ti_gerichte · 12.2017.191 · 2019-04-24 · it
Compravendita immobiliare internazionale (precontratto di compravendita, in concreto non adempiuto e nullo per vizio di forma) - eccezione di carente legittimazione passiva, in concreto respinta - indebito arricchimento


Incarto n.12.2017.191

Lugano

24 aprile 2019/fb

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Bozzini
 e Stefani

vicecancelliera:

Federspiel
 Peer

sedente
per statuire nella causa - inc. n.OR.2016.30della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione dell11
febbraio 2016 da

AO
 1

contro

AP
 1

A.Nel maggio 2007, AO 1,
dopo aver manifestato il proprio interesse in merito a una promozione
immobiliare pubblicizzata in internet avente per oggetto un grattacielo in
costruzione a Dubai chiamato "__________", è stato contattato da una
venditrice di Ve__________ (in seguito: Ve__________), società di
intermediazione immobiliare che aveva ricevuto lincarico di vendere gli
appartamenti per conto di AP 1 (cfr. audizioni testimoniali del 23 gennaio 2017
di Ro__________, pag. 8 seg. e di Iv__________, pag. 1).

In data 29 maggio 2007 AO
1 ha quindi sottoscritto per il tramite di Ve__________, una proposta
d'acquisto immobiliare relativa allimpegno di acquistare un appartamento (identificato
con la sigla S__________2) situato nel predetto edificio, per l'importo di EUR
338'000.-.

La pattuizione prevedeva il pagamento di una
caparra di Euro 7'000.- alla firma del contratto e poi di diversi acconti
successivi secondo le modalità indicate al punto 2 dellaccordo (doc. 4). La
consegna dell'appartamento era prevista per il 31 luglio 2009, ma come si dirà
meglio in seguito non si è mai perfezionata.

B.In data 4 gennaio 2008
AO 1 ha provveduto a versare un primo acconto di USD 64'137 sul conto AP 1
presso la banca __________ SA di Lugano, conformemente alle indicazioni
ricevute da Ve__________ (cfr. audizione testimoniale di Ro__________, pagg. 8 in
fine e 9).

In seguito egli ha effettuato ulteriori
versamenti, in particolare uno in data 11 giugno 2008 di EUR 19'355.20 e uno di
EUR 18'708.27  in data 27 agosto 2008 sul conto della società  Fo__________ LLC
(in seguito: Fo__________) presso la banca __________ (Svizzera) (doc. I), società
poi subentrata a Ve__________ e anchessa incaricata da AP 1 della vendita
degli appartamenti situati nel grattacielo __________ (cfr. audizione
testimoniale del 23 gennaio 2017 di Iv__________, pag. 2). I versamenti complessivi
effettuati da AO 1 assommavano a USD 150'000.- (cfr. anche conclusioni del 15
maggio 2017, pag. 4); importo questo poi pervenuto - come si dirà meglio in
seguito - a AP 1 (cfr. audizione testimoniale di Iv__________ cit., pag. 2 e di
Pa__________ del 23 gennaio 2017, pag. 7 in fine).

C.Nellincarto figura
inoltre che la società Fo__________, sempre tramite V__________, ha
sottoscritto, in data imprecisata ma verosimilmente prima del 30 settembre 2009
(doc. 5, paragrafo 4), una proposta d'acquisto riferita all'impegno di
acquistare da AP 1 lo stesso appartamento numero S__________2 presso limmobile
__________ per l'importo di USD 300'000.-. Laccordo non è però stato
sottoscritto dalla venditrice (doc. 5).

Fo__________
ha, inoltre, firmato, in data non meglio precisata ma verosimilmente prima del
30 settembre 2009 (doc. 6, paragrafo 4), un documento denominato contratto
preliminare di compravendita nel quale la stessa veniva indicata quale promittente
venditore e AO 1 quale promissario acquirente avente per oggetto sempre
il precitato appartamento, per la somma di EUR 187'082.75 da pagarsi, secondo
le modalità indicate al punto 6, tramite bonifico sul conto della società
presso la banca __________ (Svizzera) SA di Lugano. Questo documento non è però
stato sottoscritto da AO 1. Nello stesso veniva precisata quale data di
consegna dell'appartamento il 30 settembre 2009; consegna che non è però mai avvenuta
(doc. 6).

D.In data 16 ottobre
2009 AP 1 ha trasmesso a AO 1 un contratto di "transfer agreement"
sempre riferito al predetto appartamento che non è però mai stato sottoscritto
dalle parti. Nello stesso erano previsti il pagamento di un importo complessivo
di 1'101000.30 Dirham degli Emirati Arabi (AED) tramite il versamento di una
caparra e di altri acconti successivi da bonificare sul conto dalla convenuta
presso la banca __________ SA di Lugano, somma che veniva indicata come già
saldata in ragione di AED 550'500, tramite il pagamento di 4 acconti effettuati
nel corso del 2008 (doc. E), importo corrispondente a circa USD 150'000.-
secondo il tasso di cambio storico.

In
data 27 luglio 2010, AO 1 ha sottoscritto con la società F__________ LTD un
mandato di gestione affinché la stessa si occupasse della locazione dell'appartamento
in questione (doc. H).

E.Non avendo ottenuto la
consegna dellappartamento, con scritto del 2 febbraio 2015  AO 1,per il
tramite del suo legale, ha quindi rescisso la proposta d'acquisto immobiliare
per inadempimento della controparte, chiedendo la restituzione degli acconti
versati (doc. F).

Con
lettera 18 febbraio 2018, AP 1 ha respinto la richiesta sostenendo di non aver
concluso alcun accordo con AO 1 concernente la vendita dell'appartamento S__________2.
Essa ha affermato che l'unico contratto riferito a tale unità era stato da lei
concluso con la società Fo__________ (doc. G).

Il
18 dicembre 2015 AO 1, vantando il suddetto credito, ha dapprima ottenuto il
sequestro del conto intestato a AP 1 presso la banca __________ SA di Lugano
(doc. A) e, a titolo di convalida, ha fatto spiccare il PE n. __________
dell'UE di Lugano, contro cui lescussa ha interposto opposizione (doc. B).

F.Con petizione dell11 febbraio
2016 AO 1 ha avviato il presente procedimento chiedendo l'accertamento di un
credito verso AP 1 di USD 150'000.- oltre interessi al 5% dal 4 gennaio 2008,
con conseguente condanna della stessa al pagamento del medesimo importo, nonché
il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta dallescussa al citato
PE a convalida del sequestro. In sintesi, lattore ha sostenuto di aver sottoscritto
per il tramite della società Ve__________, intermediatrice per conto di AP 1,
una proposta di acquisto immobiliare riferita a un appartamento sito nella __________
di __________ e di aver versato - sia direttamente che per il tramite della
società Fo__________ - lequivalente di USD 150'000.- a favore della qui
convenuta in vista della sottoscrizione di un contratto di compravendita definitivo,
ciò che non è però mai avvenuto. Venuto a conoscenza dei problemi di
edificazione dellopera e degli importanti ritardi di costruzione accumulati
egli ha quindi rescisso laccordo per inadempimento e chiesto la restituzione
di quanto versato.

Con risposta del 23 maggio 2016  AP 1 si è opposta alla
petizione chiedendone l'integrale reiezione e sollevando nel contempo le
eccezioni di carenza di legittimazione passiva e di prescrizione. In breve,
essa ha negato lesistenza di un rapporto contrattuale con lattore e ha pertanto
contestato la propria legittimazione passiva. Essa ha sostenuto di aver
proposto tale appartamento in vendita a Fortune Finder e che lacconto di USD
64'137 versatole da AO 1 sarebbe stato pagato per conto di questa società. Solo
in un secondo tempo Fo__________ le avrebbe comunicato di voler cedere la
propria unità immobiliare al qui attore dal che la redazione del documento
denominato transfer agreement. A titolo prudenziale essa ha sollevato,
inoltre, leccezione di prescrizione qualora si fosse ritenuto che lasserito bonifico
di USD 150'000.- fosse da ricondurre a un indebito arricchimento.

In sede di replica e duplica le parti si sono sostanzialmente
confermate nelle loro antitetiche allegazioni e richieste precisandone alcuni
aspetti. Per sua parte lattore ha sostenuto la tesi dellindebito arricchimento
da parte della convenuta ed ha affermato di esserne venuto a conoscenza solo in
data 9 giugno 2015 quando il suo legale è stato informato che lappartamento
era ormai stato venduto a terzi.

Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato a
effettuare le arringhe finali, depositando le rispettive conclusioni scritte in
data 12 rispettivamente 15 maggio 2017.

Con
sentenza del27 ottobre 2017 il Pretore
ha respinto le eccezioni di carente legittimazione e di prescrizione ed ha
accolto la petizione riconoscendo il credito di USD 150'000.-, oltre interessi,
di AO 1 nei confronti di AP 1 ed ha condannato questultima al pagamento di
tale importo.

Nel contempo il primo giudice ha pronunciato
il rigetto definitivo dell'opposizione interposta dalla convenuta al PE n__________
dell'UE di Lugano.

Considerato,

in diritto:

1.Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale
civile svizzero (CPC) che trova applicazione in entrambe le sedi siccome la
procedura innanzi al Pretore è stata avviata dopo tale data (art. 404 seg.
CPC).

-

-

Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).