ti_gerichte · 20.2010.11 · 2011-10-21 · it
Espropriazione formale - valore venale - fondo agricolo parzialmente gravato da vincolo AP - terreno d'attesa


Incarto n.20.2010.11-6

Lugano

21 ottobre 2011

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Paolo Barberis

arch. Alberto Canepa

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione progetti definitivi promossa da

ISEP
 1

rappr.
 dal RA 1

contro

COES
 6

nell'ambito
 della costruzione del collegamento pedonale-ciclabile tra i Comuni di __________
 e __________, in zona semisvincolo N2  __________,

relativamente
 al mapp. no. 4751 RFD di __________,

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato,in
fatto ed in diritto

1.Lo
Stato del Cantone Ticino intende creare un collegamento pedonale-ciclabile fra
i Comuni di __________ e __________. A tal fine ha ideato il progetto di una
passerella con strutture ad arco sul fiume __________ con le relative piste di
accesso; queste ultime raggiungono, nelle due direzioni, la rotonda in Via __________
a __________ ed il sottopasso A2 a __________ Lopera, prevista dal Piano
regionale dei trasporti del __________ e dal Piano direttore cantonale, si
inserisce negli interventi di accompagnamento correlati al Progetto generale
del semisvincolo N2-__________.Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 4.8 al
3.9.2009 giusta gli art. 16 e ss della Legge sulle strade. Essi coinvolgono
parzialmente il mapp. no. 4751 di __________, di proprietà di COES 6. Stando
alla tabella pubblicata il Cantone ha chiesto lespropriazione formale di mq
795 per i quali ha offerto unindennità di fr. 20.- il mq, nonché loccupazione
temporanea di mq 208 la cui relativa indennità è inclusa in quella proposta per
lestirpazione di piante varie che ammonta a fr. 17'580.-.Con tempestiva memoria del 21.8.2009 lespropriato ha interposto opposizione al
progetto e notificato una richiesta di indennizzo per il terreno di almeno fr.
150.- il mq, ritenendo invece adeguato il risarcimento proposto per le piante;
egli ha rivendicato inoltre una servitù duso e di passo sulla futura pista che
permetta laccesso illimitato al mapp. no. 4751 di autovetture, furgoni e trattori.Il Consiglio di Stato ha respinto la suddetta opposizione ed approvato il
progetto con risoluzione del 2.3.2010 cresciuta incontestata in giudicato.Gli atti sono quindi stati trasmessi a questo Tribunale per i suoi incombenti
in applicazione dellart. 26 della Legge sulle strade.Le parti sono comparse alludienza di conciliazione tenutasi l11.1.2011 e, ad
istruttoria conclusa, al dibattimento finale dell8.4.2011 riconfermandosi
nelle rispettive posizione. Lespropriato ha accordato lanticipata immissione
in possesso a far tempo dal 17.5.2010.

2.Lespropriato
ha accettato lindennità 17'580.- per i vegetali estirpati (cfr. memoria del
21.8.2009). Ciò vale quale accordo ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr e solleva
questo Tribunale dalla relativa decisione.

3.Il
mapp. no. 4751, ubicato nellarea golenale di __________, è un terreno
rettangolare e pianeggiante di 7169 mq coltivato a vigneto e con diversi
alberi da frutta. Esso è raggiungibile, da Via __________, per mezzo di una
strada sterrata e grazie ad un diritto di passo sui confinanti mapp. no. 3949, 69
e 28 (cfr. documentazione fotografica; estratto SIFTI).Nel primo PR di __________, approvato in data 18.5.1977, la particella era
inserita nella zona per edifici pubblici e privati di interesse pubblico. In
sede di revisione del piano il Comune ne ha proposto lassegnazione ad un
comparto E residenziale estensivo speciale, che tuttavia è stato bocciato dal
Consiglio di Stato con risoluzione del 16.10.2001. Nella conseguente variante
approvata il 19.9.2007 la proprietà è finalmente stata attribuita alla zona
agricola e gravata, nella sua parte occidentale, con un vincolo a destinazione
attrezzature pubbliche.

4.4.1.Lespropriazione formale è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti
i pregiudizi indotti dallintervento espropriativo (art. 11 Lespr), è
finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui
avrebbe goduto se levento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né
arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.
16 no. 4).Lindennità consta, in particolare, dellintero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un
qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nellambito
di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e
33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore
venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul
confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà
analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80
ss, 94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006
no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1).Lapplicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di
raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del Non
potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è richiesta
unidentità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a paragone: di
eventuali differenze  per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o
possibilità di sfruttamento  può essere tenuto conto mediante opportuni
adeguamenti. E anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché
i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da
circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF
122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i
valori estremi, ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della
media, né le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti
di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.
87 e 88).Ai fini dellestimo devono essere considerate le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1
Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del
deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli
aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dallopera eseguita dallente
espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).4.2. Ai fini della valutazione dellindennità per espropriazione formale è
decisiva la data dellanticipata immissione in possesso o, in difetto, quella
dellemissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr).Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale il
dies aestimandi coincide invece con lentrata in vigore del vincolo che ne è
alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122
II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).

5.5.1.Come già indicato, il mapp. no. 4751 è
assegnatoalla zona agricola edè parzialmente gravato da un vincolo AP-EP. In via
preliminare occorre dunque esaminare dufficio se sia stato oggetto di
espropriazione materiale (DTF 116 Ib 35, 122 II 326 c. 4b; RDAT
II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).5.2. Lespropriazione materiale si avvera per effetto di un divieto o di una
restrizione particolarmente grave delluso attuale o del prevedibile uso futuro
di un fondo, tale da compromettere le facoltà essenziali derivanti dal diritto
di proprietà,specie quella di edificare.
Anche una restrizione dimportanza minore può costituire espropriazione
materiale ove coinvolga una cerchia ristretta di proprietari o ne colpisca uno
solo in maniera tale che, fosse loro negato un indennizzo, sarebbero costretti
a sopportare un sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della
parità di trattamento. Nelluna e nellaltra ipotesi è dato luogo ad indennizzo
a condizione che latto limitativo sia definitivo e che, con la sua
istituzione, il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior
uso del fondo (Riva, op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c.
2.1, 728 c. 2, 132 II 218 c. 2.2e rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2).5.3. Il mapp. no. 4751, già destinato a scopi dinteresse pubblico nel
PR del 1977, non è mai stato inserito in epoca successiva in una zona aperta
alledificazione privata. In effetti, nellambito della revisione del piano, la
proposta avanzata dal Comune di creare una nuova zona edificabile a ridosso
della golena non è stata approvata dal Consiglio di Stato sia in ragione del
sovradimensionamento accertato del piano, sia per motivi di ordine agricolo,
paesaggistico, urbanistico, naturalistico e di pericolo, che piuttosto suggeriscono
di creare lungo la golena un settore verde che soddisfi esigenze sportive e di
svago. Linea, questa, già tracciata nelPiano
direttore cantonale che, oltre a contrassegnare la zona golenale di __________
come area alluvionale inondabile (cfr. piano 12 delle rappresentazioni
grafiche), ne raccomanda lattribuzione allo svago di prossimità (cfr. scheda
R9). Tali indicazioni sono state recepite
e concretizzate nella variante approvata nel 2007 che il proprietario non ha
contestato (cfr. ris. del Consiglio di Stato del 16.10.2001 p. 22, 23-24 e
allegato 23; ris. del Consiglio di Stato del 19.9.2007 p. 19-20).Larea nella quale è ubicato il mapp. no. 4751 è indipendente dalle zone
insediate il cui limite è segnato da Via __________; le uniche costruzioni
esistenti, che sorgono sul confinante mapp. no. 69 di proprietà del cantone,
sono stabili militari. Per il resto il territorio è formato da superfici che
sono lasciate allo stato naturale o sfruttate per scopi agricoli ed è servito
internamente da strade sterrate (cfr. documentazione fotografica). Lo stesso
mapp. no. 4751 non è direttamente accessibile da una strada pubblica, bensì
dispone di un diritto di passo sui fondi confinanti limitato a carri e macchine
agricole (cfr. estratto SIFTI). Nel 2007 esso non apparteneva dunque ad un
comprensorio edificato in larga misura ai sensi dellart. 15 let. a LPT (sul
concetto DTF 132 II 218 c. 4; RDAT II-2002 no. 78 c. 3.1) e
neppure costituiva una necessità nellazzonamento a fini edilizi privati (art.
15 let. b LPT) poiché la contenibilità del PR già superava largamente i
prevedibili bisogni di sviluppo futuro. Nonrisulta
infine che il Comune abbia mai fornito una qualsiasi garanzia vincolante di
edificabilità futura al proprietario né che questultimo abbia affrontato spese
rilevanti per urbanizzare il fondo.5.4. Lespropriato afferma che il mapp.
no. 4751 si trova in una zona destinata ad un prossimo grandioso sviluppo
edilizio vista la volontà del Municipio di __________ di costruirvi il nuovo
stadio comunale con annesse attività commerciali e considerati gli insediamenti
che verosimilmente nasceranno in seguito alla costruzione del semisvincolo
autostradale. Egli è quindi del parere che la proprietà debba essere
qualificata come terreno dattesa di cui è prevista lurbanizzazione in un
prossimo futuro.Questa tesi non è condivisibile.La legislazione cantonale in tema di pianificazione del territorio non conosce
il concetto di zona di attesa ma, semmai, quello di zona senza destinazione
specifica (art. 28 cpv. 2 let. n LALPT) nellaccezione di zona di riserva ai
sensi dellart. 18 cpv. 2 LPT; questultima ha carattere transitorio ed in
sostanza è intesa a permettere allautorità pianificatoria di differire la sua
decisione nellattesa di togliere ogni eventuale dubbio in merito allo statuto
definitivo di una determinata area (RtiD II-2005 no. 15 c. 6.8.1). La
natura provvisoria e lo scopo stesso di questa zona, uniti allobbligo di
pianificare (art. 2 cpv. 1 LPT), fanno sì che essa rappresenti leccezione e
possa entrare in linea di conto soltanto se, al momento delladozione del PR,
lassetto finale di una determinata area non sia ancora definibile in ragione
di incertezze fondate dal profilo pianificatorio (RtiD I-2007 no. 24 c.
3.2 e rinvii).Tali condizioni non si avverano di certo nel caso concreto poiché nel 2007 il
Consiglio di Stato ha espressamente dichiarato la conformità della variante,
addirittura rilevando il valore della zona agricola quale eccellente strumento
non solo per perseguire obiettivi di politica agraria e fondiaria, ma anche per
prevenire ledificazione sparsa e proteggere lambiente ed il paesaggio ( cfr.ris. del Consiglio di Stato del 19.9.2007 p. 19-20). In tal modo, attraverso la variante, al mapp. no.
4751 è stato conferito un assetto chiaro e definitivo.Allepoca non vi era alcun elemento che accreditasse le ipotesi di sviluppo
alle quale accenna lespropriato. Anzi, è fatto notorio che la scheda R8 del
Piano direttore, peraltro adottata solo con risoluzione governativa del
20.5.2009, non ammette la creazione di un comparto destinato ad accogliere
grandi generatori di traffico a sud di Via __________; ad essa si riconducono,
in effetti, le discussioni sorte, con grande risonanza mediatica, attorno
allintenzione del Comune di realizzare in quella zona il nuovo stadio comunale
__________; progetto sfumato quando lo scorso 15 marzo il Gran Consiglio ha
respinto il ricorso che il Comune aveva presentato contro la stessa scheda e
che questi non ha riproposto dinanzi al Consiglio Federale. Non solo: in quella
sede è anche stato puntualizzato che la realizzazione del semisvincolo
autostradale non è la premessa per creare un nuovo polo commerciale, bensì è
finalizzata a migliorare il traffico sugli attuali assi di penetrazione alla
città anche in termini ambientali (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no.
6329 del 10.3.2010 concernente la procedura di approvazione del Piano direttore
adottato il 20.5.2009 p. 36 ss, nonché conseguente Rapporto del 1°.3.2011 della
Commissione speciale per la pianificazione del territorio p. 51 ss).Tutto ciò consideratola possibilità di
miglior uso ventilata dallespropriato è del tutto priva di fondamento. Nel
2007 egli non poteva contareseriamente
né sulla possibilità di edificare il fondo nellimmediato futuro, né sulla sua
attribuzione ad una zona edificabile. In sostanza il nuovo piano di
utilizzazione ha semplicemente confermato linedificabilità preesistente del
terreno.In mancanza di concrete aspettative edilizie, è pure da escludere che
lespropriato abbia subito un sacrificio particolare incompatibile con il
principio della parità di trattamento (RtiD II-2008 no. 55 c. 4.4 e
rinvii).Pertanto, non avendo mai avuto vocazione edilizia,il mapp. no. 4751 non è stato oggetto di
espropriazione materiale.

6.In
esito alle considerazioni che precedono lindennità è stimata sulla base dei
principi che governano lespropriazione formale e quindi con valuta 17.5.2010,
data per la quale lespropriato ha autorizzato lanticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr). Appuratoil carattere inedificabile del terreno, sono
determinanti i prezzi liberamente pattuiti nel contesto di transazioni
immobiliari riguardanti terreni siti al di fuori della zona edificabile di __________.
In questottica il Tribunale ha esperito la solitaindagine presso lUfficio dei registri risalendo fino
al 2006 con i seguenti risultati:sponda sinistra del fiume __________- fr. 1.- il mq per il mapp. no. 7033 di mq 2'606, loc. __________ (iscr. a
RF il 14.5.2002 al d.g. 33). Il fondo è per lo più costituito da superficie
boschiva;- fr. 91.12 il mq per il mapp. no. 5133 di mq 878, loc. in __________ (iscr. a
RF il 22.2.2008 al d.g. 1286);- fr. 3.95 il mq per il mapp. no. 5140 di mq 10'127, loc__________ (iscr. a RF
l11.6.2008 al d.g. 4201). Nel prezzo sono inclusi due edifici;- fr. 477.99 il mq per il mapp. no. 7445 di mq 795, loc. __________ (iscr. a RF
il 21.1.2008 al d.g. 2). Nel prezzo sono inclusi vari fabbricati tra cui anche
un ristorante;- fr. 16.68 il mq per i mapp. no. 1786/1792/4715 di complessivi mq 2'998, loc. __________,
iscr. a RF il 21.8.2008 al d.g. 6316;- fr. 14.55 il mq per il mapp. no. 5050 di mq 9'277, loc. __________ (iscr. a
RF il 15.7.2008 al d.g. 5343). Nel prezzo sono inclusi tre edifici;- fr. 40.92 il mq per il mapp. no. 7439 di mq 7'576, loc. __________ (iscr. a
RF il 26.11.2008 al d.g. 77). Nel prezzo sono inclusi una cascina ed uno
stallino;- fr. 3.- il mq per il mapp. no. 6448 di mq 640, loc. __________ (iscr. a RF il
30.10.2008 al d.g. 8141). Il fondo è costituito da superficie boschiva;sponda destra del fiume __________- fr. 36.88 il mq per il mapp. no. 8591 di mq 1'898, loc. __________ (iscr.
a RF il 18.9.2006 al d.g. 7281). Nel prezzo è incluso un edificio;- fr. 8.09 il mq per il mapp. no. 6343 di mq 3'710, loc. __________ (iscr. a RF
il 25.4.2006 al d.g. 3418);- fr. 20.49 il mq per i mapp. no. 8066/8067/8094/8354 di complessivi mq 9'761,
loc. __________ (iscr. a RF l11.5.2006). Il prezzo include vari edifici e
superficie boschiva;- fr. 172.48 il mq per il mapp. no. 3521 di mq 1'664, loc. __________ (iscr. a
RF il 21.12.2006 al d.g. 10036). Il prezzo include vari edifici;- fr. 49.10 il mq per il mapp. no. 8073 di mq 611, loc. __________ (iscr. a RF
il 29.4.2009 al d.g. 3467.Le transazioni elencate riguardano terreni sparsi nel territorio inedificabile
del Comune per lo più in località collinari. Non sono decisivi ai fini
dellestimo né i prezzi minimi, siccome riferiti a superfici prevalentemente
boscate (mapp. no. 7033, 5140, 6448), né quelli massimi soluti per terreni
edificati e che oggettivamente non sono rappresentativi della realtà agricola
(mapp. no. 3521, 7445). Da valutare con una certa prudenza sono poi le
compravendite dei mapp. no. 5133, 8073 e 8591 poiché sono stati acquisiti da
chi già era proprietario o comproprietario di fondi confinanti e quindi,
verosimilmente, aveva un certo interesse ad entrarne in possesso. Dalle
transazioni rimanenti si evince che, fatta eccezione per il mapp. no. 7439
situato in una località assai pregiata e sul quale sorge una cascina, i valori nelle
aree collinari non superano la soglia di fr. 20.- il mq, importo che
costituisce il limite massimo anche per quei fondi che ospitano qualche rustico
di modeste dimensioni.Rispetto alle proprietà di cui sopra, i terreni agricoli ubicati in pianura
hanno il duplice vantaggio di essere favoriti per la loro morfologia regolare,
che consente comodamente una coltivazione anche intensiva e meccanizzata, e per
la vicinanza alle principali vie di comunicazione. Di conseguenza, nel 2010, il
valore di questi terreni poteva situarsi tra 20.- e 30.- fr. il mq; valori che,
peraltro, sono generalmente riconosciuti ai terreni agricoli di buona qualità
in tutto il Cantone (cfr. RDAT II-1994 no. 64; TRAM 6.10.2005 N.
50.2005.2).Il mapp. no. 4751 è un terreno ampio, pianeggiante e di conformazione regolare,
senzaltro idoneo allagricoltura; esso non dispone tuttavia di un adito
diretto alla strada comunale bensì è raggiungibile grazie ad un diritto di
passo sulle confinanti part. no. 69, 3949 e 28. Il suo valore può quindi ragionevolmente
essere fissato in fr. 25.- il mq. Importo che, tutto sommato, pare adeguato
anche a fronte dellunica pertinente transazione risultante a __________ con
oggetto il mapp. no. 228 situato in linea daria proprio di fronte alla
proprietà __________; in effetti quel fondo è stato compravenduto nel 2005 al
prezzo di fr. 33.- il mq, questultimo giustificato dalluso a vigneto
intensivo della superficie e dalla presenza di un accesso carrabile diretto.Tutto ciò considerato lindennità per lespropriazione formale di mq 795 del
mapp. no. 4751 è fissata in fr. 25.- il mq.

7.Il
Cantone ha chiesto loccupazione temporanea di mq 208 intervento che,
contrariamente a quanto indicato nella tabella pubblicata, è soggetto al
versamento di unindennità non potendosi ammettere che questultima sia inclusa
nel risarcimento per le piante che lespropriato ha accettato (cfr.Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no.
76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).Di regola lindennità annua riconosciuta
dalla prassi per terreni non edificabili ammonta a fr. 0.05 il mq (TE
22.11.2000 in re S./V., 10.5.2001 in re C./A.).Considerato che per loccupazione temporanea parziale del fondo confinante
(mapp. no. 28) lente espropriante ha offerto unindennità di fr. 0.20 il
mq/annui, per motivi di parità di trattamento lo stesso importo è riconosciuto
anche per il mapp. no. 4751.

8.Lespropriato
postula, infine, una servitù duso e di passo sulla futura pista che consenta
laccesso illimitato al mapp. no. 4751 mediante autovetture, furgoni e
trattori.La questione non rientra nelle competenze di questo Tribunale (art. 37 Lespr) e
pertanto la domanda non può essere accolta.

9.Le
indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale a
decorrere dal 17.5.2010, data per la quale è stata accordata lanticipata
immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Il saggio corrisponde al tasso
ipotecario di riferimento nei contratti di locazione ed in concreto è stabilito
come segue:- del 3% dal 17.5.2010 al 1°.12.2010- del 2.75 % dal 2.12.2010 in poi

10.La tassa di giustizia e le spese
sono a carico dellente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). Lespropriato non
si è avvalso della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano
ripetibili.

Per
i quali motivi

richiamata                       la
Legge di espropriazione dell8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia:1.     Lente espropriante verserà allespropriato le
seguenti indennità per il mapp. no. 4751:- fr. 25.- il mq per lespropriazione formale di mq 795- fr. 0.20 il mq/annui per loccupazione temporanea di mq 208oltre interessi ai seguenti saggi annui:- del 3% dal 17.5.2010 al 1°.12.2010- del 2.75 % dal 2.12.2010 in poi

2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono
a carico dellente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco