ti_gerichte · 12.2009.199 · 2010-02-24 · it
Locazione - contestazione della disdetta e sfratto - disdetta per mora - compensazione (tardiva) - massima inquisitoria sociale

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.02.2010 12.2009.199

Incarto n.
12.2009.199
Lugano
24 febbraio
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.362
della Pretura del Distretto di Bellinzona, e più precisamente sull'istanza di
sfratto 7 ottobre 2009, promossa da
AO 1
RA 1
contro
AP 1
nonché sull'istanza di contestazione della disdetta, introdotta il 9
settembre 2009 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di
Giubiasco da
contro
rappr. dall'avv.
RA 1,
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 29 ottobre 2009,
respingendo l'istanza di contestazione della disdetta presentata da AP 1 e
accogliendo l'istanza di sfratto inoltrata da AO 1;
appellante AP 1 che, con appello 11 novembre 2009, chiede la riforma
della sentenza impugnata nel senso di dichiarare nulla, subordinatamente, di annullare
la disdetta e, in entrambi i casi, di respingere l'istanza di sfratto, con
protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre AO 1, non ha presentato osservazioni al merito dell'appello;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Il
1° luglio 2008 AO 1 (in seguito __________), in veste di locatrice, e AP 1,
quale conduttore, sottoscrivevano un contratto di locazione avente per oggetto
l'esercizio pubblico denominato “__________” sito in Via __________, per una
durata di 12 (dodici) anni, a partire dal 1° dicembre 2008 e con termine il 31
novembre 2020. La pigione annuale ammontava a fr. 150'000.-, pagabile in rate
mensili anticipate di fr. 12'500.–.
2.
Con lettera 26
giugno 2009, AO 1 ha fissato a AP 1 un termine di 30 giorni per il pagamento
delle pigioni arretrate, avendo – come per altro ammesso dal conduttore in sede
di udienza di discussione (verbale di udienza 29.10.2009, pag. 2 nel mezzo) –
pagato solo due rate, con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi
dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento (doc. I e doc A prodotto in sede
di udienza). Con modulo ufficiale, il 4 agosto 2009 AO 1 ha notificato a AP 1
la disdetta della locazione con effetto dal 30 settembre 2009 (doc. L).
3.
Con istanza 9
settembre 20009, AP 1 ha chiesto all'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di di accertare la nullità della disdetta, essendo, a suo dire, stata
notificata “da un rappresentante della locatrice non abilitato”. Secondo
l'istante, la disdetta andava comunque annullata, non sussistendo mora del
conduttore, dovendo le pigioni arretrate essere compensate con lavori di
miglioria che aveva fatto eseguire nell'ente locato.
Con istanza 7 ottobre
2009, AO 1 ha dal canto suo chiesto alla Pretura di Bellinzona lo sfratto di AP
1, poiché l'ente locato non era stato riconsegnato entro il termine previsto
dalla disdetta. All'udienza di discussione del 29 ottobre 2009, la procedura di
sfratto (pendente in Pretura) e quella di contestazione della disdetta
(pendente presso l'Ufficio di conciliazione) sono state congiunte in
applicazione dell'art. 274g CO. AP 1 si è opposto all'istanza di sfratto, ribadendo
le richieste già formulate all'Ufficio di conciliazione; ha però preso atto che
la disdetta era stata firmata dal signor __________ – persona abilitata a
rappresentare la locatrice – ritirando la relativa censura.
4.
Con sentenza 29
ottobre 2009, il Pretore, ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta
e ordinato lo sfratto immediato di AP 1. Il primo giudice – ricordato che una
dichiarazione di compensazione avvenuta unicamente con l'istanza di
contestazione della disdetta, come nella fattispecie, non equivale ad un
pagamento tempestivo e constatato che in data 26 giugno 2009 la locatrice ha
diffidato il convenuto a norma dell'art. 257d CO, con l'avvertenza che in caso
di mancato pagamento avrebbe inoltrato la disdetta senza ulteriore preavviso –
ha accertato la validità della disdetta. Il primo giudice, preso atto
dell'ammissione di quest'ultimo di aver versato solo due rate di pigione (oltre
alla cauzione iniziale), ha ritenuto palese la mora del conduttore, decretando
di conseguenza lo sfratto di AP 1. Il Pretore ha per finire condannato il
conduttore a pagare le spese e la tassa di giustizia di fr. 300.–, come pure a
rifondere alla controparte fr. 200.– a titolo di ripetibili.
5.
Con appello 11
novembre 2009, AP 1 impugna la predetta decisione. Postula la riforma della sentenza
impugnata nel senso di dichiarare nulla, subordinatamente, di annullare la
disdetta e, in entrambi i casi, di respingere l'istanza di sfratto, con
protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi. All'appello la Presidente
di questa Camera ha concesso effetto sospensivo il 16 novembre 2009. AO 1 non
ha presentato osservazioni al merito dell'appello.
6.
L'appellante si
aggrava in primo luogo per il fatto che il primo giudice non avrebbe verificato
se la diffida del 26 giugno 2006 gli sia stata notificata. Egli sostiene pure
che il Pretore non avrebbe verificato se concretamente sia stato “rispettato il
termine di 30 giorni dopo i quali è possibile dare la disdetta”. Trattasi di
argomenti nuovi, che non sono stati sostenuti da AP 1 né in sede di
contestazione della disdetta né all'udienza di discussione dell'istanza di
sfratto. Le doglianze sono pertanto palesemente irricevibili (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 6 ad art.
321 CPC). L'appellante sostiene di aver già contestato “forma e contenuto della
disdetta” con la propria istanza presso l'Ufficio di conciliazione. Se è pur
vero che una simile contestazione c'è stata, la stessa era stata avanzata solo
a titolo prudenziale e senza la specificazione dei motivi. Ciò ha precluso alla
controparte la possibilità di dimostrare il contrario di quanto AP 1 ora
asserisce. Del resto, il Tribunale federale ha già avuto modo di ricordare che,
anche nelle procedure di locazione rette dalla massima inquisitoria sociale, il
giudice non deve istruire d'ufficio quando la parte rinuncia a spiegare la sua
posizione (DTF 14.8.2006, inc. 4C.140/2006 consid. 3.1). La doglianza si avvera
pertanto irricevibile e infondata.
7.
L'appellante
ribadisce in questa sede che la disdetta non sarebbe valida, non essendoci, a
suo dire, pigioni scoperte, in quanto compensate con lavori di miglioria da lui
fatti eseguire nell'ente locato. Giova tuttavia ricordare al ricorrente che non
vi è compensazione se non quando il debitore manifesti al creditore la sua
intenzione del diritto di opporla (art. 124 cpv. 1 CO). Per estinguere il
debito in tempo utile nell'ambito della disdetta per mora del conduttore,
quest'ultimo deve comunicare la sua intenzione di compensare prima della
scadenza del termine di grazia accordato per il pagamento (DTF 119 II 241
consid. 6b/bb;
Lachat
, Le bail a
loyer, Losanna 2008, n. 3.7 pag. 316). L'eccezione di compensazione, fatta
valere per la prima volta solo con l'istanza di contestazione della disdetta,
si avvera pertanto palesemente tardiva. A giusta ragione il primo giudice l'ha
respinta. In simili circostanze era inutile procedere alle verifiche e alle
informazioni che ora l'appellante addebita al Pretore quali mancanze. L'appello
va quindi nuovamente respinto.
8.
L'appellante
adduce infine l'esistenza di vertenze di natura penale e amministrativa tra le
parti, ciò in relazione alla sublocazione che era in essere. Si lamenta del
fatto che il Pretore non abbia ritenuto simili circostanze “determinanti nella
valutazione della validità della disdetta e dello sfratto” (appello, pag. 3
verso il basso). Gli argomenti dell'appellante sono privi di rilievo. A giusta
ragione il primo giudice non li ha considerati. Anche su questo punto l'appello
cade nel vuoto.
9.
Ne discende che
l'appello, del tutto infondato e al limite della temerarietà, nella misura in
cui è ricevibile deve essere respinto. La tassa di giustizia e le spese di
questa sede seguono la soccombenza e tengono conto di un valore litigioso di
fr. 150'000.– (pari a dodici mesi di locazione, a norma dell'art. 414 cpv. 3
CPC). Non si assegnano ripetibili alla controparte , che – come detto – non ha
presentato osservazioni al merito dell'appello.
Per la deferibilità al
Tribunale federale fa stato un valore litigioso di fr. 1'675'000.– (canone di
locazione per 11 anni e due mesi, fino alla data in cui sarebbe stato possibile
dare disdetta ordinaria del contratto di locazione, DTF 14.3.2006, inc. n.
4C.418/2005).
Per questi motivi,
dichiara
e pronuncia:
1.
L’appello
11 novembre 2009 di AP 1
è respinto
.
2.
Gli oneri del presente
giudizio, consistenti in:
a)     tassa
di giustizia                       fr.   1'950.–
b)     spese                                         fr.
50.–
Totale                                                 fr.
2'000.–
già
anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico. Non si assegnano ripetibili
di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).