ti_gerichte · 11.2000.147 · 2002-07-12 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.07.2002 11.2000.147
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.07.2002 11.2000.147
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 12.07.2002 11.2000.147

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
11.2000.00147
Lugano
12 luglio
2002
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima
Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
G. A. Bernasconi e Giani
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa __.____._____
(diritto di superficie) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa
con petizione del 5 marzo 1997 da
__________ __________
,
__________
(patrocinato dall'avv. __________ __________,
__________)
contro
__________ e __________ __________
,
__________
(patrocinati dall'avv. __________ __________,
__________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto
l'appello del 28 novembre 2000 presentato da __________ __________ contro la
sentenza emessa il 7 novembre 2000 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione
2;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
Il
3 aprile 1992 __________ __________ ha venduto a __________ e __________
__________, in ragione di un mezzo ciascuno, la particella n. __________ RFP di
__________, oltre alla comproprietà coattiva di un
1
/
6
sulla particella n. __________. Sulla particella n. __________, in pendenza, sorgono
a monte un'abitazione con terrazza (subalterni A e B, rispettivamente di 84 e
13 m
2
), attorniata da un giardino (subalterno
f
di 310 m
2
),
e a valle due autorimesse (subalterni C e D, rispettivamente di 43 e 22 m
2
)
con un ripostiglio (subalterno E di 5 m
2
). Il subalterno C si
compone a sua volta di due posti auto contigui ad altri due situati sulla
confinante particella n. __________, affacciati sulla strada (par­ticella n.
__________). Ognuno di essi ha una propria porta ed è separa­to dagli altri per
mezzo di pareti in cemento armato. La costruzione è totalmente interrata dal
lato posteriore ed è sormontata dal giardino dell'abitazione posta più a monte.
B.
Nell'atto
di compravendita i contraenti avevano stipulato quanto segue:
Le parti dichiarano che la particella
venduta si compone di una sola autorimessa, ossia metà del subalterno “C” al
centro della particella venduta: gli acquirenti si impegnano dunque a
sottoscrivere l'atto di mutazione affinché il subalterno “D” venga attribuito
alla part. __________ (__________) e affinché l'altra metà del subalterno “C”,
verso la part. __________ (__________), venga attribuita al Sig. __________ sottoforma
di diritto di superficie interrato. Il Sig. __________ si assume le spese di tutte
le mutazioni previste.
Il
geometra revisore del Comune di __________ ha preparato il 14 apri­le 1994 un
piano di mutazione in vista di scorporare 29 m
2
dalla particella n.
__________ e 27 m
2
dalla n. __________, in modo da costituire un
nuovo fondo n. __________ composto di un piazzale e due autorimesse, fra cui
quella interessata dal citato diritto di superficie. In seguito a divergenze
tra le parti né la servitù di superficie né il frazionamento sono stati
iscritti a registro fondiario.
C.
Il 5
marzo 1997 __________ __________ ha convenuto __________ e __________
__________
davanti al Pretore
del Distretto di Lugano, sezione 2, chiedendo che gli fosse attribuito e
iscritto a registro fondiario un diritto di superficie interrato a carico della
particella n. __________, limitatamente al subalterno C. Contestualmente egli
ha postulato l'iscrizione del medesimo diritto già in via cautelare. Con
decreto emanato prima del contraddittorio il Pretore ha accolto il 12 marzo
1997 la domanda cautelare, invitando l'ufficiale del registro fondiario del
Distretto di Lugano a iscrivere in via provvisoria un diritto di superficie a carico
della particella n. __________. Stabilita la tassa di giustizia in fr. 250.–,
egli ha rimandato al giudizio di merito la decisione sul riparto degli oneri
processuali e sull'assegnazione di ripetibili. All'udienza del 10 aprile 1997,
indetta per la discussione della domanda cautelare, __________ e __________
__________ si sono opposti alla richiesta, sollecitando la revoca della misura
decretata prima del contraddittorio. L'ufficiale del registro ha rifiutato
l'iscrizione provvisoria con decisione del 28 aprile 1997, confermata da questa
Camera con sentenza del 19 aprile 1999 (inc. __________.__________.__________).
D.
Frattanto,
nella loro risposta del 12 maggio 1997, __________ e __________ __________
hanno postulato il rigetto della petizione. Nel successivo scambio di allegati
le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni. Esperita l'istruttoria, nel
cui ambito è stato eseguito un sopralluogo, le parti hanno presentato il 25 e
il 27 gennaio 2000 il rispettivo memoriale conclusivo, nel quale hanno ribadito
il loro punto di vista. Esse hanno rinunciato al dibattimento finale. Statuendo
il 7 novembre 2000, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto a carico
dell'attore la tassa di giustizia di fr. 1000.–, le spese e gli oneri relativi
al procedimento cautelare, con obbligo di rifondere ai convenuti un'indennità
di fr. 2000.– complessivi per ripetibili.
E.
Contro
la sentenza appena citata __________ __________ è insorto con un appello del 28
novembre 2000 nel quale chiede che la petizione sia accolta e il giudizio del
Pretore riformato di conseguenza. Nelle loro osservazioni del 26 gennaio 2001
__________ e __________ __________
propongono di respingere l'appello. Con ordinanza del 31 ottobre
2001 la presidente di questa Camera ha ordinato una perizia, assegnando alle
parti un termine di quindici giorni per formulare eventuali quesiti propri.
Preso atto del silenzio degli interessati, il 18 dicembre 2001 essa ha designato
l'ing. __________ __________ che ha rassegnato il proprio referto il 26 febbraio
2002. Le parti non hanno domandato, nel termine loro impartito, né la completazione
e né la delucidazione della perizia. Il 21 maggio 2002 si è tenuto il dibattimento
finale.
Considerando
in diritto:
1.
Il
Pretore non ha stabilito il valore litigioso, determinante – oltre che per
l'appellabilità della causa (art. 15 CPC) – per la commisurazione degli oneri
processuali e delle ripetibili. Di per sé gli atti andrebbero quindi ritornati
al primo giudice affinché fissi il valore della contestazione (art. 13 CPC).
Ora, in controversie relative a servitù o diritti di vicinato, il valore
litigioso consiste in quello che tali diritti hanno per il fondo dominante o
nella svalutazione causata al fondo serviente, se questa è maggiore (art. 9
cpv. 3 CPC; analogamente, sul piano federale:
Poudret
,
Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, Berna 1990, vol. I,
n. 9.5 ad art. 36, pag. 284). Se appena si considera che nella fattispecie
l'attore ha offerto l'autorimessa a un prezzo variante da fr. 22 000.– a
fr. 25 000.– e che nel 1989 il valore di stima del fabbricato era di fr.
18 000.– (deposizioni __________ e __________, verbale del 26 novembre
1997, act. VIII, pag. 1 e 2), si può senz'altro presumere che in concreto il
valore litigioso ecceda abbondantemente fr. 8000.–. Tempestivo, l'appello è dunque
ricevibile.
2.
Il Pretore, ricordato che la costituzione di un diritto di
superficie presuppone un determinato grado di indipendenza del manufatto dal
profilo edilizio e funzionale, ha rilevato che l'autorimessa in oggetto fa
parte di un gruppo di quattro posti auto formanti una costruzione unica. Egli
ha accertato inoltre che i muri divisori sono in cemento armato, di modo che
non sarebbe possibile intervenire su una singola rimessa senza compromettere
l'integrità e la stabilità dell'intera costruzione. A suo parere l'accordo
relativo alla costituzione di un diritto di superficie è dunque nullo, giacché
di contenuto impossibile, mentre non è preteso che le parti abbiano pattuito
una servitù di posteggio. Del resto – ha concluso il primo giudice – il diritto
di superficie avrebbe se mai interessato unicamente la metà del subalterno C e
per la sua costituzione sarebbe stata necessaria una planimetria dalla quale
desumere con chiarezza l'area gravata, non essendo sufficiente a tal fine il
piano di mutazione agli atti, allestito in vista di costituire una nuova e diversa
particella.
3.
L'appellante
rammenta di aver continuato a usare l'autorimessa anche dopo la vendita della
particella n. __________. Egli contesta di essere stato messo in mora dai
convenuti, avendo egli medesimo sollecitato invano l'adempimento del contratto,
e sottolinea che il posto auto litigioso è indipendente dalle altre autorimesse,
avendo un'entrata propria ed essendo separato da quelle adiacenti da pareti in
cemento armato. Ogni garage poi – egli soggiunge – è provvisto di corrente
elettrica e in caso di ipotetica demolizione occorrerebbe soltanto risistemare
il terrapieno che funge da giar­dino per le abitazioni situate sulle particelle
n. __________e n. __________, mentre dal profilo statico le altre autorimesse
non risulterebbero compromesse. Secondo il ricorrente inoltre il piano di
mutazione agli atti è sufficiente per accogliere la petizione, stante la
possibilità di allegare all'istanza di iscrizione una planimetria o un atto di
mutazione aggiornato. Qualora non fosse possibile iscrivere un diritto di superficie,
l'attore postula una servitù personale che gli attribuisca i diritti previsti
dagli art. 779 segg. CC, l'accordo stipulato con i convenuti non esaurendosi in
una semplice servitù di posteggio.
4.
Il diritto di superficie è una servitù che concede al superficiario
la facoltà di fare e mantenere una costruzione sul fondo gravato, sopra o sotto
la superficie del suolo (art. 779 cpv. 1 CC). Dandosi l'iscrizione di siffatta
servitù a registro fondiario, la proprietà della costruzione o delle altre
opere durevolmente incorporate al suolo o al sottosuolo è legata alla
titolarità della servitù (art. 675 cpv. 1 CC) e non alla proprietà del fondo,
in deroga al principio dell'accessione previsto dall'art. 667 CC (
Steinauer
, Les droits réels, vol. III,
Berna 1992, pag. 56, n. 2513). Anche se la servitù grava l'intera particella,
il suo esercizio può essere limitato a una superficie determinata (
Simonius/Sutter
, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht,
vol. II, Basilea 1990, pag. 125 seg.). Il diritto di superficie non è
applicabile ai singoli piani di un edificio (art. 675 cpv. 2 CC) o a
costruzioni mobili (
Steinauer,
op. cit., pag. 57 n. 2514a), ma può riguardare parti di uno stabile, a condizione
che si tratti di unità separabili dal resto dell'immobile (
Simonius/Sutter
, op. cit., pag. 126,
spec. n. 5 con rimandi), indipendenti dal punto di vista edilizio e funzionale
(
Schmid
, Aus­gewählte Fragen zum
Baurecht, Unterbaurecht und zum Überbaurecht in: ZBGR 1998, pag. 304 seg.;
Rey
in: Kommentar zum Schweizerischen
Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 8 ad art. 675 CC).
5.
In
concreto risulta dalle fotografie agli atti che la costruzione oggetto del
diritto di superficie interrato è una rimessa situata centralmente in un blocco
di quattro posti auto, apparentemente in cemento armato e dotato di quattro
porte. La fabbrica è interrata dal lato posteriore e superiore, ove è
sovrastata dal giardino del­le abitazioni a monte (doc. D). Due posti auto
sorgono sulla particella n. __________, mentre gli altri due, fra cui quello in
discussione, sono situati sulla confinante particella n. __________, proprietà
degli appellati (doc. C). Dal verbale di sopralluogo del 14 maggio 1998 si
desume inoltre che “il garage oggetto della causa (il secondo da destra) fa parte
di un gruppo di quattro garage, che costituiscono una costruzione unica. I
quattro garage sono separati l'uno dall'altro, internamente, con pareti in cemento
armato e dispongono di porte d'entrata a ribalta distinte. Ogni garage è servito
da corrente elettrica”. Le parti hanno pure dato atto che “il consumo di
energia elettrica dell'autorimessa oggetto della causa viene con­teggiato nel
contatore” della casa dei convenuti (act. XI, pag. 3). Quanto alla perizia
esperita in appello, l'esperto ha precisato che dal punto di vista
tecnico-edilizio lo stabile indicato quale subalterno C, assieme alle
autorimesse sul contiguo fondo n. __________, costituisce “un'unità inseparabile”.
Egli ha spiegato che si tratta di una “massiccia e monolitica costruzione in cemento
armato” (act. XX, pag. 3, risposta A). A mente del perito, anche dal punto di
vista funzionale, i due spazi “non sono completamente indipendenti”, giacché
l'alimentazione elettrica e quella dell'acqua potabile dipendono attualmente
dalla particella n. __________ (act. XX, pag. 3, risposta B).
6.
Per
l'appellante l'autorimessa in esame raggiunge un grado di indipendenza sufficiente
sia dal profilo edilizio sia da quello funzionale. Egli sostiene che
un'eventuale demolizione non implicherebbe necessariamente il crollo della
fabbrica adiacente e ribadisce che i posti auto sono separati internamente da
pareti in cemento armato, che sono senz'altro portanti. In caso di demolizione,
inoltre, si tratterebbe solo di risistemare il terrapieno che funge da giardino
per le case sulle particelle n. __________e __________. Ora, la circostanza che
la costruzione abbia pareti divisorie in comune con quelle adiacenti ancora non
significa che essa non sia suscettibile di un diritto di superficie (DTF 111 II
237 consid. 2). L'oggetto del diritto di superficie deve avere tuttavia un
sufficien­te grado di indipendenza dal punto di vista edilizio e funzionale,
nel senso che il superficiario deve poter rinnovare liberamente l'opera (ossia
demolirla e ricostruirla interamente) senza compromettere la fabbrica adiacente
e senza dover ottenere l'autorizzazione previa del proprietario (DTF 111 II 134
consid. 3). Interpellato se l'autorimessa indicata a registro fondiario come
subalterno C della particella n. __________“costituisce dal punto di vista
tecnico-edilizio un'unità inseparabile, oppure se ognuno dei due posti auto (
boxes
)
della costruzione configura un'opera indipendente nel senso che può sussistere
anche nel caso in cui l'altro sia totalmente rinnovato (demolito e ricostruito)”,
il perito ha precisato – appunto – che l'opera costituisce un'unità
inseparabile (act. XIX, ordinanza del 18 dicembre 2001, quesito A; act. XX,
perizia, risposta A). Dal profilo edilizio, pertanto, l'autorimessa in
questione non raggiunge un livello di indipendenza sufficiente.
7.
Nel
memoriale conclusivo presentato in appello il ricorrente ripe­te che, in base
al referto peritale, il garage è senz'altro suscettivo di un diritto di
superficie, poiché raffigura “un'unità inseparabile dal punto di vista
tecnico-edilizio”. A torto. Quando il perito afferma che dal profilo
tecnico-edilizio la costruzione costituisce un'unità inseparabile, egli non si
riferisce alla singola autorimessa oggetto del preteso diritto di superficie,
bensì all'intero subalterno C, composto di due posti auto (act. XX, pag. 3 risposta
A, ultima frase). L'esperto spiega infatti che si tratta di una fabbrica “massiccia
e monolitica” in cemento armato (risposta A, punto 2), che forma un'unità “assieme
all'analoga autorimessa” posta sulla particella n. __________ (risposta A,
prima frase). L'intero gruppo di quat­tro posti auto sulle particelle n.
__________e n. __________raffigura quindi un'unità indivisibile (fotografie
doc. D) e l'interpretazione della perizia avanzata dalI'appellante non può
essere seguita.
8.
L'attore
adduce che, in ogni modo, il subalterno C è già suddiviso in due spazi indipendenti,
i quali dispongono di entrate separate. A suo dire, inoltre, poco importa che
l'allacciamento alla corrente elettrica e all'acqua potabile dipendano dalla
particella n. __________, giacché non si tratta di servizi indispensabili per
l'uso di un garage. È vero che nella fattispecie gli spazi delle due
autorimesse sono totalmente separati, diversamente dal caso descritto in DTF 111
II 147 consid 4a. Resta il fatto però che l'impianto dell'acqua è unico,
analogamente al precedente appena citato, e dipende – come quello
dell'elettricità – dalla particella n. __________ (act. XX: perizia, pag. 3,
risposta B; act. XI, verbale di sopralluogo, pag. 3). Dal profilo funzionale,
dunque, le autorimesse non sono totalmente separate. E la parte di immobile
oggetto di una servitù di superficie dev'essere separata non solo dal profilo
edilizio, ma anche da quello funzionale (DTF 111 II 139 consid. 3 in alto). Ne
discende, in ultima analisi, che la costituzione di un diritto di superficie
sull'autorimessa in rassegna non è giuridicamente ammissibile e che la servitù
chiesta dall'attore non può essere iscritta a registro fondiario. Onde la
nullità della pattuizione figurante nell'atto di compravendita del 3 aprile
1992 (DTF 111 II 143 consid 4b in basso). Alla luce degli accertamenti peritali
compiuti in appello il giudizio impugnato resiste pertanto alla critica.
9.
L'appellante
fa valere infine di non avere mai postulato una semplice servitù di posteggio e
chiede, nel caso in cui non gli sia accordato il diritto di superficie, che la
pattuizione nell'atto di compravendita sia considerata idonea a costituire in
suo favore una servitù che gli attribuisca “i diritti previsti dagli art. 779
segg. CC”. Analoga richiesta figurava invero già nei motivi della petizione e
delle conclusioni scritte (act. I, pag. 5 n. 9; act. XII, pag. 4 n. 6). Nessuna
domanda di giudizio è però mai stata formulata in tal senso, né davanti al
Pretore né in questa sede, di modo che al riguardo l'appello sarebbe finanche
irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. e combinato con il cpv. 5 CPC). Sia come
sia, una servitù personale che conferisca al beneficiario i diritti previsti
dagli art. 779 segg. CC altro non è che un diritto di superficie, a prescindere
dalla denominazione che gli si voglia attribuire. Né è dato a divedere, del
resto, come altrimenti interpretare la domanda dell'appellante, il quale ha
espressamente escluso la possibilità di vedersi attribuire una servitù di
posteggio. In ogni modo l'iscrizione di una siffatta servitù violerebbe il
precetto del
numerus clausus
dei diritti reali (
DTF 111 II
142 consid. 5 con rimando). La tesi, inconferente, non
merita dunque ulteriore disamina.
10.
Gli
oneri del giudizio odierno, compresi i costi per l'allestimento della perizia,
seguono la soccombenza dell'appellante, il quale rifonderà alla controparte
un'equa indennità per ripetibili (art. 148 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr.   500.—
b)
spese                         fr.     50.—
c)
perizia                        fr. 1097.50
fr.
1647.50
sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alle controparti fr. 1200.–
complessivi per ripetibili.
3.   Intimazione
a:
– avv.
__________ __________, __________;
– avv.
__________ __________, __________.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria