ti_gerichte · 20.2004.4-1 · 2005-07-06 · it

espropriazione formale (indennità per terreni fuori zona edificabile)

Tessin Tribunale di espropriazione 06.07.2005 20.2004.4-1
Tessin Tribunale di espropriazione 06.07.2005 20.2004.4-1
Ticino Tribunale di espropriazione 06.07.2005 20.2004.4-1

Incarto n.
20.2004.4-1
11/02
Lugano
6 luglio 2005
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Claudio Morandi
ing. Eraldo Pianetti
segretaria
giurista
Paola
Carcano
statuendo
nella procedura di espropriazione promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
1
nell'ambito
della formazione di un'area di giro alla strada di servizio mapp. no. 776 RFD
di __________
relativamente
al mapp. no. 784
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
La strada di quartiere al mapp. no. 776 di __________ devia dalla cantonale a
nord del vecchio nucleo e serve la zona residenziale di __________ terminando
in una piazza di giro. Quest’ultima, che si trova posta a cavallo dei mapp. no.
348 e 784 ed occupa una superficie che è tuttora di proprietà privata, ha preso
forma ed è stata asfaltata a spese delle proprietarie contestualmente
all’edificazione del mapp. no. 348.
La procedura in oggetto è finalizzata a riscattarne il sedime in attuazione del
vigente PR. Posto che l’opera è già stata eseguita l’intervento si riduce,
sostanzialmente, alla delimitazione ufficiale dell’area a catasto e sul terreno,
in ragione del costo contenuto è finanziato dalla gestione corrente senza che
sia necessaria l’approvazione del Consiglio Comunale (cfr. relazione tecnica).
1.2. La part. no. 784, appartenente a COES 1, è espropriata per ca. 35 mq
contro versamento di un’indennità metrica di fr. 20.- (cfr. tabelle di
espropriazione).
La proprietaria, con memoria 1°.3.2002, si è rimessa al giudizio del Tribunale
per quanto riguarda l’indennità postulando, nondimeno, che sia equivalente a
quella riconosciuta per l’espropriazione parziale dell’antistante mapp. no. 348.
Inoltre ha sollecitato un congruo indennizzo quale rimborso delle spese
anticipate per la pavimentazione della piazza di giro.
L’udienza di conciliazione ed il sopralluogo hanno avuto luogo il 19.6.2002.
2.
La
part. no. 784 ubicata in località __________ è così censita a RF:
sub. c giardino                     mq   1118
sub. d strada                       mq     103
sub. A fabbricato abitato     mq     161
sub. B fabbricato                 mq       18
totale                                    mq   1400
Il terreno, edificato negli anni ’70 con una casa di abitazione monofamiliare,
è costituito da un rettangolo di conformazione abbastanza ampia sito in
posizione retrostante rispetto alla strada alla quale ha un accesso diretto
attraverso un’appendice del terreno sistemata a tal fine ed asfaltata (sub. d).
La superficie esproprianda ne copre la parte iniziale e si presenta in leggera
salita.
La particella, beneficiaria di una servitù di condotta per le acque luride e
l’acqua potabile iscritta a carico del mapp. no. 778, è sita al di fuori del
territorio edificabile.
3.
3.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. Decisiva per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale è la
data dell’anticipata immissione o, in difetto, quella dell’emanazione della
decisione di questo Tribunale (art. 19 Lespr.).
Qualora il fondo fosse stato colpito da espropriazione materiale la data
decisiva corrisponde, invece, a quella dell’entrata in vigore del vincolo
pianificatorio che ne è alla base (Riva, Kommentar zum RPG, ad art. 5
no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
Di conseguenza, per individuare il dies aestimandi, occorre verificare
d’ufficio ed in via preliminarmente se il PR di Cademario approvato il 18.10.1988
che ha escluso la part. no. 784 dal territorio edificabile sia all’origine di
un’espropriazione materiale
(DTF
116 Ib 235;DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68, I-1993 no.
53).
4.
4.1.
L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca
connotazione privativa, si riconduce in sintesi ad un’ingerenza particolarmente
grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un bene tale da minare i
diritti di proprietà – specie quello di edificare il fondo – oppure ad
un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di
trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a
condizione che l’atto limitativo sia definitivo e comprometta una concreta o
quantomeno prevedibile possibilità di miglior uso oltre che la libera
disponibilità del bene (DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a).
4.2. Nel 1988 la proprietà COES 1 era già edificata. Se, da un canto,
l’esclusione dal territorio edificabile ha imposto un divieto generale di
costruzione di nuovi edifici o impianti che non fossero necessari per
l’attività agricola (art. 23 cifra 2 NAPR), d’altro canto non ha però pregiudicato
la possibilità di provvedere ai lavori di manutenzione o, semmai, al
riattamento dello stabile esistente purché non vi si opponessero gli interessi
e le esigenze della gestione agricola del territorio (art. 23 cifra 3 e 4 NAPR
con rinvii alla LPT ed al DEPT).
Altrettanto significativo è che l’ordinamento pianificatorio non ha impedito
alla proprietaria di continuare a disporre dell’immobile a scopi abitativi come
già in precedenza, né risulta che abbia vanificato una sua concreta e prossima
aspettativa edilizia o l’intenzione di adibire il fondo ad un altro uso, così
come non ha precluso la facoltà di eventualmente alienare o locare la proprietà
e di incassarne il provento.
Il PR del 1988 ha quindi sancito uno statuto che consentiva un certo margine di
autodeterminazione senza compromettere l’uso razionale ed economicamente
ragionevole del fondo e le facoltà insite nel diritto di proprietà, riducendosi,
sotto questo profilo, ad una limitazione non abbastanza incisiva da rivelarsi
grave o incompatibile con il principio della parità di trattamento anche perché
tutto il territorio che si adagia a sud/ovest della strada è stato attribuito
alla zona agricola.
Del resto una destinazione diversa non era ipotizzabile considerato che il
comparto era escluso dalle previsioni urbanistiche del Comune e che il
Consiglio di Stato aveva sottolineato che il dimensionamento del PR andava
oltre le necessità prevedibili nei 15 anni a venire (ris. no. 7385 del
18.10.1988 p. 27). Tale circostanza è stata confermata nel 1996 nell’ambito
della procedura di approvazione di alcune varianti al PR tanto è vero che il
Consiglio di Stato non ha ratificato le zone di mantenimento proposte dal
Comune, specie quella in cui si voleva inserire la proprietà COES 1, per il
motivo che i presupposti per l’istituzione di una zona edificabile ai sensi
dell’art. 15 LPT non erano adempiuti e quindi raccomandando l’adozione di un’ulteriore
variante (ris. 1885 del 17.4.1996 p. 15).
In queste condizioni il quesito se il PR del 1988 abbia attuato un’espropriazione
materiale va risolto negativamente.
5.
Visto
quanto sopra e considerato che il mapp. no. 784 è escluso dal territorio edificabile,
il fondo non gode dello stesso statuto e delle stesse prerogative della part.
no. 348, quest’ultima essendo edificabile ed attribuita alla zona residenziale
estensiva R2. Da ciò l’impossibilità di applicare il principio della parità di
trattamento come postulato dall’espropriata.
Di conseguenza, in mancanza di anticipata immissione in possesso, l’estimo si
fonda sui prezzi risultanti dalle più recenti transazioni immobiliari (art. 19
Lespr.) riguardanti terreni non edificabili siti a Cademario. Le indagini
effettuate a tal fine presso i pubblici registri offrono i seguenti risultati:
- fr. 3.10 il mq per il mapp. no. 963 di mq 1934, loc. __________ (iscr. a RF
il 3.3.1999 al d.g. 4565);
- fr. 18.43 il mq per il mapp. no. 892 di mq 705, loc. __________ (iscr. a RF
il 10.12.1999 al d.g. 25718);
- fr. 20.- il mq per uno scorporo di mq 207 del mapp. no. 749 aggiunti al mapp.
no. 751, loc. __________ (iscr. a RF il 2.3.2000 al d.g. 4779/80). Il fondo è
parzialmente attribuito alla zona AP;
- fr. 17.58 il mq per il mapp. no. 952 di mq 1308, loc. __________ (iscr. a RF
il 16.3.2000 al d.g. 5213);
- fr. 16.65 il mq per il mapp. no. 924 di mq 6374, loc. __________ (iscr. a RF
il 8.11.2000 al d.g. 22758);
- fr. 15.- il mq per il mapp. no. 609 di mq 1655, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.3.2001 al d.g. 4679);
- fr. 3.- il mq per uno scorporo di mq 1369 del mapp. no. 735 aggiunti al mapp.
no. 741, loc. __________ (iscr. a RF il 20.9.2001 al d.g. 18505/6). Il fondo è
parzialmente attribuito alla zona AP;
- fr. 17.56 il mq per il mapp. no. 601 di mq 3740, loc. __________ (iscr. a RF
il 27.2.2002 al d.g. 4735). Sul fondo sorge un fabbricato di 39 mq che non è
stato considerato;
- fr. 26.26 il mq per il mapp. no. 704 di mq 3133, loc. __________ (iscr. a RF
il 3.3.2003 al d.g. 6803). Il riale di mq 28 ed il fabbricato di 59 mq presenti
sul fondo non sono stati considerati;
- fr. 19.18 il mq per il mapp. no. 287 di mq 4056, loc. __________ (iscr. a RF
il 23.7.2004 al d.g. 16803). Il bosco di mq 827 ed il fabbricato di mq 35 non
sono stati considerati.
A corollario dei prezzi ufficialmente
inventariati, non è trascurabile
, infine,
che le indennità riconosciute per buoni terreni agricoli nel sopra e nel
sottoceneri oscillano normalmente tra 20.- e 30.- fr. il mq (RDAT 1989
no. 73, 1990 no. 58, II-1994 no. 64, II-1997 no. 35; TRAM 19.6.2002 in
re S. N. 50.2001.00024, 5.11.2002 in re S., C., S. N. 50.2002.00014-16).
Prescindendo dai prezzi soluti per semplici scorpori, il valore medio oscilla
attorno ai 20.- fr. il mq, importo che tutto sommato pare adeguato alla luce
delle circostanze concrete.
L’indennità espropriativi è fissata pertanto in fr. 20.- il mq.
6.
All’udienza
del 19.6.2002 il Comune ha esteso all’espropriata l’offerta di rimborso delle
spese sostenute per la pavimentazione del sedime occupato della piazza di giro
quantificandole in fr. 80.- il mq.
Anche in questo caso l’espropriata ha sollecitato un rimborso equivalente a
quello riconosciuto alla proprietaria del mapp. no. 348.
L’indennizzo è riconducibile all’art. 11 let. c Lespr. che ammette il
risarcimento di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano
prevedibili secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza
dell’espropriazione.
Un intervento di pavimentazione include la scarifica, la bonifica e la
pavimentazione del sedime e quindi i costi per il sottofondo, l’asfalto e le
opere annesse che sul mercato edilizio normalmente sono quantificabili in fr.
80.- il mq.
Ciò considerato l’importo offerto dal Comune – peraltro assegnato anche alla
proprietaria del mapp. no. 348 – si rivela oggettivamente giustificato e come
tale è condivisibile.
Pertanto l’indennità è fissata in fr. 2'800.- (fr. 80.- x mq 35).
7.
Poiché
l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale non si assegnano
ripetibili.
Per
i quali motivi
Richiamata
la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Il ISEP 1 è tenuto a versare alla proprietaria
del mapp. no. 784 le seguenti indennità:
1.1. fr. 20.- il mq per l’espropriazione di ca. mq 35
1.2. fr. 2'800.- quale rimborso delle spese di pavimentazione
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico del ISEP 1. Non si assegnano ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                                                     La
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo                                                                                   Paola
Carcano