ti_gerichte · 12.1999.227 · 2000-05-16 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.05.2000 12.1999.227

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.1999.00227
Lugano
16 maggio
2000
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa inc. no. DI.98.00099
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 4
maggio 1998 da
__________
e
__________
rappr. dall' avv. __________
contro
__________
rappr. dallo studio commerciale __________
in materia di locazione (annullamento della disdetta,
eventualmente protrazione della locazione) che il Segretario assessore, con
sentenza 8 novembre 1999, ha parzialmente accolto concedendo una protrazione
della locazione sino al 30 novembre 1999.
Appellanti gli istanti i quali, con atto di appello 22
novembre 1999, chiedono che la sentenza del primo giudice venga riformata nel
senso di dichiarare l'annullamento della disdetta.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa.
Considerato
in fatto ed in diritto
1.   __________
conduce in locazione, dal 1. dicembre 1995,  un appartamento di 4 ½  locali in
una palazzina sita in via __________ a __________ e a far tempo dal mese di
aprile 1996 l'amministrazione del palazzo, su espressa richiesta della signora
__________, ha autorizzato il signor __________ ad abitare nello stesso
appartamento.
Il 16
dicembre 1997 l'amministrazione dello stabile ha comunicato a __________ ed a
__________, con separati formulari, la disdetta straordinaria (art. 266g CO)
del rapporto di locazione con effetto dal 31 marzo 1998.
2.
L' Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso,
adito dai qui ricorrenti affinché la disdetta venisse dichiarata abusiva e di
conseguenza annullata, l'ha ritenuta valida, e non abusiva, quale disdetta
ordinaria ed ha riportato il termine per l'abbandono dei locali a quello
contrattuale del 30 novembre 1998.
Il
Segretario assessore di Mendrisio-Sud, dopo aver negata la legittimazione del
signor __________ a stare in lite, ha ritenuta corretta la disdetta per il
termine contrattuale già indicato dall' Ufficio di conciliazione e si è
limitato ad accogliere l'istanza dell'inquilina __________ per quanto riguarda
la protrazione degli effetti della stessa che ha fissato al 30 novembre 1999.
3.
Con
l'appello gli istanti chiedono che, accertata anche la legittimazione ad agire
del signor __________, il primo giudizio venga riformato nel senso di
annullare, perché data abusivamente, la disdetta.
Le osservazioni
della parte appellata non possone essere tenute in considerazione poiché
inoltrate dopo scaduto il termine di legge e le motivazioni addotte per il
ritardato invio, malattia dell'estensore, non giustificando una restituzione in
intero (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, ad art. 137 m. 12 e seg.).
4.
Gli
appellanti, riferendosi alla legittimazione attiva del Signor __________
asseriscono che sia lo Studio commerciale che amministra lo stabile dove
abitano, sia l'Ufficio di conciliazione, sia il Segretario assessore durante la
fase istruttoria, non si sono mai posti il problema di sapere se il signor
__________ fosse o meno conduttore dell'appartamento. Dopo aver ricevuto
l'autorizzazione dell'amministrazione ad abitare nell'appartamento egli sarebbe
stato considerato di fatto come conduttore. La disdetta del contratto di
locazione è stata del resto notificata ad entrambi gli istanti, in due copie
separate, a conferma della tesi che egli era considerato conduttore a tutti gli
effetti.
Il primo
giudice ha invece ritenuto il signor __________ non soggetto del diritto
sostanziale che viene fatto valere, poiché l'autorizzazione ad abitare
nell'appartamento non costituisce una sottoscrizione del contratto di locazione
e non essendo nemmeno coniugato con la signora __________ non è mai divenuto
parte del contratto di locazione.
La
tesi del primo giudice al proposito non può essere condivisa. Il contratto di
locazione non è sottoposta all'ossequio di nessuna forma particolare (
SVIT
-Kommentar
Mietrecht II, Zurigo 1998, ad artt. 253-274g CO, N. 4 segg.;
Honsell/Vogt/Wiegand,
Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed.,1996, ad art. 253 CO N.
7). Anche se il contratto di locazione all'inizio era stato stipulato dalla
sola signora __________, per come si sono svolte le cose nel seguito della
fattispecie concreta, si può senza dubbio affermare che __________ è divenuto
di fatto anche lui conduttore dell'appartamento in questione. Ciò non solo in
base all'autorizzazione ad abitare nell'appartamento rilasciatagli
dall'amministrazione  ma specialmente per il modo di comportarsi dello stesso
di fronte alla proprietaria, all'amministrazione dello stabile e agli altri
inquilini. L'istruttoria della causa ha fatto emergere come egli sia sempre
stato direttamente coinvolto nei problemi concernenti lo stabile in via
__________ e sia intervenuto in prima persona nelle questioni che sono poi
sfociate nella contestata disdetta. Infine la disdetta è stata notificata ad
entrambi a conferma che, non solo __________, ma anche la proprietaria dello
stabile lo riteneva un inquilino a tutti gli effetti. Di fronte a tale concorde
volontà delle parti mal si comprende l'intervento del primo giudice del tutto
inutile anche in relazione alle conseguenze pratiche dell'esito del giudizio di
merito.
5.
L'esame
di merito dell'appello deve limitarsi a considerare se la disdetta del
contratto di locazione che lega le parti sia abusiva e come tale da annullare.
Non entrano più in considerazione i motivi gravi evocati all'inizio dalla
proprietaria poiché le precedenti istanze non li hanno ritenuti legittimando la
disdetta unicamente per i normali termini contrattuali senza che ciò sia mai
stato rimesso in discussione.
A
sostegno delle loro tesi gli appellanti argomentano che esiste un chiaro legame
tra le loro pretese intese a porre fine alla situazione di disagio causata
dalla mancanza di una efficace regolamentazione per l'utilizzo dei pochi
posteggi davanti allo stabile - situazione che ha condotto a litigi tra inquilini
- e la disdetta. Questa sarebbe proprio, a loro dire, la puntuale risposta
ritorsiva dell'amministrazione al fatto che gli istanti avevano preso contatto
diretto con la proprietaria dello stabile per cercare di risolvere la
situazione.
5.1.
In
base all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO una disdetta può essere contestata in
particolare se data dal locatore poiché il conduttore fa valere in buona fede
pretese derivantigli dalla locazione. Scopo della norma è di reprimere  le
cosiddette “disdette - rappresaglia”, ovvero quelle che sono state significate
dal locatore per ripicca o per ritorsione, cioè in risposta a legittime pretese
fatte valere nei suoi confronti nell’ambito del contratto di locazione dal
conduttore: quest’ultimo deve infatti poter tranquillamente far valere i
diritti che gli derivano dal contratto e dalla legge, senza con ciò temere che
il locatore per questo motivo lo possa allontanare dall’ente locato.
La
dottrina ritiene che per far capo alla protezione di cui alla norma in esame,
debbano essere adempiute 5 condizioni cumulative (
Barbey
, Protection
contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux,
Ginevra 1991, p. 126 N. 53 e segg.;
Calamo
, Die missbräuchliche
Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1994, p. 229 e
segg.): deve innanzitutto esserci una pretesa del conduttore; la stessa deve
derivare dal contratto di locazione; il conduttore deve averla fatta valere nei
confronti di controparte; la stessa deve essere stata formulata in buona fede;
tra la pretesa e la disdetta vi deve infine essere un nesso causale.
L’onere
della prova circa l’esistenza delle condizioni per l’applicazione dell’articolo
in esame incombe di principio al conduttore (
Broglin
, Pratique récente
en matière d’annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in 7.
séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 7;
SVIT
,
Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 43 ad art. 271a CO;
Barbey
,
op. cit., p. 136 N. 80), atteso che per quanto riguarda il nesso causale lo
stesso potrà essere ammesso se l’esistenza di tutta una serie di indizi
convergenti avrà permesso di ritenere con grande probabilità che la disdetta è
effettivamente riconducibile alle pretese fatte valere dal conduttore (
Honsell/Vogt/Wiegand
,
Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea 1992, N. 5 ad art.
271a CO;
Broglin
, op. cit., ibidem;
SVIT
, op. cit., N. 8 e 44 ad
art. 271a CO;
Barbey
, op. cit., p. 135 N. 76;
mp
. 1987 p. 67 e
segg. e 117 e segg.).
5.2.
L'esigenza
degli appellanti di voler vedere regolamentato l'utilizzo dello spazio esterno
adibito a parcheggio non è fine a se stessa ma presuppone l'esistenza di un
loro interesse a poter parcheggiare l'autovettura in quel luogo e quindi una
loro specifica pretesa al parcheggio. Ora tale pretesa non deriva assolutamente
dal contratto di locazione che non prevede una tale loro possibilità, anzi la
esclude come si può evincere dal fatto che - al punto 2 del contratto che
riguarda l' oggetto della locazione - l'indicazione posteggio è cancellata.
La
pretesa alla quale si riferiscono gli appellanti non discende quindi dal
contratto e di conseguenza manca già la prima necessaria condizione per poter
dichiarare abusiva la disdetta ed annullarla in base all'art. 271a cpv. 1 lett.
a CO.
Ciò non
esclude però che la disdetta possa essere abusiva per altri motivi.
6.
L’art.
271 cpv. 1 CO, quale norma di carattere generale, prescrive che una disdetta
può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. In particolare
è abusiva la disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non esistenti, che
non hanno fondamento o ancora che costituisce una misura sproporzionata per
raffronto agli interessi delle parti in causa (
mp
1992 p. 129 con
rif.).
Nella
fattispecie, checché ne dicano gli appellanti, la disdetta è stata motivata.
Infatti di fronte alla richiesta del rappresentante degli inquilini (doc. T)
l'amministrazione dello stabile ha rinviato ai motivi già anticipati in uno
scritto precedente la disdetta (doc. Q e U) che si riassumono nella situazione
di diasgio venutasi a creare nello stabile dopo l'arrivo degli istanti.
L'istruttoria ha dimostrato che gli istanti, con il loro comportamento, hanno
causato tensioni e disagi tra gli inquilini (teste __________) al punto che
buona parte di essi si erano rivolti all'Associazione inquilini per esaminare
quali possibilità avevano per disdire il loro contratto pur di non più doversi
confrontare con gli istanti (teste __________) il cui atteggiamento ostile
aveva persino richiesto l'intervento della polizia (teste __________). In una
simile situazione la decisione dell'amministrazione di porre fine alla
locazione con gli istanti per questi motivi non può essere censurata poiché
trova fondamento concreto e non sanziona una sproporzione palese tra gli
interessi delle parti: di fronte alle comprovate lamentele di buona parte degli
inquilini è compito dell'amministrazione di ripristinare la vivibilità nello
stabile e la misura della disdetta nei confronti di chi ha atteggiamenti poco
consoni al convivere civile, anche se non raggiungono i livelli di gravità tale
da imporre una disdetta straordinaria, si giustifica pienamente. In simili
situazione l'amministrazione, rispettivamente il proprietario dello stabile,
deve operare una scelta di campo che, anche se tutti i torti non stanno dalla
parte di un solo inquilino, non può essere considerata abusiva. La situazione
venutasi a creare non deve nemmeno essere intollerabile per poter giustificare,
senza abuso, la disdetta ma anche solo quella  indesiderabile, come sicuramente
lo è quella denunciata, la rende legittima (
Barbey
, op. cit., p. 181 N.
219).
7.
L'appello
viene accolto limitatamente alla questione della legittimazione della parte
__________ mentre per quanto è del merito della causa viene integralmente
respinto.
In
questo contesto la tassa di giustizia e le spese vanno caricate agli appellanti
ritenuto che la loro incidenza sulla questione della legittimità è ininfluente,
mentre le ripetibili d'appello non vengono assegnate poiché l'appellato non ha
presentato tempestivamente le osservazioni. Le ripetibili di prima sede vengono
attribuite in funzione dell'esito dell'appello per quanto è della problematica
della legittimazione.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L'appello 22 novembre 1999 __________ e __________ è accolto per
quanto concerne la legittimazione attiva di __________ mentre è respinto nel
merito.
Di
conseguenza la sentenza 8 novembre 1999 della Pretura  di Mendrisio-Sud è
riformata nel modo seguente:
1.   L'istanza
4 maggio 1998 di  __________ e __________ è respinta nella sua domanda
principale intesa all'annullamento della disdetta del contratto di locazione
mentre è accolta nella domanda subordinata di protrazione della locazione.
2.   Di
conseguenza il contratto di locazione tra la __________ e __________ e
__________ è protratto per il termine di un anno fino al 30 novembre 1999.
3.   La tassa di giustizia fissata in Fr.
900.- e le spese, da anticipare come di rito, sono poste a carico di
__________ e di __________, in solido,in ragione di 2/3 e di __________ in
ragione di un terzo. __________ ed __________ verseranno a __________ i Fr.
200.- per parte di ripetibili.
III.
Le
spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.  380.-
b) spese                         fr.
20.-
Totale                             fr.
400.-
anticipate
dagli appellanti, restano a loro carico, compensate le ripetibili.
IV.
Intimazione
a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura di Mendrisio-Sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario