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indennità espropriativa

Tessin Tribunale di espropriazione 06.04.2005 10.2004.64-1
Tessin Tribunale di espropriazione 06.04.2005 10.2004.64-1
Ticino Tribunale di espropriazione 06.04.2005 10.2004.64-1

indennità espropriativa

Incarto n.
10.2004.64-1
51/00
Lugano
6 aprile 2005
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Ferruccio Robbiani
arch. Dario Medici
segretario
giudiziario
Armando
Petrini
statuendo
nella procedura di espropriazione formale promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
Contro
COES
1
patr.
da PR 1
relativamente
al mapp. n. 2003 RFD __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in
fatto ed in diritto
1.     1.1.
COES 1 è proprietario del mapp. no. 2003 di __________, fondo non edificato di
complessivi mq 2601 ubicato in località __________.
Il PR di __________ approvato il 3.12.1985 dal Consiglio di Stato inserì la
parte meridionale della particella ed altri fondi confinanti in un comparto
AP-EP riservato alle attività sportive. Per il resto il terreno fu accluso alla
zona edificabile R3.
Successivamente le infrastrutture sportive furono attuate senza occupare per
intero l’area originariamente riservata nel piano di utilizzo, motivo per cui il
Comune ritenne di utilizzare il sedime in esubero per soddisfare altri bisogni
della collettività ed in particolare per la costruzione di abitazioni a
carattere sociale. La nuova destinazione fu formalizzata nella variante
approvata il 19.12.1989 dal Consiglio di Stato.
Quest’ultimo, con risoluzione 2.10.1990, accordò un sussidio per l’acquisto dei
terreni coinvolti nell’operazione, mentre il Consiglio Comune, nel corso della
seduta del 9.3.1992, concesse un credito quadro per l’acquisto di varie
particelle, tra cui anche la proprietà COES 1 al mapp. no. 2003, conformemente
agli obiettivi del PR.
In data 24.2.1999 il Dipartimento del territorio approvò una variante di poco
conto vertente sulla rettifica del confine dell’area AP-EP che determinò la
riduzione del vincolo a carico della part. no. 2003 a soli mq 538.
1.2. Il ISEP 1 ha quindi promosso la presente procedura finalizzata all’espropriazione
del mapp. no. 2003 in ragione di mq 538 contro versamento di un’indennità di
fr. 140.- il mq. Gli atti sono stati pubblicati dal 14.12.2000 al 13.1.2001.
Con memoria 9.1.2001 il proprietario si è opposto all’intervento espropriativo,
opposizione che ha confermato all’udienza del 6.3.2001 contestando pure l’indennità
offerta.
Esperita l’istruttoria e caduta l’ipotesi di una transazione, il Tribunale si è
pronunciato sull’opposizione, respingendola, con sentenza del 15.12.2004 cresciuta
incontestata in giudicato.
2.     2.1.
Giusta l’art. 9 Lespr. l’espropriazione formale presuppone il versamento di una
piena indennità che, a compensazione del danno indotto dall’intervento
espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le stesse condizioni
economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza
pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des
Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734 ss).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente nell’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi
analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento e tutti
i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle
transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit.,
ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c.
5; RDAT II-1998 no. 27).
Pure da considerare sono le eventuali possibilità di miglior uso del fondo
(art. 12 cpv. 1 Lespr.) purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri
iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sopra o
al di sotto della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
2.2. Qualora in precedenza il fondo fosse stato colpito da espropriazione
materiale e quindi, privato della componente edilizia, avesse conservato
soltanto il valore residuo agricolo, le indennità devono essere valutate
singolarmente secondo i principi che reggono ciascun tipo di espropriazione a
meno che, nell’intervallo tra l’una e l’altra, i prezzi dei terreni agricoli
non abbiano subito modifiche significative (DTF 114 Ib 108; RDAT
II-1991 no. 68 c. 2 e rinvii).
3.
3.1.
Nella fattispecie concreta il proprietario, limitatosi a contestare
genericamente l’indennità offerta, non ha affrontato il tema specifico
dell’espropriazione materiale. Ciò nonostante, visto l’assetto del fondo, il
Tribunale è tenuto a vagliare d’ufficio se ne siano adempiuti i presupposti (DTF
116 Ib 235; RDAT I-1993 no. 53 c. 3) risalendo alla data di entrata in
vigore del vincolo pianificatorio (DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT
II-1991 no. 68).
3.2. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca
connotazione privativa, si riconduce in sintesi ad un’ingerenza particolarmente
grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un bene tale da minare i
diritti di proprietà – specie quello di edificare il fondo – oppure ad
un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di
trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a condizione
che l’atto limitativo sia definitivo e comprometta una concreta o quantomeno
prevedibile possibilità di miglior uso oltre che la libera disponibilità del
bene (DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a).
3.2. Il mapp. no. 2003 ha una conformazione allungata alquanto irregolare
laddove presenta un fronte stradale di ca. 208 ml ed una profondità variabile
da un minimo di ca. 5 ml in corrispondenza con la rientranza formata dal mapp.
no. 2239 ad un massimo di ca. 21 ml misurata all’angolo confinante con il mapp.
no. 2002.
La superficie esproprianda colpita con un vincolo AP-EP non si presta ad uno
sfruttamento autonomo ai fini edilizi e di conseguenza l’accertamento dei
presupposti dell’espropriazione materiale va eseguito in rapporto all’intero
fondo (Riva, Kommentar zum RPG, 1999, ad art. 5 no. 180).
Il predetto vincolo esiste ininterrottamente dal 1985. Le successive varianti
del 1989 e del 1999 ne hanno confermato la pubblica utilità limitandosi la
prima ad una modifica di destinazione, e la seconda ad un adeguamento dei
confini. Il sedime restante della particella era ed è rimasto attribuito alla
zona edificabile R3.
Ridotta a questa constatazione l’analisi sembrerebbe deporre contro il
verificarsi di un’espropriazione materiale nella misura in cui la parte libera
da vincoli, specie quella centrale più ampia, parrebbe comunque prestarsi
all’edificazione (costruzione di ca. ml 7.50 x 18).
Posto in questi termini il ragionamento è però incompleto. Infatti lo stato del
fondo ed il suo potenziale edificatorio devono essere accertati alla luce di
tutti gli elementi che lo qualificano influenzandone le possibilità di
sfruttamento e tra questi si annovera, in particolare, anche il piano viario.
Quest’ultimo attesta che nel 1985 il ciglio esterno del marciapiede della
strada SR 7.2 (tratta 6) distava ml 16.50 dall’asse del fiume __________. Il
tracciato della strada invadeva quindi la part. no. 2003 per una profondità di
ca. ml 7.20 lungo tutto il suo fronte orientale, circostanza verificabile sui
piani in base a vari punti di misurazione. Negli anni successivi la situazione
è rimasta invariata.
Aggiungendo al tracciato stradale 4 m di arretramento e 4 m di distanza dai
confini, nella parte centrale del terreno rimane un triangolo del tutto
inadatto ad essere sfruttato razionalmente secondo i parametri di zona, mentre
la parte settentrionale si trova ad essere occupata quasi interamente dalla
strada.
Ne consegue che nel 1985 la proprietà è stata colpita da espropriazione
materiale poiché, completamente urbanizzata, facilmente accessibile, servita
dalla canalizzazione di scarico e dall’acquedotto, senza le restrizioni dettate
dal PR sarebbe senz’altro stata attribuita interamente alla zona R3 di cui
costituisce il naturale e logico prolungamento.
4.
4.1.
L’indennità
per espropriazione materiale
corrisponde al minor valore indotto dalla restrizione e cioè alla differenza
riscontrabile tra il valore del fondo libero dal divieto (valore edilizio) ed
il valore del fondo colpito che si riduce normalmente a quello di un buon terreno
agricolo (DTF 114 Ib 174 c. 3a, 122 II 326 c. 6c/bb). L’estimo va
effettuato retrospettivamente alla data di entrata in vigore del vincolo
definitivo (DTF 114 Ib 286 c. 5 p. 293).
La data decisiva per il calcolo dell’indennità per espropriazione formale è,
invece, il giorno dell’emanazione della decisione di stima da parte del
Tribunale di espropriazione oppure quella dell’anticipata immissione in
possesso (art. 19 Lespr.).
In concreto si prescinde dalla regola generale (cfr. consid. 2.2.) e quindi dalla
doppia stima applicando invece quella unica giacché è principio acquisito che
dal 1977 in poi i prezzi dei terreni agricoli non hanno conosciuto
un’evoluzione significativa (RDAT II-1994 no. 64 p. 123, II-1997 no. 35
c. 3.1.).
4.2. Il Tribunale di espropriazione ha già avuto modo di pronunciarsi
nell’ambito di altre procedure espropriative dipendenti da vincoli istituiti
con il PR/85, tra l’altro considerando adempiuti i presupposti dell’espropriazione
materiale e quindi con dies aestimandi al 1985. Ai fini dell’indennità
espropriativa aveva effettuato un’approfondita indagine sui valori di mercato
riferibili alla zona R3 di __________ limitandosi, in ragione della rapida
evoluzione dei prezzi, a quelli vigenti nel periodo 1985/1986.
Non si ha motivo di ignorare quei dati che si riportano integralmente:
- fr. 85.- il mq per il mapp. no. 1720 di mq 1310, loc. __________ (iscr. a RF
il 15.1.1985 al d.g. 69);
- fr. 85.- il mq per il mapp. no. 2309 di mq 1196, loc. __________ (iscr. a RF
il 15.1.1985 al d.g. 70);
- fr. 144.- il mq per il mapp. no. 2299 di mq 903, loc. __________ (iscr. a RF
il 23.11.1985 al d.g. 1544);
- fr. 148,. Il mq per il mapp. no. 2298 di mq 679, loc. __________ (iscr. a RF
il 26.3.1986 al d.g. 394). Esercizio di un diritto di compera costituito nel
1985;
- fr. 148.- il mq per il mapp. no. 2316 di mq 678, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.6.1986 al d.g. 789).
Su tali basi è stata accordata un’indennità di fr. 140.- il mq per
espropriazione materiale e formale della part. no. 1999 posta in località __________
(sentenza del 13.2.1989 inc. no. 42/86) e delle part. no. 1995/1996 pure a __________
(sentenza del 13.2.1989 inc. no. 13/87 confermata dal TRAM con sentenza del
18.8.1989 inc. no. ES 5/89).
L’indennità qui offerta dal Comune di fr. 140.- il mq riflette i predetti
giudizi benché, per la verità, il mapp. no. 2003, pur essendo razionalmente
edificabile, non è sfruttabile in maniera ottimale come i terreni presi a
confronto. Pertanto, essendo favorevole all’espropriato, va confermata nel suo
ammontare.
5.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale fissato dal
Tribunale federale e decorrono dal giorno in cui l’espropriato ha, per la prima
volta, manifestato in modo inequivocabile l’intenzione di farsi risarcire (DTF
120 Ib 465 c. 5d; 125 II 1 c. 3b/aa; Riva, op. cit., no. 201).
In concreto questa volontà emerge chiaramente dallo scritto del 30.1.1998 per
cui gli interessi sono conteggiati secondo lo schema seguente:
- del 4% dal 30.1.1998 al 31.12.2000
- del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002
- del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003
- del 3.5% dal 1.5.2003 in poi.
Per
i quali motivi
richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara e pronuncia
1.     Per l’espropriazione materiale e formale di ca.
mq 538 del mapp. no. 2003 Il ISEP 1 è tenuto a versare un’indennità di fr. 140.-
il mq oltre interessi ai seguenti saggi annui:
- del 4% dal 30.1.1998 al 31.12.2000
- del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002
- del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003
- del 3.5% dal 1.5.2003 in poi.
2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’500.-
sono a carico del ISEP 1 con l’obbligo di corrispondere all’espropriato fr.
700.- per ripetibili.
3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.     Intimazione a:
-
RA1
-
PR1
per il Tribunale di
espropriazione
la
presidente                                                                                                     il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo Quadri                                                                       Armando
Petrini