ti_gerichte · 12.2005.35 · 2006-01-06 · it
compravendita immobiliare - sgombero di parti costitutive e di accessori

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 06.01.2006 12.2005.35

Incarto n.
12.2005.35
Lugano
6 gennaio
2006
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. OA.2003.10
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna- promossa con petizione 4
febbraio 2003 da
AO 1
AO 2
entrambi rappr.
da RA 1
contro
con cui gli
attori hanno chiesto la condanna in solido dei convenuti al pagamento di fr. 18'568.85
(recte: 18'567.85) oltre interessi;
domanda
avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione, e che
il Pretore con sentenza 20 gennaio 2005 ha accolto per fr. 16'479.- più
interessi;
ed ora sul
“reclamo” / “ricorso” (recte: appello) 9 febbraio 2005 del convenuto AP 1,
avversato dagli attori con osservazioni 25 marzo 2005;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con
rogito 20 luglio 1999 (doc. A) AP 1 e __________ hanno concesso a AO 1, per un
prezzo  di fr. 150'000.-, un diritto di compera sulla part. n. __________ di __________
su cui sorgeva un rustico da riattare, stabilendo nel contempo che “
il bene
immobile sarà ceduto ed accettato nell’attuale stato di fatto e di diritto noto
ai beneficiari
”. Il diritto di compera, inizialmente stipulato fino al 31
maggio 2000, è stato in seguito prorogato a 3 riprese (doc. B, C e D), l’ultima
volta, fino al 31 agosto 2001, con rogito 22 febbraio 2001 (doc. D), ritenuto
che in quell’occasione le parti hanno altresì pattuito che “AO 1
si impegna
ad avvisare i coniugi AP 1 dell’inizio dei lavori di riattazione dello stabile
almeno un mese prima; a loro volta i coniugi AP 1 si impegnano a sgomberare lo
stabile dal materiale e dagli oggetti di loro proprietà, almeno una settimana
prima dell’inizio dei lavori
”.
Il diritto
di compera è stato esercitato in data 10 agosto 2001.
2.
Con
la petizione in rassegna AO 1 e AO 2 hanno chiesto la condanna in solido di AP
1 e R__________ al pagamento di fr. 18'567.85 oltre interessi, rilevando che
questi ultimi, pur essendo stati informati tempestivamente della data d’inizio
dei lavori di ristrutturazione, non avevano provveduto a sgomberare gli oggetti
ed i mobili di loro proprietà, tra cui in particolare una cisterna per la nafta.
Di qui la loro richiesta di risarcimento del costo dei lavori di sgombero (fr.
17’567.85) e dei maggiori interessi ipotecari da essi pagati a seguito della
necessità di procrastinare l’inizio dei lavori in conseguenza dell’inadempienza
della controparte (fr. 1'000.-).
3.
I
convenuti si sono opposti alla petizione, evidenziando che sin dall’inizio delle
trattative era chiaro alle parti che il contenuto prezzo di vendita era proprio
dovuto allo stato precario dell’immobile ed al materiale che vi era depositato.
Era poi a seguito di un errore imputabile al notaio rogante __________ che le
parti avevano inserito nel rogito 22 febbraio 2001 la clausola qui litigiosa, la
quale però non rispecchiava la loro volontà, che era quella di sgomberare il solo
locale lavanderia. Essi hanno infine contestato che gli attori potessero aver
subito i danni da essi vantati e che questi fossero in relazione con una eventuale
violazione contrattuale: a loro dire, le fatture versate agli atti, oltretutto
eccessive e che essi ipotizzavano potessero essere comprensive di altre
prestazioni che nulla avevano a che fare con il presente contenzioso, non erano
sufficienti per comprovare il danno; le spese per lo sgombero della cisterna erano
in ogni caso contestate, trattandosi di una struttura che era parte integrante
dell’immobile, mentre non era stato provato che le inadempienze rimproverate
loro avessero causato un ritardo nell’inizio dei lavori. Solo in sede
conclusionale essi hanno preteso di non essere vincolati dalla clausola
contenuta nel rogito 22 febbraio 2001, adducendo che S__________, segretaria
del notaio che aveva firmato l’atto in loro rappresentanza, non era autorizzata
a sottoscrivere una clausola di quel genere.
4.
Con
la sentenza qui impugnata il Pretore ha innanzitutto ritenuto, in particolare sulla
base della testimonianza del notaio rogante, che la clausola litigiosa andava
effettivamente intesa, come risultava dal suo tenore letterale, nel senso che i
convenuti si erano obbligati a sgomberare tutti i locali dello stabile dal
materiale depositato e che nulla permetteva di confermare la tesi dei
convenuti, per altro addotta irritualmente solo in sede conclusionale (art. 78
CPC), secondo cui S__________ non sarebbe stata autorizzata a sottoscrivere
quella clausola per loro conto. Ciò premesso, ritenuto che gli attori avevano invano
chiesto ai convenuti di sgomberare i locali, era evidente che questi erano
tenuti a risarcire il danno causato (art. 107 seg. CO). In punto al
pregiudizio, rilevato che l’istruttoria aveva confermato che il materiale da
sgombrare era notevole, che il lavoro era stato difficoltoso e che lo sgombero
non aveva interessato altri oggetti oltre a quelli presenti nei locali, il
giudice di prime cure ha ritenuto di poter confermare la veridicità dei
rapporti giornalieri alla base della fattura di fr. 14'327.- della ditta __________
(doc. Q). Pure giustificata era la rifusione della fattura di fr. 2'152.- della
ditta __________ relativa allo smantellamento del serbatoio per la nafta (doc.
V), che, non servendo al riscaldamento dell’immobile acquistato ma a un altro
stabile adiacente, non poteva essere parte integrante dell’immobile venduto.
Respinta la pretesa relativa ai maggiori interessi ipotecari per il ritardo
nell’inizio dei lavori, egli ha in definitiva accolto la petizione per fr.
16'479.- oltre interessi, somma caricata ai convenuti con il vincolo della
solidarietà (art. 143 CO).
5.
Con
l’appello che qui ci occupa, avversato dagli attori, il solo AP 1 ha impugnato
la sentenza pretorile. In estrema sintesi, egli contesta le argomentazioni
giuridiche esposte dal primo giudice ed il valore probatorio di alcune prove,
ribadisce che S__________ e il notaio rogante non erano autorizzati ad inserire
nel rogito 22 febbraio 2001 la nota clausola, ripropone l’infondatezza del
calcolo relativo alla pretesa di fr. 1'000.- e censura il giudizio con cui il
Pretore ha ritenuto che la cisterna non costituiva una parte integrante
dell’immobile venduto.
6.
Il
gravame deve senz’altro essere dichiarato irricevibile già in applicazione
dell’art. 309 cpv. 5 CPC, disposizione secondo cui la dichiarazione di appello
è nulla se mancano le formalità di cui alle lett. a, b, c, d, e, f di
quell’articolo. In effetti, nonostante occorra mostrare una certa indulgenza
nei confronti di una parte non rappresentata da un legale e non cognita giuridicamente
(
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 1 ad art. 307), è incontestabile che nel
caso concreto l’appello in parola, oltre a non contenere né l’indicazione
dell’autorità cui è diretto (lett. a), né l’indicazione esatta delle parti e
del loro domicilio (lett. b), né la dichiarazione di appellare con l’indicazione
precisa dei punti della sentenza appellata che si intendono dedurre dinanzi
alla seconda istanza (lett. d), nemmeno e soprattutto contiene le domande di
giudizio (lett. e), non potendo costituire una valida domanda ai sensi della
norma, siccome non indica come il primo giudizio debba essere modificato, la
sola contestazione “in modo completo” del risultato finale del Pretore e la
conseguente richiesta indirizzata all’autorità preposta di voler “controllare
in modo puntiglioso” le motivazioni addotte nell’impugnativa, o ancora quella
con cui si chiede di tener “conto di tutti gli elementi” riportati.
7.
Ma,
a prescindere da quanto precede, le censure sollevate nell’appello avrebbero in
ogni caso dovuto essere disattese per tutta una serie di altri motivi d’ordine
e di merito.
a)
La
contestazione in merito alla veridicità della testimonianza del notaio rogante
(appello pt. 5, 11 e in parte 10 e 13) è stata eccepita per la prima volta solo
in questa sede ed è proceduralmente irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC),
sicché è a ragione che il primo giudice ha fondato il suo giudizio anche sulle
dichiarazioni rilasciate da quest’ultimo.
b)
Contrariamente
a quanto addotto nel gravame (appello pt. 1 e 2), il notaio era legittimato ad
inserire nel rogito 22 febbraio 2001 una clausola come quella litigiosa, se,
come è chiaramente risultato dalla sua testimonianza e dal fatto che i
convenuti non l’hanno in seguito contestata quando è stata rilasciata loro una
copia dell’atto, essa corrispondeva alle intenzioni delle parti.
c)
La
censura in merito al diritto di S__________ di rappresentare i convenuti in
occasione della sottoscrizione del rogito 22 febbraio 2001 (appello pt. 3 e in
parte 13) è irricevibile siccome è stata addotta solo in questa sede (art. 321
cpv. 1 lett. b CPC), mentre quella con cui le si rimprovera la facoltà di
sottoscrivere per loro conto la clausola litigiosa (appello pt. 4) lo è in
quanto sollevata per la prima volta solo con le conclusioni (art. 78 CPC).
d)
La
contestazione dei bollettini relativi ai lavori di sgombero (doc. T), che non
sarebbero originali ma sarebbero stati rifatti (appello pt. 8 e in parte 10), è
a sua volta irrita ai sensi dell’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC.
e)
Nelle
fatture relative ai lavori di sgombero (doc. Q e V), che, contrariamente a
quanto preteso nel gravame (appello pt. 7 e in parte 10), sono vere e in ogni
caso sono state confermate in sede testimoniale (teste __________), il
convenuto ritiene siano confluite sicuramente anche le spese per l’asportazione
di tutto quel materiale che si riferisce a porte, finestre, cucine, gabinetti e
materiale vario proveniente dagli infissi, dal tetto, da prodotti di sopra e
sottostruttura che in qualsiasi costruzione appartengono alla casa (appello pt.
6 e 15). A parte il fatto che il convenuto non ha indicato da quali atti
istruttori ha dedotto tali circostanze, sicché le stesse non possono essere
prese in considerazione già per motivi d’ordine (
Cocchi/Trezzini
, op.
cit., m. 5 ad art. 183), e che la contestazione in merito a questi oggetti è
stata addotta irritualmente solo in sede conclusionale (art. 78 CPC), si
osserva che la censura sarebbe comunque infondata anche nel merito: in effetti,
mentre non risulta che siano state asportate finestre e cucine e non è dato a
sapere a cosa si riferisca il convenuto ancorché parla di “materiale vario proveniente
dagli infissi, dal tetto, da prodotti di sopra e sottostruttura”, si osserva
che la presenza di un gabinetto (accertata dalla foto doc. Y8) e di porte
(accertata dai testi __________ e __________), tra gli oggetti asportati, non
esclude che i convenuti siano tenuti a pagarne lo sgombero, visto e considerato
che dalla documentazione fotografica (doc. Y8) si evince che il gabinetto in
questione era stato depositato in un angolo senza che potesse più costituirne
un infisso e che le 4 o 5 porte allontanate non erano quelle relative ai
singoli locali -che del resto sarebbero state di gran lunga più numerose- ma
quelle, di origine non meglio definita, depositate in cantina e in altri locali
(testi __________ e __________). I testimoni hanno per altro smentito che nelle
fatture in questione fossero compresi anche altri interventi, ad es. quelli
relativi allo smaltimento degli impalcati (teste __________).
f)
La
contestazione relativa alle spese per lo smaltimento della cisterna per la
nafta e dell’impianto di riscaldamento, siti in due locali al pianterreno ed al
primo piano (appello pt. 9 e in parte 10), dev’essere respinta già per il fatto
che il convenuto non è stato in grado di provare l’infondatezza dell’assunto
del primo giudice, del resto confermato da vari testi (__________, __________ e
__________), secondo cui l’impianto in questione, che era stato messo fuori uso
prima dell’esercizio del diritto di compera, non serviva assolutamente l’immobile
venduto, ma un immobile adiacente. Non potendosi così trattare di una parte
costituiva dell’immobile venduto, siccome poteva essere separato dallo stesso
senza distruggerlo, deteriorarlo o alterarlo (art. 642 cpv. 2 CC), né di un suo
accessorio, siccome non lo serviva in modo essenziale e tanto meno durevolmente
(art. 644 seg. CC;
Steinauer
, Les droits réels, Vol. I, 2. ed., n. 1088
segg. e 1091 segg.), è chiaro che lo stesso, come del resto il rimanente
materiale presente nell’immobile, per il quale non era stata prevista alcuna
clausola particolare nel rogito di costituzione del diritto di compera -tant’è
che la clausola secondo cui “
il bene immobile sarà ceduto ed accettato
nell’attuale stato di fatto e di diritto noto ai beneficiari
” si riferiva
solo all’immobile, alle sue parti costitutive ed ai suoi accessori-, è rimasto
di proprietà dei convenuti (
Koller
, Der Grundstückkauf, 2. ed., p. 19
seg.;
Giger
, Berner Kommentar, N. 22 ad art. 187 CO;
Steinauer
,
op. cit., n. 1061 e 1107
e contrario
), che dunque avrebbero dovuto
provvedere al suo allontanamento anche senza la formalizzazione nel rogito 22
febbraio 2001 della clausola litigiosa: il fatto addotto a più riprese dai
convenuti che il prezzo comprendesse anche quel materiale (appello pt. 15) è in
effetti rimasto allo stadio di puro parlato.
g)
La
censura relativa alla pretesa di fr. 1'000.- per perdita di interessi ipotecari
(appello pt. 12) è irricevibile per mancanza del necessario
gravamen
,
ovvero del legittimo interesse della parte appellante ad aggravarsi contro quella
particolare decisione pretorile (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 6 ad art.
307), visto che in ogni caso la pretesa era già stata respinta.
h)
Quanto
alle contestazioni in merito alle considerazioni giuridiche esposte dal Pretore
circa la mora dei convenuti (appello pt. 14) ed alla solidarietà (appello pt.
16), si osserva infine che le stesse sono del tutto generiche e non sono quindi
tali da imporre una modifica del giudizio di prime cure, per altro
ineccepibile.
8.
Per
buona pace del convenuto, vale la pena far rimarcare che anche un eventuale
accoglimento del gravame non avrebbe comunque potuto giovare più di tanto la
causa dei coniugi AP 1. Non avendo il marito impugnato il giudizio pretorile in
rappresentanza della moglie e non avendo questa presentato una separata
impugnativa, si ha in effetti che il giudizio di prime cure che condannava
quest’ultima al pagamento di fr. 16'479.- più interessi è ormai cresciuto in
giudicato, sicché gli attori avrebbero già potuto incassare direttamente da
lei, debitrice solidale (art. 144 cpv. 1 CO), la totalità di quella somma,
anche se la stessa, per ipotesi, non fosse stata dovuta.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 9 febbraio 2005 di AP 1
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    600.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
650.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
agli appellati fr. 1’000.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario