ti_gerichte · 33.2020.6 · 2020-07-06 · it
Valutazione peritale d'un immobile donato.L'Ufficio stima non ha preso posizione sulle critiche del ricorrente puntuali e tecniche del valore di reddito e nemmeno sulle perizie di parte.Cassa doveva pretendere una presa di posizione dettagliata dall'Ufficio stima.Rinvio atti per complemento peritale

Tessin Tribunale cantonale delle assicurazioni 06.07.2020 33.2020.6
Tessin Tribunale cantonale delle assicurazioni 06.07.2020 33.2020.6
Ticino Tribunale cantonale delle assicurazioni 06.07.2020 33.2020.6

Raccomandata
Incarto
n.
33.2020.6-7
TB
Lugano
6 luglio 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale delle assicurazioni
composto dei giudici:
Daniele Cattaneo, presidente,
Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
redattrice:
Tanja Balmelli
, vicecancelliera
segretario:
Gianluca Menghetti
statuendo sul ricorso del 14 febbraio 2020 di
1.
RI
1
2.
RI
2
tutti rappr. da:  RA 1
contro
la decisione su opposizione del 20 gennaio 2020 emanata da
Cassa cantonale di compensazione - Ufficio delle
prestazioni,
6501 Bellinzona
in materia di prestazioni complementari
ritenuto
in fatto
1.1.   A seguito della degenza
definitiva in casa anziani dal 12 marzo 2019 (docc. 16 e 19), il mese seguente
(doc. 1) RI 1 (1928) e RI 2 (1927) hanno chiesto di beneficiare delle
prestazioni complementari, segnalando di avere donato al figlio RA 1 (1962) il 7
febbraio 1995 (doc. 28) l'abitazione primaria e un rustico di vacanza.
La Cassa cantonale di compensazione ha dato mandato il 10 maggio
2019 (doc. 46) all'Ufficio cantonale di stima di peritare gli immobili alienati
al valore venale e di determinarne il relativo valore di reddito al valore di
mercato sia al momento della costituzione del diritto d'usufrutto vita natural
durante (1995), sia al momento della sua cancellazione (29 marzo 2019, doc.
13).
1.2.   Preso atto dei valori
peritali del 5 giugno 2019 (doc. 48) stabiliti in Fr. 500'000.- per la part. n.
__________ e in Fr. 110'000.- per la part. n. __________ entrambe RFD di __________,
rispettivamente dei valori di mercato dei redditi al 1995 e al 2019 che sono
anche serviti per capitalizzare il diritto di usufrutto (doc. 51), determinare
la sostanza residua (Fr. 32'831.-) e il reddito sulla sostanza residua, la
Cassa cantonale di compensazione ha emesso il 9 agosto 2019 (doc. 55) una
decisione con cui ha attribuito agli assicurati una prestazione complementare
di Fr. 56.- al mese per ciascuno, oltre al pagamento del premio di Cassa malati.
1.3.   Il 20 agosto 2019 (doc. V/2)
i coniugi RI 1 si sono opposti alla decisione formale con l'aiuto del figlio,
contestando i "
proventi patrimoniali
"
per ciascun assicurato di Fr. 11'768.-. Essi hanno rilevato che i due fondi
sono stati donati nel 1995 per un valore di stima di Fr. 173'579.-, che la
casetta in montagna non è più a loro accessibile da tempo non essendoci una
strada carrabile e che la casa di abitazione, edificata nel 1961 e che negli
anni non ha subìto migliorie, non è più abitata dal 12 marzo 2019. Gli
opponenti hanno precisato che il diritto di usufrutto è stato cancellato,
perché altrimenti la banca non avrebbe finanziato la ristrutturazione della
loro abitazione.
1.4.   L'indomani (doc. 66)
l'amministrazione ha chiesto all'Ufficio stima la perizia integrale (docc.
67-76), che il 2 settembre 2019 (doc. 77) ha trasmesso agli assicurati, i quali
per osservazioni le hanno fatto pervenire il parere di uno studio immobiliare
sulla determinazione della pigione (doc. A2) e un preventivo generale di
massima per la ristrutturazione dell'abitazione (docc. 95-102).
1.5.   Alla richiesta della Cassa di
prendere posizione sulla perizia di parte (doc. 103), l'Ufficio stima ha
risposto il 15 novembre 2019 (doc. B2) che, non essendoci nuovi elementi,
confermava i valori stabiliti nella perizia.
La Cassa di compensazione ha così respinto l'opposizione con
decisione su opposizione del 20 gennaio 2020 (doc. B1), in cui ha esposto le
norme applicabili in caso di donazione di sostanza e di rinuncia, con la
cancellazione, ai diritti di usufrutto.
La Cassa ha evidenziato di avere chiesto all'Ufficio stima di
prendere posizione sulle contestazioni relative al valore venale della sostanza
e che poiché detto Ufficio ha confermato le risultanze tecniche a cui era
giunto, e che sono state trasmesse agli assicurati, non si faceva luogo a una
modifica di tali valori.
Per quanto concerne la lamentela sul computo del diritto di usufrutto
su entrambi i fondi, la Cassa ha osservato che la loro cancellazione a registro
fondiario comportava una rinuncia di reddito ai sensi dell'art. 11 cpv. 1 lett.
g LPC. Considerato che l'Ufficio stima ha stabilito in Fr. 3'000.- (part. n. __________)
e in Fr. 26'400.- (part. n. __________) le pigioni di mercato valide nel 2019,
sulla scorta del N. 3482.12 DPC la Cassa ha quindi ritenuto, al netto delle
spese di manutenzione, l'importo di Fr. 23'520.- a titolo di "
Ricavi d'usufrutto
" (Fr. 29'400 -
20%).
In merito alle motivazioni addotte dagli assicurati alla base
della cancellazione dei diritti d'usufrutto, l'amministrazione ha rilevato che
detta cancellazione è avvenuta prima che la banca negasse il credito
ipotecario. Inoltre, tale rifiuto era dovuto all'assenza di sufficienti
garanzie per fare fronte all'onere ipotecario. Poiché la rinuncia a questi
diritti è avvenuta senza obbligo legale né una valida controprestazione, la
Cassa ha affermato di non potersi esimere dal computare tali redditi nel
calcolo PC degli assicurati e ha respinto la richiesta di stralcio del valore
degli usufrutti.
1.6.   Con ricorso del 14 febbraio
2020 (doc. I) RI 1 e RI 2, rappresentati dal figlio RA 1, hanno chiesto al
Tribunale di riesaminare la decisione allestendo un nuovo calcolo dei redditi
determinanti, di considerare un reddito della sostanza di Fr. 1'430.- lordi
(Fr. 1'144.- netti) fino al 12 marzo 2019, che la casa è disabitata dal 12
marzo 2019 e lo sarà fino al 1° luglio 2020 e quindi di riconsiderare un nuovo
reddito dal 1° luglio 2020 tenendo conto anche degli investimenti a carico del
proprietario e deducendo gli interessi ipotecari del nuovo credito.
I ricorrenti hanno innanzitutto precisato che la donazione è
avvenuta nel lontano 1995 lasciando al figlio i frutti di una vita e non
volendosi spogliare dei propri beni come risulta dalla decisione impugnata,
terminologia che essi ritengono offensiva.
Inoltre, gli assicurati hanno precisato che per 25 anni hanno
indicato fiscalmente un valore locativo di Fr. 12'000.- annui che, è noto,
ammonta a circa il 70% del valore di mercato, che in concreto ammonterebbe al
massimo a Fr. 1'500.- al mese, e non quindi a Fr. 2'200.- come peritato.
Gli assicurati hanno rilevato anche che nella perizia risulta il
nome errato del proprietario dei fondi, che è RA 1.
Per di più, l'immobile non consiste in due appartamenti e ciò ha
comportato la determinazione di valori di reddito sproporzionati e irrealisti
tenuto poi conto dello stato dei locali, che al piano terra sono peraltro inutilizzati
da trent'anni.
Per quanto concerne la fissazione del valore della pigione, i
ricorrenti hanno prodotto due rapporti fatti allestire da due professionisti, i
quali giungono alla stima di un valore di reddito della casa primaria, nello
stato attuale, compreso fra Fr. 1'300.- e Fr. 1'500.- al mese (docc. A2 e A4).
Così com'è, la casa non può essere locata, anche se con una pigione molto
bassa. Il preventivo generale dei costi di ristrutturazione prevede per la
manutenzione ordinaria e straordinaria un investimento di Fr. 390'000.- (doc.
A1). Essi hanno inoltre ricordato che più di una banca aveva sollevato il
problema della concessione di un credito di costruzione in presenza di un
diritto di usufrutto, da ciò la necessità di cancellare tale diritto per potere
effettuare i lavori necessari per potere affittare la casa.
Gli insorgenti hanno poi precisato di contestare soltanto
l'importo del reddito computato e non anche il principio stesso di ritenere il
valore quale reddito computabile. Questo valore era di Fr. 1'430.- fino al 12
marzo 2019 e il valore locativo di Fr. 12'000.- annui che, diviso per 70 e
moltiplicato per 100, dà il valore di reddito lordo.
Essi hanno ribadito che da quel giorno la casa è disabita e, dopo
avere avviato la sua rilocazione, il proprietario è riuscito a concludere un
contratto di locazione con validità dal 1° luglio 2020 per Fr. 2'400.- al mese,
fermo restando l'esecuzione dei lavori (doc. A3).
Infine, gli interessati hanno chiesto di precisare la dicitura
"(Fr. 5'880.- - 20% di Fr. 29'400.-)
"
non ritenendola chiara, laddove la Cassa ha indicato l'importo del reddito che
ha considerato.
1.7.   Nella risposta del 18 marzo
2020 (doc. V) la Cassa cantonale di compensazione ha proposto al TCA di respingere
il ricorso.
Considerato come i ricorrenti abbiano sollevato censure di carattere
tecnico, l'amministrazione ha nuovamente interpellato l'Ufficio stima (doc.
V/4) chiedendo di pronunciarsi al riguardo e il 3 marzo 2020 (doc. V/3) gli
esperti tecnici hanno risposto di non avere osservazioni. Di conseguenza, la
Cassa non ha motivo di scostarsi dalle conclusioni peritali che l'Ufficio stima
ha ribadito.
Da ultimo, la Cassa ha ricordato che, poiché gli assicurati hanno
rinunciato ai diritti di usufrutto senza esserne giuridicamente obbligati e
senza controprestazione adeguata, si tratta di una alienazione ai sensi
dell'art. 11 cpv. 1 lett. g LPC e quindi il "
ricavo d'usufrutto
" non può essere stralciato.
Nemmeno possono essere computati gli interessi ipotecari, giacché
il debito non è a carico dei ricorrenti, ma del figlio.
1.8.   Il 5 maggio 2020 (doc. VIII)
gli insorgenti hanno rilevato che la risposta e le osservazioni dell'Ufficio
stima contengono diverse imprecisioni e "
grossolani
errori
".
Sulle
osservazioni
dell'Ufficio stima i ricorrenti hanno
evidenziato che l'indicazione quale proprietario di RI 1 è errata, visto che la
casa è di proprietà di RA 1 dal 1995. Inoltre, i periti hanno esposto dei
valori di reddito sproporzionati, non realizzabili se non con la ristrutturazione
totale dell'immobile.
In merito alla risposta, gli assicurati hanno osservato che non è
vero che i ricorrenti hanno postulato lo stralcio del "
ricavo da usufrutto
" ma, semmai, hanno
chiesto di non considerarlo poiché al momento inesistente e di riesaminare la
situazione dal 1° luglio 2020. Anche l'affermazione che "
il figlio ha iniziato lavori di ristrutturazione
"
è fuorviante, giacché egli è stato costretto ad eseguire importanti lavori per
potere affittare la casa e ottenere un reddito da destinare al finanziamento
delle rette per la degenza degli assicurati. Il preventivo dei costi dei lavori
in corso è di Fr. 390'000.- e solo con questi interventi necessari si è riusciti
a locare la casa.
In conclusione, gli interessati hanno osservato che "
Ci pare pure doveroso chiedere che la decisione si
fondi su dati e rapporti, tra l'altro allestiti da uffici cantonali e
istituzioni cantonali, corretti e attendibili.
" e che la
situazione attuale è diventata finanziariamente insostenibile, poiché oltre alle
rette vi sono gli oneri bancari a fronte di un reddito inesistente fino
all'inizio della locazione.
1.9.   Il 14 maggio 2020 (doc. X)
l'amministrazione ha osservato di non avere ulteriori considerazioni da
formulare e i ricorrenti non si sono pronunciati ulteriormente (doc. XI).
considerato
in diritto
2.1.   Oggetto del contendere è la
verifica dell'esattezza del valore dei "
Ricavi
da usufrutto
" che la Cassa di compensazione ha riportato nei
fogli di calcolo a seguito della cancellazione, avvenuta il 25/29 marzo 2019
(doc. 14), dei diritti di usufrutto di cui i ricorrenti beneficiavano sin dalla
loro costituzione il 7/14 febbraio 1995 (doc. 25) sui fondi n. 843 e n. 2580
RFD di __________, che quel giorno hanno donato al figlio. Il computo di Fr.
23'520.- in ragione di un mezzo ciascuno (Fr. 11'768.-) ha comportato la
concessione di una PC di Fr. 56.- al mese per ogni assicurato.
2.2.   Secondo la prassi dell'allora
TFA (dal 1° gennaio 2007: Tribunale federale), per stabilire il valore
commerciale l'amministrazione deve fare esperire una perizia da un ufficio
competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della
Cassa cantonale di compensazione, che consisteva nell'aumentare
sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo
metodo, nel caso di nuove stime poteva risultare un valore superiore a quello
corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).
L'Alta Corte ritiene che per la determinazione del valore corrente
degli immobili, l'ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio
(STFA P 9/04 del 7 aprile 2004; SVR 1998 EL Nr. 5). Secondo la Massima Istanza,
sarebbe infatti inammissibile calcolare l'importo delle prestazioni
complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI
1993 p. 137).
Nel Cantone Ticino, la Cassa cantonale di compensazione affida
detto compito all'Ufficio cantonale di stima.
In merito a ciò si osserva ancora che in casi riguardanti il
nostro Cantone, in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare
effettuata dall'Ufficio cantonale di stima, il Tribunale federale ha confermato
l'operato dei periti (STFA P 10/06 del 13 aprile 2007; STFA P 38/96 del 27
febbraio 1998).
2.3.   In concreto, nel 1995 RI 1 ha
donato al figlio delle proprietà immobiliari perciò, conformemente all'art. 17
cpv. 5 OPC-AVS/AI, era necessaria una valutazione al valore venale e tale
valore doveva essere stabilito al momento dell'alienazione della sostanza.
È dunque corretto che il 10 maggio 2019 l'amministrazione ha
interpellato l'Ufficio stima invitandolo a peritare al valore venale, stato a
quando è avvenuta la donazione al figlio e quindi al 1995, i fondi n. 843 e n.
2580 RFD di __________ di proprietà, a quel momento, di RI 1. È perciò corretto
che l'Ufficio stima ha indicato sulle sue perizie il nome dell'allora
proprietario di quando ha avuto luogo la donazione e non dell'attuale.
Qualche settimana dopo, il 5 giugno 2019 (docc. 49 e 50),
l'Ufficio stima ha comunicato alla Cassa di compensazione che i valori venali
erano i seguenti:
valore venale           reddito
al valore di          reddito al valore di
della sostanza          mercato
nel 1995             mercato nel 2019
n. 843      Fr. 500'000.-             Fr.
21'600.-               Fr. 26'400.-
n. 2580    Fr. 110'000.-             Fr.
2'700.-               Fr.   3'000.-
Sulla base di questi importi la Cassa di compensazione ha
calcolato l'ammontare della sostanza alienata da computare nel calcolo della
prestazione complementare degli assicurati a titolo di sostanza residua. Per
fare ciò, l'amministrazione ha ritenuto l'usufrutto che gli assicurati hanno
costituito su entrambi i fondi quale controprestazione della donazione della
sostanza al figlio e quindi ha capitalizzato tale servitù. L'importo di Fr.
32'831.- che la Cassa ha considerato a titolo di "
Rinuncia alla sostanza
" non è in
discussione e non va analizzato in questa sede.
Contestato dai ricorrenti è invece l'ammontare di Fr. 23'520.- che
è stato riportato nei loro redditi quale "
Ricavi
da usufrutto
" in ragione di un mezzo ciascuno (Fr. 11'768.-).
Il 20 agosto 2019 (doc. V/2) gli assicurati si sono infatti opposti
alla decisione formale di rifiuto delle prestazioni complementari e hanno
chiesto le valutazioni peritali complete dell'Ufficio stima, che la Cassa stessa
ha richiamato il giorno seguente (doc. 66).
Gli opponenti hanno quindi esaminato nel dettaglio le valutazioni
dei due fondi alienati, criticando per la casa di abitazione il valore di
reddito ritenuto dall'Ufficio stima non concordando che, stante il vetusto stato
dell'immobile, esso potesse essere locato al prezzo fissato dai periti. Essi hanno
perciò presentato la perizia di uno studio immobiliare che ha ipotizzato, il 3
ottobre 2019, in Fr. 1'500.-, spese escluse, il reddito lordo mensile e quindi
annuo di Fr. 18'000.-, previa verifica della funzionalità e idoneità delle installazioni,
degli apparecchi sanitari, degli elettrodomestici, ecc., e dei necessari lavori
di tinteggiatura. È solo a seguito di un'importante ristrutturazione della casa
unifamiliare, i cui costi uno studio tecnico ha preventivato in quasi Fr.
400'000.-, e poi apportando alcune modifiche ipotizzando la locazione separata
dell'appartamento al 1° piano e dei due locali al piano terra, che la pigione
potrebbe ammontare a Fr. 2'000.- rispettivamente a Fr. 800.- mensili, tenuto
conto delle reali difficoltà attuali dovute alla situazione del mercato
immobiliare caratterizzata da un'elevata offerta di oggetti in locazione.
Il 28 ottobre 2019 (doc. 103) l'amministrazione ha trasmesso le
contestazioni dell'assicurato all'Ufficio stima che, con presa di posizione del
15 novembre 2019 (doc. B2), ha affermato:
"
in
riferimento alla vostra mail del 28 ottobre 2019 tendente al riesame della
nostra perizia, a seguito dell'opposizione del 3 ottobre 2019 del Signor RI 1,
riteniamo che non vi siano nuovi elementi che non siano già stati
precedentemente considerati.
Pertanto riteniamo di dover confermare i valori determinati nella
nostra perizia del 5 giugno 2019.".
Queste osservazioni sono state inviate agli assicurati insieme
alla decisione su opposizione del 20 gennaio 2020 che, per respingere
l'opposizione degli interessati, si è fondata proprio su quella presa di
posizione dell'Ufficio stima.
Considerato infatti che, a distanza di alcuni mesi, i periti hanno
confermato le risultanze tecniche riportate nella perizia del 5 giugno 2019, a
sua volta la Cassa cantonale di compensazione ha concluso che "
la contestazione tendente alla modifica del valore
venale è priva di fondamento
." (doc. B1 punto 3 in fine).
A questo proposito la scrivente Corte osserva, però, come da essi
stessi sottolineato, che gli assicurati non hanno mai contestato il valore
venale della sostanza donata e/o l'importo della sostanza residua riportata
nelle entrate a titolo di "
Rinuncia alla
sostanza
", ma soltanto il valore di reddito degli usufrutti a
cui hanno rinunciato, perciò la frase sopra riportata non è pertinente.
Ad ogni buon conto, come il TCA ha avuto modo di evidenziare nella
recente STCA 33.2019.21 del 2 giugno 2020, benché gli assicurati abbiano
manifestato il loro dissenso nei confronti delle conclusioni tratte il 5 giugno
2019 dall'Ufficio stima, la Cassa non ha tuttavia ritenuto di dovere subito
comunicare ai diretti interessati la nuova presa di posizione del 15 novembre
2019, ma soltanto con l'emanazione della decisione su opposizione. Così
facendo, però, l'amministrazione ha imposto agli assicurati di interporre un
ricorso davanti a questo Tribunale per cercare di ottenere una risposta alle loro
lamentele.
2.4.   Ad ogni modo, lo scritto del 15
novembre 2019 in realtà non risponde affatto alle critiche di carattere tecnico
emerse con la perizia di parte giacché, come visto, si limita ad affermare che
non v'erano nuovi elementi che non erano già stati considerati in precedenza.
L'Ufficio stima avrebbe invece dovuto rispondere alle puntuali
censure formulate dagli assicurati, spiegando perché non v'era motivo di
diminuire i valori dei redditi immobiliari, sia per la cascina sui monti che non
era più da loro da anni utilizzabile in assenza di una strada carrabile e non
esistendo più la possibilità di trasportare il materiale via teleferica, sia
per l'abitazione primaria, trattandosi di una costruzione risalente al 1961 che
non ha mai subìto opere di miglioria.
I periti avrebbero dovuto anche prendere posizione sulla perizia
prodotta dagli interessati per quanto concerne in particolare la determinazione
della pigione, stato dell'immobile nel 2019.
Essi avrebbero poi dovuto chiarire se gli importanti lavori di
risanamento che il figlio ha deciso di intraprendere dopo che gli assicurati si
sono trasferiti in casa anziani erano stati considerati ai fini della
determinazione del valore di reddito di mercato, e ciò soprattutto alla luce
del non trascurabile importo di Fr. 2'200.- al mese che essi hanno ritenuto a
titolo di pigione. Ciò, soprattutto visto il parere di un professionista del
settore che, a lavori di risanamento completati, ha stimato in Fr. 2'800.- la
pigione complessiva che si potrebbe richiedere per l'appartamento di cinque
locali al primo piano e per la locazione dello studio/ufficio/ appartamento per
ospiti che si potrebbe ricavare al piano terra.
2.5.   Medesime considerazioni vanno
fatte per il ricorso.
In effetti i ricorrenti, così come esposto nelle considerazioni di
fatto, hanno precisato e ampliato le contestazioni di carattere tecnico
sollevate con l'opposizione per quanto concerne la casa in cui hanno abitato
fino al 12 marzo 2019, riallegando il parere del 3 ottobre 2019 che contiene,
in particolare, ben 26 fotografie a colori a comprova dello stato di
conservazione dell'immobile.
Inoltre, essi hanno prodotto il parere di un'altra agenzia immobiliare,
che nel rapporto allestito il 30 gennaio 2020 (doc. A4) ha descritto minuziosamente
la suddivisione interna ed esterna dell'immobile come pure lo stato dei locali,
concludendo affermando quanto segue:
"
Per la
locazione dell'intera casa nello stato attuale, con eventuali piccolissimi
interventi atti a garantire la funzionalità degli impianti indispensabili
(elettrico/riscaldamento/acqua) e l'idoneità all'uso (ritinteggio/pulizia
locali), e senza la fornitura di nuovi apparecchi nella cucina valutiamo un
reddito mensile netto di Fr. 1'300.-/Fr. 1'400.- + spese.
Volendo creare due appartamenti il reddito potrebbe essere
suddiviso in Fr. 850.-/950.- + spese per l'appartamento al 1. piano e in Fr.
450.-/ 500.- + spese per il monolocale con uso esclusivo del giardino.".
Ma, anche in tal caso, la presa di posizione che la Cassa di
compensazione ha correttamente chiesto all'Ufficio stima prima di allestire la
risposta di causa si è esaurita il 3 marzo 2020 (doc. V/5) in una simile
sterile affermazione, secondo cui:
"
(…) Per
quanto ci compete e, dopo aver letto con attenzione le nuove considerazioni del
ricorrente, non riteniamo di avere osservazioni in merito."
.
L'Ufficio stima non si è neppure pronunciato sulla contestazione
relativa alla suddivisione interna dell'immobile, allorquando la perizia
completa ha considerato due distinti appartamenti.
Per i ricorrenti, invece, la costruzione comprendeva una unità
abitativa al primo piano e, al piano terra, a lato del garage, una camera con
locale disponibile. Tuttavia, questi locali non costituivano un'unità abitativa
separata e autonoma e perciò non poteva essere affittata a terzi. Questi locali
erano poi inutilizzati da un trentennio e per renderli abitabili erano
necessari importanti lavori di risanamento, impermeabilizzazione e miglioria.
La casa era poi disabitata dal 12 marzo 2019.
2.6.   La scrivente Corte ritiene
che sia quando hanno agito in prima battuta da soli, sia anche quando hanno
formalmente fatto capo a degli esperti del settore per contestare le
valutazioni effettuate dall'Ufficio stima, non si può negare che gli assicurati
hanno posto in discussione, con valide motivazioni, i parametri tecnici (stato
di conservazione dell'immobile, valore di reddito di mercato) e hanno offerto
delle argomentazioni riguardanti lo stato interno ed esterno della costruzione,
le sue caratteristiche, gli investimenti non effettuati e quelli da realizzare
per potere rendere l'immobile locabile a terzi. Tali puntuali critiche dovevano
quindi portare a delle verifiche accurate e a delle valutazioni motivate da
parte dell'Ufficio stima, meritando infatti essi, dai periti intervenuti, delle
risposte altrettanto dettagliate.
Anche volendo ipotizzare che l'invio tardivo agli assicurati delle
osservazioni del 15 novembre 2019 con la decisione su opposizione sarebbe stato
sanato con la possibilità offerta loro di di contestare tale presa di posizione
- come poi effettivamente fatto - davanti al TCA, autorità che gode di pieno
potere di esame, tuttavia non si può tollerare che nemmeno di fronte a nuove
prove prodotte con l'opposizione l'Ufficio stima sia  determinato puntualmente sulle
censure degli interessati.
Neppure in tale occasione, in effetti, l'Ufficio stima ha spiegato
i fattori che ha preso in considerazione e i motivi che l'hanno portato a
stabilire il valore di reddito di mercato dell'abitazione donata dai ricorrenti
al figlio, stato 2019.
Questa sua presa di posizione è infatti priva di qualsiasi
contenuto tecnico.
2.7.   Ma v'è di più.
Con il ricorso gli assicurati hanno ampliato le loro motivazioni
riferite alla contestazione del valore di reddito di mercato della part. n. __________
RFD di __________, corredandole da ulteriori prove di carattere specialistico,
ribattendo dunque alla perizia completa che era stata loro inviata dalla Cassa
di compensazione.
Le critiche sono precise e ben motivate e sono supportate da validi
elementi, perciò era lecito attendersi dai tecnici dell'Ufficio stima una convincente
dettagliata e specifica presa di posizione che dipanasse i dubbi degli
assicurati e che chiarisse definitivamente i valori immobiliari in discussione.
Per contro, il 3 marzo 2020, l'Ufficio stima ha risposto soltanto di
non avere osservazioni al riguardo e non è entrato nel merito.
2.8.   A non averne dubbio, stando
così le cose, le prese di posizioni dell'Ufficio stima non possono essere
tutelate dal TCA.
La scrivente Corte conclude pertanto che nell'evenienza concreta
l'Ufficio stima non ha fornito elementi sufficienti di carattere tecnico e non
ha permesso alla Cassa cantonale di compensazione di motivare la sua decisione
evadendo le precise contestazioni degli assicurati.
All'amministrazione era certamente possibile accorgersi che le
osservazioni del 15 novembre 2019 non si determinavano affatto sulle
argomentazioni esposte dagli opponenti. Pertanto, prima di emettere la
decisione su opposizione, in virtù dell'art. 43 cpv. 1 LPGA, era compito della
Cassa cantonale di compensazione chiedere ai periti una motivazione più dettagliata
e completa (STCA 33.2019.21 del 2 giugno 2020, consid. 2.8).
Queste considerazioni, poi, a seguito delle contestazioni
formulate con l'opposizione, avrebbero dovuto essere trasmesse agli assicurati
dalla Cassa di compensazione. Era infatti nel loro diritto di essere messi al
corrente sulla risposta data dai periti alle loro obiezioni (STCA 33.2019.21
del 2 giugno 2020, consid. 2.8; STCA 33.2019.7 del 13 maggio 2019, consid. 5).
Ciò nonostante, le analisi dei contenuti tecnici e degli importi
ritenuti a titolo di valore di reddito di mercato della part. n. __________ RFD
di __________, come pure le osservazioni relative alla suddivisione interna
della costruzione, allo stato di conservazione interno ed esterno dell'abitazione
e ad altre peculiarità, sono rimaste inascoltate anche il 3 marzo 2020.
Il ricorso va perciò accolto e la decisione impugnata annullata.
Gli atti vanno rinviati alla Cassa, affinché tramite l'Ufficio
stima, allestisca un complemento peritale che si determini compiutamente e nel
dettaglio sulle valutazioni addotte dai ricorrenti e in particolare sulle
perizie di parte provvedendo, laddove necessario, mediante un nuovo sopralluogo
e in contraddittorio.
I periti dovranno argomentare chiaramente e in modo specifico i
dati tecnici e i fattori di calcolo considerati per valutare il valore di
reddito della part. n. __________ RFD di __________.
Prima di emettere una nuova decisione sul diritto alle prestazioni
complementari, la Cassa dovrà inviare agli assicurati il nuovo complemento
peritale che l'Ufficio stima redigerà, cosicché essi potranno esprimersi al
riguardo nel rispetto dell'art. 29 cpv. 2 Cost. fed. (per degli esempi di
complementi peritali allestiti dall'Ufficio stima a seguito di contestazioni
tecniche e/o sul valore venale stabilito, cfr. da ultimo STCA 33.2014.3 del 18
agosto 2014, in cui l'assicurato ha potuto confrontarsi più volte con
l'opinione dei periti dell'Ufficio stima e ciò anche sulla scorta di una
perizia di parte che ha fatto allestire; le contestazioni tecniche sono state
quindi sottoposte in più occasioni agli esperti per una presa di posizione ed
essi hanno fornito delle dettagliate spiegazioni; STCA 33.2013.8-9 del 9 aprile
2014; STCA 33.2011.6 del 19 ottobre 2011; STCA 33.2011.2 del 6 giugno 2011).
2.9.   In virtù di quanto precede,
il ricorso è accolto la decisione impugnata è annullata e gli atti sono
rinviati alla Cassa cantonale di compensazione per la completazione della procedura
amministrativa nel doveroso rispetto del diritto di essere sentito dei
ricorrenti e quindi per l'emanazione di nuova decisione dopo avere effettuato
il predetto accertamento sulla valutazione del valore di reddito di mercato del
diritto di usufrutto cancellato nel 2019.
Sebbene vincenti in causa, non essendo patrocinati, i ricorrenti
non hanno diritto a ripetibili (art. 61 lett. g LPGA).
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
1.   Il ricorso è
accolto
.
§   Di conseguenza, la decisione
impugnata è annullata e gli atti rinviati alla Cassa cantonale di
compensazione, affinché proceda come indicato al considerando 2.8.
2.   Non si percepisce tassa di
giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato. Non si
attribuiscono ripetibili.
3.   Comunicazione agli
interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso in
materia di diritto pubblico al
Tribunale
federale, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerna
, entro 30 giorni dalla
comunicazione.
L'atto di ricorso, in 3 esemplari,
deve indicare quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere
una breve motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo
rappresentante. Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la
busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.
Per il Tribunale cantonale delle
assicurazioni
Il presidente                                                          Il
segretario di Camera
Daniele Cattaneo                                                 Gianluca
Menghetti