ti_gerichte · 11.2011.161 · 2014-05-07 · it
Rettificazione del registro fondiario

Rettificazione del registro fondiario

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 07.05.2014 11.2011.161
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 07.05.2014 11.2011.161
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 07.05.2014 11.2011.161

Rettificazione del registro fondiario

Incarto n.
11.2011.161
Lugano,
7 maggio 2014
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Olgiati, giudice supplente
vicecancelliera:
F. Bernasconi
sedente per statuire
nella causa DI.2006.1263 (rettificazione del registro
fondiario)
della
Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza del 5 ottobre 2006
dallo
Stato del Cantone
Ticino
(rappresentato dall'ufficiale del registro fondiario
del Distretto di Lugano)
contro
PI 2
, e
Comune di PI 1,
(quest'ultimo rappresentato dal Municipio
ed entrambi
patrocinati dall'avv.  PA 2 )
AP 1
, e
AP 2
(patrocinate dall'avv.  PA 1 );
giudicando
sull'appello del 27 ottobre 2011 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza
emessa il 14 ottobre 2011 dal Pretore, come pure sull'appello del 23 dicembre
2011 presentato dalle stesse convenute contro la sentenza emanata dal Pretore
il 13 dicembre 2011 in sostituzione della precedente;
Ritenuto
in fatto:                    A.   AP 1
e AP 2, formanti la comunione ereditaria fu G__________, sono
proprietarie della particella n. 1680 RFD di __________, sezione di __________.
Il terreno (679 m
²)
, non
edificato, confina a sud con la particella n. 1764 di PI 2 (1775 m
²
), su cui sorgono due piccoli edifici. La
particella n. 1764 confina a sua volta – sempre a sud – con la particella n.
969 (7791 m
²
), un fondo
boschivo appartenente al Comune di PI 1. Con istanza del 19 giugno 2006 il Comune
di PI 1 e PI 2 si sono rivolti all'ufficiale del registro fondiario del Distretto
di Lugano perché rettificasse il contenuto del registro, iscrivendo sulla
particella n. 1680 una servitù di passo pedonale in favore delle loro particelle
lungo un sentiero che attraversa in diagonale il fondo serviente. A sostegno
della richiesta essi hanno fatto valere che la particella n. 1680 è stata
scorporata nel gennaio del 1965 dal­l'originaria particella n. 950, sulla
quale era iscritta sin dal 14 dicembre 1946 una servitù di passo pedonale in
favore dei loro (e di altri) fondi. Se non che, pur continuando a gravare la
particella n. 950, all'atto del frazionamento l'onere non è stato riportato sulla
particella n. 1680, onde la necessità di rettificare il registro. Il 9 agosto
2006 l'ufficiale ha chiesto così a AP 1 e a AP 2 di poter iscrivere sulla loro particella
n. 1680 la servitù di passo pedonale. Costoro hanno rifiutato.
B.
Il 5
ottobre 2006 l'ufficiale del registro fondiario ha promosso
un'azione di rettifica (art. 977 cpv. 1 CC) in rappresentanza dello AO
1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, per essere autorizzato
a iscrivere sulla particella n. 1680 la citata servitù di passo pedonale
in favore delle particelle n. 969 e 1764. Al contraddittorio del 28
novembre 2006 AP 1 e AP 2 hanno proposto di respingere l'azione, mentre PI 2 e
il Comune di PI 1 hanno chiesto di accoglierla. Nel corso dell'istruttoria, il
30 aprile 2007, AP 1 e AP 2 hanno presentato un'istanza di restituzione in
intero per essere ammesse a produrre una lettera del 27 aprile 2007 in cui l'Ufficio
del registro fondiario federale comunicava al geometra revisore della mappa
catastale di __________ che il tracciato della servitù di passo gravante la
primitiva particella
n. 950 non tocca
l'attuale particella n. 1680. Il Segretario assessore della Pretura ha respinto
l'istanza l'8 maggi
o 2007, ma il
17
lu
glio 2008 questa Camera ha annullato tale decisione, invitando il Pretore
a giudicare personalmente (inc. 11.2007.74). Statuendo il 3 aprile 2009,
il Pretore ha deciso alla stessa stregua del Segretario assessore. Un appello
presentato da AP 1 e AP 2 contro tale decreto è stato respinto con sentenza del
6 aprile 2011 da questa Camera, che ha confermato la decisione del Pretore
(inc. 11.2009.62).
C.
Chiusa
nel frattempo l'istruttoria, in un memoriale conclusivo del 29 agosto 2011 PI 2
ha proposto una volta ancora di accogliere l'azione di rettifica, mentre in un memoriale
conclusivo del 12 settembre 2011 AP 1 e AP 2 hanno chiesto di respingerla. Lo
Stato del Cantone Ticino e il Comune di PI 1 non hanno presentato conclusioni.
Al dibattimento finale del 20 settembre 2011 è comparso il solo
patrocinatore di AP 1 e AP 2, che ha ribadito la posizione delle sue assistite.
Statuendo con sentenza del 14 ottobre 2011, il Pretore ha accolto l'azione di
rettifica e ha ordinato all'ufficiale del registro fondiario di iscrivere sulla
particella n. 1680 la menzionata servitù di passo pedo­nale in favore delle
particelle n. 969 e n. 1746. La tassa di giustizia di fr. 300.– e le spese sono
state poste a carico di AP 1 e AP 2, tenute a rifondere a PI 2 fr. 3000.–
per ripetibili.
D.
Contro
la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorte a questa Camera con un appello
del 27 ottobre 2011 per ottenere che il giudizio del Pretore sia riformato nel
senso di respingere l'azione di rettifica. L'ufficiale del registro fondiario
ha comunicato il 17 novembre 2011 di non for­mulare osservazioni. Adito da PI 2,
il Pretore ha poi corretto il 13 dicembre 2011 la sentenza impugnata, precisando
che per “particella n. 1746” doveva leggersi “particella n. 1764”. PI 2 ha proposto
il 19 dicembre 2011 di respingere l'appello. Il 23 dicembre 2011 AP 1 e AP 2
hanno impugnato anche la nuova sentenza pretorile del 13 dicembre 2011, concludendo
una volta ancora per il rigetto dell'azione di rettifica. Non sono state
chieste osservazioni a tale appello.
Considerando
in diritto:
1.
Fino
alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita le cause intentate prima
del 1° gennaio 2011 continuano a
essere disciplinate
dalla procedura cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC)
. Alle impugnazioni si
applica invece il diritto in vigore al momento in cui è comunicata la sentenza del
primo giudice (art. 405 cpv. 1 CPC). Mentre in concreto la causa davanti al
Pretore dipendeva così dal vecchio rito, l'impugnabilità della sentenza
pretorile è disciplinata dal diritto nuovo. Ora, nel cessato ordinamento ticinese
le azioni di rettifica del registro fondiario (art. 977 cpv. 1 CC) erano
trattate con la procedura sommaria contenziosa di camera di consiglio (art. 4
n. 25 e 5 vLAC combinato con gli art. 361 segg. CPC ticinese) ed erano
appellabili entro 10 giorni dalla notificazione (art. 370 cpv. 2 CPC ticinese).
Il nuovo diritto è silente al proposito, ma la dottrina reputa tuttora
applicabile la procedura sommaria (
Schmid
in: Basler Kommentar, ZGB II, 4
ª
edizione, n. 25 ad art. 977;
Trezzini
in: Commentario al Codice
di diritto processuale
civile svizzero, Lugano 2011, pag. 1109
). E in concreto il termine di
ricorso di 10 giorni previsto anche dalla legge nuova (art. 314 cpv. 1 CPC) è
rispettato, la sentenza del 14 ottobre 2011 essendo pervenuta al patrocinatore
di AP 1 e AP 2 il 17 ottobre 2011. Consegnato all'ufficio postale il 27 ottobre
2011, l'appello in esame è pertanto tempestivo. Rispettata è inoltre la soglia
minima del valore litigioso, che il nuovo diritto fissa in fr. 10
000.– “secondo l'ultima
conclusione riconosciuta nella decisione” (art. 308 cpv. 2 CPC). Il
Pretore ha accertato già il 6 novembre 2008 infatti, su richiesta di questa
Camera, che nella fattispecie tale valore ammonta ad almeno fr. 30
001.–.
2.
Più
delicata è la questione legata all'appellabilità della sentenza emanata dal
Pretore il 13 dicembre 2011, su istanza di PI 2, in sostituzione di quella
emessa il 14 ottobre 2011. Non per ragioni di tempestività, il secondo appello
essendo stato pacificamente introdotto il 23 dicembre 2011 nei 10 giorni
successivi alla notificazione della sentenza, né tanto meno per problemi di
valore litigioso (dato, come si è visto), ma perché la decisione con cui un
giudice rettifica a norma dell'art. 334 cpv. 1 CPC una sua sentenza appellabile
è a sua volta appellabile solo sui punti oggetto della rettifica (
Herzog
in: Basler Kommentar, ZPO, 2
ª
edizione, n. 17 ad art. 334 con riferimenti;
Schweizer
in: CPC com­menté, Basilea 2011, n. 24 ad art. 334;
Roesler
in: Baker & McKenzie [curatori], Schweizerische
ZPO, Berna 2010, n. 16 ad art. 334;
Staehelin/Staehelin/Grolimund
,
Zivilprozess­recht, 2
ª
edizione, pag. 520 n. 76). Di
conseguenza, qualora una sentenza rettificata sia stata a suo tempo appellata, simile
appello rima­ne pendente nella misura in cui riguarda i punti della sentenza originaria
estranei alla rettifica (
Sterchi
in: Berner Kommentar, ZPO, edizione 2012, n. 14 ad art. 334). Nella fattispecie
l'appello
presentato da AP 1
e AP 2 il 23 di
­cembre 2011 contro la sentenza rettificata è testualmente identico
a quello introdotto il 27 ottobre 2011, tranne per quanto riguarda l'oggetto
della rettifica (particella n. 1764 invece di particella n. 1746). In tale
misura pertanto esso non fa che confermare il precedente appello. Quanto alla
rettifica, le appellanti non la contestano (“nonostante la rettifica, la
decisione impugnata mostra ancora degli errori”: appello del 23 dicembre
2011, pag. 5 punto 3). Nemmeno al riguardo il secondo appello ha quindi
portata propria.
3.
Il
Pretore ha ricordato anzitutto, in entrambe le sentenze, che un'azione di
rettifica (art. 977 cpv. 1 CC) è un procedimento sommario d'indole amministrativa
inteso solo a emendare iscrizioni o omissioni che l'ufficiale del registro
fondiario ha commesso per svista, mentre non è destinato ad accertare
l'esistenza o l'inesistenza del diritto o dell'onere che l'ufficiale ha
iscritto o
omesso di iscrivere. Se
accoglie l'azio­ne, di conseguenza, il giudice ordina unicamente il ripristino
della situazione anteriore. Ciò posto, il Pretore ha accertato che in concreto,
già
prima del frazionamento avvenuto nel gennaio del 1965, la
particella n. 950 era gravata di una servitù di passo pedonale in favore di svariati
fondi, tra cui la particella n. 969, dalla quale è stata ricavata il 17 ottobre
1968 la particella n. 1764. Al momento in cui la particella n. 950 è stata parcellata,
quindi, l'onere sarebbe stato da riportare su tutti i fondi da essa scorporati (art.
744 cpv. 1 vCC, corrispondente all'attuale
art.
743 cpv. 1 CC). L'ufficiale del registro fondiario avendo omesso
l'operazione,
gli andava ordinato di rimediare, iscrivendo la servitù per lo meno sulla particella
n. 1764 toccata dall'azione di rettifica. Le contestazioni di AP 1 e AP 2
circa l'uso effettivo o l'esistenza del passo sul loro fondo esulavano dal
potere cognitivo del giudice chiamato a statuire su un'azione promossa in virtù
dell'art. 977 cpv. 1 CC. Non potevano così trovare ascolto.
4.
Dal profilo formale le appellanti rimproverano al Pretore di essersi
sospinto oltre le richieste di giudizio. Ricordano che con lettera del 14 febbraio
2007 il Comune di PI 1 aveva dichiarato di rinunciare alla servitù di passo
pedonale in favore della propria particella n. 969, di modo che il Pretore non
poteva ordinare
all'ufficiale del registro
fondiario simile iscrizione. Così argomentan
do, tuttavia, costoro
dimenticano che con decisione del 20 febbraio 2007 il Segretario assessore ha
dichiarato inefficace la citata dichiarazione del Comune di PI 1, avendo questo
aderito nel corso dell'udienza preliminare all'istanza di rettifica. Tale
decisione non è stata appellata. Non può dunque essere ridiscussa ora.
5.
Nel merito l
e appellanti censurano svariati accertamenti del Pretore, ribadendo –
in sintesi – che il diritto di passo gravante l'originaria particella n. 950
“non è mai stato esercitato sulla porzione di territorio oggi contraddistinto
quale particella n. 1680” e che l'ufficiale del registro fondiario non è incorso
in alcuna svista nel non riportare l'onere sulla particella n. 1680 al momento
in cui l'originaria particella n. 950 è stata frazionata, essendosi attenuto “a
un accordo di tutte le parti coinvolte”. Tanto che – esse continua­no – il Pretore
non ha accennato alla benché minima inavvertenza. Secondo le appellanti il
passo iscritto in favore dell'originaria particella n. 950 si esercitava verso
nord, non verso sud, e rientrava nel cosiddetto “sentiero della __________”,
interrottosi con la formazione della particella n. 1780, scor­porata il 17 otto­bre
1968 dalla particella n. 969. A sostegno di tale asserzione esse sottolineano
che la particella n. 1764 non beneficia di alcun diritto di passo sulle contigue
particelle n. 933, 1958 e 2211, di modo che attraversando la loro
particella PI 2 non potrebbe ugualmente accedere alla pubblica via.
A parere
delle appellanti, comunque sia, nella fattispecie una rettifica del registro
fondiario non può entrare in linea di conto perché il primo proprietario della
particella n. 1680, G__________, ha acquisito il fondo in buona fede. Esse non
negano che quegli facesse parte della comunione ereditaria di suo padre P__________,
i cui membri erano proprietari comuni dell'originaria particella n. 950. Affermano
nondimeno che al momento in cui la comunione ereditaria è stata sciolta e la
particella n. 950 frazionata, i singoli eredi hanno acquistato i fondi
derivanti dal frazionamento come terzi di buona fede. Infine, stando alle appellanti,
l'azione di rettifica offenderebbe in concreto l'art. 661 CC, G__________ essendo
rimasto iscritto come proprietario della particella n. 1680 dal gennaio del
1965 fino al gennaio del 1996 ed esse medesime essendo iscritte quali
proprietarie comuni da allora, onde il loro il diritto alla proprietà del fondo
così come questo figura descritto nel registro fondiario, senza alcuna servitù in
favore della particella n. 969 né della particella n. 1764.
6.
Nella
citata sentenza del 6 aprile 2011 (sopra, lett. B in fine) questa Camera ha ricordato
che
la necessità di rettificare il registro fondiario in seguito al
mancato riporto – per inavverten­za – di diritti o oneri su particelle derivanti
da un frazionamento è un caso d'applicazione dell'art. 977 cpv. 1 CC. Tale
procedimento è nondimeno meramente sommario (quantunque di carattere amministrativo),
sicché il giudice non statuisce sull'esistenza o l'inesistenza del diritto o
dell'onere formante oggetto della rettifica. S
e accoglie
l'azione, egli ordina unicamente il ripristino della situazione anteriore,
giusta
o sbagliata che sia
(RtiD II-2011 pag. 709 consid. 7 con
richiami di dottrina e giurisprudenza). In ciò l'azione dell'art. 977 cpv. 1 CC
si distingue da quella fondata sull'art. 975 cpv. 1 CC, nel cui ambito il
giudice esamina se l'operazione dell'ufficiale sia avvenuta senza causa
legittima, ovvero senza che ne fossero adempiute le condizioni sostanziali (perché
il titolo era nullo o perché all'istante mancava il potere di disposizione: ZBGR
92/2011 pag. 112 consid. 3.2 con
riferimenti;
RtiD I-2008 pag. 1031 consid. 5). L'azione dell'art. 975
cpv. 1 CC,
tuttavia, è data solo a chi “sia pregiudicato nei propri diritti reali”. Non
compete quindi all'ufficiale del registro fondiario.
7.
Visto
il (limitato) potere cognitivo del giudice chiamato a decidere un'azione di
rettifica del registro fondiario, a torto le appellanti insistono nel ripetere
che l'onere di passo gravante l'originaria particella n. 950 non è mai
stato esercitato sull'area dell'attuale particella n. 1680 e che la
servitù iscritta sulla particella n. 950 in favore delle particelle n. 969
e 1764 si riferisce a un altro percorso. Come ha rilevato il Pretore, un'azione
di rettifica a norma dell'art. 977 cpv. 1 CC non è la sede per accertare
l'esistenza o il contenuto di un diritto reale limitato che l'ufficiale del
registro fondiario ha iscritto, omesso di iscrivere o cancellato per svista.
Scopo dell'azione è di ripristinare, nel quadro di un giudizio sommario, la
situazione nel registro che precedeva l'operazione eseguita per inavvertenza. Le
appellanti non pretendono che, così ragionando, il Pretore sia caduto in
errore. Reiterano i loro argomenti come se si trovassero ancora davanti al
primo grado di giurisdizione. Chi presenta un ricorso tuttavia deve illustrare
perché la sentenza impugnata sia erro­nea, non perché siano pertinenti le
argomentazioni da lui addotte in prima sede. Insufficientemente motivato, in
proposito l'appello si rivela finanche irricevibile (sulle esigenze di
motivazione: DTF 138 III 375 consid. 4.3.1).
8.
Soggiungono
le appellanti che, ad ogni modo, nel caso specifico l'ufficiale del registro
fondiario non ha omesso di riportare la servitù di passo pedonale gravante l'originaria
particella n. 950 sulla loro particella n. 1680 per inavvertenza, bensì deliberatamente,
in conformità a un accordo raggiunto a suo tempo dalle parti. E siccome l'ufficiale
non ha agito per svista, non sussistono nemmeno – a loro avviso – i presupposti
perché egli possa far capo all'art. 977 cpv. 1 CC. Ora, che in concreto l'ufficiale
del registro fondiario non si sia dato cura nel sostanziare la disattenzione in
cui è incorso il funzionario che nel gennaio del 1965 ha omesso di riportare
sulle nuove particelle n. 1678, 1679 e 1680 la servitù di passo pedonale
gravante l'originaria particella n. 950 è vero. Sta di fatto che l'ipotesi di
un accordo fra le parti è una semplice congettura delle appellanti. Nulla suffraga
l'ipotesi che al momento in cui è stata sciolta la comunione ereditaria fu P__________
e frazionata l'originaria particella n. 950, nel gennaio del 1965, l'allora
proprietario della particella n. 969 (dalla quale sarà staccata la particella
n. 1764 nell'ottobre del 1968) abbia rinunciato all'iscrizione della servitù
sui nuovi fondi. Il contratto di divisione ereditaria del 28 dicembre 1964 e le
relative istanze del 5 gennaio 1965 di iscrizione nel registro fondiario con
i relativi trapassi di proprietà sono silenti  (doc. A). Il contratto, poi, prevede
che “i condividenti ricevono i lotti loro attribuiti nel loro stato di fatto e
di diritto, che dichiarano di conoscere” (rogito n. 2782 del notaio dott. __________,
__________, clausola n. VI lett. b
)
.
9.
Ciò
premesso, come questa Camera ha rammentato nella sentenza del 6 aprile 2011, se
un fondo serviente è frazionato, la servitù persiste di regola su tutte le sue
parti (art. 744 cpv. 1 vCC, corrispondente all'odierno art. 743 cpv. 1 CC). Perché
dunque l'ufficiale del registro fondiario non abbia riportato, nel gennaio del
1965, la servitù di passo pedonale a carico dell'originaria particella n. 950
sulle nuove particelle n. 1678, 1679 e 1680 (e in specie su quest'ultima) se
non per inavvertenza non è dato di capire. Certo, qualora dopo il frazionamento
del fondo serviente una servitù risulti gravare solo determinate particelle, i
proprietari delle particelle non toccate dall'onere potevano chiedere all'ufficiale
del registro fondiario la cancellazione della servitù per quanto li concerneva
(art. 744 cpv. 2 e 3 vCC). Anche il nuovo diritto prevede una
regolamentazione analoga (art. 743 cpv. 2 e 3 CC). Non risulta però – né
le appellanti pretendono – che G__________ abbia chiesto all'ufficiale del
registro fondiario la cancellazione della servitù di passo pedonale dalla sua particella
n. 1680. Tutto quanto si evince dagli atti è che sulla particella n. 1680
l'onere non è mai stato iscritto.
10.
Le
appellanti fanno valere che, ad ogni buon conto, quali eredi di G__________ esse
hanno ricevuto nel gennaio del 1996 la particella n. 1680 in buona fede, come
in buona fede aveva ricevuto la particella G__________ nel gennaio del 1965 in seguito
al noto frazionamento, sicché la servitù di passo gravante l'originaria
particella n. 950 non può essere loro opposta. L'argo­mentazione non ha
consistenza. Si conviene che un ufficiale del regi­stro fondiario non può più
promuovere azione di rettifica qualora un terzo acquisti l'immobile facendo
assegnamento in buona
fede sul contenuto
del registro (art. 973 cpv. 1 CC). In simile even
tualità rimane solo a
chi “sia pregiudicato nei propri diritti reali” l'azione dell'art. 975 CC, la
quale tuttavia è proponibile unicamente per contestare iscrizioni,
modificazioni o cancellazioni ingiustificate, non per censurare mancate
iscrizioni, al cui riguardo non è più dato alcun rimedio (RtiD I-2005 pag. 796
consid. 4 con richiami). Se non che, come questa Camera ha già avuto modo di rammentare
nella sentenza del 6 aprile 2011, l'erede di un titolare iscritto nel registro
fondiario non è considerato alla stregua di un “terzo”
(consid.
9 in fine con rinvio a
Schmid/Hürlimann-Kaup
,
Sachenrecht, 4
ª
edizione, pag.
142 n. 588;
Pfister von Schulthess
,
Der Schutz des öffentlichen Glaubens im schweizerischen Sachenrecht, Zurigo
1969, pag. 45).
Né le appellanti, eredi di G__________, né G__________,
erede di P__________ (deceduto il 6 giugno 1963), possono quindi essere
equiparati a “terzi”, indipendentemente dalla loro buona fede.
11.
Le
appellanti reputano infine di avere acquisito il diritto alla proprietà della
particella n. 1680 libera da servitù in favore delle particelle
n. 969 e n. 1764 per essere rimaste iscritte oltre dieci anni in
buona fede nel registro fondiario quali titolari dell'immobile, come è rimasto
iscritto dieci anni in buona fede nel registro fondiario il loro dante causa G__________.
La tesi è a dir poco eterodossa. L'art. 661 CC invocato nell'appello prevede
che ove taluno sia indebitamente iscritto nel registro fondiario quale proprietario,
la sua proprietà non può più essergli contestata se ha posseduto il fondo in
buona fede, pacificamente e senza interruzione per dieci anni. La norma disciplina
però l'acquisto di un diritto reale (foss'anche limitato: art. 731 cpv. 2 CC) e
non la perdita. L'ordinamento svizzero non conosce la prescrizione estintiva
(
usucapio libertatis
), tant'è che – ad esempio – il mancato esercizio
di una servitù non determina l'estinzione della medesima (I CCA, sentenza
inc. 11.2010.101 del 16 novembre 2012, consid. 5a con richiami di dottrina). Anche
se in concreto non è stato iscritto fino a oggi sulla particella n. 1680,
di conseguenza, l'onere di passo pedonale in favore delle particelle
n. 969 e n. 1764 non è venuto meno. Su quest'ultimo punto l'appello
non merita ulteriore disamina.
12.
Se ne
conclude che, privo di fondamento, l'appello è destinato all'insuccesso.
L'esito del giudizio odierno non impedisce, manifestamente, che AP 1 e AP 2
chiedano esse medesime al giudice ordinario di accertare l'inesistenza della
servitù a carico della loro particella n. 1680 (art. 88 CPC), o perché il passo
pedonale iscritto sulla primitiva particella n. 950 nel dicembre del 1946 sia
estraneo al loro fondo o perché esso sia divenuto oggettivamente impos­sibile da
esercitare. Munito di pieno potere cognitivo, il giudice ordinario può –
diversamente dal giudice adito con un'azione di rettifica – statuire anche a
tale riguardo (sopra, consid. 6).
13.
Le
spese dell'attuale giudizio seguono la soccombenza delle appellanti (art. 106
cpv. 1 CPC). Non si pone problema di ripetibili né allo Stato del Cantone
Ticino e al Comune di PI 1, che non hanno presentato osservazioni, né a PI 2,
che non ha postulato alcuna indennità (per altro con osservazioni tardive
limitate a una semplice richiesta di giudizio).
14.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la
presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore
litigioso raggiunge la soglia di fr. 30
000.–
ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
1.   Nella misura in cui è ricevibile, l'appello
del 27 ottobre 2011 è re­spinto e la sentenza rettificata il 13 dicembre 2011 è
confermata.
2.   L'appello
del 23 dicembre 2011 è dichiarato senza portata propria.
3.   Le
spese processuali di complessivi fr. 1000.– sono poste a carico delle appellanti
in solido.
4.   Notificazione
a:
–
avv.   ;
–
avv.
–
Ufficio del registro fondiario del Distretto di Lugano
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la prima Camera civile
del Tribunale d'appello
Il presidente                                                            La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le
decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non
raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro
lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al
Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il
termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie
giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre
misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).