ti_gerichte · 12.2016.4 · 2018-01-22 · it
Contratto di riservazione, promessa di compravendita immobiliare. Diritto internazionale. Competenza territoriale, validità di una proroga di foro (in concreto abuso di diritto) e elezione di diritto. Diritto applicabile. Carente motivazione della decisione, violazione del diritto di essere sentito?


Incarto n.12.2016.4

Lugano

22 gennaio 2018/fb

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Bozzini
 e Balerna (giudice supplente)

vicecancelliera:

Federspiel
 Peer

sedente
per statuire nella causa - inc. n.OA.2010.598della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 25
agosto 2010 da

AO
 1

contro

AP
 1

A.Il 27 febbraio 2008 AO 1 ha firmato una proposta di
acquisto immobiliare relativa all'impegno di acquistare da AP 1 un appartamento
sito in un grattacielo in costruzione a D__________, chiamato __________, per
l'importo di USD 415'943,95 (cfr. doc. B). Laccordo prevedeva il pagamento di
un primo acconto di USD 124'783,19 da versare sul conto bancario della
venditrice presso la Banca __________ di L__________, importo che AO 1 ha
effettivamente pagato (cfr. doc. D). La consegna dell'appartamento era prevista
per il 30 settembre 2009, ma, come si dirà meglio in seguito, non si è mai
perfezionata.

B.Il 26 marzo 2008 AO 1 e AP 1 hanno sottoscritto un contratto
preliminare di compravendita, anchesso in forma scritta semplice, con cui è stato
confermato il predetto acquisto immobiliare (cfr. doc. E). In particolare, nello
stesso è stato ribadito il trasferimento della proprietà a AO 1 entro il 30 settembre
2009, con facoltà della venditrice di prorogare questo termine, dapprima per
ulteriori 9 mesi, senza conseguenze finanziarie, e ancora successivamente, ma
con delle penalità (interesse al 5% su base annua; cfr. doc. E paragrafo 4). Laccordo
prevedeva pure che: "Nel caso di differenze superiori al 15% (quindici
per cento) il contratto potrà essere risolto con comunicazione scritta da parte
promissoria acquirente e lo stesso avrà diritto alla restituzione delle somme
versate senza null'altro pretendere a qualsiasi titolo o ragione" (cfr.
doc E paragrafo 1). Inoltre, il contratto prevedeva, oltre all'applicazione del
diritto materiale degli Emirati Arabi Uniti, anche la competenza esclusiva
della Corte di D__________ (Emirati Arabi Uniti; cfr. doc. E paragrafo 9).

C.Con e-mail del 5 marzo 2010 AP 1 ha avvisato AO 1 che
erano intervenuti dei cambiamenti nel progetto edificatorio che avevano
comportato una ridefinizione dellappartamento oggetto degli accordi precitati.
In particolare, lappartamento bilocale di 724.62 sq ft che essa intendeva
acquistare era diventato un monolocale di 545.90sq ft. AP 1 ha quindi proposto
a AO 1  di acquistare un appartamento differente, ossia il n. 3005 di 761,86 sq
ft, a un prezzo superiore rispetto a quello convenuto originariamente (cfr. doc.
H).  Con scritto di data 9 luglio 2010 (cfr. doc. l) AO 1 ha disdetto il contratto
e chiesto il rimborso immediato dellacconto di USD 124'783,19 da lei versato,
oltre interessi.

Nel contempo,
essa ha presentato unistanza di sequestro per il suo credito di USD 124'783.19
corrispondenti al cambio dell11 febbraio 2008 a fr. 137'710.70, ottenendo il sequestro degli averi di RE 1 presso la banca __________ a L__________
(cfr. doc. J e L).  AO 1 ha quindi fatto spiccare in data 12 agosto 2010
dallUE di Lugano il PE n. __________, a cui RE 1 ha interposto opposizione (cfr.
doc. K e M).

Con risposta di causa del 27 ottobre 2010 la
convenuta si è opposta alla petizione ed ha sollevato, tra laltro, leccezione
d'incompetenza territoriale, rilevando che il punto 9 del contratto preliminare
prevedeva la competenza esclusiva della Corte di D__________. In breve, essa ha
negato il carattere abusivo della proroga di foro ed ha affermato che lassenza
di una convenzione bilaterale non pregiudicava la possibilità di ottenere un riconoscimento
in base allart. 25 LDIP. AP 1 ha, inoltre, sostenuto che, in base a quanto
pattuito, la disdetta senza preavviso a seguito della variazione delle
superficie avrebbe potuto essere data solo al momento della consegna dellunità
abitativa, ovvero dopo la costruzione delledificio, e non già sulla sola base
di una planimetria. Essa ha pertanto contestato la validità della disdetta del
contratto data da AO 1. La convenuta ha aggiunto che, sulla base degli accordi,
essa non poteva neppure essere ritenuta responsabile per mancanze o ritardi che
esulavano dal suo controllo ed ha sostenuto di aver adempiuto ai propri
obblighi.

Nei successivi allegati di replica e
duplica le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro antitetiche allegazioni
e richieste. Parte attrice ha ribadito il carattere abusivo della clausola di
proroga di foro ed ha posto laccento sui legami della convenuta con L__________.

Esperita l'istruttoria, le parti hanno
rinunciato al dibattimento finale producendo dei memoriali conclusivi scritti nei
quali si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

e considerato,

in diritto:

1.Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC, RS 272). Giusta
lart. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al
momento della comunicazione della decisione intesa come data di intimazione. La
sentenza pretorile del 23 novembre 2015 è stata comunicata alle parti dopo il 1°gennaio 2011.
La procedura dappello è retta dal CPC.

Per quanto attiene alla
richiesta di concessione delleffetto sospensivo si ricorda allappellante che
in virtù dellart. 315 cpv. 1 CPC latto di appello preclude lefficacia e
lesecutività della decisione impugnata.

-

-

Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).