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espropriazione formale

Tessin Tribunale di espropriazione 02.03.2005 20.2004.16-8
Tessin Tribunale di espropriazione 02.03.2005 20.2004.16-8
Ticino Tribunale di espropriazione 02.03.2005 20.2004.16-8

Incarto n.
20.2004.16-8
18/03
Lugano
2 marzo 2005
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Alberto Canepa
ing. Argentino Jermini
segretaria
giurista
Paola
Carcano
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata in
data 3 aprile 2003 da
ISEP
1
rappr.
da: RA 1
contro
COCE
1
composta da:
nell'ambito
della realizzazione della strada di PR 8-8
relativamente
al mapp. n. 502 RFD _________
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
Il Comune di ISEP 1, ora Comune di
__________, intende procedere alla costruzione della strada di PR 8-8 che
collega la futura strada di PR 1-1 e via __________ a via __________. Il
progetto, che comporta espropriazioni parziali varie, prevede un nuovo asse
stradale lungo ca. 185 ml con una carreggiata larga ml 5 ed un marciapiede di
ml 1.50 salvo nel tratto iniziale da via __________ dove, lungo i mapp. no. 502
e 417, l’ampiezza è ridotta a complessivi ml 4.50 di cui ml 3.50 sono des
tin
ati al
sedime stradale ed 1 ml al marciapiede. Contemporaneamente saranno posate le canalizzazioni
per la raccolta delle acque meteoriche ed i cavi per l’illuminazione (cfr. relazione
tecnica luglio 2002).
Il Consiglio Comunale ha approvato l’opera, stanziando il credito di
costruzione e sancito, contestualmente, anche il principio del prelievo dei
contributi di miglioria nell’ordine del 50% del costo complessivo nel corso
della seduta del 19.12.2002 (MM no. 7/2002 del 16.9.2002; estratto ris. del
CC).
Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal
28.4 al 27.5.2003 mentre l'avviso personale è stato inviato ai proprietari il
14.04.2003.
Il progetto coinvolge, in particolare, anche il mapp. no. 502, di proprietà
della COCE 1, in relazione al quale il Comune ha chiesto l'espropriazione
formale di ca. 90 mq contro pagamento di un'indennità di fr. 250.-- il mq per
il terreno e di fr. 1'246.-- per la soppressione di piante varie.
Con notifica del 27.05.2003 la proprietaria si è opposta al progetto ed
all’espropriazione chiedendo una modifica dei piani tale da rendere meno
invasivo l’intervento. Essa ha altresí postulato un aumento dell'indennità
espropriativa a fr. 600.-- il mq per il terreno ed a fr. 10'120.-- per la
soppressione dei vegetali. Infine ha chiesto la corresponsione di fr. 25'000.--
a stallo a titolo di risarcimento per la perdita di 2-3 posteggi esterni, per
la futura difficoltà di accesso all'esistente autorimessa e per la messa in
pericolo del servizio manutenzione e nafta.
All'udienza di conciliazione del 16.09.2003 le parti hanno confermato le
rispettive tesi e domande.
Il progetto definitivo é stato approvato dal Tribunale di espropriazione con
sentenza del 8.10.2003.
Ad istruttoria conclusa, l'ente espropriante ha messo a punto, in esito ad una
trattativa con l'espropriata, una variante del progetto giusta la quale il tracciato
stradale viene allontanato di 40 cm dal fronte dell'abitazione in particolare
spostandolo di 20 cm verso il mapp. no. 417 e riducendone il calibro di 20 cm
(da 3.50 m. a 3.30 m). In seguito alla predetta modifica progettuale la
superficie esproprianda è stata ridotta a ca. 88 mq (cfr. scritto 17.05.2004
Studio di ingegneria civile __________ firmato per accettazione
dall'espropriata in data 1/2.06.2004).
2.
Litigiose, e quindi da valutare,
sono le indennità per il terreno e per l'abbattimento di piante varie cosí come
il risarcimento per la parziale soppressione del posteggio esterno.
3.
Il mapp. no. 502,
ubicato in località __________, è cosí censito a RF:
d
) giardino                          mq
845
A) abitazione                      mq                       148
B) autorimessa                  mq                         23
C) portico                           mq                           9
totale                                  mq                    1'025
D
i conformazione ampia ed
abbastanza regolare, il sedime
si affaccia sul
versante settentrionale su via __________, alla quale accede direttamente, e
sul fronte occidentale sul sentiero privato collegato a via __________.
Parzialmente edificato, ospita un'abitazione a carattere residenziale.
Il fondo è gravato da un onere di usufrutto parziale a favore di MCON 5 (cfr. estratto
RF).
Infine è attribuito alla zona residenziale estensiva (R2) con indice di
sfruttamento 0,4 ed indice di occupazione 25% (cfr. piano delle zone; art. 56
NAPR).
4.
4.
1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una
piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto
dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le
condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo,
senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht
des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
La data conclusiva per l'estimo (dies aestimandi)
coincide con quella dell'anticipata immissione in possesso o, difettando la
stessa, con quella dell'emanazione della decisione del Tribunale di
espropriazione (art. 19 Lespr.).
4.2.
Giusta l’art. 19 Lespr., ai fini della
valutazione dell’indennità è determinante il momento dell’anticipata immissione
in possesso. Se non v’è presa di possesso anticipata, sarà determinante il
momento dell’emanazione della decisione di stima da parte del Tribunale di
espropriazione.
Nella fattispecie concreta il Comune ha chiesto l’anticipata immissione in
possesso per il
1.10.2003
(cfr. lettera del 21.8.2003).
L'espropriata dopo aver sollecitato, in un primo tempo, la preliminare verifica
della situazione pianificatoria (cfr. verbale 16.09.2003 e scritto 19.9.2003) -
questione affrontata e risolta nell'ambito della sentenza di approvazione del
progetto dell'8.10.2003 cresciuta incontestata in giudicato - ha aderito alla
richiesta dell'ente pubblico (cfr. scritto del 15.1.2004).
4.3. N
el corso degli accertamenti effettuati come di rito presso i
pubblici registri
sono state individuate, in ordine
cronologico, le seguenti transazioni
riferibili a terreni liberi ubicati
in zona edificabile R2:
- fr. 360.50
il mq per i mapp. no. 722 di 555 mq ("prato") e
no. 723 di 270 mq ("bosco")
, loc. __________
(iscr. a RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18216). Per
il calcolo del prezzo al mq la superficie del "bosco" non è stata
considerata;
-
fr. 400.--
il
mq per il mapp. no. 721 di 500 mq,
loc. __________ (iscr. a RF il
13.09.2000 al d.g. no. 18218);
- fr. 424.--
il mq per il mapp. no. 720 di 472 mq, loc. __________
(iscr. a RF il 16.10.2001 al d.g. no. 21502).
Per completezza è inoltre doveroso segnalare che i proprietari delle part. no.
405, 602, 703 e
720, pure coinvolte nel presente
procedimento, hanno
accettato l'indennità metrica di
fr. 250.-- offerta nella tabella pubblicata.
4.4. In materia di corretta applicazione del metodo
statistico - comparativo
g
li insegnamenti
della giurisprudenza consentono al Tribunale di far capo anche a transazioni
isolate per trarre deduzioni circa il livello di mercato di particolari fondi.
Basta che le operazioni vengano analizzate con cura e si giunga alla
conclusione che non sono state influenzate da circostanze particolari (vendita
tra parenti o comunque di compiacenza, vendita chiaramente speculativa, ecc.; DTF
122 I 174; TRAM 21 settembre 1998 in re Stato del Cantone Ticino/A. E.
SA
; RDAT 1998 II n° 27
).
In quest'ottica nulla lascia supporre nel caso concreto che le transazioni
rinvenute siano state condizionate da elementi estranei ad una normale
compravendita immobiliare. Invero le parti hanno sottoscritto
contestualmente
agli atti di compravendita dei ma
ppali in questione
(peraltro scorporati qualche anno or sono dalla part. no. 187: cfr. iscriz. a
RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18201)
dei contratti d'appalto generali per
la costruzione di villette monofamiliari. D'altra parte, peró, le condizioni
ivi pattuite non appaiono suscettibili di aver influenzato il prezzo di
cessione dei citati sedimi e quindi la redditività delle rispettive operazioni
(cfr.
rogiti di compravendita e contratti d'appalto
generali).
Detto questo le transazioni rinvenute costituiscono un valido campione di
raffronto ai fini dell'estimo ritenuto come tutti gli oggetti compravenduti
appartengano alla stessa zona e siano ubicati nelle immediate vicinanze della
particella esproprianda. Anch'essi sono stati coinvolti nella presente
procedura. Inoltre presentano una conformazione planimetrica abbastanza
regolare ed una morfologia relativamente dolce tanto da prestarsi ad
un'edificazione razionale secondo i parametri di zona; ed in effetti lo sono.
Benchè le compravendite in oggetto risalgano al
2000/2001,
appaiono tuttora attendibili laddove in generale il mercato
immobiliare ticinese, specificatamente riferito ad oggetti analoghi, non ha
registrato aumenti - ma nemmeno riduzioni - degne di nota.
Sulla scorta di queste considerazioni il valore commerciale medio per terreni
R2 nel periodo determinante puó essere fissato in ca. fr. 430.-- il mq. Poco
importano, in questo contesto, gli accordi stipulati dal Comune con altri
espropriati nella misura in cui le indennità di fr. 250.-- il mq, che questi
ultimi hanno accettato, manifestamente non corrispondono ai valori ufficiali di
mercato e quindi non assumono valenza decisiva ai fini dell'estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).
5.
La part. no. 502 è un fondo
pianeggiante convenientemente urbanizzato e di dimensioni quasi doppie rispetto
agli oggetti presi a paragone che pur essendo già edificato non ha esaurito gli
indici di zona (cfr. scritto 14.02.2005 Dicastero del Territorio/Tribunale di
Espropriazione e allegati).
Complessivamente la proprietà possiede le qualità intrinseche di un buon
terreno edilizio e quindi rientra nei parametri della quotazione di base
stabilita sopra.
L'onere di usufrutto a favore della madre MCON 5 gravante la quota spettante ai
figli MCON 6 e MCON 7 (cfr.
iscriz. a RF l'11.10.1983
ai d.g. no. 16536 e 7
) non comporta una riduzione del valore (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 21 no. 4).
Sotto questo profilo - ed al di là che il Tribunale di espropriazione non è
vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.) - l'indennità
di fr. 250.-- il mq offerta dal Comune, come pure il risarcimento di fr. 600.--
il mq sollecitato dall’espropriata, non sono condivisibili poiché sono privi di
supporti oggettivi ed inoltre non trovano riscontro nei valori ufficialmente
inventariati.
L'indennità per l'espropriazione parziale del mapp. no. 502 è dunque fissata in
fr. 430.-- il mq.
6.
La proprietaria ha chiesto altresí
la corresponsione di fr. 25'000.-- a stallo a titolo di risarcimento per la
parziale perdita dei posteggi esterni nonché per la futura difficoltà di
accesso all'esistente autorimessa e la messa in pericolo del servizio
manutenzione e nafta
.
In sede di sopralluogo è stato accertato che la proprietà dispone di 3 posti
auto esterni attualmente posti perpendicolarmente rispetto allo stabile di cui
al sub. A) (cfr. verbale di sopralluogo 16.09.2003).
Il numero di posteggi esistenti, oltre ad essere documentato (cfr. fotografie),
è concretamente verificabile sulle planimetrie agli atti.
In quest’ottica vanno considerate, non tanto le dimensioni indicate dall’ente
pubblico sulla variante maggio 2004, quanto piuttosto quelle stabilite dalle
normative VSS per ogni veicolo e meglio una larghezza di 2.30 ml accompagnata
da una profondità di 5 ml. (Norma VSS 640-291 tabella no. 3 a pag. 3).
Quindi neppure il numero di posti esterni (4) indicato al p.to 2 del contratto
di locazione 2.07.2002 puó - contrariamente a quanto auspicato dall’espropriata
con scritto 14.10.2003 - essere considerato ai fini espropriativi. A maggior
ragione, del resto, allorchè si consideri che l’adito al box deve restare, per
ovvi motivi, sempre libero.
A seguito dell'intervento espropriativo e nonostante le modifiche apportate al
progetto, verrà soppresso un posto auto senza possibilità di ripris
tin
o (cfr. planimetrie e documentazione fotografica).
E’ principio acquisito che a fronte della
cessione di un’area da sempre des
tin
ata a posteggio l’espropriato sia indennizzato sulla
base dell’art. 11 let. b Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.
192; Zbl 1972 368 ss). Oggetto di risarcimento è soltanto il pregiudizio che
non è già coperto dall’indennizzo al pieno valore venale della superficie
espropriata appunto adibita a parcheggio, altrimenti si attuerebbe un indebito
cumulo di indennizzi (ZR 1967 1 ss). Pertanto il danno è pari alla
differenza positiva ottenuta detraendo dal valore capitalizzato del canone
locativo per il posteggio, il valore venale del sedime espropriato (RDAT
II-1996 no. 44; TRAM 18.8.1998 in re S./G.).
Nel caso d’ispecie il canone
mensile a posteggio non
è fissato nel
contratto di locazione
2.07.2002
che prevede al p.to 4 una pigione annua complessiva di fr. 24'600 – pagabile in
rate mensili anticipate di fr. 2'200.-- cadauna. Esso, pertanto,
viene
stimato per apprezzamento in fr. 60.-- mensili  pari a fr. 720.-- annui,
importo che capitalizzato al tasso favorevole all’espropriata del 6.5%
corrisponde a fr. 11'077.--; dedotti fr. 4'945.-- (m 2.30 x  m 5.00 x fr.
430.-) per
tin
enti al sedime, il valore di 1 posteggio è di fr.
6'132.- (fr. 11'077.-  -  fr. 4'945.-).
L’indennità è dunque fissata in fr. 6'132.--.
Viceversa l'accesso all'esistente autorimessa come pure il servizio
manutenzione e nafta non appaiono in alcun modo pregiudicate dall'esproprio
formale parziale ritenuto come la restante area di manovra appare comunque
ampiamente generosa (cfr. verbale di sopralluogo 16.09.2003,
planimetrie e documentazione fotografica)
. E ció
anche prescindendo dalla nota modifica progettuale che ha permesso di
allontanare il tracciato stradale di 40 cm dal fronte dell'abitazione.
7.
L'espropriata ha
chiesto, infine, un risarcimento di complessivi fr. 10'120.-- per la
soppressione delle piante conseguente all'intervento espropriativo.
Di norma il valore edilizio pieno di un terreno comprende pure il taglio di eventuali
piante situate in loco, dal momento che nell'ambito di una normale e libera
contrattazione l'acquirente del fondo non bonificherebbe una perdita di
siffatta natura (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 90).
In sede espropriativa si ammette tuttavia la rifusione di questa specifica
posta di danno purchè la flora sacrificata sia di particolare pregio; svolga
una rilevante funzione estetica-protettiva per il fondo che la ospita.
L'indennizzo è parimenti giustificato se il valore delle piante, vuoi per la
loro qualità botanica, vuoi per l'esiguità dell'intervento espropriativo,
avvicina o trascende quello del terreno nudo (RDAT I-1993 no. 51).
Nel caso concreto è stato accertato nel corso del sopralluogo tenutosi il
16.09.2003, ma lo si puó parimenti desumere dalle fotografie versate agli atti,
che le piante situate nella fascia di terreno espropriando si trovano proprio
al limite del fondo ed assolvono certamente a funzioni sia protettive sia
decorative per tutta la proprietà ragione per cui ben si giustifica che esse
vengano indennizzate.
La perizia giudiziaria ha quantificato il valore intrinseco di tali vegetali in
complessivi fr. 5'714.--.
Il Tribunale non ha motivo di scostarsi dalle conclusioni peritali, peraltro
nemmeno contestate dai proprietari, e di conseguenza l'indennità è fissata in
fr. 5'714.--.
Considerato che la modifica apportata al progetto ha permesso di ridurre la
superficie espropriata l'indennità potrà essere rettificata di comune accordo
direttamente dalle parti a dipendenza
dei
vegetali peritati effettivamente estirpati o danneggiati a seguito
dell'intervento espropriativo.
8.
Le indennità
espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3,5%
fissato dal Tribunale federale che decorrono dal 1.10.2003 (art. 52 cpv. 3
Lespr), data a far tempo dalla quale l'espropriata ha accordato l'anticipata
immissione in possesso (cfr. consid. 4.2).
9.
Trattandosi
di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da
addebitarsi dell’ente espropriante che è tenuto inoltre a rifondere
all'espropriata un’equa indennità a titolo di ripetibili (art. 73 cpv. 1
Lespr.).
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara e
pronuncia:
1.
Il ISEP 1 verserà
alla COCE 1, proprietaria del mapp. no. 502 di Lugano- Sez. Pazzallo, le
seguenti indennità:
1.1.
fr. 430.-- il mq per l'espropriazione formale di
ca. 88 mq;
1.2. fr. 6
'132.-- per la soppressione di no. 1 posto auto esterno
;
1.3. fr. 5'714.-- a corpo per
la soppressione di piante varie.
2.
Sulle indennità espropriative è dovuto l'interesse al saggio
usuale del 3,5% a far tempo dal 1.10.2003
3.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 300.--
nonché le spese peritali in fr. 541.-- per il presente
giudizio
sono a carico del ISEP 1
con
l'obbligo di rifondere all'espropriata fr. 800.-- per ripetibili.
4.
Contro
la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale
amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5.     Intimazione a:
-
MCOM
-
MCOM
-
MCOM
-
ISEP 1
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                                                     La
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo                                                                                   Paola
Carcano