ti_gerichte · 40.2005.65 · 2006-08-29 · it
Determinazione superficie edificabile tramite accertamento del geometra revisore.


Incarto n.40.2005.65

__________

Lugano

29 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Alberto Lucchini

arch. Bruno Buzzini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 6/9 maggio 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa l'8 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 503 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 7 aprile 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 503 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 657'492.-.

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 8 aprile 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione argomentando che, dopo
verifica del Piano Regolatore in vigore, le zone considerate per la
determinazione del valore di stima corrispondono alla situazione pianificatoria
effettiva.

3.     Con
ricorso 6/9 maggio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando laumento
del valore di stima del terreno considerato rimanente (non edificabile), di
complessivi 1'241 mq, da CHF/mq 0.40 a CHF/mq 220.-.

Ciò
poiché il terreno, pur essendo indicato come incolto a registro fondiario (sub.
i), non è mai stato e non può essere considerato come non edificabile. Inoltre,
il piano di accertamento dellarea forestale non è mai stato intimato al
proprietario e risulta poco chiaro.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 7 aprile 2006 il Tribunale ha proceduto ad
unispezione presso il Municipio di __________ acquisendo agli atti sia lestratto
del piano regolatore in vigore sia la documentazione inerente laccertamento
dellarea forestale riguardanti il mappale oggetto di ricorso.

Il
sub. i è una porzione di terreno in forte pendenza e parzialmente boscata,
soprattutto nella sua parte inferiore, che si trova a valle di un muro di
sostegno e confina con il lago.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, per il tramite del Municipio di __________, ha chiesto
al competente geometra revisore di accertare lentità della superficie
edificabile del fondo e, parallelamente, della conseguente superficie non
edificabile, che, ritenuto come laccertamento dellarea forestale non è ancora
entrato in vigore (cfr. scritto __________ del Municipio di __________),
corrispondono rispettivamente a 1'378 mq e a 1'083 mq.

Pertanto,
il ricorso è parzialmente accolto nella misura in cui la superficie di terreno
edificabile, da computare con il valore metrico base di zona di CHF/mq 240.-, è
in realtà di 1'378 mq e non di 1'220 mq, mentre la superficie di terreno
rimanente (non edificabile), da computare con il valore di CHF/mq 0.40 sulla
base della carta delle idoneità agricole (art. 11 Lst. in relazione con lart.
4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.) è invece di 1'083 mq e non
di 1'241 mq.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 503 RFD __________ stabilito in CHF 668'030.-, come da scheda di
calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.- e le spese, di CHF 1'014.15, sono poste a carico
delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 5/6 per il ricorrente e
del rimanente 1/6 per lUCS.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 503 RFD di __________ stabilito in
CHF 668'030.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.- e le spese,
di CHF 1'014.15, sono poste per 5/6 a carico del ricorrente e per il rimanente
1/6 a carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi