ti_gerichte · 11.2008.121 · 2010-10-12 · it
Proprietà per piani: interventi edili su parti comuni

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.10.2010 11.2008.121
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.10.2010 11.2008.121
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.10.2010 11.2008.121

Incarto n.
11.2008.121
Lugano
12 ottobre
2010
/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani ed Ermotti
segretario:
Annovazzi, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa OA.2006.82 (proprietà
per piani: contestazione di delibera assembleare) della Pretura della
giurisdizione di Locarno Campagna promossa con petizione del 28 giugno 2006 dalla
AP 1
ora in
(patrocinata dall'  PA 2 )
contro
AO 1
(patrocinata dall'  PA 1 );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se
dev'essere accolto l'appello del 16 settembre 2008 presentato dalla AP 1 contro
la sentenza emessa il 5 settembre 2008 dal Pretore della giurisdizione di
Locarno Campagna;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
Sulla particella n. 22 RFD di __________ sorge una proprietà per
piani (“AO 1”) composta di 35 appartamenti, promossa e realizzata dalla AP 1. Quest'ultima
possiede tuttora le unità n. 12
808 (
19
/
1000
)
, n. 12
809 (
19
/
1000
)
,
n. 12
810 (
19
/
1000
)
e n. 12
812 (
31
/
1000
)
. All'assemblea generale del 3 giugno 2006 i comproprietari hanno
trattato – fra l'altro – il seguente oggetto, così descritto nell'ordine del
giorno:
2.     Bauliches (siehe Geschäftsbericht der
Verwaltung 2005)
2.1
Gestaltung der Gartenanlage
Referent:
Herr __________
2.1.1
Vorstellung der Ideenskizzen;
2.2.2
Besprechung;
2.2.3
Beschlussfassung betreffend Ausführung und Finanzierung.
I
comproprietari hanno approvato l
a sistemazione del giardino,
in forma ridotta rispetto alla proposta del relatore, hanno deliberato l'istallazione
di un'irrigazione automatica, lo stanziamento di un credito quadro di fr. 300
000.–, così come il
finanziamento dei lavori mediante versamento di importi supplementari nel fondo
di rinnovazione. AP 1
ha
votato contro.
B.
Il 28
giugno 2006 AO 2ha promosso causa davanti al Pretore della giurisdizione di
Locarno Campagna contro la Comunione dei comproprietari per ottenere l'annullamento
della risoluzione relativa all'oggetto n. 2.1. Nella sua risposta del 15
settembre 2006 la convenuta ha proposto di respingere la petizione. L'udienza
preliminare ha avuto luogo il 21 novembre 2006 e l'istruttoria, iniziata quello
stesso giorno, è terminata l'8 ottobre 2007. Al dibattimento finale le parti
hanno rinunciato, rimettendosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 5
dicembre 2007 l'attrice ha mantenuto la propria richiesta di giudizio. Analoga
posizione ha ribadito la convenuta nel suo allegato del 30 novembre 2007. In pendenza di causa, nell'agosto 2007, AP 1 ha venduto la proprietà per piani n. 12
808 a __________ e __________, così come la n. 12
812 a __________ ed __________. Statuendo con sentenza del 5
settembre 2008, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto la tassa di
giustizia di fr. 7000.– con le spese di fr. 7143.10 a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 20
000.– per ripetibili.
C.
Contro
la sentenza appena citata AP 1 è insorta con un appello del 16 settembre 2008
nel quale chiede di accogliere la petizione e di riformare di conseguenza il
giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 27 ottobre 2008 la Comunione dei
comproprietari propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:
1.
La contestazione di una delibera assembleare ha, per principio,
natura pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento della
risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse
del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004
pag. 610 n. 118c). In
concreto il Pretore
ha fissato il valore litigioso in fr. 300
000.– (sentenza impugnata, consid. 5), che appare
verosimile e non è contestato dalle parti.
Tempestivo, sotto
questo profilo l'appello è dunque ricevibile.
2.
Premesso
che nella fattispecie l'oggetto della deliberazione era sufficientemente chiaro
per essere compreso dall'attrice (rifacimento del giardino), il Pretore ha respinto
la tesi secondo cui i lavori approvati avrebbero richiesto il consenso unanime
dei comproprietari.
Egli ha rilevato che l'attuale stato del giardino, quantunque
definito buono dal perito giudiziario, non permetteva di considerare “di puro
abbellimento” la sistemazione decisa dall'assemblea. Inoltre egli ha
rimproverato all'attrice di non avere contestato l'affermazione della convenuta,
stando alla quale il promotore immobiliare aveva assicurato agli acquirenti delle
proprietà per piani che avrebbe eseguito un giardino “in stile mediterraneo”,
tant'è che il prezzo di compravendita dipendeva anche dal tipo di giardino previsto.
E quello odierno non corrisponde – ha soggiunto il Pretore – né alla
descrizione tecnica allegata ai contratti di compravendita né allo standard del
condominio e delle sue finiture. A mente del primo giudice, poi, siccome il
progetto approvato dall'assemblea è destinato a una sistemazione
esterna con le caratteristiche promesse a suo tempo dal promotore immobiliare, i
lavori in questione vanno reputati necessari per mantenere il valore del
condominio. La decisione assembleare poteva dunque essere presa a maggioranza semplice.
Per altro – ha epilogato il Pretore – l
'intervento non
pregiudica la vista verso il lago, per tacere del fatto che l'attrice avrebbe
dovuto aspettarsi quanto hanno approvato i condomini se avesse
realizzato
correttamente la sistemazione esterna.
3.
L'appellante
sostiene anzitutto che il Pretore ha tramutato una causa sulla contestazione di
una decisione assembleare, intesa a chiarire se l'opera approvata dai
comproprietari sia necessaria o di puro abbellimento, in una causa sulla conformità
del giardino realizzato dalla promotrice rispetto agli accordi previsti nei contratti
di compravendita. Quest'ultimo tema esula tuttavia dall'oggetto della lite, di
modo che l'appellante ritiene non poterle essere rimproverato di non avere
presentato una replica o di non avere contestato le argomentazioni della
convenuta circa il tipo di giardino promesso. L'appellante sottolinea altresì
che nella descrizione tecnica allegata ai contratti di compravendita essa si riservava
il diritto di apportare cambiamenti. Con la collaborazione del Comune di __________
essa aveva realizzato così un percorso pedonale lungo la riva del lago, onde
l'inutilità di realizzare un doppione nel giardino del condominio. Senza
dimenticare che agli atti nemmeno figura il piano di sistemazione del giardino,
ragione per cui il Pretore non poteva addebitarle un'inadempienza contrattuale.
Per di più, la locuzione “in stile mediterraneo” costituiva una semplice “vanteria
pubblicitaria” e non una qualità promessa dell'oggetto venduto.
A parere
dell'appellante inoltre la sistemazione del giardino approvata dall'assemblea non
costituisce affatto un'opera necessaria per conservare il valore dell'immobile,
tant'è che lo stesso progettista la definisce di miglioria. Il Pretore poi ha valutato
gli interventi in blocco, mentre la stragrande maggioranza di essi si esaurisce
in meri abbellimenti. L'appellante fa valere di avere eseguito un giardino “in
stile minimalista”, estremamente semplice ed essenziale, ma non senza qualità. Essa
ripete che la nuova sistemazione comprometterà la vista sul lago per i
proprietari degli appartamenti al piano terreno. A suo avviso infine l'oggetto
non è stato presentato ai condomini nelle debite forme, poiché si sarebbe
dovuto discutere e votare su ogni singola categoria d'intervento, non essendo
dato di capire che cosa sarà realizzato con il credito quadro di fr. 300
000.– in mancanza
di qualsiasi specifica. Peggio: ai comproprietari si è fatto credere che, data
la pretesa inadempienza contrattuale della promotrice, il loro contributo costituirebbe
un semplice anticipo.
4.
O
gni
comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione assembleare ha la
facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne
ha avuto conoscenza (art. 712
m
cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). Una
risoluzione è annullabile quando violi la legge o disposizioni convenzionali
che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione
e l'uso, regolamento della casa ecc.:
Meier-Hayoz/Rey
in:
Berner
Kommentar, edizione 1988, n. 128 ad art. 712
m
CC;
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 3
ª
edizione, pag. 367 n. 1319).
L'impugna­zione della delibera non è destinata tuttavia a una
verifica di opportunità, di convenienza o di adeguatezza. Non compete
al giudice, infatti, sostituirsi alla
volontà dei comproprietari (
Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., n. 129
ad art. 712
m
CC;
Weber
, Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zurigo 1979, pag. 405; cfr. in materia di
società anonima: DTF 117 II 308 consid. 6a).
a)
Interventi edili su parti comuni – ad esempio il giardino – soggiacciono
per principio alle norme sulla comproprietà in virtù del rinvio contenuto
nell'art. 712
g
cpv. 1 CC, né in concreto il
regolamento
della proprietà per piani prevede altrimenti (doc. F, art. 25 segg.).
Ciò posto, interventi destinati a conservare il valore della comproprietà
possono essere eseguiti dalla semplice maggioranza di tutti i comproprietari
(art. 647
c
cpv. 1 CC; doc. F art. 25 e 38), interventi diretti ad aumentare
il valore oppure a migliorare il rendimento della cosa necessitano il consenso
della maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti più della metà
delle quote (art 647
d
cpv. 1 CC; doc. F art. 39), mentre interventi
di puro abbellimento o di comodità possono essere eseguiti solo con il consenso
di tutti (art. 647
e
cpv. 1 CC; doc. F, art. 27 e 40).
b)
Come
ha ricordato il Pretore, la distinzione tra opere necessarie, utili o di puro
abbellimento non è assoluta. Essa dipende dalle circostanze concrete, dalla natura
del condominio e dal­l'evoluzione della tecnica. Sono “necessari”, in specie, i
lavori di
manutenzione, di riparazione e di rinnovazione destinati a
conservare il valore o l'utilità della cosa, senza riguardo all'ampiezza o al
costo (
Brunner/Wichtermann
in: Basler Kommentar, ZGB II,
3
ª
edizione, n. 7 ad art. 647
c
)
. Nuove installazioni possono
rivelarsi necessarie quando sono imposte per motivi di sicurezza, per
conservare lo stato o l'uso del bene nel quadro dello scopo inizialmente
previsto (
Meier-Hayoz
, op. cit., n. 59 ad art. 647 CC;
Rey,
Die
Grund­lagen des Sachenrechts und das Eigentum,
3
ª
edizione
,
pag. 187 n. 680; B
runner/Wichtermann
,
op. cit., n. 51 ad art.
647 CC). Sono “utili” i lavori
di rinnovamento o di trasformazione che, senza essere indispensabili, portano
vantaggi all'immobile, aumentandone il valore
oppure
migliorandone il rendimento e l'idoneità all'uso (
Meier-Hayoz
, op. cit., n. 9 ad art. 647
d
CC).
Lavori
destinati
ad abbellire o a rendere la cosa più lussuosa,
per
contro, non sono mai utili, né tanto meno necessari
(
Brunner/Wichtermann
, op. cit.,
n. 3 art. 647e;
Rey,
op. cit., pag. 190 n. 695;
Meier-Hayoz
, op. cit., n. 1 ad art. 647
e
CC; sentenza del Tribunale federale
5C.110/2001 del 15 ottobre 2001, consid. 5b
).
c)
Nella
fattispecie si evince dalla perizia giudiziaria che il giardino del “AO 1” si compone di quattro
aree.
Quella attorno alla piscina (settore ovest) presenta un filare di palme sopraelevato
lungo il lato dell'edificio. Quella verso il lago (settore est) consiste in un
prato pianeggiante di 700 m² delimitato lungo la scarpata a confine con la
passeggiata pedonale da una siepe di lauroceraso e lungo il sostegno del terrazzo
degli appartamenti al pianterreno da alcuni arbusti e siepi sempreverdi. Tra
gli spazi lungo il terrazzo principale, vicino agli appartamenti al pianterreno,
sono stati posati vasi in cemento. Quanto agli altri due settori, quello a est,
lungo le scarpate che si raccordano con la strada, è coperto da una piantagione
ederacea e da ghiaia frammista a massa da fiume. Quello a ovest da fusti di
palme (referto, pag. 3, 5 e 10). Per quanto riguarda la sistemazione proposta
dall'arch. __________, approvata dall'assemblea dei comproprietari, essa
prevede due nuovi filari di palmizi delle Canarie e numerose piantagioni di
arbusti mediterranei, nuovi accessi pedonali per rendere fruibili le scarpate
laterali e nuove aree all'ombra con punti di seduta collegate mediante percorsi
pedonali pavimentati in duro (perizia, pag. 24, 30 e 31), oltre alla posa di un
impianto di irrigazione automatico.
d)
Che
il “AO 1” possa definirsi lussuoso è verosimile. Che il giardino di una tale
residenza dovrebbe connotarsi per la scelta di materiali pregiati, di vegetali
già ben formati di costo medio-alto, di arredi qualificati eseguiti con tinte
particolari, di elementi originali e valorizzanti, di composizioni estetiche
suggestive o di concezioni innovative e creative – come opina il perito – sarà
anche possibile. Sta di fatto che in concreto l'immobile è già provvisto di un
giardino finito e completo, le cui aiuole e superfici con copriterreno sono in
buono stato (solo la manutenzione del tappeto verde è al limite della sufficienza:
perizia, pag. 10). I materiali sono di livello qualitativo medio-basso, ma pur
sempre improntati a criteri di solidità, durevolezza e “armonia” con
l'aspetto dell'edificio (pag. 16). Anche l'esecuzione delle opere
corrisponde a un livello di sufficienza (pag. 19), mentre le rifiniture degli
esterni e le scelte dei materiali sono uniformati a un livello medio (pag. 22).
Quanto all'irrigazione, il custode dell'immobile se ne occupa manualmente,
facendo capo nei periodi di calura a una pompa sommersa nel lago (perizia, pag.
32).
e)
Il
giardino attuale potrà dunque apparire dimesso o sotto tono per lo standing del
condominio, ma l'uso e la normale fruibilità non ne risultano apprezzabilmente
compromessi,
né
si può presumere che senza la sistemazione ideata dall'arch. __________ il
complesso deperirebbe, si deteriorerebbe o diverrebbe inutilizzabile. Il
progetto non altera né stravolge invero l'originaria destinazione della parte
comune. Si limita a trasformare un giardino “minimalista” in un giardino di
cosiddetto “stile mediterraneo” (perizia, pag. 24). Tuttavia l'intervento è
finalizzato esclusivamente a elevare il livello di categoria del condominio. Già
di primo acchito quindi i lavori previsti trascendono con ogni evidenza lo
scopo di conservare il valore del fondo. Tanto più ove si pensi al costo
dell'investimento (fr. 300
000.–), quando al momento della costruzione il
promotore immobiliare risulta avere speso per le opere di giardiniere, comprese
la siepi e i vasi, complessivi fr. 450
000.– (perizia, pag. 21 seg.).
I lavori contestati non potevano quindi considerarsi necessari ed essere
deliberati a semplice maggioranza.
f)
Non
si può dire invero che i lavori in questione fossero destinati esclusivamente
ad abbellire l'immobile. Il progetto denota sicuri elementi di voluttuarietà: i
palmizi delle Canarie e le piantagioni di arbusti mediterranei in luogo delle
palme comuni o della siepe di lauroceraso sono interventi di mero carattere
estetico-ornamentale. Accanto ad essi però si ravvisano interventi utili: il
rifacimento anticipato del manto erboso, la formazione di nuovi accessi
pedonali per rendere fruibili le scarpate laterali, la posa di panchine,
l'installazione di un impianto automatico di irrigazione non possono reputarsi
opere di lusso, per quanto molto dipende dal modo in cui esse sono eseguite. Comunque
sia, ove un'assemblea di comproprietari debba votare sull'esecuzione di lavori
aventi natura diversa è data una sola alternativa: ovvero essa delibera
separatamente sui lavori necessari, utili e voluttuari (con le rispettive esigenze
di quorum) oppure essa delibera in blocco, purché raggiunga l'unanimità (
Wermelinger
, La propriété par étages,
2
ª
edizione,
pag. 90 n. 115a con rinvio a
Eigen­mann
,
La rénovation et la PPE in: Journée suisse du droit de la construction,
Friburgo 2005, pag. 104). In concreto l'assemblea dei comproprietari è stata
chiamata a votare sul progetto dell'architetto __________ nel suo insieme. E siccome
il progetto comprendeva anche opere puramente decorative, occorreva
un'approvazione all'unanimità. Presa a maggioranza semplice, la risoluzione in rassegna
deve pertanto essere annullata.
5.
La convenuta
ripete che il giardino attuale non rispetta quanto aveva promesso contrattualmente
l'attrice quando ha venduto le varie proprietà per piani. L'assunto esula
manifestamente dai limiti del litigio. Certo, la relazione tecnica allestita
dalla promotrice immobiliare e allegata ai vari contratti di compravendita
delle singole proprietà per piani prevedeva l'esecuzione di un giardino riccamente
eseguito, con viali pedonali lastricati di cemento, vasi, alberi e arbusti
ornamentali “in stile mediterraneo” secondo il piano degli esterni, con “integrazione
del patrimonio arboreo esistente” come palme e cipressi (doc. 5, pag. 7). A
parte il fatto però che tutto si ignora sul “piano degli esterni” e che la
locuzione “stile mediterraneo” è usata impropriamente (perizia, pag. 13), la
asserita difformità tra l'immobile promesso e quello venduto (art. 197 cpv. 1
CO, cui rinvia l'art. 221 CO) è già oggetto di una causa parallela pendente
davanti allo stesso giudice. La sistemazione del giardino approvata
dall'assemblea dei comproprietari potrà anche sembrare “necessaria” per rendere
il giardino conforme a quanto la promotrice immobiliare aveva promesso contrattualmente.
Ciò non significa ancora, tuttavia, che essa sia “necessaria” nel senso
dell'art. 647
c
cpv. 1 CC.
Non si
disconosce che nella petizione l'attrice aveva asserito essa medesima di avere
eseguito il giardino in modo conforme ai contratti (provocando la reazione della
comunione dei comproprietari) ed è vero che essa non ha contestato l'allegazione
della convenuta, secondo cui il prezzo di vendita delle proprietà per piani era
correlato anche al tipo di giardino previsto. Oggetto della presente sentenza
rimane nondimeno il giudizio sulla legittimità della delibera assembleare, ossia
sapere se l'intervento votato dai comproprietari andasse preso all'unanimità o
bastasse una maggioranza. L'eventuale inadempienza contrattuale dell'attrice esorbita
– con ogni evidenza – dal tema della lite.
6.
Gli oneri e le ripetibili dell'attuale giudizio seguono il principio
della soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Il giudizio attuale impone di
riformare anche il dispositivo sugli oneri e le ripetibili di primo grado, che
vanno a carico della convenuta.
7.
Circa i rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale
(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1
lett. b LTF supera ampiamente la soglia di fr. 30
000.– ai fini di un eventuale
ricorso in materia civile.
Per questi motivi,
vista sulle spese
anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
I.   L'appello
è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
1.  La
petizione è accolta, nel senso che la risoluzione sull'oggetto n. 2.1 votata
dall'assemblea generale del 3 giugno 2006 dai comproprietari del “AO 1” di __________ è annullata.
2.  La
tassa di giustizia di fr. 7000.– e le spese di fr. 7143.10 (compresi fr.
6921.10 per la perizia), da anticipare dall'attrice, sono poste a carico della
convenuta, che rifonderà all'attrice fr. 20
000.–
per ripetibili.
II.
Gli oneri di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 3000.–
b)
spese                        fr.     50.–
fr.
3050.–
da anticipare dall'appellante, sono posti a carico della
Comunione dei comproprietari del “AO 1”,
che rifonderà all'appellante fr. 4000.– per ripetibili.
3.   Intimazione
a:
;   .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF
entro il termine stabilito dall'art.
100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il
ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non
raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.