ti_gerichte · 12.2005.71 · 2005-11-10 · it
locazione - disdetta per gravi motivi - risarcimento del danno - perdita di pigioni

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.11.2005 12.2005.71

Incarto n.
12.2005.71
Lugano
10 novembre 2005/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. LA.2002.42
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 13 marzo
2002 da
e AP 1
rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
2
in materia di locazione (disconoscimento di debito da
pigione e restituzione di pigione) che il Pretore, con decisione 8 marzo 2005,
ha parzialmente accolto rigettando, in via definitiva, l’opposizione a diversi
PE limitatamente all’importo di Fr. 10'100.- oltre interessi al 5% dal 20
dicembre 2001 e respingendo ogni altra pretesa degli istanti.
Appellanti gli istanti i quali, con appello 21 marzo
2005, chiedono la riforma del primo giudizio nel senso di disconoscere
integralmente i crediti di cui ai PE e di condannare la convenuta al pagamento
dell’importo di Fr. 22'326.- oltre interessi al 5% dal 13 marzo 2002, mentre la
controparte, con osservazioni 14 aprile 2005, postula la reiezione
dell’appello.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa
considerato
in fatto ed in diritto
1.
Con contratto 17 marzo 1999 la AO 1 ha concesso in locazione a AP 1
un appartamento, sito nella residenza __________ in via __________ a __________,
per una pigione mensile di Fr. 2'650.- più Fr. 300.- per anticipo spese
accessorie, con inizio al 1 giugno 1999 e per durata indeterminata con
possibilità di disdetta la prima volta per il 29 giugno 2002 (doc. H).
Con
scritto a mano di stessa data (doc. I) le parti hanno pattuito quanto segue:
“Concerne
AO 1 / sig. AP 1
Facendo
riferimento al contratto di locazione sottoscritto il 17.3.99, con la presente
si conviene quanto segue
il
contratto viene sottoscritto a Fr. 3'300.-/mese
l’anticipo
triennale pari a Fr. 31'200.- forfettario viene soluto come segue:
Fr.
11'200.- alla firma odierna del contratto 17.3.99
Fr.
20'000.- alla consegna delle chiavi prevista entro il 1.6.99”.
2.
Il
19 luglio 2001 i locatari, tramite una società fiduciaria hanno notificato la
disdetta anticipata della locazione per il 31 agosto 2001
“a causa delle
numerose divergenze e dei ripetuti conflitti venutisi a creare”
(doc. L) e
il 22 novembre 2001, tramite l’avv. __________, hanno comunicato alla locatrice
di aver disdetto, il 19 luglio precedente, il contratto di locazione “invocando
quale motivo il mancato rinnovo del permesso di dimora nel Cantone Ticino”, che
tale motivo rientrava tra quelli gravi previsti dall’art. 266g CO e che
l’effettivo termine di disdetta, in forza del preavviso legale di cui a
quest’ultima disposizione, risultava essere il 19 ottobre 2001 (doc. N).
Nel
frattempo, con modulo ufficiale 2 ottobre 2001, la AO 1, dopo averli diffidati
al pagamento della pigione per il mese di agosto, notificava singolarmente ai
signori AP 1  la disdetta della locazione per mora nel pagamento della pigione
per il 30 novembre 2001 (doc. 5 e 6).
3.
A
diverse riprese la locatrice ha poi fatto spiccare tre procedure esecutive nei
confronti dei locatari per il pagamento delle pigioni da agosto a novembre
2001, ottenendone anche il rigetto provvisorio dell’opposizione.
Con la
causa che ci occupa, dopo aver adito l’ufficio di conciliazione in materia di
locazione, i locatari chiedono il disconoscimento dei debiti di cui alle citate
esecuzioni (Fr. 13'152.-) e la condanna della locatrice a versare loro
l’importo di Fr. 22'326.-, poiché la somma per pigioni e spese accessorie
effettivamente dovute sarebbe di Fr. 8'874.- (pari alle mensilità di agosto e
settembre ed ai 2/3 di quella di ottobre) già coperta dall’importo versato
inizialmente di Fr. 31'000.- da restituire per la differenza.
In sede
di udienza di discussione la locatrice ha contestato che controparte potesse
legittimamente disdire straordinariamente il contratto; che la pigione mensile
da corrispondere sino a fine novembre 2001, per effetto della disdetta per
mora, era quello indicata in Fr. 3'330.- nello scritto in relazione al
contratto di locazione; che era legittimata, sia in virtù dell’art. 266g CO che
in virtù degli art. 97 e seg. CO, ad ottenere il pagamento della pigione sino a
fine febbraio 2002 avendo potuto locare l’appartamento solo a partire
dall’inizio di marzo 2002 e che fatti tutti i calcoli e tenuto conto
dell’anticipo sulla pigione di Fr. 31'200.- gli istanti dovevano ancora Fr.
11'175.- aumentati per la riparazione dei danni riscontrati nell’appartamento,
con la conseguenza che le domande avversarie dovevano essere integralmente
respinte.
4.
Il
Pretore, con la sentenza impugnata, ha accolto parzialmente la domanda di
disconoscimento del debito, rigettando in via definitiva le opposizioni ai vari
precetti limitatamente all’importo di Fr. 10'100.- e respingendo la domanda di
condanna al pagamento. Il primo giudice ha ritenuto che la pigione mensile
dovuta fosse quella di Fr. 3'300.- e che l’importo di Fr. 31'300.- versato
inizialmente, rappresentava il pagamento anticipato per quattro anni della
differenza tra questo canone e quello indicato nel contratto, versamento
eseguito per finanziare, come comprovato dall’istruttoria, metà delle spese
necessarie per trasformare l’ente locato da ufficio in appartamento. Non ha
considerata valida la disdetta per gravi motivi, tale non potendo essere
considerata la mancata concessione del permesso di dimora, ed ha ritenuto
sciolto il contratto di locazione per il 31 novembre 2001 con obbligo per gli
istanti di risarcire il danno per la mancata successiva locazione sino a fine
febbraio 2002. Non ha riconosciuto le pretese per danni all’ente locato.
5.
Gli istanti, con tempestivo appello, contestano la pronuncia del primo
giudice, insistendo sulla preminenza dell’importo della pigione indicato nel
contratto rispetto a quello riportato nello scritto a mano e sulla fine della
locazione al 19 ottobre 2001 a seguito della rescissione per gravi motivi che
non potrebbe nemmeno comportare indennizzi patrimoniali dal momento che la
controparte non ne ha fatto valere. Chiede quindi la riforma del primo giudizio
e l’accoglimento delle sue pretese sia in tema di disconoscimento del debito
che in quello creditorio.
Con le
osservazioni all’appello la controparte ne chiede la reiezione e la conferma
del giudizio di primo grado.
6.
La
disdetta per gravi motivi del 19 luglio 2001 (doc. L) non può essere
considerata, perché a prescindere dall’esistenza o meno di gravi motivi, non indica
quello che gli istanti hanno poi sempre invocato per giustificarla, ossia il
mancato rinnovo del permesso di dimora. Infatti la parte che disdice ex art.
266g CO è tenuta ad indicare i motivi che ritiene giustificare la disdetta
straordinaria pena la sua abusività e quindi inefficacia (
Higi
,
Zürcher Kommentar, ad art. 266g N. 54 e 72). In quello scritto, infatti, si
parla di divergenze e conflitti assolutamente in generale e non della
situazione riferita alla dimora in Ticino dei locatari che era loro, a quel
momento, già ben nota poiché la decisione negativa della Sezione dei permessi è
del 1 giugno 2001 (doc. M).
Nemmeno
può essere tenuta in considerazione la precisazione del loro patrocinatore del
22 novembre 2001 (doc. N) che afferma che quello era il motivo indicato perché
così proprio non era. Questo scritto non può nemmeno rappresentare una nuova
disdetta per il preteso motivo grave del rifiuto della dimora, che del resto
avrebbe portato la fine della locazione al 22 febbraio 2002 (art. 266g cpv. 2
CO), poiché la disdetta straordinaria va notificata immediatamente dopo il
verificarsi del grave motivo (
Higi
, Zürcher Kommentar, ad art. 266g N.
59), il che avrebbe reso inefficace anche la disdetta del 19 luglio 2001 se
fosse stato indicato, con schiettezza, il motivo poi cavalcato in causa.
7.
Ne
segue che l’unica disdetta valida ed operante è quella, per mora, della
locatrice che ha posto termine al contratto per la fine di novembre 2001 come
correttamente individuato dal primo giudice. Va così esaminato se la locatrice
può pretendere il danno rappresentato dal mancato introito delle pigioni, da
dicembre 2001 a febbraio 2002, sino all’avvenuta rilocazione dell’appartamento.
Questa domanda di risarcimento, anche se gli appellanti affermano il contrario,
è stata chiaramente postulata dalla locatrice con lo scritto di risposta
allegato al verbale dell’udienza di discussione del 6 maggio 2002 dove, a pag.
5 in alto, si chiede la corresponsione della pigione sino a febbraio 2002 sia
in virtù dell’art. 266g CO che degli art. 97 e seg. CO.
7.1.
Secondo
unanime dottrina e giurisprudenza, il conduttore che ha provocato la
rescissione anticipata del contratto di locazione deve risarcire al locatore il
danno che gli ha cagionato (DTF 127 III 548 consid. 5 pag. 552 e rif. citati;
Cahiers du bail 1996 pag. 44; RJN 2001 pag. 70). Le opinioni non sono invece
concordi sul quesito di sapere se il locatore ha diritto al risarcimento
dell’interesse positivo o dell’interesse negativo. In una sentenza del 1991 la
Camera civile del Tribunale d’appello aveva stabilito che il risarcimento
consisteva nell’interesse negativo al contratto (Rep
.
1991 pag. 449). In
una recente sentenza il Tribunale federale ha invece riconosciuto al locatore
il diritto al risarcimento dei canoni di locazione non incassati a causa della
rescissione anticipata del contratto fino al momento in cui la cosa può
oggettivamente essere rilocata, al più tardi fino alla scadenza
contrattualmente prevista (DTF 127 III 458 consid. 5 pag. 552). Agli effetti
della colpa contrattuale sono applicabili per analogia le disposizioni sulla
misura della responsabilità per atti illeciti (art. 99 cpv. 3 CO), e il
locatore deve quindi fornire la prova del danno (art. 42 cpv. 1 CO) e deve
sforzarsi di ridurre il danno pari alla perdita locativa cercando attivamente
un nuovo conduttore (art. 44 cpv. 1 CO;
Lachat
, Commentaire Romand,
n. 12 ad art. 257d;
Wessner
in RJN 2001 pag. 74).
7.2.
Il
Pretore ha ritenuto che la locatrice si è tempestivamente attivata alfine di trovare
un nuovo inquilino, tanto è vero che a fronte della riconsegna
dell’appartamento all’inizio di dicembre, a ridosso delle festività natalizie,
ha potuto rilocarlo già al 1 marzo successivo, ancor prima delle ordinarie
scadenze locative secondo l’uso locale nel Luganese. Questa valutazione può
senz’altro essere condivisa da questa autorità di ricorso con l’aggiunta di
altra pertinente considerazione, ossia che l’appartamento in questione non è
sicuramente di quelli più facilmente locabili stante la sua superficie di oltre
200 mq, con terrazzo di 70 mq, ed il corrispettivo attorno ai tremila franchi
mensili.
Del resto
l’unica censura degli appellanti al proposito risiede nell’affermazione che,
vista la disdetta del 19 luglio 2001, la locatrice avrebbe potuto acquisirne il
pieno possesso anticipatamente anche se concordano che è stato messo a
disposizione solo ad inizio dicembre 2001, dimenticando che l’hanno però
occupato fino a quel momento (cfr. replica ad B allegata al verbale d’udienza
di continuazione della discussione del 11 luglio 2002) percui il loro
atteggiamento, a fronte di una pretesa disdetta già per la fine di luglio 2001,
è senz’altro censurabile ed in contrasto con l’attuale rimprovero strumentale
alla locatrice di non averli, in definitiva, sfrattati.
8.
Resta
ora da determinare quale sia stata la reale pigione convenuta tra le parti: se
i Fr. 3'300.- mensili del manoscritto doc. I oppure i Fr. 2'650.- del contratto
di locazione doc. H. Nel primo caso andranno confermati i calcoli del Pretore
che da questa pigione si è dipartito, nel secondo questi conteggi dovranno
essere riconsiderati.
8.1.
Il
Pretore ha concluso che la vera pigione pattuita tra le parti era quella di Fr.
3'300.- mensili, ritenuto che questo importo comprendeva una somma di Fr. 650.-
superiore a quella della pigione indicata nel contratto di locazione che i
locatari avevano già anticipato, per un periodo di quattro anni, con il
versamento dei Fr. 31'200.- alla locatrice, per permettere la trasformazione
dell’ente locato in appartamento. Deduce questa situazione di fatto dalla
deposizione testimoniale di __________ che, per la AO 1, aveva sottoscritto il
contratto di locazione e l’impegno manoscritto.
Gli
appellanti ritengono la deposizione di __________ inattendibile perché egli,
all’epoca dei fatti, era azionista della AO 1, teneva i contatti con
l’amministrazione della stessa società ed era stata la persona ad incassare
l’importo da loro versato percui i suoi interessi collimavano con quelli della
convenuta.
A parte
il fatto che la presunta inattendibilità del testimone è stata evocata, per la
prima volta, e dunque irritualmente (art. 321 cpv. 1 litt. b) CPC), solo in
questa sede, le affermazioni del teste __________ sono confermate da altro
teste, il signor __________ che ha partecipato alla riunione durante la quale
fu steso il documento manoscritto e che ha affermato ancora di non saper dire
se l’importo di Fr. 31'200.- era stato versato
“come anticipo sulla pigione
pattuita oppure a fondo perso, mi sembra però che in origine fu pattuito a
fondo perso quale partecipazione alle spese di trasformazione”
. Quindi
nessuna discordanza della versione riferita da __________ rispetto al contenuto
dell’altra prova testimoniale (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, ad art. 90 m. 34)
che appare persino più penalizzante per gli istanti e che questi non tacciano
di inattendibile.
Anche
l’altra argomentazione degli appellanti è inconferente perché non è dato
sapere, a fronte degli avvenimenti così come arguibili dall’istruttoria, perché
debba semplicemente aver più forza il contratto di locazione siccome stipulato
dopo l’impegno manoscritto quando la reale volontà delle parti appare quella
riferita ad una pigione di Fr. 3'300.- di cui Fr. 650.- (la differenza rispetto
a quella indicata nel contratto di locazione) anticipati immediatamente per più
anni. Del resto gli istanti indicano, nell’istanza 13 marzo 2002, l’importo di
Fr. 31'200.- quale “anticipo dell’affitto” (evidenziando in grassetto tale
locuzione) senza spiegare perché mai avendo già anticipato la pigione fino a
quell’importo hanno sempre corrisposto, dal giugno 1999 al luglio 2001, il
corrispettivo mensile di Fr. 2'650.-. E che l’importo capitale fosse un
anticipo della locazione lo ripetono nelle conclusioni per poi, in appello, mutare
rotta e ritenerlo una garanzia per il pagamento delle future pigioni senza
nessuna spiegazione che non sia quella di una totale incoerenza.
8.2.
La
conclusione del Pretore al proposito della reale pigione dovuta in Fr. 3'300.-
mensili non può quindi che essere confermata così come i conteggi, in sè non
contestati, che portano al risultato finale della sua decisione.
9.
L’appello,
infondato in ogni suo punto, viene respinto con il carico di tasse, spese e
ripetibili agli appellanti nella misura normale della LTG non potendosi
applicare l’art. 19bis cpv. 2 LTG poiché il valore litigioso eccede i Fr.
30'000.- .
Per i quali motivi
dichiara e pronuncia
1.
L’appello 21 marzo 2005 di AP 1  è respinto.
2.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giudizio       Fr. 500.-
b) spese                         Fr.
50.-
totale                              Fr.
550.-
sono a
carico degli appellanti che inoltre rifonderanno alla controparte Fr. 1'200.-
per ripetibili d’appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario