ti_gerichte · 12.2007.110 · 2007-07-12 · it
Sfratto - disdetta per mora del conduttore

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.07.2007 12.2007.110

Incarto n.
12.2007.110
Lugano
12 luglio
2007
/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Lardelli e Chiesa
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.62
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 3
aprile 2007 dall'
AP 1
contro
AO 1
volta ad ottenere lo sfratto immediato del convenuto
dall'appartamento di 2 locali, dello stabile denominato Casa __________, __________
a __________, domanda alla quale il convenuto è rimasto silente, e che il
Segretario assessore, con decisione 30 aprile 2007, ha respinto accertando la
nullità della disdetta in quanto prematura;
appellante l'istante con atto di appello 14 maggio 2007, con cui
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di decretare lo sfratto
della controparte, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto è rimasto nuovamente silente;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che tra le parti avv.
AP 1, in qualità di locatore, e AO 1, in qualità di conduttore, è venuto in
essere con effetto a partire dal 1° ottobre 2006 un contratto di locazione
avente per oggetto l'appartamento di 2 locali, sito nello stabile denominato
Casa __________, in __________ a __________ (doc. A);
che in data 22
dicembre 2006 il locatore ha inviato al conduttore una diffida giusta l'art.
257d CO per il pagamento del “canone di locazione arretrato per il mese di
dicembre 2006, pari a fr. 1'000.– (franchi mille)”, con l'assegnazione di un
termine di 30 giorni per procedere al versamento della pigione scoperta e
l'avvertimento che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di
locazione sarebbe stato disdetto (doc. E);
che analoga diffida
giusta l'art. 257d CO – con l'assegnazione di un termine di 30 giorni e
l'avvertimento di disdetta in caso di mancato pagamento della pigione scaduta –
è stata inviata dal locatore al conduttore il 9 gennaio 2007, per il canone di
gennaio 2007 (doc. H), e il 13 febbraio 2007, per il canone di febbraio 2007
(doc. I);
che il contratto è
stato disdetto dal locatore il 13 febbraio 2007, con modulo ufficiale, con
effetto al 31 marzo 2007 (doc. J);
che, con l'istanza
in rassegna, il locatore ha chiesto il 3 aprile 2007 lo sfratto del conduttore,
rilevando tra l'altro, che quest'ultimo ha pagato “le pigioni scoperte per il
mese di dicembre 2006 e gennaio 2007” solamente “in data 13 marzo 2007 e
rispettivamente in data 26 marzo 2007” (istanza, pag. 3 verso l'alto);
che all'udienza
indetta per la discussione il 18 aprile 2007 la parte convenuta non è comparsa;
che il Segretario
assessore, statuendo in luogo e vece del Pretore, con la decisione qui impugnata,
ha ritenuto che dalla documentazione agli atti (doc. E) si deve concludere che
il convenuto, dopo ogni singola diffida, versava all'istante il canone di
locazione arretrato in essa indicato e che, essendo la disdetta (doc. J)
contestuale all'ultima lettera di diffida di pagamento, ovvero quella relativa
alla pigione del mese di febbraio 2007, si deve giocoforza concludere che tale
disdetta è stata inviata al conduttore prima della scadenza del termine di
pagamento di 30 giorni impartitogli tramite la medesima diffida (doc. I), con
conseguente nullità della disdetta e inammissibilità della domanda di sfratto
fondata su tale atto inefficace;
che con l'appello
che qui ci occupa, l'istante chiede di riformare il giudizio di prime cure nel
senso di ammettere l'istanza, ribadendo che l'appellato ha pagato la pigione di
dicembre 2006 solo in data 13 marzo 2007 e la pigione di gennaio 2007 unicamente
il 26 marzo 2007, quindi tardivamente rispetto al termine di pagamento che gli
era stato impartito e conseguente validità della disdetta;
che l'appellato non
ha presentato osservazioni all'appello;
che conformemente
all'art. 170 cpv. 2 CPC i fatti non chiaramente contestati si presumono
ammessi, salvo contrarie risultanze di causa;
che l'appellato non
ha contestato la mora ex art. 257d cpv. 2 CO, fatta valere dall'istante nei
suoi confronti per il pagamento delle pigioni dei mesi di dicembre 2006 e
gennaio 2007, anzi, neppure ha presenziato all'udienza di discussione,
rimanendo precluso;
che neppure in sede
d'appello l’appellato ha contestato la mora fatta valere dall'appellante nei
suoi confronti;
che è a torto che
il giudice di prime cure ha ritenuto che dalla documentazione agli atti si deve
concludere che il convenuto, dopo ogni singola diffida, versava all'istante il
canone di locazione menzionato in essa indicato;
che dalla diffida
22 dicembre 2006 (doc. E, menzionato dal primo giudice), si ricava semmai che
una precedente diffida impartita dall'istante al convenuto il 21 novembre 2006 (doc.
D), per il pagamento del canone di locazione arretrato relativo al mese di
novembre 2006, ha determinato quest'ultimo a versare detto canone il 4 dicembre
2006;
che nessun
documento agli atti attesta invece che, dopo le diffide a lui intimate il 22
dicembre 2006, per il canone di dicembre 2006 (doc. E), e il 9 gennaio 2007,
per il canone di gennaio 2007 (doc. H), il convenuto abbia provveduto a versare
il canone arretrato entro il termine di 30 giorni che gli era stato impartito
dall'istante;
che del resto il
convenuto neppure ha sostenuto, nelle lettere da lui spedite all'istante in
data 13 febbraio 2007 (doc. K) e 16 aprile 2007 (doc. M) di aver versato i
canoni di dicembre 2006 e gennaio 2007 entro il termine indicato nelle diffide,
ammettendo anzi il ritardo nei pagamenti;
che in tali
circostanze, ben si può ritenere che il locatore ha impartito il 22 dicembre
2006 e il 9 gennaio 2007 due comminatorie indipendenti l'una dall'altra,
ritenuto che il mancato ossequio dell'una o dell'altra lo legittimava –
trascorsi beninteso i 30 giorni dalla rispettiva notifica – a disdire il
contratto di locazione;
che il fatto che la
disdetta sia stata spedita il 13 febbraio 2007, contestualmente ad un'ulteriore
comminatoria per il nuovo arretrato per il canone di febbraio 2007, non ha
rilevanza e non inficia di certo la validità della disdetta;
che, dovendosi
pertanto concludere che le comminatorie di cui ai doc. E e H non sono superate
ed essendo pacifico che la parte convenuta non ha provveduto ai pagamenti nei
termini assegnati, ne discende la legittimità della disdetta e con essa dello
sfratto;
che il gravame deve
pertanto essere accolto, con accollo alla parte soccombente degli oneri
processuali e delle ripetibili di entrambe le sedi (art. 148 CPC);
che nella
fattispecie il valore di causa decisivo per l'eventuale ricorso al Tribunale
federale ammonta a fr. 36'000.– (
fino alla data in cui
sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza
del Tribunale federale del 14 marzo 2006 n.4C.418/2005).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 e 506 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I.
L’appello 14 maggio 2007 dell'avv. AP 1
è accolto
.
Di conseguenza la
decisione 30 aprile 2007 della Pretura di Locarno-Città, è così riformata:
1.
L’istanza di sfratto 3
aprile 2007 è accolta.
1.1
È fatto ordine ad AO 1 di mettere
immediatamente a libera disposizione dell'istante l'appartamento di 2 locali,
dello stabile denominato Casa __________ sito in __________ a __________.
1.2
L'ordine
di cui sopra è impartito sotto la comminatoria dell’azione penale per
disobbedienza a decisione dell’autorità, come all’art. 292 CPS, che recita:
"Chiunque
non ottempera ad una decisione a lui intimata da un'autorità competente o da un
funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente
articolo, è punito con la multa".
1.3
È
fatto ordine ad ogni usciere od agente della forza pubblica di prestar man
forte per l’esecuzione del presente decreto a semplice richiesta dell'istante.
1.4
Qualora
il convenuto non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o
non disponesse altrimenti, l’usciere o l’agente della forza pubblica provvederà
a farli depositare in luogo indicato dall'istante. Le relative spese, da
anticipare dall'istante, sono a carico del convenuto.
1.5
Il convenuto è ammonito che
l'inesecuzione del presente ordine darà titolo all'istante per reclamare il risarcimento
dei danni, da liquidarsi in separata sede.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 100.– e le spese di fr. 25.–, da anticipare
dall'istante, sono poste a carico del convenuto, che rifonderà inoltre alla
controparte fr. 150.– a titolo di ripetibili
.
II.
Le spese della procedura d’appello di complessivi fr. 100.– (tassa
di giustizia di fr. 80.– e spese di fr. 20.–), da anticiparsi dall'appellante,
sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà alla controparte fr. 150.–
per ripetibili di appello.
III.
Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                        Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 15'000.- in materia di locazione è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).