ti_gerichte · 12.2016.156 · 2017-08-25 · it
Contratto di mediazione immobiliare, venuta in essere, provvigione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.08.2017 12.2016.156

Incarto n.
12.2016.156
Lugano
25 agosto 2017
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliera:
Federspiel
Peer
sedente
per statuire nella causa inc. n.
OR.2015.4
della Pretura
della Giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 9 marzo 2013 da
AO
1
rappr. da RA 2
contro
AP
1
rappr. da RA 1
con cui l’attrice ha
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di una somma pari a fr. 64'800.-
oltre interessi al 5% dal 18 novembre 2014;
domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la
reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 5 settembre 2016 ha
integralmente accolto;
appellante la convenuta
con appello 26 settembre 2016, con cui chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando
spese e ripetibili;
mentre con risposta 4 novembre 2016 l’attrice ha postulato
la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
ritenuto
in fatto:
A.
Nella seconda metà del 2011, AO 1 architecture management consulting
(di seguito: AO 1) e AP 1 (di seguito: AP 1) sono entrati in contatto, per il
tramite di __________ M__________ amministratore unico della prima e __________
V__________ all’epoca direttore della seconda, nell’ambito del progetto della AO
1 in vista di trovare uno spazio per edificare la nuova concessionaria BMW.
B.
Il 5 ottobre 2011 AO 1 ha trasmesso alla Comunione ereditaria M__________
(di seguito: CE M__________), proprietaria dei mappali n. __________ e __________
RFD di M__________, uno scritto con il quale comunicava loro di agire in nome e
per conto del direttore della AP 1 e che essa era intenzionata ad acquistare i
mappali citati (doc. I).
C.
Il 20 marzo 2012 __________ M__________ ha inviato una missiva a __________
V__________ nella quale ha riassunto le prestazioni professionali intraprese
fino a quel momento (intermediazione, progettazione, formalizzazione contratto
compravendita). Il 3 aprile successivo il direttore della AP 1 ha risposto
confermandone la ricezione (doc. F e 4).
D.
L’8 gennaio 2013 è deceduto __________ __________ F__________, amministratore
unico e presidente della AP 1. Il 25 giugno 2013 si è concluso l’atto di
compravendita tra la CE M__________ e i figli del defunto amministratore della AP
1, __________ H__________ e __________ F__________ (doc. I°).
E.
Il 23 luglio 2014 __________ M__________ ha inviato a AP 1,
all’attenzione di __________ V__________, una nota d’onorario per complessivi
fr. 54'090.- riferita a “allestimento progetto di massima e progetto
definitivo”. Il successivo 18 agosto il legale di AO 1 ha assegnato a AP 1 il
termine del 30 settembre 2014 per il pagamento dell’importo rimasto scoperto
riservandosi, in caso di mancato rispetto del predetto termine, di postulare
una congrua somma anche per l’operato della sua mandante quale intermediatrice
immobiliare (doc. C). Il 30 ottobre 2014 il medesimo legale ha sollecitato a AP
1 il pagamento dell’importo di fr. 60'000.- entro il 17 novembre 2014 a titolo
di onorario per intermediazione (doc. D).
F.
Il 13 gennaio 2015 AO 1 ha promosso la procedura di conciliazione
davanti alla Pretura di Locarno-Città, domandando la condanna della AP 1 al
pagamento di
fr. 70'000.- oltre interessi (inc. CM.2015.2).
G.
Con petizione 9 marzo 2015 AO 1, al beneficio della necessaria
autorizzazione ad agire (doc. O), ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla predetta
Pretura per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 64'800.- oltre interessi.
L’attrice, in estrema sintesi, ha sostenuto di essere intervenuta quale
mediatrice nella ricerca di un terreno sul quale la AP 1 avrebbe edificato la
sua nuova sede, precisando che il contratto di compravendita perfezionato dai
figli del defunto AP 1 non incideva in alcun modo sulla mediazione intervenuta,
trattandosi di una pura scelta operativa.
Con risposta 8 giugno 2015 ha avversato
tali richieste, postulandone l’integrale reiezione. La convenuta ha contestato l’esistenza
di un contratto di mediazione, come pure un suo perfezionamento per atti
concludenti; essa ha altresì negato il conferimento di un incarico per la
ricerca di un terreno o la progettazione della futura sede.
H.
Esperita l’istruttoria, le parti hanno confermato le loro posizioni
nei rispettivi memoriali conclusivi scritti. Con il memoriale conclusivo 10
giugno 2016 l’attrice ha ribadito quanto sostenuto in sede di petizione e di
replica, precisando che la controparte non aveva esposto, in nessuna maniera,
in che modo fossero state portate avanti delle trattative parallele con la RA 2.
Ha insistito sul fatto che non si poteva pretendere che uno studio di
architettura professionale si presti a questo tipo di ricerche a titolo
gratuito, come pure che il perfezionamento del contratto concluso dai figli del
proprietario della convenuta non permetteva di ignorare il contratto di
mediazione sorto tra AO 1 e AP 1.
Con conclusioni 12 luglio 2016 la
convenuta ha affermato che la parte attrice era solo interessata a vendere il
progetto, riconfermando così la sua tesi al riguardo; inoltre ha spiegato la
ragione per cui sarebbero sorte trattative parallele con la CE M__________.
I.
Con decisione 5 settembre 2016 il Pretore ha accolto la petizione e
di conseguenza condannato AP 1 a versare a AO 1 fr. 64'800.- oltre interessi al
5% dal 18 novembre 2014. Il primo giudice ha avantutto ritenuto che tra
l’allora direttore della convenuta e l’attrice fosse sorto, oralmente o
tacitamente, un contratto di mediazione, dato che il primo aveva chiaramente
lasciato intendere all’AU della seconda l’intenzione di ottenere
l’intermediazione in vista di trovare un terreno sul quale trasferire il
garage, come pure che non poteva ignorare che il citato AU agiva a titolo
professionale in ambito immobiliare e perciò dietro compenso.
In seguito il Pretore ha
esaminato se __________ V__________, non disponendo di diritto di firma
individuale, avesse non di meno agito validamente in nome della AP 1. Egli ha
risposto affermamente al quesito da un lato poiché al momento dei fatti il
direttore V__________ aveva comunicato all’attrice di agire in qualità di rappresentante
della convenuta, d’altro lato poiché le circostanze indicavano che il medesimo
disponeva, almeno tacitamente, di una procura individuale per la gestione della
problematica inerente la nuova sede del garage. Il primo giudice ha altresì
accertato che l’AU della convenuta era stato informato dal suo direttore dei
suoi contatti con __________ M__________ senza poi sollevare obbiezioni e anzi,
per atti concludenti, ratificandone l’operato.
Il Pretore ha poi
respinto la contestazione della convenuta concernente l’assenza della sua
legittimazione passiva fondata sul fatto che acquirenti delle particelle __________
e __________ RFD __________ erano stati i figli di __________ __________ F__________.
Il primo giudice ha infatti considerato adempiuti i presupposti per applicare
il principio della trasparenza (
Durchgriff
), giudicando costitutivo di
abuso di diritto l’agire della convenuta che, appellandosi all’indipendenza
giuridica della società per rapporto ai suoi soci, aveva in realtà quale unico
scopo quello di eludere le conseguenze del contratto di mediazione.
In merito alla prova del
cosiddetto nesso causale psicologico, con particolare riferimento alle
testimonianze raccolte, il Pretore ha ritenuto che il titolare dell’attrice
avesse intrapreso delle azioni oggettivamente atte a favorire la conclusione del
contratto di compravendita sicché era lecito presumere che tali azioni avessero
effettivamente condotto a siffatta conclusione contrattuale, mentre il
contrario, ossia che le trattative tra __________ __________ F__________ e __________
M__________ fossero antecedenti alla segnalazione dell’attrice, non emergeva
dalle circostanze.
Il primo Giudice ha
quindi respinto, in quanto non provato, il rimprovero mosso all’attrice dalla
convenuta di voler percepire una mercede pure dalla CE M__________, rilevando
in parallelo che la censura era stata sollevata solo con le conclusioni, e con
ciò irritualmente.
Per concludere il Pretore ha considerato
adeguato l’importo rivendicato dall’attrice a titolo di mercede sul quale la
convenuta neppure si era espressa.
J.
Con appello 26 settembre 2016 la convenuta è insorta contro il
giudizio testé menzionato, chiedendone la riforma nel senso di respingere la
petizione. Essa ha ribadito che, in assenza di legittimazione passiva nessun
contratto era venuto in essere, aggiungendo che la reale volontà dell’attrice
era quella di vendere il suo progetto e che non sussisteva nessun nesso causale
tra la segnalazione fatta da __________ M__________ e la conclusione della
compravendita, riaffermando l’esistenza di parallele trattative con la parte venditrice.
L’appellante ha quindi considerato realizzate le condizioni dell’art. 415 CO,
contestando di aver sollevato la censura tardivamente.
K.
Con risposta 11 novembre 2016 l’attrice ha chiesto di respingere
l’appello e di confermare la decisione pretorile. Essa ha in particolare
rilevato che AP 1 aveva giustificato solo genericamente la sua carenza di
legittimazione passiva e che non aveva motivato la censura concernente l’art.
415 CO. L’attrice ha poi ripreso la tesi secondo la quale non era stato dimostrato
come, e con chi, __________ __________ F__________ avesse delle trattative
parallele per l’acquisto dei mappali di proprietà della CE M__________.
Considerato
in diritto:
1.
Si rileva avantutto che
l’appello 26 settembre 2016 contro la decisione 5 settembre 2016 del Pretore è
certamente tempestivo (art. 311 cpv. 1 CPC) e pertanto ricevibile in ordine.
2.
Ai punti 3 e 4 dell’appello (i
primi due punti costituendo delle premesse con rinvio ad alcune considerazioni
della decisione impugnata) AP 1 sostiene che __________ M__________ era
principalemente interessato a vendere il progetto per l’edificazione del nuovo
garage AP 1 senza tuttavia formulare alcuna precisa critica al primo giudizio.
In ogni modo non è corretto sostenere, con riferimento al doc. 4, che il punto
focale delle discussioni tra __________ __________ __________ fosse il progetto
per il nuovo garage della BMW: nel citato scritto l’allora direttore della AP 1
faceva infatti espresso riferimento alla presentazione, appunto da parte di __________
M__________, di un terreno dove costruire la nuova sede. Richiamando poi il
doc. 5 l’appellante ripete che lo scopo di __________ M__________ era quello di
vendere un progetto a AP 1 e incassare dalla CE M__________ la provvigione per
l’intermediazione, ciò che escluderebbe la conclusione di tale contratto con la
prima. Così facendo l’appellante si limita tuttavia a una sua personale lettura
di alcuni documenti agli atti senza spiegare per quale ragione la tesi del
Pretore, secondo cui tra l’allora direttore della convenuta e l’attrice sarebbe
sorto un contratto di mediazione (vedi consid. 4), sarebbe errata e con ciò da
riformare.
3.
Nel prosieguo del suo appello AP
1 sostiene che __________ M__________ “non è stato il primo a designare” i
fondi contestando così l’esistenza del nesso causale tra gli sforzi profusi dal
mediatore e la conclusione del contratto di compravendita. Anche in questo caso
l’appellante procede a una sua personale interpretazione degli eventi per
ribadire che la volontà di __________ M__________ era quella di ottenere
l’incarico di progettazione del nuovo garage e di ottenere la provvigione di
mediazione dalla CE M__________, come pure che l’acquisto dei terreni non è
avvenuto a causa dell’attività di __________ M__________ ma a seguito di tutt’altra
trattativa ossia quella tra __________ __________ F__________ e __________ M__________.
In realtà l’appellante neppure motiva la sua conclusione nel senso che non
specifica quando __________ __________ F__________ avrebbe saputo da altra
fonte (con ciò verosimilmente intendendo __________ M__________) della
possibilità d’acquisto dei fondi in discussione. Ma soprattutto, contravvenendo
al suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appellante ha omesso di
confrontarsi con la tempistica e la concatenazione degli eventi esposte dal
primo giudice nonché con le relative deduzioni (vedi consid. 11 e 12). In ogni
modo, dette deduzioni appaiono perfettamente condivisibili non da ultimo in
ragione del fatto che, come sopra indicato, l’appellante non è riuscita a
dimostrare (senza che ciò comporti un’inversione dell’onere probatorio: vedi in
merito consid. 10 in fine della decisione impugnata) che le trattative tra __________
__________ F__________ e __________ M__________ fossero antecedenti all’indicazione
di __________ M__________ a __________ V__________, che come noto è andata a
buon fine.
4.
L’appellante considera errata
la conclusione del Pretore riguardante l’assenza della sua legittimazione
passiva rimproverandogli di aver effettuato un semplice rinvio a un non meglio
precisato abuso di diritto. Essa ritiene che non vi era alcun motivo per gli
acquirenti di appellarsi all’indipendenza giuridica della SA siccome non vi era
un pericolo concreto che la stessa fosse confrontata con un’esplicita richiesta
di provvigione, come dimostrerebbe il fatto che la prima richiesta di pagamento
da parte di __________ M__________ risaliva al 23 luglio 2014, per altro con
riferimento all’allestimento di un progetto, mentre il contratto di
compravendita era stato sottoscritto il 25 giugno 2013.
4.1.
A titolo preliminare occorre
osservare che la contestazione della legittimazione passiva è avvenuta da parte
della convenuta unicamente in sede di conclusioni (vedi pag. 2 punto 1 e pag. 7
punto 8.1) e pertanto tardivamente (vedi art. 229 segg. CPC). Di conseguenza
l’eccezione neppure avrebbe dovuto essere esaminata dal primo Giudice.
4.2.
È in ogni modo errato
sostenere che il Pretore ha respinto l’eccezione “rinviando semplicemente ad un
non meglio precisato abuso di diritto”. Il Pretore ha infatti spiegato in
maniera dettagliata, con riferimento al principio della trasparenza, che non
era possibile in concreto fare riferimento a due entità differenti, essendo la
società uno strumento nelle mani del suo autore. Il giudice di prime cure, alla
luce dell’istruttoria di causa e dei documenti agli atti, ha infatti considerato
che tra AP 1 e __________ __________ F__________ vi fosse un legame che andava
ben oltre l’usuale rapporto tra società e semplice amministratore unico di modo
che tra i due esisteva una cosiddetta dipendenza economica, con la conseguenza
che il fatto di invocare che AP 1 non era parte al contratto di compravendita
costituiva un abuso di diritto poiché tale agire aveva lo scopo di eludere gli
effetti del contratto di mediazione validamente sorto. Ancora una volta l’appellante
evita di confrontarsi con la motivazione pretorile per cui l’appello su questo
punto risulta già per questa ragione irricevibile. La tesi dell’appellante è
altresì errata dal momento che non sono gli acquirenti a richiamare
l’indipendenza giuridica della società anonima bensì essa stessa. In ogni modo
è evidente che l’acquisto dei fondi è avvenuto da parte dei figli di __________
__________ F__________ nell’ambito di una strategia aziendale e non per eludere
le conseguenze del contratto di mediazione. Abusiva, come correttamente
evidenziato dal Pretore, è la contestazione della legittimazione passiva in
questa causa da parte della AP 1, per i motivi da lo stesso compiutamente
esposti.
5.
Da ultimo l’appellante rimprovera al
Pretore di non aver adeguatamente considerato che l’attrice aveva tentato di
percepire una provvigione di vendita pure dalla CE M__________, ciò che
porterebbe alla decadenza di qualsiasi pretesa in applicazione dell’art. 415
CO.
L’appellante contesta in primo luogo l’obbiezione del
primo giudice secondo il quale la censura sarebbe stata tardiva, poiché
sollevata unicamente in sede di conclusione. Essa ritiene infatti che la
contestazione risulterebbe chiaramente già dal punto 8 della risposta di causa.
In ogni modo, prosegue l’appellante, in base al doc. 5 la volontà dell’attrice
sarebbe stata chiara, ossia rivendicare la medesima provvigione nei confronti
di due distinte parti, ciò che a suo avviso comporterebbe la nullità di qualsiasi
pretesa in virtù di quanto dispone l’art. 415 CO.
Dal momento che l’appellante si prevale dell’argomento della doppia mediazione
e delle conseguenze che ne derivano in base all’art. 415 CO, ella era gravata
dell’onere di allegazione e di conseguenza dell’onere della prova al riguardo,
come in modo pertinente rilevato dal Pretore con riferimento alla
giurisprudenza del Tribunale federale. Ora, al punto 8 della risposta 2 giugno
2015 la convenuta, dopo aver contestato il conferimento di qualsiasi incarico all’attrice,
si è limitata ad affermare che “il 23 ottobre 2012, l’attrice ha inviato una
nota alla Comunione ereditaria L__________”, indicando nelle prove “c.s. + doc.
5”. È evidente che il semplice riferimento all’invio di una nota d’onorario non
costituisce la sufficiente allegazione di una doppia mediazione. In altri
termini, ancor prima di provarlo, la convenuta neppure ha tentato di spiegare
in che modo l’attrice avrebbe agito anche nell’interesse dell’altra parte (in
casu la parte venditrice), o contrariamente alle norme della buona fede si
sarebbe fatta promettere anche dalla medesima una ricompensa (v. art. 415 CO).
Giova aggiungere che pure il generico accenno al tentativo dell’attrice di
incassare anche dalla convenuta l’onorario per la stessa mediazione, contenuto
nelle conclusioni di quest’ultima (v. punto 8.2), è ampiamente inidoneo a
dimostrare l’esistenza di un conflitto d’interesse in capo all’attrice e la
conseguente decadenza del diritto alla mercede. Il Pretore ha pure precisato
che la doppia mediazione limitata all’indicazione dell’affare da concludere
(“Nachweismäkelei”) non genera di principio un conflitto d’interessi ai sensi
dell’art. 415 CO. A prescindere dalla mancata dimostrazione di una doppia
mediazione di questa natura, si osserva che l’appellante neppure ha contestato
questa argomentazione del Pretore di modo che l’appello sul tema qui trattato risulta
addirittura irricevibile. La dottrina e la giurisprudenza sono in effetti
concordi nel ritenere che qualora la sentenza impugnata o, come in concreto, il
giudizio su una determinata questione si fondi su più motivazioni alternative e
indipendenti, l’appellante deve, sotto pena di inammissibilità, confrontarsi
criticamente con tutte le motivazioni addotte e soprattutto che l’appello su
quella questione può essere accolto soltanto se le critiche rivolte contro
tutte quelle motivazioni risultano essere fondate: difatti se una sola
reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a semplici inammissibili
critiche dei motivi dell’autorità inferiore (vedi
Reetz
, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., Vor. Art. 308-318, N
43;
Hungerbühler/Bucher
, in:
DIKE-Komm-ZPO, 2. A., Art. 311 N 42, 43; TF 4A_754/2011, 20 aprile 2012, consid.
4.3; IICCA 28 gennaio 2016, inc. 12.2014.175, consid. 12).
6.
In conclusione l’appello della AP 1,
nella misura in cui è ricevibile, dev’essere respinto con conseguente conferma
della decisione 5 settembre 2016 del Pretore della Giurisdizione di Locarno-Città.
Le spese processuali e le ripetibili seguono la soccombenza dell’appellante e
sono calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 64'800.-, importo
determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale
.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide
I.
L’appello 26
settembre 2016 della AP 1, nella misura in cui è ricevibile,
è respinto.
II.
Le spese processuali
d’appello pari a fr. 4'500.-, già anticipate dall’appellante, restano a suo
carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 4'000.- a titolo di
ripetibili.
III
.   Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
della Giurisdizione di Locarno-Città
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).