ti_gerichte · 14.2021.94 · 2021-11-30 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione. Restituzione anticipata dei locali. Riconsegna delle chiavi

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Restituzione anticipata dei locali. Riconsegna delle chiavi

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 30.11.2021 14.2021.94

Incarto n.
14.2021.94
Lugano
30 novembre 2021
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliere:
Ferrari
statuendo nella causa SO.2021.268 (rigetto provvisorio
dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa
con istanza 14 gennaio 2021 da
CO 1
,
(patrocinata dall’__________ PA 2, __________)
contro
RE 1
,
(patrocinata dall’__________ PA 1, __________)
giudicando sul reclamo del 5 luglio 2021 presentato dalla RE 1 contro
la decisione emessa il 22 giugno 2021 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                   A.
Il 27 febbraio 2019 CO 1, da una parte, e __________ e la RE 1, dall’altra,
hanno stipulato un contratto di locazione di locali a uso commerciale
(gelateria e prodotti affini).
B.
Il
15 aprile 2020 la locatrice CO 1 ha notificato ai conduttori una disdetta per
mora con effetto al 31 maggio 2020, rimasta incontestata. Dopo discussioni
telefoniche, la locatrice ha comunicato ai conduttori per e-mail del 27 aprile
2020 di accettare la riconsegna dell’ente locato anticipata al 30 aprile 2020 a
condizione che, in particolare, tutti gli spazi locati fossero riconsegnati
entro quella data sgomberi da qualsiasi attrezzatura e mobilio, che le chiavi
fossero consegnate
“alla
proprietà entro le 18.00 del 30 apri­le”
e che, in
caso di mancata riconsegna, la pigione sarebbe stata dovuta,
pro rata
, sino
al giorno dell’effettiva messa a disposizione dei locali e della riconsegna
delle chiavi, se effettuate entro l’11 maggio 2020, o per l’intero mese di
maggio 2020, se effettuate più tardi. In ogni caso, le pigioni ancora da pagare
sarebbero state saldate, prioritariamente, facendo capo alla cauzione
depositata dai conduttori.
C.
Il
12 agosto 2020 i conduttori hanno comunicato alla locatrice che avrebbero
acconsentito a uno “sblocco” della cauzione nella misura di fr. 15'000.–,
importo che il 13 agosto 2020 la locatrice ha dichiarato essere insufficiente a
saldare i debiti nei suoi confronti. Così richiesti, il 18 agosto 2020 i
conduttori hanno precisato il motivo perché si ritenevano debitori della
predetta cifra. L’8 settembre 2020 la locatrice ha quindi chiarito che non
avrebbe accettato meno di fr. 31'788.05.
D.
Con
precetto esecutivo n. __________ emesso il 28 ottobre 2020 dal­l’Ufficio d’esecuzione
di Lugano, CO 1 ha escusso la RE 1 per l’incasso di fr. 31'788.05 oltre
agli interessi del 5% dall’8 settembre 2020, indicando quale causa del credito:
“CON­TRATTO DI LOCAZIONE di
data 27.02.2019 – pigioni scadute febbraio 2020 (saldo) – pigioni scadute
marzo-aprile-maggio 2020 – spese accessorie 2018/2019 e 2019/2020 – spese di
sgombero”
.
E.
Avendo
la RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 14
gennaio 2021 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 5. Nel termine impartito, la convenuta si è
opposta all’i­stanza con osservazioni scritte del 25 febbraio 2021.
F.
Statuendo con decisione del 22 giugno 2021, il Pretore ha parzialmente accolto
l’istanza e rigettato in via provvisoria l’opposizione interposta dalla
convenuta limitatamente a fr. 29'300.– oltre agli interessi del 5% a decorrere
dall’8 settembre 2020, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 300.–
e un’indennità di fr. 600.– a favore dell’istante.
G.
Contro
la sentenza appena citata la RE 1 è insorta
a questa
Camera
con un reclamo del 5 luglio 2021
per ottenerne l’annullamento e la reiezione parziale dell’istanza, nel
senso del rigetto dell’opposizione limitatamente a fr. 24'138.70, protestate
spese e ripetibili. Con uno scritto del 12 luglio 2021 la reclamante ha indicato
una decisione della seconda Camera civile del Tribunale d’appello (II CCA) a
sostegno della propria posizione.
Visto l’esito prevedibile del giudizio
odierno, né il reclamo né lo scritto 12 luglio 2021 sono stati notificati alla
controparte per osservazioni.
Considerando
in diritto:                 1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­sizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.
e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro
dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è
avvenuta in concreto al patrocinatore della RE 1 il 23 giugno 2021, il termine
d’impugnazione è scaduto sabato 3 luglio, per cui la scadenza è stata riportata
a lunedì 5 luglio (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF).
Presentato quello stesso giorno (data del timbro postale), il reclamo è dunque
tempestivo.
Il
complemento al reclamo, inviato il 12 luglio 2020, è invece tardivo e quindi
inammissibile.
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4).
Secondo l’art. 320 CPC con
il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento
manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili
conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura
documentale
(Aktenprozess)
, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in
esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo
la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e
vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili
eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto
provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata
quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al
giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il Pretore ha dapprima ritenuto che il contratto di
locazione costituisca un valido riconoscimento di debito per le pigioni scadute
e per le spese accessorie ivi contemplate, ossia sicuramente per fr. 21'300.–
(saldo della pigione di febbraio 2020, intere pigioni di marzo e aprile 2020),
ma non per la mensilità di maggio 2020, contestata dalla convenuta. Ricordato che
CO 1 aveva concesso alla RE 1 la
facoltà di
restituire anticipatamente l’ente locato per il 30 aprile 2020,
subordinandola però in particolare alla riconsegna delle chiavi entro l’11
maggio 2020 per evitare il pagamento dell’intera pigione di maggio 2020, il
primo giudice ha considerato che tale mensilità fosse dovuta integralmente dal
momento che la restituzione delle chiavi, in quanto rappresenta
“simbolicamente”
la
riconsegna dei locali, era avvenuta solo il 12 maggio 2020. A mente del
Pretore, infatti, la debitrice non poteva ritenersi liberata dall’obbligo in
natura di riconsegna delle chiavi prima che le stesse fossero rientrate nella
“sfera d’ingerenza”
della locatrice.
Il
primo giudice ha invece negato che il riconoscimento si estendesse al
conguaglio delle spese accessorie, visto che il solo contratto non permette di
determinarne l’ammontare e che il conguaglio non è stato accettato né
riconosciuto dall’escussa. Lo stesso vale a suo giudizio per le spese di
sgombero, le quali non fanno parte del contratto di locazione e sono state
assunte direttamente dalla locatrice. Respinte alcune eccezioni dell’escussa, il
Pretore ha quindi parzialmente accolto l’istanza e rigettato l’opposizione
limitatamente a fr. 29'300.– oltre agli interessi del 5% a decorrere dall’8
settembre 2020.
4.
Nel
reclamo, la RE 1 sostiene che le condizioni per il calcolo
pro rata
della pigione del mese di maggio 2020 sono date, perché le chiavi sono state
spedite per raccomandata entro l’11 maggio 2020. Una volta inviate le chiavi, la
reclamante afferma di non aver avuto più alcun dominio su di esse né, di
conseguenza, sull’ente locato, chiavi ed ente locato essendo a quel punto irrevocabilmente
ritornati nella
“sfera d’ingerenza”
di CO 1, sicché la pigione di maggio 2020 è dovuta solo fino alla data
dell’in­vio. La reclamante chiede perciò il rigetto parziale dell’opposizione
limitatamente a fr. 24'138.70.
5.
In
ogni stadio di causa, il giudice esamina d’ufficio (art. 57 CPC), a prescindere
dalle allegazioni delle parti, se la documentazione prodotta costituisce valido
titolo di rigetto dell’opposizione (DTF 140 III 377 consid. 3.3.3), fermo
restando che in sede di reclamo l’esame d’ufficio è limitato alle
carenze manifeste (
DTF
147 III 178
consid. 4.2.1)
.
Nella
fattispecie, il contratto di locazione, debitamente firmato dalla RE 1 quale co-conduttrice
solidale (doc. C, ultima pagina e punto 25), costituisce in sé un valido titolo
di rigetto provvisorio dell’opposizione giusta l’art. 82 cpv. 1 LEF per le
pigioni di fr. 8'000.– mensili almeno fino al 28 febbraio 2022 (data della
pri­ma scadenza contrattuale), ossia anche per le pigioni da febbraio (saldo) a
maggio 2020 poste in esecuzione. Spettava invece alla convenuta rendere
verosimile la fine anticipata della locazione e dell’obbligo di pagamento delle
pigioni (sotto consid. 6).
6.
A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere
verosimili le eccezioni e obiezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142
consid. 4.1.1 con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo
convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile
nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (
Stae­helin
in:
Basler
Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010,
n. 87 seg. ad
art. 82 LEF), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 23
consid. 4.1.2).
6.1
Nel
caso specifico, la RE 1 contesta di dover pagare l’in­tera pigione del mese di
maggio 2020, avendo essa adempiuto alle condizioni, indicate nell’email della
controparte, per ottenere una riduzione
pro rata
della pigione.
6.2
È
manifesto che con l’e-mail del 27 aprile 2020 (doc. M), la locatrice ha
accettato la proposta (telefonica) dei conduttori di riconsegnare
anticipatamente l’ente locato, ma alle condizioni da lei elencate nell’e-mail,
che si possono ritenere ammesse dalla convenuta, dato ch’essa fonda la sua
parziale opposizione all’istanza e al reclamo proprio su tale scritto.
6.3
I
l
conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al
contratto (art. 267 cpv. 1 CO). La restituzione è effet-tuata in linea di
massima con la consegna della cosa stessa o dei mezzi necessari a farla
rientrare nel potere del locatore (sentenza del Tribunale federale 4A_27/2017
del 30 agosto 2017 consid. 4.1.1).
La
restituzione di un
immobile avviene in linea di massima con la riconsegna di tutte le chiavi e con
lo sgombero dei
beni che non appartengono
al locatore (sentenza del Tribunale federale
4A_388/2013
del 7 gennaio 2014, consid. 2.1
). La restituzione de­
v’essere effettiva, completa e definitiva
(sentenza del Tribunale fe­derale
4A_220/2008 del 7 agosto 2008 consid.
3;
Aubert
in:
Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2
a
ed. 2017,
n. 3 ad art. 267 CO).
6.4
Avendo l’art. 267 cpv. 1 CO
carattere dispositivo (art. 273
c
a contrario), le parti possono
liberamente definire le modalità di restituzione della cosa locata. Nel caso
concreto, attraverso
l’email del 27 aprile 2020 (doc. M) le parti
hanno convenuto che in caso di mancata riconsegna
“alla proprietà”
di tutti i
locali sgombri e delle chiavi entro le 18.00 del 30 aprile 2020,
“la pigione sarà dovuta pro quota sino al
giorno della effettiva messa a disposizione dei locali e riconsegna delle
chiavi se effettuata entro l’11 maggio o per l’intero mese di maggio se perfezionata
dopo tale data”
. La reclamante ammette di aver spedito
le chiavi per raccomandata al patrocinatore della locatrice solo l’11 maggio
(doc. N)
– al quale s
ono
giunte il giorno successivo (istanza, pag. 4) –
ma
sostiene che la riconsegna delle chiavi – e pertanto dei locali – dovrebbe
considerarsi avvenuta al momento della loro spedizione, siccome ne ha perso il
dominio in quell’istante.
6.5
Non
è invero determinante quando l’inquilino ha perso il possesso delle chiavi, ma
quando esse sono
rientrate nel potere del locatore (sopra consid. 6.3).
È
dubbio che già con il loro invio le chiavi possano essere
considerate come rientrate effettivamente, completamente e definitivamente
nella sfera di dominio
del locatore secondo la giurisprudenza relativa
all’art. 267 cpv. 1 CO. Questi non ha infatti la possibilità di consegnarle
eventualmente a un nuovo inquilino o di effettuare lavori nell’ente locato. Le
chiavi devono pertanto essere rimesse nelle mani del locatore l’ultimo giorno
del­la locazione in un orario non inopportuno (
Aubert
,
op. cit., n. 6 ad art. 267). Sia come sia, nella fattispecie le parti hanno
convenuto esplicitamente l’
effettiva
messa a disposizione dei locali e riconsegna delle chiavi”
entro l’11 maggio quale condizione per evitare all’inquilina di dover
pagare l’intera pigione di maggio. La riconsegna andava fatta
“alla proprietà”
. A
quella data, tuttavia, le chiavi erano ancora presso la Posta di
__________
o al massimo presso quella di Lugano1,
ma sicuramente non nell’effettivo possesso del patrocinatore della locatrice,
né nella sua sfera di controllo, e men che meno in quella della
“proprietà”
. La
riconsegna non si poteva quindi dire
“effettiva”
. L’eccezione della reclamante appare
pertanto inverosimile, sicché la decisione impugnata merita confer­ma.
7.
La tassa del presente giudizio, stabilita
in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35)
,
segue la soccombenza
(art. 106 cpv. 1 CPC).
Non si pone invece problema di ripetibili, la
controparte, cui il reclamo non è stato notificato per osservazioni, non
essendo incorsa in spese in questa sede.
8.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr.
24'138.70
, non raggiunge
la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1
lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è respinto.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 400.– relative al presente giudizio,
già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico.
3.
Notificazione a:
–  avv. PA
1, __________, __________;
–  avv. PA 2, Studio legale e
notarile __________, __________, __________ __________, __________, __________,
__________.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo
se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza
fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto
è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF
(art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie
(art. 46 cpv. 1 LTF).