ti_gerichte · 12.2001.185 · 2002-08-21 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 21.08.2002 12.2001.185

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00185
Lugano
21 agosto
2002
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa a procedura
accelerata -inc. no. EF.2000.00604 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 5- promossa con petizione 7 aprile 2000 da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
con cui
l’attrice ha chiesto di accertare la sua proprietà sugli oggetti inventariati
sotto i n. da 13 a 22 del verbale d'inventario n. __________ dell'UEF di Lugano
e di annullare il diritto di ritenzione fatto valere sugli stessi dalla
convenuta;
domande
avversate dalla convenuta che in risposta ha postulato la reiezione della
petizione e con ciò la conferma del diritto di ritenzione, in subordine per la
somma di fr. 7'134.-, e che il Pretore con sentenza 19 ottobre 2001 ha
integralmente respinto;
appellante
l'attrice con atto di appello 5 novembre 2001, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
convenuta con osservazioni 14 dicembre 2001 postula la reiezione del gravame o
in subordine il suo parziale accoglimento come indicato in risposta, il tutto
con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 7 novembre 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con
contratto 19 gennaio 1998 (doc. 2) __________ ha concesso in locazione a
__________ una parte del pianterreno dell'ex stabilimento sito sulla part. n.
__________ RFD di __________: la pigione mensile è stata concordata in fr.
3'000.- nel 1998, in fr. 4'000.- nel 1999 e in fr. 5'000.- nel 2000.
2.
Essendo
la conduttrice in mora con il pagamento delle pigioni e delle spese accessorie
relative al periodo febbraio - giugno 1999, per complessivi fr. 32'195.25, la
locatrice, in data 9 giugno 1999 (doc. 4), ha chiesto all'UEF di Lugano
l'erezione di un inventario sui beni presenti nell'ente locato: al momento dell'esecuzione
dell'inventario, avvenuta il 25 giugno e completata il 13 luglio (n.
__________, doc. 5), la conduttrice ha fatto notare che i beni inventariati da
15 a 22 appartenevano alla __________. Il successivo pagamento degli importi
insoluti ha indotto la locatrice a non dar seguito alla procedura.
3.
Preso
atto del mancato pagamento delle pigioni e delle spese accessorie del periodo
ottobre - dicembre 1999, per fr. 16'000.-, e informata che terze persone
stavano asportando dall'ente locato alcuni macchinari, la locatrice, il 9
dicembre 1999, ha fatto allestire un nuovo inventario (n. __________): in
quell'occasione, il presidente della __________, presente in loco, ha fatto
verbalizzare che i beni da 13 a 22 erano di proprietà di quella società (doc.
F). L'inventario è stato in seguito convalidato con l'inoltro del PE n.
__________ (doc. 7), l'opposizione al quale è stata successivamente ritirata
dalla debitrice (doc. 8).
Avendo la
locatrice confermato il suo diritto di ritenzione su quei beni, l'UEF ha
assegnato alla __________ il termine ex art. 109 LEF per contestare quel
diritto (doc. G).
4.
Con
la petizione in rassegna quest'ultima società ha chiesto di accertare la sua
proprietà sugli oggetti registrati sotto i n. da 13 a 22 del verbale
d'inventario n. __________ , a suo dire acquistati con contratto 18 giugno 1999
(doc. A), e di annullare il diritto di ritenzione fatto valere sugli stessi
dalla locatrice: essa pretende in effetti di aver regolarmente soluto le
pigioni dovute alla sublocatrice (art. 268 cpv. 2 CO, cfr. doc. E); sostiene
inoltre che la convenuta, la quale oltretutto sapeva o comunque doveva sapere
che la conduttrice non era più proprietaria di quei beni, non aveva provveduto
a disdire il contratto, ciò che le impediva di eventualmente richiamarsi
all'art. 268a cpv. 2 CO; infine fa notare che, allorché erano stati
inventariati, i beni non si trovavano più nei locali locati alla __________.
5.
Di
diverso avviso la convenuta, la quale ha innanzitutto contestato che la controparte
fosse l'effettiva proprietaria dei beni in discussione, ritenendo simulato il
contratto di compravendita. Fosse anche provata la proprietà dell'attrice sugli
stessi, ciò non avrebbe ad ogni buon conto pregiudicato il suo diritto di
ritenzione, visto e considerato che la convenuta non era stata informata
dell'esistenza di un contratto di sublocazione, fermo restando che, se per
ipotesi lo fosse anche stata, sulla base di quanto ritenuto da un assunto
dottrinale (
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 47 ad art. 268-268b CO), il suo
diritto avrebbe in ogni caso dovuto essere ammesso per fr. 7'134.-, pari alla
differenza tra quanto spettava alla locatrice principale e quanto era ancora
dovuto alla sublocatrice; d'altro canto, l'art. 268a cpv. 2 CO non imponeva assolutamente
al locatore di disdire il contratto; l'attrice commetteva infine un manifesto
abuso di diritto allorché affermava che al momento dell'erezione
dell'inventario i beni non si trovavano più nell'ente locato.
6.
Il
Pretore, con il giudizio qui impugnato, ha respinto la petizione, ritenendo in
sostanza che il contratto di compravendita fosse effettivamente simulato e che
dunque i beni in questione fossero ancora di proprietà della conduttrice.
7.
Dell'appello
dell'attrice, che contesta l'esistenza di un negozio simulato e per il resto
ribadisce le argomentazioni già sollevate in prima sede, e delle osservazioni
della convenuta, che invece postula la reiezione del gravame, si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
8.
Contrariamente
a quanto addotto dal primo giudice, nel caso di specie questa Camera non
ritiene tutto sommato di poter confermare l'esistenza di un contratto di
compravendita simulato (art. 18 CO), concluso al solo scopo di sottrarre alla
convenuta la garanzia sulle eventuali -ma comunque limitate- pigioni insolute
da __________, gli indizi in senso contrario evocati dal Pretore non essendo
assolutamente decisivi, tanto più a fronte dell'effettivo pagamento,
documentato (cfr. doc. H), del prezzo concordato di fr. 100'000.-: il fatto che
il contratto in questione sia stato concluso successivamente all'inoltro della
domanda di inventario 9 giugno 1999 ma prima della sua effettiva erezione, non
è innanzitutto significativo, non essendo stato provato -nonostante i sospetti
evocati dalla parte nel doc. 5bis- che la venditrice fosse stata
preventivamente avvertita dai funzionari dell'UEF; la circostanza che su alcuni
di quei beni vi fosse una riserva di proprietà a favore di una terza società,
verosimilmente sottaciuta all'acquirente, non prova a sua volta nulla, se non
l'eventuale malafede della venditrice, nei cui confronti l'attrice ha in
effetti dichiarato di aver inoltrato denuncia penale; nemmeno il fatto che in
occasione del primo inventario non risulti la rivendicazione dell'attrice sui
beni n. 13 e 14 appare significativo, atteso che in quell'occasione era stata
la __________ (cfr. doc. 5) e non l'attrice stessa, a cui evidentemente
l'errore non sarebbe sfuggito, a far verbalizzare la contestazione;
l'incongruenza, questa sì manifesta, dovuta al fatto che in base al contratto
(clausola 2) il prezzo avrebbe dovuto essere pagato in contanti alla firma
dello stesso ed è stato invece corrisposto 3 giorni dopo mediante bonifico
bancario, non è a sua volta decisiva, atteso che in ogni caso lo stesso è stato
soluto; non particolarmente significativi sono infine il fatto che le parti
abbiano previsto nel contratto una clausola speciale relativa alla garanzia per
evizione senza menzionare quella per difetti (clausola 4), e il fatto che il
contratto di sublocazione (di cui si dirà meglio più oltre, doc. B) prevedesse
un corrispettivo pari a metà di quello concordato con la convenuta
rispettivamente che lo stesso sia stato in seguito disdetto, senza che
l'attrice lo abbia contestato, per il solo fatto -oltretutto erroneo- che esso
non riportava la data della sua sottoscrizione (cfr. doc. C).
Quanto
precede, se da un lato permette di confermare che i beni in questione
appartenevano all'attrice, dall'altro non comporta però ancora la riforma del
primo giudizio, atteso che la domanda di accertamento della proprietà postulata
dall'attrice non può essere oggetto di una richiesta di giudizio nell'ambito
della presente procedura accelerata, ove si tratta unicamente di stabilire il
benfondato o meno del diritto di ritenzione vantato dalla convenuta (cfr. doc.
G).
9.
Accertato
che i beni qui in discussione non erano della conduttrice __________ ma
dell'attrice, si tratta ora di esaminare se ed eventualmente in quale misura la
locatrice convenuta possa vantare un diritto di ritenzione sugli stessi.
9.1
Mentre
l'art. 268 cpv. 1 CO prevede che per la pigione annuale scaduta e per quella
del semestre in corso, il locatore di locali commerciali ha un diritto di
ritenzione sulle cose mobili che vi si trovano e servono al loro uso e
godimento, il cpv. 2 della norma e l'art. 268a cpv. 2 CO regolano la situazione
in caso di oggetti del subconduttore o di terze persone: la prima stabilisce
che il diritto di ritenzione del locatore si estende agli oggetti introdotti
dal subconduttore, ma solo nella misura in cui questi non abbia pagato la
pigione al sublocatore; giusta il secondo, se il locatore apprende solo durante
la locazione che le cose introdotte dal conduttore non gli appartengono, il suo
diritto di ritenzione su queste cose si estingue, eccetto che dia la disdetta
per la prossima scadenza.
Ritenuto
che l'esito della lite dipende in definitiva dalla questione a sapere se gli
oggetti presenti nell'ente locato siano stati introdotti da un subconduttore
oppure da un semplice terzo, occorre in primo luogo esaminare quale sia la
posizione che può in concreto essere riconosciuta all'attrice.
Nel caso
di specie l'istruttoria di causa ha permesso di accertare che l'attrice, il 29
luglio 1999, aveva sì sottoscritto un contratto di sublocazione con __________
(doc. B), ma che lo stesso non è mai stato annunciato per consenso alla
locatrice principale, la quale in effetti ne è venuta a conoscenza solo al
momento dell'erezione del secondo inventario, il 9 dicembre 1999 (cfr. doc. 11
e 12). Ora, poiché secondo la dottrina maggioritaria (
Weber/Zihlmann
,
Basler Kommentar, 2. ed., N. 4 ad art. 262 CO;
Permann/Schaner
,
Kommentar zum Mietrecht, N. 27 ad art. 262 CO;
Permann
, Schweizerisches
Obligationenrecht Handkommentar, n. 6 ad art. 262 CO;
Honsell
,
Schweizerisches Obligationenrecht - Besonderer Teil, 5. ed., Berna 1999, p.
212;
Zihlmann
, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995, p. 92;
Lachat
,
Le droit du bail, Losanna 1997, p. 381;
Nordmann
, La sous-location, Neuchâtel
1998, p. 13 e seg.; contra:
Higi
, op. cit., N. 58 ad art. 262 CO), il
mancato avviso da parte del sublocatore (cosiddetta "sublocazione senza
richiesta d'autorizzazione") è sostanzialmente ininfluente per l'esistenza
del rapporto di sublocazione se, come nel caso di specie, il locatore
principale non può far valere alcuno dei motivi di rifiuto di cui all'art. 262
cpv. 2 CO, nel caso concreto non vi è dubbio che all'attrice debba senz'altro
essere riconosciuta la qualifica di subconduttrice ai sensi dell'art. 268 cpv.
2 CO; tanto più che, se, per ipotesi, si volesse anche seguire la minoranza
degli autori e con ciò assimilare il caso che qui ci occupa a quello
-concettualmente diverso- della "sublocazione non autorizzata",
l'esito non sarebbe diverso, visto e considerato che la dottrina più recente è
comunque pressoché concorde nel confermare anche in questo caso l'applicazione
dell'art. 268 cpv. 2 CO (
ZR
53 p. 10 Nr. 5;
Höchli
, Der
Untermietvertrag, Zurigo 1982, p. 60 e seg.;
Eugster
, Das Retentionsrecht
des Vermieters und Verpächters für Miet- und Pachtzinsforderungen, in
BlSchkG
1990 p. 5;
Guhl
, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. ed., Zurigo
2000, p. 425; per il caso specifico della "sublocazione senza richiesta
d'autorizzazione":
Heinrich
, Die Untermiete, p. 208 e seg. che
confuta in modo convincente la tesi opposta di
Higi
, op. cit., N. 48 ad
art. 268-268b CO).
9.2
Accertata
così l'applicazione nella fattispecie dell'art. 268 cpv. 2 CO, si tratta ora di
esaminare se al momento del secondo inventario l'attrice fosse o meno in mora
nei confronti della sublocatrice con riferimento al pagamento del corrispettivo
e delle spese accessorie.
Visto
l'accordo di cui al doc. E, in base al quale la pigione dovuta a __________ dal
1° agosto al 13 dicembre 1999 di complessivi fr. 8'866.- è stata compensata con
altri crediti spettanti all'attrice, il quesito deve essere senz'altro risolto
per la negativa, sicché in definitiva la convenuta non può vantare alcun
diritto di ritenzione sui beni qui in discussione.
Ritenuto,
come detto, che il subconduttore non è in concreto in mora nei confronti del
sublocatore, la convenuta non può infine prevalersi dell'assunto dottrinale di
Higi
(op. cit., N. 47 ad art. 268-268b CO) -per altro smentito proprio dagli autori
a cui egli aveva fatto riferimento (
Oser/Schönenberger
, Zürcher
Kommentar, N. 32 ad art. 272 v.CO)- secondo cui nel caso in cui la pretesa del
locatore principale ecceda quella del sublocatore il subconduttore andrebbe
considerato, nell'ottica del diritto di ritenzione, alla stregua di un terzo.
10.
Ne
discende il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 5 novembre 2001 di __________
è parzialmente accolto.
Di
conseguenza
la sentenza 19 ottobre 2001 della Pretura del distretto di
Lugano, Sezione 5, è così riformata:
1.
La petizione è parzialmente
accolta.
§
Il
diritto di ritenzione fatto valere dalla __________, sugli oggetti inventariati
sotto i n. da 13 a 22 del verbale d'inventario __________ dell'UEF di Lugano è
annullato.
2.
La
tassa di giustizia e le spese, in complessivi fr. 1'500.-, da anticiparsi
dall'attrice, restano a suo carico per 1/4 e per la rimanenza sono poste a
carico della convenuta, che rifonderà all'attrice fr. 2'000.- per ripetibili
parziali.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    750.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
800.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico per 1/4 e per la rimanenza
sono poste a carico dell'appellata, che rifonderà all'appellante fr. 500.- per
parti di ripetibili di appello.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 5
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario