ti_gerichte · 16.1995.94 · 1996-08-29 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 29.08.1996 16.1995.94

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.95.00094
Lugano
29 agosto 1996
/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa,
presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 10 maggio 1995 presentato da
COMUNIONE
DEI COMPROPRIETARI DEL __________
patr.
dallo studio legale __________
contro
la
sentenza 5 aprile 1995 del Pretore della giurisdizione di Mendrisio nord nella
causa  a procedura ordinaria inappellabile promossa con istanza
20 settembre 1994
nei confronti di
__________
e
__________
in seguito dimessa dalla lite
entrambi
patr. dallo studio legale __________
con
la quale l’istante ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento
di fr. 3’997.35 oltre accessori nonchè il rigetto in via definitiva
dell’opposizione interposta al PE no. __________dell’UE di Lugano, domande
respinte dal primo giudice,
ricevuto
dalla ricorrente atto di formale legittimazione a stare in lite con data 31
maggio 1996;
letti
ed esaminati gli atti,
considerato
in
fatto e in diritto:
1.
Con istanza 20
settembre 1994 la Comunione dei comproprietari del __________ ha convenuto in
giudizio __________ - dimessa dalla lite con decreto 22 novembre 1994 - e
__________, proprietario della PPP no. __________ (fondo base n. __________
RFD) di __________, acquistata per aggiudicazione all’incanto pubblico in data
1° settembre 1992 (doc. 6). Scopo dell'azione era anche quello di ottenere la
convalida dell'ipoteca legale iscritta in via provvisoria sul menzionato fondo
con decreto supercautelare 26 luglio 1994, domanda alla quale l’istante ha in
seguito rinunciato (cfr. verbale 12 gennaio 1995) postulando unicamente la
condanna di __________ al pagamento di fr. 3’997.15 oltre accessori. Tale
importo si riferisce alle spese condominiali dovute per il periodo 1989-1992 e
che il precedente proprietario, __________, ha lasciato insolute. L’istante
fonda la propria pretesa sull’art. 4 del Regolamento della PPP (doc. F),
secondo il quale: “L’acquirente di una quota di PPP è tenuto responsabile per
le spese condominiali non corrisposte dai precedenti proprietari delle quote
acquistate”.
Il convenuto si è opposto
alla pretesa avversaria contestando  innanzi tutto la validità di questa
clausola del Regolamento, a suo dire nulla nella misura in cui prevede l'assunzione
di un debito di importo indeterminato e alla sottoscrizione del quale egli non
ha partecipato. Osserva inoltre che avendo acquistato la sua quota di PPP
nell’ambito di una procedura esecutiva di realizzazione forzata del fondo, egli
è responsabile unicamente per i debiti menzionati nell’elenco oneri, tra i
quali non figura quello oggetto della presente procedura giudiziaria.
2.
Con il querelato
giudizio il pretore ha respinto l'istanza ritenendo il convenuto responsabile
unicamente dei debiti menzionati nell'elenco oneri, tra i quali non figura
quello controverso.
3.
Con il presente tempestivo
gravame la Comunione dei compro-prietari del __________ legittimata a stare in
giudizio in virtù della decisione assembleare 28 maggio 1996 (trasmessa a questa
Camera in data 31 maggio 1996) con la quale è stato ratificato l'operato del
suo amministratore in entrambe le sedi giudiziarie (
Gillioz
, L’autorisation
d’ester en justice au nom de la communauté des copropriétaires par étage in
SJZ
1984, 287), è insorta contro il predetto giudizio postulandone l‘annullamento
sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC.
La ricorrente rimprovera
al primo giudice di aver erroneamente applicato il diritto materiale, in
particolare per aver risolto il caso alla luce dei principi giurisprudenziali
contenuti nella DTF 106 II 184 nonostante si trattasse di una diversa
fattispecie, anziché applicare l'articolo 4 del Regolamento della PPP e al
quale l'art. 649a CC riconosce carattere vincolante indipendentemente dal modo
di acquisto della quota. L'insorgente rimprovera inoltre al pretore di aver
erroneamente concluso all'obbligatorietà della menzione della spesa controversa
nel capitolato d'asta, parten-do dall'errato presupposto che si trattasse di
una spesa di amministrazione del fondo ai sensi dell'art 46 RRF.
Con osservazioni 13 giugno
1995 la controparte postula la reiezione del gravame.
4.
Giusta l’art. 327
lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata
quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale
oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di prove.
Per costante
giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola
gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando
contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
121 I 114 consid.
3a; 119 Ia 32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).
5.
La censura ricorsuale
secondo la quale il primo giudice avrebbe erroneamente ritenuto applicabili
alla fattispecie i principi contenuti nella decisione di cui alla DTF 106 II
183 segg., è fondata. Ciò nondimeno, e come si dirà in seguito, il ricorso non
può essere accolto avendo il pretore correttamente concluso alla reiezione
dell’istanza.
Nella decisione DTF 106 II
183 segg. il Tribunale federale ha esaminato il principio dell’effetto propter rem
dell’ipoteca legale a garanzia dei contributi condominiali maturati negli
ultimi tre anni (art. 712 i CC) e la sua eventuale applicazione in caso di acquisto
di una quota di PPP nell’ambito di una procedura di realizzazione forzata,
giungendo alla conclusione che qualora l’importo garantito dall’ipoteca non
venga coperto con la realizzazione della quota, il diritto di costituire
un’ipoteca legale si estingue e non può quindi essere fatto valere nei
confronti del deliberatario della quota.
Questa fattispecie non
corrisponde a quella in esame; infatti, a fondamento della sua pretesa, la
comunione dei comproprietari del __________ ” invoca l’applicazione del
Regolamento condominiale, in particolare l’art. 4 secondo il quale:
“L’acquirente di una quota di PPP è tenuto responsabile per le spese condominiali
non corrisposte dai precedenti proprietari delle quote acquistate”.
Oggetto di controversia è
quindi la validità di questa clausola approvata dai condomini in occasione
della prima assemblea costitutiva (cfr. teste __________).
Scopo del regolamento di
una PPP è quello di disciplinare l’amministrazione e l’uso della medesima (art.
712g cpv. 2 CC;
Meier-Hayoz/Rey
, in Commentario bernese, n. 78 ad art.
712g CC), richiamando o precisando le norme di legge che la reggono (art. 712a
segg. CC), oppure proponendo una diversa regolamentazione nei limiti dei
principi generali e delle disposizioni di carattere imperativo ai quali
soggiace qualsiasi ordinamento di tipo contrattuale (
Weber
, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft,
1979, p. 31;
DTF
111 II 336 consid. 4).
Secondo l’art. 649a CC il
regolamento per l’uso e l’amministra-zione della PPP è vincolante anche per il
successore d’un comproprietario e per l’acquirente d’un diritto reale su una
quota di comproprietà, indipendentemente dal modo di acquisto della quota di
PPP (
Meier-Hayoz
, Commentario bernese, n. 14 ad art. 649a CC) e
dall’eventuale annotazione a RF, formalità peraltro rispettata nella
fattispecie (doc. E).
Il carattere vincolante
del regolamento, rispettivamente la sua opponibilità anche nei confronti dei
futuri acquirenti delle singole quote, dipende dal suo contenuto, nel senso che
solo le clausole che servono a disciplinare l’amministrazione e l’uso della PPP
sono vincolanti mentre quelle che esulano da questi contenuti lo sono unicamente
per i comproprietari che le hanno accettate al momento dell’adozione del regolamento
o che hanno successivamente manifestato la loro approvazione (
Meier-Hayoz
,
op.cit., n. 18 ad art. 649a CC;
Meier-Hayoz/Rey
, op.cit., n. 98 ad art.
712g CC).
6.
Nel caso concreto,
trattandosi di spese condominiali, il regolamento è vincolante anche per i
futuri acquirenti se si limita a definire queste spese e l’eventuale chiave di
riparto delle stesse (art. 712h CC;
Friedrich
, Das Stockwerkeigentum,
1972, § 17, n. 1).
Per contro, così come per
una clausola compromissoria (
Rep
1981 146), una clausola d’assunzione di
debito quale quella contenuta al punto 4 del regolamento che ci occupa non è vincolante
per chi, avendo acquistato solo in un secondo tempo la quota -
indipendentemente dal modo di acquisto della stessa - non ha espressamente
manifestato di averne accettato il contenuto.
Alla stessa conclusione si
giungerebbe qualora si considerasse “insolita” la clausola in esame. Secondo
l’analoga regola non sono vincolanti, salvo espressa accettazione, le clausole
di contenuto insolito, ossia quelle inabitualmente vincolanti o che si
discostano dal contenuto al quale la parte poteva ragionevolmente attendersi (
DTF
108 II 418 consid. 1b;
Koller
, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner
Teil, Band I, 1996, n. 1580 segg.).
Trattandosi come in
concreto di un regolamento condominiale,  è indubbio che il convenuto, nuovo
acquirente della quota di PPP, non poteva attendersi la presenza nel
regolamento di una clausola di assunzione di debito quale quella menzionata all’art.
4, ciò a maggior ragione se si considera che questa clausola è inserita nel
testo del regolamento in modo generico e non evidenziato sotto il titolo
“incasso dei contributi e degli acconti”.
Abbondanzialmente va
rilevato che a garanzia dei contributi condominiali scaduti negli ultimi tre
anni la comunione dei comproprietari già dispone di due mezzi di garanzia
opponibili anche nei confronti dei terzi acquirenti che sono: il diritto alla
costituzione di un’ipoteca legale (art 712i CC) e il diritto di ritenzione (art.
712k CC), diritti di cui l’istante non si è avvalsa di modo che le spese
condominiali lasciate insolute dal precedente proprietario della quota
acquistata dal convenuto, non possono che essere ripartite tra gli altri
condomini (
Friedrich
, op.cit., § 18, n. 5, § 21, n. 2 e § 22, n. 1).
7.
Visto quanto sopra,
diviene superflua, poichè ininfluente ai fini del presente giudizio, la
verifica della censura ricorsuale circa l’errata applicazione da parte del
primo giudice dell’art. 46 RRF, con particolare riferimento alla qualifica
delle spese controverse quali spese di amministrazione del fondo.
Questo disposto fornisce
infatti unicamente indicazioni circa le modalità di pagamento di determinate
spese, mentre nulla ha a che vedere con la problematica che oppone le parti.
Per
i quali motivi,
richiamati
gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia:
1.
Il ricorso per
cassazione 10 maggio 1995 della Comunione dei comproprietari del __________ ”
è
respinto.
2.
Le spese del
presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia               fr.       200.-
b) spese                                 fr.         50.-
fr.       250.-
già anticipate dalla
ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere ad __________
l’importo di fr. 350.- a titolo di ripetibili di questa sede.
3.
Intimazione a:
- __________
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio nord
Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            La
segretaria