ti_gerichte · 80.2019.111 · 2019-03-13 · it
Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, appartamento a disposizione del proprietario, mancata prova di domicilio altrove o ristrutturazione in corso

Tessin Camera di diritto tributario 05.05.2020 80.2019.111
Tessin Camera di diritto tributario 05.05.2020 80.2019.111
Ticino Camera di diritto tributario 05.05.2020 80.2019.111

Incarti n.
80.2019.111
80.2019.112
Lugano
5 maggio 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele
Guffi
segretari
a
Mara
Regazzoni
parti
RI
1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 18 marzo 2019 contro la decisione del 13 marzo 2019 in materia di IC e IFD
2017.
Fatti
A.
RI 1 è proprietaria
del mapp. n. __________ RFD di __________ sezione __________, che le è stato
donato il 13 luglio 2011 dalla madre __________, la quale si è riservata un
diritto di abitazione vita natural durante.
In merito a questo
immobile, nella dichiarazione d’imposta 2017, la contribuente dichiarava un
valore locativo per abitazione primaria di fr. 32'000.- nonché spese di
manutenzione per fr.  92'482.-. Dichiarava inoltre un reddito da attività
indipendente principale di fr. 0.- e un valore locativo di fr. 7'200.- per
un’abitazione secondaria nel comune di __________.
B.
Notificando a RI 1 la
tassazione IC-IFD 2017, con decisione del 5 settembre 2018, l’RS 1 Mendrisio
(di seguito UT) aggiungeva ai proventi dichiarati un reddito da attività
indipendente principale di fr. 24'000.-, a causa del riscontro di
un’insufficienza di disponibilità finanziaria a fronte delle spese sostenute,
che non veniva giustificata dalla contribuente. Quanto alle spese di gestione e
manutenzione degli immobili, veniva riconosciuto in deduzione unicamente l’importo
di fr. 7'840.- rispetto quello di fr. 92'482.- dichiarato dalla ricorrente.
C.
La contribuente
impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 12 settembre 2018, contestando
il reddito dell’attività lucrativa indipendente e affermando di aver ottenuto
il rimborso di un prestito fatto alla madre. Seguiva l’invio di copiosa
documentazione atta a comprovare la tesi della contribuente. In particolare,
con scritto del 10 gennaio 2019, la reclamante informava l’autorità fiscale
della rinuncia al diritto di abitazione da parte della madre, che si era
trasferita in una casa per anziani nel novembre del 2016, e del fatto di aver
“diviso la casa un monolocale (che uso io dove ho anche il domicilio) e casa e
giardino (che attualmente ho affittato). Da parte sua, precisava di vivere
“nella [sua] casetta in valle di __________”, dove tuttavia “non [le] danno il
domicilio per fuori zona”.
Al termine di un’audizione,
tenutasi il 27 febbraio 2019, l’UT e la contribuente sottoscrivevano un
verbale, con il quale definivano come segue gli aspetti litigiosi:
1.   Attività
indipendente 2.1: dopo la discussione odierna, il reddito viene definito in fr.
0 in quanto la contribuente dichiara di aver utilizzato i capitali ricevuti a
saldo del prestito effettuato a __________. Questi soldi erano detenuti in casa
(da sommare nella dich. d’imposta 2016 ai valori dichiarati come numerario).
Inoltre,
la contribuente afferma che le spese quotidiane sono divise con il proprio
compagno.
NB: la
contribuente non poteva svolgere la propria attività indipendente in quanto
lavorando da casa ed essendo l’abitazione inagibile non avrebbe potuto svolgere
alcuna attività.
2.   Spese di
manutenzione: dopo la discussione odierna, viene rettificata la deduzione in
base alla suddivisione presentata e vengono concesse le spese di manutenzione
riferite all’abitazione principale, ovvero fr. 9'305.-.
In data 13 marzo 2019
veniva emessa la decisione di tassazione dopo reclamo conformemente a quanto
definito in sede di audizione.
D.
Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta l’imposizione del
valore locativo dell’immobile sito a __________, argomentando che la proprietà
non sarebbe stata abitata durante l’anno 2017: la madre che vi abitava aveva
rinunciato al diritto di abitazione in suo favore e si era trasferita nel
novembre 2016 a __________ in __________; successivamente, durante l’anno 2017,
la casa era stata svuotata e ristrutturata per realizzare un monolocale per uso
proprio e il resto della casa con garage e giardino da affittare. La ricorrente
avrebbe continuato a vivere nella sua casa nel comune di __________.
Con osservazioni del 15
aprile 2019 la ricorrente riconferma le motivazioni alla base del ricorso.
Diritto
1.
1.1.
Giusta l’art. 20 cpv. 1 LT
e 21 cpv. 1 LIFD, di identico tenore, è
imponibile il reddito da
sostanza immobiliare, segnatamente il valore locativo di immobili o di parti di
essi, che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo
diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito (lett.
b
).
1.2.
Secondo la giurisprudenza
del Tribunale federale l’uso proprio
(“Eigengebrauch”)
non è fiscalmente
rilevante, se un immobile non può essere utilizzato a causa di circostanze
esterne oggettive, come ad esempio se una casa di vacanza, priva di
riscaldamento, sia abitabile soltanto durante un certo periodo dell’anno
(sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.). Non è
neppure imponibile il valore locativo, nell’ipotesi in cui l’oggetto resta
vuoto, poiché – nonostante seri sforzi intrapresi – non può essere affittato
oppure venduto (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e
rif.; sentenza TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid. 4.2; sentenza TF
n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1; DTF 72 I 223 consid. 3).
L’uso proprio assume
invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto,
nell’immobile, ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo; in tal modo,
egli detiene comunque l’immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi
momento (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.;
sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1). Per
l’imposizione del valore locativo non è decisivo domandarsi se l’immobile è
effettivamente utilizzato; è invece necessario chiedersi se lo stesso è a
disposizione per l’uso proprio e se sussiste dunque la facoltà di godimento
(sentenza TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid. 4.2).
1.3.
In una sentenza, l’Alta
Corte ha avuto modo di precisare che si può prescindere da un’imposizione
fiscale solo qualora sia comprovato che l’intenzione del contribuente di
vendere l’abitazione sia inequivocabile, sia messa in atto professionalmente,
sia chiaramente documentata e sia concreta (sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23
aprile 2010, consid. 2.2).
Nella fattispecie presa in
esame, il contribuente era proprietario di una villa, che sosteneva che non
fosse più abitata e solo parzialmente arredata per poter essere venduta; egli
avrebbe incaricato un amico mediatore di trovare un acquirente. L’amico in
questione avrebbe pubblicato la proposta su internet ed avrebbe mostrato
l’oggetto a diversi interessati, tuttavia senza successo. Il mediatore non
aveva tuttavia intrapreso sforzi particolari per trovare acquirenti e, d’altra
parte, il ricorrente aveva ammesso di non avere bisogno di liquidità e non
aveva escluso che la villa potesse in seguito essere abitata dalla figlia. Il
Tribunale federale ha così confermato l’imponibilità del valore locativo,
avallando il giudizio delle autorità cantonali, che avevano concluso che il
ricorrente aveva messo in vendita la casa con scarsa convinzione e che la sua
preoccupazione era di non pagare l’imposta sul valore locativo, mantenendo nel
contempo aperte tutte le opzioni (sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile
2010, consid. 2.2).
In un altro caso, più
recente, il Tribunale federale ha addirittura confermato la decisione con cui
l’autorità cantonale aveva assoggettato all’imposta il valore locativo durante
i due mesi e mezzo trascorsi fra l’acquisto, da parte del contribuente, di una
casa d’abitazione ed il suo trasloco in questa nuova dimora. Tenuto conto del
rigore della giurisprudenza che riguarda l’imposizione del valore locativo,
l’Alta Corte ha ritenuto che il ricorrente avesse già dal momento dell’acquisto
il godimento della nuova abitazione e che potesse usarla, anche parzialmente,
nel lasso di tempo trascorso fino all’uscita dall’appartamento precedentemente
occupato, di cui era inquilino (sentenza TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015,
consid. 4.3).
In una sentenza del 28
aprile 2016, infine, la Suprema Corte è giunta alla stessa conclusione
esaminando il ricorso dei due proprietari di una casa bifamiliare, per la quale
avevano dichiarato il valore locativo del solo appartamento più piccolo,
argomentando che l’altro era rimasto vuoto dopo la morte, alla fine dell’anno
precedente, di colei che lo aveva abitato, cioè la madre dell’uno e suocera
dell’altro proprietario. L’autorità di tassazione aveva escluso che
l’appartamento fosse inabitabile e i ricorrenti non avevano provato di aver
fatto seri sforzi in vista di una sua locazione. In tal modo, si erano
riservati il diritto di utilizzare l’immobile essi stessi in ogni momento, pur
non abitandolo effettivamente. Essi avevano inoltre tenuto aperte tutte le
opzioni (risanamento, ricostruzione o nuova edificazione), senza dover
rispettare un eventuale contratto di locazione (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del
28 aprile 2016, consid. 3.6).
In una sentenza del 29
luglio 2019, confermando la propria giurisprudenza, la Suprema Corte ha
affermato che il proprietario, che ha lasciato il suo immobile con l’intenzione
di venderlo immediatamente e che lo lascia vuoto per venderlo alle condizioni
più vantaggiose, è impossibilitato a riservarsene l’uso o a cederlo in
locazione. In tal caso, il valore locativo non è imponibile. Non basta tuttavia
che il proprietario abbia deciso di vendere l’immobile, perché venga meno il
valore locativo, ma deve essere accertato che egli viva altrove e che non lo
occupi più egli stesso (sentenza n. 2C_1087/2018, in RF 74/2019 p. 804).
1.4.
Rifacendosi
alla citata giurisprudenza del Tribunale federale, questa Corte ha respinto il
ricorso di due contribuenti, proprietari di una casa bifamiliare, che non
avevano provato di avere intrapreso seri sforzi per vendere o cedere in
locazione l’appartamento gravato da un diritto di abitazione a favore della
precedente proprietaria, vuoto ormai da tre anni. La Camera di diritto
tributario ha stabilito che l’appartamento doveva pertanto essere considerato a
loro disposizione e che doveva loro essere imposto il valore locativo (sentenza
CDT n. 80.2016.125/126 del 14 dicembre 2016 consid. 1, in RtiD I-2017 n. 4t).
In un altro caso, la
Camera ha ritenuto giustificata l’imposizione del valore locativo di un
appartamento situato in una casa di cui il contribuente era comproprietario,
sebbene egli avesse trasferito il domicilio in un’altra casa, “nella speranza
di poter rientrare in futuro” nella prima abitazione (sentenza CDT n. 80.2017.219/220
del 10.11.2017).
2.
2.1.
Tornando al
caso in esame, va ricordato che la ricorrente risulta essere domiciliata in via
__________ a __________ fin dal 2001. Nella dichiarazione d’imposta 2017,
presentata il 30 aprile 2018, ha dichiarato il valore locativo dell’immobile di
__________, definito nell’apposito modulo 7 la sua “abitazione primaria”, e
dell’immobile di __________, che ha qualificato sua “abitazione secondaria”.
Allo stesso indirizzo mantiene il proprio domicilio civile la madre__________,
che ha tuttavia preso residenza a __________, presso la Casa __________, il 22
novembre 2016.
Solo nel
corso della procedura di reclamo, con scritto del 10 gennaio 2019, la
ricorrente ha affermato di non avere “soldi abbastanza” per potersi permettere
“una casa così grande” e di averla pertanto divisa, ricavandone un monolocale,
da lei usato, e una casa con giardino, “che attualmente h[a] affittato”.
Nel
prosieguo della stessa procedura contenziosa, la contribuente ha anche
illustrato la destinazione delle spese di manutenzione, che aveva fatto valere
con la dichiarazione d’imposta. Le stesse, che ammontavano complessivamente a
fr. 91'042.-, sono state attribuite, per la maggior parte (fr. 84'477.46) alla
costruzione del nuovo monolocale e, per il resto (fr. 9'304.95), al rinnovo
della casa esistente. La maggior parte dei costi in questione (fr. 6'500.-) si
riferiscono a lavori di pittura interna e esterna.
Per la prima
volta con il ricorso, la contribuente contesta l’imposizione del valore
locativo della casa di __________, adducendo che la stessa sarebbe stata
“svuotata” e “risistemata” nel 2017, “per poter affittarla”. Ha poi ribadito di
vivere nella sua “casetta in valle di __________”, dove “non [le] danno il
domicilio per fuori zona”.
2.2.
Come si è
già rilevato, la giurisprudenza del Tribunale federale prevede che il valore
locativo sia imposto ogniqualvolta il contribuente abbia a disposizione l’immobile
per l’uso proprio e sussista dunque la facoltà di godimento, a prescindere
dall’utilizzazione effettiva dello stesso.
Non è
pertanto condivisibile l’affermazione della ricorrente, secondo la quale se
“una casa non è né abitata né affittata non si calcola un reddito”.
In base agli
elementi che emergono dagli atti a disposizione, in gran parte prodotti
dall’insorgente nel corso della procedura di reclamo, si deve ritenere che ella
avesse il godimento della casa di __________, durante il periodo fiscale
litigioso.
2.3.
In primo
luogo, come già ricordato, vi aveva il proprio domicilio. È vero che
quest’ultimo non è stato trasferito neppure in seguito, quando, secondo le sue
affermazioni, avrebbe ceduto in locazione la maggior parte della casa. Ma,
proprio nel corso del periodo fiscale litigioso, è stato realizzato il nuovo
monolocale. A quest’ultimo riguardo, non è noto quando siano terminati i lavori
di costruzione e quando, in particolare, sia stata concessa l’abitabilità del
monolocale. È chiaro tuttavia che quest’ultimo non è semplicemente stato
ricavato dividendo l’appartamento esistente, ma è stato edificato
ex novo
,
sopraelevando lo stabile esistente. Agli atti è infatti presente una lettera
del 20 febbraio 2017 dell’arch. __________ all’Ufficio tecnico del Comune di __________,
con cui viene annunciata l’intenzione della proprietaria di procedere solo
“alla formazione del locale studio al primo piano che comporta la costruzione
della scala esterna di accesso al primo piano, la formazione del locale doccia
e la posa della combinazione cucina al primo piano”. Poiché la licenza edilizia
prevedeva “la sopraelevazione di un piano dell’intero stabile”, l’architetto
comunicava al Comune che questa sarebbe stata “eseguita in un secondo tempo a
data da stabilirsi”. In base alle fatture degli artigiani, le opere di
edificazione risalgono ai mesi estivi del 2017.
Alla luce di
quanto precede, si deve concludere che la ricorrente non può aver trasferito il
proprio domicilio nel monolocale prima della fine del 2017, visto che lo stesso
ancora non esisteva.
2.4.
Neppure
trova riscontro negli atti l’affermazione dell’insorgente, secondo cui “il
resto della casa e del giardino non era abitabile per la dovuta
ristrutturazione”.
Si è già
rilevato come la maggior parte degli interventi fatti valere con la
dichiarazione d’imposta siano relativi alla costruzione del monolocale (fr.
84'477.46). Le spese per la ristrutturazione della casa esistente, per un
totale di fr. 9'304.95, consistono unicamente in opere di tinteggiatura per fr.
6'500.-, nell’acquisto di una lavastoviglie per fr. 1'393.-, in opere di
falegnameria per fr. 277.- e nella sostituzione di lamelle per fr. 924.50.
Mal si
comprende dunque come tali lavori, per i quali sarà stato necessario al massimo
qualche giorno lavorativo, possano aver reso inabitabile l’immobile in
questione per un anno intero. La stessa impresa di pittura aveva stimato, nel
suo preventivo del 7 aprile 2017, in circa otto giorni lavorativi la durata del
suo intervento, che comprendeva l’interno e l’esterno dell’edificio.
2.5.
Come
precedentemente rilevato,
un caso in cui il valore locativo non risulta
imponibile è quello in cui l’oggetto resta vuoto, poiché – nonostante seri
sforzi intrapresi – non può essere ceduto in locazione oppure venduto.
Nel caso in esame, la
ricorrente non produce alcun documento atto a comprovare la sua volontà di cedere
in locazione tali spazi nel periodo fiscale litigioso (p. es. inserzioni, lista
di clienti interessati alla locazione, mandato a un agente immobiliare ecc.).
Si ricorda, in questo
contesto, che, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, le regole
sulla ripartizione dell’onere della prova implicano che sia a carico del
contribuente l’onere di provare fatti che riducono l’ammontare del valore
locativo (sentenza n. 2C_1087/2018 del 29.7.2019 consid. 4.1 e giurisprudenza
citata).
Nella fattispecie, non è
stato prodotto alcun documento atto a giustificare la non imposizione del
valore locativo.
3.
Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
della ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
respinto
.
2.   Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.    600.–
b. nelle spese di
cancelleria di complessivi     fr.      80.–
per un totale di                                                      fr.    680.–
sono a carico della
ricorrente.
3.   Contro il presen           Copia
per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:
La
segretari
a
: