ti_gerichte · 15.2024.82 · 2024-09-02 · it
Ricorso contro condizioni dasta nel fallimento. Vendita in blocco di un fondo con abitazione e di un fondo adibito a posteggio

Ricorso contro condizioni d’asta nel fallimento. Vendita in blocco di un fondo con abitazione e di un fondo adibito a posteggio

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 02.09.2024 15.2024.82

Incarti n.
15.2024.82
15.2024.83
Lugano
2 settembre 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
cancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a
giudice unico (art. 48
b
LOG) sui ricorsi inoltrati rispettivamente il 29
luglio e il 5 agosto 2024 da
RI 1
GB-
(patrocinata dall’avv. PA 1, __________)
RI 2
, BS-__________
RI 3
, __________
(patrocinati dall’avv. RA 1, __________)
contro
l’operato dell’
Ufficio dei
fallimenti
,
sede di Lugano
, o meglio contro le condizioni d’asta
depositate il 25 luglio 2024 nella procedura di fallimento n. __________ aperta
nei confronti dell’
PI 1
, __________
ritenuto
in fatto e considerando in diritto:
che nel fallimento aperto il 9 settembre 2021 nei confronti dell’PI
1, il 25 luglio 2024 la sede di Lugano dell’Ufficio dei fallimenti (UF) ha
pubblicato l’asta e depositato le relative condizioni in merito ai fondi n. __________3
(di mq 249, di cui 154 ad
“abitazione”
e 95 a
“giardino”
), __________0 (di mq 36 a
“piazzale-posteggio”
) e __________9 (di mq 377
a
“ronco”
[ma edificabile]) RFD __________ di proprietà della fallita;
che
l’UE ha assegnato ai fondi n. __________3 e __________0 un valore di stima
peritale complessivo di fr. 310'000.– e ne ha disposto la realizzazione in
blocco, mentre la stima peritale del fondo n. __________9 è stata stabilita in fr. 290'000.–;
che
con ricorsi rispettivamente del 29 luglio e 5 agosto 2024, l’RI 1 da una parte,
e RI 2 e RI 3 dall’altra chiedono la modifica delle condizioni d’incanto in
modo da prescrivere la vendita dei tre fondi in tre
“lotti distinti e separati”
;
che
la prima ricorrente sostiene che la vendita separata dei fondi n. __________3
e __________0 garantirebbe un ricavo maggiore rispetto a quello ottenibile con una
vendita in blocco, specie perché il mappale n. __________0 consentirebbe di
posteggiare comodamente tre vetture, che l’af­fitto di posti auto nella zona
costa non meno di fr. 150.– mensili, che vi sarebbero state manifestazioni
d’interesse, anche recentemente, per fr. 80'000.– e che la superficie non
edificata del fondo n. __________3, di mq 95, è idonea a permettere la
sosta di più veicoli ed
è già recintato, a
differenza del fondo n. __________0, sicché la vendita se­parata
di
quest’ultimo non determinerebbe alcuna diminuzione di valore o d’interesse al
mappale n. __________3;
che
RI 2 e RI 3 si oppongono pure alla vendita in blocco dei fondi n. __________3
e __________0 facendo valere che com
porterebbe
rischi maggiori di asta deserta in ragione del costo com­plessivo dell’operazione
immobiliare, attrarrebbe un minor numero
d’interessati rispetto a
incanti separati e consentirebbe di conseguire fr. 80'000.– a fr. 90'000.–
in più, come risulterebbe dalla perizia (senza però riferimenti precisi);
che
nelle sue osservazioni del 19 agosto 2024, la PI 2 si oppone ai ricorsi
rilevando in particolare che il perito ha scritto che
"per logica conseguenza di parcheggio"
il fondo (n. __________3) e il posteggio (n. __________0) dovrebbero
essere venduti insieme, diversamente il fondo senza posteggio avrebbe un valore
minore, da lui non calcolato;
che
né la perizia di stima, incompleta in quanto non fornisce indicazioni sulla
minusvalenza del fondo n. __________3 in caso di vendita sen­za il mappale n. 0
e neppure sul valore di quest’ultimo in caso di asta separata, né le generiche
considerazioni dei ricorrenti, non corroborate da indizi oggettivi e concreti,
permettono di valutare se si giustifica la vendita in blocco o separata di quei
fondi;
che
in simili circostanze, l’interesse di tutti i creditori e della fallita (nel
senso dei combinati art. 134 cpv. 1 e 259 LEF) è di prevedere u
n doppio turno d’asta dei fondi, prima
separatamente poi congiun­tamente
(in blocco) (cfr. per analogia
art. 57 RFF, con riferimento agli art. 45 cpv. 1 lett. b e 130 cpv. 1 RFF);
che
i ricorsi vanno pertanto parzialmente accolti nel senso appena indicato;
che
l’UF dovrà depositare di nuovo le condizioni d’asta rettificate, sicché, stante
l’esigenza di un lasso di tempo minimo di dieci gior­ni tra la pubblicazione e
l’asta (art. 134 cpv. 2, per il rinvio dell’art. 259 LEF), l’incanto previsto
per il 4 settembre 2024 dovrà essere annullato e nuovamente fissato;
che
per legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
I ricorsi sono parzialmente accolti. Di conseguenza, è ordinato al­l’Ufficio
dei fallimenti di modificare le condizioni d’asta relative ai fondi n. __________3
e __________0 RFD __________ predisponendone un
doppio turno d’asta, prima separatamente poi congiuntamente (in blocco),
di nuovamente depositarle e fissare la data dell’asta.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
–
;
– avv. __________,
__________,
__________,
__________;
– PI 2, __________,
__________.
Comunicazione
all’Ufficio dei fallimenti, Viganello.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
cancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione
impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74
cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è
sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.