ti_gerichte · 40.2006.2 · 2006-08-29 · it
Valori confermati. Non sussiste disparità di trattamento.


Incarto n.40.2006.2

__________

Lugano

29 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Giorgio Caprara

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 148 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 148 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 253'541.-.

Il
reclamo interposto in data 12 novembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 5 dicembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza applicato un correttivo del -10% per carico
ambientale sul valore metrico di base del terreno e ridotto da CHF 237'722.- a
CHF 230'575.- il reddito capitalizzato delledificio principale sub. A.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 242'061.-

3.     Con
ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo
Tribunale postulando la riduzione del valore di stima da CHF 242'061.- a CHF
170'000.-, che corrisponde a quanto stabilito con la vecchia stima.

Ciò
poiché si tratta di un edificio risalente al 1800 che conserva ancora la
struttura di allora ed è stato parzialmente ristrutturato nel 1963 con la
costruzione di una nuova tromba delle scale e la formazione di un appartamento
per piano nonché nel 1985, limitatamente ai soli due piani tuttora abitati dal
ricorrente e dalla sua famiglia.

Laumento
della stima risulta del tutto ingiustificato sia per rapporto alla specifica
realtà di __________, confrontato da tempo con un mercato immobiliare in
profonda crisi e con la conseguente forte riduzione dei valori commerciali dei
fondi sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano, dove le nuove
stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento generando una palese e
marcata disparità di trattamento.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che
ledificio principale sub. A è suddiviso come segue:

-
piano seminterrato composto da un ufficio, una cantina, un deposito (sub. D) e
i locali tecnici;

-
primo e secondo piano, attualmente sfitti, composti ciascuno da una cucina, tre
camere e un servizio. Le finiture sono modeste e lo stato di manutenzione
buono;

-
terzo e quarto piano, che formano un appartamento duplex con al piano inferiore
quattro camere e un servizio e al piano superiore un ampio soggiorno/locale pranzo
e una cucina. Le finiture e lo stato di conservazione sono buoni.

Il
sub. C è unautorimessa in muratura e tetto piano con due posti auto e un
piazzale antistante (due parcheggi esterni).

Il
sub. D è un deposito con struttura in metallo.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili
sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale respinge il ricorso per i seguenti motivi:

-
Il correttivo della vetustà, pari al -28% per ledificio principale, risulta
adeguato in considerazione della natura e dellimportanza degli interventi eseguiti
dai proprietari nel corso degli anni, ovvero nel 1963, quando è stata costruita
una nuova tromba delle scale ed è stato creato un appartamento per piano e nel
1985-6, quando lattuale proprietario è intervenuto radicalmente su due piani
delledificio, è stata rifatta lisolazione termica ed è stato sostituito il
tetto.

-
Pur tenendo conto della perdurante crisi del mercato immobiliare nella zona, il
reddito presunto calcolato dallUCS, di CHF 17'200.- annui per lintero
edificio, ovvero CHF 1'433.- mensili, risulta a ben vedere prudenziale e
sostanzialmente corretto. Infatti, il terzo e quarto piano formano un
appartamento duplex completamente ristrutturato nel 1985-6 e con delle finiture
e uno stato di conservazione buoni, attualmente abitato dal proprietario e
dalla sua famiglia e composto da quattro camere e un servizio al piano
inferiore e un ampio soggiorno/locale pranzo e una cucina a quello superiore,
mentre ai piani inferiori sono presenti due ulteriori appartamenti con finiture
modeste e uno stato di manutenzione comunque buono che, anche se attualmente
sfitti, sono certamente locabili.

-
La disparità di trattamento lamentata dal ricorrente, in particolare in
relazione alla presunta marcata differenza di trattamento tra le città come
Lugano e i paesi delle valli come __________, è una censura troppo generica e
difficilmente verificabile nella misura in cui i fondi e i valori di reddito
che dovrebbero servire da paragone non sono meglio specificati. In ogni caso,
si tratterebbe di confrontare fondi situati in regioni e zone completamente
diverse per le loro intrinseche caratteristiche e possibilità di sfruttamento,
unoperazione che, per questi motivi, si rivela inattuabile alla luce di quanto
disposto dallart. 17 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 2 Lst.

- Infine, il paragone con il precedente valore di
stima non regge sia perché risalente al 1988 e pertanto a parecchi anni orsono
sia perché i criteri che stanno alla base dellattuale Lst. differiscono
radicalmente da quanto prevedeva la legge allora in vigore.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore
ufficiale di stima del mapp. no. 148 RFD di __________ confermato in CHF
242'061.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
del ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.)

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè respintoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 148 RFD di __________ confermato in CHF
242'061.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi