ti_gerichte · 12.2007.118 · 2008-03-06 · it
Locazione: disdetta

Locazione: disdetta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 06.03.2008 12.2007.118

Locazione: disdetta

Incarto n.
12.2007.118
Lugano
6 marzo 2008
/sc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. LA.2002.49 (locazione:
disdetta) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza
26 marzo 2002 da
AP 1
AP 2
entrambi ora rappr. dall
’
RA 2
Contro
CC 1
rappr. dall
’
avv.
al quale è subentrata a seguito del suo decesso il
30 dicembre 2006 la
, composta di:
AO 1
AO 2
AO 3
tutti rappr. dall
’
RA 1
con cui
gli istanti hanno chiesto di accertare la nullità della decisione 22 febbraio
2002 dell
’
Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Massagno, che dichiarava inefficace la
loro disdetta 27 giugno 2001, e l
’
efficacia della citata disdetta;
domanda
avversata dal convenuto e che il Segretario assessore ha respinto con sentenza
8 maggio 2007;
appellanti
gli istanti con atto di appello 18 maggio 2007, con cui chiedono la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l
’
istanza 4 marzo 2005 (
recte:
26 marzo 2002), protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre i
convenuti con osservazioni 1° giugno 2007 postulano la reiezione del gravame,
pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:                    A.
Con contratto 23 gennaio 1998 (inc. UC
n.
109/2001
: doc. B) CC 1 ha concesso in locazione a AP 2
e AP 1 l
’
esercizio pubblico (__________
”
) e l
’
abitazione familiare siti a __________. Il contratto prevedeva l
’
inizio della locazione per il 1° aprile
1998 ed era disdicibile con preavviso di sei mesi
“
per le scadenze 31 marzo 2003
”
e per la prima volta il 30 settembre 2002, con rinnovo di cinque
anni in mancanza di disdetta (clausola n. 3 e 24c). La pigione era stata
fissata in fr. 2
'000.- mensili. Il medesimo giorno il
locatore si impegnava a mettere a disposizione di AP 2 durante la locazione l’intero
inventario dell’esercizio pubblico per fr. 1'000.- mensili (inc. UC: doc. C).
B.
Con
scritto 4 giugno 2000 AP 2 ha comunicato al locatore di non riuscire a pagare
la contropartita dell’inventario e, nell’ipotesi che questi pretendesse simile
versamento, egli ha spiegato che tale lettera sarebbe valsa come sua disdetta
(inc. UC: doc. D). Il 14 giugno successivo il locatore ha contestato l’esistenza
dei presupposti per una disdetta immediata, poiché il primo termine di rescissione
era, come per la locazione dell’esercizio pubblico, il 31 marzo 2003 (inc. UC:
doc. E). Il 21 giugno 2000 il conduttore ha ribadito la sua impossibilità di
provvedere al pagamento per motivi economici e ha postulato una composizione
bonale (inc. UC: doc. F). Il locatore ha risposto il 26 giugno 2000 di essere disponibile
a un incontro, posto che il conduttore avesse formulato entro cinque giorni una
proposta di pagamento dell’importo ancora da pagare di fr. 24'434.55 e della
pigione di fr. 1'000.- (mese di giugno), così come avesse “precisato” la
questione della disdetta immediata (inc. UC: doc. G).
C.
Con
istanza 5 luglio 2000 il locatore ha adito l’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di __________, chiedendo di dichiarare inefficace la
disdetta 4 giugno 2000 e di reputarla invece valida con effetto al 31 marzo
2003 (inc. UC: doc. H). Il 20 agosto 2000 AP 2 ha spiegato che i proventi del
ristorante non gli permettevano di far fronte al suo debito e che l’unica
soluzione era la rottura immediata del contratto di locazione (doc. 1). Il 7
novembre 2000 le parti hanno convenuto di dimezzare il corrispettivo per l’uso
dell’inventario da fr. 1'000.- a fr. 500.- mensili dal 1° ottobre 2000 al 31
marzo 2002 e hanno concordato che il contratto inerente all’inventario è parte integrante
del contratto di locazione dell’esercizio pubblico. Le parti hanno altresì
pattuito che la locazione e l’uso dell’inventario si ritengono “inderogabilmente
sciolti per il 31 marzo 2002, senza alcuna possibilità di protrazione” (inc.
UC: doc. I). Il 7 novembre 2000 i conduttori hanno ritirato la disdetta 4
giugno 2000 (inc. UC: doc. L, pag. 2). Di conseguenza, il 10 novembre 2000 l’Ufficio
di conciliazione ha dichiarato conciliata la vertenza (inc. UC: doc. L, pag. 1).
D.
Con
scritto 22 marzo 2001 il dott. med. __________, incaricato dai conduttori di
esperire un sopralluogo, ha rilevato che nell’appartamento al primo piano dell’ente
locato, sopra al ristorante, nel locale bagno vi era “un importante odore di
fogna che rende il locale insalubre. Meno importante, ma comunque presente
anche nella lavanderia al piano terra”. Egli ha inoltre spiegato che si
imponeva un risanamento entro breve termine dell’accesso alla canalizzazione
(inc. UC: doc. 4). Il medesimo giorno il perito comunale degli immobili, arch. __________,
ha confermato la presenza di odori nauseabondi “che creano evidenti
inconvenienti di tipo igienico” e ha spiegato che “in generale la causa di
simile situazione dipende dal cattivo funzionamento della ventilazione primaria
degli scarichi” (inc. UC: doc. 2). Il 27 marzo 2001 la Sezione dei permessi e
dell’immigrazione ha ritenuto che le strutture del ristorante erano “carenti
dal profilo igienico e della sicurezza”. In particolare, ha affermato che il
locale per la preparazione della pizza e il vano del banco birra erano
inagibili, poiché “ammuffiti” e non dotati né di aerazione, né di lavabo, e che
né l’impianto elettrico né quello del gas erano conformi. Essa ha quindi
impartito un termine fino al 15 aprile 2001 per ovviare agli inconvenienti citati
e uno fino al 30 giugno 2001 per presentare un piano di ristrutturazione del
locale cucina, del banco bar, del bagno, dell’alloggio, della cantina e dell’economato
(inc. UC: doc. 3).
E.
Con
missiva 2 aprile 2001 AP 2 ha chiesto al locatore di informarlo sulle modalità
di intervento nell’ente locato e di ridurre di almeno il 25% il canone di
locazione retroattivamente e fino alla sistemazione a causa dei disagi da lui
subiti (inc. UC: doc. 5). Il 5 aprile successivo egli si è riservato di
chiedere ulteriori riduzioni della pigione per i disturbi causati dai lavori di
rinnovo e ha chiesto al locatore di sistemare l’ente locato entro il 25 aprile
2001 (inc. UC: doc. 6). Il 12 aprile 2001 l’__________ ha chiesto ai conduttori
di modificare l’impianto elettrico entro il 12 luglio 2001 (inc. UC: doc. 7).
Il 17 aprile 2001 AP 2 ha comunicato al locatore infiltrazioni dal tetto e il
distacco dal balcone di un pezzo di cemento (inc. UC: doc. 8), mentre il 19
aprile successivo egli lo ha informato del mancato funzionamento della
lavastoviglie situata nel ristorante (inc. UC: doc. 9).
F.
Il 7
maggio 2001 il Municipio di __________ ha chiesto al locatore di sistemare l’evacuazione
delle acque luride entro trenta giorni (doc. O). Con scritto 8 maggio 2001 la
patrocinatrice dei conduttori ha comunicato al locatore il deposito della
pigione del mese di maggio, poiché i difetti notificati con le missive 2 e 5
aprile 2001 non erano stati eliminati. Ella ha nondimeno postulato una
composizione bonale, nel senso di restituire anticipatamente l’ente locato e di
eseguire i lavori di ripristino al termine della locazione (inc. UC: doc. 10).
Con lettera 10 maggio 2001 il locatore ha comunicato al conduttore di aver
preso atto del rifiuto di quest’ultimo di permettere l’esecuzione dell’allacciamento
del gas in cucina, ritenendolo responsabile di eventuali danni (doc. 2). Il
giorno successivo, 11 maggio 2001, il locatore ha avvisato gli inquilini dell’inizio
dei lavori alle canalizzazioni il 21 maggio 2001, opere che non avrebbero
pregiudicato l’uso dell’ente locato (doc. 11). Il 17 maggio 2001 la
patrocinatrice dei conduttori ha comunicato al locatore che non tutti i difetti
segnalati erano stati eliminati. In particolare, sussistevano infiltrazioni d’acqua
dal tetto, lo sgretolamento dell’intonaco del balcone, una presa elettrica scoperta
in cucina e odori nauseabondi nella cantina e in lavanderia (inc. UC: doc. 11).
G.
Il
29 maggio 2001 i conduttori hanno impartito al locatore, tramite la loro
legale, un termine fino al 25 luglio 2001 per eliminare una serie di difetti, a
loro detta a lui già noti. Essi hanno inoltre ribadito la riduzione della
pigione del 25% dal gennaio 2001 incluso e hanno confermato “con le riserve d’uso
in caso di mancata accettazione, la richiesta di restituzione anticipata dell’ente
locato per la fine di giugno 2001”. I conduttori si sono inoltre riservati, in
caso di mancato accordo, il diritto ad un risarcimento dei danni, il deposito e
la riduzione della pigione, l’autorizzazione a far eseguire i lavori a spese
del locatore oppure la rescissione senza preavviso dalla locazione (inc. UC:
doc. 12). Il 30 maggio 2001 la patrocinatrice del locatore ha contestato le
affermazioni dei conduttori, asserendo che sia il tetto sia il balcone erano
stati riparati e le prese elettrice protette, tranne quella indicata dal
conduttore, proprio perché questi aveva chiesto di potervi attaccare la
friggitrice. Gli odori nauseabondi, poi, non erano più presenti, sebbene nella
lavanderia non fossero stati installati due sifoni perché il conduttore vi si
era opposto. Il locatore ha poi contestato la mancata aerazione della cucina e
della cantina e ha imputato al conduttore la responsabilità per i danni
derivanti dal suo rifiuto dei lavori di allacciamento al gas (inc. UC: doc. T).
L’8 giugno 2001 la patrocinatrice dei conduttori ha segnalato al locatore i
disagi riscontrati a seguito dei lavori di sistemazione, peraltro non
adeguatamente preavvisati, e ha sollecitato una presa di posizione del locatore
sulla proposta di restituzione anticipata dell’ente locato per la fine del mese
di giugno 2001 (inc. UC: doc. 13).
H.
Il
13 giugno 2001 il legale dei conduttori ha ribadito l’esistenza di gravi
difetti e la mancata esecuzione di determinate riparazioni a carico del
locatore. Egli ha sollecitato quest’ultimo a riparare entro il 20 giugno 2001 tutti
i difetti, in particolare gli odori sgradevoli, l’umidità, la ventilazione e la
sistemazione dell’impianto elettrico, così come a indicare gli artigiani incaricati
dei lavori tra il 6 luglio e la fine del mese di luglio, pena la disdetta della
locazione per il 6 luglio 2001. Egli ha altresì comunicato al locatore che i
conduttori non avrebbero pagato la pigione di luglio e quella successiva fino
alla fine dei lavori e si è riservato richiedere il risarcimento dei danni
(inc. UC: doc. 14). Il 22 giugno 2001 la patrocinatrice del locatore ha
contestato gli scritti 29 maggio e 8 giugno 2001 dei conduttori (sopra, lett.
G) e ha dichiarato che sia i lavori di cui al rapporto 27 marzo 2001 della
Sezione dei permessi e dell’immigrazione (sopra, lett. D) - a eccezione dell’allacciamento
del gas a causa del rifiuto dei conduttori e delle cantine, poiché non più
necessari a seguito del trasferimento dell’impastatrice e della birra alla spina
- sia quelli di cui alla missiva 13 giugno 2001 (sopra) erano stati eseguiti.
Ella ha altresì affermato che i conduttori sono sempre stati informati
tempestivamente dei lavori in questione e l’esercizio del ristorante non è
stato pregiudicato. La muffa nelle cantine, poi, era stata causata dall’uso
improprio dei locali da parte dei conduttori. Ella ha inoltre aggiunto che lo
stato dei locali non è mutato dalla data del collaudo per l’ottenimento dell’autorizzazione
per il passaggio dalla precedente gestione. La legale ha pure informato i
conduttori di ritenerli responsabili dei danni per aver impedito i lavori
ordinati dal Municipio di __________ e che determinati lavori sarebbero stati
eseguiti al termine della locazione, poiché non urgenti. Ella ha infine rilevato
che un’eventuale disdetta della locazione sarebbe stata nulla poiché i lavori erano
stati eseguiti e non trattavasi comunque di difetti gravi (inc. UC: doc. 15).
I.
Il
26 giugno 2001 il locatore si è reso disponibile, data la situazione
finanziaria dei conduttori, a una transazione, nel senso di pattuire la
restituzione dell’ente locato in perfetto stato, compreso il ripristino della
situazione precedente alla posa del forno a legna, al più presto per la fine di
luglio 2001 (inc. UC: doc. 16). Il giorno successivo, 27 giugno 2001, i
conduttori hanno affermato di ritenere valida la loro disdetta anticipata per
la fine di luglio 2001. Quanto alle condizioni poste dal locatore, essi hanno
dichiarato di non ritenerle tutte accettabili, in particolare il tinteggio del
locali, mentre hanno confermato l’asportazione del forno e il ripristino della
muratura (inc. UC: doc. 17). Il locatore ha preso atto, il 5 luglio 2001, dell’impossibilità
di trovare un accordo bonale e ha contestato, quindi, la disdetta per la fine
di luglio 2001 (inc. UC: doc. 18). L’11 luglio 2001 i conduttori hanno spiegato
che il principio della disdetta anticipata era già stato concordato tra le
parti e che, in ogni caso, essi avrebbero restituito l’ente locato il 31 luglio
2001 (doc. C). Il 23 luglio 2001 la Sezione dei permessi e dell’immigrazione ha
comunicato al locatore di sospendere la validità della patente d’esercizio
pubblico sino al 15 luglio 2002 (doc. 5). Il 30 luglio 2001 i conduttori hanno
informato il locatore che avrebbero riconsegnato le chiavi dell’ente – pulito e
sistemato come l’inventario, a parte alcune piastrelle rotte a seguito della
vetustà dell’immobile – alla cancelleria comunale (doc. E). Cosa che è avvenuta
il giorno successivo (doc. B).
L.
Con
istanza 16 luglio 2001 CC 1 ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di __________, chiedendo la nullità della disdetta 13 giugno 2001 dei
conduttori (sopra, lett. H), confermata il 27 giugno 2001 (sopra, lett. I),
rispettivamente di ritenerla valida con effetto al 31 marzo 2003. In occasione
dell’udienza 20 settembre 2001 la procedura è stata sospesa fino al 15 ottobre
2001 affinché il perito comunale degli immobili potesse esaminare l’ente
locato, cosa che ha fatto allestendo un rapporto di constatazione. La causa è
stata riavviata e l’Ufficio di conciliazione il 22 febbraio 2002 ha accolto
parzialmente l’istanza, nel senso di dichiarare inefficace la disdetta e di
accertare la validità della locazione fino alla scadenza prevista con la
convenzione 7 novembre 2000, ovvero fino al 31 marzo 2002 (inc. UC n.
109/2001).
M.
Con
istanza 26 marzo 2002 i conduttori hanno adito la Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, chiedendo – previa concessione dell’assistenza giudiziaria –
di accertare la validità della disdetta. All’udienza di discussione 15 maggio
2002 il convenuto si è opposto alla domanda. Il 26 novembre 2002 il Pretore ha
accolto l’istanza di assistenza giudiziaria. Esperita l’istruttoria, le parti hanno
rinunciato al dibattimento finale. Nel proprio memoriale scritto 21 luglio 2006
i conduttori hanno ribadito il loro punto di vista. Il 24 luglio 2006 il
locatore ha chiesto di ritenere inefficace la disdetta. Il 30 dicembre 2006 CC
1 è deceduto e nella causa sono subentrati i suoi eredi. Statuendo l’8 maggio
2007, il Segretario assessore ha respinto l’istanza 4 marzo 2005 (
recte
:
26 marzo 2002).
N.
I
conduttori sono insorti con un appello 18 maggio 2007, con il quale chiedono –
previa concessione dell’assistenza giudiziaria anche in appello – la riforma
del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza e, quindi, di
accertare la validità della disdetta 13/27 giugno 2001 con effetto al 31 luglio
2001. Con osservazioni 1° giugno 2007 gli appellati propongono la reiezione del
gravame.
Considerato
in diritto:                  1.
Il Segretario assessore ha accertato che lo stato dell
’
ente locato, che già all
’
inizio della locazione
“
non era certo quello di un albergo di lusso
”
, è peggiorato successivamente, presentando
difetti alle canalizzazioni, alla cucina, all
’
impianto elettrico e al tetto. Egli ha poi ritenuto che il locatore
è intervenuto tempestivamente per sistemare tutti i difetti segnalati dai
conduttori, mentre questi ultimi hanno in parte ostacolato il lavoro degli
artigiani. Inoltre, i difetti non erano tali da pregiudicare notevolmente l
’
uso dell
’
ente locato, tant
’
è
che le autorità non ne hanno disposto la chiusura e i conduttori hanno
continuato a esercitare la loro attività fino al momento della riconsegna dell’ente
locato il 31 luglio 2001. Egli ha quindi ritenuto che i difetti in questione
non erano tali da giustificare una rescissione giusta l
’
art. 259b lett. a CO. Il Segretario assessore ha poi accertato che
sebbene il contratto 23 gennaio 1998 fosse di durata indeterminata con
possibilità di disdetta per la prima volta, con preavviso di sei mesi, per la
scadenza 30 settembre 2002, le parti avevano concordato il 7 novembre 2000 che
sia il contratto di locazione sia quello di uso dell
’
inventario sarebbero terminati il 31 marzo 2002. Di conseguenza,
egli ha integralmente respinto l
’
istanza.
2.
Gli
appellanti non contestano i fatti accertati dal Segretario assessore e elencati
sopra (lett. A-N), che ritengono
“
sostanzialmente corretti
”
(appello, pag. 3 in mezzo). Essi rimproverano tuttavia al primo
giudice di non aver ritenuto gravi i difetti, di aver erroneamente accertato
che il locatore era intervenuto prontamente per eliminare gli stessi e che i
conduttori avevano ostacolato il lavoro degli artigiani.
3.
Occorre
anzitutto esaminare se i difetti in questione fossero già esistenti al momento
dell
’
inizio della locazione o
se si sono manifestati in un secondo tempo. Il Segretario assessore ha
accertato che l
’
ente locato non
era
“
certo (…) un albergo di
lusso
”
, ma che
“
è inoltre indiscutibile che successivamente
la situazione è peggiorata (…) tutta una serie di difetti alle canalizzazioni,
al locale cucina, all
’
impianto
elettrico e al tetto
”
(sentenza
impugnata, consid. 7, pag. 7). Tale accertamento non è contestato né dagli
appellanti (appello, pag. 11 in mezzo), né dai convenuti (osservazioni, pag. 7
in fondo). Ciò posto, alla fattispecie va quindi applicato, se del caso, l
’
art. 259
b
CO sui difetti durante la
locazione.
4.
Si
tratta poi di verificare la sussistenza dei difetti invocati dai conduttori. I
difetti in questione sono, segnatamente, la presenza di muffa in diversi
locali, l
’
insufficiente
aerazione, l
’
impianto elettrico
vetusto e pericoloso, gli odori nauseabondi, l
’
assenza di lavabo, l
’
insufficiente piastrellatura, l
’
eliminazione del pannello tra la stufa e la cappa, l
’
assenza di una lavastoviglie e la mancata
separazione completa dei servizi igienici (appello, pag. 13). Il  Segretario
assessore ha accertato la loro esistenza, ritenendoli
“
evidenti
”
(sentenza
impugnata, consid. 7, pag. 7). I locatori contestano invece integralmente i
difetti in questione, rinviando a quanto da loro illustrato dinanzi al primo
giudice (osservazioni, pag. 10 in mezzo). Se non che, tale contestazione è
nulla e non può essere considerata in questa sede, poiché il richiamo all
’
esposizione delle circostanze di fatto
contenuta negli allegati di prima istanza è inconciliabile con l
’
esigenza di una motivazione chiara degli
allegati di appello (
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI,
Lugano 2000, n. 21 ad art. 309 CPC). Poco importa che essa sia contenuta nelle
osservazioni al ricorso (
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, Appendice 2000/2004, Lugano 2005, n. 13 ad art. 314 CPC). Del
resto, tali difetti emergono dal carteggio processuale. Gli odori nauseabondi avvertiti
al primo piano e nella lavanderia al piano terra sono comprovati sia dallo
scritto 22 marzo 2001 del dott. med. __________ (inc. UC: doc. 4) sia dal
perito comunale arch. __________ (inc. UC: doc. 2) che dal Municipio di __________
(doc. O). La presenza di muffa, l
’
assenza di aerazione e di lavabo nel locale per la preparazione
della pizza e nel vano del banco birra, dove manca anche una lavastoviglie, la
carente piastrellatura e aerazione, l
’assenza
del pannello e dello sciacquone nella cucina così come la muffa in
cantina e l
’
assenza di separazione
completa dei servizi igienici sono riportati nel referto 27 marzo 2001 della
Sezione dei permessi (inc. UC: doc. 3). La Sezione dei permessi ha anche
accertato l
a non conformità dell’impianto elettrico alle
norme ASE (loc. cit.), come confermato il 12 aprile 2001 dall’Azienda elettrica
comunale di __________ (inc. UC: doc. 7). Il mancato funzionamento della
lavastoviglie emerge, poi, dalla lettera dei conduttori 19 aprile 2001 (inc.
UC: doc. 9). Gli stessi locatori hanno ammesso l’esistenza dei difetti citati.
L’11 maggio 2001 essi hanno informato i conduttori dell’inizio dei lavori alle
canalizzazioni (doc. 11), il 30 maggio 2001 della sistemazione delle prese
elettriche e degli odori nauseabondi e il 22 giugno 2001 di quelli elencati
nella lettera 27 marzo 2001 della Sezione dei permessi e nella missiva dei
conduttori 13 giugno 2001 (sopra, lett. H). I conduttori hanno quindi
comprovato l’esistenza dei difetti in questione.
5.
Assodata la presenza dei difetti, occorre altresì esaminare se gli
stessi sono stati segnalati
al locatore o se questi era
in ogni caso a conoscenza della loro esistenza (
Higi
, Zürcher Kommentar 1994, n. 19 ad art. 259b CO). Il
Segretario assessore non ha dubitato di ciò. La questione è tuttavia contestata
dai locatori, secondo il quali i conduttori
“
non hanno mai notificato alcun difetto in precedenza
”
(osservazioni, pag. 3 in alto). Essi
rinviano, al riguardo, ai doc. D, F e I dell
’
inc. dell
’
Ufficio di
conciliazione. Dal doc. D emerge che il 4 giugno 2000 AP 2 ha informato il
locatore di non riuscire a pagare il costo dell
’
inventario, senza fare alcun accenno ai difetti in questione. Il 21
giugno 2000 (inc. UC: doc. F), poi, egli ha solo ribadito tale sua impossibilità.
Nella convenzione 7 novembre 2000 (inc. UC: doc. I), infine, non vi è stato
alcun accenno a difetti di sorta. Non va tuttavia dimenticato che è al più
presto dal 22 marzo 2001 (sopralluogo del dott. med. __________: sopra, lett.
D) che i conduttori si sono resi conto dell
’
insalubrità e pericolosità dell
’
ente locato. Il 2 aprile 2001 essi hanno quindi segnalato simile
situazione al locatore (sopra, lett. E). Inoltre, va ricordato che di regola la
domanda di eliminazione dei difetti può essere fatta in ogni tempo fintanto che
sussistono gli stessi e la locazione (
Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 166). La critica degli appellati non
può quindi essere condivisa.
6.
Gli
appellanti, come detto, rimproverano al primo giudice di aver ritenuto che tutti
i difetti sono stati prontamente eliminati dal locatore (appello, pag. 11). Il
Segretario assessore ha fondato il suo giudizio (sentenza impugnata, consid. 7,
pag. 7) su una lettera 10 maggio 2001 del locatore ai conduttori, nella quale
li rimproverava di aver ostacolato i lavori di allacciamento al gas (doc. 2) e
su uno scritto 18 maggio 2001 di __________ nel quale questi dichiarava di aver
riparato il tetto (doc. 4). Se non che, simili difetti non rientrano in quelli
invocati dagli appellanti a sostegno della disdetta straordinaria, già indicati
in prima sede. Il Segretario assessore rinvia inoltre a una missiva 11 maggio
2001 del locatore ai conduttori (doc. 11), nel quale egli ha affermato che le
ditte __________ e __________ avrebbero eseguito il 21 maggio 2001 i lavori
ordinati dal Municipio di __________ il 7 maggio 2001, ovvero quelli inerenti
all
’
evacuazione delle acque
luride. Al riguardo, il primo giudice ha fondato il suo giudizio anche sulla
testimonianza 28 ottobre 2002 dell
’
arch. __________, perito comunale. Questi ha affermato di non aver
più sentito, nell
’
ottobre 2001
(quindi dopo la consegna dell
’
ente
locato), gli odori nauseabondi riscontrati il 22 marzo 2001. Nell
’
aprile 2001, poi, il perito comunale aveva
“
constatato che le canalizzazioni esterne
non erano conformi
”
, donde lo
scritto del Municipio 7 maggio 2001 (doc. O). Egli ha poi eseguito il collaudo
di tali opere, che ha
“
avuto
esito positivo nel senso che la situazione è stata resa conforme. Devo dire che
l
’
intervento è stato eseguito
abbastanza subito, non so essere più preciso
”
(pag. 2). Se non che, in occasione del sopralluogo 8 agosto 2002
(quindi dopo la consegna dell
’
ente
locato a fine luglio 2001) si è constatato che
“
il rifacimento degli scarichi, con la separazione delle acque chiare
e le acque scure
”
non era
“
a tutt
’
oggi ancora completata, mancando un tubo
”
(pag. 1). Per tacere del fatto che, anche se si volesse ammettere
la sistemazione tempestiva delle canalizzazioni, rimangono gli altri difetti
riscontrati in occasione del sopralluogo eseguito l’8 agosto 2002.
In tale
occasione è emerso che
“
il
banco bar presenta alcuni buchi nel rivestimento in formica. L
’
impianto elettrico del bar risulta essere
piuttosto vecchio
”
(verbale, pag.
2 in alto). Nella cantina
“
i
fili elettrici corrono lungo il muro con valvole di vecchia data a vista. Anche
le prese sono di vecchia fattura
”
(pag. 2 in basso). In cantina si sono riscontrati, poi,
“
un po
’
ovunque (…) segni di umidità. I fili sono esterni e corrono sulla
parete
”
(pag. 2 in mezzo). Al
primo piano
“
sul corridoio vi è
un impianto elettrico che risulta essere di diversi anni: le valvole salvavita
si trovano sotto il soffitto in posizione non accessibile se non con la posa di
una scala
”
(pag. 3 in basso). Umidità
è stata riscontrata anche nel locale dove si trova la cella frigorifera, il cui
pavimento in legno è
“
in alcuni
punti in avanzato stato di usura per l
’
umidità
”
(pag. 2 in
basso), di fianco al locale retro, che ai piani figura come cantina, nella
lavanderia e nella cantina (pag. 3 in alto). Essa è stata riscontrata anche
nell
’
appartamento al primo
piano, dove
“
in generale vi
sono segni di umidità in tutti i locali
”
(pag. 3 in mezzo), e in due stanze della pensione (pag. 3 in
basso). Quanto all
’
aerazione,
si è constatata la presenza di una
“
finestra che dà su un cunicolo e uno sfiatatoio (…) dietro la cappa
della cucina vi è una finestra con una piccola ventola che dà sul cunicolo (…)
”
. Al primo piano vi è
“
l
’
unico servizio per le cinque camere [della pensione], di piccole dimensioni,
con finestra e privo di ventilazione
”
(pag. 3 in basso). Inoltre,
“
dietro la cucina, sotto la cappa, vi è un pannello in legno
ricoperto in formica posato sopra le piastrelle
”
(loc. cit.). Il pavimento di piastrelle, poi,
“
si è staccato e al calpestio si constata un
vacuum. La fattura del pavimento appare di lunga data
”
(pag. 2 in basso). I servizi sono
“
separati da una parete in compensato che non divide completamente
”
(pag. 3 in alto). Non si comprende,
quindi, come il Segretario assessore abbia potuto fondarsi sul sopralluogo per
accertare che il locatore
“
è
prontamente intervenuto al fine di risolvere tutti i problemi segnalati dagli
inquilini
”
, seppur con l
’
aggiunta che
“
trattandosi in ogni modo di un immobile vetusto è tuttavia
verosimile che non sia stato possibile eliminare tutti i difetti
”
(sentenza impugnata, consid. 7 pag. 7). A
ragione i conduttori contestano quindi che il locatore abbia sistemato i
difetti da loro segnalati.
7.
Gli
appellanti criticano inoltre il rimprovero, rivolto loro dal primo giudice, di
aver ostacolato gli interventi di alcuni artigiani (appello, pag. 11 in basso
seg.). Il Segretario assessore ha fondato il suo giudizio sul doc. P dell
’
inc. dell
’
Ufficio di conciliazione. Dallo stesso emerge che i conduttori non hanno
permesso all
’
artigiano __________
(impianti sanitari e riscaldamenti) di eseguire i lavori nella lavanderia e all
’
elettricista __________ di coprire una
presa elettrica. Dalla stessa dichiarazione di __________ emerge che egli ha
potuto eseguire i lavori negli altri locali. Non si può certo dire che simili puntuali
opposizioni siano state tali da pregiudicare la sistemazione dell
’
ente locato al punto da giustificare la
situazione rilevata in sede di sopralluogo 8 agosto 2002, imputabile al
locatore.
8.
Ciò
posto, occorre verificare se i difetti in questione sono tali da escludere o
pregiudicare notevolmente l
’
idoneità
dell
’
immobile all
’
uso cui è destinato giusta l
’
art. 259
b
lett. a CO, come asserito dagli
appellanti (appello, pag. 13). Il Segretario assessore ha ritenuto che i
difetti segnalati non erano gravi poiché i conduttori hanno continuato la loro
attività di esercenti fino al 31 luglio 2001, quando hanno riconsegnato l
’
ente locato. Secondo il primo giudice,
ancora nel periodo maggio-giugno 2001 l
’
attività dell
’
esercizio
pubblico si svolgeva senza impedimenti di sorta e il conduttore medesimo si
limitava ad assegnare un termine per porre rimedio ai difetti. In altre parole,
non sarebbe invero emerso che
“
sia(no)
stat(i) in qualche modo impedit(i) nella (loro) attività di esercent(i) (…)
”
(sentenza impugnata, consid. 7, pag. 7). Per
essere definito grave un difetto deve escludere o limitare considerevolmente
l'uso per il quale la cosa è stata locata (
Higi
,
op. cit., n. 32 ad art. 259b CO). Tale è ad esempio il caso quando sono in
pericolo gli interessi vitali, in particolare la salute del conduttore e della
sua famiglia (
Higi
, op. cit., n.
43 ad art. 258 CO). L
’
onere di
provare l
’
esistenza di simili
difetti incombe al conduttore (
Lachat
,
Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 163, n. 1.3).
8.1   Il 27 marzo
2001 la Sezione dei permessi ha ritenuto che
“
le strutture del ritrovo [Ristorante __________
] sono risultate carenti dal profilo igienico e
della sicurezza
”
. In
particolare,
“
il locale
preparazione pizza e il vano banco della birra alla spina
”
sono stati ritenuti
“
inagibili
”
a causa della muffa, dell
’
assenza di aerazione e di lavabo (inc. UC: doc. 3). Quanto ritenuto
dal Segretario assessore, ovvero che i conduttori non sono stati in alcun modo
impediti nella loro attività, non può essere condiviso; né può essere seguita
la tesi dei locatori, secondo i quali dal doc. 3 dell
’
inc. dell
’
Ufficio di
conciliazione non emerge l
’
inagibilità
dei locali in questione (osservazioni, pag. 3). Non era invero stata ordinata la
chiusura dell
’intero
esercizio
pubblico ed era stato impartito un termine fino al 15 aprile 2001 per ovviare ai
difetti, ma è evidente che i locali erano inagibili in quanto pericolosi per la
salute dei conduttori e degli avventori. Lo stesso dicasi dell
’
impianto elettrico, che la Sezione dei
permessi ha ritenuto non conforme alle prescrizioni ASE (inc. UC: doc. 3). Tale
circostanza è stata confermata il 12 aprile 2001 anche dall
’
Azienda Elettrica Comunale di __________,
secondo la quale
“
alcune parti
non risultano conformi alle vigenti prescrizioni
”
e ha allegato una lunga lista di interventi da effettuare entro il
12 luglio 2001 (inc. UC: doc. 7). La carente canalizzazione ha inoltre
comportato un
“
importante odore
di fogna che rende il locale insalubre
”
(inc. UC: doc. 4). Si ricorda, inoltre, che l
’
autorità civile non è vincolata da quanto
deciso dalle autorità amministrative, ma unicamente, nella fattispecie, alle
condizioni poste dall
’
art. 259
b
lett. a CO. Considerato che come illustrato sopra i conduttori hanno comprovato
la pericolosità dell
’
ente
locato, occorre quindi verificare se i locatori hanno portato la prova del
contrario.
8.2   I locatori
sostengono che la pericolosità dell
’
ente locato è stata causata dagli stessi conduttori, che hanno usato
le cantine per la preparazione delle pizze e vi hanno installato il vano banco
della birra alla spina, e non hanno eseguito l
’
ordinaria manutenzione (osservazioni, pag. 3). La censura non può
essere condivisa. Invero, come detto (sopra, consid. 8.1), la pericolosità dell
’
esercizio pubblico non è solo imputabile
alla situazione delle cantine, ma segnatamente all
’
impianto elettrico difettoso e alla muffa presente un po
’
dappertutto. Tali difetti, poi, non
possono essere seriamente imputati alla mancata manutenzione da parte dei
conduttori, poiché gli interventi richiesti dalle autorità sono veri e propri
rinnovamenti e la muffa è stata causata dalla mancata aerazione dei locali,
dovuta alla loro struttura. I locatori fanno inoltre riferimento alla testimonianza
di __________, idraulico, secondo il quale le strutture non danneggiate erano
vecchie ma comunque in buono stato (osservazioni, pag. 8 in fondo). Tale
audizione è tuttavia stata assunta nella causa tra le parti di cui all
’
inc. n. LA.2002.87, incarto che non è stato
indicato dalle parti tra i mezzi di prova (cfr. verbale di discussione del 18
luglio 2002) e che non figura dunque nel fascicolo processuale qui in esame,
con la conseguenza che le sue risultanze istruttorie non possono essere considerate
ai fini del presente giudizio. Essi affermano, inoltre, che i conduttori non
sono stati impediti nell
’
uso
dell
’
ente locato. Secondo loro
l
’
uso dei bagni e della
corrente elettrica sarebbero sempre stati garantiti e, comunque, i lavori sarebbero
stati eseguiti prevalentemente nei giorni di chiusura del ristorante
(osservazioni, pag. 9). Se non che, tale censura non è di rilievo, poiché l
’
ente locato, seppur accessibile, era, come
detto (sopra, consid. 8.1), pericoloso. Al riguardo i locatori sostengono che
tutti i lavori necessari per evitare qualsiasi incidente sono stati  prontamente
effettuati (osservazioni, pag. 11). Essi rinviano alle fatture n. 26 e 32 del
doc. O dell
’
incarto dell
’
Ufficio di conciliazione. Dalla fattura n.
26 del 30 aprile 2001 emerge che l
’
elettricista __________ ha eseguito lavori nella cucina definiti
“
placche Gr2 cieche; presa tipo 15 16A;
Placca Gr3; Supporto Gr3; Visione lavori e manodopera
”
per fr. 264.90. Con fattura n. 32 del 24 giugno 2001, poi, egli ha
eseguito lavori descritti come
“
presa tipo 15 16A UP; lavoro
”
per fr. 111.05. Il 18 maggio 2001 egli, riferendosi alla sua
fattura 30 aprile 2001, ha comunicato al locatore di non aver potuto coprire
una presa poiché ostacolato dal conduttore. Egli ha inoltre affermato di aver
sostituito in cucina una lampada e di aver sostituito una valvola (inc. UC:
doc. P). I locatori sostengono di aver fatto fronte, con tali interventi, alla
sicurezza elettrica dell
’
ente
locato e che le disfunzioni rilevate da __________ (incaricata dagli
appellanti), che comportavano un lavoro di fr. 4
'
423.05, si sono quindi rivelate infondate (osservazioni, pag. 11 in
alto). Se non che, come detto (sopra, consid. 8.1), sia la Sezione dei permessi
sia l
’
Azienda Elettrica di __________
non si sono limitate a ordinare la sistemazione del sistema elettrico nella
cucina e, comunque, hanno chiesto un intervento più approfondito (inc. UC: doc.
3 e 7). Cosa che non è avvenuta, come rilevato in occasione del sopralluogo 8
agosto 2002 in occasione del quale si sono ancora riscontrati difetti all
’
impianto elettrico (sopra, consid. 6).
8.3   La Sezione
dei permessi ha inoltre ordinato tutta una serie di altri lavori. Nella cucina
è stata ordinata la sistemazione del rivestimento in piastrelle, la posa di un
impianto di aerazione, l
’
eliminazione
del pannello in legno posato tra la stufa e la cappa di aspirazione, la posa di
uno sciacquone; nel locale bar la posa di un lavello con acqua calda e fredda e
una lavastoviglie; nei servizi igienici la completazione della separazione fino
al soffitto e un
’
illuminazione
propria; nel reparto alloggio l
’
eliminazione dei segni di umidità (inc. UC: doc. 3). In occasione
del sopralluogo 8 agosto 2002 è emerso che la situazione era per lo più ancora
presente dopo la consegna dell
’
ente
locato. Ne consegue che in ragione dei difetti elencati sopra (consid. 8.2),
tali da compromettere l
’
incolumità
dei conduttori e degli avventori, sia dei difetti testé menzionati che
imponevano importanti lavori di ristrutturazione, non può essere condivisa la
tesi del Segretario assessore di ritenere gli stessi non tali da pregiudicare
notevolmente, se non da escludere, l
’
idoneità dell
’
immobile
all
’
uso per cui era destinato,
ovvero di esercizio pubblico. Ne consegue la validità della disdetta 13 giugno
2001, confermata il 27 giugno 2001, con effetto per il 31 luglio 2001.
9.
Ne
discende che l
’
appello 18
maggio 2007 dev
’
essere accolto.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza degli
appellati (art. 148 CPC). Esse sono calcolate su un valore di causa pari a fr.
20
'
000.-. In una causa
concernente la validità di una disdetta è infatti determinante, per il calcolo
del valore litigioso, il periodo durante il quale il contratto continua a sussistere
nell
’
ipotesi che la disdetta
non sia valida e che si estende fino al momento in cui possa essere data, o sia
stata data effettivamente, una nuova disdetta (
Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, Appendice 2000/2004, Lugano 2005, m.
18 ad art. 8 CPC). Nel contratto 7 novembre 2000 l
e
parti hanno pattuito che la locazione e l’uso dell’inventario, di complessivi
fr.
2
'
500.-
mensili,
si ritengono “inderogabilmente sciolti per il
31 marzo 2002, senza alcuna possibilità di protrazione” (inc. UC: doc. I). Ne
consegue che la pigione, qualora la disdetta non fosse stata valida, avrebbe
dovuto essere ancora corrisposta per otto mesi (da agosto 2001 al 31 marzo
2002), per complessivi fr. 20'000.-.
Lo stesso importo
vale per il valore litigioso determinante per l
’
impugnabilità al Tribunale. Il giudicato attuale impone una modifica
del dispositivo sugli oneri processuali di prima sede, che segue la medesima
sorte.
10.
L’istanza
di assistenza giudiziaria formulata in questa sede dagli appellanti può essere
accolta, avendo essi dimostrato sia il requisito della situazione di indigenza
al momento della presentazione dell’appello, sia la probabilità di esito
favorevole del gravame. Nondimeno, visto che essi si vedono riconoscere un’equa
indennità per ripetibili di appello a carico della controparte, e che nulla
induce a ritenere l’impossibilità di incassare tale credito, l’ammissione al
beneficio dell’assistenza giudiziaria è condizionata alla prova di
un’impossibilità di incasso delle ripetibili.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e
la TG
dichiara
e pr
onuncia:
1.
L
’
appello 18 maggio 2007 di AP 1 e AP 2
è
accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 8 maggio 2007 della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, è così riformata:
1.   L
'
istanza 4 marzo 2005 (
recte
: 26 marzo 2002) di AP 1 e AP 2 è
accolta. Di conseguenza, è accertata la validità della disdetta 13 giugno 2001,
confermata il 27 giugno 2001, con effetto per il 31 luglio 2001.
2.     La
tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 1
'
125.-
(comprese quelle
peritali)
sono poste a carico dei locatori in solido. Non si assegnano ripetibili.
2.
Gli
oneri processuali della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 100.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
150.-
sono
posti a carico degli appellati in solido, con l
'obbligo
di rifondere agli appellanti, sempre in solido, fr. 1'500.- complessivi per
ripetibili di appello.
3.
L
’
istanza di ammissione al beneficio dell
’
assistenza giudiziaria per la procedura d
’
appello presentata dagli appellanti è
accolta, a condizione che non sia loro possibile incassare l’indennità per
ripetibili.
4.
Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).