ti_gerichte · 12.1996.185 · 1997-02-04 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 04.02.1997 12.1996.185

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00185
Lugano
4 febbraio 1997
/gb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nelle cause a procedura speciale per lo sfratto dei conduttori -
inc. no. LA.96.00022 e LA.96.00042
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4-
promosse con istanze 6 febbraio 1996 e 7 marzo 1996 da
__________
contro
__________
con
cui l’istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dai locali siti al primo
piano dello stabile __________ in Via __________ a __________ e adibiti a
discoteca - piano bar;
domande
avversate dalla convenuta, la quale ha postulato la reiezione delle istanze, e
che il Pretore con sentenza 17 settembre 1996 ha respinto, caricando
all’istante la tassa di giustizia e le spese di fr. 400.- come pure l’indennità
per ripetibili di fr. 600.-;
appellante
la parte convenuta con atto di appello 30 settembre 1996 con cui ha chiesto che
in riforma del giudizio di prime cure l’istante fosse condannato a rifonderle fr.
8’000.- a titolo di ripetibili, gravame che è stato tuttavia dichiarato deserto
con decreto 6 novembre 1996 a seguito del mancato versamento dell’anticipo
richiesto;
appellante
la parte istante con atto di appello 3 ottobre 1996, con cui chiede la riforma
della sentenza pretorile nel senso che venga decretato lo sfratto dall’ente
locato, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
appellante
adesivamente la convenuta con atto ricorsuale ed osservazioni 18 novembre 1996
con cui postula la conferma della sentenza pretorile, ritenuto un aumento
dell’indennità per ripetibili a fr. 8’000.-; il tutto, con protesta di spese e ripetibili
di entrambe le sedi;
mentre
la parte istante con osservazioni 9 dicembre 1996 ha postulato la reiezione
dell’appello adesivo, protestando spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto
A.
In data 16 giugno
1995 __________ ha dato in locazione alla __________. i locali adibiti a
discoteca - piano bar, siti al I. piano dello stabile __________ in __________
a __________: il contratto, iniziato il 1° giugno 1995 e di durata
indeterminata con possibilità di disdetta semestrale, la prima volta però per
il 31 luglio 2006, prevedeva una pigione mensile di fr. 7’000.- fino al 31
dicembre 1995, di fr. 8’000.- fino al 31 dicembre 1996 e di fr. 8’500.-
indicizzabili, oltre a fr. 500.- per spese accessorie, in seguito (doc. A).
Nell’ente locato la
conduttrice ha aperto la discoteca “__________ ”.
B.
Il 5 dicembre 1995 il
locatore ha notificato alla conduttrice una diffida ai sensi dell’art. 257f CO,
sostenendo che “gli schiamazzi, gli atti di teppismo, l’abbandono di rifiuti
vari, l’invasione di parti comuni e la generale inciviltà che caratterizzano
l’esercizio di tale locale pubblico pregiudicano il normale andamento delle
attività locative e commerciali dello stesso stabile” (doc. B). A tale scritto
l’11 gennaio 1996 fece seguito la disdetta da parte sua del contratto di
locazione (doc. C) con effetto dal 31 gennaio 1996 a causa di ripetuto e
continuo danneggiamento dell’ente locato e in subordine decorrente dal 29
febbraio 1996 per cause gravi che impedivano il proseguimento della locazione (art.
257f CO).
Contro questa disdetta, il
6 febbraio 1996, la conduttrice ha inoltrato tempestiva opposizione davanti
all’Ufficio di conciliazione.
C.
Lo stesso giorno
__________ ha chiesto al Pretore lo sfratto dall’ente locato per ripetuto e
continuo danneggiamento dello stesso. Una seconda istanza di sfratto, questa
volta per ripetuta e continua violazione dell’obbligo di diligenza nell’uso
della cosa locata, è stata introdotta il 7 marzo 1996.
In applicazione dell’art.
274g CO la procedura di contestazione della disdetta pendente davanti
all’Ufficio di conciliazione è stata trasmessa per giudizio al Pretore, il
quale, d’accordo le parti, ha provveduto in seguito a congiungere sia per
l’istruttoria che per il giudizio le due istanze di sfratto.
D.
Con sentenza 17
settembre 1996 il Pretore, accogliendo implicitamente la contestazione della
disdetta, ha respinto entrambe le istanze di sfratto e caricato all’istante la
tassa di giustizia e le spese nonché l’indennità per ripetibili di fr. 600.-.
Il giudice di prime cure,
dopo aver preliminarmente ammesso l’assunzione di alcuni documenti che la
convenuta aveva prodotto il 25 luglio 1996, ha innanzitutto escluso la validità
della disdetta data con effetto al 31 gennaio 1996 in quanto dagli atti
risultava chiaramente che la conduttrice non aveva intenzionalmente deteriorato
l’ente locato, ciò che escludeva l’applicazione dell’art. 257f cpv. 4 CO.
Quanto alla seconda disdetta, quella con effetto al 29 febbraio 1996 e fondata sull’art.
257f cpv. 3 CO, egli ha osservato che il conduttore non era sicuramente
contravvenuto all’obbligo di usare l’oggetto conformemente al contratto, lo
stesso essendo stato adibito a discoteca; per quanto riguardava invece
l’eventuale violazione dell’obbligo di cura nell’uso della cosa locata, il
conduttore aveva ammesso che alcuni episodi (danneggiamento di auto in sosta,
asportazione di un estintore, estirpazione di piante, sporcizia) fossero
avvenuti, ma ne contestava la responsabilità: la presenza di testimonianze
contraddittorie a tal proposito imponeva però di concludere per la loro
reciproca elisione, con la conseguenza che non si poteva dar per provata una
sua responsabilità; abbondanzialmente andava inoltre considerato che la
discoteca si trovava in una zona per sua natura tutt’altro che tranquilla (per
la presenza di prostitute, di una strada cantonale, dell’autostrada e di una
contigua discoteca), di modo che gli episodi accertati potevano benissimo
lasciarsi ricondurre ad altri frequentatori della zona; d’altro canto, in una
zona di notte così animata il locatore non poteva neppure esigere quanto in una
zona tranquilla e calma.
E.
Con appello 3 ottobre
1996 l’istante chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso che venga
decretato lo sfratto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.
A suo parere, la
conduttrice avrebbe intenzionalmente omesso di dar seguito alla diffida e di
adottare i provvedimenti atti ad evitare la continuazione di atti di inciviltà
da parte dei suoi clienti, il che permetteva di ritenere senz’altro legittima
già la prima disdetta, quella intimata con effetto al 31 gennaio 1996 e fondata
sull’art. 257f cpv. 4 CO. Alternativamente o subordinatamente anche la seconda
disdetta meritava di essere tutelata: in effetti la destinazione a piano bar -
discoteca non giustificava in alcun modo il riconoscimento di una “franchigia”
a carico del locatore per il comportamento degli avventori del locale, anzi in
tali circostanze spettava semmai alla gerenza un accresciuto dovere di
diligenza; l’istruttoria aveva invece provato che la conduttrice nulla aveva
posto in atto per ovviare ai problemi segnalati e che neppure vi era
concretamente una responsabilità di terze persone; tanto più che l’istante
aveva puntualmente dimostrato le censure e la mancata reazione alla diffida.
F.
Con osservazioni ed
appello adesivo 18 novembre 1996 la convenuta postula la reiezione del gravame
e la riforma del giudizio pretorile nel senso che l’indennità per ripetibili a
carico di controparte sia aumentata a fr. 8’000.-.
Mentre delle osservazioni
all’appello principale si dirà, se necessario, nei successivi considerandi, la
richiesta di aumento dell’indennità per ripetibili si giustificava, a suo dire,
in quanto il valore di causa ammontava a fr. 1’080’000.-.
G.
Con osservazioni 9
dicembre 1996 l’istante chiede la reiezione dell’appello adesivo, protestando
spese e ripetibili.
Considerando
in diritto
1.
A giusta ragione,
le parti non hanno contestato la competenza del Pretore, quale giudice dello
sfratto, per la decisione in vece dell’Ufficio di conciliazione sulla validità
della disdetta 11 gennaio 1996 (art. 274g cpv. 1 lett. b CO;
Cocchi
,
Aspetti procedurali del nuovo diritto di locazione, in
Rep
. 1990 p. 82;
IICCA
13 aprile 1993 in re R./B.).
Tema della lite rimane
perciò, come in primo grado, la questione a sapere se le presunte violazioni
contrattuali imputate alla conduttrice configurino un motivo di disdetta ai
sensi dell’art. 257f cpv. 4 CO (cons. 2) o ancora giusta il cpv. 3 della
medesima norma (cons. 3); si tratterà infine di determinare il valore litigioso
per poter fissare l’indennità per ripetibili dovuta dalla parte soccombente
(cons. 5).
2.
Giusta l’art. 257f
cpv. 4 CO il locatore di locali d’abitazione o commerciali può recedere dal
contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e
gravemente la cosa.
2.1
La
norma di legge, di carattere eccezionale, è stata voluta dal legislatore per
sanzionare il comportamento del conduttore che scientemente danneggia in modo
grave la cosa locata: la sua applicazione presuppone da un lato un grave
danneggiamento della cosa (
Higi
, Commentario zurighese, N. 30 e 75 ad art.
257f CO;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 32 e segg. ad art.
257f CO), cioè un comportamento del conduttore trascendente la semplice
trascuratezza nell’uso del bene locato (non a caso la dottrina parla di abusi
penalmente riprensibili quali l’incendio e il sabotaggio: cfr.
SVIT
, op.
cit., N. 38 ad art. 257f CO;
Lachat/Micheli
, Le nouveau droit du bail,
2. ed., Losanna 1992, p. 298; sentenza
IICCA
citata); dall’altro che lo
stesso sia avvenuto intenzionalmente, ritenuto che un dolo eventuale è
sufficiente (
Higi
, op. cit., N. 30 e 76 ad art. 257f CO;
SVIT
,
op. cit., ibidem).
2.2
Nel
caso di specie, a ragione, il Pretore ha escluso che l’istante potesse disdire
il contratto di locazione in essere sulla base di questa norma, e ciò per il
fatto che l’istruttoria non aveva minimamente provato che la conduttrice avesse
agito (o avesse omesso di agire) con l’intenzione -nel senso di un dolo diretto
o di un dolo eventuale- di danneggiare l’ente locato; d’altro canto, i
danneggiamenti che l’istante pretenderebbe essersi verificati (estirpazione di
alcuni arbusti, sporcizia varia, danni ad auto in sosta, ecc.) non potevano
neanche lontanamente essere considerati “gravi” giusta la norma in esame, il
che pure escludeva senz’ombra di dubbio la sua applicabilità.
In quanto
decorrente dal 31 gennaio 1996 la disdetta 11 gennaio 1996 è quindi del tutto
infondata e senza alcun effetto (
Higi
, op. cit., N. 49 ad art. 257f CO),
per cui l’istanza di sfratto 6 febbraio 1996 è stata giustamente respinta.
3.
Ai sensi dell’art.
257f cpv. 3 CO, qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa
più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa
poiché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel
violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può
recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali
d’abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un
mese.
3.1
Giustamente
il giudice di prime cure ha osservato che le condizioni per poter far capo a
tale norma siano quattro, e meglio: una violazione dell’obbligo di diligenza da
parte del conduttore, una diffida scritta, la continuazione del rapporto di
locazione che non può più ragionevolmente essere imposta al locatore o agli
abitanti della casa ed un preavviso di almeno 30 giorni (
Higi
, op. cit.,
N. 50 e segg. ad art. 257f CO).
Mentre nel
caso di specie la seconda e la quarta condizione non presentano particolari
problemi, si tratta di esaminare se anche le altre due siano concretamente
date, ovvero se vi sia stata una violazione dell’obbligo di diligenza da parte
della conduttrice rispettivamente se tale situazione possa essere (ancora)
ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa.
3.2
Nella
diffida (doc. B) il locatore rimproverava alla controparte l’esistenza di
schiamazzi, atti di teppismo, abbandono di rifiuti vari, invasione di parti
comuni e la generale inciviltà che caratterizzava l’esercizio del locale
pubblico.
Concretamente
l’istruttoria di causa non ha accertato l’esistenza di particolari schiamazzi.
Quanto ai presunti atti di teppismo, è risultato (teste __________ e doc. H)
che alcuni arbusti vennero estirpati dai vasi, mentre in un’altra occasione ad
un furgoncino della ditta __________ venne rotto uno specchietto e un fanalino
posteriore, non si sa tuttavia in quali circostanze, se intenzionalmente o
durante una manovra; altre due volte è stata poi parzialmente divelta un rete
metallica; per il resto, si è appurato che un estintore era stato svuotato
sulle scale dell’ente locato: l’episodio era tuttavia avvenuto dopo l’orario di
chiusura dell’esercizio pubblico (doc. 2), per cui non vi è responsabilità per
la locataria. La presenza di rifiuti di vario genere sul piazzale e nelle
aiuole (bottiglie, vetri rotti, cartacce, mozziconi, ecc.) è stata accertata,
seppur in modo relativamente modesto. L’invasione di parti comuni, segnatamente
dei posteggi di privati ed in particolare di quelli dell’adiacente discoteca
__________, non è stata per contro dimostrata. Per quanto riguarda infine gli
altri -non meglio precisati- atti di inciviltà (presenza di vomito, ecc.)
valgono le considerazioni già fatte in merito alla sporcizia.
3.3
L’istruttoria
non ha tuttavia permesso di stabilire con certezza chi in realtà fosse l’autore
degli episodi così accertati, in particolare non si è potuto provare se gli
stessi fossero stati commessi dagli avventori dell’__________ (e fossero perciò
addebitabili alla conduttrice:
Higi
, op. cit., N. 26 e 38 ad art. 257f
CO;
SVIT
, op. cit., N. 55 ad art. 257f CO) e non piuttosto da quelli del
__________ (locale pubblico frequentatissimo e distante solo una cinquantina di
metri) oppure ancora dai clienti delle prostitute -la cui presenza nei palazzi
adiacenti era notoria- o dai clienti di una roulotte adibita a spaccio di
bibite ed altro, anch‘essa presente sul piazzale (cfr. doc. 4-6); tanto è vero
che nei posteggi dell’Iceberg sono state notate vetture di avventori del
__________ (teste __________i) e sul piazzale stesso sono stati trovati oggetti
e bottiglie che non venivano vendute all’__________ (teste __________ e
documentazione fotografica da lui versata agli atti): non essendo stata provata
dall’istante -cui giusta l’art. 8 CC incombeva l’onere della prova in merito-
una colpa dei clienti della conduttrice per quei fatti, bisogna concludere, già
per questo motivo, per l’illiceità della disdetta.
Abbondanzialmente,
se tali episodi fossero stati anche causati da clienti della conduttrice, non
si potrebbe comunque intravedere una sua responsabilità: è infatti stato
appurato che in loco vi era un regolare servizio d’ordine -anche se non professionistico
(doc. 2, teste __________)- e che d’altro canto la pulizia veniva eseguita
quotidianamente, sia al momento della chiusura serale, sia al pomeriggio (doc.
2; teste __________ e __________), il che esclude una violazione del dovere di
diligenza da parte della conduttrice.
Nondimeno,
se in via ancor più abbondanziale si volesse ammettere che tutti gli episodi
accertati fossero ascrivibili ai suoi avventori e ancora che la conduttrice
avesse mancato i suoi doveri di diligenza, non vi è chi non veda come gli
stessi fatti non giustificherebbero ancora una disdetta ex art. 257f cpv. 3 CO,
la norma in questione, per essere applicabile, imponendo che la violazione
degli obblighi contrattuali del conduttore sia comunque di una certa gravità (
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, N. 1830;
SVIT
, op. cit., N.
33 ad art. 257f CO;
Higi
, op. cit., N. 58 ad art. 257f CO;
Lachat/Micheli
,
op. cit., ibidem): ora, tenuto conto di tutte le circostanze del caso (cfr.
Tercier
,
op. cit., N. 1832;
Higi
, op. cit., N. 59 ad art. 257f CO;
SVIT
,
op. cit., N. 35 ad art. 257f CO;
MRA
2/96 p. 71, che rimandano
all’apprezzamento del giudice) ed in particolare visti i relativamente pochi
fatti avvenuti (fatti che, seppur ripetuti, non rivestono invero un carattere
oggettivamente grave), il genere di stabile locato ed i provvedimenti adottati
dalla conduttrice, non vi sono -a giudizio di questa Camera- sufficienti motivi
per ammettere la liceità di una disdetta straordinaria. Non va del resto
nemmeno dimenticato -come correttamente rilevato dal giudice di prime cure- che
al locatore e agli abitanti della casa può essere imposto un maggior grado di
tolleranza nel caso in cui l’ente locato si trovi -come nella fattispecie- in
una zona poco tranquilla (in una zona commerciale situata tra la strada
cantonale e l’autostrada) e con una vita notturna particolarmente movimentata
(per la presenza nelle vicinanze di prostitute, di un sex-shop e di una
discoteca aperta fino alle 4.00; cfr.
Lachat/Micheli
, op. cit., p. 300;
SVIT
,
op. cit., N. 36 ad art. 257f CO): tutto sommato, data la situazione
particolare, non vi sono quindi le condizioni per ritenere ragionevolmente
insostenibile la continuazione della locazione (
mp
1/96 p. 7).
Anche in
quanto decorrente dal 29 febbraio 1996 la disdetta 11 gennaio 1996 deve così
essere considerata infondata e perciò senza alcun effetto: ciò comporta la
reiezione dell’istanza di sfratto 7 marzo 1996.
4.
L’appello principale
deve pertanto essere respinto, ritenuto che la tassa di giustizia, le spese e
le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
5.
Oggetto dell’appello
adesivo è unicamente la determinazione del valore di causa e quindi delle
ripetibili dovute in primo grado.
5.1
Preliminarmente
si osserva che l’appello adesivo è senz’altro ricevibile in ordine: nel caso -come
quello che qui ci occupa- in cui l’appello principale di una parte venga
dichiarato deserto per il versamento tardivo dell’anticipo richiesto (art. 312
cpv. 2 CPC), nulla osta infatti a che la stessa parte possa riformulare la
medesima domanda con un appello adesivo (cfr.
Birchmeier
, Handbuch des Bundesgesetzes
über die Organisation der Bundesrechtspflege, Zurigo 1950, p. 223 e seg., ove,
analogamente, è stata ammessa la possibilità di inoltrare un appello adesivo in
caso di ritiro di un precedente appello principale).
5.2
Come
già accennato in precedenza, nella presente fattispecie, oltre a dover decidere
in merito allo sfratto, il Pretore, in virtù dell’art. 274g CO, era pure tenuto
a statuire sulla validità o meno della disdetta.
La
giurisprudenza ha già avuto modo di precisare che in una causa concernente la
validità della disdetta determinante per il calcolo del valore litigioso -diversamente
da quanto prevede la giurisprudenza cantonale per le cause riguardanti
adeguamenti del canone di locazione (cfr. art. 7 CPC)- è il periodo durante il
quale il contratto continua a sussistere nell’ipotesi che la disdetta non sia
valida: tale periodo si estende sino al momento in cui possa essere data, o sia
stata effettivamente data, una nuova disdetta (
DTF
111 II 384 con rif.;
IICCA
18 novembre 1996 in re B./P. e P.): nel caso particolare di reiezione di
un’istanza di sfratto è pure già stato deciso che il valore litigioso
corrisponde all’interesse della parte convenuta a continuare il rapporto
contrattuale fino alla scadenza normale (
Rep
. 1987 p. 232;
Cocchi/Trezzini
,
CPC, N. 1 ad art. 8 e N. 9 ad art. 506).
Atteso che
nel caso di specie il contratto in esame poteva essere disdetto la prima volta
solo il 31 luglio 2006, il valore di causa ammonta a fr. 1’123’000.- (11 mesi a
fr. 8’000.- e 9 anni e 7 mesi a fr. 8’500.- oltre fr. 500.- per spese
accessorie). In applicazione dell’art. 414 CPC (applicabile in forza del
rimando di cui all’art. 507 cpv. 4 CPC), ben si giustifica, quindi, riconoscere
in prima sede un’indennità per ripetibili come quella concretamente postulata
con il gravame.
6.
L’appello adesivo è
pertanto accolto.
La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili della procedura di appello adesivo seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 3 ottobre
1996 di __________
è respinto
.
II.
Le spese della
procedura d’appello consistenti in
a) tassa di giustizia                                               fr.    1’450.-
b) spese                                                                 fr.
50.-
Totale                                                                      fr.    1’500.-
da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere a controparte
fr. 2’500.- a titolo di ripetibili di appello.
III.
L’appello adesivo
18 novembre 1996 di __________
è accolto
e di conseguenza la sentenza 17
settembre 1996 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, invariati gli
altri dispositivi, viene così riformata:
2.  La tassa di giustizia e le spese, in complessivi
fr. 400.-, da anticipare dall’istante, restano a suo carico, con l’obbligo di
rifondere a controparte fr. 8’000.- a titolo di ripetibili.
IV.
Le spese della
procedura d’appello adesivo consistenti in
a) tassa di giustizia                                               fr.    480.-
b) spese                                                                 fr.
20.-
Totale                                                                      fr.    500.-
da anticiparsi
dall’appellante adesivamente, vanno caricate alla parte appellata adesivamente,
che rifonderà alla controparte fr. 500.- a titolo di ripetibili.
V.
Intimazione a:
- __________
Comunicazione alla Pretura
del distretto di Lugano, Sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario