ti_gerichte · 12.1996.209 · 1997-02-17 · it
Sentenza o decisione senza scheda

Sentenza o decisione senza scheda

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 17.02.1997 12.1996.209

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n.
12.96.00209
Lugano
17 febbraio 1997/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa
inc. no. LA.96.78
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 7 maggio
1996 da
__________
rappr. dall’ avv. __________
contro
__________
rappr.
dall’ avv. __________
in
materia di sfratto dei conduttori che il Pretore, con decreto 15 ottobre 1996,
ha accolto facendo ordine alla convenuta di mettere a libera disposizione della
parte istante i locali siti al VI piano dello stabile di viale __________ a
__________ adibiti a ristorante.
Appellante
la parte convenuta la quale, con atto di appello del 26 ottobre 1996, chiede la
riforma del primo giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto, mentre
la controparte, con osservazioni 2 dicembre 1996, postula la reiezione dell’appello.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.
Considerato
in fatto ed in diritto
1.
La __________
occupa, dal 1 dicembre 1992, i locali del VI piano dello stabile di proprietà
della __________ in viale __________ a __________ e nei quali gestisce un
ristorante. Il canone di locazione ammontava, nel 1995, a Fr. 50’400.- annui.
Dal febbraio del 1995 la
convenuta ha sospeso i pagamenti mensili della pigione. All’inizio di agosto
1995 le parti si sono incontrate ed hanno convenuto di ricondurre il canone di
locazione base annuo a Fr. 40’000.- riservata una sua determinazione superiore
pari al 10% dell’eventuale cifra d’affari del ristorante che superasse
l’importo di Fr. 400’000.-; per quanto riguarda le pigioni arretrate si è deciso
che la convenuta avrebbe pagato un acconto senza migliori precisazioni (cfr. Besprechungsnotiz
del 2 agosto 1995, doc. E nell’inc. dell’Ufficio di conciliazione).
A far tempo dall’agosto
1995 la __________ ha così regolarmente versato, ogni inizio mese, l’importo di
Fr. 3’350.- a vale quale pigione mensile (cfr. plico doc. 1).
2.
Il 14 febbraio 1996
la __________ ha fissato alla conduttrice un termine di trenta giorni ai sensi dell’art.
275d CO, per provvedere a versare l’importo di Fr. 39’616.80 per i canoni di
locazione arretrati per i mesi da luglio 1995 a febbraio 1996 (doc. B).
Il 14 marzo 1996 ha poi
intimato la disdetta dal contratto di locazione a far tempo dal 30 aprile 1996
(doc. C).
3.
La disdetta è stata
contestata dalla conduttrice presso il competente Ufficio di conciliazione e la
cognizione della contestazione è poi passata al giudice dello sfratto che la
parte istante si era affrettata a chiedere con istanza 7 maggio 1996.
Il Pretore ha concesso lo
sfratto argomentando che effettivamente esisteva uno scoperto sui canoni di
locazione così come indicato dalla locatrice poiché i pagamenti mensili di Fr.
3’350.- susseguitisi da agosto 1995 in avanti potevano essere conteggiati,
giusta gli art. 86 e 87 CO ed in mancanza di altra diversa indicazione, sugli
scoperti venuti in essere già a far tempo dal febbraio 1995. Inoltre non ha
ritenuto che le pretese avanzate dalla conduttrice riguardo ai difetti
dell’immobile oltre che non essere provate non potevano nemmeno avere influenza
sulla mora nei pagamenti dei canoni di locazione.
4.
Delle argomentazioni
dell’appello con il quale la convenuta chiede la reiezione dell’istanza di
sfratto si dirà, così come di quelle di cui alle osservazioni della parte
appellata, nei considerandi che seguono per quanto necessario.
5.
Giusta l’art. 257d
cpv. 1 CO quando il conduttore sia in mora col pagamento del corrispettivo
scaduto, il locatore può fissargli per iscritto un termine di trenta giorni per
i locali d’abitazione e quelli commerciali per il pagamento e avvertirlo che,
scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà
disdetto. Il cpv. 2 del medesimo articolo prescrive che se il conduttore non
paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso,
nel caso di locali d’abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno per la fine
di un mese.
Il conduttore che non
vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art. 257d CO è confrontato
con due alternative: da un lato versare il corrispettivo insoluto, dall’altro
provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale,
in particolare anche perché la pigione è stata validamente compensata, poiché
il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a ridurre il corrispettivo,
oppure poiché quest’ultimo è stato depositato presso l’Ufficio di conciliazione
in applicazione dell’art. 259g CO (
Higi
, Commentario zurighese, ad art.
257d CO N. 13-16;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257d CO N.
17-23). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha
carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro lo stesso il
conduttore dovrà operare il relativo versamento (
Higi
, op. cit., ad art.
257d CO N. 12;
SVIT
, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di
compensazione (
DTF
119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la
riduzione della pigione (
Higi
, op. cit., ad art. 257d CO N. 15;
Züst
,
Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, pag. 177), oppure
effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO.
6.
La mora della
convenuta nel pagamento delle pigioni, anche dopo la formale diffida di
pagamento del febbraio 1996, esiste anche se per un importo di ben lunga
inferiore a quello indicato dall’istante e pure considerato dal Pretore.
Infatti non è difendibile
la pretesa della __________ di considerare i ricorrenti versamenti mensili di
Fr. 3’350.-, a far tempo dall’agosto 1995, quali acconti da computare sullo
scoperto delle pigioni e delle spese accessorie venuto in essere già dal
febbraio 1995 e meglio come calcolato nel conteggio doc. F. Quei versamenti
mensili fanno seguito, senza possibilità di equivoco, agli accordi dell’inizio
agosto 1995 con i quali il canone di locazione veniva ridotto proprio a
quell’importo percui all’atto del pagamento era pacifica l’intenzione della
conduttrice di provvedere a pagare la pigione di quel mese ed altrettanto
pacificamente riconoscibile doveva essere, tale intendimento, alla controparte
(
OR-Leu
, Art. 86 N. 3); e ciò non fosse altro perché la questione degli
arretrati era stata considerata nella discussione di cui al doc. E
semplicemente con l’indicazione generica che la locataria avrebbe prestato a
tale proposito un versamento in acconto, versamento assolutamente non
collegabile ai pagamenti mensili della nuova ridotta pigione.
Il conteggio degli
arretrati deve allora essere diversamente impostato. La diffida di pagamento
(doc. B) riguarda espressamente i canoni di locazione da luglio 1995 a febbraio
1996 ossia un importo di complessivi Fr. 27’650.- (Fr. 4’200.- per luglio 1995
e Fr. 3’350.- per i sette mesi successivi. La conduttrice, sino a metà febbraio
1996, momento della diffida, aveva pagato Fr. 23’450.- con la conseguenza che
l’effettiva mora, per il periodo preso in considerazione dalla locatrice, era
di Fr. 4’200.-, ossia la pigione del mese di luglio 1995. Nei trenta giorni
successivi alla diffida la locataria ha versato, agli inizi di marzo 1996,
l’importo di Fr. 3’350.-. Anche se si vuole considerare questo pagamento -
contrariamente alla probabile effettiva realtà dei fatti dal momento che è
invero la conseguenza di un ordine permanente dell’istante alla propria banca
(cfr. plico doc. 1) e configura quindi il saldo della pigione di marzo 1996 -
quale versamento a fronte della diffida rimarrebbe pur sempre uno scoperto di
Fr. 850.-. Un importo arretrato anche solo di questa ampiezza non può essere
qualificato come insignificante e permette senz’altro di risolvere validamente
il contratto di locazione in applicazione dell'art. 257d CO (
RJJ
1994,
52); non si può nemmeno considerare che la locatrice abbia agito contravvenendo
alle regole della buona fede (
DTF
120 II 31) poiché la locataria,
confrontata con la diffida per un importo che non riteneva dovuto nella sua
totalità, non ha fatto atto di contestazione prima della notifica della
disdetta e non ha quindi messo la controparte nella possibilità di
riconsiderare la sua posizione e di notificare una nuova messa in mora. Del
resto la posizione della locatrice era ragionevolmente difendibile, tanto è
vero che il Pretore l’ha seguita, anche in funzione dell’importante arretrato
complessivo che esiste tuttora e che non risulta l’inquilina abbia, così come
concordato, provveduto a ridurre.
7.
Nemmeno la ventilata
compensazione degli arretrati con i danni che i difetti dell’immobile (in
particolare il mal funzionamento dell’ascensore) avrebbero procurato alla
locataria può essere -indipendentemente dal fatto che il Pretore non ha
ritenuto giustamente opportuno far istruire questa problematica - presa in
considerazione per poter escludere la mora. Infatti la mancanza dell’avviso di
compensazione e di qualsiasi altro cenno durante il termine di trenta giorni
assegnato per il pagamento delle pigioni arretrate non permette di entrare nel
merito delle relative argomentazioni dell’appellante.
8.
Ma, pur accertata la
mora della conduttrice, l’istanza di sfratto non può ugualmente essere accolta.
L’istante ha, infatti,
fissato alla controparte un termine di trenta giorni per il pagamento delle
pigioni insolute in conformità con l’art. 257d cpv. 1 CO ma non ha atteso che
decorresse l’intero termine assegnato prima di disdire il contratto di
locazione. La messa in mora porta la data del 14 febbraio 1996 e di
conseguenza, tenuto conto che la sua notifica nelle migliore delle ipotesi è
avvenuta il giorno successivo e che febbraio aveva 29 giorni, il termine veniva
a scadenza il 16 marzo 1996.
La disdetta significata il
14 marzo 1996 è così prematura, ossia intimata alla conduttrice da una
locatrice priva del diritto previsto dalla norma in esame (
Higi
,
Commentario di Zurigo, ad art. 257d CO n. 47). Una recente verifica
giurisprudenziale su questo tema controverso ha portato a concludere che, nella
fattispecie, la disdetta non è atto annullabile (contrariamente alla
DTF
119
II 154 consid. 4a e 4b) ma inefficace (
DTF
121 III 159 e seg.) con la
conseguenza che, indipendentemente da una contestazione al proposito della
parte, non esplica alcun effetto, non è sanabile e va verificata dal giudice
pregiudizialmente e d’ufficio (
Higi
, Mietvertragskündigung- nichtig, ungültig
oder gültig und anfechtbar ? in
SJZ
1995, 227).
In mancanza di valida
disdetta e quindi di cessazione del rapporto di locazione lo sfratto non può
essere ordinato.
La possibilità indicata da
Higi
(op. cit. , loc. cit. in fine) nel poter eventualmente indulgere se
la disdetta è stata data con due/tre giorni di anticipo si riferisce solo alla
situazione in cui, non conoscendo il locatore il momento della consegna della
messa in mora al locatario (quando nel periodo di sette giorni di eventuale
giacenza della raccomandata), la disdetta è notificata qualche giorno prima
dell’avvenuta conoscenza da parte dell’inquilino della diffida; ma non è
praticabile quando la disdetta, come nel caso concreto, non rispetta il termine
di trenta giorni nemmeno nelle migliore delle ipotesi per il locatore,
rappresentata dalla consegna della lettera raccomandata il giorno successivo
alla sua spedizione.
Per i quali motivi
visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
I.
L’appello 26
ottobre 1996 è accolto e di conseguenza il decreto 15 ottobre 1996 del Pretore
così riformato:
1.
L’istanza
di sfratto 7 maggio 1996 è respinta.
2.
La
tassa di giustizia e le spese in complessivi Fr. 300.-, da anticipare
dall’istante, resta a suo carico con l’obbligo di rifondere a controparte Fr.
600.- per ripetibili.
II.
La tassa di
giustizia di Fr. 450.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 500.-), già
anticipate dall’appellante, sono a carico della __________ con l’obbligo di
rifondere a controparte Fr. 500.- per ripetibili.
III.
Intimazione a:      -   __________
Comunicazione alla Pretura
di Lugano, sez. 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente                                                           Il
segretario