ti_gerichte · 12.2003.109 · 2004-09-20 · it
condizioni per la remunerazione del mediatore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.09.2004 12.2003.109

Incarto n.
12.2003.109
Lugano
20 settembre
2004
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2000.121
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 22
febbraio 2000 da
AP1
rappr. dall' RA1
contro
AO1
AO2
tutti rappr. dalRA2
con cui l'attrice ha chiesto la condanna dei convenuti
al pagamento dell'importo di fr. 50'000.- oltre interessi al 5% dal 15.11.1999
a titolo di mercede per intermediazione immobiliare nonché il rigetto
definitivo dell'opposizione interposta ai PE ni 716 351 - 01 e 716 351 - 02
dell'UE di Lugano;
domande avversate dai convenuti e che il Pretore, con
sentenza 3 giugno 2003 ha respinto.
Appellante la parte attrice con atto 24 giugno 2003,
con cui chiede la riforma del giudizio di prima istanza nel senso di accogliere
integralmente la petizione nei confronti della sola __________ AO2, la quale,
con osservazioni 2 settembre 2003, postula la reiezione dell'appello.
Esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
In fatto:                    1.
In data 20 settembre 1997 __________ AO2stipulò con la AP1(in
seguito: AP1) un "mandato di vendita immobiliare" avente per oggetto
la particella edificata no 305 RFD di __________ di sua proprietà. Il mandato
fu revocato dalla mandante con scritto 18 giugno 1998. Il 28 settembre 1998, la
AP1le inviò pertanto una fattura di fr. 8'000.- per "partecipazione spese
mandato di vendita del 20 settembre", importo pagato il 13 gennaio 1999.
L'11
marzo 1999 il fondo in narrativa fu frazionato, scorporandone una superficie -
censita quale giardino - di mq 301, che andò a formare la particella no 808.
Con rogito no 815 dell'11 marzo 1999 del notaio avv. __________, la particella
no 305 fu venduta a __________ e __________.
2.
Con petizione 22 febbraio 2000 la AP1ha chiesto la condanna di __________
AO1e __________AO2al pagamento dell'importo di fr. 50'000.- oltre interessi al
5% dal 15.11.1999 a titolo di mercede per l'intermediazione dell'immobile di
cui trattasi, nonché il rigetto definitivo dell'opposizione interposta ai PE ni
716 351 - 01 e 716 351 - 02 dell'UE di Lugano. A mente dell'attrice la vendita
dell'immobile sarebbe da ricondurre alla propria attività di intermediaria,
l'acquirente __________essendo stato da lei medesima reperito tramite l'agenzia
__________di __________ancor prima della revoca del mandato. Di conseguenza la
mercede pattuita sarebbe dovuta.
3.
I
convenuti si sono opposti alla petizione, contestando avantutto la
legittimazione passiva di __________AO1, estraneo al contratto mandato. Essi
affermano poi che gli acquirenti dell'immobile, signori __________, furono
presentati loro dalla __________di __________, ed escludono di conseguenza la
rilevanza dell'agire dell'attrice per la conclusione della vendita.
4.
Con
gli allegati di replica e duplica, e così con le rispettive conclusioni, le
parti hanno entrambe confermato le proprie domande.
5.
Con
sentenza 3 giugno 2003 il Pretore ha respinto integralmente la petizione; nei
confronti di __________AO1 perché egli non era parte nella conclusione del
contratto di mediazione, e in quanto rivolta contro __________AO2 perché ha
negato l'esistenza di un nesso psicologico fra l'agire della AP1e la
compravendita dell'11 marzo 1999.
6.
Con
appello del 24 giugno 2003, l'attrice chiede l'annullamento del giudizio di
prima istanza e l'accoglimento integrale delle domande di petizione nei
confronti della sola __________AO2, mentre non contesta la decisione nella
misura in cui viene respinta la petizione nei confronti di __________AO1. Con
osservazioni 2 settembre 2003, l'appellata postula la reiezione dell'appello.
considerato
in diritto:
7.
Giusta
l’art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di
indicare l’occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione
di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione
del mediatore si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante
del probabile contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle
trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi
essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante
e il principio della sua onerosità (
Rep.
1988, pag. 360;
Gautschi
,
Commentario Bernese, Berna 1964, n. 2a ad art. 412 CO;
Ammann
, Basler Kommentar, 2. ed.,
Basilea/Francoforte s. M. 1996, n. 1 s. ad art. 412 CO;
Schweiger
, Der Mäklerlohn, Zurigo
1986, pag. 23 ss.:
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 4306 ss.).
Premessa
necessaria per poter pretendere la mercede di mediazione è la stipulazione del
contratto mediato a seguito dell'indicazione o dell’interposizione del
mediatore (
Ammann
, op. cit.,
n. 1 ad art. 413 CO: ”potestative Suspensivbedingung”). In altre parole, è
necessario che tra l’attività messa in atto dal mediatore e la conclusione del
contratto mediato vi sia un nesso causale psicologico che si ravvisa anche se
l’attività del mediatore non sia la causa esclusiva o diretta che ha portato
alla conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o
indiretta (art. 413 cpv. 1 CO;
Schweiger
,
op. cit., pag. 81 ss.;
Marquis
,
Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, pag.
441 ss.;
II CCA
16 dicembre 1994 in re S. SA/ A.M. e
II CCA
del 2
maggio 2000 in re W.M./A.H.;
DTF
72 II 89 e 421; 76 II 382; 84 II 525).
Alla condizione del nesso causale è però possibile rinunciare contrattualmente
(
DTF
97 II 357).
Dottrina
e giurisprudenza ammettono l’obbligo di rimunerazione del mediatore anche se il
contratto di mandato è scaduto o è stato revocato, ma a condizione che la
conclusione del contratto da parte del mandante sia riconducibile a un’attività
svolta dal mediatore quando il contratto ex art. 412 CO era ancora in vigore (
DTF
97 II 357;
Ammann
, op. cit.,
n. 8 e 10 ad art. 413 CO;
Marquis
,
op. cit., pag. 394).
L’onere
della prova quo all’esistenza del nesso causale psicologico incombe al
mediatore (
Gautschi
,
Commentario Bernese, Berna 1964, Vorbemerkungen, pag. 97).
8.
Ammessa l'esistenza di un contratto di mediazione fra le parti,
contestata è invece l’esistenza di un nesso causale tra l'attività del
mediatore e la compravendita dell'oggetto che porta alla retribuzione
dell’attività da lui svolta. Trattasi quindi di determinare se tra l’operato
del mediatore e la conclusione del contratto di compravendita tra __________AO2da
una parte, __________e __________dall'altra, si riscontra un nesso causale
psicologico, rispettivamente se, sulla scorta di una valutazione oggettiva, al
momento della conclusione della compravendita l’attività precedentemente svolta
dal mediatore era stata ancora di impulso per la determinazione alla
stipulazione del contratto da parte degli acquirenti (
Schweiger
, op. cit., pag. 86 ss.).
9.
Come giustamente rilevato dal primo giudice, l’attività del
mediatore non appare, i concreto, determinante per la conclusione del contratto
di compravendita dell’immobile di __________ perfezionatosi l'11 marzo 1999.
Infatti, il mandante deve suscitare negli acquirenti delle motivazioni che
rivestono una certa importanza nel loro processo decisionale (
Marquis
, op. cit., pag. 443). Non
vi sono invece nel caso specifico sufficienti elementi per concludere che la AP1abbia
determinato l’interesse all’acquisto da parte di __________e __________ o che
abbia contribuito a far nascere in loro una ragione che li ha poi spinti, mesi
dopo, a contrattare con __________ AO2 e a concludere la compravendita a un
prezzo inferiore a quello indicato nel mandato. Anzi, dall'istruttoria appare
piuttosto il contrario.
L'acquirente
__________afferma di aver visitato, in epoca imprecisata, accompagnato dal
geometra __________ e da __________, alcune case nella zona __________e __________,
che non avevano però suscitato il suo interesse perché troppo care. La villa di
__________gli è invece stata segnalata circa un anno e mezzo più tardi da __________,
della fiduciaria __________(verbale 12 giugno 2001). La teste __________,
convivente del __________, ne conferma sostanzialmente la deposizione,
precisando che la casa di __________ le fu segnalata da __________i, il quale
telefonò loro quando si trovavano in vacanza a __________. Per il resto nessuno
dei due è stato in grado di ricordare di essere già stato nella casa che essi
hanno poi acquistato prima che venisse loro segnalata da __________(verbale 12
giugno 2001).
__________,
collaboratore della __________di __________- sentito senza delazione di
giuramento perché interessato alla lite - riferisce di essere stato
interpellato da __________i, il quale cercava una villa in Svizzera per il __________.
Ne è seguito un sopralluogo in una villa di __________e in quella di __________a,
al quale parteciparono, oltre a lui, __________della AP1, __________AO1, i
coniugi __________e il geometra __________. Il teste afferma inoltre che la
villa piacque immediatamente e le parti cominciarono subito a contrattare per
il prezzo (verbale 23 novembre 2000 pag. 1,2).
__________,
titolare della __________, asserisce di aver ricevuto dallo __________la
richiesta di un oggetto immobiliare in Svizzera per conto di __________, a
seguito della quale contattò il __________, il quale gli inviò della
documentazione relativa a uno o due oggetti che furono poi visionati dal __________,
il quale dimostrò interesse per uno di quelli (verbale 23 novembre 2000 pag.
3).
__________ricorda
di aver segnalato la proprietà di __________, dando il numero di telefono del AO1al
__________- suo cliente - il quale gli aveva chiesto se sapeva di una casa in
vendita (verbale 9 gennaio 2002).
__________,
infine, afferma di aver chiesto allo __________, in occasione di un incontro
casuale, se avesse notizia di una villa nel __________ per il __________. Ne
seguì un sopralluogo presenti lui, __________, __________ e __________, prima
in una villa di __________a, poi in quella a __________. Saputo che il prezzo
di vendita era di 1,8 milioni non trattabili, mentre lui era disposto a pagare
al massimo 1,3 / 1,4 milioni, __________ chiuse le trattative (Rogatoria del
tribunale di __________, verbale del 14 giugno 2001).
Al di là
delle imprecise e discordanti affermazioni rese in aula dai testimoni, che non
permettono di accertare con sufficiente precisione lo svolgimento dei fatti -
peraltro esposti in modo estremamente sommario e lacunoso dalla parte attrice
nei propri allegati - l'unica conclusione certa che si può trarre
dall'istruttoria è che __________e __________, viste in epoca imprecisata una
villa a __________e una a __________, se ne disinteressarono a causa del prezzo
troppo elevato. L’acquisto della casa di __________ fu quindi scartato in
occasione della prima visita. Non risulta, né le parti lo affermano, che la AP1abbia
successivamente portato avanti alcuna trattativa, né risulta che vi siano stati
ulteriori contatti tra le parti. Sono invece gli acquirenti che, forse un anno
e mezzo più tardi, saputo da __________di una villa a __________che li poteva
interessare, hanno assunto l'iniziativa che ha poi portato alla conclusione del
contratto di compravendita. Questo peraltro previo frazionamento del fondo e al
prezzo a fr. 1'300'000.-, sensibilmente inferiore a quello originario di fr.
1'800'000.- che aveva in precedenza indotto gli interessati a desistere
(risultanze dell'ispezione a RF; teste __________). Trattasi pertanto di un
contatto nuovo, indipendente dall'attività precedentemente svolta dalla AP1.
10.
L'appellante si duole ancora che il primo giudice ha omesso di
considerare la violazione contrattuale commessa dalla convenuta la quale, pur
avendo stipulato con l'attrice un mandato di mediazione nella forma esclusiva,
ha poi affidato contemporaneamente a terzi il medesimo mandato. Sulla scorta di
tale fatto il mandante sarebbe infatti tenuto a corrispondere la mercede anche
se il negozio è stato concluso per il tramite di un altro mediatore, mercede
alla quale la AP1avrebbe quindi diritto.
L'attrice
afferma per la prima volta con in questa sede l'esistenza di una violazione
della clausola d'esclusività. L'adduzione di fatti nuovi è però inammissibile
in appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), sicché il ricorso è, su questo punto,
irricevibile. Di transenna si rileva che l'argomento sarebbe comunque
infondato. La clausola no 5 del contratto di mandato (doc. A) prevedeva che
"Il presente mandato viene conferito in esclusiva, fino al 30/09/97.
Scaduto questo termine senza che sia intercorsa una disdetta con preavviso di
tre mesi, il contratto è inteso tacitamente rinnovato per ulteriori 3 mesi e
così di seguito
.
" Poiché la disdetta è stata data il 18 giugno 1998
(doc. B), il mandato è terminato il 30 settembre 1998. L'atto stipulato il 20
ottobre 1998 con la __________- qualora si potesse considerarlo quale contratto
di mediazione a tutti gli effetti - non si sovrapporrebbe quindi temporalmente
a quello stipulato con la AP1.
11.
In conclusione, non si ravvisa alcun nesso psicologico tra
l’attività svolta dalla AP1nella vendita della villa di Porza da parte di __________AO2a
__________e __________. Quanto svolto dalla AP1non ha contribuito in alcun modo
a determinare gli acquirenti all'acquisto di detto immobile.
Nella
misura in cui è ricevibile, l’appello, infondato in ogni suo punto, deve di
conseguenza essere respinto. Spese e ripetibili seguono la soccombenza (art.
148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e
la TOA
pronuncia:              1.
L’appello 24 giugno 2003 di AP1è respinto.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 950.-- e le spese d'appello di fr. 50.--,
(complessivi fr. 1'000.-), già anticipati dall’appellante, rimangono a suo
carico, con l'obbligo di versare a __________AO2l'importo di fr. 1'400.- a
titolo di ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario