ti_gerichte · 40.2006.12 · 2006-10-17 · it
Edificio principale: aumento del correttivo di vetustà; aumento del correttivo di riduzione del valore del terreno per carico ambientale


Incarto n.40.2006.12

LUGANO

Lugano

17 ottobre 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 5 gennaio 2006 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________

relativamente
 al mappale no. 1240 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 27 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1240 RFD di __________, con la notifica di decisione1. febbraio 2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 324'247.--.

Il
reclamo interposto in data 14 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione del 14 dicembre 2005.Lautorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito il 7
aprile 2005, ha confermato la propria decisione in merito a tutte le censure
sollevate dal reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore
cubimetrico esposto, il valore del terreno e il valore di reddito, ribadendo
che le motivazioni addotte con il reclamo sono già state adeguatamente
considerate.

3.     Con
ricorso 5 gennaio 2006 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, riproponendosi
nelle motivazioni già esposte nel reclamo 14 luglio 2004 e postulando unequa
riduzione del valore di stima determinato dallautorità di prima istanza. A
mente del ricorrente, lUfficio di stima non avrebbe sufficientemente
considerato lo stato originale delledificio  la parte più vecchia risale alla
metà del 1800  e quindi lo stato di conservazione e lo standard di finiture
del medesimo, nonché per quel che riguarda il terreno, la vicinanza  con il
sedime FFS, fonte di forti rumori e vibrazioni.

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che
ledificio principale sub. A si presenta in uno stato di conservazione normale
per lanno di costruzione, così come pure normali risultano essere le finiture.
Lo stesso è composto- da garage e cantina su ¼ della sua superficie;- al piano terreno, da una sala/salotto, una cucina abitabile, un ulteriore
salotto, un atrio, due bagni-wc e una camera;- al primo piano, da tre camere e una doccia-wc;- dalla soffitta con quattro ripostigli.Il mappale si trova a ridosso della ferrovia ed è fortemente disturbato da
rumori e vibrazioni importanti al passaggio dei treni.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.
38 cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare dufficio e in modo completo i
fatti determinanti per la causa, accoglie il ricorso.

7.1.     Come
accertato in sede di sopralluogo, ledificio principale sub. A si trova
sostanzialmente nella sua struttura originale. Alla luce dellanno di
edificazione  antecedente il 1919 -, dellampliamento effettuato nel 1951 e
del rifacimento di bagni e cucina nel 1983, verificati con il sopralluogo e
risultanti anche dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza
immobiliare (modulo 1, punto 2), il Tribunale ritiene più confacente alla
fattispecie concreta considerare un correttivo di vetustà del -49% e non solo
del -31% per il sub. A, rispettivamente del -60% per gli edifici accessori.

7.2.     Lestrema
vicinanza alla linea ferroviaria dellasse del San Gottardo, causa di forti
rumori e vibrazioni, deve inoltre essere correttamente considerata, ciò che
permette a questo Tribunale di ridurre il valore metrico del terreno di un
ulteriore 20% per carico ambientale. In sostanza il correttivo viene aumentato
dal -10% al -30% con la conseguente riduzione del valore metrico del terreno da
CHF 378.--/mq a CHF 294.--/mq..

7.3.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
1240 RFD di __________ stabilito in CHF 283'766.--, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 1240 RFD di __________ stabilito in CHF 283'766.--,
come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco