ti_gerichte · 80.2015.113 · 2015-06-25 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di acquisto, espropriazione di 23 mq di un fondo parzialmente edificato, ripartizione proporzionale del prezzo di acquisto di venti anni prima

Tessin Camera di diritto tributario 15.01.2016 80.2015.113
Tessin Camera di diritto tributario 15.01.2016 80.2015.113
Ticino Camera di diritto tributario 15.01.2016 80.2015.113

Incarto n.
80.2015.113
Lugano
15 gennaio 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi e
Flavio Amadò, giudice supplente
segretaria
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 4 luglio 2015 contro la decisione del 25 giugno 2015 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
RI 1, domiciliato a __________,
è proprietario della particella n. __________ RFD di __________. Al termine di
una procedura di espropriazione a favore dello Stato avente per oggetto
inter
alia
23 mq di superficie non edificata del predetto fondo, la Sezione
amministrativa immobiliare ha liquidato all’espropriato in data 18 settembre
2014 un’indennità per la superficie espropriata pari a CHF 750.– al metro
quadro.
B.
Con decisione di
tassazione sugli utili immobiliari di data 26 maggio 2015 relativa alla
cessione in parola, l’RS 1 ha stabilito quale valore d’acquisto, in deduzione
dall’indennità percepita, un prezzo di CHF 7'590.–, a fronte di un valore
d’acquisto dichiarato dal contribuente di CHF 930'000.–. Di conseguenza, ha
commisurato l’utile imponibile in CHF 9'510.– e l’imposta corrispondente in CHF
475.50.
C.
Contro tale decisione
il contribuente ha interposto reclamo il 13 giugno 2015, sostenendo di avere
corrisposto all’acquisto un prezzo al metro quadro pari a CHF 925.– e non CHF
330.– al metro quadro come indicato nelle motivazioni della decisione di
tassazione. A sostegno della sua tesi, ha prodotto copia dell’istanza di
iscrizione della compravendita relativa alla particella in oggetto, dalla quale
si evince che nel 1991 egli aveva acquistato sia l’allora particella __________
RFD __________, sia la particella __________ RFD __________ (nel 1997 riunita
con la prima). La superficie complessiva delle due particelle ammontava nel
1991 a 1005 metri quadri, per i quali egli aveva pagato un prezzo complessivo,
e non differenziato
quo
a singola particella o natura dei subalterni, di
complessivi CHF 930'000.--.
D.
L’Ufficio di tassazione
ha respinto il reclamo con decisione del 25 giugno 2015, confermando
interamente la propria decisione di tassazione, e rilevando che, in assenza nel
rogito di indicazioni relative al prezzo al metro quadro, il valore d’acquisto
doveva essere determinato in funzione dei valori di stima dei subalterni. Nella
fattispecie il valore di stima del fondo corrispondeva, al 17 gennaio 2009, a
complessivi CHF 290'600.–. Di questo importo, CHF 84'000.–, ovverosia il 30%
del valore di stima complessivo, si riferivano alla superficie non edificata.
Ne discendeva, a mente dell’Ufficio di tassazione, che al momento dell’acquisto
nel 1991 delle due superficie poi confluite nella nuova particella __________,
la componente del prezzo totale riferita a superficie non edificata
corrispondeva al 30% del prezzo di acquisto, cioé a CHF 279'000.–, pari ad un
prezzo al metro quadro per superficie non edificata di CHF 330.–.
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 si aggrava contro la predetta
decisione dopo reclamo e ribadisce che il prezzo di acquisto fu definito nel
complesso per tutta la superficie compravenduta. Il ricorrente produce copia
del rogito d’acquisto e sostiene di avere sopportato ingenti costi di investimento
legati al rinnovo dell’edificio, ancorché non fatti valere nella procedura di
tassazione. Rileva che comunque i valori di stima utilizzati dall’Ufficio di tassazione
non sarebbero corretti, e conclude chiedendo la riforma della decisione di tassazione
in riconoscimento del valore d’acquisto da lui dichiarato pari a CHF 925.– al
metro quadro.
F.
Con osservazioni
dell’8 luglio 2015 l’Ufficio circondariale di tassazione propone di respingere
il gravame, confermando la validità del suo operato e ribadendo le motivazioni
rese nella decisione impugnata. La Divisione delle Contribuzioni Ufficio
Giuridico non formula osservazioni.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di un’imposta
speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata.
Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario
degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Nella fattispecie
controverso è il valore di acquisto da imputare alla superficie espropriata, che
ammonta a CHF 925.-- al metro quadro per il ricorrente ed invece a CHF 330.--
al metro quadro per l’Ufficio di tassazione.
L’insorgente sostiene che
economicamente il prezzo di compravendita al momento dell’acquisto nel 1991 fu
definito “
in funzione
” della superficie complessiva delle, allora, due
particelle acquistate, e pertanto senza “
nessuna differenziazione in
funzione del tipo di terreno
”. Per questa ragione sarebbe corretto dividere
il prezzo di acquisto per la superfice totale acquistata.
2.2.
Per l’art. 130 LT il
valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza
di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri. Diversamente dalle leggi
di altri cantoni, la LT non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a
Registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per
il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione
(CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 199).
Secondo l’art. 137 LT, se
un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato
separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore
commerciale dei singoli immobili.
Il valore di acquisto
complessivo deve pertanto essere ripartito proporzionalmente al valore
commerciale dei singoli immobili o parti al momento dell’acquisto. A tal fine,
non basta naturalmente suddividere l’intero valore di acquisto fra i singoli
fondi, in base alla superficie di ciascuno di essi, poiché anche due fondi non
edificati hanno difficilmente un valore identico. Bisogna invece ricercare un
rapporto di valore oggettivo fra i diversi fondi (cfr. sentenza CDT n.
80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t, consid. 6.4., con
riferimento a
Soldini/Pedroli
, op.
cit., p. 305 s.).
2.3.
Nel rispetto dei principi
appena enunciati, l’autorità di tassazione ha individuato un criterio oggettivo
per stabilire il valore di acquisto della superficie espropriata. Per far
questo, si è basata sul valore di stima ufficiale delle diverse componenti
dell’immobile al momento della riunione dei mapp. n. __________ e __________,
nel 1997. In quel momento, gli edifici avevano un valore complessivo di CHF
206'000.– mentre la superficie non edificata aveva un valore di CHF 84'600.–. La
proporzione fra il valore di stima del terreno e quello delle costruzioni era
pertanto la seguente: 30% terreno e 70% edifici. Applicando questa proporzione
al prezzo di acquisto dei mapp. __________ e __________, pagato dal ricorrente
nel 1991, il valore di acquisto della superficie non edificata ammonta a CHF
279'000.–, pari al 30% di CHF 930'000.–. Il valore metrico così ricavato (CHF
279'000 : 846 mq = CHF 330.– al mq) è stato poi riportato alla superficie espropriata
(CHF 330.– x 23 mq = CHF 7’590.–).
Il criterio adottato
dall’Ufficio di tassazione è molto semplice e si basa chiaramente sul
presupposto che la proporzione fra il valore di stima delle diverse componenti
dell’immobile al momento dell’acquisto dei fondi nel 1991 corrisponda alla
proporzione fra il valore di acquisto delle stesse componenti al momento della
riunione dei fondi nel 1997. Nonostante la evidente divergenza fra il prezzo di
acquisto del 1991 (CHF 930'000.–) ed il valore di stima del 1997 (CHF
290'000.–), non vi sono elementi che inducano a ritenere che il presupposto su
cui si è fondato l’Ufficio di tassazione sia in contrasto con la realtà. Del
resto, se si tiene conto delle dimensioni della superficie espropriata, una
certa semplificazione appare senz’altro giustificata. La modalità di calcolo
del valore di acquisto scelta dall’autorità resistente conduce comunque
certamente ad un esito più affidabile di quello proposto dal ricorrente, che
ignora totalmente l’evidente circostanza che il valore metrico del terreno non
edificato non può essere uguale a quello di un edificio.
2.4.
A fronte della motivazione
della decisione impugnata, il ricorrente non si è d’altronde espresso sulle
ragioni per le quali i 23 metri quadri concretamente espropriati avrebbero
portato un valore aggiunto all’intera particella __________, tale da
parificare, già al momento dell’acquisto delle due preesistenti particelle, il
loro valore a quello delle parti di terreno costruite.
Per il rimanente, dal sol
fatto – peraltro non certamente inusuale – che l’atto di compravendita indichi
un prezzo complessivo per le due particelle, senza differenziare il prezzo a
dipendenza del genere di subalterni, il ricorrente non può ricavare nulla a
sostegno della sua tesi.
2.5.
Sugli ulteriori argomenti
ricorsuali, il ricorrente stesso rileva di non avere fatto valere costi
d’investimento per rapporto alla superficie ceduta. Per quanto invece attiene
ai valori di stima indicati dal ricorrente, gli stessi si riferiscono al
3.9.2007, e non al 3.9.2009 come erroneamente indicato nel ricorso.
3.
Alla luce di quanto
precede, si deve concludere che il ricorso va respinto.
Visto l’esito del ricorso,
tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente,
soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                fr.    400.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.      80.–
per un totale di                                                      fr.    480.–
sono a carico del
ricorrente.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-;
-;
-.
Copia per conoscenza:
-
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         Il
segretario: