ti_gerichte · 12.2004.220 · 2005-12-13 · it
Contratto di locazione -notifica di aumento con scioglimento di riserva - esigenza di motivazione e chiarezza nel modulo ufficiale - motivi di aumento incompatibili tra di loro

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.12.2005 12.2004.220

Incarto n.
12.2004.220
Lugano
13 dicembre
2005
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. LA.2002.116
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 29 agosto
2002 da
AP 1
rappr. da RA 1
contro
AO 1
rappr. daRA 2
con cui
l’istante ha chiesto che la pigione del convenuto fosse aumentata a fr. 2’200.-
mensili e che fosse confermata la validità dell’aumento notificato il 7 giugno
2002;
domande
avversate dal convenuto che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il
Pretore supplente con sentenza 7 dicembre 2004 ha respinto;
appellante
l’istante con atto di appello del 20 dicembre 2004, con cui chiede la riforma
del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il
convenuto con osservazioni 10 gennaio 2005 postula la reiezione del gravame
pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
A.
Con
contratto 11 luglio 1991 (doc. A) AP 1 ha concesso in locazione a AO 1 una casa
di 13 locali in vicolo __________ 4 a __________, per un canone mensile di fr.
1'075.- fisso fino alla scadenza del 29 settembre 1996, cui andavano aggiunte
diverse spese accessorie. Il 9 giugno 1999 AP 1 ha notificato al conduttore un
aumento della pigione mensile da fr. 1'075.- a fr. 1'225.-, motivando la
richiesta con il parziale adeguamento alla redditività adeguata, che avrebbe
giustificato un aumento della pigione a fr. 2'866.- mensili, secondo il calcolo
allegato al modulo ufficiale, riservandosi di far valere in futuro la
differenza (doc. B). AO 1 si è rivolto all’Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di __________ e all’udienza del 3 settembre 1999 ha trovato con AP
1 un accordo secondo il quale il conduttore accettava l’aumento e la pigione di
fr. 1'225.- mensili restava in vigore sino al 29 settembre 2002 (doc. C). Il
conduttore ha chiesto il 25 luglio 2000 al locatore di procedere a diversi
lavori di manutenzione esterna e interna (doc. D), portati a termine. In
seguito a nuovi lavori eseguiti dal locatore (pittura supplementare allo smalto
di porte e radiatori), AO 1 ha proposto di versare fr. 100.- mensili
supplementari (doc. E), ciò che AP 1 ha accettato, riservandosi di chiedere
l’adeguamento della pigione alla scadenza del 29 settembre 2002 (doc. F).
B.
Il 7
giugno 2002 il locatore ha notificato al conduttore l’inclusione nelle spese
accessorie a carico del conduttore della tassa d’uso delle canalizzazioni e l'aumento
della pigione mensile a fr. 2'200.- dal 29 settembre 2002, motivandolo con
l’aumento del carovita (fr. 19.30), con l’adeguamento del tasso ipotecario (fr.
36.75), con l’esecuzione di revisioni importanti (fr. 365.-) e con la riserva
di aumento di fr. 1'641.- formulata il 9 giugno 1999, specificando che si
riservava di far valere in futuro l’aumento di fr. 1'187.- mensili non esaurito
(doc. G). Il conduttore ha contestato l’aumento davanti all'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________, che ha constatato il 31
luglio 2002 la mancata intesa tra le parti (doc. L).
C.
Con
istanza del 29 agosto 2002 AP 1 si è rivolto alla Pretura di Lugano, sezione 4,
chiedendo di accertare la validità dell’aumento a fr. 2'200.- notificato il 7
giugno 2002. All’udienza del 17 ottobre 2002 il convenuto si è opposto
all’istanza, rilevando la nullità dell’aumento. Al dibattimento finale del 9
aprile 2003 le parti hanno confermato le rispettive prese di posizione.
D.
Statuendo
il 7 dicembre 2004, il Pretore supplente ha respinto l’istanza e ha posto la
tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese a carico dell’istante, condannato a
rifondere al convenuto fr. 200.- per ripetibili. Con appello del 20 dicembre
2004 l’istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere
l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Dal canto suo il
convenuto propone con le osservazioni del 10 gennaio 2005 la reiezione del
gravame e la conferma del giudizio pretorile, pure con protesta di spese e
ripetibili;
e considerando
In diritto:
1.
Nella
fattispecie il Pretore supplente ha ritenuto nullo l’aumento e ha respinto
l’istanza. Egli ha rilevato che nel contestato aumento del 7 giugno 2002 il
locatore aveva invocato come motivo di adeguamento nella prima pagina del
modulo i lavori di ristrutturazione e di miglioria eseguiti nello stabile
locato, descritti in modo particolareggiato, e nella seconda pagina aveva
menzionato l’adeguamento al rincaro e all’evoluzione del tasso ipotecario, “i
100 fr. aggiuntivi”, l’esecuzione dei lavori di revisione importanti e lo
scioglimento della riserva di adeguamento comunicata il 9 giugno 1999. Al
riguardo il primo giudice ha concluso che l’indicazione dell’aumento di fr.
100.- aggiuntivi non era sufficientemente chiara e che lo scioglimento della
riserva non rispettava le condizioni poste dall’art. 18 OLAL, dal momento che
il modulo del 9 giugno 1999 non menzionava la cifra dell’aumento riservato né
in franchi né in percentuale, così che mancava una chiara e precisa motivazione
dell’aumento, con la conseguenza che la notifica del 7 giugno 2002 era nulla e
si poteva prescindere dall’esame degli altri motivi di adeguamento.
2.
L’istante
rimprovera in primo luogo al Pretore di non aver assunto le prove da lui
offerte all’udienza e chiede che il Tribunale d’appello interroghi le parti ai
sensi dell’art. 274d cpv. 3 CO e assuma le prove rifiutate dal Pretore, in
particolare il sopralluogo e l’audizione testimoniale di __________
sull’esecuzione dei lavori e la liquidazione. La richiesta è di per sé ammissibile
ai sensi dell’art. 322 lett. b CPC. Se non che, come si vedrà in seguito, nella
fattispecie si tratta di decidere se l’aumento del 7 giugno 2002 era nullo per
il mancato rispetto delle forme previste dall’art. 269d CO e al riguardo le
prove offerte non portano elementi di rilievo. L’esecuzione di lavori nello
stabile locato non è, infatti, contestata, e agli atti sono stati versati i
plichi delle relative fatture (doc. N, O). Il sopralluogo e l’audizione della
persona che potrebbe riferire sull’esecuzione dei lavori e sulla loro
liquidazione si avverano dunque ininfluenti per il giudizio e non sono pertanto
ammissibili, dovendo essere assunte solo le prove rilevanti (art. 184 CPC). La
domanda di assunzione delle prove respinte dal Pretore deve di conseguenza
essere disattesa. Altrettanto vale per la richiesta di interrogare le parti
affinché completino le proprie allegazioni e offerte di prove. La massima
inquisitoria sociale invocata dall’appellante, sancita dall’art. 274d cpv. 3
CO, non impone infatti al giudice di interrogare d’ufficio le parti per
completare le loro allegazioni di fatto e di diritto, in particolare quando esse
sono assistite da patrocinatori professionisti, come è il caso in concreto, né
in prima né in seconda sede (NRCP 2004 pag. 131).
3.
Nel
merito l’appellante sostiene che l’aumento di fr. 100.-, applicato alla fine
del calcolo, era specificato nella prima pagina del formulario e si riferiva a
un accordo proposto dal conduttore con effetto dal 1° marzo 2001, del tutto
chiaro alle parti. Con riferimento allo scioglimento della riserva formulata
nel 1999 (doc. B), calcolata in base al metodo assoluto, l’istante rileva che
il conduttore aveva accettato l’aumento proposto e che l’ammontare della
riserva ancora da sciogliere era chiaramente desumibile dalla differenza tra la
pigione che sarebbe stata adeguata, di fr. 2'866.-, e la pigione richiesta, di
fr. 1'225.-, comprensibile anche a persone poco cognite. Afferma che ogni
parametro di calcolo è stato motivato nel modulo del 7 giugno 2002 e che
costituisce un formalismo eccessivo ritenere nullo l’aumento perché la
dichiarazione di scioglimento della riserva non indica l’ammontare in franchi.
L’istante contesta il rifiuto di riconoscere l’aumento per i lavori di
valorizzazione, ribadendo che i conteggi doc. N e O sono corroborati dalle
fatture degli artigiani, che i lavori da lui svolti hanno aumentato il valore
dello stabile e che le modalità di calcolo esposte nel modulo corrispondono a
quanto previsto dalla legge e dalla dottrina dominante. Infine, l’appellante si
duole in seguito della mancata presa in considerazione degli altri motivi di
aumento da lui indicati nel modulo 7 giugno 2002 (adeguamento al carovita e al
tasso ipotecario, tassa d’uso delle canalizzazioni), che il Pretore ha
liquidato senza neppure un esame nel merito, nonostante fossero stati
correttamente motivati.
4.
Ai
sensi dell’art. 269d CO il locatore può aumentare la pigione per la prossima
scadenza del contratto, comunicando l’aumento almeno dieci giorni prima
dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
L’aumento è nullo se il locatore non lo comunica mediante il modulo prescritto,
non lo motiva, lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta
(art. 269d cpv. 2 CO). L’aumento della pigione – e le modificazioni unilaterali
del contratto – deve rispettare la forma scritta qualificata sia per quel che
concerne le modalità che per il contenuto della comunicazione di adeguamento. I
motivi dell’aumento devono essere precisi (art. 19 cpv. 1 lett. a n. 4 OLAL)
per consentire al conduttore di comprendere la portata e la giustificazione
dell’aumento e valutare in conoscenza di causa l’opportunità di contestarla
(DTF 121 III 6 consid. 3a pag. 8, 118 II 130 consid. 2b). La motivazione
dell’aumento deve figurare sul modulo ufficiale o su una lettera
accompagnatoria alla quale si riferisce esplicitamente il modulo e vincola il
locatore, che non può far valere nuovi motivi di aumento in corso di procedura
(
Lachat
, Commentaire romand, n. 10 ad
art. 269d).
Il
locatore che non esercita interamente il diritto di adattare la pigione può
riservarsi di far valere in futuro l’aumento residuo (cosiddetta riserva), a
condizione di fissare l’ammontare in franchi o in percentuale dell’adeguamento
al quale rinuncia, pena la nullità della riserva (art. 18 OLAL;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3
a
ed., n. 2400 pag. 347). La
giurisprudenza sulle riserve di aumento è molto restrittiva (
Lachat
, Le droit du bail, 2
a
ed., pag. 225). Il diritto di
locazione è un settore giuridico improntato al formalismo, nel quale occorre
essere rigorosi sul rispetto delle prescrizioni di forma (DTF 121 III 460
consid. 4a/cc pag. 466). Lo scioglimento di una riserva deve rispettare le
medesime condizioni poste per la notifica di aumento, in particolare la
motivazione e la chiarezza (
SVIT
-Kommentar
Mietrecht II, n. 72 pag. 715,
mp
3/94
pag. 135 ss.). Il locatore, in altre parole, deve motivare lo scioglimento
della riserva in modo chiaro e preciso e indicare le basi di calcolo (
Higi,
Zürcher Kommentar, n. 113, 115 ad art. 269d CO).
Il conduttore, dal canto suo, può contestare la riserva di aumento solo al
momento in cui il locatore la scioglie (
Weber
,
in: Basler Kommentar OR-I, 3
a
ed., n. 4 ad art. 269d;
Lachat
,
op. cit., pag. 225;
Higi
, op. cit., n. 107 ad art. 269d).
5.
L’istante
afferma che la motivazione dell’aumento di fr. 100.- mensili, da lui indicata
“più fr. 100.- proposto dal conduttore dal 1° marzo 2001” (doc. G) era chiara e
ribadisce che il conduttore abusa del suo diritto di contestare l’aumento,
poiché le parti si erano accordate in tale senso l’8 febbraio 2001 (doc. F). Se
non che, dagli atti risulta che il locatore aveva chiaramente indicato che
l’aumento di fr. 100.- mensili della pigione sarebbe rimasto in vigore fino al
29 settembre 2002, “ma che poi, nel rispetto dei termini contrattuali, chiederò
l’adeguamento della pigione” (doc. F, lettera dell’8 febbraio 2001). Come
ritenuto con pertinenza dal primo giudice, tale dichiarazione può solo essere
interpretata come un accordo valido fino al 29 settembre 2002. Dalla precedente
corrispondenza tra le parti, infatti, è chiaramente emersa l’intenzione del
locatore di adeguare la pigione per tenere conto dei lavori eseguiti
nell’immobile (doc. E, C) dopo il 1999. L’importo di fr. 100.- era quindi solo
un adeguamento provvisorio, in attesa dell’adeguamento possibile alla scadenza
contrattuale.
6.
Per
quel che concerne lo scioglimento della riserva, l’istante sostiene di averla
quantificata in modo chiaro, poiché l’importo di fr. 1'641.- mensili si ottiene
facilmente deducendo dalla pigione possibile di fr. 2'866.- quella richiesta di
fr. 1'225.-. L’istante non contesta dunque di aver omesso di indicare al
momento della dichiarazione della riserva il suo ammontare in franchi o in
percentuale, come richiesto dall’art. 18 OLAL, ma ritiene che il semplice ed
elementare calcolo di sottrazione sia alla portata del conduttore, cognito del
settore immobiliare (doc. Q) e che lo scioglimento della riserva di aumento
adempia i requisiti formali posti dall’art. 269d CO. Ci si potrebbe invero
interrogare sul quesito di sapere se la riserva formulata il 9 giugno 1999
(doc. B) sia nulla per la palese – e ammessa - mancata indicazione della cifra
riservata in franchi o in percentuale, ma il quesito può rimanere indeciso,
perché in ogni modo lo scioglimento della riserva avvenuto il 7 giugno 2002 non
rispetta le rigorose formalità imposte per l’aumento della pigione dall’art.
269d CO. Con la notifica di aumento del 7 giugno 2002 il locatore ha bensì
indicato in franchi la cifra della riserva che dichiarava di sciogliere (doc.
G, fr. 1'641.-), ma non ha ripreso nel modulo ufficiale il motivo né il calcolo
in base al quale aveva ottenuto l’importo fatto valere, limitandosi a rinviare
al modulo del 9 giugno 1999. Ora, lo scioglimento della riserva richiede ai
sensi dell’art. 269d CO una chiara motivazione, che deve essere contenuta nel
testo medesimo del modulo di aumento (DTF 121 III 460 consid.
4a/cc pag. 466;
Higi,
op. cit., n.
113 e 115 ad art. 269d CO;
Weber
, op. cit., n. 3
ad art. 269d).
Un rinvio a documentazione precedente
(doc. B) o successiva non è pertanto sufficiente e la carente motivazione non
può più essere rimediata, sicché è del tutto vano rimproverare al Pretore di
non aver offerto al locatore la possibilità di motivare in corso di causa gli
aumenti. Lo scioglimento della riserva di aumento è di conseguenza nullo per
difetto di motivazione (
Higi
, op. cit., n.
117 ad art. 269d).
7.
A
detta dell’appellante il Pretore ha erroneamente considerato che l’aumento per
i lavori di valorizzazione non era spiegato e motivato, nonostante le modalità
di calcolo seguite nel modulo rispecchino quanto previsto dall’art. 14 cpv. 2
OLAL e dalla dottrina dominante. Egli afferma di aver esposto in modo preciso e
documentato l’esecuzione dei lavori, per altro voluti dal conduttore medesimo,
con i conteggi prodotti agli atti (doc. N, O) corroborati dalle fatture di
tutti gli artigiani e si duole, una volta ancora, del mancato intervento del primo
giudice per chiarire in istruttoria la fattispecie. Se non che, come già si è
detto, la motivazione dell’aumento deve figurare nel modulo ufficiale (cfr.
consid. 6) e delucidazioni successive non possono supplire la carenza di
motivazione al momento opportuno. Nel caso concreto, il primo giudice non ha
speso molte parole per ritenere poco chiaro l’aumento, ma la sua motivazione regge
alla critica. Il locatore ha indicato nel modulo del 7 giugno 2002, alla prima
pagina, che l’aumento era motivato da “lavori di ristrutturazione e miglioria”
con la lista degli interventi eseguiti, ma senza alcuna cifra. Nella seconda
pagina del modulo, riservata alle altre modificazioni unilaterali, alla rubrica
“motivi precisi della modificazione”, il locatore ha esposto un importo
complessivo di spese per “miglioria revisioni importanti” di fr. 89'423,30, in
base al quale ha calcolato un aumento mensile di pigione di fr. 365.-, senza
precisare come si suddivideva la cifra globale e quali lavori comprendeva (doc.
G). In discussione non è il metodo di calcolo seguito per arrivare all’aumento
di fr. 365.- mensili, come sembra ritenere l’appellante, ma piuttosto la
motivazione e la chiarezza dell’adeguamento enunciato nel modulo. Il locatore
ha chiaramente indicato di volersi prevalere di lavori di revisione importanti,
assimilabili a prestazioni supplementari, per adeguare la pigione, ma non ha spiegato
in modo preciso il costo dei singoli interventi. Il conduttore si è pertanto
trovato confrontato con una lista di lavori e con l’importo globale della
spesa, senza alcun elemento per poter valutare la pertinenza dell’aumento
preteso dal locatore e l’opportunità di contestarlo. Ne discende che a ragione
il Pretore ha ritenuto non motivato a sufficienza l’adeguamento di pigione.
8.
Infine,
l’appellante contesta al primo giudice di aver liquidato gli altri motivi di
aumento, come il carovita e il tasso ipotecario, senza nemmeno un esame nel
merito, benché fossero correttamente quantificati nel modulo del 7 giugno 2002,
così come la messa a carico del conduttore delle spese di acqua e di rifiuti,
già accettate il 3 settembre 1999 davanti all’Ufficio di conciliazione (doc. C).
Per quel che concerne le spese accessorie, nel 1999 il locatore non aveva
esposto alcuna modificazione unilaterale del contratto (cfr. doc. B, C),
contrariamente a quanto sostiene ora con l’appello. Con il modulo di aumento
del 7 giugno 2002 l’istante ha invece chiesto di mettere a carico del
conduttore la tassa d’uso per la canalizzazione (pagina 2, doc. G), senza
tuttavia dare alcun motivo per tale modifica unilaterale del contratto. La
pretesa è di conseguenza nulla per assenza di motivazione (art. 269d cpv. 2
lett. b al quale rinvia il cpv. 3; DTF 121 III 460 consid. 4 a/cc pag. 466) e
il Pretore poteva quindi rinunciare a esaminarla nel merito. Per quel che
concerne gli altri motivi di aumento invocati dal locatore (compensazione del
rincaro e rincaro dei costi/tasso ipotecario), che li ha motivati e cifrati,
essi sono stati inseriti in un modulo di aumento con svariati altri motivi, in
parte di medesima natura, come quello per le revisioni importanti, e in parte
di natura incompatibile, come la riserva formulata il 9 giugno 1999 (criterio
assoluto del reddito netto, art. 269 CO). Se a ciò si aggiunge che il locatore
ha dichiarato di non aver esaurito, una volta ancora, l’adeguamento di pigione
possibile e ha formulato una nuova riserva, fondata apparentemente su diversi
motivi di adeguamento della pigione, incompatibili tra di loro, si deve
concludere che la notifica di aumento del 7 giugno 2002 non rispetta l’esigenza
di chiarezza imposta dalla legge. Essa è pertanto nulla nel suo insieme (DTF
121 III 6 consid.
3b pag. 8;
Higi
, op. cit., n. 92 ad art. 269d CO;
Lachat
, Commentaire romand, n. 10 ad art. 269d).
9.
L’appello deve dunque essere
respinto in ogni suo punto, con il carico di tasse, spese e ripetibili
all’appellante, che rifonderà al convenuto un’equa indennità per ripetibili di
appello
.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1.
L’appello
20 dicembre 2004 di AP 1 è respinto.
2.
Le
spese della procedura d’appello, consistenti in:
a) tassa
di giudizio       fr. 100.-
b) spese                         fr.
50.-
Totale                             fr.
150.-
sono a
carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 400.- per ripetibili
di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario