ti_gerichte · 12.2023.138 · 2024-03-05 · it
Compravendita immobiliare - responsabilità per difetti - notifica dei difetti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.03.2024 12.2023.138

Incarto n.
12.2023.138
Lugano
5 marzo 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Stefani
e Grisanti
cancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa inc. n. OR.2020.131 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 3, promossa con petizione 28 settembre 2020 da
AO
1
patrocinata dall' PA 2
contro
AP
1
patrocinato dagli  PA 1
con cui
l'attrice ha chiesto la risoluzione del contratto di compravendita relativo
alla proprietà per piani n. _____ RFD L______-P______ e la condanna del
convenuto al pagamento di fr. 1'613'633.- più interessi del 5% dal 5 luglio
2012, da cui dedurre fr. 443'000.- ricavati dalla locazione dell'immobile,
oltre al risarcimento del danno di fr. 329'514.- (aumentati a fr. 520'975.40
con la replica) più interessi del 5% dal 23 dicembre 2019 oppure, in via
subordinata, la condanna del convenuto al risarcimento del minor valore di fr.
713'122.- e degli ulteriori danni di fr. 605'880.20 (aumentati a fr. 653'155.40
con la replica) più interessi del 5% dal 23 dicembre 2019;
pretese
avversate dal convenuto che fra l'altro ha sollevato l'eccezione di tardiva
notifica dei difetti;
eccezione
che il Pretore ha respinto con decisione incidentale dell'11 ottobre 2023;
appellante
il convenuto che con atto di appello del 23 ottobre 2023 postula la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accogliere l'eccezione di tardiva e non valida notifica
dei difetti e di respingere di conseguenza la petizione, con protesta di spese
e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre
l'attrice con risposta 11 dicembre 2023 propone di respingere l'appello, pure
con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;
vista
l'istanza di ammissione di nuove prove formulata dall'attrice il 12 gennaio
2024, alla quale si è opposto il convenuto il 16 gennaio successivo;
letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A.
Nel corso del 2008 è terminata
l'edificazione di uno stabile residenziale, costituito in proprietà per piani
(Condominio R______ a______ F______, da n. _____ a _____), sul fondo base n.
___ RFD di L______-P______, appartenente a AP1. Promotore immobiliare
dell'operazione, costui con atto pubblico del 5 luglio 2012 ha venduto alla AO1
di L______ – società attiva nell'acquisto, vendita e locazione di fondi al fine
di esercitarvi un commercio, un'industria o una libera professione (doc. S) –
la proprietà per piani n. 27516 (pari a
66
/
1000
del fondo base
) con diritto
esclusivo sull'appartamento n. 27 (attico al settimo piano) e attribuzione in
uso riservato di un posteggio interno, tre posteggi esterni e una cantina per
fr. 1'613'633.- (doc. B).
B.
L'appartamento è
stato concesso in locazione al dott. med. F______ C______ – dall'ottobre 2023 divenuto
amministratore unico della AO1 – con effetto dal 9 luglio 2012 (doc. CC). Nel
frattempo la AO1 aveva ottenuto, il 29 maggio 2012, la licenza edilizia per il
cambio di destinazione dell'appartamento in studio medico (doc. FF). La
proprietaria ha annunciato l'inizio dei lavori il 27 dicembre 2012 (doc. GG) e
l'autorità comunale li ha autorizzati il 28 gennaio 2013 (doc. HH). Agli inizi
di febbraio 2013 i lavori di trasformazione hanno poi preso avvio mostrando –
sin da subito – dei problemi di umidità nel garage.
C.
Il 21 febbraio 2013
P______ B______, assistente del dott. F______ C______ e da quegli incaricata di
seguire i lavori di ristrutturazione ("
direzione lavori
"), ha
inviato all'arch. S______ T______, progettista e direzione lavori dello stabile,
al quale AP1 aveva consigliato – poche settimane prima – di rivolgersi "
per
problemi tecnici
" (doc. KK), alcune fotografie (scattate tra il 18 e
il 21 febbraio) dalle quali si evinceva – come rispondeva a stretto giro di
posta elettronica lo stesso S______ T______ – "
un danno di umidità
"
nell'appartamento (doc. JJ).
D.
Il 26 febbraio 2013
P______ B______ ha inoltrato alla AO1 "
un breve riassunto dei problemi
riscontrati
" elencandoli in sei punti: 1) crepe strutturali nel
palazzo dal pianterreno al sesto piano; 2) infiltrazioni di umidità nel garage
con gocciolamento esteso di salnitro e crepe sul soffitto vicino agli
ascensori; 3) infiltrazione d'acqua dal tetto, due pareti con muffa e
cartongesso ammuffito; 4) fissazione non idonea dei pensili della cucina; 5)
deflusso verso l'interno dell'acqua piovana a causa di un'errata pendenza della
terrazza; 6) malfunzionamento dell'ascensore (doc. LL).
E.
Il 1° marzo 2013 La
AO1 ha segnalato queste sei problematiche a AP1 chiedendo di effettuare un
sopralluogo con l'amministrazione del condominio (L______ SA) e la propria
direzione lavori (P______ B______ e Fi______ Sagl) (doc. Q). Al che AP1 ha
risposto il 3 marzo seguente di rivolgersi "
a chi di dovere
"
(doc. MM). È seguito, l'8 marzo 2013, il sopralluogo alla presenza dell'amministrazione
del condominio, di R______ S______ e P______ B______ per la AO1 nonché degli
arch. T______ e C______ "
per l'amministrazione e promotore
dell'immobile
" (allegato al doc. Q). In tale occasione l'arch. T______
contestava che le fessure (nei corridoi) fossero strutturali e ne prometteva la
sistemazione entro la fine di giugno 2013. Entro tale data egli prospettava
altresì di sistemare le infiltrazioni di umidità nel garage. Quanto alle
infiltrazioni d'acqua nell'appartamento, l'arch. T______ le riconduceva a una
rottura dei raccordi pluviali sul tetto e indicava che i lavori di riparazione
erano già stati commissionati e annunciati all'assicurazione. Egli non
ravvisava inoltre un problema legato alla pendenza (minima) della terrazza,
mentre per quel che concerneva i pensili della cucina e l'ascensore il problema
sembrava essere stato risolto (loc. cit.).
F.
L'8 giugno 2015
l'assemblea dei comproprietari, preso atto delle doglianze di altri condomini
risalenti a oltre un anno prima in relazione a infiltrazioni d'acqua
nell'autorimessa e negli attici che potevano correlarsi a un difetto di
costruzione, ha incaricato l'ing. M______ B______ della B______ SA di trovare
le cause delle perdite e proporre delle soluzioni (doc. 2). Non consta che AP1,
tuttora comproprietario di varie unità nello stabile in questione, abbia
contestato tale decisione.
G.
L'ing. M______
B______ ha allestito il suo rapporto di verifica il 15 dicembre 2015 elencando i
vari "
danni annunciati/visibili
" dal piano -2 fino agli attici
del settimo piano ed evidenziando – in generale – il cattivo stato dei
rivestimenti esterni e delle impermeabilizzazioni (doc. O). Tale referto veniva
in seguito completato il 14 marzo 2016 su incarico del comitato condominiale in
esito a nuove segnalazioni. Venivano fra l'altro rilevate ulteriori
manifestazioni di umidità – con presenza di condensazione tra la parete esterna
in calcestruzzo e il rivestimento interno in cartongesso – al 7° piano in
corrispondenza dei serramenti e una nuova perdita dal tetto in corrispondenza
di uno scarico sopra lo studio medico del dott. F______ C______ (doc. N). Il 30
marzo 2016 l'ing. M______ B______ ha presentato un preventivo dei costi di
risanamento quantificati in fr. 1'053'853.20 (IVA inclusa), cui ne facevano
seguito il 18 aprile e il 3 maggio 2016 altri due suddivisi "
per
priorità
" (fr. 968'706.-) e per interventi da eseguire con urgenza
(fr. 251'008.20; doc. 4).
H.
Il 2 maggio 2016 si è
tenuta una nuova assemblea dei comproprietari per discutere le risultanze dei
referti dell'ing. M______ B______. Nel relativo verbale si rilevava che i
problemi d'infiltrazione d'acqua si erano già manifestati dopo il 2008 e che i
tentativi di sistemazione (più precisamente: del terrazzo nel 2009 e del garage
nel 2011) erano solo parzialmente riusciti con un peggioramento nell'anno e
mezzo precedente. Inoltre si precisava che i lavori su tetti, terrazze e garage
erano stati effettuati anche dalla ditta M______ SA, di cui AP1 era stato
azionista (doc. 5).
I.
Il 4 maggio 2016
l'ing. M______ B______ ha allestito un secondo complemento al rapporto del 15
dicembre 2015 da cui si evincevano diverse difformità rispetto alle normative
applicabili all'epoca, "
nella scelta dei materiali e nei dettagli di
posa
" (doc. M).
J.
Seguiva, il 1°
giugno 2016, un'ulteriore assemblea dei comproprietari nella quale si discuteva
una proposta di AP1 di assumersi parte degli interventi di riparazione (terrazze
attici 7° piano [A], messa in sicurezza tetto, verifica generale sommaria,
riparazione difetti conosciuti [B1], riparazione locale di danni e difetti [C1])
per complessivi fr. 348'570.-, a esclusione degli altri interventi ritenuti di
miglioria. L'assemblea, aderendo alla proposta, decideva di deliberare tali
interventi all'ing. M______ B______ e di partecipare con un importo di fr.
60'000.- a carico del fondo di rinnovamento (doc. 6 pag. 3 in relazione con il
doc. 4).
K.
L'ing. M______
B______ ha presentato il 15 giugno 2016 l'offerta esecutiva per la sistemazione
delle terrazze degli attici al 7° piano, le riparazioni del tetto e la sua
messa in sicurezza nonché per l'autorimessa e i pavimenti al pianterreno per
fr. 330'956.82 (doc. 8). Gli interventi sono stati effettuati tra il 2016 e il
2017, con fatturazione finale del 20 luglio 2017 (doc. 9, 12 e 13).
L.
Nel frattempo, il 16
febbraio 2017 la AO1 trasmetteva a AP1 una relazione tecnica dell'ing. F______
B______ allestita in esito a un sopralluogo effettuato il 15 dicembre 2016 dal
quale risultavano diverse problematiche costruttive di cui tenere conto durante
gli interventi di sistemazione (doc. L). Il 7 marzo 2017 la AO1 ha notificato a
AP1 vari difetti che sono stati constatati all'interno dell'appartamento n. 27
a seguito dell'intervento dell'ing. M______ B______, ovvero: l'assenza di
isolamento termico sulla muratura perimetrale all'origine di condense nella
muratura perimetrale interna e nel serramento; l'assenza di continuità
dell'ermeticità dello sbarramento a vapore con conseguente condensa e
danneggiamento dell'isolamento e del cartongesso, formazione di muffe e funghi
e gocciolamenti; la presenza di acqua (con manicotti non saldati) alla base
della soletta e nelle condotte interne; l'assenza di isolamento termico e
fonico della condotta; il danneggiamento (fori) del telaio dei serramenti; una
nuova copertura delle terrazze di qualità inferiore; la presenza di ruggine sui
profili in ferro della terrazza e sui serramenti (doc. I).
M.
Il 29 aprile e il 3
maggio 2019 la AO1 ha segnalato al venditore la ricomparsa e il peggioramento dei
difetti nell'appartamento (tra cui la presenza di fessure di 2-3 mm sull'intero
soffitto della cucina, crepe nell'ufficio del dott. F______ C______ come pure sopra
la grande finestra nell'entrata) prospettando l'ultimazione di un nuovo referto
tecnico (doc. U e V) che è poi stato allestito il 29 novembre 2019 dall’ing.
F______ B______ della F______ Sagl (doc. G e H).
N.
Il 6 febbraio 2020 la
AO1 ha notificato a AP1 la recente comparsa di un'estesa macchia di umidità sul
soffitto dell'appartamento (a ridosso di una finestra) allegando le relative
fotografie (doc. Z).
O.
Su incarico di AP1
l'ing. M______ B______ ha effettuato il 3 marzo 2020 un'ispezione dello studio
del dott. F______ C______ constatando in generale che esso era in buono stato,
eccezion fatta per il vano atrio dove erano stati riscontrati un'infiltrazione d'acqua
presso la finestra fissa, probabilmente proveniente dal tetto, come pure un
ponte termico da correggere nella striscia di soffitto contro il serramento
ascrivibile a una posa non corretta delle lastre in polistirolo estruso in
getto, troppo interne rispetto al bordo della soletta e alla posizione del
serramento fisso più sottile degli altri (doc. 9). Valutazione che è stata
contestata dalla AO1 il 12 marzo 2020 (doc. AA).
P.
Previo ottenimento
dell'autorizzazione ad agire, con petizione 28 settembre 2020 la AO1 ha
convenuto innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, AP1 per
ottenere la risoluzione del contratto di compravendita e la condanna del
convenuto al pagamento di fr. 1'613'633.- più interessi del 5% dal 5 luglio
2012, da cui dedurre fr. 443'000.- ricavati dalla locazione dell'immobile,
oltre al risarcimento del danno di fr. 329'514.- più interessi del 5% dal 23
dicembre 2019 oppure, in subordine, la condanna del convenuto al risarcimento
del minor valore di fr. 713'122.- e degli ulteriori danni di fr. 605'880.20 più
interessi del 5% dal 23 dicembre 2019.
Q.
Con risposta 20
gennaio 2021 il convenuto si è opposto alla petizione, eccependo "
in
limine litis
" la mancanza di una valida e tempestiva notifica dei
difetti e la conseguente perenzione dei diritti di garanzia del compratore. Con
contestuale domanda riconvenzionale AP1 ha postulato inoltre la condanna
dell'attrice al pagamento di fr. 46'453.75 oltre interessi del 5% dal 21
gennaio 2021, corrispondenti alla quota di responsabilità (50%) a carico di
costei per avere contribuito ai problemi della terrazza con la posa non
autorizzata di un impianto di condizionamento e ai costi già assunti da lui
(fr. 92'907.50 per il risanamento della sola terrazza della AO1).
R.
Con replica 3 maggio
2021 l'attrice ha ribadito le proprie richieste (aumentando a fr. 520'975.40 il
risarcimento danni in caso di risoluzione del contratto e a fr. 653'155.40
quello in caso di minor valore) e si è opposta alla domanda riconvenzionale
come pure all'eccezione di non valida e tardiva notifica dei difetti. Con
duplica e replica riconvenzionale 15 settembre 2021 AP1 ha mantenuto il proprio
punto di vista. Altrettanto ha fatto la AO1 con la duplica riconvenzionale del 4
novembre 2021.
S.
Alle prime arringhe
del 15 dicembre 2021 il Pretore (allora in carica) ha limitato, d'intesa con le
parti, l'istruttoria all'eccezione di valida e tempestiva notifica dei difetti.
T.
Esperita
l'istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi 2 e 22 dicembre 2022 in cui le
parti hanno ribadito le proprie posizioni, con decisione incidentale 11 ottobre
2023 il Pretore (subentrato in carica) ha respinto l'eccezione di tardiva e non
valida notifica dei difetti sollevata dal convenuto e ha posto la tassa (fr.
1'500.-) e le spese a carico di quest'ultimo, tenuto a rifondere alla
controparte fr. 4'000.- per ripetibili.
U.
Contro la decisione
appena citata AP1 è insorto a questa Camera con un appello del 23 ottobre 2023
in cui postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere
l'eccezione di tardiva e non valida notifica dei difetti e di respingere di
conseguenza la petizione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le
sedi. Con risposta 11 dicembre 2023 la AO1 propone di respingere l'appello, pure
con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.
V
.   Il 12 gennaio 2024
l'appellata ha presentato un'istanza di assunzione di nuovi mezzi di prova
(doc. OOO-RRR), alla quale l'appellante si è opposto il 16 gennaio seguente. Il
2 febbraio 2024 l'attrice ha reiterato la propria richiesta.
Considerando
in diritto:
1.
L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili
mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (come è da
qualificare anche quella in esame che si limita all'esame di una questione
pregiudiziale di natura sostanziale quale è la tempestività della notifica dei
difetti:
Graber
, Die Berufung in
der Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2011, pag. 83), posto che in caso di
controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione
riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella
fattispecie tale valore supera ampiamente la soglia testé menzionata. I termini
di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso
concreto l’appello 23 ottobre 2023 contro la decisione incidentale 11
ottobre 2023 è tempestivo.
Così come tempestiva è – tenuto conto della
proroga del termine in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC (l'8 dicembre 2023
essendo un giorno festivo del diritto cantonale) – la risposta all'appello 11
dicembre 2023.
2.
Con
l'istanza di assunzione di nuovi mezzi di prova del 12 gennaio 2024 l'appellata
chiede di acquisire agli atti nuovi documenti, ovvero: una lettera 22 dicembre
2023 (doc. OOO) della L______ SA (amministratrice del Condominio R______
a______ R______ a______ F______) che, dando seguito a una richiesta dell'avv.
PA2 del 5 dicembre precedente, trasmette copia del
Beratervertrag
20
aprile 2008 tra AP1 e H______ B______ (doc. PPP) come pure del contratto di
appalto dell'agosto 2007 tra AP1 (in qualità di committente) e S______ Sagl e
ditta M______ SA (in qualità di assuntori) inerente alle opere di
impermeabilizzazione e pavimentazione in resina sintetica sulla "
nuova
edificazione al mappale n. ___ di P______
" (doc. QQQ). Entrambi i documenti
erano menzionati nel verbale assembleare del 2 maggio 2016 (doc. 5) ma non sarebbero
stati allegati al medesimo. Oltre a ciò l'attrice produce uno scambio di
messaggi di posta elettronica sempre tra la L______ SA e l'avv. PA2 in cui la
prima comunica di non avere trovato traccia di altri allegati nel verbale (doc.
RRR). Per l'interessata, i documenti sarebbero rilevanti per valutare a chi
sono riconducibili i difetti nonché per valutare il dolo del convenuto al
momento della vendita dell'immobile.
Il problema è che i nuovi documenti (a parte la lettera
accompagnatoria 22 dicembre 2023 e il doc. RRR, semplicemente interlocutori)
sono anteriori alla decisione impugnata come pure al memoriale conclusivo di
prima sede. E l'appellata non spiega
perché le fosse
impossibile – con la diligenza
ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze – esibire quei
documenti già davanti al Pretore (v.
art. 317 cpv. 1 CPC
). Ne discende che i nuovi mezzi di prova
sono improponibili in questa sede.
3.
3.1
Nella
decisione impugnata, il Pretore, dopo avere esposto le norme che reggono la
garanzia per difetti nell'ambito di una compravendita immobiliare (art. 197
segg. CO, applicabili in virtù del rinvio operato dall'art. 221 CO) e in
particolare avere illustrato la nozione di difetto (palese o occulto), il
momento determinante (la vendita) del trasferimento del rischio, l'obbligo di
verifica della cosa e di avviso (sostanziato) al venditore (art. 201 CO),
l'eventuale rinuncia – per atti concludenti – del venditore a prevalersi della
tardività di una notifica nel caso in cui costui si adoperi nell'eliminazione
dei difetti e finanche la sua preclusione in caso di dolo (art. 203 CO), ha
vagliato la natura dei difetti lamentati. Al proposito egli ha accertato
problemi di condotte, di impermeabilizzazione, di isolazione, di pendenze dei
terrazzi e in generale dettagli costruttivi eseguiti in maniera non accurata e
difforme dalle prescrizioni vigenti che, sommati, avevano causato
nell'appartamento dell'attrice e nell'intero palazzo problemi di infiltrazione,
muffe e macchie di umidità che in un primo tempo erano stati corretti con
interventi puntuali rivelatisi però nel tempo inefficaci visto il loro
riproporsi.
3.2
Per
il Pretore tali manifestazioni non costituivano i difetti veri e propri i quali
sono stati appurati solo nel 2015 dopo che l'assemblea dei condomini aveva
constatato che gli interventi puntuali eseguiti negli anni su ordine di H______
e T______ non avevano sortito gli effetti sperati. Dal verbale di quella
assemblea (doc. 5) si evinceva che già nel 2009 la ditta M______ SA, facente
capo al convenuto ed esecutrice dei lavori relativi ai tetti, le terrazze e le
autorimesse, era intervenuta per la sistemazione del terrazzo e che prima del
2011 erano stati eseguiti su richiesta di H______ interventi nelle autorimesse
(sistemazione dei giunti dove colava l'acqua, iniezioni e creazione di pozzetti
lungo tutto il perimetro). La situazione era peggiorata soprattutto a fine 2014
e nel 2015 con infiltrazioni dal tetto, dai terrazzi degli attici e
nell'autorimessa, ragione per cui era stato incaricato l'ing. M______ B______
di individuare le cause dei difetti. Dal referto del 15 dicembre 2015 e dal
verbale condominiale del 2 maggio 2016 risultava che le cause delle
infiltrazioni non erano riscontrabili a un'ordinaria verifica, trattandosi di
problemi strutturali e costruttivi. Tali difetti occulti avevano inoltre
dispiegato effetti nel tempo di varia gravità che si sono poi manifestati
progressivamente in diversi punti dell'edificio con modalità e tempistiche
differenti.
3.3
Per
il Pretore non v'era evidenza che i problemi notificati il 1° marzo 2013
fossero già ravvisabili al momento della compravendita. Tant'è che il dott.
F______ C______ aveva dichiarato che alla consegna dell'appartamento nel luglio
del 2012 l'immobile si trovava in perfetto stato e che in un paio di occasioni nell'autunno
del 2012 aveva pulito la terrazza senza che si verificasse un ritorno
dell'acqua verso l'appartamento. Il Pretore ha altresì escluso che il convenuto
abbia intenzionalmente sottaciuto i difetti all'attrice. Certo, già prima della
compravendita della proprietà per piani n. _____ gli erano noti – visti gli
interventi di sistemazione effettuati nel 2009 e nel 2011 – problemi di
infiltrazione nelle autorimesse e nei terrazzi. Per quanto riferito dal dott.
F______ C______, questi potevano tuttavia sembrare – in buona fede – essersi
risolti al momento del rogito.
3.4
Il
Pretore si è poi interrogato se i difetti erano stati validamente e
tempestivamente notificati. Egli ha rilevato che l'autorizzazione alla
trasformazione in studio medico era stata rilasciata il 28 gennaio 2013, che i
lavori erano stati avviati agli inizi di febbraio 2013 e che, per quanto
riferito dalla teste P______ B______, solo durante i lavori sarebbero emersi i
problemi segnalati con la e-mail 21 febbraio 2013 all'amministratore e a
S______ T______ che il convenuto aveva indicato quali suoi referenti per
eventuali problemi tecnici o amministrativi (doc. JJ e doc. KK). Il primo
giudice ha poi respinto l'obiezione del medesimo che reputava eccessiva
l'attesa dell'attrice per avviare i lavori e segnalare i difetti. Il contratto
di compravendita era stato stipulato nel luglio 2012 a ridosso delle ferie
giudiziarie e quattro mesi per procedere alla progettazione esecutiva, alla
raccolta delle offerte, all'ottenimento delle autorizzazioni necessarie e alle
relative delibera erano congrui. Quanto al fatto che il convenuto avrebbe perso
i suoi diritti di garanzia di committente, il Pretore gli ha risposto che era
stato lui stesso ad avere omesso di effettuare verifiche più approfondite e a
provvedere alle necessarie notifiche quantunque fosse informato già dal 2009
della presenza di infiltrazioni.
3.5
Ricostruita
la successione degli eventi (v. sopra, lett. B-E) e accertato che – stando alla
teste P______ B______ – a seguito della scoperta dei primi difetti, nei giorni
successivi al 21 febbraio 2013 era stata effettuata un'ispezione più
approfondita dell'immobile e dell'appartamento, a cui era seguita una lista di
problematiche riscontrate, trasmessa all'attrice il 26 febbraio 2013 e da
questa inoltrata ad H______ il 1° marzo successivo, il Pretore ha stabilito che
le reali cause dei problemi di umidità e acqua erano altri. Tant'è che
nonostante gli interventi messi in atto su richiesta di H______ e T______, già
dalla fine del 2014, i problemi si sarebbero riproposti con maggiore intensità,
inducendo, nel maggio 2015, la comunione dei condomini (H______ incluso) ad
approfondire le cause delle infiltrazioni (doc. 3 e doc. 5) e a eseguire nella
seconda metà del 2016 e poi nel 2017 degli interventi urgenti di risanamento
delle terrazze e del tetto degli attici e dell'autorimessa (doc. O, N e doc. 4
a 6). Tuttavia tali interventi non avrebbero risolto tutti i problemi giacché già
nel corso di tali interventi ne sono stati segnalati altri e dal 2019 vi sono
state nuove manifestazioni di umidità e infiltrazioni nello studio medico (doc.
I, L, U, V, Z e doc. 9).
3.6
Ciò
posto, per il Pretore l'attrice aveva segnalato tempestivamente i problemi
riscontrati all'interno dell'appartamento. Dopo la loro scoperta, avvenuta il
18 febbraio 2013, P______ B______ aveva annunciato con tanto di fotografie, il
21 febbraio seguente, quanto emerso e nei giorni successivi aveva svolto
ulteriori verifiche allestendo una lista dei problemi rilevati che era stata
trasmessa all'attrice il 26 febbraio 2013 e che quest'ultima aveva ripreso
nello scritto 1° marzo 2013 al convenuto. Tale scritto risultava inoltre
sufficientemente chiaro riguardo al tipo e alla natura dei problemi elencati e
al fatto che, seppure non espressamente, il venditore fosse chiamato a farsene
carico. Oltre a ciò, relativamente a quella lista, il convenuto si era attivato
senza riserve per porre rimedio alle doglianze incaricando dapprima l'arch.
T______ di verificare e trovare le necessarie soluzioni e aderendo poi alla
decisione di coinvolgere l'ing. M______ B______ per individuare le cause. Il
che ostava all'eccezione di intempestiva notifica dei difetti. Considerato
infine che i reali difetti dell'immobile erano poi emersi e resi noti alle
parti coinvolte a seguito del referto del 15 dicembre 2015 dell'ing. M______
B______ e che i difetti lamentati in seguito erano tutti da ricondurre a quelli
già appalesatisi e segnalati in quel referto, il Pretore ha respinto
l'eccezione di tardiva e non valida notifica dei difetti.
4.
4.1
Le
re
gole sulla garanzia per i difetti della cosa venduta (art. 197
segg. CO) sono applicabili anche nell'ambito della compravendita immobiliare in
virtù del rinvio di cui all'art. 221 CO. La responsabilità del venditore
presuppone l'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 197 CO, ovvero
l’assenza di una qualità promessa o la presenza di un difetto che,
materialmente o giuridicamente, diminuisce il valore della cosa o l'attitudine
all'uso cui è destinata. Il difetto deve essere sorto prima del trasferimento dei
rischi e ignorato dal compratore al momento della vendita (art. 200 CO). Il
momento determinante è quello della conclusione del contratto (nel caso della
compravendita immobiliare quello dell’istrumento notarile) e non quello del
trapasso di proprietà (DTF 117 II 259, 131 III 145). Il compratore può dunque
prevalersi dei diritti fondati sulla garanzia per i difetti della cosa venduta
(art. 205 CO), a patto che abbia notificato tempestivamente il difetto (art.
201 CO)
- a meno che il venditore abbia intenzionalmente ingannato il
compratore (art. 203 CO) -
ed introduca l'azione di garanzia
entro i termini di cui all'art.
210 CO
(II CCA 14 dicembre 2011, inc. 12.2010.28, consid. 3 con
riferimenti).
La
legge impone, infatti, al compratore di esaminare lo stato della cosa
compravenduta, tosto che l’ordinario andamento degli affari lo consenta e a
condizione, se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, di
dargliene subito notizia (art. 201 cpv. 1 CO), ritenuto come in caso contrario
la cosa si ritiene accettata (art. 201 cpv. 2 CO). I difetti occulti di una
cosa si ritengono scoperti al momento in cui il compratore acquista la certezza
della loro esistenza. I difetti che appaiono progressivamente, nel senso che la
loro estensione e la loro intensità aumentano poco a poco, non si reputano
dunque scoperti già quando si manifestano i primi indizi, bensì solo quando il
compratore sia in grado di rilevarne l'importanza e la portata (DTF 118 II 142
consid. 3b), altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto a questi
difetti (art. 201 cpv. 3 CO). In altre parole, il compratore è tenuto a
segnalare il difetto solo quando gli sia noto - o debba esserlo, secondo la
buona fede - ch'esso costituisce un inadempimento del contratto (DTF 131 III
145 consid.
7.2;
II CCA 14 dicembre
2011, inc. 12.2010.28, consid. 3
).
4.2
Dato
che al committente nel quadro del contratto di appalto incombe un onere di
notifica analogo a quello del compratore (art. 370 cpv. 3 CO), per definire le
esigenze poste all’obbligo di notificare i difetti “subito dopo la scoperta”,
ci si può fondare anche sulla giurisprudenza in materia di appalto (DTF 131 III
145 consid. 7.2; II CCA 30 settembre 2013, inc. n. 12.2012.36, consid. 7 con
rinvii). La durata del termine entro il quale il compratore è tenuto a
notificare i difetti va così determinata tenendo conto delle specifiche
circostanze che caratterizzano il singolo caso, fermo restando che il termine è
più breve se v’è il rischio che l’attesa aggravi ulteriormente il danno (DTF
118 II 142 consid. 3b), mentre negli altri casi la valutazione circa l’adeguatezza
del tempo di reazione può avvenire in modo più ampio, anche per evitare di
pregiudicare eccessivamente la posizione del compratore (II CCA 30 settembre
2013, inc. 12.2012.36, consid.
7 con richiami;
Rüegg
, Die Haftung des
Grundstücksverkäufers, n. 238 in: Koller, Der Grundstückkauf, 3
a
ed.;
Gauch
, Der Werkvertrag, 6
ª
ed., n. 2177 e 2181).
A titolo
puramente esemplificativo, ricordato che la dottrina ritiene usuale un termine
di 7-10 giorni (
Zindel/Schott
in:
Basler Kommentar, OR I, 7
a
ed., n. 16 ad art. 370 CO), giovi
comunque rammentare che, in fattispecie in cui dall’attesa non poteva scaturire
un maggior danno, il Tribunale federale ha ritenuto accettabile un termine di
avviso di una settimana (STF 4C.143/1996 del 12 novembre 1996, 4C.82/2004
del 3 maggio 2004) rispettivamente di 5 giorni lavorativi o di 7 giorni di
calendario (STF 4A_82/2008 del 29 aprile 2009 consid. 7.1, 4C.159/1999
del 28 luglio 2000), non però un termine di 10 (STF 4C.517/1996
del 10 dicembre 1997) o ancora di 14 (STF 4C.112/1999
del 14 giugno 1999) o di 17 giorni (DTF 118 II 142 consid. 3b; STF 4C.205/2003
del 17 novembre 2003). L
a prova che la notifica dei difetti è
stata data tempestivamente incombe al compratore (da non confondere con l'onere
di allegazione dell’intempestività della notifica dei difetti, a carico del
venditore), il quale deve così dimostrare quando i difetti gli sono divenuti
riconoscibili e come e a chi ne ha comunicato l'esistenza (STF 4A_288/2018 del
29 gennaio 2019 consid. 6.1.2 in:
SJ 2019 pag. 214;
Rüegg
, op. cit., n. 239).
4.3
Per quanto concerne il
contenuto, la notifica al venditore dei difetti riscontrati nella cosa venduta,
pur non sottostando ad alcuna forma, deve nondimeno essere sufficientemente
sostanziata. Essa deve, da una parte, permettere al venditore di capire il
genere e l’importanza del difetto riscontrato e, dall’altra, contenere una
chiara espressione della volontà dell’acquirente di far valere la garanzia per
i difetti della cosa. È pertanto necessario indicare in che maniera il bene
venduto non corrisponde a quanto pattuito contrattualmente. La necessità di
sostanziare la notifica dipende dal suo scopo. Essa deve permettere al
venditore di conoscere il genere, l’importanza e i motivi della lamentela.
Quali indicazioni sono necessarie a tale scopo dipende dal caso concreto, non
da ultimo anche dalla posizione delle parti, posto che da un compratore
professionale o commerciale ci si può attendere maggior rigore che da un
compratore occasionale (
Honsell
,
Basler Kommentar, op. cit., n. 10 seg. ad art. 201 CO;
Rüegg
, op. cit., n. 221). Il compratore non deve indicare
né le cause del difetto né usare termini tecnici o giuridici per descrivere i
diritti di garanzia che invoca. Determinante è unicamente che il venditore
possa comprendere senza esitazione che il compratore lo ritiene responsabile
dei difetti. Non sono sufficienti notifiche generiche, senza alcuna indicazione
del difetto. Per contro è sufficiente l’indicazione della conseguenza dello
stesso. In applicazione del principio dell’affidamento, la notifica dei difetti
deve essere interpretata secondo il senso che il venditore poteva in buona fede
comprendere tenuto conto di tutte le circostanze concrete (II CCA 15 gennaio
2018, inc. 12.2016.134, consid. 5.1). Dandosi infine più difetti, l'obbligo di
notifica vale per ognuno di essi e non può limitarsi solo a quelli principali (
Gauch
, op. cit., n. 2130).
5.
L'appellante
esordisce con una libera esposizione dei fatti (memoriale, pag. 4 a 9) senza
confrontarsi con la decisione impugnata né tanto meno spiegare perché l'accertamento
pretorile sarebbe erroneo nel senso dell'art. 310 CPC. Al riguardo non soccorre
dunque attardarsi.
6.
L'appellante si
duole quindi di una violazione dell'art. 201 CO per avere il Pretore respinto
l'eccezione di tardiva e non valida notifica dei difetti in modo del tutto
generico, ovvero per
tutti
quelli segnalati dall'attrice in prima sede (vale
a dire anche per quelli di cui ai doc. I, L, M, N, U, V, Z, AA, LLL), sebbene
il primo giudice si sia limitato a verificare unicamente le notifiche del 1°
marzo 2013 (doc. Q) e del 15 dicembre 2015 (doc. O; memoriale, pag. 10). Il
convenuto perde di vista tuttavia che il Pretore si è espresso – seppure
telegraficamente – anche sui difetti lamentati successivamente al referto
dell'ing. M______ B______, accertando che essi erano tutti da ricondurre a
quelli già manifestatisi e segnalati in quel referto (decisione impugnata, pag.
19 in basso). Se ciò sia effettivamente così e se anch'essi siano stati
notificati tempestivamente si vedrà in appresso.
Difetti
segnalati il 1° marzo 2013 (doc. Q)
7.
Per
quel che è dei difetti segnalati il 1° marzo 2013 (doc. Q), l'appellante
rimprovera al primo giudice di averli considerati, globalmente, tutti occulti e
tempestivamente notificati, quando invece avrebbe dovuto verificare la
tempestività della notifica per ciascuno di loro (memoriale, pag. 12 a 18). Il
convenuto lamenta che il Pretore si è limitato ad aderire alla tesi della
controparte secondo cui tutti i problemi elencati nella comunicazione del 1°
marzo 2013 (per il dettaglio v. sopra, lett. D, E) sarebbero emersi soltanto
durante i lavori di trasformazione dell'appartamento in studio medico. Se non
che tale conclusione sarebbe manifestamente errata già solo perché i difetti,
salvo per le pareti interne, la cucina e la terrazza, riguardavano parti comuni
del condominio (il garage, le crepe su sei piani e l'ascensore). Non occorreva
attendere pertanto l'inizio dei lavori all'interno dell'appartamento per
accorgersi della loro presenza, essendo essi tutti visibili a occhio nudo. E
dal momento che l'attrice, specializzata nel campo immobiliare (doc. S), ha
ammesso che le chiavi dell'appartamento le erano state consegnate alla
sottoscrizione del rogito (il 5 luglio 2012), ciò significa che essa ha
tergiversato per sei mesi prima di procedere alla verifica dell'immobile
acquistato. Del resto la licenza edilizia era già stata rilasciata il 23 maggio
2012 (doc. FF). Bastava quindi, a mente dell'appellante, deliberare – a
prescindere dalle ferie edilizie – e iniziare i lavori già nell'autunno del
2012. Senza contare che già nella fase di progettazione esecutiva e di
dettaglio gli artigiani e progettisti avrebbero avuto modo di ravvisare i
difetti in rassegna. Il Pretore avrebbe erroneamente qualificato i difetti
segnalati il 1° marzo 2013 come occulti, quando in realtà non lo erano né erano
stati indicati come tali nella notifica. Egli avrebbe quindi sbagliato e
violato l'art. 201 CO nel considerare che occorrevano otto mesi (dal rogito
alla segnalazione) per accertarli. In difetto di specifica allegazione e prova,
i difetti in questione erano verificabili secondo l'ordinario esame che andava
eseguito entro il 13 luglio 2012 (memoriale, pag. 12-15).
L'appellante
censura altresì la mancata presa in considerazione di alcuni elementi a
sostegno della riconoscibilità dei difetti a un esame ordinario e della loro
tardiva notifica. A cominciare dal fatto – dichiarato dalla teste P______
B______ – che all'assistente del dott. F______ C______, anch'essa esperta del
ramo immobiliare essendosi spesso occupata di fungere da direzione lavori, era
bastato "
un giro veloce
" per riscontrarli in una sola giornata,
a dimostrazione del fatto che i difetti in questione non erano occulti. Sarebbe
inoltre poco credibile e contrario al corso ordinario delle cose e
all'esperienza generale sostenere, come ha fatto il dott. F______ C______, che
prima dei lavori l'appartamento era "
bellissimo
" e si trovava
in "
stato perfetto
" e dopo neanche 15 giorni si sarebbero
presentate, insieme, ben sei gravi problematiche (crepe su tutti i piani,
infiltrazioni d'acqua dal tetto, gocciolamento di salnitro nel garage, cambio
di pendenze nella terrazza, tasselli di colpo inidonei e problemi
all'ascensore). Per tacere del fatto che se tali problemi fossero emersi
progressivamente fra luglio 2012 e gennaio 2013, l'attrice avrebbe dovuto
quanto meno segnalare l'inizio del difetto. Fatto sta che la AO1 non avrebbe,
prima della replica (e soltanto in reazione all'eccezione di tardiva notifica),
mai allegato la presenza di difetti occulti e il Pretore, benché resovi
attento, non ha colto questa contraddizione. Ma quand'anche per denegata ipotesi
fossero stati scoperti il 15 febbraio 2013, come ha dichiarato P______ B______,
i difetti avrebbero dovuto essere notificati entro sette giorni, ossia entro il
22 febbraio 2013 in virtù dell'art. 201 cpv. 3 CO. Considerato poi che P______
B______ le aveva già scritto il 18 febbraio 2013 (doc. JJ), l'attrice non
poteva attendere il 1° marzo per notificare i difetti (loc. cit., pag. 16
seg.).
Per
quanto attiene ai problemi di umidità/muffe e delle infiltrazioni d'acqua dal
tetto e nel piano garage, l'appellante fa valere che essi erano ben antecedenti
al momento della compravendita, tant'è che i condomini ne avevano già discusso
negli anni 2010, 2011 e 2012 (deposizione di C______ L______; doc. NN). Lo
stesso Pretore ha del resto riconosciuto che le infiltrazioni si erano già
manifestate dopo il 2008, sebbene non ne abbia poi tenuto conto ai fini della
decisione. L'attrice doveva sapere delle infiltrazioni d'acqua e dei problemi
di umidità già al momento della compravendita. Con un minimo di diligenza,
sarebbe infatti bastato richiedere i verbali assembleari degli anni precedenti
(art. 649
a
CC). Ciò imponeva a maggior ragione una verifica immediata del
bene comprato, tanto più che – a prescindere dalla sistemazione del tetto nel
2009 e nel 2011 (doc. 5) – l'immobile non era nuovo ma era stato costruito sei
anni prima. In merito alla pendenza della terrazza, il convenuto ribadisce che
essa non può essere cambiata di colpo. Il dott. F______ C______ aveva
dichiarato di averla pulita senza problemi nell'autunno del 2012 e non aveva
notato il problema prima del 1° marzo 2013. A parte ciò, il problema era –
semmai – presente sin dall'edificazione e non poteva manifestarsi solo cinque
anni dopo. Non si trattava quindi di un difetto occulto scopribile soltanto nel
febbraio 2013 (loc. cit., pag. 17 seg.).
8.
Si
conviene
avantutto con l'appellante che l'esame della tempestività della
notifica andava fatto singolarmente per ogni difetto (v. sopra, consid. 4.3 in
fine). Come gli si deve dare atto che la scoperta dei difetti sulle parti
comuni (crepe dal pianterreno al 6° piano, infiltrazioni nel garage,
funzionamento dell'ascensore) non poteva dipendere dall'avvio dei lavori
all'interno dell'appartamento n. 27. Posto come i problemi relativi alla cucina
(pensili) e all'ascensore sembrerebbero essere stati risolti e non sono più
rivendicati in questa sede (risposta all'appello, pag. 11), gli altri difetti
vanno vagliati distintamente, seguendo le censure del convenuto.
8.1
8.1.1
Ora,
per quanto concerne l'"
infiltrazione d'acqua dal tetto, due pareti con
muffa e cartongesso ammuffito
", l'appellante non contesta che tali
difetti – erroneamente ricondotti dall'arch. T______, al sopralluogo dell'8
marzo 2013, a una rottura dei raccordi dei tubi pluviali sul tetto (doc. Q) –
sono stati riscontrati durante gli interventi su un muro nel bagno che hanno
portato alla luce infiltrazioni dietro alla parete e la presenza di muffa nella
lana di vetro isolante. Come non v'è motivo di dubitare che la macchia
nell'ufficio del dott. F______ C______ che fino ad allora sembrava essere una
macchia di sporco, si sia rivelata essere chiaramente un problema d'umidità
proprio in quella occasione (verbale 24 marzo 2022 di P______ B______, pag. 2,
con riferimento alle fotografie del doc. JJ). Ora che tali difetti potessero
essere verificabili secondo l'ordinario esame già al momento della
compravendita è fuori discussione. Come non si vede come essi fossero già
riscontrabili in fase di progettazione esecutiva dei lavori di trasformazione dal
momento che si sono manifestati con chiarezza solo in seguito alla rottura del
muro eseguita per creare un bagno per disabili (loc. cit.). Che poi l'attrice
potesse iniziare i lavori già nell'autunno del 2012 è una mera congettura
dell'appellante che non tiene conto del fatto che la compravendita si è
perfezionata nel luglio del 2012 – a ridosso delle ferie dell'edilizia – e implicava
dei tempi tecnici per la delibera e la progettazione esecutiva. Ma soprattutto l'appellante
non spiega perché la conclusione pretorile secondo cui non v'era evidenza di un
agire colpevole dell'acquirente sarebbe erronea.
8.1.2
Appurato
che tali difetti sono stati scoperti tra venerdì 15 e giovedì 21 febbraio 2013
(verbale 24 marzo 2022 di P______ B______, pag. 2: "
a metà febbraio,
quando abbiamo eseguito dei lavori in bagno. Ci siamo accorti della presenza di
muffa, la quale è stata trovata dietro il muro che era stato rotto per creare
un bagno per disabili
"; "
Mi sembra di aver fatto delle
fotografie il venerdì e subito lunedì [in realtà il 21 febbraio 2013 era un
giovedì, ndr] le ho mandate all'arch. T______
"), resta da determinare se
l'attrice ne abbia dato subito notizia al convenuto. Ora, non fa dubbio che il
21 febbraio 2013 P______ B______, la quale agiva in qualità di direzione lavori
per conto del dott. F______ C______ ma anche dell'attrice medesima (tant'è che
il dott. F______ C______, diventato formalmente amministratore della società
solo nell'ottobre del 2023, è stato pacificamente sentito dal Pretore in
qualità di parte nel senso dell'art. 192 CPC il 24 ottobre 2022 e che la stessa
AO1 ha indicato il 1° marzo 2013 nella
P______ B______ e Fi______ Sagl,
di cui P______ B______ era socia e direttrice, la propria direzione lavori
[doc. Q]
) abbia inviato le fotografie raffiguranti il
problema di umidità nel bagno ma anche nell'ufficio del dott. F______ C______
(v. verbale citato, pag. 2: "
Vi era anche una foto con una macchia sul
muro del locale che sarebbe divenuto l'ufficio del dott. F______ C______, che
inizialmente non sapevamo se si trattasse di muffa o di sporco
")
all'arch. T______ ma non al convenuto (doc. JJ). Sta di fatto che se – come si
vedrà in appresso (consid. 8.1.3) – l'arch. T______ era abilitato a ricevere la
comunicazione del "
danno di umidità da voi paventato
" (doc.
JJ) per conto di AP1, la notifica dei difetti in rassegna quel 21 febbraio 2013
va considerata tempestiva, come osserva a ragione l'appellata (risposta
all'appello, pag. 14 seg.), rendendo superfluo l'esame della tempestività della
successiva segnalazione direttamente al convenuto del 1° marzo 2013 che, per
l'aspetto in questione, si connotava quale semplice precisazione del medesimo
problema (doc. Q).
8.1.3
L'appellante
rileva – in relazione agli interventi di sistemazione prospettati dall'arch.
T______, ma ciò vale a maggior anche per la capacità di quest'ultimo di
ricevere per il venditore la comunicazione del 21 febbraio 2013 – che il fatto
di avere consigliato, il 29 gennaio 2013 (doc. KK), di rivolgersi a lui non
significa che egli lo avrebbe incaricato di risolvere i problemi. Tant'è che in
risposta alla notifica del 1° marzo 2013 egli aveva scritto il 3 marzo seguente
alla AO1 di rivolgersi "
a chi di dovere
" (doc. MM). Sarebbe
stato l'arch. T______ a verificare di propria iniziativa le doglianze, consigliare
i rimedi, sottoscrivere il verbale e promettere la sistemazione entro la fine
di giugno 2013 (memoriale, pag. 26). L'obiezione non convince. Non solo AP1 ha
invitato, il 29 gennaio 2013, l'attrice (e meglio il suo amministratore di
allora, R______ S______, e il dott. F______ C______) a rivolgersi "
per
problemi tecnici
" allo Studio T______ e C______ siccome egli nel 2013
non svolgeva più nessuna attività (doc. KK). L'appellante perde di vista che
gli arch. T______ e C______ (con i quali l'attrice non aveva alcun rapporto
contrattuale) hanno presenziato al sopralluogo dell'8 marzo 2013 per conto del
"
promotore immobiliare
" (v. doc. Q, verbale, pag. 1). L'attrice
poteva dunque, in buona fede (art. 33 cpv. 3 CO), ritenere che l'arch. T______ rappresentasse
il convenuto (v. risposta all'appello, pag. 20) nelle questioni in esame.
8.1.4
Trattandosi
della validità sotto il profilo del contenuto, l'appellante obietta che la
notifica – intendendo la lettera del 1° marzo 2013, ma ciò vale a maggior
ragione per la comunicazione del 21 febbraio 2013 – costituisce un mero elenco
(per la comunicazione del 21 febbraio 2013: una serie di fotografie) privo di
ogni indicazione del momento in cui sono stati scoperti i presunti difetti e,
soprattutto, della volontà – anche solo implicita – dell'acquirente di fare
valere la garanzia per difetti (instando per la loro eliminazione o per la
riversione del contratto e per il risarcimento dei danni) e di rendere
responsabile il venditore (memoriale, pag. 25). Il convenuto trascura tuttavia
che il suo rappresentante, arch. T______, non ha avuto alcuna esitazione nel
comprendere il senso della notifica ("
il danno di umidità da voi
paventato
": doc. JJ). A parte ciò, in base anche all'esperienza
generale della vita si presume che la semplice comunicazione dei difetti da
parte del compratore includa anche la manifestazione della volontà di non
riconoscere il bene venduto come conforme al contratto e di voler rendere
responsabile il venditore (per il contratto di appalto:
Gauch
, op. cit., n. 2133 seg.). Contrariamente all'opinione
dell'appellante (memoriale, pag. 25 e 27), infine, la notifica dei difetti non
deve contenere necessariamente la dichiarazione se l'interessato intende
risolvere il contratto, chiedere il minor valore o al limite la riparazione
dell'opera (
Gauch
, op. cit., n.
2136). Anche sotto questo aspetto, l'appello manca dunque di consistenza.
8.1.5
Comunque
sia, quand'anche ci si limitasse alla notifica del 1° marzo 2013, facendo
astrazione della segnalazione del 21 febbraio, l'esito non muterebbe. Il
Pretore ha infatti stabilito che il convenuto si era attivato senza riserve – e
rinunciando così per atti concludenti a prevalersi di un'eventuale tardività
della notifica – per porre rimedio alle doglianze, incaricando dapprima l'arch.
T______ di trovare le necessarie soluzioni (in concreto, per le infiltrazioni
dal tetto: avviso all'assicurazione che avrebbe partecipato alle spese di
ripristino descritte in un preventivo del 25 febbraio 2013 e lavori di
riparazione già commissionati che sarebbero stati eseguiti non appena il meteo
l'avesse permesso: doc. Q) e aderendo poi alla decisione di coinvolgere l'ing.
M______ B______ per individuare le cause. Certo, il convenuto contesta ciò,
rilevando che il fatto di avere consigliato, il 29 gennaio 2013 (doc. KK), di
rivolgersi all'arch. T______ non significa che egli lo avrebbe incaricato per
risolvere i problemi e che sarebbe stato quest'ultimo a intraprendere le varie
iniziative. Così facendo, egli non discute però la messa in atto dei tentativi
di riparazione (cfr. al proposito pure doc. 2, pag. 1 seg., e doc. 5) né tanto
meno che essi potessero configurare una rinuncia tacita all'eccezione di
tardività (cfr. STF 4A_603/2021 del 31 gennaio 2023 consid. 3.3; 4A_275/2009
del 12 agosto 2009 consid. 3, 4C.347/2005 del 13 febbraio 2006 consid. 2) ma
solo che i medesimi gli possano essere imputati. Se non che al riguardo già si
è detto (sopra, consid. 8.1.3) e non giova ripetersi. Come non soccorre
all'appellante il richiamo (memoriale, pag. 27) alla riserva espressa a
distanza di oltre tre anni, il 2 giugno 2016 (doc. 7), per la presa a carico
degli interventi prospettati dall'ing. M______ B______ dopo che i precedenti
interventi non avevano dispiegato gli effetti sperati.
8.1.6
Nulla
muta dipoi ai fini del giudizio l'accenno all'art. 649
a
CC per sostenere
che all'attrice sarebbe bastato richiedere i verbali assembleari degli anni
precedenti alla compravendita per sapere delle infiltrazioni dal tetto. A parte
che il disposto di legge in questione riguarda la vincolatività di norme e
decisioni che l'appellante nemmeno si cura di indicare, egli dimentica che un
suo richiamo si porrebbe in contrasto con gli obblighi d'informazione del
venditore (
Brunner/Wichtermann
in:
Basler Kommentar, ZGB II, 7
a
ed., n. 7 ad art. 649
a
CC).
Comunque sia, il convenuto non discute che in particolare già nel 2009 (per
quanto riguarda il terrazzo: doc. 5, pag. 2) erano stati disposti degli
interventi di sistemazione che almeno temporaneamente avevano posto rimedio ai
problemi e che questi potevano dunque essere considerati dal compratore in
buona fede risolti al momento della compravendita.
8.2
8.2.1
Per quel che è delle infiltrazioni di umidità nel
garage, il Pretore ha accertato sulla scorta della deposizione di P______
B______ che esse erano già state riscontrate "a
inizio lavori
",
ovvero ai primi di febbraio 2013 (verbale 24 marzo 2022, pag. 2: "
Ai
primi di febbraio 2013 abbiamo fatto il primo giro con gli artigiani. Da subito
ci siamo accorti che c'erano dei problemi di umidità in garage
"). Ora,
ci si può effettivamente interrogare, con il convenuto, se il problema – che è
stato subito riscontrato all'avvio dei lavori – non dovesse in buona fede
essere già noto in precedenza all'attrice. Come non si disconosce che
quand'anche la AO1 dovesse avere
acquisito certezza, attraverso la
propria direzione lavori, dell'esistenza del difetto nel garage soltanto ai
primi di febbraio 2013, la sua segnalazione al convenuto poteva effettivamente
apparire tardiva dal momento che, prima del 21 febbraio 2013, mancava qualsiasi
notifica di difetto e che la comunicazione del 21 febbraio 2013, intervenuta
ben oltre i termini previsti in quest'ambito (sopra, consid. 4.2), non
conteneva il minimo accenno ai problemi del garage.
8.2.2
Sta di fatto che, come
testé illustrato per le infiltrazioni d'acqua dal tetto, anche per le
infiltrazioni di umidità nel garage (e più in generale per i problemi elencati
al doc. Q) il Pretore ha accertato la rinuncia tacita del venditore
all'eccezione di intempestività constatando la messa in atto da parte
dell'arch. T______ di lavori di sistemazione (per il garage: il rifacimento dei
giunti [doc. 2]). L'appellante non discute ciò, ma revoca in dubbio
l'imputabilità delle iniziative dell'arch. T______. Sulla questione non giova però
tornare (v. consid. 8.1.3 e 8.1.5). Né occorre vagliare in questa sede la
legittimazione dell'attrice – neppure evocata dalle parti – a fare valere i
difetti su una parte comune dell'immobile (sul tema cfr. STF 4A_603/2021 del 31
gennaio 2023 consid. 5.3; II CCA del 25 aprile 2022, inc. 12.2021.153, consid.
3.3 con riferimenti).
8.3
La stessa conclusione
(rinuncia tacita all'eccezione di tardività) deve valere per le crepe che si
erano create nei corridoi dal pianterreno al 6° piano (doc. Q). A prescindere
dalla tempestività della notifica, in occasione del sopralluogo dell'8 marzo
2013 erano stati prospettati il riempimento e la sistemazione entro la fine di
giugno 2013 (loc. cit.). Ciò che l'appellante non contesta.
8.4
Per quanto attiene invece
alla pendenza della terrazza, è pacifico che essa non possa essere cambiata
dopo la compravendita. Ben difficilmente inoltre, come sostiene a ragione
l'appellante, il difetto poteva essere stato scoperto soltanto a febbraio 2013
(oltre mezz'anno dopo la compravendita) se – come indicato dall'attrice nella
notifica del 1° marzo 2013 (doc. Q) – in caso di pioggia l'acqua andava verso
l'interno e non l'esterno. E ciò a prescindere dal fatto che la pendenza fosse
minima e non osservabile a occhio nudo (tant'è che al sopralluogo dell'8 marzo
il difetto non era stato rilevato dall'arch. T______: v. verbale 24 marzo 2022
di P______ B______, pag. 3) e dal fatto che il dott. F______ C______ non avesse
riscontrato alcuna anomalia durante la pulizia (in un paio di occasioni) della
terrazza nell'autunno del 2012 (verbale 24 ottobre 2022 di F______ C______,
pag. 2 n. 3). L'accertamento pretorile risulta al proposito problematico se si
considera che, per quanto dichiarato dalla teste P______ B______ e dal Pretore,
il problema aveva potuto essere rilevato in occasione di un "
giro
veloce
" dopo la segnalazione – il 21 febbraio 2013 – della macchia
nello studio del dott. F______ C______ (loc. cit., pag. 2 in basso; doc. JJ; sentenza
impugnata, pag. 18). Ciò significa che il difetto doveva in buona fede essere
noto all'attrice ben prima di quel momento, di modo che la notifica del 1°
marzo 2013 si rivela tardiva.
Se al proposito siano
stati effettuati lavori di riparazione non è dato di sapere, o perlomeno ciò
non risulta dal verbale di sopralluogo dell'8 marzo 2013 (doc. Q),
contrariamente a quanto sostiene – globalmente – l'attrice (risposta
all'appello, pag. 15). Non si pone quindi per tale difetto il problema di una
eventuale rinuncia tacita all'eccezione di tardività della notifica. Né
l'appellata può prevalersi al proposito di un inganno intenzionale da parte del
venditore (art. 203 CO) per il fatto che "
alcuni problemi già parevano
emergere
" dai verbali delle assemblee condominiali anteriori alla
compravendita (risposta all'appello, pag. 8). L'attrice invoca i doc. NN e doc.
5, ma da essi non si evince alcun accenno al problema della pendenza della
terrazza. Né del resto l'arch. T______ al sopralluogo dell'8 marzo 2013 aveva
individuato nella pendenza della terrazza un problema già noto in precedenza
(verbale doc. Q). Nella misura in cui ha accertato la tempestiva e valida
notifica di tale difetto, la decisione impugnata non resiste pertanto alla
critica.
Rapporto
della B______ SA 15 dicembre 2015 (doc. O)
9.
Per quel che attiene
al rapporto di verifica della B______ SA (ing. M______ B______) del 15 dicembre
2015 che ha constatato in generale uno stato "
non buono
" dei
rivestimenti esterni e delle impermeabilizzazioni in resina (riconducibile a
un'erronea scelta dei materiali, a una carente esecuzione oppure a fenomeni
fisici e meccanici propri del manufatto) e ha stilato un elenco dei difetti
annunciati e visibili in tutto l'edificio (doc. O), l'appellante rileva che
esso è stato commissionato dal Condominio R______ a______ F______ il 17
settembre 2015 con lo scopo di "
localizzare i difetti all'origine delle
infiltrazioni d'acqua
" ma non di stabilire la responsabilità del
venditore. Tale rapporto non costituisce a suo parere una notifica nel senso
dell'art. 201 CO né una simile notifica (che lo rendesse responsabile o con la
quale l’attrice non accettasse il bene acquistato) è seguita dopo tale referto.
La prima notifica dell'attrice sarebbe stata spedita il 16 febbraio 2017 con
l'invio di una nuova relazione tecnica dell'ing. F______ B______ (doc. L),
ovvero un anno e due mesi dopo il rapporto della B______ SA e quindi
tardivamente "
visto che, come considera la prima Giudice, è solo con
tale rapporto che l'appellata ha potuto scoprire i 'veri e propri difetti' del
condominio
". La notifica sarebbe dovuta invece avvenire pochi giorni (al
massimo sette) dopo il 15 dicembre 2015, ma così non è stato. A parte ciò, il
rapporto, che è stato inviato all'amministrazione ma non a lui, non integra una
tempestiva e valida notifica siccome non stabilisce chi fosse il responsabile
delle infiltrazioni d'acqua né esprime la volontà dell'acquirente di non
accettare l'appartamento. Oltretutto – prosegue il convenuto – a seguito della
segnalazione 1° marzo 2013 l'attrice avrebbe potuto approfondire con incarico
di parte i difetti segnalati, senza attendere che il condominio incaricasse due
anni dopo l'ing. M______ B______. Se è pur vero che il compratore non è
obbligato a rivolgersi a un esperto, ma può effettuare la segnalazione sulla
base di una semplice supposizione, prima che il difetto sia stato constatato
con certezza, l'avere atteso due anni (facendo cadere inoltre in prescrizione
le coperture assicurative del promotore) prima di approfondire le problematiche
ha determinato la perenzione dei diritti dell'attrice (memoriale, pag. 18 a
20).
Circa il fatto – sostenuto
dal Pretore – che egli unitamente all'arch. T______ si sarebbe adoperato negli
anni per sistemare il problema con interventi solo parzialmente riusciti e
avrebbe di conseguenza perso la possibilità di prevalersi dell'eccezione di
tardiva e non valida notifica dei difetti (loc. cit., pag. 20), l'appellante
obietta che ciò è avvenuto a titolo bonale con tutte le esplicite riserve di
rito e quindi senza rinunciare per atti concludenti a sollevare l'eccezione
(loc. cit., pag. 28 seg.).
10.
Che il rapporto sia
stato commissionato per localizzare i difetti all'origine delle infiltrazioni
d'acqua ma non per stabilire la responsabilità del venditore è un argomento che
non considera il contesto in cui esso è stato ordinato. L'allestimento del
rapporto segue temporalmente la segnalazione precedente dei difetti al
convenuto (sopra, consid. 8.1-8.4) come pure i tentativi messi in atto
dall'arch. T______ per conto dello stesso promotore (sopra, consid. 8.1.3) per
risolvere i problemi d'infiltrazione segnalati anche da altri comproprietari
(sopra, lett. F) e sui quali l'appellante non spende per altro parola. Né
costui confuta in sé il fatto – accertato dal Pretore – di avere aderito alla
decisione di coinvolgere l'ing. M______ B______
per individuare le cause dei
problem
i che continuavano a riproporsi. Il convenuto si limita al proposito
a rilevare che l'assemblea dei condomini aveva deliberato
"all'unanimità
dei presenti (convenuto escluso)
" (memoriale, pag. 6 e 27) senza per
altro recare alcun elemento probatorio che smentisca l'accertamento pretorile,
posto come il richiamato verbale dell'8 giugno 2015 (doc. 2) non chiarisca la
questione. Certo, l'appellante obietta che la mancata contestazione del verbale
assembleare non significa che egli abbia accettato
senza riserva
la
responsabilità
per i difetti segnalati, ma ciò riguarda un'altra questione
(l'eventuale rinuncia tacita a sollevare l'eccezione di tardiva notifica). Ad
ogni buon conto lo scopo e la portata dell'esame – visto il contesto in cui è
stato richiesto – non potevano sfuggire al convenuto. Il quale riconosce del
resto che l'attrice ha scoperto i difetti veri e propri del condominio solo con
il rapporto 15 dicembre 2015, mentre non si pronuncia minimamente – e questa
Camera, vigendo il principio dispositivo (art. 55 CPC), non può intervenire
d'ufficio – sulle segnalazioni dei comproprietari alla base del rapporto.
11.
Ciò posto, non si
comprende perché tale rapporto non dovesse configurare una valida notifica
(cfr. al proposito
Gauch
, op.
cit., n. 2139). Quanto alla mancata notifica al venditore, l'obiezione non
manca di contraddizione, il convenuto avendo nello stesso memoriale eccepito
che "
il mero invio di tale rapporto alle parti da parte del perito non
costituisce una tempestiva e valida notifica
" (appello, pag. 19). Sia
come sia, basta il rilievo che il rapporto in questione era stato inviato anche
al comitato condominiale in cui – come ha accertato il Pretore (decisione
impugnata, pag. 4 n. 11) – agiva il figlio del convenuto, M______ H______, che
tuttavia non era un comproprietario (doc. 5), contrariamente al padre che lo
era all'epoca per una quota rilevante complessiva di
363
/
1000
(esame
del registro fondiario).
12.
Come cade nel vuoto il
rimprovero secondo cui l'attrice avrebbe potuto approfondire con incarico di
parte i difetti segnalati senza attendere due anni che il condominio
incaricasse l'ing. M______ B______. Al riguardo l'appellante si avvale di una
sentenza del Tribunale federale (STF 4A_293/2017 del 13 febbraio 2018 consid.
2.2.3), la quale però – come rileva il convenuto medesimo (memoriale, pag. 20)
– sottolinea che il committente (o compratore) non è tenuto a rivolgersi a un
esperto ma può effettuare la segnalazione sulla base di una semplice
presunzione prima ancora che il difetto sia accertato con certezza e dunque
prima ancora che il termine di notifica cominci a decorrere. Ora, nel caso
specifico è il convenuto stesso a riconoscere che la scoperta vera e propria dei
difetti è avvenuta in occasione del referto 15 dicembre 2015. Ciò comporta che
il termine di notifica per i difetti ivi rilevati poteva decorrere solo da quel
momento e non già – circostanza che non pretende per altro neppure l'appellante
– da quello precedente delle segnalazioni (o semplici presunzioni) che avevano
indotto la comunione dei comproprietari (dovendosi esaminare anche aspetti che
riguardavano le parti comuni o le parti esclusive di altri comproprietari,
sottratte alla libera disposizione dell'attrice) a sottoporre il problema a un
esperto e sulle quali il convenuto, come detto, non spende parola. Ciò rende
quindi superflua la questione relativa a una eventuale rinuncia tacita a sollevare
l'eccezione di tardiva e non valida notifica dei difetti.
13.
Quanto al fatto che
l'attesa di due anni avrebbe determinato la prescrizione delle sue "
coperture
assicurative
" (di committente), l'appellante perde di vista – come
osserva a ragione l'appellata (risposta all'appello, pag. 16 seg.) – che in
tale periodo di tempo egli ha disposto (tramite l'arch. T______) degli
interventi che non hanno risolto la situazione (doc. 2 e doc. 5) e che,
comunque sia, egli sapeva almeno dal 2009/2011 delle infiltrazioni nel garage e
sul terrazzo (doc. 5, pag. 2). Se egli ha perso i propri diritti di garanzia,
va dunque rimesso alle sue responsabilità.
Complementi
della B______ SA del 14 marzo (doc. N) e del 4 maggio 2016 (doc. M)
14.
L'appellante deplora
che il Pretore non abbia esaminato la tempestività di tali rapporti ritenendo a
torto che ogni altro difetto in seguito segnalato si riconduceva a quelli
appurati nel referto del 15 dicembre 2015. In realtà – fa valere il convenuto –
il rapporto del 4 (
recte
: 14) marzo 2016 (doc. N) identificava una nuova
problematica, non riconducibile al tetto ma all'interno dell'appartamento, ovvero
la condensazione tra la parete esterna in calcestruzzo e il rivestimento
interno in cartongesso a causa del mancato completamento dell'isolamento
termico e della barriera a vapore presso il serramento. E anche in questo caso
la controparte avrebbe notificato tardivamente il difetto, un anno dopo (il 16
febbraio 2017). Senza contare che il complemento del 4 maggio 2016 (doc. M)
poneva l'accento dell'errore in capo al progettista arch. T______ (memoriale,
pag. 20 seg. e 29 seg.).
La doglianza non può
trovare ascolto. A ben vedere già il referto 15 dicembre 2015 ravvisava "
soluzioni
di continuità nell'isolamento termico e nelle impermeabilizzazioni, che possono
favorire l'esistenza di ponti termici e la condensazione del vapore
" e
rilevava nell'attico del blocco nord (G______) una parete perimetrale umida o
bagnata presso la finestra che poteva ricondursi a una "
errata scelta e
stratificazione dell'isolamento termico e barriera vapore sotto pavimento
"
e che poteva contribuire anche "
alla diffusione d'acqua (condensato)
nell'appartamento 6° piano
" (doc. O, pag. 1 e 4 seg.). A parte ciò,
l'appellante trascura che il problema di condensazione riscontrato nell'attico
G______ è stato confermato il 17 febbraio 2016 in esito a una ispezione con
sondaggio nella parete ed è stato rilevato "
con ogni probabilità
"
nell'appartamento del dott. F______ C______ che mostrava gli stessi "
sintomi
"
presso alcuni serramenti dopo ispezione dell'8 marzo 2016 in seguito a
un'ulteriore segnalazione del giorno precedente per una "
venuta d'acqua
in corridoio 6° piano
". Ciò posto, la notifica del difetto il 14 marzo
2016 al convenuto medesimo (doc. N, in calce) non poteva dirsi intempestiva e
non valida. Che poi il complemento del 4 maggio 2016 accennasse a una
responsabilità (non ancora prescritta) del progettista e della direzione
lavori, arch. T______, nulla muta ai fini della valutazione dei rapporti tra le
parti in causa. Anche al riguardo l'appello è destinato all'insuccesso.
Raccomandata
del 16 febbraio 2017 (doc. L)
15.
Per scrupolo,
l'appellante eccepisce come tardiva anche questa notifica siccome essa –
indicante costi di riparazione dei difetti costruttivi di complessivi fr.
2'669'525.45 – contemplerebbe sia i difetti di cui alla segnalazione del 1°
marzo 2013, sia quelli di cui al rapporto 15 dicembre 2015 della B______ SA e
ai suoi complementi. E siccome già le precedenti segnalazioni erano tardive, a
maggior ragione lo sarebbe la raccomandata del 16 febbraio 2017 (memoriale,
pag. 21 seg.). Dopo quanto testé illustrato nei considerandi precedenti in
relazione alla tempestività delle precedenti segnalazioni, la questione della tardività
– come pure della validità, sotto il profilo del contenuto (memoriale, pag. 30
seg.) – della lettera 16 febbraio 2017 è tuttavia superata. Anche perché la
stessa appellata riconosce trattarsi dei medesimi difetti costruttivi d'isolazione
(risposta all'appello, pag. 18). Al riguardo non giova dunque attardarsi.
Raccomandata
del 7 marzo 2017 (doc. I)
16.
Medesimo discorso vale
per la nuova segnalazione del 7 marzo 2017 che, come evidenzia l'appellante,
non notifica alcun nuovo difetto ma si limita a chiedere un incontro e acclude
un'ulteriore relazione tecnica in punto ai noti problemi (memoriale, pag. 22
seg. e 31 seg.).
Segnalazioni
successive fra il 2019 e il 25 ottobre 2022 (doc. U, V, Z, AA, LLL)
17.
Identiche
considerazioni valgono infine per le segnalazioni del 29 aprile (doc. V) e del 3
maggio 2019 (doc. U) come pure per quelle del 6 febbraio (doc. Z) e del 12
marzo 2020 (doc. AA), dal momento che esse si riferiscono agli stessi difetti
di umidità, macchie e infiltrazioni d'acqua già segnalati (memoriale, pag. 23 e
32; risposta all'appello, pag. 19). Sulla lettera 25 ottobre 2022 (doc. LLL)
non occorre invece esprimersi. Come rileva lo stesso appellante, il documento non
era stato acquisito agli atti poiché il Pretore con ordinanza 14 aprile 2023
aveva respinto un'istanza di assunzione di nuove prove dell'attrice proprio per
il motivo che la domanda riguardava l'ennesima notifica di macchie di umidità,
muffa e infiltrazioni d'acqua, e quindi non un nuovo aspetto.
18.
Se ne conclude che,
tranne per un minimo aspetto (la pendenza della terrazza: sopra, consid. 8.4),
l'appello vede la sua sorte segnata. Le spese processuali calcolate sulla base
di un valore litigioso di fr. 1’691'608. 40 (sopra, lett. P, R), determinante
anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, seguono la
soccombenza pressoché totale dell'appellante (art. 106 CPC). La tardiva
notifica dell’errata pendenza della terrazza non conduce a porre parte delle
spese processuali a carico dell’appellata, trattandosi come detto di un aspetto
minimo. Le spese processuali, calcolate secondo quanto prescritto dagli art. 2,
7 e 13 LTG, ammontano a fr. 9’000.- onde tener conto del tema limitato della presente
decisione ma anche dell'importante dispendio causato dall'appello (memoriale di
34 pag. e risposta all'appello di 25 pag.). Le ripetibili, quantificate sulla
base dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle
spese e dell’IVA e opportunamente ridotte ai sensi dell’art. 13 RTar, sono
fissate in fr. 6'000.-.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
I.
L’appello
23 ottobre 2023 di AP1
è parzialmente
accolto
, nel senso che
la decisione
11 ottobre 2023
della
Pretura
del Distretto di Lugano, sezione
3,
è così riformata:
1.
L'eccezione di tardiva e
non valida notifica dei difetti sollevata dal convenuto è accolta limitatamente
alla segnalazione 1° marzo 2013 di non corretta pendenza della terrazza della
proprietà per piani n. _____ RFD L______-P______. Per il resto l'eccezione è
respinta.
2.
Invariato
3.     Invariato
II.
Le spese processuali della procedura di appello, di fr.
9'000.-, sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr.
6’000.- per ripetibili di seconda sede.
III.
Notificazione:
- ocati  ;
-   .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                          Il
cancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).