ti_gerichte · 16.2003.76 · 2004-11-29 · it
proprietà per piani composta di diversi edifici - ripartizione dei costi di risanamento per la rottura delle tubazioni nei bagni

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 29.11.2004 16.2003.76

Incarto n.
16.2003.76
Lugano
29 novembre 2004/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di cassazione civile del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 25
agosto 2003 presentato da
RI 1
patr. dall'  RA 1
contro
la sentenza 3 luglio 2003 del Pretore della
giurisdizione di Locarno Città nelle cause civili inappellabili (inc. n.
IU.2002.1, IU. 2002.11, IU.2002.12) promosse con separate istanze 25 giugno
2001 e 7 giugno 2002 da
CO 1
CO 2
CO 3
tutti patr. dall'a  RA 2
con le
quali gli istanti hanno chiesto l'annullamento di alcune decisioni assembleari
prese in data 25 maggio 2001 e 10 maggio 2002, domande parzialmente accolte dal
giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1.
Sulla
particella n. 751 RFD __________sorgono due immobili (
stabile A
e
stabile
B
, quest'ultimo con accesso su via ____________________179) di quattro
piani ciascuno di cui uno (stabile A) diviso in due blocchi adiacenti con
accessi separati, uno su via __________181 e l'altro su via __________183. Nel
1985 il fondo è stato sottoposto al regime della proprietà per piani
(Condominio ____________________CO 1c è titolare della proprietà per piani n.
7802 con diritto d'uso esclusivo sull'appartamento n. 41 al 4° piano, e della
n. 7769 con diritto esclusivo sull'autorimessa n. 8 al piano terreno dello
stabile
A
al numero civico 181. __________CO 2r è titolare della n. 7799, con
diritto d'uso esclusivo sull'appartamento n. 38 al 4° piano, e della n. 7773
con diritto esclusivo sull'autorimessa n. 12 al piano terreno dello stesso
stabile, mentre __________CO 3 è titolare, sempre nello stesso
stabile A
al numero civico 181, della n. 7800 con diritto d'uso esclusivo sull'appartamento
n. 39 al 4° piano, e della n. 7771 con diritto esclusivo sull'autorimessa n. 10
al piano terreno.
2.
Nella
primavera del 2000 nello
stabile A
al numero civico 183 si sono
verificati danni causati dalla rottura di tubazioni, in particolare di pluviali
murati e di colonne di scarico, con conseguente fuoriuscita di acqua in alcuni
appartamenti. Nell'autunno dello stesso anno analoghi problemi si sono
verificati nello
stabile B
al numero civico 179. Per ovviare a detti
inconvenienti si sono resi necessari lavori urgenti di risanamento, tant’è che
il 28 aprile 2000 l'amministratrice del condominio (__________) ha convocato i
proprietari all'assemblea ordinaria del 2 giugno 2000 mettendo all'ordine del
giorno la discussione su questa trattanda (
Dringliche Sanierungsarbeiten,
cfr.
p.to 8 doc. D inc. IU.2002.1), ovvero sul finanziamento dei lavori di rinnovo
dell'isolazione del tetto dell'autorimessa (costo preventivato in fr. 34'000.-)
e sui lavori di sostituzione di condotte e tubazioni varie in alcuni appartamenti
degli stabili ai numeri civici n. 181 e 183 (costo previsto fr. 60'000.-, cfr.
lettera 25 maggio 2000 di cui al doc.
D inc. IU.2002.1).
All'assemblea i comproprietari hanno incaricato il Comitato del
condominio di esaminare la reale necessità di tali interventi e di proporre una
chiave di riparto dei relativi costi (cfr. verbale doc. D inc. IU.2002.1), che
è stata presentata alla successiva assemblea del 25 maggio 2001, durante
la quale è stata approvata la proposta di addebitare al fondo di rinnovamento
la metà dei costi concernenti i lavori eseguiti nello
stabile A
al numero
civico 183 e nello
stabile B
(per un totale di fr. 115'084.40, cfr. doc.
G inc. IU.2002.1, cfr.
trattanda n. 3
). Durante questa stessa assemblea
è stata inoltre decisa, alla
trattanda n. 4
, la ripartizione tra tutti i
comproprietari del Condomino __________” della rimanenza di fr. 57'542.20 (doc.
G inc. IU.2002.1), mentre alla
trattanda n. 6
è stata approvata la
sostituzione dei citofoni nello
stabile B
per un costo previsto di fr.
4'000.-.
3.
Con istanza del 25 giugno 2001 (inc. IU.2002.1) __________CO 1, __________CO
2 e __________CO 3 hanno convenuto in giudizio la Comunione dei comproprietari
del Condominio __________” postulando l'annullamento della decisione assembleare
25 maggio 2001 con particolare riferimento alle
trattande n. 3, 4 e 6
, poiché
contrarie all'art. 712h CC, non potendosi porre a carico di tutti i
comproprietari del Condominio il costo di interventi eseguiti all'interno di
singoli appartamenti o in uno solo degli stabili, e quindi di spettanza dei
soli condomini interessati. La convenuta ha innanzi tutto sollevato l'eccezione
di incompetenza del Pretore per la mancata indicazione del valore litigioso, mentre
nel merito, e con riferimento agli interventi eseguiti solo in determinati
appartamenti, ha rilevato che gli stessi si sono resi necessari a causa di
problemi alle strutture comuni (tubazioni) per l'eliminazione dei quali si è
dovuto procedere dall'interno distruggendo alcuni elementi collegati alle
tubazioni (vasche, lavandini), da qui la decisione di porre a carico di tutti i
comproprietari i relativi costi. Per quanto attiene alla spesa relativa alla
sostituzione dei citofoni, osserva che la stessa è stata suddivisa tra tutti i
comproprietari poiché il condominio forma una sola unità ed è iscritto come
tale a RF. Il 9 gennaio 2002 il Pretore, dopo avere accertato il valore
inappellabile della lite ha respinto l’eccezione sollevata dalla convenuta.
4.
Il 10
maggio 2002 ha avuto luogo una nuova assemblea dei comproprietari
del Condomino __________durante la quale è stato approvato il rapporto
dell'amministrazione e del comitato dei proprietari che quantifica in fr.
98'971.60 i costi per gli interventi di risanamento eseguiti nello
stabile B
per eliminare i danni causati dalla rottura delle tubazioni dei bagni e
dell'acqua potabile nel corso del 2001 (
trattanda n. 3
). In quella
stessa sede è stata approvata la ripartizione tra tutti i comproprietari di
questi costi e la copertura della metà dei medesimi con il fondo rinnovamento (
trattanda
n. 4.1
), nonché lo spostamento di due posteggi esterni (
trattanda n. 6:
recte 7
).
5.
Con
istanza 7 giugno 2002 __________CO 1 ha chiesto l'annullamento delle predette decisioni
assembleari (
trattande n. 3, 4.1 e 6: recte 7
) (
inc. IU.2002.11
)
siccome contrarie all'art. 712h CC, non potendosi porre a carico di tutti i
comproprietari interventi di spettanza di alcuni condomini. Con analoga azione
del medesimo giorno anche __________CO 2 e __________ CO 3 sono insorti contro
le decisioni di cui alle
trattande n. 3 e 4.1
. (
inc. IU.2002.12
)
La __________si è opposta a entrambe le istanze, rilevando che i lavori
contestati erano necessari per riparare i danni cagionati dalla rottura di
strutture comuni appartenenti al Condominio, i tre stabili formando una sola e
unica unità. In merito alla problematica sollevata da __________CO 1sulla nuova
demarcazione dei posteggi, la convenuta ha negato che la stessa fosse fonte di
un qualsiasi disagio per l'istante.
6.
Dopo
avere congiunto le tre cause per l'istruttoria e il giudizio (cfr. ordinanza
del 16 settembre 2002), con sentenza del 3 luglio 2003 il Pretore ha
parzialmente accolto le istanze. Egli, in relazione alle decisioni
assembleari del 25 maggio 2001, ricono__________CO 1la legittimazione ad
agire con riferimento alla contestazione della trattanda n. 3 (utilizzo del
fondo di rinnovamento per la copertura della metà dei costi di riparazione dei
danni riscontrati nello stabile B e nello stabile A con accesso su via __________183),
ha accolto la domanda non potendosi dedurre dagli atti se gli interventi
effettuati per una spesa complessiva di fr. 103'184.40 si riferiscano, e se del
caso in quale misura, a parti comuni o a parti attribuite in uso esclusivo ai
singoli comproprietari e, in questo caso, se i lavori si siano resi necessari
per ripristinare i danni cagionati dalla riparazione di parti comuni o se
trattavasi piuttosto di migliorie volute dal comproprietario. Il Pretore ha
pure annullato la trattanda n. 4, dovendo la convenuta non solo dividere le
spese di ripristino delle parti comuni da quelle di proprietà esclusiva di un
condomino, ma altresì procedere alla suddivisione dei costi tra gli stabili
direttamente interessati. Quanto alla trattanda n. 6 (sostituzione citofoni
nello stabile B) il primo giudice ha negato agli istanti la legittimazione attiva
respingendo comunque anche nel merito la loro contestazione, i costi di sostituzione
dei citofoni essendo già stati verosimilmente addebitati ai soli comproprietari
interessati. Per quanto concerne le decisioni assembleari del 10 maggio 2002,
il Pretore ha respinto la contestazione degli istanti in merito alla trattanda
n. 3, difettando ai medesimi la legittimazione attiva mentre, per i motivi
sopra evidenziati (necessità di distinguere i costi di riparazione delle parti
comuni da quelli attinenti alle parti di diritto esclusivo, di ripartire i
lavori eseguiti nelle singole unità ma dipendenti dalla riparazione di parti
comuni e gli interventi di miglioria e di suddividere i costi a dipendenza dei
lavori eseguiti nei tre diversi edifici) ha accolto le loro istanze annullando
la trattanda n. 4.1. Egli ha altresì annullato anche la trattanda n. 6
recte
7 (spostamento demarcazione posteggi esterni), la stessa non essendo stata
approvata dalla maggioranza qualificata così come previsto nel regolamento
condominiale.
7.
Con
il presente tempestivo gravame la Comunione dei comproprietari del Condominio __________”,
regolarmente autorizzata a stare in lite anche in questa sede come risulta dal
verbale dell'assemblea straordinaria del 12 novembre 2004, è insorta contro il
predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di
cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC (impugnato è in particolare
l’annullamento delle trattande n. 3 e 4 delle decisioni assembleari del 25
maggio 2001 e della trattanda n. 4.1 dell'assemblea del 10 maggio 2002). La
ricorrente rimprovera al Pretore di aver arbitrariamente valutato le risultanze
istruttorie ritenendo che nei conteggi sottoposti ai condomini fossero incluse
anche le migliorie apportate a taluni appartamenti, circostanza chiaramente
esclusa dai testi secondo i quali le migliorie sono state pagate direttamente
dagli interessati e non sono state poste a carico di tutti i comproprietari.
Contestata è inoltre la conclusione pretorile che ha proposto la ripartizione
dei costi di risanamento tra i diversi edifici interessati, il condominio __________formando
un'entità unica, iscritta come tale a registro fondiario.
Con
osservazioni 29 settembre 2003 gli istanti hanno postulato la reiezione del ricorso.
8.
Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice
di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di
diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata
di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale
una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di
un diritto certo (DTF 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 273 consid. 2.1; 127 I 60
consid. 5a).
9.
La
ricorrente contesta innanzi tutto l’accertamento del primo giudice secondo il
quale nei conteggi sottoposti all’approvazione delle assemblee condominiali del
25 maggio 2001 e 10 maggio 2002 in relazione agli interventi di risanamento
effettuati nello
stabile A
in __________183 e nello
stabile B
,
erano comprese anche opere di miglioria di spettanza del singolo condomino. A
fronte della chiara e tempestiva contestazione degli istanti, secondo
i
quali nei conteggi approvati durante le assemblee del 25 maggio 2001 e del 10
maggio 2002 erano contemplate anche spese attinenti a lavori effettuati in
parti in diritto esclusivo e di spettanza del solo comproprietario interessato
, spettava alla convenuta provare il contrario, ovvero che
tutti gli interventi fatturati dalle varie ditte
concernevano parti comuni o parti in diritto esclusivo nelle quali si era
dovuto intervenire per ovviare a problematiche sorte nelle parti comuni,
rispettivamente che i lavori di miglioria effettuati a vantaggio esclusivo di
un singolo condomino e ai quali
hanno fatto riferimento __________
(secondo cui
la parte di spesa riguardante il privato si aggirava circa sul
10% (forse anche meno
)
,
e __________(secondo il quale
i
lavabi sono stati tolti e rimessi quelli già  esistenti……Chi però aveva desiderio
di cambiare tale lavandino se l'è pagato da solo
, cfr. verbale
17 giugno 2002),
erano stati da questi pagati
.
Mancando qualsiasi indicazione in tal senso della convenuta, che si è limitata
a ribadire la necessità degli interventi fatturati siccome attinenti a parti
comuni, senza mai sostenere che nelle fatture agli atti non fossero contemplati
lavori di miglioria, non può essere
considerata arbitraria la
conclusione del primo giudice secondo la quale dalle fatture agli atti, tutte
indirizzate
all'amministratrice del Condominio, non è possibile
escludere la fatturazione anche di interventi di miglioria. Il contenuto
generico di gran parte delle stesse (cfr. al proposito le fatture 21 dicembre
2000 __________ SA, 27 dicembre 2000 __________ __________SA, 31 dicembre 2000 __________SA,
27 febbraio 2001 ____________________AG, 19 gennaio 2001 ____________________SA:
doc. M) non fornisce infatti nessuna indicazione sul tipo di lavoro svolto
(riparazione danni o miglioria), ciò che non permette di considerare
insostenibile l'accertamento pretorile circa l'avvenuta fatturazione ai
condomini anche di spese di miglioria di spettanza del singolo comproprietario
(fatturazione peraltro confermata da Valerio  __________là dove afferma che
la
parte di spesa riguardante il privato si aggirava circa sul 10% …...non ci
siamo posti il problema del "privato" poiché da sempre si è proceduto
a tale sistema
, cfr. verbale 17 giugno 2002).
10.
La
ricorrente ritiene inoltre arbitraria la proposta del Pretore di suddividere le
spese relative agli interventi di risanamento tra i tre stabili con conseguente
addebito delle stesse solo agli edifici direttamente interessati. Secondo
l'art. 712h cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire alle spese per la
manutenzione ordinaria, la riparazione e le innovazioni delle parti comuni del
fondo e dell'edificio proporzionalmente al valore delle loro quote. Questa
norma è di
natura dispositiva (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 2004,
n. 63 ad art. 712h CC), di modo che i comproprietari possono derogarvi sia nel
regolamento che mediante decisione assembleare (Wermelinger, op. cit., n. 78 ad
art. 712h CC). Deroga che in concreto non è stata prevista né nel regolamento,
l’art. 6 stabilendo lo stesso criterio di riparto di cui all'art.
712h cpv. 1 CC, e neppure durante le
assemblee
dei comproprietari, durante le quali è stata decisa la suddivisione dei costi
indistintamente tra tutti i comproprietari a dipendenza delle loro quote.
Contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente la diversa chiave di riparto
proposta dal Pretore non è arbitraria, ritenuto che la dottrina ammette simile
intervento del giudice quando la chiave di riparto delle spese adottata dalla
comunione dei comproprietari è contraria all'art.
712h cpv. 3
CC (Meier-Hayoz/Rey in Berner Kommentar, n. 27 ad art. 712h CC; (Wermelinger,
op. cit., n. 86 ad art. 712h CC).
Secondo questa disposizione, di natura
imperativa, se i lavori sono relativi a parti di edificio che non servono o
servono minimamente a taluni comproprietari, se ne deve tenere conto nella
ripartizione delle spese (Wermelinger, op. cit., n. 96 ad art. 712h CC). In tal
senso se i lavori eseguiti in una parte comune non sono di nessuna utilità
oggettiva per il comproprietario (Wermelinger, op. cit., n. 98 ad art. 712h
CC), il giudice può stabilire una diversa chiave di riparto delle spese che
tenga conto di questa circostanza (Wermelinger, op. cit., n. 86 ad art. 712h
CC). Nel caso di specie, ritenuto che gran parte degli interventi effettuati
sulla particella n. 751 RFD __________interessavano solo lo
stabile B
e
lo
stabile A
con accesso su Via __________183 (cfr. teste __________,
verbale 16 settembre 2002) e non anche lo
stabile A
in cui si trovano
gli appartamenti degli istanti, non può essere censurato il fatto per il
Pretore di essersi distanziato dalla chiave di riparto dei costi proposta dalla
convenuta, anche perché la soluzione scelta dal primo giudice è condivisa dalla
dottrina maggioritaria (cfr. con riferimento alla proprietà per piani formata
da diversi edifici come nel caso concreto Meier-Hayoz/Rey,
op.
cit., n. 68 ad art. 712h CC; Wermelinger, op. cit., n. 115 ad art. 712h CC;DTF
112 II 312).
11.
Alla luce di quanto
sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione
invocato, ovvero l'arbitraria valutazione delle risultanze istruttorie da parte
del primo giudice, deve essere respinto.
Tasse, spese e ripetibili
seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese
l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia:
1.
Il
ricorso per cassazione della RI 1 25 agosto 2003
è respinto
.
2.
Gli
oneri del presente giudizio consistenti in:
a) tassa
di giustizia         fr. 600.-
b) spese
fr.   80.-
fr. 680.-
già
anticipati dalla ricorrente rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere
alle controparti complessivamente fr. 600.- per ripetibili .
3.
Intimazione:
-     .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale
d’appello
La presidente                                                        La
segretaria