ti_gerichte · 40.2007.5 · 2009-02-09 · it
Aggiornamenti particolari del valore ufficiale di stima


Incarto n.40.2007.5

___________

Lugano

9 febbraio 2009

Sentenza

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e
 dai membri

arch.
 Bruno Buzzini

ing.Gianfranco
 Sciarini

segretario
 giudiziario

Enzo
 Barenco

statuendo
sul ricorso presentato in data 22 ottobre 2007 da

1. 
 RI 1

2. 
 RI 2

tutti
 rappr. dall   RA 1

contro

la
 decisione su reclamo emanata il 5 ottobre 2007 dall'Ufficio cantonale di
 stima nellambito della procedura di calcolo del nuovo valore di stima
 determinato da aggiornamenti particolari nel Comune di __________

relativamente
 al mappale no. 625 RFD di __________,

esperito                           il
sopralluogo in data 7 novembre 2008,

letti
ed esaminati             gli atti,

consideratoin
fatto e in diritto

1.

1.1     Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

1.2.     Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito lentrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3.     Per
la part. no. 625 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato
in fr. 2'891'763.--.

2.     Lart.
8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione
allAutorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in
seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano
regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento
particolare del valore ufficiale di stima.

3.     Per
la part. no. 625 RFD di __________, con lavviso di decisione  per
aggiornamento particolare del 12 aprile 2006, lUCS ha esposto un valore
ufficiale di stima di fr. 3'135'958.--.

Il
reclamo interposto in data 18 maggio 2006 dai signori RI 1 e RI 2 è stato
respinto dallUCS con decisione del 5 ottobre 2007.Dopo aver esperito il sopralluogo in data 12 gennaio
2007, lautorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo che
la riattazione eseguita nel 2004 nelledificio abitativo sub. DE ha causato un
cambiamento di destinazione che giustifica un adeguamento del valore di stima
mediante il riesame dellintero fondo.

4.     Con
ricorso 22 ottobre 2007 i signori RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale,
postulando laccoglimento del gravame con conseguente annullamento del nuovo
calcolo di stima e conferma del valore precedente di fr. 2'891'763.--.A mente dei ricorrenti un aumento della stima di oltre ca. fr. 250'000.a
fronte di un intervento di minima importanza per un investimento effettivo fr.
50'000.-- non si giustifica e nemmeno si giustifica il fatto che lUCS abbia
omesso di considerare un aumento dei correttivi per la vetustà degli edifici
principali e di quello accessorio dellordine del 2% per tener conto del fatto che
il nuovo calcolo di stima è successivo di due anni a quello precedente.

5.     In
sede di sopralluogo esperito il 7 novembre 2008, il Tribunale ha constatato che
ledificio principale D  è a forma di V
ed è strutturato su 3 livelli fuori terra ed un livello interrato. Questultimo
livello è adibito a locali tecnici, lavanderia, rifugio e servizi igienici del
ristorante, nonché locali-deposito attribuiti ai negozi.

Al
piano terreno è ubicato il ristorante composto da bar e sala, oltre allulteriore
locale oggetto della ristrutturazione, vano che era precedentemente adibito a
negozio (ex __________). Inoltre trovano spazio tre negozi, uno (la libreria)
sul fronte di Via __________ e gli altri due sulla Via __________.

Al 1° piano sono invece ubicati 5 appartamenti di 3
locali (2 appartamenti) e di 2 locali (3 appartamenti).

Al
2° piano vi sono ulteriori 5 appartamenti delle medesime dimensioni di quelli
del 1° piano. Agli appartamenti si accede dalla corte interna al sub. c.

6.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dallart.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2 proprietari delloggetto stimato
e destinatari della decisione dellUCS, è ricevibile in ordine.Ai sensi dellart. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio allautorità di accertare dufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Lautorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.

7.1.     I
fondi edificati sono valutati come ununità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A
seconda dellestensione dellarea annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.     Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad unmassimodel 60%. La variazione della percentuale di deduzione
è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e
alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di
miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3.     Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dellaccertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).

Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
lautorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.     Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.     In
concreto, il Tribunale ritiene di accogliere il ricorso, annullare la decisione
impugnata e ritornare gli atti allautorità di prima istanza per nuovo
giudizio.

Alla
luce del sopralluogo esperito, il Tribunale è dellavviso che lintervento interno
alledificio abitativo DE, tendente ad ampliare la superficie utile destinata
allesercizio pubblico riducendo quella utilizzata per i negozi al PT,  non è da
ritenere tale da influire sul valore di tutte le costruzioni presenti sul mapp.
no. 625, le cui tipologie, stati di conservazione e destinazione, si trovano
essenzialmente nelle condizioni precedenti. I correttivi della vetustà
applicati a tutti gli edifici nellambito della revisione generale delle stime e
ancora confermati dallUCS, a due anni di distanza, nelle identiche entità nel
nuovo calcolo, senza peraltro una precisa motivazione, devono essere rivisti e
riconsiderati secondo i dettami previsti dallart. 9 del Regolamento di
applicazione della Lst. o quantomento devono essere correttamente giustificati.

Occorre
inoltre rilevare che le superfici complessive degli appartamenti, dei negozi e
del ristorante, indicate dai proprietari nel Mod. 1 allestito il 1. marzo 2005,
come pure quelle utilizzate dallUCS per la determinazione del valore di
reddito per ledificio DE, sembrano discordare con le superfici abitabili
risultanti dai piani dellimmobile acquisiti agli atti del procedimento da
questa Autorità. Un esempio su tutti è dato dalla superficie degli appartamenti
ubicati al 1° e 2° piano che, pur non essendo stata oggetto di modifica alcuna,
è lievitata dai precedenti mq. 785 (revisione generale 2004) agli attuali mq.
875 (aggiornamento particolare).  Superfici che di conseguenza devono essere
nuovamente verificate e se del caso rettificate.

Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande
dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art.
38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm), le lacune non sono sanabili in questa sede,
ritenuto che lautorità di prima istanza non è puntualmente entrata nel merito
delle motivazioni che lhanno portata a rigettare tutte le censure sollevate
dai reclamanti.

Ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm, applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto allart. 38 cpv. 1 Lst., la causa deve
quindi  essere rinviata allUCS per nuova decisione, anche per non precludere
ingiustamente ai ricorrenti unistanza di giudizio.

9.

9.1.     Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
lincarto è rinviato allUCS affinchè, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

9.2.     La
tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-- è posta a carico dellUfficio
cantonale di stima, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:1.     Il ricorsoè accolto.Di conseguenza, la decisione 5 ottobre 2007è annullatae lincarto
èrinviatoallUfficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti
accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.     La
tassa di giustizia di fr. 500. è posta a carico dellUfficio cantonale di
stima.

3.     Contro la presente decisione è dato ricorso in
materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di
30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile
il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso
il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.     Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                        Il
segretario giudiziario

Margherita
De Morpurgo                                                       Enzo Barenco