ti_gerichte · 14.2009.79 · 2009-12-07 · it
Rigetto provvisorio dell'opposizione. Contratto di locazione. Errore essenziale. Rescissione del contratto di locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 07.12.2009 14.2009.79

Incarto n.
14.2009.79
Lugano
7 dicembre
2009
B/fp/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente,
Walser e Roggero-Will
segretaria:
Baur Martinelli,
vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile
promossa con istanza 4 maggio 2009 da
AO 1
__________
patrocinata dall’ PA 1 __________
contro
AP 1
patrocinata dall’ PA 2 __________
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio
dell’opposizione interposta al PE n. __________ del 23/26 febbraio 2009 dell’UE
__________;
sulla quale istanza il Pretore __________, con
sentenza 11 settembre 2009 ha così deciso:
“1.  L’istanza è accolta e,
di conseguenza, l’opposizione interposta al summenzionato precetto esecutivo è
respinta in via provvisoria.
2.  La
tassa di giustizia in fr. 250.--, da anticipare dalla parte istante, è posta a
carico della parte convenuta, con l’obbligo di rifondere a controparte fr.
500.-- a titolo di indennità.”
Sentenza dedotta tempestivamente in appello da AP
1
che con atto del 24 settembre 2009 postula la
reiezione dell’istanza, con protesta
di spese e ripetibili;
lette le osservazioni del 13 ottobre 2009 della AO
1;
ritenuto
In fatto:
A.
Con
PE n. __________ del 23/26 febbraio 2009 dell’UE __________ la AO 1 ha escusso la AP 1 per l’incasso di fr. 31'000.-- oltre interessi al 5% dal 5 febbraio 2009,
indicando quale titolo di credito: “Pigione mese di febbraio 2009 in base a contratto di locazione 13.10.2008 (fr. 28'500.-- superfici industriali fr. 2'500.--
posteggi piazzale esterno) scaduta il 05.02.2009”.
Interposta
tempestiva opposizione dall’escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio
al Pretore.
B.
La procedente fonda la sua pretesa su un contratto di locazione
stipulato il 13 ottobre 2008 con la convenuta (doc. B), secondo il quale quest’ultima
si è obbligata a pagare per mq 3'400 di superficie/fabbrica una pigione di fr.
28'500.-- al mese (punto 4.2. del contratto) e fr. 2'500.-- al mese per lo
spazio del piazzale esterno (punto 2.2 del contratto), in rate mensili
anticipate, da versare entro il 5 di ogni mese per un periodo di 5 anni dal 1.
gennaio 2009 al 31 dicembre 2013. Con l’esecuzione in oggetto l’istante procede
per il pagamento delle pigioni per il mese di febbraio 2009 di complessivamente
fr. 31'000.--.
C.
All’udienza
di contraddittorio del 7 settembre 2009 l’escussa
ha rilevato di avere compreso, successivamente
alla firma del contratto di locazione, di essere stata indotta a sottoscriverlo
da un grave errore di valutazione, emerso quando ha riscontrato numerosi
difetti nell’immobile locato, che non le hanno permesso il trasferimento
dell’attività industriale nei capannoni oggetto della locazione. Uno di questi
difetti è stata l’inadeguatezza dei supporti per i carri ponte, la cui
sostituzione avrebbe necessitato mesi di lavoro. La convenuta ha poi asserito
che nel frattempo sono emersi nuovi problemi, quali la presenza di falde
freatiche sottostanti alla struttura che rendono problematico l’istallazione
dei macchinari, un inadeguato allacciamento elettrico alla rete industriale e
il costo per la posa di pareti divisorie per la creazione di uffici. La sistemazione
di questi difetti avrebbe richiesto un impegno finanziario assolutamente
sproporzionato, ossia un costo doppio di quanto preventivato, che l’avrebbe
portata al fallimento, vista la sua difficile situazione finanziaria dovuta
alla crisi globale. Il 12 dicembre 2008 sono stati nuovamente segnalati i
difetti e le gravi problematiche riscontrate, invocando l’annullamento del
contratto rispettivamente la sua rescissione (doc. 5). Secondo la convenuta il
contratto di locazione in esame, se non già risulta nullo in seguito ad errore
essenziale, è in ogni modo da considerarsi rescisso, e questo anche nella
denegata ipotesi che non siano dati i presupposti per la rescissione ai sensi
dell’art. 258 CO. L’escussa ha poi rilevato che la natura sinallagmatica del
contratto di locazione fa sì che, non avendo mai preso in consegna i locali
oggetto della locazione e avendo segnalato in numerose occasioni
l’impossibilità di dare seguito al contratto stesso, nella peggiore delle
ipotesi, resta debitrice nei confronti dell’istante non già per le pigioni non
pagate, ma per il danno derivante dal mancato pagamento delle stesse.
D.
Con sentenza 11 settembre 2009 il Pretore __________, ha accolto
l’istanza, ritenendo che la documentazione prodotta costituisce un valido riconoscimento
di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF. Secondo il primo giudice l’escussa
non ha in alcun modo reso verosimile che l’ente locato evidenzia difetti tali
da giustificare la rescissione del contratto. Infatti le problematiche e le lamentele
sollevate con lo scritto del 12 dicembre 2008 inviato dalla convenuta
all’istante sono rimaste allo stadio di puro parlato, prive di qualsivoglia
riscontro oggettivo.
E.
Contro
la sentenza pretorile si è tempestivamente aggravata la AP 1 riconfermandosi in
sostanza nelle sue allegazioni di prima sede. L’appellante ha ribadito l'annullamento
rispettivamente la rescissione del contratto di locazione in esame, la quale
essendo stata formulata prima dell’entrata in vigore del contratto non consente
più al creditore di procedere all’incasso della pigione nell’ambito di una
procedura sommaria. La creditrice deve infatti procedere nell’ambito di una
procedura ordinaria per risarcimento danni.
F.
Delle
osservazioni della parte appellata si dirà, se del caso, in seguito.
Considerato
in diritto:                  1.
Se il credito si fonda su un riconoscimento
di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore
può chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La
nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata, che
non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte
dell'escusso o del suo rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una
somma di denaro determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di
debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da
essi emergano gli elementi necessari. Condizione essenziale è che la somma di
denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi
stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di modifica unilaterale
dipendente dalla volontà delle parti (
Cometta
,
Il rigetto provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in:
Rep 1989 pag. 338 con riferimenti).
Il
contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento
di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati
(
Staehelin,
Basler Kommentar zum
SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n.
114
ad art. 82;
Gilliéron,
Commentaire
de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82).
Il
contratto di locazione in oggetto (doc. B) costituisce pertanto, in via di
principio, valido titolo dii rigetto provvisorio dell’opposizione per le
pigioni poste in esecuzione.
2.
Secondo l’art. 82 cpv. 2 LEF il
giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione a meno che il
debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare
il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza
delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni
non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere
sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle
allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. DTF 104 Ia 413 consid.
4;
Jaeger/Walther/Kottmann,
Bundesgesetz
über Schuldbetreibung und Konkurs, vol.
I , 4a ed., Zurigo 1997, n. 28
ad art. 82;
Staehelin,
op. cit.,
n. 87 s. ad art. LEF;
Gilliéron,
op. cit., n.82 ad art. 82;
Stücheli,
Die
Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag. 350 con rife
rimenti).
a)   L’appellante
fa in sostanza dapprima valere l’annullamento del contratto di locazione in
oggetto in seguito ad errore essenziale.
In
tal caso il conduttore si libera dei suoi obblighi
(art. 24
cpv. 4 CO) (
Panchaud/Caprez
, Die
Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 33 pag. 73).
Ai sensi dell’art. 23 CO
il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale. L’art.
24 cpv. 1 n. 4 CO specifica che vi è segnatamente un errore essenziale quando
esso concerne una determinata condizione di fatto, che la parte in errore
considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede
negli affari (DTF 129 III 365 consid. 5.3). Affinchè un errore essenziale possa
essere riconoscibile, è pure necessario che, secondo la buona fede in affari,
la controparte abbia potuto ravvisare che per l’altra parte questa determinata
condizione di fatto costuituiva una condizione del contratto (DTF 118 II 297 consid.
2). Secondo la giurisprudenza sviluppata in applicazione dell’art. 24 cpv. 1 n.
4 CO, anche un errore dovuto a negligenza comporta in linea di principio
l’annullabilità del negozio giuridico. Tuttavia, se una parte non si preoccupa
al momento della stipula del contratto di chiarire una particolare questione
che manifestamente si pone, la controparte può dedurne che essa fosse priva di
importanza per la parte che non l’ha sollevata (DTF129 III 365 consid. 5.3).
Con il suo scritto del 12
dicembre 2008 (doc. 5), inviato alla locatrice, l’appellante si è lamentata dell’impossibilità
di far uso dell’oggetto locato in seguito al mancante sostegno dei carri ponte,
agli ingenti costi non preventivati dovuti alla carenza dell’impianto
elettrico, alla presenza di falde friatiche che impedivano l’installazione dei
macchinari e agli ingenti costi, superiori al previsto, necessari per la
creazione degli uffici. Orbene l’escussa si è limitata a far valere i citati difetti
senza fornire qualsivoglia riscontro oggettivo atto a dimostrare quanto eccepito.
D’altro canto non solo non ha reso verosimile che le citate specificità
dell’immobile, da lei ritenute carenti, erano condizioni irrinunciabili per la
stipula della locazione, ma dall’esame del contratto emerge che la conduttrice,
al momento della sua sottoscrizione, ha dato atto del fatto che le superfici
erano state da lei debitamente esaminate e ritenute conformi alle condizioni
contrattuali (doc. B punto 6.1). Da questa conferma la locatrice poteva
dedurre, secondo la buona fede in affari, che l’oggetto locato corrispondeva
alle richieste dell’escussa. La appellata non poteva pertanto ravvisare nel
comportamento della conduttrice che per quest’ultima le citate specificità,
ritenute carenti, costituivano una condizione del contratto. Momento
determinante al fine del giudizio sulla natura essenziale dell’errore è quello
della sua firma (DTF 132 III 737 consid. 2). L’appellante non ha pertanto reso
verosimile di essere incorsa in un errore essenziale ai sensi dell’art. 24 cpv.
1 n. 4 CO.
b)L’appellante
fa poi valere di avere rescisso il contratto di locazione prima della sua entrata
in vigore, non avendo mai preso posseso dell’ente locato per i difetti
riscontrati, per cui non sarebbe più dato un titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione.
Il contratto di
locazione costituisce un titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per la
pigione e i costi accessori solo per la durata del contratto. Nel caso in cui
il contratto è stato validamente disdetto oppure qualora è scaduto, il rigetto
non può più essere concesso per pretese sorte dopo la disdetta o dopo  la
scadenza. L’eccezione del conduttore, secondo il quale il contratto di
locazione sarebbe stato disdetto validamente, per cui il locatore non ha più
diritto ai canoni, deve essere resa verosimile. Il giudice del rigetto deve
verificare se la disdetta è stata formulata validamente. Nel caso di disdetta
straordinaria da parte del conduttore, questi deve rendere verosimile il motivo
straordinario di disdetta. A questo proposito va osservato che nel caso di
locazione di immobili una disdetta straordinaria si giustifica solo per motivi
gravi rispettivamente per motivi importanti. Per questo l’eccezione non può
essere accolta “alla leggera” (
Staehelin
,
op. cit., n. 116 ad art. 82;
Stücheli
,
op. cit., pag. 363 e 366/367; SJZ 98 (2002) N. 16/17 pag. 422).
Il contratto di locazione in
oggetto è stato stipulato il 13 ottobre 2008 con inizio il 1. gennaio 2009
(doc. B) per una durata di 5 anni fino al 31 dicembre 2013. Con la firma del
contratto la conduttrice ha riconosciuto il suo obbligo di pagare la pigione
non solo per la durata del possesso dell’oggetto locato, bensì per tutta la
durata del contratto (DTF 134 III 267, 272 consid. 3). L’appellante fa valere
la restituzione anticipata dei fabbricati presi in locazione in seguito a gravi
difetti (doc. 5). Come ritenuto sub a) la conduttrice si è limitata ad
affermare l’esistenza di difetti, senza tuttavia produrre qualsivoglia
riscontro oggettivo atto a rendere verosimile quanto da lei asserito. Il già
citato punto 6.1. del contratto induce inoltre a ritenere che l’oggetto della
locazione era conforme alle condizioni contrattuali. Ciò porta pure ad
escludere l’applicazione dell’art. 258 CO, secondo il quale se il locatore
consegna la cosa locata con difetti che ne escludono o diminuiscono
notevolmente l’idoneità all’uso a cui è destinata, il conduttore può avvalersi
degli art. 107-109 CO relativi all’inadempimento del contratto. Nell’ambito di
questa procedura non può pertanto essere ritenuto che il contratto di locazione
doc. B sia stato validamente rescisso, per cui costituisce un valido titolo di
rigetto provvisorio dell’opposizione. D’altro canto l’appellante non ha fatto
valere di avere presentato alla locatrice un nuovo conduttore soddisfacente le
condizioni poste dall’art. 264 cpv. 1 CO. Orbene, secondo la recente
giurisprudenza del Tribunale federale, nel caso di una restituzione anticipata
della cosa locata senza l’indicazione di un nuovo conduttore che soddisfi le
condizioni poste dall’art. 264 cpv. 1 CO, il contratto di locazione mantiene la
sua qualità quale titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione (DTF 134 III
267, 272 consid. 3). Il contratto di locazione in oggetto rimane, come
correttamente ritenuto dal primo giudice, valido titolo di rigetto provvisorio
dell’opposizione ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF per la pigione del mese di
febbraio 2009 posta in esecuzione.
3.
L’appello
va respinto.
Tassa
di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62
cpv. 1 OTLEF).
Per i quali motivi,
richiamato l’art. 82 LEF
pronuncia:
1.
L’appello
è respinto.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 370.--, già anticipata dall’appellante, resta a
carico di AP 1, la quale rifonderà a AO 1 fr. 500.-- a titolo di indennità.
3.
Intimazione:       -;
-.
Comunicazione alla
Pretura __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello
Il presidente                                                                             La
segretaria
Giacchè il valore litigioso della vertenza è di fr.
31'000.--, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione (art. 72 e segg. LTF).