ti_gerichte · 12.2013.177 · 2013-11-14 · it
Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore a fine contratto dopo disdetta straordinaria per violazione grave del dovere di diligenza, esclusi nuovi argomenti e nuovi mezzi di prova in appello

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.11.2013 12.2013.177

Incarto n.
12.2013.177
Lugano
14 novembre
2013
/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La presidente della seconda Camera civile
del Tribunale d'appello
quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG)
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2013.1063
(tutela dei casi manifesti, espulsione di conduttore) della Pretura del
Distretto di Bellinzona promossa con istanza 26 settembre 2013 da
AO 1
patrocinata dall’
PA 1
contro
AP 1
chiedente
l’espulsione della conduttrice dopo disdetta straordinaria dai locali
commerciali adibiti al ristorante denominato “__________”, sitato a __________
in via __________, domanda alla quale si è opposta la convenuta e che il
Pretore aggiunto ha accolto con decisione 14 ottobre 2013 facendo ordine alla
società AP 1 di mettere a disposizione dell’istante i locali in questione (671 m2) entro il 31 dicembre 2013 e disponendone l’esecuzione effettiva;
appellante
la convenuta, che con atto del 26 ottobre 2013, non firmato, chiede di
annullare la decisione del Pretore aggiunto e di “rifare l’iter processuale
riguardante la disdetta straordinaria”;
ritenuto
in
fatto e in diritto:
che AO 1 (locatrice)
e la società AP 1 (conduttrice) hanno concluso il 30 dicembre 2006 un contratto
di locazione relativo a locali commerciali adibiti a ristorante nell’immobile
situato in via __________ a __________, per una pigione mensile di fr. 8'000.-;
che tra
le parti sono sorti dissapori sull’esistenza di difetti nei locali commerciali
(cfr. sentenza 12.2012.64 di questa Camera dell’11 gennaio 2013, confermata il
18 settembre 2013 dal Tribunale federale 4A_91/2013);
che la
locatrice ha notificato alla conduttrice il 20 maggio 2010 la disdetta
straordinaria del contratto di locazione per violazione del dovere di diligenza;
che
questa Camera ha accertato con sentenza 11 gennaio 2013 (incarto n. 12.2012.65)
la validità della disdetta straordinaria e che il Tribunale federale ha
respinto il 18 settembre 2013 il ricorso in materia civile interposto dalla
conduttrice (incarto 4A_89/2013);
che la
locatrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di Bellinzona, con istanza 26
settembre 2013, l’espulsione dell’ex conduttrice dai locali commerciali a suo
tempo oggetto del contratto, con la procedura sommaria di tutela
giurisdizionale dei casi manifesti;
che il
Pretore aggiunto ha convocato le parti per l’udienza dell’8 ottobre 2013, nel
corso della quale l’istante ha confermato la domanda di espulsione e la
convenuta vi si è opposta, sollevando contestazioni sulla validità della
disdetta straordinaria e invocando i notevoli investimenti in denaro nei locali
commerciali e i bisogni delle 9 famiglie che lavorano nel ristorante medesimo;
che il
Pretore aggiunto ha ritenuto adempiuti in concreto i presupposti per ordinare
l’espulsione dai locali commerciali a fine contratto, vista la validità della
disdetta straordinaria di cui si prevaleva l’istante, confermata dalla sentenza
4A_89/2013 emanata il 18 settembre 2013 dal Tribunale federale, e in base a
considerazioni di equità ha accordato alla convenuta un periodo fino al 31
dicembre 2013 per sgomberare i locali e riconsegnarli alla proprietaria;
che il
primo giudice ha disposto l’
esecuzione effettiva dell’espulsione e ha
posto a carico della convenuta la tassa di giustizia e le spese di complessivi
fr. 100.- e un’indennità ripetibile di fr. 80.- in favore dell’istante;
che con
atto 26 ottobre 2013, non firmato, la convenuta è insorta contro la decisione
pretorile, chiedendone l’annullamento, previa concessione all’appello
dell’effetto sospensivo
;
che l’appello non è stato
notificato alla controparte;
che
contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti
e il cui valore è di almeno fr. 32'000.- (pigione di fr. 8'000.- mensili fino
al 31 dicembre 2013), è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10
giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1
CPC);
che
l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre,
anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore
(DTF 137 III 317;
Bohnet
, Le droit
du bail en procédure civile suisse, 16
e
Séminaire sur le droit du
bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);
che il
Pretore aggiunto ha accertato la validità della disdetta straordinaria del
contratto di locazione, confermata dalla sentenza 18 settembre 2013 del
Tribunale federale, e la mancata riconsegna dei locali commerciali alla
proprietaria, ordinando quindi la riconsegna dei locali entro il 31 dicembre
2013;
che
l’appellante ripercorre la cronistoria della vertenza e contesta le conclusioni
alle quali era giunta la scrivente Camera nella sentenza 11 gennaio 2013,
sostenendo che essa era errata e chiedendo di “rifare l’iter processuale
riguardante la disdetta straordinaria”, riprendendo in sostanza le argomentazioni
sviluppate nel ricorso in materia civile respinto dal Tribunale federale il 18
settembre 2013;
che la
domanda è improponibile, la procedura giudiziaria relativa alla validità della
disdetta essendosi conclusa definitivamente il 18 settembre 2013 con
l’emanazione della sentenza del Tribunale federale, le cui motivazioni sono nel
frattempo state notificate;
che nel
merito della procedura di espulsione, la convenuta ritiene sproporzionato il
termine di due mesi concesso dal Pretore aggiunto per sgomberare i locali, in
quanto essa ha preso impegni fino al carnevale di Bellinzona per l’organizzazione
di eventi e ha assunto debiti per rilevare l’inventario e il mobilio del
ristorante, che non può ripagare se non trovando altri locali confacenti;
che le
nuove argomentazioni sviluppate in questa sede (impegni già presi fino a carnevale)
e i nuovi documenti prodotti in questa sede non possono essere ammessi, i
giudici d’appello dovendo decidere solo sulla base delle argomentazioni e delle
prove assunte dal giudice di prima sede (II CCA 12 marzo 2013, inc.
12.2013.30);
che all’udienza
dell’8 ottobre 2013 la convenuta si era in sostanza rimessa “al buon senso del
Pretore” (verbale, pag. 1) e non può quindi contestare ora la decisione con la
quale il primo giudice, invece di ordinare l’espulsione immediata come
richiesto dall’istante, ha dilazionato la consegna dei locali al 31 dicembre 2013 in via equitativa, per tenere conto delle necessità del ristorante e del fatto che la sentenza
del Tribunale federale risaliva al 18 settembre 2013;
che la
disdetta straordinaria per violazione grave del dovere di diligenza (art. 257f CO) esclude per legge ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1
lett. a CO);
che un
termine di oltre due mesi per la riconsegna dei locali non appare per nulla
sproporzionato, ma è anzi da ritenere generoso;
che una
decisione di espulsione non può infatti essere ritardata, ma che un’eventuale
proroga del termine di riconsegna può tuttavia essere accordata dall’istante;
che
pertanto, in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica
chiara, a fronte della mancata riconsegna degli spazi occupati senza più alcun
titolo giuridico, a giusta ragione il Pretore ha disposto l’espulsione della
convenuta, qui appellante, con la procedura sommaria dei casi manifesti;
che il
rischio aziendale di cui la convenuta si prevale non rientra nelle circostanze
che possono impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3
CPC);
che di
conseguenza l’appello della convenuta, per quanto ricevibile, è manifestamente
infondato, e la Camera può statuire, nella composizione a giudice unico
prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG, senza notificare l’atto alla
controparte (art. 312 cpv. 1CPC);
che le
spese processuali dell’appello vanno a carico dell’appellante, mentre non si
attribuiscono ripetibili alla parte istante, alla quale non è stato chiesto di
esprimersi sull’appello;
che il
valore litigioso ammonta ad almeno fr. 32'000.- (pigione da settembre a
dicembre 2013);
che le
spese processuali dell’appello seguono la soccombenza e sono fissate in base
all’art. 9 cpv. 3 LTG;
Per questi motivi,
richiamata la LTG,
decide:
1.
L’appello
26 ottobre 2013 di AP 1, per quanto ricevibile,
è respinto
e la
decisione 14 ottobre 2013 SO.2013.1063 è confermata.
2.
Le
spese processuali in complessivi fr. 100.- sono a carico dell’appellante. Non
si attribuiscono ripetibili.
3.
Notificazione:
–
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente
Giudice Epiney-Colombo
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).