ti_gerichte · 12.1998.93 · 1998-07-20 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.07.1998 12.1998.93

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00093
Lugano
20 luglio 1998
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa -
inc. no. LA.98.00014
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - promossa con
istanza 12 gennaio 1998 da
__________
__________
entrambi
rappr. dall'avv. __________
Contro
__________
rappr.
dall'avv. __________
con cui gli istanti hanno chiesto
l’annullamento delle disdette 19 giugno 1997;
domanda
avversata dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 27 marzo 1998, ha
integralmente respinto, concedendo tuttavia agli istanti una protrazione unica
e definitiva del contratto di locazione fino al 30 settembre 1998;
appellanti entrambe le parti, con atti ricorsuali
9 aprile 1998:
-   gli
istanti hanno chiesto in via principale che le disdette fossero annullate e in
via subordinata che fosse concessa loro una protrazione fino al 30 giugno 1999;
il tutto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
-   il
convenuto ha chiesto che la protrazione fosse concessa unicamente fino al 30
giugno 1998 e che l’indennità ripetibile a suo favore fosse aumentata da fr.
800.- a fr. 1’500.-; il tutto, pure con protesta di spese e di ripetibili;
mentre
con osservazioni 30 aprile 1998 il convenuto ha postulato la reiezione del
gravame di parte avversa, protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto
A.
A
far tempo dal 1° febbraio 1997 i coniugi __________ conducono in locazione una
villetta di 4 locali in zona __________ ad __________ di proprietà di
__________: il contratto, di durata indeterminata e disdicibile la prima volta
per il 1° febbraio 1999, prevedeva una pigione mensile di fr. 1’250.- (doc. D).
B.
Nel
marzo 1997 i conduttori, dopo aver informato il locatore delle loro intenzioni
(doc. G), ma senza disporre della sua esplicita autorizzazione (doc. H, 1),
hanno commissionato alla ditta __________ l’esecuzione nell’ente locato di
alcuni lavori da elettricista.
Preso
atto del mancato pagamento della mercede a suo favore di complessivi fr.
4’092.35 (doc. J), l’artigiano ha comunicato al locatore che avrebbe provveduto
a far iscrivere un’ipoteca legale sull’immobile, al che quest’ultimo ha
immediatamente avvisato i conduttori che in tale evenienza avrebbe disdetto il
contratto per motivi gravi (doc. K): l’ipoteca legale essendo stata annotata in
via supercautelare il 2 giugno, in data 19 giugno il locatore ha disdetto la
locazione per il 30 settembre successivo (doc. O, P, Q).
C.
Dopo
aver adito l’Ufficio di conciliazione, il quale ha confermato la validità delle
disdette segnatamente in quanto i conduttori avevano eseguito dei lavori
nell’ente locato senza la necessaria autorizzazione del locatore violando con
ciò gravemente il contratto (doc. A), con istanza 12 gennaio 1998 questi ultimi
hanno chiesto al Pretore l’annullamento delle disdette 19 giugno 1997,
ritenendo in sostanza che la situazione venutasi a creare non era tale da
giustificare una disdetta per motivi gravi: gli istanti osservano in effetti
come essi in precedenza avevano notificato alla controparte l’intenzione di
effettuare tali interventi, che per altro avevano comportato un beneficio al
proprietario; nulla impediva del resto all’artigiano di garantire il pagamento
delle sue prestazioni mediante l’istituto dell’ipoteca legale; la procedura di
iscrizione non essendo ancora terminata, non era comunque per nulla scontato
che l’ipoteca sarebbe stata iscritta in via definitiva; a prescindere da quanto
precede, essi hanno affermato di tenere a disposizione presso il loro legale le
somme in questione.
Il
convenuto, da parte sua, si è opposto all’istanza, rilevando che nel caso
concreto le premesse per una disdetta ex art. 266g CO erano senz’altro date.
D.
Con
sentenza 27 marzo 1998 il Pretore, ritenendo che gli istanti avevano agito
contro i dettami della buona fede, in particolare per aver ordinato dei lavori
- per altro neppure autorizzati - pur non essendo in grado di pagarli e
causando con ciò un grave pregiudizio alla controparte, costretta a difendersi
nella vertenza giudiziaria contro l’artigiano, ha concluso per la legittimità
della disdetta straordinaria; stante gli effetti gravosi a carico dei
conduttori, ed in particolare la difficoltà nel reperire un altro appartamento
nella regione rispettivamente l’esigenza per la loro figlia di 10 anni di non
cambiare scuola nel corso dell’anno scolastico, il giudice di prime cure ha
tuttavia concesso una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione
fino al 30 settembre 1998.
E.
Con
appelli 9 aprile 1998 entrambe le parti hanno postulato la riforma del primo
giudizio con protesta di spese e ripetibili: il convenuto, ritenendo arbitraria
la concessione di una protrazione fino al 30 settembre 1998, tanto più che
controparte nemmeno l’aveva auspicata, ha chiesto che la stessa fosse limitata
fino al 30 giugno 1998 e che l’indennità ripetibile a suo favore fosse perciò
aumentata da fr. 800.- a fr. 1’500.-; gli istanti, contestando nella
fattispecie l’esistenza di un motivo grave ex art. 266g CO, hanno per contro
chiesto in via principale l’annullamento delle disdette e in via subordinata
che la protrazione fosse estesa al 30 giugno 1999.
F.
Delle
osservazioni 30 aprile 1998 con cui il convenuto ha postulato la reiezione del
gravame di parte avversa protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario,
nei successivi considerandi.
considerando
in diritto
1.
Giusta
l’art. 266g CO, con marginale “disdetta straordinaria - motivi gravi”, ciascuna
delle parti può, per motivi che le rendano incomportabile l’adempimento del
contratto di locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di
preavviso per una scadenza qualsiasi (cpv. 1).
Sull’esistenza
o meno dei “motivi gravi” il giudice decide secondo diritto ed equità,
apprezzando tutte le circostanze del caso (art. 4 CC;
SVIT
, Schweizerisches
Mietrecht, Zurigo 1991, N. 13 ad art. 266g CO;
Higi
, Commentario zurighese,
N. 30 ad art. 266g CO;
Schmid
, Commentario zurighese, N. 13 ad art. 269 vCO).
2.
È
innanzitutto chiaro che il fatto che nella fattispecie i lavori eseguiti
nell’ente locato non siano stati preventivamente autorizzati dal convenuto non
può ancora giustificare un tale provvedimento: anche se da un punto di vista
teorico la possibilità di far capo all’art. 266g CO in un caso del genere non è
del tutto esclusa (
Higi
, op. cit., N. 32 ad art. 260a CO; contra:
DB
8/1996 p. 7), in concreto - come per altro correttamente rilevato dal Pretore -
la circostanza non è stata per nulla causale per l’inoltro della disdetta,
evincendosi chiaramente dagli atti (cfr. doc. K, N e O) che quest’ultima non
era stata notificata per il fatto che gli istanti avevano eseguito i lavori
senza autorizzazione, bensì in quanto il mancato pagamento da parte loro di
tali interventi aveva portato all’annotazione in via provvisoria di un’ipoteca
legale sull’immobile.
3.
Si
tratta quindi di stabilire se l’annotazione in via provvisoria di un’ipoteca
legale degli artigiani configuri o meno nel caso concreto un motivo grave ai
sensi dell’art. 266g CO.
3.1
Con
riferimento alla norma qui in esame, la dottrina ha già avuto modo di precisare
che una disdetta significata in base all’art. 266g CO per difficoltà economiche
di una parte è legittima unicamente nel caso in cui la situazione che si è
venuta a creare non è dovuta a colpa della controparte, è duratura,
imprevedibile al momento della stipula del contratto, di una certa gravità e in
ogni caso tale da rendere ragionevolmente insopportabile per la controparte la
continuazione del contratto (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 1997, p.
442 N. 5.3), ritenuto ad esempio che costituisce un valido motivo per disdire
anticipatamente il contratto il fatto che il conduttore non abbia adempiuto a
pretese accessorie rispettivamente non abbia prestato le garanzie previste dal
contratto, sempre però che i tentativi (oggettivi) di incasso da parte del
locatore siano rimasti infruttuosi (
SVIT
, op. cit., N. 18 ad art. 266g
CO;
Higi
, op. cit., N. 51 ad art. 266g CO).
3.2
A
giudizio di questa Camera, nel caso di specie non vi sono le premesse per una
disdetta anticipata per motivi gravi.
Innanzitutto
si osserva che la somma oggetto dell’ipoteca legale è relativamente contenuta
(di poco superiore a fr. 4’000.-), in particolare se confrontata con le pigioni
che i conduttori si erano impegnati a versare per la durata del contratto (fino
al primo termine di disdetta del 1° febbraio 1999, fr. 30’000.-); neppure
risulta - ed è anzi vero il contrario (cfr. doc. M) - che le difficoltà
economiche degli istanti fossero durature, prova ne è tra l’altro che essi
comunque hanno sempre provveduto a pagare le pigioni previste contrattualmente;
nemmeno risulta infine che prima di far uso della disdetta anticipata il
locatore abbia in precedenza avviato delle pratiche esecutive o giudiziarie
contro i conduttori, eventualmente rimaste infruttuose, per garantirsi il
pagamento di quelle somme.
Se
inoltre si pon mente al fatto che per il momento l’ipoteca legale è stata
annotata unicamente in via provvisoria, per cui, non essendovi ancora
un’iscrizione definitiva, non è ancora dato a sapere se il locatore subirà o
meno un pregiudizio dall’agire dell’artigiano, e che nel corso di causa gli
istanti avevano offerto alla controparte il pagamento della mercede
dell’artigiano (cfr. doc. Y, offerta che il convenuto non ha ritenuto di
accettare, subordinando la rinuncia alla disdetta al versamento di ulteriori
importi), ben si può concludere che la situazione venutasi a creare non fosse
di una gravità tale da giustificare una disdetta anticipata del contratto,
tanto più che quel momento la continuazione della locazione non era ancora
ragionevolmente improponibile.
Conforta
al proposito il fatto che il Tribunale federale, analizzando recentemente una
fattispecie del tutto analoga (
DTF
123 III 124), per giustificare la
legittimità della rescissione del contratto non ha ritenuto nell’occasione di
far capo all’art. 266g CO, ma ha optato per una costruzione giuridica diversa e
ben più complessa (suscitando con ciò la perplessità dei commentatori: cfr.
DB
9/1997 p. 8 n. 8); tanto più che in quel precedente l’ipoteca legale
provvisoria era stata annotata per un importo ingentissimo di oltre fr.
340’000.- e la parte conduttrice si era impegnata contrattualmente - ciò che
non è il caso nella fattispecie qui in esame - a cancellare immediatamente ogni
eventuale ipoteca legale sull’ente locato.
4.
Ci
si potrebbe nondimeno chiedere, sempre con riferimento alla menzionata sentenza
dell’Alta Corte, se la disdetta non possa comunque essere giustificata in virtù
di altre norme.
La
risposta a questo quesito è negativa.
Come
noto, in quella sentenza il Tribunale federale aveva ritenuto che il mancato
riscatto di un’ipoteca legale da parte del conduttore poteva giustificare la
rescissione del contratto di locazione ai sensi degli art. 107 e segg. CO.
Nel
caso concreto queste ultime norme non possono tuttavia trovare applicazione: in
effetti dai documenti agli atti (doc. K, N) non risulta che il locatore abbia
assegnato alla controparte un termine ex art. 107 CO per eventualmente
riscattare l’ipoteca legale, né d’altro canto questi ha preteso che in casu una
sua assegnazione non si imponesse ai sensi dell’art. 108 cifra 1 CO (a p. 6, ad
4, delle osservazioni all’appello egli afferma piuttosto - ma a torto - che il
doc. N costituirebbe la diffida di cui agli art. 107 e segg. CO; in ogni caso
il fatto che i conduttori gli abbiano comunicato (doc. M, O, R) di non poter
momentaneamente pagare l’artigiano non significa ancora che, se confrontati con
la comminatoria di dover lasciare l’ente locato, essi non avrebbero ossequiato
un eventuale termine assegnato); tanto più che con lo scritto di cui al doc. N
il legale del locatore, non evocando più l’eventualità di una disdetta per
motivi gravi, aveva dato l’impressione di voler rinunciare a tale facoltà.
5.
Non
ravvisandosi in concreto valide circostanze per poter disdire anticipatamente
il contratto, le disdette 19 giugno 1997, in accoglimento dell’istanza, vanno
senz’altro annullate.
6.
Ne
discende l’accoglimento dell’appello degli istanti e la reiezione di quello del
convenuto.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono
la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
9 aprile 1998 di __________
è accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 27 marzo 1998 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4, è così riformata:
1.
L’istanza 12 gennaio 1998 è accolta.
Di
conseguenza la disdetta 19 giugno 1997 è annullata.
2.
La
tassa di giustizia e le spese giudiziarie in fr. 1’000.-, già anticipate dagli
istanti, sono poste a carico del convenuto, che rifonderà a controparte fr.
800.- a titolo di ripetibili.
II.
Le
spese relative all’appello di __________ consistenti in:
a)
tassa di giustizia        fr.  550.-
b)
spese                          fr.    50.-
Totale
fr.  600.-
da
anticiparsi dagli istanti in solido, sono poste a carico del convenuto, che
rifonderà a controparte fr. 600.- per ripetibili.
III.
L’appello
9 aprile 1998 di __________
è respinto.
IV.
Le
spese relative all’appello di __________ consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr.    580.-
b)
spese                         fr.      20.-
Totale                             fr.
600.-
da
anticiparsi dal convenuto, restano a suo carico.
V.
Intimazione
a:        - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario