ti_gerichte · 12.2017.18 · 2017-10-31 · it
Compravendita immobiliare, difetti - appello contro decisione incidentale sull'esistenza di un accordo transattivo a liquidazione delle pretese dell'acquirente

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 31.10.2017 12.2017.18

Incarto n.
12.2017.18
Lugano
31 ottobre 2017
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Grisanti
vicecancelliera:
Ceschi
Corecco
sedente
per statuire nella causa inc. n.
OR.2013.114
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 5
giugno 2013 da
AO
1
rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1
AP 2
entrambi
rappr. dall’ RA 1
con cui l’attrice ha
chiesto la condanna dei convenuti all’eliminazione a loro spese dei difetti al
bene acquistato, con comminatoria di multa disciplinare in caso di ritardo,
subordinatamente al pagamento di fr. 170'000.- oltre interessi quali assunzione
dei costi di riparazione da parte di terzi o, subordinatamente, a titolo di
rifusione del minor valore, oltre al risarcimento di spese preprocessuali e
ripetibili;
domande avversate dai convenuti che hanno postulato in via principale la
reiezione della petizione e, in via subordinata, l’accoglimento parziale
limitato a quanto già concordato per il tramite dei rispettivi patrocinatori,
tramite un accordo che avrebbe posto fine alla lite già nell’aprile 2013,
ovvero nel periodo tra il rilascio dell’autorizzazione ad agire ai sensi
dell’art. 209 CPC (decisione 26 febbraio 2013 inc. CM.2012.719) e l’inoltro
della causa;
mentre l’attrice, con
replica 8 novembre 2013, ha ribadito integralmente le domande di causa
contestando l’esistenza di un accordo tra le parti che abbia posto fine alla
lite, le trattative in tal senso non essendo andate a buon fine; tesi questa
contestata dai convenuti con la duplica 23 gennaio 2014;
respinta con decisione 1°
luglio 2014 l’eccezione di irricevibilità della petizione sollevata in via
preliminare dai convenuti che hanno lamentato la discrepanza tra le domande di
causa e l’autorizzazione ad agire;
limitata l’istruttoria, con
ordinanza 29 settembre 2014 del Pretore, all’esame e alla decisione preliminare
(incidentale) limitatamente alla questione dell’asserito perfezionamento, prima
dell’inoltro della petizione, di un accordo tra le parti a liquidazione delle
pretese dell’attrice;
respinta dal Pretore con
decisione 9 dicembre 2016 l’eccezione sollevata dai convenuti in merito all’esistenza
dell’asserito accordo, con tasse e spese poste a carico dei convenuti,
condannati a rifondere ripetibili;
appellanti i convenuti
con atto di appello 30 gennaio 2017 con il quale rimproverano al Pretore
un’errata applicazione del diritto e un errato accertamento dei fatti e
chiedono la riforma del giudizio, nel senso di accogliere l’eccezione
summenzionata, subordinatamente l’annullamento e il rinvio della causa per
nuova decisione;
mentre l’attrice con
risposta del 23 marzo 2017 postula la reiezione del gravame pure con protesta
di tasse, spese e ripetibili, queste ultime quantificate in fr. 3'000.-;
letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Il
20 ottobre 2009 AO 1 ha acquistato da AP 1 e AP 2 un’abitazione e meglio due
quote PPP, poi riunite per costituire la quota n. 27736 di 80/1000 del fondo
base mapp. n. 40 RFD di __________ (doc. B e C). Notificati tempestivamente ai
venditori alcuni pretesi difetti di natura fonica, tra le parti al contratto è
sorto un contenzioso relativo all’esecuzione dei lavori necessari alla loro
eliminazione.
2.
Ottenuta
la necessaria autorizzazione ad agire (inc. CM.2012.719
della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 2
), con petizione 5 giugno 2013 AO 1 ha convenuto in
giudizio AP 1 e AP 2
, chiedendo di
condannarli all’eliminazione dei difetti a loro spese, con comminatoria di
multa disciplinare in caso di ritardo, subordinatamente al pagamento in solido
di fr. 170'000.- oltre interessi quale assunzione dei costi di riparazione da
parte di terzi o, subordinatamente, a titolo di rifusione del minor valore del
bene immobile venduto, oltre al risarcimento di spese preprocessuali e
ripetibili.
3.
I convenuti si sono
opposti alle domande dell’attrice chiedendo in via principale la reiezione
della petizione, e in via subordinata l’accoglimento parziale limitato a quanto
a loro dire già sarebbe stato concordato tra le parti per il tramite dei
rispettivi patrocinatori; un accordo transattivo raggiunto nell’aprile 2013,
ovvero nel periodo tra il rilascio dell’autorizzazione ad agire del 26 febbraio
2013 (inc. CM.2012.719) e l’inoltro della causa, avrebbe infatti già posto fine
alla lite.
Con replica 8 novembre 2013 l’attrice ha ribadito integralmente le domande di
causa, contestando l’esistenza di un tale accordo, le trattative effettivamente
condotte dai patrocinatori per una soluzione extragiudiziale della vertenza non
essendo andate a buon fine siccome le parti non si sarebbero accordate sui
dettagli e un’intesa non sarebbe comunque stata raggiunta in tempo utile. Con
duplica del 23 gennaio 2014 i convenuti hanno confermato le loro tesi e
ribadito le loro domande.
4.
Respinta
preliminarmente, con decisione 1° luglio 2014, l’eccezione di irricevibilità
della petizione sollevata dai convenuti, che hanno lamentato la discrepanza tra
le domande di causa e il tenore dell’autorizzazione ad agire (atto X), con
ordinanza 29 settembre 2014 (atto XXI) il Pretore ha limitato l’istruttoria
all’esame e alla decisione preliminare sull’asserita esistenza di un accordo
transattivo tra le parti a liquidazione delle pretese dell’attrice;
5.
Con decisione
incidentale (ai sensi dell’art. 237 CPC) del 9 dicembre 2016 il Pretore ha
respinto l’eccezione sollevata dai convenuti in merito all’esistenza
dell’asserito accordo, ponendo tasse e spese a carico dei convenuti, condannati
a rifondere ripetibili (atto XXXVIII).
6.
Con
atto di appello 30 gennaio 2017 AP 1 e AP 2 insorgono contro il giudizio
pretorile e ne postulano la riforma nel senso di accogliere l’eccezione,
chiedendone subordinatamente l’annullamento e il conseguente rinvio della causa
al primo giudice per nuova decisione, con protesta di tasse, spese e
ripetibili.
Con risposta del 23 marzo 2017 AO 1
chiede
di respingere il gravame, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili,
queste ultime quantificate in fr. 3'000.-.
7.
A mente del primo
giudice le parti avrebbero effettivamente raggiunto un accordo di principio in
merito ad una possibile soluzione extragiudiziale della vertenza sorta a
seguito dei difetti notificati dall’acquirente, una proposta di liquidazione
dei venditori avendo trovato il consenso dell’acquirente. Tale accordo non
sarebbe però stato adempiuto, siccome la sua formalizzazione secondo gli
intendimenti delle parti non sarebbe intervenuta entro il termine utile,
scadente al 15 maggio 2013. D’altra parte, pure la mancata realizzazione di
altre condizioni dell’accordo di principio esclude che questo abbia potuto
perfezionarsi.
Il Pretore, esaminando il dettaglio della bozza di contratto sottoposta dai
venditori all’acquirente il 10 maggio 2013 (doc. 9), ha concluso che alcune
clausole riguardassero elementi rilevanti nuovi, non preventivamente discussi e
pertanto mai accettati dalla controparte, che ha anzi immediatamente rifiutato
la proposta (doc. X). Il primo giudice ha di conseguenza ritenuto che l’assenza
di consenso escluda l’intervenuta stipulazione di un valido accordo
transattivo, respingendo la relativa eccezione sollevata dai convenuti.
8.
Gli appellanti
contestano la conclusione pretorile siccome viziata da un errato accertamento
dei fatti e di un errore nell’applicazione del diritto. Ai sensi dell’art. 237
cpv. 2 CPC, una decisione incidentale come quella in oggetto è impugnabile in
modo indipendente e, sotto questo aspetto, l’appello è ricevibile.
Per sua natura l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto
e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC).
L’appellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata
spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con
ciò da riformare (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1, pag. 375 e riferimenti).
L’appello qui in esame in vari passaggi non propone una critica puntuale al giudizio
di prima istanza ma si limita a riproporre le motivazioni addotte in prima sede
fornendo sostanzialmente una propria tesi e una soggettiva lettura dei fatti.
Tale risulta in particolare la parte iniziale (da pag. 3 a 9) con la quale, r
iepilogate
le fasi salienti della vertenza sorta a seguito dei lamentati difetti, gli
appellanti ripropongono le loro valutazioni in merito al valore probatorio dei
documenti prodotti in causa, in particolare sulla rilevanza della
corrispondenza intercorsa tra i legali delle parti dal febbraio 2013 in poi
(doc. 7, 8, 9 e 10 in particolare), per dimostrare l’intervenuta pattuizione di
un accordo extragiudiziale a liquidazione delle pretese poi, a loro parere,
indebitamente riproposte con la petizione.
L’appello in esame viene quindi esaminato nella limitata misura in cui
rispetta i principi sopraindicati e espone critiche circostanziate al giudizio
pretorile, mentre non verranno analizzati e sono irricevibili quei passaggi che
non costituiscono una reale censura del giudizio impugnato.
9.
Gli appellanti
contestano anzitutto la conclusione pretorile a proposito dell’esigenza di
formalizzare un accordo al più tardi entro il 15 maggio 2013. La censura è
infondata poiché a ben vedere si basa su elementi che avvalorano la conclusione
pretorile, ovvero il mancato perfezionamento di un accordo rimasto solo a
livello di principio.
In tal senso va considerata ad esempio la circostanza invocata che “
solo in
data 13 maggio 2013 è stato trasmesso l’atto di cessione in uso del parcheggio al
legale dell’appellata (doc. 9), mentre in data 14 maggio 2013 è stato trasmesso
il regolamento della PPP (e doc. V)
” (appello pag. 9). A parte il fatto che
nulla è dato a sapere sui motivi che hanno determinato la tempistica per
l’elaborazione dei documenti proposti dai venditori alla controparte, questa
non è certo atta a scalfire la conclusione pretorile sulla rilevanza del
rispetto del termine del 15 maggio 2013, condizione che il legale dell’attrice
aveva espressamente indicato proprio sullo scritto doc. 8 che i convenuti
pretendono di considerare quale accettazione incondizionata e perfezionamento
della proposta transattiva.
10.
Gli appellanti
censurano, in maniera invero piuttosto confusa e generica, gli accertamenti
pretorili in relazione alla rilevanza che i punti n. 5 e 6 della proposta di
accordo 10 maggio 2013 (doc. 9) avrebbero nell’ambito della soluzione
concordata del contenzioso sorto, siccome elementi nuovi e importanti in
precedenza esclusi dalle discussioni. Gli appellanti si limitano invero a
dedurre la prova di una discussione precedente su questi aspetti dal tenore dei
doc. 6 e 7, nei quali vi sarebbe “
un chiaro riferimento alle conseguenze
legate alla mancata esecuzione degli interventi di miglioria
”. Anche a
voler considerare ricevibile un simile generico rimando a non meglio definiti
passaggi delle menzionate lettere, la tesi risulta priva di fondamento.
Infatti, a ben vedere, gli accenni a questo proposito nelle lettere del
patrocinatore dei convenuti riguardano unicamente i rapporti tra le parti,
inteso che l’acquirente “
non potrà più rivendicare alcunché…
” nel caso
di mancata esecuzione degli interventi di miglioria per ovviare ai difetti alla
base del proposto “
indennizzo di carattere monetario
” (doc. 6 e 7).
Rasenta la malafede ravvisare in queste dichiarazioni una qualsiasi ipotesi di
assunzione di responsabilità pure nei confronti di terze persone.
Il Pretore, riproposto integralmente nella motivazione il tenore dei due punti
dell’accordo, ha quindi correttamente dedotto l’assenza di un’intesa su tali
aspetti, qualificati come “
essenziali
”, sottolineando altresì come i
convenuti abbiano stravolto l’impostazione originaria della discussione in
corso. Infatti, ad un’iniziale scelta di rifusione del minor valore dell’opera
(in questo senso i doc. 7 e 8), i venditori hanno aggiunto, per la prima volta con
la proposta di cui al doc. 9, la questione della messa a carico dell’attrice
della responsabilità per i difetti dell’opera eventualmente fatti valere in
futuro da altri condomini nei confronti dei venditori. A questo riguardo la
soluzione proposta prevedeva l’imposizione alla parte indennizzata di un
termine per l’esecuzione dei lavori di riparazione e l’assunzione diretta
dell’onere di risolvere eventuali problemi fonici che, a lavori ultimati,
dovessero persistere.
Gli appellanti neppure tentano di confutare questa deduzione pretorile, ciò che
già basterebbe per ritener inadeguatamente motivata la censura. Essi si
limitano, invano, a esporre le circostanze per le quali tale pattuizione
supplementare sarebbe indispensabile secondo la logica posta alla base degli
accordi di rinuncia alla riparazione del difetto e al versamento di
un’indennità (definita quale “rifusione” a pag. 11 dell’appello).
Lo sforzo profuso in questo senso dagli appellanti non sovverte la conclusione
del Pretore, ma anzi conferma come su tale rilevante questione non possa essere
dedotto un accordo tra le parti dalle risultanze istruttorie, sostanzialmente
quindi dal tenore della corrispondenza intercorsa tra i legali (doc. da 6 a 8).
11.
Abbondanzialmente va
rilevato come la tesi degli appellanti, che invocano il perfezionamento
dell’accordo transattivo su tutti i punti essenziali, risulta infondata già per
la natura stessa delle pattuizioni rimaste in sospeso e mai perfezionate. Oltre
che per i motivi correttamente rilevati dal Pretore, non possono infatti essere
qualificati come elementi secondari o di dettaglio di una pattuizione quegli
accordi che necessitano di far capo ad un notaio per la loro elaborazione (doc.
9: “
se ne sta occupando la nostra notaia
”), in vista della cessione di
un parcheggio quale elemento dell’indennizzo (doc. 8 e 9).
12.
Da ultimo, gli
appellanti lamentano un abuso di diritto nel comportamento dell’attrice che “
integra
la cosiddetta fattispecie di venire contra factum proprium
” (appello pag.
12 n. 8). La censura è manifestamente irricevibile per carente motivazione
(art. 311 cpv. 1 CPC) poichè si limita all’apodittica affermazione secondo la
quale l’attrice non meriterebbe tutela giuridica siccome avrebbe agito in
contraddizione con l’accordo transattivo accettato e perfezionato, tesi questa
rivelatasi infondata per i motivi rilevati dal giudizio pretorile e confermati
in questa sede.
13.
In definitiva, l’appello
deve essere respinto, nella misura in cui è ricevibile e la sentenza impugnata
confermata. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello,
calcolate su un valore litigioso di fr. 170'000.-, tenuto conto ai sensi
dell’art. 104 cpv. 2 CPC che a questo stadio la vertenza è limitata alla
contestazione della decisione incidentale del Pretore (art. 237 CPC), seguono
la soccombenza degli appellanti, i quali rifonderanno alla controparte
un’adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 96, 104 cpv. 2 e
106 CPC, la LTG e il RTar,
decide:
1.
L
’
appello 30 gennaio 2017 di AP 1 e AP 2
è respinto nella
misura in cui è ricevibile
.
2.
Le
spese processuali d’appello, di complessivi fr. 3'000.-, già anticipate dagli
appellanti, restano a loro carico, in solido, con l’obbligo di versare alla
controparte complessivi fr. 3'000, in solido, per ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-;
-.
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici (pagina
seguente)
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).