ti_gerichte · 11.2011.122 · 2013-10-29 · it
Azione negatoria promossa da una comunione dei comproprietari contro un comproprietario

Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 29.10.2013 11.2011.122
Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 29.10.2013 11.2011.122
Ticino Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 29.10.2013 11.2011.122

Incarto n.
11.2011.122
Lugano
29 ottobre
2013
/mc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Jaques
vicecancelliera:
F. Bernasconi
sedente per statuire nella causa OA.2010.379 (azione
negatoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con
petizione del 31 maggio 2010 dalla
Comunione dei comproprietari
del “Condominio AO 1
”,
(rappresentata dalla RA 1, e
patrocinata dall'avv. PA 1)
contro
AP
1
, e
AP
2
(patrocinati dall'avv. PA 2),
giudicando
sull'appello del 2 settembre 2011 presentato dal AP 1 e AP 2 contro la sentenza
emessa dal Pretore il 16 agosto 2011;
Ritenuto
in fatto:                    A.
Sulla particella n. 410 RFD di __________ sorge una proprietà per
piani (“Condominio AO 1”). AP 1 e AP 2 possiedono dal 10 ottobre 2003 in ragione di un mezzo ciascuno l'unità n. 6848 (
12.540
/
1000
del fondo base), con
diritto esclusivo sull'appartamento n. 4 cui è assegnato in uso il giardino “L”.
B.
All'assemblea
generale dell'8 giugno 2004 i comproprietari hanno respinto
una richiesta avanzata da AP 1
e AP 2 per
essere autorizzati a sostituire un “serramento esterno (fronte giardino) con
modifica dell'apertura nel senso di permettere l'uscita sul giardino”. Nonostante
ciò, i due condomini hanno eseguito l'intervento. All'assemblea straordinaria
del 7 novembre 2005 i comproprietari hanno deciso così
c
on 15 voti a favore (complessivi
446.09
/
1000
), 9 contrari (complessivi
256.53
/
1000
) e 4 astensioni (complessivi
135.78
/
1000
) di ordinare ai due la
rimozione del serramento entro il 31 marzo 2006. AP 1 e AP 2 non hanno dato
seguito all'ingiunzione. All'assemblea generale del 2 luglio 2007 i
comproprietari hanno deciso infine
c
on 19 voti a favore
(complessivi
588.30
/
1000
)
e 6 contrari (complessivi
159.09
/
1000
) l'avvio di una
procedura giudiziaria “allo scopo di ottenere il ripristino dello stato
primitivo del serramento in facciata”.
C.
Il 31 maggio 2010 la Comunione dei comproprietari del “Condominio
AO 1” si è rivolta al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, perché
ordinasse ad AP 1 e a AP 2 – sotto la comminatoria dell'art. 292 CP – di ripristinare
il serramento esterno del loro appartamento conformandolo a quelli vicini entro
60 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza. Nella loro risposta del 30
agosto 2010 i convenuti hanno proposto di respingere la petizione. L'attrice ha
replicato il
6 ottobre 2010, ribadendo la propria
domanda, e i convenuti hanno du
plicato il 3 novembre 2010, mantenendo il
loro punto di vista. L'udienza preliminare si è tenuta il 19 gennaio 2011.
Terminata l'istruttoria il 17 maggio 2011, le parti hanno presentato un memoriale
conclusivo in cui hanno riaffermato le loro posizioni. Al dibattimento finale
del 30 giugno 2011 è comparsa la sola attrice, che ha confermato la petizione. Il
2 agosto 2011 AP 1 è diventato unico titolare della proprietà per piani n.
6848.
D.
Statuendo
con sentenza del 16 agosto 2011, il Pretore ha accolto la petizione e ha ordinato
ai convenuti – sotto la comminatoria dell'art. 292 CP – di ripristinare il serramento
in questione, conformandolo a quelli degli appartamenti vicini posti sullo
stesso piano entro 60 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza
. La tassa di giustizia e le spese di
complessivi
fr. 1400.–
sono state poste a carico
dei convenuti, con obbligo di rifondere alla controparte fr. 3200.– per ripetibili.
E.
Contro
la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un
appello del 2 settembre 2011 nel quale chiedono di respingere la petizione
e di riformare in tal senso il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del
20 ottobre 2011 la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” conclude
per la reiezione dell'appello.
Considerando
in diritto:                  1.
Alle impugnazioni si applica il diritto
in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC).
Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in azioni negatorie, trattate con la procedura ordinaria degli
art. 165
segg. CPC ticinese, sono pertanto appellabili entro 30 giorni dalla notificazione
(art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiunga fr. 10
000.– (art. 308
cpv. 2 CPC). In concreto il Pretore ha fissato il valore litigioso in
fr. 15
000.– (sentenza impugnata, pag. 5), importo che non appare
inverosimile e che non è contestato dalle parti. La soglia del valore
appellabile è pertanto raggiunta (art. 308 cpv. 2 CPC).
Introdotto nel
termine di 30 giorni dalla notificazione del giudizio impugnato, l'appello in
esame è pertanto ricevibile.
2.
Nell'agosto del 2011 AP 1 è diventato unico proprietario della proprietà
per piani n. 6848.
L
'art. 110 cpv. 1 CPC ticinese prevedeva
che qualora l'oggetto litigioso fosse alienato il processo continuasse fra le
parti in causa originarie. Nella fattispecie AP 2 non è stato dimesso dalla
lite. La sua legittimazione a ricorrere accanto ad AP 1 è pertanto data.
3.
Gli appellanti chiedono di
esperire un sopralluogo, rifiutato dal Pretore, per valutare
l'impatto della porta-finestra sull'aspetto
esteriore della facciata dello stabile e constatare che gli appartamenti
vicini sono provvisti di serramenti uguali. La richiesta è di per sé ammissibile
(art. 316 cpv. 3 CPC; DTF 138 III 376 consid. 4.3.1), ma come si vedrà in
appresso l'assunzione della prova non porterebbe elementi di rilievo ai fini
del giudizio. Nelle circostanze descritte conviene dunque trattare l'appello
senza indugio.
4.
L'azione
negatoria, esplicitamente dichiarata tale nell'atto introduttivo della lite e
fondata sull'art. 641 cpv. 2 CC, è stata promossa nel caso specifico dalla comunione
dei comproprietari. Occorre verificare anzitutto se essa fosse legittimata a
procedere.
Una
comunione dei comproprietari infatti non ha
personalità giuridica, ma per ragioni pratiche, sicurezza del diritto ed eco­no­mia
di giudizio la legge le conferisce una certa capacità processuale. Essa
acquista così in proprio nome i beni risultanti dalla propria amministrazione,
in particolare i contributi dei comproprietari e le disponibilità che ne
risultano, come il fondo di rinnovazione (art. 712
l
cpv. 1 CC). Essa può, in proprio nome,
stare in giudizio come attrice o
convenuta
, escutere o essere escussa
(art. 712
l
cpv. 2 CC).
Da parte loro i
comproprietari rimangono liberi di disporre, usare, amministrare, sistemare e
strutturare i locali che formano oggetto del loro diritto esclusivo (art. 712
a
cpv. 2 CC). L'insieme dei comproprietari
non si identifica quindi con la comunione dei comproprietari; al contrario,
l'uno si distingue giuridicamente dall'altra (RtiD II-2008 pag. 657 consid. 2a
con rinvii, pag. 659 consid. 4a, 662 consid. 3a; I CCA, sentenza inc. 11.2011.77
del 30 settembre 2013, consid. 4).
Per quel
che riguarda la legittimazione attiva, trattandosi – come in concreto – di
salvaguardare diritti reali inerenti a parti comuni, la facoltà di introdurre
un'azio­ne fondata sull'art. 641 cpv. 2 CC (rivendicazione, azio­ne negatoria),
sull'art. 679 CC (tutela da im­missioni) o sull'art. 975 CC (rettifica del registro
fondiario) spetta effettivamente alla comunione dei comproprietari, chiamata a
tutelare
gli interessi comuni (RtiD I-2005 pag. 803 con­sid. 4b,
II-2008
pag. 659 consid. 4b; I CCA, sentenza inc. 11.2011.77
del 30
settembre 2013, consid. 4). In concreto la comunio­ne dei comproprietari era
quindi legittimata ad agire.
5.
Nella decisione impugnata il Pretore, riassunte le prerogative di ogni
singolo condomino, ha ricordato che nemmeno
il titolare di un diritto
d'uso esclusivo può modificare unilateralmente l'aspetto esterno delle parti
assegnategli, qualsiasi modifica necessitando del consenso di tutti i
comproprietari. Ciò premesso, egli ha ricor­dato che
le
finestre sono parti integranti della facciata di un immobile. Determinando l'aspetto
di un edificio, esse vanno considerate parti comuni
e
“nessun uso riservato può esservi concesso”. La decisione con cui i comproprietari
hanno rifiutato nella fattispecie
la modifica della
finestra non ha quindi
alterato né soppresso
i
l diritto d'uso riservato sulla parte di
giardino spettante ai convenuti, ma ha salvaguardato
l'uguaglianza
con gli altri appartamenti, sprovvisti di accesso diretto al giardino. Secondo
il Pretore poi l'intervento dei convenuti ha alterato l'uniformità e
l'estetica della facciata, in violazione dell'art. 712
a
cpv.
2 CC. Ne ha concluso che la modifica del serramento eseguita senza autorizzazione
su una parte comune e con evidente impatto estetico è contraria alla legge e al
regolamento per l'uso e l'amministrazione.
6.
Nella fattispecie è indubbio che i convenuti fruiscono di un diritto
d'uso esclusivo sull'appartamento n. 4, cui è correlato il giardino
contrassegnato con la lettera “L” (“diritto d'uso
preclusivo”: doc. 3).
È pacifico inoltre che costoro hanno sostituito
una finestra che si apriva sul giardino con una porta-finestra che permette
l'accesso al medesimo. È incontestato altresì che con decisione assembleare
dell'8 giugno 2004 i comproprietari hanno deciso
all'unanimità di vietare
la
sostituzione del serramento, ordinando a maggioranza con decisione
del 7 novembre 2005 ad AP 1 e a AP 2 la rimozione del serramento. È pacifico
infine che nessuna delle due delibere è stata impugnata.
7.
Gli
appellanti sostengono – in sintesi – di non avere violato il regolamento per
l'uso e l'amministrazione della comproprietà, ma di avere modificato il noto
serramento per esercitare il loro legittimo diritto d'uso riservato sul
giardino, il quale altrimenti sarebbe loro precluso. A mente loro la comunione
dei comproprietari non può sopprimere tale diritto invocando un'inesistente esigenza
di riservatezza. Per di più, il nuovo serramento non costituirebbe una modifica
dell'aspetto esteriore, la sua diversità essendo
impercettibile rispetto a quelli degli altri appartamenti dotati di porta-
finestra.
Si tratta in realtà di affermazioni che cadono nel vuoto. Argomentazioni del
genere andavano fatte valere, se mai, contestando le citate delibere
assembleari. Rinunciando a impugnare queste ultime (art. 712
m
cpv. 2 CC),
gli appellanti si sono accomodati del risultato e non possono più ridiscutere
ora la questione. Il divieto di modificare la finestra e l'ordine di ripristino
da parte dell'assemblea dei condomini avendo assunto carattere definitivo, l
a
comunione dei comproprietari poteva pertinentemente esigere la rimozione del
serramento abusivo in forza dell'art. 641 cpv. 2 CC (sopra, consid. 4). I
motivi che l'hanno condotta a decidere in un senso piuttosto che in un altro
poco importano.
8.
Si
aggiunga che – come ha rilevato il Pretore – una finestra determina chiaramente
l'aspetto di una parte comune. E di principio ogni intervento su una parte
comune (soggetto, ove non sia disposto altrimenti, alle norme sulla
comproprietà in virtù dell'art. 712
g
cpv. 1 CC) va deciso dall'assemblea
dei comproprietari
secondo le maggioranze previste dagli art. 647
c
a 647
e
CC (
Wermelinger
in: Zürcher
Kommentar, edizione 2010, n. 143 ad art.
712a
CC). Nessun condomino
può quindi arrogarsi il diritto di modificare parti comuni della proprietà per
piani senza il permes­so della comunione, che in concreto è stato negato
dall'unanimità dei comproprietari presenti all'assemblea dell'8 giugno 2004
(doc. C).
È vero
che a determinate condizioni le finestre di un immobile costituito in proprietà
per piani possano essere oggetto di diritti esclusivi (
Wermelinger,
op. cit., n. 94 e 173 ad art. 712
b
CC;
Bösch
in: Basler Kommentar, 3ª edizione,
n. 12 ad art. 712
b
CC;
Rey/Maetzke,
Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3ª edizione, pag. 12 n. 45;
Thurnherr,
Bauliche Massnahmen
bei Mit- und Stockwerk­eigentum, Zurigo 2010, n. 73;
Wirz
, Schranken der Sonderrechtsausübung im
Stockwerkeigentum, Zurigo/Basi­lea/ Ginevra 2008, pag. 48). È altrettanto vero
però che nel caso specifico il regolamento per l'uso e l'amministrazione dichiara
esplicitamente tutte le finestre parti comuni (doc.
L,
art. 5 n. 2.2;
Bösch
, op. cit., n.
14 ad art. 712
b;
Rey/Maetzke,
op.
cit., pag. 15 n. 61 e pag. 16 n. 68;
Steinauer,
Les droits réels, 5ª edizione, pag. 396, n. 1130).
Per di più, quand'anche le finestre fossero soggette a diritti d'uso
esclusivo, un comproprietario non potrebbe modificarle, poiché altererebbe l'aspetto
dello stabile in spregio dell'art. 712
a
cpv. 2 CC (DTF 130 III 448
consid, 3.4;
Werme­linger,
op.
cit., n. 50 ad art. 712
b
CC;
Steinauer,
op. cit., pag. 437, n. 1241), oltre che del regolamento (doc. L, art. 8
n. 1 e 2.4). Né si può seriamente pretendere che nel caso concreto la
sostituzione di una normale finestra con una porta-finestra (doc. D) non influisca
sull'aspetto dell'edificio, indipendentemente dal fatto che “colore e materiali
siano identici” (analogamente: RtiD I-2007 pag. 770 consid. 4b). Un sopralluogo
non sarebbe pertanto di alcuna utilità ai fini del giudizio.
9.
Gli
appellanti si dolgono che la comunione dei comproprietari abbia soppresso loro il
diritto di godere del giardino in uso riservato. E una decisione che modifichi
l'attribuzione per regolamento di un tale diritto è nulla, essendo in contrasto
con disposizioni fondamentali della comproprietà. Se non che, in concreto l'assemblea
dei comproprietari si è limitata a negare una modifica di carattere edilizio.
In nessun caso essa ha limitato o ristretto il diritto d'uso riservato di cui
gli appellanti beneficiano sulla porzione di giardino contrassegnata con la
lettera “L”. Certo, altri appartamenti hanno un accesso diretto al giardino, ma
tale facoltà è espressamente prevista dal piano di ripartizione del condominio per
gli appartamenti dotati di balcone (doc. B), non per le unità n. 4 (di cui
gli appellanti sono contitolari) e n. 22. Del resto il giardino contrassegnato
con la lettera “L” non è irraggiungibile, gli stessi attori riconoscendo che
l'accesso
può avvenire “dal giardino comune” (duplica, pag. 3 e 4). Tutt'al più, vedendosi
intralciare o impedire l'uso di un giardino regolarmente assegnatogli, un
comproprietario può esigere “l'esecuzio­ne degli atti d'amministrazione
necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso”. Se
l'amministratore rifiuta o rimane inattivo, egli può adire la comunione dei
comproprietari e se que­st'ultima respinge la richiesta o non la esamina può
rivolgersi al giudice (I CCA, sentenza inc. 11.2010. 5 del 4 marzo 2013, consid.
8). In nessun caso per contro egli può agire da sé contro la volontà della
maggioranza dei comproprietari.
10.
Da
ultimo gli appellanti chiedono di ridurre a fr. 2000.– l'indennità per
ripetibili fissata dal Pretore in fr. 3200.–. Per un valore litigioso di fr. 15
000.– l'art. 11
cpv. 1 del regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di
assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili del
19 dicembre 2007 (RL 3.1.1.7.1), applica­bile alla fattispecie (art. 16
cpv. 2 del regolamento), prevede ripetibili comprese fra il 15% e il 25% del
valore medesimo. Nella fattispecie la procedura non appariva particolarmente
complessa, ma ha pur sempre comportato la redazione di tre allegati, la partecipazione
a due udienze e un'ispezione del registro fondiario. Tenuto conto delle spese
(10%: art. 6 cpv. 1 del regolamento) e dell'IVA (7.6%), l'indennità per ripetibili
fissata dal primo giudice, corrispondente per finire all'aliquota medio-bassa del
18%, resiste alla critica. Quanto alla riduzione della tassa di giustizia, basti
ricordare che per valori compresi tra fr. 8000.– e fr. 20
000.– l'art. 17
cpv. 1 vLTG prevedeva un emolumento variante da fr. 500.– a fr. 3000.–.
Perché la tassa di giustizia di fr. 1400.– fissata dal Pretore, che si
pone ampiamente entro i limiti tariffari, configuri un eccesso o un abuso di
apprezza­mento gli appellanti non spiegano. Anche in proposito l'appello è destinato
pertanto all'insuccesso.
11.
Le
spese giudiziarie seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC).
La Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1”, che ha presentato
osservazioni per il tramite di un legale, ha diritto a un'adeguata indennità
per ripetibili.
12.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili
contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF),
il valore litigioso non raggiunge la soglia di fr. 30
000.– (consid. 1) sotto il
profilo dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
decide:
1.   L'appello è respinto e la
sentenza impugnata è confermata.
2.   Le spese giudiziarie di fr.
1000.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.–
per ripetibili.
3.   Notificazione
a:
–;
–.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d
'
appello
Il presidente                                                           La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le
decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non
raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro
lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al
Tribunale federale per
i motivi previsti
dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è
sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti
l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).