ti_gerichte · 16.1994.13 · 1995-06-27 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 27.06.1995 16.1994.13

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
16.94.00013
Lugano
27 giugno 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Chiesa,
presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 7 dicembre 1994 presentato da
__________
patr.
dall’avv. __________
contro
la
sentenza 29 novembre 1994 del Segretario assessore della Pretura del distretto
di Bellinzona nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa
con istanza 15 giugno1994
nei confronti di
__________
patr.
dall’avv. __________
con
la quale si chiedeva la conferma della disdetta 4 novembre 1993 del contratto
di locazione, domanda respinta dal primo giudice,
letti ed esaminati gli atti,
considerato
in fatto e in diritto:
1.   Nel
1988 __________ ha concluso con la ditta __________ un “contratto di affitto”
avente per oggetto un terreno, un capannone e una baracca siti sui fondi no.
__________e __________ (ora no. __________) RFD __________ di sua proprietà.
L’inizio del contratto è stato concordato per il 1° luglio 1988 con scadenza al
30 giugno 1993 e possibilità di rinnovo tacito di anno in anno, fatta salva la
facoltà per le parti di disdire il contratto con preavviso di un anno e per il
proprietario di sei mesi in caso di edificazione del fondo. La pigione,
pattuita in fr. 2’000.- annui per i primi due anni e in fr. 2’500.- per il
seguito, doveva essere pagata anticipatamente al primo gennaio di ogni anno.
__________
ha notificato una prima disdetta del contratto in data 12 novembre 1992. Questa
disdetta è stata dichiarata nulla dalle competenti autorità di conciliazione in
materia di locazione (decisione 8 marzo 1993) e dal giudice (sentenza 28 luglio
1993 del Pretore di Bellinzona confermata dalla Seconda Camera civile del
Tribunale d’appello il 28 settembre 1993).
Il
4 novembre 1993 __________, nuova proprietaria del fondo,  ha notificato una
nuova disdetta per il 30 giugno 1995.
Anche
contro questa disdetta la ditta __________ è insorta dinnanzi all’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Giubiasco chiedendone l’annullamento
sulla base dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, domanda accolta in data 30 maggio
1994.
Con
istanza 15 giugno 1994 __________ ha quindi adito la Pretura di Bellinzona
chiedendo la conferma della disdetta 4 novembre 1993 trattandosi di una
disdetta ordinaria data per motivi che esulano da quelli che meritano la
protezione di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO. In particolare a fondamento
della disdetta vi sarebbe la mora del conduttore, la violazione grave
dell’obbligo di diligenza e l’urgenza della locatrice di poter disporre
dell’ente locato in quanto necessario al fabbisogno personale urgente di uno
suo stretto congiunto.
2.   Con
sentenza 29 novembre 1994 il Segretario assessore della Pretura di Bellinzona,
non ritenendo comprovati i motivi addotti dall’istante a giustificazione della
rescissione del contratto, ha
respinto
l’istanza confermando la nullità della disdetta 4 novembre 1993 poiché
notificata nel termine di protezione di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO.
3.   Con
il presente tempestivo gravame __________ è insorta contro il predetto giudizio
chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art.
327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver
arbitrariamente valutato i fatti e le prove e di aver erroneamente applicato il
diritto materiale, in particolare l’art. 271a CO.
Con
osservazioni 5 gennaio 1995 la controparte postula la reiezione del gravame.
4.   Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può
essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto
materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di
atti di causa o di prove.
Secondo
dottrina e giurisprudenza è arbitrario ciò che è manifestamente insostenibile,
contrario alla logica ed in palese contrasto con gli atti, non è pertanto
arbitraria la valutazione del giudice che sia giustificabile e si possa
sostenere alla luce di un comune criterio di ragione seppure sia dubbia o
opinabile (
Rep
1983 9, 1989 158;
DTF
109 II 171, 113 Ia 20, 114 Ia
27, 116 Ia 88 consid. 2b, 119 Ia 32 consid. 3).
5.   Per
quanto attiene alla qualifica giuridica del contratto (questione sollevata in
questa sede dalla resistente), sebbene le parti lo abbiano denominato
“contratto di affitto”, trattasi a non dubitarne di un contratto di locazione
ai sensi dell’art. 253 CO. La definizione di contratto di affitto si addice
infatti unicamente ai contratti a tenore dei quali il locatore si obbliga a
concedere all’affittuario una cosa produttiva di interessi (art. 275 CO), ciò
che non è il caso in concreto trattandosi della messa a disposizione di un
terreno e di due fabbricati (cfr. punto del contratto doc. 1).
Controversa
nella concreta fattispecie è la questione di sapere se la disdetta del
contratto di locazione notificata dalla locatrice il 4 novembre 1993 per il 30
giugno 1995 sia valida o no.
Secondo
l’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, disposto sul quale la conduttrice ha fondato la
propria opposizione alla disdetta 4 novembre 1993, questa può essere contestata
se data dal locatore nei tre anni susseguenti la fine di un procedimento di
conciliazione o di una procedura giudiziaria, in relazione con la locazione e
nel corso dei quali il locatore stesso sia risultato ampiamente soccombente.
E’
indubitabile che nel caso di specie ci si trovi confrontati a simile situazione
ritenuto che l’ultimo atto giudiziario che ha decretato la soccombenza della
locatrice è la sentenza 28 settembre 1993 della Seconda Camera civile del
Tribunale d’appello.
Contrariamente
a quanto sembra ritenere l’insorgente la disdetta data in questo periodo
triennale può sempre essere contestata senza che il conduttore debba fornire
particolari motivazioni o spiegazioni. La norma di cui all’art. 271a CO,
introdotta a tutela degli interessi del conduttore, si basa sull’idea secondo
la quale la disdetta sarebbe abusiva per il solo fatto di essere notificata in
un lasso di tempo vicino alla conclusione di una vertenza che ha opposto le
medesime parti e che ha visto il locatore quale parte soccombente; trattasi in
sostanza di tutelare il conduttore da eventuali ritorsioni ad opera del
locatore (
SVIT
, Kommentar Mietrecht, 1991, N. 2 ad art. 271a CO).
La
presunzione secondo la quale la disdetta data in questo periodo triennale di
protezione è annullabile decade unicamente nei casi elencati all’art. 271a cpv.
3 lett. a-f CO.
Giusta
l’art. 271a cpv. 3 CO non vi è infatti motivo legale di contestare la disdetta,
ancorché notificata nei tre anni seguenti la fine di un procedimento
giudiziario che ha visto quale parte soccombente il locatore, se questa è data
per mora del conduttore (lett. b), per violazione grave dell’obbligo di
diligenza nell’uso della cosa locata ( lett. c) o perché il locatore fa valere
il fabbisogno personale urgente (lett. a). L’onere della prova circa il realizzarsi
di una di queste situazioni incombe al locatore che se ne prevale.
6.   Nella
concreta fattispecie a fondamento della disdetta 4 novembre 1993 la locatrice
ha sempre addotto, sia nell’istanza che nel presente atto ricorsuale, la
regolare scadenza del contratto,  ossia un motivo ordinario di disdetta (art.
266 CO).
Questa
definizione della disdetta rende pertanto superfluo e privo di interesse
l’esame della mora della conduttrice e della violazione dell’obbligo di
diligenza e del fabbisogno personale urgente della locatrice, motivi
successivamente addotti da __________ a sostegno della propria decisione di
porre fine al contratto.
Tranne
il fabbisogno personale urgente del locatore, causale pure addotta a sostegno
della disdetta, trattasi di  fattispeci che costituiscono motivi di disdetta
straordinaria, motivi che la stessa locatrice ha escluso essere alla base della
propria decisione di rescissione del contratto e che comunque andavano proposti
secondo le formalità previste dalla legge. Infatti, se il locatore intende
notificare la disdetta, seppur rispettando la scadenza contrattuale, nel
periodo di protezione di tre anni di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, egli
è tenuto a comprovare l’esistenza di uno dei motivi di disdetta elencati all’art.
271a cpv. 3 CO.  Trattandosi della mora del conduttore e della violazione
dell’obbligo di diligenza, questi motivi di disdetta devono essere fatti valere
seguendo le formalità previste dagli art.  257d e 257f cpv. 3 e 4 CO, disposti
ai quali l’art. 271a cpv. 3 CO fa espressamente rinvio (
Barbey
, Protection
contre  les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux,
1991, n. 136).
Pur
volendo considerare che l’esame dei motivi straordinari di disdetta (mora e
violazione dell’obbligo di diligenza) effettuato dal primo giudice nel giudizio
querelato può essere sbagliato in quanto non richiesto e non necessario
trattandosi di disdetta ordinaria, va comunque rilevato che quest’esame non ha
influsso sull’esito del giudizio fondato rettamente - nella sostanza - sull’art.
271a cpv. 1 lett. e CO.
7.   Con
riferimento al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti
parenti o affini (
SVIT
, op. cit., N. 37 ad art. 271a CO), unico motivo
esaminabile e che potrebbe, se comprovato, contrastare la contestazione della
disdetta notificata nel periodo di protezione di tre anni di cui all’art. 271a
cpv. 1 lett. e CO, va rilevato come in concreto la conduttrice non abbia
sostanziato  la necessità e l’urgenza per il suo convivente __________ di poter
disporre del fondo in questione.
Lo
scritto 30 ottobre 1993 (doc. N), che precede di pochi giorni la disdetta in
questione, indirizzato dalla ditta __________ a __________ con il quale gli si
chiede di liberare parte dei locali occupati non è sufficiente a comprovare
l’esistenza di un fabbisogno proprio tale da giustificare la disdetta del
contratto.
Inoltre,
lo stesso _________ nell’ambito della sua audizione 9 novembre 1994 ha
affermato di aver trovato una sistemazione provvisoria per il deposito del suo
materiale, ciò che permette di escludere il requisito dell’urgenza del
fabbisogno personale (
SVIT
, op.cit., N. 50 ad art. 272 CO).
La
sentenza impugnata, frutto di una corretta applicazione dell’ art. 271a cpv. 1
lett. e CO, deve pertanto essere confermata.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per
le spese l’art. 147 CPC e la vigente LTG
pronuncia:
1.   Il
ricorso per cassazione 7 dicembre 1994 di __________ è
respinto
.
2.   Le
spese del presente giudizio, consistenti in:
a)
tassa di giustizia                          fr. 200.-
b)
spese                                          fr.   50.-
T
o t a l e                                            fr. 250.-
già
anticipate dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla
controparte fr. 250.- a titolo di ripetibili di questa sede.
3.   Inzimazione
a:
-
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona
Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           La
segretaria