ti_gerichte · 11.2024.9 · 2025-04-28 · it
Proprietà per piani: provvedimenti supercautelari e cautelari Art. 261 e 265 CPC

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.04.2025 11.2024.9
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.04.2025 11.2024.9
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.04.2025 11.2024.9

Incarto n.
11.2024.9
Lugano
28 aprile 2025
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Giamboni
cancelliere:
Güçlü
sedente
per statuire nella causa
CA.2023.245 (proprietà per piani: provvedimenti
cautelari)
della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 1, promossa con
istanza del 7 agosto 2023
dalla
Comunione dei comproprietari
del
“
AO1
”,
L______
(
patrocinata dall'avv.
PA1
,
L______
)
contro
AP1
e
AP2
,
P______
(
patrocinati dall'avv.
PA2,
L______
),
giudicando
sull'appello del 15 gennaio 2024 presentato da AP1 e AP2 contro il decreto cautelare
emanato il 27 dicembre 2023 dal Pretore;
Ritenuto
in fatto:                   A.
Sulla particella n. 640 RFD di L______, sezione
di
C______
, sorge una proprietà per piani (“Condominio
AO1”) composta di 56 unità (appartamenti, autorimesse e darsena) suddivise in
quattro blocchi. AP1 e
AP2
sono
comproprietari, un mezzo ciascuno, dell'unità n. 843 (
20
/
1000
del fondo base). A
un'assemblea generale straordinaria del 24 marzo 2023 i comproprietari hanno
accettato, con la doppia maggioranza, la seguente modifica del regolamento per
l'uso e l'amministrazione:
Aggiunta al § 12
Le unità di proprietà possono
essere utilizzate esclusivamente come appartamenti. È espressamente vietato
l'uso alberghiero e/o l'affitto a breve termine (cioè per un periodo inferiore
a sei mesi) delle unità di comproprietà.
B.
Il 24 aprile 2023 AP1
e AP2, con altri comproprietari, hanno convenuto la Comunione dei
comproprietari del “AO1 part. ___ RFD di Lu______” davanti al Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 1, con un'istanza di conciliazione volta a
ottenere l'annullamento della risoluzione assembleare appena citata. Una richiesta
cautelare degli istanti perché fosse sospesa la risoluzione appena citata è
stata respinta dal Pretore il 14 luglio 2023. Non è noto l'esito della procedura
conciliativa.
C.
Il 7 agosto 2023 la
Comunione dei comproprietari
del “AO1 part.
___ RFD di Lu______” si è nuovamente rivolta al Pretore perché ordinasse “in
via cautelare e supercautelare” a
AP1
e
AP2
– sotto comminatoria dell'art. 292 CP –
di “cessare di locare, direttamente e/o indirettamente tramite terzi, la loro unità
(…) per periodi inferiori ai sei mesi”. Essa ha chiesto altresì che ai
convenuti fossero comminate multe disciplinari di fr. 5000.– in caso di
violazione del divieto e di fr. 1000.– per ogni giorno di inadempimento. Con
decreto cautelare emesso l'indomani
senza
contraddittorio
il Pretore ha nominato
l'ing. L______ P______ “in qualità d'
i
ncaricato dell'esecuzione secondo l'art.
343 cpv. 3 CPC” con il compito di verificare “l'avvenuta eliminazione immediata,
da parte dei convenuti, dell'appartamento qui in esame da tutti i siti internet
sui quali è stato pubblicato nonché l'avvenuto annullamento dei contratti di
locazione eventualmente già stipulati dai convenuti, che divengono ora contrari
all'art. 20 CO e come tali nulli”. Il Pretore ha ingiunto altresì ai convenuti di
“fornire immediato rendiconto all'incaricato dell'esecuzione di queste
eliminazioni, risp. annullamenti immediati, pena l'applicazione delle sanzioni
citate”. I
nvitati a presentare
osservazioni
scritte
, in un memoriale del 18 agosto 2023 AP1 e AP2 hanno proposto di
respingere
l'istanza. Non sono
stati compiuti altri atti processuali.
D.
Statuendo
con decreto cautelare del 27 dicembre 2023, il Preto­re ha confermato il
decreto emesso senza contraddittorio l'8 agosto precedente. Le spese
processuali di fr. 350.–, così come quelle peritali di fr. 915.–, sono state
poste solidalmente a carico dei convenuti, tenuti a rifondere all'istante,
sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– per ripetibili.
E.
Contro il decreto cautelare
appena citato
AP1
e
AP2
sono insorti a questa Camera con un
appello del 15 gennaio 2024 per ottenere la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere
l'istanza avversaria
.
Nelle sue
osservazioni del 7 ottobre 2023 la
Comunione
dei comproprietari
del “AO1 part. ___ RFD di Lu______” conclude per la
reiezione dell'appello.
Considerando
in diritto:                 1.
Le decisioni dei Pretori in materia di provvedimenti cautelari,
emanate con la procedura sommaria (art. 248 lett. d CPC), sono impugnabili
con appello entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC,
sempre che, ove si tratti di controversie meramente patrimoniali, il valore
litigioso raggiunga almeno fr. 10
000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione”
impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Invitato dal presidente di questa Camera a
indicare il valore litigioso, il Pretore ha fatto seguire il 5 settembre 2024
una lettera in cui la patrocinatrice del-l'istante stima tale valore in “almeno
fr. 30
000.–”, importo che i convenuti non
discutono e che di per sé non appare inverosimile. Riguardo alla tempestività
del rimedio giuri
dico, la decisione impugnata
è giunta al legale
dei convenuti il 3 gennaio 2024 (tracciamento
dell'invio n. __.__.______.________, agli atti). Cominciato a decorrere
l'indomani, il termine di ricorso sarebbe scaduto così sabato 13 gennaio 2024,
salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC.
Inoltrato il 15 gennaio 2024 (timbro postale sulla busta d'invio), ultimo
giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
2.
Nel
decreto cautelare impugnato il Pretore ha constatato anzitutto, sulla scorta degli
accertamenti svolti dall'ing. L______ P______, che l'agire dei convenuti non era
conforme alla decisione assembleare del 24 marzo 2023 e “alla logica insita nel
provvedimento cautelare del 14 luglio 2023”, poiché l'appartamento in
questione era
ancora pubblicizzato
su cinque piattaforme internet con possibilità di locarlo, “mentre è soltanto
dopo l'emanazione del provvedimento 8 agosto che le cose sono (lentamente)
rientrate nella norma”. Per il primo giudice la documentazione presentata dai
convenuti, i quali sostenevano di avere interrotto ogni attività di locazione
dopo l'assemblea del 24 marzo 2023, non ha “quell'ufficialità alla quale poteva
legittimamente ambire l'istante dopo il provvedimento del 14 luglio 2023”. Secondo
il Pretore, inoltre, le obiezioni di carattere procedurale sollevate dai
convenuti sono prive d'interesse attuale degno di protezione, poiché per costoro
non è in discussione l'erroneità del provvedimen­to cautelare in questione, ma
piuttosto la sua inutilità “in quanto (a loro dire) loro stessi si erano già autonomamente
attivati per giungere a questo medesimo risultato”. Onde, in definitiva,
l'accoglimento dell'istanza cautelare.
3.
AP1
e AP2 fanno valere che il
regolamento per l'uso e l'amministrazione
della proprietà per piani modificato al­l'assemblea
straordinaria del 24 marzo 2023 non vieta la locazione delle unità per periodi
superiori a sei mesi, né di promuovere una simile locazione a tramite portali internet,
ciò che per altro è consentito agli altri comproprietari. Per gli appellanti,
inoltre, la cancellazione del­l'appartamento dai siti internet nemmeno sarebbe tecnicamente
possibile, di modo che il decreto impugnato è finanche ineseguibile. Essi
rilevano poi di non comprendere come possa essere ancora rispettato l'ordine
cautelare se per il perito “non vi sono ulteriori verifiche a carattere
digitale da poter effettuare”.
Secondo
gli appellanti, fin dall'adozione della modifica regolamentare essi hanno spontaneamente
interrotto ogni attività di locazione a breve durata, invitando l'agenzia da
loro incaricata di bloccare ogni nuova prenotazione e rilevano che le
prenotazioni individuate dalla controparte prima dell'avvio della procedura
cautelare si riferivano a contratti antecedenti l'adozione della modifica
regolamentare. I convenuti rimproverano così alla controparte (e al Pretore) di
non avere tenuto conto che la loro volontà di interrompere ogni locazione a
breve termine emergeva già dalla loro richiesta volta a ottenere l'effetto
sospensivo alla delibera assembleare, ciò che rendeva superflua l'iniziativa
cautelare della comunione dei comproprietari. Essi contestano altresì la mancanza
di “ufficialità” della documentazione da loro presentata, la quale dimostra per
contro “l'immediatezza” della loro volontà di non violare il regolamento. AP1 e
AP2 affermano poi di non comprendere la necessità di incaricare un perito di consultare
siti internet per appurare l'annullamento dei contratti, circostanza che oltre
a essere già stata da loro documentata, incombeva se mai al giudice di
verificare, “trattandosi di una questione giuridi­ca”. In ultima analisi gli
appellanti ritengono che l'ordine loro impartito sia divenuto privo d'oggetto già
prima dell'emanazione del decreto cautelare, il che imponeva di respingere
l'istanza.
4.
In
concreto la comunione dei comproprietari ha chiesto al Pretore di
ordinare
ai convenuti di “cessare di locare, direttamente e/o indirettamente tramite
terzi, la loro unità (…) per periodi inferiori ai sei mesi” (istanza domanda n.
1). Con decreto cautelare
adottato inaudita
parte l'8 agosto 2023 il primo giudice ha nominato
“in qualità d'
i
ncaricato dell'esecuzione secondo l'art.
343 cpv. 3 CPC” – come detto – l'ing. L______ P______, chiamato a verificare
“l'avvenuta eliminazione immediata, da parte dei convenuti, dell'appartamento
qui in esame da tutti i siti internet sui quali è stato pubblicato nonché
l'avvenuto annullamento dei contratti di locazione eventualmente già stipulati
dai convenuti, che divengono ora contrari all'art. 20 CO e come tali nulli”.
Con il decreto cautelare finale del 27 dicembre 2023 egli ha poi accolto l'istan­za,
confermando “a titolo cautelare e supercautelare
inter partes
il provvedimento
supercautelare
ex parte
emesso in data 8 agosto 2023, così come ai
considerandi”.
A
ragione gli appellanti fanno notare che il dispositivo del decreto cautelare
impugnato non è un esempio di chiarezza. Non è dato di capire in effetti se l'incaricato
dell'esecuzione debba continua­re a verificare l'avvenuta eliminazione
dell'appartamento da tutti i siti internet sui quali è apparsa la pubblicazione,
come stabiliva il decreto supercautelare dell'8 agosto 2023, se invece con l'accoglimen­to
dell'istanza si intendessero vietare solo le locazioni di durata inferiori a 60
giorni, come pretende l'istante, oppure se si trattasse di un divieto assoluto di
locazione, come lascia trasparire il tenore dell'incarico conferito all'ing. L______
P______ con il decreto supercautelare (“verificare l'eliminazione dell'appartamento
da tutti i siti sui quali è pubblicato”). Sta di fatto che il dispositivo di
una decisione dev'essere chiaro ed eseguibile, poiché esso solo è suscettibile
di passare in giudicato e di essere attuato (DTF 142 III 593 consid. 5.3).
Trattandosi di divieti, la decisione deve specificare con sufficiente
precisione l'obbligazione da eseguire sotto il profilo materiale, locale e
temporale. Non compete infatti al giudice dell'esecuzione chiarire questio­ni siffatte
(sentenza del Tribunale federale
5A_906/2023 del 15 maggio
2024 consid. 3.1; cfr. anche
Trezzini
,
Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2ª
edizione, n. 181 alle osservazioni preliminari agli art. 261–269;
D. Staehelin
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Lötscher/Leuenberger/Seiler
[curatori], Kommentar zur Schweizerischen ZPO, Art. 219-408 ZPO, 4ª
edizione, n. 16 ad art. 238). Sia come sia, gli appellanti non chiedono di riformare
il dispositivo del decreto impugnato, ma di respingere l'istanza. Se l'istanza
fosse da respingere, la questione sarebbe risolta. Se per contro ciò non fosse
il caso, occorrerà domandarsi se il dispositivo del decreto sia eseguibile.
5.
Per
ottenere
provvedimenti cautelari
un istante deve rendere verosimile che un suo diritto è leso o
minacciato di esserlo (art. 261 lett. a) e che la lesione è tale da arrecargli
un pregiudizio
difficilmente riparabile
(art. 261 lett. b). Questa Camera ha già esplicitato
l'enunciazione
telegrafica di tale norma, specificando che l'emanazione di provvedimenti
cautelari soggiace ai seguenti cinque presupposti cumulativi:
a)
la parvenza di buon diritto insita nella pretesa
sostanziale,
b)
la lesione o la minaccia di una lesione dei diritti
dell'istante,
c)
il rischio di un pregiudizio difficilmente riparabile,
d)
l'urgenza e
e)
il rispetto del principio della proporzionalità.
(
I CCA, sentenza inc. 11.2022.46 del 21 marzo 2024,
consid. 6 con rimandi; v. anche
RtiD II-2022 pag. 692 consid. 6
;
II-2016 pag. 642 consid. 2; più di recente
). Tali requisiti devono ancora essere
dati al momento in cui il giudice statuisce sulla richiesta (
Trezzini
, op. cit. n. 2 ad art. 261 CPC).
Misure provvisionali non vanno in effetti ordinate se la lesione invocata è
cessata e non rischia di ripetersi (
Bovey/Favrod-Coune
in: Chabloz/Dietschy-Martenet/Heinz­mann, CPC, Petit commentaire, Basilea 2021,
n. 2 ad art. 261). Per altro verso, se la pretesa del richiedente è
adempiuta, la relativa istanza diventa finanche priva d'oggetto (
Sprecher
in: Basler Kommentar,
ZPO, 4ª edizione
, n. 94 ad
art. 261).
a)
Nella
fattispecie risulta dagli atti che dopo l'adozione (il
24 marzo 2023)
della modifica del regolamento
per l'uso e
l'amministrazione
che vietava la
locazione delle proprietà per piani per periodi inferiori a sei mesi e la
reiezione (il 14 luglio 2023) della richiesta di conferimento dell'effetto
sospensivo alla risoluzione assembleare, l'appartamento dei convenuti era ancora
pubblicizzato sui portali ‹
a
irbnb.ch
› (il 2
agosto 2023: doc. F), ‹B______.com› (il 2 e 3 agosto 2023: doc. G), ‹h
appy.rentals
› (il
7 agosto 2023 doc. H). Tra i risultati di una ricerca generale tramite Google del
7 agosto 2023 figurava­no inoltre vari portali di prenotazioni online (‹p______
c______ ‹______›, ‹h______›, ‹______…›: doc. I). Che, come sostengono gli
appellanti, una locazione per periodi inferiori a sei mesi non fosse fattibile già
a quel momen­to non è reso verosimile, l'appartamento dei convenuti figurando
tra i risultati di una ricerca per la locazione di qualche giorno a inizio
agosto del 2023 (doc. F). Sulla scorta di ciò non è quindi dato a divedere
quali rimproveri possano essere mossi alla comunione dei comproprietari per
essersi rivolta al Pretore, il 7 agosto 2023, con un'istanza di provvedimenti
cautelari volta a ottenere il rispetto del regolamento condominiale. Poco
importa che in un messaggio di posta elettronica del 18 aprile 2023 i convenuti
abbiano espresso al loro patrocinatore la volontà di confermare le prenotazioni
già effettua­te, ma di non accettarne di nuove (doc. 3), tale intento non
essendosi per finire concretato, giacché – come si è visto – a un esame di
verosimiglianza prenotazioni erano ancora possibili nell'agosto del 2023 (doc.
F).
b)
Dopo
avere
ricevuto alle ore 16.04 dell'8 agosto 2023 il decreto
cautelare inaudita parte (doc. 6), alle 17.53 di quello stesso giorno i
convenuti hanno invitato la ‹h
appy.rentals
› a cancellare immediatamente il loro appartamento dal quel sito
internet e ad annullare tutte le prenotazioni già ricevute (doc. 4 e 10), come
ha confermato la società (doc. 16). Dalle verifiche compiute dall'ing. L______
P______, incaricato dal Pretore, è emerso poi che il 10 agosto 2023 l'oggetto figurava
su cinque piattaforme, ma che “non potendo probabilmente rimuovere le strutture
in breve tempo, le strutture han­no applicato delle regole di affitto
irrealizzabili in modo che
non si possano
fare dei booking nuovi” (e-mail del 10
agosto 2023 nell'inc. CA.2023.247).
Tant'è che secondo l'esperto
i convenuti si
sono attivati per far togliere l'annuncio da
‹h
appy.rentals
›
e impedire che sugli annunci pubblicati potessero avvenire
nuove prenotazioni (lettera dell'11 agosto 2023 nel­l'inc. CA.2023.247). Nell'ultimo
rilevamento agli atti, svolto il 22 agosto 2023, l'ingegner L______ P______ ha
constatato infine che l'oggetto era ancora pubblicizzato su tre piattaforme, ma
che su nessuna di essa era possibile effettuare prenotazioni e che i contratti
in essere (tre per soggiorni nell'estate del 2023) erano stati stipulati il 25
marzo 2023 (lettera del 1° settembre 2023 nell'inc. CA.2023.247).
c)
Alla
luce di quanto precede, a un esame di verosimiglianza i convenuti hanno
effettivamente intrapreso i passi necessari per rispettare il
regolamento
per l'uso e l'amministrazione, una locazione del loro appartamento per periodi
inferiori a sei mesi essendo divenuta impraticabile. Ne segue che la
violazione loro imputata
è ormai cessata. Che sussista
un rischio di reiterazione da parte loro, al punto che sia necessario un
divieto giudiziale, non è reso verosimile dall'istante né
dagli atti
si evincono
i
ndizi
che suffraghino ulteriori trasgressioni del
regolamento
. L'appello, provvisto di buon diritto,
merita così accoglimento. Contrariamente all'opinione degli appellanti, ad ogni
modo, l'istanza non va respinta. Se la violazio­ne viene meno dopo la litispendenza,
cioè in corso di procedura come nel caso in esame, la causa diviene caduca e va
stralciata dal ruolo (art. 242 CPC). La caducità dell'istanza cautelare rende
senza oggetto anche le sanzioni comminate in caso di inosservanza.
6.
Relativamente
alle spese giudiziarie di prima sede,
l'art. 107 cpv. 1 lett. e CPC
prevede che qualora una causa vada stralciata dal ruolo perché divenuta priva
d'oggetto il giudice può “ripartire le spese secondo equità”. Deve considerare
in specie quale parte ha provocato l'azione, quale sarebbe stato il presumibile
esito della procedura se questa non fosse diventata caduca e quali circostanze
abbia­no reso la cau­sa senza oggetto o senza interesse
(
RtiD II-2021 pag. 717 consid. 5a con numerosi richiami).
Nella fattispecie
già si è detto
che al momento della litispendenza la violazione del regolamento per l'uso e
l'amministrazione era verosimile (sopra consid. 5a),
ragione per cui la caducità della procedura è dovuta al
fatto che in pendenza di causa i convenuti hanno dato seguito alla richiesta degli
istanti di rispettare il regolamento condominiale. Non sussiste dunque ragione
per scostarsi dalla decisione del Pretore di porre le spese processuali a
carico dei convenuti.
Quanto
all'ammontare dell'indennità per ripetibili stabilita dal Pretore in fr. 2500.–
in base al dispendio orario (14 ore a fr. 280.– l'una), nei considerandi
dell'appello i convenuti sostengono che tale importo è eccessivo e chiedono di
ridurlo della metà. In realtà, trattandosi di una controversia di natura
patrimoniale l'art. 11 cpv. 1 del regolamento sulla tariffa per i casi di
patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili (RL 178.310) prevede ripetibili calcolate in base ad aliquote
secondo il valore litigioso. Se poi il caso è disciplinato dalla procedura
sommaria (“procedura speciale civile”), come in concreto (art. 248 lett. d
CPC), le ripetibili sono fissate fra il 20 e il 70% delle ripetibili dovute in
una procedura ordinaria di identico valore (art. 11 cpv. 2 lett. b del
regolamento. Posto ciò, dandosi un valore litigioso di “almeno” fr. 30
000.– e t
rattandosi nel complesso
di una causa di media difficoltà, le ripetibili spettanti alla parte vittoriosa
potevano
essere definite applicando un'aliquota
media del 15%
(valore litigioso compreso tra fr. 20
000.– e fr. 50
000.–, 45%
per la natura cautelare
del procedimento). Al
risultato di
fr. 2025.–
vanno poi aggiunte le spese (10%: art. 6 cpv. 1 del
regolamento) e l'IVA, per un totale di fr. 2410.– (arrotondati). Nel complesso,
pertanto, l'indennità fissata dal primo giudice non può dirsi frutto di un
eccesso o di un abuso del potere di apprezzamento.
7.
Le
spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). La comunione
dei comproprietari, che ha proposto a torto di respingere l'appello, rifonderà
agli appellanti un'equa indennità per ripetibili.
8.
Quanto
ai rimedi giuridici esperibili contro la presente decisione sul piano federale (art.
112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b
LTF per un ricorso in materia civile.
Per questi motivi,
decide:
I.   L'appello è parzialmente accolto,
nel senso che il decreto cautelare impugnato è così riformato:
1.
L'istanza è dichiarata senza oggetto e la causa è stralciata dal ruolo.
2.
Le spese processuali di fr. 350.–, così come quelle peritali di fr. 915.–, sono
poste in solido a carico dei convenuti, che rifonderanno all'istante, sempre
con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– per ripetibili.
II.   Le spese processuali di appello,
di fr. 2000.–, anticipate dagli appellanti, sono poste a carico della Comunione
dei comproprietari del “AO1 part. ___ RFD di Lu______”, che rifonderà alla
controparte fr. 2000.– per ripetibili.
III.   Notificazione a:
–
avv.
PA2,
L______
;
–
avv.
PA1
,
L______
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per
la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il
presidente                                                          Il
cancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali
e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli
art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione
impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia
civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30
000 franchi;
quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia
civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso
in materia civile è dato, entro lo stesso
termine,
il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116
LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso
al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).