ti_gerichte · 16.2019.6 · 2019-03-21 · it
Espulsione dall'ente locato - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 21.03.2019 16.2019.6

Incarto n.
16.2019.6
Lugano
21 marzo 2019
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani,
presidente,
Fiscalini
e Bozzini
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente
per statuire sul reclamo del 30 gennaio 2019 presentato da
RE 1
RE 2
e
RE 3
(rappresentati dal medesimo  RA 1 )
contro
la decisione emessa il 18 gennaio 2019 dal Pretore aggiunto della
giurisdizione di Locarno Campagna nella causa SO.2019.6 (espulsione dall'ente
locato) promossa nei loro confronti con istanza del 2 novembre 2018 da
CO 1
CO 2
e
CO 3
(patrocinati
dal medesimo   PA 1 ),
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto:
A.
Il 14 marzo 2017 CO
1, CO 2 e CO 3, membri della comunione ereditaria fu CO 1, hanno sottoscritto, con
RE 1 e la RE 3, un contratto di locazione con inizio il 1° aprile successivo, per
un apparta
mento di 4 locali a __________, per una pigione mensile
di fr. 1300.–, oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 50.– mensili.
B.
Il
15 febbraio 2018
i
locatori
hanno fissato ai conduttori un
termine di 30 giorni per il pagamento di complessivi fr. 9450.– (p
igione e acconto spese da luglio 2017 a
gennaio 2018)
con la comminatoria della
disdetta anticipata ai sensi dell'art. 257
d
CO in caso di mancato
pagamento. Non avendo ricevuto alcun versamento, il
20 marzo 2018 i proprietari
hanno notificato agli inquilini, compresa RE 2, moglie
di RA 1,
mediante
l'apposito formulario ufficiale, la disdetta del contratto
di locazione per il 30 aprile successivo.
C.
Il 17 aprile 2018 RA
1, RE 2 e la RE 3, succursale di __________, hanno contestato la disdetta
davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno.
All'udienza del 9 maggio 2018 le parti non hanno raggiunto un'intesa e
l'autorità di conciliazione ha rilasciato agli istanti l'autorizzazione ad
agire. Il 2 giugno 2018 le parti hanno poi sottoscritto un accordo in virtù di
cui i conduttori si sono riconosciuti debitori solidali nei confronti dei
locatori per fr. 10 000.–, impegnandosi a saldare il debito in rate mensili di
fr. 1000.–, mentre i proprietari hanno acconsentito alla riduzione della pigione
a fr. 1200.– mensili dal mese di maggio 2018.
D.
Il
22 agosto 2018
i
locatori
hanno nuovamente fissato ai
conduttori un termine di 30 giorni per il pagamento di fr. 1250.– (p
igione e acconto spese di luglio 2018)
con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi
dell'art. 257
d
CO in caso di mancato pagamento. Non avendo ricevuto
alcun versamento, il
21 novembre 2018
i proprietari
hanno una volta di più notificato
agli inquilini,
mediante
l'apposito formulario ufficiale, la disdetta del
contratto di locazione per il 31 dicembre successivo.
E.
C
on istanza del 2 gennaio 2019, promossa nella
procedura som­maria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1, CO 2 e CO
3 hanno convenuto RE 1, RE 2 e la RE 3, succursale di __________ davanti al
Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere l'espulsione dei
conduttori dall'ente locato. Il Pretore aggiunto ha invitato i convenuti a presentare
le loro osservazioni entro 10 giorni. Il 14 gennaio 2019 i convenuti, adducendo
motivi medici di RE 1, hanno postulato una proroga del termine assegnato loro
di 30 giorni.
F.
Statuendo
il 18 gennaio 2019 il Pretore aggiunto ha ordinato l
'
espulsione
immediata dei convenuti dall
'
ente locato,
disponendone l'esecuzione effettiva e posto le
spese processuali di fr. 200.– in solido a carico dei
convenuti, tenuti a rifondere agli istanti, sem­pre con vincolo di solidarietà,
fr. 500.– per ripetibili.
G.
Contro
la decisione appena citata RE 1
, RE 2 e la RE 3, succursale di __________,
sono
insorti a questa Camera
c
on un
reclamo del 30 gennaio 2019 in cui chiedono di dichiarare nullo il giudizio
impugnato o quanto meno di annullarlo ingiungendo agli istanti di sistemare l'impianto
elettrico dell'appartamento, di garantire loro un posto auto e una cantina,
impegnandosi,
“
dopo l'esecuzione dei lavori ... a versare la pigione
di febbraio 2019 e due rate di fr. 1000.– dell'importo arretrato
”
. Con decreto
del 5 febbraio 2019 il presidente di questa Camera ha accolto una richiesta di
effetto sospensivo presentata dai reclamanti. Il memoriale non è stato oggetto
di notificazione.
Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate
nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257
CPC) sono impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a
fr. 10 000.–, a questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG) con reclamo entro 10
giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). La decisione impugnata è
pervenuta ai convenuti il 21 gennaio 2019 (cfr. tracciamento degli invii n. 98.__________).
Introdotto il 30 gennaio 2019 il reclamo in esame è senz'altro tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata
applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della
giurisdizione inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo
reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e
su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid.
2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha
un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi
sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre
in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di
“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento
delle prove o dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare
semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma
occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione
delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la
situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico
chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di
giustizia e d'equità (DTF 142 II 380 consid. 4.3 con rinvii).
3.
Nella
decisione impugnata il Pretore aggiunto ha dapprima respinto la richiesta di
proroga del termine per presentare le osservazioni poiché i convenuti nulla
hanno precisato “circa la natura dei documenti [che sarebbero stati impossibilitati
a produrre] né hanno spiegato cosa intendessero dimostrare producendoli, rispettivamente
perché, considerato plausibile l'impedimento di RA 1, la convenuta sua convivente
RE 2 non sarebbe stata in grado di produrre quei documenti per tempo”. Per il primo
giudice, visto l'atteggiamento inutilmente defatigatorio dei convenuti in mora
con il pagamento delle pigioni già dal mese di luglio 2017, non si giustificava
concedere un breve termine suppletorio per presentare le osservazioni. Premesso
ciò, egli
ha accertato la mora dei convenuti nel pagamento della
pigione, l'esistenza di una valida disdetta straordinaria per mora del
contratto di locazione (art. 257
d
CO) e quindi l'adempimento dei presupposti
per decretare l'espulsione dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela
dei casi manifesti.
4.
I reclamanti
lamentano innanzitutto una violazione del diritto di essere sentiti rimproverando
al Pretore aggiunto di non avere tenuto conto delle loro “esaustive
considerazioni di cui alla nostra raccomandata del 15.11.2018” né di avere
indetto un'udienza. Al riguardo essi adducono che “prima dello sfratto”
avrebbero potuto sostanziare e delucidare le loro richieste di lavori di adeguamento
dei locali “di primaria importanza abitativa” ed evidenziare le carenze
strutturali riscontrate nell'ente locato. Per di più, soggiungono, i locatori
non hanno mai messo a disposizione una cantina “costringendoli ad abitare con
scatole, cartoni e imballaggi nel contesto abitativo”. A loro dire, il primo
giudice oltre a dover indire un'udienza, avrebbe dovuto ordinare un'ispezione
oculare e commissionare una perizia. Essi rimproverano altresì agli istanti di
non avere eseguito l'adeguamento dell'impianto elettrico “nonostante fosse
stato allestito un preventivo del quale si chiede l'edizione dalla
controparte”, ciò che ha impedito l'uso di hardware di lavoro. Inoltre, essi
epilogano, i locatori non hanno messo a loro disposizione un posteggio mentre
l'orto era inutilizzabile. In definitiva i reclamanti chiedono che ai locatori
sia ingiunto di sistemare l'impianto elettrico, di garantire loro un posto auto
sotto casa e una cantina non condivisa con altri inquilini, impegnandosi, “dopo
l'esecuzione dei lavori a versare entro il 7 marzo 2019 la pigione di febbraio
2019 mentre il 31 marzo saranno pagate due rate di fr. 1000.– dell'arretrato di
fr. 10 000.–”.
5.
Nella fattispecie
gli istanti hanno chiesto l'espulsione dall'ente locato per mora dei conduttori
nella procedura sommaria di
tutela
giurisdizionale nei casi manifesti.
a)
La procedura sommaria dell'art. 257 CPC costituisce un'alternativa
alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è
di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente
semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre
2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda tutela
giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione
giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni
per ottenere tutela giurisdizionale in
procedura
sommaria, il giudice non entra nel merito dell'istan
za (art. 257 cpv. 3
CPC). I fatti sono “immediatamente comprovabili” nel senso dell'art. 257 cpv. 1
lett. a CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese.
L'istante deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di
regola mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Se il convenuto fa valere
obiezioni o eccezioni motivate e concludenti che non possono essere risolte
subito e che pos­sono far vacillare il convincimento del giudice, la procedura
di tutela giurisdizionale nei casi manifesti va dichiarata inam­missibile (DTF 144
III 464 consid. 3.1 con rinvii; v. anche RtiD II-2013 pag. 894 n. 43c; CCR sentenza
inc. 16.2015.79 del 21 gennaio 2016 consid. 7).
b)
Una
situazione giuridica è “chiara” nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC
se, sulla base di dottrina e giurispru­denza invalse, la conseguenza giuridica
sia senz'altro ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un
risultato univoco. Per contro, la situazione giuridica non suole essere chiara
se il convenuto solleva obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può
statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede una decisione
d'apprezzamento o di equità che tenga conto di tutte le circostanze del caso (DTF
144 III 464 consid. 3.1 con rinvii). Comunque sia, il convenuto non può
limitarsi a muovere obiezioni o eccezioni che potrebbero contraddire la liquidità
della fattispecie o della situazione giuridica; deve addurre mezzi di difesa
motivati e concludenti (sentenza del Tribunale federale 5A_19/2015 del 27
luglio 2016, consid. 2.1).
c)
Applicandosi,
come si è visto, la procedura sommaria, per l'art. 256 cpv. 1 CPC il giudice
può rinunciare a tenere udienza e decidere in base agli atti, sempre che la
legge non disponga altrimenti. In concreto, in presenza di una causa matura per
il giudizio e vista la contumacia dei convenuti, non si può dire che nel
rinunciare a tenere un'udienza il primo giudice abbia abusato del suo potere di
apprezzamento. Né, come si vedrà meglio in appresso, sussistevano notevoli
dubbi circa un fatto non controverso, ciò che avrebbe dovuto indurre il Pretore
aggiunto a raccogliere prove d'ufficio (art. 153 cpv. 2 CPC). In circostanze
siffatte, non si riscontrano violazioni procedurali tali da rendere nullo il
giudizio impugnato. Per il resto, i reclamanti alludono una volta di più ai
problemi di salute di RA 1, ma non si confrontano con l'argomentazione del
primo giudice secondo il quale la proroga del termine non si giustificava,
poiché i convenuti non avevano spiegato perché RE 2 non avrebbe potuto
procurarsi la documentazione che essi intendevano presentare. Al riguardo non
occorre pertanto dilungarsi.
d)
Premesso ciò, i reclamanti non contestano di essere in mora
con il pagamento della pigione, di avere ricevuto la diffida di pagamento
con
l'avvertenza che, scaduto infruttuosamente il termine per pagare gli arretrati,
il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto (art. 257
d
cpv. 1 CO),
né di avere ricevuto la disdetta del contratto sul modulo ufficiale (art. 257
d
cpv. 2 CO). Così dandosi un caso chiaro, i presupposti per ottenere l'espulsione
del conduttore dall'ente locato con la procedura sommaria di cui all'art. 257
CPC erano in concreto dati anche se questi hanno introdotto un'azione in
contestazione della disdetta sulla base degli art. 271, 271
a
e 273 CO
(DTF 144 III 466 consid. 3.3.1 con rinvii; v. anche CCR sentenza inc. 16.2015.79
del 21 gennaio 2016 consid. 7b).
e)
Relativamente alle
contestazioni dei reclamanti, per tacere del fatto che esse sono nuove e come
tali sarebbero inammissibili (art. 326 CPC) e che la raccomandata cui essi rinviano
non è agli atti, esse non sono ad ogni modo concludenti. Ammesso e non concesso
che l'ente locato presenti dei difetti, ciò
non consente all'inquilino
di non versare la pigione.
Il conduttore che ritiene di avere il
diritto a una riduzione della pigione o a un risarcimento danni a causa dei difetti
della cosa locata ha unicamente la possibilità di depositare la pigione (
art.
259
a
cpv. 2 e 259
g
CO; sentenza del Tribunale federale
4A_537/2016 del 16 novembre 2016 consid. 4.2; v. anche RtiD 2009 II pag. 681). Ciò
che non è stato il caso in concreto. Né i convenuti hanno preteso di vantare nei
confronti dei locatori altri crediti da opporre in compensazione, una
dichiarazione in tale senso sarebbe dovuta comunque sia intervenire prima della
scadenza del termine di grazia (sentenza del Tribunale federale 4A_140/2014 del
6 agosto 2014, consid. 5.1 et 5.2 in: SJ 2015 I pag. 1).
6.
Nelle circostanze descritte il
reclamo, che non ha evidenziato nessun manifesto errore nell'accertamento dei
fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice dev'essere
respinto. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Non si pone problema di indennità, il reclamo non essendo stato notificato per
osservazioni.
Per questi motivi,
decide:
1.   Il reclamo è respinto.
2.   Le spese processuali
di fr. 200.– sono
poste in solido a carico dei reclamanti.
3.   Notificazione a:
;
.
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.