ti_gerichte · 12.2004.35 · 2005-01-18 · it
locazione, disdetta per mora del conduttore, risarcimento del danno, perdita locativa

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.01.2005 12.2004.35

Incarto n.:
12.2004.35
Lugano
18 gennaio
2005
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2002.205
(locazione) della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza
del 21 ottobre 2002 da
AP 1
__________
AP 2 __________
tutti rappr. dall’ RA 1 __________
contro
AO 1
__________
rappr. dall’ RA
2 __________
con la
quale gli istanti hanno chiesto la condanna della convenuta al versamento di
fr. 50'000.– per perdita di locazione dal gennaio al maggio 2002, fr. 41'958.15
per il ripristino dell’ente locato, fr. 200.– mensili dal 1° giugno 2002 a
titolo di indennizzo per la merce depositata nei locali, fr. 180'000.– in
risarcimento della perdita locativa dal 1° giugno 2002 al 31 dicembre 2003, fr.
30'000.– per i costi di smontaggio e ripristino e fr. 50'000.– per le spese
legali, l’accertamento del loro diritto di trattenere l’inventario
dell’esercizio pubblico fino a tacitazione delle loro pretese e il rigetto
dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UEF di Locarno, domande
avversate dalla convenuta e che il segretario assessore ha accolto parzialmente
con sentenza 2 febbraio 2004 limitatamente all'importo di fr. 94'950.– oltre
interessi al 5% dal 3 giugno 2002;
appellanti
entrambe le parti, gli istanti con atto di appello dell’11 febbraio 2004, con
cui chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di stabilire in fr.
240'000.– oltre interessi il risarcimento in loro favore e di porre gli oneri
processuali a carico della convenuta in ragione di 2/3, con l’obbligo di versar
loro un’indennità per ripetibili di prima sede di fr. 3'850.–, protestando
spese e ripetibili, mentre dal canto suo la convenuta nel proprio atto di
appello del 12 febbraio 2004 propone l’integrale reiezione dell’istanza;
entrambe
le parti opponendosi nelle loro osservazioni all’appello presentato dalla
controparte;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:                      A.
AO
1 è subentrata dal 1° novembre 1998 nel contratto di locazione stipulato da __________
con AP 2 e AP 1 per la locazione di un ristorante con alloggio e appartamento
del gerente, denominato __________, in via __________ a __________, che
prevedeva un canone di locazione annuo di fr. 120'000.– più spese accessorie
(doc. F, E). Essa ha poi sottoscritto con i proprietari dell’immobile un nuovo
contratto di locazione per l’esercizio pubblico dal 1° gennaio 1999 al 31
dicembre 2003, con un canone di locazione invariato di fr. 120'000.– annui
oltre spese accessorie (doc. H). __________ ha chiesto il 10 aprile 2000 ai
locatori una riduzione del canone di locazione (doc. 3), che essi hanno
rifiutato (doc. 4). La Sezione dei permessi ha ordinato il 13 luglio 2001 la
chiusura dell’esercizio pubblico per irregolarità amministrative (doc. M) e la
sospensione dell’autorizzazione a gestire, poi revocata in seguito a sanatoria.
AP 2 e AP 1 hanno inviato a AO 1 il 1° ottobre 2001 una diffida di pagamento
con la comminatoria di rescissione del contratto in caso di mancato versamento
del canone di locazione arretrato, per i mesi di agosto, settembre e ottobre (doc.
W, 7). Il 15 ottobre 2001 la Sezione dei permessi ha sospeso l’autorizzazione
di apertura dell’esercizio pubblico (doc. Y). AO 1 ha presentato istanza di
autofallimento alla Pretura di Locarno-Città il 18 ottobre 2001 (doc. 11) ed è
stata dichiarata fallita con decreto del 25 ottobre 2001 (doc. A).
B.
AP
2 e AP 1 hanno disdetto il contratto di locazione con modulo ufficiale il 2
novembre 2001 per il 31 dicembre 2001 (doc. MM). Per ottenere la riconsegna dei
locali essi hanno promosso istanza di sfratto, ottenendo dalla Pretura l’8
marzo 2002 il relativo decreto (inc. DI.2002.20, doc. EEE). L’UEF di Locarno ha
consegnato ufficialmente le chiavi dell’immobile ai proprietari il 3 giugno
2002 (doc. GGGG). AP 2 e AP 1 hanno fatto spiccare nei confronti di AO 1 il PE __________
per fr. 250'000.–, pari al risarcimento dei danni per la rottura del contratto
e l’occupazione abusiva dei locali (doc. UUUU). I locatori si sono rivolti all’Ufficio
di conciliazione di __________ per ottenere da AO 1 il risarcimento dei danni
subiti con la rescissione anticipata del contratto. La conciliazione non ha
avuto esito (verbale 19 settembre 2002, doc. XXXX). AP 2 e AP 1 hanno concesso
in locazione l’esercizio pubblico “__________” alla __________ Sagl, di cui
sono soci, dal 1° giugno 2002 con un canone di locazione mensile di fr. 4'000.–
(doc. ZZZZZ). Essi si sono poi rivolti alla Pretura di Locarno-Città con
istanza del 21 ottobre 2002, chiedendo che AO 1 fosse condannata a versare loro
fr. 50'000.– per perdita di locazione dal gennaio al maggio 2002, fr. 41'958.15
per il ripristino dell’ente locato, fr. 200.– mensili dal 1° giugno 2002 a
titolo di indennizzo per il deposito di merce nei locali, fr. 180'000.– per la
perdita locativa dal 1° giugno 2002 al 31 dicembre 2003, fr. 30'000.– per i
costi di smontaggio e ripristino e fr. 50'000.– per spese legali, che fosse
accertato il loro diritto di trattenere l’inventario dell’esercizio pubblico
fino a tacitazione delle loro pretese e che fosse rigettata l’opposizione
interposta al PE n. __________ dell’UEF di Locarno. Alle udienze del 25
novembre 2002 e del 21 gennaio 2003 gli istanti hanno confermato le domande di
giudizio, alle quali si è opposta la convenuta. Esperita l'istruttoria, le
parti hanno rinunciato al dibattimento finale, ribadendo le rispettive
posizione nei memoriali scritti.
C.
Statuendo
il 2 febbraio 2004, il segretario assessore ha accolto l'istanza limitatamente
all'importo di fr. 94'950.–, per il quale ha respinto l’opposizione al PE n__________
e ha posto la tassa di giustizia di fr. 4'000.– e le spese a carico di AP 2 e
di AP 1 in solido nella misura di 4/7 e a carico di AO 1 per 3/7, con l’obbligo
per gli istanti di rifondere alla convenuta, in solido, ripetibili ridotte per
fr. 1'650.–.
D.
Contro
la citata sentenza sono insorte entrambe le parti. AP 2 e AP 1 con atto di
appello dell’11 febbraio 2004 chiedono la riforma del giudizio impugnato nel
senso di stabilire in fr. 240'000.– oltre interessi il risarcimento in loro
favore e di porre gli oneri processuali a carico della convenuta in ragione di
2/3, con l’obbligo di versar loro un’indennità per ripetibili di prima sede di
fr. 3'850.–, protestando spese e ripetibili. AO 1, dal canto suo, nel proprio
atto di appello del 12 febbraio 2004 propone l’integrale reiezione
dell’istanza. Nelle proprie osservazioni all’appello avversario ogni parte ne
ha chiesto la reiezione.
e
considerando
in diritto:
1.
Nella
fattispecie il segretario assessore ha accertato che il contratto di locazione
aveva preso fine il 31 dicembre 2001 per inadempienza della conduttrice, che ha
successivamente versato i canoni di locazione arretrati dovuti fino a tale
data. Egli ha constatato che di principio i locatori avevano diritto al
risarcimento del danno subito per la rescissione anticipata del contratto, la
cui durata era prevista fino al 31 dicembre 2003 e ha stabilito in fr. 240'000.–
l’importo della locazione dovuto dal 1° gennaio 2002 al 31 dicembre 2003. Il
segretario assessore ha tuttavia ritenuto che i locatori avrebbero dovuto
occuparsi subito dopo il fallimento di trovare un nuovo conduttore, che
avrebbero potuto reperire almeno da metà marzo 2002, e ha attribuito loro un
risarcimento complessivo di fr. 94'950.– (recte: fr. 95'950.–), composto di fr.
25'000.– per la pigione dal 1° gennaio 2002 al 15 marzo 2002 e di fr. 70'950.–
per la perdita locativa da metà marzo 2002 al 31 dicembre 2003 dopo deduzione
del canone di locazione ipotetico che avrebbero potuto ottenere in tale periodo
(mensilmente fr. 6'000.– per l’esercizio pubblico e fr. 700.– per l’appartamento
della gerente). Per quel che concerne le altre pretese dei locatori, il
segretario assessore ha respinto la domanda di risarcimento dei costi di
ripristino dell’ente locato per mancata notifica dei difetti, quelle per i
costi di smontaggio e per il deposito di merce siccome non provati e ha
dichiarato irricevibile la domanda di rifusione dei costi legali, che non era
stata discussa davanti all’Ufficio di conciliazione. Ha infine ammesso
l’accertamento di principio di un diritto di ritenzione dei locatori,
respingendo le pretese compensatorie della convenuta a titolo di indennizzo per
l’uso dell’inventario medesimo.
2.
Secondo
unanime dottrina e giurisprudenza, il conduttore che ha provocato la
rescissione anticipata del contratto di locazione deve risarcire al locatore il
danno che gli ha cagionato (DTF 127 III 548 consid. 5 pag. 552 e rif. citati;
Cahiers du bail 1996 pag. 44; RJN 2001 pag. 70). Le opinioni non sono invece concordi
sul quesito di sapere se il locatore ha diritto al risarcimento dell’interesse
positivo o dell’interesse negativo. In una sentenza del 1991 la Camera civile
del Tribunale d’appello aveva stabilito che il risarcimento consisteva
nell’interesse negativo al contratto (Rep
.
1991 pag. 449). In una
recente sentenza il Tribunale federale ha invece riconosciuto al locatore il
diritto al risarcimento dei canoni di locazione non incassati a causa della
rescissione anticipata del contratto fino al momento in cui la cosa può
oggettivamente essere rilocata, al più tardi fino alla scadenza
contrattualmente prevista (DTF 127 III 458 consid. 5 pag. 552). Agli effetti
della colpa contrattuale sono applicabili per analogia le disposizioni sulla
misura della responsabilità per atti illeciti (art. 99 cpv. 3 CO), e il
locatore deve quindi fornire la prova del danno (art. 42 cpv. 1 CO) e deve
sforzarsi di ridurre il danno pari alla perdita locativa cercando attivamente
un nuovo conduttore (art. 44 cpv. 1 CO; Lachat, Commentare romand, n. 12 ad
art. 257d; Wessner
in: RJN 2001 pag. 74).
3.
In
questa sede è contestato solo il risarcimento della perdita locativa subita
dagli istanti dal 1° gennaio 2002 al 31 dicembre 2003, che il primo giudice ha
ammesso in fr. 25'000.– per il periodo dal 1° gennaio al 15 marzo 2002 e in fr.
70’950.– dal 16 marzo 2002 al 31 dicembre 2003, per un totale di fr. 94'950.–
(recte: fr. 95'950.–).
Periodo dal 1° gennaio
al 15 marzo 2002
4.
La
convenuta postula con il proprio appello l’integrale reiezione dell’istanza e
nega ogni risarcimento del danno ai locatori. Essa sostiene che la sua
situazione fallimentare era dovuta ai debiti ereditati dalla gestione
precedente dell’esercizio pubblico, di cui era all’oscuro, e alla crisi che ha
colpito il settore turistico locarnese, e che gli istanti le hanno negato la
possibilità di sopravvivere economicamente rifiutando le sue richieste di
riduzione del canone di locazione nell’aprile 2000, pur conoscendo i motivi
delle sue difficoltà. La convenuta rileva inoltre che i locatori hanno in
realtà potuto disporre dell’esercizio pubblico già dal 29 ottobre 2001, quando
l’Ufficio esecuzione ha consegnato loro un mazzo di chiavi per accedere
all’immobile, come del resto dimostrato dal fatto che la riapertura dell’esercizio
pubblico è avvenuta di fatto già nel maggio 2002, prima della riconsegna
ufficiale delle chiavi ai proprietari. Essa ritiene pertanto che i locatori non
abbiano diritto ad alcun risarcimento, ciò che rende privo di oggetto anche il
loro diritto di ritenzione sull’inventario, per altro utilizzato dai locatori
senza corrispettivo alla legittima proprietaria.
5.
Le
censure della convenuta sono inconsistenti per quel che concerne l’asserita
responsabilità degli istanti nel fallimento della sua attività commerciale.
L’appellante ha ripreso il contratto di locazione della precedente gerente
dell’esercizio pubblico dal 1° novembre 1998 (doc. F), dopo avervi lavorato dal
1° dicembre 1997 (interrogatorio formale della convenuta, verbale 17 giugno 2003),
pur essendo sprovvista dei requisiti richiesti dalla legge per gestire un
esercizio pubblico (doc. M, O, Y), e ha acquistato dalla conduttrice precedente
l’inventario per fr. 350'000.– (doc. I, J). In seguito ha sottoscritto con i
locatori un nuovo contratto di locazione alle medesime condizioni di quello
precedente dal 1° gennaio 1999 (doc. H), con un canone di locazione invariato
di fr. 120'000.– annui. I locatori hanno invero rifiutato di ridurre nel 2000
il canone di locazione (doc. 3, 4 e 5) per venire incontro alle asserite
difficoltà economiche della conduttrice, ma tale loro scelta commerciale non
costituisce fattore di riduzione del risarcimento del danno a loro dovuto per
l’inadempienza contrattuale della convenuta. Costei ha deciso di riprendere la
gestione dell’esercizio pubblico, nonostante fosse all’oscuro della contabilità
della gestione precedente (doc. WW) e non avesse i requisiti professionali
necessari, prima ancora di sottoscrivere il contratto di locazione con gli
istanti. Non può ora pretendere di far sopportare ai locatori il rischio
commerciale che ha liberamente assunto.
6.
Sprovviste
di fondamento sono anche le critiche relative alla mancata presa in
considerazione dell’indennizzo per l’uso asseritamente abusivo dell’inventario dell’esercizio
pubblico. Il primo giudice ha infatti spiegato in modo esauriente per quale
motivo non ha tenuto conto della pretesa di indennizzo fatta valere dalla
convenuta (sentenza impugnata, pag. 12 e 13). In questa sede l’appellante
lamenta il “mancato riconoscimento di un equo indennizzo” e rimprovera al
segretario assessore di non aver quantificato tale importo, senza tuttavia aver
fornito il benché minimo elemento di prova al riguardo e senza indicare
l’importo richiesto. Su tale punto l’appello si rivela manifestamente
irricevibile.
7.
Gli
istanti contestano di aver avuto la disponibilità dell’immobile prima del 3
giugno 2002 (osservazione all’appello, pag. 8). L’istruttoria ha appurato che
il locatore AP 2 aveva ricevuto un mazzo di chiavi per accedere all’impianto di
riscaldamento e impedire il verificarsi di danni durante la chiusura
dell’esercizio pubblico, con l’esplicito divieto dell’Ufficio esecuzione di
eseguire ogni altro intervento (interrogatorio formale del 17 giugno 2003,
risposte 5 a 7). In seguito alle difficoltà giuridiche insorte con il
fallimento della conduttrice i locatori hanno ottenuto il decreto di sfratto
l’8 marzo 2002 su istanza del 28 gennaio 2002 (doc. CCC, DDD, EEE).
L’inventario dell’esercizio pubblico è stato inoltre oggetto di svariate
procedure, i locatori vantando un diritto di ritenzione (doc. X), mentre la
madre della conduttrice ha promosso azione di accertamento di proprietà,
respinta con sentenza 29 aprile 2002 (doc. QQQ). In simili circostanze a giusta
ragione il primo giudice ha riconosciuto il diritto degli istanti a ottenere il
risarcimento della perdita locativa subita dal 1° gennaio al 15 marzo 2002 e su
questo punto l’appello della convenuta è sprovvisto di fondatezza.
Periodo dal 15 marzo
2002 al 31 dicembre 2003
8.
Gli
istanti rimproverano al primo giudice di aver arbitrariamente imputato loro un
canone di locazione fittizio di fr. 6'700.– mensili dal 15 marzo 2002, che non
era loro possibile ottenere, visto che l’Ufficio esecuzione e fallimenti ha
consegnato loro le chiavi dell’immobile, compreso l’appartamento della gerente,
solo il 3 giugno 2002 e che essi non avrebbero potuto ottenere una riconsegna
più rapida dei locali e nemmeno sarebbe stato loro possibile trovare un nuovo
conduttore, viste le condizioni di degrado in cui si trovava l’esercizio
pubblico, che richiedeva ampi lavori di ripristino. Era quindi impossibile,
proseguono gli istanti, trovare un nuovo conduttore dell’esercizio pubblico già
dal 15 marzo 2002 nonostante i loro sforzi, mentre non era possibile locare
l’appartamento della gerente separatamente dall’albergo, come arbitrariamente
sostenuto dal primo giudice, tale alloggio non disponendo di un’entrata
separata e facente parte integrante dell’attività commerciale. Gli appellanti
rivendicano pertanto l’integrale interesse positivo provocato dalla rescissione
anticipata del contratto, pari ai canoni di locazione dovuti fino alla scadenza
del contratto il 31 dicembre 2003, per un totale di fr. 240'000.–. La
convenuta, come si è visto, contesta ogni suo obbligo di risarcimento, gli
istanti avendo disposto dell’immobile già dall’ottobre 2001.
9.
Per
quel che concerne il risarcimento della perdita locativa dal 16 marzo 2002 al
31 dicembre 2003, data alla quale sarebbe scaduto il contratto se non fosse
stato disdetto per mora della conduttrice, i locatori hanno invero ottenuto il
decreto di sfratto l’8 marzo 2002.
a)
Gli
istanti non hanno provato di aver svolto ricerche infruttuose per trovare un
altro conduttore, come rileva con pertinenza il primo giudice (sentenza
impugnata, pag. 13). Non risulta infatti dall’istruttoria che essi si siano
attivamente impegnati per trovare un nuovo conduttore con annunci e inserzioni
sui giornali o con ricerche presso fiduciari immobiliari dopo aver dato alla
convenuta la disdetta del contratto per il 31 dicembre 2001. Nel suo
interrogatorio formale AP 2 ha invero riferito di aver iniziato subito le
ricerche di un nuovo conduttore, ma di averle bloccate in seguito al fallimento
e di averle riprese solo al momento della domanda di sfratto (verbale del 17
giugno 2003, pag. 2 e 3). Di tali ricerche non si trova tuttavia alcuna traccia
nel voluminoso incarto e l’unico riscontro è la deposizione della fiduciaria __________,
avvicinata nell’aprile 2002 con esito infruttuoso, non avendo costei a quel
momento clienti interessati all’esercizio pubblico (verbale del 17 giugno 2003,
pag. 6) e di una terza persona che avrebbe potuto essere interessata alla
ripresa dell’attività (deposizione __________, verbale del 18 marzo 2003).
Nulla consente dunque di ritenere che gli istanti hanno fatto fronte, come
incombeva loro, all’obbligo di ridurre il danno cercando seriamente di rilocare
l’esercizio pubblico, non bastando a tal fine l’interpellazione di due sole
persone. Gli istanti hanno prodotto agli atti il contratto di locazione
concluso dal 1° giugno 2002 con __________ Sagl (doc. ZZZZZ), di cui sono
entrambi soci (cfr. ispezione al Registro di commercio) e in seguito non sono
più entrati in trattative con potenziali interessati all’esercizio pubblico
(deposizione __________, loc. cit.) né hanno cercato alternative alla gestione
tramite la loro società.
b)
Il
primo giudice non può tuttavia essere seguito quando imputa ai locatori un
reddito locativo già dal 16 marzo 2002, una settimana dopo l’emanazione del
decreto di sfratto. A prescindere dalla concreta possibilità per i locatori di
far depositare altrove i beni mobili oggetto di procedure esecutive e
giudiziarie (doc. HHH), messi poi in vendita all’asta pubblica il 6 giugno 2002
(doc. WWW), a quel momento l’esercizio pubblico era chiuso da oltre 6 mesi e
richiedeva svariati interventi di ripristino per poter essere riaperto, già
solo dal profilo del rispetto delle norme igieniche. Diversi testimoni hanno
infatti riferito la presenza di topi nella cucina (deposizioni __________ e __________,
del 18 marzo 2003), uno stato di sporcizia e degrado incompatibile con un
ristorante, con guarnizioni dei macchinari rosicchiate dai roditori, la
biancheria sporca e il giardino incolto. Per la riapertura si sono resi
necessari lavori di ripristino durati circa un mese e il primo cliente pagante
è arrivato a __________ alla fine di maggio 2002, mentre l’esercizio pubblico è
stato ufficialmente riaperto il 4 giugno 2002 (deposizione __________, verbale
del 18 marzo 2003), dopo che l’Ufficio esecuzione ha consegnato ai proprietari
il 3 giugno 2002 le chiavi dell’immobile (doc. 22.1). Considerate la necessità
di lavori di pulizia e di ripristino e le procedure esecutive e giudiziarie pendenti
in merito all’inventario dell’esercizio pubblico, una rilocazione dell’immobile
per tale destinazione non era oggettivamente possibile prima del giugno 2002.
c)
L’inizio
della locazione con __________ Sagl, data alla quale l’immobile poteva oggettivamente
essere rilocato, costituisce dunque il limite massimo di risarcimento che i
locatori potevano pretendere dalla conduttrice. La circostanza che il canone di
locazione pattuito con la nuova conduttrice sia di soli fr. 4'000.– mensili non
giova ai locatori, che non hanno dimostrato di aver cercato infruttuosamente un
conduttore alle condizioni precedenti (canone mensile di fr. 10'000.–), né
hanno indicato dati oggettivi sui canoni ottenibili per oggetti simili nel
mercato locarnese.
10.
La
convenuta risponde in definitiva dei danni provocati dalla propria inadempienza
contrattuale, che corrispondono alla perdita locativa subita fino al momento in
cui l’oggetto ha potuto oggettivamente essere rilocato, ovvero fino al 31
maggio 2002. L’importo del risarcimento dovuto agli istanti ammonta dunque a
cinque mesi di pigione, pari a fr. 50'000.–. Gli appelli delle parti possono
dunque essere parzialmente accolti in tale misura.
11.
L'esito
dell'odierno giudizio impone la riforma del dispositivo di prima sede sugli
oneri processuali in proporzione della rispettiva soccombenza delle parti. Gli
istanti soccombono in misura preponderante sull’importo richiesto, ma vedono
accolto il principio del risarcimento, negato in modo categorico dalla
convenuta. Si giustifica dunque ripartire la tassa di giustizia e le spese in
ragione di 4/5 a carico degli istanti e di 1/5 a carico della convenuta, con
l’obbligo per gli istanti di corrispondere alla controparte un’indennità
ridotta per ripetibili di fr. 3'080.–. Gli oneri processuali dei due appelli
seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). Gli istanti ottengono
partita vinta solo per il periodo dal 16 marzo al 31 maggio 2002 (fr. 25'000.–
su fr. 215'000.– rivendicati) e sopportano quindi 9/10 delle spese, con
l’obbligo di rifondere alla controparte un’equa indennità ridotta per
ripetibili. La convenuta vede ridotto a fr. 50'000.– l’obbligo di risarcimento
a suo carico, ciò che giustifica una ripartizione a metà tra le parti degli
oneri del suo appello e la compensazione delle ripetibili.
Per
questi motivi,
richiamato
per le spese la vigente TG,
pronuncia:
I.
In
parziale accoglimento degli appelli 11 e 12 febbraio 200AP 1
1.
(invariato)
2.
L'istanza
21 ottobre 2002 è parzialmente accolta. Di conseguenza
2.1AO
1
è tenuta a versare agli istanti AP 1 e AP 2 l’importo di fr. 50'000.–
oltre interessi al 5% dal 3 giugno 2002.
2.2
(invariato)
2.3
(invariato)
3.
Le
spese di fr. 248.– e la tassa di giudizio di fr. 4'000.– da anticipare dagli
istanti in solido rimangono a loro carico per 4/5 e sono poste a carico di AO 1
per 1/5. AP 1 e AP 2 rifonderanno in solido alla convenuta l’importo di fr.
3'080.– a titolo di ripetibili ridotte.
4.
(invariato)
II.
Le
spese della procedura di appello 11 febbraio 2004, consistenti in:
a)
tassa di giustizia   fr. 1'950.–
b)
spese                     fr.      50.–
totale                           fr.
2'000.–
da
anticiparsi dagli appellanti, restano in solido a loro carico per 9/10 e per un
1/10 a carico della convenuta, alla quale essi rifonderanno, sempre con vincolo
di solidarietà, fr. 1'500.– per ripetibili ridotte di appello.
III.
Le
spese della procedura di appello del 12 febbraio 2004, consistenti in:
a)
tassa di giustizia   fr. 1'550.–
b)
spese                     fr.     50.–
totale                           fr.
1'600.–
da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico per ½ e per ½ a carico degli
appellati in solido. Le ripetibili sono compensate.
IV.
Intimazione:
–
–
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario