ti_gerichte · 80.2017.98 · 2017-03-27 · it
Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, scioglimento di comproprietà fra fratelli, irrilevanza del valore indicato nel contratto, stima del valore venale dei fondi

Tessin Camera di diritto tributario 09.10.2018 80.2017.98
Tessin Camera di diritto tributario 09.10.2018 80.2017.98
Ticino Camera di diritto tributario 09.10.2018 80.2017.98

Incarto n.
80.2017.98
Lugano
9 ottobre 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale
d'appello
composta dai giudici
Andrea
Pedroli, presidente,
Mauro Mini,
Raffaele Guffi
segretari
a
Sabrina
Piemontesi, vicecancelliera
parti
RI
1
rappr.
da: RA 1
contro
RS
1
oggetto
ricorso
del 26 aprile 2017 contro la decisione del 27 marzo 2017 in materia di imposta
sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
Il 23 novembre 2012
il notaio avv. __________ rogava un atto di “
scioglimento di comunione
ereditaria e di comproprietà, frazionamento, cessione immobiliare e rettifica
di confini
” tra __________ e RI 1 (fratelli). Il pubblico istrumento
descriveva la situazione preliminare: RI 1 era unica proprietaria del mapp. __________
RFD __________. La comunione ereditaria (di seguito CE) composta da __________
e da RI 1 era proprietaria dei mapp. __________, __________ e __________ RFD __________.
__________ e RI 1 erano comproprietari del mapp. __________ RFD __________.
A seguito dell’atto
pubblico, le proprietà immobiliari venivano così ripartite: RI 1 cedeva al
fratello il mapp. __________ RFD __________ di cui era unica proprietaria. A
titolo di scioglimento della CE la sorella cedeva inoltre la propria spettanza
ereditaria sulla part. __________ RFD __________ al fratello (che veniva raggruppata
alla part. __________ RFD __________, divenendo un unico fondo). Inoltre a
titolo di scioglimento della Comunione ereditaria sulla part. __________ RFD __________,
__________ cedeva la sua quota parte in favore della sorella. Sempre per lo
scioglimento della CE, egli cedeva il mapp. __________ RFD __________ alla sorella.
B.
Per quanto riguardava
la part. __________ RFD __________, il suddetto atto notarile prevedeva la
cessione da parte di RI 1 a __________ del mappale per fr. 494'000.-, importo
calcolato sulla scorta di un prezzo al metro quadrato fissato in fr. 1'000.-.
Il trapasso veniva iscritto a registro fondiario il 29 novembre 2012.
Il 31 marzo 2014 RI
1 per tramite della rappresentante RA 1 inoltrava il modulo per la
dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari indicando un valore di
alienazione di fr. 494'000.- e un valore di investimento di fr. 177.000.-. Veniva
indicato che si trattava di una permuta e veniva richiesto il differimento
dell’imposta ai sensi dell’art. 125 lett.
a
LT, siccome il valore
attribuito alla transazione nell’ambito della divisione era palesemente
inferiore al valore di mercato, ciò che configurava un contratto misto con
donazione. Si indicava anche come riferimento una sentenza di questa Camera (la
80.2008.105 del 3.3.2010).
C.
Con decisione del 26
maggio 2012, l’Ufficio di tassazione di Lugano Città notificava alla
contribuente la decisione la tassazione d’imposta sugli utili immobiliari,
commisurando l’utile imponibile in fr. 317'000.- e l’imposta corrispondente in
fr. 12'680.-. La richiesta di differimento ai sensi dell’art. 125 lett.
a
LT
postulata da RI 1 veniva quindi respinta.
D.
La contribuente,
rappresentata da RA 1, impugnava la suddetta decisione con reclamo del 25
giugno 2014 contestando che il passaggio di proprietà intervenuto costituisse
un negozio imponibile. Nel gravame veniva indicato che, se da un lato l’art.
124 lett.
c
LT dichiara imponibili in linea di principio tutti i casi di
scioglimento delle proprietà collettive, dall’altro, la lett.
c
dell’art. 125 LT ne limiterebbe la portata introducendo due importanti eccezioni.
Lo scioglimento di proprietà collettive sfuggirebbe all’imposizione immediata
solo qualora avvenga “in natura e senza conguaglio in denaro”. Rimarrebbe
riservato il caso di un differimento per effetto dell’art. 125 lett.
a
LT e di un’eventuale donazione, a seguito del quale il contribuente cede la
metà di un immobile in comproprietà alla sorella per un valore sostanzialmente
inferiore al valore di mercato. A sostegno della sua tesi la reclamante citava
la nuova giurisprudenza della CDT (cfr. sentenza CDT n. 80.2008.105), la quale
aveva analizzato i lavori parlamentari che avevano preceduto l’adozione
dell’art. 12 LAID ed in particolare il Messaggio del Consiglio federale del 25
maggio 1983, nel quale viene affermato che i negozi misti con donazione devono
dar luogo al differimento dell’imposizione. L’insorgente è dell’avviso che il
trasferimento in questione inglobi anche una donazione, visto la sproporzione
tra le prestazioni in causa. RI 1 ritiene, sulla base della perizia allestita
dall’arch. __________ che l’immobile abbia un valore venale compreso tra fr.
890’000.- e fr. 1'394’000.-. Secondo l’insorgente il valore della transazione
si distanzia dal valore di mercato di un importo nettamente superiore al
20/25%.
E.
L’Ufficio di
tassazione di Lugano Città, con decisione su reclamo datata 27 marzo 2017,
respingeva il reclamo di RI 1 ritenendo che la richiesta di differimento per
contratto misto non potesse essere accolta con la seguente motivazione:
L’autorità fiscale ritiene che la richiesta di differimento
della transazione in oggetto, motivata come fattispecie di contratto misto con
donazione non possa essere accolta per i seguenti motivi. La giurisprudenza
citata non può essere applicata al caso specifico in quanto:
-
In nessun punto del rogito notarile
redatto appare il termine “donazione” ma a tutti gli effetti trattasi di
cessione immobiliare;
-
Per tutte le attribuzioni viene
stabilito un prezzo e le relative modalità di pagamento dello stesso
(compensazione con cessione altri fondi e/o conguaglio in denaro).
In particolare l’inserto D determina esattamente
la nuova attribuzione dei fondi secondo i valori attribuiti dai contribuenti
stessi. Dalla relativa tabella emerge il rapporto di debito / credito che nasce
dalla riattribuzioni dei fondi; la sproporzione viene soluta con un conguaglio
in denaro. Non emergono liberalità non compensate che possano far pensare ad
una donazione.
-
Non si tratta di attribuzione
(donazione) con conguagli nell’ambito di un anticipo ereditario.
-
L’eventuale minor valore attribuito ai fondi rientra
nell’ambito della libera contrattazione fra le parti interessate, aspetto
tipico di tutti i contratti di compravendita.
F.
Con tempestivo
ricorso del 26 aprile 2017, RI 1, per il tramite della rappresentante __________,
impugna la decisione su reclamo. Dopo aver ripercorso cronologicamente i fatti
a monte della decisione avversata, e la giurisprudenza che ritiene che si debba
applicare al caso di specie, la ricorrente ha indicato i motivi per i quali
ritenere che l’operazione immobiliare in questione dovesse avere anche il
carattere di donazione. L’insorgente indica che secondo il testo dell’art. 142
cpv. 1 LT sono sottoposte all’imposta di donazione tutte le liberalità e assegnazioni
tra vivi, devolute senza una corrispondente controprestazione. Elementi
costitutivi per ritenere una donazione sono: l’esistenza di un atto di
attribuzione, la sua gratuità e l’intenzione di effettuare una liberalità. La
ricorrente ritiene, appoggiandosi a fonti dottrinali, che si è in presenza di
un contratto misto con donazione allorquando in un negozio giuridico bilaterale
il prezzo pagato è inferiore al valore fiscale dei beni ceduti. RI 1 ritiene,
fondandosi sulla perizia allestita dall’arch. __________ agli atti, che il
valore dell’immobile si situi tra fr. 890'000.- e fr. 1'394'000.-. Il prezzo
pagato da __________ sarebbe pertanto di parecchio inferiore rispetto
all’importo del valore venale del fondo. Il valore della transazione si
distanzia dal valore di mercato di un importo nettamente superiore al 20-25%,
cioè a quanto richiesto dalla CDT per concedere il differimento
dell’imposizione dell’utile immobiliare. La stima del valore di mercato del
fondo effettuata dall’arch. __________ considererebbe il valore del terreno “in
base alle transazioni fatte nel 2011 in quella zona”. Tale considerazione si
giustifica per l’accessibilità del fondo in questione, per la vista aperta e
vista lago e per il traffico limitato della strada contigua. Nel caso in
disamina sarebbe anche data l’esistenza dell’“
animus donandi
”: lo
stesso, in relazione a rapporti di parentela sarebbe inoltre presunto (in
merito si citava la decisione 80.2000.00048 del 10.5.2000 della CDT). Secondo
l’insorgente, anche se l’
animus donandi
non è stato espressamente menzionato
nell’atto, nondimeno lo si potrebbe evincere anche solo dal fatto che la
transazione è avvenuta ad un prezzo inferiore a quello di acquisto
dell’immobile, noto alle parti che lo avevano comperato in comproprietà. La
ricorrente conclude pertanto postulando il differimento dell’imposizione, in
applicazione dell’art. 125 lett.
a
LT.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari,
il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento
della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
1.2.
L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Nella fattispecie, come
ricordato in narrativa, la ricorrente ha stipulato, in data 23 novembre 2012,
un contratto di frazionamento, cessione immobiliare e rettifica di confini, che
ha coinvolto diversi fondi appartenenti a lei, al fratello __________ e alla
comunione ereditaria composta da entrambi.
Esaminando il contenuto
del contratto in questione, ne emerge che lo stesso ha dato luogo a numerosi
trasferimenti di proprietà che rientrano nel campo d’applicazione dell’imposta
sugli utili immobiliari e precisamente:
·
RI 1 ha ceduto il mapp. n. __________ (494 mq) a __________;
·
RI 1 ha ceduto la quota ereditaria di ½ del mapp. n. __________
(415 mq) a __________;
·
__________ ha ceduto la quota di comproprietà di ½ del mapp. n. __________
(290 mq) a RI 1;
·
la comunione ereditaria formata da RI 1 e da __________ ha ceduto
una superficie di 1571 mq del mapp. n. __________ a RI 1;
·
RI 1 e da __________ ha ceduto una superficie di 1408 mq del
mapp. __________ a __________;
·
la comunione ereditaria formata da RI 1 e da __________ ha ceduto
la quota ereditaria di ½ del mapp. n. __________ (41 mq) a RI 1.
Nell’ambito dello scioglimento
della comunione ereditaria relativa al mapp. n. __________, poi, una superficie
complessiva di 170 mq è stata intavolata come comproprietà coattiva
appartenente per ½ alla nuova part. n. __________ e per ½ alla nuova part. n. __________.
Per quanto riguarda la
controprestazione per le rispettive cessioni immobiliari, il contratto prevede
che “il prezzo dei terreni viene pagato per compensazione, tenendo conto in particolare
delle reciproche attribuzioni dei fondi effettuate alle parti, sia nel contesto
dello scioglimento della Comunione ereditaria, sia nell’ambito dello
scioglimento della comproprietà”. Inoltre, a titolo di conguaglio, __________
si è impegnato a versare a RI 1 l’importo di fr. 380'000.- (contratto, clausola
n. 6).
2.2.
La legge federale del 14
dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei
comuni (LAID; RS 642.14), all’art. 12 cpv. 3 lett.
a
, dispone che
l’imposizione è differita in caso di trapasso di proprietà in seguito a
successione (devoluzione, divisione, legato) a anticipo ereditario o donazione.
Nella legge cantonale, i
casi di differimento in questione sono ripresi in due lettere dell’art. 125
cpv. 1 LT. Per l’art. 125 cpv. 1 lett.
a
LT, è previsto il differimento
dell’imposizione in caso di trasferimento per successione, legato, donazione o
altro contratto soggetto all’imposta di successione o donazione. L’art. 125
cpv. 1 lett.
c
LT, invece, stabilisce il differimento nei casi:
·
di scioglimento delle comunioni ereditarie, indipendentemente dal
fatto che esso comporti o meno il versamento di conguagli in denaro;
·
di scioglimento di comproprietà e di proprietà comuni in cui vi è
mera divisione in natura priva di conguagli in denaro
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 122-123; inoltre sentenza CDT
n. 80.2000.00053 del 6 giugno 2000, in RDAT II-2000 n. 11t).
Ne consegue che il
trasferimento per donazione o per successione non è imponibile, come pure
beneficia del differimento dell’imposizione la divisione di una comunione
ereditaria. In altre parole, se la proprietà di un immobile è passata per
successione a diversi eredi, il successivo scioglimento della comunione ereditaria
è a sua volta al beneficio del differimento dell’imposizione dell’utile
immobiliare, anche nel caso in cui un solo coerede riprenda l’intero immobile.
Diverso è invece il caso
dell’immobile in comproprietà. L’eventuale scioglimento di quest’ultima forma
di proprietà collettiva sfugge all’imposizione immediata solo qualora avvenga
“in natura e senza conguaglio in denaro” (art. 125 lett.
c
LT). Se,
pertanto, un comproprietario acquista le quote di comproprietà degli altri
comproprietari, si verifica un trasferimento soggetto all’imposizione
ex
art. 124 cpv. 2 lett.
c
LT.
2.3.
Delle diverse cessioni
immobiliari intervenute, la maggior parte beneficiano del differimento
dell’imposizione secondo l’art. 125 lett.
c
LT, essendo qualificabili
come scioglimento della comunione ereditaria. Ne restano escluse unicamente le
seguenti alienazioni:
·
la cessione da parte di RI 1 del mapp. n. __________ (494 mq) a __________;
·
la cessione da parte di __________ della quota di comproprietà di
½ del mapp. n. __________ (290 mq) a RI 1.
Coerentemente con quanto
precede, l’Ufficio di tassazione ha assoggettato all’imposta sugli utili
immobiliari solo la cessione, da parte della contribuente, del mapp. n. __________
RFD di __________.
3.
3.1.
Nella fattispecie, è
litigioso il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari relativo
all’alienazione della part. n. __________ RFD __________ dalla ricorrente al fratello.
Mentre la contribuente sostiene che si sia trattato di un atto soggetto all’imposta
di donazione e come tale al beneficio del differimento dell’imposizione,
l’autorità fiscale ritiene per contro che la cessione in discussione abbia avuto
carattere oneroso e che il prezzo corrisponda al valore attribuito al fondo nel
contratto.
3.2.
Il contenuto del
contratto, precedentemente evocato, dovrebbe essere sufficiente per escludere
che fra le parti siano state previste liberalità.
La tesi dell’insorgente si
fonda sulla premessa che con il contratto sia stato fissato un prezzo per la
cessione di ognuno dei fondi e che, per quanto concerne il mapp. n. __________,
da lei ceduto al fratello, questo valore ammontasse a fr. 494'000.-. Alla luce
di una perizia di parte, che ha attribuito a questo fondo un valore venale fra
fr. 890'000.- e fr. 1'394'000.-, la ricorrente ritiene di aver fatto beneficiare
l’acquirente di una liberalità, nella misura della differenza fra il valore venale
e il prezzo pattuito con il contratto. La conseguenza sarebbe il differimento
dell’imposizione, previsto per i trasferimenti immobiliari che avvengono per donazione.
Ora, è innegabile che il
contratto di “frazionamento, cessione immobiliare e rettifica di confini”,
concluso il 23 novembre 2012, abbia legato fra loro tutti i trasferimenti
intervenuti fra le parti e che possa essere considerato, nel suo insieme, come
una serie di permute immobiliari. In altre parole, la cessione di ogni immobile,
quota di comproprietà o spettanza ereditaria è stata compensata con un’altra
cessione di immobile, quota di comproprietà o spettanza ereditaria, cercando di
raggiungere un equilibrio fra i valori ceduti e quelli ricevuti. Per compensare
la differenza finale dei valori, è stato poi previsto il versamento del
conguaglio.
Questa conclusione si
impone non solo tenendo conto della natura reciproca dei trasferimenti
immobiliari, ma anche in considerazione del tenore del contratto, che
ripetutamente rileva come la controprestazione per una cessione sia costituita
dalla “compensazione” che avviene mediante altre cessioni. Ciò è quanto si
legge nella già menzionata clausola n. 6 (a pagina 8) del rogito. Ma la stessa
affermazione è ripetuta in altri punti del contratto ed in particolar modo nel
punto 1, che ha per oggetto proprio la cessione del mapp. n. __________ dalla
ricorrente al fratello, al cui proposito si asserisce che “Il prezzo viene
soluto per compensazione con le cessioni di altri fondi o parti di fondi
descritti qui appresso e con un conguaglio in denari, il tutto e meglio come
alla distinta al punto 6 (sei) che segue”.
C’è poi un ulteriore
elemento che fuga ogni residuo dubbio in merito al carattere oneroso del
contratto in discussione. Come accennato, sono solo due le alienazioni
imponibili, fra quelle previste dal contratto litigioso, per il fatto che non
comportano uno scioglimento della comunione ereditaria (v.
supra
,
consid. 2.3). Ora, l’altra è la cessione della quota di comproprietà di ½ del
mapp. n. __________ da __________ alla ricorrente. Anche l’alienante di questo
immobile ha impugnato la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili
immobiliari, sostenendo che l’acquirente avrebbe pagato un prezzo nettamente
inferiore rispetto al valore venale, con la conseguenza che egli avrebbe fatto
una donazione alla sorella. È arduo comprendere come si possa sostenere la tesi
di una donazione, quando entrambi i contraenti sono stati nel contempo donante
e donatario.
Ne consegue che,
contrariamente a quanto vorrebbe l’insorgente, la cessione della part. n. __________
non può essere esaminata isolatamente, facendo astrazione dalle altre alienazioni
intervenute nel contesto dello stesso atto.
3.3.
L’art. 131 cpv. 1 LT
dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile o
dalla contrattazione.
Nel valore di alienazione
rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente nei confronti
dell’alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano
pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di
immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma
tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;
tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è
il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la
concessione di diritti d’uso all’alienante, l’assunzione di obblighi
dell’alienante, la remissione di debiti a favore dell’alienante, ecc. (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 209 e
dottrina citata).
3.4.
Tornando alla fattispecie litigiosa,
è indiscutibile che il valore di alienazione, che come detto è rappresentato
dall’insieme delle prestazioni effettuate dall’acquirente, corrisponda al
valore venale degli “altri fondi o parti di fondi”, che ognuno dei due
contraenti ha ricevuto dall’altro, a titolo di “compensazione” per quanto ceduto.
È vero che lo stesso punto
6 dell’atto pubblico indica che “il valore dei terreni è computato in ragione
di fr. 1'000.- (mille) al metro quadrato per le particelle __________ (trecentoottantasette),
__________ (trecentoottantotto), __________ (quattrocentoundici), __________
(quattrocentododici) e __________ (novecentosessantasei) RFD __________” e che
“la part. __________ (centonovanta) RFD __________ (terreno a lago) viene computata
al prezzo forfettario di fr. 405'000.- (quattrocentocinquemila)”. Questa
indicazione non fa peraltro assurgere il “valore dei terreni” a valore di
alienazione, per il semplice fatto che la controprestazione effettiva per
ognuna delle cessioni intervenute è rappresentata dalla cessione di altri beni
immobiliari. Il valore di alienazione delle cessioni equivale pertanto al
valore venale dei beni immobiliari ricevuti da ognuno dei contraenti e non invece
al “valore dei terreni” che sarebbe stato “computato” ai fini della ripartizione
dei beni coinvolti nella trattativa. Come risulta dall’inserto D al rogito, il
“valore dei terreni” fissato nel contratto è stato impiegato per stabilire la
suddivisione dei fondi coinvolti nell’operazione e per determinare il
conguaglio. Ma non può essere considerato “prezzo di vendita” degli immobili,
per la semplice ragione che non vi è un prezzo, visto che il contratto non è
una compravendita bensì una permuta di fondi e parti di fondi.
3.5.
Nell’insieme, ognuno dei
due contraenti ha ceduto beni per un valore pari a quello dei beni ricevuti,
con la differenza di 380'000 franchi, che corrisponde all’ammontare del
conguaglio versato da __________ alla ricorrente.
In queste circostanze, non
si vede come si possa ritenere che vi sia stata una donazione della ricorrente
al fratello. Non solo, infatti, al cospetto di un contratto che include ben sei
cessioni immobiliari diverse, l’eventuale esistenza di una liberalità deve ovviamente
essere stabilita tenendo conto dell’insieme delle prestazioni reciproche e non
isolandone una singola. Ma, soprattutto, il valore di alienazione deve essere
determinato considerando il valore venale dei beni ceduti in compensazione delle
cessioni imponibili e non un non meglio precisato “valore dei terreni”, indicato
nel contratto e considerato non attendibile dagli stessi contraenti.
Chiaramente, si tratta poi
di definire un valore di alienazione per la singola cessione imponibile. Ciò
può essere difficoltoso, se si considera che l’immobile o la parte di immobile
ceduta in compensazione per la singola alienazione non è identificata con precisione.
Per il fatto che le prestazioni reciproche sono equivalenti, considerando anche
il conguaglio versato da fratello alla ricorrente, si deve tuttavia ritenere
che il valore venale degli immobili ricevuti a titolo di controprestazione per
la singola cessione equivalga al valore venale dell’immobile per il quale deve
essere calcolata l’imposta sugli utili immobiliari. In altre parole, sapendo
che il contratto comprende l’alienazione di diversi oggetti e che i beni immobiliari
ricevuti dall’uno equivalgono a quelli ricevuti dall’altro, con un conguaglio
che ha proprio lo scopo di compensare la differenza, si deve concludere che la
controprestazione per la cessione di un immobile o di una parte di esso avrà un
valore pari al valore venale dell’immobile ceduto.
3.6.
Nel nostro caso, si tratta
di commisurare il valore di alienazione relativo alla cessione della part. n. __________
RFD di __________. Stando al “valore dei terreni… computato” dalle parti
secondo il contratto, il prezzo ammonterebbe a 494'000 franchi, cioè a mille
franchi per 494 mq. Sennonché, come rilevato, questo importo non può essere
considerato il valore di alienazione del fondo in questione. La ricorrente, in
compensazione dell’alienazione di cui si tratta, ha invece ricevuto fondi e
parti di fondi per un valore equivalente, con un conguaglio in denaro. Il
valore di alienazione corrisponde pertanto al valore venale dello stesso mapp.
n. __________.
Ora, è la stessa
insorgente a sostenere che il valore venale del fondo in discussione era
nettamente superiore a 1'000 franchi al metro. Dalla perizia allegata al
ricorso si evince infatti che il solo valore del terreno, “in base alle
transazioni fatte nel 2011 in quella zona”, si situava tra i 1'750.- e i 1'850.-
fr. al mq. Come sottolineato nel ricorso, l’immobile nel suo complesso aveva un
valore compreso fra 890'000 franchi e 1'394'000 franchi. Di questo valore,
nettamente superiore ai mille franchi al metro indicati nel contratto, le parti
contraenti sarebbero state “coscienti entramb[e] sin dall’inizio” e ciò “a
maggior ragione” in considerazione del fatto “che __________, avendo in passato
rivestito la carica di sindaco del Comune in cui erano situati i terreni era
ben cosciente del valore al mq del terreno nella zona” (cfr. ricorso, pagina
6).
D’altra parte, la stessa
divaricazione fra il “valore dei terreni”, che sarebbe stato “computato” per
definire il conguaglio, e il valore venale al momento della stipulazione del
contratto si riscontra in relazione a tutti i fondi e le parti di fondi coinvolti
nella transazione. Per tutti, infatti, la perizia prodotta dall’insorgente
indica un valore nettamente superiore ai 1'000 franchi al metro.
3.7.
Ne consegue che il valore
di alienazione è certamente superiore rispetto a quanto stabilito nella
decisione contestata.
L’autorità di tassazione
non ha tuttavia mai verificato il valore venale del fondo alienato. La perizia
prodotta con il ricorso è d’altra parte stata allestita su mandato della stessa
ricorrente e non è pertanto possibile verificare se il valore che ha stabilito,
che prevede peraltro un’ampia forchetta, sia del tutto oggettivo.
In queste circostanze, si
giustificano l’annullamento della decisione impugnata ed il rinvio degli atti
all’Ufficio di tassazione, perché adotti una nuova decisione, dopo aver
definito, in contraddittorio con la contribuente, il valore di alienazione
determinante per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari.
4.
Visto l’esito del
ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1.   La decisione su reclamo del
27 marzo 2017 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione,
perché determini nuovamente il valore di alienazione della part. n. __________
RFD di __________, tenendo conto del valore venale della stessa al momento
della transazione (23 novembre 2012).
2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.
3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. art. 73 LAI         Copia per conoscenza:
-
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il
presidente:                                                         La segretaria: