ti_gerichte · 12.1998.290 · 1999-04-26 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.04.1999 12.1998.290

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00290
Lugano
26 aprile 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare -quale autorità competente in materia arbitrale ai sensi dell'art.
3 del Concordato intercantonale sull'arbitrato (CIA) e dell'art. 2 del DL
concernente l'adesione del Canton Ticino allo stesso concordato- sul ricorso
per nullità 23 dicembre 1998 presentato da
__________
patr.
dall'avv. __________
contro
il lodo arbitrale 27 ottobre 1998 dell'arbitro unico avv. __________
(depositato presso questa autorità ai sensi degli art. 3 lett. e) e 35 CIA in
data 25/30 novembre 1998), pronunciato nella vertenza che oppone la ricorrente
all'attrice
__________
patr.
dall'avv. __________
lette le
osservazioni al ricorso di data 4 febbraio 1999, con cui l'attrice ne chiede la
reiezione;
esaminati gli atti
e i documenti dell'arbitrato,
considera
in fatto e in
diritto:
1.
La
vertenza sottoposta al giudizio dell'arbitro trae la sua origine da un
contratto sottoscritto il 21 novembre 1994, relativo a un capannone industriale
sito a __________ con il quale __________ (in seguito __________) ha concesso
in locazione a __________ una superficie di mq 450. per la sua attività
industriale che consiste nella produzione di manufatti in materiale plastico di
particolari caratteristiche tecniche. Il rapporto locativo è iniziato il 1.
aprile 1995 ed era previsto per una durata di dieci anni, ossia fino al 31
aprile 2004. La pigione annua è stata fissata in fr. 40'000.-, aumentata in
seguito secondo accordi particolari. Al contratto -e quindi facente parte dello
stesso- le parti hanno allegato e sottoscritto l'offerta della locatrice -di ugual
data- che indica gli elementi essenziali della pattuizione e le particolarità
della stessa: il calcolo della pigione sulla base di fr. 100.-/mq, l'uso
riservato a __________ di determinati spazi, indicazioni relative alle spese
accessorie e alla fornitura di elettricità, ecc., nonché -graficamente
evidenziata e indicata come "Importante"- la seguente pattuizione
particolare:
"La ditta __________ prenderà possesso il 1. aprile
1995 dei citati mq 400, lasciando uno spazio di ca. mq 50 a
disposizione della __________, e questo per un periodo di 12 mesi (modifiche
apportate: apertura di no. 2 finestre supplementari). Trascorsi i 12 mesi la
__________ sarà tenuta a cedere l'area alla __________, impegnandosi nel
contempo a far edificare un supplementare capannone adiacente alla sede
esistente, di cui mq 200 ca. verranno destinati a locazione da parte della
__________ Questo ampliamento comporterà l'allestimento di un nuovo contratto
separato, sempre a Frs. 100/mq "
(doc. C).
A
dipendenza dell'esigenza dell'attrice di disporre di spazio supplementare e
delle differenze sorte fra le parti già a partire dal 1996 su questo stesso
tema, esse hanno poi risolto consensualmente il contratto di locazione con
effetto al 31 marzo 1997, affidando all'arbitro di risolvere i reciproci
rapporti di dare e avere. L'istanza di sfratto, introdotta dalla locatrice il
27 marzo 1997 e accolta dal giudice con sentenza 23 aprile 1997, si riferisce
alla cessata locazione e dipende dalle difficoltà della conduttrice a lasciare
tempestivamente i vani locati per trasferirsi in una sede propria a __________.
2.
Con
la petizione, __________ postula la condanna di controparte al pagamento di fr.
209'309.06 a titolo di risarcimento danni. Essa sostiene infatti che la clausola
sulla possibilità di usufruire entro un certo tempo dall'inizio del contratto
di ulteriore spazio era una condizione essenziale per la pattuizione della
locazione. L'impossibilità di ottenere tale spazio aggiuntivo entro il tempo
previsto, rappresenta un'inadempienza contrattuale da parte della convenuta per
la quale essa è responsabile. L'importo del danno si compone di fr. 78'550.-
per il trasloco dell'attività produttiva in uno stabilimento proprio edificato
nel frattempo e di fr. 130'759.- per gli investimenti attuati presso la sede di
__________ anche in vista di occupare il secondo capannone mai edificato.
Opponendosi
alla petizione, __________ insiste sul fatto che il contratto di locazione,
così come redatto su apposito formulario, contiene tutti i termini della
pattuizione, mentre l'accordo per un futuro ulteriore contratto di locazione
rappresenta solo un accordo di massima, tant'è che non indica il termine entro
il quale essa avrebbe dovuto dar seguito all'impegno di mettere a disposizione
di controparte altri spazi industriali; né -d'altra parte- l'attrice ha mai
richiesto un termine fisso per ottenere quella prestazione. Dal momento che la
pattuizione accessoria sul secondo capannone prevedeva l'eventualità di
procedere a un contratto distinto dal primo, osserva che mai l'attrice ne ha
fatto esplicita richiesta. Comunque sostiene di aver messo in opera tutta una
serie di atti preparatori (licenza edilizia, piano degli accessi, ecc.) in
vista di attuare la prevista edificazione, ritenendo con ciò di non essere
stata inadempiente nei confronti della conduttrice. Ammette di aver interrotto
a un certo momento ogni attività pianificatoria e di preparazione del terreno,
ma specifica che si era trattato di un'interruzione temporanea causata da difficoltà
di una sua consociata -la __________ - comproprietaria del fondo sul quale
avrebbe dovuto sorgere il secondo capannone.
Con
la risposta di causa la convenuta presenta una domanda riconvenzionale con cui
postula la condanna dell'attrice al pagamento di fr. 50'000.-, somma
corrispondente in modo indicativo al danno da lei subito per la rottura
ingiustificata del contratto di locazione, ossia per i canoni di locazione non
lucrati in seguito all'abbandono intempestivo dei vani da parte della conduttrice
e per i lavori di ristrutturazione in vista di una nuova locazione a terzi. La riconvenzionale
è stata contestata dall'attrice.
3.
Con
il lodo qui impugnato l'arbitro unico ha anzitutto stabilito i fatti
determinanti della fattispecie e ha poi esaminato la loro rilevanza giuridica.
In particolare, con riferimento alla clausola litigiosa, ha rilevato come
l'istante, alla scadenza del termine di dodici mesi, abbia insistito nel
richiedere di poter occupare la superficie promessa, mentre la convenuta abbia
tergiversato fino a dichiarare l'impossibilità di dar seguito a quell'impegno.
In concreto, osserva che l'attrice, avvicinandosi il termine surriferito, ha
preso contatto con la controparte, chiedendo dapprima "...verbindliche Angaben,
ob und wann die geplante Halle gebaut wird ..." (doc. G), per poi meglio
formalizzare la propria richiesta: constatata la mancata costruzione del
capannone, né la messa in opera di attività in tal senso, essa ha configurato
la fattispecie in un difetto grave da parte del locatore e ha così chiesto la
produzione di garanzie entro la fine di aprile 1996, termine oltre il quale
essa avrebbe depositato le pigioni maturate presso l'ufficio di conciliazione
(doc. I). La reazione di __________ è stata altrettanto chiara, puntualizzando
che, allo scadere dei dodici mesi, essa si era impegnata "ad iniziare la
costruzione" ed elencando i lavori preparatori messi in opera; ammetteva
tuttavia la momentanea interruzione delle opere che attribuiva alla "grave
situazione finanziaria" di __________, "futura titolare di un nuovo
eventuale capannone" ed escludeva che alcun ulteriore lavoro di
edificazione potesse essere intrapreso in quel momento (doc. L). In seguito
alle trattative avviate tra le parti, l'attrice fu poi disposta a concedere una
proroga alla controparte, esigendo la consegna del secondo capannone entro la
fine di settembre del 1996; sennonché la risposta della convenuta non fu
impegnativa come si sarebbe potuto attendere, esprimendo semplicemente che il
capannone "... verrà edificato", ma non indicando alcun termine (doc.
P), né in seguito dimostrando in alcun modo di voler tenere fede al proprio
impegno. Per quanto riguarda il diritto, l'arbitro ha ritenuto che le parti,
pur avendo demandato a tempo ulteriore la definizione dei dettagli relativi
all'occupazione del secondo capannone, hanno espresso il loro consenso sui
punti essenziali del secondo rapporto di locazione, ossia la superficie da
locare, la base di calcolo della pigione e l'inizio del contratto. Riguardo al
rapporto esistente fra l'uno e l'altro contratto di locazione, egli conclude
all'esistenza di un'interdipendenza delle due pattuizioni, dipendente dalla
capitale importanza attribuita dalla conduttrice alla possibilità di disporre
entro breve tempo di una superficie aggiuntiva che le permettesse di far fronte
alle commesse della clientela. In particolare ritiene che l'esistenza del
secondo contratto sia stata addirittura condizione essenziale per la
conclusione del primo. L'inadempimento del secondo in presenza di un difetto ai
sensi dell'art. 258 o dell'art. 259a segg. CO permette al creditore di
rescindere il contratto, mentre la natura composta dei due contratti fa sì che
la rescissione dell'uno comporti pure la legittimità della disdetta dell'altro.
Per quanto riguarda i rapporti creditori fra le parti, considera che
l'inadempimento della convenuta conduce alla reiezione della domanda riconvenzionale
e all'accoglimento della domanda principale, ancorché in misura ridotta
rispetto alla petizione.
Delle
censure formulate dalla ricorrente si dirà introduttivamente alla loro
trattazione. Comunque essa individua arbitrio nella valutazione del primo
giudice per quanto riguarda il mancato adempimento dell'impegno di mettere a
disposizione della conduttrice ulteriore spazio nell'edificando capannone,
mentre -nemmeno a titolo subordinato- le sue critiche non sono rivolte al
calcolo del credito riconosciuto all'attrice: esso pertanto non è oggetto della
lite in questa sede ricorsuale.
4.
Il
rimedio di diritto previsto dall'art. 36 CIA è di carattere straordinario; come
un ricorso per cassazione, esso è proponibile solo e in quanto sia dimostrata
la ricorrenza degli estremi di uno o più motivi previsti dalla legge (
Guldener
M
., Das Schweizerische Zivilprozessrecht, ed. 3, Zurigo 1979, p. 614;
SJZ
1976, 248; per tante,
II CCA
28.4.1993 in re P./C.).
Il
ricorso in esame si fonda sull'art. 36 lett. f CIA, considerando che il lodo
impugnato è arbitrario siccome fondato su accertamenti di fatto palesemente in
contrasto con gli atti o perché contenente una manifesta violazione del diritto
o dei termini di equità. A questa Camera compete pertanto esclusivamente di
vagliare se il lodo è inficiato d'arbitrio per i motivi addotti dal ricorrente,
tenuto conto in particolare che il solo fatto che esista una soluzione
alternativa preferibile a quella adottata esclude la censura d'arbitrio. In
altre parole, l'autorità di ricorso può distanziarsi dalla soluzione
dell'arbitro solo se la stessa appare insostenibile, in evidente contraddizione
con la motivazione fattuale o svestita di una motivazione oggettiva (cfr. in
particolare l'art. 3 cpv. 3 del Decreto legislativo di applicazione del CIA del
17 febbraio 1971 che dichiara applicabili le norme relative al ricorso per
cassazione civile).
5.
Introduttivamente
si osserva che l'allegato ricorsuale -tenuto conto dei principi informativi
citati- ha carattere per lo più appellatorio, fornendo una propria versione dei
fatti, ma non riuscendo a formulare censure di natura prettamente cassatoria.
Nel particolare, la ricorrente critica soprattutto la valutazione data
dall'arbitro alla pattuizione allegata al contratto di locazione vero e
proprio, sostenendo che essa concerne esclusivamente le spese accessorie,
mentre per il resto rappresenta soltanto una volontà di intenti, tant'è che lo
stesso accordo rinvia a una futura pattuizione. Per l'assenza del carattere
contrattuale milita la mancata precisazione dell'area locata, della durata del
contratto e del periodo di disdetta, ma soprattutto della data d'inizio della
locazione. Sostiene che il proprio impegno riguardava genericamente
l'edificazione di un capannone supplementare dopo il termine di dodici mesi,
restando però ignoto il tempo di costruzione dell'immobile e quindi del
possibile inizio della locazione. __________ rimprovera inoltre all'arbitro di
non aver dato il rilievo dovuto alla mancata ratifica dell'accordo da parte di
__________ che, come comproprietaria del fondo, avrebbe dovuto comunque poi
sottoscrivere il prospettato contratto di locazione. In merito alla connessione
fra l'impegno in discussione e il contratto di locazione, la ricorrente, con
riferimento all'art. 266g CO, rimprovera all'arbitro di averne applicato i
criteri in modo estensivo; nega comunque che le parti abbiano voluto conferire
alla pattuizione aggiuntiva un valore tale da mettere in gioco l'esistenza o la
continuazione del prima contratto; controparte comunque non ha messo in mora la
locatrice affinché procedesse alla prevista edificazione, minacciando la
rescissione della locazione come conseguenza del mancato rispetto del termine:
sostiene insomma la mancanza di una comminatoria di disdetta.
6.
E'
irrilevante l'argomento riguardante la posizione nella fattispecie di
__________. Nelle sue allegazioni preliminari dinanzi all'arbitro la convenuta
ha solo riferito il fatto come tale delle difficoltà finanziarie di quella
società, così come da lei addotto in uno scritto alla controparte, ovvero a
motivo dell'interruzione dei lavori di preparazione del terreno su cui sarebbe
dovuto sorgere il capannone industriale, ma senza volerne trarre le conclusioni
pretese in questa sede. Questo atteggiamento della ricorrente è inammissibile
poiché contrario alla procedura applicabile all'arbitrato Infatti, il
compromesso arbitrale (doc. A), prevede al § 6 la procedura d'arbitrato,
richiamando esplicitamente i disposti del CPC. Orbene, in virtù dell'art. 321
CPC, per quanto riguarda l'appello, e in virtù della natura stessa del ricorso
per cassazione, questo giudice può decidere unicamente in base ai fatti
prodotti davanti alla prima istanza: ne consegue che allegazioni nuove sono
inammissibili in sede di cassazione (
Cocchi /
Trezzini
, CPC, art.
331, n. 2). Nel merito -a titolo abbondanziale- si potrebbe osservare che
l'arbitro non è affatto stato chiamato a giudicare questo aspetto della lite,
estraneo alla stessa per i motivi già ricordati, e che comunque v'è da
chiedersi come avrebbe dovuto essere giudicato il comportamento della convenuta
laddove ora pretende non vincolante il proprio impegno -sottoscritto senza
riserve- adducendo il mancato coinvolgimento di un terzo di cui solo lei
conosceva la posizione giuridica relativamente all'immobile. Ma tant'è.
7.
La
valutazione operata dall'arbitro riguardo all'importanza della clausola annessa
al contratto di locazione non è certamente arbitraria; anzi essa è conforme
alla pattuizione nel suo complesso (doc. C), trova conferma nell'atteggiamento
susseguente delle parti ed è sostenuta dalla documentazione prodotta in merito
alla necessità per la conduttrice di disporre in tempi relativamente brevi di
spazi maggiori. Sul valore e sul senso della pattuizione in esame, appare
indubitabile la volontà delle parti, al momento della firma del contratto di
locazione, di farlo seguire dalla messa a disposizione della conduttrice di
spazio ulteriore in un secondo capannone, così come -dopo 12 mesi dall'inizio
della locazione- la locatrice avrebbe dovuto cederle quella parte del primo
capannone (50 mq) che si era inizialmente riservata di occupare in proprio.
L'allegato al contratto, redatto su carta intestata __________ sotto forma di
offerta della locatrice, contiene tutti gli elementi della locazione e, in
quanto sottoscritto da entrambe le parti, potrebbe far apparire come inutile
l'uso contemporaneo del formulario CATEF; tanto più che per diversi aspetti
dell'accordo, il testo che la convenuta ritiene incorporare il vero e proprio
contratto fa esplicito riferimento all' "allegato __________ del
21.11.1994": così in particolare per quanto riguarda le spese accessorie
(punto 5 e 12.4) e per quanto concerne "eventuali altri patti" (punto
24). Tutto ciò esprime chiaramente che formulario e offerta costituiscono un
tutt'uno: non solo per il loro contenuto, ma anche formalmente. Per quanto riguarda
il secondo capannone, le parti sono state in grado di fissare in modo chiaro
quale fosse la superficie necessaria all'ampliamento desiderato dalla
conduttrice e hanno determinato la base di calcolo della pigione, identica a
quella della locazione pattuita per il primo capannone. Riguardo ai tempi
dell'operazione, se è sostenibile quanto afferma la ricorrente nel senso che
incerto restasse il tempo di costruzione, è altrettanto sostenibile
l'accertamento dell'arbitro, ossia che alla fine dei dodici mesi la locatrice
avrebbe dovuto mettere a disposizione di __________ il secondo capannone: al
proposito l'istruttoria non ha chiarito se Bitiess si sia impegnata "nel
contempo" -ossia contemporaneamente all'impegno di cedere 50 mq del primo
capannone- a far edificare ecc. (testo letterale nel quale l'avverbio di tempo
ha ben poco significato); oppure se abbia assunto l'obbligo di "far
edificare nel contempo", ossia mentre trascorrevano i 12 mesi, il secondo
manufatto: ciò che darebbe un'indicazione precisa al termine entro il quale il
capannone avrebbe dovuto essere agibile. Sennonché, proprio perché l'incarto
non contiene nessun elemento che induca a una interpretazione contraria
dell'accordo, non si può sostenere con successo che le conclusioni del primo
giudice siano arbitrarie, ossia -nel caso in esame (ma la ricorrente non lo
sostiene in forma esplicita)- manifestamente contrarie agli atti della causa.
Se poi si volesse leggere l'accordo in esame nel senso auspicato dalla
convenuta, ovvero che l'edificazione sarebbe dovuta iniziare dopo il periodo di
un anno, si potrebbe tranquillamente concludere che una tale somma di
incertezze finirebbe per non avere nessun significato logico. Incerto infatti
sarebbe il momento d'inizio della costruzione, purché collocato posteriormente
alla fine dei dodici mesi, e incerta la fine dei lavori. Ma una simile
pattuizione avrebbe lasciato l'iniziativa completamente nelle mani della
locatrice, rendendo privo di significato il conclamato "impegno",
definito "importante" nella pattuizione scritta.
8.
Anche
a prescindere dalla forma privilegiata scelta dai contraenti, non può essere
sostenuto come manifesto errore di valutazione dell'arbitro la conclusione per
cui la condizione di poter usufruire di maggior spazio (ca. 200 mq) fosse importante
anche nella sostanza: al primo giudice è infatti bastato considerare, accanto
alla pattuizione come tale e alle insistenze della conduttrice per ottenere ciò
che le era stato promesso (doc. G, I, M, O, Q, e quanto risulta degli incontri
fra i rappresentanti delle parti), le pressioni avute dalla stessa parte ad
opera almeno della ditta tedesca __________, in attesa di procedere alla
fornitura di macchinario nell'ambito d'assunzione di un progetto di produzione
(doc. H, T, e plico doc. F.).
Comunque,
al dilà di un'esatta definizione giuridica della clausola relativa alla messa a
disposizione di un secondo capannone, gli atti della causa permettono di
considerare la stessa come condizione di validità della locazione, almeno oltre
il termine annuale indicato dalle parti; ciò che l'arbitro -in modo sostenibile
e non esplicitamente contraddetto da elementi oggettivi dell'incarto- ha
indicato come connessione delle due pattuizioni.
9.
Né
è pertinente sostenere che controparte non avrebbe reagito fissando un termine
per ottenere l'edificazione del capannone, rispettivamente minacciando la
disdetta del contratto di locazione.
Su
questo tema, malgrado lo scioglimento consensuale della locazione, l'arbitro ha
dovuto chinarsi in virtù del § 7 del compromesso arbitrale (doc. A). La
questione della messa in mora può avere importanza a seconda delle norme
applicate per giungere allo scioglimento del contratto. La ricorrente
rimprovera all'arbitro un'applicazione errata dell'art. 266g CO, mentre il
primo giudice non ha fatto nessun riferimento a questa norma.
Al
proposito vanno esposte due considerazioni: anzitutto che il ricorso deve
riferirsi alla decisione dell'arbitro e non all'atteggiamento della controparte
-che ha effettivamente invocato la norma in questione almeno con la notifica
della disdetta (doc. V)- onde la censura non può essere accolta (
Cocchi / Trezzini
,
CPC, art. 327, n. 8). Inoltre, che al dilà dei criteri d'applicazione
dell'articolo citato (che esulano dal tema del ricorso), la disdetta straordinaria
per gravi motivi -contrariamente a quanto sostiene la ricorrente- non
presupporrebbe nessuna forma di messa in mora (
Higi,
in Comm. di Zurigo
al CO, art. 266g, n.59).
L'arbitro
ha invece applicato gli art. 258, 259a e 259 b CO. Un ricorso per nullità può
essere accolto -tra l'altro- se il giudizio impugnato si fonda su
un'applicazione manifestamente errata del diritto sostanziale (ossia se è
contrario a "klares Recht":
Cocchi / Trezzini
, CPC, art.327,
n. 1). La ricorrente non solleva però tale censura in relazione alle norme
applicate; ne consegue che la loro applicazione sfugge alla presente verifica ricorsuale
poiché la natura del rimedio presentato permette a questa istanza soltanto di
giudicare sulle specifiche censure proposte (cfr. al proposito il precedente consid.
4). Comunque, quindi a titolo abbondanziale, non è fuori luogo osservare che,
dopo aver minacciato il deposito delle pigioni qualora controparte non avesse
prestato congrue garanzie in vista della realizzazione dell'opera entro fine
aprile 1996, ossia in conformità con l'art. 259g CO (doc. I), la conduttrice ha
poi -un mese più tardi- preso atto che controparte escludeva la continuazione
di qualsiasi lavoro preparatorio per la costruzione del secondo capannone e le
ha comunicato di avvalersi dell'art. 109 CO, ossia di voler recedere dal
contratto (doc. M); trascorso un altro mese e di fronte all'inutile ripresa
delle trattative l'attrice preannunciava la rescissione anticipata del
contratto "presumibilmente per fine 1996" (doc. Q). Tutto ciò ha
preceduto la formale disdetta anticipata del contratto. A prescindere da una
disamina relativa all'applicabilità delle norme sulla locazione invocate (non
oggetto di censura) si può quindi concludere: che se il locatore conosce il
difetto e non lo elimina entro un congruo termine (in concreto la locatrice ha
goduto di diversi successivi termini per far fronte ai suoi obblighi) o
dichiara -come in concreto- di non voler porvi riparo, il diritto alla
rescissione è dato senz'altro (art. 259b lett. a CO); che, in generale, la
fissazione di termini per l'adempimento tardivo di un contratto non è
necessaria a dipendenza del contegno del debitore, in particolare quando egli
ha dichiarato o ha dimostrato di non voler comunque adempiere alle sue obbligazioni,
rendendo oggettivamente inutile qualsiasi interpellazione (art. 108 CO). Come è
stato esposto, l'atteggiamento della convenuta è stato chiaro durante tutto il
tempo delle trattative: la disdetta è stata preannunciata ripetutamente e
legata alla ripetuta fissazione di termini, inutilmente trascorsi a dipendenza
della posizione inamovibile della convenuta.
Per tutti questi motivi,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC ,
la LTG e la TOA
pronuncia
1.
Il
ricorso per nullità 23 dicembre 1998 __________ è respinto.
2.
La
spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 2'000.- , parzialmente
anticipati dalla ricorrente, restano a suo carico. Essa verserà a __________ la
somma di fr. 4'500.- a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:    -    __________
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario