ti_gerichte · 12.2023.141 · 2024-04-19 · it
Disdetta del contratto di locazione, obblighi formali e contenutistici; valida rappresentanza; nullità della disdetta


Incarto n.12.2023.141

Lugano

19 aprile 2024

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SE.2022.333 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 25 novembre 2022 da

AO
 1

contro

AP
 1

E considerato

in diritto:

1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso supera la soglia testé
menzionata.

2.I termini di impugnazione e
risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Lappello 6 novembre 2023
contro la decisione 4 ottobre 2023 è pertanto tempestivo, così come la risposta
allappello 21 febbraio 2024.

3.Con limpugnata decisione, il
Pretore ha innanzitutto esposto dottrina e giurisprudenza in relazione alla
forma della disdetta (art. 266l CO) e ai requisiti della forma scritta (art. 12
seg. CO), osservando in particolare che lapposizione della firma autografa è
necessaria, che ciò soddisfa l'esigenza di poter attribuire una dichiarazione a
una persona chiaramente identificabile, che una disdetta può essere notificata
anche tramite un rappresentante, ma solo se il rapporto di rappresentanza
risulta in maniera inequivocabile dal formulario stesso o dallo scritto
accompagnatorio, che la disdetta notificata da un rappresentante non
autorizzato è priva di effettiex tunced è quindi nulla e che tale nullità
non può essere sanata da una ratifica a posteriori da parte della locatrice.

Con riferimento alla concreta fattispecie, il primo
giudice ha evidenziato che il modulo ufficiale di disdetta (doc. D), privo di
lettera accompagnatoria, indicava quale mittente la locatrice AP 1, rappresentata
dal proprio CdA e per esso dallo studio legale F__________ e recava in calce una
firma non specificata, che poi è risultata appartenere allavv. S__________. Ha
nel seguito osservato che secondo la procura agli atti, AP 1 aveva incaricato
quale suo rappresentante il solo avv. PA 1 (già suo membro del CdA) senza
facoltà di subdelega, che lo studio legale F__________ non costituisce
unentità giuridica e non poteva neppure essere designato quale titolare del
mandato, come pure che S__________ non poteva dunque firmare in qualità di suo
organo, né tantomeno quale organo di AP 1 (né formale né di fatto). Avendo
anche escluso che la dichiarazione di ratifica del 13 gennaio 2023 degli organi
della AP 1 potesse sanare la lacuna, il Pretore ha pertanto sancito la nullità
della disdetta. Infine, ha scartato la censura della parte convenuta relativa
alla mancata produzione della procura rilasciata dallattrice in favore
dellavv. PA 2.

4.Con lappello in esame la AP 1
si oppone a tali accertamenti, osservando innanzituttochela firma
dellavv. S__________ era ben riconoscibile per la controparte e che questultimo
non ha mai preteso di essere un suo organo, avendo egli agito quale contitolare
dello studio legaleF__________ (che peraltro essendo una società di
persone, costituisce unentità giuridica) in virtù della procura da lei conferita.A tal proposito, lappellante rileva che,
aprescindere dal testo formale della
procura, l'ampiezza della facoltà di rappresentanza e la facoltà di subdelegare
attengono innanzitutto al rapporto interno tra mandante e mandataria e può
risultare anche da atti concludenti se il partner contrattuale può dedurre il
rapporto di rappresentanza dalle circostanze (art. 33 cpv. 3 CO), come pure che
nella fattispecie essa consentiva la subdelega ed era estesa a tutti i legali e
ai praticanti legali dello studio. Ciò sarebbe attestato dalla dichiarazione
della mandante del 13 gennaio 2023 (doc. 4, del tutto trascurato dal Pretore)
oltre che dai doc. 1-3 (scambi di corrispondenza intercorsi fra il
patrocinatore della conduttrice e lavv. S__________ o il praticante dello
studio, dichiarazione del 12 gennaio 2023 dellavv. S__________). Lappellante
ne deduce che lavv. S__________ era un valido rappresentante della locatrice
allorché ha sottoscritto la disdetta. Ma se anche così non fosse, essa invoca
lammissibilità di una ratifica a posteriori ex art. 38 CO, che pure potrebbe
avveniresia espressamente che per atti
concludenti e sarebbe nel caso concreto attestata dai doc. 1-4 e dal doc. C.

Infine, lappellante rimprovera alla controparte di
non aver mai messo in dubbio la validità della rappresentanza e della disdetta
prima dellavvio della presente controversia e anzi di averla riconosciuta
perlomeno per atti concludenti mediante il suo comportamento pregresso, ciò che
equivarrebbe a un agire in mala fede (art. 2 cpv. 2 CC).

5.Malgrado le considerazioni
dottrinali e giurisprudenziali già esposte dal primo giudice, vale comunque la
pena ribadire i seguenti concetti.

Ai sensi dellart. 266l CO la disdetta per locali dabitazione
e commerciali devessere data per scritto e, se emana dalla parte locatrice, mediante
un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata alla parte conduttrice
la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della
locazione. Lo scopo del modulo di disdetta è di informarla sui suoi diritti, in
modo che essa possa difendersi in maniera adeguata (STF 4A_256/2020 del 3
novembre 2020 consid. 3.1.4).

Si tratta di una forma scritta qualificata che
riguarda non solo il modo, ma anche il contenuto della comunicazione, che
devessere chiaro. La forma scritta è regolata dagli art. 12 seg. CO e
presuppone in particolare la firma autografa dellestensore, ciò che risponde
allesigenza di poter attribuire la dichiarazione a una persona chiaramente
identificabile (DTF 140 III 54 consid. 2.3; STF 4A_193/2018 del 27 luglio 2018 consid.
4.1.1, 4A_196/2016 del 24 ottobre 2016 consid. 3.1.2). Giusta quanto
evidenziato dal Tribunale federale, il diritto della locazione è un settore giuridico
caratterizzato dal formalismo, ove è opportuno mostrarsi rigorosi
nellesaminare il rispetto delle prescrizioni di forma e non consentire di
principio eccezioni alle regole stabilite nell'interesse della parte
conduttrice (STF 4A_196/2016 del 24 ottobre 2016 consid. 3.1.2).

La risoluzione di un contratto è un diritto formatore
esercitato con una dichiarazione giuridica unilaterale, che può anche emanare da
un rappresentante di una parte del contratto ai sensi dellart. 32 seg. CO (STF
4A_196/2016 del 24 ottobre 2016 consid. 4.1.1, 4A_478/2015 del 20 maggio 2016
consid. 3.1). Questi deve agire per conto di tale parte e firmare come suo rappresentante,
ritenuto che i nomi della parte rappresentata e del rappresentante devono di
principio figurare sul modulo di disdetta (STF 4A_193/2018 del 27 luglio 2018
consid. 4.1.1). Il Tribunale federale ha però già sottolineato che anche una
disdetta senza unindicazione esplicita o con unindicazione carente può, in
determinati casi, essere valida, se il destinatario può dedurre chiaramente
dalla disdetta o da altre circostanze, secondo i principi della buona fede e
dellaffidamento, che chi pronuncia la disdetta agisce quale valido
rappresentante della parte contrattuale (STF 4A_12/2010 del 25 febbraio 2010
consid. 3.4.1, 4A_256/2020 del 3 novembre 2020 consid. 3.1.4).

La disdetta pone fine a un rapporto giuridico e ha
effetto dal momento in cui entra nella sfera di influenza del destinatario. Le
condizioni per la sua validità devono pertanto essere soddisfatte in quel
momento. Essa è inoltre irrevocabile e in linea di principio non può essere
subordinata a condizioni (DTF 128 III 129 consid. 2, 108 II 190 consid. 3; STF 4A_196/2016
del 24 ottobre 2016 consid. 3.1.2, 4A_478/2015 del 20 maggio 2016 consid. 3.1).
Se non rispetta le menzionate condizioni di forma, in particolare qualora non
sia stata comunicata da un rappresentante autorizzato, la disdetta di un
contratto di locazione è nulla ai sensi dellart. 266o CO (STF 4A_196/2016 del
24 ottobre 2016 consid. 3.1.1,STF
4A_193/2018 del 27 luglio 2018 consid. 4.1.1).

Se un tale vizio possa essere sanato da una successiva
ratifica ai sensi dellart. 38 CO è una questione controversa. Ciò poiché subordinare
la validità ed efficacia di una disdetta alla sua successiva ratifica significa
creare una situazione giuridica incerta (Schwebezustand) finché una
tale ratifica non sia eventualmente pronunciata (STF 4A_478/2015 del 20 maggio
2016 consid. 3.1,DTF 108 II 190 consid.
3). Una parte della dottrina la ritiene ammissibile (Bohnet/Dietschy-Martenetin: Commentaire pratique Droit du
bail à loyer et à ferme, 2aed. 2017, n. 19 ad art. 266a;Müllerin: SVIT, Das schweizerische
Mietrecht Kommentar, 4aed. 2018, n. 28 ad Vorbemerkungen zu Art.
266266o). Unaltra parte lo esclude (Higi/Bühlmannin: Zürcher Kommentar OR, 5aed. 2020, n. 73 seg. ad Vorbemerkungen
zu Art. 266266o;Weberin: Basler
Kommentar, Obligationenrecht I, 7aed. 2020, n. 4 ad art. 266o). Il
Tribunale Federale, nella DTF 108 II 190 consid. 3, si è allineato a questa seconda
visione, per poi allentare la sua giurisprudenza e ammettere uneccezione
qualora il destinatario non si è trovato in una situazione di incertezza
giuridica (STF 4A_478/2015 del 20 maggio 2016 consid. 3.1; DTF 128 III 129
consid. 2).

Di principio, la nullità della disdetta può essere
invocata in qualsiasi momento e lautorità competente può verificarla dufficio,
anche in assenza di contestazioni (IICCA del 3 giugno 2020, inc. 12.2019.127,
consid. 9 e 10). Non è dunque neppure necessario eccepirla entro il termine di
contestazione dellart. 273 CO, riservato labuso di diritto (DTF 121 III 156
consid. 1c).

6.Giova altresì sottolineare che
ciascuna azione giudiziale devessere sorretta dal presupposto processuale
dellinteresse degno di protezione (art. 59 cpv. 2 lett. a CPC) e che tale
interesse devessere pratico, nel senso che il diritto non si presta a rispondere
a questioni giuridiche meramente astratte e prive di effetti sulle relazioni
giuridiche concrete riferite a una parte (v.Trezziniin: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIaed., Vol. 1, n. 43 ad art. 59 CPC). Inoltre, giusta lart. 2 cpv. 1 CC, ognuno
è tenuto ad agire secondo la buona fede così nellesercizio dei propri diritti
come nelladempimento dei propri obblighi. Il manifesto abuso del proprio
diritto non è protetto dalla legge (art. 2 cpv. 2 CC). Lassenza di interesse
degno di protezione costituisce uno scenario classico in cui può manifestarsi
labuso di diritto. Commette in effetti un abuso manifesto colui che pretende
di esercitare un diritto senza avere alcun interesse. Un altro scenario
classico è costituito dal comportamento contraddittorio (venire contra
factum proprium), laddove labuso consiste nellinvocare un diritto mentre
con il proprio comportamento la parte ha lasciato intendere altro.

7.Ora, la petizione di AO 1 si
incentra su aspetti formali, lamentando da un lato lassenza di personalità
giuridica dello studio legale F__________, e dallaltro limpossibilità di
comprendere di chi sia la firma autografa apposta sul modulo della disdetta. Essa
omette tuttavia di spiegare quale sia il suo interesse pratico a sollevare tali
aspetti, e meglio non pretende di non essere stata posta nelle condizioni di
poter esercitare opportunamente i suoi diritti di difesa riferiti alla disdetta
(contestazione della medesima, rispettivamente richiesta di protrazione del
contratto di locazione) o di essere stata ostacolata nel loro esercizio. Essa
cioè non spiega in quale misura lidentificazione della firma di un avvocato
piuttosto che di un altro dello studio legale F__________ sul modulo di
disdetta abbia avuto incidenza sullesercizio di quei diritti. La medesima
neppure spiega quale incertezza giuridica le avrebbe provocato il fatto di non
sapere quale avvocato del suddetto studio avesse firmato il modulo, né rende
verosimile di aver nutrito dei dubbi che la disdetta originasse e fosse
attribuibile alla parte locatrice. Difatti, la corrispondenza intercorsa fra le
parti prima della sua pronuncia (v. doc. C e doc. 1) attesta che il
patrocinatore di AO 1, avv. PA 2, sapeva benissimo che lo studio legale F__________
(indipendentemente dalla forma giuridica cui esso può fare riferimento),
rappresentava la locatrice AP 1, avendo interloquito indistintamente con luno
o con laltro avvocato del suddetto studio, rispettivamente con il praticante
legale, senza nulla chiedere o eccepire se non con lavvio della causa
giudiziaria, entrando in contrasto in maniera contraddittoria con la posizione
precedentemente assunta e che era suscettibile di suscitare un legittimo
affidamento. Oltretutto la conduttrice medesima, sia nella sua istanza di
contestazione della disdetta 11 agosto 2022 (pag. 1), sia nella successiva
petizione 25 novembre 2022 (pag. 1), ha indicato lo studio legale F__________
(ovvero non il solo avv. PA 1) quale rappresentante della controparte.

In definitiva gli atti dimostrano che, indipendentemente
da chi abbia firmato il modulo, la conduttrice sapeva perfettamente qual era il
rapporto contrattuale oggetto della disdetta come pure che la stessa originava
dalla AP 1, non aveva serie ragioni per dubitare della sua validità ed è stata
adeguatamente informata sui propri diritti (che ha potuto esercitare). In
siffatte circostanze, la sua obiezione formale risulta priva di un interesse
degno di protezione, in contrasto con lart. 2 cpv. 2 CC e costituisce un
manifesto abuso di diritto. Di conseguenza la petizione avrebbe potuto finanche
essere considerata irricevibile.

In ogni caso, a titolo abbondanziale, si possono fare
le seguenti considerazioni.

8.Secondo il tenore della procura
del 14 febbraio 2022 agli atti quale doc. E la AP 1, rappresentata da A__________
e B__________, ha conferito procura«allAvv. PA 1 dello Studio legale e notarile F__________[], perché abbia a rappresentarla singolarmente o
congiuntamente nellambito di ogni questione direttamente ed indirettamente
connessa con il contratto di locazione sottoscritto in data 26.05.2021 da AP 1
e AO 1 (__________ SA), relativo allimmobile denominato __________». Trattasi
quindi di una procura di natura personale e individuale, ma lappellante
sostiene che essa sia stata estesa per atti concludenti, come pure rinvia
allart. 33 cpv. 3 CO.

9.Di principio la procura ai
sensi dellart. 32 cpv. 1 CO può essere conferita a un rappresentante in
qualsiasi forma, esplicitamente o implicitamente per atti concludenti (DTF 99
II 159 consid. 2b, 85 II 22 consid. 1), anche solo tollerando consapevolmente
che esso si comporti come tale (cosiddetta procura interna per tolleranza, cfr.
anche IICCA del 18 agosto 2015, inc. 12.2014.227, consid. 6.1). Una simile
procura sussiste anche se la parte rappresentata non è a conoscenza del fatto
che unaltra persona si presenta come sua rappresentante, ma prestando la
dovuta attenzione avrebbe dovuto accorgersene, e se cumulativamente la
rappresentante può in buona fede interpretare il comportamento della parte
rappresentata come unautorizzazione (cfr. DTF 141 III 289 consid. 4.1, STF
5A_500/2010 del 12 ottobre 2010 consid. 6.2.2).

Un vincolo della parte rappresentata può pure sorgere
secondo quanto previsto dallart. 33 cpv. 3 CO (procura esterna apparente) e in
particolare se essa induce una persona terza a presumere lesistenza di poteri
di rappresentanza più estesi di quelli effettivamente conferiti con un
comportamento che può consistere in unazione positiva, ma anche in un
comportamento passivo, rispettivamente in unomissione o una tolleranza
consapevole o normativamente a lei imputabile (cfr. DTF 120 II 197 consid. 2b/aa
e bb, 131 III 511 consid. 3.2).

10.Nel caso concreto, il doc. 1 attesta,
come detto, uno scambio di corrispondenza relativo al rapporto locativo in
esame nel quale lavvocato della parte conduttrice (avv. PA 2) si interfacciava
con il praticante dello studio legale F__________ (MLaw L__________),
trasmettendo lo scritto per conoscenza anche alla sua mandante (c.p.c.
cliente), rispettivamente il suddetto praticante legale comunicava
allavvocato della conduttrice, per conto della parte locatrice (pure messa in
copia), questioni inerenti al contratto e a una relativa procedura giudiziaria.
Lo scritto di diffida di cui al doc. C, firmato per procura (p.p.) dallavv.
S__________ e trasmesso alla parte conduttrice con copia alla parte locatrice,
certifica che anche il medesimo era coinvolto nellincarico di rappresentanza
(v. anche doc. 3). Da questi scritti si deduce non solo che la parte locatrice
era al corrente di una rappresentanza più estesa rispetto a quella fissata
nella procura e quantomeno la tollerava (cfr. doc. 4), ma anche che ciò era riconoscibile
per la parte conduttrice per il tramite del suo rappresentante e che pure la
medesima si è adattata a queste modalità.

11.Ne deriva che, anche a
prescindere da quanto sopra esposto ai consid. 6 e 7, si dovrebbe ammettere
unavvenuta estensione per atti concludenti della procura conferita dalla AP 1
allavv. PA 1. Non occorre pertanto approfondire leventualità e
lammissibilità di una ratifica a posteriori ex art. 38 cpv. 1 CO.

12.In conclusione, dovendo la
disdetta 11 luglio 2022 essere ritenuta valida, lappello è pertanto accolto,
con conseguente riforma della decisione impugnata.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla
base di un valore litigioso di almeno fr. 1'080000.- (come stabilito dal
Pretore e non contestato in questa sede), seguono la soccombenza della parte
appellata (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali ammontano a fr. 10000.-
(art. 2 cpv. 1 e 2, 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG). Le ripetibili, quantificate sulla
base dellart. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 e dellart. 13 cpv. 1 RTar,
tenuto pure conto delle spese e dellIVA, ammontano a fr. 5000.-.

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

1.Lappello
6 novembre 2023 di AP 1è accolto.

Di
conseguenza, la decisione 4 ottobre 2023 della Pretura del Distretto di Lugano,
Sezione 4 (inc. SE.2022.333) è così riformata:

1.  Nella misura in cui è ricevibile, la
petizioneè respinta.

2.  La tassa di giustizia di fr. 2'300.-
e le spese di fr. 200.-, già anticipate dalla parte attrice, rimangono a suo
carico, con lobbligo di rifondere alla convenuta fr. 4'000.- a titolo di
ripetibili.

3.  Invariato.

-

;

-

.

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          La
cancelliera

Rimedi
giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il
ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale o se una legge federale prescrive unistanza cantonale
unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).