ti_gerichte · 16.2011.77 · 2012-02-01 · it
Contratto di locazione - espulsione del conduttore - disdetta per mora - contestazione disdetta - permanenza nei locali dopo la disdetta - esclusa la riconduzione tacita del contratto

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 01.02.2012 16.2011.77

Incarto n.
16.2011.77
Lugano
1 febbraio
2012
/rs
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del
Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente,
Epiney-Colombo e Fiscalini
vicecancelliera:
Petralli Zeni
sedente per statuire sul reclamo 28 dicembre 2011
presentato da
RE 1  RE 2
,
contro la sentenza emessa il 22 dicembre 2011 dal
Pretore aggiunto della giurisdizione di Locarno Campagna, nella causa n. SO.2011.832
(espulsione del conduttore) promossa con istanza 9 novembre 2011
da
CO
1
(patrocinata dall'
PA 1 );
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto:
A.
Nell'aprile
del 2009 i coniugi RE 1 e RE 2 hanno sottoscritto con __________ tre contratti:
uno di locazione riferito a un appartamento in strada della __________ ad __________,
uno di lavoro per il servizio di portineria nel medesimo immobile e uno ”R
eservationsvertrag”
inteso all'acquisto dell'appartamento appigionato. Il 1° marzo 2010,
richiamati i tre contratti e il loro carattere inscindibile, le stesse parti hanno
stabilito che ove i conduttori non avessero acquistato l'appartamento occupato entro
il 30 giugno 2010, i tre contratti avrebbero preso automaticamente
fi-
ne per quella
dataRE 1 e RE 2 non hanno acquistato l'appartamento che è stato venduto alla società
__________CO 1, la quale il 22 settembre 2011 ha disdetto la locazione per mora.
B.
Sorte
contestazioni in merito alla data di risoluzione del rapporto di locazione, in
esito a un'istanza di RE 1 e RE 2 con sentenza del 15 marzo 2011 il Pretore aggiunto
della giurisdizione di Locarno Campagna ha accertato la rescissione consensuale
del contratto per il 30 giugno 2010 e ha respinto l'istanza di contestazione
della disdetta inviata per mora dalla locataria. Adita dagli attori il 23
aprile 2011 con sentenza dell'8 agosto 2011 la seconda Camera civile del
Tribunale d'appello ha respinto il loro appello (inc. 12.__________). Un
ricorso in materia civile del 22 settembre 2011 è stato dichiarato inammissibile
il 5 ottobre 2011 dal Tribunale federale (__________).
C.
Con
istanza “di sfratto” del 9 novembre 2011 CO 1 si è rivolta al medesimo Pretore
per ottenere la liberazione dell'appartamento occupato da RE 1 e RE 2.
All'udienza
del 22 dicembre 2011, indetta la discussione, i convenuti hanno proposto di
respingere l'istanza sostenendo che le parti avevano tacitamente ricondotto il contrato
di locazione oltre il 30 giugno 2011 sicché la locatrice avrebbe dovuto notificare
una nuova disdetta. Essi hanno altresì chiesto una proroga fino al 31 marzo
2012 per la restituzione dell'ente locato. Statuendo lo stesso giorno il
Pretore aggiunto
ha accolto l'istanza e ha ordinato l'immediata
espulsione dei conduttori.
D.
Con
reclamo 28 dicembre 2011 RE 1 e RE 2 sono insorti contro il predetto giudizio
postulandone l'annullamento. Essi rimproverano al primo giudice di aver erroneamente
valutato le risultanze istruttorie negando una riconduzione tacita del
contratto nonostante la locatrice non avesse notificato nessun sollecito di pagamento
dopo il 30 giugno 2010 e nonostante all'udienza di discussione questa avesse
rivendicato il pagamento della pigione anche dopo il 30 giugno 2010. Con
decreto 30 dicembre 2011 il presidente della Camera ha concesso al reclamo effetto
sospensivo. Il memoriale non è stato oggetto di notificazione.
Considerando
in diritto:
1.
Il
Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 5100.– (pag. 3 in alto), donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG).
2.
Giusta l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata
applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei
fatti (lett.). Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso
che il reclamante
non può limitarsi a criticare la decisione impugnata
come in una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso gode di cognizione
libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella del primo giudice (
DTF 136 II 494
consid.
2.8;  134 II 351 consid. 3; 133 III 589 consid. 4.1), bensì deve dimostrare,
attraverso un'argomentazione chiara e dettagliata, che l'autorità inferiore ha
emanato una decisione manifestamente insostenibile, destituita di fondamento
serio e oggettivo o in urto palese con il senso di giustizia ed equità (
DTF 135 V 4
consid.
1.3, con rinvii). Non basta segnatamente che il ricorrente affermi
l'arbitrarietà della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (
DTF 133 III 591
consid.
2).
3.
Nella fattispecie il primo giudice, richiamata la sua precedente
decisione, confermata dalle istanze superiori, nella quale aveva accertato la
conclusione del contratto di locazione al 30 giugno 2010, ha ritenuto la successiva occupazione dell'ente locato da parte dei conduttori senza alcun
valido titolo. I reclamanti ritengono errata questa conclusione e sostengono
invece che il fatto per la locatrice di non aver sollecitato il pagamento della
pigione dopo il 30 giugno 2010 e di aver rivendicato all'udienza di discussione
il pagamento delle mensilità arretrate, equivale a rinnovo tacito del contratto
per il quale era necessaria una nuova disdetta, mai notificata.
4.
Di
principio la domanda di espulsione deve essere introdotta dopo la scadenza del
termine che ha posto fine alla locazione e non può essere procrastinata nel
tempo, a piacimento del locatore. Una ragionevole attesa del locatore nel
richiedere l'espulsione è di principio ammissibile, ma se essa si protrae oltre
il lecito, oppure se vi sono comportamenti nel locatore passibili di ingenerare
una situazione di insicurezza circa le sue reali intenzioni, si dovrà ritenere
che egli abbia rinunciato agli effetti della propria disdetta, e meglio che
abbia consentito a che si instauri un nuovo regime contrattuale, con la
conseguenza della perenzione del diritto all'espulsione. Infatti, a seconda
delle circostanze, il fatto di tollerare la presenza del conduttore nel bene
locato anche dopo la fine del contratto può far nascere, tacitamente e per atti
concludenti, un nuovo contratto di locazione di durata indeterminata e di
contenuto simile al precedente (
Lachat
,
Le bail à loyer, 2008, pag. 185 n. 4.5.1). Oltre al lasso di tempo trascorso
dalla cessazione del rapporto contrattuale fino alla richiesta di espulsione, è
necessario valutare altre circostanze, segnatamente il fatto che il conduttore
abbia versato la pigione e che il locatore l'abbia accettata senza formulare
riserve (loc. cit.). Il giudice deve valutare tutte le circostanze del caso
concreto per stabilire se si ravvedono gli estremi dell'esistenza di una
riconduzione tacita del contratto per atti concludenti.
5.
In concreto, contrariamente a quanto preteso dai reclamanti, la
conclusione del primo giudice, secondo cui il solo fatto per la locatrice di
avere atteso la decisione del Tribunale federale prima di formalizzare la sua
richiesta di espulsione, esclude una riconduzione tacita della locazione, non può
ritenersi arbitraria. Per tacere del fatto che attendere l'esaurimento delle
istanze giudiziarie prima di chiedere l'espulsione dei conduttori appare sensato,
contrariamente a quanto preteso dai reclamanti, nulla nel comportamento della
locatrice poteva indurli a ritenere che la stessa fosse interessata a una
continuazione del rapporto di locazione, non avendo mai chiesto né tantomeno
ottenuto il pagamento della pigione dopo il 30 giugno 2010 (
Lachat
, op. cit., pag. 606, n. 3.3.2 e
n. 40), non potendo a tal fine bastare la semplice quantificazione del danno
patito per l'occupazione senza titolo (corrispondente alle pigioni arretrate) effettuata
dalla locatrice in sede di discussione. Ciò posto il reclamo deve essere
respinto.
6.
Le
spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone
problema di ripetibili all'istante, alla quale il reclamo non è stato
notificato per osservazioni.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia:
1.   Il
reclamo è respinto.
2.   Le spese
giudiziarie, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico dei reclamanti.
3.   Intimazione
a:
–  e , ;
– , .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente                                                           La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno
30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di
diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.