ti_gerichte · 12.2014.50 · 2014-06-03 · it
Locazione. Espulsione

Locazione. Espulsione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.06.2014 12.2014.50

Locazione. Espulsione

Incarto n.
12.2014.50
Lugano
3 giugno 2014
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliera:
Verda
Chiocchetti
sedente
per statuire nella causa – inc. n.
SO.2013.962
(tutela
giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore) della Pretura del
Distretto di Bellinzona – promossa con istanza 1° settembre 2013 da
AO
1
rappr. dall’ RA 2
contro
AP
1
rappr. dall’ RA 1
chiedente l’espulsione
della conduttrice dopo transazione giudiziaria sulla fine della locazione dello
stabile situato sulla part. n. __________ RFD di __________, in via __________,
vani commerciali e antistanti posteggi, domanda alla quale si è opposta la
convenuta e che il Pretore aggiunto ha accolto con decisione 19 febbraio 2014
facendo ordine alla conduttrice di mettere a disposizione dell’istante
l’oggetto condotto in locazione a partire dall’8 marzo 2014 e disponendone
l’esecuzione effettiva;
appellante la
conduttrice che con appello 3 marzo 2014 chiede la riforma del querelato
giudizio, nel senso di respingere l’istanza di espulsione e di confermare la
locazione conclusa tra le parti, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre l’istante con
risposta 8 aprile 2014 postula la reiezione del gravame, pure con protesta di
tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                A.
Il 6 dicembre 2002 __________, __________,
in qualità di locatrice, e AP 1, come conduttrice, hanno stipulato un contratto
di locazione avente come oggetto lo stabile commerciale situato in via __________
a __________. Le parti hanno previsto che la locazione, iniziata il 1° dicembre
2002, sarebbe stata di durata indeterminata, con possibilità di disdetta con
preavviso di sei mesi per le scadenze del 30 giugno e del 31 dicembre, la prima
volta il 31 dicembre 2003. La pigione è stata fissata in fr. 18'000.- annui
oltre spese accessorie (doc. B). Il 31 marzo 2004 AO 1 ha acquistato dalla locatrice la part. __________ RFD di __________ sulla quale sorge l’oggetto locato
(doc. V) ed è quindi subentrato nel contratto di locazione testé menzionato.
Nell’aprile 2004 il canone di locazione è stato fissato in fr. 5'500.- mensili
(cfr. appello, pag. 5, e risposta, pag. 2 in fondo seppur con la precisazione che ciò è da ricondurre alla concessione in locazione di ulteriori vani
commerciali).
B.
Il 20 dicembre 2011 AO 1 ha notificato alla conduttrice, mediante l’apposito formulario ufficiale, la disdetta ordinaria del
contratto di locazione per la scadenza del 30 giugno 2012 (doc. C). A seguito
della richiesta di AP 1 di motivare la disdetta il locatore ha indicato che era
da ricondurre a un bisogno proprio, segnatamente del figlio __________ __________
che dopo il suo rientro da un soggiorno all’estero previsto per il successivo
aprile intendeva aprire negli spazi concessi in locazione “una nuova attività
inerente alla sua formazione in enologia per promuovere la vendita dei suoi
prodotti” (doc. D). In data 18 giugno 2012 le parti, dinnanzi al Pretore
aggiunto del Distretto di Bellinzona – adito dalla conduttrice con la richiesta
di concederle una protrazione della locazione fino al 31 agosto 2013 – hanno
concordato una protrazione fino a tale data con la precisazione seguente:
“ritenuto che per quella data i locali occupati dovranno esser inderogabilmente
liberati” (doc. Q).
C.
Non avendo ricevuto in
consegna l’oggetto entro il termine concordato e testé indicato, il 1°
settembre 2013 il locatore ha adito la medesima Pretura chiedendo l’espulsione
della conduttrice dai vani commerciali e dagli antistanti posteggi situati in
via __________ a __________, con la procedura sommaria di tutela
giurisdizionale dei casi manifesti. Con osservazioni 7 ottobre 2013 la
conduttrice si è opposta alla domanda avversaria. Nelle conclusioni scritte le
parti, che hanno rinunciato al dibattimento finale, si sono confermate nei rispettivi
punti di vista. Con decisione 19 febbraio 2014 il Pretore aggiunto ha accolto
l’istanza, facendo ordine alla conduttrice di mettere a disposizione del locatore
l’oggetto locato a partire dall’8 marzo 2014 e disponendone l’esecuzione
effettiva.
D.
Nel frattempo, dopo essersi
rivolta al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che in
mancanza di un accordo tra le parti ha rilasciato l’autorizzazione ad agire, la
conduttrice ha adito il 23 settembre 2013 la Pretura del Distretto di
Bellinzona chiedendo la protrazione della locazione per il periodo massimo
consentito dalla legge (inc. rich. SE.2013.89). Lo stesso giorno anche __________
e __________ __________, definendosi “titolari” di AP 1 e sulla base
dell’autorizzazione rilasciata loro dal competente Ufficio di conciliazione,
hanno adito la medesima Pretura chiedendo di formalizzare “la continuazione (il
ripristino) del contratto di locazione” inerente all’appartamento situato al
primo piano dello stabile in via __________ a __________ (inc. rich.
SE.2013.90).
E.
Contro
il giudizio di espulsione 19 febbraio 2014 la conduttrice ha inoltrato appello in
data 3 marzo 2014, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso
di respingere l’istanza e di confermare la locazione conclusa tra le parti. Con
risposta 8 aprile 2014 il locatore postula invece la reiezione del gravame.
considerato
in diritto:              1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in
vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova
applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore è
stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC). Contro una decisione emanata
in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno
fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni
(art. 314 CPC) e che ha per legge l’effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC).
Nella fattispecie il valore di causa è stato accertato dal primo giudice in fr.
33'000.-. La decisione impugnata è stata notificata il 21 febbraio 2014 e
l’appello 3 marzo 2014 è di conseguenza tempestivo, così come lo è la risposta,
presentata l’8 aprile 2014.
2.
Dal 1°
gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del
contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura
semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura
sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non
richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n.
1429 pag. 260). Nella fattispecie il locatore ha scelto di chiedere
l’espulsione della conduttrice con la procedura sommaria di tutela
giurisdizionale dei casi manifesti. Tale scelta procedurale ha come conseguenza
che il giudice di appello deve valutare i fatti sulla base delle prove già
apprezzate dal Pretore ed è pertanto esclusa la produzione di documenti nuovi
(sentenze del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129 e 4A_312/2013 del 17 ottobre 2013). L’appellante chiede di richiamare gli incarti
SO.2013.962, SE.2013.89 e SE.2012.37. Se il primo incarto menzionato non
necessita nemmeno una simile richiesta, dato che si tratta di quello inerente
alla procedura di prima istanza e la cui decisione pretorile è qui impugnata, e
il secondo è già stato richiamato dal Pretore aggiunto con ordinanza 15 ottobre
2013 e, quindi, fa parte anch’esso del carteggio processuale di prima sede, non
è così per l’inc. SE.2012.37. Esso non può quindi far parte del substrato
probatorio alla base del presente giudizio, salvo per i documenti relativi al
medesimo incarto, prodotti dalle parti e ammessi dal Pretore (vedi segnatamente
doc. Q).
3.
Giusta
l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo
restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
In base alla giurisprudenza del
Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1) un fatto è immediatamente
comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza ritardi e senza
dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere portata
mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale nei casi
manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio: l’istante non
può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve recarne la
prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la controparte
contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei casi
manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso laddove
essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di vista fattuale
non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far vacillare il
convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in definitiva
sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte convenuta
possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta dimostrazione della
pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori essere considerate
prive di rilevanza.
Sempre in base alla
giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la situazione
giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza giuridica è
senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della
dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un
risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se
l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di
apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso
(II CCA, sentenze inc. 12.2012.190 del 13 dicembre 2012 e inc. 12.2012.168 del
13 dicembre 2012).
4.
Il Pretore aggiunto ha
spiegato che la transazione delle parti di cui all’inc. SE.2012.37 –
formalizzata dinnanzi al primo giudice, secondo la quale “la domanda di
protrazione è accolta ed è quindi concessa sino alla data del 31 agosto 2013
ritenuto che per quella data i locali occupati dovranno esser inderogabilmente
liberati” (doc. Q) – non può essere interpretata altrimenti se non come
l’accordo di concedere alla conduttrice un’unica protrazione, con implicita rinuncia
a poterne successivamente richiedere una seconda. Egli ha poi precisato che le
motivazioni alla base della disdetta non erano, quindi, rilevanti ai fini del
giudizio. Di conseguenza, il primo giudice ha reputato che la conduttrice
occupa illecitamente i locali commerciali concessi in locazione e ha accolto la
domanda di espulsione. Egli ha concesso alla conduttrice “ritenuto il
particolare carattere commerciale dell’attività (…) un breve termine di due
settimane per organizzarsi nell’ottica della liberazione dei locali” e ha
pertanto fissato la data di uscita per l’8 marzo 2014.
5.
Nella fattispecie in data
18 giugno 2012 le parti, dinnanzi al Pretore aggiunto del Distretto di
Bellinzona – adito dalla conduttrice con la richiesta di concederle una protrazione
della locazione fino al 31 agosto 2013 – hanno concordato una protrazione fino
a tale data con la precisazione seguente: “ritenuto che per quella data i
locali occupati dovranno esser inderogabilmente liberati” (doc. Q). Non vi è
chi non veda – come indicato dal primo giudice – che con la precisazione
“inderogabilmente” le parti abbiano pattuito una protrazione unica e definitiva
e, quindi, la rinuncia della conduttrice a chiedere una seconda protrazione. D’altra
parte l’appellante, a ben vedere, non contesta che quanto pattuito
corrispondeva a un’unica protrazione, ma sostiene che la transazione
giudiziaria di cui al doc. Q era fondata, da parte sua, sulle ragioni addotte
dalla controparte a fondamento della disdetta, ovvero la personale necessità di
utilizzo dell’immobile. Tale tesi è da essa sostenuta anche nella procedura di
richiesta di una seconda protrazione (inc. rich. SE.2013.89). Essa afferma di
essere venuta a conoscenza, dopo un anno da tale evento, che quelle non erano
le intenzioni del locatore, che invece intendeva locare lo stabile a terzi
(memoriale, pag. 6 e 11). Al riguardo essa biasima il Pretore aggiunto per aver
respinto, con ordinanza 15 ottobre 2013, le prove testimoniali e
l’interrogatorio delle parti, che a suo dire avrebbero dovuto dimostrare, per
l’appunto, le “vere intenzioni del signor AO 1” (appello, pag. 7 e 14). Sennonché l’appellante afferma che l’uso dell’ente locato da parte di terzi e non del
figlio del locatore “è stato dimostrato dalla documentazione versata agli atti
dalla controparte” e dalla sua stessa ammissione nell’istanza 1° settembre 2013
e in occasione dell’udienza 7 ottobre 2013 (appello, pag. 13). Essa ammette,
quindi, che l’assunzione di prove da essa postulata in prima sede era diretta a
dimostrare quanto, a suo dire,  già emerge dalle prove agli atti (cfr. anche
memoriale, pag. 14). Il Pretore ha pertanto a ragione negato l’assunzione di
tali prove ritenendole ininfluenti ai fini del giudizio. Nemmeno è quindi stato
violato, come invece addotto dall’appellante, il suo diritto di essere sentita
(memoriale, pag. 15).
6.
Anche volendo, per ipotesi,
condividere la tesi della convenuta circa il fatto che la transazione
giudiziaria (doc. Q) è stata da essa sottoscritta unicamente perché convinta
circa l’uso proprio dei locali commerciali da parte del figlio del locatore,
tale utilizzo è stato dimostrato dal locatore ed emerge proprio dai riferimenti
al carteggio processuale indicati dall’appellante. Invero, nell’istanza 1°
settembre 2013 il locatore ha affermato che il 30 aprile 2013 il figlio, di
professione enologo e attivo come produttore in proprio di vini, ha
sottoscritto una convenzione  a carattere misto con __________, __________,
avente come oggetti principale la collaborazione e la rappresentanza per la
promozione, la vendita, lo smercio dei prodotti vinicoli di __________ __________.
In altre parole, l’accordo prevede a favore di quest’ultimo l’utilizzo dei vani
in questione come vetrina di presentazione, cantina di degustazione e luogo di
vendita dei medesimi (istanza, pag. 4 in fondo e 5 in alto). Anche in occasione dell’udienza di discussione 2 ottobre 2013 il locatore ha affermato che “__________svolgerà
nei vani l’attività che ritiene ma compatibilmente all’uso garantito al signor __________
__________, tutto e meglio come al doc. R” (loc. cit. , pag. 3 in alto). Dalla convenzione menzionata emerge quanto testé indicato. Nelle premesse, parti
integranti dell’accordo, è precisato che “il signor __________ __________
intende commercializzare la propria produzione vinicola oltre i confini del
Canton Ticino” e “la ditta __________ è attiva nel campo della ristorazione ed
ha le conoscenze personali ed i necessari contatti per promuovere in Svizzera
ed in altri Stati la produzione viticola del signor __________”. Le parti
hanno, tra le altre cose, previsto che “____________________concede alla ditta __________
un diritto di rappresentanza della propria produzione vinicola (…) nella
nazioni ed alle condizioni indicate nel seguito” del contratto (doc. R,
clausola n. 2.1) e hanno stabilito le modalità di fissazione del prezzo dei
prodotti e l’assunzione dei costi di promozione dei medesimi, nonché la
percentuale di __________ sulla cifra d’affari da essa realizzata (doc. R,
clausole n. 4 e 5). Nell’ambito di tale convenzione __________ __________ si è
impegnato a “fare in modo” che __________ “possa locare spazi adeguati in via __________
a __________, nell’immobile di proprietà del padre del medesimo” (doc. R,
clausola n. 6.1), con la precisazione che tali spazi “saranno anche utilizzati
dalle parti per svolgere tutte le attività connesse con il presente contratto,
in particolare come punto di vendita e spazio espositivo, come deposito di
merce, come luogo promozionale e di organizzare eventi particolari
(presentazioni, degustazioni), ecc.” e che “____________________avrà libero
accesso a detti locali in ogni momento e potrà riporvi ogni e qualsiasi oggetto
o suppellettili” (doc. R, clausola n. 6.2 e 6.4). Quanto al pagamento della
pigione, le parti hanno concordato che “in considerazione del fatto che la
percentuale di cui al paragrafo n. 5 è consistente, i costi della locazione
saranno interamente a carico della ditta __________, ritenuto che il signor __________
__________ intercederà presso il proprietario affinché la pigione stessi [?]
sia la più contenuta possibile” (doc. R, clausola n. 6.6). Nel contratto di
locazione sottoscritto tra l’ing. AO 1 e __________ è poi indicato che “la
convenzione di rappresentanza 30 aprile 2013 sottoscritta tra __________ __________
e __________ è parte integrante del presente accordo” (doc. S, pag. 3). Da tale
documentazione emerge in maniera evidente il fatto che il figlio del locatore
necessita dell’oggetto concesso in locazione a AP 1 per poter esercitare al
meglio la propria attività vinicola. Per tacere del fatto che, come illustrato
sopra, la convenzione con __________ prevede che __________ __________ possa
usare in qualsiasi momento gli spazi commerciali in questione. Non si
comprende, quindi, la censura dell’appellante circa il mancato uso proprio da
parte del figlio del locatore, se non come un’indebita ingerenza della prima
nella gestione della propria impresa da parte di quest’ultimo. Non compete,
invero, alla convenuta sindacare sulle scelte imprenditoriali di __________ __________
pretendendo che quest’ultimo usi l’oggetto condotto in locazione a titolo di
rapporto di locazione con il padre e non invece nelle modalità previste nel
contratto di cui al doc. R. Alla luce di quanto illustrato sopra, quindi, i fatti
sono dimostrati e la situazione giuridica è chiara. La censura dell’appellante
secondo la quale in ragione dell’esistenza di fatti controversi il primo
giudice non avrebbe potuto applicare alla fattispecie la procedura sommaria
(memoriale, pag. 8 seg. e 11) e limitarsi, pertanto, a respingere l’istanza
della locatrice, non può quindi essere seguita.
7.
La conduttrice reputa,
altresì, che il Pretore non poteva limitarsi al “semplice rinvio a ciò che le
parti avevano concordato” nella procedura di cui al doc. Q, ma avrebbe dovuto
istruire i fatti nuovi da essa evocati e tener conto che due cause (inc. SE.
2013.89/90) erano pendenti dinanzi alla medesima Pretura, ovvero avrebbe dovuto
attendere l’esito di tali procedure  (appello, pag. 10 e 13). Nell’inc.
SE.2013.89 inerente alla locazione dei vani commerciali la conduttrice ha
postulato la concessione di una seconda protrazione (cfr. pag. 12 in alto). Alla luce di quanto illustrato (sopra, consid. 5), a ragione il primo giudice non ne ha
tenuto conto. L’inc. SE.2013.90 concerne, invece, l’appartamento adibito ad
abitazione da parte di __________ e __________ __________, che non è oggetto
della presente procedura di espulsione.
8.
L’appellante
soggiunge che a riprova della mancata liquidità della fattispecie l’udienza di
discussione 7 ottobre 2013 si è protratta per ben due ore, e ciò a seguito
della sua presentazione delle osservazioni scritte e replica di controparte
(memoriale, pag. 10). Sennonché, il fatto che le parti dibattano, seppur a
lungo, nella causa, non significa ancora che essa non concerna fatti immediatamente
comprovabili e che la situazione giuridica non sia chiara. Se così non fosse,
si incorrerebbe nell’inaccettabile rischio di far dipendere la procedura
applicabile da altre condizioni – come asserito dall’appellante dalla volontà
di contestazione e dalla prolissità delle parti – rispetto a quelle poste dal
legislatore, nella fattispecie dall’art. 257 CPC.
9.
Da ultimo l’appellante si
lamenta del termine concessole dal Pretore aggiunto, che ha ordinato
l’espulsione a partire dall’8 marzo 2014 (memoriale, pag. 16). A suo dire tale
termine è “contenutissimo” e “la questione è tanto iniqua” per il fatto che il
contenzioso si protrae da diversi mesi, ovvero dal settembre 2013. Essa soggiunge
che la sua “sede sociale e legale (…), il punto di vendita e l’accoglienza alla
clientela, gli uffici amministrativi/contabili della ditta, nonché il
laboratorio di produzione delle pizze” si trovano tutti nell’oggetto condotto
in locazione. Essa dimentica, tuttavia, che già dalla transazione giudiziaria
18 giugno 2012 doveva esserle chiaro, come evidenziato nei considerandi
precedenti, che la locazione sarebbe terminata, senza possibilità di seconda
protrazione, il 31 agosto 2013. Essa avrebbe dovuto, quindi, premunirsi in tal
senso, invece di dolersi ora del termine impartitole dal Pretore aggiunto che,
a ben vedere, nella fattispecie avrebbe potuto anche decidere l’espulsione
immediata dalla conduttrice e che, invece, le ha concesso più di due settimane
per procedere allo sgombero dei locali. In definitiva, il Pretore aggiunto ha a
ragione deciso l’espulsione della convenuta dall’ente locato con la procedura
sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC).
10.
Ne consegue che l’appello va
respinto. L’appellante non può prevalersi di circostanze che possano impedire
l’esecuzione (art. 341 cpv. 3 CPC). Le spese processuali dell’appello vanno a
carico dell’appellante, che rifonderà a controparte un’adeguata indennità per ripetibili
di appello. Il valore litigioso ammonta a fr. 33'000.-, come accertato dal
primo giudice e non contestato dalle parti. Nella commisurazione delle spese
giudiziarie si tiene conto dei parametri previsti dalla legge per una procedura
sommaria di tale valore (art. 7, 9 e 13 LTG; art. 11 Regolamento sulle
ripetibili). Un ricorso al Tribunale federale non ha effetto sospensivo
automatico (art. 103 cpv. 1 LTF), riservata una diversa decisione da parte del
giudice dell’istruzione (art. 103 cpv. 3 LTF).
Per i quali motivi,
decide:                 1.
L’appello 3 marzo 2014 di AP 1
è
respinto.
La decisione 19 febbraio 2014 del Pretore aggiunto del Distretto
di Bellinzona, inc. SO.2013.962, è confermata.
2.
Le spese processuali di
appello di fr. 100.- sono poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di
rifondere a controparte fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-;
-.
Comunicazione alla
Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente                                      La vicecancelliera
Rimedi
giuridici (pagine seguente)
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).