ti_gerichte · 40.2013.4 · 2004-04-30 · it
Aggiornamento particolare della stima a seguito difrazionamento/parziale riattazione edificio; quote di comproprietà, stima globale dell'immobile


Incarto n.40.2013.4

Lugano

27 gennaio 2015

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Claudio Morandi

arch. Massimo Bignasca

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 18 ottobre 2013 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 20 settembre 2013 dallUfficio cantonale di
 stima nellambito della procedura di aggiornamento particolare della stima
 immobiliare,

relativamente
 ai mapp. no. 255 e 503 RFD __________,,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.     Con
decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la
revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze
idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dellart. 6 cpv. 1 della Legge
sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst),
entrata in vigore il 1° gennaio 1997.Eseguita la procedura di revisione, lUfficio cantonale di stima (UCS), con
decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in
pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per
il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1° giugno 2004.Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato
ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi
valori di stima sul territorio del Cantone.

1.2.     Per
la part. no. 255 RFD di __________, edificata, con decisione del 1° febbraio
2004 (Revisione generale 2004), lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima
di fr. 389'449.--.Tale decisione è cresciuta incontestata in giudicato.

2.     In
seguito a rettifica di confine/permuta parziale con decisione per
aggiornamento particolare anno 2005 lUCS ha portato il valore ufficiale di
stima del mapp. no. 255 a fr. 395'719.--. La proprietaria non ha sollevato
obiezioni.

3.     Nel
dicembre 2010 il mapp. no. 255 (di complessivi mq. 1417) è stato frazionato in
due fondi (particelle no. 255 di mq. 1278  e no. 503 di mq. 139) e ledificio
principale è stato parzialmente riattato. Pertanto, con avvisi di decisione per
aggiornamenti particolari 2010 lUCS ha ricalcolato il valore ufficiale di
stima in fr. 245'820.per la particella no. 255 e in fr. 321'337.per la numero
503.Contro tali decisioni la proprietaria ha presentato reclamo chiedendo
sostanzialmente che ogni quota di comproprietà del mappale no. 503 sia valutata
individualmente sulla base del valore di stima globale.Con decisione del 20 settembre 2013 lUCS ha respinto la censura inerente il
metodo di calcolo, ovvero la pretesa valutazione singola delle quote di comproprietà.

4.     Con
atto 18 ottobre 2013 RI 1 ha interposto ricorso innanzi al Tribunale di
espropriazione riproponendo la critica già sollevata in sede di reclamo. In
concreto essa non contesta il valore di stima dei fondi, che nel suo complesso
è accettata poiché ritenuta equa, ma postula che venga allestita la stima
ufficiale per ognuna quota di comproprietà del mapp. no. 503.

5.     Il
Tribunale ha rinunciato ad esperire un sopralluogo, poiché non utile, stante la
natura giuridica della censura sollevata.

6.

6.1.     La
competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di
stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39
cpv. 1 Lst.

6.2.     In
questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo
la quale spetta di principio allautorità di accertare dufficio i fatti
determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e
proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con
pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e
può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).

7.

7.1.     Appurato
che il ricorso in esame è tempestivo, in via preliminare occorre verificare la
legittimazione ricorsuale della ricorrente trattandosi di presupposto
processuale che il giudice esamina dufficio in ogni stadio del procedimento.

7.2.     Giusta
lart. 648 cpv. 1 CPC (applicabile in virtù dei rinvii disposti dagli art. 39
cpv. 1 Lst e 24 LPamm) ogni comproprietario è autorizzato a rappresentare la
cosa, ad usarne e goderne nella misura compatibile con i diritti degli altri.
Pertanto nulla impedisce a RI 1 di determinarsi in maniera indipendente nel
presente procedimento.Il ricorso è quindi ricevibile anche in ordine.

8.     La
presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare
della stima ai sensi dellart. 8 Lst determinato dal frazionamento del mappale
no. 255 (nei fondi no. 255 e 503) e dalla parziale riattazione delledificio abitativo
(part. 503).Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione
generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst),
sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad
influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano
eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del
piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21
febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare, ad art. 8).LUCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede
allaggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali dincidenza di
cui allart. 19 Lst, vigenti al momento dellultima revisione generale o
dellultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il
tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle
costruzioni ed il costo medio dellenergia, questultimo per i relativi
impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).

9.

9.1.     Il
mappale no. 255 di __________, ubicato in località __________, è di proprietà
esclusiva della ricorrente ed ha una superficie totale di mq. 1278. A RF risulta così censito: B. edificio di mq. 45, NE superficie non edificata (rivestimento
duro e humus) di mq. 1233.La particella no. 503 di __________ ha invece una superficie totale di mq. 139
ed è costituita dal solo edificio abitativo. Intestatari del mappale risultano
essere la ricorrente per 430/1000 (quota B) ed il figlio __________ per i
rimanenti 570/1000 (quota A). Questultimo è divenuto comproprietario del fondo
nel dicembre 2010 con atto di donazione (cfr. dg. 28765 del 3.12.2010).

9.2.     Il
valore ufficiale di stima complessivo dei fondi 255 e 503 non è oggetto di
critica ed anzi è stato ritenuto equo dalla ricorrente già in sede di reclamo. Contestato
dalla ricorrente è il metodo di calcolo poiché non valuta singolarmente le
quote di comproprietà del mapp. no. 503.LUCS, nella decisione su reclamo, ha rilevato che la proprietaria pretende la
ripartizione del valore di stima alle singole quote di proprietà per piani
(PPP), sennonchè, per prassi costante, il valore di stima delle PPP viene
determinato sullintero complesso immobiliare; nella misura in cui il
reclamante intenda contestare o far rettificare lattribuzione delle quote PPP,
deve rivolgersi al competente geometra.

9.3.     Gli
argomenti sollevati dalle parti impongono le seguenti osservazioni.

Giusta
lart. 2 cpv. 2 Lst sono considerati fondi ai sensi della legge i beni
immobili, i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro
fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un fondo. La norma riprende
così testualmente la definizione della proprietà fondiaria cristallizzata nel
codice civile (art. 655 cpv. 2 CC).

La
proprietà per piani rappresenta una forma particolare di comproprietà che si
distingue per il fatto che ogni comproprietario ha il diritto esclusivo di
godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio (art.
712a CC). Il diritto del proprietario per piani si compone dunque di due
elementi indissolubili: da un canto di un diritto di comproprietà che verte
sullintero immobile, e daltro canto un diritto duso esclusivo di una sua
parte determinata (DTF 132 III 9 c. 3.1). E pertanto necessario che
nellatto costitutivo siano indicate con chiarezza e precisione la posizione,
la delimitazione e la composizione delle unità per piano (art. 68 cpv. 1 ORF;
previgente RRF art. 33b cpv. 1), ovvero delle parti comuni e di quelle oggetto
di diritto esclusivo (art. 712b CC). Parimenti occorre indicare, in centesimi o
in millesimi, il valore di ogni singola unità come quota del valore
dellimmobile (art. 712e cpv. 1 CC) che determina la misura della
partecipazione di ogni proprietario per piano rispetto alla comproprietà (DTF
132 III 9 c. 3.2.2). In mancanza di norme specifiche, i comproprietari sono
liberi di fissare le quote di valore delle singole unità: a seconda dei criteri
scelti dai condomini, queste possono dipendere da fattori oggettivi, quali
lestensione delle superfici in uso esclusivo o lassegnazione in uso di parti
comuni, così come da fattori soggettivi, quali la posizione, linsolazione, le
immissioni, la vista o altro (DTF 127 III 142 c. 2 e rinvii).Le singole quote di comproprietà sono considerate quali fondi (art. 655 cpv. 2
cifra 4 CC) ed intavolate come tali a RF (art. 943 cpv. 1 cifra 4 CC; art. 23
cpv. 1 let. b ORF; previgente RRF art. 10a).Come già rilevato in passato dal Tribunale di espropriazione (RDAT
II-2000 no. 59), il fatto che, dal profilo del diritto privato, le singole
quote di comproprietà siano considerate quali fondi, non permette di concludere
chesse debbano necessariamente essere individuate, in ogni ambito giuridico,
come oggetti distinti. In tema di estimo in particolare, non esiste una prassi
uniforme.A titolo esemplificativo sia rilevato che in taluni cantoni sono posti a
fondamento dellestimo i criteri elaborati da associazioni di categoria (cfr.Appenzello
Interno: Standeskommissionsbeschluss über die Schätzung von Grundstücken
del 4.12.2007, art. 2;Sciaffusa: Verordnung über die Bewertung der
Grundstücke del 19.12.2000,§15 cpv. 2;Zugo: Verordnung über die amtliche
Schätzung del 3.12.2002,§2), che segnatamente prevedono la suddivisione del
valore reale globale a seconda delle singole quote e suggeriscono la successiva
verifica dei valori così ottenuti per ogni unità, sulla base sia del valore
locativo sia della superficie o del volume ponderati alla luce delle
possibilità duso (cfr. Le manuel suisse de lestimateur, ed. USECE-SEK/SVIT,
2005, p. 117-120). Altrove è invece espressamente stabilito che ogni fondo 
questultimo inteso nellaccezione dellart. 655 CC  devessere stimato
singolarmente e ogni stima deve essere notificata singolarmente (cfr.Grigioni:
Legge sulle stime ufficiali del 30.8.2006, art. 2 let. a, nonché Ordinanza
sulle stime ufficiali del 19.12.2006, art. 1 cpv. 1 e 3 cpv. 1). Altri cantoni
ancora hanno invece adottato il metodo della stima globale ripartita secondo le
singole quote (cfr.Vaud: Arrêté relatif à la propriété par étage del
18.6.1965, art. 6;Zurigo: Weisung des Regierungsrates an die
Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der
Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 del 12.8.2009, cap. A IV pto. 1 cpv. 3).Nel Cantone Ticino la Legge sulla stima ufficiale non fissa alcun criterio
specifico per stimare le PPP: valgono dunque le disposizioni generali per
lestimo dei fondi edificabili ed edificati giusta gli art. 15 ss Lst. Dal
canto suo la Legge tributaria si limita a stabilire che gli immobili non
agricoli e i loro accessori siano imposti per il loro valore di stima (art. 42
cpv. 1 LT). La prassi estimatoria invalsa, creatasi vigente la decaduta Legge
sulla stima ufficiale del 25.11.1936, consiste nel determinare la stima globale
della particella  comprese dunque sia le parti comuni sia quelle oggetto di
diritto esclusivo  che sarà poi suddivisa, a fini fiscali, in base alle
risultanze catastali, ossia in base alle quote (centesimi o millesimi)
stabilite nellatto di costituzione della PPP. Metodo che la giurisprudenza in
relazione alla nuova Legge sulla stima del 13.11.1996 non ritiene contrario al
diritto (RDAT II-2000 no. 59) e che il legislatore ha chiaramente
dimostrato di voler mantenere. In effetti nellatto di presentazione del
progetto di legge è menzionato esplicitamente, in relazione allart. 2 Lst, che
per motivi pratici i fabbricati relativi a PPP verranno stimati nel loro
complesso e che i valori delle singole quote verranno poi calcolati sulla
base dei relativi millesimi di proprietà (cfr. Messaggio no. 4375 del
21.2.1995 del Consiglio di Stato concernente il progetto di nuova legge sulla
stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 2). Tale principio è stato
approvato senza discussioni e dunque rappresenta lespressione della volontà
del legislatore (cfr. Racc. VGC seduta del 13.11.1996, p. 413 ss, 478).

9.4.     Nella
fattispecie in esame il mapp. no. 503 non è costituito in PPP bensì rappresenta
una comproprietà ai sensi dellart. 646 CC. La comproprietà è una forma di
proprietà collettiva che comporta un diritto di proprietà unico del quale più
persone sono titolari. Le parti dei comproprietari sono generalmente espresse
in frazioni o quote-parti. Ogni frazione non corrisponde ad una parte
determinata del bene; al contrario, ognuno dei comproprietari ha un diritto che
verte sulla totalità del bene ma che è limitato dallesistenza del diritto
degli altri comproprietari (cfr. Steinauer, Les droits réels, vol I, 2012, p.
390). Di conseguenza a maggior ragione la stima globale dellimmobile è
giustificata. Questo Tribunale non ravvisa motivi per rivedere e modificare il
metodo di calcolo della stima immobiliare, che risponde a precise necessità
dordine pratico ed è conforme ai criteri di schematicità e prudenzialità che
governano lestimo (art. 20 Lst).

10.     Di
conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima dei mapp. no. 255
e 503 RFD di __________ è confermato in fr. 245'820. e fr. 321'337.-- come
stabilito dallUCS.

11.     La
tassa di giustizia di fr. 400.e le spese di fr. 50.-- sono poste a carico della
ricorrente in quanto soccombente. Non si assegnano ripetibili (art. 39 cpv. 6
Lst; art. 31 LPamm).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPAmm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoed il valore
ufficiale di stima dei mapp. no. 255 e 503 RFD di __________ stabilito dallUCS
è confermato.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 400.e le spese di fr. 50.-- sono poste a carico

della
ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco

Distinta
delle spese

Tassa
di giustizia                    fr.     400.

Spese
diverse                         fr.       50.

Totale                                       fr.     450.

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