ti_gerichte · 11.2012.5 · 2014-05-28 · it
Proprietà per piani "prima della costruzione dell'edificio" e parti comuni attribuite in uso preclusivo

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.05.2014 11.2012.5
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.05.2014 11.2012.5
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.05.2014 11.2012.5

Incarto n.
11.2012.5
Lugano,
28 maggio 2014
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Jaques
e Olgiati, giudice supplente
vicecancelliera:
Gianella
sedente
per statuire nelle cause OA.2009.81 e OA.2009.86 (proprietà per piani: contestazioni
di risoluzione assembleare) della Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna
promosse con petizione del
13 maggio 2009
da
AP 3
(patrocinata
dall'avv.  PA 1 )
e
con petizione del 25 maggio 2009 da
AP
1 e
AP
2
(patrocinati dallo stesso avv.  PA 1 )
contro
AO
1
(patrocinata
dall'avv.  PA 2 ),
giudicando sull'appello del 12 gennaio 2012 presentato da AP 3, AP 1
e
AP 2 contro la sentenza emessa dal Pretore il 12 dicembre 2011;
Ritenuto
in fatto:                A.
M__________, R__________ e M__________ hanno costituito
il 21
gennaio 2004 in proprietà per piani la particella n. 3105 RFD di __________,
su cui stavano edificando uno stabile di 15 appartamenti (“AO 1”), tutti di
quattro locali e mezzo. L'iscrizione nel registro fondiario è avvenuta il 28
gennaio 2004 (“costituzione di PPP prima della costruzione”). L'atto pubblico
prevedeva che l'assegnazione dei giardini e dei posteg­gi esterni sarebbe stata
determinata dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per
piani (rogito n. 1114 del
notaio __________, fol. 2 in alto). Per quanto riguarda i giardini, tale regolamento disponeva (inserto F del rogito, art.
4 lett. c):
La superficie dei giardini concessi in godimento
esclusivo alle singole unità abitative sono stati stabiliti prima della
costruzione. Il loro perimetro e la loro superficie non sono pertanto
definitive e verranno definitivamente accertati alla conclusione della costruzione
dal geometra competente.
L'uso dei giardini secondo il
piano delle assegnazioni delle aree esterne e aree interrate (inserto B
dell'atto di costituzione della PPP) viene attribuito come segue:
– giardino contrassegnato con
la lett. G.1 alla PPP n. 1,
–
giardino contrassegnato con la lett. G.2 alla PPP n. 2,
–
giardino contrassegnato con la lett. G.3 alla PPP n. 3,
–
giardino contrassegnato con la lett. G.4 alla PPP n. 3.
L'amministratore provvederà a
far annotare a registro fondiario il piano di godimento di assegnazione dei
giardini definitivo.
In caso di vendita delle
quote, le assegnazioni dei giardini saranno stabilite esclusivamente dai
proprietari originari.
L'assemblea generale è tenuta
ad approvare gli accordi tra singoli comproprietari e con l'accettazione del
presente regolamento ogni proprietario conferisce sin d'ora procura
all'amministratore perché li rappresenti agli atti di iscrizione di eventuali
modifiche a registro fondiario.
Nel “piano assegnazione aree
esterne” annesso al regolamento (inserto E del rogito) i giardini
contrassegnati con le lett. G.1 e G.2 risultano di circa 70 m² ciascuno, quelli contrassegnati con le lett. G.3 e G.4 di circa 55 m² complessivi.
B.
Il 29 marzo 2004
M__________, R__________ e M__________ (già __________)
hanno venduto ad AP 3 la proprietà per piani n. 15
151
(
61
/
1000
del fondo base), con diritto
esclusivo sull'appartamento n. 1. Il contratto prevedeva che alla
proprietà per piani sarebbe stata attribuita in uso riservato “la superficie
(di circa 340 m²), adibita a giardino, evidenziata in tratteggiato nella
planimetria annessa a questo atto quale inserto D”, i venditori impegnandosi a
fare in modo che tale attribuzione fosse “formalizzata anche a registro
fondiario” (rogito n. 956 del notaio PA 1, clausola n. 5.3). La superficie
“evidenziata in tratteggiato” nella planimetria annessa al rogito è oltre quattro
volte più estesa rispetto a quella del giardino contrassegnato con la lett. G.1
nel piano delle assegnazioni annesso al regolamento per l'amministrazione e
l'uso della proprietà per piani menzionato nel registro fondiario.
C.
Il 16 aprile 2004
M__________, R__________ e M__________ hanno
venduto a AP 1
e AP 2 in comproprietà (un quinto il primo, quattro
quinti la seconda) la proprietà per piani n. 15
153
(
64
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo
sull'appartamento n. 3. Nel contratto le parti prendevano atto che “in sede di
intavolazione definitiva della PPP” sarebbe stata assegnata in uso riservato
alla proprietà per piani “anche una superficie di circa 304 m² del giardino contrassegnato con le lettere G.3 e G.4 riunito annesso all'appartamento” (rogito
n. 67 della notaia __________, clausola n. 1 lett. a). All'atto pubblico non è acclusa
alcuna planimetria, ma l'area di “circa 304 m²” è almeno cinque volte più estesa rispetto a quella complessiva dei giardini contrassegnati con le lett. G.3 e G.4 nel
piano delle assegnazioni annesso al regolamento per l'amministrazione e l'uso
della proprietà per piani menzionato nel registro fondiario.
D.
Tra il 2004 e il 2006 M__________
, R__________ e M__________
hanno venduto
tutte le 15 unità dello stabile. Il 26 novem­bre 2007 i titolari di queste
ultime, rappresentati dall'amministratore, hanno proceduto all'“intavolazione
definitiva” della proprietà per piani, rettificando lievemente la descrizione
di tre appartamenti. Per il resto l'atto pubblico non prevede modifiche al­l'iscri­zione
originaria né allude ai giardini o alla loro assegnazione (rogito n. 1390 del
notaio __________). L'iscrizione dell'atto nel registro fondiario è avvenuta il
28 di­cembre 2007 e la menzione “costituzione di PPP prima della costruzione”
è stata cancellata.
E.
Il 23 aprile 2009 l'amministratore della proprietà per piani ha
con­vocato i
comproprietari a un'assemblea straordinaria del­l'11 mag­gio
2009 il cui
ordine del giorno prevedeva, fra l'altro:
2.  Decisione relativa all'assegnazione definitiva
delle parti comuni e delle parti a godimento esclusivo del giardino e
autorizzazione alla definitiva annotazione a RF (art. 4, 19, 21, 22 del regolamento
PPP), secondo copia del piano allegato.
Dopo discussione, una maggioranza
dei comproprietari (11 contro 4, fra cui AP 3, AP 1 e AP 2) che rappresentava
in pari tempo la maggior parte del valore della proprietà per piani (
743.5
/
1000
) ha approvato una
rappresentazione grafica che attribuisce in uso riservato all'apparta­mento
n. 1 il giardino G.1, portato a 154 m² e ridenominato giardino T, e all'appartamento n. 3 il giardino G.3, portato a 116 m² e ridenominato giardino S. Il giardino G.4 non è più stato attribuito in uso ad alcun appartamento. L'amministratore
è stato autorizzato a far iscrivere la modifica nel registro fondiario “non
appena passato il periodo di ricorso”.
F.
AP 3 ha convenuto il 13
maggio 2009 la AO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna
(inc. OA.2009.81), chiedendo di annullare la risoluzione assembleare appena
citata e di essere esonerata da tutti i costi “annessi alla preparazione di
tale deliberazione (preparazione dell'assemblea e annullamento dei piani del
geometra)”. AP 1 e AP 2 hanno fatto altrettanto il 25 maggio successivo (inc. OA.2009.86).
Nelle sue risposte del 24 agosto 2009 la convenuta ha proposto di respingere le
petizioni e di ingiungere agli attori di sgomberare le porzioni di giardino da
loro occupate oltre il perimetro fissato nel piano approvato l'11 maggio 2009 dall'assemblea
dei comproprietari.
G.
All'udienza preliminare del
30 settembre 2009 il Pretore ha congiunto le due cause per l'istruttoria e il
giudizio. L'assunzione delle prove è cominciata subito e si è chiusa il 26 ottobre
2010. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclu­sioni
scritte. Nel proprio memoriale del 13 gennaio 2011 AP 3 ha ribadito le domande
di petizione. Nel loro allegato di quello stesso giorno AP 1 e AP 2 hanno reiterato
identiche richie­ste. Nel suo memoriale conclusivo dell'11 febbraio 2011 la AO
1 ha proposto una volta ancora di respingere le due azioni. Con ordinanza del
31 marzo 2011 il Pretore ha fissato alla convenuta un termine di 30 giorni per
produrre l'autorizzazione dell'assemblea dei comproprietari a stare in lite. La
AO 1 ha ottemperato il 27 aprile 2011.
H.
Statuendo con sentenza del
12 dicembre 2011, il Pretore ha respinto entrambe le petizioni. La tassa di
giustizia di fr. 4000.– e le spese della prima azione sono state poste a
carico di AP 3, condannata a rifondere alla AO 1 fr. 9000.– per ripetibili. La
tassa di giustizia di fr. 4000.– e le spese della seconda azione sono state
poste solidalmente a carico di AP 1 e AP 2, condannati a rifondere alla AO 1,
sempre con vincolo di solidarietà, fr. 9000.– per ripetibili.
I.
Contro la sentenza
predetta AP 3, AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello unico del
12 gennaio 2012 nel quale chiedono di annullare la risoluzione dell'assemblea
dei comproprietari riguardante il noto oggetto n. 2 all'ordine del giorno e di
riformare in tal senso il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 27
febbraio 2012 la AO 1 propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:              1.
Alle impugnazioni si applica il
diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv.
1 CPC). Ora, secondo la legge nuova le sentenze emanate dai Pretori con la
procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1
CPC), sempre che, trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso
raggiunga almeno fr. 10
000.– “secondo
l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella
fattispecie tale requisito è dato, anche se il valore litigioso indicato dal
Pretore in fr. 100
000.– per
ogni causa (sentenza impugnata, consid. 5), come avevano addotto gli attori nelle
petizioni, non è verosimile. Il perito giudiziario ha stimato tale valore in
fr. 37
200.– per la causa OA.2009.81 e in
fr. 37
600.– per la causa OA.2009.86 (differenza
tra il valore venale delle proprietà per piani con i giardini assegnati
dall'assemblea generale e il valore delle proprietà per piani con i giardini
pretesi dagli appellanti: referto, pag. 5 e 6). Quanto alla tempestività del rimedio
giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al legale degli attori il
13 dicembre 2011. Introdotto il 12 gennaio 2012, l'appello in esame dunque è ricevibile, per tacere del fatto che il termine di ricorso è
rimasto sospeso dal
18 dicem­bre 2011
al 2 gennaio 2012 (art. 145 cpv. 2 lett. c CPC).
2.
All'appello gli attori
accludono il verbale di un'assemblea generale ordinaria dei comproprietari
tenutasi il 27 aprile 2011, chieden­do inoltre che questa Camera interpelli di
propria iniziativa l'Ufficio del registro fondiario per conoscere il nome di
tutti i titolari delle proprietà per piani del “AO 1” il 12 gennaio 2012,
giorno in cui è stato presentato l'appello. Se non che, il verbale in questione
figura già nel fascicolo del processo (doc. 19 nell'inc. OA.2009.81), ciò che
rende inutile acquisirlo agli atti una seconda volta. Quanto alla ricerca di
nomi auspicata nell'appello, gli attori la sollecitano per dimostrare che
nessun terzo in buona fede era ancora subentrato il 12 gennaio 2012 agli acquirenti
originali delle proprietà per piani (memoriale, pag. 14 verso l'alto). A parte
il fatto però che tale circostanza non è contestata, l'accertamento non è di rilievo
ai fini del giudizio.
Ciò premesso, giova procedere senza indugio
all'esame dell'appello.
3.
Dopo avere ricordato la differenza
tra risoluzioni assembleari nulle e semplicemente annullabili, nel caso
specifico il Pretore ha ricordato che competente per decidere l'assegnazione in
uso riservato (“particolare”) di parti comuni alla doppia maggioranza dei
comproprietari e delle quote di valore è l'assemblea dei comproprietari (art. 712
g
cpv. 3 CC). Ciò premesso, egli ha escluso che la risoluzione impugnata fosse nulla,
quand'anche una limitazione o una soppressione degli spazi concessi in uso
riservato a singole proprietà per piani possa ridurre il valore delle medesime
a scapito dei creditori ipotecari. Il primo giudice si è domandato in seguito
se, scartata l'ipotesi di nullità, la risoluzione assem­bleare fosse
annullabile perché contraria all'art. 4 lett. c del regolamento per
l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, ma anche in proposito ha
risposto al quesito negativamente. A suo avviso, decidendo quel­l'11 maggio 2009, l'assemblea ha inteso abrogare l'art. 4 lett. c del regolamento, sostituendolo con un nuovo
piano delle assegnazioni. Che i promotori avessero fornito assicurazioni
sull'estensione dei giardini ai proprietari degli appartamenti n. 1 e 3
non vincolava l'assemblea. Esponeva se mai i promotori – ha soggiunto il Pretore
– al rischio di dover rifondere agli acquirenti il minor valore delle proprietà
per piani, mentre un obbligo del genere non gravava sull'assemblea, l'attribuzione
di aree in uso riservato non creando alcun diritto acquisito. Onde, in ultima
analisi, il rigetto di entrambe le petizioni.
4.
Gli appellanti esordiscono affermando
che il ridimensionamento dei giardini loro assegnati dai promotori lede la loro
privatezza, l'area verde comune giungendo fin davanti alle finestre delle loro
abitazioni, e reca loro grave pregiudizio economico. Sostengono inoltre che la risoluzione
contestata viola l'art. 4 lett. c del regolamento per l'amministrazione e l'uso
della proprietà per piani, che dichiara appannaggio dei promotori il diritto di
decidere sulle assegnazioni dei giardini e che per essere abrogato doveva essere
annunciato all'ordine del giorno. Se in concreto il regolamento non con­diziona
all'assenso dei comproprietari direttamente interessati una diversa
assegnazione dei giardini (mentre assoggetta a tale consenso una diversa
attribuzione dei posteggi, questione di minore importanza) – essi proseguono –
ciò si deve a una svista redazionale, simile consenso essendo divenuto finanche
un'esigenza di legge dal 1° gennaio 2012 (art. 712
g
cpv. 4 CC). Stesse
poi la decisione del Pretore – essi continuano – ogni con­do­mino potrebbe
vedersi privare in ogni tempo e senza indennizzo di aree originariamente assegnategli
in uso riservato (e che hanno influito sul prezzo d'acquisto del bene) per mera
prevaricazione di una maggioranza.
A parere degli appellanti, la risoluzione
impugnata “esaspera la dicotomia tra chi,
quo
ai diritti d'uso
riservato, esige ma non ha pagato né acquistato nulla e chi, invece, si vede sottrarre
quanto da lui regolarmente acquistato e pagato, con annessi e connessi anche in
fatto di svalutazione del proprio appartamento”. Tale risoluzione costituirebbe
altresì un abuso di diritto, poiché li obbligherebbe a rivalersi sui promotori immobiliari
con “un iter risarcitorio notoria­mente irrealizzabile”. Infine gli appellanti
si dolgono che l'assemblea dei comproprietari sia stata chiamata solo due anni
e mezzo dopo l'avvio delle cause ad autorizzare l'amministratore a stare in
lite, senza una seria discussione previa, e che all'assemblea dell'11 mag­gio
2009 essi non abbiano praticamente potuto prendere la parola. Tutto ciò
denoterebbe una lesione del loro diritto di proprietà e del loro diritto
all'uguaglianza di trattamento nei confronti degli altri comproprietari, la risoluzione
contestata rivelandosi finanche immorale siccome perfeziona – a loro avviso – “un
vero e proprio furto della maggioranza a danno di una minoranza di condomini”.
5.
L'iscrizione di una
proprietà per piani nel registro fondiario può avvenire, sulla base di un regolare
atto costitutivo e di un piano di ripartizione, anche “prima della costruzione
dell'edificio” (art. 33
c
cpv. 1 e 2 vRRF, corrispondente all'art. 69
cpv. 1 e 2 ORF in vigore dal 1° gennaio 2012). Tale iscrizione è
costituiva del diritto reale e non ha solo indole provvisoria (DTF 119 II 214
consid. 2c). Il compimento dell'edificio va poi comunicato all'ufficiale del
registro fondiario presentando l'eventuale piano di ripartizione rettificato al
termine della costruzione, firmato da tutti i comproprietari (art. 33
c
cpv. 3 combinato con l'art. 33
b
cpv. 2 vRRF, corrispondente
all'art. 69 cpv. 3 prima frase ORF combinato con l'art. 68 cpv. 2 in vigore dal 1° gennaio 2012, che per la notifica all'ufficiale prevede ora un termine di tre
mesi). Ciò permette di far cancellare la menzione “costituzione della PPP prima
della costruzione dell'edificio” dal registro fondiario. Risultando modifiche
alle superfici, occorre tuttavia la rogazione di un nuovo atto pubblico (
Werme­linger
in: Zürcher Kommentar, edizione
2010, n. 159 alle note preliminari degli art. 712
a
–712
t
CC;
Fasel
, Grund­buch­ver­ordnung, Kommentar,
Basilea 2008, n. 18 ad art. 33
c
vRRF; 2ª edizione, n. 16 ad
art. 69 ORF).
Se i comproprietari o l'amministratore
non annunciano all'ufficiale del registro fondiario l'ultimazione dell'edificio,
ma la ripartizione non ha subìto modifiche rispetto all'atto costitutivo e al
piano di riparto allestito prima della costruzione, la menzione “costituzione
della PPP pri­ma della costruzione dell'edificio” rimane iscritta, ma ciò non
comporta sanzioni particolari (
Wermelinger
,
op. cit.,
n. 158 in fine alle note preliminari degli art. 712
a
–712
t
CC;
Fasel
,
op. cit., n.
12 ad art. 33
c
vRRF; 2
ª
edizione, n. 10 ad art. 69 ORF).
Se invece
sono intervenute modifiche costruttive in corso d'opera e i comproprietari non
presentano un piano di ripartizione aggior­nato da loro debitamente sottoscritto
dopo l'esecuzione dei lavori (eventualmente nella forma dell'atto pubblico, dandosi
modifiche alle superfici), l'ufficiale fissa loro un termine per produrre la documentazione
mancante e, decorso infruttuoso il termine, converte la proprietà per piani in
comproprietà ordinaria (art. 33
c
cpv. 4 vRRF per analogia, art. 69
cpv. 4 ORF per analogia;
Wermelinger
,
op. cit., n. 159 in fine alle note preliminari degli art. 712
a
–712
t
CC con richiami di dottrina; esitante:
Fasel
,
op.
cit., n. 20 ad art. 33
c
RRF, 2
ª
edizione, n. 18 e 19 ad art. 69 ORF).
6.
In concreto l'iscrizione
della proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio” è avvenuta nel
registro fondiario il 28 gennaio 2004 (atti richiamati dall'Ufficio dei
registri, rogito n. 1114 del notaio __________). Quanto alla ripartizione, l'atto
pubblico prevedeva – si è visto – che l'assegnazione dei giardini è determinata
dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani (rogito
n. 1114, fol. 2 in alto). Tale regolamento dispone all'art. 4 lett. c
(inserto F del rogito n. 1114) l'assegnazione del giardino G.1 all'unità n. 1
(la proprietà per piani n. 15
151
acquistata il 29 marzo 2004 da AP 3) e l'assegnazione dei giardini G.3 e G.4
all'unità n. 3 (la proprietà per piani n. 15
153
acquistata il 16 aprile 2004 da AP 1 e AP 2). Nella planimetria annessa al
regolamento (“piano assegnazione aree esterne”: inserto E del rogito) il
giardino contrassegnato con le lett. G.1 risulta di circa 70 m², mentre quelli contrassegnati con le lett. G.3 e G.4 non superano i 55 m² complessivi.
L'iscrizione iniziale della
proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio” non ha subìto cambiamenti,
finché il 26 novembre 2007 i comproprietari, rappresentati per procura dall'amministratore,
hanno annunciato all'ufficiale del registro fondiario l'avvenuta ultimazione
dell'edificio. Rogato nella forma dell'atto pubblico, tale annuncio rettifica
lievemente la descrizione di tre appartamenti, ma – come detto – non allude ai
giardini né al piano di assegnazione. Tanto meno accenna modifiche al regolamento
per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani o al “piano
assegnazione aree esterne” (atti richiamati dall'Ufficio dei registri, rogito
n. 1390 del notaio __________). Su tale base l'ufficiale del registro
fondiario ha cancellato il 28 di­cembre 2007 la menzione “costituzione di
PPP prima della costruzione”.
7.
Nelle condizioni illustrate,
annunciando all'ufficiale del registro fondiario il compimento dell'edificio
senza apportare alcuna modifica né al regolamento per l'amministrazione e l'uso
della proprietà per piani né all'assegnazione delle “aree esterne”, i comproprietari
hanno confermato l'iscrizione originaria. L'opinione del notaio __________,
secondo cui la mancata produzione di un nuovo “piano assegnazione aree esterne”
permetteva di far cancellare la menzione “costituzione di PPP prima della
costruzione” lasciando implicitamente in sospeso la ripartizione dei giardini
(verbale d'udienza 26 novembre 2009, pag. 3 in basso) non è sostenibile. L'iscrizione di una proprietà per piani con un piano di riparto che rimane provvisorio
sine
die
non può essere concepita. È vero che all'assemblea generale ordinaria
dell'8 maggio 2007 i comproprietari del “AO 1” avevano rifiutato l'approvazione
del regolamento depositato a registro fondiario dai promotori (doc. 8 nell'inc.
OA.2009.81: verbale, 5° foglio, oggetto n. 6). Se non che, a una
successiva assemblea generale del 16 ottobre 2007 era intervenuto il
notaio __________, il quale aveva “assunto il com­pito dell'iscrizione
definitiva della stessa all'Ufficio dei registri di Locarno”. In
quell'occasione egli aveva comunicato ai comproprietari – “così come
espressamente preteso dallo stesso Ufficio” – che la radiazione della menzione
“costituzione di PPP prima della costruzione” era ormai urgente e che in caso
di inadempimento si rischiava la “cancellazione della PPP con tutte le conseguenze
del caso” (doc. 9, primo foglio). Dal verbale dell'assemblea risulta in
particolare (doc. 9, 4° foglio):
L'avv. __________ spiega l'importanza dell'iscrizione
definitiva della PPP all'Ufficio registri di Locarno, in quanto in caso
d'inadempimento è prevista la cancellazione della PPP. Egli presenta i piani
definitivi che delimitano gli apparta­menti e spiega che per allestire il relativo
atto notarile necessitano le firme di tutti i comproprietari. Per semplificare
l'operazione, chiede ai proprietari di dare la loro procura al signor __________,
amministratore, firmando le procure che l'amministrazione ha preparato. Tutti i
proprietari sono d'accordo.
L'avv. __________ fa notare
che per quanto riguarda le decisioni per l'assegnazione di cantine, posteggi,
giardini ecc. sarà competenza di future assemblee condominiali.
In funzione di ciò i
comproprietari hanno fatto cancellare nel dicembre del 2007 la menzio­ne
“costituzione di PPP prima della costruzione” senza apportare modifiche
all'iscrizione originaria del gennaio 2004 e sottacendo all'ufficiale del registro
fondiario che il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per
piani (con il relativo “piano assegnazione aree esterne”) non era stato approvato
dall'assemblea.
8.
Il problema inerente
“all'assegnazione delle parti di giardino in esclusivo godimento” del “AO 1” è
stato ripreso a un'assemblea generale del 28 gennaio 2008, in esito alla quale i comproprietari non hanno raggiunto alcun accordo, la questione risultando
anzi “fortemente contestata” (doc. 10, 3° foglio, oggetto n. 2). Alla
successiva assemblea del 3 giugno 2008 i comproprietari hanno potuto constatare
solo il loro insanabile dissenso (doc. 12, 4° foglio, oggetto n. 7), finché a
un'assemblea generale straordinaria dell'11 maggio 2009 hanno approvato, alla
nota maggioranza qualificata, una planimetria che attribuisce in uso riservato
all'apparta­mento n. 1 il giardino G.1, fissato in 154 m² e ridenominato giardino T, e all'appartamento n. 2 il giardino G.3, fissato in 116 m² e ridenominato giardino S, mentre il giardino G.4 non è più stato attribuito in uso ad
alcun appartamento (doc. 13). L'amministratore è stato autorizzato a far
iscrivere la modifica nel registro fondiario “non appena passato il periodo di
ricorso” (doc. 14, 3° foglio, oggetto n. 2).
A ragione il Pretore ha desunto,
nella situazione testé riassunta, che con la risoluzione dell'11 maggio 2009 l'assemblea ha inteso modificare l'assegnazione dei giardini prevista nel regolamento per
l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani menzionato a registro
fondiario. Gli appellanti eccepiscono che l'oggetto andava annunciato all'ordine
del giorno (art. 67 cpv. 3 CC, cui rinvia l'art. 712
m
cpv. 2), ma trascurano
che la convocazione diramata dall'amministratore il 23 aprile 2009 contemplava
– appunto – la “decisione relativa all'assegnazione definitiva delle parti
comuni e delle parti a godimento esclusivo del giardino e autorizzazione alla definitiva
annotazione a RF (art. 4, 19, 21, 22 del regolamento PPP), secondo copia del
piano allegata” (doc. 14, 1° foglio, oggetto n. 2). E che l'assemblea fosse
competente per decidere sul contenuto del regolamento con la maggioranza dei
comproprietari rappresentante in pari tempo la maggior parte del valore della
cosa è indubbio (art. 712
g
cpv. 3 CC). La giurisprudenza ha già
avuto modo di ricordare, del resto, che
l'
assegnazione
di
parti comuni in uso riservato non richiede l'unanimità
dei comproprietari (posteggi: I CCA, sentenza inc. 11.2005.27 del
30 dicembre 2008, consid. 6; giardini:
sentenza inc. 11.2005.13 del 25 novembre 2010, consid. 5).
Sotto questo
profilo la senten­za impugnata sfugge dunque alla critica.
9.
Gli appellanti invocano
l'area di giardino che i promotori hanno loro assicurato in uso riservato nel
contratto di compravendita (340 m² all'appartamento n. 1, 304 m² all'appartamento n. 3), lamentando di esserne stati depauperati dall'assemblea dei comproprietari.
Dimenticano però che i promotori si sono limitati a fornire assicurazioni. Pur
essendosi attribuiti nel regolamento per l'amministrazione e l'uso depo­sitato
a registro fondiario (quando hanno costituito la proprietà per piani “prima
della costruzione del­l'edificio”) il diritto di assegnare sovranamente i
giardini (art. 4 lett. c, terzo capoverso), di tale facoltà – per altro diffusa
nella pratica (
Wermelinger
, op.
cit., n. 160 alle note preliminari degli art. 712
a
–712
t
CC) – essi
non si sono valsi, tant'è che nulla hanno modificato del regolamento né dell'assegnazione
delle “aree esterne” prima che i comproprietari facessero cancellare la menzione
“costituzione di PPP prima della costruzione” dal registro fondiario.
Certo, i 15 contratti di
compravendita degli appartamenti (negli atti richia­mati dall'Ufficio dei
registri) contengono una clausola –variamente formulata – in cui i pro­motori
rendevano edotti gli acquirenti che i giardini G.1, G.2 e G.3 sarebbero stati
ampliati e gli acquirenti si impegnavano ad approvare la modifica. A prescindere
dal fatto però che il giardino G.1 si dava per “più che raddoppiato” (non
quadruplicato) e il giardino G.3 per “raddoppiato” (non quintuplicato) o sempli­cemente
per “esteso fino alla strada”, in definitiva i promotori non hanno sollecitato
modifica alcuna, sicché a registro fondiario è rimasto depositato il regolamento
originario con l'originaria “assegnazione
delle aree esterne”. Quando l'assemblea dei comproprietari ha risolto così, l'11
maggio 2009, di portare il giardino G.1 (ridenominato giardino T) da circa 70 a 154 m² e il giardino G.3 (ridenominato giardino S) da circa 40 a 116 m², nel risultato essa ha deciso a vantaggio, non a detrimento degli attori. Le censure
che questi fondano sulla garanzia della proprietà, sulla parità di trattamento
e sull'immoralità della risoluzione cadono dunque nel
vuoto. Anche su questo punto l'appello è destinato all'insuccesso.
10.
Resta da esaminare il
problema del giardino G.4, che nel regolamento per l'uso e l'amministrazione
della proprietà per piani era assegnato all'appartamento n. 3 e che l'assemblea
dei comproprietari non ha più attribuito ad alcuna unità, rendendolo di uso
comune. A giusto titolo AP 1 e AP 2 fanno valere in proposito che una diversa destina­zione
del giardino G.4 era vincolata al loro assenso. L'art. 712
g
cpv. 4 CC prescrive
che la modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi
richiede il consenso dei comproprietari direttamente interessati. La norma è
entrata in vigore il 1° gennaio 2012 (durante il termine di appello a
questa Camera), ma è di applicazione immediata anche per
fatti verificatisi anteriormente (art. 3 in relazione con l'art. 17 cpv. 2
tit. fin.
CC:
Wer­melinger
, op. cit., n. 178 ad art. 712
g
CC; Questions
actuelles sur la propriété par étages, CFPG, collana gialla n. 14, Lugano 2011,
pag. 23 n. 49 con richiamo a
Piotet
,
Le droit transitoire de la révision du Code civil du 11 décembre 2009 et la
pratique notariale, in: Le notaire bernois 2010 pag. 226).
Questa Camera
aveva già enunciato un principio simile – del resto – prima del gennaio 2012,
rilevando che la mutata destinazione di spazi esterni in una comproprietà richiede
di regola l'unanimità dei condomini (art. 648 cpv. 2 CC: I CCA, sentenza
inc. 11.2005.27 del 30 dicembre 2008, consid. 7). In concreto il giardino
G.1 delimitato nel “piano assegnazione aree esterne” annesso al regolamento non
è stato demandato ad altro uso. È stato ampliato da circa 70 a 154 m², ma è rimasto attribuito all'appartamento n. 1. Altrettanto vale per il giardino G.3, ampliato
da circa 40 a 116 m², ma rimasto in uso riservato all'appartamento n. 3.
Il giardino G.4 invece è stato tolto alla disponibilità di AP 1 e AP 2 e
destinato all'uso comune. Ciò richiedeva il consenso dei diretti interessati.
Non si disconosce che il giardino
G.4 è una piccola porzione di terreno (poco più di 15 m²) e che, in compenso, AP 1 e AP 2 si sono visti sostanzialmente triplicare dall'assemblea dei
comproprietari la superficie del giardino G.3. Il giardino G.4 funge tuttavia da
separazione tra l'area esterna di uso comune e due finestre dell'appartamento
n. 3, tutelando la privatezza di chi occupa le due camere a est. Tanto più
che nella fattispecie il perito giudiziario ha sottolineato l'esigenza di
evitare contiguità fra spazi abitati e aree di uso collettivo (referto, pag. 5,
risposta n. 2 e pag. 6, risposta n. 4). Non si può dire dunque che, per quanto ristretta,
quella  porzione di terreno sia trascurabile o priva di funzione propria. Ne
segue che, togliendo il giardino G.4 all'uso riservato dell'appartamento n. 3
senza il consenso di AP 1 e AP 2, la risoluzione dell'assemblea generale viola
la legge e va annullata (art. 712
m
cpv. 2; RtiD I-2007 pag. 768 consid.
4 con rimandi).
11.
L'annullamento della risoluzione
assembleare dell'11 maggio 2009 per quanto concerne la soppressione del
giardino G.4 comporta l'annullamento della risoluzione stessa anche per quanto
riguarda l'ampliamento del giardino G.3 (divenuto giardino T). Non perché al
riguardo la risoluzione sia illegittima (nei considerandi che precedono si è dimostrato
anzi il contrario), ma perché l'ampliamento del giardino G.3 e la soppressione
del giardino G.4 formavano un tutt'uno. Ripristinando quest'ultimo, in altri
termini, si rimette in causa l'ingrandimento del giardino G.3, per lo meno
nella misura proposta all'assemblea dei comproprietari. Nulla impedirà all'assemblea,
con ogni evidenza, di riconfermare l'estensione di quell'area in uso riservato
anche lasciando intatto il giardino G.4. La decisione non compete tuttavia a
questa Camera.
12.
Se ne conclude che l'appello
di AP 3 è votato alla reiezione, mentre va accolto l'appello di AP 1 e AP 2,
con relativa riforma della sentenza pretorile. In entrambi i casi le spese
processuali si attengono al precetto della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
L'esito dell'attuale giudizio impone anche una riforma del dispositivo sulle
spese di primo grado, che segue identica sorte.
13.
Circa i rimedi esperibili contro
l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso
raggiunge la soglia di fr. 30
000.–
ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF tanto in relazione alla pretesa di AP 3
quanto in relazione alla pretesa di AP 1 e AP 2 (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide:
1.  L'appello
di AP 3 è respinto e la sentenza impugnata è confermata per quanto riguarda
l'assegnazione del giardino T in uso riservato (“particolare”) alla proprietà
per piani n. 15
151 deciso l'11 maggio 2009 dall'assemblea generale dei comproprietari
(oggetto n. 2).
2.  Le spese di tale appello, di fr.
1000.–, sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla AO 1 fr. 2500.–
per ripetibili.
3.  L'appello di AP 1 e AP 2 è accolto
e la sentenza impugnata è così riformata:
II.
Sull'azione presentata da AP 1 e AP 2
(inc. OA.2009.86)
1.  La petizione è accolta e la risoluzione impugnata
è annullata per quanto riguarda
l'assegnazione
del giardino S in uso riservato (“particolare”) alla proprietà per piani n. 15
153
e la soppressione del giardino G.4 decisi l'11 maggio 2009 dall'assemblea generale
dei comproprietari (oggetto n. 2).
2.  La tassa di giustizia di fr. 4000.– e le
spese di fr. 2941.–, da anticipare in solido dagli attori, sono posti a carico
della convenuta, che rifonderà agli attori fr. 9000.– complessivi per
ripetibili.
4.  Le spese di tale appello, di fr.
1000.–, da anticipare dagli appellanti, sono poste a carico della AO 1, che rifonderà
agli appellanti fr. 2500.– complessivi per ripetibili.
5.  Notificazione:
– avv.   ;
– avv.   .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'appello
Il presidente                                                 La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per
i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).