non è rimasta inoperosa, ma
ha fatto posare
sul tetto dello sta­bile nell'ottobre del 2002 teloni
in
plastica
provvisori. Il che è vero, salvo che la posa
di quei teloni è avvenuta dopo una prima segnalazione dell'attrice risalente
all'ottobre del 2001, seguita da un sollecito il 1° aprile 2002, da un
altro sollecito il 23 aprile 2002 e da un ulteriore sollecito il 30 settembre
2002, quando ormai l'abitazione dell'attrice odorava di muffa,
“
era proprio disastrata e le travi erano
marce” (testimonianza dell'arch. __________: verbale del 18 novembre 2004, pag.
1 seg.; fotografie doc. O). Nei locali poi si trovavano secchi per la raccolta
dell'acqua piovana, la quale continuava a infiltrarsi nonostante i teloni di
plastica, mentre i telai in legno delle finestre si erano gonfiati, come i piedi
dei mobili, e l
'
intonaco si staccava dalle pareti
(testimonianza
di __________: verbale
per rogatoria del 31 agosto
2005, pag. 2 seg. con fotografie accluse
).
b)
Né
l'amministrazione (di fatto) può dirsi avere dato prova di migliore efficienza in
seguito, dopo la posa dei teloni provvisori. Basti pen­sare che la
Kostengutsprache
del 7 novembre 2002, con cui la __________ invitava l'attrice a versare fr. 8960.–
entro il 30 novembre successivo (doc. T), non conteneva la benché minima
indicazione sulle opere che concretamente sarebbero state intraprese, tant'è
che non era dato di sapere nemmeno se il carpentiere avrebbe eseguito semplici
rappezzi o avrebbe rifatto l'intera copertura del tetto piano (e con che
tecnica: se con manto bituminoso o altro). Definire quel documento
“
sufficientemente dettagliato
”
(appello, pag. 3) è – come rileva
l'attrice – poco serio. Per quel che è del preventivo sottoposto all'attrice il
15 gennaio 2003 (doc. CC), esso rimaneva del tutto laconico: salvo indicazioni
di massima (carpentiere, lattoniere, pittore, pulizia del cantiere, direzione
lavori, diversi), invano si sarebbe cercato di sapere quali opere la __________
avrebbe concreta­mente appaltato e a chi. Tutto si ignorava poi sui tempi dell'intervento,
che coinvolgeva anche stabili vicini. Per di più, come ha accertato il Pretore,
i conve
nuti
non hanno nemmeno
trasmesso all'assicurazione dello stabile un preventivo dei danni insorti
nell'appartamento dell'attrice (sentenza impugnata, pag. 4 in fondo). Pretendere
in condizioni siffatte che l'amministrazione (di fatto) della proprietà per
piani abbia convenientemente assolto il proprio compito sfiora il pretesto.
c)
Affermano
gli appellanti che l'attrice avrebbe dovuto tutt'al più, nelle circostanze del
caso, far ordinare dal giudice gli atti d'amministrazione necessari (art. 647
cpv. 2 n. 1 CC), poiché dopo la posa dei teloni provvisori i lavori non erano
più urgenti. L'opinione non può essere condivisa. È possibile che all'inizio, nell'ottobre
del 2001, le opere richieste non fossero urgenti al punto da giustificare un intervento
diretto dell'attrice a norma dell'art. 647 cpv. 2 n. 2 CC. Sta di fatto che un
anno dopo, quando i conve
nuti
hanno posato i teloni provvisori, la situazione nell'appartamento dell'attrice
era quella
“
disastrata
”
cui si è accennato poc'anzi. Né i teloni
di plastica hanno – come risulta dall'istruttoria (consid. a) – rimediato alla
permeabilità del tetto, tant'è che l'attrice aveva dovuto disporre secchi nei
locali per raccogliere gli stillicidi. A quel momento non si poteva
ragionevolmente pretendere che l'attrice trascorresse in simili condizioni l'inverno,
tanto meno in un paese a 600 m di altitudine, oppure avviasse un procedimento
inteso a far ordinare dal giudice le opere necessarie. Il degrado era tale per
cui occorreva agire senza indugio ed
evitare danni maggiori. E che l'attrice fosse comprensibilmente esasperata,
ormai in procinto di intervenire essa medesima era noto ai conve
nuti
fin dal 25 novembre 2002 (sopra, lett.
B in fine).
d)
Secondo
gli appellanti l'attrice ha appaltato i lavori a un prezzo eccessivo, come
dimostrano la loro
Kostengutsprache
del 7 novembre 2002 e il loro
preventivo del 15 gennaio 2003. La tesi cade nel vuoto già per la circostanza
che non è dato di sapere – come detto (consid. b) – quali opere concretamente
comprendessero le cifre prospettate dalla __________ in quei documenti. Che
l'attrice abbia fatto eseguire lavori non necessari o estranei al risanamento
del tetto gli appellanti non pretendono. Essi sembrano alludere a
un'offerta
loro presentata il 23 ottobre 2002 dalla ditta __________ di __________ (fr. 26
657.–) per il
risanamento del tetto riguar­dante la particella n. 1157 e uno stabile vicino
(nella rubrica
“
doc. I prodotto
da __________
”).
A parte il fatto
però che tale offerta non comprende opere da muratore né da pittore, il preventivo
sfugge a ogni confronto con le fatture presentate dall'attrice giacché concerne
due stabili insieme, senza che sia possibile distinguere l'uno dall'altro.
Prova ne sia che neppure gli appellanti indicano quale somma avrebbe speso
l'attrice se si fosse rivolta a quella ditta (e, di conseguenza, quale somma
avrebbe fatto loro risparmiare), limitandosi a dichiarare perentoriamente:
“
contestata l'entità del risarcimento
”
. Privo di indicazioni cifrate sull'importo
litigioso, sotto questo profilo l'appello si rivela finanche irricevibile (Rep.
1993 pag. 228 consid. b, 1985 pag. 95 consid. 1; identico principio vige sul
piano federale: DTF 133 II 415 consid. 1.4.2 in fine, 134 III 235).
5.
Gli oneri del giudizio odierno seguono
la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno alla
controparte, che ha introdotto osservazioni per il tramite di un patrocinatore,
un'adeguata indennità per ripetibili.
6.
Circa i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul
piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), ai fini dell'art. 74 cpv. 1
lett. b LTF il valore litigioso di fr. 22
163.95 non raggiunge la
soglia di fr. 30
000.– per un eventuale ricorso in materia civile.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche
la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è
respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli
oneri processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr.  750.–
b)
spese                       fr.
50.–
fr.
800.–
sono posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno a AO
1, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1800.– complessivi per ripetibili.
3.   Intimazione:
–
;
–
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il
ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli
art.
90 a
93 LTF per i motivi enunciati dagli art.
95 a
98 LTF
entro il termine stabilito dall'art. 100
cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il
ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta
ad almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non
raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La
legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.