ti_gerichte · 40.2005.214 · 2006-06-05 · it
Riduzione della volumetria dell'edificio a seguito delle risultanze del sopralluogo; conferma del valore di reddito ritenuto dall'UCS.


Incarto n.40.2005.214

__________

Lugano

5 giugno 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 22/26 ottobre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 368 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 18 maggio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 368 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 205'995.-.

Il
reclamo interposto in data 22 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 14 ottobre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza riconsiderato sia la volumetria delledificio
principale sub. A, ridotta da 1571 a 1'359 mc, sia la corrispondente
superficie abitabile, diminuita da 258 a 202 mq. Come diretta conseguenza pure
il valore di reddito presunto capitalizzato è stato ridotto da CHF 163'167.- a
CHF 134'561.-.

Il
valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 175'559.-.

3.     Con
ricorso 22/26 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando
la riduzione del volume relativo alledificio principale sub. A da 1'571 a
1'201 mc e, meglio, come da piani e relative misure già prodotti con il reclamo,
nonché la riduzione del valore unitario di reddito presunto da CHF 46.83 a CHF
44.46.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha verificato la
volumetria delledificio principale sub. A, che corrisponde a 1'200 mc.

Labitazione
è composta da due appartamenti distinti di cui il primo é strutturato su due
piani più un piano mansardato di complessivi otto locali  oltre la cantina e i
locali tecnici mentre il secondo è disposto su un solo piano abitabile di tre
locali oltre una balconata e i locali tecnici.

Lo
stato delle finiture e di conservazione rientrano nella norma.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, alla luce delle risultanze del sopralluogo, il Tribunale accoglie
parzialmente il ricorso riducendo la volumetria delledificio principale sub. A
da 1'571 a 1'200 mc, valore che corrisponde alla volumetria effettiva
dellabitazione.

7.2.

Per
contro il valore di reddito presunto capitalizzato di CHF 134'561.-,
determinato in modo invero assai prudenziale dallUCS sulla base di casi
analoghi con redditi di mercato accertati e significativi, risulta adeguato sia
alla fattispecie concreta, che fa stato di due appartamenti ben distinti, sia
alla specifica realtà dei paesi __________, ritenuto che la potenziale pigione
mensile considerata è di poco inferiore a CHF 800.-.

7.3.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di  stima
del mapp. no. 368 RFD di __________ stabilito in CHF 171'429.-, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 4/5 per lUCS e del rimanente 1/5 per il ricorrente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 368 RFD di __________ stabilito in
CHF 171'429.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta
per 4/5 a carico dellUfficio cantonale di stima e per il rimanente 1/5 a
carico del ricorrente

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi