ti_gerichte · 12.2009.66 · 2009-12-16 · it
Locazione, consegna di ente locato in stato idoneo ad uso contrattuale, licenza edilizia per cambiamento di destinazione (esercizio pubblico)

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.12.2009 12.2009.66

Incarto n.
12.2009.66
Lugano
16 dicembre
2009
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2005.101
della Pretura della giurisdizione di Locarno campagna - promossa con istanza 1°
giugno 2005 da
AO 1
e
AO 2
entrambi rappr. dall'  RA 2
contro
AP 1
rappr. dall'  RA
1
con cui
gli istanti hanno chiesto di condannare il convenuto al pagamento di fr. 100
'000.- oltre interessi, domanda avversata dal convenuto, che in via
subordinata ha posto in compensazione le sue pretese per pari importo;
nonché
nella causa - inc. n. DI.2005.246 della medesima Pretura - intentata con
istanza 22 dicembre 2005 da
AP 1,
rappr. dall'RA
1
contro
AO 1,
e
AO 2,
entrambi rappr. dall'RA 2
con cui
l'istante ha postulato la condanna dei convenuti al versamento in solido di almeno
fr. 200
'000.-, aumentati con le conclusioni a fr.
222'669.34, richiesta avversata dai convenuti;
istanze
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 4 marzo 2009 accogliendo
l'istanza 1° giugno 2005 e respingendo quella 22 dicembre 2005;
appellante
AP 1 che con appello 13 marzo 2009 chiede la riforma del querelato giudizio nel
senso di respingere l'istanza 1° giugno 2005 di controparte e di accogliere la
sua istanza 22 dicembre 2005, nel senso di condannare i convenuti al pagamento
di fr. 222
'669.34 oltre interessi;
mentre
gli appellati con osservazioni 8 aprile 2009 postulano la reiezione del gravame
avversario;
richiamato
il decreto 17 marzo 2009 con il quale la presidente di questa Camera ha
concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                    A.
Il 10 novembre 2003 AP 1, in qualità di locatore, e AO 1 e AO 2,
come conduttori, hanno stipulato un "contratto di locazione per esercizio
pubblico" con oggetto l'"Albergo __________ __________" a __________
a uso "Garni e Snack Bar conformemente alla patente n. __________".
L'inizio della locazione è stato previsto per il 1° marzo 2004, con possibilità
di disdetta con preavviso di almeno sei mesi, la prima volta per il 28 febbraio
2013, con rinnovo del contratto per cinque anni in mancanza di tale disdetta.
La pigione, pagabile in rate mensili anticipate, è stata fissata per il primo
anno in fr. 156
'000.- annui oltre spese accessorie, aumentata
a fr. 168'000.- dal secondo al quinto anno compresi, a fr. 171'600.- dal sesto
anno, a fr. 175'200.- dal settimo anno, a fr. 178'800.- dall'ottavo anno, a fr.
182'400.- dal nono anno e a fr. 186'000.- dal decimo anno. Le parti hanno fissato
il deposito di garanzia in fr. 42'000.-. Contestualmente alla locazione i
conduttori hanno acquistato per fr. 200'000.- l'inventario dell'esercizio
pubblico come da lista di cui all'allegato A annesso al contratto, versando al
momento della sottoscrizione del medesimo fr. 100'000.- e pattuendo che il saldo
avrebbe dovuto essere pagato entro il 28 febbraio 2004 (doc. A e B).
B.
Facendo
riferimento ad articoli apparsi sulla stampa locale all'inizio del 2004
(secondo cui l'ente in questione era adibito a postribolo), con scritto 4
febbraio 2004 AO 1 e AO 2, rappresentati dall'avv. RA 2, hanno comunicato al locatore
l'esistenza di presupposti legali per annullare il contratto di locazione e
giustificare la restituzione di quanto da loro già versato. Essi hanno affermato
che la circostanza menzionata, a loro non nota, pregiudicava in modo grave la
gestione dell'esercizio pubblico e hanno postulato, pertanto, una soluzione
bonale della questione (doc. C). L'avv. RA 1, legale del destinatario della
missiva testé menzionata, ha contestato l'11 febbraio 2004 l'esistenza di un
motivo legale che potesse giustificare un annullamento unilaterale del
contratto e ha spiegato che quanto riferito dalla stampa era stato
"montato ad arte (…) per creare un caso mediatico, che facesse scalpore,
ma che alla prova dei fatti si è rivelato una classica bolla di sapone".
Egli ha precisato, al riguardo, che l'esercizio in questione aveva sempre
goduto di ottima reputazione e che non era "mai scaduto a
postribolo". Il suo cliente si era invero limitato a locare delle camere
"ad alcune ragazze durante il periodo invernale, che non hanno mai
esercitato in modo tassativo la prostituzione nell'esercizio pubblico in
oggetto". Il legale ha infine soggiunto che la clientela dell'esercizio
pubblico era sempre stata essenzialmente turistica, di modo che quanto
riportato dalla stampa locale non poteva aver compromesso l'affluenza della
stessa (doc. D). Il giorno successivo l'avv. RA 2 ha contestato quanto
affermato dalla controparte, ribadendo la necessità di addivenire a una
soluzione bonale (doc. E). Ne è seguita una corrispondenza tra le parti, che
però non ha portato a una transazione (doc. 1, 2 e 3).
C.
Con
missiva 1° marzo 2004 AO 1 e AO 2, sempre rappresentati dal proprio legale,
hanno biasimato il locatore per non aver consegnato, il medesimo giorno e come
previsto contrattualmente, l'ente in stato idoneo all'uso a cui era destinato,
dato che lo stesso non era stato oggetto della licenza edilizia per il
cambiamento di destinazione. Di conseguenza, essi hanno fissato al locatore un
termine fino al 15 marzo 2004 per adempiere al contratto di locazione, con la
comminatoria delle conseguenze previste all'art. 107 cpv. 2 CO (doc. F). Con
scritto 2 marzo 2004 il locatore ha contestato di essere in mora nella consegna
dell'ente, spiegando che come già espresso in una sua precedente missiva 1°
marzo 2004 la consegna era subordinata al pagamento della prima pigione mensile
di fr. 13
'000.-, della garanzia di fr. 42'000.- e del
saldo di fr. 100'000.- per l'acquisto dell'inventario. Il locatore ha inoltre
spiegato che qualora la controparte non avesse sollevato l'annullamento del
contratto, egli avrebbe avviato le necessarie pratiche amministrative. Cosa che
invece, a suo dire, non avrebbe fatto per evitare di sobbarcarsi dei costi che
si sarebbero rivelati, se del caso, inutili (doc. G). Ne è seguita un'ulteriore
corrispondenza (doc. H e I, 4), che è sfociata nello scritto 5 marzo 2005 con
la quale AO 1
e AO 2 hanno ribadito il termine del 15
marzo 2004 posto al locatore per adempiere al contratto di locazione e hanno
soggiunto che la mora era dovuta anche al fatto che egli non era in possesso
delle due patenti per l'esercizio garni e snack bar, e che non aveva ancora
consegnato la lista d'inventario (doc. L). Le parti hanno quindi ribadito i
loro rispettivi punti di vista (doc. M, N). Il 15 marzo 2004 il locatore ha
inviato ai conduttori copia dell'estratto FU 12 marzo 2004 dal quale emerge il
rilascio di patente d'esercizio pubblico (scissione albergo garni e snack-bar)
e la lista d'inventario (doc. 5). Il 16 marzo 2004 i conduttori hanno ribadito
il loro punto di vista, precisando che quanto riportato nel FU non concerneva
una decisione cresciuta in giudicato, soggiungendo che mancava anche il
collaudo e che i lavori di riattazione non erano a quel momento ancora
terminati. Di conseguenza essi hanno dichiarato di recedere immediatamente dal
contratto di locazione e hanno chiesto il rimborso dei fr.
100'000.- da loro già versati, oltre interessi
(doc. O = doc. 6). Nella corrispondenza successiva le parti hanno
ribadito i loro punti di vista (doc. 7 e 8).
D.
A
seguito della mancata conciliazione delle parti constatata dal competente Ufficio
di conciliazione (UC) in materia di locazione, con istanza 1° giugno 2005 AO 1
e AO 2 hanno convenuto AP 1 dinanzi alla Pretura di Locarno-campagna chiedendone
la condanna al pagamento di fr.
100'000.- oltre
interessi, corrispondente all'importo da loro versato il 10 novembre 2003 (inc.
DI.2005.101). All'udienza di discussione 4 ottobre 2005 il convenuto si è
opposto alla domanda degli istanti, ponendo in via subordinata in compensazione
fr. 300'000.- ed elencando al riguardo sue pretese per fr. 18'163.54 a titolo
di perdita di guadagno per l'anno 2004, fr. 152'000.- per perdita di guadagno negli
anni dal 2005 al 2008, fr. 160'000.- per l'utilizzo da parte degli istanti
delle attrezzature tecniche e fr. 21'125.- per perdita di guadagno inerente
all'attività di dipendente cui avrebbe dovuto rinunciare per dover gestire
l'esercizio pubblico. In occasione dell'udienza 29 novembre 2005 di continuazione
della discussione le parti hanno confermato i loro rispettivi punti di vista.
E.
Dopo
aver adito il competente UC in materia di locazione il locatore ha inoltrato a
sua volta alla Pretura di Locarno-campagna un'istanza chiedendo la condanna dei
conduttori al versamento di almeno fr. 200'000.-, elencando dei danni da lui
asseritamene patiti a seguito del comportamento di controparte  e precisando
che ulteriori fr. 100'000.- erano posti in compensazione alla pretesa di quest'ultima
nella procedura di cui all'inc. DI.2005.101 (inc. DI.2005.246). Egli ha
elencato le sue pretese in fr. 18'163.54 per perdita di guadagno per l'anno
2004, almeno fr. 150'000.- per perdita di guadagno per gli anni dal 2005 al
2008, fr. 160'000.- per l'utilizzo da parte degli istanti delle attrezzature
tecniche, fr. 21'125.- per perdita di guadagno inerente all'attività di
dipendente cui ha dovuto rinunciare per dover gestire l'esercizio pubblico e
fr. 48'790.25 per gli investimenti effettuati nel medesimo a seguito delle
richieste dei convenuti. All'udienza di discussione 6 marzo 2006 i conduttori
si sono opposti alla richiesta di controparte. Sono poi state congiunte le
cause DI.2005.101 e DI.2005.246. In occasione dell'udienza di continuazione del
contraddittorio con replica e duplica le parti hanno ribadito i loro rispettivi
punti di vista.
F.
Esperita
l'istruttoria le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo
memoriali scritti. Con il proprio 19 maggio 2008 AO 1
e
AO 2
hanno ribadito la propria richiesta di pagamento
di fr. 100'000.- e si sono opposti all'istanza di controparte. Con memoriale di
medesima data AP 1 si è opposto all'istanza dei conduttori, in via subordinata ponendo
in compensazione asseriti danni per fr. 100'000.-. Egli ha poi chiesto il
versamento dei restanti danni da lui rivendicati, ammontanti a suo dire a fr. 222'669.34
oltre interessi. Il locatore ha elencato le poste di danno in fr. 110'163.24
per mancato guadagno, fr. 160'000.- per mancato indennizzo per utilizzo di
attrezzature tecniche da parte dei conduttori, fr. 21'125.- per mancato salario
e fr. 31'381.10 per investimenti da lui effettuati. Statuendo con sentenza 4
marzo 2009 il Pretore ha accolto l'istanza di AO 1
e AO
2 e ha respinto quella di AP 1
.
G.
AP 1
è insorto contro la citata sentenza con appello 13 marzo 2009, con il quale
chiede la riforma della stessa nel senso di respingere l'istanza della
controparte e di accogliere la propria. Con osservazioni 8 aprile 2009 AO 1
e AO 2 hanno postulato la reiezione del gravame. Nel frattempo con
decreto 17 marzo 2009 la presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto
sospensivo richiesto.
Considerato
in diritto:                  1.
Il Pretore ha accertato anzitutto che la consegna dell'ente
locato era stata prevista per il 1° marzo 2004 e che il locatore, sebbene i
conduttori gli avessero impartito un termine di quindici giorni per la consegna,
non aveva ottemperato al suo obbligo. Egli ha poi negato che quest'ultimo potesse
opporsi alla consegna in applicazione dell'art. 82 CO. Da qui l'accoglimento
dell'istanza di AO 1 e AO 2 e la reiezione di quella di AP 1.
2.
L'appellante
critica il Pretore per aver ritenuto che il 1° marzo 2004, rispettivamente il
15 marzo 2004, egli si sarebbe rifiutato di consegnare l'ente ai conduttori. Il
locatore sostiene di aver invece addirittura esortato, il 15 marzo 2004, questi
ultimi a prendere in consegna l'esercizio pubblico, tuttavia previo adempimento
dei loro asseriti obblighi finanziari (memoriale, pag. 3 in fondo). Egli
afferma, invero, che come accertato dal primo giudice i conduttori dovevano
versare il primo canone di locazione prima della consegna dell'ente, nonché depositare
la garanzia e corrispondere il saldo dell'inventario, in difetto di che egli
non si può ritenere in mora con la consegna (appello, pag. 4 in alto). Il primo
giudice ha spiegato che l'eccezione di cui all'art. 82 CO presuppone che il
creditore non abbia effettivamente eseguito o offerto di eseguire la sua controprestazione.
Egli ha quindi negato che il locatore abbia adempiuto a tale condizione. Al
riguardo il primo giudice ha accertato che alla data prefissata dalle parti il
locatore non era nella condizione di poter consegnare l'ente con le qualità
promesse, ossia pronto per essere gestito contemporaneamente quale garni e come
snack-bar. Mancava la licenza edilizia per la modifica di destinazione, la
separazione fisica tra i due esercizi e le relative patenti. Quanto evocato
dall'appellante è quindi ininfluente ai fini del giudizio.
3.
Il
locatore afferma, poi, che secondo il contratto di locazione l'ente era stato
previsto ad uso garni e snack-bar conformemente alla "patente __________"
e che tale patente esisteva già al momento della consegna (appello, pag. 5 in
alto). Il Pretore ha spiegato, al riguardo, che malgrado tale formulazione potesse
destare dubbi, giacché tale patente permetteva unicamente l'attività di un
garni, dall'allegato 13 novembre 2003 emergeva chiaramente che l'uso concordato
era quello di garni e, separatamente, di snack-bar (sentenza impugnata, pag. 7
in fondo e 8 in alto). Con la presente censura l'appellante non si confronta
con la motivazione testé menzionata, sicché essa è irricevibile (art. 309 cpv.
2 lett. f CPC).
4.
L'appellante
ritiene che "alla luce delle risultanze d'istruttoria" non sia
condivisibile la tesi del Pretore secondo la quale l'ente doveva essere
consegnato con due separate patenti. A suo dire la patente __________ per
albergo permetteva sia l'alloggio sia la ristorazione, come affermato dal teste
__________, caposervizio dell'Ufficio permessi (memoriale, pag. 5). Il teste in
questione ha dichiarato che il 12 marzo 2004 era stata rilasciata
un'autorizzazione di massima per il rilascio delle due patenti distinte e che con
una tale autorizzazione non era possibile iniziare l'attività postulata dai
conduttori. In particolare, egli ha affermato che "la licenza definitiva
viene concessa se sono adempiute le condizioni poste nell'autorizzazione di
massima. In questo caso era stato richiesto per quanto riguarda gli aspetti strutturali
che ci fossero una cucina di almeno 16 m2 per lo Snack Bar e una ricezione e un
locale di preparazione per il Garni. L'ufficio permessi verifica pure che sia
stata concessa la licenza edilizia. Una volta ottenuta la licenza edilizia il
richiedente per ottenere la patente di esercizio pubblico deve chiedere il
collaudo e inoltre deve chiedere l'autorizzazione di gestione" (verbale 7
marzo 2006, pag. 3). Egli ha soggiunto che "l'attività del Garni poteva
essere continuata poiché la patente era stata rilasciata e il fatto che ci
fosse un'autorizzazione di massima per i due esercizi separata non vi
ostava" (loc. cit., pag. 3 in fondo) . Egli ha al riguardo precisato che
l'attività di snack-bar non poteva invece iniziare (loc. cit., pag. 4 in alto).
Secondo il teste è unicamente il 31 maggio 2004 che il locatore ha chiesto
"la patente per albergo, ossia per poter esercitare pure la ristorazione
che non è invece permessa per il Garni". Tale autorizzazione provvisoria è
stata quindi rilasciata il 30 giugno 2004. Inoltre, il rilascio della patente
separata per garni e snack-bar presupponeva una separazione fisica dei locali
(loc. cit., pag. 4). Le dichiarazioni del teste, secondo il quale l’attività di
snack-bar non era possibile, non suffragano quindi la tesi del locatore. Inoltre,
anche nella denegata ipotesi in cui si potesse ritenere la patente di albergo conforme
alle pattuizioni delle parti, essa è stata rilasciata solo alcuni mesi dopo la
data di consegna dell'ente locato. Anche su questo punto l'appello non è
fondato.
5.
Secondo
il locatore, l'allegato cui il Pretore fa riferimento non fa altro che ribadire
quanto enunciato alla clausola 2 del contratto di locazione. Egli sostiene, al
riguardo, che l'oggetto della locazione era l'"Albergo __________ __________
ad uso garni e snack-bar conformemente alla patente n. __________" e che
tale patente per albergo permetteva sia l'alloggio sia la ristorazione,
tuttavia sotto un unico tetto. La separazione delle due entità (garni e snack-bar)
sia dal punto di vista fisico sia giuridico era sì prevista, tuttavia secondo
l'appellante da nessun documento risulterebbe che essa dovesse essere
realizzata "in tutti i suoi aspetti" già al momento della consegna
dell'ente locato. Secondo il locatore nell'allegato evocato dal Pretore le
parti si sarebbero limitate a elencare i lavori necessari alla separazione ed
egli avrebbe assunto l'obbligo di eseguire le pratiche con l'Ufficio di polizia
e permessi (memoriale, pag. 5 in fondo e 6 in alto). Egli dimentica, tuttavia,
che da tale allegato emerge inconfutabilmente che l'oggetto "verrà
consegnato (…) con eseguiti tutti i lavori atti alla separazione di fatto della
parte Snack-Bar e Garni" (doc. A, allegato 10 novembre 2003). D'altra parte
il locatore non contesta che tale suddivisione non era stata eseguita al
momento della consegna (sulla questione cfr. anche consid. 6). Già solo per
tale motivo, quindi, l'ente locato non era pronto alla consegna. Anche al
riguardo l'appello è respinto.
6.
Il
locatore soggiunge che tranne "qualche piccolo lavoro" la separazione
fisica era stata eseguita il 15 marzo 2004, come attestato dal perito comunale
degli immobili arch. __________ __________ (appello, pag. 7 in alto). Se non che,
come precisato dal perito, oltre a "lavori di piccola entità" nella
cucina, non erano ancora stati eseguiti i lavori di chiusura del passaggio tra
la ricezione e quella del corridoio del Garni e il bar (doc. 11, ultimo fascicolo,
pag. 2; verbale 7 marzo 2006, pag. 2). Non è quindi condivisibile la tesi del
locatore, secondo il quale mancavano unicamente dei lavori di lieve entità. Per
tacere del fatto che non consta che a tale data il Municipio di __________
avesse emanato la relativa licenza edilizia. La domanda di costruzione è stata
depositata dal locatore solo il 9 marzo 2004. La licenza edilizia è poi stata
decisa dal Municipio il 27 dicembre 2004 ed è stata oggetto di ricorso al Consiglio
di Stato, che lo ha poi stralciato con decisione 8 giugno 2005 (inc. rich. II).
Dal punto di vista giuridico, quindi, i lavori eseguiti non erano stati
autorizzati. Ci si può quindi domandare se nell'ipotesi in cui essi fossero
stati completati entro la data di consegna, l'oggetto potesse in ogni caso non
ritenersi idoneo perché non provvisto delle necessarie autorizzazioni per la
separazione del garni e del snack-bar. Al riguardo, poi, è ininfluente la
censura dell'appellante secondo il quale il nuovo conduttore __________, cui
avrebbe locato l'ente tra il luglio e il dicembre 2004, non avrebbe mai avuto
problemi amministrativi con il Comune né con l'Ufficio. Invero, la circostanza
evocata non significa ancora che la situazione fosse stata giuridicamente
regolarizzata. L'appellante conclude, su questo punto, affermando che
dall'istruttoria è emerso che nell'anno 2004 i ricavi dello "snack-bar
(ristorante)" sono stati dell'1.5% del totale mentre quelli
dell'"albergo (garni)" il 95.3% (appello, pag. 7) e, quindi,
l'attività di ristorazione era la "minima parte dei redditi". Tale
circostanza è del tutto ininfluente ai fini del giudizio, già per il motivo che
essa si riferisce all'attività espletata da un terzo e che non si può in alcun
modo comparare a quella che avrebbe, se del caso, intrapreso la controparte.
Invero, l'appellante non sostiene, ma nemmeno potrebbe ragionevolmente
dimostrare, che quest'ultima avrebbe adottato le medesime strategie commerciali
del terzo. Anche su questo punto l'appello si rivela infondato.
7.
L'appellante
sostiene che nella fattispecie non si è in presenza di un difetto grave giusta
l'art. 258 CO, poiché non è stata rifiutata la licenza edilizia, bensì è stata
concessa un'autorizzazione di massima (appello, pag. 8 in alto). Se non che,
come già illustrato (sopra, consid. 4), il teste __________ __________,
caposervizio dell'Ufficio permessi, ha precisato che con la semplice autorizzazione
di massima l'attività di snack-bar non avrebbe potuto iniziare. Il locatore
sostiene, al riguardo, che l'impossibilità di usare una parte dell'esercizio
pubblico non escludeva né pregiudicava l'uso della parte da lui ritenuta
principale della locazione, ovvero quella del garni, e tale parte era
trascurabile (loc. cit.). Se non che, dal contratto di locazione non emerge che
l'attività di garni fosse da considerarsi dalle parti come principale. Già si è
detto (consid. 6), poi, che le argomentazioni dell'appellante sulla cifra di
affari dell'esercizio pubblico per il 2004 non sono rilevanti ai fini del
giudizio. L'appellante soggiunge che la considerazione del Pretore, secondo il
quale al locatore era riconoscibile che tale uso era l'elemento essenziale per
i conduttori, non trova conforto agli atti. Egli sostiene che la sua missiva 31
maggio 2004 alla Sezione dei permessi, nella quale aveva preteso che se avesse
potuto gestire l'albergo sia come garni sia come snack-bar "la situazione
commerciale sarebbe" stata "più tranquilla" rispetto a quella
limitata a un garni non ha la portata conferitale dal primo giudice. Nel maggio
2004, a fronte della rescissione della locazione da parte dei conduttori, egli
stava a suo dire subendo un danno importante e quindi, potendo operare anche
nella ristorazione e potendo avere maggiori cespiti d'entrata, sarebbe stato
più tranquillo finanziariamente. Non si comprende tuttavia come tale
affermazione non possa valere anche per i conduttori (appello, pag. 8 in
mezzo). Il locatore conclude, su questo punto, affermando che sussisteva una
patente per albergo, che poteva essere riattivata in ogni tempo. Tuttavia,
anche nella denegata ipotesi di ritenere la patente di albergo conforme alle
pattuizioni delle parti, essa è stata rilasciata solo alcuni mesi dopo la data
di consegna dell'ente locato (cfr. sopra, consid. 4). Competeva semmai al
locatore riattivarla prima della consegna dell'ente. Anche al riguardo
l'appello deve essere respinto.
8.
A
detta dell’appellante il ritardo nel disbrigo delle pratiche amministrative è
da ricondurre al comportamento dei conduttori, che lo hanno indotto a pensare
di non esser più interessati alla locazione (appello, pag. 9 in fondo). Il
locatore afferma di aver agito tempestivamente, richiedendo già il 21 gennaio
2004 la scissione della patente e critica il Pretore per aver ritenuto che non
essendovi stata una richiesta di sospensione della procedura, la sua tesi
summenzionata non poteva essere condivisa. Egli afferma, invero, di non aver
mai sostenuto una simile evenienza. Se non che, il Pretore ha spiegato che
l'assenza di una domanda di sospensione della pratica smentiva quanto affermato
dal locatore, nel senso che l'atteggiamento dei conduttori lo avrebbero indotto
a rallentare la stessa. Invero, qualora si seguisse il ragionamento del
locatore, si dovrebbe allora constatare una sua azione per rallentare il
disbrigo delle pratiche amministrative, ciò che invece, come accertato dal
Pretore, non emerge dagli atti. L'appellante conclude sostenendo che egli non
sapeva che avrebbe dovuto richiedere la licenza edilizia per il cambiamento di
destinazione, come confermato dal teste __________ __________, tecnico comunale.
Egli sottolinea che a una persona non cognita del ramo non era senz'altro noto
che era necessaria una simile licenza per poter eseguire dei lavori all'interno
dell'immobile (appello, pag. 9 in basso). Il primo giudice ha spiegato che tale
circostanza era irrilevante, dato che la rescissione prevista dall'art. 258 CO
in caso di mancata consegna dell'ente non presuppone una colpa imputabile al
locatore. La censura dell'appellante è quindi irricevibile, poiché non tiene
minimamente conto dell'argomentazione pretorile.
9.
Alla
luce di quanto suesposto dev'essere confermata la decisione del Pretore secondo
il quale i conduttori hanno validamente rescisso il contratto di locazione. Ne
deriva che le argomentazioni del locatore sulle sue richieste di risarcimento
danni (appello, pag. 10 – 13) sono prive di oggetto e che ai fini del giudizio
odierno non è necessario esaminarle.
10.
Nella
misura in cui è ricevibile l'appello è quindi respinto. Tassa di giustizia,
spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Il valore litigioso
determinante ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale
federale è di fr. 322
'669.34
(100
'000.- + 222'669.34).
Per i quali motivi,
visti l'art. 148 CPC e la TG,
pronuncia:              1.
Nella misura in cui è ricevibile l'appello 13 marzo 2009 di AP 1
è
respinto.
2.
Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa
di giustizia      fr. 4900.-
b) spese                         fr.
100.-
fr.
5000.-
già
anticipati dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di versare a AO
1 e AO 2 complessivi fr. 6500.- per ripetibili.
3.
Intimazione:
-    ;
-    .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno- campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente                                                     La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).