ti_gerichte · 16.2010.132 · 2011-11-04 · it
Contratto di locazione - restituzione ente locato - difetti - solidarietà tra inquilini

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 04.11.2011 16.2010.132

Incarto n.
16.2010.132
Lugano
4 novembre
2011
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Fiscalini
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per statuire sul ricorso per cassazione 15
dicembre 2010 presentato da
RI 1
(patrocinato dall'  PA 1 )
contro la sentenza emessa il 2 dicembre 2010 dal
Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa DI.2009.22 (contratto
di locazione) promossa con istanza 19 gennaio 2009 nei confronti di
CO 1
(rappresentata dall'RA 1 );
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:                    A.
Nel giugno del 2006  ha acquistato da __________ B__________ uno
stabile a __________, nel quale dal 1° agosto 2006 __________ P__________
occupava un appartamento di 3 locali e mezzo. Il 12 ottobre 2007 __________ P__________
ha sottoscritto con la sorella CO 1 un nuovo contratto di locazione per il
medesimo appartamento con effetto dal 1° luglio 2007, poi occupato dalla sola __________
dal 1° luglio 2008. La locazione si è conclusa il 30 settembre 2008 a seguito della disdetta del contratto notificata dall'inquilina. Il 1° ottobre 2008 il locatore
ha notificato alla conduttrice l'esistenza di danni all'ente locato
(danneggiamento di cinque porte, degli stipiti e delle cerniere) mentre il 6
ottobre successivo egli le ha notificato un altro danno relativo alla
sostituzione della serratura della cassetta delle lettere. Il 18 novembre 2008,
sulla base della fattura allestita dal falegname __________ T__________, RI 1 ha quantificato la sua pretesa risarcitoria in         fr. 5491.45.
B.
Adito
senza successo l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso, con
istanza del 19 gennaio 2009 RI 1 ha convenuto CO 1 davanti al Pretore della
giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere il pagamento di fr. 5491.45
oltre interessi del 5% dal 18 novembre 2008. All'udienza del 1°
aprile 2009, indetta per la discussione, la convenuta ha proposto di respingere
l'istanza contestando di aver causato danni all'ente locato ad eccezione della
rottura della chiave della cassetta delle lettere.
C.
Statuendo
il 2 dicembre 2010 il Pretore ha respinto l'istanza non ritenendo provata una
responsabilità della convenuta in relazione ai danni presenti nell'ente locato
al termine della locazione.
D.
Con
ricorso per cassazione del 15 dicembre 2010 RI 1 è insorto contro il predetto
giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui
all'art. 327 lett. g CPC ticinese. Il ricorrente rimprovera al primo giudice
di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente
applicato il diritto non considerando il vincolo di solidarietà che sussisteva
tra i fratelli P__________ e in virtù del quale alla convenuta sono imputabili
anche i danni cagionati dal fratello e dalla stessa mai segnalati in
precedenza. Con osservazioni 3 gennaio 2011 la controparte postula il rigetto
del ricorso.
considerando
in diritto:
1.
L
a decisione impugnata è stata comunicata prima del 31 dicembre 2010
sicché la procedura di cassazione è quella ordinaria degli art. 327 segg. CPC
ticinese (art. 405 cpv. 1 CPC), fermo restando
la nuova
denominazione di questa autorità in Camera civile dei reclami (cfr. art. 48
lett. d LOG; Messaggio del Consiglio di Stato n. 6313 del 22 dicembre 2009,
pag. 15).
2.
Giusta
l'art. 327 lett. g CPC ticinese una sentenza del Pretore o del Giudice di pace
può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti
di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una
decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di
un diritto certo (DTF 135 V 4 consid. 1.3).
3.
Il Pretore ha accertato la presenza di
difetti nell'ente locato che eccedevano la normale usura (danneggiamento di
cinque porte), così come la loro tempestiva notifica da parte del locatore.
Egli  ha nondimeno respinto l'istanza poiché il locatore non aveva provato che
questi danni fossero imputabili alla conduttrice, tanto più che tutto si ignorava
delle condizioni in cui si trovava l'appartamento al momento in cui CO 1 ha sottoscritto il contratto di locazione, l'unica constatazione essendo stata effettuata all'inizio
della locazione con __________ P__________. Il ricorrente censura tale
conclusione e sostiene che con la sottoscrizione del contratto di locazione da
parte della convenuta unitamente al fratello, si è creato un vincolo di
solidarietà in virtù del quale alla stessa devono essere imputati i difetti
presenti alla fine della locazione e pacificamente cagionati durante l'occupazione
dell'appartamento da parte sua e/o del fratello.
4.
Nella
fattispecie è indubbio che al termine della locazione l'appartamento dell'istante
presentava dei difetti che eccedevano l'usura normale e che questi erano stati
tempestivamente notificati alla conduttrice. Controverso è lo stato dell'ente
locato all'inizio della locazione. Dal fascicolo processuale risulta che nel
2006, allorquando __________ P__________ ha preso possesso dell'appartamento,
questo era in ordine salvo “una porta che presentava il segno di un pugno“
(cfr. deposizione __________ __________ L__________ del 15 luglio 2009). Per
contro nulla è dato di sapere sulla situazione al momento dell'occupazione da
parte della convenuta avvenuta il 1° luglio 2007 né al momento della
sottoscrizione del contratto (12 ottobre 2007).
In simile
evenienza, la conclusione del primo giudice secondo la quale il locatore non ha
fatto fronte all'onere della prova che gli competeva, non può essere
considerata arbitraria. Spettava infatti a quest'ultimo effettuare una verifica
dell'ente locato prima della sua occupazione da parte della convenuta, non
potendole ora addebitare danni verosimilmente cagionati dal fratello. Il fatto
poi che all'inizio della locazione la convenuta abbia preso possesso dell'appartamento
senza formulare riserve sul suo stato non giova al ricorrente, ritenuto che non
sussiste la presunzione legale secondo la quale l'appartamento viene consegnato
in buono stato. L'onere della prova del difetto spetta sempre al locatore
(SVIT, n. 32 ad art. 267-267a CO).
5.
Per
quanto attiene al vincolo di solidarietà al quale fa riferimento il ricorrente,
questo è effettivamente dato dal momento della sottoscrizione del contratto di
locazione con il fratello il 12 ottobre 2007 come risulta espressamente dal
testo del medesimo (cfr. punto 25 contratto). Da detto vincolo deriva però
unicamente la responsabilità della convenuta da questa data ma non prima (
Schnyder
in: Basler Kommentar, OR I, 4
ª
edizione, n. 4, 6 e 7 ad art. 143 CO). A
parte i casi espressamente previsti dalla legge, v
i è infatti solidarietà
tra più conduttori solo quando questi si sono espressamente impegnati in tal
senso, ciò che presuppone la sottoscrizione del contratto e non la semplice
occupazione dell'ente locato (
Tercier/Favre
,
Les contrats spéciaux, 4ª edizione, n. 2025 seg.). Simile vincolo di
solidarietà non si estende solo al pagamento della pigione, ma anche all'obbligo
del coconduttore di risarcire al locatore i danni cagionati all'ente locato (
Jacquemoud-Rossari
, Jouissance et titularité du bail ou quelques questions choisies en
rapport avec le bail commun in:
Cahiers du bail 1999 pag. 100 segg.;
Higi
in: Zürcher Kommentar, n. 119 ad
Vorbemerkungen zu Art. 253–274
g
CO
;
Micheli
, Les locataires dans le bail commun in: Séminaire sur le droit
du bail, 1994, pag. 15).
Ciò premesso, alla
convenuta possono essere addebitati unicamente eventuali danni cagionati nel periodo
durante il quale la stessa era parte al contratto (dal 1° luglio 2007 al 30
settembre 2008), mentre per il periodo precedente (dal 1° agosto 2006) l'unico
responsabile nei confronti del locatore era il fratello della stessa. Ciò posto
, senza incorrere in arbitrio, il primo giudice poteva escludere una
responsabilità della convenuta per danni all'ente locato. Il ricorso, che non
ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto.
6.
Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CC
ticinese). Il ricorrente rifonderà alla controparte un'equa indennità per l'incomodo
occorsole per la stesura delle osservazioni, commisurata alla circostanza che essa
non si è valsa del patrocinio di un legale (RtiD II-2005 pag. 680 consid. 9).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia:
1.   Il
ricorso per cassazione è respinto.
2.
Gli
oneri del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 100.–
b)
spese                         fr.   50.–
fr.
150.–
sono
posti a carico del ricorrente il quale rifonderà alla controparte un'indennità
di fr. 200.–.
3.   Intimazione
a:
– ;
– .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti
dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata
in tal caso dall'art. 115 LTF.