ti_gerichte · 12.2008.211 · 2009-05-26 · it
Sfratto, comodato o diritto personale?

Sfratto, comodato o diritto personale?

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.05.2009 12.2008.211

Sfratto, comodato o diritto personale?

Incarto n.
12.2008.211
Lugano
26 maggio
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.303
(sfratto) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 15
ottobre 2008 da
AP 1
AP 2
entrambi rappr.
dall’  RA 1
contro
AO 1
volta a
ottenere lo sfratto della convenuta dall’appartamento al piano terreno da lei
occupato in __________, via __________, fondo n. __________ RD __________, di
loro proprietà, domanda alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore,
con decreto 21 novembre 2008, ha respinto;
appellanti
gli istanti con appello 3 dicembre 2008, con cui chiedono la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di sfratto, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
convenuta non ha presentato osservazioni;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A.  AP
1
e la moglie AP 2 sono comproprietari in ragione di ½ ciascuno del fondo
n. __________ RFD __________, su cui sorge una casa d’abitazione composta di
tre appartamenti. AO 1, zia di AP 1, vive nell’appartamento al piano terreno, __________,
madre di __________, vive in quello al primo piano e i comproprietari
nell’appartamento al terzo piano. __________ è titolare di un diritto di
abitazione vita natural durante a carico del fondo n. __________ RFD __________
(doc. A, estratto del Registro fondiario). AO 1 era titolare di un diritto di
abitazione su 4 locali, di cui 2 al piano terreno e due al primo piano, nella
casa situata al fondo n. __________ RFP __________ (doc. 2). AP 1 e AP 2, per
il tramite della __________ __________, hanno assegnato a AO 1 un termine
scadente il 30 settembre 2008 per liberare l’appartamento da lei occupato. Di
fronte alla mancata riconsegna dei locali, essi hanno promosso il 15 ottobre
2008 istanza di sfratto alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
B.
Gli istanti
hanno fondato la richiesta di sfratto sul cessato contratto di comodato in
forza del quale la zia di AP 1 occupava a titolo gratuito i locali. All’udienza
del 5 novembre 2008 gli istanti hanno confermato la loro domanda di sfratto,
precisando che la convenuta occupava i locali grazie a un contratto di comodato
e che il fondo non era gravato da alcun diritto di abitazione oltre a quello in
favore di __________. La convenuta, dal canto suo, ha sostenuto di abitare
nell’appartamento da 36 anni e ha prodotto una convenzione del 1961 mediante la
quale il fratello __________ le accordava un diritto di abitazione su 4 locali
nello stabile sito sul fondo n. __________ RFP __________ (doc. 2). Le proposte
transattive formulate dal Pretore in udienza non sono state accettate dalle
parti istanti. Statuendo il 21 novembre 2008, il Pretore ha respinto l’istanza
e ha posto la tassa di giustizia di fr. 100.- a carico degli istanti.
C.  AP 1
e AP 2
sono insorti contro il giudizio pretorile con un appello del 3 dicembre 2008, nel
quale chiedono che in riforma del decreto impugnato l’istanza di sfratto sia accolta,
con protesta di spese e ripetibili. La convenuta non ha presentato osservazioni
all’appello.
e
considerato
in
diritto:
1.
Giusta
l’art. 506 CPC nei casi di cessata locazione o affitto, per qualsiasi motivo, o
di comodato, non avvenendo la riconsegna della cosa locata, affittata o data in
comodato, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al Pretore con
istanza motivata.
2.
Nella
fattispecie il Pretore ha accertato che la convenuta occupava l’appartamento al
piano terreno in virtù di un diritto di abitazione contrattuale sorto in modo
tacito e non di un comodato tacito e ha di conseguenza respinto l’istanza di
sfratto, in mancanza di una delle condizioni essenziali poste dall’art. 506
CPC. Secondo il primo giudice gli istanti conoscevano la situazione della zia e
quando hanno acquistato nel 1996 la proprietà del fondo hanno concluso con lei
un diritto di abitazione contrattuale in forma tacita, per il solo fatto di
accettare la sua occupazione dell’appartamento al piano terreno. Da qui la
reiezione dell’istanza di sfratto.
3.
Gli
appellanti rimproverano al Pretore di aver erroneamente qualificato il rapporto
giuridico esistente con la convenuta. Essi rilevano che il diritto di
abitazione su un fondo necessita la forma autentica e che la sua iscrizione a
registro fondiario ha effetto costitutivo. In assenza di una qualsivoglia
iscrizione a registro fondiario, l’asserito diritto di abitazione non esiste,
mentre invece è dato un contratto di comodato, sorto per atti concludenti con
la tacita accettazione da parte dei proprietari dell’occupazione dell’appartamento
al piano terreno. Il contratto di comodato è stato disdetto per il 30 settembre
2008, sicché il Pretore doveva pronunciare lo sfratto, senza esaminare se i
progetti di riattazione dello stabile fossero imminenti.
4.
Nella
fattispecie a carico del fondo n. __________ RFD __________, comproprietà degli
appellanti, è iscritto solo un diritto di abitazione vita natural durante in
favore di __________ (doc. A), madre di uno di loro. È altresì pacifico che la
convenuta occupa da 36 anni l’appartamento al piano terreno dello stabile, dove
si era trasferita quando ne era ancora proprietario il di lei fratello. Costui
ha donato nel 1996 l’immobile al proprio figlio __________, riservando per sé e
per la moglie un diritto di abitazione vita natural durante sull’appartamento
al primo piano composto di cucina, sala, doccia, bagno, tre camere, con la
possibilità di ospitare la sorella nei locali gravati dal diritto di abitazione
(doc. D, clausole 5.1 e 5.2). A sua volta il figlio ha donato ½ del fondo alla
moglie __________ (doc. D). I nuovi proprietari hanno tollerato la permanenza
nell’appartamento al piano terreno della convenuta fino al 2008. Si tratta
quindi di accertare a quale titolo la convenuta abbia occupato i locali, per i
quali non ha mai versato un corrispettivo.
5.
A
Registro fondiario non è iscritto alcun diritto di abitazione in favore della
convenuta a carico del fondo n. __________ RFD__________ (doc. A). Il Pretore
ha escluso il trasferimento del diritto di abitazione concordato in favore
della convenuta a carico della particella n. __________ RFP __________ sul
fondo n. __________ RFD, stante la buona fede dei nuovi proprietari. Ha invece
ammesso l’esistenza di un diritto di abitazione contrattuale per atti
concludenti sorto fra questi ultimi e la convenuta. A torto. Il diritto di
abitazione richiede per la sua costituzione l’iscrizione nel registro fondiario
(art. 776 cpv. 3 e 746 cpv. 2 CC). Il titolo d’acquisto per l’iscrizione può
essere un contratto, che richiede la forma autentica, riservato il caso del
contratto di divisione ereditaria (
Mooser
, Basler Kommentar ZGB-II, 3
a
ed., n. 21 ad art. 776) o una
disposizione per causa di morte (
Steinauer
, Les droits réels, Tome II, 2
a
ed., n. 2504 pag. 53). La
costituzione di un diritto di abitazione per contratto non può dunque prescindere
dall’esigenza della forma autentica o dell’esistenza di un contratto di
divisione, ciò che non avviene nella fattispecie. La convenuta non può pertanto
prevalersi di un simile diritto. Un diritto di abitazione non può del resto
essere sorto “per il silenzio dei proprietari e … per la loro esitante
impostazione giuridica”, come ritiene il Pretore.
6.
La
convenuta vive nell’appartamento al piano terreno da 36 anni e non ha mai
versato alcun corrispettivo per l’occupazione dell’appartamento. Esclusa quindi
l’esistenza di un contratto di locazione, rimane da esaminare se tra le parti
sia sorto, per atti concludenti e in forma tacita, un contratto di comodato. Il
Pretore lo ha escluso per il motivo che non vi è mai stato accordo tra le
parti, nemmeno tacito, per mancanza di un’offerta accettata dalla convenuta. Se
non che, il contratto per atti concludenti si caratterizza proprio per
l’assenza di offerta e accettazione esplicite. Gli istanti sono diventati
proprietari dell’immobile nel 1996 e hanno tollerato la permanenza della
convenuta nell’appartamento al piano terreno, senza chiederle un corrispettivo
per tale uso. In tal modo essi hanno manifestato la loro intenzione di
lasciarle la disponibilità a titolo gratuito dell’appartamento litigioso. La
convenuta ha accettato tale disponibilità per atti concludenti, rimanendo
nell’appartamento anche dopo il passaggio di proprietà. Si può quindi ritenere
che vi sia stata la conclusione di un contratto per atti concludenti, i
proprietari avendo lasciato gratuitamente l’uso dell’appartamento alla
convenuta, che lo ha occupato. Tale contratto può essere qualificato solo come
comodato. Ora, se l’uso per il quale la cosa fu concessa non è determinato, il
comodante può chiederne la restituzione a suo gradimento, giusta l’art. 310 CO.
Non è quindi necessario, contrariamente a quanto sembra ritenere il Pretore,
che il comodante giustifichi il proprio bisogno per chiedere la restituzione
della cosa. Al comodato di abitazioni, infatti, non sono applicabili per
analogia le norme sul contratto di locazione (
Schärer/ Maurenbrecher
,
Basler Kommentar, OR-I, 3
a
ed. n. 2 ad art. 310). Nel caso concreto, i comodanti hanno chiesto
la restituzione dell’appartamento nell’aprile 2008, fissando un termine al 30
settembre 2008 per la riconsegna (doc. B, C). Nulla dall’incarto lascia
supporre che tale termine non fosse adeguato, e nelle more della procedura d’appello
la convenuta ha beneficiato di un ulteriore termine di 8 mesi. Sono di conseguenza
adempiuti nella fattispecie i requisiti fondamentali di una domanda di sfratto,
vale a dire l’esistenza di una valida disdetta del contratto di comodato e la
mancata riconsegna del bene locato alla scadenza del contratto (art. 506 CPC).
7.
L’appello
si rivela di conseguenza fondato e deve essere accolto. Gli oneri processuali
seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Gli appellanti hanno protestato spese e
ripetibili di prima e di seconda istanza. Non hanno tuttavia indicato quale
somma rivendicano a titolo di ripetibili di prima sede. Al riguardo la domanda,
non cifrata, deve essere dichiarata irricevibile (
Cocchi/Trezzini
,
Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, m. 10-11
ad art. 309 CPC). Né le parti né il Pretore hanno stabilito quale sia il valore
della vertenza. È a ogni modo in discussione l’uso di un appartamento di 4
locali, motivo per cui si può ritenere, equitativamente, che il valore sia di
almeno fr. 10'000.-.
Per
questi motivi,
richiamati
gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia
:
I.
L’appello
3 dicembre 2008
è parzialmente accolto
e di conseguenza il decreto 21
novembre 2008 è così riformato:
1.
L’istanza 15 ottobre 2008 è accolta. È ordinato lo sfratto di AO 1
dall’appartamento da lei occupato in __________ in via __________ entro 10
giorni dall’emanazione del decreto di sfratto con la comminatoria dell’art. 292
CPC in caso di mancato rispetto.
2.   Gli
oneri processuali di complessivi fr. 100.- sono a carico della convenuta.
II.
Le
spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia                    fr.         100.-
b) spese                                      fr.           50.-
Totale                                          fr.         150.-
già
anticipate dagli appellanti, sono poste a carico di __________.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli
altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia
concerne una questione di diritto di importanza fondamentale. Qualora non sia
dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).