ti_gerichte · 15.2020.111 · 2021-01-13 · it
Asta immobiliare con doppio turno dasta. Esecuzione del secondo turno malgrado la migliore offerta formulata nel primo turno fosse sufficiente a soddisfare il creditore di rango prevalente

Asta immobiliare con doppio turno d’asta. Esecuzione del secondo turno malgrado la migliore offerta formulata nel primo turno fosse sufficiente a soddisfare il creditore di rango prevalente

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 13.01.2021 15.2020.111

Incarto n.
15.2020.111
Lugano
13 gennaio 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) sul ricorso 13 ottobre 2020 interposto da
RI 1
contro
l’operato dell’
Ufficio d’esecuzione di Bellinzona
,
o meglio contro l’aggiudicazione del fondo n. __________ e della quota di
comproprietà coattiva D di
1
⁄
6
del
fondo n. __________ RFD di __________ avvenuta l’8 ottobre 2020 a favore della
PI 2
,
(patrocinata dall’avv. dott.  PA 1 )
nell’esecuzione n. __________ promossa dalla
PI 3
,
contro
PI 1
(
†
2009), già in
(rappresentata da  RA 1
ritenuto
in fatto e considerando in diritto:
che sulla scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di
realizzazione del pegno immobiliare gravante il
fondo n. __________
e la quota di comproprietà coattiva D di
1
⁄
6
del fondo n. __________ RFD di __________,
emesso il 18 settembre 2018 dall’Ufficio d’esecuzione (UE) di
Bellinzona, la PI 3 procede in via esecutiva contro la comunione ereditaria PI
1 per l’incasso di fr. 52'385.71 oltre a interessi e spese;
che
l’8 ottobre 2020, l’UE ha aggiudicato i fondi gravati da pegno a favore della PI
2 per fr. 168'000.– al secondo turno d’asta (ossia con la facoltà di
disdire anticipatamente eventuali contratti di locazione);
che
con ricorso del 13 ottobre 2020, RI 1 chiede l’an­nullamento dell’aggiudicazione
e la sua rettifica nel senso che i fondi gli siano aggiudicati in base alla sua
offerta di fr. 122'000.– formulata nel primo turno d’asta;
che
con osservazioni del 16 ottobre 2020 l’aggiudicataria PI 2 si è opposta al
ricorso, mentre nelle sue del 28 ottobre l’UE si è rimesso al giudizio della
Camera, pur ritenendo di aver correttamente applicato l’art. 142 LEF;
che interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino
la Camera esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale d’ap­pello
(art. 3 LPR) – entro dieci giorni dall’aggiudicazione contestata,
avvenuta l’8 ottobre 2020, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art.
17 LEF), l’interesse di RI 1 essendo manifestamente degno di protezione,
siccome ha partecipato alla procedura d’asta e invoca la violazione di una
norma legale;
che
secondo il ricorrente i fondi sarebbero dovuti essergli aggiudicati già nel
primo turno d’asta, siccome il prezzo da lui offerto (fr. 122'000.–) copre
ampiamente le ipoteche legali e convenzionali, così come i crediti a beneficio
del pignoramento dei fondi, pari a fr. 87'337.70 complessivi più le spese;
che
giusta l’art. 142 cpv. 1 LEF qualora il fondo sia stato gravato, senza il
consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o
da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti
dall’elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci
giorni dalla notificazione dell’elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli
incanti con o senza questo aggravio;
che
secondo la giurisprudenza (DTF 126 III 290, 125 III 123 segg.; sentenza della
CEF 15.2002.78 del 20 agosto 2002 consid. 7.3), questa norma si applica anche
ai contratti di locazione non anno-tati a registro fondiario, ad eccezione di
quelli la cui durata è inferiore al termine legale di disdetta, nel senso che
se il fondo viene aggiudicato nel secondo turno d’asta l’aggiudicatario è autorizzato
a disdire anticipatamente eventuali contratti di locazione (siano essi annotati
o meno) per la prossima scadenza legale senza necessità di provare un urgente
bisogno personale a norma dell’art. 261 cpv. 2 lett. a CO;
che
nella fattispecie la banca escutente ha chiesto e ottenuto l’or­ganizzazione di
un doppio turno d’asta volto a permettere la disdetta di eventuali contratti di
locazione (punto 23 delle condizioni d’asta);
che
in virtù dell’art. 56 cpv. 2 lett. a
del regolamento del Tribunale federale
concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42), applicabile
alla procedura di realizzazione di pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF, se l’offerta
migliore formulata nel primo turno d’asta è sufficiente per soddisfare il
creditore pignoratizio di rango prevalente o se l’importo mancante viene pagato
immediatamente in contanti dal titolare della servitù o dell’onere fondiario
(oppure dall’inquilino), il fondo sarà aggiudicato con l’aggravio e non
occorrerà procedere a un secondo turno d’asta;
che
il ricorrente sostiene a ragione di aver soddisfatto la condizione prevista
nella norma appena citata
mediante la sua offerta di fr. 122'000.–,
che copre le ipoteche legali e convenzionali, pari a fr. 58'511.60, oltre
ai crediti a beneficio del pignoramento dei fondi, pari a fr. 28'826.10
oltre alle spese (come da elenco oneri);
che,
anzi, la norma non esige neppure la copertura dei creditori pignoranti (non
pignoratizi);
che
l’UE avrebbe dovuto pertanto prescindere dal procedere al secondo turno d’asta
e aggiudicare i fondi al ricorrente in virtù del­l’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF
(DTF 81 III 63 consid.
1;
Gilliéron
, Commentaire de
la LP, vol. II, 2000, n. 23 ad art. 142 LEF;
Piotet
in: Commentaire romand,
Poursuite et faillite, 2005, n. 13 ad art. 142 LEF)
;
che nell’insistere sul passaggio in giudicato delle condizioni d’asta la
resistente PI 2 non pare avvedersi che il ricorrente non le rimette in
discussione, ma fa solo valere – come visto a ragione – una violazione delle
regole sul doppio turno d’asta;
che
il paragone con una partita di calcio è fuori luogo, perché le regole dell’asta
non sono quelle del calcio;
che
pur volendo considerare l’asta come un gioco, dai partecipanti andrebbe
comunque richiesto di conoscere e rispettarne le regole, e in particolare di non
aspettare il secondo turno per rilanciare quando nel primo turno è stata
formulata un’offerta sufficiente a
soddisfare il procedente – ipotesi
che sarà forse rara, ma come dimostra il caso in esame non esclusa – dal
momento che l’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF dispone allora chiaramente l’aggiudicazione
al miglior offerente nel primo turno;
che
contrariamente a quanto afferma la resistente lo scopo del doppio turno d’asta
non è quello di permettere al titolare di una servitù, di un diritto d’abitazione,
di usufrutto, di locazione ecc. di riscattare il proprio diritto bensì di
soddisfare le pretese dei creditori pignoratizi di rango prevalente recando il
minor danno possibile ai titolari di diritti reali (o di locazione) sul fondo
da realizzare (
Häberlin
in:
VZG-Kurzkommentar, 2011, n. 4 ad art. 56 RFF);
che
per questo motivo l’art. 142 cpv. 3 LEF subordina l’aggiudica­zione del fondo
al miglior offerente del secondo turno non solo all’ottenimento di un prezzo migliore,
ma anche alla condizione che il prezzo offerto con il nuovo aggravio non basti
già a soddisfare il creditore pignoratizio di rango prevalente;
che
di conseguenza il ricorso in esame non solo non è temerario, bensì è provvisto
di buon diritto, l’aggiudicazione dei fondi al ricorrente essendo tuttavia
subordinata al versamento dell’acconto di fr. 20'000.–
stabilito
al punto 14 delle condizioni d’asta
;
che
per legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è parzialmente accolto.
1.1
Di
conseguenza,
il fondo n. __________ e la quota di
comproprietà coattiva D di
1
⁄
6
del fondo n. __________ RFD di __________ sono aggiudicati al miglior
offerente del primo turno dell’asta dell’8 ottobre 2020, RI 1, al prezzo di fr. 122'000.–,
a condizione ch’egli fornisca all’Ufficio
d’esecuzione entro due giorni dalla ricezione della presente decisione
l’acconto
di fr. 20'000.– stabilito dal punto 14
delle condizioni d’asta nella forma ivi prescritta.
1.2
Qualora RI 1 adempia tempestivamente la condizione stabilita nel
dispositivo n. 1, l’aggiudicazione dei fondi
a favore
della PI 2 è annullata e la somma da lei versata all’Uffi­cio d’esecuzione le è
restituita.
2.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3.
Notificazione a:
–   ;
–    .
Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Bellinzona.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.