ti_gerichte · 12.2008.116 · 2008-07-17 · it
Locazione - mora del conduttore - disdetta - deposito della pigione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 17.07.2008 12.2008.116

Incarto n.
12.2008.116
Lugano
17 luglio 2008/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione e più
precisamente sull’istanza di sfratto - inc. n. DI.2008.71 della Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa il 7 aprile 2008 da
AO 1
rappr. da RA 2
contro
AP 1
rappr. da RA 1
nonché sull’istanza di contestazione della disdetta
introdotta il 10 marzo 2008 innanzi all’Ufficio di conciliazione di Locarno -
inc. n. DI.2008.80 della medesima Pretura - da
AP 1
rappr. da RA 1
contro
AO 1
rappr. da RA 2
sulle
quali il Pretore si è pronunciato, con decisione 15 maggio 2008, con cui ha
respinto l’istanza di contestazione della disdetta ed accolto l’istanza di
sfratto;
ed ora
sull’appello 26 maggio 2008 con cui la parte soccombente in prima sede chiede
di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza di
contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, il tutto
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
controparte con osservazioni 3 luglio 2008 postula la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 3 giugno 2008 con cui la presidente della Camera ha concesso
all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che AO 1 è
proprietario, all’interno del condominio “__________” a __________, delle unità
di PPP occupate dallo Snack Bar __________ e dall’Albergo __________;
che il 16
aprile 2007, con due distinti contratti, egli ha concesso in locazione, dal 1°
aprile 2007 al 31 dicembre 2016, lo snack bar a AP 1 (doc. A inc. n.
DI.2008.71) e l’albergo ad A__________ SA (doc. A inc. n. DI.2008.72 rich.) dietro
il pagamento di una pigione mensile, pagabile in via anticipata e indicizzabile
a partire dal sesto anno, di fr. 5'000.- per il primo ente locato rispettivamente
di fr. 10'000.- per il secondo; quello stesso giorno il proprietario e M__________
__________, amministratore unico di A__________ SA (doc. H inc. n. DI.2008.71),
hanno sottoscritto un documento denominato “
accordo personale AO 1 - M__________
__________
”, in base al quale “
il signor M__________ __________ in
rappresentanza delle società A__________ SA e AP 1 versa mensilmente al signor AO
1 l’importo di fr. 5'000.- (cinquemila) fino al 31.12. 2011 per l’affitto
rispettivamente dell’Albergo __________ e dello Snack-Bar __________
”,
importo indicizzabile a partire dal sesto anno (cfr. doc. A inc. n. DI.2008.71
e doc. A inc. n. DI.2008.72 rich.);
che, con
scritti separati dell’8 gennaio 2008, il locatore ha invitato le conduttrici a
corrispondere entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta in caso di
mancato pagamento, tutta una serie di importi insoluti previsti dal contratto,
indicando tra l’altro che lo scoperto per le pigioni arretrate per i mesi di
novembre 2007-gennaio 2008 ammontava a fr. 10'600.- per Suave SA (doc. C p. 3
inc. n. DI.2008.71) e a fr. 22'100.- per Alike SA (doc. C p. 1 inc. n. DI.2008.71);
che l’8 febbraio
2008 (doc. D inc. n. DI.2008.80) AP 1 ha provveduto a depositare presso
l’Ufficio di conciliazione di Locarno la somma di fr. 10'600.-;
che il 12
febbraio 2008 (doc. F inc. n. DI.2008.71 e doc. F inc. n. DI.2008.80) il locatore
ha disdetto i due contratti di locazione ai sensi dell'art. 257d CO (mora del
conduttore) con effetto al 31 marzo 2008;
che il 7
aprile 2008 AO 1 (in seguito istante), preso atto che l'ente locato non era
stato riconsegnato alla scadenza del termine di disdetta, ha inoltrato alla
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna un'istanza di sfratto, mentre
in precedenza, con istanza 10 marzo 2008, poi trasmessa al Pretore in
applicazione dell’art. 274g CO, AP 1 (in seguito convenuta) aveva contestato la
disdetta innanzi all'Ufficio di conciliazione di Locarno, contestando di essere
stata in mora al momento della notifica della comminatoria, tanto da pretendere
di aver addirittura versato più del dovuto, ed adducendo di aver comunque
pagato, entro il termine di 30 giorni assegnato e con effetto liberatorio, i
presunti arretrati di fr. 10'600.-;
che il Pretore,
con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto ritenuto che il pagamento
effettuato dalla convenuta all’Ufficio di conciliazione, non competente per il
deposito dei canoni di locazione arretrati, non aveva effetto liberatorio; egli
ha pertanto esaminato se, come sostenuto dall’istante, l’accordo sottoscritto da
quest’ultimo e da M__________ __________ fosse vincolante anche per la
convenuta e se il suo senso fosse quello di aumentare la pigione indicata nel
contratto, concludendo in entrambi i casi per l’affermativa, ciò che permetteva
di concludere per la mora della convenuta al momento in cui era stata diffidata
a voler pagare le pigioni arretrate: di qui l'accoglimento dell'istanza di
sfratto e la reiezione dell'istanza di contestazione della disdetta;
che con
l'appello che qui ci occupa, al quale è stato concesso l’effetto sospensivo e che
è stato avversato dall'istante, la convenuta chiede di riformare il querelato
giudizio nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e di
respingere l'istanza di sfratto, ribadendo che il pagamento all’Ufficio di
conciliazione aveva effetto liberatorio e che in ogni caso essa non era assolutamente
stata in mora: non era in effetti stato provato che essa fosse tenuta a versare
un importo mensile superiore ai fr. 5'000.- previsti inizialmente, tanto più
che l’accordo personale concluso tra l’istante e M__________ __________, il cui
senso non era quello ritenuto nel giudizio impugnato, non poteva esserle
opposto, quest’ultimo non essendo un suo organo e l’aumento della pigione che
così ne sarebbe risultato essendo nullo siccome non significato su formulario
ufficiale;
che nella
fattispecie, contrariamente a quanto preteso dalla convenuta, è innanzitutto
incontestabile che il deposito delle pigioni di novembre 2007-gennaio 2008, da
lei operato l’8 febbraio 2008, non sia avvenuto regolarmente siccome le relative
somme erano già scadute al più tardi il 1° gennaio 2008, per cui lo stesso non esplica
l’effetto liberatorio di cui all’art. 259g cpv. 2 CO e le pigioni in questione,
per le quali era stata messa in mora, non possono così reputarsi pagate (
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 57 seg. ad art. 259g CO;
Wey
, La consignation
du loyer, p. 108 seg.;
Rep
. 1998 p. 224; II CCA 2 ottobre 2002 inc. n. 12.2002.39, 4 febbraio
2008 inc. n. 12.2007.58); oltretutto la convenuta non aveva preteso che l’ente
locato fosse difettoso e dunque non poteva depositare la pigione giusta l’art.
259g CO;
che, in
assenza di un pagamento con effetto liberatorio nel termine di 30 giorni
assegnato, resta ora da esaminare se la convenuta fosse effettivamente in mora
allorché, l’8 gennaio 2008, era stata diffidata a pagare le pigioni di novembre
2007-gennaio 2008: il quesito va risposto in modo affermativo;
che, a
questo proposito, si osserva che l’istruttoria di causa ha permesso di
accertare che la pigione mensile che avrebbe dovuto essere pagata per i due
enti locati ammontava complessivamente a fr. 20'000.-, così che l’importo di
fr. 5'000.- oggetto dell’“
accordo personale AO 1 - M__________ __________
”
costituiva una vera e propria somma aggiuntiva e non, come preteso dalla
convenuta, una semplice garanzia personale di quest’ultimo: la circostanza è
provata dai pagamenti effettuati, oltretutto spesso con la dicitura “a saldo”, nei
primi 7 mesi di locazione, ovvero da aprile a ottobre 2007, pari a fr.
140'000.- (doc. D, D1, 2D, 2H e 2I inc. n. DI.2008.71
[ritenuto
che fr. 10'000.- dei fr. 15'000.- versati il 7 novembre 2006 sono stati
destinati al pagamento della rata di aprile 2007 per l’inventario, cfr.
doc. D inc. n. DI.2008.71 e doc. C p. 1 e 3 inc. n. DI.2008.71
]
, mentre per il mese di novembre 2007 sono
stati versati altri fr. 16'300.-, di cui fr. 4'400.- corrisposti dalla
convenuta, fr. 7'900.- da Alike SA e fr. 4'000.- da M__________ __________,
cfr. doc. D inc. n. DI.2008.71), dalla dichiarazione scritta, poi confermata in
sede testimoniale, di __________ B__________ (doc. L inc. n. DI.2008.71) e dal
fatto che proprio questa somma era quella che l’istante aveva a suo tempo
proposto a M__________ __________ per le pigioni (doc. I p. 1 e 3 inc. n.
DI.2008.71), trovando il suo consenso (doc. I p. 2 inc. n. DI.2008.71), come
pure dal fatto che la stessa risultava anche dal preventivo allestito da
quest’ultimo all’indirizzo dell’istante (doc. M inc. n. DI.2008.71); se a
questo si aggiunge poi che le due società, oltre ad essere in ritardo con il
pagamento dei salari e degli oneri sociali per i loro dipendenti (teste __________
B__________), non erano in grado di corrispondere all’istante le somme
contrattualmente concordate per il deposito di garanzia e per il noleggio
dell’inventario (cfr. le diffide di cui ai doc. C p. 1 e 3 inc. n. DI.2008.71),
tanto da aver persino ottenuto, per quest’ultima posizione, un differimento del
relativo termine di pagamento fino a novembre 2007 (doc. B inc. n. DI.2008.71),
la loro tesi, secondo cui esse, oltre a non essere in mora con il pagamento
delle pigioni, avrebbero addirittura versato più del dovuto, a loro dire pari a
fr. 15'000.- mensili, appare francamente insostenibile;
che, stando
così le cose, poco importa sapere a carico di chi (della convenuta, di A__________
SA o di M__________ __________) dovesse andare l’importo mensile aggiuntivo di
fr. 5'000.-, che in ogni caso, essendo stato concordato al momento della
sottoscrizione dei contratti di locazione, non può costituire un aumento della
pigione, di per sé soggetto, per la sua validità, a una notifica su formulario
ufficiale (art. 269d CO): il Pretore ha invero ritenuto che essa dovesse andare
a carico della convenuta e di A__________ SA siccome M__________ __________,
che era organo di fatto della convenuta - senza che le argomentazioni che
avevano indotto il primo giudice a concludere in tal senso siano state
censurate in questa sede dalla convenuta - e amministratore unico di A__________
SA, aveva nell’occasione dichiarato di agire in loro rappresentanza; ma si
potrebbe pure ipotizzare che, a prescindere dai termini utilizzati nell’accordo,
M__________ M__________ avesse nell’occasione agito a titolo personale - di qui
la particolare denominazione dell’accordo -, senza cioè vincolare le due
società (in tal senso andrebbero intese le dichiarazioni dei testi M__________ __________
e F__________ __________, i quali hanno riferito che a loro dire la pigione
complessiva dovuta dalle società era di fr. 15’000.-), tant’è che nei primi 7
mesi di locazione i fr. 5'000.- aggiuntivi risultano essere stati quasi sempre versati
da lui personalmente (cfr. doc. D inc. n. DI.2008.71) ed oltretutto proprio a
lui (doc. C p. 2 inc. n. DI.2008.71) e non alle altre società (doc. C p. 1 e 3
inc. n. DI.2008.71) l’istante aveva chiesto di pagare quelle somme;
che in entrambe
le ipotesi, non essendovi la prova di ulteriori versamenti a favore
dell’istante, ben si può ritenere che l’8 gennaio 2008 la convenuta fosse in
mora con il pagamento delle pigioni almeno per fr. 10'600.- (fr. 400.- per
novembre 2007 e fr. 10'000.- per dicembre 2007 e gennaio 2008) e che A__________
SA lo fosse almeno per fr. 22'100.- (fr. 2’100.- per novembre 2007 e fr.
20'000.- per dicembre 2007 e gennaio 2008), dal che - come ritenuto dal Pretore
- la legittimità della disdetta per mora e il benfondato dell’istanza di
sfratto;
che
l’appello deve pertanto essere respinto, tale giudizio rendendo priva d’oggetto
la domanda di revoca dell’effetto sospensivo formulata dall’istante nelle sue
osservazioni (II CCA 23 settembre 1998 inc. n. 12.98.122);
che la
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello seguono
la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che per l’impugnabilità al Tribunale
federale fa stato un valore litigioso di almeno fr. 525'000.- (pigione mensile
di fr. 5'000.- dovuta dal 31 marzo 2008 al 31 dicembre 2016);
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 26 maggio 2008 di __________
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    550.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
600.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 3’000.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori
inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).