ti_gerichte · 12.2005.189 · 2007-01-02 · it
Negata riduzione del canone di locazione per asserito difetto consistente in esalazioni tossiche, non constatato dalla perizia giudiziaria nell'appartamento locato

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 02.01.2007 12.2005.189

Incarto n.
12.2005.189
Lugano
2 gennaio
2007
/lw
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2003.159
(procedura speciale per locazione) della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio sud promossa con istanza 1° ottobre 2003 da
AP 1
Chiasso
rappr. dall’ RA
2
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
1
per ottenere la riduzione del canone di locazione dell’appartamento
di 4 locali al settimo piano di Via S__________ a C__________ al 50% dal mese
di dicembre 2000, la restituzione di metà della pigione alla conduttrice e la
condanna della convenuta all’eliminazione del difetto riscontrato nei locali e
al pagamento di fr. 4'945.- a titolo di risarcimento del danno e delle spese
peritali eseguite dall’Ufficio di conciliazione; domande alle quali si è
opposta la convenuta e che il Segretario assessore ha respinto con sentenza 14
ottobre 2005, nella quale ha disposto la liberazione delle pigioni depositate
presso l’Ufficio di conciliazione di Chiasso in favore della locatrice;
appellante la conduttrice istante, la quale con atto di appello del
26 ottobre 2005 chiede la riforma del giudizio di prima sede nel senso di
accogliere integralmente l’istanza, con protesta di spese e ripetibili in
entrambe le sedi;
mentre la convenuta nelle proprie osservazioni del 21 novembre 2005
postula la reiezione dell’appello con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A.
AO
1, Z__________, ha concesso in locazione a AP 1 un appartamento di quattro
locali al settimo piano di Via S__________ a C__________ con contratto del 1°
ottobre 1989, successivo a un precedente contratto del 7 dicembre 1963 (doc. A,
inc. UC), con un canone di fr. 458.- mensili oltre fr. 80.- di acconto riscalda-mento/acqua
calda. La conduttrice ha segnalato alla locatrice la presenza di sostanze tossiche
nocive alla salute nell’apparta-mento locato dal dicembre 2000 e dall’aprile
2002 ha depositato la pigione presso l’Ufficio di conciliazione (UC) di C__________.
Con istanza 30 aprile 2002 ha presentato a quest’ultima autorità una domanda di
riduzione della pigione alla metà dal mese di dicembre 2000, di condanna della
locatrice al risarcimento delle spese di accertamento in fr. 4'945.- e la
liberazione in suo favore dei canoni di locazione depositati. L’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di C__________ ha respinto con decisione
29 agosto 2003 le domande della conduttrice e ha disposto la libe-razione delle
pigioni depositate in favore della locatrice (doc. A).
B.
AP
1 si è rivolta alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud con istanza 1°
ottobre 2003, chiedendo la riduzione del canone di locazione al 50% dal mese di
dicembre 2000, la restituzione di metà della pigione alla conduttrice e la
condanna della convenuta all’eliminazione del difetto riscontrato nei locali e
al pagamento di fr. 4'945.- a titolo di risarcimento del danno. All’udienza del
3 dicembre, indetta per la discussione, l’istante ha confermato le proprie
domande, alle quali si è opposta la convenuta. Quest’ultima ha postulato a
titolo di misura cautelare lo sblocco immediato delle pigioni depositate presso
l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, domanda alla quale si è
opposta l’istante. Statuendo l’11 dicembre 2003 sulla domanda cautelare, il Segretario
assessore della Pretura ha ordinato la liberazione in favore della locatrice di
metà delle pigioni depositate e ha fatto ordine alla conduttrice di versare
metà della pigione alla locatrice e di depositare l’altra metà all’UC. Esperita
l’istruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale del 3 agosto 2005,
dove hanno confermato le rispettive domande di giudizio.
C.
Con
sentenza 14 ottobre 2005 il Segretario assessore ha respinto l’istanza 1°
ottobre 2003, ha disposto l’integrale liberazione delle pigioni depositate
presso l’UC in favore della locatrice e ha posto a carico dell’istante la tassa
di giustizia di fr. 200.-, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr.
1'200.- per ripetibili.
D.
AP
1 è insorta contro il giudizio di prima sede con un appello del 26 ottobre
2005, nel quale chiede che in riforma della sentenza impugnata la sua istanza
sia integralmente accolta, con protesta di spese e ripetibili. Nelle proprie
osservazioni del 21 novembre 2005 la convenuta propone la reiezione dell’appello,
anch’essa con protesta di spese e ripetibili.
e considerando
in diritto:
1.
L’appello
è tempestivo ed è ricevibile dal profilo del valore litigioso, che ammonta a
fr. 20'816.- (canone di locazione mensile di fr. 538.- diviso due per 59 mesi,
oltre a fr. 4'945.-).
2.
Nella
fattispecie il Segretario assessore ha respinto l’istanza della conduttrice, ritenendo
non sufficientemente provata l’esistenza di un difetto oggettivo dell’ente
locato. Egli ha rilevato che gli inconvenienti lamentati dall’istante,
consistenti in esalazioni irritanti per la pelle e gli occhi, fonte di bruciori
agli occhi e ai piedi e fastidi alla gola, non erano stati accertati dalla
perizia giudiziaria. Il perito giudiziario ing. G__________ non ha riscontrato nell’appartamento
dell’istante odori provenienti dai residui del ventilatore, né di idrocarburi
né di altro (delucidazione e completazione referto peritale del 21 dicembre 2004,
pag. 5) né spostamenti d’aria anomali all’interno dell’appartamento, né fuoriuscite
di sostanze gassose o di altro genere dagli impianti di ventilazione delle
cucine e da quello del riscaldamento (perizia del 23 settembre 2004, pag. 5) e
ha escluso un collegamento tra i liquami del cassonetto di raccolta dei
rifiuti, i pozzetti, il locale lavanderia e i disagi lamentati dalla
conduttrice. L’esperto ha ritenuto che le concentrazioni di profumo di limone
rilevate dal consulente di parte nell’appartamento dell’istante sarebbero
dovute a prodotti di pulizia o detersivi, in ogni modo in concentrazioni senza
pericolo tossicologico e non pericolose per la salute delle persone (referto
peritale del 23 settembre 2004, pag. 9). Il Pretore ha inoltre ritenuto che nemmeno
i rapporti del consulente di parte dell’istante consentivano di ritenere
provata l’esistenza di esalazioni tossiche di qualsiasi genere. Da qui la
reiezione dell’istanza e la liberazione delle pigioni depositate in favore
della locatrice.
3.
L’istante
rimprovera in sostanza al primo giudice di aver statuito fondandosi solo sulle
risultanze della perizia giudiziaria, viziata dalle manomissioni apportate dalla
locatrice in corso di istruttoria all’oggetto locato, senza aver considerato le
numerose testimonianze e le consulenze di parte dalle quali emerge in modo
palese l’esistenza di sostanze nocive, di disfunzioni agli impianti peritati e
il nesso di causalità tra le immissioni tossiche e i disturbi da lei
presentati, avvertiti anche da terzi e che devono essere considerati difetti ai
sensi dell’art. 259a CO. In particolare, prosegue l’appellante, non è possibile
banalizzare “il profumo di limone”, che è in realtà un gas irritante atto a
provocare neuriti e avvelenamenti, come attestato dai documenti da lei versati
agli atti. L’istante ribadisce dunque le richieste di riduzione della pigione
nella misura della metà e la rifusione dell’importo di fr. 4'945.- per le spese
di accertamento dei difetti.
4.
In base all'art. 259d CO, se un difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità
della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione
proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha
avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo (
Lachat/ Micheli
,
Le nouveau droit du bail, 2
a
ed., Losanna 1992, p. 121;
Zihlmann
,
Das Mietrecht, 2
a
ed.,
Zurigo 1995, p. 76;
II CCA
26 gennaio 1995 in re O./M.). Scopo
della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una
pigione adeguata al fatto che l'ente locato presenta un difetto che ne
impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale: la riduzione del
corrispettivo viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e
dalla giurisprudenza in margine all'azione estimatoria del contratto di
compravendita (
SVIT,
Schweizerisches Mietrecht,
2
a
ed., N. 17 ad
art. 259d CO;
Züst
, Die Mängelrechte des Mieters von
Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1992, p. 187 e segg.;
IICCA
23 aprile 1996 in re T. lc./S. SA, 23
agosto
1996 in re C./G.). L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e
l'adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di
locazione incombe al conduttore (
Higi
, Zürcher
Kommentar, N. 20 ad art. 259d CO;
SVIT
, op. cit., N. 26
ad art. 259d CO;
IICCA
15 gennaio 1997 in re R. SA/D.
AG, 25 aprile 1997 in re D./P. e lc., 7 dicembre 2001 in re S./I. SA).
5.
Il
rimprovero mosso dall’appellante al primo giudice per aver seguito solo
l’opinione del perito giudiziario cade nel vuoto già per il fatto che il Segretario
assessore ha meticolosamente analizzato nella propria sentenza tutti gli
elementi istruttori e si è fondato anche sui documenti prodotti dall’istante e
sulle deposizioni dei testimoni (cfr. in particolare consid. 7, 8).
L’appellante sostiene che al momento della perizia giudiziaria le condizioni
dei luoghi erano diverse da quelle esistenti al momento in cui essa ha
segnalato alla locatrice i disagi da lei riscontrati nell’appartamento, in
particolare per l’agire della convenuta, che ha fatto eseguire interventi e
manomissioni agli impianti, ancora un giorno prima dell’ultimo sopralluogo
eseguito dal perito giudiziario. Inoltre, lamenta l’appellante, il perito non
ha effettuato controlli dell’impianto di riscaldamento e del pozzetto di
scarico fuori uso per poter escludere possibili collegamenti abusivi o
irregolari. Le risultanze della perizia giudiziaria non possono quindi essere
seguite acriticamente, senza tenere conto di tutte le altre risultanze
istruttorie, che hanno dimostrato l’esistenza nell’appartamento dell’istante di
“sostanze altamente tossiche e tali da incidere sulla salute delle persone”.
L’istante ribadisce di aver provato l’esistenza di composti chimici nocivi per
la salute nel suo appartamento grazie alle constatazioni eseguite dall’agenzia
di investigazioni __________ (doc. M) e alle perizie di parte elaborate dalla B__________
(doc. L) e dalla G__________ SA (doc. S1, T, U e V), corroborate dalle
deposizioni testimoniali di chi ha avvertito nel suo appartamento i bruciori e
le irritazioni, di cui cita nel lungo appello stralci selezionati. Se non che,
un’analisi dell’istruttoria nel suo insieme porta a concludere che l’istante
non ha provato, come le incombeva, l’esistenza di un difetto della cosa locata
di cui sarebbe responsabile la convenuta.
6.
I
documenti allestiti su incarico della conduttrice hanno invero dimostrato
l’esistenza nell’appartamento occupato da lei e dalla figlia di determinate
sostanze organiche come isopropanolo, idrocarburi medio-leggeri e xileni (doc.
S, L, I; deposizione Giulio Pravettoni, 25 novembre 2004), ma non che le
concentrazioni riscontrate potevano essere dannose per la salute (doc. C;
perizia giudiziaria pag. 8). La B__________ ha rilevato una concentrazione di
sostanze organiche utilizzate nei prodotti detergenti e in un primo tempo ha
suggerito di verificare la composizione dei prodotti di pulizia usati
nell’appartamento (doc. L). In un successivo rapporto la Bau- und Umweltchemie ha
stabilito la presenza di aldeidi (in sostanza profumo di limone), ritenuti improbabili
come causa di danni alla salute e ha accennato a problemi di allergia (doc. I).
Infine il consulente di parte ha riferito il 21 luglio 2003 che visti i
parametri constatati, diminuiti rispetto ai primi rilevamenti, non vi era
necessità di intervenire dal punto di vista tossicologico, rinnovando l’invito
a verificare i prodotti cosmetici, di pulizia e di disinfezione usati
nell’economia domestica (doc. C). L’investigatore privato G__________,
consultato dall’istante, ha riferito di diversi sopralluoghi nell’appartamento
di quest’ultima: in un’occasione non ha rilevato alcuna sensazione di bruciore,
in un’altra ha avvertito una sensazione di “pizzicore” in bocca e una leggera
nausea e in un’altra ancora non ha avvertito alcun sintomo a livello fisico,
mentre l’apparecchio acquistato dall’istante per verificare la presenza di
sostanze gassose attestava la presenza di gas in un locale (doc. M). L’esperto
incaricato dall’Ufficio di conciliazione, ing. F__________, ha indicato nella
sua perizia del 15 gennaio 2003 che i problemi lamentati dall’istante non erano
dovuti né all’impianto di ventilazione delle cucine né alla ventilazione
sanitaria (sistema di evacuazione delle acque luride) della casa e che non vi è
più alcun collegamento diretto tra la lavanderia e gli appartamenti (fascicolo
UC, richiamato I). I numerosi testimoni sentiti nel corso dell’istruttoria, sia
davanti all’Ufficio di conciliazione sia davanti alla Pretura, hanno riferito
situazione diverse: alcuni non hanno avvertito alcun sintomo (deposizione Fr__________,
UC 20 gennaio 2003, A__________, verbale 28 gennaio 2004), altri hanno
avvertito una volta un leggero capogiro con irritazione alla gola, e altre
volte nulla (deposizione L__________, UC 20 gennaio 2003), l’investigatore G__________
ha constatato irritazione alla pelle, bruciori agli occhi e fastidi alla gola
(verbale 28 gennaio 2004) mentre il medico delegato del Comune di C__________
ha ritenuto l’appartamento abitabile dal punto di vista sanitario e medico
(deposizione dr. N__________, UC 20 gennaio 2003). Gli altri abitanti dello
stabile non hanno mai lamentato i sintomi segnalati dall’istante (deposizione A__________,
28 gennaio 2004), il cui appartamento è al settimo piano, ben lontano quindi
sia dalla lavanderia sia dal locale in cui si trova l’impianto di riscaldamento.
7.
In
conclusione, l’istante non ha potuto provare l’esistenza di un difetto
dell’appartamento locato, né prima né dopo l’esecuzione della perizia
giudiziaria, e a giusta ragione il primo giudice ha respinto la sua domanda di
riduzione della pigione e di rifusione delle spese di accertamento del difetto in
fr. 4'945.-. In questa sede l’istante ribadisce la richiesta di rimborso delle spese,
sostenendo che sarebbe arbitrario lasciarle a suo carico, poiché in seguito
alla sua segnalazione la convenuta ha fatto eseguire diversi e importanti lavori
nello stabile. A torto. La circostanza che la convenuta, confrontata con la
segnalazione dell’istante, ha dato prova di impegno e collaborazione nella
ricerca delle possibili cause dei disagi riscontrati da quest’ultima e ha fatto
eseguire a proprie spese accertamenti e lavori di manutenzione nell’ente locato
non basta per porre a suo carico anche le spese affrontate di propria
iniziativa dalla conduttrice per provare il difetto, rivelatosi poi
inesistente. L’appello, infondato in ogni suo punto, deve dunque essere
respinto.
8.
Gli
oneri processuali seguono l’integrale soccombenza dell’appellante, che
rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148
CPC e la LTG,
dichiara e
pronuncia:
1.
L’appello
26 ottobre 2005 di AP 1 è respinto.
2.
Gli
oneri della procedura di appello, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 100.-
b)
spese                         fr.   50.-
fr.
150.-
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
alla convenuta fr. 1'000.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia
civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere
pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se
una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).