ti_gerichte · 12.1994.12 · 1995-03-20 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.03.1995 12.1994.12

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.94.00012
Lugano
20 marzo 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella
causa ordinaria appellabile inc. n. 1125
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2,
promossa con petizione 10 giugno 1991
da
__________
rappr. dallo studio legale
__________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
con cui l’attore ha chiesto la condanna del convenuto
al pagamento di fr. 19’724.-- oltre interessi a titolo di mercede del
mediatore;
Domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la
reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 31 ottobre 1994 ha
accolto;
Appellante il convenuto, che con atto di appello del
24 novembre 1994 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di
respingere la petizione;
Mentre l’attore con osservazioni del 9 gennaio 1995
chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
- tassa
di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in
fatto
A.
La presente causa concerne una pretesa mediatoria di
fr. 19’724.-- relativa alla vendita avvenuta il 22 marzo 1989 dei fondi n.
__________ e __________di __________ di cui il convenuto era comproprietario in
ragione di 1/2.
Sarebbe
stato pattuito che l’attore avrebbe ricevuto a titolo di mercede di mediazione
la parte di prezzo eccedente fr. 350.-- al mq per la parte edificabile del
fondo. L’altro comproprietario, padre dell’attore, avrebbe regolarmente pagato
la sua parte di mercede, mentre il convenuto rifiuterebbe senza motivo di
onorare il contratto a suo tempo sottoscritto (doc. A).
B.
Nel proprio allegato di risposta il convenuto si è
opposto alla petizione.
Egli
avrebbe effettivamente concluso un contratto di mediazione con l’attore, ma
avrebbe inteso riconoscere quale mercede mediatoria la parte di prezzo
eccedente fr. 350.-- al mq per l’intero fondo, e non solo la parte edificabile.
Il
prezzo complessivo realizzato sarebbe stato di fr. 539’800.-- per una
superficie totale di 1’551 mq, importo equivalente ad un prezzo unitario di fr.
348.03 al mq, con il che nulla sarebbe dovuto al mediatore.
Il
medesimo risultato si imporrebbe però anche per il fatto che l’attore non ha
trovato l’acquirente del fondo e non è stato attivo nelle trattative.
C.
Le parti hanno in seguito confermato le rispettive
tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
D.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore, ritenuta
l’esistenza tra le parti di un contratto di mediazione, ha accertato che
l’attore avrebbe effettivamente svolto un ruolo decisivo per il perfezionamento
della vendita dei fondi del convenuto, mentre sarebbe irrilevante il fatto che
egli si sarebbe impegnato in tal senso prima ancora di vedersi conferire il
mandato di mediazione dal convenuto.
Il
contratto di mediazione, secondo logica e secondo gli indizi emersi in sede
istruttoria, sarebbe da intendere nel senso che la provvigione, come sostenuto
dall’attore, avrebbe dovuto essere calcolata unicamente in base al prezzo del terreno
posto in zona edificabile.
Dovendosi
ammettere che il prezzo di vendita è stato di fr. 380.-- al mq per la parte
edificabile e di fr. 10.-- al mq per la parte di bosco, ne conseguirebbe la
fondatezza della pretesa dell’attore.
E.
Con tempestivo gravame datato 24 novembre 1994  il
convenuto ha chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di
respingere la petizione, riproponendo ed ampliando le motivazioni già esposte
nella procedura di prime cure.
F.
Nelle osservazioni del 9 gennaio 1995 l’attore ha
chiesto la reiezione del gravame sulla base di argomentazioni che, per quanto
necessario, verranno riprese nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto
1.
Per l’art. 1 CO un contratto non è perfetto se non
quando i contraenti abbiano concordemente manifestato, in modo espresso oppure
tacito, la loro reciproca volontà e, secondo l’art. 18 cpv. 1 CO, un contratto
va interpretato, sia per la forma che per il contenuto, indagando sulla vera e
concorde volontà dei contraenti.
Quando
la concordanza delle volontà delle parti non è evidente, le disposizioni
contrattuali sono da interpretare in base al principio dell’affidamento, per il
quale è determinante il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni
contraente poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà
dell’altro (
DTF
119 II 451, 118 II 132).
Ne
consegue in particolare che se il destinatario di una dichiarazione scritta la
interpreta erroneamente perché non la esamina nel dovuto modo o omette di
considerare particolari che non avrebbero dovuto sfuggirgli, non può avvalersi
di tale negligenza e la dichiarazione vale per come avrebbe dovuto essere
ragionevolmente intesa (
DTF
111 II 457;
Von Thur/Peter
, Allgemeiner
Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. edizione, Zurigo, 1974, vol. 1,
pag. 290).
Se
applicando questo principio il giudice può dare un senso chiaro e conferire un
effetto giuridico alle dichiarazioni di volontà, un’interpretazione più
approfondita è superflua (
DTF
119 II 372, 111 II 287;
II CCA
4
maggio 1994 in re B./Q.).
In
caso contrario occorre esaminare, sempre alla luce del medesimo principio,
tutte le circostanze relative alla conclusione del contratto (
DTF
113 II
51).
In
quest’ambito, sono in particolare da considerare lo scopo del contratto, avuto
riguardo agli interessi delle parti al momento della stipula (
DTF
100 II
155;
Jäggi/Gauch
, Zürcher Kommentar, n. 362, 363, 370 e segg. ad art. 18
CO;
Kramer/Schmidlin
, Berner Kommentar, n. 35 ad art. 18 CO), le loro
condizioni personali, specie l’attività professionale, le conoscenze e
l’esperienza (
DTF
118 Ia 297;
Jäggi/Gauch
, opera citata, n. 364
ad art. 18 CO e riferimenti), se del caso i preliminari della contrattazione e
anche il comportamento successivo dei contraenti (
I CCA
22 giugno 1988
in re H. e llcc./B.;
Jäggi/Gauch
, opera citata, n. 357 e segg. ad art.
18 CO) ed in particolare il tipo di adempimento effettuato (
II CCA
29
settembre 1993 in re F.M./S. SA;
Kramer/Schmidlin
, opera citata, n. 28
ad art. 18 CO), il quale permette di risalire alla reale volontà delle parti al
momento della stipulazione (
DTF
107 II 417).
I
suddetti principi sono evidentemente validi anche allorché le parti hanno
inteso esplicitare un contenuto contrattuale simulato, allo scopo di nascondere
la vera natura del contratto (art. 18 cpv. 1 CO e titolo marginale all’art. 18
CO;
II CCA
24 marzo 1994 in re C./C. e llcc.).
2.
Nonostante il testo del contratto (doc. A, pag. 1)
sembri dar corpo alla tesi del convenuto, in quanto si limita a menzionare un
prezzo minimo di vendita di fr. 350.-- al mq, senza precisare se questo debba
valere per l’intera superficie dei fondi o solo per la parte edificabile, sono
le stesse parti contrattuali ad esplicitare la loro reale e divergente volontà
contrattuale nel conteggio da loro sottoscritto 3 giorni dopo la firma del
contratto (doc. A, pag. 2).
In
tale conteggio è innanzitutto indicato che al presunto prezzo unitario di fr.
380.-- al mq corrisponde un importo complessivo di fr. 539’800.--, il che, come
rettamente rileva il Pretore, è vero solo qualora detto prezzo unitario sia
applicato solo alla porzione edificabile e la porzione di bosco venga valutata
fr. 10.-- al mq.
Ma
ciò che è più importante è che dal conteggio in esame si evince direttamente
che nel caso -in concreto verificatosi- in cui fosse stato conseguito un prezzo
di vendita complessivo di fr. 539’800.-- all’attore sarebbe stata dovuta una
provvigione, dalla quale era da dedurre la somma di fr. 3’061.-- in conseguenza
dell’incidenza dell’imposta sul maggior valore immobiliare, così come pattuito
nel contratto di mediazione (doc. A, pag. 1, ultime tre righe).
E’
perciò malvenuto il convenuto nell’affermare che il prezzo di vendita di
complessivi fr. 539’800.--, pur se corrispondente a fr. 348.03 al mq ritenuta
l’intera superficie dei fondi, non darebbe diritto ad alcuna provvigione,
potendosi evincere l’esatto contrario dal conteggio del 14 marzo 1989, che vale
quale interpretazione autentica (o al limite quale modifica) del contratto di
mediazione sottoscritto solo tre giorni prima.
Non
essendo l’importo richiesto dall’attore contestato in quanto tale, ne deve
conseguire la reiezione di questa prima censura del convenuto.
3.
Il convenuto nega che la vendita dei fondi possa
essere ricondotta all’operato del mediatore.
3.1
Dalla decisiva deposizione di __________, co-acquirente
dei fondi in questione (cfr. doc. 2), si evince con tutta la necessaria
chiarezza che egli, quale rappresentante del gruppo acquirente, ha trattato
tutto l’affare  “prevalentemente” con l’attore: è stato l’attore a dare al
__________ “le indicazioni del caso” e a svolgere con lui tutta la trattativa
che ha portato al consenso sul prezzo di vendita.
Ciò
nonostante, non è stato l’attore a far nascere negli acquirenti l’intenzione di
acquistare (__________afferma che si è trattato di un’idea di __________,
membro del gruppo acquirente), e nemmeno si può ammettere che sia stato
l’attore a reperire i futuri acquirenti, essendosi il __________ -e questo mesi
prima della stipula del contratto di mediazione-rivolto direttamente a
____________________ comproprietario dei fondi e padre dell’attore, il quale
gli disse di rivolgersi “direttamente” al figlio.
3.2
Ora, se è ben vero che secondo dottrina e
giurisprudenza non occorre che l’attività del mediatore sia stata la causa
esclusiva o la causa diretta che ha portato alla definizione del contratto,
bastando al contrario anche una causa concorrente o indiretta (art. 413 cpv. 1
CO;
DTF
84 II 545 e riferimenti;
II CCA
16 dicembre 1994 in re S.
SA/M., 28 settembre 1993 in re G./P. e llcc., 30 giugno 1992 in re B./B.;
Schweiger
,
Der Mäklerlohn, Zurigo, 1986, pag. 84 e segg.;
Guhl
, Das Schweizerische Obligationenrecht,
8. edizione, Zurigo, 1991, pag. 512), è d’altra parte vero che la prestazione
del mediatore consiste in ultima analisi proprio nel procurare delle persone
disposte a contrattare con il mandante e/o (a seconda del tipo di mediazione
stipulato) nel determinarle a stipulare con il mandante (
Gautschi
, Berner
Kommentar, n. 11b ad art. 412 CO).
In
assenza di queste determinanti prestazioni del mediatore non è più lecito
ritenere l’esistenza di un adeguato nesso causale tra la sua attività e la
stipulazione del negozio mediato (art. 413 cpv. 1 CO).
Questo
avviene anche nella specie: il fatto che l’interesse all’acquisto del gruppo di
acquirenti facente capo al __________ era già noto al comproprietario
__________ prima dell’intervento del mediatore esclude l’esistenza
dell’indispensabile nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione
del negozio mediato (
Honsell/Vogt/Wiegand
, OR I, Basilea, 1992, n. 8 ad art.
413 CO;
Marquis
, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier,
Losanna, 1994, pag. 439;
Antognazza
, Voraussetzungen der Mäklerprovision,
Winterthur, 1965, pag. 31-33;
Schweiger
, opera citata, pag. 83 e segg.).
3.3
Nulla modifica il fatto che la possibilità di acquisto
fosse precedentemente nota solo al comproprietario __________ e non anche al
qui convenuto: dovendosi  negare l’esistenza di un nesso causale tra l’attività
del mediatore e la conclusione la vendita della quota di comproprietà del di
lui padre, non si vede come potrebbe essere ammessa siffatta causalità per la
vendita della quota del convenuto, atteso che è pacifico che l’interesse
all’acquisto del gruppo rappresentato dal __________ era dato solo in ordine a
tutte le quote di comproprietà dei fondi in questione.
In
altri termini, anche se l’indicazione della possibilità di vendita fornita
dall’attore al convenuto appare essere stata soggettivamente rilevante per il
convenuto, in quanto per lui nuova ed utile, oggettivamente essa si rileva
priva di causalità, poiché non frutto di una corretta attività mediatoria
dell’attore, ma di informazioni che l’attore sapeva essere fin dall’inizio
destinate al convenuto dal __________, e indebitamente trattenute dal padre
dell’attore.
3.4
Secondo i dettami della buona fede, ci si sarebbe in
effetti dovuti attendere che il comproprietario __________ mettesse al corrente
il convenuto del fatto che vi erano seri interessati all’acquisto, così che,
ovviamente, non vi sarebbe stato motivo di stipulare alcun contratto di
mediazione.
Ne
consegue che quand’anche si volesse giungere alla conclusione che il convenuto
è debitore dell’attore di una mercede mediatoria, il convenuto potrebbe
considerare la possibilità di rivalersi sul di lui padre.
3.5
Nemmeno può infine essere ammessa -per quanto
rilevante- l’esistenza tra le parti di un contratto di mediazione in un periodo
anteriore al marzo del 1989.
Da
una parte lo stesso attore in sede di petizione situa al contratto all’11 marzo
1989 (punti 1 e 2, pag. 1 e 2), o, con riferimento al doc. B datato 4 marzo
1989, a pochi giorni prima (punto 7, pag. 4), e solo con le conclusioni (pag.
2) e con le osservazioni all’appello (pag. 2), e perciò tardivamente (art. 78
CPC) egli fa risalire l’esistenza del contratto al 1988.
D’altra
parte siffatta irricevibile tesi è rimasta priva di prove, non potendosi
automaticamente ammettere che l’attività dell’attore anteriore al marzo 1989
fosse conseguente al conferimento di un corrispondente mandato da parte del
convenuto.
Questa
Camera conclude comunque per la non causalità dell’attività mediatoria
dell’attore, così come esposto nei considerandi.
Ne
conseguono l’accoglimento dell’appello e la riforma del giudizio impugnato nel
senso di respingere la petizione.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art.
148 CPC).
Per i
quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 24 novembre 1994 di __________ è accolto.
Di
conseguenza la sentenza 31 ottobre 1994 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 2, è riformata nel modo seguente:
1.
La petizione 10 giugno 1991 di __________ è respinta.
2.
La tassa di giustizia di fr. 1’200.-- e le spese sono a carico     dell’attore,
che rifonderà al convenuto fr. 2’200.-- per ripetibili.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                           fr.       580.--
b)
spese                                            fr.         20.--
T
o t a l e                                            fr.       600.--
già
anticipati dall’appellante, sono a carico dell’attore, il quale     rifonderà
al convenuto fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:  -  __________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
I
l presidente                                                   Il
segretario