ti_gerichte · 16.2010.106 · 2011-11-18 · it
Contratto di locazione - riconsegna ente locato - nozione di difetto - restituzione deposito - interpretazione accordo scritto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 18.11.2011 16.2010.106

Incarto n.
16.2010.106
Lugano
18 novembre
2011
/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Fiscalini
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per statuire sul ricorso per cassazione 30
settembre 2010 presentato da
RI 1
(patrocinata dall' PA 2)
contro la sentenza emessa il 16 settembre 2010 dal
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella causa DI.2009.1662 (contratto
di locazione) promossa con istanza 11 novembre 2009 nei confronti di
CO 1
(patrocinata dall' PA 1);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:                    A.
Il 23 novembre 2006 SII – RI 1 ha sottoscritto con CO 1, __________, succursale di __________ un contratto di locazione avente per oggetto un
appartamento di 5 locali situato in uno stabile di sua proprietà a __________,
destinato principalmente a uso commerciale. La pigione è stata
fissata in fr. 6000.– mensili oltre a un acconto per le spese
accessorie di fr. 500.–. Le parti hanno inoltre previsto il versamento di un
deposito di garanzia di fr. 18 000.–.
La locazione, che
ha avuto inizio il 1° dicembre 2006, è stata disdetta dalla conduttrice per il
1° dicembre 2009. Il
16 aprile 2009 le parti hanno però
convenuto di risolvere anticipatamente il contratto di locazione per il 15
maggio 2009, sottoscrivendo un accordo in base al quale, segnatamente, la
conduttrice si impegnava a restituire l'ente locato per il 15 maggio
2009 nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava all'inizio della
locazione, con conseguente liberazione del deposito di garanzia nella misura di
fr. 6000.– in suo favore e la rimanenza di fr. 12000.– in favore della locatrice.
B.
Alla
ripresa in possesso dell'ente locato, avvenuta il 15 maggio 2009, la locatrice ha
preso atto che l'appartamento non si presentava nello stato di fatto e di
diritto iniziale giacché alcune  chiavi erano andate perse e l'impianto dell'aria
condizionata non era funzionante. Essa ha così chiesto alla conduttrice
l'intera liberazione in suo favore del deposito di garanzia di fr. 18 000.–, il
pagamento di fr. 794.10 per la sostituzione del cilindro e delle chiavi e fr.
200.- per le spese di ripristino dell'aria condizionata. CO 1, __________,
succursale di __________ ha contestato tali pretese chiedendo la liberazione in
suo favore del residuo del deposito di garanzia di fr. 6000.–.
C.
Adito
senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano 3 ovest,
con istanza 11 novembre 2009 RI 1 ha convenuto CO 1 davanti al Pretore del Distretto
di Lugano, sezione 4, per ottenere la liberazione a suo favore del residuo del deposito
di garanzia di fr. 6000.– e il pagamento di fr. 994.10 oltre interessi a titolo
di risarcimento danni. All'udienza del 25 gennaio 2010, indetta per la
discussione, la convenuta ha preliminarmente eccepito la ricevibilità dell'istanza
poiché proposta contro un soggetto giuridico inesistente. Nel merito, essa ha proposto
di respingere le richieste dell'istante, essendo fondate su un'errata interpretazione
dell'accordo 16 aprile 2009.
D.
Statuendo
il 16 settembre 2010 il Pretore, rettificata l'identità della parte convenuta in
CO 1, e accertata la riconsegna dell'ente locato per il 15 maggio 2009 come pattuito
dalle parti, con conseguente liberazione del deposito di garanzia di fr. 6000.–
a favore della conduttrice, ha accolto le pretese della locatrice limitatamente
al risarcimento della spesa  relativa alla sostituzione dei cilindri e delle
chiavi per fr. 794.10 oltre interessi del 5% dall'11 novembre 2009.
E.
Con
ricorso per cassazione del 30 settembre 2010 RI 1RI 1 è insorta contro il predetto
giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui
all'art. 327 lett. g CPC ticinese. La ricorrente rimprovera al primo giudice di
aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato
il diritto, ritenendo che la conduttrice abbia fatto fronte ai suoi obblighi
con la sola riconsegna dell'ente locato per il 15 maggio 2009, omettendo di
considerare l'ulteriore condizione posta dalle parti in merito allo stato dell'ente
locato. Con decreto del 4 ottobre 2010 il presidente della Camera ha concesso
effetto sospensivo al ricorso. Nelle sue osservazioni del 22 ottobre 2010 CO 1 conclude
per il rigetto del ricorso.
Considerando
in diritto:
1.
L
a decisione impugnata è stata comunicata prima del 31 dicembre 2010
sicché la procedura di cassazione è quella ordinaria degli art. 327 segg. CPC
ticinese (art. 405 cpv. 1 CPC svizzero), fermo restando
la nuova denominazione di questa autorità in Camera civile dei
reclami (cfr. art. 48 lett. d LOG; Messaggio del Consiglio di Stato n. 6313 del
22 dicembre 2009, pag. 15).
2.
Giusta
l'art. 327 lett. g CPC ticinese una sentenza del Pretore o del Giudice di pace
può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una
decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di
un diritto certo (DTF
135 V 4 consid. 1.3).
3.
Il
Pretore, accertato che la riconsegna dell'ente locato è avvenuta il 15 maggio 2009, ha ritenuto adempiuto l'impegno assunto dalla conduttrice con la sottoscrizione dell'accordo 16
aprile 2009 e la legittimità della liberazione in suo favore di fr. 6000.– dal
deposito di garanzia come concordato con la locatrice. La ricorrente contesta tale
conclusione sostenendo che il noto accordo, rispettivamente la restituzione dell'importo
di fr. 6000.–, non era solo condizionato all'ossequio del termine di riconsegna
dell'ente locato, ma anche alla sua restituzione nello stato di fatto e di diritto
in cui si trovava al momento dell'inizio della locazione. E siccome ciò che non
è stato il caso a dipendenza della perdita di alcune chiavi e del mancato
funzionamento dell'impianto dell'aria condizionata, essa aveva diritto
all'intero deposito di garanzia.
a)
Trattandosi dell'interpretazione di un accordo scritto, il giudice deve, come
per ogni altro contratto, ricorrere in primo luogo alla cosiddetta
interpretazione soggettiva, ovvero ricercare la “vera e concorde volontà dei
contraenti”, se del caso in modo empirico, basandosi su indizi (art 18 cpv. 1
CO). Se non gli è possibile stabilire tale reale volontà, oppure se constata
che uno dei contraenti non ha compreso la reale volontà espressa dall'altro, il
giudice ricercherà il senso che le parti potevano e dovevano attribuire alle
reciproche manifestazioni di volontà (principio dell'affidamento: DTF 129 III
122 consid. 2.5). Punto di partenza di tale interpretazione è l'espressione
letterale del contratto; il giudice dovrà tuttavia tener conto delle
circostanze che hanno caratterizzato la conclusione del contratto.
Anche
se il tenore di una clausola contrattuale appare a prima vista chiaro, dalle
altre condizioni menzionate dal documento, dallo scopo perseguito dalle parti
oppure ancora da altre circostanze può risultare che il testo della clausola
non restituisce con esattezza il senso dell'accordo (DTF 131 III 606 consid.
4.2). In questo caso, il senso della pattuizione verrà determinato mediante
interpretazione. Non ci si scosterà, per contro, dal testo adottato dagli
interessati, qualora non vi sia nessun serio motivo di ritenere ch'esso non
corrisponda alla loro volontà (DTF 130 III 425 consid. 3.2).
b)
In
concreto, contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, l'interpretazione
dell'accordo 16 aprile 2009 (doc. C) proposta dal primo giudice non può essere
considerata arbitraria. Da detto accordo si evince infatti che le parti avevano
previsto che il deposito di garanzia di fr. 18
000.– sarebbe stato devoluto
alla locatrice nella misura di fr. 12
000.– nel caso in cui l'immobile fosse stato
riconsegnato dalla conduttrice entro il 15 maggio 2009 nello stato di fatto e
di diritto in cui si trovava all'inizio della locazione (cfr. doc. C, art. 1a e
1b). Solo nel caso in cui la riconsegna non fosse avvenuta per tale data per
motivi riconducibili alla conduttrice, “CO 1, Succursale di e RI 1, convengono
sin d'ora che la presente scrittura privata esplicherà, comunque, i suoi
effetti nell'eventualità che l'Immobile venga riconsegnato entro il 15.06.2009,
con il diritto di RI 1, di trattenere e divenire proprietaria di tutto l'importo
complessivo versato in garanzia, pari a 18.000,00= CHF)”.
Il
fatto per le parti di aver espressamente previsto la liberazione dell'intero
deposito di garanzia di fr. 18
000.- a favore della locatrice in caso di riconsegna tardiva dell'ente
locato, ossia dopo il 15 maggio 2009, permette di non considerare manifestamente
insostenibile la conclusione del primo giudice che, accertata la riconsegna
dell'appartamento per il 15 maggio 2009 come si evince dal verbale allestito
dalle parti,  ha ritenuto adempiuti gli obblighi assunti dalla conduttrice. Senza
incorrere in arbitrio, il primo giudice poteva ritenere che le parti avessero condizionato
la liberazione dell'intero importo di garanzia solo alla riconsegna tardiva
dell'ente locato, senza alcun riferimento allo stato del medesimo. La diversa
interpretazione fornita dalla ricorrente è impropria a sostanziare una censura
di arbitrio, ritenuto che per motivare un ricorso per cassazione non basta
contrapporre alla sentenza impugnata una propria versione dei fatti o una personale
valutazione delle prove, per quanto preferibile appaia, ma occorre spiegare
perché la conclusione del giudice sarebbe arbitraria, ovvero viziata di errore
qualificato, spiegazioni che la ricorrente non ha fornito.
c)
Sia
come sia, dal verbale di riconsegna si evince che l'appartamento presentava bensì
alcuni difetti (macchie, ammaccature, e chiavi provvisorie), ma questi non
hanno però impedito alla rappresentante della locatrice di dichiarare “
che l'immobile è in buono stato di conservazione e che non presenta
alcun danno”
(cfr. doc. D). È vero che in calce al medesimo
verbale il rappresentante della locatrice si è riservato la possibilità di
comunicare entro il 22 maggio 2009 se l'ente locato si presentava nello stato
di fatto e di diritto iniziale, ciò che il 18 maggio 2009 ha comunicato non essere il caso (doc. E). Nondimeno i problemi lamentati, segnatamente l'assenza
di alcune chiavi, non sono tali da poter concludere a un uso non conforme dell'ente
locato ai sensi dell'art. 267 CO. La perdita delle chiavi comporta unicamente l'obbligo
per la conduttrice di assumersi le spese per la loro sostituzione, spesa da
questa pacificamente riconosciuta (cfr. doc. 5;
Aubert
, Commentaire pratique du droit du bail à loyer, 2010, n.35 ad
art. 267 CO; SVIT Kommentar 3
ª
edizione, n. 13 ad art. 267–267
a
CO).
d)
In
definitiva il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione
in
particolare non quello dell'art. 327
lett. g CPC ticinese, la ricorrente essendosi limitata a non condividere l'interpretazione
dell'accordo 16 aprile 2009 fornita dal primo giudice, che a suo dire si basa
solo sul tenore letterale del medesimo senza tener conto della reale volontà delle
parti e delle circostanze del caso, senza che di dette diverse situazioni sia
stata fornita indicazione alcuna, deve essere respinto.
4.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese). La
ricorrente r
ifonderà alla controparte, che ha formulato
osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'adeguata indennità per
ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese la tariffa giudiziaria
pronuncia:
1.   Il
ricorso per cassazione
è respinto
.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a
)
tassa di giustizia      fr. 300.–
b
)
spese                         fr.   50.–
fr.
350.–
sono
posti a carico della ricorrente che rifonderà alla controparte fr. 400.– di ripetibili.
3.   Intimazione
a:
–;
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.