ti_gerichte · 16.2014.62 · 2015-10-21 · it
Contratto di locazione - espulsione del conduttore a fine contratto - restituzione dell'ente locato - riconsegna delle chiavi al locatore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 21.10.2015 16.2014.62

Incarto n.
16.2014.62
Lugano
21 ottobre 2015
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 25 novembre 2014 presentato da
RE 1
contro
la decisione emessa il 14 novembre 2014 dal Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 4 nella causa SO.2014.4467 (tutela giurisdizionale dei casi
manifesti: espulsione del conduttore) promossa con istanza del
20 ottobre 2014
da
CO 1
;
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 25 gennaio 2012 RE 1
ha sottoscritto con la società CO 1 un contratto di locazione, valevole dal 1°
febbraio 2013 al 31 gennaio 2014, avente per oggetto un appartamento di proprietà
di quest'ultima posto in uno stabile denominato “Villa __________”, in via __________
a __________, per una pigione mensile di fr. 750.–. Il punto 1 del contratto
prevedeva che “con la scadenza del contratto, termina irrevocabilmente la sua
validità e concede all'amministrazione la facoltà di considerare altre
richieste d'affitto. Per tale motivo un suo tacito rinnovo è escluso. Volendo
però prolungarlo, occorre stipulare un nuovo contratto d'affitto”.
B.
Il 3 febbraio 2014 la
locatrice ha chiesto al conduttore di riconsegnare l'appartamento entro il 6
febbraio 2014. Il giorno successivo l'inquilino ha chiesto una proroga per
organizzare il trasloco. Il 20 agosto 2014 la CO 1 ha confermato a RE 1 di
concedergli una proroga per la riconsegna dei locali fino al 31 agosto 2014 e
gli ha chiesto di pagare entro tale data fr. 9300.–, corrispondenti al canone
di locazione degli ultimi dodici mesi. Il 20 settembre 2014 RE 1 ha scritto
alla CO 1 di essere stupito dalle sue richieste “visto quanto chiaramente
indicato nell'allora contratto di locazione”.
C.
Con istanza del 20 ottobre
2014, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti, la CO 1 ha chiesto al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, di
ordinare l'espulsione di RE 1 dall'ente locato. All'udienza del 12 novembre
2014, indetta per la discussione, il convenuto ha proposto di respingere
l'istanza, rilevando di avere già lasciato l'appartamento nel mese di febbraio
2014.
D.
Statuendo il 14 novembre
2014 il Pretore ha accolto l'istanza e ha ordinato al convenuto – sotto
comminatoria dell'art. 292 CP – di “mettere a libera disposizione dell'istante”
il noto appartamento entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, disponendo
le modalità per l'esecuzione effettiva della decisione e la sorte dei mobili
presenti nell'ente locato. Le spese processuali di complessivi fr. 100.– sono
state poste a carico del convenuto, tenuto a rifondere all'istante un'indennità
di fr. 100.–.
E.
Contro la decisione appena
citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 25 novembre 2014,
chiedendone l'annullamento.
Invitata a presentare osservazioni
al reclamo,
la CO 1
è rimasta silente.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni in materia
di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) sono impugnabili,
trattandosi di procedura sommaria, entro 10 giorni dalla notificazione (art.
321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha indicato il valore litigioso in fr.
9000.–, donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto
alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta al convenuto al
più presto il 15 novembre 2014, sicché il reclamo consegnato alla Posta svizzera
il 25 novembre 2014 (cfr. busta di intimazione) è senz'altro tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320 CPC con
il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o
l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata
applicazione del diritto –
federale
, cantonale o estero –
da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo,
spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione
del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato
(DTF 134 II 246 consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità
di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti
soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in
tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e
circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione
di
"
manifestamente errato
"
corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle
prove o nell'accertamento dei fatti.
Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero
manifestamente insostenibili,
in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o
di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante
con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF
140 III 19 consid. 2
.1 con rinvii).
Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo
quando l'autorità inferiore abbia manifestamente disatteso il senso e la rilevanza
di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di
una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa; oppure quando,
sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni
insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).
3.  RE 1
allega al reclamo il
contratto di lavoro del 14 dicembre 2012 concluso tra
lui
e
la __________
Sagl
(doc. 2), l'
insinuazione di credito del 2 ottobre 2014
nella pratica
fallimentare della __________ Sagl da lui
presentata
(doc.
4) e le
dichiarazion
i
del 24 novembre
2014 di M__________
e
di G__________
(doc. 5 e doc. 6). Tale documentazione, non sottoposta al
Pretore, è inammissibile, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando alle parti di avvalersi
davanti all'autorità di reclamo di nuove conclusioni, nuovi fatti o nuovi mezzi
di prova (
Jeandin
in: Code de
procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326).
4.
Nella sua decisione il Pretore
ha accertato che il 20 agosto 2014 la locatrice aveva confermato al convenuto
di concedergli una proroga fino al 31 agosto 2014 e che per tale scadenza il
convenuto non aveva provveduto alla regolare riconsegna dell'ente locato,
giacché la restituzione completa e definitiva di un bene locato implica la
riconsegna di tutte le chiavi al locatore.
5.
Il reclamante
chiede preliminarmente di verificare se l
'
istante fosse stata validamente rappresentata all
'
udienza del 12 novembre 2014 da A__________, rilevando che quest
'
ultimo poteva rappresentare la __________ Sagl di
cui era socio e gerente, ma non la CO 1. Ora, è vero che A__________ non ha
diritto di firma per la CO 1. Se non che, conformemente all
'
art. 68 cpv. 3 CPC secondo cui “il rappresentante
deve legittimarsi mediante procura”, al dibattimento del 12 novembre 2014 A__________
ha prodotto una procura rilasciata l
'
11 novembre 2014
da
G__________
G__________, all
'
epoca
amministratrice unica della CO 1
, che lo ha legittimato a rappresentare la
società istante all'udienza.
Su questo punto il reclamo si rivela
pertanto infondato.
6.
Per RE 1, la decisione del
Pretore deve essere annullata, perché non è possibile ordinare la sua
espulsione dall'appartamento, giacché lo ha già lasciato nel mese di febbraio
2014 tant'è che non ne possiede nemmeno le chiavi. Egli riconosce di non avere
consegnato le chiavi direttamente alla locatrice, ma sostiene che ciò non le ha
in realtà impedito di rientrare in possesso dell'ente locato. A suo parere, il
fatto che il 3 febbraio 2014 la CO 1 gli abbia scritto di avere “bisogno
urgentemente” dell'ente locato senza però farsi viva fino al 20 agosto, dimostra
che essa è entrata regolarmente in possesso dell'appartamento. L'istanza di
sfratto, giunta in concomitanza con la procedura fallimentare che ha coinvolto
la __________ Sagl, sarebbe pertanto meramente pretestuosa. Il reclamante,
soggiunge che il contratto di locazione è terminato il 31 gennaio 2014 e egli
avrebbe beneficiato solo di qualche giorno supplementare per lo sgombero e non
di una vera proroga, la quale avrebbe richiesto le forma scritta. Inoltre, se
fosse stato veramente considerato dalla CO 1 un suo inquilino anche dopo la
fine di gennaio 2014, egli non si spiega il motivo per cui essa ha atteso fino
al 20 agosto 2014 per sollecitare il pagamento delle pigioni a suo dire scoperte.
a)
L'art. 267 cpv. 1 CO stabilisce che alla fine della locazione il
conduttore è tenuto a restituire la cosa locata nello stato risultante da un
uso conforme al contratto. Se non lo fa, il locatore può chiedere lo sfratto,
ovvero il suo allontanamento forzato. In altre parole, la procedura di sfratto
(espulsione) mira ad ottenere dal conduttore la riconsegna dei locali che
continua ad occupare nonostante la locazione sia giunta al termine (DTF 132 III
747 consid. 5). Vi è restituzione ai sensi dell'art. 267 cpv. 1 CO solo quando
il conduttore ha restituito le chiavi dell'ente locato e portato via gli
oggetti che non appartengono al locatore (sentenza del Tribunale federale 4A_388/2014
del 7 gennaio 2014, consid. 2.1 con riferimenti). Il conduttore, essendo
debitore dell'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, è tenuto, in
virtù dell’art. 8 CC, a provare i fatti che permettono di costatare che ha
adempiuto tale obbligazione (sentenza del Tribunale federale 4A_220/208 del 7
agosto 2008, consid. 3).
b)
In
concreto, per sue stesse ammissioni RE 1
non ha restituito
le chiavi direttamente nelle mani del locatore, ma le ha lasciate su di un
tavolo del ristorante __________. La circostanza, contestata dall'istante, non
è però stata provata, le dichiarazioni scritte di due testimoni non essendo
ammissibili in questa sede. Ne segue che,
non avendo il convenuto
dimostrat
o di aver compiutamente adempiuto alle sue
incombenze, il Pretore poteva legittimamente ritenere che la riconsegna dell'ente
locato non era stata completamente eseguita,
tanto più che lo stesso
reclamante ammette di avere lasciato “un paio di mobili” nell'appartamento. Nella
misura in cui asserisce poi che l'istante ha comunque sia potuto riprendere il
possesso dell'ente locato, il reclamante adduce una tesi, oltre che nuova,
apodittica, senza alcun riscontro agli atti. In circostanze del genere la
decisione impugnata non presta il fianco a critiche. Ciò posto, il reclamo, che
non ha evidenziato nessun errore manifesto nelle risultanze istruttorie o nell'applicazione
del diritto da parte del primo giudice, deve essere respinto.
7.
Le spese giudiziarie
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità
alla controparte, la quale ha rinunciato a formulare osservazioni al reclamo.
Per questi motivi,
decide:
1.  Il reclamo è respinto.
2.  Le spese giudiziarie di
complessivi fr. 500.– sono poste a carico del reclamante.
3.  Notificazione a:
–;
–.
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.