ti_gerichte · 12.1998.162 · 1999-01-08 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.01.1999 12.1998.162

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00162
Lugano
8 gennaio 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa appellabile in materia di contratto di locazione
DI.97.78 della Pretura di Mendrisio-Nord, promossa con istanza 25 aprile 1997
da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
con cui
l’istante ha chiesto la riduzione della pigione in misura di fr. 1’500.--
mensili a far tempo dal 1° settembre 1995 e l’accertamento della validità della
disdetta pronunciata per il 30 giugno 1997;
Domande
avversate dal convenuto, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il
Pretore con sentenza 6 agosto 1998 ha accolto limitatamente alla riduzione di
fr. 450.-- mensili della pigione dal 1° settembre 1995 al 30 giugno 1997;
Appellante
l’istante, che con atto di appello del 20 agosto 1998 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di ammettere integralmente l’istanza;
Mentre
il convenuto con osservazioni 21 settembre 1998 postula la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili;
Richiamato
il decreto supercautelare 22 settembre 1998 del Presidente di questa Camera,
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
-
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Le
parti -l’istante conduttrice e il convenuto locatore- il 29 settembre 1981
hanno stipulato un contratto di locazione della durata di 15 anni, scadente il
31 marzo 1998, per una superficie commerciale al piano terreno, per il piano
cantina e 9 posteggi esterni dello stabile di cui in via __________ a
__________ ad un canone iniziale di fr. 58’000.-- annui (doc. C).
B.
Il
13 febbraio 1995 la conduttrice per la durata residua del contratto principale
ha sublocato il suddetto bene alla __________  la quale già il 28 febbraio 1996
ha convenuto la sublocatrice chiedendo una congrua riduzione della pigione a
causa dell’indisponibilità dei parcheggi e di infiltrazioni d’acqua dal tetto,
ed in seguito ha anticipatamente disdetto il contratto. La vertenza è stata conciliata
stabilendo, tra l’altro, la cessazione degli effetti della sublocazione per il
30 giugno 1997.
C.
Il
31 luglio 1996 anche la qui istante ha disdetto il contratto di locazione.
Con
l’istanza in rassegna essa chiede che la sua disdetta esplichi effetto per il
30 giugno 1997, e rivendica una riduzione della pigione di fr. 1’500.-- mensili
dal 1° settembre 1995 al 30 giugno 1997 per i medesimi difetti addotti dalla subconduttrice,
ovvero le importanti infiltrazioni d’acqua dal tetto e l’indisponibilità dei
parcheggi, difetti che il locatore non avrebbe eliminato nonostante le ripetute
richieste in tal senso.
D.
All’udienza
di discussione del 25 aprile 1997 il convenuto si è opposto all’istanza
contestando la propria inadempienza sia per la questione dei posteggi -di 31
posti complessivamente esistenti almeno 9 sarebbero stati disponibili, egli
avrebbe inoltre avviato la procedura di cui all’art. 375 bis CPC- che per
quella delle infiltrazioni -un unico episodio, al quale egli avrebbe
tempestivamente posto rimedio- con il che le richieste di controparte sarebbero
prive di fondamento, non potendo in particolare essere opposte al locatore le
concessioni fatte dalla conduttrice alla propria subconduttrice.
E.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, stabilite le premesse della disdetta
anticipata ex art. 259b lit. a CO, ha ritenuto non comprovato il difetto
riguardante i posteggi ed ha accertato che quello relativo alle infiltrazioni
d’acqua si sarebbe verificato nel settembre 1995, al che il locatore già il 14
settembre 1995 sarebbe intervenuto con una riparazione provvisoria, che avrebbe
eliminato le infiltrazioni senza tuttavia eliminare le tracce di umidità,
difetto che sarebbe però unicamente di natura estetica.
Non
vi sarebbero pertanto gli estremi per ammettere la disdetta anticipata, mentre
il difetto in questione -presenza di macchie sul soffitto del negozio-
giustificherebbe una riduzione dell’8% della pigione netta, ossia di fr. 450.--
al mese dal settembre 1995 al giugno 1997.
F.
Con
l’appello l’istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso
dell’integrale accoglimento delle sue domande.
Il
Pretore avrebbe ritenuto a torto la mancata dimostrazione da parte della
conduttrice del difetto relativo ai posteggi, risultando la stessa dalle
deposizioni in atti.
Quo
alle infiltrazioni d’acqua, il Pretore avrebbe a torto concluso per l’esistenza
di un mero difetto estetico, disattendendo che nonostante l’intervento eseguito
ad ogni forte pioggia l’umidità impregna il negozio e nuove macchie appaiono
sul soffitto e sulle pareti dei vani locati, e che oggetto della locazione è
una superficie commerciale adibita alla vendita di generi alimentari, scopo non
praticabile in locali del genere.
Il
Pretore avrebbe infine negato a torto l’estensione della domanda di riduzione
della pigione a tutto il 31 marzo 1998, ancorché tale domanda fosse stata
formulata solo con le conclusioni.
G.
Delle
osservazioni del convenuto al gravame, del quale è postulata l’integrale
reiezione con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario,
nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
L’istante
invoca ripetutamente l’art. 259b lit. a CO, sostenendo che ognuno dei difetti
da lei lamentati giustificherebbe la disdetta immediata del contratto di
locazione, e ritenendo di avere agito secondo la buona fede (appello, punto
10.10, pag. 19) chiedendo che il contratto venga meno solo al 30 giugno 1997,
ossia per un termine coincidente con la cessazione della sublocazione.
A
torto.
Vero
è semmai che proprio il principio della buona fede impone di censurare siffatto
atteggiamento. Non è infatti ammissibile che la parte che adduce l’esistenza di
un motivo di scioglimento immediato del contratto di locazione ex art. 259b lit.
a CO attenda a piacimento nella pronuncia della disdetta, oppure, come nella
specie, procrastini secondo i propri desideri il momento della cessazione degli
effetti del contratto (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 34 ad art. 259b CO e
riferimenti), costituendo tale attitudine la prova più evidente del fatto che
l’idoneità dell’immobile all’uso cui è destinato non è in realtà esclusa o
notevolmente pregiudicata per effetto del difetto, come si pretende con la
disdetta.
All’atto
pratico si verifica la fattispecie in cui l’immobile occorreva all’istante sino
al 30 giugno 1997 per consentirle di ossequiare il contratto di sublocazione da
lei stipulato. Questa considerazione è preminente rispetto alla questione degli
asseriti difetti, che non può assurgere a pretesto per giustificare una
situazione che a ben vedere è quella di una disdetta intempestiva, sia avuto
riguardo al contratto originario, scadente il 31 marzo 1998, sia avuto riguardo
ai pretesi difetti, che avrebbero semmai importo una disdetta immediata o
comunque molto vicina al momento della sua pronuncia (
Higi
, opera
citata, n. 34 e 35 ad art. 259b CO).
Ne
consegue che, a prescindere dall’esistenza degli asseriti difetti, non può
essere ammessa la richiesta di cessazione degli effetti del contratto di
locazione per il 30 giugno 1997.
2.
L’appellante
persiste nel ravvisare un grave difetto dell’ente locato nel fatto che i 9
posteggi previsti dal contratto non sarebbero stati disponibili, in quanto
occupati da terze persone.
Il
Pretore ha respinto le  pretese legate a questo asserito difetto per il motivo
che non sarebbe stata provata l’indebita occupazione dei parcheggi, pronunciato
contro cui l’istante insorge, a torto, visto che la corretta soluzione è quella
per cui la fattispecie in esame nemmeno costituisce difetto dell’ente locato.
Questa
Camera, infatti, nella sentenza 10 luglio 1998 in re M. SA/N. SA ha già avuto
modo di stabilire che il locatore di un posteggio si assume unicamente
l’obbligo contrattuale di mettere a disposizione del conduttore l’area in
questione da adibire appunto a parcheggio.
Una
volta determinata l’area spettante al conduttore, i doveri contrattuali del
locatore si esauriscono, o si limitano comunque a quello di non concedere
contrattualmente la medesima facoltà a terzi, mentre il compito di difendere i
posteggi in questione da indebite ingerenze di terzi spetta al conduttore e non
al locatore, e difatti non a caso al conduttore, ancorché solo inquilino e non
proprietario, sono accordate le facoltà di proporre l’istanza ex art. 375 bis
CPC (in tal senso l’indicazione de “l’avente diritto” al cpv. 1) e financo
l’azione possessoria in protezione dell’illecita turbativa del suo possesso (
Stark
,
Berner Kommentar, Vorbemerkungen zu Art. 926-929 CC, n. 52 e segg.).
Nella
fattispecie l’istante allo stadio dell’appello non addebita al convenuto altro
comportamento anticontrattuale che non la mera occupazione dei posteggi da
parte di terzi, il che come si è detto non gli è imputabile, mentre irrilevante
è l’eventuale ritardo del convenuto nell’avvio della procedura di cui all’art.
375 bis CPC, atteso che egli, come si è detto, nemmeno vi era tenuto, e che
spettava semmai all’istante di intervenire in maniera tempestiva a tutela dei
diritti a lei conferiti dal contratto.
3.
L’istante
censura inoltre la decisione pretorile al riguardo dei difetti conseguenti alle
infiltrazioni d’acqua dal tetto piano dell’ente locato.
3.1
La
prima considerazione che si impone al riguardo deriva da quanto esposto al
precedente considerando 1, ovvero che tali difetti, indipendentemente dalla
loro entità, non possono comunque giustificare l’applicazione dell’art. 259b lit.
a CO in presenza di una disdetta pronunciata il 31 luglio 1996 per il 30 giugno
1997, ma possono unicamente, nella per l’istante migliore delle ipotesi,
giustificare una riduzione della pigione maggiore rispetto a quella pronunciata
dal Pretore.
3.2
Con
questa premessa, la corretta valutazione delle risultanze processuali in
proposito non consente di aderire appieno alle tesi dell’istante -che
manifestamente amplifica oltre misura la reale portata dei problemi insorti- ma
neppure di confermare in toto il giudizio pretorile, che nella valutazione del
pregiudizio subito dalla conduttrice ha disatteso il fatto che l’ente locato
era adibito a punto di vendita di generi alimentari, per il che si imponevano
requisiti di igiene e pulizia superiori al consueto, e perciò una durevole
situazione di muri recanti macchie e tracce di umidità deve essere considerata
un pregiudizio più grave di quello che sarebbe in presenza di una diversa
destinazione del bene locato.
Fatta
salva la questione della particolare destinazione dell’ente locato, come si è
detto disattesa dal giudizio impugnato, le valutazioni pretorili sull’entità
del difetto meritano per il resto sostanziale conferma. Nonostante le ripetute
citazioni dell’appellante di questa o di quella emergenza processuale, non
risulta intaccato l’accertamento pretorile di una situazione di un’episodica
infiltrazione d’acqua per effetto della rottura dell’isolazione, alla quale il
locatore ha ovviato con una riparazione che anche se provvisoria ha impedito
ulteriori importanti infiltrazioni d’acqua, mentre il difetto estetico
costituito dalla cennata presenza di macchie d’umidità non è stato
tempestivamente e completamente sanato.
Per
questo motivo, e data la destinazione contrattuale dell’ente locato, si
giustifica a mente di questa Camera di quantificare in fr. 800.-- mensili la
riduzione della pigione.
3.3
L’istante
ha dapprima chiesto la riduzione della pigione dal 1° settembre 1995 al 30
giugno 1997, coerentemente con la propria tesi secondo cui il contratto sarebbe
venuto meno a quel momento, ma con allegato del 7 maggio 1998 denominato
“conclusioni” essa ha esteso tale domanda al 31 marzo 1998.
Il
Pretore ha rifiutato l’estensione della domanda in base all’art. 78 CPC, mentre
l’istante con l’appello sostiene l’ammissibilità della sua richiesta.
A
torto.
Posto
che non è in discussione il principio secondo cui non è possibile formulare
nuove domande al dibattimento finale -erroneamente la ricorrente ritiene di
avere esteso la domanda con le conclusioni, non esistendo questo atto
processuale nella procedura speciale di cui agli art. 404 e segg.
CPC (II
CCA
27 ottobre 1995 in re N./Z.)-, punto di questione si rivela essere il
quesito a sapere se in concreto l’estensione della domanda di riduzione della
pigione di fr. 1’500.-- al mese al periodo luglio 1997-marzo 1998 sia
compatibile con il disposto di cui all’art. 75 lit. b CPC.
La
risposta è sicuramente negativa, e questo proprio sulla base della massima di
cui in
Cocchi/Trezzini
, CPC, ad art. 75, n. 2, invocata dall’appellante,
essendo manifesto che la nuova domanda formulata al dibattimento finale non
poggia sul medesimo complesso di fatti di quella originaria -sussistenza di un
difetto dell’ente locato nel periodo settembre 1995-giugno 1997- ma bensì
(anche) su altri fatti, sottratti così al necessario contraddittorio (art. 84
CPC), ossia la persistenza dei medesimi difetti anche nel periodo luglio
1997-marzo 1998 (medesima soluzione in:
II CCA
13 luglio 1995 in re
L./E,).
4.
L’appellante
censura infine la decisione del Pretore (consid. 2) di non ritenere valido il
deposito della pigione da lei effettuato per il motivo che non risulterebbero
ossequiate le formalità di cui all’art. 259g CO.
Anche
questa doglianza è ingiustificata, poiché dalla semplice lettura della lettera
31 gennaio 1996 dell’istante al convenuta (doc. F), con la quale essa pretende
di avere fatto fronte ai propri incontestati obblighi formali (appello, punto
12.2, pag. 22), si evince che non è stato fissato alcun termine per la
riparazione dei difetti, ma solo un termine di 10 giorni per prendere posizione
sulla lettera, e inoltre che il deposito della pigione non è mai stato
comminato, non potendo tale atto di procedura essere confuso con l’astensione
dal pagamento del canone (“saremo costretti a trattenere il pagamento della
pigione”) ventilato nello scritto in questione.
Ne
segue il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Le
spese, la tassa di giustizia e le ripetibili delle due sedi seguono la
preponderante soccombenza dell’appellante (art. 148 CPC).
Per i quali
motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia
I.
L’appello
20 agosto 1998 di __________ è parzialmente accolto.
Di
conseguenza la sentenza 6 agosto 1998 della Pretura di Mendrisio-Nord è
riformata nel modo seguente:
1.
L’istanza
25 aprile 1997 di __________, è parzialmente accolta.
Di
conseguenza il contratto di locazione stipulato tra __________ (conduttrice) e
__________ (locatore), concernente il piano terreno dello stabile __________ in
via __________ a __________, è modificato nel senso che la pigione è ridotta di
fr. 800.-- mensili dal 1° settembre 1995 al 30 giugno 1997.
__________
è di conseguenza condannato a versare a __________ fr. 17’600.--.
2.
Invariato.
3.
Invariato.
4.
Le
spese e le tasse di giustizia di fr. 2’800.--, da anticipare dall’istante,
restano a suo carico per 3/4 e per 1/4 sono a carico del convenuto, al quale
l’istante rifonderà fr. 2’250.-- per parte di ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                 fr.       950.--
b)
spese                                                   fr.         50.--
T
o t a l e                                                    fr.     1’000.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico per 4/5 e per 1/5 sono a
carico del convenuto, al quale l’istante rifonderà fr. 1’200.-- per ripetibili
parziali di appello.
III.
Intimazione:
-
__________
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario