ti_gerichte · 40.2005.271 · 2006-07-17 · it
Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio; accertamento incompleto della fattispecie e carenza di motivazione.


Incarto n.40.2005.271

__________

Lugano

17 luglio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 19/21 dicembre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 25 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 5391 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 20 giugno 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 5391 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 138'960.-.

Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 25 novembre 2005.

Lautorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i valori
metrici di base dei terreni situati in zona R3 sono stati ricavati dallanalisi
delle transazioni immobiliari degli ultimi 10 anni e che in concreto il valore
di CHF/mq 180.- rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato. Inoltre, i
fattori negativi elencati dal reclamante, sono già stati debitamente
considerati.

3.     Con
ricorso 19/21 dicembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale
postulando unequa riduzione del valore di stima. Ciò poiché il valore metrico
di base del terreno, stabilito dallUCS in CHF/mq 180.-, sarebbe superiore al
valore commerciale del fondo e pure per confronti con alcuni terreni vicini
situati in zona R4, ma venduti, dopo lunghe trattative, a CHF/mq 170.-.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 20 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che
il fondo è un terreno pianeggiante di forma leggermente irregolare, per circa
2/3 vignato e per il resto prativo. Il tracciato della ferrovia si trova nelle
vicinanze e la zona non è servita dalla fognatura comunale.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario delloggetto stimato e
destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.     I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per un
nuovo giudizio.

Ciò
poiché lUCS, malgrado il ricorrente abbia sostenuto già con il reclamo che la
proprietà si è in realtà sensibilmente svalutata rispetto alla precedente
stima, non è entrato nel merito di tale puntuale censura e nemmeno ha esplicato
i motivi che lhanno portato a stabilire per il terreno un valore metrico di
base di CHF/mq 180.-. Tanto più che la Lst. prevede chiaramente che il valore
metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi
in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1).

Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle domande del
ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede
anche perché dalla documentazione prodotta dallautorità di prima istanza per
la specifica zona residenziale semi-estensiva (R3) risulta una sola transazione
per un singolo terreno e la distinta delle compravendite di terreni nel Comune
di __________ è invero limitata al solo periodo 1990-2000 e non è stata mai
aggiornata sino al momento in cui è stata concretamente determinata la stima.
Risulta pertanto alquanto difficile stabilire se il valore stabilito dallUCS
sia o meno conforme a quanto disposto dal legislatore e se, come sostiene il
ricorrente, nel corso degli ultimi anni nella zona di __________ il mercato
immobiliare abbia davvero subito delle forti contrazioni.

Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che
lautorità di prima istanza non è entrata nel merito di una puntuale censura
sollevata dal ricorrente, non ha minimamente motivato i criteri che lhanno
portata a stabilire un valore metrico base del terreno di CHF/mq 180.- e ha
accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di
aggiornare la distinta delle contrattazioni determinanti (art. 27 cpv. 3 Lst. e
art. 19 del relativo Regolamento), lincarto deve esserle rinviato per nuovo
giudizio. Diversamente il ricorrente si vedrebbe tra laltro ingiustamente
preclusa unistanza di giudizio.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto rinviato allUCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.

Di conseguenza, la decisione __________è annullatae lincarto è rinviato allUfficio cantonale di stima affinché, esperiti i
dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei
considerandi.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dellUfficio cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi