ti_gerichte · 40.2005.108 · 2006-01-03 · it
Il valore venale di un fondo edificato (fabbricato più terreno annesso) é determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito secondo la media ponderata definita dall'art. 7 del Regolamento di applicazione della Lst. e non del solo valoro metrico.


Incarto n.40.2005.108

__________

Lugano

3 gennaio 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Giancarlo Fumasoli

ing. Gianfranco Sciarini

segretario
 giurista

Alan
 Gianinazzi

statuendo
sul ricorso presentato in data 20/21 giugno 2005 dalla

ISCE
 1composta da:

-
 MIST 1,

-
 MIST 2,

-
 MIST 3,

tutti
 rappr. da RA 1,

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
 nellambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 176 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 11 ottobre 2005,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1.

Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.

Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 176 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 545'487.-

Il
reclamo interposto in data 30 giugno 2004 da MIST 3 è stato parzialmente
accolto dallUCS con decisione 3 giugno 2005.

Lautorità
di prima istanza ha in sostanza modificato il volume delledificio principale
sub. A, aumentato da 2'246 a 2'418 mc, il relativo valore a nuovo, ridotto da
360.- a 316.- CHF/mc e il correttivo di classe applicato sul valore a nuovo
delledificio, passato da +30% a +10%.

Il
valore ufficiale di stima del mappale è stato di conseguenza stabilito in CHF
440'488.-

3.     Con
ricorso 20/21 giugno 2005 RA 1, rappresentante della Comunione ereditaria, è insorta
innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del volume delledificio
principale sub. A da 2'418 a 2248 mc e lapplicazione di un correttivo del -20%
per carico ambientale sul valore metrico delledificio.

A
giustificazione di tale richiesta, i ricorrenti sostengono che il correttivo,
oltre che sul valore metrico del terreno, debba essere applicato pure sul
valore metrico delledificio, ciò poiché nella fattispecie concreta la
vicinanza dellautostrada, della strada cantonale e della ferrovia penalizzano
in modo importante pure il valore dellalbergo ristorante, maggiormente toccato
rispetto ad altri tipi di edifici dallinquinamento atmosferico ed acustico.

4.     Nel
corso del sopralluogo esperito l11 ottobre 2005, il Tribunale ha constatato
che ledificio sub. A é suddiviso in piano cantina, dove si trovano i servizi e
la cantina del ristorante, piano terreno, strutturato in ristorante e relativa
cucina, primo piano con sette camere dalbergo e secondo piano composto da
cinque camere abitate dai proprietari.

A
seguito di misurazione viene constatato che il volume delledificio corrisponde
a 2'246 mc.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.

Ai
sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II  1999, no.10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.

Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4.

Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella
fattispecie concreta lUCS ha tralasciato il valore di reddito, escludendolo
completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna
spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dellart. 16 cpv.
2 Lst. lomissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata. In effetti
il reddito è fondamentale per una determinazione equa dei valori immobiliari,
ritenuto che lestimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un
bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995
concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Sotto
questo profilo la decisione su reclamo si rivela dunque carente nella forma
quanto nella sostanza.

Considerato,
tuttavia, che il Tribunale, oltre a non essere vincolato dalle domande del
ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm)  ciò che comunque non è una panacea e
certamente non dispensa lautorità di prima istanza dallobbligo di applicare
il diritto e di motivare le sue decisioni, specie quando largomento ha
unimportanza rilevante ai fini della stima -, la lacuna è sanabile in questa
sede.

Ledificio
al mappale no. 176 RFD di __________ è un ristorante-albergo a gestione
famigliare il cui gerente per gli anni precedenti il 2005 è stato MIST 3 e
attualmente è MIST 2, usufruttuaria della sostanza relitta dal defunto __________.

Nella
fattispecie concreta, il reddito di CHF 10'300.- annui indicato con la
dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare modulo 1- e
confermato come attendibile dai ricorrenti con scritto 25/27 ottobre 2005,
trova sostanzialmente conferma nella documentazione fiscale prodotta in data 12
dicembre 2005. È pertanto tale valore che deve essere ritenuto.

Ciò
anche perché nella fattispecie concreta risulta praticamente impossibile
riferirsi a casi analoghi che presentano redditi accertati tenendo conto del
tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art.
10 Reg.) in quanto nella zona non esistono più edifici a gestione famigliare strutturati
perlomeno in modo simile, che non rispondono evidentemente più ai bisogni del
mercato, come del resto conferma la chiusura dellesercizio pubblico con il 31
dicembre 2005.

7.2.

A
seguito dei rilevamenti effettuati in corso di sopralluogo, il volume
delledificio sub. A viene corretto da 2'418 a 2'246 mc.

7.3.

Il
Tribunale respinge la richiesta dei ricorrenti volta ad applicare al valore
metrico delledificio un correttivo del -20% per carico ambientale.

Ciò
per la ragione che il valore metrico di un edificio non è in realtà influenzato
da fattori quali la vicinanza di fonti di inquinamento atmosferico e/o acustico,
che potrebbero avere semmai un certo peso, oltre che sul valore metrico del
terreno, sul valore di reddito. Nella fattispecie concreta, essendoci un
reddito dichiarato attendibile, la questione può comunque rimanere
sostanzialmente indecisa.

7.4.

Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di
conseguenza, in applicazione dellart. 38 cpv. 3 Lst., il ricorso è
parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 176 RFD di __________
stabilito in CHF 192'234.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 4/5 per lUCS e del rimanente 1/5 per i ricorrenti (art.
38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè parzialmente accoltoe il
valore ufficiale di stima del mappale no. 176 RFD di __________ stabilito in
CHF 192'234.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima in ragione di 4/5 e del rimanente 1/5 a carico dei ricorrenti.

3.     La presente decisione è definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi