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Locazione - spese accessorie

Locazione - spese accessorie

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.12.2007 12.2007.56

Locazione - spese accessorie

Incarto n.
12.2007.56
Lugano
12 dicembre
2007
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa in materia di
locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto - inc. n. DI.2005.243
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con istanza
16/22 dicembre 2005 da
AP 1
contro
AO 1
rappr. da RA 1
chiedente la condanna del convenuto al pagamento di fr. 8'000.-
(restituzione di spese accessorie pagate in eccesso), domanda avversata dalla
controparte, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con
sentenza 16 febbraio 2007 ha respinto;
appellanti gli istanti con atto di appello 1° marzo 2007, con cui
chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con osservazioni 23 marzo 2007 dichiara di
concordare con la sentenza pretorile;
richiamato il decreto 5 marzo 2007 con cui la presidente di questa
Camera ha respinto la domanda degli istanti volta alla concessione dell’effetto
sospensivo al gravame;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che
in virtù del contratto 11 novembre 1996 (doc. A inc. n. DI.2005.230 rich.) AP 1
e PI 1 hanno condotto in locazione, dal 1° agosto 1997 al 31 luglio 2004, l’appartamento
di 3 locali sito al IV piano, interno n. 144, dello stabile denominato “__________”
a __________, inizialmente appartenente ad __________ e poi acquistato, il 7
marzo 2000, da AO 1 (cfr. doc. I° rich.);
che
con l’istanza in rassegna, avversata dalla controparte ed introdotta dopo che
era stato adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, AP 1 e PI 1
hanno in sostanza chiesto - come da loro meglio precisato all’udienza del 12
maggio 2006 (verbale p. 1 in basso) - la condanna di AO 1 alla restituzione delle
spese accessorie pagate in eccesso nel corso dell’intera locazione,
segnatamente di fr. 3'000.- per le spese di riscaldamento ripartite ingiustificatamente
secondo la superficie degli appartamenti invece che in base al consumo reale risultante
dai contatori installati e di fr. 5'000.- per le esagerate spese riconosciute negli
anni al portinaio per la manutenzione del giardino;
che
con la sentenza qui impugnata il Pretore ha respinto l’istanza, caricando in solido
agli istanti la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 250.- come pure
l’indennità di fr. 300.-;
che
il giudice di prime cure, dopo aver preliminarmente rilevato la carente
legittimazione passiva del convenuto in merito alle pretese asseritamente
maturate prima che avesse acquistato l’ente locato, ha ritenuto che in ogni
caso tutte le richieste degli istanti, anche quelle maturate in seguito, erano
infondate: la ripartizione delle spese di riscaldamento in base alla superficie
degli appartamenti era in effetti conforme a quanto concordato nel contratto di
locazione (art. 12.3 doc. A inc. n. DI.2005.230 rich.); quanto alle spese esposte
per la manutenzione del giardino, le stesse risultavano senz’altro congrue: la
remunerazione del portinaio in fr. 300.- mensili era senz’altro giustificata in
considerazione delle molteplici mansioni a lui affidate, vista da una parte la
dimensione del giardino (824 o almeno 622 mq) e considerato dall’altra che a
lui, oltre al taglio dell’erba, incombeva la concimazione, il trattamento
contro le erbacce, la pulizia accurata delle parti interessate e l’annaffiatura
del giardino e delle aiuole, che andavano pure sarchiate, con a suo carico le
spese per i trasporti in discarica nonché per gli attrezzi e connessi (doc. F inc.
n. DI.2005.230 rich.); le spese per gli acquisti di sementi e prodotti per i trattamenti,
di complessivi fr. 1'418.10, a carico del locatore (doc. F inc. n. DI.2005.230
rich.) e da ricaricare in seguito agli inquilini, risultavano pure documentate;
che
l’appello che qui ci occupa, con cui gli istanti chiedono di riformare il
querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza ed al quale la controparte
si è opposta, deve senz’altro essere respinto siccome infondato, nella misura
in cui è ricevibile;
che
innanzitutto gli istanti non censurano l’assunto pretorile secondo cui il
convenuto non potrebbe essere chiamato a rispondere per le presunte spese
accessorie eccessive maturate prima del 7 marzo 2000, sicché l’argomentazione
dev’essere considerata acquisita e non può essere ridiscussa in appello (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, Lugano 2000, m. 30 ad art. 307);
che,
da quanto si è potuto comprendere, in questa sede essi ribadiscono ancora di ritenere
eccessiva la remunerazione riconosciuta al portinaio sia per i lavori di
portineria, sia per quelli di giardinaggio: ora, mentre la censura relativa ai
lavori di portineria è irricevibile siccome in occasione dell’udienza essi,
rettificando quanto indicato nell’istanza (p. 1) e ancora all’inizio dell’udienza
(verbale 12 maggio 2006 p. 1 in alto) - ove avevano lamentato la retribuzione
per questi ed altri lavori -, avevano precisato di limitarsi a contestare la
retribuzione per i lavori di manutenzione del giardino (verbale 12 maggio 2006
p. 1 in basso; cfr. pure verbale 12 maggio 2006 inc. n. DI.2005.230 rich. p. 1
e 2, a cui si è rinviato) per cui la stessa risulta nuova (art. 321 cpv. 1
lett. b CPC), quella in merito ai lavori di giardinaggio non ha miglior sorte,
essi non avendo assolutamente spiegato per quali ragioni la dettagliata e
puntuale argomentazione pretorile sulla tematica sarebbe errata e con ciò da
riformare (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC;
Cocchi/Trezzini
, op.
cit., m. 23 e 27 ad art. 309), non bastando evidentemente la semplice e soggettiva
affermazione che la sua retribuzione sarebbe sproporzionata; non corrisponde
per altro al vero che la voce “manutenzione giardino”, compresa nelle spese
accessorie contrattualmente a carico degli inquilini (cfr. art. 5 doc. A inc.
n. DI.2005.230 rich.), si riferisse solo al taglio dell’erba e non comprendesse
anche le spese per la sarchiatura delle aiuole o quelle per l’acquisto di
sementi e concimi; e nemmeno è vero che, contrariamente a quanto stabilito nella
sentenza, il portinaio avrebbe dichiarato che questi ultimi acquisti erano stati
pagati da lui, egli essendosi limitato a confermare di aver effettuato a sue
spese l’acquisto degli attrezzi di lavoro e connessi (teste __________ verbale
26 settembre 2006 p. 3 inc. n. DI.2005.230 rich.);
che
anche in punto al giudizio sulle spese di riscaldamento, da loro impugnato,
essi non spiegano in questa sede i motivi per cui l’argomentazione pretorile che
riteneva legittima la ripartizione secondo la superficie degli appartamenti sarebbe
errata (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC;
Cocchi/Trezzini
, op. cit., ibidem): essi, senza
alcuna motivazione, si limitano a ribadire che la ripartizione andava fatta in
base al consumo effettivo, salvo lamentare, contraddittoriamente, che nello
stabile nemmeno sarebbero stati installati i relativi contatori; a sua volta
nuova e con ciò irrita (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) è poi la censura circa la
mancata ripartizione a loro favore dei 10'600 litri di olio da riscaldamento,
pari a fr. 4'872.15, giacenti nei serbatoi al momento della cessazione del
contratto di locazione;
che
pure infondata è infine la contestazione in merito agli oneri processuali e
alle indennità posti a loro carico dal Pretore, da loro qui ritenuti esagerati
e con ciò da annullare: in assenza dell’indicazione dell’importo da essi
ritenuto congruo, la censura deve in effetti essere ritenuta irricevibile (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 8 seg. ad art. 309; II CCA 27 luglio 1995 inc. n.
12.95.141, 30 novembre 2007 inc. n. 12.2006.202); gli importi riconosciuti in prima
sede andavano in ogni caso confermati anche nel merito, non risultando che le
somme attribuite dal Pretore, che, oltre ad essere conformi alle disposizioni
di legge (art. 19bis LTG, 414 CPC nonché 9 e 15 TOA), tenevano perfettamente
conto del valore litigioso e del dispendio di tempo impiegato, fossero
eccessive o abusive (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 51 ad art. 148 e m. 19 ad art. 150);
che
la tassa di giustizia e le spese della procedura d’appello, calcolate su di un
valore litigioso di fr. 8'000.-, seguono la soccombenza (art. 148 CPC),
ritenuto che non si attribuiscono ripetibili alla parte appellata, che ha solo
dichiarato di condividere la decisione impugnata, senza prendere posizione sul
gravame;
che,
stante l’esito del gravame, eccezionalmente non torna conto assegnare
all’appellante PI 1 un termine supplementare per provvedere a sottoscrivere
l’atto di appello (art. 99 cpv. 3 e 309 cpv. 2 lett. l CPC), che in calce reca
solo il nome e la firma dell’altro appellante AP 1;
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148
CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello 1° marzo 2007 di AP 1 e PI 1
è respinto nella misura in
cui è ricevibile.
2.
Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.- (tassa di giustizia
di fr. 100.- e spese di fr. 50.-) sono a carico degli appellanti in solido. Non
si attribuiscono ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
terzi implicati
PI 1
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile
proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).