ti_gerichte · 12.2009.11 · 2010-03-08 · it
Mediazione immobiliare, mancanza del nesso di causalità tra l'operato del mediatore e la decisione dell'acquirente

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.03.2010 12.2009.11

Incarto n.
12.2009.11
Lugano
8 marzo 2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2007.443
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 promossa con petizione 9
luglio 2007 da
AP 1
rappr. dall’ RA
2
contro
AO 1
rappr. dall’ RA
1
chiedente la condanna del
convenuto al pagamento di fr. 67'712.20 oltre accessori, nonché il rigetto in
via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di __________
per l’importo di fr. 66'712.20, domande alle quali quest’ultimo si è opposto e
che il Pretore ha parzialmente accolto con sentenza 2 dicembre 2008;
appellante l’attrice che con
atto di appello 7 gennaio 2009 chiede di riformare il giudizio impugnato nel
senso di accogliere integralmente la petizione, con protesta di spese e ripetibili;
mentre il convenuto non ha
presentato osservazioni nei termini di legge;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in
fatto:
A.
Il 24 aprile 2006
AO 1 ha conferito ad AP 1 un mandato di vendita immobiliare non in esclusiva,
per la vendita a terzi di sei immobili, tra cui uno stabile sito a __________
in __________. Le parti hanno pattuito una provvigione del 4% fino a fr.
2'500'000.- sul prezzo di alienazione “a vendita realizzata su segnalazione o
per intervento del mandatario” (doc.
B). Nel corso del mese di ottobre 2006, AP 1 ha preso contatto con __________, potenziale acquirente, e ha organizzato un incontro con lo stesso presso il
succitato palazzo di __________. Al sopralluogo, avvenuto l’8 novembre 2006, ha partecipato pure l’architetto __________, in qualità di consulente di __________, e il
figlio di AO 1, U__________ (cfr. testi C__________ e R__________). In seguito
è stato organizzato un secondo incontro, sempre con i medesimi partecipanti,
presso un appartamento dell’architetto C__________ in via __________ a L__________.
In quell’occasione, quest’ultimo si è proposto, in luogo di __________, come
acquirente dello stabile di __________ a U__________, proponendo di pagare
parte del prezzo mediante una permuta. La proposta è stata rifiutata dal
venditore. __________ ha rinnovato la propria offerta pochi giorni dopo al genero
di AO 1, S__________, durante un successivo incontro. Anche in tale occasione,
tuttavia, le parti non hanno trovato un accordo e le trattative si sono
arenate. Il 27 dicembre 2006, __________ ha telefonato ad AP 1, e meglio al suo
gerente M__________, al fine di riprendere contatto con AO 1. A suo dire, infatti, gli “era tornato interesse per l’acquisto di quell’immobile a __________”
(cfr. teste C__________). È seguita quindi una ripresa delle trattative tra __________
e il genero di AO 1, che si è conclusa con l’acquisto dello stabile di Corso __________,
perfezionato il 26 gennaio 2007 (rogito n. 489 del notaio avv. __________,
richiamato dal convenuto).
B.
Con petizione 6 luglio 2007 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 al pagamento di fr. 67'712.20 oltre interessi. A fondamento di tale
pretesa l’attrice ha posto la propria attività di intermediaria nella vendita all’architetto
__________. Sulla base del contratto sarebbero stati dunque dovuti innanzitutto
fr. 62'000.- (4% sul prezzo di fr. 1'550'000.- più IVA di 4'721.-). Ulteriori
fr. 1'000.- erano dovuti in quanto il venditore non avrebbe rispettato i
termini di disdetta pattuiti contrattualmente. Nella sua risposta 4 ottobre
2007 il convenuto ha proposto la reiezione della petizione. Egli ha sottolineato
come l’attività dell’attrice abbia riguardato unicamente __________. La
presenza di __________ ai vari incontri non poteva dirsi invece riconducibile
all’operato dell’attrice. Il convenuto ha inoltre precisato che l’acquirente
finale era venuto a conoscenza dell’immobile in vendita anteriormente ai
sopralluoghi menzionati. Pochi mesi prima dell’ottobre 2008, __________ infatti
aveva già individuato __________ come potenziale acquirente e gli aveva inviato
per conto di AO 1 documentazione inerente all’immobile in questione. È stato
dunque grazie a questo contatto se __________ dopo una lunga riflessione ha
infine deciso di acquistare.
Il convenuto ha
inoltre contestato il risarcimento per mancato rispetto dei termini di
disdetta. Egli ha infatti asserito che il contratto sarebbe automaticamente
decaduto in seguito all’intenzione dell’attrice di adire le vie legali. Nei
successivi allegati scritti le parti hanno confermato le rispettive posizioni.
Nelle conclusioni l’attrice ha precisato in fr.
68'788.- la propria pretesa (fr. 67'788.- come provvigione
e fr. 1'000.- per la revoca) sulla base del prezzo effettivamente pagato dall’acquirente.
C.
Con sentenza
2 dicembre 2008 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, ha accolto la
petizione limitatamente ai fr. 1'000.- postulati dall’attrice per il mancato
rispetto dei termini di disdetta.
D.
L’attrice
è insorta contro il giudizio pretorile con appello 7 gennaio 2009, nel quale postula
la riforma della sentenza di prima istanza nel senso di accogliere
integralmente la petizione. Il convenuto ha presentato il 12 febbraio 2009 le
proprie osservazioni.
e considerato
in diritto:
1.
Secondo
l’art. 314 CPC, la parte appellata può presentare le proprie osservazioni nel
termine di 20 giorni decorrenti dalla notifica dell’appello. Nel caso in
questione l’atto d’appello è stato notificato alla parte appellata mediante
plico raccomandato ritirato il 22 gennaio 2009. Il termine per le osservazioni
scadeva pertanto l’11 febbraio 2009. Ne deriva che l’allegato consegnato dal
convenuto alla Cancelleria civile il 12 febbraio 2009 è tardivo, con la
conseguenza che le argomentazioni ivi esposte non possono essere esaminate in
questa sede.
2.
Il
significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera
adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o
all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da
consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte
dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal
ricorrente.
Sembrerebbe perciò scontato presumere che
l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i
contenuti del giudizio che si intende impugnare. È però ovvio che ciò non può
avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte
negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si
cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato,
ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per
il gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti
allegati oppure che si esaurisce nella testuale o quasi trascrizione
dell'allegato conclusionale (
Cocchi/Trezzini
,
CPC-TI, m. 21 e 22 ad art. 309; CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; RtiD II-2009 p.
632 DTF 117 Ia 10). La riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo
soggiace necessariamente ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di
narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle
proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria, e non
invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello
l'erroneità del giudizio impugnato.
Ciò premesso, si
constata che l'appello è costituito in buona parte dalla letterale trascrizione
delle conclusioni presentate al Pretore ed è perciò, per i motivi testé
esposti, manifestamente irricevibile nella misura in cui le citazioni tratte da
quell'allegato non sono al servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile.
Nella fattispecie, i considerandi in fatto 1 e 2 dell’appello corrispondono ai
considerandi 1 e 2 delle conclusioni, il considerando 8 è la copia del
considerando 10 di conclusioni, il considerando 9 dell’appello ricopia il
considerando 11 delle conclusioni e infine il considerando 10 di appello
rispecchia praticamente parola per parola il considerando 12 delle conclusioni.
In pratica solo il considerando 2 in diritto di appello è da considerare
ricevibile.
3.
È
pacifico che l’accordo concluso tra le parti il 24 aprile 2007 (doc. B) era un
contratto di mediazione ai sensi degli artt. 412 ss. CO. Tramite detto accordo,
il convenuto ha conferito mandato all’attrice di indicare l’occasione per
concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto
contro pagamento di una mercede (doc. B, “”a vendita realizzata su segnalazione
o per intervento del mandatario”). Secondo l’art. 413 CO la provvigione è
dovuta unicamente in presenza di due condizioni: la conclusione del negozio
principale tra il mandante e un terzo, nonché il nesso causale tra detta
conclusione e l’attività del mediatore. Quanto al secondo requisito la dottrina
parla di “psychologischer Kausalzusammenhang”, per distinguerlo dal concetto
comunemente utilizzato nell’ambito della responsabilità da atto illecito. Il
procedimento attraverso il quale il singolo viene determinato a compiere un’azione
è un fatto puramente soggettivo. Esso non può pertanto essere appurato
attraverso “il corso naturale delle cose” e le “esperienze di vita” (
Schweiger,
Der Mäklerlohn, Zurigo 1986,
p. 85:
Ammann,
Basler Kommentar OR
I, art. 413 nn. 4 ss.;
Guhl/Schnyder,
Das
Schweizerische Obligationenrecht, § 50 n. 20). Affinché ci sia nesso causale
non è necessario che l’attività del mediatore sia stato l’unico motivo che ha
indotto il terzo a contrarre. È sufficiente che l’opera del mandatario sia
stata perlomeno una concausa di natura psicologica (DTF 114 II 359; 76 II 378).
Ciò può verificarsi in particolare nel caso in cui vengano incaricati più
mediatori che agiscono indipendentemente l’uno dall’altro. In tal caso,
tuttavia, a ogni mediatore spetterà solo una parte della provvigione
concordata, a seconda dell’intensità del nesso causale che lo riguarda (DTF 100
II 367; 72 II 421;
Guhl,
op. cit.,
§ 50 n. 21). Rimane invece fermo il diritto all’intera provvigione nel caso in
cui il mandante porta a termine delle trattative in modo autonomo, ma sulla
base dei contatti precedentemente instaurati dal mediatore (DTF 72 II 422;
Ammann,
op. cit., art. 413 n. 8). La
prova del nesso causale spetta al mediatore. Per evitare il rischio della
mancata prova, le parti possono inserire nei propri contratti una clausola in
base alla quale la provvigione è dovuta indipendentemente dal nesso causale. In
tale ipotesi il mediatore deve solo dimostrare di essersi attivato (DTF 100 II
361;
Guhl,
op. cit., § 50 n. 21).
A ogni modo, la giurisprudenza del Tribunale Federale riconosce una presunzione
in relazione al nesso di causalità non appena il mandatario abbia posto in
essere delle attività idonee ad influenzare in modo determinante il terzo, e a
queste sia effettivamente seguita la conclusione del negozio finale (DTF 57 II
193 c. 3;
Gautschi,
Berner
Kommentar, Vorbemerkungen artt. 412-418, d;
Schweiger,
cit., p. 84). A fronte di una simile condotta del mediatore, sarà dunque
il mandante a dover dimostrare che tali attività non sono state una causa ai
sensi dell’art. 413 CO.
4.
La
questione fondamentale nella fattispecie è dunque appurare se tra la
conclusione della compravendita immobiliare e l’attività dell’attrice ci sia
stato un rapporto di causalità nel senso precisato sopra. Solo in tal caso la
pretesa dell’appellante può dirsi fondata in relazione alla provvigione. Il
Pretore
ha negato la sussistenza del nesso causale
psicologico. Egli ha accertato come l’interesse dell’acquirente finale per
l’acquisto dell’immobile fosse nato in occasione del sopralluogo del 8 novembre
2006. Tuttavia la sua presenza a detto incontro non era riconducibile a
un’azione dell’attrice, ma a un interessato all’acquisto che gli aveva chiesto
di assisterlo come consulente. Non essendoci un legame particolarmente stretto
tra l’acquirente finale e la persona introdotta dal mediatore, il diritto alla
provvigione non poteva sussistere (sentenza del Tribunale federale 24 aprile
2008, 4A.155/2008; DTF 76 II 378). Il Pretore ha inoltre negato che la
conclusione dell’accordo finale fosse in nesso di causalità con ulteriori
attività dell’appellante, soprattutto in relazione alla ripresa delle
trattative nel dicembre 2006.
5.
Secondo
l’appellante (pag. 11) il Pretore avrebbe applicato in modo “eccessivamente
meccanico” la giurisprudenza del Tribunale federale, segnatamente la sentenza 4A_155/2008
del 2 aprile 2008. In tale decisione il Tribunale federale ha affermato che il
nesso di causalità ai sensi dell’art. 413 CO è da negare nel caso in cui il
contratto finale non sia concluso dal soggetto contattato dal mediatore, ma da
un terzo. Ciò vale anche nel caso in cui quest’ultimo sia stato indotto a
contrarre dal soggetto in rapporto col mediatore. L’attrice afferma che il
primo giudice avrebbe a torto trascurato l’attività da lei svolta in vista
della conclusione della compravendita, ripercorrendo la cronistoria delle
trattative e ricordando che tutti i partecipanti erano ben consci della
presenza di una mediatrice e del suo diritto a una provvigione. Essa adduce di
aver svolto attività di mediatrice nella trattativa conclusasi con la
compravendita dell’immobile proprietà del convenuto e rileva di aver
partecipato, tramite __________, agli incontri in via __________ che essa aveva
organizzato. A torto quindi il Pretore, prosegue l’appellante, ha negato
l’esistenza di una sua attività di mediatrice e le ha negato il diritto alla
provvigione.
6.
Dagli
atti risulta che l’attrice aveva organizzato due sopralluoghi, e che in
occasione del primo incontro l’acquirente finale aveva partecipato come
consulente della persona inizialmente interessata all’acquisto. Costui aveva
poi rinunciato all’affare mentre le trattative con l’acquirente finale a quel
momento non andarono in porto per mancanza di intesa sulle modalità di
pagamento (deposizione testimoniale 23 aprile 2008, __________, pag. 2). In
seguito l’acquirente finale ha chiesto alla mediatrice il numero telefonico del
proprietario e le trattative sono proseguite direttamente, concludendosi con la
compravendita. La mediatrice aveva segnalato il primo interessato all’acquisto,
__________, e aveva organizzato due sopralluoghi, al quale quest’ultimo ha
partecipato portando con sé il proprio consulente, l’architetto __________, che
a quel momento non aveva alcun interesse per l’immobile (deposizione __________,
23 aprile 2008, pag. 2). Le trattative con l’interessato indicato dalla
mediatrice non sono tuttavia andate a buon fine. L’acquisto è in seguito stato
finalizzato dall’architetto __________. In relazione a costui, invero, la
mediatrice non può dire né di averlo segnalato, poiché egli era stato
presentato al venditore da uno degli interessati all’acquisto (deposizione
testimoniale __________, 23 aprile 2008 pag. 5), né di aver svolto attività che
possano averlo indotto a concludere l’affare. Dall’istruttoria è emerso che la
mediatrice ha avuto un ruolo del tutto marginale nelle trattative tra
l’acquirente finale e il venditore, condotte tramite il genero di quest’ultimo
. Né si può dire che il semplice fatto di trasmettere all’architetto
il numero telefonico del venditore sia da considerare un’attività da mediatrice
causale per la conclusione del negozio. A ben guardare l’attività causale per
la conclusione della compravendita è da ricondurre all’invito a partecipare ai
sopralluoghi, formulato da __________ all’architetto. Il legame con l’attività
della mediatrice, che aveva segnalato al venditore il primo interessato, è
tuttavia solo indiretto e non può essere considerato come causale ai sensi
della giurisprudenza dianzi citata.
L’acquirente
ha invero proposto alla mediatrice un compenso “affinché l’affare potesse
andare a buon fine senza fastidi esterni” (deposizione 23 aprile 2008, pag. 3),
ma da tale proposta, per altro rifiutata dall’attrice, quest’ultima non può
trarre alcun beneficio, già per il fatto che non emanava dal venditore ma da un
terzo estraneo al contratto di mediazione da cui essa vanta diritti. È pacifico
che l’attrice ha svolto attività tipiche di mediazione immobiliare nella compravendita
che ha dato origine alla vertenza, ma essa non ha potuto provare un legame
psicologico tra i suoi sforzi e la decisione dell’acquirente finale, che non
era stato segnalato da lei. In mancanza di tale legame, essa non può pretendere
una provvigione dal venditore prevalendosi del fatto di aver “intessuto gli
iniziali contatti” con quello che è poi diventato l’acquirente finale.
7.
Il
contratto di mediazione concluso dalle parti (doc. B) non prevede alcun diritto
alla provvigione per la semplice attività di mediazione senza nesso causale con
la conclusione del contratto finale. In mancanza di siffatta clausola, la
mediatrice sopporta la mancata prova del nesso causale tra le sue attività e la
decisione dell’acquirente di comprare (
rectius
delle attività idonee a
determinare un terzo all’acquisto, DTF 57 II 193 c. 3;
Gautschi,
Berner Kommentar, Vorbemerkungen artt. 412-418, d;
Schweiger,
cit., p. 84). L’attrice
non ha pertanto alcun diritto al pagamento della provvigione ai sensi dell’art.
413 CO. La sentenza del Pretore regge pertanto alle critiche e l’appello,
infondato, deve essere respinto.
8.
Gli
oneri processuali seguono la soccombenza dell’attrice (148 CPC). Non si
concedono ripetibili alla parte appellata, che ha presentato osservazioni irricevibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la vigente LTG,
dichiara e pronuncia:
1.
L’appello
7 gennaio 2009 di AP 1 è respinto.
2.
Le
spese del presente giudizio consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 700.-
b)
spese                         fr. 100.-
totale                              fr.
800.-
già
anticipati dall'appellante, restano a suo carico. Non si attribuiscono
ripetibili.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere
pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se
una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo
stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115
LTF
.