ti_gerichte · 20.2004.4 · 2005-07-06 · it
espropriazione formale (indennità riconosciuta per zone R2)


Incarto n.20.2004.4-2

11/02

Lugano

6 luglio 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Claudio Morandi

ing. Eraldo Pianetti

segretaria
 giurista

Paola
 Carcano

statuendo
nella procedura di espropriazione promossa da

ISEP
 1

rappr.
 dal RA 1

contro

COES
 2

rappr.
 dallavv. PR 1

nell'ambito
 della formazione di unarea di giro alla strada di servizio mapp. no. 776 RFD
 di __________

relativamente
 al mapp. no. 348 di __________,

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato,in
fatto ed in diritto

1.1.1.
La strada di quartiere al mapp. no. 776 di __________ devia dalla cantonale a
nord del vecchio nucleo e serve la zona residenziale di __________ terminando
in una piazza di giro. Questultima, che si trova posta a cavallo dei mapp. no.
348 e 784 ed occupa una superficie che è tuttora di proprietà privata, ha preso
forma ed è stata asfaltata a spese delle proprietarie contestualmente
alledificazione del mapp. no. 348.In attuazione del vigente PR la procedura in oggetto è finalizzata a riscattarne
il sedime. Posto che lopera è già stata eseguita lintervento si riduce, sostanzialmente,
alla delimitazione ufficiale dellarea a catasto e sul terreno; in ragione del
costo contenuto è finanziato dalla gestione corrente senza che sia necessaria
lapprovazione del Consiglio Comunale (cfr. relazione tecnica).1.2. La part. no. 348, appartenente ad COES 2, è espropriata per ca. 36 mq
contro versamento di unindennità metrica di fr. 20.-; quale ulteriore
indennità il Comune ha offerto la rifusione delle spese anticipate per la
pavimentazione della piazza di giro quantificandole in fr. 80.- il mq per
complessivi fr. 2'880.- (cfr. tabelle di espropriazione).La proprietaria, con memoria 27.2.2002, ha dal canto suo notificato una pretesa
risarcitoria di fr. 330.- il mq per il terreno ed il rimborso dei costi in
ragione di fr. 137.53 il mq.Ludienza di conciliazione ed il sopralluogo hanno avuto luogo il 19.6.2002.

2.La
part. 348 ubicata il località __________ è così censita a RF:sub. a giardino                     mq     531sub. b accesso                   mq       53sub. c riale                           mq       12sub. D fabbricato abitato     mq     136totale                                    mq     732Il terreno è di conformazione abbastanza ampia e regolare ed è stato edificato
nel 1998/1999 con una casa di abitazione monofamiliare. La superficie
esproprianda copre la parte iniziale dellaccesso (sub. b), si presenta in
leggero declivio ed è pavimentata con asfalto.Libera da servitù e oneri fondiari, la particella è edificabile ed attribuita
alla zona residenziale estensiva R2.

3.3.1.Lespropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dallintervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se levento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).Lindennità consta, in particolare, dellintero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nellambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante lanno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).Lapplicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece lidentità con loggetto paragonato.
E tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che
costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e
dellevoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no.
27).In questottica le punte estreme  ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato  ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dellestimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).3.2. In mancanza di anticipata immissione in possesso lestimo si fonda sui
prezzi risultati dalle più recenti transazioni immobiliari (cfr. art. 19
Lespr.) riguardanti terreni liberi siti a __________ ed attribuiti alla zona
R2. Le indagini effettuate a tal fine presso i pubblici registri offrono i
seguenti risultati:- fr. 129.77 il mq per il mapp. no. 380 di mq 1310, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.5.2002 al d.g. 11201);- fr. 281.84 il mq per il mapp. no. 507 di mq 479, loc. __________ (iscr. a RF
il 6.6.2002 al d.g. 10777);- fr. 280.90 il mq per il mapp. no. 394 di mq 445, loc. __________ (iscr. a RF
il 10.6.2002 al d.g. 13543);- fr. 147.- il mq per uno scorporo di mq 204 del mapp. no. 357 aggiunti alla
part. no. 342, loc. __________ (iscr. a RF il 10.7.2002 al d.g. 16381);- fr. 247.- il mq per il mapp. no. 1069 di mq 1420, loc. __________ (iscr. a RF
il 11.9.2002 al d.g. 21463);- fr. 200.- il mq per uno scorporo di mq 21 del mapp. no. 370 aggiunti alla
part. no. 1069, loc. __________ (iscr. a RF il 13.12.2002 al d.g. 29370/71);- fr. 197.- il mq per il mapp. no. 1054 di mq 1780, loc. __________ (iscr. a RF
il 25.11.2002 al d.g. 27349). La superficie è parzialmente boschiva;- fr. 215.61 il mq per il mapp. no. 1055 di mq 1018, loc. __________ (iscr. a
RF il 21.2.2003 al d.g. 5733/4). La superficie è parzialmente boschiva;- fr. 150.- il mq per uno scorporo di mq 10 del mapp. no. 1055 aggiunti al
mapp. no. 399, loc. __________ (iscr. a RF il 18.7.2003 al d.g. 19009/10);- fr. 348.- il mq per il mapp. no. 23 di mq 534, loc. __________ (iscr. a RF il
27.11.2003 al d.g. 30018/19). Nel calcolo del valore metrico non è stata
considerata la superficie boschiva;- fr. 150.- il mq per il mapp. no. 1077 di mq 39, loc. __________ (iscr. a RF
il 28.10.2003 al d.g. 27609/10). Il fondo è censito come strada per mq 31 ed è
gravato con un onere di passo pedonale con ogni veicolo;- fr. 36.- il mq per il mapp. no. 540 di mq 42, loc. __________ (iscr. a RF il
25.11.2004 al d.g. 27964);- fr. 319.76 il mq per il mapp. no. 1092 di mq 516, loc. __________ (iscr. a RF
il 18.3.2005 al d.g. 6258/9).Su tali basi la pretesa risarcitoria dellespropriata appare eccessiva poiché
nellammontare equivale ai valori riscontrati nelle località più pregiate del
Comune quali sono __________, __________ e __________ che sono esposte verso
sud/est e che godono di un panorama imprendibile. __________, invece, pur
essendo una piacevole zona residenziale, è meno fortunata nella misura in cui è
ubicata in un leggero avvallamento al di sotto della strada cantonale. Ciò
considerato, prescindendo dai prezzi soluti per la cessione di semplici
scorpori e tenuto conto che lelenco delle transazioni attesta una certa
tendenza al rialzo dei valori locali, il valore medio di zona può essere
stabilito in fr. 300.- il mq.3.3. Il Comune ha offerto unindennità di fr. 20.- il mq argomentando che la
superficie esproprianda è terreno complementare e si presenta come sedime
stradale (cfr. verbale 19.6.2002).E detta complementare la porzione di terreno circostante un edificio che per
natura e dimensioni non può essere sfruttata per scopi edilizi e che, per
questo motivo, ravvisa un valore ridotto anche fino al 50% rispetto al valore
edilizio pieno (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 106; RDAT
1981 no. 65; TRAM 16.2.2004 N. 50.2003.2-4).Per prassi acquisita il concetto di terreno complementare potrebbe essere
applicato, semmai, alla superficie che contorna un immobile a reddito, non
invece a quella annessa ad un edificio monofamiliare. Questultima, infatti, costituisce
quello spazio verde e di respiro, di riconosciuta importanza, che normalmente
ogni casa dovrebbe avere verso larea pubblica e che perciò conserva il valore
edilizio pieno (cfr. RDAT 1983 no. 78 e 79; Wiederkehr, op. cit.,
p. 71; TRAM 24.8.1992 N. 8-9/91).Nella fattispecie concreta il fondo ospita unabitazione monofamiliare per cui
lo scorporo espropriato non ha connotazione di terreno complementare.Per altro verso, pur essendo utilizzato come accesso veicolare, non è gravato né
da oneri né da servitù di passo ed al momento delledificazione del fondo è
servito per il computo degli indici di edificabilità (cfr. incarto licenza
edilizia).Pertanto è da valutare a tutti gli effetti come terreno edificabile.La part. no. 348 è convenientemente urbanizzata e per forma e dimensioni
costituisce un buon terreno edilizio. In questottica rientra dunque nei canoni
del valore medio stabilito sopra.Di conseguenza lindennità è fissata in fr. 300.- il mq.

4.Nelle
tabelle di espropriazione il Comune ha offerto allespropriata il rimborso
delle spese sostenute per la pavimentazione del sedime occupato della piazza di
giro quantificandole in fr. 80.- il mq per complessivi fr. 2'880.- (fr. 80 x mq
36).Lespropriata, invece, ha sollecitato un rimborso di fr. 137.53 il mq documentando
la domanda con una distinta spese prodotta alludienza del 19.6.2002.Lindennizzo è riconducibile allart. 11 let. c Lespr. che ammette il
risarcimento di tutti gli altri pregiudizi subiti dallespropriato purché siano
prevedibili secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza
dellespropriazione.Un intervento di pavimentazione include la scarifica, la bonifica e la
pavimentazione del sedime e quindi i costi per il sottofondo, lasfalto e le
opere annesse che sul mercato edilizio normalmente sono quantificabili in fr.
80.- il mq.Per lo stesso pacchetto il consuntivo prodotto dallespropriata riporta una
spesa di fr. 5'300.- che non è condivisibile: innanzitutto perché è
manifestamente riferita a tutto laccesso (sub. b di 53 mq) e non alla sola
superficie espropriata (mq 36), ed in secondo luogo perché è eccessiva là dove
non risulta alcun motivo, ad esempio di ordine tecnico o altro, che
oggettivamente giustifichi un importo di fr. 100.- il mq.Ciò considerato lindennità indicata nelle tabelle desproprio di fr. 2'880.-
(fr. 80.- x mq 36) si rivela giustificata.La richiesta di risarcimento comprende inoltre i costi dei sagomati che la
proprietaria intendeva posare sullaccesso ma che ha dovuto restituire su
invito del Municipio (cfr. verbale del 19.6.2002). Per il ristorno del
materiale la distinta riporta un costo di fr. 345.- cui si aggiungono fr. 500.-
per il trasporto supplementare. Tuttavia, dovendo sapere, in virtù del PR, che
una parte dellaccesso privato era destinata a diventare una piazza di giro, la
proprietaria avrebbe dovuto informarsi preventivamente sulla pavimentazione
eseguibile. Non avendolo fatto ha agito a suo rischio e pericolo e di
conseguenza tali importi non possono essere rifusi.

Per
i quali motivi

richiamata
la Legge di espropriazione dell8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia:1.     Il ISEP 1 è tenuto a versare alla proprietaria del
mapp. no. 348 le seguenti indennità:1.1. fr. 300.- il mq per lespropriazione di ca. mq 361.2. fr. 2'880.- quale rimborso delle spese di pavimentazione

2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono
a carico del ISEP 1 con lobbligo di rifondere allespropriata fr. 1'000.- per ripetibili.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     La
segretaria giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Paola
Carcano