ti_gerichte · 12.2000.44 · 2000-08-10 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.08.2000 12.2000.44

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.2000.00044
Lugano
10 agosto
2000
/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa in materia di
locazione -inc. no. LA.1998.00035 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4- promossa con istanza 19 febbraio 1998 da
__________
rappr. dallo studio legale __________
contro
__________
rappr. dallo studio legale __________
con cui
l'istante ha chiesto che fosse accertata la validità della disdetta
straordinaria 20 giugno 1997 da lei notificata con effetto al 31 dicembre 1997;
domanda
avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell'istanza, e che
il Pretore, con sentenza 24 febbraio 2000, ha integralmente respinto;
appellante
l'istante con atto di appello 9 marzo 2000, con cui chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere la sua istanza, con protesta di spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre i
convenuti, con osservazioni 17 aprile 2000, postulano la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A.
__________
conduce in locazione a far tempo dal 1977 i locali commerciali al pianterreno
in __________ a __________, adibiti a lavanderia, di proprietà degli avv.
_________ e __________, in virtù dapprima di un accordo verbale e
successivamente di un contratto sottoscritto tra le parti il 6 agosto 1986
(doc. A): quest'ultimo, di durata determinata fino al 31 marzo 1992 e
rinnovabile di 3 anni in 3 anni in caso di mancata disdetta con un preavviso di
9 mesi, prevedeva una pigione scalare.
B.
Nel corso del
1992 tra le parti sorsero le prime divergenze, segnatamente con riferimento
alla pigione dovuta dalla conduttrice: i locatori tra il gennaio 1993 ed il
settembre 1996 provvidero pertanto a intimare 22 aumenti del canone di locazione,
prontamente contestati dalla conduttrice. Con sentenza 26 febbraio 1996 (doc.
B) questa Camera accertava l'ammontare delle pigioni dovute alle varie
scadenze.
In seguito le
parti intavolavano delle trattative per liquidare tutti i contenziosi esistenti
tra loro: nondimeno i locatori, il 13 maggio 1997, fecero spiccare alla
conduttrice un precetto esecutivo di fr. 138'036.85 (doc. C).
C.
Con scritto
20 giugno 1997 la conduttrice ha significato la disdetta straordinaria del
contratto di locazione per il 31 dicembre 1997 e in via subordinata la disdetta
ordinaria per il 31 marzo 1998 (doc. 1.1).
Tempestivamente
adito dai locatori, che contestavano la validità della disdetta straordinaria
(doc. 1), l'Ufficio di conciliazione, con decisione 5 gennaio 1998 (doc. E), ne
ha deciso l'annullamento.
D.
Con l'istanza
in rassegna __________ chiede che sia accertata la validità della disdetta
straordinaria da lei notificata: essa evidenzia in sostanza che la grave
inimicizia con i locatori, dimostrata dalle numerose notifiche d'aumento della
pigione e dall'inoltro del precetto esecutivo, nonché il suo precario stato di
salute conseguente al logorio psicologico causatole dai locatori, non le
rendevano più possibile la continuazione della locazione fino al termine
ordinario di disdetta.
I convenuti si
sono opposti all'istanza, contestando l'esistenza di motivi giustificanti una
disdetta straordinaria.
E.
Con
il giudizio qui impugnato il Pretore ha respinto l'istanza.
Il giudice di
prime cure, pur avendo ammesso che il rapporto tra le parti potesse essersi
deteriorato in conseguenza delle cennate contestazioni e procedure giudiziarie,
ha tuttavia ritenuto che tra loro non vi fosse ancora un'inimicizia tale da non
permettere la continuazione della locazione, tanto più che il contratto sarebbe
giunto a scadenza solo 3 mesi dopo e che l'istante, nell'ente locato, svolgeva
unicamente la propria attività commerciale; quanto al precario stato di salute
dell'istante, l'istruttoria non aveva evidenziato se lo stesso, al momento in
cui era stata notificata la disdetta, potesse configurare un motivo grave sì da
giustificare una rescissione anticipata della locazione; ad ogni buon conto, fosse
per ipotesi anche dato un motivo grave giustificante la disdetta straordinaria,
ben difficilmente l'istante sarebbe sfuggita dall'obbligo di corrispondere la pigione
fino al termine ordinario di disdetta (art. 266g cpv. 2 CO).
F.
Con
l'appello l'istante chiede di riformare il giudizio pretorile nel senso di accogliere
integralmente la sua istanza.
Essa ribadisce
l'esistenza di una grave inimicizia tra le parti, comprovata dall'accanimento
dei convenuti nei suoi confronti, e l'aggravamento del suo stato di salute nel
giugno 1997, pure dovuto alle pressioni psicologiche dei convenuti: a suo
parere, tali circostanze giustificherebbero senz'altro la rescissione anticipata
del contratto di locazione.
G.
Delle
osservazioni con cui i convenuti postulano la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto:
1.
Per l'art.
266g cpv. 1 CO, ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano
incomportabile l'adempimento del contratto di locazione, dare la disdetta
osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.
La norma concretizza
il principio della
clausula rebus sic stantibus
; in altri termini la
legge concede ad entrambi i partner contrattuali la possibilità (eccezionale)
di disdire anzitempo la locazione, qualora intervenga un considerevole
mutamento delle circostanze non prevedibile al momento della conclusione del
contratto (
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 6 e 31 ad art. 266g CO;
Wessner
,
La résiliation du bail à loyer pour justes motifs, in: 10. Séminaire sur le
droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 15 e segg.;
Zihlmann
, Das Mietrecht,
Zurigo 1995, p. 108;
IICCA
10 giugno 1997 in re R./G., 25 luglio 2000 in
re B./K.).
Per "motivi
gravi" la legge intende delle circostanze eccezionali, sconosciute e
imprevedibili al momento della conclusione del contratto (o di un suo rinnovo),
laddove può trattarsi sia di circostanze oggettive di carattere generale, ma anche
di motivi soggettivi, riguardanti sia la persona che disdice il contratto che
la controparte, ma deve in ogni caso trattarsi di motivi, non ascrivibili a chi
pronuncia la disdetta (
Higi
, op. cit., N. 36 e segg. ad art. 266g CO;
Wessner
,
op. cit., p. 17;
IICCA
19 aprile 1994 in re C. SA/K.), che rendano la
continuazione del contratto talmente insostenibile da non essere più
giustificata pur considerando anche gli interessi della controparte (
Higi
,
op. cit., N. 29 e segg. ad art. 266g CO;
Wessner
, op. cit., p. 17;
DTF
122 III 262;
ICCTF
24 ottobre 1994 in re K./C. SA, consid. 1a con rif.;
IICCA
14 gennaio 1994 in re A./B. e lc., 10 giugno 1997 in re R./G., 25
luglio 2000 in re B./K.). Ovviamente, i motivi gravi fatti valere dalla parte
disdicente devono già essere presenti al momento dell'inoltro della disdetta (
Higi
,
op. cit., N. 40 ad art. 266g CO;
Wessner
, op. cit., p. 23;
DB
1997 N. 6 n. 4). La disdetta deve infine essere significata immediatamente dopo
l'avverarsi del motivo grave, ritenuto che un ritardo nella notifica permette
di concludere che la continuazione della locazione non è insostenibile (
Higi
,
op. cit., N. 33 ad art. 266g CO;
Wessner
, op. cit., p. 23).
L'autorità
giudiziaria deve decidere tale questione tenendo conto di tutte le circostanze
della fattispecie, così come prescritto dall'art. 4 CC (
Lachat
, Le bail
à loyer, Losanna 1997 p. 442;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo
1991, N. 13 ad art. 266g CO;
Higi
, op. cit., N. 30 ad art. 266g CO;
Wessner
,
op. cit., p. 15;
ICCTF
23 novembre 1998 in re F./R.;
Rep
. 1998 p.
228), fermo restando che nel caso in cui il termine ordinario della locazione è
prossimo le condizioni per ammettere una disdetta straordinaria dovranno essere
più rigorose (
Higi
, op. cit., N. 32 ad art. 266g CO;
Wessner
, op.
cit., p. 18).
2.
L'istante
ritiene innanzitutto che il suo grave stato di salute, comprovato dai certificati
medici agli atti, costituirebbe in concreto un giusto motivo per disdire anticipatamente
il contratto di locazione (
SVIT
, op. cit., N. 16 ad art. 266g CO;
Higi
,
op. cit., N. 48 ad art. 266g CO;
Wessner
, op. cit., p. 19; cfr. pure
DB
1997 N. 7 e 9). Non è così.
2.1
Agli atti
sono stati versati 3 certificati medici relativi all'istante.
Il primo, datato
23 ottobre 1997, attesta che la paziente è in cura regolare per ipertensione
arteriosa, ernia iatale con esofagite grado II, attacchi ischemici transitori
ripetuti (luglio 1997), stato dopo endarterectomia della carotide sinistra per
stenosi del 70% e sindrome ansio-depressiva reattiva. Nello stesso il medico
curante dr. med. __________ puntualizza che attualmente la situazione clinica è
compensata dal profilo somatico mediante prescrizione di una complessa farmacoterapia
e che permane uno stato ansioso con componente depressiva verosimilmente
secondario alla situazione professionale (doc. D).
Il secondo,
allestito il 4 febbraio 1998, certifica che la paziente è in cura regolare
presso di lui dal 1993 per quelle affezioni -a cui si è ora aggiunto un aneurisma
della biforcazione dell'arteria cerebri media, nel gennaio 1998- ritenuto che
gli attacchi ischemici risalivano al luglio 1997, mentre lo stato dopo
endarterectomia della carotide all'agosto 1997. In esso si legge pure che lo
stato clinico della paziente è particolarmente dominato da una sindrome
ansiosa, con componente depressiva, che nel tempo ha verosimilmente concorso
alla genesi dell'ipertensione arteriosa e alle sue conseguenze trombo-emboliche
e che si è così giunti all'insorgenza di plurimi attacchi ischemici transitori
cerebrali nel luglio 1997, che hanno trovato una sanzione angiochirurgica il 13
agosto successivo. Il medico aggiunge che in seguito è stato pure evidenziato
un aneurisma a carico di un'arteria cerebrale che, per evitare un'emorragia
dalle possibili conseguenze invalidanti, è stato sanato con un trattamento neurochirurgico
il 28 gennaio 1998; egli, consapevole che lo stato ansio-depressivo era in gran
parte legato alla situazione professionale, rammenta infine di aver
incoraggiato la paziente a rinunciare alla sua attività lavorativa (doc. F).
Il terzo, che reca
la data del 9 settembre 1999, conferma le già menzionate affezioni
dell'istante. Il medico precisa che dopo l'intervento neuro-chirurgico del
gennaio 1998 la paziente continua il suo trattamento con una complessa farmacoterapia
ed inoltre ha adottato uno stile di vita più calmo e rilassato che meglio si
addice alla prevenzione di incidenti cardio-circolatori; egli conclude che l'istante,
in particolar modo, deve proteggersi da contingenze particolarmente emotive e
situazioni di tensione che accentuerebbero la sua sindrome ansiosa (doc. G).
2.2
Da quanto precede, si ha che le affezioni riconducibili all'ipertensione
arteriosa, ovvero gli attacchi ischemici transitori ripetuti e lo stato dopo
endarterectomia della carotide sinistra per stenosi del 70%, nonché l'aneurisma
della biforcazione dell'arteria cerebri media sono sicuramente successivi
all'inoltro della disdetta e sono pertanto ininfluenti per la questione della
sua validità (
Higi
, op. cit., N. 40 ad art. 266g CO;
Wessner
, op.
cit., p. 16).
Precedenti alla
disdetta sono unicamente l'ernia iatale con esofagite grado II e la sindrome
ansio-depressiva reattiva: l'istante -cui incombeva l'onere della prova (
Higi
,
op. cit., N. 68 ad art. 266g CO;
Wessner
, op. cit., p. 23;
DB
1997 N. 7 n. 5)- non ha tuttavia provato che tali affezioni si fossero prodotte
o comunque acuite a cavallo del giugno 1997 e che dunque la disdetta di cui al
doc. 1.1 sarebbe stata da lei prontamente pronunciata a seguito di tale
eventuale nuova situazione clinica, come prescritto dalla dottrina già citata
in precedenza; dal certificato di cui al doc. F si evince anzi che l'istante
era in cura presso il suo medico per quelle affezioni regolarmente già a far
tempo dal 1993, ovvero ancor prima che il contratto sia rinnovasse tacitamente
nel marzo 1995, per cui essa non può prevalersi in questa sede di una situazione
che le era già nota a quel momento (
Higi
, op. cit., N. 42 ad art. 266g
CO;
IICCA
25 luglio 2000 in re B./K.). A prescindere da quanto precede,
questa Camera non ritiene che quelle affezioni siano tali da non poter
consentire alla parte la continuazione del rapporto contrattuale fino al
successivo termine ordinario di disdetta, tanto più che lo stesso medico
curante, a fronte di queste -oltre che di altre più gravose affezioni (cfr.
doc. D, F e G)- si è in definitiva limitato ad incoraggiare l'istante (non è
nemmeno dato a sapere quando ciò sia avvenuto) ad abbandonare la propria
attività lavorativa (doc. F), senza che ciò invero costituisse una soluzione obbligata
o una necessità.
3.
L'istante
ritiene che in ogni caso la grave inimicizia tra le parti, comprovata dall'inoltro
da parte dei convenuti di ben 22 aumenti del canone di locazione -ed alle
vertenze giudiziarie che ne erano seguite- e di un precetto esecutivo, sarebbe
senz'altro tale da giustificare la disdetta straordinaria (
Higi
, op.
cit., N. 49 ad art. 266g CO). A torto.
3.1
I 22 aumenti
della pigione risalgono pacificamente al periodo gennaio 1993 - settembre 1996.
In base ai principi dottrinali in precedenza evocati essi non possono pertanto
giustificare una disdetta significata a distanza di oltre 8 mesi, nel giugno
1997. Pur potendosi ammettere che la circostanza possa aver eventualmente
pregiudicato o comunque deteriorato il rapporto tra le parti, nulla permette di
concludere che tra loro vi fosse oggettivamente una grave inimicizia e non
piuttosto una -ancorché complessa- divergenza d'opinione (
Higi
, op.
cit., N. 49 ad art. 266g CO) con riferimento all'ammontare delle pigioni
dovute; a conferma della scarsa rilevanza della circostanza, si osserva che,
pur confrontata con alcuni aumenti della pigione prima del giugno 1994,
l'istante nel marzo 1995 non si era opposta a un rinnovo tacito del contratto
per altri 3 anni.
3.2
L'inoltro, il
5 maggio 1997, di un precetto esecutivo per fr. 138'036.85 (doc. C) non può a
sua volta assurgere a valido motivo per la disdetta straordinaria.
L'istante ha
invero atteso oltre 5 settimane dalla notificazione di quel precetto -avvenuta
il 13 maggio- prima di significare alla controparte la disdetta straordinaria,
periodo di tempo che appare decisamente eccessivo per raffronto a quanto
teorizzato dalla dottrina, che esige la pronuncia della disdetta direttamente
dopo che si è prodotto il motivo grave (
Higi
, op. cit., N. 59 ad art.
266g CO;
Wessner
, op. cit., p. 23). L'inoltro del precetto esecutivo da
parte dei convenuti non è del resto avvenuto per malanimo, bensì, come da essi
precisato con lo scritto 6 maggio 1997 all'indirizzo del patrocinatore della
controparte (doc. 2.3.1), unicamente per scongiurare la prescrizione delle
proprie pretese.
4.
I motivi
gravi addotti dall'istante non giustificano pertanto in concreto una disdetta
straordinaria del contratto di locazione.
Non va neppure
dimenticato che il contratto sarebbe comunque giunto a scadenza dopo soli 3
mesi, circostanza che innalzava ancor di più l'asticella per ammettere l'esistenza
di un motivo grave giustificante la disdetta straordinaria: in casi del genere,
anzi, la dottrina ritiene che ben difficilmente la continuazione del contratto
possa essere considerata improponibile per la parte disdicente (
Higi
,
op. cit., N. 32 ad art. 266g CO).
5.
Il giudizio
di primo grado che ha confermato la nullità della disdetta 20 giugno 1997 é
dunque ineccepibile e l’appello, manifestamente infondato, deve pertanto essere
respinto.
La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
per i quali motivi
visti gli art. 148
CPC e la LTG
dichiara e
pronuncia:
I.
L’appello 9 marzo 2000 di __________
è respinto
.
II.
Gli oneri
processuali di complessivi fr. 500.-- (con una tassa di giustizia di fr. 480.--
e le spese di fr. 20.--), da anticipare dall'appellante, restano a suo carico,
con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 500.-- per ripetibili.
III.
Intimazione a:  -    __________
Comunicazione alla Pretura di Lugano, Sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                        Il segretario