ti_gerichte · 12.2007.180 · 2008-05-02 · it
Contratto di locazione, disdetta anticipata, liberazione del conduttore dagli obblighi contrattuali in caso di subentrante ragionevolmente accettabile e solvibile

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.05.2008 12.2007.180

Incarto n.
12.2007.180
Lugano
2 maggio 2008
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Zali
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.95
(procedura in materia di locazione) della Pretura del Distretto di Bellinzona
promossa con istanza 1° aprile 2007 da
AP 1
AP 2
tutti rappr. da RA 1
contro
AO 1
rappr. dall’RA 2
in materia
di locazione (subentrante, liberazione dagli obblighi contrattuali), che il Pretore,
con sentenza 8 agosto 2007, ha respinto, accertando la liberazione della
convenuta dagli obblighi contrattuali di locazione dal 15 dicembre 2006;
appellanti
le parti istanti, le quali con appello 29 agosto 2007 chiedono che in riforma
del giudizio impugnato l'istanza sia accolta e che la convenuta sia tenuta al
pagamento di fr. 10'500.- pari all’onere di locazione fino al 31 luglio 2007,
mentre la convenuta postula la reiezione dell'appello con le proprie
osservazioni del 18 settembre 2007;
letti ed esaminati
gli atti e i documenti di causa
considerato
in fatto:
A.
AO 1 conduce in locazione dal 1°
agosto 1991 un appartamento di 4 locali a C__________, in via M__________, al
canone mensile di fr. 850.- oltre acconto spese accessorie di fr. 120.-
mensili. Il contratto poteva essere disdetto con un preavviso di 3 mesi, la
prima volta il 31 luglio 1996 e prevedeva un deposito di garanzia di fr.
1'000.- (doc. A). La conduttrice ha comunicato il 30 settembre 2006 all’amministratrice
dell’immobile la disdetta dell’appartamento per il 30 dicembre 2006 (doc. B). In
risposta l’amministratrice ha rilevato il 4 ottobre 2006 che la disdetta poteva
essere data solo per il termine contrattuale del 31 luglio 2007 ma che il
contratto poteva essere ceduto a persona subentrante e accettabile (doc. D). La
conduttrice ha comunicato il 6 novembre 2006 all’amministratrice di aver
trovato una subentrante nel contratto di locazione, disposta a riprenderlo dal
15 dicembre 2006 (doc. N). L’interessata, D__________, ha poi rinunciato a
subentrare nel contratto. La conduttrice ha pertanto dichiarato
all’amministratrice di ritenersi libera da ogni obbligo dal 1° gennaio 2007
(doc. N).
B.
I
proprietari AP 2 e AP 1, rappresentati dall’amministratrice, si sono rivolti il
5 dicembre 2006 all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di G__________,
contestando la disdetta per il 30 dicembre 2006 e chiedendo di accertare che il
contratto di locazione prendeva fine il 31 luglio 2007. Statuendo il 6 marzo
2007, l'Ufficio di conciliazione ha respinto l’istanza. I proprietari si sono
rivolti il 1° aprile 2007 alla Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo di
accertare che la disdetta prendeva effetto dal 1° luglio 2007. All'udienza del 22
maggio 2007 gli istanti hanno confermato le loro domande, alle quali si è
opposta la convenuta. Eseguita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al
dibattimento finale e si sono confermate nei rispettivi memoriali scritti.
C.
Statuendo
l’8 agosto 2007, il Pretore ha respinto l’istanza, ritenendo valida la disdetta
per il 15 dicembre 2006, e ha posto la tassa di giustizia di fr. 150.- e le
spese di fr. 50.- a carico degli istanti, con l'obbligo di rifondere alla
convenuta fr. 800.- per ripetibili.
D.
I
locatori, rappresentati dall’amministratrice, sono insorti contro la sentenza
citata con appello 29 agosto 2007, con il quale chiedono che in riforma del
giudizio impugnato sia accertata la scadenza della disdetta al 31 luglio 2007,
con protesta di spese e ripetibili. La convenuta propone nelle sue osservazioni
del 18 settembre 2007 la reiezione dell'appello e la conferma del giudizio di
prima sede.
e ritenuto
in diritto:
1.
Nella
fattispecie il Pretore ha ritenuto che la conduttrice aveva presentato una
subentrante disposta a riprendere il contratto alle medesime condizioni dal 15
dicembre 2006 e che erano quindi adempiute le condizioni poste dall’art. 264 CO
per la restituzione anticipata della cosa locata. Secondo il Pretore,
l’esistenza di procedimenti esecutivi a carico della persona interessata a
riprendere il contratto non era rilevante per il giudizio, i locatori essendo
stati disposti ad accettarla come conduttrice. Il fallimento delle trattative
era dovuto, prosegue il primo giudice, alla richiesta dei locatori di aumentare
il deposito di garanzia rispetto a quanto previsto nel contratto qui in esame,
portandolo a tre mensilità. Tale scelta dei locatori non doveva di conseguenza pregiudicare
la conduttrice uscente, che doveva essere liberata dai propri impegni
contrattuali il 15 dicembre 2006, data alla quale l’interessata sarebbe stata
disposta a riprendere il contratto di locazione alle medesime condizioni.
2.
Gli
appellanti rimproverano al Pretore di avere a torto liberato dagli obblighi
contrattuali la convenuta prima della scadenza contrattuale. Essi sostengono
che la candidata subentrante, sentita come testimone, ha deposto il falso,
poiché essa in realtà ha rinunciato a riprendere il contratto ben sapendo che
avrebbe dovuto presentare l’attestato di solvibilità dell’Ufficio esecuzioni,
dal quale sarebbe risultata la sua assenza di solvibilità e quindi la sua
inidoneità come conduttrice subentrante. Gli appellanti ritengono che spettava
alla conduttrice uscente provare l’idoneità della subentrante mediante
l’apposita documentazione e affermano che l’invio all’interessata del
formulario di riservazione era solo un passo preliminare per facilitare la
raccolta di informazioni sulla candidata subentrante e non un’offerta di
contrattare. Avendo la convenuta presentato una subentrante inidonea e avendo
rinunciato a ogni altra ricerca, essa è responsabile del pagamento del canone
di locazione fino al 31 luglio 2007.
3.
Giusta
l'art. 264 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini
di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore solo
se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere
ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il
contratto alle medesime condizioni. La sola presentazione del candidato
subentrante è sufficiente per liberare il conduttore dai suoi obblighi, senza
che sia necessaria la conclusione di una relazione contrattuale (
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 3
a
ed., m. 2274). La liberazione del conduttore presuppone, nondimeno,
che il locatore accetti la ripresa del contratto da parte del candidato, dopo
averne verificato l’idoneità (
Lachat
, Commentaire romand CO-I, m. 7-8 ad
art. 264). Il candidato subentrante, infatti, deve essere oggettivamente
accettabile e solvibile, vale a dire atto a pagare regolarmente il canone di
locazione e le spese accessorie, ritenuto che è da considerare non solvibile la
persona con atti di attestati di carenza di beni e, di regola, chi è oggetto di
procedimenti esecutivi (
Lachat
, op. cit., n. 5 ad art. 264).
4.
Dall'istruttoria
è emerso che la conduttrice ha dato disdetta anticipata del contratto di
locazione per il 30 dicembre 2006 e che il 6 novembre 2006 ha presentato come
subentrante D__________ (doc. N). Costei ha dichiarato di aver visitato
l’appartamento, di essere stata informata dalla conduttrice delle condizioni
contrattuali e di aver deciso di prenderlo. Ha poi ricevuto dall’amministratrice
una o due settimane dopo una lettera in cui le si chiedeva di portare
l’estratto UE e di versare tre mesi di garanzia. Alle obiezioni della candidata
subentrante, la conduttrice le ha comunicato di aver poi concordato con l’amministratrice
una sola mensilità, ma a quel momento la candidata aveva già trovato un’altra
sistemazione, che nel frattempo aveva continuato a cercare, e ha rinunciato a
riprendere il contratto della convenuta (deposizione testimoniale del 9 luglio
2007, pag. 4). La deposizione testimoniale parrebbe quindi scostarsi dalla
dichiarazione scritta datata 15 novembre 2006 (doc. 3) nella quale la candidata
dichiarava di aver rinunciato a riprendere il contratto a causa delle tre
mensilità di garanzia richieste, contrariamente a quanto prevedeva il contratto
originale, dichiarazione che comunque è priva di valore probatorio (
Cocchi/Trezzini
, CPC- TI, m. 25-27). A prescindere da tale apparente discrepanza, a
ogni modo, non risulta che l’amministratrice abbia accettato la candidata come
subentrante al contratto, in contrasto con quanto ammesso dal Pretore. Nella
lettera 7 novembre 2006, infatti, l’amministratrice ha trasmesso alla candidata
il formulario per la riservazione dell’appartamento, chiedendole di ritornarlo
munito dell’estratto dell’Ufficio esecuzioni e di una copia della polizza
responsabilità civile, e precisando: “provvederemo entro breve a visionare la
sua candidatura” (doc. O). La lettera era dunque un’offerta contrattuale
assortita di una riserva di verifica di svariata documentazione, tra la quale
quella sulla solvibilità dell’interessata. È indiscusso che la candidata non ha
ritornato il formulario, non ha fornito la documentazione richiesta e non ha
dato seguito all’offerta, avendo trovato un’altra sistemazione. È vero che i
locatori hanno dapprima modificato le condizioni contrattuali, portando
l’ammontare della garanzia da una a tre mensilità, ma di fronte alle obiezioni
della candidata essi hanno poi adeguato la loro offerta al contratto esistente
(doc. P, deposizione testimoniale D__________, G__________). A prescindere
dalle discrepanze tra le deposizioni sul periodo intercorso tra la
presentazione dell’offerta e le trattative, non si può ammettere in simili
circostanze che i locatori avevano accettato senza riserve la conclusione del
contratto con la candidata proposta dalla conduttrice. La convenuta sostiene nelle
proprie osservazioni che l’esistenza di procedure esecutive non rende inidoneo
un subentrante e non intacca la sua solvibilità, sicché i locatori non
avrebbero potuto rifiutare la candidata e devono sopportare le conseguenze
della loro modifica del contratto, causa del fallimento delle trattative. A
torto. Come si è detto, il formulario di riservazione non era ancora un
contratto, ma un’offerta di contrattare (art. 3 CO). Il solo fatto di inviare
alla candidata il formulario di riservazione e di discutere con lei le
condizioni contrattuali non equivale alla conclusione del contratto, in
presenza oltretutto di un’esplicita riserva di verifica della candidatura e
della richiesta di documentazione. Il locatore deve ricevere tutte le
informazioni utili sul candidato subentrante e dispone di regola di un periodo
di riflessione di 10 a 20 giorni da quando le ha ricevute per pronunciarsi
sulla ripresa del contratto (
Lachat
, op. cit., m. 7 ad art. 264). Il
cosiddetto certificato di solvibilità rilasciato dall’Ufficio esecuzioni è un
elemento importante nella verifica dell’idoneità di un possibile subentrante.
Nel caso concreto la candidata presentata dalla conduttrice, per propria
ammissione, aveva procedimenti esecutivi in corso (deposizione testimoniale,
pag. 4) e non poteva dunque essere considerata una subentrante solvibile.
5.
La
convenuta non ha dunque provato di aver presentato ai locatori una subentrante
ragionevolmente accettabile e solvibile, con la conseguenza che è rimasta
vincolata al contratto fino alla scadenza contrattuale del 31 luglio 2007.
Nelle sue osservazioni l’appellata afferma che i locatori non hanno dimostrato
particolare impegno nella ricerca di un nuovo conduttore. Sarà anche vero,
posto come dagli atti risulta la pubblicazione di annunci per rilocare
l’appartamento nell’aprile 2007 (doc. P, Q) e che tutto si ignora di altre
iniziative intraprese per cercare un nuovo conduttore dopo la consegna dei
locali, avvenuta il 31 gennaio 2007 (doc. 6.1). Ciò non giova tuttavia alla
convenuta, alla quale incombeva l’obbligo di cercare un subentrante
ragionevolmente accettabile e solvibile (
Weber
,
Basler Kommentar
, OR-I, 4
a
ed., n. 10 ad art. 264) da
presentare ai locatori. Non avendolo fatto, essa è rimasta vincolata al
contratto di locazione fino al 31 luglio 2007. Ne consegue l’accoglimento
dell’appello, limitatamente all’accertamento della validità della disdetta per
la scadenza contrattuale del 31 luglio 2007. La domanda tendente al pagamento
del canone di locazione scaduto, infatti, è stata presentata per la prima volta
in appello e non può quindi essere esaminata, essendo contraria al divieto di
presentare nuove domande in appello sancito dall’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC.
6.
Gli
oneri processuali del presente giudizio seguono l’integrale soccombenza della
convenuta, la quale rifonderà agli appellanti un’equa indennità per ripetibili
di appello. La riforma del giudizio di prima sede comporta anche la modifica
del suo dispositivo sugli oneri processuali. Il valore di causa ammonta a fr.
10'500.-.
Per questi motivi,
visti,
per le spese e le ripetibili, gli art. 147 e seg., 414 CPC e il Regolamento
sulla tariffa
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello
29 agosto 2007 di AP 1 e AP 2 è accolto e di conseguenza la sentenza 8 agosto
2007 del Pretore del Distretto di Bellinzona è così modificata:
1. L’istanza 1° aprile 2007 è accolta ed
è accertato che la disdetta del contratto di locazione del 30 settembre 2006
prende effetto dal 31 luglio 2007.
2.
La tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 50.- sono a carico di AO 1,
la quale rifonderà a AP 1 e AP 2 l’importo complessivo di fr. 800.- per
ripetibili.
II.
Gli
oneri processuali del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.   75.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
125.-
anticipati
dagli appellanti, sono posti a carico della convenuta, la quale rifonderà
inoltre alle controparti l’importo complessivo di fr. 600.- per ripetibili di
appello.
III
.   Intimazione:
-, ,
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).