ti_gerichte · 12.2011.3 · 2011-01-18 · it
Locazione, contestazione della disdetta straordinaria per mora del conduttore nel pagamento del conguaglio delle spese accessorie -

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.01.2011 12.2011.3

Incarto n.
12.2011.3
Lugano
18 gennaio
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.295
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 9 settembre 2010
da
CO 1
rappr. da RA 2
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
1
con cui
l'istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dall’appartamento di 3 ½ locali
al secondo piano, interno 122, dello stabile denominato Residenza __________ in
via __________ a __________;
domanda
che la convenuta ha contestato e che il Pretore ha accolto con sentenza 17
dicembre 2010, dopo aver richiamato dal competente Ufficio di conciliazione
l’incarto relativo alla contestazione della disdetta promossa dalla convenuta;
appellante
la parte convenuta, che con appello 30 dicembre 2010 chiede l’annullamento
della sentenza del Pretore e la reiezione della domanda di sfratto, con
protesta di spese e ripetibili e previa ammissione al beneficio dell’assistenza
giudiziaria;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
considerato
in
fatto e in diritto
che con
contratto 27 luglio 1998 __________, in rappresentanza della proprietaria CO 1 ha dato in locazione a AP 1 un appartamento di 3 ½ locali al secondo piano, interno __________,
dello stabile denominato Residenza __________ in via __________
che il
contratto, di durata indeterminata, con prima scadenza possibile di disdetta il
31 luglio 1999, prevedeva tra l’altro il versamento mensile di una pigione di
fr. 1’080.- e di un acconto per le spese accessorie di fr. 90.-, con conguaglio
a fine esercizio (doc. A);
che con
lettera 21 aprile 2010 la nuova amministrazione dell’immobile, RA 2, constatato
che la conduttrice non aveva pagato il saldo dei conguagli delle spese
accessorie relativi ai periodi 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007, 2007/2008 e
2008/2009, per un importo complessivo di fr. 5'273.30, le ha assegnato in base
all’art. 257d CO un termine di 30 giorni per versare lo scoperto, con
l’avvertenza che in caso di mancato pagamento avrebbe avviato “la procedura di
disdetta” (doc. B);
che, non
essendo intervenuto alcun versamento nel termine impartito, l’8 giugno 2010
l’amministrazione ha disdetto il contratto per il 31 luglio 2010, mediante il
modulo ufficiale (doc. C);
che con
istanza 1° luglio 2010 (doc. D) la conduttrice, rappresentata dall’Associazione
svizzera inquilini, ha contestato la disdetta davanti all'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Giubiasco, il quale ha poi trasmesso
l'incarto alla Pretura, alla quale, con istanza del 9 settembre 2010, la
locatrice ha chiesto lo sfratto della stessa conduttrice dall’ente locato, da
essa non riconsegnato alla scadenza del 31 luglio 2010;
che con
il giudizio qui impugnato il Pretore, accertata l'esistenza del contratto di
locazione e della validità della relativa disdetta, ha decretato lo sfratto
immediato della convenuta dai locali da essa occupati, ha respinto la sua
istanza di ammissione all’assistenza giudiziaria e non ha prelevato tasse né ha
assegnato ripetibili;
che con
appello 30 dicembre 2010 la convenuta chiede, previa ammissione al beneficio
dell’assistenza giudiziaria, l’annullamento della sentenza del Pretore e la
reiezione dell’istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili;
che
l’appello non è stato intimato alla controparte;
che il Pretore,
accertato che la convenuta era in mora con il pagamento dei conguagli relativi
ai conteggi delle spese accessorie dal 2005 in poi, che l'istante aveva regolarmente diffidato la conduttrice a pagare gli arretrati entro 30 giorni e che
nessun pagamento era intervenuto nel termine assegnato, ha ritenuto valida la
disdetta straordinaria dell’8 giugno 2010 per la scadenza del 31 luglio 2010 e
ha così pronunciato lo sfratto dall’ente locato;
che la
convenuta contesta di poter essere considerata in mora nel pagamento dei
conguagli delle spese accessorie, adduce che le relative fatture non sono mai
state presentate, che essa si era dichiarata disposta a pagare degli acconti
trovandosi sotto pressione e al solo scopo di non essere sfrattata, e solleva
in questa sede contestazioni sulla correttezza dei conteggi delle spese
accessorie, rilevando di aver sempre pagato puntualmente la pigione e gli
acconti per le spese accessorie, sicché la disdetta e lo sfratto sono
ingiustificati e sproporzionati;
che la disdetta
straordinaria per mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d CO è ammissibile
anche in caso di mancato pagamento del conguaglio delle spese accessorie,
sempre che i conteggi siano esigibili e il locatore abbia dato al conduttore la
possibilità di prendere conoscenza dei documenti giustificativi (
Bohnet/Montini
, Droit du bail à loyer,
Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 11 ad art. 257d CO);
che
dall’istruttoria, in particolare dall’incarto richiamato dall’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Giubiasco (incarto 60/2010), risulta
che la conduttrice aveva ricevuto i conteggi delle spese accessorie, spediti
nel 2007, 2008 e 2009, e che nel 2009 si era rivolta all’Associazione svizzera
inquilini, la quale aveva ricevuto per esame i conteggi delle spese accessorie;
che il
contratto di locazione tra le parti prevede il diritto del conduttore di
esaminare i documenti giustificativi considerati per il conteggio delle spese
accessorie entro 20 giorni dalla notifica del conteggio, e il pagamento del
conteggio entro 30 giorni dalla sua notifica (doc. F, originale del contratto,
clausola b. 12.5 pag. 3);
che i
conguagli risultanti dai conteggi menzionati nella diffida 21 aprile 2010 sono
diventati esigibili 30 giorni dopo la loro notifica, avvenuta nel 2007, 2008 e
2009 (incarto richiamato dall’Ufficio di conciliazione) e non risulta siano
stati contestati in precedenza;
che già
nel 2007 la convenuta riconosceva di avere arretrati scoperti per i conguagli
delle spese accessorie (lettera 29 dicembre 2007, fascicolo UC richiamato), e
che a parte un versamento di fr. 1'000.- nel febbraio 2010, essa ha pagato solo
il canone di locazione e gli acconti di spese mensili, e non ha dato seguito
alle proposte di regolare il pagamento degli arretrati, come propostole
dall’istante ancora il 21 aprile 2010;
che i
conteggi sono stati prodotti anche all’udienza del 17 agosto 2010 presso
l’Ufficio di conciliazione (verbale, doc. E), e l’allora rappresentante della
convenuta li ha visionati, comunicando poi all’istante il 4 novembre 2010 che
la convenuta era disposta a pagare a rate l’importo di fr. 5'273.30 (doc. G),
proposta che non è stata accettata dalla controparte;
che le
contestazioni sulla correttezza dei conteggi delle spese accessorie, formulate
per la prima volta dalla convenuta in questa sede, sono irricevibili, così come
i nuovi documenti prodotti a sostegno dell’appello, visto il divieto posto
dall’art. 321 CPC-TI, applicabile ancora nella fattispecie (art. 405 CPC), a
nuove allegazioni e a nuove prove in sede di appello;
che
l’istruttoria ha dimostrato l’esistenza di uno scoperto di fr. 5'273.30 per i
conguagli delle spese accessorie dei conteggi relativi ai periodi 2004/2005,
2005/2006, 2006/2007, 2007/2008 e 2008/2009, noti alla convenuta,
rispettivamente alla sua precedente rappresentante, e che non è stato pagato
nel termine indicato nella diffida del 21 aprile 2010;
che
l’istante non aveva l’obbligo di produrre tutte le fatture con i conteggi, ma
solo di mettere a disposizione i documenti giustificativi a richiesta della
convenuta (contratto doc. F, clausola 12.5), né era tenuta ad accettare acconti
e a rinunciare allo sfratto, dopo che essa aveva offerto a più riprese alla
convenuta di saldare gli arretrati, da ultimo con la diffida di pagamento del
21 aprile 2010, senza esito;
che in
siffatte circostanze le conclusioni del Pretore sulla validità della disdetta
straordinaria reggono alle critiche dell’appellante;
che il
ricorso, del tutto infondato, deve così essere respinto già all’esame
preliminare dell’art. 313bis CPC;
che a
prescindere dall’indigenza dell’appellante la sua domanda di assistenza
giudiziaria in questa sede deve essere respinta, l’appello non presentando
alcuna possibilità di esito favorevole;
che la
convenuta deve dunque sopportare la tassa di giustizia e le spese di questa
sede (art. 148 CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla
parte istante, alla quale il ricorso non è nemmeno stato notificato;
che, ai
fini dell'impugnabilità della presente sentenza, il valore di causa è di fr.
15'300.- (canone di locazione fr. 1'275.- x 12 mesi) ritenuto che il contratto
di locazione, stipulato per tempo indeterminato, poteva essere disdetto al più
presto per il 31 luglio 2011;
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
pronuncia:
1.
L’appello 30 dicembre 2010 di AP 1
è respinto
.
2.
La
domanda di assistenza giudiziaria presentata da AP 1 è respinta.
3.
Le
spese della procedura d'appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 100.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
150.-
sono
poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
4.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).