ti_gerichte · 20.2004.3-11 · 2006-03-01 · it

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R4)

Tessin Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-11
Tessin Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-11
Ticino Tribunale di espropriazione 01.03.2006 20.2004.3-11

Incarto n.
20.2004.3-11
93/01
Lugano
1 marzo 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch. Bruno Buzzini
segretaria
giurista
Paola
Carcano
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata in
data 1 gennaio 2001 da
ISEP
1
rappr.
dall’RA 1
contro
COES
10
nell'ambito
della sistemazione stradale Via I__________ in territorio del Comune di B__________
relativamente
al mapp. n. 3823
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
Lo
ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione e di risanamento completo di Via
I__________ lungo il tratto che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con
Via G__________ G__________ e Via S__________ V__________ in territorio del
Comune di B__________.
Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra
gli interventi principali la costruzione di due rotonde in corrispondenza con i
noti incroci e di un marciapiede su entrambi i lati della carreggiata,
l’adeguamento degli imbocchi delle strade comunali che convergono su Via I__________,
l’adattamento planimetrico ed altimetrico e delle pendenze del campo stradale,
la posa delle infrastrutture (in parte a carico del Comune e degli enti
competenti) così come il rifacimento totale della pavimentazione. Il tutto come
specificato nella relazione tecnica del 28.6.2001 e risultante dalle
planimetrie.
Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato
dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie
opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del
22.9.2000).
Gli atti corredati della necessaria
documentazione sono stati pubblicati dal 7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso
personale porta la data del 3.1.2002.
2.
La
messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp.
no. 3823 di B__________ appartenente a COES 10. Il
fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. complessivi 8 mq ed
occupato temporaneamente per ca. complessivi 14 mq contro versamento di
un’indennità metrica di. fr. 250.-- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq
(cfr. tabella di espropriazione).
Con notifica del 5.2.2002 l’espropriata non ha sollevato obiezioni di principio
al progetto ma ha chiesto il rifacimento del muro di cinta con le medesime
caratteristiche di quello attuale. Contestualmente ha postulato il risarcimento
integrale della siepe di thuya soppressa oltre a fr. 10.000.-- per la
conseguente perdita di schermatura verso la strada. Per quanto invece concerne
l’indennità per la superficie avulsa ha chiesto che fosse adeguata a quella riconosciuta
agli altri espropriati.
All’udienza di conciliazione del 5.06.2002 le parti hanno riconfermato
integralmente le rispettive offerte e richieste. Lo ISEP 1 ha segnatamente
rifiutato il versamento di un indennizzo per la siepe, per il muretto di cinta
e la recinzione.
La proprietaria ha concesso l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal
19.08.2002 (cfr. accordo del 12.06.2002).
Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con sentenza del
1.10.2002 ordinando allo ISEP 1 “il ripris
tin
o dell’esistente muro di recinzione e della ringhiera
nelle condizioni in cui si presentano attualmente” al dispositivo no. 1.1 che,
tuttavia, è stato annullato  dal Tribunale Cantonale Amministrativo con
giudizio del 6.06.2003 in accoglimento del gravame interposto dall’ente
espropriante.
3.
Il
mapp.
no. 3823 di B__________ ubicato in
località P__________, è cosí censito a Registro fondiario:
A)   edificio
mq                               97
B)   edificio                                                 mq                               41
NE  superficie non edificata
- rivestimento duro - humus                mq
368
totale                                                           mq
506
Di conformazione regolare seppur piuttosto allungata, il sedime si presenta
pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo a carattere
residenziale (sub. A) ed un garage (sub. B), mentre la porzione restante è
adibita in parte a giardino ed in parte ad orto.
Il fondo gode di un diritto di sporgenza gronda a carico della part. no. 3819
mentre è gravato da un onere di passo con ogni veicolo a favore di B__________
F__________, B__________ L__________ fu F__________ (oggidí defunto) e F__________
D__________ N. B__________ (cfr. estratto RF ed ispezione SIFTI 2.09.2005).
Il vigente PR di B__________ approvato il 24.3.1992 assegna la proprietà alla
zona edificabile R4 (cfr. piano delle zone).
4.
L’espropriazione
è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a
compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a
restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto
se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente
durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi,
analizza i dati accertati estrapolando quelli per
tin
enti per adeguarli
all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando
le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i
fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni
immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT
II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i
diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo
comparativo presuppone, d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto
sufficiente, mentre non è necessario che il bene paragonato sia identico. E’
indispensabile, invece, che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da
poterne trarre conclusioni ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del
mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia
i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un
contratto isolato – ed i prezzi per
tin
enti a terreni già edificati non hanno valenza
decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e
89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente
pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).
Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e
riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una
normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno
condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori
di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM
11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).
5.
In
concreto il dies aestimandi risale al
19.8.2002
, data a far tempo
dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19
Lespr.; cfr. accordo 12.06.2002).
6.
Come
già indicato l’intervento in oggetto comporta l’espropriazione parziale di un
numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a
dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi
ubicati lungo il tratto che si estende tra la rotonda all’incrocio con via G__________
G__________ ed il mapp. no. 3764 appartengono alla zona R4 mentre quelli
successivi tra il mapp. no. 3761 e la rotonda all’incrocio con via S__________
V__________ sono inclusi nelle zone R3 o R2, rispettivamente ZSI.
Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini dell’estimo
ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo completo
circa la zona residenziale i risultati sono qui riportati in toto restando
ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di adeguamento
riferita ad ogni singolo fondo espropriando.
6.1. Il Tribunale di espropriazione ha reperito le seguenti transazioni
riferibili alle zone R2, R3 ed R4:
zona R2
1998
Non risultano transazioni.
1999
Frazionamento del mapp. no. 3156 di complessivi 734 mq sito in località P__________:
- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 56 mq che è andato ad aggiungersi
alla particella no. 3153 che da 50 mq è passata a 106 mq (iscriz. a RF il
2.2.1999 al d.g. 345);
- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 68 mq che è andato ad aggiungersi
alla particella no. 3155 che da 92 mq è passata a 160 mq (iscriz. a RF il
2.2.1999 al d.g. 346);
- fr. 180.00 il mq per la superficie rimanente di complessivi 610 mq
(“vigna”) che è andata a costituire la nuova particella no. 3156 (iscriz. a RF
il 2.2.1999 al d.g. 347);
- fr. 214.29 il mq per lo scorporo di 7 mq dal mapp. no. 3554 di 1’370
mq, loc. A__________ (iscriz. a RF il 26.1.1999 al d.g. 144). Trattasi di una
rettifica di confini;
-  fr. 74.07 il mq per una superficie di 135 mq del mapp. no. 5006 di
544 mq, loc. P__________, che è andata ad aggiungersi alla particella no. 2667
che da 600 mq è passata a 735 mq (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 293);
- fr. 144.09 il mq per i mapp. no. 5006 (409 mq) e 5358 (285 mq) di
complessivi 694 mq, loc. P__________ e F__________ (iscriz. a RF il 19.2.1999
al d.g. 294);
- fr. 235.93 il mq per il mapp. no. 5641 di 551 mq, loc. A__________
(iscriz. a RF il 15.2.1999 al d.g. 279).
2000
- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 9 mq dal mapp. no. 2212 di 370 mq,
loc. P__________ (iscriz. a RF il 20.12.2000 al d.g. 2727).
2001
- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2208 di 1’531
mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 218);
- fr. 148.10 il mq per il mapp. no. 2749 di 135 mq, loc. C__________ T__________
(iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1493);
- fr. 100.00 il mq per una superficie di 117 mq del mapp. no. 2746 di
2’716 mq, loc. C__________ T__________ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g.
1492).
2002
- fr. 190.45 il mq per il mapp. no. 5433 di 397 mq, loc. C__________
S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 763);
- fr. 191.47 il mq per il mapp. no. 5432 di 378 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 764);
- fr. 191.19 il mq per il mapp. no. 5434 di 383 mq, loc. C__________ S__________
(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 765);
- fr. 190.29 il mq per il mapp. no. 5435 di 400 mq, loc. C__________ S__________
(iscriz. a RF il 24.5.2002 al d.g. 1123);
- fr. 216.00 il mq per il mapp. no. 5549 di 72 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 9.1.2002 al d.g. 58);
- fr. 58.85 il mq per il mapp. no. 2378 di 2'464 mq, loc. S__________
(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 760). Il fondo si trova solamente
parzialmente attribuito alla zona R2.
zona R3
1998
- fr. 120.00 il mq per lo scorporo di 36 mq dal mapp. no. 5010 di 1’181
mq, loc. T__________ de G__________ (iscriz. a RF il 23.9.1998 al d.g. 1340);
1999
Non risultano transazioni.
2000
- fr. 246.21 il mq per il mapp. no. 2518 di 528 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 29.5.2000 al d.g. 994);
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3632
di complessivi 2’543 mq sito in località F__________:
- fr. 226.45 il mq per la nuova particella no. 3632 di complessivi 605 mq
(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1123);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5655 di complessivi 444
mq
(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1124);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5656 di complessivi 444
mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1125);
- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5657 di complessivi 444
mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1126);
- fr. 217.82 il mq per la nuova particella no. 5658 di complessivi 606
mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1127);
- fr. 223.21 il mq per il mapp. no. 3288 di 224 mq, loc. C__________ S__________
(iscriz. a RF il 22.12.2000 al d.g. 2796).
2001
- fr. 315.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2213 di 4’806
mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 220).
2002
Non risultano transazioni.
zona R4
1998
- fr. 265.32 il mq per il mapp. no. 2836 di 1’093 mq, loc. B__________
(iscriz. a RF il 30.6.1998 al d.g. 924). Il trapasso è avvenuto a seguito di
esercizio di un diritto di compera.
1999
Non risultano transazioni.
2000
- fr. 250.00 il mq per il mapp. no. 5659 di 660 mq, loc. P__________
(iscriz. a RF il 15.3.2000 al d.g. 489);
- fr. 220.00 il mq per lo scorporo di 45 mq dal mapp. no. 5320 di 493
mq, loc. F__________ (iscriz. a RF il 23.5.2000 al d.g. 945).
2001
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3623
di complessivi 3’862 mq sito in località F__________:
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5670 di complessivi
560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5672 di complessivi 560
mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);
- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5671 di complessivi
560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2003).
2002
Non risultano transazioni.
6.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi
stipulati nell’ambito di questa procedura in seguito all’accettazione delle
seguenti indennità espropriative:
fr. 250.- il mq (R4) per:
- ca. 30 mq del mapp. no. 3791;
- ca. 3 mq del mapp. no. 5320;
- ca. 10 mq del mapp. 3768;
- ca. 27 mq del mapp. 3767;
- ca. 29 mq del mapp. no. 3764;
- ca. 2 mq del mapp. no. 3807;
- ca. 17 mq del mapp. no. 3808;
- ca. 1 mq del mapp. no. 3822.
fr. 230.- il mq (R3) per:
- ca. 126 mq del mapp. no. 3763;
- ca. 29 mq del mapp. no. 5201;
- ca. 99 mq del mapp. no. 3773;
- ca. 32 mq del mapp. no. 3774;
- ca. 10 mq. del mapp. no. 5431.
fr. 125.- il mq (R4) per:
- ca. 8 mq del mapp. no. 3821.
I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e
stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 1.10.2002
(art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).
7.
7.1.
Nelle zone R2, R3 ed R4 vigono i seguenti parametri edilizi (art. 29, 34, 35 e
36 NAPR):
R2
R3            R4
indice di sfruttamento (i.s.)                        0.4              0.6            0.8
altezza max. del fabbricato (ml)                7.50            10.50
13.50
altezza min. del fabbricato lungo le
linee di allineamento  (ml)                         //
//             8.50
distanza minima da confine (ml)               3.00             4.00        5.00
distanza minima tra fabbricati                   6.00             8.00
10.00
7.2. B__________, capoluogo del Distretto di __________, è un ampio borgo
pianeggiante situato alla confluenza della Valli di __________ e __________
idealmente marcato da due assi stradali principali – e cioè Via P__________ /Via
G__________ da nord verso sud, rispettivamente Via S. G__________ da est verso
ovest – ed attraversato diagonalmente dalla ferrovia.
In questo contesto Via I__________ si situa a sud del nucleo ed a partire dalla
cintura della stazione serve un vasto comprensorio densamente abitato;
con Via S__________ V__________ costituisce inoltre un accesso importante alla
zona industriale nel settore meridionale del Comune.
Tra le località menzionate nell’elenco delle transazioni l’unica ad essere direttamente
affacciata su Via I__________ è T__________ de G__________ cui seguono, verso
nord, le adiacenti A__________ e F__________ che si sviluppano fino a toccare
la linea ferroviaria. Nella fascia tra quest’ultima e Via S. G__________ è
ubicata invece C__________ S__________. Le restanti località citate si
estendono tutte oltre Via S. G__________: P__________, F__________, C__________
T__________ e S__________ sono ubicate nel territorio occidentale lungo il
fiume __________ che segna il confine con il Comune di P__________ mentre
appartengono al comparto orientale, ad est di Via P__________, B__________, P__________
e P__________.
Tra le località poc’anzi dette P__________ è l’unica che si trova in leggera
posizione collinare ai piedi della zona montana della Valle di __________ sul
versante meridionale della cosiddetta “B__________” di B__________. Essa
inoltre appare particolarmente attrattiva in un’ottica prettamente residenziale
poiché beneficia di eccellenti qualità di vita proprio in quanto discosta sia
dalle arterie cantonali maggiormente trafficate sia dalla ferrovia che
notoriamente costituiscono importanti fonti di immissioni foniche e gassose.
Viceversa tutte le altre località menzionate appaiono morfologicamente similari
in quanto pianeggianti. Esse sono sostanzialmente costituite in unità abitative
residenziali che si trovano piú o meno discoste rispetto al nucleo ed alla zona
industriale del Paese.
Infine, dev’essere pure specificatamente rilevato che le località site sul
fronte meridionale di via S. G__________ ed appartenenti al comparto oggetto
della presente procedura formano di fatto un quartiere quasi a sé stante rispetto
a quelle che si estendono sul versante settentrionale ritenuto che, pur essendo
discoste dal nucleo, offrono ai residenti tutti i servizi indispensabili: oltre
ad essere convenientemente urbanizzate e servite dai mezzi pubblici tanto da
poter essere facilmente raggiunte, ospitano nelle immediate vicinanze della
stazione FSS un ufficio postale ed un ampio centro commerciale (“Grandi
Magazzini __________”).
7.3.  A titolo di premessa generale sembra doveroso osservare che i dati
accertati testimoniano un certo appiattimento dei valori ritenuto che, salvo
qualche punta minima e massima, non si rinvengono scarti eclatanti
riconducibili all’appartenenza dei fondi all’una o all’altra zona edificabile.
Ciò potrebbe dimostrare che, in linea generale, i prezzi non sono
necessariamente in rapporto con le possibilità di sfruttamento rispettivamente
che si tratta di un Comune nel quale il mercato immobiliare non è
particolarmente fiorente e nel quale le qualità di vita mediamente si
equivalgono nelle varie zone.
Zona R4
Per quanto riguarda la zona R4 che qui interessa e prescindendo dalla
transazione riguardante il mapp. no. 5320 che coinvolge non tutto il terreno
bensì soltanto uno scorporo modesto, sono due le compravendite che si dis
tin
guono poiché
non vi è motivo di credere che siano state influenzate da fattori soggettivi
particolari e sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone
caratteristiche di sfruttabilità. Esse concernono i mapp. no. 2836 e 5659 che
sono entrambi pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare,
dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione; il mapp. no. 2836
ha inoltre il vantaggio di essere più vicino al nucleo. Liberi, quindi, da
condizionamenti tecnici o architettonici questi terreni si prestano ad un
edificazione razionale secondo i parametri di zona, ed in effetti lo sono. Ciò
considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni
particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il
valore commerciale medio per terreni R4 può essere fissato in fr. 250.-/260.-
il mq. Una maggiorazione mediamente di ca. il 50 % rispetto al prezzo di fr.
170.- il mq soluto per le part. no. 5670, 5672 e 5671 pare in effetti del tutto
giustificata ritenuto che queste ultime, a parità di indici, sono tuttavia
fortemente esposte alle immissioni foniche indotte dalla vicina linea
ferroviaria.
Zona R3
Per quanto riguarda la zona R3 che qui interessa va detto innanzitutto
che le compravendite dei mapp. no. 3288 e 2518 sono da valutare con una certa
prudenza poiché il primo è tra tutti il più piccolo con soli 224 mq mentre il
secondo è il più discosto dal nucleo ma è anche ubicato in posizione più
tranquilla ciò che dal profilo meramente residenziale può giustificare il
prezzo sensibilmente incrementato. Per altro verso occorre prescindere dalle
transazioni riguardanti i mapp. no. 5010 e 2213 poiché non coinvolgono
interamente i terreni bensì soltanto scorpori modesti ed oltretutto certificano
i valori minimo (fr. 120.- il mq) e massimo (fr. 315.- il mq) in assoluto che
notoriamente non hanno valenza decisiva.
Di contro un valido campione di raffronto è dato dal frazionamento del mapp.
no. 3632 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano
state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a
fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità.
Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione
planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone
infrastrutture di urbanizzazione. Liberi, quindi, da condizionamenti
tecnici o architettonici i terreni si prestano ad un edificazione razionale
secondo i parametri di zona.
Complessivamente i valori appaiono piuttosto costanti e riguardano la località
F__________ che è attigua alla zona servita da Via I__________ la quale
costituisce pure un accesso ai terreni presi a modello. Da ciò la constatazione
che la ferrovia non costituisce una pregiudiziale per la zona R3 posta a sud
anche perché tra le due si interpongono le zone R2 ed R4 edificate che offrono
una sorta di schermatura contro le immissioni.
Di conseguenza ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni
particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il
valore commerciale medio per terreni R3 può essere fissato in fr. 230.-/240.-
il mq.
Zona R2
Per quanto riguarda la zona R2 che qui interessa non tutte le
compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Non
sono indicative, innanzitutto, le transazioni che coinvolgono semplici scorpori
ossia quelle riguardanti i mapp. no. 3153 e 3155, dipendenti dal frazionamento
del mapp. no. 3156, nonché i mapp. no. 3554, 5006, 2212, 2208 e 2746 e
nell’ambito delle quali, oltretutto, si situano il prezzo metrico massimo (fr.
300.-/mapp. no. 2212 e 2208) rispettivamente quello metrico minimo (fr.
74.07/mapp. no. 5006) che notoriamente non hanno valenza decisiva. All’elenco
vanno aggiunte le compravendite del mapp. no. 2378 vuoi per il prezzo
irrisorio, vuoi perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2 e
del mapp. no. 2749 perché riconducibile ad un raggruppamento. Poco
significativa è, infine, pure la transazione inerente il mapp. no. 5549 poiché,
trattandosi di una modesta striscia di terreno, v’è da supporre che il prezzo
sia stato influenzato da fattori soggettivi.
Come già rilevato, inoltre, il comparto in esame forma un quartiere abbastanza
eterogeneo e quasi a sé stante. Per le sue caratteristiche mal si presta, quindi,
ad un confronto con le zone R2 poste a nord di Via S. G__________, specie con
le località P__________ e F__________ dove sono state compravendute le part.
no. 5006/5358.
Restano dunque i mapp. no. 5432, 5433, 5434 e 5435 che sono tutti stati alienati
nel 2002 ad un prezzo medio di circa 190.- fr. il mq e che constano della
superficie essenziale sfruttabile secondo i parametri di zona con una rimanenza
modesta des
tin
abile a giardino. Privi di pregi
particolari, i terreni sono esposti alle immissioni dirette della linea
ferrovia e ciò non può che ripercuotersi negativamente sul loro valore.
Di contro per il mapp. no. 5641, che è ubicato più a sud ed ha una dimensione
di poco superiore, è stato soluto un prezzo di circa 236.- fr. il mq, ossia
maggiore di ca. il 25 %.
Quest’ultima transazione, per quanto isolata, non è trascurabile poiché non vi
è motivo di credere che sia stata influenzata da fattori soggettivi particolari
e poiché è riferibile ad un fondo che, tutto sommato, presenta buone
caratteristiche di sfruttabilità essendo pianeggiante ed avendo una
conformazione planimetrica regolare oltre che buone infrastrutture di
urbanizzazione. Libero, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici il
terreno si presta ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.
Ciò considerato ed a fronte di un mercato
che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante,
nel periodo tra il 2001 ed il 2002 valore commerciale medio per terreni R2 può
essere fissato in fr. 220.-/230.- il mq.
8.
La
particella esproprianda è un terreno di conformazione regolare piuttosto
allungata parzialmente edificato con uno stabile
abitativo
a carattere residenziale (sub. A) ed un garage (sub. B), mentre la porzione
restante è adibita in parte a giardino ed in parte ad orto.
Il fondo è
direttamente accessibile
da via I__________,
beneficia inoltre di un diritto di sporgenza gronda a carico della part. no.
3819 ed è gravato da un onere di passo con ogni veicolo.
Complessivamente la proprietà possiede le qualità intrinseche di un buon
terreno edilizio e quindi rientra nei parametri della quotazione di base
stabilita sopra, ritenuto che la servitú di passo
non
costituisce una pregiudiziale poiché non altera le possibilità di sfruttamento
del sedime e neppure rappresenta un fattore di disturbo degno di nota tale da
incidere sul valore dello stesso. Parimenti dicasi per le immissioni derivanti
dal traffico su Via I__________ poiché i mezzi pesanti provenienti
dall’autostrada Chiasso-Airolo che accedono alla zona industriale usufruiscono,
per comodità d’accesso, di via I__________ solamente fino all’incrocio su via S__________
V__________ perchè poi proseguono lungo quest’ultima.
Di conseguenza, posto che nel fissare l’importo dell’indennità il
Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni della parti (art.
49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata
in fr. 260.-- il mq.
9.
Il
danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di
esecuzione di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base della sua
utilizzazione attuale, salvo che il proprietario renda attendibile un miglior
uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr.
(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT
1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).
Normalmente l’indennità annua per terreni
edificabili è di fr. 0.50 il mq. L’indennità offerta dallo ISEP 1 di fr. 0.50
il mq risponde nel suo ammontare ai canoni giurisprudenziali e, pertanto,
merita conferma.
10.
10.1. L’espropriata ha postulato
il risarcimento integrale della siepe di thuya soppressa oltre a fr. 10.000.--
per la conseguente perdita di schermatura verso la strada.
10.2.
L’art. 11 lett. c Lespr.,
stabilisce che l'indennità comprende anche il corrispettivo di tutti gli altri
pregiudizi subiti dall'espropriato purché siano prevedibili secondo il corso
ordinario delle cose quale conseguenza dell'espropriazione.
La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi
oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui
legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con
l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad
una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero
valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 196-197 e 200; Grisel, op. cit., pag. 741; Wiederkehr, op.
cit., p. 103 ss).
La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta l’art.
11 let. c Lespr. a condizione, però, che i vegetali estirpati svolgessero una
particolare funzione estetico-protettiva o recassero un cospicuo valore
botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la superficie
espropriata – e quindi l’indennizzo espropriativo – fossero esigui a tal punto
da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT 1985 no. 94,
I-1993 no. 51; TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).
L’ente espropriante ha rifiutato qualsiasi risarcimento appellandosi all’art. 7
NAPR ed argomentando che, comunque, il valore delle piante è compreso
nell’indennizzo del valore edilizio pieno del terreno.
L’art. 7 cifra 2 let. b NAPR, cui allude l’ente espropriante, sancisce
testualmente che: “sul confine del fondo oltre la linea d’esproprio verso
strade sono ammesse cinte di carattere provvisorio e siepi. In ogni caso non
derivano oneri al Comune al momento dell’esecuzione dell’opera stradale”.
Al di là del fatto che la normativa tende ad esonerare il Comune da un onere
risarcitorio tuttavia senza estendere la prerogativa ad altri enti
esproprianti, essa non è validamente opponibile all’espropriata poiché è la
stessa legge di espropriazione a sancire il principio della piena indennità
(art. 9) tenuto conto dello stato effettivo dell’oggetto espropriato.
È innegabile che la siepe già posta a dimora lungo il limite del fondo e nel
frattempo estirpata formava una cornice decorativa e costituiva quantomeno uno
schermo ottico per la proprietà (cfr. doc. fotografica). Ragionando pragmaticamente
è perció altrettanto innegabile che la sua soppressione, quale conseguenza
dell’intervento espropriativo, ha comportato un danno tangibile che di certo
non puó dirsi conglobato nell’indennità riconosciuta per il sedime espropriato.
Il perito giudiziario ha valutato la siepe in fr. 1'643.20 premurandosi di
considerare tanto lo stato botanico-fitosanitario quanto il valore di rimpiazzo
ed utilizzando, secondo ponderazione, i parametri usualmente applicati fissati
nelle direttive per il calcolo del valore degli alberi emanate dall'Unione
Svizzera Servizio Parchi ed i prezzi previsti dal catalogo 2001
dell'Associazione dei Vivaisti Svizzeri.
Poiché il Tribunale non ha motivo di dubitare della bontà delle conclusioni
peritali, l’indennità per il sacrificio della siepe è quindi fissata in fr.
1'643.20 a corpo.
10.3. A complemento del valore intrinseco della siepe, l’espropriata ha sollecitato
un risarcimento di fr. 10'000.- per la perdita della schermatura che questa già
offriva verso la strada.
Una siepe puó essere un elemento estetico/decorativo e fungere da valido riparo
contro sguardi indiscreti; tali aspetti sono stati ammessi nel considerando
precedente a giustificazione dell’indennità fondata sull’art. 11 let. c Lespr.
La pretesa aggiuntiva va dunque esaminata nell’ottica dell’art. 11 let. b
Lespr. che, nell’ipotesi di espropriazione parziale, offre all’espropriato la
facoltà di richiedere il risarcimento del danno derivante dalla svalutazione
del sedime residuo, svalutazione che potrebbe essere ravvisata, in particolare,
qualora la costruzione esistente fosse privata di uno schermo protettivo (Hess/Weibel,
op. cit. ad art. 19 no. 193-185; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.5; II-1998 bo.
27 c. 3.1.).
Tuttavia, oltre al fatto che l’effetto insonorizzante di una siepe è
oggettivamente trascurabile, bisogna pure considerare che il sedime
espropriando è comunque des
tin
ato alla costruzione di un marciapiede - prima
inesistente – per cui l’effettiva distanza tra la proprietà e la carreggiata,
vera fonte di inquinamento, rimane pressoché immutata. In ogni caso il
pregiudizio indotto dalle immissioni andrebbe attribuito, semmai, non
all’intervento espropriativo bensí ai flussi di traffico e si produrrebbe anche
se il fondo non fosse colpito da espropriazione; manca, perció,
l’imprescindibile nesso causale tra l’asserito danno e l’espropriazione.
Infine non è meno importante che l’allargamento stradale e la costruzione del
marciapiede sono sanciti dal piano viario del piano regolatore (PR) approvato
dal Consiglio di Stato il 25.01.2000, di modo che l’intervento era prevedibile.
Il progetto definitivo che ne è conseguenza altro non fa che adeguare al piano
stesso ed alle nuove esigenze tecniche e di sicurezza, un tratto stradale
vetusto e malsicuro che manifestamente non assolveva piú alla sua funzione.
Tutto ció considerato la pretesa non puó dunque essere accolta.
11.
L’espropriata ha chiesto il
rifacimento del muro di confine, pretesa che nell’ambito dell’approvazione del
progetto ha dato luogo alla sentenza del TRAM del 6.6.2003 e che, finalmente, è
stata soddisfatta tuttavia a spese dell’espropriata stessa (cfr. lettera del
21.10.2005).
L’esistenza di un danno, per effetto della demolizione del muro, e di un nesso
di causalità con l’evento espropriativo sono palesi ed incontestabili.
Da ció l’obbligo per l’ente espropriante di assumersi i costi della
ricostruzione sulla base dell’art. 11 let. c Lespr. rifondendo all’espropriata
l’importo di fr. 3'266.85 come indicato nello scritto citato.
12.
Le indennità espropriative sono
completate con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data per la quale è
stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai
seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:
- del  4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;
- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;
- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
13.
Trattandosi di una procedura di
espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente
espropriante. Poiché l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un
legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1.     Lo ISEP 1 verserà alla proprietaria del mapp.
no. 3823 di B__________, le seguenti indennità:
1.1. fr. 260.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 8 mq;
1.2. fr. 0.50 il mq annui per l’occupazione temporanea di ca. 14 mq;
1.3.
fr.
1'643.20 a corpo per la soppressione della siepe
;
1.4.
fr. 3'266.85 a corpo per il
ripris
tin
o del muro di recinzione e della ringhiera.
2.
Sulle
predette indennità espropriativa sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi
annui:
- del  4,5 % dal 19.08.2002 al
31.08.2002;
- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;
- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
3.
La
richiesta di fr. 10'000.00 a titolo di risarcimento per
la mancanza di schermatura dovuta alla soppressione
della
siepe di
thuya conseguente all’intervento espropriativo è respinta.
4.
La
tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente espropriante.
Non si assegnano ripetibili.
5.
Contro
la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale
amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
6.
Intimazione
a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
La
Presidente                                                                                                   La
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo                                                                                   Paola
Carcano