ti_gerichte · 12.2013.30 · 2013-03-12 · it
Tutela dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora, dichiarazione di compensazione per difetti tardiva, nuove prove non ammesse in appello

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.03.2013 12.2013.30

Incarto n.
12.2013.30
Lugano
12 marzo 2013
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2012.283
(tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione)
della Pretura del Distretto di Riviera
promossa con istanza 6 dicembre 2012 da
AO 1
AO 2
entrambi rappr.
dall’ RA 1
contro
AP 1
AP 2
domanda
alla quale si sono opposti i convenuti e sulla quale il Pretore si è
pronunciato con decisione 4 febbraio 2013, con cui ha accolto la domanda di
espulsione dei convenuti dalla casa situata in via __________ a __________, di proprietà
degli istanti;
appellanti
i convenuti con due atti di appello 15 febbraio 2013 con cui chiedono di
annullare il giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti di causa
ritenuto
in
fatto e in diritto:
che il 3
aprile 2011 AO 1 e AO 2, quali locatori, e i coniugi AP 2 e AP 1, quali
conduttori, hanno stipulato un contratto di locazione per una casa di 6 locali
oltre cucina, sala da bagno, doppio servizio, solaio, cantina, autorimessa,
posteggio scoperto, locale hobby, locale tecnico, in via __________ 14 a __________ (doc. A);
che il
contratto di locazione è stato concluso per 5 anni dal 1° giugno 2011, con un
canone di locazione mensile di fr. 2'200.- oltre alle spese accessorie;
che il 12
settembre 2012 i locatori hanno diffidato i conduttori, ciascuno separatamente,
a versare entro 30 giorni le pigioni scoperte di maggio, giugno, luglio,
agosto, settembre per fr. 11'000.-, con la comminatoria della disdetta del
contratto di locazione in caso di mancato pagamento (doc. B);
che
entrambi i conduttori hanno rifiutato il plico raccomandato contenente la
diffida (doc. C);
che il 25
ottobre 2012 i locatori hanno notificato a ciascuno dei conduttori la disdetta straordinaria
del contratto di locazione, mediante modulo ufficiale, per la scadenza del 30 novembre
2012, per mancato pagamento dei corrispettivi di locazione ai sensi dell’art.
257d CO (doc. D);
che AP 2 ha contestato il 19 novembre 2012 la disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di __________, il quale ha rilasciato il 3 dicembre 2012 all’attore
l’autorizzazione ad agire;
che con
istanza di tutela giurisdizionale dei casi manifesti del 6 dicembre 2012, i
locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Riviera l’espulsione dei
conduttori dall’abitazione di loro proprietà;
che
all’udienza del 10 gennaio 2013 gli istanti hanno mantenuto la domanda di
espulsione, alla quale si è opposto il conduttore AP 2, per sé e in rappresentanza
della moglie, ribadendo le richieste esposte in occasione della conciliazione,
vale a dire una proroga del contratto e la possibilità di pagare a rate gli
scoperti;
che con
decisione 4 febbraio 2013 il Pretore ha accertato che la disdetta straordinaria
del contratto di locazione era valida, la diffida di pagamento essendo stata
regolare, che le contestazioni dei conduttori sull’esecuzione di lavori e sulla
congruità della pigione non potevano impedire la disdetta, e che una
protrazione del contratto era esclusa dalla mora dei conduttori;
che il
Pretore ha di conseguenza ritenuto adempiute le condizioni per la tutela
giurisdizionale dei casi manifesti, la situazione essendo chiara nei fatti e
nel diritto, e ha fatto ordine ai convenuti di liberare immediatamente l’ente
locato con la comminatoria dell’art. 292 CP, l’ammonimento che l’inesecuzione
darà titolo agli istanti per reclamare il risarcimento dei danni e l’ordine
agli organi di polizia di prestare man forte per l’esecuzione a semplice richiesta
degli istanti;
che i
convenuti sono insorti contro il giudizio pretorile, ciascuno con un proprio
appello, il 15 febbraio 2013, chiedendo l’annullamento della decisione
pretorile;
che gli
appelli non sono stati notificati alla controparte;
che per
motivi di semplificazione gli appelli possono essere trattati con un unico
giudizio, visto che entrambi i conduttori contestano in modo identico la
medesima decisione di prima sede;
che gli
appellati hanno presentato il 22 febbraio 2013 una domanda di autorizzazione
all’esecuzione anticipata della sentenza, alla quale gli appellanti si sono
opposti;
che dal
1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine
del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura
semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela
dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (
Bisang,
MRA 3/2010, pag. 109-111);
che ai sensi
dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e
se la situazione giuridica è chiara (lett. b);
che il
giudice chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può
pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione,
esaminando se la contestazione sollevata dal conduttore sia verosimile o se
essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto
processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724, H
ohl
, Procédure civile, Tome II, 2
a
ed., n. 1442,
1448);
che nella
fattispecie gli appellanti ritengono che la decisione di espulsione sia ”inopportuna
e oltremodo sproporzionata”, in considerazione del credito che i conduttori
vantano nei confronti dei locatori a causa delle importanti spese da loro
sostenute “per rendere il bene locato vivibile e utilizzabile” e adducono che
la pigione 2012 è pienamente compensata dal valore degli interventi da loro
eseguiti, segnalando inoltre di aver versato due pigioni per dicembre 2012 e
gennaio 2013, così che il contratto è tuttora valido;
che gli
appellanti ammettono di non aver pagato le pigioni nel 2012, salvo quelle di dicembre
2012 e gennaio 2013, versate “in prossimità delle festività di fine anno”;
che essi
sostengono nondimeno di non essere in mora, in quanto vantano un corrispondente
credito di importo superiore nei confronti dei proprietari, e affermano di aver
speso fr. 14'000.- per lavori di manutenzione urgenti e necessari trascurati
dai locatori, dolendosi del fatto di aver pagato per oltre un anno una pigione
eccessiva rispetto allo stato dei locali, tanto da aver dovuto intraprendere di
propria iniziativa lavori per riportare l’ente locato in uno stato accettabile;
che con
l’appello i conduttori producono un plico di fatture e la lista dei lavori
eseguiti, le ricevute dei pagamenti di dicembre 2012 e gennaio 2013, chiedendo
di assumere come prova il sopralluogo dell’ente locato;
che nella
procedura sommaria di tutela dei casi manifesti non sono ammesse nuove prove, i
giudici di appello dovendo decidere sulla base delle prove assunte nella
procedura davanti al Pretore (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7
novembre 2012);
che di
conseguenza le nuove prove proposte dagli appellanti non possono essere tenute
in considerazione;
che per
dottrina e giurisprudenza invalse nell'ambito della locazione di immobili –
fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono – il conduttore non ha la
facoltà di trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti
nell'ente locato, ritenuto che egli ha a disposizione l'istituto del deposito
della pigione di cui all'art. 259g CO, articolo considerato legge speciale
rispetto all'art. 82 CO (sentenza del Tribunale federale 26 gennaio 2009
4A_472/2008 consid.
4.2.3; II CCA 10 giugno 2009, inc.
n. 12.2009.110;
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO;
Lachat
,
Commentaire Romand CO-I, n. 2 ad art. 259g CO);
che qualora egli non si avvalga di tale istituto la pigione è
reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la situazione di mora e il
contratto di locazione può essere disdetto giusta l’art. 257d CO (II CCA 14
giugno 2006, inc. n. 12.2006.43, 7 giugno 2004, inc. n. 12.2007.102;
Higi
, op. cit., n. 17 ad art. 257d CO;
Lachat
,
Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 278);
che nel
caso in esame è pacifico, e peraltro ammesso (appelli pag. 3), che i conduttori
non hanno seguito la procedura prevista dall’art. 259g CO, esponendosi così al
rischio della messa in mora e della disdetta straordinaria ai sensi dell’art.
257d CO;
che gli
appellanti contestano la situazione di mora e si prevalgono della compensazione
della pigione con i lavori fatti eseguire per asserita inadempienza dei
locatori, rilevando di aver fatto spiccare il 13 febbraio 2013 un precetto
esecutivo per fr. 15'400.- nei confronti dei locatori;
che il
conduttore che vuole compensare il debito per canone di locazione con proprie
prestazioni deve indicare chiaramente il proprio credito e dichiarare di
volerlo compensare prima che scada il termine di pagamento (sentenza del
Tribunale federale 4A_585/2011 in: SJ 2012 I 120);
che nel
caso concreto i conduttori non hanno fatto valere il loro asserito credito di
fr. 15'400.- nel termine di pagamento fissato loro il 12 settembre 2012, ciò
che esclude la possibilità di compensare le pigioni scadute;
che non è
quindi necessario esaminare le diffuse argomentazioni degli appellanti sull’asserita
carente prestazione dei locatori, le asserite pretese essendo state presentate solo
dopo la notificazione della disdetta straordinaria, la prima volta all’udienza
10 gennaio 2013 davanti al Pretore;
che
davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, con l’istanza 19
novembre 2012, il conduttore AP 2 si era infatti limitato a far valere le
proprie difficoltà finanziarie e a chiedere una proroga del contratto;
che di
conseguenza sono date le condizioni poste dall’art. 257d CO, come accertato dal
Pretore, poiché si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione
giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di
locazione per mora dei conduttori;
che a
ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione dei convenuti dall’ente
locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC);
che la
disdetta straordinaria per mora dei conduttori (art. 257d CO) esclude per legge
ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1 lett.
a CO);
che
quindi la decisione del Pretore di espellere con effetto immediato i conduttori
regge a ogni critica e gli appelli, manifestamente infondati, possono essere
respinti senza che sia necessario notificarli alla controparte per la risposta;
che gli
appellanti non si prevalgono di circostanze che impediscono l’esecuzione (art.
341 cpv. 3 CPC);
che la
loro espulsione dall’abitazione è pertanto da effettuarsi come ordinato dal
Pretore nella decisione 4 febbraio 2013, senza ulteriori dilazioni;
che
l’emanazione del giudizio di appello rende senza oggetto la domanda di
autorizzazione all’esecuzione anticipata della decisione impugnata, che va
dichiarata priva di oggetto, senza prelevare tasse né spese e senza attribuire
ripetibili;
che le
spese processuali degli appelli vanno a carico degli appellanti, soccombenti,
mentre non si attribuiscono ripetibili agli istanti, ai quali gli appelli non sono
stati notificati;
che il
valore litigioso ammonta ad almeno fr. 105'600.-, tenuto conto della durata
ordinaria del contratto, che spirava il 31 maggio 2016;
che nella
commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto del valore litigioso e
dei parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura
sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG);
Per questi
motivi
richiamati
la LTG e il Regolamento per la fissazione delle ripetibili,
decide:
1.
L’appello 15 febbraio 2013 di AP 2 è respinto.
2.
Le
spese processuali della procedura di appello, in complessivi fr. 100.-, sono
poste a carico di AP 2. Non si attribuiscono ripetibili.
3.
L’appello
15 febbraio 2013 di AP 1 è respinto.
4.
Le spese processuali della procedura di appello, in complessivi fr.
100.-, sono poste a carico di AP 1 Non si attribuiscono ripetibili.
5.
L’istanza
di autorizzazione all’esecuzione anticipata della decisione impugnata è
dichiarata senza oggetto. Non si prelevano tasse né spese e non si
attribuiscono ripetibili per tale procedura incidentale.
6
.   Notificazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Riviera
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente
Il vicecancelliere
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).