ti_gerichte · 15.2014.73 · 2014-11-12 · it
Ricorso contro stima immobiliare. Contestazione metodo di stima. Valore "intrinseco". Fissazione di un termine per anticipare le spese di una nuova perizia

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 12.11.2014 15.2014.73

Incarto n.
15.2014.73
Lugano
12 novembre 2014
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Cortese
statuendo quale giudice unico (art. 48
b
LOG)
sul ricorso 11 luglio 2014 di
RI 1
contro
l'operato dell'
Ufficio di esecuzione di Lugano
nell'esecuzione n. __________
in via
di
realizzazione del pegno che grava la particella n. __________ RFD __________ promossa
nei confronti del ricorrente da
PI 1
ritenuto
in fatto:
A.
Sulla
scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione di pegno
immobiliare che grava la particella n. __________ RFD __________ emesso il 29
agosto 2013 dall'Ufficio esecuzione (UE) di Lugano, PI 1 procede contro RI 1
per l'incasso di fr. 367'929.70 oltre interessi del 2.25% dal 30 giugno
2013. Con comunicazione del 28 aprile 2014, l'UE ha informato l'escusso del deposito della domanda di realizzazione.
B.
Il
21 maggio 2014, l'UE ha trasmesso all'escusso copia del mandato con cui ha
assegnato al perito immobiliare __________ l'incarico di allestire una perizia
estimativa del fondo da realizzare. Il 3 luglio 2014, l'UE ha poi comunicato all'escusso di avere ricevuto dal perito la perizia in questione, che
accerta un valore di stima di fr. 803'000.–, preanunciando la
pubblicazione del bando d'incanto dopo il 21 luglio 2014.
C.
Con
ricorso dell'11 luglio 2014, RI 1 ha chiesto l'annullamento della perizia e l'affidamento
ad altro perito dell'in­­carico di procedere ad una nuova stima a spese dell'UE
di Lugano.
D.
Con
osservazioni del 22 luglio 2014, PI 1 si è rimessa al giudizio della Camera,
mentre l'UE ha postulato la reiezione del ricorso.
Considerato
in diritto:              1.
Interposto
all'autorità di vigilanza entro 10 giorni dalla notifica dell'atto impugnato
emesso da un organo ausiliario dell'UE (il perito), il ricorso è in linea di
principio ricevibile (art. 17 LEF; DTF 101 III 33 consid. 1; Franco
Lorandi
, Betreibungsrechtliche Beschwerde
und Nichtigkeit, 2000, n. 67 ad art. 17).
2.
Con
il ricorso RI 1 contesta le modalità di esecuzione della perizia, la
metodologia applicata dal perito e il risultato cui egli è pervenuto. Egli si
duole in particolare che il perito abbia esaminato la casa in 30 minuti al
massimo, tralasciando di analizzare in dettaglio le finiture, lo stato di
manutenzione e così via. Critica d'altronde la metodologia adottata dal perito,
che si fonda sulla “matematica finanziaria” e considera fondamentale il
“potenziale reddito del fondo”. Per il ricorrente essa non corrisponde alle regole
peritali comunemente ammesse, secondo cui il valore venale coincide con il
valore commerciale e dipende dal valore intrinseco del fondo oltre che dalle
condizioni generali del mercato immobiliare, concetti che secondo lui il perito
non ha minimamente considerato. Gli rimprovera poi di non avere messa in pratica
la giurisprudenza del Tribunale federale da lui citata, secondo cui il valore
venale del fondo va determinato confrontando i prezzi ottenuti in operazioni
immobiliari concluse nella stessa regione relative a fondi di ubicazione e
qualità uguali o analoghe a condizioni usuali. Il ricorrente chiede infine che
il perito sia sentito su diversi punti della perizia reputati incomprensibili o
approssimativi. Conclude sostenendo che il valore della casa sia di almeno fr. 1'000'000.–
(anziché fr. 803'000.–) e chiede l'annullamento della perizia e l'affidamento
del mandato ad altro perito, a spese dell'Ufficio d'esecuzione, “che non
avrebbe dovuto accettare una perizia del genere”.
3.
Nell'esecuzione
in via di realizzazione di pegno l'ufficio procede di regola a una sola stima
del fondo gravato, dopo il deposito della domanda di realizzazione (sentenza
del Tribunale federale 5A_792/2013 del 10 febbraio 2014, consid. 3.1;
Gilliéron
, Com­mentaire de la LP, vol.
II, 2000, n. 16 ad art. 155 LEF), e ne menziona il risultato nella pubblicazione
dell'avviso d'incanto e negli avvisi speciali (art. 97 cpv. 1, 138, 139 LEF e 9
del Regolamento concernente la realizzazione forzata di fondi [RFF, RS 281.42],
per il rinvio degli art. 155 LEF e 99 RFF). L'ufficio può ancora procedere a
una revisione della stima dopo l'appuramen­to dell'elenco oneri (art. 44 RFF,
cui rinvia l'art. 102 RFF), qualora abbia elementi per ritenere che la stessa
non sia più idonea (
Gilliéron
, op.
cit., n. 176 ad art. 140 e n. 16 ad art. 155; cfr. anche sentenza della
CEF 15.2009.61 del 18 giugno 2009). Nella procedura di realizzazione di pegno
la stima riveste un ruolo solo secondario (DTF 135 I 105 consid. 3.2.2).
3.1
In
virtù dell'art. 9 cpv. 2 RFF, applicabile anche nell'esecuzione in via di
realizzazione del pegno per il rinvio dell'art. 99 cpv. 2 RFF, ogni interessato
può chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di perito,
previo deposito delle spese occorrenti. Ogni interessato ha quindi il diritto
di rimettere in discussione la stima allestita in vista della vendita e di
esigere (ai sensi dell'art. 9 cpv. 2 RFF) una nuova stima da parte di un perito
(DTF 122 III 339 seg. consid. 3
a
;
Gilliéron
,
op. cit., n. 177 ad art. 140). In caso di contestazione della nuova perizia
decide in modo definitivo l'autorità di vigilanza cantonale (art. 9 cpv. 2 RFF,
ultimo periodo).
3.2
Secondo
la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 133 III 538, consid. 4.1 i.f.),
il ricorso diretto contro la stima è da considerare come tale se verte sui
criteri da considerare nella stima giusta l'art. 9 cpv. 1 RFF (ad esempio se l'ufficio
si è erroneamente fondato sulla stima fiscale, cfr.
Zopfi
, in: Kurzkommentar zum VZG, 2011,
n. 9 ad art. 9 RFF) o sul principio stesso del ricorso ad un perito in virtù
dell'art. 97 cpv. 1 LEF (cfr. DTF 101 III 34-5, consid. 2b/c; sentenza della
CEF 15.2005.47/57 del 2 giugno 2005, consid. 3), mentre contestazioni sullo
stesso valore di stima vanno di regola assimilate a una richiesta di una nuova
stima a mezzo di periti nel senso dell'art. 9 cpv. 2 RFF (sentenze della CEF
15.2014.23 del 15 maggio 2014, consid. 3, e 15.2012.129 dell'11 dicembre 2012,
consid. 3).
3.3
Nel
caso specifico, la maggior parte delle critiche espresse nel ricorso riguardano
direttamente i criteri su cui si fonda la perizia e sono dunque in sé
ricevibili
.
4.
Il
valore di stima di un fondo è l'importo che presumibilmente può essere ricavato
in caso di realizzazione del fondo pignorato (DTF 99 III 56 consid. 4b).
Corrisponde
al presumibile valore venale o commerciale (di mercato) del fondo e dei suoi
accessori (art. 9 cpv. 1 RFF;
DTF 134 III 43
consid. 4
), tenuto conto dei vincoli propri alle aste coatte, in
particolare il fatto che esse vanno fissate a relativamente breve termine (v.
Swiss Valuation Standards [SVS],
2
a
ed. 2013, ad 4.2.8), che non possono essere annullate nel caso in cui vi siano
pochi interessati, che il piede d'asta è fissato dalla legge e che i beni sono
venduti senza garanzia e in linea di massima nello stato in cui si trovavano al
momento del pignoramento.
4.1
Per
il ricorrente la metodologia seguita dal perito non corrisponderebbe alle
regole peritali comunemente ammesse, secondo cui il valore venale coincide con
il valore commerciale e dipende dal valore intrinseco del fondo, oltre che
dalle condizioni generali del mercato immobiliare. Non cita però alcun
riferimento a sostegno della sua affermazione. Ora, né
la legge né la giurisprudenza definiscono o impongono alcun metodo di
stima (DTF 134 III 44 consid. 4; sentenza del Tribunale federale 5A_275/2013
del 12 giugno 2013 consid. 5.1). Anzi, secondo il Tribunale federale non è raro
che due periti o conoscitori abbiano un avviso diverso sul medesimo oggetto,
potendo i criteri di stima variare in modo considerevole dall'uno all'altro
(DTF 131 III 139 consid. 3.2.1; 120 III 81 consid. 2b;
Zopfi
, op. cit., n. 3 ad art. 9).
I manuali di stima immobiliare riferiscono del
resto di numerosi metodi diversi (ad es.: SVS, op. cit., pag. 35 segg.;
Wenger/Wen­ger/ Naegeli
, Der Liegenschaftenbewerter, 5
a
ed.,
2009, pag. 1-3; Graziano
Castel­lo
,
Manuale operativo degli standard di stima immobiliare, 2013, pag. 29 e 47 segg.
v. pure l'art.
93 cpv. 3 dell'ordinanza sugli investimenti collettivi [OICol,
RS 951.311], che obbliga il perito a giustificare il metodo di stima
). Ad ogni modo non sta all'ufficio d'esecuzione o
all'autorità di vigilanza disquisire su questioni di metodologia, lo scopo del
ricorso a un perito essendo proprio quello di far capo a conoscenze
specialistiche di cui non dispongono tali autorità (cfr. DTF 93 III 22).
Esse devono solo verificare che il perito abbia la formazione e/o l'esperienza
necessarie per assolvere il mandato che gli è affidato, appurare eventuali
errori o sviste manifesti e, ove occorra, scegliere tra diverse perizie (cfr.
art.
9 cpv. 2 RFF, ultimo periodo
).
4.2
Nel
caso concreto, il perito __________ risulta avere la formazione (Certificate of
Advanced Studies della SUPSI quale perito immobiliare) e l'esperienza
necessarie all'assolvimento del mandato che gli è stato conferito. Il metodo a
cui fa capo risulta essere quello insegnato alla SUPSI, fondato sulle norme
della SIV (Associazione svizzera valutatori immobiliari), e in particolare sul
sistema
“Multi
Element
Value”
(MEV, v. perizia, pag.
12), che combina diversi elementi pertinenti per stimare il valore del fondo
(v. Francesco
Canonica
, Die
Immobilienbewertung, 2009, pag. 151 segg.),
tra cui quello centrale è il valore di reddito del fondo, secondo una opinione
oggi diffusa tra i valutatori immobiliari (ad. es.
Wenger/ Wen­ger/Naegeli
, op. cit., pag. 1 ad 1). Non si
disconosce, invero, che è piuttosto oscuro quanto intenda dire il perito
laddove scrive che “riferimenti afferenti a costi di costruzione (valore
intrinseco) non vengono considerati in quanto l'effetto dell'esi­­tazione sul
mercato immobiliare esula dai costi di produzione dell'oggetto peritato”
(perizia, ad 1.4), ma questa formulazione è mutuata dalla definizione del
“valore venale in comune commercio” secondo il diritto espropriativo e fiscale italiano
(v. definizione in Wikipedia). In questa concezione il valore venale dipende da
elementi di valutazione solo oggettivi e stabili, ad esclusione di fattori
soggettivi (in particolare affettivi), tra cui sono annoverati i costi di
costruzione. Essi, infatti, hanno un significato concreto soprattutto per il
proprietario attuale (venditore). In caso di realizzazione forzata, tale
interesse non è invece di rilievo, poiché il proprietario debitore non ha alcun
influsso sulla fissazione del prezzo d'aggiu­­dicazione.
4.3
Accanto
al valore di reddito (VdR), il perito ha del resto preso in considerazione
anche il valore venale del fondo (VV), la vetustà tecnica (VT) – ovvero l'importo
necessario per riportare la costruzione a uno stato pari a quello originario –
e il valore assoluto del terreno (VA), che si determina in funzione della sua
ubicazione (perizia, pag. 3). Nel calcolare la vetustà tecnica, il perito ha
quindi considerato lo stato attuale della casa, stimando i costi di “riproduzione”
(perizia, pag. 12). Contrariamente a quanto afferma il ricorrente, il perito ha
anche tenuto conto del valore venale del fondo secondo la definizione che ne dà
il diritto fiscale svizzero, ossia come “il prezzo ottenuto in operazioni
immobiliari, conchiuse nella stessa regione, relative a fondi d'ubicazione e
qualità uguali o analoghe a condizioni usuali” (cfr. art. 6 cpv. 1 dell'Ordinanza
sulla valutazione dei fondi per l'imposta federale diretta, RS 642.112). Egli
ha infatti verificato la plausibilità del calcolo del valore venale in base al
valore di reddito (perizia, pag. 13), confrontandolo con i valori di mercato
rilevati nel proprio database (perizia, n. 1.6.6). Perciò il metodo di calcolo utilizzato
in concreto non appare né inusuale né manifestamente insostenibile.
4.4
Il
ricorrente si duole che il perito abbia esaminato la casa in 30 minuti al
massimo, senza esaminarne in dettaglio le finiture, lo stato di manutenzione e
così via. Questo lasso di tempo è però bastato per valutare lo stato generale
della costruzione (sinteticamente descritto a pag. 11 della perizia) e scattare
diverse foto che lo documentano, ciò che pare sufficiente per calcolare la vetustà
tecnica dell'edificio.
4.5
La
tabella “delle classi di posizione per le abitazioni” (perizia, pag. 9) è la
classificazione secondo i standard della SIV (cfr.
Ca­nonica
, op. cit., pag. 287 ad 15.3.1)
dell'attrattiva commerciale dei
fondi in funzione della loro ubicazione, del loro utilizzo dal punto di vista
pianificatorio, del loro posizionamento, della viabilità e della situazione del
mercato immobiliare
. È solo uno dei fattori
che concorrono alla valutazione dell'immobile.
4.6
Contrariamente
a quanto afferma lapidariamente il ricorrente, la descrizione sommaria del
fondo (perizia, pag. 10), unitamente agli altri dati della perizia e delle
foto, appare sufficiente come informazione ai potenziali interessati. Le superficie
menzionate sono quelle risultanti dal registro fondiario (cfr. perizia,
pag. 6).
4.7
Il
calcolo finale (perizia, pag. 12) consiste nel dedurre dal presunto valore
locativo capitalizzato l'importo necessario per riportare la costruzione a uno
stato pari a quello originario (vetustà tecnica). Il risultato è poi oggetto di
un esame di plausibilità in funzione dei valori di mercato (sopra consid. 4.3).
Il ricorrente reputa il costo di (ri)costruzione della parte abitativa della
casa e il valore locativo troppo bassi, ma non ne indica i motivi né fornisce
elementi concreti di confronto. Non si può così dire che il perito si sia
fondato su valori manifestamente errati.
4.8
In
definitiva, la perizia in esame resiste alla critica, a maggior ragione ove si
pensi che la stima di almeno fr. 1'000'000.– citata dal ricorrente non è
minimamente motivata. Il ricorso va quindi respinto.
5.
Come
visto (sopra consid. 3.1), ogni interessato può chiedere all'autorità di
vigilanza una nuova stima a mezzo di perito, previo deposito delle spese
occorrenti (art. 9 cpv. 2 RFF). La richiesta del ricorrente di ordinare una
nuova stima a spese dell'UE di Lugano può quindi essere accolta solo in parte,
i costi della nuova perizia dovendo essere anticipati da lui. Spetta all'autorità
cantonale di vigilanza scegliere il perito (sentenza del Tribunale federale 5A_789/2012
del 24 gennaio 2013, consid. 2.1) come pure fissare l'ammontare dell'anticipo e
il termine entro il quale esso va versato (DTF 60 III 189; sentenza del
Tribunale federale 5A_472/2012 del 17 ottobre 2012 consid. 3.2.3).
6.
Non
si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).
Per questi motivi,
pronuncia:            1.
Il ricorso è respinto.
2.
La
domanda tendente all'allestimento di una nuova perizia del valore di stima della
particella n. __________ RFD __________ è parzialmente accolta.
2.1
Di
conseguenza RI 1 è invitato a versare
entro 10 giorni
sul conto del Tribunale
d'appello CCP 69-10370-9 a mezzo della polizza allegata fr. 2'000.– quale
anticipo dei costi della nuova perizia che la Camera affiderà all'arch. __________,
__________.
2.2.
In
difetto di tempestivo versamento dell'anticipo, il valore presumibile di
realizzazione del fondo n. __________ RFD __________ stabilito dall'Ufficio d'esecuzione
in fr. 803'000.– diventerà definitivo.
3.
Non
si prelevano spese né si assegnano indennità.
4.
Notificazione
a:
–;
–.
Comunicazione
all'Ufficio di esecuzione di Lugano.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d'appello
Il presidente                                                 Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile
presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni
dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata
nell'ambito di un'esecuzione cambiaria.