ti_gerichte · 80.2019.276 · 2019-07-31 · it
Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, applicazione del valore di reddito stabilito dallUfficio cantonale di stima, prassi illegale, annullamento della decisione

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, applicazione del valore di reddito stabilito dall’Ufficio cantonale di stima, prassi illegale, annullamento della decisione

Tessin Camera di diritto tributario 17.01.2020 80.2019.276
Tessin Camera di diritto tributario 17.01.2020 80.2019.276
Ticino Camera di diritto tributario 17.01.2020 80.2019.276

Incarti n.
80.2019.276
80.2019.277
Lugano
17 gennaio 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele
Guffi
segretari
a
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 29 agosto 2019 contro la decisione del 31 luglio 2019 in materia di IC/IFD
2017.
Fatti
A.
RI 1 è proprietario
dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________ corrispondente a 380/1000
e comproprietario in ragione di 6/11 (54,55%), insieme a __________, dell’unità
di proprietà per piani (PPP) n. __________ del fondo base n. __________ RFD di __________.
In data 17 ottobre 2018 inoltrava la dichiarazione d’imposta IC/IFD 2017, indicando
un reddito imponibile complessivo di fr. 174'520.- e una sostanza imponibile di
fr. 112'936.-. In particolare, attribuiva alla PPP n. __________, sua
abitazione primaria, un valore locativo di fr. 12'960.-.
B.
Con decisione di
tassazione del 6 febbraio 2019, l’ufficio circondariale di tassazione
Bellinzona determinava il reddito imponibile in fr.179'400.- per l’IC e in fr.
178'900.- per l’IFD e, ai soli fini IC, la sostanza imponibile totale in fr.
116’000.-. Per quanto riguarda la situazione reddituale del contribuente, il
valore locativo dell’abitazione veniva aumentato a fr. 18'478.–, “in base alle
disposizioni DDC ed al valore di reddito stabilito dall’ufficio stima il
25.06.2018”.
C.
RI 1 si aggravava
avverso la suddetta decisione, con reclamo datato 8 aprile 2019, nel quale
contestava l’ammontare del valore locativo accertato dall’Ufficio tassazione,
ritenendo che “il valore di reddito stabilito dall’ufficio stima è da applicare
solo in assenza di validi termini di paragone”. Egli dichiarava che il calcolo
da lui effettuato teneva adeguatamente in considerazione la situazione di
mercato a __________, ove erano reperibili diversi appartamenti, di recente
costruzione, di 4,5 locali di superficie abitabile 110-120 m
2
ad una
pigione mensile variabile tra fr. 1'550.- e fr. 1'750.-. Pertanto postulava la
correzione del valore locativo, così come dichiarato nella propria
dichiarazione d’imposta, e meglio nella misura del 60%, vale a dire fr. 1'800.-
mensili (fr. 12'960.- annui).
D.
Con decisione dopo
reclamo del 31 luglio 2019, l’autorità fiscale accoglieva parzialmente il
reclamo e accertava un reddito imponibile di fr. 179'000.-, modificando il
valore locativo in complessivi fr. 18'000.- che, dopo una breve introduzione
normativa, motivava nel modo seguente:
“che l’affitto medio degli appartamenti simili a
quello del contribuente sia nella regione quello da lui indicato è una
circostanza tutta da verificare. In base alle informazioni di cui l’ufficio di
tassazione dispone non si può concludere che gli appartamenti i cui canoni
d’affitto sono presi di riferimento per la sua classificazione abbiano
caratteristiche effettivamente analoghe, anche considerando come già
l’appartamento di cui egli è comproprietario, di soli 220/1000, ossia 160/1000
in meno, all’interno del medesimo condominio, è locato a terzi per 1'600.-
franchi mensili. Il calcolo del valore locativo al 60-70% del valore medio
degli affitti di mercato è pertanto da ritenere il più delle volte
problematico, anche in questo caso. Visto quanto adesso riportato, la
valutazione del contribuente è inoltre da giudicare perlomeno sottostimata.
Per stabilire il valore locativo di un’abitazione si
fa riferimento di principio a un calcolo schematico, come quello che ha
stabilito la Divisione delle contribuzioni con il calcolo al 90% del valore di
reddito di un immobile. Ad ogni buon conto il Tribunale federale ha ritenuto
giustificato determinare il valore locativo nella misura di una percentuale del
valore fiscale o del valore venale dell’immobile. L’Alta Corte ha inoltre
sottolineato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD non impone un metodo di calcolo preciso
e che dal canto loro, le stesse direttive dell’Amministrazione federale delle
contribuzioni (AFC) del 25 marzo 1969 concernenti la determinazione del valore
locativo della casa d’abitazione (ASA 38 p. 121 ss.) prevedono che i cantoni
possano fissare il valore locativo in una percentuale del valore fiscale o
venale.
Orbene, nel caso del contribuente la soluzione
schematica cantonale ha portato a determinare un valore locativo di 18'478.-
franchi. Secondo le direttive dell’AFC invece, il valore locativo lordo
rappresenterebbe in generale il 6% del valore fiscale o, a titolo di controllo,
un rendimento netto corrispondente al 3% o al 4% del capitale proprio investito
nell’immobile.
Orbene, nel caso dell’appartamento del contribuente,
applicando il 6% al valore di stima del fabbricato dell’appartamento, che è di
304'909.- franchi, si otterrebbe l’importo di 18'294.- franchi. A titolo di controllo,
applicando invece il tasso più basso del 3% al valore dell’investimento nella
costruzione dell’immobile di 1'711'000.- franchi, riportato a 380/1000, si
otterrebbe un importo persino superiore, ossia di circa 19'500.- franchi. In
simili condizioni, fatte queste debite considerazioni, non si vede come si
possa ammettere la riduzione del valore locativo postulata con il reclamo a
soli 12'960.- franchi, che non viene pertanto ammesso, a nulla rilevando quanto
stabilito da questa medesima autorità nel periodo fiscale precedente, che, in
base al principio della buona fede, non è affatto vincolante. Si giudica che il
valore locativo dell’appartamento del contribuente sia da imporre in almeno
18'000.- franchi.”
E.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la
determinazione dell’ammontare del valore locativo, proponendo come metodo di
calcolo di dividere la pigione attualmente percepita (fr. 1'600.-) per la
locazione della PPP n. __________, fondo base n. __________ RFD __________, per
la sua superficie (118 m
2
) e moltiplicare il risultato così ottenuto
per la superficie della PPP n. __________, fondo base n. __________ RFD __________,
al fine di ottenere una pigione teorica di fr. 1'803.38.-, dal quale il 60%
corrisponde a 12'960.- (
recte
: fr. 12'984.40).
Diritto
1.
1.1.
Il contribuente ha chiesto
che il valore locativo della sua abitazione, ovvero la sua quota di 380/1000
dell’unità PPP n. __________ del fondo base n. __________ RFD __________, sia
ritenuto di fr. 12'960.-, come indicato in sede di dichiarazione d’imposta.
1.2.
Secondo gli art. 20 cpv. 1
lett.
b
LT e 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è imponibile
quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di
parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio
in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo
gratuito.
Le normative cantonale e federale si differenziano fra loro
quanto alle modalità di calcolo del valore locativo. L’art. 21 cpv. 2 LIFD
precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle
condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al
domicilio del contribuente.
Il riferimento alle
condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il
valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa
tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il
canone di locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I
152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF
52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
1.3.
Quanto al
diritto cantonale, la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette
dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul
reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1
lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori
disposizioni relative alle sue modalità di accertamento, lasciando in tal modo
ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il
valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1
LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli
articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF
124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo
può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156;
cfr. sentenza TF 2C_757/2015 dell’8.12.2016, consid. 2), precisando poi che il
60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme
al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
1.4.
Per quanto qui di
interesse, nel diritto del Canton Ticino, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il
valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e
della previdenza personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di
mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo
adeguato il valore della stima ufficiale.
2.
Per quanto riguarda
le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del Decreto
esecutivo del 30 novembre 2016 concernente l’imposizione delle persone fisiche
valido per il periodo fiscale 2017 (RL 640.220), esso corrisponde al valore di
mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione
(cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente
al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi
utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito
determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
3.
3.1.
In una sentenza di
principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n.
3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a
partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione
delle contribuzioni.
3.2.
In primo luogo, come
afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare
del 13 novembre 1996 (RL 215.600), l’accertamento ufficiale di stima concerni
“i valori della sostanza immobiliare”.
L’art. 32 cpv. 1 LSt precisa
poi che l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr.
art. 16 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della legge
sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL
215.610]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai
fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di
valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di
pubblicazione.
Dalla semplice lettura
delle disposizioni menzionate si evince chiaramente che oggetto della decisione
dell’Ufficio stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non
anche il valore locativo degli stessi. È ben vero che la
stessa legge sulla stima ufficiale menziona anche il
valore di reddito fra i fattori che concorrono all’accertamento del valore di
stima: tuttavia, dal tenore degli articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il
valore di reddito viene accertato esclusivamente ai fini del calcolo del valore
di stima dell’immobile ed inoltre che il valore di reddito è costituito dalla
capitalizzazione del reddito lordo.
3.3.
Q
uesta Camera ha così affermato che il ricorso alla
valutazione ufficiale del
valore locativo
è senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della
determinazione del reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che
vi sia una procedura di accertamento del
valore locativo
stesso, come avviene in altri cantoni:
occorre cioè che la decisione che scaturisce dalla
procedura di stima
ufficiale indichi separatamente, nel
dispositivo, il valore di stima ed il
valore locativo
e che dalla motivazione della decisione
sia possibile ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i valori.
3.4.
La Camera ha poi negato la
circostanza secondo cui dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare
anche il valore di reddito significhi che questa decisione accerti il valore
locativo dell’immobile. A tale proposito, ha ricordato che l’autorità di cosa
giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma
solo al dispositivo.
Nel caso delle decisioni
dell’Ufficio stima, il dispositivo, che si trova sulla prima pagina della
decisione, è costituito dall’accertamento, del “valore globale di stima”, a sua
volta suddiviso fra i diversi edifici e terreni, mentre è solo nella “scheda di
calcolo della stima” che sono contenuti i dettagli relativi al valore metrico
ed al valore di reddito, come pure alla loro ponderazione ed alla ripartizione
fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto.
3.5.
La Camera
ha quindi escluso che nel Canton Ticino i
valori locativi siano “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale
degli immobili: il solo accertamento individuale che viene intrapreso
nell’ambito dell’apposita procedura ufficiale concerne il valore di stima degli
immobili.
La sentenza in questione ha poi anche rilevato che le
decisioni dell’Ufficio stima non adempiono i requisiti di motivazione necessari
a mettere i contribuenti in condizione di impugnarle con cognizione di causa.
3.6.
Non vi sono pertanto
neppure le condizioni perché la decisione
di stima possa essere impugnata, per quanto attiene all’accertamento del
valore
locativo
, con reclamo contro la
decisione di tassazione dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio
circondariale di tassazione. Questa Camera ha pertanto annullato la decisione
impugnata, con la quale l’autorità di tassazione si era limitata a riprendere
il valore di reddito risultante dalla decisione di stima, applicandovi un tasso
del 90%.
4.
4.1.
Ora, venendo al caso in
esame, si impone la stessa conclusione: infatti dagli atti si evince che il
valore locativo è stato stabilito a partire dal valore di reddito accertato
dall’Ufficio stima. Precisamente, il valore di reddito veniva accertato in fr.
20'542.- e l’Ufficio di tassazione ha stabilito il valore locativo nella misura
del 90% di quest’ultimo importo, cioè in fr. 18’478.- (
recte
:
18’487.80).
4.2.
Anche in questo caso, la
decisione impugnata deve di conseguenza essere annullata e gli atti rinviati
all’autorità fiscale per una nuova decisione, basata su una modalità di calcolo
del valore locativo che sia rispettosa dei principi stabiliti dalla
Costituzione, dalla legge e dalla giurisprudenza.
4.3.
Non mette conto pertanto
di confrontarsi con la proposta di calcolo formulata dal ricorrente. È
discutibile peraltro un calcolo basato sulla sola proporzione fra le superficie
degli appartamenti, senza tener conto di altri aspetti (numero dei locali,
piano, finiture interne, esposizione, eventuali balconi o giardino).
4.4.
Visto l’esito del ricorso,
non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   La decisione su reclamo del
31 luglio 2019 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione
per una nuova decisione.
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il presen           Copia
per conoscenza:
-
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: