ti_gerichte · 12.2002.66 · 2002-06-12 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.06.2002 12.2002.66

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2002.00066
Lugano
12 giugno
2002
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. no.
SF.2001.00247 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con
istanza 4 ottobre 2001 da
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall' avv. __________
con la quale chiede lo sfratto della parte convenuta
dal posto auto esterno (contrassegnato con le lettere AB) dello stabile di via
__________ a __________ che il Pretore, con decreto 5 marzo 2002, ha respinto.
Appellante la parte istante la quale, con appello 18
marzo 2002, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di accogliere la sua
domanda di sfratto, mentre la controparte, con osservazioni 19 aprile 2002, vi
si oppone.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
La ditta __________ occupa, in forza di un contratto di locazione
stipulato con la __________, il primo piano, il piano terreno ed il
seminterrato dello stabile di via __________ a __________. La locazione,
iniziata il 1° settembre 1993, verrà a scadenza il 31 dicembre 2003.
Dall'inizio la locataria ha sempre pacificamente occupato, con i propri
veicoli, i posteggi esterni dello stabile.
La
__________, nel 2001, ha trasformato la sua proprietà in PPP e, il 22 maggio 2001,
ha venduto alla signora __________ un appartamento sito al quarto piano
assegnandole, in uso esclusivo, il parcheggio esterno "AB".
2.
La signora __________, con formulario ufficiale datato 3 settembre
2001, ha disdetto, nella sua qualità di nuova proprietaria ed ai sensi
dell'art. 261 CO, il rapporto di locazione riguardante il posteggio per il 30
settembre 2001.
Il 4
ottobre 2001 ha quindi presentato l'istanza di sfratto che ci occupa nella cui
discussione, istruttoria e giudizio è stata attratta la procedura di
contestazione della disdetta avviata dalla locataria avanti al competente
Ufficio di conciliazione.
Il
Pretore ha accertato che le parti al contratto di locazione avevano inteso
comprendere anche i posteggi esterni, il cui corrispettivo era compreso in
quello versato per i locali occupati, e ha respinto l'istanza di sfratto poiché
la disdetta risultava inefficace in considerazione del fatto che il contratto
di locazione è passato all'istante-acquirente in virtù dell'art. 261 CO.
3.
Con
l'appello, l'istante non mette più in discussione l'esistenza di un contratto
di locazione relativo al posteggio ma osserva che l'acquisto del posteggio le
ha concesso un diritto proprio e indipendente per rescindere il contratto
relativamente a quell'oggetto, come prevede l'art. 261 cpv. 2 CO. Osserva anche
che il Pretore non ha affrontato l'eccezione secondo cui l'istanza di
contestazione della disdetta sarebbe stata introdotta tardivamente, in altre
parole dopo che la disdetta aveva preso effetto e ritenuto che il termine di 30
giorni non è applicabile alle locazioni riguardanti i parcheggi.
Con le
osservazioni all'appello, la locataria ribadisce che non è possibile la
disdetta del posteggio, indipendente da quella dei vani locati, poiché lo stesso
non è stato locato separatamente ma forma un'unità funzionale ed economica con
l'oggetto principale della locazione.
4.
Indipendentemente dal sapere se la locazione del posteggio può
essere disdetta separatamente dai vani locati (uffici e magazzini) che formano
l'oggetto principale della locazione - e anche se ciò fosse possibile (come
sembra debba essere per evitare, come nel caso concreto, che l'acquirente di
una sola parte degli oggetti locati non possa esercitare i diritti di cui
all'art. 261 cpv. 2 CO e sia condizionato dalla sorte, sulla quale non  può
influire, riservata ai beni che continuano ad essere sottoposti al contratto di
locazione iniziale) - la disdetta è inefficace e di conseguenza l'istanza di
sfratto, a conferma del giudizio del Pretore, va respinta.
5.
È
evidente dalle risultanze di causa (teste __________) che i posteggi esterni
locati alla ditta __________ sono funzionalmente utili all'utilizzo dei beni
locati principali, ossia uffici e magazzini, ed hanno potuto essere occupati
con i veicoli della ditta o dei suoi impiegati  unicamente per il fatto che
esisteva la locazione di ben tre piani dello stabile ad uso commerciale alla
ditta convenuta. In queste condizioni si deve concludere che i posteggi esterni
sono stati locati alla convenuta in stretta relazione con gli uffici ed i
magazzini ai sensi dell'art. 253a cpv. 1 CO (
DTF
125 III 231 consid. 2a,
2b) con la conseguenza che le disposizioni concernenti la locazione di locali
d'abitazione e commerciali si applicano parimenti a questi beni. E tra queste
disposizioni è compresa quella dell'art. 261 cpv. 2 litt. a (
Higi
, Bemerkungen
a DTF 125 III 231 in
AJP
2000, 225) per il quale il nuovo proprietario
della cosa alienata dal locatore (o, come forse più attinente alla fattispecie,
concessa ad un terzo sulla base di un diritto reale limitato, cui va assimilata
l'assegnazione in uso esclusivo nella PPP, come all'art. 261a CO) può dare la
disdetta per la prossima scadenza legale rispettando il termine legale di
preavviso se fa valere un urgente bisogno personale suo o di suoi stretti
parenti. Le scadenze ed i termini legali previsti sono, evidentemente, quelli
riferiti alla locazione di locali commerciali e non quelli dell'art. 266e CO,
come inteso dall'istante quando ha disdetto la locazione agli inizi di
settembre 2001 per la fine di quel mese, validi unicamente per posteggi locati
separatamente che, come visto, non è la situazione contrattuale che interessa
il parcheggio in questione.
5.1.
La disdetta dell'acquirente poteva quindi, temporalmente, essere
pronunciata con un preavviso di sei mesi per la scadenza determinata dall'uso
locale e, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre (art. 266d CO);
quindi, notificata agli inizi di settembre 2001, avrebbe potuto aver efficacia,
dal punto di vista dei termini e delle scadenze, per la fine di maggio 2002.
Già per
questo motivo l'istanza di sfratto, presentata prima del possibile termine di
scadenza del contratto, andrebbe comunque respinta (
Rep.
1996 n. 80;
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI. ad art. 506 m. 16, 17 e 18).
5.2.
Ma la
disdetta in questione non può avere nessuna efficacia, nemmeno per il termine
di cui al considerando precedente, poiché l'acquirente deve inoltre, per
disdire una locazione di un oggetto che ha acquistato, far valere un bisogno
personale urgente (art. 261 cpv. litt. a CO) che l'istante ha timidamente
avanzato in prima istanza ma non ha assolutamente provato ed ha rinunciato a
far valere in appello.
6.
L'eccezione
riguardante la tardività della contestazione della disdetta è inconferente
perché il posteggio in questione beneficia, come precedentemente visto, della
protezione dalle disdette previste per i locali d'abitazione e commerciali
(art. 253a cpv. 1 CO) e quindi anche delle formalità legate alle procedure di
contestazione di cui agli art. 271 e seg. CO. La citazione dottrinale
dell'appellante si rifà alla disdetta di camere ammobiliate (art. 266e CO)
mentre i posteggi locati separatamente sono del tutto esclusi dalla protezione
dalle disdette (
Higi
, Berner Kommentar, ad art. 271-273c n. 40 e 41).
7.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d'appello seguono
la completa soccombenza dell'appellante.
Per i quali motivi
visti, per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la
vigente TG
dichiara e pronuncia:
1.
L'appello 18 marzo 2002 di __________ è respinto.
2.
La
tassa di giustizia di Fr. 350.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 400.-), già
anticipate dall'appellante, rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere a
controparte Fr.  500.- per ripetibili.
3.
Intimazione
a:      - __________
Comunicazione
alla Pretura di Lugano, sez. 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario