ti_gerichte · 12.2008.65 · 2008-04-21 · it
Mora nel pagamento del canone di locazione: esclusa la possibilità di protrazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 21.04.2008 12.2008.65

Incarto n.
12.2008.65
Lugano
21 aprile
2008
/sc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Zali
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire in materia di locazione nella
causa inc. n. DI.2007.1530 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, e
più precisamente sull'istanza di sfratto 3 dicembre 2007 di
AO 1
rappr. dall' RA
1
contro
AP 1
rappr. dall' RA
2
nonché sull'istanza di protrazione della locazione 30
ottobre 2007 presentata all'ufficio di conciliazione di Massagno da
AP 1,
Lamone
contro
AO 1,
Lugano
rappr. dall'avv.
__________, __________
sulle quali
il Segretario assessore si è pronunciato con sentenza 7 marzo 2008, con la
quale ha respinto l'istanza di protrazione della locazione e ammesso l'istanza
di sfratto;
appellante
AP 1, con atto di appello 17 marzo 2008, con cui chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere l'istanza di protrazione della locazione e di
respingere l'istanza di sfratto, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
mentre la
controparte non è stata invitata a formulare osservazioni;
richiamato
il decreto 20 marzo 2008 con cui la presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in
fatto e in diritto:
che AP 1 conduce in
locazione una superficie commerciale, di mq 163 al piano inferiore adibiti a
officina e servizi, mq 981 al piano terreno adibiti a produzione e magazzino e
mq 158 al piano superiore adibiti a ufficio, nello stabile in via __________ a
Lamone;
che
il 24 agosto 2007 la locatrice ha diffidato la conduttrice a pagare entro 30
giorni la pigione relativa ai mesi di maggio, giugno, luglio e agosto 2007 per
complessivi fr. 34'166.70, richiamando l'art. 257d CO;
che,
la somma in questione non essendo stata versata nel termine assegnato, il 2
ottobre 2007, la locatrice ha significato la disdetta straordinaria del
contratto con effetto al 30 novembre 2007;
che
AP 1 ha chiesto, con istanza 30 ottobre 2007 all'ufficio di conciliazione, la
protrazione della locazione , evidenziando di aver sottoscritto con terzi un
contratto di finanziamento per un importo di fr. 5'000'000.-, ciò che le
avrebbe permesso di disporre della necessaria liquidità per far fronte ai
propri impegni entro il 30 novembre 2007;
che
il 3 dicembre 2007 AO 1, rilevando come l'ente locato non fosse stato liberato
alla scadenza del termine di disdetta, ha adito la Pretura con un'istanza di
sfratto;
che,
in applicazione dell'art. 274g CO, la decisione su entrambe le istanze è stata
devoluta al giudice dello sfratto;
che
in sede di udienza l'istante ha mantenuto la domanda di sfratto, chiedendo
tuttavia di tenere in sospeso l'emanazione del relativo decreto, ritenuto che
controparte ha proposto in quella sede un piano di pagamento, prevedente il versamento
di fr. 25'000.- il 21 gennaio 2008, fr. 45'833.25 il 22 febbraio 2008 e fr.
55'000.- il 29 febbraio 2008;
che
in data 4 marzo 2008 il Pretore del distretto di Lugano, sezione 5, ha
pronunciato il fallimento di AP 1, decisione dedotta in appello, dove il presidente
della CEF ha accordato effetto sospensivo parziale al gravame;
che
in data 5 marzo 2008, constatato il mancato pagamento dei versamenti di fr.
45'833.25  e di fr. 55'000.-, l'istante ha chiesto l'emanazione della decisione
di sfratto;
che
con il giudizio qui impugnato il Segretario assessore, statuendo in luogo e
vece del Pretore, ha respinto l'istanza di protrazione della locazione e
ammesso l'istanza di sfratto, rilevando che la convenuta, nel termine di 30
giorni, non aveva provveduto al pagamento delle pigioni scoperte;
che
con l'appello che qui ci occupa la convenuta chiede di riformare la sentenza
pretorile nel senso di accogliere l'istanza di protrazione della locazione e di
respingere la domanda di sfratto;
che
l'appellante sostiene che sarà "nei prossimi giorni" in grado di
effettuare il pagamento sia delle pigioni arretrate, sia di quelle correnti,
ciò grazie ad un contratto di finanziamento con terzi, che le permetterà di
disporre "entro breve" di un importo di fr. 5'000'000.-;
che
lo sfratto vanificherebbe gli sforzi da essa intrapresi per  continuare
l'attività, causandole effetti tanto gravosi da risultare ingiustificati a
fronte degli interessi della locatrice, alla quale essa ha nel frattempo già
versato fr. 25'000.- quale prima rata degli affitti scaduti;
che
l'appello non è stato intimato alla controparte;
che,
già con l'istanza di protrazione della locazione, l'appellante ha ammesso
pacificamente non aver potuto far fronte agli impegni nei confronti del locatore,
ammettendo quindi di essere in mora con il pagamento del canone di locazione;
che,
pur avendo l'appellante versato fr. 25'000.- quale prima rata del debito per
canoni scaduti, essa stessa ammette poi di aver invece omesso di far fronte, alle
scadenze da lei medesima indicate per i pagamenti, all'impegno di versare
l'ulteriore importo di fr. 100'833,25 ( fr. 45'833.25 il 22 febbraio 2008 e fr.
55'000.- il 29 febbraio 2008);
che,
alla luce di siffatte circostanze, è esclusa per legge la possibilità di
ottenere una protrazione della locazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO);
che
l’appello, del tutto infondato, può pertanto essere evaso già nell’ambito
dell’esame preliminare dell’art. 313bis CPC, senza necessità di intimarlo alla
controparte per le osservazioni;
che
la tassa di giustizia e le spese della procedura ricorsuale seguono la
soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che non si assegnano ripetibili
all’istante, che non è stata invitata a presentare osservazioni;
che
nelle controversie in materia di protrazione della locazione la tassa di
giustizia e le ripetibili vengono calcolate sul valore complessivo dei canoni
relativi alla durata della protrazione richiesta (art. 414 cpv. 4 CPC);
che
nella sua istanza 30 ottobre 2007 all'Ufficio di conciliazione, AP 1 ha chiesto
la protrazione "fino almeno al 30.06.2007" ma, considerato che la
disdetta straordinaria del contratto era con effetto al 30 novembre 2007, essa
intendeva evidentemente il 30 giugno 2008, tant'è che ancora in sede d'appello
essa ha chiesto l'accoglimento della domanda di protrazione;
che
di conseguenza il valore litigioso è di almeno fr. 64'166.55 (pari ai canoni
previsti da dicembre 2007 a giugno 2008 compresi, a fr. 9'166.65 mensili);
Per i
quali motivi,
richiamati
gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia:
1.
L’appello 17 marzo 2008 di AP 1
è respinto
.
2.
Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr.  650.--
b) spese                         fr.
50.--
totale
fr.
700.--
sono
poste a carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.
3.
Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).