ti_gerichte · 12.2003.156 · 2005-01-17 · it
locazione - libero apprezzamento delle prove - modifica dell'ente locato - accordo non scritto del locatore - disdetta straordinaria per violazione del dovere di diligenza

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 17.01.2005 12.2003.156

Incarto n.
12.2003.156
Lugano
17 gennaio
2005
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione nella
causa -inc. n. DI.2002.118 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord-
e più precisamente sull’istanza di sfratto 2 settembre 2002 promossa da
__________,
rappr. da __________,
contro
__________
,
__________,
entrambe rappr.
da __________,
nonché nella causa -inc. n. DI.2002.130 di quella medesima Pretura-
e più precisamente sulle istanze di contestazione della disdetta introdotte il
26 aprile ed il 22 luglio 2002 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di Mendrisio da
__________,
__________,
entrambe rappr.
da __________,
contro
__________,
rappr. da __________,
sulle quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 12
settembre 2003, con cui ha accolto le istanze di contestazione della disdetta e
respinto l'istanza di sfratto;
appellante __________ __________ con atto di appello 26 settembre
2003, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere
l’istanza di contestazione della disdetta del 22 luglio 2002 e di accogliere
l’istanza di sfratto, il tutto protestando spese e ripetibili di primo e
secondo grado;
mentre la sola __________, con osservazioni 21 ottobre 2003, postula
la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.
Con contratto 30 ottobre 1997 __________
__________ ha concesso in locazione ad __________ l’esercizio pubblico
denominato “__________” a __________, di cui __________ __________, che aveva
sottoscritto quale conduttrice un precedente accordo, era la gerente.
Il
contratto di locazione è stato in seguito disdetto dal locatore in due
occasioni: il 27 marzo 2002 è stata significata una disdetta ordinaria con
effetto al successivo il 30 ottobre ed il 20 giugno 2002 una disdetta
straordinaria ex art. 257f cpv. 3 CO per il successivo 31 agosto, motivata dal
fatto che la conduttrice, pur essendo stata diffidata, non aveva provveduto ad
eliminare la chiusura frontale della veranda dell’ente locato, intervento che,
essendo già chiusi gli altri lati, le aveva permesso di ricavare un locale
utilizzabile anche d’inverno.
2.
Il 2 settembre 2002 __________ __________
(in seguito: istante), preso atto che l’ente locato non era stato liberato alla
scadenza del termine della disdetta straordinaria, ha adito la Pretura con
un’istanza di sfratto. In precedenza, il 26 aprile e il 22 luglio 2002 __________
e __________ __________ (in seguito: convenute) avevano provveduto a contestare
le due disdette avanti all’Ufficio di conciliazione. In applicazione dell’art.
274g CO la decisione sulle tre istanze è stata devoluta al giudice dello
sfratto.
3.
Con la sentenza qui impugnata il
Segretario assessore ha accolto le istanze di contestazione delle disdette ed
ha di conseguenza respinto l’istanza di sfratto. Il giudice di prime cure ha
dapprima rilevato che la disdetta ordinaria era nulla siccome non significata
su formulario ufficiale. Quanto alla disdetta straordinaria, la stessa andava a
sua volta annullata, non essendo stata provata una violazione del dovere di
diligenza da parte delle convenute: in base alle risultanze di causa, ed in
particolare alle testimonianze __________ e __________, appariva in effetti
legittimo ritenere che l’istante avesse manifestato il suo consenso
all’esecuzione dei lavori di chiusura della veranda, per cui egli era assai
malvenuto a prevalersi in questa sede del fatto che la controparte avesse
modificato l’ente locato senza il suo consenso scritto; in ogni caso l’istante neppure
aveva dimostrato il contrasto materiale dell’opera eseguita con le norme
edilizie.
4.
Con l’appello che qui ci occupa
l’istante contesta che le risultanze istruttorie e in particolare le
testimonianze citate dal giudice di prime cure permettano effettivamente di
concludere per l’esistenza di un suo consenso, che per altro neppure era
determinante, non essendo egli l’unico proprietario dell’ente locato. Di qui la
sua richiesta di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere
l’istanza di contestazione della disdetta straordinaria e di accogliere
l’istanza di sfratto.
5.
Delle osservazioni con cui la convenuta
__________ postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei
prossimi considerandi.
6.
Nel
caso di specie, le censure d’appello si sono rivelate del tutto prive di
fondamento.
6.1
Contrariamente
a quanto preteso dall’istante, non torna conto esaminare se le testimonianze __________
e __________ abbiano permesso di stabilire l’esistenza di un suo consenso all’esecuzione
dei lavori di chiusura della veranda. In effetti la circostanza di cui si
tratta è stata comunque confermata inequivocabilmente dal teste __________, il
quale ha riferito da una parte che in occasione di un incontro tra __________ __________
e l’istante quest’ultimo aveva detto che la chiusura poteva senz’altro essere
fatta, dall’altra che l’istante, pur essendo quotidianamente sul cantiere, non
aveva mai obiettato alcunché, e infine che durante i lavori ed alla fine degli
stessi l’istante si era detto compiaciuto per la riuscita del lavoro. Il fatto
che il teste in questione fosse l’ex marito di __________ __________ non comporta
l’esclusione della prova ai sensi dell’art. 228 cifra 1 CPC e ciò quand’anche
egli nelle more della procedura d’appello sia divenuto amministratore unico di __________:
l’art. 274d cpv. 3 CO permette in effetti al giudice di valutare liberamente le
prove nel senso che egli ha la facoltà di apprezzare liberamente anche quelle
prove il cui valore sarebbe limitato o escluso in applicazione del diritto processuale
cantonale (
ICCTF
5 dicembre 2000 4C.386/1999, 19 agosto 2002
4C.118/2002, 23 aprile 2003 4C.39/2003, 15 settembre 2004 4C.282/2004;
FF
1985 I 1280;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 88 seg. ad art. 274d CO con
numerosi rif.;
Cocchi
, Aspetti procedurali del nuovo diritto di
locazione, in
Rep
. 1990 p. 77).
6.2
Del
tutto irrilevante è invece la circostanza che l’istante non fosse l’unico
proprietario dell’ente locato, l’art. 260a CO esigendo unicamente che il
consenso emani dal locatore.
7.
Il
fatto che l’istante non solo avesse tollerato la chiusura della veranda, ma vi
avesse addirittura dato il suo accordo, salvo poi essersi rimangiato tutto una
volta che il Comune di __________, preso atto che l’intervento era stato
effettuato senza disporre dei necessari permessi, lo aveva invitato a
ripristinare la situazione precedente o ad inoltrare una domanda di costruzione
in sanatoria, permette senz’altro di confermare l’assunto del Segretario
assessore secondo cui la disdetta straordinaria sarebbe abusiva. A maggior
ragione se si pensa da un lato che l’istante aveva partecipato direttamente ai
lavori in questione (cfr.
Higi
, op. cit., n. 23 ad art. 260a CO;
Lachat
,
La bail à loyer, Losanna 1997, p. 539;
Barbey
, Les travaux de rénovation
et de modification de la chose louée entrepris par le locataire, in Séminaire
sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 9), in particolare chiedendo agli
operai di smontare le tende da sole che erano appese alla chiusura vecchia
della veranda (teste __________); dall’altro che gli interventi erano stati
eseguiti a perfetta regola d’arte e con esito del tutto soddisfacente (cfr.
pure la documentazione fotografica allestita in sede di sopralluogo) -il che
esclude già di per sé che il locatore possa pretendere il ripristino dell’ente
locato prima della fine del contratto (cfr.
Higi
, op. cit., n. 30-32 ad
art. 260a CO)- tanto più che l’istante neppure aveva provato, non avendo censurato
in questa sede l’assunto in tal senso del giudice di prime cure, che la
problematica amministrativa fosse più che altro di natura formale e non
materiale; e infine che egli stesso si era inizialmente detto disposto ad
inoltrare la domanda in sanatoria, poi mai formalizzata, cercando a quel
momento di ottenere dalla controparte vantaggi economici sproporzionati e
meglio condizionandola alla prestazione di una garanzia di fr. 45'000.- per il
caso in cui il Comune avesse esatto il pagamento di un contributo sostitutivo
per la mancanza di 10 posteggi, che successivamente l’ente pubblico ha invero dichiarato
di non pretendere (cfr. lettera 27 novembre 2001, inc. III° rich.)
8.
Ne discende la reiezione del gravame,
del tutto infondato, e la conseguente conferma del giudizio del Segretario
assessore.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede seguono la
soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 26 settembre 2003 di __________ __________
è respinto.
II.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia                                    fr.    480.-
b) spese                                                      fr.
20.-
Totale                                                           fr.
500.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
all’appellata __________ fr. 600.- per ripetibili.
III.
Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente                                                           Il
segretario