ti_gerichte · 40.2005.132 · 2006-05-05 · it
Applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico del terreno per forma irregolare e difficoltà di accesso.


Incarto n.40.2005.132

__________

Lugano

5 maggio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 5/7 luglio 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 7 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 663 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 17 marzo 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 663 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 114'360.-.

Il
reclamo interposto in data 25 agosto 2004 da RI 1, inerente pure il valore
ufficiale di stima stabilito per il mapp. no. 688, è stato parzialmente accolto
dallUCS, limitatamente al summenzionato fondo, con decisione 7 giugno 2005.

Per
il mapp. no. 663 lautorità di prima istanza ha invece confermato la propria
decisione ribadendo che il valore di base di CHF/mq 120.- rispecchia in modo
prudenziale il valore di mercato e che nella fattispecie concreta non
sussistono i presupposti per applicare dei correttivi sul valore metrico del
terreno.

3.     Con
ricorso  5/7 luglio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando
la riduzione del valore metrico del terreno da CHF/mq 120.- a CHF/mq 85.-. Ciò
per confronti con dei fondi che presentano caratteristiche analoghe e poiché la
creazione di un accesso carrozzabile adeguato al mappale, sostenuto da alti
muri verso la strada comunale e confinante con un riale e un sentiero in
corrispondenza di altri due lati, risulta difficoltosa e realizzabile
unicamente a costi assolutamente spropositati. Oltre a ciò, la forma irregolare
del fondo non consente uno sfruttamento razionale delle sue potenzialità
edificatorie.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 17 marzo 2006 il Tribunale ha constatato che
il terreno è prativo e sostenuto a valle da un muro in pietrame, parzialmente a
secco, di altezza variabile (media di ca. 4.50 m). Laccesso al fondo,
garantito da una strada comunale, risulta difficoltoso.

Il
ricorrente ha inoltre prodotto uno schema planimetrico che riporta le distanze
da confine imposte dalle NAPR in caso di edificazione e ha lamentato una
disparità di trattamento per rapporto agli altri terreni presenti in zona, in
particolare il mapp. no. 505.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio
allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti per
la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza non è
inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione
anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.     I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali
o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un
correttivo del -20% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché laccesso è sì
garantito dalla strada comunale sottostante, ma la sua angolazione e le sue dimensioni
ridotte lo rendono difficoltoso e, in caso di edificazione, vista la presenza
del muro di sostegno, si porranno inevitabilmente problemi di accessibilità per
i mezzi pesanti e per l organizzazione del cantiere, che potranno essere
risolti unicamente con investimenti non indifferenti. Oltre a ciò, in particolare
per quanto attiene la parte di superficie posta a sud-ovest, la forma del
terreno risulta irregolare e non permette pertanto uno sfruttamento ideale di
tutte le sue potenzialità edificatorie .

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare, la presunta disparità di trattamento per confronto con il mapp.
no. 505 non sussiste già per il solo fatto che si tratta di terreni situati in
zone di piano regolatore diverse e con valori unitari di base pure
differenziati. Infatti, il mapp. no. 663 si trova in zona residenziale
estensiva unifamiliare (REU), per la quale è stato stabilito un valore metrico
base di CHF/mq 120.-, mentre il mapp. no. 505 si trova in zona nucleo di
tamponamento (NT), per la quale è stato invece fissato un valore metrico base
di CHF/mq 85.-.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 663 RFD di __________ stabilito in CHF 91'488.-, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 1/3 per il ricorrente, che ha chiesto la riduzione
del valore metrico del terreno da CHF/mq 120.- a CHF/mq 85.- e dei rimanenti
2/3 a carico dellUCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il
relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative
(LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 663 RFD di __________ stabilito in
CHF 91'488.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta
per 1/3 a carico del ricorrente e per i restanti 2/3 a carico dellUfficio
cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi