ti_gerichte · 12.2014.127 · 2015-08-18 · it
Azione in convalida di sequestro, restituzione di acconto versato per diritto di compera soggetto a condizione sospensiva (autorizzazione LAFE) non verificata

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.08.2015 12.2014.127

Incarto n.
12.2014.127
Lugano
18 agosto 2015
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Camponovo (giudice supplente)
vicecancelliera:
Butti
sedente
per statuire nella causa inc. n. OA.2010.178 (azione in convalida del
sequestro)
della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 1 promossa con petizione 9 marzo 2010 da
AP 1
AP 2
tutti rappr. dall’
avv. RA 1
contro
AO
1
AO 2
tutti rappr. dall’ RA 3
con cui
gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento in solido di
fr. 800'000.- oltre interessi al 5% dal 10 settembre 2009 e la convalida dei
sequestri n. __________ e __________, con rigetto delle opposizioni interposte
ai PE n. __________ e 1380379-02, domande alle quali si sono opposti i
convenuti e che il Pretore ha respinto con sentenza 24 giugno 2014;
appellanti gli attori che con atto di appello del 19
agosto 2014 chiedono in riforma del giudizio impugnato, nel senso di accogliere
integralmente la petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre i convenuti hanno proposto, con la risposta del
30 settembre 2014, di respingere l’appello e di confermare il giudizio
pretorile, con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in
fatto:
A.  AP 1
e AP 2, cittadini
stranieri, sono comproprietari per un mezzo ciascuno del mappale n. __________,
denominato __________. Il fondo è stato acquistato il 21 febbraio 2000 come
residenza secondaria, con gli usuali oneri LAFE menzionati a Registro Fondiario
(doc. 4). Con rogito n. 670 (doc. A) del notaio avv. G__________, il 9
settembre 2008 AP 1 e AP 2 (in seguito: venditori), hanno concesso un diritto
di compera della durata di un anno a AO 2 ed AO 1 (in seguito: acquirenti),
pure cittadini stranieri, al prezzo di fr. 8'000'000.- (otto milioni), con un
acconto a valere come pena di recesso di fr. 800'000.-. Al punto n. 2 del
rogito (pagina 3) le parti contrattuali hanno previsto che “
i venditori si
impegnano ad eseguire a loro spese i lavori di cui all’allegato B non appena
constatato il valido esercizio del diritto di compera”.
L’allegato B indica,
in particolare, la completa chiusura dei vani comprendenti la zona fitness la
zona piscina e due verande. Al punto n. 3 del medesimo rogito è invece indicato
che “
le parti vengono rese attente del fatto che il presente acquisto è
subordinato all’ottenimento da parte degli acquirenti dell’autorizzazione delle
competenti autorità LAFE. Nel caso in cui essi non riuscissero, ad ottenere
questa autorizzazione, il presente atto verrà considerato nullo ed i concedenti
ritorneranno ai beneficiari l’acconto di fr. 800'000.- (ottocentomila)”.
B.
Nell’ambito della procedura
di autorizzazione all’acquisto presso l’Autorità di prima istanza LAFE, quest’ultima
ha chiesto il calcolo della superficie abitabile netta (doc. B, 14) e ha poi ritenuto
vi fossero gli estremi per l’avvio di una procedura di verifica dell’esistenza
o meno di violazione degli oneri a suo tempo imposti (segnatamente circa la
superficie e l’effettivo utilizzo a residenza secondaria). L’Autorità di prima
istanza LAFE ha quindi ordinato il 10 ottobre 2008 la menzione di un divieto di
disporre sul fondo (doc. 4). Le parti contrattuali hanno conferito mandato
all’avv. M__________ per chiarire le problematiche LAFE (doc. 12). A fine
luglio 2009 le parti contrattuali si sono incontrate presso il notaio rogante
che le ha informate sul fatto che qualora l’autorizzazione LAFE non fosse stata
concessa, l’atto sarebbe stato da considerarsi nullo e l’acconto da
retrocedersi ai beneficiari. Il 7 agosto 2009 l’avv. M__________ ha scritto
alle parti contrattuali, con copia al notaio rogante, indicando che l’immobile
non avrebbe potuto essere trapassato con i lavori indicati nell’inserto B, in
particolare con la chiusura completa della zona piscina e delle verande, e ha
proposto un atto notarile aggiuntivo con nuovo inserto indicante le opere da
eseguirsi, o meglio eseguibili (in particolare una chiusura solo parziale del
locale piscina, fino a 15 cm dal soffitto); con detto testo la procedura LAFE -
egli così lasciava intendere - avrebbe potuto sbloccarsi (doc. C). I venditori hanno
aderito alla proposta mentre gli acquirenti l’hanno rifiutata. L’autorizzazione
LAFE non è poi stata concessa ed il saldo del prezzo non è stato versato. I venditori
hanno chiesto e ottenuto il sequestro dell’importo di fr. 880'000.- (acconto e
pena di recesso fr. 800'000.-, oltre fr. 80'000.- quale acconto spese) versato
dagli acquirenti (decisione del 22 febbraio 2010 della Pretura di Lugano, sezione
5, inc. EF.2009.2492, confermata il 28 aprile 2010 dalla CEF inc. 14.2010.21,
cfr. doc. E, F). A convalida dei sequestri, i venditori hanno fatto spiccare
contro gli acquirenti i PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano per
l’importo di fr. 800'000.-, oltre ad interessi al 5% dal 10 settembre 2009, ai
quali è stata interposta opposizione.
C.
Con petizione del 9 marzo
2010 i venditori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1,
la condanna degli acquirenti in solido al pagamento di fr. 800'000.- oltre ad
interessi al 5% dal 10 settembre 2009, con conseguente convalida del sequestro
e rigetto delle suddette opposizioni, oltre alla protesta di tasse, spese e
ripetibili. Essi hanno ritenuto che il diritto di compera fosse scaduto senza
essere stato esercitato e, quindi, spettava loro la pena di recesso pattuita. Inoltre,
la condizione di validità dell’atto (autorizzazione LAFE) non si sarebbe
verificata per colpa dei convenuti, che non avevano accettato la modifica
dell’atto notarile così come proposto dall’avv. M__________. I convenuti si
sono opposti alle domande degli attori con la risposta del 10 dicembre 2010. Essi
hanno rilevato che AO 1 avrebbe importanti problemi di salute, che le
imporrebbero di svolgere attività fisica tutto l’anno, in luogo protetto
(chiuso) per evitare spifferi, freddo, ecc., e quindi la chiusura del locale
piscina-fitness sarebbe stata per essi essenziale. In replica e in duplica le
parti si sono confermate nelle loro tesi. L’istruttoria è consistita nel
richiamo di documenti, in audizioni testimoniali, nell’interrogatorio formale
degli attori, nonché in una perizia giudiziaria sulla situazione medica della
convenuta. Nei memoriali conclusivi le parti hanno ribadito le loro reciproche,
antitetiche tesi.
D.
Con sentenza del 24 giugno
2014 il Pretore del Distretto di Lugano ha respinto la petizione e ha posto la
tassa di giustizia e le spese di fr. 10'500.- e le ripetibili per fr. 32'000.-
a carico degli attori. Il Pretore ha in sostanza constatato che l’inserto B del
rogito n. 670 prevedeva la chiusura della zona fitness e di quella della piscina,
e che l’istruttoria aveva dimostrato i motivi di salute della convenuta alla
base di tale volontà di chiusura. Egli ha pure ritenuto che il fatto che i
convenuti abbiano impedito il realizzarsi di una condizione (ottenimento dell’autorizzazione
LAFE) non è stato un atto contrario alla buona fede, perché le condizioni per
il rilascio di detta autorizzazione sono diventate dipendenti da una mutazione
del consenso da parte degli acquirenti, su un punto però per essi soggettivamente
essenziale. Infine, il giudice di prime cure ha evidenziato un comportamento
degli attori poco in sintonia con il principio della buona fede. In particolare,
egli ha ritenuto che essi avrebbero potuto prevedere l’insorgere di problemi con
le autorità LAFE per l’operazione in esame (a cominciare dal fatto che la
descrizione dell’oggetto nel rogito era fuorviante, giacché l’edificio veniva
indicato con una superficie di m
2
76, mentre quest’ultima in realtà,
dopo l’ampliamento operato dagli attori negli anni precedenti, era di circa m
2
180 e, con le chiusure dei vani richieste dai convenuti, sarebbe salita a circa
m
2
200).
E.
Con appello del 19 agosto
2014 gli attori hanno impugnato il giudizio pretorile, riproponendo le domande
di petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili. Essi hanno ritenuto
che la chiusura del locale piscina e degli spazi fitness non può essere
considerata un elemento essenziale del contratto, che il rifiuto di
sottoscrivere l’atto aggiuntivo sarebbe stato dettato da motivi puramente
economici, che i venditori non avrebbero sottaciuto alcuna problematica LAFE
pregressa né si sarebbero in altro modo resi responsabili di
culpa in
contrahendo
. Essi hanno inoltre sostenuto l’applicazione errata del diritto
nella sentenza pretorile e la fondatezza della loro pretesa sulla pena di
recesso. Nella risposta del 30 settembre 2014 i convenuti si sono opposti
all’appello, con protesta di tasse, spese e ripetibili. Essi hanno asserito,
tra l’altro, l’essenzialità della chiusura dei vani, il fatto che tale essenzialità
sia stata conclamata e sarebbe suffragata dal quadro clinico della convenuta; che
l’iscrivibilità dell’atto notarile con le modifiche dell’inserto B proposte
dall’avv. M__________ non sarebbe stata comprovata e che gli attori sarebbero
stati in malafede. Delle ulteriori argomentazioni delle parti si dirà, se e per
quanto necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;
RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di
quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal
diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di
procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura
ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione
pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni
federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
2.
La decisione pretorile
impugnata è una decisione finale di prima istanza e, come tale, impugnabile
(art. 308 cpv. lett. a CPC); il valore di causa supera infatti fr. 10'000.—
(art. 308 cpv. 2 CPC). Gli appellanti sostengono una violazione degli art. 156
CO e 2 CC, e quindi un’errata applicazione del diritto, oltre ad un errato accertamento
dei fatti; si tratta di argomenti invocabili in questa sede (art. 310 lett.a e
lett.b CPC). Presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione
di prima istanza (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appello è tempestivo. Esso è munito
della decisione impugnata (art. 311 cpv. 1 CPC).
3.
È pacifico che tra le parti
è stato pattuito un diritto di compera per un immobile nella forma dell’atto
notarile (art. 216 CO e 657 CC). Non è contestato il mancato rilascio dell’autorizzazione
LAFE agli acquirenti. Il diritto di compera è pertanto di principio nullo, con
la conseguenza che l’importo di fr. 800'000.- versato quale acconto e pena di
recesso è da restituire conformemente al punto n. 3 del rogito. Il rilascio
dell’autorizzazione LAFE costituiva, infatti, una condizione sospensiva ai
sensi dell’art. 151 cpv. 1 CO: il rogito faceva nascere delle obbligazioni
(solo) con il rilascio dell’autorizzazione LAFE. La fattispecie è dunque
differente dall’ipotesi di annotazione del diritto di compera, successivamente
non esercitato. Non vi è stata alcuna annotazione a Registro fondiario del
diritto di compera e il rogito non ha espletato effetto obbligatori (e tanto
meno reali). È controverso in concreto il fatto che il mancato consenso dei
convenuti alla modifica dell’accordo sia stato dovuto al venire meno di un
elemento essenziale per gli acquirenti, e cioè la chiusura completa dei vani
piscina e fitness per i problemi di salute della convenuta.
4.
Gli appellanti rimproverano
al Pretore, in sintesi, un errato accertamento dei fatti e un’errata
applicazione del diritto per aver ritenuto essenziale per gli acquirenti la
chiusura completa dei vani fitness e piscina, poiché in contrasto con quanto
emerso dall’istruttoria. Essi sostengono che se si fosse trattato di un punto
essenziale del diritto di compera la pattuizione avrebbe dovuto essere inserita
in modo esplicito nel testo del rogito e non confinata in un semplice inserto
dell’atto notarile. La censura è infondata. Il punto n. 2 del rogito menziona
esplicitamente l’impegno dei venditori a eseguire a loro spese i lavori
indicati nell’inserto B, non appena constatato il valido esercizio del diritto.
La forma dell’atto pubblico risulta pertanto ossequiata anche per la clausola
relativa alla chiusura dei locali fitness e piscina. L’inserto a un rogito è
parte costitutiva dello stesso, tanto che la Legge sul Notariato del 23
febbraio 1983, in vigore al momento della firma del rogito, prevedeva al suo
art. 38 cpv. 2 che la pubblicazione dell’atto notarile concernesse il testo
dell’atto ed i suoi inserti. Addirittura, pure la sistematica del rogito mostra
(se ancora ve ne fosse bisogno) l’importanza dei lavori da eseguire e di quanto
inserito nell’inserto B: il rinvio a detta clausola si trova infatti al punto
n. 2 (relativo al prezzo, alle modalità di pagamento ed all’estinzione degli
oneri ipotecari: trattasi di elementi centrali), e precede addirittura
l’indicazione relativa al subordino dell’ottenimento dell’autorizzazione LAFE
(punto n. 3). Essa è quindi stata inserita proprio tra le pattuizioni e
condizioni centrali dell’atto notarile e non è stata confinata tra i punti
secondari, a comprova della sua importanza (per quanto indicata in parte tramite
rinvio all’inserto). Il contenuto dell’atto notarile era quindi sufficientemente
esplicito sui lavori da eseguire e sulla loro importanza nell’economia del
diritto di compera.
5.
A detta degli appellanti il
rifiuto degli acquirenti di sottoscrivere l’atto aggiuntivo al rogito proposto
dall’avv. __________ sarebbe stato dettato da motivi economici; i convenuti inoltre
avrebbero impedito il realizzarsi della condizione sospensiva in urto con la
buona fede, poiché la completa chiusura dei locali fitness e piscina non era un
elemento essenziale del contratto e non aveva giustificazioni mediche. Si
tratta quindi di verificare se la mancata sottoscrizione da parte dei convenuti
del suddetto atto aggiuntivo abbia costituito un agire in urto con la buona
fede.
5.1
Il Pretore si è in
particolare fondato su quanto riferito dal perito giudiziario dr. med. I__________,
il quale ha attestato che la convenuta “
soffre di cervico-dorso-lombalgie in
presenza di osteoartrosi predominante al rachide cervico-dorsale e scoliosi a S
del rachide dorso-lombare, gonalgia bilaterali, nevralgie post-erpetiche della
prima branca del nervo trigemino a sx, allergie varie ma soprattutto alla api,
osteoporosi
”, con miglioramento per quanto attiene a stanchezza
generalizzata, vertigini e disturbi del sonno. Egli le consiglia, tra l’altro,
“
un’attività fisica regolare con carichi moderati, in parte a secco e in
parte in piscina”
(segnatamente ginnastica, marcia fitness, nordic-walking,
rispettivamente nuoto e ginnastica), di “
evitare l’esposizione al freddo e
alle correnti d’aria; evitare di fare il bagno in piscina con temperatura
inferiore a 30°”
, e di “
evitare al possibile il contatto con le api
”
(perizia, pag. 9). Gli appellanti rilevano che secondo il perito giudiziario gli
esercizi ginnici e natatori non devono essere effettuati in un ambiente
completamente chiuso (appello, pag. 8). Se non che, il perito giudiziario ha precisato
che deve essere evitata l’esposizione al freddo e alle correnti d’aria. Tale
indicazione di tutta evidenza può essere seguita dalla convenuta solo se
l’ambiente è chiuso: in caso contrario le basterebbe uscire dalla piscina in
inverno (ma non solo), o sudare durante esercizi ginnici, perché essa rischi di
essere vittima del freddo, o di correnti d’aria. È pure pacifico che l’attività
di nordic walking sia evidentemente da svolgersi all’esterno, malgrado il
rischio allergico alle api riscontrato nell’interessata. Il fatto di svolgere
tale attività all’esterno non legittima però gli attori a considerare
ipso
facto
la caducità di qualsivoglia necessità di attività sportiva in luogo
chiuso: l’interessata non potrebbe d’altronde (né dovrebbe, né deve, né può)
vivere in ambiente di clausura, sterile ed asettico: tuttavia, l’esercizio del
nordic walking è da svolgersi portando “
sempre con sé farmaci
anti-istaminici e la penna di Adrenalina, da utilizzare in caso di punture di
api”
(perizia giudiziaria, pag. 9). Ciò basta a sottolineare l’esigenza,
comunque, di avere ambienti chiusi perlomeno per quanto possibile. Di tutta
evidenza, lo può e deve essere un locale piscina e fitness.
5.2
.  Dall’istruttoria, così come
accertato dal primo giudice, è dunque emerso che la convenuta aveva effettiva
necessità di disporre di spazi chiusi per il fitness e la piscina per motivi
medici, come accertato dalla perizia giudiziaria. Gli appellanti invero neppure
si confrontano seriamente con il referto peritale, se non
“abbondanzialmente
”
e con le poche (e deboli) indicazioni sopra menzionate, che non scalfiscono tuttavia
le risultanze istruttorie accertate dal Pretore. Di conseguenza, il rifiuto dei
convenuti di sottoscrivere il citato atto aggiuntivo al contratto notarile del diritto
di compera (in pratica la modifica dell’inserto B al rogito) non è abusivo e
risponde a precise necessità personali degli acquirenti. La mancata annotazione
del diritto di compera non è quindi ascrivibile ai convenuti, così come non lo
è – conseguentemente – la nullità dell’atto notarile.
6.
Quanto sopra vale
indipendentemente dal fatto che l’impressione del notaio rogante fosse della
realizzazione di opere di rifinitura ed abbellimento dell’oggetto e non di ampliamento,
trattandosi di un importo di fr. 500'000.- su un prezzo di fr. 8'000'000.-,
come affermano gli appellanti (appello, pag. 6, citante un passaggio della
testimonianza del notaio). Infatti, avantutto si tratta di mera impressione di
un terzo (per quanto pubblico ufficiale), che non aveva partecipato alle
trattative (verbale di deposizione del 25 ottobre 2011, pag. 1). Inoltre la
qualifica delle opere e la loro importanza economica rispetto al prezzo totale
dell’oggetto immobiliare non è decisiva, perché se oggettivamente dette opere
potrebbero essere di natura non essenziale, soggettivamente – per i motivi
sopra esposti – esse lo sono senz’altro, tanto che il medesimo notaio indicava nella
sua deposizione che “
la modifica dell’oggetto come all’allegato B era
indispensabile per gli acquirenti al fine di stipulare il contratto
”
(verbale 25 ottobre 2011, pag. 3). In effetti, “
l’oggetto della
compravendita era il fondo come è adesso più i lavori che i venditori si
impegnavano ad eseguire dopo l’esercizio del diritto di compera, lavori
indicati nell’allegato B al rogito
” (ibidem, pag. 4). D’altronde, era stata
“
volontà degli acquirenti che tale allegato fosse annesso al rogito di
costruzione del diritto di compera
” (ibidem, pag. 3), a comprova della
necessità per essi di vincolare l’esecuzione delle opere (anzi: vincolare
l’indicazione dell’oggetto modificato rispetto alla situazione al momento della
firma) alla forma notarile (per quanto tramite inserto) contestualmente alla
pattuizione principale relativa agli elementi essenziali del contratto. E poco
importa se l’idea fu della teste A__________, che agiva su mandato di vendita
degli attori (verbale 15 novembre 2011, pag. 4): il notaio rogante ha comunque
indicato che tale esigenza veniva effettivamente dagli acquirenti.
Ma v’è di più. La medesima teste ha riferito di avere mostrato ai convenuti
inizialmente un opuscolo descrivente la villa come si sarebbe presentata (solo)
con l’esecuzione dei lavori indicati nell’inserto B del rogito (ibidem, pag. 4).
Sempre la teste ha pure indicato che la convenuta, incontratesi le parti sul
posto per visitare la villa, ebbe subito a dire che gli spazi fitness e piscina
dovevano essere chiusi (senza che la teste abbia riportato esservi state
obiezioni in merito degli attori, che anzi ciò avevano già previsto, come
detto, nel loro opuscolo di vendita). In altre parole, gli stessi attori
offrivano in vendita l’oggetto immobiliare con le modifiche indicate (chiusura
completa dei locali fitness e piscina), e poi pattuite, per un prezzo di fr.
8'000'000.- (o di
fr. 7'500'000.- senza di esse, ipotesi però non presa in considerazione dalle
parti), come hanno indicato esplicitamente nei loro interrogatori formali
(verbale del 5 dicembre 2011, ad. 11, pag. 11).
7.
Gli appellanti rimproverano
al Pretore di aver erroneamente accertato un loro comportamento poco
trasparente sul tema dell’autorizzazione LAFE. Essi ribadiscono che la
descrizione dell’oggetto del diritto di compera indicato nel rogito non era
fuorviante, in quanto corrispondeva ai dati figuranti a Registro fondiario e che
gli acquirenti avevano visitato la villa ed erano ben consci della superficie
effettiva. Rilevano inoltre che la necessità di ottenere l’autorizzazione LAFE
era chiaramente indicata nel rogito e che il mandato conferito a un legale per
risolvere i problemi LAFE era stato dato congiuntamente dalle parti
contrattuali, sicché il problema amministrativo non poteva essere una sorpresa
per gli acquirenti. Sostengono poi i venditori che le loro indicazioni
sull’assenza di problemi per l’ottenimento dell’autorizzazione LAFE, criticate
dal primo giudice, erano dovute aI loro convincimento che tutto era “sotto
controllo” (appello, pag. 16), avendo essi stessi potuto acquistare a suo tempo
la villa ottenendo la necessaria autorizzazione. L’affermazione si scontra con
le risultanze istruttorie. Dagli atti è emerso che gli appellanti avevano
ristrutturato e ampliato l’abitazione dopo averla acquistata, con la
conseguenza che la superficie abitabile effettiva, di circa m
2
180, non
corrispondeva più a quella di m
2
100 menzionata nell’autorizzazione
LAFE (deposizione avv. M__________, verbale 25 ottobre 2011, pag. 7). Con le
opere previste dall’inserto B (chiusura completa dei portici e della zona piscina)
la superficie abitabile sarebbe diventata di oltre m
2
200, ciò che
non era ammissibile dal profilo LAFE (ibidem, pag. 7). Inoltre i lavori di
ampliamento eseguiti a suo tempo dagli attori non erano stati comunicati, come
d’obbligo, alla competente autorità LAFE (cfr. decisione 10 ottobre 2008
dell’Autorità di I istanza del Distretto di Lugano LAFE, doc. 4; deposizione
avv. M__________, ibidem). Gli appellanti hanno invero riferito, nei loro
interrogatori formali, di aver indicato agli architetti l’esigenza di
rispettare le condizioni LAFE, ma ciò non toglie che essi hanno ignorato
l’obbligo di annunciare il rilevante cambiamento da loro eseguito alla
superficie abitabile autorizzata, provocando così la procedura di accertamento
avviata il 10 ottobre 2008 (doc. B). Essi hanno dunque offerto in vendita un
oggetto (la villa con le modifiche previste nell’inserto B, come riferito dal
notaio) senza essersi premurati di farne accertare la conformità alle
condizioni LAFE menzionate nella loro autorizzazione. In tali circostanze a
giusta ragione il Pretore ha ritenuto poco trasparente il comportamento dei
venditori sul tema dell’autorizzazione LAFE. Non giovano dunque agli appellanti
le loro diffuse considerazioni sulle informazioni che avrebbero dovuto assumere
gli acquirenti prima di sottoscrivere un diritto di compera per otto milioni di
franchi svizzeri. L’impossibilità di eseguire i lavori previsti dall’inserto B,
infatti, trova origine nell’ampliamento della superficie abitabile eseguito a
suo tempo dai venditori senza far fronte agli obblighi imposti
dall’autorizzazione LAFE.
8.
La compravendita
immobiliare non si è quindi perfezionata per l’impossibilità dei venditori di
far fronte a quanto pattuito, vale a dire trasmettere agli acquirenti la
proprietà dell’immobile così come offerto in vendita e descritto nel rogito di
costituzione del diritto di compera, ossia la villa con i lavori previsti
dall’inserto B. Con la chiusura della zona piscina e delle verande, infatti, la
superficie abitabile avrebbe superato il limite massimo concesso dalle norme
LAFE per una residenza secondaria (doc. C, audizione del teste avv. M__________,
ibidem) e avrebbe comportato il mancato rilascio dell’autorizzazione LAFE agli
acquirenti. La nullità del diritto di compera così come pattuito nel rogito n.
670 (doc. A) è quindi imputabile ai venditori. Il rifiuto degli acquirenti di
accettare una modifica per essi soggettivamente essenziale dell’oggetto della
compravendita non viola pertanto la buona fede. A ciò nulla muta la circostanza
che i convenuti in un secondo tempo hanno offerto un prezzo notevolmente più
basso (interrogatorio formale dell’attore, pag. 6), che non è stato accettato
dai venditori. Va anche rilevato che nulla nel fascicolo processuale prova che
l’autorizzazione LAFE sarebbe stata rilasciata agli acquirenti nell’ipotesi in
cui essi avessero accettato la modifica proposta dall’avv. M__________. Il
legale ha invero esposto di aver avuto un colloquio con l’Ufficiale del
registro fondiario, che avrebbe confermato l’annotabilità del diritto di
compera con la rinuncia alla chiusura completa del locale fitness, piscina e
verande (doc. C, audizione del 25 ottobre 2011, pag. 6) e con la garanzia di
rispettare la licenza edilizia rilasciata nella primavera 2009. Tale colloqui
informali non garantiscono tuttavia che l’autorizzazione sarebbe stata
rilasciata a conclusione della procedura LAFE, dopo gli accertamenti usuali.
9.
In conclusione, la
condizione sospensiva, costituita dall’ottenimento dell’autorizzazione LAFE,
non si è verificata per l’inadempimento dei venditori. Non si ravvisa inoltre un
comportamento contrario alla buona fede nel rifiuto degli acquirenti di
modificare l’oggetto del contratto su un punto per loro soggettivamente
essenziale. Di conseguenza il diritto di compera è nullo e l’acconto di fr.
800'000.- deve essere restituito ai convenuti, come esplicitamente previsto al
punto n. 3 del rogito (doc. A). La sentenza del Pretore resiste pertanto alle
critiche degli appellanti e di conseguenza l’appello va respinto con conferma
della decisione impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC).
10.
Le spese giudiziarie sono
poste a carico degli appellanti, interamente soccombenti (art. 106 cpv.  1 CPC)
e sono commisurate al valore di causa di fr. 800'000.-, valido anche per un
eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale. La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG (nella versione in
vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti
esecutivi, pag. 38 e 39). L’indennità per ripetibili in favore degli appellati
è determinata seguendo i criteri indicati dall’art. 11 del Regolamento sulla
tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la
fissazione delle ripetibili (Rtar).
per i quali motivi,
decide:
1.
L’appello 19 agosto 2014 di
AP 1 e AP 2
è respinto
.
2
.  Gli oneri processuali di
appello in complessivi fr. 12'000.-, già anticipati dagli appellanti, restano a
loro carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte complessivi fr. 10’000.-
per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                               La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Nelle
cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso
è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso
in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario
in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare
una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).