ti_gerichte · 12.2001.70 · 2001-06-28 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.06.2001 12.2001.70

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2001.00070
Lugano
28 giugno
2001
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente
per statuire in materia di locazione nella causa - inc. no. DI.2001.00058 della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Città - e più precisamente sull'istanza
di sfratto 3 aprile 2001 promossa da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
nonché
sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 15 marzo 2001
innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
sulle
quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 2 maggio 2001, con cui ha
accertato la validità della disdetta 13 febbraio 2001 e decretato lo sfratto di
__________
e __________ dai locali
commerciali occupati in __________ a __________
("__________");
appellanti
questi ultimi con atto di appello 11 maggio 2001, con cui chiedono la riforma
del querelato giudizio nel senso di annullare la sentenza di sfratto e di
accogliere l'istanza di contestazione della disdetta, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
controparte, con osservazioni 12 giugno 2001, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 15 maggio 2001 con cui il vicepresidente di questa Camera ha
concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A.
Con
contratto 2 agosto 1999 (doc. A) __________
e
__________ hanno concesso in locazione a __________
e __________ i locali commerciali formanti il
"__________" in __________ a __________. __________ non ha tuttavia
sottoscritto il contratto in questione.
B.
L'11
gennaio 2001 __________
e __________,
con un'unica raccomandata, sono stati diffidati ex art. 257d CO a pagare entro
30 giorni le pigioni relative al periodo novembre 2000 - gennaio 2001, pari a
fr. 11'109.- (doc. B). Non essendo intervenuto alcun pagamento nel termine
assegnato, __________
e __________ il 13
febbraio 2001 hanno significato loro, con due distinti formulari ufficiali, la
disdetta straordinaria del contratto con effetto al 31 marzo 2001 (doc. D-E).
Da qui la presente causa.
C.
Con
istanza 15 marzo 2001 __________
e
__________ hanno contestato avanti all'Ufficio di conciliazione la disdetta,
evidenziando da un lato come la stessa non fosse formalmente valida non
riportando per esteso il nome dei locatori né l'ammontare delle pigioni alla
base della mora e rilevando dall'altro come tali importi fossero comunque
estinti per compensazione rispettivamente non fossero dovuti in quanto essi
potevano pretendere una riduzione della pigione. A loro volta, il 3 aprile 2001
__________
e __________, rilevando come
l'ente locato non fosse stato liberato alla scadenza del termine di disdetta,
hanno adito la Pretura con un'istanza di sfratto.
In
applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata
devoluta al giudice dello sfratto.
D.
Con
il giudizio qui impugnato il Pretore, dopo aver indicato i motivi che lo avevano
indotto a rifiutare l'assunzione delle prove offerte dalle parti, ha
innanzitutto riconosciuto al solo __________, e non alla moglie __________, la
quale in effetti non aveva firmato il contratto, la posizione di conduttore,
confermando con ciò la correttezza della procedura di disdetta adottata dai
locatori; in via abbondanziale ha evidenziato che, secondo la dottrina, in
presenza di locali commerciali non vi era comunque la necessità di notificare
separatamente a tutti i colocatari la diffida e la disdetta. Escluso che il
conduttore potesse prevalersi in concreto dell'eccezione di compensazione e
della facoltà di depositare o ridurre la pigione, di cui in ogni caso non si
era avvalso nei 30 giorni dalla notifica della diffida, rispettivamente che la
disdetta fosse avvenuta abusivamente al solo scopo di troncare eventuali
discussioni, il giudice di prime cure ha pertanto concluso per la validità
della stessa ed il benfondato dell'istanza di sfratto.
E.
Con
l'appello che qui ci occupa __________
e
__________ chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di annullare la
sentenza di sfratto e di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta.
Gli
appellanti contestano preliminarmente il fatto che il Pretore abbia rifiutato
di assumere le prove offerte dalle parti. Nel merito ribadiscono che la
posizione di conduttore non andava unicamente riconosciuta a __________, bensì
anche alla moglie __________, così che pure a quest'ultima, separatamente,
avrebbe dovuto essere inviata la diffida dell'11 gennaio 2001: il mancato
ossequio di tale formalità rendeva nulla la disdetta. Quest'ultima era in ogni
caso da annullare, siccome abusiva e contraria alle regole della buona fede, in
quanto __________ a suo tempo aveva promesso di tener conto degli investimenti
da essi effettuati.
F.
Delle
osservazioni con cui i locatori postulano la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
considerando
in
diritto:
1.
Gli
appellanti contestano innanzitutto, siccome errato, il giudizio con cui il
primo giudice ha rifiutato di assumere alcune prove offerte dalle parti, da lui
ritenute ininfluenti per l'esito della fattispecie. Essi chiedono pertanto di
dichiarare la nullità o di annullare la sentenza.
La
censura non necessita in realtà di essere vagliata: non avendo gli appellanti
preteso in questa sede l'assunzione di quelle prove - l'unica soluzione
consentita dal codice di rito in casi del genere (art. 309 cpv. 2 lett. g CPC)
- essa rimane in effetti fine a sé stessa, senza alcuna influenza pratica
sull'esito della causa.
2.
Nel
merito gli appellanti ribadiscono di essere entrambi conduttori e che, non
avendo i locatori inviato separatamente a __________ la diffida di cui all'art.
257d CO, la disdetta 13 febbraio 2001 sarebbe nulla.
2.1
Il
giudizio con cui il Pretore ha concluso che la posizione di conduttore poteva
essere riconosciuta in concreto solo a __________ e non alla moglie __________
- il che comportava la validità della
disdetta, ossequiosa dell'art. 257d CO - può senz'altro essere confermato.
Giusta
l'art. 16 CO se per un contratto non vincolato per legge a forma alcuna -
qual'è senz'altro un contratto di locazione (
IICCA
8 agosto 1995 in re
C./F.) - i contraenti hanno convenuto una data forma, in difetto di essa si
presumono non obbligati (cpv. 1); fermo restando che, se la forma convenuta è
quella scritta, è tra l'altro necessaria la firma di tutti i contraenti che
mediante il medesimo rimangono obbligati (cpv. 2, con rinvio all'art. 13 cpv. 1
CO).
Nel
caso di specie il contratto di locazione (doc. A), pur indicando quali
conduttori entrambi gli appellanti, è stato pacificamente sottoscritto dal solo
__________, ma non dalla moglie __________, per cui in base alle disposizioni
appena indicate si deve presumere che essa di principio non ne sia vincolata.
Avendo gli appellanti escluso avanti al Pretore che __________ abbia
nell'occasione rappresentato la moglie (cfr. replica p. 3) e non avendo essi
preteso per il resto, se non per la prima volta in sede di appello e dunque in
maniera irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), una sua successiva ratifica
per atti concludenti, ben si può concludere che essa non sia vincolata dallo
stesso. Il fatto che la diffida sia stata intestata ad entrambi, che siano
state significate due separate disdette e che nell'istanza di sfratto i
locatori abbiano indicato l'esistenza di un contratto di locazione con entrambi
gli appellanti, nulla muta in proposito, i locatori avendo dichiarato di aver
agito così nell'erronea convinzione di un obbligo legale in tal senso (duplica
p. 4); quand'anche però essi fossero stati convinti che la posizione di
conduttore andava attribuita ad entrambi, ciò non sarebbe stato in ogni caso
ancora sufficiente, in assenza di una ratifica del contratto per atti
concludenti da parte di __________ - non comprovata - per riconoscerle tale
posizione. Tanto più che a questi indizi se ne contrappongono altri, di tenore
opposto: in particolare, in 2 occasioni (lettere 6 settembre 2000 e 24 gennaio
2001, cfr. inc. UC), era stato il solo __________ a indirizzarsi ai locatori
con riferimento al contratto di locazione, dando con ciò a sua volta
l'impressione che la moglie non avesse nulla a che vedere con lo stesso.
2.2
Se
anche si volesse ammettere, per ipotesi, che __________ fosse effettivamente
parte del contratto di locazione in qualità di conduttrice, accanto al marito,
l'esito della vertenza che qui ci occupa non sarebbe comunque diverso.
Contrariamente
a quanto ritenuto dagli appellanti, la dottrina più autorevole ha in effetti
avuto modo di precisare che, a meno che ci si trovi confrontati con
un'abitazione familiare (art. 266n CO), il locatore in presenza di più
conduttori è sì tenuto a significare a ciascuno di essi un'eventuale disdetta,
e per analogia anche un'eventuale comminatoria ex art. 257d CO, ma non è
assolutamente necessario che tale comunicazione avvenga separatamente per
ciascuno di loro (
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 120 delle note preliminari
agli art. 253-274g CO con rif.;
Lachat/Micheli
, Le nouveau droit du
bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 287 n. 23;
Lachat
, Le bail à loyer,
Losanna 1997, p. 48 n. 10 e p. 413; cfr. pure
Raccolta di giurisprudenza in
materia di locazione
, Vol. 3, 1995-1997, n. 33).
Ora,
nel caso di specie è del tutto pacifico che a Tito e __________ sia stata
inviata, ancorché con un'unica raccomandata, la diffida di cui all'art. 257d CO
(doc. B), rispettivamente che ad entrambi sia stata significata, in questo caso
separatamente, la disdetta del contratto (doc. D-E). Se ne deve concludere che
la procedura adottata dai locatori per disdire il contratto è senz'altro
ossequiosa delle norme di legge.
3.
Accertata
così la validità della disdetta, resta da esaminare se, come preteso dagli
appellanti, la stessa non sia eventualmente abusiva o contraria alle regole
della buona fede (art. 271 CO), in quanto significata dai locatori dopo aver in
precedenza promesso alla controparte di tener conto nell'ambito del pagamento
della pigione dei lavori da quest'ultima eseguiti nell'ente locato.
Tale
circostanza, puntualmente contestata dai locatori (duplica p. 4), avrebbe
dovuto essere comprovata in sede d'istruttoria. Sennonché gli appellanti,
gravati dell'onere della prova (art. 8 CC), non sono assolutamente stati in
grado di dimostrarla. È ben vero che in una lettera datata 6 settembre 2000
(cfr. inc. UC) __________ riferisce della garanzia da parte dei locatori circa
il pagamento di determinati importi quale aiuto iniziale (fr. 5'000.-) o ancora
di un accordo con loro con riferimento alle difficoltà iniziali e ai lavori
eseguiti nell'ente locato: ora, a parte il fatto che in concreto si tratta pur
sempre di allegazioni di parte, prive con ciò di qualsiasi rilevanza
probatoria, dal tenore di quella lettera si evince chiaramente che per le
difficoltà iniziali e i lavori eseguiti le parti si sarebbero tutt'al più
accordate di non versare la cauzione contrattuale di fr. 10'000.- (cfr. doc.
A), ma non certo di non pagare o compensare eventuali pigioni; tanto più che le
pigioni non solute, che hanno portato alla disdetta per mora, oltretutto
ampiamente superiori ai fr. 5'000.- eventualmente promessi, concernevano i mesi
da novembre 2000 a gennaio 2001. La tesi degli appellanti, rimasta allo stadio
di puro parlato, deve pertanto essere disattesa.
4.
Ne
discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 11 maggio 2001 di _________ e __________
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    380.-
b) spese                                                      fr.
20.-
Totale                                                           fr.
400.-
da
anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 400.- per ripetibili.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario