ti_gerichte · 11.2001.29 · 2003-03-10 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 10.03.2003 11.2001.29
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 10.03.2003 11.2001.29
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 10.03.2003 11.2001.29

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.:
11.2001.29
Lugano
10 marzo 2003
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
G. A. Bernasconi e Giani
segretaria:
Locatelli, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa __.____.___ (azione
negatoria) della Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna promossa con petizione
del 22 settembre 1999 dalla
Comunione dei comproprietari del
“__________ __________
”,
__________
(patrocinata dall'avv. __________ __________,
__________)
contro
__________ __________
,
__________
(__________)
(patrocinato dall'avv. __________ __________,
__________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti
di questione
:     1.   Se dev'essere accolto
l'appello del 16 febbraio 2001 presentato da __________ __________ contro la
sentenza emessa il 26 gennaio 2001 dal Pretore della giurisdizione di Locarno
Cam­pa­gna;
2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A.
__________
__________, cittadino germanico, è titolare della proprietà per piani n.
__________, pari a
24
/
1000
della particella n.
__________RFD di __________, con diritto d'uso esclusivo sull'appartamento n. 2
del “blocco A” (
___________
“__________ ”), al
piano terreno, e diritto d'uso riservato sulla terrazza coperta antistante
l'appartamento, designata con la lettera “M” nel piano di assegnazione delle
aree esterne annesso al regolamento per l'uso e l'amministrazione. La terrazza,
rivolta verso il giardino, si presenta come una grande apertura frontale ad
arco nella facciata, larga 4.58 m e alta 2.40 m. Nel febbraio del 1998
__________ __________ ha fatto installare, all'interno dell'arcata, una
porta-finestra con un infisso apribile a 4 ante, due delle quali scorrevoli e
amovibili.
B.
Il
30 aprile 1998 l'assemblea ordinaria dei comproprietari del Condominio
“__________o” ha assegnato a __________ __________ un termine di 90 giorni per
ripristinare a proprie spese lo stato originale della terrazza e ha incaricato
l'amministratrice __________ __________ di procedere giudiziariamente nei
confronti del comproprietario in caso di inosservanza. La __________ __________
ha informato __________ __________ di tale decisione con raccomandata del 15
maggio 1998. Il termine è decorso infruttuoso.
C.
Il
22 settembre 1999 la __________ __________ ha promosso, in nome della comunione
dei comproprietari, un'azione negatoria davanti al Pretore della giurisdizione
di Locarno Campagna, chiedendo che a __________ __________ fosse ordinato di rimettere
la terrazza “M” e la facciata esterna nello stato pristino, togliendo qualsiasi
manufat­to idoneo a chiudere o modificare l'arcata. Nella sua risposta del 24
gennaio 2000 __________ __________ ha proposto di respingere la petizione. Nei
successivi allegati le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni,
rinunciando al dibattimento finale e rimettendosi al contenuto dei memoriali
conclusivi presentati il 16 gennaio 2001.
D.
Statuendo
il 26 gennaio 2001, il Pretore ha accolto la petizione e ha ordinato a
__________ __________ di ripristinare a sue spese la terrazza “M” e la facciata
esterna dell'apparthotel nel loro stato originario entro 60 giorni dal
passaggio in giudicato della sentenza, sot­to la comminatoria dell'esecuzione
effettiva. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 800.–, sono state poste
a carico del convenuto, tenuto a rifondere all'attrice di fr. 2000.– per
ripetibili.
E.
Contro
la sentenza appena citata __________ __________ è insorto con un appello del 16
febbraio 2001 nel quale chiede che, in riforma del giudizio impugnato, la
petizione sia respinta. Nelle sue osservazioni del 16 marzo 2001 la comunione
dei comproprietari del Condominio “__________ ” postula il rigetto dell'appello
e la conferma della sentenza del Pretore.
Considerando
in diritto:
1.
Il
Pretore, accertato che il convenuto non aveva contestato nel termine di un mese
la decisione dell'assemblea dei comproprietari, non ha mancato di rilevare come
il verbale dell'assemblea non indicasse le persone che avevano preso parte alle
deliberazioni. Ciò nondimeno egli ha ritenuto che le decisioni non fossero
nulle, sia perché non vi erano elementi che lasciassero presumere irregolarità
nella costituzione dell'assemblea, sia perché non si intravedevano violazioni
di norme giuridiche essenziali. Nel merito egli ha appurato che la vetrata
installata dal convenuto risultava in contrasto con il regolamento della
comproprietà e doveva essere rimossa. Ha quindi accolto la petizione e ha
ingiunto al convenuto di ripristinare a sue spese la terrazza “M” e la facciata
esterna nel loro aspetto originario, togliendo entro 60 giorni dalla crescita
in giudicato della sentenza qualsiasi manufatto inteso a chiudere o modificare
l'arcata.
2.
L'appellante
non contesta di non avere impugnato la deliberazio­ne n. 11 adottata
dall'assemblea dei comproprietari il 30 aprile 1998. Sostiene però che l'accertamento
del diritto di voto dei comproprietari dev'essere possibile in ogni tem­po e
che quindi la mancanza dei nomi nel verbale assembleare comporta la nullità
delle decisioni, la quale può essere accerta­ta in ogni momento. Ne deriva – a
suo avviso – che in concreto l'amministrazione non ha validamente ricevuto
l'incarico di rappresentare in causa la comunione dei comproprietari, onde il
difetto della legittimazione attiva e la necessità di respingere la petizione
già per questo motivo.
3.
Ogni
comproprietario ha la facoltà di impugnare davanti al giudice, entro un mese da
quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia
consentito (art. 712
m
cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). Una
risoluzione è annullabile quando violi la legge o anche solo disposizioni
convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo,
regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa ecc.:
Meier-Hayoz/Rey
in:
Berner Kommentar,
n. 128 ad art. 712
m
CC). Il
termine di un mese è perentorio e il suo rispetto va controllato d'ufficio (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 140 ad
art. 712
m
CC;
Steinauer
,
Les droits réels, vol. I, 3
a
edizione, pag. 368 n. 1324).
Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può
invece essere fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo
risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali,
di forma o di sostanza, che toccano l'essenza stessa della proprietà per piani
o che tutelano il pubblico, in specie i creditori (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 146 ad art. 712
m
CC
; Steinauer
, op. cit., pag. 367 n.
1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni imperative, in ogni mo­do,
non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si ravvisi nullità
o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete: nel dubbio,
l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica
(
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n.
148 ad art. 712
m
CC).
4.
L'assemblea
dei comproprietari (art. 712
p
cpv. 1 CC) è legalmen­te costituita con
l'intervento o la rappresentanza della metà dei condomini, ma di almeno due che
rappresentino in pari tempo almeno la metà del valore della cosa. Delle
deliberazioni è steso verbale, custodito dall'amministratore o dal
comproprietario che presiede l'assemblea (art. 712
n
cpv. 2 CC), nel
quale devono figurare partitamente le deliberazioni prese. Il verbale non deve
necessariamente ragguagliare sulle opinioni espresse in sala, salvo che ciò sia
previsto dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà. Deve
però essere approvato dall'assemblea (
Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., n. 33 ad art. 712
n
CC), ciò che avviene di regola all'assemblea
successiva. In tale occasione ogni comproprietario può chiedere eventuali correzioni
o rettifiche (I CCA, sentenza del 12 aprile 2001 in re S., consid. 4c). Il comproprietario
può anche rivolgersi previamente all'amministra-tore, invitandolo a emendare il
verbale. Tranne casi particolari, tuttavia, la decisione dell'amministratore
non è impugnabile davanti all'autorità giudiziaria e nemmeno davanti
all'assemblea dei comproprietari, a meno che il regolamento per
l'amministrazione e l'uso disponga diversamente (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 134 e 135 ad art. 712
m
CC).
5.
Una
deliberazione assembleare può essere nulla – come detto (consid. 3) – per violazione
di norme essenziali di forma o di sostanza. Nulla è, per esempio, una deliberazione
adottata in forma orale (DTF 127 III 512 consid. 3c). Il problema è quello di sapere
pertanto, nel caso concreto, se la mancanza nel verbale dei nomi dei comproprietari
presenti e dell'indicazione delle loro rispettive quote di comproprietà sia un
vizio formale talmente grave da inficiare la validità delle deliberazioni
adottate quel 30 apri­le 1998. Ora, la legge non disciplina in modo
particolareggiato la stesura del verbale (
Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., n. 33 ad art. 712
n
CC) e in assenza di disposizioni
regolamentari si applicano per analogia le norme sulla società anonima (
Meier-Hayoz/Rey
, loc. cit. nel mezzo;
Riemer
in: Berner Kommentar, n. 24 ad art.
66). Ora, il verbale assembleare di una società anonima deve indicare per legge
il nu­mero, la specie, il valore nominale e la categoria delle azioni rap­presentate,
le deliberazioni e i risultati delle nomine, le domande di ragguaglio e le
relative risposte con le dichiarazioni registrate a verb­ale dagli azionisti
(art. 702 cpv. 2 CO). Non rientra invece nel novero delle indicazioni minime imposte
dalla legge il nome degli azionisti (
Dubs/Truffer
in: Basler Kommentar, OR II, 2
a
edizione, n. 27 ad art. 702).
Applicando per analogia tale norma alla proprietà per piani, ne deriva che
oltre alla firma del presidente o del verbalista (
Meier-Hayoz/Rey
, op. cit., n. 33 ad art. 712
n
CC), il
verbale deve necessariamente contenere solo le deliberazioni adottate
dall'assemblea. La dottrina consiglia invero di indicare, a futura memoria,
anche chi è comparso all'assemblea e chi ha approvato le singole deliberazioni
(
Rey
, Schweizerisches
Stockwerkeigentum, 2
a
edizione, n. 367a con riferimento a
Riemer
in: ZBGR 1975 pag. 266). Tali indicazioni,
senz'altro opportune, sono nondimeno facoltative.
6.
Il
regolamento d'uso e d'amministrazione della proprietà per piani “__________
__________ ” non prevede norme particolari per la conduzione dell'assemblea,
limitandosi a rinviare alle disposizioni di legge (doc. D, art. 16 a 18). Il
verbale assembleare del 30 aprile 1998 menziona da parte sua, al punto n. 1
(doc. A, pag. 2 in alto):
Die Versammlung ist mit 28 Kopfstimmen von
39 möglichen und 699 Wertquoten von insgesamt 1'000 beschlussfähig
.
Il
documento non elenca i nomi di tutti i partecipanti. Riporta solo quello di chi
è intervenuto nelle discussioni assembleari, quello del presidente __________
__________ e quello della verbalista __________ __________ -__________, che lo
hanno firmato. Dal verbale si desume ad ogni modo che la deliberazione n. 11,
con cui l'assemblea ha fissato all'appellante un termine di 90 giorni per
ripristinare la situazione originaria della terrazza e ha autorizzato
l'amministrazione a promuovere causa in caso di inosservanza, è stata votata
all'unanimità dei presenti (doc. A, pag. 4 nel mezzo), vale a dire da 28
comproprietari che rappresentavano in pari tempo quote di valore per
complessivi
699
/
1000
. Dal profilo del quorum l'assemblea
era dunque regolarmente costituita, né l'appellante muove contestazioni al
riguardo, né sostiene – per avventura – che il verbale attesti il falso. Egli
fa valere unicamente che a protocollo non figurano i nomi dei presenti, ciò che
impedirebbe una verifica successiva.
7.
Si
è già spiegato nondimeno che, per legge, il verbale di una deliberazione assembleare
non deve necessariamente contenere il nome dei presenti. Per il resto il verbale
litigioso attesta con precisione il contenuto delle deliberazioni adottate
dall'assemblea nei confronti del convenuto (ordine di rimettere entro un
termine preciso la terrazza “M” e la facciata esterna nel loro stato originario,
senza manufatti idonei a chiudere o modificare l'arcata, e autorizzazione
all'amministrazione di promuovere causa in caso di scadenza infruttuosa del
termine: doc. A) e specifica che esse sono state prese all'unanimità. Il suo
contenuto corrisponde dunque alle norme minime imposte dall'art. 712
n
cpv. 2 CC. Non vi è dunque motivo di nullità. Inoltre, contrariamente a quanto
sembra ritenere l'appellante, quand'anche il verbale fosse lacunoso, ciò non
comporterebbe la nullità delle relative deliberazioni. Una deliberazione assembleare
non va infatti annullata – o dichiarata nulla – solo perché il relativo verbale
è manchevole, lacunoso o erroneo (
Weber
,
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zurigo 1979, pag. 396; I CCA, sentenza del
13 agosto 2001 in re C., massima pubblicata in Bollettino dell'Ordine degli
avvocati n. 22 pag. 16), ciò che non è il caso in concreto.
8.
Nemmeno
per quanto riguarda il contenuto le deliberazioni litigiose rientrano nel novero
degli esempi di nullità prospettati dalla dottrina (
Wermelinger
, La proprieté par étages, commentaire des
articles 712
a
à 712
t
du Code civil suisse, Friburgo 2002, n. 212
ad art. 712
m
;
Meier-Hayoz/Rey
,
op. cit., n. 147 ad art. 712
m
CC;
Steinauer
,
op. cit., pag. 367 n. 1320). Lo stesso appellante ammette, anzi, che le sue
argomentazioni sulla nullità si esauriscono nella contestazione dell'asserita
lacunosità del verbale. Decorso infruttuoso il termine per l'azione di
annullamento previsto dall'art. 75 CC, le deliberazioni assembleari del 30
aprile 1998 sono dunque opponibili a tutti i comproprietari. Ne discende che
l'amministrazione ha promosso causa con la debita autorizzazione della
comunione dei comproprietari, conformemente alla deliberazione n. 11. Essa era
quindi legittimata ad agire in giudizio contro il comproprietario renitente.
9.
L'appellante
sostiene dipoi che l'azione negatoria promossa dalla comunione dei
comproprietari non adempie i requisiti dell'art. 671 cpv. 3 CC, da un lato
perché fino all'aprile del 1998 la comunione ha tollerato la posa di infissi
simili a quelli litigiosi e dall'altro perché vi sarebbe una sproporzione tra
il danno che egli dovrebbe sopportare per la rimozione e l'interesse
dell'attrice a ripristinare la facciata originaria dell'immobile. Egli adduce
inoltre che sussisterebbe un evidente abuso di diritto nella richiesta di
rimozione della porta-finestra, dal momento che altri comproprietari hanno
istallato infissi sulle proprie terrazze, senza che la comunione dei
comproprietari abbia mai reagito.
a)
Non
è contestato che l'appellante ha chiuso la terrazza coperta a lui assegnata in
uso riservato con la posa di una porta-finestra consistente in un infisso
apribile a quattro ante, di cui due scorrevoli e amovibili (fotografia doc. 1).
Egli ha attuato la modifica senza il consenso della comunione dei
comproprietari e senza aver presentato la domanda di costruzione, che è stata
introdotta in sanatoria il 2 agosto 1999 (doc. M, fascicolo richiamato dal
Comune di __________). Il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia per la
posa della porta-finestra con risoluzione municipale n. 175 del 21 dicembre
1999. Se non che, il titolare di un diritto di uso riservato non può modificare
unilateralmente l'aspetto delle parti assegnategli (art. 712
a
cpv. 2 in
fine CC), tanto meno nel caso in esame, ove il regolamento vieta “tutto quanto
danneggi l'immobile e il suo aspetto di prima classe __________ ” (doc. D, pag.
5, punto 4). Oltre a ciò, la chiusura della terrazza coperta, contrariamente a
quanto asserisce l'interessato, ha implicato interventi su parti comuni
dell'immobile (art. 712
b
cpv. 2 n. 2 CC), in particolare sui muri perimetrali,
anche se l'infisso è arretrato rispetto al filo esterno dell'arcata di circa 25
cm, come ha accertato il Pretore durante il sopral­luogo (fotografia doc. IV,
nel fascicolo grigio “documenti richiamati”). Per di più, l'intervento edilizio
è ben visibile dall'esterno (doc. 1, fotografia IV) e non si può certo
sostenere che “l'impatto visivo è del tutto trascurabile” (appello, pag. 7),
benché da taluni punti esso sia meno evidente (fotografia I). La comunione dei
comproprietari poteva chiedere di conseguenza la rimozione degli infissi lesivi
delle parti comuni, istallati senza il suo consenso, valendosi dell'art. 641
cpv. 2 CC.
b)
Né
giova all'appellante invocare l'art. 671 cpv. 3 CC e l'asserita sproporzione
tra il costo della rimozione dei materiali e l'interesse dell'attrice a
ripristinare la situazione originaria della facciata. Intanto perché egli si
limita ad affermare che “il costo della rimozione della porta-finestra non è
trascurabile” (appello, pag. 8), ma nemmeno azzarda cifre concrete e invano si
cercherebbe nel fascicolo processuale il benché minimo riferimento ai costi
della rimozione. Inoltre perché, contrariamente a quanto adduce, l'interesse
della comunione dei comproprietari al ripristino delle facciate è rilevante,
visto il proliferare delle modifiche edilizie che ne alterano l'aspetto esterno
(fascicolo del sopralluogo, fotografie da VI a XI). Infine perché non può
ravvisarsi alcun abuso da parte della comunione dei comproprietari nel
richiedere il ripristino della situazione originaria delle parti comuni dopo la
tolleranza, anche per anni, di una consuetudine contraria alle norme sulla
proprietà per piani e al regolamento condominia­le (cfr. da ultimo DTF 127 III
513 consid. 4). Anche al riguardo l'appello è destinato pertanto all'insuccesso.
10.
Il
Pretore, stabilito che il valore litigioso superava manifestamen­te fr. 8000.–,
ha fissato l'indennità per ripetibili dovuta all'attrice in fr. 2000.– senza
spiegare come sia giunto a tale importo. L'ap­pellante critica tale ammontare e
afferma che l'indennità non può superare fr. 800.–, corrispondente all'8% di 10
000.–. L'attrice obietta dal canto suo, nelle osservazioni all'appello, che
l'importo di fr. 2000.– tiene conto della sua piena vittoria e della necessità
di coprire le spese di patrocinio.
a)
Giusta
l'art. 150 CPC l'indennità per ripetibili è fissata, nella misura in cui è destinata
a coprire gli oneri di patrocinio, entro i limiti della tariffa dell'Ordine
degli avvocati (RL 3.2.1.1.2). Questa prevede che in ogni pratica aven­te un
valore determinato o determinabile l'onorario dell'avvocato è stabilito in base
a percentuali del valore litigioso (art. 9 cpv. 1 TOA). Tra l'aliquota minima e
quella massima l'onorario va commisurato poi caso per caso, secondo la
complessità, l'importanza e l'estensione della pratica, la competenza
professionale e la responsabilità dell'avvocato, il tempo e la diligenza
impiegati, la situazione sociale e patrimoniale delle parti, l'esito conseguito
e la sua prevedibilità (art. 8 TOA). Ai fini delle ripetibili, in ogni modo, la
tariffa non vincola il giudice (Rep. 1985 pag. 96), nel senso che quest'ultimo
fruisce di ampio potere di apprezzamento, censurabile solo per eccesso o per
abuso (Rep. 1996 pag. 171).
b)
Ciò posto, occorre accertare anzitutto il valore
litigioso, per la cui determinazione fanno stato le norme della procedura civile
(art. 9 cpv. 2 TOA). L'attrice nulla ha indicato, mentre il Pretore si è
limitato a rilevare che il valore litigioso era superiore a fr. 8000.–
(sentenza, pag. 8). L'appellante si diparte da un valore di fr. 10 000.–
(appello pag. 10), senza maggiori precisazioni. Non v'è ragione di scostarsene.
Ora, per pratiche il cui valore si situa tra fr. 5000.– e fr. 10 000.– l'art. 9
cpv. 1 TOA prevede un onorario dell'avvocato compreso fra il 10 e il 20% del
valore medesimo. La causa non appariva invero di grande complessità, né dal
profilo fattuale né da quel­lo legale. Essa ha nondimeno richiesto per il patrocinatore
dell'attrice la stesura della petizione (7 pagine), della replica (8 pagine),
del memoriale conclusivo (9 pagine), la partecipazione all'udienza preliminare
del 17 maggio 2000 e al sopralluogo a Piazzogna del 28 settembre 2000. L'aliquota
media del 15% appare dunque adeguata. Su tale base l'onorario del patrocinatore
si attesta a fr. 1500.–, cui vanno aggiunte le presumibili spese del legale,
comprese quelle di trasferta (art. 3 TOA) e l'IVA. L'indennità di fr. 2000.– attribuita
dal Pretore si situa pertanto nei limiti del margine di apprezzamento che
compete al primo giudice. L'appello, infondato in ogni suo punto, deve di
conseguenza essere respinto e la sentenza impugnata confermata.
11.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante
dovrà rifondere alla controparte, patrocinata da un legale, un'equa indennità
per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia:
1.   L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:
a)
tassa di giustizia      fr. 400.–
b)
spese                         fr.   50.–
fr.
450.–
sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1000.– per
ripetibili.
3.   Intimazione:
– avv. __________ __________, __________;
– avv. __________ __________, __________.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        La
segretaria