ti_gerichte · 80.2012.25 · 2011-12-29 · it
Deduzioni: spese di manutenzione immobiliari, spese condominiali, acquisto nuova lavatrice condominiale

Tessin Camera di diritto tributario 26.09.2012 80.2012.25
Tessin Camera di diritto tributario 26.09.2012 80.2012.25
Ticino Camera di diritto tributario 26.09.2012 80.2012.25

Incarto n.
80.2012.25
Lugano
26 settembre
2012
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 gennaio 2012 contro la decisione del 29
dicembre 2011 in materia di IC 2010.
Fatti
A.
RI 1,
domiciliata a __________ (ZH), è limitatamente imponibile nel Canton Ticino
quale proprietaria di un appartamento in proprietà per piani (PPP) __________.
Si tratta della quota di PPP n. __________, corrispondente a 94
‰
del fondo base n. __________.
Nella
dichiarazione fiscale 2010, la contribuente attribuiva alla sua proprietà immobiliare
ticinese un valore di stima ufficiale di fr. 169'863.- ed un reddito netto
(negativo) di fr. -
9'846.--.
B.
Notificando
alla contribuente la tassazione IC 2010, con decisione del 23 novembre 2011,
l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava il reddito imponibile in fr.
3’800.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 153’800.–. Rispetto alla
dichiarazione della contribuente, l’autorità fiscale aveva commisurato il valore
locativo dell’appartamento in fr. 17'734.– e ridotto le spese di manutenzione e gestione dell’immobile a fr. 4’434.–, applicando la deduzione forfettaria 25%
conformemente agli artt. 31 cpv. 2 LIFD e 32 cpv. 2 LT.
C.
La
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 7 dicembre 2011,
sostenendo che tutte le spese vantate costituivano costi di manutenzione,
comprendendo in tale dettaglio le spese condominiali, quelle di elettricità, la
tassa per lo smaltimento rifiuti, la tassa di soggiorno, l’assicurazione per il
mobilio e vari interventi di giardinieri esperti per la propria terrazza, per
un totale di complessivi fr. 10'604,05.
L’Ufficio
di tassazione di Locarno respingeva il reclamo, con decisione del 29 dicembre
2011, così motivata:
A norma di
legge e giurisprudenza sono deducibili le spese effettive di manutenzione degli
immobili che ne conservano il valore. Non tutte le spese condominiali pagate
sono deducibili fiscalmente, perché non sono tali.
Non
lo sono in particolare le tasse varie (elettricità, acqua, rifiuti, tassa soggiorno)
poiché il valore locativo è già al netto di questi costi. Non lo sono neppure
le spese per il giardino, in quanto il valore locativo è calcolato sul solo
appartamento, e il premio assicurativo per il mobilio.
Non
è noto il dettaglio delle spese condominiali di fr. 6'875. A questo riguardo va precisato che le spese di portineria (salario ecc.), riscaldamento,
giardino non sono costi deducibili.
In
queste condizioni si reputa quindi di confermare la deduzione globale del 25%
poiché le spese deducibili sarebbero inferiori a questo importo.
D.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 sostiene nuovamente
che tutte le spese fatte valere costituiscono effettivi costi di manutenzione. Alla
somma di           fr. 6'875.– viene tuttavia sottratto l’importo corrisposto
per acqua, corrente e riscaldamento, ed alla somma così ottenuta di fr.
5'915.70 vengono sommati rispettivamente fr. 1'450.– e             fr. 1'200.–
per le spese sostenute per la manutenzione del terrazzo, adducendo che la
sistemazione delle piante in “trogoli” molto pesanti rende le operazioni di
spostamento assai difficili per la ricorrente.
Diritto
1.
1.1.
Secondo
l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre
le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il
valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono
la redditività (cfr.
Agner/Jung/Steinmann
,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.
32 LIFD, p. 219 s.;
Känzig
, Direkte
Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649;
Bottoli
, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.2.
Per
facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti,
invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni
immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento
della legge tributaria del 18 ottobre 1994).
La deduzione complessiva ammonta:
·
al 15% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a
10 anni prima;
·
al 25% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni
(cfr.
art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).
1.3.
La
suddetta agevolazione entra di regola in considerazione solo per gli immobili appartenenti
alla sostanza privata, non anche per immobili utilizzati da terzi principalmente
a fini commerciali (v. art. 2 cpv. 3 Regolamento cit.).
2.
2.1.
Nel caso
in esame, la ricorrente ha fatto valere le seguenti spese di gestione e manutenzione immobiliari:
conteggio
delle spese condominiali 2010 (__________SA)         fr.         5’915.70
(dedotti i costi per acqua, elettricità e riscaldamento)
giardiniere                                                                           fr.   1'450.00
giardiniere                                                                           fr.   1'200.00
totale                                                                                    fr.   8'565.70
La
contribuente chiede in particolare, nel ricorso, di comprendere nel conteggio
delle spese di manutenzione anche quelle inerenti all’esercizio delle funzioni
di custode ed i costi sostenuti per i giardinieri specializzati.
L’Ufficio
di tassazione ha ammesso la deduzione forfettaria del 25%, argomentando che le
spese deducibili effettivamente sarebbero altrimenti inferiori a questo importo:
potrebbero rientrarvi solo le spese effettive di manutenzione dell’immobile, conservative
del suo valore, e non anche tutte le spese condominiali genericamente intese.
In particolare, non lo sono le spese di elettricità, acqua, rifiuti e la tassa
di soggiorno; parimenti non sono costi deducibili quelli sostenuti per la
portineria, per il giardino e per il riscaldamento.
2.2.
Le spese
di gestione di un immobile (in specie: quelle per l'acqua potabile e la raccolta
dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della
sua famiglia; come tali, possono eccezionalmente essere dedotte dal reddito,
alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su
una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come
si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e
riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi
accessori. Non altrettanto accade quando è il proprietario ad abitare la
propria casa. In tal caso, i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non
sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che
abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15
luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF
2005 II 502 consid. 2.5).
2.3.
Anche la
Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive, tra immobili della sostanza
privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili
abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso
di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal
proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente, la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non anche quelle di gestione e di amministrazione  (cfr. Circolare
n. 7/2010, cifra 5.4).
2.4.
In linea
di principio non sono quindi deducibili le spese di mera gestione (acqua, ascensore,
climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e
depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero
neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).
2.5.
Sulla
scorta di questi elementi, appare evidente come
le
spese condominiali non possono essere considerate tutte deducibili: non è
sufficiente, per il ricorrente, chiederne la deduzione complessivamente, ma
occorre farne un elenco dettagliato, per consentire all’autorità fiscale di
poter valutare puntualmente quali siano di effettiva manutenzione e quali non
rentrino in tale definizione
.
La
ricorrente, in sede di ricorso contro la decisione dell’Ufficio di tassazione
di Locarno, ha correttamente escluso la deduzione di alcune delle spese (quelle
di elettricità, acqua e riscaldamento per un totale di fr. 959.30) da lei
inizialmente comprese nel computo delle spese deducibili; parallelamente,
comprende nel calcolo una serie di spese la cui natura di “manutenzione”, nel
senso ammesso dalla legge e dalla giurisprudenza, è quanto meno fortemente dubbia.
Tra di
esse, vi sono le ingenti spese di manutenzione straordinaria, quantificate in
fr. 430.70, per l’acquisto di una nuova lavatrice condominiale. In merito,
l’Ufficio di tassazione non si esprime, soffermandosi, nella decisione su
reclamo, solo sulla mancanza di un dettaglio delle spese condominiali, e
precisando ulteriormente che
“le spese di portineria
(salario ecc.), riscaldamento, giardino non sono costi deducibili” ed infine confermando,
senza dilungarsi sulle motivazioni, la deduzione globale del 25% poiché  “le
spese deducibili sarebbero inferiori a questo importo”.
Dagli
atti in possesso della Camera di diritto tributario, non è possibile confermare
in modo convincente la tesi della deducibilità, in quanto non è chiaro se si
tratti di un intervento di manutenzione (e quindi di sostituzione di un macchinario
già esistente) o di miglioria (ovvero, se si tratti di una lavatrice in più
rispetto alle macchine esistenti).
2.6.
In relazione alle spese relative alla manutenzione straordinaria, la decisione impugnata deve quindi
essere annullata e gli atti rinviati all’Ufficio di tassazione, perché proceda
ad un approfondimento al fine di individuare se si tratti di una spesa deducibile.
3.
3.1.
Tra le
spese fatte valere dalla ricorrente, l’autorità fiscale ha escluso la deduzione delle spese di giardino, di fr.
483.42.
3.2.
Le spese
di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis ecc.
non sono deducibili quando il valore del giardino o della piscina non si
riflette sul valore locativo (
Richner/Frei/Kaufmann
,
Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello
stesso senso
Loc
her
, Kommentar zum DBG, 1
a
parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789).
Anche la giurisprudenza di altri Cantoni va nella stessa direzione: secondo il Tribunale amministrativo di Basilea-Campagna, per esempio, i costi di manutenzione dell'immobile devono sempre essere correlati con un reddito imponibile, anche se la lettera
della legge non lo esprime, con la conseguenza che i costi di manutenzione del giardino sono deducibili solo se esso è stato considerato nel calcolo del valore
locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33). Lo stesso Tribunale federale ha avuto modo di
negare che sia arbitrario dedurre quali costi di manutenzione le spese di
manutenzione del giardino solo se il giardino stesso è stato effettivamente
considerato nel calcolo del valore locativo (Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44). Di conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino è pienamente giustificato solo quando il valore locativo è calcolato
escludendo il giardino.
3.3.
Nella
fattispecie, dagli atti a disposizione della Camera di diritto tributario non è
neppure possibile stabilire come tale valore sia stato determinato.
Per
potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al
giardino occorre dunque risolvere prima la questione delle modalità di calcolo
del valore locativo.
Ciò non
significa ancora che se si dovesse arrivare alla conclusione che il calcolo di
quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino allora tutte le spese
sostenute a tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito della contribuente:
in questo caso, si dovranno esaminare nel dettaglio le singole spese sostenute
dalla ricorrente, per verificare se si tratti di costi assimilabili a quelli di
gestione – e, come tali, non deducibili – oppure se rientrino nella nozione di spese di manutenzione in senso tecnico.
3.4.
La prassi
in vigore in altri cantoni (cfr.
Merlino
,
in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,
Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)
prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:
·
le spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto
ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;
·
le spese per la prima posa di piante o alberi o
la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi
d’investimento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett.
d
LT;
·
infine, le spese annuali ricorrenti per i lavori
di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di
piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il
mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett.
a
LT.
3.5.
Nel
ricorso qui in esame, pertanto, se dovesse essere stabilito che il valore
locativo tiene conto anche del giardino, si tratterà di intraprendere una
puntuale verifica dei singoli costi fatti valere dalla ricorrente.
3.6.
L’applicabilità
delle argomentazioni sopra esposte si riflette sulla deduzione delle spese per
la manutenzione della terrazza, impropriamente definita “giardino” dall’Ufficio
di tassazione, per un totale di fr. 2’650.–.
Su questo
aspetto, la decisione impugnata si è limitata a negarne la deduzione, indicando
che tali spese non rientrano nella definizione di spese di manutenzione in
quanto il valore locativo è calcolato sul solo appartamento. Nel ricorso, la
proprietaria ribadisce la necessità di inserire nel calcolo delle spese
deducibili anche tali due fatture, sulla base del fatto che, occorrendo una
persona esperta che sposti i “trogoli” e si dedichi alle piante (in quanto tali
operazioni, se non eseguite ad opera d’arte, rischierebbero di provocare dei
danni alla terrazza medesima e conseguentemente al soffitto dell’appartamento
sottostante), la ricorrente non potrebbe occuparsene da sola, giustificando
questa condizione il computo di tali spese nei costi deducibili.
Le fatture
prodotte dalla ricorrente per il tramite del suo rappresentante, però, forniscono
ben pochi indizi sulla natura esatta degli interventi effettuati dai
giardinieri specializzati. D’altro canto, l’Ufficio di tassazione non ha
approfondito la questione ma si è limitato ad assimilare queste spese a quelle per
la manutenzione del giardino, escludendone a priori il computo, conformemente
alle argomentazioni a supporto dell’esclusione del valore del giardino nel
calcolo del valore locativo.
Alla luce
di queste considerazioni, tenuto conto anche delle considerazioni precedentemente
esposte in merito all’impossibilità, per questa Camera, di verificare se la
terrazza (al pari del giardino) sia stata considerata nel calcolo del valore
locativo, appare di conseguenza impossibile verificare la deducibilità per
intero o parziale delle due fatture della ditta __________.
3.7.
In relazione alle spese relative alla manutenzione del giardino e della terrazza, la decisione impugnata deve quindi essere annullata e gli atti rinviati all’Ufficio di tassazione,
perché proceda ad un riesame puntuale delle spese.
4.
Visto
l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese
processuali.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   La
decisione su reclamo del 29 dicembre 2011 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione di Locarno, per una nuova decisione, dopo gli
accertamenti indicati.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: