ti_gerichte · 12.2010.243 · 2011-11-10 · it
Difetto dell'ente locato - diritto alla riduzione della pigione per immissioni eccessive proveniente dai fondi vicini (concomitanza di cinque cantieri edili)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.11.2011 12.2010.243

Incarto n.
12.2010.243
Lugano
10 novembre
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
segretaria:
Rossi Tonelli, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.198 (riduzione
della pigione) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud promossa con
istanza 22 ottobre 2007 da
AO 1AO 1
AO 2AO 2
tutti rappr. dall’RA
1
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
2
con cui gli istanti hanno chiesto la
riduzione del canone di locazione nella misura del 35% a partire dal mese di
ottobre 2006 e fino al termine dei lavori di cantiere sui mappali limitrofi,
domanda alla quale si è opposta la convenuta e che il Pretore ha parzialmente
accolto con sentenza 17 dicembre 2010;
appellante la convenuta che, con atto
d’appello 30 dicembre 2010, chiede,
previa concessione dell'effetto sospensivo,
la riforma del giudizio impugnato nel
senso di  respingere integralmente l'istanza, e, in via subordinata, l’annullamento
della sentenza con ritorno alla Pretura di Mendrisio sud per un nuovo giudizio
nel merito, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli istanti, con osservazioni del
25 gennaio 2011, postulano la reiezione del gravame, pure con protesta di spese
e ripetibili;
letti ed esaminati gli
atti ed i documenti di causa
ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto 5 settembre 2003 AP 1,
amministrata dallo studio di ingegneria __________, ha concesso in locazione a AO
1 e AO 2 un appartamento sussidiato di quattro locali al primo piano dello
stabile “__________” in via __________ a __________. Il contratto di locazione,
iniziato il 1° dicembre 2003 con una durata indeterminata, disdicibile per la
prima volta, con preavviso di quattro mesi, il 30 novembre 2006 (doc. 1),
prevedeva una pigione annua di fr. 15'192.- (già tenuto conto del sussidio), pagabile
in rate mensili anticipate di fr. 1'266.-, oltre a fr. 130.- mensili per il box
e fr. 120.- mensili quali acconto delle spese accessorie. Il 5 maggio 2006 le
medesime parti hanno poi concluso un nuovo contratto, di durata indeterminata con
effetto al 1° giugno 2006, disdicibile per la prima volta con preavviso di quattro
mesi il 31 maggio 2009 (doc. 2), avente per oggetto un diverso appartamento,
sempre di quattro locali sito nello stesso stabile ma al secondo piano. La nuova
pigione mensile ammontava a fr. 1'167.-, mentre i costi del box e gli acconti
per le spese accessorie non hanno subito alcuna mutazione.
B.
A partire dal 19 giugno 2006, su cinque
fondi vicini allo
stabile “__________” di __________,
sino ad allora privi di costruzioni e quindi di attività umane, si sono via via
aperti cinque cantieri edili di varia importanza. Con scritto del 12 marzo 2007
all’amministrazione (doc. B), i conduttori hanno notificato i forti disagi da
loro patiti per le edificazioni in corso, chiedendo la riduzione della pigione
e la possibilità di recedere dal contratto con effetto immediato non appena
trovata una nuova abitazione. Il disturbo derivante dai cantieri, indicavano i
conduttori, pregiudicava la situazione di tranquillità che li aveva indotti a
prendere in locazione quell’appartamento, soprattutto in ragione dei disturbi
neurologici di AO 1, che comportavano la sua particolare intolleranza ai rumori
(doc. C). Tali richieste sono state respinte dall’amministratore con scritto
del 14 marzo 2007 (doc. D). Per la tutela dei loro interessi i conduttori si
sono quindi rivolti all’Associazione inquilini, che il 3 aprile 2007 (doc. E)
ha riproposto le loro richieste all’amministrazione. Da parte sua, il 29 maggio
2007 quest’ultima ha concesso ai conduttori la possibilità di porre fine al
contratto di locazione in qualsiasi momento previo preavviso di due mesi (doc.
F).
C.
Fallito il tentativo di conciliazione obbligatorio
dinanzi al compatente Ufficio di conciliazione in materia di locazione il 27
settembre 2007 (doc. A), con istanza 22 ottobre 2007, i conduttori hanno
chiesto al Pretore della giurisdizione di Mendrisio sud la riduzione del 35%
della pigione a partire dal mese di ottobre 2006 e fino al termine dei lavori
nei cantieri adiacenti l’ente locato. All’udienza di discussione del 9 gennaio
2008, con l’allegato di risposta scritta di medesima data, la convenuta ha
interamente avversato la domanda delle controparti. Con osservazioni di replica
e di duplica le parti si sono confermate nelle rispettive allegazioni. L'istruttoria
si è chiusa il 15 luglio 2008, con l’assegnazione alle parti di un termine per
inoltrare conclusioni scritte, avendo le stesse rinunciato al dibattimento
finale. Con memoriale del 1° settembre 2008 la convenuta ha chiesto ancora una
volta di respingere integralmente l’istanza. Nell’allegato del 3 settembre 2008
gli istanti hanno confermato le loro richieste, definendo il periodo di
riduzione della pigione da ottobre 2006 a luglio 2008.
D.
Con sentenza 17 dicembre 2010 il Pretore,
accertato il difetto dell’ente locato, ha parzialmente accolto l'istanza. Il
primo giudice ha così ridotto la pigione dovuta da AO 1 e AO 2 del 35% dal 12
marzo 2007 al 31 luglio 2007, per una settimana del mese di agosto 2007 e dal 1°
settembre 2007 al 30 aprile 2008 e del 10% dal 1° maggio 2008 al 30 giugno 2008.
La tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese sono state poste a carico degli
istanti in ragione di 4/10, mentre i restanti 6/10 sono stati posti a carico della
convenuta, condannata a rifondere alla controparte, con vincolo di solidarietà
attiva, fr. 200.- a titolo di ripetibili parziali.
E.
Contro la citata decisione, la locatrice è
insorta con  appello 30 dicembre 2010 con il quale chiede – previo conferimento
dell'effetto sospensivo all'appello –
di
respingere integralmente l'istanza 22 ottobre 2007. In via subordinata, l’appellante postula l’annullamento della sentenza pretorile e il ritorno
dell’incarto al primo giudice per un nuovo giudizio
. Con
decreto del 5 gennaio 2011 la Presidente della Camera ha respinto la richiesta
di effetto sospensivo. Con osservazioni 25 gennaio 2011 l’istante postula la
reiezione del gravame e la conferma della sentenza di primo grado.
e in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore
il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). La sentenza pretorile
è stata pronunciata e impugnata prima di questa data, e la
procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal CPC ticinese (art. 404 cpv.
1 CPC).
2.
L’appellante contesta innanzitutto che
i rumori provenienti dai cinque cantieri costituiscano un difetto ai sensi
dell’art. 259d CO con i combinati disposti art. 679 e 684 CC. A mente della
convenuta, tali immissioni non hanno superato il limite della tollerabilità
oggettiva, ma hanno superato esclusivamente quello soggettivo di AO 1 che, per
il danno alla salute di cui soffre, sarebbe molto basso. Nessuno degli altri
inquilini dello stabile, prosegue l’appellante, si è mai lamentato e neppure ha
mai preteso una riduzione della pigione. La convenuta non ritiene quindi giustificata
alcuna riduzione.
2.1
Nella sentenza impugnata il
Pretore ha già ampiamente esposto la dottrina e la giurisprudenza applicabili
al caso di specie. Giova semplicemente ricordare che le immissioni provenienti da
uno o più cantieri posti su fondi vicini (rumore, polvere, scosse), quando per
loro durata, intensità e natura eccedono rispetto alle immissioni ordinarie dovute
ad una normale utilizzazione del fondo stesso, possono costituire un difetto
dell’ente locato ai sensi dell’art. 259d CO e giustificare quindi una riduzione
della pigione (TF 4A.281/2009 del 31 luglio 2009; TF C.144/1985 del 24
settembre 1985, SJ 1986 pag. 19; TF 4C.377/2004 del 2 dicembre 2004 consid.
2.1; TF 4C.219/2005 del 24 ottobre 2005 consid. 2.2;
Aubert
in: Bohnet/Montini Droit du bail à loyer, n. 30 ad
art. 259d CO; MRA 1/2010, pag. 32-33). Tutto ciò indipendentemente dal fatto
che l’uso della cosa sia diminuito (4C.377/2004 del 2 dicembre 2004 consid.
2.2;
Weber
, Berner Kommentar, n. 2
ad art. 259d CO). Per poter  determinare se le immissioni siano eccessive e
quindi stabilire il limite di tolleranza, il giudice si deve basare su dei
criteri oggettivi, mettendosi al posto di una persona ragionevole e mediamente
sensibile, predendo in considerazione le circostanze specifiche del caso sub
iudice (TF 5C.117/2005 del 16 agosto 2005 consid. 2.1).
2.2
Nella
fattispecie, il Pretore ha accertato che il 19 giugno 2006 sono iniziati i
lavori per la realizzazione di un edificio di quattro appartamenti sulla
particella no.1521, il 28 giugno 2006 quelli per la realizzazione di una strada
coattiva sulla particella no. 1519, il 3 ottobre 2006 ha invece preso inizio l’edificazione di un’abitazione monofamiliare sulla parcella no. 876 e
dal 20 febbraio 2007 un’altra abitazione monofamiliare è stata edificata sulla
parcella no. 1544. Per quest’ultima costruzione in particolare, caratterizzata
da una ragguardevole volumetria, è stato necessario procedere con delle lunghe
trivellazioni nella roccia. Per finire, il 24 agosto 2007 sono iniziati i
lavori per la realizzazione di un’abitazione monofamiliare sulla parcella no.
1522. Il primo giudice, pur astraendosi dalla particolare situazione soggettiva
di AO 1, anche in ragione delle lamentele giunte all’amministrazione anche
dagli altri conduttori, ha reputato che le immissioni conseguenti alla
concomitanza dei cinque cantieri attivi nelle vicinanze dell’ente locato ne
costituissero un difetto, con conseguente diritto dei conduttori istanti di
ottenere una riduzione della pigione.
2.3
Contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti, dagli atti
risulta che anche altri conduttori si siano lamentati dei disturbi provocati
dai cantieri
(teste __________, verbale del 22 aprile 2008 pag. 1-2;
teste __________, verbale del 22 aprile 2008 pag. 3; incarto richiami III,
rapporto di intervento del 24 aprile 2007), anche e soprattutto perché
in orari non conformi con l’Ordinanza comunale. I
n ogni caso,
la circostanza che nessuno di loro abbia chiesto una riduzione della pigione
non è una circostanza oggettiva sulla quale fondare il giudizio
sull’eccessività o meno delle immissioni. D’altra parte, gli appellanti non si
confrontano compiutamente con altre motivazioni del pretore riguardo alla
durata, l’intensità e la natura delle contestate immissioni, in particolare in
merito a quelle provenienti dal fondo n. 1544. Oggettivamente, la concomitanza di
ben 5 cantieri edili (incarto richiami IV), di cui uno particolarmente
impegnativo con continue trivellazioni nella roccia (cfr. interrogatorio
formale AO 1, ad 9 e 10; interrogatorio formale AO 2, ad 9 e 10; teste __________,
verbale del 22 aprile 2008 pag. 1; teste __________, verbale del 22 aprile 2008
pag. 4; doc. E incarto richiami IV), con conseguente transito di personale e
mezzi pesanti generatori di rumori e polvere quintuplicati, comportano per il
fondo interessato immissioni eccessive che superano il limite di tolleranza di
una persona ragionevole e mediamente sensibile. Sotto questo profilo, l
’accertamento e la valutazione operata dal primo giudice sfugge
pertanto ad ogni critica e
l’appello è destinato all’insuccesso, ove finanche
irricevibile (art. 309 cpv. 2 let. f CPC ticinese).
3.
L’appellante contesta in secondo luogo
l’accertamento operato dal Pretore, per il quale gli istanti, al momento della
sottoscrizione del contratto di locazione 5 maggio 2006, potevano essere a conoscenza
dell’edificazione delle particelle n. 876 e 1521 ma non anche della prossima
apertura quasi contemporanea dei cantieri sulle particelle n. 1544 e 1522.
Conseguentemente, a mente del primo giudice i conduttori non potevano prevedere
la portata delle immissioni foniche alle quali sarebbero stati sottoposti e,
sottoscrivendo il contratto, non le hanno quindi accettate. L’appellante
sostiene invece che, dai documenti richiamati dal Municipio di __________ in
merito alle domande di costruzione per i sedimi interessati, si evince
chiaramente che il 5 maggio 2006 le modinature delle costruzioni dovevano già
essere posate. A mente della convenuta, pertanto, i conduttori erano pienamente
coscienti - o avrebbero dovuto esserlo prestando l’attenzione richiesta dalle
circostanze - che di lì a poco sarebbero partiti i lavori di costruzione con i
conseguenti disagi del caso. Per l’appellante è pertanto abusivo che agli
istanti possa ora essere concessa una riduzione della pigione per un preteso
difetto di cui al momento della conclusione del contratto erano pienamente
coscienti.
3.1.
Il conduttore non può invocare il difetto se, al momento della
conclusione del contratto, conosceva o avrebbe potuto conoscere, prestando
l’attenzione richiesta dalle circostanze, l’esistenza delle immissioni e la
loro portata (
TF C.144/1985 del 24 settembre 1985, SJ 1986 pag. 195).
Il capoufficio tecnico del
Comune di __________ ha confermato che le domande di costruzione sui fondi n.
876, 1521, 1522 e 1544 hanno seguito regolarmente il proprio corso, con conseguente
posa delle modine (teste __________, verbale del 22 aprile 2008 pag. 1). Dagli
atti risulta che le domande di costruzione sulle particelle n. 1521 e n. 876
sono state pubblicate (con conseguente presenza sui luoghi delle modine ai
sensi dell’art. 17 cpv. 3 del Regolamento sulla Legge edilizia – RLE)
rispettivamente il 3 e il 19 aprile 2006 (doc. A e C richiami IV). La licenza
edilizia per la costruzione della strada coattiva sul mappale n. 1519 è stata
rilasciata il 25 novembre 2005 (doc. B richiami IV) e pertanto anche in questo
caso le modine dovevano già essere posate. La domanda di costruzione relativa
al mappale n. 1522 è stata presentata solo il 6 novembre 2006 (doc. D richiami
IV). Non è invece provato quando sia stata pubblicata questa domanda di
costruzione e neppure quella della particella n. 1544.
3.2.
Contrariamente a
quanto sostenuto dall’appellante, infatti, la data della domanda di costruzione
sulla particella n. 1544 (21 aprile 2006; doc. E richiami IV) non prova con
certezza la sua avvenuta pubblicazione prima della sottoscrizione del contratto
di locazione del 5 maggio 2006. I termini indicati nella Legge edilizia
cantonale (LE) alle autorità comunali, come i dieci giorni per la pubblicazione
previsti dall’art. 6 cpv. 1 LE, sono infatti termini d’ordine e non va
dimenticato che la licenza edilizia viene rilasciata per la durata di due anni
da quando assume carattere definitivo, periodo entro il quale possono, e non
devono, essere iniziati i lavori di edificazione.
Certo, chi fosse
interessato a locare un immobile sito in zona edificabile estensiva, circondato
da fondi ancora inutilizzati, può aspettarsi che quei fondi verranno edificati
e può presumere l’imminenza di lavori in caso di posa di modine. Ciò non toglie
che la pubblicazione di una domanda di costruzione la cui accessibilità a tutti
è data dall’esposizione all’albo comunale con preventiva posa delle modine, ancora
non possa dare per certo l’inizio dei lavori edificatori. Del tutto aleatorio resta
il rilascio della relativa licenza – essendo sempre possibili opposizioni al
progetto da parte di privati e delle Autorità cantonali – e il momento
dell’apertura del cantiere.
Nel caso concreto era
pertanto imprevedibile per i conduttori l’imminente e contestuale apertura di
tutti e cinque i cantieri, a maggior ragione dato che tutte le licenze edilizie
– tranne quella per la particella n. 1519 – sono state rilasciate dopo il 30
maggio 2006 (incarto richiami IV). Anche a questo proposito l’appello è
pertanto destituito di buon fondamento.
4.
Infine l’appellante contesta al
Pretore di non aver in alcun modo motivato le percentuali di riduzione della
pigione operate (35% e 10%) ed i relativi periodi stabiliti, oltrepassando
quindi il suo potere di apprezzamento. La convenuta dimentica però di
confrontarsi con l’articolata spiegazione invece data a questo proposito dal
primo giudice, che ha preso in considerazione le circostanze del caso (almeno 8
ore al giorno di lavori su cinque cantieri edili, con immissioni eccessive di
intensità variabile a dipendenza delle specifiche opere in atto sui sedimi,
nonché la destinazione di abitazione primaria dell’ente locato) raffrontandole
a due casi giudicati dal Tribunale federale (cfr. sentenza impugnata, consid.
5.1 pag. 7). L’appellante non spiega neppure in che modo e  con quale portata
il giudizio del Pretore sarebbe arbitrario. Non va infatti dimenticato l’ampio
potere di apprezzamento che il primo giudice ha a questo proposito (TF sentenza
del 16 agosto 2005 inc. 5C.117/2005, consid. 2.1). Non una parola la convenuta
ha poi speso in merito alla ben articolata motivazione addotta dal Pretore per
stabilire il periodo di riduzione con le percentuali indicate. Carente di
motivazione, a questo proposito l’appello si rileva finanche irricevibile
(art.
309 cpv. 2 let. f CPC ticinese)
.
5.
La tassa di giustizia, le spese e le
ripetibili, calcolati su di un valore di causa di fr. 10’910.90.– (riduzione
del 35% per 22 mesi di una pigione di complessivi fr. 1417.–, vedi conclusioni
3 settembre 2008), seguono la soccombenza della convenuta che vede respingere
integralmente l’appello (art. 148 CPC-TI). L’appellante rifonderà inoltre agli
istanti, rappresentati da un’associazione di categoria, un’equa indennità per
inconvenienza.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC-TI, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili
dichiara e pronuncia
1.
L’appello 30 dicembre 2010 della AP 1 è
respinto nella misura in
cui è ricevibile
.
2.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.       50.-
b) spese                                                      fr.
100.-
Totale                                                           fr.
150.-
sono
poste a carico dell’appellante, che verserà a AO 1 e AO 2 fr. 300.- complessivi
per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
- RA
1, __________, __________ __________
- avv. , __________ , __________ __________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                               La
vicencancelliera
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).