ti_gerichte · 12.2010.101 · 2012-06-18 · it
Mediazione per presentazione - doppia provvigione - riduzione della mercede eccessiva

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.06.2012 12.2010.101

Incarto n.
12.2010.101
Lugano
18 giugno
2012
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Bozzini, vicepresidente,
Fiscalini e Pellegrini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2007.373
della Pretura __________ - promossa con petizione 31 maggio 2007 da
AO 1
rappr. da RA 1
contro
AP 1
rappr. da  RA 2
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 283'905.-
oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta
al PE n. __________ dell’UEF __________, somma poi ridotta in sede
conclusionale a fr. 277'500.- più interessi ed accessori;
domanda
avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il
Pretore con sentenza 3 maggio 2010 ha accolto, modificando unicamente la data
di decorrenza degli interessi;
appellante
il convenuto con atto di appello 20 maggio 2010, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
l'attrice con osservazioni 5 luglio 2010 postula la reiezione del gravame pure
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Nell’aprile
2004 AO 1, titolare dell’omonimo studio immobiliare, è stata incaricata da A__________
__________ di ricercare un terreno in __________ adatto ad ospitare un centro
commerciale.
A tale
scopo, nel maggio 2004, con l’intervento del consulente M__________ __________,
essa ha contattato AP 1, marito dell’amministratrice unica di G__________ __________,
società proprietaria delle part. n. __________, __________, __________, __________,
__________ e __________ RFD di __________, di complessivi 6'309 mq, per farsi conferire
- come è poi stato - il mandato di segnalargli potenziali acquirenti di quell’area
ad un prezzo di fr. 900.-/mq. Con contratto 18 giugno 2004 denominato “mandato
di vendita - conferma di commissione” (doc. A), la cui estensione temporale è stata
in seguito limitata al 31 luglio 2004 (doc. B), AO 1 e AP 1 hanno quindi formalizzato
l’accordo, stabilendo che in caso di vendita, costituzione di diritto di
superficie o di compera di quei terreni sarebbe stata dovuta alla mediatrice una
commissione del 5% IVA compresa.
2.
Nel
maggio 2006 sui terreni in questione G__________ __________ ha costituito un
diritto di superficie trentennale a favore di A__________ __________. Richiesti
dalla mediatrice di corrisponderle la commissione di mediazione, A__________ __________
le ha riconosciuto a questo titolo un importo di fr. 80'000.- IVA esclusa (fr.
86'080.-, doc. C), mentre AP 1 ha obiettato di non doverle nulla (doc. E).
3.
Con
la petizione in rassegna AO 1 ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura __________,
AP 1 per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 283'905.- più interessi e il
rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________
dell’UEF __________ (doc. H), somma poi ridotta in sede conclusionale a fr.
277'500.- più interessi ed accessori. Ritenendo che la conclusione del diritto
di superficie fosse stata possibile grazie alla sua mediazione, essa ha preteso
dal convenuto il versamento della commissione del 5% prevista dal contratto,
calcolata sulla somma dei canoni dovuti per la durata di quel diritto (di circa
fr. 5'550'000.-).
4.
Il
convenuto si è opposto alla petizione, contestando la pretesa attorea sia nel
principio sia nel suo ammontare. Egli ha innanzitutto negato che l’attrice gli
avesse segnalato per prima l’acquirente A__________ __________, con cui egli
era del resto già in contatto in precedenza, e che essa avesse svolto in
seguito una qualche attività di intermediazione in suo favore. Ha poi sostenuto
che l’attrice l’aveva dolosamente indotto a sottoscrivere il contratto di
mediazione di cui al doc. A, sottacendogli in malafede di agire anche su
mandato di A__________ __________, dalla quale si era pure fatta promettere una
commissione di mediazione. Ha quindi eccepito la carente legittimazione attiva
dell’attrice, asserendo che essa aveva agito in società semplice o in
rappresentanza di M__________ __________, al quale aveva poi ceduto le sue
pretese contrattuali. E, solo in sede conclusionale, ha pure sollevato
l’eccezione di carenza di legittimazione passiva, rilevando che i beni oggetto
del diritto di superficie erano di proprietà di G__________ __________, società
di cui egli non era né organo né tanto meno beneficiario economico.
5.
Il
Pretore, con la sentenza qui impugnata, ha integralmente accolto la petizione
(tranne per quanto riguarda la data di decorrenza degli interessi), caricando
al convenuto la tassa di giustizia di fr. 4'500.- e le spese, nonché
l’indennità per ripetibili di fr. 20'000.-. Il giudice di prime cure ha
dapprima respinto le eccezioni di carenza di legittimazione attiva e passiva; ha
poi escluso che il contratto di cui al doc. A, che in diritto costituiva un
contratto di mediazione per presentazione ( “
Zuführmäklerei
” o “
Zuführungsmäklerei
”),
potesse essere annullato per dolo dell’attrice; ha in seguito ritenuto
infondata la tesi del convenuto di essere già stato in precedenza in contatto
con A__________ __________; ha quindi ritenuto che l’attrice aveva regolarmente
fornito la prestazione prevista dal contratto, avendo messo in contatto A__________
__________ ed il convenuto, il quale grazie alla costituzione del diritto di
superficie era riuscito a realizzare dai fondi quanto desiderava (un canone
annuo di fr. 190'000.-
[
recte
: fr. 180'000.- /
fr. 190'000.-]
per 30 anni, che corrispondeva
sostanzialmente a una vendita a fr. 900.-/mq), per cui le doveva essere riconosciuta
la mercede del 5%; ed ha infine escluso che sussistessero conflitti d’interesse
o violazione della buona fede in relazione alla doppia provvigione percepita
dall’attrice.
6.
Con
l’appello che qui ci occupa il convenuto chiede di riformare il querelato
giudizio nel senso di respingere la petizione. Egli, preso atto della qualifica
giuridica attribuita dal Pretore al contratto sottoscritto tra le parti,
ribadisce il buon fondamento dell’eccezione di carenza di legittimazione attiva
e passiva. Ripropone la tesi dell’assenza di un sufficiente nesso causale tra
l’attività dell’attrice e la concessione del diritto di superficie. E ritiene
che l’eventuale diritto alla mercede sarebbe in ogni caso decaduto, in quanto
l’attrice gli aveva a suo tempo sottaciuto che A__________ __________
costituiva un potenziale acquirente e che quella società le aveva a sua volta
conferito un mandato di mediazione.
7.
Delle
osservazioni con cui l’attrice postula la reiezione del gravame si dirà, se e
per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
8.
Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale
civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la decisione pretorile è stata
pronunciata e comunicata prima di questa data, la procedura ricorsuale in
rassegna, come del resto già quella innanzi al Pretore, resta tuttavia
disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC).
9.
Il
Pretore ha respinto l’eccezione di carenza di legittimazione attiva, rilevando
che l’attrice era la firmataria del contratto di mediazione di cui al doc. A,
su cui era fondata la pretesa azionata in causa, e che la tesi del convenuto
circa l’avvenuta cessione del relativo credito a M__________ __________ non
aveva trovato valido riscontro, tale non potendo essere considerato l’email 5
luglio 2006 (doc. 9) inviato da M__________ __________ (il cui ruolo in
istruttoria non era stato chiarito) al convenuto con cui il primo aveva
dichiarato che “
la
società immobiliare AO 1 ci ha ceduto il contratto
stipulato con Lei
”, tanto più che l’atto di cessione non era un atto
unilaterale, ma un contratto che avrebbe dovuto essere firmato da cedente e
cessionario.
9.1
In
questa sede il convenuto ribadisce che il contratto era stato ceduto alla società
__________ facente capo a M__________ __________: ciò era a suo dire provato
dal tenore dell’email di cui al doc. 9, inviato da quest’ultimo al convenuto e
trasmesso per conoscenza all’attrice, la quale non aveva in seguito obiettato alcunché,
ammettendone con ciò almeno per atti concludenti il contenuto, tanto più che la
cessione di un contratto, diversamente da quella di un semplice credito, non necessitava
la forma scritta. La censura dev’essere disattesa.
9.2
Contrariamente
a quanto ritenuto dal convenuto, innanzitutto, il solo fatto che nell’email di cui
al doc. 9 M__________ __________ abbia dichiarato al convenuto che “
la
società
immobiliare AO 1”, “che ci legge in copia”, “ci ha ceduto il contratto
stipulato con Lei
”, non costituisce ancora la prova della veridicità di quell’affermazione,
contestata dall’attrice in causa (replica p. 6 seg.) e non confermata da
nessun’altra risultanza istruttoria. Verosimilmente consapevole della debolezza
della sua tesi, il convenuto ha poi aggiunto che la cessione del contratto era
in ogni caso provata dal fatto che l’attrice non aveva obiettato nulla al
ricevimento di quella comunicazione, ammettendone con ciò almeno per atti
concludenti il contenuto. Il rilievo è in primo luogo irricevibile, essendo
stato addotto per la prima volta solo in questa sede (art. 321 cpv. 1 lett. b
CPC/TI). Esso è in ogni caso infondato anche nel merito: a parte il fatto che non
è provato che quella comunicazione sia effettivamente stata a suo tempo
trasmessa all’attrice, la circostanza che nemmeno un mese dopo (doc. D p. 1)
quest’ultima abbia invitato il convenuto a indicarle i dati per emettere la
fattura, reiterando poi a più riprese quella sua richiesta (cfr. doc. D p. 2, F, G e H), esclude in effetti che la cessione del contratto possa in seguito essere stata da lei
accettata per atti concludenti, tanto più che non risulta che M__________ __________
abbia successivamente insistito di essere il cessionario delle pretese
dell’attrice.
10.
Nel
prosieguo del suo esposto il Pretore ha respinto anche l’eccezione di carenza
di legittimazione passiva, limitandosi ad osservare che il convenuto era parte
del contratto di mediazione di cui al doc. A.
10.1
In
questa sede il convenuto evidenzia che i beni oggetto del diritto di superficie
erano notoriamente di proprietà di G__________ __________, società di cui egli
non era né organo né beneficiario economico, rilevando che in tali circostanze,
riconoscibili dalla controparte, era evidente che egli aveva agito in
rappresentanza di quest’ultima, tanto più che, se così non fosse stato, non sarebbe
comunque stato tenuto a versare alcuna provvigione, non avendo provveduto a
vendere beni di sua proprietà. La censura deve anche in questo caso essere
disattesa.
10.2
La
tesi del convenuto di aver agito in rappresentanza di G__________ __________, ancor
prima che infondata siccome non provata è irricevibile, essendo stata addotta
per la prima volta solo in questa sede (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI). Del
resto già la stessa eccezione di carenza di legittimazione passiva, sollevata -
sulla base di fatti nuovi - per la prima volta solo con le conclusioni di causa,
sarebbe stata irricevibile (art. 78 CPC/TI; II CCA 30 gennaio 2009 inc. n.
12.2007.256, 22 aprile 2009 inc. n. 12.2008.70, con esplicito riferimento a TF
11 novembre 2006 4A_165/2008 consid. 7.3.1 e 7.3.2 pubbl. in SZZP 2/2009 p. 147
seg., 23 febbraio 2012 inc. n. 12.2012.13).
L’altra
argomentazione del convenuto, quella di non essere tenuto a versare la
provvigione in quanto non titolare dei beni poi concessi in diritto di
superficie - che nulla invero ha a che vedere con la questione della
legittimazione passiva - è parimenti priva di fondamento, la dottrina e la
giurisprudenza avendo già avuto modo di stabilire che il ruolo di mandante
nella mediazione per una compravendita immobiliare non è esclusivamente riservato
a chi ha la potestà sull’oggetto del negozio (
Gautschi
,
Berner Kommentar, n. 14b ad art. 412 CO; II CCA 8 febbraio 1999 inc. n.
12.98.205, 20 dicembre 2010 inc. n. 12.2009.130). Si aggiunga che nella
fattispecie il convenuto, oltretutto marito dell’amministratrice unica della
società proprietaria dei fondi, sarebbe assai malvenuto a sollevare una tale eccezione,
dopo che nel contratto (doc. A) aveva dichiarato espressamente di essere “
intestatario
del bene in oggetto
”.
11.
In
merito alla causalità dell’operato dell’attrice, pacificamente intervenuta -
come detto - in qualità di mediatrice per presentazione (ciò che impone al
mediatore di essersi indirizzato per primo all’acquirente e di averlo in tal
modo indotto ad entrare in contatto con il mandante per avviare una trattativa,
cfr.
Marquis
, Le contrat de
courtage immobilier et le salaire du courtier, p. 430; cfr. pure
Ammann
, Basler Kommentar, 4
ª
ed., n. 1 ad art. 412 CO;
Rayroux
, Commentaire Romand, n. 4 ad
art. 412 CO), il Pretore ha da una parte osservato che in occasione del già
citato incontro tra le parti avvenuto nel maggio 2004 il convenuto aveva
consegnato all’attrice della documentazione riguardante i terreni in questione,
da lei poi trasmessa ad A__________ __________, e che nel luglio 2004 costoro erano
entrati per la prima volta in contatto con i rappresentanti di A__________ __________,
avendo eseguito un sopralluogo in loco alla presenza di K__________ __________
e T__________ __________, responsabile di A__________ __________ per la ricerca
di superfici commerciali il primo, rispettivamente architetto di riferimento di
quella società il secondo; e dall’altra ha ritenuto infondata la tesi del
convenuto di essere già stato in precedenza in contatto con A__________ __________,
evidenziando come K__________ __________ avesse dichiarato di non aver avuto
contatti con il convenuto o con persone a lui facenti capo prima di allora e
che le sue persone di riferimento erano l’attrice e un tale signor __________, il
quale gli aveva in precedenza trasmesso della documentazione, come T__________ __________
avesse riferito che prima di quell’incontro non sapeva nemmeno chi fosse il
proprietario, come Th__________ __________ (attuale dirigente di A__________ __________)
avesse confermato che all’attrice era stata versata una provvigione in quanto
era stata lei ad offrire i fondi in questione, come l’intermediario immobiliare
S__________ __________, estensore del doc. 10, avesse chiaramente deposto (a controdomanda
2.1 e 4) che non era stato lui a segnalare ad A__________ __________ quei
fondi, e come i contatti con S__________ __________ evocati dal convenuto nel corso
del suo interrogatorio formale (ad 1.1) non riguardassero i terreni oggetto di
causa.
11.1
Nel
gravame il convenuto ritiene che l’attrice non aveva dimostrato di aver esercitato
attività alcuna, né tanto meno di aver svolto l’attività di mediatore per
presentazione. Egli in particolare lamenta l’assenza di prove circa il fatto
che l’attrice, a seguito dell’incontro avvenuto nel maggio 2004, avesse
trasmesso ad A__________ __________ la documentazione inerente i fondi in
questione. Evidenzia come il teste T__________ __________ (ad 3.1 e 4) avesse
riferito di non sapere quale ruolo aveva avuto l’attrice e di ritenere che non
era la loro persona di contatto in __________, e come la teste L__________ __________
(p. 2) avesse confermato che T__________ __________ era solito telefonare al
convenuto. E rileva come il teste S__________ __________ (ad 2) avesse
confermato il tenore del doc. 10 che di fatto confermava l’esistenza di suoi
contatti con il convenuto già nel marzo / aprile 2004, come del resto
confermato anche dal convenuto nel suo interrogatorio formale.
11.2
Le
censure con cui il convenuto rimprovera all’attrice di non aver svolto
nell’occasione alcuna attività di mediatore per presentazione a suo favore devono
senz’altro essere respinte.
In questa
sede egli non ha in effetti censurato l’assunto pretorile secondo cui nel
luglio 2004 le parti erano entrate in contatto con i rappresentanti di A__________
__________, avendo eseguito un sopralluogo in loco alla presenza di K__________
B__________ e T__________ __________, e quello secondo cui dalla deposizione
del teste Th__________ __________ risultava che era stata proprio l’attrice ad
aver offerto ad A__________ __________ i terreni in questione. L’istruttoria ha
del resto dimostrato che l’attrice era poi intervenuta anche in una fase
successiva (teste K__________ B__________ ad 4).
Quanto
alle singole censure sollevate dal convenuto, si osserva quanto segue: il fatto
che l’attrice, a seguito dell’incontro avvenuto nel maggio 2004, avesse
trasmesso ad A__________ __________ la documentazione inerente i fondi in
questione non è invero dimostrato in modo diretto, ma lo è senz’altro in modo
indiretto, visto e considerato che il convenuto aveva ammesso di averle allora
fornito quella documentazione (risposta p. 3, conclusioni p. 5) e che il teste
K__________ __________ (ad 3) aveva riferito che la stessa gli era poi stata
messa a disposizione dal signor __________, che con l’attrice era la sua
persona di riferimento per i terreni in questione (e dunque era di fatto un suo
submediatore, attività questa che per altro era consentita dal contratto di cui
al doc. A), prima dell’incontro del mese di luglio 2004, tanto più che il
convenuto non pretende di averla mai consegnata al signor __________; il fatto
che il teste T__________ __________, architetto evidentemente più interessato alle
questioni tecniche che a quelle giuridiche, avesse riferito di non sapere quale
ruolo aveva giocato l’attrice e di ritenere che non era la loro persona di
contatto in __________, non toglie che i testi K__________ __________ (ad 3) e
Th__________ __________ (ad 3.1) avevano perfettamente inteso che essa era
intervenuta quale mediatrice, tanto più che lo stesso T__________ __________
(ad 4), esprimendosi in quei termini, intendeva più che altro affermare che
l’attrice non era la “loro” persona di contatto, ma che essa si era spontaneamente
messa in contatto con loro; il fatto, riferito dalla teste L__________ __________,
che T__________ __________ era solito telefonare al convenuto non esclude infine
affatto che l’attrice avesse svolto la sua attività di mediazione.
11.3
Accertato
con ciò che A__________ __________, informata dall’attrice, è stata così
indotta ad avviare delle trattative con il convenuto, resta da esaminare se il
fatto, preteso da quest’ultimo, secondo cui quel nominativo gli era invece già
noto in precedenza, sia tale da far venire meno il suo diritto alla
provvigione. Non è così.
Nel
querelato giudizio il Pretore ha dettagliatamente spiegato, indicando le
puntuali risultanze istruttorie a sostegno della sua conclusione, per quali
ragioni aveva escluso che il convenuto fosse già stato in precedenza in
contatto con A__________ __________. In questa sede il convenuto non si è
minimamente confrontato con l’ampia argomentazione pretorile, spiegando per
quali motivi la stessa sarebbe eventualmente errata e con ciò da riformare (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 23 e 27 ad
art. 309). Non sufficientemente motivata, la sua censura deve già per questo
essere dichiarata irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC/TI).
Fosse per
ipotesi anche stata ricevibile, la stessa sarebbe in ogni caso stata destinata
all’insuccesso. In effetti, quand’anche S__________ __________ avesse
effettivamente contattato il convenuto nel marzo / aprile 2004, come indicato
nella sua dichiarazione di cui al doc. 10, da lui confermata in sede
testimoniale (ad 2, pur avendo egli pure ammesso di non conoscere tanto bene
l’italiano, lingua in cui era stato allestito, su richiesta del convenuto
[ad 1 e a controdomanda 1]
, quel documento),
resterebbe il fatto che egli, semplice mediatore immobiliare attivo indirettamente
per conto - ma non in rappresentanza - di A__________ __________ (ad 2 e a
controdomanda 2 e 2.2, doc. 10), non ha però poi segnalato i terreni a quest’ultima
società (a controdomanda  2.1 e 4), che dunque non è stata allora informata, né
tanto meno ha potuto avviare trattative dirette con il convenuto (cfr. pure
teste K__________ B__________ ad 3). Pacificamente incaricata di svolgere
l’attività di mediatrice per presentazione, l’attrice, anche in tal caso,
avrebbe dunque adempiuto al suo mandato, visto che, come affermato dal teste K__________
__________ (ad 2 e 3), l’informazione ad A__________ __________ e l’avvio delle
trattative tra questa società e il convenuto si erano poi concretizzate per la
prima volta solo a seguito del suo intervento (
Marquis
,
op. cit., p. 457 e 459; cfr. pure
supra
consid. 11.1). Il fatto che il
convenuto fosse eventualmente stato già a conoscenza del nominativo dell’acquirente
non lo può così dispensare dal versare la provvigione. A questo proposito, si
deve in effetti presumere che il convenuto, dando incarico all’attrice senza
averla prima informata della sua conoscenza del terzo, ha senz’altro rotto le
eventuali trattative in essere con quest’ultimo (
Marquis
, op. cit., p. 457 n. 415), a maggior ragione poi nel
caso concreto, visto che il convenuto aveva pacificamente ammesso (risposta p.
4) che le condizioni proposte dall’attrice erano molto più interessanti della
precedente offerta di A__________ __________.
12.
Il
Pretore ha quindi escluso che il fatto che l’attrice avesse esposto una doppia
provvigione, una ad A__________ __________ e un’altra al convenuto, potesse
ostare all’accoglimento della petizione in virtù dell’art. 415 CO. Preso atto
dell’esistenza tra le parti di un contratto di mediazione per presentazione e
stante che la retribuzione era già stata fissata contrattualmente o comunque
era poi stata discussa direttamente tra i contraenti all’atto di costituzione
del diritto di superficie, egli ha ritenuto che non sussistessero conflitti
d’interesse o violazione della buona fede in relazione alla doppia provvigione
percepita dall’attrice.
12.1
Nell’appello
il convenuto ritiene che l’attrice avrebbe in ogni caso perso il suo diritto
alla remunerazione per aver violato i suoi obblighi contrattuali discendenti
dal rapporto di fiducia con la controparte, sotto due punti di vista: da una
parte per aver volutamente omesso di segnalargli il nominativo del contraente
interessato, comunicato solo dopo la sottoscrizione del contratto di cui al
doc. A; dall’altra per aver sottaciuto che con quel terzo aveva già concluso un
contratto di mediazione, ritenuto che una doppia mediazione non era ammissibile
se l’incarico assegnato si spingeva oltre l’attività di semplice mediatore per
indicazione, rispettivamente che in caso di dubbio si imponeva un chiarimento al
mandante. La censura è nuovamente infondata.
12.2
Contrariamente
a quanto preteso dal convenuto, nessuna norma di legge obbliga in realtà il
mediatore per presentazione di indicare al momento della sottoscrizione del
contratto il nominativo dell’eventuale terzo interessato. Del resto, come si è
visto più sopra (consid. 11.3), dal fatto che il convenuto avesse incaricato
l’attrice senza averla prima informata della sua conoscenza del terzo, si
poteva senz’altro presumere che egli avesse rotto le eventuali trattative in
essere con quest’ultimo.
Quanto
alla doppia mediazione, non è affatto vero che la stessa era vietata se
l’incarico assegnato si spingeva oltre l’attività di semplice mediatore per
indicazione, rispettivamente che nel caso concreto si era in presenza di una
situazione di dubbio tale da imporre un chiarimento al mandante: da una parte la
dottrina ritiene in effetti che in caso di mediazione per presentazione - come
nel caso di specie - la pattuizione di una doppia provvigione sia di principio
lecita (
Ammann
, op. cit., n. 4 ad
art. 415 CO;
Rayroux
, op. cit., n.
32 ad art. 412 CO); dall’altra, a fronte delle clausole contrattuali e
soprattutto del fatto che l’attrice, a parte mettere in contatto le future
parti contraenti da lei indicate, non si è occupata delle trattative sul
prezzo, è escluso che si sia in presenza di una situazione tale da esigere
particolari chiarimenti dall’attrice, tanto più che una situazione del genere va
ammessa solo quando la doppia pattuizione non sembra lecita (
Ammann
, op. cit., ibidem;
Rayroux
, op. cit., n. 32 ad art. 412 CO
e n. 3 ad art. 416 CO), ossia in caso di mediazione per interposizione (DTF 111
II 366 consid. 2).
13.
Nonostante
il convenuto non abbia sollevato alcuna censura al proposito, occorre ancora
esaminare se l’ammontare della mercede postulata dall’attrice non sia eventualmente
eccessiva e con ciò tale da essere ridotta in applicazione dell'art. 417 CO,
ritenuto che nella richiesta del mandante di opporsi al pagamento della
provvigione si può e deve intravedere anche un’implicita richiesta di riduzione
della stessa (
Ammann
, op. cit. n.
3 ad art. 417 CO;
Rayroux
, op.
cit., n. 6 ad art. 417 CO; DTF 111 II 366 consid. 3a; II CCA 16 dicembre 1994
inc. n. 133/94, 22 aprile 2010 inc. n. 12.2009.61).
13.1
In
presenza di una doppia commissione, il giudizio circa il suo carattere
eccessivo deve essere effettuato in considerazione della somma complessiva che
sarebbe con ciò spettata al mediatore, che, anche se già pagata, potrebbe se
del caso essergli chiesta in restituzione (
Ammann
,
op. cit., n. 6 ad art. 417 CO;
Rayroux
,
op. cit., n. 9 ad art. 417 CO; DTF 111 II 366 consid. 3b e 3c, 112 II 459
consid. 3). Nel caso di specie occorre pertanto esaminare se una commissione di
fr. 363'580.- (fr. 86'080.- versati da A__________ __________ e fr. 277'500.-
chiesti al convenuto), corrispondente in sostanza al 6.55%, non sia eccessiva
per raffronto ad un valore del contratto mediato di circa fr. 5'550'000.- (circa
fr. 185'000.- annui per 30 anni).
13.2
La
dottrina e la giurisprudenza ritengono usuale nell’ambito del commercio di
immobili provvigioni dell’1-2% eccezionalmente del 3% in caso di fondi edificati
e del 3-5% in caso di terreni inedificati (
Ammann
,
op. cit., n. 5 ad art. 417 CO), fermo restando però che una provvigione concordata
che supera solo di poco le percentuali usuali non può ancora essere considerata
eccessiva (TF 22 marzo 2000 4C.362/1999 consid. 4b/aa, 5 luglio 2005 4C.121/2005 consid. 4.2.1). Sulla questione del carattere eccessivo della provvigione il giudice gode
di un ampio potere di apprezzamento (TF 22 marzo 2000 4C.362/1999 consid. 4b/bb, 5 luglio 2005 4C.121/2005 consid. 4.2.1).
13.3
Nel
caso di specie occorre in particolare rilevare che l’operato dell’attrice
risultante dagli atti è stato tutto sommato contenuto, essa avendo solo svolto
l’attività di mediatrice per presentazione, senza per altro che essa abbia
dovuto assumersi spese od esborsi particolari, e che la sua attività quale
professionista giustificava nondimeno di tenere conto delle sue spese generali
e della compensazione per le spese occasionate da affari non andati in porto
(TF 22 marzo 2000 4C.362/1999 consid. 4b/aa). Alla luce di quanto precede, in
assenza di altre circostanze, non risultanti dagli atti, e non potendosi
ritenere che l’oggetto in questione costituisse un’occasione unica, questa
Camera ritiene che la provvigione complessiva da riconoscersi all’attrice non
possa in nessun caso superare la percentuale del 5% (cfr. per analogia II CCA
22 aprile 2010 inc. n. 12.2009.61), per un importo complessivo di fr. 277'500.-.
Considerato che la provvigione versata da A__________ __________ era il 23.66%
di quella complessivamente prevista in base agli accordi con le rispettive controparti,
quella concordata con il convenuto, pari al 76.33% di quella totale, deve
pertanto essere ridotta alla somma di fr. 211'815.75 (DTF 111 II 366 consid. 3c,
112 II 459 consid. 3).
14.
Ne
discende il parziale accoglimento dell’appello nel senso che la petizione
dev’essere ammessa limitatamente alla somma di fr. 211'815.75 oltre interessi
ed accessori.
La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
rispettiva soccombenza delle parti (art. 148 CPC/TI), ritenuto che per il
giudizio di appello si è tenuto conto di un valore litigioso di fr. 277'500.-.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC/TI e la LTG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
20 maggio 2010 di AP 1
è parzialmente accolto
. Di conseguenza la sentenza
3 maggio 2010 della Pretura __________, è così riformata:
1.
La petizione è
parzialmente accolta.
1.1
Di
conseguenza AP 1, __________, è condannato a pagare a AO 1, __________, l’importo
di fr. 211'815.75 oltre interessi al 5% dal 27 novembre 2006.
1.2
L’opposizione
interposta al PE n. __________ dell’UEF __________ notificato al convenuto il
28 novembre 2006 è respinta in via definitiva limitatamente al suddetto
importo.
2.
La tassa di giustizia di fr. 4’500.- e le
spese, da anticipare come di rito, sono a carico dall’attrice per 1/4 e per 3/4
sono a carico del convenuto, il quale rifonderà inoltre alla controparte fr. 10’000.-
per parti di ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.   4’400.-
b) spese                                                      fr.
100.-
Totale                                                           fr.
4’500.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico per 3/4 e per 1/4 sono poste
a carico dell’appellata, a cui l’appellante rifonderà fr. 5’000.- per parti di
ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura __________
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il vicepresidente                                                    Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).