ti_gerichte · 12.2009.226 · 2010-04-15 · it
Locazione - restituzione anticipata della cosa - restituzione della cosa

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.04.2010 12.2009.226

Incarto n.
12.2009.226
Lugano
15 aprile
2010
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.1347
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 22
ottobre 2008 da
AO 1
AO 2
RA 1
contro
AP 1
AP 2
RA 2
con cui gli istanti hanno chiesto la condanna di controparte al
pagamento in favore di AO 2 di fr. 2'500.– oltre interessi al 5% dal 1° novembre
2005 e al pagamento di fr. 500.– oltre interessi al 5% dal 1° maggio 2008,
nonché il rigetto in via definitiva dell'eventuale opposizione al PE notificato
a seguito della domanda di esecuzione inoltrata da AO 2, domanda alla quale si
sono opposti i convenuti;
nonché nella causa inc. n. DI.2008.1354 della medesima Pretura, promossa
con istanza 23 ottobre 2008 da
AP 1,
__________
AP 2,
__________
tutti rappr. dall'avv. __________
contro
AO 1,
__________AO 2
,
__________
tutti rappr. dall' __________
con cui gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 10'494.75
oltre interessi al 5% dal 30 aprile 2008 a titolo di risarcimento danni, la
liberazione del deposito di garanzia in favore dei locatori, nonché il rigetto
in via definitiva dell'opposizione al PE n. __________ dell'UE di __________,
domande alle quali si sono opposti i convenuti;
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 3 dicembre
2009, dichiarando l'istanza 22 ottobre 2008, respinta per carenza di
legittimazione attiva nella misura in cui è stata presentata da AO 1
(dispositivo n. 1), parzialmente accolta nella misura in cui è stata presentata
da AO 2, condannando di conseguenza AP 1 e AP 2 a versare in solido a AO 2
l'importo di fr. 2'500.– oltre interessi al 5% dal 5 luglio 2008 (dispositivo
n. 2), dichiarando pure l'istanza 23 ottobre 2008, respinta per carenza di
legittimazione passiva nella misura in cui è stata presentata nei confronti di AO
1 (dispositivo n. 3), parzialmente accolta nella misura in cui è stata presentata
nei confronti di AO 2, condannando di conseguenza AO 2 a versare a AP 1 e AP 2
l'importo di fr. 2'087.35 oltre interessi al 5% dal 23 settembre 2008,
dichiarando tuttavia mantenuta l'opposizione interposta al PE n. __________
dell'UE di __________ (dispositivo n. 4), accollando per finire la tassa di
giustizia (fr. 300.–) e le spese (fr. 200.–) a carico di AP 1 e AP 2 in solido
nella misura di 4/5 e per il resto (1/5) a carico di AO 2 e AO 1 in solido e
condannando AP 1 e AP 2 a rifondere alla controparte, con vincolo di
solidarietà, fr. 100.– a titolo di parziale indennità (dispositivo n. 5);
appellanti AP 1 e AP 2, con appello 14 dicembre 2009, con il quale
impugnano i dispositivi n. 4 e 5 e postulano che il dispositivo n. 4 sia
riformato nel senso di condannare AO 2 a rimborsare a AP 1 e AP 2 fr. 10'846.10
oltre interessi al 5% dal 1° maggio 2008 per i danni e per le pigioni di maggio
e giugno 2008, come pure di riformare il dispositivo n. 5 tenendo conto di
quanto precede, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e di seconda
sede;
mentre AO 1 e AO 2 non hanno presentato osservazioni all'appello;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
A
far tempo dal 1° novembre 2005, AO 1 ha condotto in locazione un appartamento
di tre locali al primo piano dello stabile sito in via __________ a __________,
in base ad un contratto di locazione venuto in essere con l'allora proprietario
__________ M__________. Il contratto prevedeva una pigione mensile di fr.
1'250.–, oltre a fr. 200.– per spese accessorie, e una durata indeterminata,
potendo essere data disdetta previo preavviso di tre mesi, per la scadenza del
31 ottobre, la prima volta per il 31 ottobre 2008.
Nell'aprile
2007, AO 1 ha lasciato l'appartamento nel quale era nel frattempo subentrato il
suo ex marito AO 2. Con scritto 25 marzo 2008, AO 2 ha notificato a __________
M__________ la disdetta anticipata del contratto di locazione per il 30 aprile
2008, chiedendo tra l'altro il rimborso del deposito di garanzia. Dopo uno
scambio di corrispondenza – nel quale __________ M__________ ha dichiarato di
rifiutare il subentrante proposto, a ragione dell'esistenza di esecuzioni a suo
carico – AO 2 con lettera 18 aprile 2008 ha comunicato a __________ M__________
la sua disponibilità a lasciare l'appartamento per le ore 16.00 del 30 aprile
2008, allegando nel contempo due certificati dell'UE di __________ relativi
alla coppia L__________ -__________ interessata a subentrare. __________ M__________
ha risposto lo stesso giorno a AO 2 che il preavviso dato per la riconsegna era
troppo breve, per cui non gli era possibile effettuare il sopralluogo. Il 29
aprile 2008 AO 2, preso atto dell'assenza del locatore, ha spedito le chiavi dell'appartamento
a quest'ultimo tramite corriere.
Con
invio raccomandato 30 aprile 2008, AP 1, AP 2 e __________ M__________ hanno
informato AO 1 e AO 2 che AP 1 e AP 2 erano diventati i nuovi proprietari
dell'appartamento. Nel medesimo scritto AO 1 e AO 2 sono stati inoltre
informati che il contratto di locazione sarebbe scaduto solo a fine settembre
2008 e che, fino a quel momento e fintanto che l'appartamento non sarebbe stato
rilocato, i due sarebbero rimasti responsabili per il pagamento della pigione.
Essi hanno inoltre allegato allo scritto una lista di danni – per i quali i due
venivano ritenuti responsabili – constatati in occasione del sopralluogo
avvenuto quel medesimo giorno alla presenza del perito comunale.
Con
lettera 5 maggio 2008, AP 1, AP 2 e __________ M__________ hanno spedito ad AO
1 e AO 1 il rapporto di constatazione allestito dal perito comunale, chiedendo
agli stessi se fossero intenzionati a procedere all'eliminazione dei danni
constatati. Comunicavano pure di non aver accettato la coppia L__________ -__________
quali subentranti in quanto gli stessi non si erano detti disposti a riprendere
il contratto alle condizioni dell'art. 264 CO. Informavano inoltre AO 1 e AO 2
di ritenerli responsabili del pagamento dei canoni di locazione fino al 30
settembre 2008.
In
data 20 maggio 2008 si è tenuto un sopralluogo nell'appartamento con il
liquidatore della compagnia assicurativa RC di AO 2. Questi ha riconosciuto un
importo di fr. 2'000.– a saldo dei danni lamentati dai locatori. La proposta
non è stata tuttavia accettata da AP 1 e AP 2 che, oltre a trattenere il
deposito di garanzia e ad esigere il pagamento del rimborso assicurativo, hanno
notificato a AO 2 un precetto esecutivo di fr. 2'500.– per le pigioni di maggio
e giugno 2008.
2.
Con
istanza 22 ottobre 2008 (inc. DI.2008.1347) – presentata preventivamente al
competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione – AO 2 e AO 1 hanno
chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano la condanna di AP 1 e AP 2 al
pagamento in favore di AO 2 di fr. 2'500.– oltre interessi al 5% dal 1°
novembre 2005 – corrispondente alla totale liberazione del deposito di garanzia
– e al pagamento di fr. 500.– oltre interessi al 5% dal 1° maggio 2008, nonché
il rigetto in via definitiva dell'eventuale opposizione al PE notificato a
seguito della domanda di esecuzione inoltrata da AO 2.
AP
1
e AP 2 si sono opposti alle pretese delle
controparti.
3.
Con
istanza 23 ottobre 2008 (inc. DI.2008.1354), AP 1 e AP 2 hanno chiesto a loro
volta alla Pretura del Distretto di Lugano di condannare AO 2 e AO 1 al
pagamento di fr. 10'494.75 oltre interessi al 5% dal 30 aprile 2008 a titolo di risarcimento danni, come pure la liberazione in loro favore del deposito di garanzia
di fr. 2'500.–, nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione al PE n. __________
dell'UE di __________.
AO
2 e AO 1 si sono opposti alle pretese delle controparti.
4.
Il
Pretore ha esperito congiuntamente l'istruttoria delle due cause DI.2008.1347 e
DI.2008.1354, come pure il dibattimento finale. Con un unico giudizio datato 3
dicembre 2009, il primo giudice ha dichiarato l'istanza 22 ottobre 2008,
respinta per carenza di legittimazione attiva nella misura in cui è stata
presentata da AO 1 (dispositivo n. 1), parzialmente accolta nella misura in cui
è stata presentata da AO 2, condannando di conseguenza AP 1 e AP 2 a versare in
solido a AO 2 l'importo di fr. 2'500.– oltre interessi al 5% dal 5 luglio 2008
(dispositivo n. 2), dichiarato pure l'istanza 23 ottobre 2008, respinta per
carenza di legittimazione passiva nella misura in cui è stata presentata nei
confronti di AO 1 (dispositivo n. 3), parzialmente accolta nella misura in cui
è stata presentata nei confronti di AO 2, condannando di conseguenza AO 2 a
versare a AP 1 e AP 2 l'importo di fr. 2'087.35 oltre interessi al 5% dal 23
settembre 2008, dichiarando tuttavia mantenuta l'opposizione interposta al PE
n. __________ dell'UE di __________ (dispositivo n. 4). Il Pretore ha per
finire accollato la tassa di giustizia (fr. 300.–) e le spese (fr. 200.–) a AP
1 e AP 2 in solido nella misura di 4/5 e per il resto (1/5) a AO 2 e AO 1 in
solido e condannato AP 1 e AP 2 a rifondere alla controparte, con vincolo di
solidarietà, fr. 100.– a titolo di parziale indennità (dispositivo n. 5).
5.
Con
appello 14 dicembre 2009, AP 1 e AP 2 impugnano i dispositivi n. 4 e 5.
Postulano che il dispositivo n. 4 sia riformato nel senso di condannare AO 2 a
rimborsare a AP 1 e AP 2 fr. 10'846.10 oltre interessi al 5% dal 1° maggio 2008
per i danni e per le pigioni di maggio e giugno 2008, come pure di riformare il
dispositivo n. 5 tenendo conto di quanto precede, con protesta di tasse, spese
e ripetibili di prima e di seconda sede.
6.
Gli
appellanti hanno formulato l'appello solo nei confronti di AO 2, dichiarando di
aderire alle considerazioni del Pretore sull'assenza di legittimazione passiva
di AO 1. In appello resta contestata la quantificazione del risarcimento danni
ammessa dal primo giudice limitatamente all'importo complessivo di fr. 2'087.35
[fr. 1'400.– (ripristino e tinteggio pareti) + fr. 322.80 (costo della pulizia
dell'appartamento) + fr. 64.55 (spese smontaggio di una presa) + fr. 300.– (costo
per la sostituzione di uno specchio della cucina)]. Gli appellanti chiedono
invece il riconoscimento di un importo complessivo di fr. 7'938.80 [fr. 5'200.–
(ripristino e tinteggio pareti) + fr. 845.65 (ripristino porte e serrature) +
fr. 645.60 (costo della pulizia dell'appartamento) + fr. 64.55 (spese
smontaggio di una presa) + + fr. 960.– (costo per la sostituzione di uno
specchio della cucina) + fr. 62.40 (rimborso del prezzo di una chiave) + fr.
160.60 (spese di lavanderia)].
In appello è contestata pure la pretesa fatta valere da AP 1 e AP 2
– respinta dal Pretore – di ottenere un risarcimento di fr. 2'500.–, per la
locazione dei mesi di maggio e giugno 2008, ritenuto che __________ L__________
e __________ L__________ __________ potenziali subentranti a AO 2, secondo i
locatori, si erano detti disposti a rilevare il contratto di locazione solo a
far tempo dal mese di luglio 2008, a fronte dell'abbandono dell'appartamento da
parte di AO 2 alla fine di aprile dello stesso anno.
6.1
Giusta
l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato
risultante da un uso conforme al contratto, caso contrario egli risponde del
danno cagionato. Va precisato che di regola il conduttore non è tenuto a
risarcire gli interventi che rimettono a nuovo l'ente locato, ma soltanto
quelli che permettono di ricostruire uno stato conforme al contratto (cioè
tenendo conto della normale usura), di modo che in sostanza egli dovrà
risarcire solo i danni che eccedono la normale usura: nel caso di una sostituzione
totale, si imporrà di tener conto della durata di vita dell'installazione
sostituita (
Lachat
, Le bail à
loyer, Losanna 2008, n. 5.4 pag. 809;
Higi
,
Zürcher Kommentar, n. 101 e segg. ad art 267 CO). Spetta al locatore l'onere di
provare l'esistenza di un difetto eccedente l'usura normale della cosa e il
relativo danno (
Lachat
, op. cit.,
n. 5.7 pag. 811-812).
6.1.1
In
questa sede non è più contestata la necessità di ritinteggiare le pareti dei
locali occupati da AO 2. E' contestato solo il
quantum
accordato dal
Pretore ai locatori per il ritinteggio. Con la propria istanza i locatori
avevano esposto quale danno per “ripristino e tinteggio pareti” l'importo di
fr. 5'200.– (cfr. inc. DI.2008.1354, istanza 23 ottobre 2008, pag. 4 verso
l'alto). Il Pretore, con riferimento alla deposizione del teste __________ B__________
(act. IV, pag. 4), pittore diplomato attivo in proprio e autore del preventivo
di cui al doc. AA (inc. DI.2008.1347) – dal quale ha ritenuto di non doversi
scostare – ha accordato fr. 1'400.–. Gli appellanti chiedono nuovamente il
rimborso di fr. 5'200.–. Sostengono che è quanto è stato da loro “pagato” alla
ditta E__________ SA per il tinteggio delle pareti, ma anche per lo smalto di
“stipiti, porte e cassetta contenente la regolazione delle serpentine, che
erano rovinati” (appello, pag. 3 in basso e pag. 4 verso l'alto). Quindi, la
richiesta di risarcimento fa riferimento non solo all'applicazione nel
tinteggio del prodotto
Tiefgrund
– che il primo giudice ha ritenuto,
rettamente, non necessario – ma anche opere di smaltatura (di stipiti, porte e
cassetta serpentine), asseritamene rovinate, menzionate per la prima volta,
quindi in modo irricevibile solo in sede di conclusioni (act. VI, pag 5 nel
mezzo), ed ora nuovamente, irritualmente, in sede di appello (pag. 4 in alto). Tenuto
conto anche del fatto che la locazione per il contratto in oggetto era di
durata indeterminata, disdicibile la prima volta dopo tre anni e che al momento
della disdetta anticipata durava ormai da due anni e mezzo, questa Camera, a
titolo equitativo, ritiene tutto sommato di poter comunque fissare a fr.
2'000.– la somma da porre a carico di AO 2 per il ripristino e il ritinteggio
delle pareti. L'importo corrisponde al rimborso che l'assicurazione RC ha
versato per questa posta all'inquilino (cfr. doc. 26 e 27 dell'inc.
DI.2008.1347) ed è senza dubbio sufficiente a provvedere al ritinteggio delle
pareti (cifrato dal pittore diplomato __________ B__________ in fr. 1'400.–) e
ad eliminare i difetti evidenziati dal perito comunale arch. __________ T__________
[stuccature eseguite in modo non accettabile e segni eccessivi sulle pareti
(doc. 16 dell'inc, DI.2008.1347)]. Entro questi limiti, l'appello, su questo
punto, merita dunque di essere parzialmente accolto.
6.1.2
Il
primo giudice non ha riconosciuto l'importo di fr. 845.65 esposto dai locatori
per il ripristino delle porte e delle serrature (doc. Y dell'inc. DI.2008.1354,
fattura __________. B__________). Secondo il Pretore la parte locatrice non ha
comprovato una delle premesse alla base di una richiesta di risarcimento e
meglio la situazione iniziale dell'ente locato. La deposizione della teste __________
N__________ non è stata ritenuta sufficiente a provare che le porte avessero il
cilindro al momento dell'inizio della locazione, riferendo solo di convinzioni
basate su deduzioni piuttosto che su fatti realmente accertati. Analogamente
quanto affermato dal teste __________ M__________ non è stato ritenuto utile a
dipanare i dubbi. Gli appellanti si aggravano contro la decisione del Pretore,
computando presumibilmente nella richiesta di giudizio complessiva (fr.
10'846.10, cfr. appello pag. 2 verso l'alto) l'intero importo della fattura __________.
B__________ (fr. 845.65, cfr. appello pag. 4 verso il mezzo). Motivando il gravame
essi limitano tuttavia di fatto la loro pretesa alla spesa per la sostituzione
dei cilindri delle porte (che il rapporto del perito ha indicato essere
mancanti) e meglio a fr. 437.30, IVA compresa (cfr. doc. Y dell'inc.
DI.2008.1354, fattura __________. B__________: fr. 28.40 per fornitura chiavi
mancanti + fr. 168.– per fornitura serratura cifrata + fr. 210.– per lavoro
manodopera operaio + fr. 30.90 per IVA). Sostengono che “appare strano che
degli inquilini che ricevono un appartamento con le porte senza cilindri non lo
facciano notare”. A ragione. Nella situazione normale, l'appartamento viene
locato con porte dotate di serrature (cilindri). In assenza di un rapporto di
consegna iniziale attestante il contrario, si deve presumere che all'inizio della
locazione le serrature ci fossero. La pretesa degli appellanti non è dunque
priva di fondamento. Appare tuttavia equo fissare il risarcimento in fr. 340.–.
Dalle spese per il lavoro di manodopera (complessivi fr. 210.– per tre ore di
lavoro) devono infatti essere dedotte quelle relative alla sostituzione delle
maniglie, per le quali gli appellanti hanno rinunciato a far valere pretese
(appello, pag. 4 verso il basso).
6.1.3
Il
primo giudice ha riconosciuto che – secondo quanto attestato dal perito comunale
– l'ente locato al momento della consegna non poteva essere considerato pulito
in modo ineccepibile e che quindi la parte conduttrice era tenuta a sopportare
il costo della pulizia. Il Pretore non ha tuttavia riconosciuto l'importo di
fr. 645.60 fatturato dalla ditta M__________, nella misura in cui, calcolando
una tariffa oraria per un'ausiliaria di pulizie (oneri sociali compresi) si
arriva a 25.80 ore per la pulizia dell'appartamento in questione. Secondo il
primo giudice, un simile tempo di lavoro sarebbe giustificato solo a fronte di
una situazione igienica catastrofica, circostanza questa che non risulta dagli
atti. Esso ha pertanto riconosciuto la metà dell'importo richiesto oltre
all'IVA, e meglio fr. 322.80, pari ad un dispendio di 12 ore di un'ausiliaria
di pulizie. Le considerazioni del Pretore appaiono corrette e meritano
conferma. La fattura prodotta dai locatori (doc. Y dell'inc. DI.2008.1354) si
limita del resto ad indicare un prezzo globale di fr. 600.– oltre all'IVA e non
permette di verificare né il tempo impiegato per la pulizia, né tantomeno il
costo orario, che gli appellanti sostengono essere stato superiore a quello di
un'ausiliaria di pulizia. L'appello, su questo punto, va dunque respinto.
6.1.4
Il
primo giudice ha riconosciuto il costo della sostituzione di uno specchio della
cucina (G__________), limitatamente all'importo di fr. 300.– (pari a
€
200.– al cambio
€/fr:
1.–/1.50). Gli appellanti avevano esposto nell'istanza (e postulano ancora in
appello) l'importo di fr. 960.–, basandosi su un preventivo di spesa (doc. Y
dell'inc. DI.2008.1354). La richiesta degli appellanti, basata unicamente su un
preventivo, appare effettivamente esorbitante, se si considera che la vendita
di due pannelli con specchio, una colonna per cucina e una fascia di chiusura
era costata appena €100.– in più di quanto preventivato per la sostituzione di
un solo specchio. La decisione del primo giudice merita conferma senza
necessità di ulteriore disamina.
6.1.5
Il
Pretore non ha riconosciuto l'importo di fr. 62.40 esposto dai locatori per il
pagamento di una “chiave (G__________): ordinata da AO 2 perché persa” (act.
VI, pag. 5 verso l'alto). Secondo il primo giudice dagli atti dell'incarto non
risulta quante chiavi siano state consegnate all'inizio della locazione né il
tipo delle stesse. Non sarebbe dunque provato che il set di chiavi ritornato il
giorno della consegna dei locali non corrisponde a quello consegnato ad inizio
locazione, come sostenuto dalla parte locatrice (doc. 16 dell inc. DI.2008.1347
e doc. N dell'inc. DI.2008.1354).
Le
considerazioni del Pretore appaiono corrette e meritano conferma. Il fatto che AO
2 abbia chiesto la copia di una chiave non comprova che l'avesse persa. Quindi
i locatori non possono esporre come danno l'importo pagato per una chiave che
la ditta G__________ doveva semmai fatturare a chi l'aveva ordinata. Il pagamento
della fattura dimostra piuttosto la volontà dei locatori di aumentare il set di
chiavi da mettere a disposizione dei nuovi conduttori. L'appello va nuovamente
respinto.
6.1.6
Il
primo giudice non ha riconosciuto l'importo di fr. 160.60 esposto dai locatori
per spese di lavanderia. Respingendo la pretesa il Pretore ha osservato che le
spese di lavanderia non sono state notificate nello scritto 30 aprile 2008,
come pure non erano presenti nel rapporto peritale. Gli appellanti sostengono
ora che “le spese di lavanderia non sono un difetto, bensì un residuo di spesa
di consumo che l'inquilino non ha pagato e che l'amministrazione ha posto a
carico del locatore” (appello, pag. 5 verso il basso). Trattasi di argomento
nuovo, pertanto irricevibile (
Cocchi/Trezzini
,
CPC TI, m. 5-6 ad art. 321 CPC). A titolo abbondanziale si rileva che non
risulta dagli atti che l'amministrazione abbia messo le predette spese a carico
dei locatori. L'appello cade nuovamente nel vuoto.
6.2
Giusta
l'art. 264 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini
di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore se
gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente
rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime
condizioni. La sola presentazione del candidato subentrante è sufficiente per
liberare il conduttore dai suoi obblighi, senza che sia necessaria la
conclusione di una relazione contrattuale (
Tercier
, Les contrats
spéciaux, 4
a
ed., m.
2521). La liberazione del conduttore presuppone, nondimeno, che il locatore
accetti la ripresa del contratto da parte del candidato, dopo averne verificato
l’idoneità (
Lachat
, op. cit., n. 5.2.5 pag. 611). Il candidato subentrante, infatti,
deve essere oggettivamente accettabile e solvibile, vale a dire atto a pagare
regolarmente il canone di locazione e le spese accessorie, ritenuto che è da
considerare non solvibile la persona con atti di attestati di carenza di beni
e, di regola, chi è oggetto di procedimenti esecutivi (
Lachat
, op. cit., n. 5.3.2
pag. 612-615). Se il locatore rifiuta un candidato solvibile e oggettivamente
accettabile, deve liberare il conduttore uscente dagli oneri contrattuali a far
tempo dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il contratto (
Lachat
, op. cit., n. 5.4.1 pag. 616). Il
subentrante dal canto suo deve accettare i locali nello stato in cui si trovano
(
Lachat
, op. cit., n. 5.3.2 pag.
615;
Chaix
, L'article 264 CO: à la
recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II pag. 66). Le norme sulla
restituzione dei locali si applicano alla fattispecie dell'art. 264 CO; anche
in occasione di una restituzione anticipata dell'ente locato si deve quindi
procedere alla verifica dei locali con contestuale allestimento del verbale di
constatazione e, in caso di difetti, con tempestiva notifica dei medesimi al
conduttore uscente da parte del locatore (
Lachat,
op. cit., n. 5.5.5 pag. 619). La ripresa del contratto di locazione alle
medesime condizioni non comporta infatti la presa a carico da parte del
subentrante dei danni che eccedono la normale usura; per essi risponde
unicamente l'inquilino uscente (
Lachat
,
op. cit., n. 5.5.5 pag. 619, con riferimento al capitolo 5, pag. 807 e segg.).
Il locatore, dal canto suo, non deve ostacolare gli sforzi del conduttore nella
ricerca di un subentrante, con atti contrari alla buona fede, quali
segnatamente l'imposizione al candidato al subingresso di clausole e oneri
abusivi (
Chaix
, op. cit., pag.
69-70).
6.2.1
Il
Pretore non ha riconosciuto la pretesa di fr. 2'500.– fatta valere dai
locatori, che ritenevano di aver diritto a vedersi rimborsata la perdita subìta
a motivo del fatto che __________ L__________ e __________ L__________ __________,
potenziali subentranti a __________, si erano, a loro dire, detti disposti a
rilevare il contratto di locazione solo a partire dal mese di luglio 2008 a fronte dell'abbandono dell'appartamento da parte di AO 2 alla fine di aprile 2008. Secondo il
primo giudice la coppia L__________ /L__________ __________ si era dichiarata
disposta a subentrare a far tempo dal 1° maggio 2008 e non vi erano dubbi sulla
loro solvibilità, visto che avevano fatto pervenire all'ex locatore – che agiva
per conto dei nuovi proprietari dell'appartamento – due dichiarazioni
dell'Ufficio esecuzioni in cui si attestava l'assenza di procedure esecutive a
loro carico. I locatori non avevano dunque motivi oggettivi per rifiutare i
subentranti proposti da AO 2. Secondo il Pretore, il motivo addotto dai
locatori, segnatamente la non disponibilità dei potenziali subentranti ad
accollarsi i danni provocati dal precedente inquilino, non poteva essere
ritenuto valido, ritenuto che questi non potevano essere ritenuti responsabili
dei danni causati dall'inquilino uscente. Il primo giudice ha anche aggiunto
che la teste L__________ aveva riferito di aver visto i locali e di averli
sostanzialmente accettati così come visti e di non aver notato danni
particolari, come pure che nemmeno a fronte della perizia i danni potevano
essere quantificati dai locatori a fr. 6'000.–. Secondo il Pretore, lo stesso
si poteva dire per AO 2, il quale confrontato con una richiesta dei locatori in
ordine alla pulizia dei locali e degli altri difetti, con ogni probabilità vi
avrebbe dato seguito. Il primo giudice ha quindi concluso che abbondanzialmente
non era possibile escludere a priori e nella maniera più assoluta che i
subentranti non fossero stati accettati proprio a ragione dell'intenzione dei
locatori di eseguire le modifiche apportate all'ente locato.
6.2.2
Diversamente
da quanto adducono gli appellanti, la testimonianza di __________ L__________
non ha per nulla sfumato i fatti, ma è chiara nei suoi contenuti. Da essa
traspare che i potenziali subentranti sono stati indotti in errore dall'ex
proprietario __________ M__________ – che agiva in rappresentanza dei nuovi
proprietari – allorquando questi ha detto loro che se avessero voluto
subentrare nel contratto avrebbero dovuto pagare un importo di fr. 6'000.– per
i danni esistenti (act. IV, pag. 2 verso l'alto). Questa circostanza,
segnatamente il fatto di aver detto a __________ L__________ che avrebbe dovuto
rispondere lei di danni già esistenti, è per altro stata confermata in causa dallo
stesso __________ M__________ (act. III, pag. 5 verso l'alto). La lettera spedita
dai potenziali subentranti (via fax) il 2 maggio 2008 (doc. 19 dell'inc.
DI.2008.1347) a __________ M__________ e AP 2, con la quale i primi hanno
procrastinato di due mesi – al 1° luglio 2008 – la disponibilità a subentrare
va dunque letta alla luce dell'imposizione di un onere abusivo (cfr. sopra
consid. 6.2) fatta dal rappresentante dei nuovi proprietari-locatori. Invero,
questa lettera, proprio perchè determinata dalla predetta imposizione, atta ad
indurre i subentranti a desistere dal subingresso immediato e perciò contraria
ai principi della buona fede (
Chaix
,
op. cit., pag. 69-70), non può essere presa in considerazione. Del resto la
volontà della coppia L__________ -L__________ __________ di subentrare nel
contratto di locazione già il 1° maggio 2008 traspare in modo chiaro dalla
medesima testimonianza di __________ L__________ (act. IV, pag. 2 verso il
mezzo). Nulla agli atti permette invece di ritenere che la coppia L__________ -L__________
__________ non avesse la concreta intenzione di subentrare il 1° maggio 2008,
non potendo per altro essere esclusa neppure l'organizzazione di un trasloco
anche in tempi molto brevi. Il fatto poi che il sopralluogo con il perito della
RC di AO 2 sia avvenuto solo il 20 maggio 2008 non è di rilievo, ritenuto, tra
l'altro, che l'opera di dissuasione messa in atto da M__________ sulla coppia L__________
-L__________ __________ risale, per ammissione dello stesso M__________, al
mese d'aprile 2008 (act. III. Pag. 4 in basso e pag. 5 in alto).
Va
anche rilevato che la volontà dei locatori di ostacolare il conduttore nella
ricerca di candidati subentranti, con un comportamento contrario alla buona
fede (
Chaix
, op. cit., pag.
69-70), traspare anche dalle lettere 5 maggio 2008 scritte dai primi –
congiuntamente a __________ M__________ – rispettivamente alla coppia L__________
-L__________ __________, candidata al subingresso (doc. 20 dell'inc. DI.2008.1347)
e al conduttore AO 2 (doc. 22 dell'inc. DI.2008.1347). Nella prima lettera i
locatori hanno imposto abusivamente ai candidati subentranti di rendersi
responsabili – entro tre giorni – dei danni causati dall'inquilino uscente,
pena il rifiuto da parte loro del subingresso. Nella seconda lettera, scritta
in medesima data al conduttore AO 2, i locatori davano già per acquisita la
mancata accettazione da parte dei candidati subentranti della condizione posta
e quindi la non accettazione del subingresso (doc. 22 dell'inc. DI.2008.1347). In
conseguenza all'imposizione dell'onere abusivo, la coppia L__________ -L__________
__________ ha poi in effetti comunicato il 9 maggio 2008 ai locatori la propria
rinuncia a subentrare nel contratto anche per una data successiva al 1° maggio
2008 (doc. 23 dell'inc. DI.2008.1347). In simili circostanze, le pretese dei
locatori non meritano tutela.
Anche
su questo punto l'appello deve essere respinto e la decisione del Pretore
confermata.
7.
Ne
discende che l'appello va parzialmente accolto ai sensi dei considerandi, con
conseguente riforma del dispositivo n. 4 della decisione impugnata, senza
necessità di riformare il giudizio su tassa di giustizia, spese e ripetibili,
vista l'esiguità dell'accoglimento. Non v'è d'altro canto motivo per modificare
la data di decorrenza degli interessi di mora, che gli appellanti hanno fatto
valere nella richiesta di giudizio senza spendere neppure una parola per
motivare la pretesa.
La
tassa di giustizia e le spese di seconda istanza seguono la soccombenza,
ritenuto che il valore litigioso della procedura d'appello ammonta a fr. 8'758.75
(fr. 10'846.10 ./. fr. 2'087.35), con una vittoria per gli appellanti per
complessivi fr. 940.– (cfr. consid. 6.1.1 e 6.1.2). Non si assegnano ripetibili
agli appellati, non avendo essi presentato osservazioni all'appello.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148
CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 14 dicembre 2009 di AP 1 e AP 2
è parzialmente accolto
.
Di
conseguenza la sentenza 3 dicembre 2009 della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, è così riformata:
1.
invariato
2.
invariato
3.
invariato
4.
L'istanza 23 ottobre 2008 nella
misura in cui è presentata nei confronti di AO 2 è parzialmente accolta.
§
Di conseguenza Christian Vitali è condannato a versare a AP 1 e AP 2 l'importo
di fr. 3'027.35 oltre interessi al 5% dal 23 settembre 2008.
§§
L'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di __________ è mantenuta.
5.
invariato
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia        fr.     200.-
b)
spese                          fr.       50.-
Totale
fr.     250.-
da
anticiparsi dagli appellanti, sono poste a loro carico in solido nella misura
di 8/9 e per il resto a carico di AO 2. Non si assegnano ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1
LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).