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Espropriazione formale – perdita di un posteggio autorizzato – svalutazione della proprietà

Tessin Tribunale di espropriazione 04.11.2013 20.2012.20-1
Tessin Tribunale di espropriazione 04.11.2013 20.2012.20-1
Ticino Tribunale di espropriazione 04.11.2013 20.2012.20-1

Incarto n.
20.2012.20-1
Lugano
4 novembre 2013
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Claudio Morandi
ing. Argentino Jermini
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione progetti definitivi presentata da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
1
rappr.
dall’ RA 2
nell'ambito
delle opere per la formazione di un marciapiede lungo la strada cantonale a __________,
in zona __________ e __________,
relativamente
al mapp. no. 540 RFD __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
Il
Municipio di __________ ha deciso di eseguire un marciapiede in Via __________
e di completare quello lungo la strada cantonale all’altezza dei mapp. no. 538
e 540. A tal fine, con messaggio no. 592/2011, ha chiesto un credito di costruzione
di fr. 148'000.- e proposto il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine
del 30% della spesa. Il Consiglio comunale ha approvato tale messaggio con
risoluzione del 31.10.2011 passata in giudicato.
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati nel periodo dal
18.6 al 17.7. 2012 giusta la Legge sulle strade (Lstr) e la Legge di
espropriazione (Lespr).
COES 1 è proprietario del mapp. no. 540. Stando alla tabella pubblicata il
fondo è oggetto di espropriazione per mq 20.60 e di occupazione temporanea per
mq 27.50, superfici per le quali l’ente espropriante ha offerto un’indennità di
fr. 500.- il mq, rispettivamente di fr. 0.50 il mq/annui. L’espropriato, con
tempestiva memoria del 10.7.2012, ha interposto opposizione all’espropriazione
ed avanzato una pretesa di fr. 200'000.- a valere quale indennizzo per la svalutazione
della proprietà.
Il Municipio, ottenuto il preavviso favorevole per l’esecuzione delle opere da
parte delle autorità cantonali, ha respinto la suddetta opposizione ed approvato
il progetto con decisione del 23.8.2012 cresciuta incontestata in giudicato. Quindi
ha trasmesso gli atti a questo Tribunale per i suoi incombenti (art. 31 cpv. 1
e 26 Lstr).
Le parti hanno presenziato all’udienza di conciliazione ed al sopralluogo
esperiti in data 8.2.2013, dopo di che, non essendo pervenute ad un accordo,
sono ancora comparse al dibattimento del 15.10.2013; in quella sede
l’espropriato ha dichiarato di accettare le indennità previste dalla tabella ed
ha confermato la sua domanda di risarcimento precisando che l’importo è
riferibile alla perdita di un posteggio ed alla conseguente svalutazione della
proprietà, pretesa che l’ente espropriate reputa tuttavia eccessiva.
2.
La
dichiarazione dell’espropriato di accettazione delle indennità di fr. 500.- il
mq per il terreno espropriato e di fr. 0.50 il mq/annui per la superficie
occupata temporaneamente (cfr. verbale del 15.10.2013) equivale ad accordo ai
sensi degli art. 43 e 44 Lespr. Ciò solleva il Tribunale dalla relativa decisione
di merito.
3.
Il
mapp. no. 540 (mq 733) è ubicato lungo la strada cantonale in località __________,
un comprensorio residenziale a nord del nucleo di __________. Si tratta di un
terreno rettangolare occupato, nella porzione verso la strada, da un edificio
abitativo bifamiliare di due piani fuori terra; lungo il fronte stradale vi è
un’area pavimentata con sagomati di cemento utilizzata come posteggio;
quest’ultima è oggetto della presente procedura d’esproprio. La superficie rimanente,
disposta su livelli differenziati, è destinata agli accessi pedonali e ad uso
giardino (cfr. documentazione fotografica e verbale dell’8.2.2013).
La particella è libera da servitù e nel vigente piano regolatore è assegnata
alla zona residenziale semi-estensiva.
4.
4.1.
L’espropriato rileva che l’intervento espropriativo comporta il sacrificio dei
posteggi esistenti lungo il fronte stradale e, di conseguenza, anche la
svalutazione della proprietà. Da ciò la sua richiesta di indennizzo di fr.
200'000.-.
4.2.
L’espropriazione formale soggiace al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti
i pregiudizi derivanti all’espropriato in seguito all’estinzione o alla
limitazione dei suoi diritti (art. 11 Lespr), è finalizzata a restituirgli le
condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo,
senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
Das Enteignugsrecht des Bundes, 1986,
ad art. 16 no. 4).
Quando sia parzialmente espropriato un
fondo, o una proprietà costituita da più fondi economicamente connessi, l
’indennità deve
comprendere,
oltre al valore venale, anche l’importo di cui il valore venale della frazione
residua viene diminuito (art. 11 let. b Lespr) purché sussista un nesso di
causalità adeguata tra l’evento espropriativo e la svalutazione.
Secondo dottrina e giurisprudenza un deprezzamento
potrebbe ravvisarsi qualora l’esproprio comportasse una riduzione o una deformazione
della superficie al punto da comprometterne lo sfruttamento razionale, oppure
q
ualora il terreno
fosse privato di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo contro
le immissioni nocive del vicinato (
Hess/Weibel
, op. cit., ad art. 19 no. 192; DTF 129 II 426
c. 3.1.2; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.1, II-1998 no. 27 c. 3.1).
E’ indennizzabile sulla base della medesima normativa anche l’eventuale sacrificio
di posteggi dovuto all’espropriazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 192). In tal caso il danno soggettivo subito dall’espropriato corrisponde
alla perdita del valore a reddito dell’impianto; esso è calcolato
capitalizzando il valore di locazione del posteggio e quindi detraendo il
valore venale della superficie espropriata al fine di scongiurare un indebito
cumulo di indennizzi; oggetto di risarcimento è la differenza purché, evidentemente,
sia positiva (RDAT II-1996 no. 44; TRAM 50.2005.7 del
21.11.2005). Aggiungasi infine che i posteggi per autoveicoli sono impianti ai
sensi dell’art. 22 LPT che soggiacciono al rilascio di un permesso di
costruzione (art. 4 let. c RLE del 9.12.1992, art. 35 cpv. 1 let. b RLE del
22.1.1974). Pertanto l’ente espropriante è tenuto a corrispondere un’indennità
purché il posteggio non sia abusivo (TRAM 50.2005.11-12 del 19.2.2007) o
concesso in forma di precario (TRAM 50.2005.25 del 1.12.2006).
4.3. Risulta dai documenti prodotti agli atti che l’espropriato ha inoltrato in
data 5.11.1985 una domanda di costruzione per la formazione di un posteggio al
mapp. no. 1831 RFP (ora mapp. no. 540) disposto sul fronte nord dell’abitazione
parallelamente alla strada cantonale. Il Dipartimento competente ha emesso
l’autorizzazione cantonale il 23.12.1985 ed il Municipio di __________ ha
rilasciato la licenza edilizia il successivo 8.1.1986. Il posteggio è dunque
regolarmente autorizzato e concerne 1 posto auto che ha una superficie abbondante
rispetto alle dimensioni minime per uno stallo longitudinale (m 5.70 x m 1.90, cfr.
Norma VSS 640 291a, valida dal 1°.2.2006, tabella 2). Poco importa che, come
riferito dall’espropriato, usualmente vi stazionino due veicoli di media
grandezza, essendo decisiva l’autorizzazione ottenuta. Detto posteggio viene a
mancare a causa dell’espropriazione e pertanto dev’essere indennizzato.
Per la valutazione del danno si considera un canone locativo mensile
conseguibile in zona stimato per apprezzamento in fr. 80.-, pari a fr. 960.-
annui; si tiene conto inoltre di un tasso d’interesse medio del 2.97% applicato
sulle ipoteche di 1° rango nel corso del decennio trascorso (cfr. Schweizerische
Nationalbank, Statistisches Montasheft, tab. E2, su www.snb.ch). Su queste basi
risulta un canone locativo capitalizzato di fr. 32'323.-. Una volta dedotto il
valore della superficie espropriata (fr. 10'300.-), l’indennità per la perdita
del posto auto ammonta a fr. 22'023.-.
4.4. L’intervento espropriativo non incide sulle possibilità di sfruttamento edilizio
della particella se non in relazione alla sottrazione degli indici della
superficie espropriata, la quale è tuttavia compensata con la rifusione del
pieno valore venale. Esso non comporta neppure pregiudizi degni di nota dal
profilo ambientale ritenuto che l’area espropriata sarà occupata da un
marciapiede e che pertanto l’effettiva distanza tra l’edificio e la carreggiata
resterà pressoché invariata. Ciò non è contestato. L’espropriato sostiene invece
che una casa bifamiliare sprovvista di parcheggi ha un valore venale assai
inferiore a quella che ne è dotata. Tesi, questa, che alla luce della
situazione concreta appare fondata nel principio.
In ambito espropriativo vige la regola secondo cui l’espropriato deve
contribuire a contenere il danno, ad esempio adeguando eventuali costruzioni o
impianti esistenti alla nuova situazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art.
19 no. 185; DTF 112 Ib 529 c. 1). In quest’ottica va considerato che la
porzione sud del mapp. no. 540 potrebbe prestarsi, per ampiezza e
conformazione, alla ricostituzione del posteggio perso. Sennonché un tale
intervento si preannuncia palesemente problematico, specie perché manca,
lateralmente allo stabile, lo spazio sufficiente per creare un passaggio
veicolare. In particolare, sul lato est della casa il sedime libero tra la
facciata e il confine è circoscritto ad una striscia larga ca. m 1.50,
intransitabile. Lungo la facciata ovest, invece, si estende un’area libera che
sarebbe abbastanza ampia (ca. 4 m), ma è occupata parzialmente da una scala e,
ad una quota più bassa, da un terrazzino e da un accesso con finestre
dell’appartamento del piano inferiore che, per il resto, è interrato. Stando
alle spiegazioni dell’espropriato, l’edificio è stato progettato in questo modo
all’inizio degli anni ’80 perché a quell’epoca esisteva l’ipotesi di costruire
una strada comunale tra il mapp. no. 540 e gli attuali mapp. no. 538 e 1354 che
avrebbe permesso di accedere alla porzione sud della proprietà; ipotesi che,
tuttavia, non si è concretizzata, ed è per questo motivo che il proprietario ha
presentato la domanda di costruzione per la formazione di un posteggio sul
fronte verso la strada cantonale.
Sarebbe certamente insensato pretendere che, sul lato ovest della casa, l’espropriato
demolisca il terrazzino, chiuda le aperture al piano inferiore e proceda al
riempimento del terreno per creare un accesso veicolare. Un’alternativa
immaginabile e tecnicamente fattibile sullo stesso lato potrebbe essere, invece,
quella di modificare in parte i livelli del terreno ed il parapetto delle
finestre del piano inferiore, accorgimenti che consentirebbero di formare un
passaggio rinunciando alla comodità di un’uscita diretta sul giardino. Si
tratta però di un intervento di una certa importanza che, oltre a modificare radicalmente
lo stato del terreno e dell’edificio, e provocare evidenti disagi di cantiere
con presumibili conseguenze sulla locazione, comporterebbe una spesa tutt’altro
che indifferente. Un’altra soluzione, sul lato opposto dello stabile (est), potrebbe
consistere nel chiedere un diritto di passo veicolare sul piazzale della part.
no. 541; tuttavia, anche in questo caso, si tratterebbe di un’operazione verosimilmente
onerosa e per la quale, prima ancora, non vi è alcuna garanzia di successo.
In sostanza l’abitazione, che conta due appartamenti concessi in locazione,
resta sfornita di posteggio, impianto che al giorno d’oggi è una necessità
imprescindibile, ed in difetto del quale la locazione è indubbiamente meno
interessante per l’inquilino e più difficile per il proprietario. Tanto più che
non vi sono altre possibilità di sosta nelle vicinanze (neppure per il carico e
lo scarico), e che l’unico posteggio pubblico comunale si trova all’entrata sud
del paese, quindi lontano dalla proprietà. Dal canto suo l’espropriato si trova
confrontato con una situazione problematica la cui risoluzione richiede
inevitabilmente un investimento finanziario considerevole. E sotto questo
profilo non vi è una giusta proporzione tra quanto si possa ragionevolmente
esigere dal proprietario e quanto è invece realmente necessario per contenere
il danno.
Secondo questo Tribunale tali aspetti non sono coperti con le indennità già
riconosciute, le quali risarciscono il terreno ed il posteggio persi, ma non il
pregiudizio conseguente al fatto che la proprietà, privata dell’unico posteggio
regolarmente autorizzato, risulta penalizzata. Pregiudizio che, senza
l’espropriazione, non si sarebbe manifestato e che l’espropriato, pur dovendosi
aspettare l’intervento in quanto previsto dal PR, non avrebbe comunque potuto
evitare o ridurre. Di conseguenza la proprietà subisce una svalutazione;
quest’ultima, viste le considerazioni che precedono, non raggiunge però
l’importo preteso dall’espropriato. Piuttosto pare ragionevole ritenere una
riduzione prudentemente stimata nel 10% del valore del terreno. Pertanto
all’espropriato è riconosciuto un importo di fr. 50.- il mq quale minor valore
della porzione rimanente, pari a mq 712.40 (mq 733 – mq 20.60); tale superficie
dovrà essere verificata dal geometra revisore una volta terminati i lavori
(cfr. art. 57 cpv. 1 Lespr) e, se del caso, l’indennità adeguata di conseguenza.
5.
Le
spese di procedura sono interamente a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv.
1 Lespr). L’espropriato, che si è avvalso della consulenza di un legale, ha
diritto alla rifusione di un’equa indennità per ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia
1.     L’ente espropriante verserà all’espropriato le
seguenti indennità per l’espropriazione parziale del mapp. no. 540:
- fr. 22'023.- per la soppressione di 1 posteggio
- fr. 50.- il mq a titolo di svalutazione della porzione residua (mq 712.40)
2.     In
relazione alle indennità risolte mediante accordo il procedimento è stralciato.
3.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-
sono a carico dell’ente espropriante, con l’obbligo di versare all’espropriato
fr. 1'500.- per ripetibili.
4.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
5.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco