ti_gerichte · 12.2009.67 · 2009-11-16 · it
Locazione

Locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.11.2009 12.2009.67

Locazione

Incarto n.
12.2009.67
Lugano
16 novembre
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2008.172
della Pretura della giurisdizione di Locarno città - promossa con istanza 3
settembre 2008 da
AO 1
,
AO 2
e
AO 3
tutti rappr. dall'  RA 1
contro
AP 1
rappr. dall'  RA
2
con cui
gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 33
'995.-
oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2007, nonché il rigetto in via definitiva
dell'opposizione interposta dal convenuto al PE n. __________ dell'UEF di
Locarno;
domanda
avversata dal convenuto e che il Pretore con sentenza 3 marzo 2009 ha accolto;
appellante
il convenuto che con appello 13 marzo 2009 chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere l'istanza;
mentre
gli istanti con osservazioni 1° aprile 2009 postulano la reiezione del gravame
avversario;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
Il 27 settembre 1994 AO 1, AO 3, __________ e AO 2, in veste di
locatori, hanno stipulato con AP 1 un contratto di locazione inerente al negozio
"__________" sito al pianterreno dello stabile di loro proprietà a __________
da lui già occupato a tale titolo da 15 anni. La locazione, il cui inizio era
previsto per il 1° gennaio 1995, aveva una durata fino al 31 dicembre 2005, con
rinnovo del contratto di anno in anno in caso di mancata disdetta entro il 31
dicembre 1994 e così di seguito (doc. 1). Il 15 dicembre 2005 il conduttore ha
notificato ai locatori la disdetta del rapporto di locazione con effetto al 31
dicembre 2006. Con contratto 20 dicembre 2006 le parti hanno poi stipulato un ulteriore
contratto di locazione con durata dal 1° gennaio 2007 al 31 agosto 2007,
fissando la pigione in fr. 150
'000.- pagabile in tre
rate anticipate il 1° gennaio 2007, il 1° marzo 2007 e il 1° giugno 2007 (doc.
A). Con PE n. __________ notificato dal competente UEF il 28 novembre 2007, al
quale il conduttore ha interposto opposizione, i locatori hanno chiesto a
quest'ultimo il pagamento di fr. 50'000.- concernenti l'ultima rata della
pigione (doc. E). Con missiva 26 novembre 2007 il conduttore ha ammesso di non
aver versato tale ultima rata, spiegando di essere creditore nei confronti dei
locatori di almeno fr. 33'995.- a seguito dell'inagibilità dei locali per
l'esondazione occorsa nel 2000, e preannunciando il versamento della differenza
di fr. 16'005.- (dco. D). Con sentenza 6 marzo 2008 la Pretura della
giurisdizione di Locarno città ha respinto l'istanza di rigetto provvisorio
dell'opposizione inoltrata dai locatori per l'importo ancora scoperto di fr.
33'995.- (doc. 20).
B.
Dopo
la constatazione della mancata conciliazione da parte del competente Ufficio di
conciliazione (doc. F) con istanza 3 settembre 2008 AO 1, AO 2 e AO 3 hanno
adito la Pretura della giurisdizione di Locarno città chiedendo di condannare AP
1 al versamento di fr. 33'995.-
o
ltre interessi al 5% dal 1° giugno 2007, nonché il rigetto in via
definitiva dell'opposizione interposta dal convenuto al PE n. __________
dell'UEF di Locarno. All'udienza di discussione 24 settembre 2008 il convenuto
si è opposto all'istanza. Esperita l'istruttoria, le parti si sono confermate
sulla scorta di memoriali scritti nelle loro antitetiche posizioni. Con
sentenza
3 marzo 2009 il Pretore ha accolto l'istanza.
Con appello 13 marzo 2009 il convenuto chiede la riforma del giudizio impugnato
nel senso di respingere l'istanza, mentre con osservazioni 1° aprile 2009 gli
istanti postulano la reiezione del gravame.
Considerato
in diritto:                  1.
Il Pretore ha accertato anzitutto che nella fattispecie non è
contestato l'ammontare della pigione non versata dal convenuto, di fr.
33'995.-, bensì se egli sia in diritto di trattenere tale cifra. Il primo
giudice ha poi precisato che il conduttore ha motivato il suo agire con la
volontà di compensare quanto da lui dovuto con un credito di almeno pari
importo concernente una sua asserita pretesa di riduzione della pigione. Essa
concerneva un momento in cui era in vigore tra le parti il precedente contratto
di locazione di cui al doc. 1 e riguardava l'impossibilità (totale o parziale)
di utilizzare l'ente locato a seguito dell'esondazione del lago Verbano dal 15
ottobre 2000 al 12 febbraio 2001. Per tale ragione al conduttore era stato
"bonificato" il canone per i mesi di gennaio e febbraio 2001 per un
totale di fr. 32'133.-. Una volta venuto a conoscenza che per i mancati incassi
per pigioni i locatori avevano ricevuto dalla loro assicurazione __________ non
solo l'importo testé citato ma complessivi fr. 59'680.25, egli ha preteso di
essere creditore nei loro confronti per almeno fr. 27'391.- oltre interessi,
per un totale di fr. 33'995.-. Ciò posto, il primo giudice ha considerato che
la pretesa avanzata dal convenuto era comunque prescritta e, quindi, ha accolto
l'istanza.
2.
L'appellante
sostiene anzitutto che la sentenza impugnata verte su una compensazione di
debiti non contestati dalle parti e riconosciuti dal Pretore (appello, pag. 2 e
5 in mezzo). A torto. Invero, in occasione dell'udienza di discussione la
controparte ha sollevato l'eccezione di prescrizione, ma in relazione alla
pretesa del convenuto definita "sedicente" (verbale, pag. 2 in
mezzo). Nel proprio memoriale conclusivo 13 febbraio 2009 gli istanti hanno
negato l'esistenza del credito vantato dal convenuto. Il Pretore, poi, ha vagliato
la questione della prescrizione, ma non ha esaminato la questione di sapere se
la pretesa sussisteva e nemmeno ha tratto conclusioni al riguardo. La censura
non è quindi condivisibile.
3.
Il
convenuto sostiene anzitutto che la pretesa non sarebbe prescritta poiché egli,
a seguito dell'inagibilità dei locali e di un'asserita minaccia di sfratto in
caso di mancato pagamento delle pigioni, ha versato quanto richiesto per
salvaguardare la sua attività professionale e, quindi, in stato di necessità (appello,
pag. 3 in basso e 4 in alto). Se non che, tale circostanza non è atta a
modificare né la durata quinquennale della prescrizione, né la sua decorrenza.
Su tale censura si tornerà, comunque, nel seguito sotto l'aspetto dell'abuso di
diritto (consid. 9). L'appellante soggiunge che egli avrebbe versato il canone
agli istanti con l'esplicita riserva formulata nel doc. 6 in fine di chiedere
una riduzione della pigione sulla scorta dei risarcimenti ottenuti dai locatori
da parte della loro compagnia di assicurazione. Se non che, tale missiva è
datata 10 gennaio 2001 e tale scritto non impedisce il decorso quinquennale della
prescrizione, che sarebbe venuta a scadere, volendo considerare tale missiva
come atto interruttivo della prescrizione, il 10 gennaio 2006. Il convenuto
avrebbe dovuto, semmai, confrontarsi con l'argomentazione del Pretore secondo
la quale durante tale periodo (addirittura superiore, fino al 15 marzo 2006)
egli non avrebbe interrotto la prescrizione, mentre la circostanza da lui
menzionata è irrilevante ai fini del giudizio.
4.
L'appellante
rinvia, altresì, allo scritto 15 marzo 2001 (doc. 8) con il quale l'__________,
rappresentante dei locatori, gli ha comunicato che nella misura in cui questi
ultimi avessero percepito un rimborso dall'assicurazione, "se e in quanto
la somma sarà dovuta al conduttore", essa gli sarebbe stata rimborsata
(appello, pag. 4 in alto). Se non che, come spiegato dal Pretore, in caso di
un'eventuale pretesa di riduzione del canone di locazione, il termine quinquennale
decorre dalla scadenza della medesima. Egli ha quindi considerato che siccome
la riduzione concerneva le pigioni dal 15 ottobre al 31 dicembre 2000, tale
termine era decorso al più tardi il 31 dicembre 2005. Il primo giudice ha, poi,
spiegato che anche qualora si volesse reputare lo scritto di cui al doc. 8
summenzionato come riconoscimento di debito, il termine sarebbe comunque
scaduto il 15 marzo 2006 e prima di tale data non consta che il convenuto abbia
interrotto la prescrizione (sentenza impugnata, pag. 4). La censura
dell'appellante è quindi infondata. Essa sarà esaminata in seguito sotto
l'aspetto dell'abuso di diritto (consid. 9).
5.
Il
convenuto sostiene, inoltre, di essere venuto a conoscenza della reale entità
del versamento dell'assicurazione ai locatori unicamente il 29 gennaio 2003
(doc. 12), al contrario di quanto comunicatogli da questi ultimi con missiva 10
settembre 2002 (doc. 11). Come spiegato dal Pretore il conduttore ha diritto a
ottenere una riduzione della pigione indipendentemente dall'indennizzo da parte
dell'assicurazione. Egli ha quindi spiegato che a prescindere dal quesito di
sapere se e quanto gli istanti avessero ricevuto quale rimborso assicurativo,
il conduttore poteva rivendicare una riduzione della pigione e mettere in atto
i necessari passi per interrompere la prescrizione della pretesa da lui
invocata. L'argomentazione dell'appellante è pertanto sprovvista di portata
pratica ai fini del giudizio.
6.
L'appellante
soggiunge che a seguito dello scritto 15 marzo 2001 di cui al doc. 8 le parti
avrebbero pattuito una novazione della pretesa, sicché essa non sarebbe più
ancorata a un'eventuale richiesta di riduzione della pigione e, quindi, alla
fattispecie si applicherebbe il termine di prescrizione decennale previsto
dall'art. 127 CO. Tale allegazione è tuttavia nuova e, quindi, irricevibile,
poiché il divieto sancito dall'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC vale anche nelle
procedure per azioni derivanti dal contratto di locazione.
7.
Secondo
il conduttore, poi, la prescrizione decorrerebbe dalle "condizioni
cumulative dell'accordo", ossia dal momento in cui l'assicurazione avrebbe
riconosciuto l'inagibilità dei locali e pagato il relativo danno. Ritenuto che
tale versamento sarebbe stato effettuato il 20 dicembre 2001, la prescrizione
verrebbe a scadere il 20 dicembre 2011 (appello, pag. 4 in alto e in basso, 5
in alto). Come esposto sopra (consid. 6), nella fattispecie la prescrizione è
quinquennale, sicché, anche volendo, per ipotesi, sposare la tesi del
convenuto, essa sarebbe intervenuta il 20 dicembre 2006, e non consta, ma
nemmeno l'appellante allega, che prima di tale data egli avrebbe interrotto il
decorso del termine.
8.
L'appellante
critica il Pretore per aver vagliato l'eccezione di prescrizione sollevata, a
suo dire, tardivamente dagli istanti. Il primo giudice ha spiegato che essa era
già stata preannunciata nell'istanza e, poi, sollevata in occasione
dell'udienza di discussione. Secondo il convenuto, invece, in virtù dell'art.
78 CPC gli istanti avrebbero dovuto sollevare la stessa già nella precedente
procedura di rigetto provvisorio dell'opposizione (inc. rich. EF. 2007.434) e
non aspettare quella di cui all'istanza secondo la procedura di locazione, a
suo dire sua "conseguenza naturale". A torto. Invero, la procedura in
materia di locazione introdotta con istanza 3 settembre 2008, preceduta dalla
procedura dinanzi all'UC ove anche in tale occasione, peraltro, gli istanti
avevano sollevato l'eccezione di prescrizione (inc. rich. UC), non è la
conseguenza giuridica di quella di rigetto provvisorio dell'opposizione. Nemmeno
sono vagliati necessariamente i medesimi aspetti giuridici, tant'è che
quest'ultima verte, in sintesi, sull'esame dell'esistenza di un riconoscimento
di debito rispettivamente sull'esistenza di eccezioni sollevate dal debitore.
Anche su questo punto l'appello è quindi respinto.
9.
A
detta del convenuto, infine, nell'eccepire la prescrizione gli istanti
avrebbero commesso un abuso di diritto giusta l'art. 2 cpv. 2 CC. Egli ritiene
di aver dovuto versare i canoni di locazione di cui egli invoca la riduzione
"sotto minaccia di rescissione del contratto". Al riguardo, egli
rinvia a uno scritto 29 dicembre 2000 (doc. 4) e 22 dicembre 2000 (doc. 2). Non
vi è tuttavia abuso manifesto di diritto nel fatto, per i locatori, di aver
chiesto il pagamento delle pigioni arretrate, con la comminatoria della
rescissione giusta l'art. 257d CO. Qualora il conduttore non avesse voluto
rischiare tale conseguenza, avrebbe potuto depositare le pigioni di cui egli chiedeva
la riduzione giusta l'art. 259g CO, cosa che invece non ha fatto. Al riguardo
l'appellante soggiunge, in sintesi, che i locatori lo avrebbero informato di
aver percepito dalla propria assicurazione un importo inferiore a quello
realmente incassato e che a seguito delle sue ulteriori richieste di rimborso
delle pigioni da lui versate lo avrebbero ancora minacciato di disdetta del
contratto di locazione e aumentato la pigione. Non si intravede, tuttavia, un
manifesto abuso di diritto nelle circostanza evocate. Il conduttore non si è
avvalso dei mezzi giuridici a sua disposizione e solo in un secondo tempo sostiene
di non aver avuto altra scelta a seguito del comportamento dei locatori. A
torto. II conduttore, come spiegato dal Pretore, ha diritto alla riduzione
della pigione, dandosene i presupposti, indipendentemente dal riconoscimento di
un danno da parte dell'assicurazione. Qualora avesse ritenuto un'eventuale
disdetta come abusiva, il conduttore avrebbe inoltre potuto contestare la
stessa invocando l'art. 271a CO. Egli avrebbe potuto, infine, contestare un
eventuale aumento del canone di locazione sulla scorta dell'art. 270b CO. La
sua censura secondo la quale la sua attività commerciale ne avrebbe risentito
non può quindi essere condivisa. Certo, gli strumenti giuridici summenzionati
lo avrebbero tutelato nella misura in cui le sue rimostranze fossero state
giustificate, ma d'altra parte non si vede perché bisognerebbe tutelare una
parte sulla scorta dell'art. 2 cpv. 2 CC per non aver fatto valere dei mezzi giuridici
che si sarebbero manifestati, se del caso, inappropriati. L'appellante conclude
ribadendo che con scritto 15 marzo 2001 (doc. 8) i locatori avrebbero lasciato
intendere di voler rimborsare i conduttori della somma che avrebbero percepito
dalla propria compagnia di assicurazione e che avrebbero sottaciuto, poi, la
reale consistenza del versamento in loro favore. Egli avrebbe quindi omesso di
interrompere la prescrizione. Tuttavia, ancora una volta il conduttore biasima
il comportamento della controparte, dimenticando che nulla ostava a che egli
interrompesse la prescrizione quinquennale. Cosa che invece non ha fatto.
D'altra parte, non va dimenticato che anche in presenza di un riconoscimento di
debito la prescrizione, seppur da quel momento, ricomincia a decorrere, e
compete al creditore interrompere la medesima, non potendo semplicemente
giustificare la propria inattività con l'affidamento da lui riposto in simili
dichiarazioni.
10.
Alla
luce di quanto suesposto l'appello, nella misura in cui è ricevibile,
dev'essere respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la
soccombenza (art. 148 CPC). Il valore litigioso determinante ai fini di un
eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è di fr. 33
'
995.-.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
pronuncia:              1.
Nella misura in cui è ricevibile l'appello 13 marzo 2009 di AP 1
è
respinto.
2.
Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 750.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
800.-
sono
posti a carico di AP 1, con l'obbligo di versare agli appellati complessivi fr.
400.- per ripetibili.
3.
Intimazione:
-    ;
-    .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno città.
Per
la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).