ti_gerichte · 14.2017.192 · 2018-03-30 · it
Rigetto provvisorio dellopposizione. Contratto di locazione. Cambiamento di proprietario del fondo sul quale è situato lente locato. Pretesa disdetta pattuita con il precedente proprietario. Verosimiglianza

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Cambiamento di proprietario del fondo sul quale è situato l’ente locato. Pretesa disdetta pattuita con il precedente proprietario. Verosimiglianza

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 30.03.2018 14.2017.192

Incarto n.
14.2017.192
Lugano
30 marzo 2018
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques,
presidente
Walser
e Grisanti
vicecancelliera:
Villa
statuendo nella causa __________ (rigetto provvisorio
dell’opposizione) della Giudicatura di pace del Circolo del Ticino promossa con
istanza 3 luglio 2017 da
CO 1
contro
RE 1
giudicando sul reclamo del 17 ottobre 2017 presentato da RE 1 contro la
decisione emessa il 5 ottobre 2017 dal Giudice di pace;
ritenuto
in fatto:                    A.
Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 9 giugno 2017 dal­l’Ufficio
di esecuzione di Bellinzona, CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 4'950.–
oltre agli interessi del 5% dal 1° aprile 2017, indicando quale titolo di
credito l’
“affitto aprile,
maggio e giugno non pagati”
.
B.
Avendo
RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 3 luglio
2017 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del
Circolo del Ticino. Nel termine impartito, mediante osservazioni scritte del 20
luglio
2017
il convenuto
ha chiesto in via principale di respingere l’istan­­za
in ordine e di sottoporla preventivamente all’ufficio di conciliazione
in materia di locazione e in subordine di respingerla nel merito. Nei loro allegati
scritti di replica del 21 agosto 2017 e di duplica (erroneamente designata come
"replica") del 18 settembre 2017, le parti si sono confermate nelle
rispettive e contrastanti domande.
C.
Statuendo con decisione del 5 ottobre 2017, il Giudice di pace ha
(parzialmente) accolto l’istanza e rigettato in via provvisoria l’opposizione
interposta dalla parte convenuta per fr. 4'950.– oltre agli interessi del
5% come richiesto, ma dal 1° giugno 2017 (anziché dal 1° aprile 2017), ponendo
a suo carico le spese processuali di fr. 300.–.
D.
Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorto
a questa Camera
con un reclamo del 17 ottobre 2017
per ottenerne l’annullamento
e la reiezione dell’istanza, previo conferimento dell’effetto sospensivo al
gravame. Nelle sue osservazioni del 13 novembre 2017 (i cui allegati sono stati
prodotti il 20 novembre), CO 1
ha concluso per la
reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:                  1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’op­­posizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.
48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso
.
1.1
Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con
reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
Presentato il 17 ottobre 2017 contro la sentenza notificata a RE 1 l’11 ottobre,
in concreto il reclamo è senz’altro tempestivo.
1.2
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate
(art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con­sid. 2.2.4).
Secondo l’art. 320 CPC con
il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento
manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili
conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
Ne segue, per quanto attiene al caso in esame, che le risposte dei controlli
abitanti dei Comuni di Riviera e di Bellinzona accluse alle osservazioni dell’istante
(doc. D) sono inammissibili in questa sede perché non sono state prodotte già
davanti al Giudice di pace.
2.
In
virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento
di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale
(Aktenprozess)
, il
cui scopo non è di accertare l’esisten­­za del credito posto in esecuzione
bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza
probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi
conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili
eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto
provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata
quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al
giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
3.
Nella
decisione impugnata, il Giudice di pace ha considerato che il contratto di
locazione prodotto dall’istante, in cui questi è subentrato il 21 marzo 2017 mediante
l’acquisto dell’immobile nel quale si trova l’ente locato, costituisce un valido
titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni e gli anticipi di
spese accessorie degli ultimi tre mesi di locazione (da aprile a giugno del
2017), dato che il convenuto ha restituito le chiavi dell’appar­­tamento a metà
giugno del 2017, dopo aver presentato un subentrante che non è stato accettato
dall’istante. In merito all’alle­­gazione del convenuto secondo cui il
contratto sarebbe stato disdetto già per il 31 marzo 2017, il primo giudice ha
ritenuto che la conferma scritta (ma non datata) di tale PI 1, fondata su un
presunto ordine dalla precedente proprietaria, non è una prova sufficiente,
come invece l’avrebbe potuto essere uno
"scritto raccomandato o altro accordo firmato del
locatore e/o dalle parti e presentato nei termini giuridicamente validi e
stabiliti dal contratto di locazione che possa concretamente stabilire la data
di disdetta"
. Per il Giudice di pace altri
accertamenti sulla questione devono, se del caso, essere effettuati in un’eventuale
ulteriore causa di merito. Motivo per il quale egli ha accolto l’istanza, pur
posticipando la data di decorrenza degli interessi di mora, senza motivazione
esplicita, dal 1° aprile al 1° giugno 2017.
4.
Nel
reclamo RE 1 ribadisce di non aver mai ricevuto alcuna segnalazione del cambiamento
di proprietario e di ritenersi vincolato solo al contratto sottoscritto a suo
tempo con la precedente proprietaria PI 2, in favore della quale egli afferma
di avere sempre pagato l’affitto. E ricorda che quest’ulti­­ma ha accettato la
disdetta data per il 31 marzo 2017, come risulta dalla comunicazione di PI 1, a
suo dire sufficiente a rendere verosimile la propria eccezione. Il reclamante
censura inoltre il fatto che il precetto
esecutivo non menziona l’an­­no
delle pigioni rivendicate
e pretende di non avere ricevuto la replica 21 agosto 2017 dell’istante né la
prova del trapasso di proprietà.
5.
In
ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio
(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la
documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione e
se vi è identità tra l’escutente indicato sul precetto esecutivo (come nell’istanza)
e il creditore designato nel titolo, tra l’escusso e il debitore menzionato nel
titolo e tra la pretesa posta in esecuzione e il debito accertato o
riconosciuto. Il giudice appura anche d’ufficio se l’ese­­cuzione è
manifestamente perenta o nulla. Per contro non può rilevare un vizio della
procedura di esecuzione di cui l’interessato deve prevalersi tramite ricorso
all’autorità di vigilanza (DTF 139 III 447 consid. 4.1.1).
5.1
Nella
fattispecie il contratto di locazione (doc. A accluso all’istan­­za) è stato concluso
il 22 dicembre 2014 tra PI 2 e RE 1. CO 1 è però subentrato per legge (art. 261
cpv. 1 CO) nel contratto quale nuovo proprietario dell’immobile in cui si trova
l’ente locato il 21 marzo 2017 (v. gli estratti del registro fondiario del
Distretto di Bellinzona annessi alla replica). La validità del cambiamento di
locatore non è subordinata dalla legge al consenso e neppure alla sua
comunicazione all’inquilino. E la censura del reclamante secondo cui egli non
avrebbe ricevuto la replica 21 agosto 2017 dell’istante né gli annessi estratti
del registro fondiario è infondata, se non palesemente abusiva, poiché egli non
solo ha ritirato la replica il 2 settembre 2017, ma ha
pure presentato una “replica” (recte: duplica) il
18 settembre 2017,
in cui sulla questione del cambiamento
di proprietario si è limitato a sostenere che non lo concerneva in alcun modo.
È
pertanto pacifico che il contratto di locazione costituisca a favore dell’istante
un titolo di rigetto provvisorio per tutti i canoni di locazione non pagati
dall’inquilino.
5.2
Il
reclamante tenta anche invano di revocare in dubbio la validità
del precetto esecutivo, invocando una
violazione dell’art. 67 cpv. 1 n. 4 LEF nella misura in cui esso non menziona l’anno
a cui si riferiscono
le pigioni non pagate. Si tratta però
di una doglianza irricevibile, ch’egli avrebbe dovuto sollevare al momento
della notifica di quell’atto con un ricorso all’autorità di vigilanza (sopra
consid. 2). Del resto si evince dai suoi allegati di prima e seconda istanza ch’egli
ha perfettamente capito a quale anno la pretesa dell’istante si ricollega,
sicché anche nel merito la censura si rivela pretestuosa (sentenze del
Tribunale federale 5A_34/2016 del 30 maggio 2016, BlSchK 2017, pag. 118,
consid. 3.3.1, e della CEF 15.2015.70 del 6 novembre 2015 consid. 3,
e i
rinvii
).
5.3
Il contratto di locazione costituisce pertanto di principio un
valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per fr. 4'950.–
(pari a tre mensilità di fr. 1'500.– più fr. 150.– per le spese
accessorie), oltre agli interessi di mora del 5% (art. 104 cpv. 1 CO) almeno
dal 1° giugno 2017 (in realtà dal 1° maggio 2017, data media di pagamento
anticipato delle pigioni da aprile a giugno 2017, ma l’istante non ha
contestato la sentenza impugnata su questo punto).
6.
A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere
verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1
con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono
anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle
allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (
Staehelin
in:
Basler Kommentar, SchKG I, 2
a
ed. 2010,
n. 87 seg. ad art. 82 LEF). La verosimiglianza (semplice) di un fatto
è raggiunta quan­do il giudice, fondandosi su indizi oggettivi che risultano dagli
atti (art. 254 cpv. 1 CPC), ne ricava l’impressione che il fatto allegato si è
realizzato, senza dover escludere la possibilità che abbia potuto svolgersi in
un altro modo (DTF 132 III 144 consid. 4.1.1; 142 III 723 consid. 4.1). L’esistenza
del fatto, cioè, deve apparire più probabile della sua inesistenza (cfr. sentenze
del Tribunale federale 5A_283/2016 del 23 agosto 2016 consid. 2.3.1 e 5A_881/2011
del 16 marzo 2012 consid. 3.3).
6.1
Nel
caso specifico, il reclamante allega di aver reso verosimile di aver regolarmente
disdetto il contratto, giunto a scadenza il 31 marzo 2017, con la produzione
della dichiarazione scritta di PI 1, dell’PI 3, che
“per ordine di PI 2”
conferma
di avere ricevuto dall’inquilino la regolare disdetta e che
“di comune accordo la sua uscita è stata
stabilita al 31 marzo 2017”
.
6.2
Il
reclamante rileva a ragione che per infirmare il titolo di rigetto basta all’escusso
rendere verosimile le eccezioni da lui sollevate (art. 82 cpv. 2 LEF). Non è
tenuto a fornirne una piena prova, come invece pare ritenere il Giudice di
pace. Come visto, tuttavia, rendere verosimili i fatti sui quali è fondata l’eccezione
significa fornire indizi concreti e oggettivi della loro esistenza prevalenti
rispetto alla loro apparente inesistenza. Nel caso specifico, la conferma della
pretesa disdetta, peraltro allegata solo in sede di duplica, non è data dal
precedente proprietario, bensì da una persona – PI 1 – della quale tutto s’ignora,
se non che pretende agire per conto dell’PI 3 e per ordine del precedente
proprietario. Nulla è però dato di sapere sui rapporti tra queste tre persone –
in particolare né PI 1 e nem­meno l’PI 3 risultano aver sottoscritto il
contratto di locazione – né sulla data in cui l’accordo sulla disdetta sarebbe
stato concluso, circostanza che, a differenza di quanto crede il reclamante,
non è senza rilievo, giacché solo un accordo anteriore al trapasso di proprietà
potrebbe vincolare l’istante.
D’altronde,
la tesi del reclamante si scontra con il fatto ch’egli non contesta di avere
restituito le chiavi dell’appartamento al­l’istante solo a metà giugno del 2017,
per tacere dei dubbi che la condotta processuale del reclamante getta sulla sua
credibilità (sopra consid. 5.1). Nelle predette circostanze, l’inesistenza
della disdetta consensuale pare più verosimile della sua esistenza. Il reclamo
va di conseguenza respinto.
7.
La tassa del presente giudizio, stabilita
in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35),
segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema
di ripetibili, la controparte non avendo formulato alcuna domanda al riguardo.
8.
Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 4'950.–,
non raggiunge la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art.
74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia:
1.
Il reclamo è respinto.
2.
Le
spese processuali di complessivi fr. 260.– relative al presente giudizio,
già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico.
3.
Notificazione a:
–;
–.
Comunicazione
alla Giudicatura di pace del Circolo del Ticino.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d’appello
Il presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo
se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale”
(art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro
lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al
Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).