ti_gerichte · 52.2024.185 · 2024-04-09 · it
Revoca del blocco a registro fondiario da parte dell'autorità di I istanza LAFE. Legittimazione a ricorrere

Tessin Tribunale cantonale amministrativo 31.05.2024 52.2024.185
Tessin Tribunale cantonale amministrativo 31.05.2024 52.2024.185
Ticino Tribunale cantonale amministrativo 31.05.2024 52.2024.185

Incarti n.
52.2024.185
52.2024.189
52.2024.206
Lugano
31
maggio 2024
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matteo Cassina, Sarah Socchi
cancelliera:
Giorgia Ponti
statuendo sui ricorsi
a.
b.
c.
del
10 maggio 2024 di
RI
1
patrocinata
da:   PA 1
del
13 maggio 2024 di
RI
2
patrocinata
da:
del
22 maggio 2024 di
RI
3
patrocinata da.  ,
contro
la decisione del 9 aprile 2024 dell'Autorità
cantonale di I istanza LAFE in materia di revoca del blocco a registro
fondiario;
ritenuto,
in
fatto
A.
a. Nel 1987, la
cittadina svizzera RI 1 ha acquistato due appartamenti di un condominio a __________
(PPP P 1 eP 2, costituite sul fondo base part. __________9).
Nel 1988, ha alienato la
PPP P 1
alla società __________, che nel 2003 l'ha
poi rivenduta alla S__________ di __________ (). La PPP P 2 (di 242/1000), tra
il 1988 e il 1990, è invece stata progressivamente frazionata in quattro unità,
che la predetta ha venduto ad altrettante società. Nel 2003, tali unità sono
state parzialmente riunite e rivendute: la S__________, già titolare dal 1990
della
PPP P 2
(di 41/1000), ha quindi comperato la nuova superficie di
questa unità (di 59/1000), oltre alla
PPP P 3
(di 27/1000). La F__________
di __________ (), già proprietaria dal 1988 della
PPP P 4
(di 126/1000),
ha invece acquistato la nuova superficie di tale unità (di 156/1000).
Nessuna delle operazioni risulta essere stata assoggettata alla LAFE, visto in
particolare che dalla documentazione prodotta nell'ambito dell'iscrizione dei
trapassi (dichiarazioni o precedenti decisioni), da ultimo nel 2003, RI 1 si
professava azionista unica a titolo personale delle società, segnatamente di S__________
e F__________.
b. Con decisione del 23 ottobre 2009, l'Autorità di I istanza del Distretto di __________
ha aperto una procedura di accertamento ai sensi dell'art. 25 cpv. 1
bis
della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del
16 dicembre 1983 (LAFE; RS 211.412.41) nei confronti di S__________ e di F__________
relativamente all'acquisto delle rispettive PPP, assegnando loro, come pure a __________
I__________, un termine per formulare osservazioni. Nel contempo, richiamandosi
all'art. 23 LAFE, ha ordinato il blocco a registro fondiario delle PPP (oltre
al blocco del registro di commercio delle due società e delle loro azioni). Il
provvedimento è essenzialmente stato motivato dai dubbi emersi sull'effettiva
titolarità delle azioni delle due società acquirenti, se della cittadina
elvetica RI 1 (come dichiarato al momento dell'acquisto) o se riconducibili al
marito __________ I__________ (cittadino israeliano, e quindi persona all'estero
ai sensi della LAFE).
c. La predetta procedura è in seguito rimasta pendente.
Tra i coniugi I__________ - il cui matrimonio è stato poi dichiarato nullo da
una sentenza italiana - sono invece sorte altre vertenze di natura penale e
civile, in cui entrambi hanno essenzialmente rivendicato il ruolo di unico
azionista e beneficiario economico delle citate società.
B.
Nel 2017, le società A__________
(__________) e RI 3 (__________) hanno escusso la S__________ e la F__________.
Dando seguito alle domande di fallimento presentate da A__________ (per il
mancato pagamento di fr. 928'522.13 rispettivamente di fr. 712'888.09), con
decisioni del 21 settembre 2017, cresciute in giudicato, il Pretore del
Distretto di __________ ha pronunciato il loro fallimento (con effetto al
giorno successivo). Le due società sono quindi state poste in liquidazione,
secondo la procedura sommaria. Nel termine impartito dall'Ufficio dei
fallimenti di __________ hanno tra l'altro insinuato i propri i crediti la RI 3,
come pure RI 2 (rappresentata da __________), subentrata a A__________. Nel
2019, RI 1 ha promosso davanti alla Pretura di __________ delle azioni di
contestazione della graduatoria dei crediti (depositate il 1° marzo 2019),
impugnando sia i crediti insinuati da RI 2 e da RI 3 (OR.2019.63-64), sia il rigetto
delle sue pretese (OR.2019.52). Le cause civili sono pendenti (le prime sono
attualmente sospese in attesa dell'esito della seconda).
C.
Con sentenza del 22
ottobre 2019 (n. 52.2018.606 in RtiD I-2020 n. 12), il Tribunale cantonale
amministrativo ha dichiarato irricevibile il ricorso presentato da RI 3 e RI 2
contro la decisione del 30 novembre 2018, con cui l'Autorità di I istanza del
Distretto di __________ aveva respinto una domanda di revoca del blocco a
registro fondiario delle suddette PPP, formulata da __________ I__________. Il
Tribunale ha in particolare ritenuto che - a prescindere dalla posizione di
quest'ultimo - alle insorgenti, nella semplice veste di creditrici escutenti
delle società proprietarie dei fondi, difettasse la legittimazione attiva, non
essendo personalmente e direttamente toccate dalla decisione che manteneva il
blocco cautelare (nelle more della procedura di accertamento ex art. 25 cpv. 1
bis
LAFE). Tanto più che le ricorrenti non potevano neppure prevalersi di una
graduatoria cresciuta in giudicato, che attestasse in modo inoppugnabile i loro
crediti.
D.
a. Il 15 settembre
2020, l'Ufficio dei fallimenti ha pubblicato gli avvisi d'incanto delle PPP di
S__________ (P 2, P 1 e P 3) e di F__________ (PPP P 4), per il 10 novembre
2020.
b. Questi avvisi sono stati impugnati da RI 1 davanti alla Camera di esecuzione
e fallimenti quale autorità di vigilanza, che - dopo aver concesso l'effetto
sospensivo ai ricorsi - con sentenza del 12 maggio 2021 (n. 15.2020.98-99) li
ha annullati, disponendo che in
vista della nuova asta l'Ufficio dei
fallimenti procederà come indicato nel considerando 3.6
.
In particolare, dopo aver posto il quesito degli effetti di un blocco a
registro fondiario sulla procedura di esecuzione forzata, vagliato la natura
del blocco ordinato nel 2009 in base all'art. 23 LAFE e i possibili esiti della
procedura LAFE in corso rispettivamente le possibili conseguenze sul piano
civile (art. 26 e 27 LAFE), la Camera ha in particolare indicato che (consid.
3.6):
"[..] non è possibile determinare se il fondo sul
quale grava un blocco LAFE può essere realizzato dall'amministrazione del
fallimento prima che le autorità di applicazione della LAFE abbiano statuito
sulla sorte del fondo. Certo, in sé il blocco del registro fondiario nel senso
dell'art. 56 ORF non impedisce l'iscrizione del trapasso del fondo a favore
dell'aggiudicatario. Vi è però il rischio che il trapasso venga poi annullato
nel caso in cui l'autorità preposta dovesse promuovere l'azione di ripristino
dello stato anteriore con successo. Ciò potrebbe del resto condizionare l'interesse
dei potenziali acquirenti, influendo negativamente sulla loro propensione a
partecipare all'asta o a formulare offerte corrispondenti al valore di mercato
del fondo (sentenza 15.2017.56 citata, consid. 5.2 i.f.). I ricorsi vanno
quindi accolti limitatamente a questo punto e va ordinato all'UF di sollecitare
dall'Autorità cantonale di I istanza LAFE l'emanazione di una decisione di
merito nella procedura LAFE, iniziata più di dieci anni fa, oppure perlomeno di
chiederle l'autorizzazione di procedere alla vendita dei fondi all'incanto
previa cancellazione dei blocchi menzionati nel registro fondiario o
assicurazione scritta che non verrà dichiarato nullo il trapasso né richiesto
il ripristino dello stato anteriore, garantendole la trattenuta di un'eventuale
eccedenza a favore del Cantone giusta l'art. 27 cpv. 2 LAFE".
E.
a. Il 9 aprile 2024, l'Autorità
cantonale di I istanza LAFE ha comunicato all'Ufficio dei fallimenti di aver
preso visione degli atti relativi alle procedure pendenti davanti alla Pretura
di __________. Considerato che la causa riguardante l'accertamento della
qualità di azionista delle due società era ancora in fase di istruttoria e
appariva lontana da una conclusione, non ritenendo giustificato mantenere
ulteriormente sospesa la procedura di esecuzione forzata, in linea con quanto
indicato nel predetto giudizio dalla Camera di esecuzione e fallimenti, ha
quindi disposto che
si autorizza la procedura di realizzazione immobiliare,
revocando il blocco ordinato in data 23 ottobre 2009 dall'allora autorità di I.
istanza LAFE del Distretto di __________, a condizione che un'eventuale
eccedenza giusta l'art. 27 cpv. 2 LAFE venga trattenuta a favore del Cantone.
Il
provvedimento è stato sottoscritto anche dall'autorità legittimata a ricorrere
(Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE), la quale ha confermato
che
il trapasso a seguito di aggiudicazione non sarà dichiarato nullo, né
sarà richiesto il ripristino dello stato anteriore.
Una copia dell'atto,
indirizzato all'Ufficio dei fallimenti, è stato notificato anche al legale di __________
I__________ e alla precedente patrocinatrice di RI 1.
b. Il 24 aprile 2024, l'Ufficio dei fallimenti ha quindi pubblicato gli avvisi
d'incanto delle PPP di S__________ (, P 1 e P 3) e di F__________ (PPP P 4),
per il 26 giugno 2024. RI 1 ha impugnato questi avvisi davanti alla Camera di
esecuzione e fallimenti, con due rimedi del 3 maggio 2024.
F.
a.
Parallelamente, con ricorso del 10 maggio 2024 (a) RI 1 deduce ora la predetta
decisione del 9 aprile 2024 dell'Autorità cantonale di I istanza davanti a
questo Tribunale, chiedendo che sia annullata riguardo alla revoca del blocco,
previa concessione dell'effetto sospensivo. Postula pure l'ammissione al
beneficio dell'assistenza giudiziaria e del gratuito patrocinio.
L'insorgente sostanzia anzitutto la ricevibilità del suo gravame, e in
particolare la sua legittimazione attiva: invoca essenzialmente la sua veste di
azionista e beneficiaria economica delle società fallite (rivendicata nei
procedimenti civili in corso), il pregiudizio economico che patirebbe dagli
incanti pubblici (possibili solo a seguito della revoca del blocco LAFE), oltre
che dall'applicazione dell'art. 27 cpv. 2 LAFE (a sua dire errata), come pure
la litispendenza delle azioni di contestazione della graduatoria (riguardanti
in particolare i crediti insinuati dalle società
offshore
dell'ex marito
che, se estromessi, permetterebbero di far tornare
in bonis
le società
fallite). Nel merito, ricordate nuovamente le procedure civili e penali
pendenti che osterebbero alla revoca del blocco, la ricorrente eccepisce in
particolare una violazione del divieto d'arbitrio e della garanzia della
proprietà (correlate alla condizione citata), oltre che del diritto di essere
sentita.
b. Con due gravami separati, ma di tenore identico, del 13 maggio 2024 (b) e
del 22 maggio 2024 (c), anche RI 2 e RI 3 impugnano la decisione del 9 aprile
2024 dell'Autorità cantonale di I istanza dinnanzi a questo Tribunale, ma
postulandone solo la modifica nel senso che il blocco sia revocato
senza
condizioni
o - in via subordinata - che il ricavato sia distribuito non
solo ai creditori pignoratizi, ma anche a quelli chirografari (trattenendo
quindi l'eventuale eccedenza a favore del Cantone solo una volta tacitati tutti
i creditori).
Premesso in ordine di ritenersi abilitate a insorgere contro la
condizione
riferita
all'
eccedenza
(che lascerebbe impagati i loro crediti, ammessi nelle
graduatorie), nel merito la ritengono comunque inammissibile, in particolare
poiché ogni possibile azione di rimozione dello stato illecito e conseguenza
civile di un'eventuale violazione della LAFE sarebbe perenta. La controversa
condizione presupporrebbe inoltre l'accertamento di una tale violazione
(contestata), tuttora non intervenuto. Non sarebbe poi dato di vedere perché l'esclusione
dell'acquirente da un'eventuale eccedenza ex art. 27 cpv. 2 LAFE dovrebbe estendersi
anche ai creditori chirografari.
G.
I ricorsi non sono
stati intimati per la risposta, ma sono stati richiamati gli atti dall'Autorità
cantonale di I istanza (art. 72 cpv. 1 della legge sulla procedura
amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100).
H.
Con un successivo
ricorso del 24 maggio 2024 - che viene evaso con giudizio separato di data
odierna - RI 1 ha impugnato davanti al Tribunale cantonale amministrativo anche
la decisione dell'8 maggio 2024 con cui l'Autorità cantonale di I istanza le ha
negato la qualità di parte nell'ambito della procedura di accertamento successivo
dell'obbligo dell'autorizzazione, disattendendo una richiesta di accesso agli
atti.
Considerato,
in diritto
1.
La competenza
del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della legge di
applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero del 21 marzo 1988
(LALAFE; RL
215.400).
I ricorsi sono rivolti contro una decisione cautelare ex art. 23 LAFE (cfr.
infra
):
quello di RI 2 (b) è senz'altro tempestivo, sia che lo si valuti secondo l'art.
20 cpv. 3 LAFE, sia giusta il termine di 15 giorni dell'art. 68 cpv. 2 della
legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013 (LPAmm; RL 165.100)
.
La tempestività del gravame di RI 1 (a) e di RI 3 (c), insorti nel termine di
30 giorni dalla conoscenza della decisione impugnata da parte del loro
rispettivo patrocinatore (cfr. ricorso (a) pag. 6 e ricorso (c) pag. 3), è
invece data unicamente applicando il termine di 30 giorni di cui all'art. 20
cpv. 3 LAFE, ma non quello prescritto dalla procedura cantonale per le misure
cautelari (art. 68 cpv. 2 LPAmm
; cfr. sul
tema:
Urs Mühlebach/ Hanspeter
Geissmann
, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetzes
über den Erwerb von Grund-stücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986,
n. 4 ad art. 23 e n. 22 ad art. 22;
Clémy
Vautier
, L'application del la Loi sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger, cinq ans de jurisprudence in: RDAF 1990 pag. 325 segg.,
pag. 380 n. 225). Tale quesito può tuttavia rimanere aperto, dato che tutte le
impugnative - che possono essere evase con un unico giudizio, vertendo sul
medesimo complesso di fatti (art. 76 cpv. 1 LPAmm) - vanno comunque dichiarate
irricevibili per i motivi che seguono.
2.
2.1. Secondo
l'art. 20 cpv. 1 LAFE, sono impugnabili innanzi all'autorità cantonale di
ricorso le decisioni dell'autorità di prima istanza, dell'ufficiale del
registro fondiario, dell'ufficiale del registro di commercio e dell'autorità dell'incanto.
Per quanto qui di rilievo, in base all'art. 20 cpv. 2 LAFE il diritto di
ricorso spetta all'acquirente, all'alienante e a altre persone che hanno un
interesse degno di protezione all'annullamento o
alla modifica della decisione (lett. a). Per giurisprudenza, quest'ultima norma
ha la medesima portata di quanto a suo tempo richiesto dall'art. 103
dell'abrogata legge federale del 16 dicembre 1943 sull'organizzazione
giudiziaria e oggi dall'art. 89 cpv. 1 della legge sul Tribunale federale del
17 giugno 2005 (LTF; RS 173.110; cfr. STF
2C_972/2016 del 31 ottobre
2017 consid. 2.1 e rimandi;
Giorgio De
Biasio/Simone Albisetti
, LAFE – Giurisprudenza scelta cantonale e
federale [1997-2016], Lugano 2017, pag. 246 segg.;
Mühlebach/Geissmann,
op. cit., n. 3 ad art. 20).
2.2. In base all'art. 89 cpv. 1 LTF ha il diritto di interporre ricorso in
materia di diritto pubblico chi ha partecipato al procedimento dinanzi
all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo (lett. a),
è particolarmente toccato dalla decisione impugnata (lett. b) e ha un interesse
degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa (lett. c).
Per consolidata prassi, l'interesse degno di protezione consiste nell'utilità
pratica che procurerebbe alla parte ricorrente l'accoglimento del ricorso
ossia, in altri termini, nel fatto di evitare un pregiudizio di natura
economica, ideale, materiale o di altro genere che la decisione impugnata le
occasionerebbe. L'interessato dev'essere toccato in modo diretto e concreto e
in una maniera e con un'intensità superiore alla maggioranza dei cittadini. L'interesse
invocato (che può anche essere di mero fatto), oltre a essere pratico e
attuale, deve trovarsi con l'oggetto del litigio in un rapporto stretto,
speciale e degno di essere preso in considerazione. Il ricorso formulato da un
singolo nell'interesse generale o di un terzo è escluso (cfr. DTF 144 I 43
consid. 2.1; STF 2C_261/2022 del 7 febbraio 2024 consid. 4.2.1 e rimandi). La
giurisprudenza ritiene in particolare che anche il ricorso di un terzo a favore
del destinatario sia ammissibile solo se la decisione impugnata comporta per
chi insorge un pregiudizio
diretto
; un semplice interesse di fatto
(economico) - mediato o riflesso - all'annullamento o alla modifica del
provvedimento non basta (cfr. DTF 141 V 650 consid. 3.1, 135 V 382 consid.
3.3.1; STF 2C_1158/2012 del 27 agosto 2013 consid. 2.3.2 e rimandi). In tal
senso, la sola qualifica di creditore del destinatario (cfr. DTF 134 V 153
consid. 5.3.2.3, 130 V 560 consid. 3.5) o di azionista della società contro cui
è rivolta una decisione (cfr. STF 2C_1158/2012 citata consid. 2.3.3 e rimandi)
non è sufficiente a fondare la legittimazione attiva (cfr. STA 52.2018.606
citata consid.
2.2;
René
Wiederkehr/Stefan Eggenschwiler
, Die allgemeine Beschwerdebefugnis
Dritter, Eine Übersicht über die Rechtsprechung zur materiellen
Beschwerdebefugnis Dritter im öffentlichen Verfahrensrecht, Berna 2018, pag. 83
segg., in particolare n. 291 e 304 segg.).
3.
3.1. In
concreto, come visto in narrativa, l'atto impugnato dell'Autorità cantonale di
I istanza revoca il blocco a registro fondiario delle PPP ordinato nel 2009,
dando però istruzione all'Ufficio dei fallimenti di trattenere un'eventuale
eccedenza ai sensi dell'art. 27 cpv. 2 LAFE. Il provvedimento revoca pertanto
una misura cautelare disposta in base all'art. 23 cpv. 1 LAFE, disponendone in
sostanza un'altra di analoga natura, finalizzata a impedire che la
distribuzione del ricavato della realizzazione forzata possa frustrare l'esito
della procedura di accertamento ex art. 25 cpv. 1
bis
LAFE e le sue
eventuali conseguenze, segnatamente dal profilo dell'art. 27 cpv. 2 LAFE (cfr.
in senso analogo: sentenza del Tribunale amministrativo dei grigioni del 31
ottobre 2023, n. U 23 43, consid. 6). Nel corso di una procedura di
accertamento successivo dell'autorizzazione, in base all'art. 23 cpv. 1 LAFE le
autorità cantonali possono in effetti ordinare provvedimenti cautelari per
mantenere immutato uno stato di diritto o di fatto, con lo scopo di impedire l'adozione
di disposizioni riguardanti l'immobile suscettibili di vanificare eventuali
sanzioni amministrative e gli effetti che ne potrebbero scaturire sul piano
civile (art. 26 e 27 LAFE; cfr. sentenza n. U 23 43 citata consid.
6 e rimandi;
Mühlebach/Geissmann
,
op. cit, n. 3 ad art. 23 LAFE).
L'accertamento successivo dell'obbligo
dell'autorizzazione nel caso in cui l'acquirente abbia fornito all'autorità
competente o all'ufficiale del registro fondiario indicazioni inesatte o
incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione - che
può avvenire in ogni tempo (cfr. DTF 110 Ib 105 consid. 3a; STF 2C_1041/2016
del 28 settembre 2017 consid. 4.1;
Christian
Baumgartner
, Die nachträgliche Festellung der Bewilligungsfplichte für
den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in BJM 2019 pag. 81 segg., pag.
111;
Mühlebach/Geissmann
, op. cit.,
n. 7 ad art. 26) - può in particolare successivamente condurre le autorità
civili a constatare la nullità civile di una compravendita (art. 26 cpv. 2
lett. a LAFE;
Baumgartner
, op.
cit., pag. 112) rispettivamente a statuire su un'azione di rimozione dello
stato illecito (cfr. art. 27 cpv. 1 lett. a LAFE; cfr. pure
Simone Albisetti
, Das Bundesgesetz über
den Grunstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Alfred Koller [curatore],
Der Grundstückkauf, III ed., Berna 2017, § 8, n. 99 segg.). Se il ripristino
dello stato anteriore è impossibile o inopportuno, il giudice può ordinare il
pubblico incanto secondo le prescrizioni sulla realizzazione forzata dei fondi;
l'acquirente può esigere soltanto il rimborso delle sue spese d'acquisizione,
ritenuto che un'eccedenza eventuale spetta al Cantone (cfr. art. 27 cpv. 2
LAFE). Se un fondo è già stato realizzato in via forzata o rivenduto a un terzo
in buona fede - raggiungendo comunque lo scopo principale cui tende l'azione
civile (cfr. pure DTF 111 III 26 consid. 2; inoltre
Mühlebach/ Geissmann
, op. cit., n. 11 seg. ad art. 27) - lo
Stato può semmai reclamare l'eventuale utile conseguito dall'acquirente (cfr. in
tal senso,
Albisetti
, op. cit., n.
104).
3.2.
3.2.1. Ferme queste premesse, è anzitutto da escludere che a RI 1 possa essere
riconosciuta l'abilitazione a ricorrere contro la decisione del 9 aprile 2024 (che
l'Autorità cantonale di I istanza le ha inviato in copia solo
per informazione
,
come specificato nel suo atto dell'8 maggio 2024).
Nella rivendicata veste di azionista e beneficiaria economica di F__________ e
S__________ (oggetto di cause civili davanti alla Pretura di __________,
OR.2018.5-6), l'insorgente non risulta anzitutto personalmente e direttamente
toccata dalla revoca del blocco cautelare sui fondi delle società acquirenti.
In generale, nella misura in cui ha solo un diritto di partecipazione economico
alla società mediante le proprie azioni, l'azionista è in effetti solo
indirettamente toccato da una decisione rivolta contro la SA e il suo patrimonio
immobiliare (cfr. STF 2C_1158/2012 citata consid. 2.3.3 e rinvii). In concreto,
non va poi dimenticato che con la dichiarazione di fallimento gli immobili in
oggetto sono entrati a far parte della massa destinata al comune
soddisfacimento dei creditori (art. 197 cpv. 1 della legge federale sulla
esecuzione e sul fallimento dell'11 aprile 1889; LEF; RS 281.1), privando le
debitrici della capacità di disporne (art. 204 cpv. 1 LEF); da quel momento,
gli atti di amministrazione e di realizzazione
degli stessi possono essere compiuti unicamente dall'amministrazione del
fallimento (art. 240 LEF) - in concreto curata dall'Ufficio dei fallimenti
(cfr. anche sentenze II CCA
12.2017.162-163 pag. 4; STA 52.2018.606
citata consid. 2.3). L'azionista non ha insomma alcun potere di disposizione
sui beni appartenenti alla massa. In tal senso, va pure sottolineato come la
realizzazione forzata che incombe ora sui fondi non dipenda dalla procedura
LAFE, ma da quella di liquidazione delle due società fallite - che in base a
quanto emerge dal citato giudizio della Camera di esecuzione e fallimenti del
12 maggio 2021, già in passato l'insorgente non è invero stata in grado di
contrastare, né invocando le azioni di contestazione della graduatoria da lei
promosse (le quali non ostano alla vendita forzata degli attivi, ma solo al
riparto dei ricavi, che non potrà avvenire prima che la graduatoria sia
divenuta definitiva; cfr. art. 261 LEF e 83 cpv. 1 RUF), né le altre procedure
civili o penali pendenti (cfr. CEF 15.2020.98/99 citata consid. 2). Da questo
profilo, non v'è quindi chi non veda come la richiesta dell'insorgente di
annullare la revoca del blocco cautelare non abbia nulla a che fare con gli obiettivi
perseguiti dalla LAFE - cioè impedire l'adozione di disposizioni sugli immobili
che potrebbero vanificare i provvedimenti resi in applicazione di questa legge
(cfr. art. 23 LAFE), che mira a limitare l'acquisto di fondi da parte di
persone all'estero per evitare l'eccessivo dominio straniero del suolo indigeno
(cfr. art. 1 LAFE) - ma appare strumentale e più che altro finalizzata a conseguire
quanto non è finora stata in grado di ottenere nell'ambito della procedura
retta dalla LEF.
3.2.2. Nella misura in cui nemmeno la sua qualità di creditrice è ancora stata
assodata in modo inoppugnabile da una graduatoria definitiva (cfr.
supra
consid. B), parimenti da escludere è pure che l'insorgente possa al momento
prevalersi di un interesse diretto, pratico e attuale a impugnare il
provvedimento di mera natura cautelare riguardante la trattenuta di un'
eventuale
eccedenza
ai sensi dell'art. 27 cpv. 2 LAFE, che allo stadio odierno delle
cose non può evidentemente procurarle alcuno dei pregiudizi economici o
violazioni della proprietà addotti. A maggior ragione considerando che, come
già accennato, fintanto che saranno pendenti le azioni di contestazione della
graduatoria, non potrà beneficiare di un riparto dei ricavi dell'asta pubblica
(cfr. CEF 15.2020.98/99 citata consid. 2), i cui avvisi sono peraltro stati
nuovamente impugnati (cfr.
supra
consid. Eb). Anche da questo profilo,
all'insorgente difetta dunque l'abilitazione a insorgere contro il provvedimento
cautelare.
3.3. Per gli stessi motivi, non può neppure essere riconosciuta la
legittimazione attiva delle ricorrenti RI 2 e RI 3, che quali semplici
creditrici escutenti - i cui crediti sono stati contestati dalle azioni di
graduatoria di cui si è detto (
supra
consid. B) - non possono neppure
prevalersi di una graduatoria cresciuta in giudicato, che attesta in modo inconfutabile
la loro qualità di creditori e un loro eventuale diritto a un riparto del
ricavo dell'asta dei fondi (comunque prematuro). Analogamente a quanto già
concluso nella precedente procedura (STA 52.2018.606 citata consid. 2.3), e
conformemente a quanto indicato poc'anzi per l'insorgente RI 1, è da escludere
che le ricorrenti siano toccate in modo attuale, diretto e concreto dalla decisione
cautelare impugnata, che sfugge quindi a un esame di merito.
4.
4.1. Sulla base
di tutto quanto precede, i ricorsi (a), (b) e (c) sono dichiarati irricevibili.
4.2. L'istanza di assistenza giudiziaria e gratuito patrocinio di RI 1 è
respinta in quanto il gravame non aveva alcuna possibilità di esito favorevole (art.
3 cpv. 3 della legge sull'assistenza giudiziaria e sul patrocinio d'ufficio del
15 marzo 2011; LAG; RL 178.300).
4.3. La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico delle
ricorrenti, secondo soccombenza. Quella dell'insorgente RI 1 tiene conto della
sua situazione finanziaria.
Per
questi motivi,
decide:
1.   I ricorsi
(a), (b) e (c) sono irricevibili.
2.   La domanda
di assistenza giudiziaria e gratuito patrocinio di RI 1 è respinta.
3.   La tassa di
giustizia di fr. 2'000.- è ripartita tra RI 2 (fr. 800.-), RI 3 (fr. 800.-) e RI
1 (fr. 400.-).
4.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
5.
Intimazione a:
6.
C.p.c. a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
La
presidente                                                         La
cancelliera