ti_gerichte · 12.2011.122 · 2011-08-17 · it
Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione del conduttore dopo disdetta straordinaria per mora del contratto di locazione, compensazione sollevata dopo la disdetta

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 17.08.2011 12.2011.122

Incarto n.
12.2011.122
Lugano
17 agosto
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
Vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.526
(tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione del conduttore per mora)
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 16 maggio 2011
da
AO 1,
rappr. dall’ RA
2,
contro
AP 1,
rappr. dall’avv. RA 1,
sulla quale il Pretore aggiunto si è
pronunciato, con decisione 20 giugno 2011, con cui ha accolto la domanda di
“sfratto” (correttamente: espulsione) della convenuta dai locali commerciali
adibiti a esposizione, uffici, magazzino e laboratorio siti in via __________ a
C__________, di proprietà dell’istante;
appellante la convenuta con appello 4
luglio 2011, con cui chiede, previa concessione dell’effetto sospensivo, la
riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la domanda di “sfratto”,
confermare la locazione, compensare le pigioni arretrate con le proprie
prestazioni in favore dell’istante, il tutto protestando spese e ripetibili di
primo e secondo grado:
mentre la controparte non ha presentato
osservazioni all’appello;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti
di causa
ritenuto
in fatto:
A.
Con
contratto 22 dicembre 2009 AO 1, rappresentato da RA 2, ha concesso in locazione a AP 1 locali commerciali (7 posteggi, esposizione, 4 uffici, magazzino e
laboratorio, 2 magazzini) siti al pianterreno dello stabile denominato
residenza B__________ a C__________ (doc. A). Il contratto di locazione, che
prevedeva il pagamento di una pigione mensile anticipata di fr. 2’800.- oltre a
un acconto per le spese accessorie di fr. 200.- mensili, aumentata poi a fr.
3'600.- mensili a partire dal secondo anno, ha preso inizio il 1° gennaio 2010,
con possibilità di disdetta annuale con preavviso di sei mesi, la prima volta il
31 dicembre 2014. Il 28 maggio 2010 RA 2 ha richiamato la conduttrice al versamento del deposito di garanzia previsto dal contratto, in fr. 5'600.-, entro 10
giorni (doc. B). Il 14 maggio 2010 AO 1, rappresentato da RA 2, ha concesso in locazione a AP 1 anche un locale espositivo al primo piano dello stabile, con una
pigione mensile di fr. 500.- oltre acconto mensile per le spese di fr. 50.-,
con la medesima durata e le medesime condizioni di preavviso del contratto
stipulato il 22 dicembre 2009 (doc. E). L’11 aprile 2011 la rappresentante del
locatore ha inviato alla conduttrice un estratto conto dal quale risultava uno
scoperto di fr. 21'600.- (doc. D) e di fr. 3'300.- (doc. F).
B.
Il
24 gennaio 2011 RA 2 ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento con
comminatoria di disdetta ai sensi dell’art. 257d CO, invitandola a pagare le
pigioni scoperte in fr. 11'450.-, come dall’estratto conto allegato, entro 30
giorni (doc. L). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, la
rappresentante del locatore ha notificato il 25 febbraio 2011 alla conduttrice
la disdetta del rapporto di locazione per il 31 marzo 2011 tramite modulo
ufficiale (doc. M). La conduttrice ha contestato la disdetta il 1° marzo 2011 e
con lettera 23 febbraio 2011 ha spiegato “che gli affitti sono stati bloccati”
in attesa di definire la questione relativa al pagamento di una cucina da essa
fornita (doc. 1).
C.
Con
istanza di “sfratto” (correttamente: domanda di espulsione del conduttore
secondo la procedura di tutela giurisdizionale dei casi manifesti) del 16
maggio 2011 il locatore ha chiesto alla Pretura di Bellinzona lo sfratto della
conduttrice dai locali da essa occupati. L’istante ha fatto valere la mancata
riconsegna dei locali da parte della conduttrice nonostante la disdetta
straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel pagamento dei canoni di
locazione. All’udienza del 9 giugno 2011 l’istante ha confermato la richiesta,
alla quale si sono opposti i rappresentanti della convenuta, con la motivazione
che la disdetta era stata contestata e che nulla era dovuto all’istante,
debitore per lavori diversi di un importo superiore a quanto da lui preteso per
i canoni di locazione arretrati.
D.
Con
decisione 20 giugno 2011 il Pretore aggiunto ha accolto la richiesta di
“sfratto” 16 maggio 2011, ordinando lo “sfratto” (correttamente: l’espulsione)
della conduttrice dai locali commerciali da essa occupati. Il Pretore ha
calcolato il valore litigioso in almeno fr. 23'350.- e ha posto la tassa di
giustizia e le spese di fr. 100.- a carico della conduttrice, con l’obbligo di
rifondere alla controparte fr. 80.- a titolo di ripetibili.
E.
La
convenuta è insorta con appello 4 luglio 2011 contro la decisione pretorile,
della quale chiede la riforma nel senso di respingere l’istanza,
confermare la locazione, compensare le pigioni arretrate
con le proprie prestazioni in favore dell’istante, il tutto protestando spese e
ripetibili di primo e secondo grado. L’istante, al quale l’appello è stato
notificato, non ha ritirato il plico raccomandato e non ha presentato una
risposta.
e considerato
in diritto:
1.
Preliminarmente si osserva che l’appello ha per legge effetto
sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC), non trattandosi nella fattispecie di un
diritto di risposta o di provvedimenti cautelari. Non risulta essere stata
presentata dalla controparte una domanda di autorizzazione all’esecuzione
anticipata della decisione impugnata (art. 315 cpv. 2 CPC), sicché la richiesta
dell’appellante di confermare l’effetto sospensivo si avvera superflua.
2.
Il
Pretore aggiunto ha ritenuto pacifica la mora della conduttrice, che a fronte
di  pigioni arretrate per fr. 23'350.- non aveva validamente compensato tale
debito con un proprio credito nei confronti dell’istante nel termine di
pagamento. In mancanza di una valida dichiarazione di compensazione, il Pretore
aggiunto ha ritenuto che la pigione non era stata pagata e che quindi il
contratto di locazione era stato validamente disdetto giusta l’art. 257d CO. Ritenuti
adempiuti i presupposti dell’art. 257d CO, il primo giudice ha pertanto
accordato la tutela giurisdizionale per i casi manifesti richiesta
dall’istante.
3.
Nel
proprio appello la convenuta rimprovera al Pretore aggiunto di aver statuito
senza che la vertenza fosse stata sottoposta alla conciliazione preventiva,
perché a suo dire non si trattava di una fattispecie in cui i fatti erano
incontestati, già per il fatto che essa aveva contestato la disdetta
straordinaria e che la situazione non era chiara. Essa ribadisce di aver
presentato una dichiarazione di compensazione prima della scadenza del termine
di pagamento, così che la disdetta straordinaria non è valida e a torto il
Pretore aggiunto ha accolto l’istanza a tutela dei casi manifesti.
4.
Dal
1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine
del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura
semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela
dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (
Bisang,
MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai
sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e
se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito
dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela
giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).
La
dottrina si è espressa nel senso che, premesso l’adempimento dei presupposti
dell’art. 257 CPC, in presenza di vertenza pendente presso l’Ufficio di
conciliazione può essere accordata la tutela giurisdizionale per i casi
manifesti, se la contestazione della disdetta appare priva di esito positivo (
Lachat
, Procédure civile en matière de
baux et loyers, Losanna 2011, pag. 168-169) o se essa rappresenta unicamente
una semplice domanda preliminare, come ad esempio la validità di una disdetta,
rispetto all’esecuzione di un procedimento di espulsione in via sommaria (
Bisang
, MRA 3/2010, pag. 113-114). Il giudice
chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può
pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione,
esaminando se la contestazione sollevata dalla conduttrice sia verosimile o se
essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto
processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724; H
ohl
, Procédure civile, Tome II, 2
a
ed., n. 1442,
1448).
5.
Nella
fattispecie l’appellante sostiene di aver contestato tempestivamente la
disdetta straordinaria, che non è valida poiché ha dichiarato il 23 febbraio
2011 di compensare le pigioni arretrate con il credito vantato nei confronti
dell’istante per la fornitura di cucine. La conduttrice non nega di non aver
pagato le pigioni arretrate reclamate dall’istante, in fr. 38'000.- al 31
maggio 2011 e ammette finanche di essere ancora debitrice di fr. 1'738.60 nei
confronti dell’istante (cfr. appello pag. 3). È altresì incontestato che nel
termine impartito con la diffida di pagamento del 24 gennaio 2011 (doc. L) la
conduttrice non ha versato l’importo di fr. 11'450.- allora scoperto. Essa
afferma di aver dichiarato di compensare tale suo debito con il credito da essa
vantato nei confronti dell’istante per l’esecuzione e la fornitura di cucine.
Si tratta quindi di stabilire se con la lettera 23 febbraio 2011 la conduttrice
abbia operato una valida compensazione e abbia estinto il suo debito per
pigioni arretrate.
5.1   Per
estinguere il debito in tempo utile nell'ambito della disdetta per mora del
conduttore, quest'ultimo deve comunicare la sua intenzione di compensare prima
della scadenza del termine di grazia accordato per il pagamento (DTF 119 II 241
consid.
6b/bb;
Lachat
,
Le bail a loyer, Losanna 2008, n. 3.7 pag. 316).
Non vi
è compensazione se non quando il debitore manifesti al creditore la sua
intenzione del diritto di opporla (art. 124 cpv. 1 CO). Il conduttore deve
pertanto dichiarare senza equivoco la sua intenzione di compensare, in modo che
il destinatario della dichiarazione capisca qual’è il credito compensato (
Bohnet/ Montini
, Droit du bail à loyer,
commentaire pratique, Basilea 2010, n. 29 ad art. 257d CO).
5.2   Nella fattispecie la
conduttrice ha comunicato all’istante il 23 febbraio 2011, prima quindi che
scadesse il termine di pagamento di cui alla diffida del 24 gennaio 2011, che “
gli affitti sono stati bloccati” in attesa di definire la questione
relativa al pagamento di due cucine da essa fornite, ancora da fatturare e che
“quando la questione __________ e __________ sarà definita verrà ripreso ilo (
sic
)
regolare pagamento per quanto concerne gli affitti” (doc. 1). La lettera in
questione non accenna quindi minimamente all’intenzione di compensare un debito
con un credito di pari importo o di importo superiore per estinguerlo. I
termini utilizzati dalla conduttrice (“affitti bloccati”) non sono per nulla indicativi
dell’intenzione di compensare. La conduttrice, del resto, ammetteva a quel
momento di non aver ancora emesso le fatture per tali forniture, sicché è anche
dubbio che i relativi crediti fossero allora esigibili. Solo dopo la disdetta
straordinaria del contratto di locazione, vale a dire all’udienza del 9 giugno
2011 (cfr. doc. 2, calcolo al 9 giugno 2011) e in sede di appello, la
conduttrice ha dichiarato in modo esplicito che il proprio debito era
compensato, ciò che è stato contestato dall’istante. Si deve quindi ritenere
che la lettera 23 febbraio 2011 non costituiva una dichiarazione di
compensazione ai sensi dell’art. 124 cpv. 1 CO, con la conseguenza che essa non
ha potuto estinguere il debito per pigioni arretrate. Può così rimanere
indeciso il quesito a sapere se il credito vantato dalla conduttrice per la
fornitura delle prestazioni fatturate il 14 aprile 2011 (doc. 3) all’RA 2
riguarda il locatore AO 1 personalmente o non la società, come sembra doversi
desumere dall’intestazione della fattura 14 aprile 2011 e delle offerte 15
gennaio 2010 (doc. 4 e 5), che non menzionano minimamente il rapporto di
rappresentanza di cui si prevale la conduttrice.
5.3   In mancanza
di una valida compensazione nel termine di pagamento impartito il 24 gennaio
2011, ne deriva che la conduttrice era in mora manifesta al momento in cui è
stata inviata la disdetta straordinaria del contratto di locazione. Anche gli
altri presupposti dell’art. 257d CO, peraltro non contestati in appello,
risultano adempiuti. Infatti l'istante aveva diffidato il 24 gennaio 2011 la
conduttrice a pagare gli arretrati entro 30 giorni (doc. L), e, visto il
mancato pagamento entro tale termine, la disdetta straordinaria 25 febbraio
2011 interposta mediante modulo ufficiale (doc. M) è valida.
6.
Stante quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una
situazione giuridica chiara. La conduttrice ha ammesso di non aver pagato i
canoni di locazione richiesti dall’istante e non risulta che essa abbia
validamente compensato tale debito prima della disdetta straordinaria. Non vi
sono poi dubbi sulla portata della norma di diritto applicabile (art. 257d CO),
trattandosi di giurisprudenza e dottrina invalsa (cfr. Messaggio, op. cit.,
pag. 6724;
Alberti
, SZZP 2010 1,
pag. 103 e seg.;
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
,
Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, ad art. 257 pag
1137-1143;
Hofman
, Basler
Kommentar ZPO 2010, n. 8-12 ad art. 257;
Sutter-Somm/Loetscher
,
in: Sutter/Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 2010, n. 4-13 ad art.
257). A giusta ragione quindi il Pretore aggiunto ha ritenuto valida la disdetta
straordinaria del contratto di locazione e ha deciso l’espulsione della
convenuta dall’ente locato. L’appello 4 luglio 2011 si rivela di conseguenza
infondato e come tale va respinto. Lo sgombero dei vani commerciali siti al
pianterreno e al primo piano della R__________ B__________ è da effettuarsi
come ordinato dal Pretore aggiunto nella decisione qui confermata.
7.
Le
spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) sono a carico della
conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è invece motivo di
attribuire ripetibili all’istante, che non ha presentato una risposta all’appello
nel termine impartito.  Nella commisurazione della tassa di giustizia si è
tenuto conto del valore litigioso di fr. 23'350.- accertato dal Pretore e dei
valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura
sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG).
Per questi
motivi
decide
1.
L’appello 4 luglio 2011 di AP 1
è
respinto
e
la
sentenza 20 giugno 2011 (SO. 2011.526) del Pretore aggiunto di Bellinzona
è
confermata.
2.
Le spese processuali della procedura d’appello in fr. 200.- sono
poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
3
.   Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).