ti_gerichte · 52.2020.560 · 2020-10-21 · it
Licenza edilizia per un complesso residenziale

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 28.11.2022 52.2020.560
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 28.11.2022 52.2020.560
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 28.11.2022 52.2020.560

Incarto n.
52.2020.560
Lugano
28
novembre 2022
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Sarah Socchi, Fulvio Campello
vicecancelliera:
Sabina Ghidossi
statuendo sul ricorso del 25 novembre
2020 di
RI
1
contro
la decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5513) del
Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente
avverso la risoluzione del 4 gennaio 2018 con cui il Municipio di Lugano ha
rilasciato a CO 1 la licenza edilizia per uno stabile d'appartamenti e una
villa (part. PART 1 e PART 2);
ritenuto,
in
fatto
A.
La __________ AG è
proprietaria di due fondi (part. PART 1 e PART 2) situati a Lugano, nel
quartiere di M_________, su un pianoro che verso est degrada in direzione del
pendio a monte del complesso dell'Hotel __________. Su un fondo (part. PART 2)
vi è una villa in stile liberty, eretta all'inizio del XX secolo (villa __________).
Sull'altro (part. PART 1), un edificio (casa __________) costruito nel 1959
dagli architetti __________ e __________. Le dimore con giardino sono comprese
in un comparto rilevato dall'ISOS, non sono però tutelate dal PR quali beni
culturali, né rientrano nel perimetro di valorizzazione comunale di __________
(PV 14).
ESTRATTO MAPPA
B.
a. Con domanda di
costruzione del 27 gennaio 2017, CO 1 ha chiesto al Municipio il permesso di
demolire entrambe le case e costruire sulla superficie (3'973 m
2
)
dei due fondi un nuovo grande stabile di 25 appartamenti, oltre a una villa con
piscina. Lo stabile, a pianta essenzialmente a "L" (di 1'166.7 m
2
),
sarà articolato su cinque livelli fuori terra, oltre a due interrati. Sul lato
nord, avrà una lunghezza di facciata di quasi 47 m; a est, di ca. 34 m. Su ogni
piano (PT-P4) verranno ricavati cinque appartamenti (da 130 a 210 m
2
ca.); i piani inferiori (P-1 e P-2) saranno invece destinati a un ampio
posteggio sotterraneo (con 69 posti), accessibile mediante una rampa dalla
strada privata a sud, che collegherà anche la villa. Questa casa più piccola
(212 m
2
), di due piani, sarà costruita nella lingua di terreno che
degrada verso est (part. PART 1). Il terreno attorno al complesso sarà sistemato
a verde, in particolare lasciando alcuni alberi su una fascia profonda 10 m
lungo via M__________ (
parco
)
.
b. Nel termine di pubblicazione la domanda ha suscitato l'opposizione di
diversi vicini e della RI 1, la quale ha in particolare contestato la demolizione
dei due edifici storici e l'inserimento paesaggistico del nuovo complesso
residenziale.
c. La RI 1 ha in seguito mantenuto la sua opposizione anche a fronte di una
variante riduttiva del maggio 2017 inerente un accesso pedonale e alcune
precisazioni riguardanti l'area verde.
Il 10 novembre 2017, i Servizi generali del Dipartimento del territorio hanno
emesso l'avviso cantonale favorevole (n. 100463, in sostituzione di quello del
20 giugno 2017), integrato tra l'altro dei pareri espressi dall'Ufficio dei
beni culturali (UBC) e dall'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP).
d. Fatto proprio tale avviso, il 4 gennaio 2018 il Municipio ha rilasciato la
licenza edilizia, respingendo nel contempo tutte le opposizioni pervenute, e in
particolare quella della RI 1. Dopo aver ricordato che i fondi sono esclusi dalla
pianificazione dei beni culturali, l'esecutivo locale ha a sua volta ritenuto
che il complesso s'inserisse in maniera ordinata e armoniosa nel paesaggio
(art. 104 cpv. 2 della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011;
LST; RL 701.100).
C.
Con giudizio del 21
ottobre 2020, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso interposto dalla RI
1 avverso la predetta risoluzione.
Disattesa una censura riferita al diritto di essere sentito, il Governo ha
anzitutto ricordato che l'ISOS non ha una portata diretta nella presente
procedura di rilascio della licenza edilizia; nel contempo, ha escluso che
potesse essere rimesso in discussione il PR, e meglio il recente assetto in
materia di beni culturali (che non ha tutelato le due ville sulle part. PART 1
e PART 2).
Ritenendo che la competenza di applicare la clausola estetica di cui all'art.
104 cpv. 2 LST spettasse solo al Municipio, il Governo ne ha in seguito
condiviso le conclusioni. Ha essenzialmente considerato che il nuovo stabile d'appartamenti,
conforme ai parametri di PR, per dimensioni non si scosterebbe da altri palazzi
(privi di particolari pregi) presenti nel comparto, in particolare verso il
parco T__________ e in altre zone del quartiere. Ha inoltre considerato che il
suo impatto sarà notevolmente mitigato dal mantenimento dell'area verde, come
pure delle opere di cinta esistenti.
D.
Contro quest'ultima
pronuncia, la RI 1si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo,
chiedendo che sia annullata insieme al permesso municipale.
In sintesi, l'insorgente contesta le deduzioni tratte dalla precedente istanza
in merito all'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio del complesso,
rimproverandole di non aver svolto un serio esame, di aver ignorato le
indicazioni dell'ISOS e di essersi limitata a rilevare sommariamente la
presenza di diversi palazzi nelle vicinanze (senza confrontarsi con le loro
caratteristiche). Appoggiandosi alle analisi (storica, architettonica e urbanistica)
di tre architetti, oltre a biasimare la perdita delle due ville esistenti, la
ricorrente rileva in particolare come il nuovo complesso non rispetti il
tessuto urbanistico esistente (tipologia città-giardino), abbia una volumetria
fuori scala e un'espressione architettonica scadente, che farebbe astrazione
dei dintorni, senza neppure fornire chiare indicazioni in punto ai materiali e
ai colori.
E.
All'accoglimento dell'impugnativa
si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
L'Ufficio delle domande di costruzione, sentiti l'UBC e l'UNP, si riconferma
nelle precedenti prese di posizione. Il Municipio e l'istante in licenza
chiedono che il ricorso sia respinto. Delle loro rispettive argomentazioni si
dirà per quanto necessario più avanti.
F.
Non vi è stato
un ulteriore scambio di allegati, stante la rinuncia dell'insorgente a
presentare una replica.
Considerato,
in
diritto
1.
1.1. La competenza
del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge
edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Pacifica è l'abilitazione
a insorgere della RI 1, che rientra nel novero delle organizzazioni legittimate
a opporsi a tenore dell'art. 8 cpv. 1 LE e, pertanto, anche a ricorrere ai
sensi dell'art. 21 cpv. 2 LE (cfr. al riguardo: STA 52.2017.192 del 19 luglio
2017 consid. 2). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque
ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della lite emergono
con sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Il
sopralluogo genericamente sollecitato dal resistente non appare idoneo a
portare la conoscenza di ulteriori elementi rilevanti ai fini del giudizio.
2.
2.1. La LST
prevede all'art. 104 cpv. 2 una clausola estetica positiva (
principio operativo
) applicabile a tutto il territorio cantonale.
Secondo tale norma, le costruzioni devono inserirsi nel paesaggio
in
maniera ordinata e armoniosa. L'art. 100 RLST precisa che l'inserimento
ordinato e armonioso si verifica quando l'intervento
si integra nello spazio
circostante, ponendosi in una relazione di qualità con le preesistenze e le
caratteristiche dei luoghi
.
Il principio è applicato dall'UNP nell'esame delle domande di costruzione che
riguardano le zone edificabili se il progetto comporta un impatto paesaggistico
significativo (cfr. art. 109 cpv. 1 lett. c LST). È tra l'altro considerato
tale un progetto che comporta un intervento su una superficie superiore ai 2000
m
2
(cfr. art.
107 cpv. 2 lett. b
RLST)
.
2.2. Per giurisprudenza, nell'interpretazione del concetto d'inserimento
ordinato e armonioso nel paesaggio l'autorità non deve
affidarsi alla sua sensibilità soggettiva, ma deve fondarsi su criteri
oggettivi, dimostrando che la loro applicazione ad una determinata fattispecie
deve condurre al divieto o alla limitazione del diritto di costruire (cfr. DTF
114 la 343 consid. 4b; STA
52.2014.63
del 23 febbraio 2015 consid. 3.3, confermata da: STF
1C_195/2015 dell'11
maggio 2015; STA
52.2013.35
del 3
novembre 2014
consid. 5 e rimandi;
Lorenzo Anastasi/Davide Socchi
, La
protezione del patrimonio costruito, con particolare riferimento all'inventario
ISOS, in: RtiD I-2013, pag. 367 seg.).
La clausola estetica possiede una
portata autonoma e va attuata in aggiunta alle vigenti prescrizioni edilizie.
Essa non deve comunque svuotare di ogni contenuto, in maniera generalizzata, le
prescrizioni edilizie dei piani regolatori. In tal senso, il Tribunale federale
ha ripetutamente rilevato che le costruzioni che rispettano le prescrizioni di
zona non possono essere considerate contrarie all'obbligo di inserirsi
adeguatamente nel contesto
paesaggistico
soltanto perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli
edifici circostanti (cfr. DTF 115 Ia 363 consid. 3a; 115 Ia 114 consid. 3d; STA
52.2010.147 del 24 agosto 2010, consid. 3.3.1 confermata da STF 1C_442-448/2010
del 16 settembre 2011, in: RtiD I-2012 n. 11 consid. 3.3; A
nastasi/Socchi
, op. cit., pag. 359 con
rinvii). Occorre bensì che lo sfruttamento delle possibilità edificatorie
vigenti appaia irragionevole, come, ad esempio, quando si tratta di proteggere
un sito, un edificio o un insieme di costruzioni che presentano qualità
estetiche notevoli, mancanti all'immobile progettato o messe in pericolo dalla
sua realizzazione (cfr. STF 1C_258/2017 del 28 agosto 2017 consid. 6.2 con
rimandi).
2.3. Il concetto d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio costituisce
una nozione giuridica indeterminata che, come tale, conferisce all'autorità
decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione del suo
contenuto normativo. Chiamato a statuire sull'interpretazione data dalle
istanze inferiori, il Tribunale giudica di per sé con pieno potere di
cognizione, che esercita tuttavia con riserbo. Nella misura in cui la norma
riserva alle autorità di prime cure anche un certo margine discrezionale, il
sindacato di legittimità che questo Tribunale è chiamato ad esprimere è invece
circoscritto alla violazione del diritto, segnatamente sotto il profilo
dell'abuso del potere di apprezzamento (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm). Ove la
valutazione estetica appaia plausibile, questa Corte non può dunque censurarla,
sostituendo il suo apprezzamento a quello dell'autorità decidente (cfr. DTF 100
Ia 82 consid. 4a; 96 I 369 consid. 4; consid. 5.2 e 5.3; STA 52.2015.67 del 22
dicembre 2016, consid. 6.3; 52.2013.35 del 3 novembre 2014, consid. 5.3 e
rimandi).
2.4. In concreto, come visto in narrativa, il progetto prevede di demolire le
due case esistenti sui fondi part. PART 1 e PART 2 ed edificare al loro posto un
imponente stabile d'appartamenti, oltre a una villa con piscina.
Il palazzo, a pianta essenzialmente a "L" (di 1'166.7 m
2
),
avrà una lunghezza di quasi 47 m a nord e sarà largo ca. 34 m a est. Secondo i
piani, sarà alto fino a ca. m 16.60. Il blocco, destinato a 25 appartamenti (5
per piano, PT-4P), sfrutterà una superficie utile lorda (SUL) pari a 4'238 m
2
(cfr. variante riduttiva). Disporrà inoltre di un'ampia autorimessa
interrata (con 69 posti), accessibile da una rampa ricavata sul lato sud, lungo
la strada privata esistente (part. PART 2). Il fronte nord sarà contraddistinto
da file di terrazze sovrapposte (con soletta a vista e parapetto in vetro), su
cui si aprirà una serie continua di porte-finestre (cfr. sezioni S1 e S6). Così
pure il prospetto est (leggermente ad arco). Analoga configurazione avranno le
facciate opposte, sui lati interni (cfr. sezioni S3 e S4). Gli altri prospetti,
rivolti verso via M__________ (ovest) e la strada privata (sud), saranno invece
più chiusi, con terrazze alternate a parti piene (cfr. sezioni S3, S4 e S13).
La villa
avrà invece dimensioni più contenute: il volume, pure a pianta
a "L" (di 212.2 m
2
, ma con orientamento diverso), sarà alto
solo due piani, completamente vetrati (che sfrutteranno una SUL totale pari
268.60 m
2
).
Le aree circostanti lo stabile e la villa, all'infuori delle superfici di
accesso pedonali e veicolare, saranno per lo più sistemate a verde, in
particolare mantenendo verso via M__________ una fascia alberata larga 10 m
(incluso un cedro esistente).
La relazione tecnica allegata al progetto si esprime sull'inserimento
urbanistico e paesaggistico del complesso (cap. 3) sottolineando in particolare
la presenza di questa fascia, che fungerà da
filtro
tra il palazzo e la
strada, ripresentando le
caratteristiche che oggi la vegetazione
preesistente conferisce al luogo
. Rileva inoltre che sarà conservato il
muro di cinta (di 60 cm) e la relativa recinzione verso la strada privata e via
M__________. Per il resto, la relazione puntualizza (cap. 4) che il
concept volumetrico
dello stabile d'appartamenti è stato per lo più ragionato in termini di
privacy
(schermo architettonico verso le strade) e di
orientamento paesaggistico
(vista lago e montagne e percorso del sole, a fini energetici e di comfort). La
villa è invece stata pensata come volume ribassato, circondato e nascosto dal
verde, senza alcun impatto rilevante sui fondi confinanti verso est.
2.5. Chiamato a esprimersi sul progetto, l'UNP, data la situazione
pianificatoria, ha preavvisato favorevolmente il complesso, viste pure le scelte
relative a
materiali
e
finiture
, chiedendo comunque una
rifinitura con intonaco di colore chiaro e la realizzazione del parco entro la
fine dei lavori (avviso del 10 novembre 2017, pag. 8). Pur ritenendo eccessivi
i parametri edificatori ammessi dal PR nel comparto, ha osservato che il
progetto
perlomeno cerca di conservare l'affaccio attuale verso le vie del
quartiere
,
allontanando il più possibile il condominio dalla strada
(avviso
citato pag. 10, sub osservazione alle opposizioni). Considerazione, questa, che
ha ribadito anche davanti al Governo, dove ha precisato che,
alla luce delle
quantità edificatorie (...) concesse dalla pianificazione vigente da un lato e
(…) della mancata tutela degli edifici dall'altro, da parte nostra abbiamo
fatto il possibile per garantire perlomeno la conservazione della
caratteristica cinta e dello sfondo verde disegnato a parco immediatamente
adiacente alla strada
(cfr. risposta UDC)
.
Anche il Municipio si è
pronunciato positivamente sull'inserimento estetico del condominio, in
particolare vista l'asserita presenza nelle adiacenze di palazzi di analoghe
dimensioni privi di caratteristiche omogenee e la realizzazione della fascia di
vegetazione (con conservazione delle opere di cinta, cfr. risposta al Governo).
Conclusioni che, come visto in narrativa, l'Esecutivo cantonale ha
essenzialmente fatto proprie, affermando anche la sola competenza del Municipio
a esprimersi sull'inserimento del complesso (
essendo i fondi inseriti in un
comparto edificabile senza particolari peculiarità
).
2.6. Ora, contrariamente a quanto ritenuto dall'Esecutivo cantonale, certo è
anzitutto che in concreto, essendo in discussione un progetto che comporta un
intervento su una superficie di quasi 4'000 m
2
, non spettava all'autorità
locale applicare la clausola estetica di cui all'art. 104 cpv. 2 LST, ma all'UNP
(art. 109 cpv. 1 lett. c LST e 107 cpv. 2 lett. b RLST), come correttamente
rileva anche l'istante in licenza.
A giusta ragione l'insorgente rimprovera inoltre alla precedente istanza di
aver trascurato i contenuti dell'ISOS ai fini della determinazione delle
qualità dell'insediamento. Anche se i fondi in
questione non fanno parte del comparto più pregevole di M__________
(nucleo della "città-giardino" [gruppo edilizio G 14.4], con l'isolato
già oggetto di un giudizio di questo Tribunale, STA 52.2016.78 del 23 febbraio
2018 confermata da STF
1C_155/2018 del 3 ottobre 2018), non può essere
ignorato che essi appartengono comunque al pianoro collocato subito a sud -
pure appartenente al quartiere storico - che non è ovunque privo di qualità. L'ISOS
rileva quest'ampia superficie pianeggiante quale intorno circoscritto
I-Ci
XXIII
con categoria di rilievo e obbiettivo di salvaguardia b, ovvero come
parte significativa dell'insediamento, minacciata di sovraedificazione, in cui
s'impone la preservazione delle caratteristiche essenziali per la definizione
del rapporto tra le componenti dell'insediamento (cfr. scheda ISOS di Lugano in
vol. 2.2 Luganese L-Z, 2006, pag. 286 e spiegazioni all'ISOS). Spiega che, dal
punto di vista della crescita edilizia, questo comparto ha subito mutamenti
tali da non essere descrivibile come insieme ma, piuttosto, come comparto nel
quale la lenta edificazione a dimore unifamiliari entro giardini è venuta a
trovarsi circondata da nuovi condomini residenziali assai distanti quanto a
linguaggio, e sono intervenute numerose sostituzioni degli oggetti del
patrimonio originario (cfr. scheda ISOS, pag. 314). L'inventario segnala in
particolare un'isola centrale (0.0.44), tuttora connotata da un'edificazione
lenta con giardini, compresa tra via A__________ e via M__________ e due lingue
che si allungano in direzione del pendio a monte di via B__________ (I-Ci XX),
dove si erge il complesso dell'Hotel __________ (beni culturali comunali L47-49).
Questo elemento (0.0.44) - significativo per il rilievo dell'intorno - è
segnatamente descritto come
case mono e plurifamilari, alcuni con tratti di
villa con giardino, in muratura a vista e con copertura a due falde, anni '20 e
'30 del XX secolo e inserimenti seriori
(scheda ISOS, 287). Esso interessa
anche i fondi dedotti in edificazione, in particolare la part. PART 1, che fa
anche da
trait d'union
con il pendio sottostante.
ESTRATTO PIANO RILIEVO ISOS
La raccomandazione ISOS di salvaguardare questo comparto, in particolare dal
pericolo di sovraedificazione, per i fondi in questione (part. PART 1 e PART 2)
non si è finora tradotta in alcun vincolo pianificatorio. I fondi non sono
stati compresi nel perimetro di valorizzazione di M__________ (PV 14), né sono
tutelati a livello di bene culturali locali (cfr. piano del paesaggio).
ESTRATTO PIANO DEL PAESAGGIO
Non lo sono neppure dalla variante sui beni culturali (variante BC2) che il Municipio
ha avviato nel 2020 anche per il comparto di M__________, sebbene una recente
mozione lo richieda (cfr. mozione n. 4136 del 17 febbraio 2021 "Salviamo
il quartiere storico di M__________").
Contrariamente a quanto ritenuto dal Governo, ciò non significa tuttavia che i
contenuti dell'inventario vadano semplicemente ignorati. Certo, l'ISOS
va anzitutto preso in considerazione nel quadro
dell'allestimento dei piani di utilizzazione e diventa vincolante per i privati
nella misura in cui viene recepito in questi strumenti (cfr. DTF
135 II
209 consid. 2.1). Anche n
el singolo caso può
tuttavia tornare applicabile quale valido sostegno scientifico per la
valutazione delle qualità spaziali e storico-architettoniche di un insediamento
censito come degno di tutela, segnatamente
nell'ambito di una domanda di
costruzione che - come in concreto - implica l'esercizio di un potere d'apprezzamento
o una ponderazione degli interessi sotto il profilo della protezione del
paesaggio (cfr. DTF 135 II 209 consid. 2.1; STF 1C_155/2018 citata consid. 6,
1C_280/2017 del 12 ottobre 2017 consid. 6.2.2;
Anastasi/
Socchi
, op. cit., pag. 350 seg.).
2.7. Ferme queste premesse, in concreto non è in particolare dato di vedere
come l'enorme blocco monolitico a "L" (con area di 1'166.7 m
2
,
SUL di 4'238 m
2
e altezza > 16 m) possa seriamente essere
ritenuto armoniosamente inserito nel contesto di situazione. Già solo perché
concentra in pratica in un unico mastodontico volume quasi tutte le quantità
edificatorie derivanti dalla superficie (3'973 m
2
) di non uno, ma
due
fondi (oltretutto maggiorate da bonus: per abitazione primaria e efficienza
energetica), non è possibile affermare che il progetto tenga conto del
particolare tessuto in cui s'inserisce. Al contrario, lo stabile s'impone in
modo eccessivamente dominante rispetto alle vicine case mono o plurifamiliari
con giardino, situate in particolare al centro del comparto, in cui è ancora
riconoscibile un'edificazione lenta con ampio verde. Ma prevale pure - e di
gran lunga - anche sugli altri stabili d'appartamenti presenti nelle immediate
vicinanze, in particolare a sud, verso il parco T__________ (part.PART 3, PART
4, PART 5,PART 6). Edifici, che diversamente da quanto indicato dal Governo,
hanno dimensioni e superfici assai più contenute (tra 260 e 494 m
2
;
661 m
2
se si considerano insieme le part. PART 3 e PART 4,
frammentate a livello di facciate; cfr. mappa catastale e immagini reperibili
sul geoportale swisstopo, Google Street View e Google Earth, cfr. al riguardo:
STF 1C_593/2020 del 12 maggio 2021 consid. 2.1, 1C_382/2015 del 22 aprile 2016
consid. 6.5). Così pure gli altri stabili citati dal resistente, situati a sud
di via A__________ (part.PART 7, PART 8 ePART 9). Non ne va diversamente per
gli altri edifici menzionati dal Governo, collocati invece più a nord (part.PART
10, PART 11 ePART 12), con un'unica infelice eccezione determinata dallo
stabile (non residenziale) interamente vetrato (part.PART 13) posto lungo via P__________,
invero avulso dal contesto, che non può evidentemente essere preso a modello
(cfr. immagini citate e mappa catastale). Se è pur vero che le costruzioni che
rispettano i parametri di zona non possono essere considerate contrarie
all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel paesaggio
solo perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli
edifici circostanti - e benché vi sarebbe da chiedersi se ciò non debba soprattutto
valere quando un progetto prescinda dall'uso di bonus sugli indici
pianificatori - ciò non toglie che su terreni che risultano ancora
significativi per il particolare contesto in cui si collocano, come in concreto,
non è senz'altro possibile accorpare più superfici di fondi al fine di proporre
volumi fuori scala. A ciò aggiungasi che nella fattispecie non può essere trascurato
che a
incidere negativamente sull'impatto dello stabile concorre di
tutta evidenza pure la facciata nord: essa forma infatti una lunga stecca di
quasi 47 m, con moduli in serie e ripetitivi, che su questo versante non potrà
che determinare un "effetto diga". Fronte svilente che, abbinato alle
smisurate dimensioni del blocco, non trova eguali in tutto il quartiere.
A torto le precedenti istanze non hanno considerato tali aspetti,
concentrandosi più che altro sulla fascia di verde (10 m) prevista lungo via M__________,
che
perlomeno cerca di conservare l'affaccio attuale verso le vie del
quartiere
,
allontanando il più possibile il condominio dalla strada
.
Tale fascia (
parco
) - enfatizzata anche dalla relazione tecnica, ma che
invero quantomeno dimezza il giardino esistente sui fondi - non può
evidentemente restituire al complesso l'inserimento che non ha. Per le sue
esigue dimensioni, non è neppure seriamente atta a nasconderlo (cfr. rendering,
incarto Municipio doc. 4.5, in cui il condominio, nonostante la presenza di
alcuni alberi, resta percettibile in tutta la sua estensione e altezza; cfr.
pure fotomontaggio prodotto in questa sede). Tanto meno a mitigarne l'impatto
sul lato nord rispettivamente verso il pregevole pendio a est, su cui s'affaccerà
in posizione dominante. Eloquenti risultano in tal senso le considerazioni
espresse in prima battuta dall'UBC (cfr. avviso del 20 giugno 2017, poi
riformulato a richiesta del Municipio), che aveva anche rilevato l'importanza
di questo versante orientale, su cui si erge il complesso dell'Hotel __________
con l'ampio parco (hotel [part.PART 14], dépendence [part.PART 15] e albergo e
ostello M__________ [part.PART 16], tutelati quali beni culturali L 47-49, cfr.
piano del paesaggio e art. 34 NAPR): in particolare, aveva osservato come anche
rispetto ad esso la nuova edificazione per tipologia, volume e ubicazione
risultasse particolarmente invasiva (cfr. incarto municipale, doc. 33).
Opinione che, per quanto formulata al di fuori del quadro della tutela dei beni
culturali, resta comunque sintomatica nel contesto della valutazione
paesaggistica dell'enorme blocco che, come visto, è stato più che altro concepito
con motivazioni di privacy e visuali per i residenti, che non con un reale
sforzo di inserirsi nell'insediamento.
In conclusione, la valutazione estetica effettuata dalle precedenti istanze,
che hanno in gran parte fatto astrazione degli aspetti di cui si è detto, non
può essere tutelata, in quanto insostenibile. E ciò a prescindere dagli
ulteriori argomenti (riferiti anche al significato storico e urbanistico delle
ville da demolire) sviluppati dalla ricorrente (cfr. pareri degli arch. B__________,
K__________, A__________, membri della RI 1) e delle censure riguardanti le
finiture.
Ne discende che il giudizio impugnato va annullato, unitamente alla licenza
edilizia rilasciata dal Municipio.
3.
3.1. Sulla
scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque accolto,
annullando la contestata licenza nonché la decisione governativa che la conferma.
3.2. Dato l'esito, la
tassa di giustizia è a carico del resistente, secondo soccombenza (art. 47 cpv.
1 LPAmm). All'insorgente, non patrocinata, non sono assegnate ripetibili (art.
49 LPAmm).
Il Comune non deve
contribuire al pagamento della tassa, essendo comparso in lite per esigenze di
funzione e non per tutelare i suoi interessi pecuniari (art. 47 cpv. 6 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
accolto.
Di conseguenza, sono
annullate:
1.1.     la
decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5513) del Consiglio di Stato;
1.2.     la licenza
edilizia del 4 gennaio 2018 rilasciata dal Municipio di Lugano.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico di CO 1.
Alla ricorrente va
restituito l'importo versato a titolo di anticipo delle presumibili spese
processuali.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
a:
.
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera