ti_gerichte · 12.2021.33 · 2021-08-05 · it
Locazione, riconsegna dell'ente locato, obbligo di verifica e notifica dei danni, risarcimento


Incarto n.12.2021.33

Lugano

5 agosto 2021

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Fiscalini,
 presidente,

vicecancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n.SE.2019.31della
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città - promossa con petizione 30 agosto
2019 da

AP
 1

contro

AO
 1

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso della petizione supera
la soglia testé menzionata (art. 94 cpv. 1 CPC). I termini di impugnazione e
risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso concreto lappello 26
febbraio 2021 della locatrice contro la decisione 28 gennaio 2021 è tempestivo,
così come è tempestiva la risposta 7 maggio 2021 della conduttrice (tenuto
conto delle ferie giudiziarie pasquali).

2.Latto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lappellante deve spiegare non perché le sue
argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni
del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una
propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e
circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di
comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena lirricevibilità delle
medesime.

Difetti dellappartamento

3.Il Pretore aggiunto ha
dapprima esposto dottrina e giurisprudenza relative alla riconsegna dellente
locato ai sensi dellart. 267a CO (consid. 1 e 1.4.1 della decisione impugnata,
a cui si rinvia), secondo cui il locatore deve segnalare immediatamente al
conduttore i difetti di cui lo ritiene responsabile e sopporta lonere della
prova. Nel seguito, il primo giudice ha ritenuto tardiva lanotifica di cui al doc. E, spedita il 22
maggio 2019 e dunque solo 7 giorni dopo il sopralluogo di riconsegna,
nellambito del quale la locatrice aveva preso consapevolezza dello stato
dellappartamento, non essendovi difetti di dubbia causa o entità ancora da
appurare. Il Pretore aggiunto ha riconosciuto che in tale occasione (15 maggio
2019) la locatrice aveva comunque già sollevato delle rimostranze orali
relativamente a sporcizia dellappartamento, al danno al parquet
della camera da letto e a due buchi nella sala da bagno(testeP__________).
Tuttavia, la segnalazione della prima problematica (sporcizia) non è stata sufficientemente
precisa e specifica e non è pertanto valida, ritenuto oltretutto che alla luce
della sua manifesta intenzione di ristrutturare lappartamento, la locatrice
non avrebbe potuto in buona fede pretendere dalla conduttrice tutte quelle
pulizie che si sarebbero inevitabilmente rese necessarie anche dopo la fine dei
lavori, rispettivamente la pulizia delle installazioni che sarebbero state sostituite.
I restanti due difetti sono stati tempestivamente e validamente segnalati. Sennonché,
giusta quanto accertato dal primo giudice, la locatrice non è riuscita a dimostrare
che il difetto al parquet (di natura puramente estetica) sia stato causato
dalla conduttrice (mancando daltronde un verbale di entrata) e oltrepassasse
la normale usura, tenuto conto della sua durata di vita e vetustà. Per quanto
riguarda i due buchi nella sala da bagno, il giudice di primo grado ha
osservato che non è chiaro a quale delle situazioni repertoriate nelle
fotografie doc. D lattrice intendesse riferirsi, e che questultima non ha
dimostrato limputabilità degli stessi alla controparte. Rilevato che ciò
dovrebbe valere anche per tutti gli ulteriori difetti lamentati a prescindere
dalla loro notifica tardiva, e che talune riparazioni che la locatrice
intendeva accollare alla controparte erano in ogni caso superflue alla luce dei
previsti lavori di ammodernamento (doc. M e 12), il Pretore aggiunto ha
conseguentemente respinto le pretese di risarcimento della medesima. Egli ha
inoltre aggiunto che secondo quanto emerge dalle risultanze istruttorie, la
locatrice non poteva sorprendersi dello stato in cui ha trovato lappartamento,
anche in considerazione della ristrutturazione totale prevista (teste P__________
e doc. 7). Anzi, il fatto che la locatrice il giorno della riconsegna avesse
già portato con sé il documento prestampato di cui al doc. 7 può suscitare il
dubbio che la stessa intendesse ottenerea prioriuna compensazione
finanziaria dalla convenuta, rispettivamente ristrutturare lappartamento (in
buona parte) anche a spese della medesima.

4.Con limpugnativa, lappellante
sostiene innanzitutto che, a suo modo di vedere, tutti i difetti da lei esposti
sarebbero stati tempestivamente segnalati. Ciò malgrado, ella non contesta la
dottrina applicata dal primo giudice e i severi termini da questa previsti (v.
al riguardo anche STF 4A_388/2013 del 7 gennaio 2014, consid. 2.3.1), né che al
momento della restituzione dellente locato fosse già in grado di allestire la
lista dei difetti presenti, né che la segnalazione orale fatta in tale
occasione si estendesse unicamente alle problematiche esposte dal primo giudice.
In particolare, lappellante riconosce di avere eseguito precedenti visite
dellappartamento e di avere già in quei frangenti potuto verificare lo stato
dei luoghi e, malgrado sostenga di avere tempestivamente coinvolto
lassicurazione RC dellinquilina, non dimostra con opportuni riscontri lesistenza
di ulteriori valide segnalazioni di danni, né che la controparte avesse
riconosciuto una sua responsabilità per gli asseriti difetti qui in discussione.
Inoltre, malgrado affermi che il perito comunale, in occasione del suo
sopralluogo del 23 maggio 2019, ha potuto costatare ulteriori difetti,
lappellante non li specifica, né spiega se e perché gli stessi debbano essere
considerati occulti. Più in generale la medesima, quando afferma che le poste
da lei rivendicate trovano riscontro nel rapporto peritale (doc. D), confonde
lonere di dimostrare la tempestiva segnalazione dei difetti con quello di
dimostrare la loro esistenza e la loro imputabilità allinquilina. È pure a
torto che lappellante rimprovera al primo giudice di avere prima evidenziato
che la notifica dei difetti non soggiace ad alcuna forma particolare, per poi
sottolinearne contraddittoriamente la tardività. Ancora una volta, lassenza di
esigenze formali per la notifica dei difetti non devessere confusa con la tempestività
della medesima. Lappellante nemmeno può essere seguita quando afferma che gli
accordi iniziali fra le parti prevedevano il termine della locazione per il 30
giugno 2019 e che le modalità di riconsegna devono essere tenute in
considerazione, ma senza spiegare perché ciò dovrebbe influenzare lesito del
giudizio (ritenuto oltretutto che la disdetta doc. 6 prevedeva la scadenza del
31 maggio 2019 e che nel seguito le parti hanno optato per una restituzione
consensuale già per il 15 maggio 2019). Tutte queste censure sono in altre
parole irricevibili per carenza di motivazione e di confronto con il giudizio
impugnato, nonché inadatte a sovvertirlo. Aggiungasi che, contrariamente a
quanto pretende lappellante, il Pretore aggiunto nella proposta transattiva da
lui formulata il 14 luglio 2020 non ha mai ammesso la tempestività della
notifica dei difetti: in quelloccasione il primo giudice ha unicamente
osservato che secondo una parte della dottrina la pretesa risarcitoria della
locatrice avrebbe potuto essere accolta, indipendentemente dalla tempestività o
tardività della segnalazione dei difetti, sulla base della responsabilità
delittuale (art. 41 CO), senza stabilire se la stessa fosse o meno
condivisibile, per poi escluderlo nella sua decisione di merito (cfr. consid.
1, a cui si rinvia). Anche a tal proposito, lappellante non muove valide
censure. Ne discende che la conclusione pretorile secondo cui la segnalazione
dei difetti è stata tempestiva solo per quanto riguarda la macchia nel parquet,
i due buchi nel pavimento del bagno e la sporcizia devessere confermata.

5.Per quanto riguarda le prime
due problematiche, lappellante critica innanzitutto il primo giudice per non
aver ammesso lesistenza di un verbale di entrata, prodotto quale doc. T in
allegato alla replica e attestante lottimo stato dellappartamento alla sua
consegna (fatta eccezione per una piccola macchia di acqua sul parquet). Tale
documento sarebbe stato confermato non solo dalla deposizione attorea ma anche
(indirettamente) da quella della convenuta, che non lha smentito. La censura è
però insufficientemente confrontata con gli accertamenti pretorili, secondo i
quali il doc. T non può valere quale verbale dentrata, non solo perché la
conduttrice ne ha eccepito la falsità in sede di duplica e la sua autenticità
non può essereassodata, ma anche
perché lo stesso non è stato controfirmato dalla medesima ed è troppo generico
e laconico. La decisione di prima sede resiste pertanto alla critica anche su
questo punto. Parimenti insufficiente è losservazione dellappellante secondo
la quale lusura, a fronte dellabreve
durata della locazione, aveva unincidenza minima. Premesso che il rapporto
contrattuale è durato quasi 5 anni, ciò non basta a dimostrare che la macchia
sul parquet eccedesse la normale usura o fosse imputabile alla controparte. Lo stesso
dicasi per i due buchi al pavimento, ritenuto oltretutto che secondo il Pretore
aggiunto essi non emergono con la sufficiente chiarezza dalle fotografie agli
atti (cfr. consid. 1.4) e che lappellante non espone argomentazioni di segno
opposto.

6.Quanto al problema della sporcizia,
lappellante non contesta linsufficiente specificazione della sua segnalazione
del 15 maggio 2019 e dunque lassenza di una valida notifica del difetto, per
cui le sue relative considerazioni sono ancora una volta irricevibili per
carenza di motivazione. Esse sarebbero comunque da respingere nel merito: posto
che lappellante non nega di avere previsto la ristrutturazione
dellappartamento e di avere anche manifestato tale intenzione nei confronti
dellinquilina (per cui la sua generica contestazione della testimonianza di P__________
è priva di portata pratica), la stessa si limita difatti a opporre al giudizio
pretorile una propria opinione soggettiva quando afferma che ciò non liberava
la conduttrice dallonere di effettuare i necessari lavori di pulizia.
Daltronde, il giudice di prime cure ha evidenziato a ragione che la locatrice
agisce in maniera abusiva se pretende dalla conduttrice la pulizia dei locali o
delle installazioni malgrado i lavori previsti nellente locato implicherebbero
una nuova pulizia oppure la sostituzione delle installazioni in questione (v.
ancheLachat, Le bail à loyer, 2019,
n. 5.2 p. 1042). Mancando nel gravame relativi approfondimenti, ancora una
volta la sentenza impugnata resiste alla critica. Non occorre pertanto rispondere
al quesito se la locatrice intendesse davvero far ristrutturare lappartamento
a spese della controparte (ipotesi non esclusa, ma nemmeno confermata dal primo
giudice). Parimenti non è necessario affrontare le argomentazioni
dellappellante relative alla mancata assunzione del teste __________ D__________,
poiché ella non contesta tale decisione probatoria del primo giudice, non
chiede in questa sede lammissione della sua testimonianza né tantomeno spiega
perché la stessa avrebbe uninfluenza sullesito della causa. Anche questa
censura è conseguentemente irricevibile.

Riconsegna del telecomando

7.Con riferimento allasserita
mancata restituzionedel
telecomando originale dellautorimessa (cfr. doc. E ed EE), ilPretore aggiunto ha osservato che non vi sono elementi
per supporre che la convenuta avesse clonato il telecomando o conservato una
chiave di accesso, e che lattrice nella petizione non ha cifrato una sua
pretesa per leventualesostituzione
delle serrature dello stabile, per cui nessun importo può esserle attribuito a
tale titolo ed ella è per contro tenuta a restituire alla conduttrice il
relativo deposito di fr. 100.-.

8.Anche a tal proposito,
lappellante non muove valide censure, bensì si limita a riproporre la sua
versione dei fatti secondo cui nellautorimessa sarebbe stata costatata la
presenza di una vettura estranea, rispettivamente secondo cui la conduttrice
non avrebbe restituito tutte le chiavi, senza tuttavia fornire riscontri convincenti
(v. anche il doc. 8) e senza confrontarsi con laccertamento pretorile relativo
alla mancata quantificazione delle sue pretese. La decisione impugnata resiste pertanto
alla critica.

La colonna lavasciuga

9.Il giudice di primo grado ha
accolto la pretesa attorea di fr. 300.- quale prezzo di ripresa della colonna lavasciuga,
poiché rimasta incontestata. La questione non è controversa in questa sede e
non necessita approfondimenti.

Spese accessorie

10.Il primo giudice ha nel
seguito dichiarato irricevibile la pretesa dellattrice volta a ottenere fr.
400.- a titolo di conguaglio delle spese accessorie, a fronte dellassenza di
qualsiasi relativa specificazione nella petizione e nella replica e della
tardività dellapprofondimento contenuto solamente nella duplica riconvenzionale.
Quanto alle pretese della conduttrice (rifusione delle spese accessorie pagate
in eccesso), il Pretore aggiunto le ha pure respinteper insufficiente allegazione e specificazione.

11.In questa sede è litigiosa
unicamente la prima delle due conclusioni suddette. E meglio, lappellante sostiene
che la sua allegazione non è stata tardiva: avendo la controparte sollevato la
questione delle spese nellambito della sua azione riconvenzionale, ella
avrebbe a suo modo di vedere avuto il diritto di prendere posizione al riguardo
nella sua duplica riconvenzionale. La censura non può trovare accoglimento.
Difatti, ricordato che giusta lart. 224 cpv. 3 CPC, quando la convenuta
propone domanda riconvenzionale, lattrice non può rispondere con una sua
propria domanda riconvenzionale, la problematica evidenziata dal giudice di
prima sede non riguarda la contestazione delle pretese avverse, bensì la
corretta allegazione e specificazione della pretesa attorea, da adempiere nella
petizione e nella replica.

Il deposito cauzionale e il precetto doc. O

12.Per quanto riguarda la
garanzia di fr. 4'500.- (versata da P__________ alla locatrice ma da questa mai
depositata su un conto vincolato ai sensi dellart. 257e CO) il primo giudice
ha infine stabilito che la conduttrice è legittimata a chiederne la
restituzione, ritenuto che ciò non è mai stato messo in discussione negli
allegati introduttivi, che limporto è stato versato in sua rappresentanza e
che esso era destinato a essere versato su un conto a lei intestato. La
locatrice deve pertanto restituire limporto alla sua controparte contrattuale,
riguardando invece leventuale rimborso a P__________ il rapporto interno fra
questi e linquilina. Tali considerazioni non sono oggetto di impugnazione. Per
il resto, la domanda dellattrice volta a ottenere la cancellazione dellesecuzione
avviata da questultimo (PE n. __________) è stata dichiarata irricevibile poiché
non rivolta contro lescutente, mai convenuto in causa, considerazione che non
può validamente essere contestata con il semplice richiamo al formalismo
eccessivo. Anche a questo riguardo il gravame è destinato allinsuccesso, ribadita
la possibilità per lappellante di ricorrere allart. 8a cpv. 3 lit. d LEF.

Conclusioni

13.In conclusione, rilevato che il primo
giudice ha operato una compensazione fra il credito accertato dellattrice
principale (fr. 300.-) e quelli della convenuta e attrice riconvenzionale (fr.
4'500.- + fr. 100.-) con conseguente reiezione della petizione e parziale
accoglimento dellazione riconvenzionale per fr. 4'300.- oltre interessi del 5%
dall11 ottobre 2019, e che le parti non contestano questo modo di procedere,
ne deriva che la decisione di primo grado può essere integralmente confermata.

14.Per tutti questi motivi, lappello
devessere respinto, nella misura della sua limitata ricevibilità. Le spese
giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr.
23'412.- (fr. 23'612.- - fr. 4'500.- + fr. 4'300.-, cfr. art. 94 cpv. 2 CPC),
seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Le spese processuali ammontano a fr. 200.-
(art. 2, 8 cpv. 2 e 13 LTG). Le ripetibili, quantificate sulla base dellart.
11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e
dellIVA, ammontano a fr. 2'300.-.

15.Quanto agli eventuali rimedi
giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso è determinato dalle conclusioni
rimaste controverse dinanzi a questa Camera (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF). Secondo
lart. 53 LTF limporto della domanda riconvenzionale non è sommato con quello
della domanda principale (cpv. 1). Qualora le pretese della domanda principale
e quelle della domanda riconvenzionale si escludano a vicenda e una delle due
domande non raggiunga il valore litigioso minimo, tale valore è reputato
raggiunto anche per questultima se il ricorso verte su entrambe le domande
(cpv. 1).

16.Non ponendo la causa questioni
di principio o di rilevante importanza, il presente giudizio può essere emanato
da questa Camera nella composizione di un giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett.
b n. 3 LOG).

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

1.Lappello
26 febbraio 2021 di AP 1è respinto, nella misura della sua limitata
ricevibilità.

§    Di conseguenza, la Decisione 28
gennaio 2021 del Pretore aggiunto della Giurisdizione di Locarno-Città è
confermata.

-     ;

-     .

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi
giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale
o se una legge federale prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).