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Espropriazione formale parziale - fondo parzialmente gravato da un vincolo di PR

Tessin Tribunale di espropriazione 30.04.2009 20.2004.43-17
Tessin Tribunale di espropriazione 30.04.2009 20.2004.43-17
Ticino Tribunale di espropriazione 30.04.2009 20.2004.43-17

Incarto n.
20.2004.43-17
10.2004.135
60/03
Lugano
30 aprile 2009
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Giancarlo Fumasoli
ing. Gianfranco Sciarini
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione
formale inerente la costruzione della galleria stradale Vedeggio – Cassarate
promossa da
ISEP
1
rappr.
dal Dipartimento del territorio, RA 1
contro
COES
15
rappr.
dallo RA 9
relativamente
al mapp. no. 4 RFD __________,
nonché
sull’istanza dell’8.2.2002 presentata da COES 15 contro lo Stato del Cantone
Ticino intesa ad ottenere un’indennità per titolo di espropriazione materiale
del mapp. no. 4 di __________ (inc. no. 10.2004.135
[già inc. no. 14/02]
),
cause
congiunte ai sensi dell’art. 51 LPamm.,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
La
presente combinata procedura di approvazione dei progetti definitivi e di
espropriazione si riconduce alla costruzione, ora in atto, della galleria
Vedeggio-Cassarate che istituirà un nuovo e fondamentale collegamento stradale
tra lo svincolo nord dell’autostrada A2 nella Valle del Vedeggio (portale
ovest), e Via Sonvico, nei Comuni di Porza e Canobbio (portale est). Annoverata
tra le opere prioritarie del Piano dei trasporti del Luganese (PTL), la
galleria è ancorata nel Piano direttore cantonale (PD) ed in un Piano generale
(PG), a loro volta corredati con tutta una serie di altre misure pianificatorie
specifiche intese a regolamentare gli aspetti e le problematiche connesse con
l’apertura della galleria, specie in ordine all’ambiente, ai trasporti ed alla
mobilità del traffico nel territorio del luganese.
Ottenuti il credito di costruzione ed i preavvisi favorevoli delle competenti
autorità, ed esaurita la procedura ricorsuale contro il PG, lo Stato del
Cantone Ticino ha postulato l’avvio del procedimento i cui atti sono stati
pubblicati dall’8.9. al 7.10.2003 in applicazione degli art. 20 ss della Legge
di espropriazione e 19 ss della Legge sulle strade, quest’ultima nella versione
in vigore fino al 31.12.2006.
Formano oggetto di pubblicazione in questa sede le opere da eseguirsi nei cosiddetti
comparti galleria e Cassarate, e precisamente lungo il tratto sotterraneo e
nella zona del portale orientale. Sono invece escluse le opere programmate nel
comparto Vedeggio in quanto disciplinate dalla Legge federale sulle strade
nazionali.
1.2.
Scaduti i termini di pubblicazione il Tribunale di espropriazione
ha, in una prima fase, limitato l’esame delle pretese notificate tempestivamente
alle sole eccezioni, opposizioni e domande di modifica dei piani. Esperite le
udienze di discussione nei giorni 4/5/12.2.2004, esso ha approvato il progetto
definitivo con sentenza del 26.8.2004 respingendo, contestualmente, tutte le obiezioni
di principio mosse al progetto ed all’espropriazione. Detta sentenza è
cresciuta incontestata in giudicato. Il presente giudizio affronta le rivendicazioni
di ordine prettamente espropriativo.
1.3.
Nel comparto Cassarate, situato ai piedi della collina di Trevano a
cavallo dei Comuni di Porza e Canobbio, è prevista la costruzione dei raccordi stradali
alla galleria ed alla rete viaria esistente. E’ noto che oltre ad essere
destinato ad accogliere gli impianti stradali, il comparto è coinvolto nell’adozione
in itinere del Piano regolatore intercomunale Nuovo Quartiere di Cornaredo
(PR-NQC) elaborato d’intesa dai Comuni di Canobbio, Lugano e Porza; detto piano
riprende e sviluppa il concetto di riqualifica settoriale precedentemente
tracciato dal Masterplan NQC, scaturito da un concorso internazionale di idee, integrando
le esigenze infrastrutturali del PTL, dettate appunto dall’apertura della
galleria, in un disegno urbanistico nuovo e di qualità che interessa tutto il
comparto.
Con riguardo ai dettagli dell’opera stradale, per economia di giudizio si
rinvia integralmente alla sentenza del 26.8.2004, qui bastando rammentare che il
progetto contempla, in particolare, due nuovi assi stradali che si congiungono
con Via Sonvico, l’uno (A1000) quale prolungamento rettilineo della carreggiata
in uscita dalla galleria, e l’altro (A1100) formante una bretella verso il
poligono di tiro.
Il progetto annovera inoltre l’allargamento di Via Sonvico lungo il lato
occidentale, tra lo sbocco della A1000 ed il crocevia dominato dall’edificio
storico della Termica, intervento che ad oggi è tuttavia sospeso, e così anche
i procedimenti espropriativi che colpiscono le proprietà confinanti, per non
compromettere l’adozione del PR-NQC (cfr. TE ordinanza di sospensione 26.2.2007
inc. no. 20.2004.43-5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14).
1.4.
Tra le proprietà colpite da espropriazione nel comparto Cassarate figura
il mapp. no. 4 di __________, appartenente ad COES 15, parzialmente invaso dal
tracciato della A1000.
Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato definitivamente per mq 2775
ed occupato temporaneamente per mq 253, superfici per le quali l’ente
espropriante ha offerto, rispettivamente, un’indennità di fr. 450.- il mq e di
fr. 1.- il mq/annui.
Il proprietario ha preso posizione sull’intervento espropriativo con memoria del
7.10.2003. Riassunta la situazione pianificatoria del mapp. no. 4, con una particolare
attenzione per i vincoli istituiti negli anni ’90, e rammentata la conseguente
domanda di risarcimento per espropriazione materiale già inoltrata nel 2002, egli
ha notificato le seguenti pretese:
- fr. 900.- il mq per la superficie espropriata
- fr. 30.- il mq per l’occupazione temporanea
- fr. 450.- il mq per titolo di svalutazione della superficie residua
- fr. 300'000.- per inconvenienze
- una piena indennità (non quantificata) per espropriazione formale dei diritti
di vicinato prodotta da immissioni moleste durante il cantiere ed in fase di
esercizio della galleria
- in via cautelare l’ampliamento dell’espropriazione all’intero mapp. no. 4
L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 12.2.2004 e si è risolta
negativamente; l’espropriato ha quindi autorizzato l’anticipata immissione in
possesso a far tempo dal 1°.1.2005 (cfr. scritto 2.11.2004).
Esperito un sopralluogo in data 24.5.2005, all’udienza del 3.4.2007 e
nell’ambito di uno scambio di corrispondenza successivo le parti hanno vagliato
la possibilità di ampliare l’espropriazione a tutto il mapp. no. 4, ipotesi che,
finalmente, è però stata definitivamente abbandonata (cfr. corrispondenza agli
atti).
Le indennità sono state discusse all’udienza del 22.10.2008. In esito alla
stessa, con scritto del 21.11.2008, l’espropriato ha comunicato di mantenere la
domanda di indennizzo per violazione di diritti di vicinato solo in relazione alle
immissioni provocate dalla messa in esercizio dell’opera, e di rinunciare
invece a rivendicare un risarcimento per gli inconvenienti dipendenti dalla
fase di cantiere.
Terminata l’istruttoria le parti sono comparse all’udienza finale del 18.3.2009
riconfermandosi integralmente nelle offerte e pretese già esposte per iscritto.
1.5.
Come già indicato in ingresso, il presente procedimento di
espropriazione formale e la procedura avviata nel 2002 da COES 15 contro lo
Stato del Cantone Ticino intesa ad ottenere un’indennità per espropriazione
materiale (inc. no. 10.2004.135) sono state congiunte ai sensi dell’art. 51 LPamm..
2.
Il mapp. no. 4 di __________ è ubicato in località __________ e misura
mq 5175. Si tratta di un terreno piano di conformazione trapezoidale libero da
costruzioni in parte utilizzato come deposito per materiali inerti e legname;
esso è accessibile, da Via __________, attraverso la strada al mapp. no. 5 (cfr.
documentazione fotografica; verbale di sopralluogo 24.5.2005). Il fondo è gravato
da un onere di passo con veicoli per la manutenzione del riale __________ a
favore del Comune di __________.
3.
L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena
indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto
dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito
le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto
luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
Per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale è decisiva la data
dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del
giudizio di estimo (art. 19 Lespr.).
Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale, e
quindi avesse perso la componente edilizia per effetto di un provvedimento
pianificatorio, la data decisiva coincide invece con l’entrata in vigore del
vincolo che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194;
DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
E’
circostanza nota e confermata dai
documenti assunti agli atti che n
el corso
degli anni ’90 il mapp. no. 4 è stato parzialmente colpito da vincoli di
inedificabilità istituiti dal Cantone in funzione della costruzione della
galleria Vedeggio-Cassarate. Per individuare il dies aestimandi, occorre dunque
accertare preliminarmente se tali restrizioni abbiano dato luogo ad
espropriazione materiale.
4.
Espropriazione materiale
4.1.
L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua
intrinseca connotazione privativa, si avvera per effetto di un’ingerenza particolarmente
grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un fondo tale da minare
le prerogative insite nel diritto proprietà – specie quella di edificare –
oppure per effetto di un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio
della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad
indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che l’area
colpita da restrizione sia edificabile o quantomeno possa esserlo nell’immediato
futuro. In altre parole occorre che con l’instaurazione del vincolo il
proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso del fondo (Riva,
op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1 e rinvii; RDAT 1990
no. 67 e 85, I-1991 no. 68, I-1992 no. 49).
Il verificarsi di una un’espropriazione materiale va accertato alla data di
entrata in vigore del provvedimento pianificatorio che ha definitivamente
sancito la restrizione (DTF 132 II 218 c. 2.4 p. 222).
4.2.
Con risoluzione del 16.11.1976 il Consiglio di Stato ha approvato
il primo PR di __________, tuttavia invitando il Comune a provvedere alla
pubblicazione delle varianti scaturite dalla procedura di approvazione (cfr. ris.
16.11.1976 dispositivo 3). In quell’ambito la part. no. 4 era stata assegnata
alla zona artigianale AR5.
Il Municipio ha poi deciso di soprassedere a detta pubblicazione optando invece
per la rielaborazione integrale della pianificazione comunale tenuto conto sia
delle modifiche decretate dal Consiglio di Stato sia di ulteriori scelte
comunali. Questa operazione di riesame è sfociata nel vigente PR che il
Consiglio di Stato ha approvato il 10.3.1987 dichiarandolo completo e conforme
alle esigenze poste dalla LPT (cfr. ris. 10.3.1987 p. 9). Esso attribuisce la
part. no. 4 alla zona artigianale/industriale AR/IN.
E’ quindi indubbio ed accertato che, in base alla vigente pianificazione
comunale, la proprietà ha carattere edilizio.
4.3.
In applicazione del decreto esecutivo sull’ordinamento provvisorio
in materia di pianificazione del territorio del 29.1.1980 (DEPT), il 3.9.1990
il Dipartimento dell’ambiente ha pubblicato una zona di pianificazione
cantonale, valida per 3 anni, con oggetto il Piano della Stampa ed in
particolare i Comuni di Cadro, Canobbio e Davesco-Soragno; essa era finalizzata
a non pregiudicare lo studio in atto del Piano di utilizzazione cantonale (PUC)
che si proponeva di approfondire il tema della sicurezza contro possibili
alluvioni e di riordinare e risanare il comprensorio dal profilo
urbanistico-ambientale valorizzandone il potenziale quale area di servizio
della regione urbana di Lugano (cfr. scheda descrittiva).
Questa zona, che il Consiglio di Stato ha prorogato fino al 1°.9.1995 (ris.
16.8.1993), non includeva il mapp. no. 4 di __________ (cfr. piano).
4.4.
Un’altra zona di pianificazione, con validità di 5 anni, è stata
adottata dal Consiglio di Stato con risoluzione del 12.4.1994 e pubblicata il
successivo 2.5. Lo scopo era di garantire il controllo dei fondi coinvolti sia
negli studi vertenti sull’attuazione della fase prioritaria del PTL, sia in
quelli concernenti il completamento degli obiettivi pianificatori ed il
conseguente aggiornamento delle schede di PD inerenti lo stesso PTL (cfr.
scheda descrittiva).
Tra i territori assoggettati alla zona di pianificazione in diversi comuni,
figurava anche il settore di Trevano-Rèsega nel quale, conformemente all’art.
63 LALPT, è stato vietato ogni intervento che rendesse più ardua la
pianificazione dell’utilizzazione (cfr. scheda descrittiva e piano). Tale
settore includeva anche il mapp. no. 4 di __________ che è così stato colpito
con un vincolo limitativo che ne precludeva l’edificazione.
Configurandosi come provvedimento provvisorio ai sensi dell’art. 57 let. a
LALPT, la limitazione dipendente dalla zona di pianificazione non era idonea a
generare espropriazione materiale. Difatti, secondo la giurisprudenza, solo i
provvedimenti definitivi di durata illimitata possono raggiungere l’intensità
di un’espropriazione materiale, mentre quelli temporanei di 5, 10 o anche 15
anni, salvo circostanze del tutto particolari di regola non sono indennizzabili
(Riva op. cit., no. 107-108, 176-177; DTF 109 Ib 20 c. 4a, 120 Ib
465 c. 5e p. 473; Catenazzi, Rinuncia al vincolo pianificatorio e
retrocessione del bene espropriato, in Il ticino e il diritto, CFPG 1997, p.
217 no. 5).
4.5.
L’atto che ha definitivamente sancito l’inedificabilità quanto meno
parziale del mapp. no. 4 è il PG elaborato dalle autorità cantonali in funzione
della costruzione della galleria Vedeggio-Cassarate e delle opere annesse ai
due portali. Approvato dal Gran Consiglio con decreto legislativo del
10.3.1999, il piano è stato pubblicato dal 26.5 al 25.6.1999 (cfr. sentenza TE 26.8.2004
c. B e D) e non è stato impugnato da COES 15.
A norma della Legge sulle strade, nella versione in vigore dal 15.3.1995 al
31.12.2006, nel contesto della pianificazione di opere stradali il PG era
parificato ad un PR (art. 12 cpv. 2 e 13 vLstr.); esso rappresentava infatti la
pianificazione particolare di carattere operativo ed era lo strumento che,
oltre a riservare il terreno necessario per la futura costruzione di strade
(art. 11 Lespr.), sanciva la pubblica utilità delle opere previste e
determinava il diritto di espropriazione (cfr. TE sentenza 26.8.2004 c. 1; Messaggio
no. 4275 del 6.7.1994 concernente la modifica della LALPT del 23.5.1990, della
Lstr. del 23.3.1983 e della LE del 13.3.1991, p. 22; Malfanti,
Considerazioni sulle principali modifiche della legge cantonale sulle strade,
in RDAT I-1995 p. 269 ss, 272; TPT 30.7.2001 N. 90.99.38, 58-60, 65-66,
69).
In quanto assimilato ad un piano di utilizzazione cantonale, il PG era
configurabile come provvedimento pianificatorio definitivo atto, di principio, a
provocare espropriazione materiale.
4.6.
Stando alle misurazioni richieste da questo Tribunale (cfr. scritto
9.10.2006), con riguardo al mapp. no. 4 il PG ha vincolato una superficie di mq
1769 per il tracciato stradale della A1000, ed assegnato alla complementare linea
di arretramento mq 711 nella parte settentrionale, nonché due scorpori di mq
354 e 371 nella parte meridionale del fondo (cfr. piano prodotto con scritto
15.11.2006).
Normalmente per stabilire se un divieto di costruzione parziale dia luogo ad espropriazione
materiale occorre valutarne gli effetti sull’intero fondo (Riva, op.
cit., no. 180), salvo che la parte vincolata si presti ad uno sfruttamento
autonomo; in tale evenienza le ripercussioni prodotte dal vincolo vanno
esaminate solo in rapporto all’area gravata (DTF 101 Ib 278 c. 9b; TRAM
5.4.2007 N. 50.2006.1 c. c. 3.3).
Concretamente vale la seconda ipotesi. In proposito basti rilevare che oltre all’area
riservata al campo stradale (mq 1769), la restrizione ha colpito i due scorpori
posti nella parte meridionale del terreno (mq 354 + mq 371) e, di fatto, anche l’angolo
confinante con il mapp. no. 707 (ca. mq 80) che risultano inutilizzabili. Il
vincolo si estende quindi ad una superficie complessiva di mq 2574 che
corrisponde quasi alla metà del fondo e che per forma e dimensione si presta senz’altro
ad un uso autonomo nel pieno rispetto dei parametri edilizi vigenti.
I condizionamenti dipendenti dall’assetto pianificatorio disposto con il PG
esclusivamente in funzione della galleria, hanno privato quest’area della
componente edilizia, che già le era riconosciuta a pieno titolo dal PR comunale,
dando luogo ad un dezonamento. Poco importa che il terreno fosse colpito da un
precedente provvedimento provvisorio, poiché quest’ultimo non può risolversi a
danno dell’espropriato (DTF 132 II 218 c. 2.4 p. 222). Considerato che
l’area gravata, come la parte restante del terreno, era assegnata alla zona
artigianale/industriale, era completamente urbanizzata ed inclusa in un
comprensorio largamente insediato, nulla avrebbe ostato alla sua edificazione. Vero
è che all’inizio degli anni ’90 il proprietario aveva manifestato l’intenzione
di adibire il terreno ad un uso più redditizio, in particolare sistemandone la
superficie e presentando nel 1992, per una verifica preliminare, un progetto inteso
alla costruzione di un capannone industriale; detta verifica si è conclusa con
un preavviso negativo essendo emerse talune incompatibilità con le disposizioni
del PR (cfr. incarto trasmesso dal Municipio di __________ con scritto
31.10.2008 corrispondente ai doc. A e B). Non risulta che in seguito il
progetto sia stato approfondito né che siano state avviate le pratiche per
l’ottenimento di una licenza edilizia, ma il motivo è ovvio: con l’istituzione
della zona di pianificazione nel 1994 una domanda di costruzione era inevitabilmente
destinata ad essere sospesa o bloccata (art. 57 LALPT), sicché il proprietario
non aveva alternative. Ciò nonostante egli non ha abbandonato il proposito di destinare
il fondo ad un miglior uso cosicché, nel complesso, non può essere attribuita troppa
importanza al fatto che non abbia impugnato il PG. In effetti immediatamente
dopo la sua pubblicazione egli ha tentato di intavolare una trattativa con il
Cantone volta ad appurare sia la possibilità di affrancare il terreno onde
attuare i suoi progetti edilizi, sia l’ipotesi della cessione dell’intera
proprietà. La trattativa è finalmente fallita per motivi di ordine economico e
ad essa è seguita la notifica di pretese di indennità per espropriazione
materiale dell’8.2.2002 (doc. E, F, G, H; inc. no. 10.2004.135).
Se ne deve concludere che nel 1999 l’area vincolata di mq 2574 è stata colpita
da espropriazione materiale; della conseguente indennità risponde lo Stato in
quanto autore e beneficiario del provvedimento pianificatorio (art. 39 cpv. 2 Lespr.).
5.
Valore venale
5.1.
Quando un fondo è colpito prima da espropriazione materiale e poi
da espropriazione formale, di regola l’indennità dev’essere valutata
separatamente sulla base dei principi inerenti ciascun genere di espropriazione.
Secondo la giurisprudenza è possibile prescindere dalla doppia stima solo a
condizione che tra il momento dell’espropriazione materiale e quello
dell’espropriazione formale il valore residuo agricolo non abbia subito
incrementi degni di nota (DTF 108 Ib 335 c. 4c; RDAT II-1997 no.
35 c. 3.1).
Nella fattispecie in esame l’area formalmente espropriata e per la quale è
stata ottenuta l’anticipata immissione in possesso dal 1°.1.2005 misura mq 2775
di cui però, come visto, solo una porzione di mq 2574 è colpita da espropriazione
materiale.
Essendo oramai acquisito che le quotazioni agricole in tutto il Cantone sono
costanti (RDAT II-1994 no. 64 c. 4; TRAM 6.10.2005 N. 50.2005.2),
l’indennità per espropriazione materiale e formale della porzione vincolata (mq
2574) sarà valutata alla data di entrata in vigore del vincolo (10.3.1999). Di
contro l’indennità per la superficie solo formalmente espropriata di mq 201
(2775 – 2574) sarà stimata al 1°.1.2005, data per la quale è stata accordata l’anticipata
immissione in possesso.
5.2.
L’indennità espropriativa consta, in particolare, dell’intero
valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) che corrisponde
al prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare
avveduto potrebbe conseguire nell’ambito di una libera transazione immobiliare
(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit
administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base
al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita
ufficialmente registrati, di preferenza negli anni immediatamente precedenti il
dies aestimandi, e riferibili ad oggetti analoghi al terreno espropriando (Hess/Weibel,
op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408 c. 2c, 122 I 168 c. 3a; RDAT
II-1998 no. 27).
L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di
raffronto che costituisca una testimonianza valida e ragionevole dell’andamento
del mercato immobiliare. Non potendosi, tuttavia, porre esigenze troppo severe
al confronto, un’identità perfetta con gli oggetti paragonati non è richiesta;
in effetti di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di
urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante
opportuni adeguamenti del prezzo. E’ anche possibile trarre spunto da
compravendite isolate, purché i prezzi di acquisto siano esaminati con cura e che
la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no.
48). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al
di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già
edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono
nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di
compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.
88).
Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1
Lespr.), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del
deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr.). Non è invece tenuto conto degli
aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente
espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr.).
5.3.
Il Tribunale ha esperito come d’uso un’indagine a RF focalizzando
anzitutto le compravendite riferibili alle zone artigianali, industriali e
commerciali ubicate nell’area del portale orientale della galleria, vale a dire
nei Comuni di __________ e __________. L’esito si è tuttavia rivelato assai
deludente. Di conseguenza, onde disporre di un campione di raffronto il più
ampio possibile – naturalmente con riserva di puntuale adeguamento alla fattispecie
concreta – il sondaggio è stato esteso a tutte le transazioni con oggetto
terreni non edificati stipulate anche in altri Comuni del Luganese, e
precisamente sul __________ e sulla __________, il cui territorio è contraddistinto
dalla presenza relativamente omogenea di zone con possibilità di sfruttamento
analoghe. Accertamento, questo, che la giurisprudenza ammette purché nella
successiva valutazione i dati siano esaminati accuratamente e le differenti
caratteristiche siano compensate mediante opportune maggiorazioni o diminuzioni
(DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2008 no. 52 c. 4.1).
Al ventaglio di prezzi così ricavato sono infine state aggiunte le indennità espropriative
già definite nell’ambito del presente procedimento e quelle riconosciute in
altre sedi giudiziarie.
Complessivamente risultano dunque i seguenti valori.
A.
Transazioni
Comune di __________
zona artigianale/industriale (AR/IN)
- fr. 381.03 il mq per il mapp. no. 59 (646 RT) di mq 1245, loc. __________
(iscr. a RF l’11.4.1997 al d.g. 1561). Il fondo consta di una superficie
boschiva di mq 64 di cui non è tenuto conto nel prezzo metrico;
zona artigianale/commerciale (AR/CO)
- fr. 322.19 il mq per i mapp. no. 16 (mq 5240) e 17 (mq 1094) di __________
loc. __________, ed i mapp. no. 373 (mq 1676) e 374 (mq 3629) di __________
loc. Ciòs (iscr. a RF il 7.7.2000 al d.g. 13427). Il mapp. no. 374 è edificato;
Comune di __________
Non sono state reperite transazioni nella zona industriale/artigianale IAr.
Comune di __________
zona artigianale/industriale (AR/I)
- fr. 586.85 il mq per il mapp. no. 249 di mq 1704, loc. __________ (iscr. a RF
il 28.11.2000 al d.g. 24422). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio
di un diritto di compera annotato il 21.12.1999;
- fr. 669.87 il mq per i mapp. no. 284 e 293 di complessivi mq 6240, loc. __________
(iscr. a RF il 25.2.2002 al d.g. 4488);
- fr. 200.- il mq per mq 18 scorporati dal mapp. no. 273 di mq 639, loc. __________
ed annessi alla strada al mapp. no. 285 (iscr. a RF il 18.7.2005 al d.g.
15742);
Comune di Lugano sez. Pazzallo
zona commerciale/artigianale sud (CO/AR sud)
- fr. 465.- il mq per il mapp. no. 225 di mq 11502, loc. __________ (iscr. a RF
il 31.8.1999 al d.g. 17953/4). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio
di un diritto di compera annotato il 31.12.1998 e prorogato il 31.5.1999;
- fr. 260.- il mq per il mapp. no. 224 di mq 7958, loc. __________ (iscr. a RF
il 31.8.1999 al d.g. 17955/6). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio
di un diritto di compera annotato il 31.12.1998 e prorogato il 31.5.1999;
- fr. 656.30 il mq per il mapp. no. 725 di mq 2514, loc. __________ (iscr. a RF
il 1°.2.2005 al d.g. 2610). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di
un diritto di compera annotato il 10.6.2003;
Comune di __________
zona artigianale/industriale (AR/I)
- fr. 492.46 il mq per il mapp. no. 185 di mq 6701, loc. __________ (iscr. a RF
l’8.8.1996 al d.g. 20824);
- fr. 295.49 il mq per il mapp. no. 336 di mq 3215, loc. __________ (iscr. a RF
il 3.4.2000 al d.g. 6413). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di
un diritto di compera annotato il 25.10.1999 e prorogato il 18.1.2000;
zona artigianale/commerciale (AR/CO)
- fr. 170.94 il mq per il mapp. no. 172 di mq 468, loc. __________ (iscr. a RF
l’11.1.2001 al d.g. 534);
- fr. 126.05 il mq per il mapp. no. 287 di mq 3094, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.1.2003 al d.g. 571);
Comune di __________
zona artigianale/commerciale/amministrativa (ACA)
- fr. 198.02 il mq per il mapp. no. 43 di mq 505, loc. __________ (iscr. a RF
l’11.12.2001 al d.g. 25850);
- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 148 di mq 2061, loc. __________ (iscr. a RF
il 22.5.2003 al d.g. 14023);
- fr. 250.94 il mq per il mapp. no. 67 di mq 2715, loc. __________ (iscr. a RF
il 7.8.2003 al d.g. 20831);
- fr. 589.67 il mq per il mapp. no. 188 di mq 3093, loc. __________ (iscr. a RF
il 24.7.2003 al d.g. 19627). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di
un diritto di compera annotato il 25.1.1999 poi modificato per una rettifica
del confine e nuovamente annotato il 6.7.2000;
- fr. 600.- il mq per i mapp. no. 189 e 1890 di mq 4452, loc. __________ (iscr.
a RF il 24.7.2003 al d.g. 19625). ). Il trapasso è avvenuto a seguito
dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 25.1.1999 poi modificato
per una rettifica del confine e nuovamente annotato il 6.7.2000;
- fr. 572.14 il mq per il mapp. no. 211 di mq 10791, loc. __________ (iscr. a RF
il 28.6.2005 al d.g. 14223). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di
un diritto di compera annotato l’11.5.2000;
- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 2332 di mq 2337, loc. __________ (iscr. a RF
il 18.5.2005 al d.g. 10644). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di
un diritto di compera annotato il 3.4.2003;
Comune di __________
zona per l’attività lavorativa intensiva (AL-i)
- fr. 281.05 il mq per il mapp. no. 96 di mq 1722, loc. __________ (iscr. a RF
il 7.2.2001 al d.g. 2331);
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 92 di mq 168, loc. __________ (iscr. a RF il
12.5.2003 al d.g. 13073);
Comune di __________
zona industriale/artigianale (IN 1)
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1170 di mq 2000, loc. __________ (iscr. a RF
l’8.11.2000 al d.g. 22723);
- fr. 455.94 il mq per i mapp. no. 483, 488 e 489 di complessivi mq 17040, loc.
__________ (iscr. a RF il 21.9.2001 al d.g. 19366). Non è tenuto conto nel
prezzo metrico della superficie stradale di mq 596 al mapp. no. 488. Nel
frattempo i fondi sono stati estinti e formano il nuovo mapp. no. 482;
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 487 di mq 1854, loc. __________ (iscr. a RF
il 5.10.2001 al d.g. 20667);
- fr. 644.60 il mq per il mapp. no. 1195 di mq 4499, loc. __________ (iscr. a
RF il 25.7.2003 al d.g. 19668). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio
di un diritto di compera annotato il 31.7.2002;
- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 1084 di mq 1571, loc. __________ (iscr. a RF
il 23.9.2003 al d.g. 24649;
- fr. 420.- il mq per il mapp. no. 477 di mq 4326, loc. __________ (iscr. a RF
il 31.10.2005 al d.g. 25132). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio
di un diritto di compera annotato il 30.3.2005;
zona industriale/artigianale (IN 2)
- fr. 276.94 il mq per i mapp. no. 428 e 1154 di complessivi mq 8305, loc. __________
(iscr. a RF il 13.1.2000 al d.g. 633);
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 428 di mq 3416, loc. __________ (iscr. a RF
il 21.2.2000 al d.g. 3331);
- fr. 278.85 il mq per il mapp. no. 427 di mq 5408, loc. __________ (iscr. a RF
il 9.11.2000 al d.g. 22962);
Comune di __________
zona industriale Ja
- fr. 425.20 il mq per il mapp. no. 380 di mq 3175, loc. __________ (iscr. a RF
il 22.12.1995 al d.g. 34848). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio
di un diritto di compera costituito il 29.5.1995;
- fr. 533.28 il mq per il mapp. no. 737 di mq 2344, loc. __________ (iscr. a RF
il 9.7.1998 al d.g. 14698);
- fr. 458.03 il mq per il mapp. no. 381 di mq 3788 e per una quota di
comproprietà di 3/21 sulla strada coattiva al mapp. no. 379, loc. __________
(iscr. a RF il 6.12.2001 al d.g. 25439);
- fr. 391.74 il mq per il mapp. no. 829 di mq 2808, loc. __________ (iscr. a RF
il 30.1.2002 al d.g. 2075);
- fr. 148.88 il mq per il mapp. no. 918 (mq 1272) di __________ loc. __________,
ed il mapp. no. 1205 (mq 34) di Bioggio (iscr. a RF il 2.8.2004 al d.g. 17507);
zona industriale Jb
- fr. 290.48 il mq per il mapp. no. 708 di mq 17385, loc. __________ (iscr. a
RF il 12.4.2000 al d.g. 7204). Il trapasso è avvenuto per aggiudicazione ad
asta pubblica;
Comune di __________
zona artigianale (AR)
- fr. 378.27 il mq per il mapp. no. 457 di mq 1177, loc. __________, compresa
una quota di 12/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF il
18.10.1996 al d.g. 26663);
- fr. 361.89 il mq per il mapp. no. 213 di mq 2183, loc. __________ (iscr. a RF
l’11.12.1996 al d.g. 31498);
- fr. 388.93 il mq per il mapp. no. 455 di mq 2239, loc. __________, compresa
una quota di 22/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF il
18.12.1997 al d.g. 31308);
- fr. 390.82
il mq per il mapp. no. 457 di mq 1177, loc. __________,
compresa una quota di 12/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF
l’8.9.1997 al d.g. 21800);
- fr. 367.35 il mq per il mapp. no. 278 di mq 5121, loc. __________, compresa
una quota di 51/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF il
4.8.1997 al d.g. 19129);
- fr. 443.25 il mq per il mapp. no. 302 di mq 6317, loc. __________ (iscr. a RF
il 3.10.2001 al d.g. 20383). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di
un diritto di compera annotato il 7.5.2001;
Comune di __________
zona artigianale/commerciale (AR/CO)
- fr. 320.- il mq per il mapp. no. 168 di mq 250, loc. __________ (iscr. a RF
l’8.7.2004 al d.g. 15481). Trattasi dell’acquisto da parte di un
comproprietario, che già deteneva una quota di ¼, dei restanti ¾ di proprietà;
zona artigianale/industriale (AR/IN)
- fr. 100.- il mq per il mapp. no. 343 di mq 524, loc. __________ (iscr. a RF
il 30.11.2005 al d.g. 27654). Il trapasso è avvenuto per aggiudicazione ad asta
pubblica;
B.
Convenzioni stipulate dallo Stato del Cantone Ticino in vista della costruzione
del Park & Ride nel Comune di __________
(zona commerciale/artigianale
sud CO/AR)
- fr. 830.17 il mq per i mapp. no. 111 e 142 di complessivi mq 8432, loc. __________
(iscr. a RF il 1°.9.1995 al d.g. 21010);
- fr. 664.- il mq per i mapp. no. 113 e 114 di complessivi mq 3187, loc. __________
(iscr. a RF il 5.6.1998 al d.g. 11640); i terreni erano di proprietà del Comune
di __________
C.
Indennità già definite nell’ambito del presente procedimento espropriativo per
terreni ubicati nel Comparto __________
- fr. 475.- il mq per mq 255 del mapp. no. 12 (mq 8220) di __________, di
proprietà __________, nonché per mq 183 del mapp. no. 373 (mq 1676) e per mq
1172 del mapp. no. 374 (mq 3629) di __________, di proprietà __________ (TE
decreto di stralcio 5.4.2007 inc. no. 20.2004.43-15/16);
- fr. 450.- il per mq 42 del mapp. no. 365 (mq 3616) di __________, di proprietà
__________ (TE decreto di stralcio 26.8.2004 inc. no. 60/03-248);
- fr. 650.- il mq per il mapp. no. 707 (mq 4263) di __________, di proprietà __________
(TE decreto di stralcio 16.7.2004 inc. no. 60/03-265; d.g. 19434 del
31.8.2004);
D.
Indennità riconosciute nell’ambito del procedimento espropriativo avviato dallo
Stato del Cantone Ticino dinanzi la Commissione federale di stima in vista
delle opere di sistemazione dello svincolo autostradale A2 di __________ __________
(zona commerciale/artigianale sud CO/AR), con valuta 2005/2006:
- fr. 500.- il mq per mq 104 del mapp. no. 110 di mq 2036, loc. __________ (CFS
decreto di stralcio del 14.12.2005 inc. no. SN 05/2005-5; piano di mutazione
29.2.2008);
- fr. 500.- il mq per mq 16 del mapp. no. 140 di mq 3135, loc. __________ (convenzione
4.10.2006 approvata dalla CFS il 3.11.2006; piano di mutazione 29.2.2008);
- fr. 500.- il mq per mq 124 del mapp. no. 109 di mq 3014, loc. __________ (CFS
sentenza 2.10.2007 inc. no. SN 05.2005.628-4). Questa vertenza è attualmente
pendente dinanzi al Tribunale amministrativo federale.
E.
Indennità riconosciute dal Tribunale di espropriazione mediante sentenze
cresciute incontestate in giudicato riguardanti la __________
- fr. 433.- il mq (valuta 31.3.1996) per l’espropriazione formale di mq 50
del mapp. no. 469 (mq 5032) e di mq 405 del mapp. no. 429 (mq 10720) di __________,
zona industriale Ja (sentenze 11.2.1997 inc. no. 24/94-60,62);
- fr. 470.- il mq (valuta 1.10.2004) per l’espropriazione formale di mq 85 del
mapp. no. 838 (mq 1908) di __________, zona industriale Ja (sentenza 23.10.2007
inc. no. 20.2004.29-2);
- fr. 430.- il mq (valuta 27.9.2006) per l’espropriazione formale di mq 37.43
del mapp. no. 279 (mq 471) di __________, zona artigianale Ar (sentenza 18.9.2007
inc. no. 20.2004.28-2);
5.4.
Nelle zone prese a confronto, nei diversi Comuni, vigono i seguenti
parametri edilizi:
Comune
zona
i.e.
(indice edif.)
i.o.
(indice occup.)
altezza
max
Distanza
dai confini
i.s. per
edifici a
carattere commerciale
__________
AR/IN
4 mc/mq
13 ml
6 ml
AR/CO
13 ml
6 ml
0.8
__________
IAr
4 mc/mq
40%
13 ml
6 ml
AR/I
4 mc/mq
40%
12 ml
5 ml
0.8
CO/AR
sud
40%
12 ml
5 ml
0.8
AR/I
5 mc/mq
50%
12 ml
6 ml
0.8
AR/CO
40%
10 ml
3 / 4 ml
0.6
ACA
5mc/mq
50%
12 ml
5 ml
AL-i
5mc/mq
50%
19 ml
5 ml
0.8
IN 1
4 mc/mq
15 ml
6 ml
IN 2
5 mc/mq
18 ml
6 ml
Ja
5 mc/mq
50%
21 ml
7 ml
1.2
Jb
4 mc/mq
40%
10.50/11.50
ml
6 ml
1.0
PR/1985 AR
50%
12 ml
5 ml
1.0
PR/2004
AR
60%
13 ml
5 ml
1.2
Stando ai dati che precedono non sembrano sussistere differenze significative
quanto a possibilità di sfruttamento; in ogni caso confrontando i valori delle
compravendite con gli elementi determinanti del potenziale edilizio (quali
indici di edificabilità/sfruttamento ed altezze) non si riscontrano relazioni
dirette.
Se il potenziale edilizio è un elemento di sicura rilevanza, poiché da esso
dipende la capacità redditizia che è prerogativa della tipologia di terreni in
esame, la collocazione non lo è da meno. Infatti per un fondo a destinazione
industriale o artigianale la posizione ed in particolare la vicinanza alle
principali vie di comunicazione è un fattore che incide in modo considerevole
sull’estimo; esigenza, questa, che si pone anche per i fondi a destinazione
commerciale il cui valore è peraltro legato al loro inserimento nel tessuto
locale, specie alla situazione più o meno centrale ed alle possibilità di
accesso offerte dalla rete viaria (Hägi, Die Bewertung von
Liegenschaften, 1971, p. 39; Fierz, Le taux d’intérêt et la valeur des
biens-fonds, 2006, p. 219).
Sotto questo profilo le zone ed i terreni presi a modello presentano differenze
non trascurabili.
A cominciare dal __________ che, agevolato dal raccordo all’autostrada A2 di Lugano
sud, ha conosciuto, specialmente a partire dagli ’90, un’espansione edilizia
considerevole con forte densità insediativa soprattutto lungo l’asse principale
di Via __________. Questo comparto è noto per esercitare una forte attrattiva
sui grandi distributori promotori di centri commerciali la cui principale
caratteristica è, tuttavia, di generare volumi di traffico tali da mettere in
difficoltà la capacità della rete viaria esistente, con conseguenti evidenti inconvenienti
nell’accesso e nella circolazione (cfr. USTAT DSS 1-2006 p. 29 ss). Vero è che le autorità comunali e cantonali hanno risolto di approfondire d’intesa la
sistemazione del __________: da un canto accentuando, come in altre regioni del
Cantone colpite dallo stesso fenomeno, il rigore ed il coordinamento nell’esame
delle domande di costruzione, e dall’altro avviando un processo di
pianificazione intercomunale previa adozione, nel 2006, di una zona di pianificazione
con validità di 5 anni intesa ad evitare l’aggravarsi degli attuali problemi
viari e del carico ambientale, e nel contempo a permettere l’elaborazione ed il
consolidamento di un nuovo assetto territoriale praticabile ed in grado di
migliorare le qualità di vita locali (cfr. Risoluzione 842 del 21.2.2006 del
Consiglio di Stato di adozione della zona di pianificazione con relativa scheda
descrittiva e piano; nonché Rapporto 5903 del 13.3.2007 del Consiglio di Stato
sulla mozione 30.5.2005 di R. Ghisletta e cofirmatari relativa alle misure per
contenere il traffico privato generato dai centri commerciali). A tal fine in
parallelo sono stati stanziati un credito d’opera a favore della sistemazione
viaria del __________ ed un credito per l’allestimento di un concorso
internazionale di idee (nel frattempo già premiato) quale prima misura
fiancheggiatrice atta a ridefinire i contenuti urbanistici e, conseguentemente,
il futuro assetto viario del comparto (cfr. Messaggio 5860 del 21.11.2006 del
Consiglio di Stato). La linea seguita è in sostanza quella già tracciata per il
recupero del settore che accoglie il portale orientale della galleria
Vedeggio-Cassarate.
Poste queste premesse i terreni ubicati nel settore meridionale del __________,
nel comprensorio che gravita attorno ai serbatoi di carburante (mapp. no. 43,
148 e 67 di __________; 96 e 92 di __________; 172, 287 di __________),
risultano doppiamente sfavoriti. Anzitutto perché oltre ad essere distanti dai
principali snodi stradali, la loro accessibilità è condizionata dal traffico; secondariamente
perché non sono un esempio di sfruttabilità artigianale-industriale, vuoi
perché hanno una superficie relativamente contenuta, vuoi perché sono costituiti
da semplici strisce o superfici irregolari che di per sé stesse non sono ideali
ai fini dell’uso ammesso oppure sono utilizzabili ma come aggiunta ad un fondo
limitrofo (mapp. no. 43, 148, 92, 172). Ed in ciò risiede presumibilmente la
spiegazione del loro valore medio piuttosto basso (ca. fr. 270.- il mq). Il
prezzo leggermente superiore pagato ciò malgrado per i mapp. no. 92 e 148, è
quindi verosimile conseguenza del fatto che sono stati acquistati da chi già
era proprietario di fondi confinanti (rispettivamente __________ mapp. no. 93 e
__________ /mapp. no. 1150) e quindi aveva un evidente interesse ad entrane in
possesso.
All’estremo opposto, dal profilo geografico e finanziario, si situa l’acquisizione
dei mapp. no. 111 e 142 di __________ da parte dello Stato del Cantone Ticino
onde realizzare il nuovo Park & Ride, avvenuta mediante convenzione nel
1995. Il prezzo di fr. 830.- il mq costituisce un massimo assoluto mai
replicato, pur inquadrandosi in un periodo ancora segnato dall’incertezza e dalle
fluttuazioni di mercato tipiche del lungo periodo di crisi seguito allo scoppio
della bolla speculativa nel 1990. Pertanto, anche ammettendo che la proprietà è
ampia e ben posizionata, esso denota una generosità inusitata quanto
palesemente esagerata di cui non può essere tenuto conto.
Oggettivamente più attendibili appaiono invece le transazioni riconducibili ai settori
settentrionale e centrale del __________, specie il prezzo di fr. 664.- il mq fissato
mediante convenzione nel 1998 per i mapp. no. 113/114 di __________, benché i contraenti
siano due enti pubblici, come anche il prezzo di ca. fr. 670.- il mq soluto nel
2002 per i mapp. no. 284/293 di __________, sia pure con la prudenza che
necessariamente dev’essere riservata ad una punta massima; dopotutto per
posizione, ampiezza e stato di urbanizzazione, queste proprietà posseggono
senz’altro le qualità necessarie ad una buona superficie
artigianale-industriale. Che tali quotazioni siano plausibili si evince anche
dal fatto che riguardano un comprensorio assai ambito per la situazione
promettente, e che risalgono ad un contesto di ripresa economica manifestatasi
a partire dal 1998/1999 e contrassegnata da una crescita progressiva del
mercato immobiliare e da un incremento della cifra d’affari e dell’attività
edilizia un po’ in tutti i comparti (cfr. USTAT DSS 2-2001 p. 42 ss, 2-2002 p.
49 ss, 3-2002 p. 74 ss, 3-2003 p. 29 ss). Del resto sensibilmente inferiori, ma
comunque coerenti con il trend positivo e logica conseguenza delle condizioni e
dell’ubicazione favorevole degli immobili, sono i prezzi stipulati nell’ambito
di diritti di compera annotati nello stesso periodo 1998-2003 che alla data di
annotazione raggiungevano in media ca. fr. 590.- il mq (mapp. no. 249 di __________;
mapp. no. 225 e 725 di __________; mapp. no. 188, 189/1890, 211 e 2332 di __________).
Dati, questi ultimi, che senza essere decisivi pur tuttavia non vanno ignorati
aprioristicamente nella misura in cui si rapportano a terreni che sono
confrontabili per zona di appartenenza, collocazione, stato di urbanizzazione e
possibilità edificatorie (cfr. DTF 114 Ib 296 c. 8).
Le indagini statistiche inerenti gli anni successivi riferiscono di un lento ma
costante consolidamento della crescita che è continuata, malgrado le
oscillazioni annue, per cinque anni consecutivi, dal 2003 al 2007 compreso,
senza mostrare segni di cedimento (cfr. USTAT 3-2004, p. 37 ss, 3-2005 p. 6 ss,
3-2005 p. 15 ss, 3-2006 p. 24 ss, 2-2007 p. 64 ss, 3-2008 notiziario statistico
N. 2008.09). L’espansione non sembra però aver interessato in modo
significativo il __________. La particolare situazione viaria accompagnata prima
dallo studio e poi dalla messa in atto di specifici provvedimenti
pianificatori, come anche la graduale riduzione degli spazi liberi, possono aver
indotto gli operatori ad una certa prudenza negli investimenti immobiliari in
attesa di soluzioni definitive, determinando di conseguenza un certo rallentamento
del mercato locale; fattori, questi, che tendenzialmente comportano un ribasso
dei valori o quanto meno ne impediscono l’incremento. A conferma di ciò valgano
le indennità riconosciute, anche mediante sentenza, nell’ambito di procedimenti
espropriativi federali che ammontano a fr. 500.- il mq con valuta 2005/2006.
A differenza del __________, i Comuni presi a confronto sulla __________ oltre
ad offrire condizioni fiscali più vantaggiose (con moltiplicatori d’imposta del
65% a __________, del 60% a __________ e del 50-60% a __________), ignorano il fenomeno
dei centri commerciali intesi come grandi generatori di traffico. Per quanto
d’interesse, lo scenario generale è piuttosto quello di un territorio votato
all’industria ed all’artigianato nel senso proprio dei termini, non ancora
saturo e completamente attrezzato per ciò che concerne, in particolare, i
collegamenti con le vie di comunicazione sia su strada (accessi stradali e
svincolo autostradale A2 di __________) sia su ferro (allacciamento alla linea
ferrovia). Ne è corollario un traffico meno caotico, il cui carico maggiore è
generalmente circoscritto alle “ore di punta”. Ciò malgrado, anche qui, il mercato
immobiliare non si rivela particolarmente euforico, le transazioni
concentrandosi essenzialmente a cavallo degli ultimi anni ’90 e dei primi anni
del nuovo secolo: una situazione che, anche qui, è indicativa di un certo rallentamento
per questa tipologia di terreni.
In posizione vincente sono i Comuni di __________ e __________, favoriti dai collegamenti
immediati, nei quali al settore industriale sono riservate vaste aree che si
estendono organicamente tra la strada cantonale ed il fiume Vedeggio,
interrotte dallo scalo merci FFS e dal raccordo autostradale. A questa ampia
fascia appartengono anche i fondi individuati quali oggetti di compravendite,
tutti edificabili conformemente alla destinazione ammessa, ubicati in ordine
sparso tra le due rotonde di __________ e del cosiddetto “__________” con, ai
due poli meridionale e settentrionale, rispettivamente il mapp. no. 477 di __________
ed il mapp. no. 381 di __________. I comparti industriali sono suddivisi in
quattro sottozone di cui le più pregiate sono la zona IN1 di __________, sita
in parte a valle del nucleo ed in parte lungo la strada cantonale (valore medio
ca. fr. 530.- il mq), e Ja di __________ che copre la quasi totalità della
superficie industriale del comune (valore medio ca. fr. 460.- il mq); considerato
che si tratta di settori ben amalgamati e complessivamente apprezzabili, la differenza
di valore è difficilmente spiegabile, ma certamente non può essere ascritta né
allo stato di urbanizzazione né ai parametri edilizi che grossomodo si
equivalgono.
Sulla sponda opposta del fiume Vedeggio anche __________ dispone di una congrua
zona artigianale che costeggia il tracciato dell’autostrada e si sviluppa verso
oriente fino a toccare il comprensorio residenziale. I valori di transazione
qui registrati, che sono sicuramente giustificati dallo stato dei fondi e
quindi attendibili, si ravvisano mediamente inferiori a quelli reperiti nei due
Comuni precedenti, attestandosi attorno ai 380.-/400.- fr. il mq. Considerata la
minore pressione fiscale esercitata dal Comune, tale circostanza non può che
essere dovuta alla collocazione meno favorevole del comparto per rapporto ai
raccordi stradali e ferroviari. E’ comunque significativo che, nonostante la
zona non sia ancora completamente insediata e a dispetto dell’incremento dei
parametri edilizi sancito con il nuovo PR approvato nel 2004, il mercato immobiliare
locale non abbia segnato alcuna ripresa; ciò non permette di presumere altro
che un ristagno.
Resta infine il confinante Comune di __________ sul quale non occorre tuttavia
attardarsi poiché le transazioni reperite denotano modalità di stipula particolari
ed affatto indicative che, in quanto tali, sono inservibili.
5.5.
Il comparto Cassarate si estende tra __________ e l’altura di __________
includendo i Comuni di __________ e __________. Ad oggi il suo accesso
principale, se non unico, è costituito da __________, strada che funge da
collegamento anche con il Piano della Stampa, i Comuni collinari e la Valcolla,
e che, in quanto assai battuta, è nota per essere fonte di immissioni
ambientali considerevoli e superiori alla norma (cfr. TE 26.8.2004 c. 6.4.).
Lungo la strada, procedendo da nord verso sud, è situata la zona artigianale/industriale
di __________ alla quale si frappongono due aree particolari poco estese ad uso
esclusivo di esercizi pubblici (zone dei grotti), ed una zona mista
residenziale/artigianale a 3 piani; ad essa segue la zona
artigianale/commerciale che si sviluppa fino a raggiungere il confine comunale.
Immediatamente oltre il confine è ubicata la zona industriale/artigianale di __________
a sua volta seguita da una zona mista a carattere commerciale/industriale che
si spinge fino all’incrocio della __________ ed è adiacente ai sedimi gravati
con vincoli AP/EP che accolgono le infrastrutture della pista di ghiaccio della
Rèsega.
Il territorio è caratterizzato dalla presenza di insediamenti residenziali e
produttivi sviluppatisi a partire dagli anni ’60 che formano un mosaico
disunito ed hanno gradualmente impoverito il paesaggio. E’ così che, affacciati
su __________, si susseguono trattorie, autoconcessionarie, officine, il
poligono di tiro, l’unico centro commerciale della zona, una serra ma anche negozi
ed alloggi mono o plurifamiliari; verso l’interno, accanto a piccole abitazioni
si ergono capannoni, officine, alcuni stabili amministrativi o a reddito e la
pista del ghiaccio, intercalati con superfici sterrate utilizzate come posteggi
o per il deposito.
Il quadro complessivo è sostanzialmente diverso e meno allettante di quello che
si presenta sul __________ o sulla __________. Le condizioni attuali del comparto
Cassarate appaiono infatti deperite ed ampiamente superate sia per la presenza
di edifici anche assai vetusti ed in parte non rispondenti alle caratteristiche
di zona ammesse dai PR, sia per la convivenza conflittuale di molteplici
funzioni che rafforzano il carattere marginale del quartiere, sia per il fatto
che, prescindendo da __________, all’interno esso è servito da una rete viaria
incompleta ed inadeguata alla sua destinazione. Infine, ma non per importanza, il
comparto soffre palesemente della mancanza di allacciamenti immediati
all’autostrada ed alla ferrovia, e del fatto che, di conseguenza, l’accesso
presuppone l’attraversamento delle aree urbane di __________ e della sua
periferia.
Grandi sono, quindi, le aspettative riposte non solo nell’erigenda nuova
galleria ma anche nel Piano regolatore intercomunale Nuovo Quartiere di
Cornaredo (PR-NQC) elaborato secondo un progetto urbanistico comune inteso a
realizzare un vero e proprio “Quartiere di eventi” accanto alla riqualificazione
ed al completamento funzionale dei tessuti urbani esistenti (cfr. Rapporto di
pianificazione PR-NQC del 14.12.2007 p. 28 ss).
I difetti tutt’altro che trascurabili ai quali si è accennato, uniti ai vincoli
pianificatori istituiti nel 1994 (zona di pianificazione) e nel 1999 (PG), sono
elementi che, senza impedire l’uso dei terreni, ne compromettono il valore commerciale
ed hanno indubbiamente concorso a frenare il mercato immobiliare. Lo testimonia
del resto l’indagine sui prezzi che, pur essendo stata svolta sull’arco di una
decina di anni, ha permesso di reperire in loco solo due transazioni con valori
che mediamente ricordano quelli di __________ o della parte più meridionale del
__________, e cioè le quotazioni delle zone meno favorite dal profilo della
posizione per rapporto alle vie di comunicazione.
La prima transazione, che risale al 1997, concerne il mapp. no. 59 di __________
ed attesta un prezzo di fr. 381.03 il mq; senza dubbio si tratta di un fondo
che può servire come valido modello di paragone essendo razionalmente
sfruttabile secondo i parametri di zona ed ubicato nella immediate vicinanze
della proprietà __________ al termine della strada al mapp. no. 5. La seconda
transazione, stipulata nel 2000, riguarda i confinanti mapp. no. 16 e 17 di __________
/373 e 374 di __________, quest’ultimo parzialmente edificato, fondi compravenduti
al prezzo di fr. 322.10 il mq ed individuabili nell’ampio appezzamento (ora
sterrato) situato lungo __________, tra il centro commerciale e la strada di
accesso al poligono di tiro. Anziché scartata a priori (come imporrebbe, di
principio, la presenza di edifici al momento della vendita), a ben vedere la
transazione può nondimeno essere considerata poiché gli edifici occupavano una
superficie minima (solo mq 341 rispetto ad un totale di mq 11639) e sono stati
demoliti dopo la stipula del contratto; sicché è lecito dedurre che fossero del
tutto privi di valore per l’acquirente e che quest’ultimo abbia piuttosto messo
in conto i costi di demolizione. Ponderati questi aspetti, il prezzo pare
attendibile.
Accanto ai suddetti valori, e viste le caratteristiche del settore, l’indennità
di fr. 650.- il mq concordata dalle parti nell’ambito di questa stessa
procedura per la proprietà __________ al mapp. no. 707, spicca come evidente
eccezione nonostante gli indubbi pregi del terreno (tra cui, in particolare, la
contiguità con la strada principale). Essa suggerisce infatti nell’ammontare un
incremento dell’85% ca. rispetto ai pochi valori accertati in zona, quando una
crescita di siffatte proporzioni è del tutto priva di riscontri concreti. In
realtà essa sembra essere frutto di un confronto con le transazioni stipulate
sul __________ posto che, superando di gran lunga le indennità fissate dinanzi
alla Commissione federale di stima, si avvicina ai prezzi massimi soluti in
quella zona. Tuttavia, anche ammettendo che un confronto sia fattibile (vero è
che il Tribunale medesimo vi ha proceduto) esso è inaccettabile nella misura in
cui sfocia in una sostanziale parificazione territoriale, poiché sussistono
differenze che non possono non essere rimarcate. In particolare, nel contesto
di un esame accurato non si può prescindere dallo stato generale del comparto
Cassarate che, come precedentemente evidenziato, presenta svantaggi anche
consistenti che lo rendono meno attrattivo del __________ e, di riflesso, meno
pregiato dal profilo commerciale. Un equilibrio quasi perfetto di valori appare
quindi inverosimile, con la conseguenza che all’indennità versata per il mapp.
no. 707, come in generale alle quotazioni attinenti al __________, non può
essere conferito alcun valore rappresentativo del mercato locale; perciò essi nemmeno
sono vincolanti per questo Tribunale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 86). Quand’anche si fosse a conoscenza di negoziazioni vertenti su importi analoghi
non se ne potrebbe comunque tener conto poiché una semplice offerta di prezzo non
è determinante per la valutazione dell’indennità esporpriativa (Hess/Weibel,
op. cit. ad art. 19 no. 88).
Sulla base delle osservazioni che precedono va concluso che il valore edilizio di
un terreno artigianale/industriale sito nel comparto Cassarate si aggirasse nel
1999 attorno a fr. 370.-/390.- il mq.
L’apparente consecutivo rallentamento del mercato – dovuto non tanto a motivi
commerciali generali bensì piuttosto, come già rilevato, alle incertezze
pianificatorie di questo comprensorio – può aver frenato le acquisizioni ma non
un certo incremento dei valori ove si consideri l’andamento statistico di
progressione lenta ma costante. In ogni caso all’inizio del 2005 tale valore non
poteva superare fr. 400.-/450.- il mq.
5.6.
Il mapp. no. 4 è un terreno piano, urbanizzato, di conformazione
regolare, comodamente servito ed accessibile che sicuramente si presta ad
essere utilizzato in modo razionale nel pieno rispetto dei parametri di zona; l’esistente
onere di passo a favore del Comune di __________ non è una pregiudiziale né dal
profilo edilizio né da quello della commerciabilità del fondo. Nell’insieme si
tratta quindi di una proprietà apprezzabile, non da ultimo perché tali sono i
terreni non ancora edificati.
Ammesso che il mapp. no. 4 sia da annoverare nella categoria dei buoni terreni
edilizi, è tuttavia impensabile che alle date determinanti (ossia nel 1999 e
nel 2005) potesse raggiungere il valore preteso dall’espropriato a titolo di
indennità (fr. 900.- il mq).
Anzitutto perché le transazioni che il proprietario ha evocato a sostegno
(mapp. no. 707 di __________ e no. 111/142 di __________) non costituiscono,
per i motivi già enunciati, un’adeguata base valutativa.
Secondariamente perché, al di là delle peculiarità menzionate, non sussistono
ulteriori elementi di ponderazione idonei ad accrescere il valore del terreno
rispetto alle quotazioni medie ritenute oggettivamente valide per il
comprensorio alle date determinanti.
In particolare non può essere riconosciuto alcun effetto rivalutante ai
benefici indotti dalla galleria, specie in punto alle facilitazioni d’accesso
che ne conseguiranno, poiché le plusvalenze determinate dall’opera sono irrilevanti
ai fini dell’estimo (art. 12 cpv. 2 Lespr.; Hess/Weibel, op. cit., ad
art. 19 no. 70, ad art. 20 no. 8).
Quanto ad un utilizzo più proficuo del terreno, esso è da tener presente solo a
condizione che alla data determinante apparisse lecito e verosimile oltre che
concretamente attuabile in un prossimo avvenire; una prospettiva di miglior uso
teorica o fondata su vaghe speranze non è sufficiente (art. 12 cpv. 1 Lespr.; Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 56 ss, 78; DTF 129 II 470 c. 6.1 e rinvii). In
concreto una tale eventualità è senz’altro da escludere poiché l’espropriato
non poteva ragionevolmente contare con una possibilità di sfruttamento più
vantaggiosa di quella offerta dal PR vigente, perlomeno non sulla base del
progetto di riqualifica del comparto Cassarate tracciato nel Masterplan NQC. Tale
nuovo progetto urbanistico – premiato nell’ottobre del 2004 e consolidato nel
maggio del 2005 – assegnava il mapp. no. 4 ad un’area B3 a destinazione
terziaria, commerciale, direzionale e abitativa con indice di sfruttamento
compreso fra 1,5 e 2 ed altezze medie di 30 ml aumentabili fino ad un massimo di 60 ml (cfr. Masterpaln NQC, p. 20 e 21); parametri, questi, che sono di gran lunga
superiori a quelli ammessi dal PR comunale. Tuttavia il Masterplan non era
altro che una base di lavoro ben lungi dal sancire un assetto definitivo. Quest’ultimo
si avrà soltanto con l’approvazione del PR-NQC che, nell’iter pianificatorio, ha
superato solo nel corso del 2008 la fase di adozione da parte dei legislativi
comunali ed ha formato oggetto di 15 ricorsi. Di conseguenza, se nel 1999 un
miglior uso non era nemmeno immaginabile, all’inizio del 2005 si trattava di
un’ipotesi tutt’altro che concreta ed attuabile a breve scadenza ma piuttosto ancora
assai fragile, troppo per poter costituire motivo di rivalutazione.
In conclusione l’indennità per il mapp. no. 4 è perciò fissata in fr. 390.- il
mq per l’espropriazione materiale e formale di mq 2574 al 10.3.1999, ed in fr.
450.- il mq per la espropriazione formale di mq 201 al 1°.1.2005.
6.
Occupazione temporanea
L’occupazione temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo,
concorre all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di
cantiere; concluso l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al
proprietario. La relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo
per il proprietario derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli
renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 39;
RDAT
1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109
Ib 273).
Di regola l’indennità annua riconosciuta
nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott.
2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM 24.4.2008 N.
50.2006.5).
In concreto il provvedimento colpisce una superficie di mq 253 per la quale attualmente
non può essere formulata alcuna ipotesi realistica di miglior uso (un presunto
reddito teorico non basta), cosicché il risarcimento rivendicato (fr. 30.- il
mq) è ben lungi dall’essere giustificabile.
Di conseguenza l’indennità di fr. 1.- il mq offerta dall’ente espropriante, che
supera i canoni giurisprudenziali ed è quindi favorevole, può essere
confermata.
7.
Svalutazione della frazione residua
7.1.
L’espropriato lamenta una svalutazione della frazione residua in
ragione sia del potenziale edilizio ridotto per effetto dell’espropriazione, sia
degli inconvenienti di natura estetica, urbanistica ed ambientale dipendenti
dalla vicinanza dell’opera stradale. Per questo motivo rivendica un’indennità
di fr. 450.- il mq.
7.2.
L’indennità espropriativa deve comprendere tutti i pregiudizi
derivanti all’espropriato in seguito all’estinzione o alla limitazione dei suoi
diritti ed in particolare, nel caso di espropriazione parziale, anche l’eventuale
svalutazione della frazione residua, beninteso a condizione che tra
l’intervento espropriativo e la svalutazione sussista un nesso di causalità
(art. 11 let. b Lespr.).
Stando alla giurisprudenza un deprezzamento
potrebbe essere ravvisato qualora l’espropriazione compromettesse l’uso del terreno,
e cioè se la superficie risultasse ridotta o deformata al punto da non poter
più essere sfruttata razionalmente, oppure
q
ualora il terreno fosse privato di vantaggi che
influiscono sul suo valore e che verosimilmente avrebbe conservato se non fosse
intervenuta l’espropriazione, segnatamente se perdesse un’importante area di
sfogo o uno schermo protettivo contro le immissioni nocive provenienti dal
vicinato (
Hess/Weibel
, op. cit., ad art. 19 no. 192; DTF 129 II 426
c. 3.1.2; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.1, II-1998 no. 27 c. 3.1).
7.3.
L’espropriato ascrive la svalutazione del fondo anzitutto alla diminuzione
della superficie utile. A suo avviso, da un lato, essa rende la proprietà commercialmente
meno interessante nell’ottica sia dell’uso ammesso sia della redditività e,
dall’altro, comporta una riduzione delle possibilità di sfruttamento essendo
queste condizionate dalla linea di arretramento e dall’obbligo del rispetto
delle distanze.
L’intervento espropriativo scorpora dal mapp. no. 4 una porzione consistente di
sedime edificabile potenzialmente predisposto alla produzione di un reddito. Si
tratta di un sacrificio incontestabile che tuttavia è compensato con l’indennità
al valore edilizio pieno.
La questione se la parte residua subisca un pregiudizio al punto da risultare
svalutata, va risolta verificando se permangano possibilità d’uso sensate.
Difatti, giacché
l
a garanzia della proprietà
non assicura al privato la facoltà di edificare in
maniera ottimale per trarne il massimo vantaggio, per determinare il potenziale
edilizio residuo, occorre attenersi al concetto di sfruttamento razionale vale
a dire a quelle che, secondo il buon senso ed in base a contingenze oggettive,
sono le prospettive d’uso ragionevoli del terreno, prescindendo da teorici
propositi affaristici o addirittura speculativi (Hess/Weibel, op. cit.,
ad art. 19 no. 192;
Riva
, op. cit., no. 165-166; DTF 114 Ib 121 c. 6b e
rinvii).
La zona di appartenenza del mapp. no. 4 è predisposta ad un uso misto
artigianale e industriale; ciò significa che non necessariamente l’edificazione
richiede aree di ampio respiro e che anche una superficie che in estensione non
risponde a canoni ottimali può essere sfruttata secondo criteri razionali e
finanziariamente ragionevoli. La frazione residua al mapp. no. 4 raggiunge una
superficie di mq 2400 (mq 5175 – mq 2775), senz’altro sufficiente nell’ottica
della sua destinazione, è di forma regolare e dispone lungo tutto il lato
settentrionale di un ampio fronte stradale; inoltre, essendo inedificata, ha il
vantaggio di non subire quelle limitazioni tecniche o architettoniche che
condizionano invece i fondi già occupati da costruzioni preesistenti. Anche
applicando le distanze minime di ml 6 dai confini privati (art. 48 NAPR) e di
ml 4 dalla strada comunale (art. 18 NAPR), le potenzialità edificatorie di zona
possono essere raggiunte.
Sotto il profilo edilizio una svalutazione non è dunque ravvisabile.
7.4.
Secondo l’espropriato il deprezzamento della proprietà è
determinato anche dall’opera stessa la cui immediata adiacenza causa gravi inconvenienti
di natura estetico-urbanistica oltre che immissioni moleste.
A questo proposito va osservato anzitutto che se l’impatto architettonico e le
emissioni ambientali prodotte da un impianto stradale possono, a seconda dei
casi, rivelarsi pregiudizievoli per una proprietà a carattere residenziale,
viceversa normalmente non sembrano costituire un fattore negativo nella
formazione del prezzo di un terreno votato all’industria ed all’artigianato; anzi,
come precedentemente evidenziato, per questa tipologia di terreni la vicinanza
alle principali vie di comunicazione rappresenta piuttosto un fattore rivalutante.
Ciò detto la tesi dell’espropriato trascura comunque che l’indennità ai sensi
dell’art. 11 let. b Lespr. è dovuta solo se il danno dipendente dalla
svalutazione è una conseguenza diretta dell’espropriazione e non dell’opera (DTF
129 II 426 c. 3.1.2). Deve trattarsi, cioè, di un pregiudizio che il
proprietario avrebbe evitato se non fosse stato privato dei diritti espropriati
(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 20, 185).
Quand’anche si ammettesse che il nuovo impianto stradale possa apparire
imponente ed ingombrante dal profilo estetico-urbanistico e che possa comportare
immissioni di varia natura – dalla formazione di zone d’ombra sui fondi
limitrofi ad un cambiamento delle condizioni ambientali per effetto di disturbi
fonici ed atmosferici – nell’ottica del diritto espropriativo si tratta di inconvenienti
la cui causa principale va individuata, semmai, nell’opera stradale e non
nell’espropriazione. In altre parole il pregiudizio si produrrebbe comunque
anche se il fondo non fosse colpito da espropriazione formale, con la
conseguenza che tra l’asserito minor valore e l’intervento espropriativo non
sussiste alcun nesso di causalità.
7.5.
Tutto ciò considerato non può essere riconosciuta alcuna indennità
per titolo di svalutazione.
8.
Espropriazione dei diritti di vicinato
8.1.
L’espropriato rivendica un’indennità per espropriazione formale dei
diritti di vicinato, e precisamente la rifusione del danno dipendente da
immissioni ambientali moleste eccessive causate dalla realizzazione dell’opera.
La domanda, inizialmente riferita alle immissioni prodotte sia in sede di
cantiere che in fase di esercizio della galleria (cfr. notifica 7.10.2003), finalmente
è stata limitata alle sole immissioni conseguenti all’apertura della galleria (cfr.
scritto 21.11.2008 e verbale di udienza finale del 18.3.2009). La pretesa, che
non è quantificata, è riferita ai mapp. no. 4 e 9, quest’ultimo sempre di
proprietà __________, ubicato all’angolo tra __________ e la strada al mapp.
no. 5.
8.2.
Secondo la giurisprudenza, se lo sfruttamento di un’opera pubblica,
al cui proprietario (ente pubblico) compete il diritto di espropriare, genera
immissioni eccessive inevitabili o che potrebbero essere evitate ma con una
spesa sproporzionata, ai mezzi di difesa del vicino offerti dal diritto privato
(art. 679 CC) si sostituiscono i diritti sanciti dalla Legge federale di
espropriazione, la quale prevede espressamente all’art. 5 che, tra gli altri,
possano formare oggetto di espropriazione formale anche i diritti risultanti
dalla proprietà fondiaria in materia di rapporti di vicinato. Il vicino potrà
quindi rivendicare un’indennità se l’uso conforme di un’opera pubblica (sia
essa stradale, ferroviaria o aeroportuale) implica immissioni eccessive ai
sensi dell’art. 684 CC, e cioè tali da provocare un danno cumulativamente speciale,
grave ed imprevedibile (DTF 117 Ib 18 c. 2b, 123 II 490 c. 7, 128 II 331
c. 2.1; TRAM 2.9.2002 N. 50.2001.00022; Bovay, L’expropriation
des droits de voisinage, 2000, p. 156 ss).
Di regola la questione a sapere se un’opera stradale generi immissioni eccessive
tali da legittimare un’indennità, è valutabile solo dopo la sua messa in
esercizio (cfr. DTF 118 Ib 205 c. 8b).
Di conseguenza la pretesa dell’espropriato appare prematura per l’ovvia ragione
che l’opera ancora non è sfruttata conformemente alla sua destinazione, e
dunque in questa sede non può essere accertato se cagioni immissioni
indennizzabili. Lo scenario futuro prevedibile ad opera compiuta è stato invero
verificato dalle autorità competenti – anche da questo Tribunale – nell’ambito
dell’esame d’impatto ambientale, tenendo conto, peraltro, delle condizioni
ambientali che già da tempo sono assai precarie per il traffico intenso su __________
(cfr. TE 26.8.2004 c. 6.4). Tuttavia, trattandosi di proiezioni basate su dati
teorici, le reali ripercussioni dell’opera saranno verificabili concretamente
solo in futuro.
Le azioni dipendenti dai diritti di vicinato restano quindi riservate e l’espropriato
potrà avvalersene, se del caso, dopo l’entrata in funzione dell’impianto.
9.
Altri pregiudizi
9.1.
L’espropriato sollecita un’indennità per inconvenienti di fr.
300'000.- comprensiva sia dei costi sostenuti per la sistemazione del terreno e
l’elaborazione di progetti vanificati con i vincoli istituiti dal Cantone, sia
del mancato reddito dipendente dall’impossibilità di edificare il terreno.
9.2.
A norma dell’art. 11 let. c Lespr. l’indennità comprende il
corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato, in quanto
siano prevedibili, nel corso ordinario delle cose, come conseguenza dell’espropriazione.
Trattandosi di un’indennità a carattere complementare, il danno è risarcibile
solo nella misura in cui il diritto ad una piena indennità non fosse già
soddisfatto con la rifusione dell’intero valore venale (
Hess/Weibel
,
op. cit., ad art. 19 no. 196, 197 e 200; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,
Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, no. 1184).
9.3.
E’ principio giurisprudenziale acquisito che il proprietario debba
assumersi – senza possibilità di rimborso – le spese di progettazione inerenti
il suo fondo, tanto nel caso in cui il progetto fosse respinto perché non
conforme alle vigenti norme edilizie, quanto nell’ipotesi di una modifica del
diritto edilizio dopo l’introduzione della domanda di costruzione; ciò perché il
proprietario non può pretendere che uno specifico regime edilizio resti
immutato. Un’eccezione è data solo qualora la domanda di costruzione avesse
determinato l’ente pubblico a modificare i parametri edilizi per ostacolare di
proposito il proprietario, oppure se quest’ultimo, prima dell’inoltro della
domanda di costruzione, avesse ottenuto precise garanzie circa il mantenimento
delle vigenti norme edilizie ed avesse quindi affrontato i costi di
progettazione contando, in buona fede, con l’edificabilità del terreno (DTF
108 Ib 357 c. 4b/aa, 117 Ib 500 c. 7b, 119 Ib 237 c. 4a).
In concreto i requisiti dell’eccezione non sono adempiuti. In particolare non
risulta che le autorità comunali abbiano mai fornito al proprietario
assicurazioni formali di immutabilità dei parametri edilizi vigenti, e tanto
meno che abbiano manifestato l’intenzione di impedire l’edificazione del mapp.
no. 4; intenzione che nemmeno può essere imputata al Cantone. E’ inoltre certamente
escluso che i vincoli imposti nel 1994 e nel 1999 abbiano esplicato un
qualsiasi effetto anticipato sul progetto edilizio commissionato nel 1992. Vero
è che quest’ultimo, peraltro presentato non ai fini dell’ottenimento immediato di
un permesso di costruzione bensì per una verifica preliminare di conformità,
non ha retto all’esame semplicemente perché in taluni punti si è rivelato
inconciliabile con le disposizioni del PR vigente (cfr. osservazioni dello
studio __________ del 15.9.1992 nell’incarto trasmesso dal Municipio di __________
con scritto 31.10.2008).
Pertanto non vi è alcun motivo per riconoscere il rimborso delle spese di
progettazione e per la sistemazione del terreno.
9.4.
L’indennità per inconvenienti può includere il risarcimento di un
mancato guadagno purché si tratti di un introito che sarebbe sicuramente stato
conseguito senza l’evento espropriativo o che perlomeno era attendibile in un
prossimo futuro. Il requisito dell’attendibilità è da interpretare restrittivamente:
una semplice probabilità o speranza di guadagno fondate su considerazioni
congiunturali ed economiche o su previsioni future senza basi precise non
bastano a legittimare un indennizzo (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19
no. 197; Wiederkehr, op. cit., p. 105; DTF 103 Ib 294 c. 1b).
In concreto, a fronte di un progetto che in definitiva è rimasto un semplice
studio di fattibilità mai approfondito, è certamente escluso che il
proprietario potesse preventivare un reddito certo; perciò non può
ragionevolmente essere ammesso che l’asserito mancato guadagno fosse
attendibile nell’immediato futuro e tanto meno che sarebbe stato sicuramente
conseguito.
In ogni caso, a prescindere da tale osservazione, è palese che non sussiste
alcun nesso di causalità tra il mancato conseguimento di un reddito negli anni
’90 ed il procedimento di espropriazione formale avviato nel 2003. A torto l’espropriato imputa l’asserito pregiudizio all’impossibilità di edificare il terreno
conseguente ai vincoli disposti dal Cantone (e quindi sostanzialmente
all’espropriazione materiale), poiché gli effetti preclusivi di quest’ultima sono
già stati riconosciuti e compensati con la relativa indennità.
Di conseguenza, anche sotto questo profilo, la richiesta di indennizzo non può
essere accolta.
10.
Interessi
Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale fissato
dal Tribunale federale amministrativo.
Sull’indennità per espropriazione materiale e formale di mq 2574 gli interessi decorrono
dal momento in cui il proprietario ha manifestato in modo inequivocabile
l’intenzione di farsi risarcire (DTF 120 Ib 465 c. 5d, 125 II 1 c. 3b/aa).
Posto che una tale volontà può essere desunta, tenuto conto del principio della
buona fede, dallo scritto del 5.2.2001, gli interessi sono conteggiati come segue:
- del 4.5% dal 5.2.2001 al 31.8.2002
- del 4% dal 1°.9.2002 al 30.4.2003
- del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi
Sulle indennità per espropriazione formale gli interessi decorrono invece dalla
data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), vale a
dire dal 1°.1.2005 in poi al saggio usuale del 3.5%.
11.
Tassa di giustizia, spese e
ripetibili
Le spese di procedura sono interamente a carico dell’ente espropriante che è tenuto,
inoltre, a versare all’espropriato un’equa indennità per titolo di ripetibili (art.
73 cpv. 1 Lespr.). Per il conteggio delle ripetibili nei procedimenti
espropriativi ordinari, il valore litigioso non è determinante e la tariffa
professionale degli avvocati non è direttamente applicabile (RDAT I-1992
no. 62). Piuttosto le ripetibili vanno commisurate all’assistenza
effettivamente prestata dal legale per l’adempimento del suo mandato, e cioè tenendo
conto della diligenza dimostrata e del tempo impiegato come pure della durata e
delle difficoltà della causa (RDAT II-1994 no. 66; TRAM 5.2.2009
N. 50.2008.4 in re V.).
In concreto si è trattato di un contenzioso articolato ed impegnativo
protrattosi per alcuni anni, nell’ambito del quale l’avv. __________ ha
indubbiamente offerto una consulenza adeguata e difeso gli interessi dell’espropriato
con la dovuta diligenza. Considerate le esigenze legate allo studio della
pratica, la stesura dell’opposizione scrupolosamente motivata, la
partecipazione alle udienze di rito, le conferenze e la corrispondenza
(conseguenti anche al riesame delle problematiche inerenti l’ampliamento
dell’espropriazione ed i diritti di vicinato), appare equo ritenere che il
legale abbia dedicato 31 ore all’incarto. Di conseguenza l’indennità di
patrocinio è fissata in fr. 7'750.- corrispondenti a 31 ore lavorative a fr.
250.- l’ora.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia
1.     L’ente espropriante verserà all’espropriato le
seguenti indennità per il mapp. no. 4 di __________:
1.1.
fr. 390.- il mq per l’espropriazione materiale e formale di mq 2574, oltre interessi
ai seguenti saggi annui:
- del 4.5% dal 5.2.2001 al 31.8.2002
- del 4% dal 1°.9.2002 al 30.4.2003
- del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi
1.2.
fr. 450.- il mq per l’espropriazione formale di mq 201
fr. 1.- il mq/annuo per l’occupazione temporanea di mq 253
oltre interessi al saggio usuale del 3.5% dal 1°.1.2005.
2.     La richiesta di indennità per titolo di
svalutazione della frazione residua è respinta.
3.     La richiesta d’indennità per espropriazione formale
dei diritti di vicinato è respinta.
4.     La
richiesta di indennità per inconvenienti è respinta.
5.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di versare all’espropriato
fr. 7'750.- per ripetibili.
6.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
7.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco