ti_gerichte · 12.2009.9 · 2009-10-09 · it
Locazione. Difetti a fine contratto. onere della prova

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.10.2009 12.2009.9

Incarto n.
12.2009.9
Lugano
9 ottobre
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2005.45
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 12
gennaio 2005 da
AO 1
e
AO 2
entrambi rappr. dall'  RA 2
contro
AP 1
e
AP 2
entrambi rappr. dall'  RA 1
con cui
gli istanti hanno chiesto di condannare i convenuti al versamento di
complessivi fr. 14
'102.90 oltre interessi per risarcimento
di asseriti danni all'ente locato (pretesa ridotta all'udienza di discussione a
fr. 13'067.25 e con il memoriale conclusivo a fr. 12'786.80 in via principale e
a fr. 11'186.80 in via subordinata), di rimborso delle spese relative alle
constatazioni allestite dai due periti comunali e per le pigioni dei mesi di
novembre e dicembre 2004;
domanda
avversata dai convenuti e che la Pretora con sentenza 19 dicembre 2008 ha
accolto limitatamente a fr. 8
'421.95 oltre interessi;
appellanti
i convenuti che con appello 5 gennaio 2009 chiedono la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere integralmente l'istanza, con protesta di spese
e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
gli istanti con osservazioni 10 febbraio 2009 postulano la reiezione del
gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 8 gennaio 2009 con il quale la Presidente di questa Camera ha
respinto la domanda di effetto sospensivo formulata dall'appellante;
ritenuto
in fatto:                    A.
Con contratto 18 agosto 1997 AO 2 e AO 1 hanno concesso in locazione
dal 1° novembre 1997 a AP 2 e AP 1 una casa situata in via __________ a __________,
composta di quattro locali e mezzo oltre a sala da bagno, doppio servizio, WC
separato, autorimessa, cantina, locale riscaldamento, giardino e posteggio
scoperto. Il canone di locazione è stato fissato in fr. 2'000.- mensili oltre
le spese accessorie (doc. A). Alla scadenza del contratto, prevista per il 31
ottobre 2000, le parti hanno continuato la locazione.
B.
In
una lettera del 18 luglio 2004 i locatori hanno segnalato ai conduttori la
trascuratezza dell'impianto di irrigazione e del giardino, così come della
casa, affermando di ritenerli responsabili dei danni presenti e futuri (doc.
G). Il 22 luglio 2004 essi hanno quindi inviato ai conduttori le fatture
inerenti l'eliminazione dei difetti invocati (doc. H). Con scritto 23 luglio
2004 i conduttori hanno disdetto il contratto di locazione per il 31 ottobre
2004 (doc. D). In risposta allo scritto 22 luglio summenzionato, con lettera
non datata i conduttori hanno contestato l'entità dei lavori a loro carico (doc.
I). Il 30 settembre 2004 i locatori hanno informato i conduttori di ritenerli
responsabili sia dell'incuria sia dell'intralcio nel mostrare la casa agli
interessati, con conseguente desistenza da parte di questi ultimi (doc. M). Il
4 ottobre 2004 vi è stato un primo sopralluogo nell'ente locato in presenza del
perito comunale degli immobili di __________, __________ __________ __________.
In tale occasione i conduttori hanno chiesto ai locatori di sottoporre loro una
lista "dei desiderata a titolo d'orientamento (ammesso e non concesso) in
vista della riconsegna definitiva" e hanno stabilito che la consegna
sarebbe avvenuta il 3 novembre 2004 (doc. B). Il 6 ottobre 2004 i locatori
hanno pertanto inviato ai conduttori la lista richiesta "forse non esaustiva",
segnalando danni a: "1) i muri, gli zoccolini, le porte e gli stipiti di
ogni locale; 2) piastrelle dei pavimenti rotte (…); 3) scala; 4) cucina
(arredamento ed elettrodomestici), rifiniture ad angoli armadietti,
refrigerante e congelatore arrugginiti; 5) nel secondo bagno, cabina doccia
ammuffita, doccia a telefono rotta, piatto doccia; 6) giardino in generale"
(doc. N). Il 2 novembre 2004 (giorno pattuito dalle parti per la riconsegna) vi
è poi stato un ulteriore sopralluogo, in occasione del quale il perito ha
allestito un rapporto sullo stato dell'ente locato (doc. B = doc. 2). Il 12
novembre 2004 il perito comunale degli immobili di __________, __________ __________,
ha esperito un ulteriore sopralluogo, questa volta unicamente in presenza dei
locatori, allestendo anch'egli un rapporto di constatazione (doc. C). Con
missiva 27 novembre 2004 i locatori, affermando l'esistenza di danni causati
dai conduttori, hanno comunicato a quest'ultimi i preventivi degli artigiani
volti all'eliminazione dei relativi difetti, sostenendo che una volta conclusi
i lavori avrebbero inoltrato le relative fatture e sollecitando il pagamento di
due fatture rimaste impagate (doc. S).
C.
Dopo
la constatazione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________
della mancata conciliazione delle parti (plico UC richiamato), i locatori hanno
adito la Pretura del Distretto di Lugano chiedendo la condanna dei convenuti al
pagamento di
complessivi fr. 14
'102.90
oltre interessi per risarcimento dei danni all'ente locato, rimborso delle
spese relative alle constatazioni allestite dai due periti comunali e pigioni
dei mesi di novembre e dicembre 2004. All'udienza di discussione 9 maggio 2005
gli istanti hanno ridotto la propria pretesa a fr. 13'067.25, alla quale si
sono opposti i convenuti. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al
dibattimento finale, producendo memoriali scritti. Con il proprio memoriale 30
agosto 2007 i locatori hanno ulteriormente ridotto la propria pretesa a fr.
12'786.80, formulando altresì una domanda in via subordinata di fr. 11'186.80,
mentre i conduttori hanno riconfermato la propria richiesta. Statuendo con
sentenza 19 dicembre 2008 la Pretora ha accolto l'istanza
limitatamente a fr. 8
'421.95 oltre interessi.
D.
Con
appello 5 gennaio 2009 i conduttori chiedono la riforma del querelato giudizio
nel senso di respingere integralmente l'istanza. Con osservazioni 10 febbraio
2009 gli istanti postulano la reiezione del gravame. Con decreto 8 gennaio 2009
la Presidente di questa Camera ha respinto la domanda di effetto sospensivo
formulata dall'appellante.
Considerato
in diritto:                  1.
La Pretora ha anzitutto reputato tempestiva la notifica da parte
dei locatori dei difetti ai conduttori. Essa ha poi riconosciuto agli istanti
fr. 4'421.90 quale risarcimento danni all'ente locato e fr. 4'000.- per pigioni
arretrate relative ai mesi di novembre e di dicembre 2004.
2.
C
ompete al locatore provare l
’
esistenza e l
’
entità
di asseriti danni all
’
ente
locato, che gli stessi non fossero già presenti al momento dell
’
entrata del conduttore e la loro tempestiva
comunicazione (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 30 ad art. 267-267a CO;
Lachat,
op. cit., pag. 811 segg., n.
57. segg.).
3.
Va
anzitutto esaminata, quindi, la censura degli appellanti secondo la quale non
vi sarebbe alcuna prova che i difetti invocati dagli istanti siano
riconducibili ai conduttori e che, invece, non fossero già stati presenti
all'inizio della locazione. In particolare, essi affermano che non vi sarebbe
alcun verbale di entrata nell'ente locato.
In una
fattispecie ove il contratto di locazione indicava che “il subconduttore dà
atto di ricevere l’ente locato in perfetto stato, munito degli impianti e delle
infrastrutture dichiarati idonei e conformi” e che il conduttore dava “atto che
non vi sono difetti in questi ultimi, dopo averli verificati congiuntamente con
il proprietario, e dovrà risarcire i danni causati dall’uso non conforme al
contratto”, q
uesta Camera ha spiegato che q
uand’anche la validità di siffatte indicazioni possa essere soggetta
a critiche di varia natura, sta il fatto che il conduttore non le aveva mai
contestate né revocate in dubbio, così come non aveva mai contestato che il
danno riscontrato eccedeva la normale usura (II CCA, sentenza inc. 12.2008.50
del 19 settembre 2008, consid. 6.4). Nella fattispecie, dal carteggio
processuale non emerge la presenza di un verbale di entrata, e i locatori nemmeno
invocano tale circostanza nelle loro osservazioni. Il contratto (doc. A) prevede
alla clausola n. 13.1 che "il locatore consegna l'ente locato in stato
idoneo all'uso cui è destinato". Alla clausola n. 13.2 è indicato che
"rimane acquisito fra le parti che l'oggetto della locazione è stato
consegnato al conduttore in stato idoneo all'uso se ed in quanto eventuali difetti
non risultino da un apposito verbale di consegna, il quale in tal caso fa parte
integrante del presente contratto, o se non siano stati notificati dal
conduttore per lettera raccomandata entro 8 giorni dalla presa in consegna
dell'oggetto della locazione". Come allegato 1 del contratto vi è uno
scritto dei conduttori ai locatori, del contenuto seguente: "vi inviamo il
contratto firmato. Come stabilito concordemente, ci permettiamo di ricordare
col presente allegato alcuni lavori che vanno eseguiti prima dell'attivazione
del suddetto contratto: 1) Pittura in bianco di tutto interno della casa,
compresa la veranda; 2) Riscaldamento veranda ; 3) Aspiratore cucina; 4)
Pulitura e sistemazione giardino". Per quanto concerne il giardino il
teste __________ __________ ha dichiarato di essersi occupato "della
manutenzione di questo giardino dall'inizio della locazione ai signor AP 1"
(verbale 1° marzo 2007, pag. 1) e per quanto attiene alla cucine, il teste __________
__________ ha affermato che "prima della locazione AP 1 eravamo
intervenuti al fine di regolare e sistemare la cucina come si fa all'inizio di
una nuova locazione. Non ricordo esattamente cosa abbiamo fatto. Probabilmente
abbiamo regolato e sistemato le ante. Abbiamo eseguito i lavori necessari ed abbiamo
consegnato la cucina "tip top" come fosse nuova anche se in realtà
non era nuova. Non abbiamo ricevuto alcuna reclamazione da parte dei signori AP
1 per i lavori da noi eseguiti e nemmeno da parte dei signori AO 1. Prima della
locazione AP 1, in occasione dell'accertamento di cui ho detto, ho potuto
notare che il frigorifero (con congelatore), il vetro ceramica e la cappa erano
stati sostituiti da un'altra ditta. A mio modo di vedere erano nuovi"
(verbale 27 novembre 2006, pag. 1 seg.). Per il resto, gli appellanti non
affermano che i lavori da loro indicati nella missiva in questione non siano
stati eseguiti dai locatori. Alla
luc
e delle emergenze testé citate, quindi, non vi è motivo di ritenere
che l'ente locato non sia stato consegnato ai conduttori in perfetto stato.
4.
Gli
appellanti contestano la tempestività della notifica dei difetti.
4.1
Al locatore incombe l
'onere di provare di
aver notificato tempestivamente al conduttore il difetto eccedente l'usura
normale della cosa, ossia entro qualche giorno dal sopralluogo o, in assenza di
esso, dalla consegna dell'ente locato (
Lachat
in: Commentaire romand, CO I, op. cit., n. 1 ad art. 267a CO e
Le bail à loyer, op. cit., pag. 524
punto 4.1, pag. 528 punto 5.7;
Higi
in: Zürcher Kommentar 1995, n. 33 ad
art. 267a CO).
4.2   La Pretora
ha spiegato che sin dal mese di luglio 2004 i locatori avevano manifestato
l'intenzione di rendere responsabili i conduttori di asseriti difetti dell'abitazione
e del giardino. La prima giudice ha poi passato in rassegna la corrispondenza
tra le parti, precisando quanto segue. Con scritto 18 luglio 2004 i locatori avevano
segnalato la trascuratezza nell'utilizzo dell'impianto di irrigazione e nella
cura del giardino, così come nella manutenzione dell'abitazione in generale
(doc. G). Con scritto 22 luglio 2004, poi, essi avevano inviato ai conduttori
le fatture relative alla riparazione dell'impianto di irrigazione e
all'intervento del giardiniere (doc. H). Con lettera 30 settembre 2004 rilevavano
altresì che vista l'incuria con la quale era stata tenuta l'abitazione e a
seguito del fatto che i convenuti intralciavano le visite dei potenziali
inquilini, li avrebbero ritenuti responsabili anche della perdita di pigione
(doc.M). Il 4 ottobre 2004 si è poi tenuto un primo sopralluogo in presenza
delle parti e del perito comunale degli immobili di __________, __________ __________
__________, in occasione del quale i conduttori hanno chiesto ai locatori una
lista esaustiva dei difetti accertati a titolo di orientamento e in vista della
riconsegna dell'ente locato. Tale richiesta veniva soddisfatta dai locatori con
lettera 6 ottobre 2004, ove essi hanno elencato in modo chiaro e dettagliato i
difetti per cui ritenevano responsabili i conduttori (muri, zoccolini, porte e
stipiti, piastrelle dei pavimenti, scala, arredamento ed elettrodomestici
cucina, rifiniture e angoli armadietti cucina, refrigerante e congelatore
arrugginiti, cabina doccia ammuffita, doccia rotta, piatto doccia e giardino in
generale; doc. N). Alla
luc
e di
tali risultanze la Pretora ha reputato che già all'atto della ricezione dello
scritto 6 ottobre 2004 testé menzionato i conduttori erano perfettamente a
conoscenza dei difetti per i quali erano ritenuti responsabili dai locatori.
4.3   Gli
appellanti ritengono che lo scritto 6 ottobre 2004 (doc. N) "che tanto ha
colpito l'estensore materiale della sentenza impugnata" sia
"senz'altro superato" dal doc. B (rapporto di constatazione
sopralluogo 4 ottobre e 2 novembre 2004), "unico valido rapporto di
constatazione stilato da competente perito comunale". In tale rapporto non
sarebbe stato indicato alcun danno alla cui copertura siano stati validamente
chiamati a rispondere i conduttori. La censura non è condivisibile. I
conduttori confondono invero la notifica dei difetti con un rapporto di
constatazione sull'esistenza dei medesimi. Diverso sarebbe stato il caso
qualora il locatore avesse precisato nel verbale di sopralluogo quali difetti intendeva
imputare all'inquilino (cfr.
(
Lachat,
Le bail à loyer, op. cit., pag 523 punto 3.6;
Weber
in: Basler Kommentar, 3
a
ed., OR I, op. cit., n. 2 ad art.
267a CO;
Higi
in: Zürcher
Kommentar, op. cit., n. 29 ad art. 267a CO).
In tale evenienza, il
verbale in questione sarebbe valso notifica dei difetti e la questione da
approfondire sarebbe stata quella di sapere se con tale agire il locatore
avesse voluto rinunciare a quanto segnalato precedentemente. Non è tuttavia il
caso nella fattispecie.
5.
Sulla
questione dell'entità dei difetti, gli appellanti ritengono che non si possa
fare alcun riferimento al rapporto di constatazione del perito degli immobili
di __________, __________ __________ (doc. C). Secondo la Pretora entrambi i
referti (quello testé citato e quello del perito comunale degli immobili di __________,
__________ __________ __________) devono essere reputati validi ai fini della
causa, dato che la funzione del perito presuppone per legge distacco e
imparzialità. Essa ha soggiunto di non avere del resto alcun motivo di ritenere
che uno dei due periti abbia agito contrariamente ai disposti di legge testé
menzionati. Inoltre, da un confronto dei due referti non emergono sostanziali
discrepanze. Gli appellanti affermano che il perito __________ __________ non poteva
prestare ufficio fuori dal comprensorio a cui era stato assegnato, di modo che
il suo rapporto ha la stessa rilevanza di una mera allegazione di parte. Tanto
più che il relativo sopralluogo è stato effettuato alla sola presenza dei
locatori. Tuttavia, dalle argomentazioni degli appellanti si desume che essi non
si confrontano con la motivazione pretorile, secondo la quale, come detto, non
vi è motivo di dubitare dell'imparzialità del secondo perito, sicché al
riguardo l'appello è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f. CPC).
6.
Gli
appellanti sostengono che nel rapporto di constatazione di cui al doc. B non
appaia alcun difetto alla cui copertura siano stati chiamati a rispondere i
conduttori. Per quanto concerne la notifica dei difetti, già si è detto (sopra,
consid. 4.3) che nella fattispecie  non è determinante il doc. B. Occorre
pertanto esaminare la censura dal profilo della prova dell'esistenza dei
difetti in questione. La Pretora ha condannato i conduttori al risarcimento
(seppur parzialmente rispetto a quanto richiesto dagli istanti) per
l'eliminazione dei difetti in relazione alle opere di pittura dei soffitti,
delle pareti, delle porte, delle finestre, degli zoccolini e degli stipiti,
alla risistemazione dei naselli antisdrucciolo della scala, alla sistemazione
dei bordi arrugginiti, delle guarnizioni rotte e del distacco del porta-bottiglie
del frigorifero/congelatore, alla sostituzione del vetroceramica,
all'eliminazione dei danni cagionati all'arredamento della cucina (sbucciatura
ante e laminato), alle opere di sistemazione del giardino e dell'impianto di
irrigazione. Con scritto 6 ottobre 2004 (doc. N) i locatori hanno comunicato ai
conduttori tutta una serie di difetti di cui li ritenevano responsabili. Tra le
altre cose essi hanno segnalato danni ai muri, agli zoccolini, alle porte e
agli stipiti, alla scala, alla cucina (arredamento ed elettrodomestici),
"rifiniture ed angoli armadietti", "refrigerante e congelatore
arrugginiti", così come al "giardino in generale". Unico danno
che non è stato quindi segnalato è quello relativo alle finestre. Tuttavia, va
precisato che la Pretora ha riconosciuto fr. 946.- per opere di pittura
"non essendo possibile ritenere normale usura i difetti presenti agli
zoccolini e agli stipiti di porte e armadi". Di conseguenza, essa non ha
contemplato i danni alle finestre e, perciò, il fatto che essi non erano
segnalati nella missiva doc. N non ha avuto alcuna influenza ai fini del
giudizio di prime cure. Su questo punto l'appello è quindi respinto.
7.
Gli
appellanti sostengono che
i risarcimenti rivendicati
dagli istanti si fondino prevalentemente "su preventivi e non su fatture a
saldo per lavori di cui vi sia inoltre prova d'avvenuta esecuzione".
Compete al locatore che rivendica il risarcimento di dimostrare di aver concretamente
subìto il relativo danno. Ciononostante il risarcimento è dovuto anche qualora
il locatore non faccia eseguire i lavori di eliminazione del difetto (
Lachat,
Le
bail à loyer, 2ª ed., n. 5.7, pag. 812). Secondo
Higi
, quindi, una richiesta di risarcimento può basarsi su
delle offerte degli artigiani (Zürcher Kommentar, n. 107 ad art. 267 CO). La
censura degli appellanti non è quindi rilevante ai fini del giudizio.
8.
I
convenuti contestano in particolare ogni singolo risarcimento riconosciuto
dalla Pretora.
8.1   Per quanto
concerne la fattura relativa alle opere di pittura __________, gli appellanti
affermano anzitutto che l'istruttoria non avrebbe permesso di accertare se i
ritocchi non eseguiti a regola d'arte non fossero gli stessi presenti al
momento della consegna iniziale dell'ente locato, eseguiti peraltro dallo
stesso artigiano __________. Come detto (sopra, consid. 3), alla
luc
e del carteggio processuale non v
i è motivo di ritenere che l'ente locato non sia stato consegnato in
perfetto stato. Competeva, quindi, ai conduttori provare il contrario. La loro
censura non può quindi essere condivisa. Gli appellanti reputano, poi, che la
circostanza che il perito comunale degli immobili di __________, __________ __________
__________, abbia ritenuto "eseguiti male" i ritocchi "non basta
per porre a carico dei conduttori" un risarcimento che secondo loro
sarebbe in ogni caso "astrattamente" imputabile. La censura è
finanche irricevibile. Qualora gli appellanti avessero reputato che non era
necessaria una sistemazione integrale degli stessi, avrebbero dovuto
sostanziare il loro asserto, nel senso di motivare la possibilità di una
sistemazione parziale degli stessi, cosa che invece non hanno fatto. Inoltre,
l'astrazione cui fanno riferimento è giustificata dalla ponderazione tra
l'esistenza del difetto e la durata massima dell'oggetto danneggiato. Gli
appellanti, al riguardo, ritengono che applicando le tavole allestite
dall'Associazione svizzera dei proprietari immobiliari in collaborazione con l'Associazione
Svizzera Inquilini sulla durata massima degli oggetti, l'importo che potrebbe
essere riconosciuto ai locatori sarebbe di fr. 427.85. La prima giudice ha
fissato il risarcimento in fr. 946.-, ovvero all'incirca la metà di quanto
richiesto dai locatori (fr. 1
'
893.75),
motivando tale importo per motivi di equità, alla
luc
e del fatto che secondo le citate tavole la durata massima degli
zoccolini è di 15 anni mentre la durata di pittura a dispersione di porte e
finestre è in media di 8 anni, che la locazione era durata 7 anni, che non era "possibile
ritenere normale usura i difetti presenti agli zoccolini e agli stipiti di
porte e armadi" e che la pretesa degli istanti era stata fondata sul
"solo preventivo di fr. 1
'
893.75",
mentre dalla fattura 22 novembre 2004 delll'artigiano __________ __________ emerge
un importo di fr. 4
'196.40 per i suoi interventi all'ente
locato
. Gli appellanti ritengono, invece, che occorre
dividere l'importo di fr. 435.- indicato nella fattura dell'impresa __________
(inc. UC richiamato) per gli zoccolini per 15 e moltiplicarlo per 8 (15 ./. 7).
Per quanto concerne l'importo di fr. 1
'325.- relativo
alle porte e ai telai, essi lo hanno diviso per 8. Tuttavia, gli appellanti
dimenticano che la Pretora ha considerato anche il fatto che l'importo
richiesto dagli istanti era inferiore a quello fatturato dall'artigiano. Al
riguardo, i convenuti non sostengono che tale fattura non concerne i danni dei
quali essi sono stati resi responsabili dalla prima giudice, e nemmeno
affermano che tale fattura non corrisponderebbe ai lavori eseguiti, di modo che
al riguardo non vi è motivo di scostarsi dal giudizio pretorile.
8.2   Gli
appellanti contestano anche il riconoscimento di fr. 939.90 per il risarcimento
relativo alla fattura del falegname __________. Sulla scorta della
dichiarazione di __________ __________ (doc. FF), precedente proprietaria degli
appartamenti gemelli, e dell'ammissione dei convenuti che in sede di risposta avrebbero
dichiarato di aver sostituito in corso di locazione i naselli di gomma delle
scale, la prima giudice li ha condannati alle spese di ripristino degli stessi.
Gli appellanti affermano che la dichiarazione di __________ __________ si
riferisce al 1987, ovvero all'epoca in cui gli appartamenti furono costruiti,
mentre nulla è noto sulla situazione all'inizio della loro locazione nel
novembre 1997. Tant'è che nella loro risposta essi hanno dichiarato di aver
sostituito sì una precedente bordatura, ma che la stessa era differente
rispetto a quella dell'abitazione gemella. Essi dimenticano, tuttavia, che il
teste __________ __________, riferendosi ai lavori da lui eseguiti nel 1997,
ovvero prima della locazione ai convenuti, ha affermato che "tra l'alzata
del gradino e il gradino, sullo spigolo, vi era un antiscivolo in gomma marrone"
(verbale 27 novembre 2006, pag. 3). Gli appellanti proseguono affermando che
anche qualora si volesse sposare la tesi dei locatori, il rivestimento era già
presente al momento della costruzione dell'appartamento nel 1987, e quindi al
momento della consegna, nel 2004, lo stesso avrebbe avuto una vita di 17 anni,
ciò che evidentemente comportava la sua sostituzione. Alla fine della locazione
il conduttore che ha proceduto a migliorie o a modificazioni della cosa senza
il consenso scritto del locatore, può essere tenuto a ripristinare lo stato anteriore
dell'ente (art. 260a cpv. 2 a contrario). Quest'obbligo trova un limite nella
protezione della buona fede e nel divieto dell'abuso di diritto (art. 2 CC;
Lachat,
op.
cit., n. 3.2, pag. 829
). Nel contratto di locazione
(doc. A) le parti hanno previsto che al conduttore è esclusa qualsiasi modifica
dell'ente locato (clausola n. 19.1). Gli appellanti affermano che una vita di
17 anni è "evidentemente impensabile per simili accorgimenti di siffatto
materiale". Tuttavia, il loro asserto non è per nulla evidente e si
esaurisce in una mera affermazione di parte, sprovvista della benché minima portata
probatoria. Lo stesso dicasi della loro asserzione in merito al fatto che
avrebbero sostituito la gomma perché "esausta". Anche su questo punto
l'appello dev'essere pertanto respinto.
8.3   Gli
appellanti contestano altresì il riconoscimento di fr. 1'390.- relativo alla
fattura __________ cucine. Per quanto concerne la sostituzione del ripiano in vetroceramica,
la prima giudice ha accertato sulla scorta del doc. NN che lo stesso era stato
sostituito all'inizio della locazione e ha quindi riconosciuto ai locatori un
importo pari a fr. 640.- a fronte di un valore a nuovo di fr. 1'200.-. Ciò in
ragione della durata massima di 15 anni prevista dalle citate tabelle. I
convenuti ritengono, invece, che siccome i locatori avrebbero rinunciato alla
relativa pretesa, il giudice avrebbe giudicato
ultrapetita
, ovvero oltre
le domande delle parti. Con l'istanza i locatori hanno chiesto il risarcimento
per l'intervento del cuciniere __________, "salvo la riduzione del 70%
(età media di vita ammessa 10 anni per 7 anni di locazione) per il piano
vetroceramica" (pag. 3). Nella risposta i convenuti hanno affermato che non
era noto il momento in cui tale elettrodomestico era stato posato (pag. 6). Con
la replica i locatori hanno ammesso che il ripiano in vetroceramica era stato
installato già da più di 10 anni "per cui, vista l'osservazione di
risposta, si toglie da quanto chiesto il rispettivo valore, per ammortamento
completo dopo 10 anni" (verbale 9 maggio 2005, pag. 2). La prima giudice
ha quindi statuito in violazione dell’art. 86 CPC, che prevede che essa debba
pronunciare su tutta la domanda e non oltre i limiti di questa. Su questo punto
l'appello è accolto. La Pretora ha inoltre riconosciuto ai locatori un
risarcimento di fr. 150.- per la riparazione, per quanto concerne il
frigorifero/congelatore, dei bordi arrugginiti, delle guarnizioni rotte e del
porta-bottiglie. Non essendo possibile ricostruire il costo relativo alla loro
riparazione, la Pretora ha fissato l'importo testé menzionato equamente. Al
riguardo, gli appellanti affermano che la prima giudice ha concesso tale
risarcimento sebbene abbia negato il malfunzionamento degli apparecchi in questione.
Tale censura non può essere seguita già per il fatto che la Pretora ha spiegato
che sebbene dai rapporti di constatazione (doc. B e C) non emergeva un
malfunzionamento del frigorifero/congelatore, essi elencavano i difetti citati
dianzi.  Gli appellanti sostengono, inoltre, che il rapporto di constatazione
di cui al doc. B escluderebbe cause di responsabilità a carico dei conduttori.
Se non che, a parte il fatto che entrambi i rapporti in questione non si
esprimono, su questo punto, sulle cause dei difetti in questione e, quindi,
sulle responsabilità dei conduttori, non va dimenticato che tale aspetto,
prettamente giuridico, compete al giudice e non al perito. Reputato che gli
appellanti, quindi, non sostengono che l'importo ritenuto dalla Pretora
equatitativamente non corrisponda al costo dell'eliminazione dei difetti
elencati sopra, non vi è motivo di riformarlo. Quanto al risarcimento di fr.
600.- stabilito per i danni cagionati all'arredamento della cucina (sbucciatura
ante e laminato), la Pretora ha spiegato che la maggior parte dei lavori
elencati nel preventivo 10 novembre 2004 (doc. CC) non si riferisce ai difetti
indicati nei rapporti di cui ai doc. B e C e che dalla fattura (documento
prodotto dal teste __________ __________) non è possibile desumere quanto sia
stato pagato per l'eliminazione di tali difetti. Ciononostante, essa ha
ritenuto equo riconoscere un risarcimento di fr. 600.- pari al 10% della
fattura agli atti, in considerazione anche della normale usura della cucina.
Gli appellanti affermano che la Pretora sarebbe caduta nell'arbitrio,
scostandosi senza valida ragione dal doc. B. Tuttavia, come testé illustrato la
prima giudice non si è in alcun modo distanziata da quanto emerso dal doc. B.
Per il resto, gli appellanti affermano che la Pretora avrebbe ragionato a
spanne. In tal modo, tuttavia, essi non si confrontano compiutamente con la
motivazione pretorile. In particolare, essi nemmeno affermano che l'importo
riconosciuto in prima sede non corrisponda alle opere per l'eliminazione dei
difetti in questione. Al riguardo, quindi, la censura è finanche irricevibile
(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).
8.4   Gli
appellanti contestano, infine, anche il riconoscimento di fr. 968.40 per la
mancata manutenzione del giardino e di fr. 177.65 per i danni subiti
dall'impianto di irrigazione. A mente dei convenuti, le domande di risarcimento
dei locatori sarebbero perente poiché né il perito comunale degli immobili di __________,
né quello di __________ avrebbero riscontrato danni al giardino. Già si è detto
che la notifica dei difetti è avvenuta con missiva
6 ottobre 2004 (doc.
N)
e che, di conseguenza, non vi è stata perenzione alcuna
(sopra, consid. 4.3). Il fatto, poi, che nei rapporti in questione non siano
stati riscontrati i difetti invocati dai locatori, si giustifica dal fatto che
l'artigiano __________ __________ ha eseguito i lavori di sistemazione di cui i
locatori chiedono il risarcimento nel luglio 2004 (cfr. doc. DD e verbale 1°
marzo 2007, pag. 2), quindi precedentemente ai sopralluoghi 2 e 12 novembre
2004 di cui ai verbali di constatazione. Tant'è che tale circostanza è
menzionata dagli stessi appellanti (pag. 9 in fondo). I convenuti affermano che
la siccità del giardino sarebbe da ricondurre al difettoso impianto di
irrigazione, che la ditta __________, intervenuta in riparazione dello stesso n
el giugno 2004, non sarebbe riuscita a sistemare. Essi negano,
pertanto, che i relativi danni possano essere a loro ascrivibili,
tanto più che l'irrigazione funzionava automaticamente. __________ __________
ha dichiarato di essere intervenuto nel giugno 2004 e di aver trovato un
problema alla centralina e al rubinetto a biglia, così come due irrigatori
rotti che avrebbe sostituito (verbale 1° marzo 2007, pag. 3). Se non che, il
teste __________ __________, intervenuto successivamente alla sistemazione, da
parte della società __________, del sistema di irrigazione, ha affermato di
aver notato "degli irrigatori danneggiati e rotti" (verbale 1° marzo
2007, pag. 2). Anche volendo ascrivere la siccità del giardino interamente ai due
irrigatori rotti (mentre non vi è evidenza che la centralina e il rubinetto non
siano stati sistemati a dovere), i conduttori sono responsabili in ogni caso
dei danni riscontrati nel giardino. Invero, secondo l'art. 257g CO il
conduttore ha l'obbligo di dare avviso al locatore dei difetti della cosa,
sempreché non debba eliminarli egli stesso (cpv. 1). Egli è responsabile del
danno cagionato al locatore in caso d’omissione dell’avviso (cpv. 2). Nella
fattispecie, a fronte di un intervento al sistema di irrigazione avvenuto nel
giugno 2004, i conduttori sapevano che un'eventuale siccità poteva essere
ascrivibile allo stesso e non poteva sfuggire loro che due irrigatori erano
ancora (o si erano) rotti. D'altra parte, essi non affermano che tale
circostanza non era loro riconoscibile. Va altresì precisato che gli appellanti
nemmeno affermano che i danni al giardino erano da ricondurre alla siccità
preesistente all'intervento della ditta __________. Di conseguenza, su questo
punto l'appello dev'essere respinto.
9.
I conduttori
contestano il riconoscimento da parte della Pretora di fr. 4'000.-
corrispondenti a due mensilità (novembre e dicembre 2004). La prima giudice ha
riconosciuto tale importo in ragione del fatto che i lavori di sistemazione si
erano protratti per oltre due mesi dopo la fine della locazione. Gli appellanti
affermano anzitutto che siccome la locazione era durata sette anni, i locatori
non potevano attendersi, "già solo per normale usura, di locare
immediatamente dopo, già nel mese di novembre 2004, l'ente". Tale
affermazione si esaurisce in un mero asserto di parte, sprovvisto di alcuna
rilevanza probatoria. I conduttori asseriscono, poi, che i locatori avrebbero
dovuto programmare i lavori di sistemazione a riduzione del danno. Essi,
tuttavia, non spiegano in che misura l'intervento degli artigiani, che per
l'appunto si è protratto nei due mesi in questione e che essi non contestano,
non sia stato tempestivo. Al riguardo si limitano, invero, ad affermare che i
lavori potevano essere eseguiti al massimo in un mese, ma non suffragano in
alcun modo la loro dichiarazione. Essi, inoltre, non allegano in che maniera i
locatori avrebbero potuto accelerare i tempi di sistemazione, se non affermando
che a seguito dello scritto 6 ottobre 2004 (doc. N) dei locatori questi ultimi
avrebbero dovuto mobilitarsi. Tuttavia, non va dimenticato che i conduttori
hanno occupato l'ente locato fino al 3 novembre 2004, sicché non era possibile
eseguire i lavori di sistemazione menzionati sopra nel mese di ottobre. Gli
appellanti concludono sostenendo che a seguito della visita dell'ente locato da
parte di __________ __________ nell'agosto 2004, in occasione della quale
questa avrebbe riscontrato numerosi danni, i locatori sapevano che quantomeno a
novembre 2004 era escluso iniziare una nuova locazione. Circostanza che sarebbe
stata confermata dagli istanti nelle loro conclusioni. Se non che, come si è
visto sopra l’ente locato è rimasto vuoto nei mesi di novembre e dicembre 2004 proprio
per eliminare i danni riscontrati a fine locazione, che non era possibile
eseguire durante la permanenza dei conduttori, protrattasi fino al 3 novembre
2004. Anche su questo punto le argomentazioni degli appellanti non possono
essere condivise.
10.
In definitiva, nella
misura in cui è ricevibile l'appello è parzialmente accolto nel senso che i
convenuti sono condannati al pagamento di fr. 7
'781.95
(fr.
8
'421.95 ./. fr. 640.-) oltre interessi. Tassa di giustizia,
spese e ripetibili di appello seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 CPC),
e sono calcolate su un valore litigioso di fr. 8'421.95.-, determinante anche ai
fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale. Non è
invece necessario modificare il dispositivo sugli oneri processuali e le
ripetibili di prima sede. Invero, la Pretora ha calcolato il grado di
soccombenza fondandosi su un valore litigioso di fr. 14'102.90, mentre
determinante è quanto richiesto dagli istanti con le conclusioni, ossia fr.
12'786.80. Di conseguenza, suddividendo l'importo stabilito in appello di fr.
7'781.95 per 12'786.80, il grado di soccombenza dei convenuti di 3/5 resiste
alla critica.
Per i quali motivi,
richiamati l'art. 148 CPC e la TG
pronuncia:               I.
Nella misura in cui è ricevibile, l'appello 5 gennaio 2009 di AP
2 e AP 1
è parzialmente accolto.
Di conseguenza la sentenza 19 dicembre
2008 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, invariati gli altri
dispositivi, è così riformata:
1.   L'istanza
12 gennaio 2005 di AO 1 e AO 2 è parzialmente accolta.
§.   Di
conseguenza AP 1 e AP 2 sono condannati a versare in solido a AO 1 e AO 2 fr.
7
'781.95
oltre interessi al 5% dal 12 gennaio 2005.
II.
Gli
oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 250.-
b) spese                         fr.
50.-
fr.
300.-
già anticipati
dagli appellanti, restano a loro carico in solido nella misura di 23/25 e, per
il resto, a carico degli appellati in solido. Gli appellanti rifonderanno
inoltre agli appellati, con il vincolo della solidarietà, fr. 350.- per ripetibili
ridotte.
III.
Intimazione:
-    ;
-    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera
civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione
con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale.
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).