ti_gerichte · 12.1998.49 · 1998-09-23 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.09.1998 12.1998.49

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00049
Lugano
23 settembre 1998
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.96.271
della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa
con petizione 14 gennaio 1994 da
__________
rappr. __________
contro
____________________
__________
rappr.
__________
con
cui l’attore ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di
almeno fr. 8’000.-- a titolo di minor valore dell’immobile venduto, domanda
precisata in fr. 62’000.-- oltre interessi in corso di causa;
Domanda
avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e
che il Pretore con sentenza 28 gennaio 1998 ha respinto;
Appellante
l’attore, che con atto di appello del 17 febbraio 1998 postula la riforma del
querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione per fr. 62’000.-- oltre
interessi;
Appello
al quale i convenuti con osservazioni 11 marzo 1998 si oppongono, postulandone
la reiezione con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
1.
- se
deve essere accolto l’appello
2.
-
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A.
Il
12 dicembre 1988 l’attore ha acquistato dai convenuti lo stabile di
appartamenti fondo n. __________di __________ al prezzo di fr. 3’100’000.--
(doc. A1). Il 13 gennaio 1989 le parti si sono ritrovate avanti al notaio
rogante per la stipulazione di un atto aggiuntivo (doc. A2) riguardante
l’esistenza e la composizione del debito ipotecario gravante l’immobile
(clausola 2), ferme restando le altre condizioni contrattuali (clausola 3).
Il
trapasso della proprietà immobiliare è stato richiesto il 16 gennaio e iscritto
il 17 gennaio 1989 (doc. B).
Sulla
questione della garanzia per difetti la clausola 5 del contratto doc. A1
prevede che “il bene è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova e noto alle parti. L’acquirente ha visitato l’immobile venduto e si
impegna a ritirare i contratti d’affitto esistenti”.
B.
Con
la petizione del 14 gennaio 1994 l’attore sostiene l’esistenza di difetti
nascosti dell’immobile acquistato che provocherebbero consistenti infiltrazioni
d’acqua nel cantinato, nel rifugio e nei locali tecnici.
Essendo
prossima la scadenza del termine quinquennale di garanzia, si imporrebbe
l’inoltro della procedura volta al risarcimento del minor valore del fondo
venduto, da quantificare in corso di causa sulla scorta delle risultanze
peritali.
C.
I
convenuti si sono opposti alla petizione contestando l’esistenza di difetti
nascosti e sostenendo che la lamentata umidità sarebbe sempre stata presente,
conosciuta ed accettata dall’acquirente.
L’episodico
allagamento lamentato nella petizione non sarebbe riconducibile a particolari
difetti dell’isolazione, peraltro notificati in ritardo, ma al mancato funzionamento
di una pompa d’evacuazione.
D.
In
corso di causa l’attore ha quantificato in fr. 62’000.-- oltre interessi la
propria pretesa.
Le
parti hanno per il resto mantenuto le rispettive tesi ed argomentazioni,
contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
E.
Nel
giudizio qui impugnato il Pretore ha rilevato che il perito avrebbe escluso che
le lamentate infiltrazioni sarebbero dovute all’acqua di falda, distinguendo
inoltre tra allagamenti e infiltrazioni. I primi sarebbero dovuti a un difetto
al pozzo di evasione del rifugio e all’insufficiente capacità di drenaggio del
fondo del pozzo luce, mentre le seconde si sarebbero verificate in concomitanza
di intense e prolungate piogge attraverso la soletta di copertura del piano
cantina e attraverso altri difetti di impermeabilizzazione.
I
difetti costruttivi del cunicolo d’evasione del rifugio e del pozzo luce -fondo
stagno anziché in ghiaia disperdente- sarebbero stati evidenti, e perciò nulla
sarebbe dovuto in conseguenza della loro presenza, mentre il difetto di
impermeabilizzazione della soletta sopra il piano cantinato si sarebbe
evidenziato con ragionevole certezza ben prima della primavera del 1993,
allorché venne notato dall’attore, e perciò anche in questo caso la sua
reazione sarebbe stata tardiva.
Dal
che la reiezione della petizione.
F.
Delle
argomentazioni dell’appellante -che chiede la riforma della sentenza impugnata
nel senso di ammettere la petizione per fr. 62’000.-- oltre interessi- e di
quelle dei resistenti -che postulano la reiezione del gravame con protesta di
spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.
Dalla
perizia tecnica esperita in corso di causa -che non viene in alcun modo
criticata dall’appellante- risulta con chiarezza l’esistenza di tre distinti
difetti dell’immobile venduto all’attore:
-   un
primo difetto riguarda le modalità di esecuzione del cunicolo e del pozzo
d’evasione del rifugio, che sono stagni e non permettono perciò la dispersione
nel terreno delle acque meteoriche (pag. 9, 10, 11);
-   un
secondo difetto concerne il pozzo luce anteriore, dal quale si sono verificate
abbondanti penetrazioni d’acqua nel piano cantina (ibidem);
-   un
terzo difetto consiste in una carente impermeabilizzazione della soletta sopra
il piano cantina (pag. 11).
Secondo
il perito, i primi due difetti sono responsabili dell’allagamento del cantinato
(pag. 12), mentre il terzo difetto in occasione di intense e prolungate piogge
è causa di infiltrazioni d’umidità nei locali tecnici, nelle cantine e nel
rifugio, riconoscibili tra l’altro dalle tipiche macchie di salnitro (pag. 12).
2.
Il
Pretore ha considerato tardiva la notifica dei difetti che hanno causato gli
allagamenti per il motivo che gli stessi sarebbero stati evidenti, essendo
visibili ad occhio nudo sia il fondo stagno (anziché ghiaioso) del cunicolo di
evasione del rifugio che la presenza di una pompa d’evacuazione nel pozzo luce
(consid. 7, pag. 4).
Si
tratta di un’opinione che non può essere condivisa.
La
presenza di una pompa elettrica è infatti una soluzione costruttiva
abitualmente praticata in presenza di acqua di falda, e non è perciò da sola
indiziante dell’esistenza di qualsivoglia difetto.
La
scelta costruttiva del fondo stagno per il cunicolo d’evasione del rifugio è
invece effettivamente costitutiva di difetto. Tale soluzione, ancorché visibile
a occhio nudo, non era però -contrariamente all’opinione del Pretore- anche
necessariamente riconoscibile come difetto ad occhi nudo.
Solo
l’intervento dell’esperto giudiziario ha infatti permesso di identificare con
certezza la lacunosità della soluzione costruttiva, mentre per un acquirente
medio quale era l’attore -nessuno sostiene o dimostra che egli abbia specifiche
nozioni dell’arte edilizia- la vista di un cunicolo d’evasione a fondo stagno
anziché drenante non era, e non doveva essere, indicatrice di un difetto.
Non
essendoci agli atti prove certe di allagamenti dell’interrato dell’immobile
venduto successive all’acquisto da parte dell’attore e precedenti quella del
gennaio 1994 (in senso contrario: IF __________, risposte 7 e 8), si deve
ritenere che i difetti che ne sono la causa sono stati tempestivamente
notificati con l’inoltro della petizione, avvenuto a 6 giorni dall’allagamento.
3.
Stante
la tempestività della notifica, non vi è motivo per non ritenere i convenuti
responsabili per la presenza dei due primi difetti di cui al considerando 1.
Il
perito ha stabilito che non si tratta di difetti gravi, essendo gli stessi -contrariamente
all’altro difetto, di cui si dirà in seguito- sanabili con interventi
relativamente semplici: il problema al pozzo luce può essere risolto con la
formazione di un bauletto drenante di dimensioni adeguate, mentre per il
cunicolo d’evasione occorre modificare il fondo (perizia, pag. 11), il tutto
per una spesa di fr. 5’000.-- (pag. 13), importo che può essere attribuito
all’attore unitamente ad interessi al 5% dal 4 dicembre 1997, data in cui
l’attore ha quantificato la propria pretesa.
4.
Quo
al terzo difetto, l’attore a sostegno della tesi della tempestività della sua
notifica propone a giudizio l’inverosimile versione dei fatti secondo cui tale
difetto sarebbe stato noto ai venditori per essersi manifestato a più riprese
prima dell’acquisto da parte sua, mentre dopo l’acquisto lo stesso non si
sarebbe più verificato fino al 1993.
Il
ricorrente (appello, pag. 3) deduce il fondamento di tale sua tesi dalla
deposizione del teste __________, amministratore dello stabile a partire dal
gennaio del 1992 al quale la precedente amministratrice nulla avrebbe riferito
in merito, e afferma per il resto che agli atti non vi sarebbe prova o indizio
alcuno del verificarsi dei problemi d’infiltrazione d’acqua.
Si
tratta di argomentazioni prive di consistenza.
E’
infatti di meridiana evidenza che l’eventuale silenzio sulla questione del
precedente amministratore al momento del passaggio delle consegne non significa
affatto che non vi possano nondimeno essere state delle infiltrazioni,
costituendo tale sillogismo un’arbitraria forzatura del significato e della
portata delle affermazioni del teste.
Del
tutto inveritiera è poi la seconda argomentazione dell’appellante, secondo cui
nulla in atti deporrebbe per l’esistenza delle infiltrazioni: a prescindere
dall’argomentazione legata alla sola logica delle cose, secondo cui se si sono
verificate per anni delle infiltrazioni d’acqua non vi è motivo plausibile -in
assenza di interventi riparatori- perché queste cessino improvvisamente, il
perito, fondandosi sull’analisi delle cause di tale difetto, ha chiaramente
affermato che quello delle infiltrazioni è un problema congenito alla
costruzione e risale al momento della costruzione, e che lo stesso “con
ragionevole certezza tecnica” era perciò visibile nei suoi sintomi (macchie di
salnitro sulle solette ed in parte nella muratura, aspirazioni capillari nella
muratura del piano terreno) già prima del gennaio 1989 (pag. 15).
Merita
perciò piena conferma il giudizio del Pretore secondo cui il vizio di
costruzione fonte delle infiltrazioni si sarebbe manifestato ben prima della
sua notifica da parte dell’attore, notifica la cui tardività va pertanto
ribadita.
5.
Tale
conclusione non è suscettibile di modifiche neppure alla luce dell’eccezione
dell’attore secondo cui i venditori avrebbero dissimulato il difetto (art. 203
CO), trattandosi di argomentazione da un lato irricevibile ex art. 321 cpv. 1 lit.
b CPC per essere stata sollevata per la prima volta solo con l’appello, e
d’altro lato palesemente infondata non potendosi ammettere l’esistenza di un
inganno doloso finalizzato alla dissimulazione di difetti per il solo motivo di
un passivo comportamento del venditore (
ICCTF
19 febbraio 1997 in re
T./M., consid. 2b), a maggior ragione se, come nella specie, tale atteggiamento
consiste nella semplice omissione dell’informazione su difetti che sono
visibili ad occhio nudo.
Ne
deriva il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la preponderante
soccombenza dell’attore (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
17 febbraio 1998 di __________ è parzialmente accolto.
Di
conseguenza la sentenza 28 gennaio 1998 della Pretura del distretto di
Bellinzona, è riformata nel modo seguente:
1.   La petizione è parzialmente accolta.
__________,
__________, e __________, sono condannati in solido a pagare a __________
(__________), fr. 5’000.-- oltre interessi al 5% dal 4 dicembre 1997.
2.   La tassa
di giustizia di fr. 1’200.-- e le spese di fr. 9’600.--, da anticipare
dall’attrice, restano a suo carico per 11/12 e per 1/12 sono a carico dei
convenuti in solido, ai quali l’attore rifonderà complessivi fr. 4’150.-- per
parte di ripetibili.
II.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia                                           fr.    1’450.--
b)
spese                                                            fr.
50.--
T
o t a l e                                                            fr.
1’500.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico per 11/12 e per 1/12 sono a
carico dei convenuti in solido, ai quali l’attore rifonderà complessivi fr.
1’700.-- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:    -
__________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario