ti_gerichte · 52.2012.137 · 2012-11-13 · it
Licenza edilizia per un edificio a gradoni. Distinzione terreno naturale e terreno sistemato

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 13.11.2012 52.2012.137
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 13.11.2012 52.2012.137
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 13.11.2012 52.2012.137

Incarto n.
52.2012.137
52.2012.142
52.2012.161
Lugano
13 novembre
2012
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello Balerna, presidente,
Flavia
Verzasconi, Attilio Rampini, supplente
segretaria:
Sarah Socchi, vicecancelliera
statuendo sui ricorsi
a.
b.
c.
4 aprile 2012 di
RI 1
,
patrocinata da: PA 1,;
5 aprile 2012 di
__________
,
,
patrocinato da: __________;
23 aprile 2012 di
CO 1
,
,
patr. da: PA 2,;
contro
la decisione 13 marzo 2012 del Consiglio di Stato
(n. 1437) che accoglie parzialmente le impugnative presentate da RI 1 e __________
avverso la decisione 27 settembre 2011 con cui il municipio di Minusio ha
rilasciato a CO 1 il permesso per costruire un complesso residenziale a
gradoni (part. 1476) a Rivapiana;
viste le risposte:
-    17 aprile 2012 del
Consiglio di Stato;
-    23 aprile 2012 del
comune di Minusio;
-    27 aprile 2012 di CO 1;
al ricorso sub. a;
-    17 aprile 2012 del
Consiglio di Stato;
-    23 aprile 2012 del
comune di Minusio;
-    27 aprile 2012 di CO 1;
al ricorso sub. b;
-    9 maggio 2012 del
Consiglio di Stato;
-    10 maggio 2012 del
comune di Minusio;
-    21 maggio 2012 di RI 1;
-    22 maggio 2012 di __________;
al ricorso sub. c;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto,
in
fatto
A.   a. CO 1 è
proprietaria di un terreno in pendio (part. 1476) situato a Minusio, a valle di
via Rivapiana nella zona residenziale semi-estensiva R3; nella seconda metà degli
anni '50 del secolo scorso, la parte alta del fondo è stata sistemata con due
terrapieni scalari (terrazzamenti), sorretti da muri in pietra; sul terrazzamento
superiore è stata costruita una villa.
b. Con domanda di costruzione 20 giugno 2011, CO 1 ha chiesto al municipio il
permesso di demolire questa villa e di realizzare un nuovo complesso
residenziale, formato da due edifici disposti a gradoni ed uniti fra loro da un
corpo di collegamento.
SCHEMA
(vista est)
P +1
via
P
0
Rivapiana
P
-1
lift
P -2
accesso e piscina
autorimessa
P -3
locale tecnico
P -4
cantina
lavanderia
L'edificio a monte (gradone superiore) è
articolato su quattro livelli, tre fuori terra (P -1 e P 0: appartamento duplex
e P +1: attico) ed uno (P -2) interrato (autorimessa).
L'edificio a valle consta invece di soli tre
livelli, anch'essi formati da un appartamento
duplex
(P -3/P -4) ed un
attico (P -2).
Il corpo di collegamento, più stretto
rispetto ai due edifici, è strutturato su tre livelli. Quello superiore (P -2)
è costituito da un corridoio che unisce l'autorimessa sotterranea al gradone
inferiore, passando a lato di una grande piscina incassata nella terrazza
antistante l'appartamento
duplex
del gradone a monte (P -1) che funge da
tetto dell'attico del gradone inferiore (P -2). I livelli sottostanti al
corridoio di collegamento ed in parte alla piscina sono adibiti a locale
tecnico (P -3) e cantine (P -4).
c. Alla domanda di costruzione si sono
opposti __________ (part. 3561) e RI 1 (part. 1477 e 2839), proprietari dei
fondi contermini verso ovest rispettivamente est, sollevando tra l'altro
censure riferite all'altezza, all'indice di occupazione e alla sistemazione esterna.
d. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del
territorio (n. 76194), con decisioni 27 settembre 2011 il municipio ha
rilasciato a CO 1 il permesso richiesto, respingendo le opposizioni dei vicini.
B.   Con
giudizio 13 marzo 2012, il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente le impugnative
interposte da RI 1 e __________ avverso il suddetto provvedimento, che ha
confermato
con le seguenti modifiche:
1.1   Il corpo inserito tra i due gradoni che funge da terrazza con
piscina per il gradone a monte e il locale tecnico sottostante al piano -3 non
possono essere costruiti.
1.2   L'altezza massima dell'edificio più a monte non deve superare
m 13.23.
Il Governo ha innanzi tutto considerato
non
arbitraria
la scelta
del municipio
di ritenere terreno naturale
il livello del terreno ora esistente
(sistemato a terrazze) per determinare
l'altezza della costruzione. Il complesso, ha proseguito, non rispetterebbe invece
l'indice di occupazione massimo (30%), nel quale andrebbe computato anche il
locale tecnico (P -3) situato nel corpo accessorio, sporgente oltre m 1.50 dal
terreno naturale. Al difetto, ha aggiunto, potrebbe comunque essere posto rimedio
alla condizione di cui si è detto (
1.1
), precisando,
a scanso d'equivoci,
che il passaggio pedonale al piano -2 resta, come da domanda di costruzione
.
Definita questa modifica, l'Esecutivo cantonale ha quindi esaminato l'altezza
dei
due edifici distinti che hanno unicamente in comune l'autorimessa (..),
nonché le tre cantine (..) con il relativo passaggio
. Lo stabile a monte,
ha evidenziato, supererebbe
di m 1.23 (facciata est) l'altezza massima
ammessa (m 10.50); il difetto potrebbe però essere sanato alla condizione
che
l'altezza massima dell'edificio non dovrà superare i m 13.23 consentiti
. L'altezza
dell'edificio a valle rientrerebbe nel limite massimo. Disattese le censure
riferite all'area verde, il Governo ha infine ritenuto che i muri perimetrali
rientrassero nell'altezza massima (m 2.50) sancita dall'art. 13 delle norme di
attuazione del piano regolatore (NAPR), nella versione tuttora in vigore; eventuali
parapetti sui muri
dovranno essere di tipo leggero
.
C.   Con
distinte impugnative, i due vicini opponenti e l'istante in licenza impugnano
ora il predetto giudizio dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo. Gli
opponenti chiedono che sia annullato assieme alla licenza edilizia rilasciata
dal municipio. CO 1 postula invece l'annullamento delle modifiche (dispositivi
n. 1.1 e 1.2) imposte dal Governo.
a. Con ricorso 4 aprile 2012, RI 1 contesta in sostanza le modifiche
imposte
dal Governo, che non toccherebbero aspetti di secondaria importanza e non
sarebbero sufficientemente definite. Le stesse necessiterebbero di un'adeguata
progettazione e dovrebbero essere autorizzate nell'ambito di una nuova
procedura. Incerto sarebbe inoltre il rispetto della superficie di area verde
minima. I terrazzamenti artificiali presenti sul terreno, che verrebbero abbattuti,
non potrebbero in nessun caso essere assimilati a terreno naturale. Tanto su
questo punto, quanto su tassa di giustizia e ripetibili, il giudizio del
Governo sarebbe insostenibile.
b. Con ricorso 5 aprile 2012, __________ contesta a sua volta l'inammissibilità
delle modifiche dettate dal Consiglio di Stato, per le quali sarebbe necessario
ripetere la procedura. I terrapieni esistenti, di cui è oltretutto prevista la
demolizione, prosegue, si scosterebbero in modo abnorme dal livello dei fondi
circostanti e non potrebbero essere assimilate a terreno naturale. La conformità
dei muri perimetrali dovrebbe essere valutata alla luce della modifica dell'art.
13 NAPR prospettata dal Governo in sede di approvazione del PR. Anche questo
insorgente contesta il giudizio su tassa di giustizia e ripetibili.
c. Con impugnativa 23 aprile 2012, CO 1 sostiene che il progetto rispetterebbe
l'indice di occupazione massimo: il locale tecnico (P -3) non sporgerebbe dal
terreno naturale e non dovrebbe essere computato. L'eventuale lacuna potrebbe
semmai essere sanata imponendo un arretramento del locale. Neppure l'
interspazio
sotto la terrazza e la piscina (P -2) che si affianca al passaggio di
collegamento e verrebbe riempito di terra andrebbe conteggiato in quanto
inutilizzabile. Il leggero sorpasso (+ 7.1 mq; 1.93%) dell'indice di
occupazione risultante dal progetto rientrerebbe nei limiti di una ragionevole tolleranza;
al calcolo andrebbe oltretutto sottratta la superficie (7.1 mq) in prossimità
del montacarichi. In ogni caso, al difetto potrebbe essere posto rimedio
mediante la soppressione di una terrazza del gradone a valle.
Il gradone superiore, conclude la ricorrente, rispetterebbe dal canto suo l'altezza
massima tenuto conto del supplemento previsto dall'art. 14 cpv. 3 NAPR. Ad
identica conclusione si perverrebbe tenendo conto dell'eventuale soppressione
del corpo di collegamento tra i due gradoni, così come imposta dal Governo.
D.   a. All'accoglimento
delle impugnative di RI 1 e __________ si oppone il Consiglio di Stato, senza
formulare particolari osservazioni.
Il municipio si riconferma dal canto suo nelle motivazioni e conclusioni presentate
dinnanzi al Governo, con cui aveva avversato le impugnative dei vicini. Di
queste, come pure delle argomentazioni di CO 1 che si oppone all'accoglimento
dei due ricorsi, chiedendo la riforma del giudizio così come proposto nel suo ricorso,
si dirà, all'occorrenza, nel seguito.
L'Ufficio delle domande di costruzione è invece rimasto silente.
b. Il ricorso di CO 1 è avversato dal Governo che non formula particolari osservazioni.
Il municipio richiama il contenuto della risposta presentata dinnanzi al
Governo, rimettendosi comunque al giudizio di questo Tribunale. RI 1 e __________
chiedono invece che l'impugnativa venga respinta con argomentazioni che, per
quanto necessario, verranno discusse in appresso.
L'Ufficio delle domande di costruzione non ha presentato osservazioni.
E.   Delle
risultanze dell'udienza di sopralluogo del 6 settembre 2012 e dell'incarto originale
relativo alla licenza edilizia (risoluzione municipale del 28 aprile 1955) per
la costruzione dell'abitazione esistente prodotto dall'esecutivo comunale, come
pure delle conclusioni formulate dalle parti, in particolare dai ricorrenti, si
dirà ove occorresse nel seguito.
Considerato,
in
diritto
1.   1.1. La competenza
del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge
edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la legittimazione
attiva dei ricorrenti, l'una istante in licenza, gli altri vicini opponenti,
direttamente toccati dal provvedimento impugnato (art. 21 cpv. 2 LE; art. 43 legge
di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1).
I ricorsi, tempestivi (art. 46 e 13 LPamm), sono dunque ricevibili in ordine.
1.2. Avendo il medesimo fondamento di fatto, i ricorsi possono essere decisi
con un unico giudizio (art. 51 LPamm).
1.3. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, integrati dalle
risultanze dell'udienza di sopralluogo e dell'incarto prodotto dal municipio di
cui si è detto in narrativa (cfr.
supra
, consid. E).
2.   Indice
di occupazione
2.1. L'indice di occupazione (i.o.) è il rapporto espresso in percento tra la
superficie edificata e la superficie edificabile del fondo (art. 37 cpv. 1 LE).
Secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, la superficie edificata è la proiezione
orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici
principali ed accessori.
Determinanti ai fini del computo sono gli ingombri degli edifici. Per
ingombri
si intendono le parti di costruzione che si sviluppano sia in orizzontale, sia
in verticale, sporgendo dal terreno sistemato. Le parti di costruzione
sotterranee non sono dunque computabili quale superficie edificata nell'i.o.
(cfr. STA 52.2005.312 del 19 ottobre 2005, consid. 2, parz. pubbl. in:
Athos Mecca/Daniel Ponti
, Legge edilizia
annotata, Pregassona 2006, ad art. 38, pag. 100;
Adelio Scolari
, Commentario, Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE,
n. 1137). Per
edificio
si intende invece un'opera edilizia che definisce
degli spazi, aperti o chiusi, destinati a riparare persone e cose dalle
intemperie. In linea di massima, sfuggono quindi al computo dell'i.o. le opere
che, pur essendo rilevanti dal profilo della polizia delle costruzioni, non
sono qualificabili come edifici. Sono quindi esclusi muri, terrapieni e
impianti di vario genere (cfr. STA 52.2005.312 citata, consid. 2). Non tutta la
proiezione orizzontale degli edifici è comunque conteggiata quale superficie
edificata. Dal computo, l'art. 38 cpv. 3 LE esclude infatti alcune parti, quali
i cornicioni, le gronde e le pensiline d'ingresso aperte, ovvero parti di
costruzione che determinano ingombri trascurabili. L'art. 40 cpv. 2 RLE esclude
inoltre i balconi in quanto non calcolati nella distanza dal confine. Non
conteggiata quale superficie edificata, secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, è infine anche
la superficie delle autorimesse interrate, sporgenti dal terreno naturale al massimo
su un lato ed aventi una copertura praticabile, ricoperta di vegetazione (cfr.
al riguardo, STA 52.2002.435 del 28 aprile 2003 consid. 4;
Scolari
, op. cit., ad art. 38 n. 1138).
2.2. Ai sensi dell'art. 32 cpv. 5 NAPR, nella zona residenziale semi-estensiva
R3, il 70% della superficie edificabile deve essere mantenuto libero da
costruzioni e, in principio, per almeno un terzo sistemato a verde.
L'indice di occupazione massima, di riflesso, è dunque pari al 30%.
2.3. Per principio, la licenza edilizia deve essere concessa se i progetti sono
conformi alle disposizioni legali in materia di polizia delle costruzioni e di
pianificazione del territorio, come pure alle altre prescrizioni legali del
diritto pubblico applicabili nel quadro della procedura della licenza edilizia
(cfr. art. 2 cpv. 1 LE).
Il principio di proporzionalità vieta comunque di respingere una domanda di
costruzione non conforme al diritto quando il difetto può essere facilmente
corretto rilasciando una licenza subordinata a clausole accessorie (
Scolari
, op. cit., ad art. 2 LE, n.
684). Ciò è possibile quando le lacune del progetto sono secondarie o di importanza
minima rispettivamente quando vengono emendate nel senso delle domande degli
opponenti (cfr. STF 1C.207/2010 del 21 aprile 2011, pubbl. in RtiD II-2011 n.
13 consid. 4.4;
Scolari
, op. cit,
ad art. 2 LE, n. 684;
Mecca/Ponti
,
op. cit., ad art. 2 pag. 15 con rinvii alla giurisprudenza). Di principio, la rimozione
di difetti del permesso di costruzione mediante l'imposizione di clausole
accessorie è esclusa quando la correzione deve essere ulteriormente definita
mediante un'adeguata progettazione (cfr. STA 52.2009.79 del 30 marzo 2009,
consid. 2.2.).
2.4.
2.4.1. Nel caso concreto, secondo i dati risultanti dalla domanda di
costruzione, la superficie edificata complessiva del progetto ammonta a 374.60
mq. Considerata la superficie edificabile (1225 mq) del fondo, l'indice di
occupazione massima risulterebbe lievemente superato (ca. 30.6%; + 7.1 mq). Il
municipio ha ritenuto che questo lieve sorpasso potesse essere tollerato.
A torto. Anzitutto perché, per giurisprudenza, a livello di progettazione, si
impone l'ossequio integrale dei parametri fissati dalle norme (cfr. STA
52.2009.305 del 5 ottobre 2009, consid. 6.2.; 52.2000.261 del 14 dicembre 2000,
consid. 4). Secondariamente poiché il sorpasso è ben più consistente di quanto
risulta dal progetto. Stando allo schema annesso al progetto (
schemi i.o. e
verde
), dell'area complessiva {101.89 mq = 87.29 mq [8.60 m x (9.65+0.25+0.25 m)] + 14.60 mq} del corpo di mezzo è stata computata unicamente una striscia (14.60 mq) riferita
al
passaggio di collegamento
(P -2). A torto, poiché tutta questa parte
del gradone inferiore, sporgente dal terreno naturale (cfr.
infra
, consid.
4) per oltre m 7.00 (m 8.00, tenendo conto del parapetto sulla terrazza), deve
essere conteggiata nell'i.o. Non solo per la parte riferita al
passaggio di
collegamento
, e nemmeno, come ritenuto dal Governo, solo per l'area (48.70
mq) che insiste sul locale tecnico (P -3, 48.70 mq). Al corpo intermedio, parte
integrante del gradone inferiore, non si può infatti denegare la qualifica di edificio.
Anche se risulta più stretto dei gradoni che collega, esso costituisce a tutti
gli effetti un edificio ai sensi della definizione sopra riportata (cfr.
consid. 2.1.). Poco importa che lo spazio situato sotto la piscina al livello
-2 sarebbe
completamente chiuso
e
riempito di terra
, per cui
risulterebbe
inutilizzato e inutilizzabile
come sostiene CO 1. A
prescindere dal fatto che a livello -2 una parte di questo spazio non è vuota,
ma è occupata dalla piscina (ca. 28 mq; cfr. piante e piano sezione A-A),
mentre a livello -3 v'è il locale tecnico, che occupa la superficie non occupata
dalla piscina, determinante è il suo ingombro verticale. Nella misura in cui
sporge per diversi metri dal terreno naturale, del quale si dirà più avanti
(consid. 4), il manufatto che collega il gradone inferiore a quello superiore
non è assimilabile ad una costruzione sotterranea. Il suo ingombro verticale
non è paragonabile a quello di un muro o di un terrapieno. Rilevante è d'altra
parte la sua destinazione, dal profilo oggettivo. Privo di rilievo è, quindi,
che una parte di questo edificio non verrebbe concretamente utilizzata per
riparare cose e persone, ma resterebbe vuota o riempita di terra. Una sezione
trasversale, praticata in corrispondenza del lato a valle della piscina,
considerando l'attuale livello del terreno (terrazzo) situato ai lati, si
presenterebbe più o meno come segue:
SCHEMA
P -2
Corridoio d'accesso
terrazzo
locale tecnico             terrazzo
lavanderia cantine
Ferme queste premesse, è dunque certo che il progetto non rispetta l'indice di
occupazione massima (30%), rispettivamente l'area di superficie edificabile
minima (70%) che l'art. 32 cpv. 5 NAPR impone di mantenere libera da
costruzioni.
2.4.2. Contrariamente a quanto ritenuto dal Governo, al difetto non può essere
posto rimedio sopprimendo semplicemente il
corpo inserito tra i due gradoni
che funge da terrazza con piscina per il gradone a monte
(livello -2) e
il locale tecnico sottostante al piano -3
. Una simile modifica, che non
concerne un aspetto secondario, non può infatti essere corretta mediante una
clausola accessoria, ma necessita evidentemente di un'adeguata progettazione. La
stessa non è inoltre chiaramente definita. Non si vede come
il passaggio
pedonale al piano -2
possa restare
come da domanda di costruzione
(cfr.
decisione impugnata, ad punto 4
in
fine
), se il vano sottostante
(locale tecnico -3) che lo sorregge non viene approvato. Né è chiaro come
dovrebbe essere strutturata la parte restante del corpo di mezzo, in
particolare l'interspazio che si affianca al locale tecnico (ca. m 5.50 x 8.50;
P -3). La correzione è inoltre insufficiente poiché questa parte di edificio continuerebbe
a sporgere dal terreno per almeno m 4.00 e dovrebbe pertanto essere conteggiata
nell'i.o.
Al difetto non potrebbe neppure essere posto rimedio imponendo la soppressione
integrale del corpo di mezzo, per formare due edifici distinti. Anche questa modifica
non concerne un aspetto di importanza minima ma necessita di un'adeguata progettazione,
mediante ridefinizione delle facciate e della sistemazione esterna, nonché di
una verosimile ridistribuzione degli spazi (cantine e locale tecnico per tutta
la nuova struttura abitativa, cfr. relazione tecnica, pag. 1).
3.   Altezza
della costruzione
3.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal
terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda
del parapetto. Per principio, l'altezza degli edifici è misurata sulla
verticale delle facciate, a partire dal terreno sistemato sino al punto
superiore determinante; il punto inferiore di misurazione è dato dal livello
del terreno sistemato, perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35
consid. 4.1).
Il terreno può essere sistemato mediante formazione di terrapieni, la cui
altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella misura in
cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE).
3.2. Nel caso di costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, l'altezza
si misura per ogni singolo edificio, a condizione che si verifichi tra i corpi
situati a quote diverse una rientranza di almeno 12.00 m (art. 40 cpv. 2 LE).
Se questa condizione non è rispettata, l'altezza si misura a partire dal
terreno sistemato sul quale appoggia la facciata a valle del gradone inferiore
sino al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto del gradone più
alto. Ciò significa che l'altezza della facciata a valle dei corpi superiori,
misurata a partire dal piano di copertura del corpo sottostante, va traslata ed
aggiunta a quella dei corpi più bassi.
Se l'arretramento minimo posto come
condizione dall'art. 40 cpv. 2 LE è invece rispettato, l'altezza della
costruzione si misura per ogni singolo corpo, ovvero edificio per edificio. Ciò
significa soltanto che l'altezza della facciata a valle del gradone superiore,
misurata per rapporto al livello del tetto del gradone sottostante, non deve
essere riportata sull'altezza della facciata di quest'ultimo. Non significa
tuttavia anche che l'altezza dei singoli edifici che compongono la costruzione
a gradoni debba essere misurata soltanto a partire dal livello del tetto dei
gradoni sottostanti. L'altezza dei singoli edifici va comunque misurata sino al
livello del terreno sottostante sulla verticale della loro facciata a valle e
non soltanto sino al livello del tetto del gradone immediatamente inferiore.
L'art. 40 cpv. 2 LE non introduce un diverso punto di riferimento a partire dal
quale deve essere misurata l'altezza dei singoli edifici (cfr. al riguardo: STA
52.2002.20 del 3 ottobre 2002, pubbl. in RDAT I-2003, n. 59 consid. 3.2). Per
le facciate laterali, l'altezza si misura pertanto nel punto più alto, ovvero
sullo spigolo a valle di ogni singolo gradone (
cfr. STA
52.2005.161 del 24 agosto 2005 consid. 5.1.). Allo stesso modo si p
rocede per la facciata (a valle) che collega le due facciate laterali
3.3. Per terreno sottostante si deve intendere il livello del terreno naturale.
Nella facciata a valle del gradone inferiore, occorre inoltre tener conto dell'eventuale
presenza di un terrapieno che può essere aggiunto al terreno naturale nei
limiti posti dall'art. 41 LE (cfr. STA 52.2002.20 citata, consid. 3.2). Per le
facciate a valle dei gradoni superiori (più a monte), la facilitazione prevista
dall'art. 41 LE può invece essere concessa soltanto se il terrapieno è presente
sui lati.
Anche in questo caso, la facciata che
collega i due spigoli a valle delle facciate laterali può essere alta soltanto
quanto le facciate laterali. Il fatto che il terrapieno venga realizzato solo
sui lati non è di rilievo. In sostanza, è come se il terrapieno fosse “coperto”
dal gradone sottostante. Si può pertanto prescindere dall'esigerne la realizzazione.
3.4. Secondo l'art. 14 cpv. 1 NAPR,
l'altezza dell'edificio è misurata in
corrispondenza delle facciate, ossia dei muri perimetrali esterni, dal terreno
sistemato al filo superiore del tetto o del canale di gronda o del parapetto
e/o ringhiera. Il tutto come allo schema annesso.
L'altezza utile di
tutte le costruzioni all'interno dei fondi viene misurata dal terreno sistemato
con un terrapieno della profondità di almeno m 3.00 dal filo facciata
(cpv.
2).
L'altezza massima teorica della sistemazione del terreno
, soggiunge
la norma (cpv. 3),
misurata a m 3.00 dal filo della facciata, è di m 1.50
dal terreno naturale.
Per terreni in pendenza è concesso un supplemento
in altezza (y) calcolato secondo la seguente formula:
y =
pendenza in % x 3.00 metri (vedi schema allegato).
Il cpv. 4 specifica che
la
pendenza del terreno risulta dalla sezione rilevata dal geometra revisore in
corrispondenza alla mezzeria della facciata principale per una profondità di m
3.00 oltre i limiti dell'edificio (vedi schema allegato).
Per quanto qui interessa, la norma (cpv. 1, 2 e 3, primo periodo) in questione
riprende sostanzialmente i principi risultanti dall'ordinamento di rango
superiore (art. 40 e 41 LE; cfr.
supra
, consid. 3.1). Essa introduce
(cpv. 3, secondo periodo) inoltre una facilitazione (supplemento) per le
sistemazioni sui fondi in pendio. Diversamente dalla regola secondo cui l'altezza
dei
terrapieni va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante
nella misura in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr.
supra
, consid. 3.1. in fine), la norma in questione permette
infatti di non conteggiare, perlomeno in parte, anche il riempimento che
compensa la pendenza del fondo.
Il supplemento previsto dall'art. 14 cpv. 3 secondo periodo NAPR, in assenza di
disposizione contraria, è applicabile anche alle costruzioni a gradoni. Esso
vale in particolare per la sistemazione del terreno della facciata orientata
verso valle del gradone più basso. Nulla impedisce inoltre di applicare l'abbuono
ad eventuali terrapieni previsti sui lati, determinanti per l'altezza delle facciate
(spigoli laterali) rivolte verso valle dei gradoni superiori (più a monte), per
i quali è di principio applicabile la facilitazione prevista dall'art. 41 LE
(cfr.
supra
, consid. 2.3). Anche in questi casi, la pendenza va
determinata secondo i particolari criteri stabiliti dall'art. 14 cpv. 4 NAPR, in
corrispondenza della mezzeria della facciata principale,
per una
profondità di m 3.00 oltre le facciate laterali del singolo edificio, ovvero
del gradone di riferimento.
4.   Terreno
naturale / terreno sistemato
4.1. Per terreno naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato
oggetto di interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante
colmate od escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il
trascorrere del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi,
benché modificato, l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del
terreno naturale. Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e
terreno sistemato non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto
il suo grado d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti: sistemazioni
che si scostano in modo abnorme dall'andamento del terreno adiacente sono da
considerare come tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano
il suolo, inserendosi in modo armonioso nelle altimetrie dei fondi limitrofi
possono essere assimilate al terreno naturale anche in un lasso di tempo
relativamente breve (cfr. RDAT I-1996 n. 38, consid. 3.2; STA 52.2007.321 del 2
novembre 2007 consid. 2.1.; 52.2003.26 del 7 luglio 2003 consid. 2).
4.2. Nel caso concreto, il controverso complesso residenziale si presenta come una
costruzione a due gradoni. Come descritto in narrativa, il gradone superiore è
formato dall'edificio a monte, articolato su tre piani abitabili (P +1, 0, -1)
ed uno interrato, destinato ad autorimessa (-2). Quello inferiore è invece costituito
dal corpo di mezzo e dall'edificio a valle, entrambi strutturati su tre piani,
il primo destinato sostanzialmente a vani tecnici e di servizio, il secondo a
spazi abitabili.
4.2.1. Altezza
del blocco superiore
Per determinare l'altezza del blocco superiore, il progetto ha innanzi
tutto considerato quale
terreno naturale
, il livello del terreno
sistemato esistente, rilevato dal geometra. Livello che, nella parte alta del
fondo, coincide in particolare con i due terrazzamenti realizzati nella seconda
metà degli anni '50 del secolo scorso. Il progetto prevede in sostanza di
inserire il gradone superiore al posto della villa esistente, in corrispondenza
del terrazzo superiore attualmente sorretto da un muro alto ca. 5.00 m, che verrà demolito. Al gradone verranno affiancati, sui lati ovest ed est, due terrapieni,
alti quanto l'attuale terrazzamento, ma leggermente arretrati rispetto a quest'ultimo.
Secondo il progetto, l'altezza del blocco superiore, misurata sulla verticale
delle facciate a partire da questo livello (definito dai piani come
terreno
naturale
)
,
rientrerebbe in quella massima ammessa (m 10.50) secondo
l'art. 32 cpv. 2 NAPR (facciata a valle, spigolo ovest: m. 9.68; spigolo est: m
10.07).
SCHEMA
9.68
m 10.07
2.00
ca. 4.00
ca. 5.00
part. 3561
Contrariamente a quanto ritenuto dalle
istanze inferiori, la tesi dell'istante in licenza non può essere condivisa.
Il livello del terreno esistente - su questa parte del fondo - non può anzi
tutto essere considerato ai fini della misurazione dell'altezza delle facciate
del gradone superiore. Il terrazzo su cui insiste la villa, al pari di quello
sottostante, anche se è stato realizzato oltre mezzo secolo fa alterando in
modo rilevante l'andamento naturale del terreno (cfr. incarto riferito alla
licenza edilizia rilasciata con risoluzione 28 aprile 1955), non può ora essere
assimilato a quest'ultimo. Ancora oggi queste opere di sistemazione del terreno
si distinguono infatti nettamente dal terreno dei fondi adiacenti. Il loro carattere
artificiale risulta chiaramente percepibile (cfr. fotografie annesse al verbale
di udienza 6 settembre 2012 e profili del geometra agli atti). I terrazzi e i
relativi muri di sostegno, alterano in modo artificiale la morfologia del
pendio sul quale si ergono. Nonostante il tempo trascorso da quando sono stati
realizzati continuano a distinguersi dai terreni circostanti, rispetto ai quali
presentano un dislivello di rilievo (fino a ca. m 5.00). Essi rompono in modo
spiccatamente innaturale la preesistente morfologia del pendio, il cui
andamento è ancor oggi deducibile da quello dei fondi vicini verso ovest, in
particolare da quello (part. 3561) del ricorrente __________; terreno che, a
lato e a monte dell'edificio, fatta astrazione dal muro che sostiene via
Rivapiana (a ridosso del quale c'è il corpo che dà accesso alla proprietà), si
presenta sostanzialmente come un piano inclinato le cui uniche alterazioni sono
costituite dalle piccole balze dei filari di un vigneto a cui si affianca una
scaletta (cfr. fotografie n. 1-4, 9-16 e dell'aprile 2012 annesse al citato
verbale). Il carattere artificiale dei terrazzi e dei relativi muri di sostegno
è inoltre chiaramente percepibile rispetto al terreno a valle degli stessi, che
ad eccezione di un paio di muretti, è rimasto sostanzialmente inalterato (cfr.
fotografie n. 18, 23 e dell'aprile 2012 allegate al predetto verbale). Già con
queste premesse, è dunque certo che non può loro essere attribuito il carattere
di terreno naturale.
Anche verso est, le controverse opere si distinguono chiaramente dai fondi vicini.
È ben vero che su questo versante sono pure presenti dei terrazzi artificiali (part.
2839 e 1478) distanti ca. un paio di metri dal confine, sui quali sono stati costruiti
degli edifici. Questi terrazzi sono tuttavia sensibilmente arretrati (cfr.
fotografie n. 59 e 60 annesse al citato verbale;
planimetria
annessa
alla domanda di costruzione) rispetto a quello superiore presente sulla
proprietàCO 1, con il quale non costituiscono pertanto un fronte unitario. Ancor
meno raffrontabile a queste importanti opere di sistemazione è infine il modesto
terrapieno (giardino) a scarpata a valle dell'edificio di proprietà __________,
che si esaurisce con il terreno naturale a confine (cfr. fotografie n. 18, 20 e
62 annesse al citato verbale).
Stante quanto precede, insostenibile è la tesi del municipio, che fondandosi
unicamente sul lungo tempo trascorso, ha considerato i terrazzi della part.
1476 come terreno naturale. Per giurisprudenza, determinante ai fini della
qualifica non sono infatti il fine della sistemazione originaria ed il tempo
trascorso da quando l'opera è stata realizzata, ma il suo grado di integrazione
nel quadro del terreno circostante. Grado di integrazione, che, in concreto, è -
manifestamente - inesistente nella pratica.
Né può essere accreditata la tesi del Governo, fatta propria dall'istante in
licenza, secondo cui sarebbe
consuetudine in terreni in pendenza, per giunta
in prossimità del lago, cercare di formare delle terrazze piane con l'ausilio
di muri di sostegno
. La mera consuetudine non basta a trasformare queste
terrazze in terreno naturale, quando nonostante il trascorrere del tempo
continuano a presentarsi come manufatti che sporgono in modo artificiale dal
terreno naturale circostante. Alla fin fine questi terrazzi, sorretti da muri
di contenimento su tre lati, sono invero riconducibili più ad edifici che ad
opere di sistemazione del terreno.
Ferme queste premesse, è giocoforza concludere dedurre che il gradone superiore
disattende l'altezza massima ammessa dalle norme di zona (m 10.50).
Lo spigolo est della facciata rivolta verso valle presenta infatti un'altezza
di ca. m 13.50. Sull'altezza (m 10.07), misurata sulla verticale della facciata
dal terreno sistemato, deve essere infatti conteggiato anche il terrapieno
previsto su lato est (h = ca. m 3.50, orientandosi al piano
facciate
,
profilo 3 mapp. 2839 e 1477 in azzurro), largo meno di m 3.00 (cfr. piani
facciate,
piani -2, -3, -4
e
vista tetto
). Considerato che è largo meno di
m 3.00, nessuna facilitazione può essere dedotta dall'art. 14 NAPR.
Verso ovest, lo spigolo ovest della facciata rivolta verso valle è alto m 9.68
dal terreno sistemato. A quest'altezza deve tuttavia essere aggiunta anche
quella del terrapieno (h = ca. m 5.00, orientandosi al piano
facciate
,
profilo 1 mapp. 3561 in azzurro, assimilabile al terreno naturale), largo -
verso valle - meno di m 3.00 (cfr. piani
facciate, piante +1, PT e -1
,
e
vista tetto
). Esso supera dunque abbondantemente l'altezza massima (m
10.50) ammessa. Non condurrebbe ad altro risultato l'eventuale estensione del
terrapieno sino a m 3.00 dalla proiezione sul terreno della facciata rivolta
verso il lago del livello P+1. L'abbuono risultante dall'art. 14 cpv. 3 NAPR
per le sistemazioni del terreno su fondi in pendio non permetterebbe infatti in
ogni caso di escludere dal computo l'intero sviluppo verticale del terrapieno
alto fino a ca. m 5.00 (cfr. piano
facciate
, profilo 1 mapp. 3561 in azzurro). Per poter rientrare nell'altezza massima ammessa (m 10.50), la pendenza naturale
del terreno a m 3.00 dalle facciate a monte e a valle di questo gradone - e non
di tutto il complesso come calcolato dal progetto - dovrebbe essere pari ca. al
90% [m 9.68 + ca. m 5.00 (h terrapieno) - 1.50 - y (abbuono art. 14 cpv. 3
NAPR) = 10.50
→
y = 2.68;
ne segue che: 2.68 = P x 3.00
→
P
≈
0.89),
ciò che manifestamente non è il caso (cfr. per un orientamento sul presumibile
andamento del terreno naturale, piano
facciate
, citati profilo 1 e 3 in azzurro nonché sezione di cui all'incarto riferito alla licenza edilizia rilasciata con
risoluzione 28 aprile 1955).
4.2.2. Altezza del gradone inferiore
L'altezza del gradone inferiore risulta invece conforme alle NAPR. Secondo
i piani, l'edificio a valle è alto m 10.15 dal terreno sistemato con un
terrapieno. Quest'ultimo, alto m 2.55 (cfr. piano facciate) e largo m 3.00, non
deve essere computato integralmente sull'edificio ma può beneficiare dell'agevolazione
risultante dall'art. 14 cpv. 3 NAPR. Considerato che deve essere conteggiato
unicamente nella misura in cui supera l'altezza di m 2.20-2.30 ca. (m 1.50 + m
0.70-0.80 ca., valore quest'ultimo dedotto per misurazione, tenuto conto della
presumibile pendenza naturale del terreno, cfr. piano
facciate
, citati
profili 1 e 3 in azzurro), l'altezza massima (m 10.50) del gradone inferiore è
dunque rispettata [m 10.15 + (m 2.55 - m 2.20/2.30 ca.) = m 10.40/ 10.50].
5.   Area
verde
5.1. Per l'art. 32 cpv. 5 NAPR, il 70% della superficie edificabile deve essere
mantenuto libero da costruzioni e, in principio, per almeno un terzo sistemato
a verde.
5.2. Il progetto prevede di destinare 471.00 mq ad area verde (cfr. dati e
schema annessi al progetto). Quest'ultima supera dunque abbondantemente quella
(ca. 285.80 mq) esatta dall'art. 32 cpv. 5 NAPR. Da questo profilo, il progetto
è dunque immune da critiche. Neppure il vicino __________ sostanzia d'altra
parte le sue censure su questo punto.
6.
Muri di cinta
6.1. Secondo l'art. 13 NAPR,
i muri di cinta
possono avere un'altezza massima di 2.50 metri. Deroghe a questa altezza possono essere concesse per opere di cinta tra fondi privati, previo accordo tra i
proprietari interessati. I muri di sostegno a confine
, soggiunge il cpv. 2,
sono considerati muri di cinta e non possono avere un'altezza superiore a 2.50 metri dal terreno naturale. Essi possono essere sormontati da parapetti di tipo leggero; l'altezza
complessiva non deve superare 3,50 metri. Muri di sostegno di altezza superiore sono considerati fabbrica e devono rispettare le distanze da confine.
6.2. In sede di approvazione del piano regolatore (ris. gov. n. 3687 del 9
luglio 2008, consid. 3.5.9., pag. 72), il Consiglio di Stato ha ritenuto che
l'altezza
massima stabilita a 2.50 metri per i muri di cinta sia eccessiva. Diverso
sarebbe se il comune specificasse un'altezza di 1.50 metri per i muri di cinta con possibilità di essere sormontati da, ad esempio, reti metalliche,
parapetti o siepi verdi con un'altezza massima di 1.00 metro. In questo caso,
ha aggiunto,
pur mantenendo l'altezza assoluta di 2.50 metri l'impatto paesaggistico sarebbe ben diverso. Si invita, pertanto,
ha concluso il
Governo,
il Municipio a valutare la possibilità di modificare l'articolo con
gli accorgimenti suddetti
(ris. gov. citata, pag. 72)
. Invito
, questo,
al quale non risulta che il comune abbia sinora dato seguito (cfr. verbale di
udienza 6 settembre 2012, pag. 2). Di per sé, contrariamente a quanto
pretendono i vicini opponenti e come sostenuto dall'istanza inferiore, non vi è
dunque motivo di scostarsi dal tenore dell'art. 13 NAPR, nella versione in
vigore, approvata dall'Esecutivo cantonale. In concreto, la questione non è
comunque decisiva ai fini della vertenza poiché i muri previsti dal progetto
lungo i confini est ed ovest, tenuto conto del presumibile livello naturale del
terreno (cfr. piano
facciate
, citati profili 1 e 3 in azzurro; cfr.
supra
consid. 4), in diversi punti non rispettano comunque in larga misura l'altezza
di m 2.50.
7.
7.1. Stante quanto precede, i ricorsi di RI 1 e di __________ devono
dunque essere accolti, annullando la decisione impugnata unitamente alla
licenza edilizia. L'impugnativa di CO 1 deve essere invece respinta.
7.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 28 LPamm) è posta a carico di CO
1, la quale rifonderà inoltre a RI 1 e __________, patrocinati da avvocati, un'adeguata
indennità a titolo di ripetibili (art. 31 LPamm), per entrambe le
istanze.
Per questi motivi,
dichiara
e pronuncia:
1.   1.1.
Il ricorso (c) di CO 1 è respinto.
1.2.
I ricorsi (a) di RI 1 e (b) __________ sono accolti.
§  Di
conseguenza, la decisione 13 marzo 2012 del Consiglio di Stato (n. 1437) e la licenza
edilizia 27 settembre 2011 rilasciata dal municipio di Minusio a CO 1 sono annullate.
2.   La tassa
di giustizia di fr. 3'000.- è posta a carico di CO 1, la quale rifonderà
inoltre sia a RI 1 sia a __________ un identico importo ciascuno, a titolo di
ripetibili per entrambe le istanze.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                             La
segretaria