ti_gerichte · 40.2006.17 · 2006-11-27 · it
Edificio principale: aumento correttivo di vetustà, applicazione del reddito accertato; aumento del correttivo del valore del terreno; ponderazione


Incarto n.40.2006.17

LUGANO

Lugano

27 novembre 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 12 gennaio 2006 da

RICO
 1

Contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 ai mappali n. 592-593-1753 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 13 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.     Occorre
qui subito rilevare che, in sede di sopralluogo, RICO 1 ha dichiarato di
ritirare il ricorso presentato per i mappali 592 e 593 RFD di __________,
motivo per cui limitatamente ai due citati fondi la procedura ricorsuale è
stralciata dai ruoli.

2.

2.1.     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

2.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

2.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

3.     Per
la part. no. 1753 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 297'649.--.

Relativamente
alla particella 1753 il reclamo interposto in data 29 agosto 2004 da RICO 1 è
stato respinto dallUCS con decisione del 14 dicembre 2005.Lautorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo effettuato e dei
confronti fatti con casi analoghi esistenti nella zona, ha sostanzialmente
confermato la bontà della propria decisione in merito alle censure sollevate
dal reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore cubimetrico esposto
e il valore del terreno, ribadendo che la prudenzialità adottata determina e
giustifica la stima esposta.

4.     Con
ricorso 12 gennaio 2006 RICO1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando una
riduzione del valore di stima fissato dallautorità di prima istanza. A mente
del ricorrente lUfficio di stima non avrebbe tenuto sufficientemente in
considerazione elementi importanti per la determinazione dei diversi valori del
fondo, in particolare che:- ledificio abitativo non è mai stato oggetto di interventi di miglioria nel
corso degli anni;- la posizione del mappale risulta essere alquanto sfavorevole (ubicato
allincrocio tra via F__________ e Via B__________);- il valore del terreno (posto in zona R7b) appare ingiustificato se
confrontato con quello fissato sullaltro lato della strada, che beneficia di
un indice di sfruttamento maggiore (zona R7);- la superficie alquanto esigua, le servitù e le restrizioni fondiarie a carico
del mappale, non permettono di fatto alcuna nuova edificazione;

-
gli inconvenienti dovuti allubicazione dello stabile ne rendono difficoltosa la
locazione con conseguenze dirette sui relativi affitti.

5.     In
sede di sopralluogo esperito il 13 luglio 2006, il Tribunale ha constatato che ledificio
principale è strutturato su due piani e ad ogni piano è presente un
appartamento di 4 locali più servizio.Sul fronte nord ledificio presenta inoltre un corpo ad un piano con negozio e
un piccolo deposito adiacente.Le cantine sono ubicate al piano seminterrato.Lo stato complessivo della casa è ancora quello originario (non sono mai stati
eseguiti interventi di rilievo).

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RICO 1 proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti
per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza non
é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione
anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.

7.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

7.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

8.1.     Come
accertato in sede di sopralluogo ledificio principale sub. A si trova 
sostanzialmente nella sua struttura originale ed interventi rilevanti per il
valore della costruzione non ne sono stati effettuati. Alla luce dellanno di
edificazione  risalente al 1935 (cfr. dichiarazione per la stima ufficiale
della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.4)  e per quanto constatato dal
profilo della conservazione sufficiente- e delle finiture economiche-, il
Tribunale ritiene di poter riconsiderare il correttivo di vetustà, più
corrispondente e confacente alla situazione di fatto, aumentandolo dal-35% al -53%.

8.2.     Per
quanto attiene al valore di reddito il Tribunale, in applicazione dei disposti
di legge di cui allart. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti
inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove
determinabili, i redditi accertati, considerato che lestimo deve corrispondere
al principio basilare secondo cui un bene immobile vale quanto rende (cfr.
Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad
art. 19).Gli accertamenti esperiti dal Tribunale hanno permesso di stabilire in CHF
22'850.annui il reddito lordo, ovvero CHF 18'650.per gli appartamenti e CHF
4'200.per il negozio, e ciò sulla base delle risultanze della documentazione
prodotta dal ricorrente in sede di sopralluogo e versata agli atti.

8.3.     Il
valore base di zona di fr. 720.-- /mq. appare prudenziale per una zona di piano
regolatore R7b rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un analogo
oggetto in una libera contrattazione. Dal canto suo il correttivo del -50% già
applicato dallautorità di prima istanza non rispecchia sufficientemente le
limitazioni che gravano il fondo, in particolare il fatto che il medesimo, pur
appartenendo come detto ad una zona R7b, non è e non può essere sfruttato
secondo le norme di PR. Questa situazione permette al Tribunale di
riconsiderare il correttivo del valore del terreno, aumentandolo del 10% e
fissandolo quindi al -60%, con la conseguente riduzione del valore metrico da
CHF 360. a CHF 288.--.

8.4.     Ciò
detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti da
CHF 67'649.-- a CHF 85637.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal
legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore
metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi
edificati considerandoli come ununità economica comprendente tanto i
fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst. e
art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e
costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di
una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che
entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima
nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore
metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17
cpv. 3 Lst.), lapplicazione della media ponderata può dunque comportare, come
in questo caso, laumento del valore del terreno complementare.

8.5.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

9.

9.1.     Di
conseguenza, per il mappale 1753 RFD di __________, il ricorso è parzialmente
accolto e il valore ufficiale di stima stabilito in CHF 270'637.-, come da
scheda di calcolo annessa.

9.2.     Per
i mappali n. 592 e 593 RFD di __________ il ricorso è stralciato dai ruoli per
desistenza.

9.3.     La
tassa di giustizia di fr. 600. è posta a carico della parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 2/3 a carico dellUfficio cantonale di stima e di
1/3 a carico del ricorrente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoed il
valore ufficiale di stima del mappale no. 1753 RFD di __________ stabilito in
CHF 270'637.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.     Il ricorso presentato per i mappali n. 592 e
593 RFD di __________è stralciatodai ruoli per desistenza.

3.     La
tassa di giustizia di fr. 600.è posta per 2/3 a carico dellUfficio cantonale
di stima e per il rimanente 1/3 a carico del ricorrente.

4.     La presente decisione e definitiva.

5.     Intimazione a:

-
 RICO 1

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco