ti_gerichte · 15.2023.107 · 2023-10-20 · it

Contestazione della nuova stima peritale di un fondo

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 20.10.2023 15.2023.107

Incarto n.
15.2023.107
Lugano
27 febbraio 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
cancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) sulle contestazioni relative alla nuova stima peritale del fondo n. __________
RFD __________ del 5 febbraio 2024 presentate da
RI 1
(patrocinato dall’ PA 1, )
nelle esecuzioni promosse nei suoi confronti formanti
i gruppi da n. 10 a 12 dell’
Ufficio d’esecuzione
,
sede di Mendrisio
ritenuto
in fatto:
A.
Il
18 settembre 2023 la sede di Mendrisio dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha
comunicato all’escusso RI 1 l’avviso d’incanto del fondo n. __________ RFD __________,
di sua proprietà, per l’11 gennaio 2024, indicando un valore di stima peritale
di fr. 1'275'000.–.
B.
Con
ricorso del 29 settembre 2023 RI 1 ha chiesto in particolare di far allestire
una nuova stima peritale del fondo, ciò che questa Camera ha accolto mediante
decisione del 20 ottobre 2023, previo anticipo delle spese entro un termine di
10 giorni.
C.
Preso
atto dell’anticipo tempestivamente versato il 7 novembre 2023, tramite
ordinanza del 9 novembre 2023 il presidente di questa Camera ha assegnato l’incarico
peritale all’ing. PI 1
.
D.
Il
18 dicembre 2023 la nuova perita ha consegnato il proprio refer-to, stimando in
fr. 1'260'000.– il presumibile valore di mercato dell’immobile in
questione, con un margine di
“+/-
circa 10%”
. Mediante ordinanza del 29 dicembre 2023 il
presidente della Camera ne ha quindi trasmesso una copia a RI 1, assegnandogli
un termine di 10 giorni per eventuali osservazioni.
E.
Dopo
aver chiesto e ottenuto una proroga del termine, con osservazioni del 5
febbraio 2024 RI 1 ha contestato la nuova stima, chiedendo a questa Camera di
ordinare al perito di completare, o meglio di rivedere il referto peritale alla
luce delle sue contestazioni.
Considerando
in diritto:                 1.
Il valore di stima di un fondo è l’importo che
presumibilmente può essere ricavato in caso di realizzazione del fondo
pignorato (DTF 99 III 52 consid. 4b) o costituito in pegno. Esso corrisponde al
presumibile valore venale o commerciale (di mercato) del fondo e dei suoi
accessori (art. 9 cpv. 1 RFF; DTF 134 III 42 consid. 4) al momento della
realizzazione, tenuto conto dei vincoli propri alle aste coatte, in particolare
il fatto ch’esse vanno fissate a relativamente breve termine, che non possono
essere annullate nel caso in cui vi siano pochi interessati, che il piede d’asta
è fissato dalla legge e che i beni sono venduti senza garanzia e in linea di
massima nello stato in cui si trovavano al momento del
pignoramento (sentenza della CEF 15.2017.56 del 19 febbraio 2018 consid.
4).
La stima ha tuttavia carattere puramente indicativo e non pregiudica
il ricavo che si potrà realizzare in occasione dell’incanto (DTF 143 III 532
consid. 2.2).
Tutt’al più la stima può
fornire un punto di riferimento quanto all’offerta ipotizzabile (DTF 134 III 42
consid. 4).
2.
Né
la legge né la giurisprudenza definiscono o impongono alcun metodo di stima
(DTF 134 III 42 consid. 4; sentenza del Tribunale federale 5A_275/2013 del 12
giugno 2013 consid. 5.1). Non spetta ad ogni modo all’ufficio d’esecuzione o
all’autorità di vigilanza disquisire su questioni di metodologia, lo scopo del
ricorso a un perito essendo proprio quello di far capo a conoscenze specialistiche
di cui non dispongono tali autorità (cfr. DTF 93 III 20 consid. 4). Esse
devono solo verificare che il perito abbia la formazione e/o l’esperienza
necessarie per assolvere il mandato che gli è affidato, appurare eventuali
errori o sviste manifesti (sentenza della CEF 15.2017.56 già citata, consid. 4)
. Se ha ordinato una nuova perizia, l’autorità di vigilanza decide in
modo definitivo su eventuali contestazioni (art. 9 cpv. 2 RFF, ultimo periodo).
3.
Nel
caso in rassegna RI 1 ha contestato anche la nuova stima. Egli censura il grado
attribuito dalla perita allo stato di manutenzione dell’immobile, facendo
valere che né il referto peritale né la documentazione fotografica sostanziano
in alcun modo la presenza di limiti funzionali che giustificherebbero il
riconoscimento di un grado di manutenzione “C”. L’escusso critica altresì lo
stato di vetustà tecnica riportato al punto 11.3 del referto, sostenendo che il
valore stimato di rinnovo dell’abitazione non può sfiorare il 25% dei costi di
riproduzione a nuovo, giacché l’ultimo rinnovo della stessa risale a circa soli
20 anni orsono. Anche in tal caso, fa notare che la perita non ha giustificato
per quali ragioni viene ritenuto un grado di vetustà così elevato. Alla luce di
tali contestazioni, RI 1 pretende dunque che la perita debba completare, o
meglio rivedere il referto.
3.1
Occorre
rilevare anzitutto che l’escusso si limita a mettere a confronto il suo punto
di vista con le valutazioni della perita, dimenticando però che lo scopo del
ricorso a un esperto è quello di far capo a conoscenze specialistiche di cui
non dispongono le autorità (consid. 2), sicché, in assenza di errori o sviste
manifeste, che RI 1 non allega e che neppure risultano dagli atti, non v’è
motivo di scostarsi dalle conclusioni della perita. A maggior ragione nel caso
specifico, se si considera che anche il primo perito aveva accertato un grado
di manutenzione
“basso”
e tenuto conto di un deprezzamento dovuto alla vetustà dell’immobile
(v. referto dell’arch. PI 2 agli atti, pagg. 7 e 9), ciò che RI 1 non aveva
espressamente contestato in sede di ricorso.
3.2
Ad
ogni modo, se si tiene conto del margine del
“+/- circa 10%”
sul
presumibile valore di mercato indicato nel secondo referto (a pag. 21),
entrambi i periti sono giunti allo stesso risultato, le due stime differendo
tra loro di soli fr. 15'000.–, ovvero di circa l’1.2%. Ne
consegue che nel risultato la seconda perizia ha
confermato la pri­ma
. A fronte di tale circostanza, non si giustifica di
procedere alle delucidazioni chieste dall’escusso, siccome quest’ultimo non denota
alcun interesse degno di protezione a procedere in tal senso né ha del resto
diritto a una terza perizia, la stima – è bene ricordare – avendo
carattere
puramente indicativo e non pregiudican­do in alcun modo il ricavo che si potrà
realizzare in occasione del­l’incanto (consid. 1
i.f.
).
Tutto considerato, va quindi confermata
la stima di fr. 1'275'000.– stabilita dall’UE a mezzo di periti.
4.
Le
spese relative allo svolgimento della nuova perizia di complessivi fr. 1'800.–,
già anticipate da RI 1, restano a suo carico (art. 9 cpv. 2 RFF).
5.
È inoltre posta a carico di RI 1 una tassa di fr. 150.– in virtù
dell’art. 1 cpv. 2 OTLEF, la decisione odierna costituendo u
n’operazione non espressamente prevista dalla
OTLEF (DTF 131
III 136 consid. 3.2.1).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Le contestazioni di RI 1 relative al referto peritale del 18
dicembre 2023 sono respinte. Di conseguenza, è confermato il valore di stima del
fondo n. __________ RFD di __________ stabilito dall’Ufficio d’esecuzione in fr. 1'275'000.–.
2.
La
tassa di giustizia di fr.
150.– è posta a carico di RI
1, come pure le spese di complessivi fr. 1'800.–, già anticipate da lui.
3.
Notificazione all’avv.     , e alle altre parti interessate a cura
del­l’Ufficio d’esecuzione.
Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
cancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria
(art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine
non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2
LTF.