ti_gerichte · 12.2023.91 · 2023-09-18 · it
Locazione - espulsione - contestazione della disdetta - tutela giurisdizionale nei casi manifesti - valore litigioso - ultrapetizione


Incarto n.12.2023.91

Lugano

18 settembre 2023/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,
 presidente,

Stefani
 e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.64 della Pretura della giurisdizione
di Locarno-Campagna - promossa con istanza 13 gennaio 2023 da

AO 1, per sé e per AO 2

contro

AP
 1

preso
atto della replica spontanea 24 agosto 2023 della convenuta e della duplica
spontanea 30 agosto 2023 dellistante;

ritenuto

in fatto e in diritto:

3.Preso
atto che lente locato non era stato liberato entro il 31 dicembre 2022, con
istanza 13 gennaio 2023, promossa nella procedura sommaria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), la AO 1, agente per sé e per
AO 3 e AO 2, ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura della giurisdizione
di Locarno-Campagna AP 1, chiedendo di farle ordine di liberare immediatamente
il magazzino e annessi spazi (eventualmente concessi in uso a dipendenza del
rapporto di locazione) e di consegnarle senza indugio ogni esemplare di chiave
in suo possesso, il tutto con la comminatoria dellart. 292 CP e con le usuali
misure desecuzione.

La
convenuta si è integralmente opposta allistanza.

4.Con
decisione 7 luglio 2023 il Pretore, dopo aver accertato che la superficie data
in locazione alla convenuta posta inizialmente sul fondo part. n. __________0
si trovava ora pressoché interamente sul fondo part. n. __________2 (poco
importando invece se una minima parte sconfinava sul fondo part. n. __________8,
cfr. doc. AD), ha (parzialmente) accolto listanza nel senso che ha ordinato il
suo sfratto per il 31 agosto 2023 dal magazzino e annessi spazisui
fondi part. n. __________2 e __________4, di proprietà dellistante, con le relative
misure esecutive, e ha posto le spese e la tassa di giustizia di complessivi
fr. 200.- a carico della convenuta, obbligata altresì a rifondere alla
controparte fr. 1500.- a titolo di ripetibili.

5.Con
lappello 24 luglio 2023 che qui ci occupa, inoltrato tempestivamente entro il
termine di 10 giorni dalla notificazione della decisione pretorile (art. 314
cpv. 1 CPC) e avversato dallistante con risposta 16 agosto 2023, anchessa
tempestiva (art. 314 cpv. 1 CPC), la convenuta ha chiesto di riformare il
querelato giudizio nel senso di respingere in ordine listanza, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Il 24 agosto 2023 rispettivamente il 30 agosto 2023,
le parti hanno poi prodotto due allegati spontanei.

6.Preliminarmente
occorre evadere lobiezione dellistante secondo cui lappello della controparte
sarebbe irricevibile già in quantoil
valore litigioso della lite, a suo dire corrispondente a 6 pigioni mensili
ossia a fr. 2'230.-, non raggiungerebbe la soglia dappellabilità di fr.
10'000.-(art. 308 cpv. 2 CPC), di modo
che, come per altro indicato dallo stesso giudice di prime cure, la decisione
pretorile potrebbe essere impugnata solo con un reclamo. Il rilievo è
infondato. Contrariamente a quanto preteso dallistante, il valore litigioso di
unistanza di espulsione promossa nella procedura sommaria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti nella quale - come nel caso di specie - è
nel contempo contestata anche la validità della disdetta va in effetti determinato
in 3 pigioni annuali (DTF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; TF 4A_376/2021 del 7
gennaio 2022 consid. 1). Ciò significa che nel caso concreto il valore
litigioso ammonta a fr. 13'380.-.

7.Giusta
lart. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo
restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

I
fatti sono incontestati se non sono contestati dal convenuto, mentrei fatti sono
immediatamente comprovabili quando il loro accertamento non causa ritardo e
non richiede oneri eccessivi, posto che comunque in procedura sommaria le prove
vanno di principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv.
1 CPC) e il grado di prova resta quello della prova piena e non della
verosimiglianza. Se la parte convenuta solleva obiezioni e eccezioni motivate e
stringenti, che non possono essere immediatamente smentite e che per loro
natura sono suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice, la
procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è inapplicabile e la
relativa richiesta, inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020
del 13 luglio 2021 consid. 2.1).

La
situazione giuridicaè chiara quando l'applicazione della norma al caso di
specie si impone con evidenza in considerazione del testo legale o sulla base
di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se
l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da
parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo
conto delle circostanze del caso di specie (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020
del 13 luglio 2021 consid. 2.1).

8.1.Il
fatto che nella disdetta (doc. L) sia stato
indicato il terreno di cui ai fondi part. __________0 e part. __________4 __________
__________ e non siano stati a quel momento considerati gli esiti dei due frazionamenti
che nel frattempo avevano interessato il fondo part. n. __________0 (che, a
detta della convenuta, avevano fatto sì che le superfici da lei ora condotte in
locazione e dunque i fondi da indicare nella disdetta dovessero invece essere le
part. n. __________2 e __________4, cfr. pure replica spontanea p. 5), non costituisce
una violazione dellobbligo, previsto dallart. 9 cpv. 1 lett. a OLAL, di
designare nel modulo ufficiale loggetto locato al quale la disdetta si riferisce,
e non è con ciò tale da comportare la nullità della stessa.

A ben vedere quella designazione delloggetto locato nemmeno
risultava (materialmente) errata, riportando correttamente i fondi, sia pure
non aggiornati a seguito dei due frazionamenti, sui quali originariamente
sorgevano le superfici oggetto del contratto di locazione. E comunque, qualora dovesse
essere considerata errata, resterebbe il fatto che nelle particolari
circostanze quellerronea designazione delloggetto locato era priva di conseguenze
(in tal senso Schlichtungsbehörde Zürich del 29 settembre 2009, in: mp 2010 p.
61;cfr. pure,
più in generale, DTF 140 III 244 consid. 4.1, secondo cui lerronea indicazione
di un elemento che in base allart. 9 cpv. 1 OLAL devessere contenuto nel
formulario ufficiale di disdetta non ha conseguenze se lo scopo dinformare il
conduttore in merito al suo diritto di contestare la disdetta e/o di chiedere
una protrazione non ne risulta pregiudicato).
La convenuta non poteva in effetti ragionevolmente dubitareche la disdetta, con questadesignazione delloggetto locato, riguardava proprio le
superfici da lei condotte in locazione, visto che il riferimento ai fondi part.
n. __________0 e __________4 era analogo allindicazione che listante aveva utilizzato
l8 marzo 2022, allorché le aveva chiesto dipagare la pigione (cfr. doc. A, che riporta la menzione accordo
verbale provvisorio / mapp. __________0 __________ __________ e mapp. __________4
__________ __________ (magazzino)  affitto),e allindicazione che
listante aveva utilizzatoin occasione
dellincontro avvenuto tra le parti il 25 marzo 2022, allorchéle aveva prospettato la
disdetta(cfr. doc. I, secondo cui i
locatari (n. 5, n. 6[N.d.R.: la
convenuta]e n. 7) che fanno uso
della particella n. __________4 e parte della particella n. __________0 __________
__________, vengono informati che lamministrazione A__________ __________
invierà le disdette a tutti i locatari con lapposito formulario ufficiale per
la scadenza del 31 dicembre 2022),
ritenuto oltretutto che nella lettera accompagnante la disdetta (doc. L) si
rinviava espressamente alle risultanze di quellincontro. Del resto, come
rilevato con pertinenza anche nella decisione impugnata, senza per altro che
ciò sia stato censurato, se non in modo generico, nel gravame, la convenuta non
aveva effettivamente mai dubitatoche la disdetta in esame si riferiva per
lappunto alle superfici da lei condotte in locazione(emblematici in tal senso sono anzi i suoi scritti
alla controparte di cui ai doc. M, R e T, nei quali essa aveva dato atto di
aver perfettamente compreso la situazione).

8.2.Il
fatto chela disdetta (doc. L) sia stata
notificata dallistante anziché dagli effettivi proprietari dei fondi part. n. __________0
(ora __________2) e __________4 non è a sua volta tale da inficiare la validità
della stessa.

Nel caso di specie, non
avendo la convenuta contestato nelle sue osservazioni di risposta lassunto a
p. 2 dellistanza secondo cui le parti hanno siglato un accordo verbale
provvisorio relativo alla locazione - da parte della AO 1 alla convenuta - di
un magazzino ai fondi part. n. __________4 e __________0 __________ di __________,
è in effetti pacifico che listante andava considerata la sua effettiva locatrice,
come per altro risultava anche dal tenore, anchesso non contestato a suo
tempo, dellaccordo verbale
provvisorio / mapp. __________0 __________ __________ e mapp. __________4 __________
__________ (magazzino)  affitto (doc. A, nel quale il AO 1, con
riferimento a quellaccordo, aveva chiesto alla convenuta il pagamento della pigione). In qualità di locatrice,
posizione che non presuppone di essere il proprietario dellente locato (TF 4A_212/2018
del 22 maggio 2018 consid. 2.2, 4A_33/2020 del 7 ottobre 2020 consid. 3.3; II
CCA 17 settembre 2004 inc. n. 12.2004.109), listante è legittimata a disdire il
contratto di locazione (Corboz,
Les congés affectes dun vice, p. 12, in: 9ᵉ Séminaire sur le droit du
bail 1996;Müller, Das
schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª ed., n. 27 delle note preliminari agli
art. 266-266o CO;Higi/Bühlmann, Zürcher
Kommentar, 5ª ed., n. 52 delle note preliminari agli art. 266-266o CO).

Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del
valore litigioso di fr. 13'380.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Per questi motivi,

richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar

decide:

I.Lappello 24 luglio 2023 di AP 1è respinto nella
misura in cui è ricevibile.

II.Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico
dellappellante, che rifonderà allappellata fr. 900.- per ripetibili.

-

-

Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).