ti_gerichte · 12.2011.91 · 2012-10-10 · it
Azione di disconoscimento di debito, mercede per mandato di mediazione immobiliare di locazione a persona sprovvista di autorizzazione a operare quale fiduciaria immobiliare

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.10.2012 12.2011.91

Incarto n.
12.2011.91
Lugano
10 ottobre 2012/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Locatelli
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2008.824
della Pretura __________, promossa con petizione 17 dicembre 2008 da
AO 1
(patrocinato dall'
RA 2)
contro
AP 1
(patrocinata dall'
RA 1)
con cui
l'attore ha chiesto il disconoscimento del debito di fr. 10'000.– oltre
interessi al 5% dal 1° febbraio 2007 insieme alla conferma definitiva
dell'opposizione interposta al relativo precetto n. __________ del 24/25
settembre 2008 dell'UE __________, come pure la condanna della società
convenuta al pagamento di fr. 12'800.– oltre interessi al 5% dal 17 dicembre 2008 a titolo di risarcimento danni;
domanda
avversata dalla società convenuta che ne ha postulato la reiezione, e che il
Pretore con sentenza 12 aprile 2011 ha integralmente accolto;
appellante
la società convenuta che con atto del 16 maggio 2011 chiede di riformare il
giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione e condannare quindi
l'attore a versare alla controparte fr. 10'000.–, rigettando a titolo
definitivo l'opposizione al relativo precetto esecutivo, protestate tasse,
spese e ripetibili in entrambi i gradi di giudizio;
e di
cui l'attore, con osservazioni [
recte
: risposta all'appello] 30 giugno
2011, propone integrale reiezione, protestate tasse, spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:                    A.
Nel corso del 2003 AO 1 ha acquistato un appartamento situato in via
__________ a __________ propostogli da AP 1 per fr. 380'000.– (doc. 3). Il 2
febbraio 2006 la stessa società ha proposto a AO 1 l'acquisto di un altro appartamento PPP n. __________ part. n. __________ RFD __________, situato
in via C__________ di proprietà di E__________ B__________ (doc. C) a fr.
285'000.– (doc. 5). Il relativo contratto di compravendita è stato per finire
sottoscritto il 7 giugno 2006 al prezzo complessivo di fr. 260'000.– (doc. C). Poco
prima, il 30 maggio 2006 AO 1 ha sottoscritto un riconoscimento di debito
dichiarandosi debitore verso la società di fr. 10'000.– (doc. E e 9). L'appartamento
di via C__________ è stato locato a __________ e __________ con contratto del 6
giugno 2006, che AP 1 ha firmato in veste di rappresentante di AO 1: la
locazione aveva inizio il 1° luglio 2006, mentre la pigione mensile era fissata
in fr. 1'600.– e il deposito della garanzia in fr. 3'000.– (doc. F). Il reiterato
mancato pagamento delle pigioni ha comportato l'interruzione anzitempo del
contratto da parte di AO 1, e ha portato poi alla decisione di sfratto del 7
febbraio 2007 (doc. I).
Il 24/25
settembre 2008 la società AP 1 ha fatto spiccare dall'UE __________ il precetto
esecutivo n. __________ a carico di AO 1 per il corrispondente importo di fr.
10'000.– (doc. 11). A fronte del citato riconoscimento di debito, con sentenza
24 novembre 2008 il Pretore __________, ha rigettato in via provvisoria l'opposizione
interposta dall'escusso (doc. B).
B.
Con petizione 17 dicembre 2008 AO 1 ha quindi chiesto di disconoscere giusta l'art. 83 cpv. 2 LEF il debito di fr. 10'000.– (oltre gli interessi
del 5% dal 1° febbraio 2007), confermare l'opposizione a quel precetto
esecutivo e, infine, condannare la convenuta a versargli fr. 12'800.– oltre
interessi al 5% dal 17 dicembre 2008 quale risarcimento del danno patito per mancato
pagamento delle pigioni da settembre 2006 e febbraio 2007 (fr. 1'600.– x 6) oltre
quelle dei mesi di luglio e agosto 2006 (fr. 1'600.– x 2) importi questi ultimi
trattenuti dall'interessata a titolo di commissione. La convenuta non era abilitata
all'esercizio di attività di intermediazione immobiliare per conto di terzi
(doc. D). L'interessata lo aveva inoltre informato che l'appartamento in via C__________
poteva essere acquistato per fr. 270'000.– di cui fr. 10'000.– da versare in
nero alla proprietaria dell'immobile. La convenuta si era quindi offerta di
anticipare per conto di AO 1 la cifra di fr. 10'000.–, motivo questo per cui quest'ultimo
aveva sottoscritto il riconoscimento di debito 30 maggio 2006. Ma, l'importo di
fr. 10'000.– non era mai stato versato a E__________ B__________ mentre il prezzo
effettivo era per finire stato concordato in fr. 260'000.–. Di modo che, visto
che la pretesa rivendicata dalla convenuta non si fondava su alcuna causa
diventava necessario disconoscere quel debito. Palese inoltre la negligenza imputabile
alla convenuta nell'adempimento del mandato di locazione che l'attore le aveva conferito.
Pertanto, era altresì da risarcire anche il danno di fr. 12'800.– che egli
aveva in quel contesto patito.
Nella risposta 20 febbraio 2009 la convenuta ha avversato le
richieste dell'attore. I fr. 10'000.– di cui al riconoscimento di debito retribuivano
le prestazioni (bancarie, amministrative e anche locative) effettuate per conto
dell'attore e con riferimento all'acquisto dei due appartamenti a __________.
Ha quindi escluso che in relazione alla compravendita del secondo appartamento
fosse stato pattuito un pagamento in nero, evidenziando che proprio grazie al
suo intervento si era infine giunti alla riduzione di prezzo da fr. 285'000.– a
fr. 260'000.–. Su incarico dell'attore, per l'appartamento di via C__________ la
convenuta aveva trovato due conduttrici che beneficiavano di prestazioni
assistenziali. Di ciò l'attore era stato informato e, per finire, aveva pure rinunciato
a procedere con opere di ristrutturazione. A motivo del mancato rinnovo della
richiesta di assistenza da parte delle due conduttrici, le relative prestazioni
-fra cui il pagamento della pigione- erano state interrotte. E, questo
escludeva una sua responsabilità. Anche la procedura di sfratto era stata da essa
(in rappresentanza dell'attore) portata avanti con sollecitudine. Infondata pertanto
la richiesta di condanna al pagamento di fr. 12'800.–.
Ribadita
la sua posizione, con replica 23 marzo 2009 l'attore ha contestato di avere incaricato la convenuta dell'acquisto per suo conto dei due immobili, la quale
agiva invece su richiesta dei rispettivi venditori. La valutazione esperita
dalla banca che aveva finanziato l'acquisto aveva determinato il prezzo finale.
Ciò detto, non avendo svolto prestazioni per suo conto, il riconoscimento di
debito di fr. 10'000.– non poteva certo costituire una mercede. La convenuta non
aveva verificato la solvibilità delle due conduttrici e non aveva nemmeno informato
l'attore del fatto che le stesse fossero al beneficio dell'assistenza, men che
meno del precario stato in cui avevano lasciato l'appartamento occupato in precedenza.
Nella duplica 27 aprile 2009 la convenuta ha riproposto i suoi argomenti, precisando
che se l'attore non fosse stato soddisfatto dei suoi servizi, non avrebbe certo
sottoscritto quel riconoscimento di debito.
Esperita
l'istruttoria, entrambe le parti hanno rinnovato le proprie richieste riassunte
nelle rispettive conclusioni scritte 7 ottobre 2010.
C.
Con sentenza del 12 aprile 2011 il Pretore __________, ha accolto
la petizione disconoscendo il debito di fr. 10'000.–, confermando l'opposizione
al precetto esecutivo e condannando la convenuta a pagare all'attore fr. 12'800.–.
Egli ha anzitutto accertato che spettava all'attore provare la causa di cui al riconoscimento
di debito di fr. 10'000.–. Ciò detto, la tesi di un pagamento in nero non aveva
trovato riscontro. Singolare era poi che la convenuta non avesse mai allestito
fatture per prestazioni svolte che risalivano al 2003. Nulla confortava
l'esistenza di mandati d'acquisto dall'attore alla controparte. In particolare
nessuna informazione era emersa con riferimento al primo appartamento, mentre chi
gli aveva venduto il secondo aveva confermato di essersi rivolta spontaneamente
alla convenuta affidandole la vendita dell'immobile. Dal canto suo, l'attore si
era personalmente occupato di ogni questione con la banca. Giustificato quindi
disconoscere il contestato debito. L'esistenza di un mandato di locazione conferito
alla convenuta con riferimento al secondo immobile era invece pacifica. Se non
che, l'interessata non aveva adempiuto agli obblighi a suo carico. Oltre a non
essere autorizzata all'esercizio della professione di fiduciario immobiliare,
la situazione in cui versavano le conduttrici non offriva garanzia di affidabilità
e solvibilità e, anzi, sembrava più una soluzione comoda per la convenuta. Vi
erano men che meno elementi indicanti che l'attore era stato informato in
merito alle loro precarie condizioni economiche. Solo le pigioni di luglio e
agosto 2006 (fr. 1'600.–x2: fr. 3'200.–) erano state direttamente versate dalle
conduttrici e trattenute dalla convenuta a titolo di compenso, mentre restavano
scoperte quelle da settembre 2006 a febbraio 2007 (fr. 1'600.–x6: fr. 9'300.– [
recte
:
9'600]). La mensilità versata dai servizi sociali a luglio 2006 invece era
dovuta al fatto che il cambiamento di abitazione ancora non era noto. Di modo
che, non avendo svolto prestazioni nulla legittimava la trattenuta a titolo di mercede.
La cifra di complessivi fr. 12'800.– era quindi il danno da risarcire all'attore.
D.
Con
atto d'appello del 16 maggio 2011 la convenuta chiede di riformare la sentenza
impugnata e respingere la petizione. L'assenza di un contratto scritto non era
motivo atto ad inficiare la valenza probatoria del riconoscimento di debito del
30 maggio 2006 sottoscritto dall'attore in tempi non sospetti. Errata poi la
tesi secondo cui, a fronte di un fatto negativo che incombeva all'attore
provare, il convenuto fosse stato obbligato a collaborare all'accertamento
dell'esistenza di un valido titolo di causa. Invero la convenuta aveva comunque
dato seguito a questo onere: provata la pattuizione e retribuzione forfettaria
di una mercede di fr. 10'000.– per le prestazioni svolte nell'interesse
dell'attore, ritenuto che essendo i due immobili già oggetti di mandati di
vendita non si giustificava di sottoscriverne ulteriori con l'attore. Un mandato
scritto di locazione riferito al secondo immobile poi non poteva essere
stipulato dall'attore il 30 maggio 2006 giacché a quel momento il relativo atto
di compravendita non esisteva nemmeno. Inoltre, il mandato di locazione e di
gestione degli affitti non era stato leso per imperizia e carenza di preparazione
ed esperienza. L'attore era stato informato sulla condizione finanziaria delle
due conduttrici, ed aveva rinunciato a interventi di ristrutturazione. La loro inadempienza
non era quindi imputabile alla convenuta, cui non si poteva muovere alcun rimprovero.
Ciò escludeva una responsabilità della convenuta per il danno di fr. 9'300.– [
recte
:
fr. 9'600.–] causato dal mancato pagamento delle pigioni da settembre 2006 a febbraio 2007. Giustificata infine la trattenuta a titolo di compenso delle pigioni versate
dalle conduttrici per i mesi di luglio e agosto 2006 (fr. 3'200.–), visto che il
contratto di locazione era stato da loro stipulato per una durata superiore a
un anno. Infondata quindi una loro rifusione all'attore.
E.
Con
risposta all'appello del 30 giugno 2011 l'attore propone di respingere l'appello per motivi di cui, se necessario, si dirà nel seguito.
e considerando
in diritto:                  1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale
civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010 1739,1834). Per
l'art. 404 cpv. 1 CPC, fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione
adita, ai procedimenti già pendenti al momento della sua entrata in vigore, si
applica il diritto procedurale previgente. Avviata il 17 dicembre 2008, la
vertenza davanti al Pretore resta così sorretta dal Codice di procedura civile
cantonale (CPC/TI: Codice di procedura civile del 17 febbraio 1971 [RL
3.3.2.1]) valido fino al 31 dicembre 2010.
Alle impugnazioni per contro si applica il diritto in vigore al
momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). In concreto,
la stessa è stata pronunciata il 12 aprile 2011 e notificata l'indomani, di
modo che la procedura di ricorso è senz'altro retta dal CPC. Decisioni finali
di prima istanza attinenti controversie patrimoniali sono impugnabili con l'appello
se il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella
decisione è di almeno fr. 10'000.– (art. 308 cpv. 2 CPC). Ciò è il caso nella
fattispecie l'attore chiedendo oltre al disconoscimento del debito di fr.
10'000.– la condanna al pagargli fr. 12'800.–  (sopra, consid. B). Nulla osta
all'esame dell'appello che -spedito il 16 maggio 2011 (data sulla busta
d'invio) e giunto in tribunale il giorno dopo (timbro di esibito), a fronte di
una sentenza notificata il 13 aprile 2011 e ritirata il giorno successivo- è tempestivo
(art. 311 cpv. 1 CPC combinato con l'art. 145 cpv. 1 lett. a). A sua volta
l'appello è stato notificato venerdì 3 giugno 2011 e ritirato lunedì 6 giugno
2011. Spedita il 31 giugno 2011 (data sulla busta d'invio) anche la relativa
risposta risulta ammissibile (art. 312 cpv. 2 CPC).
2.
L'appellante
contesta che l'inesistenza di un contratto scritto sia tale da inficiare il
riconoscimento di debito 30 maggio 2006. A suo dire il valore probatorio di questo documento che l'attore aveva firmato in tempi non sospetti non poteva
essere messa in discussione (appello, pag. 5 n. 3). Ora, nell'ambito di un'azione
di disconoscimento di debito giusta l'art. 83 cpv. 2 LEF -come ricordato dal
Pretore (sentenza impugnata, pag. 2 verso il basso)- incombe al creditore convenuto
dimostrare il fondamento del proprio credito, mentre spetta al debitore attore
sostanziare le eccezioni liberatorie di cui intende prevalersi per dimostrare
l'inesistenza del debito (art. 8 CC). Questo poiché l'inversione dei ruoli
processuali non comporta anche il capovolgimento dell'onere della prova (da
ultimo: II CCA, 9 giugno 2011 inc. n. 12.2011.63 con rinvii; DTF 131 III 268
consid. 3.1;
Stoffel
, Voies
d'exécution, Berne 2002 n. 144 pag. 117; D.
Staehelin
,
in: Staehelin/Bauer/Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG I, 2
a
ed., Basilea 2010, n. 55 ad art. 83). Sotto questo profilo il
Pretore ha ritenuto che la convenuta aveva di per sé adempiuto alle sue
incombenze visto e considerato che, a sostegno della pretesa di fr. 10'000.– di
cui si pretendeva titolare, aveva appunto prodotto il citato riconoscimento di debito
(sentenza impugnata, pag. 3 in alto). A fronte di ciò, egli ha in effetti respinto
la tesi eccepita dall'attore secondo cui quell'importo costituiva il pagamento
in nero di parte del prezzo d'acquisto dell'appartamento di via C__________,
trattandosi di un'eventualità priva di riscontri ed esclusa sia da W__________
B__________ (sentenza impugnata, pag. 3 verso l'alto), che si era occupato
delle trattative di vendita per conto della moglie E__________ B__________ proprietaria
dell'immobile (act. IX: verbale audizione per rogatoria 16 marzo 2010, n. 4 e
16), che da quest'ultima  (act. IX: verbale audizione per rogatoria 16 marzo
2010, n. 17). Di modo che, da questo punto di vista la critica è infondata.
3.
Per
l'appellante, non si può nemmeno ammettere che in forza del principio di collaborazione
nell'indagare posto dal Pretore a carico del convenuto, il riconoscimento di
debito non è valido poiché quest'ultimo non avrebbe provato l'effettiva esistenza
di un contratto, conclusione questa lesiva dell'art. 8 CC (appello, pag. 6 n.
3). Invano. Come spiegato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 4 verso l'alto)
trattandosi di un fatto negativo -visto che in questione è l'inesistenza di una
pretesa- la regola dell'onere della prova (sopra, consid. 2) risulta nondimeno attenuata
nel senso che in virtù del principio generale della buona fede, si può pretendere
che il creditore convenuto collabori al procedimento probatorio offrendo la
prova del contrario (DTF 119 II 305;
Schmid,
Basler Kommentar, ZGB I, 3
a
ed., Basilea 2006, n.
71 e 72 ad art. 8). Quando la prova diretta di un fatto negativo non è
possibile, per via indiretta ci si rifà a circostanze positive (
Schmid,
op. cit., n. 72 ad art. 8).
In
concreto, il Pretore ha anzitutto evidenziato che se da un canto la convenuta aveva
giustificato il suo credito di fr. 10'000.– quale mercede per operazioni di
compravendita da lei svolte per conto dell'attore, dall'altro quest'ultimo aveva
eccepito che l'unico incarico conferitole era stato quello di amministrare e porre
in locazione gli immobili acquistati (sentenza impugnata, pag. 3 verso il
basso). E, da questo punto di vista, la ricorrente non contesta alcunché. Ciò
detto richiamandosi proprio alla facoltà di pretendere che la convenuta contribuisse
alla ricerca della verità materiale, il Pretore ha quindi rilevato che non vi
erano elementi a comprova del fatto che l'attore le avesse conferito dei mandati
d'acquisto di immobili: il primo giudice ha segnatamente spiegato che nessuna informazione
pertinente era emersa in merito all'acquisto del primo immobile, mentre riguardo
al secondo i coniugi B__________ /B__________ avevano confermato di essersi
spontaneamente rivolti alla convenuta affidandole il relativo mandato di vendita
(sentenza impugnata, pag. 4 in mezzo); in aggiunta poi il direttore della banca
che aveva erogato all'attore il credito per l'acquisto dell'appartamento, aveva
confermato di avere personalmente (verbale audizione 20 ottobre 2009, pag. 1
seg.) trattato solo con quest'ultimo (sentenza impugnata, pag. 4 in mezzo). Ma, neppure con tali risultanze istruttorie -a favore appunto dell'inesistenza della
controversa mercede- l'appellante si confronta (appello, pag. 6 n. 4). Si
rivela per contro inutile, e conseguentemente da non considerare, il rinvio alle
dichiarazioni della teste __________ (appello, pag. 3 n. 1 e pag. 6 n. 4) che,
in quanto moglie di M__________, responsabile e presidente del consiglio di
amministrazione della convenuta (verbale audizione 7 settembre 2010, pag. 2 ad
1 e 4), rientrava nella categoria di
“coniuge di una parte”
ai sensi dell'art.
228 n. 1 CPC/TI (
Cocchi /Trezzini,
CPC/TI
massimato e commentato, Lugano 2000, m. 6 e 7 e nota 178 ad art. 228)
escludendone l'audizione.
Non solo.
Giova altresì evidenziare che lo stesso M__________ -in sede di interrogatorio
formale- ha confermato che i coniugi B__________ /B__________ erano clienti
della società convenuta, di avere da loro ricevuto il mandato di vendere il
loro appartamento in via C__________ e che a questo proposito quale compenso avevano
“pattuito il 5% del prezzo di vendita della PPP, importo che è stato versato
a AP 1”
(verbale d'audizione 7 settembre 2010, pag. 5 ad 7.1 e 7.2). Di
modo che, in assenza di altri elementi, a fronte di un incarico e di competenze
che per sua stessa ammissione erano di fatto già state remunerate, mal trova
spazio il versamento alla convenuta di un ulteriore compenso. A ben vedere poi,
l'appellante non può nemmeno essere seguita laddove sempre con riferimento a
questo appartamento accenna all'impossibilità di stipulare un mandato scritto di
locazione in quanto il 30 maggio 2006 -giorno cui risale il riconoscimento di
debito- l'attore non era ancora diventato formalmente proprietario dell'immobile
(appello, pag. 7 n. 4) l'atto di compravendita essendo stato stipulato il 7
giugno 2006 (doc. C): in effetti se -come lascia intendere- la somma di fr.
10'000.– retribuiva anche questo genere di attività, la convenuta non avrebbe allora
avuto motivo di trattenere -ciò che lei stessa invece contesta (appello, pag. 9
n. 6)- successivamente ancora le pigioni di luglio e agosto 2006. Pertanto,
anche per questo la conclusione del Pretore resiste alla critica e merita conferma.
4.
L'appellante
contesta di avere per incapacità e inesperienza violato il mandato di locazione
(appello, pag. 6 seg. n. 5) -consistente nella ricerca di conduttori per appartamento
di via C__________ acquistato dall'attore e nella gestione del rapporto
locativo- opponendosi quindi al risarcimento del danno occorso all'attore a
seguito del mancato pagamento da parte delle conduttrici delle pigioni tra settembre
2006 e febbraio 2007 (appello, pag. 9 n. 5). Pacifica l'esistenza di questa relazione
contrattuale, il Pretore ha per contro ritenuto che la convenuta aveva
disatteso gli obblighi legali che le incombevano in veste di mandataria (sentenza
impugnata, pag. 5 verso l'alto).
a)
A
detta del Pretore anzitutto, per sua stessa ammissione la convenuta aveva
assunto il mandato affidatole dall'attore noncurante di essere sprovvista della
relativa autorizzazione ad operare quale fiduciaria immobiliare (art. 1 e 6
LFid) -una misura di polizia questa a tutela della collettività- sin dal 2004,
quindi ben consapevole di non poter garantire un servizio professionale e
competente ai clienti e sottraendosi altresì al regime di vigilanza vigente: e,
già di per sé, questo costituiva una violazione grave (sentenza impugnata, pag.
5 verso il basso). Limitarsi a fronte di queste considerazioni a obiettare che
la menzionata normativa di diritto pubblico non era tale da inficiare il
rapporto di diritto privato in essere tra convenuta e attore (appello, pag. 8
n. 5), appare quindi pretestuoso. Non a caso peraltro il procedimento penale avviato
nel corso del 2008 aveva condotto proprio alla condanna di M__________ -responsabile
e presidente del consiglio di amministrazione della convenuta- per esercizio
abusivo della professione di fiduciario con decreto d'accusa del 30 giugno 2009
(doc. IV richiamato). Di qui la reiezione della censura.
b)
Secondo
il Pretore poi, lo stato in cui versava l'appartamento faceva sì che potesse
essere proposto solo a persone alla ricerca di uno standard mediocre. Nondimeno,
questo non esonerava la convenuta dal verificare il grado di solvibilità e
serietà delle conduttrici individuate, beneficiarie di prestazioni
assistenziali e con difficoltà di autogestione. Inoltre nulla indicava che la convenuta
avesse informato l'attore della loro situazione economica. La facoltà di locare
l'appartamento di quest'ultimo in alternativa a quello abitato in precedenza,
già gestito dalla convenuta e di cui il proprietario rivendicava d'improvviso l'uso
a titolo personale, si era invero rivelata una comoda soluzione per
quest'ultima (sentenza impugnata, pag. 6 verso l'altro).
Ora,
pretendere di sovvertire queste conclusioni adducendo che la mancata ristrutturazione
dell'appartamento imponeva di orientarsi su
“un certo tipo di inquilini e su
una pigione ridotta”
e che quelle trovate
“pur non disponendo di mezzi
propri, erano a beneficio dell'assistenza, il che garantiva il pagamento della
pigione”
(appello, pag. 8 n. 5), non soccorre l'appellante. Se come
quest'ultima lascia sottintendere, ciò era a tal punto pacifico e chiaro allora
mal si comprende perché per l'appartamento di via C__________, la convenuta avesse
incassato già a giugno 2006 (ovvero nei giorni 6, 27 e 28) direttamente dalle
due conduttrici e in anticipo, complessivi fr. 3'200.– a titolo di
“1° e 2°
mensilità”
(doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia
giudiziaria, allegato 11 doc. 4).  Questo nonostante nel rapporto di locazione
riferito al precedente appartamento
l'“ufficio
[e meglio i Servizi
sociali del Comune __________]
provvedeva al pagamento diretto dell'affitto
per garantire una continuità ed evitare che i soldi venissero versati alle
ragazze e che magari non avrebbero utilizzato per l'affitto ma per altri scopi”
,
provvedimento adottato a titolo eccezionale allorquando
“vediamo che gli
utenti hanno difficoltà di auto-gestione”
(doc. IV richiamato: rapporto
d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 10 pag. 2 ad R1 e lett. A). Del
resto, alla convenuta era noto che l'aiuto assistenziale imponeva alle
beneficiarie di presentarsi regolarmente presso i competenti uffici, che il
pagamento dell'affitto era -fra l'altro- subordinato alla presentazione del relativo
contratto di locazione (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia
giudiziaria, allegato 1 pag. 3 seg. ad R9), che la cauzione chiesta nell'ambito
del precedente contratto di locazione era servita a coprire i danni causati in
quel contesto (doc. H, pag. 2) e pertanto non poteva essere riutilizzata. E, a
fronte di ciò, essa medesima non aveva rilasciato copia del nuovo contratto
d'affitto alle due conduttrici poiché le stesse non avevano appunto versato il relativo
deposito di garanzia (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia
giudiziaria, allegato 1 pag. 4 ad R11), a luglio 2006 aveva poi interpellato il
servizio sociale (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia giudiziaria,
allegato 10 pag. 2 ad R1) e, il 26 gennaio 2007, aveva ricontattato per
iscritto gli stessi uffici chiedendo
“formalmente di rispondere voi, com'era
già avvenuto tempo fa quando loro abitavano in Via Vicari 11, per gli affitti
arretrati”
(doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia
giudiziaria, allegato 11 doc. 3).
Tutto
sommato quindi non è serio pretendere che alla stipula per conto dell'attore
del nuovo contratto di locazione -ossia il 6 giugno 2006 (doc. F)- la convenuta
disponesse di elementi tali da affermare che le due conduttrici erano
sufficientemente solvibili. La convenuta non si poteva certo limitare a
confidare nel solo fatto che in passato le interessate avevano ricevuto prestazioni
di assistenza. Anzi, a ben vedere, il quadro generale rivela appunto un modo di
operare della convenuta sintomatico di un agire a dir poco approssimativo e superficiale.
L'appellante d'altra parte non indica neppure quale elemento istruttorio sia
atto a dimostrare che l'attore aveva acconsentito
“con piena e completa
cognizione di causa, alla stipula del contratto di locazione”
(appello,
pag. 7 e 8 n. 5). Basti infine aggiungere che in merito all'eventualità che il
trasferimento delle conduttrici nell'appartamento di via C__________ si fosse piuttosto
rivelato più una
“soluzione di comodo”
per la convenuta che non una
valida occasione per l'attore, l'appellante nemmeno si esprime. Se ne deve così
dedurre che, ancora una volta il giudizio pretorile resiste alla critica.
c)
Il
Pretore ha altresì evidenziato che dalle risultanze del procedimento penale
avviato a carico di M__________ e della moglie, era emerso che non sapendo del
cambiamento di appartamento effettuato dalle due beneficiarie l'assistenza aveva
comunque versato l'affitto per il mese di luglio 2006 per poi sospendere dopo
di allora ogni sua prestazione (sentenza impugnata, pag. 6 verso il basso). Oltre
a ciò, la convenuta non aveva neanche informato l'attore dei danni ingenti lasciati
dalle due conduttrici nel precedente appartamento (sentenza impugnata, pag. 7 in alto). Pur non minimizzando la responsabilità di queste ultime, non si poteva negare il nesso
causale esistente tra mancato ossequio di oneri e doveri da parte della convenuta
e il danno patrimoniale -che nel lasso di tempo da settembre 2006 a febbraio 2007 assommava a fr. 9'300.– [
recte
: 9'600.–] ossia 6 mensilità di fr. 1'600.–
ciascuna (doc. F)- subìto dall'attore (sentenza impugnata, pag. 7 nel mezzo). In
merito l'appellante contesta di dovere sopportare una qualsiasi responsabilità
per l'inadempienza dimostrata dalle due conduttrici, colpevoli di non avere
comunicato ai servizi sociali il cambiamento di residenza e quindi anche del
conseguente mancato rinnovo delle prestazioni assistenziali: ciò escludeva a
priori un rapporto di causalità tra convenuta e danno patito dall'attore per
quei mesi (appello, pag. 8 seg. n. 5). Nondimeno, sui motivi per i quali la
convenuta in concreto non poteva confidare sulla solvibilità e serietà delle
conduttrici già si è detto in modo diffuso (sopra, consid. 4b), di modo che non
occorre ulteriore disamina. D'altro canto poi, l'appellante non sostiene neanche
di avere comunicato all'attore l'entità dei danni -pacificamente considerevoli
(doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 10
lett. B)- riscontrati nel precedente immobile che le stesse avevano abitato
(doc. N). Infondato, l'appello va respinto pure da questo punto di vista.
5.
L'appellante
afferma infine di avere a ragione trattenuto le pigioni relative ai mesi di
luglio e agosto 2006, ossia l'usuale compenso che essa richiedeva ogni qualvolta
proponeva ad un cliente dei conduttori disposti a stipulare un contratto
d'affitto per la durata superiore ad un anno. Così era stato in concreto, motivo
per cui la trattenuta non poteva dirsi indebita: nulla giustificava pertanto il
riversamento all'attore delle due mensilità di complessivi fr. 3'200.–
(appello, pag. 9 n. 6). Dal canto suo il Pretore ha prima evidenziato che,
anche a fronte di una violazione contrattuale in un rapporto di mandato, le
prestazioni utili svolte dal mandatario andavano comunque remunerate. Egli ha dipoi
accertato che la pigione di luglio 2006 era stata versata alla convenuta dall'ufficio
dell'intervento sociale poiché il cambiamento di appartamento non era noto a quell'autorità,
motivo per cui non era da ricondurre all'esecuzione del mandato affidatole.
L'importo pari alle due mensilità era quindi da rifondere all'attore (sentenza
impugnata, pag. 8 in alto). La conclusione del Pretore non può che trovare
conferma non foss'altro perché sulla motivazione così addotta l'appellante
neppure si pronuncia. Pacifico poi che il pagamento effettuato dal servizio
sociale rientrava in quello che era stato il rapporto locativo legato al precedente
appartamento abitato dalle conduttrici (doc. IV richiamato: rapporto
d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 10 pag. 2 ad R1). Per il resto,
risulta altresì eloquente il fatto che la convenuta avesse direttamente
incassato in contanti da queste ultime le pigioni di luglio e agosto 2006 anticipatamente
a giugno 2006 (sopra, consid. 4b). Una volta ancora, l'appello non ha
fondamento e va respinto.
6.
In
definitiva, ne segue la reiezione dell'appello con conseguente conferma della
decisione impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Le spese processuali e le
ripetibili (art. 95 cpv. 1 CPC) in questa sede di giudizio seguono la
soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC).
Il
valore litigioso determinante giusta l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per stabilire
i rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale, è
stabilito in fr. 22'800.– (sopra, consid. 1).
Per i quali motivi,
richiamati
gli art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC, l'art. 95 cpv. 1 e 106 cpv. 1 CPC, la LTG
e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:                    1.
L'appello 16 maggio 2011 di AP 1, __________,
è respinto
.
2.
Le
spese processuali del presente giudizio, di complessivi fr. 700.–, già
anticipate dall'appellante restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere a AO
1, __________, fr. 1'200.– a titolo di ripetibili.
3.
Notificazione:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                            La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).