ti_gerichte · 40.2005.54 · 2006-03-13 · it
Edificio secolare e di una certa importanza storica: correttivo della vetustà adeguato alla fattispecie concreta, reddito presunto annuo che considera uno sfruttamento potenziale perlomeno da aprile a settembre compresi.


Incarto n.40.2005.54

__________

Lugano

13 marzo 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

arch. Alberto Canepa

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 28/29 aprile 2005 dalla

ISCE
 1, composta da:

-
 MIST 1,

-
 MIST 2,

tutti
 rappr. da RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 108 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 22 novembre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 108 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 173'723.-

Il
reclamo interposto nel mese di agosto 2004 da MIST 1 e MIST 2 è stato
parzialmente accolto dallUCS con decisione 14 marzo 2005.

Lautorità
di prima istanza ha modificato sia il volume sia il prezzo unitario a nuovo
delledificio sub. A, aumentati rispettivamente da 2'456 a 2'843 mc e da 237.-
a 266.- CHF/mc, ha applicato un correttivo di classe del -20% sul valore
metrico del suddetto edificio e ridotto il correttivo della vetustà dal  48%
al  42%. Pure la superficie abitabile è stata ridotta da 354 a 320 mq, con la
diretta conseguenza che anche il valore di reddito presunto è passato da un
valore capitalizzato di CHF 146'326.- ad uno di CHF 125'386.-

Le
restanti censure dei reclamanti sono state respinte.

Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 163'135.-

3.     Con
ricorso 28/29 aprile 2005 MIST 1 e MIST 2 sono insorti innanzi a questo
Tribunale postulando la riduzione del valore di stima a CHF 100'000.-

I
ricorrenti chiedono in particolare che venga confermato il correttivo di classe
del -20% applicato sul valore metrico a nuovo delledificio e che il correttivo
della vetustà venga aumentato perlomeno dal -42% al -48% in ragione dellanno
di edificazione, dello standard delle finiture e dello stato di conservazione
della costruzione, come pure dellimpiantistica vetusta e dei vincoli derivanti
dalla sua classificazione quale monumento storico. Inoltre, nella
determinazione del valore di reddito lUCS non avrebbe considerato che, di
fatto, vista limpossibilità di riscaldare convenientemente i locali e le
carenze delledificio a livello di costruzione e di impiantistica, labitazione
è abitabile unicamente per 3 o 4 mesi allanno e, comunque e in tutti i casi,
perlomeno non nel periodo che va da ottobre ad aprile.

Infine,
MIST 1 e MIST 2 chiedono che nella determinazione del valore di stima venga
maggiormente considerato che ledificio è soggetto a dei precisi vincoli
derivanti dalla sua classificazione quale monumento storico.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 22 novembre 2005 il Tribunale ha constatato
che la suddivisione dei locali presenti nellabitazione corrisponde ai piani
allegati al relativo verbale. Le cantine sono essenzialmente destinate a
deposito, ad eccezione di un locale dove sono conservati degli oggetti storici.

La
struttura delledificio e le finiture sono ancora quelle originarie, ad
eccezione degli interventi elencati sulla dichiarazione per la stima ufficiale
della sostanza immobiliare modulo 1, punto 2.5-.

Il
Tribunale ha inoltre verificato le altezze inerenti ledificio che
corrispondono a 7 metri dal piano terra alla gronda e a 2.60 metri di media per
le cantine.

I
ricorrenti hanno ribadito a verbale che perlomeno 1/3 della superficie
delledificio è di fatto inutilizzabile a causa della presenza di vincoli
dettati dalla classificazione della casa quale monumento storico.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di MIST 1 e MIST 2, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Considerata
la superficie catastale delledificio di 268 mq e viste le misure accertate al
sopralluogo - di 7 m dal piano terreno alla gronda e di 2.60 m di media per le
cantine, ai quali va aggiunto un supplemento minimo di 1 metro per il tetto - il
volume stabilito dallautorità di prima istanza, pari a 2'843 mc, appare
corretto.

7.2.

Il
Tribunale ha constatato che sia la struttura sia le finiture delledificio,
risalente al 1700 circa (cfr. Dichiarazione per la stima ufficiale della
sostanza immobiliare - modulo 1, punto 2.4 -), sono ancora quelle originarie e che
negli anni 70 è stato sostituito il tetto e sono stati rifatti i bagni e la
cucina (cfr. Modulo 1, punti 2.4. e 2.5.). Risulta dunque più consono applicare
un correttivo della vetustà pari al -53%, ritenuto che gli interventi
effettuati sono di tipo puntuale.

Tenuto
conto del tipo di costruzione e della sua età le valutazioni effettuate
dallUCS in merito allo standard delle finiture, considerate economiche e allo
stato di conservazione, considerato sufficiente, non prestano invece il fianco
ad alcuna critica.

7.3.

Trattandosi
di un edificio secolare di grande volume e di una certa importanza storica,
nella zona non esistono evidentemente altre costruzioni simili o perlomeno
paragonabili con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2
Lst.). Di conseguenza, il Tribunale determina il reddito presunto facendo uso
del suo potere di apprezzamento.

Ledificio
è datato e consta di un volume considerevole oltre che di ampie superfici
disponibili. Privo di riscaldamento centralizzato, esso è riscaldato unicamente
con un camino e piccoli radiatori elettrici diretti rivelandosi, pertanto, poco
confortevole e funzionale durante i mesi invernali. Nondimeno  al di là delle
specifiche volontà dei proprietari che, tuttavia, non sono considerabili ai
fini dellestimo (art. 16 cpv. 1 Lst.)  perlomeno da aprile a settembre
limmobile è abitabile e quindi manifestamente sfruttabile; del resto gli
stessi ricorrenti definiscono la proprietà come casa di vacanza (cfr. ricorso
p. 1).

Di
conseguenza il Tribunale reputa adeguato applicare un reddito presunto annuo di
CHF 7'200.-.

7.4.

Per
il resto, le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

In
particolare gli inevitabili inconvenienti riconducibili al tipo di costruzione,
quali lumidità, limpiantistica datata e la scarsa insolazione, come pure gli
elementi sfavorevoli individuati dai ricorrenti nei vincoli cui soggiace
ledificio, sono già stati debitamente considerati con lapplicazione di un
correttivo del -20% sul valore metrico a nuovo delledificio. Infatti, in linea
di principio, il vincolo che colloca un immobile nel novero dei monumenti
storici, come pure i provvedimenti specificatamente conservativi riferiti a
talune componenti di un edificio non comportano restrizioni gravi ai diritti di
proprietà, ritenuto che il proprietario resta libero di trasformare o sistemare
gli spazi interni e le volumetrie per migliorarne la redditività e non perde il
diritto di alienare, locare o abitare personalmente loggetto (DTF 111
Ib 257 c. 4c, 117 Ib 262; Zbl 2006 p. 41).

Ciò
considerato non vi è motivo di prendere in considerazione un correttivo
maggiore.

8.

8.1.

Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mapp. no. 108 RFD di __________ stabilito in CHF137'961.-, come da scheda
di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 4/5 per i ricorrenti, che chiedevano una riduzione
del valore ufficiale di stima a CHF 100'000.- e del rimanente 1/5 per lUCS.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe i
valori ufficiali di stima del mappale no. 108 RFD di __________ stabilito in
CHF 137'961.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta
per 4/5 a carico dei ricorrenti e per il rimanente 1/5 a carico dellUfficio
cantonale di stima.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi