ti_gerichte · 40.2012.1 · 2004-04-30 · it
Rettifica della stima stabilita nella procedura di revisione generale delle stime


Incarto n.40.2012.1

Lugano

7 agosto 2012

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Bruno Buzzini

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 9 gennaio 2012 da

RI
 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 19 dicembre 2011 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della rettifica della stima stabilita nella procedura di
 revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 70 RFD di __________

esperito                           il
sopralluogo in data 21 giugno 2012,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.     Con
decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la
revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze
idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dellart. 6 cpv. 1 della Legge
sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst),
entrata in vigore il 1° gennaio 1997.Eseguita la procedura di revisione, lUfficio cantonale di stima (UCS), con
decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in
pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per
il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1° giugno 2004.Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato
ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi
valori di stima sul territorio del Cantone.

2.     Per
la part. no. 70 RFD di __________, edificata, con decisione del 1. febbraio
2004 (Revisione generale 2004), lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di
fr. 125'501.--.

Il
reclamo interposto in data 30 luglio 2004 dal proprietario è stato accolto
dallUCS che, con decisione del 28 settembre 2005 ha ridotto il valore di stima a fr. 108'203.--.

3.     Con
scritto 25 gennaio 2011 RI 1 ha chiesto il riesame del valore di stima della
sua proprietà di __________ ritenendolo eccessivo ed irrealistico viste le pessime
condizioni in cui versano gli edifici e il terreno.LUCS ha ammesso ed accolto listanza del proprietario del fondo in applicazione
dellart. 41 Lst., che prevede, per lautorità che li ha commessi,  la
possibilità di riaprire in ogni momento la procedura per rettificare errori di
calcolo, scritture e trascrizioni contenuti in decisioni o sentenze cresciute
in giudicato.Accertata linabitabilità dei locali delledificio principale, con decisione 20
aprile 2011 lUCS ha rivalutato in fr. 81'886.-- il valore ufficiale di stima
stralciando dal calcolo il fattore di reddito.

Nella
sua decisione lUCS ha indicato quale rimedio giuridico la facoltà di ricorso
al Tribunale di espropriazione entro il termine di trenta giorni dallintimazione,
informazione successivamente confermata al ricorrente con lettera 18 maggio
2011.

4.     Con
sentenza 21 giugno 2011 questo Tribunale ha dichiarato irricevibile Il ricorso
presentato il 20/29 maggio 2011 da RI 1 contro la decisione 20. aprile 2011
dellUCS. Difatti la decisione avversata era contestabile con reclamo allUfficio
che laveva emanata prima ancora che con ricorso al Tribunale di espropriazione
(art. 41 cpv. 2 Lst).Gli atti sono quindi stati trasmessi allUCS per quanto di sua competenza.

5.     Successivamente,
con la decisione su reclamo 19 dicembre 2011, lUCS ha respinto il reclamo 20/29
maggio 2011 del proprietario ritenendo le motivazioni addotte dal ricorrente
generiche, prive di descrizione di fatti e di giustificazioni tali da
permettere un riesame della fattispecie. Il valore ufficiale di stima del
mappale no. 70 RFD di RI 1 è stato pertanto confermato in fr. 81'886. dallUCS.

6.     Con
ricorso 9 gennaio 2012 RI 1 è nuovamente insorto innanzi a questo Tribunale, postulando
laccoglimento del gravame con conseguente ulteriore riduzione del valore di
stima del mappale 70.A mente del ricorrente la stima della sua particella è inaccettabile ed
inadeguata perché non considera per nulla quegli elementi negativi che gravano
il fondo, in particolare- le pessime condizioni delledificio principale, decadente, che non rispetta
le norme SIA, che non si presta ad una ristrutturazione e ad una sua eventuale locazione;- lo stato provvisorio degli edifici accessori sub. B e C edificati senza le
necessarie autorizzazioni dellautorità comunale, che li ha poi dichiarati
abusivi e ne ha ordinato la demolizione;- la tipologia e la conformazione del terreno, di tipo alluvionale e per più
della metà in declivio;- lassenza di un mercato immobiliare nel luogo e la mancanza dinteresse di
terzi per loggetto stimato.

7.     In
sede di sopralluogo esperito il 21 giugno 2012 il Tribunale ha constatato che
il fondo ha una forma irregolare ad L e confina a ovest con la stradina al
mappale no. 64, a nord con laccesso pedonale sul mappale no. 71 e ad est con
la vecchia strada cantonale.Il terreno é parzialmente pianeggiante nella sua parte ad ovest, prativo
ed incolto con piante da frutta, piante di vite e cespugli vari. Nella sua
parte rimanente verso est lo stesso è invece terrazzato con muri di controriva
a secco.Sul fondo sono ubicati ledificio principale (sub. A) e gli edifici accessori
(sub. B, C e F).Ledificio principale (sub. A) è una costruzione in muratura per la sua parte
inferiore e in legno per i piani sovrastanti. Il tetto è in piode. La casa è
strutturata su tre piani ed è contigua verso sud con labitazione del mappale confinante
no. 69 e verso est con ledificio accessorio (sub. B) al suo piano inferiore. Ogni
piano consta di tre locali predisposti ad ospitare la cucina, il bagno/WC e la camera/soggiorno.
Ledificio dispone inoltre del solaio.Ledificio accessorio sub. B è composto da quattro vani destinati a
lavatoio, cucina, bagno-WC e disponibile. La sua copertura serve alledificio
principale quale terrazzo e spazio dentrata per ledificio principale.Ledificio accessorio sub. C è una costruzione che si sviluppa su due
livelli. Il piano inferiore è utilizzato quale deposito nella sua parte più
avanzata verso la strada, mentre in quella più arretrata è cantina. Al di sopra
di questultima sono presenti spazi/locali destinati a cucina, piccolo
soggiorno aperto sulla camera dalla quale si accede ad un piccolo bagno/WC.Ledificio accessorio sub. F è invece un garage in lamiera.

8.

8.1.     La
competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di
stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39
cpv. 1 Lst.Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dal proprietario del mapp. no.
70, destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

8.2.     In
questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo
la quale spetta di principio allautorità di accertare dufficio i fatti
determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e
proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con
pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e
può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).

9.

9.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

9.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

9.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

9.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

10.     Preliminarmente
va rilevato che il ricorrente nei suoi ricorsi, e ancora durante il sopralluogo
del 21 giugno 2012, ha richiesto la presenza di un capomastro di esperienza che
potesse correttamente valutare la sua proprietà. A suo dire per risolvere le
problematiche della presente procedura occorrono competenze specifiche nel
campo delle costruzioni e riparazioni di case vecchie con conoscenza delle
norme S.I.A..Il Tribunale di espropriazione, con sede a Lugano e avente giurisdizione
sullintero territorio del Cantone, è composto dal presidente (magistrato), da
due supplenti e da dodici periti, eletti dal Gran Consiglio (art. 35 cpv. 1 e 2
Lespr). I periti devono appartenere ai diversi gruppi professionali ed avere le
conoscenze necessarie in materia di stima (art. 35 cpv. 3 Lespr).Il Tribunale di espropriazione giudica con tre membri: il presidente e due
periti da esso designati (art. 36 cpv. 1 Lespr).

Il
collegio giudicante è stato costituito con decreto presidenziale del 7 maggio
2012 e a farne parte sono stati chiamati ling. Gianfranco Sciarini e larch.
Bruno Buzzini. La loro competenza a giudicare in materia di stime è quindi data,
avendo dimostrato di possedere tutti i requisiti per essere eletti alla carica
di periti del Tribunale, e le loro conoscenze tecniche e specifiche quali
professionisti ed esperti del ramo sono pure certe.La richiesta del ricorrente è quindi ampiamente assecondata.

11.     Il
mappale no. 70 di __________, ubicato in località __________, ha una superficie
di mq. 941 ed è così censito a RF:sub. d) corte                          mq. 114sub. e) incolto                        mq. 594sub. A) abitazione                  mq. 60sub. B) fabbricato                   mq. 66sub. C) fabbricato                   mq. 94sub. F) autorimessa               mq. 13Il PR di __________ per il settore __________, approvato dal Consiglio di Stato
in data 27 gennaio 2004, assegna la proprietà alla zona residenziale intensiva
di __________, per la cui edificazione sono previsti i seguenti parametri (art.
26 NAPR):- altezza delle costruzioni m. 10,50- distanze. a confine se la nuova fabbrica non ha aperture. a m. 1,50 se la nuova fabbrica ha aperture- indice di sfruttamento max.: 1.2.

Il
fondo è inserito tra la vecchia strada cantonale (a monte) e la stradina  comunale
al mappale 64 (a valle) ed è facilmente raggiungibile dallattuale arteria
stradale principale. Il terreno ha una forma irregolare ad L, è pianeggiante
nella sua parte inferiore mentre in quella superiore è parzialmente terrazzato
e in declivio. La particella è totalmente inserita in zona edificabile. I
parametri edilizi previsti dalle NAPR sono alquanto favorevoli e permettono di sfruttare
quasi interamente il fondo, se si considera la possibilità di costruire un
nuovo edificio nella parte più ampia del sedime posta a sud e di riattare
lattuale stabile principale (sub. A).Il valore di zona attribuito dallUCS appare quindi al Tribunale prudenziale
rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un analogo oggetto in una libera
contrattazione. Anche il correttivo del -20% applicato dallautorità di stima
rispecchia sufficientemente le limitazioni che gravano il fondo, in particolare
la tipologia del terreno e la sua conformazione, nonché i disturbi arrecati
dalla linea ferroviaria, dalla strada cantonale e da quella nazionale
(questultima comunque ubicata sullaltro versante della valle) e dalla
centrale elettrica posizionata nelle vicinanze.Ledificio accessorio sub. F (autorimessa di mq. 13) esula dalle censure sollevate
dal ricorrente, essendo già stato considerato di poca importanza dallUCS e
computato con il solo valore del sedime.Al contrario gli edifici accessori sub. B (fabbricato di mq. 66) e sub. C (fabbricato
di mq. 94) sono stati stimati in fr. 7'000. rispettivamente in fr. 9'000..Il ricorrente rileva che i due fabbricati sono stati da lui costruiti senza le
necessarie autorizzazioni e sono colpiti da ordine di demolizione del Comune,
ciò che a mente sua comporterebbe lazzeramento del valore di stima.Anzitutto si rileva che i due edifici sono intavolati a RF come subalterni B e
C e figurano sullestratto planimetrico (cfr. mappa SIFTI).Corrisponde al vero che con lettera 5 aprile 1983 lallora Comune di __________
ha intimato al ricorrente la diffida di sospensione immediata di ogni e
qualsiasi lavoro di costruzione sul mappale no. 38 (ora mappale no. 70) in
Lavorgo e lordine di demolizione delle opere realizzate abusivamente. Tuttavia
dalla stessa non si individua e nemmeno si riesce a capire a quali edifici accessori
rispettivamente a quali lavori asseritamente abusivi si riferisce il Municipio.
In ogni caso ad oggi lordine di demolizione non è mai stato eseguito e,
quantomeno il sub. C è tuttoggi arredato.

Anche
dalla successiva dichiarazione 21 ottobre 2008 dellUfficio tecnico di __________
(cfr. doc. prodotti dal ricorrente), incaricato dal proprietario di verificare
e accertare lo stato degli edifici sul mappale in oggetto, non emerge nulla in
merito ai subalterni B e C.La decisione dellUCS di valutare i due fabbricati merita quindi protezione
perché rispecchia lo stato di fatto del fondo al momento del calcolo della
stima. Qualora dovessero sopravvenire mutamenti di fatto o di diritto dello
stato del fondo atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove
costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti oppure anche
demolizioni, rispettivamente qualora intervengano modifiche del Piano
regolatore, lUCS, su segnalazione del Municipio, procederà ad un aggiornamento
particolare della stima ai sensi dellart. 8 Lst. Occorre quindi ora esaminare
se il valore attribuito ai due edifici accessori è corretto oppure no. Anche da
questo profilo la decisione deve trovare conferma. I due fabbricati sono di
tipo massiccio, in muratura e con copertura piana, qualità che giustificano il
valore a nuovo considerato (fr. 158.per il sub. B e fr. 86.per il sub. C). Al
medesimo lUCS ha poi applicato in modo ragionevole un correttivo di classe (-
10% per il sub. B e -12% per il sub. C) ed un correttivo di vetustà che
corrisponde al massimo legale (-60%)  consentito dallart. 9 cpv. 1 del Regolamento
di applicazione della Lst.Ledificio principale risale alla metà del 1600. Trattasi di una costruzione in
muratura nella sua parte inferiore e in legno in quella superiore, con tetto in
piode. La casa è strutturata su tre piani oltre al solaio ed è contigua con
labitazione del  mappale no. 69. Durante il sopralluogo il Tribunale ha
costatato le pessime condizioni in cui versa lo stabile, che oggi non dispone più
dei requisiti minimi di abitabilità (ciò che ha determinato lUCS a stralciare
giustamente dal calcolo il valore di reddito). La situazione è descritta anche nella
dichiarazione 21 ottobre 2008 dellUfficio tecnico di __________ versata agli
atti dal ricorrente, dalla quale si rileva che dal tetto in piode filtra acqua
da svariati anni, la carpenteria del medesimo è marcia, lo stabile ha subito
gravi danni a causa delle continue infiltrazioni dacqua, i locali interni
rispecchiano lo standard degli anni sessanta, sono molto bassi in altezza e
sono privi di riscaldamento.Detto questo non si può però ancora affermare che la ristrutturazione
delledificio principale è impossibile con la conseguenza che il medesimo è
privo di valore. Orbene sempre dalla dichiarazione delUTC di __________, e
anche da quanto è emerso al sopralluogo del 21 giugno 2012, risulta che una
ristrutturazione delledificio da parte del proprietario è impensabile (non
impossibile) per una questione di rapporto investimento  risultato, ma che
potrebbe invece trovare concretezza qualora la proprietà fosse rilevata da un
appassionato di questo genere di case o da associazioni di edifici storici. Se
ne deve quindi dedurre che ledificio principale sub. A un certo valore
commerciale evidentemente lo mantiene. Questa tipica casa secolare in muratura
e legno, la cui struttura è ancora quella originale, si trova in uno stato di
conservazione carente e gli interventi di manutenzione-ristrutturazione sono
stati manifestamente limitati al minimo indispensabile in passato. Viste le
specifiche caratteristiche costruttive il Tribunale ritiene sicuramente più
adeguato alla fattispecie concreta considerare un valore metrico a nuovo di fr./mc.
200.--  in luogo di fr./mc. 237.--, accompagnato dal correttivo di vetustà
massimo del 60% già riconosciuto dallautorità di stima.Da questo profilo il ricorso di __________ deve essere accolto.Per il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad
alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst e
riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione.

12.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 70 RFD di __________ è stabilito in fr. 72'886.--, come da scheda
di calcolo annessa e parte integrante del presente giudizio.

13.     La
tassa di giustizia di fr. 450.è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 1/3 per lUCS e dei rimanenti 2/3 per il ricorrente (art.
39 cpv. 6 Lst). Non si assegnano ripetibili (art. 31 LPamm) non essendosi il
ricorrente avvalso della consulenza di un legale iscritto nellapposito registro
degli avvocati.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoed i
valori ufficiali di stima del mappale no. 70 RFD di __________ sono modificati come
da scheda di calcolo annessa e parte integrante del presente giudizio.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 450.è posta a carico delle parti in ragione di 1/3
per lUCS e di 2/3 per il ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco