ti_gerichte · 16.2015.57 · 2012-07-03 · it

Locazione: restituzione dell'ente locato, difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 08.01.2018 16.2015.57

Incarto n.
16.2015.57
Lugano
8 gennaio 2018/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 4 settembre 2015 presentato da
RE 1
(patrocinata
dall
'
avv. PA 1)
contro
la decisione emessa il 7 agosto 2015 dal Pretore del Distretto di Vallemaggia
nella causa SE.2014.17 (locazione) promossa con petizione del 1° ottobre 2014
nei suoi confronti da
CO 1
(patrocinato
dall
'
avv. PA 2)
così come sull'“appello
incidentale” del 21 ottobre 2015 presentato da CO 1 contro la medesima sentenza;
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Con decisione del 3
luglio 2012 il Pretore del Distretto di Vallemaggia ha pronunciato il divorzio
tra CO 1 e RE 1, omologando una convenzione sugli effetti che prevedeva, tra l'altro,
l'assegnazione in proprietà esclusiva al marito della particella n. 1057 RFD __________,
sulla quale sorge una casa plurifamiliare così come la facoltà per la moglie di
continuare ad abitare uno degli appartamenti fino al 31 gennaio 2013 versando
una pigione di fr. 900.– mensili “tutto compreso”.
Il 10 gennaio 2013, in occasione di un'udienza di conciliazione tenutasi
davanti alla Segretaria assessora della medesima Pretura, gli ex coniugi si
sono accordati su una proroga della locazione fino al 31 dicembre 2013, data in
cui la conduttrice ha lasciato l'appartamento. Il 3 gennaio 2014 CO 1 ha trasmesso
a quest'ultima il rapporto di constatazione dello stato dell'ente locato eseguito,
su sua richiesta e alla sua sola presenza, il giorno prima dal perito comunale ing.
__________ D__________, mentre il 27 febbraio 2014 egli le ha inviato una lista
delle riparazioni effettuate e da effettuarsi dal costo totale di fr. 9901.40. RE
1 ha contestato l'esistenza di danni imputatili e si è rifiutata di pagare quanto
richiestole.
B.
Il 26 agosto 2014 CO
1 si è rivolto al Pretore del Distretto di Vallemaggia chiedendo di convocare RE
1 a un tentativo di conciliazione volto a ottenere il pagamento di complessivi fr.
10 333.40 a titolo di risarcimento dei danni provocati nell'ente locato. All'udienza
di conciliazione del 18 settembre 2014 le parti non hanno raggiunto un accordo
e il 22 settembre 2014 la Segretaria assessora ha rilasciato all'istante l'autorizzazione
ad agire.
C.
Con petizione del 1°
ottobre 2014 CO 1 ha chiesto al medesimo Pretore la condanna di RE 1 al
pagamento di complessivi fr. 8087.– oltre interessi al 5% dall'11 marzo 2014.
Nella sua risposta del 14 novembre 2014 la convenuta ha proposto di respingere
la petizione. All'udienza del 12 gennaio 2015, indetta per le prime arringhe,
le parti hanno confermato i rispettivi punti di vista. Esperita l'istruttoria, esse
hanno rinunciato alle arringhe finali, limitandosi a memoriali scritti del 25 e
26 giugno 2015, in cui han­no mantenuto le loro posizioni.
D.
Statuendo il 7 agosto
2015 il Pretore ha parzialmente accolto la pe­tizione obbligando la convenuta a
versare all'attore fr. 3064.95 oltre interessi al 5% dall'11 marzo 2014. Le
spese processuali di fr. 150.– sono state poste per un terzo a carico della
convenuta e per il resto a carico dell'attore, tenuto a rifondere alla controparte
fr. 250.– per ripetibili.
E.
Contro la decisione
appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 4 settembre
2015 postulandone l'annullamento e la riforma nel senso di respingere integralmente
la petizione. Nelle sue osservazioni del 21 ottobre 2015 CO 1 ha concluso per
la reiezione del reclamo e con “appello incidentale” ha chiesto di riformare la
decisione nel senso di aumentare l'indennizzo in suo favore a fr. 6268.70. RE 1
non è stata chiamata a formulare osservazioni all'“appello incidentale”.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni
emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di
controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con
reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In
concreto, il Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 8087.– come
richiesto dall'attore con la petizione (art. 91 CPC). Per la reclamante, invece,
il valore di causa va fissato all'inizio della litispendenza (art. 62 cpv. 1
CPC), ovvero al momento della conciliazione e quindi, in concreto, esso ammonta
a fr. 10 333.40. Ora, che l'istanza di conciliazione crei litispendenza è
indubbio (art. 62 cpv. 1 CPC). Se non che la domanda contenuta nell'istanza di
conciliazione determina il valore litigioso di quella procedura, ma non fissa
il valore litigioso “della domanda successivamente presentata in procedura
litigiosa” (
Trezzini
, Commentario
pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2ª edizione, Vol. 1, n.
7 ad art. 91). Ne discende che a ragione il primo giudice ha fissato il valore
litigioso in fr. 8087.–, donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d
n. 1 LOG).
Quanto alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata
è pervenuta alla patrocinatrice della convenuta il 17 agosto 2015, di modo che
il reclamo, introdotto il 4 settembre 2015, è senz'altro tempestivo.
2.
L'invio a formulare
osservazioni al reclamo è stato notificato al patrocinatore dell'attore il 22
settembre 2015, sicché il memoriale da lui inoltrato il 21 ottobre 2015 è anch'esso
tempestivo. Nella procedura di reclamo, tuttavia, non è ammessa la presentazione
di un reclamo incidentale (art. 323 CPC). Ne segue che l'“appello incidentale” di
CO 1 si rivela d'acchito irricevibile.
3.
Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata
applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione
inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo,
spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali
punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 140 III 88 consid. 2.2 con
rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere
di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati
accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in
particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole
da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato”
corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle
prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare
semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma
occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione
delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la
situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico
chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di
giustizia e d'equità (DTF 140 III 19 consid. 2.1 con rinvii).
4.
La reclamante rimprovera
al Pretore di non avere accertato d'ufficio che trattandosi di una controversia
in materia di locazione il tentativo di conciliazione avrebbe dovuto essere svolto
davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione e non davanti alla
Segretaria assessora ragione per cui l'autorizzazione ad agire rilasciata da
quest'ultima è nulla. Ora, che l'esistenza di una
valida autorizzazione ad agire sia una condizione di ricevibilità di un'azione
(art. 59 CPC), la quale deve essere esaminata d'ufficio dal giudice in virtù
dell'art. 60 CPC, è vero (DTF 140 III 229 consid. 3.2). Che un'autorizzazione
ad agire rilasciata da un'autorità manifestamente incompetente non sia, di
principio, valida è altresì indubbio (DTF 140 III 74 consid. 5;
139
III 276 consid. 2.1 in fine).
È infine indiscusso che
per le controversie in materia di locazione concernenti beni immobili situati in
Vallemaggia, il tentativo di conciliazione va esperito davanti all'Ufficio di
conciliazione n. 8 con sede a Minusio (art. 4 lett. h LACPC). Resta il fatto,
che l'art. 52 CPC impone ai partecipanti alla procedura di comportarsi secondo
la buona fede e che ciò implica l'obbligo di sollevare
al momento
previsto dalla legge e senza tardare
le eccezioni aventi per oggetto dei
vizi processuali – compresi quelli che il giudice deve esaminare d'ufficio – e
non invocarle, a dipendenza dell'esito del procedimento, soltanto dinanzi all'autorità
di ricorso (sentenza del Tribunale federale 5D_136/2014 del
3
febbraio 2015
consid. 4.2.2;
Trezzini
, op. cit., Vol. 1, n. 16 e 17
ad art. 52). Nella fattispecie, la convenuta, debitamente patrocinata, non ha mai
in prima sede contestato la
validità dell
'
autorizzazione ad agire, ragione per cui essa
non
può dolersi per la prima volta in questa sede del vizio procedurale senza
offendere il principio della buona fede processuale (art. 52 CPC; DTF 138 III
376 consid. 4.3.2). E ciò, a maggior ragione se si pon mente che la reclamante nemmeno
pretende che una nuova conciliazione potrebbe avere un esito positivo.
Su questo punto non occorre dilungarsi.
5.
Nella fattispecie, CO
1,per finire, ha fatto valere nei confronti di RE 1 le seguenti pretese per complessivi
fr. 7493.80:
–
fr.
44.– per la sostituzione di “chiavi e cilindri” della cassetta delle lettere;
–
fr. 800.– per
la pulizia dell'appartamento;
–
fr. 4329.50
per il tinteggio dell'appartamento;
–
fr. 449.10 per
la sostituzione del citofono;
–
fr. 745.20 per la sostituzione del telecomando azionante l'apertura della
porta del garage;
–
fr.
259.– per la sostituzione del cilindro e di quattro chiavi della porta d'ingresso;
–
fr.
135.– per la metà del costo del rapporto del perito comunale;
–
fr.
300.– per la riparazione della porta e del battiscopa;
–
fr.
432.– per la riparazione delle piastrelle del bagno.
Il primo giudice ha
riconosciuto la metà dei costi di pulizia dell'ap­partamento (fr. 400.–), una parte
delle spese di tinteggio (fr. 1525.75), le spese per la sostituzione del telecomando
della porta del garage (fr. 745.20), il costo della sostituzione del cilindro e
di 4 chiavi della porta d'ingresso (fr. 259.–) e
la metà del costo dell'intervento del perito comunale (fr. 135.–) per un
totale di fr. 3064.95. A suo avviso, la notifica dei danni, avvenuta con la
lettera del 3 gennaio 2014 alla quale era allegato il rapporto del perito
comunale, è tempestiva, respingendo al riguardo l'obiezione della convenuta,
secondo cui l'avviso non adempie le condizioni poste dall'art. 267
a
CO perché
la citata lettera (con il rela­tivo allegato) non conteneva una lista
dettagliata dei difetti impu­tatile, l'attore non essendosi “limitato a inviare
la missiva ma ha altresì organizzato un sopralluogo con il perito comunale al
quale la convenuta non ha voluto parteciparvi”. In tali circostanze, egli ha
soggiunto, il proprietario non poteva far altro che notificarle il rapporto dell'incontro
“con una lettera accompagnatoria, che in relazione ai difetti riscontrati dal
perito, indicava che “tutte le spe­se” le sarebbero state addebitate”. Egli non
ha mancato di evi­den­ziare che il contenuto della lettera fosse vago ma “non
quello dell'allegato accompagnatorio” redatto da persona qualificata e
debitamente autorizzata, ciò che costituisce un valido avviso dei difetti.
Tanto più, egli ha epilogato, che tra le parti non è sorto “un rapporto lo­cativo
ordinario, bensì un accomodamento famigliare di post-divorzio” e che la
conduttrice, in quanto già comproprietaria dell'immobile, conosceva bene quale
fosse lo stato di quest'ultimo all'inizio della locazione. Ne ha concluso che “anche
in ossequio del principio dell'affidamento l'avviso dev'essere considerato valido
a tutti gli effetti, quo alla forma quo al contenuto”.
6.
La reclamante
contesta innanzitutto la validità della notifica dei difetti rimproverando al
Pretore di avere bensì riconosciuto la vaghezza della lettera del 3 gennaio
2014, ma di avere poi considerato erroneamente che la sua precedente conoscenza
dello stato dell'ente locato dispensava dal confronto tra la situazione alla
consegna dell'appartamento e quella risultante dal rapporto redatto dal perito.
A suo parere, il primo giudice ha invertito l'onere della prova ritenendo che
lei avesse l'obbligo di ricordare lo stato dell'appartamento all'inizio della
locazione per poterlo confrontare con quello al momento della riconsegna.
a)
A
lla fine della locazione il conduttore è tenuto a restituire la
cosa locata nello stato risultante da un uso conforme al contratto (art. 267
cpv. 1 CO). Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato
della cosa e, se scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene
subito notizia (art. 267
a
cpv. 1 CO). Diversamente, il conduttore è
liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili
mediante l'ordinaria verifica (art. 267
a
cpv. 2 CO). La notifica dei
difetti dev'essere precisa e dettagliata mentre osservazioni generiche, dalle
quali non si possa evincere l'estensione del difetto, non sono sufficienti. Per
assurgere a valida notifica dei difetti, il verbale di constatazione danni, anche
se allestito dal perito comunale, deve indicare la chiara volontà del locatore
di rendere responsabile, e di quali danni, il conduttore (
s
entenza
del Tribunale federale 4A_545/2011 dell'11 gennaio 2012 consid. 3.2 con
riferimenti). L'onere della prova in merito alla tempestività e alla completezza
della notifica grava sul locatore, mentre al conduttore spetta perlomeno,
affinché il giudice esamini la questione sotto tale prospettiva, l'onere di
contestare la tempestività della segnalazione (CCR sentenza inc. 16.2015.22 del
4 aprile 2016 consid. 7a).
b)
Ora,
dagli atti risulta che dopo avere ricevuto dal proprietario la lettera del 3
gennaio 2014 con allegato il rapporto del perito comunale, il 24 gennaio successivo
RE 1 ha dapprima richiesto “copia della perizia fatta al momento che ho preso
io l'appartamento per fare un paragone ai danni come li hai chiamati tu, io
chiaramente risponderò solo a quelli fatti da noi (nostra figlia ed io)”, e ha poi
contestato il contenuto del rapporto del perito, asserendo in particolare di
avere avuto unicamente tre chiavi e di averle tutte riconsegnate, di avere riconsegnato
l'appartamento pulito, quantunque “preso sporco dopo l'uscita di 5 persone in
vacanza” e di non avere alcun obbligo di ritinteggiare le pareti “le quali, nonostante
vi avessero abitato diverse persone, non erano mai state imbiancate”. Ciò è
sufficiente per ritenere che essa ha compreso come per il proprietario tutte le
imperfezioni e le mancanze riscontrate nell'appartamento, ed elencate dal
perito nel suo rapporto, fossero dei difetti a lei imputabili. Ne segue che s
u questo punto la conclusione del primo giudice resiste alla critica.
7.
In
merito alla pulizia dell'appartamento il Pretore, accertato, in sintesi, che “l'appartamento
è sì stato pulito, ma non sufficientemente a fondo così da imporre ulteriori
lavori”, ha posto a carico della convenuta la metà di quanto pagato dall'attore
per la pulizia dell'appartamento a un'impresa di pulizia (fr. 400.–). La reclamante
ritiene per contro di avere pulito l'appartamento in maniera tale da potere
essere rilocato immediatamente.
a)
Secondo
l'art. 259 CO il conduttore è tenuto a eliminare a proprie spese, secondo gli
usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di
riparazione necessari all'ordinaria manutenzione della cosa. Questo obbligo
sussiste fino alla fine del contratto. Lo stato di pulizia al momento della
riconsegna dipende dalle specifiche pattuizioni, atteso che di principio l'ente
locato dovrà essere “ineccepibilmente e igienicamente” pulito e il conduttore dovrà
eseguire i piccoli lavori di riparazione ancorché dovuti ad usura normale. E per
gli alloggi abitativi di regola si intende la pulizia a fondo delle superficie
lavabili (pavimenti, piastrelle, vetri, servizi sanitari, avvolgibili,
radiatori), degli armadi, del frigorifero e di tutte le installazioni domestiche;
la rimozione dalle pareti di tutti i chiodi, ganci e autocollanti, con relativa
chiusura dei fori; la pulizia di tutte le altre superfici secondo la loro
natura (pavimenti in legno, moquette e tappeti) e la pulizia adeguata dei balconi,
terrazze e cantine (cfr. (
Lachat
,
Le bail à loyer, Losanna
2008, pag. 808, n. 5.2).
b)
In
concreto, contrariamente a quanto sostiene l'interessata, il perito comunale,
ha riscontrato la presenza di ragnatele, macchie e polvere non “solo in alcuni
punti meno visibili” ma “in diversi punti” tant'è che a suo avviso “è stata
eseguita una pulizia sommaria”, segnatamente nel corridoio. Posto ciò, non può
essere seriamente considerato che “polvere e ragnatele si siano formate nei
giorni intercorsi tra la consegna e il sopralluogo”, non essendo plausibile
secondo comune esperienza che
in pochi
giorni si sia riscontrata la presenza “di ragnatele”, di “sporco incrostato nel
lavandino e nell'armadietto sotto il lavandino”, di “sporco residuo in più
punti nella sala” e nella cantina (cfr. rapporto del perito ing. Andrea Dalessi
del 2 gennaio 2014). In siffatte circostanze, l'accertamento del Pretore secondo
cui l'appartamento non è stato pulito a sufficienza non può dirsi
manifestamente errato. Quanto al fatto che l'appartamento all'inizio dell'occupazione
fosse sporco, a prescindere dal fatto che la reclamante non trae alcuna conseguenza
da questa allegazione, l'art. 259 CO non prevede eccezioni ai lavori di pulizia
che spettano al conduttore al momento della riconsegna dell'ente locato nep­pure
nel caso questo fosse stato consegnato sporco.
Anche su questo
punto il reclamo vede dunque la sua sorte segnata.
8.
Relativamente al
tinteggio dell'appartamento, il Pretore ha constatato che l'ingiallimento delle
pareti non era dovuto a normale usura ma era stato causato dal consumo di
sigarette nell'appartamento da parte della conduttrice e del suo compagno. Egli,
dipoi, ha considerato che il tinteggio delle pareti ha una durata media di 8
anni e ha accertato che l'appartamento era stato ritinteggiato nel 2007. Ciò
premesso, per il primo giudice “ritenuto che a causa dell'ingiallimento delle
pareti l'imbianchino ha dovuto procedere con delle misure straordinarie per eliminare
le tracce (lavare le pareti e preparare il fondo)” si giustificava porre a carico
della convenuta unicamente fr. 852.– corrispondenti alla lavatura con ammoniaca,
così come metà delle spese sostenute per la smaltatura e la lavatura di porte e
finestre per un totale di fr. 1525.75 (fr. 358.75 per le finestre e fr. 315.–
per le porte).
a)
La
reclamante rimprovera al Pretore di averla considerata responsabile dell'ingiallimento
delle pareti, benché non vi sia alcun verbale di consegna del bene locato e l'attore,
a cui incombeva l'onere della prova, non abbia provato che i muri dell'appartamento,
nel quale avevano abitato altri inquilini prima che lei vi si trasferisse, non
fossero già ingialliti all'inizio della locazione. A suo parere inoltre, nel
condannarla a pagare l'intero costo dei lavori di lavatura con ammoniaca dei
muri e la metà del costo della lavatura e smaltatura di porte e finestre, il
primo giudice non ha valutato correttamente il grado di vetustà del tinteggio e
della smaltatura e non ha neppure considerato che nel rapporto del perito non è
indicata la presenza di macchie o danni a porte o a finestre.
b)
L'art.
267 cpv. 1 CO prevede che, alla fine della locazione, il conduttore deve
restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Da tale
norma si deduce, a contrario, che il conduttore è tenuto a riparare i danni che
eccedono l'usura normale della cosa. L'onere della prova del danno eccedente
l'usura normale e dell'inesistenza di difetti al momento della consegna della
cosa incombe al locatore (art. 8 CC); se tale prova è fornita, il conduttore è
presunto responsabile, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile (art.
97 CO; sentenza del Tribunale federale 5A_448/2015 del 29 marzo 2016 consid.
2.2.2.2 con rinvii).
L'usura
dei locali e della installazioni è di regola valutata secondo la tabella sulla
durata di vita allestita congiuntamente dall'Associazione svizzera inquilini e
dall'Associazione svizzera dei proprietari immobiliari (cfr.
www.asloca.ch). Il
conduttore deve dunque assumersi il costo
della riparazione di un'istallazione che presenta un difetto causato dall'uso
anormale del bene locato; egli non deve tuttavia risarcire gli interventi che
rimettono a nuovo l'ente locato, ma soltanto quelli che permettono di
ricostruire uno stato corrispondente a quello presente all'inizio della
locazione tenuto conto della normale usura dovuta a un uso conforme al
contratto
(sentenze del Tribunale federale
4A_73/2013 del
16 luglio 2013 consid. 6.2.2 e
4A_557/2012 del 7 gennaio
2013 consid. 2.2 con riferimenti; II CCA sentenza inc.
12.2013.210 del
29 settembre 2014 consid. 3.1).
c)
Ora,
per quel che riguarda le porte e le finestre, a ragione la reclamante sostiene
che il perito ha osservato “diversi punti sporchi nei punti meno visibili come
sui telai delle finestre e delle porte” ma ciò non basta per considerare che i
serramenti fossero danneggiati al punto da dovere essere rismaltati. Al riguardo
l'accertamento del Pretore appare arbitrario, ovvero insostenibile.
d)
Quanto
alla tinteggiatura delle pareti, la reclamante non revoca in dubbio che lei e
il nuovo compagno fossero fumatori, che i muri fossero ingialliti dal fumo e
che tale stato costituisce un uso improprio o eccessivo del bene locato. Posto
ciò, è vero che in concreto manca un verbale di consegna dell'ap­partamento, ma
non va dimenticata la particolarità della fattispecie in cui la convenuta, già comproprietaria
dell'appartamento, ha ottenuto la facoltà di continuare ad abitarvi in virtù di
una convenzione sugli effetti del divorzio. Che al rapporto insorto si
applichino in via analogica le norme sulla locazione è possibile, resta il
fatto che all'inizio della “locazione” essa era già in possesso dell'ente in
questione. In tali circostanze la necessità di un verbale di consegna non si poneva
e la sua mancanza non può portare d'acchito alla reiezione delle pretese del
proprietario, il quale può dimostrare altrimenti lo stato dell'immobile.
Premesso ciò, è vero che poco o nulla si sa dello stato delle pareti nel 2010.
La convenuta, tuttavia, ha affermato che esse sì erano sporche (vi erano infissi
dei chiodi e si vedeva il contorno dei quadri mancanti: interrogatorio del 10
marzo 2015, verbali pag. 2 e 3), ma non ha mai preteso che i muri fossero già
ingialliti dal fumo di precedenti ospiti, limitandosi essa ad affermare che
nell'appartamento era permesso fumare. Sotto questo profilo l'accertamento del
Pretore secondo cui “l'ingiallimento delle pareti” era riconducibile alla convenuta
o a suoi ausiliari, non può ritenersi manifestamente errato.
In
merito all'ammontare del risarcimento, incontestate le date dell'ultimo tinteggio
(2007), dell'uscita dall'appartamento (2013) e della durata media del tinteggio
di rivestimenti di pareti (8 anni), dagli atti risulta che l'impresa di pittura
ha fatturato complessivi fr. 2130.– per “soffitti e pareti”, corrispondenti a
un tinteggio ordinario (doc. 10). Ora, è vero che in base alla durata media del
tinteggio, la convenuta avrebbe dovuto assumersi solo una parte della spesa di
tale intervento. Resta il fatto che l'imbianchino, prima di procedere al tinteggio,
ha dovuto anche lavare le pareti “affumicate” con l'ammoniaca, ciò che ha comportato
una spesa supplementare di fr. 852.– (deposizione del 10 marzo 2015, verbali
pag. 4 in relazione con il doc, 10). Perché sarebbe errato porre questa spesa,
dovuta all'uso improprio dell'ente locato, a carico di chi l'ha causata, la reclamante
non spiega. Sotto questo profilo il reclamo cade nel vuoto.
9.
Per quel che
riguarda la spesa per la sostituzione del
telecomando per l'apertura
dell'autorimessa, il Pretore ha accertato che l'apparecchio, anziché essere
restituito il 31 dicembre 2013, è stato riconsegnato al locatore, tramite il
figlio J__________, nel corso del mese di gennaio. Egli, dopo avere ritenuto
che il telecomando in questione costituisce anch'esso una chiave che va riconsegnata
l'ultimo giorno, ha stabilito che la riconsegna è avvenuta tardivamente ragione
per cui ha obbligato la convenuta a rimborsare le spese di sostituzione di fr.
745.20.
a)
La
reclamante rimprovera al Pretore di non avere considerato che l'attore le aveva
concesso più tempo per restituire il telecomando. Essa assevera poi di avere
consegnato l'apparecchio al figlio, il quale l'ha poi recapitato al padre. Per
di più, essa epiloga, l'attore, cui spettava l'obbligo di limitare il danno, le
ha chiesto il risarcimento di tre telecomandi nonostante lei ne avesse avuto
solo uno.
b)
Non
è revocato in dubbio che le chiavi vanno riconsegnate nelle mani del locatore
l'ultimo giorno, sicché, trattandosi di un termine fisso, non occorre un'interpellazione
del locatore per mettere in mora il conduttore inadempiente (art. 102 cpv. 2
CO;
Aubert
in: Bohnet/Carron/Montini
[curatori], Droit du bail à loyer, Com­mentaire pratique, 2ª edizione, n. 6
e 9 ad. art. 267 CO). In concreto, è pacifico che il 31 dicembre 2013 RE 1 non
ha riconsegnato, come le incombeva, il telecomando in questione. Ora, è vero
che il 3 gennaio 2014 CO 1 ha scritto all'ex moglie “Ti prego di restituirmi le
mancanti chiavi app., bucalettere, e Telecomando porta autorimessa” (doc. 3),
ma ciò non può seriamente essere interpretato in buona fede come la concessione
di un ulteriore termine per riconsegnare il telecomando, non essendo dato di
vedere come altrimenti avrebbe potuto agire il proprietario per rientrare in
possesso dell'apparecchio. Per di più, per tacere del fatto che l'allegazione è
nuova e quindi irricevibile (art. 326 cpv. 1 CPC), quand'anche si volesse
seguire la tesi dell'interessata ciò non le permetteva di dilazionare a
piacimento il termine. Non si disconosce che essa ha affermato di avere
consegnato l'oggetto al figlio “ad inizio gennaio” (interrogatorio del 10 marzo
2015, verbali pag. 5) e che J__________ ha indicato di averlo consegnato lo
stesso giorno al padre (lettera del 16 aprile 2015). Sta di fatto che
l'indicazione è troppo vaga e quindi insufficiente per dimostrare una
tempestiva restituzione in tempi ragionevoli; tanto più che dagli atti risulta,
senza contestazioni da parte della convenuta, che la ditta incaricata della
sostituzione è intervenuta il 22 gennaio 2014 (doc. 12).
Su
questo punto la conclusione del primo giudice resiste alla critica.
c)
A
ragione la reclamante fa però valere che nulla giustifica, nel caso concreto,
l'addebito di tre telecomandi, il
proprietario
avendo
sempre preteso la consegna di un unico esemplare. Che poi, per comodità, egli
necessiti di ulteriori apparecchi, non lo legittima a chiederne il pagamento
alla precedente conduttrice. Su questo punto il reclamo si rivela fondato e il risarcimento
a questo titolo va limitato a fr. 507.60.
10.
Per quel che attiene
ai costi di sostituzione del cilindro e di quattro chiavi della porta d'entrata,
il Pretore, dopo avere accertato che una chiave non era stata riconsegnata, ha condannato
la convenuta ad assumersi la relativa spesa. La reclamante sostiene di essere
stata in possesso di sole tre chiavi, e non di quattro come preteso dall'ex
marito, e di averle tutte restituite. Essa rileva inoltre che nella fattura della
I__________, in base alla quale la controparte chiede il pagamento di complessivi
fr. 259.–, sono inclusi anche fr. 32.– per “coperchi compl. per Müllex Single +
Compo 17/5 (1 pz)” (doc. 13), senza che l'attore abbia spiegato a cosa si
riferisse questo importo.
a)
In
concreto, l'ing. __________ D__________ ha indicato
che
“sono presenti 3 chiavi su 4 numerate”, traendo tale conclusione
per il fatto che “le chiavi di tipo Kaba ... sono contrassegnate con due
numeri, il numero totale delle chiavi e il numero della chiave” (deposizione del
10 marzo 2015, pag. 7). Ora, con la reclamante si può convenire che ciò non
dimostri ancora che essa fosse in possesso di quattro chiavi. Resta il fatto
che la convenuta ha dichiarato di avere posseduto sì solo tre chiavi ma di
averne consegnate solo due (interrogatorio del 10 marzo 2015, verbali pag. 2).
Certo, essa ha poi precisato che la terza chiave non era in suo possesso e di
averla cercata “senza trovarla”, ma la medesima ha anche successivamente
affermato di essersi accorta della perdita durante il trasloco del mese di
dicembre 2013 (loc. cit.). In questa sede la reclamante tenta inoltre di
spiegare il possesso e il passaggio di mano tra lei e i figli delle varie
chiavi, ma per tacere del fatto che tali allegazioni sono nuove, non bastando il
fatto che potessero essere desunte dagli atti (sentenza del Tribunale federale
4A_33/2015 del 9 giugno 2015 consid. 6.2.2 in RSPC 2015 pag. 501), essa ammette
per finire che oltre alle tre chiavi “originali” vi era anche un passpartout in
suo possesso, il quale foss'anche stato fatto confezionare dal conduttore, va
comunque sia restituito (
Aubert
,
op. cit., n. 3 ad. 267 CO). Che il passpartout sia poi stato consegnato al
figlio e lei sia rimasta con tre chiavi è possibile, ma in definitiva essa ha poi
ammesso di avere riconsegnato solo due chiavi. E la mancanza di una di esse
comporta l'addebito delle spese relative al cambiamento del cilindro (
Aubert
, op. cit., n. 35 ad. 267 CO). Gli
accertamenti del Pretore non possono ritenersi arbitrari e la decisione al
riguardo non può essere pertanto considerata errata.
b)
A
ragione la reclamante fa però notare che la fattura della ditta Immer AG (doc.
13) contiene un costo di fr. 32.– in relazione a “coperchi compl. per Müllex
Single + Compo 17/5 (1 pz)”, senza che l'attore abbia spiegato a che cosa si
riferisse questo intervento. La pretesa, che non appare in relazione alla
sostituzione del cilindro e delle chiavi, non può essere accolta.
11.
In merito alle spese del
perito comunale, il Pretore ha considerato che, di norma, esse sono poste a
carico di chi ha chiesto il suo intervento, salvo se il ricorso all'esperto è
giustificato dall'attitudine della controparte o dalle circostanze. Ciò
premesso, per il primo giudice “considerata la litigiosa relazione tra le
parti, che da sempre provoca le necessità di debitamente comprovare ogni e
qualsiasi dettaglio”, si giustificava di ripartire tale costo tra le parti in
ragione di metà ciascuno.
a)
La
reclamante rimprovera al Pretore di non avere considerato che in mancanza di un
rapporto di entrata nell'ente locato, quello d'uscita fosse inutile, perché da
solo non dimostrava l'esistenza di difetti. Inoltre, a suo dire, nella fattispecie
la sua attitudine o le circostanze non giustificano in alcun modo di addebitarle
parte delle spese del rapporto del perito comunale. Essa, infine, sostiene di
non essersi mai rifiutata di procedere a un verbale di uscita ma sostiene che il
giorno proposto dall'attore lavorava e non poteva essere presente.
b)
Secondo
l'art. 13 cpv. 3 della legge di applicazione delle norme federali in materia di
locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto (RL 3.3.2.1.4) i costi
del perito sono assunti dalla parte che ne richiede l'intervento. In caso di
litigio, essi possono essere addebitati alla controparte se il suo atteggiamento
o le circostanze hanno giustificato il ricorso all'esperto (
Lachat
, Le bail à loyer, op. cit., pag.
804, n. 3.2 nota n. 12).
c)
Ora, già si è detto che la fattispecie non rappresenta un ordinario caso di locazione,
la conduttrice essendo stata in precedenza una comproprietaria dell'immobile e
avendo continuato a occuparlo in virtù di una convenzione sugli effetti del
divorzio senza la conclusione di un formale contratto di locazione. Premesso ciò,
viste le modalità con cui la conduttrice ha riconsegnato l'ente locato,
inserendo semplicemente le chiavi nella cassetta delle lettere, vista la
necessità di dover eseguire una constatazione dei luoghi in tempi brevi e l'impossibilità
delle parti di procedere congiuntamente a un verbale d'uscita, l'intervento del
perito appariva giustificato. Per il resto la reclamante si limita a
contrapporre genericamente la sua opinione a quella del Pretore senza però confrontarsi
con l'argomentazione di quest'ultimo secondo cui la litigiosità delle parti
comportava “la necessità di debitamente comprovare ogni e qualsiasi dettaglio”.
Ne segue che anche su questo punto il reclamo è destinato all'insuccesso.
12.
Visto quanto precede,
e soccorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, questa Camera può
statuire essa medesima sulla lite, e la decisione impugnata va riformata nel
senso che la petizione va accolta limitatamente a fr. 2121.60 (metà delle spese
di pulizia fr. 400.–, spese di tinteggio fr. 852.–, le spese per la sostituzione
del telecomando della porta del garage fr. 507.60, il costo della sostituzione del
cilindro e di 4 chiavi della porta d'ingresso fr. 227.– e
metà del costo dell'intervento del perito comunale
fr. 135.–).
13.
Le spese processuali del
reclamo seguono il vicendevole grado di soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). La
reclamante, che chiedeva di respingere integralmente la petizione, ottiene solo
parzialmente causa vinta, ciò che, visto l'ammontare delle pretese rimaste per
lei ancora litigiose, giustifica di addebitarle due terzi delle spese processuali
e di porre il resto a carico dell'opponente, al quale la reclamante rifonderà
un'equa indennità per ripetibili ridotte. Le spese dell'“appello incidentale” sono
poste a carico di CO 1, mentre non si pone problema di indennità alla controparte,
alla quale il rimedio non è stato notificato per osservazioni. Per quel che
riguarda la spese processuali di prima sede, si giustifica equitativamente di
ripartirle in ragione di tre quarti a carico dell'attore e di un quarto a
carico della convenuta, alla quale l'attore rifonderà un'indennità per ripetibili
ridotte.
Per questi motivi,
decide:
I.   Il reclamo è parzialmente
accolto nel senso che la decisione impugnata è così riformata:
1.   La petizione è parzialmente accolta. Di
conseguenza RE 1 è condannata a versare fr. 2121.60 oltre interessi al 5% a CO
1.
2.   Le spese
processuali di fr. 150.– sono poste per tre quarti
a carico dell
'
attore
e
per un quarto a carico della convenuta, alla quale l'attore rifonderà fr. 375.–
per ripetibili parziali.
II.   Le spese processuali del
reclamo di fr. 850.– sono poste per due terzi a carico di RE 1 e per un terzo a
carico di CO 1, al quale la reclamante rifonderà fr. 400.– ripetibili ridotte.
III.   L'appello incidentale è
inammissibile.
IV.   Le spese processuali di tale
rimedio di fr. 150.– sono poste a carico di CO 1.
V.   Notificazione a:
–;
–.
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Vallemaggia.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile
il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.