ti_gerichte · 20.2004.44 · 2007-10-29 · it
Espropriazione nell'ambito di opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R5)


Incarto n.20.2004.44

20/97

Lugano

29 ottobre 2007

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Giancarlo Fumasoli

arch. Lucia Montorfani Giovanzana

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa
da

ISEP
 1

rappr.
 dal __________, RA 1

contro

COES
 1

rappr.
 dalla  RA 2

nell'ambito
 delle opere di sistemazione stradale di Via __________,

relativamente
 al mapp. no. 731 RFD __________,

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato,in
fatto ed in diritto

1.I
fatti posti alla base del contenzioso sono noti; qui basti rammentare che la COES
1 è proprietaria del mapp. no. 731 di __________, fondo parzialmente coinvolto
nelle opere di sistemazione di Via __________ e, per questo motivo, espropriato
in ragione di ca. mq 1015. La decisione di prima istanza con la quale sono
state fissate le indennità espropriative è stata annullata dal TRAM con
sentenza del 23.2.2004 alla quale si rinvia integralmente per economia di
giudizio.In questa sede il Tribunale deve dunque pronunciarsi nuovamente sulle indennità
spettanti allespropriata per la superficie avulsa e per lestirpazione di
piante varie.

2.2.1.
Lespropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9
Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dallintervento espropriativo, è
finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui
avrebbe goduto se levento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né
arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.
16 no. 4).Lindennità consta, in particolare, dellintero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nellambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante lanno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).Lapplicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece lidentità con loggetto
paragonato. E tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dellevoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).In questottica le punte estreme  ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato  ed i prezzi pertinenti a
terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dellestimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).2.2. Nella sentenza del 23.2.2004 il TRAM ha concluso che nel 1998 (dies
aestimandi) i fondi cittadini inclusi in zona R5 potevano avere un valore
commerciale indicativo di fr. 850.-/900.- il mq (consid. 5).Questo valore di partenza devessere adeguato al mapp. no. 731 ponderandone
tutte le caratteristiche.Come già rilevato in altra sede il fondo gode di una posizione privilegiata con
un panorama imprendibile su tutto il golfo di __________, è ubicato in un
comprensorio residenziale noto per essere tra i più piacevoli del __________, è
urbanizzato in maniera ottimale e comodamente accessibile e servito da mezzi
pubblici. Già solo per lubicazione si tratta dunque di una proprietà
pregevole. A ciò si aggiungono unestensione particolarmente generosa (mq 8520)
ed il fatto che, per rapporto alla superficie totale, il fondo è solo
parzialmente sfruttato ed ancora dispone di una SUL residua di mq 5252. Tali
pregi giustificano senzaltro un incremento, rispetto al valore di base, che il
Tribunale valuta del 30% circa cosicché, per confronti, lindennità
espropriativa raggiunge fr. 1'200.- il mq.2.3. Per unulteriore verifica il Tribunale ha proceduto alla valutazione del
fondo anche ispirandosi ai criteri che governano il cosiddetto metodo delle
classi di centralità (Lageklassemethode; Nägeli/Wenger, Lestimation
immobilière, 1997 p. 30 ss) ritenuto consono dagli specialisti del ramo in
mancanza di dati di confronto. Questo metodo si basa sul fatto che il valore
del terreno dipende dal valore globale dellimmobile e dalle possibilità di
reddito locativo. La classe di centralità ottenuta applicando parametri specifici
viene moltiplicata per un coefficiente elaborato in stretta relazione con il
tasso lordo di reddito degli immobili locativi ed individuato per lanno 1998
nel 6.25%.Classi di centralità:situazione generale                                                  5.5situazione p/r ai trasporti e vie di comunicazione       5standard abitativo                                                     4.5abitazione:tipo di immobile                                                            5infrastrutture esistenti                                                  5attrattività del luogo                                                   5.5totale                                                                       30.5interpolazione e valore di centralità risultante30.5 : 6                                                                    5.08peso percentuale del terreno5.08 x 6.25%                                                      31.75%peso percentuale delledificio                            68.25%Stando ad un calcolo teorico una superficie di 1000 mq offre una SUL di 1100 mq
(compreso il bonus per la promozione dellabitazione residenziale giusta lart.
15 NAPR) che corrisponde allincirca ad una costruzione di 4500 mc (Norma SIA
116).Applicando il costo di costruzione secondo lindice della città di Zurigo del
1998 (CCC2) di fr. 516.02 si ottiene un valore per la sola costruzione di fr.
2'322'090.- (mc 4500 x fr. 516.02) che, tenuto conto dei costi aggiuntivi
(sistemazioni esterne, costi secondari ecc.), equivale ad un costo di
costruzione globale di fr. 2'600'000.- pari ad un valore percentuale del 68.25%.Ne risulta il valore seguente per il terreno:fr. 2'600'000.- : 68.2 x 31.75 = fr. 1'209500.-fr. 1'209500.- : mq 1000 = fr./mq 1209.-2.4. Lapplicazione delluno e dellaltro metodo porta a risultati analoghi. Pertanto
lindennità espropriativa è fissata a fr. 1'200.- il mq.

3.3.1.
La seconda questione qui nuovamente posta a giudizio riguarda il risarcimento
per le piante che sono state soppresse a seguito dellintervento espropriativo.
In effetti al risultato di una perizia privata che ha stimato il valore dei
vegetali in fr. 489'128.- si contrappongono le conclusioni del perito
giudiziario secondo cui questo valore ammonta invece a fr. 97'491.-.Lespropriata ha contestato la perizia giudiziaria rimproverando al perito, in estrema
sintesi, di aver commesso errori di determinazione botanica e di altezza, di
aver trascurato la funzione delle piante ma, soprattutto, di aver omesso senza
particolari giustificazioni di utilizzare i fogli ufficiali dellUnione
svizzera dei servizi dei parchi e passeggiate (VSSG/USSP) cosicché la perizia
risulta carente ed inattendibile.3.2. Le direttive edite dalla VSSG/USSP constano di un insieme di indicazioni
estimative completate con schede o formulari destimo nei quali lesperto
riporta gli elementi ed il risultato finale della sua analisi per ogni singola
pianta. Come le prescrizioni emanate da altre associazioni professionali
riconosciute (cfr. RDAT I-1995 no. 39) le direttive non sono norme in
senso formale a carattere vincolante. E ben vero che il loro scopo è di
fornire una serie di dati destimo al fine di uniformare la prassi nel tema
specifico della valutazione di piante. Ciò non significa, tuttavia, che
lesperto debba attenersi inderogabilmente al modello prestabilito; in
particolare può  essergli concesso di integrare altri elementi valutativi purché
ne giustifichi le ragioni e ne risulti una valutazione oggettivamente attendibile.3.3. Il perito giudiziario ha dichiarato di non aver calcolato il valore delle
piante sulla base dei fogli VSSG/USSP ma di aver tenuto conto della direttiva
(perizia 13.11.1997 p. 5); in pratica non ha compilato le schede o formulari
destimo limitandosi a presentare una lista delle piante con il rispettivo
valore integrata con una breve spiegazione sulla situazione e lo stato generale
delle piante. La scelta di questa metodologia è dovuta, come ha ulteriormente
puntualizzato il perito, al fatto che le piante, messe a dimora alla rinfusa e
ad una distanza tale da soffocarsi a vicenda, formano una massa disordinata con
rami imbrigliati, e quindi non appartengono alla tipologia delle piante
solitarie o in allineamento sulle quali vertono le indicazioni destimo delle direttive
(complemento peritale 2.1.1998 p. 1 e 5).Il TRAM ha auspicato, ritenendolo doveroso, un chiarimento in merito al
concetto di piante allineate poiché qualora fosse soggetto ad
uninterpretazione estensiva in concreto la vegetazione potrebbe anche essere
considerata come allineata e quindi valutata in base alle direttive trascurate
dal perito (sentenza 23.2.2004 p. 12).Invitati a prendere posizione in merito a tale questione, i responsabili della
VSSG/USSP hanno comunicato che, eccettuati gli alberi da frutta, il legno
dopera ed il legno da ardere, le direttive si orientano verso qualsiasi genere
di pianta anche se la piantumazione è avvenuta a distanza ravvicinata, e che nella
fattispecie in esame i vegetali devono essere valutati come piante isolate (lettera
VSSG/USSP del 24.6.2005 p. 1).3.4. Il perito giudiziario ha suddiviso la vegetazione al mapp. no. 731 in due
gruppi comprendenti, il primo, la siepe posta a confine, ed il secondo le
conifere. Per la valutazione ha poi preso in considerazione sia la funzione
(recinzione, protezione fonico/visiva), sia laltezza, sia lo stato di salute,
di portamento e di vigore delle singole piante. In questambito ha peraltro
specificato che pur presentandosi dallesterno come una barriera compatta,
viceversa vista dallinterno la vegetazione non è omogenea, le singole piante
appaiono denudate da ramaglie e spoglie di vegetazione e gli alto fusti, in
particolare, sono privi per almeno il 50% della loro corona poiché, essendo
messi a dimora disordinatamente (anche per specie) ed a distanza troppo
ravvicinata, oltre a soffocarsi a vicenda opprimono anche la siepe. Tali
particolarità sminuiscono, a suo avviso, il valore intrinseco del singolo
vegetale (cfr. perizia cit. p. 1,2; complemento peritale cit. p. 1, 2; verbale
11.3.1998). Nel complemento peritale (p. 3) il egli ha esposto, a titolo
esemplificativo, i rilievi di dettaglio serviti per la valutazione di un cedrus
deodora (pianta corrispondente alla posizione no. 20 a p. 6 della perizia).Le constatazioni del perito sullo stato interno delle piante hanno trovato
puntuale riscontro al sopralluogo (cfr. verbale 11.3.1998).Infine, dopo aver preso atto dello scritto 24.6.2005 della VSSG/USSP, il perito
ha confermato integralmente le sue conclusioni nel rapporto 9.5.2006.Ora, gli elementi di giudizio soppesati dal perito non sono dati teorici ma
riflettono nella sostanza i criteri valutativi contemplati nella direttiva
(pto. 2) che tra laltro ammette esplicitamente  se la pianta presenta
deficienze multiple tali da giustificare riduzioni varie del valore ognuna
stabilita per apprezzamento (pto. 2.2.2)  di ponderare complessivamente il
cumulo di deduzioni fino ad una riduzione massima del 90% del valore integrale (pto.
2.2.3). In concreto risulta chiaramente che tra i fattori considerati quello che
ha inciso in maniera considerevole sullestimo è la condizione delle singole
piante ascritta ad una piantumazione disordinata e troppo ravvicinata che ha
pregiudicato lo sviluppo del fogliame interno e soffocato le piante piccole e
la siepe. E quindi riduttivo considerare lo stato internamente spoglio delle
piante come semplice scarto naturale di vegetazione. Viceversa la circostanza è
di sicuro rilievo dal momento che le stesse direttive indicano che di regola la
rottura di più della metà dei rami determina un danno totale alla pianta (pto.
5.1.1), regola che i responsabili della VSSG/USSP hanno confermato peraltro
aggiungendo che per la maggior parte delle conifere la perdita di pochi rami
basta perché la pianta ne risulti completamente svalutata (lettera 24.6.2005 p.
2).In sostanza, benché non abbia utilizzato le schede o formulari destimo, il
perito giudiziario ha ponderato complessivamente e ragionevolmente tutte le
circostanze giustificando il suo operato, cosicché la metodologia applicata
risulta concettualmente analoga a quella suggerita dalle Direttive e sostenibile.Tutto ciò considerato il Tribunale reputa di non doversi scostare dalla perizia
giudiziaria avendo il perito convenientemente esposto e motivato le sue
conclusioni tanto da offrire un risultato oggettivamente attendibile.

4.Lente
espropriante ha trasmesso al Tribunale lelenco dei vegetali effettivamente
estirpati nel corso dei lavori (cfr. lettera 27.6.2005), elenco in merito al
quale lespropriata non ha sollevato obiezioni.Le piante soppresse sono qui riportate nellordine con le numerazioni ed i
valori risultanti nella perizia giudiziaria e confermati nel complemento
peritale:settore 1(00) 38 Prunus laurus cerasus                       fr.       4'408.-settore 2(00) 7 Spiraea thumbergii                                fr.          280.-10 Jucca phylamentosa                            fr.          440.-(01) 1 Picea abies cm 600                              fr.          100.-(02) 1 Cedrus deodara cm 1700                     fr.       1350.-(03) 1 Picea abies cm 1900                            fr.       1'770.-(04) 1 Picea abies cm 1200                            fr.       1'100.-(05) 1 Laurus nobilis cm 700                           fr.       1'200.-(06) 1 Cedrus deodara cm 3200                     fr.       6'700.-(07) 1 Cedrus deodara cm 2800                     fr.       1'600.-(08) 1 Laurus nobilis cm 700                           fr.          440.-(09) 1 Cedrus deodara cm 2600                     fr.       2'600.-(10) 1 Cedrus deodara cm 2600                     fr.       2'300.-(11) 1 Pinus wallichiana cm 3200                   fr.       4'800.-(12) 1 Cedrus deodara cm 2700                     fr.       2'200.-(13) 1 Cedrus deodara cm 2800                     fr.       2'300.-(14) 1 Cedrus deodara cm 2600                     fr.       1'700.-(00) 1 Azalea Japonica                                    fr.          550.-2 Hydrangea hortensis                             fr.          120.-(15) 1 Cedrus deodara cm 2400                     fr.       1'700.-(16) 1 Cedrus deodara cm 2900                     fr.       2'200.-(17) 1 Cedrus deodara cm 2600                     fr.          600.-(18) 1 Cedrus deodara cm 2700                     fr.       1'800.-(19) 1 Cedrus deodara cm 2900                     fr.       1'900.-(20) 1 Cedrus deodara cm 3000                     fr.       2'100.-(21) 1 Laurus nobilis cm 900                           fr.       2'400.-(22) 1 Cedrus deodara cm 2800                     fr.       2'200.-(23) 1 Cedrus deodara cm 2900                     fr.       2'200.-(24) 1 Cedrus deodara cm 2900                     fr.       2'700.-(25) 1 Cedrus deodara cm 2800                     fr.       2'200.-(26) 1 Cedrus deodara cm 3000                     fr.       2'700.-(27) 1 Cedrus deodara cm 2800                     fr.       1'000.-(28) 1 Cedrus deodara cm 3100                     fr.       3'300.-(29) 1 Cedrus deodara cm 2900                     fr.       2'300.-(30) 1 Cedrus deodara cm 2800                     fr.       1'700.-(31) 1 Cedrus deodara (secco)(32) 1 Laurus nobilis cm 1000                         fr.          800.-(33) 1 Laurus nobilis cm 1000                         fr.       1'000.-(34) 1 Laurus nobilis cm 900                           fr.       1'100.-(35) 1 Fico cm 400                                          fr.          650.-(36) 1 Acer negundo circ. 82                           fr.       1'700.-(00) 1 Palma                                                    fr.          410.-(00) 1 Palma                                                    fr.          380.-(00) 17 Prunus laurus cerasus                       fr.       1'870.-(00) 49 Prunus laurus cerasus                       fr.       4'508.-(00) 83 Prunus laurus cerasus                       fr.     10'707.-(00) 24 Prunus laurus cerasus                       fr.       1'080.-(00) 8 Prunus laurus cerasus                         fr.          928.-totale                                                                fr.     94'091.-Lindennità per le piante estirpate in seguito allintervento espropriativo è
dunque fissata in fr. 94'091.-.

5.Le
indennità espropriative sono completate con gli interessi a decorrere dal
1°.9.1998, data a far tempo dalla quale è stata accordata lanticipata
immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.) ai seguenti saggi usuali:del 4% dal 1°.9.1998 al 31.12.2000del 4.5% dal 1°.1.2001 al 31.8.2002del 4% dal 1°.9.2002 al 30.4.2003del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi

6.La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dellente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). Lespropriata, rappresentata da un legale, ha diritto alla
rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle
difficoltà poste dalla vertenza.

Per
i quali motivi

richiamata                       la
Legge di espropriazione dell8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia:1.     Lente espropriante verserà allespropriata le
seguenti indennità:1.1. fr. 1'200.- il mq per lespropriazione formale di ca. mq 1015 del mapp.
no. 731;1.2. fr. 94'091.- a corpo per la soppressione di piante varie.

2.     Sulle indennità espropriative sono dovuti gli
interessi ai seguenti saggi usuali:del 4% dal 1°.9.1998 al 31.12.2000del 4.5% dal 1°.1.2001 al 31.8.2002del 4% dal 1°.9.2002 al 30.4.2003del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi

3.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dellente espropriante con lobbligo di rifondere allespropriata
fr. 2'700.- per ripetibili.

4.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dallintimazione.

5.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco