ti_gerichte · 12.2017.158 · 2019-05-08 · it
Compravendita immobiliare - garanzia per difetti alle parti comuni

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.05.2019 12.2017.158

Incarto n.
12.2017.158
Lugano
8 maggio 2019
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n.
OR.2014.208
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 17
ottobre 2014 da
AP 1
AP 2
tutti rappr. da  RA 1
contro
AO 1
AO 2
tutti rappr. da  RA 2
con cui gli attori hanno
chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 304'000.- oltre
interessi al 5% dal 19 ottobre 2012 e il rigetto in via definitiva delle
opposizioni interposte ai PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano;
domanda avversata dai
convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore
con decisione 30 agosto 2017 ha respinto;
appellanti gli attori con
appello 28 settembre 2017, con cui hanno chiesto in via principale la riforma
del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e in via
subordinata il rinvio della causa al Pretore per un nuovo giudizio ai sensi dei
considerandi, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre i convenuti con
risposta 17 novembre 2017 hanno postulato la reiezione del gravame pure con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.
Con rogito 29
settembre 2009 del notaio avv. G__________ __________ (doc. G dell’inc. n. OR.2014.46
rich.) AO 1 e AO 2 hanno venduto a AP 1 e AP 2, per un prezzo di fr.
3'800'000.-, l’appartamento n. 1 di cui al foglio PPP n. __________ del fondo
base n. __________ RFD di __________, sul quale era in fase di costruzione il
condominio denominato “__________”, che in base agli accordi avrebbe dovuto
essere completato entro il 30 settembre 2010 “
secondo i piani e le
descrizioni tecniche concordate tra le parti e tra loro integralmente note
”.
Il rogito prevedeva pure, tra le altre cose, l’assegnazione in uso riservato a AP
1 e AP 2 di due posti auto (sovrapposti) al secondo piano superiore
dell’autorimessa contrassegnati con la lettera D.
2.
Il 31 gennaio 2014
(doc. C e D dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) i venditori hanno ottenuto dalla
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, il rigetto in via provvisoria delle
opposizioni interposte dagli acquirenti ai PE n. __________ e __________
dell’UE di Lugano (doc. E e F dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) per fr. 45'000.-
oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011, ritenuto che le relative spese e
tassa di giustizia di complessivi fr. 230.- sono state poste a carico di
ciascun escusso, obbligato altresì a rifondere fr. 700.- a titolo di
ripetibili.
3.
Con petizione 21
febbraio 2014 (inc. n. OR.2014.46 rich.), avversata da AO 1 e AO 2, AP 1 e AP 2
hanno convenuto in giudizio questi ultimi innanzi alla Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 1, chiedendo di disconoscere il debito di fr. 45'000.- oltre
interessi al 5% dal 1° gennaio 2011 vantato con i PE n. __________ e __________
dell’UE di Lugano e le spese giudiziarie di complessivi fr. 1’860.- delle
procedure di rigetto in via provvisoria dell’opposizione ai PE nonché di
annullare la relativa esecuzione e di condannarli in solido al pagamento di fr.
304'000.- oltre interessi al 5% dal 19 ottobre 2012 con conseguente rigetto in
via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ (doc. U
dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) e __________ (doc. V dell’inc. n. OR.2014.46
rich.) dell’UE di Lugano. Essi, in estrema sintesi, hanno posto in
compensazione all’eventuale saldo residuo del prezzo di vendita (di fr.
45'000.-) il minor valore della loro PPP a seguito della mancata messa a
disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti (fr. 190'000.-) e a seguito
della difettosità del posto auto superiore (fr. 57'000.-), nonché, in qualità
di cessionari di M__________ __________, il minor valore della PPP da lei pure
acquistata nel medesimo condominio sempre a seguito della difettosità del posto
auto superiore (fr. 57'000.-); ed hanno preteso il pagamento dell’eventuale
maggior importo che sarebbe così risultato a loro favore.
Con decisione 2
luglio 2014 dell’inc. n. OR.2014.46 rich., regolarmente cresciuta in giudicato,
il Pretore ha dichiarato inammissibile, per mancanza della necessaria
preventiva conciliazione, la domanda creditoria volta a condannare i convenuti
in solido al pagamento di fr. 304'000.- oltre interessi al 5% dal 19 ottobre
2012 con conseguente rigetto in via definitiva delle opposizioni ai PE n. __________
e __________ dell’UE di Lugano.
Con decisione 29 agosto
2017 dell’inc. n. OR.2014.46 rich., appellata il 29 settembre 2017 dai
convenuti nell’ambito dell’inc. n. 12.2017.159, il Pretore, in parziale accoglimento
della petizione, ha poi disconosciuto il debito vantato dai convenuti di cui ai
PE in ragione di fr. 28'000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011.
4.
Nel frattempo, con
petizione 17 ottobre 2014, AP 1 e AP 2, al beneficio della necessaria
autorizzazione ad agire (doc. A), hanno convenuto in giudizio AO 1 e AO 2
innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenere la loro
condanna in solido al pagamento di fr. 304'000.- oltre interessi al 5% dal 19
ottobre 2012 e il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE
n. __________ e __________ dell’UE di Lugano. Essi hanno in sostanza preteso,
per le ragioni già esposte nella petizione 21 febbraio 2014 dell’inc. n. OR.2014.46
rich., il pagamento dell’eventuale maggior importo che sarebbe così risultato a
loro favore.
I convenuti si sono
integralmente opposti alla petizione.
5.
Esperita
l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore, con decisione 30 agosto 2017, ha respinto la petizione (dispositivo n.
1), ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8’000.- a
carico degli attori, tenuti altresì a rifondere ai convenuti in solido fr. 18’250.-
per ripetibili (dispositivo n. 2).
6.
Con l’appello 28
settembre 2017 che qui ci occupa, avversato dai convenuti con risposta 17
novembre 2017, gli attori hanno chiesto in via principale di riformare il
querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e in via subordinata di
rinviare la causa al Pretore per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
7.
Preliminarmente va
rammentato che con decisione di data odierna nell’inc. n. 12.2017.159 la
scrivente Camera, in parziale accoglimento dell’appello 29 settembre 2017 dei
convenuti, ha respinto la petizione di disconoscimento del debito 21 febbraio
2014 dell’inc. n. OR.2014.46 rich.. Ritenuto che in quel procedimento il
tribunale ha concluso per l’infondatezza, limitatamente all’importo di fr.
45'000.-, della compensazione proposta dagli attori e che quella sua pronuncia
ha effetto di cosa giudicata ed è dunque vincolante tra le parti (cfr. per
analogia, sulla relazione tra un’azione di accertamento negativo e una separata
- precedente, contemporanea o successiva - azione creditoria entrambe aventi
per oggetto la stessa pretesa tra le medesime parti, sia pure con riferimento
al tema della litispendenza,
Müller-Chen
,
in: Brunner/Gasser/Schwander, ZPO-Kommentar, 2ª ed., n. 29 ad art. 64;
Sutter-Somm/Hedinger
, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO-Kommentar, 3ª ed., n. 12 ad art. 64;
DTF 123 III 414 consid. 5, 128 III 284 consid. 3), è evidente che gli attori,
nella presente causa creditoria, nella quale hanno fatto valere le medesime
pretese poste allora in compensazione, potrebbero vedersi riconosciuta nella
migliore - per loro - delle ipotesi unicamente la somma eccedente l’importo di
fr. 45'000.- su cui è già stato deciso, ossia fr. 259'000.- (fr. 304'000.- -
fr. 45'000.-): in altre parole, la pretesa degli attori è sin d’ora
irricevibile per i primi fr. 45'000.- che dovessero essere qui riconosciuti a
loro favore, mentre non lo è, per cui andrà esaminata nel merito, per
l’eventuale eccedenza (
Zürcher
,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO-Kommentar, 3ª ed., n. 43 ad art.
59;
Zingg
, Berner Kommentar, n.
133 ad art. 59 CPC; TF 15 novembre 2000 4C.233/2000 consid. 3).
8.
Il Pretore ha
innanzitutto rilevato, sul tema del posto auto superiore (di cui all’impianto
monta auto per due auto sovrapposte), che nella perizia orale dell’inc. n.
OR.2014.46 rich. era stato accertato che il modello posato nel condominio era
di tipo “komfort”, con riferimento ai due modelli indicati nel doc. I dell’inc.
n. OR.2014.46 rich. (
recte
: doc. L dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), anche
se poi le due pedane, contrariamente all’indicazione di 1.80 m riportata in
quel documento, avevano delle differenti altezze, quella inferiore essendo di
2.12 m e quella superiore essendo di 1.55 m, e che sulla pedana superiore non
potevano essere parcheggiati un buon numero di modelli di vetture costituenti
tra il 1/3 e il 1/2 dei modelli in vendita sul mercato. Atteso che il sistema
così posato non corrispondeva a quanto prescritto nel doc. L dell’inc. n.
OR.2014.46 rich., che, come per altro non contestato dai convenuti, esprimeva
invece uno standard generalizzato, la sua difettosità doveva essere ammessa,
specie in presenza di un condominio di lusso. Quanto alla notifica del difetto
da parte della cedente M__________ __________, avvenuta il 5 aprile 2011 (cfr.
doc. EE dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), la stessa doveva essere ritenuta
tempestiva, visto che l’impianto era stato consegnato a fine settembre 2010
(cfr. teste __________) e che, non essendo stato preteso che il regime
contrattuale fosse differente da quello degli attori, risultava applicabile il
termine di notifica biennale previsto dalle norme SIA 118 (cfr. doc. B:
trattanda n. 9 dell’assemblea costitutiva del condominio del 9 novembre 2010
dove erano presenti anche i convenuti, che nulla avevano eccepito), che
costituivano per altro fatti notori. Sulla base della perizia orale dell’inc.
n. OR.2014.46 rich., il minor valore riconducibile a questo difetto poteva
essere quantificato in ragione del 40% del prezzo del posto auto superiore (di fr.
70'000.-), ossia in fr. 28'000.-, importo corrispondente al costo di
rifacimento dell’impianto in questione (cfr. delucidazione peritale dell’inc.
n. OR.2014.46 rich. p. 5). Sennonché, atteso che un tale importo era già stato
riconosciuto agli attori nell’ambito del giudizio sulla petizione 21 febbraio
2014 dell’inc. n. OR.2014.46 rich., lo stesso non poteva essere attribuito una
seconda volta, pena la violazione del presupposto processuale negativo della
litispendenza.
8.1.
Gli attori non hanno
censurato l’assunto pretorile secondo cui il minor valore di fr. 28'000.- della
PPP di M__________ __________ non poteva essere attribuito in questa procedura
siccome era già stato riconosciuto nell’ambito del giudizio sulla petizione 21
febbraio 2014 dell’inc. n. OR.2014.46 rich.. Ritenuto che, quest’ultima
decisione - come detto - è stata nel frattempo riformata nel senso che nulla è
ora stato riconosciuto agli attori in quella sede, l’attuale mancata
contestazione rimane priva di conseguenze pratiche (fatto salvo quanto stabilito
al consid. 7).
8.2.
In questa sede i
convenuti hanno contestato che il sistema posato dovesse essere considerato
difettoso per il solo fatto che non era stata rispettata l’indicazione di 1.80
m riportata nel doc. L dell’inc. n. OR.2014.46 rich., documento che a loro dire
non esprimeva uno standard generalizzato e neppure era stato allegato alla
relazione tecnica (doc. I dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) consegnata prima della
firma del contratto di compravendita.
La censura merita
accoglimento. Nella relazione tecnica (doc. I dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) è
stato indicato che l’impianto monta auto avrebbe dovuto avere le seguenti
caratteristiche: “
Sistema di parcheggio per il parcheggio indipendente di 2
x 2 auto, le une sopra le altre, complete di colonne di supporto posteriori fissate
al pavimento, su cui le piattaforme superiore/inferiore sono guidate lungo la
corsa verticale tramite slitta di sollevamento comune. Azionamento con centralina
idraulica. Pannello di controllo con pulsante d’emergenza. Certificazione di
conformità CE
”, ma non è stata specificata l’altezza dei due posti auto
sovrapposti. Dalla perizia giudiziaria dell’inc. n. OR.2014.46 rich. si è poi
potuto evincere che la norma VSS 640.201 (che prevedeva un’altezza minima di
1.80 m, cfr. pure doc. S dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) non era riferita
espressamente alle aree di posteggio, che le dimensioni delle installazioni di
posteggio erano definite dalla norma VSS 640.291a (che prevedeva un’altezza
minima di 2.20 m, cfr. pure doc. S dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), la quale
però dal punto di vista dell’altezza forniva solo delle altezze raccomandate
per i piani di edifici dove venivano realizzati dei posteggi coperti, e che
soprattutto non risultava invece che vi fossero delle norme di questo tipo
specifiche per gli impianti monta auto, le quali erano delle installazioni
speciali e normalmente rispondevano alle direttive pubblicate dai produttori
(cfr. perizia orale dell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 2 seg.). In tali
circostanze il solo fatto che nella scheda tecnica relativa al monta auto
modello 442.6 di cui doc. L dell’inc. n. OR.2014.46 rich., che per altro non
risultava affatto essere l’espressione di uno standard generalizzato e neppure
è stato provato che fosse stato allegato alla relazione tecnica consegnata
prima della sottoscrizione del contratto di compravendita (la deposizione del
teste __________ nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 2, secondo cui lo stesso era
stato consegnato solo in epoca successiva e non faceva parte della documentazione
contrattuale, essendo anzi ben più attendibile della deposizione resa dal teste
F__________ __________, marito di M__________ __________ e padre dell’attrice AP
2, secondo cui lo stesso era stato consegnato a quel momento), sia stato
specificato che il modello “komfort” prevedeva due altezze di 1.80 m, non
significa necessariamente ancora, non avendolo del resto sostenuto nemmeno il
perito giudiziario, che l’allestimento delle pedane a due differenti altezze,
quella inferiore di 2.12 m e quella superiore di 1.55 m, ritenuta per altro
conforme alle norme pianificatorie (cfr. perizia orale dell’inc. n. OR.2014.46 rich.
p. 3), possa essere costitutivo di un difetto, anche in presenza di un
condominio di lusso. Oltretutto, se è vero che la soluzione effettivamente
adottata impediva il posteggio nel vano superiore di un buon numero di modelli
di vetture in vendita sul mercato, ma comunque non di quelle “normali” (cfr.
e-mail 9 settembre 2008 allegata al doc. EE dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), è
altrettanto vero che la stessa era però tale da consentire il posteggio nel
vano inferiore di quasi la totalità dei modelli di vetture offerte dal mercato,
fermo restando invece che l’altezza di 1.80 m nei vani inferiore e superiore
prevista nel doc. L dell’inc. n. OR.2014.46 rich. (cfr. perizia orale dell’inc.
n. OR.2014.46 rich. p. 2) non avrebbe a sua volta permesso, e ciò non solo per
uno ma per entrambi gli stalli, l’accessibilità di un certo numero di modelli
di vetture in vendita sul mercato. In definitiva, ritenuto che il sistema
posato, per altro di gran lunga più costoso di quello di serie e costituente il
“
top dei ns. prodotti
” (cfr. e-mail 9 e 13 settembre 2008 allegate al
doc. EE dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), costituisce una valida e ragionevole
soluzione di compromesso dettata dalla limitazione delle altezze disponibili
nel vano monta auto dell’autorimessa (di 3.85 m), la sua difettosità non può
essere considerata sufficientemente provata. Tanto basta per escludere il
riconoscimento del minor valore della PPP di M__________ __________.
8.3.
Ma a prescindere da
quanto precede, è senz’altro a ragione che i convenuti hanno contestato
l’applicabilità delle norme SIA 118 e la conseguente tempestività della
notifica del difetto da parte di M__________ __________, aggiungendo che, se
invece le norme SIA 118 non fossero state applicabili, la richiesta di
riconoscimento del minor valore sarebbe comunque stata prematura.
8.3.1.
Il Pretore ha ritenuto
che l’applicabilità delle norme SIA 118 fosse stata pattuita nel contratto di
compravendita, non essendo stato preteso che il regime contrattuale fosse
differente da quello degli attori, rispettivamente fosse stata ammessa in
occasione dell’assemblea costitutiva del condominio del 9 novembre 2010 (cfr.
doc. B: trattanda n. 9). A torto.
In realtà nel
contratto di compravendita di M__________ __________, che in assenza di
puntuali censure dei convenuti all’assunto pretorile va ritenuto essere analogo
a quello concluso con gli attori (doc. G dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), le
norme SIA 118 non erano mai state menzionate ed anzi, al suo punto 4.2, era
stato previsto che “
per quanto riguarda la responsabilità dei venditori per
eventuali difetti nascosti alla costruzione si rinvia alle norme del CO (art.
197 e ss.)
”, mentre in occasione dell’assemblea costitutiva del condominio
del 9 novembre 2010, alla trattanda n. 9, avente per oggetto la “
notifica
eventuali difetti di costruzione per le parti comuni
”, è stato verbalizzato,
tenuto conto che il tenore dei vari contratti compravendita non era univoco (in
alcuni casi, come ad esempio per gli attori, essendo stata concordata
l’applicazione del CO e in altri casi, come ad esempio per __________ [cfr.
inc. n. OR.2014.1 rich.], essendo stata prevista l’applicazione delle norme SIA
118), che “
il sig. __________
[N.d.R.: presidente dell’assemblea]
invita i condomini a notificare direttamente in amministrazione eventuali
difetti riscontrati nelle parti comuni. I difetti relativi ai singoli
appartamenti dovranno essere notificati direttamente ai promotori. I difetti
devono essere segnalati immediatamente non appena esserne venuti a conoscenza.
Le garanzie previste dal CO e dalle norme SIA si estendono a due anni per i
difetti palesi ed a 5 anni per quelli occulti. Le garanzie per gli apparecchi
sono di un anno
” (cfr. doc. B), sicché quest’ultimo richiamo delle norme
SIA (non è per altro dato a sapere quali) non appare sufficiente per ammetterne
l’applicazione nel caso concreto.
Dovendosi così escludere
l’applicabilità delle norme SIA 118, anche perché gli attori nei loro allegati
mai le avevano menzionate né tanto meno le avevano versate agli atti, e
dovendosi al contrario ammettere l’applicabilità del CO e meglio dell’art. 201
o 367 CO, è incontestabile che, in assenza di puntuali censure degli attori
all’assunto pretorile secondo cui la consegna dell’opera era avvenuta già a
fine settembre 2010 (non potendo bastare allo scopo la semplice indicazione,
per altro non corredata da alcuna prova, secondo cui la consegna sarebbe invece
avvenuta il 28 ottobre 2010), la notifica del difetto da parte di M__________ __________
del 5 aprile 2011 (cfr. doc. EE dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) non possa essere
ritenuta tempestiva, ciò che pure avrebbe escluso il riconoscimento del minor
valore della PPP. Gli attori non possono in effetti essere seguiti laddove
hanno preteso che la notifica fosse avvenuta “
già il 29 ottobre 2010
”
(appello p. 5), ritenuto che la circostanza non è stata minimamente provata,
dagli atti risultando unicamente che il 29 ottobre 2010 la difettosità non era
stata notificata da lei, ma dall’attore AP 1 (doc. R dell’inc. n. OR.2014.46 rich.),
tanto più che quella notifica neppure sarebbe stata valida, essendo stata
indirizzata a __________, tecnico dell’impresa di costruzioni __________
intervenuta nel cantiere, che non è qui stato provato fosse un rappresentante
dei convenuti (le testimonianze di __________ p. 5, di __________ [nell’inc. n.
OR.2014.1 rich.], __________, dell’avv. G__________ __________ [negli inc. n.
OR.2014.1 rich. e OR.2014.46 rich.], le due e-mail del 25 gennaio 2011 [doc. CC
dell’inc. n. OR.2014.46 rich.] e del 21 aprile 2011 [doc. DD dell’inc. n.
OR.2014.46 rich.] nonché le assemblee condominiali del 16 novembre 2010 [non
agli atti] e 16 marzo 2012 [non agli atti] menzionate a tale scopo dagli attori
non confermando la circostanza).
8.3.2.
Il giudizio sulla
pretesa qui in discussione sarebbe comunque stato il medesimo anche nel caso in
cui le norme SIA 118 fossero risultate applicabili. L’art. 169 delle norme SIA
118 prevede in effetti che per ogni difetto dell’opera il committente possa far
valere dapprima unicamente il diritto all’eliminazione del danno da parte
dell’imprenditore entro un termine conveniente (cpv. 1 prima frase), ritenuto
che egli ha il diritto di scegliere tra le altre cose la riduzione del prezzo
corrispondente al minor valore dell’opera solo se quest’ultimo non elimina il
difetto entro il termine stabilito (cpv. 1 seconda frase), oppure si rifiuta
espressamente o risulta chiaramente incapace di procedere alla miglioria (cpv.
2). Sennonché nel caso di specie non risulta che M__________ __________,
rispettivamente, dopo la cessione 20 febbraio 2014 agli attori (doc. Z dell’inc.
n. OR.2014.46 rich.), questi ultimi abbiano dapprima chiesto ai convenuti di
provvedere alla riparazione del difetto. Come preteso da costoro, la richiesta
di riconoscimento del minor valore sarebbe dunque stata da respingere siccome
prematura (
Gauch/Stöckli
,
Kommentar zur SIA-Norm 118, 2ª ed., n. 7.3 ad art. 169; DTF 116 II 305 consid.
3a, 116 II 450 consid. 2b/bb).
9.
Il Pretore ha in
seguito escluso che gli attori potessero pretendere il minor valore della propria
PPP a seguito della difettosità del posto auto superiore (fr. 57'000.-). Dalla
lettera 3 luglio 2012 (doc. GG dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), laddove era
stato scritto che l’importo di fr. 45'000.- era stato versato “
a saldo del
prezzo di compravendita
”, risultava in effetti chiaramente che le parti
avevano già affrontato privatamente tale questione e che erano giunte ad un
accordo di fr. 45'000.-, ossia i convenuti avevano concesso uno sconto di fr.
25'000.- rispetto al saldo del prezzo originario di fr. 70'000.-.
In questa sede gli attori
hanno ribadito il buon fondamento della loro pretesa, rilevando che l’accordo
di cui al doc. GG dell’inc. n. OR.2014.46 rich. era condizionato alla soluzione
del contenzioso relativo alla difettosità del posto auto superiore ed alla
mancata messa a disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti, che tuttavia
non hanno mai potuto essere risolti, per cui essi potevano rivendicare il minor
valore della loro PPP di fr. 57'000.-.
La censura dev’essere
respinta, visto e considerato che dal doc. GG dell’inc. n. OR.2014.46 rich. si
evince che solo “
la liberazione
” a favore dei convenuti dell’importo di
fr. 45'000.- depositato, e non invece il suo precedente versamento “
a saldo
del prezzo della compravendita
” al notaio rogante, era stata subordinata “
alla
concessione dei posti auto esterni
”, mentre nulla veniva precisato in
merito alla problematica della difettosità del posto auto superiore proprio per
il fatto che tale questione era stata risolta, accettando quanto proposto
nell’e-mail 29 marzo 2012 di cui al doc. QQ dell’inc. n. OR.2014.46 rich. (con
cui era stato proposto di ridurre fr. 25'000.- per quel difetto dal saldo del
prezzo di fr. 70'000.-), con quel versamento “
a saldo
”.
Ma ad ogni buon conto,
quand’anche, per ipotesi, gli attori avessero ragione su tale questione,
resterebbe pur sempre il fatto che, come si è detto in precedenza, la
difettosità del sistema monta auto posato non è stata sufficientemente provata
(consid. 8.2); che è incontestabile, stante l’inapplicabilità delle norme SIA
118, che a fronte della consegna dell’opera pacificamente avvenuta a fine
settembre 2010 la notifica del difetto del 13 aprile 2011 (doc. 5 dell’inc. n.
OR.2014.46 rich.) - quella del 29 ottobre 2010 (cfr. doc. R dell’inc. n.
OR.2014.46 rich.) non essendo invece valida siccome era stata indirizzata a __________,
tecnico dell’impresa di costruzioni intervenuta nel cantiere, che non è stato
provato fosse un rappresentante dei convenuti (consid. 8.3.1) - non poteva
essere ritenuta tempestiva, ritenuto che, se invece le norme SIA 118 non
fossero state applicabili, la richiesta di riconoscimento del minor valore
sarebbe comunque stata prematura (consid. 8.3.2); e che oltretutto, avendo gli
attori pacificamente rifiutato la proposta formulata a suo tempo dai convenuti
di fissare le due piattaforme ad un’altezza di 1.80 m (cfr. replica p. 10),
essi sarebbero assai malvenuti a pretendere il minor valore dell’oggetto
acquistato per il fatto che il sistema posato non sarebbe conforme al doc. L
dell’inc. n. OR.2014.46 rich. (che, come detto, prevedeva invece proprio
un’altezza di 1.80 m nei vani inferiore e superiore). Tanto basta per escludere
il riconoscimento del minor valore della PPP per l’esistenza di questo presunto
difetto.
10.
Alla luce di quanto
precede (consid. 8 e 9), non è necessario esprimersi sulle censure sollevate
dagli attori e dai convenuti con riferimento all’entità del minor valore
riconducibile a questo presunto difetto.
11.
Il Pretore ha infine
escluso che gli attori potessero pretendere il minor valore della loro PPP a
seguito della mancata messa a disposizione di due posteggi esterni per gli
ospiti (fr. 190'000.-), ritenendo in sostanza che in base alla giurisprudenza
(DTF 142 III 551 consid. 2.4) la relativa legittimazione attiva spettasse alla
comunione dei comproprietari del condominio.
11.1.
Gli attori possono
senz’altro essere seguiti laddove hanno preteso di essere legittimati
attivamente a far valere il minor valore della loro PPP a seguito della mancata
messa a disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti asseritamente a
loro promessi. La giurisprudenza ha in effetti già avuto modo di stabilire che i
singoli condomini sulla base dei loro rispettivi contratti di compravendita o
di appalto possono far valere la garanzia per i difetti nelle parti comuni (DTF
114 II 239 consid. 4; TF 18 settembre 2018 4A_71/2018 consid. 3.4), ritenuto
che la comunione dei comproprietari può procedere in tal senso con riferimento
alle pretese derivanti dai contratti da lei conclusi, mentre che, con
riferimento alle pretese derivanti dai contratti conclusi dai singoli condomini
e relative a difetti nelle parti comuni, è legittimata attivamente solo nella
misura in cui le stesse le siano state cedute da questi ultimi (DTF 109 II 423
consid. 1e e 1f e 114 II 239 consid. 4; TF 18 settembre 2018 4A_71/2018 consid.
3.2.1). La giurisprudenza a cui si era riferito il Pretore (DTF 142 III 551
consid. 2.4) era invece riferita a tutt’altra questione, essendo relativa ad
un’azione negatoria, ossia di natura reale.
11.2.
Il giudizio con cui il
Pretore ha respinto la pretesa degli attori deve nondimeno essere confermato per
le ragioni che verranno esposte qui di seguito.
11.2.1.
Da una parte si osserva
che le prove menzionate in questa sede dagli attori (le testimonianze di F__________
__________, di __________ e dell’avv. G__________ __________ [negli inc. n.
OR.2014.1 rich. e OR.2014.46 rich.], i doc. M, N e X [tutti dell’inc. n.
OR.2014.46 rich.] nonché i documenti richiamati dall’Ufficio tecnico di __________
[nell’inc. n. OR.2014.46 rich.]) non hanno permesso di dimostrare che i
convenuti avevano effettivamente promesso loro l’attribuzione dei due posteggi
esterni per gli ospiti, essendo unicamente risultato che tra le parti vi erano
state delle discussioni e delle trattative a tale proposito.
È innanzitutto incontestabile
che negli atti di costituzione della PPP “__________” non figuravano parcheggi esterni
per i visitatori (teste avv. G__________ __________ nell’inc. n. OR.2014.1 rich.
p. 2), che nelle domande di costruzione del condominio non erano previsti parcheggi
per gli ospiti (testi __________ nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 2 e __________
p. 4) e che nemmeno nel contratto di compravendita (doc. G dell’inc. n.
OR.2014.46 rich.), nonostante la diversa opinione del notaio rogante secondo
cui il conferimento di generiche procure ai convenuti avvenuto al punto. 5.8 potesse
riguardare anche la costituzione per il condominio di una servitù per i
parcheggi destinati agli ospiti dello stesso (teste avv. G__________ __________
nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 9), non suffragata però dal tenore
dell’accordo, vi era una qualsiasi clausola riferita a questi posteggi, a maggior
ragione finalizzata a prometterne l’attribuzione agli attori da parte dei
convenuti.
Pur potendosi ammettere (come
riferito dal teste F__________ __________ p. 2 e dall’avv. G__________ __________
nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 9) che le parti avevano avuto modo di discutere
sul tema dei posteggi esterni per gli ospiti già al momento della firma del
contratto di compravendita, resta il fatto che non è stato provato in modo
sufficiente che quelle discussioni avessero in seguito superato lo stadio delle
intenzioni o delle trattative e si fossero concluse con una garanzia / promessa
di concessione da parte dei convenuti o addirittura con un vero e proprio accordo
in tal senso: F__________ __________, che aveva seguito le trattative in vista
dell’acquisto dell’appartamento della figlia, si è in effetti limitato a sostenere
che “
ricordo che dei parcheggi esterni se n’era parlato … di questi
parcheggi esterni ne ho parlato più volte con AO 2
” aggiungendo poi che “
questi
posteggi esterni non erano da assegnare ai condomini ma erano a disposizione
del condominio
” (testimonianza p. 2); __________, che per altro non si era
espresso in merito alle trattative relative alla vendita della PPP agli attori,
ha riferito solo che “
ricordo che AO 2 mi aveva parlato della sua intenzione
di realizzare dei parcheggi sulla parte evidenziata in giallo sul doc. M
(dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) e contrassegnata con “posteggio ospiti” …, che questo
documento … era riferito ad un altro progetto. AO 2 mi parlò ancora della sua
intenzione di realizzare questi parcheggi nell’ambito della costruzione del
condomino __________, ma non si sapeva ancora quanti ne sarebbero stati realizzati
”
(testimonianza p. 3); l’avv. G__________ __________, esprimendosi con
riferimento al contratto di compravendita degli attori, ha in un primo tempo
riferito unicamente che “
ci sono state trattative … relative al fatto di far
beneficiare il __________, di un certo numero di parcheggi, a quanto ricordo
ora, al massimo 3 o 4, che si trovavano sulla particella a lato. Il numero di
parcheggi in questione dipendeva anche da quanti ne avrebbe autorizzati il
Comune di __________. Ricordo che questi posteggi dovevano essere ripartiti tra
il __________ e un altro condominio, sempre proprietà dei convenuti
”
aggiungendo che la questione dei parcheggi “
era un tema di discussione e …
sarebbe stato regolato in futuro
” (testimonianza nell’inc. n. OR.2014.1
rich. p. 2), mentre, in un secondo momento, dopo aver confermato quanto sopra,
ha dichiarato che “
prima o durante la rogazione dell’atto di compravendita
dell’appartamento degli attori si parlò, tra il signor __________, AO 2 e il
signor AP 1 della questione dei parcheggi destinati agli ospiti destinati al
Condominio __________ che dovevano essere realizzati sul fondo evidenziato in
giallo e nero nel doc. M (dell’inc. n. OR.2014.46 rich.). La discussione
riguardava più che altro il numero dei parcheggi che avrebbe dovuto essere
destinato al Condominio __________, ritenuto che almeno un altro parcheggio
doveva essere destinato ad un altro condominio che faceva capo ai convenuti.
Ricordo che al Condominio __________ andavano 2 parcheggi per ospiti, ritenuto
che il numero definitivo andava stabilito dopo l’ottenimento della licenza
edilizia
”, ha poi aggiunto che “
dopo la rogazione dell’atto di
compravendita … vi furono almeno 2 incontri nel mio studio … dove si discusse
tra l’altro su come sistemare la problematica dei posteggi per gli ospiti del
Condominio
” ed ha concluso “
che la posizione dei convenuti riguardo la
problematica dei parcheggi esterni per gli ospiti era che la cosa sarebbe stata
regolata a breve, ritenuto che non vi era ancora la licenza edilizia per i parcheggi
in questione
” (testimonianza nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 9 seg.); nel
doc. N dell’inc. n. OR.2014.46 rich., che è una lettera datata 16 novembre 2010
dell’amministratore del condominio __________, questi si è limitato a rilevare
che nonostante il fondo di cui si tratta
“è di proprietà dei signori AO 2 e AO
1” e “sullo stesso non grava alcuna servitù di posteggio a favore
” del
condominio, “
effettivamente i promotori hanno intenzione di adibire
” quella
superficie “
a parcheggio … che prevedono sia a disposizione degli ospiti
”
di un loro fondo e del condominio, aggiungendo che “
secondo quanto affermato
e controllato dai promotori signori AO 2 e AO 1, questo era l’intendimento e
questo era quanto discusso a suo tempo con gli acquirenti
”; il doc. X dell’inc.
n. OR.2014.46 rich. è infine una proposta di modifica dell’ordine del giorno
dell’assemblea condominiale del 16 marzo 2012, formulata su richiesta del
convenuto AO 2, per decidere sulla tematica del posteggio per visitatori e
meglio sul progetto, sulla proposta di regolamento di utilizzo rispettivamente
sulla proposta di servitù prediale, ritenuto che la proposta di modifica
dell’ordine del giorno non è tuttavia poi stata oggetto di discussione; quanto
ai documenti richiamati dall’Ufficio tecnico di __________ nell’inc. n.
OR.2014.46 rich. che a loro volta dovrebbero confermare il buon fondamento
della tesi degli attori, gli stessi non sono stati meglio specificati per cui
non è dato di sapere di quali documenti possa trattarsi.
11.2.2.
D’altra parte, quand’anche,
per denegata ipotesi, i convenuti avessero effettivamente promesso agli attori,
successivamente alla firma del contratto di compravendita di cui al doc. G
dell’inc. n. OR.2014.46 rich., l’attribuzione dei due posteggi esterni per gli
ospiti del condominio, la pretesa attorea non avrebbe in ogni caso potuto essere
accolta in base alle seguenti considerazioni.
In una tale eventualità,
essendo incontestabile che la superficie su cui avrebbero dovuto essere
allestiti i posteggi non faceva parte del fondo base ma era costituita da un
altro fondo di proprietà dei convenuti (e meglio la part. n. __________ RFD di __________;
cfr. il teste avv. G__________ __________ nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 10,
laddove ha dichiarato che “
erano i convenuti i proprietari del fondo
serviente sul quale sarebbero stati realizzati i parcheggi per gli ospiti del
Condominio
”; cfr. pure doc. N nell’inc. n. OR.2014.46 rich. secondo cui il
fondo di cui si tratta
“è di proprietà dei signori AO 2 e AO 1”
),
rispettivamente che l’attribuzione di quei posteggi era stata concordata nell’ambito
dell’acquisto della PPP da parte degli attori e soprattutto era tale da
influire sul prezzo della compravendita (tant’è che gli stessi attori con la
presente causa hanno preteso che tale aspetto “pesasse” per ben fr. 190'000.-),
la promessa in tal senso dei convenuti avrebbe in effetti dovuto essere esplicitata,
per la sua validità, nell’atto pubblico di compravendita immobiliare (art. 216
cpv. 1 CO); essendo poi altrettanto incontestabile che quella superficie non
era una parte comune del condominio, quella promessa, laddove - ma non si vede
come - non fosse stata soggetta all’esigenza di forma pubblica siccome
riconducibile alla compravendita immobiliare, avrebbe comunque richiesto per la
sua validità, la forma scritta (art. 22 cpv. 2 CO in relazione con l’art. 732
vCC), rispettivamente a far tempo dal 1° gennaio 2012, l’atto pubblico (art. 22
cpv. 2 CO in relazione con l’art. 732 cpv. 1 CC), in quanto volta in sostanza alla
costituzione di una servitù prediale.
Ciò posto, ritenuto che quell’eventuale
impegno, non formalizzato nel contratto di compravendita di cui al doc. G
dell’inc. n. OR.2014.46 rich., non ha in realtà fatto oggetto di un ulteriore contratto
concluso nella forma dell’atto pubblico e comunque nemmeno risulta sia stato assunto
in forma scritta prima del 1° gennaio 2012 o nella forma dell’atto pubblico
successivamente a quest’ultima data (il doc. X dell’inc. n. OR.2014.46 rich.,
che per la prima volta parrebbe confermare la volontà di concretizzare un tale
accordo, poi revocata, risalendo in effetti al 16 marzo 2012, fermo restando
che i posteggi sono stati realizzati solo dopo l’approvazione da parte del
Comune di __________, avvenuta il 10 ottobre 2012, cfr. doc. O dell’inc. n.
OR.2014.46 rich.), lo stesso dev’essere considerato nullo (art. 20 cpv. 1 CO) e
gli attori non possono far valere alcuna pretesa dal suo inadempimento (tanto
più che nel caso di specie essi non hanno sostanziato né dimostrato l’esistenza
di un’eventuale responsabilità dei convenuti per
culpa in contrahendo
,
che per altro avrebbe permesso loro di farsi risarcire altre pretese qui
tuttavia non azionate e meglio il solo danno negativo).
11.3.
Alla luce di quanto
precede, non è necessario esprimersi sulle censure sollevate dagli attori con
riferimento all’entità del minor valore riconducibile a questo presunto
difetto.
12.
Ne discende che
l’appello degli attori dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.
Le spese giudiziarie della
procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di fr.
304'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I.
L’appello 28
settembre 2017 di AP 1 e AP 2
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II.
Le spese
processuali di fr. 15’000.- sono a carico degli appellanti, che rifonderanno
agli appellati fr. 12’000.- per ripetibili.
III.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).