ti_gerichte · 15.2012.18 · 2012-03-26 · it
Diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali. Richiesta di nuova stima degli oggetti inventariati

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 26.03.2012 15.2012.18

Incarto n.
15.2012.18
Lugano
26 marzo 2012
EC/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Bozzini
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo sul ricorso 17 febbraio 2012 di
RI 1
(patrocinata da  PA 1 )
contro
l’operato dell’CO 1
e meglio contro l’allestimento dell’inventario degli
oggetti vincolati dal diritto di ritenzione del locatore (ritenzione n. __________)
richiesto nei confronti della ricorrente da
PI 1
(patrocinata dall’  PA 2 )
viste le osservazione:
- 5 marzo 2012 di PI 1, __________;
- 6 marzo 2012 dell’CO 1, __________;
esaminati atti e
documenti;
ritenuto
in fatto:                       A.
Il
31 gennaio 2012 PI 1 ha chiesto all’CO 1 la formazione dell’inventario degli
oggetti vincolati da diritto di ritenzione del locatore che si trovano presso
gli spazi locati a RI 1 nel settore n. __________ livello __________ dello
Stabile __________ in Via __________ __________ __________ a __________, per un
credito di complessivi fr. 114'801.00 corrispondente alle pigioni scadute dal 01.01.2012
al 31.03.2012 e alle pigioni in corso dal 01.04.2012 al 30.09.2012.
B.
Il
31 gennaio/1° febbraio 2012 l’Ufficio ha proceduto all’allestimento
dell’inventario indicando svariate posizioni contenute in 26 pagine di
inventario, stimandole in fr. 50'000.00. L’inventario è stato trasmesso a RI 1 l’8
febbraio 2012. Con PE n. __________ in via di realizzazione di un pegno manuale
dell’8/9 febbraio 2012 PI 1 procede contro RI 1 a convalida dell’inventario e per l’incasso delle pigioni scadute dal 01.01.2012 al 31.03.2012. Al
PE l’escussa ha interposto opposizione.
C.
Con
ricorso 17 febbraio 2012 la conduttrice si è aggravata contro tale
provvedimento, postulando di annullare l’inventario e di allestirne uno nuovo a
garanzia di un credito di fr. 37'987.30, pari alle tre mensilità scadute di
gennaio, febbraio e marzo 2012.
La ricorrente
evidenzia che a causa dell’andamento fortemente in perdita degli affari del
negozio, nel settembre 2011 essa avrebbe disdetto il contratto per motivi gravi
per il 31 marzo 2012 (doc. E e F). A seguito di problemi di liquidità alla
ricorrente non sarebbe stato possibile pagare i canoni di locazione per i mesi
di gennaio-marzo 2012, per complessivi fr. 37'987.30.
La ricorrente rileva
che il contratto di locazione indica all’art. 5 ultimo paragrafo la possibilità
per la locatrice di disdire il contratto per motivi gravi con un termine di
preavviso di un mese, qualora non fosse raggiunta dalla conduttrice una “cifra
d’affari netta annua minima” di fr. 5'500.00 il metro quadro, cifra che non
sarebbe mai stata realizzata. Le cifre d’affari realizzate sarebbero sempre
state al di sotto di questo minimo, motivo per il quale nel settembre 2011 essa
avrebbe rescisso il contratto per motivi gravi per il 31 marzo 2012. Un
eventuale credito della locatrice oltre le pigioni di gennaio, febbraio e marzo
2012 potrebbe solo essere di natura risarcitoria e quindi non potrebbe essere assistito
da inventario.
La ricorrente
argomenta ancora che i beni inventariati sarebbero stati fatti oggetto di una
valutazione manifestamente inferiore a quanto essi realmente valgono.
D.
Con
osservazioni 5 marzo 2012 PI 1 si è opposta al gravame contestando che il
contratto sia stato validamente disdetto per il 31 marzo 2012, essendo lo
stesso stato concluso per una durata determinata con scadenza il 31 gennaio 2013. In ogni caso la lettera del 9 settembre 2011 non sarebbe una disdetta ed inoltre il suo
contenuto sarebbe stato superato dalle discussioni susseguitesi tra le parti.
E.
Delle
osservazioni 6 marzo 2012 dell’CO 1, chiedenti la reiezione del gravame, si
dirà, per quanto necessario, in seguito.
Considerato
in diritto:
1.
Il
locatore di locali commerciali ha un diritto di ritenzione sulle cose mobili
che vi si trovano e servono al loro uso e godimento: il diritto si estende in
termini temporali alla pigione annuale scaduta e a quella del semestre in corso
(art. 268 cpv. 1 CO).
La LEF ha previsto
disposizioni speciali in materia di pigioni e affitti. Infatti, giusta l’art.
283 cpv. 1 LEF anche prima di iniziare l’esecuzione, il locatore di locali
commerciali può domandare l’assistenza dell’ufficio di esecuzione per la
provvisoria tutela del suo diritto di ritenzione. L’ufficio fa l’inventario
degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione e fissa al locatore un termine
per promuovere l’esecuzione in via di realizzazione del pegno (art. 283 cpv. 3
LEF). Sono esenti dal diritto di ritenzione gli oggetti che non potrebbero
essere pignorati dai creditori del conduttore (cfr. art. 268 cpv. 3 CO;
Schnyder/Wiede
, Basler Kommentar zum
SchKG, Vol. II, Basilea 2010, n. 26 ad art. 283 LEF).
2.
Il locatario che intende contestare il diritto di ritenzione del
locatore deve farlo, pena la decadenza, sollevando opposizione contro il
precetto (
DTF
96 III 70, 90 III
101, 59 III 10 cons. 1): la mancata opposizione vale quale riconoscimento
implicito del diritto di ritenzione.
3.
Prima
di dare seguito alla domanda d’inventario, l’ufficio esecuzione, in via
pregiudiziale, deve procedere a un esame sommario dei suoi presupposti (cfr.
DTF
97 III 45, cons. 1; CEF 5 agosto 1999 [15.99.56)], cons. 1b; CEF 27 novembre
1995 [15.95.208], cons. 3a),
che sono i seguenti (cfr.
Stoffel/ Oulevey
, Commentaire romand de
la LP, Basilea/Ginevra/ Monaco 2005, n. 12 ss. ad art. 283;
Jaques,
Incasso delle
pigioni e degli affitti in via esecutiva, NRCP 2005, p. 110
)
:
1) esistenza di un
valido contratto di locazione di locali commerciali;
2) esistenza del
credito vantato dal locatore, che deve soddisfare due condizioni cumulative:
–   basarsi
su pigioni o prestazioni analoghe, quali spese accessorie, indennità per
rescissione anticipata del contratto, ecc.
(cfr.
Gasser
: Betreibung für Miet- und Pachtzinsforderungen,
BlSchK 1999, p. 85 ad 2;
Schnyder/Wiede,
op.
cit., n. 38 s. ad art. 283, con rif.),
–   essere scaduto da meno di un anno dalla data d’inoltro della
domanda d’inventario oppure, se si tratta di pigioni correnti, non superare 6
mesi di locazione, qualora poi l’escutente abbia reso verosimile l’esistenza di
un pericolo reale e immediato di distrazione dei beni da inventariare (cfr.
Stoffel/Oulevey
, op. cit., n. 16 ad art.
283;
Schnyder/Wiede,
op. cit., n.
54 ad art. 283)
;
3) esistenza di cose
mobili idonee ad essere inventariate, ovvero che:
–   si trovano
durevolmente negli spazi locati o affittati (cfr.
DTF 120 III 55, cons.
8; 109 III 43, cons.
2),
–   servono al loro
uso o godimento,
–   non
appartengono a terzi in modo manifesto (anche per il locatore, cfr. art. 268a
CO), e
–   non sono impignorabili
(art. 268 cpv. 3 CO), in particolare non sono arnesi, apparecchi, strumenti o
libri necessari al debitore e alla sua famiglia per l’esercizio della
professione ai sensi dell’art. 92 n. 3 LEF;
4) assenza di altre garanzie
a favore del locatore (cfr.
Stoffel/
Oulevey
, op. cit., n. 36 ad art. 283;
Schnyder/Wiede
, op. cit., n. 55 ad art. 283).
L’esame
di merito sull’esistenza e l’estensione del diritto di ritenzione, così come
sull’esistenza e l’ammontare del credito garantito vantato dal locatore, è
invece demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale procedura di rigetto
dell’opposizione (art. 79 ss. LEF). L’ufficio esecuzione può quindi, per ragioni
di diritto materiale, rifiutare di erigere l’inventario degli oggetti
sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se l’inesistenza (o
la minore estensione) di questo diritto è manifesta e inequivocabile (cfr. DTF
103 III 41 ss., cons. 1 e 2, con rif.; DTF 97 III 45, cons. 1), come sarebbe ad
esempio il caso se fosse chiesto l’inventario per un canone locatizio successivo
alla rescissione, la cui validità non è messa in dubbio, del contratto di locazione
o per l’incasso di crediti che non siano pigioni o fitti (ad es. crediti di
natura indennizzatoria, in particolare a garanzia dell’obbligo di prestazione
della cauzione prevista dal contratto di locazione, cfr. DTF 104 III 87, cons.
2; CEF 29 luglio 1998 [15.98.72]). Per contro, l’ufficio verifica la questione
della pignorabilità ai sensi dell’art. 92 LEF con pieno potere di cognizione.
4.
Nel
caso di specie, la ricorrente contesta uno dei presupposti per l’allestimento
dell’inventario nella misura operata dall’Ufficio: afferma di non essere
debitrice dell’importo complessivo dei crediti vantati dall’escutente perché
essa per motivi gravi avrebbe disdetto il contratto di locazione per il 31
marzo 2012.
La ricorrente non
contesta dunque che essa occupa a titolo oneroso, per espletare la propria
attività, dei locali nel bene immobile di proprietà di PI 1, ma in sostanza si
limita a contestare l’esistenza di parte del credito da pigione a garanzia del
quale è stata chiesta e ottenuta l’erezione dell’inventario.
4.1.
Agli
atti si trova il contratto di locazione del 23 ottobre 2007. Tale contratto,
avente per oggetto il locale contrassegnato con il n. __________ al livello __________
nello stabile denominato __________ a __________, è di durata determinata e
scade il 31 gennaio 2013. La pigione annua è stata pattuita in percentuale alla
cifra d’affari netta ottenuta dalla conduttrice, con degli importi minimi
garantiti a favore della locatrice, pagabili in acconti trimestrali anticipati
entro “5 del primo mese di ogni trimestre”, con conguaglio nel corso dell’anno
successivo a dipendenza della cifra d’affari annua conseguita, oltre alle spese
accessorie (doc. C).
4.2.
Con la domanda
del 31 gennaio 2012 PI 1 ha chiesto l’erezione d’inventario per un
credito di complessivi fr. 114'801.00 corrispondenti alle pigioni
scadute dal 01.01.2012 al 31.03.2012 e alle pigioni in corso dal 01.04.2012 al
30.09.2012.
In base al contratto di locazione al momento
della richiesta di inventario, ossia il 31 gennaio 2012, la pigione e le spese
accessorie per il periodo gennaio 2012 – marzo 2012 erano scadute mentre quelle
per il periodo aprile 2012 – settembre 2012 rappresentano le pigioni del
semestre in corso. L’CO 1, dando seguito alla richiesta di erezione di inventario
di PI 1, ha correttamente operato, ritenuto che la questione dell’ammontare del
credito per pigioni (e dunque della validità e degli effetti dell’asserita
disdetta) rappresenta all’evidenza questione di merito sulla quale è tenuto ad
esprimersi il giudice competente per la causa di convalida rispettivamente il
giudice del rigetto dell’opposizione nell’esecuzione a convalida della
ritenzione, mentre sfuggono manifestamente al ristretto potere di cognizione
dell’Ufficio di esecuzione e dell’autorità di vigilanza. Ne discende pertanto
la reiezione del ricorso al riguardo.
4.3.
Non
è dipoi necessario esaminare se la procedente, per quanto riguarda le pigioni
correnti, ha reso verosimile
l’esistenza di un pericolo reale
e immediato di distrazione dei beni da inventariare, poiché la ricorrente non
ha censurato la decisione dell’ufficio su questo punto (cfr. DTF 129 III 397
s., cons. 3.2-3.3). Il fatto poi che RI 1 ha inoltrato disdetta straordinaria il 31 marzo 2012 costituisce, di per sé, sufficiente indizio di serio pericolo
per il diritto di ritenzione del locatore, tale da giustificare l’erezione di
un inventario a tutela di pigioni non ancora scadute (cfr.
Schnyder/Wiede
, op. cit., n. 54 ad art.
283 LEF).
5.
La ricorrente asserisce ancora che i beni inventariati sarebbero
stati valutati dall’Ufficio in modo manifestamente inferiore a quanto essi
realmente valgono.
5.1.
I beni
inventariati devono essere stimati dall’Ufficio di esecuzione secondo le regole
applicabili al pignoramento (
Schnyder/Wiede
,
op. cit., n. 57 ad art. 283 LEF).
Per l'art. 97 cpv. 1
LEF il funzionario stima gli oggetti pignorati facendosi assistere, ove
occorre, da periti. Il ricorso a un perito per procedere alla stima in vista
del pignoramento rientra nel potere di apprezzamento dell'organo esecutivo
(Jaeger/ Walder/ Kull/ Kottmann,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, Zurigo 1997
, n. 8 e 9 ad art. 97 LEF), è in particolare indicato quando la
stima di un oggetto richiede conoscenze speciali che l'Ufficio non possiede
(DTF 93 III 20;
Foëx,
Basler
Kommentar zum SchKG, Vol. I, Basilea 2010, n. 14 ad art. 97 LEF).
In concreto l’CO 1 ha inventariato presso i locali appigionati l’arredamento completo del negozio dell’escussa,
stimandolo in fr. 50'000.00. Eseguendo tramite un suo funzionario la stima dei
beni soggetti al diritto di ritenzione, l’Ufficio ha operato correttamente, ritenuto
che tale stima non necessitava di conoscenze professionali specifiche e
pertanto non si sarebbe giustificato il ricorso ad un perito. Di nuovo il
rimedio è però destinato all’insuccesso.
5.2.
L’art. 97 cpv. 2
LEF, applicabile per analogia anche nell'ambito dell’allestimento di un
inventario dei beni soggetti al diritto di ritenzione del locatore (DTF 93 II
20;
Schnyder/Wiede
, op. cit., n.
60 ad art. 283 LEF), stabilisce che il pignoramento deve essere limitato a
quanto basti per soddisfare dei loro crediti, in capitale, interessi e spese, i
creditori pignoranti. Secondo la ricorrente l’Ufficio sarebbe incorso in un
errore di apprezzamento nella valutazione dei beni inventariati. La debitrice
chiede quindi in sostanza una nuova valutazione ai sensi dell’art. 97 cpv. 1
LEF. La dottrina ritiene applicabile per analogia anche agli oggetti mobili
l’art. 9 cpv. 2 RFF, secondo cui ogni parte interessata può, entro il termine
di ricorso contro il pignoramento, e previo deposito delle spese occorrenti,
chiedere all’autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti (
Foex
, op. cit., n. 16-19 ad art. 97 LEF;
Amonn/ Walther
,
Grundriss
des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 8a ed., Berna 2008,
§ 22 n. 50 p. 187). Di conseguenza l’Ufficio dovrà procedere ad una nuova stima
dei beni inventariati questa volta con l’ausilio di un perito, previo
versamento delle spese da parte di RI 1. Nell’ipotesi poi in cui i beni
inventariati risulteranno avere un valore superiore al credito dedotto in
esecuzione, l’Ufficio dovrà determinarsi come indicato all’art. 97 cpv. 2 LEF,
ossia depennando dall’inventario dei beni soggetti al diritto di ritenzione del
locatore tutti gli oggetti in esubero, una volta raggiunto l’importo del
credito per il quale è stato chiesto l’inventario oltre gli interessi e le
spese esecutive (che includono le spese d’inventario, di convalida e di
realizzazione degli oggetti inventariati) (cfr. in proposito: DTF 97 III 81,
cons. 1b;
de Gottrau
,
Commentaire romand de la LP, Basilea/Ginevra/ Monaco 2005, n. 17 s.
ad art. 97)
.
6.
Da
quanto precede discende che il ricorso – riservato il diritto dell’escusso di
procedere come al consid. 5.2 – deve essere disatteso
.
Non
si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 1
primo periodo LEF, art. 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).
Per
questi motivi,
richiamati gli art. 17, 20a, 79 ss., 92
cpv. 1 n. 3, 97 cpv. 1 e 2, 283 cpv. 1 e 2 LEF
; 268 cpv. 1 e 3, 268a CO;
9 cpv. 2 RFF;
61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF,
pronuncia:
1.
Il
ricorso è respinto.
2.
È fatto ordine
all’CO 1 di determinarsi come al cons. 5.2.
3.
Non
si prelevano spese e non si assegnano indennità.
4
.       Notificazione a:
-
-
Comunicazione
all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente                                                                                Il
segretario
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso
in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10
(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)
giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata
pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.