ti_gerichte · 10.2011.4 · 2012-10-25 · it
Espropriazione formale di un fondo ubicato in zona agricola - espropriazione materiale negata - indennità


Incarto n.10.2011.4-1

Lugano

25 ottobre 2012

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Eraldo Pianetti

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
nella procedura di espropriazione formale promossa da

ISEP
 1

rappr.
 dal RA 1

contro

COES
 1

rappr.
 dall RA 2

ai
 fini della realizzazione del posteggio P30 nella frazione di __________,
 località __________

relativamente
 al mapp. no. 645 RFD di __________,

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato,in
fatto ed in diritto

1.Il
ISEP 1 intende costruire il posteggio pubblico P30 nella località di __________,
opera prevista dal vigente PR sul mapp. no. 645 di proprietà di COES 1. Il
credito per lacquisizione del sedime necessario alla costruzione dellimpianto
è stato stanziato con risoluzione legislativa dell11.10.2010.In data 9.5.2011 il Municipio ha presentato istanza di avvio della procedura in
oggetto; autorizzato ad omettere la pubblicazione degli atti ai sensi dellart.
27 Lespr, esso ha notificato allespropriato un avviso personale unitamente al
piano ed alla tabella di espropriazione il 29.7.2011. Stando agli atti
trasmessi a questo Tribunale, lesproprio interessa il mapp. no. 645 in ragione di una superficie di mq 1'150 per la quale il Comune ha offerto unindennità di fr.
25.- il mq.Espressosi con tempestiva memoria del 29.8.2011, senza sollevare obiezioni
allopera ed allespropriazione, lespropriato ha chiesto una modifica dei
piani intesa ad ottenere liscrizione di un diritto di passo prediale; egli ha
rivendicato inoltre unindennità di fr. 100.- il mq per larea espropriata.Ludienza di conciliazione si è svolta il 26.10.2011 seguita da un sopralluogo;
in tale occasione il Comune si è dichiarato daccordo di mantenere il diritto
di passo esistente; per il resto le parti hanno confermato le rispettive
posizioni. Conclusa listruttoria, il 18.1.2012 si è tenuto il dibattimento
finale che le parti hanno rinunciato a ripetere dopo la costituzione del nuovo
collegio giudicante avvenuta con decreto del 3.5.2012 in seguito alle
dimissioni di un membro per raggiunti limiti di età.

2.Il
mapp. no. 645, ubicato in località __________, ha una superficie complessiva di
mq 3'582 ed è così descritto a RF:sub. a) prato          mq     3377sub. b) strada        mq        166sub. c) riale           mq          39Si tratta di un fondo di conformazione abbastanza regolare situato sul versante
orientale della collina di __________. Il terreno è terrazzato nella sua parte
alta confinante con Via __________ (qui oggetto di espropriazione) poi forma un
pendio che digrada fino alla sottostante Via __________; esso si presenta
prativo con cespugli e alberi ad alto fusto lungo il confine meridionale dove
scorre un riale. Il sedime censito come strada è costituito da un vecchio
sentiero che, con imbocco da Via __________ nellangolo meridionale, scende
attraversando il fondo verso nord e la confinante part. no. 644; di questo
sentiero, gravato da un onere di passo agricolo con carro a favore del ISEP 1,
resta qualche vaga traccia sotto forma di lastre di pavimentazione.Il vigente PR comunale, approvato dal Consiglio di Stato in data 20.12.1994
(revisione), assegna la proprietà alla zona agricola. Nel contesto
dellapprovazione di alcune varianti del PR, concernenti i posteggi pubblici
nella frazione di __________ ed alcuni aspetti relativi ai beni culturali, avvenuta
con risoluzione governativa del 6.6.2007, sulla parte alta della particella è
stato istituito un vincolo AP-EP per la costruzione del posteggio pubblico P30.

3.Come
già rilevato, il mapp. no. 645 è attualmente gravato da un onere di passo agricolo
a favore del ISEP 1 che interessa il vecchio sentiero di cui già si è detto
(cfr. estratto SIFTI). Da ciò, ed in considerazione della posizione del
posteggio, che invade parzialmente il sentiero medesimo, la domanda
dellespropriato di iscrizione di un diritto di passo prediale a suo favore
sullarea espropriata. Domanda alla quale lente espropriante ha accondisceso: alludienza
del 26.10.2011 esso si è infatti dichiarato daccordo di mantenere invariata,
per il proprietario, la possibilità di accesso al fondo da Via __________. Perciò,
conformemente a quanto concordato, il Comune dovrà provvedere alliscrizione
della servitù a RF.

4.4.1.Lespropriazione formale soggiace al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti
i pregiudizi derivanti allespropriato in seguito allestinzione o alla
limitazione dei suoi diritti (art. 11 Lespr), è finalizzata a restituire allinteressato
le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se lespropriazione non avesse
avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. ad art. 16 no. 4). Lindennità per
espropriazione formale è valutata al giorno dellanticipata immissione in
possesso o, in difetto, al momento dellemissione del giudizio di estimo (art.
19 Lespr).Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale per
effetto di un provvedimento pianificatorio restrittivo, la data decisiva per
lestimo coincide invece con quella di entrata in vigore della restrizione
(Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122 II 326 c.
4b, 132 II 218 c. 2.4; RtiD II-2008 no. 55 c. 3.2).4.2. Nella fattispecie lindennità è stimata con valuta attuale non avendo il
Comune esercitato lanticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr). Risulta in
effetti evidente che né linserimento nella zona agricola sancito con il PR del
1994  per il quale, peraltro, non è mai stata notificata alcuna pretesa
espropriativa giusta lart. 39 Lespr  né il vincolo istituito con la variante del
2007 hanno dato luogo ad espropriazione materiale (cfr. sul concetto DTF
131 II 151 c. 2.1 e rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2). Circostanza,
questa, che nemmeno lespropriato mette in discussione. In effetti il mapp. no.
645 non ha mai fatto parte di una zona edificabile. Già estromessodal perimetro delle canalizzazioni delimitato con il
PGC approvato nel 1973, il fondo è statoassegnato
alla zona residua (Zr) con il primo PR comunaleapprovato il 30.9.1975, decisione impugnata a quellepoca senza
successo(cfr. ris. del30.9.1975 p. 17-18). Nel 1994, con la revisione del
piano, esso è stato attribuito alla zona agricola, ciò che non ha costituito
altro se non la conferma della preesistente inedificabilità e che il
proprietario non ha contestato. La variante del 2007  seguita allapprovazione
del PGS nel 2005 che pure non include il mapp. no. 645  ha infine imposto una
limitazione la quale tuttavianon
preclude al proprietario la possibilità di sfruttare il fondo conformemente
alla sua destinazione agricola.

5.5.1.
Lindennità espropriativa comprende lintero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale
oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto
nellambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Grisel, Traité de droit administratif, 1984,
vol. II, p. 734; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p.
25 e 33).Nella stima del valore venale si deve tener conto delle possibilità di miglior
uso del fondo, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr; DTF 114 Ib
321 c. 3), nonché delle servitù attive e passive risultanti a RF al momento del
deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non sono invece considerati gli
aumenti e le diminuzioni di valore derivanti dallopera eseguita dallente
espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr; DTF 114 Ib 321 c. 3).La valutazione avviene applicando il metodo statistico-comparativo che consiste
nel confrontare i prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà con
caratteristiche analoghe a quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel,
op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RtiD
I-2008 no. 52 c. 4.1). Non sono risolutivi né i valori estremi  ossia i prezzi
di gran lunga al di sotto o al di sopra della media  né i prezzi corrisposti
per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e
89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita e i diritti di
prelazione o di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad
art. 19 no. 88).Nel fissare limporto dellindennità il Tribunale di espropriazione non è
vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).5.2. Data la sua appartenenza alla zona agricola, il mapp. no. 645 devessere stimato sulla base dei valori
riferibili a questa tipologia di terreni. Lindagine esperita come duso da
questo Tribunale in relazione ai prezzi di compravendita per terreni agricoli,
o comunque siti al di fuori della zona edificabile, è stata estesa a tutto il
decennio passato. Per una più facile lettura i dati reperiti vengono così
suddivisi:__________e dintorni- fr. 26.06 il mq per il mapp. no. 811 di mq 1'343, loc. __________ (iscr. a RF
il 14.2.2002 al d.g. 1187);- fr. 15.- il mq per lespropriazione di mq 255 del mapp. no. 666 (or. mq
137'032) e di mq 125 del mapp. no. 1120 (or. mq 10'071) per lesecuzione di
opere stradali, loc. __________ (iscr. a RF il 21.7.2010 al d.g. 7484/5);Frazione di __________ e dintorni- fr. 23.23 il mq per il mapp. no. 534 di mq 1'937, loc. __________ (iscr. a RF
il 9.10.2000 al d.g. 7929); è inclusa una superficie boschiva di 202 mq;- fr. 25.- il mq per il mapp. no. 532 di mq 454, loc. __________ (iscr. a RF il
13.10.2005 al d.g. 8178);- fr. 0.90 il mq per il mapp. no. 510 di mq 2'216, loc. __________ (iscr. a RF
il 27.7.2006 al d.g. 5744);- fr. 17.27 il mq per il mapp. no. 1156 di mq 3'474, loc. __________ (iscr. a
RF l8.6.2007 al d.g. 6263); il fondo è assegnato alla zona AP-EP ed è stato
acquistato dal Comune;Versante orientale della collina di __________- fr. 6.58 per mq 304 staccati dal mapp. no. 643 (or. mq 21'170) ed
aggiunti al mapp. no. 639 (or. mq 1'283), loc. __________ (iscr. a RF il
16.3.2000 al d.g. 2286);- fr. 4.14 il mq per il mapp. no. 634 di mq 5'799, loc. __________ (iscr. a RF
il 26.2.2001 al d.g. 1732); il fondo conta una superficie boschiva di 4'445 mq;- fr. 39.78 il mq per i mapp. no. 639/1166/640 di complessivi mq 4'927, loc. __________
(iscr. a RF il 1°.9.2003 al d.g. 7245); il trapasso dei fondi, parzialmente occupati
da magazzini, è avvenuto per aggiudicazione;Versante occidentale della collina di __________- fr. 8.01 il mq per il mapp. no. 1288 di mq 2'525, loc. __________ (iscr. a RF
il 15.6.2000 al d.g. 4635);- fr. 88.76 il mq per il mapp. no. 1964 di mq 338, loc. __________ (iscr. a RF
il 31.1.2000 al d.g. 789);- fr. 9.86 il mq per il mapp. no. 562 di mq 10'129, loc. __________ (iscr. a RF
il 30.7.2003 al d.g. 6595); il fondo conta una superficie boschiva di 543 mq;Zona collinare di __________- fr. 22.25 il mq per il mapp. no. 1658 di mq 809, loc. __________ (iscr. a RF
il 2.9.2003 al d.g. 7279); il trapasso del fondo, parzialmente occupato da un
campo da tennis, è avvenuto per aggiudicazione;- fr. 6.38 il mq per il mapp. no. 651 di mq 9'883,loc. __________
(iscr. a RF il 15.12.2004 al d.g. 9919); il fondo conta una superficie boschiva
di 2754 mq e stradale di 550 mq, ed è stato compravenduto congiuntamente alle
particelle edificabili no. 2086 e 975, questultima in territorio di __________;- fr. 48.59 il mq per il mapp. no. 1436 di mq 2'058 inclusa una quota di 6/10
sulla strada coattiva al mapp. no. 1427, loc. __________ (iscr. a RF
l11.5.2006 al d.g. 3624); il fondo conta una superficie boschiva di 1'081 mq;Località __________- fr. 1.72 il mq per il mapp. no. 2106 di mq 581 (iscr. a RF il 4.5.2010 al
d.g. 4444);Valle di __________, sulla sponda destra del fiume __________- fr. 9.43 il mq per il mapp. no. 108 di mq 5'833, frazione di __________
(iscr. a RF il 25.5.2000 al d.g. 347);- fr. 3.51 il mq per il mapp. no. 284 di mq 7'694, frazione di __________
(iscr. a RF il 2.9.2003 al d.g. 368); il fondo conta una superficie boschiva di
4927 mq;- fr. 10.82 il mq per i mapp. no. 118/141 di complessivi mq 1'848, frazione di __________
(iscr. a RF il 3.4.2006 al d.g. 110);- fr. 30.- il mq per il mapp. no. 341 di mq 201, frazione di __________ (iscr.
a RF il 16.2.2007 al d.g. 2490); il fondo è assegnato alla zona AP ed è stato
acquistato dal Comune;- fr. 161.85 il mq per il mapp. no. 203 di mq 865, frazione di __________
(iscr. a RF l8.2.2008 al d.g. 1806); il fondo è edificato con un fienile e una
stalla;- fr. 0.24 il mq per il mapp. no. 190 di mq 6'611, frazione di __________
(iscr. a RF il 17.6.2008 al d.g. 7247); il fondo conta una superficie boschiva
di 5094 mq;Fondi assegnati nel PR alla zona boschiva- fr. 0.60 il mq per il mapp. no. 400 di mq 5'031, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.3.2003 al d.g. 1835); successivamente il fondo è stato oggetto di altre
compravendite: nel 2004 in ragione di una quota di 1/3 al prezzo di fr. 1.31 il
mq e nel 2006 in ragione di una quota di 2/3 al prezzo di fr. 1.34 il mq;- fr. 2.26 il mq per il mapp. no. 264 di mq 4'424, loc. __________ (iscr. a RF
l8.10.2003);- fr. 0.20 il mq per il mapp. no. 1713 di mq 5'123, loc. __________ (iscr. a RF
il 17.2.2004 al d.g. 1227);- fr. 2.11 il mq per il mapp. no. 769 di mq 5'217, loc. __________ (iscr. a RF
il 23.4.2004 al d.g. 3452);- fr. 2.23 il mq per il mapp. no. 773 di mq 4'925, loc. __________ (iscr. a RF
il 5.4.2004 al d.g. 3023);- fr. 0.50 il mq per il mapp. no. 936 di mq 4'170, loc. __________ (iscr. a RF
il 20.1.2009 al d.g. 497);- fr. 1.- il mq per il mapp. no. 780 di mq 2'502, loc. __________ (iscr. a RF
il 20.1.2009 al d.g. 498);- fr. 1.36 il mq per il mapp. no. 2136 di mq 2'211, loc. __________ (iscr. a RF
il 18.1.2010 al d.g. 383);Per completare i dati di raffronto sia aggiunto che nellambito di una passata
procedura espropriativa, avviata dal ISEP 1, il valore medio dei terreni
agricoli era stato fissato in fr. 15.- il mq con valuta 1°.1.1998. Oggetto di
espropriazione era la part. no. 1714, ubicata a poca distanza dalla proprietà __________,
in località __________, a lato della strada cantonale __________, ed allepoca condotta
in locazione da unassociazione sportiva locale. Tenuto conto delle sue
caratteristiche (ampiezza[7'396 mq],
morfologia pianeggiante, comoda accessibilità, prossimità ad una fonte di
approvvigionamento idrico costituita da un vicino riale, rispettivamente forma
irregolare, ubicazione in una depressione), la particella era stata giudicata
un terreno agricolo di buona qualità e perciò indennizzata a fr. 25.- il mq (TE
3/98 del 1°.10.1998 confermata dal TRAM 50.98.00008 del 18.8.1999). E sulla
base di tali sentenze che il Comune ha ritenuto, per motivi di parità di
trattamento, di offrire in questa sede unindennità di uguale importo.5.3. Dallinsieme dei dati rilevati sono da escludere le transazioni inerenti sia
i terreni assegnati dal PR alla zona boschiva, sia quelli ubicati nelle
frazioni della Valle __________ in quanto appartenenti a realtà diverse e non
paragonabili alla zona nella quale è ubicata la proprietà in esame. Altre
transazioni appaiono invece poco indicative in ragione del contesto particolare
al quale si riconducono e dei valori che, stando alla comune esperienza, oggettivamente
superano le quotazioni riconosciute solitamente ai terreni agricoli. Si allude
segnatamente al mapp. no. 1964 acquistato dal proprietario del confinante mapp.
no. 2765, ubicato in territorio di __________ ed occupato da una villa, servito
per ingrandire il giardino; è quindi verosimile che gli interessi personali
dellacquirente abbiano influito in qualche modo sul prezzo. Anche nella
compravendita del mapp. no. 1436 è intuibile una certa componente soggettiva ove
si consideri che la particella è per la metà boschiva ed è stata acquistata da privati
già proprietari di un fondo sito nelle immediate vicinanze (mapp. no. 2418 di __________).
Infine, non risalgono ad un compromesso tra privati bensì ad aggiudicazioni i
trapassi di proprietà dei mapp. no. 639/1166/640 (edificati), e del mapp. no. 1658
(campo da tennis).Tolte poi le punte estreme (mapp. no. 2106/510 e 811), come pure le compravendite
concernenti, rispettivamente, un semplice scorporo (mapp. 643), sedime
prevalentemente boschivo (mapp. no. 634) o di estensione particolarmente ampia
(mapp. no.562 e 651), si ha un valore medio
arrotondato di ca. fr. 18.- il mq, di poco superiore a quello stabilito alla
fine degli anni 90 nei giudizi citati.Lespropriato rivendica fr. 100.- il mq sottolineando che trattasi di importo
equivalente a quello proposto dalle stesse autorità comunali, a titolo di indennità
espropriativa, durante la fase di pianificazione dei posteggi pubblici di __________,
ed espressamente menzionato sia nella relazione di pianificazione dellagosto
2004 (p. 9) sia nel rapporto di pianificazione del marzo 2006 (p. 10). Ma non
solo: anche il Consiglio di Stato, chiamato a fissare il contributo sostitutivo
per la diminuzione del territorio agricolo al mapp. no. 645, ha emesso un preavviso vincolante in data 28.6.2005 nel quale, ai fini del calcolo del
contributo, ha ritenuto un valore commerciale della futura zona edificabile di
fr. 100.-/200.- il mq. Lespropriato prosegue sostenendo di aver deciso di non
impugnare la variante di PR, privandosi così della possibilità di contestare la
nuova destinazione, unicamente in ragione della suddetta proposta di indennizzo
che ha giudicato congrua ed alla quale a dato credito. Perciò egli reputa che
laffidamento riposto nelle autorità debba essere protetto in questa sede.Tali argomenti non sono tuttavia determinanti ai fini dellestimo. La decisione
se impugnare o meno un determinato provvedimento pianificatorio non può essere
fatta dipendere soltanto dallammontare di unindennità espropriativa; tanto
più che, visto lo statuto pianificatorio ormai consolidato del fondo,
lespropriato poteva facilmente riconoscere che un indennizzo di fr. 100.- il
mq non era adeguato alla situazione effettiva: sia perché limporto era di gran
lunga superiore al normale valore di un terreno agricolo, sia perché non erano ravvisabili
elementi concreti o caratteristiche particolari nel fondo che giustificassero
oggettivamente una rivalutazione di tali proporzioni. In relazione al valore
non èdecisivo neppure il preavviso del
Consiglio di Stato; da un canto, infatti, il valore commerciale è solo uno dei
fattori sui quali è basato il calcolo del contributo sostitutivo (cfr. art. 10
della Legge sulla conservazione del territorio agricolo, nonché art. 2 e 3 del
relativo Regolamento); daltro canto bisogna considerare che tale contributo è
dovuto non in funzione dei benefici economici che il privato potrà ricavare dalla
misura pianificatoria, bensì degli inconvenienti che questultima arreca al
patrimonio fondiario agricolo e allagricoltura; ed in concreto il fondo è stato
sottratto allagricoltura non per essere inserito in una zona aperta
alledilizia privata, bensì affinché possa adempiere ad unesigenza pubblica.Dunque non vè spazio per appellarsi al principio
della buona fede.Ciò detto, stando ai principi che governano lestimo, lindennità devessere
conforme ai valori di mercato; in questottica il Tribunale è tenuto ad attenersi
ai prezzi reperiti nella zona agricola ed adeguare il valore medio accertato alla
proprietà esproprianda.Il mapp. no. 645 è abbastanza ampio e
regolare nella sua conformazione, ed è costeggiato da un riale; ha due fronti
stradali dai quali è direttamente accessibile ed è ubicato ai margini
dellabitato di __________. La superficie del fondo non è invero uniforme: la
parte alta presenta infatti due ampi terrazzamenti pianeggianti ben esposti al
sole, mentre il resto del terreno è in declivio verso est; tale aspetto non ne pregiudica
tuttavia lo sfruttamento a fini agricoli anche meccanizzato, in particolare la
viticoltura sulla parte alta, rispettivamente il pascolo o lo sfalcio sul resto
del terreno. Tutto sommato la particella ha le qualità di un buon terreno agricolo;
essa merita quindi una valutazione superiore alla media accertata senza però
raggiungere la quotazione massima di fr. 30.- il mq finora assegnata in sede
espropriativa solo a fondi agricoli di ottima qualità. Daltra parte lespropriazione
toglie al fondo la porzione alta più pregiata, circostanza di cui devessere
anche tenuto conto (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 90). Lesistente
onere di passo a favore del Comune è invece trascurabile dal profilo della
sfruttabilità e della commerciabilità del fondo.Tutto ciò considerato lofferta del Comune è condivisibile. Pertanto lindennità
espropriativa è fissata in fr. 25.- il mq.

6.In
difetto di anticipata immissione in possesso non sono dovuti interessi al
saggio usuale (cfr. art. 52 cpv. 2 Lespr).La decorrenza di un eventuale interesse legale di mora è disciplinata dallart.
54 cpv. 1 Lespr.

7.Le
spese di procedura sono a carico dellente espropriante (art. 73 Lespr) con
lobbligo di rifondere allespropriato, patrocinato da un legale, unequa
indennità per ripetibili.

Per
i quali motivi

richiamata                       la
Legge di espropriazione dell8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia1.     Per lespropriazione formale di mq 1'150 del
mapp. no. 645 lente espropriante verserà allespropriato unindennità di fr. 25.-
il mq.

2.     Allente
espropriante è fatto obbligo di iscrivere una servitù prediale a carico della
porzione espropriata ed a favore del mapp. no. 645 che consenta laccesso da Via
__________.

3.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-
sono a carico dellente espropriante con lobbligo di corrispondere
allespropriato fr. 1'700.- per ripetibili.

4.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

5.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco