ti_gerichte · 12.1998.205 · 1999-02-08 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.02.1999 12.1998.205

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.98.00205
Lugano
8 febbraio 1999
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella
causa a procedura ordinaria (inc. no. OA.96.752 della Pretura del distretto di
Lugano - Sezione 1) dipendente da petizione 30 ottobre 1996 di
__________
rappr.
dall’avv. __________
Contro
__________
rappr.
dall’avv. __________
chiedente
la condanna della convenuta al pagamento dell'importo di fr. 79'875.- e
accessori a titolo di provvigione di mediazione;
domanda
cui la convenuta si è opposta e che il pretore ha respinto con decisione 31
agosto 1998;
appellante
__________ che, con allegato 30 settembre 1998, postula la riforma della
decisione pretorile nel senso di accogliere la petizione;
viste le
osservazioni all'appello, presentate dalla banca convenuta;
esaminati gli atti
e di documenti dell'incarto
considera
in fatto e in
diritto
1.
La
presente vertenza è sorta nell'ambito della vendita del mappale no. __________
- __________ di proprietà del dott. __________, cliente della __________,
negozio in cui l'attrice ha svolto attività promozionale e meglio come si dirà
nel seguito. L'alienazione del fondo si è compiuta il 28 febbraio 1996 per asta
pubblica: il bene è stato aggiudicato alla signora __________ per il
controvalore di fr. 1'500'000.-
2.
Con
la petizione __________, della quale direttore è __________, sostiene di aver
ricevuto dalla banca convenuta mandato di reperire un acquirente per l'immobile
menzionato che era gravato in primo rango da due cartelle ipotecarie per
complessivi fr. 900'000.- in favore della __________ e, in secondo rango, da
una cartella ipotecaria di fr. 1'100'000.- in favore della banca stessa (doc.
7). Nel senso indicato, l'attrice ha preso contatto con responsabili della
convenuta, in particolare con il direttore __________ e con __________ ed è
entrata in trattative con la signora __________ che aveva risposto a un
annuncio pubblicitario da lei promosso. In particolare, afferma di essere stata
autorizzata dalla banca ad assumere ogni informazione di carattere tecnico e
giuridico sul bene immobile da vendere (così come appare dall'autorizzazione
scritta 27 novembre 1995: doc. E) e di aver fatto da tramite fra la banca e la
signora __________ nelle trattative sul prezzo. Sostiene che il mandato
ricevuto, indipendentemente dalla forma in cui l'alienazione del fondo ha avuto
luogo, dev'essere onorato nella misura del 5% sul prezzo pagato, ossia per fr.
79'875.-, IVA inclusa.
3.
La
banca si oppone al pagamento della provvigione, non tanto negando che l'attrice
abbia svolto attività mediatoria, ma rilevando che semmai mandato in tal senso
era stato conferito all'attrice da parte del dott. __________, proprietario
dell'immobile, che -di fronte a difficoltà nel pagamento degli interessi
passivi ai mutuanti- aveva dapprima conferito incarico di vendita alla
__________ e, in seguito, all'attrice, sempre restando in contatto con la
banca, parimenti interessata alla realizzazione del bene immobile. Egli anzi,
in occasione di una sua visita a __________ in data 1. dicembre 1995 -nei
locali della banca- aveva sottoscritto un'autorizzazione a __________ per
"offrire in vendita a suoi clienti" la sua proprietà, sostenendo una
proposta di prezzo di fr. 1'790'000.- e riconoscendo esplicitamente di dovere
alla stessa società immobiliare una provvigione di mediazione di fr. 90'000.-
(ovvero il 5% del prezzo), appena conclusa l'auspicata transazione (doc. 9).
4.
Il
pretore, pur ammettendo che inizialmente all'attrice potesse fors'anche non
essere chiaro che la banca agisse nella fattispecie per conto del suo cliente
dott. __________ ha considerato determinante la formalizzazione del contratto
di mediazione fra quest'ultimo e l'attrice, pattuizione avvenuta in un momento
determinante per le trattative, collocato fra le due pubblicazioni sul FUC
dell'imminente incanto. Inoltre egli ha escluso che si possa immaginare che,
accanto a questo mandato, ne potesse sussistere un altro per conto della banca,
malgrado l'evidente interesse di quest'ultima alla vendita della proprietà
__________. Ha così respinto la petizione dopo aver accertata la mancanza di un
valido contratto di mediazione fra le parti.
5.
Con
l'appello __________ ripropone la tesi sostenuta in prima sede. In particolare
sottolinea il proprio diritto all'incasso della mercede a dipendenza
dell'attività svolta, affermando che la signora __________ ha acquistato la
proprietà unicamente grazie all'intervento del signor __________. Conclude
essere stato pacifico per tutti che unicamente la banca convenuta fosse
mandataria dell'attrice.
Delle
osservazioni della resistente si dirà, se necessario, nel seguito.
6.
Ai
sensi dell'art. 412 cpv. 1 CO, col contratto di mediazione il mediatore riceve
il mandato di indicare l'occasione per concludere un contratto
("Nachweismäklerei") o di interporsi per la conclusione di un
contratto ("Vermittlungsmäklerei") contro pagamento di una mercede.
Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre
riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto e alle norme sul
mandato cui rinvia l'art. 412 cpv. 2 CO (
Gautschi
, Comm. di Berna, art.
412 CO, n. 5a e segg.), così che il contratto può risultare concluso sia
espressamente, sia per atti concludenti (
Engel,
Les contrats de droit
suisse, Berna, 1992, p. 486). Se il mediatore non è in grado di dimostrare un
esplicito conferimento del mandato, può appellarsi al fatto di aver offerto al
mandante la sua attività mediatoria e al fatto che questi l'ha accettata: ciò
corrisponde a una ratifica tacita dell'attività svolta (
Gautschi
, op.
cit., art. 412 CO, n. 5c). A dipendenza delle caratteristiche della fattispecie
in esame, è opportuno precisare che il ruolo di mandante nella mediazione per
una compravendita immobiliare non è esclusivamente riservato a chi ha la
potestà sull'oggetto del negozio, anche se la sua volontà risulterà
determinante per la pattuizione e quindi per il sorgere del diritto alla
provvisione (
Gautschi
, op. cit., ibidem, n. 14 b). Inoltre, la
conclusione di un contratto di mediazione per accettazione tacita dell'attività
del mediatore presuppone che questi, contrariamente alle regole sulla buona
fede, non si sia fatto promettere una medesima ricompensa dall'altra parte del
negozio (art. 415 CO).
7.
Nel
caso concreto, alla pretesa tacita conclusione di un contratto di mediazione da
parte della banca convenuta in favore dell'attrice, si contrappone la prova
scritta e diretta di conferimento del mandato di mediazione alla stessa
__________ da parte del proprietario del fondo, pattuizione che ha
pacificamente per oggetto la stessa prospettata operazione immobiliare.
Altrettanto rilevante è il momento in cui il dott. __________ ha conferito
mandato all'attrice, l'inizio di dicembre del 1995, ossia proprio quando da
meno di un mese erano iniziati i contatti fra __________ e la banca (in
particolare l'autorizzazione della banca ad assumere direttamente informazioni
di dettaglio sul fondo data di pochi giorni prima: doc. E), mentre -come detto-
l'aggiudicazione pubblica è avvenuta dopo esattamente due mesi, durante i quali
non è immaginabile altra attività dell'attrice oltre quella di partecipare agli
accordi intercorsi fra la banca e la signora __________ in vista dell'asta
pubblica (teste __________). La situazione è pertanto tale da escludere che il
giudizio della causa dipenda unicamente dall'eventuale accettazione da parte
della banca dell'attività mediatoria svolta dall'attrice.
D'altra
parte da nessun atto dell'incarto emerge che l'accordo diretto fra il
proprietario del fondo e l'attrice non debba avere valore o significato
giuridico; in particolare, non lo sostiene nemmeno l'appellante che preferisce
pressoché ignorarne la presenza. Ma nemmeno i costituti testimoniali assunti
confortano la difficile tesi attorea. Da quelle prove emerge che  il
proprietario dell'immobile non aveva affatto perso il contatto con la questione
della vendita, intavolata già da tempo con il conferimento di un mandato di
vendita alla __________ egli anzi -dopo aver revocato quel primo mandato-
direttamente o per il tramite di un consulente, teneva contatti con la banca e
per essa con il signor __________ dandogli le istruzioni del caso (testi
__________ e __________); egli aveva sottoscritto l'unico accordo sul pagamento
di un'eventuale provvigione all'attrice, ossia su un elemento essenziale del
contratto di mediazione, accordo concluso presso la convenuta (teste
__________), quindi -verosimilmente- venuto a conoscenza di quest'ultima;
motivo per il quale essa esclude di dovere alcunché alla controparte, anche
perché essa non ha condotto trattative in proprio, assicurando per contro i
contatti tra il cliente e la __________ che seguiva la trattazione dell'affare
in vista della vendita del fondo (teste __________). E' vero che la teste
__________, comunque anzitutto preoccupata di non dover pagare lei stessa
alcunché a titolo di provvigione, aveva "interpretato la situazione nel
senso che il signor __________ aveva avuto dei problemi e ora la banca gli
aveva portato via tutto sicché non aveva più niente da dire", ma tale
deduzione della teste è sconfessata dai fatti, in particolare dai contatti fra
__________ e la banca (testi __________), attinenti proprio alla determinazione
(ossia alla riduzione) del prezzo che, proseguendo le trattative, doveva venir
adeguato alle concrete possibilità di realizzo rispetto all'offerta iniziale
(teste __________). E' vero anche che il teste __________ dipendente della
convenuta fino alla fine del 1996 e conoscente di __________ esclude che il
pagamento della provvigione potesse essere a carico del proprietario del fondo
il quale aveva "dato in mano tutto alla banca", ma questa descrizione
dei fatti dipende da una conoscenza solo parziale dei rapporti intercorsi a
quel momento fra le diverse persone coinvolte, tant'è che lo stesso teste
nemmeno sa (o meglio non ricorda) che __________ personalmente abbia dato
incarico a __________ (teste __________).
Tutto
ciò converge così nell'escludere il conferimento di un mandato mediatorio da
parte della convenuta di fronte alla chiara e valida pattuizione tra l'attrice
e il dott. __________
8.
La
sentenza impugnata ha pertanto motivo d'essere confermata, mentre ogni
ulteriore indagine sull'esigibilità della provvigione a dipendenza della forma
in cui l'alienazione del fondo è avvenuta si rende inutile. Il giudizio sulle
spese e sulle ripetibili segue la reiezione dell'appello.
Per tutti questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 148
CPC, la LTG e la TOA
pronuncia
1.
L'appello
30 settembre 1998 di __________ è respinto.
2.
Le
spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 1'000.-, già anticipati
dall'appellante, restano a suo carico. __________ verserà inoltre a __________
in liquidazione, la somma di fr. 2'000.- a titolo di ripetibili.
3.
Intimazione: -
__________
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario