ti_gerichte · 12.2008.235 · 2009-09-15 · it
Locazione - contestazione della disdetta - protrazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.09.2009 12.2008.235

Incarto n.
12.2008.235
Lugano
15 settembre
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.106 (in
materia di contratto di locazione) della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio-Nord promossa con istanza 10 agosto 2007 da
AP 1
RA 2
contro
AO 1
RA 1
con cui
l
'
istante ha chiesto, in via
principale, che fosse accertata la nullità della disdetta del contratto di
locazione e, in via subordinata, l'annullamento della disdetta in quanto
contraria alle regole della buona fede e, in entrambi i casi, la protrazione
del contratto per sei anni a far tempo dal 31 luglio 2008, domande alle quali
si è opposta la convenuta e che il Pretore ha accolto parzialmente con sentenza
21 novembre 2008, accertando l
a validità delle disdetta
e concedendo una protrazione del contratto di locazione fino al 31 luglio 2010,
come pure ponendo la tassa di giustizia (fr. 200.–) e le spese a carico della
convenuta in ragione di ¼ e per la rimanenza a carico dell'istante, con obbligo
per quest'ultima di rifondere alla controparte l'importo di fr. 2'800.– a
titolo di ripetibili
;
appellanti
l
'
istante, che con atto di
appello 4 dicembre 2008 chiede, in via principale, di decretare l'annullamento
della disdetta in quanto contraria alle regole della buona fede e, in via
subordinata, la protrazione del contratto di locazione per sei anni a far tempo
dal 31 luglio 2008, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima sede, e
la convenuta, la quale con atto di appello 5 dicembre 2008 postula, in via
principale, la reiezione dell'istanza, con tasse, spese e ripetibili di prima e
di seconda sede interamente a carico dell'istante, e, in via subordinata, la
concessione di una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione
fino al 31 luglio 2009, con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda
sede;
entrambe
le parti opponendosi con le proprie osservazioni al gravame della controparte;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in
fatto:
A.
In
data 12 luglio 2004, __________ Q__________, in qualità di locatore e AP 1, in
qualità di conduttore, hanno stipulato un contratto di locazione avente per
oggetto il __________, ubicato nel centro commerciale __________ a __________,
di proprietà del locatore (doc. D). Il contratto, con inizio il 31 luglio 2004,
prevedeva una durata “determinata in 2 anni, con periodo di disdetta di sei
mesi, la prima volta il 31 luglio 2006, rinnovabile di anno in anno in caso di
mancata disdetta”. Il contratto prevedeva un canone di locazione mensile oltre
a spese accessorie di fr. 3'500.– nel 2004, fr. 4'000.– nel 2005 e fr. 5'000.–
dal 2006 fino alla scadenza del contratto.
B.
Il
31 maggio 2006 __________ Q__________ ha venduto l'immobile a AO 1, che è
subentrata in qualità di (nuovo) locatore nei contratti di locazione degli
inquilini del centro commerciale ed ha incaricato T__________ SA (di cui __________
Q__________ è amministratore unico) di amministrare l'edificio (doc. 4 e doc.
P). Con lettera 27 febbraio 2007, la nuova proprietaria ha comunicato “formale
disdetta” dei contratti di locazione, tra i quali quello con AP 1 (doc. F). I
conduttori hanno lasciato le superfici locate, fatta eccezione per AP 1, che ha
contestato la disdetta non notificata con formulario ufficiale. All'udienza 7
maggio 2007 davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in
seguito Ufficio di conciliazione), AO 1 ha ammesso il vizio di forma e ritirato
la disdetta, con conseguente stralcio della procedura (doc. G). Nel frattempo
il 12 aprile 2007 AO 1 aveva notificato a AP 1 la disdetta del contratto di
locazione con formulario ufficiale, con effetto a decorrere dal 30 settembre
2007 (doc. C e doc. 1).
AO 1, con
lettera 18 aprile 2007 a AP 1, ha lamentato dei ritardi nella corresponsione
della pigione, essendo a suo dire stato versato l'importo di fr. 3'500.–
mensili, anziché quello di fr. 5'000.– stabilito nel contratto, preannunciando
di disdire il contratto per mora ex art. 257d CO in caso di mancato pagamento
degli arretrati entro il 21 maggio 2007.
Con
istanza 2 maggio 2007 all'Ufficio di conciliazione, AP 1 ha contestato la validità
della disdetta 12 aprile 2007 e chiesto una protrazione del contratto per sei
anni. All'udienza 11 giugno 2007 davanti all'Ufficio di conciliazione, AO 1 ha
dato atto che la disdetta non rispettava il termine di preavviso di sei mesi e
ne ha protratto gli effetti al 31 luglio 2008, chiedendo per il resto il
respingimento dell'istanza (doc. rich. I).
Il 3
luglio 2007 il Municipio di __________ ha rilasciato la licenza edilizia per una
ridistribuzione interna delle superfici commerciali dello stabile M__________ __________
(doc. 5).
Con
decisione 9 luglio 2007, l'Ufficio di conciliazione ha riconosciuto la validità
della disdetta con effetto al 31 luglio 2008 ed ha concesso una protrazione
fino al 31 luglio 2009 (doc. B).
C.
Con
istanza 10 agosto 2007, AP 1 ha convenuto AO 1 davanti alla Pretura della
giurisdizione di Mendrisio-Nord. Ha chiesto, in via principale, che fosse
accertata la nullità della disdetta e, in via subordinata, l'annullamento della
disdetta in quanto contraria alle regole della buona fede e, in entrambi i
casi, la protrazione del contratto di locazione per sei anni a far tempo dal 31
luglio 2008. All'udienza di discussione del 2 ottobre 2007 AO 1 ha contestato l'istanza
chiedendone la reiezione. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato a
comparire alla discussione, confermandosi nei rispettivi memoriali conclusivi.
D.
Con
sentenza 21 novembre 2008, il Pretore ha accolto parzialmente l'istanza,
accertando l
a validità delle disdetta e concedendo una
protrazione del contratto di locazione fino al 31 luglio 2010, come pure
ponendo la tassa di giustizia (fr. 200.–) e le spese a carico della convenuta
in ragione di ¼ e per la rimanenza a carico dell'istante, con obbligo per
quest'ultima di rifondere alla controparte l'importo di fr. 2'800.– a titolo di
ripetibili.
E.
Entrambe
le parti hanno interposto appello contro la sentenza del Pretore. L'istante con
appello 4 dicembre 2008 chiede, in via principale, di decretare l'annullamento
della disdetta in quanto contraria alle regole della buona fede e, in via
subordinata, la protrazione del contratto di locazione per sei anni a far tempo
dal 31 luglio 2008, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima sede. La
convenuta, per contro, con appello 5 dicembre 2008, postula in riforma del
giudizio impugnato, in via principale, la reiezione dell'istanza, con tasse,
spese e ripetibili di prima e di seconda sede interamente a carico
dell'istante, e, in via subordinata, la concessione di una protrazione unica e
definitiva del contratto di locazione fino al 31 luglio 2009, con protesta di
tasse, spese e ripetibili di seconda sede.
e considerato
in diritto:                  1.
Preliminarmente si rileva che, posteriormente agli appelli e alle
rispettive osservazioni, è giunta a questa Camera ulteriore documentazione
trasmessa dalla parte AO 1 (con lettere 19 febbraio 2009 e 3 marzo 2009) o
recapitata per il tramite della Pretura (con invii per conoscenza 25 febbraio
2009 e 3 marzo 2009). Detta documentazione, prodotta o recapitata alla Camera
dopo gli allegati di causa, è palesemente irricevibile (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 20 e segg. ad art. 321 CPC).
2.
Il
significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera adita
di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o all'applicazione del
diritto di cui alla sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti
delle domande formulate, la sua verifica da parte dell'autorità superiore ed
eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal ricorrente.
Sembrerebbe perciò scontato presumere che l'atto di appello abbia
necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del giudizio
che si intende impugnare. È però ovvio che ciò non può avvenire laddove vengano
richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte negli atti della
procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si cercherebbero
invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato, ragione per cui
la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per il gravame che si
limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti allegati oppure che
si esaurisce nella testuale o quasi trascrizione dell'allegato conclusionale (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 21 e 22 ad
art. 309; CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; DTF 117 Ia 10). La riproduzione di
ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace necessariamente ai medesimi
principi nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo scopo di
convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla luce delle
risultanze dell'istruttoria, e non invece con la diversa finalità di suffragare
avanti alla Camera d'appello l'erroneità del giudizio impugnato.
Ciò premesso, si constata che l'appello dell'istante – dopo i
cappelli introduttivi (pag. 1-2) è costituito per più dei
⅔
(da pag. 3 a pag. 13 nel mezzo) dalla
letterale trascrizione delle conclusioni presentate al Pretore il 10 ottobre
2008 ed è perciò, per i motivi testé esposti, manifestamente irricevibile nella
misura in cui le citazioni tratte da quell'allegato non sono al servizio di
circostanziate censure al giudizio pretorile.
2.1
Esaminando
nel dettaglio il gravame si constata in effetti che il punto 1 pag. 3 dell'appello
é identico al punto 1 pag. 2-3 delle conclusioni.
Il punto
2 pag. 3 dell'appello è identico al punto 3 pag. 4 delle conclusioni.
Il punto
3 pag. 3 dell'appello è identico al punto 2 pag. 3 delle conclusioni.
Il punto
4 pag. 4 dell'appello è identico al punto 4 pag. 5 delle conclusioni.
Il punto
5 pag. 4-5 dell'appello è identico al punto 5 pag. 5-6 delle conclusioni.
Il punto
6 pag. 5 dell'appello è identico al punto 6 pagina 6-7 delle conclusioni.
Il punto
7 pag. 5-7 dell'appello è identico al punto 6 pagine 7-8 delle conclusioni.
Il punto
8 pag. 7 dell'appello è identico al punto 7 pag. 8 delle conclusioni.
Il punto
9 pag. 7-8 dell'appello è identico al punto 9 pag. 9 delle conclusioni.
Il punto
10 pag. 8 dell'appello è identico al punto 10 pag. 10 delle conclusioni.
Il punto
11 pag. 8-9 dell'appello è identico al punto 11 pag. 10-11 delle conclusioni.
Il punto
12 pag. 9-10 dell'appello è identico al punto 12 pag. 11-12 delle conclusioni.
Il punto
13 pag. 10-12 dell'appello è identico al punto 13 pag. 12-13 delle conclusioni.
Il punto
14 pag. 12-13 dell'appello è identico al punto 14 pag. 14-15 delle conclusioni.
Nell'inutile
operazione di copia (11 pagine delle conclusioni) e incolla (nell'appello delle
identiche pagine) l'istante ha perfino dimenticato che l'impugnativa è rivolta
ad una Camera d'appello e non a “codesta lodevole Pretura” (appello, pag. 7
verso il mezzo) o a “codesto onorevole Giudice”, che avrebbe appurato
“gravissimi disagi” nell'ambito di altra procedura “incarto DI.2008.31”
pendente presso il medesimo (appello, pag. 10 verso il basso). Ciò che è manifestamente
inaccettabile e conferma la palese irricevibilità delle allegazioni.
2.2
Per
quanto concerne l'appello dell'istante, non resterà pertanto che esaminare le
considerazioni da pagina 13 nel mezzo a pagina 16, nella limitata misura in cui
contengono critiche al giudizio di prima sede.
3.
L'istante
– con l'appello 4 dicembre 2008 – rimprovera al primo giudice “di non avere
correttamente valutato le considerazioni addotte relativamente all'annullabilità
della disdetta 12 aprile 2007 in quanto contraria alle regole della buona fede”
(appello, punto 1 pag. 13 verso il mezzo e punto 2 pag. 13-15). Censura inoltre
la decisione del Pretore di concedere la protrazione del contratto di locazione
solo fino al 31 luglio 2010 (appello, punto 1 pag. 13 verso il basso e punto 3
pag. 15-16), invece dei sei anni – da lei richiesti – a far tempo dal 31 luglio
2008.
La
convenuta, dal canto suo – con l'appello 5 dicembre 2008 – si aggrava contro la
decisione del primo giudice di concedere una protrazione fino al 31 luglio
2010; ritiene che non esisterebbero i presupposti per procedere in tal senso e
che la protrazione non dovrebbe, in ogni caso, eccedere il termine di un anno
(fino al 31 luglio 2009) e dovrebbe essere unica e definitiva (appello, punto
10-12, pag. 6-12).
4.
L’art.
271a cpv. 1 lett. b CO stabilisce che può essere annullata la disdetta del
contratto di locazione che il locatore notifica allo scopo di imporre una
modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un
adeguamento della pigione.
4.1
Scopo della norma è quello di evitare che il conduttore sia posto
nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di modifiche sfavorevoli
delle condizioni contrattuali per non dover abbandonare i vani locati, ossia di
impedire che il conduttore debba optare tra restare nei locali a condizioni
meno vantaggiose o andarsene (
SVIT-Kommentar
,
3
ª
ed., Zurigo 2008, n. 15-17
ad art. 271a CO;
Lachat
, Le
nouveau bail à loyer, Losanna 2008, n. 5.3.1;
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 3
ª
ed, Zurigo
2003 n. 2463). Spetta al conduttore che chiede l'annullamento della disdetta
l'onere di provare che i requisiti per l'applicazione di questa norma sono
adempiuti. Egli è tenuto a dimostrare l'esistenza di una volontà di modifica
unilaterale del contratto (
Higi,
in Zürcher Kommentar, n. 74-81 e 90 ad art. 271a CO), a dimostrare che questa
rappresenta un peggioramento della sua situazione economica (
Higi
, op. cit. n. 82-85 e 90 ad art.
271a CO) e che tra la disdetta del contratto e la volontà del locatore
d'imporre la propria pretesa vi è un nesso diretto (
SVIT-Kommentar
, op. cit., n. 22 ad art. 271a CO;
Lachat
, op. cit., n. 5.3.3 pag. 743;
Tercier
, op. cit., n. 2464).
4.2
Il Pretore,
dopo aver ricordato i principi sopra menzionati, ha escluso l'abusività della
disdetta. Il primo giudice, dipartendosi dalla lettera scritta il 18 aprile
2007 dal patrocinatore della convenuta a AP 1 (doc. H), ha osservato che nella
stessa AO 1 ha ribadito la disdetta del contratto di locazione ed ha rilevato
che la pigione sarebbe stata versata in ritardo, in quanto il contratto di
locazione prevedeva dal 2006 un canone di locazione di fr. 5'000.–, mentre
sarebbe stato versato un importo minore e che la locatrice ha chiesto il
pagamento dell'importo arretrato scoperto. Il Pretore ha quindi fatto riferimento
alla testimonianza di __________ Q__________ (act. VI, pag. 26 e segg.), che ha
attestato che l'istante gli aveva chiesto di procrastinare gli aumenti della
pigione contrattualmente previsti, a causa delle difficoltà iniziali del
ristorante e che lui gli aveva concesso verbalmente una protrazione
dell'aumento, senza fissare alcun termine per l'inizio del pagamento della pigione
aumentata, come pure che, al momento dell'acquisto, i contratti di locazione
sono stati consegnati alla nuova proprietaria __________, ma quest'ultima non è
stata inavvertitamente messa al corrente della dilazione orale dell'aumento del
canone di locazione dovuto da AP 1. In simili circostanze il Pretore ha
ritenuto che la richiesta di pagamento di fr. 5'000.– mensili dal 2006
nell'ottica della convenuta non era una richiesta di aumento del canone di
locazione, quanto piuttosto una richiesta volta al rispetto del contratto
scritto (di locazione), che riteneva in vigore su ogni punto.
4.3
L'istante
nel proprio appello non si confronta minimamente con le predette considerazioni
del Pretore, fondate sulla deposizione di __________ Q__________. Secondo il
ricorrente “a mente del primo giudice, il nuovo locatore non era stato messo al
corrente della dilazione orale relativa all'aumento del canone di locazione
concessa dal precedente locatario per semplice inavvertenza”. Il giudice non
spiegherebbe “su quali basi tale inavvertenza avrebbe dunque portato a non
pretendere la pigione scritta sul contratto scritto” (appello, pag. 14 nel
mezzo). Invero il primo giudice ha fondato le sue considerazioni su quanto
deposto dal teste __________ Q__________ e l'appellante non spiega per quale
motivo le dichiarazioni del teste non dovrebbero essere ritenute credibili.
D'altro canto l'istante non ha portato alcuna prova concreta del fatto che la convenuta
fosse “a conoscenza del corretto ammontare del canone di locazione pagato dalla
AP 1 al precedente locatore” (appello, pag. 14 verso l'alto). Essa si è
limitata ad addurre proprie supposizioni e “inclinazioni a credere” (appello,
pag. 14 nel mezzo), decisamente non sufficienti a suffragare la sua tesi. In
definitiva l'istante non ha dimostrato l'esistenza di una volontà di modifica
unilaterale del contratto da parte di AO 1. L'appello dell'istante, su questo
punto, cade pertanto nel vuoto.
5.
Ritenuta
la validità della disdetta a far tempo dal 31 luglio 2008 – termine,
quest'ultimo, non più oggetto di contestazione – si pone ora il quesito della
protrazione del contratto di locazione, chiesta dall'istante e osteggiata dalla
convenuta.
5.1
Secondo
l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione
se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi
che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo
conto, in particolare, delle circostanze che hanno determinato la conclusione
del contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della
situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro
comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della
situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272
cpv. 2 lett. a-e CO). La ponderazione degli interessi serve non solo a determinare
il principio di un’eventuale proroga del contratto di locazione, ma anche la
sua durata. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di
locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e
sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere
tutti i vantaggi (
SVIT-Kommentar
,
n. 11 segg. ad art. 272 CO;
Higi,
op. cit., n. 86 ad art. 272 CO;
Tercier
,
op. cit., n. 2483;
Giger
, Die
Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, pag. 80 e segg.;
SJ 1979 p. 585 no. 125; DTF 105 II 197; ICCTF 21 marzo 2000 4C.455/1999). Nella
formazione del proprio giudizio il giudice fruisce di un ampio margine di
apprezzamento (art. 4 CC; sentenza
TF
4C.28/2006 del 26 giugno 2006, consid.
3.2; 4C.343/2004 del 22 dicembre 2004 consid.
4.1;
DTF
125 III 230 consid.
4), che può essere riesaminato dall’autorità d’appello con estrema
prudenza, solo se la decisione del primo giudice risulta manifestamente
ingiusta o iniqua (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 32 ad art. 307).
5.2
Ponderando
gli interessi delle parti, il Pretore ha ritenuto che la disdetta dopo quattro
anni di locazione non ha conseguenze così particolarmente gravose sul
conduttore, legate ad investimenti. Il primo giudice ha in effetti accertato
che – diversamente da quanto sostenuto dall'istante – gli investimenti di AP 1
nell'ente locato appaiono tutto sommato limitati. Secondo il Pretore non è
stato inoltre possibile stabilire se il prestito per fr. 105'000.–, che
l'istante sostiene di aver chiesto, fosse legato all'attività del ristorante __________
o ad altra attività di cui pure si occupa la società.
Esaminando
la situazione personale e finanziaria delle parti, il primo giudice ha rilevato
che è incontestato che la situazione di AO 1 è migliore rispetto a quella di AP
1. Nel caso concreto egli ha poi ritenuto che la clientela di AP 1 è attirata
dai centri commerciali del quartiere __________ di __________ e che il fatto di
dover lasciare l'ente locato può causare al conduttore dei disagi dal profilo
finanziario.
Il
Pretore, pur ammettendo l'esistenza di un bisogno concreto – derivante da interessi
commerciali – da parte della convenuta a disporre dell'ente locato, ha ritenuto
l'assenza di elementi idonei a suffragare l'attualità e la serietà del bisogno.
Dopo aver
ricordato che, nell'ambito di una prima protrazione, il giudice non pone esigenze
troppo rigorose in merito a quanto intrapreso dal conduttore per ridurre gli
effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della locazione, il primo
giudice ha ritenuto che – dalle emergenze istruttorie – non risulta che AP 1
abbia profuso sforzi per tentare di trovare una soluzione di alloggio adeguata
alle proprie necessità. Egli ha pure evidenziato che AP 1 ha rifiutato
l'offerta di locare un ristorante, sia pure a __________, simile al ristorante __________,
con un canone di locazione inferiore e con l'esonero dal versamento del
corrispettivo per i primi dieci mesi di locazione.
Per
finire il Pretore ha ritenuto che dall'istruttoria è emersa la necessità
concreta della convenuta di poter disporre dell'ente locato per portare a
termine l'intervento di ristrutturazione. AP 1, dal canto suo, ha mostrato
l'intenzione di non voler lasciare l'ente locato ed in proposito neppure ha
intrapreso ricerche per trovare soluzioni d'alloggio, seppure i suoi investimenti
siano risultati piuttosto contenuti. D'altronde – ha aggiunto il primo giudice
– il trasloco causerebbe verosimilmente a AP 1 una perdita di clientela. Sulla
scorta di dette considerazioni il Pretore ha ritenuto giustificato concedere a AP
1 una protrazione del contratto di locazione della durata di due anni, ovvero
fino al 31 luglio 2010.
5.3
La convenuta
– con l'appello 5 dicembre 2008 – chiede in via principale che la sentenza di
prime cure sia riformata nel senso che a AP 1 non venga concessa alcuna
protrazione. Essa sostiene che il Pretore non avrebbe considerato quale motivo
di esclusione della protrazione il fatto che il locatore ha offerto al
conduttore altri locali equivalenti e quest'ultima li ha rifiutati, senza
neppure spiegare il motivo del rifiuto.
Certo,
secondo l'art. 272a cpv. 2 CO, di regola, la protrazione è esclusa se il
locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali
equivalenti. La nozione di locali equivalenti va tuttavia interpretata
restrittivamente, trattandosi di un caso che comporta, in linea di principio
l'esclusione della protrazione (
Lachat
,
op. cit., n. 2.1 pag. 770; ICCTF 20 novembre 2001 4C.174/2001, consid. 2). Il
primo giudice ha ritenuto il ristorante di __________, offerto dalla convenuta
all'istante, simile al ristorante __________. Se è pur vero che il ristorante
offerto presentava un canone di locazione praticamente identico (appello
convenuta, pag. 6 verso l'alto) e vi era la proposta del proprietario di
rinunciare a 10 mesi d'affitto (doc. 8 e 9; act. VI pag. 26), non può essere ritenuta
l'equivalenza tra i due locali commerciali. E' un dato acquisito che il
ristorante __________ gode – per esplicita ammissione della convenuta (appello
convenuta, pag. 6 verso il basso) – di condizioni molto favorevoli, considerato
il forte afflusso di clientela nel comprensorio di __________ a __________. Ben
poco è dato invece sapere – l'onere della prova incombendo alla convenuta –
sulle effettive condizioni di afflusso di clientela per l'ente offerto. Il
fatto, attestato dal teste __________ Q__________ (act. VI, pag. 28 nel mezzo),
che il ristorante di __________ sia circondato da uffici con grosso contingente
impiegatizio, non è sufficiente a trarre conclusioni di equivalenza, in
particolare – ma non solo – durante i fine settimana. Ciò a maggior ragione se
si considera che il medesimo teste riferisce che il ristorante in questione non
ha avuto continuità d'apertura [cfr. due chiusure, decise dall'autorità
competente per la mancata presenza sul posto e i bisticci dei precedenti gerenti
(act. VI, pag. 28 verso il basso)] e che, in data 2 ottobre 2007 risultava
ancora senza locatario (act. III, pag. 13 verso il mezzo). Il giudizio di non
equivalenza è poi rafforzato dal fatto che l'ente offerto è situato a __________,
ad una ventina di chilometri da __________ – luogo di residenza del
direttore-gerente e della sua famiglia – con conseguente aggravio per i
dipendenti dell'istante nel raggiungere il nuovo posto di lavoro e perdita anche
della clientela locale.
La
circostanza poi – ricordata dalla convenuta con riferimento alla dottrina (
Lachat
, op. cit., pag. 769 nota 28) –
che il conduttore non abbia né visitato i locali offerti né preso posizione
sull'offerta, recapitatagli il 18 settembre 2007 dal patrocinatore della convenuta,
non osta, nel caso in esame, alla concessione della protrazione. Detto
comportamento trova infatti un'attenuante importante nel fatto che nell'azione
giudiziaria avviata in Pretura il 10 agosto 2007 l'istante postulava a titolo
principale la nullità della disdetta. Certo, l'azione in questione si è per
finire rivelata infondata. Il comportamento della convenuta – che ha recapitato
una disdetta nulla, in quanto non notificata con formulario ufficiale, poi
seguita da una nuova disdetta non rispettosa dei termini contrattuali – ha
tuttavia contribuito ad inasprire i rapporti tra le parti. In simili
circostanze, il comportamento di AP 1 – diversamente da quanto preteso dalla
convenuta con riferimento all'art. 272 cpv. 2 lett. c CO (appello convenuta,
pag. 9 verso il mezzo) –  non può dunque essere ritenuto contrario alla buona
fede.
L'appello,
su questo punto, si rivela pertanto infondato.
5.4
La
convenuta sostiene poi che la decisione del Pretore di concedere una
protrazione sarebbe manifestamente ingiusta, avendo il primo giudice tenuto
conto – nella ponderazione dei contrapposti interessi – di un'unica circostanza
in favore di AP 1, “l'ipotetica perdita di clientela”, mentre per quanto
riguarda AO 1 “è stato tenuto conto della concreta necessità di poter disporre
dell'ente locato per poter portare a termine la ristrutturazione dell'intero
immobile” (appello convenuta, pag. 7 in basso e pag. 8 in alto). Invero,
l'appellante non si confronta minimamente con la considerazione del primo
giudice secondo cui l'attualità e la serietà del bisogno di AO 1 di
ristrutturare non sono comprovati. Dagli atti traspare anzi che AO 1 neppure
voleva acquistare l'immobile __________ 1, nel quale sono situati i locali
affittati a AP 1. Il testimone __________ S__________ riferisce infatti che
“noi della AO 1 volevamo comperare il __________; tuttavia il proprietario
voleva vendere insieme sia il __________ sia il __________: di conseguenza
siamo stati costretti ad acquistare i due Centri. Noi non volevamo mai gestire
un centro commerciale. Quando abbiamo comperato i Centri non sapevamo che
farcene del __________” (act. XIX, pag. 59 in alto; osservazioni 30 dicembre
2008 di AO 1 all'appello del conduttore, pag. 3 verso il basso). Certo, la
convenuta ha poi deciso di ristrutturare l'immobile __________, ottenendo anche
la relativa autorizzazione amministrativa (doc. 5). Ciò non è tuttavia
sufficiente a comprovare l'attualità e l'urgenza del bisogno di AO 1, che mai
ha sostenuto (cfr. act. III, pag. 5 verso l'alto) di dover occupare lei stessa,
per le proprie attività, gli spazi dei quali è prevista la ristrutturazione (
Lachat
, op.
cit., n. 3.9 pag. 778). AO 1 si è del resto sostanzialmente limitata in prima
sede a lamentare un generico “scombussolamento di carte” determinato dalla
protrazione (act. III, pag. 5 verso l'alto).
La ricorrente omette poi di accennare al fatto che il Pretore nella
ponderazione degli interessi ha ritenuto anche altri elementi importanti,
segnatamente la situazione finanziaria delle parti, incontestatamente ampiamente
migliore per AO 1 rispetto a quella di AP 1. L'appello della convenuta, nella
misura in cui sostiene l'errore manifesto del giudice di prime cure nel
ponderare i contrapposti interessi, per altro omettendo o travisando gli
elementi che il medesimo ha considerato, si rivela, ancora una volta,
infondato.
5.5
La convenuta
si aggrava inoltre per il fatto che, concedendo la protrazione, il Pretore non
avrebbe considerato che AO 1 ha notificato la disdetta con largo anticipo e che
AP 1, nel frattempo, non ha intrapreso il benché minimo sforzo per trovare
altre soluzioni di alloggio (appello convenuta, pag. 8 verso il basso). Secondo
l'appellante, il primo giudice non avrebbe dunque dovuto concedere la
protrazione. A torto.
Va
ribadito che le modalità con le quali la convenuta ha notificato la disdetta
non possono certo dirsi scevre da errori ed hanno, tra l'altro, indotto
l'istante a pretendere a titolo principale l'invalidazione della disdetta. La
convenuta tralascia di dire che la disdetta notificata il 12 aprile 2007 – alla
quale essa fa riferimento per giustificare il largo anticipo (appello
convenuta, pag. 8 verso il basso) – prevedeva invero il termine assai corto del
30 settembre 2007 [quindi poco più di cinque mesi di anticipo (cfr. doc. C)],
rivelatosi inferiore al termine di preavviso pattuito contrattualmente (cfr.
doc. D, clausola n. 3). Solo durante l'udienza davanti all'Ufficio di
conciliazione dell'11 giugno 2007, la convenuta ha dato atto che la disdetta
non rispettava il termine di preavviso di sei mesi e ne ha protratto gli
effetti al 31 luglio 2008 (doc rich. I, verbale 11.6.2007). In simili
circostanze la convenuta non può certo pretendere il non riconoscimento della
prima protrazione, a motivo di un largo anticipo nella comunicazione della
disdetta, che in realtà non sussiste.
Certo, non
risulta dagli atti che l'istante abbia intrapreso ricerche per trovare
soluzioni d'alloggio alternative. Tuttavia, in merito alle ricerche effettuate
dal conduttore, in occasione della prima protrazione il giudice deve mostrarsi
meno rigoroso rispetto nelle esigenze rispetto alla fase di seconda
protrazione, ciò a maggior ragione se – come nella fattispecie ora in esame –
il conduttore ha postulato a titolo principale la nullità della disdetta (
Lachat
, op. cit., pag. 782, n. 3.12 e
note 117-118). Per quanto concerne il preteso conportamento lesivo della buona
fede da parte dell'istante, si rinvia a quanto già detto sopra (consid. 5.3).
Il
gravame della convenuta va pertanto nuovamente respinto.
5.6
Secondo
la convenuta (appello convenuta, pag. 10 in alto), “la presenza di AP 1
all'interno dell'immobile” avrebbe creato e creerebbe  “a AO 1 non poche
difficoltà”. Tra __________ e altri inquilini sarebbero sorti gravi problemi,
che sarebbero sfociati anche in un procedimento penale. Si porrebbero anche
“problemi legati alla ventilazione e al ricambio dell'aria nonché alla
circolazione delle persone all'interno del centro commerciale”, per l’inserimento
di “una strozzatura nell'anello di circolazione dei clienti del centro
commerciale”. Trattasi di argomentazioni addotte per la prima volta in sede di
conclusioni e riproposte nuovamente irritualmente in appello (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 24-26 ad
art. 78 CPC, m. 5 e 20 ad art. 321 CPC) e che non trovano riscontro nella documentazione
richiamata e acquisita davanti al primo giudice. Le argomentazioni ricorsuali
cadono dunque nel vuoto.
La
convenuta appellante ritiene pure che il primo giudice non avrebbe tenuto conto
debitamente, nella ponderazione dei contrapposti interessi, del fatto che la
locazione si sarebbe, a suo dire, protratta nel tempo per la breve durata di due
anni e nove mesi. La ricorrente travisa i fatti. Dagli atti risulta in effetti,
come ritenuto rettamente dal Pretore, che la locazione è durata quattro anni
[dal 31 luglio 2004 (data di inizio del contratto) al 31 luglio 2008 (data del
termine di disdetta)]. E' tenendo conto di detta durata che il primo giudice ha
commisurato la protrazione. La doglianza, fondata su un presupposto sbagliato,
non merita ulteriore disamina.
5.7
Entrambi
gli appellanti si aggravano infine contro la decisione del Pretore di accordare
una protrazione del contratto di locazione per la durata di due anni (fino al
31 luglio 2010).
5.7.1
L'istante
appellante chiede che gli sia concessa una protrazione per un periodo superiore
a quello stabilito dal primo giudice (appello istante, pag. 15 verso il mezzo),
che essa quantifica (solo) nelle conclusioni in sei anni (appello istante, pag.
2 verso il basso).
AP 1
ritiene che il giudice di prima sede non avrebbe valutato correttamente gli
investimenti da lei operati per avviare l'attività del ristorante. Essa non si
confronta tuttavia con le argomentazioni che hanno indotto il Pretore a ritenere
l'impossibilità di stabilire se il prestito di fr. 105'000.– a favore di AP 1
indicato nel bilancio della società sia legato all'attività del ristorante o
altro. Dagli atti non risulta – né tantomeno l'istante da indicazioni al
riguardo – che le perdite di bilancio siano da ricondurre agli investimenti
eseguiti nell'ente locato. Tantomeno vi è traccia delle “ingenti spese per la
promozione del ristorante (pubblicità, cartellonistica, ecc..)” che l'istante
adduce di aver sostenuto. L'argomento relativo ai “prezzi particolarmente
vantaggiosi operati ad inizio esercizio pubblico al fine di crearsi una buona
base di clientela” – ancorchè irrilevante ai fini del giudizio – sollevato solo
in sede d'appello si rivela finanche irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b
CPC). Il ricorso si avvera pertanto nuovamente infondato, non indicando del
resto l'appellante altri motivi per i quali il primo giudice avrebbe dovuto
concedere una protrazione di più lunga durata.
5.7.2
La conventa appellante postula invece che la protrazione sia
comunque ridotta alla durata di un anno (fino al 31 luglio 2009) e sia unica e
definitiva. Si duole infatti anche del fatto che la decisione del primo giudice
sia ambigua, non indicando se viene concessa una prima o un'unica protrazione. Ritiene
che AO 1 abbia un interesse (serio, concreto e attuale) a poter portare a
termine i lavori di ristrutturazione dell'immobile e che questo interesse
sarebbe preponderante rispetto agli interessi di AP 1, che si ridurrebbero
“alla sola e ipotetica perdita di clientela” (appello convenuta, pag. 11 in
basso).
Già si è
detto sopra (consid. 5.4), che non risulta comprovata l'attualità e l'urgenza
del bisogno di AO 1. Essa non ha infatti necessità alcuna di occupare lei
stessa, per le proprie attività, gli spazi dei quali è prevista la ristrutturazione.
Dagli atti risulta anzi che l'acquisto dell'immobile da parte della convenuta è
avvenuto senza che essa avesse la volontà di procedere in tal senso. Poco tempo
dopo l'acquisto ha comunque notificato le disdette ai conduttori, per procedere
ad una ristrutturazione non finalizzata ad uso proprio. Per contro esiste
l'esigenza concreta di AP 1 – stabilita la validità della disdetta – di
disporre del tempo sufficiente per trovare una sistemazione alternativa,
limitando le conseguenze gravose dal profilo finanziario, dovute al fatto di
dover lasciare un ente locato situato in posizione propizia, con una clientela
propria e soprattutto attirata dai centri commerciali del quartiere di __________
a __________. Non va poi trascurato il fatto che tra locatore e conduttore
esiste una marcata disparità di disponibilità finanziarie, nettamente a favore
della prima.
La
protrazione di due anni stabilita dal primo giudice appare pertanto equa.
Certo, il Pretore ha omesso di precisare se trattasi di una prima protrazione o
di una protrazione unica e definitiva. Non c'è tuttavia motivo per optare per
la seconda soluzione, chiesta da AO 1. Dalla decisione di prima sede non
emergono infatti elementi per ritenere che il Pretore intendesse accordare una
protrazione unica e definitiva (
Lachat
,
op. cit., n. 4.8 pag. 785). Il fatto che il Pretore non abbia mostrato rigore
in merito alle mancate ricerche di una soluzione alternativa da parte del
locatore e la durata della protrazione, confermano semmai trattarsi di una
prima protrazione.
L'appello
della convenuta, su questo punto, va pertanto respinto.
6.
L'imprecisa
formulazione del termine della protrazione impone a questa Camera di riformare
d'ufficio il dispositivo n. 2.1 della sentenza di prime cure, nel senso che la
protrazione concessa fino al 31 luglio 2010 è una prima protrazione. Si ricorda
a AP 1 che, se intende domandare una seconda protrazione, a norma dell'art. 273
cpv. 3 CO, deve presentare la richiesta all' Ufficio di conciliazione in
materia di locazione, al più tardi 60 giorni prima della scadenza della
protrazione iniziale.
7.
Entrambi
gli appelli devono pertanto essere respinti e la sentenza di prima sede
riformata d'ufficio come indicato sopra (consid. 6). Tasse, spese e ripetibili
– calcolate su un valore litigioso di fr. 240'000.– (fr. 5'000.– x 12 mesi x 4
anni), per l'appello del conduttore, e fr. 120'000.– (fr. 5'000.– x 12 mesi x 2
anni), per l'appello del locatore – seguono la soccombenza.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 4 dicembre 2008 di AP 1 (conduttore) e l'appello 5
dicembre 2008 di AO 1 (locatore)
sono respinti.
Il
dispositivo n. 1.2 della sentenza 21 novembre 2008 della Pretura della
giurisdizione di Mendrisio-Nord, è, d’ufficio, così riformato:
1.2
.
E' concessa una prima
protrazione del contratto di locazione fino al 31 luglio 2010.
II.
Le spese della procedura dell'appello del conduttore consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.      950.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
1'000.-
da
anticiparsi dall’appellante AP 1, restano a suo carico con l’obbligo di
rifondere alla parte appellata AO 1 fr. 1’800.- per ripetibili.
III.
Le spese della procedura dell'appello del locatore consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    650.-
b) spese                                                      fr.
50.-
Totale                                                           fr.
700.-
da
anticiparsi dall’appellante AO 1, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata AP 1 fr. 1’100.- per ripetibili.
IV.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di
diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;
per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La
parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con
un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).