ti_gerichte · 14.2021.96 · 2022-01-03 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione. Preteso inadempimento dei locatori. Perizia. Principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Preteso inadempimento dei locatori. Perizia. Principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 03.01.2022 14.2021.96

Incarto n.
14.2021.96
Lugano
3 gennaio 2022
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta del giudice:
Jaques,
presidente
vicecancelliere:
Ferrari
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48
b
LOG) nella causa SO.2020.5614 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza 11 dicembre
2020 da
CO 1
, __________
CO 2
, __________
CO 3
, __________
(rappresentati dalla RA 2, __________)
contro
RE 1
__________
(rappresentata dal socio e gerente, __________
RA 1, __________)
giudicando sul reclamo del 15 luglio 2021 presentato dalla RE 1 contro
la decisione emessa il 14 luglio 2021 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                   A.
Il 28 settembre 2018, in veste di locatori CO 1, CO 2 e CO 3 hanno
concluso con la RE 1 un contratto di locazione di un ente di 2½ locali a uso
commerciale (ufficio) con terrazza e wc per una pigione mensile di fr. 2'500.–
e un acconto per le spese accessorie di fr. 150.– mensili, da pagarsi
anticipatamente.
B.
Il
31 marzo 2020 CO 1, CO 2 e CO 3 hanno costituito in mora la RE 1, fissandole un
termine di trenta giorni per pagare le pigioni e gli acconti per le spese
accessorie di febbraio e marzo 2020, nonché il conguaglio dei costi di
riscaldamen­to del 2019.
C.
Il
22 aprile 2020, nel pieno della prima ondata di coronavirus, la RE 1 ha chiesto
ai locatori di essere autorizzata a mettere in sicurezza i locali appigionati a
tutela della salute dei propri lavoratori e a ottenere una riduzione delle
pigioni. Il 4 maggio 2020, la conduttrice ha poi promosso un’istanza di
conciliazione vertente sulle sue richieste di messa in sicurezza dei locali e
di riduzione delle pigioni, a decorrere dal mese di febbraio 2020; ha inoltre
contestato la messa in mora.
D.
L’11
maggio 2020 i locatori hanno disdetto il contratto di locazione per mora della conduttrice,
la quale ha contestato la disdetta mediante istanza del 16 maggio 2020. All’udienza
di conciliazione, tenutasi il 18 giugno 2020, le parti non sono giunte a una
transazione, sicché è stata rilasciata alla conduttrice un’autorizzazione ad agire.
Non risulta però dagli atti che la conduttrice abbia poi intentato causa.
E.
In
data imprecisata, ma comunque dopo il 27 giugno 2020 (come si evince da un’e-mail
della conduttrice di stessa data), le parti hanno stipulato un’
”aggiunta”
al
contratto di locazione, mediante la quale si sono accordate
“
a partire dal 1 luglio 2020
, [sul]
ripristino di suddetto contratto di locazione, alle medesime condizioni
contrattuali di cui al contratto menzionato”
.
F.
Il
20 luglio 2020 la RE 1 ha disdetto a sua volta il contratto di locazione,
riservandosi però di continuare la locazione se i locatori avessero
acconsentito a una riduzione del canone del 30%. I locali sono poi stati
riconsegnati il 2 novembre 2020.
G.
Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 3
novembre 2020 dall’Ufficio d’esecuzione di Lugano, CO 1, CO 2 e CO 3 hanno
escusso la RE 1 per l’incasso di fr. 13'465.50
oltre agli interessi
del 7% dal 1° aprile 2020 (indicando quale cau­sa del credito gli
“Affitti arretrati Aprile 2020 – Maggio 2020 –
Giugno
2020 – Luglio 2020 – Agosto 2020 – Settembre
2020 – Ottobre 2020
[…]
Contratto di locazione Ufficio sito in Via __________
__________ __________ __________
[…]
+ Conguaglio riscaldamento 2019 CHF 215.50”
) e di fr. 53.35 (per:
“Fatt. __________ NR. __________ __________”
).
H.
Avendo
la RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza dell’11
dicembre 2020 CO 1, CO 2 e CO 3 ne hanno chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 5, limitatamente a fr. 13'250.– (anziché fr. 13'465.50).
Nel termine impartito, la convenuta si è opposta all’istanza con osservazioni
scritte del 18 gennaio 2021, formulando al contempo una domanda
riconvenzionale. Con replica e duplica spontanee, rispettivamente del 28 gennaio
e dell’8 febbraio 2021, le parti si sono riconfermate nelle rispettive tesi.
I.
Statuendo con decisione del 14 luglio 2021, il Pretore ha accolto l
’istanza e rigettato in via provvisoria, a
concorrenza di fr. 13'250.–,
l’opposizione interposta dalla
convenuta, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 200.– e un’indennità
di fr. 800.– a favore degl’istanti.
L.
Contro
la sentenza appena citata la RE 1 è insorta
a questa
Camera
con un reclamo del 15 luglio 2021
per ottenerne l’annullamento nel senso della reiezione dell’istanza,
oltre a
“ogni altro
provvedimento ritenuto di diritto”
, protestate spese e
ripetibili.
Visto il prevedibile esito dell’odierno giudizio, il reclamo
non è sta­to notificato alla controparte per osservazioni.
Considerando
in diritto:                 1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.
e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro
dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è
avvenuta in concreto al patrocinatore della RE 1 il 15 luglio 2021 durante le
ferie esecutive estive (art. 56 n. 2 LEF; DTF 143 III 149 consid. 2.4.1.1), il
termine d’impugnazione, iniziato a decorrere il primo giorno utile dopo le
ferie (DTF 121 III 285 consid. 2/b e 49 III 76), ossia il 2 agosto 2021, è
scaduto giovedì 12 agosto. Presentato il 16 luglio 2021 (data del timbro
postale), il reclamo è dunque sen­z’altro tempestivo.
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con-sid. 2.2.4).
Secondo l’art. 320 CPC con
il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento
manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili
conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
Di conseguenza, il rimprovero della reclamante al Pretore
di non essersi pronunciato su
“tutte
le altre osservazioni e contestazioni in atti qua da intendersi riprese
integralmente”
(reclamo, ad n. 21) è inammissibile, perché
è generico e sprovvisto di motivazione.
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura
documentale
(Aktenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in
esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo
la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e
vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili
eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto
provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata
quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al
giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore ha dapprima ritenuto che il contratto di
locazione e la successiva aggiunta, allegati all’istanza, costituissero validi
titoli di rigetto dell’opposizione per le pigioni e gli acconti per le spese
accessorie, perlomeno fino al 30 ottobre 2020. Il primo giudice ha considerato
inutile esaminare le argomentazioni della convenuta in merito al conguaglio per
i costi di riscaldamento del 2019 e alla fattura __________, indicati nel
precetto esecutivo ma non nell’istanza. Ha reputato non convincente, e comunque
non verosimile, la tesi della convenuta secondo cui la pandemia avrebbe cagionato
un inadempimento contrattuale riconducibile agl’istanti e avrebbe modificato il
contratto di locazio­ne, rescindendolo
ipso iure
, rifiutando la perizia
chiesta al proposito dalla convenuta stante il carattere documentale della
procedura di rigetto. Quanto agli argomenti formulati dalla convenuta già nelle
precedenti istanze di conciliazione, il Pretore li ha tenuti per superati dalla
successiva stipulazione dell’aggiunta al contrat­-to di locazione, che ne ha
determinato il ripristino alle condizioni iniziali.
Il
primo giudice ha d’altronde ritenuto indimostrato il preteso condono di due
delle pigioni mensili poste in esecuzione, siccome da-gli atti risultava
piuttosto che gl’istanti le avessero concesso una proroga di pagamento. Il
Pretore ha quindi dichiarato irricevibile la domanda riconvenzionale della
convenuta, perché improponibile in procedura sommaria, rilevando ad ogni modo
che il credito da essa vantato non era stato reso minimamente verosimile,
sicché non poteva entrare in linea di conto neppure un’eventuale compensazione
con pigioni e acconti per le spese accessorie.
4.
La
reclamante si duole in particolare che il Pretore avrebbe potuto senz’altro
accogliere la sua richiesta di perizia, visto che tra l’inol­­tro della duplica
e l’emanazione della decisione impugnata sono passati più di sei mesi (reclamo,
ad n. 22). Misconosce, tuttavia, che il procedimento di rigetto dell’opposizione
è una procedura documentale
(Aktenprozess)
, limitata alla verifica dell’esistenza di un titolo esecutivo e alla
verosimiglianza di eventuali eccezioni dell’escusso (sopra consid. 2).
Giurisprudenza
e dottrina ammettono quindi praticamente solo le
prove documentali (
art. 254 cpv. 1 CPC
;
sentenze del Tribunale federale 5A_467/2015
del 25 agosto 2016
consid. 4.5.3 e 5A_179/2012 dell’11 ottobre 2012, consid. 3.4, e della CEF
14.2018.172 del 14 marzo 2019 consid. 6.2, con i rinvii). Ne segue che la
sentenza impugnata non presta il fianco alla critica sotto questo profilo,
tanto più che una perizia, volta a stabilire un’eventuale inadempienza degl’istanti,
sarebbe stata inutile nella fattispecie dopo il ripristino del contratto
originario pattuito dalle parti (v. sotto consid. 6.3.1).
5.
Sempre
sul piano processuale, la reclamante si duole dell’assen­­za nella decisione
impugnata di alcun
“cenno”
sul mandato di gestione affidato alla RA 2,
“tra l’altro [con] firme illeggibili”
. Non trae però alcuna conclusione da tale rilievo né spiega perché il
Pretore avrebbe dovuto determinarsi in merito, dal momento che nella sua
riposta all’istanza (ad esempio a pag. 6) essa aveva chiaramente indicato la fiduciaria
come la rappresentante degl’istanti. La doglianza è pertanto irricevibile, per
tacere del fatto che in
virtù degli art. 27 LEF e 68 cpv. 2 lett. c
CPC, chiunque ha l’esercizio dei diritti civili,
compresa una persona giuridica, può rappresentare, anche professionalmente,
altre persone nel procedimento esecutivo (sentenza della CEF 14.2018.15 del 15
marzo 2018) e che sul
contratto di amministrazione immobiliare
agli
atti (doc. E) le firme apposte dai mandanti, sotto il proprio no­me, non sono
affatto illeggibili.
6.
Costituisce un riconoscimento di debito
nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF l’atto pubblico o la scrittura privata,
firmata dall’escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà
di pagare (o perlomeno di riconoscere) all’escutente, senza riserve
né condizioni, una somma di denaro determinata, o
facilmente
determinabile, ed
esigibile
(DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi).
Il
contratto di locazione firmato dal
conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto e per
gli acconti – fissi – delle spese accessorie (
sentenza
della CEF
14.2020.75
del 19 novembre
2020, consid. 5.5), a patto che il locatore abbia effettivamente consegnato la
cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenuta
tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). Il contratto vale
titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle parti
.
Se il contratto è di durata
indeterminata, conserva la sua qualità di titolo di rigetto fintanto
che il conduttore non renda verosimile che il
contratto sia stato disdetto (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio
2002, con­sid. 3.1;
Staehelin
in: Basler Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).
6.1
Nella fattispecie, è pacifico che il contratto di locazione (doc. B
1
),
dopo la disdetta dei locatori per mora (sopra ad D), è stato
“ripri­stinato […] alle medesime condizioni
contrattuali”
con la successiva
“aggiunta”
(doc. B
3
)
concordata dalle parti, per poi essere disdetto dalla RE 1 il 20 luglio 2020
(sopra ad F), con effetto per il 31 ottobre 2020 tenuto conto del preavviso
trimestrale pattuito (doc. B
1
). Il contratto vale pertanto titolo di
rigetto provvisorio dell’opposizione (perlomeno) per le pigioni e gli acconti
di spese accessorie da aprile, maggio e agosto a ottobre 2020 indicati nel­l’istanza,
pari a fr. 13'250.– (5 mesi a fr. 2'500.– + fr. 150.–, v. doc. B
1
).
6.2
Nel
reclamo, la RE 1 lamenta invero l’assenza di un titolo di rigetto dell’opposizione
per la somma posta in esecuzione (di fr. 13'446.50), che
“non pare fondata nel suo complesso e con
precisione ad alcun riconoscimento di debito”
. Secondo la reclaman­te
il Pretore avrebbe quindi violato il principio di corrispondenza tra
il chiesto e il pronunciato (art. 58 CPC), in particolare
perché
gl’istanti non hanno chiesto espressamente di rigettare l’opposi­­zione limitatamente
a fr. 13'250.– e nella loro seconda richiesta (per fr. 13'250.–) non
menzionano la condanna al pagamento del­le ripetibili.
6.2.1
La
reclamante misconosce tuttavia che il primo giudice ha assegnato agli istanti
esattamente quanto da loro chiesto con l’istanza
(e meno di quanto posto in esecuzione), ovvero il rigetto provvisorio dell’opposizione
per fr. 13'250.–,
sicché non sussiste alcuna violazione dell’art.
58 CPC. La somma corrisponde d’altronde
precisamente
a quella risultante
dal contratto di locazione per le cinque mensilità reclamate con l’istanza (sopra
consid. 6.1), senza contare che il diritto esecutivo non obbliga il creditore a
escutere il debitore per l’intero importo riconosciuto né a giustificare la sua
(libera) scelta di procedere per una frazione di esso (sentenza della CEF
14.2020.71 dell’11 dicembre 2020 consid. 5.4).
6.2.2
Nulla cambia il fatto che gl’istanti abbiano indicato alla voce “DO­MANDA”
dell’istanza la somma di fr. 13'446.50 oltre agli interessi, alla voce
“MOTIVAZIONE” solo fr. 13'250.– e infine, nella replica, fr. 13'465.50
(v. reclamo, ad 1-3), a detta della reclaman­te con la volontà d’ingenerare
confusione nel Pretore, allo scopo di ottenere più di quanto avessero diritto
(n. 7). La loro intenzione di limitare la propria pretesa a fr. 13'250.–,
pari alle cinque mensi
lità esplicitamente
indicate in grassetto nell’istanza, era infatti chia­ra
a ogni lettore
di buona fede e così è stata compresa dal primo giudice, nell’interesse del
resto della stessa reclamante. Anche su questo punto il reclamo risulta privo
di ogni pregio.
6.2.3
Sempre secondo il principio dell’affidamento (sentenza del Tribunale
federale 5A_564/2016 del 15 maggio 2017 consid. 4.2), il Pretore non poteva, in
buona fede, ignorare la richiesta degl’istanti volta all’assegnazione di
ripetibili, anche dopo la (tenue) limitazio­ne dell’importo richiesto a fr. 13'250.–
(anziché fr. 13'446.50). Il Pretore non ha perciò violato l’art. 58 CPC
neppure su questo punto.
6.3
La
RE 1
pretende anche che il riconoscimento di debito non è
esigibile, perché gl’istanti non hanno adempiuto il contratto, omettendo di
mantenere i locali locati – un
open
space
in cui i dipendenti lavoravano nello stesso
ambiente – in stato idoneo all’uso cui erano destinati (art. 256 cpv. 1 CO),
ossia,
concretamente, non adeguandoli alla
situazione creatasi a causa della pan­demia
da coronavirus (ad esempio
ponendo separatori in
plexiglass
per dividere l’ambiente), a tutela dei
lavoratori e dei clienti. Nega inoltre di aver accettato la situazione (ossia l’inadempimen­­to),
ricordando di aver contestato lo stato dell’immobile già prima
del procedimento, esigendone l’adeguamento o una
riduzione della
pigione. Stante l’inadempimento degl’istanti, a suo dire
il primo giudice avrebbe dovuto respingere l’istanza sulla base della
cosiddetta
Basler Praxis
, che pone a carico del creditore l’onere di dimostrare la corretta
esecuzione delle proprie prestazioni.
6.3.1
Ora,
che la reclamante avesse in precedenza chiesto la messa in sicurezza dei locali
affittati e in subordine la riduzione della pigione non ha più rilevanza dopo
che la stessa ha convenuto con la parte locatrice il ripristino del contratto
di locazione, nel frattem­po disdetto,
“alle medesime condizioni contrattuali”
(doc. B
3
), ovve­ro nello stato esistente e al prezzo
stabilito in origine, rinunciando così di fatto alle precedenti esigenze. La
sentenza impugnata resiste pertanto alla critica.
6.3.2
Per
abbondanza va d’altronde ricordato che l’eccezione d’inadem­­pimento giusta l’art.
82 CO non trova applicazione al contratto di locazione immobiliare ove il
conduttore invochi difetti dell’ente locato, stanti i rimedi giuridici
specifici del diritto della locazione (art. 259
a
CO), in particolare la
riduzione del corrispettivo (art. 259
d
CO) e il deposito della pigione
(art. 259
g
CO), i quali hanno carattere di
lex specialis
rispetto all’art.
82 CO (sentenza della CEF 14.2021.55 del 7 ottobre 2021 consid. 5.3).
7.
Al limite del temerario, il reclamo, compresa l’accusa di parzialità
avventatamente rivolta al Pretore (reclamo, ad n. 23), va quindi respinto.
8.
La tassa del
presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF
(RS 281.35),
per il rinvio del
l’art. 96 CPC,
segue la
soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Non si pone invece problema di
ripetibili, la controparte, cui il reclamo non è stato notificato per
osservazioni, non essendo incorsa in spese in questa sede.
9.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 13'518.85,
non raggiunge la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art.
74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ricevibile, il
reclamo è respinto.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 600.– relative al presente giudizio,
già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico.
3.
Notificazione a:
–  , , ;
–  , ,
.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo
se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza
fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto
è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF
(art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie
(art. 46 cpv. 1 LTF).