ti_gerichte · 12.2013.32 · 2013-03-08 · it
Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora, appello manifestamente infondato

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.03.2013 12.2013.32

Incarto n.
12.2013.32
Lugano
8 marzo 2013
/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2013.14
(tutela giurisdizionale dei casi manifesti,
espulsione da immobile) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa
con istanza 3 gennaio 2013 da
AO 1
rappr. da RA 1
contro
AP 1
AP 2
chiedente
lo “sfratto immediato” dei convenuti dall’appartamento di 4 locali al primo
piano nell’immobile di via __________ a __________, domanda alla quale si è
opposta la convenuta e che il Pretore ha accolto con decisione 4 febbraio 2013;
appellanti
i convenuti, che con atto datato 20 febbraio 2013 chiedono l’annullamento della
decisione impugnata e in subordine la proroga del termine di riconsegna dei
locali al 31 marzo 2013;
ritenuto
in
fatto e in diritto:
che AO 1,
rappresentato dall’amministrazione RA 1, ha concesso in locazione a AP 2 e al figlio di lei AP 1 un appartamento di quattro locali nello stabile denominato
“Casa S__________”, con contratto 17 dicembre 2010;
che il
contratto prevedeva un canone di locazione di fr. 1'500.- mensili oltre fr.
180.- mensili come acconto spese accessorie, per una durata indeterminata dal
1° gennaio 2011, disdicibile con preavviso di tre mesi la prima volta per il 29
marzo 2013 (doc. A);
che il 20
agosto 2012 l’amministrazione ha inviato ai conduttori, separatamente, una
diffida di pagamento, rilevando l’esistenza di uno scoperto di fr. 1'709,60, da
pagare entro 30 giorni, in difetto di che il contratto sarebbe stato disdetto
ai sensi dell’art. 257d CO e l’importo dovuto posto in esecuzione (doc. B e C);
che
l’amministratrice ha inviato il 27 settembre 2012 ai conduttori, separatamente,
la disdetta del contratto di locazione, mediante formulario ufficiale, per la
scadenza del 31 ottobre 2012 (doc. D, E);
che i
conduttori non hanno contestato la disdetta né hanno riconsegnato i locali alla
scadenza del contratto, e hanno chiesto all’amministrazione di “sospendere la
disdetta”, ciò che il locatore ha rifiutato;
che con
istanza 3 gennaio 2013 l’amministratrice del locatore ha convenuto i conduttori
davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne
l’immediato sfratto dai locali ancora occupati;
che il
Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 30 gennaio 2013, nel corso
della quale l’istante ha confermato la domanda di sfratto con esecuzione
effettiva, mentre la sola convenuta comparsa si è opposta alla domanda,
rilevando di avere problemi finanziari, di occupare l’appartamento con i due
figli, di cui uno undicenne e proponendo di pagare a rate lo scoperto;
che con
decisione 4 febbraio 2013, emanata in procedura sommaria a tutela dei casi
manifesti, il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria
per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO, e ha accolto la domanda di
espulsione, disponendone l’esecuzione effettiva per il 28 febbraio 2013 e
ponendo a carico dei convenuti la tassa di giustizia e le spese di complessivi
fr. 100.-, con l’obbligo di rifondere alla parte istante fr. 100.- a titolo di
indennità;
che con
appello del 20 febbraio 2013 i convenuti chiedono l’annullamento della
decisione impugnata, in subordine la proroga dell’ordine di riconsegna dei
locali al 31 marzo 2013;
che
l’atto non è stato notificato alla controparte;
che
contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti
e il cui valore è di fr. 54'000.- come accertato dal Pretore, è dato il rimedio
dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge
effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);
che
l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre,
anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del
Pretore (
Bohnet
, Le droit du bail
en procédure civile suisse, 16
e
Séminaire sur le droit du bail,
2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);
che dopo
aver riepilogato la vicenda, i convenuti si chiedono dapprima se la domanda di
espulsione non dovesse essere sottoposta all’ufficio di conciliazione, poiché
con lettere 28 novembre 2012 e 20 dicembre 2012 essi si erano rivolti
all’amministrazione per chiedere di rateare i pagamenti e di sospendere la
disdetta e tali scritti erano a loro dire da equiparare a una contestazione
della disdetta;
che tale
argomentazione è del tutto infondata, sia perché la procedura sommaria di
tutela giurisdizionale dei casi manifesti non richiede la conciliazione
preventiva (art. 198 lett. a CPC), sia perché la disdetta è da ritenere valida,
non avendola i conduttori contestata all’ufficio di conciliazione nel termine
di 30 giorni dal ricevimento della disdetta straordinaria (art. 273 cpv. 1 CO),
notificata con due plichi raccomandati separati il 27 settembre 2012;
che anche
se si potesse equiparare a una contestazione della disdetta la lettera del 28
novembre 2012 (doc. F), con la quale una conduttrice supplicava
l’amministrazione di “sospendere la disdetta e concedermi un’altra possibilità
di prolungare l’affitto”, la stessa sarebbe stata in ogni caso tardiva e quindi
inefficace;
che
pertanto la disdetta straordinaria per mora dei conduttori ha preso effetto il
31 ottobre 2012, data alla quale i locali non sono stati riconsegnati;
che nel
caso concreto i fatti sono pacifici (mora dei conduttori, disdetta
straordinaria e mancata riconsegna alla scadenza) e la situazione giuridica è
chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta straordinaria
ai sensi dell’art. 257d CO;
che a
ragione il Pretore ha riconosciuto l’esistenza di un caso manifesto ai sensi
dell’art. 257 CPC e ha accolto la domanda di espulsione disponendone
l’esecuzione diretta solo dal 28 febbraio 2013 per tener conto della situazione
familiare (madre, figlio maggiorenne e figlio undicenne);
che gli
appellanti si lamentano del termine ristretto di riconsegna dei locali, rilevando
che in sole due settimane non è facile trovare una sistemazione alternativa per
una famiglia composta di due adulti e un bambino;
che gli
appellanti non possono prevalersi di circostanze tali da impedire l’esecuzione
dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3 CPC);
che la
scadenza fissata dal Pretore può apparire breve agli appellanti, ma è già a
loro favorevole, visto che la protrazione del contratto di locazione è esclusa
se la disdetta è stata data per mora del conduttore (art. 272a cpv. 1 CO);
che visto
quanto sopra l’appello è manifestamente infondato e può essere deciso senza che
sia necessario notificarlo alla controparte, con la procedura prevista
dall’art. 312 cpv. 1 CPC;
che le
spese processuali dell’appello vanno a carico degli appellanti, perdenti in
questa procedura, e possono essere contenute nei minimi tariffali, viste le
asserite circostanze economiche precarie in cui essi si troverebbero, per altro
nemmeno documentate;
che non
si attribuiscono ripetibili alla parte istante, alla quale l’appello non è
stato notificato;
Per questi motivi,
richiamata la LTG,
decide:
1.
L’appello
20 febbraio 2013 di AP 2 e AP 1
è respinto
e la decisione 4 febbraio
2013 (incarto SO.2013.14) del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è
confermata.
2.
Le
spese processuali in complessivi fr. 200.- sono a carico in solido degli
appellanti. Non si attribuiscono ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).