ti_gerichte · 40.2006.20 · 2007-05-14 · it
Edificio principale: stralcio del correttivo di classe; aumento del correttivo del valore del terreno; ponderazione


Incarto n.40.2006.20

LUGANO

Lugano

14 maggio 2007

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 20 gennaio 2006 da

1.
 RI 1

2.
 RI 2

tutti
 rappr. da RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 953 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 24 aprile 2007,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 953 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'613'621.--.

Il
reclamo interposto in data 20 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione del 14 dicembre 2005.Lautorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo effettuato e dei
confronti fatti con casi analoghi esistenti nella zona, ha sostanzialmente
confermato la bontà della propria decisione in merito alle censure sollevate
dal reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore del terreno,
ribadendo che la prudenzialità adottata determina e giustifica la stima
esposta.

3.     Con
ricorso 20 gennaio 2006 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando
una riduzione del valore di stima fissato dallautorità di prima istanza
mediante laumento del correttivo del valore metrico del terreno dal -30% al
-60%. A mente dei ricorrenti lUfficio di stima non avrebbe tenuto
sufficientemente in considerazione elementi importanti per la determinazione
del valore del fondo, in particolare che:- ledificio principale (storico) risalente al 1913 è soggetto a dei vincoli
architettonici-costruttivi che ne impediscono qualsivoglia modifica;- il mappale in oggetto, oltre a dover sottostare ai predetti vincoli, si
differenzia dai fondi vicini anche per la sua esposizione (non gode di vista
privilegiata, è sita in una zona molesta per la presenza nelle adiacenze della
scuola elementare e nelle vicinanze della ferrovia e di una importante arteria
stradale), mentre una superficie di mq. 122 è costituita da strada;

-
lapplicazione del medesimo correttivo del -30% di altri terreni vicini crea
una evidente disparità di trattamento;

-
la decisione su reclamo impugnata è carente di motivazione.

4.     In
sede di sopralluogo esperito in data 24 aprile 2007, il Tribunale ha constatato
che il terreno adiacente allabitazione, verso Sud, è destinato a parco con
aiuole e pino protetto. Il terreno retrostante, verso Nord, è un lastricato
adibito ad accesso alla casa. Sul lato Sud e Est del mappale e confinante con
la strada Via B__________ e Via G__________, il sedime è pavimentato a strada e
liberamente accessibile al pubblico transito. Il resto del mappale (Nord e
Ovest) confina con la scuola elementare e dinfanzia. Il mappale in oggetto è
lultimo mappale verso Nord inserito in zona NT1.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietari delloggetto stimato e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

7.1.     Il
valore base di zona di fr. 1800.--/mq. appare prudenziale per una zona di
nucleo del centro città di __________ rispetto al prezzo normalmente conseguibile
per un analogo oggetto in una libera contrattazione. Dal canto suo il
correttivo del -30% già applicato dallautorità di prima istanza non rispecchia
sufficientemente le limitazioni che gravano il fondo e la sua situazione di
fatto.

Avantutto
occorre osservare, così come del resto risulta dai documenti in atti, che il
mappale in oggetto è pure costituito da una superficie di mq. 122 destinata a
strada, in parte adibita a quattro posteggi (mq. 40) e in parte adibita propriamente
a strada (mq. 82). Se larea destinata a posteggio può essere ritenuta con
valore metrico pieno, tuttaltro dicasi per la superficie destinata a strada il
cui valore deve essere fissato in fr. 10. il mq..Inoltre, come evidenzia il paragone con i mappali vicini, lUCS ha considerato
troppo poco il fatto che il mappale 953 risulta molto più penalizzato degli
altri, soggetto a maggiori elementi di disturbo (confina con la scuola
dinfanzia ed elementare) e luso del terreno è limitato in modo importante
dalla presenza di una pianta protetta.Infine occorre ancora ritenere che il sedime al di fuori del muro di cinta e di
delimitazione del giardino (superficie stradale di mq. 82) non è più
utilizzabile solo dai proprietari del fondo, ma di fatto è liberamente
accessibile al pubblico transito.

Tutto
ciò permette al Tribunale di riconsiderare il correttivo del valore del
terreno, aumentandolo del 10% e fissandolo quindi al -40%, con la conseguente
riduzione del valore metrico da CHF 1'260.-- a CHF 1'080.--.

7.2.     Ancorchè
non oggetto di contestazione da parte dei ricorrenti, il Tribunale non ritiene
giustificato il correttivo di classe del +20% applicato dallUCS sul valore
metrico a nuovo delledificio principale sub. A, che viene di conseguenza
stralciato. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente
argomentato dallautorità di prima istanza, nemmeno è stato considerato che
limmobile è vincolato da limiti di protezione, e quindi di trasformazione, e
che una eventuale ristrutturazione futura comporterebbe costi ben al di sopra
della media.

7.3.     Ciò
detto si rileva comunque come il valore delledificio accessorio sub. B aumenti
da CHF 91'000.-- a CHF 103000.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto
dal legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore
metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi
edificati considerandoli come ununità economica comprendente tanto i
fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M
art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e
costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di
una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che
entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima
nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore
metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17
cpv. 3 Lst.), lapplicazione della media ponderata può dunque comportare, come
in questo caso, laumento del valore degli edifici.

7.4.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 953 RFD di __________ stabilito in CHF 1'554037.--, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2.     La
tassa di giustizia di CHF 600. è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 per lUfficio cantonale di stima e di 1/2
per i ricorrenti.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1.     Il
ricorsoè parzialmente accoltoed il valore ufficiale di stima del
mappale no. 953 RFD di __________ stabilito in CHF 1'554037.--, come da scheda
di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 600. è posta per 1/2 a carico dellUfficio cantonale
di stima e per laltro 1/2 a carico dei ricorrenti

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco