ti_gerichte · 12.2003.99 · 2004-08-05 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.08.2004 12.2003.99

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2003.99
Lugano
5 agosto 2004
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. OA.2002.00116
della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con petizione 28 agosto
2002 da
AO1
AO2
entrambi rappr.
da RA2
contro
AP1
AP2
entrambi rappr.
da RA1
con cui
gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 10'000.-
oltre interessi, domanda avversata da questi ultimi che hanno postulato la
reiezione della petizione e in via riconvenzionale hanno chiesto la condanna della
controparte al pagamento di fr. 800.-, somma ridotta in sede conclusionale a
fr. 677.90;
sulle
quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 19 maggio 2003, con cui ha accolto
la petizione e respinto la domanda riconvenzionale;
appellanti
i convenuti con atto di appello 3 giugno 2003, con cui chiedono la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di accogliere la
domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli
attori con osservazioni 22 luglio 2003 postulano la reiezione del gravame pure
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con il rogito n. 1839 del notaio __________, sottoscritto dalle
parti l'8 giugno 2001 (doc. A), __________ e __________ AP2hanno venduto a
__________ e __________ AO1, per fr. 450'000.-, la casa d'abitazione sita sulla
part. n. __________2 RFD di __________, ivi comprese alcune quote coattive su
altre particelle. Il trapasso di proprietà è stato iscritto a RF il 25
settembre 2001, ritenuto che gli acquirenti sono entrati in possesso del fondo
già nel precedente mese di luglio.
2.
Verso la
metà di luglio 2001 si sono verificate alcune infiltrazioni d'acqua dal tetto
piano dell'edificio. Prontamente avvertiti dagli acquirenti, i venditori hanno
interpellato il tecnico della ditta __________ __________ z, il quale, recatosi
sul posto, dopo aver constatato danneggiamenti nella cupola del tetto e sul
camino dove il manto impermeabile era strappato, ha provveduto, gratuitamente,
alla relativa riparazione, avvertendo contestualmente i presenti che il manto
si sarebbe potuto strappare altrove.
3.
Con la
petizione in rassegna __________ e __________ AO1, preso atto che nel maggio
2002 si erano verificate nuove infiltrazioni d'acqua, hanno chiesto la condanna
di __________ e __________ AP1al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi,
somma corrispondente al minor valore dell'oggetto venduto in conseguenza della
sua difettosità.
I convenuti, oltre
ad opporsi alla petizione, hanno a loro volta chiesto, in via riconvenzionale,
la condanna degli attori in solido al pagamento di una somma ridotta in sede
conclusionale a fr. 677.90, pari all'importo che il notaio aveva trattenuto sul
prezzo di fr. 450'000.- per il fatto di essersi occupato di alcune pratiche
connesse alla vendita, che a loro dire dovevano essere pagate dalla
controparte.
4.
Il Pretore,
con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto rilevato che il problema
lamentato in causa, consistente nell'insufficiente tenuta del tetto piano
dell'edificio con conseguenti infiltrazioni d'acqua all'interno, costituiva
senz'altro un difetto ai sensi dell'art. 197 cpv. 1 CO; escluso che agli attori
potesse essere rimproverata la conoscenza del difetto, non risultando che essi
ne fossero consapevoli già al momento della conclusione del contratto, ed
appurato da un lato che il difetto in questione, di natura occulta, era stato
tempestivamente notificato ai convenuti, e dall'altro che il minor valore della
casa corrispondeva, per stessa ammissione di questi ultimi, alle spese di
rifacimento del tetto che l'istruttoria aveva permesso di quantificare in fr.
12'500.-, egli ha in definitiva concluso per l'integrale accoglimento della
pretesa attorea, limitata a fr. 10'000.- in considerazione del fatto che la
riparazione aveva comportato anche una miglioria. Quanto alla domanda
riconvenzionale, la stessa è stata invece respinta, in quanto l'importo di fr.
677.90 non concerneva un costo direttamente connesso con la stipulazione della
compravendita, le cui spese per contratto avrebbero dovuto essere a carico
degli attori, ma si riferiva ad un atto preliminare e meglio le pratiche per
l'eliminazione della restrizione della facoltà di disporre LPP, che doveva
rimanere a carico dei convenuti venditori, obbligati per legge a predisporre il
fondo per l'iscrizione della compravendita.
5.
Con
l'appello che qui ci occupa i convenuti chiedono di riformare la sentenza
pretorile nel senso di respingere la petizione e di accogliere la domanda
riconvenzionale. Con riferimento alla prima azione essi osservano, in estrema
sintesi, che l'oggetto venduto non era assolutamente difettoso, che gli attori
non potevano prevalersi del difetto, facilmente accertabile, che lo stesso era
stato notificato tardivamente e che in ogni caso non era stato provato
l'ammontare delle spese per il rifacimento del tetto. In merito alla seconda,
essi rilevano che le pratiche volte alla cancellazione della restrizione della
facoltà di disporre erano connesse alla compravendita e dunque, per contratto,
dovevano restare a carico degli attori.
6.
Delle
osservazioni con cui questi ultimi postulano la reiezione del gravame si dirà,
se necessario, nei prossimi considerandi.
7.
L’art. 197
CO, applicabile anche in caso di compravendita di immobili in forza del rimando
di cui all'art. 221 CO, stabilisce che il venditore risponde nei confronti del
compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o
giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o
l’attitudine all’uso cui essa è destinata, e questo indipendentemente dalla
circostanza che tali manchevolezze siano o meno note al venditore.
Se è dato uno di
questi casi, il compratore -sempre che il difetto non gli sia già noto al
momento della conclusione del contratto (art. 200 CO) e premessa la tempestiva
notifica del difetto ai sensi dell’art. 201 CO- può tra l'altro chiedere il
risarcimento per il minor valore della cosa (art. 205 CO).
8.
È
manifestamente a torto che i convenuti ritengono che il problema evidenziato in
concreto dagli attori non costituisca un difetto ai sensi dell'art. 197 CO,
inteso quale assenza di una qualità che è stata promessa dal venditore o che
l'acquirente può comunque attendersi secondo le regole della buona fede (cfr.
Venturi
,
Commentaire Romand, N. 1 ad art. 197 CO;
Tercier
, Le contrats spéciaux,
3. ed., n. 636).
8.1
Come
giustamente rilevato dal giudice di prime cure, l'insufficiente tenuta del
tetto piano dell'edificio con conseguenti infiltrazioni d'acqua all'interno può
senz'altro essere considerata come l'assenza di una qualità che gli acquirenti,
secondo le regole della buona fede, potevano legittimamente attendersi. Il
Tribunale federale ha in effetti già avuto modo di precisare che la sola
presenza di umidità (
DTF
66 II 134 seg.;
Honsell
, Basler
Kommentar, 2. ed., N. 3 ad art. 197) e a maggior ragione quindi quella di
infiltrazioni d'acqua permette di concludere per l'esistenza di un difetto,
tanto più nella fattispecie visto e considerato che la casa era stata edificata
solo 12 anni prima e la durata di vita di un tetto come quello in discussione
("tetto caldo" zavorrato ghiaia, cfr. doc. 3) è di ca. 25-30 anni (
cfr.
www.mietrecht.ch/deutsch/mietrecht/lebensdauertabelle/lebensdauer-fassade-aussenanl.html
;
il teste __________ z, esperto in materia, ha addirittura indicato, sia pure
riferendosi al tetto rifatto, una durata di vita di 40-50 anni). I convenuti
non hanno per altro provato che si fosse tenuto conto della possibile usura,
segnatamente quella del tetto, al momento della fissazione del prezzo, gli
elementi versati agli atti non consentendo di appurare se lo stesso fosse
eventualmente modesto rispetto al valore dell'oggetto.
8.2
Non è stato
per contro provato che i convenuti avessero assicurato agli attori -come da
questi addotto in occasione del loro interrogatorio formale (ad 5)- il perfetto
stato del tetto in parola, assicurazione che, contrariamente all'assunto dei
convenuti, sarebbe stata certo determinante se non già per la decisione di
stipulare il contratto quanto meno per la fissazione del prezzo di vendita (in
casi del genere la causalità dell'assicurazione per questa decisione è per
altro presunta, cfr.
Honsell
, op. cit., N. 14 ad art. 197 CO con rif.;
Venturi
,
op. cit., N. 12 ad art. 197 CO;
Tercier
, op. cit., n. 667), e non
necessiterebbe di essere formalizzata nell'atto pubblico (
Honsell
, op.
cit., N. 15 ad art. 197 CO con rif.;
Venturi
, op. cit., N. 14 ad art.
197 CO). Per giurisprudenza invalsa, le risultanze di un interrogatorio formale
hanno in effetti unicamente una valenza indiziaria (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, Lugano 2000, n. 764 ad art. 276) e nel caso concreto l'istruttoria non
ha permesso di evidenziare altri indizi in senso convergente.
9.
Ammessa con
ciò l'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 197 CO, si tratta ora di
stabilire, sempre che gli attori non ne fossero già a conoscenza prima della
conclusione del contratto (art. 200 CO), se lo stesso sia stato notificato
tempestivamente (art. 201 CO).
Nel caso di
specie, la questione a sapere se il primo giudice fosse o meno tenuto ad
esaminare l'eccezione di intempestività della notifica dei difetti, sollevata
dai convenuti per la prima volta in sede conclusionale, può tutto sommato
rimanere indecisa. Non è in effetti vero che gli attori avrebbero notificato il
difetto solo il 5 luglio 2002, ossia circa un mese e mezzo dopo l'esame da
parte del tecnico, avvenuto il 21 maggio. L'istruttoria di causa ha anzi
permesso di accertare che la notifica era avvenuta già agli inizi di
quest'ultimo mese, circostanza che può essere desunta già dal fatto che i
convenuti avevano omesso di contestare in risposta l'assunto attoreo (petizione
p. 2) secondo cui la controparte, il 3 maggio 2002, era stata messa
immediatamente al corrente di quanto successo (art. 170 cpv. 2 CPC;
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., m. 8 ad art. 78).
Quanto alla
conoscenza del difetto da parte agli attori, pacifico che essi ne fossero
all'oscuro al momento della conclusione del contratto, deve pure escluso che
essi avrebbero comunque dovuto venirne a conoscenza usando l'ordinaria
diligenza, visto e considerato che in realtà non può essere imputata loro
alcuna negligenza: il difetto in questione, per altro localizzato in un punto,
il tetto, inaccessibile dall'interno, era in effetti chiaramente di carattere
occulto (per accertarlo si è dovuto asportare parte del rivestimento in
ghiaia), per cui non sarebbe stato verosimilmente scoperto nemmeno se essi, non
esperti del ramo, avessero a suo tempo effettuato un sopralluogo; e neppure
sono state addotte o provate dai convenuti eventuali circostanze di fatto
(macchie, aloni, ecc.) che potessero far dubitare della sua esistenza.
10.
I convenuti,
nel caso, verificatosi, in cui si ammettesse la loro responsabilità per la
difettosità dell'oggetto venduto, censurano l'ammontare del minor valore
riconosciuto agli attori. La censura è manifestamente infondata. È solo in
questa sede e dunque irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) che essi hanno
contestato la forza probatoria della dichiarazione con cui il teste __________
aveva indicato in fr. 12'500.- l'ammontare della fattura per la riparazione del
difetto. Nulla permette inoltre di ritenere, come invece supposto dai
convenuti, che lo stesso, corrispondente per altro all'offerta trasmessa a suo
tempo ai convenuti (cfr. doc. B), gli sia stato riferito dagli attori.
11.
Stando così
le cose, il giudizio con cui il Pretore ha accolto la petizione può pertanto
essere confermato.
12.
Diverso,
invece, è il discorso per quanto riguarda la domanda riconvenzionale. È
innanzitutto pacifico che in base al contratto i convenuti avrebbero dovuto
ricevere l'intero prezzo di fr. 450'000.- e non un importo ridotto. Poiché
dagli atti di causa non risulta che gli attori avrebbero potuto pagare al
notaio con effetto liberatorio -la tesi di un suo intervento a titolo
fiduciario, addotta in sede di duplica riconvenzionale, è rimasta allo stadio
di puro parlato- essi rispondono nei confronti dei convenuti del fatto che
costui abbia trattenuto per sé la somma di fr. 677.90, versando loro solo
l'importo di fr. 449'322.10. La questione a sapere se la
"compensazione" da lui operata fosse o meno giustificata non è in
definitiva rilevante per l'esito della lite e, se del caso, dovrà essere
risolta, in separata sede, tra il notaio e gli attori.
13.
Ne discende,
in parziale accoglimento del gravame, che il giudizio pretorile deve essere
riformato in punto alla domanda riconvenzionale.
La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello 3 giugno 2003 di __________ e __________ AP1
è
parzialmente accolto.
Di conseguenza la sentenza 19 maggio 2003 della
Pretura del distretto di Bellinzona, invariati gli altri dispositivi, è così
riformata:
2.
La domanda riconvenzionale 13
settembre 2002 è accolta.
Di
conseguenza i convenuti riconvenzionali sono condannati a versare in solido
agli attori riconvenzionali la somma di fr. 677.90.
2.1
La
tassa di giustizia di fr. 50.- e le spese di fr. 30.- sono poste a carico dei
convenuti riconvenzionali con l'obbligo di rifondere agli attori
riconvenzionali la somma di fr. 100.- a titolo di ripetibili.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di
giustizia                                 fr.    380.-
b)
spese                                                   fr.       20.-
Totale                                                        fr.    400.-
da
anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico per 14/15 e per la
rimanenza sono poste a carico degli appellati, ai quali gli appellanti
verseranno fr. 500.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona
Terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario