ti_gerichte · 12.1999.147 · 1999-11-08 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.11.1999 12.1999.147

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.1999.00147
Lugano
8 novembre 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa -
inc. no. DI.98.00352
della Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna- promossa con
ricorso (recte: istanza) 16 novembre 1998 da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
chiedente
la protrazione per sei anni del contratto di locazione concluso tra le parti;
domanda
cui la convenuta si è opposta e che il Pretore, con sentenza 14 luglio 1999, ha
integralmente respinto;
appellante
l'istante con atto di appello 26 luglio 1999, cui è stato concesso l'effetto
sospensivo, con il quale chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere l'istanza con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
con osservazioni 23 agosto 1999 la convenuta postula la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti;
ritenuto
in fatto
A.   __________
conduce ad __________ l'esercizio pubblico "__________ a" di
proprietà di __________ in virtù del contratto di locazione 23 febbraio 1990.
In base agli accordi contrattuali la pigione mensile ammontava a fr. 6'000.-
indicizzabili, mentre il rapporto di locazione (secondo la modifica del 17
agosto 1990) sarebbe giunto a scadenza il 31 agosto 1995, salvo il rinnovo per
ulteriori tre anni nel caso di mancata disdetta con preavviso di 12 mesi.
B.
A
seguito della mora della conduttrice nel pagamento della pigione relativa ai
mesi di ottobre, novembre e dicembre 1996
prima e di febbraio 1997
poi
la locatrice ha fatto spiccare nei confronti di quest'ultima due precetti
esecutivi, a cui l'escussa ha interposto opposizione. Per il mese di gennaio
1997 la locatrice le ha invece assegnato un termine di 30 giorni per il
pagamento della pigione, precisando che in caso di mancato pagamento nel
termine il contratto sarebbe stato disdetto, ciò che essa ha fatto il 18
febbraio 1997 con effetto al 31 marzo 1997.
Nell'ambito
della discussione sulle istanze di rigetto delle opposizioni di cui si è detto,
il 3 marzo 1997 le parti sono addivenute ad una transazione giudiziale,
concordando in particolare, accanto a una riduzione della pigione mensile a fr.
4'500.- ed al versamento alla locatrice degli arretrati secondo determinate
modalità, che "il contratto di locazione... scadrà definitivamente il 31
dicembre 1998".
C.
Dopo
aver adito, il 31 agosto 1998, l'Ufficio di conciliazione, con l'istanza in
rassegna __________ ha chiesto al Pretore la concessione di una protrazione per
6 anni, sostenendo che, contrariamente a quanto ritenuto dall'autorità di
conciliazione, la transazione del 3 marzo 1997 non le poteva togliere il
diritto di chiedere una proroga della locazione. Nel merito, oltre alle
difficoltà nel trovare un oggetto sostitutivo idoneo all'esercizio del suo
commercio, essa ha addotto il forte investimento da lei effettuato nei locali,
la lunga durata del rapporto di locazione e gli sforzi intrapresi nella ricerca
di un nuovo ente locato.
La
convenuta si opposta alla protrazione, evidenziando da un lato come il tenore
della transazione escludesse la facoltà di chiedere una nuova proroga e
dall'altro come il comportamento anticontrattuale tenuto dalla controparte
ostasse in ogni caso alla sua eventuale concessione.
D.
Il
Pretore ha respinto l'istanza concludendo che con la citata transazione le
parti avevano concordemente determinato di chiudere definitivamente il rapporto
locativo per il 31 dicembre 1998. Il giudice di prime cure ha motivato tale
conclusione in base all'oggettiva impossibilità di equivocare sui termini
dell'accordo, ritenendolo una pattuizione sulla protrazione della locazione
accompagnata da una valida rinuncia al diritto ad ogni ulteriore proroga.
E.
Con
l'appello l'istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere la domanda di protrazione da lei formulata.
L'appellante
ritiene innanzitutto che l'accordo transattivo costituisse un semplice rinnovo
del contratto e che l'eventuale rinuncia alla protrazione, comunque non
concordata a quel momento, fosse nulla, siccome in urto con l'art. 272b cpv. 2
CO. Ciò premesso, nulla si opponeva alla concessione dell'auspicata
protrazione, avendo essa allegato e comprovato gli effetti gravosi che la
disdetta le avrebbe comportato.
F.
Delle
osservazioni con cui la convenuta postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
considerando
in diritto
1.
Decisivo
per il giudizio è l'accertamento circa la natura giuridica che può essere
attribuita alla transazione giudiziale conclusa tra le parti il 3 marzo 1997.
In
concreto occorrerà dunque esaminare se, come ritenuto dall'appellante, tale
accordo possa essere considerato un rinnovo del contratto e non piuttosto un
lecito annullamento dello stesso mediante convenzione oppure un accordo sulla
protrazione. La questione va risolta in via interpretativa (
Higi
,
Zürcher Kommentar, N. 60 ad art. 272b CO).
2.
Secondo
la dottrina vi è un rinnovo del contratto, cioè un nuovo rapporto contrattuale,
se lo stesso in precedenza non è stato sciolto oppure se un'eventuale disdetta
è stata revocata, fermo restando che, qualora il precedente contratto sia di
durata determinata, un accordo di questo genere può avvenire anche dopo la
scadenza del termine originariamente previsto (
Lachat
, Le bail à loyer,
Losanna 1997, p. 510). Indizi per l'esistenza di una pattuizione di questo tipo
sono in particolare la conclusione del nuovo accordo prima dello scioglimento
della locazione o comunque prima della scadenza del termine previsto dal
contratto, la durata indeterminata del rinnovo, la stipulazione in
quell'occasione di un termine di preavviso o di disdetta, l'assenza di una
rinuncia alla protrazione, i termini utilizzati (rinnovo, rilocazione,
riconduzione, continuazione), l'assenza di un riferimento agli art. 272 e segg.
CO o all'autorità di conciliazione, l'assenza della volontà del locatore di
mantenere la disdetta, ecc.… (
Lachat
, op. cit., ibidem).
Nel
caso di specie le circostanze permettono tranquillamente di escludere che ci si
trovi di fronte ad un rinnovo del contratto. Come già accennato, l'accordo
transattivo del 3 marzo 1997 era infatti intervenuto dopo che la convenuta
aveva disdetto il contratto per mora della conduttrice ai sensi dell'art. 257d
CO -senza per altro che le condizioni per far capo a tale norma siano mai state
contestate dalla controparte- con effetto al 31 marzo 1997, contratto che in
caso contrario sarebbe stato disdicibile al più presto il 31 agosto 1998, il
che sta ovviamente a significare che essa a quel momento non era più intenzionata
a continuare il rapporto di locazione con la controparte. In tali circostanze
non è dunque possibile ritenere che con l'accordo transattivo la convenuta
abbia inteso rinnovare il contratto oltre il termine inizialmente previsto,
oltretutto con una pigione ridotta e concedendo infine all'istante delle
facilitazioni per il pagamento delle pigioni arretrate.
3.
Dovendosi
parimenti escludere l'ipotesi di un annullamento consensuale del contratto di
locazione e ciò già per l'essenziale motivo che il contratto non è stato
annullato ma è stato anzi prolungato oltre il termine di disdetta inizialmente
previsto, se ne deve in definitiva concludere -come correttamente rilevato dal
giudice di prime cure- che con l'accordo transattivo in rassegna le parti hanno
in realtà concordato una protrazione del contratto di locazione (
Higi
,
op. cit., N. 56 ad art. 272b CO).
4.
Ciò
posto, si tratta di stabilire se in quell'occasione esse abbiano inteso
escludere la protrazione oltre il 31 dicembre 1998, in altre parole se l'accordo
aveva per oggetto una prima protrazione oppure una protrazione unica. La
questione, contestata dalle parti, va risolta interpretando l'accordo
transattivo (
Higi
, op. cit., N. 232 ad art. 272 CO).
Ora,
l'esame delle circostanze concrete permette senz'altro di ritenere che le parti
avevano effettivamente voluto escludere un'ulteriore protrazione alla scadenza
del termine prorogato (il che è lecito ai sensi dell'art. 272b cpv. 2 CO). A
favore dell'ipotesi di una protrazione unica vi è innanzitutto -oltre alla
circostanza che nella prassi vi è la tendenza a prediligere questa variante
alla concessione di una prima protrazione (
Higi
, op. cit., N. 46 ad art.
272b CO)- il fatto che nell'accordo giudiziale le parti avevano previsto,
evidenziandolo addirittura in grassetto, che la locazione sarebbe scaduta
definitivamente il 31 dicembre 1998, l'uso del termine
"definitivamente" o formulazioni simili costituendo un serio indizio
in tal senso (
Higi
, op. cit., N. 231 ad art. 272 CO); lo stesso Pretore,
avanti al quale era stato concluso l'accordo transattivo in questione, e che
dunque è la persona che meglio può riferire delle intenzioni delle parti a quel
momento (
Higi
, op. cit., N. 232 ad art. 272 CO) ha inoltre confermato
che la formulazione usata era quella da lui adottata in tutti quei casi in cui
le parti intendevano porre fine al contratto per una determinata data senza
possibilità di ulteriore protrazione (sentenza p. 5); tale interpretazione è
infine suffragata dalla lettera 12 febbraio 1997 (doc. 8), che con tutta
evidenza ha permesso di giungere all'accordo transattivo del successivo 3
marzo, nella quale la convenuta subordinava la conclusione di un eventuale
accordo proprio alla "partenza definitiva fino e non oltre il
31.12.98" della conduttrice, specificando in seguito, al pt. 3 di quello
scritto, che quella data costituiva la fine della locazione.
Dovendosi
con ciò concludere per la pattuizione di una protrazione unica, la richiesta di
proroga formulata dall'istante deve essere respinta.
5.
In
via abbondanziale ci si potrebbe pure chiedere se l'accordo transattivo non sia
eventualmente nullo, la dottrina dominante ritenendo che l'art. 272a CO -e
quindi anche la sua lett. a, secondo cui la protrazione era esclusa se la
disdetta è data per mora del conduttore ex art. 257d CO- sia di carattere
imperativo e con ciò inderogabile anche a svantaggio del locatore (
Higi
,
op. cit., N. 4 ad art. 272a CO;
Permann/Schaner
, Kommentar zum
Mietrecht, Zurigo 1999, N. 2 ad art. 272a CO;
Roncoroni
, Zwingende und
dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in
mp
2/90 p. 85 e
93;
Giger
, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR),
Zurigo 1995, p. 25; contra:
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht Kommentar,
Zurigo 1991, N. 1 ad art. 272 CO e N. 4 ad art. 272a CO), fermo restando
tuttavia che le disposizioni imperative non si applicano se nella transazione
vi sono state concessioni reciproche (
DB
1994 N. 21;
DTF
110 II
171, 106 II 223).
Il
quesito può in concreto rimanere irrisolto. In effetti, quand'anche l'accordo
in questione fosse nullo per questo motivo, se ne dovrebbe concludere che la
disdetta per mora, non contestata dalla conduttrice, rimaneva vincolante per il
31 marzo 1997; con il che, non avendo l'istante inoltrato alcuna richiesta di
protrazione entro quel termine -richiesta che invero in base all'art. 272a CO
avrebbe dovuto essere respinta- essa non è più ammessa ad introdurre il 31
agosto 1998 una nuova richiesta in tal senso, quest'ultima risultando
ampiamente tardiva.
6.
Ad
ogni buon conto, quand'anche una protrazione fosse possibile, i ritardi nel
pagamento della pigione durante molti mesi, pacificamente ammessi dalla stessa
istante (appello p. 2), potrebbero tutt'al più giustificare la concessione di
una protrazione ridotta (art. 272 cpv. 2 lett. c CO; cfr.
Higi
, op.
cit., N. 180 ad art. 272 CO).
Avendo
l'istante nel caso concreto già beneficiato nelle more della causa di una
proroga di fatto di oltre 10 mesi -e in sostanza dell'intera stagione turistica
1999, che, come precisato dal teste __________, ad __________ è quella
primaverile ed estiva- non vi è in definitiva motivo per riconoscerle
un'ulteriore proroga.
7.
Ne
discende la reiezione del gravame, del tutto infondato e di chiara natura
dilatoria.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 26 luglio
1999 __________
è respinto.
II.
Le spese della
procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia                                    fr.
2'450.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
2'500.-
da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte
appellata fr. 3'000.- per ripetibili.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario