ti_gerichte · 15.2017.56 · 2018-02-19 · it
Ricorso contro la stima immobiliare di una quota di comproprietà. Criteri di stima. Incidenza di un sequestro penale e dellesistenza di diritti di pegno gravanti lintero fondo

Ricorso contro la stima immobiliare di una quota di comproprietà. Criteri di stima. Incidenza di un sequestro penale e dell’esistenza di diritti di pegno gravanti l’intero fondo

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 19.02.2018 15.2017.56

Incarto n.
15.2017.56
Lugano
19 febbraio 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliere:
Cortese
statuendo sul ricorso 2 agosto 2017 di
RI 1
(patrocinato dall’ PA 1, )
contro
l’operato dell’
Ufficio di esecuzione di Lugano
nelle esecuzioni
n. __________ e __________ promosse nei confronti del ricorrente rispettivamente
da
RI 1
,
(patrocinata dall’avv. PR 1, __________)
PI 2
,
(patrocinata dall’ PA 2, )
ritenuto
in fatto:
A.
Nelle esecuzioni n.
__________ e __________ promosse rispettivamente dalla società panamense PI 1 e
da PI 2 nei confronti di RI 1, il 27 marzo 2017 l’Ufficio di esecuzione (UE) di
Lugano ha incaricato l’arch. __________ M__________ di allestire la perizia
estimativa della quota di comproprietà di un mezzo spettante all’escusso (l’altra
metà essendo della moglie PI 2) della particella n. 1__________ RFD di __________,
già oggetto di un sequestro penale ordinato dal Ministero pubblico del Canton Ticino
in un procedimento aperto contro RI 1.
B.
Ricevuto
il referto peritale, con scritto del 6 luglio 2017 l’UE ne ha trasmesso una copia
all’escusso.
C.
Con
ricorso del 2 agosto 2017 RI 1 si aggrava contro la perizia, chiedendo a questa
Camera, previo conferimento dell’effetto sospensivo, di annullarla e far ordine
all’UE di allestirne una nuova.
D.
Visto
l’esito del giudizio odierno, il ricorso non è stato notificato per
osservazioni né alle controparti né all’UE di Lugano.
Considerato
in diritto:                 1.
Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la
Camera esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale d’appello
(art. 3 della
Legge cantonale sulla procedura di
ricorso in materia di esecuzione e fallimento [LPR, RL 3.5.1.2]
) – entro 10 giorni dalla notifica dell’atto impugnato avvenuta l’8
luglio 2017 (sicché il termine, venuto a scadere durante le ferie estive, è
stato prorogato fino al terzo giorno utile dopo la fine delle medesime
[combinati art. 56 n. 2 e 63 LEF], ovvero fino al 4 agosto 2017), il ricorso
presentato il 2 agosto 2017 è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF).
2.
Il
ricorrente sostiene che il perito ha omesso di considerare diversi criteri che
– a sua detta – sono decisivi per la stima del fondo in questione, ovvero l’impatto
del sequestro penale, il fatto che la valutazione verte solo sul valore di una
quota di comproprietà di un mezzo, la circostanza che il fondo intero è gravato
da diritti di pegno e la mancata indicazione dell’eventuale minore godibilità
del terreno complementare accennato al punto 5 del referto. Per tale ragione,
egli è del parere che la perizia debba essere annullata e che occorra allestirne
una nuova, tenendo conto dei criteri sopramenzionati.
2.1
Secondo
la giurisprudenza, il ricorso diretto contro la stima è da ritenere come tale
se verte sui criteri da considerare nella stima giusta l’art. 9 cpv. 1 del Regolamento
del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS
281.42), ad esempio se l’ufficio si è erroneamente fondato sulla stima fiscale o
sul principio stesso del ricorso a un perito in virtù dell’art. 97 cpv. 1 LEF,
mentre contestazioni sul valore di stima medesimo vanno di regola assimilate a
una richiesta di una nuova stima a mezzo di periti nel senso dell’art. 9 cpv. 2
RFF (sentenza della CEF 15.2017.87 del 15 novembre 2017 e riferimenti citati).
2.2
Nel
caso specifico, non v’è dubbio che le critiche espresse dal ricorrente
riguardano i criteri da considerare nella perizia e sono quindi in sé ricevibili
come ricorso diretto contro la stima.
3.
Nell’esecuzione
in via di pignoramento, la stima dei fondi costituiti in pegno può avvenire in
due momenti distinti: una prima volta in occasione del pignoramento del fondo
(art. 97 cpv. 1 LEF e art. 9 RFF) – con menzione nell’avviso d’incanto (art.
138 LEF) e negli avvisi speciali (art. 139 LEF) – e una seconda volta con il
deposito dell’elenco oneri (art. 140 cpv. 3 LEF). In seguito, l’uffi­­cio può
ancora procedere a una revisione della stima dopo l’ap­­puramento dell’elenco
oneri (art. 44 RFF, cui rinvia l’art. 102 RFF), qualora abbia elementi per
ritenere che la stessa non sia più idonea (sentenza della CEF 15.2014.23 del 15
maggio 2014, consid. 3 e riferimenti citati). Per quanto attiene all’esecuzione
in via di pignoramento di una quota di comproprietà di un fondo, valgono in
particolare per la stima gli art. 23, 73
a
cpv. 1 e 73
c
cpv. 1 RFF.
4.
Il
valore di stima di un fondo è l’importo che presumibilmente può essere ricavato
in caso di realizzazione del fondo pignorato (DTF 99 III 56 consid. 4/b). Esso
corrisponde al presumibile valore venale o commerciale (di mercato) del fondo e
dei suoi accessori (art. 9 cpv. 1 RFF; DTF 134 III 43 consid. 4), tenuto conto
dei vincoli propri alle aste coatte, in particolare il fatto ch’esse vanno
fissate a relativamente breve termine (v. Swiss Valuation Standards [SVS], 2
a
ed. 2013, ad 4.2.8), che non possono essere annullate nel caso in cui vi siano
pochi interessati, che il piede d’asta è fissato dalla legge e che i beni sono
venduti senza garanzia e in linea di massima nello stato in cui si trovavano al
momento del pignoramento (sentenza della CEF 15.2014.73 del 23 novembre 2014,
consid. 4).
Né
la legge né la giurisprudenza definiscono o impongono alcun metodo di stima
(DTF 134 III 44 consid. 4; sentenza del Tribunale federale 5A_275/2013 del 12
giugno 2013 consid. 5.1). Non spetta ad ogni modo all’ufficio d’esecuzione o
all’autorità di vigilanza disquisire su questioni di metodologia, lo scopo del
ricorso a un perito essendo proprio quello di far capo a conoscenze
specialistiche di cui non dispongono tali autorità (cfr. DTF 93 III 22).
Esse devono solo verificare che il perito abbia la formazione e/o l’esperienza
necessarie per assolvere il mandato che gli è affidato, appurare eventuali
errori o sviste manifesti e, ove occorra, scegliere tra diverse perizie (cfr. art.
9 cpv. 2 RFF, ultimo periodo; sentenza della CEF 15.2014.73 già citata, consid.
4 e 4.1).
5.
L’insorgente
reputa anzitutto che il perito non abbia tenuto conto del sequestro penale
gravante la quota di comproprietà in questione, criterio ch’egli considera senz’altro
determinante per la stima, siccome – a suo dire – può influire sul valore
venale del fondo. Al riguardo, rileva che l’arch. M__________ si è fondato su
un estratto del registro fondiario del 23 marzo 2017 (doc. B), che non menzionava
(più) il blocco del fondo a seguito del sequestro penale, siccome su richiesta
dell’UE, l’Ufficio dei registri del Distretto di __________ lo aveva cancellato
con decisione del 13 gennaio 2017. Tuttavia, il 2 giugno 2017 la Divisione
della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario, in accoglimento
della domanda di misure provvisionali del ricorrente, ha ordinato all’Ufficio
dei registri di ripristinare il blocco (doc. D), ciò che è stato fatto il 6
giugno 2017 (doc. E).
5.1
Il
blocco del registro fondiario è una misura che vieta all’ufficio dei registri
di procedere a determinate operazioni su un foglio del libro mastro, ovvero che
impedisce di iscrivervi operazioni che hanno un effetto costitutivo, non invece
quelle di portata dichiarativa (
Steinauer
,
Les droits réels, vol. 1, 5
a
ed. 2012, n. 643). Su richiesta della
competente autorità, va in particolare menzionato a carico di un fondo qualora
è stata pronunciata una decisione esecutiva riguardante un sequestro nell’ambito
della procedura penale (combinati art. 266 cpv. 3 CPP e 56 lett. a ORF).
5.2
Data
la sua natura, il blocco può incidere sull’alienabilità del fondo, impedendone
il trapasso di proprietà. Nell’esecuzione forzata l’acquisto della proprietà fondiaria
avviene tuttavia al momento dell’aggiudicazione, vale a dire già prima dell’iscrizione
nel registro fondiario (cfr. art. 656 cpv. 2 CC; DTF 117 III 43 consid.
4/b;
Steinauer
in:
Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 27 ad art. 656 CC
). Il
blocco non impedisce dunque il trapasso di proprietà, sicché nel caso specifico
l’Ufficio può procedere all’incan­­to, come del resto già ordinato da questa
Camera con sentenza del
23 febbraio 2015 (inc. 15.2015.95) e
confermato (su questo punto) dal Tribunale federale con sentenza del 15 gennaio
2016 (sentenza 5A_204/2015, pubblicata in DTF 142 III 179 consid. 3.4.1),
nonché sollecitato dalla creditrice con scritto del 18 agosto 2017 (che figura
agli atti)
. Ne segue che nel caso concreto il blocco penale non era un
elemento che il perito doveva considerare nella stima del fondo, poiché oggettivamente
non ha alcun effetto sulla sua alienabilità. Se poi il ricorrente teme che la
menzione del blocco possa condizionare l’interesse dei potenziali acquirenti, influendo
negativamente sulla loro propensione a partecipare all’asta o a formulare offerte
corrispondenti al valore di mercato, gli basta ritirare il ricorso da lui
interposto contro la decisione di cancellare il blocco.
6.
L’insorgente
sostiene altresì che l’arch. M__________ non ha considerato, quale criterio
imprescindibile, che la valutazione verte solo sul valore d’una quota di un
mezzo (di un’abitazione coniugale) e non sul valore dell’intero immobile. In
proposito egli ritiene che non si possa calcolare il valore integrale e poi
dividerlo semplicemente a metà, poiché appare “legittimo” che il valore di vendita
di una simile quota sia inferiore a quello che si ricaverebbe proporzionalmente
basandosi sul valore dell’intera proprietà.
6.1
A
prescindere dal fatto che a sostegno della sua tesi il ricorrente non cita
alcun riferimento, va rilevato che in caso di pignoramento di una quota di
comproprietà ordinaria di un fondo, l’Ufficio deve stimare anche l’intero fondo
e indicare nel verbale di pignoramento la stima nonché le parti (o frazioni)
del fondo (art. 23 RFF;
Annen
in:
Kurzkommentar VZG
,
n. 4 ad art. 23 RFF). Ciò vale anche per la (seconda) stima eseguita in vista
del deposito dell’elenco oneri (consid. 4; combinati art. 73
c
e 73
a
cpv.
1 RFF;
Annen,
op. cit., n. 1 ad
art. 73
a
RFF). Non è dunque errato ritenere che la stima di una quota di
un mezzo di un fondo corrisponda alla metà del valore di stima dell’intero
fondo.
6.2
Non
porta a diversa conclusione l’affermazione secondo cui appare
“legittimo”
che il ricavo di una quota di
comproprietà della metà di un fondo venduta all’asta sarà verosimilmente
inferiore alla metà del valore dell’intero fondo. Il ricorrente confonde invero
la stima con l’eventuale ricavo dell’incanto. Sennonché il valore di stima ha
carattere puramente indicativo e non pregiudica il ricavo che si potrà realizzare
in occasione dell’incanto (DTF 143 III 535 consid. 2.2), tant’è vero che la
prassi insegna che talvolta anche fondi interi sono aggiudicati a un prezzo
inferiore al loro valore di stima. Il ricorso s’avvera dunque infondato anche su
tale punto.
7.
A
mente del ricorrente, d’altronde, il perito non ha tenuto conto che i pegni
immobiliari gravanti la particella n. 1__________ RFD di __________
, non sono suddivisi sulle singole quote. Egli è dell’opinione che si
tratta di un criterio importante ai fini della valutazione, poiché il fatto che
un pegno sia divisibile o trasportabile su una quota ha una rilevanza fondamentale.
7.1
Giusta
l’art. 73
a
cpv. 3 RFF, qualora dall’estratto del registro fondiario
risulti che l’intero fondo è gravato da pegno immobiliare, l’incanto sarà
provvisoriamente sospeso e l’ufficio procederà unicamente alla pubblicazione
della diffida a notificare i diritti di pegno e le servitù del vecchio diritto
cantonale non ancora iscritte nei pubblici registri gravanti l’intero fondo (v.
cpv. 2 della medesima norma). La sospensione è dettata in particolare dalla circostanza
che l’ufficio è tenuto in seguito a condurre delle trattative di conciliazione
con i creditori titolari di un diritto di pegno sull’intero fondo e con gli
altri comproprietari, in vista di ripartire il pegno sulle singole quote (art.
73
e
cpv. 2 RFF).
7.2
Nel
caso in rassegna, conformemente alla legge, l’UE non ha ancora fissato l’incanto
della quota di comproprietà, ma si è limitato al momento a incaricare un perito
di allestire una perizia estimativa, al fine di poter indicare successivamente
nell’elenco oneri il valore di stima del fondo in base all’art. 73
c
cpv.
1 LEF. A questo stadio della procedura, l’esistenza di diritti di pegno che
gravano l’intero fondo non ha alcuna incidenza sulla stima ai sensi di legge,
il cui unico scopo è di fornire un’indicazione del presumibile valore di
realizzazione della quota di comproprietà. Altro discorso vale invece per la
procedura applicabile all’uopo, giacché in tal caso l’Ufficio è tenuto in
particolare a sospendere l’incanto e avviare le trattative di conciliazione giusta
l’art. 73
e
RFF. È vero che il risultato delle trattative potrebbe in
seguito condurre l’Ufficio a modificare l’elenco oneri (art. 73
e
cpv. 2
RFF) e procedere a una revisione della stima in base all’art. 44 RFF (consid.
3), ma si tratta di atti successivi che non vanno a compromettere la validità
della stima eseguita ai fini del deposito dell’elenco oneri. Ne consegue che il
ricorso non merita accoglimento neppure su tale questione.
8.
L’insorgente
osserva infine che, se vale la considerazione espressa dal perito al punto 5
del referto, secondo cui “
la disposizione degli edifici esistenti, la forma
irregolare del fondo e la presenza di bosco lungo il confine sud sono
considerati come ostacoli a un utilizzo razionale del terreno libero residuo ai
fini di un’edificazione indipendente
”, manca una valutazione circa la
(eventuale) minore godibilità del terreno complementare.
Oltre
a non essere di rilievo nel caso specifico, anche tale contestazione appare
oltremodo vaga, il ricorrente avendo omesso di spiegare perché è convinto che
il perito non abbia tenuto conto di tale aspetto nella sua valutazione, sebbene
quest’ultimo abbia espressamente descritto la problematica in questione (v.
referto, pag. 6) e distinto nella valutazione del terreno il valore considerato
per il “
terreno libero edificabile R
__________
(versante est)
”, stimato in fr. 1'700.– per metro
quadrato, dal valore considerato per “
la forma irregolare e bosco a confine
”,
stimato in fr. 255.– per metro quadrato (v. referto, pag. 7). Anche sotto
questo profilo il ricorso è quindi destinato all’insuccesso.
9.
Con l’emanazione del giudizio odierno la domanda di concessione dell’effetto
sospensivo diventa senza oggetto.
10.
Per legge
non si preleva la tassa di giustizia e
non si assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a
e 62 cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è respinto.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione all’__________     .
Comunicazione
all’Ufficio di esecuzione, Lugano.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.