ti_gerichte · 12.2006.43 · 2006-06-14 · it
sfratto - obbligo di adire l'ufficio di conciliazione - compensazione della pigione con pretese per difetti della cosa locata ?

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.06.2006 12.2006.43

Incarto n.
12.2006.43
Lugano
14 giugno
2006
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.123
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con istanza 20
agosto 2005 da
AO 1
AO 2
tutti rappr. da RA 2
contro
AP 1
AP 2
AP 3
tutti rappr. da RA 1
volta a ottenere lo sfratto dei convenuti dai fondi n. __________,
domanda avversata dalle controparti, e che il Pretore, con decreto 2 febbraio
2006, ha integralmente accolto;
appellanti i convenuti con atto di appello 10 febbraio 2006, con cui
chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di
sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli istanti con osservazioni 8 marzo 2006 postulano la
reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 15 febbraio 2006 con cui il presidente di
questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
1.
Con
contratto di locazione
1. gennaio 2004 AO 1 hanno concesso in uso a AP 2
alcuni stabili del Centro __________” siti sul mappale n. __________ RFD di __________.
Il canone di
locazione prevedeva, tra l’altro, una durata fino al 31 dicembre 2020, con
facoltà di proroga, e una pigione mensile di fr. 9'000.- (fr. 108'000.- annui).
A far tempo dal mese
di agosto 2004 __________ e AO 1 hanno locato a AP 2 un appartamento con box
coperto, sempre presso il Centro __________, destinato a AP 3 e AP 1.
2.
Sorte
controversie in merito allo stato dell’oggetto locato, i conduttori hanno
sospeso il pagamento del canone di locazione. Ricevute dai locatori le diffide
per il pagamento degli arretrati relativi ai mesi di dicembre 2004 e gennaio
2005, con istanza 17 febbraio 2005 al competente Ufficio di conciliazione AP 2 le
ha contestate, chiedendo la compensazione degli importi oggetto della diffida
nonché il risarcimento dei danni e la riduzione del canone di locazione.
Il 4 marzo 2005 i
locatori hanno inoltrato la disdetta per mora con effetto al 30 aprile sia per
il Centro __________ sia per l’appartamento accessorio. Anche la disdetta è
stata contestata da AP 2 con istanza 11 marzo 2005 all’Ufficio di conciliazione.
All’udienza indetta
il 4 aprile 2005 per la discussione di entrambe le istanze la procedura è stata
sospesa, essendo in corso trattative tra le parti intese ad una soluzione
bonale della vertenza. Le parti sono quindi state convocate una successiva
udienza, poi rinviata su loro richiesta e non più indetta.
3.
AO 1 AP 2, AP 3
e AP 1 dal Centro __________”. All’udienza del 10 ottobre 2005 il Pretore,
preso atto che gli inquilini stavano concretizzando una soluzione alternativa
atta a permettere la liberazione degli spazi a Novazzano, ha formulato una
proposta di accordo giudiziale, sospendendo la procedura. Parte istante ha
aderito alla proposta, che non ha però trovato consenzienti i convenuti i quali
con scritto 18 ottobre 2005 l’hanno rifiutata.
All’udienza 25
novembre 2005, gli istanti hanno dapprima confermato l’istanza di sfratto, alla
quale si sono opposti i convenuti. Le parti hanno quindi proceduto alla
discussione sull’istanza cautelare del 21 novembre 2005, con la quale la parte
istante ha chiesto che fosse fatto ordine all’UC di __________ di liberare le
pigioni depositate dalla signora AP 2 in relazione all’istanza 17 febbraio.
Dopo discussione, le parti si sono accordate sullo sblocco delle pigioni
depositate, nel senso che le stesse venivano restituite in misura di fr.
40'000.- ai conduttori e per il resto liberate a favore dei locatori. Le parti
convenivano quindi di stralciare “tutte le cause in corso presso l’UC di __________,
concernenti le parti in causa, così come la domanda cautelare 21 novembre 2005,
compensate le ripetibili”.
4.
Con lettera 4
gennaio 2006 __________ e AO 1 hanno sollecitato il Pretore affinché emanasse
il decreto di sfratto.
Statuendo il 2 febbraio
2006, il Pretore, accertata la validità della disdetta 4 marzo 2005, ha
decretato lo sfratto dei convenuti entro 30 giorni dalla data della sentenza.
5.
AP 2, AP 3 e AP
1 sono insorti contro il giudizio pretorile con un appello del 10 febbraio 2006,
nel quale chiedono, previa concessione all’appello dell’effetto sospensivo, che
in riforma del decreto impugnato l’istanza di sfratto sia respinta, con
protesta di spese e ripetibili
Nelle loro
osservazioni dell’8 marzo 2006 __________ e AO 1 propongono la reiezione
dell’appello, con protesta di spese e ripetibili.
Il presidente della
Camera ha concesso all’appello effetto sospensivo il 15 febbraio 2006.
considerato
in diritto:
6.
Gli
appellanti censurano la sentenza impugnata, argomentando che la disdetta per
mora all’origine della procedura di sfratto era stata contestata avanti l’Ufficio
di conciliazione competente, ma la relativa procedura era poi stata stralciata
dai ruoli a seguito dell’accordo intervenuto all’udienza del 25 novembre 2005. Essendo
in tal modo venuta a mancare la necessaria procedura di conciliazione sia sulla
contestazione della disdetta sia sullo sfratto, il Pretore non avrebbe potuto
decidere in merito.
A torto: allorquando
il conduttore contesta una disdetta straordinaria quando è pendente contro di
lui una procedura di sfratto, l’autorità competente in materia di sfratto
decide pure sulla contestazione della disdetta data dal locatore per mora del
conduttore (art. 274g CO). Di conseguenza, nel caso concreto l’Ufficio di
conciliazione non era più competente per occuparsi della contestazione della
disdetta perché, a dipendenza dell’istanza di sfratto del 20 agosto 2005
inoltrata dai proprietari, la questione è divenuta di esclusiva competenza del Pretore.
Di conseguenza la decisione di stralcio delle procedure pendenti presso l’Ufficio
di conciliazione non poteva concernere la procedura di contestazione della
disdetta. Su questo punto l’appello è quindi infondato.
In ogni caso sollevare
l’eccezione della mancata conciliazione preliminare relativa alla procedura di
sfratto è atteggiamento abusivo, e quindi non tutelabile, quando l’Ufficio di conciliazione
ha già avuto modo, come in concreto, di conoscere l’oggetto della lite (NRCP
2005, 534).
7.
Gli appellanti
criticano la sentenza impugnata, sostenendo che la disdetta sarebbe stata
improponibile perché inoltrata in pendenza di una procedura di conciliazione.
In effetti, prevede l’art. 271a CO che la disdetta può essere
contestata se data dal locatore durante un procedimento di conciliazione o
giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il locatore non l’abbia
intrapreso in maniera abusiva. Gli appellanti omettono però di considerare che
tale norma non si applica segnatamente allorquando la disdetta è stata data per
mora del conduttore (art. 271a cpv. 3 CO). In concreto la sussistenza della mora
del conduttore è stata pertinentemente accertata dal primo giudice per il
residuo dei canoni di locazione di dicembre 2004 e gennaio 2005, non pagati nel
termine perentorio assegnato, accertamento rimasto incontestato in questa sede.
Si rileverà ancora in proposito che la  situazione di mora non viene meno per
il fatto che i conduttori hanno voluto compensare parte dei canoni con loro
pretese derivanti da fatture pagate per lavori fatti eseguire da terzi per
ovviare a asserite inadempienze dei proprietari. In effetti la compensazione
del canone di locazione con pretese di riduzione del canone per difetti della
cosa locata è esclusa laddove tali pretese siano contestate. In siffatta
evenienza il conduttore deve infatti seguire la procedura dell’art. 259 g CO,
fissando al locatore un termine per provvedere alla riparazione del difetto con
la comminatoria del deposito delle pigioni nel caso in cui non vi desse seguito
(
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 17
ad art. 257d CO). Poiché in concreto la compensazione è stata contestata dai
proprietari (Doc. 5. nell’inc. richiamato dall’UC di __________), la situazione
di mora del debitore era data. Di conseguenza gli appellanti non possono
invocare l’art. 271a cpv. 1 CO.
8.
Ci si potrebbe
invero interrogare sul senso della transazione stipulata in occasione dell’udienza
del 25 novembre 2005, dove le parti sono addivenute ad un accordo in merito allo
sblocco delle pigioni depositate -che sono state retrocesse per fr. 40'000.- ai
conduttori- ed alla riduzione del canone di locazione della scuderia che è
stato diminuito per il futuro da fr. 9'000.- mensili a fr. 7'400.-. Considerato
che siffatto accordo -che ha reso superflua l’evasione delle procedure di
conciliazione, tanto che le parti hanno convenuto di stralciare “tutte le cause
in corso presso l’UC di __________, concernenti le parti in causa”-  concerneva
sia i canoni passati sia quelli futuri, sarebbe legittimo chiedersi se nello
stesso non era insita la rinuncia del locatore allo sfratto del conduttore,
rispettivamente se i locatori possano ancora prevalersi di una situazione già
definita mediante transazione per chiedere lo sfratto. Rilevato però che gli appellanti
medesimi danno atto che la procedura di sfratto rimaneva pendente (appello pag.
8) e nulla eccepiscono in proposito, la questione non ha da essere approfondita.
Ne discende che
l’appello dev’essere respinto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili
seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
:
1.
L’appello
10 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.
2.
Gli
oneri processuali di complessivi fr. 500.- (tassa di giustizia fr. 450.- e
spese fr. 50.-), sono a carico dagli appellanti in solido, con l’obbligo di
rifondere alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 800.- a
titolo di ripetibili di appello.
3.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario