ti_gerichte · 80.2012.18 · 2011-12-27 · it
Imposta sugli utili immobiliari: differimento dellimposizione, scioglimento di una comunione ereditaria, aggiudicazione in procedura esecutiva al coerede, calcolo dellimposta al successivo trasferimento

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, scioglimento di una comunione ereditaria, aggiudicazione in procedura esecutiva al coerede, calcolo dell’imposta al successivo trasferimento

Tessin Camera di diritto tributario 11.12.2013 80.2012.18
Tessin Camera di diritto tributario 11.12.2013 80.2012.18
Ticino Camera di diritto tributario 11.12.2013 80.2012.18

Incarto n.
80.2012.18
Lugano
11 dicembre
2013
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente,
Stefano Bernasconi,
Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1
rappr. da RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 20 gennaio 2012 contro la decisione del 27
dicembre 2011 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A.
L’8
settembre 2000 decedeva __________, proprietario di diversi immobili nel comune
di __________, tra cui il mapp. __________. Di conseguenza, le proprietà
passavano alla comunione ereditaria formata dai figli RI 1 e __________.
B.
Nell’ambito
di due procedure esecutive promosse dalla Repubblica e Cantone Ticino nei
confronti di __________, di professione esercente e all’epoca titolare di un
albergo a __________, il 13 marzo 2008 l’Ufficio esecuzione e fallimenti di __________
procedeva al pignoramento dei diritti spettanti all’escussa nella comunione
ereditaria del defunto padre, inviando nel contempo a tutti gli interessati gli
avvisi di cui all’art. 104 LEF.
C.
Il
14 ottobre 2009, RI 1, per il tramite del suo legale, presentava un’offerta per
l’acquisto della quota di un mezzo di spettanza della sorella sul mapp. __________.
L’importo offerto, pari a fr. 25'100.–, corrispondeva alla metà del valore di
stima ufficiale dell’intero fondo.
Conformemente
all’art. 130 LEF, l’Ufficio esecuzione e fallimenti comunicava alla debitrice e
al creditore il contenuto dell’offerta, esortandoli a prendere posizione. Il 20
ottobre 2009, la Repubblica e Cantone Ticino chiedeva di procedere alla realizzazione
di quanto pignorato, comunicando indirettamente il proprio disaccordo a cedere
la quota pignorata all’altro comunista per la cifra offerta.
D.
Il 6
novembre 2009, la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello,
quale autorità di vigilanza, ordinava così la realizzazione a mezzo di pubblici
incanti dell’interessenza spettante a __________.
Il
successivo 3 febbraio 2010, RI 1, con un’offerta di fr. 100.–, si aggiudicava
ai pubblici incanti tutti i diritti spettanti alla sorella nell’eredità
indivisa, tra cui in particolare la quota di un mezzo sul mapp. __________,
diventandone l’unico proprietario il 23 febbraio 2010.
E.
Con
atto pubblico del 24 agosto 2011, iscritto a registro fondiario il giorno
seguente, RI 1 vendeva a __________ il fondo mapp. __________, per il prezzo di
fr. 130'000.–.
Nella
relativa dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 30
settembre 2011, il contribuente deduceva dal valore di alienazione il valore di
stima in vigore 20 anni prima         (fr. 8'283.–), quale valore di investimento.
L’imposta, calcolata applicando l’aliquota del 4%, corrispondente ad una
proprietà di durata superiore ai trent’anni, ammontava pertanto a fr. 4'869.–.
F.
Notificandogli
la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26
ottobre 2011, l’Ufficio di tassazione di Biasca commisurava invece l’utile
immobiliare in fr. 125'758.– e l’imposta in fr. 21'904.30. Nella motivazione
allegata, l’autorità spiegava di avere suddiviso in due parti uguali il fondo,
fondandosi sulla diversa durata della proprietà: dal primo gruppo, corrispondente
alla quota ricevuta in eredità dal contribuente, aveva dedotto l’importo di fr.
4'142.– (pari alla metà del valore di stima in vigore 20 anni prima) e
applicato un’aliquota del 4%; dal secondo gruppo, corrispondente alla quota
della sorella acquistata agli incanti pubblici, aveva invece dedotto l’importo
di fr. 100.– (pari al suo prezzo di aggiudicazione) e applicato un’aliquota del
30%.
G.
Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 7 novembre 2011, sostenendo
fondamentalmente che l’aggiudicazione ai pubblici incanti andava in realtà
considerata un caso di scioglimento della comunione ereditaria, in quanto tale
soggetto a differimento ai sensi dell’art. 125 lett.
c
LT.
L’autorità
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 27 dicembre 2011, nella
quale argomentava che la quota della sorella era stata a tutti gli effetti acquistata,
ponendo inoltre l’accento sul fatto che tale trasferimento era stato oggetto di
un’imposizione TUI sulla base del prezzo di aggiudicazione.
H.
Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ribadisce che
l’aggiudicazione agli incanti pubblici della quota di proprietà della sorella,
per il prezzo di fr. 100.–, costituiva un caso di scioglimento della comunione
ereditaria soggetto alla disciplina del differimento dell’imposizione, con la
conseguenza che l’aliquota applicabile alla successiva vendita era quella del
4% anche per l’interessenza attribuitagli all’asta pubblica.
I.
Nelle
proprie osservazioni del 30 gennaio 2012, l’autorità di tassazione propone di
respingere il gravame, sottolineando in particolare che dalle istanze di
iscrizione a registro fondiario, così come dall’offerta di acquisto a
trattative private, risulta chiaramente che il trasferimento è avvenuto per “acquisto”
e non per effetto dello scioglimento della comunione ereditaria.
L.
All’udienza
del 27 marzo 2012, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
Diritto
1.
1.1.
Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).
2.
2.1.
Nella
fattispecie, il ricorrente è divenuto proprietario dell’immobile venduto in due
momenti diversi: per una parte, per successione dal padre __________, nel 2000;
per l’altra parte, per acquisto dalla sorella __________, nell’ambito di un
procedimento esecutivo, nel 2008. Mentre per la prima parte, è chiaro che il
negozio, mediante il quale il contribuente è divenuto proprietario, beneficiava
del differimento dell’imposizione, è controverso per contro se lo stesso valga
anche per l’altra parte. Secondo l’autorità fiscale, infatti, si è trattato di
un negozio imponibile, anche se non vi è stato alcun utile, mentre per
l’insorgente il trasferimento immobiliare beneficiava a sua volta del
differimento dell’imposizione.
2.2.
Secondo
l’art. 128 cpv. 2 LT, per il calcolo dell’utile e la durata della proprietà è determinante
il precedente trasferimento. Tuttavia, l’art. 128 cpv. 3 LT prevede che, nel
caso di alienazione di immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto
di tassazione differita secondo l’articolo 125 lettere
a), b), c), e)
per il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione
dell’ultimo
trasferimento imponibile.
Come ha
ricordato il Tribunale federale – in una sentenza con cui ha escluso che possa
essere dedotta dall’utile immobiliare l’imposta di successione pagata dal
venditore – quando l’acquisto di un immobile è avvenuto mediante un
trasferimento di proprietà soggetto a differimento dell’imposizione, il calcolo
del valore di investimento deve riferirsi all’ultima alienazione imponibile.
Ciò vale non solo per il valore di acquisto in sé ma anche per tutte le spese
connesse. Considerando la successione un trasferimento che comporta il
differimento dell’imposizione, il legislatore federale ha ingiunto ai cantoni
di non considerare simili alienazioni nell’ambito del calcolo dell’imposta
sugli utili immobiliari in occasione di una successiva cessione (cfr. sentenza
del 29 luglio 2008 n. 2C_147/2008, in RF 2009 p. 121, consid.
2.3).
2.3.
Si tratta
pertanto di verificare se, come sostenuto dal ricorrente, l’acquisto della quota
dell’immobile dalla sorella rientri nel campo di applicazione dell’art. 125
cpv. 1 lett.
a
o
c
LT.
3.
3.1.
La legge
federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei
cantoni e dei comuni (LAID; RS 642.14), all’art. 12 cpv. 3 lett.
a
,
dispone che l’imposizione è differita in caso di trapasso di proprietà in
seguito a successione (devoluzione, divisione, legato) a anticipo ereditario o donazione.
Nella
legge cantonale, i casi di differimento in questione sono ripresi in due
lettere dell’art. 125 cpv. 1 LT. Per l’art
. 125 cpv. 1 lett.
a
LT, è previsto il differimento
dell’imposizione in caso di trasferimento per successione, legato, donazione o
altro contratto soggetto all’imposta di successione o donazione. L’art. 125
cpv. 1 lett.
c
LT, invece, stabilisce il differimento nei casi:
·
di scioglimento delle comunioni ereditarie, indipendentemente dal
fatto che esso comporti o meno il versamento di conguagli in denaro;
·
di scioglimento di comproprietà e di proprietà comuni in cui vi è
mera divisione in natura priva di conguagli in denaro
(
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 122-123; inoltre sentenza CDT n.
80.2000.00053 del 6 giugno 2000, in RDAT II-2000 n. 11t).
Ne consegue che il trasferimento
per donazione o per successione non è imponibile, come pure beneficia del
differimento dell’imposizione la divisione di una comunione ereditaria. In
altre parole, se la proprietà di un immobile è passata per successione a diversi eredi, il successivo scioglimento della comunione ereditaria è a sua volta al
beneficio del differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, anche nel
caso in cui un solo coerede riprenda l’intero immobile.
Diverso è invece il caso
dell’immobile in comproprietà. L’eventuale scioglimento di quest’ultima forma
di proprietà collettiva sfugge all’imposizione immediata solo qualora avvenga
“in natura e senza conguaglio in denaro” (art. 125 lett.
c
LT). Se,
pertanto, un comproprietario acquista le quote di comproprietà degli altri
comproprietari, si verifica un trasferimento soggetto all’imposizione
ex
art. 124 cpv. 2 lett.
c
LT.
3.2.
Il
diritto federale impone dunque ai cantoni di differire l’imposizione dell’utile
immobiliare in occasione non solo della successione ma anche della successiva
divisione ereditaria. In sé, il coerede che cede la sua quota consegue un utile
immobiliare. Infatti, partecipa, nella misura della sua quota ereditaria, alla
plusvalenza maturata fra l’acquisto dell’eredità e la cessione ai coeredi, se
essa è stata considerata nel calcolo dell’indennità. Se tale plusvalenza fosse
imposta, se ne dovrebbe tuttavia tener conto nel momento in cui viene
assoggettato all’imposta l’utile realizzato con la successiva vendita
dell’immobile da parte del coerede che lo ha ripreso; infatti, in tal caso, non
dovrebbe essere dedotto dal valore di alienazione il valore di acquisto da
parte del defunto, ma tale valore dovrebbe essere ridotto nella misura
dell’utile già imposto al coerede cedente. Oppure, si dovrebbe dedurre quale
valore di investimento l’importo pagato al coerede al momento della divisione,
anche se in tal modo una parte dell’utile sfuggirebbe all’imposizione. In
considerazione di queste difficoltà, si giustifica di assimilare al
trasferimento per successione il caso della divisione, facendolo beneficiare a
sua volta del differimento dell’imposizione. È vero che in tal modo il coerede
che ha ripreso l’immobile si ritrova a dover pagare l’imposta su una quota di
utile che in realtà ha conseguito un altro erede, ma di tale circostanza si può
tener conto nel contratto di divisione o in altro modo (cfr.
Ochsner
, Die Besteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1976, n. 247, p. 128).
3.3.
La
particolarità del caso in esame è costituita dal fatto che il ricorrente non ha
ripreso la metà dell’immobile dalla sorella mediante un contratto di divisione,
versandole un compenso in natura o in denaro in misura corrispondente al valore
della quota cedutagli. Ha per contro acquistato all’incanto, nell’ambito di un
procedimento esecutivo, la quota della sorella ad un prezzo irrisorio, tale non
solo da non indennizzare la plusvalenza maturata fra la devoluzione ereditaria
e l’aggiudicazione ma neppure quella maturata quando il padre era stato proprietario
dell’immobile.
3.4.
La
procedura esecutiva nei confronti della coerede del ricorrente era stata promossa
dal Canton Ticino.
Secondo
l’art. 132 cpv. 1 della Legge federale dell’11 aprile 1889 sulla esecuzione e
sul fallimento (LEF; RS 281.1), se è stata chiesta la realizzazione di una
quota di un’eredità indivisa, l'ufficiale fa determinare il modo della sua realizzazione
dall'autorità di vigilanza. Per l’art. 10 cpv. 2 del Regolamento del Tribunale
federale del 17 gennaio 1923 concernente il pignoramento e la realizzazione di
diritti in comunione (RDC; RS 281.41), l’autorità di vigilanza, tenuto conto
nella misura del possibile delle proposte degli interessati, deciderà se la
parte di comunione pignorata dovrà essere venduta ai pubblici incanti o se sia
da procedersi allo scioglimento della comunione e alla liquidazione del patrimonio
comune a stregua dei disposti che reggono la comunione in questione.
L’art.
10 c
pv. 3 RDC precisa che la vendita all'asta non sarà, di regola,
ordinata, che se il valore della parte pignorata può essere determinato almeno
approssimativamente in base alle informazioni assunte in occasione del
pignoramento o delle trattative di conciliazione. Onde accertare questo valore,
l'autorità di vigilanza può ordinare nuove indagini e, segnatamente, l'erezione
di un inventario del patrimonio comune.
Con
sentenza del 6 novembre 2009, la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
di appello quale autorità di vigilanza, preso atto che il creditore
dell’escussa non aveva accettato la proposta di RI 1 di ritirare la quota della
coerede per l’importo di fr. 25'100.–, ha ritenuto il valore della quota
pignorata
“sufficientemente determinato ai sensi dell’art. 10 cpv. 3 RDC
perché se ne [potesse] ordinare la vendita all’asta”
, aggiungendo che
“la
soluzione alternativa dello scioglimento della comunione ereditaria e della
liquidazione del patrimonio comune (cfr. art. 10 cpv. 2 RDC)”
appariva
“inadeguata,
visto il valore esiguo dell’attivo da realizzare”
.
I
“diritti
spettanti al debitore __________, __________, nella comunione ereditaria
indivisa”
sono così stati messi all’incanto ed aggiudicati al ricorrente
per fr. 100.–, il 3 febbraio 2010.
3.5.
L’aggiudicazione
non è pertanto stata preceduta dallo scioglimento della comunione ereditaria,
come ammesso dall’art. 10 cpv. 2 RDC. Il ricorrente si è così aggiudicato la
quota della sorella nella comunione ereditaria.
In tale
evenienza, come stabilito dall’art. 11 cpv. 2 RDC, l’ufficio di esecuzione
rilascia all’aggiudicatario un attestato certificante che è surrogato nel
diritto del debitore di chiedere la divisione della comunione e di percepire il
prodotto della liquidazione. L’aggiudicatario viene così a trovarsi in una
situazione simile a quella del cessionario di una quota in una comunione
ereditaria (art. 635 cpv. 1 CC), il quale non acquista il diritto d’intervenire
nella divisione, ma solo di pretendere la parte che nella divisione sarà
attribuita al cedente. In tale contesto, l’autorità interviene nella divisione
in luogo dell'erede stesso (cfr. DTF 135 III 179 consid. 2.5, con riferimento
all’art. 609 cpv. 1 CC).
Nel caso
concreto, tuttavia, il ricorrente non ha avuto alcun bisogno di chiedere la
divisione, essendo egli stesso l’unico altro coerede. In altre parole, per il
semplice effetto dell’aggiudicazione della quota ereditaria della sorella, egli
si è ritrovato ad essere proprietario esclusivo dell’immobile appartenente alla
comunione ereditaria, costituita da lui stesso, quale coerede, e da lui stesso,
quale aggiudicatario della quota ereditaria della sorella.
In queste
circostanze, anche se formalmente non vi è stata una divisione ereditaria, è
difficile negare che sostanzialmente essa si sia verificata con
l’aggiudicazione della quota ereditaria al ricorrente.
3.6.
Ne
consegue che, nonostante le peculiarità della fattispecie, caratterizzata
dall’aggiudicazione dell’immobile per una cifra simbolica, non può essere
negata l’applicazione dell’art. 125 cpv. 1 lett.
c
LT. Nel calcolo
dell’utile conseguito con la vendita qui in discussione, si applica pertanto,
per l’intero immobile, l’art. 128 cpv. 3 LT, secondo il quale, per il valore di
acquisto e la durata della proprietà, fa stato la situazione dell’ultimo
trasferimento imponibile
. Dal valore di alienazione di fr.
130'000.– deve allora essere dedotto il valore di stima in vigore venti anni
prima (fr. 8'283.–); all’utile così stabilito (fr. 121'717.–) si applica
l’aliquota del 4%. L’imposta ammonta di conseguenza a fr. 4’868.70.
4.
Visto
l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese
processuali. Al ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e
pronuncia
1.   Il ricorso
è
accolto
.
§    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 27 dicembre 2011 è riformata nel senso
che dal valore di alienazione di fr. 130'000.– è dedotto il valore di stima in
vigore venti anni prima (fr. 8'283.–) ed all’intero utile è applicata
l’aliquota del 4%.
2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Al
ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 800.– per ripetibili.
3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4.   Intimazione
a:
__________
Copia per
conoscenza:
- municipio
di.
per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello
Il presidente:                                                          Il
segretario: