ti_gerichte · 12.2015.214 · 2016-04-05 · it
Disdetta per mora - espulsione

Disdetta per mora - espulsione

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 05.04.2016 12.2015.214

Disdetta per mora - espulsione

Incarto n.
12.2015.214
Lugano
5 aprile 2016
/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliere:
Bettellini
sedente
per statuire nella causa inc. n.
SO.2015.771
(tutela giurisdizionale nei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora)
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 8
ottobre 2015 da
AO
1,
__________
rappr. da RA 1, __________
contro
AP 2,
__________
AP 1,
__________
volta
ad ottenere l’espulsione dei convenuti dall’appartamento di 3,5 locali nello
stabile sito in viale __________ a __________;
domanda
alla quale si sono opposti i convenuti in occasione dell’udienza del 12
novembre 2015 e che il Pretore ha accolto con decisione di medesima data
facendo ordine ai convenuti di mettere immediatamente a libera disposizione
della parte istante l’ente locato, disponendone l’esecuzione effettiva con le
comminatorie di rito;
appellanti
i convenuti che, con atto di appello 21 novembre 2015 contestano l’esistenza
della mora nel pagamento della pigione e di conseguenza del valido motivo di
sfratto, invocando “
la nullità della richiesta dell’astante
”;
mentre
l’istante con osservazioni (correttamente: risposta) 16 dicembre 2015 ha
postulato la reiezione del gravame, protestate tasse, spese e ripetibili;
ribadite
e precisate le tesi degli appellanti con la replica del 9 dicembre 2015 e 3 febbraio
2016;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in
fatto:
A.
Dal
mese di febbraio 2012 AP 2 e AP 1 conducono in locazione l’appartamento di 3,5
locali dello stabile sito in Viale a M. Il contratto prevede una pigione
mensile di fr. 1'100.-, oltre spese accessorie e di riscaldamento (doc. A).
In data 27 luglio 2015 la locatrice AO 1 ha notificato ai conduttori su modulo
ufficiale la disdetta per mora con effetto a decorrere dal 31 agosto 2015 (doc.
C), che è stata prontamente contestata dinnanzi al competente Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________.
B.
Con
istanza 8 ottobre 2015 la AO 1 ha quindi chiesto al Pretore di ordinare a AP 2
e AP 1 di liberare l’appartamento locato con le comminatorie di rito.
Nel corso dell’udienza 12 novembre 2015 i conduttori hanno esposto i motivi per
i quali la pigione non sarebbe stata pagata, giustificazioni riconducibili ai
difetti del bene locato e all’inadempienza contrattuale della locatrice,
peraltro oggetto di una separata procedura pendente dinanzi al competente
Ufficio di conciliazione.
C.
Al
termine della medesima udienza il Pretore ha accolto l’istanza e fatto ordine
ai conduttori di mettere immediatamente a libera disposizione della locatrice
l’appartamento locato, con la comminatoria dell’azione penale in caso di
disobbedienza a decisione dell’autorità e l’ammonimento che l’inesecuzione
della decisione darà titolo all’istante per reclamare il risarcimento dei danni
e l’ordine alla polizia cantonale, rispettivamente comunale, di prestare man
forte per l’esecuzione della decisione a richiesta dell’istante.
Il primo giudice ha in sostanza ritenuto dimostrate le circostanze
giustificanti l’espulsione per mora, precisando come le eccezioni sollevate dai
conduttori in merito ai pretesi difetti dell’ente locato avrebbero semmai
dovuto essere oggetto di separata procedura, con la premura di procedere
comunque al deposito delle pigioni ai sensi di legge per ottenere il desiderato
effetto liberatorio. La disdetta è così stata considerata valida, con
conseguente accoglimento della domanda di espulsione immediata.
D.
Con
atto di appello 21 novembre 2015 i conduttori contestano l’esistenza della mora
nel pagamento della pigione e l’esistenza di un valido motivo di sfratto,
invocando “
la nullità della richiesta dell’astante
”. Malgrado tale
formulazione imprecisa, riservata la questione dell’esigenza di motivazione ai
sensi dell’art. 311 CPC, la censura d’appello nel suo complesso può essere
considerata quale richiesta di riforma della decisione pretorile nel senso di
respingere l’istanza di sfratto e di conseguenza di dichiarare nulla la
disdetta. Degli argomenti contenuti nell’appello, così come di quelli della
risposta 16 dicembre 2015, e dei successivi scritti di replica del 9 dicembre
2015 e 3 febbraio 2016, si dirà nei considerandi di diritto.
e
considerato
in
diritto:
1.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati
dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o
in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in
procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC)
che non richiede la previa conciliazione (
Hohl,
Procédure civile, Tome II, 2
a
ed., n. 1429 pag. 260).
Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che
qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la
situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni
non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
2.
Con l’appello in esame i conduttori chiedono la riforma della
decisione pretorile nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di
conseguenza di dichiarare nulla la disdetta.
La dottrina e la giurisprudenza hanno così precisato che
l’appellante deve confrontarsi criticamente con la decisione impugnata
spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e
con ciò da riformare. L’appellante deve in altri termini non solo spiegare per
quale motivo le sue argomentazioni sarebbero fondate, ma anche perché sarebbero
erronee o censurabili le motivazioni del Pretore (TF 7 dicembre 2011, inc.
4A_659/2011, consid. 4; per molte: II CCA 11 marzo 2014, inc. 12.2013.87,
consid. 8;
Reetz/Theiler
in
: Sutter-Somm/Hasenböler/Leuenberger
,
ZPO Komm., ZPO Komm, 3. ed., Art. 311, N. 36). Da quanto precede deriva che in
assenza di chiare censure l’autorità d’appello non deve esaminare criticamente
il giudizio impugnato, salvo in presenza di errori manifesti, in particolare
nell’accertamento dei fatti (ZPO – Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde,
Kunz,
Art. 311, N. 94).
Ciò premesso, come si vedrà nei prossimi considerandi, si può già qui osservare
da un lato che l’appello non si confronta in maniera sufficiente con la
decisione impugnata, d’altro lato che il puntuale esame dei fatti in essa
contenuto non consente di condurre al risultato auspicato dagli appellanti,
ossia l’accertamento della nullità della disdetta.
3.
Gli appellanti ribadiscono di aver ripetutamente
chiesto alla locatrice di eseguire “
interventi urgenti e di prima necessità
”
sull’immobile non ottenendo soddisfazione. Il mancato pagamento delle pigioni
non sarebbe quindi imputabile a cattiva volontà dei conduttori, ma una
conseguenza di tali difetti, di gravità tale da impedire l’uso dei fornelli per
cucinare e di illuminare naturalmente i locali a causa del malfunzionamento
delle tapparelle.
Gli appellanti omettono di considerare che la questione dei difetti costituisce
il tema della procedura di cui all’inc. SE.2015.64, con il quale hanno chiesto l’annullamento
della disdetta e l’adeguamento del canone di locazione, richieste respinte dal
primo giudice con giudizio 1° dicembre 2015 parimenti oggetto di appello (inc.
12.20015.228).
Le censure d’appello non si confrontano affatto con le tesi del Pretore che ha indicato
come il mancato deposito della pigione ai sensi di legge abbia esposto i
conduttori a una disdetta per mora. Ne consegue l’irricevibilità del gravame su
questo punto.
4.
Quale richiesta subordinata i conduttori
auspicano un differimento dell’espulsione fino al periodo delle ferie
scolastiche estive per tener conto delle esigenze del figlio che sta per
concludere il ciclo scolastico elementare. Sennonché, una proroga della
locazione risulta esclusa in virtù di quanto prevede l’art. 272 cpv. 1 lett. a
CO. La richiesta è peraltro insufficientemente motivata e quindi parimenti
irricevibile, dal momento che gli appellanti nemmeno tentano di spiegare quali
difficoltà avrebbero incontrato nella ricerca di un alloggio sostitutivo nello
stesso Comune, eventualmente facendo ricorso a terzi per un aiuto nel trovare
una nuova sistemazione.
5.
In conclusione, i fatti risultano
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara, come concluso
dal primo giudice, i cui
accertamenti e conclusioni non risultano
validamente criticati con l’appello, che va pertanto considerato irricevibile.
La decisione impugnata merita pertanto conferma. Le spese
processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono fissate in conformità
degli art. 9 cpv. 3 e 13 LTG. Il valore litigioso, determinante anche ai fini
di un eventuale ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr. 17'290.-, come
accertato dal Pretore e non contestato dagli appellanti.
L’appellata non ha formulato alcuna richiesta di ripetibili.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili
decide:
1.
L’appello
21 novembre 2015 di AP 2 e AP 1
è respinto nella misura in cui è ricevibile
.
La decisione di sfratto 12 novembre 2015 del Pretore della giurisdizione di
Mendrisio sud, inc. SO.2015.771, è confermata.
2.
Le
spese processuali di appello di complessivi fr. 100.- sono poste, in solido, a
carico degli appellanti. Non si assegnano ripetibili di appello.
3.
Notificazione:
-,
,
-,
,
-,
,
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                        Il vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).