ti_gerichte · 12.2002.193 · 2003-11-06 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 06.11.2003 12.2002.193

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.193
Lugano
6 novembre 2003/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2001.251 (contratto
di locazione) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 27
dicembre 2001 da
__________
contro
__________
__________
__________
con cui
l'istante ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr.
34 325.35 oltre interessi dal 3 gennaio 2000 su fr. 4 439.-, dal 30
agosto 2000 su fr. 5 886.35 e dal 31 gennaio 2001 su fr. 24 000.-;
e nella
causa DI.2001.252 (contratto di locazione) promossa con istanza 27 dicembre
2001 da
__________
__________
__________
tutti patrocinati dall'avv. __________
contro
__________
patrocinato dall'avv. __________
con cui
gli istanti hanno chiesto l'accertamento della nullità e in via subordinata
l'annullamento del dispositivo n. 1 della decisione emanata il 26 novembre 2001
dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, che ha
annullato la disdetta 16 agosto 2000 del contratto di locazione sottoscritto il
17 febbraio 1997 e ha fissato al 30 aprile 2001 la scadenza dello stesso;
congiunte
le cause per un'unica istruttoria e un unico giudizio, nel corso delle quali
ogni parte ha avversato le domande di controparte, e sulle quali il Segretario assessore
ha statuito con sentenza del 9 ottobre 2002, con la quale ha respinto l'istanza
di __________ e ha accolto quella di __________, __________ e __________;
appellante
l'istante __________ che con gravame del 28 ottobre 2002 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accogliere l'istanza e condannare i convenuti
al versamento di fr. 34 325.35 oltre interessi legali dal 3 gennaio 2000
su fr. 4439.-, dal 15 dicembre 2000 su fr. 900.-, dal 31 dicembre 2000 su fr.
24 000.- e dal 30 aprile 2001 su fr. 4886.35;
mentre
i convenuti, con osservazioni del 5 dicembre 2002, postulano la reiezione
dell'appello e la conferma del giudizio pretorile, con protesta di spese e
ripetibili;
letti ed esaminati gli atti,
Ritenuto
In fatto:
A.
__________
ha dato in locazione con contratto del 17 febbraio 1997 a __________ lo stabile
particella n. __________RFD __________, adibito a ristorante e albergo sotto la
denominazione "Albergo __________ ", per un canone di locazione di
fr. 8000.- mensili, dal 1° marzo 1997 (doc. _). Il contratto prevedeva inoltre
la concessione in uso della piscina situata sulla particella
____________________, proprietà del locatore, e l'autorizzazione a __________
di sublocare l'oggetto del contratto a __________ Sagl (inserto 1 al contratto,
doc. _), di cui sono soci e gerenti __________ e la moglie __________. Il 24
aprile 2000 si è verificato all'interno dell'esercizio pubblico un incendio che
ha distrutto la cucina e il bar e causato gravi danni agli altri locali e ai
piani superiori. __________ ha incaricato il 27 aprile 2000 l'architetta
__________ di occuparsi della ristrutturazione dello stabile.
B.
I
coniugi __________ e __________ hanno partecipato ad alcuni colloqui con
l'architetta e gli artigiani, proponendo alcune modifiche dell'esercizio
pubblico. Desiderando riaprire il ristorante per Natale, essi hanno chiesto il
14 luglio al locatore se i lavori potevano essere terminati per il 1° dicembre
2000 (doc. _). __________ ha risposto che il termine del 1° dicembre 2000 era
stato proposto dal perito dell'assicurazione __________ tenendo conto del
ripristino allo stato precedente, ma che erano necessari altri interventi,
richiesti in parte dalle norme vigenti (incendio) e in parte dalla necessità di
raggiungere gli standard attuali per la funzione di albergo e ristorante, per i
quali non era ancora stata ottenuta la licenza edilizia (doc. _). Il locatore
ha ancora ribadito ai conduttori, con lettera del 26 luglio 2000, che lo
stabile non poteva essere pronto prima della fine di febbraio 2001 (doc. _). I
conduttori hanno insistito il 27 luglio 2000, formulando la proposta di
riaprire il ristorante agli inizi di dicembre 2000 e di terminare le camere ai
piani soprastanti in un secondo tempo (doc. _). Il 16 agosto 2000 __________ e
__________ hanno comunicato ad __________, riferendosi a un incontro del 9
agosto 2000, che rinunciavano alle trattative in vista della sottoscrizione di
un nuovo contratto di locazione per lo stabile ristrutturato, vista
l'impossibilità di poter riaprire il ristorante per le festività natalizie 2000
(doc. _). __________ ha ottenuto la licenza edilizia il 17 agosto 2000 (doc. _
inc. __________dell'Ufficio di conciliazione di __________).
C.
__________
ha contestato la decisione dei coniugi __________ e __________, da lui ritenuta
una disdetta anticipata del contratto di locazione, e si è rivolto con istanza
del 27 agosto 2000 all'Ufficio di conciliazione di __________ per contestare la
disdetta (inc. __________). Con istanza del 30 aprile 2001 __________ si è
rivolto allo stesso Ufficio di conciliazione per chiedere la condanna di
__________, __________ e __________ Sagl alla rifusione dei danni da lui subiti
in seguito alla disdetta intempestiva. L'Ufficio di conciliazione di __________
ha statuito il 26 novembre 2001 e ha ritenuto che il contratto di locazione era
continuato anche dopo l'incendio ed era terminato il 30 aprile 2001, data alla
quale il locatore ha trovato nuovi conduttori. Per quel che concerne le domande
di risarcimento, l'Ufficio ha constatato la mancata conciliazione delle parti.
D.
__________,
__________ e __________ Sagl si sono rivolti con istanza 27 dicembre 2001 alla
Pretura del distretto di __________ per far accertare che il contratto di
locazione era terminato il 24 aprile 2000. A sua volta __________ ha presentato
il 27 dicembre 2001 alla medesima Pretura un'istanza con la quale chiede la
condanna di __________, __________ e __________ Sagl al versamento di
complessivi fr. 34 325.25 (fr. 360.- tassa raccolta rifiuti 2000, fr.
769.90 fattura per la fornitura di elettricità del maggio 2000, fr. 443.30
spese per la ricerca di un nuovo inquilino, fr. 3315.15 per il danno alla
macchina impastatrice, fr. 1000.- per la manutenzione del giardino, fr. 4439.-
per la locazione di due camere private dal 1997 al 2000 e fr. 24 000.-
come pigione dal dicembre 2000 al febbraio 2001). __________, __________ e
__________ Sagl si sono opposti alle pretese di risarcimento di __________ e in
via subordinata hanno opposto in compensazione crediti per complessivi fr.
16 239.40 (fr. 2206.- rimanenza gasolio, fr. 385.- e fr. 424.50 per
consumazioni private di __________, fr. 13 223.90 per riparazioni da loro
sopportate durante la locazione). Esperita l'istruttoria, le parti hanno
rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive
conclusioni.
E.
Statuendo
il 9 ottobre 2002, il Segretario assessore ha respinto l'istanza di __________
e in accoglimento di quella di __________, __________ e __________ Sagl, ha
annullato la decisione 26 novembre 2001 dell'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di __________,
recte
ha accertato che il contratto
di locazione era terminato il giorno dell'incendio. La tassa di giustizia di
fr. 1000.- e le spese di fr. 200.- sono state poste a carico di __________,
condannato inoltre a rifondere alle controparti fr. 3300.- per ripetibili.
F.
__________
è insorto contro la sentenza del Segretario assessore con un appello del 28
ottobre 2002, nel quale chiede che in riforma del giudizio impugnato la sua
istanza del 27 dicembre 2001 sia accolta integralmente con protesta di spese e
ripetibili. Nelle osservazioni del 5 dicembre 2002 __________, __________ e
__________ Sagl hanno proposto la reiezione dell'appello e la conferma del
giudizio di prima sede.
Considerando
in diritto
:
1.
Il
Segretario assessore ha rilevato che l'incendio sviluppatosi il 24 aprile 2000
nell'esercizio pubblico "Albergo __________ " aveva distrutto
praticamente tutto l'oggetto locato, al punto da non consentirne nemmeno un uso
parziale. L'uso delle celle frigorifere nello scantinato, non toccato
dall'incendio, e la mancata riconsegna delle chiavi del locale ufficio al
pianterreno non potevano essere assimilati, prosegue il Segretario assessore,
alla continuazione del contratto di locazione, trattandosi di un uso molto
ridotto. Ne deriva, secondo il primo giudice, che il contratto di locazione è
decaduto il 24 aprile 2000, per impossibilità del locatore di mettere a
disposizione dei conduttori l'ente locato, ai sensi dell'art. 119 CO, senza
risarcimento. Constatata la cessazione automatica del contratto, che non
richiedeva disdetta alcuna, il Segretario assessore ha poi esaminato se i
convenuti non fossero responsabili nei confronti del locatore per un altro
titolo, giungendo ad escludere una responsabilità fondata sull'affidamento. I
convenuti, infatti, hanno interrotto le trattative per la conclusione di un
nuovo contratto di locazione prima ancora dell'inizio dei lavori di
ristrutturazione, quando il proprietario poteva ancora adeguare gli interventi
alle esigenze di eventuali nuovi conduttori. Passando poi all'esame delle varie
poste di risarcimento vantate dal locatore, il Segretario assessore ha ammesso
solo quella relativa alla tassa per la raccolta dei rifiuti dal gennaio al
marzo 2000, per fr. 360.-, respingendo tutte le altre.
2.
L'appellante
rimprovera al Segretario assessore di aver ammesso a torto l'estinzione del
contratto di locazione per impossibilità di adempimento successiva. Egli rileva
che l'incendio del 24 aprile 2000 ha tutt'al più causato una temporanea
interruzione dell'esercizio pubblico, tanto che lo stesso è stato riaperto dai
nuovi gerenti l'8 maggio 2001. In simili circostanze si era in presenza di un
difetto della cosa locata, ma il contratto perdurava, come dimostrato dal
comportamento dei convenuti, che hanno continuato a usare il locale ufficio e
la sala, come anche le cantine e una cella frigorifera nello scantinato. Essi
hanno inoltre manifestato con il loro comportamento la volontà di continuare
nel contratto, poiché hanno partecipato attivamente all'allestimento dei
progetti per la cucina e fino all'agosto 2000 hanno lasciato credere che
avrebbero continuato la gestione dell'esercizio pubblico. Il locatore sostiene
inoltre che la mancata determinazione del nuovo contratto di locazione non era
decisiva, trattandosi semplicemente di adeguare il corrispettivo alle migliorie
eseguite nello stabile. La comunicazione del 16 agosto 2000 corrisponde quindi
a una disdetta anticipata, ingiustificata, e come tale annullata dall'Ufficio
di conciliazione in materia di locazione competente.
3.
Come
esposto con pertinenza dal Segretario assessore, si tratta in concreto di
stabilire se l'incendio del 24 aprile 2000 ha reso impossibile l'adempimento
del contratto o se invece ha solo causato un grave difetto dell'ente locato,
come adduce l'appellante. L'art. 119 CO prevede che l'obbligazione si ritiene
estinta se ne sia divenuto impossibile l'adempimento per circostanze non
imputabili al debitore. Nei contratti bilaterali il debitore così liberato è
tenuto a restituire, secondo le norme dell'indebito arricchimento, la
controprestazione già ricevuta e non può più chiedere quanto gli sarebbe ancora
dovuto. L'impossibilità di adempimento non imputabile al debitore comporta
l'automatica estinzione dell'obbligazione, senza che sia necessaria una
dichiarazione (
Schwenzer
, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil,
3a ed., n. 64.12 pag. 391;
Higi,
Zürcher Kommentar, n. 23 ad art. 258
CO;
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 129;
USPI
,
Commentaire du droit suisse du bail à loyer, 1992, n. 29 ad art. 259b CO). Nel
caso concreto, l'appellante ha concesso in locazione il 17 febbraio 1997
l'intero immobile denominato "Albergo __________ ", adibito a
ristorante e albergo (doc. _). Lo stabile comprendeva le cantine, il piano
terreno con la cucina, i locali di servizio, il bar e tre sale per complessivi
576.20 m2, un'ulteriore sala al secondo piano e 18 camere al primo piano,
alcune delle quali sprovviste di bagno privato (cfr. piani contenuti nella
domanda di costruzione, scatola beige). L'incendio del 24 aprile 2000 ha
completamente distrutto il piano terreno, il vano scale e i corridoi di accesso
alle camere, con tutti i mobili e gli accessori, al punto che sono rimasti
intatti, benché calcinati e anneriti dal fumo, solo i muri allo stato grezzo
(fotografie a colori doc. _ inc. __________Ufficio di conciliazione di
__________). In simili circostanze non si vede come il locatore possa
seriamente sostenere che l'ente locato presentava solo un difetto. A giusta
ragione pertanto il Segretario assessore ha accertato l'impossibilità del
locatore di mettere a disposizione dei conduttori l'esercizio pubblico oggetto
del contratto di locazione del 17 febbraio 1997 e la conseguente estinzione del
contratto il 24 aprile 2000.
4.
Il
locatore ravvisa la continuazione della locazione nella circostanza che i
conduttori gli hanno restituito le chiavi del locale ufficio, della sala e
della cassaforte solo nell'ottobre 2000 (doc. _, inc. __________Ufficio di
conciliazione di __________), mantenendo così il possesso dell'ente locato.
L'argomentazione rasenta la temerarietà. I piani allegati alla domanda di
costruzione (incarto richiamato, scatola beige) attestano che il solo piano
terreno dell'esercizio pubblico misurava almeno 576.20 m2. Nelle condizioni in
cui si trovavano i locali del piano terreno, ridotti a muri anneriti e
calcinati, senza più infissi né porte (doc. _, inc. __________), non si vede
come il fatto di avere le chiavi di un locale minuscolo come l'ufficio (10.10
m2; cfr. piani allegati alla domanda di costruzione, scatola beige nei
documenti richiamati; deposizione arch. __________, del 15 maggio 2002, pag. 8)
consentisse l'uso esclusivo dello stesso. L'incendio, come si è detto, ha reso
impossibile la continuazione di ogni attività nell'esercizio pubblico e il mero
fatto che i convenuti abbiano riconsegnato le chiavi, per altro inutili,
nell'ottobre 2000 e avessero materiale di ignota consistenza depositato nella
cantina (deposizione arch. __________, pag. 8), non consente di ritenere che il
contratto di locazione sia continuato. Non si vede del resto quale uso
avrebbero potuto trarre i convenuti dai locali in questione, ormai ridotti a
muri anneriti. Se inoltre si considera l'enorme sproporzione esistente tra le
dimensioni dell'ente locato (intero immobile di tre piani) e quelle del locale
ufficio e della cella frigorifera, si può solo giungere alla conclusione che il
contratto di locazione del 17 febbraio 1997 si è estinto il 24 aprile 2000 per
il solo avverarsi dell'incendio e della conseguente impossibilità totale di uso
dell'immobile. Il locatore non può dunque pretendere alcunché dai conduttori a
titolo di risarcimento del danno.
5.
Accertato
che il contratto si è sciolto il 24 aprile 2000, occorre ancora verificare se,
come sostiene l'appellante, il comportamento dei convenuti abbia suscitato in
lui legittime aspettative di concludere un nuovo contratto di locazione, in
virtù del principio dell'affidamento. L'istruttoria ha dimostrato che
__________ si è interessato subito dopo l'incendio ai lavori di ripristino e
rimessa in esercizio dell'immobile, partecipando a incontri e discussioni con
l'architetta incaricata di seguire la ristrutturazione e con alcuni artigiani e
proponendo la sistemazione delle camere che non avevano ancora un servizio
(deposizione arch. __________, pag. 8). L'architetta ha riferito che i
precedenti gerenti dell'esercizio pubblico volevano riaprire l'albergo per
Natale 2000 e chiedevano pertanto con insistenza la fine dei lavori per il 15
novembre 2000, ciò che non era possibile per problemi tecnici. L'immobile,
infatti, era vetusto e da 30 anni il proprietario si limitava ai lavori di
manutenzione (deposizione arch. __________ a, pag. 8 e 9; relazione tecnica del
28 giugno 2000 allegata alla domanda di costruzione). L'edificio non rispettava
più gli standard minimi richiesti per immobili con funzione di albergo,
ristorante e bar ed era fuori norma per quel che concerne la polizia del fuoco
e gli impianti elettrici (ibidem, pag. 9), di modo che non ci si poteva
limitare al semplice ripristino dello stato esistente, ma si doveva
intraprendere una ristrutturazione completa per riportarlo nelle norme,
sostituendo in particolare gli impianti elettrici, ricostruendo la cucina con
materiali ignifughi e dotando di bagni privati le camere che ne erano
sprovviste (relazione tecnica del 28 giugno 2000, scatola beige documenti
richiamati). L'architetta ha anche precisato che l'adeguamento alle nuove norme
ha richiesto anche la modifica di altri particolari, come i serramenti e
l'accesso per i disabili, al punto che a parte l'esterno l'albergo è stato
completamente ristrutturato (deposizione, pag. 9). In altre parole, i lavori
intrapresi dal proprietario dopo l'incendio comprendevano anche le migliorie
necessarie per riaprire l'esercizio pubblico nel rispetto delle vigenti norme
edilizie ed igieniche, ciò che comportava la consegna dell'immobile
ristrutturato per la fine di febbraio 2001, invece che per la fine di novembre
2000, come inizialmente stimato dal perito dell'assicurazione, che aveva
considerato solo i lavori di ripristino.
6.
La
figura della
culpa in contrahendo
si colloca nell'ambito del principio
dell'affidamento (art. 2 CC) e concerne il comportamento delle parti durante le
trattative per la conclusione di un contratto; trattative che creano una
relazione giuridica fra i futuri contraenti, imponendo loro doveri reciproci,
come quello, in generale, di negoziare seriamente e in conformità con le loro
vere intenzioni: in altre parole, le parti non devono proseguire le trattative
senza la reale volontà di concludere il contratto, pena il risarcimento dei
danni sorti alla rispettiva controparte (
SJ
2002, vol. 1, pag. 167;
Bucher
,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, ed. 2, pag. 281-282;
Guhl
,
Das Schweizerische Obligationenrecht, ed. 9, pag. 104). È per contro pacifico
che non ogni interruzione di trattative comporta la possibilità (eccezionale)
di prevalersi di tale principio, in conformità peraltro con la libertà di
negoziare dell'individuo (
Guhl
, op. cit. , pag. 104;
SJ
cit.,
pag. 168). In concreto, se una parte rimprovera all'altra
culpa in
contrahendo
per essere risarcita di determinati danni, dovrà sostanziare il
suo rimprovero (
Guhl
, op. cit., pag. 105) che il partner - in contrasto
con la buona fede - aveva, ad esempio, avviato trattative senza (fin
dall'inizio) la reale volontà di giungere a una pattuizione, ma suscitando
nella controparte l'impressione contraria (
Bucher
, op. cit., pag. 282).
Chi è oggetto del rimprovero dovrà da parte sua provare di non aver agito
colpevolmente (inversione dell'onere della prova:
Gauch/ Schluep/ Schmid/
Rey
, Schweizerisches Obligationenrecht, AT, vol. I, ed. 7, N. 967).
7.
Nella
fattispecie non si ravvisa alcuna colpa nella decisione dei convenuti di
lasciar cadere le trattative per la conclusione di un nuovo contratto di
locazione non appena essi hanno saputo che era impossibile riaprire il
ristorante per le festività natalizie del 2000. Lo stesso appellante ammette
che i precedenti gerenti volevano a ogni costo riaprire ad inizio dicembre 2000
e il tenore della corrispondenza del luglio-agosto 2000 non lascia adito a
dubbi (cfr. doc. _). Anche l'architetta ha rilevato l'importanza che il termine
della riapertura rivestiva per i convenuti (deposizione, pag. 9). In simili
circostanze, la loro rinuncia a continuare le trattative, comunicata a metà
agosto 2000, prima ancora che fosse rilasciata la licenza edilizia (cfr. doc. _
inc. __________dell'Ufficio di conciliazione di __________) non configura una
violazione del principio dell'affidamento. A quel momento i lavori non erano
ancora iniziati, se non per quel che concerne lo sgombero delle macerie, e la
rinuncia alle trattative non ha comportato seri inconvenienti al proprietario.
Questi ha poi sottoscritto il 16 dicembre 2000 un nuovo contratto di locazione
per un canone mensile di fr. 13 000.- dal 1° maggio 2001 (contratto con
__________ e __________, scatola beige documenti richiamati, doc. _). I
convenuti non hanno dunque alcuna responsabilità per la rinuncia alle
trattative e nulla devono a questo titolo all'appellante.
8.
L'appellante
pretende che i convenuti liquidino i rapporti contrattuali e rivendica la
rifusione di alcune spese derivanti dal precedente contratto di locazione,
riconosciute solo in minima parte dal Segretario assessore. Oltre alla tassa
per la raccolta dei rifiuti relativa al periodo gennaio-marzo 2000, per fr.
360.- (doc. _), già ammessa dal primo giudice, il locatore chiede il pagamento
della fornitura di energia elettrica per il mese di maggio 2000, corrispondente
a fr. 769.90, argomentando che i convenuti hanno usufruito parzialmente
dell'ente locato. Come si è detto in precedenza, non si vede quale uso abbiano
potuto avere i convenuti dai muri anneriti dell'esercizio pubblico (consid. 4),
di modo che la fattura per l'energia elettrica del maggio 2000 rimane a carico
del proprietario. Costui esige in seguito dai convenuti la rifusione delle
spese per il difetto riscontrato nella macchina impastatrice, asseritamente
consegnata difettosa. Se non che, il contratto ha preso fine nell'aprile 2000 e
non risulta che il locatore abbia segnalato eventuali danni della macchina
prima del 23 gennaio 2001, come egli stesso ammette nell'appello (pag. 12). La
pretesa risulta quindi tardiva, oltre che non provata. D'altra parte tutto si
ignora della macchina in questione, non essendo stato prodotto agli atti
l'inventario e non è nemmeno possibile constatare, quand'anche la notifica dei
difetti fosse stata tempestiva, se la fattura __________ prodotta dal locatore
(doc. _) corrisponde al pezzo asseritamente mancante. Né miglior sorte trova la
rivendicazione relativa alle spese di potatura del giardino, in fr. 900.- (doc.
_). Il giardiniere chiamato dal proprietario, infatti, ha riferito di essere
intervenuto dopo l'incendio (deposizione 15 maggio 2002) e di non sapere quando
era stato eseguito tale lavoro negli anni precedenti. I convenuti hanno dal
canto loro dimostrato di aver eseguito la potatura nel gennaio 2000, come
ammette l'appellante, e hanno fatto fronte nel corso del contratto ai loro
obblighi, di modo che non sono tenuti a sopportare costi insorti dopo
l'estinzione del contratto.
9.
Il
Segretario assessore ha respinto la pretesa del proprietario di fr.
4 439.- per la locazione di due camere private (n. 18 e 19) esulanti dal
contratto principale di locazione (doc. _), ritenendo che il credito vantato,
contestato dai convenuti, non trovava riscontro negli atti. L'appellante lo
ripropone in questa sede, affermando che con un "minimo sforzo
intellettuale" è possibile dedurre l'importo da lui vantato dai conteggi e
dai documenti agli atti, in particolare dai doc. _. Se non che, i conteggi
prodotti quali doc. _ a _ (inc. __________dell'Ufficio di conciliazione di
__________) consistono in elenchi confusi, parzialmente scritti a mano ed
illeggibili, relativi alle camere in questione, come rilevato con pertinenza
dal primo giudice. È vero che il conduttore non ha reagito all'invio dell'estratto
conto il 3 gennaio 2000 e il 30 giugno 2000 (doc. _), ma è anche indubbio che
il contratto di locazione 17 febbraio 1997 menziona come oggetto della
locazione "tutto l'immobile sito alla particella n. __________RFS
__________ " (doc. _). Il locatore non ha portato la prova di un
divergente accordo tra le parti né tantomeno quale fosse il prezzo pattuito per
la locazione separata delle camere, limitandosi a produrre i suoi conteggi,
parzialmente illeggibili. I convenuti hanno contestato la pretesa (doc. _) e in
simili circostanze a giusta ragione il primo giudice ha respinto la pretesa del
proprietario.
10.
In
definitiva, quindi, il contratto di locazione si è estinto il 24 aprile 2000,
senza che fosse necessaria disdetta, e la rinuncia dei convenuti alle
trattative per la conclusione di un nuovo contratto di locazione non comporta
una loro responsabilità per violazione del principio dell'affidamento. Ne
discende che i convenuti devono all'appellante solo il pagamento della tassa
raccolta rifiuti per gennaio-marzo 2000, già ammessa dal primo giudice e nulla
devono all'appellante per la mancata conclusione del nuovo contratto di
locazione. In particolare essi non devono rifondere le spese di ricerca di un
nuovo inquilino, che competono al proprietario dell'immobile. La posta di fr.
443.30 rivendicata dall'appellante è quindi manifestamente infondata. Per quel
che concerne poi l'importo di fr. 24 000.- preteso dall'istante a titolo
di risarcimento della pigione dal dicembre 2000 al gennaio 2001, si deve
rilevare che egli ha incassato dall'assicurazione la pigione da aprile a
novembre 2000 (appello, pag. 14), per il periodo ritenuto necessario ai lavori
di ripristino. In questa sede l'appellante ripete, una volta ancora, che la
durata dei lavori al di là del periodo risarcito dall'assicurazione è stata
provocata dalle esigenze di migliorie dei convenuti, che rispondono quindi dei
ritardi secondo il principio dell'affidamento. Come già si è detto (consid. 7)
i convenuti hanno interrotto le trattative precontrattuali nell'agosto 2000
senza violare il principio dell'affidamento. L'affermazione dell'appellante,
secondo cui i lavori si sono protratti a causa delle esigenze dei convenuti, è
in manifesta contraddizione con l'istruttoria, dalla quale è invece emerso che
lo stabile era in condizioni di vetustà tali da richiedere, per la riapertura
di un esercizio pubblico, una completa ristrutturazione anche solo per
rispettare le norme minime di sicurezza della polizia del fuoco e degli
impianti elettrici e igieniche (deposizione arch. __________, pag. 8 e 9;
relazione tecnica del 28 giugno 2000 allegata alla domanda di costruzione). La
durata dei lavori, in sostanza, è stata provocata dalla politica gestionale del
proprietario, che in 30 anni non ha intrapreso lavori di ristrutturazione,
accontentandosi della manutenzione, e che locava un esercizio pubblico
equipaggiato di una cucina vetusta, immutata da 40 anni e che non rientrava più
nelle norme (deposizione __________, pag. 10). La sua pretesa di farsi risarcire
dai convenuti le conseguenze di sue scelte gestionali non può dunque trovare
accoglimento, né per quel che concerne il periodo da dicembre 2000 a febbraio
2001, né tantomeno per il mese di ritardo nella consegna dell'opera, dovuto
alle esigenze del nuovo conduttore.
11.
L'appello,
infondato e al limite della temerarietà, deve di conseguenza essere respinto e
la sentenza impugnata confermata.
12.
Gli
oneri processuali seguono la totale soccombenza dell'appellante, che rifonderà
ai convenuti un'equa indennità per ripetibili di appello.
Motivi per i quali,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e
la TOA
pronuncia:
1.
L'appello
è respinto.
2.
Le
spese e la tassa di giustizia, di complessivi fr. 700.-, sono a carico
dell'appellante, che rifonderà ai convenuti l'importo complessivo di fr. 1500.-
a titolo di ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario