ti_gerichte · 40.2005.18 · 2005-06-08 · it
edifici valutati al solo valore del sedime (due);correttivo di classe del -50% sul valore metrico del rustico (sotto una linea di alta tensione, rustico centenario parzialmente riattato, privo di acqua, di elettricità e di servizi igienici, raggiungibile in un'ora di cammino).


Incarto n.40.2005.18

__________

Lugano

8 giugno 2005

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Bruno Buzzini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 12/15 marzo 2005 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 16 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali n. 25, 30, 1023 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 30 maggio 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il
1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei
valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del
Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori esposti dall UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i
seguenti:

-
CHF 9'672.- per la part. no. 25 RFD di __________;

-
CHF 117'440.- per la part. no. 30 RFD di __________;

-
CHF 28'865.- per la part. no. 1023 RFD di __________

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dall UCS con decisione del 16 febbraio 2005.

Lautorità
di prima istanza ha respinto il reclamo per quanto attiene ai mapp. n. 25 e 30
RFD di __________, ritenendo corretti i dati utilizzati per il calcolo della
stima, accogliendolo invece parzialmente in merito al valore di stima ufficiale
del mapp. no. 1023 RFD di __________, per il quale si è proceduto ad una
modifica della volumetria, della superficie a reddito e del valore di classe,
portando il relativo valore a CHF 13'865.-

Questo
Tribunale non può fare a meno di rimarcare come dagli atti risulta che, sulle
part. no. 25 e 30 RFD di __________, sia stato esperito un sopralluogo senza
nemmeno citare il proprietario, senza visionare linterno dei fabbricati e
senza redigere alcun verbale. Nella documentazione trasmessa dall UCS non
figurano inoltre neppure l incarto e le fotografie relativi all inventario
degli edifici situati fuori dalle zone edificabili, che si è dovuto richiedere
direttamente al Municipio di __________.

Delle
lacune, queste, evitabili e quindi censurabili, ritenuto che la competenza del
Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo non è
finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva l UCS dai
suoi obblighi di accertamento e di trasmettere l incarto completo in suo
possesso.

3.     Con
ricorso 12/15 marzo 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale,
postulando che per i mapp. n. 25 e 30 RFD di __________, a suo dire prossimi
alla demolizione, vengano considerati esclusivamente i valori dei rispettivi
sedimi, mentre per il mapp. no. 1023 RFD di __________, dove, sempre a suo
dire, sotto una linea ad alta tensione, sorge un rustico centenario, privo di
approvvigionamento di acqua e di elettricità, sprovvisto di servizi igienici e
raggiungibile unicamente in ca. unora e venti per mezzo di una specie di
sentiero impervio e privo di manutenzione, viene postulato lo stralcio del
valore locativo e una diminuzione del valore di stima ufficiale a CHF 5'000.-

4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario degli oggetti
stimati e destinatario della decisione dell UCS, è ricevibile in ordine.

5.     Giusta
lart. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati
come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 30 maggio 2005 sulle part. n. 25 e 30,  questo
Tribunale ha potuto constatare direttamente che gli edifici presenti risultano già
a prima vista fatiscenti e pronti per la demolizione. La propaggine verso il
mapp. no. 31 è gravata da diritti di passo e il relativo accesso è garantito
unicamente per mezzo della proprietà coattiva mapp. no. 31. Per poter accedere
a quest ultima vi sono inoltre notevoli difficoltà dovute all impossibilità
di usufruire di un diritto di passo a carico della part. no. 45.

Per
tutti questi motivi, nella fattispecie deve essere considerato unicamente il
valore del terreno, così come giustamente postulato dal ricorrente.

Per
quanto concerne invece il mapp. no. 1023, il Tribunale ha rinunciato per
economia di procedura al sopralluogo, ritenendo sufficiente per il proprio
giudizio la documentazione e le fotografie contenute nell inventario degli
edifici situati fuori dalle zone edificabili del Comune di __________ e le risultanze
degli accertamenti esperiti presso il Municipio.

Da
ciò è effettivamente emerso che sul mapp. no. 1023, sotto una linea ad alta
tensione, sorge un rustico centenario parzialmente riattato nel 1970 con il
rinzaffo delle pareti, strutturato con una stalla per il bestiame al piano
inferiore e un fienile con camino al superiore. La costruzione é priva di
approvvigionamento di acqua e di elettricità, sprovvista di servizi igienici e
raggiungibile unicamente in ca. unora e venti per mezzo di un sentiero
impervio e privo di manutenzione.

Alla
luce di tali risultanze, questo Tribunale ritiene più adeguato applicare un
correttivo di classe del -50% alledificio e di confermare la percentuale di
vetustà del 53% indicata dall UCS. Inoltre, il valore di reddito fissato dall
UCS appare decisamente sproporzionato e deve pertanto essere ridotto a CHF
293,39 (reddito annuo presunto di CHF 586,88 riportato a sei mesi, con valore
base di CHF/mq 20,96).

7.     Di
conseguenza, il ricorso è accolto e i nuovi valori di stima ufficiali così
stabiliti:

-CHF 3'672.- per la part. no. 25
RFD di __________;

-CHF 105'440.- per la part. no. 30
RFD di __________;

-CHF 6'865.- per la part. no. 1023
RFD di __________.

Le
rispettive schede di calcolo sono quindi aggiornate di conseguenza.

8.     Giusta
l art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a

carico
dell UCS, parte soccombente.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoed i
valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

-CHF 3'672.-per il mapp. no.25RFD di __________;

-CHF 105'440.-per il mapp. no.30RFD di __________;

-CHF 6'865.- per il mapp. no.1023RFD di __________.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a
carico dell UCS, Bellinzona.

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi