ti_gerichte · 12.2004.109 · 2004-09-17 · it
contratto di locazione - carattere familiare dell'abitazione coniugale - diritto di essere sentito - legittimazione attiva in materia di locazione e di sfratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 17.09.2004 12.2004.109

Incarto n.
12.2004.109
Lugano
17 settembre
2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione nella
causa -inc. n. LA.2003.144 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- e
più precisamente sull'istanza di sfratto 3 novembre 2003 promossa da
AO1
rappr. da RA2
contro
AP1
rappr. da RA1
nonché sull'istanza di accertamento della nullità del
contratto introdotta il 29 ottobre 2003 innanzi all'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Massagno da
__________ AP1
rappr. dal RA1,
contro
AO1,
rappr. dal RA2
sulle
quali il Pretore supplente si è pronunciato, con sentenza 26 maggio 2004, con
cui ha respinto l'istanza di accertamento della nullità del contratto ed
accolto l'istanza di sfratto;
appellante
la parte soccombente in prima sede con atto di appello 7 giugno 2004, con cui
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di
accertamento della nullità della disdetta (recte: del contratto)
rispettivamente di riconoscergli una protrazione fino al 31 dicembre 2010 e in
ogni caso di respingere l'istanza di sfratto, il tutto protestando spese e
ripetibili di primo e secondo grado;
mentre la
controparte, con osservazioni 2 luglio 2004, postula la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 11 giugno 2004 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto e in diritto:
1.
Con
contratto 16 settembre 1999 (doc. 1) __________ AO1ha concesso in locazione a __________
AP1 un appartamento sito nello stabile denominato __________ a __________. Il
contratto, di durata indeterminata e disdicibile la prima volta per il 1°
gennaio 2010, è stato sottoscritto anche da __________, nella sua qualità di
coniuge.
Il 5
marzo 2003 il contratto di locazione è stato sostituito da un altro contratto
(doc. A e 6 UC), che in pratica differiva dal primo solo per l'ammontare della
pigione, che passava da fr. 1'250.- (dal 2001 aumentati a fr. 1'350.-, cfr.
doc. F) a fr. 1'300.-, e per la sua durata, ora determinata dal 1° marzo al 31
ottobre 2003, sottoscritto in qualità di conduttore dal solo __________ AP1.
2.
Il
3 novembre 2003 __________ AO1 (in seguito: istante), preso atto che l'ente
locato non era stato riconsegnato alla scadenza contrattuale del 31 ottobre
2003, ha inoltrato alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, un'istanza
di sfratto, mentre in precedenza, con istanza 29 ottobre 2003, __________ AP1 (in
seguito: convenuto) aveva adito l'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Massagno per far accertare la nullità del contratto di cui al doc.
A e 6 UC e dunque la validità di quello di cui al doc. 1, adducendo in
particolare che il vecchio contratto, avente per oggetto l'abitazione
familiare, non era stato validamente risolto e che egli era stato indotto a
sottoscrivere quello nuovo sulla base di assicurazioni fallaci del locatore,
che oltretutto, in quanto semplice comproprietario dello stabile, non poteva
validamente disporne senza l'accordo degli altri comproprietari.
3.
Con
il giudizio qui impugnato, il Pretore supplente, avocate a sé entrambe le
procedure, ha respinto l'istanza di accertamento della nullità del contratto ed
accolto l'istanza di sfratto. Egli ha in sostanza ritenuto che nel marzo 2003
l'appartamento in questione non costituiva ormai più l'abitazione familiare,
per cui il convenuto era senz'altro legittimato a sostituire il vecchio
contratto con un nuovo accordo. Il fatto che l'istante fosse unicamente uno dei
comproprietari dello stabile non comportava la nullità del contratto di
locazione e non ostava all'accoglimento dell'istanza di sfratto, in quanto agli
atti era stata pure versata la procura dell'altra comproprietaria e nessuna
norma faceva obbligo all'istante di agire in litisconsorzio necessario. Quanto
al presunto vizio di volontà alla base della sottoscrizione del contratto di
cui al doc. A e 6 UC, lo stesso era rimasto allo stadio di puro parlato.
Infondata, siccome non formulata nei termini di legge, era infine la richiesta
di protrazione del contratto, sollevata dal convenuto nel corso dell'udienza di
discussione.
4.
Con
l'appello che qui ci occupa, avversato dall'istante, il convenuto chiede di
riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di
accertamento della nullità del contratto rispettivamente di riconoscergli una
protrazione fino al 31 dicembre 2010 e in ogni caso di respingere l'istanza di
sfratto, con argomentazioni che, se del caso, verranno riprese nei prossimi
considerandi.
5.
Il
convenuto chiede innanzitutto di annullare la sentenza per il fatto che il
Pretore supplente non si sarebbe assolutamente espresso, violando con ciò il
suo diritto di essere sentito rispettivamente quello di ottenere una decisione
motivata (art. 29 cpv. 2 Cost.), sull'argomentazione, da lui sollevata in
duplica, secondo cui la sostituzione di un contratto di locazione di durata
indeterminata con un contratto di durata determinata equivaleva ad eludere lo
scopo della legge e l'esistenza del regime della disdetta.
La
censura dev'essere respinta già per il fatto che la giurisprudenza non impone
al giudice di pronunciarsi su tutti gli argomenti sottopostigli, ma unicamente
di occuparsi delle sole circostanze rilevanti per il giudizio (
DTF
123 I
31 consid. 2c;
ICCTF
9 giugno 1999 4P.17/1999; cfr. pure
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, Lugano 2000, m. 2 e n. 778 ad art. 285). Nel caso concreto la sentenza
in esame adempie manifestamente a questi requisiti, visto e considerato che
nella stessa sono stati riassunti i fatti essenziali e sono state indicate in
modo chiaro e dettagliato le ragioni che hanno indotto il Pretore supplente a
determinarsi come indicato in ingresso.
6.
Nel
gravame è in seguito riproposta la tesi della nullità del contratto di cui al
doc. A e 6 UC per l'esistenza di un vizio di volontà (art. 24 segg. CO),
segnatamente di un'iniziativa ingannevole e condita di false promesse
dell'istante, tesa ad eludere il regime della disdetta. Sennonché, come
giustamente rilevato dal giudice di prime cure, le circostanze atte a
dimostrare questo presunto vizio di volontà, che avrebbero dovuto essere
provate dal convenuto stesso, che se ne prevaleva (art. 8 CC), sono rimaste
allo stadio di puro parlato, per cui l'esistenza del vizio di volontà non può
essere ammessa. In assenza di migliori riscontri, non è in ogni caso possibile
ritenere che il solo fatto di sostituire un contratto di locazione di durata
indeterminata con un altro di durata determinata equivalga ad eludere lo scopo
della legge e l'esistenza del regime della disdetta, anche perché non è per
nulla escluso che tale comportamento possa essere dettato da altre ragioni,
segnatamente la volontà del convenuto di disporre di un contratto meno impegnativo
(fino a che non avesse trovato una nuova sistemazione, cfr. doc. 2), non da
ultimo vista la sua pigione ridotta.
7.
Il
convenuto ribadisce poi l'argomento secondo cui, nel marzo 2003, l'ente locato
costituiva ancora l'abitazione familiare ai sensi dell'art. 169 CC: ciò, a suo
dire, implicava la nullità del nuovo contratto, visto che il suo coniuge, __________,
omettendo di firmarlo, nemmeno aveva dato, ex art. 266m CO, il suo consenso a
risolvere quello precedentemente in vigore.
Come
giustamente rilevato dal giudice di prime cure, il carattere familiare
dell'abitazione coniugale sussiste di regola fintanto che dura l'unione
coniugale -e pertanto non viene di per sé meno neppure in caso di separazione
di fatto dei coniugi, di sospensione giudiziaria della loro vita in comune o
dell'inoltro di un'istanza di divorzio- che non può però più essere ammessa se
la disunione della coppia è duratura e verosimilmente definitiva, oppure se il
coniuge non conduttore ha lasciato l'abitazione coniugale per sempre o per una
durata indeterminata ma senza intenzione di ritornarvi (
Wessner
, Le
divorce des époux et l'attribution à un d'eux des droits et obligations
résultant du bail portant sur le logement de la famille, in 11e Séminaire sur
le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 7 e 8; cfr. pure
DTF
114 II 396).
Nel caso di specie il giudizio con cui il Pretore supplente ha concluso per
l'esistenza, il 5 marzo 2003, di una disunione della coppia duratura e
verosimilmente definitiva, rispettivamente di un abbandono dell'abitazione
coniugale da parte del coniuge non conduttore per sempre o per una durata
indeterminata ma senza intenzione di ritornarvi, può senz'altro essere
confermato. L'esistenza di una tale situazione è in effetti provata dal fatto
che __________, dal momento che si era separata di fatto dal marito, il 1°
ottobre 2002, aveva provveduto ad occupare un proprio appartamento a __________,
dove aveva immediatamente preso domicilio (cfr. doc. C inc. OA.2003.185 rich.);
dal fatto che essa, controfirmando con il marito la lettera 2 settembre 2002
(doc. N inc. OA.2003.185 rich.), con cui l'amministratore dell'appartamento di __________
rammentava loro che il contratto di locazione, cui essi erano subentrati,
scadeva il 31 (recte: 28) febbraio 2003 dopo di che si sarebbe dovuto
provvedere alla stipula di un nuovo contratto unicamente a nome di
quest'ultima, aveva in pratica espresso la sua intenzione di continuare ad
occuparlo anche dopo quella data; dal fatto che in occasione della sua
audizione separata ai sensi dell'art. 421 cpv. 1 CPC essa aveva dichiarato che
da diversi anni i coniugi si erano ormai convinti dell'ineluttabilità del
divorzio, poi pronunciato il 25 luglio 2003 (cfr. inc. OA.2003.185 rich.), che
era stato procrastinato sino ad allora solo per il bene del figlio e per
questioni economiche (verbale 20 maggio 2003 p. 3 inc. OA.2003.185 rich.),
tanto è vero che la convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio era
già stata elaborata nel corso di 5 sedute di Mediazione Familiare nel periodo
aprile 2001 - marzo 2003 (cfr. istanza di richiesta congiunta di divorzio 26
marzo 2003 p. 1 inc. OA.2003.185 rich. e il preambolo della convenzione annessa
alla sentenza di divorzio 25 luglio 2003 inc. OA.2003.185 rich.); e infine,
soprattutto, dal comportamento tenuto dallo stesso convenuto, che aveva
sottoscritto il nuovo contratto senza averlo più fatto firmare dal coniuge e
inoltre specificando, al suo punto 2, che lo stesso non veniva più adibito ad
abitazione familiare per 3 persone (così nel doc. 1), bensì ad uso personale
(doc. A) rispettivamente ad abitazione familiare per una persona (doc. 6 UC).
Il fatto che in un'altra lettera, pure datata 2 settembre 2002,
l'amministratore dell'appartamento di __________ abbia ritenuto di doversi
esprimere in merito all'eventualità in cui __________ fosse ritornata nel suo
appartamento di __________, non modifica in alcun modo questo stato di fatto,
tanto più che lo scritto in questione, allegato all'atto d'appello quale doc.
2, è stato versato agli atti per la prima volta solo in questa sede, per cui
non può nemmeno essere preso in considerazione, ostandovi l'art. 321 cpv. 1
lett. b CPC.
8.
Manifestamente
infondato è inoltre l'argomento secondo cui il contratto di locazione sarebbe
nullo in quanto, accanto all'istante, esso avrebbe dovuto indicare quale
locatrice anche l'altra comproprietaria dello stabile, __________,
rispettivamente quello secondo cui a sua volta anche l'istanza di sfratto
sarebbe nulla per il fatto che, oltre che dall'istante, avrebbe dovuto essere
promossa, in litisconsorzio necessario, pure da quest'altra comproprietaria. In
merito alla prima questione, a prescindere dal chiaro abuso di diritto
imputabile al convenuto per essersi richiamato solo ora, dopo che il contratto
era stato perfettamente ossequiato da entrambe le parti, a questa presunta
mancanza,  si osserva che in ogni caso la legge non impone che il locatore sia
necessariamente anche il proprietario dell'ente locato, ma unicamente che esso
possa validamente disporne (
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 12 delle note
preliminari ad art. 253-274g CO;
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 1997,
p. 45), com'è pacificamente il caso per l'istante. Quanto alla seconda, è
sufficiente rilevare che, contrariamente a quanto preteso dal convenuto,
legittimato per legge a chiedere lo sfratto dei conduttori è il locatore (art.
506 CPC; cfr.
Ducrot
, L'expulsion du locataire, in 9e Séminaire sur le
droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 21), mentre al proprietario non è
riconosciuta questa facoltà (
Ducrot
, op. cit., ibidem).
9.
L'appello
deve infine essere dichiarato irricevibile, per assenza di qualsiasi
motivazione sulla particolare questione (art. 309 cpv. 1 lett. f CPC), nella
misura in cui mira ad ottenere una protrazione del contratto fino al 31
dicembre 2010. In ogni caso la motivazione addotta dal giudice di prime cure
per respingere la domanda di protrazione è ineccepibile.
10.
Ne
discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 7 giugno 2004 di __________ AP1
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.   100.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
150.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 300.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario