ti_gerichte · 12.2003.167 · 2004-03-15 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.03.2004 12.2003.167

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2003.167
Lugano
15 marzo 2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione nella
causa -inc. no. DI.2003.00094 della Pretura della giurisdizione di __________ -
e più precisamente sull'istanza di sfratto 12 giugno 2003 promossa da
__________
rappr. dall'avv.
__________
contro
__________
__________
entrambi rappr. dall'avv. __________
nonché
sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 20 maggio 2003
innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ a
__________
__________
entrambi rappr.
dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
sulle
quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 22/25 settembre
2003, con cui ha accolto l'istanza di contestazione della disdetta e respinto
l'istanza di sfratto;
appellante
la parte soccombente in prima sede con atto di appello 6 ottobre 2003, con cui
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di
contestazione della disdetta e di ammettere l'istanza di sfratto, il tutto
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
controparte, con osservazioni 10 novembre 2003, postula la reiezione del
gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto e in diritto:
1.
Il
23 dicembre 1994 __________ ha concesso in locazione ad __________ la casa di
abitazione, il giardino, il piazzale posteggio e la ripa boschiva siti in via
__________ a __________. Il contratto (doc. _), di durata quinquennale e in
seguito rinnovabile di anno in anno in assenza di disdetta, prevedeva una
pigione annua di fr. 50'000.-.
Quattro
giorni dopo, il conduttore ha concesso al locatore un mutuo di fr. 500'000.-,
da restituirsi di principio entro la data di scadenza della locazione, fissata
per il 31 dicembre 1999. A quel momento è stato pure pattuito che in caso di
mancata restituzione nel termine il contratto di locazione si sarebbe rinnovato
tacitamente per ulteriori 5 anni con decurtazione progressiva del debito
mediante compensazione con le pigioni annuali dovute, fermo restando che il
locatore non avrebbe potuto disdire il contratto di locazione fino al momento
dell'integrale restituzione della somma mutuata (doc. _ inc. UC).
2.
Nel
febbraio 2001, a seguito di una procedura esecutiva in via di realizzazione del
pegno immobiliare, l'ente locato è stato aggiudicato alla __________.
Quest'ultima, subentrata per legge (art. 261 CO) nel contratto di locazione, in
data 17 marzo 2003 ha diffidato il conduttore e la sua convivente __________ a
pagare la pigione relativa agli anni 2002 e 2003 (doc. _ e _) e, non avendo
ottenuto alcun riscontro nel termine assegnato, il 18 aprile 2003 ha disdetto
il contratto ex art. 257d CO con effetto al successivo 31 maggio (doc. _ e _).
3.
Con
istanza 12 giugno 2003 la nuova proprietaria (in seguito: istante), preso atto
che il conduttore e la sua convivente non avevano ancora provveduto a lasciare
l'ente locato alla scadenza del termine di disdetta, ha chiesto che fosse
decretato il loro sfratto. In precedenza, con istanza 20 maggio 2003, questi
ultimi (in seguito: convenuti) avevano contestato la disdetta avanti
all'Ufficio di conciliazione, adducendo che il contratto non poteva essere disdetto
fino all'integrale restituzione del mutuo, tanto più che essi non erano in mora
con il pagamento della pigione, visto e considerato che i canoni per i quali
erano stati diffidati erano già stati soluti in forza dell'accordo concluso con
il precedente proprietario, accordo nel quale la controparte, acquirente
dell'ente locato, era pacificamente subentrata; in via subordinata hanno
chiesto una protrazione della locazione per 4 anni.
In
applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata
devoluta al giudice dello sfratto.
4.
Con
il giudizio qui impugnato, il Segretario assessore, condividendo in pratica
l'assunto dei convenuti, ha ritenuto che in base all'accordo di cui al doc. _
inc. UC, trasferito all'istante giusta l'art. 261 CO, l'importo di fr.
500'000.- doveva senz'altro essere considerato un pagamento anticipato delle
pigioni dovute fino al 31 dicembre 2004, dal che l'inefficacia della disdetta
per mora significata dall'istante, atteso oltretutto che non era stata provata la
restituzione dell'importo a suo tempo mutuato. Egli ha pertanto accolto
l'istanza di contestazione della disdetta e respinto l'istanza di sfratto.
5.
Con
l'appello che qui ci occupa l'istante chiede di riformare il giudizio di prime
cure nel senso di decretare lo sfratto.
L'appellante
ritiene in sostanza che il contratto di locazione fra il precedente
proprietario ed il conduttore le sia opponibile soltanto nei limiti in cui
siano state effettivamente pagate pigioni già scadute e non vengano considerate
situazioni dipendenti da altri rapporti contrattuali, in particolare il
rapporto di mutuo: di conseguenza le pretese della parte conduttrice,
oltretutto contestate, che eccedevano il mero pagamento delle pigioni già
scadute avrebbero dovuto essere oggetto di un'azione di indebito arricchimento
nei confronti del precedente proprietario, il quale rispondeva altresì per la
restituzione di eventuali acconti.
6.
Delle
osservazioni con cui i convenuti postulano la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei prossimi considerandi.
7.
Giusta
l'art. 261 cpv. 1 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata
dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o
fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. Come
già specificato nella sentenza 18 novembre 2002 di questa Camera, concernente
queste medesime parti (doc. _), la ripresa del contratto da parte
dell'acquirente non avviene con effetto retroattivo, ma unicamente dal momento
in cui questi è divenuto proprietario dell'ente locato (
Guhl/Koller
, Das Schweizerische
Obligationenrecht, 9. ed., Zurigo 2000, § 44 N. 63;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3. ed., Zurigo 2003, § 33
N. 2234;
BJM
1998 p. 311;
DTF
127 III 273 consid. 4c aa): ciò
significa, per quanto riguarda in particolare il credito per pigioni, che i
canoni dovuti ("loyers dus", "geschuldeten Mietzinse")
prima del trasferimento della proprietà continuano ad essere appannaggio del
venditore, mentre invece quelli dovuti successivamente saranno di spettanza
dell'acquirente (
Guhl/Koller
,
op. cit., § 44 N. 62 e seg.;
Tercier
,
op. cit., ibidem; sentenza
BJM
citata;
MRA
1998 p. 138); in altre
parole, se il trapasso di proprietà avviene nel corso del periodo per il quale
viene corrisposta una pigione, è in definitiva determinante conoscere quando la
stessa è dovuta, ovvero la sua scadenza: se la pigione per il relativo periodo
è in effetti già scaduta al momento del trapasso di proprietà, essa spetterà al
venditore, altrimenti all'acquirente (
Koller
,
Problemi connessi alla vendita di immobili locati ad uso abitativo, in
Rep
. 1990 p. 25).
8.
Nel
caso di specie, il contratto di locazione prevedeva che la pigione doveva
essere pagata anticipatamente, in un'unica soluzione, entro il 31 dicembre di
ogni anno locativo (doc. _, clausola 21.2). in base all'accordo di cui al doc.
_ inc. UC, il rapporto contrattuale, a seguito della mancata restituzione della
somma mutuata, si è tacitamente rinnovato per altri 5 anni. La tesi di parte
convenuta, secondo cui con il rinnovo del contratto l'intera pigione
quinquennale dovesse essere dovuta in un'unica soluzione, per altro sollevata
per la prima volta soltanto in questa procedura (cfr. le sue diverse
argomentazioni nell'inc. _ rich.), non ha trovato conferma nell'accordo di cui
al doc. _ inc. UC (del tutto irrilevante, a questo proposito, è il fatto che a
quel momento sia stato convenuto che "
già da questa data … tutti i
canoni di affitto futuri dovuti in forza del contratto di affitto … saranno
considerati già stati pagati anticipatamente
", visto e considerato che
la clausola si riferisce al pagamento delle pigioni e non alla loro scadenza),
tanto più che in tal caso non si spiegherebbe per quale motivo gli stessi
convenuti, con riferimento ai canoni successivi al 1° gennaio 2000, abbiano
ritenuto di utilizzare in causa l'espressione "pigioni annuali
dovute" (cfr. istanza UC p. 3 e risposta scritta p. 2) rispettivamente,
riprendendo il tenore dell'accordo (ove era stato previsto che "tutti
i
canoni di affitto futuri … saranno … conteggiati a scalare in conto affitto
tutte le somme  anticipate
"), abbiano parlato di "decurtazione
progressiva del debito" e di "scalo progressivo dell'importo da
restituirsi relativo al mutuo" (cfr. istanza UC p. 3 e 6, risposta scritta
p. 2 e 5, osservazioni all'appello p. 3). Dovendosi pertanto ammettere che con
il rinnovo del contratto la scadenza delle pigioni annuali non era stata
modificata, si può senz'altro concludere che la pigione per il 2002 era dovuta
al 31 dicembre 2001, mentre quella per il 2003 lo era al 31 dicembre 2002.
Ritenuto che a quelle date __________ non era più formalmente proprietario
dell'ente locato, la vendita ai pubblici incanti essendo avvenuta il 20
febbraio 2001, egli non era più legittimato ad incassare (per compensazione) le
pigioni per quegli anni, che spettavano invece alla nuova proprietaria. Le
pigioni 2002 e 2003 non essendole state corrisposte, è a ragione che essa ha
diffidato i convenuti a pagarle entro 30 giorni e, in assenza di qualsiasi riscontro,
ha disdetto il contratto per mora (art. 257d CO).
9.
I
convenuti non possono nemmeno prevalersi del fatto che nell'accordo di cui al
doc. _ inc. UC l'allora proprietario si era impegnato a non disdire il
contratto di locazione fino al momento dell'integrale restituzione della somma
mutuata. A prescindere dal fatto che dal tenore dell'accordo non è chiaro se lo
stesso si riferisca anche a un'eventuale disdetta per mora del conduttore, va
in effetti rilevato che tale impegno è contrario all'art. 257d CO, norma di
carattere assolutamente imperativo (
Higi
,
Zürcher Kommentar, N. 4 ad art. 257d CO;
Lachat
,
Commentaire Romand, N. 3 ad art. 257d CO;
Roncoroni
,
Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in
MP
1990 p. 82;
Svit
,
Mietrecht Kommentar, 2. ed., N. 4 ad art. 257d CO;
Permann/Schaner
, Kommentar zum
Mietrecht, p. 122), ed è pertanto nullo (
Roncoroni
,
op. cit., ibidem).
10.
Da
quanto precede, si ha che la disdetta per mora significata il 18 aprile 2003 è
perfettamente valida e che il contratto, esclusa in tal caso l'eventualità di
una protrazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO), è terminato il 31 maggio
successivo.
11.
Ne
discende, in accoglimento dell'appello, la riforma del giudizio di prime cure
nel senso di respingere l'istanza di contestazione della disdetta e di
ammettere l'istanza di sfratto.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC).
Per i
quali motivi,
richiamati
gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia:
I.
L’appello 6 ottobre 2003 della __________
è accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 22 settembre 2003 della Pretura della giurisdizione di
__________ sud è così riformata:
1.
L’istanza 20 maggio 2003
di contestazione della disdetta presentata da __________ e __________ è
respinta.
2.
L’istanza di sfratto 12 giugno 2003
della __________ è accolta.
2.1
È fatto ordine a __________ e __________
di riconsegnare, entro 10 giorni dall'intimazione di questa decisione, tutte le
superfici locate e più precisamente la casa di abitazione, il giardino, il
piazzale posteggio e la ripa boschiva, site in via __________ a __________,
zona __________ e, di cui alle part. __________e __________RFD di __________.
2.2
L'ordine
di cui sopra è impartito sotto la comminatoria dell’azione penale per
disobbedienza a decisione dell’autorità, come all’art. 292 CPS, che recita:
"Chiunque
non ottempera ad una decisione a lui intimata da un'autorità competente o da un
funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente
articolo, è punito con l'arresto o con la multa".
2.3
__________
e __________ sono ammoniti che la mancata esecuzione del decreto di sfratto
permetterà alla parte istante di reclamare il relativo risarcimento dei danni
in separata sede.
2.4
È fatto ordine ad ogni usciere od agente della forza pubblica di
collaborare per l’esecuzione del presente decreto a semplice richiesta
dell'istante e/o dei suoi rappresentanti legali e con la sola assistenza di un
municipale, ritenuto che qualora i convenuti non provvedessero a ritirare
mobili e oggetti di loro pertinenza o non disponessero altrimenti, l’usciere o
l’agente della forza pubblica provvederà a farli depositare in luogo indicato
dall'istante. Le relative spese, da anticipare dall'istante, sono a carico dei
convenuti.
3.
La
tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese, da anticipare come di rito, sono
poste a carico dei convenuti in solido, che rifonderanno inoltre alla
controparte fr. 650.- a titolo di ripetibili
.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia        fr.  280.-
b) spese
fr.    20.-
Totale
fr.  300.-
da
anticiparsi dall'appellante, sono poste a carico degli appellati in solido, che
rifonderanno alla controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.
III.
Intimazione a:
- avv. dott. __________
-
avv. __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                          Il
segretario