ti_gerichte · 40.2006.21 · 2006-11-08 · it
edifici principali: stralcio del correttivo di classe, aumento del correttivo di vetustà; ponderazione


Incarto n.40.2006.21

LUGANO

Lugano

8 novembre 2006

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

ing.
 Gianfranco Sciarini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 27 gennaio 2006 da

1.
 RICO 1

2.
 RICO 2

contro

la
 decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente
 al mappale no. 2333 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 13 luglio 2006,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
lUfficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2.     Per
la part. no. 2333 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, lUCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 514'597.--.

Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RICO 1 e RICO 2 è stato respinto
dallUCS con decisione del 14 dicembre 2005.Lautorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito in data
12 aprile 2005, ha confermato la bontà della propria decisione in merito a
tutte le censure sollevate dai reclamanti, in particolare per ciò che riguarda il
valore cubimetrico esposto e il valore del terreno, ribadendo che le
argomentazioni addotte con il reclamo sono già state convenientemente
considerate e che la prudenzialità adottata sia per il calcolo metrico sia per
quello a reddito determina e giustifica la stima esposta.

3.     Con
ricorso 27 gennaio 2006 RICO 1 e RICO 2 sono insorti innanzi a questo
Tribunale, postulando una riduzione a CHF 412'904.40 del valore di stima
fissato dallautorità di prima istanza. A mente dei ricorrenti lUfficio di
stima non avrebbe sufficientemente considerato, nella determinazione del valore
del terreno, gli oneri fondiari (servitù di passo veicolare, restrizione di
costruzione e limitazione d altezza ecc.) gravanti il mappale e la particolare
posizione della particella, ciò che giustificherebbe un correttivo del 45% e
non solo del 35%. Sempre secondo i ricorrenti anche il correttivo di vetustà apparirebbe
troppo esiguo per un edificio esistente da 45 anni e occorrente di importanti
opere di ristrutturazione. Infine i ricorrenti contestano ancora lapplicazione
del correttivo di classe del 10% ritenendolo in concreto del tutto arbitrario.

4.     In
sede di sopralluogo esperito il 13 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che ledificio
principale sub. C è composto da tre piani. Al pianterreno è presente un
appartamento di due locali, una cucina e un bagno, nonché un garage con posto
auto.Al primo e al secondo piano sono ubicati due appartamenti identici composti da
una sala, tre camere, una cucina originale e doppi servizi.Le finiture e la struttura sono ancora quelle originali, eccezion fatta per le
finestre al pirmo e secondo piano.

5.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RICO 1 e RICO 2 proprietari delloggetto
stimato e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.

6.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati
sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi
(art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono
stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di
costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima
ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.     In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.
38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18
cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

7.1.     Per
ledificio sub. C, il Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di
classe del +10% applicato dallUCS sul valore metrico a nuovo delledificio
principale. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente
argomentato dallautorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per
rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del
sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore
metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi
accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal
regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul
valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale
dellart. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).Al di là di questultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo
deve essere stralciato dufficio siccome comunque e in tutti i casi
ingiustificato e non sostanziato.Durante il sopralluogo del 13 luglio 2006, il Tribunale ha potuto constatare
che ledificio, che risale allanno 1959, si trova essenzialmente nello stato
originale e le sole opere eseguite sono da ricondurre al rifacimento dei bagni
nel 1987 (cfr. dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare
modulo 1 p.to 2.5) e delle finestre del primo e del secondo piano. Alla luce
dellanno di edificazione e degli interventi eseguiti il Tribunale ritiene più
corrispondente alla situazione reale un correttivo di vetustà del -44% e non
solo del -29%.

7.2.     Questo
Tribunale non ravvisa invece elementi significativi tali da ridurre
ulteriormente il valore metrico del terreno. Il valore base di zona di fr.
420.--/mq. appare prudenziale per una zona di piano regolatore R5-1 rispetto al
prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera
contrattazione; dal canto suo il correttivo del -35% già applicato
dallautorità di prima istanza è sufficientemente incisivo, così da equamente
considerare anche la presenza della strada e degli ulteriori oneri fondiari: il
tutto nel rispetto del principio della parità di trattamento con le altre
particelle.

7.3.     Ciò
detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti da
CHF 149'597.-- a CHF 167'768.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal
legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore
metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi
edificati considerandoli come ununità economica comprendente tanto i
fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M
art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e
costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di
una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che
entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima
nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore
metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17
cpv. 3 Lst.), lapplicazione della media ponderata può dunque comportare, come
in questo caso, laumento del valore del terreno complementare.

7.4.     Per
il resto le valutazioni effettuate dallUCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.

8.

8.1.     Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 2333 RFD di __________ stabilito in CHF 432'768.--, come da
scheda di calcolo annessa.

8.2.     La
tassa di giustizia di CHF 600. è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 2/3 per lUfficio cantonale di stima e di 1/3 per i
ricorrenti.

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1.     Il
ricorsoè parzialmente accoltoed il valore ufficiale di stima del
mappale no. 2333 RFD di __________ stabilito in CHF 432'768.--, come da scheda
di calcolo annessa.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 600. è posta per 2/3 a carico dellUfficio cantonale
di stima e per il rimanente 1/3 a carico della ricorrente

3.     La presente decisione e definitiva.

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Enzo
Barenco