ti_gerichte · 12.2012.153 · 2013-09-09 · it
Locazione - potere di esame in caso di rinvio dal Tribunale Federale - Riduzione del corrispettivo in seguito a difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.09.2013 12.2012.153

Incarto n.
12.2012.153
Rinvio TF
Lugano
9 settembre
2013
/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Meschiari
sedente per statuire nelle cause a
procedura speciale – inc. n. DI.2005.1534 della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
– promossa con istanza 18 novembre 2005 da
AO 1
rappr. dall’  RA
1 e dall’  RA 2
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
3
chiedente
l’aumento del canone di locazione a fr. 30
'868.25
mensili dal 1° gennaio 2006;
nonché
– inc. n. DI.2005.1556 della medesima Pretura – promossa con istanza 21
novembre 2005 da
AP 1
rappr. dall’  RA
3
contro
AO 1
rappr. dall’  RA
1 e dall’  RA 2
chiedente la riduzione della pigione a fr.
210'000.- annui dal 1° gennaio 2000 e la condanna della AO 1 alla restituzione “
della
quota di pigione incassata in eccesso dal 1° gennaio 2000 (fr. 140'000.- annui)
”,
ossia di complessivi fr. 770'000.-;
domande
sulle quali il Pretore ha statuito con sentenza 7 dicembre 2010, accogliendo l
’
istanza 18 novembre 2005 limitatamente a
fr. 30
'858.25 mensili dal 1° gennaio 2006 e
respingendo integralmente quella del 21 novembre 2005;
appellante AP 1 che, con appello 20 dicembre 2010, chiede –
previo conferimento dell’effetto sospensivo al rimedio – la riforma del querelato
giudizio pretorile nel senso
di respingere l
’
istanza 18 novembre 2005 e di accogliere
quella del 21 novembre 2005, con protesta di tassa, spese e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre AO 1, con osservazioni 24 gennaio
2011, propone la reiezione del gravame, pure con protesta di tassa, spese e
ripetibili;
preso atto della sentenza 4A_33/2012 del 2
luglio 2012 con la quale la Prima Corte di diritto civile del Tribunale
federale, accogliendo parzialmente il ricorso in materia civile presentato il
16 gennaio 2012 da AP 1, ha annullato la decisione 15 novembre 2011 di questa
Camera (inc. n. 12.2010.246) “
nella misura in cui non riconosce una
riduzione della pigione in seguito all’asserita privazione dell’area di
posteggio vicino alla piscina e con riferimento agli oneri processuali e alle
ripetibili della sede cantonale
” e ha dunque rinviato la causa all’autorità
cantonale inferiore affinché decida tale richiesta di riduzione e, a seconda
dell’esito, proceda ad una nuova ripartizione delle spese processuali e delle
ripetibili;
vista l’ordinanza 5 novembre 2012 con la
quale la Presidente di questa Camera ha respinto, precisando che non si sarebbe
proceduto a una ulteriore istruttoria in sede di appello, l’istanza 1° ottobre
2012 della AO 1 chiedente “
1) che la procedura venga rinviata alla Pretura
del Distretto di Lugano, Sezione nr. 4 affinché tale Giudice si pronunci espressamente
sulla situazione dei parcheggi esterni; 2) che la stessa situazione venga
preliminarmente accertata con un preciso sopralluogo, con l’escussione su
questo punto del testimone Sig. G__________ W__________ (ex Amministratore per
lungo tempo del bene locato) e tramite una perizia sul valore dei posteggi
ricevuti ed oggi goduti da Controparte e 3) che alle Parti sia data possibilità
di esprimersi prima di un nuovo giudizio in sede pretorile o d’appello
”;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti,
ritenuto,
in fatto:
A.
Con
contratto di locazione 1° settembre 1999, che annullava quello precedentemente stipulato
con M__________ D__________ il 26 ottobre 1995 (doc. D, inc. DI.2005.1534), la AO
1 ha concesso in locazione alla AO 1 diverse parti di uno stabile – adibite in
particolare a centro
fitness e wellness
– nonché dei posteggi situati
sul fondo n. __________ RFD di __________. Le parti hanno indicato che il
contratto ha avuto inizio il 1° gennaio 1998, siccome si riferiva a locali già
occupati dalla conduttrice e ne hanno pattuito la scadenza per il 31 dicembre
2008, salvo richiesta da parte della conduttrice di continuazione del rapporto
di locazione per altri sette anni, ovvero fino al 31 dicembre 2015. La pigione,
da pagarsi in rate mensili anticipate, è stata fissata in fr. 350
'
000.- annui per i primi due anni (01.01.1998-31.12.1999)
e, poi, indicizzata una volta all’anno per il 1° gennaio sulla base dell’indice
nazionale dei prezzi al consumo del 1° gennaio 1998, invece le spese accessorie
sono state così pattuite: “
spese accessorie: CHF 5'000.- (cinquemila)
mensili quale acconto a partire dal 01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al
canone d’affitto. Il relativo conguaglio sarà da versare entro 30 (trenta)
giorni dalla presentazione del conteggio definitivo
”. Per quanto concerne
in particolare il tema dei posteggi, la clausola n. 10 del contratto di locazione
prevede: “
tutti i posteggi potranno essere utilizzati da tutti gli avventori
del centro senza alcuna limitazione o discriminazione, ritenuto tuttavia che il
Conduttore riconosce alla __________, rispettivamente agli utenti della
Discoteca __________, l’uso prioritario di ca. 140 posteggi a partire dalle ore
22.00 e fino alle ore 03.00. Nel rispetto dei contratti esistenti con gli altri
conduttori del centro commerciale, la AO 1 si impegna a intervenire presso gli
altri conduttori, qualora l’accesso veicolare e/o pedonale al centro
commerciale fosse in qualsiasi modo impedito o reso difficoltoso. La
sistemazione dell’area piccola, nonché la creazione del posteggio grande
verranno eseguiti dalla AO 1
”
(doc.
3, inc. DI.2005.1556 = doc. B, inc. DI.2005.1534).
B.
Con
modulo ufficiale 3 agosto 2005
(doc. F, inc.
DI.2005.1534)
, la locatrice ha comunicato alla
conduttrice un aumento del canone di locazione a fr. 30
'868.25
mensili dal 1° gennaio 2006 con la seguente motivazione “
pattuizione
contrattuale: art. 3 del contratto di locazione del 01.09.1999, il quale
recita: canone d’affitto: CHF 350'000.- per anno, fisso per 2 anni (01.01.1998-31.12.1999),
in seguito indicizzato, al massimo una volta all’anno per il 1° gennaio, sulla
base dell’indice dei prezzi al consumo del 01.01.1998
”.
Con istanza 1° settembre 2005 al competente Ufficio di conciliazione,
la conduttrice ha contestato tale aumento, chiedendo a sua volta la riduzione
della pigione a
fr. 210
'000.- annui dal 1° gennaio 2000 a seguito della presenza, a suo dire, di difetti nell’ente condotto in locazione. Il 20 ottobre 2005, l’Ufficio di
conciliazione ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. A, inc.
DI.2005.1534 e incarto richiamato U.C.).
C.
Con
istanza 18 novembre 2005 la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano chiedendo l’aumento del canone di locazione a fr. 30
'868.25 mensili dal 1° gennaio 2006 (inc. DI.2005.1534). Il 21
novembre 2005 la conduttrice si è rivolta anch’essa alla medesima Pretura, postulando
la riduzione della pigione a fr.
210
'000.- annui dal 1° gennaio 2000 e la condanna della conduttrice
alla restituzione
“
della quota
di pigione incassata in eccesso dal 1° gennaio 2000 (fr. 140'000.- annui)
”,
ossia di complessivi fr. 770'000.-
(inc. DI.2005.1556).
In occasione dell
’
udienza di discussione 30 gennaio 2006/27 marzo 2006, le cause sono
state congiunte per l’istruttoria e il giudizio e le parti si sono opposte alle
domande avversarie confermandosi nelle rispettive posizioni.
Il
Pretore ha inoltre congiunto questa istruttoria con quella di cui all’inc.
DI.2005.1309. Con ordinanza 20 luglio 2006, la giudice di prima cure ha ammesso
i richiami di 11 incarti (inc. DI.2005.72, DI.2005.1309, DI.2005.1534,
DI.2005.1556, DI.2006.75, DI.2006.76, LA.2004.16, DI.2005.1555, DI.2004.445,
DI.2004.1581 e DI.2005.1308), nonché tutta una serie di audizioni testimoniali
e l’interrogatorio formale di G__________ B__________ e M__________ D__________.
Esperita l’istruttoria, le parti hanno ribadito le proprie pretese. Con
sentenza 7 dicembre 2010, il Pretore ha accolto l’istanza
della locatrice
limitatamente a
fr.
370'300.- annui, pari a fr. 30
'858.35 mensili,
dal 1° gennaio 2006 (dispositivo n. 1), ha
respinto l’istanza di riduzione della pigione
(dispositivo n. 2)
e ha posto la tassa di
giustizia di fr. 5'000.- e le spese, comprensive di quelle della perizia sui
difetti e della perizia sul valore locativo, interamente a carico della parte
conduttrice con l’obbligo altresì per quest’ultima di rifondere alla
controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili (dispositivo n. 3).
D.
Con
appello 20 dicembre 2010 la conduttrice chiede – previo conferimento dell’effetto
sospensivo – la riforma del giudizio impugnato, nel senso di respingere l
’
istanza 18 novembre 2005 della locatrice e
di accogliere invece quella da lei presentata il 21 novembre 2005. Con
osservazioni 24 gennaio 2011, la locatrice propone la reiezione del gravame.
E.
La Camera ha emanato il 15 novembre 2011 una sentenza (inc. n. 12.2010.246) con la quale ha parzialmente
accolto l’appello di AP 1 e ha riformato la sentenza pretorile del 7 dicembre
2010 come segue:
1.    (Invariato).
2.    L’istanza
21 novembre 2005 è parzialmente accolta.
2.1       La pigione di fr. 350
'000.- annui
inerente al contratto di locazione 1° settembre 1999
tra AO 1 e AP 1 è ridotta del:
-
5% per spifferi
provenienti dalla vetrata della piscina dal 15 settembre 2003 fino all’eliminazione
del difetto;
-
5% per assenza di
pulizia nel piazzale antistante l’ente locato dal 9 novembre 2000 fino all
'
eliminazione del difetto e
-
10% per infiltrazioni
d’acqua dal tetto nella grande sala di aerobica dal 18 marzo 2005 fino
all’eliminazione del difetto.
2.2       AO 1 è condannata a versare a AP 1
fr. 210'667.-.
3.    La
tassa di giustizia di fr. 5'000.- e le spese, comprensive di quelle della
perizia sui difetti e della perizia sul valore locativo, già anticipate dalle
parti, sono poste a carico di AO 1 per 2/5 e, per il resto, a carico di AP 1,
con l’obbligo per quest’ultima di rifondere a controparte fr. 2'400.- a titolo
di ripetibili ridotte.
4.    (Invariato).
Per
quanto invece concerne gli oneri processuali di appello, consistenti in fr.
9'950.- di tassa di giustizia e di fr. 50.- di spese, la Camera li ha posti in
ragione di 2/5 a carico della AO 1 e per gli altri 3/5 a carico dell’appellante,
con l’obbligo altresì per quest’ultima di rifondere a controparte fr. 1'500.-
per ripetibili ridotte.
F.
Statuendo
il 2 luglio 2012, la Prima Corte di diritto civile del Tribunale federale ha
parzialmente accolto il ricorso in materia civile presentato da AP 1 e ha
annullato la sentenza cantonale “
nella misura in
cui non riconosce una riduzione della pigione in seguito all’asserita
privazione dell’area di posteggio vicino alla piscina e con riferimento agli
oneri processuali e alle ripetibili della sede cantonale
” (sentenza 4A_33/2012, dispositivo n. 1). Ha pertanto rinviato
la causa a questa Camera affinché decida tale richiesta di riduzione e, a
seconda dell’esito, proceda ad una nuova ripartizione delle spese processuali e
delle ripetibili. Il medesimo giorno la Prima Corte di diritto civile del
Tribunale federale ha respinto (sentenza 4A_767/2011) il ricorso presentato
dalla locatrice contro la sentenza 15 novembre 2011.
e in diritto:
1.
La giurisprudenza sul carattere vincolante di una decisione di
rinvio del Tribunale federale sviluppata in margine all’art. 66 cpv. 1 OG trova
applicazione anche dopo il 1° gennaio 2007 (DTF 135 III 334 consid. 2), data in
cui è entrata in vigore la nuova LTF. La cognizione del giudice cantonale, al
quale la causa è rinviata, è limitata dai motivi della decisione di rinvio,
ritenuto che è anche vincolato da ciò che è stato deciso definitivamente dal
Tribunale federale e dalle constatazioni di fatto che non sono state impugnate.
In altre parole, dunque, il ricorrente che è risultato vincente innanzi al
Tribunale federale non può, nella nuova procedura cantonale, subire un
peggioramento della sua posizione giuridica, essendo evidente che, nella
peggiore per lui delle ipotesi, dovrà accontentarsi di vedere confermato il
risultato che la controparte non aveva ritenuto di impugnare innanzi all’Alta
Corte (DTF 135 III 334 consid. 1, 131 III 91 consid. 5.2). Ne discende che a
seguito della menzionata sentenza di rinvio del Tribunale federale 4A_33/2012
del 2 luglio 2012, che ha confermato la riduzione della pigione di fr.
210'667.- per i difetti indicati nel dispositivo n. 2 della sentenza 15
novembre 2011 (inc. 12.2010.246), la Camera deve limitarsi a esaminare solo il
quesito di un’eventuale ulteriore riduzione della pigione per l’asserita
privazione dell’area di posteggio vicino alla piscina e una eventuale, conseguente,
diversa ripartizione delle spese processuali e delle ripetibili cantonali.
2.
Secondo
il principio dell’unità dell’istanza un incarto che era pendente davanti al
tribunale cantonale nel 2010 e che gli è stato rinviato dal Tribunale federale
non è concluso, ma continua ed è ancora soggetto al diritto processuale
cantonale (sentenza del Tribunale federale del 17 gennaio 2012 4A_471/2011). Per
questo giudizio, in virtù del noto principio secondo il quale in sede di
appello è esclusa la facoltà di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni (art.
321 CPC-TI), nemmeno in procedure rette dalla massima ufficiale, questa Camera dovrà
fondarsi unicamente sugli allegati di prima sede, sull’appello, sulla risposta
all’appello e sul materiale istruttorio già agli atti. L’atto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 309 CPC-TI), vale a dire che l’appellante, nel proprio allegato, deve
confrontarsi in modo puntuale con le argomentazioni addotte dal giudice di prime
cure e indicare per quali motivi – giuridici e fattuali – le stesse sarebbero
errate e non potrebbero essere condivise.
3.
La
dottrina e la giurisprudenza applicabili al caso di specie sono già stati
esposti nella sentenza impugnata del Pretore (considerando n. 5), nella
decisione 15 novembre 2011 di questa Camera (considerando n. 3) e nella
sentenza di rinvio 2 luglio 2012 del Tribunale federale (considerando n. 5). In
questa sede è pertanto sufficiente ricordare i presupposti che devono essere
dati affinché i
l conduttore possa esigere dal locatore
una riduzione proporzionale del corrispettivo (art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d
CO), vale a dire l’esistenza di un difetto della cosa – non imputabile né a carico
del conduttore, accertabile paragonando
lo stato reale
della cosa e lo stato contrattualmente pattuito –; una diminuzione (qualitativa)
dell’uso della cosa causata da questo difetto – accertabile confrontando il
valore della cosa con e senza difetto, ritenuto che per giustificare una
riduzione della pigione l’uso deve essere, in linea di principio, ridotto di
almeno il 5% (percentuale che può scendere al 2% quando si tratta di una
limitazione
permanente) – e la conoscenza di questo
difetto da parte del locatore, ritenuto che non è necessaria una sua colpa
sull’esistenza del difetto e nemmeno che il difetto sia riparabile.
L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempimento
degli ulteriori presupposti appena elencati incombe al conduttore, nel concreto
a AP 1 (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 20 ad art.
259d CO;
SVIT
, Das Schweizerische Mietrecht, 3
ª
ediz., n. 23 ad art. 259d CO).
4.
Al di là della questione volta a sapere se l’asserita privazione
dell’“
area di posteggio vicino alla piscina
”
sia un difetto ai
sensi dell’art. 259d CO, manca nella fattispecie la prova che tale circostanza
c
ausa alla conduttrice una diminuzione dell’uso
dell’ente locato in una misura
tale da
giustificare una riduzione della pigione. È vero che la conduttrice ha addotto,
avvalendosi dei principi del giudizio in equità, che “f
acendo un corretto
uso del suo potere ex art. 4 CC, fondandosi sul buon senso e sui precedenti
giudiziari in caso di riduzione dell’oggetto della locazione il Pretore avrebbe
dovuto concedere una riduzione della pigione di almeno il 5%
” (appello pag.
10), pretendendo così indirettamente che l’uso dell’ente locato sarebbe ridotto
di “
almeno il 5%
”, ma oltre a non aver suffragato con nessun atto
istruttorio questa tesi, la stessa è comunque irricevibile poiché addotta per
la prima volta in questa sede (art. 321 cpv. 1 lettera b CPC-TI). Nelle
conclusioni, la conduttrice istante si era infatti limitata ad asserire genericamente
“
la conduttrice può dunque pretendere una riduzione proporzionale della
pigione
” (conclusioni 27 ottobre 2010, pag. 10), senza peraltro mai
indicare cifre precise. Nell’istanza 21 novembre 2005 la conduttrice aveva unicamente
indicato di volere una riduzione complessiva del 40% per i 15 difetti elencati,
senza precisare quale doveva essere la riduzione relativa al difetto qui in
esame (“
2.4 Area Posteggio vicino piscina
”, istanza pag. 3). La conduttrice
avrebbe dovuto indicare – nei suoi allegati e con riferimento a uno o più atti dell’istruttoria
– il numero di posteggi del quale avrebbe diritto di usufruire in virtù del contratto
di locazione del 1° settembre 1999 (ossia lo stato della cosa senza difetto) e il
numero di posteggi dei quali invece non può disporre a seguito dell’asserita privazione
(ossia lo stato della cosa con il difetto). Questi parametri erano altresì indispensabili
per poter calcolare la percentuale della riduzione della pigione, che si calcola
secondo il metodo relativo o proporzionale, confrontando il valore oggettivo
della cosa con il difetto (ossia lo stato reale dei posteggi) con quello
oggettivo senza il medesimo (ossia lo stato contrattualmente pattuito dei
posteggi), per poi ridurre la pigione nella medesima misura. È vero che questo
modo di procedere non è sempre attuabile, cosicché in certi casi è ammissibile
un giudizio in equità ai sensi dell’art. 4 CC, con riferimento all’esperienza
generale di vita, al buon senso e alla casistica, precisato che quest’ultima
– contrariamente a quanto preteso dalla conduttrice – fornisce
unicamente dei riferimenti, ogni caso dovendo essere valutato in base a tutte
le sue particolarità
(DTF 130 III 504, consid. 4.1). Tale
facoltà tuttavia è data al giudice solo nel caso in cui la riduzione non può
essere dimostrata nel suo ammontare per mancanza di prove o per l’impossibilità
di esigere ragionevolmente l’assunzione delle prove necessarie, perché ciò
comporterebbe oneri e difficoltà sproporzionati, ma di certo non quando sarebbe
stato senz’altro possibile fornire la prova esatta, ma la parte interessata vi
fa nondimeno capo, nel tentativo di sanare la propria negligenza processuale. Nell’evenienza
concreta la richiesta della conduttrice di farvi capo è infondata, poiché la
situazione relativa ai posteggi avrebbe potuto essere senz’altro accertata.
4.1.
Nei
vari allegati di causa la conduttrice non ha indicato il numero di posteggi situati
nell’“
area di posteggio vicino alla piscina
”, né ha spiegato
concretamente dove si trova tale area e ciò malgrado sul fondo oggetto del
contratto di locazione vi siano diverse superfici adibite a posteggio, come
risulta per altro dall’istanza medesima. La
massima
inquisitoria a carattere sociale, applicabile nella fattispecie, non dispensava
la conduttrice istante dall'obbligo di presentare tutti gli elementi di prova
utili alla valutazione del caso, né obbligava il giudice a istruire d'ufficio
la causa (sentenza del Tribunale federale 4C.140/2006 del 14 agosto 2006). Nelle varie cause giudiziarie che le hanno viste contrapposte sull’arco di un
decennio, le parti hanno fatto ampio uso della possibilità di produrre documenti,
interrogare testimoni e richiamare incarti da autorità giudiziarie e
amministrative, giungendo a un volume istruttorio di inusuale ampiezza. Nel
voluminoso incarto non vi sono tuttavia indicazioni concrete sulle aree adibite
a posteggio e sul numero dei posteggi attribuiti contrattualmente, né la
conduttrice lo sostiene.
Nelle proprie conclusioni 27
ottobre 2010 l’istante ha illustrato le circostanze di fatto dell’asserita “
privazione
area posteggio vicino piscina
”, indicando
“[…] emerge dagli atti che
improvvisamente (doc. M-N) la locatrice ha spostato una cancellata impedendo di
fatto l’accesso alla conduttrice (ed ai suoi clienti e dipendenti) ad un area
di posteggio nella rampa vicino alla piscina […]
”, descrizione che permette
almeno di ritenere che l’“
area di posteggio vicino alla piscina
” comprende
una rampa ove sono siti dei posteggi e ove è stato posato un cancello nel
maggio 2005, ma non permette di concludere che l’“
area di posteggio vicino
alla piscina
” combaci esattamente con la “
zona rampa
”, non avendolo
la conduttrice mai allegato. Le cifre fornite dai vari testimoni sul numero di
posteggi siti in questa “
zona rampa
” [“
nella rampa a lato dello
studio medico vi sono circa 4 o 5 posteggi riservati al dottore e in fondo ci
sono altri 4 posteggi
” (teste J__________ F__________ __________ E__________,
verbale di udienza del 31 maggio 2007, pag. 2), “
I posteggi sulla rampa sono
circa una decina
” (teste M__________ A__________ __________ B__________,
verbale di udienza del 22 gennaio 2007, pag. 6)] sono di conseguenza inutili per
accertare il numero dei posteggi dell’“
area di posteggio vicino alla piscina
”
(ossia lo stato della cosa con il preteso difetto), quando manca un’allegazione
della conduttrice in tal senso, potendo la “
zona rampa
” essere anche solo
una parte della denominata “
area di posteggio vicino alla piscina
”.
4.2.   Gli atti
istruttori richiamati dalla conduttrice relativamente a questa censura non
forniscono alcuna indicazione rilevante né per accertare il numero di posteggi
contrattualmente pattuiti, né per stabilire quello dei posteggi situati nell’“
area
di posteggio vicino alla piscina
”. Nel contratto di locazione 1° settembre
1999, alla clausola n. 10
(doc. 3, inc. DI.2005.1556)
, le parti hanno pattuito che “
tutti i posteggi potranno essere
utilizzati da tutti gli avventori del centro senza alcuna limitazione o
discriminazione, ritenuto tuttavia che il Conduttore riconosce alla __________,
rispettivamente agli utenti della Discoteca __________, l’uso prioritario di
ca. 140 posteggi a partire dalle ore 22.00 e fino alle ore 03.00
”
senza però indicare il numero di “
tutti i
posteggi
” a disposizione della conduttrice, né dove questi erano situati e
nemmeno la superficie adibita a posteggio.
Nella
lettera 24 maggio 2005 (doc. M) alla locatrice, la conduttrice menziona lo
spostamento di un cancello “
davanti all’entrata dei locali tecnici
dell’immobile
” che di fatto impedirebbe “
l’uso di alcuni posteggi siti
in tale zona
”, senza tuttavia precisare
il numero di questi
“
alcuni posteggi
” di cui sarebbe privata, né esattamente di quale “
zona
”
si tratta. Tali circostanze non sono state precisate nemmeno nel successivo scritto
3 giugno 2005 (doc. N). Infine, neppure il richiamo alla sentenza pretorile del
7 dicembre 2010 relativa agli incarti DI.2006.75/76/1520 pendenti tra le stesse
parti è di aiuto alla conduttrice, poiché se da un lato si pronuncia in merito
a un’“
asserita occupazione abusiva dei parcheggi siti sulla rampa di accesso
ai locali tecnici
”, dall’altro non accerta né il numero di posteggi
contrattualmente pattuiti, né il numero di posteggi dell’“
area di posteggio
vicino alla piscina
”, né, eventualmente, se quest’area corrisponde alla “
zona
rampa
”.
4.3.
Visto
quanto precede, in assenza degli elementi di giudizio determinanti per confrontare
il valore della cosa con e senza difetto, e nell’impossibilità di una pronuncia
in termini di equità, non rimane che respingere la pretesa, non
sufficientemente provata nella sua entità. Ciò rende superfluo l’esame degli
altri presupposti dell’art. 259d CO. A titolo abbondanziale, si deve rilevare
che l’asserito difetto nemmeno sembra esistere, avendo la conduttrice potuto
accedere ai posteggi nell’area piscina anche dopo la contestata posa del
cancello nel maggio 2005 (doc. M). Il teste J__________ F__________ __________
E__________, impiegato alle dipendenze della conduttrice, ha infatti dichiarato
“
nella rampa a lato dello studio medico vi sono circa 4 o 5 posteggi
riservati al dottore e in fondo ci sono altri 4 posteggi utilizzati dal signor
D__________ e famiglia. Da circa un anno è stato posato un cancello e da quel
momento tutto è più ordinato. Il AP 1 possiede le chiavi di questo cancello.
Precedentemente era stata posata una catena che poi si è rotta
” (verbale di
udienza del 31 maggio 2007, pag. 2).
5.
Ne
deriva che la censura di appello relativa all’asserito difetto per la
privazione dei posteggi in area piscina va respinta. Non vi è quindi motivo per
concedere alla conduttrice un’ulteriore riduzione della pigione rispetto a
quanto già deciso il 15 novembre 2011, e già passato in giudicato. Tenuto conto
del dispositivo n. 1 della sentenza del Tribunale federale 4A_33/2012 del 2
luglio 2012 e delle numerose procedure giudiziarie tra le parti derivanti dal
noto contratto di locazione, è opportuno riprendere in questa sede il
dispositivo integrale della sentenza 15 novembre 2011, per facilitarne
l’esecuzione.
6.
La
decisione odierna non modifica la situazione per quel che concerne la
determinazione e la ripartizione delle spese processuali e delle ripetibili.
Rimane invariata la soccombenza dell’appellante per i 3/5, proporzione per la
quale sopporta la tassa di giustizia e le spese, con l’obbligo di rifondere
alla controparte un’indennità per ripetibili commisurata a tale soccombenza. Come
già indicato nella sentenza 15 novembre 2011, il valore di causa determinante è
di fr. 2'240'000.-.
Per questi motivi,
richiamati la LTG e il Rtar,
decide:
I.
Nella misura in cui ricevibile, l’appello 20 dicembre 2010 di AP 1
è
parzialmente accolto
. Di conseguenza la sentenza 7 dicembre 2010 della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:
1.    (Invariato).
2.    L’istanza
21 novembre 2005 è parzialmente accolta.
2.1       La pigione di fr. 350
'000.- annui
inerente al contratto di locazione 1° settembre 1999
tra AO 1 e AP 1 è ridotta del:
-
5% per spifferi
provenienti dalla vetrata della piscina dal 15 settembre 2003 fino
all’eliminazione del difetto;
-
5% per assenza di
pulizia nel piazzale antistante l’ente locato dal 9 novembre 2000 fino all
'
eliminazione del difetto e
-
10% per infiltrazioni
d’acqua dal tetto nella grande sala di aerobica dal 18 marzo 2005 fino
all’eliminazione del difetto.
2.2       AO 1 è condannata a versare a AP 1
fr. 210'667.-.
3.    La
tassa di giustizia di fr. 5'000.- e le spese, comprensive di quelle della
perizia sui difetti e della perizia sul valore locativo, già anticipate dalle
parti, sono poste a carico di AO 1 per 2/5 e, per il resto, a carico di AP 1,
con l’obbligo per quest’ultima di rifondere a controparte fr. 2'400.- a titolo
di ripetibili ridotte.
4.
(Invariato).
II.
Gli oneri processuali di appello, in complessivi fr. 10'000.-, sono
posti a carico dell’appellante per 3/5, con l’obbligo di rifondere a
controparte fr. 1'500.- per ripetibili ridotte di appello. AO 1 sopporterà 2/5
degli oneri processuali di appello.
III.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in
materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).