ti_gerichte · 12.1997.123 · 1997-07-28 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.07.1997 12.1997.123

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00123
Lugano
28 luglio 1997
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare in materia di locazione nella causa -
inc. no. DI.96.00447
della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con istanza 3 ottobre 1996
da
__________
rappr.
dall’avv. __________
contro
__________
rappr.
dall’avv. __________
con
cui l’istante ha chiesto la protrazione del contratto di locazione concernente
il __________ a __________ per due anni;
domanda
avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il
Segretario assessore ha integralmente respinto con sentenza 16 aprile 1997;
appellante
la parte istante con atto di appello 24 aprile 1997, cui è stato concesso
l’effetto sospensivo, con cui chiede l’accoglimento del gravame con protesta di
spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre
il convenuto con osservazioni 20 maggio 1997 ha postulato la reiezione
dell’appello, protestando spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
Ritenuto
in
fatto
A.
Con contratto 1°
agosto 1987 i signori __________ e __________ hanno concesso in locazione alle
signore __________ e __________ i locali formanti l’esercizio pubblico
“__________ ” a __________: il contratto, concluso a tempo determinato per 9
anni, con scadenza quindi il 31 luglio 1996, prevedeva una pigione mensile di
fr. 1’535.- indicizzati (doc. A).
In data 29 maggio 1995,
mediante una formale disdetta (doc. C), alle conduttrici è stato comunicato che
la locazione si sarebbe conclusa, come da contratto, il 31 luglio 1996.
B.
Dopo aver adito
l’Ufficio di conciliazione, il quale ha respinto ogni loro richiesta (doc. R),
__________ e __________, ora riunite nell’omonima società in nome collettivo,
con istanza 3 ottobre 1996 hanno chiesto al Pretore il riconoscimento di una
protrazione di 2 anni.
La parte istante
sottolinea innanzitutto di aver sempre ritenuto, sulla base delle assicurazioni
fornite dalla controparte, che il rapporto di locazione sarebbe continuato
anche dopo il 31 luglio 1996. In ogni caso -a suo dire- nella fattispecie la
concessione di una protrazione era del tutto giustificata, le ricerche di enti
sostitutivi poste in atto sino ad allora non avendo dato i frutti sperati:
l’esercizio pubblico risultava infatti essere determinante per la sopravvivenza
delle due gerenti; entrambe superavano i 50 anni di età, non potevano perciò
sperare di trovare un’altra occupazione nell’attuale congiuntura, né
disponevano di capitali per eventualmente finanziare un nuovo commercio;
d’altro canto, il locatore non aveva assolutamente provato che sua figlia fosse
intenzionata a gestire in prima persona l’esercizio pubblico.
C.
Nel corso
dell’udienza del 28 ottobre 1996, __________ si è integralmente opposto
all’istanza: egli contesta l’esistenza di effetti gravosi a carico della
controparte, alla quale va tra l’altro imputata una grave negligenza nella
ricerca di locali sostitutivi, e ribadisce l’urgente fabbisogno della figlia,
attualmente disoccupata.
D.
Con sentenza 16
aprile 1997 il Segretario Assessore ha integralmente respinto l’istanza.
Il giudice di prime cure,
dopo aver escluso l’esistenza di assicurazioni da parte del proprietario circa
un prolungamento della locazione oltre il termine contrattuale, ha accertato
che le conduttrici, oltre ad aver agito tardivamente, tutto sommato, non si erano
neppure adoperate nella ricerca di enti sostitutivi con la serietà e con la
diligenza che ci si poteva legittimamente attendere da loro: atteso che da
ormai parecchio tempo esse erano state informate circa la scadenza del
contratto, in base alla giurisprudenza tale negligenza comportava
l’impossibilità di concedere una protrazione. Parimenti, nemmeno gli altri
argomenti sollevati permettevano di accogliere la richiesta di una proroga:
l’età delle istanti, la mancanza di capitali da investire, la precaria
condizione economica ed il fatto che esse non si potevano lanciare in avventure
a rischio non erano in effetti circostanze tali da modificarsi favorevolmente
nel tempo, il che rendeva del tutto inutile la concessione di una protrazione;
non era altresì provato che la malattia del figlio della signora __________
potesse produrre degli effetti gravosi. In definitiva, non vi era perciò alcun
elemento di importanza tale da poter neutralizzare il legittimo interesse del
convenuto di mettere a disposizione della figlia l’ente locato, interesse per
altro già leso dal fatto che controparte a tutt’oggi, ad oltre 8 mesi dalla
scadenza del contratto, occupava ancora l’esercizio pubblico.
E.
Con appello 24 aprile
1997 la parte istante ha postulato l’accoglimento del gravame con protesta di
spese e ripetibili di primo e secondo grado.
L’appellante contesta
innanzitutto il fatto che il Segretario assessore abbia dato per scontato
l’esistenza di un fabbisogno proprio della figlia del convenuto, quando tale
circostanza non era stata invece provata. Il giudice di prime cure avrebbe
quindi trascurato di considerare gli elementi che permettevano di concedere una
protrazione: si pensi alla situazione personale ed economica delle gerenti, al
fatto che esse gestivano il locale da 9 anni ed alla loro difficoltà nel
reperire enti sostitutivi, anche a dipendenza delle loro limitate possibilità
finanziarie; nondimeno, esse affermano di essersi letteralmente fatte in
quattro per cercare una nuova soluzione. Nell’ambito di una prima protrazione,
come quella qui in esame, l’esigenza di ricerche di enti sostituivi andava
comunque esaminata con minor severità, tanto più che il periodo di disdetta di
un anno non era ancora sufficiente per trovare un altro ristorante.
Con decreto 29 aprile 1997
il presidente di questa Camera ha concesso al gravame l’effetto sospensivo
richiesto.
F.
Delle osservazioni 20
maggio 1997 del convenuto, con cui si postula la reiezione dell’appello con
protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto
1.
Lo scopo
dell’appello è quello di sottoporre ad una verifica il giudizio di primo grado
affinché l’autorità di ricorso abbia, se del caso, a riformarlo con un altro
diverso giudizio che quello sostituisce.
Per queste necessità e
finalità, l’art. 309 cpv. 2 lett. e CPC impone che l’atto d’appello, pena la
nullità (art. 309 cpv. 5 CPC), contenga le precise domande intese alla modifica
della decisione impugnata al fine di ottenere un giudicato favorevole alla
parte stessa che appella (
Rep
. 1933 p. 453, 1943 p. 41;
IICCA
15
aprile 1988 in re C. & G. S.n.c./A. SA, 3 ottobre 1988 in re A./B., 3 marzo
1989 in re S./M.M. SA, 16 luglio 1992 in re Z./G. SA, 6 luglio 1993 in re
C./D., 14 ottobre 1994 in re P. SA/P. e G., 10 luglio 1995 in re S. SA/D.M., 21
luglio 1997 in re C./R.C. SA).
Nel caso di specie,
l’appellante si limita a postulare l’accoglimento del gravame, protestando le
spese e le ripetibili di primo e secondo grado (cfr. appello p. 10): nella
misura in cui la parte non indica in che misura il giudizio di prime cure debba
essere riformato o ancora non specifica i motivi per cui lo stesso debba
eccezionalmente essere annullato, è pacifico che l’appello in questione non
adempie assolutamente queste esigenze formali, con la conseguenza che il
gravame stesso deve senz’altro essere considerato nullo
(
Cocchi/Trezzini
,
CPC, ad art. 309 n. 4). Essendo la parte appellante rappresentata da un
patrocinatore professionista -sia esso un avvocato o un praticante (il quale
agisce pur sempre sotto la sorveglianza e la responsabilità di quest’ultimo,
cfr. art. 7 cpv. 1 Ravv.)- non vi è del resto alcun valido motivo per
giustificare un minor rigore procedurale (
Cocchi/Trezzini
, op. cit.,
ibidem;
IICCA
10 luglio 1995 in re S. SA/D.M.).
2.
È perciò solo a
titolo abbondanziale che questa Camera prende posizione in merito all’eventuale
concessione di una protrazione a favore dell’istante.
3.
Secondo l’art. 272
cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine
della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che
nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L’autorità competente
pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare,
della loro situazione personale, familiare ed economica e dell’eventuale
fabbisogno proprio del locatore (art. 271 cpv. 2 lett. c-d CO).
Lo scopo della
legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza
nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una
sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (
SVIT
,
Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 12 ad art. 272 CO;
Higi
,
Commentario zurighese, 1996, N. 86 ad art. 272 CO;
SJ
1979 p. 585 no.
125;
sentenza ICCTF
19 ottobre 1981 in re V./S;
IICCA
13 gennaio
1994 in re A./B.-M. e lc., 12 febbraio 1995 in re L./C.).
Nel caso di specie una
complessiva valutazione degli atti permette senz’altro di confermare il giudizio
di primo grado.
3.1
Di principio
l’inquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta, rispettivamente
nell’imminenza della scadenza di un contratto a tempo determinato, quando è
escluso un suo eventuale rinnovo, deve farsi parte diligente ed intraprendere
quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero
dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli enti locati
sostitutivi: mentre nell’ambito di una prima proroga il giudice non pone al
proposito esigenze troppo rigorose (cfr.
mp
1/1991 p. 6;
DTF
110
II 254;
Rep
. 1990 p. 148;
IICCA
13 luglio 1992 in re W./A., 31
agosto 1992 in re G.-R./A., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in
re H. SA/ S. SA), di fronte ad una richiesta di seconda protrazione tale
esigenza deve essere assolutamente rispettata (art, 272 cpv. 3 CO). Il
Tribunale federale ha tuttavia recentemente precisato che se il locatore
comunica alla controparte con largo anticipo la disdetta del contratto -o
comunque ne conferma la scadenza- la prima protrazione potrà essere
riconosciuta, applicando per analogia le disposizioni più restrittive previste
per il secondo periodo di proroga, unicamente qualora il conduttore abbia
cercato seriamente una nuova sistemazione (
Rep
. 1990, p. 148;
IICCA
10 agosto 1990 in re Z.-G./H. SA con rif.).
Nel caso che ci occupa, è
pacifico che il convenuto ha confermato alla controparte con largo anticipo
(ben 14 mesi prima) che il contratto non sarebbe stato rinnovato oltre la
scadenza contrattuale; la conduttrice non ha tuttavia provato di essersi
adoperata con la necessaria serietà e diligenza nella ricerca di enti
sostitutivi -serietà e diligenza che, evidentemente, va tenuta anche nell’esame
delle offerte-, tanto è vero che in quel periodo ha provato di essersi
interessata, più o meno intensamente, unicamente a 6 oggetti: la soluzione
rappresentata dall’occupazione di un esercizio pubblico in __________ a
__________ era innanzitutto tutt’altro che realistica, atteso che lo stabile in
cui avrebbe dovuto sorgere il locale nemmeno era stato ancora edificato ed anzi
problemi di piano regolatore -che, a giudizio del teste __________, erano noti
alla signora __________ - ne impedivano concretamente la costruzione (testi
__________ e __________); quanto alle ulteriori ricerche, scartate dalle
conduttrici, il teste __________ ha affermato di aver segnalato loro un paio
esercizi pubblici disponibili (__________a __________, __________ a
__________), il teste __________ a sua volta ha riferito di altre due
trattative (di cui una con il __________ a __________) non andate in porto,
mentre il teste __________ riferisce come la parte istante abbia pure rifiutato
la proposta di occupare un altro bar a __________.
Queste ultime circostanze,
più che a favore della concessione di una protrazione, giocano però a suo
sfavore: le stesse provano in effetti l’esistenza di parecchie soluzioni
alternative nella regione; la parte istante non ha tuttavia voluto indicare in
causa per quali motivi una locazione di tali esercizi pubblici non potesse
entrare in considerazione: nella misura in cui il rifiuto da parte loro era
dovuto al fatto che il corrispettivo fosse troppo elevato -come è stato
espressamente il caso per il __________ (teste __________)- il diniego
dell’offerta non è tuttavia giustificato, ritenuto che lo scopo della proroga -seconda
o unica che sia- non risiede nel garantire al locatario, il più a lungo
possibile, il beneficio di un canone di locazione vantaggioso, inferiore a
quello di mercato (
DTF
105 II 198;
sentenza ICCTF
10 ottobre 1991
in re V./S.;
IICCA
19 settembre 1994 in re L./G.); inoltre, limitando la
ricerca ad oggetti entro un determinato limite di prezzo, dettato dalla loro
precaria situazione economica, esse hanno ancor di più circoscritto e reso
maggiormente difficoltosa la ricerca stessa (
IICCA
21 ottobre 1994 in re
B./C.), dimenticando con ciò che il conduttore che cerca locali equivalenti a
quelli che abbandona deve, al contrario, accettare di pagare le pigioni usuali
per quella categoria di oggetti o limitarsi a prendere in considerazione
superfici minori, se non vuole spendere di più di quello che versava
precedentemente (cfr.
IICCA
9 dicembre 1989 in re M./L. & Co., 11
luglio 1990 in re D.B./I.C. SA) e che d’altro canto egli non può nemmeno
accontentarsi di ricercare solamente la soluzione alternativa ideale, ma, se
del caso deve pure adagiarsi a prendere in considerazione una soluzione solo
transitoria (
sentenza ICCTF
24 ottobre 1988 in re L. SA/T. SA, in
Droit
du bail
1989 n. 27;
IICCA
8 febbraio 1993 in re I./G.A. SA, 19
settembre 1994 in re L./G.).
La protrazione è in casu
pertanto già esclusa per il fatto che l’istante non ha provato che le
(relativamente poche) offerte di locali sostitutivi pervenutele fossero tali da
non poter essere ragionevolmente accettate dalla stessa.
3.2
In realtà, esaminando
a fondo l’incarto, risulta che la domanda di protrazione -e la mancata
accettazione delle offerte di enti sostitutivi- non è stata invero dettata
dalla difficoltà nel reperire locali alternativi idonei alle loro esigenze,
bensì dall’indecisione delle istanti stesse: davanti all’UC (cfr. doc. G p. 2)
esse hanno infatti pacificamente ammesso che la signora __________ avrebbe
voluto lavorare ancora per due anni e che solo a quel momento avrebbe deciso se
cessare la sua attività con la socia o continuarla immettendo nuovi capitali; è
in sostanza questa situazione di insicurezza ad aver indotto la parte istante
ad inoltrare la richiesta di protrazione, tanto è vero che a quel momento la
signora __________ -la cui situazione economica era ancor più precaria- non
sapeva come comportarsi, cioè se accettare la proposta formulatale di lavorare
come dipendente, se aprire un nuovo esercizio pubblico da sola, oppure ancora
se aspettare che l’altra socia confermasse la sua disponibilità a continuare la
società (doc. G p. 2).
Atteso che lo scopo della
protrazione non è quello di concedere alle conduttrici il tempo per risolvere i
loro problemi interni o ancora affinché esse abbiano concretamente a decidersi
sul da farsi, la proroga, anche per questo motivo, non può essere concessa.
3.3
È pacifico che di
principio ogni cessazione del rapporto di locazione può comportare per il
conduttore degli inconvenienti: la protrazione può tuttavia entrare in linea di
conto unicamente nel caso in cui dalla disdetta -o dalla scadenza del
contratto- al conduttore stesso derivasse un pregiudizio maggiore di quello che
gli sarebbe occorso nel caso in cui avesse abbandonato gli enti locati in uno
stadio successivo (
DTF
102 II 255;
IICCA
10 agosto 1990 in re
Z.-G./H. SA).
Ora, va rilevato come
l’unico grave inconveniente asserito nel caso di specie dalle conduttrici sia
quello che deriva loro dal dover abbandonare l’attività commerciale, dalla
quale esse -soprattutto la signora __________mentre per la signora __________
la situazione è diversa- ricavano il loro sostentamento (cfr.
SVIT
, op.
cit., N. 39 ad art. 272 CO): a prescindere dal fatto -appena esaminato sub
cons. 3.1- che esse erano comunque tenute a ricercare soluzioni sostitutive
anche non ideali, non può tuttavia essere disatteso che nel caso concreto la
concessione di una proroga di due anni in ogni caso non avrebbe consentito alle
conduttrici di porre rimedio in modo definitivo ai disagi che si
presenterebbero ora, tanto è vero che esse non potrebbero comunque arrivare
all’età della pensione.
Le altre circostanze
sollevate non rivestono per contro il carattere di un effetto gravoso, che
potrebbe essere alleviato con la concessione di una protrazione.
In particolare, il
Tribunale federale ha a più riprese affermato che il fatto di essere costretti
a trasferire il proprio commercio non comporta ancora eo ipso motivo di
accoglimento della domanda di protrazione (
DTF
102 II 255, 105 II 197;
IICCA
12 febbraio 1995 in re L./C.). La durata pluriennale del contratto di locazione
non risulta inoltre determinante per ammettere un effetto gravoso, anche se la
stessa invero costituisce un indizio circa il radicamento dell’attività
commerciale in quel luogo (
SVIT
, op. cit., N. 19 e 20 ad art. 272 CO;
cfr. sentenza
IICCA
citata). Quanto infine all’eventuale assicurazione
fornita loro dal convenuto circa un prolungamento del contratto, la stessa non
è stata minimamente provata.
4.
In tali circostanze,
ritenuto inoltre che per principio se le parti hanno concluso un contratto a
tempo determinato -ed a maggior ragione se, come nel caso di specie, di lunga
durata- una protrazione della locazione andrebbe concessa solo nei casi di
rigore, dato che le stesse parti contraenti avevano stabilito di comune accordo
il momento in cui il contratto si sarebbe dovuto concludere (
Giger
, Die Erstreckung
des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80;
SVIT
, op.
cit., N. 14 ad art. 272 CO;
Higi
, op. cit., N. 213 ad art. 272 CO;
IICCA
12 febbraio 1995 in re L./C.), soppesati gli interessi in gioco, tutto sommato
non si possono ravvisare gli estremi per concedere una proroga.
In ogni caso non può
essere disatteso che, pur non adempiendo le premesse per l’ottenimento di una
protrazione, nelle more di questo giudizio l’appellante in pratica ha già
potuto usufruire di quasi un anno di proroga (pari a metà di quella da lei
postulata).
5.
L’appello, di chiaro
carattere dilatorio, è pertanto respinto sia in ordine sia nel merito.
La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 24 aprile
1997 __________
è respinto.
II.
Le spese della
procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia                                    fr.
580.-
b) spese                                                      fr.
20.-
Totale                                                           fr.
600.-
da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte
appellata fr. 600.- per ripetibili.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione alla Pretura
del distretto di Bellinzona
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario