ti_gerichte · 12.2009.214 · 2011-11-08 · it
Contratto di architetto, responsabilità contrattuale per violazione di obbligo di diligenza, presentazione di domanda di costruzione carente, danno consistente nel mancato guadagno per perdita di diritto di compera

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.11.2011 12.2009.214

Incarto n.
12.2009.214
Lugano
8 novembre
2011
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Grisanti (giudice supplente)
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2003.630
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 8
ottobre 2003 da
AO 1
AO 2
entrambe rappr.
dall’ ,
contro
AP 1
rappr. dagli avv.  RA 2 e ,
con la
quale le attrici hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr.
103'996.85 oltre interessi, importo aumentato a fr. 153'996.85 in sede di conclusioni;
domanda
avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione e che il
Pretore con sentenza 6 novembre 2009 ha parzialmente accolto per fr. 103'996.85
oltre interessi, respingendo in via definitiva, limitatamente a tale importo,
l'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di Lugano e ponendo la
tassa di giustizia e le spese a carico del convenuto, con obbligo per
quest'ultimo di rifondere alle attrici in solido fr. 7'500.- a titolo di
ripetibili;
appellante
il convenuto che con atto di appello 30 novembre 2009 chiede la riforma del
giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione con
protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre
le attrici con osservazioni 19 gennaio 2010 propongono la reiezione
dell'appello, protestate tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa,
ritenuto
in fatto
:
A.
Nell'autunno del 2000 AO 2, d'intesa con AO 1 (in seguito: K__________)
– società avente per scopo la consulenza e la promozione nel settore
immobiliare (doc. A) -, ha incaricato, per il tramite di un suo rappresentante
(H__________), l'arch. AP 1 di valutare le possibilità edificatorie della part.
n. __________ RFD di __________ e, in seguito, di allestire un progetto - con
preventivo di massima dei costi (doc. B, D e K) - per l'edificazione di tre
villette (v. doc. N, V, Y, BB, nonché doc. A e D di parte convenuta). Secondo
gli accordi intervenuti fra le parti, il progettista si doveva occupare anche
della domanda di costruzione (doc. G, J). Una volta ottenuta la licenza
edilizia, la sua impresa di costruzione si sarebbe inoltre aggiudicata
l'appalto dei lavori (v. doc. A di parte convenuta).
Dopo
avere ricevuto dal progettista una proposta di massima (doc. B), AO 2 ha sottoscritto in data 27 novembre 2000 un atto notarile per mezzo del quale, dietro versamento di
fr. 20'000.- a valere quale acconto sul prezzo o pena di recesso in caso di
mancato esercizio del diritto nei termini indicati, otteneva dai proprietari
del fondo in questione (__________ e __________) un diritto di compera
prorogabile per l'importo di fr. 540'000.- e per la durata di otto mesi (con
scadenza al 27 luglio 2001; doc. C). A inizio febbraio 2001 l'arch.AP 1 ha presentato al Municipio di __________ una prima domanda di costruzione (doc. G).
Con scritto del 6 luglio 1999 (recte: marzo 2001) il Municipio segnalava
tuttavia che la documentazione doveva essere corretta e completata su numerosi
punti e ritornava di conseguenza l'incarto all'istante. In particolare
l'autorità comunale evidenziava che il mappale n.__________ era parzialmente
inserito in area boschiva e che in mancanza dell'accertamento forestale non
poteva effettuare l'esame dell'incarto, non potendo segnatamente verificare il
rispetto della distanza dal bosco delle costruzioni (doc. L). Dopo avere
chiesto il necessario accertamento forestale (doc. H), il progettista ha
inoltrato nell'aprile 2001 una seconda domanda di costruzione. Poiché l'angolo
della casa B (recte: C) presentava per circa 3 ml una distanza dal bosco di ml 7.00,
anziché di 10 metri come invece prescrive la legislazione cantonale in materia,
ha chiesto una deroga a tale imposizione (v. doc. J, punto 9). Nel frattempo H__________
ha - per conto delle promotrici - incaricato D__________ SA di cercare
potenziali acquirenti per le case (v. doc. E, E
2
).
Non
potendo – a causa anche di una difformità rilevata dal Municipio tra il
progetto di frazionamento e la domanda di costruzione (doc. Q) - ancora contare
sulla pubblicazione di quest'ultima, AO 2 ha chiesto e ottenuto con atto pubblico del 23 luglio 2001 la proroga del diritto di compera sino al 23 novembre
seguente pagando ulteriori fr. 10'000.- quale acconto o pena di recesso (doc.
O). Il 5 ottobre 2001 i servizi generali del Dipartimento del territorio si
sono opposti alla domanda di costruzione perché l'abitazione C non rispettava
la necessaria distanza dal bosco e perché non ricorrevano i presupposti per
concedere una deroga. Il fondo in oggetto era infatti ritenuto sufficientemente
grande per permettere - mediante una diversa disposizione delle case - la
realizzazione del progetto concreto (doc. W). Preso atto del preavviso
cantonale negativo, il Municipio di __________ ha negato la licenza edilizia
con risoluzione dell'8 ottobre 2001 che è stata notificata all'istante il
giorno successivo (doc. X). Dal canto loro i proprietari del fondo in parola –
poi venduto a un terzo acquirente - non si sono più detti disposti a rinnovare
il diritto di compera (doc. Z) che è così decaduto facendo naufragare l'intera
operazione immobiliare prospettata da AO 2 e da K__________.
B.
Con
petizione 8 ottobre 2003 AO 2 e K__________ hanno chiesto di condannare l'arch.
AP 1 al risarcimento del danno di fr. 103'996.85, oltre interessi al 5% dal 23
novembre 2001, da loro subito per il fallimento dell'operazione immobiliare.
Rimproverandogli diverse gravi mancanze nell'allestimento delle domande di
costruzione, le attrici hanno in particolare chiesto la rifusione degli esborsi
sostenuti, per complessivi fr. 53'996.85, nonché l'indennizzo per il mancato
guadagno dalla vendita delle progettate abitazioni, prudenzialmente
quantificato in fr. 50'000.-. Dal canto suo, contestando che potesse essergli
addebitato un grave errore di progettazione e osservando che la mancata
concessione della licenza edilizia riguardava in sostanza una sola delle tre
case progettate, il convenuto si è opposto personalmente – senza il patrocinio
di un legale - alla petizione. Nella replica dell'11 dicembre 2003 le attrici
hanno ribadito le precedenti richieste e contestato le tesi avversarie, mentre
il convenuto non ha presentato un allegato di duplica. Esperita l'istruttoria,
le parti hanno rinunciato a comparire alla discussione finale. Con le
conclusioni le attrici hanno aumentato le pretese a fr. 153'996.85 e chiesto il
rigetto definitivo dell'opposizione interposta dal convenuto al PE n.__________
dell'UE di Lugano, mentre parte convenuta ha confermato le proprie domande.
C.
Con
sentenza 6 novembre 2009 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e condannato
il convenuto a versare alle attrici l'importo di fr. 103'996.85, oltre
interessi al 5% dal 23 novembre 2001 su fr. 53'996.85 e dall'8 ottobre 2003 su
fr. 50'000.-. Nel contempo ha respinto, limitatamente a tale importo, in via
definitiva l'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di __________ e
ha posto la tassa di giustizia di complessivi fr. 2'800.- e le spese a carico
del convenuto, cui ha ugualmente fatto obbligo di rifondere alle controparti in
solido fr. 7'500.- a titolo di ripetibili. Per il giudice di prime cure, la
conoscenza delle normative rilevanti in ambito edilizio e della loro
applicazione a livello amministrativo e giudiziario - quantomeno nella misura
in cui corrisponde a una prassi chiara e consolidata - rientra negli obblighi
professionali di un architetto. A suo giudizio, il convenuto avrebbe pertanto
dovuto sapere che la specifica domanda di costruzione non poteva essere accolta
a causa della insufficiente distanza dal bosco. Egli ha ricordato che per
consolidata giurisprudenza una deroga può unicamente essere concessa se il
rispetto dei vincoli di distanza minima posti dalla legge cantonale sulle
foreste si traduce di fatto in una inedificabilità del fondo. Ciò che però non
si avverava assolutamente nel caso di specie data la possibilità rilevata dalla
sezione forestale di (semplicemente) disporre diversamente l'ubicazione delle
villette. Ravvisando nel comportamento del progettista finanche una colpa, il
primo giudice lo ha ritenuto responsabile del danno subito dalle attrici.
Riguardo alla sua entità, il Pretore ha ammesso l'importo fatto valere in
petizione basandosi sugli atti processuali e sul fatto che esso non era stato
contestato dal convenuto. Per contro egli non ha accolto la domanda formulata
in sede di conclusioni di aumentare a fr. 100'000.- le pretese riferite al
mancato guadagno dalla vendita delle due case. A suo avviso la pretesa non era
stata sufficientemente comprovata bensì si basava su ipotesi relative a fatti
neppure addotti con gli allegati preliminari.
D.
Con
l'appello che qui ci occupa, il convenuto domanda la riforma del giudizio nel
senso di respingere integralmente la petizione. In sintesi, egli contesta in
primo luogo la legittimazione di K__________ ad agire in giudizio, ritenendo la
società estranea alla pretese - comunque prescritte - in causa. Per il resto,
osserva di non essersi impegnato a ottenere la domanda di costruzione entro una
determinata scadenza, sicché nulla impediva a AO 2 - che invece vi ha
rinunciato - di comunque esercitare il diritto di compera e (nuovamente)
chiedere il rilascio della licenza edilizia. Addirittura, secondo l'appellante,
poiché la mancata licenza si riferiva a una sola casa, sarebbe stato
sufficiente, se solo l'istante l'avesse realmente voluto, ottenere entro la
data di scadenza del diritto di compera la licenza per le altre due case che
erano poi quelle in discussione per la vendita. Non avendo operato in questo
modo, l'attrice deve assumersi le conseguenze del fallimento dell'intera
operazione immobiliare poiché avrebbe a suo dire interrotto ogni nesso causale
o quantomeno violato l'obbligo di ridurre il danno. Infine, il convenuto
contesta l'esistenza e l'entità del danno riconosciuto e rimprovera al primo
giudice di avere disatteso il principio dell'onere della prova.
Delle
osservazioni con cui le attrici postulano la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei considerandi.
e considerato
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e
impugnata prima di questa data, sicché la procedura ricorsuale rimane
disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).
2.
L'appellante
solleva per la prima volta in questa sede formale eccezione di carenza di
legittimazione attiva di K__________ facendo valere che la società non sarebbe
titolare delle pretese reclamate in causa. Sennonché, a prescindere dalla sua
dubbia ricevibilità, dato che la carenza dei presupposti processuali e tutte le
eccezioni di ordine e di merito devono essere fatte valere con la risposta,
rispettivamente con la duplica (cfr. ad esempio II CCA 22 aprile 2009 inc. n.
12.2008.70), l'eccezione appare chiaramente strumentale ai fini di causa e va
disattesa. È sufficiente a tal proposito ricordare come K__________, dopo avere
il 26 aprile 2001 confermato all'appellante l'entità dell'onorario per le
promozioni immobiliari previste nei comuni di __________ e di __________ (doc.
D di parte convenuta), facendo per giunta riferimento al „nostro corrispondente
di L__________“ (H__________ ndr), abbia in seguito pure saldato la fattura di
fr. 13'000.- che lo stesso progettista le aveva direttamente trasmesso l'8
giugno 2001 (v. doc. BB). Già solo per queste considerazioni e senza dimenticare
che la stessa AO 2 aveva espressamente segnalato il 21 luglio 2001 al convenuto
di agire (anche) a nome e per conto di K__________ (v. doc. N), l'eccezione va
respinta. Non occorre dunque esaminare oltre l'altra questione sollevata –
comunque (anch'essa) tardivamente – della prescrizione delle pretese di K__________,
erroneamente fatte derivare dall'appellante da un indebito arricchimento.
3.
3.1
Il
cosiddetto contratto di architetto è un contratto innominato avente natura
mista. Esso si presta cioè all’applicazione delle norme del codice delle
obbligazioni riguardanti più tipi di contratto, a dipendenza della natura e
della portata delle prestazioni che vengono richieste al professionista (DTF
114 II 56;
Gauch/Tercier
, Das
Architektenrecht, 3
a
ed., n. 28). La sola elaborazione dei piani
sottostà alle norme dell'appalto (DTF 127 III 543 consid. 2a e rinvii; II CCA
15 marzo 2007 inc. n. 12.2006.9 pubb. in: NRCP 2007 362). Nel caso in esame,
tuttavia, l'architetto ha ugualmente assunto l'incarico relativo al calcolo dei
preventivi, mansione che, secondo la giurisprudenza recente del Tribunale
federale, è retta dalle regole sul mandato (DTF 134 III 361 consid. 6 e
rinvii). Le due attività sono strettamente connesse: i costi dipendono
evidentemente dai piani dell'opera e influenzano a loro volta il tipo di
progettazione. Per coerenza con la prassi riguardante l'attività
dell'architetto che svolge più mansioni di natura diversa, occorre pertanto
sottoporre alle regole del mandato anche il contratto in esame poiché il
convenuto si è impegnato (in una prima fase) ad allestire i piani e un
preventivo oltre che a presentare la domanda di costruzione (v. nota d'onorario
8 giugno 2001 [doc. BB]; in questo senso anche la recente sentenza del
Tribunale federale 4A_86/2011 del 28 aprile 2001 consid. 3.2).
3.2
In
base all’art. 398 CO, il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato in modo
diligente e fedele, e risponde del danno che cagiona intenzionalmente o per
negligenza (art. 321e cpv. 1 CO su rinvio dell’art. 398 cpv. 1 CO). In generale
la responsabilità del mandatario è subordinata a quattro condizioni cumulative:
il mandatario ha violato un dovere contrattuale, il mandante ha subito un danno,
esiste un nesso di causalità adeguata tra la violazione contrattuale e il
pregiudizio subito dal mandante e al mandatario è imputabile una colpa.
Il
mandante che chiede risarcimento deve provare il danno subito, la violazione
contrattuale e il nesso di causalità adeguata; la colpa è invece presunta e, in
base all’art. 97 cpv. 1 CO, spetta piuttosto al mandatario provare che nessuna
colpa può essergli ascritta (DTF 113 II 433, 128 III 22; per tante: II CCA 20
dicembre 2006 inc. n. 12.2005.222).
3.3
Il
mandatario risponde di massima per ogni violazione contrattuale. Quest'ultima
non si realizza però già con il mancato conseguimento del risultato perseguito
bensì solo se il mandatario non agisce con la dovuta diligenza; la quale si
valuta secondo criteri oggettivi facendo riferimento all'operato
ragionevolmente esigibile da un rappresentante della specifica categoria
professionale (
Fellmann
, Berner
Kommentar, ni. 331, 344 e 355 ad art. 398 CO). Rientra tra gli obblighi di
diligenza di un architetto segnatamente il rispetto delle regole generalmente
riconosciute dell'arte edilizia (
Fellmann
,
op. cit., n. 369 ad art. 398 CO). Ora, non vi è dubbio – indipendentemente
dalla (più che opinabile: cfr. II CCA 29 dicembre 2010 inc. n. 12.2009.52)
applicabilità delle norme SIA 102, che nessuna parte, prima del perito, aveva
mai sostenuto – che un architetto dovrebbe in ogni caso essere a conoscenza
della legislazione forestale e della
consolidata
prassi amministrativa e
giudiziaria in materia, quantomeno nella misura in cui queste sono di rilievo
per l'attività edilizia. Nella fattispecie, la prassi - che il convenuto ha
ammesso di ignorare (v. interrogatorio formale pag. 1) - regolante la
concessione eccezionale di deroghe in favore di edifici e impianti che non
rispettano la distanza minima di 10 m dal bosco (v. art. 6 cpv. 2 e 3 LCFo) è
chiara e consolidata. Essa subordina tale possibilità alla condizione che il
rispetto del vincolo impedisca un'utilizzazione razionale del fondo secondo i
parametri di zona (cfr. TRAM 16 novembre 2004 inc. n. 52.2004.307, 4 agosto
2003 inc. n. 52.2003.44, 15 aprile 2002 inc. n. 52.2002.87). Ciò però non si
avverava manifestamente nel caso in esame, il fondo essendo sufficientemente
grande da pemetterne l'edificazione senza neppure precludere l'impostazione
generale del progetto (v. perizia giudiziaria, pag. 8). Già solo per questo
motivo e a maggior ragione dopo che in occasione della prima domanda di
costruzione il Municipio aveva espressamente reso attento il convenuto sul
problema (doc. L), la prestazione contrattuale fornita non poteva di certo ritenersi
ineccepibile. Inoltre, con la scadenza del diritto di compera (e la successiva
vendita del fondo a un terzo acquirente) la prestazione era manifestamente
divenuta priva di ogni interesse per le attrici, se non addirittura impossibile
in ragione della irrealizzabilità dello scopo perseguito (v.
Fellmann
, op. cit., n. 199 seg. ad art.
398 CO).
3.4
Per
quanto concerne il danno, l'appellante osserva che le spese sostenute dalla
controparte ma vanificate dal mancato esercizio del diritto di compera non rientrano
nella definizione di „Mangelfolgeschaden“ e non sarebbero risarcibili poiché
non trovano la loro causa in un difetto ascrivibile alla prestazione di lavoro
effettuata. Riguardo al mancato guadagno di fr. 50'000.-, invece, il convenuto
ritiene arbitraria la sentenza impugnata poiché avrebbe ammesso l'indennizzo
per la semplice assenza di esplicita contestazione da parte sua, benché le
attrici avessero manifestamente disatteso sia l'obbligo di sostanziare le
proprie allegazioni sia l'onere probatorio. Le eccezioni sono perlopiù
irricevibili poiché fatte irritualmente valere per la prima volta in appello
(art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI). È sufficiente a tal proposito la lettura
della risposta di causa per avvedersi dell'assenza di contestazione del convenuto
sulle voci di danno elencate (e sufficientemente sostanziate) in petizione. In
questa misura, la sentenza di primo grado sfugge a un esame di merito. Quanto
al fatto poi che per detta omissione abbia ammesso l'esistenza e l'entità delle
spese (ampiamente documentate) come pure (limitatamente a fr. 50'000.--) del
mancato guadagno, la sentenza impugnata regge alla critica ricorsuale. Secondo
l'art. 184 cpv. 2 CPC/TI l'istruzione probatoria è infatti riservata
all'accertamento dei soli fatti contestati, mentre quelli non chiaramente
contestati vanno ritenuti ammessi così come stabilito dall'art. 170 cpv. 2 CPC/TI
e fanno perciò parte della realtà processuale (cfr. pure
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, Lugano 2000,
note 618 e 667). Di transenna ci si limita comunque a osservare che la
possibilità di vendita di due abitazioni trova ampio riscontro nelle tavole
processuali (cfr. sotto, consid. 3.5.2), al pari del mancato utile
dell'operazione rivendicato in petizione, che – come fanno giustamente notare
le appellate - il giudice di prime cure sembra avere quantificato in maniera
piuttosto prudenziale (cfr. a tal proposito la deposizione 16 novembre 2004 di
H__________ __________, pag. 2, secondo il quale, nelle attese dalle
promotrici, l'utile per abitazione avrebbe dovuto attestarsi in fr.
50'000.-/60'000.--).
3.5
Si
tratta di stabilire a questo punto se il danno lamentato dalle attrici per
l'impossibilità di realizzare la promozione immobiliare fosse o meno dovuto
alla negligente esecuzione del mandato. L'appellante rileva in sostanza che i
danni invocati non sarebbero stati causati dal suo operato quanto piuttosto dal
mancato esercizio del diritto di compera da parte di AO 2. Fa notare di non
essersi impegnato ad ottenere la licenza edilizia entro una determinata
scadenza. Di conseguenza, dal suo punto di vista, nulla impediva all'istante di
esercitare il diritto di compera e di procedere in seconda battuta
all'allestimento di una nuova domanda di costruzione che avrebbe consentito di
ottenere la licenza o quantomeno – visto che il rifiuto si riferiva a una sola
casa – di ripresentare la domanda senza l'abitazione C in modo da garantirsi,
entro la scadenza del diritto, l'autorizzazione per le altre due case in
discussione per la vendita.
3.5.1
Vi è
causalità naturale quando un comportamento è la condizione sine qua non di un
risultato. Esso non deve necessariamente essere l’unica causa del danno; è
sufficiente cioè che contribuisca a produrlo, se del caso insieme ad altre
cause, ma in modo tale da non poter essere tralasciato senza che venga a
mancare il risultato. Il rapporto causale è altresì adeguato quando questo
comportamento, secondo il corso ordinario delle cose e l’esperienza generale
della vita, è idoneo a provocare un risultato come quello che si è verificato,
di modo che tale risultato ne appaia in modo generale favorito. In altre
parole, occorre chiedersi se era probabile che il fatto considerato provocasse
il risultato che si è prodotto (cfr. II CCA 29 settembre 2008 inc. n.
12.2007.186).
3.5.2
Ora, a prescindere dalla dubbia ricevibilità delle eccezioni
ricorsuali poc'anzi evocate, che sono state perlopiù sollevate al di fuori
dell'allegato principale di risposta (una duplica non essendo per contro stata
presentata) o addirittura, così in relazione alla pretesa (ma non sostanziata)
mancanza di „qualsiasi nesso di causalità adeguata“, risultano
insufficientemente motivate (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC/TI), va detto - in via
abbondanziale - che quand'anche non avesse dato garanzie sui tempi di ottenimento
della licenza edilizia, il convenuto era in ogni caso a conoscenza (a fine
luglio 2001) dell'esistenza del diritto di compera risalente a otto mesi prima
e della necessità di prorogarlo per l'assenza di accettazione dei piani da
parte del Municipio di __________ (doc. N; v. pure petizione, pag. 4). Era
pertanto evidente oltre che ragionevole – considerata anche l'impostazione
iniziale data all'operazione dall'istante la quale, anziché acquistare
direttamente il fondo, si era unicamente riservata un diritto di compera - che AO
2 non intendesse correre il rischio di esercitare l'opzione prima di ottenere
il formale nullaosta delle autorità. È del resto quanto ha confermato in sede
istruttoria pure H__________. Il teste non ha infatti esitato a spiegare che il
mancato esercizio del diritto di compera da parte dell'istante era motivato dal
fatto che quest'ultima non aveva ancora ottenuto la licenza edilizia,
aggiungendo poi che a suo modo di vedere „qualora vi fosse stata la certezza
della licenza il diritto di compera sarebbe stato sicuramente esercitato, non
mancando la beneficiaria dei mezzi a tale scopo“.
La
negligenza dimostrata con la presentazione delle domande di costruzione ha
quindi fatto sì che la licenza edilizia non potesse essere rilasciata (in tempi
ragionevoli) e rendesse necessario un (ulteriore) rinnovo del diritto di
compera al quale si sono però opposti i proprietari del fondo. Si può dunque
ben sostenere che, secondo l'ordinario andamento delle cose e la comune
esperienza, il comportamento negligente (e quindi anche colposo; v.
Fellmann
, op. cit., n. 445 ad art. 398
CO) del convenuto fosse atto a quantomeno favorire la (infruttuosa) scadenza
del diritto di compera (ossia: l'evento dannoso) e a vanificare gli esborsi
sostenuti in relazione all'operazione. Per quel che riguarda invece il mancato
guadagno, l'appellante stesso era a conoscenza sia delle finalità perseguite
dalle attrici con il mandato conferitogli sia dell'esistenza di almeno due seri
interessati all'acquisto di altrettante case (v. ad esempio doc. F di parte
convenuta), i quali a tal scopo avevano addirittura versato una caparra (v.
deposizioni testimoniali 16 dicembre 2004 di L__________, [ex] collaboratore di
D__________ incaricato della vendita delle tre case in oggetto, e 7 giugno 2005
di G__________, il quale ha confermato che avrebbe senz'altro comprato
l'abitazione alle condizioni prospettate da D__________). Era dunque
altrettanto probabile che la (infruttuosa) scadenza del diritto di compera -
provocata o quantomeno favorita dal comportamento negligente del convenuto -
provocasse il fallimento dell'operazione imobiliare e con esso il mancato
guadagno dalla (più che probabile) vendita delle (due) abitazioni.
3.5.3
Alla
luce di quanto esposto al considerando precedente in merito all'impostazione
data all'operazione e alla legittima scelta di riservarsi un diritto di compera
da esercitare solo una volta raggiunta la certezza della licenza per il
progetto, AO 2 non ha interrotto il nesso causale né ha altrimenti violato l'obbligo
di ridurre il danno - eccezioni, queste, peraltro anch'esse tardive poiché non
erano state sollevate in sede di risposta alla petizione – per avere cercato di
ottenere una (ulteriore) proroga del diritto di compera e per avere rinunciato
ad esercitarlo dopo il rifiuto oppostole dai proprietari. Lo stesso dicasi in
relazione alla pretesa possibilità di ripresentare la domanda di costruzione e
ottenere – entro la data di scadenza del diritto di compera – la licenza
edilizia per almeno le due case in discussione per la vendita, lasciando da
parte l'abitazione C. Su tale ipotesi si è del resto già pronunciato il perito
giudiziario, il quale ha indicato che la rinuncia all'edificazione della casa C
„avrebbe probabilmente risolto solo parzialmente il problema, non consentendo
alle istanze comunali e cantonali di esaminare il progetto nella sua
completezza“ e avrebbe tutt'al più permesso di ottenere l'autorizzazione entro
marzo/aprile 2002 (periodo in cui è stato venduto il terreno; perizia
giudiziaria, pag. 13), ma non necessariamente anche entro la scadenza (al 23
novembre 2001) del diritto di compera.
4.
In
conclusione, la decisione del Pretore di ammettere la responsabilità
contrattuale del convenuto e di condannarlo al risarcimento del danno sopra menzionato
dev'essere confermata. Ciò deve valere anche per la decisione di respingere in
via definitiva l'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di Lugano
malgrado la domanda sia stata formulata solo con le conclusioni. Infatti
l'appellante sembra non avvedersi che la nuova richiesta rappresentava una
semplice estensione della domanda principale, con la possibilità di presentarla
anche solo con le conclusioni (II CCA 9 ottobre 2002 inc. n. 12.2002.29;
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 5 ad art.
75). Per il resto, gli si fa notare che, contrariamente a quanto eccepito, il
PE in oggetto si trova in realtà agli atti (v. allegato al doc. AA). Ne
discende la reiezione del gravame nei limiti della sua ammissibilità. La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d'appello, calcolate su
un valore litigioso di fr. 103'996.85, seguono la soccombenza (art. 148 CPC/TI).
5.
Le
appellate chiedono che il gravame venga dichiarato temerario giusta l'art. 152
CPC/TI, con l’obbligo per la controparte di versar loro ripetibili maggiorate.
Ma le censure sollevate nell’appello, seppur infondate e in buona parte
inammissibili, non possono ancora dirsi temerarie. Va in effetti ricordato che
vi è temerarietà solo quando una parte agisce con manifesta ingiustizia, ovvero
con la consapevolezza del proprio torto o con imprudenza esagerata, che si
concretizza nel mancato impiego di quel minimo di diligenza sufficiente a far
apparire l'ingiustizia della propria domanda (
Cocchi/Trezzini
,
op. cit., m. 1 ad art. 152). La temerarietà processuale va peraltro ammessa con
prudenza e dunque non si realizza ancora nel caso concreto, dove non è provato
che l'agire dell'appellante fosse meramente dettato da motivazioni dilatorie (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m. 14 e 15
ad art. 152).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC/TI,
la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
dichiara e pronuncia:
1.
Nella
misura in cui è ammissibile, l'appello 30 novembre 2009      dell' AP 1
è
respinto
.
2.
Gli
oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 1'400.-
b) spese                         fr.
100.-
totale                              fr.
1'500.-
sono
posti a carico dell'appellante, il quale verserà alle controparti complessivi
fr. 3'000.- a titolo di ripetibili d'appello.
3.
Intimazione:
-    e ,
-  ,
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                              Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un
valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).