ti_gerichte · 15.2020.103 · 2020-11-20 · it
Ricorso contro lavviso dincanto immobiliare. Contestazione della stima peritale. Riconsiderazione parziale della stima. Richiesta di nuova stima

Ricorso contro l’avviso d’incanto immobiliare. Contestazione della stima peritale. Riconsiderazione parziale della stima. Richiesta di nuova stima

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 20.11.2020 15.2020.103

Incarto n.
15.2020.103
Lugano
20 novembre 2020
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) sui ricorsi 25 agosto e 3 novembre 2020 di
RI 2
,
RI 1
,
contro
l’operato dell’
Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
,
o meglio contro gli avvisi d’incanto emessi il 14 agosto 2020 nelle esecuzioni n.
__________ e __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare promosse
nei confronti dei ricorrenti dalla
PI 1
,
(c/o , , )
ritenuto
in fatto:
A.
Sulla
scorta dei precetti esecutivi n. __________ e __________ in via di
realizzazione del pegno emessi il 19 e il 20 aprile 2018 dall’Ufficio
d’esecuzione (UE) di Mendrisio, la PI 1 pro­cede
contro i coniugi RI 2 e RI 1 per l’incas­­so, in solido, di fr. 1'044'459.85
oltre agli accessori. Le cartelle ipotecarie fatte valere dalla banca gravano
collettivamente dal primo al settimo grado le particelle n. __________ e __________
RFD di __________, di cui gli escussi sono comproprietari in ragione di metà
ciascuno.
B.
Il
14 agosto 2020, l’UE ha emesso gli avvisi d’incanto dei fondi.
C.
Con
ricorso del 25 agosto 2020, RI 2 e RI 1 sono insorti contro la stima peritale
dei fondi del 18 ottobre 2019, valutati in fr. 884'709.90 complessivi,
chiedendone la revisione o una
“contro
perizia”
, previa sospensione dell’asta, prevista per
il 10 dicembre 2020. Il 27 agosto 2020 anche la banca escutente ha impugnato la
stima peritale.
D.
In
seguito alla comunicazione alle parti di un aggiornamento della perizia nel
settembre del 2020, la stima peritale è stata portata a fr. 1'144'499.90.
Il 29 settembre 2020, la banca ha dichiarato di ritirare il ricorso. Con email
del 6 ottobre 2020, RI 2 e RI 1 hanno confermato invece il loro ricorso e
chiesto la concessione dell’effetto sospensivo.
E.
Il
6 ottobre 2020 il perito ha rilasciato un (secondo) aggiornamento della stima, giungendo
a un valore di fr. 1'284'499.90.
F.
Con
osservazioni preliminari dello stesso 6 ottobre, l’UE si è rimesso al giudizio
della Camera.
G.
Il
15 ottobre 2020 il presidente della Camera ha concesso effetto sospensivo al
ricorso dei coniugi RI 1 e fatto ordine all’UE di emettere una decisione in
merito al secondo aggiornamento della perizia del 6 ottobre 2020, con l’indicazione
dei rimedi giuridici (art. 17 LEF), e di comunicarla agli interessati con una
copia del secondo aggiornamento debitamente firmato dal perito.
H.
Il
23 ottobre 2020 l’UE ha emesso una decisione di riconsiderazione del valore
delle particelle da realizzare, determinandone il valore complessivo in fr. 1'284'499.90,
pari a quello accertato dal perito con il secondo aggiornamento.
I.
Con
scritto del 3 novembre 2020, i coniugi RI 1 hanno impugnato anche la decisione
di riconsiderazione, reputando il nuovo valore di stima
“ancora basso”
, e
hanno reiterato la richiesta di sospensione dell’asta.
Considerato
in diritto:                 1.
Interposti all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino
la Camera esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale d’appello
(art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica degli avvisi d’incanto
del 14 agosto 2020 e della decisione di riconsiderazione del 23 ottobre 2020, entrambi
i ricorsi sono in linea di principio ricevibili (art. 17 LEF).
2.
Nel
primo ricorso i coniugi RI 1 si dolgono della brevità e semplicità del
sopralluogo effettuato il 19 settembre 2020 dal perito, al­l’origine a loro
dire di errori e imprecisione nel referto peritale. Criticano i fattori di deprezzamento
del terreno come pure di vetustà del garage e dell’edificio, che a loro dire
non tengono conto dei lavori di ristrutturazione effettuati dal 2006 al 2008,
costati più di fr. 672'000.–. Valutano il
“danno economico”
causato
loro in circa fr. 450'000.– a 500'000.– rispetto al valore di stima
stabilito dal perito in fr. 884'709.90. Ricordato inoltre il potenziale
edificatorio del terreno e la possibilità di costruire sul garage, chiedono la
revisione della stima o una
“contro
perizia”
, oltre alla sospensione dell’asta.
3.
L’ufficio
d’esecuzione può certo riconsiderare un suo provvedimento contestato (art. 17
cpv. 4 LEF), ma nel caso in cui esso accoglie solo in parte le censure, l’autorità
di vigilanza può ritenere il ricorso privo di oggetto solo per quelle (la nuova
decisione sostituendosi in siffatta misura alla decisione impugnata), mentre
deve pronunciarsi sulle altre censure, sebbene il ricorrente non abbia
contestato la decisione di riconsiderazione (DTF 126 III 86, consid. 3;
sentenze della CEF 15.2020.20 del 10 aprile 2020 consid. 2.1).
Nel
caso in esame, la decisione di riconsiderazione non accoglie integralmente le
censure dei ricorrenti siccome la stima oggetto del secondo aggiornamento, di fr. 1'284'499.90,
è superiore a quella originaria di fr. 884'709.90 di (solo) fr. 400'000.–
mentre i ricorrenti valutavano il loro “danno” tra fr. 450'000.– e 500'000.–.
Per la (contenuta) differenza con la stima accertata
nella decisione di riconsiderazione (tra fr. 50'000.– e fr. 100'000.–,
ossia tra
circa 4-8%
)
i
ricorsi non possono essere considerati privi d’interesse.
4.
Le
critiche dei ricorrenti appaiono in massima parte superate dai due aggiornamenti
della perizia di settembre e ottobre 2020. Dal secondo ricorso si evince che i
coniugi RI 1 contestano ora solo la voce “lavori da fare”, dedotta dal perito
dal valore medio delle particelle, ritenendoli
“non giustificati ed esagerati”
. Priva di motivazione, la critica è irricevibile (art. 7 cpv. 3 lett.
b
della legge cantonale sulla procedura di ricorso in materia di
esecuzione e fallimento [LPR, RL 280.200]
).
4.1
Ad
ogni modo,
secondo la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 133 III
538, consid. 4.1 i.f.), il ricorso diretto contro la stima è da considerare
come tale se verte sui criteri da considerare nella stima giusta l’art. 9 cpv.
1 del regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata
di fondi (RFF, RS 281.42), ad esempio se l’ufficio si è erroneamente fondato
sulla stima fi-scale (cfr.
Zopfi
,
in: Kurzkommentar zum VZG, 2011, n. 9 ad art. 9 RFF) o sul principio stesso del
ricorso a un perito in virtù dell’art. 97 cpv. 1 LEF (DTF 101 III 34-5, consid.
2b/c; sentenze della CEF 15.2016.110 dell’8 marzo 2017 consid. 4.2, 15.2005.47/57
del 2 giugno 2005, consid. 3), mentre contestazioni sullo stesso valore di
stima vanno di regola assimilate a una richiesta di una nuova stima a mezzo di
periti nel senso dell’art. 9 cpv. 2 RFF (sentenze della CEF 15.2016.110 dell’8
marzo 2017 consid. 4.2, e i rinvii).
4.2
Nel
caso specifico la (rimanente) critica dei ricorrenti non
verte sui
criteri da considerare nella perizia, ma sulla quantificazione dei lavori “da
fare”. Si tratta di una questione di natura tecnica ed esperienziale che esula
dal campo di competenza delle autorità di esecuzione e di vigilanza, motivo per
cui, per l’appunto, viene chiesto l’intervento del perito. In questo senso la
doglianza è inammissibile anche nel merito.
4.3
Come
già ricordato, contestazioni sullo stesso valore di stima van­no di regola
assimilate a una richiesta di una nuova stima a mezzo di periti nel senso dell’art.
9 cpv. 2 RFF. Del resto, nel primo ricorso gli stessi ricorrenti hanno
postulato in via subordinata una
“contro
perizia”
. I costi della nuova perizia devono essere anticipati dai
richiedenti (art. 9 cpv. 2 RFF). Incombe all’autorità cantonale di vigilanza di
scegliere il perito (sentenza del Tribunale federale 5A_789/2012 del 24 gennaio
2013, consid. 2.1; decisione della CEF 15.2016.110 dell’8 marzo 2017 consid.
4.3) come pure di fissare l’importo dell’anticipo e il termine entro il quale
esso va versato (
DTF 60 III 189; sentenze
del Tribunale federale 5A_472/2012 del 17 ottobre 2012 consid. 3.2.3, e della
CEF 15.2016.110 dell’8 marzo 2017 consid. 4.3, 15.2014.73 del 12 novembre 2014
consid. 5)
.
Nel
caso concreto, la Camera ha ottenuto la disponibilità del valutatore
immobiliare Alessandro Coduri a eseguire la nuova perizia. Il costo, tenuto
conto di un margine per imprevisti, è stabilito in fr. 3'000.–.
5.
La
richiesta di sospensione dell’asta è prematura. Entrerà in considerazione solo
dopo che i ricorrenti avranno anticipato il costo della nuova perizia.
6.
Per
legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).
Per
questi motivi,
pronuncia:              1.
Il ricorso è irricevibile.
2.
La
richiesta di nuova perizia è accolta.
2.1   Di
conseguenza RI 2 e/o RI 1 sono invitati a versare
entro 10 giorni
sul
conto del Tribunale d’appello CCP 69-10370-9
a mezzo della polizza allegata fr. 3'000.– quale anticipo dei costi della
nuova perizia
delle particelle n. __________
e n. __________ RFD di __________
,
che la Camera affiderà al valutatore
immobiliare __________, __________.
2.2
In difetto di tempestivo versamento dell’anticipo, il
valore
presumibile di realizzazione
delle particelle n. __________ e n. __________ RFD di __________
, stabilito dall’Ufficio d’esecuzione
in fr. 1'284'499.90 complessivi,
diventerà definitivo
.
3.
La
richiesta di sospensione dell’asta del
10 dicembre 2020
è
respinta.
4.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
5.
Notificazione a:
–   ;
–   ;
–  ,
Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile
presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione
impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74
cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è
sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.