ti_gerichte · 15.2011.79 · 2011-09-22 · it
Amministrazione coatta di un fondo affidata a un terzo. Contestazione della necessità della misura e della percentuale (5%) versata al terzo come retribuzione. Carattere forfettario della tassa. Modifica di un provvedimento passato in giudicato

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 22.09.2011 15.2011.79

Incarto n.
15.2011.79
Lugano
22 settembre
2011
CJ/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Bozzini
segretario:
Jaques
statuendo sul ricorso 19 agosto 2011 di
RI 1
patrocinato dall’ PA 1
contro
l’operato dell’CO 1, e meglio contro il rifiuto di
riconsiderare il mandato di amministrazione di alcuni fondi del ricorrente
sequestrati nelle procedure n. __________-__________ promosse da:
PI 1
rappr. dall’RA 1
viste le
osservazioni 6 settembre 2011 dell’CO 1;
esaminati
atti e documenti;
ritenuto
in fatto e considerato in diritto:
che in
esecuzione dei decreti di sequestro n. __________ a __________ emessi il 10
febbraio 2011 dalla Divisione delle contribuzioni dello Stato del Cantone
Ticino a garanzia di crediti fiscali ammontanti complessivamente a fr.
7'110'000.-- oltre interessi e spese, l’CO 1 ha sequestrato 18 fondi, tra cui
le part. n. __________ RFD __________, n. 65, 2002, PPP __________ e __________
RFD __________, n. 1036 RFD __________ nonché n. __________ e __________ RFD __________
(doc. 1);
che il 17
febbraio 2011, l’Ufficio ha conferito ad RI 1 un mandato di amministrazione
immobiliare riguardante i suddetti fondi, che prevedeva al punto 1 una
rimunerazione dell’ammini­stratore pari al 5% delle pigioni o dei fitti riscossi
o da riscuotere (doc. 2);
che il 14
luglio 2011, l’escusso ha chiesto all’Ufficio di riconsiderare siffatto mandato,
“segnatamente alla luce dei trascorsi mesi di impegno di quest’ultimo”, in
merito alle proprietà che si “amministrano da sé”, ovvero “il mappale di __________,
dove, ed è stato convenuto nel contratto di locazione, l’inquilino, avendo locato
l’intero stabile, è tenuto anche ad occuparsi della semplice amministrazione
ordinaria essendo tutto a suo carico”, nonché “quelle unità condominali dove
già un’amministrazione si occupa degli stabili e dove, di conseguenza, ben poco
rimane da ‘amministrare’ o da ‘piantumare’”;
che
l’Ufficio ha respinto la richiesta con decisione 26 luglio 2011, ricordando che
la tassa per l’amministrazione dei fondi è del 5% delle pigioni o dei fitti
riscossi o da riscuotere in virtù dell’art. 27 OTLEF e della Circolare n° 28 di
questa Camera del 16 gennaio 2004;
che con
il “reclamo” (recte: ricorso) in esame, l’escusso rimprovera all’Ufficio un errore
di apprezzamento e chiede che la rimunerazione dell’amministratore sia ponderata
secondo l’attività ch’egli deve svolgere, applicando una percentuale pari
all’1%;
che per
quanto concerne la part. n. __________ RFD di __________, il ricorrente fa
valere che lo stesso è locato a società (__________SA, __________ SA e __________
SA) di cui egli è amministratore unico, che le pigioni vengono versate puntualmente
dall’escusso medesimo e che per convenzione ogni incombenza è di pertinenza
delle società, sicché non sarebbe necessaria alcuna amministrazione;
che – a
detta del ricorrente – anche la part. n. __________ RFD __________ è locata
integralmente a terzi, che hanno l’obbligo di farsi carico di ogni incombenza relativa
alla proprietà;
che le
altre particelle – sempre secondo il ricorrente – sono locate a sua moglie e
sono, per quanto riguarda le parti comuni, oggetto di un contratto di
amministrazione preesistente;
che sulla
tempestività del ricorso, è opportuno ricordare che spetta all’autorità dimostrare
la data di notifica dei propri provvedimenti, ciò che nel caso concreto risulta
impossibile, siccome la decisione impugnata è stata inviata per posta semplice;
che nel
dubbio occorre considerare il ricorso tempestivo;
che il
provvedimento impugnato non può essere considerato quale conferma della
decisione di assegnazione del mandato di amministrazione immobiliare, bensì quale
reiezione della richiesta 14 luglio 2011 di riconsiderazione del mandato;
che in
linea di massima, l’ufficio d’esecuzione non è autorizzato a riconsiderare un
suo provvedimento dopo la scadenza del termine di ricorso né a revocarlo (cfr.
art. 17 cpv. 4 LEF; DTF 97 III 3, 109 III 37;
Erard
,
Commentaire romand de la LP, Basilea/Gi­nevra/Monaco
2005, n. 64-65 ad art.
17);
che fatti
nuovi possono però giustificare la modifica di un provvedimento (si veda la
regola esplicita per i pignoramenti di reddito, art. 93 cpv. 3 LEF);
che nel
caso concreto le circostanze allegate dal ricorrente esistevano già al momento del
conferimento del mandato, sicché egli avrebbe dovuto contestarne le modalità
già a quel momento;
che a
titolo abbondanziale, occorre rilevare come l’art. 27 OTLEF (RS 281.35) non
lasci comunque alcun potere d’apprez­zamento all’Ufficio in merito alla
determinazione della tassa per l’amministrazione di fondi, limitandosi solo a
riservare la facoltà per l’autorità di vigilanza di aumentarla (ma non di
diminuirla) in casi speciali (cpv. 4);
che la
norma fissa la tassa in modo forfettario, quindi indipendentemente dal dispendio
lavorativo effettivo che richiede l’amministrazione del fondo;
che ad
ogni modo, nel caso concreto, si evince dal rapporto intermedio 21 luglio 2011
e dal bilancio al 30 giugno 2011 prodotti con le osservazioni dell’Ufficio
(doc. 3 e 4) che l’amministratore dei fondi ha espleto un’attività tutt’altra
che trascurabile;
che del resto
l’ufficio d’esecuzione è tenuto per legge ad assumere l’amministrazione dei
fondi pignorati o sequestrati o a delegarla, sotto la propria responsabilità, a
un terzo di sua fiducia (art. 102 cpv. 3 e 275 LEF; 16 cpv. 1 e 3 RFF), persino
nei casi in cui il debitore, prima del pignoramento o del sequestro, ne aveva
contrattualmente affidato la gestione a un terzo (art. 16 cpv. 2 RFF);
che in
tutte queste ipotesi l’Ufficio ha il diritto di prelevare la tassa prevista
dall’art. 27 OTLEF;
che la
delega della gestione a un terzo di fiducia dell’ufficio si giustifica a
maggior ragione nei casi in cui, come nella fattispecie, i fondi sono locati o
amministrati dal debitore o da persone a lui vicine, siccome finché dura il
pignoramento o il sequestro l’amministrazione e la cultura del fondo dev’essere
eseguita nell’interesse del creditore, ciò che presuppone un controllo costante
e rigoroso del versamento effettivo e tempestivo delle pigioni e delle spese
accessorie, nonché l’adozione delle misure necessarie per conservare il fondo
nella sua sostanza e nella sua rendita a norma degli art. 17 e 18 RFF, ad
esclusione degli interventi che non contribuiscono a tale scopo;
che nella
fattispecie tale controllo risulta indispensabile, come risulta dal succitato rapporto
intermedio (doc. 3);
che il
ricorso va pertanto respinto;
che non
si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2
lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF).
Richiamati
gli art. 17, 20
a
, 102 cpv. 3, 275 LEF; 16 RFF; 27, 61, 62 OTLEF;
pronuncia:
1.
Il
ricorso è respinto.
2.
Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.
3.
Intimazione
a:  – avv. PA 1, __________;
– RA
1, __________.
Comunicazione
all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente                                                                                  Il
segretario
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso
in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10
(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)
giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata
pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.