ti_gerichte · 40.2005.165 · 2006-04-10 · it
Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio: omessa determinazione ed applicazione del valore di reddito, carenza di motivazione, preclusione di un'istanza di giudizio.


Incarto n.40.2005.165

__________

Lugano

10 aprile 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Ferruccio Robbiani

ing. Eraldo Pianetti

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 23/24 agosto 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 1946 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 17 febbraio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 1946 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 608'200.-.

Il
reclamo interposto in data 29 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 29 luglio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha ridotto la volumetria delledificio principale sub. AB da
1'599 a 1'492 mc confermando per il resto la propria decisione. LUCS ha in
particolare ribadito che nella fattispecie concreta è stata tralasciata
integralmente la valutazione a reddito ed è stata eseguita una stima solo
metrica, ossia una valutazione sulla base della volumetria ridotta mediante
fattori correttivi determinati dallAutorità (art. 18 RALst.).

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 578'200.-

3.     Con
ricorso del 23/24 agosto 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando
la riduzione della volumetria delledificio principale sub. AB da 1'492 a 1'317
mc e, meglio, come risulta dai piani e dal conteggio prodotti, con conseguente
adeguamento del valore ufficiale di stima.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 17 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato
che i piani prodotti dai ricorrenti e le relative misure corrispondono alla
situazione effettiva. Ledificio principale, abitato unicamente dai
proprietari, presenta uno stato di conservazione e delle finiture che si
possono definire buone.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari delloggetto stimato e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi
analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2
Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per
comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e
della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per
nuovo giudizio.

Ciò
poiché lUCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito, escludendolo
completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna concreta spiegazione
in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv. 2 Lst.
lomissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata.

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione, che non è  vincolato dalle domande dei
ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa
sede, ritenuto che oltre a ciò lautorità di prima istanza non è nemmeno
entrata nel merito delle motivazioni che lhanno portata a ridurre unicamente
in misura parziale la volumetria delledificio principale sub. AB e quindi ad
accogliere solo parzialmente le richieste di giudizio.

Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che
lautorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente
incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e ha altresì omesso
di motivare le ragioni concrete che lhanno indotta ad accogliere solo
parzialmente il reclamo, violando così lart. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve
esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero
ingiustamente preclusa unistanza di giudizio.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative
(LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione 29 luglio 2005è
annullatae lincarto èrinviatoallUfficio cantonale di stima
affinché, esperiti i dovuti

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi