ti_gerichte · 11.2005.27 · 2008-12-30 · it
Proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 30.12.2008 11.2005.27
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 30.12.2008 11.2005.27
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 30.12.2008 11.2005.27

Incarto n.
11.2005.27
Lugano
30 dicembre
2008
/sc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani ed Ermotti
segretario:
Annovazzi, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa OA.2001.835
(proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari)
della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 2, promossa con petizione del 18 dicembre 2001 da
AP 1
(patrocinata PA 2)
contro
AO 1,
(patrocinata PA 1);
esaminati
gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.
Se dev'essere accolto l'appello del 14 febbraio
2005 presentato
da AP 1 contro la sentenza emessa il 31
dicembre 2004 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.
AP 1 possiede la proprietà per piani n. 21
924, pari a
168
/
1000
della particella n. 276 RFD di __________ (“Condominio __________”),
con diritto esclusivo sull'appartamento n. 5. All'assemblea straordinaria del
16 novembre 2001 i comproprietari hanno trattato, fra l'altro, i seguenti
oggetti, così descritti nell'ordine del giorno:
3. Assegnazione posteggi esterni ed
interni alle singole parti condominiali;
4.
Assegnazione cantine alle singole parti condominiali
.
Tutti e
due gli oggetti sono stati approvati, nonostante il voto contrario di AP 1
.
B.
Il
18 dicembre 2001 AP 1 ha promosso causa davanti al Pretore del Distretto di
Lugano, sezione 2, contro la AO 1 per ottenere l'annullamento delle deliberazioni
n. 3 e 4. Nella sua risposta del 5 luglio 2002 la convenuta ha proposto di
respingere la petizione. In sede di replica e duplica le parti hanno confermato
i rispettivi punti di vista. Dopo l'istruttoria esse hanno ribadito le loro domande
in allegati conclusivi, l'attrice ancora al dibattimento finale del 10 marzo 2003.
Statuendo con sentenza del 31 dicembre 2004, il Pretore ha respinto la
petizione e ha posto la tassa di giustizia di fr. 1200.– con le spese a carico
dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 1600.– per ripetibili.
C.
Contro
la sentenza appena citata è insorta AP 1 con un appello del 14 febbraio 2005,
chiedendo che il giudizio del Pretore sia riformato nel senso di accogliere la
sua petizione. Nelle sue osservazioni del 21 marzo 2005 la AO 1 conclude per il
rigetto dell'appello.
Considerando
in diritto:                  1.
La
contestazione di delibere assembleari ha, per principio, natura pecuniaria (DTF
108 II 77;
Steinauer,
Les droits
réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 368, n. 1324b; da ultimo: I CCA, sentenza inc.
11.2007.75 del 18 novembre 2008, consid. 3). Il valore litigioso è quello che l'annullamento
delle risoluzioni comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza
riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a
tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie l'attrice non ha
indicato l'ammontare del valore litigioso, né il Pretore lo ha accertato, come
gli incombeva (art. 13 CPC), né agli atti figurano elementi oggettivi che
possano supplire tale mancanza. Se appena si considera tuttavia che le due
deliberazioni contestate vertono sull'assegnazione in uso riservato di sei
cantine, di sei posteggi interni e di sei posteggi esterni, si può
ragionevolmente presumere che il valore di causa superi non solo la soglia di
fr. 8000.– per la proponibilità dell'appello (art. 13 vLOG, 36 cpv. 1 LOG), ma
anche quella di fr. 30
000.– per un
ricorso in materia civile al Tribunale federale (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF).
2.
Per
i combinati art. 712
m
cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia
aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima
davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (
Steinauer,
op. cit., pag. 368 n. 1319).
Una risoluzione è annullabile quando violi la legge o anche solo disposizioni
convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo,
regolamento per l'amministra­-zione e l'uso, regolamento della casa ecc.: RtiD
I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti). Il termine di un mese è perentorio
e il suo rispetto va controllato d'ufficio (
Meier-Hayoz/Rey
,
Berner Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712
m
CC;
Steinauer,
op. cit., pag. 368 n. 1324).
Diversamente
dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può invece essere
fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo risoluzioni di una
gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di
sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per piani o che tutelano il
pubblico, in specie i creditori (
Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 146 ad art. 712
m
CC;
Steinauer,
op. cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che
trasgredisca disposizioni imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in
un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle
particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già
per questioni di sicurezza giuridica (
Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 148 ad art. 712
m
CC).
3.
Il
Pretore ha respinto la petizione, in concreto, con l'argomento che l'assegnazione
di parti comuni in uso riservato (“particolare”) costituisce un atto di
amministrazione soggetto “a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti
in pari tempo la maggior parte della cosa” (art. 647
b
cpv. 1, cui rinvia
l'art. 712
g
cpv. 1 CC). Identico principio vale – egli ha soggiunto – per
la soppressione di un posteggio e la costituzione di uno nuovo, onde la
regolarità delle deliberazioni litigiose. L'appellante ripete che
l'assegnazione in uso riservato di parti comuni, così come la soppressione di
un posteggio per crearne uno nuovo, abbisognano del voto unanime dei
comproprietari. A mente sua, invero, nella fattispecie l'assegnazione di parti
comuni soggiace non alle norme sulla proprietà per piani, bensì a quelle che
regolano il modo della divisione nel diritto successorio, giacché i AO 1 formano
nel loro insieme una comunione ereditaria.
4.
La
particella n. 276 RFD di __________ è stata costituita in proprietà per piani
nel 1992 da __________. Deceduto quest'ultimo, gli eredi hanno suddiviso tra di
loro le sei unità condominiali in ragione di due ciascuno: __________ ha ricevuto
la
n. 21
920 e la n. 21
925, __________ la n. 21
922 e la n. 21
923, AP
1 la n. 21
921 (venduta a terzi nel giugno
del 2008) e la n. 21
924. L'attrice
pretende che la spartizione delle unità condominiali non ha conferito alcun
diritto alla comunione dei comproprietari sulle parti comuni, rimaste a suo avviso
in regime di proprietà comune degli eredi, ma la tesi è insostenibile. Parti
soggette a uso esclusivo e parti comuni non possono soggiacere a regimi
giuridici diversi. Dividendosi le unità condominiali, gli eredi sono divenuti
proprietari spotici delle medesime, con tutte le attribuzioni connesse a tale loro
statuto. Proprietà per piani formate solo da parti soggette a uso esclusivo
(come quella che, secondo l'appellante, sarebbe la particella n. 276) non
esistono. In proposito l'appello manca di qualsiasi consistenza.
5.
L'appellante
asserisce che, si applicassero pure alla fattispecie le norme sulla proprietà
per piani, l'assegnazione in uso esclusivo di parti comuni richiederebbe la
decisione unanime di tutti i comproprietari. Con un assunto del genere però
essa mostra di non conoscere la differenza tra parti soggette a uso esclusivo e
parti soggette a uso riservato (o “particolare”). Su questo punto il Pretore ha
spiegato, appunto, che “i posteggi e le cantine dell'immobile condominiale in
questione costituiscono delle parti comuni e quindi possono essere attribuiti
alle singole quote di PPP solo dei diritti d'uso particolare” (sentenza
impugnata, consid. 4). L'opinione è pertinente: cantine e posteggi non possono
formare oggetto di diritti esclusivi nel senso dell'art. 712
b
cpv. 1 CC.
Anche al riguardo l'appello cade nel vuoto.
6.
Quanto
all'attribuzione di un diritto d'uso riservato su una parte comune a un singolo
condomino, il Pretore l'ha ritenuto un atto d'amministrazione “importante” a
norma dell'art. 647
b
cpv. 1 CC, non sussistendo un regolamento per l'uso
e l'amministrazione del __________ che disponga altrimenti. E siccome le
decisioni prese il 16 novembre 2001 dall'assemblea dei condomini sugli oggetti
n. 3 e 4 rispettano la maggioranza di tutti i comproprietari rappresentante in
pari tempo la maggior parte della cosa, le delibere impugnate sono legittime.
Anzi, ha soggiunto il Pretore, tale maggioranza sarebbe stata sufficiente
quand'anche l'attribuzione di diritti riservati fosse avvenuta sulla base di un
regolamento (art. 712
g
cpv. 3 CC). Perché mai simili motivazioni sarebbero
errate non è dato di capire.
7.
L'appellante
obietta che, comunque sia, la decisione (riconducibile alla delibera n. 3) di
sopprimere un posteggio esterno per crearne uno nuovo nelle adiacenze della
rampa d'accesso all'autorimessa andava presa all'unanimità, poiché raffigura un
cambiamento di destinazione giusta l'art. 648 cpv. 2 CC. Se non che, così deliberando,
la comunione dei comproprietari non ha fatto altro che sopprimere un diritto
riservato su una parte comune per attribuirne un altro. Vale di conseguenza
quanto si è appena illustrato. Diverso sarebbe stato il caso qualora la comunione
dei comproprietari avesse mutato la destinazione degli spazi esterni (si vedano
gli esempi menzionati da
Brunner/ Wichtermann
in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 20 ad art. 648 CC) o qualora lo
spostamento del parcheggio cagionasse all'attrice una situazione di durevole
disagio, ciò che
avrebbe
richiesto il consenso di lei (art. 647
d
cpv. 2 CC). Nessuna delle due
ipotesi si riscontra tuttavia nella fattispecie. Ancora una volta l'appello si
rivela così votato all'insuccesso.
8.
Nelle
osservazioni all'appello la convenuta rimprovera all'attrice un “intento puramente
persecutorio” e chiede di dichiarare l'appello temerario (art. 152 cpv. 1 CPC),
raddoppiando gli oneri processuali di seconda sede. In realtà l'operato
dell'appellante non denota eccessi del genere. Temerario è un modo di procedere
dal quale si asterrebbe ogni persona ragionevole e in buona fede (cfr.
Poudret,
Commentaire de la loi fédérale
d'organisation judiciaire, vol. I, Berna 1990, n. 2 ad art. 31 OG; DTF 111 Ia
148). In concreto l'attrice ha sostenuto asserti eterodossi e ha agito non senza
pretestuosità, ma non con manifesta ingiustizia. Ancorché soggettivamente la convenuta
possa avvertire il processo come “persecutorio”, non soccorrono dunque gli
estremi per raddoppiare l'indennità a titolo di ripetibili.
9.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante
rifonderà alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi
motivi,
vista sulle spese
anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.
L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.
Gli oneri processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia     fr. 600.–
b)
spese                        fr.   50.–
fr.
650.–
sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1500.– per
ripetibili.
3.   Intimazione:
;.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art.
90 a
93 LTF per i motivi
enunciati dagli art.
95 a
98 LTF
entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF).
Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile
solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30
000
franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in
materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in
materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in
materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.
116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal
caso dall'art. 115 LTF.