ti_gerichte · 16.2009.95 · 2009-11-30 · it
Locazione - disdetta - continuazione del contratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 30.11.2009 16.2009.95

Incarto n.
16.2009.95
Lugano
30 novembre
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Lardelli
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per statuire sul ricorso per cassazione 5
febbraio 2009 presentato da
RI 1
contro la sentenza emessa il 26 gennaio 2009 dal
Pretore del Distretto di Vallemaggia nella causa DI.2008.45 (locazione) promossa
con istanza 3 luglio 2008 nei confronti di
CO 1
;
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
che
il 1° novembre 2005 CO 1 ha sottoscritto con __________ un contratto di locazione
avente per oggetto un appartamento di proprietà di quest'ultima a __________;
che il
contratto, iniziato il 1° gennaio 2006, prevedeva la durata di un anno rinnovabile
tacitamente di anno in anno salvo disdetta con un preavviso di tre mesi, per una
pigione di fr. 535.– mensili oltre a fr. 50.– quale acconto per le spese
accessorie;
che dal
20 luglio 2007 nel contratto di locazione è subentrato RI 1 quale nuovo proprietario
dell'immobile;
che il 29
ottobre e il 17 dicembre 2007 così come il 12 gennaio 2008 RI 1, ritenendo la
pigione pagata dalla conduttrice inadeguata rispetto alle peculiarità e
all'ubicazione dell'ente locato, ha notificato a CO 1 l'aumento del canone di
locazione;
che CO 1
ha notificato la disdetta del contratto per il 30 settembre 2008 riconsegnando
quello stesso giorno al locatore l'appartamento;
che il 3
luglio 2008 RI 1, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di Minusio, ha convenuto RI 1davanti al Pretore del Distretto di Vallemaggia
chiedendo che fosse accertato l'aumento della pigione a fr. 1085.– dal 1°
aprile 2008 con conseguente obbligo per la convenuta di versargli il nuovo
canone di locazione e gli arretrati di fr. 150.– per i mesi da aprile a giugno
2008;
che all'udienza
del 20 agosto 2008 indetta per la discussione, la convenuta ha proposto di
respingere l'istanza;
che s
tatuendo il 26 gennaio 2009 il Pretore, accertata la validità
formale degli aumenti della pigione notificati dal locatore così come l'assenza
di una loro contestazione da parte della conduttrice, ha nondimeno respinto
l'istanza poiché gli aumenti della pigione non sono stati notificati entro il
termine di disdetta del contratto di locazione, l'aumento del 17 dicembre 2007
essendo infatti valido dal 1° gennaio 2009, data per la quale il contratto non
era già più in vigore tra le parti;
che con memoriale
del 5 febbraio 2009 RI 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento;
che con
decreto 30 settembre 2009 la seconda Camera civile ha trasmesso l'atto a questa
Camera (inc. 12.2009.39);
che il
ricorrente rimprovera in sostanza al primo giudice di aver arbitrariamente valutato
le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto sostanziale, non
ritenendo tempestive le notifiche dell'aumento della pigione dallo stesso
notificate alla conduttrice;
che al
ricorso CO 1 non ha formulato osservazioni;
e considerando
in diritto:
che
giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace
può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove;
che
nella fattispecie il ricorrente rimprovera al Pretore di aver “basato tutte le
sue argomentazioni come se il contratto __________ fosse sempre l'unico valido
e sempre in vigore anche dopo il 31.8.07 concludendo di conseguenza
erroneamente che un ev. aumento poteva entrare in vigore solamente a far tempo
dall'1.1.09”;
che
secondo il ricorrente, il fatto per la convenuta di aver continuato a occupare
l'ente locato nonostante la disdetta alla stessa notificata il 25 luglio 2007 per
il 31 agosto 2007 senza che questa l'avesse contestata, significa che a far
tempo dal 1° settembre 2007 è venuto in essere tra le parti un nuovo contratto
di locazione “non scritto e a tempo indeterminato disdicibile con 3 mesi di
preavviso per la fine di un mese qualsiasi“ ragione per cui gli aumenti dallo
stesso notificati e non contestati dalla conduttrice sono validi;
che la
conclusione del primo giudice, secondo cui tra le parti è sempre stato in vigore
un solo e unico contratto, ossia quello sottoscritto dalla convenuta il 1°
novembre 2005, non appare arbitraria ovvero manifestamente insostenibile;
che
infatti, a prescindere dalla validità della contestazione della disdetta proposta
dalla conduttrice direttamente al locatore anziché all'Ufficio di conciliazione
in materia di locazione così come previsto dall'art. 273 cpv. 1 CO (cfr.
lettera 23 agosto 2007), il fatto per quest'ultimo di aver accettato che la
convenuta continuasse a occupare l'ente locato anche dopo il termine di disdetta
da lui assegnato (31 agosto  2007), senza ribadire la propria volontà di
rescissione del contratto, equivale all'accettazione per atti concludenti della
continuazione del medesimo;
che non
risultando le parti aver discusso e pattuito un diverso contenuto del contratto
di locazione, non può essere considerato arbitrario l'assunto del primo giudice
secondo il quale l'unico contratto in vigore tra le parti è sempre stato quello
del 1° novembre 2005;
che il
fatto per la conduttrice di non aver rispettato il termine di disdetta previsto
in detto contratto, non giova al ricorrente, lo stesso ammettendo esplicitamente
di aver accettato la disdetta (cfr. punto 5 ricorso), a prescindere quindi
dalla tempestività o no della medesima;
che,
pertanto, la conclusione del primo giudice secondo cui prima del mese di gennaio
2009, allorquando il contratto di locazione non era già più in vigore, il
locatore non poteva notificare nessun aumento della pigione, non può essere
censurata poiché conforme all'art. 269
d
cpv. 1 CO per il quale l'aumento
può essere notificato “per la prossima scadenza di disdetta”;
che in
concreto, poiché il contratto di locazione poteva essere disdetto per il 31 dicembre
con un preavviso di tre mesi e avendo la conduttrice restituito l'ente locato
il 30 settembre 2008, nessuno degli aumenti notificati dal locatore (29 ottobre
2007, 17 dicembre 2007 e 12 gennaio 2008), è avvenuto tempestivamente;
che il
ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto;
che gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art.
148 cpv. 1 CPC), mentre non si pone problema di ripetibili, la convenuta avendo
rinunciato a formulare osservazioni al ricorso.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia:
1.
Il ricorso per cassazione
è respinto.
2.
Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.–, già anticipati dal
ricorrente, rimangono a suo carico. Non si assegnano
ripetibili
.
3.
Intimazione
a:
;
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Vallemaggia.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
Il presidente                                                                  La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a
98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.