ti_gerichte · 12.2015.86 · 2016-06-03 · it
Locazione - migliorie e modificazioni della cosa

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.06.2016 12.2015.86

Incarto n.
12.2015.86
Lugano
3 giugno 2016
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nelle seguenti cause della Pretura della giurisdizione di
Mendrisio-Sud
Inc. DI. 2010.82
,
promossa con istanza 2 aprile 2010 da
AO
1
rappr. dallo studio legale RA
2
contro
rappr.
dall'avv. AP 1
denunciata
in lite:
LI
1
Inc. DI. 2010.93
,
promossa con istanza 9 aprile 2010 da
cui
è subentrato l'avv. AP 1
rappr.
dall'avv. RA 1
contro
AO 1
,
rappr. dallo studio legale RA
2,
denunciata
in lite:
LI
1
,
Inc. DI. 2010.128
,
promossa con istanza 20 maggio 2010 da
cui
è subentrato l'avv. AP 1
rappr.
dall'avv. RA 1
contro
AO 1
,
rappr.
dallo studio legale RA 2,
denunciata
in lite:
LI 1
,
che il Pretore, con
sentenza unica del 30 marzo 2015, ha deciso nel modo seguente:
"
I.    Inc. DI.2010.82:
1.
L'istanza 2 aprile 2010 di AO
1 è accolta.
1.1.
Sono
accertati il diritto di pegno ex art. 268 CO, nonché il credito a dipendenza
delle pigioni 2009 di AO 1 nei confronti di U__________ SA. Il credito
menzionato è accertato nella misura di fr. 39'714.- oltre interessi al 5% a partire
dal 1. ottobre 2009 e fr. 313.95 a titolo di interessi maturati tra il 1. gennaio
2009 e il 30 settembre 2009.
1.2.
Di
conseguenza U__________ SA è condannata a pagare a AO 1 fr. 39'714.- oltre
interessi al 5% a partire dal 1. ottobre 2009 e fr. 313.95 a titolo di
interessi maturati tra il 1. gennaio 2009 ed il 30 settembre.
1.3.
È
rigettata in via definitiva l'opposizione di U__________ SA al PE n. __________
spiccato il 13 novembre 2009 dall'UEF di Mendrisio su richiesta di AO 1 per gli
importi di fr. 39'714.- oltre interessi al 5% dal 2 ottobre 2009, fr. 17.45,
fr. 34.90 e fr. 261.60.
2.
Si
prescinde dal prelievo di oneri processuali. U__________ SA rifonderà a AO 1 fr.
2'000.- a titolo di ripetibili.
…(omissis) …
II.    Inc. DI.2010.93:
1.
La presente procedura è
tolta e stralciata dai ruoli
.
2.
La
tassa di giustizia, in fr. 1'000.-, e le spese sono poste a carico dell'avv. AP
1, , il quale rifonderà a AO 1 fr. 2'000.- a titolo di ripetibili.
…(omissis) …
III.   Inc. DI.2010.128:
1.
L'istanza
20 maggio 2010 di U__________ SA (ora Massa fallimentare U__________ SA), a cui
è subentrato il cessionario ex art. 260 LEF avv. AP 1, è
respinta
.
2.
La
tassa di giustizia, in fr. 4'000.-, e le spese sono poste a carico dell'avv. AP
1, Lugano, il quale rifonderà a AO 1 fr. 6'000.- a titolo di ripetibili.
…(omissis) …"
appellante
la
Massa fallimentare U__________ SA in
liquidazione, cui è subentrato l'
avv. AP 1, con atto di
appello 12 maggio 2015, con cui chiede:
"
I.      L'appello è accolto.
Di conseguenza la sentenza del 30 marzo 2015
del Pretore della Giurisdizione di Mendrisio-Sud è
annullata e così riformata:
A. Inc. DI.2010.82
1. L'istanza del 2 aprile 2010 di AO 1 è respinta.
2. Con protesta di spese, tasse e ripetibili.
B. Inc. DI.2010.93
1. L'istanza del 9 aprile 2010 della Massa
fallimentare U__________ SA in liquidazione a cui è subentrato AP 1 è accolta e
quindi accertata l'inesistenza del credito di AO 1 di complessivi fr. 35'752.-
oltre interessi e spese.
2. Con protesta di spese, tasse e ripetibili.
C. Inc. DI.2010.128
1. L'istanza di Massa fallimentare U__________ SA in
liquidazione a cui è subentrato avv. AP 1
è accolta.
§ Di conseguenza:
1.1. È accertato il credito della Massa fallimentare U__________
SA in liquidazione nei confronti di AO 1
per un importo di fr. 139'000.- oltre interessi a far tempo dal 1°
gennaio 2010.
1.2. AO 1 è condannata al pagamento ad U__________ SA dell'importo
di fr. 139'000.-
oltre interessi al 5% dal 1° gennaio
2010 dedotti fr. 38'382.- oltre interessi al 5% dal 1° luglio 2009 e dedotti
fr. 38'382.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2010.
2.    Con protesta di spese, tasse e ripetibili.
II. Tasse, spese e ripetibili di appello seguono la soccombenza."
mentre la AO 1, con
risposta 2 luglio 2015, postula la reiezione del gravame, con protesta di spese
e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:                A.
a.  Il 23 ottobre 2004 la AO 1, in
veste di locatrice, rappresentata da P__________ SA, e U__________ SA, in veste
di conduttrice, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto
una superficie commerciale di 450 mq a scopo di ufficio, ubicata al secondo
piano di uno stabile in __________ a __________ (doc. D nell'inc. DI.2010.82).
La pigione è stata pattuita in fr. 56'250.- per anno, l'acconto delle spese
accessorie in fr. 11'250.- per anno, per complessivi fr. 67'500.-, pagabili in
rate anticipate trimestrali di fr. 16'875.- cadauna. Il contratto aveva inizio
il 15 dicembre 2004 ed aveva una durata sino al 31 dicembre 2009, con
possibilità per il conduttore di ottenerne il rinnovo, alle stesse condizioni
per altri 5 anni. Esso prevedeva l'indicizzazione della pigione al 1° gennaio di
ogni anno secondo una specifica formula. Dal 1° gennaio 2009 la pigione - comprensiva
dell'acconto delle spese accessorie - corrispondeva a fr. 6'097.- mensili,
pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 18'291.- cadauna (doc. G
nell'inc. DI.2010.82).
Il 15 dicembre 2004 le parti hanno
concluso anche un contratto di locazione di quattro parcheggi interni, per la
stessa durata, la cui pigione annua complessiva ammontava a fr. 7'200.-,
pagabili pure in rate trimestrali anticipate di fr. 1'800.- cadauna (doc. H
nell'inc. DI.2010.82).
b.  Il 22 settembre 2008 U__________
SA ha comunicato a AO 1, per il tramite di P__________ SA, che non intendeva
prolungare la locazione oltre la data di scadenza fissata nel contratto, 31
dicembre 2009. Ha in pari tempo chiesto se fosse possibile anticipare tale termine
al 31 dicembre 2008 o ad altra data così come di discutere l'ammontare dei
lavori di miglioria effettuati presso l'ente locato (doc. I nell'inc.
DI.2010.82).
Con lettera 2 ottobre 2008 P__________
SA ha risposto alla conduttrice che una riconsegna anticipata dell'oggetto
entrava in linea di conto solo se essa proponeva un nuovo locatario alle
condizioni dell'art. 264 CO. Per quanto concerneva i lavori di miglioria, dopo
aver richiamato le condizioni del patto 8.3. del contratto, la P__________ SA
ha rinviato il riconoscimento di un eventuale indennizzo a fine locazione (doc.
J nell'inc. DI.2010.82).
B.
In
assenza del pagamento della pigione a partire dal 1° gennaio 2009, AO 1 ha
esercitato il diritto di ritenzione giusta gli art. 268 segg. CO e 283 LEF (doc.
B nell'inc. DI.2010.93) ed ha in seguito escusso U__________ SA, mediante
precetto esecutivo n. 713376 del 12 maggio 2009 dell'Ufficio esecuzioni e
fallimenti di Mendrisio, per il pagamento di fr. 38'382.- oltre interessi al 7%
dal 1° gennaio 2009, equivalente alle pigioni dovute, a tenore dei due
contratti di locazione (per quanto concerneva quello dei parcheggi, limitatamente
a due posteggi), per il primo semestre 2009 (doc. K nell'inc. DI.2010.82).
L'opposizione interposta dalla conduttrice è stata parzialmente rigettata in
via provvisoria limitatamente all'importo di fr. 35'752.- oltre interessi al 5%
su fr. 17'775.- dal 1° gennaio 2009 e su fr. 17'775.- dal 1° aprile 2009 con
sentenza 8 ottobre 2009 del Pretore, confermata in appello (inc. richiamato
EF.2009.245). Il rigetto non è invece stato concesso per l'indicizzazione del
canone, in quanto non dimostrata.
C.
a.   Mediante
precetto esecutivo n. 725615 dell'Ufficio esecuzioni e fallimenti di Mendrisio (doc.
B nell'inc. DI.2010.82) il 13 novembre 2009 la AO 1 ha indi escusso U__________
SA per il pagamento delle pigioni del secondo semestre 2009 (per quanto
concerneva il contratto di locazione dei parcheggi, sempre per due posteggi) e
l'adeguamento del canone di locazione riferito al primo semestre, che non le
era stato riconosciuto nella procedura di rigetto provvisorio dell'opposizione
al primo precetto esecutivo. In totale fr. 41'214.- più interessi al 5% dal 2
ottobre 2009, oltre a fr. 313.95 per interessi maturati tra il 1° gennaio 2009
ed il 1° ottobre 2009. Anche a tale precetto la debitrice ha sollevato opposizione.
b.   Dopo
aver esperito infruttuosamente un tentativo di conciliazione (doc. E nell'inc.
DI.2010.82; incarto 60/10 richiamato dall'Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di Chiasso), con istanza 2 aprile 2010 AO 1 ha chiesto al Pretore
di accertare il diritto di pegno ex art. 268 CO nonché un credito di fr.
39'714.- nei confronti di U__________ SA, composto dalle pigioni del secondo
semestre 2009 e dall'adeguamento del canone di locazione non riconosciuto per
il primo semestre; a differenza del precetto esecutivo n. 725615, il credito
vantato per la pigione dei posteggi era limitato a fr. 300.- (anziché fr.
1'800.-), ritenuto che i due parcheggi rimanenti erano stati disdetti per mora per
la fine di luglio (doc. N nell'inc. DI.2010.82). L'istante ha quindi
sollecitato la condanna della conduttrice a pagarle fr. 39'714.- oltre
interessi al 5% dal 1° ottobre 2009 e fr. 313.95 a titolo di interessi maturati
tra il 1° gennaio 2009 ed il 30 settembre 2009. Ha pure chiesto il rigetto in
via definitiva dell'opposizione al precetto esecutivo succitato per gli importi
suddetti. In questa causa, che è stata rubricata quale inc. DI.2010.82, l'istante
ha anche annunciato di aver venduto l'immobile concesso in uso a U__________ SA
con rogito il 16 settembre 2009 (doc. O nell'inc. DI.2010.82), ma che - secondo
gli accordi intervenuti in quella sede (cfr. patto 11 del rogito) - l'acquirente,
dalla stessa risarcita delle pigioni dovute da U__________ SA nel periodo
intercorrente tra il 16 settembre 2009 ed il 31 dicembre 2009, le aveva ceduto
tutte le pretese concernenti il canone di locazione dovuto dalla conduttrice che
le spettavano in veste di subentrante a tenore dell'art. 261 CO.
D.
Da
parte sua, dopo aver introdotto una procedura irricevibile (inc. richiamato
dalla Pretura di Mendrisio-sud OA.2009.95) ed avere in seguito battuto preventivamente
la via della conciliazione (doc. G ed H inc. DI.2010.93), il 9 aprile 2010 U__________
SA ha domandato al Pretore di accertare l'inesistenza del credito di fr.
35'752.-, oltre interessi e spese, concernente le pigioni del primo semestre
2009, che era stato riconosciuto a favore di AO 1 nella (prima) procedura
esecutiva. L'istante ha sostenuto, in primo luogo e per quanto qui possa ancora
interessare, di aver eseguito interventi negli spazi locati, che avevano
procurato agli stessi un plusvalore equivalente almeno al credito posto in
esecuzione dalla locatrice. Questa istanza è stata classificata quale inc. DI.2010.93.
E.
Dopo
aver tentato un'ulteriore conciliazione (doc. C e D nell'inc. DI.2010.128),
mediante istanza 20 maggio 2010 presso la Pretura U__________ SA ha chiesto
l'accertamento di un credito di fr. 174'000.- verso la AO 1 e, di conseguenza,
la condanna di quest'ultima a versarle fr. 94'000.- oltre interessi al 5% dal
15 gennaio 2010. Essa ha ribadito di aver effettuato, a proprie spese,
modifiche e migliorie degli spazi locati, che avevano procurato loro un
plusvalore duraturo e rimarchevole stimato in fr. 174'244.55, arrotondati in
fr. 174'000.-. Dedotto il credito della locatrice relativo alle pigioni,
stimato in fr. 80'000.- ed estinto per compensazione, il credito complessivo
vantato nei confronti della locatrice si attestava a fr. 94'000.-. Questa
istanza è stata rubricata nell'inc. DI.2010.128.
F.
Tutte
le cause sono state denunciate alla P__________ SA, che è rimasta silente.
G.
Il
30 giugno 2011 il Pretore del Distretto di Lugano ha decretato il fallimento di
U__________ SA. Dopo un periodo di sospensione, le cause sono indi state
riattivate e congiunte; nelle cause inc. DI.2010.93 e DI.2010.128 alla Massa
fallimentare U__________ SA è subentrato l'avv. AP 1 in veste di cessionario delle
pretese della massa ex art. 260 LEF (cfr. cessione 13 novembre 2012
dell'amministrazione del fallimento __________ SA, allegata allo scritto 23
novembre 2012 del predetto legale alla Pretura negli inc. DI. 2010.93/128).
H.
Al
termine dell'istruttoria, con conclusioni 2 febbraio 2015 AO 1 ha domandato di
accogliere la propria istanza (inc. DI.2010.82) e di respingere quelle di
controparte; in via subordinata di accogliere parzialmente l'istanza 20 maggio
2010 (inc. DI.2010.128). La Massa fallimentare __________ SA in liquidazione
rispettivamente l'avv. AP 1 hanno ribadito le domande di cui all'inc.
DI.2010.128, precisando, sulla scorta della perizia giudiziaria, la richiesta
di accertamento del credito verso la AO 1 in fr. 140'500.- e la condanna di
quest'ultima al versamento di tale importo, dedotti fr. 38'382.- oltre
interessi per ciascun semestre di locazione dell'anno 2009, in totale dunque
fr. 76'764.-.
I.
Con
un'unica sentenza del 30 marzo 2015 il Pretore ha evaso tutte le procedure.
Per
quanto riguardava la causa promossa mediante istanza 2 aprile 2010 da AO 1,
andata a formare l'inc. DI.2010.82, il primo giudice ha rilevato che l'amministrazione
del fallimento di U__________ SA, al pari dei suoi creditori, avevano optato per
la non continuazione della stessa (cfr. lettera 9 ottobre 2012 della citata
amministrazione ai creditori, allegata alla lettera dello studio legale RA 2
alla Pretura nell'inc. DI.2010.82), per cui il relativo credito, al pari del
pegno, doveva essere considerato siccome riconosciuto (art. 63 cpv. 2 RUF). Per
questo motivo egli ha accolto integralmente l'istanza in parola. Tanto più che la
controparte non aveva presentato conclusioni in relazione a questa procedura e
nemmeno aveva contestato nel merito la pretesa della locatrice.
Per
quanto interessava invece l'istanza 9 aprile 2010, presentata da U__________ SA,
di disconoscimento del suo debito di fr. 35'752.-, oltre interessi e spese,
concernente le pigioni del primo semestre 2009, che era stato riconosciuto a
favore di AO 1 in procedura esecutiva, il primo giudice ha ritenuto che né la
Massa fallimentare dell'istante né l'avv. AP 1 avevano inteso continuare tale
causa, formante l'inc. DI.2010.93. Quest'ultimo, in particolare, in quanto
creditore cessionario delle pretese della massa, non aveva presentato delle
conclusioni in merito alla stessa, dopo aver sostenuto che fosse diventata
priva di oggetto; del resto, nemmeno le pretese della locatrice erano più
contestate. Per questo motivo il Pretore ha stralciato dai ruoli la causa.
Il
Pretore ha, infine, respinto l'istanza 20 maggio 2010 con cui U__________ SA,
cui era subentrato l'avv. AP 1, chiedeva il riconoscimento di un'indennità per
l'aumento di valore dell'ente locato a seguito dei lavori di miglioria e di
modifica dalla stessa eseguiti, rubricata nell'inc. DI.2010.128.
Egli
ha anzitutto ritenuto che una parte dei lavori eseguiti dalla conduttrice fosse
stata autorizzata a tenore dell'art. 260a cpv. 1 CO e che il cpv. 3 della
stessa disposizione, che istituisce il diritto a ricevere la controversa
indennità, ritornasse applicabile, quantomeno per analogia, anche al contratto
di locazione in oggetto, ove i locali erano stati consegnati allo stato grezzo,
giacché il contratto prevedeva, al patto 8.3, un tale indennizzo. L'aumento di
valore procurato dai lavori, al netto della vetustà, è indi stato fissato in
fr. 86'421.60. Gli investimenti eseguiti dalla conduttrice per completare i
locali erano tuttavia ampiamente bilanciati dal risparmio di pigione di cui la
stessa aveva potuto beneficiare rispetto ad altri inquilini, per cui non poteva
essere riconosciuta alcuna indennità in suo favore.
Il primo giudice non ha prelevato
una tassa di giudizio nell'inc. DI.2010.82, condannando tuttavia la società
fallita a rifondere alla controparte delle ripetibili. Nelle altre due
procedure la tassa di giudizio è stata posta a carico del subentrante avv. AP 1,
che è pure stato tenuto a corrispondere delle ripetibili a AO 1.
L.
Con
atto di appello 12 maggio 2015 l'avv. AP 1 impugna il giudizio pretorile.
L'appellante
critica il Pretore sia per aver limitato la cerchia dei lavori cui la locatrice
avrebbe acconsentito, sia per essersi distanziato dalla perizia nel calcolo
della deduzione per vetustà. Censura poi l'apprezzamento secondo equità svolto
dal primo giudice, che lo ha condotto a negargli ogni indennizzo.
Il
ricorrente chiede, di conseguenza, la riforma del giudizio impugnato, nel senso
di accogliere la domanda della Massa fallimentare U__________ SA, cui egli è
succeduto, di accertamento del credito verso la AO 1 in fr. 139'000.- e di
condannare quest'ultima al versamento in suo favore di tale importo, dedotti
fr. 38'382.- oltre interessi per ciascun semestre di locazione dell'anno 2009. Oltre
a questa richiesta, riferita alla causa inc. DI.2010.128, l'appellante formula
anche delle domande quo agli incarti DI.2010.82 e DI.2010.93, riprodotte in
dettaglio in esordio di questa sentenza.
M.
Con risposta 2 luglio 2015
la AO 1 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili, condividendo
le conclusioni del Pretore e proponendo degli argomenti propri, talora divergenti
dalle motivazioni del giudizio inferiore, di cui si dirà, per quanto
necessario, in diritto.
Considerato
in diritto:              1.
L'appellante ha presentato
delle domande relativamente ai tre incarti su cui il Pretore è stato chiamato a
decidere, ma ha concentrato la propria argomentazione unicamente sull'azione
creditoria volta al riconoscimento, in suo favore, di un'indennità per
l'aumento di valore procurato alla cosa locata, negata dal primo giudice, formante
l'inc. DI.2010.128. Egli non ha invece mosso alcuna critica quo ai motivi che
hanno condotto il Pretore ad accogliere l'azione di accertamento del credito e
del pegno promossa da AO 1 (inc. DI.2010.82) ed a stralciare dai ruoli quella
di disconoscimento di debito presentata da U__________ SA (inc. DI.2010.93).
Per quanto attiene a queste due cause, l'appello si rivela irricevibile per
difetto di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Per dette procedure l'appellante non
aveva del resto nemmeno presentato delle conclusioni in prima sede ed anzi precedentemente
sollecitato lo stralcio dell'inc. DI.2010.93. Va, del resto, rilevato che
l'appellante riconosce il fondamento delle pretese di controparte concernenti
le pigioni dell'anno 2009, oggetto delle due citate azioni, deducendole dal
credito vantato nella causa DI.2010.128, che sola va esaminata nel merito.
2.
2.1.  Giusta l'art. 260a CO, il
conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il
consenso scritto del locatore (cpv. 1). Il locatore, se ha consentito, può
esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se pattuito per iscritto
(cpv. 2). Se, al termine della locazione, la cosa presenta un aumento di valore
rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal
locatore, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore;
sono salve le stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate (cpv. 3).
2.2.  Il contratto in oggetto (doc. D
nell'inc. DI.2010.82) si esprime in termini simili a quelli della legge. Il
patto 8 (intitolato "Miglioramenti e modifiche all'oggetto della
locazione") prevede che per eventuali modifiche costruttive o d'altra natura
nonché per i miglioramenti di qualsiasi genere all'oggetto della locazione il conduttore
deve avere l'autorizzazione scritta del locatore (patto 8.1.). Soltanto se,
alla fine del periodo di locazione, l'oggetto locato ha acquisito un plusvalore
duraturo e rimarchevole grazie alle modifiche o ai rinnovi apportati dal
conduttore, questi ha il diritto di richiedere un adeguato indennizzo, fermo restando
che il locatore abbia dato la sua autorizzazione e abbia rinunciato al ripristino
(patto 8.3). Rinuncia che la locatrice ha confermato al patto 20 (intitolato
"Disposizioni speciali") del contratto.
2.3.  In concreto, le parti avevano
concordato che gli spazi commerciali fossero concessi in locazione allo stato
grezzo (Rohmiete; locaux nus), trattandosi di un “open space”. I lavori di
finitura degli stessi spettavano pertanto alla conduttrice. Verificandosi tale
ipotesi, in principio l'inquilino non ha diritto ad un indennizzo al termine
della locazione perché, di regola, il suo investimento è già stato preso in considerazione
nella fissazione della pigione. Se tuttavia ciò non fosse il caso, il
conduttore mantiene il diritto a chiedere un'indennità a tenore dell'art. 260a
CO, applicabile per analogia anche nell'ambito di siffatti contratti quantomeno
se - come nel caso di specie (cfr.
supra
, consid. 2.2.) - essi prevedono
un tale risarcimento (cfr.
David Lachat
,
Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 832, n. 4.3 con rinvii; SVIT-Kommentar, 3.a
edizione, ad art. 260-260a n. 57 con rinvii;
Peter
Higi
, ZK, ad art. 260a n. 4).
3.
3.1.   Il
Pretore ha, anzitutto, ritenuto che solo una parte degli interventi eseguiti
dalla conduttrice fosse stata autorizzata a tenore del patto 8.1 del contratto
e dell'art. 260a cpv. 1 CO. Si trattava di quelli concernenti l'allestimento
iniziale degli spazi, terminato nel febbraio del 2005, e che erano contemplati nella
lettera/accordo 2 novembre 2004 tra P__________ SA, amministratrice
dell'immobile, e U__________ SA (doc. G nell'inc. DI.2010.128 = doc. P nell'inc.
DI.2010.93).
3.2.   L'appellante
contesta questa deduzione, asserendo che
"l'istruttoria ha poi
dimostrato che il costante flusso di informazioni e sopralluoghi avvenuti tra
le parti ha esteso l'accordo anche su altre opere non precisate inizialmente
nel documento G"
(cfr. appello, pag. 6).
Ora,
tuttavia, il ricorrente non spiega quali siano gli atti dell'istruttoria che
dimostrano la sua tesi, ma nemmeno quali siano le
"altre opere"
dalla stessa eseguite che devono essere ritenute coperte da autorizzazione, a
dispetto della puntuale lista di fatture elencate al consid. 2.3 del giudizio
impugnato e che, a parere del primo giudice, non potevano entrare in linea di
conto. La censura, affatto generica, si appalesa irricevibile per difetto di
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).
A
nulla giova all'appellante - ed anzi parrebbe controproducente alla sua causa -
di richiamarsi, in più,
"anche"
alla testimonianza di T__________
R__________, già dipendente della U__________ SA,
"la quale ha dichiarato
che la consegna dei locali è avvenuta a fine dei lavori (marzo 2005) con un sopralluogo
in cui erano presenti anche i rappresentanti di P__________ SA che hanno constato
tutti i lavori finiti dagli artigiani che loro stessi avevano indicato"
(cfr. appello, ibidem). In effetti, il Pretore ha riconosciuto come approvati
dalla locatrice proprio i lavori eseguiti sino a quella data (cfr. giudizio
impugnato, consid. 2.3, pag. 8 in fine).
4.
4.1.   Il
primo giudice ha, in seguito, determinato l'aumento di valore al 1° gennaio 2010
procurato alla cosa locata dagli interventi eseguiti dalla conduttrice, che
esso ha fissato in fr. 86'421.60.
4.2.   L'appellante
rimprovera al Pretore di essersi scostato immotivatamente dalle risultanze
istruttorie e dalla perizia, per cui il plusvalore generato dagli interventi
ammonta a fr. 139'000.-, tale l'importo dallo stesso reclamato. Anche questa
contestazione, parimenti di indole generica, non può essere ascoltata, in
quanto ricevibile, poiché il primo giudice ha spiegato in modo del tutto chiaro
e comprensibile perché ha ritenuto di distanziarsi dall'opinione del perito.
Intanto
va detto che il plusvalore accertato dal giudice di prime cure era composto esclusivamente
dalla somma delle fatture dei lavori che erano stati autorizzati, che procuravano
effettivamente un valore aggiunto all'ente locato e che ritornassero utili per
il locatore. Tali costi concernevano una parte delle opere da gessatore, per
fr. 64'749.81, di quelle da pittore, per fr. 2'367.- , e da elettricista, per
fr. 34'233.70: in totale fr. 101'350.51 (cfr. consid. 4.1-4.3 della sentenza
impugnata). L'appellante non può quindi richiamarsi all'importo di fr.
149'045.17 determinato dal perito, il quale aveva considerato anche le fatture
per le opere che non erano state ritenute autorizzate dalla locatrice (cfr.
perizia, pag. 3 seg.;
supra
consid. 3).
Dal
valore suddetto, il Pretore ha indi dedotto la vetustà, che ha calcolato, come
il perito, secondo la formula di Ross. A seguito dello scorporo delle fatture
che non potevano essere considerate (cfr.
supra
), il giudice ha dovuto
ricalcolare il valore medio di durata dei vari interventi, limitandolo a quello
dei lavori ammessi. D'altro canto, il giudice - sulla scorta dell'istruttoria -
ha rettamente determinato l'età delle opere realizzate in 5 anni, anziché in 4,
come ritenuto dall'esperto (cfr. sentenza, consid. 4.4; perizia, pag. 3;
complemento, pagg. 1-5). La percentuale di vetustà è pertanto risultata essere
del 14.73%, anziché del 7%, pertanto il plusvalore determinante si attestava, al
1° gennaio 2010, a fr. 86'421.60.
5.
5.1.   Il
Pretore si è quindi chinato sul riconoscimento dell'indennità prevista al patto
8.3 del contratto ed all'art. 260a CO a favore di U__________ SA, cui è
succeduto in causa l'appellante. Al riguardo egli ha premesso che questo
risarcimento non deve necessariamente corrispondere al plusvalore conseguente
ai lavori eseguiti dalla stessa. Il giudice - viene precisato nella sentenza con
riferimenti alla dottrina - deve infatti tener conto di diversi fattori, tra
cui la pigione pagata dal conduttore, la pigione supplementare che il
conduttore avrebbe dovuto corrispondere ove i lavori fossero stati pagati dal
locatore, le spese connesse ai lavori eseguiti sopportate dal conduttore e che
non rientrano nel concetto di plusvalore (spese di architetto, autorizzazioni
ecc.) ed i vantaggi particolari di cui beneficia il conduttore (
recte
:
il locatore) a seguito di tali lavori. In altri termini il giudice deve
apprezzare secondo equità (art. 4 CC) quale sia l'indennità adeguata che
dev'essere riconosciuta al conduttore (cfr. consid. 5 del querelato giudizio).
Ferma
questa premessa, il Pretore ha rimproverato all'appellante di non aver apportato
quegli elementi che dimostrassero l'entità della sua pretesa, mentre che la
locatrice aveva versato agli atti due contratti di locazione concernenti degli uffici,
di sua proprietà, ubicati nello stesso immobile, che erano stati consegnati finiti
agli inquilini (doc. P e Q nell'inc. DI.2010.82). La pigione pagata per questi
enti ammontava a fr. 158.- rispettivamente fr. 180.-/mq/anno - mediamente
dunque fr. 169.-/mq/anno - contro i fr. 125.-/mq/anno dovuti da U__________ SA.
La differenza di pigione, calcolata sulla durata di 5 anni del contratto
concluso con quest'ultima, ammontava a fr. 90'000.-, un importo pertanto superiore
al plusvalore arrecato dai lavori eseguiti dalla conduttrice. Gli investimenti
per approntare i locali erano pertanto ampiamente bilanciati dal risparmio di
pigione conseguito dalla conduttrice, per cui alla stessa non spettava alcuna
indennità per migliorie e/o modificazioni dell'ente locato (cfr. consid. 5.1.
della sentenza di primo grado).
5.2.   L'appellante
sostiene che l'indennità deve corrispondere all'intero plusvalore e che il
Pretore non poteva applicare l'art. 4 CC. In subordine, che l'unico criterio oggettivo
che il giudice avrebbe potuto applicare nell'ambito di un giudizio di equità
fosse il valore di rendimento. Egli critica infine, a vario titolo, l'impiego
dei contratti di locazione impiegati dal Pretore per stabilire l'entità della
pigione pagata da U__________ SA. Le sue censure non possono tuttavia trovare
accoglimento.
5.3.   Intanto
va preliminarmente rilevato che il Pretore, dopo aver definito l'importo del
plusvalore creato dalla conduttrice, ha proceduto immediatamente all'esame
dell'indennità spettante alla stessa. Come obietta giustamente l'appellata, nel
giudizio impugnato non vi è tuttavia alcun accenno all'ulteriore presupposto
imprescindibile per il riconoscimento di tale risarcimento, ovvero che i lavori
eseguiti dalla conduttrice abbiano creato plusvalore duraturo e
"rimarchevole"
(patto 8.3 del contratto) rispettivamente
"rilevante"
(art.
260a cpv. 3 CO). È senz'altro verosimile che il primo giudice abbia
implicitamente ritenuto adempiuto anche questo requisito, giacché il plusvalore
è risultato essere di fr. 86'412.60 e, pertanto, in quanto tale, appariva senz'altro
rimarchevole. Ora, tuttavia, il valore assoluto dell'investimento effettuato
dall'inquilino non può essere elevato ad unico criterio per determinare la sua rilevanza.
Esso rappresenta per contro solo uno, ancorché di peso, tra i vari elementi che
concorrono a definire l'importanza del plusvalore e che devono essere
apprezzati globalmente dal giudice in funzione dello specifico contratto di
locazione di cui si tratta; oltre al costo iniziale dei lavori ed al loro ammortamento,
entrano in considerazione, a questo scopo, la relazione tra questi e la pigione
pagata dall'inquilino, i vantaggi che può ritrarre il locatore dai lavori
eseguiti da quest'ultimo (ad esempio aumentando la pigione al momento della successiva
rilocazione), oppure ancora, secondo taluno, la differenza di valore dell'ente
locato all'inizio ed alla fine del contratto (cfr.
Lachat
, op. cit., pag. 832, n. 4.4 con rinvii;
Carole Aubert
in François Bohnet/Marino
Montini, Droit du bail à loyer, Basilea 2010, ad art. 260a n. 33 seg. con
rinvii;
Higi
, op. cit., ad art.
260a n. 58-61). In concreto, a parte l'importo del plusvalore (al netto della
vetustà), l'appellante non ha allegato e tantomeno dimostrato nessuno tra gli
altri, suddetti elementi che avrebbero permesso di valutare l'entità del
medesimo nell'ambito del contratto in esame. La mancanza di questi criteri è
ancor più avvertibile nell'ambito di un contratto come quello in esame, in cui
la cosa è stata concessa in uso allo stato grezzo e, di conseguenza, da un
canto il raggiungimento di valori elevati (in termini assoluti) di plusvalenza è
molto più frequente, se non la regola, e d'altro canto la distinzione dei
lavori che rappresentano delle migliorie o modificazioni dagli altri lavori eseguiti
dall'inquilino appare difficoltosa (
Lachat
,
op. cit., pag. 834, n. 4.10 con rinvii;
Higi
,
op. cit., ad art. 260a n. 4; SVIT-Kommentar, ad art. 260-260a n. 57). Ne
discende l'impossibilità di accertare il requisito della rilevanza dell'aumento
di valore; impossibilità che implica il rigetto delle pretese attoree già per
questo motivo.
5.4.   Ad
ogni buon conto, contrariamente a quanto sostiene l'appellante, l'indennità fondata
sul patto 8.3 del contratto rispettivamente sull'art. 260a cpv. 3 CO non deve necessariamente
corrispondere all'intero plusvalore, bensì può essere modulata in funzione di
vari elementi, correttamente esposti dal Pretore nel suo giudizio, poco sopra
riportati (cfr.
supra
, consid. 5.1), il quale, del pari, poteva emettere,
a questo fine, un giudizio in termini di equità giusta l'art. 4 CC (cfr.
Lachat
, op. cit., pag. 833, n. 4.5 con
rinvii;
Aubert,
op. cit., ad art.
260a n. 35 con rinvii;
Higi
, op.
cit., ad art. 260a n. 66-71).
Invano
l'appellante sostiene poi che, in quest'ultima ipotesi, il solo criterio
oggettivo che il giudice avrebbe potuto applicare fosse il (valore di)
rendimento dell'investimento fatto dall'inquilino, di cui beneficia il locatore
al momento della rilocazione del bene. In effetti, com'è già stato spiegato,
questo dato - peraltro non decisivo a titolo esclusivo - non è stato
dimostrato. Per finire, il primo giudice ha deciso in merito al riconoscimento di
un'indennità a favore della conduttrice in esito alla verifica di quanto essa
aveva potuto economizzare a livello di pigione (cfr. la dottrina poco sopra
citata), confrontando il canone versato da U__________ SA con quello di altri due
inquilini dello stesso stabile, sulla base dei contratti messigli a
disposizione dalla locatrice.
5.5.   In
merito, l'obiezione dell'appellante secondo cui questo argomento non sia mai
stato sollevato da controparte fino alla presentazione delle conclusioni è
totalmente infondata. La tesi secondo la quale, nel caso in cui fosse
riconosciuta l'applicabilità dell'art. 260a CO, bisognava tener conto della
minor pigione pagata dalla conduttrice, era già stata affacciata a chiare
lettere al consid. 15 dell'istanza di accertamento di credito e pegno 2 aprile
2010 (inc. DI.2010.82, richiamato nelle altre due procedure e congiunto
successivamente con le stesse), con l'appoggio dei contratti conclusi da AO 1 con
C__________ AG (doc. P) e S__________ SA (doc. Q). Quest'allegazione, volta a
preventivamente scongiurare il rischio di vedersi ridurre il riconoscimento del
credito per pigioni impagate, era oltretutto stata espressamente contestata da
U__________ SA all'udienza 10 maggio 2010 (cfr. il relativo verbale).
Va
poi ulteriormente precisato, per completezza, che nei vari incarti trasmessi
dalla Pretura in questo procedimento mancano i citati documenti P e Q. La
circostanza non appare di rilievo ai fini del giudizio, giacché gli accertamenti
del Pretore in merito alle caratteristiche ed al prezzo unitario (mq) di
locazione degli uffici in parola non sono controversi; soccorre, inoltre, la
tabella degli inquilini al 3 agosto 2009 (doc. R nell'inc. DI.2010.82), allestita
da AO 1 ed allegata quale inserto C del rogito di compravendita dei vari uffici
ubicati nello stabile in via __________ (doc. O nell'inc. DI.2010.82), che
riferisce in modo assolutamente completo circa le caratteristiche dei vari
contratti e lo stato locativo dell'immobile, comprensivo delle indicizzazioni delle
pigioni a quella data. Dalla stessa si deduce che, al 3 agosto 2009, U__________
SA era tenuta a versare un canone di fr. 133.25/mq/anno per 450 mq al 2° piano,
C__________ AG fr. 173.85/mq/anno per 449 mq destinate ad uffici al 6° piano e S__________
SA fr. 201.21/mq/anno per 254 mq pure utilizzate quali uffici al 5° piano.
Diversamente
da quanto sostiene l'appellante, trattandosi di uffici, posti per di più nel
centro della cittadina di C__________, la circostanza secondo cui gli stessi
non fossero ubicati allo stesso piano non impediva in alcun modo di negare la
possibilità di un confronto; del pari, il fatto che uno dei due uffici fosse di
dimensioni più ridotte rispetto a quello in esame (mentre che l'altro era di superficie
identica), non lo escludeva puramente e semplicemente dal confronto. La
circostanza infine, secondo cui le condizioni di mercato e la negoziazione
puntuale potessero variare per ciascun contratto appare ovvia. È, comunque, quantomeno
certo che alla suddetta data, 3 agosto 2009, per superfici equivalenti
destinate ad ufficio C__________ AG versava una pigione del 30% superiore a
quella pagata da U__________ SA (pari a + fr. 40.60/mq/anno), mentre che S__________
SA, per un ufficio di poco più della metà di spazio, pagava un canone del 50% maggiore
(pari a + fr. 67.96/mq/anno). Proiettata sull'arco di 5 anni la differenza di
pigione rispetto C__________ AG assomma a fr. 91'350.- (= fr. 40.65/mq/anno x
450 mq x 5 anni), quella rispetto a S__________ SA a fr. 152'910.- (= fr. 67.96
x 450 mq x 5).
Ferme
queste premesse, la valutazione del Pretore, secondo cui il valore dei lavori
effettuati dalla conduttrice veniva compensato, nella fattispecie, con una pigione
favorevole spuntata dalla stessa in sede di conclusione del contratto, per cui
non si giustificava il riconoscimento di un'indennità di plusvalenza a favore
dell'inquilino, appare ragionevole e sostenibile; va di conseguenza tutelata.
Essa appare inoltre in sintonia, nel risultato, con i principi che
regolamentano l'applicabilità, problematica, dell'art. 260a CO ai contratti di
locazione di superfici concesse in uso allo stato grezzo (cfr.
supra
,
consid. 2.3 e 5.3).
6.
Sulla
scorta di quanto precede, l'appello dev'essere respinto.
Gli oneri
processuali e le ripetibili, calcolati sulla base di un valore litigioso in
questa sede pari a fr. 62'236.-, importo determinante anche ai fini di un
eventuale ricorso al Tribunale federale,
seguono la soccombenza (art.
106 CPC).
Per questi motivi,
richiamate
le norme suddette, la LTG e il Regolamento per la fissazione delle ripetibili,
decide:
1
.
In
quanto ricevibile,
l’appello 12 maggio 2015 dell'avv. AP 1
è respinto
.
2.
Le spese processuali di
appello di fr. 5'000.-, anticipate dall'appellante per fr. 500.-, sono poste a
suo carico. L'appellante è inoltre tenuto a rifondere all'appellata identico
importo a titolo di ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
-
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Mendrisio sud
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).