ti_gerichte · 12.2004.201 · 2004-12-29 · it
sfratto dei conduttori, mora del conduttore, abuso di diritto processuale

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.12.2004 12.2004.201

Incarto n.:
12.2004.201
Lugano
29 dicembre 2004/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Chiesa (quest’ultimo in
sostituzione del giudice Walser, assente)
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.321
(sfratto) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 5
ottobre 2004 da
AO 1
AO 2
rappr. da RA 2
contro
AP 1
rappr. da RA 1
avente per
oggetto l’esercizio pubblico denominato Bar __________ a Bellinzona, che il
segretario assessore ha accolto, con decreto 8 novembre 2004, pronunciando lo
sfratto della convenuta;
appellante
la convenuta con atto di appello 17 novembre 2004, con cui chiede la riforma
del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, con
protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre la
controparte, con osservazioni 20 dicembre 2004, postula la reiezione del
gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 19 novembre 2004 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto e in diritto:
che dal
1° febbraio 2003 AO 1 hanno concesso in locazione a AP 1 l’esercizio pubblico
denominato Bar __________ in via __________ a Bellinzona, con un canone di
locazione annuo di fr. 30'000.- pagabile in rate mensili anticipate di fr.
2'500.- e le spese accessorie, con un acconto mensile di fr. 170.- (cfr. doc. A);
che in
seguito a ritardi nel pagamento del canone di locazione (doc. B, C) i locatori
hanno assegnato il 6 luglio 2004 alla conduttrice un termine di 30 giorni per
versare il canone di locazione di luglio 2004 e di agosto 2004, oltre alle
spese di sollecito, per un totale di fr. 5'440.- (doc. D) e il 10 agosto 2004
hanno disdetto il contratto di locazione ai sensi dell'art. 257d CO (mora del
conduttore) con effetto al 30 settembre 2004 (doc. E);
che il 5
ottobre 2004 i locatori hanno inoltrato alla Pretura del Distretto di
Bellinzona un'istanza di sfratto;
che all’udienza
dell’8 novembre 2004 la conduttrice si è opposta allo sfratto, affermando di
non aver mai ricevuto la diffida di pagamento del 6 luglio 2004;
che il
Segretario assessore ha ritenuto che il termine di 30 giorni per versare gli
arretrati, inviato per raccomandata, era scaduto infruttuoso e ha constatato
che la convenuta non aveva contestato la validità della disdetta presso
l’ufficio di conciliazione competente, sicché ha pronunciato lo sfratto;
che con
l'appello la convenuta chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di
respingere l'istanza di sfratto, ribadendo che la disdetta per mora era
inefficace, essendo stata notificata prima della scadenza del termine concesso
per il versamento dei canoni di locazione arretrati;
che nelle
loro osservazioni gli istanti propongono la reiezione dell’appello, rilevando
che la convenuta aveva ritirato la raccomandata del 6 luglio 2004, come
attestato dalla ricevuta da loro prodotta agli atti, così che la sua
opposizione allo sfratto denota un evidente abuso di diritto;
che,
giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in
mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il
locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, può
fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e avvertirlo
che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà
disdetto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese;
che nel
caso concreto la disdetta per mora è stata inoltrata il 10 agosto 2004 (doc. E),
dopo che con raccomandata 6 luglio 2004 (doc. D), la convenuta era stata
diffidata a pagare le pigioni arretrate entro 30 giorni con l’avvertimento che
in assenza di pagamento nel termine il contratto sarebbe stato disdetto;
che davanti
al segretario assessore gli istanti si sono limitati a produrre la prova
dell’invio per raccomandata della diffida di pagamento, e hanno prodotto i
risultati della ricerca postale solo in appello, mentre la convenuta ha negato
di aver mai ricevuto la diffida;
che i
nuovi documenti prodotti con le osservazioni all’appello sono di principio irricevibili
(art. 321 cpv. 1 lett. b CPC);
che il
principio della buona fede e il divieto dell’abuso di diritto trovano
applicazione anche nell’ambito del diritto processuale (art. 163 CPC;
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 1 e 3 ad art. 163 CPC), così che
un istituto processuale non può essere utilizzato abusivamente;
che del
resto il giudice può d’ufficio far capo in ogni stadio della causa, e quindi
anche in appello, all’ispezione (art. 88 lett. a CPC) e avrebbe potuto così accertare
che la convenuta ha ritirato la diffida di pagamento l’8 luglio 2004, come
risulta dalla ricerca postale 16 dicembre 2004 (doc. 1 e 2), contrariaramente a
quanto da lei dichiarato all’udienza;
che si
giustifica quindi nella fattispecie di tenere in considerazione i risultati
della ricerca postale;
che la
buona fede processuale non comporta invero l’obbligo per la parte di svelare
fatti o circostanze contrari alle proprie tesi, ma fonda il dovere di non
ostacolare la ricerca probatoria della controparte (
Cocchi/Trezzini
, op.
cit., m. 5 ad art. 69);
che la
conduttrice ha commesso un palese abuso di diritto opponendosi all’istanza di
sfratto e interponendo appello contro il decreto di prima sede, dove ha
ribadito, contrariamente alla realtà, di non aver mai ricevuto la diffida di
pagamento (pag. 2);
che il
giudice verifica d’ufficio l’esistenza di un abuso di diritto e che in simili
circostanze si deve ammettere, perché assolutamente comprovata, l’efficacia
della disdetta inviata il 10 agosto 2004, dopo lo spirare infruttuoso del
termine di 30 giorni assegnato il 6 luglio 2004, scaduto il 9 agosto 2004;
che in
simili circostanze l’appello si rivela non solo manifestamente infondato, ma
temerario, e il decreto impugnato deve essere confermato, a prescindere dalla
motivazione del segretario-assessore;
che l’appellante
deve sopportare gli oneri processuali e il pagamento delle ripetibili di
entrambe le sedi (art. 148 CPC);
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello 17 novembre 2004 di AP 1
è respinto
.
2.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia        fr.  300.-
b) spese
fr.    50.-
Totale
fr.  350.-
da
anticiparsi dall’appellante, sono poste a suo carico, con l’obbligo di
rifondere agli istanti fr. 600.- complessivi per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario