ti_gerichte · 52.2001.297 · 2001-10-15 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 15.10.2001 52.2001.297
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 15.10.2001 52.2001.297
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 15.10.2001 52.2001.297

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
52.2001.00297
Lugano
15 ottobre
2001
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso  28 agosto 2001 di
__________
patr. da: avv. __________
contro
la decisione 10 luglio 2001 del Consiglio di Stato
(n. 3355) che respinge l'impugnativa presentata dai ricorrenti avverso la
licenza edilizia 14 maggio 2001 rilasciata dal municipio di __________ alla
__________ per l'edificazione di una casa monofamiliare in località
__________ (part. n. __________ RF);
viste le risposte:
-    4 settembre 2001 della
__________;
-    4 settembre 2001 del
Consiglio di Stato;
-    7 settembre 2001 del
municipio di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   Alcuni anni
orsono, __________ e __________ hanno venduto ad __________ la part. n.
__________ RF di __________, di 351 mq, confinante con la part. n. __________
RF di loro proprietà.
Il 10 gennaio 1999 i venditori hanno
sottoscritto una dichiarazione del seguente tenore:
"I sottoscritti __________ e
__________, a seguito della vendita alla signora __________, __________ della
loro part. n. __________ RF, si impegnano per sé stessi e per i successori in
diritto, a cedere alla part. n. __________ un indice di occupazione di 77 mq
staccato dalla part. __________ di __________ ". (...)
sottoscritta da __________ per sé e per il
marito.
L'impegno non ha dato luogo ad alcuna
iscrizione a RF.
__________ è deceduta il 13 marzo 2000.
B.   Il 26
gennaio 2001 la __________ ha chiesto al municipio il permesso di costruire
sulla part. __________ una casa d'abitazione con una superficie edificata di
115.15 mq, utilizzando, in parte, la superficie edificabile ceduta dal fondo
contermine a titolo di indice di occupazione.
La domanda è stata pubblicata all'albo dal
13 al 27 febbraio 2001 e notificata a __________, proprietario del fondo
contermine. Nel termine di pubblicazione vi si sono opposti soltanto i vicini
__________ e __________, proprietari della part. n. __________, che hanno
contestato la validità del trasferimento di indici.
C.   Trasmessa
agli opponenti copia della surriferita dichiarazione di cessione degli indici e
un calcolo dettagliato di questi parametri, verificato dal tecnico di fiducia
del comune, il 14 maggio 2001 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta.
D.   Con
giudizio 10 luglio 2001 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, respingendo
l'impugnativa contro di esso inoltrata dai vicini opponenti.
In sostanza, il Governo ha ritenuto che la
cessione di indici non soggiaccia a particolari esigenze formali. L'impegno
assunto dai proprietari del fondo cedente sarebbe in concreto vincolante anche
per gli eredi subentrati nel frattempo.
E.   Contro il
predetto giudizio governativo i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale
cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento.
A mente dei ricorrenti, i contratti di
cessione di indici necessiterebbero del "
consenso reciproco e concorde
del cedente e del cessionario
", rispettivamente della forma scritta.
Accordi verbali o per atti concludenti non sarebbero ammessi.
Il municipio, osservano poi i ricorrenti,
avrebbe peraltro sempre esatto l'iscrizione di una servitù a RF. Non potrebbe
in concreto prescindere da questa esigenza.
F.   All'accoglimento
del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio senza formulare
particolari osservazioni. Ad identica conclusione perviene la __________,
contestando in dettaglio le tesi dei ricorrenti con argomenti che verranno
discussi qui appresso.
Considerato,
in
diritto
1.   1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. Certa
è la legittimazione attiva dei ricorrenti, proprietari di un fondo contermine a
quello dedotto in edificazione e già opponenti. Il ricorso, tempestivo, è
dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base
degli atti, senza istruttoria. Il registro comunale degli indici, richiamato
dai ricorrenti, non appare invero atto a procurare a questo tribunale la
conoscenza di ulteriori fatti, rilevanti per il giudizio. Oggetto della
vertenza sono le formalità applicabili al cosiddetto trasferimento di indici.
Attorno alle quantità edificatorie trasferite non v’è contestazione.
2.   2.1.
Giusta l'art. 38a LE,
"quantità edificatorie appartenenti ad un fondo
possono essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona di
utilizzazione del PR se non risulta intralciata la pianificazione e, in
particolare, se non sono compromessi l'uso razionale del territorio e
un'edificazione armoniosa"
(cpv. 1).
I piani regolatori, soggiunge la norma (cpv.
2), possono stabilire ulteriori specificazioni e limitazioni.
Il controllo delle quantità edificatorie è
esercitato dai comuni attraverso un registro ufficiale, che riporta i
trasferimenti di quantità edificatorie e le rispettive destinazioni, le
superfici computabili nella superficie edificabile ed altri dati rilevanti ai
fini dell'accertamento dei limiti dell'uso del suolo (art. 38 b LE).
2.2. La norma in questione ha in sostanza
codificato il cosiddetto trasferimento di indici, che dottrina e giurisprudenza
avevano già ammesso anche in assenza di un'esplicita base legale (Scolari,
Commentario, II. ed., ad art. 38 a LE, n. 1149 e rimandi).
Il trasferimento o travaso di indici è un
particolare istituto del diritto edilizio attraverso il quale la superficie
edificabile di un fondo viene aggiunta a quella di un altro fondo al fine di
permettere ad una costruzione di rientrare nei limiti fissati dall'indice di occupazione
(i.o.) o di quello di sfruttamento (i.s.). Parametri, questi, che vengono determinati
in base al rapporto fra la superficie edificata, rispettivamente la superficie
utile lorda di una costruzione e la superficie edificabile del fondo o dei
fondi su cui insiste.
La superficie edificabile utilizzata da una
costruzione non deve necessariamente appartenere ad un unico fondo. La
costruzione può insistere su più fondi, tanto nel caso in cui questi siano coinvolti
ab initio
nell'edificazione, quanto nel caso in cui scaturiscano invece
dal frazionamento di un fondo già edificato.
La superficie edificabile interessata da una
costruzione non deve nemmeno appartenere ad un unico proprietario. I fondi sui
quali insiste possono appartenere a più proprietari. Dal profilo della
determinazione della densità edificatoria, i rapporti di proprietà sono
sostanzialmente irrilevanti. Decisiva è soltanto la superficie edificabile
direttamente o indirettamente interessata dall'opera edilizia. Lo conferma
l'art. 38 cpv. 2 LE, che definisce la superficie edificabile come
"la
superficie non ancora sfruttata dei fondi o di parti di fondi nella zona
edificabile oggetto della domanda di costruzione"
, dando così per
scontata la possibilità che una costruzione interessi più fondi e che questi
appartengano eventualmente a più proprietari.
2.3. Sulla scorta di queste considerazioni,
il cosiddetto trasferimento di quantità edificatorie da un fondo all’altro si
configura in sostanza come un’operazione, di natura essenzialmente contabile,
destinata, in caso di nuova edificazione o di frazionamento di un fondo già
edificato, a determinare concretamente la superficie edificabile utilizzata da
una costruzione che insiste su più fondi.
Configurato il trasferimento di indici in
questi termini, non v'è motivo per subordinarne l’ammissibilità alla
costituzione di servitù prediali tra i fondi interessati all'edificazione.
In caso di nuova edificazione, interessante
più fondi appartenenti ad un unico proprietario, bastano invero le indicazioni
fornite dalla domanda di costruzione in merito alla superficie edificabile che
concorre alla realizzazione dell'opera. A meno che il diritto comunale lo esiga
espressamente, non occorre costituire a carico dei fondi edificati in misura
minore particolari servitù di indice a favore dei fondi sui quali viene
concentrata l’edificazione effettiva. La dichiarazione del proprietario di
mettere determinati fondi a disposizione dell'intervento è sufficiente per
stabilire la superficie edificabile utilizzata da ogni singolo fondo. La
distribuzione della superficie edificata tra i fondi che partecipano
all’intervento con la loro superficie edificabile si attua per opera della
stessa legge, sulla base delle indicazioni date dal proprietario (Felix Huber,
Die Ausnützungsziffer, Zürcher Schriften zum öffentlichen Recht, pag. 252).
Analogamente occorre procedere in caso di
edificazione di opere edilizie insistenti su più fondi appartenenti a diversi
proprietari. Anche in questa evenienza basta il consenso dato dai proprietari
interessati al coinvolgimento totale o parziale della superficie edificabile
dei loro fondi nell'intervento oggetto della domanda di costruzione. Non
occorre che i fondi meno edificati siano gravati da servitù a favore dei fondi
edificati in misura superiore. L'attribuzione della superficie edificata ai
fondi coinvolti nell'intervento si attua direttamente
ope legis
in base
al consenso dato dai proprietari interessati.
Tale consenso può essere anzitutto dedotto
dalla semplice sottoscrizione della domanda di costruzione da parte dei
proprietari che mettono la superficie edificabile dei loro fondi a disposizione
dell’intervento. Non necessariamente tuttavia il consenso deve scaturire dalla
sottoscrizione della domanda di costruzione. Esso può anche discendere da
obblighi altrimenti assunti dai proprietari chiamati a partecipare
all’intervento con la superficie edificabile dei loro fondi. L’esistenza di
tali obblighi deve essere provata dal proprietario istante, che a tal fine può
prevalersi anche di un semplice impegno scritto, di natura meramente
obbligatoria, non sancito da una corrispondente servitù di indice.
Salvo il caso in cui sia richiesta dal
diritto comunale quale condizione per il trasferimento di indici, tale servitù
serve quindi soltanto a documentare l'impegno assunto da un proprietario a
partecipare con la superficie edificabile del suo fondo ad un'edificazione su
un altro fondo, rispettivamente ad assicurarne il rispetto da parte di eventuali
successori in diritto dell'obbligato.
3.   Nell'evenienza
concreta, il fondo dei resistenti ha una superficie edificabile di 351 mq.
L'i.o. della zona è del 30%. La superficie edificata realizzabile ammonta
quindi a 105.3 mq.
La costruzione avversata comporta
l'edificazione di una superficie di 115.15 mq, misura che supera di 9.85 mq
quella ammissibile.
Per rientrare nei limiti dell'i.o., manca
pertanto una superficie edificabile di 32.83 mq (9.85 : 30%). I resistenti vi
hanno sopperito facendo parzialmente capo alla superficie edificabile di 77 mq,
messa a disposizione del loro fondo con dichiarazione del 10 dicembre 1999 dai
proprietari del fondo contermine (part. n. __________ RF), ora defunti. Anche
se non si è tradotto in una servitù di indice iscritta a RF, l'impegno
risultante da questa dichiarazione sussiste tuttora e vincola gli eredi dei
proprietari che l'hanno assunto, subentrati ad essi per successione. Prova ne è
che non hanno sollevato obiezioni alla domanda di costruzione in esame.
Stando così le cose, immune da violazioni
del diritto appare il trasferimento di quantità edificatorie ritenuto dal
municipio a titolo di premessa per la concessione della licenza.
Invano eccepiscono i ricorrenti la mancanza
di una convenzione attestante il consenso reciproco e concorde dei proprietari
interessati. La dichiarazione di cessione di indice d'occupazione del 10
dicembre 1999 non prevedeva alcuna controprestazione da parte dei beneficiari.
È un impegno unilaterale, che basta ai fini dell'apporto della superficie
edificabile mancante.
La forma scritta, di cui i ricorrenti
lamentano la mancanza, non costituisce d'altro canto un requisito del
trasferimento di quantità edificatorie. Nessuna norma del diritto comunale la
esige. Se la esigesse, il requisito sarebbe peraltro soddisfatto.
Né i ricorrenti possono richiamarsi alla
prassi, che il municipio avrebbe sinora seguito, per esigere che il
trasferimento di quantità edificatorie in contestazione si fondi su una servitù
iscritta a RF. Siffatta prassi, quand'anche sussistesse effettivamente, non è
sorretta da alcuna base legale. Per i motivi sopra esposti, il trasferimento di
indici non deve d'altra parte essere necessariamente assistito da una corrispondente
servitù iscritta a RF. Oltre che a documentare l'esistenza dell'impegno assunto,
eventuali servitù di questa natura servono soltanto a garantirne il rispetto in
caso di alienazione del fondo. Ipotesi, questa, che in concreto non si verifica,
poiché gli attuali proprietari sono subentrati per successione universale ai
proprietari che hanno unilateralmente assunto l'impegno di mettere a
disposizione del fondo dei resistenti 77 mq di superficie edificabile ai fini
dell'indice di occupazione.
4.   Sulla
scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va quindi respinto.
La tassa di giustizia e le ripetibili sono
poste a carico dei ricorrenti secondo soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38, 38a LE; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.   Il ricorso
è respinto.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 900.-- è a carico dei ricorrenti in solido, che rifonderanno
fr. 600.-- ai ricorrenti a titolo di ripetibili.
3.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             Il
segretario