ti_gerichte · 15.2021.77 · 2021-12-13 · it
Realizzazione del pegno gravante un immobile. Tentativo di asportazione di cancelli e recinzioni installati da uninquilina. Accessorio del pegno. Rivendicazione

Realizzazione del pegno gravante un immobile. Tentativo di asportazione di cancelli e recinzioni installati da un’inquilina. Accessorio del pegno. Rivendicazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 13.12.2021 15.2021.77

Incarto n.
15.2021.77
Lugano
13 dicembre 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliere:
Ferrari
statuendo sul ricorso n. 23/2021 presentato il 25
giugno 2021 da
RI 1
__________
(ora patrocinata dall’PR
1PA 3, __________)
RI 2
__________
(già patrocinata dall’__________
PA 1, __________)
contro
l’operato dell’
Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
,
o meglio contro la decisione 16 giugno 2021 su una rivendicazione della prima
ricorrente nell’esecuzione n. __________ promossa contro la seconda ricorrente
dalla
PI
1
__________
(patrocinata
dall’__________ PA 2, __________)
ritenuto
in fatto:
A.
Il 1° settembre 2015 la RI 2 (in seguito:
“PI 1”) ha dato in locazione all’RI 1 (in seguito: “RI 1”) per una durata
indeterminata il secondo piano dell’edificio dello stabile __________ sito
sulla
particella n. __________ RFD di
__________.
B.
Nell’esecuzione
n. __________ promossa dalla PI 2 (in seguito: “PI 1”) in via di
realizzazione del pegno immobiliare gravante sul
fondo appena citato
,
il
10 maggio
2021
l’Ufficio d’esecuzione (UE) di
Mendrisio
ha indetto la vendita all’asta del fondo
per il 1° luglio 2021
e
ha depositato le
condizioni d’asta e l’elenco oneri.
C.
Poco
prima dell’asta, o meglio l’11 giugno 2021, tale PI 2 è stato trovato (e
interrotto) in procinto di smontare il cancello d’entrata e le relative
ringhiere (in seguito: “recinzione”) del noto stabile. Interrogato al proposito
dall’agente di polizia, sgt __________
,
chiamato dall’assessore __________, PI 2
ha affermato che la recinzione
era stata regolarmente venduta dalla RI 2 a certo PI 3. In seguito è giunta sul
posto la figlia dell’amministratrice unica della RI 2, PI 4, che ha confermato
la vendita della recinzione a PI 3. Contattato telefonicamente, il funzionario __________
dell’UE ha intimato l’immediata cessazione dei lavori in attesa di chiarimenti
tra le parti.
D.
Con
scritto del 15 giugno 2021 la RI 2 e l’RI 1
, congiuntamente per il
tramite di un patrocinatore comune, hanno comunicato all’UE, allegando
documenti, che la recinzione era stata acquistata e pagata nel 2011 dall’RI 1, che
ne
ave­va commesso la posa nell’ambito dei
lavori di riattamento dello sta­bile. Hanno inoltre osservato che dalle
condizioni d’incanto del fon­do
non risultava che tale recinzione
facesse parte dei beni da realizzare, essendo una cosa mobile e non una parte dello
stabile. Hanno perciò chiesto all’UE di prendere atto, in via principale, che la
recinzione è di proprietà dell’RI 1, che può quindi asportarla, e, in via
subordinata, ch’essa ne rivendica la proprietà.
E.
Con
decisione del 16 giugno 2021 l’UE ha considerato che la recinzione costituisce
un impianto fisso della particella e, quindi, che l’RI 1 non poteva asportarla.
L’UE ha poi fissato alle parti interessate un termine di dieci giorni per
presentare eventuali osservazioni in merito alla rivendicazione della recinzione.
F.
Con
ricorso del 22 giugno 2021
la RI 2 e l’RI 1
, sempre per il
tramite di un patrocinatore comune, hanno chiesto di annullare la decisione
impugnata e, da un lato, di accertare il diritto di proprietà dell’RI 1 sulla
recinzione, come pure su ogni bene mobile di sua proprietà e da essa
asportabile, con l’indicazione nelle condizioni d’asta che il diritto sugli
stessi non passa all’aggiudicatario del fondo, e dall’altro di accertare il
diritto dell’RI 1 di disporre della recinzione, come pure di ogni bene mobile
di sua proprietà e da essa asportabile, e, di conseguenza, il diritto di
asportarli, protestate tasse, spese e ripetibili.
G.
Con
osservazioni del 7 luglio 2021, la PI 1 ha concluso, in via principale, per l’irricevibilità
del ricorso e in via subordinata per la sua reiezione, mentre nelle sue del 19
luglio l’UE ha chiesto che il ricorso venga considerato, in via principale,
privo di oggetto e in via subordinata irricevibile oltre che respinto, e se del
caso che la ricorrente sia sanzionata in virtù dell’art. 16 cpv. 2 LPR.
H.
Il
1° luglio 2021 il fondo è stato aggiudicato alla PI 1 al secondo turno (con la
possibilità di disdire i contratti di locazione per la successiva scadenza
legale) per fr. 1'700'000.–.
Considerato
in diritto:                 1.
Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la
Camera esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale d’appello
(art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato
emes­so il 16 giugno 2021 dall’UE di Mendrisio, il ricorso è in linea di principio
ricevibile (art. 17 LEF).
2.
Nella
decisione impugnata l’UE ha considerato che i cancelli e recinzioni rivendicate
dall’RI 1 sono impianti fissi del fondo da realizzare, che non possono pertanto
essere asportati.
Le ricorrenti ritengono
che considerare i beni mobili rivendicati come impianti fissi costituisce già
in sé una contraddizione dal pro­filo
terminologico. Secondo esse, l’UE
avrebbe implicitamente negato il diritto di proprietà vantato dall’RI 1,
questione fondamentale che andrebbe chiarita nelle more della preparazio­ne
dell’asta. Chiedono pertanto che siano accertati il diritto di proprietà dell’RI
1 sugli oggetti in questione, e su
“ogni
ulteriore bene asportabile”
,
e
la sua facoltà di alienarli e asportarli.
2.1
Oltre
al fondo, alle sue parti costitutive (art. 642 CC) e ai suoi frutti (art. 643
CC), giusta l’art. 37 cpv. 1 LEF il pegno immobiliare si estende anche agli
accessori del fondo gravato purché siano compresi nel suo oggetto. La qualità d’accessorio
si determina in conformità degli art. 644 cpv. 2 e 805 cpv. 2 CC (
Erard
in: Commentaire romand, Poursuite et
faillite, 2005, n. 5 ad art. 37 LEF;
Gil­liéron
,
Commentaire de la LP, vol. I, 1999, n. 100 segg. ad art. 37 LEF).
Per
l’art. 644 cpv. 2 CC sono accessori le cose
mobili
che, secondo il concetto usuale del luogo o secondo la manifesta intenzione del
proprietario, sono durevolmente destinate all’uso, al godimento o alla
conservazione della cosa principale e che vi furono annesse, connesse o
altrimenti poste perché servissero alla medesima. Accanto ad elementi oggettivi
– da un lato un’an­­nessione o connessione materiale o funzionale dell’accessorio
con la cosa principale, riconoscibile dai terzi, e dall’altro la sua durevole
assegnazione all’uso, al godimento o alla conservazione della cosa principale,
avuto riguardo alla sua destinazione economica – la nozione di accessorio
contiene anche un elemento di carattere soggettivo: l’attribuzione della
qualità di accessorio secondo l’uso locale o la manifesta volontà del
proprietario (ad es.
Steinauer
, Les droits réels, vol.
I, 6
a
ed. 2019, n. 1497
segg.).
2.2
L’art.
34 cpv. 1 lett. a RFF stabilisce che l’elenco oneri deve contenere tra l’altro
l’indicazione del fondo da vendersi, degli eventuali accessori (art. 11) e del
valore di stima quali risultano dal verbale di pignoramento. Per il rinvio dell’art.
102 RFF, la norma va applicata nell’esecuzione in via di realizzazione
immobiliare nel senso che sono da iscriversi nell’elenco oneri gli oggetti
menzionati nel registro fondiario come accessori (art. 805 cpv. 2 e 946 cpv. 2
CC) oppure il cui carattere di accessorio è dubbio (art. 11 cpv. 2 primo
periodo RFF), mentre non occorre indicare gli oggetti che secondo l’uso del
luogo sono senz’altro considerati come parti costitutive o accessori del fondo
(art. 11 cpv. 1 RFF) (cfr. DTF 59 III 77 segg.). In altri termini l’organo
esecutivo può prescindere dall’inserire d’uf­­ficio come accessori nell’elenco
oneri oggetti che si trovano nell’immobile solo quando sulla loro qualità di
accessorio vi sia certezza secondo l’uso del luogo, sia in senso positivo che
evidentemente in senso negativo, non dovendosi cioè iscrivere neppure oggetti
manifestamente non accessori. Ai creditori pignoratizi resta tuttavia riservata
la facoltà di chiedere, entro il termine di contestazione dell’elenco oneri,
che vengano iscritti come accessori del fondo anche altri oggetti oltre a
quelli indicati d’ufficio. In tal caso l’organo esecutivo è tenuto in linea di
principio a far luogo alla domanda (art. 38 cpv. 1 e art. 11 cpv. 3 RFF).
Eventuali contestazioni che dovessero sorgere sul carattere accessorio di
oggetti iscritti nell’elenco oneri saranno esaminate e decise dal giudice di
merito nella procedura di appuramento del­l’elenco oneri (art. 11 cpv. 4 in
relazione all’art. 38 cpv. 2 RFF;
sentenza
della CEF 15.2020.110 del 4 novembre 2020 consid. 2.4).
2.3
Nel
caso in esame, a prima vista i cancelli e recinzioni risultano senz’altro
accessori del fondo, giacché appaiono durevolmente destinati al suo uso e vi
sono connessi materialmente con opere murarie (all. 1 al doc. 4 accluso al
ricorso). Che siano cose mobili non osta a considerarli infissi – o in termini
giuridici: accessori – siccome gli accessori sono beni mobili collegati
materialmente o funzionalmente al fondo costituito in pegno (sopra consid. 2.1;
Steinauer
, op. cit., n. 1490). Per
l’attribuzione della qualità di accessorio del fondo non è poi determinante chi
ne ha pagato l’in­­stallazione né è richiesto che l’accessorio appartenga al
proprietario (S
teinauer
, op. cit.,
n. 1492). Non dà pertanto luogo a critica la decisione dell’UE di vietare l’asporto
– per di più a sua insaputa – dei cancelli e recinzioni, che poteva validamente
presumere essere accessori del pegno giusta l’art. 644 cpv. 2 CC.
2.4
Contrariamente
a quanto allegano le ricorrenti, l’UE non ha implicitamente negato il diritto
di proprietà vantato dall’RI 1, ma ha solo considerato che gli oggetti
rivendicati sono accessori del pegno, che vanno venduti insieme allo stesso
(art. 644 cpv. 1 CC;
Steinauer
,
op. cit., n. 1528), sicché non possono essere asportati da chi se ne pretende
il proprietario. L’ufficio d’ese­­cuzione non può d’altronde dirimere
contestazioni sulla qualità di accessorio di un bene mobile, che vanno
esaminate e decise dal giudice di merito nella procedura di appuramento dell’elenco
oneri (sopra consid. 2.2 i.f.). Nella misura in cui è volto a far accertare il
diritto di proprietà dell’RI 1 sulla recinzione, il ricorso è irricevibile per
carenza di competenza materiale dell’UE. È anche doppiamente irricevibile, per
carenza di motivazione e di specificazione dell’oggetto del ricorso, laddove
tende all’accertamen­­to del diritto di proprietà dell’RI 1 su
“ogni bene mobile asportabile di [sua] proprietà”
senza designazione precisa dei beni in questione.
2.5
L’UE
poteva del resto legittimamente ritenere assodata la qualità di accessori del
pegno dei beni rivendicati dato che l’elenco oneri è stato depositato il 10
maggio 2021 ed è giunto alle ricorrenti al più tardi il 17 maggio (data dell’inoltro
dei ricorsi della RI 2 e del­l’RI 1 contro le condizioni d’asta, v. inc.
15.2021.53 e 15.2021.54), sicché il ricorso in esame, inoltrato solo il 25
giugno 2021, è manifestamente tardivo per essere considerato come una valida
contestazione di siffatta qualità. Anche volendo poi tenere per dubbio il loro
carattere di accessorio, la rivendicazione della ricorrente (giusta i combinati
art. 106 e 155 cpv. 1 LEF) a pochi giorni dall’asta risulterebbe manifestamente
abusiva e pertanto indegna di protezione (cfr. sentenze del Tribunale
federale 5A_543/ 2015
del 16 novembre 2015
consid. 4.2.1 e
della CEF 15.2021.22 del 15 aprile 2021 consid. 3),
giacché essa era a conoscenza da anni della procedura di realizzazione del
pegno gravante il fondo, come risulta dalla convenzione conclusa il
3 settembre 2018 con la RI 2
(v. sentenza della CEF 15.2021.54
del 21 giugno 2021, ad E). In siffatte circostanze, si può rinunciare a
esaminare se i costi d’installazione della recinzione e dei cancelli non sono
stati compensati con le pigioni che la ricorrente non ha mai versato all’UE,
apparentemente tenuto all’oscuro del contratto di locazione fino all’e-mail
11 febbraio 2020 della RI 2 (sentenza citata, ad G)
. Nel­la
misura in cui è ricevibile, il ricorso va pertanto respinto.
3.
Per
legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art.
20
a
cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF). Non
si ritengono adempiuti i presupposti eccezionali della temerarietà o della malafede
posti all’art. 16 cpv. 2 LPR (che si rifà all’art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF),
la questione giuridica da risolvere non apparendo così limpida da reputare il
ricorso abusi­vo (altro è il discorso del tentativo di disporre della
recinzione al­l’insaputa dell’UE, che potrebbe configurare un reato penale, ma
incombe semmai all’UE valutare l’opportunità di una denuncia).
Per questi motivi,
pronuncia:              1.
Nella
misura in cui è ricevibile, il ricorso è respinto.
2.
Non
si prelevano spese né si assegnano indennità.
3
.   Notificazione
a:
–  RI 1
, __________, __________
;
–  avv.PA 3, __________, __________;
–  avv. PA 2, __________, __________, __________.
Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro
cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è
stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.