ti_gerichte · 12.1995.97 · 1995-12-18 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.12.1995 12.1995.97

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.95.00097
Lugano
18 dicembre 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa
appellabile in materia di locazione inc. n. 5268
della Pretura di Locarno-Campagna, promossa con petizione 7 maggio 1985 da
__________
e
per essa ora l'erede universale __________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
con cui
l’attrice ha chiesto la liberazione del deposito di garanzia di fr. 193’306.--
e la condanna della convenuta al pagamento di fr. 166’993.-- oltre interessi;
Domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione della petizione e che
in via riconvenzionale ha chiesto la condanna dell’attrice al pagamento di fr.
778’219.15 oltre interessi;
Il
Pretore con sentenza 9 febbraio 1995 ha accolto le domande di petizione per fr.
132’656.-- oltre interessi e ha respinto la riconvenzionale;
Appellante
la convenuta, che con atto di appello del 3 marzo 1995 chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di ammettere la riconvenzionale
per fr. 274’382.-- oltre interessi;
Mentre
l’attrice con osservazioni e appello adesivo del 26 aprile 1995 chiede la
reiezione del gravame avversario e l’accoglimento del proprio, con il quale
postula la riforma della sentenza pretorile nel senso di ammettere la petizione
per complessivi fr. 197’686.20 oltre interessi.
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
- se
deve essere accolto l’appello adesivo
3.
- tassa
di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Le
parti in data 6 settembre 1973 hanno sottoscritto un contratto di locazione in
virtù del quale la convenuta si è impegnata a mettere a disposizione
dell’attrice per il periodo compreso tra il 15 novembre 1973 e il 15 novembre 1983
l’immobile denominato “__________ ” a __________ contro un canone annuo
iniziale di fr. 150’000.--, da indicizzare dopo 3 anni di locazione
conformemente all’aumento del costo della vita (doc. A).
Il
contratto ha preso termine alla scadenza prevista.
B.
Con
la petizione l’attrice chiede la restituzione della cauzione versata di fr.
193’306.--.
L’importo
di detta cauzione sarebbe stato ingiustificatamente aumentato dalla convenuta,
il che avrebbe causato all’attrice perdite su interessi per fr. 42’230.60.
L’attrice,
inoltre, in vista della riconsegna alla locatrice dell’immobile vi avrebbe
eseguito dei lavori di ripristino che avrebbero creato un maggior valore di fr.
108’227.--.
La
convenuta sarebbe infine debitrice dell’importo di fr. 16’445.40 per lavori di
manutenzione straordinaria, pagati dall’attrice benché contrattualmente a
carico della convenuta.
C.
Nella
risposta del 16 ottobre 1985 la convenuta si è opposta alla petizione.
Essa
ha in primo luogo negato ogni addebito relativo alla cauzione, che  sarebbe
stata consona alle pattuizioni contrattuali intercorse.
Sarebbe
invece l’attrice ad avere agito in maniera anticontrattuale, omettendo
l’effettuazione della necessaria manutenzione ed arrecando così grave danno
all’ente locato.
Nulla
le sarebbe perciò dovuto per i pretesi lavori di miglioria, ed anzi l’attrice
sarebbe responsabile per le spese necessarie ad assicurare il ripristino
dell’ente locato nella condizione in cui esso si trovava al momento della
consegna all’attrice, spese quantificate dalla convenuta in fr. 778’219.15,
importo oggetto della domanda riconvenzionale.
D.
L’attrice
si è opposta alla riconvenzionale, contestando sia il proprio obbligo al
risarcimento, che l’entità delle pretese spese di ripristino, peraltro mai
sostenute dal momento che l’immobile fu ristrutturato e trasformato in
appartamenti.
Le
parti hanno in seguito mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel
contempo quelle della parte avversaria.
E.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’esistenza tra le parti di un
contratto di locazione, ha preliminarmente accertato l’applicabilità delle
norme del CO in materia di locazione in vigore sino al 1° luglio 1990, e
l’inapplicabilità del DAL in conseguenza della natura dell’ente locato,
consistente in una villa di lusso di più di 6 locali.
Il
Pretore ha in seguito constatato che l’attrice non avrebbe provato l’esistenza
e l’entità delle pretese migliorie all’ente locato, e che comunque tale sua
pretesa sarebbe oramai prescritta in quanto soggiacente al termine di
prescrizione annuale di cui all’art. 67 CO.
Parimenti
infondata sarebbe la pretesa relativa agli interessi persi sull’importo della
cauzione, dovendosi ammettere il consenso dell’attrice ai successivi aumenti
della stessa.
La
pretesa risarcitoria per i lavori di manutenzione straordinaria, da basare
sulle norme sull’indebito arricchimento, sarebbe per sua parte fondata
limitatamente a fr. 7’865.65.
Quo
alle pretese della convenuta per danni arrecati all’ente locato, le stesse
sarebbero ricevibili solo in quanto riferite a danni attestati dal verbale di
riconsegna oppure a danni occulti, emersi solo successivamente.
Tali
danni ammonterebbero nella specie a complessivi fr. 68’515.45, così che il
saldo delle rispettive pretese, favorevole alla convenuta per fr. 60’650.--,
comporterebbe l’obbligo per la convenuta stessa di restituire all’attrice il
maggiore importo della cauzione, pari a fr. 132’656.-- oltre interessi.
F.
Con
tempestivo gravame datato 3 marzo 1995 la convenuta ha chiesto la riforma del
giudizio impugnato nel senso di nel senso di respingere la petizione e di
ammettere la riconvenzionale per fr. 274’382.-- oltre interessi.
Quo
alla petizione, il Pretore avrebbe ammesso a torto, seppure solo in parte, la
pretesa di parte attrice relativa ai lavori di manutenzione straordinaria,
essendo la stessa prescritta, e non essendo inoltre le spese richieste
dall’attrice relative ad opere di manutenzione straordinaria.
In
ogni caso, l’eventuale arricchimento dell’attrice sarebbe da valutare alla data
della petizione, e non corrisponderebbe perciò alla totalità di quanto a suo
tempo speso dall’attrice.
Quo
alla riconvenzionale, il Pretore, pur riconoscendo in alcuni casi il
risarcimento per danni occulti, avrebbe erroneamente ammesso che la convenuta
intendeva limitare le proprie pretese di risarcimento danni ai difetti
menzionati nel verbale di riconsegna dell’ente locato.
Occorrerebbe
perciò valutare nuovamente le varie poste di danno, con il risultato di riconoscere
pretese della convenuta per fr. 467’688.45, con un saldo in suo favore, dopo
deduzione del deposito di garanzia che deve esserle attribuito, di fr.
274’382.--.
G.
Delle
osservazioni 26 aprile 1995 di parte attrice, nelle quali essa chiede la reiezione
del gravame protestando spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei
successivi considerandi.
Con
separato allegato di pari data parte attrice si è inoltre aggravata adesivamente
contro il giudizio pretorile, chiedendone la riforma nel senso di ammettere le
pretese risarcitorie della convenuta, da compensare comunque con il maggior
credito dell’attrice, solo per fr. 3’485.45.
Questo,
in sintesi, perché il Pretore avrebbe ammesso pretese del tutto infondate, o
comunque delle quali non era stato provato l’ammontare del danno.
H.
Con
osservazioni del 19 maggio 1995 la convenuta chiede che l’appello adesivo sia
respinto in base a considerazioni delle quali, se del caso, si dirà più avanti.
Considerato
in diritto:
1.
A
questo stadio della lite oggetto del contendere sono da un lato la pretesa risarcitoria
di parte attrice per gli interventi di manutenzione straordinaria dell’ente
locato da lei effettuati, ammessa dal Pretore per fr. 7’865.55 e integralmente
contestata dalla convenuta, e d’altro lato la pretesa della convenuta per danni
all’ente locato, ammessa dal Pretore per fr. 68’515.45, riconosciuta
dall’attrice limitatamente a fr. 3’845.45 e postulata invece dalla convenuta in
questa sede in misura di fr. 467’668.--.
2.
Secondo
l’art. 263 cpv. 2 v.CO -pacifica l’applicazione nella specie del previgente
diritto della locazione-, a norma degli usi locali le piccole spese di pulitura
e di riparazione necessarie all’uso ordinario della cosa locata sono a carico
del conduttore, e le riparazioni di maggiore entità sono a carico del locatore.
Tra
queste riparazioni di maggiore entità a carico del locatore figurano comunque
già “difetti di poca importanza”, visto che l’art. 256 cpv. 2 v.CO statuiva
espressamente che l’onere della loro riparazione era a carico del locatore.
3.
Le
parti si sono validamente dipartite da questa regolamentazione (doc. A, punto
VI), stabilendo che i costi dell’ordinaria manutenzione, intendendo con ciò le
riparazioni e migliorie correnti (“laufende Reparaturen und Ausbesserungen”)
sono a carico del conduttore, mentre le riparazioni che non sono conseguenza
della normale usura o di danneggiamento, ma che sono invece dovute a difetti
occulti dell’ente locato, sono a carico del locatario.
4.
Stante
la regola stabilita dalle parti, non vi è dubbio sul fatto che le voci di spesa
formanti l’importo contestato di fr. 7’865.55 (sostituzione di una siepe di
recinzione, sostituzione dell’impianto di clorificazione della piscina,
sostituzione di tre tende a pallone, sostituzione della canna dell’acqua,
sostituzione di tre lampade; cfr. sentenza, consid. 4, pag. 12), sono tutte
legate alla nozione di ordinaria manutenzione dell’ente locato, intendendo con
ciò la necessaria riparazione o sostituzione di apparecchi o di loro parti che
hanno terminato la loro funzione a causa dell’usura del tempo, e come tali sono
di principio a carico della conduttrice (doc. A, punto VI a).
Essa
non ha per sua parte affermato che le spese in questione sarebbero state dovute
a difetti occulti dell’ente locato o degli oggetti sostituiti, asserendo
piuttosto, a torto, che si tratterebbe di oneri per manutenzione
“straordinaria” (petizione, pag. 12; replica, pag. 17).
Ne
deve perciò conseguire la riforma del giudizio pretorile su questo punto, nel
senso di liberare la convenuta dall’obbligo di risarcire alla controparte la
somma in questione.
5.
Secondo
l’art. 271 v.CO il conduttore alla fine della locazione deve restituire la cosa
nello stato in cui l’ha ricevuta, ritenuto però che egli non risponde del
deterioramento e del consumo risultanti dall’uso della cosa secondo la natura
del contratto.
Egli,
di principio, risponde perciò dei danni arrecati intenzionalmente o per
negligenza, oppure derivati dall’uso improprio dell’ente locato (
Schmid
,
Zürcher Kommentar, n. 17 ad art. 271 v.CO).
Tali
danni, con riserva di quelli nascosti, devono essere immediatamente notificati
al conduttore inadempiente, pena la perenzione della pretesa del locatore. Se
viene allestito un protocollo di riconsegna, si presume che la responsabilità
del conduttore, sempre riservati i difetti nascosti, sia limitata a quelli ivi
contenuti. In tal caso il conduttore è tenuto al risarcimento del danno,
ritenuto che nello stesso deve essere computato il normale deprezzamento subito
dalle parti danneggiate in conseguenza del tempo trascorso (
Schmid
,
opera citata, n. 25-27, 34 e riferimenti;
Schweizerischer Mieterverband
,
Mietrecht für die Praxis, Basilea, 1983, pag. 192).
6.
Secondo
l’art. 42 cpv. 1 CO -applicabile sia in materia di risarcimento del danno
derivante da atto illecito che, in virtù del rinvio di cui all’art. 99 cpv. 3
CO, del danno contrattuale- chi pretende il risarcimento del danno ne deve
fornire la prova.
Per
determinare il danno occorre analizzare quale sia stata l’effettiva diminuzione
patrimoniale subita dal leso in conseguenza dell’agire del danneggiante,
ritenuto che il danno consiste appunto nella differenza tra la situazione
patrimoniale del leso in conseguenza del danneggiamento e quella  che sarebbe
intervenuta in assenza dell’evento che ha causato il danno (
DTF
104 II
199;
Von Thur/Peter
, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts,
3. edizione, Zurigo, 1979, vol. 1, pag. 84;
Guhl
, Das Schweizerische Obligationenrecht,
8. edizione, Zurigo, 1991, pag. 62;
Oftinger
, Schweizerisches Haftpflichtrecht,
vol. 1, 2. edizione, Zurigo, 1958, pag. 41 e 42).
7.
In
questa sede la convenuta quantifica il proprio pregiudizio in complessivi fr.
467’688.45 (cfr. appello, punto 9):
-   danni
alla villa                                                         fr.
256’009.60
-   danni
al bungalow                                                  fr.      2’940.--
-   danni
ai tetti                                                            fr.
1’000.--
-   danni
al giardino                                                    fr.    54’051.35
-   danni
a strada, scale e sentieri                            fr.      1’000.--
-   spese
per pulizie generali                                    fr.    10’560.--
-   onorari
per direzione lavori                                  fr.  110’127.50
Totale                                                                      fr.
467’688.45
8.
Prima
di esaminare il tema del danno, va preliminarmente stabilito se, come sostiene
in sostanza la convenuta (appello, pag. 17 e 18), il protocollo di restituzione
dei fondi locati (doc. U1 e U2) abbia unicamente valore indicativo (“rendersi
conto grosso modo quale fosse lo stato della villa ...”), o se invece, fatta
riserva per i difetti non evidenti a quel momento, si debba ammettere la
perenzione dei diritti del locatore per quanto non figurante in detto
protocollo.
La
soluzione in base alle norme di legge è, come si è detto (consid. 5), quella di
non accordare azione per i difetti evidenti non menzionati nel protocollo. Di
ciò è perfettamente cosciente la stessa appellante, che nel proprio gravame
(punto 6, pag. 6) cita appropriatamente dottrina e giurisprudenza sul tema, ma
nondimeno sostiene la soluzione contraria ritenendo che essa sarebbe conforme
alla volontà delle parti risultante dal medesimo verbale di riconsegna.
A
mente della convenuta le affermazioni ivi contenute (doc. U2, punto II e punto
VI) secondo cui
“Le parti si riservano di far valere reciproche
pretese e di formulare ogni e qualsiasi osservazione, eccezione od altro in prosequio
di tempo ed in            separata sede.”
e
“La Signora __________ osserva che la liberazione
avverrà una volta      notificate tutte le riserve formulate nel presente
brevetto con riferimento              al punto II di cui sopra.”
sarebbero
però da interpretare nel senso da lei inteso di accordare alle parti ogni più
ampia facoltà.
Si
tratta di una tesi che non può essere seguita.
In
effetti, le affermazioni richiamate dalla convenuta hanno più che altro valore
declaratorio, intendendo esse stabilire che le operazioni di riconsegna non
avevano avuto l’effetto di escludere l’esistenza di reciproche pretese delle
parti, come del resto risultava evidente dalle contestazioni presenti in molti
punti del protocollo.
Con
ciò non veniva però in alcun modo sminuita la portata degli accertamenti di fatto,
ed in particolare l’assunto (in cui risiede il senso stesso dell’operazione di
verifica) secondo cui i difetti visibili dell’ente locato lamentati dalla
locatrice erano quelli menzionati dal protocollo di restituzione. Né può in tal
senso essere seriamente sostenuto che si sarebbe trattato di una verifica
superficiale, dovendosi al contrario ammettere, a fronte di una durata di un
giorno e mezzo e della partecipazione di un notaio, che la stessa è stata assai
approfondita, e questo pur ritenuta l’eccezionale estensione dell’ente locato.
Se
ne deve concludere, come rettamente stabilito dal Pretore, per
l’inammissibilità di pretese non inerenti danni notificati nel protocollo di
riconsegna, fatti salvi eventuali difetti occulti emersi successivamente, ritenuto
l’onere della prova a carico della convenuta sulla loro natura occulta (art. 8
CC).
9.
Una
volta stabilito per quali danni parte attrice può essere resa responsabile, si
pone il problema costituito dalla quantificazione di tale danno, problema di
difficile soluzione ritenuti l’assenza di una prova peritale sul tema (da
effettuarsi evidentemente prima dei lavori di ripristino, e perciò nella forma
della perizia a futura memoria) e la necessità di considerare il deprezzamento
dovuto alla normale usura delle cose.
In
tali casi è senz’altro possibile fare capo a soluzioni equitative, così come
fatto dal Pretore, fermo però restando il divieto dell’arbitrio e ritenuto che
la mancanza di prove deve tornare a danno della parte che chiede il
risarcimento.
Inoltre,
deve essere ricordato che la richiesta di risarcimento è giustificata solo ove
vi sia stato un reale pregiudizio, il che non è il caso -come giustamente
osserva il perito (pag. 8)- se l’asserito danno è in realtà ininfluente in
conseguenza di lavori di ristrutturazione che in ogni caso avrebbero comportato
la modifica o il rifacimento delle parti danneggiate (cfr. perizia, pag. 7,
dove si afferma che “alcuni dei lavori elencati nell’elenco danni (doc. 1-1)
sono coincisi con i lavori di riattamento”).
10.
Ciò
premesso, possono essere esaminate le richieste contenute nell’appello della
convenuta (pag. 19-37).
-   locale
101
La
convenuta chiede fr. 400.-- per danni da umidità ad una porta. Il verbale di
riconsegna è silente sul tema, e il danno era per sua natura visibile già a
quel momento (cfr. doc. 1: “Nel toglierla si è constatato che verso il basso a
sinistra l’impelliciatura si staccava a causa dell’umidità”; cfr. anche la foto
a pag. 37). Pretesa respinta a giusta ragione.
-   locale
102
La
convenuta ritiene occulto il danno al WC “poiché di difficile constatazione”.
E’ un’opinione che non può essere seguita, potendosi pretendere da
un’operazione di riconsegna protrattasi per un giorno e mezzo la scoperta anche
dei difetti difficili da vedere (doc. 1, foto a pag. 37).
Pretesa
respinta a giusta ragione.
-   locale
105
La
convenuta non spiega il motivo per cui dovrebbero esserle attribuiti per la
nafta mancante fr. 1’560.60 invece dei fr. 891.50 ammessi dal Pretore e
risultanti dal doc. 1, pag. 45.
La
mancata revisione dell’impianto, anche se fosse a carico degli inquilini, era
immediatamente constatabile chiedendo i giustificativi dell’effettuata
revisione, cosa che la convenuta ha omesso.
Per
il resto, la convenuta non afferma e non dimostra che gli asseriti danni ai
coperchi, alla cisterna e al tank siano stati occulti.
Ne
consegue che il Pretore giustamente ha respinto le relative pretese.
-   locale
107
Per
la pretesa mancata manutenzione del lift vale quanto detto qui sopra per la
manutenzione dell’impianto di riscaldamento. Pretesa respinta a giusta ragione.
-   locale
109
Nel
verbale di riconsegna il signor __________ ha fatto osservare che “il locale è
ripristinato a nuovo”, mentre la convenuta ha unicamente lamentato un vetro
rotto, un tavolo mancante e segni di ruggine alle finestre (doc. U2, pag. 3).
Non
vi è perciò motivo di accordare danni per “muffa nascosta” ad un mobile,
concetto peraltro poco comprensibile, per la muffa alla parete, che doveva
essere vista dalla convenuta e che comunque non è necessariamente ascrivibile
all’attrice, per il frigorifero, dichiarato arrugginito al suo interno (doc.
1), il che è senza dubbio difetto visibile, e per la pulitura di una porta,
difetto anche questo evidente per sua natura.
-   locali
112, 113 e 114
La
convenuta non contesta che il fatto che i difetti lamentati non figurano nel
protocollo di riconsegna e non afferma che li stessi siano di natura occulta.
Pretese respinte a giusta ragione.
-   locale
115
La
convenuta ritiene provato il danno alle tende in base alla frase di cui al doc.
13 “Sono poi state trovate delle tende di valore gettate in un angolo da
diverso tempo”. Contrariamente alla sua tesi, tale frase non dice nulla sullo
stato delle tende e non attesta perciò l’esistenza di danni, atteso che
comunque la durata di vita dei tendaggi è di 10 anni (
Schweizerischer Mieterverband
,
opera citata, pag. 193), con il che nulla sarebbe in ogni caso dovuto in
conseguenza della normale usura.
Quo
al preteso danno del pavimento, la convenuta non afferma che la moquette, causa
del medesimo, sia stata posata dall’attrice, con il che nessun risarcimento può
essere riconosciuto. Abbondanzialmente, si osserva che la convenuta non ha
computato l’usura del precedente pavimento, di modo che la pretesa è in ogni
caso non provata nella sua entità.
-   locale
116
Tutti
i danni segnalati, non figuranti nel protocollo, sono per loro natura evidenti.
Per la tenda vale inoltre quanto detto al punto precedente.
Pretese
respinte a giusta ragione.
-   locale
117
Per
le tende vale quanto detto sopra. I fori sulle porte dovuti all’uso di chiodi
erano visibili e non figurano nel protocollo.
Pretese
respinte a giusta ragione.
-   locale
118
Per
le tende si rimanda a quanto espresso a più riprese, e per il danno al
pavimento a quanto esposto per il locale 115.
-
locali
201 e 202
L’unico
difetto segnalato nel protocollo è l’omessa lucidatura del pavimento per il
locale 201. Non vi è prova alcuna che i danni all’impiallacciatura delle porte
non fossero visibili immediatamente, né del resto si afferma che gli stessi
sarebbero emersi solo in un secondo tempo, ma unicamente che essi sono stati
recepiti solo dal falegname, il che è evidentemente diverso.
Pretesa
respinta a giusta ragione.
-   locale
203
Il
protocollo menziona solo la mancanza del ventilatore. Nulla può essere
riconosciuto ad altro titolo, non trattandosi di difetti occulti.
-   locali
204 e 205
La
convenuta afferma apoditticamente che sarebbe “più equo” considerare in misura
minore la normale usura ed accordarle perciò per i mobili fr. 20’000.-- invece
che fr. 15’000.--. Non vi è evidentemente motivo di sostituire
all’apprezzamento del Pretore, al quale non si rimprovera di non aver tenuto
conto di elemento oggettivi, quello interessato della parte in causa.
Pure
da respingere è la pretesa globale di fr. 3’200.-- di cui al punto 18 della
pag. 118 del doc. 2, essendo la stessa per la maggior parte relativa ad una
situazione di danno visibile (fissazione di parti in legno al beton per mezzo
di viti e chiodi) non menzionato nel protocollo, e non potendosi evincere il
costo della sola riparazione della parte elettrica, ritenuto che in ogni caso
anche tale difetto poteva essere scoperto con un’ordinaria verifica.
Nulla
è dovuto per il ripristino della statica, non essendo emerso alcun problema del
genere (deposizione teste __________pag. 44), ed essendo inoltre l’importo di
fr. 1’000.-- chiesto dalla convenuta non già relativo alla statica, come
erroneamente sostenuto nel gravame, ma al ripristino della parete divisoria tra
i locali 204 e 205 (cfr. doc. 2, pag. 117).
Le
pretese di fr. 2’740.-- per il rifacimento dell’imbottitura, quella di fr.
100.-- per i binari delle tende e quella di fr. 3’200.-- per il cassone delle rolladen
sono state ritenute non provate o non giustificate dal Pretore (sentenza, pag.
15). La convenuta nel gravame si limita a dichiarare “dovuti” o “da
riconoscere” questi importi, senza tuttavia indicare i motivi per i quali il
giudizio pretorile sarebbe errato.
Nulla
può di conseguenza esserle riconosciuto.
-   locale
206
La
convenuta rivendica importi per i danni ad altre due porte di quel locale,
senza che tali danni figurino nel protocollo (doc. U2, pag. 6) e senza che si
asserisca e dimostri che si tratta di danni occulti.
Per
gli altri danni alle opere in legno, che sarebbero occulti in quanto scoperti
solo dal falegname, vale, in assenza di prove migliori sulla natura di quei
danni, quanto esposto per analoghe pretese riguardanti i locali 201 e 202.
Pure
da respingere la pretesa per la cornice mancante, non essendo stato impugnato
l’accertamento pretorile, sulla cui base il primo giudice ha respinto la
pretesa, secondo cui detta cornice sarebbe stata ritrovata nel locale 405.
-   locali
207 e 208
La
richiesta di fr. 1’000.-- per la porta verso il locale 106 va respinta, in
quanto sorretta solo dall’apodittica affermazione della natura occulta del
difetto.
Non
essendoci la prova del fatto che il danno non è dovuto alla normale usura, nulla
può essere riconosciuto anche per la scollatura delle parti in formica.
-   locale
209
Proprio
perché le prese elettriche risulterebbero “chiaramente danneggiate” (appello,
pag. 24), nulla va accordato alla convenuta, stante il silenzio del protocollo di
riconsegna (doc. U2, pag. 7).
-   locale
210
Le
pretese per sedie e divani sono state respinte in quanto ritenute non provate
(sentenza, pag. 16). A questa situazione non ovviano le personali tesi della
convenuta, secondo cui il danno sarebbe dovuto ad incuria della conduttrice e
ammonterebbe a fr. 10’000.--.
-   locale
211
Per
i pretesi danni occulti alle porte vale quanto detto per il locale 206.
Della
durata delle tende si è già detto a più riprese. I fr. 80.-- per i copri rolladen
sono già stati riconosciuti dal Pretore, che erroneamente li ha confusi con una
pretesa per un’inesistente lampada.
Non
può infine essere ammessa la pretesa di fr. 4’000.-- per generici “difetti e
danni occulti” (doc. 2, pag. 184, pag. 10) scoperti eseguendo opere per conto
della convenuta, non essendoci, contrariamente a quanto ritiene la convenuta
(appello, pag. 25) alcuna descrizione di quei difetti. Ben si può dire, come
rettamente afferma il Pretore, che il danno non è sufficientemente provato.
-   locale
212
Nulla,
come già detto, può essere attribuito per supposti danni non definiti occulti,
ma solo “non facilmente individuabili”, avendo in tal caso la convenuta
disatteso il proprio obbligo di diligente verifica.
E’
parimenti da respingere ogni pretesa per la lucidatura e stuccatura del marmo,
non rientrando simili opere nella nozione di ordinaria manutenzione di un
pavimento in marmo.
-   locale
213
Non
vi è la prova che il porta-tende a due binari mancante sia stato trovato in
solaio, così come affermato dall’attrice. La pretesa dell’attrice riconvenzionale
ammontante a fr. 400.-- può essere ammessa, tenuto conto dell’usura, per fr.
200.--.
Il
costo delle opere alle parti statiche (fr. 3’300.--) non può essere messo a
carico dell’attrice, non risultando la loro necessità e nemmeno la
responsabilità dell’attrice, atteso che il teste __________ (pag. 45) ha in
quel punto constatato “strutture portanti insufficienti”, ma non ha per nulla
indicato i motivi di tali carenze, che potevano perciò essere ascrivibili anche
a difetti progettuali della casa così come costruita.
Sono
da respingere anche tutte le altre pretese riguardanti sedicenti interventi non
autorizzati, stante il silenzio del protocollo sul tema -l’esistenza di
determinate opere viene constatata, ma non segnalata quale difetto- nonostante
che la convenuta, come è ovvio, sapesse a quel momento che si trattava di
interventi da lei non autorizzati.
Nessuna
prova, infine, del fatto che il danno al corrimano della scala fosse occulto.
-   locale
301
Per
la pretesa di fr. 19’903.-- concernente la statica dell’edificio vale quanto
esposto al punto precedente.
Il
danno al parchetto in legno non figura a verbale. Dato che la convenuta non ne
sostiene la natura occulta, ma al contrario lamenta magagne visibili quali la
presenza di macchie e muffa, la pretesa deve essere respinta.
-   locale
302
Il
danno alla porta è stato contestato dalla parte attrice, che ritiene trattarsi
di normale usura.
Non
essendoci prove che ciò non sia stato il caso, e non essendoci nemmeno la prova
dell’entità del danno e dell’incidenza della normale usura, la pretesa deve
comunque essere respinta.
Va
respinta anche la pretesa di fr. 160.-- per il sedicente danno occulto al rolladen,
non essendone provata la causa, la natura e l’entità.
Per
il danno “non facilmente constatabile a prima vista” al porta tende si rimanda
a quanto esposto per il locale 212.
La
pretesa spesa di fr. 2’600.-- conseguente ai lavori precedenti (appello, pag.
27 in alto), condivide evidentemente il destino delle altre pretese.
-   locali
304 e 319
Il
protocollo non menziona alcun danno, e la convenuta non spiega affatto perché
le dovrebbero essere riconosciute pretese riguardanti le porte verso i locali
305 e 301.
Pretesa
respinta a giusta ragione.
-   locale
305
Nessuna
prova viene fornita dalla convenuta circa la supposta natura occulta dei danni
all’impianto elettrico e alle porte finestre.
Nulla
indica inoltre che detti danni siano ascrivibili ad altro che non la normale
usura.
Pretese
respinte a giusta ragione.
-   locale
306
La
convenuta nemmeno si premura di indicare perché le sarebbe da riconoscere
almeno la spesa per il rifacimento dell’intonaco.
-   locale
307
Il
gravame non spiega perché gli asseriti danni sarebbero occulti. La pretesa è
perciò senz’altro da respingere.
-   locale
308
La
convenuta non ha dimostrato l’avvenuta posa di una moquette, che peraltro non
figura sulla foto 286A di cui al doc. C2.
Ne
consegue che la macchie gialle indelebili di colla lamentate dalla convenuta
devono valere come difetti evidenti, di cui non vi è però traccia nel verbale.
Va
respinta anche la pretesa per opere sulla statica dell’edificio, così come già
esposto per i locali 204, 205 e 213 e come risultante dalla deposizione __________.
-   locali
309 e 310
Dal
verbale non risulta alcun difetto per questi locali, ad eccezione della
mancanza di un gancio porta abiti.
L’argomentazione
della convenuta a sostegno di una richiesta di fr. 200.-- (“La necessità della
sostituzione dell’impiallacciatura risulta dagli atti”, appello, pag. 27) nulla
dice sulla natura occulta del difetto e sulla responsabilità della controparte.
Pretesa
respinta a giusta ragione.
-   locale
311
Anche
in questo caso il protocollo non segnala difetti.
Le
affermazioni sulla natura occulta del danno e sulla responsabilità dell’attrice
rimangono anche qui allo stadio di puro parlato.
Pretesa
respinta a giusta ragione.
-   locale
312
Del
danno dovuto all’umidità la convenuta, a torto, si limita a dire che lo stesso
“deve essere risarcito”, motivazione non bastante per determinare la riforma
del primo giudizio.
Quo
alla richiesta per l’impianto di riscaldamento, nulla prova che lo stesso sia
stato “manomesso” dall’attrice, che la modifica abbia reso impossibile
riscaldare il locale a 20°, o che ciò sia al contrario stato in precedenza
possibile.
Pretese
respinte a giusta ragione.
-   locale
313
Vale
quanto esposto per il locale 311.
-   locale
314
L’asserito
difetto, consistente nella posa di una tappezzeria in plastica “sicuramente non
conforme allo standard elevato della villa” (appello, pag. 28) non è stato
indicato come tale nel protocollo di riconsegna, benché la situazione fosse a
prima vista evidente.
Pretesa
respinta a giusta ragione.
-   locale
317
Il
protocollo non menziona particolari difetti, ad eccezione del qui irrilevante
rinvenimento di formiche morte.
La
pretesa di fr. 3’500.-- per il ripristino al naturale di legno laccato
dall’attrice non può essere ammessa, essendo l’avvenuta laccatura una modifica
visibile della situazione precedente, che come tale era da lamentare nel
protocollo.
La
pretesa per le lampade a muro di fr. 460.--, che sarebbero state rotte e male
incollate dall’inquilina, è per sua parte rimasta allo stadio di puro parlato,
non essendovi nulla in atti che depone per il preteso grande pregio delle
stesse (doc. 4, pag. 306), e di conseguenza per il loro valore a nuovo o per
quello residuo.
-   locale
400
La
convenuta afferma, ma non dimostra che le modifiche operate dalla controparte
non erano a prima vista visibili.
Stante
il silenzio del verbale di riconsegna, la pretesa deve essere respinta.
-   locali
501 e 502
La
convenuta esige fr. 2’000.-- per le macchie gialle nella vasca della piscina
(doc. U2, pag. 11), pretesa rifiutata dal Pretore in considerazione del fatto
che dopo 10 anni il tinteggio è comunque da rifare. Tale motivazione non è
affatto stata impugnata, visto che la convenuta si limita ad affermare che “Il
tinteggio della vasca (macchiata durante i lavori di ripristino effettuati dal
locatario) deve essere riconosciuto per almeno fr. 2’000.--.
Non
potendosi evincere da tale asserzione alcuna critica sostanziata al giudizio
del Pretore, lo stesso deve senz’altro essere confermato.
Deve
parimenti essere reietta la pretesa di fr. 1’000.-- per la porta divisoria tra
i due locali “danneggiata oltre la normale usura”, essendo tale affermazione
priva di prove, ed essendo inoltre addirittura notorio che in una piscina
coperta vi è umidità in misura molto superiore a quella di altri locali, così
da accelerare notevolmente la normale usura di quanto espostovi.
-   locale
503
Il
Pretore ha ammesso le pretese della convenuta per fr. 500.-- invece dei fr.
1’700.-- richiesti per tenere conto dell’usura (sentenza, pag. 17). La
convenuta rivendica in questa sede l’intero importo “in quanto le porte
difettano di un minimo di cura”. Si tratta di apodittica argomentazione che non
si fa preferire all’apprezzamento del Pretore sulla normale usura dei materiali
e sulle responsabilità della convenuta per il danno in questione, così che la
censura è senza dubbio da respingere.
-   locale
701
La
convenuta nel verbale si è lamentata solo per l’insufficiente pulizia del
solaio, mentre non risulta che vi fossero oggetti dell’attrice da sgomberare
(doc. U1, pag. 2).
Avendo
la controparte contestato l’addebito (doc. U1, ibidem), ed essendo la pretesa
di fr. 1’300.-- riferita a pulizia e sgombero, non vi sono gli estremi per
accordare alcunché alla convenuta.
-   danni
al giardino
Il
giardino è stato ritenuto essere “perfettamente in ordine e pulito” (doc. U1,
punto III). La convenuta, ritenendo mancanti molte piante presenti nel 1973,
postula l’aggiudicazione di fr. 36’000.--, somma a suo dire necessaria per risistemare
un parco di quelle dimensioni.
Il
Pretore ha respinto la pretesa siccome non provata (sentenza, pag. 18), ed in
effetti né l’affermazione della convenuta sulla presunta assenza di molte
piante, né l’esame dell’invocato doc. 5 (erroneamente indicato come doc. 6 nel
gravame), pag. 386 e segg., consente di ravvisare le premesse della
responsabilità dell’attrice per il risarcimento di un tale importo.
Pretesa
respinta a giusta ragione.
-   pulizia
Contrariamente
a quanto sostiene la convenuta, la parziale e del tutto subordinata
responsabilità dell’attrice per i pretesi danni all’ente locato non consente di
ammetterne una responsabilità generalizzata per i costi di pulizia, resi semmai
necessari dagli interventi di ristrutturazione da lei fatti eseguire, o da
opere comunque non riconducibili all’agire dell’attrice.
Non
può che conseguirne la conferma della reiezione della pretesa.
-   direzione
lavori
Analoghe
osservazioni valgono anche per la pretesa relativa al costo della direzione
lavori, dovendosi ammettere che quanto a carico dell’attrice non necessitava
per la sua esecuzione di un direttore dei lavori o di 18 mesi di lavoro e
42’000.-- km di trasferte della convenuta (appello, pag. 32), per un costo di
oltre fr. 32’000.--.
-   perdita
di guadagno
Anche
questa pretesa è da respingere, essendo l’indisponibilità della villa dovuta
alle ristrutturazioni volute dalla convenuta e non ai limitati danni causati
dall’attrice.
Non
vi è inoltre la prova del fatto che esistesse in quel periodo la concreta
possibilità di rilocare effettivamente la villa al prezzo indicato.
-   danni
al bungalow e ai tetti
La
convenuta ha indicato queste pretese nel conteggio ricapitolativo di cui alle a
pag. 33-37 del gravame, senza tuttavia indicare motivo alcuno per il quale
dette pretese dovrebbero essere ammesse (appello, pag. 36).
Non
può che conseguirne la loro reiezione.
In
complesso le censure della convenuta al giudizio pretorile sono fondate
limitatamente ad un importo di fr. 200.--.
11.
Anche
la parte attrice contesta la quantificazione in fr. 68’515.-- del danno da
risarcire alla convenuta, ritenendo per sua parte che lo stesso ammonti
unicamente a fr. 3’485.15.
-   locali
109, 115, 118 fr. 3’430.-- per mobili mancanti
Per
il locale 109 l’attrice ammette la mancanza di un tavolo, contestandone il
preteso valore di fr. 800.--. Anche senza ammettere che si tratti di un mobile
d’epoca, l’importo richiesto sembra consono al valore dell’oggetto mancante e
può perciò essere confermato.
Anche
per il locale 115 possono essere confermati gli importi ammessi dal Pretore,
non avendo l’attrice contestato l’assenza dell’armadio, constatata a verbale
(doc. U2, pag. 2), ed essendo i valori richiesti consoni al costo di oggetti di
quel genere.
Per
il locale 118 l’attrice contesta la pretesa per il materasso, ritenendo che sia
la medesima già presentata per il locale 116. Essa disattende però che il
materasso del locale 116 è stato ritrovato in solaio, ma quello del locale 118
non è stato ritrovato affatto, di  modo che l’importo, attendibile per un
materasso, deve essere risarcito.
Ammissibili
nel quantum anche le pretese per la rete metallica e il proteggi materasso.
Le
censure dell’attrice su questi punti sono perciò da respingere.
-   locale
117
La
convenuta stessa afferma che il danno per quel locale è al pavimento e non alla
moquette (appello, pag. 22).
Il
Pretore ha invece accordato un risarcimento di fr. 200.-- per la moquette,
indennizzo che non ha di conseguenza ragione di essere.
-   locali
204 e 205
Il
Pretore ha accordato fr. 15’000.-- per il rifacimento dell’arredamento in
legno, senza avvedersi che i relativi lavori non sono stati eseguiti
(deposizione __________, pag. 22) e che invece quei locali sono stati
sottoposti a modifiche che hanno comportato l’asportazione dei mobili in
questione, così come ammesso dalla stessa convenuta (osservazioni, pag. 5). Ne
deve conseguire, in riforma del giudizio pretorile, la reiezione della relativa
pretesa.
Il
Pretore ha concesso per questi locali ulteriori fr. 2’900.--, di cui fr.
1’500.-- per la porta, fr. 500.-- per un tavolo e fr. 900.-- per il pavimento.
Quo
alla porta, il danno notificato nel verbale di riconsegna riguardava la sua
limatura (doc. U2, pag. 5), mentre la richiesta di risarcimento riguardava i
danni conseguenti al decapaggio (doc. 2, pag. 107; doc. 1, annesso 8, ad
204/205, 4a). La pretesa, non identica, deve perciò essere respinta.
Quo
al pavimento in marmo, il protocollo è silente in merito, e la pretesa, in
assenza di danni visibili, segue perciò il destino delle altre su questo tema
(cfr. consid. 10, ad locale 212).
Quo
al tavolo, il cui danneggiamento risulta dal verbale, la pretesa può invece
essere ammessa nella ragionevole misura ritenuta dal Pretore.
-   locale
206
L’attrice
censura l’aggiudicazione alla controparte di fr. 14’000.-- per la cabina
telefonica, ritenuta mancante dal Pretore.
La
cabina, in effetti, è stata rinvenuta in solaio (doc. U1, punto II), di modo
che la pretesa non aveva ragione di essere accolta.
E’
invece stata constatata la mancanza della montatura della porta (doc. U2, pag.
6), così che pare equo il risarcimento di fr. 600.-- ammesso dal Pretore.
-   locale
303
L’attrice
ritiene eccessivo l’indennizzo di fr. 2’000.-- per 5 piastrelle rotte.
Esse
in effetti non giustificano da sole il rifacimento di tutta la parte coperta da
piastrelle, così che, ritenuta anche la normale usura, pare più equo attribuire
un risarcimento di fr. 500.-- a titolo di minore valore dovuto al
danneggiamento.
-   locali
304 e 311
L’attrice
contesta l’aggiudicazione alla convenuta di fr. 20’000.-- per i danni al
mobilio in legno in base alle medesime considerazioni addotte per i mobili dei
locali 204/205.
Le
censure sono anche in questo caso fondate.
Stante
l’effettuazione di radicali modifiche ai locali in questione, attestate dalle
planimetrie in atti e ammesse dalla stessa parte convenuta, non vi è motivo per
risarcire alla convenuta dei danni ad oggetti che erano comunque destinati alla
sostituzione, non a caso la spesa preventivata per la riparazione non è stata
effettuata (deposizione __________, pag. 22), senza che quelli rimossi -la
convenuta non lo afferma- potessero avere del valore residuo.
-   locale
312
Il
danno di fr. 300.-- aggiudicato dal Pretore non è menzionato dal verbale di
riconsegna ed è definito dalla convenuta “difficilmente rilevabile”
(osservazioni, pag. 9), il che non significa però che lo stesso fosse occulto
Dovendosi
al contrario ritenere che alla lucidatura di una porta -questo l’intervento
eseguito- non corrisponda alcun difetto occulto, la pretesa deve essere
respinta.
-   locali
801B, E a M
La
pretesa di fr. 6’600.- ammessa dal Pretore e contestata dall’attrice riguarda
un bidet mancante e la sostituzione della tappezzeria.
Quo
alla tappezzeria, non potendosi ritenere una durata di vita superiore a 10-15
anni, e non risultando che la stessa fosse nuova all’inizio della locazione,
l’eventuale valore residuo minimo della tappezzeria presente nel 1973 è senza
dubbio compensabile con il valore di quella posata nel 1974 dall’attrice, così
da poter tranquillamente giustificare la reiezione della relativa pretesa.
Considerato
che la convenuta non ha chiesto alcun risarcimento per il bidet mancante ai
locali 801 H-I (cfr. doc. 1, plico 8, ad 801 H), nulla può esserle riconosciuto
a tal titolo.
La
pretesa è perciò nel suo complesso da respingere.
12.
Ricapitolando,
le pretese risarcitorie di parte attrice sono totalmente infondate, mentre
quelle della convenuta sono da ammettere per fr. 8’715.45 oltre interessi.
Ne
consegue, ritenuto l’obbligo alla restituzione della maggiore cauzione prestata
dall’attrice, il parziale accoglimento dell’appello principale e di quello
adesivo ai sensi dei considerandi.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza,
ritenuto che l’esigua misura in cui sono state accolte le tesi della convenuta
giustifica di accollarle interamente le spese della procedura di appello (art.
148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati l’art.148
CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
3 marzo 1995 __________ e l’appello adesivo 26 aprile 1995 __________ sono
parzialmente accolti.
Di
conseguenza la sentenza 9 febbraio 1995 del Pretore di Locarno-Campagna è
riformata nel modo seguente:
1.
La
petizione è parzialmente accolta.
__________,
è condannata a versare al dott. __________, fr. 193’306.--.
Di
conseguenza è fatto ordine al __________ di liberare la somma depositata sul
conto n__________, riservata la possibilità per __________ di trattenere da
questo importo fr. 8’715.45 oltre interessi al 5% dal 16 ottobre 1985 di cui
all’azione riconvenzionale.
2.
Le
spese e la tassa di giustizia dell’azione principale di fr. 10’000.-- da
anticipare dall’attrice, sono a carico delle parti per metà ciascuno,
compensate le ripetibili.
3.
La
domanda riconvenzionale è parzialmente accolta.
__________,
è condannato a pagare a __________ fr. 8’715.45 oltre interessi al 5% dal 16
ottobre 1985.
4.
Le
spese e la tassa di giustizia dell’azione riconvenzionale di fr. 12’000.-- sono
a carico della convenuta e attrice riconvenzionale, che rifonderà a controparte
fr. 45’000.-- per ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello, consistenti in
a)
tassa di giustizia                                         fr.    4’950.--
b)
spese                                                           fr.
50.--
T
o t a l e                                                          fr.
5’000.--
già
anticipati dalla convenuta in misura di fr. 3’000.--, restano a suo carico. La
convenuta rifonderà alla controparte fr. 15’000.--  per ripetibili di appello .
III.
Le
spese della procedura d’appello adesivo, consistenti in
a)
tassa di giustizia                                         fr.     1’450.--
b)
spese                                                           fr.
50.--
T
o t a l e                                                          fr.
1’500.--
già
anticipati dalla parte attrice, restano a suo carico per 1/5 e per 4/5 sono a
carico della convenuta, che rifonderà a controparte fr. 2’500.-- per ripetibili
di appello .
IV.
Intimazione:    -    __________
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Campagna.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                    Il segretario