ti_gerichte · 80.2013.297 · 2013-10-24 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, valori non immobiliari compresi nel prezzo, assunzione di spese di rinnovo da parte del venditore

Tessin Camera di diritto tributario 13.01.2014 80.2013.297
Tessin Camera di diritto tributario 13.01.2014 80.2013.297
Ticino Camera di diritto tributario 13.01.2014 80.2013.297

Incarto n.
80.2013.297
Lugano
13 gennaio
2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr.
dall’ RA
1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 novembre 2013 contro la decisione del
24 ottobre 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 10 settembre 2012, iscritto a Registro fondiario il 21 settembre
2012, RI 1 vendeva a __________ la quota di proprietà per piani (PPP) n. __________
del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 365'000.–.
Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore faceva
valere, fra gli altri, costi di miglioria per fr. 17'652.60 e una provvigione
per mediazione di fr. 18'250.–.
B.
Notificando
all’alienante la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 29 luglio 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 126'105.– e
l’imposta in fr. 39'092.55. Rispetto alla dichiarazione presentata dal
contribuente, aveva negato la deduzione delle spese di miglioria, qualificate
costi di manutenzione, e della provvigione, in quanto versata “ad una società
il cui gerente è il venditore” e come tale “assimilabile ad una provvigione
versata a se stessi”.
C.
Il
contribuente interponeva reclamo in data 21 agosto 2013, contestando la mancata
deduzione dei costi in questione. In merito alle spese di tinteggiatura e alle
altre spese di risanamento, rilevava che si trattava di un impegno assunto
contrattualmente con l’acquirente dell’appartamento; quanto invece alla
provvigione, contestava di essere socio della società che aveva percepito
l’onorario, della quale era solo il gerente.
D.
L’Ufficio
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 24 ottobre 2013.
Confermava dapprima che le spese considerate di miglioria erano invece di manutenzione
e sottolineava che “preponderante… non è la norma contrattuale che regola a chi
deve essere messa a carico la spesa dell’imbianchino, ma la natura
dell’intervento stesso”. Per quanto concerne la provvigione, argomentava che
“il signor RI 1 essendo gerente con firma individuale può ben essere paragonato
all’amministratore, come del resto è stato ammesso anche dalla rappresentante
del ricorrente in sede di reclamo”. L’autorità fiscale aggiungeva che anche
l’attività della società costituiva un “fatto importante”, non avendo “niente a
che vedere con l’amministrazione o la mediazione per la vendita di immobili”.
E.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente
la mancata deduzione dei costi litigiosi, riproponendo sostanzialmente gli
argomenti già sottoposti all’Ufficio di tassazione con il reclamo. Per quanto
concerne la mediazione, sottolinea che le quote sociali della __________ GmbH
sono tutte detenute dalla __________ AG.
F.
Nelle
sue osservazioni del 29 novembre 2013, l’RS 1 propone di respingere il ricorso.
In relazione alla provvigione pagata alla __________ GmbH, rileva che le azioni
della __________ AG sono detenute e dichiarate dal ricorrente.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una
speciale
, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
La prima
contestazione concerne le spese per la tinteggiatura dell’appartamento e quelle
di “risanamento” del condominio. Il ricorrente non contesta tanto la loro
qualifica di spese di manutenzione, ma argomenta, in sostanza, che il contratto
di compravendita prevedeva delle prestazioni ulteriori, comprese nel prezzo, oltre
alla vendita dell’appartamento.
2.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento.
Il valore
d'alienazione non comprende i valori non immobiliari che possono esservi
compresi. La necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente
dal principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal
principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione
in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere
quali costi di investimento.
Valori
non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate condizioni,
i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad
effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della
proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La valutazione
di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi
contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo
complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del
prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 228 s.).
Il valore
d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento
(art. 128 cpv. 1 LT). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di
investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria.
2.3.
Questa
Camera ha quindi stabilito, per es., che, se nel prezzo complessivamente pagato
dall'acquirente (Comune) è compreso un importo erogato a titolo risarcitorio
dei costi di consulenza e per la mancata vendita provocata da un'espropriazione,
questo importo deve essere scorporato dal prezzo (CDT n. 80.2000.215 del 30
gennaio 2001 in re C. SA.).
Analogamente,
questa Camera ha stabilito che, se un contribuente vende un immobile a un
prezzo che comprende la cessione dell’uso di un pontile, ma si accerta che lo
aveva acquistato separatamente dalla casa, si giustifica di dedurre lo stesso valore
anche dal ricavo della successiva alienazione, trattandosi di una concessione
d'uso del demanio pubblico, che non ha il carattere di un diritto immobiliare
(CDT n. 80.1997.00064 dell' 8 febbraio 2000 in re A. A.).
Sempre in
questo ordine di idee, questa Camera ha scorporato dal valore di alienazione le
spese per la pittura dell'appartamento venduto, effettuata dopo la sottoscrizione
del contratto di compravendita in base ad un impegno assunto contrattualmente all'atto
dell'alienazione (CDT n. 80.2003.63 del 7 luglio 2003 in re F. G.).
Non
diversamente, se nel prezzo di compravendita è compreso un progetto di costruzione
approvato, con validità garantita, il valore di quest'ultimo deve essere
scorporato dal prezzo, riducendo il valore di alienazione (CDT n. 80.2002.029
del 13 marzo 2002 in re R.M. e M. Z.).
Per
contro, questa Camera ha negato la riduzione del valore di alienazione rispetto
al prezzo stabilito nell'atto pubblico, in seguito alla produzione di un
contratto di compravendita, secondo cui sarebbero stati venduti dei mobili
situati nell’appartamento alienato, in considerazione della forza probatoria
dell’atto pubblico, dal quale risultava che il prezzo pattuito si riferiva al
solo immobile (CDT n. 80.2000.081 del 4 luglio 2000 in re A. B.P.).
2.4.
Il
contratto di compravendita dell’appartamento venduto dal ricorrente contiene le
seguenti clausole:
4.   Entro
fine marzo 2013, o anche prima se il conduttore dovesse lasciare l’appartamento
prima del termine previsto, la parte venditrice si impegna a pitturare l’intero
appartamento no. 25 e meglio: le pareti e il soffitto delle due camere in
bianco; le pareti ed il soffitto del corridoio in bianco; tutte le porte
(camere, bagno e cucina) internamente ed esternamente, compresi gli stipiti, in
bianco; le porte degli armadi in corridoio, in bianco.
6.   La
consegna in possesso avverrà oggi, 20 settembre 2012, con l’assunzione di
diritti ed obblighi, utili, oneri e rischi, nonché la partecipazione agli oneri
condominiali a norma di regolamento.
§.
Quale eccezione alle citate conseguenze della consegna in possesso,
rispettivamente del trapasso di proprietà le parti concordano che nel caso in
cui l’amministratore del condominio richieda alla compratrice il pagamento di
importi suppletivi relativi alla “riattazione completa dell’esterno della casa,
comprese le porte d’entrata agli appartamenti” dopo la consegna in possesso,
gli stessi saranno messi a carico del venditore.
I costi
delle nuove finestre vanno a carico dell’acquirente.
Non si
può negare che le spese indicate, sostenute dopo la sottoscrizione del contratto
di compravendita, costituiscano delle prestazioni cui il venditore si è
obbligato, pur non avendo alcun nesso diretto con il trasferimento della
proprietà immobiliare. Di conseguenza, gli importi pagati per la tinteggiatura
dell’appartamento e per il risanamento del condominio devono essere scorporati dal
valore di alienazione. Quest’ultimo si riduce pertanto di fr. 17'653.– e viene
stabilito in fr. 347’347.–.
3.
3.1.
Il
ricorrente considera poi deducibile dall’utile immobiliare
l’importo
di fr. 18'250.–, corrispondente all’onorario fatturato dalla __________ GmbH di
__________ per intermediazione nella vendita dell’appartamento.
3.2.
Secondo
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo
e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.
La possibilità di prendere
in considerazione le provvigioni presuppone l’esistenza di un contratto di
mediazione a’ sensi degli art. 412 ss. CO (
Reimann/Zuppinger/Schärrer
,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255;
Rumo
, Die Liegenschaftsgewinn- und die
Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 253;
Richner/Frei/Kaufmann
, Kommentar zum
harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, p. 1465;
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 255; RF
47/1992 p. 230); occorre cioè che la provvigione sia stata pagata
dall’alienante ad un terzo, poiché quest’ultimo gli ha indicato l’occasione per
concludere un contratto o ha agito da intermediario fra compratore e venditore.
Il mediatore non è dunque né un semplice consulente né un rappresentante, anche
se spesso è difficile distinguerlo da quest’ultimo. La principale differenza è
data dal fatto che il conferimento di una procura è un negozio giuridico
unilaterale, mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il mediatore non
riceve l’incarico di concludere direttamente il contratto in nome e per conto
del committente, ma quest’ultimo lo stipulerà in prima persona oppure ne
incaricherà un altro rappresentante. Sono, in particolare, esclusi dall’ambito
di applicazione della norma tutti i casi di rappresentanza legale, come per
esempio, quello del padre che agisce per conto del figlio oppure del tutore (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 255, con
riferimento a
Reimann/Zuppinger /Schärrer
,
op. cit., p. 257).
3.3.
Il mediatore deve essere
una terza persona. Il venditore o il compratore non può infatti far valere
provvigioni versate a sé stesso per sforzi intrapresi personalmente per la
vendita dell’immobile (DTF 103 Ia 24; inoltre,
Guhl
,
Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.
240;
Reimann/Zuppinger/Schärrer
, op.
cit., p. 256;
Weidmann/Grossmann/Zigerlig
,
Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 4. ediz., Berna 1987, p. 166;
Rumo
, op. cit., p. 253;
Richner/Frei/Kaufmann
, op. cit., pp. 1468-1470).
Vi è versamento di provvigioni a sé stessi anche se, pur essendovi indipendenza
formale tra committente e mediatore, vi è tuttavia identità di interessi; è il
caso dell’alienante che compensa la società di cui è azionista o amministratore
oppure della società anonima che versa una provvigione ad un’altra società
controllata dallo stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono
compensati per aver consentito di alienare l’immobile della comunione
ereditaria o della società, come pure della persona giuridica che versa una
provvigione ad un proprio organo (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 257, con riferimento a RF 47/1992 p. 227 e 229; StE 1987 B 44.13.5
n. 3; StE 1991 B 44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77;
inoltre CDT n. 80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).
3.4.
Nel caso
in esame, l’identità economica fra il ricorrente e la __________ GmbH è
pacifica. È vero, come sostenuto nel ricorso, che le quote sociali in
quest’ultima società sono detenute non dallo stesso contribuente bensì dalla __________
AG; tuttavia, le azioni di quest’ultima sono detenute dall’insorgente, come risulta
in modo inequivocabile dalla sua stessa dichiarazione d’imposta presentata all’autorità
fiscale del cantone di domicilio. Egli ne è del resto amministratore unico, con
firma individuale. Come ha sottolineato l’Ufficio di tassazione nella decisione
impugnata, appare anche perlomeno curioso che la società, che avrebbe funto da
mediatrice per la vendita dell’appartamento di __________, sia un’impresa che
gestisce un garage con pompa di benzina a __________ (__________).
Venendo
meno una condizione essenziale al riconoscimento di una provvigione, quale è
l’indipendenza giuridica e economica tra committente e mediatore (cfr., al
proposito, decisione TF 2C_119/2009 del 29 maggio 2009), la decisione
dell’autorità di tassazione deve senz’altro essere tutelata.
4.
Il
ricorso è pertanto parzialmente accolto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono poste parzialmente a carico del ricorrente, al quale viene riconosciuta
un’indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
parzialmente accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 24 ottobre 2013 è riformata nel senso
che il valore di alienazione è ridotto a fr. 347’347.–.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    600.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    680
.–
sono a
carico del ricorrente nella misura di un mezzo (fr. 340.–).
Al
ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 300.– per ripetibili.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
__________
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: