ti_gerichte · 80.2008.41 · 2008-03-26 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, acquisto di due appartamenti in condominio a prezzo globale, vendita separata, proporzione

Tessin Camera di diritto tributario 30.07.2009 80.2008.41
Tessin Camera di diritto tributario 30.07.2009 80.2008.41
Ticino Camera di diritto tributario 30.07.2009 80.2008.41

Incarto n.
80.2008.41
Lugano
30 luglio 2009
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio
Saredo-Parodi
parti
RI
1
rappr.
da:   RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 14 aprile 2008 contro la decisione del 26 marzo 2008 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Il
29 marzo 2004, il signor RI 1 acquistava dal signor __________ l’unità in
proprietà per piani n. __________ (pari ad una quota di comproprietà di 9‰ del
fondo base n. __________ RFD, sito nel comune di __________) e l’unità in
proprietà per piani n. __________ (pari ad una quota di comproprietà di 10‰
sempre del fondo base n. __________ RFD di __________), al prezzo complessivo
di fr. 245'000.−.
B.
Con atto
pubblico del 22 ottobre 2007, iscritto a registro fondiario il 23 ottobre 2007,
il contribuente vendeva ai signori __________ e __________ l’unità PPP n. __________
(comproprietà a ragione di 1/2 ciascuno), costituita da un appartamento.
Il prezzo di vendita era stabilito
in fr. 128'500.−.
Inoltre, con un altro atto pubblico del 22
ottobre 2007, iscritto a registro fondiario il 23 ottobre 2007, sempre il
signor RI 1 vendeva ai signori __________ __________ (comproprietà a ragione di
1/2 ciascuno) la PPP n. __________, costituita da un appartamento.
Il prezzo di vendita
complessivo era fissato in fr. 121'500.−.
Tuttavia, per questa
compravendita non veniva prelevata alcuna imposta sugli utili immobiliari, in
assenza di un utile imponibile.
C.
Nella dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore indicava quale valore
d’acquisto, per quanto concerne l’unità PPP n. __________, l’importo di fr.
125'880.−, cui aggiungeva costi d’acquisto e di vendita per fr.
2'517.−. Di conseguenza, l’utile ammontava a fr. 103.−.
Notificandogli la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari con decisione del 24 gennaio
2008, l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava invece l’utile imponibile
in fr. 10'127.− e l’imposta corrispondente in fr. 2'734,30.
Quale valore
d’investimento aveva infatti dedotto un importo di fr. 116'052.−,
stabilito d’ufficio suddividendo il valore d’acquisto complessivo in
proporzione alle quote millesimali. Precisamente, sapendo che per fr. 245'000.−
erano stati acquistati 19‰, l’autorità fiscale aveva attribuito ai 9‰
dell’appartamento in discussione un valore di fr. 116'052.− (245'000 x 9
: 19).
D.
Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 25 febbraio 2008,
contestando la suddivisione del prezzo d’acquisto intrapresa dall’autorità di
tassazione. Il reclamante osservava inoltre che l’autorità fiscale non aveva
considerato la deduzione delle spese legali per lo sfratto dell’inquilino.
L’Ufficio di tassazione
respingeva però il reclamo, con decisione del 26 marzo 2008. Premesso che dal
rogito d’acquisto non figurava la ripartizione in millesimi del prezzo
d’acquisto, spiegava che era necessario procedere alla determinazione del costo
di un millesimo. Nel caso concreto, l’autorità fiscale aveva attribuito al
costo di un millesimo un valore di fr. 12'894,73 (fr. 245'000.− : 19
millesimi).
Inoltre, la stessa non
aveva ammesso la deduzione delle spese per lo sfratto dell’inquilino insolvente,
dal momento che non costituisce “una spesa deducibile nell’ambito della
tassazione sugli utili immobiliari”.
E.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1__________ contesta
nuovamente le modalità di calcolo adottate dall’autorità fiscale. Ribadisce che
insieme alla vendita della PPP n. __________ è stata ceduta la PPP n. __________
e che “la vendita dei due appartamenti è il frutto di un unico acquisto”.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva
un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce
solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che
l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la
complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per l’art. 130 LT il
valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza
di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT).
Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al
prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiar
io
, ma considera tale criter
io
semplicemente sussidiar
io
, per il
caso in cui, c
io
è, non vi sia un
prezzo accertato mediante la precedente tassaz
io
ne (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t;
inoltre
Soldini/Pedroli
,
op.
cit.
, p. 199).
Nel caso specifico, le due
unità di PPP acquistate dal ricorrente nel 2004, per il prezzo complessivo di
fr. 245'000.–, hanno dato luogo ad un’unica tassazione dell’imposta sugli utili
immobiliari. Dovendo ora imporre la successiva alienazione delle due unità di
PPP, il relativo valore di acquisto deve pertanto essere determinato nella
procedura qui in esame.
2.2
Come già esposto in
narrativa, l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile procedendo alla
suddivisione del prezzo di acquisto complessivo in base ai millesimi delle
singole unità di PPP. L’appartamento, venduto dal ricorrente e acquistato dai signori
__________ e __________, costituisce come detto un’unità di PPP, la quale a sua
volta rappresenta una quota di 9‰ del fondo base n. __________.
Anche l’altro
appartamento, acquistato dai signori __________ e __________ __________ (la cui
tassazione si è rivelata esente), rappresenta a sua volta un’unità di PPP che
corrisponde a una quota di 10‰ dello stesso fondo base, cioè il n. __________.
L’autorità fiscale ha così
stabilito il valore d’acquisto sulla base della proporzione seguente:
fr. 245'000 x 9 : 19 = 116’052.
Il ricorrente postula
invece l’annullamento della tassazione, sostenendo che il valore di acquisto
delle due quote di comproprietà in discussione corrisponde in realtà a fr.
245'000.−, ovvero al valore complessivo attribuito ai due appartamenti al
momento del loro acquisto.
2.3.
Secondo l’art. 137 LT, se
un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato
separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore commerciale
dei singoli immobili.
Premesso che in materia di
imposizione degli utili immobiliari, così come in precedenza in materia di
imposizione del maggior valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti
dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle
costituite in proprietà per piani (cfr.
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è
la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.
A tale riguardo, come
sottolineato dall’autorità di tassazione, questa Camera ha più volte ribadito
che non sussiste motivo di calcolare il valore di acquisto, come pure i costi
di investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo
astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro fondiario e ha inoltre affermato
che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza,
misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei fondi e che
l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione della
loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr., tra
le altre, CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT n. 80.99.156 del 31 agosto
1999; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op. cit., p. 282 s.;
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli
articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).
2.4.
La prassi e la
giurisprudenza indicate sono state tuttavia messe in discussione dalla dottrina
e dalla giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di tassazioni possono
scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato che essa non si
conforma a criteri oggettivi, che riflettano il valore di mercato degli appartamenti
(
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
,
Kommentar zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2
a
ediz., Zurigo
2006, p. 1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni
del 19 giugno 2007, n. A 07/23 e 24, in PVG 2007 n. 17 p. 89).
Nel caso deciso dal
Tribunale cantonale grigionese, in particolare, si è osservato che le quote di
valore secondo l’art. 712e CC vengono stabilite dai condomini in base a criteri
essenzialmente discrezionali e che possono essere di natura oggettiva (estensione
delle superfici in uso esclusivo, uso delle parti comuni, ecc.) o soggettiva
(vista, accesso, immissioni, ecc.). Soprattutto quando ci si basa su criteri
soggettivi, i risultati non sono adatti alla ripartizione del valore per il
calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Anche se si può ritenere che le
quote di valore in generale rispecchiano i valori oggettivi, tuttavia si può
discostarsene quando, nel caso concreto, vi sono sufficienti indizi del fatto
che le quote condurrebbero ad un esito non conforme alla effettiva situazione
economica. Nel caso su cui si è pronunciata la corte grigionese, tale conclusione
è stata raggiunta a partire dalla constatazione che le quote di valore di due
unità di PPP erano state stabilite in base alla sola superficie lorda, mentre
era evidente che l’elegante appartamento mansardato non poteva avere lo stesso
valore metrico del locale commerciale al pian terreno (PVG 2007 n. 17 consid.
1.b p. 90).
3.
Venendo al caso in
esame, si tratta quindi di stabilire se si possa considerare attendibile il
risultato cui l’autorità di tassazione perviene con la semplice ripartizione
millesimale.
3.1.
Va innanzi tutto
sottolineato che il ricorso sottoposto all’attenzione della Camera presenta
delle particolarità che lo distinguono da recenti sentenze di questa Camera
(cfr. CDT n. 80.2009.24 del 15 aprile 2009; CDT n. 80.2008.32 dell’8 giugno
2009). Infatti il signor RI 1 aveva acquistato due unità di PPP (per il prezzo
complessivo di fr. 245'000.−) e le ha poi rivendute entrambe lo stesso
giorno, sia pure separatamente. In tal modo, si può verificare che il ricavo
complessivo della vendita ammonta a fr. 250’000.−, suddivisi in fr.
128'500.− per un appartamento e fr. 121'500.− per l’altro.
3.2.
Come già detto, per
determinare il valore di acquisto delle due unità di PPP, l’Ufficio di
tassazione si è attenuto al sistema delle ripartizioni millesimali. Così
facendo, nella decisione di tassazione l’autorità fiscale commisurava, per
quanto riguarda l’unità di PPP n. __________, l’utile imponibile in fr. 10'127
e l’imposta corrispondente in fr. 2'734,30. Invece, dal profilo dell’imposta sugli
utili immobiliari, la vendita dell’unità di PPP n. __________ ha configurato
un’alienazione che non ha prodotto alcun utile imponibile, ma piuttosto una
perdita (la decisione di tassazione è, tra l’altro, già passata in giudicato).
3.3.
Ora, abbiamo già affermato
che se un immobile è stato acquistato assieme ad altri per un valore globale ed
è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente
al valore commerciale dei singoli immobili (art. 137 LT).
A tale proposito, va tuttavia
sottolineato che il valore di acquisto dell’immobile non deve necessariamente
essere stabilito in proporzione ai millesimi attribuiti alla singola quota. In
effetti, l’art. 137 LT non impedisce di tener conto, per quanto concerne la determinazione
del valore di acquisto dell’unità di PPP, di altri metodi di calcolo.
Altrimenti detto, la regola poc’anzi
menzionata e le diverse sentenze precedenti di questa Camera (cf. in particolar
modo CDT n. 139 del 23 giugno 1994; CDT n. 80.1999.156 del 31 agosto 1999; CDT
n. 80.2008.32 dell’8 giugno 2009), si riferiscono al caso in cui un
contribuente acquista un fondo su cui viene edificato un immobile in proprietà
per piani e vende successivamente le singole parcelle una dopo l’altra.
Nella fattispecie però, il
contribuente ha acquistato, il 29 marzo 2004, due appartamenti che sono stati
successivamente venduti. Se si misura poi la proporzione esistente tra il
valore di alienazione di un’unità di PPP in funzione del valore di alienazione
complessivo e tale rapporto lo si applica per la determinazione del valore di
acquisto della stessa unità, si può osservare che il risultato ottenuto con la
ripartizione millesimale non si conforma alla realtà oggettiva. Ovvero, il
ricorrente ha realizzato un utile relativamente basso, al contrario di quello
considerato dall’autorità di tassazione.
Non solo: se si modifica
l’importo del prezzo di acquisto, è necessario procedere pure al cambiamento
dei costi di acquisto e di vendita. Infatti, gli stessi sono stati quantificati
forfetariamente nella misura del 2% del valore di acquisto.
Per quanto concerne
l’unità PPP n. __________, ne consegue quindi che:
Valore di alienazione                                                        128’500
Valore di investimento
deducibile:
Valore di acquisto                                                           -
125’930
Costi di acquisto e di
vendita                                         -     2’519
Utile imponibile totale                                                              51
Durata della proprietà                              3
anni 6 mesi 23 giorni
Aliquota d’imposta                                                                   27%
Imposta dovuta                                                                    13.75
Nel merito si deve dunque rinunciare
alla riscossione dell’imposta sugli utili immobiliari, dal momento che la
stessa risulta inferiore a fr. 30.− (art. 8 Regolamento della Legge
tributaria, RL 10.2.1.1.1).
3.5.
Nonostante la
determinazione dell’imposta sugli utili immobiliari, riguardante l’unità di PPP
n. __________, esuli dall’analisi di questa Camera, visto che la decisione di
tassazione è già passata in giudicato, è interessante constatare che anche in
tal caso non vi sarebbe alcuna imposta a carico del venditore.
A tale proposito, la situazione
è la seguente:
Valore di alienazione                                                        121’500
Valore di investimento
deducibile:
Valore di acquisto                                                           -
119’070
Costi di acquisto e di
vendita                                         -     2’381
Utile imponibile totale                                                              49
Durata della proprietà                              3
anni 6 mesi 23 giorni
Aliquota d’imposta                                                                   27%
Imposta dovuta                                                                    13.25
Ebbene, anche in questo
caso, l’utile imponibile è esentato dall’imposta sugli utili immobiliari (art.
8 Regolamento della Legge tributaria, RL 10.2.1.1.1).
3.6.
Per le peculiarità del
caso in esame ed in simili condizioni, non v’è dunque nessun motivo di
calcolare il valore di acquisto, come pure dei costi di investimento, ricorrendo
alla suddivisione del prezzo di acquisto complessivo in base ai millesimi delle
singole unità di PPP. Infatti, così facendo, si otterrebbe un risultato non
conforme alla effettiva situazione economica, riguardante i due appartamenti in
questione.
4.
Il
ricorso è conseguentemente accolto.
Visto l’esito del gravame,
non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali ed al ricorrente è
riconosciuta un’indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visti per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 26 marzo 2008 è riformata nel senso
che si rinuncia alla riscossione dell’imposta sugli utili immobiliari, dal momento
che l’utile imponibile totale é fissato in fr. 51.− e l’imposta dovuta
ammonta a fr. 13.75.
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
Al ricorrente è
riconosciuta un’indennità di fr. 500.− per ripetibili
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione a:
-
;
-
;
-
.
Copia per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                          Il
segretario: