ti_gerichte · 12.2024.66 · 2024-07-19 · it
Provvedimenti cautelari, locazione di un bar, mancato pagamento della garanzia; rientro nell'ente locato e divieto di disporre dell'inventario


Incarto n.12.2024.66

Lugano

19 luglio 2024

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n. CA.2023.175 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 19 maggio 2023 da

AP 1

AP 2

contro

AO
 1

con cui gli istanti hanno chiesto, in via
cautelare, di fare ordine alla convenuta di

riconsegnare loro immediatamente gli spazi denominati
B______ T______da loro locati

con contratto di locazione
del 30 dicembre 2022 e di farle altresì divieto di utilizzare o

disporre in alcun modo del
relativo inventario, con le comminatorie dellazione penale

(art. 292 CPS) e della multa
disciplinare, nonché di dispensarli dalla prestazione di una

garanzia e di assegnar loro
un termine di 90 giorni per proporre la causa di merito;

richiesta avversata dalla convenuta e
che la giudice di primo grado ha respinto con

decisione 13 maggio 2024;

appellanti gli istanti, che con appello 23
maggio 2024 hanno chiesto la riforma del

querelato giudizio nel senso di accogliere
listanza cautelare, con protesta di tasse,

spese e ripetibili;

mentre la convenuta con risposta 4
luglio 2024 ha postulato la reiezione del gravame,

pure con protesta di tasse, spese e
ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

A.In data 29 dicembre 2022
D______ P______ (cedente) ha sottoscritto con la AP 1 (cessionaria) un
Contratto di cessione Esercizio Pubblico relativo al B______ T______ in via
B______ __, ____ M______, stabilendo che i relativi accordi economici avrebbero
dovuto essere presi entro il 31 gennaio 2023 (doc. C). In particolare, la AP 1 ha
rilevato linventario presente nel bar (e che D______ P______ aveva
precedentemente acquistato da L______ M______, cfr. doc. F e G), e ha pagato a
D______ P______ fr. 17'000.- complessivi (importo accreditato il 13 febbraio
2023, v. doc. D).

B.Parallelamente, in data 30
dicembre 2022 la AO 1 (locatrice),rappresentata dal coniuge L______
M______, avente per oggetto la locazione dei suddetti locali commerciali (B______
T______) a partire dal 1° gennaio 2023, per una pigione mensile di fr. 1'500.-
e acconto spese mensile di fr. 50.- (doc. B, pti. 1, 2, 4 e 5). Il contratto, di
durata indeterminata, prevedeva altresì che la disdetta (ordinaria) avrebbe
potuto essere data con un preavviso di 3 mesi e con prima scadenza al 31
gennaio 2028 (pto. 3), nonché lobbligo per i conduttori di costituire un
deposito di garanzia di fr. 4'500.- da versare in contanti al più tardi alla
firma del contratto (pto. 6).

C.Successivamente, AP 1 e AP 2 davano
lavvio allattività, assumendo G______ M______ quale gerente dellesercizio
pubblico.

D.Con raccomandata 6 marzo 2023
L______ M______ha comunicato ai conduttori che, alla luce del mancato
pagamento del deposito di garanzia di fr. 4'500.-, il contratto di locazione
doveva ritenersi nullo, e che egli si riteneva libero di disporre del bar a suo
piacimento dal giorno successivo (doc. H), ciò che ha fatto, accordandosi
separatamente con G______ M______ per la gestione autonoma del bar e impedendo
laccesso ai conduttori (doc. N e O).

E.Con scritto 8 marzo 2023 AP 1
si è opposta a tale comunicazione, rilevando in sintesi di aver pagato
puntualmente tutte le pigioni, di essere proprietaria dellinventario presente
nel bar e di prendere atto della disdetta, ma sottolineando altresì che la
parte locatrice si era illecitamente impossessata dellattività, dei locali e
del relativo inventario, proponendo tre possibili soluzioni transattive: la
chiusura immediata del locale con rimozione dal medesimo di tutti i beni di sua
proprietà; la continuazione dellattività da parte della AP 1 con maggiorazione
della pigione per 3 mesi sino a completa costituzione del deposito di garanzia;
lacquisto, da parte della locatrice, dellinventario, con successivo suo
diritto di usarlo a suo piacimento.

F.Il 13 marzo 2023 L______
M______ si riconfermava tuttavia nella sua posizione ritenendo il contratto
annullato a causa del mancato pagamento del deposito di garanzia, come pure del
fatto che AP 2 non aveva comunicato, prima della firma del contratto di
locazione, che lestratto del registro delle esecuzioni della AP 1 a lui
consegnato e datato 14 luglio 2022 non era più aggiornato, avendo la società
successivamente ricevuto due precetti esecutivi (doc. L; cfr. anche doc. E-F).

G.Con scritti del 18 e del 29
marzo 2023 (doc. M e N), la AP 1 e AP 2 hanno contestato e ritenuto
inaccettabili tutti i motivi addotti dalla controparte per annullare il
contratto di locazione ritenendolo ancora in vigore, contestando di avere
volutamente celato lesistenza dei due precetti esecutivi (PE), peraltro
vertenti su piccoli importi, nonché rimproverando alla locatrice di non avere
mai comunicato lurgenza di ricevere la garanzia (che piuttosto secondo gli
accordi raggiunti poteva essere versata anche in seguito) né inviato una
diffida o assegnato un termine per rimediare, agendo alle sue spalle con la
connivenza del gerente G______ M______. I medesimi hanno altresì comunicato di
avere potenziali acquirenti interessati allinventario e diffidato la parte
locatrice dallutilizzarlo e dal far proseguire lattività nei locali da parte
di terzi, riservandosi inoltre di chiedere la riduzione della pigione a causa
dellimpossibilità di utilizzare i locali.

H.Parallelamente, il 9 marzo
2023 la AP 1 ha rimproverato a G______ M______ di stare gestendo il bar in
maniera autonoma senza una sua autorizzazione, richiamandolo ai suoi doveri
derivanti dal rapporto di lavoro e avvertendolo che il perdurare del suo
comportamento illecito avrebbe comportato il suo licenziamento. Il 13 marzo
2023, vista linosservanza del richiamo, la AP 1 gli ha notificato un
licenziamento in tronco (doc. O, P).

I.Con istanza cautelare del 19
maggio 2023, la AP 1 e AP 2 hanno convenuto AO 1 innanzi alla Pretura del
Distretto di Lugano, postulando di farle ordinedi riconsegnare immediatamente gli spazi locati delB______
T______(onde proseguire la loro attività di ristorazione) e di farle
divieto di utilizzare, di alienare, di mettere in pegno o di disporre in
qualsivoglia forma dellinventario di cui al doc. G, con le comminatorie dellart.
292 CPS, della multa disciplinare di fr. 5'000.- per ogni singola inadempienza
e di una multa disciplinare di fr. 1'000.- per ogni giorno di inadempienza,
chiedendo altresì di essere dispensati dalla prestazione di una garanzia e di
ottenere un termine di 90 giorni per proporre lazione di merito (accertamento
della validità del contratto di locazione del 30 dicembre 2022 e rivendicazione
dellinventario). Essi hanno in particolare segnalato che il mancato pagamento
della cauzione (che la controparte non aveva mai sollecitato) non poteva in
alcun modo rendere nullo il contratto, che lo stesso era ancora in vigore e che
essi non erano tenuti a pagare alcuna pigione dal 7 marzo 2023 e fintanto che
gli spazi locati non fossero stati loro riconsegnati. Hanno pure rilevato che
linventario di proprietà della AP 1 era indebitamente trattenuto dalla
controparte e verosimilmente messo a disposizione diG______ M______ per esercitare la sua attività presso
il bar, traendovi profitto a loro danno, ritenuto che esso oltre a subire
lusura e il deprezzamento avrebbe altresì potuto essere alienato e che una
causa di merito avrebbe potuto durare mesi se non addirittura anni.

J.In occasione delludienza di
discussione del 19 giugno 2023, vista la possibilità di giungere a un accordo
bonale fra le parti, la giudice di prima sede ha sospeso la procedura, che è
poi stata riattivata in data 4 luglio 2023 su richiesta degli istanti.

K.Con osservazioni 11 agosto
2023 AO 1,rappresentata da L______ M______, si è opposta allistanza,
ribadendo di non avere mai pronunciato una disdetta bensì di avere annullato il
contratto a causa del mancato pagamento del deposito di garanzia, che non era
stato differito e che doveva coprire eventuali danni o leventuale mancato
pagamento delle pigioni da parte dei conduttori. Ha pure osservato che il
licenziamento di G______ M______ (gerente del locale con certificato di
capacità, nonché figura necessaria per mantenere in funzione un esercizio
pubblico) e la scoperta delle due esecuzioni pendenti a carico della AP 1 avevano
fatto definitivamente venir meno la fiducia nella controparte. Ha inoltre
contestato che lesercizio pubblico potesse essere stato ceduto agli istanti
(essendo a suo dire legato allo stabile e appartenendo ai proprietari del
medesimo) e che vi fossero prove circa lacquisto dellinventario da parte
della AP 1. Piuttosto, a suo dire ella aveva ceduto linventario al precedente
gerente D______ P______ per un prezzo nettamente inferiore al suo valore (fr.
6'000.-), ma a condizione che al momento di un cambio di gestione esso fosse
rimasto/tornato di sua proprietà. Infine, la convenuta ha indicato che tutti
questi motivi lavevano indotta a siglare un contratto di locazione con G______
M______ direttamente a partire dal 7 marzo 2023, e che questultimo aveva
provveduto a versare le pigioni a suo nome già dal gennaio 2023 (doc. 10).

L.Alludienza di discussione e
arringhe finali del 17 agosto 2023, le parti hanno sostanzialmente ribadito le
proprie antitetiche posizioni.

M.Con decisione 13 maggio 2024
lautorità di prima sede ha respinto listanza cautelare, con seguito di tassa
di giustizia (fr. 400.-), spese processuali (fr. 100.-) e ripetibili (fr.
200.-) a carico degli istanti in solido.

N.Con appello 23 maggio 2024 gli
istanti sono insorti contro tale giudizio, postulandone la riforma nel senso di
accogliere la loro istanza, con protesta di tasse, spese e ripetibili.

O.Con risposta 4 luglio 2024 la
convenuta ha postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di tasse,
spese e ripetibili.

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. b CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni di prima istanza in
materia di provvedimenti cautelari, posto che in caso di controversie patrimoniali
il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione
sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie, considerato già solo quanto
pagato dalla AP 1 per la ripresa dellinventario dellesercizio pubblico (fr.
17'000.-), il valore litigioso supera ampiamente la soglia testé menzionata.

2.I termini di impugnazione e
risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di adozione di provvedimenti
cautelari di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie sia
lappello 23 maggio 2024 contro la decisione 13 maggio 2024, sia la risposta 4
luglio 2024 sono tempestivi.

3.Nellimpugnata decisione, la
giudice di prima sede ha innanzitutto escluso la propria competenza a trattare
la richiesta relativa alla proprietà e al destino dellinventario. Per quanto
riguarda quella riferita agli spazi locati, ha invece stabilito che gli istantinon avevano in alcun modo reso verosimile la sussistenza dei presupposti di
cui allart. 261 CPC. In sintesi, ha negato che il requisito relativo alla
parvenza di buon fondamento della richiesta di tutela giurisdizionale di merito
(fumus boni iuris) fosse adempiuto, siccome non era possibile escludere
(quantunque con un grado di mera verosimiglianza) che il pagamento del deposito
di garanzia costituisse per la parte locatrice unessentialia negotii.
Ha poi osservato che dagli atti non emergeva né un pregiudizio difficilmente
riparabile in capo agli istanti né lurgenza, né la proporzionalità della
misura, avendo essi sospeso lattività dellesercizio pubblico da loro avviata
e atteso oltre due mesi per adire la Pretura e postulare di rientrare nei
locali, nel frattempo occupati da terzi, ritenuto che se vi è stato un
pregiudizio, esso potrà semmai formare loggetto di una causa di merito a cura
degli istanti.

4.Con il loro gravame, gli
appellanti criticano innanzitutto la giudice di prima istanza per essersi
dichiarata incompetente a trattare la richiesta cautelare relativa
allinventario, oltretutto senza fornire una motivazione (violando pertanto
lart. 29 cpv. 2 Cost.). Essi ritengono che la sua competenza (per materia) sia
data, quale giudice delle controversie in materia di locazione (concetto da
interpretare in modo ampio, ovvero comprendente tutte le pretese che concernono
luso della cosa locata, cfr.CCR del 2 giugno 2020, inc. 16.2020.8, consid. 2a),
dal momento che la proprietà dellinventario è funzionale all'utilizzo
dell'ente locato ed è oggetto di contendere tra i conduttori e la locatrice.
Gli appellanti osservano inoltre che il cumulo fra le loro due richieste
cautelari è ammissibile alla luce degli art. 15 cpv. 2 e 90 CPC.

Per gli appellanti, la giudice avrebbe pure errato nel
non ritenere adempiuti (con la gradazione probatoria della verosimiglianza
semplice) i presupposti per l'adozione delle postulate misure cautelari ai
sensi dellart. 261 CPC.

Essi ritengono in primo luogo di avere reso verosimili
le proprie tesi (fumus boni iuris), da una parte poiché linventario
sarebbe di loro proprietà (cfr. doc. C, F e G), e dallaltra giacché il mancato
versamento del deposito di garanzia (che non era un essentialia negotii,
cfr. DTF 119 II 347) non avrebbe potuto né legittimare l'inefficacia del
contratto di locazione, né permettere alla locatrice di disdirlo. Difatti,
malgrado il contratto stabilisse che il versamento della cauzione doveva
avvenire al più tardi alla firma del contratto, secondo gli accordi raggiunti fra
le parti tale somma avrebbe potuto essere versata anche nel corso della
locazione, tantè che la locatrice aveva consegnato loro lente locato senza
eccepire nulla al riguardo e in seguito non aveva inviato alcun sollecito. In
ogni caso, a loro modo di vedere la medesima non avrebbe rispettato forme,
modalità e presupposti per pronunciare una disdetta straordinaria (in
particolare sulla base degli art. 257f cpv. 3 e 266l CO), sicché il contratto
di locazione sarebbe tuttora in essere.

In secondo luogo, per gli appellanti anche i
presupposti dellurgenza, del rischio di pregiudizio difficilmente riparabile e
della proporzionalità sarebbero dati. Essi identificano il pregiudizio nel non
poter legittimamente accedere ai locali, continuare a esercitare la loro
attività e incassarne i proventi malgrado lesistenza di un valido contratto di
locazione, e nel rischio che ciò venga reso impossibile a causa del trascorrere
del tempo in attesa dellesito di una causa di merito e della possibile
cessione a terzi in buona fede dei locali e dellinventario (il cui utilizzo
comporterebbe altresì un deprezzamento). Essi inoltre non avrebbero né
temporeggiato né tardato eccessivamente nella presentazione dellistanza (che
era stata preceduta da infruttuosi tentativi di accordo bonale ed è stata
introdotta dopo poco più di due mesi). Le loro richieste sarebbero altresì
proporzionate, dal momento che il loro interesse a rientrare negli spazi locati
e a ottenere un divieto di utilizzo e di disposizione dell'inventario da parte
della locatrice (nellattesa di una decisione nel merito) sarebbe superiore a
quello della locatrice di mantenere in essere la situazione attuale.
D'altronde, la continuazione della locazione da parte loro, con il pagamento
della pigione e l'utilizzo dell'inventario (che resterebbe nell'ente locato),
non comporterebbe per questultima alcun pregiudizio.

5.Con la risposta allappello,
la locatrice ha invece ribadito che il versamento della cauzione alla firma del
contratto costituiva per lei un elemento contrattuale essenziale, tanto da
giustificare linefficacia del contratto e/o il suo annullamento o una disdetta,
nonché che il mancato pagamento aveva irrimediabilmente compromesso la sua
fiducia nella relazione contrattuale (che aveva poi subito unulteriore
erosione con il licenziamento del gerente e con la mancata comunicazione
dellesistenza dei due summenzionati PE). Ha pure rilevato che a suo modo di
vedere listanza della controparte sarebbe tardiva e sproporzionata, essendo i
locali ormai rilocati a terzi, come pure che questultima non subirebbe un
pregiudizio difficilmente riparabile e non avrebbe dimostrato la titolarità
dellinventario (producendo peraltro, quale doc. F, una dichiarazione
artefatta).

6.Nel caso concreto, la
motivazione esposta dalla giudice di prima sede a supporto della sua decisione
di ritenersi incompetente a trattare la richiesta cautelare relativa
allinventario è effettivamente scarna, anche se vi si può dedurre che la
problematica risieda nellincompetenza materiale a trattare questioni di
diritto reale quale la proprietà dellinventario. In ogni caso, la questione può
essere esaminata in questa sede, considerato oltretutto che gli appellanti
neppure pretendono lannullamento della decisione impugnata e il rinvio degli
atti alla Pretura.

La competenza territoriale della Pretura di Lugano è
manifestamente data per entrambe le richieste cautelari ai sensi dellart. 13
CPC. Quanto alla competenza materiale della sua Sezione 4, alla quale sono
attribuite, giusta lart. 9 cpv. 2 lett. d del Regolamento delle Preture (in
connessione con gli art. 31 cpv. 2 lett. b e 37 cpv. 1 LOG), le cause in
materia di diritto di famiglia (in alternanza con la Sezione 6), quelle in
materia di diritto successorio (compresa la messa in liquidazione delleredità)
e quelle in materia di locazione e affitto (compreso laffitto agricolo), è
palese che la prima delle due domande cautelari, volta alla riconsegna degli
spazi adibiti a bar, attiene al diritto della locazione. La domanda riferita
allinventario, pur poggiando su una possibile futura richiesta di merito di
diritto reale volta alla rivendicazione della proprietà (e dunque di principio,
se esaminata singolarmente, esulante dalla competenza di tale Sezione), vi è
ciononostante strettamente correlata, nella misura in cui origina dalla
dichiarazione della locatrice di annullare il contratto di locazione e chiede di
imporle il divieto di disporre dei suddetti beni onde consentire la gestione
dei locali commerciali locati. Per tali motivi, legati anche allattrazione di
competenza e alla praticità, risulta lecito richiedere una trattazione congiunta
delle due richieste cautelari (entrambe sottoposte alla medesima procedura e
materialmente connesse), sicché la decisione pretorile, su questo aspetto, non
può essere condivisa, e la censura degli appellanti risulta fondata. Per motivi
di economia processuale, e considerato che questa Camera dispone di tutti gli
elementi per pronunciarsi sul tema, nel prosieguo della presente decisione
verrà vagliato anche il fondamento di tale richiesta.

7.Vertendo la presente
controversia su una misura cautelare, si può preliminarmente ricordare che,
giusta lart. 261 cpv. 1 CPC, lautorità giudicante ordina i necessari
provvedimenti cautelari quando listante rende verosimile che un suo diritto è
leso o minacciato di esserlo (lett. a) e la lesione è tale da arrecargli un
pregiudizio difficilmente riparabile (lett. b). Ladozione di un provvedimento
cautelare è subordinata allesistenza cumulativa dei seguenti presupposti: la
parvenza di buon fondamento della richiesta di tutela giurisdizionale di merito
(fumus boni iuris), lesistenza di una lesione o di una minaccia di
lesione del diritto dellistante, il rischio di un pregiudizio difficilmente
riparabile, lurgenza e la proporzionalità.

Le misure cautelari mirano a prevenire il rischio che
i diritti fatti valere in una procedura giudiziaria non possano più essere
riconosciuti o tutelati a causa della lentezza del procedimento, salvaguardando
immediatamente l'esistenza o il fine di tali diritti, ovvero servono ad
assicurare una certa pretesa di merito.

Le misure provvisionali, tradizionalmente, sono
suddivise in tre categorie: i provvedimenti conservativi, di regolamentazione e
di esecuzione anticipata provvisoria (IICCA del 7 marzo 2019, inc. 12.2018.92,
consid. 3 e 4; Messaggio del Consiglio Federale concernente il Codice di diritto
processuale civile svizzero [CPC] del 28 giugno 2006, in: FF 2006, p. 6726;Hohl, Procédure civile, vol. II, 2aed., n. 1737 seg.;Trezzini, in: Commentario
pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2aed., vol.
II, n. 1 ad art. 262 CPC).

In particolare le misure conservative (come il divieto
di disporre di un bene) hanno per scopo di mantenere loggetto del litigio
nello stato in cui si trova durante tutta la durata della procedura giudiziaria
(Hohl, op. cit., n. 1746 seg.).

Invece, le misure di esecuzione anticipata provvisoria
hanno per scopo di ottenere, a titolo provvisorio, l'esecuzione della pretesa
oggetto della domanda di merito, che può, ad esempio, consistere in unobbligazione
di fare. Una tale misura può rivelarsi indispensabile quando, in caso di uninesecuzione
prolungata, il richiedente rischia di subire danni tali da rendere vano un successo
nella causa di merito. In base ai loro effetti, tali misure possono essere
suddivise fra quelle che hanno un effetto provvisorio (ad esempio la
concessione cautelare di un diritto di passo nell'ambito di un processo incoato
con unazione tendente ad ottenere un passo necessario, che verrà reso caduco
con la sentenza finale) e quelle che in pratica hanno un effetto duraturo o
addirittura definitivo, di modo che la controversia perde ogni interesse per le
parti dopo lo stadio delle misure cautelari (ad esempio un divieto di
concorrenza imposto a un lavoratore, cfr. ancheHohl,
op. cit., n. 1822 seg.). Quest'ultime, che toccano in modo particolarmente
incisivo la situazione giuridica della parte convenuta, sono sottoposte a
condizioni restrittive. In generale, più è elevato il grado dincidenza del
provvedimento richiesto, più lautorità giudicante deve mostrarsi rigorosa nel
ritenere dati i presupposti per ottenere la tutela provvisionale (STF
4A_227/2021 del 7 dicembre 2021 consid. 1; DTF 131 III 473 consid. 2.3, 125 III
451 consid. 3c).

Nellambito dei provvedimenti cautelari, lautorità
giudicante si limita a valutare la verosimiglianza dei fatti e a effettuare un
esame sommario del diritto, sulla base degli elementi probatori immediatamente
disponibili, pur essendo tenuta a soppesare i rispettivi interessi della parte
istante e di quella convenuta (DTF 131 III 473 consid. 2.3). La gradazione
probatoria richiesta in ambito cautelare è quella della verosimiglianza. Un
fatto è reso verosimile laddove lautorità, basandosi su elementi oggettivi, ha
limpressione che esso si sia prodotto, senza escludere la possibilità che quel
fatto si sia svolto altrimenti (IICCA dell11 aprile 2019, inc. 12.2018.142,
consid. 4).

8.La giudice di prima istanza ha
già esposto alcune considerazioni sulle conseguenze del mancato versamento del
deposito di garanzia. È tuttavia opportuno esporre quanto segue.

Il concetto di essentialia negotii, ovvero di
elementi essenziali di un contratto (che possono essere oggettivi o soggettivi)
riguarda la sua stipulazione, ovvero il raggiungimento di un consenso fra le
parti in tutti i punti necessari per la sua venuta in essere (art. 1 e 2 CO, v.
anche DTF 97 II 53 consid. 3). Esso non deve essere confuso con altre questioni
quali la modifica degli accordi raggiunti, linterpretazione del loro contenuto
e il loro corretto adempimento.

Se il contratto di locazione prevede lobbligo, per la
parte conduttrice, di versare una cauzione ai sensi dellart. 257e CO, di
principio (e salvo accordo contrario) è la parte locatrice che deve aprire un
conto intestato alla conduttrice e versarvi il deposito da questa ricevuto, o
indicarle dove versare il deposito (IICCA
del 15 novembre 2021, inc. 12.2021.79, consid. 4.1 e riferimenti; DTF 127 III
273 consid. 4c/bb). In tale caso, se la parte locatrice non si adopera per il
corretto deposito della cauzione, si può persino presumere, a dipendenza delle
circostanze, che non sia più di suo interesse e vi abbia rinunciato (Weber, in: Basler Kommentar
Obligationenrecht I, 7aed. 2020, n. 5 ad art. 257e; IICCA del 15
novembre 2021, inc. 12.2021.79, consid. 4.2.2).

Il versamento della cauzione costituisce un obbligo
secondario del contratto (Nebenpflicht). Nondimeno, secondo la
dottrina, il suomancato pagamento e la
conseguente mora della parte conduttrice conferiscono di principio alla parte locatrice
non solo il diritto di pretendere ladempimento del contratto e procedere per
la via esecutiva (art. 38 seg. LEF), ma anche di avvalersi degli art. 82 e 107
seg. CO e segnatamente rifiutare la consegna dellente locato e recedere dal
contratto. Tuttavia, dopo la consegna dellente locato e linizio della
locazione, è generalmente riconosciuto che la parte locatrice debba piuttosto
avvalersi delle norme specifiche regolanti la cessazione del rapporto di
locazione, ovvero quelle relative alla disdetta ordinaria oppure straordinaria
del contratto e in particolare, per quanto riguarda la disdetta straordinaria, non
tanto dellart. 257d CO (previsto unicamente per la mora nel pagamento della
pigione o delle spese accessorie scadute), bensì dellart. 257f cpv. 3 CO o
casomai dellart. 266g cpv. 1 CO (Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, Die Miete, 5aed. 2019, n. 23-25 ad
art. 257d en. 13-14 ad art. 257e;Lachat/Stastny, Le bail à loyer, 2019,
pag. 435, pto. 2.2.4;Marchand,
in: CPra-Bail, 2aed., n. 10-12 ad art. 257e;Lachat/ Bohnet, in: Commentaire romand
Code des obligations, 3aed., n. 8 ad art. 257e;Reudt, in: SVIT Kommentar, 4aed., n. 20-21 ad art. 257e;Giger,
in: Berner Kommentar, 2015, n. 30-34 ad art. 257e; DTF 97 II 58 consid. 7).

Il Tribunale federale ha rilevato che, laddove
applicabili, le regole specifiche del contratto di locazione (segnatamente gli
art. 257d o 257f CO) escludono lapplicazione degli art. 107/109 CO (DTF 123
III 124 consid. 2 e 3, 132 III 109 consid. 5) e che in ogni caso la possibilità
di una risoluzione del contratto senza preavviso è esclusa (DTF 123 III 124
consid. 3b; v. anche DTF 132 III 109 consid. 5), alludendo altresì alla
necessità di rispettare gli obblighi formali di cui agli art. 266l seg. CO (DTF
132 III 109 consid. 5). In una recente decisione, lAlta Corte ha stabilito che
il mancato versamento della cauzione ricade nellambito applicativo dellart.
257f CO (STF 4A_468/2020 del 9 febbraio 2021 consid. 4.1.1;IICCA del 15 novembre 2021, inc. 12.2021.79, consid.
4.1).

Secondo lart. 257f cpv. 3 CO, nel caso di locazione
di locali dabitazione o commerciali e qualora la continuazione del rapporto di
locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore poiché
nonostante una sua diffida scritta, il conduttore persiste nel violare
lobbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal
contratto con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. Il quesito
di sapere se il mantenimento del contratto è diventato intollerabile si
determina in base alle circostanze concrete del caso antecedenti la disdetta
straordinaria e rientra nel potere di apprezzamento del giudice (art. 4 CC; STF
4A_468/2020 del 9 febbraio 2021 consid. 4.1.2; IICCA del 15 novembre 2021, inc.
12.2021.79 consid. 4.1).

Giusta lart. 266g cpv. 1 CO invece ciascuna delle
parti può, per motivi gravi che le rendano intollerabileladempimento
del contratto, dare la disdetta osservando il termine l______ di preavviso(per
locali commerciali: 6 mesi, cfr. art. 266d CO) per una scadenza qualsiasi.

Un annullamento del contratto per vizio di volontà
deve invece seguire le regole stabilite agli art. 23 seg. CO, che qui non
verranno esaminate, non essendo un simile vizio mai stato invocato dalla parte
locatrice.

9.AO 1 Dagli atti emerge inoltre
che la locatrice aveva sottoscritto il contratto e consegnato i locali ai
conduttori (con conseguente avvio del rapporto di locazione) malgrado la
garanzia non fosse ancora stata versata e che anche in seguito non ne aveva
sollecitato il versamento sicché, sulla base di un esame sommario, la valida
stipulazione del contratto appare verosimile.

10.Per quanto riguarda il tema
delladempimento o del mancato adempimento del contratto di locazione,AP2
non contesta la descrizione dei fatti così comeesposta dagli istanti
cautelari. Ella in particolare, come già accennato, non ha preteso di essersi
adoperata onde ottenere lincasso della cauzione, in particolare costituendo un
conto apposito o trasmettendo un sollecito alla controparte, prima del suo
scritto del 6 marzo 2023 (ciò che poteva indurre questultima a ritenere che la
questione non fosse per lei di primaria importanza), né tantomeno ha proposto
argomentazioni che lascino supporre che un sollecito sarebbe stato vano. In
ogni caso, anche volendo ammettere un inadempimento da parte dei conduttori, la
locatriceneppure ha indicato la base l______ sulla quale pretende di
fondare il suo asserito annullamento del contratto, avvenuto in assenza di diffide
e in tronco, ovvero senza concedere alcun termine di preavviso e privandoli da
un giorno allaltro dellaccesso ai locali, oltretutto senza rispettare le formalità
di cui allart. 266l CO, come opportunamente evidenziato nel gravame. La
medesima neppure ha fornito seri e oggettivi elementi che lascino supporre che,
in data 6 marzo 2023, il mancato versamento della garanzia rendesse la
prosecuzione del contratto insostenibile (ritenuto che la questione relativa ai
precetti esecutivi è stata sollevata solo in seguito e riguarda importi di
lieve entità, come pure che il licenziamento del gerente è avvenuto dopo la sua
dichiarazione del 6 marzo e, previo esame approfondito delle circostanze,
potrebbe rilevarsi fondato). Ovvero, a questo stadio della procedura, il suo
agire appare un inaccettabile tentativo di eludere la procedura di disdetta del
contratto di locazione stabilita dal Codice delle obbligazioni a tutela della
parte conduttrice e di sfuggire agli obblighi assunti nel contratto (che
prevedeva il primo termine ordinario di disdetta solamente per il 31 gennaio
2028).

11.Anche per quanto riguarda
linventario, la convenuta non ha proposto alcun elemento concreto che supporti
la sua tesi relativa alla sua rivendicazione di proprietà, che viene recisamente
smentita dai documenti prodotti dagli istanti cautelari (doc. C, D, F e G), o
alla presunta contraffazione del doc. F, né ha avanzato alcun valido motivo che
possa giustificare la trattenuta e lutilizzo, rispettivamente la messa a
disposizione di terzi, di beni sui quali non sembra avere alcun diritto di
disporre, e che non sono da confondere con la proprietà dellente locato. E
meglio, il fatto che AO 1 sia proprietaria dello stabile non le permette,
evidentemente, di utilizzare a suo piacimento i locali e quanto ivi contenuto,
se ciò contrasta con gli obblighi da lei contrattualmente assunti o con i
diritti reali dei conduttori.

12.In siffatte circostanze, la
censura degli appellanti è fondata. E meglio, si deve concludere che essi hanno
reso verosimile che il rapporto locativo non è stato validamente interrotto e che
linventario in esame appartiene alla AP 1. Di più, sulla base degli atti lagire
della parte locatrice appare addirittura abusivo e in spregio dei dettami della
buona fede, dei principi che reggono linterruzione del contratto di locazione
e del diritto della proprietà. Pertanto, il requisito relativo alla parvenza di
buon fondamento delle richieste degli istanti cautelari deve ritenersi
manifestamente adempiuto, contrariamente a quanto accertato dalla giudice di
prima istanza.

13.Per quanto riguarda il rischio
di un pregiudizio difficilmente riparabile, è lampante che la locatrice ha unilateralmente
tolto ai conduttori la possibilità di proseguire la loro attività commerciale e
di utilizzare i beni oggetto di ripresa dal precedente gerente dietro pagamento
di fr. 17'000.- malgrado il contratto di locazione relativo al bar T______ siapossibilmente ancora in essere, vista lassenza di una valida disdetta.
Pretendere che questi ultimi attendano lesito di una futura causa di merito,
rimanendo privati per molti mesi o addirittura per anni della possibilità di
gestire il bar o vengano addirittura costretti a reperire un esercizio pubblico
alternativo o una diversa fonte di reddito, e consentire alla locatrice di continuare
nel frattempo a disporre a suo piacimento dei locali e dei beni in questione,
appare oggettivamente insostenibile e rischierebbe di rendere ben poco
efficace, o addirittura vana e priva doggetto, una futura procedura volta alla
tutela dei loro diritti. Peraltro, il comportamento noncurante assunto dalla
locatrice e la sua posizione in merito ai rapporti di proprietà sullinventario
inducono a ritenere lesistenza di un rischio accresciuto che ella disponga dei
locali e dei beni ivi presenti in una maniera incompatibile con i diritti degli
istanti, come pure che tali beni vengano usurati o danneggiati oppure alienati
a loro detrimento. Ne deriva che, anche sotto questo aspetto, le censure
appellatorie risultano fondate.

14.Infine, si deve convenire con
gli appellanti che anche i requisiti della proporzionalità e dellurgenza risultano
adempiuti.

Innanzitutto, listanza da loro inoltrata in data 19
maggio 2023, ovvero successiva di pochi mesi alla prima presa di posizione di AO
1 del 6 marzo 2023 e tenuto conto dei successivi passi intrapresi onde trovare
una soluzione transattiva, munirsi di un patrocinatore e valutare come agire per
salvaguardare i loro diritti, non risulta tardiva. Né daltronde lattesa
nellagire fa supporre che una tutela non sia nel caso concreto necessaria.
Anzi, tollerare il perdurare della situazione attuale significherebbe privare
di senso tutte le norme suesposte al consid. 8 e consolidarede factogli
effetti del comportamento della locatrice. Lurgenza emerge peraltro dal
comportamento pregresso di questultima e dallinconsistenza degli argomenti da
lei sollevati nella presente sede giudiziaria.

I postulati provvedimenti appaiono inoltre
proporzionati, nella misura in cui chiedono di ripristinare provvisoriamente lostatus quo antee conservare linventario (concedendone lutilizzo alla
parte che, sulla base dei documenti agli atti, vanta su di esso il migliore
diritto) in attesa che venga esaminato se il contratto di locazione sia (come
sembra) ancora in essere e se la ripresa dellesercizio pubblico dal precedente
gerente abbia comportato lacquisizione della proprietà esclusiva
dellinventario di cui al doc. G da parte dei conduttori.

Daltra parte,né in primo grado né in questa
sede AP2 ha allegato e dettagliato se e quale pregiudizio subirebbe a causa
degli ordini in questione. In ogni caso, AP 1 e AP 2 saranno evidentemente
tenuti a rispettare gli obblighi assunti con il contratto di locazione,
rimanendo per AO 1 impregiudicato il diritto di avvalersi, nelle corrette
forme, degli strumenti messi a disposizione dalla legge per tutelarsi da
eventuali inadempienze della controparte.

15.Ne consegue che lappello
della AP 1 e di AP 2 è provvisto di buon diritto e merita integrale
accoglimento, con conseguente riforma della decisione impugnata e accoglimento
dellistanza cautelare, nei termini di cui al dispositivo.

16.Le spese processuali e le
ripetibili della procedura di primo e secondo grado seguono la soccombenza, e
devono dunque essere poste a carico di AO 1 (art. 106 cpv. 1 CPC). La
quantificazione delle spese di prima sede, in assenza di censura, devessere
confermata. Quelle di seconda sede sono calcolate sulla base degli art. 2, 10 e
13 LTG e 11 cpv. 1, 2 lett. a e 5 RTar. Il valore litigioso, determinante per
un eventuale ricorso al Tribunale federale, supera i fr. 15'000.- previsti
dallart. 74 cpv. 1 lett. a LTF.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar,

decide:

§       Di conseguenza, la decisione 13
maggio 2024 (inc. CA.2023.175) del Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 4,
è così riformata:

II.Le spese processuali della procedura dappello, pari a fr. 1000.-,
sono poste a carico di AO 1, che rifonderà a AP 1 e a AP 2 complessivi fr. 2500.-
per ripetibili di seconda sede.

-     ;

-     .

Per la seconda Camera civile del
Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
cancelliera

Rimedi giuridici

Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per
valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Il ricorso è
ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF).
Esso è pure ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune
conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre,
o che pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art.
91 LTF), oppure ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate
separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92
cpv. 1 LTF). In presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il
ricorso è ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio
irreparabile o se laccoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una
decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o
dispendiosa (art. 93 LTF).

Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La
parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con
un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Contro
le decisioni in materia di misure cautelari il ricorrente può far valere
soltanto la violazione di diritti costituzionali (art. 98 LTF). Il termine di
ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non
nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).