ti_gerichte · 20.2010.11-5 · 2011-10-21 · it

Espropriazione formale - valore venale - fondo agricolo parzialmente gravato da vincolo AP - terreno d'attesa

Tessin Tribunale di espropriazione 21.10.2011 20.2010.11-5
Tessin Tribunale di espropriazione 21.10.2011 20.2010.11-5
Ticino Tribunale di espropriazione 21.10.2011 20.2010.11-5

Incarto n.
20.2010.11-5
Lugano
21 ottobre 2011
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Paolo Barberis
arch. Alberto Canepa
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione progetti definitivi promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
5
rappr.
dall’ RA 2
nell'ambito
della costruzione del collegamento pedonale-ciclabile tra i Comuni di __________
e __________, in zona semisvincolo N2 – __________,
relativamente
al mapp. no. 28 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
Lo
Stato del Cantone Ticino intende creare un collegamento pedonale-ciclabile fra i
Comuni di __________ e __________. A tal fine ha ideato il progetto di una
passerella con strutture ad arco sul fiume __________ con le relative piste di
accesso; queste ultime raggiungono, nelle due direzioni, la rotonda in __________
a __________ ed il sottopasso A2 a __________ L’opera, prevista dal Piano
regionale dei trasporti del __________ e dal Piano direttore cantonale, si
inserisce negli interventi di accompagnamento correlati al Progetto generale del
semisvincolo N2-__________.
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 4.8 al
3.9.2009 giusta gli art. 16 e ss della Legge sulle strade. Essi coinvolgono
parzialmente il mapp. no. 28 di __________, di proprietà di COES 5i, in
relazione al quale il Cantone ha chiesto l’espropriazione formale di mq 1'382 e
l’occupazione temporanea di mq 178 offrendo, rispettivamente, un’indennità di
fr. 20.- il mq e di fr. 0.20 il mq/annui.
Con tempestiva memoria del 27.8.2009 l’espropriato ha interposto opposizione al
progetto ed all’espropriazione e notificato una richiesta di indennizzo per il
terreno di fr. 200.- il mq.
Il Consiglio di Stato ha respinto la suddetta opposizione ed approvato il
progetto con risoluzione del 2.3.2010 cresciuta incontestata in giudicato.
Gli atti sono quindi stati trasmessi a questo Tribunale per i suoi incombenti
in applicazione dell’art. 26 della Legge sulle strade.
Le parti sono comparse all’udienza di conciliazione tenutasi l’11.1.2011 e, ad
istruttoria conclusa, al dibattimento finale dell’8.4.2011 riconfermandosi nelle
rispettive posizione. L’espropriato ha accordato l’anticipata immissione in
possesso a far tempo dal 17.5.2010.
2.
Il
mapp. no. 28, ubicato nell’area golenale di __________, è un terreno
rettangolare e pianeggiante di 7'187 mq allo stato prativo. Esso è
raggiungibile, da __________, per mezzo di una strada sterrata e grazie ad un
diritto di passo sui confinanti mapp. no. 3949 e 69 (cfr. documentazione
fotografica; estratto SIFTI).
Nel primo PR di __________, approvato in data 18.5.1977, la particella era
inserita nella zona per edifici pubblici e privati di interesse pubblico. In
sede di revisione del piano il Comune ne ha proposto l’assegnazione ad un
comparto E residenziale estensivo speciale, che tuttavia è stato bocciato dal
Consiglio di Stato con risoluzione del 16.10.2001. Nella conseguente variante
approvata il 19.9.2007 la proprietà è finalmente stata attribuita alla zona
agricola e gravata, nella sua parte occidentale, con un vincolo a destinazione
attrezzature pubbliche.
3.
3.1.
L’espropriazione formale è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti
i pregiudizi indotti dall’intervento espropriativo (art. 11 Lespr), è
finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui
avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né
arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.
16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un
qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito
di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e
33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore
venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul
confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà
analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss,
94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no.
48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1).
L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di
raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del Non potendosi
porre esigenze troppo severe al confronto, non è richiesta un’identità perfetta
tra il terreno espropriato ed i fondi presi a paragone: di eventuali differenze
– per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o possibilità di
sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti. E’ anche
possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi siano
esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite
(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD
I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i valori estremi, ossia i prezzi
di gran lunga al di sotto o al di sopra della media, né le semplici offerte di
vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 87 e 88).
Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1
Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del
deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli
aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente
espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).
3.2. Ai fini della valutazione dell’indennità per espropriazione formale è
decisiva la data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella
dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr).
Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale il
dies aestimandi coincide invece con l’entrata in vigore del vincolo che ne è
alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122
II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
4.
4.1.
Come già indicato, il mapp. no. 28 è
assegnato
alla zona agricola ed
è parzialmente gravato da un vincolo AP-EP. In via
preliminare occorre dunque esaminare d’ufficio se sia stato oggetto di
espropriazione materiale (DTF 116 Ib 35, 122 II 326 c. 4b; RDAT
II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).
4.2. L’espropriazione materiale si avvera per effetto di un divieto o di una
restrizione particolarmente grave dell’uso attuale o del prevedibile uso futuro
di un fondo, tale da compromettere le facoltà essenziali derivanti dal diritto
di proprietà,
specie quella di edificare.
Anche una restrizione d’importanza minore può costituire espropriazione
materiale ove coinvolga una cerchia ristretta di proprietari o ne colpisca uno
solo in maniera tale che, fosse loro negato un indennizzo, sarebbero costretti
a sopportare un sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della
parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo
a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che, con la sua
istituzione, il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior
uso del fondo (Riva, op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c.
2.1, 728 c. 2, 132 II 218 c. 2.2e rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2).
4.3. Il mapp. no. 28, g
ià destinato a scopi d’interesse pubblico nel PR
del 1977, non è mai stato inserito in epoca successiva in una zona aperta
all’edificazione privata. In effetti, nell’ambito della revisione del piano, la
proposta avanzata dal Comune di creare una nuova zona edificabile a ridosso
della golena non è stata approvata dal Consiglio di Stato sia in ragione del sovradimensionamento
accertato del piano, sia per motivi di ordine agricolo, paesaggistico,
urbanistico, naturalistico e di pericolo, che piuttosto suggeriscono di creare
lungo la golena un settore verde che soddisfi esigenze sportive e di svago. Linea,
questa, già tracciata nel
Piano direttore
cantonale che, oltre a contrassegnare la zona golenale di __________ come area
alluvionale inondabile (cfr. piano 12 delle rappresentazioni grafiche), ne raccomanda
l’attribuzione allo svago di prossimità (cfr. scheda R9). Tali i
ndicazioni sono state recepite e concretizzate nella
variante approvata nel 2007 che il proprietario non ha contestato (cfr. ris.
del Consiglio di Stato del 16.10.2001 p. 22, 23-24 e allegato 23; ris. del
Consiglio di Stato del 19.9.2007 p. 19-20).
L’area nella quale è ubicato il mapp. no. 28 è indipendente dalle zone
insediate il cui limite è segnato da Via __________; le uniche costruzioni esistenti,
che sorgono sul confinante mapp. no. 69 di proprietà del Cantone, sono stabili
militari. Per il resto il territorio è formato da superfici che sono lasciate
allo stato naturale o sfruttate per scopi agricoli ed è servito internamente da
strade sterrate (cfr. documentazione fotografica). Lo stesso mapp. no. 28 non è
direttamente accessibile da una strada pubblica, bensì dispone di un diritto di
passo sui fondi confinanti limitato a carri e macchine agricole (cfr. estratto
SIFTI). Nel 2007 esso non apparteneva dunque ad un comprensorio edificato in
larga misura ai sensi dell’art. 15 let. a LPT (sul concetto DTF 132 II
218 c. 4; RDAT II-2002 no. 78 c. 3.1) e neppure costituiva una necessità
nell’azzonamento a fini edilizi privati (art. 15 let. b LPT) poiché la
contenibilità del PR già superava largamente i prevedibili bisogni di sviluppo futuro.
Non
risulta infine che il Comune abbia
mai fornito una qualsiasi garanzia vincolante di edificabilità futura al
proprietario né che quest’ultimo abbia affrontato spese rilevanti per
urbanizzare il fondo.
4.4. L’espropriato afferma che il mapp. no. 28 si trova in una zona destinata
ad un prossimo grandioso sviluppo edilizio vista la volontà del Municipio di __________
di costruirvi il nuovo stadio comunale con annesse attività commerciali e
considerati gli insediamenti che verosimilmente nasceranno in seguito alla
costruzione del semisvincolo autostradale. Egli è quindi del parere che la
proprietà debba essere qualificata come terreno d’attesa di cui è prevista
l’urbanizzazione in un prossimo futuro.
Questa tesi non è condivisibile.
La legislazione cantonale in tema di pianificazione del territorio non conosce
il concetto di zona di attesa ma, semmai, quello di zona senza destinazione
specifica (art. 28 cpv. 2 let. n LALPT) nell’accezione di zona di riserva ai
sensi dell’art. 18 cpv. 2 LPT; quest’ultima ha carattere transitorio ed in
sostanza è intesa a permettere all’autorità pianificatoria di differire la sua
decisione nell’attesa di togliere ogni eventuale dubbio in merito allo statuto
definitivo di una determinata area (RtiD II-2005 no. 15 c. 6.8.1). La
natura provvisoria e lo scopo stesso di questa zona, uniti all’obbligo di
pianificare (art. 2 cpv. 1 LPT), fanno sì che essa rappresenti l’eccezione e
possa entrare in linea di conto soltanto se, al momento dell’adozione del PR,
l’assetto finale di una determinata area non sia ancora definibile in ragione
di incertezze fondate dal profilo pianificatorio (RtiD I-2007 no. 24 c.
3.2 e rinvii).
Tali condizioni non si avverano di certo nel caso concreto poiché nel 2007 il
Consiglio di Stato ha espressamente dichiarato la conformità della variante,
addirittura rilevando il valore della zona agricola quale eccellente strumento
non solo per perseguire obiettivi di politica agraria e fondiaria, ma anche per
prevenire l’edificazione sparsa e proteggere l’ambiente ed il paesaggio ( cfr.
ris. del Consiglio di Stato del 19.9.2007 p. 19-20)
. In tal modo, attraverso la variante, al mapp. no. 28
è stato conferito un assetto chiaro e definitivo.
All’epoca non vi era alcun elemento che accreditasse le ipotesi di sviluppo
alle quale accenna l’espropriato. Anzi, è fatto notorio che la scheda R8 del
Piano direttore, peraltro adottata solo con risoluzione governativa del
20.5.2009, non ammette la creazione di un comparto destinato ad accogliere
grandi generatori di traffico a sud di Via __________; ad essa si riconducono,
in effetti, le discussioni sorte, con grande risonanza mediatica, attorno
all’intenzione del Comune di realizzare in quella zona il nuovo stadio comunale
__________; progetto sfumato quando lo scorso 15 marzo il Gran Consiglio ha
respinto il ricorso che il Comune aveva presentato contro la stessa scheda e
che questi non ha riproposto dinanzi al Consiglio Federale. Non solo: in quella
sede è anche stato puntualizzato che la realizzazione del semisvincolo
autostradale non è la premessa per creare un nuovo polo commerciale, bensì è
finalizzata a migliorare il traffico sugli attuali assi di penetrazione alla
città anche in termini ambientali (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no.
6329 del 10.3.2010 concernente la procedura di approvazione del Piano direttore
adottato il 20.5.2009 p. 36 ss, nonché conseguente Rapporto del 1°.3.2011 della
Commissione speciale per la pianificazione del territorio p. 51 ss).
Tutto ciò considerato
la possibilità di
miglior uso ventilata dall’espropriato è del tutto priva di fondamento. Nel
2007 egli non poteva contare
seriamente
né sulla possibilità di edificare il fondo nell’immediato futuro, né sulla sua
attribuzione ad una zona edificabile. In sostanza il nuovo piano di
utilizzazione ha semplicemente confermato l’inedificabilità preesistente del
terreno.
In mancanza di concrete aspettative edilizie, è pure da escludere che
l’espropriato abbia subito un sacrificio particolare incompatibile con il
principio della parità di trattamento (RtiD II-2008 no. 55 c. 4.4 e
rinvii).
Pertanto, non avendo mai avuto vocazione edilizia,
il mapp. no. 28 non è stato oggetto di espropriazione
materiale.
5.
In
esito alle considerazioni che precedono l’indennità è stimata sulla base dei
principi che governano l’espropriazione formale e quindi con valuta 17.5.2010,
data per la quale l’espropriato ha autorizzato l’
anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr). Appurato
il carattere inedificabile del terreno, sono
determinanti i prezzi liberamente pattuiti nel contesto di transazioni
immobiliari riguardanti terreni siti al di fuori della zona edificabile di __________.
In quest’ottica il Tribunale ha esperito la solita
indagine presso l’Ufficio dei registri risalendo fino
al 2006 con i seguenti risultati:
sponda sinistra del fiume __________
- fr. 1.- il mq per il mapp. no. 7033 di mq 2'606, loc. __________ (iscr. a
RF il 14.5.2002 al d.g. 33). Il fondo è per lo più costituito da superficie
boschiva;
- fr. 91.12 il mq per il mapp. no. 5133 di mq 878, loc. in __________ (iscr. a
RF il 22.2.2008 al d.g. 1286);
- fr. 3.95 il mq per il mapp. no. 5140 di mq 10'127, loc. __________ (iscr. a
RF l’11.6.2008 al d.g. 4201). Nel prezzo sono inclusi due edifici;
- fr. 477.99 il mq per il mapp. no. 7445 di mq 795, loc. __________ (iscr. a RF
il 21.1.2008 al d.g. 2). Nel prezzo sono inclusi vari fabbricati tra cui anche
un ristorante;
- fr. 16.68 il mq per i mapp. no. 1786/1792/4715 di complessivi mq 2'998, loc. __________,
iscr. a RF il 21.8.2008 al d.g. 6316;
- fr. 14.55 il mq per il mapp. no. 5050 di mq 9'277, loc. __________ (iscr. a
RF il 15.7.2008 al d.g. 5343). Nel prezzo sono inclusi tre edifici;
- fr. 40.92 il mq per il mapp. no. 7439 di mq 7'576, loc. __________ (iscr. a
RF il 26.11.2008 al d.g. 77). Nel prezzo sono inclusi una cascina ed uno
stallino;
- fr. 3.- il mq per il mapp. no. 6448 di mq 640, loc. __________ (iscr. a RF il
30.10.2008 al d.g. 8141). Il fondo è costituito da superficie boschiva;
sponda destra del fiume __________
- fr. 36.88 il mq per il mapp. no. 8591 di mq 1'898, loc. __________ (iscr.
a RF il 18.9.2006 al d.g. 7281). Nel prezzo è incluso un edificio;
- fr. 8.09 il mq per il mapp. no. 6343 di mq 3'710, loc. __________ (iscr. a RF
il 25.4.2006 al d.g. 3418);
- fr. 20.49 il mq per i mapp. no. 8066/8067/8094/8354 di complessivi mq 9'761,
loc. __________ (iscr. a RF l’11.5.2006). Il prezzo include vari edifici e
superficie boschiva;
- fr. 172.48 il mq per il mapp. no. 3521 di mq 1'664, loc. __________ (iscr. a
RF il 21.12.2006 al d.g. 10036). Il prezzo include vari edifici;
- fr. 49.10 il mq per il mapp. no. 8073 di mq 611, loc. __________ (iscr. a RF
il 29.4.2009 al d.g. 3467.
Le transazioni elencate riguardano terreni sparsi nel territorio inedificabile
del Comune, per lo più in località collinari. Non sono decisivi ai fini
dell’estimo né i prezzi minimi, siccome riferiti a superfici prevalentemente
boscate (mapp. no. 7033, 5140, 6448), né quelli massimi soluti per terreni
edificati e che oggettivamente non sono rappresentativi della realtà agricola (mapp.
no. 3521, 7445). Da valutare con una certa prudenza sono poi le compravendite
dei mapp. no. 5133, 8073 e 8591 poiché sono stati acquisiti da chi già era
proprietario o comproprietario di fondi confinanti e quindi, verosimilmente, aveva
un certo interesse ad entrarne in possesso. Dalle transazioni rimanenti si
evince che, fatta eccezione per il mapp. no. 7439 situato in una località assai
pregiata e sul quale sorge una cascina, i valori nelle aree collinari non
superano la soglia di fr. 20.- il mq, importo che costituisce il limite massimo
anche per quei fondi che ospitano qualche rustico di modeste dimensioni.
Rispetto alle proprietà di cui sopra, i terreni agricoli ubicati in pianura
hanno il duplice vantaggio di essere favoriti per la loro morfologia regolare,
che consente comodamente una coltivazione anche intensiva e meccanizzata, e per
la vicinanza alle principali vie di comunicazione. Di conseguenza, nel 2010, il
valore di questi terreni poteva situarsi tra 20.- e 30.- fr. il mq; valori che,
peraltro, sono generalmente riconosciuti ai terreni agricoli di buona qualità in
tutto il Cantone (cfr. RDAT II-1994 no. 64; TRAM 6.10.2005 N.
50.2005.2).
Il mapp. no. 28 è un fondo ampio, pianeggiante e di conformazione regolare,
senz’altro idoneo all’agricoltura; esso non dispone tuttavia di un adito
diretto alla strada comunale bensì è raggiungibile grazie ad un diritto di
passo sulle confinanti part. no. 69 e 3949. Il suo valore può quindi
ragionevolmente essere fissato in fr. 25.- il mq. Importo che, tutto sommato, pare
adeguato anche a fronte dell’unica pertinente transazione risultante a __________
con oggetto il mapp. no. 228 situato in linea d’aria proprio di fronte alla
proprietà _______; in effetti quel fondo è stato compravenduto nel 2005 al
prezzo di fr. 33.- il mq, quest’ultimo giustificato dall’uso a vigneto
intensivo della superficie e dalla presenza di un accesso carrabile diretto.
Tutto ciò considerato l’indennità per l’espropriazione formale di mq 1'382 del
mapp. no. 28 è fissata in fr. 25.- il mq.
6.
L’occupazione
temporanea è un provvedimento che concorre all’attuazione dell’opera ed è
normalmente dettato da necessità di cantiere; concluso l’intervento il sedime è
da restituire ripristinato al proprietario. Esso comporta un’indennità che è
intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario derivante dalla
limitazione d’uso provvisoria del bene, salvo che egli renda attendibile un
miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr
(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT
1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).
Di regola l’indennità annua riconosciuta
dalla prassi per terreni non edificabili ammonta a fr. 0.05 il mq (TE
22.11.2000 in re S./V., 10.5.2001 in re C./A.).
In concreto l’occupazione temporanea colpisce una superficie prativa di mq 178
per la quale non è ipotizzabile alcun miglior uso rispetto a quello attuale. Di
conseguenza l’indennità di fr. 0.20 il mq/annui offerta dall’ente espropriante
dev’essere confermata.
7.
Le
indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale a
decorrere dal 17.5.2010, data per la quale è stata accordata l’anticipata
immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Il saggio corrisponde al tasso
ipotecario di riferimento nei contratti di locazione ed in concreto è stabilito
come segue:
- del 3% dal 17.5.2010 al 1°.12.2010
- del 2.75 % dal 2.12.2010 in poi
8.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr). L’espropriato, rappresentato da un legale, ha diritto alla
rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle
difficoltà poste dalla vertenza.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia
1.     L’ente espropriante verserà all’espropriato le
seguenti indennità per il mapp. no. 28:
- fr. 25.- il mq per l’espropriazione formale di mq 1’382
- fr. 0.20 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 178
oltre interessi ai seguenti saggi annui:
- del 3% dal 17.5.2010 al 1°.12.2010
- del 2.75 % dal 2.12.2010 in poi
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono
a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr.
1'500.- per ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco