ti_gerichte · 12.2010.26 · 2010-06-21 · it
Locazione, disdetta straordinaria per mora, contestazione della disdetta straordinaria e sfratto, fallimento in corso di causa

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 21.06.2010 12.2010.26

Incarto n.
12.2010.26
12.2010.27
Lugano
21 giugno
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.238
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza di
sfratto 5 novembre 2009 da
AO 1
rappr. da  RA 1
contro
AP 1
rappr. da  RA 2
nonché
sull’istanza di contestazione della disdetta inc. n. DI.2009.245, introdotta
l’11 novembre 2009 davanti al medesimo Pretore da
AP 1
rappr.  RA 2
contro
AO 1
rappr.  RA 1
sulle
quali il Pretore si è pronunciato con due separate sentenze emanate il 29
gennaio 2010, con le quali ha respinto l’istanza di contestazione della
disdetta presentata da AP 1 e ha accolto l’istanza di sfratto introdotta da AO
1
appellante
AP 1 che, con separati appelli 1° febbraio 2010, chiede la riforma delle
sentenze impugnate nel senso di dichiarare nulla, rispettivamente di annullare
la disdetta e di porre tutte le spese a carico della locatrice, e di respingere
lo sfratto, subordinatamente di “ridurre considerevolmente le tasse di
giustizia e le ripetibili a carico della parte soccombente”;
mentre
la locatrice con le proprie osservazioni ha postulato la reiezione degli
appelli e la conferma dei pronunciati pretorili;
considerato
in
fatto:
A.
AO 1,
in qualità di locatrice, e AP 1 come conduttrice, hanno concluso il 14 dicembre
2004 un contratto di locazione con effetto dal 1° gennaio 2005 avente come
oggetto il Motel “__________” situato nel fondo part. n.__________ RFD di __________,
a eccezione di alcuni locali fra i quali, in particolare, quelli al primo piano
del sub. A di tale fondo (doc. A). Le parti contraenti hanno pattuito una pigione
di fr. 30’000.- mensili e un termine di disdetta per il 31 dicembre di ogni
anno, con preavviso di sei mesi, la prima volta per il 31 dicembre 2005 (doc.A).
In seguito alla disdetta del contratto notificata dalla locatrice alla
conduttrice per il 31 dicembre 2006, è insorta una vertenza giudiziaria. Con
sentenza del 26 gennaio 2009 il Tribunale Federale ha confermato il giudizio di
questa Camera del 3 marzo 2008 (inc. 12.2007.163) con il quale era stata
accordata alla conduttrice una prima protrazione del contratto di locazione
sino al 31 dicembre 2008. Su istanza della conduttrice, l’Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di __________ le ha concesso una seconda e definitiva
protrazione del contratto fino al 31 ottobre 2009 (doc. B inc. n. DI.09.238). Il
13 marzo 2009 le parti hanno concluso, tramite i rispettivi legali, un accordo
con cui hanno prorogato la locazione in modo definitivo fino al 31 dicembre
2010 (doc.E, inc. 164/09 dell’Ufficio di Conciliazione). Con tale accordo la
locatrice ha messo a disposizione della conduttrice anche i locali al primo
piano del sub A del fondo part. n.__________ RFD di __________, e la conduttrice
si è impegnata a versare un canone di locazione di fr. 50'000.- mensili (doc. E
inc.n. 164/09 dell’Ufficio di Conciliazione). Con lettera raccomandata del 18
agosto 2009 (spedita a AP 1) il patrocinatore della locatrice ha diffidato la
conduttrice a versarle entro 30 giorni l’importo di fr. 190’000.- a titolo di
pigioni scoperte per i mesi di aprile e maggio 2009 (limitatamente al saldo di
fr. 20.000.- mensili) e per i mesi di giugno, luglio ed agosto (fr. 50’000.-
mensili, doc. D). Trascorso infruttuosamente il termine, il 25 settembre 2009
il patrocinatore della locatrice ha inviato all’avv. __________, patrocinatore
della conduttrice, la disdetta del contratto di locazione per il 31 ottobre
2009 (doc. E).
B.
AO 1
ha presentato istanza di sfratto al Pretore della giurisdizione di
Locarno-Campagna il 3 novembre 2009 (inc. DI.2009.238). Dal canto suo la
conduttrice ha inoltrato al competente Ufficio di conciliazione in materia di
locazione il 26 ottobre 2009 un’istanza di contestazione della disdetta, trasmessa
alla Pretura il 10 novembre 2009 (inc. Di.2009.245). Ha pure presentato il 25
ottobre 2009 un’istanza per ottenere la riduzione del canone di locazione e
l’eliminazione di difetti dell’ente locato (inc. DI.2009.228). Alle udienze del
2 dicembre 2009 la locatrice ha postulato la concessione dello sfratto e la
conduttrice vi si è opposta e ha ribadito le proprie richieste di contestazione
della disdetta, avversate dalla locatrice. Con ordinanza 21 dicembre 2009 il
Pretore ha congiunto per l’istruttoria le cause inc. DI.2009.245 (contestazione
della disdetta) e DI.2009.238 (sfratto) mentre ha rifiutato di congiungere la
causa DI.2009.228. Statuendo sulle due istanze con separate sentenze del 29
gennaio 2010, il Pretore ha ritenuto valida la disdetta, ha respinto l’istanza
26 ottobre 2009 della conduttrice (inc. DI.2009.245) e ha accolto quella 3
novembre 2009 della locatrice, pronunciando lo sfratto della conduttrice dai
locali commerciali (DI.2009.238).
C.
Contro
le citate decisioni pretorili la conduttrice è insorta con due separati atti di
appello 1° febbraio 2010 nei quali essa propone, previa concessione
dell’effetto sospensivo agli appelli, la riforma dei giudizi impugnati nel
senso di accogliere la sua istanza di contestazione della disdetta e di
dichiarare la stessa nulla, rispettivamente di annullarla, e di respingere
l’istanza di sfratto, il tutto con protesta di spese e di ripetibili. La
Presidente della Camera ha concesso agli appelli effetto sospensivo con decreto
10 febbraio 2010. Nelle sue osservazioni dell’8 marzo 2010 la locatrice ha postulato
la conferma del giudizio pretorile sia per la procedura di sfratto sia per
quella di contestazione della disdetta, protestando tasse, spese e ripetibili.
D.
Il
Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna ha pronunciato il fallimento di
AP 1 con decreto 16 aprile 2010, pubblicato nel Foglio ufficiale cantonale il 7
maggio 2010. La Presidente della Seconda Camera civile ha assegnato alla parte
appellata un termine per pronunciarsi sull’eventuale sospensione della
procedura di appello ai sensi dell’art. 207 cpv. 1 LEF. La locatrice si è
opposta il 12 maggio 2010 alla sospensione della procedura, rilevando che il
caso riveste carattere di urgenza, trattandosi di uno sfratto per mora della
conduttrice, mentre l’appellante ha comunicato di aver interposto appello
contro il fallimento. La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello, dopo aver concesso effetto sospensivo parziale all’appello contro il
fallimento, ha respinto il gravame con giudizio 12 maggio 2010. La conduttrice
ha interposto ricorso al Tribunale federale, che ha concesso effetto sospensivo
al gravame con decreto 11 giugno 2010.
e considerato
in diritto:
1.
Il
Pretore ha accolto l’istanza di sfratto con decreto 29 gennaio 2010 e ha
respinto l’istanza di contestazione della disdetta presentata dalla conduttrice
con sentenza di stessa data. A norma dell’
art. 274
g
cpv. 1 lett. a CO se il conduttore contesta una disdetta straordinaria, come in
concreto per mora del conduttore ai sensi dell'art. 257
d
CO, quando è
pendente contro di lui un procedimento di sfratto, l'autorità competente in
materia di sfratto decide pure sulla contestazione della disdetta data dal
locatore, e ciò indipendentemente da quale procedimento sia stato avviato per
primo (cfr.
DTF 122 II 92, 117 II 554;
Thévenoz/Werro
,
Commentaire romand du Code des obligations I, 2003, n. 1 ad art. 274
g
CO;
MP 1994 pag. 35 segg.; SJ 1997 538; DTF 119 II 241). L’art. 274
g
CO,
unica norma di diritto federale in materia di sfratto, è una regola di
competenza materiale di carattere imperativo (
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 17 ad art. 274
g
CO),
mentre
per il resto la procedura di sfratto è regolata dal diritto cantonale. Nelle
procedure di
sfratto riguardanti le disdette straordinarie
,
il diritto federale impone al giudice dello sfratto di procedere a un esame
completo in fatto e in diritto di tutti i problemi che si pongono, dovendo egli
pure esprimersi sulle questioni pregiudiziali (quali la validità della disdetta
e la proroga del contratto; cfr. DTF 122 III 92, 119 II 241;
SJZ
1994, 238;
Higi
, op. cit., n.
57 ad art. 274
g
CO;
Cocchi
,
Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in Diritto della locazione,
vol. 23 Collana rossa CFPG, pag. 98). Per quel che concerne la
procedura
applicabile agli sfratti postulati sulla base dell'art. 274
g
CO, l'art.
507 cpv. 4 CPC rinvia alle norme sulla procedura per le controversie in materia
di locazione di cui agli art. 404 segg.
con esame completo dei
fatti e del diritto (
Cocchi
, Diritto
della locazione, 1999, pag. 98; Rep. 1990 76;
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI App., ad art. 507, n. 8;
Lachat
,
Le bail à loyer, 1997, pag. 104;
Thévenoz/Werro
,
op. cit., n. 3 ad art. 274
g
CO;
SVIT-Kommentar
,
1998, n. 8 ad art. 274
g
CO; RFJ 1995, pag. 44), mentre negli altri casi
lo sfratto è regolato dalla procedura sommaria di cui agli art. 506 segg. CPC.
Nella fattispecie è quindi applicabile la procedura speciale per locazione a
entrambe le procedure qui in esame.
2.
Il
fallimento della conduttrice decretato dal Pretore e confermato dalla Camera di
esecuzione e fallimenti non è definitivo, essendo pendente un ricorso della
fallita al Tribunale federale. Con decreto 11 giugno 2010 il Tribunale federale
ha concesso effetto sospensivo al ricorso, sicché non vi è formalmente ancora
motivo di sospendere la procedura giudiziaria ai sensi dell’art. 207 LEF, come
il giudice è tenuto a fare d’ufficio non appena è a conoscenza del fallimento
(DTF 132 III 89 consid. 2 pag. 95). In ogni caso, poi, ci si troverebbe in
concreto di fronte a uno sfratto per disdetta straordinaria dipendente da mora
della conduttrice, che rientra senza ombra di dubbio nelle eccezioni previste
dall’art. 207 cpv. 1 LEF per le cause urgenti (
Wohlfart
, Basler
Kommentar SchKG, n. 35 ad art. 207). Il litigio verte sul mancato versamento di
un canone di locazione mensile di fr. 50'000.-, che è indubbiamente causa di
danno ingente alla locatrice, gli arretrati elevandosi attualmente a oltre
mezzo milione di franchi svizzeri. In mancanza di una decisione giudiziaria
finale sul fallimento della conduttrice, nondimeno, non vi è motivo per
invitare formalmente la massa fallimentare a partecipare alla procedura, sicché
nulla osta all’evasione degli appelli.
3.
Il
Pretore si è pronunciato con due separati giudizi e l’appellante ha interposto
due separati appelli. Per motivi di economia processuale le due distinte
procedure possono essere congiunte ed evase con un unico giudizio, lo sfratto
presupponendo l’esame della validità della disdetta.
4.
Nella
fattispecie il primo giudice ha ritenuto valida la disdetta straordinaria del
contratto di locazione poiché data rispettando le condizioni previste dall’art.
257 d CO, primo fra tutti la sussistenza del requisito fondamentale consistente
nella mora del conduttore. Egli ha accertato che la disdetta era stata
notificata per raccomandata al legale che patrocina da anni la conduttrice
nelle vertenze che l’hanno opposta alla locatrice. Il mancato pagamento del
canone di locazione era indiscusso, prosegue il Pretore, l’eccezione di
compensazione dovendo essere invocata entro il termine di pagamento degli
arretrati e non in sede di contestazione della disdetta straordinaria. Inoltre
in caso di mora della conduttrice costei non può invocare l’abusività ai sensi
dell’art. 271a CO. Il primo giudice non ha ritenuto determinante la domanda di
riduzione per difetti dell’ente locato, già per il fatto che la conduttrice ha
versato il canone ridotto per i mesi di aprile e maggio 2009 e ha completamente
omesso di pagare alcunché nei mesi di giugno, luglio e agosto, senza far capo
al deposito della pigione presso l’Ufficio di conciliazione. In conclusione, il
Pretore ha pronunciato lo sfratto e ha posto la tassa di giustizia e le spese,
calcolate su un valore di causa di fr. 600'000.- (dodici mesi di locazione,
secondo l’art. 413 cpv. 3 CO), a carico della conduttrice, con l’obbligo di
versare alla locatrice un’indennità per ripetibili di fr. 18'000.- per la
procedura di contestazione della disdetta (DI.2009.245) e di fr. 3'000.- per la
procedura di sfratto (DI.2009.238).
5.
L’appellante
rimprovera al Pretore nei due appelli, di contenuto sostanzialmente identico,
di aver violato il suo diritto di essere sentita per aver statuito sulla
contestazione della disdetta e sullo sfratto prima di aver ultimato
l’istruttoria nella causa da lei promossa per chiedere la riduzione della
pigione e la sistemazione dei difetti (inc. DI.2009.228). Essa afferma che
prima di ammettere la validità della disdetta e di pronunciare lo sfratto il primo
giudice avrebbe dovuto far “chiarezza sul diritto controverso relativo al
contratto di locazione”. Per tale motivo, prosegue l’appellante, l’appello
merita accoglimento e la disdetta 25 settembre 2009 deve essere annullata. A
detta della conduttrice il giudizio pretorile è anche viziato dal rifiuto di
permetterle di esprimersi sulla censura sollevata in merito al mancato invio
della diffida di pagamento asseritamente inviata il 19 agosto 2009, ma di cui
essa non ha trovato traccia. Afferma l’appellante che o la busta raccomandata
conteneva un altro scritto, sprovvisto di rilevanza giuridica, o la busta era
vuota (pag. 9 appello). In ogni caso il Pretore non le ha concesso di
determinarsi al riguardo e ha omesso di accertare una circostanza determinante
per la validità della disdetta 25 settembre 2009, ciò che comporta la nullità
della decisione pretorile. La conduttrice ribadisce inoltre che l’invio della
disdetta al proprio patrocinatore era sprovvisto di efficacia, poiché il legale
non era autorizzato a ricevere la corrispondenza ma solo a rappresentarla nelle
procedure giudiziarie. Ne consegue la nullità della disdetta anche per tale
motivo. L’appellante ribadisce in seguito che la disdetta costituiva una rappresaglia
in risposta ai suoi tentativi, avviati già il 20 aprile 2009, per ottenere
l’eliminazione dei difetti della cosa locata, con la conseguenza che essa è da
dichiarare nulla in quanto abusiva. Adduce inoltre che l’ente locato era
inagibile e che quindi il mancato pagamento della pigione da parte sua era
giustificato dalla situazione. Afferma poi che essa ha eseguito importanti
lavori di miglioria nei locali locati, per l’importo di fr. 200'000.- e che
quindi tale importo poteva essere posto in compensazione con i canoni di
pigione arretrati. La dichiarazione di compensazione, sostiene la conduttrice,
era tempestiva poiché essa non ha mai ricevuto la diffida di pagamento ai sensi
dell’art. 257d CO. Si duole poi della disparità di trattamento in merito alle
prove da assumere, il Pretore avendo rifiutato di eseguire una perizia
giudiziaria sul valore delle migliorie da essa apportate all’ente locato.
Infine, contesta le basi di calcolo stabilite dal Pretore per la determinazione
della tassa di giustizia e le ripetibili accordate a controparte, con la
motivazione che il valore di causa deve essere limitato alle pigioni già
scadute, ciò che “riduce considerevolmente l’importo considerato dal Pretore”,
senza tuttavia indicare quale sarebbe l’importo corretto.
6.
La
locatrice ha disdetto il contratto di locazione con la conduttrice qui
appellante per mora nel pagamento della pigione, ai sensi dell’art. 257d CO.
Essa ha addotto di aver diffidato la conduttrice con plico raccomandato 18
agosto 2009 a versare gli arretrati in fr. 190'000.- complessivi, pari alla
differenza di fr. 20'000.- mensili per i mesi di aprile e maggio 2009 e alla
pigione di fr. 50'000.- per i mesi di giugno, luglio e agosto 2009 (doc. D,
inc. DI.2009.238) e ha prodotto agli atti fotocopia della lettera. La
conduttrice ha sostenuto all’udienza di discussione di non aver mai ricevuto il
plico raccomandato e il Pretore, facendo uso del suo potere d’indagine in
applicazione della massima inquisitoria sociale, ha chiesto e ottenuto la
produzione della fotocopia del libretto di ricevute postali (doc. F,
DI.2009.238), l’estratto Track&Trace attestante il ritiro allo sportello il
19 agosto 2009 della raccomandata in questione (doc. G) e il libretto originale
delle ricevute postali (doc. H, DI.2009.238). La prova dell’invio del plico raccomandato
il 18 agosto 2009 e del suo ritiro da parte della conduttrice il giorno
seguente alle ore 9.31 è quindi innegabilmente stata portata. L’appellante in
questa sede sostiene ancora di non aver mai ricevuto la diffida di pagamento,
ipotizzando, non senza disinvoltura, che la busta ricevuta potesse essere
vuota. Se non che, il Tribunale federale ha precisato che in caso di invio
dimostrato di una raccomandata, si presume che essa contenesse il documento
allegato dalla parte che se ne prevale (DTF dell’11 marzo 2008 4D_84/2007,
pubblicata parzialmente in SZZP 2008 255). A ragione il Pretore ha pertanto
ammesso che la diffida di pagamento è stata inviata regolarmente alla
conduttrice.
7.
L’appellante
non ha negato la circostanza degli arretrati nel pagamento del canone di
locazione né l’ammontare di fr. 190'000.- pretesi dalla locatrice, ma ha
addotto all’udienza del 2 dicembre 2009 di non essere in mora, poiché poneva in
compensazione gli arretrati con lavori di miglioria da lei eseguiti per
l’importo di almeno fr. 200'000.- nell’ente locato. A prescindere dal fatto che
essa non ha speso una parola per indicare quali lavori avesse fatto eseguire e
per quale importo, limitandosi a chiedere di eseguire al riguardo
un’istruttoria, la dichiarazione di compensazione risulta essere tardiva. Come
il pagamento degli arretrati, la dichiarazione di compensazione deve infatti
avvenire prima della scadenza del termine di 30 giorni impartito con la diffida
di pagamento (DTF del 29 marzo 2006 4C.8/2006, del 14 agosto 2006 4C.140/2006),
ciò che non è pacificamente avvenuto nella fattispecie, l’appellante avendo
dichiarato di compensare suoi presunti crediti solo all’udienza del 2 dicembre
2009. Ne deriva che a giusta ragione il Pretore ha respinto le domande di prova
offerte dalla conduttrice sui lavori di miglioria asseritamente eseguiti,
poiché tale quesito era privo di rilievo ai fini della validità della disdetta,
in presenza di una dichiarazione di compensazione manifestamente tardiva.
8.
Né
ha miglior sorte l’argomentazione dell’appellante relativa ai difetti esistenti
nello stabile e che l’avrebbero indotta a trattenere il pagamento del canone di
locazione. L’appellante rimprovera al Pretore di aver rifiutato le prove da lei
offerte (perizia, ecc., verbale udienza del 2 dicembre 2009) sul tema dei
difetti e di aver statuito sulla contestazione della disdetta e sullo sfratto
prima di evadere la sua istanza relativa all’eliminazione dei difetti e alla
riduzione del canone di locazione. L’argomentazione non regge. In caso di
difetti dell’immobile la conduttrice non può trattenere la pigione ma deve far
capo ai mezzi offerti dall’art. 259g CO (DTF 26 gennaio 2009 4A_472/2008; sentenza
della II CCA 7 giugno 2004 inc. 12.2004.102), ciò che nella fattispecie non è
pacificamente avvenuto. L’appellante nemmeno pretende (più) di aver depositato
la pigione contestata presso l’Ufficio di conciliazione. Del resto essa ha
fatto valere difetti nei locali al primo piano concessi in locazione con
l’accordo aggiuntivo del 13 marzo 2009 (doc. E, DI.2009.238), che avevano
giustificato l’aumento del canone di locazione da fr. 30'000.- a fr. 50'000.-
(aumento di fr. 20'000.-) ma ha omesso di pagare non solo il maggior canone di
locazione, ma finanche il canone di locazione per la parte di immobile
pacificamente esente da difetti. In simili circostanze non vi è dubbio alcuno
sull’esistenza di una mora nel pagamento del canone di locazione.
9.
Nel
termine perentorio di 30 giorni impartito dalla locatrice il 18 agosto 2009,
che è scaduto il 18 settembre 2009, non vi è pertanto stato il pagamento degli
arretrati né una dichiarazione di compensazione, né il deposito della pigione
ai sensi dell’art. 259g CO, con la conseguenza che la locatrice poteva
prevalersi della disdetta straordinaria prevista dall’art. 257d CO. Essa ha
inviato il 25 settembre 2009 per plico raccomandato il modulo ufficiale
contenente la disdetta all’avv. RA 2, patrocinatore della conduttrice (doc. E;
inc. DI.2009.238) per la scadenza del 31 ottobre 2009. A detta dell’appellante tale disdetta è nulla per il fatto che il legale non aveva mandato di
rappresentarla nei rapporti di locazione con la controparte ma solo di
patrocinarla in giudizio. Se non che tale affermazione contrasta con le
risultanze dell’istruttoria. Agli atti figura infatti, oltre alla procura in
favore del legale medesimo sottoscritta il 25 giugno 2009 (doc. A, incarto
richiamato dall’UC), anche la corrispondenza intercorsa tra i due legali delle
parti riguardo agli asseriti difetti dell’ente locato (lettera del 20 aprile
2009 dell’avv. RA 2 all’avv. RA 1, doc. G nell’incarto richiamato dall’UC) e
soprattutto l’accordo 13 marzo 2009 con il quale il contratto di locazione tra
le parti era stato prorogato definitivamente al 31 dicembre 2010, sottoscritto
dai due legali (doc. C Di.2009.238). In tali circostanze la conduttrice si
comporta in modo palesemente contrario alla buona fede sostenendo in questa
sede che il suo legale non poteva rappresentarla nei rapporti contrattuali con
la locatrice.
10.
Secondo
l’appellante la disdetta straordinaria sarebbe abusiva e dovrebbe quindi essere
annullata, trattandosi di una disdetta per rappresaglia ai sensi dell’art. 271a
cpv. 1 lett. a CO, in risposta alle sue richieste di eliminare i difetti
dell’ente locato, avviate il 20 aprile 2009 e oggetto di una causa giudiziaria
ancora pendente. Essa ribadisce che i locali commerciali locati (camere da
affittare) sono inagibili, ciò che l’ha privata degli introiti derivanti dalla
locazione a terzi delle camere, ciò che la locatrice ben sapeva e in mala fede
l’ha costretta alla mora. Le argomentazioni dell’appellante si situano ai
limiti della temerarietà. La giurisprudenza ammette invero che anche una
disdetta straordinaria per mora può essere annullata se abusiva (SJ 126/2004 I 424).
Nel caso di disdetta per mora del conduttore, nondimeno, il suo annullamento
viene ammesso con estremo riserbo (DTF 26 settembre 2008 4A_361/2008). Nella
fattispecie la conduttrice ha fatto valere l’esistenza di difetti nei locali al
primo piano presi in locazione con l’accordo del 13 marzo 2009, dapprima con
lettera 20 aprile 2009 (doc. G, incarto UC richiamato) e poi con l’istanza in
esecuzione dei lavori ed eliminazione dei difetti presentata il 29 luglio 2009
(doc. F, incarto UC richiamato, incarto II richiamato). Ciò non esimeva
tuttavia la conduttrice dal versare il canone di locazione o dal depositare la
parte contestata presso il competente Ufficio di conciliazione, come si è visto
in precedenza. Del resto essa ha fatto valere difetti per i locali appena presi
in locazione nel 2009, vale a dire quelli al primo piano (lettera 20 aprile
2009) senza nulla dire di quelli che già occupava in precedenza. Ciò vuol dire
che essa ha contestato l’esistenza di difetti nella parte per la quale aveva
accettato di versare fr. 20'000.- mensili e ha omesso di pagare non solo la
parte relativa a tali locali, ma anche quella (fr. 30'000.- mensili)
corrispondente alla parte già in suo possesso. Tenuto conto dell’entità degli
arretrati (fr. 190'000.- nell’agosto 2009) la disdetta straordinaria non può
essere considerata abusiva, tanto più che quando la conduttrice ha fatto valere
l’esistenza di difetti essa era in mora nel pagamento della pigione già da tre
mesi.
11.
Infine,
l’appellante contesta le basi di calcolo fissate dal Pretore per la tassa di
giustizia e le ripetibili attribuite alla controparte, osservando che il valore
di causa deve essere limitato alle pigioni già scadute, “ciò che riduce
considerevolmente l’importo considerato dal Pretore”. In concreto il Pretore ha
accertato un valore di fr. 700'000.- pari a 14 mensilità per ognuna delle due
procedure e su tale base ha stabilito, per la causa di contestazione della
disdetta, una tassa di giustizia di fr. 10'000.- e un’indennità per ripetibili
in favore della controparte di fr. 18'000.-, per la procedura di sfratto una
tassa di giustizia di fr. 1'000.- e un’indennità per ripetibili alla
controparte di fr. 3'000.-. L’appellante non indica quale sarebbe l’importo da
stabilire, nemmeno per sommi capi, né lo scarno appello su questo punto
permette di desumerlo. Ne deriva che al riguardo le censure della conduttrice
sono irricevibili per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. e) e cpv. 5
CPC), non indicando la cifra che sarebbe corretto ammettere in luogo e vece di
quella decisa dal Pretore sia per le tasse di giustizia sia per le ripetibili
in favore della controparte. A ogni modo, la determinazione del valore
litigioso in fr. 700'000.- per lo sfratto e in fr. 600'000.- per la
contestazione della disdetta non presta il fianco alla critica, atteso che la
scadenza ordinaria del contratto era il 31 dicembre 2010 (cfr. DTF 119 II 147
consid. 1).
12.
In
conclusione, quindi, entrambi gli appelli si rivelano infondati in ogni loro
punto e devono essere respinti. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili
seguono la soccombenza (art 148 CPC) e sono di conseguenza a carico
dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’equa indennità per
ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
1° febbraio 2010 di AP 1 contro il decreto di sfratto 29 gennaio 2010
(DI.2009.238) è respinto.
2.
Gli oneri processuali sul decreto di sfratto, consistenti in
a) tassa
di giustizia      fr.  1'000.-
b) spese                         fr.
100.-
fr.
1'100.-
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
alla controparte fr. 3'000.- per ripetibili di appello.
3.
L’appello
1° febbraio 2010 di AP 1 contro la sentenza 29 gennaio 2010 (DI.2009.245) è
respinto.
4.
Gli
oneri processuali del giudizio, consistenti in
a) tassa
di giustizia      fr. 5'000.-
b) spese                         fr.
100.-
fr.
5'100.-
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
alla controparte fr. 6’000.- per ripetibili di appello.
5.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 199 LTF).