ti_gerichte · 12.2010.247 · 2011-11-14 · it
Locazione. Indicizzazione della pigione

Locazione. Indicizzazione della pigione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.11.2011 12.2010.247

Locazione. Indicizzazione della pigione

Incarto n.
12.2010.247
Lugano
14 novembre
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa – inc. n. DI.2006.1455
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 – promossa con istanza 21
novembre 2006 da
§
AO 1
rappr. dall’  RA
1 e dall’  RA 2
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
3
con la
quale ha chiesto l’aumento del canone di locazione a fr. 31
'261.10 mensili dal 1° gennaio 2007;
domanda
avversata dalla convenuta e che la Pretora, statuendo con sentenza 7 dicembre 2010, ha accolto per fr. 31
'250.25 mensili dal 1° gennaio 2007;
appellante
la convenuta che con appello 20 dicembre 2010 chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere l’istanza, con protesta di tasse, spese e
ripetibili;
mentre AO
1 con osservazioni 24 gennaio 2011 postula la reiezione del gravame,
pure
con protesta di tasse, spese e ripetibili;
richiamato
il decreto  11 maggio 2011 con il quale la Presidente di questa Camera ha
accertato che la sentenza impugnata non è esecutiva e ha dichiarato priva di
oggetto la domanda di conferimento di effetto sospensivo contestuale
all’appello;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti,
ritenuto,
in fatto:                    A.
AO 1, quale conduttrice, e AP 1, come locatrice, hanno
sottoscritto il 1° settembre 1999 un contratto di locazione (doc. B) avente per
oggetto un’area concernente l’ala nord, il corpo centrale del pianterreno
nonché il piano cantinato dello stabile situato sul fondo n. __________ RFD di __________
(ora __________), adibita in particolare a centro
fitness
e
wellness
.
Esse hanno previsto che tale contratto annullava quello precedentemente
stipulato il 26 ottobre 1995 tra la locatrice e __________ __________ (doc. D,
inc. DI.2005.1534). Siccome il contratto di locazione si riferiva ai locali
allora già occupati dalla conduttrice, la locazione è stata indicata aver
inizio il 1° gennaio 1998. Le parti hanno stabilito la scadenza del contratto
per il 31 dicembre 2008, salvo richiesta da parte della conduttrice di
continuazione del rapporto di locazione per altri sette anni, ovvero fino al 31
dicembre 2015. La pigione, da pagarsi in rate mensili anticipate, è stata
fissata in fr. 350
'
000.- annui
per i primi due anni e, poi, indicizzata una volta all’anno per il 1° gennaio
sulla base dell’indice nazionale dei prezzi al consumo 1° gennaio 1998. In merito alle spese accessorie il contratto di locazione prevede:
“
spese
accessorie: CHF 5
'
000.- (cinquemila) mensili quale acconto a
partire dal 01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al canone d’affitto.
Il
relativo conguaglio sarà da versare entro 30 (trenta) giorni dalla
presentazione del conteggio definitivo
”.
B.
C
on modulo ufficiale 13 settembre 2006 la locatrice ha comunicato
alla conduttrice un aumento del canone di locazione a fr. 31
'261.10 mensili dal 1° gennaio 2007 con la motivazione “pattuizione
contrattuale: art. 3 del contratto di locazione del 1.9.1999, il quale recita: il
canone d’affitto: CHF 350'000.- per anno, fisso per 2 anni
(1.1.1998-31.12.1999), in seguito indicizzato, al massimo una volta all’anno
per il 1° gennaio, sulla base dell’indice dei prezzi al consumo del 1.1.1998”
(doc. F).
Con istanza 16 ottobre 2006 all
’
Ufficio di conciliazione in materia di
locazione la conduttrice ha contestato tale aumento, ritenendo corretto,
“semmai”, fissare la pigione a fr. 225
'080.05 annui e
chiedendo a sua volta la riduzione della stessa a fr. 210
'000.- annui dal 1° gennaio 2000 a seguito della presenza, a suo dire, di difetti nell’ente condotto in locazione (inc. rich. UC). Il 14 novembre
2006 l’Ufficio di conciliazione ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc.
A).
C.
Con
istanza 21 novembre 2006 la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di
Lugano chiedendo l’aumento del canone di locazione a 31
'261.10
mensili dal 1° gennaio 2007. In occasione dell’
udienza
di discussione 5 febbraio / 1° marzo 2007 le parti si sono opposte alle domande
avversarie confermandosi nelle rispettive posizioni. La prima giudice ha
altresì congiunto l’istruttoria con quella di cui agli inc. DI.2005.1309,
DI.2005.1534 e DI.2005.1556. Esperita l’istruttoria, le parti hanno ribadito le
proprie pretese. Con sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha accolto l’istanza per
fr. 31
'250.25 mensili dal 1° gennaio 2007.
D.
Con
appello 20 dicembre 2010 la conduttrice chiede – previo conferimento
dell’effetto sospensivo al rimedio – la riforma del giudizio impugnato, nel
senso di respingere l
’
istanza.
Con osservazioni 24 gennaio 2011 la locatrice postula la reiezione del gravame.
L’11 maggio 2011 la Presidente di questa Camera ha accertato che la sentenza
impugnata non è esecutiva e ha dichiarato priva di oggetto la domanda di
conferimento di effetto sospensivo contestuale all’appello.
e considerato
in diritto:                  1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle
impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione
della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza
pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello
è applicabile il CPC-TI.
2.
Giusta l’art. 269b CO l
a pattuizione di
pigioni soggette all’adeguamento a un indice è valida soltanto se la locazione
è conclusa per cinque anni almeno e l’indice cui è fatto riferimento è quello
nazionale dei prezzi al consumo. Ai sensi dell’art. 270c
CO f
atta salva la
contestazione della pigione iniziale, ciascuna delle parti può contestare
innanzi l’autorità di conciliazione soltanto che l’aumento o la riduzione della
pigione domandato dalla controparte è fondato su una variazione dell’indice o
corrisponde a tale variazione.
3.
Accertato che le parti hanno pattuito una pigione soggetta a
indicizzazione, sulla scorta delle tabelle edite dall’Ufficio federale di
statistica, la Pretora ha adeguato la stessa a fr. 31
'250.25
dal 1° gennaio 2007. L’appellante invoca la presenza di difetti all’ente
condotto in locazione, che giustificherebbero una riduzione della pigione e il
rifiuto dell’aumento richiesto dalla locatrice (memoriale, pag. 4 segg.). Essa
afferma che l’indicizzazione deve quindi essere calcolata non sulla base della
pigione indicata dalla controparte, bensì su fr. 222'251.40 annui, sicché “il
calcolo corretto porterebbe” “semmai a un aumento a fr. 225'080.05 annui, pari
a fr. 18'756.70 mensili”. Sennonché, la conduttrice conclude asserendo che
“nessun aumento è quindi giustificato” (appello, pag. 15) e nelle proprie
richieste di giudizio chiede la reiezione dell’istanza.
4.
La conduttrice confonde la pigione prevista contrattualmente con
quella stabilita in funzione della presenza di difetti giusta l’art. 259d CO,
che vige dal momento della conoscenza dei medesimi da parte della locatrice
sino alla loro eliminazione. L’importo ottenuto a seguito di tale riduzione non
supplisce l’ammontare pattuito contrattualmente. L’indicizzazione – peraltro
prevista alla clausola n. 3 del contratto di locazione 1° settembre 1999
(doc. B) e la cui percentuale la conduttrice non contesta – è quindi
da calcolare sulla pigione contrattuale. Per tacere del fatto che in questa
procedura la conduttrice non ha chiesto la riduzione della locazione a seguito
di asseriti difetti.
5.
Di conseguenza
l’appello è respinto. Gli oneri processuali
seguono la soccombenza della conduttrice, che verserà alla locatrice un’equa
indennità per ripetibili. Il valore di causa – determinante anche per un
eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale – si ottiene sommando
l’aumento della pigione fino alla scadenza contrattuale del 31 dicembre 2015
(doc. B, clausola 2), e ammonta a fr. 42
'325.20.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 cpv. 2 CPC-TI, la vLTG e l’art. 13 cpv. 1 del
Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza
giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili,
pronuncia:              1.
L’appello 20 dicembre 2010 di AP 1
è respinto
.
2.
Gli
oneri processuali, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.    950.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
1
'
000.-
sono
posti a carico dell’appellante, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 800.- per
ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-    ;
-    e    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).