ti_gerichte · 12.2010.9 · 2010-02-22 · it
Locazione - disdetta per mora - sfratto

Locazione - disdetta per mora - sfratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 22.02.2010 12.2010.9

Locazione - disdetta per mora - sfratto

Incarto n.
12.2010.9
Lugano
22 febbraio
2010
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.240
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza di
sfratto 14 settembre 2009 da
AO 1
rappr. da RA 1
contro
AP 1
rappr. dall' RA
2
con cui
l'istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dal parco giochi sito nello
stabile denominato __________, in via __________ a __________;
domanda
che la convenuta ha contestato e che il Pretore ha accolto con decreto 17
dicembre 2009;
appellante
la parte convenuta, che con appello 15 gennaio 2010 chiede la riforma della decisione
del Pretore nel senso di respingere la domanda di sfratto e accogliere la
domanda di contestazione della disdetta;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
considerato
in
fatto e in diritto
che
con contratto 29 agosto 2008, AO 1 ha dato in locazione a AP 1 il parco giochi
indoor denominato __________ di 547.3 metri quadrati sito nello stabile __________ a __________;
che
il contratto, di durata indeterminata, con prima scadenza possibile di disdetta
il 30 settembre 2013, prevedeva tra l’altro il versamento mensile di una
pigione di fr. 4'550.- e di una quota parte per le spese accessorie di fr. 450.-
(doc. C);
che
con lettera 18 maggio 2009 l'amministratore dell'immobile, constatato che non
erano ancora stati pagati i canoni di locazione relativi ai mesi di febbraio,
aprile e maggio 2009 per complessivi fr. 15'000.-, ha avvertito la conduttrice
che in caso di mancato pagamento nel termine di 30 giorni avrebbe rescisso il
contratto ai sensi dell’art. 257d CO (doc. A);
che,
non essendo intervenuto alcun versamento nel termine, l'8 luglio 2009
l’amministratore ha disdetto il contratto, avvalendosi del formulario
ufficiale, per il 31 agosto 2009 (doc. B);
che
con istanza 14 agosto 2009 la conduttrice ha contestato la disdetta davanti
all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, il quale ha poi trasmesso
l'incarto alla Pretura, alla quale, con istanza del 14 settembre 2009, la
locatrice ha chiesto lo sfratto della stessa conduttrice dall’ente locato, da
essa non riconsegnato alla scadenza del 31 agosto 2009;
che
con il giudizio qui impugnato il Pretore, accertata l'esistenza del contratto
di locazione e della validità della relativa disdetta, ha decretato lo sfratto
immediato della convenuta dai locali da essa occupati, mettendo a suo carico la
tassa di giustizia e le spese di fr. 150.-;
che
con appello 15 gennaio 2010 la convenuta chiede, previa assunzione delle prove
testimoniali rifiutate dal Pretore, che la sentenza impugnata sia riformata nel
senso di respingere la domanda di sfratto e di accogliere la domanda di
contestazione della disdetta;
che
la sentenza del Pretore è stata intimata personalmente all'appellante il 18
dicembre 2009 per plico raccomandato, ritornato al mittente perché non ritirato
nel termine di giacenza di 7 giorni;
che
in data 4 gennaio 2010 la sentenza è stata nuovamente intimata, questa volta al
patrocinatore della convenuta, il quale ha ritirato la raccomandata il giorno
successivo;
che,
qualora dovesse essere valida l’intimazione fatta alla convenuta personalmente,
l'appello, da inoltrare nel termine di 10 giorni (art. 411 cpv. 2 CPC), non
sospeso dalle ferie giudiziarie (art. 412 cpv. 2 CPC), dall'intimazione della
sentenza - che nel caso di mancato ritiro della decisione decorre dal giorno
successivo alla scadenza del termine di giacenza presso l'ufficio postale – sarebbe
irrimediabilmente tardivo;
che
la questione può rimanere aperta, l’appello essendo comunque destinato
all’insuccesso;
che
con l’atto d’appello l'appellante ha innanzitutto prodotto un plico di
documenti: in appello essendo chiaramente esclusa la facoltà di addurre nuovi
fatti, prove ed eccezioni (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), il doc. R va però estromesso
dall’incarto, ritenuto che gli altri già sono agli atti, sicché la loro
produzione non appare comunque di alcuna utilità;
che
il Pretore, accertato che la convenuta era in mora con il pagamento dei canoni
di locazione, che l'istante aveva regolarmente diffidato la conduttrice a
pagare gli arretrati entro 30 giorni e che nessun pagamento era intervenuto,
ha
ritenuto valida la disdetta straordinaria 8 luglio 2009;
che
la convenuta non contesta di non aver pagato il canone di locazione, ma giustifica
tale suo comportamento con l’esistenza di difetti dell’ente locato;
che
in proposito va però rilevato che il conduttore non può trattenere la pigione
per indurre il locatore a eliminare i difetti dell’ente locato se non facendo
uso del deposito della pigione seguendo la procedura prevista dall’art. 259g CO
(TF 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3; II CCA 10 giugno 2009 inc. n.
12.2009.110);
che
nella fattispecie l’appellante si è limitata a trattenere la pigione, senza
aver fatto uso della facoltà di depositarla presso l’Ufficio di conciliazione,
con la conseguenza che il mancato pagamento configura una sua mora;
che
ciò vale a maggior ragione in considerazione del fatto che, come già rilevato
dal Pretore, la convenuta ha trattenuto l'intero canone di locazione, quando
lei stessa afferma che i difetti dell'ente locato ne avrebbero giustificato una
riduzione  solo della metà;
che
l'appellante censura la decisione adducendo che, contrariamente a quanto
ritenuto dal primo giudice, essa aveva dichiarato di compensare le pigioni
arretrate con un proprio credito derivante dalla diminuzione dell'uso della
cosa locata per i difetti della stessa;
che,
contrariamente a quanto da lei asserito, siffatta dichiarazione di
compensazione non risulta però dall'istanza di contestazione della disdetta,
nella quale l'istante si è limitata sostenere che i pretesi difetti dell'ente
locato giustificherebbero una riduzione della pigione di almeno il 50% e che
l'assenza di climatizzazione sarebbe all'origine di una perdita di beneficio di
almeno fr. 60'000.-;
che
la semplice richiesta di procedere all'eliminazione di difetti non è
equiparabile a una dichiarazione di compensazione;
che
neppure nello scambio di corrispondenza v'è traccia di compensazione, avendo
anzi l'appellante affermato che aveva già dato disposizioni per il pagamento,
assicurando che qualora i pagamenti non fossero stati eseguiti essa vi avrebbe
provveduto nei termini della comminatoria (doc. G);
che
l'appellante rimprovera ancora al Pretore di aver accertato l'uso regolare
dell'oggetto locato senza aver proceduto alle verifiche, neppure assumendo le
prove da lei proposte a dimostrazione dell'inagibilità della struttura;
che
la censura risulta fine a sé stessa, l'appellante non traendone alcuna
conseguenza, ed è pure infondata, considerato che i difetti lamentati - mancanza
di un accesso diretto per i disabili all'ascensore e il mancato funzionamento
dell'impianto di climatizzazione - hanno forse reso meno agevole, ma non impedito
l'uso dell'oggetto locato;
che
l'appellante censura poi il giudizio impugnato adducendo pure che il  primo
giudice ha negato a torto che la disdetta costituiva una misura di ritorsione
della proprietaria, considerato che essa aveva da sempre riconosciuto
l'esistenza dei difetti dell'oggetto locato, salvo poi rescindere il contratto
quando la conduttrice ha insistito affinché vi ponesse rimedio;
che
l'appellante omette di considerare che, resa attenta del mancato pagamento dei
canoni - ciò ancora prima dell'invio della comminatoria di sfratto 18 maggio
2009 - essa stessa aveva informato la locatrice che aveva già disposto due
versamenti a suo favore ed erano in corso le verifiche per stabilire se erano
stati eseguiti, assicurando che avrebbe provveduto a sanare la presunta posizione
debitoria "… entro il termine stabilito nella vostra comunicazione
comminatoria", scusandosi per l'inconveniente (doc. G);
che,
ciononostante, contrariamente alle assicurazioni date essa non ha fatto fronte
ai pagamenti e, ricevuta la comminatoria, ha sollecitato la controparte
affinché intervenisse perché era troppo caldo (doc. G), ricevendo quale
risposta che la locatrice sarebbe stata disposta a discutere del problema una
volta ricevute le pigioni arretrate (doc. I);
che,
in tale situazione appare evidente il nesso di causa tra il mancato pagamento
del canone e la rescissione del contratto di locazione a opera della locatrice,
mentre le sollecitatorie per la riparazione dei difetti appaiono in questo
contesto solo di secondaria importanza;
che,
non si può poi fare a meno di rilevare l'atteggiamento contraddittorio
dell'appellante, la quale prima afferma di aver dato istruzioni alla banca di
pagare, impegnandosi a provvedervi qualora i pagamenti non fossero pervenuti
alla locatrice e scusandosi per l'inconveniente, ma in seguito motiva il
mancato pagamento sostenendo che i difetti dell'ente locato hanno diminuito il
valore locativo;
che,
stante quanto precede, non v'è motivo di aderire alla richiesta dell'appellante
di assumere in questa sede le prove intese a dimostrare i disagi causati dai
difetti dell'ente locato, già  rifiutate dal Pretore, prove che non sarebbero
di alcuna utilità;
che
il ricorso, del tutto infondato e proposto non senza leggerezza, deve così
essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC, con accollo
alla convenuta della tassa di giustizia e delle spese di questa sede (art. 148
CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte istante, alla
quale il ricorso non è nemmeno stato notificato;
che
la decisione dell'appello nel merito rende priva d'oggetto la domanda di
effetto sospensivo;
che,
ai fini dell'impugnabilità della presente sentenza, il valore di causa è di fr.
245'000.- (canone di locazione + spese fr. 5'000.- x 49 mesi) ritenuto che il
contratto di locazione, stipulato per tempo indeterminato, poteva essere
disdetto al più presto per il 30 settembre 2013;
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
pronuncia:
1.
L’appello 15 gennaio 2010 di AP 1
è respinto
.
2.
La
domanda di effetto sospensivo è priva d'oggetto.
3.
Le
spese della procedura d'appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.    950.-
b) spese                         fr.
50.-
totale                              fr.
1’000.-
sono
poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
4.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr.  15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).