ti_gerichte · 12.2008.57 · 2009-02-20 · it
Locazione di locale in centro commerciale, validità della contestazione della disdetta nel caso di succursale svizzera di società estera, indicazione della parte e rappresentanza, protrazione della locazione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.02.2009 12.2008.57

Incarto n.
12.2008.57
Lugano
20 febbraio
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n.
DI.2007.5 (procedura speciale per locazione)
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con istanza 9
gennaio 2007 da
AO 1
, ora in  (I)
AO 2
rappr. dall’  RA 1
contro
AP 1
rappr. dall’ RA
2
con cui le
istanti hanno chiesto di constatare la nullità della disdetta inviata il 15
settembre 2006 da AP 1 per il 31 marzo 2007, in subordine, di protrarre il rapporto locativo sino al 31 marzo 2012, con un canone minimo garantito di fr.
60'000.- annui a un canone variabile al 10% della cifra d’affari ottenuta al __________
F__________ __________ di __________, domande alle quali si è opposto il
convenuto e sulle quali il Segretario assessore ha statuito il 21 febbraio
2008, accertando la nullità della disdetta;
appellante
il convenuto con atto d’appello 3 marzo 2008, mediante il quale chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso di accertare in via principale la
validità della disdetta 15 settembre 2006 per il 31 marzo 2007, e in via
subordinata di confermare la disdetta, con scadenza del contratto di locazione
per il 31 marzo 2009 senza possibilità di proroga, protestando spese e
ripetibili;
mentre con
osservazioni 27 marzo 2008 le istanti postulano la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili;
Letti ed
esaminati i documenti e gli atti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A.
Il
15 gennaio 2002 AP 1 ha concluso un contratto di locazione (doc. A) con AO 2
Srl Succursale di __________ (in seguito __________) per il locale commerciale
n.__________ del 2° livello dello stabile denominato F__________ a M__________.
Il corrispettivo pattuito dalle parti si è attestato a una somma pari al 10%,
IVA esclusa sulla cifra d’affari netta, oltre alle spese accessorie, ai contributi
al budget pubblicitario e al rimborso sull’avviamento sostenuto dal precedente
conduttore. La locazione è stata pattuita per un periodo di 5 anni dal 1°
aprile 2002, con scadenza il 31 marzo 2007, e rinnovo tacito del contratto per ulteriori
5 anni, e cioè fino al 31 marzo 2012 (doc. A, art. 3). L’11 marzo 2002 AP 1 e AO
1 Srl succursale di __________ hanno stipulato un nuovo contratto di locazione,
a condizioni simili, per un locale commerciale sito al n. __________ del centro
F__________ __________ di V__________ (VD), valido per una durata di 5 anni dal
15 maggio 2002 e scadente il 14 maggio 2007 (doc. B, art. 1 e 3). La
conduttrice, dopo diverse lamentele sull’andamento del centro F__________ di V__________,
ha sospeso il pagamento delle spese e dei canoni di locazione (doc. C, D, E) e
il 10 maggio 2006 ha disdetto il contatto di locazione per tale locale
commerciale (doc. G). La disdetta è stata accettata dal locatore per il 14
maggio 2007 (doc. I).
B.   AP 1
ha notificato il 15 settembre 2006 con modulo ufficiale (doc. L) alla
conduttrice la disdetta del contratto di locazione dei locali commerciali siti
nel __________ F di M__________ con effetto dal 31 marzo 2007 (doc. L). Con
istanza 12 ottobre 2006 la conduttrice, indicata come AO 1, __________,
succursale di__________, ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di M__________ per chiedere che la disdetta fosse annullata siccome
abusiva e, in subordine, che fosse accordata una proroga del contratto di
locazione fino al 31 marzo 2012. Nella sua risposta 20 novembre 2006 il locatore
si è opposto all’istanza, sollevando preliminarmente la mancanza di legittimazione
della controparte e nel merito negando ogni ritorsione nella notifica della
disdetta. L’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in seguito UC) di
M__________ ha accolto parzialmente con decisione 11 dicembre 2006 l’istanza, ammettendo
la validità della disdetta e concedendo una proroga unica della locazione per
ulteriori due anni e cioè fino al 31 marzo 2009.
C.
AO 1
Srl __________, per sé e per la propria succursale di __________, si è rivolta
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord con istanza 9 gennaio 2007, nella
quale ha chiesto l’annullamento della disdetta 15 settembre 2006, in via
subordinata la protrazione del contratto di locazione fino al 31 marzo 2012,
protestando spese e ripetibili. Il convenuto si è opposto all’istanza e ha
postulato il versamento di una cauzione processuale di fr. 15'000.- a carico
dell’istante, con protesta di spese e ripetibili. Statuendo il 21 febbraio
2008, il Segretario assessore ha accolto l’istanza e ha respinto la domanda di
prestazione di cauzione presentata dal convenuto.
D.
AP 1
è insorto contro il citato giudizio pretorile con atto d’appello 3 marzo 2008,
nel quale chiede che in riforma dell’impugnato giudizio sia accertata in ordine
la carenza di legittimazione attiva dell’istante, in via subordinata che sia
accertata la validità della disdetta, senza possibilità di proroga oltre il 31
marzo 2009, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi. Nelle
proprie osservazioni del 27 marzo 2008 l’istante propone la reiezione del
gravame e la conferma del giudizio pretorile, con protesta di spese e
ripetibili.
e
considerato
in diritto:
1.
Con
ordinanza 10 giugno 2008 la Presidente di questa Camera
ha impartito alle parti un termine fino al 30 giugno 2008 per inviare le
proprie osservazioni sul possibile annullamento della sentenza alla luce della
sentenza emanata dal Tribunale federale il 13 maggio 2008 (4A_512/2007, ora
pubblicata in DTF 134 I 184), con l
’
avvertenza che il silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia
a prevalersi del vizio di forma. L’appellante non ha risposto, mentre l’istante
ha rinunciato a prevalersi del vizio segnalato. Nulla osta quindi alla
trattazione del presente gravame.
2.
Nella
fattispecie
il Segretario assessore ha innanzitutto ritenuto che la
legittimazione dell’istante era data. Per quel che concerne la disdetta del 15
settembre 2006, il primo giudice ha rilevato che la sua contestazione era
proponibile, trattandosi di un contratto di locazione stipulato per cinque anni
con facoltà di rinnovo tacito per altri cinque anni in assenza di disdetta,
ovvero di un contratto di durata indeterminata. Ha poi ricordato l’evoluzione
dei rapporti contrattuali tra le parti e sulla base delle deposizioni
testimoniali agli atti è giunto alla conclusione che la disdetta era abusiva
siccome data in ritorsione alla disdetta del contratto di locazione notificata
dalla conduttrice per gli spazi da lei locati nell’altro Centro commerciale di proprietà
del convenuto e alle richieste di riduzione del canone di locazione da lei
avanzate per i locali oggetto del contratto qui in esame.
3.
Il
locatore nel suo atto d’appello 3 marzo 2008 ribadisce dapprima l’eccezione di
carente legittimazione attiva dell’istante, che in quanto succursale di una
società estera non ha personalità giuridica. Contesta poi che la disdetta da
lui notificata sia abusiva, rimproverando al primo giudice di aver tratto tale
conclusione senza disporre di elementi oggettivi.
4.
La
vertenza presenta carattere internazionale, dal momento che AO 1 è una società italiana,
la sua succursale di __________ e il locatore sono svizzeri e l’immobile locato
si trova in Svizzera. Il foro del luogo di situazione dell’immobile determina
la competenza del giudice (art. 16 CL), qui non contestata. Il diritto
applicabile al contratto di locazione è quello del luogo di situazione
dell’immobile e quindi, nella fattispecie, il diritto svizzero (art. 119 LDIP).
L’art. 155 lett. i LDIP prevede che il diritto applicabile alla società
determina la rappresentanza delle persone che agiscono per la società in virtù
della sua organizzazione, salvo per quanto concerne la succursale in Svizzera,
retta dal diritto svizzero e il cui potere di rappresentanza è regolato dal
diritto svizzero (art. 160 LDIP). La succursale di una persona giuridica non ha
personalità giuridica propria e difetta quindi della capacità processuale (Rep.
1984 pag. 368;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 13 ad art. 38). Ciò
non giova tuttavia all’appellante nel caso concreto. In effetti, come già
confermato dalla costante giurisprudenza di questa Camera in materia, la procedura
avviata in nome della succursale non deve essere respinta in ordine, se in
questa circostanza si ravvisa un errore manifesto nell’indicazione della parte,
che può essere sanato quando l’altra parte non ha motivo di dubitare
dell’identità della persona in causa e non è lesa nei propri interessi. Nella
fattispecie il locatore non poteva avere alcun dubbio al riguardo, essendogli
nota l’identità della controparte, come risulta dai contratti sottoscritti e
dalla nutrita corrispondenza agli atti (cfr. l’incarto richiamato dall’Ufficio
di conciliazione, I). Prevalersi dell’eccezione costituisce nelle circostanze
del caso concreto un abuso di diritto del locatore. A maggior ragione se si
considera che la procedura davanti all’Ufficio di conciliazione è stata avviata
a ben guardare dalla casa madre, sia pur con l’aggiunta “Succursale di __________”
e che la causa presso la Pretura è stata promossa – correttamente – dalla casa
madre estera, per sé e per la succursale svizzera. Il locatore sostiene che la
contestazione della disdetta, promossa dalla succursale, sarebbe nulla, ma la
critica non gli giova, perché è palese che la succursale svizzera ha agito in
rappresentanza della casa madre estera, ciò che poteva fare (DTF 130 III 58
consid. 1), come per altro essa ha sempre fatto nei rapporti con l’appellante
(cfr. contratti di locazione doc. A, B). Del resto comparendo in giudizio davanti
all’Ufficio di conciliazione prima e alla Pretura poi, la società principale ha
in ogni modo ratificato per atti concludenti gli atti giuridici compiuti dalla
propria succursale, tra i quali la conclusione del contratto di locazione e la
contestazione della disdetta.
5.
Nel suo appello il locatore
rimprovera al primo giudice di aver ammesso a torto l’abusività della disdetta,
in contrasto con le risultanze dell’istruttoria, dalle quali è emersa l’assenza
di connessione tra la disdetta data dalla conduttrice a __________ e quella
data dal locatore qui in esame. Egli rileva che l’istante ha fallito l’onere che
le incombeva di provare l’abusività della disdetta e che il primo giudice si è
fondato a torto sulle deposizioni di persone che non potevano essere
considerate, da un lato perché il direttore della succursale svizzera, titolare
di un diritto di firma individuale, era parificabile a un amministratore unico,
e dall’altro perché il legale dell’istante non può essere considerato testimone
attendibile.
6.
Nella procedura speciale per le
controversie in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali, come
nella fattispecie, il diritto federale prevede esplicitamente che le autorità
di conciliazione e il giudice accertano d’ufficio i fatti e apprezzano
liberamente le prove (art. 274d cpv. 3 CO). Le limitazioni e le esclusioni di
determinati tipi di prova previste dal diritto di procedura cantonale non hanno
quindi validità in questo tipo di procedura (
Cocchi/Trezzini
, op.
cit., m. 1 ad art. 407). Le critiche dell’appellante all’audizione del
direttore con firma individuale della succursale dell’istante e del legale
della medesima sono quindi infondate. Del resto, la figlia dell’appellante
medesimo è stata sentita come testimone, a dimostrazione del fatto che in
materia di locazione le norme cantonali sull’esclusione di determinati mezzi di
prova non valgono.
7.
L’art.
271 cpv. 1 CO, quale norma di carattere generale, prescrive che una disdetta
può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. In particolare
è abusiva la disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non esistenti, che
non hanno fondamento o ancora che costituisce una misura sproporzionata per
raffronto agli interessi delle parti in causa (
mp
1992 p. 129 con rif.; II CCA 11 marzo 1996 inc. n. 12.95.330, 7
agosto 1997 inc. n. 12.97.140, 16 maggio 2000 inc. n. 12.1999.227). Se invece
si basa su più motivi, di cui una parte abusivi e una parte legittimi, la
disdetta deve essere annullata solo se i motivi legittimi sono di gran lunga
meno rilevanti rispetto a quelli abusivi (II CCA 17 giugno 1994 inc. n. 53/94,
11 marzo 1996 inc. n. 12.95.330, 4 ottobre 1996 inc. n. 12.96.147;
Barbey
,
Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux
commerciaux, Ginevra 1991, N. 246; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2
ª
ed., Zurigo 1998, N. 80 ad art. 271a CO).
8.
Dall’istruttoria
non vi è la minima traccia di un accordo fra le parti sul rinnovo del contratto
di locazione, contrariamente a quanto sostiene l’istante nelle proprie
osservazioni. Le deposizioni testimoniali hanno permesso di accertare che vi
sono state tra le parti trattative relative al locale commerciale sito nel
Centro di V__________, per il quale la conduttrice aveva “aperto le ostilità”
(deposizione F__________, verbali pag. 43) segnalando diversi difetti e rifiutando
per tale motivo di corrispondere il canone pattuito e che essa intendeva
trattare entrambi i contratti di locazione, la cui scadenza era nel 2007, mentre
invece il locatore insisteva nel tenere separate le discussioni e trattare solo
il contenzioso relativo a V__________ in vista di recuperare le pigioni scadute
(deposizioni F__________, verbale 11 luglio 2007 pag. 43, M__________, pag.
47). Inoltre G__________, figlia del locatore e che si occupava della gestione
del Centro, aveva avvisato la conduttrice nel corso delle trattative di non
avere alcun potere decisionale e di dover riferire al padre affinché costui,
titolare di una ditta individuale, prendesse le decisioni (deposizione A__________,
pag. 38, G__________, pag. 40). Non si vede quindi come la conduttrice possa
affermare nelle proprie osservazioni all’appello che erano stati raggiunti
accordi sul rinnovo dei contratti. Non è contestato che i contratti di
locazione per i due centri commerciali sono stati allestiti separatamente, per
località in due Cantoni diversi (Vaud e Ticino), in date diverse e per scadenze
diverse (cfr doc. A, B). Nulla consente di supporre che essi fossero collegati
tra di loro, come invece sostiene la conduttrice. È possibile che costei al
momento del rinnovo dei contratti ritenesse fondamentale trattare insieme i due
contratti per motivi strategici imposti dalla casa madre europea nei confronti
di quella italiana (deposizione F__________, pag. 45) ma ciò non risulta essere
stato il caso per il locatore, che voleva tenere separate le discussioni per
ogni singolo contratto (deposizione M__________, pag. 47, G__________, pag. 40).
Non si vede, in siffatte circostanze, come si possa desumere che la disdetta
data dalla conduttrice per i locali di V__________ sia stata la causa della
successiva disdetta per i locali di M__________ a opera del locatore. A maggior
ragione se si considera che uno dei motivi addotti da quest’ultimo per la
disdetta, e meglio il rifacimento della zona davanti ai locali nel Centro di M__________
(deposizione M__________, pag. 48) appare plausibile, da un lato per la
situazione effettiva, constatata mediante il sopralluogo del 20 settembre 2007
corredato da fotografie, e dall’altro dall’ammissione della conduttrice
medesima sull’esistenza di tale necessità (deposizione F__________, pag. 45).
9.
La
questione della riduzione del canone di locazione, di cui si prevale la
conduttrice, non le è di ausilio sull’abusività della disdetta. Dagli atti
risulta in modo chiaro non solo che il locatore ha ceduto in locazione
superfici, indicate esplicitamente in metri quadrati, di cui 211.39 mq per V__________
(doc. B) e 224.49 mq per M__________ (doc. A) e non volumi, ma anche che il
canone pattuito era il 10% esclusa IVA della cifra d’affari netta annua (doc.
A, art. 5), al quale si aggiungevano le spese accessorie (art. 8, doc. A) e non
dipendeva pertanto in alcun modo dalle dimensioni dell’ente locato, né per la
superficie né per l’altezza. Da quanto riferito dai testimoni emerge che i
dirigenti della casa madre italiana della conduttrice volevano far pressione
sul locatore per ottenere una riduzione del canone di locazione pattuito nel
2002, che essi ritenevano eccessivo poiché l’altezza degli spazi era inferiore
a quella di altri settori del Centro (deposizione A__________, pag. 38, F__________,
pag. 44). In simili circostanze la conduttrice non ha fatto valere in buona
fede pretese a lei derivanti dalla locazione (art. 271a cpv. 1 lett. a CO), né
il locatore ha tentato di imporre una modificazione unilaterale del contratto
sfavorevole alla conduttrice (art. 271a cpv. 1 lett. b CO). La disdetta
notificata dal locatore nel rispetto delle condizioni di forma (modulo
ufficiale) è pertanto valida e l’appello, su questo punto, deve di conseguenza
essere accolto.
10.
Respinta
la contestazione della disdetta, il giudice esamina d’ufficio se la locazione
può essere protratta (art. 274e cpv. 3 CO, al quale rinvia l’art. 274f cpv. 3
CO). L’appellante ritiene che non debba essere concessa nessuna proroga e in
via subordinata non contesta una proroga unica e definitiva sino al 31 marzo 2009.
L’istante, dal canto suo, chiede che l’incarto sia rinviato per nuova decisione
alla Pretura, che non si è pronunciata al riguardo, e in via subordinata
postula una proroga di cinque anni, fino al 31 marzo 2012, adducendo la durata
della locazione, l’assunzione di un goodwill da parte della precedente
conduttrice, la presenza di un’attività complessa e assortita e la circostanza
che la proroga non pregiudica il locatore. Visto l’effetto devolutivo
dell’appello, questa Camera può statuire direttamente sulla proroga del
contratto e non vi è pertanto motivo di ritornare l’incarto alla Pretura. Le
parti, del resto, hanno potuto esprimersi compiutamente sulla protrazione del
contratto di locazione sia davanti all’Ufficio di conciliazione, sia davanti al
primo giudice sia in questa sede e hanno avuto occasione di produrre i mezzi di
prova necessari.
11.
Secondo
l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione
se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi
che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo
conto, in particolare, delle circostanze che hanno determinato la conclusione
del contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della
situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro
comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della
situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272
cpv. 2 lett. a-e CO). La ponderazione degli interessi serve non solo a
determinare il principio di un’eventuale proroga del contratto di locazione, ma
anche la sua durata. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del
contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un
termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente, senza
tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (
II CCA
15 maggio 2006 inc. n. 12.2005.79; 14 settembre 2005 inc. n.
12.2005.52;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, 2
a
ed., n. 11 segg. ad art. 272 CO;
Higi
, Zürcher
Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO;
Giger
, Die Erstreckung des
Mieteverhältnissen (art. 272 – 272d OR), Zurigo 1995, p. 80 segg.;
Tercier
,
Les contrats spéciaux, 3
a
ed., Zurigo 2003, n. 2483;
I CCTF
26 giugno 2006
4C.28/2006 consid. 3.1; 21 marzo 2000 4C.455/1999; 22 dicembre 2004 4C.
343/2004 consid. 4.1). I criteri fissati dall’art. 272 cpv. 2 lett. a – e CO
non hanno natura esaustiva, poiché la norma è introdotta dall’avverbio
“segnatamente”. Il giudice può quindi tenere conto di altri interessi
preminenti (
Tercier
, op.
cit. n. 2511).
Nella formazione del proprio giudizio il
giudice fruisce di un ampio margine di apprezzamento (art. 4 CC; sentenza
TF
4C.28/2006
del 26 giugno 2006, consid. 3.2; 4C.343/2004 del 22 dicembre 2004 consid.
4.1;
DTF
125 III 230
consid.
4). A norma dell’art. 272b cpv. 1 CO la locazione di
locali commerciali può essere protratta per sei anni e in tali limiti possono
essere accordate una o due protrazioni.
12.
Nella
fattispecie la conduttrice ha motivato la propria richiesta di protrazione per
la durata di cinque anni, vale a dire fino al 2012, con la durata quinquennale
della locazione pattuita, con l’assunzione di un goodwill da parte della
precedente conduttrice, la presenza di un’attività complessa e assortita
nell’ente locato e la circostanza che la proroga non pregiudica il locatore.
L’appellante si oppone a qualsiasi proroga, salvo in via subordinata quella
unica e definitiva di due anni concessa dall’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione, scadente al 31 marzo 2009. Sul tema della protrazione del
contratto e sui rispettivi interessi delle parti contraenti il fascicolo
processuale è singolarmente parco di elementi concreti. Si hanno solo
indicazioni sulla durata del contratto, pattuito originariamente per cinque
anni (doc. A), mentre tutto si ignora del goodwill versato dalla conduttrice al
suo predecessore, menzionato nella propria deposizione testimoniale dal suo direttore,
senza tuttavia fornire la benché minima indicazione sulla consistenza del
medesimo. La presenza di “un’attività complessa e assortita nell’ente locato”,
quale dimostrata secondo l’istante dalle fotografie scattate durante il
sopralluogo (verbale 20 settembre 2007, fotografie da 4 a 10), si esaurisce in
una serie di fotografie attestanti la presenza nei locali, per altro arredati
con mobili totalmente amovibili e unicamente appoggiati al suolo, di merce di
vario genere (padelle, suppellettili di cucina varie, pentole a pressione e
oggettistica varia) reperibile in qualsiasi negozio che offre materiale da
cucina e di arti della tavola e che non richiede un arredamento specializzato.
Non si vede quindi per quale motivo l’assortimento giustificherebbe una
protrazione della locazione, potendo trovare spazio in qualsiasi altro locale
commerciale senza particolari accorgimenti. Non risulta nemmeno dagli atti che la
conduttrice abbia compiuto il benché minimo tentativo di trovare un’altra
sistemazione, per esempio in uno dei numerosi centri commerciali sorti a M__________
in zona san M__________, proprio vicino al Centro F__________. La situazione
sul mercato immobiliare di M__________ non può dirsi notoria e non risulta, né
tantomeno l’istante lo ha addotto o reso verosimile, che vi siano difficoltà
nel reperire locali commerciali destinati alla vendita. In simili circostanze,
ritenuto anche che il locatore non ha motivato nel suo appello l’opposizione a
qualsiasi proroga, né ha addotto un interesse alla riconsegna immediata dei
locali, la ponderazione dei rispettivi interessi delle parti permette di concedere
alla conduttrice una proroga unica e definitiva del contratto di locazione per
la durata di due anni, vale a dire fino al 31 marzo 2009.
13.
L’istante
ha chiesto nel proprio allegato introduttivo di causa che il canone di
locazione sia fissato in un minimo di fr. 60'000.- annui oltre alla cifra
d’affari del 10%. Tali condizioni, non previste dal contratto vigente (doc. A),
il quale è fondato solo sul 10% della cifra d’affari annua netta esclusa IVA, non
risultano essere state concordate tra le parti, contrariamente a quanto addotto
dall’istante. I doc. F e H, infatti non consentono di ravvisare il benché
minimo accordo sul canone di locazione a M__________, come per altro rilevato
con pertinenza dal primo giudice, già per il fatto che il doc. F si riferisce
solo al centro di V__________, mentre il doc. H menziona il centro di M__________.
Del resto le discussioni sulle quali ha avuto luogo l’istruttoria sono avvenute
con la figlia del convenuto, sprovvista di qualsiasi potere decisionale. A ogni
modo, l’appellante ha aderito in questa sede alla proposta dell’istante, come
appare dalla formulazione delle sue domande di appello. Vi è quindi stato in
questa sede il perfezionamento di una modifica contrattuale, con acquiescenza
del convenuto alle richieste formulate in prima sede dall’istante.
14.
In
definitiva, dunque, in parziale accoglimento dell’appello la disdetta va
dichiarata valida, con concessione alla conduttrice di una proroga unica e
definitiva del contratto di locazione fino al 31 marzo 2009. L’appellante vince
sulla questione della validità della disdetta, mentre l’istante ottiene
parziale vittoria sulla protrazione del contratto di locazione, che ottiene per
due anni invece che per i cinque da lei richiesti. I costi della procedura
vanno quindi ripartiti in funzione della reciproca soccombenza, che può essere
valutata in metà ciascuno, tenuto conto della questione di principio relativa
alla validità della disdetta. Per costante giurisprudenza, nelle procedure in
materia di contestazione della disdetta il valore corrisponde a tre anni di
canone di locazione. Nella fattispecie le parti non hanno fornito alcuna
indicazione sull’importo del canone di locazione, pari al 10% della cifra
d’affari netta ottenuta dall’istante nel centro commerciale (doc. A). L’istante
ha tuttavia indicato un canone di locazione minimo annuo di fr. 60'000.-,
sicché si può ritenere che il valore litigioso ammonta almeno a fr. 60'000.- in
sede cantonale (art. 414 cpv. 3 CPC) e a fr. 180'000.- in sede federale.
Per questi motivi,
visti gli art. 148
CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili
dichiara
e pronuncia:
I.
L’appello
3 marzo 2008 è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza impugnata è così
riformata:
1.   È
accertata la validità della disdetta 15 settembre 2006 notificata per il 31
marzo 2007. Alla conduttrice è concessa una proroga unica e definitiva di due
anni, fino al 31 marzo 2009, nel corso della quale il canone di locazione
ammonterà al 10% della cifra d’affari netta annua esclusa IVA, con un minimo
garantito di fr. 60'000.- annui, oltre alle spese contrattuali.
2.   invariato
3.   Le
spese di fr. 280.- e la tassa di giustizia di fr. 500.- sono poste a carico
delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.
II.
Gli
oneri processuali dell’appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 600.-
b) spese                         fr.
100.-
fr.
700.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico per la metà e per metà sono
posti a carico dell’appellata. Compensate le ripetibili.
III.
Intimazione:
- avv. __________
- avv. __________
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                       Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).