ti_gerichte · 10.2004.110 · 2008-01-14 · it
Espropriazione materiale per attribuzione di un fondo alla zona AEP EP destinazione posteggi


Incarto n.10.2004.110

73/04

Lugano

14 gennaio 2008

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dal Presidente supplente

Fulvio Pezzati

e
 dai membri

arch.Bruno Buzzini

arch.Alberto
 Canepa

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
nella procedura di espropriazione materiale presentata in data 22 ottobre 2003
da

ISCE
 1

tutti
 rappr. dallavv. __________

contro

COEP
 1

rappr.
 dal RA 1

relativamente
 al mapp. n. 3330 RFD __________

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato,in
fatto

A.La ISCE 1 è proprietaria del
mappale n. 3330 RFD di __________ di mq 471(superficie non edificata  humus).

B.Si tratta di un terreno pianeggiante
sito tra lautostrada e la strada cantonale in zona a __________, dietro i
ripari fonici, confinante con il posteggio comunale già esistente sulla mapp.
3331 di proprietà del Patriziato di __________.

C.Il Piano Regolatore del Comune é
stato approvato dal Consiglio Comunale il 6 luglio 1999 e dal Consiglio di
Stato il 16 ottobre 2001.

D.Il PR ha attribuito il fondo alla
zona AEP EP destinazione posteggio P35.

E.Il 22 ottobre 2003 listante ha
presentato unistanza di pretese di indennità per espropriazione materiale,
chiedendo il riconoscimento di un indennità per espropriazione materiale di CHF
350.00/mq, il riconoscimento degli interessi usuali a far tempo dal 1° novembre
2004 e il riconoscimento di un'indennità per espropriazione formale di CHF
20.00/mq.

F.Il 14 dicembre 2004 il Comune ha
chiesto di respingere listanza, in particolare perché si sarebbe in presenza
di un caso di non-azzonamento non soggetto a indennità secondo i principi
giurisprudenziali usuali.

G.Il 25 gennaio 2005 in replica
listante ha ribadito le sue pretese.

H.Il 3 febbraio 2005 in sede di
duplica anche il Comune si è riconfermato nelle sue tesi.

I.Il 7 ottobre 2005 il Tribunale ha
esperito un sopralluogo. In tale occasione il Comune ha dato atto che secondo
il vecchio PR del 1977 il mappale 3330 era inserito in Zona D residenziale semi
estensiva, i.s. 0.4, mentre che secondo il vigente PR i terreni limitrofi non
colpiti dal vincolo sono inseriti in zona residenziale semi-estensiva D.: i.s
0.6; H max 10.50; Area minima verde 45%.

J.In sede di conclusioni e
dibattimento finale le parti si sono riconfermate nelle rispettive richieste e
conclusioni.

in
diritto

Espropriazione materiale - Restrizione grave della proprietà

1.Lespropriazione materiale, che è
corollario della garanzia costituzionale della proprietà, si avvera e
conferisce il diritto ad una piena indennità quando lente pubblico, attraverso
un atto pianificatorio, sancisce un divieto o una limitazione particolarmente
grave delluso attuale o del prevedibile uso futuro di un bene - generalmente
riferibile al diritto di costruire - privando il proprietario colpito delle
prerogative essenziali insite nel diritto di proprietà.

Espropriazione materiale - Restrizione meno grave

Anche
una restrizione meno rilevante può costituire espropriazione materiale quando
colpisce un solo o pochi proprietari in maniera tale che, fosse loro negato
lindennizzo, sarebbero costretti a sopportare, a beneficio della comunità, un
sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della parità di trattamento.

Terreno edificabile

Entrambe
le ipotesi presuppongono una concreta possibilità di miglior uso del fondo da
parte del proprietario: è indispensabile, cioè, che il terreno sia
immediatamente edificabile o, quantomeno, che possa esserlo in un futuro prossimo
(DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a; RDAT 1990 no. 67 e 85,
I-1991 no. 68, I-1992 no. 49; Riva, Kommentar zum RPG, ad art. 5 no.
123-134).

La
problematica verte dunque sul grado di ingerenza dellatto pianificatorio nella
sfera protetta e sul potenziale edificatorio che soggiacciono ad una
ponderazione oggettiva ed assurgono a criteri decisivi per il giudizio sulla
legittimità di un eventuale risarcimento.

In
questottica occorre vagliare tutti gli elementi che qualificano il fondo
influenzandone le possibilità di sfruttamento e che si riscontrano tanto nella
legislazione vigente in materia pianificatoria ed edilizia, quanto nella locale
effettiva e prevedibile utilizzazione del suolo e nella situazione del fondo
medesimo, al fine di accertare se, al momento dellistituzione del vincolo,
ledificabilità fosse una realtà di fatto concreta ed attuabile a breve termine
oltre che giuridicamente ammissibile.

Lesistenza
di infrastrutture che potrebbero apparire sufficienti non basta, ad avvalorare
la pretesa di indennità (DTF 122 II 455 c. 5a) poiché lespropriazione
materiale presuppone anche che allentrata in vigore del vincolo il
proprietario fosse in grado di edificare il terreno in un prossimo futuro (DTF
122 II 455 c. 4c; Riva, Kommentar, no. 125, 131 ss).

Ma
il ragionamento di verosimiglianza delledificabilità di un terreno non si
riconduce, solo, a considerazioni oggettive, bensì anche ad elementi soggettivi
tesi a dimostrare la volontà concreta del proprietario di edificare.

Singolarmente
questi elementi sembrano non avere valenza assoluta (Grisel, Traité de
droit administratif, 1984, vol. II, p. 773; Riva Kommentar, no. 133, 134
e 163) tuttavia la mancanza di indizi circa la volontà di meglio sfruttare il
fondo concorre, in una valutazione dinsieme, allaffievolimento del diritto al
risarcimento.

Il
proprietario deve dimostrare, in particolare, di aver investito capitali
considerevoli per lurbanizzazione e ledificazione del terreno e di aver avuto
lintenzione di concretizzare la facoltà sottrattagli dal vincolo.

Una
tale intenzione è individuabile, secondo la giurisprudenza, nellatto di
impugnazione del vincolo e nella richiesta di unindennità per espropriazione
materiale; viceversa qualora il proprietario si astenga dallintervenire materialmente
si reputa, sulla base del suo comportamento concludente, che non avesse
lintenzione di modificare luso del fondo né di destinarlo ad un sfruttamento
più intensivo (RDAT II-1996 no. 46 c. 3, 4b).

Nel
giudizio appena citato lindifferenza manifestata dal proprietario di fronte
allimposizione del vincolo è assurta a criterio decisivo posto che
lespropriazione materiale è stata negata nonostante i presupposti oggettivi ne
fossero adempiuti.

Non-attribuzione

2.Si riconduce a tali considerazioni
listituto della cosiddetta non-attribuzione che lautorità pianificatoria
attua quando, adottando il suo primo piano di utilizzazione conforme alla LPT
entrata in vigore l1.1.1980, si astiene dallattribuire un terreno alla zona
edificabile (Riva, Kommentar, no. 141).

Secondo
unopinione diffusa in tale evenienza la privazione della possibilità di
edificare non spoglia la proprietà di un suo attributo fondamentale posto che
ledificabilità del fondo è subordinata alla sua appartenenza ad una zona
edificabile conforme alla legge.

Fa
da corollario a tale enunciato la considerazione che il privato non ha diritto
allattribuzione del suo fondo alla zona edificabile né al mantenimento di uno
specifico regime ritenuto che la legislazione in materia di pianificazione del
territorio è, per sua stessa essenza, dinamica per cui occorre sempre contare
con leventualità di una sua modifica.

Perciò,
di regola, la non-attribuzione non adempie i presupposti di unespropriazione
materiale e quindi nemmeno legittima un risarcimento (Riva, Kommentar,
no. 114 e 145; DTF 122 II 326 c. 4).

Daltronde,
poiché il Comune è tenuto ad ispirarsi al concetto di razionale ed ordinata
utilizzazione del suolo senza trascurare la sua disponibilità finanziaria, è
fatale che la pianificazione del suolo comunale attraverso una suddivisione in
zone comporti anche conseguenze discriminanti per talune proprietà,
specialmente quando uno specifico azzonamento è finalizzato ad avvantaggiare la
collettività ed è quindi legittimato da un interesse pubblico prevalente
rispetto al diritto del privato di costruire che non è né reale né soggettivo
bensì soggetto a concessione da parte dellente pubblico (cfr. Catenazzi,
Ancora sullespropriazione materiale, in RDAT 1980 p. 304).

Eccezioni

3.Un obbligo di indennizzo potrebbe
imporsi, solamente in via eccezionale, qualora circostanze particolari,
concrete ed oggettive, avrebbero giustificato linserimento del fondo in una
zona edificabile.

3.1. Gli autori e la giurisprudenza ammettono una tale
ipotesi quando il fondo è edificabile o quantomeno dotato delle infrastrutture
di urbanizzazione primaria (1), è compreso nel piano generale delle
canalizzazioni (PGC) (2) ed il proprietario già ha investito somme
considerevoli in vista della sua urbanizzazione ed edificazione (3). Queste tre
condizioni sono cumulative (Riva, Kommentar, no. 149).

3.2. Oppure quando il fondo è situato in un territorio
già largamente edificato ai sensi dellart. 15 lit. a LPT.

La giurisprudenza interpreta restrittivamente il
concetto di territorio largamente edificato assimilandovi solo quello edificato
in senso stretto e gli spazi vuoti tra costruzioni (cosiddette Baulücken) talmente
segnati dallimpronta edificabile dei fondi circostanti da non poter essere
attribuiti ad altra destinazione (DTF 121 II 417 c. 5a, 122 II 455 c.
6a; RDAT II-1998 c. 5b; Riva, Kommentar, no. 159).

3.3. Oppure ancora quando lazzonamento è legittimato
dalla buona fede, istituto questultimo che sembrerebbe peraltro estendersi
allinsieme degli aspetti che caratterizzano leccezione sostanzialmente
finalizzata a compensare, attraverso un risarcimento, una reale aspettativa di
miglior uso che il proprietario, a fronte di motivi oggettivamente fondati e
concreti, ha riposto nellente pubblico e che questi ha deluso (Riva,
Kommentar, no. 114, 146-160; DTF 121 II 417 c. 4b, 122 II 326 c. 6a).

Pregiudizio economico

4.La soppressione o la limitazione
della componente edificabile di un fondo ne riduce il valore traducendosi in un
pregiudizio economico.

Dies a quo

Poiché
il danno si manifesta con lentrata in vigore del vincolo pianificatorio che ne
è alla base, quella data è decisiva ai fini del giudizio sullespropriazione
materiale e sulla quantificazione delleventuale indennità (DTF 122 II
326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68; Riva, Kommentar, no. 194).

5.Nellordinamento giuridico
ticinese latto che disciplina lorganizzazione e lutilizzazione del
territorio comunale è il PR.

Lentrata
in vigore e la pubblica utilità delle opere che vi sono contemplate sono
sancite con lapprovazione del Consiglio di Stato (art. 39 e 40 LALPT).

6.Nel caso concreto siamo in
presenza del primo piano regolatore conforme alla LPT.

7.Listituzione di un vincolo AEP
posteggi 35, decisa definitivamente dal Consiglio di Stato il 16 ottobre 2001
(data determinante per valutare lesistenza di un caso di espropriazione
materiale) è perciò un caso di non azzonamento. Conformemente a una consolidata
giurisprudenza gli istanti non hanno pertanto diritto a unindennità a titolo
di espropriazione materiale.

8.Lindennità potrebbe essere
concessa a titolo eccezionale se il fondo fosse incluso in un territorio
largamente edificato ai sensi dellart. 15 lett. a LPT.

9.Resta da esaminare la possibilità
di concedere unindennità a titolo eccezionale se il fondo è edificabile o
quantomeno dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria, è compreso
nel piano generale delle canalizzazioni (PGC) ed il proprietario già ha
investito somme considerevoli in vista della sua urbanizzazione ed edificazione.

10.Gi istanti non hanno nemmeno
provato a dimostrare di aver investito ingenti somme, se non il pagamento di
contributi di miglioria per CHF 9'540.00 e di contributi di canalizzazione per
CHF 1696.00 (doc. F). Tali contributi non possono però essere considerati spese
rilevanti (cfr. STCA 50.200.2).

11.Il fondo è però inserito nel PGC,
approvato dalla SPA il 12 novembre 1975, e é dotato delle infrastrutture di
urbanizzazione primaria (canalizzazioni e accesso).

12.E del tutto evidente che se non
fosse stata prevista la creazione di un posteggio il fondo sarebbe stato
inserito in zona edificabile come quelli circostanti.

13.Ne consegue che siamo in presenza
di un caso di espropriazione materiale e che pertanto allistante deve essere
accordata unindennità.

14.Si può dunque procedere alla valutazione
del valore del fondo al 16 ottobre 2001, stabilendo avantutto quale sarebbe
stata la sua situazione pianificatoria se non fosse stato adottato e approvato
il vincolo in oggetto (TRAM 26.02.2001 in re Comune di C./ R.M., consid. 4.1).
Di conseguenza si potrà stabilire l'estimo ex tunc (5 marzo 2002), e lo si
confronterà con il valore del fondo gravato dal vincolo di inedificabilità (DTF
122 II 326 consid. 6c/bb). In altre parole, l'indennizzo è da calcolarsi
deducendo dal valore  edilizio pieno del terreno alla data dell'estimo il suo
valore residuo, corrispondente di norma a quello di un buon fondo agricolo
(TRAM 26.02.2001 in re Comune di C. / R.M., consid. 4). L'eventuale differenza
rappresenterà, se sussiste, l'indennizzo dovuto per esproprio materiale.

15.Dagli atti si deduce che tutti i
fondi circostanti alla 3330 RFD di __________ sono inseriti in zona
residenziale semi-estensiva D, per la quale lart. 46 NAPR prevede:

1. Prescrizioni generali

1.
E ammessa esclusivamente ledificazione di costruzioni

residenziali.

Il Municipio potrà autorizzare
eccezionalmente, se dinteresse

pubblico, la creazione di esercizi
pubblici di quartiere e servizi

di carattere commerciale,
amministrativo o di piccolo

artigianato non molesto.

2.
grado di sensibilità 2

2. Prescrizioni edificatorie

I limiti edificatori soni i seguenti:

- linee dedificazione specificate dal piano

- i.s                                  0.6

- Area minima verde       45%

- H max                           10.50 ml

- D dal confine e tra edifici:                                           vedi
art. 6

- bonus per PQ: I.s. = 0.15, superficie minima mq
3500

16.Sul fondo sarebbe quindi stato
possibile edificare unabitazione, anche se occorre considerare la presenza di
una linea elettrica da 50 kw, menzione a RF.

17.Nella Zona di PR D sulla sponda
destra del __________ tra il 1999 e il 2001 è stato possibile reperire le
seguenti transazioni:

mapp.

Sup.

Località

Zona
 PR

al
 mq.

Data

Osservazioni

3216

335

D

274.63

23.12.1998

6247

300

D

350.00

14.12.1998

fondo descritto a RF quale prato

3462

534

D

305.00

26.03.1998

fondo descritto a RF quale prato vignato

3324

706

D

184.14

01.02.1999

fondo descritto a RF quale campo

3040

104

D

150.00

08.04.1999

fondo descritto a RF quale prato

6253

49

D

200.00

31.07.2000

fondo descritto a RF quale prato

18.Il valore medio di queste
transazioni è di ca CHF 243.00/mq.

19.Dal 2000 al 2003 non sono state
riscontrare delle transazioni nella zona.

20.Successivamente dal 2004 al 2006
vi sono invece stati i seguenti casi:

mapp.

Sup

Località

Zona
 PR

al
 mq.

data

Osservazioni

3336

660

D

318.18

18.10.2004

fondo descritto a RF quale superficie non edificata
 (humus)

3500(RFD)+ 8191(RFP)

205

D

121.95

15.10.2004

fondo n. 3500 descritto a RF qual superficie non
 edif. per mq. 205  (humus+senza vegetazione+edificio sotterraneo mq. 10);
 fondo n. 8191 descritto a RF quale sup. humosa per 2 mq.; nel prezzo è
 inclusa la comproprietà coattiva di 1/3 su mappale 8189

3461

458

D

316.59

21.06.2005

4255

136

D

300.00

05.05.2006

fondo descritto a RF quale superficie non edificata -
 humus

21.In questo periodo successivo di
tre anni al dies aestimandi il valore delle transazioni con un'unica eccezione
ha sempre superato i CHF 300.00/mq.

22.A titolo di paragone per il
periodo 1998-2001 sulla sponda sinistra (__________) del fiume __________
risulta invece quanto segue:

mapp..

Sup.

Località

Zona
 PR

al
 mq.

Data

osservazioni

5844

502

D

478.09

23.12.1998

fondo descritto a RF quale prato

6195

519

D

425.00

01.04.1998

fondo descritto a RF quale prato

6248

499

D

480.96

24.03.1999

fondo descritto a RF quale prato

5765

454

D

418.50

24.11.2000

fondo descritto a RF quale prato

23.Il prezzo medio in questa zona
indubbiamente più pregiata era dunque di ca CHF 450.00/mq.

24.Tutto considerato quindi il valore
della part. 3330 RFD al 16 ottobre 2001 può quindi essere fissato in CHF
270.00/mq, tenuto conto dei  prezzi nella zona nel periodo precedente e
dell'evoluzione riscontrata nel periodo successivo.

25.Complessivamente il valore della
part. 3330 RFD al 16 ottobre 2001 é dunque fissato in CHF 127'170.00.

26.Dallimporto sopra indicato va
dedotto il puro valore agricolo del terreno (rimasto agli istanti perché ancora
proprietari), trattandosi di espropriazione materiale. Esso è attualmente
generalmente indicato in CHF 30.00/mq per buoni terreni agricoli (RDAT II 1994
n. 64, 1990 n. 58, 1989 n. 37; TRAM 09.06.1997 in re O. e S. / Comune di C.).

27.Ne discende che lindennità per
lespropriazione materiale è di CHF 113'040.00.

28.Gli interessi sullindennità per
espropriazione materiale decorrono, di regola, dal momento in cui lavente
diritto ha manifestato in modo inequivocabile la propria intenzione di farsi
risarcire (DTF 114 Ib 283 c. 2a e invii).

29.A tale richiesta non debbono porsi
esigenze di forma troppo severe: è necessario, ma sufficiente, che lente
pubblico, conformemente al principio della buona fede, debba rendersi conto che
il proprietario intende chiedere lindennità che gli spetta (DTF 112 Ib 512).

30.Una simile manifestazione di
volontà è stata scorta dal Tribunale federale nella formulazione di una
proposta transattiva (DTF 97 I 819), nellintavolazione di trattative con il
privato in vista della vendita (DTF 108 Ib 344), così come nelle azioni di
opposizione intraprese dal proprietario avverso una misura pianificatoria ritenuta
lesiva dei suoi interessi (DTF 122 Ib 512).

31.La giurisprudenza ticinese segue
detti principi (TRAM 9.11.1998 in re CE C. e DA. / Comune di F., consid. 4.1).

32.Nella fattispecie gli interessi
sono quindi da riconoscersi dal 1° novembre 2004, come richiesto dall'istante,
al tasso del 3.5%.

33.Nei procedimenti contenziosi di
espropriazione materiale le spese e le eventuali ripetibili vengono ripartite
come in una normale procedura amministrativa, ossia a dipendenza dellesito del
processo e del grado di soccombenza delle parti conformemente al principio dedotto
dagli art. 28 e 31 LPamm.

34.Nella fattispecie le parti non si
sono fatte rappresentare da un avvocato e quindi per prassi costante non si
assegnano ripetibili.

35.La tassa di giustizia e le spese
seguono la soccombenza.

in applicazione                    della
Legge di espropriazione dell'8 marzo 1971

dichiara

e pronuncia:1.Listanza
è parzialmente accolta. Il Comune di Bellizona verserà solidalmente a ISCE 1,
CHF 113040.00, oltre interessi al 3.5% dal 1° novembre 2004 per espropriazione
materiale del mappale n. 3330 RFD di __________.

2.La tassa
di giustizia e le spese di CHF 1'500 sono a carico del Comune di __________.

3.Contro la
presente decisione é data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo,
Lugano, nel termine di 30 (trenta) giorni dall'intimazione.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

il
Presidente supplente                                             Il segretario
giudiziario

Fulvio
Pezzati                                                           Enzo Barenco