ti_gerichte · 12.2013.170 · 2014-01-27 · it
Contratto di locazione commerciale, riduzione della pigione per difetti (infiltrazioni di acqua in un capannone)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.01.2014 12.2013.170

Incarto n.
12.2013.170
Lugano
27 gennaio
2014
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
Vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa a procedura
semplificata inc. n. DI.2011.5 (
locazione: eliminazione difetti, riduzione del canone di locazione
e mantenimento delle pigioni depositate)
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa
con istanza 29 aprile 2011 da
AO 1
rappr. dall’  RA
3
contro
AP 1
rappr. dagli   RA
1 e   RA 2
con cui l’istante ha chiesto di ordinare alla
convenuta di eliminare i difetti esistenti nel capannone commerciale sul fondo
part. n. __________, di ridurre la pigione a
complessivi fr. 1'700.- mensili fino alla
loro eliminazione e di confermare il deposito delle pigioni all’Ufficio di
conciliazione
;
domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore
aggiunto con sentenza 18 settembre 2013 ha parzialmente accolto, riducendo di fr. 630.- mensili (15%) la pigione dal 14 agosto 2010 fino ad eliminazione dei
difetti e liberando le pigioni depositate anticipatamente nella misura del 15%
in favore della conduttrice e la rimanenza in favore della locatrice;
appellante la convenuta, che con appello 10 ottobre
2013 chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere
integralmente l’istanza e, in via subordinata, di accoglierla limitatamente a
una riduzione della pigione di fr. 210.- mensili (5%), protestando tasse, spese
e ripetibili;
mentre l’attrice con risposta 18 novembre 2013 propone
di respingere l’appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A.
Con
contratto 26 maggio 2010, AO 1, titolare della ditta individuale __________ (in
seguito: conduttrice) ha preso in locazione dalla società AP 1 (in seguito:
locatrice) l’intero fondo part. n. __________, stabile industriale e terreno
annesso, “composto di 450 m2 coperti e 528 m2 terreno esterno, per un totale di 978 m2”. La locazione è iniziata il 1° luglio 2010 per una durata iniziale di
5 anni con un preavviso di disdetta di 6 mesi, con prima scadenza il 1° luglio
2015, con pigione mensile di fr. 4'200.-, da pagare anticipatamente entro la
fine del mese precedente (doc. A). Prima di sottoscrivere il contratto,
l’istante ha visitato la proprietà assieme al proprio compagno S__________ e al
di lui padre, T__________. In rappresentanza della convenuta era presente a
quel sopralluogo la signora Z__________, dipendente di una società che gestisce
la AP 1 (v. deposizioni S__________ e __________ Z__________, verbale udienza
14 febbraio 2012).
B.
Con
scritto del 22 luglio 2010, la conduttrice ha fissato alla locatrice un termine
di 10 giorni per metterle a disposizione una superficie esterna di 300 m2 libera da qualsiasi restrizione di utilizzo, superficie che ha indicato corrispondere all’area
esterna gravata da diritti di passo, quindi non utilizzabile a suo piacimento
(doc. C). Con un nuovo scritto del 13 agosto 2010 l’istante ha ribadito
l’impossibilità di utilizzare una parte consistente della superficie esterna (300 m2) a causa dell’obbligo di lasciarla a disposizione di terzi titolari di diritto di passo, notificando
pure difetti d’infiltrazioni d’acqua all’interno dello stabile. Dopo aver
fissato alla locatrice un termine fino al 15 settembre 2010 per eliminare i
difetti, la conduttrice ha preannunciato sia il deposito delle pigioni, sia una
richiesta di riduzione della pigione in caso di mancata eliminazione dei
difetti nel termine impartito (doc. D). Con scritto 10 settembre 2010 la locatrice
ha riconosciuto l’esistenza d’infiltrazioni, precisando di essersi attivata per
la riparazione, e ha negato che l’esistenza di diritti di passo sulla
superficie esterna costituisse un difetto. Il 6 ottobre 2010 la conduttrice ha
depositato l’intera pigione di fr. 4'200.- mensili all’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione, facendo valere l’esistenza di difetti, all’inizio di
ogni mese e non più anticipatamente, la prima volta il 6 ottobre 2010 (doc. 3,
4 e 5). La conduttrice ha inoltre promosso istanza il 27 ottobre 2010 all’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Minusio, chiedendo una riduzione
della pigione di fr. 1'400.- mensili, corrispondenti alla mancanza di 300 m2 di terreno effettivo utilizzabile pari a 15 posti d’auto scoperti di fr. 70.- ciascuno, nonché
una riduzione della pigione di ulteriori fr. 1'000.- mensili dovuta a varie
infiltrazioni d’acqua, il tutto fino all’eliminazione dei difetti. Nella
decisione del 30 marzo 2011, l’Ufficio di conciliazione ha ammesso l’esistenza
di difetti, limitati alle infiltrazioni d’acqua, e ha parzialmente accolto la
richiesta di riduzione della pigione mensile, nella misura di fr. 210.- mensili
(5% del canone di locazione) dal 1° agosto 2010 fino a completa eliminazione
dei suddetti difetti, respingendo le altre richieste della conduttrice.
C.
La
conduttrice si è rivolta il 29 aprile 2011 alla Pretura della giurisdizione di
Locarno-Campagna, chiedendo che la pigione fosse ridotta di fr. 700.- mensili
dal 23 luglio 2010 per la mancanza di superficie esterna utilizzabile, e di fr.
1'000.- mensili dal 14 agosto 2010 per le infiltrazioni di acqua nel capannone.
L’attrice ha inoltre postulato il mantenimento del deposito delle pigioni
presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio fino
all’eliminazione dei difetti, rispettivamente in caso di mancata eliminazione
fino al termine della locazione. Con istanza cautelare del 1° luglio 2011 la
locatrice ha chiesto la liberazione in suo favore di tutte le pigioni poiché
depositate in ritardo, ossia all’inizio del mese corrente di locazione e non
anticipatamente nel corso del mese precedente come previsto contrattualmente;
in via subordinata ne ha richiesto la liberazione parziale. In occasione del
contraddittorio tenutosi il 21 luglio 2011 le parti hanno concordato la
liberazione delle pigioni depositate in ragione di fr. 2'500.- mensili in
favore della locatrice, lasciando quindi depositata la somma residua di fr.
1'700.- per ogni mese di deposito, somma corrispondente alla riduzione della
pigione per difetti postulata dall’attrice. Per le pigioni non ancora scadute,
l’accordo prevedeva che la conduttrice avrebbe continuato a depositare per ogni
mese a venire la somma di fr. 1'700.- versando direttamente alla locatrice la
rimanenza di fr. 2'500.- (v. verbale di udienza 21 luglio 2011). Nei mesi
successivi, il deposito della quota di pigione e il versamento della rimanenza
alla locatrice non sono avvenuti anticipatamente ma nei primi giorni del mese
corrente di locazione (doc. 5). Nella risposta e all’udienza di discussione del
20 settembre 2011 la locatrice convenuta in causa ha ribadito che le pigioni
depositate dovevano essere liberate in suo favore, essendo state versate senza
effetto liberatorio poiché in ritardo rispetto ai termini contrattualmente
previsti. Per quanto riguarda l’esistenza dei difetti, la locatrice ha addotto
che l’attrice aveva visitato l’immobile prima di stipulare il contratto e aveva
quindi potuto rendersi conto che il piazzale esterno non era liberamente
usufruibile, essendo in parte occupato da una strada gravata da diritti di
passo in favore di terzi. In merito alle infiltrazioni d’acqua, la convenuta ha
negato che esse siano di tale gravità ed intensità da giustificare la domanda
di riduzione della conduttrice, corrispondente pressoché al 25% della pigione
mensile. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento
finale. Nelle conclusioni scritte 24 luglio 2013 rispettivamente 26 luglio 2013
esse hanno sostanzialmente ribadito le loro contrapposte tesi.
D.
Statuendo
il 18 settembre 2013, il Pretore aggiunto ha accertato la presenza dei difetti
lamentati dalla conduttrice per quel che concerne le infiltrazioni d’acqua
all’interno del capannone e ha parzialmente accolto la petizione, accordando
una riduzione della pigione di fr. 630.- mensili, pari al 15%, per il periodo
compreso tra il 14 agosto 2010, data alla quale è stato notificato il difetto,
e l’eliminazione dello stesso. Il primo giudice ha inoltre ordinato alla
locatrice di eliminare entro due mesi dalla crescita in giudicato della
decisione i difetti all’origine delle infiltrazioni d’acqua al pianterreno
dello stabile locato descritti nella perizia giudiziaria e all’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Minusio di liberare in ragione di fr.
630.- mensili in favore della conduttrice le pigioni da lei depositate
anticipatamente e di versare il saldo alla locatrice.
E.
La
convenuta è insorta contro la citata decisione con appello 10 ottobre 2013,
chiedendone la riforma nel senso di respingere la petizione e in via
subordinata di accoglierla limitatamente a una riduzione mensile di fr. 210.-,
pari al  5% del canone di locazione, il tutto con protesta di tassa, spese e
ripetibili di appello. Nella risposta 18 novembre 2013 l’attrice propone di
respingere l’appello, pure con protesta di tassa, spese e ripetibili. Delle
argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nei prossimi
considerandi.
e considerato
in diritto:
1.
Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale
civile svizzero (CPC; RS 272). Avviata con petizione 29 aprile 2011, la presente
procedura è interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di
depositi di pigioni locative, la procedura semplificata senza riguardo al
valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC). Nelle controversie patrimoniali
con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile
mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 18
settembre 2013 e l’appello del 10 ottobre 2013 è di conseguenza tempestivo,
così come lo è la risposta 18 novembre 2013.
2.
Non
è più contestato in questa sede che l’impossibilità per la conduttrice di
usufruire di tutto il piazzale non costituisce un difetto della cosa locata,
come accertato dal Pretore aggiunto. Rimane in discussione la domanda di
riduzione della pigione per i disagi dovuti alle infiltrazioni d’acqua nel
capannone. Non è più contestato che vi siano infiltrazioni d’acqua nel
capannone, né la tempestività della loro notifica alla locatrice. Il Pretore
aggiunto ha ritenuto provata l’esistenza delle infiltrazioni, nemmeno
contestate dalla locatrice, e la notifica del difetto da parte della
conduttrice, avvenuta il 13 agosto 2010 (doc. D). Per quel che concerne la
determinazione della riduzione della pigione, il primo giudice è giunto alla
conclusione che la locatrice ammetteva di fatto una riduzione del 5%, non
avendo contestato la decisione in tal senso dell’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Minusio. Egli ha poi ritenuto tardiva la tesi giuridica
della convenuta, esposta solo con le conclusioni, secondo la quale la
conduttrice era a conoscenza delle infiltrazioni d’acqua, avendo un suo
rappresentante visitato i locali prima della conclusione del contratto. Il Pretore
aggiunto ha valutato le deposizioni testimoniali e le risultanze della perizia
giudiziaria, oltre che del sopralluogo, e ne ha concluso che non vi erano
infiltrazioni dal tetto, mentre vi erano sei punti di infiltrazioni d’acqua lungo
una parete a ogni episodio piovoso. La presenza di acqua in un capannone
adibito a officina e magazzino di componenti meccaniche, sensibili alla
ruggine, costituiva secondo il primo giudice un difetto medio-grave, tanto più
che le infiltrazioni si manifestavano su un lato del capannone, lungo 30 metri, per una lunghezza di ben 25 metri. Dopo aver ponderato tali elementi e aver riepilogato la
giurisprudenza federale e cantonale in materia, il Pretore aggiunto ha ridotto
del 15% la pigione mensile, per il periodo dal 14 agosto 2010 alla data di
eliminazione dei difetti. Ha inoltre disposto la liberazione parziale in tale
misura delle pigioni depositate anticipatamente all’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione.
3.
L’appellante
rimpovera in primo luogo al Pretore aggiunto di aver a torto considerato che la
locatrice aveva accettato la riduzione della pigione del 5% decisa il 30 marzo
2011 dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio, per non
aver essa contestato tale decisione. La critica è fondata. L’Ufficio di
conciliazione non è un’autorità giudiziaria di prima istanza e la sua decisione
ha autorità di cosa giudicata solo se entrambe le parti non la contestano (DTF
135 III 253, 137 III 24). È pacifico che in concreto la decisione dell’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Minusio non è stata accettata dalla
conduttrice, rivoltasi tempestivamente alla Pretura con l’azione che qui ci
occupa. Ne deriva che la citata decisione non è diventata definitiva e che la
locatrice era libera di proporre le proprie conclusioni sull’oggetto del
litigio senza essere vincolata dalla decisione 30 marzo 2011. Il Pretore aggiunto
doveva quindi esaminare la fattispecie con pieno potere cognitivo. Né egli
poteva far capo a dichiarazioni delle parti rese nella procedura di
conciliazione, visto il chiaro testo dell’art. 205 CPC, che vieta la
verbalizzazione delle dichiarazioni delle parti e il loro uso nella susseguente
procedura decisionale.
4.
Secondo
l’appellante le infiltrazioni d’acqua erano note alla conduttrice prima della
firma del contratto di locazione, ciò che escluderebbe l’esistenza di un
difetto della cosa locata. In questa sede la locatrice ribadisce quanto da essa
affermato solo in sede di conclusioni, appoggiandosi a quanto emerso dalla deposizione
testimoniale di T__________. Il Pretore non ne ha tenuto conto, ritenendo nuova
la tesi della locatrice, secondo la quale il testimone, che aveva costatato le
infiltrazioni d’acqua, era da considerare rappresentante dell’attrice nelle
trattative per la conclusione del contratto di locazione, o un suo ausiliario. L’appellante
rimprovera al Pretore aggiunto di non aver tenuto conto di un fatto emerso
dall’istruttoria, violando così il diritto federale. Ci si potrebbe invero
interrogare sul quesito di sapere se in una procedura semplificata in cui il
giudice accerta d’ufficio i fatti (art. 243 cpv. 2 lett. c, 247 cpv. 2 lett. a
CPC) non debbano essere tenuti in considerazione anche fatti emersi
dall’istruttoria, ancorché non allegati dalle parti. Il quesito può tuttavia
rimanere indeciso. La circostanza che la conduttrice fosse al corrente delle
infiltrazioni prima della conclusione del contratto di locazione, infatti, non
migliora per nulla la posizione della locatrice e il suo obbligo di eliminare i
difetti. Il contratto di locazione non contiene nella fattispecie una clausola
di accettazione dei difetti o la rinuncia della conduttrice a far valere i
diritti conferiti dagli art. 259a a 259i CO. Ne deriva che costei, anche se fosse
stata al corrente delle infiltrazioni d’acqua prima di sottoscrivere il
contratto, ha il diritto di chiedere la riparazione della cosa locata, come
prevede esplicitamente l’art. 258 cpv. 3 CO (
Bohnet/Montini
,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 53 ad art. 258) e di esercitare
tutti i diritti che ne derivano.
5.
Rimane
da determinare la gravità del difetto e l’entità della riduzione della pigione.
L’appellante contesta che i disagi derivanti dalle
infiltrazioni d’acqua costituiscano un difetto medio-grave, come ammesso dal
Pretore aggiunto. La locatrice afferma che gli accertamenti del primo giudice
sono manifestamente inesatti, poiché non tengono conto delle risultanze del
complemento peritale, dal quale risulta che le infiltrazioni non riguardano la
parete per una lunghezza di 25 metri, ma solo 6 punti della medesima. Ne
deriva, prosegue la locatrice, che il difetto è minimo e che giustifica,
tutt’al più e in via subordinata “
pro bono ac pacis
” una riduzione del
5% della pigione.
5.1
Nella
decisione impugnata il Pretore aggiunto ha già compiutamente esposto la
dottrina e la giurisprudenza applicabili alla riduzione della pigione per
difetti della cosa locata, alle quali si rinvia. L’istruttoria dimostra in modo
chiaro quale sia l’estensione delle infiltrazioni di cui si duole la
conduttrice. La perizia giudiziaria, in particolare, contiene una
documentazione fotografica esplicita, attestante un desolante stato di degrado
della lamiera del capannone, attaccata dalla ruggine (pag. 11) e i punti di
infiltrazione all’interno del manufatto (pag. 12, 13, 14), dove l’acqua filtra
dalla parete. Il perito giudiziario ha accertato che “all’interno del capannone
vi sono evidenti infiltrazioni di acqua in diversi punti dovuti alla pioggia. I
pannelli verticali di facciata appoggiano su un cordolo in calcestruzzo. La
conseguenza di questa esecuzione non a regola d’arte è l’infiltrazione di acqua
verso l’interno (cv. foto 11, 12, 14)”. È ben vero, come afferma l’appellante,
che il perito giudiziario non ha riscontrato infiltrazioni dal tetto, ma ciò
non toglie che egli ha accertato infiltrazioni d’acqua verso l’interno
“praticamente in tutte le finestre e le porte”, a causa di raccordi e
sigillature non eseguiti a regola d’arte o vetusti. Le infiltrazioni di acqua
dal giunto di facciata e attorno ai serramenti “si verificano ogni volta che
piove e comportano un disagio per lo stazionamento di materiale (cartoni,
materiale che può arrugginire, materiale deteriorabile, ecc,.) ma anche per il
lavoro, considerando che sotto alle finestre bisogna sempre fare i conti con
l’acqua che entra” (perizia giudiziaria, pag. 5). Confrontato a precise
domande, il perito giudiziario ha poi approfondito il tema delle infiltrazioni
d’acqua nel complemento peritale del 28 marzo 2013. Egli ha rilevato che le
infiltrazioni menzionate nel referto peritale erano “presenti, diffuse e
frequenti”, visibili ancora due giorni dopo la fine di un episodio piovoso
(pag. 5 complemento peritale, fotografie pag. 9, 10, 11 e 12). Il perito
giudiziario ha dato atto di non aver rilevato un disagio nell’uso della cosa
locata in occasione dei suoi sopralluoghi. Un cliente della conduttrice ha
invece riferito che in un giorno di pioggia ha visto l’acqua scorrere dalle
pareti del capannone, sia nella parte adibita ad ufficio sia in quella adibita
a magazzino, e il personale spostare macchine e scatoloni di merce per impedire
che si bagnassero (deposizione Z__________, verbale 14 febbraio 2012, pag. 6).
5.2
In
circostanze del genere l’apprezzamento del Pretore aggiunto sull’entità del
difetto non presta il fianco alla critica. È innegabile, come affermato dal
perito giudiziario, che la conduttrice sia limitata nell’uso del capannone in
caso di pioggia, poiché su una parete vi sono ben 6 punti dai quali l’acqua si
infiltra, “sulla lunghezza di ca. 25 m. Questo tipo di infiltrazione riguarda
il lato Sud e Ovest. Inoltre anche i serramenti in metallo presentano
infiltrazioni” (complemento peritale, pag. 4). Il difetto trova origine
nell’esecuzione non a regola d’arte del manufatto e nella sua vetustà ed è
persistente. I tentativi di sigillatura messi in opera dalla conduttrice, come
rileva il perito giudiziario, erano solo provvisori e comunque non potevano
rimediare al difetto. Per un difetto medio-grave come quello accertato dal
Pretore aggiunto,
la riduzione del 15% della pigione
concessa non appare ingiusta o iniqua, ma è del tutto giustificata e in linea
con la giurisprudenza sviluppata in materia, alla quale la decisione impugnata
espressamente rinvia. Inoltre, la quantificazione appare altrettanto adeguata
se confrontata ad altri giudizi in caso d’infiltrazioni d’acqua di locali in
luoghi ben precisi laddove la giurisprudenza accorda riduzioni che vanno dal
15% al 40% (
Bohnet/Montini
, Droit
du bail à loyer, Commentaire pratique, n.67 ad art. 259d CO, pag. 389).
5.3
La
valutazione che il Pretore aggiunto ha operato, sulla scorta delle risultanze
istruttorie e secondo il suo libero potere di apprezzamento, regge alle
critiche. L’appello deve di conseguenza essere respinto.
6.
Le
spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). In sede di
appello esse sono determinate su di un valore litigioso di fr. 39'000.- (39
mesi x  fr.1’000.- di riduzione mensile contestata) come emerge dal calcolo
indicato dal Pretore, non contestato dalle parti. La tassa di giustizia di
appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7, 8 e 13 LTG (procedura
semplificata, causa di locazione con valore superiore a fr. 30'000.-) e l’indennità
ripetibile è stata calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del
Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza
giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar).
Per questi motivi
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili
decide:
1.
L’appello 10 ottobre 2013 di AP 1
è respinto.
2.
Le spese processuali di appello, in complessivi fr. 1'000.-,
sono poste a carico dell’appellante, la quale
rifonderà all’appellata fr. 1’500.- per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-   e
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e
di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori
inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art.119 LTF).