ti_gerichte · 12.2013.162 · 2013-12-03 · it
Locazione - disdetta per mora del conduttore - contestazione della disdetta - richiesta di espulsione in tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.12.2013 12.2013.162

Incarto n.
12.2013.162
Lugano
3 dicembre
2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2013.570
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 27
giugno 2013 da
AO 1
rappr. dal RA 2
contro
AP 1
rappr. dall' RA
1
chiedente
lo sfratto della convenuta per mancato pagamento dei canoni di locazione e
spese accessorie 2012-2013 per i locali commerciali, il ristorante e i sette
appartamenti dati in locazione sul fondo part. __________ di __________,
Sezione __________, domanda meglio precisata con successiva richiesta di una decisione
di sfratto nell'ambito della procedura per la tutela dei casi manifesti ai
sensi dell'art. 257 CPC;
domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza
con osservazioni (correttamente: risposta) 29 luglio 2013 e che il Pretore ha
accolto con decisione 24 settembre 2013 ordinando "
lo sfratto immediato
"
assortito da ammonimento, ordine alle autorità e comminatoria di rito, con
spese e ripetibili a carico della convenuta;
appellante
la convenuta che, con atto di appello 4 ottobre 2013, chiede l'annullamento del
giudizio impugnato nel senso di respingere l'istanza, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
l'istante con risposta 29 ottobre 2013 postula la reiezione del gravame e la
conferma della decisione di sfratto, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con contratti 10 gennaio 2006 (doc. A
e B) l'allora Comune di M__________, ora AO 1 a seguito di aggregazione, ha concesso
in locazione per una durata decennale alla società AP 1 sei monolocali e un
appartamento, rispettivamente una serie di spazi all'interno di uno stabile
commerciale adibiti a ristorante e minigolf, tutti facenti parte del fondo
mapp. __________ RF di __________, Sezione M__________.
Il 13 marzo 2013 il locatore ha inviato alla conduttrice una "
messa in
mora per il mancato pagamento dell'affitto
" (o più correttamente
diffida o fissazione di un termine di pagamento ai sensi dell'art. 257d CO),
scritto con il quale ricordava lo scoperto di diversi canoni di locazione
"
come da annesso estratto conto
", avvertendo che il mancato
pagamento entro la scadenza del 30 aprile 2013 avrebbe comportato una rescissione
dei contratti (doc. C).
2.
Successivamente disdetti i contratti
per il 30 giugno 2013 (doc. D e D1), con istanza 27 giugno 2013 il AO 1 ha
convenuto in giudizio la conduttrice chiedendone lo sfratto. A seguito di
interpello (art. 56 CPC) da parte del Pretore, la domanda è poi stata precisata
con scritto 2 luglio 2013 (doc. I) con il quale l'istante si è detto intenzionato
a chiedere una decisione di sfratto nell'ambito della procedura per la tutela
dei casi manifesti (art. 257 CPC), ha precisato il valore di causa (ammontante
a fr. 151'604,55) ed elencato le varie poste scoperte a titolo di pigione e
spese accessorie.
La convenuta ha postulato la reiezione dell’istanza con osservazioni (correttamente:
risposta) 29 luglio 2013, richiamando preliminarmente agli atti i due incarti
pendenti presso la medesima Pretura con oggetto la contestazione della disdetta
per mora e il rigetto dell'opposizione interposta al PE fatto spiccare dal
locatore nei suoi confronti. La convenuta ha quindi ritenuto inammissibile l'istanza
per carenze formali e lamentato la mancata indicazione dell'ammontare della
somma del debito per il quale viene invocata la mora della conduttrice. Le
disdette per mora sarebbero quindi inefficaci e non permetterebbero di
procedere contro la conduttrice poiché non sarebbero state precedute da una
chiara e inequivocabile interpellazione, circostanza questa contestata (e
oggetto di specifica vertenza dinnanzi alla medesima Pretura) che renderebbe
pertanto impraticabile la via scelta della procedura per la tutela dei casi
manifesti. A rendere irricevibile la domanda sarebbero pure le ulteriori
esigenze di chiarimento in fatto e in diritto del controverso rapporto di
locazione, segnatamente in merito a inadempienze contrattuali del locatore e alle
pretese di compensazione tra i rispettivi crediti.
Con replica e duplica le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle rispettive
allegazioni e domande, in particolare l'istante ricordando come l'importo
scoperto non indicato nella "
messa in mora
" (doc. C) risultasse
dalla distinta a questa allegata e fosse comunque noto alla conduttrice.
3.
Con decisione 24 settembre 2013 il
Pretore ha accolto la domanda dell'istante ordinando "
lo sfratto
immediato
", ovvero l'espulsione del conduttore a seguito di disdetta
straordinaria per mora (art. 257d CO), assortito da ammonimento, ordine alle
autorità e comminatoria di rito, con spese e ripetibili a carico della
convenuta.
In sintesi, il Pretore ha ritenuto che la richiesta di causa fosse
sufficientemente chiara, in particolare dopo l'avvenuto interpello, e che,
altrettanto chiara sarebbe la conseguenza giuridica, essendo assodati la mora
della conduttrice, la diffida, il mancato versamento e la validità della
conseguente disdetta.
4.
Con l’appello 4 ottobre 2013 che qui
ci occupa, la convenuta chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere
l'istanza, protestate spese e ripetibili.
L'appellante riepiloga dapprima i fatti relativi al rapporto di locazione in
questione, con riferimento ad un contenzioso in corso sin dal 2008 a proposito dell'idoneità del bene locato e della conseguente congruità della pigione, ribadendo
il diritto a compensare le sue pretese creditorie al riguardo con quanto dovuto
al locatore a titolo di corrispettivo per la locazione. Ricordato come alla
diffida del locatore la conduttrice abbia risposto contestando la mora e ponendo
in compensazione precise pretese, l'appellante rileva quindi come la
conseguente disdetta straordinaria del contratto sia stata prontamente
contestata dinanzi al competente Ufficio di conciliazione e la successiva procedura
giudiziaria sia tuttora pendente dinanzi alla Pretura, come risulta dagli atti
richiamati dal Pretore.
A mente dell'appellante, l'istanza di espulsione non era adeguatamente motivata
e l'istante, a fronte delle eccezioni sollevate con la risposta in merito al
contenzioso preesistente, non avrebbe saputo contestarle. Al Pretore viene
quindi rimproverato di essersi sostituito all'istante nella confutazione delle
eccezioni sollevate dalla convenuta e di essersi prodigato in dissertazioni su
questioni contestate e non immediatamente chiare, affrontando quindi domande inammissibili
in una procedura ai sensi dell'art. 257 CPC, le parti dovendo essere rimandate
alla procedura ordinaria peraltro già pendente dinanzi alla medesima Pretura
per chiarire la questione della validità e dell'efficacia della disdetta.
L'appellante lamenta pertanto di essere stata privata del diritto di far
esaminare le sue contestazioni nell'ambito di una procedura che permettesse
l'assunzione di prove, la fattispecie risultando tutt'altro che chiara come
emerge dal fatto che lo stesso Pretore sia dovuto entrare nel merito delle
contestazioni per evaderle in modo peraltro sommario, sopperendo con sue
deduzioni a lacune allegatorie dell'istante, in particolare con riferimento
all'idoneità del bene locato e all'onere di sopportare i costi per gli interventi
riparatori eseguiti dalla conduttrice.
5.
Della risposta 29 ottobre 2013 con cui
l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se e per quanto necessario,
nei prossimi considerandi.
6.
Giusta l’art. 257 CPC il giudice,
salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in
procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e
la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste
condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
La giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), ha
chiarito che un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma se può
essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del
fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare).
La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del
rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la
sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei
rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la
tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in
particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente
obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente
confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato
in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento
delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice
circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non
possano a priori essere considerate prive di rilevanza.
Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid.
2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la
conseguenza giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge
tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del
diritto porta a un risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è
di regola chiara se l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una
decisione di apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le
circostanze del caso.
7.
Nella fattispecie, visto quanto
indicato nei successivi considerandi, può rimanere indeciso il quesito a sapere
se la procedura ai sensi dell'art. 257 CPC non dovesse già essere preclusa per
l'evidente incompletezza dell'istanza presentata, circostanza che sembrerebbe
da sola aver impedito al Pretore di considerare le pretese fondate su fatti
facilmente accertabili (257 cpv. 1 CPC). Ci si potrebbe inoltre chiedere se l'esigenza,
verificatasi nel caso concreto, di ricorrere allo strumento dell'interpello
(art. 56 CPC) per sopperire a tali evidenti mancanze (in relazione al tipo di
procedura auspicata, al valore di causa e all'elenco delle poste scoperte a
titolo di pigione e spese accessorie) non escluda già da sola l'ipotesi di
essere in presenza di una vertenza in cui i fatti siano immediatamente
comprovabili e la situazione giuridica chiara.
8.
Con riferimento alla procedura di
disdetta del contratto di locazione per mora del conduttore, va anzitutto
chiarito che il solo fatto che una disdetta straordinaria sia stata contestata
dinanzi alla competente autorità di conciliazione non esclude che il giudice
possa accordare la tutela giurisdizionale dei casi manifesti (DTF 8 luglio 2013
4A_265/2013 consid. 5). Nei casi di disdetta straordinaria basata sull'art.
257d CO, come quella in concreto emanata, per evitare che la protezione
accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla
locazione venga elusa dalla procedura sommaria prevista dall'art. 257 CPC, la
tutela giurisdizionale dei casi manifesti può essere accordata unicamente se
non sussistono dubbi sulla completezza dell'esposizione dei fatti e la disdetta
su questa basata risulti chiaramente giustificata (DTF 8 luglio 2013 4A_265/2013
consid. 6 e DTF 3 aprile 2012 4A_7/2012 consid. 2.5).
9.
Nel caso concreto va anzitutto
rilevata una circostanza degna di particolare attenzione, ovvero il tenore
della lettera 13 marzo 2013 (doc. C) con la quale il locatore ha diffidato la conduttrice
fissandole un termine di pagamento ai sensi dell'art. 257d CO. Tale diffida
menzionava lo scoperto di diversi canoni di locazione, ma non indicava né la
cifra né altri elementi che potessero consentire di calcolarlo (ad esempio i
mesi per i quali non sarebbe stata corrisposta la pigione) rimandando
semplicemente ad un "
annesso estratto conto
" (doc. C),
documento quest'ultimo peraltro neppure prodotto agli atti, come il Pretore ha
correttamente rilevato (sentenza pag. 3). Di ciò la convenuta si è peraltro lamentata,
invocando quale conseguenza la non validità della conseguente disdetta notificatale
(cfr.
supra
, considerando n. 2).
Dottrina e giurisprudenza hanno avuto modo di definire le esigenze formali e di
contenuto della comminatoria di pagamento ai sensi dell'art. 257d cpv. 1 CO,
con riferimento all'esigenza di chiarezza affinché l'ammontare della pretesa
(segnatamente delle pigioni arretrate) sia determinabile in modo certo,
cifrandole o ad esempio menzionando almeno i mesi del calendario rimasti
impagati, pena la non validità della disdetta conseguente (
David Lachat
, Le bail è
loyer, Losanna 2008, p. 666 e giurisprudenza ivi menzionata).
Il caso concreto presenta quindi l'esigenza di valutare se il locatore abbia
indicato in modo adeguato e pertanto sufficientemente determinabile la pretesa
pecuniaria oggetto della diffida o se, venendo meno ai suoi obblighi in tal
senso, si sia precluso la possibilità di validamente disdire in via
straordinaria il contratto di locazione. Viste le circostanze, la risposta è
tutt'altro che chiara e univoca e il quesito non può essere risolto senza un
apprezzamento degli elementi di fatto e un apprezzamento in diritto. Ne deriva
che, già per questo motivo, la procedura a tutela dei casi manifesti ai sensi
dell'art. 257 CPC non risultava adeguata, non potendosi ritenere che
l'applicazione del diritto dovesse condurre ad un risultato univoco. Ciò non si
verifica di regola se l'applicazione di una norma richiede una decisione
fondata sull'apprezzamento o sull'equità (DTF 138 III 123, consid. 2.1.2).
10.
Si rileva come in effetti il Pretore, a sostegno della sua
conclusione, si sia addentrato in tali considerazioni e valutazioni,
esprimendosi sulla necessità dell'indicazione dell'importo scoperto, definito
come requisito non indispensabile (sentenza pag. 3) e ritenendo sufficiente al
proposito lo scritto 20 febbraio 2013 (doc. G del richiamato inc. SE.2013.45)
dal quale gli importi scoperti sarebbero chiaramente deducibili. Il Pretore ha
pure ritenuto di poter dedurre un'ammissione della conduttrice in merito ai
canoni di locazione non versati dalle comunicazioni con le quali questa ha
preteso di mettere in compensazione le sue contropretese, ad esempio per
anticipi su lavori eseguiti all'immobile (sentenza pag. 3). Sennonché, a
sostegno delle sue deduzioni, il primo giudice ha quindi dovuto entrare nel
merito delle esigenze poste alla compensazione, segnatamente determinando il
momento in cui sarebbero stati esigibili i crediti della conduttrice per le migliorie
eseguite. Il Pretore ha altresì valutato l'esistenza dei requisiti per la
compensazione di pretese di restituzione a seguito di pigioni pagate in eccesso
per difetti dell'ente locato, con valutazioni in merito all'esigenza di
notifica di cui mancherebbe un indizio agli atti siccome le comunicazioni
intercorse tra le parti non risulterebbero sufficienti a questo proposito
(sentenza pag. 3 in fine e 4).
Questo sforzo profuso dal Pretore è l'ulteriore dimostrazione dell'assenza dei
requisiti posti alla base della procedura a tutela dei casi manifesti, ovvero
l'esistenza di fatti incontestati o immediatamente comprovabili e di una
situazione giuridica chiara (art. 257 cpv. 1 CPC).
11.
Così facendo, il Pretore ha quindi indebitamente concesso all'istante
di beneficiare dei limiti imposti dalla procedura sommaria prevista dall'art.
257 CPC per far prevalere le proprie allegazioni e tesi giuridiche alle
contrarie allegazioni della convenuta, preclusa concretamente dalla possibilità
di ottenere un giudizio con le garanzie offerte dalla procedura ordinaria (per
quanto semplificata, art. 243 cpv. 2 lett. c CPC).
A regione l'appellante rimprovera il Pretore di aver pure parzialmente supplito
con proprie deduzioni alla carente allegazione delle circostanze rilevanti da
parte dell'istante.
12.
Se ne deve dedurre che, a fronte della contestazione dei fatti da
parte della convenuta, formulata in modo da far apparire verosimile l'esistenza
di rapporti creditori reciproci, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti
non poteva essere accordata dal Pretore. La conduttrice ha sostanziato e addotto
in modo concludente obiezioni che dal punto di vista fattuale non hanno potuto
essere immediatamente confutate, ciò che rende il convincimento che il primo
giudice poteva essersi formato sulla base delle domande dell'istante tutt'altro
che granitico. Non si può affatto escludere che l’approfondito chiarimento
delle obiezioni sollevate dalla convenuta potesse mutare il convincimento del
Pretore in merito all’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, non
potendo quindi le censure essere considerate a priori prive di rilevanza.
13.
Ne discende, in accoglimento parziale dell’appello (un esame del
merito e quindi l'accoglimento dell'istanza non essendo evidentemente possibile
in questa sede), che l’istanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti
deve essere dichiarata irricevibile (art. 257 cpv. 3 CPC).
Gli oneri processuali e le ripetibili di entrambe le sedi, calcolate sulla base
di un valore litigioso di fr. 294'000.- come accertato dal Pretore, seguono la
soccombenza (art. 106 CPC).
A prescindere dalle generiche censure dell'appellante (comunque non più
direttamente toccato dalla specifica questione) di natura più politica che
giuridica, la tassa di giustizia fissata dal primo giudice va ridotta poiché
non conforme ai parametri fissati dall'art. 9 cpv. 3 LTG che pone un tetto
massimo di fr. 200.- alla tassa nelle controversie in materia di locazione e di
affitto di abitazioni e locali commerciali nelle procedure sommarie.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello 4 ottobre 2013 di AP 1
è parzialmente accolto
.
Di
conseguenza la decisione 24 settembre 2013 della Pretura della giurisdizione di
Locarno-Campagna è così riformata:
1.1.
L’istanza 27 giugno 2013
del Comune di __________ è irricevibile.
1.2.
La
tassa di giustizia in complessivi fr. 200.- da anticipare come di rito, resta a
carico dell’istante, che rifonderà alla convenuta fr. 3'000.-- a titolo di
ripetibili.
2.
Gli oneri processuali di complessivi fr. 100.- sono a carico
dell’appellato, che rifonderà all’appellante fr. 2'000.- per ripetibili di
appello.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).