ti_gerichte · 14.2015.33 · 2015-06-18 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione. Disdetta seguita dalla restituzione anticipata del bene locato. Contestazione del pagamento dellultima pigione

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Disdetta seguita dalla restituzione anticipata del bene locato. Contestazione del pagamento dell’ultima pigione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 18.06.2015 14.2015.33

Incarto n.
14.2015.33
Lugano
18 giugno 2015
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliera:
Simoni
statuendo nella causa n. 189/C/14/s
(rigetto provvisorio dell’opposizione) della Giudicatura di pace del Circolo di
Lugano Ovest promossa con istanza
18 settembre 2014 da
CO 1
(patrocinata dall’avv. PA 1,)
contro
RE 1
giudicando sul reclamo del 23 febbraio 2015
presentato da RE 1 contro la decisione emessa il 10 febbraio 2015 dal Giudice
di pace;
ritenuto
in fatto:                A.
Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 4 agosto 2014 dall’Ufficio
di esecuzione di Lugano (doc. B), CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 2'986.10
oltre agli interessi del 5% dal 1° dicembre 2012, indicando quale titolo di
credito: “Pigione contratto di locazione afferente novembre 2011 + conguagli
spese accessorie 2008-2011. Contratto di locazione 1 dicembre 2008, riconoscimento
di debito di pari data”.
B.
Avendo
RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza 18 settembre
2014 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del
Circolo di Lugano Ovest “
limitatamente all’importo di CHF 2'400.– oltre
interessi al 5% dal 1.12.2012
”. Nel termine impartito,
la parte convenuta si
è opposta all’istanza con
osservazioni scritte del 12 novembre 2014, cui è seguita la replica del 16
gennaio 2015 dell’i­­stante, la quale si è sostanzialmente riconfermata nelle
sue conclusioni.
C.
Statuendo con decisione 10 febbraio 2015, il Giudice di pace ha accolto
l’istanza e rigettato in via provvisoria, integralmente, l’op­­posizione
interposta dalla parte convenuta, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 200.–
e un’indennità di fr. 200.– a favore dell’istan­­te.
D.
Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorto
a questa Camera
con un reclamo del 23 febbraio 2015
per ottenerne
l’annullamento e la reiezione dell’istanza. Nelle sue osservazioni del 25 marzo
2015, CO 1
ha concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:              1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’op­­posizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.
48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso
.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con
reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Essendo
in concreto la notifica avvenuta ad RE 1 il 12 febbraio 2015, il termine di 10
giorni, iniziato a decorrere il 13 febbraio, è scaduto domenica 22 febbraio
2015. Presentato il primo giorno feriale seguente (art. 142 cpv. 3 CPC), ovvero
lunedì 23 febbraio 2015, in concreto il reclamo è tempestivo.
1.2
La Camera esamina solo le censure esplicitamente formulate e motivate
in modo sufficiente, i requisiti al riguardo, che discendono dall’art. 321 cpv.
1 CPC, imponendo al reclamante di formulare delle conclusioni chiare, di
designare dettagliatamente sia i punti contestati della sentenza impugnata sia
i documenti sui quali fonda la sua critica e di spiegare perché la motivazione
della decisione sarebbe erronea, e non (solo) perché le sue opinioni sarebbero
pertinenti (DTF 138 III 375, consid. 4.3.1 e sentenza del Tribunale federale
5A_247/2013 del 15 ottobre 2013, consid. 3.3). La Camera decide in linea di
principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327
cpv. 1 e 2 CPC). Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati
sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato
dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di
fatti e mezzi di prove nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
2.
Nella
decisione impugnata, il Giudice di pace ha ritenuto che, con i contratti di
locazione dell’appartamento e del relativo posteggio, l’istante aveva prodotto
“la documentazione necessaria a stabilire la fondatezza della richiesta”, posto
che l’escusso – a seguito della disdetta inoltrata per il 1° dicembre 2011 – non
ha provato l’esistenza di accordi presi con la locatrice in merito al preteso
esonero dal pagamento dell’ultima pigione di novembre 2011 posta in esecuzione.
Il primo giudice ha inoltre constatato come (l’anticipata) riconsegna dei
locali sia avvenuta tramite due persone di fiducia delle parti, in occasione
della quale la rappresentante della locatrice – come da sua dichiarazione –
aveva esplicitamente ricordato ad RE 1 l’obbligo di saldare la pigione in
oggetto. Donde l’accoglimento dell’istanza.
3.
Nel
reclamo RE 1 rimprovera al Giudice di pace di aver erroneamente considerato la
documentazione prodotta quale valido riconoscimento di debito dal momento che,
con la riconsegna anticipata dell’appartamento, la pretesa dell’istante d’incassare
l’ultima pigione, nonostante egli non potesse più disporre degli spazi locati,
costituisce una “violazione del sinallagma funzionale” del contratto di
locazione, il cui carattere bilaterale impone al locatore di provare il
corretto adempimento della propria prestazione. A suo dire, il verbale di
constatazione sottoscritto il 3 novembre 2011, giorno della riconsegna dei
locali, attesta la risoluzione del contratto di locazione e la conseguente
ripresa del “
pieno ed esclusivo utilizzo
” degli stessi da parte di CO 1,
che ha preteso disporre dell’appartamento e percepirne il canone per il
suddetto mese. Ritenendosi liberato dal pagamento del canone dal momento della
riconsegna del bene locato, il reclamante chiede l’annullamento della decisione
impugnata.
4.
Nelle sue osservazioni al reclamo, ricordato come gli accordi tra le
parti in merito alla disdetta fossero chiari, CO 1 osserva in particolare che,
nel caso specifico, non vi è stata alcuna comunicazione scritta da parte del
conduttore in merito alla restituzione anticipata dell’ente locato così come
espressamente previsto dal contratto di locazione. Non essendoci alcuna prova
che esoneri RE 1 dal pagamento dell’ultima pigione, l’istante chiede pertanto
la conferma della decisione impugnata.
5.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale
(Aktenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esisten­­za del
credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il
giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la
sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda
immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid.
4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto
esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587
consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di
sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF;
DTF 136 III 530 consid. 3.2).
5.1
Il
contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di
debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente
consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è
destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO).
Se il contratto è di durata indeterminata, vale titolo di rigetto fintanto che
il conduttore non renda verosimile che il contratto sia stato disdetto (sentenza
della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio 2002, consid. 3.1;
Staehelin
in: Basler Kommentar, SchKG I,
2
a
ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).
5.2
Nella
fattispecie, non vi è dubbio che i contratti di locazione per l’appartamento di
quattro locali a Lugano (doc. C annesso all’i­­stanza) e per il relativo
parcheggio (doc. D), conclusi tra RE 1 e CO 1 il 1° dicembre 2008, debitamente
sottoscritti dall’escusso con effetto dal giorno stesso per una durata indeterminata
(con un termine di disdetta di almeno tre mesi, la prima volta il 1° dicembre
2011) e per una pigione di complessivi fr. 2'400.– mensili, costituiscono,
di principio, dei validi titoli di rigetto provvisorio dell’opposizione per la
pigione di novembre 2011 richiesta dalla procedente. Essa risulta infatti
impagata ed esigibile, poiché riferita a un periodo in cui RE 1 risultava
ancora contrattualmente obbligato nei confronti della locatrice, la disdetta da
lui inoltrata il 23 agosto 2011 essendo stata data per il 1° dicembre 2011
(doc. E). Avendo l’i­­stante accettato per iscritto la disdetta e considerato il
contratto con il reclamante valido fino al 30 novembre 2011 (doc. F), ne
discende – di principio – l’obbligo da parte dell’escusso di corrispondere l’ultimo
canone di locazione posto in esecuzione oltre agli interessi di mora del 5% almeno
dal 1° dicembre 2012 (come richiesto dall’istante).
5.3
Nulla
cambia poi il fatto che RE 1 non abbia più avuto accesso all’appartamento e al
posteggio dopo il 3 novembre. Ciò non è infatti addebitabile a colpa alla
locatrice bensì alla decisione dell’inquilino di restituirli anzitempo, anche
se la locataria, tramite la sua rappresentante, gli avesse significato di non
volere rinunciare all’ultima pigione (v. sotto consid. 6.3). L’escu­­tente non
può così ritenersi inadempiente. L’eccezione che il reclamante fonda sul carattere
sinallagmatico del contratto di locazione si rivela di conseguenza infondata.
5.4
Il
contratto di locazione non giustifica invece il rigetto dell’opposi­­zione per
le spese accessorie né l’istante pretende che l’inquilino le abbia riconosciute
in un altro documento, tanto che la stessa CO 1 ha limitato la sua istanza a fr.
2'400.– più interessi del 5% dal 1° dicembre 2012. Ciò è però sfuggito
al Giudice di pace, che ha rigettato integralmente l’opposizione anziché
limitarla a quanto richiesto dall’istante. La decisione impugnata va dunque
riformata su questo punto.
6.
All’escusso incombe l’onere di rendere
verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1
con rinvii). Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere
esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo
perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle
allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (
Staehelin
in: Bas­ler Kommentar, SchKG
I, 2
a
ed. 2010, n. 87 seg. ad art. 82 LEF).
6.1
Nel caso specifico, come visto
il reclamante ritiene che, con la riconsegna dei locali e la sottoscrizione del
verbale di constatazione del 3 novembre 2011, nulla sarebbe più dovuto all’istante,
rientrata prima del previsto nel pieno possesso dell’appartamen­­to e del
posteggio locati.
6.2
Di principio, il conduttore che
non si attiene al termine di disdetta del contratto di locazione è tenuto a
corrispondere la pigione anche se non utilizza più la cosa o se la restituisce,
l’obbligo contrattuale non dipendendo dall’uso effettivo della stessa (
Tercier/ Favre/Bugnon
in: Les contrats
spéciaux,
4
a
ed. 2009, n. 2516 ad § 33).
a)
Giusta l’art. 264 cpv. 1 CO, tuttavia,
l’inquilino può in anticipo liberarsi unilateralmente dei suoi obblighi verso
il locatore restituendogli l’ente locato senza osservare i termini di preavviso
o le scadenze, a patto di proporgli un nuovo conduttore solvibile che sia
disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni e che il locatore
non possa ragionevolmente rifiutare. La restituzione dei locali senza
presentazione di un inquilino di sostituzione non pone invece fine alla
locazione e non fa quindi perdere al contratto di locazione la sua qualità di
titolo di rigetto provvisorio per le pigioni dovute fino alla scadenza pattuita
o al termine determinato da una disdetta regolare (DTF 134 III 272 consid. 3).
b)
Accanto ai casi di disdetta
unilaterale previsti dalla legge, si ammette che le parti possano anche,
con
un atto risolutivo
(contrarius actus)
adottato
di comune
accordo, porre fine al contratto di locazione con effetto immediato o per una
data qualsiasi da loro pattuita
. Tranne se il contratto prevede disposizioni
particolari, specialmente in merito alla forma di eventuali modifiche (art. 16
CO), la convenzione risolutiva non è vincolata al rispetto di forme, di
scadenze o di termini (cfr. per analogia l’art. 115 CO per l’annullamento
di credito convenzionale), ma solo a manifestazioni espresse o tacite della
volontà concorde delle parti nel senso dell’art. 1 CO
(
Higi
in:
Zürcher Kommentar, Band V/2b,
4
a
ed. 1995, n. 12 segg. ad Vorbem. zu Art. 266-266
o
CO;
Band V/2b,
4
a
ed.
1994-1998, n. 3
ad art. 264 CO;
Weber
in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4
a
ed. 2007, n. 1b
ad art. 266
a
CO; L
achat
, Le
bail à loyer, 2
a
ed. 2008, pagg. 600-601, n. 2 ad cap. 24 e pag.
610, n. 5.1.2 ad cap. 24). Ciò è il caso in particolare quando
il
locatore acconsente alla richiesta dell’inquilino di restituire anticipatamente
la cosa senza presentare un subentrante solvibile (
Bise/Planas
in: Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 3 ad art. 264
CO).
c)
Più delicata è la questione di
un consenso tacito (nel senso dell’art. 1 cpv. 2 CO) da parte del locatore. Per
una parte della dottrina, la dichiarazione di volontà del conduttore che riconsegna
al locatore le chiavi dell’ente locato vale, secondo il principio dell’af­­fidamento,
offerta di concludere un contratto risolutivo.
In tale circostanza, se
il locatore acconsente incondizionatamente alla riconsegna e se non ha formulato
riserve in precedenza in merito al mantenimento degli obblighi contrattuali
esistenti fino al (prossimo) termine ordinario della locazione, si ritiene l’offerta
di rescissione anticipata del contratto accettata per atti concludenti
(
Bise/Planas,
op. cit., n. 17 ad art. 264 CO;
Higi
,
op. cit., n. 21 ad art. 264 CO;
Chaix,
L’article 264 CO: à la recherche du locataire de remplacement in: SJ 1999 II
49, pag. 56;
contra:
Lachat
[op. cit., pag. 610 cap. 24 nota 70], probabilmente perché per questo autore la
riconsegna dei locali non può essere parificata a una disdetta implicita [nota
73], siccome l’art. 266
l
cpv. 1 CO esige la for­ma scritta, misconoscendo,
però, che tale norma vale per le disdette unilaterali e non per quelle
consensuali [H
igi
, op. cit., n. 14
ad art. 266-266
o
])
. In tale situazione, in effetti,
il locatore non è puramente passivo, ma con la sua partecipazione alla riconsegna
dell’ogget­to locato egli manifesta in modo concludente di accettare di porre fine
al contratto da quel momento.
6.3
N
el caso concreto è
pacifico che il 3 novembre 2011, per il tramite della sua rappresentante __________
S__________, RE 1 ha restituito alla locatrice, nella persona di __________ B__________,
i locali appigionati e tutte le chiavi (verbale di constatazione accluso quale
doc. 1 alle osservazioni dell’escusso). Visto che l’in­­quilino aveva già in
precedenza dato la disdetta per il 30 novembre 2011, ci si potrebbe chiedere se
il principio dell’af­­fi­da­­mento obbligava ancora la locatrice
a riservare esplicitamente la sua pretesa per la pigione del novembre 2011 o se
invece, date le circostanze (v. art. 6 cpv. 1 CO), essa poteva in buona fede
ritenerla per acquisita. A ben vedere, la questione può essere lasciata indecisa
nella fattispecie, per due ordini di motivi. Anzitutto, il contratto di
locazione prevede che eventuali sue modifiche richiedano per la loro validità
la forma scritta (doc. C n. 23). Orbene, la risoluzione del contratto invocata
dal reclamante non risulta essere stata pattuita per scritto. E difficilmente
il “verbale di constatazione” (doc. 1) può assurgere a convenzione risolutiva,
anche se (tra altre circostanze) menziona nel titolo di essere steso “a fine
locazione”. Manca di chiarezza. Ad ogni modo si rivela decisivo il fatto che in
occasione della riconsegna dell’apparta­­men­­to, come giustamente rilevato dal
primo giudice, la rappresentante della locatrice ha ricordato alla
rappresentante dell’in­­quilino che la pigione del mese di novembre rimaneva
comunque dovuta. Tale accertamento, che il reclamante neppure discute, non è
manifestamente errato (al proposito v. sopra consid. 1.2). La circostanza risulta
del resto dalla dichiarazione scritta rilasciata il 14 gennaio 2015 dalla
stessa __________ B__________ (doc. L). Appare di conseguenza inverosimile l’ipotesi
di una risoluzione consensuale del contratto di locazione con effetti dal 3
novembre 2011. L’eccezione del reclamante si rivela così infondata.
6.4
A nulla serve peraltro il
rinvio del reclamante al
la “presa di posizione” della Catef prodotta in
prima sede (doc. 2 pag. 2 accluso alle osservazioni all’istanza), da una parte
perché l’affermazione secondo cui “tendenzialmente l’inquilino sarebbe, in caso
di uscita anticipata, esonerato dal versamento della pigione per il relativo
periodo” è relativizzato dall’uso del condizionale e dall’avver­­bio “tendenzialmente”,
e dall’altra perché l’ipotesi in cui il locatore ha riservato esplicitamente le
proprie pretese prima o al momento della riconsegna dei locali non viene
trattata in quella presa di posizione.
7.
La tassa del presente giudizio e le
ripetibili, stabilite in applicazione degli art. 48, 61 cpv. 1 OTLEF (RS
281.35) e 11 cpv. 1-2 RTar (RL 3.1.1.7.1),
seguono la
reciproca soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC), l’istante essendosi opposta integralmente
al reclamo.
Per contro l’esito
del giudizio odierno non influisce sulle spese e le ripetibili decise in prima
istanza, dal momento che l’istante aveva
limitato le sue
conclusioni alla pigione di novembre del 2011, ad esclusione delle spese
accessorie per il periodo dal 2008 al 2011.
8.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 2'986.10,
non raggiunge la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art.
74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è parzialmente accolto e di
conseguenza il dispositivo n. 1 della decisione impugnata è così riformato:
1.
L’opposizione
interposta al precetto esecutivo n. __________ del­l’Ufficio di esecuzione di
Lugano è rigettata in via provvisoria limitatamente a
fr.
2'400.– più interessi del 5% dal 1° dicembre 2012.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 260.– relative al presente giudizio,
già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico in ragione di
4
/
5
e per il restante
1
/
5
a carico di CO 1. RE 1 rifonderà a CO 1 fr. 180.– per ripetibili
ridotte.
3.
Notificazione a:
–;
–.
Comunicazione
alla Giudicatura di pace di Lugano Ovest.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                 La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo
se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza
fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto
è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale
al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF).
Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1
LTF).