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Locazione. Disdetta per mora

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.04.2023 12.2023.25

Locazione. Disdetta per mora

Incarto n.
12.2023.25
Lugano
25 aprile 2023
/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta del giudice:
Fiscalini,
presidente,
vicecancelliera:
Federspiel
Peer
sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.106 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4 - promossa con istanza dell’11 gennaio 2023 da
AO
1
rappr. da RA 1
contro
AP
1
M__________
__________
in materia di locazione, con cui
l’istante ha postulato lo sfratto di AP 1,
domanda a cui si è opposta
la convenuta e che il Pretore con decisione del 8 febbraio 2023 ha parzialmente
accolto ordinando lo sfratto di AP 1 mentre che ha dichiarato l’istanza irricevibile
nei confronti di M__________ __________,
appellante la convenuta AP
1
con atto di appello di data 17 febbraio 2023 con cui chiede la riforma
del querelato giudizio nel senso di annullare la disdetta del contratto di
locazione e che le venga permesso di restare a vivere coi figli
nell’appartamento di via __________ a __________,
mentre l’istante con
risposta del 17 marzo 2023 postula la reiezione dell’appello e la conferma del
giudizio impugnato, con protesta di tasse, spese, ripetibili e indennità;
letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti,
ritenuto,
in fatto e in diritto:
che, a partire dal 1
°
dicembre 2014, AO 1 ha concesso in locazione ai coniugi AP 1
e M__________ __________
l’appartamento di 4,5 locali al quarto piano
dell’immobile sito in via __________ a __________, per una pigione mensile di
fr. 2’130.-, oltre spese accessorie; dal 1° luglio 2018
essi hanno pure locato
un parcheggio al canone mensile di fr. 150.-;
che, in data 1
°
aprile
2022, a seguito della separazione dei coniugi, è stato stipulato un nuovo
contratto di locazione dell’appartamento, alle medesime condizioni, intestato unicamente
a AP 1 (doc. A
); lo stesso è
stato fatto anche per il contratto relativo al posteggio (doc. B);
che, constatato il ritardo nel pagamento del
canone di locazione da parte dell’inquilina, in data 12 ottobre 2022 AO 1, per
il tramite di RA 1, ha diffidato la stessa a pagare l’importo di fr. 2'319.-
entro 30 giorni, con la comminatoria che trascorso infruttuosamente detto
termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. C);
che,
non essendo intervenuto il
pagamento dovuto,
in data 22
novembre 2022 la locatrice ha notificato a AP 1 e a M__________ __________, con
il modulo ufficiale, la disdetta del contratto in questione per il 31 dicembre
2022 (doc. E);
che, con istanza del 21 dicembre 2022 AP 1 ha
adito il competente Ufficio di conciliazione contestando la disdetta e
chiedendone l’annullamento (doc. H). Constatata la mancata conciliazione, in
data 12 gennaio 2023 l’UC di Lugano Ovest ha rilasciato alla stessa l’autorizzazione
ad agire giusta l’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC;
che, nel contempo, non avendo l’inquilina
provveduto alla riconsegna dell’ente locato entro il 31 dicembre 2022 (doc. F e
G), in data 11 gennaio 2023 AO 1 ha convenuto innanzi alla Pretura di Lugano AP
1 e M__________ __________ e ha chiesto, nella procedura sommaria a tutela dei
casi manifesti, lo sfratto di AP 1;
che con osservazioni 23 gennaio 2023 AP 1 ha
rilevato che il marito si era trasferito altrove e che il nuovo contratto di
locazione era intestato unicamente a lei. Essa ha sottolineato il fatto di aver
pagato tutte le pigioni fino al mese di ottobre 2022 e ha chiesto di poter
restare nell’appartamento impegnandosi a pagare le pigioni arretrate. La
conduttrice ha inoltre posto l’accento sulla sua difficile situazione
professionale e famigliare;
che, con decisione dell’8 febbraio 2023, il Pretore ha
parzialmente accolto l’istanza ordinando lo sfratto di AP 1,
ritenendone adempiute le premesse, in particolare
giudicando data la mora dell’inquilina e la validità della disdetta; egli ha,
di contro, dichiarato l’istanza irricevibile nei confronti
di M__________ __________ non avendo questi né qualità
di conduttore né applicandosi nella specie l’art. 266n CO;
che, con appello di data 17 febbraio 2023, AP 1 chiede
la riforma del querelato giudizio nel senso di annullare la disdetta del contratto
di locazione e permetterle di continuare a vivere nell’appartamento coi figli;
essa afferma di aver sempre cercato di far fronte puntualmente ai propri
impegni ma di essersi trovata in difficoltà finanziaria a partire da settembre
2022 a causa di ritardi nel pagamento di onorari a lei spettanti da parte di
suoi clienti. AP 1 ribadisce di essere intenzionata a sanare quanto prima il
proprio debito e spiega che a partire da aprile 2023 oltre all’entrata della
disoccupazione potrà contare sullo stipendio del figlio, assunto quale primo tenente
dall’Esercito svizzero. Essa pone inoltre l’accento sulle gravi ripercussioni -
economiche e psicofisiche - che lo sfratto avrebbe su di lei e sui suoi due figli,
il minore dei quali ha solo dodici anni;
che lo sfratto di un conduttore dai locali
occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,
avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o
in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257
CPC), che non richiede la previa conciliazione (HOHL, Procédure civile, Tome
II, 2° ed., n. 1429 pag. 260);
che giusta l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett.
b). In base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620), un
fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato
senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola
essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela
giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio:
l’istante non può limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve
recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Sempre
in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123), la situazione
giuridica è chiara se alla luce del testo legale o sulla base di una dottrina e
di una giurisprudenza invalse e autorevoli, l’applicazione della norma al caso
concreto si impone in modo evidente e porta a un risultato univoco; premesse
che nella fattispecie in esame sono date;
che, p
er
sua natura, l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante
deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando
per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e pertanto da
riformare, ciò che nel concreto caso AP 1 omette di fare;
che, in effetti, l’appellante non contesta la mora, e
quindi l’importante esposizione debitoria nei confronti della parte locatrice,
incentrandosi sulla propria difficile situazione economica e famigliare e sulla
sua volontà di far fronte ai propri obblighi contrattuali e di saldare il
debito sin qui accumulato;
che anche senza considerare la mora che ha originato
la disdetta, si osserva che - malgrado i buoni proponimenti manifestati dalla
conduttrice - ad oggi non risulta che quanto dovuto sia stato (fosse anche solo
parzialmente) corrisposto, tant’è che - come indicato dalla locatrice nelle proprie
osservazioni - il suo debito è ulteriormente aumentato;
che l’inquilina
neppure ha prodotto della documentazione comprovante il prospettato
miglioramento della propria situazione economica grazie all’entrata aggiuntiva
assicurata dallo stipendio che percepirà il figlio maggiore quale primo tenente
dell’Esercito svizzero e al previsto incasso di propri onorari professionali, documenti
che avrebbero permesso alla locatrice di avere reali garanzie sull’effettivo (e
prossimo) rientro del debito e sul pagamento delle pigioni future;
che la mora è peraltro pacifica, oltre che ammessa, di
modo che la conclusione del primo giudice risulta corretta;
che le spese giudiziarie della procedura di secondo
grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 CPC). Nel concreto caso
si giustifica di contenere le spese processuali in fr. 100.-. e di fissare l’indennità
per ripetibili spettante alla locatrice in fr. 100.- ritenuto che essa si è
limitata a trasmettere uno scritto di osservazioni di poche righe (art. 68 cpv.
2 lett. d e 95 cpv. 3 lett. b CPC, art. 12 cpv. 1 LACPC);
che la presente decisione viene presa dalla Camera
nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art. 48b cpv. 1
lett. a cfr. 2 e
lett. b cfr. 3
LOG.
Per questi motivi,
richiamato l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide:
1.
L’appello 17 febbraio 2023
di AP 1 è
respinto nella misura in cui è ricevibile
.
2.
Le spese processuali della procedura di appello di fr.
100.- sono poste a carico dell’appellante, la quale rifonderà alla controparte
fr. 100.- a titolo di ripetibili.
3.
Notificazione:
-    arch.
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).