ti_gerichte · 80.2011.127 · 2011-08-25 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore del precedente trasferimento, scioglimento del regime matrimoniale, differimento dell'imposizione non richiesto dai coniugi

Tessin Camera di diritto tributario 22.11.2011 80.2011.127
Tessin Camera di diritto tributario 22.11.2011 80.2011.127
Ticino Camera di diritto tributario 22.11.2011 80.2011.127

Incarto n.
80.2011.127
Lugano
22 novembre
2011
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 22 settembre 2011 contro la decisione
del 25 agosto 2011  in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Nel 1995 __________ acquistava da __________ la proprietà per piani
(PPP) n. __________, quota di valore di 90/1000, della particella n. __________
RFD di __________, al prezzo di fr. 600'000.
Con
contratto matrimoniale del 13 febbraio 2008, i coniugi __________ e RI 1
sciolgevano il regime ordinario dei beni ed adottavano quello della separazione
dei beni; stabilivano quindi che il marito cedesse alla moglie la PPP
sopracitata allo scopo di estinguere un credito di fr. 673'500 che la
contribuente vantava nei suoi confronti. L’atto pubblico di cessione
immobiliare veniva iscritto al RFD di __________ il 27 luglio 2009.
Con
decisione del 20 gennaio 2010, l’Ufficio di tassazione di Lugano Città notificava
ad __________ la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando
l’utile imponibile in fr. 73'500 e l’imposta in fr. 5'880. La decisione, non
impugnata, passava in giudicato.
B.
Con atto pubblico del 25 marzo 2010, RI 1 vendeva a __________ la
PPP n. __________, al prezzo di fr. 910'000.
Notificandole
la tassazione d’ufficio dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del
20 maggio 2011, l’Ufficio di tassazione circondariale di Lugano-Città commisurava
l’utile imponibile in fr. 86'500 e l’imposta in fr. 26'815 applicando
l’aliquota del 31%. Dal ricavo della vendita aveva dedotto il prezzo di
acquisto fissato nel contratto matrimoniale del 2008 (fr. 823'000).
La
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 18 giugno 2011,
chiedendo che la cessione della PPP da parte del marito, avvenuta il 27 luglio
2009, fosse oggetto di differimento dell’imposizione e che pertanto l’imposta
fosse calcolata applicando l’aliquota del 7%.
L’Ufficio
di tassazione respingeva il reclamo con decisione del 25 agosto 2011, argomentando
che l’aliquota era stata stabilita sulla base dell’atto di cessione dal marito
alla moglie.
C.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1
chiede nuovamente il differimento dell’imposta relativa all’acquisto avvenuto
nel 2009 e sostiene che l’utile immobiliare dove essere calcolato a partire
dall’acquisto dell’immobile nel 1995, con la conseguenza che si sarebbe dovuta
applicare un’aliquota del 7%. Inoltre argomenta che nel calcolo dell’imposta
degli utili immobiliari l’autorità di tassazione non avrebbe tenuto in
considerazione dei costi di investimento per fr. 91'981.45, importo che annullerebbe
l’utile imponibile e l’imposta a suo carico.
D.
Nel
complemento alle osservazioni del 10 ottobre 2001, l’Ufficio di tassazione esprime
le sue considerazioni a riguardo delle spese deducibili fatte valere dalla contribuente,
ritenendo che possano essere dedotti costi di investimento per fr. 56'686.-.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se
l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Come
esposto in narrativa, la ricorrente ha acquistato l’immobile dal marito per estinguere
un credito di quest’ultimo nei suoi confronti, a dipendenza della liquidazione
del regime matrimoniale della partecipazione agli acquisti. La ricorrente
sostiene che l’utile immobiliare debba essere calcolato applicando l’aliquota
corrispondente ad una durata del possesso a partire dal 1995. Ciò in
considerazione del fatto che, a suo avviso, il trapasso di proprietà
intervenuto in seguito all’acquisto del terreno da parte del marito, avvenuto
appunto nel 1995, avrebbe dovuto beneficiare del differimento dell’imposizione,
trattandosi di trasferimento tra coniugi secondo l’art. 125 lett.
b
LT.
La
ricorrente chiede, in altri termini, l’applicazione dell’art. 128 cpv. 3 LT,
secondo cui, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente
trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l’art. 125
lettere
a, b, c, e
per il valore di acquisto e la durata della proprietà
fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento imponibile.
2.2.
I presupposti
cui la legge subordina il differimento dell’imposizione, in virtù dell’art. 125
lett.
b
LT, sono i seguenti:
a)
l’alienazione deve costituire un trapasso “in connessione con il
regime matrimoniale” o con “una indennità dovuta per i contributi straordinari di
un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC)” oppure “con pretese
fondate sul diritto del divorzio”;
b)
il trasferimento di proprietà deve avvenire tra coniugi sposati,
separati di fatto o legalmente, ma anche divorziati qualora nella sentenza di
divorzio sia fatto rinvio ad una separta regolamentazione degli aspetti
patrimoniali;
c)
deve
esservi l’accordo di entrambe le parti al differimento, visto che il coniuge
che riceve l’immobile acquista anche l’onere fiscale latente, rappresentato
dall’imposta su quella parte di utile immobiliare che è sorto durante il
possesso del cedente. Questa condizione, non presente nei altri casi di differimento,
è intesa a tutelare la posizione del coniuge acquirente. L’accordo può essere
manifestato nella convenzione matrimoniale, ma anche nel contratto di
compravendita.
(
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli
utili immobiliari, Complemento al Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 2003, p. 80 ss).
2.3
Nella
fattispecie i primi due presupposti dell’art. 125 lett.
b
LT sono
adempiuti. La ricorrente e suo marito hanno sciolto il regime matrimoniale
ordinario (partecipazione degli acquisti) e hanno adottato, con la conclusione
del contratto matrimoniale, quello della separazione dei beni. L’alienazione
dell’immobile è quindi avvenuta per estinguere un credito della ricorrente nei
confronti di suo marito.
L’ultima
condizione per il differimento, come detto, è l’accordo dei coniugi. Dalla
convenzione matrimoniale, presente agli atti, non emerge una richiesta concorde
di differimento dell’imposta né una simile istanza risulta essere stata
inoltrata all’autorità di tassazione. I trasferimenti nell’ambito dell’adozione
o scoglimento del regime matrimoniale non vengono infatti differiti
ope
legis
(
Soldini/Pedroli
, Complemento
cit., p. 84). La conseguenza, in caso di mancata richiesta, è la immediata,
imponibilità dell’utile conseguito, cosa che si è verificata con la decisione
del 26 gennaio 2010, notificata al marito dell’insorgente e da tempo passata in
giudicato. Nei confronti di __________ è stata infatti notificata un’imposta di
fr. 5'880 sull’utile immobiliare (aliquota del 8%), conseguito con la cessione
dell’appartamento alla moglie.
2.4.
Ne
consegue che la decisione impugnata, nella misura in cui ha ritenuto che, per
il calcolo dell’utile e la durata della proprietà, quale precedente
trasferimento determinante si dovesse considerare la cessione avvenuta fra i
coniugi in occasione della liquidazione del regime matrimoniale, è
ineccepibile.
3.
3.1.
Per
quanto concerne i costi di investimento che la ricorrente fa valere, per la
prima volta, in sede di ricorso sottolineando che l’autorità di tassazione non
ne ha tenuto conto nel calcolo dell’imposta, bisogna anzitutto ricordarle che
secondo l’art. 214 cpv. 1 LT è compito del soggetto fiscale documentare i costi
che intende far valere. Il contribuente ha l’onere della prova dei costi di
investimento (RF 47/1992, p. 511;
Soldini/Pedroli
,
Commentario cit., p. 361).
3.2.
Per
l’art. 134 cpv.1 LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali
le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente
comprovate versate a un mediatore;
·
i costi che hanno aumentato il valore
del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i
contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituzione
di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente
quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al
momento del precedente acquisto.
3.3.
Nel
complemento alle osservazioni del 10 ottobre 2001 l’Ufficio di tassazione ha riconosciuto
come deducibili spese relative all’atto di compravendita per fr. 57'686.- (in
particolare bollo e tassa d’iscrizione, spese notarili, provvigione). I costi
in questione, documentati per la prima volta con il ricorso, sono senz’altro
ammessi, trattandosi di spese legate direttamente all’acquisto
dell’appartamento.
Sempre
secondo l’autorità fiscale, il restante importo, invece, sarebbe costituito da
costi non deducibili oppure solo parzialmente deducibili.
·
Il contributo provvisorio di
costruzione PGS (fr. 4'620) è stato dichiarato spesa di miglioria e pertanto
deducibile. In effetti, sono deducibili quali contributi di miglioria le
partecipazioni del privato alle spese per opere o impianti eseguiti dal Comune
nell’interesse generale; il contributo viene posto a carico di persone cui le
opere o gli impianti procurano vantaggi economici particolari (
Soldini/Pedroli
, Commentario cit., p. 261).
Non possono invece essere riconosciute le ulteriori tasse e imposte comunali.
·
Correttamente, l’Ufficio esclude poi la
deduzione dell’imposta sugli utili immobiliari dovuta dal marito (fr. 5'880),
garantita da ipoteca legale, ed i relativi interessi di ritardo (cfr. RDAT
II-1997 n. 14t;
Soldini/Pedroli
,
Complemento cit., p. 156)
·
Non costituiscono evidentemente costi
di investimento neppure le spese condominiali (fr. 13'018), che sono in parte
spese di manutenzione immobiliare (deducibili dal reddito della sostanza) e in
parte spese di
mantenimento del contribuente e della
sua famiglia (la cui deduzione dal reddito imponibile è esclusa dall’art. 33
lett.
a
LT).
·
Gli ulteriori “contributi Comune di __________”
(fr. 4'072.50), garantiti da ipoteca legale ed al cui pagamento la ricorrente
si è obbligata nel contratto di compravendita, non sono stati documentati,
nonostante l’auspicio in tal senso espresso dall’Ufficio di tassazione nelle
sue osservazioni del 25 ottobre 2011. Non si può del resto neppure escludere
che tale importo sia compreso nei contributi di costruzione già considerati
(fr. 4'620). Non avendo l’insorgente adempiuto all’onere della prova a suo
carico, la deduzione non può essere ammessa.
·
L’autorità fiscale propone infine di
non ammettere in deduzione un importo di fr. 3'000.-, trattenuto sul prezzo di
vendita dal notaio che si è occupato del rogito, come garanzia per dei lavori
di chiusura di un muro di separazione, che la venditrice si era assunta
l’obbligo di eseguire. Anche a tale riguardo, spettava alla ricorrente chiarire
la natura dell’intervento in questione e documentarne il costo. Come rileva
l’Ufficio nelle sue osservazioni, non risulta neppure che l’opera sia stata
eseguita.
3.4.
Ne
consegue che dal valore di alienazione (fr. 910'000.-) sono da dedurre, oltre
al valore d’acquisto (fr. 823'500.-), costi di investimento per fr. 62'306.-.
L’utile immobiliare imponibile si riduce di conseguenza a fr. 24'194.-.
4.
Per le ragioni esposte, il ricorso viene parzialmente
accolto.
Ciononostante,
la tassa di giustizia e le spese processuali sono p
oste
totalmente a carico della ricorrente poiché, conformandosi agli obblighi che le
incombevano, avrebbe potuto ottenere soddisfazione già nella procedura di
tassazione o di reclamo (art. 231 cpv. 3 LT).
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
parzialmente
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 25 agosto 2011 è riformata nel senso
che sono ammessi in deduzione costi di investimento per fr. 62'306.– e l’utile
imponibile è ridotto a fr. 24’194.–.
2.   Le spese
processuali consistenti:
a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    800.–
b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–
per un
totale di                                                       fr.    880
.–
sono a
carico della ricorrente.
Non si
assegnano ripetibili.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.
LTF).
4.   Intimazione
a:
-;
-;
-.
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: