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Espropriazione formale - valore venale

Tessin Tribunale di espropriazione 22.07.2010 20.2008.6-6
Tessin Tribunale di espropriazione 22.07.2010 20.2008.6-6
Ticino Tribunale di espropriazione 22.07.2010 20.2008.6-6

Espropriazione formale - valore venale

Incarto n.
20.2008.6-6
Lugano
22 luglio 2010
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Eraldo Pianetti
ing. Luciano Sulmoni
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione dei progetti definitivi presentata da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
1
nell'ambito
delle opere di realizzazione di un nuovo marciapiede su Via __________ e di sistemazione
dell'incrocio con Via __________ nel territorio dei Comuni di __________ e __________,
relativamente
al mapp. no. 103 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.
1.1.
Lo ISEP 1 ha risolto di procedere ai lavori di sistemazione di Via __________,
strada cantonale che collega i Comuni di __________ e __________. L’intervento,
che implica espropriazioni varie, comprende la sistemazione dell’incrocio di __________
con l’inserimento di una banchina, rispettivamente il completamento del
marciapiede lungo il lato a monte di Via __________ e la posa di un dosso e di
un’isola spartitraffico in prossimità dell’area scolastica.
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 7.9
all’8.10.2007 conformemente agli art. 16 ss della Legge sulle strade (Lstr) e
20 ss della Legge di espropriazione (Lespr), previo invio di un avviso
personale. Il Consiglio di Stato ha approvato il progetto con risoluzione del
27.2.2008 respingendo contestualmente l’opposizione e la domanda di modifica
dei piani presentate da due proprietari. Tale risoluzione è cresciuta
incontestata in giudicato.
Gli atti sono quindi stati trasmessi al Tribunale di espropriazione per i suoi
incombenti giusta l’art. 26 Lstr.
1.2. L’opera coinvolge parzialmente il mapp. no. 103 di Vacallo di proprietà di
COES 1 in ragione di ½ ciascuno. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è
espropriato in ragione di mq 12 ed occupato temporaneamente per mq 42,
superfici per le quali è offerta un’indennità di fr. 300.- il mq,
rispettivamente di fr. 0.50 il mq.
Con memoria del 1°.10.2007 i proprietari hanno notificato una pretesa di
indennizzo di fr. 600.- il mq. Quindi, aderendo alla richiesta dell’ente
espropriante, hanno autorizzato l’anticipata immissione in possesso dal
1°.3.2008.
All’udienza dell’11.2.2009 le parti hanno pattuito un’indennità a corpo di fr.
50.- per l’occupazione temporanea e di fr. 2'205 per l’estirpazione di vegetali
vari. Anche la sistemazione del terreno è stata concordata direttamente dalle
parti.
2.
Come
indicato le parti hanno definito in forma amichevole le indennità per
l’occupazione temporanea e per i vegetali soppressi, come anche i necessari
ripristini alla proprietà (cfr. verbale dell’11.2.2009). Ciò costituisce
accordo ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr.
3.
Il
mapp. no. 103 è un fondo di mq 642 ubicato in località __________, a monte di
Via __________, ed è così censito a RF:
sub. b) orto                        mq        437
sub. A) abitazione             mq        200
sub. C) ripostiglio              mq            5
Si tratta di un terreno trapezoidale pianeggiante situato ad una quota
leggermente superiore rispetto al sedime stradale (cfr. documentazione
fotografica). Il vigente PR di __________ lo assegna alla zona residenziale
intensiva RI con indice di sfruttamento 1 e indice di occupazione del 25% (cfr.
piano delle zone; art. 48 NAPR).
4.
4.1.
L’espropriazione formale è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno
indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto
colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse
avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
Per la valutazione dell’indennità è decisiva la data dell’anticipata immissione
in possesso o, in difetto, quella di emissione del giudizio di estimo (art. 19
Lespr).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale
oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Grisel, Traité de droit administratif, 1984,
vol. II, p. 734; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p.
25 e 33).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base
al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita
ufficialmente registrati, di preferenza negli anni immediatamente precedenti il
dies aestimandi, e riferibili a fondi liberi analoghi al terreno espropriando (Hess/Weibel,
op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408 c. 2c, 122 I 168 c. 3a,
b/bb; RtiD I-2006 no. 48, I-2008 no. 52 c. 4).
L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di
raffronto adeguato che costituisca una testimonianza valida e ragionevole dell’andamento
del mercato immobiliare. Non potendosi, tuttavia, porre esigenze troppo severe
al confronto, un’identità perfetta con gli oggetti paragonati non è richiesta;
in effetti di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di
urbanizzazione e possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante
opportuni adeguamenti del prezzo. E’ anche possibile trarre spunto da
compravendite isolate, purché i prezzi di acquisto siano esaminati con cura e
la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no.
48).
Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di
sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già
edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89). Non lo sono
nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di
compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.
88).
Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1
Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del
deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli
aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente
espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).
4.2. In concreto l’indennità è stimata con valuta 1°.3.2008, data a far tempo
dalla quale i proprietari hanno autorizzato l’anticipata immissione in possesso
(art. 19 Lespr).
Dall’indagine esperita come d’uso a RF risulta che le compravendite più
recenti, con oggetto terreni ubicati in zona RI, sono state stipulate nel 2004
e prevedono i prezzi seguenti:
- fr. 209.45 il mq per il mapp. no. 586
di mq 2053, loc. __________ (iscr. a RF il 2.2.2004 al d.g. 730). Il trapasso è
avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il
17.7.2003;
- fr. 483.52 il mq per il mapp. no. 1513
di mq 182, loc. __________, inclusa una quota di ¼ sulla coattiva al mapp. no.
1515 prato di mq 432 (iscr. a RF il 13.7.2004 al d.g. 5514). Il valore di
acquisto comprende anche una costruzione il cui prezzo è stato fissato in fr.
424'000.-;
- fr. 494.44 il mq per il mapp. no. 617
di mq 1618, loc. __________ (iscr. a RF l’11.11.2004 al d.g. 8945).
Risalendo ulteriormente negli anni sono state reperite
le seguenti transazioni:
anno 2002
- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 682
di mq 498, loc. __________ (iscr. a RF il 26.2.2002 al d.g. 1464). Il trapasso
è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il
7.12.2001;
- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 1499
di mq 303, loc. __________ (iscr. a RF il 26.2.2002 al d.g. 1466). Il trapasso
è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 7.12.2001.
Il fondo è parzialmente occupato da un’autorimessa (mq 43), da una strada (mq
14) e da un piazzale (mq 31);
- fr. 286.02 il mq per il mapp. no. 1404
di mq 472, loc. __________ (iscr. a RF il 16.5.2002 al d.g. 3752);
anno 2000
-
fr. 314.05 il mq per il mapp. no.
1403 di mq 484 loc. __________ (iscr. a RF il 24.7.2000 al d.g. 5531);
anno 1997
-
fr. 140.79 il mq per il mapp. no.
1402 di mq 1385, loc. __________ (iscr. a RF il 29.12.1997 al d.g. 9927). Il
fondo consta di una superficie boschiva di mq 467;
anno 1995
-
fr. 401.73 il mq per il mapp. no.
617 di mq 1618, loc. __________ (iscr. a RF il 15.5.1995 al d.g. 3551).
Alla luce delle suddette risultanze è immediata la
constatazione che gli importi indicati dalle parti quale compenso espropriativo
sono inadeguati: l’offerta dall’espropriante (fr. 300.- il mq) perché sembra
essere frutto di una pura ed insufficiente media matematica, la pretesa degli
espropriati (fr. 600.-) perché manifestamente eccessiva. Del resto, quand’anche
si fosse a conoscenza di trattative vertenti su importi superiori a quelli
registrati, non se ne potrebbe comunque tener conto poiché una semplice offerta
di prezzo non ha peso nell’ambito della valutazione dell’indennità
espropriativa (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88).
Poco indicative ai fini dell’estimo sono le compravendite riguardanti i mapp.
no. 1513 e 586: da un lato perché il prezzo del mapp. no. 1513 è comprensivo
del valore di un edificio abitativo, dall’altro perché entrambi i fondi sono
ubicati in pianura, nelle vicinanze dell’autostrada e della zona sportiva
(piscine), e quindi in un comprensorio rumoroso che dal profilo residenziale
non è particolarmente attrattivo ed ha ben poco in comune con il territorio
collinare che qui interessa.
Le transazioni rimanenti, che non risultano influenzate da circostanze
particolari, si riferiscono alle località di __________ e __________. La prima,
ubicata a S/O di Via __________, è una bella zona residenziale collinare,
tranquilla e ben soleggiata. La seconda è invece più bassa e vicina a __________,
e quindi anche meno riparata, caratteristica che si riscontra anche nel
comprensorio in esame disturbato dalla strada cantonale. Al di là della loro
ubicazione, comunque interessante e gradevole, queste zone non presentano differenze
di rilievo: tutto sommato pregi e difetti si compensano.
Sulla base dei dati ufficiali può essere dedotto che tra la seconda metà degli
anni ’90 ed il 2004 si è verificato un certo incremento dei prezzi – rimasti,
in ogni modo, ben al di sotto dell’importo rivendicato dagli espropriati – con
una punta massima di fr. 494.44 per il mapp. no. 617, fondo che una decina di
anni prima era stato compravenduto a fr. 401.73 il mq. L’assenza di
stipulazioni nel periodo successivo fino al dies aestimandi è sintomo di un
certo rallentamento del mercato locale, ma non necessariamente implica una
riduzione dei valori immobiliari. Piuttosto, essendo noto che nella regione
quella di __________ è una zona ambita per le sue qualità tipicamente
residenziali e la sua vicinanza a __________, bisogna ritenere che
verosimilmente i valori abbiano raggiunto un limite massimo o comunque tale da
scoraggiare eventuali acquirenti. Di conseguenza, secondo questo Tribunale, nella
primavera del 2008 il valore dei terreni posti in zona RI non poteva superare
fr. 430.-/450.- il mq.
Il mapp. no. 103 è un terreno che dalla configurazione geometrica e morfologica
regolare, è ben servito ed è ubicato nelle immediate vicinanze dei servizi
comunali. L’indennità espropriativa può dunque essere fissata in fr. 450.- il
mq.
5.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale (art. 52 cpv. 3
Lespr) – già fissati dal Tribunale federale e corrispondenti, con effetto dal
1°.1.2010, al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione – come
segue:
- del 3.5% dal 1°.3.2008 al 31.12.2009
- del 3% dal 1°.1.2010 in poi
6.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale
e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia
1.     Per l’espropriazione formale di mq 12 del mapp.
no. 103 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 450.- il
mq oltre interessi al seguente saggio usuale:
- del 3.5% dal 1°.3.2008 al 31.12.2009
- del 3% dal 1°.1.2010 in poi
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono
a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente                                                             Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo                                           Enzo Barenco