ti_gerichte · 12.2008.34 · 2009-01-30 · it
Locazione, scioglimento consensuale del rapporto contrattuale

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.01.2009 12.2008.34

Incarto n.
12.2008.34
Lugano
30 gennaio
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.89
della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 26 marzo 2007
da
AP 1
rappr. dall
’
RA 1
contro
AO 1
e
AO 2
entrambi rappr. dall
’
RA 2
con la
quale l
’
istante ha chiesto la
condanna dei convenuti al pagamento in solido di fr. 15
'
194.- (ridotti in sede conclusionale a fr. 14
'894.-)
oltre interessi al 5% dal 1° gennaio
2007 nonché il rigetto in via definitiva dell
’
opposizione da questi interposta ai PE n. __________ e __________
dell
’
UEF di Bellinzona;
domanda
ammessa dai convenuti limitatamente a fr. 230.- a carico solo di AO 1i;
sulla
quale la Segretaria assessora ha statuito con sentenza 18 gennaio 2008,
accogliendo parzialmente la petizione nel senso di condannare AO 1 al
versamento di fr. 1
'850.-, così come al pagamento, in
solido con AO 2, di ulteriori fr. 2'230.-, il tutto oltre interessi al 5% dal
1° gennaio 2007, e rigettando in via definitiva limitatamente a fr. 4'080.- l’opposizione
interposta al PE n. __________ e per fr. 2'230.- quella al PE n. __________;
appellante
l’attore, che con atto di appello 29 gennaio 2008 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di condannare i convenuti in solido al pagamento
di fr. 7'030.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2007 e di rigettare in via
definitiva, limitatamente a tale importo, sia l’opposizione interposta al PE n.
__________ sia quella al PE n. __________, il tutto con protesta di spese e
ripetibili di prima sede;
mentre
i convenuti, con osservazioni 28 febbraio 2008, propongono – previa concessione
dell’assistenza giudiziaria – la reiezione del gravame, pure con protesta di
spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:                    A.
AO 1 e AO 2 hanno occupato, dal 1° ottobre al 31 dicembre 2006,
un appartamento di proprietà di AP 1, situato in via __________ a __________. Non
vi è stata alcuna pattuizione scritta. La pigione era stata fissata in fr. 1
'850.- mensili comprese le spese accessorie.
Il 2 dicembre 2006 il locatore, adducendo mancanza di rispetto nei confronti
della quiete degli altri inquilini, di mancato pagamento delle due mensilità di
caparra pattuite e lo stato deplorevole dell
’
appartamento, ha notificato con semplice scritto a AO 1 e a AO 2 una
disdetta della locazione (inc. rich.: doc. B). Il 14 dicembre 2006, utilizzando
due moduli ufficiali notificati separatamente a AO 1 e a AO 2, ha ribadito la
disdetta con effetto dal 31 marzo 2007 (inc. rich.: doc. C e D). Entrambe le
disdette, inviate per raccomandata, non sono state ritirate dai destinatari
(loc. cit.). Al momento della consegna dell
’
ente, alla quale questi ultimi non erano presenti, il perito
comunale degli immobili ha constatato il suo "stato pietoso" (inc.
rich: doc. E).
B.
Dopo
aver provveduto alle necessarie riparazioni, il locatore ha instato il 8
febbraio 2007 l
’
Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________, chiedendo la condanna di AO
1 e AO 2 al pagamento di complessivi fr. 13
'044.- (recte:
13'344.-) corrispondenti alle pigioni da dicembre 2006 a febbraio 2007 (fr.
5'550.-), alla fattura del perito comunale degli immobili (fr. 80.-), alla
fattura 31 gennaio 2007 di __________ __________ per la disinfezione e pulizia
(fr. 3'400.-), alla fattura dell’imbianchino __________ __________ __________
(fr. 3'081.50), alla fattura di __________ __________ __________ __________ per
la sostituzione dei cilindri e delle chiavi (fr. 340.-), alla fattura di __________
__________ (fr. 22.50) e a un importo di fr. 300.- per le spese e il tempo
perso dal locatore, con deduzione di quanto versato in aggiunta nel mese di
ottobre 2006 (fr. 150.-). All’udienza 13 marzo 2007 il locatore ha chiesto
anche il pagamento di fr. 1'850.- per il canone di locazione di marzo 2007, per
complessivi fr. 14'894.- (recte: 15'194.-) adducendo di non aver potuto locare
prima l’appartamento e che lo stesso sarebbe stato occupato dal 1° aprile 2007.
Lo stesso giorno l’Ufficio di conciliazione ha accertato la mancata
conciliazione.
C.
Con
istanza 26 marzo 2007 il locatore ha adito la Pretura del Distretto di
Bellinzona, chiedendo la condanna di AO 1 e AO 2 al pagamento in solido di
complessivi fr. 15
'
194.- oltre
interessi al 5% dal 1° gennaio 2007 nonché il rigetto in via definitiva dell
’
opposizione da questi interposta ai PE n. __________
e __________ dell
’
UEF di
Bellinzona. All
’
udienza di
discussione 5 giugno 2007 i convenuti hanno ammesso la domanda limitatamente a
fr. 230.-. Essi hanno riconosciuto metà della fattura del perito comunale degli
immobili (fr. 40.-) e quella di __________ __________ __________ __________ per
la sostituzione dei cilindri e delle chiavi (fr. 340.-), dalle quali hanno
dedotti i fr. 150.- che lo stesso locatore ha riconosciuto essergli già stati
versati. I convenuti si sono invece opposti al pagamento delle altre pretese.
Essi hanno anzitutto affermato che unico conduttore era AO 1, che il contratto
era di durata determinata fino al 31 dicembre 2006 e che la pigione di dicembre
2006 era già stata versata. I convenuti hanno altresì affermato di aver
corrisposto al locatore fr. 2
'000.-
per la pulizia e la sistemazione dell
’
appartamento, contestando di essere gli autori del degrado trovato
nell
’
appartamento. I convenuti
hanno inoltre affermato che lo stato iniziale dell
’
appartamento non era stato documentato e che comunque era stato
consegnato a AO 1 senza alcun tinteggio con varie macchie alle pareti. Esperita
l
’
istruttoria, le parti hanno
rinunciato al dibattimento finale, riconfermando i rispettivi punti di vista in
memoriali scritti. L
’
attore ha
tuttavia ridotto la propria pretesa a complessivi fr. 14
'894.-, in ragione della deduzione di fr. 300.- concessagli dalla
ditta __________ __________ __________. Con sentenza
18
gennaio 2008 la Segretaria assessora ha accolto parzialmente la petizione,
condannando AO 1 al versamento di fr. 1
'850.-, così
come al pagamento, in solido con AO 2, di ulteriori fr. 2'230.-, il tutto oltre
interessi al 5% dal 1° gennaio 2007, e rigettando in via definitiva limitatamente
a fr. 4'080.- l’opposizione interposta al PE n. __________ e per fr. 2'230.-
quella al PE n. __________. Il medesimo giorno ha concesso ai convenuti il
beneficio dell’assistenza giudiziaria con il gratuito patrocinio dell’avv. RA 2.
D.
Con
appello 29 gennaio 2008 l’attore è insorto contro il giudizio teste citato, chiedendone
la riforma nel senso di condannare i convenuti in solido al pagamento di fr.
7'030.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2007 e di rigettare in via
definitiva, limitatamente a tale importo, sia l’opposizione interposta al PE n.
__________ sia quella al PE n. __________. Con osservazioni 28 febbraio 2008 i
convenuti propongono – previa concessione dell’assistenza giudiziaria – la
reiezione del gravame.
Con ordinanza 11 giugno 2008 la
Presidente della Camera ha impartito alle parti un termine fino al 30 giugno
2008 per inviare le proprie osservazioni sul possibile annullamento della
sentenza alla luce della sentenza emanata dal Tribunale federale il 13 maggio
2008, con l
’
avvertenza che il
silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia a prevalersi del vizio di
forma (4A_512/2007, pubblicata in DTF 134 I 184). I convenuti hanno rinunciato
a prevalersi di tale vizio, mentre l
’
attore non ha presentato osservazioni.
Considerato
in diritto:                  1.
La Segretaria assessora ha ritenuto che le parti hanno terminato
consensualmente la locazione per fine dicembre 2006 e ha condannato AO 1, reputato
unico conduttore, al pagamento della pigione relativa a tale mese. Secondo la
prima giudice, poi, i convenuti non hanno dimostrato di aver versato al
locatore fr. 2'000.- per le spese di pulizia dell’ente locato, di modo che li
ha obbligati a tale pagamento con il vincolo della solidarietà, oltre a un
importo di fr. 230.- riconosciuto dagli stessi. Quanto, infine, ai pretesi
danni per difetti all’ente imputabili al conduttore, ella ha ritenuto
intempestiva la loro notifica da parte del locatore. Per lo stesso motivo ha
respinto anche la domanda di versamento della pigione da gennaio a marzo 2007.
2.
L
’
appellante contesta anzitutto la decisione
della Segretaria assessora di reputare conduttore unicamente AO 1 e non anche
la convivente AO 2 (memoriale, pag. 3 seg.).
2.1   Secondo il
locatore la Segretaria assessora avrebbe negato la qualità di conduttrice fondandosi
sul fatto, non comprovato, che il pagamento della pigione di novembre era stato
effettuato mediante una polizza sulla quale il locatore avrebbe indicato il
solo nome di AO 1. Se non che, come indicato dalla prima giudice (pag. 4 in alto),
tale circostanza è emersa dall
’
estratto
giornaliero 17 novembre 2006 allestito dalla __________ __________ di __________
(inc. rich. UC: doc. A). L
’
appellante
non asserisce che quanto indicato dalla banca sia frutto di un errore, tant
’
è che nemmeno si confronta con tale
risultanza. Al contrario di quanto reputato dall
’
appellante, non va dimenticato che compete al locatore provare la
qualità di conduttrice di AO 2 (art. 8 CC). A suffragio della propria tesi egli
rinvia alle audizioni dei testi, compresa quella della madre di AO 2, che
avrebbe prestato danaro alla figlia per il pagamento delle pigioni. Egli non si
confronta tuttavia con l
’
argomentazione
della prima giudice, secondo la quale dalle loro affermazioni non si può
desumere la titolarità del contratto di locazione (sentenza impugnata, pag. 3
in basso). Su questo punto l
’
appello
è quindi finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Egli biasima,
poi, il rinvio della Segretaria assessora a una sentenza emessa nel Canton
Friburgo, ritenuto inappropriato poiché il contratto di locazione in quella fattispecie
era stato firmato da solo una persona. Se non che, tale sentenza è stata
menzionata a titolo abbondanziale, di modo che a sé stante nulla muta ai fini
del presente giudizio. L
’
appellante,
infine, ribadisce che i convenuti vivevano già insieme in precedenza e hanno
preso possesso dell
’
appartamento
congiuntamente. Egli non si confronta tuttavia una volta di nuovo con la
motivazione, al riguardo, della prima giudice, che ha spiegato che secondo
dottrina e giurisprudenza giusta l
’a
rt. 112 CO è possibile che una sola persona sia parte al contratto
ma che vi siano più persone a occupare l
’
ente locato (sentenza impugnata, pag. 4 in alto).
2.2   L
’
appellante ritiene che i convenuti si sono
limitati a contestare in maniera generica la qualità di conduttrice di AO 2, di
modo che la stessa dev
’
essere
ammessa. All
’
udienza di
discussione i convenuti hanno affermato: "in merito alle parti
contrattuali si rivelano essere il locatore AP 1 e il signor AO 1. Per contro è
contestato che la signora AO 2 abbia la qualità di inquilina. Non risulta in
alcun punto che lei abbia assunto questo ruolo contrattuale" (pag. 1).
Come spiegato sopra, compete al locatore provare la qualità di conduttice di AO
2 (art. 8 CC), non viceversa. Il locatore afferma inoltre che i convenuti non
hanno contestato il fatto di aver pagato in maniera congiunta la pigione di
ottobre, come da lui indicato nella propria istanza, e che hanno asserito di
aver versato il canone di dicembre 2006 in contanti per il tramite della
signora AO 2. Posto, tuttavia, che gli stessi hanno precisato che unico
conduttore era AO 1, la questione del pagamento della pigione è ininfluente. Lo
stesso dicasi per l
’
accordo
sull
’
indennizzo per la pulizia
e lo sgombero dell
’
ente locato,
che i convenuti all
’
udienza di
discussione 5 giugno 2007 hanno affermato di aver pattuito con il locatore.
Invero, essi hanno altresì, nello stesso passaggio (pag. 2, secondo paragrafo),
qualificato AO 1 come "inquilino" e AO 2 come "sua
convivente". L
’
accordo in
questione esula quindi da quello di locazione preesistente tra l
’
istante e AO 1. Per finire, a suffragio
della propria tesi l
’
appellante
invoca il riconoscimento da parte di entrambi i convenuti di parte della
pretesa da lui richiesta, ovvero di fr. 230.-. La censura non può essere
condivisa. Competeva al locatore provare il proprio asserto, ciò che non ha
fatto, mentre la circostanza di cui si prevale è da ricondurre al fatto che i
convenuti sono patrocinati dallo stesso legale, che non ha differenziato le
posizioni dei propri clienti, ma che ha comunque contestato la qualità di conduttrice
di AO 2. Su questo punto l
’
appello
dev
’
essere pertanto respinto.
3.
L
’
appellante critica la Segretaria assessora
per non aver accertato se la durata del contratto era determinata o
indeterminata. In assenza di prove in merito, secondo il locatore la stessa dovrebbe
valere come di durata indeterminata e, quindi, sarebbero dovuti i canoni fino
al momento in cui egli ha potuto nuovamente locare l
’
appartamento (pag. 4). La prima giudice ha spiegato che tale
questione poteva rimanere indecisa poiché i contraenti hanno terminato
consensualmente la locazione a fine dicembre 2006. Secondo il locatore, invece,
egli avrebbe semplicemente aderito alla volontà dei conduttori di lasciare
anzitempo l
’
ente locato, senza
tuttavia rinunciare alle proprie pretese. Se non che, come d
’
altra parte indicato dal locatore, con
lettera 2 dicembre 2006 (inc. rich. UC: doc. B) egli ha comunicato la disdetta,
seppur in maniera erronea poiché senza modulo ufficiale, e ha affermato che l
’
appartamento era "da liberare il più
presto possibile, ma con un termine massimo di tre mesi". In tal modo egli
ha chiaramente esternato il suo accordo a una rescissione anticipata, accordo
che risulta poi essere stato concretizzato dalle parti (cfr. teste __________ __________;
doc. G, foglio 3). Anche al riguardo le censure dell
’
appellante non possono quindi essere seguite.
4.
Il
locatore contesta la decisione della prima giudice di reputare intempestiva la
sua notizia di difetti all
’
ente
locato. Secondo l
’
appellante, i
convenuti avrebbero invece ammesso di essersi preso carico delle spese di
pulizia a cui egli avrebbe dovuto procedere (appello, pag. 5 seg.). Se non che,
i convenuti hanno unicamente addotto di aver corrisposto fr. 2
'
000.- per le spese di pulizia. Considerato
che essi non hanno dimostrato tale pagamento, la Segretaria assessora li ha
condannati a versare tale importo. Il locatore afferma che i danni sarebbero
chiaramente dimostrati dal carteggio processuale, così come l
’
adeguatezza delle sue richieste di
risarcimento. Tuttavia, ciò nulla muta all
’
intempestività della notifica degli stessi. Al riguardo l
’
appello dev
’
essere quindi respinto.
5.
L
’
appellante ritiene altresì che, al
contrario di quanto reputato dalla prima giudice, gli sono dovute le pigioni
successive al dicembre 2006 e fino al 31 gennaio 2007. Egli ritiene, infatti,
che i convenuti avrebbero consegnato l
’
appartamento il 31 dicembre 2006 e che tra le festività e le
necessarie opere di pulizia e disinfezione dell
’
ente non sarebbe stato possibile locarlo prima di tale data
(appello, pag. 6 in basso). La censura non può essere seguita. Invero, come
spiegato dalla Segretaria assessora, le parti hanno concordato una rescissione
per il 31 dicembre 2006. Inoltre, il locatore non ha notificato tempestivamente
i difetti, sicché non può chiedere il risarcimento del relativo danno.
6.
Alla
luce di quanto suesposto, l
’
appellante
risulta interamente soccombente. Gli oneri processuali seguono la soccombenza
(art. 148 CPC) e sono commisurati sul valore litigioso di fr. 2
'950.- (
fr. 7
'030.-
chiesti dall’appellante ./. fr. 4'080.- riconosciuti dalla prima giudice)
, valido anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale
federale.
7.
L’istanza
di assistenza giudiziaria formulata in questa sede dagli appellati è priva di
oggetto. Invero, essi si vedono riconoscere un’equa indennità per ripetibili di
appello a carico della controparte, la quale sopporta anche tassa di giustizia
e spese di questa sede, e nulla induce a ritenere l’impossibilità di incassare
tale credito.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1.
L
’
appello 29
gennaio 2008 di AP 1
è respinto.
2.
Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.   50.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
100.-
già
anticipati dall
’
appellante,
restano a suo carico, con l
’
obbligo
per quest
’
ultimo di versare
agli appellati complessivi fr. 400.- a titolo di ripetibili di appello.
3.
La
domanda di assistenza giudiziaria 28 febbraio 2008 di AO 1 e di AO 2
è senza
oggetto.
4.
Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
diritto della locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).