ti_gerichte · 20.2004.5-3 · 2006-03-10 · it

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R2)

Tessin Tribunale di espropriazione 10.03.2006 20.2004.5-3
Tessin Tribunale di espropriazione 10.03.2006 20.2004.5-3
Ticino Tribunale di espropriazione 10.03.2006 20.2004.5-3

Incarto n.
20.2004.5-3
18/02
Lugano
10 marzo 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Eraldo Pianetti
arch. Ferruccio Robbiani
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione avviata da
ISEP
1o
rappr.
dal __________, RA 1
contro
COES
2
rappr.
dall’avv. PR 2
nell'ambito
dei lavori di sistemazione stradale e di formazione di un marciapiede tra le
rotonde di S__________ e S__________ nel territorio del Comune di M__________
relativamente
al mapp. n. 527 di M__________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione di Via C__________ nel Comune
di M__________, strada già esistente che collega le rotonde di S__________ e di
S__________.
Il progetto, che implica espropriazioni varie, porta il tratto stradale lungo circa
280 ml ad una sezione carreggiabile uniforme di 6 ml e prevede sia la
costruzione di un nuovo marciapiede sul lato a valle di ml 1.50, sia la posa di
misure di moderazione del traffico mediante una pavimentazione diversificata ed
un’isola spartitraffico.
Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 20.3 al
19.4.2002.
1.2. La messa in esecuzione del progetto coinvolge il mapp. no. 527
appartenente a COES 2. Secondo la tabella pubblicata il fondo è espropriato in
ragione di mq 57 ed occupato temporaneamente per mq 77 contro versamento di
un’indennità di fr. 300.- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq; la tabella
include pure un indennizzo di fr. 2'352.- per l’estirpazione di piante
esistenti tuttavia condizionato ad un danno effettivo.
Con memoria 18.4.2002 l’espropriato ha ricordato che il fondo è coltivato a
vigneto sottolineandone l’importanza commerciale e socio/culturale. Da ciò l’opposizione
all’espropriazione siccome priva di interesse pubblico e contraria al principio
di proporzionalità e la pedissequa domanda di modifica dei piani intesa a
spostare l’espropriazione sull’altro lato della carreggiata.
All’udienza dell’8.10.2002 l’espropriato ha confermato le sue argomentazioni,
mentre l’ente espropriante ha rinunciato all’occupazione temporanea ed ha
completato l’offerta di indennizzo proponendo un risarcimento di fr. 80.- per
ogni ceppo di vite che dovesse essere soppresso.
1.3. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto come pubblicato,
respingendo contestualmente l’opposizione e la domanda di modifica dei piani,
con sentenza del 17.4.2003 cresciuta incontestata in giudicato.
L’immissione in possesso è stata accordata a far tempo dal 14.6.2004 (cfr.
decreto 24.6.2004).
2.
Il
mapp. no. 527 è ubicato in località M__________, a monte di Via C__________ ed
è così censito a RF:
sub. a) coltivo vignato       mq      7500
sub. b) sentiero                 mq          13
sub. C) ripostiglio              mq            9
totale                                 mq      7522
Si tratta di un ampio fondo destinato a vigneto, in parte pianeggiante ed in
parte in leggero declivio, attribuito dal vigente PR alla zona edificabile R2.
3.
3.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2 Posta l’anticipata immissione in possesso al 14.6.2004,
l’estimo si fonda sui prezzi risultanti dalle
transazioni immobiliari stipulate nei pochi anni precedenti (cfr. art. 19
Lespr.) e riguardanti terreni liberi siti a M__________ in zona R2. Le indagini
effettuate a tal fine presso i pubblici registri risalgono fino al 2000 ed offrono
i seguenti risultati:
nel 2004
- fr. 367.82 per il mapp. no. 1975 di mq 435, loc. M__________ (iscr. a RF il
27.2.2004 al d.g. 1944). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito
dell’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 471.77 il mq per le part. no. 2046 di mq 549 e 672 di mq 2457, loc. Z__________
(iscr. a RF il 19.5.2004 al d.g. 4133). Il prezzo al mq qui riportato prescinde
dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;
nel 2003
- fr. 271.22 il mq per il mapp. no. 525 di mq 483, loc. G__________ (iscr. a RF
il 24.10.2003 al d.g. 8707);
- fr. 408.90 per il mapp. no. 766 di mq 592, loc. B__________ (iscr. a RF il
7.11.2003 al d.g. 9018). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dal sedime
censito come strada di mq 73;
- fr. 410.- il mq per la part. no. 1999 di mq 378 con quota di comproprietà
coattiva di 1/3 sulla strada al mapp. no. 2000, loc. S__________ (iscr. a RF
l’8.10.2003 al d.g. 8211);
- fr. 371.06 il mq per la part. no. 2002 di mq 698 con quota di comproprietà
coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 22.4.2003 al d.g. 3826);
- fr. 335.90 il mq per la part. no. 2015 di mq 390, loc. G__________ (iscr. a
RF il 9.7.2003 al d.g. 6014);
- fr. 369.16 il mq per la part. no. 2016 di mq 856 con quota di comproprietà
coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 17.9.2003 al d.g. 7642);
- fr. 390.- il mq per la part. no. 2022 di mq 378, loc. B__________ (iscr. a RF
il 27.8.2003 al d.g. 7114);
- fr. 442.28 il mq per le part. no. 2045 di mq 500 e 672 di mq 2457, loc. Z__________
(iscr. a RF il 18.12.2003 al d.g. 10498). Il prezzo al mq qui riportato
prescinde dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;
nel 2002
- fr. 400.- il mq per la part. no. 546 di mq 983, loc. B__________ (iscr. a RF
il 6.3.2002 al d.g. 1725);
- fr. 370.- il mq per la part. no. 1994 di mq 600 con quota di comproprietà
coattiva di 27/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 29.5.2002 al d.g. 4038);
nel 2001
- fr. 55.34 il mq per la part. no. 298 di mq 253, loc. P__________ (iscr. a RF
il 21.5.2001 al d.g. 3591);
- fr. 335.- il mq per la part. no. 340 di mq 414, loc. M__________ (iscr. a RF
il 19.11.2001 al d.g. 8786);
- fr. 413.79 il mq per la part. no. 1984 di mq 1450, risultante dalla
precedente lottizzazione della part. no. 577, loc. C__________ (iscr. a RF il
28.6.2001 al d.g. 4482);
- fr. 333.17 il mq per la part. no. 1913 di mq 410 con quota di comproprietà
coattiva di 19/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF
il 23.2.2001 al d.g. 1654);
- fr. 384.10 il mq per la part. no. 1914 di mq 390 con quota di comproprietà
coattiva di 38/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF
il 10.5.2001 al d.g. 3336);
- fr. 321.57 il mq per la part. no. 1915 di mq 402 con quota di comproprietà
coattiva di 15/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF
il 25.9.2001);
- fr. 300.- il mq per 185 mq scorporati dalla part. no. 1926 di mq 491 ed
aggiunti alla part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà coattiva di
8/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 15.6.2001
al d.g. 4142);
- fr. 355.88 il mq per la part. no. 1926 di mq 306 con quota di comproprietà
coattiva di 14/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 27.8.2001 al d.g. 6260);
nel 2000
- fr. 217.80 il mq per la part. no. 279 di mq 699, loc. P__________ (iscr. a RF
il 4.12.2000 al d.g. 9536);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 294 di mq 665, loc. P__________ (iscr. a RF
il 24.5.2000 al d.g. 4026);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 301 di mq 802, loc. F__________ (iscr. a RF
il 31.5.2000 al d.g. 4229);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 526 di mq 505, loc. G__________ (iscr. a RF
il 24.5.2000 al d.g. 4025);
- fr. 400.- il mq per la part. no. 1982 di mq 540, risultante dalla precedente
lottizzazione della part. no. 1618, loc. M__________ (iscr. a RF il 14.6.2000
al d.g. 4597);
- fr. 325.44 il mq per la part. no. 1928 di mq 507 con quota di comproprietà
coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 14.7.2000 al d.g. 5315). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito
dell’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 362.01 il mq per la part. no. 1976 di mq 447 con quota di comproprietà
coattiva di 1/2 sulla strada al mapp. no. 1974, loc. M__________ (iscr. a RF il
31.5.2000 al d.g. 4227);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà
coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 13.4.2000 al d.g. 3033);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 1980 di mq 505, loc. G__________ (iscr. a RF
il 24.5.2000 al d.g. 4023);
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1981 di mq 559, loc. F__________ (iscr. a RF
il 24.5.2000 al d.g. 4024).
Prescindendo da qualche picco massimo e minimo, che come ricordato in
precedenza non sono decisivi ai fini dell’estimo, nel periodo preso in
considerazione non si registrano variazioni degne di nota: il panorama generale
sulle transazioni reperite è rivelatore, piuttosto, di una certa costanza dei valori
immobiliari.
Nell’elenco sono individuabili tre compravendite in particolare. Le prime due perché
riguardano terreni (mapp. no. 1975 e 1976) siti in località M__________ a monte
di Via C__________ nelle immediate vicinanze dei fondi coinvolti nella
procedura espropriativa, la terza perché interessa una particella (mapp. no.
546) sensibilmente più discosta sita nei pressi del nucleo di L__________ ma
appartenente, come un altro fondo espropriando, alla località B__________.
Oltre a godere di un’ubicazione favorevole questi terreni non soffrono dei
rumori indotti dal traffico ed i prezzi oscillano tra 360.- e 400.- fr. il mq.
Procedendo nel confronto si distinguono altre zone che per il carattere residenziale,
la quiete e la buona posizione ravvisano prezzi mediamente più alti (390.-/450.-
fr. il mq). Questo è il caso per i terreni siti nella zona Z__________, un
comparto ubicato a valle della scuola media che si estende fino alla Chiesa di
S__________, come anche per la confinante zona B__________, che nella sua parte
alta presenta caratteristiche analoghe, e per le zone M__________ e C__________,
queste ultime più alte e periferiche.
Relativamente meno gradevoli sono invece le particelle in località S__________ e
R__________ soprattutto poiché sono ubicate in posizione piuttosto depressa, le
une in una conca a valle del cimitero, le altre accanto alla strada cantonale
verso M__________. Nondimeno i valori si situano tra 300.- e 370.- fr. il mq.
Considerazioni analoghe possono valere per i fondi in zona G__________, con un
prezzo medio che si aggira attorno ai 300.- fr. il mq, nella misura in cui
costituiscono un piccolo comprensorio che è frutto di una parcellazione
tendente ad uno sfruttamento piuttosto intensivo e che oltretutto è delimitato
da tre strade, una delle quali è la cantonale verso M__________.
Ciò considerato, se da un canto l’affermazione dell’espropriato, secondo cui i
prezzi per terreni edificabili in zona supererebbero abbondantemente i 650.-
fr. il mq (cfr. verbale del 8.10.2002), non è convincente perché del tutto
priva di riscontri concreti, per altro verso non è condivisibile nemmeno l’indennità
proposta dall’ente espropriante poiché si riduce a quello che, mediamente, è il
valore edilizio minimo.
Ora, quest’ultimo potrebbe adeguarsi a terreni che in qualche modo sono
pregiudicati sia in ragione di immissioni sia per la posizione sacrificata o
discosta dal paese. Non è giustificabile invece per la zona servita da Via C__________
ritenuto che, pur essendo disturbata dal traffico, l’esposizione aperta verso
sud, la posizione poco discosta dai servizi e la comodità di accesso, fanno si
che sotto il profilo residenziale si tratti di un comparto senz’altro piacevole
ed attrattivo.
Tutto sommato, quindi, si può concludere che il valore edilizio pieno per
terreni R2 ubicati nella zona che qui interessa ammontasse nel 2004 a 350.-/370.-
fr. il mq.
3.3. Tra i terreni espropriandi il mapp. no. 527 è in assoluto il più vasto, è
libero da costruzioni ed ha una conformazione che si presterebbe in maniera
ideale al frazionamento ed all’edificazione. In effetti si compone di un
settore meridionale quadrangolare pianeggiante direttamente affacciato su Via C__________
e di un settore retrostante – di fatto più pregiato perché rialzato e meno
esposto direttamente all’inquinamento della strada – che è invece in leggero
declivio ed è servito a monte dalla strada comunale al mapp. no. 495 verso la
quale ha un fronte ampissimo.
Grazie a tali caratteristiche, senz’altro vantaggiose, il valore medio del
terreno raggiunge senza dubbio quello massimo di zona stabilito sopra e
pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 370.- il mq.
4.
4.1.
Come già rilevato la part. no. 527 è destinata a vigneto ed alcune viti sono
poste a dimora all’interno della linea d’esproprio.
La proposta di indennizzo
dell’ente
espropriante ammonta a fr. 80.- per ogni ceppo di vite soppresso (cfr. verbale
dell’8.10.2002).
4.2.
L’art. 11 let. c Lespr.
stabilisce che l’indennità comprende anche il corrispettivo di tutti gli altri
pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano prevedibili secondo il corso
ordinario delle cose quale conseguenza dell’espropriazione.
La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi
oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui
legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con
l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad
una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero
valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 196, 197 e 200; Wiederkehr, op. cit., p. 103 ss; Grisel, op.
cit., p. 741).
La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta
l’art. 11 let. c Lespr. a condizione che i vegetali estirpati svolgessero una
particolare funzione estetico-protettiva o recassero un cospicuo valore
botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la superficie
espropriata, e quindi l’indennizzo espropriativo, fossero esigui a tal punto da
non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT 1985 no. 94 e,
da ultimo, TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).
4.3. Il vigneto al mapp. no. 527 è, dichiaratamente, impiantato in modo
razionale, è in buono stato e puntualmente curato (cfr. perizia giudiziaria p.
4). Gestito dall’azienda __________ – la cui produzione è di riconosciuta
ottima qualità – l’uva raccolta è destinata alla vinificazione del vino __________.
L’estirpazione di una parte dei vitigni, quale conseguenza dell’espropriazione,
costituisce quindi un pregiudizio che di certo non può dirsi compensato con
l’accredito dell’indennità espropriativa per il terreno ceduto.
Il perito giudiziario ha stabilito che il valore del singolo ceppo si situa fra
un minimo di fr. 74.- ed un massimo di fr. 100.- (cfr. perizia p. 8),
valutazione che le parti non hanno contestato e di cui nemmeno il Tribunale ha
motivo di dubitare. Mediamente, quindi, l’indennità offerta si rivela giustificata.
A lavori ultimati l’ente espropriante ha confermato di aver estirpato 9 ceppi di
vite (cfr. lettera del 14.10.2004) per cui l’indennità complessiva è fissata in
fr. 720.- a corpo.
Di contro non è riconosciuta alcuna indennità per gli arbusti già posti a
dimora lungo il fronte stradale (cfr. doc. fotografica) poiché si tratta di
semplice vegetazione incolta che oltre a non avere alcun particolare pregio
botanico, non svolge neppure funzioni estetico-protettive. La perdita è quindi
già compensata con l’indennizzo al valore edilizio pieno del terreno.
5.
Le indennità espropriative sono completate con gli
interessi a decorrere dal 14.6.2004, data dell’anticipata immissione in
possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), al saggio usuale del 3.5% fissato dal
Tribunale federale.
Per
i quali motivi
richiamata
la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     L’ente espropriante verserà al proprietario del
mapp. no. 527 le seguenti indennità:
1.1. fr. 370.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 57;
1.2. fr. 720.- a corpo per l’estirpazione di 9 ceppi di vite.
2.     Sulle indennità espropriative è dovuto
l’interesse al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 14.6.2004.
3.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato
fr. 500.- per ripetibili.
4.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
5.     Intimazione a:
- RA 1
- PR 2
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                                           Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                                          Enzo
Barenco