ti_gerichte · 12.2002.145 · 2002-06-28 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.04.2003 12.2002.145

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.145
Lugano
3 aprile 2003
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Verzasconi (giudice supplente)
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2001.236
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 4
aprile 2001 da
__________
rappr. dall'avv.
__________
contro
__________
rappr. dall'avv.
__________
con cui l’attrice ha chiesto la condanna
del convenuto al pagamento dell’importo di Fr.   32'500.00 oltre a interessi
del 5% dal 18 luglio 2000 in materia di mediazione immobiliare;
domande avversate dal convenuto che ha chiesto la
reiezione della petizione, parzialmente accolta dal Pretore, il quale, con
decisione del 28 giugno 2002, ha riconosciuto all’attrice l’importo di Fr.
18'300.00 oltre a interessi al 5% dal 19 luglio 2000.
Appellante la parte convenuta con atto del 20 agosto
2002, con cui chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere
integralmente la petizione, di porre a carico della parte attrice tutti gli
oneri processuali e di riconoscerle l’importo di Fr. 2'000.00 per ripetibili della
prima istanza, con protesta di spese e ripetibili di seconda istanza;
mentre l’attrice, con osservazioni del 1. ottobre
2002, postula per contro la reiezione dell’appello e la conferma della
decisione del Pretore, con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti ed i  documenti
prodotti.
Ritenuto
in fatto:
A.
In
data 28 ottobre 1998 __________ e una collaboratrice dell’__________ (in
seguito: l’__________), __________, hanno effettuato dei sopralluoghi su alcune
particelle che __________ i aveva l’intenzione di vendere. Tra gli oggetti
visitati, per quanto qui di interesse, vi era pure la particella n. __________
RFD di __________, di proprietà per un mezzo di __________ e per un altro mezzo
di __________. Sul fondo, sito in località __________, vi è una casa di
abitazione monofamiliare. Tale abitazione fa parte di un complesso di case a
schiera.
A
complemento dei sopralluoghi effettuati, il 3 novembre 1998 __________ inviava
uno scritto all’Immobiliare, ove venivano elencati i dati principali delle
particelle visitate (numero mappale, luogo, superficie del fondo, superficie
abitabile, genere di costruzione, numero posteggi, prezzo di vendita, ecc.;
doc. B).
B.
Rispondendo
ad un’inserzione pubblicitaria riguardante la vendita della particella sopra
citata, apparsa nel giornale “__________,” verso fine aprile 2000 __________ e
__________ hanno preso contatto con l’Immobiliare, in quanto interessati al
fondo. Un primo sopralluogo previsto per il 5 maggio 2000 è stato rinviato al
giorno seguente. Al termine di tale visita, i signori __________ hanno
richiesto all’Immobiliare la documentazione tecnica completa del fondo in questione
(estratto particella, planimetria, ecc.).
L’11
maggio 2000 __________ e __________ hanno restituito all’Immobiliare la
documentazione ricevuta, asserendo che già conoscevano la casa e che, pur non
sapendo quale fosse, essi erano al corrente della vendita. Essi hanno inoltre
rilevato che il volantino pubblicitario pubblicato dall’Immobiliare riferiva erro-neamente
di una casa monofamiliare di m
2
551, ciò che non corrispondeva
all’oggetto visitato, di superficie inferiore. Ritenendo il prezzo troppo
elevato, essi hanno quindi comunicato di non essere più interessati
all’acquisto della proprietà immobiliare. Con il successivo scambio di
corrispondenza, essi hanno ribadito la loro posizione.
C.
Nel
frattempo, __________ e __________ hanno preso contatto direttamente con
__________, per definire la compravendita del fondo n. __________ RFD di
__________a, che è stata perfezionata il 18 luglio 2002 al prezzo di Fr.
610'000.00.
D.
In
data 2 gennaio 2001 l’Immobiliare ha fatto spiccare nei confronti di __________
il precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione di Lugano, con il
quale chiedeva il pagamento dell’importo di Fr. 32'500.00 oltre a interessi del
5% dal 18 luglio 2001, a titolo di mercede per mediazione, al quale il debitore
ha interposto opposizione.
Per il
medesimo importo, il 4 aprile 2001 l’__________ ha convenuto in giudizio dinanzi
al Pretore di Lugano __________. Quest’ultimo ha contestato integralmente le
richieste dell’attrice ed ha chiesto la reiezione della petizione.
Con
sentenza del 28 giugno 2002, il Pretore di Lugano ha accolto parzialmente la
petizione ed ha condannato il convenuto a versare all’attrice l’importo di Fr.
18'300.00 oltre interessi al 5% dal 19 luglio 2000.
In sunto,
il Pretore ha ritenuto che il contratto di mediazione fosse stato validamente
concluso tra le parti e che la vendita della part. n. __________ RFD di
__________ fosse stata conclusa grazie all’intermediazione dell’attrice. Ha
tuttavia ridotto la mercede dovutale a Fr. 18'300.00, corrispondente al 3% del
prezzo di acquisto effettivo e non quello pattuito tra le parti di
Fr.
650'000.00, ritenendo il tasso del 5% richiesto dall’attrice non conforme
all’uso locale per i mediatori professionisti.
E.
Avverso
la decisione del Pretore si è aggravato __________ presentando appello in data
20 agosto 2002, chiedendo, in suo accoglimento, la reiezione della petizione.
Il convenuto non contesta più che tra le parti è venuto in essere un contratto
di mediazione ai sensi dell’art. 412 e segg. CO. In questa sede egli sostiene
unicamente che mancherebbe il nesso di causalità psicologico tra l’attività
svolta dall’attrice e la conclusione del contratto di compravendita
dell’immobile. Infatti, già nel 1996/1997 i signori __________ sarebbero stati
a conoscenza che il citato fondo era in vendita e avrebbero saputo
perfettamente quale era l’immobile in questione. Inoltre, già nel mese di
febbraio 2000 __________ avrebbe preso contatto con il signor __________
nell’ottica dell’acquisto della proprietà, e solo più tardi, verso fine aprile/inizio
maggio 2000, __________ avrebbe interpellato l’attrice, poiché interessata
all’acquisto sempre della medesima particella per la quale il marito aveva già
manifestato al comproprietario __________ il proprio interesse. Il 5 maggio
2000 __________ e __________ avrebbero nuovamente discusso dell’affare
immobiliare, mentre solo il giorno seguente gli acquirenti avrebbero effettuato
il sopralluogo con l’impiegata dell’attrice e solo a quel momento si sarebbero
resi conto che l’oggetto visitato non corrispondeva alla descrizione sul
volantino dell’Immobiliare. Questa ricostruzione temporale dei fatti porterebbe
a negare, a mente dell’appellante, il nesso causale psicologico tra
l’intervento dell’attrice e la compravendita del fondo da parte di __________ e
__________, per cui nessuna mercede sarebbe dovuta all’attrice.
Inoltre
contesta anche l'ammontare della mercede riconosciuta che, nella denegata
ipotesi fosse dovuta, deve essere ulteriormente ridotta.
Con
osservazioni del 1. ottobre 2002 l’attrice contesta integralmente le
motivazioni dell’appello e chiede la conferma della sentenza pretorile,
essenzialmente per i motivi addotti dalla prima istanza.
Considerato
in diritto:
1.
L’appello
è stato presentato tempestivamente (art. 308 cpv. 1 CPC in relazione con l’art.
133 cpv. 1 lett. b CPC) e la legittimazione dell’appellante è pacifica. Essendo
adempiute anche le altre condizioni formali, l’appello è quindi ammissibile e
può essere esaminato nel merito.
2.
Le
uniche questioni rimaste aperte in questa sede sono quelle relative
all’esistenza del nesso causale psicologico e quelle relative dell’ammontare
della mercede dovuta. Infatti, come sopra ricordato, l’appellante non contesta
più nella procedura di appello che tra le parti sia sorto un contratto di
mediazione ai sensi degli art. 412 e segg. CO. Tale conclusione è pertanto
acquisita e non viene più ridiscussa in sede di appello (
Cocchi/Trezzini
, Codice di
procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, m. 30 e 31 ad
art. 307, pag. 698).
3.
Come
rilevato nella sentenza impugnata, il nesso causale psicologico è dato quando
l’attività del mediatore abbia perlomeno contribuito alla formazione della
volontà di concludere l’affare dell’acquirente, ritenuto che non è necessario
che la conclusione del contratto sia dovuta esclusivamente all’attività del
mediatore, essendo sufficiente che l’attività esperita sia stata una seppur
lontana concausa dell’acquisto e che abbia contribuito a risvegliare
l’interesse dell’acquirente nel negozio. Così, in particolare, il mediatore ha
diritto alla provvigione, quand’anche il venditore subentri personalmente nelle
trattative, portandole a buon fine, sulla base dei contatti avviati dal
mediatore con l’acquirente (
Rep.
1991 pag. 456 e segg.;
Ammann
, Basler Kommentar, 2a
edizione, Basilea 1996, n. 8 ad art. 413).
A torto
l’appellante nega l’esistenza di tale nesso causale nella presente fattispecie.
3.1.
L’istruttoria
ha permesso di accertare che gli acquirenti hanno contattato l’attrice verso la
fine di aprile ed hanno concordato una data per un sopralluogo (5 maggio 2000
poi posticipato al giorno seguente). Non è infatti dimostrato che i primi
contatti con il comproprietario __________ siano avvenuti già nel corso del
mese di febbraio 2000, come sostenuto dal convenuto. Le affermazioni dei testi
su questo punto sono contraddittorie tra di loro e si pongono in contrasto con
i documenti allestiti dallo stesso convenuto: il teste __________ indica
dapprima di aver avuto un contatto con il convenuto __________ nella primavera
del 2000 per poi anticipare l’incontro, nella medesima deposizione, al mese di
febbraio 2000. In seguito egli asserisce che questo primo contatto sarebbe
avvenuto non più con il convenuto bensì con __________. A questo proposito
quest’ultimo ha dichiarato di non ricordarsi quando è stato interpellato da
__________, ma di averlo indirizzato al suo collega. La testimonianza del
signor __________ su questo punto non è pertanto univoca ed è pure contraria al
doc. G inviato dal convenuto stesso al rappresentante dell’attrice, dal quale
risulta che solo il 5 maggio 2000 __________ ha trasmesso la propria richiesta
per l’acquisto della part. n. __________ RFD di __________.
Pertanto,
come rettamente rilevato dal Pretore, mancando elementi probatori convergenti
per stabilire il primo contatto con i proprietari dell’immobile già nel mese di
febbraio 2000, occorre considerare la data del 5 maggio 2000 per situare nel
tempo il primo rapporto tra gli acquirenti e i comproprietari. Per contro,
l’attrice era già stata contattata verso fine aprile 2000 dagli acquirenti e il
5 maggio 2000 era stato messo in agenda il primo appuntamento per un
sopralluogo, effettuato poi il 6 maggio 2000 (doc. D). Successivi a questa data
sono inoltre tutti gli altri contatti avuti da __________ e __________ con il
comproprietari (cfr. doc. G), ritenuto che l’appellante nemmeno asserisce, né
tantomeno prova, di aver avuto altri contatti con i coniugi __________ dal mese
di febbraio ad inizio maggio 2000, o di aver loro mostrato la particella in
vendita prima del sopralluogo del 6 maggio 2000 effettuato con l’attrice.
3.2.
Né
giova all’appellante il fatto che nel 1996/1997 __________ fosse già a
conoscenza che la part. n. __________ RFD di __________ era in vendita,
ritenuto che la possibilità di acquistare l’immobile a quel tempo non si era
potuta concretizzare per mancanza di mezzi finanziari degli acquirenti (teste
__________), e che nei tre/quattro anni successivi nulla più è stato intrapreso
ai fini della conclusione del negozio immobiliare. Del resto, non vi sarebbe
stato nessun motivo di inserire nell’elenco delle proprietà immobiliari, per le
quali le parti hanno concluso il contratto di mediazione (cfr. scritto del 3
novembre 1998 agli atti al doc. B), la particella n. __________ RFD di
__________, se, come asserisce il convenuto, a quel momento egli avesse già
iniziato privatamente le trattative per la vendita – ai signori __________ –
della medesima particella.
Per
contro, è evidente che la pubblicazione sul giornale dell’offerta immobiliare
in questione ha risvegliato l’interesse dei coniugi __________ nell’acquisto
della proprietà, ed è proprio grazie all’intervento dell’attrice che essi hanno
potuto individuare esattamente la casa in questione, effettuare il sopralluogo,
visitare gli interni dell’abitazione, esaminare la documentazione tecnica ricevuta
dall’attrice su loro esplicita richiesta, mentre prima d’aver interpellato
l’attrice essi non sapevano nemmeno quale delle case a schiera fosse in
vendita. Se essi avessero già conosciuto l’immobile – perché già in contatto
con i comproprietari oppure perché il fratello aveva abitato un’altra identica
casa nel medesimo complesso di case a schiera – non vi sarebbe più stata la
necessità per gli interessati di effettuare un puntuale sopralluogo, o
perlomeno essi avrebbero fatto cenno all’impiegata che li accompagnava, del
fatto che essi già conoscevano la casa, ciò che in realtà non è avvenuto. Al
contrario, essi hanno chiesto precisi ragguagli all’inquilino sulle
particolarità dell’immobile (luce, rumori, ecc.) e se egli fosse il
proprietario (teste __________), ciò che permette di concludere che essi non
conoscevano l’immobile prima della visita sul posto effettuata con l’attrice.
3.3.
A
nulla vale appellarsi all’errore commesso nella pubblicazione di una superficie
più ampia del fondo part. n. __________ RFD di __________. Infatti, come già
rilevato dal Pretore, tale indicazione errata non ha causato agli acquirenti
alcun pregiudizio, né del resto pretendono di averlo subito, dal momento che
hanno comunque potuto rendersi conto delle reali dimensioni della particella
per aver effettuato il sopralluogo e per aver esaminato la documentazione
tecnica ricevuta dall’attrice. Giova inoltre ricordare che dottrina e
giurisprudenza tendono a considerare come equivalenti due oggetti che
presentano unicamente delle differenze quantitative (
Schweiger
, Der Mäklerlohn, Zurigo 1986, pag. 103).
Pertanto, anche da questo punto di vista, l’appellante non può prevalersi di
tale errore per negare semplicemente l’esistenza di un nesso causale psicologico.
Pertanto,
il nesso di causalità tra l’attività dell’attrice e l’acquisto della particella
da parte dei signori __________ deve considerarsi dato, anche se,
effettivamente, la conclusione del contratto nella fattispecie non è dovuta
esclusivamente alle azioni intraprese dall’attrice, ritenuto che i
comproprietari hanno ripreso personalmente, ma dopo che l’attrice era già
intervenuta, le trattative per la conclusione del negozio con i signori
__________. Su questo punto, la sentenza impugnata resiste pertanto alle
critiche del convenuto, il cui appello deve essere respinto.
4.
Visto
quanto precede, è evidente che l’attrice ha diritto ad una remunerazione per la
mediazione svolta. Occorre pertanto verificare se la mercede, già ridotta dal
Pretore dai postulati Fr. 32'500.00 a Fr. 18'300.00, lo debba ancora essere più
incisivamente, come postulato dall'appellante.
4.1.
Egli
contesta l’accertamento pretorile, secondo cui le parti avrebbero pattuito di
comune accordo una mercede pari al 5% del prezzo stabilito per l’immobile di
Fr. 650'000.00: ritiene che a questo proposito che la deposizione della teste
__________ non sia sufficiente per considerare provata tale percentuale.
A torto.
Come emerge anche dalla decisione impugnata, la teste __________ ha affermato
che nel prezzo fissato per la vendita del fondo – Fr. 685'000.00 - era compresa
una provvigione del 5%. Tale tasso è del resto riportato anche negli scritti
del legale dell’attrice indirizzati al convenuto (doc. F e H). Questi riferimenti,
unitamente alla chiara deposizione della teste __________, sono pertanto da
ritenersi quale prova sufficiente per la pattuizione di una mercede del 5% del
prezzo di vendita concordato. Il fatto poi che la signora __________ non
avrebbe i poteri per impegnare la società immobiliare, per la quale è
impiegata, non può portare a diversa conclusione, ritenuto che, anche se così
fosse, non risulta affatto che l’Immobiliare non avrebbe ratificato in seguito
tale pattuizione. Anzi, essa vi fa esplicito riferimento nei suoi scritti
inviati al convenuto (cfr. i già citati doc. F e H) e quindi tale accordo è da
ritenersi vincolante anche nei confronti dell’Immobiliare.
4.2.
A
giusta ragione, tuttavia, l’Autorità di prima istanza ha ritenuto applicabile
solo un tasso del 3% del prezzo di vendita, in applicazione dell’art. 417 CO.
Le richieste dell’appellante, che su questo punto ritiene insufficiente la
riduzione effettuata dal Pretore e ritiene che si debba applicare una
percentuale massima del 1-2%, non possono trovare accoglimento.
L’accertamento
effettuato dal Giudice di prime cure e le sue conclusioni rispettano i criteri
sviluppati da dottrina e giurisprudenza riguardo alla mercede dovuta al
mediatore. A questo proposito si rileva che questo Tribunale ha già avuto modo
di stabilire che una mercede del 3% è conforme all’uso locale ed è fatto
notorio per mediatori professionisti (
Rep
.
1991 460,
Rep
.
1969 257;
II
CCA
16 dicembre 1994 in re S/M ). Del resto, anche la giurisprudenza
federale considera come non eccessivo, riferito a mediazioni immobiliari, un
tasso del 3% (
DTF
90 II 92 consid. 11 pag. 107; 112 II 460 consid. 3;
117 II 286 consid. 5b; decisioni inedite della I Corte di diritto civile del
Tribunale federale del 1. ottobre 1996/4C.28.1995 consid. 5b e del 28 giugno
1990/4C.341/1989, consid. 2a).
Il fatto
che nella decisione pubblicata in
Rep
.
1991 459 e segg. sia stata accordata una mercede pari al 2% del prezzo di compravendita
non giustifica l’applicazione di tale tasso anche nella fattispecie a giudizio.
In effetti, in quel caso, l’immobile è stato venduto per un prezzo decisamente
alto (il doppio rispetto a quello qui in discussione) e la mediazione non era
stata svolta da professionisti. Queste particolarità hanno segnatamente
determinato una riduzione della mercede dovuta al mediatore, mercede che è
quindi stata fissata al 2% del prezzo di vendita.
Inoltre,
va rilevato che imponendosi una riduzione della mercede ai sensi dell’art. 417
CO, il Giudice valuta secondo il suo prudente criterio, secondo quanto
impostogli dall’art. 4 CC. In tali circostanze, l’autorità d’appello può
riesaminare liberamente una tale valutazione ma con estrema prudenza,
intervenendo solo quando le decisioni, rese secondo il libero apprezzamento,
siano manifestamente ingiuste o inique (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., m. 32 ad art. 307) , evenienza che, viste le considerazioni che precedono,
non trova alcun riscontro in concreto. Pertanto, anche da questo punto di
vista, la sentenza impugnata regge alle critiche ricorsuali.
Nemmeno
la censura secondo cui l’attrice non avrebbe provato di agire quale mediatore
professionista può trovare protezione. Mediatori non professionisti agiscono
infatti solo occasionalmente (
Rep
.
1991 460), mentre in concreto ciò non si verifica già solo per il fatto che lo
stesso convenuto ha affidato all’attrice ben 5 proposte di vendita di immobili.
Si vedano inoltre le decine di oggetti pubblicizzati dall’attrice unitamente al
fondo di __________ (allegato al doc. E) e le affermazioni della teste __________
in merito alla connessione con la rete di vendita italiana di __________.  È
quindi evidente che l’attrice svolge l’attività di mediazione non solo
occasionalmente, ma a livello professionale, per cui non si impone una
ulteriore riduzione della mercede a lei spettante.
5.
Dalle
considerazioni esposte sopra discende che l’appello deve essere respinto. La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC).
Per questi motivi,
richiamati l'art. 148 CPC e la TG
dichiara e pr
onuncia:
1.
L'appello
20 agosto 2002 di __________ è respinto.
2.
Gli
oneri processuali, consistenti in:
- tassa
di giustizia               Fr.   600.-
- spese                                 Fr.     50.-
totale                                   Fr.   650.-
già
anticipati dall'appellante, rimangono a suo carico, con
l'obbligo
di rifondere alla controparte Fr. 1'000.- per ripetibili di
appello.
3.
Intimazione:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera civile del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario