ti_gerichte · 12.2008.163 · 2008-07-31 · it

Locazione, aumento in seguito a clausola di indicizzazione, obbligo di modulo ufficiale pena la nullità

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 30.01.2009 12.2008.163

Incarto n.
12.2008.163
Lugano
30 gennaio
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.67
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza del 18
marzo 2008 da
AP 1
rappr. dall’ RA
1
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
2
con cui
l’istante ha chiesto di condannare la convenuta al pagamento di fr. 10'736.70
oltre interessi al 5% dal 1°gennaio 2003 su fr. 843.20, dal 1°gennaio 2004 su fr.
1'630.18, dal 1° gennaio 2005 su fr. 2'417.16, dal 1° gennaio 2006 su fr. 2'529.59
e dal 1° gennaio 2007 su fr. 3'316.57;
domanda
avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza del 31 luglio
2008 ha
interamente respinto;
appellante
l’istante il quale con atto d’appello del 14 agosto 2008 postula la riforma del
querelato giudizio nel senso che l’istanza 18 marzo 2008 sia accolta e che di
conseguenza AO 1 venga condannata al pagamento di fr. 10'736.70 oltre interessi
e che gli rifonda fr. 200.- di tassa di giustizia e fr. 300.- a titolo di
ripetibili, con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda istanza;
mentre
la convenuta con osservazioni del 24 settembre 2008 chiede che venga confermata
la sentenza pretorile, protestando anch’essa tasse, spese e ripetibili di
seconda istanza.
Letti
ed esaminati gli atti ed i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:
A.
AP 1,
in qualità di locatore, e S__________ AG, a cui è successivamente subentrata I__________
AG, quale conduttrice, hanno sottoscritto il 30 novembre 1998 un contratto di
locazione il cui oggetto era una superficie di vendita e magazzino di circa 411
mq oltre i posteggi dello stabile denominato “Centro C__________”, fondo n. __________
RFD di M__________. Il contratto prevedeva una durata iniziale di 5 anni, con
opzione di protrarre il contratto per due ulteriori periodi determinati di
cinque anni. La pigione annua era stata fissata a fr. 90'000.- per i primi 24
mesi e a fr. 95'000.- dal venticinquesimo mese in poi, oltre alle spese
accessorie. Inoltre, le parti avevano stabilito un adeguamento della pigione
“una volta all’anno al 1° gennaio, la prima volta al 1° gennaio 2002 al 60%
dell’aumento annuo dell’indice nazionale svizzero dei prezzi al consumo in
conformità alla pubblicazione attuale dell’ Ufficio Federale di statistica”.
B.
Il
15 dicembre 2006 il locatore ha inviato una lettera raccomandata alla conduttrice
comunicandole che da un controllo contabile risultavano aperte poste a suo
favore relative agli “affitti indicizzati fino al 31.12.2006”, rinviando a una
tabella di calcolo allegata dalla quale risultava uno scoperto di fr.
11'653.30.
Sempre tramite raccomandata, l’11 gennaio
2007 la conduttrice ha contestato l’adeguamento della pigione adducendo come
motivazione da una parte la sua nullità poiché non notificato come previsto
dall’art. 269d CO su formulario ufficiale, dall’altra l’illegalità di una
richiesta retroattiva di adeguamento, e illustrando infine il suo metodo di
calcolo in relazione a un’eventuale indicizzazione della pigione. Dopo il
rifiuto della proposta transattiva e la constatazione dell’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Chiasso della mancata conciliazione delle
parti, AP 1 ha convenuto il 18 marzo 2008 davanti alla Pretura della
giurisdizione di Mendrisio-sud AO 1, chiedendone la condanna al pagamento di fr.
10'736.70 oltre interessi, corrispondente all’indicizzazione della pigione dal
1°gennaio 2003 al 1°gennaio 2007.
C.
Il
Pretore con sentenza del 31 luglio
2008 ha
respinto l’istanza in quanto
l’aumento di pigione non era stato notificato mediante formulario ufficiale
come previsto dall’art. 269d CO in unione con gli artt. 19 OLAL e 16 della legge
di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali
d’abitazione e commerciali e di affitto. Ha inoltre sottolineato che in
generale si doveva escludere una richiesta retroattiva di aumento di pigione,
riservati casi eccezionali in cui si era in presenza di un abuso di diritto da
parte del locatore.
D.   AP 1
ha impugnato il giudizio pretorile con appello del 14 agosto 2008, nel quale
contesta la necessità di notificare l’aumento di pigione previsto da una
clausola contrattuale d’indicizzazione tramite modulo ufficiale e denunciando
un abuso di diritto della controparte in quanto quest’ultima sapeva della
pattuizione di indicizzazione annuale. AO 1 con le proprie osservazioni del 24
settembre
2008 ha
postulato la
reiezione del gravame e la conferma del giudizio pretorile.
e in diritto:
1.
Il
Pretore ha respinto l’istanza dopo aver accertato che l’istante ha comunicato
l’aumento della pigione tramite lettera raccomandata e non tramite il modulo
ufficiale, ragione per cui esso è nullo in virtù dell’art. 269d cpv. 3 CO
insieme agli art. 19 cpv. 2 OLAL e 16 della legge di applicazione delle norme
federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di
affitto.
2.
L’appellante
rimprovera al Pretore di aver ritenuto necessario il modulo ufficiale per
notificare l’aumento della pigione sulla base di una clausola contrattuale di
indicizzazione. Innanzitutto, egli fa notare come l’art. 269d cpv. 3 CO preveda
l’uso del modulo ufficiale solo nel caso di cambiamenti unilaterali della
pigione. Visto che nella fattispecie la clausola di indicizzazione e le sue
conseguenze erano note a entrambe le parti poiché contenute nel contratto, egli
reputa che non vi sia stata alcuna modifica unilaterale soggetta all’obbligo di
notifica mediante modulo ufficiale.
Secondariamente, l’istante
si china sull’interpretazione dell’art. 19 cpv. 2 OLAL il quale, facendo
riferimento all’art. 269d CO, prevede che le disposizioni relative alla
notifica di modifiche della pigione su modulo ufficiale si applichino anche in
caso di pigione scalare o clausola di indicizzazione pattuite nel contratto di
locazione. L’appellante reputa in particolare necessaria un’interpretazione
teleologica dell’ultima frase di questo capoverso la quale recita che
“In
questo caso ai Cantoni viene però lasciata la facoltà di dichiarare modulo
legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle
pattuizioni di pigione”.
Egli ritiene infatti che il legislatore non sia
stato chiaro se con “in questo caso” intendesse riferirsi alla frase
precedente, e dunque permettere una deroga all’uso del formulario ufficiale
solo per le pigioni scalari, o se al contrario volesse dare tale possibilità
anche per quanto riguarda gli aumenti dovuti ad una clausola di indicizzazione.
Per l’appellante l’unica interpretazione soddisfacente non può che essere la
seconda possibilità, in quanto non ritiene vi sia alcun motivo per cui il
legislatore dovesse avere la volontà di introdurre una tale differenziazione, a
maggior ragione se si considera che una pigione scalare ha nei confronti del
conduttore un’incidenza maggiore rispetto ad un’indicizzazione. Dunque, tenuto
conto che l’indicizzazione non costituisce un reale aumento, ma unicamente un
adeguamento all’incremento dei prezzi al consumo, l’utilizzo del modulo
ufficiale non è necessario, se non addirittura superfluo. Sulla scorta di tale
interpretazione, l’appellante rileva che deve di conseguenza essere colmata la
lacuna dell’art. 16 cpv. 4 della legge di applicazione delle norme federali in
materia di locali d’abitazione e commerciali e di affitto. Tale norma di legge
va interpretata nel senso che la possibilità di presentare unicamente la copia
della pattuizione di pigione debba essere possibile non solo per la pigione
scalare, ma pure nel caso di adeguamento sulla base di una clausola di
indicizzazione. L’appellante giunge dunque alla conclusione che la richiesta di
pagamento della pigione indicizzata con riferimento al contratto era più che
sufficiente poiché la clausola relativa all’indicizzazione in esso contenuta
era molto chiara e permetteva al conduttore di determinare in che misura e
quando l’adeguamento sarebbe intervenuto.
3.
Nelle
proprie osservazioni la parte appellata rileva che con la pattuizione di una
clausola di indicizzazione essa non ha accettato acriticamente qualsiasi tipo
d’aumento, né tantomeno quello non annunciato secondo la forma imposta dalla
legge. Infatti, se così fosse, ciò significherebbe che il conduttore
sottoscrivendo il contratto di locazione, avrebbe rinunciato a qualsiasi forma
di contestazione degli aumenti che il locatore facesse valere sulla base delle
clausole contenute nel contratto.
L’appellata contesta
inoltre che la clausola d’indicizzazione non sia da ritenersi un aumento
unilaterale in quanto precedentemente pattuito: il fatto che il locatore debba
compiere un calcolo e che il conduttore lo possa impugnare facendo verificare
all’autorità competente la corretta applicazione della clausola
d’indicizzazione rende tale decisione unilaterale e dunque necessitante la
forma scritta qualificata.
4.
L’art.
269d cpv. 1 CO prevede che il locatore possa aumentare in qualsiasi momento la
pigione per la prossima scadenza di disdetta, comunicando tale modifica su di
un modulo approvato dal Cantone entro i termini fissati dal presente articolo.
Il capoverso 3 stabilisce poi che tale formalità va rispettata anche nel caso
in cui il locatore intende modificare unilateralmente in altro modo il
contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo o introducendo
nuove spese accessorie.
L’art. 19 cpv. 2 OLAL specifica
l’art. 269d CO stabilendo che le formalità relative al modulo ufficiale ed al
suo contenuto come fissate dall’art. 19 cpv. 1 e 1bis OLAL “
si applicano per
analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l’aumenta in
base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può
essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell’indice. Per le
pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi
prima dell’inizio dell’aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono
dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la
copia delle pattuizioni di pigione
”. L’aumento della pigione, anche se già
pattuito contrattualmente, non avviene pertanto automaticamente, ma deve essere
notificato entro i termini fissati dalla legge. In particolare, l’obbligo
dell’uso di un formulario ufficiale è ritenuto inderogabile per le modifiche
della pigione sulla base di una clausola di indicizzazione, mentre per quanto
concerne le pigioni scalari, i Cantoni hanno la possibilità di concedere una
deroga a tale principio stabilendo che la copia delle pattuizioni di pigione è
sufficiente. L’obbligo di utilizzare il formulario ufficiale in caso di
contratti di locazione indicizzati appare comprensibile tenuto conto del fatto
che l’art. 270c CO prevede per il conduttore la possibilità di far esaminare
l’aumento della pigione calcolato sulla scorta della clausola di
indicizzazione. Al contrario può essere considerato meno necessario, se non un
vero e proprio eccesso di formalità che andrebbe eliminato, il fatto di dover
notificare l’applicazione della pigione scalare e per di più su di un
formulario ufficiale, tenuto conto che si tratta di un aumento precedentemente
pattuito, già indicato con precisione in franchi nel contratto d’affitto e non
impugnabile
(
Lachat D
.,
Le
bail à loyer,
Lausanne, 2008, pag. 511;
SVIT-Kommentar
,
Das schweizerische Mietrecht
, 2008, nr. 31-32 ad art 269d CO).
Al contrario taluni ritengono che la deroga alla regola prevista
dall’art. 269d CO si possa applicare sia nel caso di pigioni scalari che di
clausole di indicizzazione (
Zihlmann P.
,
Das Mietrecht, 2
a
ed.,
pag. 197).
L’art. 16 cpv. 4 della legge di applicazione
delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e
commerciali e di affitto, facendo uso della deroga concessa dall’art. 19 cpv. 2
OLAL, stabilisce che
“in caso di pigione scalare (art. 269c CO) è
sufficiente per la notificazione dell’aumento di pigione la presentazione della
copia della pattuizione di pigione”
.
5.
L’interpretazione
che l’appellante vorrebbe dare dell’art. 19 cpv. 2 OLAL e dell’art. 16 della legge
di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali
d’abitazione e commerciali e di affitto non può essere condivisa. Innanzitutto,
l’interpretazione letterale dell’art. 19 cpv. 2 OLAL, in particolare riguardo
all’ultima frase del capoverso, mostra chiaramente, al contrario di quanto
sostenuto con l’atto d’appello, come la possibilità di dichiarare la copia
della pattuizione delle pigioni modulo ufficiale ai sensi dell’art. 269d CO si
riferisca alla frase precedente sulle pigioni scalari; in caso contrario il
legislatore avrebbe utilizzato il plurale iniziando la frase con “in questi
casi”  e non con “in questo caso” (in diesem Fall; dans ce cas). Inoltre, non
si può seguire neppure l’interpretazione teleologica compiuta dall’appellante,
in quanto lo scopo di imporre una notificazione di un aumento della pigione su
formulario ufficiale è quello di proteggere la parte più debole, segnatamente
il conduttore, da azioni indiscriminate del locatore. Dunque, seppure sia da
ritenersi valido quanto sostenuto nell’atto d’appello secondo cui il conduttore
e il locatore avevano pattuito l’aumento tramite indicizzazione, escludendo
dunque un atto unilaterale da parte del conduttore, bisogna comunque
considerare che nel caso della pigione scalare, l’aumento non solo è pattuito
con il contratto di locazione, ma l’importo vi è indicato con precisione in
franchi. L’invio di una copia del contratto è dunque sufficiente per notificare
l’aumento come pattuito. Al contrario, le clausole di indicizzazione non
fissano un importo di aumento preciso, ma per definizione fanno solo riferimento
all’indice dei prezzi al consumo. Il calcolo dell’aumento in franchi avviene
solo al momento contrattualmente pattuito e quando l’autorità competente ha
pubblicato l’indice annuale di riferimento. Per tale motivo, benché in termini
economici l’indicizzazione possa gravare meno il locatore rispetto a una
pigione scalare, l’importo dell’aumento non si evince dal contratto di
locazione. Ne consegue che il calcolo fatto dal locatore sulla base dell’indice
è da considerarsi una decisione unilaterale che giustifica l’obbligo di
utilizzare un formulario ufficiale in modo da proteggere il conduttore e
permettergli l’impugnazione come previsto dall’art. 270 CO. Tale spiegazione
alla necessità del formulario ufficiale in caso di aumenti tramite clausole di
indicizzazione trova conferma anche nella fattispecie; infatti appellante e
appellata a suo tempo avevano presentato ciascuno un proprio metodo di calcolo
dell’indicizzazione (cfr. doc. F, I), a riprova che la clausola di
indicizzazione contenuta nel contratto era tutt’altro che chiara e non
permetteva al conduttore di sapere anticipatamente l’ammontare esatto
dell’aumento annuo. È pertanto superfluo esaminare
il
problema della lacuna giuridica sollevata nell’ambito dell’art. 16 cpv. 4 della
legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali
d’abitazione e commerciali e di affitto, dal momento che il legislatore
ticinese si è avvalso dell’unica possibilità di deroga al modulo ufficiale,
stabilendo che nel solo caso di pigioni scalari è possibile ritenere modulo
ufficiale valido ai sensi dell’art. 269d CO la copia delle pattuizioni. Considerato
quanto precede, la notifica dell’aumento di pigione inviata dall’appellante
alla controparte tramite raccomandata è nulla in quanto non avvenuta sul modulo
ufficiale imposto dalla legge in caso di adeguamento sulla base di un indice. Non
è quindi necessario esaminare in questa sede la questione della richiesta
retroattiva d’indicizzazione.
6.
In
conclusione, l’appello deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza giusta l’art. 148
CPC e sono commisurate al valore di causa in fr. 10'736.40.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC, la LTG e il regolamento
sulle ripetibili,
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
del 14 agosto 2008 di AP 1 è
respinto
.
2.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
tassa di
giustizia           fr.   70.-
spese                             fr.
30.-
fr.
100.-
già
anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla
controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).