ti_gerichte · 12.2014.115 · 2016-01-19 · it
Compravendita immobiliare

Compravendita immobiliare

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.01.2016 12.2014.115

Compravendita immobiliare

Incarto n.
12.2014.115
Lugano
19 gennaio 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa inc. n.
OR.2012.2
della Pretura
della giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 23 gennaio 2012 da
AO 1
AO 2
rappr.
dall' RA 2
contro
AP 1
AP 2
rappr.
dall' RA 1
con cui gli attori hanno
chiesto la condanna dei convenuti al versamento di
fr. 85'000.-, oltre
interessi al 5% dal 7 maggio 2011, richiesta ridotta in sede di conclusioni a
fr. 77'728.- per quanto concerne il capitale, e al rimborso di fr. 1'000.- pagati
per tasse e spese della procedura di conciliazione;
domanda avversata dai
convenuti, i quali hanno postulato la reiezione integrale della petizione, e
che il Pretore, con sentenza 3 giugno 2014, ha accolto, condannando i convenuti
in solido a pagare agli attori fr. 77'728.- oltre interessi al 5% dal 7 maggio
2011 e fr. 1'000.- per spese processuali della conciliazione;
appellanti i convenuti
con atto di appello 30 giugno 2014, con cui chiedono la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione, protestando spese
e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli attori, con
risposta 8 settembre 2014, postulano la reiezione del gravame, con protesta di
spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                A.
Mediante istromento n. 240, di
data15 gennaio 2010, della notaia __________ __________ G__________, AP 1 e AP
2 hanno venduto a AO 1 e AO 2 il mapp. __________80 di __________ e la quota D
pari a 1/5 della comproprietà coattiva del mapp. __________81, costituito dalla
strada d'accesso al precitato mapp. __________80, al prezzo di fr. 550'000.-
(doc. D e doc. 2). I venditori sono inoltre proprietari del mapp. 2221,
confinante con il mapp. __________81 e che pure detiene una quota di 1/5 sulla
coattiva al mapp. __________81.
La seconda frase del patto 3 del contratto
stabiliva che
"Si tratta di un fondo accessibile e pronto per l'edificazione"
.
La traduzione in lingua tedesca del rogito, costituente l'inserto A dello stesso,
indicava a sua volta che
"Es handelt sich um voll erschlossenes,
baureifes Bauland"
. Il rogito informava anche, al patto 4, che gli
acquirenti avrebbero separatamente sottoscritto, nei giorni successivi, un
contratto d'architettura con la __________ Sagl, __________, per l'edificazione
sul fondo in oggetto di una villa con mercede
"chiavi in mano"
di complessivi fr. 1'700'000.- (doc. D e doc. 2).
B.
Il 1° febbraio 2010 sono
iniziati i lavori di costruzione della villa al mapp. __________80, sulla scorta
della licenza edilizia rilasciata dal municipio il 24 marzo 2009 alla __________
Sagl (doc. I° richiamato dall'ufficio tecnico del comune di __________). Nel
corso dei primi mesi del 2011, al termine della costruzione grezza, l'impresa incaricata
dell’edificazione, __________ SA, ha effettuato la ricerca dei raccordi sotto
la strada coattiva al mapp. __________81 per procedere all'allacciamento della
costruzione alla rete di distribuzione dell'acqua potabile, a quella dell'elettricità
e alla fognatura, senza tuttavia trovarli (cfr. verbali di deposizione dei
testi arch. __________ P__________, del 29 gennaio 2013, pag. 5,
rispettivamente __________ M__________, dell'11 settembre 2012, pag. 4).
Mediante invio raccomandato 15
marzo 2011 del loro patrocinatore, AO 1 e AO 2 hanno quindi formalmente
notificato a AP 1 e AP 2, quale difetto, l'assenza delle canalizzazioni
necessarie (approvvigionamento idrico, evacuazione acque luride, elettricità,
cavi telefono, TV ecc.) ed hanno chiesto, a titolo di risarcimento del minor
valore, l'impegno di questi ultimi a sopportare l'integralità delle spese necessarie
per l'urbanizzazione definitiva del fondo (doc. G).
Tra le parti è quindi sorta una
corrispondenza che non ha permesso di appianare la vertenza. Fallito anche il
tentativo di conciliazione, il 24 ottobre 2011 AO 1 e AO 2 hanno ricevuto
l'autorizzazione ad agire ai sensi dell'art. 209 del Codice di diritto
processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC; RS 272; doc. N).
C.
Con
petizione 23 gennaio 2012 AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio AP 1 e AP 2,
chiedendo la condanna degli stessi al versamento in loro favore di fr.
85'000.-, oltre interessi al 5% dal 7 maggio 2011. Questo importo era
costituito dal rimborso, per fr. 26'000.-, dei costi sopportati per la posa dell'impianto
di smaltimento delle acque luride in loco (pozzo perdente) sul fondo mapp. __________80
e, per fr. 59'000.-, di quelli per l'esecuzione degli allacciamenti alla rete
di distribuzione dell'acqua potabile, a quella dell'elettricità e alla
fognatura comunale, eseguiti sotto la strada coattiva al mapp. __________81
(cfr., riassuntivamente, il doc. III, con cui gli attori hanno prodotto le fatture,
richiamate dal Pretore). Questa richiesta è stata ridotta in sede di
conclusioni, per quanto attiene al capitale, a fr. 77'728.-, tale il costo delle
menzionate esecuzioni accertato dal perito giudiziario arch. __________ Pa__________.
Gli attori hanno inoltre sollecitato il rimborso di fr. 1'000.- pagati per
tasse e spese della procedura di conciliazione.AP 1 e AP 2 hanno postulato la
reiezione integrale della petizione.
D.
Con sentenza 3 giugno 2014
il Pretore ha accolto l'azione. Egli ha ritenuto che le parti avevano concluso
un contratto di compravendita immobiliare, per la cui interpretazione era determinante
la versione tedesca, i contraenti essendo tutti germanofoni e l'atto essendo
stato, di conseguenza, pubblicato nella citata lingua (cfr. deposizione della
notaia __________ __________ G__________ dell'11 settembre 2012, pag. 2). L'interpretazione
del patto 3 conduceva quindi alla conclusione che il fondo compravenduto era
stato definito, oggettivamente, come completamente urbanizzato e edificabile.
L'assenza di urbanizzazione del mapp. __________80 e della coattiva al mapp. __________81
rappresentava un difetto del bene, che non era noto agli acquirenti al momento
della sottoscrizione del contratto e che essi nemmeno avrebbero potuto conoscere.
La notifica del difetto, tramite lo scritto 15 marzo 2011 del legale degli
attori, era pure data. Per questo motivo il Pretore ha ammesso l'azione di
risarcimento del minor valore dell'immobile (azione estimatoria ) a tenore
degli art. 197 segg. CO. Quanto all'entità del danno, il giudice ha fondato il
proprio giudizio sul referto peritale, che - mediante verifica delle fatture
prodotte dagli attori - aveva accertato in fr. 77'728.- i costi di
realizzazione dell'urbanizzazione dei fondi. Gli interessi sono stati
riconosciuti dal 7 maggio 2011, ovvero 15 giorni dopo lo scritto 22 aprile 2011
del patrono degli attori (doc. H), a valere quale interpellazione (art. 102
cpv. 1 CO). Il primo giudice ha altresì riconosciuto, in favore degli attori, la
rifusione delle spese processuali riferite alla procedura di conciliazione,
pari a fr. 1'000.-.
E.
Con atto di appello 30
giugno 2014 AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del giudizio impugnato, nel senso
di respingere integralmente la petizione, con protesta di tassa, spese e
ripetibili di entrambe le sedi.
Gli insorgenti criticano
l'accoglimento della pretesa di controparte a vario titolo. In primo luogo
perché il mapp. __________80 doveva essere considerato urbanizzato, in quanto al
beneficio di una licenza edilizia; essi non avevano inoltre promesso
l'esistenza di condotte e/o infrastrutture sotto la strada coattiva al mapp. __________81.
In ogni caso, il progetto di edificazione prevedeva la possibilità di evacuare
le acque luride verso una fossa biologica sul sottostante mapp. 2219, di proprietà
di __________ B__________. Possibilità di cui gli acquirenti non hanno voluto
far capo. In secondo luogo, perché la notifica degli asseriti difetti, a oltre
un anno dalla conclusione del contratto di compravendita, appariva tardiva. Da
ultimo, perché i costi per l'urbanizzazione richiesti dagli attori sono stati
confermati dal perito giudiziario, senza verificare i quantitativi elencati, per
cui il Pretore non poteva fondarsi sul relativo accertamento peritale per
fissare il risarcimento.
Con risposta 8 settembre 2014 gli
attori postulano la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili,
sposando completamente le tesi del Pretore, confortate da ulteriori
argomentazioni di cui si dirà, per quanto necessario, in diritto.
e considerato
in diritto:              1.
È pacifico che tra gli attori e
i convenuti, qui appellanti, sia venuto in essere un contratto di compravendita
immobiliare (art. 216 segg. CO). Relativamente alla garanzia per i difetti, l’art.
197 CO, cui rinvia l'art. 221 CO, stabilisce che il venditore risponde verso il
compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o
giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o
l’attitudine all’uso cui essa è destinata (cpv. 1), anche quando tali
manchevolezze non gli sono note (cpv. 2). Premessa per l’esercizio dell’azione
di garanzia è la tempestiva notifica del difetto giusta l'art. 201 CO, a meno
che il venditore abbia intenzionalmente ingannato il compratore (art. 203 CO). La
legge impone al compratore di esaminare lo stato della cosa compravenduta tosto
che l’ordinario andamento degli affari lo consenta e, se vi scopre difetti di
cui il venditore sia responsabile, di dargliene subito notizia (art. 201 cpv. 1
CO), ritenuto che in caso contrario la cosa si ritiene accettata (art. 201 cpv.
2 CO). In caso di difetti apparsi più tardi, dev’esserne data notizia al
venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata
anche rispetto a questi difetti (art. 201 cpv. 3 CO). Quando sia dovuta la
garanzia per i difetti della cosa, il compratore ha la scelta di chiedere,
coll'azione redibitoria, la risoluzione della vendita o, coll'azione
estimatoria, il risarcimento per il minor valore della stessa (art. 205 cpv. 1
CO).
2.
Giusta l'art. 19 cpv. 1
della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979
(LPT; RS 700), un fondo è urbanizzato se, ai fini della prevista utilizzazione,
vi è accesso sufficiente e le necessarie condotte d'acqua, d'energia e
d'evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile un raccordo
senza dispendio rilevante. Nel caso di specie, alla data della cessione (15
gennaio 2010), il mapp. __________80 disponeva di un accesso pavimentato alla
strada comunale sovrastante (via __________), costituito dalla coattiva al
mapp. __________81, ma sotto quest'ultima non erano presenti, in particolare, le
condotte dell'acqua potabile, dell'energia e delle fognature, di modo che, al
momento dell'edificazione della casa al mapp. __________80, i proprietari - qui
appellati - hanno dovuto realizzarle a loro spese. A ragione, quindi, il
giudice di prime cure ha ritenuto di trovarsi in presenza di un difetto del
fondo acquistato dagli appellati, quantomeno poiché, nel caso di specie, i
venditori - qui appellanti - avevano espressamente assicurato che il fondo fosse
completamente urbanizzato.
3.
Gli appellanti sostengono
che il mapp. __________80 doveva essere considerato urbanizzato, in quanto al
beneficio di una licenza edilizia, e inoltre che il progetto di edificazione
prevedeva la possibilità di evacuare le acque luride verso una fossa biologica
sul sottostante mapp. __________19, di proprietà __________ B__________. Possibilità
di cui gli acquirenti non hanno voluto far capo.
In effetti, il 24 marzo 2009 il
municipio di __________ aveva rilasciato alla __________ Sagl la licenza
edilizia per l'edificazione di una casa d'abitazione al mapp. __________80: questo
significa che il fondo era considerato urbanizzato (art. 22 cpv. 2 lett. b
LPT). Al riguardo va rilevato anzitutto che, per i terreni posti nella zona
fabbricabile, in sede di rilascio della licenza edilizia la verifica
dell'urbanizzazione è, soprattutto, concentrata sull'esistenza dell'accesso e alla
garanzia dello smaltimento delle acque di scarico, in quanto gli altri impianti
dell'urbanizzazione, di più agevole realizzazione, sono sostanzialmente sempre
possibili. In più – e la circostanza appare decisiva – per il rilascio del
permesso di costruzione non è strettamente necessario che le infrastrutture
relative a tutti questi impianti siano già esistenti al momento del rilascio medesimo:
basta che esse lo siano al momento in cui l'edificazione è terminata, pronta
per essere utilizzata (cfr. tra tanti, per quanto concerne l'accesso,
Adelio Scolari
, Commentario, Cadenazzo
1996 , n. 578 ad art. 77 LALPT).
Nella fattispecie, al momento
della celebrazione del contratto di compravendita, la strada privata per
raggiungere il mapp. __________80 era esistente e pavimentata, mentre che per
quanto concerneva l'eliminazione delle acque di scarico, il progetto approvato prevedeva
l'allacciamento della costruzione alla fossa biologica esistente sul mapp. __________19,
poco distante, di proprietà di __________ B__________. Sulla soprastante via __________
non esistevano infatti ancora le fognature comunali. Questa impostazione del
progetto era stata approvata da parte dell'autorità competente, la quale aveva
prescritto che
"lo smaltimento delle acque luride deve avvenire tramite
pozzo perdente provvisorio; allacciamento alla fognatura comunale non appena
possibile secondo i contenuti del PGS"
(cfr. avviso cantonale 9
febbraio 2009, contenuto nell'incarto edilizio doc. I° richiamato dall'ufficio
tecnico del comune di __________). Secondo quanto affermato dal teste arch. __________
P__________, l'allacciamento non ha poi potuto essere eseguito perché, a detta
dell'arch. M__________, che si era occupato della costruzione della strada
coattiva al mapp. __________81, il pozzo posato al mapp. __________19, di
proprietà B__________, era insufficiente per sopportare un nuovo allacciamento
(cfr. deposizione arch. __________ P__________, 29 gennaio 2013, pag. 4). Anche
il teste __________ M__________, dell'impresa di costruzioni __________ SA, ha
confermato che era previsto l'allacciamento a un pozzo perdente sull'altro lato
della strada, ma ciò non fu possibile, per cui si optò per un pozzo specifico
per l'abitazione sul mapp. __________80 stesso (cfr. deposizione __________ M__________,
11 settembre 2012, pag. 5).
È con ciò assodato che, al
momento del rilascio della licenza edilizia (e, in concreto, anche a quello della
conclusione del contratto di compravendita), al fondo facevano difetto gli
allacciamenti alla rete dell'acqua potabile e dell'energia e inoltre quello,
sia provvisorio sia definitivo, alla fognatura. La circostanza che questi
impianti potessero essere realizzati entro il termine dell'edificazione dell'abitazione
al mapp. __________80 rendeva tuttavia possibile il rilascio del permesso
stesso, quantunque – in realtà – il fondo non fosse ancora urbanizzato nel
senso dell'art. 19 cpv. 1 LPT. Detto altrimenti, la licenza edilizia attestava
unicamente che il fondo era urbanizzabile (e vincolava, nello stesso tempo, il beneficiario
a urbanizzarlo entro il termine della costruzione che sarebbe stata eseguita
sul fondo); non assicurava invece che il fondo fosse già effettivamente
urbanizzato alla data del suo rilascio.
4.
Il Pretore ha in seguito spiegato
perché la notifica del difetto, data tramite lo scritto 15 marzo 2011 del
legale degli attori (doc. G) fosse tempestiva, malgrado essa intervenisse a poco
più di un anno dalla celebrazione della compravendita (cfr. consid. 14 della
sentenza impugnata). Gli appellanti censurano questa deduzione, sostenendo tuttavia
semplicemente che la notifica del difetto intervenisse a oltre un anno dalla
conclusione del contratto e al fatto che la licenza edilizia fosse addirittura precedente
a tale momento (cfr. appello 30 giugno 2014, pag. 8). Essi non si confrontano pertanto
criticamente con la dettagliata argomentazione del giudizio pretorile, che
aveva giustificato proprio questa specificità, per cui le loro censure appaiono
d'acchito irricevibili per difetto di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Riguardo
a l'invocata licenza edilizia va, del resto, rilevato - per quanto quest'autorizzazione,
conseguita da terzi, possa apparire di rilievo - che in concreto, oltre a non
garantire la preesistenza effettiva degli impianti dell'approvvigionamento idrico,
dell'energia e dello smaltimento delle acque di scarico, prospettava altresì una
soluzione quo allo smaltimento (provvisorio) di queste ultime che - com'è stato
appurato molto più tardi (ossia solo nei primi mesi del 2011; cfr. consid. B) -
non ha nemmeno potuto essere attuata (cfr. consid. 2).
5.
Gli appellanti censurano,
da ultimo, il giudizio di primo grado perché il Pretore ha fondato il suo
giudizio, quo alla definizione dell'importo del risarcimento, sul referto
peritale, in cui l'esperto aveva confermato i costi per l'urbanizzazione
richiesti dagli attori, senza però verificare i quantitativi elencati.
In merito va detto che il Pretore
stesso ha messo in rilievo questa problematica, atteso come il perito avesse precisato
di non aver verificato i quantitativi elencati nei documenti esaminati, perché un
esame a posteriori si rivelava impossibile, e di essere pertanto partito dal
presupposto
"che gli stessi siano corretti essendo stati controllati e
approvati dalla direzione dei lavori e dal committente"
(cfr. referto peritale
30 novembre 2013, cifra 3.3, pag. 6). Dall'esame di dettaglio del referto, il
giudice di prime cure ha tuttavia potuto convincersi che l'esperto aveva approfonditamente
verificato le fatture, decurtando talune precise posizioni, per cui,
apprezzando liberamente le prove a tenore dell'art. 157 CPC, egli ha ritenuto
di poter far affidamento sul referto peritale, chiaro e coerente.
Ferme queste premesse, le
contestazioni degli appellanti non possono essere ascoltate nemmeno su questo
oggetto.
6.
Sulla scorta di quanto
precede, l'appello, in quanto ricevibile, dev'essere respinto.
Gli
oneri processuali e le ripetibili
seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamati
per le norme suddette, la LTG e il Regolamento per la fissazione delle
ripetibili,
decide:
1
.
L’appello
30 giugno 2014 di AP 1 e AP 2
è respinto
.
2.
Le spese processuali di
appello di fr. 4'000.-, anticipate dagli appellanti, sono poste a loro carico,
in solido. Gli appellanti sono inoltre tenuti a rifondere agli appellati identico
importo a titolo di ripetibili.
3.
Notificazione:
-;
-.
Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno-Città.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).