ti_gerichte · 16.2023.19 · 2024-02-29 · it
Proprietà per piani: nullità di risoluzioni assembleari

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 29.02.2024 16.2023.19

Incarto n.
16.2023.19
Lugano,
29 febbraio 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
cancelliera:
Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo
del 2 maggio 2023 presentato da
RE
1
(patrocinato
dall'  PA 1 )
contro
la decisione emessa il
5 aprile 2023 dal
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2,
nella causa SE.2022.316 (proprietà per piani: azione di accertamento
di nullità di risoluzioni assembleari e azione negatoria) promossa
con petizione del
14 novembre 2022
nei confronti della
CO 1
(
patrocinata
dall'  PA 2 )
e di
e
CO 3
(
patrocinati dall'  PA 3 ),
Ritenuto
in fatto:
A.
Sulla particella n. __________ RFD di __________ sorge
una
proprietà per piani (“Condominio __________”) costituita di 60 unità (dalla n. __________
alla n. __________), suddivise in quattro palazzine (blocchi A, B, C e D)
di
15 appartamenti
ciascuna
.
Il regolamento d'amministrazione
d'uso, menzionato nel registro fondiario, prevede che
“ogni condominio A, B, C e D ripartisce secondo i millesimi le spese di
amministrazione e manutenzione delle proprie parti comuni. Ogni edificio
si amministra e gestisce in modo autonomo e
indipendente
”
(punto 4.21).
B.
RE
1
è titolare dell'unità n. __________
(appartamento n. __________, blocco C, pari a
18.500
/
1000
del
fondo base).
I coniugi CO 2 e CO 3 sono titolari, in ragione di un mezzo
ciascuno, delle unità n. __________ (appartamento n. __________, blocco
B, pari a
13
/
1000
del fondo base), n. __________
(appartamento n. __________, blocco C, pari a
18.500
/
1000
del
fondo base), n. __________ (appartamento n. __________, blocco C, pari
a
18.500
/
1000
del fondo base) e n. __________
(appartamento n. __________, blocco C, pari a
18.500
/
1000
del
fondo base).
C.
All'assemblea del blocco C del 13 marzo 2019 i comproprietari
hanno
discusso alla voce “diversi”
la richiesta
,
non
preannunciata nell'ordine del giorno, dei coniugi CO 2 di potere posare una
colonna
lava-asciuga privata in lavanderia e hanno deliberato quanto segue (punto 9.3
del verbale):
“All'unanimità
i condomini concedono il permesso al signor CO 2 di posare in lavanderia una
colonna lava-asciuga privata. Le spese di posa, allacciamento e utilizzo
corrente saranno a carico del signor CO 2. Pertanto dal momento in cui la
colonna lava-asciuga sarà funzionante i turni assegnati al signor CO 2 (tre
appartamenti) saranno liberi ed a disposizione degli abitanti dello stabile.”
L'assemblea
si è tenuta alla presenza di 12 condomini su 15, per
205.500
/
1000
su
250
/
1000
.
Il 27
marzo 2019 RE 1, assente all'assemblea, si è rivolto all'amministratore
contestando la validità
della citata risoluzione
.
Da allora, egli fa valere che questa decisione assembleare è nulla e chiede che
la colonna lava-asciuga (in rosa nella piantina), installata nel successivo mese
di giugno 2019, sia rimossa.
L'amministratore aveva proposto, come preannunciato
nell'ordine del giorno, di discutere la questione all'assemblea dei
comproprietari del blocco C fissata per il 12 marzo 2020, la quale però non si
è tenuta a causa delle restrizioni legate alla pandemia da COVID-19
.
Il tema non è stato affrontato in occasione della successiva
assemblea svoltasi l'11 aprile 2022 ma ha poi fatto oggetto di un'assemblea
tenutasi con procedura scritta, in esito alla quale, il 12 agosto 2022 è stata
ratificata,
a maggioranza qualificata, la decisione assembleare
adottata il 13 marzo 2019.
D.
Nel frattempo, il 31
maggio 2022,
RE 1
ha convenuto la Comunione dei comproprietari del Condominio CO 1 C e CO
3 e CO 2 davanti al
Segretario
assessore
del Distretto di Lugano, sezione 2, per un tentativo di conciliazione volto a
ottenere l'accertamento della
nullità della risoluzione assembleare n.
9.3 adottata il 13 marzo 2019, con cui è stato concesso di installare nella
lavanderia una colonna lava-asciuga a CO 3 e CO 2 e l'ordine a quest'ultimi di levare
immediatamente, subordinatamente entro un termine di 8 giorni, l'elettrodomestico
(CM.2022.287). Questa prima istanza di conciliazione è stata seguita da una
seconda, promossa l'8 settembre 2022, con cui RE 1 ha chiesto di accertare anche
la nullità della delibera assembleare adottata il 12 agosto 2022 con cui
la contestata risoluzione del 13 marzo 2019
è stata ratificata
(CM.2022.442). I tentativi di
conciliazione si sono tenuti il 12 settembre 2022 in un'unica udienza. In tale
occasione, il Segretario assessore ha constatato l'impossibilità di conciliare
le parti e ha rilasciato seduta stante a RE 1 le autorizzazioni
ad
agire,
ponendo a suo carico le spese processuali di rispettiva
mente fr. 500.– (inc. CM.2022.287) e fr. 100.–
(inc. CM.2022.442).
E.
Il 14 novembre 2022
RE 1
ha adito il
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per ottenere quanto postulato
in sede conciliativa.
Nelle sue osservazioni del 26
gennaio 2023 la Comunione dei comproprietari del Condominio CO 1 C ha proposto
di respingere la petizione. Medesima richiesta è stata formulata nelle
osservazioni del 27 gennaio 2023 da CO 3 e CO 2.
Alle prime arringhe del 14 marzo 2023 le
parti hanno confermato le loro rispettive posizioni e offerto prove. Il
Pretore ha ammesso quelle documentali respingendo le altre. Non essendoci
quindi ulteriori prove da assumere, il Pretore ha indetto seduta stante la
discussione finale, nel corso della quale le parti hanno riaffermato le
loro domande.
F.
Statuendo
con decisione del 5 aprile 2023, il Pretore ha respinto la petizione. Le spese
processuali di fr. 450.–, così come quelle delle procedure di conciliazione,
sono state poste a carico dell'attore, tenuto a rifondere a ciascuno dei
convenuti fr. 1000.– per ripetibili.
G.
Contro la sentenza appena citata RE 1 è insorto a
questa Camera con un reclamo del 2 maggio 2023 nel quale chiede di annullare il
giudizio impugnato e riformarlo nel senso di accogliere la petizione o,
in subordine, di rinviare gli atti al Pretore ai fini di un nuovo
giudizio. Nelle loro rispettive
osservazioni
del 14 e 16 giugno 2023 la Comunione dei comproprietari del Condominio CO 1 C e
i coniugi CO 2 hanno
concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate
dai Pretori o Pretori aggiunti nella proce
dura
semplificata sono impu­gna­bili a questa Camera con reclamo
en­tro 30 giorni dalla notificazione,
sempre che, trattandosi di controversie
patrimoniali, il valore litigioso non raggiunga
fr. 10
000.– (art. 321
cpv. 1 CPC).
In concreto,
il Preto­re
ha fissato il valore litigioso
in “inferiore a fr. 10 000.–” (sentenza impugnata, pag. 4),
cifra che le parti non contestano e che non appare d'acchito inverosimile.
Quanto alla tempestività del rimedio giuridico,
la
decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'attore il 6 aprile 2023 (cfr.
tracciamento degli invii po­stali n. 98.41.912373.00134038, agli atti),
durante le ferie giudiziarie pasquali
(dal 2 aprile al 16 aprile 2023 incluso: art. 145
cpv. 1 lett. a CPC). Cominciato a decorrere il 17
aprile 2022, il termine di reclamo sarebbe scaduto il 16 maggio 2023.
Introdotto il 2 maggio 2023, il reclamo in esame
è pertanto tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –
da parte della giurisdizione inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del
diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III
367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di
reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi
sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre
in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di
“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)
nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare
l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata
contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo
l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in
contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III
146 consid. 2 con rinvii).
3.
Nella decisione impugnata il Pretore, dopo avere
ricordato che in un'azione volta alla contestazione di risoluzioni assembleari
la legittimazione passiva compete esclusivamente alla comunione dei condomini e
non ai singoli comproprietari, non ha ritenuto di approfondire la legittimazione
passiva di CO 3 e CO 2, poiché
“
ad ogni modo la petizione … va respinta
”
). Egli
ha poi rammentato, in particolare, che le parti comuni possono essere oggetto
“
di
diritti d'uso preclusivi
”
, o meglio di diritti d'utilizzazione concessi a
un proprietario di un'unità di PPP aventi una funzione esclusiva nei confronti
degli altri comproprietari non autorizzati
”,
i quali “possono rivestire più forme: possono essere
costituiti quali diritti reali limitati, essere oggetto di un contratto tra il
comproprietario beneficiario e la comunione dei comproprietari oppure essere
concessi tramite il regolamento per l'amministrazione e l'uso”.
Nel
caso in esame – egli ha però stabilito
– contrariamente a quanto l'attore
ritiene
che “l'assemblea non ha stabilito alcun diritto preclusivo in favore dei
coniugi CO 2 ma li ha semplicemente autorizzati a posare una colonna
lavatrice/asciugatrice in uno spazio comune già di per sé adibito a questo
scopo”. La risoluzione assembleare contestata – il Pretore ha continuato –  “si
configura quindi come una tipica decisione con cui viene stabilito un ordinamento
della casa, pacificamente di competenza
dell'assemblea dei condomini
(cfr. punto 3.4. del Regolamento […])”. Peraltro – egli ha soggiunto – non
emerge che “la colonna in questione vada ad intralciare inammissibilmente l'uso
del locale comune da parte di tutti gli altri condomini, ivi compreso l'attore”
e inoltre, “grazie alla decisione in questione vengono a liberarsi diversi
turni d'uso delle lavatrici condominiali ciò che non pare irrilevante nel
contesto della gestione delle parti comuni che la comunione dei condomini è in
diritto di operare”. Ritenuto, infine, che “solo le risoluzioni assembleari di
una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o
di sostanza, che toccano l'essenza della PPP sono nulle”, il primo giudice ha
concluso che le decisioni assembleare contestata, la quale rientra nelle
attribuzioni tipiche dell'assemblea dei condomini, non è nulla. Ciò posto, il
Pretore ha respinto la petizione.
4.
Il reclamante, ammessa la legittimazione passiva
della sola comunione dei comproprietari in un'azione di contestazione di
delibera assembleare,
rileva però di avere promosso, contestualmente a
tale azione, anche un'azione negatoria per ottenere da CO 3 e CO 2 l'allontanamento
degli elettrodomestici da loro installati nella lavanderia. A suo avviso, visto
che le domande sono “strettamente collegate, l'una dipendendo palesemente dall'altra,
in un unico ambito fattuale e procedurale”, egli poteva convenire congiuntamente
la comunione dei comproprietari e i coniugi CO 2, i quali costituiscono un
litisconsorzio passivo facoltativo ai sensi dell'art. 71 CPC.
a)
Relativamente
all'ammissibilità di un cumulo soggettivo di azioni, quand'anche le due azioni
promosse dall'attore si fondassero sui medesimi fatti e alle stesse
si applicasse la stessa procedura (art. 71 cpv. 1 CPC), si
porrebbe la
questione di sapere se per
entrambe le azioni sussista la medesima
competenza materiale (cfr. DTF 138 III 480 consid. 5.1).
La
risposta è negativa, ove appena si pensi che dovendosi sommare le pretese
dedotte in giudizio (art. 93 cpv. 1 CPC), con un valore complessivo “inferiore
a fr. 10
000.–” il valore
litigioso di una delle due azioni non raggiunge la soglia di fr. 5000.– e non
rientrerebbe quindi nella competenza del Pretore ma in quella del Giudice di
pace (art. 31 lett. c e 37 cpv. 1 LOG).
b)
Per di più, nel caso in esame, si pone altresì la
questione della legittimazione passiva
della Comunione dei
comproprietari del Condominio CO 1 C. Trattandosi di una “sotto comunione” essa
non dispone della capacità giuridica di modo che
un'azione volta alla contestazione di una decisione assembleare va
diretta contro la comunione dei comproprietari per piani anche qualora la decisione
sia stata presa da
una “sotto comunione”
(
Wermelinger
in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 236 ad
art. 712
m
CC;
Piccinin
, La propriété par
étages en procès, Ginevra/Zurigo/Basilea 2015, pag. 230 n. 483 e
488; CCR
sentenza inc. 16.2019.36 del 14 maggio 2020,
consid. 2)
.
L'azione
andava respinga già per tale motivo.
5.
Si aggiunga, a
titolo abbondanziale, che foss'anche stata orientata correttamente, il reclamo
non è destinato a miglior sorte.
a)
Diversamente
dall'annullabilità di una risoluzione assembleare, che può essere fatta valere
da ogni comproprietario
entro un mese da
quando ne ha avuto conoscenza
(art.
712
m
cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC), la nullità di
risoluzioni assem­bleari può essere fatta valere in ogni tem­po (DTF 143 III
542 consid. 4.2.2). Rimangono riservati i
principi della certezza
del diritto,
il divieto dell'abuso di diritto e il precetto della buona
fede (art. 2
CC), in particolare qualora la domanda di nullità sia presentata anni dopo
l'approvazione e l'attuazione della risoluzione (sentenza del Tribunale
federale 5A_753/2020 del 15 dicembre 2020 consid. 2.3; analogamente: I CCA,
sentenza inc. 11.2021.43 del 9 marzo 2022 consid. 5).
In circostanze siffatte, la nullità di una
deliberazione assembleare va ammessa con estremo riserbo (DTF 143 III 540
consid. 4.2.1). L'esistenza di una causa di nullità non può tuttavia essere
determinata in modo generale e astratto, ma solo sulla base del caso concreto
(DTF 143 III 537 consid. 4.2.1 con riferimenti). Nulle sono solo risoluzioni di
una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o
di sostanza, che toccano l'essenza stessa della proprietà per piani o
che tutelano il pubblico, in specie i creditori, oppure quelle che hanno
un contenuto immorale o impossibile, o ancora quelle che violano senza motivo
diritti della personalità (DTF 143 III 541 consid. 4.2.1 con riferimenti; più
di recente: sentenza 5A_972/2020 del 5 ottobre 2021 consid. 7.2.3.3). Sapere se
in un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle
particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale
sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica (DTF 143 III
543 consid. 4.2.4; analogamen­te:
I CCA, sentenza inc. 11.2021.43 del 9 marzo 2022
consid. 5).
b)
Il
reclamante ribadisce che l'autorizzazione ai coniugi CO 2 di posare una colonna
lava-asciuga privata nella lavanderia condominiale costituisce un'inammissibile
privatizzazione di questo locale, il quale è una parte comune destinata a
essere utilizzata da tutti i comproprietari e sul quale non possono essere attribuiti
dei diritti preclusivi. A suo
avviso, un
simile provvedimento è nullo, perché lo spazio occupato dall'elettrodomestico è
sottratto all'uso da parte degli altri comproprietari, ciò che corrisponde
de
facto
a un diritto preclusivo. E la concessione di un tale diritto deve
per principio essere ritenuta inammissibile e del tutto illecita nella misura
in cui non è stata approvata all'unanimità dai comproprietari. Per il reclamante,
l'opinione del primo giudice secondo cui la contestata risoluzione assembleare
configura una disposizione classificabile come ordinamento della casa, è
arbitraria poiché in un ordinamento della casa si possono regolare solo “piccole
questioni”, quali ad esempio i turni di utilizzo della lavanderia, ma non la
concessione di un uso durevole e privato di una porzione di una parte comune. Egli
ritiene inoltre irrilevante sapere se l'apparecchio costituisca un intralcio
per gli altri comproprietari, giacché “tanto o poco che sia”, si tratta di una
concessione illecita. Ad ogni modo, per il reclamante, l'elettrodomestico costituisce
un intralcio all'uso del locale sia perché occupa quasi il 10% della superficie
dello stenditorio sia perché il suo funzionamento crea parecchia umidità, “ciò
che mal si concilia con lo scopo stesso del medesimo”.
c)
I
diritti d'uso preclusivo – come rammentato dal Pretore – sono diritti
d'utilizzazione concessi a un proprietario di un'unità di proprietà
per piani su una parte comune (come una terrazza, un parcheggio oppure una
porzione di giardino) avente una funzione esclusiva nei confronti degli altri
comproprietari non autorizzati (
DTF 122 III 148
consid.
4b). I diritti d'uso preclusivi possono rivestire più forme: possono essere
costituiti quali diritti reali limitati, essere oggetto di un contratto tra il
comproprietario beneficiario e la comunione dei comproprietari oppure essere
concessi tramite il regolamento per l'amministrazione e l'uso. La costituzione
di un diritto d'uso preclusivo nel quadro del regolamento per l'amministrazione
e l'uso deve soddisfare l'esigenza della doppia maggioranza dell'art. 712
g
cpv. 3 CC (maggioranza di comproprietari che rappresenti in pari tempo la
maggior parte del valore della cosa); all'unanimità i comproprietari possono
tuttavia prevedere che la creazione, rispettivamente la modifica, di un tale
diritto sia sottoposta all'esigenza di una decisione unanime (sentenza del
Tribunale federale 5A_821/2014 del 12 febbraio 2015 consid. 2.1 con rinvii in
SJ 2015 pag. 306; v. anche
Wermelinger
,
op. cit., n. 186 ad art. 712
a
CC).
d)
Premesso
che la lavanderia e il locale stenditoio sono pacificamente parti comuni della
proprietà per piani, l'organizzazione di tali parti può figurare nell'a
tto costitutivo, nel regolamento per
l'amministra­zione e l'uso, nel regolamento della casa o ancora in una
risoluzione dell'assemblea dei comproprietari. In concreto, visto che
il regolamento
per l'amministra­zione e l'uso
non prevede altro (doc. H punti 6.10 e 6.11),
per la costituzione di un diritto d'uso
preclusivo non sarebbe
richiesta l'unanimità
ma basterebbe la maggioranza qualificata (art. 712
g
cpv. 3 CC). Relativamente
al
quorum
n
ecessario a
vessero i comproprietari anche voluto concedere ai
coniugi CO 2 un diritto d'uso preclusivo, la delibera assembleare non potrebbe
quindi dirsi nulla. Certo, una modifica del regolamento
per l'amministra­zione e l'uso compete,
nel caso in esame,
all'assemblea di
tutti i comproprietario del
Condominio __________
e non solo a quelli del blocco “C”, ma come accertato dal Pretore, la
volontà
della “sotto
comunione”
non era quella di accordare un diritto preclusivo ma solo di autorizzare la
posa di un
a
colonna lava-asciuga nella lavanderia, tant'è che nemmeno i coniugi CO 2
pretendono di poter porre il loro veto nel senso dell'art. 712
g
cpv. 4
CC ove la maggioranza qualificata dei comproprietari volesse revocare tale
autorizzazione.
Quanto
al fatto che l'apparecchio occupa la superficie di una parte comune,
impedendone di fatto l'uso da parte degli altri comproprietari, non si può dire
che la decisione della maggioranza qualificata sia stata adottata
in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza,
che toccano l'essenza stessa della proprietà per piani. Intanto già il regolamento
per l'amministra­zione e
l'uso consente la modifica di parti comuni mediante oggetti che non intralcino
l'uso (doc. H punto 3.2). Ciò che il Pretore ha accertato, senza che il
reclamante ne dimostri l'arbitrarietà
limitandosi ad affermare che “l'occupazione del 10% della superficie è
palesemente un intralcio”. Inoltre, se la posa di una costruzione mobiliare
(quale una piscina) su una parte comune per una lunga durata può essere
autorizzata con la doppia maggioranza
dei comproprietari e delle quote
(cfr.
Wermelinger
,
op. cit., n. 161 ad art. 712
b
CC), non è dato di vedere come possa
essere nulla una decisione assembleare che autorizza con la doppia maggioranza la
posa di un elettrodomestico su una parte comune. In
definitiva, se la
conclusione del Pretore, per il quale la nota delibera assembleare rientra nel
regolamento della casa, può apparire discutibile (sul contenuto:
Wermelinger
, op. cit., n. 214 segg. ad art.
712
g
CC), la conclusione del medesimo secondo cui detta risoluzione non
offende norme fondamentali che toccano l'essenza della proprietà per piani resiste
alla critica. Ne segue che il reclamo vede la sua sorte segnata.
6.
Le spese processuali
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Il reclamante rifonderà alle
controparti, che hanno presentato osservazioni per il tramite dei rispettivi legali,
un'equa indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
decide:
1.   Il reclamo è respinto.
2.   Le spese processuali di fr.
850.– sono poste a carico di RE 1, il quale rifonderà alla Comunione dei
comproprietari
del Condominio
Rossée
C
e ai coniugi Daniela e Luciano CO 2 fr. 850.–
ciascuno per ripetibili.
3.   Notificazione a:
–
;
–
;
–
.
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.