ti_gerichte · 40.2008.4 · 2009-05-04 · it
Aggiornamenti particolari del valore ufficiale di stima (per edificio principale: stralcio correttivo di classe; determinazione volumetria, superficie abitabile e valore di reddito con rif. a sporgenza su altro mappale); contestazione improponibile per correttivo di classe su valore metrico terreno


Incarto n.40.2008.4

__________

Lugano

4 maggio 2009

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Argentino Jermini

arch. Claudio Morandi

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 21 maggio 2008 da

RI
 1

rappr.
 dallo  RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 18 aprile 2008 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di
 stima determinato da aggiornamenti particolari

relativamente
 al mappale no. 553 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 6 marzo 2009,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3.     Per
la part. no. 553 RF di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato
in fr. 163'832.--.

2.     Lart.
8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione
allAutorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in
seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano
regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento
particolare del valore ufficiale di stima.

3.     Per
la part. no. 553 RF di __________, con la notifica di decisione 12 dicembre
2006 per aggiornamento particolare, lUCS ha esposto un valore ufficiale di
stima di fr. 406'067.--.

Il
reclamo interposto in data 16 marzo 2007 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione del 18 aprile 2008.Dopo aver esperito il sopralluogo in data 14 settembre
2007, lautorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo che- il correttivo di classe applicato al prezzo base (per sub. A) è giustificato
dalla riattazione totale delledificio con rifiniture di qualità al di sopra
dello standard normale- nonostante la radicale riattazione, è stato comunque riconosciuto un
correttivo di vetustà per le parti strutturali delledificio rimaste- la volumetria è stata calcolata sulla base di misure di dettaglio e considera
lintero edificio esistente sui mappali 553 (__________) e 297 (__________)- il valore del terreno determinato in sede di revisione generale delle stime,
è stato adeguato per uniformarlo fra i due fondi- ed il reddito locativo fissato è stato elaborato sulla base dei prezzi
determinati per la revisione generale delle stime.

4.     Con
ricorso 21 maggio 2008 i signori RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale,
postulando laccoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di
stima.A mente dei ricorrenti,- lapplicazione del correttivo di classe del +60% sul valore metrico a nuovo
delledificio principale ABC attuata dallUCS appare non solo ingiustificata dalle
circostanze di fatto, ma  nemmeno prevista dalla Lst.;- lapplicazione del correttivo del +20% sul valore metrico del terreno non
trova fondamento, se solo si confronta leffettiva esposizione del fondo con i
terreni della medesima zona e con quello confinante (297 di __________);- la volumetria di mc. 630 e la superficie abitabile calcolata dallUCS per il
mapp. 553 è erronea, poiché considera arbitrariamente anche la parte presente
sul fondo no. 297 RFD di __________, disattendendo così il principio secondo il
quale ogni fondo deve essere considerato e valutato singolarmente.

5.     In
sede di sopralluogo esperito il 6 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che ledificio
principale a cavallo del confine tra i mapp. 297 (__________) e 553 (__________)
è strutturato su tre livelli.

Al
livello inferiore trova spazio:

-
una entrata secondaria su un vano dotato di cucinino e di un servizio igienico,
locale nel quale è pure collocata la termopompa per il riscaldamento
delledificio. Inoltre vi è un ulteriore locale abitabile (cameretta ospiti) e
locale lavanderia-cantina. Un vano con le installazioni tecniche di filtraggio
e disinfezione della piscina è situato al piano inferiore a una distanza di ml.
5.50 dalla facciata OVEST ed ha una dimensione di ml. 1.75 x 0.85.

Al
livello intermedio sono ubicati:

-
lentrata principale con portico, una camera da letto, una doccia-WC, un WC e
uno studio con una entrata indipendente.

Al
livello superiore si trova

-
un unico locale, diviso in due dalla scala interna; da una parte trova spazio
la cucina con angolo pranzo e dallaltra un angolo soggiorno. Vi è pure una
terrazza sui due lati dellangolo soggiorno, con una ampia vista sul __________,
sul Monte __________ e sulla parte verso SUD del __________.

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari delloggetto stimato e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di seconda
istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare
la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.

7.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad unmassimodel 60%. La variazione della percentuale di deduzione
è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e
alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di
miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati
sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi
(art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono
stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di
costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima
ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

8.1.     Il
Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di classe del +60% applicato
dallUCS sul valore metrico a nuovo delledificio principale. Questo perché,
oltre a non essere stato convenientemente argomentato dallautorità di prima
istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche
specifiche della casa costatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno
ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il
valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza
della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17cpv. 2 Lst.) e
prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in
unione con la nota marginale dellart. 10 del Regolamento sulla stima
ufficiale).Al di là di questultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il
correttivo deve essere stralciato dufficio siccome comunque e in tutti i casi
ingiustificato e non sostanziato.

8.2.     Le
censure sollevate dai ricorrenti, aventi per oggetto ledificio abitabile
presente sul mapp. no. 553 RFD di __________ e in minima parte sul mapp. no.
297 RFD di __________, in particolare le contestazioni sulla volumetria, sulla
corrispondente superficie abitabile e sulla determinazione del valore di
reddito, non trovano accoglimento in questa sede.Il Tribunale ritiene il calcolo proposto dallUCS appropriato. I sub. ABC del
mapp. no. 553 RFD di __________ e il sub. A del mapp. no. 297 RFD di __________
costituiscono senza ombra di dubbio una sola unità abitativa integrata in un
corpo di fabbrica unico. In questo contesto il sub. A del mapp. no. 297 RFD di __________
costituisce di fatto una sporgenza del fabbricato ABC principale del mapp. no.
553 RFD di __________. Basti pensare che, in caso di alienazione del mapp. 297
la situazione fondiaria andrebbe regolata con una mutazione o con liscrizione
di un diritto di sporgenza.Pertanto lautorità di prima istanza ha correttamente computato le superfici e
i volumi dellintero edificio, nonché il relativo valore,  sul fondo 553 di __________,
considerando poi solo il valore del sedime per il sub. A del fondo 297 di __________.

8.3.     Infine
la censura sollevata dai ricorrenti riguardanti lapplicazione di un correttivo
del +20% sul valore metrico del terreno non può essere accolta ed anzi appare
oggi improponibile poichè tardiva. In effetti il valore metrico del terreno ed
in particolare il suddetto correttivo sono stati stabiliti in sede di revisione
generale delle stime e riportati tali e quali nella scheda di calcolo della
decisione per aggiornamento particolare. Le contestazioni riferibili al
correttivo andavano quindi proposte nella precedente procedura.

8.4.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e rifelttono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

9.

9.1.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 553 RFD di __________ stabilito in fr. 371673.--, come da
scheda di calcolo annessa.

9.2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 400.-- è posta a carico delle parti in
ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di un mezzo ciascuno. LUCS
rifonderà inoltre ai ricorrenti , che si sono avvalsi della consulenza di un
legale iscritto nellapposito registro degli avvocati, limporto di fr. 250.a
titolo di ripetibili parziali.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoed il
valore ufficiale di stima del mappale no. 553 RFD di __________ stabilito in
fr. 371'673.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 400.-- e posta a carico delle parti in ragione di un
mezzo ciascuna.  LUfficio cantonale di stima rifonderà inoltre ai ricorrenti
limporto di fr. 250. a titolo di ripetibili parziali.

3.     Contro la presente decisione è dato ricorso in materia
di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30
giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il
ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco