ti_gerichte · 40.2005.208 · 2006-03-17 · it
Criteri di determinazione della superficie abitabile.


Incarto n.40.2005.208

__________

Lugano

17 marzo 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 19/20 ottobre 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 20 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
 di __________,

relativamente
 al mappale no. 377 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 3 febbraio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 377 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 351'202.-

Il
reclamo interposto in data 26 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 20 settembre 2005.

Lautorità
di prima istanza, a seguito di una verifica tramite sopralluogo, ha confermato
la propria decisione ribadendo che sia il valore del terreno, già posto al
beneficio di un correttivo del -20% per la sua non ottimale esposizione, sia la
superficie abitabile delledificio principale sub. B sono stati determinati correttamente.

3.     Con
ricorso 19/20 ottobre 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale
postulando in via principale che lintera superficie del piano seminterrato, di
55 mq, non venga computata nella superficie abitabile. Ciò poiché lo standard
costruttivo di questa parte delledificio risulta ben inferiore a quello di un
normale locale abitativo, il riscaldamento non è adeguato e i locali, privi di
una separazione vera e propria, sono utilizzati come deposito e archivio.

In
via subordinata, nel caso parte del seminterrato venga considerata nel computo
della superficie abitabile, i ricorrenti contestano le modalità di calcolo di
tale valore, considerato eccessivo e non corrispondente alle misure
effettivamente rilevabili sul posto.

Sempre
nel caso che parte deI seminterrato venga ritenuta abitabile, in via ancor più
subordinata viene chiesto che nel computo della superficie determinante vengano
considerati unicamente i due locali situati a sud-est, rispettivamente di 15.5
e 12.5 mq.

Infine,
qualora tutta la superficie del seminterrato venga considerata come abitabile, RI
1 chiedono che venga ridotto il valore di reddito unitario riferito a tale
parte di edificio, di standard costruttivo chiaramente inferiore a quello di
una qualsiasi altra normale abitazione.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 3 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato
che sia la suddivisione dei locali sia le misure del piano cantina
corrispondono al piano esecutivo allegato al ricorso.

I
due locali definiti disponibili hanno ciascuno un corpo riscaldante, mentre
le murature di tutto il piano sono grezze, tinteggiate e non isolate.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari delloggetto stimato e
destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti determinanti
per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di seconda istanza
non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la
decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta il Tribunale ritiene che unicamente i due locali
denominati disponibili sul piano esecutivo prodotto dai ricorrenti debbano
essere considerati come abitabili e rientrare pertanto nel computo della
superficie abitabile. Ciò poiché entrambi, a differenza degli spazi rimanenti
del seminterrato, raggiungono laltezza minima di 2.30 metri prevista dallart.
8 ch. 3 delle NAPR del Comune di __________ affinché possano essere
riconosciuti come abitabili e beneficiano ciascuno di un corpo riscaldante.

Da
una verifica dufficio effettuata dal collegio giudicante sulla base delle
misure riportate sul piano esecutivo risulta che la superficie abitabile da
considerare è pari a 147 mq e non a 149 mq come postulato da RI 1. Il ricorso
viene pertanto accolto in merito ad una delle richieste formulate in via
subordinata.

7.2.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 377 RFD di __________ stabilito in CHF 315'341.-, come da scheda di calcolo
annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 377 RFD di __________ stabilito in CHF
315'341.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi