ti_gerichte · 80.2007.103 · 2007-06-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: scioglimento di comproprietà con rettifica di confini, fondi diversi, tassazione come permuta

Tessin Camera di diritto tributario 08.09.2008 80.2007.103
Tessin Camera di diritto tributario 08.09.2008 80.2007.103
Ticino Camera di diritto tributario 08.09.2008 80.2007.103

Incarto n.
80.2007.103
Lugano
8 settembre
2008
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli
, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Fiorenzo Gianinazzi
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 23 luglio 2007 contro la decisione del 26
giugno 2007 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Con
atto pubblico del 1° dicembre 2006, RI 1, __________ e __________ hanno
stipulato un contratto di cessione di beni immobili a seguito di rettifica di
confini con scioglimento parziale di rapporti di comproprietà.
Tutti gli
immobili interessati dall’operazione sono situati a __________.
Prima di
tale data, la situazione era la seguente:
·
RI 1 era proprietario del mapp. __________ (mq
757), di una quota di 6/36 del mapp. __________ (mq 1350), di una quota di 6/12
del mapp. __________ (mq 104) e di una quota di 2/4 del mapp. __________ (mq
767);
·
__________ era proprietaria di una quota di
15/36 del mapp. __________, di una quota di 3/12 del mapp. __________, di una
quota di ¼ del mapp. __________ e di una quota di ½ del mapp. __________ __________;
·
__________ era proprietaria di una quota di
15/36 del mapp. __________, di una quota di 3/12 del mapp. __________, di una
quota di ¼ del mapp. __________ e di una quota di ½ del mapp. __________.
B.
Con
il contratto in questione, le parti hanno proceduto anzitutto ad una rettifica
dei confini dei fondi seguenti:
·
una superficie di mq 456 è stata staccata dal
mapp. __________ ed aggiunta al mapp. __________;
·
una superficie di mq 46 è stata staccata dal
mapp. __________ ed aggiunta al mapp. __________.
Contestualmente,
le parti hanno pure proceduto allo scioglimento parziale dei loro rapporti di
comproprietà, nel modo seguente:
·
il mapp. __________ è stato attribuito in
proprietà esclusiva a __________ i;
·
il mapp. __________ e il mapp. __________ sono
stati riuniti in un unico fondo (n. 484 di mq 1169) ed attribuiti in proprietà
esclusiva a __________;
·
il mapp. __________ è stato attribuito in
comproprietà per un mezzo ciascuno a RI 1 e __________.
A RI 1
sono inoltre stati versati i seguenti conguagli in denaro:
·
fr. 89'529.30 da __________;
·
fr. 10'387.40 da __________.
L’iscrizione
delle predette mutazioni a Registro fondiario è avvenuta il 6 dicembre 2006.
C.
Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 25 febbraio
2007, RI 1 indicava quale valore di alienazione la somma dei conguagli in denaro
ricevuti (fr. 99'916.70) e quale valore d’investimento l’importo di fr.
51'177.–. Chiedeva inoltre la deduzione di un importo di fr. 29'701.40 a titolo
di costi di miglioria e di spese di acquisto e di vendita per fr. 8'475.15.
L’utile imponibile ammontava in tal modo a fr. 10'562.10.
D.
Notificandogli
la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 aprile
2007, l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava invece l’utile immobiliare
in fr. 245'132.– e l’imposta in fr. 7'353.95.
Al
conguaglio in denaro, aveva infatti aggiunto il valore attuale dei 30/36 della
superficie di 456 mq del mapp. __________, andati ad aggiungersi al mapp. __________
e quello dei 46 mq staccati dal mapp. __________ ed aggiunti allo stesso mapp. __________.
Il valore di alienazione ammontava di conseguenza a fr. 312'917.--.
Il valore
di investimento, da parte sua, era commisurato in         fr. 56'348.–, pari al
valore di stima delle superficie cedute dal contribuente, in vigore venti anni
prima. A ciò si aggiungevano ancora costi di miglioria per fr. 2'962.– e costi
di acquisto e di vendita per fr. 8'475.–.
Nella
motivazione della decisione, l’Ufficio spiegava che l’importo della cessione
era stato stabilito “partendo da un valore al metro quadrato di fr. 500.– al
quale va aggiunto il conguaglio di           fr. 99'917.–“.
E.
Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 5 maggio 2007. A
suo avviso, l’Ufficio di tassazione aveva erroneamente ritenuto che egli avesse
ceduto 426 mq, mentre in realtà si trattava solo di 276 mq. Egli aveva infatti
acquistato i 4/36 del mapp. n. __________ dai fratelli nel corso del 2005. Il
valore di alienazione doveva pertanto essere ridotto a fr. 237'917.– e l’utile
imponibile a fr. 166'160.–.
Con
successivo scritto dell’8 maggio 2007, il reclamante chiedeva poi che dal valore
di alienazione fosse ancora dedotto l’importo di fr. 75'000.– pagato ai
fratelli per l’acquisto dei 4/36 del mapp. __________.
F.
L’autorità
di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 giugno
2007, nella quale riduceva l’utile immobiliare a fr. 241'161.–.
Al valore
di investimento erano infatti stati aggiunti costi di miglioria precedentemente
non riconosciuti, portandoli a complessivi fr. 6'933.–.
Per il
resto, l’Ufficio di tassazione confermava la propria decisione precedente, argomentando
che, “come già ben spiegato in occasione della visita del signor __________
presso i nostri uffici, lo scioglimento della comproprietà (nel caso specifico)
e la rettifica confini sono considerati alla stregua di una permuta”. Precisava
poi che la parte ricevuta in donazione è soggetta ad imposizione (2/36) come i
rimanenti 4/36.
G.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente
il calcolo dell’utile immobiliare intrapreso dall’autorità di tassazione. A suo
avviso, quest’ultima non avrebbe tenuto adeguatamente conto del fatto che egli
ha acquistato i 4/36 del mapp. __________ dai fratelli, con contratto dell’8 aprile
2005, pagando fr. 37'500.– ad ognuno di essi. La superficie permutata sarebbe
dunque di soli mq 277, mentre gli ulteriori mq 225 della part. 57 sarebbero già
stati da lui acquisiti, in parte (2/36) per successione il 1° settembre 1993 ed
in parte (4/36) per acquisto dai fratelli.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il tributo
sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito;
non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una
speciale
,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in consideraz
io
ne la complessiva capacità contributiva
del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposiz
io
ne degli utili immobiliari – Commentar
io
degli articoli da 123 a 140 LT con
un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienaz
io
ne e il valore di investimento.
Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietar
io
dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di
stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Nella
fattispecie, con il contratto del 1° dicembre 2006, il ricorrente e le signore __________
e __________ hanno sciolto parzialmente i rapporti di comproprietà esistenti in
relazione a diversi beni immobiliari situati sul territorio del Comune di __________.
Il
principio dell’assoggettamento dell’operazione in sé non è contestato dal
ricorrente. Egli censura invece le modalità di calcolo dell’utile immobiliare, con
particolare riferimento alla situazione relativa all’acquisizione da parte sua
dei 6/36 del mapp. __________.
2.2.
Deve
dapprima essere confermata l’impostazione data dall’autorità di tassazione alla
tassazione dell’operazione immobiliare in discussione, considerata come una
permuta.
Secondo
l'art. 124 cpv. 2 lett.
b
LT, sono in particolare imponibili le permute.
Infatti, la sola differenza fra la vendita e la permuta è rappresentata dal
fatto che, in quest'ultimo caso, il prezzo non viene pagato in denaro ma del
tutto o in parte con un altro fondo in natura; in tal modo, entrambe le parti
sono nel contempo venditore e compratore (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 82)
Non è per
contro applicabile l’art. 125 lett.
c
LT, secondo cui l’imposizione degli
utili immobiliari è differita, fra l’altro, in caso di scioglimento delle
comunioni ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste
ultime solo quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.
Deve
dunque essere sottolineato il fatto che la fattispecie di differimento
dell'imposizione rappresenta un'eccezione al principio dell'imponibilità dello
scioglimento delle proprietà collettive, affermato all'art. 124 LT. Vi sono
cioè due importanti limiti al principio, affermato dall'art. 124 LT: in primo
luogo, vi è differimento ogniqualvolta la proprietà collettiva che viene
sciolta si presenti sotto forma di comunione ereditaria, a prescindere dal
fatto che vi sia una semplice divisione in natura oppure il versamento di un
conguaglio; in secondo luogo, anche l'imposizione dello scioglimento di tutte
le altre forme di proprietà collettiva è differito nel caso in cui vi sia una
semplice Realteilung, senza cioè che vi sia il trasferimento di una parte
eccedente la quota di un contraente, con conseguente versamento di un
conguaglio in denaro o in altra forma (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 86).
Su tale
base, questa Camera ha già avuto occasione di stabilire che, se due persone
sono comproprietarie di due distinti fondi, in entrambi i casi nella misura di
un mezzo ciascuno, e stipulano un contratto mediante il quale permutano le
quote di comproprietà in modo tale da diventare proprietari esclusivi ognuno di
un immobile, la transazione deve essere imposta come una permuta, cioè come una
doppia compravendita avente per oggetto le due metà dei fondi. Non può per
contro essere invocato il differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare,
previsto dall'art. 125 lett.
c
LT, per il fatto che esso si riferisce
esclusivamente agli scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in
natura, cioè in forma di divisione di un unico immobile fra i comproprietari.
Il caso in questione costituisce invece lo scioglimento di due comproprietà
mediante cessione della cosa ad uno dei comproprietari – un immobile ad ognuno
– compensando l'altro comproprietario mediante cessione della metà dell'altro
immobile (RDAT II-2000 n. 11t).
2.3.
Alla luce dei principi che
precedono, l’Ufficio di tassazione ha considerato una permuta lo scioglimento della
comproprietà, previsto dal contratto del 1° dicembre 2006, come pure la contestuale
rettifica dei confini, mediante la quale si è verificata la cessione delle
superficie di due mappali a favore di un terzo fondo.
Per quanto concerne la
posizione del ricorrente, in particolare, è innegabile che egli abbia ceduto –
e debba pertanto essere considerato alienante, ai fini dell’applicazione delle
disposizioni sull’imposizione degli utili immobiliari – le seguenti superficie
o quote di comproprietà:
·
i 2/4 del mapp. __________, ceduti a __________;
·
i 6/36 del mapp. __________, ceduti a __________.
Dalle altre due
comproprietarie ha ricevuto, a titolo di controprestazione:
·
i 30/36 della superficie di 456 mq del mapp. __________, metà
(15/36) da __________ e metà (15/36) da __________;
·
la superficie di 46 mq del mapp. __________, metà (1/2) da __________
e metà (1/2) da __________;
·
il conguaglio di fr. 89'529.30 da __________ e di      fr.
10'387.40 da __________.
2.4.
Il valore di alienazione è
stato dunque calcolato sommando fra loro i conguagli ricevuti ed il valore
venale delle due superficie aggiunte al mapp. __________, appartenente al
ricorrente.
Questo è così il calcolo
intrapreso dall’autorità di tassazione:
conguaglio                                                                        fr.     99'917.–
valore superficie ricevute
a fr. 500.– il mq
(30/36 di 456 del mapp. __________
e 46 mq del mapp. __________)                                  fr.   213'000.–
valore di alienazione                                                       fr.   312'917.–
2.5.
Quanto al valore di
investimento, l’Ufficio di tassazione lo ha calcolato applicando il valore di
stima in vigore venti anni prima alle superfici ed alle quote di comproprietà
cedute dal ricorrente, fondandosi sul presupposto che quest’ultimo ne fosse
proprietario da oltre vent’anni (cfr. art. 129 cpv. 2 LT: in
caso
di proprietà di durata superiore a venti anni l’alienante può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data).
Ne è risultato il seguente
calcolo:
2/4 del mapp. __________                                            fr.     51'848.–
6/36 del mapp. __________
(attuale superficie di mq 894 mq)                                  fr.        4'500.–
valore di investimento                                                     fr.     56'348.–
2.6.
Le contestazioni del
ricorrente, in merito alle modalità di acquisizione dei 4/36 del mapp. __________,
impongono effettivamente di ritenere che il calcolo che precede non sia del
tutto corretto. Il fatto che egli abbia acquistato da ognuno dei fratelli i
2/36 del mapp. __________, pagando l’importo di fr. 37'500.– a ciascuno di
essi, rende infatti ingiustificata l’applicazione dell’art. 129 cpv. 2 LT, che
come detto presuppone che il venditore sia stato proprietario da oltre
vent’anni.
Il calcolo dell’utile
immobiliare deve allora essere suddiviso proporzionalmente, per tener conto
delle diverse durate del possesso. Infatti i 4/36 del mapp. __________ sono
stati acquistati il 12 aprile 2005 (data dell’iscrizione a Registro fondiario)
per fr. 75'000.–.
2.7.
Anzitutto, dev’essere
stabilito l’utile immobiliare conseguito con la cessione dei 2/4 del mapp. n. __________.
La legge
tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e
ceduti per un valore globale, il valore di alienaz
io
ne sia ripartito proporz
io
nalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1
LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136
cpv. 2 LT).
Si tratta
di una conseguenza del carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari,
che impone di determinare separatamente l’utile conseguito, così come la durata
del possesso, per ognuno dei fondi alienati (
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 296).
Come suddividere dunque il
valore di alienazione (che in questo caso è costituito in parte dal conguaglio
in denaro ed in parte dal valore dei fondi ricevuti in permuta) fra i diversi
oggetti immobiliari ceduti? Seguendo l’indicazione offerta dall’art. 136 cpv. 1
LT, si può fare riferimento al valore commerciale dei diversi oggetti. Ebbene,
l’autorità di tassazione ha stabilito il valore commerciale dei 2/4 del mapp. __________
in fr. 237'917.–. Tale è allora il valore di alienazione di tale quota. Il valore
di investimento ammonta a      fr. 51'848.–, importo cui devono ancora essere aggiunti
i costi di miglioria e di acquisto. Per economia di giudizio, non essendo reperibili
agli atti tutti i giustificativi, si procede alla ripartizione dei suddetti
costi in proporzione del valore d’alienazione. I costi di miglioria sono dunque
ammessi nella misura di fr. 5'269.– (76% di fr. 6'933.–) e quelli di acquisto
nella misura di fr. 6’441.– (76% di fr. 8'475.–).
L’utile imponibile
relativo alla cessione della quota di 2/4 del mapp. n. 484 ammonta così a fr.
174’359.–. Per il calcolo dell’imposta si applica l’aliquota del 3%, sicché ne
risulta un ammontare di fr. 5'230.75.
2.8.
Deve poi essere intrapreso
un calcolo separato per i 2/36 del mapp. __________, acquistati per
successione, e per i 4/36 acquistati invece per compravendita dai fratelli nel
2005.
Per quanto concerne questi
ultimi, che sono stati acquistati per fr. 500.– al mq, si deve ritenere che non
vi sia alcun utile imponibile, per il fatto che la stessa autorità di
tassazione ha stabilito il valore
venale metrico al momento
dello scioglimento della comproprietà in fr. 500.–.
Rimane
allora da definire l’utile immobiliare relativo ai 2/36 di cui il ricorrente
era divenuto proprietario nel 1993 per successione.
Il valore
di alienazione ammonterà a fr. 24’833.– (2/36 di           fr. 447'000.–, corrispondenti
al valore del fondo, attribuendo agli 894 mq un valore di fr. 500.–).
Il valore di stima in
vigore venti anni prima era di fr. 30.– al mq, sicché il valore di investimento
ammonterà a fr. 1'490.– (2/36 di fr. 26'820.–). Importo cui si aggiungono
ancora i costi d’investimento e di acquisto, pari a rispettivamente fr. 554.65
(8% di fr. 6'933.–) e fr. 678.– (8% di fr. 8'475.–).
L’utile imponibile
relativo alla cessione della quota di 2/36 del mapp. 57 ammonta di conseguenza
a fr. 22'110.–. Per il calcolo dell’imposta si applica l’aliquota del 3%,
sicché ne risulta un importo di fr. 663.30.
3.
Il ricorso è pertanto parzialmente accolto. Non si prelevano né
tassa di giustizia né spese processuali.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
parzialmente accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione, perché emetta tre nuove decisioni, conformemente ai
consid. 2.7. e 2.8.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: