ti_gerichte · 40.2006.6 · 2006-08-29 · it
Riduzione dei valori di stima di edifici rustici ai monti.


Incarto n.40.2006.6

__________

Lugano

29 agosto 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Giorgio Caprara

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 ai mappali nr. 2485 e 2745 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito
lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del
Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     I
valori ufficiali di stima esposti dallUCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:

-
CHF 23006.- per il mapp. no. 2485 RFD di __________;

-
CHF 13'004.- per il mapp. no. 2745 RFD di __________.

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dallUCS con decisione 5 dicembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato il valore di stima del mapp. no. 2745 e per
quanto concerne il mapp. no. 2485 ha in sostanza stralciato il valore di
reddito considerando unicamente il valore metrico e applicando un coefficiente
dello 0.50 per il calcolo del valore venale.

Il
valore ufficiale di stima di questultimo mappale è stato pertanto stabilito in
CHF 17'006.-.

3.     Con
ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo
Tribunale postulando la riduzione dei valori di stima ad una cifra simbolica.

Ciò
poiché gli edifici si trovano in prossimità di una postazione lancia mine da
fortezza gemello del calibro di 12 cm e di alcuni stand di tiro che arrecano
dei disturbi tali da azzerare di fatto i valori degli immobili. La posizione
dei citati impianti e la loro incidenza a livello fonico emergono del resto dal
doc. 5.5 allegato al ricorso.

Laumento
delle stime risulta inoltre del tutto ingiustificato sia per rapporto alla
specifica realtà di __________, confrontato da tempo con un mercato immobiliare
in profonda crisi e con la conseguente forte riduzione dei valori commerciali
dei fondi sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano, dove le nuove
stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento generando una palese e
marcata disparità di trattamento.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato
quanto segue:

-
Mapp. no. 2745: è presente un edificio rustico composto da un unico
locale utilizzato come cucina/soggiorno e da un soppalco destinato a spazio
notte. Lo finiture e lo stato di conservazione sono buoni, ritenuto che sono
stati portati a termine degli interventi di ristrutturazione che si sono
protratti dal 1992 sino al 2005.

-
Mapp. no. 2485: è presente un edificio agricolo rustico ristrutturato
parzialmente nel 1991 e utilizzato come deposito  magazzino. La struttura è in
buono stato, mentre le finiture e limpiantistica sono inesistenti. Sono stati
uditi importanti rumori provenienti da un vicino stand di tiro.

A
mente del ricorrente i due fondi si trovano in una zona valangaria (rossa) e
soggetta al nuovo piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici e
impianti protetti (PUC  PEIP).

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto
in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

-Mapp. no. 2485: come appurato in sede di sopralluogo si tratta in
realtà di un edificio rustico parzialmente ristrutturato nel 1991 e attualmente
utilizzato come deposito/magazzino. Ritenuto che si trova essenzialmente nello
stato originario di stalla con fienile ed è completamente privo di
impiantistica deve essere considerato alla stregua di un edificio accessorio e
valutato come tale, riducendo il valore metrico a nuovo da CHF/mc 216.- a
CHF/mc 151.- e aumentando il relativo correttivo della vetustà dal -23% al
-44%, valori che meglio si adattano alla fattispecie concreta. Visto lo stato
complessivo del rustico e la sua ubicazione non è realisticamente possibile
computare un qualsiasi valore di reddito.

-     Mapp.
no. 2745: in realtà non può essere considerato un edificio principale poiché
si tratta di un semplice grottino senza alcun servizio igienico, di dimensioni
ridotte e completamente ristrutturato in un arco di tempo che va dal 1992 al
2005. Le buone finiture giustificano il mantenimento di un valore metrico a
nuovo di CHF/mc 216.-, mentre il correttivo della vetustà deve essere ridotto
dal -22% al -5% in considerazione del fatto che la ristrutturazione è stata
portata a termine di recente. Viste le ridotte dimensioni e lubicazione
delledificio non può realisticamente essere computato alcun valore di reddito.

7.2.

La
disparità di trattamento lamentata dal ricorrente, in particolare in relazione
alla presunta marcata differenza di trattamento tra le città come Lugano e i
paesi delle valli come __________, è una censura troppo generica e
difficilmente verificabile nella misura in cui i fondi e i valori di reddito
che dovrebbero servire da paragone non sono meglio specificati. In ogni caso,
si tratterebbe di confrontare fondi situati in regioni e zone completamente
diverse per le loro intrinseche caratteristiche e possibilità di sfruttamento,
unoperazione che, per questi motivi, si rivela inattuabile alla luce di quanto
disposto dallart. 17 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 2 Lst.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in
CHF 6'006.- per il mapp. no. 2485 RFD di __________ e in CHF 9'004.- per il
mapp. no. 2745 RFD di __________, come da schede di calcolo annesse.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe i valori
ufficiali di stima stabiliti in CHF 6'006.- per il mapp. no. 2485 RFD di __________
e in CHF 9'004.- per il mapp. no. 2745 RFD di __________, come da schede di
calcolo annesse.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi