ti_gerichte · 40.2005.90 · 2006-01-03 · it
Correttivo del -15% sul valore metrico del terreno eccedente per configurazione irregolare. Impedito uno sfruttamento razionale delle potenzialità edificatorie.


Incarto n.40.2005.90

__________

Lugano

3 gennaio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Alberto Canepa

ing. Giorgio Caprara

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 30 maggio/1. giugno 2005 da

RI
 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 13 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 4233 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 13 ottobre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 4233 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 370'498.-

Il
reclamo interposto in data 6 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dallUCS con
decisione 13 maggio 2005. A giudizio dellautorità di prima istanza le
caratteristiche del terreno eccedente non giustificano alcuna riduzione del suo
valore metrico.

3.     Con
ricorso del 30 maggio/1. giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale
postulando unadeguata riduzione del valore di stima del terreno eccedente
poiché di forma irregolare e accessibile unicamente grazie ad un diritto di
passo che grava i mappali nr. 3103 e 3104.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 13 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato
che il terreno considerato eccedente, un giardino con piante ornamentali e da
frutta, è effettivamente di forma irregolare. Laccesso da sud-est è garantito
da un diritto di passo con ogni veicolo a carico delle part. nr. 3193 e 3194,
mentre il proprietario afferma che laccesso da nord è garantito da un precario
con il Consorzio correzione fiume Ticino.

Sul
mappale è presente una casa monofamigliare abitata dal ricorrente e dalla sua
famiglia.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario delloggetto
stimato e destinatario della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. Lst.). Il valore metrico del fondo
edificato comprende invece il valore del fabbricato più il valore del terreno.
Questultimo può essere ridotto a dipendenza della razionalità del suo
sfruttamento (art. 17 cpv. 3 Lst.).

6.2.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla
luce delle risultanze il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo
del -15% sul valore metrico del terreno eccedente a causa della sua
configurazione irregolare, in particolare per la presenza sul lato nord di uno
stretto corridoio adiacente la costruzione; ciò che impedisce uno sfruttamento
razionale delle sue potenzialità edificatorie e pone importanti limiti in caso
edificazione.

7.2.

Per
il resto, ritenuto che laccesso è garantito sia da nord sia da sud-est, dove è
iscritto a registro fondiario un diritto di passo con ogni veicolo a carico
delle part. nr. 3193 e 3194, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il
fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla
Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione. Le particolarità della zona sono infatti
già state equamente considerate con lapplicazione di un correttivo del -10%
per carico ambientale sul valore base di zona di CHF/mq 210.-, daltronde già
di per sé decisamente prudenziale.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 4233 RFD di __________ stabilito in CHF 344'359.-, come da scheda di
calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accoltoe il valore
ufficiale di stima del mappale no. 4233 RFD di__________ stabilito in CHF
344'359.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi