ti_gerichte · 40.2005.37 · 2005-08-16 · it
ricorso respinto in quanto le potenzialità edificatorie risultano intatte e non é giustificato un trattamento differenziato rispetto ai fondi vicini.


Incarto n.40.2005.37

__________

Lugano

16 agosto 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 11/12 aprile 2005 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mapp. no 193 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 15 luglio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 193 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 867'748.-

Il
reclamo interposto in data 11 agosto 2004 dalla RI 1 è stato respinto dallUCS
con decisione 5 aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza ha riconfermato la propria decisione e ribadito che nella
fattispecie le caratteristiche del terreno non giustificano alcuna riduzione.

3.     Con
ricorso 11/12 aprile 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale
riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni e richieste fatte valere in
prima istanza e sostenendo in particolare che lo sfruttamento attuale e la
grandezza del terreno ancora disponibile giustificherebbero una sensibile
riduzione del relativo valore di stima.

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 della Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria
delloggetto stimato e destinataria della decisione dellUCS, è ricevibile in
ordine.

5.     Giusta
lart. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

I
fondi edificati devono invece essere valutati come unità economica comprendente
i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto
constatare che il terreno è leggermente in pendenza e che la parte libera da
costruzioni è situata nella zona inferiore rispetto alla strada cantonale.

7.     Alla
luce di tali risultanze, il Tribunale ritiene che le valutazioni effettuate
dallUCS non prestano il fianco ad alcuna critica e sono ossequiose dei canoni
di estimo sanciti dalla Lst.

Non
è in particolare giustificabile una riduzione del valore metrico di base del
terreno, di CHF/mq 240.-, in quanto corrispondente al valore di riferimento
della relativa zona di piano regolatore (ARI) e la proprietà non presenta delle
caratteristiche tali da giustificare un trattamento differente rispetto alle
altre proprietà presenti in zona.

Inoltre,
le potenzialità edificatorie del fondo sono tuttora intatte e

lasciano
spazio ad uno sfruttamento futuro ideale secondo i relativi parametri
edificatori.

Il
ricorso deve pertanto essere respinto e il valore ufficiale di stima del
mappale no. 193 RFD di __________ confermato in CHF 867'748.- come da scheda di
calcolo annessa.

8.     Giusta
lart. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
della RI 1, parte soccombente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe il valore
ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 193 RFD di __________ é
confermato in CHF 867'748.- come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente.

3.     La presente decisione é definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi