ti_gerichte · 11.2007.12 · 2011-04-19 · it
Proprietà per piani: quorum necessario all'assemblea dei comproprietari per autorizzare l'installazione sul tetto di un'antenna destinata alla telefonia mobile

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.04.2011 11.2007.12
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.04.2011 11.2007.12
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.04.2011 11.2007.12

Incarto n.
11.2007.12
Lugano
19 aprile
2011
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Cerutti, supplente straordinario
segretaria:
Rossi, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2004.98 (proprietà
per piani: contestazione di delibera assembleare) della Pretura del Distretto
di Bellinzona promossa con petizione del 24 maggio 2004 da
AO 1,
ora in
AO 1
AO 2
PA 2 )
contro
AP 1
(patrocinata da  PA 1 );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione:
1.   Se dev'essere accolto l'appello
del 19 gennaio 2007 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa il 14
dicembre 2006 dal Pretore del Distretto di Bellinzona;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:                    A.   AO 1
sono titolari, un mezzo ciascuno, della proprietà per piani n. 1916
(appartamento n. 10), pari a
104
/
1000
della particella __________
RFD di __________ __________ sulla quale __________ godono di un diritto di usufrutto.
AO 2 sono titolari, un mezzo ciascuno, della proprietà per piani n. 1909
(appartamento n. 3), pari a
98
/
1000
del citato fondo. Il
25 marzo 2004 l'amministratore del condominio ha indetto un'assemblea straordinaria
dei comproprietari per il 23 aprile successivo. Unico punto all'ordine del
giorno era decidere se locare alla __________ “uno spazio dello stabile” (circa
15 m²) per installare un'antenna di telefonia alta circa 6 m (tecnologia UMTS).
B.
All'assemblea
del 23 aprile 2004 è risultato che il contratto di locazione sarebbe durato
almeno dieci anni, con un termine di disdetta di due, e che il canone sarebbe
ammontato a fr. 4000.– annui. Nel caso in cui avesse pagato subito l'intero
canone decennale, la __________ si riservava la facoltà di far annotare il
contratto nel registro fondiario. Dopo discussione, l'assemblea ha approvato l'oggetto
nonostante il voto contrario di AO 1, come pure di AO 2. L'amministratore ha poi trasmesso ai comproprietari, il 4 maggio 2004, una bozza dell'intesa (“precontratto”)
in cui la __________ si riservava – tra l'altro – la facoltà di far annotare
l'accordo nel registro fondiario.
C.
Il 24
maggio 2004 AO 1, AO 2 hanno promosso causa contro la Comunione dei
comproprietari del “__________” per ottenere l'annullamento della decisione presa
dall'assemblea generale straordinaria citata dianzi. Nella sua risposta del 13
agosto 2004 la convenuta ha proposto di respingere la petizione. In sede di
replica e duplica le parti hanno mantenuto il rispettivo punto di vista. Identiche
richieste di giudizio hanno ribadito gli attori nel memoriale conclusivo del 20
settembre 2006 e la convenuta nel memoriale conclusivo del 4 settembre 2006. Al
dibattimento finale le parti hanno rinunciato. Statuendo il 14 dicembre 2006,
il Pretore ha accolto la petizione e ha annullato la deliberazione contestata. La
tassa di giustizia e le spese (fr. 2200.– complessivi) sono state poste a carico
della convenuta, con obbligo di rifondere agli attori fr. 5000.– per ripetibili.
D.
Contro
la sentenza appena citata la Comunione dei comproprietari del “__________” è
insorta a questa Camera con un appello del 19 gennaio 2007 nel quale chiede di
riformare il giudizio impugnato respingendo la petizione e confermando la validità
della nota decisione assembleare. Nelle loro osservazioni del 12 marzo 2007 AO
1, AO 2 propongono di respingere l'appello.
Considerando
in diritto                   1.
S
econdo gli art. 712
m
cpv. 2 e 75 CC ogni
comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione assembleare ha la
facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne
ha avuto conoscenza. Una risoluzione è annullabile ove violi la legge o
disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto
costitutivo, regolamento per l'amministra­zione e l'uso, regolamento della casa
ecc.: RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti; DTF 131 III 461 consid.
5.1). Il termine di un mese è perentorio e il suo rispetto va controllato d'ufficio
(
Meier-Hayoz/Rey
in: Berner
Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712
m
CC;
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 4ª
edizione pag. 461 n. 1324). Diversamente dall'annullabilità, la nullità di
risoluzioni assembleari può invece essere fatta valere in ogni tem­po. Nulle,
tuttavia, sono solo risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio
di norme fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza stessa
della proprietà per piani o che
tutelano il
pubblico, in specie i creditori (
Meier-Hayoz/Rey,
op. cit.,
n. 146 ad art. 712
m
CC;
Steinauer,
op. cit., pag. 368 n. 1319). Una deliberazione che
trasgredisca disposizioni imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in
un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle
particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già
per questioni di sicurezza giuridica (
Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., n. 148 ad art. 712
m
CC).
2.
Nella
fattispecie l'assemblea straordinaria dei comproprietari si è tenuta il 23
aprile 2004. Gli attori avendo partecipato alla medesima, il termine di un mese
per contestarla sarebbe scaduto domenica 23 maggio 2004 (art. 77 cpv. 1 n. 3
CO), salvo protrarsi a lunedì 24 maggio 2007 in virtù dell'art. 78 cpv. 1 CO. Introdotta quel 24 maggio 2004, l'azione in rassegna è stata quindi promossa
tempestivamente.
3.
AO
1 sono titolari un mezzo ciascuno – come detto – della proprietà per piani n.
1916, sulla quale __________ beneficiano di un diritto di usufrutto. In circostanze
del genere tocca al proprietario e all'usufruttuario intendersi sull'esercizio
del diritto di voto all'assemblea (art. 712
o
cpv. 2 prima frase CC). L'intesa
può essere definita di caso in caso o in via generale e non soggiace a
requisiti di forma (
Wermelinger
in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 36 seg. ad art. 712
o
CC). Nulla
induce a supporre che in concreto AO 1, comproprietari del bene, non fossero legittimati
a esercitare il diritto di voto nel corso dell'assemblea generale straordinaria.
In proposito non soccorre dunque attardarsi.
4.
Accertato il valore litigioso in fr. 80
000.–, il Pretore ha definito
la posa dell'antenna di telefonia mobile alla stregua di un lavoro di
costruzione “diretto a migliorare il rendimento della cosa” nel senso dell'art.
647
d
cpv. 1 CC (applicabile per il rinvio contenuto nell'art. 712
g
cpv. 1 CC). Trattandosi di modificazioni che rendano notevolmente e
durevolmente più difficile l'uso e il godimento cui la cosa era fino allora destinata
– egli ha soggiunto – occorre dunque l'unanimità dei comproprietari (art. 647
d
cpv. 2 CC), a meno che il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà
per piani non disponga altrimenti. Nel caso specifico l'art. 11.1 del regolamento
non si scosta dall'art. 647
d
cpv. 2 CC. E a mente del Pretore le onde
elettromagnetiche generate dall'antenna sul tetto dello stabile non solo
infonderebbero “timori circa le eventuali conseguenze sulla salute delle
persone”, ma creerebbero difficoltà ai comproprietari dell'attico nel trovare
inquilini o acquirenti, per tacere dell'eventuale deprezzamento arrecato all'intero
immobile, suscettibile di comportare un aggravio a norma dell'art. 648 cpv. 2
CC. Onde – a parere del Pretore – l'esigenza dell'unanimità della decisione,
disattesa nella fattispecie.
5.   AP 1
contesta anzitutto nell'appello l'ammontare del valore litigioso, che
a mente sua non eccede fr. 40
000.– (contratto di locazione decennale
con un canone di fr. 4000.– annui). Il Pretore ha ritenuto da parte sua che il
contratto fosse sì previsto per dieci anni, ma che in mancanza di disdetta nel
termine di due anni esso si sarebbe tacitamente rinnovato di cinque anni in
cinque anni (doc. F, 4° foglio), sicché il valore della pigione – incerta o
perpetua – andava determinato conformemente all'art. 7 cpv. 3 CPC ticinese
(venti annualità). L'assunto è corretto. Dandosi una lite relativa a un
contratto di locazione rinnovabile tacitamente, il valore litigioso verte su prestazioni
periodiche di durata indeterminata e incerta, da calcolare in venti annualità (
Cocchi/Trezzini
, Codice di procedura
civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 1 ad art. 7 CPC). Al
riguardo l'appello manca perciò di consistenza.
6.
L'appellante
contesta che la decisione adottata dall'as­semblea dei comproprietari del 23
aprile 2004 richiedesse l'unanimità (o per lo meno l'accordo degli attori), sostenendo
che la deliberazione richiedeva solo la maggioranza dei comproprietari rappresentanti
la maggior parte della cosa (art. 647
d
cpv. 1 CC). Tale presupposto era dato
nel caso specifico, la deliberazione assembleare essendo stata approvata da otto
condomini su dieci, pari a
798
/
1000
della proprietà per
piani. Quanto ai timori di elettrosmog, alle difficoltà nel trovare inquilini o
nel rivendere il bene, il Pretore ha argomentato – adduce l'appellante – sulla
base di mere ipotesi, prive di qualsiasi elemento probatorio, non sussistendo
in realtà alcun “pregiudizio sensibile e durevole nell'uso e nel godimento
della cosa” che implicasse il consenso degli attori. Ciò vale anche per il
deprezzamento del bene, del tutto aleatorio, che il Pretore ha fondato sull'art.
648 cpv. 2 CC.
a)
Il
quorum necessario a un'assemblea di comproprietari per approvare la stipulazione
di un contratto volto ad autorizzare la posa di un'antenna per la telefonia
mobile sul tetto di una proprietà per piani
è una questione lasciata
finora indecisa dal Tribunale federale (
sentenza 5C.143/2005 del 2 febbraio 2006, consid. 3 in: ZBGR/RNRF 86/2007 pag. 371). In dottrina le posizioni
divergono.
Pohlmann
reputa che una
simile installazione comporti un mutamento di destinazione del tetto a norma
dell'art. 648 cpv. 2 CC ed esiga quindi l'unanimità dei comproprietari (
Mobilfunkantennen
und Beschlussfassung der Stockwerkeigentümer, in: AJP/PJA 2007 pag.
455 seg.).
Thurnherr
opina
che, pur non implicando un mutamento di destinazione, un intervento del genere
non possa essere attuato senza l'assenso di tutti i comproprietari, in applicazione
analogica dell'art.
647
e
cpv. 2 CC,
per i rischi
che possono derivare alla salute
dei condomini
sul lungo periodo
(Bauliche Massnah­men bei Mit- und
Stockwerkeigentum, Zurigo 2010, pag. 117 n. 219 seg.).
Wermelinger
ritiene da parte sua che la firma di un contratto
come quello testé menzionato richieda l'unanimità dei comproprietari solo se
all'operatore di telefonia mobile sia concessa una servitù, la quale configura
un aggravio nell'accezione dell'art. 648 cpv. 2 CC. Trattando­si di un semplice
contratto di locazione, occorre appurare se l'intervento comporti un
deprezzamento o una rivalutazione della proprietà per piani: nel primo caso
egli propone di far capo all'art. 647
e
CC, nel secondo all'art.
647
d
CC (in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 139 ad art.
712
b
CC).
b)
In
realtà, comunque si ragioni sull'argomento, nel caso in
esame il problema può continuare a rimanere irrisolto. Si è visto
dianzi che nella fattispecie il contratto di locazione prospettato ai
comproprietari (doc. F, 4° foglio) annovera una clausola (n. 12),
secondo cui la __________ si riserva la facoltà di far annotare a proprie spese
il contratto stesso nel registro fondiario (art. 959 CC). L'annotazione di un diritto
personale nel registro fondiario costituisce tuttavia un “aggravio” sotto il
profilo dell'art.
648 cpv. 2 CC e richiede l'assenso di
tutti i comproprietari
(Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, 5
ª
edizione,
n. 47 ad art. 648 CC;
Schmid
, Formelle
Aspekte der Willensäusserungen bei Miteigentum und Stock­werkeigentum, in:
ZBGR/RNRF 88/2007 pag. 455 in alto).
Quale maggioranza occorresse in
concreto per stipulare il contratto di locazione con la __________, in
definitiva, poco importa. Determinante è il fatto che l'
annotazione
del contratto sulla particella n. 901 (clausola n. 12, preannunciata all'assemblea
del 23 aprile 2004: doc. C, 1° foglio in basso) poteva essere approvata
solo all'una­nimità. Che la __________ fosse disposta a rinunciare all'annotazione
nel registro fondiario non risulta né – del resto – è preteso dall'appellante.
Ne segue che, seppure per motivi diversi da quelli esposti dal Pretore, nel
risultato la sentenza impugnata merita conferma.
7.
Gli
oneri e le ripetibili dell'attuale giudizio seguono il principio della soccombenza
(art. 148 cpv. 1 CPC ticinese).
8.
Circa
i rimedi giuridici esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale
(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso supera manifestamente la soglia
di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per un eventuale ricorso
in materia civile (sopra, consid. 4).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia
:              1.   L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli oneri processuali,
consistenti in:
a)
tassa
di giustizia     fr.   1000.–
b)
spese                       fr.       50.–
fr.   1050.–
sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alle controparti fr. 2000.– complessivi
per ripetibili.
3.   Intimazione:
–
;
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere
pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100
cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il
ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta
ad almeno 30
000
franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in
materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre
è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in ma­teria
civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF
(art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art.
115 LTF.