ti_gerichte · 12.2006.145 · 2006-10-11 · it
locazione - diffida per mora - disdetta per mora - mancato ritiro delle raccomandate - effetti - sfratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.10.2006 12.2006.145

Incarto n.
12.2006.145
Lugano
11 ottobre
2006
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.187
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza di sfratto 28
giugno 2006 da
AO 1
rappr. dall’  RA
2
contro
AP 1
rappr. dall’  RA
1
chiedente
lo sfratto dei convenuti dall'appartamento di proprietà dell'istante, sito in __________
a __________;
domanda
alla quale i conduttori si sono opposti e che il Pretore ha accolto con
decisione 16 agosto 2006;
appellanti
i convenuti che con appello 22 agosto 2006 – con domanda di effetto sospensivo
– postulano la riforma del giudizio impugnato nel senso di annullare il decreto
di sfratto, con protesta di spese e ripetibili;
appellato
l'istante che con osservazioni del 12 settembre 2006 postula la reiezione
dell'appello, pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 24 agosto 2006 con cui l'allora Presidente di questa Camera ha
conferito al gravame effetto sospensivo;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
Considerato
in fatto e in diritto:
che con contratto 25/26 agosto 1981 AO 1 ha concesso
in locazione per tempo indeterminato a AP 1 un appartamento sito in __________
a __________, con effetto a partire dal 1°settembre 1981 e con una pigione di
attuali fr. 700.– mensili, pagabili anticipatamente entro il primo di ogni mese
(doc. S);
che,
essendo rimasti impagati i canoni di locazione dei mesi di febbraio e marzo
2006, AO 1, in data 6 marzo 2006 ha inviato ai conduttori una diffida di
pagamento, assegnando ai medesimi un termine di 30 giorni per provvedere a
versare il dovuto, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento avrebbe
provveduto a disdire per mora il rapporto di locazione (doc. C);
che
la diffida, spedita per raccomandata il 6 marzo 2006 ad ognuno dei conduttori,
è tornata con l'indicazione “non ritirata” (doc. N e O);
che,
l'importo essendo rimasto impagato, il locatore ha notificato ai conduttori,
tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione in data 18
aprile 2006;
che
la disdetta, spedita per raccomandata il 18 aprile 2006 ad ognuno dei
conduttori, è tornata con l'indicazione “non ritirata” (doc. P e Q);
che
un tentativo di conciliazione
avviato dal locatore il 1°giugno 2006 presso l'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione, per la mancata riconsegna dell'appartamento locato, è
risultato infruttuoso non avendo i conduttori presenziato all'udienza del 27
giugno 2006 (doc. G);
che
il 28 giugno 2006 il locatore ha inviato un'istanza di sfratto alla Pretura;
che
all'udienza di discussione del 16 agosto 2006 i conduttori si sono opposti
all'istanza, dolendosi di non essere stati a conoscenza dei passi intrapresi
dal locatore, in quanto quest'ultimo avrebbe notificato loro la diffida e la
disdetta “con lettere ritornate al mittente perché i coniugi AP 1 sono
all'estero” e senza inviare le medesime al loro rappresentante __________; essi
hanno inoltre sostenuto di aver eseguito – entro trenta giorni dalla conoscenza
della disdetta – il versamento dell'“importo dell'affitto fino a settembre
2006”, pagamento da loro ritenuto tempestivo e, in assenza di eccezioni
sollevate dal locatore, indice di “rinuncia alla disdetta” da parte di
quest'ultimo “per atteggiamento concludente”;
che
con il giudizio qui impugnato
il Pretore, rilevando che erano dati tutti i presupposti per una valida
disdetta, ha decretato lo sfratto immediato dei convenuti dai locali occupati,
mettendo a loro carico la tassa di giustizia di fr. 100.–, le spese di fr. 50.-,
come pure le ripetibili di fr. 400.-;
che
con l’appello, cui è stato
concesso l’effetto sospensivo, i convenuti chiedono di annullare il decreto
impugnato;
che
gli appellanti in sostanza chiedono l'annullamento della sentenza
per l'abuso di diritto da parte del locatore, in quanto quest'ultimo non aveva
in realtà “l'intenzione prioritaria di farsi pagare”, ma avrebbe escogitato
“manovre scorrette e sleali” – invio della diffida e della disdetta senza “convocare
il rappresentante __________”, nel seguito restituite dalla Posta in quanto non
ritirate senza che vi sia “menzione di un avviso di ritiro nelle bucalettere” –
al fine di “ottenere lo sfratto” per poi “aumentare la pigione con un nuovo
contratto”; il versamento di due rate future “per i mesi di agosto e
settembre”, accettate dal locatore senza nessuna obiezione, indicherebbe
inoltre per atti concludenti la rinuncia alla disdetta e il fatto che il
Pretore nulla abbia detto in merito a tale argomento dei convenuti
costitruirebbe motivo di nullità per violazione dell'obbligo di motivare;
che
l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC esclude la facoltà di addurre
fatti nuovi, prove ed eccezioni e quindi di avvalersi di contestazioni non
sollevate in prima istanza e non rilevabili d'ufficio dal giudice, applicandosi
il divieto dei nova in appello anche nelle procedure di locazione
(
Cocchi/Trezzini
,
CPC–TI, ad art. 321 m. 6);
che,
ciò premesso, la censura secondo la quale il locatore sarebbe incorso in un
abuso di diritto, per aver messo in atto
manovre scorrette e
sleali al fine di impedire ai conduttori di venire a conoscenza della disdetta
e di ottenere lo sfratto dei conduttori per poi aumentare la pigione con un
nuovo contratto, formulata per la prima volta in questa sede dall'appellante e
non rilevabile d'ufficio, è manifestamente irricevibile;
che
pure irricevibili, per il medesimo motivo, sono le contestazioni alle quali i
conduttori accennano per la prima volta solo in appello che gli invii
raccomandati con la diffida e la disdetta non sarebbero stati oggetto, da parte
della Posta,
di un avviso di ritiro nelle bucalettere e che i
predetti atti sarebbero pertanto nulli;
che
ad ogni modo le menzionate censure non erano state sollevate neppure davanti
all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione presso il quale i
conduttori erano stati convenuti dal locatore;
che
per altro a giusta ragione il Pretore ha ritenuto che non spetta certo al
locatore scoperto nell'incasso delle pigioni intraprendere ricerche di
inquilini che, pur domiciliati in Ticino (doc. H e I), sono assenti per lungo
tempo all'estero in località ignote;
che,
in tali circostanze, incombe ai conduttori indicare al locatore un recapito o
un rappresentante cui rivolgere le proprie giustificate pretese, ciò in
particolare qualora in ragione dei ritardi nei pagamenti, possono attendersi con
una certa verosimiglianza la notifica di atti concernenti il rapporto di
locazione
(
Bohnet
, Les termes et délais en droit du bail à loyer, 13
ème
Séminaire sur le bail à loyer,
Neuchâtel 2004, I.C n. 2 pag. 6)
;
che,
per quanto qui concerne, non risulta che i conduttori abbiano comunicato al
locatore – né tantomeno lo sostengono – che __________ li rappresentava per
tutte le questioni inerenti il rapporto di locazione, non essendo sufficiente
che il medesimo li abbia rappresentati in precedenti contestazioni;
che
pertanto il locatore non era tenuto a notificare al signor __________ la
diffida e la disdetta concernenti il suo rapporto di locazione con i
conduttori;
che
la mancata notifica della diffida e della disdetta al signor __________ non può
dunque in ogni caso essere qualificata quale “trucco” o “manovra scorretta e
sleale” messa in atto dal locatore per impedire che i conduttori ne venissero a
conoscenza e quale “abuso di diritto”;
che
la diffida inviata per posta raccomandata si reputa giunta al
suo destinatario quando quest’ultimo la ritira o la rifiuta oppure, in caso di
mancato ritiro, alla scadenza del termine di giacenza di sette giorni (
Bohnet
, op.
cit., I.C n. 3 pag. 8);
che
la disdetta inviata per posta raccomandata si reputa invece
giunta al suo destinatario il giorno del deposito dell'avviso di ritiro, per i
titolari di una casella postale, mentre per il titolare di una semplice buca
delle lettere, il giorno del deposito oppure il successivo se non è possibile
ritenere che l'invio possa essere ritirato già il medesimo giorno (
Bohnet
, op.
cit., I.C n. 2 pag. 5) e non ad una data che i conduttori pretendono diversa,
senza per altro neppure indicarla;
che
la disdetta risulta essere stata inviata il 18 aprile 2006 per
raccomandata ad ognuno dei conduttori e allorquando questi ultimi, il 17 luglio
2006 (doc. 4b), hanno saldato l'affitto arretrato non solo il termine della
diffida, ma anche il predetto termine di giacenza della disdetta era
abbondantemente scaduto e gli invii postali rispediti al mittente;
che
la volontà di persistere nella disdetta è stata chiaramente ribadita dal
locatore con l'istanza di sfratto avviata alla Pretura il 28 giugno 2006;
che
la mancata reazione del locatore al pagamento anticipato del 17 luglio 2006 delle
rate di agosto e settembre 2006 non può di certo essere interpretato quale
rinuncia alla disdetta; con il loro versamento sono invero i conduttori ad aver
manifestato di voler persistere nell'occupazione abusiva dei locali anche nei
mesi successivi;
che
appare dunque legittimo che il locatore abbia trattenuto preventivamente detti
versamenti per tutelarsi almeno in parte nelle more della procedura; prova ne è
che l'illecita presenza sussiste tuttora;
che
per quanto riguarda l'ulteriore censura rivolta al primo
giudice, di non aver esaminato il predetto argomento -segnatamente il
versamento anticipato dell'affitto futuro e la rinuncia alla disdetta per atti
concludenti del locatore- da loro addotto, si rileva che il Pretore ha comunque
esaminato le censure determinanti, esponendo in modo succinto -ma comunque
sufficiente- i motivi per i quali ha respinto la domanda di annullamento (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., ad art. 285
m. 2), rilevando che erano dati tutti i presupposti per una valida disdetta del
contratto di locazione e non essendo avvenuta la riconsegna dell'appartamento,
l'istanza di sfratto meritava accoglimento;
che
di conseguenza il Pretore ha giustamente concluso per la
legittimità dell’istanza di sfratto, per cui l’appello, del tutto infondato,
deve essere respinto;
che
gli oneri processuali del presente giudizio seguono la
soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono quindi a carico degli appellanti, che
rifonderanno alla controparte un’equa indennità per ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148
CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello 22 agosto 2006 di AP 1
è respinto
.
2.
Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.– sono posti in
solido a carico degli appellanti, i quali rifonderanno in solido fr. 400.– alla
controparte per le ripetibili d'appello.
3.
Intimazione:
-     ;
-     .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario