ti_gerichte · 12.2003.190 · 2005-02-03 · it
compravendita immobiliare - garanzia per difetti - promesse del mediatore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.02.2005 12.2003.190

Incarto n.
12.2003.190
Lugano
3 febbraio
2005
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2001.32
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 7
maggio 2001 da
AP 1
rappr. da  RA 1
Contro
AO 1
AO 2
tutti rappr. da  RA 2
con cui l'attore ha chiesto la condanna dei convenuti
al pagamento della somma di fr. 100'000.- oltre interessi al 5% dal 7 maggio
2001;
domande avversate dai convenuti e che il Pretore con
sentenza 8 ottobre 2003 ha respinto;
appellante l’attore che, con appello 29 ottobre 2003,
chiede la riforma della sentenza di primo grado nel senso di accogliere
integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre i convenuti, con osservazioni 1 dicembre 2003,
postulano la reiezione del gravame;
letti ed esaminati i documenti prodotti
ritenuto
In fatto:
1.   AO
1
AP 2.-.
Con
lettera 20 gennaio 2000, __________, riferendosi all’avvenuta alienazione della
particella no. 2852 da parte dei signori AO 1, invitò AP 1 a restituirle le
chiavi del garage che egli utilizzava, sostenendo di averne necessità propria. Dopo
uno scambio di corrispondenza risultò che l’autorimessa da lui utilizzata non
gli apparteneva perché, contrariamente a quanto ritenuto non sorgeva sulla
coattiva bensì sulla confinante proprietà B__________.
2.
Con
petizione 7 maggio 2001 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 e AO 2 al pagamento
della somma di fr. 100'000.- oltre interessi al 5% dal 7 maggio 2001 quale
minor valore del fondo acquistato, dipendente dalla mancanza del garage che
costituirebbe una qualità promessa. L’attore sostiene che, nel corso delle trattative,
l’agenzia immobiliare __________ gli aveva sottoposto, tra altri, l’immobile in
questione. La descrizione scritta consegnatagli indicava che la proprietà
comprendeva anche un garage trovantesi a 50 m di distanza dalla casa,
accessibile attraverso un comodo sentiero. In occasione della visita alla
proprietà, gli fu mostrato il garage, sul quale era apposta una targa con scritto
“Casa __________” e gli fu pure consegnata una planimetria sulla quale era
indicato il tracciato del sentiero e l’autorimessa. Alla firma dell’atto di
compravendita gli fu altresì consegnata la chiave dell’autorimessa, da lui
pacificamente utilizzata fino all’intervento dell’effettiva proprietaria. I
convenuti lo avrebbero quindi scientemente tratto in inganno, ritenuto che i
medesimi ancora erano allora proprietari della particella no. 2852, venduta
qualche mese dopo alla signora B__________ assieme al garage, che fu pertanto
venduto due volte. La presenza dell’autorimessa costituiva per l’attore una
qualità essenziale dell’immobile, in assenza della quale egli non l’avrebbe
acquistato: la mancanza della qualità promessa causerebbe un minor valore
dell’immobile di almeno fr. 100'000.-, di cui egli chiede il risarcimento ai
venditori.
3.
Con
risposta 2 luglio 2001 i convenuti postulano la reiezione integrale della
petizione. Essi rilevano avantutto che il problema del garage è dovuto ad una
grave mancanza dell’agenzia immobiliare C__________, la quale ha condotto da
sola tutte le trattative e fatto le visite con l’acquirente, comunicando allo
stesso che il garage si trovava sulla proprietà coattiva particella no. 2276,
quando in realtà si trovava su un altro mappale, cosa che le era nota essendo
in possesso di tutta la documentazione relativa al garage. Quali venditori, i
convenuti non erano però al corrente delle trattative intercorse tra
l’acquirente e l’agenzia immobiliare, considerato che essa soltanto ha menzionato
e garantito all’attore l’esistenza dell’autorimessa. Cionondimeno, anche
l’attore è stato negligente perché l’atto pubblico - tradotto anche in lingua
tedesca – indicava chiaramente l’oggetto della transazione e conteneva la
descrizione delle parti del fondo, senza menzionare alcun garage, che neppure
figurava nell’estratto censuario. Già in base al contratto di compravendita era
pertanto evidente che il negozio non comprendeva l’autorimessa, la cui
esistenza mai è stata garantita dai venditori. Inoltre, il contratto medesimo escludeva
ogni garanzia della venditrice, precludendo quindi all’acquirente la
possibilità di prevalersi dell’azione di garanzia dell’art. 219 CO. I convenuti
contestano poi l’asserito minor valore dell’immobile, rilevando anzi che,
grazie alla strada d’accesso costruita dall’attore a seguito dell’inconveniente
del garage, il valore della proprietà è notevolmente aumentato.
4.
Esperita
l’istruttoria, entrambe le parti hanno confermato le rispettive domande ed
allegazioni con i propri memoriali conclusivi.
5.
Con
la decisione impugnata il Pretore ha respinto la petizione, ponendo la tassa di
giustizia di fr. 3'000.- e le spese a carico dell'attore, con l'obbligo di
rifondere a controparte fr. 7’500.- di ripetibili. Il primo giudice ha ritenuto
che in concreto l’attore, comprando il fondo convinto che vi fosse anche
un’autorimessa, ha commesso un errore sull’oggetto del contratto. Non vi
sarebbe invece alcun difetto della cosa, perché l’assenza di un’autorimessa non
riguarda la qualità del fondo, ma l’esistenza di un preciso spazio che, in
concreto, non c’era, ciò che esclude la possibilità di far valere la garanzia
per difetti. Il Pretore ha in seguito negato l’esistenza di responsabilità dei
venditori per le assicurazioni date dal mediatore, rilevando al proposito che
queste informazioni non sono loro imputabili né in applicazione della
responsabilità per persone ausiliarie, né tantomeno in applicazione delle
regole sulla rappresentanza.
Per quanto concerne invece il preteso dolo dei venditori, ha
rilevato che l’attore, avendo scelto l’azione di garanzia, ha comunque
implicitamente ratificato il contratto, precludendosi la possibilità di
chiederne l’annullamento. Ha poi comunque escluso il dolo, rilevando che a
dipendenza della chiara descrizione del fondo nell’atto di compravendita essi
potevano ritenere che l’acquirente fosse sufficientemente in chiaro sul fatto
che sui fondi oggetto del negozio non v’era alcun garage. Ha poi ritenuto che
non v’erano elementi per ritenere che al momento della conclusione del contratto
i venditori si fossero resi conto dell’errore in cui era incorso l’acquirente.
6.
Con
appello 29 ottobre 2003 l’attore chiede la riforma del giudizio di prima
istanza nel senso di accogliere integralmente la petizione. A mente
dell’appellante il Pretore ha negato a torto che l’esistenza del garage
costituisce una qualità promessa della cui mancanza il venditore è tenuto a
rispondere. Assevera poi che al momento della vendita la parte appellata ben
sapeva che l’intermediario aveva offerto la casa con il garage, sicché essi
devono rispondere delle qualità promesse nei prospetti di vendita, anche se
redatti da terzi. Inoltre, sempre per la loro conoscenza della situazione, i
venditori avrebbero dovuto informare l’acquirente della reale situazione,
mentre lo hanno lasciato nell’equivoco. La responsabilità della parte appellata
sarebbe quindi data sulla scorta dell’art. 197 CO, ma anche in virtù dell’art.
101 CO, l’agenzia C__________ essendo da considerare ausiliaria della convenuta
anche per il fatto che essa si occupava dell’amministrazione dell’immobile di
cui trattasi.
Con
osservazioni 1° dicembre 2003 gli appellati propongono la conferma del giudizio
pretorile e la reiezione del gravame.
Considerato
In diritto:
7.
Nel
caso concreto l’appellante invoca un vizio nel consenso nell’ambito della
conclusione del contratto. Egli però non impugna il medesimo e non ne contesta
la validità, ma chiede il risarcimento del minor valore dell’immobile invocando
la normativa sulla garanzia per difetti della cosa.
Giusta l’art. 197 CO, il venditore risponde verso il compratore
tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o
giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o
l'attitudine all'uso cui è destinata (cpv. 1), anche se tali difetti non gli
erano noti (cpv. 2).  Qualità promesse sono tutte quelle caratteristiche di una
cosa che secondo le usanze commerciali o lo specifico interesse dell’acquirente
- riconoscibile per il venditore - sono atte ad influenzare il valore o l’idoneità
all’uso di una cosa (
Giger
,
Berner Kommentar, no 34 ad art. 197 CO). Le qualità promesse, che possono
essere sia materiali sia fisiche, sono da interpretare secondo il principio
dell’affidamento, dovendosi stabilire quale senso doveva darvi l’acquirente in
buona fede al momento della conclusione del contratto. L’assicurazione data
deve poi essere stata tale da influenzare in modo determinante la decisione del
compratore di concludere il negozio alle condizioni stabilite (DTF 71 II 241,
87 II 249).
8.
La
parte convenuta ammette, nella propria risposta di causa,  che la casa __________
fu offerta in vendita dall’agenzia C__________ con un’autorimessa. Il Pretore
ha inoltre accertato che, in occasione di una visita in loco, oltre alla casa, all’appellante
fu mostrato anche il relativo garage, che recava una targa con scritto “Casa __________”
(doc. B). È quindi innegabile che durante le trattative l’attore era convinto
che il garage costituiva parte dell’oggetto in vendita. Il fatto che nella
descrizione del fondo compravenduto tale garage non fosse indicato nulla cambia
alla situazione, perché la costruzione accessoria era stata mostrata
all’appellante, al quale era pure stato spiegato che la stessa era parte della
coattiva (Interrogatorio formale dell’attore, verbale 22 gennaio 2003, ad 2).
Tant’è che, dopo la conclusione del contratto di compravendita, all’acquirente
furono consegnate le chiavi dell’autorimessa, di cui egli poté pacificamente
usufruire per alcuni mesi (sentenza impugnata, pag. 2), fino a quando la
signora B__________ lo rese edotto  che il garage non gli apparteneva.
8.1
Il Pretore
ha respinto la petizione rilevando, tra l’altro, che l’esistenza del garage non
costituisce una qualità promessa ai sensi dell’art. 197 CO. L’appellante
contesta questa deduzione rilevando che l’autorimessa gli era stata offerta e
promessa dalla venditrice.
Al di là
della sua natura di costruzione accessoria che costituisce parte integrante del
fondo, va pure considerata la funzione del garage quale spazio che, nel caso
concreto era inteso a consentire al proprietario di posteggiare il proprio
veicolo in prossimità dell’abitazione. In tal senso, il garage, la cui mancanza
provoca un’evidente menomazione della proprietà, contrariamente a quanto
ritenuto dal Pretore, è da considerare qualità promessa.
8.2
A
mente del Pretore le informazioni date dall’agenzia C__________ in veste di
venditore non sono imputabili ai venditori, il cui agire neppure va considerato
doloso perché essi potevano in buona fede ritenere che - stante il contenuto
del rogito - l’attore fosse in chiaro sul fatto che sul fondo in oggetto non
sorgeva alcun garage. L’appellante contesta siffatta argomentazione e sostiene
che, poiché i venditori gli hanno offerto e promesso una casa con autorimessa,
essi devono rispondere per la mancanza dell’autorimessa stessa. Inoltre,
l’agire dei venditori sarebbe doloso ed essi devono pure rispondere per le
fallaci assicurazioni dategli dal mediatore durante le trattative, di cui
peraltro erano a conoscenza.
Il
quesito se il venditore sia vincolato dalle assicurazioni date da terzi, nel
senso che esse devono valere come se fossero le proprie, è da risolvere in
applicazione dei principi che reggono la conclusione del contratto e la
rappresentanza, ritenuto che determinante è il principio dell’affidamento (
Giger
, Berner Kommentar, no 30 ad art.
197 CO). Di regola è considerato alla stregua di un terzo il mediatore, vale a
dire la persona la cui attività è limitata a mettere in contatto le parti o ad
indicare l’occasione di concludere un contratto, perché essa non è coinvolta
nelle trattative contrattuali né partecipa alla conclusione del contratto. La
situazione è però diversa quando il mediatore è al servizio di una parte e
prepara nell’interesse della medesima la conclusione del contratto: in questa
situazione egli non può infatti più essere considerato terzo estraneo. In tal
senso il Tribunale federale non ha più considerato il mediatore che assisteva
il venditore nelle trattative del contratto quale terzo bensì quale ausiliario,
il cui comportamento era da attribuire al venditore medesimo (DTF 63 II 77;
Schmidlin
, Berner Kommentar, no 112 e
124 s. ad art. 28 CO). L’agire del terzo non può però essere imputato alla
parte che si è avvalsa dei suoi servigi nella misura in cui questi non poteva
né doveva aver conoscenza dell’inganno (art. 28 cpv. 2 CO;
Schmidlin
, op. cit.
, no 113 ad
art. 28 CO).
8.2.1
Nel
caso concreto va rilevato che venditore e acquirente non si conoscevano; essi si
sono incontrati la prima volta in occasione della firma del rogito, nello
studio del notaio (interrogatorio formale dell’attore, verbale 22 gennaio 2003,
ad 1). Tutte le trattative di vendita sono invece state condotte, su incarico
del venditore, dal mediatore, che non si è limitato ad indicare l’acquirente ma
ha assistito la parte venditrice preparando la conclusione del contratto
(risposta pag. 4, doc. M, N). Ne discende che, in concreto, il mediatore non
può essere considerato un terzo estraneo, bensì ausiliario dei venditori, con
la conseguenza che il suo agire dev’essere loro imputato.
8.2.2
Gli
appellati asseriscono invano di non aver saputo che la casa era posta in
vendita con il garage. Essi hanno infatti ricevuto copia del prospetto doc. 8
nel quale è indicato che
“Die zum Haus gehörende Einzelgarage mit
Vorplatz befindet sich 50 m vom Haus entfernt, über einen bequemen Weg”
(teste C__________, verbali 21 novembre 2001 pag. 2 e 13 marzo 2003,
pag. 2), risultandone chiaramente che la casa era offerta con un garage. E
ssi conoscevano poi l’importanza dell’autorimessa, la cui esistenza
incideva in modo significativo sulla commerciabilità del fondo e sul prezzo di
vendita. Con scritto 20 gennaio 1997, l’agenzia C__________ aveva infatti reso
attento AO 1 di tale questione, segnalandogli che v’era il problema di
parcheggiare una seconda vettura e quindi era da considerare la possibilità di
creare anche un secondo posteggio (doc. 9), il che significa che l’esistenza
del posteggio per la prima auto era pacifica. A AO 1 peraltro neppure era
sfuggita la rilevanza del garage nella determinazione del prezzo, tanto che nella
sua valutazione del valore della particella no. 2852 aveva inserito nel calcolo
anche un importo di fr. 50'000.- quale valore del garage, che considerava
quindi quale parte del fondo (doc. 10
). In tal senso la
signora C__________, moglie del titolare dell’omonima agenzia immobiliare, ha poi
riferito che “senza poter offrire il box sarebbe stato ancora più difficile
vendere la villa e comunque non per quel prezzo, ritenuto che in quella zona
non ci sono posteggi e quindi la possibilità di disporre di un posto macchina
incide moltissimo”, tanto che “dubito che avrebbe acquistato la casa senza
avere l’uso dell’autorimessa” (teste C__________, verbali 13 marzo 2003, pag. 2
e 21 novembre 2001 pag. 2). Gli appellati non sono pertanto credibili quando affermano
di aver completamente ignorato che l’agenzia immobiliare proponeva la casa con
l’autorimessa.
9.
L’art.
205 cpv. 1 CO statuisce che quando sia dovuta la garanzia per difetti della
cosa, il compratore ha la scelta di chiedere coll’azione redibitoria la
risoluzione della vendita o con l’azione estimatoria il risarcimento per il
minor valore della cosa. Il minor valore della cosa va calcolato in
applicazione del metodo relativo, per il quale la relazione tra il prezzo
ridotto e il prezzo senza difetti corrisponde alla relazione tra il valore
oggettivo della cosa difettosa ed il suo valore senza difetti (
Giger
, Berner Kommentar, ni 17 seg. a
d
art. 205 CO;
Schumacher/Rüegg
,
Der Grundstückkauf, pag. 285; DTF 111 II 162; Rep. 1982 pag. 388).
9.1.
L’appellante
chiede che il minor valore sia fissato in fr. 100'000.-; riferendosi alle
risultanze della perizia, egli ritiene infatti che la mancanza del posteggio
comporti un minor valore del 20% rispetto al prezzo pagato.
Il perito
ha valutato il valore oggettivo della particella no. 2852 al momento della
compravendita in fr. 949'000.-. Per la propria valutazione egli ha esaminato i
prezzi pagati nella zona in transazioni analoghe, tenendo conto della situazione
particolare del fondo che non ha accesso diretto alla strada. Ha così potuto
stabilire che rispetto alle valutazioni per oggetti analoghi ma con accesso
diretto alla strada, la mancanza di siffatto accesso comportava per il fondo
dell’attore una svalutazione del 20%, riconducibile a due fattori: mancanza
della possibilità di posteggiare e mancanza di accesso diretto alla strada (perizia
13 giugno 2002, ad 2.1, pag. 3/4). Egli ha inoltre indicato che in questo minor
valore la componente posteggio incide per fr. 28'000.-, pari al costo necessario
per realizzarne uno sul fondo altrui (fr. 10'000.- per i lavori e fr. 18'000.-
per l’acquisto del terreno: perizia 13 giugno 2002, ad 1.2, pag. 2). Di
conseguenza, il valore oggettivo del fondo senza posteggio era di fr.
921'000.-.
Ciò
premesso e tenuto conto del prezzo di compravendita di fr. 825'000.- pattuito
dalle parti, in applicazione del metodo di calcolo relativo il valore del fondo
senza posteggio ammonta a fr. 800'658.- (825’000.- : 949'000.- x 921'000.-). Il
minor valore che ne risulta è pertanto di fr. 24’342.-.
9.2
La
valutazione dell’attore non può invece essere seguita, perché fondata
sull’ipotesi, chiaramente contraddetta dalla perizia, che la mancanza del
posteggio da sola comporti un minor valore del fondo pari al 20%. È infatti
pacifico che, anche qualora la parte venditrice avesse adempiuto correttamente
il contratto, l’appellante non avrebbe avuto l’accesso diretto alla strada,
perché il garage promessogli si tovava comunque ad una cinquantina di metri
dall’abitazione. Di conseguenza, contrariamente a quanto sostenuto, la mancanza
del posteggio non comporta, da sola, una diminuzione del valore del 20%.
Priva di
pregio appare però anche l’argomentazione della parte appellata che sostiene
che l’acquirente non avrebbe subito danno alcuno perché, oltre ad aver comprato
il fondo a fr. 825'000.- quando ne valeva almeno 100'000.- di più, egli può
oggi beneficiare di una rivalutazione del proprio fondo grazie alla creazione
di un accesso veicolare diretto. A prescindere dal fatto che il valore del
fondo va stabilito in base a quanto consegnato, la pretesa dei venditori di trarre
beneficio dal plusvalore successivamente creato dall’appellante, il quale ha
eseguito a proprie spese i lavori necessari per ovviare alla loro inadempienza
è quantomeno temeraria.
10.
Parte
convenuta eccepisce che l’appellante non può prevalersi della garanzia dei
difetti perché esclusa dalla clausola no 2 del contratto di compravendita, per la
quale “Il fondo viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova, noto ed accettato dalle parti”. Se non che, in presenza di qualità
promesse siffatta clausola d’esclusione della garanzia per difetti è inoperante
(Honsell, Basler Kommentar, 3a ed. no 3 ad art. 199 CO; DTF 109 II 123 consid.
4). L’eccezione va pertanto respinta.
Ne
discende che l'appello dev'essere parzialmente accolto. Le spese e le
ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per questi motivi
pronuncia:
I.
L'appello
29 ottobre 2003 di AP 1 è parzialmente accolto.
§ Di
conseguenza la sentenza 8 ottobre 2003 della Pretura di Locarno-Campagna è
riformata come segue:
1.
La petizione 7 maggio 2001 è parzialmente accolta.
AO
1 e AO 2 sono condannati a pagare a AP 1 fr. 24'342.- oltre interessi al 5% dal
7 maggio 2001.
2.
La tassa di giustizia di fr. 3’000.- e le spese di fr. 4’542.- da anticipare
dall’attore , restano a suo carico in ragione di
¾
e per il resto sono poste a carico dei convenuti ai quali l’attore rifonderà
complessivi fr. 3'500.- a titolo di parziali ripetibili.
II.
Gli oneri processuali del presente giudizio consistenti in:
a) tassa di giustizia                        fr.  1’400.-
b) spese
fr.     100.-
fr.  1’500.-
da
anticipare dall’appellante, sono poste a carico degli appellati per
¼
e per il resto rimangono a carico
dell’appellante con l'obbligo di rifondere alle controparti complessivamente fr.
1’500.- per ripetibili di appello
.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario