ti_gerichte · 15.2020.125 · 2021-02-08 · it
Vendita immobiliare a trattative private ordinata nonostante lopposizione del debitore. Abuso di diritto? Richiesta di una nuova stima peritale

Vendita immobiliare a trattative private ordinata nonostante l’opposizione del debitore. Abuso di diritto? Richiesta di una nuova stima peritale

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 08.02.2021 15.2020.125

Incarto n.
15.2020.125
Lugano
8 febbraio 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliere:
Cortese
statuendo sul ricorso 25 novembre 2020 di
RI 1
contro
l’operato dell’
Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
,
o meglio contro la decisione 18 novembre 2020 volta alla vendita a trattative
private di due fondi del ricorrente nell’ambito delle esecuzioni n. __________
e __________ (gruppo n. 2) promosse rispettivamente da
PI 1
, __________
(patrocinata dall’__________ PA 1, __________)
PI 2
, __________
(patrocinato dall’__________ PA 2, __________
procedura che interessa anche
i creditori:
PI 5
, __________
PI 4
, RU-Mosca
(patrocinata dall’__________ RA 1, __________)
ritenuto
in fatto:
A.
Sulla
scorta dei precetti esecutivi n. __________ e __________ (gruppo n. 2) fatti
emettere rispettivamente da PI 2 e dall’ex marito PI 1 contro il marito
separato di lei RI 1 per l’incasso di fr. 3'036.– e di fr. 66'650.–
oltre agli interessi, il 23 novembre 2018 l’Ufficio di esecuzione (UE) di
Lugano ha proceduto al pignoramento delle unità di
proprietà
per piani (PPP) n.__________ di
70
⁄
1000
e n. __________ di
130
⁄
1000
della parti-cella n. __________
RFD di __________, attribuendo alle stesse un valore di stima di fr. 410'000.–
complessivi.
B.
Avendo
gli escutenti chiesto la realizzazione dei fondi il 27 maggio e l’11 giugno, il
4 ottobre 2019 l’UE di Mendrisio ne ha pubblicato l’avviso di asta per il 21
gennaio 2020, indicando un valore di stima peritale rispettivamente di fr. 80'000.–
e fr. 200'000.–.
C.
Il
3 dicembre 2019 l’UE di Mendrisio ha depositato le condizioni
d’asta e l’elenco oneri, che stabilisce ipoteche
legali di fr. 31'643.45
e
ipoteche convenzionali di fr. 318'910.– a favore della PI 5
,
gravanti tutte collettivamente ambedue i fondi. Essi sono inoltre oggetto di
restrizioni del diritto di disporre annotate a favore dei pignoramenti eseguiti
per PI 2 e PI 1, così come per i cre
diti dei
gruppi n. 3 (es. n. __________ di PI 1 e n. __________
del­l’PI
4) e n. 4 (es. n. __________ e __________ di PI 2).
D.
Il
ricorso interposto il 13 gennaio 2020 da RI 1 inteso in particolare a rimandare
l’asta pubblica e a procedere con urgenza a
“una o più perizie professionali per determinare un
valore o piede d’asta più consono alla reale situazione degli appartamenti”
è stato parzialmente accolto da questa Camera con sentenza del 16
marzo 2020 (inc. 15.2020.5), con cui è stato ordinato all’UE di Mendrisio di
fissare nuovamente l’asta dopo essersi organizzato in modo da garantire a
eventuali interessati la possibilità di visitare i fondi da realizzare, facendo
se del caso capo alla forza pubblica ove il debitore o terzi dovessero
ostacolarne la visita, e di appurare o far appurare la questione degli accessi
agli appartamenti, ritenuti poco chiari dalla perizia.
E.
Il
3 novembre 2020, l’UE ha comunicato agli interessati di aver ricevuto un’offerta
di fr. 528'591.–, superiore al valore di stima, per l’acquisto a
trattative private di ambedue i fondi pignorati in blocco. Ha assegnato loro un
termine di dieci giorni per formulare per scritto il loro consenso o la loro
opposizione al modo di realizza-zione proposto, il silenzio essendo parificato
a un’adesione. PI 1 ha dichiarato il proprio consenso con scritto del 6
novembre 2020. Il 12 novembre, RI 1 si è invece opposto all’offerta,
reputandola troppo bassa rispetto al valore di mercato, a suo dire non
inferiore a fr. 800'000.–.
F.
Il
18 novembre 2020, l’UE ha comunicato a RI 1 di doversi discostare dalla sua
opposizione e d’intendere procedere alla vendita a trattative private dei
fondi, l’offerta di fr. 528'591.– essendo superiore al valore di stima di fr. 375'998.05
risultante dalla nuova valutazione dell’8 settembre 2020 (allegata).
G.
Con
ricorso del 25 novembre 2020, RI 1 chiede, previa sospensione della vendita a
trattative private in via cautelare e supercautelare, di ordinare la
realizzazione dei fondi tramite asta dopo l’allestimento di una nuova
valutazione peritale indipendente. Facendo valere di essere a carico dell’assistenza
pubblica, egli postula inoltre l’esenzione dall’anticipazione delle spese della
nuova perizia così come delle spese e tasse giudiziarie.
H.
Con
ordinanza del 9 dicembre 2020, il presidente della Camera ha concesso effetto
sospensivo al ricorso.
I.
Con
osservazioni del 18 dicembre 2020 l’PI 4 si è rimessa al giudizio della Camera.
Il 22 dicembre, PI 2 e il figlio PI 3, autore dell’offerta di
528'591.–,
hanno invece chiesto la reiezione del
ricorso e la revoca dell’effetto sospensivo, oltre all’inflizione di una multa
e di un ammonimento al ricorrente e all’assegnazione di ripetibili ai
resistenti. Nelle sue osservazioni del 23 dicembre anche PI 1 ha postulato la
reiezione del ricorso e la revoca dell’effetto sospensivo, mentre la PI 5, con
scritto del 5 gennaio 2021, si è limitata a esprimere il proprio
“stupore”
per la
concessione dell’effetto sospensivo. Infine, il 12 gennaio 2021 l’UE ha
concluso per la reiezione del ricorso.
Considerato
in diritto:                 1.
Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino
la Camera esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale d’appello
(art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato,
avvenuta il 20 novembre 2020, il ricorso è in linea di principio ricevibile
(art. 17 LEF) per quanto riguarda la contestazione della decisione di vendere i
fondi a trattative private. La richiesta di una nuova valutazione peritale
indipendente del loro valore è invece tardiva, dal momento che lo stesso
ricorrente ha dichiarato nel suo scritto del 12 novembre 2020 di avere ricevuto
la circolare contenente l’offerta di acquisto dei fondi a trattative private
già il 4 novembre e di essere
“molto
curioso di visionare la ’nuova’ perizia sulla base della quale si fonda l’offerta”
. Ora, egli ha inoltrato la richiesta di nuova perizia, con il ricorso
in esame, solo il 25 novembre, ovvero ampiamente oltre il termine di dieci
giorni stabilito all’art. 9 cpv. 2 del
Regolamento del Tribunale
federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42).
2.
Il
ricorrente si duole di un abuso del potere di apprezzamento da parte dell’UE,
ricordando che secondo l’art. 143
b
LEF per vendere un fondo a trattative
private è necessario il consenso di tutti gli interessati, compreso il suo
(quale escusso).
2.1
Giusta
l’art. 143
b
cpv. 1 LEF in luogo dell’incanto, si può fare la vendita a
trattative private, se tutti gli interessati vi acconsentono e il prezzo
offerto è pari almeno a quello di stima. Tra gli “interessati” rientra anche l’escusso
(
Piotet
in:
Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 2 ad art. 143
b
LEF;
Gilliéron
, Commentaire de la LP, vol.
II, 2000, n. 16 ad art. 143
b
LEF). Il
consenso
dev’essere espresso e scritto, o perlomeno verbalizzato (
Pio­tet,
op. cit., n. 3 ad art.
143
b
;
Bettschart,
in:
Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 9 ad art. 130 LEF;
Gilliéron
, op. cit., n. 19 ad art. 130
LEF). L’Ufficio d’esecuzione non è vincolato da un rifiuto manifestamente
abusivo (DTF 115 III 55 consid. 3/b;
Bettschart
,
op. cit., n. 11 ad art. 130).
2.2
Nella
decisione impugnata l’UE ha giustificato la sua intenzione di procedere alla
vendita a trattative private nonostante il rifiuto del­l’escusso in base al
proprio margine di apprezzamento, tenuto conto degli interessi delle parti e
del rischio che una vendita all’a­sta generasse un ricavo minore del prezzo
offerto per l’acquisto dei fondi a trattative private. Ha ritenuto senza
fondamento le accuse mosse dall’escusso contro l’offerente e l’affermazione
secondo cui l’offerta sarebbe
“troppo bassa”
.
2.3
L’art.
143
b
LEF non conferisce invero all’ufficio d’esecuzione alcun potere d’apprezzamento.
Anche il rifiuto di un solo interessa­to, fosse anche l’escusso, impedisce un’aggiudicazione
a trattative private sebbene la stessa sia nell’interesse di tutti gli altri in
teressati consenzienti. Il rischio, in caso di
asta pubblica, di un ri­cavo
inferiore al prezzo offerto per l’acquisto
del fondo pignorato a trattative private è poi immanente all’esigenze di
unanimità del­l’art. 143
b
LEF. Certo, come per ogni diritto, quello di
rifiutare l’of­ferta di acquisto a trattative private non è protetto se è
esercitato in modo manifestamente abusivo (art. 2 cpv. 2 CC e DTF 115 III 55
consid. 3/b). Nel caso specifico, né l’UE né i resistenti spiegano in modo
convincente perché il rifiuto dell’escusso dovrebbe essere tacitato come manifestamente
abusivo. Non è impossibile – e in pratica è già successo – che il prezzo d’aggiudicazione
di un fondo in un’asta pubblica sia superiore al valore di stima, il quale è
stabilito in funzione di criteri oggettivi che non possono cogliere le
motivazioni soggettive e il tipo d’uso del fondo ipotizzato dagli astanti, né i
fattori psicologici che si manifestano al momento del­l’asta. Né l’UE né i
resistenti si sono del resto espressi sui confronti presentati dal ricorrente
con oggetti a suo dire paragonabili ai propri fondi recentemente messi in
vendita sul territorio di __________, dai quali risulterebbe possibile una
realizzazione a un prez­zo superiore a quello offerto da PI 3. La valutazione
del valore dei fondi dell’escusso non appare ad ogni modo univoca come dimostra
il fatto che tra la prima e la seconda perizia la stima è salita di quasi fr. 100'000.–.
Nelle
circostanze descritte non si può pertanto ritenere il rifiuto del ricorrente
come manifestamente abusivo. Che il prezzo offerto da PI 3 consenta di tacitare
tutti i debiti del ricorrente non esclude l’interesse di quest’ultimo a vedere
le sue proprietà aggiudicate a un prezzo superiore, siccome il supplemento
sarebbe di sua spettanza.
2.4
Per
abbondanza, la decisione impugnata andrebbe ad ogni modo annullata perché a
parte PI 1 non risulta dagli atti che gli altri interessati abbiano
esplicitamente accettato l’offerta.
Contrariamente
a quanto reputa l’UE,
il silenzio non può infatti
essere parificato a un’adesione,
come si evince dalla dottrina citata in
precedenza (al consid. 2.1), secondo cui il
consenso
dev’essere espresso e scritto, o perlomeno verbalizzato
.
3.
Stante
l’esito del giudizio odierno, è inutile esaminare le critiche del ricorrente al
comportamento degli escutenti e dell’offerente. RI 1 va tuttavia invitato a
evitare di proferire delle accuse di raggiri e truffa, adducendo addirittura la
complicità dei funzionari dell’UE e dei periti, senza fornire alcun indizio a
sostegno delle sue gravi allegazioni.
4.
Con
l’emanazione della presente decisione le richieste di revoca dell’effetto
sospensivo diventano senza oggetto.
5.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
). Visto l’esito del giudizio odierno, la richiesta di sanzioni
formulata da PI 2 e PI 3 cade nel vuoto.
Per questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è parzialmente accolto.
1.1   Di conseguenza, la
decisione impugnata è annullata e l’Uffi­cio d’esecuzione è invitato a indire
un’asta pubblica.
1.2   La richiesta di nuova
perizia è inammissibile siccome tardiva.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
–   ;
–    ;
–    ;
–__________
RA 1, __________:
– PI 5, __________.
Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.