ti_gerichte · 12.1999.90 · 1999-06-23 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.06.1999 12.1999.90

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.99.00090
Lugano
23 giugno 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.94.151 della Pretura di Mendrisio-Sud,
promossa con petizione 2 novembre 1992 da
__________
rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
con cui
l’attore ha chiesto in via principale che la convenuta sia condannata a
cedergli uno dei posteggi in uso riservato per la quota PPP da lui acquistata
del fondo base __________ di __________, e in via subordinata la condanna della
convenuta al pagamento di fr. 24’000.-- oltre interessi oppure al risarcimento
in eguale misura del minor valore del predetto bene immobile;
Richieste
avversate dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e in
cui il Pretore con sentenza 24 febbraio 1999 ha accolto la domanda principale,
ordinandole di assegnare all’attore un posto auto coperto in uso riservato
nella PPP di cui al fondo base n. __________ di __________;
Appellante
la convenuta, che con atto di appello del 28 aprile 1999 chiede  la riforma del
giudizio pretorile nel senso di respingere la petizione;
Mentre
l’attore con osservazioni dell’8 giugno 1999 postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
- tassa
di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Il
4 ottobre 1991, con atto pubblico rogato dal notaio avv. __________ (doc. A),
l’attore ha acquistato dalla convenuta il foglio PPP n. __________ del fondo
base n. __________ del comune di __________, con diritto esclusivo
sull’appartamento n. __________, al prezzo di fr. 94’826.--.
B.
Con
la petizione l’attore sostiene che non esisterebbe il posteggio coperto
riservato di cui, secondo il contratto, egli avrebbe potuto usufruire.
Avendo
la convenuta rifiutato di procedere in tal senso, essa dovrebbe essere
giudizialmente tenuta all’adempimento del contratto, mentre in subordine essa
sarebbe da condannare al risarcimento del danno conseguente all’inadempienza
oppure al rimborso del minor valore del fondo dovuto alla mancanza del
posteggio, pregiudizi entrambi quantificati in fr. 24’000.-- oltre interessi.
C.
La
convenuta si è opposta alla petizione rilevando che l’atto di acquisto
menzionerebbe unicamente la possibilità di usufruire del posteggio riservato
come a regolamento, ossia di uno dei posteggi esterni destinati ai condomini,
mentre se fosse stata effettivamente pattuita l’attribuzione in uso esclusivo
di un posto auto, ciò sarebbe avvenuto in forma esplicita, menzionando il
numero o la lettera distintiva dell’unità assegnata.
D.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, rilevata la necessità di interpretare il
contratto di vendita immobiliare secondo il principio dell’affidamento, ha
ritenuto che la clausola litigiosa andrebbe intesa nel senso che le parti si
sarebbero accordate sull’assegnazione di un posteggio senza designarne uno
particolare, dal che l’impegno della convenuta all’attribuzione al convenuto
senza sovrapprezzo di un posteggio coperto, e di conseguenza l’accoglimento
della petizione nella sua domanda principale.
E.
Con
l’appello la convenuta si dichiara impossibilitata ad ottemperare al
pronunciato pretorile per il motivo che essa non sarebbe più proprietaria di
alcun bene immobile nel fondo di situazione. In ogni caso sarebbe errata
l’interpretazione data dal Pretore alla clausola controversa, dovendosi
dall’insieme delle circostanze giungere al contrario risultato per cui con la
vendita dell’appartamento non sarebbe avvenuta in favore dell’attore alcuna
attribuzione di posteggio in uso esclusivo.
F.
Delle
argomentazioni del resistente, che postula la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
Per
la stessa natura della proprietà per piani, i posteggi all’aperto non possono
essere oggetto di un diritto esclusivo, essendo essi necessariamente parti
comuni ai sensi dell’art. 712b cpv. 2 cifra 1 CC, mentre i posteggi coperti
possono essere oggetto di un diritto esclusivo se costituiscono delle unità a
sé stanti, ossia se sono isolati gli uni dagli altri, così come prescritto dall’art.
712b cpv. 1 CC.
La
questione in concreto non si pone in questi termini, dal momento che nessuna
delle parti afferma che i posteggi della proprietà per piani di cui trattasi
sarebbero attribuiti in diritto esclusivo, né l’attore con le domande di causa
chiede un’attribuzione a tal titolo.
Se
non già attribuiti (o non attribuibili) a titolo esclusivo, i posteggi
attinenti ad una proprietà per piani possono essere assegnati ad un singolo
condomino in quello che si definisce uso riservato o uso particolare.
Si
tratta in tal caso di un diritto di utilizzazione su una parte comune avente
funzione esclusiva rispetto agli altri condomini, che sulla base di
un’obbligazione personale, fissata nel regolamento della comproprietà, sono
tenuti a rispettare il diritto d’uso particolare e a permettere all’avente
diritto l’utilizzazione prevista (
DTF
122 III 148 e
Rep.
1996,
pag. 16).
All’atto
pratico, il promotore -in concreto la convenuta- nell’atto costitutivo della
proprietà per piani destina determinati parcheggi all’uso particolare, e si
riserva nel regolamento della comproprietà la facoltà di attribuirli al momento
dell’acquisto ai compratori delle unità di PPP (
DTF
122 III 147).
Tolte
queste possibilità, le aree di parcheggio sono per il resto comunque delle
parti comuni della PPP.
2.
Nel
caso in esame la clausola contrattuale controversa, titolata “Oggetto” (della
vendita), prevede che:
“La
spettabile __________ con sede in __________ vende al signor __________, che
accetta, il seguente bene sito in territorio del comune di __________ RFD:
Foglio
no __________ (milleduecentoottantaquattro)
11/1000
(undici millesimi)
comproprietà
dello stabile particella no. __________ (settecentodiciannove) con diritto
esclusivo sull’appartamento no. __________ (trenta) al quarto piano composto da
due locali, cucina, atrio, due terrazze, bagno.
Con
possibilità di usufruire del posteggio riservato come a regolamento della
proprietà per piani nota alle parti.”
2.1
Il
passaggio decisivo è quello poc’anzi citato che, già a prima vista, risulta
contenere delle formulazioni poco chiare e non compatibili con l’ordinamento
giuridico esposto al considerando 1, quali la “possibilità di usufruire”, che
nulla indica circa la reale estensione del diritto, rapportata ad un “posteggio
riservato”, che non risulta in alcun modo collocato nello spazio o in altro modo
individualizzato.
L’unico
riferimento certo dell’infelice clausola notarile è quello relativo al
regolamento della proprietà per piani, che l’atto dichiara essere noto alle
parti, circostanza confermata dal notaio in occasione della sua deposizione testimoniale.
La
reale portata della predetta clausola contrattuale deve pertanto essere
indagata sulla base dei disposti del regolamento, agli atti per effetto del
richiamo dall’Ufficio registri (atto I).
2.2
L’art.
7 del regolamento stabilisce l’esistenza di due differenti tipi di posteggio.
I
posteggi interni coperti (art. 7e, pag. 8) sono assegnati in uso riservato a
singoli comproprietari secondo le risultanze della planimetria speciale
allegata al regolamento stesso (allegato 1: piano di ripartizione, pag. 3 e 4),
laddove l’assegnazione viene effettuata dalla promotrice con l’atto di vendita
della quota di PPP, il che comporta la progressiva completazione -mano a mano
che le quote vengono vendute- della tabella riassuntiva delle attribuzioni, pure
allegata al regolamento (allegato 6: tabella di assegnazione vuota al momento
della costituzione della PPP, e compilata -ultime due pag. del plico
richiamato- a seguito delle attribuzioni).
Per
questi posteggi vi sono perciò l’individuazione mediante numerazione, riportata
sulla planimetria annessa al regolamento, e l’attribuzione attestata da una
tabella, pure annessa al regolamento.
I
posteggi esterni (art. 7f, pag. 9) dovrebbero nelle intenzioni del regolamento
essere contrassegnati da lettere dell’alfabeto sulla planimetria, il che non è
però avvenuto (allegato 1: piano di ripartizione, pag. 6).
Tali
posteggi vengono dichiarati facenti parte della proprietà comune, con facoltà
per l’assemblea di “affittare ai comproprietari o a terzi che ne faranno
richiesta i posti macchina in oggetto”, laddove si rinvia ad un separato
regolamento d’uso da stabilirsi dall’assemblea, che non risulta tuttavia essere
stato adottato o che comunque non risulta agli atti.
2.3
Dovendosi
dare il regolamento per noto alle parti, è inevitabile ammettere che l’attore
dalle ultime due pagine abbia appreso che nessun posteggio era attribuito
all’appartamento n. __________ da lui acquistato, ed è altresì manifesto che
l’ambigua formulazione dell’atto notarile non può in alcun modo essere intesa
come attribuzione del diritto di uso riservato di un ben preciso posteggio
interno coperto, non figurandovi né l’intenzione di attribuire un diritto
riservato ma solo la “possibilità di usufruire”, ma soprattutto non essendovi
l’indicazione di alcun determinato posteggio e neppure il riferimento
all’iscrizione nel regolamento dell’attribuzione di tale non precisato
posteggio.
L’attore
avrà pertanto magari inteso vedersi attribuire in buona fede un posteggio
riservato in uso riservato ai sensi dell’art. 7e del regolamento, ma il
contratto da lui sottoscritto non si presta in alcun modo ad essere
ragionevolmente inteso in tal senso, e non può di conseguenza essere ammessa
l’esistenza di un siffatto consenso.
La
clausola notarile risulta invece meglio attagliarsi alle circostanze di cui all’art.
7f del regolamento -nemmeno menzionato dal giudizio pretorile- ossia a
parcheggi facenti per principio parte della proprietà comune, e per i quali
vige pertanto il consueto diritto di uso del condomino sulle parti comuni,
potendosi dedurre dalla “possibilità di usufruire del posteggio riservato”
dall’atto di vendita che l’ipotesi della locazione di tali posteggi prevista
dal regolamento non era stata attuata.
Si
dà atto che nemmeno questa ipotesi risulta pienamente soddisfacente, vista la
menzione dell’atto di un posteggio “riservato”, che in un’accezione tecnica è
indiziante di un diritto di uso particolare (che è però da escludere alla luce
del contenuto del regolamento), e che in un’accezione meno tecnica induce
comunque ad ammettere l’esistenza di una situazione privilegiata riguardo ad
uno dei posteggi, ma dalla concessione di una mera “possibilità di usufruire”
andava comunque dedotta una situazione di precarietà, quale appunto quella di potersi
valere, come gli altri comproprietari, dei posteggi esterni, “riservati”
unicamente in quanto appartenenti allo stabile.
2.4
Ad
un diverso risultato non possono concorrere gli altri elementi di giudizio
ritenuti dal Pretore.
Il
parallelo con le norme disciplinanti le cantine risulta improponibile già solo
per il fatto che -contrariamente ai posteggi- non risulta l’esistenza di due
differenti tipi di cantina.
Il
“contratto di riservazione” doc. D non conferisce diritti all’attore per
effetto della sua nullità formale (art. 216 CO). Anche tale documento è
comunque equivoco, dato che pur menzionando l’intento delle parti di assegnare
un posteggio, esso conosce la distinzione tra “garage” e “posteggio”, e
nell’uso comune la distinzione significa che il garage è coperto mentre il
posteggio non lo è necessariamente, il che, nello stato dei luoghi, sembrerebbe
rinviare nuovamente ai posteggi esterni di cui all’art. 7f del regolamento, e
non a quelli coperti, oggetto della richiesta di causa, di cui all’art. 7e.
La
deposizione dell’avv. __________ infine, non apporta alcun elemento
suscettibile di chiarire il predetto equivoco circa la natura del diritto
oggetto della vendita, precisando unicamente che tale facoltà, qualunque fosse,
era intesa siccome compresa nel prezzo di vendita, ad esclusione di qualsiasi
sovrapprezzo.
3.
Se
ne deve concludere che l’attore, gravato ex art. 8 CC del corrispondente onere
della prova, non è riuscito a dimostrare che tra le parti è realmente
intervenuto consenso -se del caso nella forma del consenso normativo quale
risultato dell’interpretazione del contratto- sull’attribuzione in suo favore,
contestualmente alla vendita della quota di PPP corrispondente
all’appartamento, di un diritto all’uso riservato di un posteggio coperto.
Ne
deve discendere la reiezione della domanda principale di giudizio del
procedente, ma anche -non essendo data inadempienza della convenuta per
rapporto al significato che deve essere attribuito al contratto- delle sue
domande subordinate.
Ne
deriva, ai sensi dei considerandi, l’accoglimento del gravame.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art.
148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
28 aprile 1999 __________ è accolto.
Di
conseguenza la sentenza 24 febbraio 1999 della Pretura di Mendrisio-Sud è
riformata nel modo seguente:
1.
La
petizione 2 novembre 1992 __________ è respinta.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 1’400.-- e le spese, da anticipare dall’attore,
restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 3’000.--
per ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                              fr.    450.--
b)
spese                                                 fr.      50.--
T
o t a l e                                                 fr.    500.--
già
anticipati dall’appellante, sono a carico dell’attore, che rifonderà alla
convenuta fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:       -
__________
Comunicazione
alla Pretura di Mendrisio-Sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
segretario