ti_gerichte · 16.2022.35 · 2023-08-03 · it
Contratto di locazione: sorte della garanzia d'affitto versata dal conduttore ma non depositata presso una banca dal locatore - restituzione della garanzia - compensazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 03.08.2023 16.2022.35

Incarto n.
16.2022.35
Lugano
3 agosto 2023
/bs
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 21 settembre 2022 presentato dalla
RE 1
(patrocinata
dall'  PA 1 )
contro
la decisione emessa il
22 agosto 2022 dal
Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona
nella causa SE.2021.31 (locazione) promossa con petizione del
30 marzo 2021
nei
confronti di
CO
1
(patrocinato
dall'  PA 2 ),
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 23 giugno 2020 CO 1,
quale locatore, e la RE 1, in qualità di conduttrice, hanno concluso
un contratto di locazione avente per oggetto degli spazi commerciali,
da destinare a officina meccanica, ricavati in uno stabile a __________ per
una pigione di fr. 1500.– mensili. Il contratto prevedeva una data d'inizio
variante dal 1° luglio al 1° ottobre 2020 a dipendenza del cambio di
destinazione, l'immobile essendo adibito a carrozzeria. Il deposito di garanzia
è stato fissato in fr. 4500.– ed è stato versato dalla RE 1 su un conto
bancario del locatore. Il contratto è stato sciolto consensualmente per il 30
novembre 2020.
B.
Il 4 dicembre 2020 la
RE 1 ha chiesto a CO 1 di restituirle il deposito di garanzia di fr. 4500.–.
Invano. Il 14 dicembre 2020 la società ha così fatto notificare a CO 1 il
precetto esecutivo n. __________71 dell'Ufficio di esecuzioni di Bellinzona per
ottenere l'incasso di fr. 4500.– oltre interessi al 5% dal 9 dicembre 2020,
indicando quale titolo di credito la “mancata restituzione del deposito di
garanzia”, al quale l'escusso ha interposto opposizione.
C.
Nel frattempo, con
istanza del 10 dicembre 2020 la RE 1
si è
rivolta
all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di
Giu­bia­sco
, chiedendo la convocazione di CO 1 per
un tentativo di conciliazione volto a ottenere
la restituzione di fr. 4500.–
oltre interessi al 5% dal 10
dicembre 2020. Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, l'Ufficio di
conciliazione ha rilasciato il 19 gennaio 2021 all'istante l'autorizzazione ad
agire con l'avverten­za che la causa “deve essere inoltrata alla Pretura di
Bellinzona entro il termine di 30 giorni” (inc. 98/2020).
D.
Una petizione
presentata il 26 gennaio 2021 dal
la RE
1
è stata accolta con sentenza del 22 febbraio 2021 dal Giudice di pace
del circolo di Sant'Antonino che ha condannato CO 1
a versare all'attrice fr. 4500.– oltre interessi
al 5% dal 9 dicembre 2020, ha pronunciato il rigetto definitivo dell'opposizione
al citato precetto esecutivo
e ha posto le
spese processuali di fr. 250.– a carico del convenuto.
Adita dal convenuto,
con decisione
del
26 marzo
2021 questa Camera ha dichiarato irricevibile la petizione introdotta dalla RE
1
(inc. 16.2021.12).
E.
Il
30
marzo
2021 la RE 1 ha riproposto la medesima
petizione davanti al Pretore del Distretto di Bellinzona per ottenere quanto postulato
in sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del
10
giugno 2021 CO 1 ha chiesto di respingere la petizione invocando la
compensazione con un proprio credito di pari importo per le pigioni non pagate dei
mesi da luglio a settembre 2020
. Alle
prime arringhe del 1° dicembre 2021
le parti
hanno ribadito le loro posizioni
e hanno notificato prove.
L'istruttoria è
terminata
il 4 aprile 2022 e
alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni
scritte. Nei loro memoriali del 30 e 31 maggio 2022 esse hanno riaffermato
le rispettive domande.
Statuendo
con
decisione del 22
agosto 2022 il Pretore aggiunto ha respinto la petizione ponendo le spese
processuali di fr. 200.– a carico dell'attrice
, tenuta a rifondere al convenuto fr. 900.– per
ripetibili.
F.
C
ontro
la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 21
settembre 2022 in cui chiede, in via principale
, di annullare il giudizio
impugnato e di riformarlo nel senso di accogliere la petizione
e,
in via subordinata, di rinviare la causa al Pretore aggiunto per un nuovo
giudizio. Nelle sue osservazioni del 3 novembre 2022 CO 1 conclude per la
reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:
1.
L
e decisioni emanate nella
procedura
semplificata
in controversie
patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10
000.– sono impugnabili a questa Camera con
reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In
concreto, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'attrice il
23 agosto 2022. Introdotto il 21 settembre 2022, il reclamo in esame è pertanto
tempestivo.
2.
Secondo
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del
diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –
da parte della giurisdizione inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del
diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III
367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di
reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi
sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre
in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di
“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento
delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto
contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un
principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il
sentimento di giustizia e d'equità (DTF 145 II 41 consid. 5.1 con rinvii).
3.
Nella decisione impugnata il Pretore aggiunto, accertato
che la pigione è stata versata dal 1° ottobre 2020, ha preso atto che sul
momento dell'inizio effettivo della locazione le parti si contendevano, l'attrice
sostenendo il 1° ottobre 2020 mentre per il convenuto già il 1° luglio precedente.
Il primo giudice, constatato che il contratto indicava una data d'inizio variante
dal 1° luglio al 1° ottobre 2020 a dipendenza del cambio di destinazione d'uso della
Carrozzeria P__________, ha però accertato che per l'inerzia sia della
conduttrice che non ha fornito i documenti necessari sia del locatore che non
ha notificato il cambio di destinazione, questo non è avvenuto ragione per cui le
condizioni per
determinare l'inizio formale della locazione non si sono mai
concretizzate. Egli ha tuttavia appurato che l'attrice aveva di fatto preso
possesso dei locali dal mese di luglio 2020 ragione per cui, a suo parere, il
contratto di locazione ha avuto inizio per atti concludenti già a partire da questo
mese. Ciò posto, il primo giudice ha stabilito che, non avendo l'attrice
versato le pigioni dovute dei mesi di luglio, agosto e settembre 2020, la
compensazione operata dal convenuto “risulta essere del tutto legittima, atteso
che il mancato pagamento della pigione permette al locatore di chiedere alla
fine della locazione l'incasso della garanzia in suo favore, pur dando atto che
il convenuto non ha ossequiato l'obbligo prescritto dall'art. 257
e
cpv.
1 CO”.
Donde la reiezione della petizione.
4.
La reclamante
rimprovera al Pretore aggiunto di avere erroneamente ammesso la compensazione
sollevata dal convenuto, facendo valere che il locatore non può compensare i
suoi asseriti crediti per pigioni non pagate con l'importo prestato dal
conduttore a titolo di garanzia e
ciò anche qualora – come avvenuto
nella fattispecie – il locatore non deposita, contravvenendo agli obblighi
imposti dall'art. 257
e
cpv. 1 CO, il denaro versato a titolo di garanzia
su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. A suo dire,
quand'anche
la compensazione sarebbe proponibile, contrariamente
agli accertamenti del primo giudice la loca
zione è iniziata il 1°
settembre 2020. Ciò implica che al suo credito di fr. 4500.– il convenuto potrebbe
al massimo opporre in compensazione un credito di 1500.– riferito alla pigione
di settembre 2020. In definitiva
la petizione andrebbe
accolta almeno per fr. 3000.–.
5.
Litigiosa è la liberazione della garanzia
di fr. 4500.– versata dall'attrice
su un conto bancario del locatore ma
da questi non depositata presso una banca, su un conto di risparmio o di
deposito intestato al conduttore. Ora, l
e garanzie
prestate dal conduttore mirano a una protezione del locatore per il rischio che
corre nel concedere in uso il bene locato. La garanzia può essere richiesta
soltanto se è prevista nel contratto di locazione o in un accordo separato e
deve essere quantificata. Nel caso in cui viene chiesto al conduttore di
prestare una garanzia in denaro o cartevalori, il locatore deve attenersi alle
disposizioni legali che regolano la materia (
II CCA sentenza inc. 12.2021.79
del 15 novembre 2021 consid. 4.1 con riferimenti
).
a)
Per l'art. 257
e
cpv. 1 CO se il conduttore di locali d'abitazione
o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve
depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato
al conduttore.
L'art. 6 cpv. 1 della legge cantonale di applicazio­ne delle norme
federali in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali
e di affitto (RL 222.100) dispone poi che il locatore che riceve, a
seguito del contratto di locazione, denaro contante a titolo di
garanzia, deve depositarlo entro 10 giorni su un libretto di
risparmio o di
deposito intestato al conduttore presso una banca
avente sede o agenzia nel Canton Ticino.
Il locatore che omette
di effettuare un tale
deposito è suscettibile di incorrere in sanzioni previste dal Codice penale (appropriazione
indebita, art. 138 CP) o da disposizioni penali cantonali (art. 11 della citata
legge cantonale; cfr. CCR 16.2020.41 del 16 dicembre 2021 consid. 6a con rinvii;
v. anche
Bohnet/Lachat
in: Commentaire
Romand, Code des Obligations I, 3ª edizione, n. 7 e 12 ad art. 257
e
). Al
termine della locazione, il locatore che non ha ancora adempiuto al proprio
obbligo di depositare su un conto intestato al conduttore la garanzia da questi
erogatagli è tenuto a restituirla e non può più pretendere di depositarla, il
suo obbligo di deposito si trasforma in un obbligo di restituzione
(
Lachat/Stastny
,
Le bail à loyer, Losanna 2019, pag. 443, n. 2.3.7).
b)
Relativamente
alla liberazione della garanzia, la banca può devolvere la garanzia soltanto
con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di
una sentenza passati in giudicato (art. 257
e
cpv. 3 prima frase CO; v. anche
art. 6 cpv. 2 e 8 della legge
cantonale).
Premesso ciò, il
locatore
non può compensare un proprio credito nei confronti del
conduttore con la garanzia e ciò non soltanto nel caso in cui l'abbia depositata
conformemente all'art. 257
e
cpv. 1 CO (cfr. CCC sentenza inc. 16.2004.55
del 5 aprile 2005), ma anche nel caso in cui, contravvenendo ai suoi obblighi,
abbia omesso di farlo (
Lachat/ Stastny
,
op. cit., pag. 440, n. 2.3.1;
Lachat/ Wyttenbach
,
Mietrecht für die Praxis,
8ª
edizione
, pag. 266, n. 15/2.3;
Reudt
in:
SVIT
, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar,
4ª edizione, n. 14 ad art. 257
e
CO
). Così, dandosi un mancato
pagamento della pigione, il locatore non può compensare il suo credito nei
confronti del conduttore con la garanzia prestata da quest'ultimo poiché la
liberazione del deposito a suo favore può unicamente avvenire nei modi previsti
dall'art. 257
e
cpv. 3 CO (
Marchand
in:
Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à fer­me –
Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 40 ad art. 257
e
CO e n. 13 ad
art. 265 CO). Per di più, in una fattispecie come quella in esame ove il
locatore non ha versato la garanzia su un conto deposito vincolato, egli è
considerato quale depositario ai sensi dell'art. 481 CO, ciò che gli preclude
la possibilità di estinguere l'obbligazione di restituire la somma depositata tramite
compensazione (art. 125 n. 1 CO;
RtiD
II-2018 pag. 771; v. anche
Lachat/Stastny
,
op. cit., pag. 443 n. 2.3.7;
Tercier/Bieri
/Carron
, Les contrats spéciaux
,
5
a
edizione, pag. 257 n. 1894). Tutt'al più, nel procedimento
di restituzione della garanzia intentato dal conduttore, il locatore può fare
valere la sua pretesa tramite domanda riconvenzionale
(Lachat/Stastny
, loc. cit.).
c)
Visto quanto precede, quand'anche
si ammettesse che il contratto di locazione è iniziato il 1° luglio 2020, ciò
che è comunque contestato dalla reclamante, il convenuto non poteva compensare
il suo credito di fr. 4500.– con l'i
mporto versatogli dall'attrice a
titolo di garanzia. Ne segue che la conclusione del Pretore aggiunto si rivela
errata.
In accoglimento del reclamo, fondato su
questo punto,
la decisione impugnata deve essere
annullata senza che occorra esaminare le ulteriori censure sollevate
dalla reclamante. Ricorrendo le premesse
dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC questa Camera può statuire direttamente sulla
lite.
La sentenza impugnata deve pertanto essere
riformata nel senso
che
il convenuto è condannato a versare all'attrice fr. 4500.– oltre interessi al
5% dal 10
dicembre 2020,
ovvero dalla data
dell'inoltro dell'istanza
di conciliazione
,
prima valida messa
in mora (art. 102 cpv. 2 CO).
In pari misura, l'opposizione
interposta al precetto esecutivo n. __________71 dell'Ufficio d'esecuzione di
Bellinzona
deve essere rigettata in via
definitiva
.
La richiesta dell'attrice
di rigettare
l'opposizione anche per le spese
esecutive non può invece essere accolta. La determinazione e l'attribuzione
delle spese esecutive sono infatti decise dall'ufficio d'esecuzione
con competenza esclusiva (cfr. art. 68 LEF; DTF 85 III 128;
CEF sentenza inc.
14.2022.55 del 31 agosto 2022 consid. 4.7).
6.
Le
spese processuali di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
L'attrice,
la quale ha agito per il tramite di un patrocinatore, ha diritto a un'equa
indennità per ripetibili per entrambi i gradi di giudizio.
Per questi motivi,
decide:
I.   Il reclamo è accolto nel
senso che la decisione impugnata è annullata e così riformata:
1.   La petizione è accolta. Di conseguenza:
1.1
CO 1
è condannato a pagare
alla RE 1 fr. 4500.– oltre interessi al 5% dal 10 dicembre 2020.
1.2
L'opposizione al precetto esecutivo n. __________71 dell'Ufficio d'esecuzione
di Bellinzona è rigettata in via definitiva per fr. 4500.– oltre
interessi al 5% dal 10 dicembre 2020.
2.
Le spese processuali di complessivi fr.
200.–, da anticipare dall'attrice, sono poste a carico di CO 1 tenuto a rifondere
alla RE 1 fr. 900.– per ripetibili.
II.
Le
spese processuali del reclamo di fr. 200.– da anticipare dalla reclamante, sono
poste a carico di CO 1 che rifonderà alla RE 1 fr. 500.– per
ripetibili.
III.   Notificazione a:
–
;
–
.
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Bellinzona.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non
raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000
franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è
ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100
cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna
14, per i motivi previsti dagli art. 95
a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato,
entro lo stesso termine
, il ricorso sussidiario in
materia costituzionale
al Tribunale federale
per i motivi previsti dall'art.
116 LTF (art. 113 LTF).
La legittimazione a
ricorrere
è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.