ti_gerichte · 12.2015.36 · 2015-12-09 · it
Locazione  disdetta per mora  compensazione

Locazione – disdetta per mora – compensazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.12.2015 12.2015.36

Incarto n.
12.2015.36
Lugano
9 dicembre 2015
/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Raffaello Balerna
vicecancelliera:
Butti
sedente
per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n.
SE.2013.17
della Pretura
del Distretto di Riviera - promossa con petizione 24 luglio 2013 da
AP
1
rappr. dall’ RA 1
contro
AO
1
con
cui l’attrice ha chiesto di dichiarare nulla o annullare la disdetta del
contratto di locazione 15 aprile 2013 e, in via subordinata, di concederle una
protrazione della locazione per 6 anni (richiesta quest’ultima poi ritirata in
sede di conclusioni);
domande
avversate dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 23 gennaio 2015 ha
respinto, accertando la validità della disdetta 15 aprile 2013;
appellante
l’attrice, che con appello 2 marzo 2015 chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione, con protesta di
tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
la convenuta con risposta all’appello 27 aprile 2015 postula la reiezione del
gravame, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto 10 agosto 2005
la società AP 1 (di seguito __________), rappresentata dal suo amministratore
unico A__________ __________, ha preso in locazione dalla società __________ SA
in liquidazione (di seguito __________), rappresentata dall’amministratore
fallimentare speciale avv. __________ __________, uno stabile industriale sito
sul mapp. n. 5250 RFD di __________ (doc. B dell’inc. rich. n. 30/13 dell’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione (di seguito UC) di __________). La
locazione è iniziata il 10 agosto 2005 per una durata indeterminata e con un
preavviso di disdetta di 3 mesi, la prima volta per il 31 dicembre 2006. Il
contratto prevedeva una pigione annua di fr. 60'000.- (punto 2a, doc. B),
ritenuto che la conduttrice si era impegnata ad eliminare a proprie spese i
rifiuti presenti nell’ente locato e che, salvo prova del contrario tramite la
produzione delle relative fatture, il costo di smaltimento di tali rifiuti era
stato fissato in
fr. 60'000.-; importo che la conduttrice era autorizzata a compensare sui
canoni di locazione (punto 2b e 2c, doc. B). Inoltre la AP 1 si era impegnata a
versare fr. 250'000.- a titolo di pigioni (future) di 4 anni e 2 mesi (50
mesi), riservata la compensazione di cui al punto 2c (punto 3a, doc. B). Infine
il contratto vietava l’esecuzione di qualsiasi modifica e/o miglioria dell’ente
locato senza il consenso della locatrice e nel caso in cui la conduttrice avesse
eseguito delle migliorie con il consenso preventivo e scritto della locatrice
era comunque escluso il versamento di un’indennità per i lavori eseguiti (punto
12, doc. B).
B.
Sin dall’ottobre 2005 la
conduttrice ha lamentato la presenza di infiltrazioni di acqua dal tetto del
capannone in occasione di precipitazioni ed ha chiesto alla locatrice di adottare
rispettivamente di poter eseguire gli interventi atti ad ovviare al problema. Ne
è seguita una fitta corrispondenza tra i rispettivi rappresentanti delle parti
di cui
non occorre indicare i dettagli (il giudizio impugnato già
espone a pag. 4, 6 e 7 la cronistoria e i relativi riferimenti documentali)
bastando rilevare come la locatrice __________ (in fallimento) ha
sempre dichiarato di non disporre della liquidità per incaricare terzi di
rimediare a tali difetti e che se la conduttrice voleva procedere personalmente
alla riparazione, lo faceva a suo rischio, siccome non poteva fornire alcuna
garanzia sul fatto potesse assumersi tali costi, ritenuto che non disponeva nemmeno
più dell’importo di fr. 250'000.- depositato all’inizio del contratto dalla
conduttrice.
C.
In data 16 settembre 2008 AP
1 ha inviato a __________ una fattura di complessivi fr. 2'484'148.- per i
lavori eseguiti sullo stabile (doc. 5 dell’inc. rich. DI.2008.55 della Pretura
del Distretto di Riviera) prontamente contestata da __________ (doc. 6 del
citato inc. rich. DI.2008.55) e contemporaneamente ha inoltrato presso la Pretura
del Distretto di Riviera un’istanza di iscrizione d’ipoteca legale sul fondo
oggetto di locazione ed avverso la __________ per la medesima somma. L’istanza,
accolta in via supercautelare con decreto 17 settembre 2008, è stata sospesa
con ordinanza 26 novembre 2008 (inc. rich. DI.2008.55).
D.
A seguito del fallimento
della locatrice __________, il 19 giugno 2009 la AO 1 (di seguito __________),
già creditrice ipotecaria, si è aggiudicata ai pubblici incanti la part. 5250
RFD di __________, divenendone proprietaria, senza aggravio del contratto di
locazione e dell’ipoteca legale provvisoria degli artigiani (doc. 1; cfr. incarto
rich. dell’amministratore speciale del fallimento avv. __________ __________,
plico III°).
E.
Dopo aver notificato tre
disdette poi ritirate e/o annullate (cfr. doc. B, D, E, F, H ed inc. rich. n.
SE.2011.16 della Pretura del Distretto di Riviera), con raccomandata 1° marzo
2013 AO 1 ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento per le pigioni
scoperte relative al periodo settembre 2009 - febbraio 2013, oltre interessi di
mora al 7%, per un importo complessivo di
fr. 242'316.65, con l’avvertenza che, in caso di mancato pagamento entro il 10
aprile 2013, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art.
257d CO (doc. C dell’ inc. rich. UC n. 30/13). Con plico raccomandato 29 marzo
2013 la conduttrice ha contestato di essere in mora, invocando la compensazione
delle pretese della locatrice con un suo credito di fr. 2'468'458.25 per le
spese di smaltimento dei rifiuti e per i costi relativi ai lavori di
manutenzione urgenti all’inizio della locazione ed ad ulteriori lavori
effettuati sull’ente locato con l’accordo della proprietaria, precisando
altresì che non era tenuta a pagare alcun canone di locazione per il periodo in
cui l’ente locato era risultato inservibile (doc. D dell’inc. rich. UC n. 30/13).
Con scritto 4 aprile 2013 la locatrice ha contestato la pretesa compensazione
ribadendo la suddetta diffida di pagamento (doc. 2). Constatato il mancato
pagamento entro il termine stabilito, con modulo ufficiale 15 aprile 2013 AO 1
ha notificato a AP 1 la disdetta del contratto di locazione con effetto al 31
maggio 2013 (doc. E dell’inc. rich. UC n. 30/13). Con istanza 15 maggio 2013 la
conduttrice ha contestato la disdetta straordinaria dinanzi all’UC di __________
(inc. rich. UC n. 30/13, plico I°). All’udienza del 24 giugno 2013 le parti non
hanno raggiunto un accordo e alla conduttrice è pertanto stata rilasciata
l’autorizzazione ad agire giusta l’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC.
F.
Con petizione 24 luglio
2015 la conduttrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di Riviera di dichiarare
nulla o annullare la disdetta e, in via subordinata, di prorogare il contratto
di locazione per la durata di 6 anni, sostenendo di non essere in mora con il
pagamento della pigione, ritenuto che essa vantava nei confronti della
locatrice un credito di fr. 2'468'458.25 per le spese di smaltimento dei
rifiuti e per i costi relativi ai lavori eseguiti sull’ente locato che andava
posto in compensazione con le pretese della locatrice nei suoi confronti.
Con osservazioni 16 settembre 2013 la locatrice si è opposta alla petizione,
chiedendo l’accertamento della validità della disdetta straordinaria del
contratto per mora della conduttrice. Esperita l’istruttoria, con le
conclusioni la conduttrice ha rinunciato alla richiesta di protrazione della
locazione, ribadendo la validità della compensazione e il conseguente difetto
del requisito della mora. La locatrice ha invece confermato la propria
posizione ed ha altresì chiesto di liberare immediatamente l’immobile locato.
G.
Con sentenza 23 gennaio 2015
il Pretore ha respinto la petizione ed accertato la validità della disdetta 15
aprile 2013, ponendo la tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese di fr. 200.-
a carico dell’attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 100.- a titolo di
spese necessarie. In sintesi, il primo giudice ha anzitutto ritenuto
inammissibile la domanda d’espulsione della convenuta poiché formulata solo in
sede di conclusioni. Ciò, posto il Pretore ha accertato che la conduttrice
entro il termine di diffida non aveva validamente opposto in compensazione
alcun credito ed ha di conseguenza considerato valida la disdetta straordinaria
notificata il 15 aprile 2015, essendo adempiuti i presupposti dell’art. 257d
CO.
In particolare, sulla base della documentazione agli atti e dell’istruttoria,
il primo giudice ha accertato che le spese asseritamene sopportate per
l’eliminazione dei rifiuti, in parte non provate, corrispondono ad un importo
inferiore a quello oggetto della diffida per mora e che la compensazione era
già avvenuta, attraverso la parziale restituzione dell’anticipo di
fr. 250'000.- inizialmente versato dalla conduttrice per le pigioni future
(sentenza impugnata, consid. 8.2., pag. 18). Il Pretore ha poi accertato che
l’attrice non poteva validamente invocare la compensazione delle spese
sostenute per eliminare gli invocati difetti dell’ente locato, in quanto non
trattandosi di difetti di media importanza la conduttrice non era autorizzata
ad eliminarli senza l’ordine dell’autorità giudiziaria, ciò che però in
concreto non era stato fatto (decisione impugnata consid. 8.3 e), pag. 22).
Il primo giudice ha ritenuto che neppure il credito per i lavori di miglioria eseguiti
sull’ente locato poteva essere posto in compensazione, anzitutto siccome non
ancora esigibile, essendo il contratto di locazione ancora in essere, e non
risultando poi, dai documenti agli atti, un consenso scritto della locatrice ad
effettuarli, ritenuto che in ogni caso, anche qualora la conduttrice fosse
stata autorizzata ad eseguirli, il contratto di locazione (clausola 12)
escludeva un indennizzo per detti lavori (sentenza impugnata consid. 8.3 f),
pag. 23-25). Il Pretore ha rilevato infine che, posto come i pretesi difetti e
danni erano insorti prima del trapasso di proprietà alla convenuta, eventuali
crediti a tal riguardo andavano vantati nei confronti della precedente
locatrice (decisione impugnata consid. 8.3. g), pag. 25).
H.
L’attrice è insorta contro
la citata decisione con appello 2 marzo 2015, chiedendone la riforma nel senso
di accogliere la petizione e dichiarare nulla o annullata la disdetta
contestata, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Nella risposta 27 aprile 2015 la convenuta propone di respingere il gravame,
pure con protesta di tasse, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle
parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre
2008 (CPC). Avviata con petizione 24 luglio 2014 la presente procedura è quindi
interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione
dalla disdetta o di protrazione del rapporto di locazione di locali
commerciali, la procedura semplificata senza riguardo al valore litigioso (art.
243 cpv. 2 lett. c CPC, cfr. DTF 139 III 457). Nelle controversie patrimoniali
con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile
mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 28 gennaio
2015 e ricevuta dalla conduttrice il giorno successivo, il 29 gennaio 2015. Tenuto
conto che il termine di 30 giorni cadeva domenica 1° marzo 2015, l’appello,
presentato lunedì 2 marzo 2015 è tempestivo.
Il gravame è stato intimato e notificato all’appellata il 30 marzo 2015,
di conseguenza, in ragione delle ferie giudiziarie di cui all’art. 145 cpv. 1
lett. a CPC, la risposta 27 aprile 2015 è pure tempestiva.
2.
L’appellante afferma anzitutto
che il Pretore sarebbe partito dal presupposto errato che le clausole contrattuali
riferite ai difetti avevano quale obiettivo di evitare che la locatrice assumesse
delle spese, visto che lo scopo primario era la vendita dell’immobile in modo
da garantire liquidità per la chiusura della procedura fallimentare, per negare
la compensazione dei costi da essa sostenuti per l’eliminazione dei difetti (appello,
pag. 4 in mezzo). A suo dire inoltre i lavori per rimediare ai difetti, specie
quelli dovuti alle infiltrazioni, erano particolarmente urgenti, in quanto gli
stessi impedivano un utilizzo razionale dell’immobile e quindi la conduttrice
era legittimata ad effettuarli a spese della locatrice con diritto di
compensazione sulle pigioni correnti e future (appello, pag. 5 in mezzo).
Sennonché su quest’ultimo aspetto, come spiegato diffusamente anche dal Pretore
(decisione querelata, pag. 4-7 e 22), i lavori necessari per porre rimedio ai pretesi
difetti erano stati segnalati alla locatrice poco dopo l’inizio della
locazione, nell’ottobre del 2005, e poi sollecitati più volte nel corso del
2006 (cfr. da ultimo scritto 28 novembre 2006 dell’avv. __________ __________, allora
patrocinatore delle conduttrice, all’avv. __________ __________ amministratore
fallimentare speciale dell’allora locatrice APC, con copia per conoscenza a AO
1, doc. 2 dell’ inc. rich. DI.2008.55). Pertanto a ragione il primo giudice ha
negato la sussistenza di un caso di estrema urgenza, tale da rendere inutile o
impossibile agire in giudizio e consentire alla conduttrice di procedere alla riparazione
prevalendosi delle regole della gestione senza mandato (
Lachat
, Commentaire Romand CO-I, n. 8 ad art. 259c CO).
La conduttrice dimentica inoltre che per dottrina e giurisprudenza invalse
nell'ambito della locazione di immobili – fatte salve alcune eccezioni che qui
non ricorrono – il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per
indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli ha
a disposizione l'istituto del deposito della pigione di cui all'art. 259g CO
(sentenza del Tribunale federale 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3;
sentenza II CCA inc. n. 12.2009.110 del 10 giugno 2009;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO;
Lachat
, op.cit., n. 2 ad art. 259g CO).
In effetti, la compensazione del canone di locazione con pretese per difetti
della cosa locata è esclusa laddove tali pretese siano contestate. In siffatta
evenienza il conduttore deve infatti seguire la procedura dell’art. 259g CO,
fissando al locatore un termine per provvedere alla riparazione del difetto con
la comminatoria del deposito delle pigioni nel caso in cui non vi desse seguito.
Qualora egli non si avvalga di tale istituto la pigione è reputata non pagata
(259g cpv. 2 CO), è data la situazione di mora e il contratto di locazione può
essere disdetto giusta l’art. 257d CO (sentenze II CCA 7 giugno 2011 inc. n. 12.2011.94,
14 giugno 2006 inc. n. 12.2006.43, 7 giugno 2004 inc. n. 12.2007.102;
Higi
, op. cit., n. 17 ad art. 257d CO;
Lachat
, Le bail a Loyer, Losanna 2008,
pag. 278). In concreto, le pretese per difetti sono state contestate dalla
locatrice e la conduttrice non ha fatto capo alla procedura di deposito della
pigione, essa era quindi in una situazione di mora, la quale non viene meno per
il fatto che essa ha voluto compensare parte dei canoni con sue pretese
derivanti da fatture pagate per lavori fatti eseguire.
Ne consegue che su questo punto l’appello è infondato e deve pertanto essere
respinto.
4.
In merito alla spese per
l’eliminazione dei rifiuti, l’appellante ritiene anzitutto inammissibile la
deduzione operata dal primo giudice dell’importo di fr. 78'000.- relativo ai
costi per la messa a disposizione degli operai della ditta __________ per il
fatto che quest’ultima ditta fa parte del medesimo gruppo aziendale cui
anch’essa appartiene. A suo dire tale circostanza è ininfluente, determinante è
invece il fatto che essa ha sostenuto tali spese, le quali erano necessarie per
i lavori di sgombero ed eliminazione dei rifiuti (appello, pag. 4 in fondo).
Sennonché l’appellante dimentica una parte della motivazione pretorile (quella
indicata a pag. 17 in fondo e 18 in alto), ossia che il primo giudice ha
ritenuto non provata questa spesa. In effetti l’attrice, gravata dall’onere
della prova in merito all’esistenza e all’entità dell’invocato credito posto in
compensazione, ha prodotto solo in parte i giustificativi relativi ai costi da
essa indicati per lo smaltimento dei rifiuti (doc. C dell’inc. rich. DI.2008.85
e plico II° rich.) e ciò nonostante le specifiche contestazioni dell’allora
locatrice APC già con scritto 29 novembre 2006 e dopo l’invio della fattura
(doc. 3 e 6 dell’inc. rich. DI.2008.55), come pure nell’ambito della procedura
di iscrizione dell’ipoteca legale (inc. rich. DI.2008.55).
L’appellante prosegue affermando che l’importo di fr. 250'000.- non sia stato
versato per le pigioni future ma quale anticipo per l’acquisto del bene
immobile e visto che la compravendita non si è poi perfezionata a giusta
ragione ha ottenuto il rimborso dell’anticipo versato. Essa sostiene pertanto che
il Pretore avrebbe accertato i fatti in modo manifestamente errato, ritenendo
che il rimborso di tale importo sia stato effettuato quale compensazione per le
spese sostenute dalla conduttrice per l’eliminazione dei rifiuti (appello, pag.
5).
La censura è manifestamente infondata e smentita anche dalle risultanze
istruttorie. Anzitutto il contratto di locazione prevedeva chiaramente al punto
3 a) che “
il locatario versa nei dieci giorni successivi alla firma del
presente contratto un importo di fr. 250'000.- che serve a coprire i canoni di
locazione di 4 anni e 2 mesi (50 mesi) riservato il punto 2 c) […]”
ed al
punto 2 c) che
“le parti danno atto che – salvo prova del contrario tramite
la produzione delle fatture per l’eliminazione dei rifiuti presenti nell’ente
locato - il costo di smaltimento di tali rifiuti ammonta fr. 60'000.- ; il
locatario è autorizzato a compensare tale importo sui canoni di locazione
(doc.
B dell’inc. rich. UC 30/13).
Inoltre A__________ __________, amministratore unico dell’appellante, ha
dichiarato di aver versato la somma di fr. 250'000.- a titolo di pigioni future
e che successivamente ne ha chiesto la restituzione facendo valere la
compensazione delle spese da lui anticipate per l’eliminazione dei rifiuti
(verbale di interrogatorio formale 5 giugno 2004, pag. 4). Anche su questo
punto l’appello è pertanto respinto.
5.
In definitiva, l’appello
deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata (art. 318 cpv. 1 lett.
a CPC). Le spese processuali d’appello seguono la soccombenza dell’appellante
(art. 106 cpv. 1 CPC) e sono calcolate su un valore litigioso di
fr. 242'316.65, importo questo determinante anche ai fini di un eventuale
ricorso al Tribunale Federale. La tassa di giustizia d’appello è stabilita in
base ai criteri degli art. 2, 8 e 13 LTG (testo in vigore dal 10 febbraio
2015). Ritenuto che la convenuta appellata non si è avvalsa di un rappresentante
professionale ed ha agito personalmente, non può però esserle attribuita alcuna
indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC); alla stessa non può
nemmeno essere riconosciuta alcuna indennità d’inconvenienza ai sensi dell’art.
95 cpv. 3 lett. c CPC, non avendo essa provveduto a motivare la sua domanda
come invece richiesto dalla legge (sentenza del Tribunale Federale 4A_355/2013
del 22 ottobre 2013, consid. 4.2; sentenze II CCA 26 aprile 2013 inc. n.
12.2012.78, 30 giugno 2014 inc. n. 12.2012.208; 21 agosto 2015 inc. n.
12.2013.181).
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 95 e 106 CPC e la
LTG
decide:
1.
L’appello 2 marzo 2015 di AP
1
è respinto.
2.
Le spese processuali
d’appello di fr. 10’000.- , già parzialmente anticipate dall’appellante,
restano a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili né indennità di
inconvenienza.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Riviera
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                 La vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).