ti_gerichte · 12.1997.13 · 1997-07-22 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 22.07.1997 12.1997.13

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.97.00013
Lugano
22 luglio 1997
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nelle cause
inc. no. LA.96.59 e LA.96.60
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
pendenti tra
__________
rappr. dallo studio legale __________
contro
__________
__________
__________
in
comunione ereditaria
tutte
rappr. dall’ avv. __________
in
materia di locazione (nullità disdetta e, subordinatamente, protrazione della
locazione) nelle quali il Pretore, con sentenza 3 gennaio 1997, accogliendo le
richieste di __________ ha accertata la nullità della disdetta.
Appellanti
le controparti le quali, con appello 17 gennaio 1997, chiedono che in riforma
del primo giudizio venga accertata la validità della disdetta e l’incarto
rinviato al Pretore per la decisione sull’eventuale protrazione della
locazione;
mentre
__________, con osservazioni del 10 febbraio 1997, postula la reiezione del
gravame.
Letti ed esaminati gli atti ed i
documenti prodotti
Ritenuto
in fatto
A.
Il
mappale no. __________RFD di __________di cui è proprietaria la comunione
ereditaria fu __________, composta da __________, __________ e __________
(dette in seguito convenute), venne locato ai nonni del signor __________
(detto in seguito istante) da parte dell'allora in vita __________ almeno a far
tempo dall'11 novembre 1965 (doc. A). L'oggetto della locazione venne adibito
ad abitazione per l'uso personale dell'inquilino e della sua famiglia, la
durata fissata a tre anni con possibilità di rinnovo di anno in anno in assenza
di disdetta data con un preavviso di sei mesi mentre la pigione venne fissata
in fr. 1'200.-- all'anno.
Sull'intero
sedime del predetto immobile la madre dell'istante, deceduta il 7 marzo 1995,
oltre ad abitarvi iniziò e gestì un'attività di campeggio che venne continuata,
alla di lei morte, dal figlio __________ (doc. C).
B.
Con
raccomandata 31 agosto 1995 __________ notificò all'istante la disdetta del
contratto di locazione in discorso con effetto all'11 novembre 1995.
Il
30 ottobre 1995 __________ adì la Pretura di Lugano, postulando l'accertamento
della nullità della disdetta e, in subordine, la protrazione del contratto sino
al 2001. L'istante basò le domande sulle norme dell'affitto agricolo. Il
Pretore tuttavia, ritenendo la fattispecie retta dai disposti della locazione,
trasmise l'incarto al competente ufficio di conciliazione
C.
Il
14 dicembre 1995 __________ inviò al conduttore una nuova disdetta con effetto
al 30 marzo 1996 che, a differenza della prima, venne formulata sull'apposito
modulo ufficiale. Anche questo atto venne contestato da __________ presso il
competente ufficio di conciliazione che, dopo aver unito le due procedure
pendenti, emanò il 14 marzo 1996 un unico giudizio, pronunciando la nullità
della disdetta 31 agosto 1995 perché non intimata attraverso il modulo
ufficiale, la validità invece di quella del 14 dicembre 1995 con effetto però,
avendo individuato nel rapporto tra le parti una locazione commerciale,
procrastinato al 30 settembre 1996 e la protrazione della locazione sino al 30
settembre 1997.
D.
In
data 9 aprile 1996 __________ inoltrò alla competente Pretura un'istanza ex
art. 404 CPC tendente ad ottenere l'accertamento della nullità della seconda
disdetta e, subordinatamente qualora la disdetta fosse stata ritenuta operante,
la concessione di una proroga di 6 anni della locazione. In quella sede
l'istante osservò che già dal novembre 1993 egli subentrò alla madre in qualità
di conduttore, dando seguito all'attività di camping, per la quale, unitamente
alla sua famiglia, provvide ad edificare le necessarie infrastrutture.
L'istante
allegò inoltre che alla fattispecie andavano applicate le norme relative alla
locazione di locali commerciali, per cui la seconda disdetta non avrebbe
rispettato il termine semestrale di preavviso. La stessa sarebbe stata inoltre
intimata con la sola firma della signora __________, che in quel momento non
era autorizzata a rappresentare la Comunione ereditaria. La seconda disdetta
sarebbe per di più nulla in virtù dell'art. 271a cpv. 1 lett. d CO, ritenuto
come la stessa sarebbe stata notificata mentre ancora era pendente la procedura
conciliativa vertente sulla prima disdetta.
E.
Il
15 aprile 1996 anche le convenute adirono il Pretore con analoga istanza,
postulando l'accertamento della validità della disdetta 14 dicembre 1995 con
effetto al 30 aprile 1996 e, subordinatamente, un adeguamento del canone di
locazione per la durata del contratto dopo il 30 aprile 1996. In
quell'occasione i membri della comunione ereditaria osservarono che l'oggetto
della locazione fu adibito ad uso abitativo e che l'attività di camping venne
unicamente "tollerata", dato che tra i locatori e la madre
dell'istante vi erano dei buoni rapporti. Conseguentemente il termine di
preavviso per la disdetta sarebbe stato di tre mesi, non potendosi considerare
locale commerciale l’ente concesso in locazione. Le locatrici necessiterebbero
inoltre di rientrare in possesso del fondo per operare dei lavori di
conservazione e di manutenzione del fabbricato.
F.
Con
sentenza 3 gennaio 1997 il Pretore ha prolato un giudizio unico sulla scorta
dell'accordo concluso tra le parti in occasione dell'udienza di discussione
tenutasi l'11 giugno 1996. Egli ha accolto l'istanza 9 aprile 1996 di
__________ ed ha respinto quella delle controparti accertando la nullità della
disdetta 14 dicembre 1995.
A
mente del Pretore, ammessa la legittimazione di __________
di rappresentare la comunione ereditaria e
quindi di poter disdire il contratto stante anche la ratifica a posteriori
degli altri membri, il contratto venuto in essere corrisponderebbe ad una
locazione di locali commerciali: il carattere oneroso dell'uso e l'attività
svolta dal conduttore sul fondo non lascerebbero dubbi al riguardo.
La
disdetta 14 dicembre 1995 sarebbe tuttavia nulla, essendo stata notificata
nelle more della procedura conciliativa relativa alla disdetta 31 agosto 1995.
Alla fattispecie andrebbe pertanto applicato l'art. 271a cpv. 1 lett. d CO,
considerato che le due disdette non configurerebbero un'unica manifestazione di
volontà e che in tali casi il legislatore avrebbe creato una presunzione legale
inconfutabile in favore del conduttore, qualificando come atto di ritorsione
ogni disdetta, successiva alla pendenza di una controversia locativa, data dal
locatore.
G.
Con
appello 17 gennaio 1997 le convenute hanno chiesto la riforma del querelato
giudizio nel senso di accertare la validità della disdetta 14 dicembre 1995 con
effetto per il 30 marzo 1996. Nelle motivazioni le appellanti contestano che la
locazione sia relativa a dei locali commerciali, ritenuto come per tale
accertamento sarebbe determinante l'uso convenuto per contratto. In concreto
l'oggetto della locazione sarebbe stato espressamente adibito ad abitazione.
Non contestano per contro il fatto che la disdetta 14 dicembre 1995 sia stata
notificata mentre era ancora pendente la procedura relativa alla contestazione
della disdetta 31 agosto 1995. L'art. 271a cpv. 1 lett. d CO non proteggerebbe
tuttavia il conduttore da una seconda disdetta che sostanzialmente conferma la
prima. In concreto l'applicabilità di detta norma verrebbe pertanto meno,
atteso come le due disdette sarebbero da considerare l'espressione di un'unica
volontà.
Chiedono
poi che l’incarto, accertata la validità della disdetta, venga ritornato al
primo giudice per decidere sulla domanda di protrazione dell’istante.
Delle
osservazioni 10 febbraio 1997, con cui si chiede la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto
1.
Il
Pretore ha qualificato la locazione tra le parti come commerciale mentre le
convenute insistono, anche in appello, a ritenere che l’oggetto del contratto
riguardi locali d’abitazione. A ragione. Infatti decisivo per sapere se si è in
presenza di una locazione abitativa piuttosto che commerciale è esclusivamente
il genere di utilizzo concordato tra le parti (
Commentario zurighese
, ad
art. 253a-253b CO n. 7) e non quello eventuale che ne fa il conduttore (
SVIT-Kommentar
,
ad art. 253a-253b CO n. 15).
Il contratto di locazione stipulato tra le
parti nel 1965 indica che l’oggetto della locazione della casa colonica e dei
terreni è adibito ad abitazione per l’uso personale dell’inquilino e della sua
famiglia. Non appare dagli atti di causa nessun accordo preciso e
circostanziato tra le parti che abbia modificato il genere della locazione:
l’affermata tolleranza dei proprietari non comporta evidentemente modifica
degli accordi contrattuali che, se fossero intervenuti, avrebbero anche
comportato altre e diverse pattuizioni relativamente, in particolare, al
corrispettivo.
Ma
anche se si volesse ammettere una locazione commerciale si porrebbe il problema
a sapere se si è in presenza, per quanto è del campeggio, di “locali” ossia di
una costruzione interamente delimitata nel suo volume e che forma un'unità
chiusa sia orizzontalmente sia verticalmente (
ICCTF
5 settembre 1996 G llcc/R;
IICCA
28 febbraio 1996 in re G llcc/R;
Higi
, Commentario zurighese,
ad art. 253a-253b, n. 8 e 22). A mente della dottrina manca ad esempio tale
qualità a dei campi di sosta, sui quali sono istallati unicamente degli
impianti igienici e degli spogliatoi (
Commentario zurighese
, ad art.
253a-253b CO, n. 24;
Honsell/Vogt/Wiegand
, Commentario basilese, ad art.
253b, n. 5;
Droit du bail
3/1991, Nr. 8) come sarebbe il caso nella
fattispecie concreta con la conseguenza che le disposizioni concernenti la
protezione dalle disdette non potrebbero essere prese in considerazione poiché
applicabili solo alla locazione di locali d'abitazione e commerciali, come
risulta dai capitoli II e III del titolo ottavo del CO (
DTF
117 Ia 328 consid.
3b;
Commentario zurighese
, ad art. 253a-253b CO n. 4;
ICCTF
5 settembre 1996 in re G. llcc c. R), e la disdetta 14 dicembre 1995 dovrebbe
così essere considerata valida ed operante senza nemmeno possibilità di
protrazione come valida sarebbe stata quella notificata, senza l’utilizzo del
modulo ufficiale, il 31 agosto 1995.
2.
Accertato
che si è in presenza di una locazione di locali di abitazione va esaminata la
questione a sapere se la disdetta del 14 dicembre 1995, formalmente corretta
perché notificata tramite formulario ufficiale, sia valida e, se sì, a
decorrere da quando.
Il
Pretore ha considerato questa disdetta nulla, ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 litt.
d) CO, poiché notificata in pendenza del procedimento di conciliazione avviato
con la contestazione formulata dell’istante nei confronti della prima disdetta
del 31 agosto 1995. Tale assunto non può essere condiviso poiché
l’atteggiamento del locatore che notifica una disdetta durante un procedimento
riguardante una precedente disdetta, per di più nulla per carenze formali, non
può esse qualificato quale atto di ritorsione. Nel caso concreto è stata
semplicemente rinnovata un’intenzione, quella di disdire il contratto, che esisteva
già precedentemente senza che la si potesse far risalire ad un atteggiamento
del locatore sanzionato dall’art. 271a CO. Del resto giurisprudenza e dottrina
sono unanimi nel considerare ammissibile una disdetta che è la ripetizione di
quella nulla nei confronti della quale è stata avviata una procedura di
contestazione (
DTF
119 II 147 consid.
4b;
Commentario zurighese
,
ad art. 271a n. 262;
OR-Weber/Zihlmann
, ad art. 271-271a n. 27;
SVIT-Kommentar
,
ad art. 266l-266o n.23;
Barbey
, Protection contre les congés, pag. 146;
Lachat/Micheli
,
Le nouveau droit du bail, pag. 328).
3.
La
disdetta 14 dicembre 1995 è così valida ma la sua effettiva scadenza, in forza
dell’art. 266a cpv. 2 CO, va riportata all’ 11 novembre 1996 poiché il
contratto di locazione (cfr. punto 3 e 4 del doc. A) prevedeva una durata sino
all’11 novembre 1969 con proroga di anno in anno nel caso di mancata disdetta
con un preavviso di 6 mesi.
4.
In
virtù dell'art. 274e cpv. 3 CO l'autorità di conciliazione, quando respinge la
domanda con cui il conduttore contesta la disdetta, esamina d'ufficio se la
locazione può essere protratta; analogo obbligo è dato anche al giudice di
merito (art. 274f cpv. 3 CO) ritenuto che se il primo giudice annulla la
disdetta (e quindi non si occupa di esaminare l'eventualità di una protrazione)
mentre l'autorità di appello dichiara valida la disdetta, per il principio devolutivo
dell'appello, spetta alla seconda sede decidere d'ufficio sull'eventuale
protrazione senza che però ciò comporti accertamenti istruttori al di fuori di
quelli raccolti in prima sede (
IICCA
13 febbraio 1995 H. SA c. S. SA).
La
domanda di protrazione formulata dal conduttore che nell’oggetto locato non
abita e che si fonda esclusivamente sulla necessità di continuare la gestione
del campeggio non può evidentemente trovare accoglienza per il semplice fatto
che tale motivazione si rifà ad un utilizzo - commerciale - che non è quello
per il quale il contratto di locazione è stato stipulato (cfr. consid. 1;
Commentario
zurighese
, ad art. 272 CO n. 33).
5.
Per
le considerazioni che precedono l’appello dev’essere accolto e la sentenza del
Pretore riformata. Tasse, spese e ripetibili di prima e seconda istanza seguono
la soccombenza del conduttore.
Per i quali motivi
visto, per le spese, l’art. 148 CPC e la
vigente TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello
17 gennaio 1997 è accolto e di conseguenza la sentenza 3 gennaio 1997 del
Pretore di Lugano, sez. 4 viene così riformata:
1.
L’istanza
9 aprile 1996 __________ è respinta.
2.
La
tassa di giustizia di Fr. 500.- e le spese, da anticipare da __________,
rimangono a suo carico, con l’obbligo di rifondere a controparte Fr. 500.- a
titolo di ripetibili.
3.
L’istanza
di __________, __________ e __________ è accolta nel senso che è accertata la
validità della disdetta 14 dicembre 1995 con effetto all’11 novembre 1996 e non
è concessa alcuna protrazione della locazione.
4.
La
tassa di giustizia di Fr. 500.- e le spese, da anticiparsi dalle istanti, sono
a carico di __________ che verserà inoltre alla controparte Fr. 500.- per
ripetibili.
II.
La
tassa per la procedura d’appello in Fr. 500.- e le spese in Fr. 50.- (totale
Fr. 550.-), già anticipate dalle appellanti, sono a carico della parte
appellata che verserà a controparte Fr. 700.- per ripetibili d’appello.
III.
Intimazione
a:   -__________
Comunicazione
alla Pretura di Lugano, sez. 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario